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市自然资源和规划局关于印发《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的意见》的通知（武自然资规发 [2022]7 号）

武汉国企、学校、公务员等体制内在 80 年代，90 年代存在大量分房。

2 武汉目前到底有多少挂牌二手房？

我坦白：这个数据从事房地产的人 99.9% 也不知道。

因为贝壳外网一个数据，现在好像没有显示了。

销售内网一个数据，

VPN 内网一个数据。

贝壳在武汉二手房只占一部分，

而且许多远城区，交易价值低区域，贝壳都没有店面。

武汉 N 年前贝壳内部二手房数据就突破 20 万套 +。

3 武汉目前已经卖出地 + 库存，最保守应该在 30 多万套。

4 武汉目前保值二手房，

其为江汉、江岸、武昌部分房子，这里土地稀缺。

东湖高新部分区域房子，湖北和武汉集中火力发展这里。

汉阳、硚口、洪山少部分房子，

还有每个区域少数的房子。

可以逼我，但江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区、东西湖区、江夏、黄陂、新洲甚至葛店我都看过无数次了。

还有武汉 6 大功能区武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区、武汉临空港经济技术开发区和武汉新港

5 武汉这几年还会提供不少新房。

这是十四五规划，2023 年到 2025 年供应量应该很大。

6 武汉核心区太大了，

如果你选核心城区面积，我建议二环内。

首选武昌，江岸，江汉，其次是汉阳，洪山区，青山区。

武汉主城区是远大于南京，超大于天津，仅比广州少。

可湖北有钱人肯定远少于江苏，广州可是 1 线城市。

湖北人口也远少于江苏。

而且武汉一直在大力发展功能区，

比如武汉经济开发区，武汉东湖高新区。

2010 年汽车行业好，他们发 24 个月薪水，

当时武汉经济开发区房价比汉阳钟家村还高。

比如经济开发区万科翡翠玖玺在 2018 年左右高喊 22000 元每平米，当时实际买 20000 元出头。

二武汉优势在那里

积极因素：

一现在鼓励刚需和改善住房，这个是最重要的。

二全球未来真实通货膨胀可能超过大多数人想象。

蛋糕不够分，只能通过通货膨胀啊。

三武汉可以吸引湖北人口，

吸引周边部分河南人口，

少部分、湖南、江西人口。

极少数重庆、陕西。

四武汉大学生多，吸引部分人进入体制内、国企内，吸引部分家长买房。

五武汉经过新冠肺炎考验，公务员这批执行者都经过很强考验。

最简单例子，

我妈妈隔壁小区某区发改委公务员在疫情守门的时候，真的只是跑去小便。

当时巡视发现人不在岗，他本人被处分，从局长到他都被批评。

三武汉每个区分析，

1 武昌区

（1）积玉桥，徐东，杨园（备注，我根据版块来讲，杨园包括武昌、洪山、青山）

武汉滨江 2 块豪宅值得投资，一块是江岸滨江，一块是武昌滨江。

积玉桥滨江这边，

优点：

1 武汉武昌核心位置，交通方便，未来这里地方政府投资预期大，

购买力很强，豪宅这一块。

这边一批老房子，未来可能拆迁，这就代表这里会有好新房，价格高新房的出现**。**

缺点：你比如联投时代中心**，**一期其中有不少还建楼，住方便，买房相对便宜，但是保值肯定影响。

你比如说绿地在这里房子，墙纸现在就出现问题，个别主墙涉水。

这许多可是 500 万起步的小区。

2021 年以前这里新房都是疯抢的状态，准确说这里当时土地拍卖开发商都抢疯了。

再比如金都汉宫，这个小区可以无遮挡看江，小区质量都非常好，绿化也可以。

绿地国际金融城一期，绿地铂瑞公馆，

绿地国际金融城二期，海珀御观。

联投中心，

联投中心二期，

有人觉得武汉缺乏购买力，其实武汉根本不缺房购买力，只缺少好房子。

购买力强，比如复地东湖国际，其是改善定位，其 500 万左右改善二手房其实很好出手。

带看最近其实非常多。

当然其有学校加持，可其本身是刚需改善定位。

为什么我说徐家棚，杨园这一块了？

这里一些地方可以去拆的，也有消息说去拆。

这里拆迁起步 3 万成本。

龙湖，

我是啊啊啊啊啊讲房子，

一个告诉你 2018 年除非刚需不行，不要买武汉的房子，

一个 2021 年 3 月份预测深圳等房价到顶的人，

有事咨询可以加 xiaojiangzhongguo，

麻烦点个赞 + 收藏 + 转

知乎用户浙三爷发表

武汉现在的情况就是这样子的，新房的价格很高，但那都是挂牌挂出来的，确实会有人买，但也仅限于新房，问题就在于你买来的你卖不出去，没有人接盘。

武汉现在的房价行情就是这样，所以如果降价也许卖得出去，要是一直守着价格的话就不一定卖得出去了，也建议想要炒房的人不要来武汉炒了，没有人接你的盘。

年轻人如果想在武汉买房子的话，可以关注一下二手房，二手房的价格比新房要便宜，而且因为没什么人接盘的关系，你可以用讨价还价的方式让价格更低，所以说这个城市目前只适合住不适合炒，他的房价上涨是假象，确实有小部分地区涨了可以卖出去，但是武汉实在太大了，而且因为新楼盘在不断地开发，大部分地区二手房是卖不出去的。只要没有人愿意从你手上买走，那他标多少新房价都是没意义的。

所以奉劝在武汉想要卖房子的人，除非你是真的急需钱亏本低价卖出去，否则你就不要想着把房子用正常的价格卖出去了。

知乎用户黎洛发表

我买的恒大，一直没交房，这么多年贷款也没还，还变成了黑名单，还能怎么办？就像烂尾楼一样烂在手里了！

知乎用户秃头披风侠发表

标记下记录时间 2023 年 11 月 29 日。

刚入手东湖高新的房子，二手房，9 月 30 签的合同，成交价 157，杂七杂八税费中介费，一起 165 的样子。

看清楚啊，157，

差不多 11 月初，又降了，我这个房，磨一磨聊一聊，150-152 有戏。

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我只聊我看到的，也就是东湖高新的，

买二手房之前，是做了很多调研的，

具体看中的新房，可以具体看看对应的二手准新毛坯房（比如说新房是二期，就去看看一期）

基本上二手价格等于新房总价的 70-85%，我也不喜欢新房精装房的效果，

重装得了，

所以你不急着用钱，就耗着呗，反正不卖就不存在亏，

急着卖，在你原价基础上，最坏折价 85-95%，看你急迫程度，

反正你有租金顶着房贷，其实也无所谓，

但决定卖，最好 1 年内处理掉，毕竟你也有学区指标这个利器，

因为学位至少目前人口生育走势，未来 2 3 年，还是很炙手可热的，时间长了不好说

12 月 4 日更新，

我个人 and 未婚妻，是比较务实的那种，也没啥钱，所以一切以实在为主。

很多人问我，买的那个小区，

统一告知下，这个不方便哈，所以不会告知，

我这个预算情况，当时也看到了 3 4 个符合需求的备选小区，每个小区基本也都有 7 8 个备选房子。

建议你们自己调研下，出于隐私我不愿意说，也不匹配评论者的需求。

反正，就一个很普通的二手房，该有的配置都有，电梯，

还有，小区的人群，我觉得比较 emmm，合适吧，

没有太多租客（参考青年城嘻嘻），对居住不是蛮好，将来生了小孩儿，也不合适。（没有歧视的意思）

我这房吧，比上那肯定是不足的，但是论居住，绝对 OK。

也不要问我明知在跌价还要买，我当然是刚需，没脾气，，

分享一下我找房的经历，要买的人自己研究下，自己动手，动作快 1-2 天能做出来。。

简单总结几个点。

1. 几个人住，准备什么时候生小孩儿。

2. 公婆住不住。

3. 准备买多大的。

4 准备掏多少钱。

5. 小夫妻上班距离，小孩将来小 + 初上学距离，周边配置、

6. 学区问题，

如上 6 个点，先看 3 和 6，这是先决条件。

然后可以看看二手房，新房（包含期房），再来做统计。

二手房方案：

我是比较在意学区，先搞清楚政策，然后了解清楚我将来娃想上的学校（最好 2 3 个备案学校（小 + 初）），通过学校反推小区（一般一个初中对口 4 5 个小学，一个小学对口十来个小区）

然后小区再来筛选价格，直接做个表格，一般来说至少最后能有个 7 8 个初步符合需求的小区。

在来一个个看小区，有没有符合预算的，再就是考虑上面 6 点需求是否可以相对的满足（除 3 6）

7 8 个小区，大概其能有 10-20 个备选房子吧，我觉得最后都能够满足正常需求；

一手房方案：

我个人不推荐，。我一开始也是奔着二手房冲的，所以没仔细做方案，你们随便看看就行。

1。学区是没有确定答复的（教育局只会给交付的房子，提供对口学校的政策通知什么的）

2。地段一般般。

3。配套不成熟，没个 3 5 年出不来，我喜欢直接拿现成的。

4。东湖高新的新房，真的很虚高。其他区域没调查，我不好直接说。

知乎用户一颗树发表

现在是 2023 年 8 月 29，过了半年了更新。南湖口的房子同户型现在挂价 120 万了。同小区想买的 116 户型的，挂价最低到 230 万了。继续观望。

分界线

我是南湖口 09 年建的房子，20 年 6 月挂牌，挂了很久有人看没人真心愿意买，11 月份花了 2 万 5 装修了一下，换了地板，重新弄了橱柜，粉刷了墙面，换了门，换了马桶，浴室柜。21 年 4 月重新上架，6 月 28 号卖出，成交价 162 万。现在是 23 年 2 月 12，今早看同小区同户型，普遍挂价在 130-140 之间，成交价应该会更低。

现在住的小区 13 年底建成新房买入。一直想卖了南湖的房子在本小区置换一个，观望两年，发现基本都在降，再等等，去年 116 平的房子我出 300 万，卖家不卖，他想卖 305 万。今年同样户型，前几天中介说一个非顶楼满五唯一 276.5 成交，一个 16 楼满二 270 万成交。我感谢他没卖给我。总体来说，现在处于买方市场，业主想要快速成交就得割肉。

再根据自己身边人例子说一说，现在买房要慎重，如果你是刚需，当我没说，根据自己需求入，如果是改善，还是多多思量。

我表弟，16 年在南湖买入的巴黎春天，108 平买入价 101 万，现在看他们小区同户型挂价在 135 左右，综合装修贷款利息，现在房子基本保本不亏。
我小叔子 09 年长沙买入的房子 30 万，今年同小区挂价 55-60 万不等，亏的，当然长沙本来比较特殊，仅供参考
同样我小叔子 17 年在中山买入的房子，买入价 108 万，现在同小区同户型挂价 120 左右，也是亏的。

现在别想着在房产上赚钱，那是少数有钱人的游戏。普通人买房还是擦亮眼睛。否则只能赢了那句话 “选择比努力重要的多”。

知乎用户思念夏天发表

债务砸在银行或者政府手里，叫硬着陆

债务砸在群众手里，叫软着陆

知乎用户海瑞不是一个好官发表

卖不出去很正常，正如我我前几个月所说，现在市场不适合上车，流动性太差了。不是刚需真的没必要这个时候躺这浑水。

学区房和知名学府的旁的房子区别很大。

17 年本就是武汉的高位，青山，积玉桥，汉街，包括汉口绝大部分老破小，还有远郊区都是高点

至今尚未突破，持续站岗，相对于 17 年高价打个 8.9 折都是正常现象，尤其是加了杠杆算上利息更是雪上加霜。

相对于 17 年有所浮动位置，白沙洲~ 东开，核心学区，持平的位置主城区大多数是 7 年内的次新商品房。至于上涨板块是哪个的泡沫大？那个是价值回归？仁者见仁智者见智吧！

相对于这样的行情，对于一套房子，没有自己的核心亮点 (学校，区位，品质)，而且自己在不缺住(名下有其他住宅) 的前提下，我是希望你持有钞票，很简单的道理，房子对于大部分人来讲就是蓄水池，一年的利息就有那么多，利息也是作用于房子，又不是说一套全款房，所借即所得，你能运用自己投资能力去理财，获得利息之外的收益。

武汉的房价能不能涨我不晓得，到我要告诉大家的是，国家已经三令五申说房子是用来住的，包括现在市场新房市场的一些政策，还有一些宏观条件，光谷东土拍我说过了，关门打狗嫌疑贼大，当然也不排除是左手倒右手。做局也不是没可能。恒大的雷能在地产行业激起多大连锁反应大家都不晓得。

(在中国投资 j 其实也是开卷考试，基本一个政策就可以吃一辈子)

抵押房可以变按揭房，全款房也可以变按揭房，还可以做成公积金贷款的方式。

知乎用户黑色毛衣发表

怎么可能烂在手上呢，只要价格合适，肯定有人接盘。

有的人一天就卖掉了

知乎用户知乎用户 stLMsZ 发表

2024 年 11 月 26 日更新：房子卖给了挂学位的买家，扣除目前的贷款基本上平进平出。前期首付＋贷款 60 万亏没。

2024 年 5 月 14 日更新：武汉市多个委办局联合发文可以进行合作化改造，但是我们目前没有什么进度。

说个真的烂在手上的房子。不仅不能住，快两年没人住真的快烂了，而且还在还贷的房子。

我在武汉，今年 31 岁。2020 年买的房子，一共看了不到十套房子，加上预算有限，买在江汉区万松园买了个老破小，房屋总价 + 税费 + 中介 100 万。

房子地理位置很好，但只有地理位置好。买的时候什么都不懂，中介联合房东说是零几年的房子，楼道很破进去发现是新装修的，房东说是装修来上学的，因为各种原因要去武昌才卖房。现在想来应该是口罩原因手上没有活钱所以简简单单装修了一下，结果唬住了我。

我记得应该是五一假期期间签合同，端午节就已经搬进去住了。

为什么这么冲动呢，一方面是确实觉得租房没有自己的房子住着舒服，毕业之后租过 2 次房子体验都很差，另一方面当年出台政策公积金贷款最高可以调整到 84 万。就拿着 10 万块然后找朋友借了 20 万匆忙上车。

住进来不到 2 年，小区群里有业主召集大家商议事情，后来才知道这个房子是八几年的房子，现在严重倾斜了。后来几经曲折，房子被鉴定为 D 级危房，然后一纸公告让大家搬离，租户先搬走了。后来一直磨磨蹭蹭到 2023 年 9 月才完全搬空，之后房子就围起来了，然后街道让我们申请困难救助金，按照每平米 30 块发放，三个月一次，发了 6 个月停掉了。

知乎用户美滋滋发表

我很好奇三四十年后那么多商品房怎么拆，谁来拆，拆了以后人住哪

知乎用户不问不答等价交换发表

2024 年 3 月中房子终于卖掉了，怀着忐忑的心情，好怕珠海这个房子最后砸在自己手里，每个月不吃不喝给银行供 5500 多利息，一年给银行 66000 利息…

这套房子户型很好，入户花园，厨房，2 个卧室都是看河景，入户花园，厨房，3 个卧室，客厅都会有太阳照进来，光线很好，在 7 楼，链家的评分 9.8 分。

最高峰时期小区均价 2 万一平，现在跌到小区均价 1.4 万一平，一千多户，其中二手房挂牌 240 多套，我这个房子是小区 3 套房子最低价之一，挂牌 1 年多都卖不出去，最后把价格调到小区最低价，砸盘… 每天还是很多人看房的…

这套房子本金亏损 43 万 + 3 年 8 个月利息亏损 24 万 + 家私家电算 3 万 = 总计亏损 70 万，只多不会少

被割韭菜，被洗脑成功，人总被自己的认知受限，总认为结婚必须有自己的房子，必须有写着自己名字的窝。

以后 10 年内不买房，给孩子最多 10 年后买一套

大石头终于落地，无债一身轻。

自己开工厂 15 年了，其实，如果这笔钱不买房，当时疫情那年工厂也会把这笔钱亏出去，就是亚马逊封中国店铺 (2021 年封 5 万多家店）那年…

这个房子亏了 70 万，我老公一句话都没有指责我，亏损多少随我决定，卖不卖也无所谓，工厂给客户放帐一个订单都是 200～300 万以上放给国外客户… 这些年经历的风浪太多了，早麻木了，该吃吃该喝喝，今天去百里杜鹃看花踏春去…

这些年家庭光旅游一家三口也花掉 30 万了…

人生就是用来体验的… 如果你觉得亏了，现在去广州或深圳这时处于低价可以买入一套，从二线置换到一线，这样是不是又想开了（当然，我自己 10 年内不会买房了）。

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2024 年 7 月初，距离卖掉房子 3 个多月而已，昨天看了看链家，这个小区均价一个月亏损 2.05%，同样的户型有 10 个楼盘出售，又跌了 8-10 万。这样想只 3 个月又帮我省了最少 8 万，晚上和老公边说边拿出数据给他看，我们两个乐开花了，等明年 3 月份，继续下跌的亏损 + 银行利息，可以省 14 万多，甚至很可能更多，我会持续更新的哈！

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24 年（3 月份）卖了到今天刚好一年了，今天我看了那个小区，在我去年卖的基础上跌了 25%-30%，如果现在卖，我那个房子亏损 100 多万了，幸好我跑的快，虽然亏了 70 万… 我认为还会继续跌下去，从 2 万跌到如今 7900 块钱了。

知乎用户海洋发表

武汉白沙洲新力城，6 栋总层高 48，我是 31L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了两年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。120 可以直接给

知乎用户小狗慢慢跑发表

是不是华科对面的巴黎豪庭。

因为我在那里读了很多年的书。

你要是缺钱就降价卖，没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。

你要是不缺钱就等等，毕竟华科这边的环境确实不错，现在华科游泳馆也对外开放了，在那附近住，可以享受华科的福利，说不定你以后还能自己住。

知乎用户小白的世界发表

别急啊，武汉新城还在发展呢，武汉计划要成为 2000 万的超级大城市，一定会涨的

三四月看了两个月房子，后来放弃了，躺平挺好

知乎用户流光飞舞发表

徐东附近房子，16 年购入，买的时候想着以后接父母同住，再加上孩子，直接整了个大三房。今年四月开始挂牌，至今无人问津，中介天天打电话让我降价，现在一降再降，房贷也还不上，同小区两房卖的飞快，现在就是等，看银行跟买房的谁先来了。

25 年了，各种原因还没卖出去，特意过来看了下评论区，我是 11000 多买的，现在卖大概就亏贷款钱，但是卖房是为了买离父母近一点的学区，还是挺大压力的，哎…

知乎用户玻璃晴朗发表

18 年瞎买的，真的是瞎买，因为老家咸宁，大学藏龙岛湖经念的，所以挺喜欢江夏这一带，当时看了好几个楼盘都要茶水费，排队都几百号了，刚好地铁 9 号线这一年炒的飞起，直接网上选房，签约的时候才第一次到现场，19 年 12 月交房的，21 年办的证，因为之前都没管，办证是第二次到现场！网上挂了很快有人想买（因为总共 9 层，我在 8 层，小三房还比较好找客户），但是卖不出价，基本只能按照原成交价出售，相当于亏几年利息，办证契税等一堆！

最后还是决定不卖，然后就简单装修了，住的还是挺踏实的！因为之前干地产的，每个项目结束就要搬一次家，挺累的！现在全职在家做外贸，准备把之前打的柜子改造下，做成多格子架，方便分类存放货品！

知乎用户烤火的乳猪发表

17 年在高位入手

21 年在低位想以原高位价卖出去

22 年还在犹豫该不该降价卖

这回真是认知配得上苦难了

知乎用户陈挽歌发表

房子已卖，价格还可以（75 万，买家全款），感谢大家的关注。

～

以下是原答案：

建议：赶紧卖了，及时止损。

我也是武汉的，手里一套精装房要卖，位于经济开发区武汉商学院旁边，均价七千，有人要吗？

房子简单介绍下：

115 平米，三房两卫，两梯两户，3/18

全实木地板（兔宝宝）

定制衣柜橱柜（兔宝宝）

全屋暖气（德国威能）

实木门（兔宝宝）

南北双阳台，都是断桥铝封的。

交通：小区北门门口就是有轨电车车站，小区东门门口 100 米距离在建地铁，明年通车。

教育：幼儿园小学初中都在一千米以内，与大学一墙之隔。

知乎用户匿名用户发表

我刚卖了一套二环外的（邻二环线），挂了 2 年，上个月出手。

不是卖不掉，你降价就可以了。

之前一直出租，自己觉得卖不卖都可以。今年年初算了一下帐，感觉还是亏了，钱放银行利息比出租还高，房子又不再涨价，图啥呀。于是今年年初跟中介说今年一定要出手，降价也出。

果然，上个月就给我搞出去了

所以，没有卖不出去的房子，关键还是看价钱。

知乎用户風清揚发表

买房如果只能付现金，估计很多人不会那么冲动。

知乎用户 1nspirA 发表

好几个写回答的很多不是武汉的吧。

如果是 2017 年年末上车武汉房子的，不少地区目前属于高位接盘。因为对于武汉多数地方的房价，2017 年的下半年到 2018 年都在高位盘旋，2019 就已经出现颓势涨不上去了，基本横盘微跌；去年就不谈了，疫情的 2020 年上半年是房价偏低的时候，一堆人想卖房，下半年武汉整个缓过来点也就还算好点吧。今年上半年也还好，下半年由于限贷，难掩颓势了。我自己关注的二手房最近有明显降价（前两年都还好），更关键是整个成交量萎靡。

建议链家上随便找几个小区，看看历史成交价就明白了。很多小区现在的成交价和 2017 年年末整体差不多。

这几年武汉出了名的还涨了的片区，大概就光谷东；汉街一带和二七滨江的具有稀缺性的优质一线江景房，而且还是新房次新房。还有帝斯曼这种学区房。可能武昌还有吧，对武昌房价关注较少。刚刚随便翻了下水岸星城的成交价，今年的和 2017 年下半年的就没有多少差别。多数小区横盘或者微跌。其实最近暗地里跌得更厉害。如果在中介有靠得住的朋友的，可以打听下，中介不想让挂价也跌下来。

我对房产投资其实不太懂，只是一直有关注价格，因为自己有住的地方但是一直也在考虑买房的问题，只是不急。不负责的个人建议：不缺钱也不影响生活质量的情况下别急着卖了，收租吧。你可以略微降一点试试看，看有没有人买（我觉得略降一点也难卖），反正不合你心意你可以反悔不签。降多了你觉得亏。我个人看好武汉的未来，但是这个未来有点远，得扛好几年，这波打击房市有点厉害的。你不缺钱可以扛，有更好的投资渠道就考虑降点价卖出去（如果卖得出去的话…）反正这套也是投资又不住。

知乎用户随风灬且停且忘发表

大家都不注意房龄吗！！！

**06 年的小区，就算楼主的房子晚点交房，那也是 13 + 房龄的房子了。**10 年以上房龄的小区几乎都存在的问题：户型差；小区环境一般，甚至差，道路破破烂烂（优质住户早已搬离去新小区，留下的几乎是老人、没钱置换业主，租户）；人车不分流，车位严重不足，占用小区道路；楼顶大概率漏水，而且小区不少住宅做商用，办公，开小超市，按摩蒸桑拿等。

