柳州一小区因大部分业主欠缴物业费，46 部电梯全部停运，有人一个半月没下过楼，为什么会出现这个情况？

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知乎用户 ak64 发表

回迁安置房都是如此，物业费缴费率都很低，很多物业都跑了，靠街道临时托管。

这个小区估计最后也是如此，物业撤离，街道临时托管。

街道同样收不到老赖的钱，然后缴费的慢慢也不缴了，然后条件好的住户开始逃离。

知乎用户 Leslie 发表

可能会常态化。

一说物业问题就是业主委员会自治，可是谁去做这些又为什么做这些，你做业主代表吗，每个周末甚至上班时间处理小区问题？你不干确实有人干，你猜猜他们为什么要干？物业公司就是要赚钱的，你好歹还能有业主委员会监督，如果业主委员会负责干活，谁来监督业主委员会，谁能不让业主代表借机赚钱。业委会能让不交钱的业主交钱吗？

有些回迁房，别说物业服务怎么样导致他们不愿意交物业费，实际上从第一天交房开始物业费就收不上来。还有出租率高的小区都是一样的，无论物业服务好还是不好，结果都是一样的。

你在想解决问题的方案，不能希望于物业公司不行业主委员会就行，实际上物业公司可能有坏人业主里面也可能有坏人，这种物业费不交但是每天吵吵这那的真没见过吗？最好的制度就是物业公司做事，业主委员会能有效监督，并且按月分期打款有物业公司退出机制，以及强制收缴物业费机制。前半部分可以避免物业公司拿钱不干事，后面可以避免物业公司干事不拿钱。你这里说什么物业公司怎么怎么坏，只想着前半部分不想着后半部分，那最后结果就是没人做了，别人不给钱也能享受同样服务我为什么还要交钱，大家都不交实际上 30% 以上不交钱，物业公司就不可能按规定服务做下去了，只能是物业公司慢慢降低服务质量，物业费收缴率逐步下降的负反馈循环。

至于为什么电梯会停运和物业可以停运电梯，因为特种设备安全法规定电梯失去维护多久就必须要关停，不是物业有没有权力关停业主有没有权利打开，而是法律有规定。以后高层回迁房将很容易面临这个困境，以前没有电梯的楼六七层撑死了，现在四五十层说实话不知道要怎么办。实在不行就干脆政府接了，虽然效率低点但是政府可以有手段强制收费，停水停电，前几年不是还有门用电子封条都可以重复利用是吧。

业主委员会负责拆标选择物业公司监督物业授权政府解雇物业公司，政府负责招标事宜催收物业费保管物业费并且每月给物业公司转账，物业公司拿钱干活。如果你有更好制度你可以提出来给大家品评一下。

知乎用户 RegretlessChoic 发表

拆迁安置房很多就是业主根本交不起物业费。

一个种了半辈子地的农村老头，你把他的地收走了，然后告诉他，每年还要收他 3000 块取暖费，1000 块物业费。

他没拿锄头敲你，你都得感谢普法工作者们。

知乎用户 秦林 发表

回迁房啊

那正常

这种小区就别想收物业费了，后续应该也没什么物业公司敢接手

估计后续是物业退出，然后街道接管

知乎用户 凯尔不是刀 发表

根据以上安居客信息，可知这是一个楼龄只有 5 年（信息有误，见下图）的低容积率小区，绿化率也属正常。

一般来说这类小区的物业费至少也要在 2 元 / 平方米 / 月以上。即便是在柳州这种地级市，也不应该低于 1.5。而实际上物业费只有 0.8 元 / 平米 / 月，这明显低的不正常。

开发商显示单位自建，这点让我比较在意。一般来说，单位自建，物业费低也属正常（差额由单位补贴），最不济单位也能兜底，不至于这么离谱。

查询后发现东悦佳苑是政府主导的回迁安置房 + 配租型保障性住房

其实在柳州，东悦佳苑不是个例，比如**欣欣苑，和谐家园**…… 基本上都是非市场化商品房，而是政府主导建设的保障性住房体系——以回迁安置为主体，部分混入公租房。

根据柳州市住建局《2025 年 12 月配租型保障性住房房源公告》，“东悦佳苑：项目位于鱼峰区双仁路 49 号，共有配租房源 97 套”。

已知东悦佳苑共 2316 户，所以公租房占比仅为 4.2%。而根据物业公告 “电梯欠费停运是因为物业费收缴率仅 32.89%”。从题主给出的小区照片看，绿化、卫生都没什么问题。既然这样，责任方不就很清楚了么。责任方清楚了，为什么那不就更清楚了么。

知乎用户 也说​ 发表

前某地产员工说个真相——

很多楼盘，在一期或刚卖给业主的前几年，都是地产公司垫钱赔钱运营物业的。

公司的财报我每年都会看，物业那边的分公司，如果只看收取的物业费、底商房租，实际上是赔钱的，全靠地产公司用各种名义拨款过去填窟窿。

原因也很简单，买房时候业主关心的除了房价，主要是生活便利、管家服务、小区绿化、公共设施、安全警卫、社区活动等等。

这些背后实际上都是钱，如果均摊到物业费，会是个让业主吓跑的收费标准。

而且很多费用不是一次性的投入，而是长期的投入黑洞。

举个我真实见证过的例子：
开发一个新楼盘，距离最近的地铁站三公里，很多要去这里坐地铁上班的人。觉得不太方便。
最简单的解决方案就是小区物业弄 6 辆旅游客车，雇几个司机一个调度，每隔半小时发一辆小区直达地铁站的社区巴士。
买房的人一看，这么方便，直接售楼处那里就掏钱了。
但他们没算过，维持这一个 “班车站”，一年的各种费用大概要两三百万。

等到 10 年左右，运营车辆年限到了，要重新买新车，又是一次性上百万支出。

卖房的时候，这些钱不算什么，多卖一套房子就赚出来了。

但后期运营的时候，大家肯定都不愿意另外交钱，认为这是 “社区应该提供的出行服务”。

而购房合同里，肯定是没有这个 “永久提供社区大巴” 服务项目的。

所以，在开发公司认为：

这个 “社区公交” 是一种促销的活动，已经给业主免费提供这么多年了，不能管一辈子吧？

业主们则认为：

我们不管合同里面有没有，当时售楼的介绍有免费社区班车，我们才买的房。社区就应该继续提供。否则房子涨了这么多，我们肯定不要求退货，但可以拒绝交物业费。

业主委员会于是拉着物业和地产那边三方沟通。

弄出来个妥协方案：“地产公司出点儿，居民集资一部分，物业公司补贴点，少买几辆客车，减少班次和司机，勉强把社区班车续上。”

结果很多业主买房是为了投资，自己根本不住这里，打死也不会出这笔买班车的费用。

于是，大巴停了，住这里的业主更不满，拉着邻居都不交物业费。还要换新物业进来。

物业公司一看收不上物业费，直接把垃圾清扫、警卫保安、管家服务都停了，清洁工都不来了。

其他同城的物业公司，一打听就知道是个坑，根本也不会想接手。

就形成了一个死扣。

而以上，只是举了一个最简单的例子。

实际上，绿植、池塘、公共设施、电梯、运动器材，这些都有 “大修期限”，而且运营起来大多很难收回成本。

因为社会上的设施可以面向外面的消费者收费。而小区里面像是游泳池、羽毛球馆，只面对小区业主，使用率非常低，不太可能盈利。

所以，除了卖楼时候是全新的，后续只会越来越老旧。

往往那些 2 期、3 期都已经卖完的小区，越来越无以为继提供多余服务。

而很多人买房子，因为是第一次接触商品房，以前都没有 “物业费” 的概念。

很多老人以前主单位分的房或宅基地房，从没付过物业费，对住在自己的房还要定期给别人每年几千块这件事非常在意。

他们愿意一次性掏 300 万买套 100 平米的房子，不愿意每年交两三千块物业费。

还有的是前几年地产火的时候，买得起房子，但这两年随着经济泡沫，交不起物业费。

有些高档小区，物业费非常高。‌
比如北京的梵悦，30 元 / 月 ·㎡；‌上海的海泰北外滩‌，36 元 / 月 ·㎡。
两三百平米的房子，一年下来十几万物业费。
前几年在风口的投资人或小明星，这两年生意不好做，直接欠物业费很常见。

再加上这两年很多房地产公司日子也不好过，破产或注销是常事。

以前为了品牌声誉，赔着钱也要尽量维护社区服务的体面，如今物业都移交给了外面的第三方来代管，就更别指望什么服务了。

所以，小区业主和物业关系不好是常态，那个小区真能双方关系融洽，物业费收的顺畅丝滑，反而是异类。

给大家启示就是 ：买房前要关心物业。

要问清是哪家物业公司管理；物业公司和地产公司是什么关系；按照什么收费标准；包含哪些基本服务和付费增值服务。

如果是二手房，则要交接看清前房主有无拖欠物业费；问清小区的物业标准和实际情况；最好和邻居的大爷、老奶奶聊下，看看大家到底交不交物业费，对物业评价如何。

虽然是前任房主欠物业费，但有时候导致的房屋服务中断，会给后面的接手人造成不便。

另外，买房时候，别相信任何人嘴上保障的内容，不管是售楼处、中介还是前房主，要看合同约定的内容，实际已经落地的服务。

其他的保证，做好无法兑现或有一天会终止的准备。

尤其像是绿地、水系、户外活动设施这些又费钱，又需要持续投资的东西。

很可能等你住进去的时候，随着售楼处撤走就没人维护荒废，或变成停车场了。

知乎用户 胡辣汤​ 发表

如果小区开始闹清退物业，你看着物业很可能走，你千万一定立即马上一秒钟不要耽误，卖掉你的房子！

你可以少损失 30～50% 的房钱。

知乎用户 宁一​ 发表

高层面临的问题会越来越多，未来很多小区会遇到这个情况。

买房要把什么放在首要考虑的？

答案是地段！地段！还是地段！

在看到这条消息时，我的第一反映这个小区不会是某个偏远小区吧，一看，果然是远离市中心。

地图不代表真实环境，对吧，咱们再看一下卫星地图。只能说，绿化做得很好。

为了看到更真实的情况，再看一下街景。现在可能有点改变，但大的变化应该没有。

从地图上的信息来看，这个小区的生活配套也不太成熟。虽然有学校，但没有综合性的医院，也没有一家像样的商场。

为什么没有？因为需求没有把这些配套吸引过来呗。说白了，就是人不多。

因此，说这个小区的位置非常偏是没有太大问题的。

当然，这是我的猜测。熟悉当地环境的人也可以指正一下。

对于一个地区而言，因为人少，就没有商业进驻。

而对于一个小区而言，因为人少，配套的公共服务也会慢慢萎缩。

这又是一个什么样的逻辑呢？

这其实就和公交车一样。

公交车的运营成本基本是固定的，服务 1 位乘客和服务 100 位的乘客只差一点油耗，但增加的油耗与空驶的油耗、司机的工资、汽车的折旧等成本比起来，基本可以忽略。

只有乘客的数量足够多，才有可能摊薄运营成本，乃至盈利。如果乘客的数量少，服务于单位乘客的成本会非常高。

而小区的电梯，就像一辆公交车。服务 1 个人，与服务 100 个人，实际的成本差其实只有有一点电费。而与电梯庞大的维护费和折旧费相比，增加的边际成本（电费）可以忽略。

据了解，一台 30 层的电梯大约为 40 万，设计使用年限为 20 年，每年维护费用在 1 万左右，换言之，每台电梯每年折旧加维护的费用大约 3 万。

如果是 1 梯 4 户，那就是 120 户（30 层 4 户），也就是说，这 3 万大约需要 120 户来分担。每户每年需要分担 250 元。如果是 1 梯 2 户，那这个分摊的费用就上升到 500 元。

这还是所有的人都交的情况下。

那如果不是所有的人都交，会是什么情况呢？

我观察过一些入住率不高的小区，晚上亮灯率不足 30%，也就是说，只有 30% 的住户有使用电梯的需求。

那么，剩余的 70% 是不愿意分担这个电梯的使用费用，因为他们没有用电梯。这样一来，每户分摊的电梯费用每年就涨到了 833 元。

到这里，看起来也不多，但这会形成一个负循环。

很多人会因为分摊的成本高而选择离开这个小区，那这个小区剩下的人就更少，每户分摊的费用就会更多。那离开的人就会更多。

没有搬走的人大概率是没有钱搬走的。

高层贫民窟就是这个原理。

从房价变化来看，柳州的这个小区 “抛压” 很大。与 2023 年 3 月 5909 元的高价相比，已经跌掉了 40%。且这个小区与整个片区的跌幅差在扩大。

而据一位该小区的业主反映，这个小区的老人很多。这也不奇怪，年轻人如果不是在附近厂里上班的话，应该都去市中心或者一二线城市了。毕竟这里配套太不完善了。

现在一些偏远地区的小区也和农村有点像了，很多都是一些老年人在房子里住着。不过，农村的老人好就好在，可以不用上下楼。

电梯这个问题，在短期内可以通过专项维修基金来解决，但这笔资金毕竟有限。

但长期来看，如果不能增加小区的入住率，这些偏远地方的小区就会像空心化的农村一样。

但是，随着老龄化的加剧，人口的减少也是一件避不开的事。而人总是去条件更好的地方。从城市边缘去市中心，从三四线城市去一二线城市。

高层小区的缺点将会越来越发地凸显。

物业费收不上来，可能只是个开始。

知乎用户 pansz​​ 发表

这是个无解的问题，与高层无关，与回迁无关，与交不交物业费无关。只于「物业」这个存在形态本身有关。

绝大多数物业，从交房那一天开始，就处于不断的服务水平下滑进程中。

我以前那个房子，物业收缴率 95%，小区管理井井有条，在当年绝对是全市第一梯队的水准，你以为物业服务水平就不下滑吗？一样的逐年下滑，一样的变着法子创收。单元门禁有很多公司想要收集人脸，于是塞钱让物业上，结果就是改了一茬又一茬，一个门禁公司收集完人脸了，几个月就又换一个门禁公司塞钱想进来。开盘时的水景，现在已经全面干涸。树木绿化逐渐替换成廉价的，维护成本低的。。。

物业成本随着时间的推移会不断上升，而物业费大多数时候不会持续改变，所以经过足够的时间，物业水平必定逐年下滑，而物业服务水平只要开始下滑，就有更多的人不交物业费，有更多的人不交物业费，物业服务水平就会继续下滑。

要想保持物业服务水平，可不是有人交物业费就能解决的，而是得持续上涨物业费，这基本没有几个小区能做到。——因为上涨物业费也同样可能导致相反结果：上涨物业费导致更多人拒绝交物业费。

因此，所有小区的物业服务最终都会走向衰败，除非他们的收入本身可以跟着财政逐年上涨。而这在绝大多数小区都无法做到，除了那些公派物业以外。

房子的价值依赖地段依赖配套，但最好别依赖物业，因为物业根本不可能长期保持服务水准。除非你把房子在次新的状态就尽早卖出去，否则你为物业支付的房价溢价大概率在未来卖房的时候亏出去。

如果你十年不涨工资，你肯定会摸鱼。如果你十年工资不但不涨还会下降，你更加会偷工减料，这是人性，对抗不了。绝大多数物业定价之后都很难涨价，这就注定了当前的物业制度注定无法让一个楼盘持续很多年。

别纠结你的房子能不能保 50 年，现实中能保持服务水准 35 年的物业，全国都数不出来几个。所以哪怕物业吹得天花烂醉，房子本身周边没配套，它不行就是不行。

有的人因为自己小区能收上物业费而沾沾自喜，却没有想过，光是收缴率达标，根本没用，只要你小区物业费不能持续涨价，那么物业服务水平下滑是必由之路。而这个下滑必然将开启一个恶性循环：物业服务下滑，收缴率下降，收缴率下降，物业服务下滑，物业服务下滑，收缴率再下降。。。

有没有那么一点解决的希望？我想不出来，就目前而言，把所有可能随着时间推移成本增加的修缮工作全都让业主自理，只让物业保持最低限度的服务，可能是一个解决方案。

而这要做到也很困难，业主自行修缮，通常只有低密度住宅才好实现。高层哪怕修个电梯都牵扯几十户，让大家都同意几乎是不可能的任务。低密度才能实现楼上楼下两三家同意了整栋楼就能修了。或者独栋别墅只要自己愿意可以无限制修缮下去。