10 年以上房龄的房子我在看二手房时候都没考虑看，除非价格对比旁边的次新小区价格非常美丽，但真实情况是卖房的业主有几个真心想降价，降价卖那不是割他的肉，

愿意买二手房的刚需，真的别买 10 年以上房龄的房子，除非价格很吸引你。现在学区房改革，唯一支持老破房子的点也快守不住了。

我是首套，中意买二手房，也是买的二手房。因为几乎是所见所得，小区有问题也可以在**城市留言板和市长投诉版块**查询了解到这个小区的情况。

目前武汉新房存在的问题太多：交房必维权，高层公摊在 23-25%，开发商精装修被二次薅羊毛，物业费贵，一般都是 3.2 + 元 / m²，停车费也贵，还有就是刚需能买的盘一般位置都较差。优点是：户型都不差，利用率高，小区停车位足，而且部分是人车分流。

从 2020 年 09 月份开始看断断续续看了几个月，七月份买了郊区 140m² 的双梯双户 18 年底交房无人入住的开发商装修二手房，小区门口地铁在建，23 年通车有点晚；旁边的中小型三甲医院已经开始着手动工；三公里内有目前有二所小学，规划的还有两所小学，两所中学。商业有规划，估计也是地铁开通后面的事情了，最重要一点离我上班公司 2km。

虽然我房子已经在走流程，但是我是看跌武汉房市。因为我是首套迟早要买，而且我选择的位置有地铁，有医院，有小学中学，商业有规划也不会跌到哪里去。

楼主这房子可以留着出租养老蛮好，反正也不缺钱。

你说你对房子有感情，那你怎么不住哪里，想卖高点就直说。【doge】

知乎用户欢喜坨发表

刚刚卖了自己家一套二手房。

武汉二环附近，2008 年交房的小区，电梯房，物业好，维护的还不错。

2017 年同户型二手房成交价最高 270，其次 250，2019 年 220、210。今年最低成交价 192。

我自己这套 203 卖的。和高峰时候比跌了好多。

感觉自己卖在波谷了，但是还是想卖。觉得涨也涨不了多少，不如现金拿着安心。

其实还想在自己现在住的小区再买一套小户型给父母住，不过太贵了，暂时还是先租房。过 2.3 年看看房价再说……

今天 2022.5.26。过几年再来看看是不是又踩错了节奏。

2.23.4.25 小区最低挂牌价 195

房子在武汉徐东，销品茂 1 公里内的范围吧

之所以卖了后租房子，是因为现在父母住汉口，为了和父母住一个小区，又觉得房价太高了不想买，所以一直没有再买房。

目前一边蹲法拍，时不时再看看二手，不过还是觉得太贵了，所以蹲不到合适的法拍，估计最近几年不会出手吧。

知乎用户咸鱼本不该翻身发表

武汉只要还是国家中心城市就不存在烂手里，我四套，压根不准备卖，目前出租收房租一个月 2 万，即使房产税来了对我也影响不大。

知乎用户艺术家发表

发了一遍又一遍也不管用

知乎用户无恙天地发表

我自己也有学区房待售，本人金融从业 20 + 年，看了很多回答，有个回答说赶紧出手，大降价都要出，不然以后银行连贷款都不给。（这什么狗屁理论！！！）要么说不怕，房子不是低值易耗品。我虽然不是专业房地产从业者，但也有自己一些看法。

1 / 取消学区房确实会对二手房市场产生很大冲击，但买二手房的不是都冲着学区去的，也有很大比例刚需，我没有具体数字，只是和中介交流过程中特意问过看房客户的买房原因。阵痛是必然的过程，但需求一直都存在，未来对二手房市场影响最大的不是学区问题，而是政策导向，当下也是。

2 / 接着上面的说，关于政策导向问题。在银行做个贷业务也十多年了，基本隔年房贷政策就会调整一下，政策一紧房地产市场就得跳一跳。调整方法很多，直接的比如调高贷款利率、首付比例，严格套数判定，间接的如调整存款利率、开发贷审核尺度，提高同业拆借利率，提高商业银行内部拆借利率。所以，即使学区房不取消，国家也有诸多办法控制二手房市场的出货量，而且效果更明显。取消学区房只是趋势，不是手段。

3 / 还是接着上面说。那么国家什么时候会采取什么样的调控手段，才是房地产市场起伏的关键。导致国家采取措施对房地产市场进行调控的原因，并不一定来自房地产市场本身，也有国家对整个宏观经济面调整的考虑。这个太大的方面我也不是很懂，只能说点个人的看法。调整房地产经济是必然，但必然有个过程，这个过程可能是五年、十年，也可能是二十年，但绝对不会是今年明年，喀一下说停就停说变就变，何况，在我看来，未来十年甚至二十年，房地产经济还是会充当经济增长的主力军。古话说: 存人失地，人地皆存；存地失人，人地皆失。人口才是经济增长的原动力，也是中国持续实现经济增长的根本。啊，你要说中国经济是 “虚胖”，这个我也不反对，所以现在国家才要调整啊，但是人口红利带来的经济增长是实实在在存在的，也是不可或缺的。

说了以上三点，各位应该了解我所持态度了。房地产市场调整一直都在进行，而且会永远持续下去。因为需求永远都在，政策调控也会按需进行。区别在于是利好还是 “利空”，力度是大还是小。但人口增长，随之而来的就是安身立命，这是永恒的话题，也是持久的需求。

上面说了很多虚的东西，比较实在的，就是我和中介交流获得信息给我的直观感受，需求一直都有而且很大，买学区房的有，刚需更多，看房的人不少，影响成交的因素更多来自政策面。用中介的话来说，只要政策松一松，市场立马就会活起来，他跟我说这话的时候，我是会心一笑，立马会意。

话说回来，即使取消了学区房，没有了落户择校的需求，但区位优势没变，离校近这是事实，不用斥巨资买房，可是会租房啊，谁不想离校近点，早上可以不用那么赶。我家小孩读小学那会，被爹妈亲戚逼着放着两套房子不住，跑去学校对面一月 1 千租个 90 年代建的一室一卫砖房住了三年，不就图个近。开始我也老大不乐意，对自己说周一到周五在这破房子憋着，周末一定回自己窝去住。可是住着住着也乐不思蜀，可以睡懒觉真香啊。另一方面，外地来汉定居、退役返乡军人首次置业的人，还是会考虑一次到位选择学区附近二手房。

目前国家对于房地产市场的政策并不明朗，怕涨更怕跌，一边出台政策激励市场一边又要调控，由政策面的不稳定导致的直接结果是，大批房主开始出手房屋，一手房存量不降，二手房存量增多，房价回落，买方可选空间大，房地产市场历来都是买涨不买跌，买方持币观望，看得多出手少，几个方面交织导致整个市场不振。

所以我的建议是: 如果你是急等着用钱，那降价出货没问题，只是为了规避市场风险，就没必要那么着急给自己压力。虽然二手房市场得看一手房市场的脸色，但作为市场闭环中不可或缺的一部分，有抑就会有扬，搞死这个市场对谁都没好处。

幸福都是对比出来的，过去的日子里，靠房地产获利的人太多，现在有点波动就坐不住，其实，房子永远是拿来住的，用来搞投资的人，从开始就忽略了房产作为不动产的根本特性。而不动产之所以不动，不仅仅是是座落不动，也有价值的稳定性。对，还有人说房地产泡沫，但是泡沫的成因不仅仅来自房地产市场本身，而是整个经济面，甚至国家背书已经开始失去公信力，这才是房地产市场出现危机的前兆。这方面也必须承认，我对国家有着盲目的自信。乾杯 []~（￣▽￣）~*

————2022 年 10 月 20 日更新————

我的房子还没卖出去…… 不是没人买，而是房源太多了，为什么房源多，因为很多灵活就业者扛不住了，好在还有套房子可以卖………… 我这个小区房价倒是一直稳当的，以下是中介朋友圈发的信息之一。面积约 73 平，就算 75 平，总价 128 万，单价 17000 多，MD，比我的挂牌价高好几千，没法子，楼层好，又是小户型，好卖。其他楼层差点的房子价格跟我的差不多，真是一个天一个地，哭死，当初图便宜买了个高楼层的，去年疫情后区政府领导来小区视察，当场拍板财政拨款要给小区加装电梯，结果业主公投竟然没通过，很多人觉得总共就 7 层楼，装不装无所谓，更别提 1、2 楼的跳起脚来反对，我❌❌❌❌❌❌，真想提刀一个个砍上门去。没法子，熬着吧。

看到评论里有人说很多地方降价很严重，业主在闹，是的，比如光谷（光谷的房价就离谱，以后有空再细说），再就是一些偏远点的地方，像东西湖区某些地段。**我觉得这些地方降价是应该、必须的，不降才不正常，因为本来水分就很多。**而好地段、资源配置优的地方你去看看，房价就没怎么动。

对于整个房地产市场走向，其实有一批人始终是有着清醒的认识，他们不会因为某一时某一处房地产价格的上下波动而导致心态变化，因为他们对市场信息的获取优于常人。老百姓只会看表象，今天这里这个楼盘降价了，好多人去闹，就认为房地产市场完蛋了，明天那个盘要开了，怎么价格还是那么高，又发牢骚，房价怎么还不降。

我对整个房地产市场也不看好，因为整个经济环境的链条现在运转得很吃力，这不单单是房地产的问题，它本身只是个线头，是个比较粗大的线头。但必须知道的是，市场走向不好，不代表这个行业会崩塌，会消失，只是在淘汰，在洗牌，在重组，这期间必然有人会蒙受损失，甚至是巨大的代价，同样也有人会获利。

当身边人都在唱衰房地产的时候，你们可知，也有人在趁机默默收购优质价低的房地产资产呢。

老百姓总是最后一个知道真相并承担后果的人。

知乎用户启跃发表

——东湖高新光谷三路 123㎡别墅被降价至 280W 出售，为何依然无人问津？

如今，面对市场上的疲软和疲惫，许多人纷纷拥有一种不祥的预感：手中的房产变得越来越难以变现，随之而来，烦恼和纠结也接踵而至。其中，武汉东湖高新光谷三路附近的一位业主更是愁苦满怀，拥有了一套原价 470 万的建面 123㎡别墅，现在 280W 仍迟迟无人问津。

面对真实的市场状况，这位业主愁眉苦脸，甚至开始怀疑自己的决策。

有高人指点没

知乎用户 Jason Kuo 发表

成年人要为自己的行为负责，感谢您为土地财政做出的贡献！

知乎用户团团圆圆发表

武汉白沙洲新力城，6 栋总层高 48，我是 46L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了一年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。180 可以直接给。

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现在鼓励三孩政策，以后不再强调计划生育了，预计再过四十年，中国人口将突破 30 亿，很多人都会没有房子住，到时候就不是这个价格了，要买的赶早。

知乎用户知乎用户 IhTsrl 发表

你这不错了，应该是 2019 年，我堂姐在她中介朋友的极力推荐下，历经千辛万苦终于抢到了恒大开发的巨有潜力的恒大旅游城的一套房子，然后烂尾了。。。。。。当时她还极力推荐我买，还好我没买。

知乎用户 jwj125 发表

因为 5 年内坚定不看好武汉房市，房子实在是太多了，孩子上学又需要陪读，所以今年把唯一的一套房子卖了，买的时候是全款又比较早，只亏了大约 30 万利息，现在租房 5000，每年可以提 36000 公积金，还可以抵税，这样算起来还是赚了，5 年后孩子上了高中再考虑买房的问题吧。

知乎用户不思量发表

我是 2020 年订婚，当初订婚的时候，我妈逼着我男朋友买房（现老公），我和我老公当时统一了战线，我俩都觉得当初买房绝对会后悔，因为房子一直在降价，虽然我们也属于刚需，但是我们刚准备结婚，也没打算立马要孩子，可以等一等。

他父母也觉得俩人都结婚了，买个房子理所当然，而且刚需，无所谓跌不跌，涨不涨的，我老公后来给老两口分析了一下，他们也觉得买房子不划算，但是碍于我妈和我爸死活不同意，我就和我老公商量了一下，既然我结婚没有要房子，首付一半就当作彩礼给我了，彩礼另算，我们那彩礼本身也不多，8w8，凑个吉利数字。后来结婚，婆婆觉得 10 万一比较好，就给了 10 万零 1 块，房子首付给我 40 万。

21 年结婚，我俩一直异地，我工资当时很高，3 万多一个月，因为毕业后一直在一家公司，做到项目负责人的位置，但是加班严重，两人一个月甚至两个月才见一面，而且因为天天加班，整个人很累憔悴，为了备孕我从那个公司离职了，到了我老公武汉这边。

我是 23 年来的，因为工作性质的问题，虽然在武汉，但是我在光谷，我老公在青山，我俩距离 30 多公里路程。而且我公司附近都没有地铁，我这边最近的要 3 公里，他那边还好，几百米就到了，所以想着买房买到我这边会方便一些，但是看了光谷的几家房子，又偏又贵，我俩就商量要不等怀上孩子再买吧，那个时候他把首付都给我了，加上我俩这几年攒的可以买一套比较好位置的房子了，他妈妈也催着赶紧买房子，俩人都租房子也不划算，他公司包住也还好，我这边租了个单人间一个月 700 多，就是每周五我开车找他有点麻烦，他不会开车，加上地铁要倒好几趟，过来我这边 2 个小时多，我一般开 40 多分钟就到他那了。

今年我家宝宝来了，很开心，我俩又开始看房子了，其实算下来也就 4 年多的时间，我们原来看的房子直接降价一半以上，说腰斩都不为过，虽然说是刚需买房，但是一想到我俩没买房，相当于 4 年省了一百万左右，也是很夸张的一个数字，我们俩本身也都不是很富裕家庭出生的孩子，武汉这边工资一直不是很高，我一万，他一万，俩人在一起花销大，一个月存 1 万就谢天谢地了，我俩要存 8 年多，如果有了孩子可能需要十几年才能存下来这么多钱。

但是现在是没办法了，宝宝马上降生了，买房必须提上日程了，还是需要一个自己的家，而且经过几年我们努力，买房也没有原来那么大压力，可以多付点首付，剩下靠俩人公积金还贷，还挺划算的。

房子炒了太多年了，目前差不多该回归正常的节奏了。

知乎用户五黄六步摘香蕉发表

我疫情前 2 个月高价接盘，当时 2.2 左右一平，买了个小户型。现在我都不想打听降了多少，免得给自己添堵。

大家都很关心在哪，补充一下，新塘万科那边。现在跌爆了吗，哈哈哈。

知乎用户徐锦霖发表

没买房前：想去土耳其想去日本想去法国

买房后：哪也不想去只想快点还完债务

特别是，武汉房价持续下跌后

我每天都在安慰自己

没关系

我还年轻

我还有时间和机会去赚钱

知乎用户赛博见手青发表

听我的，只要不是自住或者小孩学位绑定，赶紧跑。

直接去贝壳、链家等平台搜自家小区的网上挂牌价，然后去小区周围线下房产中介门店扫一眼真实挂牌价，打听一下。

综合考虑以后，在本小区最低价的基础上（不管户型和楼层），再砍 10%~20%，挂出来。

现在武汉楼市就是一个跑得快的游戏。

死道友不死贫道，不要在乎现在套牢的这点钱。

武汉有大量 300 多万跌到 200 万甚至一百多万的房子，很多房东因为损失厌恶，不愿意割肉出手，他们还在幻想着房价有朝一日能够上涨。

你能做的就是: 在傻子们醒悟之前，用比他们更狠的价格，割肉跑掉。

捂在手里的后果就是一年跌 10%~15%。

漫长的阴跌还要持续很长一段时间。尤其是超高层、郊区、配套差、非学区的楼盘，下跌幅度只会更大。

股市有句话: 熊市不言底。房市也一样，只不过周期远比股市要长。

知乎用户重生记得前世怎么死发表

我同事是湖北来的，以前跟我说武汉，XXX 有砍人的

你又没有亮亮丽君那么多流量，掐死你如一只蚂蚁

以前也有人说踩死我如一只蚂蚁

留得青山在吧

知乎用户八颗牙发表

我也想知道怎么办？

22 年上半年买的，花了差不多 170 个，贷了 110 多个，目前还剩 100 零几个，混合贷，按照目前的行情，可能就值 90 多个，还有税，而且不一定能卖掉

没办法，目前正在装修，准备先住着，不然还要交房租

雪上加霜的是，公司效益不好，我负责的项目准备卖掉，我也即将被裁，每天焦虑的睡不着

前几年公司效益好的时候，我收入也不错，当时都在想着提前还款了，还好没还，现在装修完，手上能有点存款（一大半是别人欠我的钱，还不知道什么时候能还我），加上裁员赔偿，按目前开支差不多可以支撑不上班 2 年，但还是非常焦虑（已经对未来房价、收入都失去信心了）

不知道该怎么办才好，家里也没法帮忙，工作也不好找，只能走一步看一步了

评论区很多朋友都劝我卖，昨晚也跟家里简单聊了一下，家里的阻力也很大，认为卖掉之后，房子也没了，钱也没了，不卖的话至少还有套房子。同时父母也认为这种情况很普遍，zf 会出台相关政策（这点我不知道怎么说，有懂的朋友可以帮忙分析一下嘛？）

正如有些朋友说的，多年努力一朝清零，作为普通人，真的难以做出这么艰难的决定！准备继续跟家里商量商量。而且之前出于省钱的想法，一直没有办证，这几天先去把证办了

知乎用户磐石发表

想买文化大道沿线地铁口的房子，最多接受 9000 元每平。多了勿扰。

——

真没想到，形势变化这么快。

328 发的，今天 728，才过了 4 个月。

文化大道两边的楼盘，很多已经在 9 千以下了。（3 月份大概还有 11000 左右）。

不知道再过 4 个月（1128），又会如何。

——

2024.1106 更新：4 个月还没到，目前文化大道有几个楼盘在 8 千以下了。南车，联投，都是 7000 多。之前关注的俪湖，已 8000 左右了。有些小盘，已经五六千了。

——

2025.9，俪湖天地成交价 7500 以下，五六千的都有。南车 6000 多。

知乎用户王佐发表

愿赌服输。

知乎用户墨韬发表

武汉太大了，新房子太多了，高密度，超高层，注定房龄十到十五年后体验感急剧下降。刚需无所谓，想保值升值，除非核心区位，90% 的楼盘不大可能。

刚刷到三环边上地铁云上城开盘 1.4-1.5 万，新盘现房直降到 6800，三房总价干到七八十万，这么个玩法估计不少新盘也慌了，周边二手房多是次新盘，炒房的话，血亏。

今天刚好到武汉某旧楼盘办事，发点二十年房龄（2006 年）照片给大家参考一下。

手头多套房的，房龄超过十年的，再不跑以后更难了

知乎用户匿名用户发表

之前房子在江夏庙山，那个地方真的是简直了。

要啥啥不行，要啥啥没有。九号线从零几年的时候就开始忽悠，十几年过去了，还在忽悠。韭菜是割了一批又一批。

生源差，公立教育差。交通超级堵，好在有南四环，不过高速费蛮贵。

碧桂园的楼盘还紧挨着四环，噪音灰尘又脏又吵。现在卖还没有当时买的价格高。

周边县区农村的比较多在这边买房的。很多老人在楼层走廊或消防道里堆放家里的杂物和垃圾桶捡来的纸箱子，这种现象普遍存在。

小区品质蛮差，物业也不行，干啥啥不行，催收第一名。

不过有一说一，很适合预算不足的刚需族上车。现在二手房是真的低。

知乎用户 EzawaTami 发表

如是刚需，为什么要卖？

不是刚需，为什么要买？

房子流动性依托答辩，出手磨损根本没个数，就敢十倍上杠杆炒房。

牛

知乎用户山豬发表

中国人得接受房子也是耐用消费品这个事实。

你 100 万买的豪车开两年后转手 70 万卖掉不正常吗？

且不说 “住房不炒”一直是国家这些年来的宣传基调，最起码 “炒” 一定要是建立在商品稀缺性的基础上啊，现在中国房子还稀缺吗？2022 年底一手房待售面积 5.5 亿平米左右，在建面积还有数千万平米，还有二手房呢？2022 年人口都负增长啦。

知乎用户起名好难发表

限购放开了，房价马上就要报复性上涨了，别卖挺住，这是黎明前的黑暗

知乎用户品味人生 mahang20 发表

只有经历过惨痛的大周期下跌教训后，乌合之众们才能真正理解房住不炒的含义以及房子真正的低流通属性。

知乎用户徐斌发表

在武汉上学时候也追了武汉某热点地区的房搞了一哈，算是小赚。

什么人口出生率低、学区不稳、武汉外来人口流入几乎停滞、武汉楼盘多这些老生常谈的因素就不讲了。

再给你们泼一盆冷水吧，武汉已经出了容积率新规，以后楼盘容积率不超过 3，其他地区什么 2.5，2.0 更低。

主城住宅建筑高度原则上不超过 100 米，副城（新城组群）住宅建筑高度原则上不超过 80 米，新市镇住宅建筑高度原则上不超过 36 米。

这基本上把存量的非滨江核心区的大户型楼盘未来的金融属性判了死刑。论证过程不再细说。

反正，存量非自住无学区的非滨江核心区大户型，目前是最后跑路的机会了。

知乎用户追影子的人发表

根据克而瑞地产研究机构最新统计发布的《32 个重点城市 2022 年已停工延期交付问题汇总》名单来看，截止 2022 年底，武汉市停工项目 36 个，涉及未交付商品房约 7 万套；

我本人购买了武汉海伦国际三期的楼盘也烂尾了，经过本人持续 1 年多的维权，我逐渐发现了武汉出现大量烂尾楼的原因：

我本人购买的武汉海伦国际三期的楼盘，合同约定 2021 年 12 月 31 日毛坯交付，2022 年 10 月 30 日精装交付。2021 年 12 月 31 日到期后业主没有收到任何关于毛坯的通知，故业主们集体告到法院，法院判决业主败诉，因为武汉是市房管局和武城建颁发了新的文件：史称神奇五号文件，打着保护业主的名义，损害业主利益！！！

业主们瞬间觉得离了个大谱，前面签的合同，武城建颁发个文件开发商就可以不履行了，也就是虽然毛坯的各类工序没有完成，合同时间也到了，但是因为武汉市武城建规 5 号文件，开发商不用担心交付的问题，该拖拖，该跑跑。而武汉海伦国际三期这一拖可能就没有尽头~~~

众所周知，房子烂尾一般就是因为开发商没有资金了。原本业主的购房资金，应该打入专门的监管账户，以保证预售的楼盘顺利建设。又比如武汉海伦国际，监管资金不翼而飞，查到最后居然是因为奉旨领用了

进度达到三分之二，就可以拿走全部的监管资金，三分之二什么概念，就是毛坯还没完工，楼梯没修，水电没通，电梯没装，墙面全是渣，进出楼栋没有路，到处都是钢筋水泥工程材料垃圾堆!

那么有人会问，剩余的三分之一工程怎么办？emmm，剩下的三分之一房管局可能想说不要也罢~~

总而总之，业主们贷款支付了房款总额，到期了收不到房归他们自己倒霉，开发商透支监管资金是合法的，不交房是有政策保护的，武汉市房管局、市政府等等没有任何人保障他们或者支持他们维权。房子没有，贷款照还，这样的情况谁还敢买房子？

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综上所述，武汉市楼市烂尾现象频发，主要责任归咎于武汉市房管局的放任不作为和没有做好商品房预售资金监管:

1、大部分预售楼盘包括海伦国际三期都没封顶就把预售证审批下来了（最出名的就是光谷绿地星河汇，地基都没打，预售证就发下去了）。

2、制订的商品房预售资金管理办法只对预售款 15% 的资金列为重点资金监管，15% 的资金根本不足以保障楼盘交付。

3、更恶心的是武汉市房管局 2020 年 3 月出台的支持开发商无视工程进度全额预支重点监管资金的政策，配套 21 年 5 月制定不对毛坯进行验收的政策。

以上三条导致包括海伦国际在内的众多楼盘是房子没建完，监管资金全没了，然后房管条线配合开发商不断的忽悠业主

PS:：这里不得不隆重的提到武汉市房管局开发处的叶处长，真是烂尾楼处理的老演员了，一般业主第一次集体维权会说一番冠冕堂皇的废话，然后假装指出开发商的责任，督促开发商排施工进度，一般这招能拖 3 个月左右，第 2 次业主集体维权，就会说开发商没钱了，让开发商找银行商量给业主停贷，这招基本也能拖 2 个月，第三次就是说政府申请纾困资金，再拖几个月，第四次基本就换人不露面了。

知乎用户阿坝发表

我最近在看武汉的房子，然后发现好几套近一年降价超 20 万，普通人一年工资都没有这么多，更不敢下手了

知乎用户野生惹不起发表

房产税出来前千万别买房，

别给那些先富者接盘

我在武汉大 V 直播间说实话被禁言了

解决不鸟房价下跌的事实，就解决说实话的人

知乎用户魔力三世发表

华中科技大学对面的剑桥春天吗？

2000 年左右的小区。。

你在想什么呢？

17 年是高位，不用想了，拿着吧。

知乎用户宫商角徵羽发表

看到底下的回答就大概能知道，其实知乎大多数也一样是自视甚高的蠢货

知乎用户何其狂发表

今天是 2025 年 3 月 26 日，离我最开始的回答正好过了一年，就当我记录自己买房的流水账吧

之前关注的一个房子，差不多挂了一年，25 年 3 月份成交。从 188 万降到 135 万，一年降了 53 万，实际成交应该更低，明年再看其他的

-– 分割线 —

我也发个帖
先说下目前情况，目前手头 100W 现金，小孩 2024 年的幼儿园是赶不上了，2027 年上小学，还有 3 年，大概能有个 120W 左右，蹲个全款 100 万左右的房子，不想背房贷，位置在二环 - 三环附近的三房，三环外的要离地铁近。。。。。保利中央公馆，金地格林小城等附近小区可以私信
这么多朋友在关注和回复，有相同需求的人也不少，不是房子不好卖，而是房价太高了买不起。。。
更新下对二手房列了我们的诉求：

1、房子属性要住宅，不要公寓；

2、楼龄要新，优先 10 年及之后的房子；

3、小区条件，优先围合式小区、物业负责、梯户比低、车位充足、绿化较好；

4、小区有配套学校，学位可使用，学校中上即可；

5、周边配套，有医院、学校，有烟火气息；

6、房子本身，优先朝南、选三房、中高楼层、采光好、得房率；

7、交通便利，希望房子步行到地铁站的时间 10 分钟左右。

8、总价控制在 150 万左右

知乎用户我亿往昔发表

你来拿住，我同情，你来炒，我嘲笑

知乎用户架船为梁发表

武汉新力城的客户

22 年开发商工抵房，两套，一套 20 栋 903，一套 20 栋 1701，都是边户，抵过来 185 万一套，现在客户挂 95 万，连看房的人都没有。然后周一带客户去银行做抵押，抵押工行只能给七成 65 万，你就说有多离谱。

知乎用户仗剑走天涯的女侠发表

马云说：未来房价如葱，我用 5376 个字来证明马云错了

现在再看看胡某写的文章，感觉人生最缺少的是时光机、任意门。

知乎用户 Jack 发表

大家期待的总裁湖景大平层，四世同堂户型终于来了，100 万买大四房。可能是武汉主城区单价最便宜的万科物业地铁房。希望遇见有缘人。谢谢。

洪山区青菱街道，爱家名校华城 138 平大四房，100 万可谈。。。单价算下来就 7 千多一点哈。。。。。。。黄家湖与青菱湖之间，中间楼栋，远离白沙洲大道噪音，总高 33 层，房子在 29 层，南北通透，采光通风好，万科物业去年已经去年入驻。。房产证已经满了两年，

为什么要卖房？这两年机缘巧合，偶然赚了一笔钱，顺便把剩下的房贷都给结清，所以打算离开这里。工作城市房价最近也跌了很多，所以就打算置换到目前工作所在的城市。

这个小区是一个优点和缺点都非常明显，非常突出的一个小区，

优点：万科物业，步行上中小学，湖景，地铁起点近，附近大学生多，买菜实惠便利。

缺点: 人车不分流，高峰开车出门堵车，偶尔群里有业主反馈经常能闻到江夏垃圾焚烧的味道，有反馈小区小孩偷自行车。。

距离地铁 5 号线红霞站 800 多米。

附近 300 米有一站式幼儿园小学初中，都已经投入使用，学位未占用。

有一个公园，红霞游园就在小区后面，青菱湖边，有儿童游乐设施和篮球场羽毛球场

20240302 更新。。。。。太难了，小区中介在宣传单价格 6000 的法拍都已经出来，武汉房价似乎奔着 2015 年去了。。。。

另外 200W 预算左右求购一套武昌滨江附近的次新小区，谢谢！

。。。。。。20240323 更新。。

中介说有个买家本来打算有意向要付定金，结果他看到有淘宝拍卖 131 平价格才 80 万，又开始犹豫了，喵的个眯。。。

知乎用户独步雲笈发表

只要借的钱足够多，就肯定不会烂手上

知乎用户 what 发表

说一个空军不喜欢的回答本人武汉土著汉口一套武昌一套光谷两套房子和两套住宅底商性质的门面老婆家里武昌两套一共 8 套不动产 (全部都是 16 年之前买的商品房除了 23 年买的一套婚房) 除了自住了两套其余四套房子和两套门面都出租了 (23 年的婚房自住新小区一梯一户物业和环境品质都比较高二手价格也没关心过新房业主都是高位上车)

这些不动产压根没想过出手好租就行武汉这种级别的城市如果租都租不出去了肯定经济烂到家了公务员工资都发不出来了国家已经动乱了我又何必在乎太多呢？

至于房产税中国古代和现代的欧美日的大都市还有香港房产税几百年历史了东京纽约伦敦的职业房东消失了吗

知乎用户傅心翰发表

能咋办，武汉 18 年入手三套，周边县市两套，19 年全卖了，只留了 cbd 一套老家一套自住，算是逃顶了吧，cbd 目前亏了 80-100w 吧。

要么自己住，要么割肉甩。

知乎用户乱乱的发表

下个月挂价增加 10 万，没卖的话，每个月加 10 万挂上面！

挺住，房价不能降！

至少表面咱不能让他降！

知乎用户一只聪明的猪发表

以前写过几篇类似的文章，大概零零散散也有几十万的播放量。

写的时候主要集中在去年，感觉今年开年市场行业又有一些变化了。

有一次刷到了这样的内容，所以这次准备写一些知友长问我的一些问题。

这盘文章应该应该会以一下这些方向展开。

1、未来的房价趋势（涨还是跌）

2、手上的房子是否值得持有（包括一些持有参数）

3、房贷压力大的人如何释放压力

4、如果清晰的判断自己房子的卖价

5、如果快速出售手里的房产

这次的文章理论上应该不会过于嘻哈，可能更像是一篇说明文。想到哪里是哪里，写到哪里是哪里。但是会按上面这个框架一一展开事情内容。

最后我写的全是我个人的经验看法，不一定在大家身上适用。完全就是这些年我们处理上百套房产的经验。

我的经验来自于不良资产、尾盘等特价房源，不同于常规中介，所以问我哪个新盘好。我往往没有这方面的关注。

现在进入正文

一、未来的房价趋势

未来的房价趋势整体是跌的，为什么会跌。之前也大致说过。（这里很我很懒，就直接抄袭腾讯元宝的算了）

1. 经济与金融因素

利率上升与信贷紧缩

若央行加息或房贷政策收紧（如提高首付比例、降低贷款额度），购房成本增加会抑制需求，导致房价下跌。

经济下行压力

失业率上升、居民收入增速放缓时，消费者信心减弱，投资和自住需求均可能萎缩。

房企债务风险

房地产企业若出现资金链断裂（如 2022 年中国部分房企暴雷），可能被迫降价促销以回笼资金，短期内引发连锁反应。

2. 政策调控常态化

“房住不炒” 基调延续

中国政府长期通过限购、限贷、房产税试点等措施抑制投机，若政策持续加码（如扩大房产税覆盖范围），投资性需求将大幅减少。

土地供应调整

政府可能增加保障性住房（如公租房、共有产权房）供给，分流商品房需求，平抑市场价格。

3. 人口结构与城市化趋势

人口红利消退

中国生育率持续走低（2022 年总和生育率约 1.09）叠加老龄化加剧，年轻购房群体规模缩小，长期需求支撑不足。

城市化进程放缓

一二线城市核心区仍可能吸引人口流入，但三四线城市因产业和就业机会不足，可能出现 “有房无人住” 的过剩局面。

4. 市场供需失衡

库存高企

部分城市（尤其三四线）过去过度开发导致新房库存积压，供大于求时价格易跌。

投机需求退潮

当房价涨幅低于预期或投资回报率下降时，投机者可能抛售房产，引发短期价格下跌

5. 其他潜在风险

技术冲击

远程办公普及可能降低对城市中心房产的依赖，共享居住模式也可能改变传统住房需求。

全球不确定性

若全球经济危机爆发或外资撤离中国市场，可能间接影响国内房价。

归纳总结一下，用我自己的观点来说。房本身就是一种商品，商品就应该有自己的经济周期。

就像口罩期间，口罩就贵。口罩期间结束了，口罩就便宜了。

夏天去买棉袄，棉袄就便宜。冬天去买就贵，因为棉袄正在他的经济周期上。

房产以及房贷的产生是历史产物，是一种必然性。城市化的加速导致了大量的人口从农村涌入城市，需求变大了，房产体量少，求大于供，自然是会上涨的。

这个话题就不多说了，整体肯定是会跌价的。但是到底跌多少钱，往往是很多人比较关心的一个数值。

我仅以我自己统计的数值做参考,24 年以前每年的跌幅均值在 15% 左右，24 年以后有所缓解，大概在每年 8% 左右。接下来的跌幅大概在 6-8% 目前来看已经算半止血的状态了，以前是猛跌大跌，现在缓缓的跌。

现在进入第二个话题 “手上的房子是否值得持有”

这里就不用腾讯元宝了，直接阐述金融行业的观点吧。首先以前的文章中大概说过。

房子有且仅分为以下四种类型

1、刚需 2、改善 3、金融 4、养老。具体参考如下，截取我以前文章中的一部分。

1、刚需盘

什么是刚需盘，80-120 平，更精准一点 90 平左右，大二房或者是小三房。

适合年轻人上车，外地人来武汉安家落户。这个懂的都懂

这种房子不限类型，比如说你 90 平的还房我一样认为这是刚需盘。

刚需盘看的是什么，就是交通便利，买来住，上班房本。价格别太贵，不然上车上不起。

这就是为什么好地段的位置不做小面积的房子，宁可做小面积的公寓。因为公寓面积更小。

不然单价 3 万，90 平。神经病给你上车，江边哈那一片全是 130 面积起的。普遍 160 + 对吧

2、改善盘

什么叫改善盘，简单来说就是上车好多年了。武汉打拼出来了，以前单身嘛，或者小两口。

现在娃都有 2 个了，是不是要改善一下，小变大。

以前一个月工资 5 千，现在升总监啦。每个月 5 万拉，还住白沙洲每天上班都得 1 个小时就不适合了吧。得改善一下啦。

改善房的特点 1，面积大。120-180 居多，上不封顶。

改善房的特点 2，一般都是近代住宅，靠山靠海，在武汉就是看江看湖。

绝对是近代住宅风格，入户有玄关的。那这里提一哈，很多市内卖老破小的，算是什么房？小的暂且不说。说哈哪些大的，160 平的老小区。恨不得 20 年的房龄了。

为什么卖不出去了，现在心里有点数了吧？这玩意既不是刚需，又不是改善。

3、养老盘

什么叫养老盘，养老盘的定义毕竟广，市场上最容易出现的几种给大家分享分享。

顶奢有钱的就住别墅，花花草草，交通不便，不要紧。反正也不上班

中产没钱又想装逼的，买海景房，养老房。就像以前海景房很火，很多人去去海南买房，后来湖北利川又火了，冬暖夏凉。很多人去利川买房子养老。

最后普通大众，在偏远的地方，新洲，蔡甸，汉南之类的。买个房子，不管大小，也不用管交通。买来就是养老用的，现在也有很多武汉市内人，玩跨了，市内的房子卖了。家里老一辈就郊区买一套养老。

养老盘什么样的面积都有 50 的到 500 的都行，非常的笼统。但是这种房子有个特点，基本上就是交通不变，买了就别想卖出去了，顾名思义。养老的。

基本上就是买了跌跌跌，因为流通性还差一些。现在晓得了吧

4、金融盘

什么叫金融盘，这是市场上散户所不知道的东西。简单来说，普通买家卖家不知道，大户们喜欢玩。

比如说很多房子低价卖，100 万的顶楼，可能卖 70 万。但是去银行能贷 85 万。那这就是金融盘，可以用来融资，可以用来搞钱。

再延伸一点，家里死了人的，是不是要低价出。收回来转差价。

装修稀烂的，搞回来翻新一下做串串。然后包装了高价卖。这些统称为金融属性。

现在进入正题，武汉什么样的房子值得持有。首先这个房子的跌幅一定要慢，怎么样判断，比较简单。

1、**自我感受，**你买房的时候肯定对比过很多小区，周边的小区价格也略有了解，看看你是不是跌价最惨的哪个盘。如果是的，绝对不保值，市场已经给了你答案。如果感觉跌的比别人慢很多，相对保证。然后进入保值的持有情况。

2、年租金，目前武汉大部分房产的年租金都只有 2-4% 之间，举例来说你 100 万的房子，年租金大概 2 万 - 4 万。如果你的年租金干过了你的房贷利率，（当下是 3.15%）那么你就有极大的持有可能性，千万不要找一个年租金只有 2% 的房产。租售比代表的其实是房子的市场真实价值。溢价出来的全是水分。

年租金如果能达到 5% 以上的，是高度值得保留的房产。

根据年租金的情况能能快速的反推出来，这附近的房子是否有价值。

3、未来的涨幅可能性。这个怎么形容呢？前面二个维度是自我判断房子是否有价值，如果持有就当他是个理财或者是覆盖房贷的产品吧。第三个是决定房本身的。大致的逻辑如下。

不是刚需尽快丢掉（刚需的人还没有完成上完车，而且未来也会有刚需），

旧改善尽快丢掉（未来一定会有四代住宅出炉，哪怕你是望江顶配，也顶不过四代的打击）

初期四代也可以尽快丢掉，因为初级四代还没有完善很多配套设施。

养老看段位，如果是高端养老可以保留，老破小养老尽快处理。

金融盘完全看价格和学区，这里不做过多的展示。

归纳总结一下 “首先自我感受是不是跌价跌的很凶，如果还好就先苟住，算一下租售比，看看能不能回本或者就当个理财用。如果感觉达不到基础理财的效果，快速判断一下房子到底是什么类型，然后坚定出房的思路理念”

现在进入第三个话题

“房贷压力大的人如何释放压力”

其实当下一方面我是建议很多人卖掉手中闲置的房子，另一方面又是矛盾的觉得你还是别卖了。

这是为什么呢？因为现在的房子真的很难卖，并不是说你下定了决心马上就能卖出去。往往挂了很久，反而还深受打击。

没有负债的人还好说，如果负债累累，甚至已经无法偿还房贷月供。那么这个板块可以快速的帮到你。

首先大概描述一下目前负债状态下的客户情况（这里还是重申一下，我有金融助贷公司。所以我说的是真实有效的，而且站在老板而非业务员立场表达的一些观点）

1、一部分客户是沿用久的房贷利率，比如说最早以前的 5.39，或者是最早一批办抵押的 6.37% 等。随着目前 Lpr 的下降。大部分存量房房贷利率已经有所下降了。

**只要是 4% 以内的房贷，没有任何的转贷意义。**我相信以前很多客户都接触过中介的电话，给大家推转贷。然后死房贷转成 4.2% 左右的光大，外地农商行等等。后面发现房贷都降了，现在肠子都快悔青。那是因为中介有自己的立场，要挣钱。懂的应该都懂。

所以第一种客户，如果只有房贷，而且接近 4% 左右，你就不要折腾了，后面还会降的。降只是时间问题，也不要想着哪个中介说现在有 5 年的先息 2.85% 的，10 年的先息 3.15% 的等等等。

因为你每年最多只能省到 0.5-1%，而中介往往要收取 2-3% 的费用。未来的房贷还要下降，何必把具有稳定性的按揭转成抵押类贷款呢？（除非别人不收钱，纯帮忙。而且你手上有钱，过桥也不花钱哈哈哈）

这种客户降息的核心方式是申请部分结清本金，用以降低自身月供。

2、部分客户处于房贷过高，综合债务过高。这种客户我认为应该进行压力的释放，比如说使用低息贷款来置换掉高息网贷。使用抵押贷来顶替掉原来的高息抵押等等。这种是非常合情合理的。很多客户不知道如何判定恰当的时间，觉得还能拖一拖，继续往后延等等。

这里给大家二个清晰的参数模型，一每月还款超过家庭总收入 30%，处于紧张负债状态。

举例来说，每个月夫妻两口子，男方挣 1 万，女方挣 5 千，房贷月供 5 千以内。

总收入 1.5 万，还贷压力 0..5，占比接近 30% 处于低负债状态，这种状态下。不会太累，一般养儿育女略有盈余。

如果再加上 3000 的装修贷，达到了月还款 8000，即进入了负债紧张状态。

可能你会觉得我现在网贷都不止还 3000，我不是一样能还吗？或者你又觉得别看我还 8000，但是我每个月还能存下来不少钱呢？

真相并不是这样的，真相是大部分人的工作和岗位具有极强的不稳定性，除非你是双国企事业单位。如果是做生意的，随时会有较大的涨幅，而且大部分是跌幅。

如果是私企，假设你的爱人工伤或失业，你们会焦虑，因为单方的收入不够支付每月的支出，一定会吃存款。这样人必然会焦虑，也就是我所说的 “进入紧张负债状态” 从而影响你后续的诸多决策和判断。

3、处于高负债状态，濒死状态。我以前写过一篇文章，濒死状态是年收入的 3 倍左右。

**比如说你年收入 20 万，总信贷负债达到 60 万，基本上就濒死状态了。因为这些钱在没有外力的支持下是很难还的。**除非你本金还在（比如说投资了黄金期货等等）

90% 的人逃不脱这条铁律，或者说 99% 的人（真的不要质疑，因为我做金融接近 10 年了，90% 以上的客户最后都是逾期或者卖房上岸）

先息后本贷款也被很多人称为死亡贷款，也是这个原因之一。用的时候没有压力，还的时候用完也还不上。

这种情况下，我建议你尽快处理你的房产，及时降低自身的负债以及还款压力。不要有任何的幻想。

我可以给你描述一种场景。你来感受一下。

假设你是一个国企事业单位的客户，每个月收入 1 万。你办理了 3 笔先息后本的贷款。总额度是 40 万。

目前你的年收入是 12 万，总负债是 40 万。40 万的先息后本一个月需要还多少钱呢？

**月息 3 里左右嘛，大概也就 1200 不到。你可能用起来感觉很舒服，没什么压力。**本金用于炒股或者是其他原因已经蒸发了。

现在 3 年期约已满，续贷的时候操作不出来怎么办？续贷的时候你手上大概能有多少可以支配的财富？

每个月你还了 1200，生活开支还需要 2000，你可以认为你每个月能还 6000，三年下来你也就只有接近 20 万，你还有 20 万的窟窿。

现在问题来了，**你确定可以每个月只支出 2-3 千，每个月固定存 6000 吗？你确定存三年你都不会有任何的想法，不动摇，不动用这个钱吗？**再或者三年之后，你还有第二个三年，因为你的总负债是 40 万，是需要 6 年的哦。

你所有的青春年华都消耗进去了，这还是你完全不出意外的情况，万一你想出去旅游，想奢侈一下。你能保证的了那么多吗？

那会不会有人说，那我就等额本息的还呗，这样我就不用归本的时候那么急。

好吧，现在咱们讲等额本息，40 万，算 3 年期，月供 11111 本金部分，利息不算。

啥意思呢？你不吃不喝连本金都还不起，对吧，我说的没错吧

再给你放宽裕一点，给你算 5 年期好吧，60 期月供就是 6666，再加上咱们可爱的 3 厘的利息。6666+1200=8866。

一样是不吃不喝好像勉强还的起，而且还得还 5 年。

这还是银行能给你的最好的政策了，如果有一部分是网贷呢？是消费金融呢？这后果是不堪想象的。

所以现在有感觉了么？千万要记住红色警戒线，总信贷负债超过年收入的 3 倍，你就赶紧卖房或者原地爆炸。早炸不如晚炸

4、最后一种状态，就当你已经炸雷了吧。后面我会单独开一篇出来讲，主要讲讲关于房子法拍的事情，或者说怎么样保房，逾期了多久会上拍之类的事情。

因为今天断断续续的确实写的比较长了，而且这篇文章是综合性的，需要把话题留给接下来的内容。

接下来的 2 个内容板块

一是如果清晰的判断自己房子的卖价

二是如果快速出售手里的房产

大概会讲到怎么样清楚的知道自己的房子到底时候卖多少钱，中介可能会忽悠你，或者你自己可能卖高卖低。但是教会你手法之后，无论是买

房卖房基本上都不会吃太多的亏。

今天文章篇幅有限，就先到这里，今天是 25 年 2 月 27 日

（顺便感慨一下，Ai 确实替代不了人工，至少目前不行。开始还想着用 Ai 偷懒，后面还是纯人工自己写的，写的挺开心。）

知乎用户 ilangge 发表

21 年 4 月我把房子（第二套）卖了，持有现金。

我家里人死活要求我再买一套光谷东的房子，都拉着我去看了好几个月的光谷东的楼盘了。

我就不买。然后 22 年暴雷。

今年清明节回老家又碰到我几个表哥，他们都说被光谷东的房子套牢了。腰斩都么人要了。

知乎用户双管猎枪发表

几年前出差去武汉，看到武汉那么大的城市面积和那么高的建筑高度，就纳闷，这么高的楼怎么还这么贵

知乎用户某某某发表

硬抗负债，活的战战兢兢。

21 年买的，现在如果算上利息，首付已经全赔进去了。

房子离上班的地方又远，我每天通勤也累。

女朋友想卖房，在三环内再买一套，但是才买的房，装修又搭进去二十多万，我不愿意割肉。

知乎用户查无此人发表

换个思想，现在高楼林立，是不是为了第四次世界大战准备的?

知乎用户普天之下皆兄弟发表

刚需就不要提什么烂不烂手上了，只要是自己住就行

我最近买了套南湖的老破大，南湖中学的学区房，290 个 w，同户型去年底成交的一套将近 380 个 w

买之前我还给老婆打预防针，我们到手可能要继续掉

但是没办法，现在我们住的房子上班太不方便了，而且是个小两室一厅，总之就是毫无幸福感可言

买定离手

知乎用户三文鱼盖饭发表

我回答个无关痛痒的…

我就是今年五一去武汉玩了一圈，也只是去了你们本地人知道的那些个地段啊景点啊商业区…

我不得不说… 城市规划的太差了…

不知道是不是我习惯了北京的规划啊，反正就是…

楼和楼挨着那么近，中间还有城铁，然后边上还有大喇叭吵的商业区…

要是我我应该不会在市中心买二手房吧…

汉阳的江边那条大道还挺舒服的…

知乎用户潘潘潘潘潘神发表

20 年买的房子，总价 160 万，首付 60，贷款 100.