所以，就目前而言，不考虑投资收益，在当前的物业框架下，市区良好地段的低密度洋房别墅类户型，才是相对可靠的居住选择。——虽然这类房子目前换手率不高罢了。

知乎用户 诗文漫步 发表

这就是直接税模式的必然结果，无论物业的服务水平是高是低，都会有业主以各种借口拒交，区别也就是拒交率有多少。

如果把物业费附加到其它的必需品身上，例如水电气，就绝对不会出现这样的情况。

知乎用户 beauty 发表

这个小区物业还没撤，只能说是政府不让撤吧。回迁房的物业是最难做的。我知道的物业公司，恒大啊，融创，碧桂园的物业只要政府不强制，他们很少自己接回迁房。

解决方法就是村委上承担物业费。从拆迁款里直接扣除至少 10 年的物业费到专项监管账户里

知乎用户 海下云光 2025 发表

就目前看

大平层和洋房真的是普通人居住最优解

你嫌贵？

那就六层高的老破大好了

反正千万别买动辄 28 层或者 33 层的超高层，后期维护和居住体验极差。

像欠缴物业费就是一大难点，追缴起来非常的麻烦，而且一旦数量累积起来，会带动原本想缴纳的那部分用户跟着欠缴，形成恶性循环。

古代灾荒就是这么搞起来的，先一小片闹灾，赈济灾民的钱粮被官员贪污一空，甚至为了政绩压着不报，最后越滚越大。

说到这我倒想起一个好玩儿的事儿，我朋友住我隔壁那个小区，有部分业主不交物业费。

我朋友倒是准时准点缴纳，生怕欠着心里不踏实。

结果，那个小区物业发了个通告，意思是欠费的这些业主请截止 XX 月内补齐，期间所欠物业费用给打九折。

这下全不交了！

知乎用户 吐槽仙人吐槽树 发表

中国人很难接受订阅制，他们更相信一锤子买卖

经济上升的时候，房地产价格上升，开发商为了卖房，愿意补贴物业

当房地产价格下降的时候，开发商不再补贴物业公司，而物业的真实收费价格慢慢露出了 “订阅制的獠牙”，维持高标准的物业服务，需要至少每年 0.5% 的房价

而中国人实际上的收入太低了，根本无法维持高标准的物业服务，更不能接受房产收费的订阅制

最终结局就是，你拿到的物业服务必须 “回归正常且符合你的收入水平”，而 7 亿人月收入不到 1000 元这就是你的底色

翠绿的草坪、干净的泳池，鲜花开满的小区，国民收入其实根本配不上这些，这只是经济高速增长期的泡沫而已

知乎用户 南囿乔木 发表

这种极端事件的出现，对全国业主来说是好事。

您没看错，我说的是：好事。

社会主义的巨婴们被照顾得太好了，好得连物业费都敢不交。

你让西大的业主不交物业费试试？

房子低价拍卖，然后财务崩盘，还不起信用卡，丢工作，破产，落入斩杀线。

行云流水一条龙把你从下水道送入天堂。

东大的业主们整天担心高层楼宇不交物业费的越来越多，物业服务越来越差，最后市区高层变贫民窟。。。

西大流民：你们在这给我玩什么抽象呢，这是东大业主的另类炫耀吗？

我为什么说这种极端事件是好事？

因为悲剧比喜剧更容易促进社会变革。

因为极端事件更容易引起上层关注，促进制订新的法律法规来避免类似事件大面积重演。

众所周知东大属于大政府，民众生活的方方面面都要管。

但咱们国家的事情实在是太多了，所以不可事无巨细地管，执政策略必然是抓大放小。

另外，我们国家变化太快了，很多事情没有先例，也没有现成的解决方案，只能走一步看一看，等事情严重了再看看怎么解决。

现在高层建筑还没有大面积到寿命，所以问题不严重，个别地方出现不太严重的问题的反而不容易解决，因为个例不影响社会稳定，政府是没有动力去专门解决的。

但如果过个 20-30 年，高层建筑设计寿命大规模到期，需要维护、修缮的时候，政府必然会加强管理，不让问题严重到影响社会稳定的。

没有物业？先让业委会自己选，如果达不成一致，政府指定就行了。

部分业主不交物业费？当事情严重到一定程度，政府直接立法，不交费的直接拍卖房子，还有哪个头铁的业主敢不交？

电梯更换，进排水更换，只需使用房屋维修基金就行了。当然，必须通过制订合理的维修基金积累办法，保证基金足以支付这些费用。

所以，只要措施到位，高层的这些所谓的问题都能解决。

但是难道我们还要再担心二三十年，等到事情严重到一定程度、付出极大代价之后才能解决吗？谁能保证在这个过程中我们自己不会成为代价呢？

要想理顺目前部分小区物业管理的乱象，让业主不敢不交物业费，让物业公司不敢收钱不干活，没有强有力的法律和政策支持，是办不到的。

那就只有加速。

多出现一些极端事件，影响社会稳定了，促进解决问题的提案不断地放在高层的案头，时间长了政策就会加速出台。

说句难听的话，这几十部电梯停运的事件只能算是小 CASE，因为是首次出现，个例特办是好解决的。恐怕只有再出现很多次类似的事件，还得是出了人命，舆论强烈发酵，才能真正影响出台政策进度，上亿乃至数亿的业主才可能早一些时间不再担心自己的住宅变贫民窟。

关于城市高层会不会变贫民窟，可以参考我以前的回答：

水泥寿命只有 50 年，那么 50 年后的房子会怎么样?

知乎用户 秋刀鱼不吃猫 发表

还用分析吗，就是因为现在对于不想交钱的业主，就是一分钱都不想交的业主，没有任何的办法。这两年的地产形式急转直下，居民财富缩水，拆迁安置的，投资的，空置的，如果有个机会让他们退房拿钱，他们早就房子都不想要了。还想让他们交物业费，岂不是可笑，你的物业费在人家看来就是一笔强制税，你物业有强制权吗，收不来物业撤场最好。没办法凉拌，现在只有住在那里需要物业服务的居民团结起来众筹自管，费用高点就高点吧，先把基础生活保障好。

知乎用户 张洢帆​ 发表

首先，小区是回迁安置房。

其次，小区位于柳东新区这里的回迁房基本是征收村里的土地后给村民回迁的房子

原本在村子里面生活的村民本就不用支付物业费，水电等等设施都是用多少给多少，现在搬入回迁房以后，物业费，公共照明费，电梯费，二次加压费等等之前没有的费用就出现了。柳东新区本身的地理位置就非常尴尬，离市区城区都很远，本身就业的机会就少。居住在回迁房的业主们大多也就是村里的老人了，于是矛盾自然就存在。

至于物业的做法，不予置评。

知乎用户 你啥也不是 发表

看了大家的回答，说得都有道理，触及了问题的各个面向。

有人从法律角度分析，说电梯作为特种设备，未经年检确实必须停运，物业在法律上没有做错。有人从回迁房的特殊性切入，说村民以前不用交物业费，现在被迫承担这笔开支，天然有抵触情绪。有人算了笔经济账，0.8 元 / 平米 / 月的物业费在当下几乎是不可能维持正常运营的。还有人向的更远，谈「高层贫民窟」的未来图景。

这些分析都有价值。但我总觉得少了点什么。

很多朋友都在讨论「谁对谁错」，或者「怎么解决眼前这个烂摊子」。可我更想聊的是：为什么这种困局会反复出现? 它背后的结构性问题是什么?

先说一下到底谁该负责的问题。

很多回答把矛头指向「不交物业费的业主」，说他们素质低、想白嫖、占便宜。这话对不对? 可能对一部分人是对的。但如果我们把视野拉远一点，会发现一个事实: 物业费收缴困难，几乎是全球性的难题，不独我国有，也不独回迁房有。

美国的 HOA(业主协会) 规则运行了几十年，照样有大量欠费纠纷。有些州允许 HOA 对欠费房产强制拍卖，听起来很硬核，但实际操作中依然争议不断，还出过人命案子 (前面有答主提到那个华人女业主的案例)。

日本的「管理组合」规则相对成熟，但也面临老龄化小区无人愿意担任理事、管理费收缴困难、建筑老化维修基金不足等问题。日本国土交通省的调查显示，建成超过 30 年的公寓中，有相当比例面临「管理不全」的问题。

英国同样问题重重，业主与管理公司之间的诉讼案件年年攀升。

所以，物业费收缴困难，也许不是「坏人太多」「老人变坏」「坏人变老」这么简单，而是这种收费模式本身存在某种先天缺陷。

经济学上有个概念叫「公共品困境」。公共品有两个特征: 非排他性 (你很难阻止不付费的人使用) 和非竞争性(一个人使用不影响另一个人使用)。电梯、楼道、绿化、保安，这些东西恰好就是典型的小区公共品。

那么问题来了，当公共品的供给依赖于人们自愿付费时，必然会出现「搭便车」的动机。 你交不交物业费，电梯照样运行 (至少在出问题之前是这样)，保安照样巡逻，绿化照样修剪。理性的个体会想: 既然我不交也能享受，为什么要交?

人同此心心同此理，我们先别急着举起道德大棒。设身处地的把自己代入到不缴费的业主的角度，站在他们的立场想一想，如果是你，你会怎么选？所以，这是个激励结构的问题。

当然，肯定还是会有人交的，因为毕竟有社会规范、有道德约束，还是有点用的。但只要有一小撮人不交，就会产生示范效应，慢慢地，「凭什么他不交我要交」的情绪就会蔓延。

这就是为什么物业费的收缴率往往呈现一种「下降螺旋」的态势: 有人不交→服务变差→更多人不交→服务更差→更多人不交。 这个螺旋一旦启动，很难逆转。

那为什么水费、电费、燃气费就能收上来呢?

因为它们是可排他的。你不交电费，供电局可以断你的电; 你不交水费，自来水公司可以停你的水。这种「付费才能使用」的机制，从根本上解决了搭便车问题。暖气费是个非常好的例子，两种情况同时存在。老式的步梯房一般暖气是一个单元一个阀，这种就很难收全暖气费，因为没法针对单独一户欠费者停暖。高层一户一阀，就可以收上来。

有答主提到，应该把物业费附加到水电气费里一起收，我觉得这个思路是对的。不是说非要这么操作，而是说，任何可持续的收费机制，都必须建立在某种「不付费则无法享用」的基础之上。

现在的物业费模式，恰恰缺乏这个基础。物业公司理论上可以通过起诉来追缴欠费，但诉讼成本高、周期长，对于几百块、几千块的欠款来说往往得不偿失。更关键的是，就算打赢了官司，执行也是个大问题。

所以我们看到的局面是: 老实人吃亏，精明人受益。 交费的业主既要承担自己的份额，又要为不交费的人分摊成本 (因为公共服务的总开支是固定的)。这显然不公平。但在现有游戏版本下，似乎也没有太好的办法。

再说回迁房的特殊性。

有答主提到这一点，说回迁户以前住村里不用交物业费，现在突然要交，当然不适应。这个观察是对的，但我觉得可以挖得更深一些。

回迁房的问题，本质上是城市化进程中「生活模式断裂」的一个缩影。

想想看，一个村民以前住什么样的房子? 平房或低层楼房，没有电梯，没有物业，公共事务由村委会或邻里关系处理。水电费是用多少交多少，其他的基本不用花钱。房子坏了自己修，院子脏了自己扫，邻里有矛盾大家调解。

现在呢? 电梯、二次加压供水、公共照明、消防设施、垃圾清运、绿化养护…… 所有这些都需要专业维护，都需要花钱。

这不仅仅是「多了一笔开支」的问题，而是整个生活模式的根本改变。

从自给自足的、低付费的乡村生活，骤然切换到高度货币化的、依赖专业服务的城市生活。收入没怎么增加 (甚至因为失去土地而减少)，支出却大幅上涨。这个落差，换谁都会不适应。

更麻烦的是，很多回迁房的选址往往比较偏远，配套不完善，就业机会少。 年轻人待不住，纷纷去市区或外地谋生，留下的主要是老人。这些老人靠什么收入? 很多人可能只有每月一两百块的农村养老金，你让他们每月交物业费，那是从本来就不剩几根毛的秃鹅身上薅最后几根毛。

所以，与其指责回迁户「素质低」「不愿交费」，不如想想，是不是我们过往城市化模式太粗放了? 在把农民赶上楼的时候，没有认真考虑过他们的承受能力和适应周期。

当年大拆大建的时候，各方都是利益驱动，开发商利润丰厚，地方财政抽到冒火星子，规划负责人美化了城市形象自己也得到了提拔。唯独被拆迁的村民，他们的声音是最弱的。给你回迁了，甚至还补钱了，还想怎样？。至于你以后怎么维持这套房子的运转，那是你自己的事。

这种「一次性补偿」的思路，本身就埋下了隐患。

再进一步，大规模选择高层住宅这种建筑形态，本身就是选择了一个需要持续投入的「吞金兽」。

电梯的设计使用寿命一般是 15 到 20 年，之后要么大修，要么更换，费用不菲。外墙涂料、防水层、管道、电气设备，都有使用寿命。一栋 30 层的住宅楼，几十年后需要多少维修费用? 这个数字可能会让很多人吃惊。

有朋友会说，不是有大修基金吗？的确，但问题是，维修基金是一次性缴纳的，且不说维修费用是持续增长的，光是这笔资金本身的增值能力不足，而且购买力不断减弱，就注定了它无法解决未来的问题。 当基金用完，而业主又不愿意续缴时，怎么办?

日本已经出现了这种情况。很多建成于上世纪六七十年代的公寓，现在面临「无法维修」的困境: 维修基金用完了，住户多是老年人，既无力也无意愿续缴，管理组合瘫痪，建筑逐渐老化、破败。这些公寓有个名字，叫「限界マンション」(极限公寓)。

我国的高层住宅大规模建设始于 2000 年前后，很多楼龄现在是 20 多年。再过 10 年、20 年，我们会不会大规模遭遇类似的问题?

这不是危言耸听。事实上，今天柳州东悦佳苑发生的事情，很可能只是一个前戏，大活儿在后面。

那有没有解决办法呢?

咱啥也不是，咱也不敢说，咱也不敢问。但有几个点是可以肯定的。

第一，收费规则必须改了。

物业费之所以难收，根本原因是缺乏强制性。要么像有答主建议的，把物业费嵌入水电气费中统一收取; 要么建立更便捷的法律追缴机制，让欠费的成本足够高。

当然，这涉及到立法层面的问题，不是一朝一夕能解决的。但至少应该在政策讨论中把这个问题提上日程。

第二，回迁房的物业管理可能需要特殊安排。

既然回迁户的收入水平和生活习惯与普通商品房业主不同，就不能简单套用同样的物业管理模式。

有答主提到，应该从拆迁补偿款中预先扣除若干年的物业费，放入专项账户。这个思路值得考虑。另外，ZF 作为拆迁安置的主导方，是不是也应该承担一定的后续责任? 比如对低收入回迁户给予物业费补贴?

第三，高层住宅的可持续性问题必须提前着手准备了。

现在买房的人，很少会想到几十年后的维修问题。开发商更不会主动跟你聊这个。但这个问题是客观存在的，早晚要面对。

住建部已经在某些政策文件中提出，县城新建住宅以 6 层为主，最高不超过 18 层。这是一个复合现实的变动。但对于已经建成的大量高层住宅，如何确保它们的长期可持续运营，仍然是一个悬而未决的难题，没人原意碰。

第四，社区自治能力需要培育。

业委会本来应该是业主自治的核心机构，但现实中很多业委会要么形同虚设，要么被少数人把持，起不到应有的作用。如何让业委会真正代表业主利益、有效监督物业、协调内部矛盾，这需要长期的规则建设和公民意识培育。当然，说到公民意识，这也不是一朝一夕的事，毕竟牵扯别的咱把握不住的问题，就不展开了。

最后再说几句不太讨喜的话。

看到有不少情绪输出，指责欠费业主「老赖」「刁民」「素质低下」，恨不得把他们都赶出小区。我理解这种情绪，我们小区有这样的我也想这么干，毕竟我是已缴费的业主，我确实吃了亏。

但我想说的是，当一个问题变得普遍时，它往往就不再是个人道德问题，而是规则问题。

短视频平台随便一刷，就能看到全国各地到处都有这种事情。具体比例不详，但直观上感觉恐怕是一个庞大的数字。难道这些小区里全住的是坏人？显然不是。而是规则设计本身不合理，激发了大家的恶。

骂人很容易，改变规则很难。但骂人解决不了问题，只有改变规则才能。

同样，也有些回答把所有责任都推给物业公司，说物业「吃相难看」「敲骨吸髓」。物业公司当然有很多问题，这个行业确实鱼龙混杂。但就东悦佳苑这个案例来说，0.8 元 / 平米 / 月的物业费，能指望什么样的服务? 何况还收不上来，物业公司亏着钱运营，能坚持多久?