现在看同小区同户型同楼层已经 100w 卖出了，5 年亏了 60w + 这几年的房贷

知乎用户易呀发表

都在卖房，我想买大平层或别墅，有没有要卖的

知乎用户武汉密探小通哥发表

大哥，你好歹房子正常交付了，你知道这两年 22/23 年武汉有多少楼盘延期交付或者压根无法交付吗？！

这几天去了武汉的汉南和鄂州的红莲湖！

汉南是靠地铁吹起来的，房价顶峰 9000 / 平，现在 6000 不到，直接折价 30%

鄂州红莲湖靠恒大童世界撑场子，结果恒大凉了！房价顶峰 7000 / 平，现在 3000，直接打对折！

看完这些，请问你作何感想？

房子是用来住的，不是用来炒的，能交付就烧高香吧！

知乎用户难道不就这样吗发表

烂手上就烂手上了吧，房子不在武汉，当初被骗的买的 “光谷东”（不在武汉！不在武汉！不在武汉！），贷款目前还剩下 34w 多，每个月 1600 多的房贷，买的时候 8000 多一平，现在看别人二手折算下来就 3000 多一平成交，自己住的感觉还行，大型商圈之类的都没有，但基本生活能满足，总感觉比外面租房强一点，上班开车 20 分钟到公司（武汉）。目前还没小孩，不知道有了小孩后会不会因为学区的问题考虑换房子之类的，到时候再说吧，走一步看一步

-————————————— 草了，昨天刚回答还觉得无所谓，今天就破防了 —————————

外地出差 2 个月回来，刚下飞机准备用公司 oa 系统打车回家，发现 oa 上打滴滴只支持武汉市区…. 直接破大防了

知乎用户诸葛北发表

不知道，怎么说很多人对这个社会的认知还停留在农耕时代。

知乎用户漩涡之风发表

楼主现在房子卖了没？如果没有卖建议出手吧，现在可以挂着吧，估计也不好卖了，现在二手房贷款已经开始断了，基本半年起步，而且房贷率比以前低很多了，银行只要限制二手房贷款，二手房就完蛋，新房一手房贷款不会限制的，关系到的民生产业太多，比如：新房买了要装修吧，要弄家电吧，灯具吧，底板，油漆要做一下吧，二手房大部分买了就买了不会怎么装修，所以对其他行业没有利好，只利好二房东，这个时候肯定需要打压，而且一手房库存这么多，一手房能销售出去，才有人去买地，现在武汉土地流拍也很严重了，很多都是国企接盘最低价，你自己可以查一查吧，武汉已经有差不多 20 万套二手房源在挂了，我记得前几个月之前我看消息还是 13 万吧，突然多出来这么多，你也知道为什么了吧，建议先挂，有人全款出就便宜可以商量，先解套，如果刚需可以留着，武汉发展潜力不错，只不过经济全国都不怎么样了，也可以留着，看以后吧，也可以赌一赌国运了，楼主也是武汉的，光谷的房也不好卖了，刚需兑付的商场和学区，医院红利兑换的太慢了，有不少都卖了去市内了，配套也是难上加难，唯一厉害就是就业上班，难吧只能说。

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分割线

有消息说二手房房贷开始放了，不过好像不是官方消息，估计放也不会放很多，接到水的，gangxuq 平民玩家，抓紧机会上车吧！解套的大佬也可以解套了，现在就是这个套路，慢慢放缓，停工的太特么多了！

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分割线，水已经放下来了，说实话我先大胆预测一下，武汉可能会涨价 10% 左右（有可能会到 20%），拿目前白沙洲举例 1.7 起步的房价（新房）预计明年年底会或者后年年中的时候会涨到 1.9 万，其实如果武汉没有疫情，白沙洲估计都是均价 2 万了吧，有共识的应该都看得出来，新房刚需的小年轻说实话如果家里留个荷包钱多就先买吧，现在不说最底吧，也差不多到波谷了，如果觉得期房不稳，买现房吧，不少开发商现房还有的，可能就是库存不多，至于现在二手房能捡漏还是捡吧，指望二手房放水，那是不太可能的，松一松，都要看上头了，今年工地的农民工都没工资回家过年了，让农民工拿工资回家过年，才是第一要务，也就是现在的交房，毕竟总结的可不能太难堪吧！

知乎用户柠天青发表

因为一次错误的买房，远方的同学生活过的一塌糊涂，跟他聊天才真实的体会到生活不易，世事无常，他在武汉，因我们都在一个行业，互相吐槽了这些年行业的不景气。他在 2024 年经历了大半年的失业，尝试过转行，实在不行又通过朋友介绍找了家同行业小公司待着，最近公司经营压力大说又要裁员。

在房地产火热的 2020 年他总价 258 万、首付了 78 万、贷款 180 万买了市中心的房子，每月还贷 9k 左右，首付还找亲戚朋友借了 30 万左右，到去年交房，首付已经跌没了，他想把房子挂出去，又碰到行业不行。他这些年又要还贷又要养家，可以说一分钱都没攒到。连给房子办证的钱他现在都拿不出来。老婆倒是有工作，从他买房子开始就埋怨他买贵了，在外地上班他的钱除了每月雷打不动的房贷还有他自己的吃穿用度。还贷这几年他也没多少钱给老婆，小孩上学的费用，另外租房的房租，他时常给不出来需要老婆出钱。

面对行业的不景气可能又会失业的他无处可说，老婆对现状非常不满，任何支持都不肯给他，离婚已经提好几次了，他憋着不离，找我诉苦，他买房也是为了这个家，他也不想一辈子租房住，只是买房买在了高点，他也没办法。实际他和老婆的状态已经跟离婚没有区别了，就差去拿证了，说下次回去估计就去拿证。

他爹妈在他和老婆结婚的第二年离婚了，他也无可奈何，跟我说他发现这个年纪（他爹妈 60 左右）离婚后双方都为自己计划更多了，他发现爹妈反倒把他这个儿子排在后面，他爹妈都是事业单位干了一辈子退休，都有退休金而且只有他一个儿子，有几次他撑不住找他爹要钱免不了被说，“30 好几的人了还在找爹妈要钱，没有你我该过的有多舒服”，即使爹妈对他说这样的话，他也还是每次舔着脸找他们要钱。他爹妈也不止一次的表示不愿意再管他了，他爹妈的事也是老婆要跟他离婚的原因之一。

大龄 35 岁，高位站岗买房，每月房贷月光（而且还有 30 年），买的房子已经跌到惨不忍睹，行业不景气面临失业，老婆离婚，爹妈离婚…… 总总总总，叠加到一起最终成了压垮骆驼的稻草。原本不抽烟的他，说他因为压力过大已经抽了一年多了，也不敢想如果真的失业之后后面该怎么办。我一直在听，实在无奈，下楼去买了瓶白酒，陪着他视频喝酒，一直吐槽到深夜，也怕他走极端一直在安慰。哎，有时间去趟武汉看看他吧。

知乎用户念初发表

汉阳滨江电建洺悦江湾，江景房，总层高 60，本人房子 55 层，看江视野好，面积 128 平，180 万出

知乎用户 LIIIYTTTTY 发表

成年人要有风险意识，不要投入自己难以承受风险的投资。

如果非要搞，那就要认投。

知乎用户亚里士缺德发表

也有人买房了，房子也跌了，房贷也还要还。但人家为什么没上来发帖问：房子烂手上了？

因为人家是真刚需

知乎用户前保发表

偏个题，武汉周边的孝感市孝南城区《金张湾花园》小区有一套 117 平米毛坯房想出售。

周边适合居住，有小学和中学，附近有个万达广场，总价 39 万，总价 39 万，总价 39 万，单价 3300 多一平，诚心出售，比当时买的原价都低了。

因为工作原因，想来武汉首付买一套房。

我把价格一次降到位，各位有想法的请联系我。

有证，商品房，电梯房。

总层数应该在 20 楼左右，我家在中间楼层。

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卖掉了，磨了几个月，这周一过户，昨天周五钱到账，在心里最低价位又大砍了一刀，我成了卷毛王了，成交价 32 万, 算上买的价格和利息，亏了 21 万多点，跌幅 40%。

感觉辛苦打工 10 年攒下来的积蓄都一下子亏没了。

知乎用户楼观发表

2018 年年末，我在一家汽修厂当学徒，那是我找的第 1 份还算正式的工作。在某一天下午，我和几个师傅刚把一台丰田花冠的发动机给端下来准备大修，在等大修包送来的闲暇时间，我和几个师傅坐在那里聊天，我们从汽车维修聊到房屋装修再从房屋聊到房价。他们都对房价会涨坚信不疑，但我鬼使神差插了句 “房价迟早会跌的”。

他们纷纷反驳我，无非就是说我太年轻，没见过房价起伏的规律，规律就是房价从来没跌过。

毕竟我太年轻和房价没跌过，在那时都是客观事实。……

后来我知道他们其实都买了房……

我和那几位师傅的关系其实都不算差，那时他们都挺照顾我，他们的房子也是他们辛苦的劳动所得，可是再怎么坚定的主观立场无法改变客观事实。

（为什么我一个刚到社会年轻到不能再年轻的人都知道房价迟早会跌，他们就深信不疑，说到底他们都有房。）

知乎用户薪火发表

我给大家翻译一下，想当高种姓失败了，怎么办（武汉）

知乎用户归去来兮发表

我光谷金融港藏龙岛的房子，88.26 平，总共四层，我的二层，一个楼洞一层只一户，私密性好，现在喊 75 万，房子是单位开发的，基本没有物业费，闹中取静。

知乎用户 DreamALittleDrem 发表

所谓的刚需很有趣。

买的时候图的不只是居住属性。但一听房价降了无一例外心情都不好。

所以醒醒吧，没有什么人是纯刚需的。

对于武汉来说，买不如租。

更新一下刚需定义，分割线一一一

如果不买房的明天就枪毙，那才是刚需

知乎用户 wander 发表

三环边，新力城，115 平，卖一万一平，17 栋 20 层现房，开发商装修没入住过，水电齐全没地暖，没满 2，有大佬看上的么

不是炒房客，自己的首套，需要一点资金处理私人事务

知乎用户大小王发表

据我所知，即使是现在，很多湖北人还是对武汉的房子很执着。（我这个湖北人早溜了）

知乎用户九月发表

概要：

本人 95 后，是很多人羡慕的有房一族，说出来朋友都是羡慕之情，不用租房了，自己的小家，家里有钱呀！自己还完两年房贷之后，越发觉得生活品质下降，房贷压力让自己没有办法来一场说走就走的旅行！没有办法，那就和自己心爱的房子说再见吧！卖掉了就来一场自驾全国旅行哈，看到文章有想法的你可以先预约，一起出发！我的出发日期取决于房子啥时候卖掉，哈哈哈！

房屋介绍：

⭐⭐⭐⭐⭐房屋地点

武汉市洪山区光谷三路 59 号中建星光城二期

⭐⭐⭐ 优点

距离生活区 0.2 公里，老人买菜出行更方便；
距离地铁直线距离 1 公里，近地铁近医院近公园；
电梯直达地下停车场，距离出口近；
近大门，与侧边马路相隔一单元，与主干道距离适中，安静，不受车辆鸣笛声影响；
房屋周围公园环绕；房屋品质高；

⭐⭐⭐ 缺点

没有商业综合体，周边还建房比较多，但教育资源还行，还建房的小孩也很聪明，而且资产不比咱少
距离地铁稍远，有电驴在光谷中心城很方便
地块潜力低，周边可开发地块少
周边生活氛围浓，老人较多，没有酒吧等娱乐场所

房屋基本信息：

⭐⭐⭐ 优点

大三室：面积 124.69，实得面积 100+；
南北通透，通风好，公主房独立阳台；
毛胚，无装修溢价；
动静分区，空间宽裕，光线充足；

贝壳链接：

⭐⭐⭐ 缺点

本人恐高，所以购买楼层较低，
内边户，共用两堵墙
主卧卫生间比外面卫生间还要大（是要按浴缸吗？）

⭐⭐⭐⭐⭐ 销售信息

售价：232w(星光城低价，可以谈价，90 后卖房讲究心情)；

未满二，需纳税，密码看房；需要陪看，得看我有没有时间哈；

售价可谈，本人配合；

结语：

就说到这里吧，还有没有什么要补充的，不清楚的信息或者大家想问的，就发到评论区吧！

知乎用户 lastday 发表

你坚持高价，过两年会好的，要不然我房子卖不出去

知乎用户无情发表

我一哥们，他有一套 130 平方的住房，然后又买了个大概 60 到 80 万的房子，然后过了几年卖了可能 90 到 120 万，小赚一笔 20 到 30 万！然后用这笔钱他买了个 150 平的房子，高价 18000，首付大概 100 万，贷款约 200 万不到，最后加利息要还约 400 万不到！然后他装修入住了，又花了装修钱！现在房价掉到 13000！每平方跌了 5000！光售价下跌就赔了 75 万！他说现在挂 13000 都非常难卖！每个月还贷款约 1 万，压力山大！

知乎用户王飞发表

21 年差点没忍住来武汉上车。。后来还是忍住了。。主要是不想背太多贷款。

现在真觉得怂有怂的好

知乎用户了不起的猴子发表

25 年 2.17 记录一下

关注武汉房价近一年，去年下跌趋势很明显，今年还在持续阴跌，计划明年下半年考虑购入光谷东板块近地铁的三房，快三十了也要结婚了，算了算除了首付，房租和月供接近了，感觉一直租房也不是个事

知乎用户要吃六个馒头发表

如果是买来自住的，就别去想太多，如果是炒房的只能说活该

知乎用户鳗鱼发表

感谢大家关注，更新一下进展，房子今天（7 月 20 日）卖掉了，单价 1.3，满二后过户

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出本人名下房子，白沙洲三环内，12 号线凌吴村正地铁口新小区，128 平，毛坯，边户，中高楼层。175 万包税费（割肉 70 万，求求别再还价了）

知乎用户冰箱里的大象发表

可能大家经常会在新闻上看到。某个老破旧小学区房卖出天价。问题是人家的学区不等于大众认为的学区。

一个大城市，能配的上学区房这个称谓的学校，不会超过 10 个，大多也就几个。一个学校对应的小区一般也就 3-5 个。也就是说一个城市可能能配的上学区房这个称谓的房子，应该不会超过 50 个小区。而且很大一部分不是商品房，都是事业单位和高等院校的房子。

而且还有个跟大众认知不同的。房屋到了一定年限，如果房地产普涨是会跟着涨，这是没有疑问的。但是，如果是在房地产滞涨的情况下，高房龄房屋其实是会下跌的。

基本上就是都涨的它涨的少，都跌它跌最多。都不好卖它最难卖。

如果不遇到大势，老旧二手房真的没有什么投资价值。

知乎用户水陌轻寒发表

我朋友在 2021 年的时候想买房，当时房价还出现小幅上涨，他觉得会升值，我实在看不得他往火坑里，于是当了回恶人各种劝他不要买，我的判断指标其实非常简单：从 2020 年开始，人口崩了，出生人口会越来越少，现在房子那么多，房价必崩。果然，接下来的时间里，房价一路狂跌，当然，他也没有买，倒不是听我的，只是钱没够，如果当时钱够，他一定会买。

知乎用户幼儿园立立发表

一定要坚定不移的出清，不论亏多少，然后换到二环最好一环以里（除去汉阳）。我是这么说，也是这么做的。你要明确一个道理，不管以后如何发展，中心只有一个，而卫星可以是 n。

知乎用户 Luke 发表

古人说了丢卒保车

断臂求生

到了现实中很多人不愿意丢卒保车

那么就要承受更大的损失了

知乎用户李沉舟发表

我还算对房子有些经验，近期卖了两套房子，买了一套房子。
对于旧房子而言，要么出租，这种房子如果不想费事，建议给自如之类的长租中介，当然这有个弊端，就是不是每年算 12 个月，但是少操心，基本上各种杂事都不用操心，当然自如对房子也是有要求的。如果是卖房子而言，你卖的房子肯定是本小区性价比最好的，才能卖出去，如果不是，你只能降价，影响房子最大的因素可能是房龄，是否电梯，是否学区，交通之类的。学区这个东西，无从评价，本身学校好坏也有区别。电梯房可能比步梯房高不止一点点。而且还看房子有没有硬伤，比如噪音是否能解决，物业之类的。其实你卖房子是否降价，要看预期，其实也不算玄乎，这个预期包括了资金的时间价值。比如这房子你如果想卖，要考虑清楚后期预期涨跌的预期，那么你如果提前卖一年，拿到现金投资的收益和降价的幅度的大小要比较清楚。比如虽然是学区房，可能一直在小幅度跌，晚卖一年可能会跌 3 万，但是考虑到资金的使用价值，你现在可能降 6 万卖能成交就可以。因为你拿到手 150 万，可能一年也有 3 万的收益。这个只是打个比方。有人说那我这一年可能会出租有收益，其实这个大概率不存在，因为如果出租的时候卖房，除非好卖，否则影响看房的。还有你卖房要考虑买房，为啥，因为买房的时候除了是否贷款和贷款多少考虑清楚以外，还要考虑是否影响比如公积金的贷款之类的。我其实是指，如果很快卖了房子，可以利率低或者可以公积金贷款之类的。就也要出手了。如果不急着买，就是另外一码事了。但是如果是房子学区交通一般，还有是步梯之类的，我就建议早点出手吧。因为你比较一下你小区卖房子的数量大概心里就有数了。
顺便说一下买房，买房很奇葩，刚开始你觉得我对某个有要求，对其他没有要求，最后可能都要要求，比如考虑保值之类的。但是到了最后，你买的房子一定是各方面均衡，没有啥硬伤的房子，这个还是要多看，多比较。
我也只能说这些了……

知乎用户平淡从容发表

其实感觉这几年就是经济危机了，各行各业都不算太好。日本当年经济危机的时候，多少人失业，多少人房子贬值 50%，还不起房贷。扛过去就是胜利。如何应对房子贬值，通货膨胀，确实是个折磨人的问题。

武汉，两套住宅，一套自住，一套次新房，次新房不愿意卖也不愿意租，2018 年的房子卖应该只能亏卖，一年 1 万多的物业费，肉疼！一套 loft 公寓，公寓目前租金月租 5200 块钱，不知道明年会不会顺利找到租客，工作也是房地产相关工作，虽说是国企不知道能不能抗过房地产至暗时刻。也许目前生活最大的底气就是没有房贷也没有车贷，孩子们自我感觉学习能力还可以，应该不会啃老。

生活总要有点希望，四十多岁了，我发现自己生命中最好的事情已经发生，剩下的只有重复和老去。坦然面对……

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这几天看了一个有意思的图。就是对比中国，美国，日本房产走势图。

这一看，如果和美国走势一样，止跌会在 2027 年年底。哎，现在卖房子只能亏着卖了。

知乎用户寒山拾得发表

最好不要买房。如果一定要买，也只能买上海的。因为，这 6 年来，上海只跌了 5.5%，而武汉已跌了 40% (全国平均跌了 28%）。

越贵的反而越保值，反直觉吧？

知乎用户 Mikasa 发表

哎，白沙洲中建铂公馆 19 年购入，1.5w 现在怕是 1.2 都难得卖，主要是现在不在武汉工作了，房产证都懒得办，头疼。

知乎用户小阿飞发表

不要埋怨国家，不要愤恨社会，如果不是你们高位接盘，房价早跌了。正是你们一个个前赴后继高位接盘，将房价越推越高，你们本身就是罪魁祸首，还有什么脸面怪国家和社会？

知乎用户格物 Cosmo 发表

武汉的房子，怎么会烂手上呢？

如果有得租，当然是找到好的租客，在保证房子维护的前提下，再等一等。

这两年开发商压力大得很，低价甩卖的情况常有发生，这时候把二手房丢出来去跟降价的新盘拼，那不只能是头破血流吗。

武汉远郊的楼盘，大幅降价的好多个，洪山青菱的卓越城、隔江对望的军山佳兆业滨江新城、新洲阳逻的很多个盘、汉阳的东投汉阳城、芳草雅境、四新金茂智慧城，还有融创的项目、碧桂园的项目、万科的项目，太多了，都在降价。

具体情况你花个周末约几个中介带你出去走走，市场行情立马清晰。

新房普遍降价的情况下，二手房自然很难出手。本来就有些地方倒挂，现在倒挂更严重。

既然房子还蛮好，还能够找到优质租客，为什么要在这个时点着急出手呢？

武汉的房子不会烂在手上的，地铁还在建、大学生还在留、周边城市的人口持续在流入、各项规划以及基础设施配套在更加完善，慌什么呀？

现在是时机最不好的时候，稳一稳，再看几手，完全来得及的。

知乎用户生姜发表

武汉从来就没有学区房。之前九大名初是凭选拔考试成绩和培训机构推荐优录，今年开始全摇号。从来都没有什么房子对口可进好学校的说法。

知乎用户阿飞发表

现在只要房东说: 有缘人≈大怨种

知乎用户人间无事人发表

1. 市场信心不足，预期未回暖，现在卖房，其实不明智，如果有能力，建议持有三年再看，但高杠杆、急需现金流的除外；

2. 相关信息：

（1）房产税大概率配合人均居住面积，2 套起征；一项新政策从试点到推广，至少 2 年起步，现在试点都没有，5 年大概率是一个起征点时间节点；

（2）武汉用三环线来分地理位置优劣，不太合适，长江汉水分割武汉三镇，环线只能作为参考；房市很大程度上，是一个政策性主导行为，并非市场性主导行为。和房市绑定的教育、医疗、文化资源会随着政策变迁，发生很大变化。

例如：政府办公地外向郊区外迁，学校、医院、地铁、产业链等围着政府办公地迁移，一夜之间翻天覆地（具体可参考北京、深圳、上海），大家认为的郊区、核心区，其实是不稳定的，是动态变化的，参考欧美国家逆城市化。

（3）短期看政策，长期看人口，种种关于 “人口基本盘、房子存量住房多” 的言论有道理，但不要忽视 “迭代” 这个词，比如从 “彩色电视” 一夜之间代替“黑白电视”，当时也有许多存量黑白电视，也不影响大家纷纷购买彩色电视。所以，当控制和限制高层建筑建设、当低密度高容积的舒适改善楼兴起，存量住房何去何从，打个问号？最好别碰超高层；

（4）要相信 GJ 的力量，从恢复高考起，大批综合素质高、智商高的人进入体制，那是一批很聪明的人，普通人望尘莫及，每一项政策决定，都是通盘考虑，我们每个人不要自以为是的 “大聪明”；

（5）深圳罗湖区，武汉青山、硚口区的没落，发展受限，很大一部分在于地方财政乏力，根本拆不动、建不动啊，没有钱啥也干不了，所以不要碰老破小，等着拆迁的大户，没准哪一天乞求着来拆迁，因为几十年的危楼住居住体验感极差，有钱人搬走，没钱的人搬不了，和住在垃圾堆没有区别（物业费维持不了小区物业生存，想想一下一周卫生垃圾没有人处理的情况，参考欧美高层鸽子笼住宅变流浪汉聚集地）；

（6）教育、医疗迎来集中大变革，双元制教育的推行，选拔适应市场的、真正的创造性人才，三年疫情拖缓了医改的脚步，后续将一步步释放；压在人民头上的三座大山，将得到一定程度上的缓解，主要原因在于国家治理和稳定的需要；

（7）马太效应可以了解一下；朝鲜自给自足的体制也可以了解一下，所谓稳定和发展，本身就是一个博弈的过程；

（8）勿把时代红利和资源当个人能力，从 08 年起，四万亿政策、大基建时代等，时代生出了两个孩子：“土木建筑” 和 “互联网”，不信你看看 90 后出生上大学的，身边基本都有个 “土木男”“程序猿”（没有贬义，只是佐证一下，就像 “没有马云的时代，只有时代的马云”，个体的力量真的很羸弱）；

（9）90 和 00 后，注定是时代和社会加速发展的燃料，请这个年龄段的人珍惜生活。大批 60 和 70 后嘎了，老龄化将进入一个新常态，后面出生的生活会好很多（没有恶意，现在大批 50 年代出生的人处于自然死亡率峰值，老龄化的严峻峰值在于 60 和 70 后，80 后的子女基本都受过高等教育，对应相应的生育政策、资源等综合因素，这个一时半会说不清楚，能理解就理解，不能略过）；

知乎用户雪泊子发表

年轻时候租房攒钱，中年全款买房可能是最优解。

实在无法想象，35 岁遇到失业危机，该怎么面临高额房贷

知乎用户 momo 发表

我 18 年最高的时候接盘了一套金融港北的二手房，今年 21 年趁着万科红郡炒作的妖风亏本出了，我这套房子在中介挂了 180 多天。

趁着这套房子出了，把自住的那套房子也出了。自住的房子 14 天就出了，比同小区同户型成交均价低了 5 万的样子出的，那是因为我保养的好，而且户型整个小区最好。

置换了一套隔壁小区的。那个业主那套房他挂牌了半年，鲜有问津的。为啥呢？因为他的房子实得面积比产证面积大一倍多，所以银行贷款只能贷少许，所以客户群体有限。跟他讨价还价一番，便宜了 35 万拿下。我们是自住，也不想高杠杆，象征性的贷点款，可以后期转公积金的金额，可以去国税那免税，就行了。

知乎用户一醉祭往发表

我 19 年 120 万买的，现在估计就能卖 80 万，这几年还款还都是利息居多，算了下当时的首付，装修，税，加上这几年还的利息，都可以全款把这个房子拿下了，真真的全款变首付，只能说，为祖国发展变成了薪材

求购一套藏龙岛、庙山的下叠或者联排。

知乎用户欧木瓜发表

不是刚需吗？住着就是了。

知乎用户青乡发表

房子未来价格会越来越低，这是个不争的事实，因为人口在降低呀，这个趋势很难遏制。而在建的房子又那么多，市场在那摆着，明眼人一眼都能看出来，傻子也能看出来。

所以果断点儿，半价出手。要不然十年，20 年后你会更后悔。

知乎用户 ZamZeZe 发表

联投花山郡二期的房子，110 平三室两卫，19 年年初购入，也是高位接盘了，这几年贷款本金 + 利息还了 20 万，目前卖的话不知道能不能卖到 100 万。有兴趣的朋友可以联系。

知乎用户喵喵故事会发表

目前房地产市场已经告别黄金周期，进入白银时代。很多城市的二手房市场陷入有价无市的局面，二手房挂牌很久都无人问津。根据 58 同城、安居客发布 2020 年《7 月国民安居指数报告》，报告显示，2020 年 7 月全国重点监测 67 城挂盘量均有所上涨，1 月 5 日，尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才 1.23 万套，现在，武汉挂牌出售的二手房已经有 7.5771 万套了。半年时间就暴增了 510%，足足翻了 5 倍。

还有南京二手房挂牌量从去年年初的 3.8 万套，涨到现在的 9.2 万套。重庆 2019 年年初是 4.8 万套，现在已经涨到 16 万套。可见，目前楼市二手房压顶，很多炒房客都在表示，现在的二手房市场就是处于 “有价无市” 的局面。

那如果房主急需用钱就陷入窘迫的局面。为此，今天，阿杜就来和大家分享一下，为何你的房子挂了半年还卖不出去，应该怎么做才能尽快卖掉，缩短周期。

01

我认为大部分业主房子卖的慢除开楼市行情差的情况下，更多是因为以下三点：

一、错误估价自己房子的价格。

有一些业主不太了解行情，总是听风就是雨，比如听说这个小区某业主卖了多少钱，单价多少，就以为自己的房子也能卖这个价格，没有把户型、面积、楼层、朝向都考虑进去。当然，这样正常，谁不希望自己的房子卖多几个钱呢？

所以就按照了市场的最高价卖，那没人看房，买房也就是正常情况了。所以，在买房前一定要用购房软件，先查一下，自己的房子值多少钱，跟之前同户型、同楼层、同面积的房子做个比较，了解好市场行情。

如果你觉得你挂的价格很符合行情价了，还没人看房的话，你可以找” 邻居托价 “。就是找一个和你关系特别熟络的邻居，让他挂价，要比平均价每平方提高 1000 元左右。这样买家在看房的时候，横向对比，会认为占了便宜，你在介绍房子的时候，也更有底气。

二、吊在一棵树上。

一般而言，很多卖房的人基本都折在了这一环上。找中介，分有两种，一种是找独家合作中介，一种是撒大网全渠道找中介。很多业主不懂，找了当初卖房给自己的中介，或者找了楼下的中介，然后在他们的劝说下，相信了他们那套签了独家，就会给全部资源帮你推的鬼话，从而傻傻的给他们签了独家代理。

这样的做法是很蠢的，如果是在楼市行情好的情况下，那你的房子签不签也会有人看，跟独家没啥关系。如果楼市行情不好，中介手中房子会很多，但只会挑选单价低，品质好的房子来卖，根本不会搭理你那套，除非你那套真的是笋盘。

因此，一定要多放几家中介，或者自己在网上放盘也行，有多一些人帮你推，效率也会更高。但唯一的坏处，就是你每天可能都会接到一些中介的骚扰电话。

三、不对家中进行一番打扮。

很多人认为，自己的房子反正都要卖了，肯定没必要装修，对家中不好的地方进行整改。其实这种想法大错特错，要知道，“卖相” 这句话无论是放在楼市中还是全世界都是通用的，好看的皮囊才会被人宠爱。

那房子也一样，好看的房子自然会值得更多人来看和选择。将心比心，如果你是购房者的话，去买房，然后看到一套房子破破烂烂，比同户型便宜上千块，你都不会动心吧。特别是 90 后、00 后，对于装修是真的懒，希望买后就能入住的房子。

因此，要卖房的时候不要偷懒，找几千块钱，把房屋破损的地方修补一下，家具掉漆的地方美容一下，墙壁脏的地方买墙纸贴一下。有条件的话请位摄影师，没条件的话自己选一个阳光充沛的时间，全方位拍一组照片。这个非常重要，决定了未来看房的客流量，和淘宝卖货一个道理。

02

总而言之，**天下没有难卖的房子，只有犯懒的房东和不靠谱的中介，以及不符合行情的房价。**所以，卖房一定要有买房思维，最好是根据年轻人的想法来操作。千万别偷懒，想着把房子扔给中介就一定卖的掉的心态了。

如果真的那么容易卖的话，现阶段的挂盘量也不会那么多。未来随着房子越来越多，必然进入买方市场，接盘侠肯定是择优选择，那么将会有一大部分房子被抛弃，如果你还不改变自己的思维，认为房东就是高高在上，市场一定让你摔个大跟头的。

知乎用户 naoki 发表

不会烂的，熬过这两年，又要涨了

知乎用户高翔发表

光谷东，中海光谷东麓，属东湖高新区，18 楼，90 平小三房，武汉新城小学，地铁，医院都有，精装修。刚打好全屋柜子，已经封阳台，买了沙发，直接领包入住，买的时候 130，现在 115 诚心出，要的速度私聊。

知乎用户知否发表

17 年在江夏庙山当代云城买的房子，当时一万一买的，然后自己打了柜子（实木的）买了家具家电，大概花费 130 万，现在还在住，但是因为换了工作，要换大房子住了，这个小三居出售，三室两厅两卫，110 万价格可谈

到光谷天地开车只要 20 分钟，很适合光谷一片上班的宝宝们，主要是拎包入住，楼上楼下邻居都很好，小区物业是我们这片区最好的

知乎用户锈铁发表

坐标武汉，，，卖不掉，也租不出去。

知乎用户岍言万语发表

没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

知乎用户愿你无忧发表

现在卖不出去很正常，二手房贷款吃紧，房龄较高的更紧。

我现在也准备出手一套老破小，不过是学区房，旁边就是一所不错的小学。房龄差不多 20 年了，7 月挂出去，就不停有人来看，但我又没时间处理，索性先不卖了，明年再说。把另一套 14 年的房子挂出去卖了，这套老破小先留着。

老房子，就是看属性跟卖点。要是卖点明确，比如学区，比如价格低，比如位置好，只要价格合理还是能很快出手的。但对于那些属性不明确的老房子，就会很难。按照你说的，对口小学不怎么好，那就会很难。学区主要还是小学。即使改革了，好的小学还是好的小学，短时间内无法改变的。所以，按照我现在卖房子的看法，优质学区房还是很好出手的。特别是学校旁边不管怎么改学区都不会变的，更好出手。

缺钱就降价卖。毕竟 200 万的话，一年理财按照 4% 年化率也是 8 万。除非大环境发生变化，不然你的房子是不可能涨价的，拖的越久，损失的还是你自己。

知乎用户匿名用户发表

我 17 年 3.5 万高位接盘的中北路复地

横盘 4 年，结果 21 年底一个月时间给涨到 5.5W 了，原因很简单，对口初中第一届武昌区统考排名第一，从 “不确定性伪学区” 直接变成“真学区”。

其他地方如果 16 年之前买的，现在都小赚了吧，顶多二手房不好卖了套现而已。

14 年之前买的，那不用说了，血赚，卖不卖无所谓，持有成本本来就低，现在武汉二手房要全款，确实卖不动。

评论区好多人酸啊，既然 3.5 万接盘我就没打算投资升值，武昌核心区好点的新房，双学区、双地铁、大型商区、三甲医院、东湖，都具备的除了复地没别的楼盘了，就算 5.5 万我也不卖呀，就算没学区自住也香啊，难道非要住三环才能和你们共鸣嘛。

知乎用户匿名用户发表

2023.5.5 ：五一去看了看房，比较满意硚口龙湖揽镜的价格 1.3w-1.4w，基本是现房。同时还看了白沙洲的中建铂公馆，1.8 的毛坯价格，我是完全不会考虑。还看了楚天都市行云的别墅感觉环境挺好的，问题在于是商业别墅，另外院子小。

2023.4.23 进展：得知差不多一个月前同楼栋顶楼卖了 240 万，不满二。同时 14 楼目前挂的 303 万，应该满二，在开发商装修基础上进行了一些装修。另外，我一直关注的城投誉江南没有降价，可能甚至有点涨价，五一看看有没有什么房交会的政策。

在这记录一下，2021 年 11 月底 220 万买的招商东城华府 169 平的房子，22 年 12 月 67 万买了 50 平的南湖康泰花园（拆迁还建，有房产证），23 年准备买城投誉江南 177 平，目测单价 1.5-1.6。我是赌狗！24 年开结果。

知乎用户熊猫 121 发表

确实急，急了，我家五套房，卖不了，只能收房租，麻烦太麻烦了

知乎用户只会哈哈哈的 Yoo 发表

坚持几年，房龄超过 20 年，想出就老费劲了

知乎用户烤鸡要没咯发表

现房信息：

新宿 84.8 平米平房：69,800,000 日元（约合人民币 351 万），现货可买，约合 4.1 万人民币一平米。东京人均年薪资 600 万日元，约合人民币 30 万元。核算 100 平米房房价收入比为 11.7

洛杉矶 1000sqft（联排、套内面积约合 110 平米，还带个小院子）的房子大约在 66 万美金（约为人民币 412.5 万元），2021 年洛杉矶平均年薪资 7.7 万美金（约为人民币 48.1 万元），核算 100 平房房价收入比为 7.96

深圳房价 6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳 2021 年人均月薪资为 12000 元，年收入约为 144000 元，100 平房子房价收入比为 41.6-104.2

郑州当地房价为 1 万一平米到 1.6 万一平米，2021 年人均月薪资为 3864 元（年收入约为 46386 元），100 平房子总价为 100 万元到 160 万元，房价收入比为 21.56 到 34.49

各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。

我这外国房价拿的都是核心区域的房子，外国城市边缘的房子可以自己去看看，便宜到不可思议。

炒，接着炒

那些扯房产税的，利率差和公摊我就不跟你提了，我们就单看租金。

国外一线城市房子每年租金为房价的 5% 以上，支付完所有税费后每年租金净收入约为房价的 3% 以上，中国一线城市为 1-2%

国内还没收房产税呢持净收益已经比别人低 50% 以上了，一收那个酸爽啧啧啧

别跟我说房产税能转架到租金上，租金是纯市场化的，就现在这个收入你涨租金试试？看看还有人租不？

泡沫都成这样了你还指望咋办？凉拌？

知乎用户 hpe718 发表

武汉的房子只要不是最高点上车的就不要怕，现在是寻底过程，2 年之内必定再涨起来。

知乎用户高牛探发表

依你情况，现在卖掉非常吃亏，也被动。如果不是十万火急差钱，先租着！

武汉楼市连续跌了 4 年，就差一把给力的猛火了。

你看五一假上班第一天，武汉急不可耐，连夜给大家念出 10 条新政策。

大家叫它 “汉十条”。

具体政策条款我就不放上来了，最重点有这 4 个：

第一，放松首套房认定标准，降低贷款成本。

在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

是什么意思呢？

就是说你只要将唯一住房挂牌出售，不管你卖没卖掉，再买一套房都算首套。

按目前武汉市首套房的商贷或公积金利率，将大大降低银行利息成本。

具体降低多少呢？

60 个基点。

武汉商业银行规定，首套房利率是 3.55%，二套房利率是 4.15%，两者相差 60 个 BP。

你说香不香？

第二，推行卖旧买新，补助 1 个点增值税。

鼓励开发商、中介机构、购房者三方联动，实现旧房 “先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新” 优惠措施，支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。

对卖房并在 6 个月内买新房，或买新房后 12 个月内卖掉旧房的家庭，对旧房已缴纳的增值税按计税价格的 1% 给予补助。

这点看具体实施了。

第三，对购房落户手续进行优化。

在武汉购买新房，暂不具备办理房产证条件的，可凭买房合同，申请提前办理辖区购房落户手续。

简化一句话，你在武汉买房，就能申请落户武汉，这一政策可以解决子女对口入学问题，减少了买房家庭的后顾之忧。

第四，对新区和新房去库存。

一方面，向购买新城区特定商品房项目的家庭，发放 5~10 万元消费券。

另一方面，对存量商办类开发用地和在建项目，进行 “商改租”“商改住”，按照民水、民电收费，降低居住成本。

总体来讲，“武十郎” 这次基本全脱光了——

凡是能用得上的手法，统统都用上，目的就一个：

只要能卖房。

武汉早在去年 9 月就全面放开限购了，但效果并不好。

截至 2024 年 3 月，武汉楼市的库存去化周期超过 41 个月，也就是 3 年半。

在当前全国重点监测的 100 个城市里，共有 40 多个城市去化周期超过 36 个月。

这些城市大多数是三四线，只有少数二线城市，比如武汉、东莞、昆明、福州。

而在这些二线城市中，只有武汉属于超大城市（城区常住人口超 1000 万）。

在当前全国 7 个超大城市中，武汉的库存排名第一。

按刚刚国家自然资源部发布的文件，库存超过 36 个月的武汉，必须停止卖地。

如果 2024 年不能卖地，武汉的财政压力将非常大。

2023 年，武汉住宅用地出让金收入 800 亿元，排名全国第九，属于严重依赖土地财政的超大城市。

面临即将 “失血” 的困境，武汉的当家人坐得住才怪？

既然限购已经全部取消，那么为了吸引买房客，就只能从降低房贷成本方面考虑了。

如果不是银行系统已限制死 LPR 最多降低 40 个基点，武汉人早就想打下 200 个基点，甚至更多。

当然，房价下降是最主要的。

过去 3 年来，武汉新房从 1.8 万 / 平米降到现在 1.5 万，降幅近 20%。

二手房挂牌价也从 3 年前的 1.7 万降到 1.4 万，买家还可以讲价。

显然，当前武汉楼市已进入历史性底谷。

买方市场，对房东非常不利的。

当前楼市空军横行的本质，很多人为了流量，不说真相，我谈下吧：

其实，骂楼市越多越凶猛的人，心理越是存在侥幸，越是想买。

并且，这种潜意识，已经深刻进骨头里了。

就如一只皮球，已被无限压到临界点了。

就差那一把火，烧起来。

所以，你从这个角度独立思考，就看多少人骂街。

看看你的朋友圈，是不是 99% 的人都说楼市打骨折？

中介、自媒体、专家、大 V 都自信满满，跟你分析说房价今年斩腰一半，明年还要斩到脚脖子，楼市马上要完蛋了。

对此，我专门在知乎发一条楼市想法：“楼市会不会报复性补涨？”。马上超过 25 万 + 阅读，炸出超 200 条评论：

哥哥呀，知道你们 99% 人都最怕楼市报复性补涨，我也是啊！

但是，过往无数次经历会打你们脸说：

墨菲定律！

因为 99% 人只是情绪的宣泄，如同潮水一般，会推毁路上一切本应存在的花花草草。

然而，后期走向大概率会假以时日，路上依然是绿荫丛丛。

我再次抛出观点：

从供求逻辑和大数据看，当前楼市属阳亢体质，大概率会补涨。

知道你压不住喉咙那口老血，建议先看完再点赞转发喷朋友圈吧，让他们给评评理——真诚期待你留言探讨。

真相往往掌握在少数人手里！

壹

不废话，我们直接来点统计数据模拟一下（不拿专家的数据，我们自己分析最好了）：

中国买房的需求究竟有多少呢？

每年大约 11-12 亿平米。

怎么构成的？新进城刚需 + 改善 + 旧改。

第一类，未来估计每年新进城人口大约 1000-1200 万，如 2023 年城镇化率同比增加 0.94 个百分点，达到 66.16%。

按平均每 4 个人买一套房计算，需要大约 250-300 万套房。

再按当前平均每套房 80 平米计算，大约需要 2-2.4 亿平米。

第二类，改善需求每年大约需要 4.7 亿平米。

怎么计算得来的呢？

按目前 66% 的城镇化率，中国城市人口大约 9.4 亿，按每年 0.5 平米一个人改善来计算，大约就是 4.7 亿平米。

第三类，旧改每年大约新增 4-4.5 亿平米。

这又怎么得来的呢？

中国当前一共城镇住宅面积大约 400-450 亿平米，包括城中村小产权、老破旧等住房。

我们按每年城市旧改 1% 的需求计算，大约就是 4-4.5 亿平米新增需求。

以上三类相加，大约得到 11 + 亿平米（新增需求面积）。

再看新增供应面积，过去 3 年连续下滑，新开工面积已经跌到 15 年前的水平——2023 年中国住宅新开工面积约 6.93 亿平米，同比下降 20.4%。

11-7=4 亿平米，意味着每年的缺口超 4 亿平米。

我们再看住房消化速度：2021 年高峰期间全年销售 18 亿平米，平均一个月 1.5 亿平米。

当然，这个顶峰不太可能重现了，我们按去年低谷的算吧——去年新房销售面积 11.2 亿平米，大约每个月卖 0.93 亿平米，一个半月就是 1.4 亿平米。

也就是说，按当前新开工面积来说，一年新增的房子只够卖 7 个半月。

所以，现在，不，一直到未来，我们都得靠二手房存量房买卖维持市场需求了。

我概括一下：

目前到未来，中国每年需买 11 亿平米房子，但新建的只有 7 亿平米不到，缺口超过 4 亿平米。

换句话说，新房供不应求。

新房供不应求，就意味着你只能买二手房。

于是我们看到一个场景：左手买二手房，右手改造，然后重新买新房。

我们当前有一个共识，未来房地产会逐步放开各种限制，按照市场化运作，这也就意味着供求关系将决定成交量和房价。

当供过于求，房价就跌，反之就涨。

贰

“涨你妹！”

有人脱口而出了，老高顶着世俗眼光含泪写下这篇文章。

我曾写过一篇关于楼市供求与房价涨跌的文章，好评如潮：

你可点开《需求跌 25%，供应跌 20%！房价会跌还涨？》看看卖包子的故事。

故事也是干货，只是文章比较长比较深，我从中捞几张图和主要观点给你看好了。

早在 2600 多年前，春秋时期管子就说过，“物多则贱，寡则贵”，意思是物以稀为贵——商品的价格由供求关系决定。

供大于求时，价格会下跌；供不应求时，价格会上涨。

下面是我画的一张图，商品价格走势规律中，有 2 条神奇的曲线，一条叫 “需求曲线”，一条叫 “供给曲线”。

其中，需求曲线反映的是商品的价格与需求数量成反比。这个很容易理解，商品的价格越便宜，买得起的人就越多，需求的数量就越大。同理，价格越低的商品，越容易大量购买。

而供给曲线，它反映的是商品的价格与供给数量成正比。这个也容易理解，在相同的条件下，价格越贵，商家生产的积极性就越高，供应的商品数就越多，因为商家是要赚钱的，什么赚钱就加足马力生产什么。

好了，我们拿房子举例。

你先看图一，两条曲线交汇在 P1 点，就是房价。在外界环境不变的情况下，这个 P1 点是相对稳定的。

但是，在房子供应数量不变的情况下，当需求下降（曲线向左向下平移）时，你会发现房价 P2 出现了，相比 P1 房价点明显下降了。

P2＜P1

我们都知道，当房子供过于求，就来到买方市场，直接受影响的便是开发商——

没人买房，还建什么房子啊？

于是，市场仿佛出现一只佛山无形脚，把供应曲线向左踢开了，出现新的供求交汇点，就是图三房价 P3 点。

P3＞P2，且 P3＞P1

你看到没有？新的房价居然上升了，并且比原来的房价还要高。

意不意外？不，还有更神奇的在后面呢。

当上面看到大家不太买房了，就把过去限制楼市的各种政策逐渐取消，同时持续搬出更多刺激楼市消费的工具，于是需求又被激发起来了。

这时，市场那只神奇的佛山腿便毫不留情将需求曲线向右踢动了，看图四。

哥哥们，你们此时会见证全新的房价——P4 出现。

P4＞P3

被你们骂骂咧咧的房价居然还涨上来了！

惊不惊喜？

叁.