这不是「好人对坏人」的问题，而是在当前版本下，各方都被困在其中的死局。

缴费的业主觉得自己冤，被欠费的物业觉得自己冤，欠的费业主可能也觉得自己冤（我没钱你别找我收我也不要你们服务），每个人都有自己的道理，每个人都觉得自己是受害者。

受害者互相指责，没有赢家。

但有一点是肯定的，高层住宅小区的治理困境，将是未来我国城市面临的一个重大挑战。 今天是电梯停运，明天可能是消防设施瘫痪，后天可能是外墙剥落塌陷。

房地产狂飙突进的那些年，我们建了太多的高楼，卖了太多的期房，制造了太多对未来的美好幻想。现在潮水退去，那些被掩盖的问题才逐渐浮出水面。

东悦佳苑的 46 部电梯，可能只是一个开始。

写到这里，突然想起简 · 雅各布斯在《美国大城市的死与生》里说的一段话。她批评自己城市的规划者热衷于建造高层住宅区，却忽视了社区活力的培育。她说:「建筑并不能创造社区，是人们在日常生活中的互动模式创造了社区。」

我们盖了那么多高楼，把人们塞进一个个格子间，却没有想过这些人如何重新形成社区，如何重建信任，如何有效共同管理公共事务。

这些问题都是过去的欠账，当年获益最多的那些人，没有人认真思考过。而现在，账单来了。

只不过，买单的并非当年那些获益最多的人，而是业主自己。

关于本号名称：

开始只考虑了自己的体验，当做是自我警示，每次打开界面，方便一眼看到，提醒我自己用的。后关注的朋友们，也希望能从这个角度去理解吧。

知乎用户 无聊死了​ 发表

笑死这个时候则怎么没人提自治了，你们完全可以自己给自己这栋楼找个维保单位啊，不会连这点钱都收不齐吧

知乎用户 别闹了我不吃鱼 发表

回迁房的物业费是很大的难题，回迁户的素质有目共睹。

先说观点：这事不怪物业。物业没有做错事。

这次不是物业停运电梯，是因为收不上物业费导致电梯没有年检，法规要求电梯停运的，与物业无关。

所以，我所知道的，柳州的回迁房都要小心，聚贤佳苑（轨道集团驻地），独秀苑（二期和三期），温馨家园，中房紫东。

建议业主们有能力的赶紧跑，没能力的换到低楼层居住。

柳州这个城市，现在债务缠身，化债资金迟迟不到位，导致我们的工程款拖欠多年。

前几天业内盛传柳州要 “以刑化债”，最近十五年的项目全都翻出来，要求各总包老板承认围标串标，否则就面临刑事指控。

据传很多老板无奈签字，放弃了工程款。

前几天吃饭，圈内人都在盛传，说每个工程老板都被悄悄的边控了，没通知也没消息，就这样把每个老板都边控了。

你看，化债如此艰难，领导们只好另辟蹊径啊。

如今经济压力很大，本应该发挥民营企业的作用，稳定就业，创造岗位，现在却一再打击民营企业老板的信心，弄得人心惶惶！

他们以为只要有了中央财政转移支付，就可以过得很滋润，却没想到如今转移支付少了，民营企业也少了。此时最需要民营企业出来，活跃市场，促进消费，但是呢，老板们却成了肥肉，谁都想吃一口。

唉。。。。。。

知乎用户 爪子 发表

都是无解的问题

这些偏远地区、非一线城市，哪里来足够的钱维护这些超高层住宅

那些吹嘘中国生活成本低的人最好做好心理准备

那句话怎么说来着

她还太年轻，不知道生活给予的一切是要付出代价的。命运赠送的东西暗中都标着价格

知乎用户 永远竞者参照 发表

这小区是回迁房，住的大部分是农民。。。。

根本没钱交物业费。

回迁房是真的恶心，原本农民还有自己的房子，偏偏把你的房子给铲了，让你住进鸽子笼的楼房。。。。

鸽子笼楼房，住着不爽就算了，没有宽敞的院子就算了，还有很多乱七八糟的收费。

知乎用户 一天明月白如霜 发表

我小区以前有人不肯交物业费，提出自管，就是自己扫楼梯，物业费每个月可以少 5 毛钱。

结果十多年来，除了楼组长，80 岁 + 的老太太，没有人扫过楼道。我看老太太很辛苦，年纪也大了，就让我儿子一周扫一次。

后来我儿子忙着周末去上课，也没时间扫了。老太太发广告号召其他业主扫楼梯，可惜，没有人响应。

最后，房管所还是要求交物业费，安排物业来一周扫一次。

这次，他们交没交物业费，我就不清楚了。

--

至少有一户，我知道他是没交的。理由好像是门锁不好用什么来着？

当然，此人也从不扫楼道。

我怎么说呢？

5 毛钱都要计较的人，不要指望他有什么公益行为。

最近几年，他也年纪大了，吵着要装电梯，因为他住 5 楼。

嗨，到时候看他愿意出多少钱装电梯。

我，旁边看戏。

知乎用户 超人 发表

现实中，我极其痛恨一种人，他们看见明显不合理行为的时候，选择沉默，而不是群起攻之。

这种人，就应该遭受苦难，只有痛了，他们才知道后悔。

我这里自建房，有一户整天放音响，我就和他对着干，他放我也放，并且他结束后我都要再放一个小时。

你们猜最后怎么着？

我隔壁有一户就去投诉我，说我放音响影响到他，因为最开始放的那一家，其实是隔着一定距离的，所以投诉的人就觉得，我放音响对他影响更大。

好，我也不废话了，老子就整天放了！怎么着！

知乎用户 我最萌 发表

先是不交物业费，后续会把小区的绿化刨了，树砍了，用来种菜、养鸡。

时不时的烧一下火灰用来作肥料，小区烟雾缭绕，犹如人间仙境。

这是我们中国人的农业天赋，挺好的。

知乎用户 放肆 发表

房价涨的时候很多人无所谓，反正房子涨价，九牛一毛。然而房子一跌，2000 物业费相当于小城市半个月工资了。能有多少人愿意掏的？还是看不到的一些服务。

知乎用户 渡春秋 发表

把物业包干制改酬金制

1. 物业公司提供服务以人员配置费用为基础，按月向业主收取酬金。除此之外社区的任何公共收益及公共支出均由业主自理。

2. 每月提供共用设施设备养护维修更换清单，整改方案及费用预算，电梯维保及电梯年审，水电公摊等等费用。按楼栋单列都没问题。各项费用由业主按楼栋自行决定是否支付。

3. 所有涉及共用设施设备更换整改，社区管理痛点的解决和缓解工作，全部列入业委会考核指标，各项目要求有期限，有责任人，超期相关责任人走人。形成业委会较为有效进入和退出机制。

知乎用户 不惑的王子 发表

收缴率这么低了，物业为什么还不放弃呢？还要用停电梯来收 50% 的物业费？

知乎用户 萧阳​ 发表

从三楼看下去是垃圾，从三十楼看下去却是风景。高层确实有很多优点，上海、北京等城市的第一高楼都租金不菲，之前阿里将 235 米高的安盛大厦改造升级成 305 米高的 “新加坡第一高楼”，都说明了高层的优势。

但是作为高层住宅，我个人的观点是不支持，尤其经历了西安、乌鲁木齐火灾之后，原因如下：

1. 人员密度太大，尤其那几年疫情期间，下楼遛弯人员密集，感觉不踏实。
2. 高层建筑防火门必须常闭，物业必须每天检查，这是最基本的事情。不然发生火灾烟囱效应所有楼层都有危险。就算最高的消防云梯也很难达到 19 层以上，火灾致命主要是烟雾呛的窒息，高层住宅风险更大。
3. 等电梯、坐电梯的体验感都不好。如果电梯故障，那简直苦不堪言，对于膝盖不好或者老年人更是极大的挑战。
4. 水压不足影响生活。
5. 地震极端灾害逃生问题。

很多楼层的高层设计都是步世界后尘，十八世纪的英国老工业区伯明顿、美国汽车城底特律等、早期也是以高层为傲。但最后因高层的种种弊端而放弃。供水、供电是小事，关键是防火和建筑维护以及电梯的安全隐患。细思恐极。

最后富人搬出了大楼，高层建筑最后成了贫民窟。很多选择高楼的皆因没住过高楼。

现在好了，因物业费问题，电梯停运。这么高的楼，年龄大或膝盖不好的人可遭罪了。

住建部和发改委也都提出县城新建住宅以 6 层为主，最高不超过 18 层的要求，说明国家也已经充分意识到高楼给未来留下很大的隐患。

对于收取物业费，我家小区物业公司有办法：去年开始，不交停车费不抬杆，不交物业费，不收停车费。

知乎用户 Geek 群 发表

回迁房是最次的项目

没有之一

知乎用户 知乎用户.. 发表

我们小区我住了 8 年，

物业一直都还行。我也一直按时缴纳物业费。

然后有天我发现见面家门口到电梯之间漏水，而且有点严重。电箱里面都有水了。

让物业来处理。物业说水表后的那段水管不归他们管。

当时和物业闹起来了，

后面住建局，社区，水厂都投诉过。社区还派人来调解。

物业还是不让步，说水表后的是业主自己管，我查了，好像确实是这么规定的。

ok，我和他们经理说，既然按法规来，也行。我们是一个比较大的小区，公共停车位，广告位等等收益，物业只能收 30% 的管理费，剩下的是全体业主的。我住了这么多年一分没有，你们把这个钱算一下，把水管修好了剩下的钱给我。

然后那物业经理就东拉西扯的，一会又是什么充到维修基金，一会又是公布了，基本没利润什么的。

现在我也没交物业费。大半年，只上门催收过两次。让他们起诉，死活没起诉。

讲法律，就大家一起好好讲，别玩双标。

知乎用户 AudreyHepburn 发表

物业属于是现代社会缴的民脂民膏。搞卫生的阿姨，看门的大爷，偶尔搞绿化，频率不高的小部分维修。这些人薪资不高吧？可物业费收的可不低。但是物业公司大都喊着没钱赚却又一直干。

那么还有没有部分隐藏的群体再抽钱？

知乎用户 平凡人的中国​ 发表

物业管理，在全世界都是难题。

物业服务越搞不好，拒缴物业费的业主就越多，拒缴物业费的业主越多，服务就越搞不好。

最后，积极缴费的业主和积极服务的物业都成了冤大头。

典型的劣币驱逐良币。

美国踩的坑更多，但是问题却更严重，只不过是表现形式跟我们不一样而已。

还是有进步空间，有解决的可能性。

不能说把汽车手机造好，然后赚钱，是产业创新。

把小区管好服务好，然后赚钱，就不是产业创新。

多花点钱，购买更好的汽车手机，是消费升级。

多花点钱，购买更好的物业服务，就不是消费升级。

只要转变一下思想观念，国家那么多能人，总能想出办法的。

知乎用户 永久禁言 发表

未来 10 年后全国这样欠物业费的小区只会越来越多，几百万买的房子价值只能体现十几年的住房价值，然后电梯都用不了的赛博朋克般的旧楼烂房

知乎用户 青蘋之末 发表

在中国是否有很多人不愿意交物业费，为什么？

前几天还刷到这个问题了。反正有人各种理由。

给我推送的回答说的是，物业费比收房产税还暴利。直接自己物业费乘以小区户数。人家的账不考虑欠缴的。说支出的时候就是只有两个门的两个保安，每幢一个保洁。1500 多户，100 户一幢的话，不到 20 个人就够了。其它人，可能人家看不到，其它支出可能人家感受不到服务，所以认为基本没有了。具体想看的可以上面问题按时间排序找。

给他说有些小区物业跑路，社区接管。他说能赚钱。这应该赶紧介绍一下。

知乎用户 卡佛里亚 发表

一部分人占别人便宜上瘾了，总认为我不交有的是人交。

知乎用户 导流槽雅座常客​ 发表

物业费本来就应该强制交，否则小区里有几个闹神全小区其他人都跟着被恶心

美国别的不一定好，但是不交物业费社区可以直接强制拍卖房产冲抵物业费是好的

知乎用户 啊啊啊啊啊 发表

物业费 0.8 元每平米，结果缴费率不到 40%，

物业公司没有交电梯维保费用，维保公司不来进行年检。

站在物业公司角度，接这桩买卖，其明显是亏本的，迫不得已只能这样做，

对于住户而言，

其核心在于有少部分客户是缴费了的，对他们来讲不公平，如果这样做，他们也不会交物业费。

大部分客户没有缴费，可是如果小区居民出现突然疾病，比如心脏病，脑梗，怎么办？

其事件长了，必然有这种疾病，搞不好小区居民就麻烦了。

这时候怎么办？除非交物业费，要不地方政府补贴，方法真不多。

正常小区其实相对好许多，有人说房子变差，都是租户，业主不会管。

其实出租的业主，其反而会交物业费，因为他要租金。

一个月物业费 300 元，租金 3000 元，

如果业主不交物业费，物业在房子贴条子，或者断水电很简单。

当然一个小区物业费租客多了，其入住率高，小区电梯就容易坏。

比如武汉武昌中央花园，其实目前 20 多年年限了，其小区电梯很不错，主要靠维护。

知乎用户 李小风 发表

其他不太关心，我只关注一点全国都存在的事儿：为什么物业费收不上来？难道一个小区里大部分都是刁民？区里，市里，省里到全国，不交物业费都是普遍现象，刁民已经蔓延全国了？

我想肯定不是，大部分正常人不交物业费，大概率是因为物业服务质价不符，小区问题很多解决不了，物业费却一点不少。

如果业主故意不交，也不敢起诉，只敢贴个诉前通知，因为经不起查。

就以我们物业来说，3.2 每平每月，五星级物业！

一个管家，管三栋楼，有问题群里半天也回复不了；

夏天水淹了车棚，车挪不出来，回复很及时，但过了一个小时也没人管。

非机动车位与入住户数严重不匹配，车主车辆扎堆，堵塞，每天早上艰难挪车，我的腿部也因挪车被其他车辆划伤过。

消防栓查验记录被其他业主查到，居然可以提前一个月签名确认。

小区人车分流，居然有车辆直接突破大门和石墩进入小区内部。

晚上底商噪音问题，物业自己已经承认确实有噪音，但是一直不处理；

五星服务应该双人值岗，双人巡逻，而物业这边一直是单人。

未售出的车位直接上锁不给业主临停车辆停车，且不出月租方案。

物业公共设施损坏长达数月不修；

还有很多，桩桩件件，罄竹难书，投诉多次，落实到没有执法权的社区，社区很多人不懂法，居然拿物业经理狡辩的模糊法条应对，最后也没用，很无力。

以上所有，我部分有完整证据链，也在持续维护增加补充其他证据，待我忙过这一段，我可起诉或者等物业起诉我。

目前的物业费，因为质价不符，我索性不交了。

物业的服务合同也没有任何细则，只有非常宽泛空洞的服务条款。

要不是夜间噪音问题一直不给我解决，让我无法好好休息，我也不会去查武汉市的住宅等级服务标准，我估计还会继续缴纳物业费。

可这一查，问题就多了。

物业还经常曲解国家法律，搪塞业主，推迟并长期不解决问题。很多我都找到了对应的法条，其实并非如它们所说。

物业难道不知道自己违法吗？他们太知道了，他们根据经验，料定大部分业主都怕吃官司，电话微信上门催缴，很多人担心害怕或者碍于面子也会交一些，反正总有人交。相比于他们缩减服务，少几个保安，几个管家，几个保洁，几个维护，一年算上社保能省不少钱，与我们这几个刁民的物业费相比，我们那点钱不值一提。

我本人非常愿意缴纳物业费，毕竟人家提供了服务，但是我只交质价相符的物业费。

质价相符的物业费缴纳，我全都交，我还提前预缴。

知乎用户 飞奔的拓拓 发表

这不就是马逆鼓吹的农村居民集中居住供暖结局。国内对城市化其实存在很大误区，觉得把地一征，把人赶进城市，户口登记一变，就成城市人口了。实际上城市化应该是依靠人自发形成的，劳动力能在城市找到工作留下来，这才是城市化。这种强行城市化，再叠加现在资产负债表衰退，后面必然变贫民窟。国内的社会环境，其实不怕一锤子开支大，但大部分人真只能承担后续的低维护成本。

至于河北那取暖问题，其实搞点保暖改造比起集中居住成本更低。再熬个十几二十年，农村取暖问题也就不存在了。财政紧张的大环境下，能省一点是一点吧。

知乎用户 欧阳夏妍​ 发表

高层贫民窟

这就是未来如果电梯没人维护，越高的楼层越可怕

我现在住的是政府的保障性住房 ，每个月房租和物业费是直接从银行卡划走的，没有想过居然还能不交物业费

为了维持社区的稳定运行，不能只想着享受，不付出，最后可能什么都没有

知乎用户 装逼的一律干倒 发表

只有把服务和物业费绑定，才能解决这个问题，比如门禁卡，不交物业费你就每周到物业服务中心来续时间，停水、停电、停气、断网，电梯加上梯控，不缴费的不给电梯卡

业主交了钱，也可以理所当然的对物业的服务提出要求，才能形成良性循环，觉得物业服务质价不符可以启动换物业流程。

最垃圾的业主就是那种不交物业费，但多么垃圾的物业服务都能接受的（因为有法律法规托底，不会影响水电气网和电梯的使用），这种垃圾业主才是毒瘤。其实面对这种垃圾业主，物业根本不会吃亏，因为可以减少工作人员数量，公共收益全吞。