看到这里，我知道有人跳出来又要骂了：

放 P！房子买不起了还会涨上天？当年小日子楼市就是我们的今天。

好吧，既然你又提到日本楼市，我也刚写过一篇《中国在走日本楼市老路？》分析过，你进去看了再说。

我们跟小日子的楼市有本质上的不同，主要有下面原因：

第一，中国人口数量是日本的 11.5 倍，楼市需求量高了好几个吨位。

日本总人口才 1.2 亿，还没有我们一个广东省的人数多，中国 14.1 亿，相当于 11.5 个日本人数。

在城市化率方面，1990 年日本大跳水前夕，城市化率已达到 77.4%，扬言要买下半个美国。而中国 2023 年城镇化率 66.1%，要达到日本 90 年代水平大概需要 12-13 年（目前每年大概 0.9% 增速）。

日本处于地震带，自然灾害频发，哪怕没有经历过上一轮黑暗期，对房子的需求也提心吊胆。

而中华几千年文化传承，安居乐业的祖训对土地情有独钟，买了 1 套想买 2 套，买了 2 套想买 3 套…

第二，中国随着城市群加剧，楼市供应越来越依赖少数几个城市。

比如大湾区越来越聚焦在广深港佛莞，长三角居住越来越聚焦沪杭苏南京无锡宁波，北方聚焦于京津冀等少数城市，中部聚聚在武汉长沙，西部聚集在成都重庆，人口密度越来越高，城市土地供应有限，房价自然就会越来越高。

小日子当年就是遍地开花搞房地产，最后发现只能建成越来越多的鬼城，人口却始终聚焦在东京大阪等少数几个大城市。

历史证明，人口密集的地方，房价便宜不到哪去。

第三，中国的票子无限 C 发，民间积累着巨量存款。

跟小日子不同，我们过去 20 年来，一直不忘干的活就是，卯足劲印票票。

你看 2023 年底，中国 M2(广义货币) 存量大约 292 万亿，换算成美元的话近 42 万亿，而此时美国约 20.5 万亿美元，欧洲约 14.5 万亿美元，日本约 6 万亿美元，中国一家超过美国、欧洲、日本 3 大经济体的总和。

有人说 M2 没感觉，好吧，那就说居民存款。

2019 年国内居民存款总额是 82.14 万亿，而到 2024 年 3 月，我国居民存款总额达到了 134 万亿。也就是说，经历 3 年口罩后，老百姓存款比 2019 年反而增加了 52 万亿，增幅 63%。

这要是摆到外国人面前，谁个不眼红？而如果摆在 90 年代的日本人面前，分分钟教他做人。

第四，小日子当年利用楼市后强力刺破，经济停滞了 20 多年，中国绝不能走它旧路。

日本当年在老美哄骗下狂升汇率 400%，强力刺破楼市，此后又长期压抑着 M2 发行和超低利率（甚至负利率），系列因素将岛国经济拉进泥坑——长期通缩。

普通人除了房价大缩水 50% 以上，收入也 20 年不升反降，许多老店把一个小饭团搓一辈子居然还自诩为 “工匠精神”，太滑稽了。

而中国绝不能走日本老路，世界工厂、基建狂魔的地位不允许丢掉，比如通过一带一路大布局，贸易 + 投资来拉动新增。

只有普通老百姓收入提高了，才有动力消费，带动楼市。

第五，日本是老美的小弟，而中国是完全自己说了算。

单一个外汇管控，小日子就得看老美脸色办事，而中国就严控了。

严控到什么程度？

比如外国人想在中国办卡，必须提供身份证明、工作证明和资金来历等，主要防 “热钱” 流入。而对自己人，规定每人每年 5 万美刀额度，主要防富人跑出。

如果钱都留在这块土地上，不，楼市里，你说中国还会发生日本楼市当年那种如退潮般的跳水吗？

大概率不会。

肆.

上面分析是不是有点烧脑，接下来再告诉你 1 个不为人知的惊天大局。

绝大多数国人并不知道，我们的楼市是早已被设计好的调控工具。

为什么上面一再重申：房地产是中国支柱产业。

除了大家共识的阳谋：

房地产影响 14 亿人居住；带动 200 多个行业运作；解决上下游产业链过亿人就业；每年产生数十万亿量级销售额，哪怕近 12 年来销售最差的 2023 年，楼市销售额都超过 15 万亿（一二手房总和），问还有谁能替代？

还有一个隐形大阴谋：

社会秩序管理。

城市与农村通过房子区分；穷人与富人通过房子隔离；上层与基层通过房子对话；现在与未来通过房子连通；

房子是 14 亿人唯一可以产生共鸣的话题，没有什么不能用 1 套房子不能解决的，如果有，就 2 套…

前面，说了这么多，其实我都是谈楼市的供求与价格的关联。

当房地产行业长期处于供不应求的局面，房价自然应该上涨，哪怕你强力压制它不许涨（限价）；

压制时间越长，反弹的势能就越大，就如一只皮球，拍得力度越大，反弹的高度就越大；

社会情绪的力量，楼市这一股超强的力量过去的后果我们看到了，就是疯狂，例如 2009-2010 年疯涨 40%，2015-2017 年疯涨 50%。

综合以上，我们就很容易得出大结论：

中国楼市大概率会报复性补涨。

很恐怖吧！我知道你不喜欢，我也不希望看到。

但是这个就是冷冰冰的规律、周期、现实。

伍.

说到报复性补涨，我知道有粉丝朋友们开始澎湃了——你说跌下去的房价终于要解套了！

不好意思，还没到火候。

看上海易居房地产研究院数据：2024 年 3 月，全国 50 个重点城市新建商品住宅成交面积为 1379 万 m²，同比下降 49%。从房企业绩看，百强房企 1-3 月实现销售操盘金额 7792.4 亿元，同比降幅 47.5%。

新房成交量腰斩。

意味房价没这么快稳住。

而要房价报复性补涨的前提条件，是成交量连续 3 个月甚至半年稳定、上升。

目前来看，一手房还不靠谱。

不过，值得注意的是，3 月多地二手房成交量出现 “小阳春”：

比如一线城市北上广深二手房成交量，均为去年 4 月以来单月最高水平。

北京 3 月二手房网签 14280 套，环比上涨 125.5%，远高于 1.2 万套的荣枯线，是近一年来最高点。

上海 3 月二手房成交 20274 套，环比上涨约 170%。

深圳 3 月卖了 5196 套，环比增长 116.6%，同比增长 5.1%，已升破 5000 套行业荣枯线。

广州二手住宅网签宗数和面积为 9373 宗和 93.46 万平米，环比大幅攀升 92.66% 和 90.63%。

而二线城市楼市也有上升。

比如合肥 3 月二手房成交创近两年的新高，天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高，西安二手住宅网签量环比 2 月上涨 139.67%，南京、长沙和兰州成交量也超过去年同期。

对买卖双方来说，当前最大的共识，莫过于 4 字黄金秘籍：

以价换量。

2024 年 3 月 28 日，上海中海 · 顺昌玖里开盘，512 套房卖了 505 套，总销售额达 196.53 亿元，刷新了全国开盘纪录，当天新房成交单价比周边二手房价调低 25%。

4 月 6 日，李嘉诚沿用去年 7 折手法，推出 422 套房，单价 18 万每平米，当天被抢光，套现 75 亿港币，香港重新万人抢房场景，其中 70% 是内地人买的。

4 月 9 日，上海陆家嘴滨江凯旋门推 212 套房，仅认购金额就又创下了今年以来的新高，均价 17.28 万，相当于周边二手房价打 7.5 折。

各城频现豪宅盘日光，在释放一个信号：

富人按原计划进场了。

有没有《让子弹飞》里面的汤师爷说的感觉？

陆.

最近，上海易居房产研究院搞了一份报告，选取 “一线城市老破小类型的二手房价格”，以此对比二手房价格泡沫。

测算结果显示，2019 年二手房价格泡沫开始不断 “吹大”，从 20% 持续扩大到 2021 年一季度的历史高点即 58%，随后泡沫持续变小。

而到了 2024 年 3 月，泡沫下降到 5%，意味着经过 3 年挤压，一线城市 “老破小” 二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

其实，易居要表达的意思是：

中国当前二手房价基本到底了！

但不讲武德的是，当前唱空最大声的一类人，恰恰就是中介专家（你刷手机就看到）。

给房东们制造焦虑，吓唬降价卖房。

他们为什么这么干？

事实上，太多着急卖房的人被中介一忽悠就乱了阵脚，便马上壮士割肉，因为 “你再不赶紧卖，下个月就卖不上这价了”“现在不卖房，一年全白忙…”

太可怕了！

你若细思则会发现，其最终目的就是为了成交赚钱。

对许多人来说，当前楼市雾里看花，请牢记 2 点：

一方面，尽管当前遍地都是低价房，但切莫乱买房，因为并非所有房子都有价值，未必都值得买。多学习，提升自己专业认知，根据自己需求判断优质房或垃圾房。

另一方面，切莫乱卖房，尤其唯一住房。虽然楼市存在报复性补涨的基础，但并不意味明天一定就会启动。

当务之急是尽量增加家庭收入，要做好中期规划、打持久战的准备。房子作为最大吨位的资产，坚守长期主义方能吃到最多红利。

我在做记者时，听阿里马说过一句话：

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大部分人会死在明天晚上，见不到后天早上的太阳。

精辟！

有可能哪天，你突然看到房价重新发神经似的上涨，想说 “我草” 时，请理性克制，或干脆冷眼旁观它表演，因为你根本就改变不了什么。

这世上本就没有偶然，那不过是化了妆的、戴了面具的必然！

你看网友咨询的问题，很有代表性：

最近，很多朋友都在咨询，要不要赶紧把房子降价卖了？

你看，宝宝们都吓得快吃不下饭了，觉也睡不香了，焦虑极了！

对此，我结合当前形势，特写这篇文章分析，统一回复。

除非发生以下这 3 种情况，否则不要着急卖房了！

哪 3 种情况一定要卖房呢？

一：资金流断了，十万火急用钱，不得不卖房还钱，否则要被法院拍卖。二：实在住不了，要换大点好点房改善生活，钱又不够，只能卖一买一。三：不想国内住了，计划出去就再也不回来了，房子没人打理只好处理。

除了以上 3 种，就真心建议不要再卖了，你越折腾就越吃亏！

为什么老高不建议此刻卖房？

因为风向变了，下面就从国外到国内环境变化，娓娓道来，看完你就明白了。

从国际环境看，中国正迎来一个历史重现点。

故事从 2008 年说起：

那年 2 月，一群戴绿头巾的哈马斯突然封闭加沙边境，引起 “世仇” 以色列的猛烈炮轰，以巴冲突大爆发。作为背后大佬的老美，第一时间被拉入战场。

为了给世界一个交代，小布什总统亲自出面撮合双方停战，但打得红眼的以巴 2 人都不愿省油，反而加码火箭弹对射。

此时，老美国内已债台高筑，百年投行雷曼兄弟轰然破产，引发华尔街骨米诺牌效应。

小布焦头烂额，连续 3 次派出 2-4 号人物，国务卿、财长和商务部长来中国商谈，甚至在离任前 2 个月，他干脆亲自跑来北京。

老美一把手亲自带队来访，当然不是专门来看奥运会开幕表演的——而是为了推销美债。

那年他们明显做到了，因为我们很快便放出了 4 万个亿大激动，楼市迎来一轮狂欢。

其实，那次华尔街才是最大赢家——

不但回血了，还反手过来抄了一盘大 A 底，从 1600 点弹到 2009 年 3400 点，吃得满嘴流油，美滋滋撤离中国。

15 年后，历史轨迹何其相似：

2024 年 2 月，以巴冲突再次升级，死亡人数超过 3 万。以色列娘家这回陷得更深了，老美国内各个大学掀起一轮轮抗战运动，物价再次飞起，说好的降息又传搁置。

看得出来，今年老美比 15 年前更慌，从 2 月全美商会会长访华，到 4 月耶伦财长（才隔 9 个月重访）来京，再到这 2 天二号人物布林肯国务卿来访，老拜把信得过的管理层都派过来了，要不是应付死对头特朗普选票，估计也亲自出马了。

老美的意图何在？

说到底，还是为钱来。

明眼人都看出来了，此次依旧推销美元债，北京方面不得不考虑意思意思：

买点吧。

当前，中国持有的老美国债已减持到 8000 亿美元以下，但仍排世界第二（日本最多），离最高峰的 1.32 万亿，还有 5000 多亿美元空间。

2 年前的大减持，很可能就是为了现在战略增持，高层早就预留了这一手。

好吧，既然美债来了，不论具体数量多少，始终是要进入中国市场，会流向哪里呢？

大 A 吗？继续抄底？

难道二次踏入同一条河流？不应该吧。

难道是新产业？比如新能源汽车。

的确，中国新能源汽车生产、出口和内消量，各项指标都已成为世界第一，连德国汽车老品牌大众总裁也赶紧访华谈技术合同。

但这个市场规模空间会有多大呢？

不好意思，堪忧！

从 2023 年特斯拉打响新一轮降价开始，国产大佬比亚迪，已将价格战火烧遍了整个汽车行业，今年 3 月，雷军发布小米 SU7，用卖手机的方式卖汽车——

将新能源汽车价格战打到了地平线。

你想想，一个已将价格战打到地平线的行业，前景能有多大？

我在后台留言里，常常看到一些 “有才” 的网友留言：房子要淘汰了，手机可以取代它做支柱产业。

真搞笑！

老高给他算一笔账：14 亿中国人，就算每 5 个人换一台手机，一年也不到 3 亿台，按每台手机平均 2000 元计算，一年不到 6000 亿，这只是当年一个碧桂园半年多的销售额。

显然，手机更不行。

想来想去，当前除了房地产有这个体量消化外，实在找不出第二个。

2008 年，老美大选，产生第一个黑人总统，老奥连干了 2 届，他最拿手的事就是将利率降到美国历史最低位：

0.25%。

直到老奥连任结束，美联储超低息长达 8 年之久。等到懂王上任，风向反转，一口气拉涨到 2.5%，直到卸任才结束。

2024 年，又是美国大选，懂王摇着疯子舞大喊着要二进白宫。此时利率已是近 30 年的高位，5.5% 了，老普上台后还会搞出什么幺蛾子？

历史仿佛开始重演。

种种迹象表明，中国楼市新趋势也正在改变。

一，政策底正在形成。

从 2022 年下半年开始，全国上下，各城市争先恐后出台刺激政策。

大家都做着同样的事：抢人、抢钱。

到目前为止，除了北上广深一线，和少数几个二线城市核心区外，其他都陆续放开限购限贷，比如昨天，西南重镇成都官宣一步到位解除限购。坊间又悄传一线城市核心区要全部脱光…

此外，房贷利率、首付比例、税费等，一降再降。

上层的主张很明显：一切有利于提振楼市的政策，都值得拿出来。

一句话，楼市新一轮政策底正在形成。

二、富人正在入场。

3 月以来，一线城市豪宅成交令人怀疑人生：

上海中海顺昌玖里，均价 17.2 万 / 平，套均总价 4000 万，4 小时抢光。

香港李嘉诚旗下 Blue Coast，均价 22 万 / 平，套均总价 878-2649 万港币，超 2 万人抢 422 套房。
上海滨江凯旋门，均价 17.28 万，套均总价 3300 万，6 小时抢光。

深圳拍卖 4 套豪宅，均超高溢价成交，单价最低 18.58 万，最高 37.73 万 / 平，总价最低 4126 万，最高 1.6 亿。
上海融创外滩壹号院二期，均价 16.8 万，套均总价 5000 万，4 小时抢光。

……

都说全国房价在爆跌，富人却在抢豪宅，是疯了吗？

不，富人入场买房，他们是有钱，但不是有病。

你可以怀疑有钱人的品行，但不能怀疑他们的眼光和判断。

富人抢房意味着什么？

楼市新一轮周期在启动。

诺奖得主、“行为经济学之父” 丹尼尔 · 卡尼曼有个著名的理论：大众的行为受有 “睿智的群体” 操控，因为他们的判断与正确答案接近。

谁是经济行为中的 “睿智群体”？富人。

从人性角度看，社会经济行为是由模仿带动的，即普通人羡慕富人，学习富人，模仿富人。

买房的行为，也是如此。

三、地产板块正在变局。

这 2 天地产板块大涨红，是嗅到了什么信号吗？

港股内房股持续 2 天拉升，融创中国连涨 2 板超 45%，合景泰富连涨 40%，旭辉控股连涨 2 个板超 35%，龙湖集团涨超 20%，绿城中国、远洋集团涨超 20%，大 A 万保招金都连涨 2 天超 15%。

大杀器将亮出来了？

从市场层面来看，我们的房地产市场正陆续出现积极信号。

其中，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨。

深圳楼市也出现复苏迹象，3 月二手房成交套数达 4547 套，环比大增 115.13%，截至 4 月 15 日，深圳月内二手住宅成交套数达到 2067 套，超过 3 月同期。

如果房子成交量持续半年稳定增加，楼市就算稳了。

当前中国楼市存在一个共识：

基于后期信心不足，普通认为楼价会继续下跌，所以大家不愿买房。而不愿买房的直接结果是，房子不好卖。

所以从这个角度考虑，2024 年，对于想卖房的人来说，并不是好时机。

房子，如果你将它作为一种金融产品，就得接受其涨跌市场规律，人们买涨不买跌，你想卖掉，就得把价格降下去，当大家都争抢降价卖房时，房子更难卖掉。

于是焦虑起来，继而乱了方寸，当大家都恐慌抛售时，楼市就会进入死循环：

最后你休想卖掉了！

股神巴菲特有句经典的话：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。

这句话不仅是一种投资策略，更是一种人性的揭示。它告诫我们要在大众疯狂投资时保持冷静，而在市场恐慌时则要敢于逆流操作。

对我们普通人来说，当前究竟该怎么逆流操作呢？

第一，独立思考，不人云亦云，弄清楚自己当初买房真正目的是什么？

或者说如果你将房子卖掉后，会做什么？

投资吗？

其实，当前绝大多数人并没什么好的投资渠道，这么一大笔资金只能存银行。

此时问题来了，难道甘于存银行吃利息吗？

你大概率不甘，极可能被忽悠进入股市、各种理财、保险产品。最后本金怎么消失的，自己可能都不知道了。

第二，认清时代现状，不做超自身能力和认知的事。

滞涨期，钱难赚，企业和个人都在要寻找新出路，是扩大生产还是休养生息？是买房还是卖房？

与其到处听网红、专家的预判分析，还不如花时间评估自己的房子价值（建议好好研究老高的纯干货估房方法《你家房子是金子还是垃圾》）。至少自己有个底，而不被别有用心自媒体、大 V 们的流言蜚语误导了。

不论怎样，卖房还是不卖，都要沉着冷静，不要慌急，以不变应万变。

楼市谷底期，信心降至极点，即使频出利好，市场也不买账，反而成为血淋淋屠宰场，这一幕是不是很熟悉？

不要急着让市场给予你所有的答案。有时，你需要拿出耐心等一等。即便你向空谷喊话，也要等一会儿，才会听见绵长的回音。

作者简介 高牛探

正能量房产博主。做过中学教师、记者；

前世界 500 强 top3 房企操过盘，一线营销 30 亿 +；

曾考察全国 50 + 城市和海外多国，看盘 2000+；

创建 1 分钟评估房子价值；

解读楼市政策，房价涨跌规律；

提升房产认知底层逻辑

知乎用户王猛川发表

蹲一个，买房的，华师一附中附近，三房，140w 以内，128 直接签合同，刚需，房龄不要超过 15，最小房间不低于 7 平，楼梯房一楼不要，2,3 楼可以考虑，电梯一楼顶楼不要，简装，对口学校有学位

说说后续把，

今天 12 月 27 日，距离上次发帖过了一个多月，我们看的有在这一个月内降了最多的有二十多万的，反正价格合适的三房还是挺多，就是在找综合对比，之前天祥的看过，感觉公摊大，你们只是看贝壳挂牌价，实际我们谈过的有成功的，砍价十几万的都有的，只能说捡漏然后稳住心态是能找到符合的，后面在锦绣龙城跟万科魅力之城选择

知乎用户周贵襄发表

刚刷到的一套二手房。

再来一套

知乎用户叫什么好呢发表

这个问题感慨颇深

2020 年在武汉买房，总价 255 万，目前房贷剩余 162 万。今年 8 月同户型成交价 147 万，目前把房子卖掉亏损 15 万。

算了一下，累计付出成本：首付 76.5 + 五年多房贷 60 + 装修 42=178.5 万

房子卖掉，不算交易成本，还完房贷还倒贴 15 万

总计亏损 178.5+15=193.5 万

后悔吗？买房不后悔，但是住不上后悔，应该在我工作的广州 / 佛山买，我们目前在广佛上班。

亏损我认，本来就是为了自住，20 年买房的时候我就判断肯定亏的，当时已经判断房价趋势到顶会下跌。不过要结婚了，我想给我老婆一个稳定的住所。（15 年毕业，15-19 年 4 年多时间跟着我在上海，搬家 8 次，真的是不想再搬家了，群租、合租、单租等等所有的事我都碰到过）也和我老婆商量过，亏损我们都接受，一起做的决定。

当时想着买完房，后续一起回武汉工作，然后因为疫情公司调整，回不去了，房子就一直空着。本来还在考虑是否广佛再买一套自住，看这样子，也不考虑买了。

现在的想法，争取 35 岁之前结清房贷吧，然后努力攒钱，给小孩多一些保障。

知乎用户冰糖葫芦娃发表

看了很多留言，有人说最终退路是回农村。于是乎，我有个疑问，是真心求教，回农村能干啥？

是回去承包田地？还是养殖？还是做农家乐？

真心求教。

知乎用户会飞的熊猫发表

事态发展到这个地步，再纠结过去也没有什么意义，重要的是下一步该如何应对。

你的房子烂手上了，开发商地方政府手上的房子何尝不是烂手上了。现在最有趣的事情就是地方政府已经路径依赖深度依仗卖地收入。官员连续二十年提拔的都是炒房高手，现在是政府上下一体全靠卖地过日子。

地方各级政府支出是刚性的，如体制内工资、基础设施维护、政府债券利息……，很多钱是不能省的，过去有卖地收入作为小金库，财政甚至有盈余给体制内发高额福利，把各级干部的胃口养叼了。现在经济泡沫维持不住，房地产整个行业都处于破产清算进行时，别说提供资金买地，不找政府拿钱修烂尾楼就烧香拜佛吧。

卖地收入在高峰期占整个政府财政收入的一半，已经不是地方政府的土地财政，而是土地财政上挂了个政府。要搞清楚谁才是主线。

目前来看吃财政饭里面权力最弱的就是教师群体，首先教育影响的是未来，问题是当前就没余粮哪里还能管得了这么多？其次，教师教书育人的前提是有人可以教育，现在出生人口雪崩一半，幼师行业已经缩水一半，接下来就是小学中学，教师已经严重过剩了，没事干那少拿一半工资行不行？最后，教师群体不掌握暴力，套用严嵩的名言 “历来造反的都是种田的，没听说商人能翻天”，那被降薪拖欠工资就是可以预见的。教师群体规模也足够大，占用的财政资金也足够多，苦一苦教师是真的有用。

目前的年轻人削尖脑袋要加入体制内，幻想着得到编制就吃上皇粮衣食无忧，过去二十年充足的政府财政收入确实养得起甚至养得好，现在没钱了，还能有这么好的福利待遇吗？当前形势有变，享福不一定有份，填坑倒是大概率的。

医保资金大概率已经被三年疫情中的各路神仙掏空了，社保资金也连维持畸形支出都做不到，疯狂提高社保基数就表明离入不敷出不远了。

历史是有窗口期的，很多事情错过就永远没机会了。老龄化逐步加剧，未来财政必会变成养老财政，打台湾的时间窗口是确定的，快则 2027 年，慢则 2030 年，或者是台湾彻底独立。

楼市的泡沫太大，牵扯太多，已经将银行甚至政权都绑架了，要想平稳落地，需要有足够的肉垫作为缓冲，三成首付加十年房贷加断供法拍才能让银行走出破产阴影。2016 年至 2023 年买房的人无疑会承担最大的损失。2024 年至 2026 年买房的人亦将承担部分损失，长期阴跌是未来楼市基本面。危机只能熬过去，就看谁最先熬不下去。胆小懦弱的人默默承受，有魄力能力的就要掀桌子了。

地方百万亿债务需要借新还旧，城投债则需要还一批，延期拖延一批，赖账一批。收支需要再平衡，地方政府的财政资金缺口需要弥补，办法无非开源节流。居民公共服务一定会逐步涨价，自来水、电力、网络、燃气、公共交通等价格在财政补贴减少后一定会上涨，问题就是会上涨多少？20%？50%？100%？上世纪各种名义的非税收入以将卷土重来，靠山吃山靠水吃水，各路神仙各显神通。