知乎用户 风采 发表

这种事以后会有很多，好日子还在后面。

知乎用户 申超 发表

回迁房原来的村民也不用电梯，也不用别人搞卫生，村里扒拉扒拉就行了。

现在 100 块每月每套房，万一拆迁陪了十套二十套房，不是要两三千每月？老年人又没上班，房子偏远卖不掉租不出，拿什么来缴费物业费。

又不能像美国一样欠缴 18 个月物业费可以拍卖房子抵物业费。怎么收的上来呢？

反正回迁房让村民自住自管得了，自己凑钱搞卫生交电梯费，不划算电梯关了就得。

知乎用户 BusRun 发表

之前美国有个华人女性拒缴物业费，最后房子被业委会强行拍卖，最后警察上门执行，女业主持刀反抗被击毙。

我清楚的记得，当时无数人冷嘲热讽，说业委会凭什么拍卖房产

我觉得以后这种冷嘲热讽会消失

知乎用户 星空 发表

所以房产税就要采取强制的办法，每个房主的账户信息都掌握了，每个月直接扣款，然后短信通知，不然就像小区物业费一样，老是收不上来。

知乎用户 你叫我改成什么好 发表

资本主义确实有值得学习的地方啊。

HOA：谁敢不交物业费，谁就从我的房子里滚出去！

知乎用户 阿紫​ 发表

我干过物业，回迁户的素质有多低让人大跌眼镜，管道井里塞满了纸壳，物业花钱清理他们骂街。不交物业费就有各种理由，保洁，树枝修剪，污水处理这些活他们都看不到，电梯维保费不是小数目，停就停了吧。

知乎用户 momo 发表

一栋楼 30 层，一层 4 户，每户人家 100 平，物业费 2 元，那么这栋楼一年物业费是 28 万

假如有物业公司，有 3 个人服务这栋楼，每人工资 7000，这 28 万里面，单给人发薪资，就把物业费花完了

假如没有物业公司，这 28 万拿去给电梯年检，打扫卫生，各种维修费用，能买到什么样的服务？

知乎用户 幸存者偏差 发表

物业费最好的解决办法是：

立法规定，小区外围修一圈 3 层底商，只租不卖；

租金 + 停车费，用于小区的日常维护，老旧后的翻新基金。

～

尤其这种农村回迁房小区，农民一个月仅 108 块退休金；

而，100 平米的电梯房，每月物业费高达 300，他拿啥缴？

～

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本提问下，很多基本盘大喊：“强制征收，不交费，住宅拍卖。”

那让农村，配合政府拆迁征地的老人，集体睡大街？

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记得关注 + 点赞～！

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知乎用户 历史文件 发表

喜闻乐见

消灭反人类高层住宅

知乎用户 那年兔子不腹黑 发表

无解 如果是垃圾费这种小钱 政府尽量还是会帮你们解决的 电梯维护这种大钱他们也没有

越没钱越不能住高层 如果你无法说服其他人一起交钱那么你的房子也等于废了

还有 别以为住的不高就没事了 人性之恶超过你的想象 连最基础物业费都不交的人看到他过不好而你生活没什么影响的话 你一样也逃不过他们的恶心

知乎用户 西部点子王 发表

这在一些刚需楼小区，是死循环，特别是三四线城市的一些刚需楼小区，安置房，回迁房等等，简直是 buff 拉满。。

经济下行，事儿逼业主，物业实际服务和收费应有的服务不匹配，业主素质不高，爱占小便宜，业主群聊的都是鸡毛蒜皮的扯皮的，租客多，老年人多，天天嚷嚷着业委会，物业保安三个人加起来六颗牙，电瓶车随便进电梯等等各种 buff 叠加，这种小区，千万别去买。

核心还是，业主主观认为所缴纳的物业费应该享受的服务并没有兑现。人性就是如此，以后这种事越来越多。

所以真正的好房子，住着舒服的好房子，需要物业和业主一起努力，这种小区，非常的少。

知乎用户 乌合之野​​ 发表

2016 年？哦我知道了，是打错了，其实是 2026 年。

这种情况还是正常的，我的意思是不只是打字打错了，还有这个电梯停运的问题。

说到底还是一个：面包是不会从货架上长出来的，那物业维护的钱也不会从天上掉下来。

当然物业本身既是强势方又是劣势方，说它是劣势方，是因为这个物业费又不能强行收缴，你说怎么办呢？只能靠不断削减物业服务的方式来完成收支平衡；说它是强势方，是因为疫情期间它就是可以一把锁把所有人关死在里面，怎么办呢。

如果对这个物业公司不满意，我个人建议是换掉小区物业，而不是两方勉勉强强凑合过活。

而这个 16 年的误打误撞其实显示出另一个有趣的点，我翻了一下其他答主的回答，原来是村民回迁房，那确实这些村民至少也有 10 年不用缴纳所谓城市的这套嗑了，就是 “物业费”，而且物业费是一个总称，还有各种别的见都没见过的费用的叠加，那人家不愿意交就是“老祖宗传下来的规矩” 嘛。

老年人 + 回迁房 + 自建房 + 极低的物业费（我是没见过 0.8 一个月 / 平方的），那确实无解，我找不到办法，只能讲究过吧，这两方，换也换不掉。

知乎用户 沂南 发表

在大多数小城市，以前一套房总房价一年涨个几万块，扣除物业费几千块还能赚几万。现在一套房总房价一年降几万，几千块的物业费可不是一笔小钱，假设两口子都是月薪到手四千块，扣除各种生活开支之后能存两千块已经不错了。实际上很多小城市的家庭都没有这个收入，许多家庭男的工资五六千，女的不上班在家带孩子。买房还是不要买高层，六楼以下没有电梯也能上下楼，自来水也不用加压。不交物业费只会越来越普遍。

知乎用户 吴安光 发表

当物业公司真的承受不住成本的时候，撤场，那么没有物业承接的小区会成为一个垃圾场。

有选择的情况，购房不要选那些物业费特别低的小区或物业费收不齐的小区。

2025 年全国多地小区物业费迎来大跳水，有的直接腰斩，怎样看待这一现象？你家的物业费降了吗？

知乎用户 糊涂神 发表

没发现物业费比国家税收还牛逼吗？经济下行甚至失业的时候，你可以说我不用电了，我去外面商场取暖，去卫生间的水龙头喝水，我没有收入，更不可能交税了，但是在这种情况下，物业费可少不了，我觉得这简直是霸气侧漏

知乎用户 种草 发表

很多人就是过惯了没有物业的生活，把这些人硬是凑在一起住本来就不合理。

知乎用户 宇宙战神郭奉孝​ 发表

对于那些嘲讽回迁户业主不交物业费的言论，我没太明白，你们说的那些不交物业费的缺点，在回迁户看来都是优点啊！

好事者：你们如果不交物业费，小区里就没人给你们打扫卫生、清理垃圾！

回迁户：没关系，我们村儿以前比这脏多了，我们能忍。要是实在太脏了，我们街坊四邻凑点钱，从外面找人过来清理垃圾就行了。

好事者：不仅如此，没有物业，你们小区的档次会降低，房价也会不断下降！

回迁户：说得好像有物业的小区房价不下降一样。

好事者：没有物业维护，你们小区配套服务差，慢慢的就没人住了，变成空城了！

回迁户：你的意思是，以后这么大一个小区，就我们几家住？还有这种好事？

好事者：还有更严重的！到时候停水停电，房屋质量出问题，都没人帮你们解决！

回迁户：还是那句话，我们街坊四邻以前都是一个村儿的，都很熟悉，而且我们平时都很闲，遇到什么事，大家合伙商量一下，有钱的出钱，有人手的出人手，啥都能解决。实在解决不了，我们就上门去找街道办，让他们帮我们解决。

所以说，你不能用后现代原子人的思想去理解回迁户。你是单打独斗，人家是抱团取暖；你整天焦虑，人家大大咧咧；你畏手畏脚，人家天不怕地不怕。

知乎用户 团团爸 发表

高入住率的居民小区，只要物业团队智力不太低，很少很少会出现大面积拒交物业费的情况，这种盲猜郊区低入住率小区。

柳州郊区很多居民小区鬼城一样，晚上一栋楼二三十层的，亮灯能有十户就算入住率高了。

为什么这么多空楼？因为十几年前柳州同时开发三个新区，很多大老板小老板，有点钱的都涌进来，到处买地皮盖楼房，商铺，写字楼，居民楼什么都有。但是，四年前因为各种原因，得不到资金支持的柳州爆雷，整个城市面临破产。倾巢之下焉有完卵，各区开发停滞，没建好的烂尾，建好的卖不出去，卖出去的别人不收房，收了的不装修不入住……

大量闲置房屋收物业费？想什么呢？那些房子别人都愿意打六七折就卖了，还想别人交物业费？面对低入住率，已经入住的交了，大概率小半年物业也会跑路。然后就跟着不交了。面对这种不可抗力，完全陷入恶性循环。

知乎用户 知乎用户 发表

垃圾物业

知乎用户 Acquaintance 发表

虽然前段时间讨论美国斩杀线的时候我们批评了美国过高的物业和房产税

但是已经很低的物业费，不交导致小区基本服务无法持续

还是很支持政府拍卖不交物业费业主的房产的

因为不交物业费直接损害了其他业主的基本权利

知乎用户 太敢说了保护 发表

绝大多数回答都是从公共管理的角度来讲，实际上这是个代际问题。国内绝大多数回迁小区基本以中老年人为主，这个东悦佳苑也不例外，人员构成是中老年业主 + 年轻租客。

中国的中老年人受限于他们成长的时代，物质普遍匮乏，秉承有便宜不占是傻比，公德这个概念对那代人来说，太抽象，太超纲了。你讲公共服务 公共利益，你说交了物业费电梯才能长久的用，他们算的是不交今年又省小一千，这日子过的精明。

在回迁小区，比收不上物业费更经典的是顺手牵羊。我发小的奶奶就住回迁楼，丢的东西可以说五花八门，抹布 拖鞋 电动车手机支架 纸壳 手纸 土豆 白菜 帽子 轮胎气门芯 塑料瓶…… 这些不值钱的东西在回迁楼经常失踪。

所以，为什么说服 劝解 甚至法律威慑在现实中频频失灵，因为要解决的不是某个人的恶意，而是一个时代的生存哲学。政府建起了高楼，装上了电梯，从外边看也算个现代社区。但是里边人的灵魂还停留在那个要靠争一亩地 一口井 一筐煤渣来生活的时代里。

中国很多问题解决靠的就是代际更迭，等一代人死亡。

知乎用户 喜欢虎鲸​ 发表

有的小区房子的入住率不到三分之一，有很多房子被买的时候不是刚需而是投资，可能都没有装修，房主就等着房价上涨赚一波，这样的房主会交物业费吗。

剩下的三分之一真的入住的房主，也很难全部缴费，有的是低素质人群就是不交钱，有的对物业不满不想缴费。物业的服务也不行啊，甚至都很难保证消防栓里真的有水。

房子从新到旧，需要维修的费用是越来越高的，但是很有意思的是原房地产开发商配套的物业不到十年就开始撤退。前面几年物业费是最有的赚的，设备都是新的不需要维修，比如电梯，十年开始坏，等到十五年就得换新的了，那时候原房地产开发商配套的物业早跑没影了。

知乎用户 致我们 发表

物业有没有资格停运电梯？这不是物业自己布置的探头之类。电梯是业主共有财产。

另外，我注意到文中是部分业主，那么其他业主为何要蒙受自己缴纳却不得不损失的利益呢？

物业这个毒瘤已经非常明显地损害了广大人民群众的利益。

70 年、期房、物业…… 一个个都是香港学来的损害人民利益的东西，不以为耻反以为荣。当你被要求摸的时候，有的人早知道 (SZ）河对岸他们想要的是什么了。

知乎用户 西北偏西​ 发表

这些业主也是神奇，物业服务需要花钱才能有服务的，缴费率 32%，天下就没有免费的午餐，物业人员不用吃饭养家糊口么？

电梯维保更是要花钱，超过一定期限不检查，没有合格证，按照国家规定就是要停运的…

业委会能发这个缴费通知，说明是忍无可忍了… 后面的恶果就是没有物业公司敢接这个小区的服务，小区持续摆烂，现在看图片绿化卫生都做得可以，小区没缴费的住户是不是要反思一下自己？

知乎用户 kar98ksniper 发表

物业跟业主的矛盾看来是无解了。

物业公司是经营机构，目的就是为了挣钱，要挣钱那必然就是少花多入才行，那落实到物业公司就是尽量减少服务支出的同时增加物业各种收入，为了让你心甘情愿的掏钱必然要美化自己宣传自己，如果让业主觉得自己跟他们是一伙的是家人那就说明这物业面上功夫干的不错。

其实也无可厚非，市场经济，商业社会嘛，本质就是买卖，既然是买卖就别提什么感情什么家人。多的是前期做的不错然后交房没两年就服务质量断崖下降的物业，也多的是干物业一方面跟业主矛盾尖锐一方面却发家致富的。

总之物业跟业主本质上就是对立的，最多表面上维持着关系看着不错，骨子里那就是死对头，你就算成立业委会，换了物业，再来的还是一样，谁也不会白费力气为被人谋福利，都是本着利益来的，管你面上多么慷慨激昂义正言辞，骨子里还不是为了那点利益嘛。

现在想想还是农村老家好呀，独门独户，不需要你什么物业服务，我家里什么事自己都能干

知乎用户 萤火虫​ 发表

像美国一样建立成熟的 HOA 能解决一部分问题。

但不能完全解决。

小区内居民不愿缴纳物业费是必然的。关键在于如何用经济手段和机制设计让他们不得不缴纳。

美国有很多没有 HOA 的社区，但那是别墅，自己维护自己的。房产税已经用于市政系统，垃圾清洁车会到每一家门口收垃圾。楼房不可能没有 HOA，因为有大量内部公共设施。

美国的 HOA 机制是，如果大多数用户不缴纳物业费，小区就会维护越来越差，房价下跌。业主会出于经济利益、大概差不多的负担能力，让 HOA 物业费维持在与本小区对应的水平。高档小区会高一些，低档小区会低一些。另外，如果不交物业费，就是债务，HOA 可以申请拍卖房子。很多人说美国 HOA 会直接拍卖房子，其实是有一套流程和手续的，和国内停贷导致银行收回房子拍卖是一样的，只是这里债权人是 HOA 业委会而已。

所以这套经济机制会促使业主缴费。如果小区物业费很高，就卖掉房子搬到物业费低或者无需物业费的郊区穷人别墅区去。

中国改开中有大量新鲜事物，民众还不习惯。比如很多城中村出现，拆迁回迁房中住着可能是原来的市郊农民，或者低收入人口。让他们定期交钱简直就和要命一般。他们也长期过自给自足的自然经济生活，从未习惯花钱买服务。

这有一个过程。估计再过三十年大多数人就习惯了。

当然，应当具体问题具体分析。如果这个小区在好地段，业主也不是交不起物业费，那么业主不交物业费是不合理的。应当通过上述经济手段迫使他们缴费。如果这个小区本就偏僻贫穷，那么同样的，应当改变观念，让无法承担物业费的低收入居民卖房住进廉租房中。但是如果财政没钱，那只能让市场经济去发挥作用。

总之，政府不应完全大包大揽。应当公平。毕竟比他们过的惨的穷人多的是。不能谁闹谁有理，谁能获得媒体资源谁就能拿到财政补贴。

老美的房产税、HOA 这些事物，估计再过三十年中国也要普及了。到时候就都习惯了。

二十年前中国人也没想到今天会出现 800 多万失信人员，会有人背负几百万房贷，会有因为失业跳楼，会有考公多次饿死的（2024 咸阳出租屋女子去世事件），会有公务员租地下室被烫死的（2022 年北京司法局公务员烫死事件）。

以后就会习惯这类新闻了。

一个社会本来就是多样化的。底层的悲苦理应让全社会共情。

越南现在也开始改革了。在我看来，越南还处于资本主义初级阶段。越南民众应当习惯在初级阶段出现的很多前所未有的现象。用历史唯物主义的态度去看，这是历史的必然。

知乎用户 善言无暇谪​ 发表

这是非常糟糕的局面。造成这种局面的原因每个人有不同的观点，我认为是业委会不作为造成今天的恶果。

业主物业不交肯定是有原因的，一种是服务不达标。二是质价不符。不论哪种情况，业委会作为业主额一份子早就应当察觉，并采取各种正当措施，积极主动将矛盾遏制在萌芽中。

比如，发现舆情投诉物业最多，应当召开临时业主大会，讨论是否重新招投标甄选合适的物企来服务小区等。而不应如题述，要求业主积极主动缴纳物业费。

知乎用户 辛阳 发表

楼虽然很高，但这是表面现代化，头上的辫子虽然剪了，思想的辫子却没剪。

知乎用户 kimoian 发表

在高层小区会逐步沦为贫民窟这一课中，我们提到日益高昂的维护费用，和逐渐下滑的物业费缴费率形成死亡交叉后，物业的亏损缺口和服务质量会快速进入负向螺旋，最后形成某种意义上的三不管地带。

其实这个问题并不只会出现在高层，只是高层超高层塔楼，因为客观原因需要布置数量更多，技术参数指标更高的设备，维护费用相对更高，在这个问题上会发展的速度会快一些。

目前一二线城市老破小房源的主力来源，其实主要是当年各大厂矿、大学、机关单位的家属院，这些筒子楼与赫鲁晓夫楼大多建成于上世纪 70 到 90 年代。回到 30 年前，这些房子在那个年代是妥妥的中高产居民聚集区，与绝对数量与地域面积上占中国大多数的农村居民与农村地区相比，这些城镇房屋的居住条件与享受的公共服务都要好很多，称之为三四十年前的改善型住房并不为过。