宏观说了一大堆，就是告诉大家认清现实，房子烂手上很糟糕，但更糟糕的还在后面。立刻马上立即卖掉才是最后的生路，没有卖不掉的房子，只有不合适的价格，建议以当前市场成交价的八折出售，必须在流动性彻底消失前出手跑路。

凛冬已至！

知乎用户武昌朱行长发表

坐标武汉，9 年贷款从业！

说真的，武汉最倒霉的一批人，那就是 19 年至 21 年期间购房的人。高点入手不说，还有很多人遭遇烂尾、拿不到房子…… 我身边很多朋友都有这样的遭遇，想在攒钱，太难了。

2021 年，这个房子可以卖 160 万成交价，贷款大概 110 万，现在还了 2 年，估计还有 108 万左右，按照现在的挂牌价，卖了房子还要给银行 22w。

如果业主是个单身，没有软肋，工作又是体制外不稳定，比如送外卖之类的，那完全会断供，因为你想不到一个理由让他继续付月供了。

实际上 2018 年，朗诗的 70 平户型到达第一个小高峰，当年有三套成交价在 2w 以上，其中一套装修比较好，成交价在 2.2w，总价 152w，前不久博主看也在卖，价格是 91w，持有五年时间，加利息硬亏 75w，平均每年亏 15w。

武汉有多少比例的人可以拿到年薪 15w？其实即便是光谷，这个比例也不高的。

还有比在武汉买房更坑的事情吗？

买武汉房子，品坎坷人生！

最后，我是有问必答的武昌朱行长，码字不易，你的 “▲” 就是给我的最好鼓励，感恩~

知乎用户鄂青花发表

对于这件事我一贯的看法：房子是用来住的，不住就不要买。那种偏的、远的、投资的、上学的、养老的听听就好了，要是看不破这个里面的门道，那一辈子都在这个坑里面折腾…… 从古至今好东西从不缺买家，那些偏离了核心价值的东西在边角料上无限画大饼的就是一场精心设计的骗局，所以人在买卖这件事上要遵循一个原则：质量。烂在手里就赶紧找单位评估，该割肉就割肉，该断舍离就断舍离。

知乎用户 aviator 发表

这就体现出期货市场甚至币圈的好处了。

你清清楚楚明明白白地知道自己加了多少倍杠杆，到什么位置必须止损，不然就开始强制平仓甚至穿仓，要倒欠对方钱了。

知乎用户江城居间一姐发表

坐标武汉，18 年，10 月，6.88 利率购买老破小，不算还的月供，净房价贬值 6 成，只能往好处想，好歹不用搬家，今年年底地铁终于要开通了，还好没有失业，还好国家降准，利率降到了 3.3，月供完全没压力，但是也很影响生活质量，买了房，以后买东西都是拼西西，一年只敢买两套比较好的衣服，还好我不在乎这些。主要买房的那段时间，我还是一个做地产的人。跌吧，跌吧，我不会卖的，我要住到他拆迁！！！！

知乎用户 momo 发表

武汉普遍跌一半，不管以前是吹的多么多么核心，都得腰斩，郊区就惨啦，还没入住的新房要跌 80%，三年前 1 万，今年七月跌到 2700，9 月再跌到 2300

知乎用户言多必封发表

只有这一套那就安慰自己刚需，住着别管房价了

如果不是必须住，那就卖了少亏点

中国的房价，还有下跌空间

让我给个值的话

一线城市好地段 1 万一平最多了

武汉绝大部分房子是不值一万的

知乎用户旅行者三号发表

在线蹲一个光谷中心城的房子，120 平，200w，3 房两卫。不需要提醒我光谷东虚高，我就想在光谷燃烧我的青春。

知乎用户零卡州发表

我以为是今年的问题，点进来一看是前年的。

就这么说，等吧，我 19 年来了武汉，交足一年社保后，一开始是准备买房的，然后房价一路跌，跌的很多我原来没考虑过的都纳入考虑范围了，直到现在，跌的我已经短时间不考虑了。

从我的角度来看，你是没救了，如果前年你没跑，现在你肯定会更痛苦。

知乎用户余斤皮发表

“则成啊！房价的涨跌在什么呀？

在几个按时交租的租客吗？在几个信口开河的中介吗？笑话！

那么多经济发达的大城市降了，那么多风光一时的开发商倒了，什么原因？

我们还在这儿算收益、挑租客、看风水，试图保住大武汉堡垒，不觉得滑稽吗？”

知乎用户圆寂大师发表

我很早就说过一句话，中国的股民素质是真的高。他们不管怎么赔，都是在自身找原因，倾家荡产大不了跳楼，没几个去怨这个怨那个。

房子这个东西，你如果是买来住的，他涨了或者跌了，跟你刚需买房有什么直接关系？

如果是你买房是为了投资，那跟买股票有什么区别吗？愿赌服输都做不到？房价下跌利息还不上最直接的解决手段就是，挂跌停价割肉离场。

知乎用户丞丞发表

汉南悦山湖的房，130 平，谁要谁拿去，快活不下去了

知乎用户年华似水岁月如歌发表

更新一下，朋友刚入手了同一个小区的房子，90 平的三房 106 万，刚开始装修。

住着呗。

本人是 2020 年夏季在南湖买的二手毛坯两房，刚需，买了自住的，2021 年夏季搬进来的，记得买下来花了 150 万，装修花了十几万。

前段时间计划换购一套大户型或者增购一套小户型，上某 App 一看，我勒个去，小区现在同户型的装修好了的二手房挂牌价普遍只有 105 万左右了，粗略估算了一下，算上装修费用和利息，亏了有七八十万了。

记得好像前年有个朋友想买房我才下载了某 App 看了一下，跌了一点没跌这么狠，看来去年今年很多人手头经济很紧张啊，低价抛售了。

你说，房价跌了多少，亏了多少，这又能怎么办，大家都是普通人，也改变不了这些，只有继续住着。换言之，即使行情好了，看字面数字赚了多少，这房子卖了也没地方住。

知乎用户姬湛兮发表

看到一个评论，深以为然：“哪个人用买新车的价卖二手车，别人就会觉得他有啥大毛病。” 但是我比较蠢笨，想来想去也没发现车子和房子的根本区别。

知乎用户察合台可汗发表

如果买房不是为了积分落户，不是为了学区，那确实毫无用处。

房子是居住用的，不要把房子当做财产，本质上房子是一个生活用品。

经济必然会出现大规模动荡，因为当前的生产关系不足以提高生产力，或者说生产关系有害于生产力的，经济危机必然会到来，不脱手就等着被套牢吧。

知乎用户午后红茶发表

汉阳四新新城璟棠 97 平房屋出售。5/32 楼。目前 135w

知乎用户 DK 大空头发表

建议降价卖掉，立即止损不要有鸵鸟心态。武汉房价还会继续下跌 20% 直到 2028 年左右才会探底。

以武汉为例，我预测在 2028 年左右，武汉全市 95% 以上的房子的价格会在 50~200 万之间，每平米单价在 0.4 万一 1.4 万之间

（武昌 1.4，江汉江岸东湖高新区 1.2，其它 1 以下）。

豪宅除外！！！！

PS：下图为贝壳 2025 年 9 月武汉各区成交均价

知乎用户卡夫卡君发表

诸君日哭到夜，夜哭到明，放假就能涨了？

知乎用户猴哥不怕发表

求锤得锤。

记得高层警示过：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”

知乎用户苦于犯发表

这个问题我可以聊聊。几乎和你一模一样的情况。

自有一套住房。

2022 年 10 月，在上海某区内环内买了一套老破小，1998 年的，55 平，是双学区，对口一梯队小初

买的时候大概是 500 万，已经比 2021 年高位降了 100 万。

然后贷款差不多 130 万，之前每个月还 7200，今年开始每个月只有 6000 了，完全没有压力、

这个房子买了以后一直在出租，因为地段好，楼下就是地铁双轨交，所以一直不愁租

但是租金从 7200 一路下降到现在的 5800，这个基本和房贷的降幅一模一样，哈哈哈，也是完全覆盖房贷。

目前这个房子市场价差不多在 400-420 之间，我是说能成交的

租金收回来大约 28 万吧。

也就是说现在卖掉，基本要亏个 70 万。

以上是背景

考虑到你的情况，我的建议是不要卖。

第一，你没有什么经济压力，就像股票一样，不要急于套现，否则就是低位割肉；你要是经济压力非常大，我肯定劝你卖。

第二，房租可以提供稳定的现金流，而银行利率和理财收益百分百是下行，不一定跑得过房租。

第三，房贷利率在美联储开启降息的大周期下，大概率会还有大幅的下调区间，低于 2 是百分之百的，会不会降到 0-1 这个区间有待观察，因此你的按揭压力也会减轻。

第四，现在卖房是处在一个恐慌盘抛售的挤兑期，你需要不断被突破底线，在售价上不断做出让步，也不是好的时机。

第五，武汉作为中部城市群的核心城市，要考虑 “十五五” 规划的红利，以及未来人口导入对房价的稳定作用。毕竟十月要开大会了嘛。

第六，房价虽然短期看处于下行周期，但从各国的房地产泡沫出清的平均时间来看，短的 4-5 年，长的 20 年，平均在 8-9 年。2021 年高位下跌开始，至今已经有 4 年时间了，不要倒在黎明前啊。

第七，人口对房价有支撑作用。虽然生育率在下降，但有的地方还有反弹，比如上海就从 2023 年的 0.6 提升到了 2024 年的 0.72（虽然还是全国最低，哈哈哈），但考虑到国家各类补贴开始施行，维持在现有 900 万左右的生育率水平也够了，只要不是断崖式下降就可以。

第八，虽然目前居民端的负债率已经达到极限，但是政府和企业端还有空间啊，日本负债占 GDP 比重是 220%，不还是好好的，我们才 60%，政府的赤字率今年才 4.5%，与国际平均 7 相比空间还很大，所以财政端和政策端我们还有余量，而且北上深还有约束性政策没有去除，相信房价能够在 1-2 年左右止跌企稳。

第九，如同鼓励生育一样，买房也可以有鼓励性政策啊，以前又不是没有过。比如，买房免除税费、买房送面积、买两套送一套、买房送汽车送家电，如果房子过剩，这些可能还会卷土重来，刺激购房需求。

第十，关于房产税。上海和重庆一直在试点，其实没啥作用。我认为下一个五年不会出台。因为全国人大曾经在 2020 年将房产税列入立法计划，但是没有出台。2023 年编制五年立法规划时直接都没放进来，甚至都没列入预备项目、调研项目，也就是说起码到 2027 年都不会出台。在现在的房地产环境下，大概率 2030 年开始都不会出台房产税了，这对房价的伤害太大，以我们的稳中求进的基调来看，也不太适应。

以上观点供参考。

知乎用户帅过的大叔发表

你这不叫烂在手上了，既然是投资，涨跌都可能。

我一样有一套武汉二环边的十几年房龄房子，除了房龄，都是优点地铁二环配套成熟紧挨全区最好的小学。

我们小区的房子， 2017 年可以卖 300 万，现在， 250 万也卖不出去。

如果想出手，只有降价。

知乎用户 sz2021 发表

光谷东中建星光城二期总层高 33，本人楼层在 23，南北通透，面积 113，价格 160w，有意者可联系，中介勿扰，谢谢

知乎用户冰墩墩发表

缺钱的就赶紧降价卖掉不然后面等着腰斩

武汉目前这就业环境除了体制内国企事业单位

大部分人收入都锐减

再加上无人驾驶的替代底层好多人都要失业了

经济这么差

请问谁来接盘!

知乎用户小李嗷发表

看看不说话

知乎用户咸鱼白菜发表

我绝对不买房子别人说自己的家有归属感

主打的就是四海为家

车子可以搞一辆出去玩比较方便其余的真的没有必要

主要是现在黄金涨得太猛了不然买几块金条摆家里钱攒一半花一半

买什么房子背什么贷款

知乎用户太阳发表

你要知道好多买了股票跌了的，毛都没有了，你至少还有个房子在，不是吗？

知乎用户无助的烂尾楼流泪发表

2020 年底买的 232 万

现在这个小区有人挂架 190 万半年了都卖不出去。

半个月前我在 i.b 上花 150 买了 2025 社恐柴 Haru，

今天一看跌到了 10 块钱

不适合投资圣体

知乎用户王尔嘚发表

前两天川建国无差别 AOE 全球加关税，时代的大幕刚刚拉开，很多人的人生剧本已经注定无法改写。当你发现深处温水之时，其实是外面的烈火油锅已经开始燃烧，你作为盘中之物早已经蹦跶不出去了。

未来是超级通缩，当然中国的跌幅会比日本更平缓，整体情况好于阿根廷和土耳其等，大概会衰退到 2008 年奥运前。

这是一个严肃的经济学和发展模式问题。

首先，是国际贸易和基建投资，中国经济高速发展，是在 2002 年加入世贸 “之后开始腾飞，大规模的贸易顺差，以及中国的货币政策”，大量美元进来就按汇率在国内发行等量的人民币。地方政府开始建新区，工业园，企业开始进驻，制造很多产品去出口，雇佣很多工人，大规模城市化。公共基建高铁、高速公路和机场也开始上，大城市的地铁也陆续开通。这些需求又拉动了就业，所以大量人口涌入了城市。再配合教育和大学扩招，更多年轻人上大学进入城市…. 房地产，就是在这个过程中崛起的，因为城市人口多了需要住房，按揭贷款买房的方式又开启了房地产的金融炒作，地方财政收入增加，也乐于提高 “土地出让金”，用于城市基建和公务员福利，这让公务员从原来的奉献行业，变成了高报酬的行业。

真正让中国房地产变得没有退路和扼杀生育率的，是 2015 年的涨价去库存和学区房炒作。房地产的高速发展，都是建立在按揭买房之上的，而工人进入城市的原因，刚开始只不过因为城市有就业机会，工资高，而城市之所以有工作机会是因为出口，而城市基建扩张的资本是因为贸易顺差。而炒房的主力，都是那些带头先富的人，以及后来的城中村拆迁户。当全球开始 Derisk，至少是实现贸易平衡” 的时候，中国这些年的预期性投资和贷款性投资，金融属性方面，就会压实，最终达到国内平衡。就是说外贸出口这条路不通了。简单说，中国的生产力产能还是一流的，就算是汽车行业，这些年的合资和强制技术转让，已经效果显著，让中国企业得以能自主生产。电器以及其他更低端的产业，就更成熟了。这也是中国不同于阿根廷和土耳其等国家的地方，中国什么都能自己造，而不是靠外汇储备来进口，那样汇率就会崩盘，而中国的国力制造能力摆在那，是不可能出现恶性通胀的。这就是中国优于阿根廷等的地方。同时中国地大物博，在进口方面，也没有日本那么多，所以需要消耗的就更少，所以中国相对来说比日本崩盘速度要缓慢。但日本是发达后崩盘，中国是致富未半而中道崩盘，绝对生活水平肯定比日本低。

关键问题，中国房地产会衰退到什么程度？首先，许多人之所以进入城市，是因为城市有工作机会，既然城市没工作机会了，他是不是直接回农村好了，农村没房租没物业费停车费。生活成本更低。

现在最大的风险点，是那些掏空全家供孩子上大学去城市的家庭，毕业了再六个钱包在城市买房，然后城市里就业机会没了，还欠了二三十年房贷，他们要怎么过？所以只有这帮人的债务出清了，房地产才能到底。

从 2002 到 2022 这 20 年，如果按照正常模式，应该是发展到 2008 年的水平，后面的十几年其实都是杠杆出来的效果，所以暴跌和出清，最多用就是到 2008 年的水平，这是最差的情况了。

这样说可能没什么概念，拿一个城市举例，最差的一线城市广州比较有代表性，它算一线，也跟几个强省会相差不大。随着各种衰退和出清，广州的平均工资大概会因为你被裁员了，重新找就工资更低，如此循环，两三年后广州的平均工资会降到 5000 多，当然一两万就岗位还很多，但大部分人可能只有三四千。而房价均价也会跌到七八千，可能市中心几万的小区还有，但是像增城从化花都这种北三县，四千没人要，黄埔和番禺这种会跌到

一万以内。至于房价跌了，那么高位接盘的人怎么办？或者说，这个后果很严重，政府不会让跌的。这是什么话，地震后果更严重，怎么就地震了，事情会不会发生，不是后果决定的，也不是谁不愿意就能避免的。

其实你只要有工作继续供，就过得拮据一点，生活质量下降也就那样。至于出口、基建和房地产全面熄火，经济衰退，大量的人失业，如果出现大规模断供，就会出台政策给你宽限，避免集中法拍破坏市场，但一定会一直追着你还。

以前喊你按揭贷款的时候，故事是美国老太住了一辈子房子潇洒一生，中国老太辛苦一辈子，刚建的房子没享受到就死了。你是不是觉得中国老太很亏，美国老太才是人生赢家？于是你选择成为美国老太，上车了，为城市化奉献了。但故事未完待续..

以后，不，现在已经开始了，怕你欠债断供躺平不还债，开始鼓吹各种努力赚钱还债的励志故事。比如上海外卖小哥，年入几十万，疯狂赚钱还债；寒风冽冽，老太深夜摆地摊，赚钱帮儿子月供.. 各种美化和歌颂苦难中挣扎的还债人故事，将应运而生。以前的劳动模范是为人民服务和让生活更美好，以后的劳动模范是努力工作，为了还债。努力奋斗还债是时代的楷模，而躺平老赖是可耻的。于是你又光荣地成为时代楷模” 的一员了。

最终也就那样，广大的房贷人过得苦一点，只要你不自己跳楼，追债的又不敢杀你，厚着脸皮苟活着，官方文化宣传上会给予你足够的 “体面” 和“尊重”的，毕竟怕你躺平，只能不断鼓励你，让你继续当还贷工具人。

以前温饱成问题，见面问候，你吃饭了吗？以后还贷成问题，见面问候，你这个月的月供还了吗？

【同路人联盟】

王老师入门付费社群，与认同王老师价值观的朋友一起讨论交流，关于宏观形势、投资风向、政策走向、副业搞钱的信息分享和观点碰撞，不要让自己活在信息孤岛，和聪明的人一起同行。

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你的人生战场，需要一个终生军师。

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从不马后炮从不模棱俩可含糊其辞。

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投错一次资、创错一次业、爱错一个人。

一个重大人生抉择，好坏之间相差百万。

让王老师陪伴你人生每个重要十字路口，做你的人生抉择策略军师。

知乎用户金石开发表

过几年就归零了，烂手上安心～

知乎用户薛定谔的驴发表

光谷软件园到三环附近，

三房户型周正，

套内面积 90+，

不是老破小，

不是超高层，

100w 左右，

有合适可以考虑，

没有合适就在等等，

一不敢背负大额贷款，感觉随时可能失业，

二结婚小孩上学还有几年，先租房问题也不大，

三房市明显还是下降趋势，等得起。

-—————————————— 分割线

看了很多朋友讨论，我觉得很大分歧就是站的角度不一样，买方、卖方、中介每个人利益诉求不同。

简单算一笔账，这附近一个标准套间（一室一厅一厨一卫）租金大概 2k-3k，一年也就是 3w 左右，平摊到每平米只要一年降价 300，这个钱就回来了，目前行情哪个楼盘敢保证一年只跌 300。

然后就是小孩上学问题，结合现在出生率，未来小孩上学难度肯定是要比这几年轻松的。

最后就是退路问题，现在基本老家都盖了新楼，未来哪一天主动（被动）辞职了，回去也有退路，这房也不是非买不可。

这只是我最为买方诉求和内心想法，认真讨论的欢迎，喷子滚粗。

知乎用户会爆炸的小男孩发表

卖房

A 股抄底

知乎用户爱吃火锅的熊老师发表

19 年 10 月份的时候，曾经看过一个楼盘，白沙洲梧桐花园，小型楼盘只有 6 栋，还是 7 栋吧，那个时候房价一万六一万七的样子，因为是合作伙伴推荐原因，给留了最好的户型和楼层，我也特意跑去实地看了一下午。

转了一圈，楼盘太小了，位置还是不错，离武昌火车站就两站，学校学区教育品质很一般。那时候手上和家里都还有点钱，想着多看看，跑到光谷关山大道附近看看，这一不着急就到了 20 年，然后就碰到了疫情。三年疫情下来，形势急转直下，家里的现金流也碰到了很大的问题，本来计划是 2 一年，22 年买也买成。

再后来就是风云突变，地产行情也一泻千里，及其庆幸没有在房价最高点，利率最高点入手，算是躲过了一劫。只是遗憾的是，把自己年龄拖大了，没有买房影响到自己婚恋。

都是命。

知乎用户痴人说梦发表

2026 年娃入小学，蹲一个南湖水域天际的房，许个愿，115 平以上的电梯 3 房，2025 年能够 200 万拿下

知乎用户我是良民发表

房子是涨还是跌，我没兴趣。但我观察到一个特别奇葩的现象是：现在很多持有房子的人在团结起来呼吁政府去保住房价。

这个行为我觉得非常奇葩，我非常不理解这个行为的逻辑出发点是啥。

房子作为一个流通中的商品，它的价格不是由供应和需求来决定的吗？为啥会有那么多人期待政府能保住房价呢？政府到底能用什么方法来保房价？

强行不让卖房？如果政府强行不让卖房，你的房子不就更烂手里了吗。多印人民币？多印人民币能不能保住房价，我其实未知，来个懂哥解释下。

其他还有什么方法能保房价？

我觉得唯一能保住房价的方法就是：买房的人远比卖房的人多，所以那帮想保房价的人得朝着这个方向努力啊，去指望政府保房价到底是什么奇葩逻辑？

知乎用户 aabc 发表

刚需用户。。。

我是 18 年初 5.88 利率高位接盘一套 12 年的二手房然后靠 2021 年初
武汉去库存化房价升温终于 2021 年劳动节保本卖出去了
置换了一套二手房主要看上两梯两户了最近去看了下发现我这栋楼离高架是最近的夜里开窗有点吵关上就还好现在又很烦唉看房一定要多看几次慎之又慎啊
后期准备上新风机 + 空气净化器了不开窗没啥噪音
还有留给刚需一个忠告一定要一次性选对房子千万不要在很短的时间内置换换一次可以让你少活几年

知乎用户泡泡发表

咬咬牙，坚持挺过去，等你渡过这一劫，你会发现前方还有九九八一难。

知乎用户士气高涨发表

烂手上就自己住呗。我在武汉的房子也比开盘价下降了不少，但我支持房价降，让以后的年轻人不被高房价压榨。

知乎用户总有刁民想害朕发表

毫无疑问楼主在撒谎。如果楼主说的都是真的，是武大华科附近的房子，按照你 17 年的价格我收了。

知乎用户游蒙发表

大几亿人，收入不足 2000 元；

连三四线小城的房价动辄 1 万，2 万；

还有人讲房价不高，是市场行为；

全族受虐狂嘛，你是？

知乎用户海风发表

趁房价低，抓紧搞钱抄底。就当基金定投了。

打个比方每平 2 万买套 100 平的，跌到 1 万买套 200 平的，跌到 5000 买套 400 平的，跌到 2000 买套 1000 平别野，跌到 1000 买套 2000 平别野。

房子总不至于白送吧。然后反弹到 3000 一平你就回本了。

知乎用户 wu9215 发表

看来大家都把这当许愿树了

省省吧

知乎用户 Feng 发表

坐标杭州，23 年 3 月份动了买套房子的念头，加了几个中介，那时候杭州刚好经历了一个小阳春，有个女的中介老是鼓动我看房，赶紧买，说什么房价马上就要涨了，这波是最后的机会赶紧上车，房贷利率马上也要上浮了，没理他，现在就想发个聊天截图让她自己看看说了什么，哈哈哈哈哈哈

知乎用户指明方向发表

不会永远这样，理由很简单：

我不信有人能长生不老。

知乎用户 Darrenchu 发表

借楼！蹲一套汉阳四新 - 招商公园的三房 - 四房都行（几期都行），毛坯或者装修都 OK，单价 1w 可全款上车！有房主是否有意向出售，谢谢！

知乎用户饼叔杂谈发表

我是上海人，对武汉不熟悉（一次都没去过），所以问我，武汉的房子烂在手里怎么办，我只能呵呵了，真回答不了，我就大概笼统的说一说。

当房子失去金融属性之后，只留下了商品属性，成为了耐用消费品。既然是耐用消费品，拿在手里就接着用，这叫物尽其用。

如果不想用了，可以当二手货折价卖，就像私家车一样。如果对于一辆普通的二手车（无任何收藏价值），还想着卖出比新车更贵的价格? 我也不知道，你是怎么想的。

你可能会问，为什么房子突然之间就失去了金融属性、突然之间不再涨了?