这些房子和居民在随后的发展中，一部分在棚改和拆迁中，通过货币化补偿和安置房置换的形式消化。另外一部分人，也是实际上的大部分，把这些房子卖给了新进城的农村居民，自己购置商品房搬离。这部分房屋在厂区、学校、机关单位这些原有的管理单位搬离之后，实质上已经进入了事实上的无人管理状态。

基于基层维稳需求和兑现关于保障社会民生的政治承诺，这部分居民和住房，是由街道和居委会这类基层组织，以财政拨款的形式，提供了诸如垃圾清运之类最为基础的物业服务，同时得益于长期廉价的供水、电力、天然气，是使得这部分老破小以及城中村住房，并没有成为欧美意义上的贫民窟。当然这部分老旧房屋的安全性、功能性、社区环境这方面，也是更多的依赖财政拨款和专项债卷进行维护，通俗的讲就是依赖城市更新统一处理。

说这么多呢，其实回到提问上这个答案是很简单的，现有形式下的物业管理模式本质上是难以维持续的。中国这二十年来的新建物业，是和开发商高度绑定的，业主在购房时即签订了前期物业服务合同。这个物业一般都是地产开发商的子公司，这带来了一个坏处，也带来了一个好处。

一方面在统一的集团管理下，处于盈利状态的项目物业公司的营收难免被集团大比例抽成，导致项目物业的盈利只是一种账面上的盈利，无法把充裕的现金流转入提升服务或者向业主让利形成一个良性的循环。另一方面在统一的集团管理下，亏损的项目可以在物业集团内部调拨盈余资金，避免服务质量进一步下滑。加之同时因为开发集团拥有物业无法比拟的现金流，可以直接对物业公司进行输血。

放到现实中，真实的情况是商业物业收了非常多的租金和物业费，商场的维护和管理水平却远远达不到收费标准。住宅物业的收费标准、物业费用和缴费率，往往又是一门糊涂账。业主认为物业收了很多钱，实际一个小区中大概率有一半的人都没交过。物业公司收费后，支出集团抽成、人工、水电和必要物料成本，把剩余部分都视做自己的利润，对于真正需要投入大额资金维护的外墙保温、消防系统、弱电系统、园林环境视若罔闻。那么小区在交付之后 5 到 10 年，上述分部工程达到使用寿命，整个小区就会快速滑向一种老破的状态。

这个问题其实不论是物业公司管理，还是交由基层组织托管，面临的核心问题都很简单，维护的钱到底该由谁来出？

你要政府出，显然是有些幼稚的，虽然地方政府提前最少收走了你房价中的一半，那这些钱已经变成机场、高铁、医院、学校，讲道理确实没多少额外的份额来维护你的房子。小红书有些非常逆天的帖子，白哥们问不收房产税哪来的钱维护公共设施，评论区表示靠中央政府拨款…… 就有种机关事业单位工资靠财政印发的美感。

你要物业出，那物业费就不会再是温情脉脉的管家妹妹打电话求你缴费帮她完成任务。美式物业那种强力催缴，拍卖欠费业主房子的搞法，应该不是很符合我们当下和谐稳定的政治基调。

那你说业主自己拿钱，一个居民自发的组织，面对几百上千户居民，可以从每家每户收起来几万十几万搞结构维护和更新。这应该更不太符合我们现阶段和谐稳定的政治基调。

一个筋直接三头堵，想想还是烂在那里算了。

知乎用户 斌哥 发表

村民以前有个院子，还不用物业费；现在拆迁，没有院子，每月还要物业费，特别是偏远的地方，有七八套房子，但真难出租出去。市区的城中村反而靠底商就把物业费覆盖了，说不定还有分红

知乎用户 王建勋 发表

我们小区 206 户，有 4 户不交物业费，无可奈何。

知乎用户 momo 发表

安置回迁房就是这样

有的人比较穷不交物业费

有的人子女出息有钱，但是看别人不交，他也就不想交物业费

最后几乎没人交物业费

有的地方财政宽裕的，可以社区兜底基本的垃圾清运和电梯服务

没官方兜底的，就变成这样的局面

但拆迁拆迁，有的人拆完变富翁

有的人拆完住进鸽子笼倒贴钱还要交费

土地财政挣了那么多，政府应当给回迁房的物业费进行兜底

知乎用户 真大宝 发表

不要看到电梯停运，律师 XX 就觉得住户有理。

其实报道说得很详细，物业费只有 0.8 元 / 平米。还包干了电梯电费和质检维保费用。

就这样都不交物业费，因为老龄化严重，小区老人还很多。这种小区收不上还真不奇怪。坏人老了啊！！！！！

你享受电梯便利性才考虑买新商品房，商品房小区肯定物业费都比步梯老旧小区贵一些。那些老旧小区物业费都不愿意给的，能遵守约定给新小区物业费么？

这个 0.8 元，相比柳州在 2020 年后普遍的 2.2 元物业费比起来已经十分便宜了。

又想马儿好又想马儿不吃草，不现实啊！

BTW，其实就算这样，物业公司也是挣钱的，说物业亏本那不存在！

知乎用户 南夜 发表

第一套房就是回迁房，住了三个月卖房跑路，压根没法住，刚入住一个多月就可以预见以后是个烂地方了，乱停乱放，楼道全是杂物，垃圾楼道就有垃圾桶直接丢门口，然后各种理由号召大家不要交钱，张口闭口就是以前自己房子住了多少年没交过钱现在凭什么交，然后群里天天对喷，凭什么你家在楼道堆东西，凭什么不让我家绿化带种菜，简直可怕的很。

知乎用户 爱健身的韦胖子 发表

鸡贼碰一块了。

知乎用户 杨建东 发表

物业费最好的办法就是一开始就算在房子的钱里，一次性缴纳 10-20 年

知乎用户 波利尼西亚太守 发表

总有爱占便宜的人不交物业费。慢慢其他人也不愿意交，收不到钱物业肯定要撤场，没有物业的小区就会迅速变成贫民窟。典型的一颗老鼠屎坏掉一锅粥。

应该立法，物业能收上物业费，才能提供相应的服务

对于业主，规定不交物业费，政府应该停水停电，逾期严重加罚款。一年以上不交直接没收房产拍卖

对于物业公司，收了物业费，就应该保证物业服务的质量达标，可以具体化，包括公共区域的保洁，垃圾清运。水电供应，门禁，停车场管理，电梯的正常运转，小区绿化的维护。达不到标准就全体业主投票决定更换物业

我相信这样高层小区过个四五十年也能维护的不错，而不是现今二十来年就开始迅速衰败

知乎用户 川尤一 发表

刚点进来我还以为是容积率高，楼层高，住户太多，人杂没办法收齐。

结果是村民根本就没有交物业费的习惯把物业公司整这么惨。

……

现在买房真得仔细调查了。

容积率和绿化是一方面。

小区的住户也要调查。

要是大多都是回迁安置，老人和村民比较多。

大概率以后会出现这种不配合的情况。

……

我现在看房就是看容积率小于 3。

单栋总楼层低于 25 层。

住户大多为年轻人和中年人。

如果是分到回迁房倒无所谓。

但是买到真的很亏。

你大概率会遇到充电难，停车难。

小区脏乱，有宠物，甚至有住户随地大小便。

只要东西放在房间外面就有丢失的可能。

（邻居会开自动拾取）

小区保安不负责，查监控都困难。

……

我想起之前有一次在外面看到别的小区门口挂着白色横幅。

上面写着：“诈骗！商品房变回迁房，开发商还我血汗钱！”

当时不太明白，但是现在已经有些懂了。

可能住户搬进去生活了一段时间实在受不了才这样抗议。

知乎用户 一笑了之 发表

这就是未来低端高层的结局，如果只是打算和稀泥的方式的话。物业费可能过高服务跟不上那是要业委会通过法律去解决。物业提供了服务肯定得交费不能只是欺负交了费的老实人。 否则就是无赖得益逆向淘汰老实人 彻底崩溃。 其实除了这个事情很多社会问题都是这个没原则的和稀泥导致的。

知乎用户 OU-Niclas 发表

很奇怪，电梯不算业主们的产业吗？

谁停的，谁有资格停？

居然不报警？！

报警啊，双方出财务报表，对账！

该给的物业费给，该还给业主的小区收益还！

搞笑了，强盗圈地盘吗？

圈个地盘就收钱啊？！想怎么收钱怎么收钱？

你不想干，有的是人干！

评论区唧唧歪歪的那些物业水号，你们真赚不到钱，要退出早退出了！抱怨业主干什么？打工的觉得自己亏了就会离职，做生意的觉得自己亏了就会止损换地儿，你们要真亏了早走了！

现在唧唧歪歪，无非是敲骨吸髓，想多赚一点是一点！

我不反对交物业费，也谴责那些白嫖党！

但如果物业不出具明细，那本来就是违法和违反合同！

那就怪不得别人不交物业费！

你物业真觉得有理就去告，可以告的，法律支持你的！但你准备好明细，法院会要的。

别再问我，为什么需要审计！

上图就是理由！

物业们，你们可以没有知识，但不能不懂法吧

不知道的，可以查 2025 年民典法

别看旧版，然后就说没有

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我第一次知道，知乎没有几个业主，都是物业水军。。。现在知乎也沦落成这样了吗？

好多焦大爷的水号来洗白物业，歪缠一些有的没的，你们小兄弟不来了，没有半桶油了，就来当水军吗？

我也不喜欢什么实名制，但连性别都不敢承认的，是不是太虚了一点？除了想干坏事，或者水军，我找不出新的理由。

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评论区有人居然说，我们吃喝拉撒是不用交税的？他活在真空中吗？是国内小学毕业的吗？简直开年第一个笑话了！

知乎用户 touchfat 发表

看来我之前工作过的某公司的领导并不是少数派啊。

他老人家的著名战例就是让手下去跟保险公司商量，“没买保险就不能赔了吗？他们保险公司那么多钱，赔一点算什么？去谈！”

知乎用户 大豆子 发表

你看，两个风马牛不相及的问题可以套用同一个回答，嗯，我对我这个回答很满意。

明明自己做错了。还是在那里颠倒黑白。甚至还能号召到一批人不交物业费。

如果没办法阻止这种事情扩散的话。

就只有第二个办法了，趁早换房跑路。

连物业都管不好，物业费都不交的小区，你居然相信能业主自治……

能业主自治的小区，首先物业缴费率就不会低。

不交物业费的明明是你最大的敌人，你却拿他们当朋友，自然墙塌了你们一起挨砸了。

当然高层建筑哪怕物业费交的齐，也就是早死晚死的区别，因为维修基金从设计初就有大问题，早死晚死都得死。 如果这么想的话，就跟我上次看过一个帖子，说高层建筑的问题，在真正的大问题面前，也就是只虱子，我觉得挺有道理。

知乎用户 伪君子​ 发表

1. 欠缴物业费就应该上征信，而且不让洗，保持五年内花掉的记录。

2. 大额欠缴物业费的，比如超过 3 年不缴的，物业起诉到法院先把房产冻结，待物业胜诉后拍卖房子还物业费。

3. 如果物业公司具备上述的强制力，那么我双手双脚赞成成立业委会，否则，所谓的业委会无非是欺压完物业再欺瞒业主的群体罢了。

很多人贪小便宜，先是说物业费贵，好像多交钱也没有体验多好，找各种理由不交物业费，然后物业被逼走，换来便宜的物业，便宜物业开始劣质服务，这些人又继续以交了物业费也得不到应有服务为由抵制交费。最后，物业变成了黑社会公司，天天跟业主玩花样，业主们本以为买了个家，但每次回家都要糟心一回。罪魁祸首就是那些贪图小便宜的人。

知乎用户 小曹的娘亲 发表

坐标山东济南。大约 15 年前我们家在面对选择回迁房楼层时，就已经预判到这个问题，总高 30 层、选的第五层，两梯六户。虽然房子我们自己不住只用来出租，但也觉得高层住宅中，电梯是最重要的问题。尤其是回迁房小区，本身整体居民素质明显不高，对于物业费、维修费的承担，肯定百分百不会配合缴纳。不管是自主还是出租，低楼层都是更受益。所以楼主的题目，势必将是全国各地都面临会陆续出现的问题。

知乎用户 唐球 发表

那些搅混水的人越多，这种情况出现的概率就越高

知乎用户 守株待兔等风起 发表

内斗内行！大聪明们为何不自治年底户均分享公共收益小一万？

一句话：无知者无畏，对于不懂的事情还是要有所敬畏！贪小便宜吃大亏，只盯眼前必将失去未来！

知乎用户 禹于 发表

我家在附近，这个小区是政府征收土地后统一规划的回迁房，我家虽然也征地了，但是村子的房子没有征收，村子的地还是我们本村的，就我们这村民来说不希望住进这种鸽子楼的，住进去以前都是老农民，征收地后只能进厂打工，很多人说这里太偏僻，其实不是的，这里是柳州的汽车城，有一整片的厂房，所以工作机会很多，而且很多外来打工的，但是来打工的都是比较偏远的地方来的，他们并不喜欢租楼房，我们村子几乎每家都有一栋新楼专门出租，很便宜只要 200-400 这样。

还有一个原因是这些农民不能接受每个月缴物业费的习惯，他们会觉得凭什么每个月都要给你钱，我以前村子只要交点垃圾处理费就好了，我妈也是这么认为的，还有一些征收房子后，老房子没有拆掉，政府还没有用到村子的地方的村民还会回到老房子住，会养鸡在周边种菜，这样的住户应该挺多的。

所以对于一些住户来说缴这部分费用对他们来说不必要，这是我了解到的。

知乎用户 苏杨​ 发表

物业这个问题，我认为还是专业的事交给专业的人办。

总是有人在业主群里鼓动维权，要么就是鼓动别人不交物业费，对物业吹毛求疵，甚至对物业公司的承包合同都想耍点文字游戏，觉得人家资质有问题，拒绝交保护费。动不动要成立业主委员会，把物业公司踢走。

每次让我签字成立业委会我都没签，我没觉得物业有什么大问题，公共区域卫生干净，电梯过道每天有人打扫拖地，绿化有人维护，一切井井有条，挺好。

广告费这些公不公示无所谓，就算是发给用户又能分多少？

很多在群里叫嚣着不交费的，主要原因不是物业不行，大部分都是想白嫖。

有时候看到群里这些人真觉得恶心，一天到晚就在群里鼓动别人不交物业费。

物业费一年也就 2000 不到，人家服务做到位了，没有理由不让人家挣钱。

那些想成立业主委员会的，动机不纯且自私的，搞点什么车位特权，各种薅。

这样的人能给大家服务好？

撵走物业，最终就是把小区搞的一团糟。

专业的事还是需要专业的人来做。

物业做好了服务，就该付钱。

不付钱，停水停电停气，自己受着呗！

我是业主，不是说帮着物业说话。

有时候就是看不惯。

很多人把维权说的那么义正词严，还是掩盖不了那颗想白嫖的心。

知乎用户 lanxin​ 发表

我就挺反对不交物业费的人，我们家住了二十多年的楼房了，一直交着物业费，从来没有拖欠过，就那一百左右的物业费，从生活费中挤一挤就省出来了。

咱先不说人家物业给你提供了一个相对安全的居住环境，还给你提供了一个相对干净的居住环境，还维护着小区中的花花草草。咱们就说，你每天制造出来的生活垃圾如果没有物业人员给及时清理掉，你得费多大劲才能找到地方清理掉。

毕竟现在大街上的大型垃圾箱已经见不到了，没有扔垃圾的地方，你都得为每天往哪里扔垃圾发愁。

把垃圾扔到小区里也不现实，如果真那样做的话，小区马上就变成垃圾场了，这居住体验，想都不用想，肯定酸爽的很。

人家物业付出了劳动，肯定是要收取报酬的啊，这跟你在外面打工，需要老板给支付工资，是一个道理啊。

知乎用户 嘟嘟 发表

几乎所有的小区都有一群人带头闹着要成立业委会，各种理由不交物业费，导致物业越来越差，交了钱的人倒霉

能不能从制度上管管这种拖欠物业费的行为呢，就像银行追房贷一样，拖欠多了就是老赖上征信，相信大部分人就会交了

知乎用户 zws 发表

硬把三四线的人赶上楼，房屋维护费、物业费一定会有越来越多人不交的。

知乎用户 momo 发表

高层住宅永远存在利益分配问题，所以才说是未来贫民窟，一天的精力都浪费在和其他业主吵架，和物业吵架上了，什么第四代住宅第五代住宅，都不如独栋老破小，一户建。

但是中国的高铁网络，户籍制度，各种政策都是在排斥独户独栋的，集中管理就是主旋律，所以要什么物业，既然政府想管，都交给政府管理好了，以后小区门卫也纳入公务员系统，看谁不交。

知乎用户 Rant 发表

不交物业费直接法拍房子这种灯塔做法有点过于极端

但是不交物业费强制从银行账户划转交费金额和滞纳金以及执行费还是可以配套上吧

知乎用户 齐夭大圣​ 发表

物业无权停电梯，物业就是黑舍绘。

知乎用户 时光涟漪​ 发表

催缴后不缴费的，上老赖名单呗。

超过一定时间拍卖。

遵守规则的人，

为无视规则的人的行为付出代价，

这种情况的出现本身就是可笑的。

是规则制定者的失败，

是法治的失败。

知乎用户 atoncrescent 发表

买房不要买太便宜的，房价也是素质筛选机制，邻居素质太低，就会出现不交物业费的情况，还到处炫耀，最后越来越多业主不交物业费，直至电梯停运……

楼顶有太阳能热水器的，安装防盗窗的，阳台外晒衣服的…… 都不要买

知乎用户 垃圾一个 发表

学美国呗，不缴纳直接没收房产拍卖，你看还缴不缴

知乎用户 skycity1980 发表

都不交挺好的 谁交谁 sb

知乎用户 慎云浅谈 发表

我看是好事。

1，为全国敲响警钟，他们遇到的问题我们也会遇到，需要解决方案。

2，全国大部分住宅都是电梯高楼小区，人数多数几千，现在上天要逼迫我们，必须以几千人为单位，探索大家合作共存的方式。

3，在长期博弈下，会有最优解产生，然后全国必然会效仿。

知乎用户 咸的糖 发表

有点好奇

电梯广告 停车费 这些一个都没有吗？

我们小区是安置房，从第一天开始就不存在物业费这东西。 我们这没电梯但是有个小菜市场手租金，停车费都是后面几年才开始收的，去年在门口又修了个充电站。

知乎用户 孤独时代的沉睡者 发表

我们这小区更搞笑，abcd 四个区，d 区是回迁户，貌似他们都不交物业费，物业也不管他们。最牛逼的是几年前封城的时候，我在小区门口碰到物业跟几个居民在吵，你们 d 区的别来这个门走，去你们自己的门走去！

知乎用户 Kitty nuan 发表

想咨询一下各位

我买的杭州的商住两用 loft

属于只有一张大证那种之前是荒地建的房

这个开发商是镇上最大的企业，支撑着全镇发展

刚开始跟我们签的合同是万科的物业

确实很好，卫生打扫，环境绿化，电梯维护都非常好

到了第二年，改成了他们开发商自己的物业

说是物业，感觉就是一堆没有服务经验的人临时凑起来的草台班子

电梯三天两头坏，楼下小花园的草枯黄，天台上有人种的菜施肥很臭没人管，楼道里面堆满了鞋架之类的物件，他们就是说一下没人听，也不管，小区里面地面裂缝之类的，都不管，问题特别多

然后还将最初每个月 100 的停车费，加至 200 元

小区没有业委会，打 xx 热线，说我们这属于三不管地区

现在就是很多家没有交物业费了，但是也有交的

这种情况该怎么办

我认为物业费是合理支出，我们 40 平的房子上下两层，每年物业费 1600+

不知这个算不算高的

如果他们能提供像万科一样的服务，那大家必然会交

刚开始的一两年都是和和美美的，就是换了物业之后开始争吵不休

因为服务差不叫物业费，那些没交的人水管坏了之类的，跟物业说

他们就说不交物业费不管

还有人家莫名其妙被拉电闸，物业说是检修电路的

还有保安跟业主争执的

当初因为停车费涨价，有几户人家抗议，不交，不让出小区的

这个开发商自己的所谓物业，真的跟流氓差不多了

知乎用户 Joey 发表

我在贵阳观山湖区的房子是万科精装房，一个月物业费 2.7 元每平米，90 多平一个月物管费 300 元左右。

才交房不到 3 年，小区还是很新。

但有的鸟人就开始不交物管费了，理由千奇百怪。什么物业服务不好，地下车库维护不好，物业服务人员态度不好等等。

我就在地产行业干，万科物业在整个行业里面算不错的，但还是比龙湖、香港置地差，比上不足比下有余。

反正鸟人的总有那么多说辞，一个月 300 都给不了，去住桥洞吧。

by the way，旁边的洋房社区，物业费 3.2 每平米，房价大概 200 万，也是有一些鸟人不交物管费。

鸟人就是这样，什么便宜都占，就是搭便车。

社会主义有很多优点，但缺点也很多。

知乎用户 咕噜咕噜 发表

根本原因在于社区、业委会、物业都没有能对抗业主的权力

现在唯一的办法是物业起诉业主，法院强制执行，但问题在于非常麻烦

物业的服务很多是没做好的，甚至很多手续都不对，但你说物业收钱不做事也很可能不对，按照业主想象中的质量来提供服务，你物业费很可能要涨价，而业主并不能接受高物业费

毕竟很多人可以说 “倾家荡产” 买了这个房子，他们在买房的时候完全没有考虑后续的 “养房” 成本，中国目前的社区大部分没有“阶级区分”，同一个小区可能有富裕的也可能有一屁股债的

业委会更是没权逼事多，好处没有，责任不少

打起官司来三方都没底气

美国的做法是，业委会对于不缴纳物业费的业主可以强制驱逐，拍卖其房产，拍卖款的部分归于业委会，以支付物业费

不遵守社区规则，不缴费就别在这住了

因为同一个小区的人收入水平相差不大，消费水平也差不多，买房前都考虑过这些问题，能接受才买的

这种模式，在中国，目前的状况下，没多少能接受的

所以唯一的办法只能是严格执行法律，不缴费的快诉快判，不止要追缴，还要承担额外的处罚，而对于违规的物业也要严格执法，对于业委会的权力，也要进行更大的支持

知乎用户 CC 康康 发表

这地方压根就不应该建这种高楼，造成居民生活成本的无形压力。

有时候真没法说一些所谓的城乡规划

就以徐州市鼓楼区这边孟佳沟拆迁安置房来说，以后肯定也是这种问题。

最早孟佳沟这边都是民房，一大片地方密密麻麻的两层住宅。原以为拆迁能得到一笔不少的拆迁收入，好家伙疫情了，高层回迁房建设耽误了拆迁上房，房价跌的一笔聊倒后 25 年年底上房了。本来一套能卖个 5-60w，现在 20w 都没人要……

建设的时候为什么要这么建，这背后多少利益考量？真是……

知乎用户 李小斌 发表

物业从业相关狂欢啊

什么贫民窟，劣根性都出来了

还好是 2025 年，不然高知论调肯定是占主流

还有物业费交少了服务肯定跟不上

你交多就能享受服务？1818 黄金眼看少了吧

知乎用户 互成风 发表

不交物业费，物管用爱发电么？

生活中总能见到这种人，以各种理由借口逃避应该交的钱。

去公办学校免费上学，不愿意承担护学岗的义务。

住在现代小区，找各种借口碰瓷物管，其实就是想白嫖服务，一分物业费也不给。

路边停车收费，赖着不给，非说自己交了车船税，就要免费停车。

这种白嫖赖皮的人才是把整个社会拉入卷的恶性循环的罪魁祸首，讽刺的是，他们还喜欢在网上吹国外福利好，呼吁八小时工作制。

这种人就是权利啥都要，义务一点不承担。

就是住那种最老最老的小区，安排个老头守门，全体居民也必须给老头一个月百来块钱。还得给垃圾清运费，不然没人收垃圾。

现代小区绿化，照明，电梯哪个不要钱？这肯定是业主出钱啊 不想给也行，你就搬出去去没有院子，没有电梯，没有照明的地方住。

知乎用户 风过无痕​ 发表

美帝物业费是 “斩杀线” 的组成部分，半强制缴纳的，拖欠多了，物业走快速起诉流程，几个月拿到判决就可以合法划拨或拍卖业主名下的财产。

同时欧美日韩加等发达国家的人工普遍很贵，导致只有中高端公寓才交得起物业费，冷战时期对标赫鲁晓夫楼的低端公寓基本都变成贫民窟了。4 层以内的独栋才是绝大多数欧美人的住所。

知乎用户 刻舟 发表

法律的缺失。

当下这种道德约束崩溃的情况下，任何在法律下没法解决的矛盾，都会是一笔烂账。

彩礼是，这物业费也是。

小区本质上是一个村，尽管没有村长，但是所有事情（物业上的）都应该对村民（业主）公开透明，从而形成一个大到全体、小到几个代表人的自治机构，这个机构再聘请保洁、保安或者物业公司，钱也是这个机构先从业主那收，再支付给物业公司。

但是法律必须得授权，这个机构的统治权力，对于 不交物业费等影响小区行为的业主拥有驱逐的权力，对于法律未明确的侵权行为拥有一定的立法、执法权力，比如对付占别人停车位的，可以拉走，收取几千块的罚款，比如噪音扰民在法律规定内，但又实实在在影响他人又不改正的，可以揍一顿或者驱逐，当然这些需要全体 80% 以上通过。

对于物业公司的约束，非特殊情况不履约、虚报等应该加大处罚，坐牢起步。

物业公司的费用保障，代表会提前 3 个月向业主收取，其中向物业公司支付的部分存到监管账户，待物业公司提供对应时间的服务后，再华划给物业。监管账户余额不足 3 个月，视为业主违约，监管账户余额视为解约的违约金赔付给物业。

业主对代表会的约束，代表不能在其他地方拥有房子，需常住，当选 10 年内不得卖房（含继承人），勾结物业、贪污、贿选、隐瞒信息等，应最高死刑、没收家产，是否量刑，得业主全体现场投票。

业主代表的待遇，应该在上一年私营企业的人均 gdp 的 1.5 倍～2 倍，数量应在 1 代表 / 100 户～1 代表 / 500 户。

但是我知道以上都是不可能的。

知乎用户 秦始皇 发表

为什么不去银行贷款交电梯维保费。停运不合法吧

知乎用户 华夏之巅 发表

之前房价一直涨，好多人买房的，或者买车的时候根本没考虑过后续的固定成本。在城市化的过程中，独门独户被迫集中到一起居住，突然发现贷款上车的房子还有许多别的成本，生活压力越来越大，自然想办法降低成本。在这个过程中最倒霉的是交了物业管理费却享受不到应有服务的人。社会在发展，但是人没有跟上社会，他们理解不了集体自治，总想享受城市化带来的便利却不想承担相应的责任。在房地产下行周期，这种现象只会越来越普遍！不仅是老旧小区逐渐空置，还有新小区空置率高的地方，都是一个棘手问题。

知乎用户 三维生物 发表

正好有幸在这个小区租房住了两年，回迁房整体素质确实比较差，小区里面烧烤烤火都很正常，电梯里面偶尔有呕吐物。然而租金并不算便宜，两室两厅 70 多平要 1300。

那两年停水停电的情况偶尔发生吧，我那一栋是两梯八户总高 24 层，记得有大半年的时间有一部电梯坏了，要入住的住户凑钱修，每户 30 块的样子，硬是等了半年没收齐。门口也收到过几次物业寄给房东的催缴单。

之前好像已经换过一次物业了，把物业费从一块多降到八毛，没想到还是很多人不愿交费。

知乎用户 骑熊猫的九节狼 发表

账上给到清洁、安保是每个人一个价，

而这个价格实际上落到真正干活的人手中能打 0.5 都算不错的，

没有竞争的实体最后一定不会有一点好。

知乎用户 zzl 发表

2016 年？？？

知乎用户 萨法利亚​ 发表

怎么不截图这个小区的业主群呢？群里肯定有各种 “大哥” 号召业主们维权，自治，天天找物业的各种毛病，然后就是不交物业费，还说别人交物业费的都是傻子。

知乎用户 拉黑就是掩耳盗铃 发表

不懂法偏偏假装自己懂法的回答，而且这种就贼喜欢拉黑，是不是上了法庭还要把法官拉黑一下法官，让法官说不了话判不了案啊

知乎用户 步伐也俗野 发表

很好奇，问题不是出在未交物业费的业主身上吗？现在相关的法案太少了，总有蛀虫钻空子。

但如果强制缴物业费，物业公司又有可能变成香饽饽。

有位答主提到，托管按阶段缴纳，挺好的

知乎用户 长长​ 发表

我在其他类似问题中提到过，房子是个消耗品，和汽车一样，要不断花钱去维护它，你不交物业费，物业公司就没有钱去交电梯维保费，电梯公司也要生存要吃饭，电梯还有电费，检验检测费等支出，都不交电梯肯定要停，不只是电梯，消防，二次供水，保洁等欠费了一样停，买房之前要对电梯等楼宇设备有一个明确的认知。楼的产权是 70 年，但电梯，消防设备，水泵，外层保温，防水等配套设施的寿命肯定没有 70 年，连 20 年也不会有，也就是说，房贷还没有还完，房子却不适合居住了，一旦维修基金花完，那才是闹心的开始。我们当地的电视台媒体经常是曝光电梯纠纷的，奇怪的是别的设备却没有报导过啥负面消息。其实电梯在房地产链条中占的资金比例是非常小的，像消防，监控设备，防水和外墙保温等设施的资金占比可比电梯要大多了，你们更应该去关注那些，消防设备多少年不一定用的上，一旦用上了发现因年久失修不起作用，那可要命了，而电梯最多把人困进去，一般也出不了啥太大的事。

总之，高层住宅小区以当前的国情来看，从新房到老化阶段用不了太久，二十年就是一个坎，维护的好了可能会久一点，维护的欠佳连二十年都撑不到。要想让高层住宅一直处于最佳状态，那得不断花钱去维护好各类设备设施，年限越久费用越高，到最后会出现买起住不起的情况，有钱的人会再买新房搬走，差钱的人就会到处维权，以后将是一个常态。

知乎用户 律构论​ 发表

业主交钱，电梯却停了？业委会在演一出 “借刀杀人” 大戏！

今天看到一个魔幻现实剧本：因部分业主没交物业费，业委会竟发红头文件通知，要停运全楼电梯，连消防电梯都不放过！

等一下！发现问题没？

矛盾是业主和物业公司的，要停电梯也该是物业公司自己动手。为什么是业委会跳出来发这个 “恶人通知”？

这背后，绝不是简单的催费，而是一盘将法律、人性与权力玩到极致的棋局。今天，我就把这盘棋的棋盘掀了，让你看看谁是棋子，谁在执棋。

第一章：业委会的 “僭越之罪”——它根本没这个权力！

核心法律依据（这才是精准打击点）：

1. 《民法典》第 284 条：
“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”
适用解释：这条明确了谁有 “管理权”。如果物业公司还在服务期，电梯运行维护是它的合同义务。业委会作为业主的议事执行机构，其核心权力是 “监督” 和“提议召开业主大会”，而不是“直接执行管理措施”。它发通知停电梯，是典型的越权行为，属于程序违法。
2. 《物业管理条例》第十一条与第十五条：
第十一条列举了由业主共同决定的重大事项。
第十五条则明确业委会的职责是 “执行业主大会的决定”，并 “代表业主与物业签订合同，监督物业履行合同”。
适用解释：停运整栋楼电梯，严重影响全体业主基本生活，性质上完全可能被认定为需要业主共同决定的重大事项。业委会未经业主大会表决，擅自以全体业主名义作出如此重大的决定，其决定的合法性基础荡然无存。它是在 “代表” 业主，还是在 “绑架” 业主？

为什么不是物业发通知，而是业委会？

正常逻辑：物业公司收不上钱，应该自己去法院起诉欠费业主。现在业委会跳出来 “代行刑罚”，这就像菜市场摊主收不到钱，旁边居委会大爷抢过秤杆说：“我来帮你把买菜的全赶走！”

法律上，这招叫 “权力僭越陷阱”：

1. 《物业管理条例》第 15 条白纸黑字：业委会的职责是 “执行业主大会决定、监督物业服务”。没有任何一条法律授权业委会可以擅自停用公共设施。
2. 业委会的阴谋一：测试服从度
   第一次停电梯没人反抗，下次就敢停二次供水；再没人说话，小区公共收益就能光明正大塞进自己腰包。他们在用暴力手段测试业主的奴性阈值。
3. 业委会的阴谋二：制造紧急状态
   当电梯停运、老人被困、孕妇爬楼时，业委会再站出来 “协调恢复”——瞬间从施暴者变成救世主。这套“制造危机 - 解决危机” 的戏码，是独裁者巩固权力的经典剧本。

一句话戳穿：业委会把自己当 “政府” 了，但它忘了，它的权力是业主给的，不是天生的。它发这个通知，是在扮演一个它无权扮演的 “执法者” 角色。

第二章：对缴费业主的 “无差别打击”——这是赤裸裸的侵权！

这才是最让人愤怒的逻辑黑洞。

我研究了全国通行的《前期物业服务合同》范本，核心逻辑高度一致：“物业服务费用于共有部分的维护管理，业主交纳费用，物业服务人提供约定服务。”

翻译一下：
你交了物业费，就和物业公司建立了契约。契约内容是：物业保证电梯等公共设施正常运行，你为此付费。

现在，因为别人没交钱，业委会和 / 或物业就要撕毁和你的契约，停止对你提供服务？

法律上，这叫 “突破合同相对性” 的流氓逻辑！

举个更爽的例子：
你去餐厅吃饭，点菜付了钱。旁边一桌吃霸王餐，餐厅经理过来跟你说：“因为他们没付钱，所以你的菜也不能上，请你饿着。”
你会不会直接把桌子掀了？

缴费业主的合法权利：

1. 追究物业公司违约责任：物业公司是电梯运行维护的第一责任人。它配合或默许停梯，直接违反了与你之间的物业服务合同。
2. 追究业委会侵权责任：业委会的非法决定，直接侵害了你作为业主对共有部分（电梯）的合法使用权。

你们的武器是：《民法典》合同编关于违约责任的规定，以及物权编关于侵害物权的规定。

第三章：停消防电梯？这是 “玩火自焚” 的犯罪行为！

如果通知里胆敢包含 “消防电梯一并停运”，那这件事的性质就立刻从民事侵权升级为危害公共安全。

《消防法》第二十八条与第六十条：
“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材……”
“单位违反本法规定，有下列行为之一的…… 责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；（四）埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；（五）占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的……”
个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。

消防电梯是生命通道，是法律划定的绝对红线！ 业委会成员签字同意停用，等同于在法律文书上留下了共同违法的证据。这已不是蠢，而是坏了。

第四章：破局三刀——如何让幕后黑手现形？

面对这种局面，愤怒没用，需要的是精准打击。

第一刀：法律定性，切割战场

• 目标：明确区分 “物业公司违约” 和“业委会越权侵权”两个独立的法律关系。
• 行动：同时向物业公司和业委会发送书面函告。给物业的函写明：“你司违反合同约定，单方面中止核心服务，请立即恢复，否则将追究违约责任。” 给业委会的函写明：“你委未经业主大会授权，擅自决定停运共有设施，该决定无效，已构成侵权，请立即撤销通知并消除影响。”

第二刀：行政举报，借力打力

• 目标：引入公权力，打破小区内的 “信息黑箱” 和“权力垄断”。

• 行动：

• 向住房和城乡建设委员会（住建委 / 房管局） 举报：举报物业公司不履行合同、业委会违规操作。

• 向消防救援机构举报：举报消防电梯被停用，涉嫌违反《消防法》。

• 向街道办事处 / 乡镇人民政府举报：举报业委会程序违法，要求基层政府指导监督。

• 效果：行政机关的调查询问，会迫使物业和业委会必须作出正式解释。在公权力面前，他们互相推诿、甩锅的丑态会暴露无遗。

第三刀：釜底抽薪，收回权柄

• 目标：从根本上解决业委会失控的问题。
• 行动：联合超过 20% 的业主，依法向业委会提出召开临时业主大会的正式要求。大会议题可以包括：

1. 对此次停电梯事件的经过进行说明和质询。
2. 表决是否罢免不称职、甚至违法的业委会委员。
3. 审议制定《小区管理规约》修正案，明确禁止任何组织或个人擅自停用电梯等基本生活设施，并设定严厉的追责条款

最终章：这不是斗争，而是秩序的重建

这场风波的本质，不是 “好业主” 与“坏业主”的战争。
而是一场 “规则” 与 “人治” 、 “契约精神” 与 “权力任性” 的战争。

业委会的这次冒险，暴露了一个危险的倾向：当他们习惯了用 “通知” 代替 “协商”，用“惩罚” 代替“程序”，他们离服务的初心就越远，离权力的迷思就越近。

记住：
物业公司是你请来的 “管家”，管家不称职，你可以依法换掉。
业委会是你选出的 “代表”，代表若变质，你更有权依法罢免。

法律的武器就在那里，关键看你有没有拿起来的勇气和智慧。

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这是 deepseek 回答的，5 分钟生成，不是我说的，哈哈。欢迎新闻媒体人借鉴

知乎用户 我爱我的祖国 发表

看到这个新闻，我的第一反应就是：

过段时间房价可能要涨。

虽然我一直是看衰房地产的，

但是最近这么多高层住宅的负面新闻大量曝光，

不会是房价要反弹了吧。

知乎用户 here hiro 发表

我之前就说过了，高层建筑本身就是贫民窟。

一栋房子 20 层，一层 3 户人，就是 60 户人。

我国企业寿命只有 7 年，也就是说，60 户人有可能在 7 年内经历一次企业倒闭、员工裁员。60 户人刚买房的时候可能还是小中产、小资。7 年后就是 50 户失业流民。

你看你在这种地方住，你看你安心不？

很多人不理解这是怎样一个状态。

我举个例子，我之前经过一家公司，里面摆满了各种机器和货物。但是都没有任何响声，只有一个老板坐在中间，呆呆地发愣。呆呆说一些什么话。

在这个年代，一个人的时候不玩手机，就这么呆呆发愣，是很恐怖的一件事。而他为什么这样？因为他的公司没有订单，没有收入，可能还负债了。

而这就是同一栋楼的其他 50 个住户的状况。

你想一下，如果和你同一层的另外 3-4 户人，就是这样的状态，你每天进出门，你害怕不？

如果一栋楼有 10-50 户，这样的人，你害怕不？

再这样的基础上，很多人是压根缴纳不起物业费。

而且，还有另一种情况，就是很多人买房子他是不住的。比如单纯用来炒房。

还有的人买房子单纯是 “希望有个房子”，平时上班在外地或者是隔壁城市。这里也是 “不住的”。

种种因素下，一栋房子也就是 5 户人还在正常工作、上班、有稳定收入。你说他们怎么可能去缴纳物业费？

我让你一年回一次这个房子，你看你缴纳不缴纳物业费？

更别说，很多房子压根没有卖出去。一栋楼 60 户，可能只有 30 户是卖出去过。另外 30 户压根从来没有卖出去。

这种情况下，又怎么可能缴纳满额的物业费？

我最后说一句话：很多人瞧不起宗族、瞧不起农村、瞧不起基于血缘关系建立起来的农村大宗族集体。

这是因为你们吃过了很多宗族的苦、农村的苦，这是你们还没有吃到城市、陌生人、几百户住在一个小区里的苦。

知乎用户 Raphael 以太​ 发表

在我买房中物业费是我很看中的指标，两个小区其他差不多的情况下，我反而会选物业费贵的小区。

物业费比其他小区贵一般说明该小区的业主愿意交物业费。物业费贵不一定 100% 物业就做得好，但物业费低的小区物业一定做不好。这个纯纯的就是没钱啥也做不了。

我在上海观察物业费贵的小区，在这个下行市场，价格就是比物业费便宜的小区跌得少。就当这笔钱注入房价了，将来置换能少亏些，你还能享受到平时更好的服务和更好的小区环境。

知乎用户 128855 发表

我现在租住的小区一年换了三个物业，回迁房的物业费基本收不上来，有些楼一栋没几个交的，有的一栋八九成都交了，电力公司来停电交过的不干也没停成

我这小城市以前商品房物业多数都是开放商亲戚或者自己成立的，基本上都有背景，物业基本上就摆设物业费照收，那管道天天堵天天挖愣是修不好，小区环境也就那样，敢不交物业费直接把水电停了，投诉基本无门没鸟用，后面扫黑除恶加法规出台物业不敢嚣张了，有的更换了新物业但是业主也不管这那的直接就把气撒给了新物业，那物业费大多数都难收的一比，缴费率高的也就融创碧桂园恒大这类以前有品牌的小区

知乎用户 开司机的卡车​ 发表

国家法律规定: 1，电梯每年必须定期检验或者检测，检验检测不合格或者超期未检属于重大事故隐患。2，电梯必须和有资质的维保机构签订维保合同，电梯每 15 天至少必须维护保养一次，否则是属于重大事故隐患。

这两个条件任何一项违反了，都属于重大事故隐患，必须强制停机。不停机可以对使用单位处 3 万以上 30 万以下罚款。

所以不交费，电梯自然也就停了。

知乎用户 陀螺司机​ 发表

回迁，最差。

通常一家分好几套，物业费便宜但总面积也大，素质本来就低，还有在房子里养猪种菜囤废品的，交物业费更是不可能。

村霸能收上来费，除此之外几乎无解。

知乎用户 倪胖儿 发表

占个坑位。这个话题在今后都会成为热点话题。

大家为了面子买商品房，为了攀比买商品房，被医疗教育医疗裹挟买商品房，为了孩子出人头地买商品房。

很多人认为自己能找到钱，那这一生都会找这么多。但是现实证明找钱只是某个阶段，其余人生都是平庸勉强找个糊口钱。

知乎用户 哦哦哦 发表

三，四线城市多的是这种小区。

知乎用户 专业评教育​​ 发表

为什么首先那些人就觉得第一他们觉得物业水平太低了，物业的管理水平有问题交了物业费也没有管理，没有想象到应有的管理，这个是确实存在这个情况的，一般来说都是这种情况，第二个是他真的不想交，他以这个借口为由不交，他觉得交物业费就是没必要的，他只要管好他自己家里的东西就好了，其他的公共设施他自己又用不上

知乎用户 李某某 发表

交物业费得到相应的服务是其次

维护小区的房价才是这个费用的本质

傻子才不交

知乎用户 知秋一叶 发表

应该成立政府占主要股份的物业公司，然后强制收物业费。这种小区按较低物业标准兜底。

政府控股让居民有信任感，强制收物业费保障物业公司能正常运行。

知乎用户 霍利斯悖论 发表

我住的小区从 25 年 10 月就开始在小区门口用扩音器催缴物业费，一直到上周还能听到

也是回迁房

知乎用户 Deantong2012727 发表

活该哦

我们这附近也有一大片回迁房

我某个朋友也在里面住，他家对面邻居就是回迁安置来的，物业收费的时候振振有词的拒绝，打一开始住就没交过物业费

然后他家也学着不交物业费，已经五年没交过了

我是不赞同这样的做法，小区请的保安和清洁工等人员工资、垃圾清理等杂事花钱的地方多了去了，你不交我不交的，那不成垃圾堆了

知乎用户 文墨恩仇​ 发表

有一个暴论，当然不是我发现的，但是我了解后深以为然——很多问题，等某一代人死绝了，可能就不是问题了。

我觉得这也适用于小区物业费的问题。等新生代的有素质的年轻人接过社会中坚岗位，那时候的物业和业主关系应该会比现在和谐得多。

孔子曰：老而不死是为贼！那些倚老卖老的恬不知耻的老不死的，还是趁早死了好，上利国家，下利自家，苦一苦你们，似乎也没啥，这是你们应得的。但凡你们晚死一天，可能都会把你家小孩乃至于一方环境都带坏了，还不如早点死，或者不想死的有条件的你们也可以润出去啊，是吧？何必非赖在这片土地上呢？

知乎用户 邵滔滔不绝 发表

这就是我为什么坚决不买高楼层住宅的原因，中国这样素质的业主大把大把的，我还是先管好我自己吧。

知乎用户 金田一​ 发表

因为小区物业等于基层民主。

小区物业涉及生活中各方面具体的事情，一方面业主要组织代表（间接民主）或者全体投票（直接民主）来约束物业，另一方面也是约束不肯交物业费的无赖业主。

要对各种事情制定规则：

不吃外卖的业主肯定要加强管理，吃外面的业主肯定支持外卖员直接入户。

不开车、有小孩的业主希望减少汽车或者停车，开车的希望小区对汽车方便。

有钱有闲的希望小区环境好，可能宁可涨物业费；而出租的业主、没钱的业主可能希望降低费用和物业水平。

小区广告牌收益、电梯问题、安静程度问题、养狗问题……

很多很多问题，不是纯粹物业的问题，都需要全体业主解决。即包括对物业的，也包括全体业主之间互相约束的。

这还没提，如果小区老化了怎么办？

可能部分人会搬出去，留下小区内的房子出租；上了年纪的老人也不希望物业费太贵（退休了）…… 也就是小区的平稳期乃至衰退期，如何维护小区，乃至让规则变更，但是又不能让规则变得太快乃至没有意义。

你会发现，这就是基层民主问题。

所以小区物业问题，不是一个简单的经济问题，而是一个政治问题——整个国家人民民主如何运转，在基层的投射问题。

本质上，和人民如何选举政府来服务人民，以及人民之间如何互相约束，是一个同构但是不同规模的问题。

PS：有人说前面一堆似乎是废话。实际上，仔细看就会发现，问题介绍提及的物业费问题及电梯停运问题，就是当前地方债问题的缩影。

小区物业费交的不齐，物业认为经费不足无法运转，电梯停运。

部分业主认为这是物业公司贪了物业费，所以物业费过高拒交。以及部分居民收入下降拖交物业费，可能部分业主甚至不在小区居住了。

这和当下，部分人逃税或者变相逃税，我国各地爆发地方性经济危机，以及当前全国性 GDP 增长缓慢和经济困难（如果不是经济危机），各地服务比如公交停运或者大幅度减少，各种公共服务减少，罚款增多等等，是同构的。

PS2：这里我没有提美国、日本的社区。那里社区的权力更大，甚至欠缴物业费过多，美国社区的委员会可以拍卖业主房子。之前还有美国华裔女拖物业费对上门的警察挥舞刀子被枪杀的情况。这种社区的基层民主特色更明显。

如何组织一个小区（一个基层服务政府），和组织一个全国性的服务政府，以及面临的相似性问题，是极为类似的。

知乎用户 Yuki 发表

老家房子没忍住，一年还要交 2000 + 物业费。

知乎用户 花日水 发表

高层住宅，属于 “人造悬崖”，让人住在悬崖上，标准的反人性设计。

高层住宅，固定建筑，是人类文明进步的三大障碍之一。

知乎用户 doudousangsang 发表

正常吧，这也是个大问题，只是政府还是睁一只眼闭一只眼，以后估计会有不少这种情况：

1、物业方面：不少物业只收钱不干事，或者压根不像服务的样子，即使好一点的物业也不行，比如我们物业算是有些名气了，但是跟合同上规定的标准也是相差甚远；主要物业没人监管，业主很难成立业委会，也很难团结在一起；

2、业主：业主人数很多，其中确实有些老懒，各种原因不交物业费，但是这种人只占一小部分，如果像题中一半以上不交的话，基本物业也有很大问题，造成了好人也不想交了，并一步步恶性循环；

3、社区管理方面，和稀泥吧，他们也没啥执法权，只能调解。一些业主很赖，一些物业可能还是黑社会，一些物业是央国企。所以，他们能管的极少。

解决方法，还是我讲的：市场化！

1、物业市场化，任何小区，每隔几年必须进行招投标重新聘任物业，并且全体投票，建立这样投票系统并不难，市场实现优胜劣汰，市场实现跟业主的匹配，小区业主有钱，那你们就聘任贵的好的物业，没钱就一般般的吧，甚至稍微扫个卫生就行了；

2、不交物业费也要重罚，不交卖房就不准过户，还要收滞纳金。房子的价值总归能覆盖物业费的。既然给了选择权，那就必须少数服从多数，按时缴纳物业费，不然是对其他人的不公平。

不过以上任重而道远。不出点群体事件不出点人命大概率还是维持原样。

知乎用户 一木而茂 发表

物业与业主之间的关系，从商业角度讲是服务与被服务关系，业主缴纳物业费，物业公司提供安保、维保、清洁等服务。前几年，中国的业主认为物业公司拿钱不办事、物业不必要，业主不缴费的情况也十分普遍，一旦出现多数业主不缴费的情况，物业公司只能被动缩减运营成本，有良心的物业公司可能会至少保障基本的设施正常运营，砍掉其他优质服务项目，剩余正常缴费的业主发现物业服务品质下降则也会逐步加入不缴费业主的大军。这个问题并非单纯物业或业主的问题，而是一种消费观念的问题。

知乎用户 风吹屁屁凉 发表

因为总有人觉着自己精明，能占便宜，能不交就不交，能拖就拖，别人不交我也不交，谁爱交谁交，反正我不交，不交能把我怎么着，谁交谁傻子。最后就是谁也别想好。

知乎用户 星沉寂月 发表

说一个最简单的道理。你在这个小区收了一笔物业费，请问你是用于物业人员工资，还是用于启动电梯。

这才是业主自治的底层逻辑。

知乎用户 新手零​ 发表

我怎么依稀记得前两天热搜还是全国物业费降幅超过一半呢，才不到一周就拉了？

知乎用户 TAMYi 发表

不交物业费要看是什么情况

1、故意不交物业费（该）

2、因为物业的问题业主维权无果拒缴物业费（相关部门要认真做事了）

现今社会，物业跟业主的矛盾是永恒无解的话题。

知乎用户 水清濯缨​ 发表

刁民都喊上了，你还觉得是物业费的问题？

这人阶级斗争。

知乎用户 知乎爱国第一人 发表

为了改造一个前现代的宗法农民 让他们可以融入到文明的现代社会里

让大家都能过上幸福的日子

是爱与和平改造他们更有可能

还是子弹？

我不懂 但我看向身边的例子 只觉像是后者

知乎用户 心远地自偏 发表

这是很多地方普遍存在的问题，尤其是回迁房这种居民相对来说素质更低的群体聚集地
（别说物业费，我甚至听过有小区很多居民水费都不交，物业公司垫付最后付不起整个小区停水
），房价越贵的小区这种问题存在的比例越小，房价越便宜遇到这种问题的比例越高，吃亏的是那些老老实实按月缴纳物业费的群体。

相关的法律法规不健全，物业费的定价标准也是各种各样没法统一，服务的标准也是各种各样，交钱未必能保证服务质量，自然产生的纠纷就多。

物业问题统一由街道负责是目前最好的解决方式，赋于街道在物业方面的管理权（小区业主委员会也统一街道管理），街道承担挑选外包公司的责任，且直接对应所辖小区的物业问题，中选服务未达标的物业公司街道有权解约，对于不按时缴费的居民（确实生活困难的群体给予适当减免），街道有权进行相应的处罚、前期肯定会有很大的困难，街道工作量会增加很多，适当增加人员且动员群众力量，各个小区退休的大爷大妈很多，规则一旦落实下来自然会老老实实缴费。

街道是直接对接群众的单位应享有更多的职权，不能成为养老部门（疫情那种特殊时期百年难遇），工作原因对接过很多街道办，主官的工作思想一言难尽。

知乎用户 叶鸿慈 发表

别的地方不清楚，

湖南很多乡里别世纪之交的时候还是全村全乡杀人越货的土匪，拦截货车杀司机，洗劫火车砍乘客，

它们其实就是汉奸曾剃头湘军匪帮的后代，世袭汉奸土匪恶霸。

湖南基层的反动派是非常非常非常多的，不反动都拍不出辫子戏《还猪噶噶》

为什么它们这么猖獗？

湖南地级市公安女局长凌婭自己吸毒开淫趴……

湖南财政厅女厅长在自己家被丢到楼下摔成高达……

所以，这种土匪的安置房你指望收上物业费……

知乎用户 蛋糕啊糕蛋 发表

根据新闻的描述情况，问了一下 AI， AI 回复的内容还是相对来说比较全面的，可以参考一下。

好的，这是整合后的完整回复，涵盖了从资格审查到法律责任追究的全过程。

你的思路非常清晰，完全是抓到了问题的 “七寸”。你提出的这三个问题——登记、持证、备案，正是判断物业公司停运电梯行为是否合法的三道 “金箍”。

结合之前的讨论和相关法规，我为你把这三个核心点单独拎出来，做一个彻底的 “体检” 和梳理。我们假设现在是在审查这家物业公司的合规性，这三样东西它必须拿出来：

第一道关：使用登记（它是不是合法的 “管家”？）

这是物业公司管控电梯的 “身份证”。

* 标准动作： 根据《特种设备安全法》，电梯投入使用前或投入使用后 30 日内，必须向当地市场监督管理局办理使用登记。

* 证据是什么： 必须有一本《特种设备使用登记证》。这个证上明确写着 “使用单位” 是谁。

* 你的质询点：

* 如果物业公司拿不出这个证，说明它在这个电梯上没有合法身份，它根本就不是法律认可的管理方，自然无权对电梯指手画脚。

* 如果证上写的不是这家物业的名字（比如还是开发商的名字），那它也只是 “代管”，没有独立的决策权。

* 结论： 没登记，就没资格。 这是前提。

第二道关：人员持证（动手停梯的人 “够格” 吗？）

这是物业公司执行操作的 “上岗证”。

* 标准动作： 物业公司不能让保安随便按个按钮就叫 “停梯”。法律规定，电梯使用单位必须配备电梯安全管理人员。

* 证据是什么： 该管理人员必须持有市场监管局颁发的《特种设备安全管理人员证》。

* 你的质询点：

* 如果是物业经理或者保安队长私自下令并操作了停梯，而他们没有这个证，那就是违规操作。

* 只有持证的安全管理员，才有资格判断电梯是否需要停运，以及执行停运程序。

* 结论： 没人持证，就是乱来。 这是执行保障。

第三道关：停运备案（它只是 “任性” 还是“合规”？）

这是你最关心的点，也是区分 “合法停运” 和“非法断供”的分水岭。

* 标准动作： 根据《特种设备使用管理规则》，如果电梯拟停用 1 年以上，或者停用期超出了下次检验日期，使用单位（物业）应当在停用后 30 日内，向登记机关（市场监管局）提交《特种设备停用报废注销登记表》，办理停用手续。

* 证据是什么： 监管部门盖章的《停用告知回执》。

* 你的质询点（核心矛盾）：

* 如果没备案就停了： 这属于擅自停运，是违规的。监管部门可以罚它。

* 如果备案了： 说明它走通了行政程序。但在柳州这个案例中，物业是利用了 “未年检 / 有隐患” 这个理由去备案的。虽然动机是为了催费，但形式上它符合了 “因安全隐患停运” 的备案条件。

* 关键区别： 法律要求备案是为了安全，而不是为了催费。如果业主能证明电梯其实没坏，只是因为欠费被人为断电，那这个备案就是 “骗” 来的，是无效的。

* 结论： 没备案，就是违规；备案了，也要看理由是不是真实的。

综合复盘：欠费与停梯的 “死循环”

你最后提到的 “欠费和停运是两回事” 完全正确。我们把这三道关卡套入到追讨物业费的逻辑里，就非常清晰了：

环节 正常逻辑 (A) 物业公司的 “骚操作” 逻辑 (B) 你的反击逻辑 (C)

1. 欠费 业主欠费 rightarrow 物业起诉 业主欠费 rightarrow 物业没钱请维保 rightarrow 电梯脱保 欠费是民事纠纷，应去法院起诉，不应拿公共安全撒气。

2. 停梯理由 电梯坏了 / 未年检 rightarrow 必须停 制造 “未年检 / 脱保” 状态 rightarrow 借口 “安全” 停梯 如果电梯本身能运行，人为制造 “脱保” 来停梯，属于滥用职权。

3. 备案 停梯 rightarrow 向市监局备案 停梯 rightarrow 以 “安全原因” 去备案 要求查看备案回执。如果没备案，直接向市监局投诉其“擅自停用特种设备”。

️ 法律的 “戒尺”：违规必究

你问到了最关键的一点：如果这几条都违反了，要承担什么责任？是刑事责任还是民事责任？

如果物业在没有登记、没有持证人员、没有备案的情况下，强行停运电梯，它将面临 “三堂会审”：

1. 行政责任（挨板子）—— 这是最直接的处罚

这是市场监管局（市监局）和住建委的权力范围。

* 针对 “没登记”： 根据《特种设备安全法》第八十三条，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

* 针对 “没人持证”： 根据《特种设备安全法》第八十六条，责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上五万元以下罚款，甚至停产停业整顿。

* 针对 “没备案”： 视为安全管理缺失，可进行通报批评或罚款。

2. 民事责任（赔银子）—— 这是业主最关心的

* 违约与侵权： 物业停梯属于 “未履行物业服务合同义务”。

* 后果：

* 退钱： 业主可以拒交停运期间的物业费。

* 赔钱： 如果因为停梯导致业主损失（比如老人看病延误、搬运费增加），业主可以要求赔偿。

3. 刑事责任（坐牢）—— 这是最严酷的底线

* 触发条件： 单纯 “停梯催费” 很难直接判刑。但如果因为物业擅自停梯（或者停梯后未采取安全防护），导致了人员重伤或死亡的重大事故，那么直接负责的主管人员（物业经理）才可能面临三年以下甚至更重的有期徒刑（重大责任事故罪）。

最后的实战建议

如果遇到这种情况，作为业主，你可以这样 “降维打击”：

1. 先打 12345/12315： 投诉物业 “使用未经登记的特种设备” 和“擅自停运特种设备”。

* 目的： 触发行政责任，让市监局去罚它款。

2. 再发律师函 / 起诉： 告物业 “未履行物业服务合同”。

* 目的： 触发民事责任，要求法院判令物业恢复电梯运行，并免除停运期间的物业费。

一句话总结：

物业没登记、没备案、没持证就停梯，轻则被市监局罚几万块，重则被业主告到退钱，只有出了人命才会去坐牢。但只要把行政投诉和民事诉讼这两张牌打好了，物业根本扛不住，只能乖乖恢复电梯。

如果说这家物业公司已经没有资格管理这个小区了，那他等于说跟这个小区的这种合同关系已经终止了。他这个时候如果说安排了没有资质的人员去把 46 部电梯都给停了，这种情况下他承担什么法律责任呢？刑事方面的、民事方面的…… 这个问题的性质发生了根本性的变化。如果物业公司已经丧失了管理资格（即合同终止、已被解聘或被责令退出），那么它在这个小区就变成了 “非法侵入者” 或“非法控制者”。

在这种情况下，安排无资质人员停运 46 部电梯，不再是 “管理行为”，而极可能被定性为“破坏” 或“寻衅滋事”。

结合法律规定和司法实践，这种行为的法律后果将非常严重，具体分析如下：

⚖️ 一、 刑事责任（这是最危险的红线）

虽然一般的 “停梯催费” 很难上升到刑法层面，但 “无权管理却强行控制并破坏设施” 是刑法打击的对象。主要涉及以下罪名：

1. 寻衅滋事罪（最可能被适用）

* 法律依据： 《刑法》第二百九十三条。

* 理由： 物业公司已无资格管理，却纠集人员（哪怕是无资质的保安）对小区公共设施进行破坏性控制，导致 46 部电梯瘫痪，造成公共场所秩序严重混乱。

* 后果： 这种行为符合 “任意损毁公私财物” 或“在公共场所起哄闹事”的构成要件。一旦立案，首要分子或直接实施者可能面临五年以下有期徒刑、拘役或者管制；如果情节恶劣（如造成严重社会影响），刑期可能更重。

2. 破坏生产经营罪

* 法律依据： 《刑法》第二百七十六条。

* 理由： 虽然电梯主要服务于生活，但如果是商住两用楼，或者因电梯停运导致依赖小区运营的商业活动（如快递、外卖、底商）无法进行，可能被认定为破坏生产经营。

* 后果： 处三年以下有期徒刑或者拘役；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

3. 以危险方法危害公共安全罪（极端情况）

* 法律依据： 《刑法》第一百一十四条、第一百一十五条。

* 理由： 电梯是特种设备，擅自违规停运（特别是切断主电源或破坏控制系统）可能导致电梯困人、坠落等严重后果。如果在停运过程中导致了人员被困甚至伤亡，或者被认定为放任了这种危险的发生，就可能触犯此罪。

* 后果： 这是一个重罪，尚未造成严重后果的处三年以上十年以下有期徒刑；致人重伤、死亡或使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

二、 民事责任（赔偿与恢复）

既然合同关系终止，物业公司的行为属于侵权行为。

1. 侵犯业主共有权：

* 电梯属于全体业主共有。物业无权处分或破坏，需承担恢复原状的法律责任。

* 如果因违规停梯导致电梯主板烧毁或设备损坏，物业需承担全额赔偿责任。

2. 赔偿损失：

* 替代交通费： 业主因电梯停运被迫走楼梯或额外支出的搬运费、打车费等。

* 精神损害赔偿： 如果因停梯导致老人无法就医、病人延误治疗等严重后果，业主可以主张精神损害赔偿（需证据确凿）。

3. 排除妨害：

* 业主大会或业委会可以起诉，要求法院判令物业公司及其人员立即撤离小区，并交出电梯控制权。

三、 行政责任（处罚与驱逐）

1. 治安管理处罚：

* 根据《治安管理处罚法》，非法限制他人人身自由、损毁公私财物或扰乱公共秩序的，公安机关可以对涉事人员（包括无资质的操作人员和指使他们的负责人）进行行政拘留（5-15 天）和罚款。

2. 行业禁入与罚款：

* 住建部门和市场监管部门可以对该物业公司进行顶格行政处罚（如巨额罚款），并将其列入 “黑名单”，限制其在一定期限内（甚至终身）不得在本地承接新的物业服务项目。

总结：性质已变，后果严重

维度 性质判定 后果

身份 非法侵入 / 非法控制 不再是管理者，而是侵权者 / 破坏者

刑事 寻衅滋事 / 破坏生产经营 坐牢（最高可达 10 年以上，视后果而定）

行政 扰乱秩序 / 损毁财物 拘留（涉事人员）、巨额罚款（公司）

民事 侵权 / 违约 赔钱（赔偿设备维修费、业主损失等）

给你的建议：

如果遇到这种情况，这已经不是普通的物业纠纷了，这是治安案件甚至刑事案件。

1. 立刻报警： 明确告诉警方，物业公司已被解聘，现在的行为属于 “非法控制公共设施、破坏生产经营”，要求警方介入保护公共财产安全。

2. 封锁现场： 阻止物业人员接触电梯机房和控制柜，防止设备被物理破坏。

3. 证据保全： 全程录像，特别是拍下对方无资质人员操作设备的画面，作为后续报案和起诉的关键证据。

知乎用户 六月吃货日 发表

业主欠缴，我们这边物业会直接找居委和社区民警，让他们分别催一次，不行就上诉。

上班族一般在社区民警打电话告知强制执行会告知单位人事和财务后，大多数会选择上缴的。虽然实际上法院在本小区还没搞过强制执行，连正式判决都很少，调解能解决 99.9% 的事。

知乎用户 克可达 发表

以后这种事会越来越多

买那种超高层的，以后有福了

知乎用户 过天涯 发表

回迁房很麻烦。

各种小区房屋价格，是有层次的，大概就对标该地，不同层次的收入水平。

知乎用户 硬核花粉毛利兰 发表

买房租房不要碰回迁安置房，碰了倒霉的概率高达 99%

我刚毕业图便宜，为了省钱，1200 的商品房不租去租 1000 的回迁小区，简直就是噩梦

小区最多的是老人和租户以及一些没啥钱的家庭，早上五点起来剁馅的见过么？把楼前绿化带铲了种菜更是基操，楼道堆满了纸壳子和饮料瓶，还有在楼梯间用保温箱种菜的

知乎用户 勇武轮王 · 普见佛​ 发表

物业费什么的还是稍微交一下吧。

要吃饭的嘛（

知乎用户 ZWJ 发表

每个小区建围墙，保安站岗，进一步把人囚禁了，人太穷没办法

知乎用户 127 发表

放弃花园式小区，改成美国那种沿街的住宅就好了，物业费用提高水电气的形式收上来，取消物业，国家介入。物业和业主的矛盾解决了，保安和业主的矛盾解决了，外卖和业主的矛盾也解决了

知乎用户 C l 发表

以后会越来越多这种情况，这只是一个开始

知乎用户 一只柚子 发表

笔记：不要买回迁房

知乎用户 鹤然奶爸聊数码 3C 发表

高层住户这些电梯维修费用，确实是个问题，这笔钱以后谁出？

以前如果是企业或者国有厂子建立的住房，他们还会负担电梯费用，一旦这些厂子倒闭，就没人管这些了。

有些房子一年的费用小万，每个住户来承担的话，确实有一定的压力。

知乎用户 一叶知秋​ 发表

这种地方物业公司不应该引咎辞职吗？居然还好意思占着坑？看来是真有好处

知乎用户 ZHANGJIAN​ 发表

这种问题会越来越多。

太多人就是破罐破摔，明知道没物业的小区叠加会加速，跌幅远大于有物业的社区，但就是无所谓。看别人挣钱心里难受。

后面应该都是政府接了，然后靠停车费和低廉的卫生费，勉强维持至少一部电梯的运转和垃圾清运。

知乎用户 迷途的老马 发表

哎，细思极恐，买高层的都是韭菜中的韭菜，住 30 年，后面维修金堪比再贷一次款

知乎用户 凉凉 发表

我们这回迁房就是政府的物业

不需要居民交一分钱

知乎用户 立米特 发表

其他的先不谈，强制交增值服务费谁来说一说

知乎用户 黑夜中的行者​ 发表

这可是 2015 年才竣工的房子，18 层的小高层，和真正的高层还差的很远。

高层 = 人多 = 管理难度大，

确实如此

但是世界上高层住宅很多，远的不说新加坡就太多了，基本上都是高层，全完没有听说过类似的问题。

所以，管理问题还得从管理入手，早点起诉欠费业主，早点强制执行。如果物业公司不行，就换一个愿意干的来。

我在深圳的房子，26 层的高层，2002 年竣工一直住到现在，我感觉非常满意，说到底物业还是个商业行为，性价比总能找到一个平衡点。这个视频是口罩期间拍的，虽然有点老但依然有说服力。

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知乎用户 守常思变 发表

就是不交费啊，没有原因了。

知乎用户 张飞绣花 发表

柳州！柳州！

我们曾经的工业重镇柳州！

知乎用户 极个别同志 发表

2016 年 1 月 8 号？？？？十年前的问题发出来干嘛？

知乎用户 发呆的油条 发表

不可以走楼梯吗？

知乎用户 人道理真​ 发表

业主有一万个看似合理的理由不交物业费，发到知乎上能得一大波赞，但是有社会经验的人都知道，这些根本没用。真正有用的办法只有一个，那就是强制缴纳物业费，就像去饭馆吃饭，觉得不可口可以和商家慢慢掰扯，但是账必须得先结了。

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