其实，这并不是突然之间，也许它本来就不是个资产，只不过被当做资产包装了之后，卖给了你。

如果是资产，着急用钱的话，可以直接拿去银行抵押，至少可以贷 7 成出来。此时，房子还能用来收租，提供现金流，如此这般，就更不用着急打折卖了?

归根结底，只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！

不是看着武汉占地面积很大、是一个强省会城市，就以为武汉城里随便一个地方就有房地产、就以为它的房地产市场会发展的很好。

一个地方由于种种原因，房地产市场没发展好、自己玩砸了，房子从此失去了金融属性，这是很常见的事情。

房地产市场本来就不是天然形成的，全是靠人们长期发展、建设出来的。

好了，吃一亏、长一智，下次就知道了。

知乎用户嘘 c 小小小家伙发表

借楼出，武汉经济技术开发区，枫树三路，印湖云著，112 平，去年 6 月交房，全屋带新风地暖，目前小区也有在售新房可以比较。140 万购入，112 出，均价 1 万。有诚意买的来，非诚勿扰，谢谢！

知乎用户头像即本人发表

参考美国日本这些发达国家，这俩国家都经历过严重的经济危机，但人家的房子一直在涨

知乎用户 tom pareto 发表

一句话总结：这么好的房子，为什么要卖？为什么没有人接盘？

现在已经 2023 年 5 月，不知道题主这个房子卖出去了没有。

题主说，他这个房子的位置很好，是学区房，不愁租。那为什么要卖？

题主还说，租客素质很高，说明租客的收入应该不低。

然而，这么好的一个房子，为什么人们宁可租，而不愿意买？又不是买不起。

一种可能，租客们并不是没有房，只不过是为了小孩读书。

所以，这个房的价值，对于租客来说，可能也就小孩上学那几年的使用用途。

对于租客来说，租房远比买房划算。几十上百万的利息，完全可以覆盖房租。甚至还可以动用公积金。

反过来，对于题主来说，这个房子是贷款买的，本意是用房租偿还房贷，房贷还完之后，还落了一套房子。

那么，这么好的一套房子，作为投资不是蛮好的吗？自己不住在里面，正好租出去。不是说，把家里闲置的房子租出去吗？

所以呢，这个问题，怎么看着这么拧巴呢？道理说不通啊。

在 2023 年，我们应该注意到一条新闻：武汉一家央企幼儿园对外招生，可能是因为生源不够了。

再过几年，小学生源、初中生源，可能也会逐渐减少。

到了 2023 年，这个房子已经有 17 年的房龄。

时间还剩下多少？

房价现在是不是进入了下降通道？

以后还需要那么卷吗？

还有一点：这个房子的学位，会不会受到限制，就像北京一样？

每个人都有自己的答案，自己的判断。

知乎用户指南针咋指北哦发表

都是那种几十层高的劣质楼盘，配套又差，二三十年后的准贫民窟，能低价跑路赶紧抛了，以后想跑都没机会喽！

知乎用户 ZPY123 发表

没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格

知乎用户杨清发表

我在里面住了 8 个来月吧，对房子还是有点感情的。现在犹豫要不要降价卖。降价舍不得。

我都不想拆穿你了，你那是对房子有感情吗？你那是对钱有感情

知乎用户知乎用户 g7Foo9 发表

我想问一下

第一，现存的高层如果突发大火，当地政府有能力去高层灭火吗？

第二，未来高层老旧，当地的业主们有能力维护吗？

知乎用户 Jose 发表

江夏藏龙岛，保利清能西海岸南区，75 方，毛坯，满五唯一，无贷，旁边公立小学初中 24 年九月开学，感兴趣的私聊

知乎用户九龙塘右眼财迷发表

点此链接阅读体验更佳：财迷精选‖武汉 “送房子” 的故事: 韭菜欺骗韭菜, 比镰刀更没有底线

**财迷按：**今天精选，主要的内容为武汉 “送房子” 的故事——知乎上一位名叫 “断了的弦 08” 的用户，想要送出武汉某全国五百强地产商开发的三室一厅房子，不需要对方交首付，只需对方还月供。

结果，“送房子” 被揭穿是个骗局——不但有网友指出这套房子是烂尾楼，而且还有网友进一步指出：即使有人和 “断了的弦 08” 签订了协议，这个协议也得不到法律承认，最终可能房财两空。

窃以为，这件事传递了如下信息，值得我等重视：

1）看上去各地还有很多烂尾楼问题得不到解决，即使是国有控股的地产奸商（这个故事中的 X 地），也留下了不少烂尾楼。

2）去年就已经传出燕郊有人送房的消息：

今年，连中部区域中心城市武汉都开始有人 “送房”，背后原因令人暖心——很明显，一些“韭菜” 似乎确凿熬不下去了。

3）国资控股的地产奸商 X 地可能是真的没钱了，才不得不停工烂尾。而 “断了的弦 08” 高位买了 X 地的楼烂尾，成了“韭菜”，固然显示出他点蠢。然而，他居然还想着搞“债务转移 “，在网上发帖，准备把债务转给别的接盘侠，这就是明知故犯，不是蠢，而是坏了——由此可见，韭菜欺骗韭菜，似乎确凿比镰刀更没有底线。

实际上，就历史的经验来看，此类情况经常发生——欺负小太监最狠的，恰恰是先进宫的大太监。欺负刚入伙的小流氓最狠的，恰好是之前被别人欺负的流氓——这就是所谓的:“奴才欺负奴才，比主子欺负奴才更狠。底层欺负底层，比高层欺负底层更狠”。很多地方出现 “社会不稳定现象”，恰恰就是因为奴才们层层加码，把事情做过火了，遭遇了强力反弹。

而我等草民，则需要注意一个趋势——这个故事告诉我们，一些底层人士很可能会因为大环境不好，在走投无路之下，做出一些缺乏底线的 “短期行为”。对此我们不得不有所提防。

另外，我们也需要对身边的底层人士好一点，因为最近的大环境下，“韭菜”正在增加，我们很难判定身边是否早就有心一横想要 “干一票” 的“韭菜”——像是 X 航副机长那种看不出苗头，无法预防的，我等固然只能自认倒霉。但是假如我们已经在身边看出了“苗头”，而没有加以预防，那就显得我们不太明智。

言尽于此。

周末财迷另有长文，敬请期待。

以下是精选文原文及其评论：

诚心送房子，武汉市绿地天河海德一套 105 房产三室一厅两卫，不要钱，只要你还月供，现在处于建设阶段未交房，交房后转到你自己名下，可签具有法律效益协议，本人由于经济危机无力再还款，现在直接送！前期首付已经付了 34 万，房子地址属于宋家岗区域，今年底 7 号线延长线通车，地铁口离小区就 800 米距离，开车到菱角湖万达快的话就 14 分钟！

相关图片如下。房型见图一：

在小区内位置见图二：

具体地点见图三：

精选评论 1：

@独乐乐: 我搜了一下，停工了。这个楼主真的很不地道。虽然现在可能也过不了户。

@九月夏天滚烫的浪回复 @独乐乐: 房产证都没下来，到时候交房了纠纷就来了

@断了的弦 08 回复 @独乐乐: 你确定现在停工了吗？你到现场去看了？

@别邀我回复 @断了的弦 08: 对，我已经去了一趟回来了，停工了

@阿弥陀额回复 @别邀我: 他这脸被打的

@澜雁回复 @别邀我: 你的评论我喜欢，你的私信记得关

精选评论 2：

@cue 冯宝宝一哈：这就是答主那个房子：

这个项目是 X 地的海德地块，也就是说，应该是在 2021 年入的手：

当时楼主买 105 平的三房，付了 34 万的首付，总价大约是 113 万，贷款约 79 万。（当时宋家岗的最低首付还是三成）

2021 年 7 月，武汉市的首套房利率还是 5.78%。

也就是说，这套房总共需要还 166.5 万，月供 4625 元。

鉴于楼主已经还了快 2 年的月供，也就是说，接手这套房，还需要连续 28 年还月供 4625 元，总体加起来，是 150 多万的房贷。

@炼就不死心：我看哪个二傻子替别人还月供，还住不上，房子还落不到自己名下

@XSB 回复 @炼就不死心：也许是他爸呢

@冲浪神奈川回复 @炼就不死心：这招我只能说 666

精选评论 3：

@Youky：头一次见把烂尾房说的这么清新脱俗的

@断了的弦 08 回复 @Youky：你看见烂尾了？你到现场去看了的？

@秋名山的森林回复 @断了的弦 08：我知道你很急，但是你先别急

@ezzzz 回复 @断了的弦 08：我就在武汉，这个楼盘烂尾停工

@隐士回复 @断了的弦 08：签协议，如果三年办不下来房产证，你赔同价位等面积房产到鄙人名下如何？

@素年锦时回复 @断了的弦 08：你这个太坏了

@剪刀手爱德华回复 @ 断了的弦 08：停工了，别急撒

@雷霆嘎巴回复 @断了的弦 08：既然不是烂尾，你是孤家寡人？家里没别人了？跑网上送房子？

精选评论 4：

@崔东东回复 @断了的弦 08：这种免费的房子太多了！身边就有人表示首付不要了，免费送房子的

@小田蒜回复 @崔东东：是啊，北京燕郊那边大把房子都免费送

精选评论 5：

@知乎用户：答应他，然后不还房贷

@断了的弦 08 回复 @知乎用户：那你这不就是骗子想法

@哈斯塔回复 @断了的弦 08：你不也在想着坑人？让别人替你背债务，但拿房遥遥无期，说的那么好听送。你这就是骗子啊

精选评论 6：

@圣诞夜的守护：首付不用出了吧

@断了的弦 08 回复 @圣诞夜的守护：不用

@好计谋回复 @圣诞夜的守护：这就是找人接盘

@杠精真多回复 @圣诞夜的守护：现在不知道跌了多少个首付了

@风花雪月回复 @断了的弦 08：你这种人遇到这种事，活该

精选评论 7：

@漫步九霄：这个叫债务转移。

@清水宜人回复 @漫步九霄：我还以为只有爱情会转移呢，我还是太年轻了。

@知乎用户回复 @漫步九霄：可惜，在交房前，是没法转移的，即便是有合同都不行，因为 1、房子不是你的，是银行的，2、你也没有产权。

@水滴回复 @知乎用户：银行同意应该行，不过要担保。

@propo 回复 @水滴：绝大多数银行是不会同意的，可操作性不强

精选评论 8：

@Flame：这种人买的房活该烂尾

@断了的弦 08 回复 @Flame：看你 ip 地址日本的，你怎么不早点向中国人承认错误呢？还非要坚持到现在不谢罪呢？

@最讨厌吃白萝卜回复 @断了的弦 08：6 ，在日本就是日本人了？

@南风回复 @断了的弦 08：人家可能是留学生也是中国人

@四文鱼回复 @断了的弦 08：你活该啊买到烂尾房了哈哈哈哈

@浮生回复 @断了的弦 08：活该你买到烂尾房

精选评论 9：

@冷热交替：送房子，你还不如说降价 34 万买一个很可能烂尾的开发商的期房，且房价又涨了你反悔了，还可以赖着不走，真把别人当傻子呢

@乡撚回复 @冷热交替：什么意思，不是只付了 34 万首付吗

@沉默且听风吟回复 @乡撚：付了 34 万首付，对其他接盘人来说不就是降价 34 万买原价房了

@彩虹小马回复 @沉默且听风吟：有没有一种可能，降 34w 还不如买一套新房，新房的总价还更便宜

精选评论 10：

@二哈：作为法律人我来解答，房子还没交到楼主手里并办小产证，那这个房子还是开发商的财产，只不过具体的楼栋楼号只是他和开发商之间的约定，是债权，对抗不了物权。将来回暖交房了基于合同相对性，开发商也只能交给楼主，楼主再按照所谓的承诺给到帮他还贷的人属于物权变更（等同于买卖）。但问题是，首先，这个标的物也就是期房还不是楼主的这个合同能不能成立生效就是第一个问题。再一个，房子交到楼主手里了，楼主愿不愿意履约是他个人信誉。如果他反悔了，嗯，那就是解除合同，赔偿违约金。所以这个合同能不能有效就是第一问题，非要签并且觉得能交房办产证的一定要约定高额违约金让楼主不敢反悔。

@霍斯能量爪爪：怎么不设计一个叫预告登记的东西让这个债权更加强，不行就再加一个网签 buff。

@二哈回复 @霍斯能量爪爪：网签是对债权的背书，对抗不了抵押，预告登记不能设立在还没做出来的物体身上

@唐遇：高额违约金也没用。第一，楼主已经经济危机，哪怕违约，也付不起违约金。第二，违约金过高，楼主可以请求调整，而司法惯例来看，调整违约金的可能性非常大。相对有把把握的方式只能是：1、和开发商、银行协商，楼主的合同权利义务概括转移给受让人。2、要求楼主为履行合同提供抵押担保。就算做到这一步，也不是 100% 保险。

@二哈回复 @唐遇：对的，这个思路不错，但估计开发商不答应

精选评论 11：

@莫名：那个协议无效的，最多起诉你还钱。你相当于得到无息借款。

@名字：是的，到时候真市场回暖的话，反悔了就拿不到房子了，起诉也最多只能拿回钱，完全是给人提供无息贷款。

@莫名回复 @ 名字：除非那种按揭转按揭，贷转贷还能试试，但这个是地方政策很麻烦。而且有风险。

@天锁斩月牙儿：如果再赖一赖，哭哭穷兴许还不用还全部，这算盘打得，我住在月球都听得见。

精选评论 12：

@Sweeps-11：他甚至可以选择不还，主动权完全在他手里

@无中生友回复 @断了的弦 08：你这个人好坏

@张炫迈回复 @无中生友：可怜之人必有可恨之处

精选评论 13：

@阿弥陀额：这个楼盘烂尾了，付月供也拿不到房

@断了的弦 08 回复 @阿弥陀额：真的是键盘侠这么多啊！说话真的是不用负责任的，你到现场去看了没有？你了解的消息是什么时候你还停留在去年吗？

@不勒斯噯回复 @断了的弦 08: 你咋这么急？

@嘉然天下第一可爱回复 @断了的弦 08：我的建议是谁坑你你找谁去，别找别的可怜人接盘

精选评论 14：

@田小黑：人还是要积点阴德的楼主

@断了的弦 08 回复 @田小黑：你真的是张口就来，我是真送又不是骗人

@嫣红强袭回复 @断了的弦 08：你何必上网发呢，你找当地中介呀。多快！

@在逃公主回复 @断了的弦 08：那你咋不送亲朋好友啊岂不更好，还顺个人情

@多彩的时尚生活回复 @断了的弦 08：有好事你为啥不送亲朋好友，要上网送陌生人？

精选评论 15：

@keepawake：不结清贷款过不了户的，馅饼也要接得住

@王冕：不存在啊，他说的是交房过户。这人比你想象的要坏。

@羽落天殇回复 @王冕：可以的，银行也会配合你的，银行只在乎有没有人还钱，至于还钱的人是谁，它不管

精选评论 16：

@ AtmosphereMaker：美国底特律破产的时候，房子 1 美元出让，前提是承担房子的所有债务摸着鹰酱过河，win！

@儒雅的小学生回复 @ AtmosphereMaker：人家承担完债务好歹有个房子，烂尾的房子在哪里?

THE END.

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知乎用户淡抹浓妆发表

没事的，苏北小县城，房子从六千都涨到九千多了，还在涨……

知乎用户怎落笔都不对发表

看到很多人在这个回答下卖房，我也来一个，主要是现在生活的区域离光谷太远

坐标雄楚大道康福路金地天悦，武汉工程大学光谷校区正对面，中南民族大学隔壁，90 平，两室两厅精装修，装修费用很高，大部分软装都能查到售价，地段繁华生活便利应有尽有，缺点是离地铁站一公里多，150w 诚心出

知乎用户浮生怨发表

24 年 10 月 23，心血来潮更一下，最近国家出台政策，止跌回稳，然而之前看中的房子降到一千三了，我要笑死，嗯之前想买一百二平的，现在可以考虑一百四平的了，身边所有人都在劝我买房，从去年说到现在，现实就是一年不到的时间跌了将近三分之一（笑），之前看中的楼盘现在卖的似乎不错，那我就更不着急了，那就干脆再等两年，各区的第四代和准四代住宅也陆陆续续出来了，这个帖子就不定时更新了，直到买房完结。

3 月 29 更一下吧，之前看的一个新房楼盘销售又给我打电话了，降到了一万五多，我是去年 23 年 12 月看的房子，当时给我算的价格是一万七多（同一栋），现在才几个月降了两千多。当时也是很心动，带精装，而且交付标准挺高。决定等今年年底，没有其他比较好的，价格合适就入。

ps：很多人说我的要求高了没有这样的房子，我只能说你还不是诚心卖，我看的这个楼盘除了顶层没有阁楼，其它的都完美符合，价格方面我觉得还有下降空间，再等等。

这两年想买房，在这蹲一下吧

要求：

1、3 环以内或 3 环边，不考虑 32 层以上的小区

2、喜欢顶层（尤其是顶层带阁楼或者大平台的）或高层。

3、小区周边配套要全（如商圈和大型超市距离小于等于 1km）

4、要有学区（这个比较重要），学区不能太差，当然也不用很好。

5、近地铁（小于 800m）

6、5 年内房子（二手房和 25 年能交房的新房都可）

7、单价一万五以内，一百二平米左右的三房

8、飘窗可砸且最好阳台没包的。

欢迎评论，各位大佬知道有符合要求的小区可以推一推，感谢。

大家很多评论被删我也不知道为啥。。。

确实不可能所有条件都满足，我列个优先级吧，按序号 1、3、5、7 是硬性要求，然后是 4＞2＞8＞6

知乎用户梧桐发表

炒房的话只能说你活该

自己住的话建议放宽心态，房子是拿来住的，这句话重复一万遍也不腻

知乎用户有事问彭叔发表

唉，就当定期理财吧，偶尔收收房租。不行的话就降价卖了。

武汉楼市的降温真是让武汉的那帮房产中介操碎了心，不断地调整武汉的待售二手房数量，让其保持在 10 万套以下。前段时间武汉的待售二手房数量一直保持在 10 万以上，搞得武汉的那些购房者心态都不稳了，武汉的新房和二手房成交量都下跌了，让库存量进一步的升高。大家可以看武汉楼市 6 月到 8 月之间待售二手房数量，可以看到武汉待售二手房在这三个月里面发生多次的大变动，多的一次直接隐藏了 2 万多套二手房。

其实现在武汉楼市最大的问题还是新房库存量太高了，武汉把自己的城市区域给划得那么大，这就意味着武汉的新房供应量会非常大，郊区那么多的土地都可以盖房，几乎也是无尽的了，而武汉从 2017 年这波房价大涨之后，年轻人流入的数量就越来越少，这其实已经表明了武汉对年轻人的吸引力在降低了。

武汉楼市现在要么就把产业做大做强，提高年轻人的收入，要么就是选择降低部分房价，减少年轻人的压力，不然武汉人口流入量这么少，房子又那么多，后期走势还是很危险的。

更新一下。

2022 年 12 月

有事问彭叔

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知乎用户不许开车发表

地铁口，大学，学区，

只要不是大病，就别卖

房价下降是因为国际形势

要相信，我们这一代会见到伟大复兴

所以，房价必然在我们有生之年疯涨

那些个郊区的，拆迁安置的，鸟不拉屎的地方的房子，就别凑热闹了

别管你里面装修多豪华，这个世界，位置是王道

知乎用户王一发表

小时候家里条件太差，根本没有自己的独立空间。后来赚钱了就买房，房子从 1530 / 元每平方米到 3.8 万元 / 每平方米都买过，现在武汉房价好的地段没有涨跌的幅度也少，但是地段差的房子确实跌得厉害，可是你不卖就不会亏，很多地段好点的房子破旧的可以把房子装修简单点，用来出租等房价上涨了再来出售。

有人觉得装修要用钱，出租也租不了多少钱，行情好的时候卖房装修费亏了。现在市场有托管公司，房东可以不出钱，托管公司出钱装修并找租户。这种模式年轻人能接受，年纪大的很难接受。目前，我也试着在省人民医院附近托管老破小房子，我原来做过名宿对装修、软装搭配还有很大兴趣，装出来的房子年轻人喜欢，帮一下朋友把难出租、空置率高的房都托管过来，现在他们做在家里只管收钱就行。如果你们的房子在省人民医院附近，自己不想打理可以找我。

这些是装修前、后的对比图片。

知乎用户二蛋发表

我七套都不急你们一两套的急啥躺平不就行了

知乎用户鸡爪哥发表

你觉得还会跌，那么快点割肉离场。

觉得还能涨，那就留在上手呗。

个人观点，割肉离场（无论非刚需还是自住）

知乎用户决战西瓜摊发表

2025 了，敢问题主楼市发展的怎么样了？

知乎用户克拉丽丝发表

当你把房子当成理财产品去对待的时候，就要保持理财的理智和心态。

有点风吹草动，该买就买，该卖就卖。

这叫理财。

而不是等着天塌了，又想到房子是商品了，开始以商品的观念去要求，要求不能下跌 balabala。

你看看那些玩股票玩基金炒币的，就比你安静多了。

知乎用户悟空发表

蹲一个大汉口 / 汉阳也行的房子，90 万左右，带装修，在泛海上班，以此为中心，重点考虑盘龙城

知乎用户小猫猫发表

你们当初不死命接盘房地产，房地产也不可能活到现在才爆。

知乎用户阿甘发表

卖方觉得买方全是捡漏。买方觉得卖方想让人高位接盘。

楼价走向确实向下，市场给出的答案就是这样。

大部分买家把价格压低，想把风险压到一年或两年后的房价价位。大部分卖家不愿意把价格下降，无非是想把这一年或两年后的房价波动收益拿到。

同一小区竞品相差不大情况下，只能价格下调。嘴上说着几套房不急着卖，内心谁不想快点变现呢，毕竟房子年限直接能限制贷款年限（说全款的，买家为什么不去买更好更新的？单单喜欢老破小），是直接影响的重要因素。一直挂着，连看的人都没几个，加上房价环比同比都会下降一点点，小区内新的二手房也在出现，性价比其实也在慢慢降低。精装修的卖家想找看对眼的买家，无非就是找个能把自己亏损包圆的冤大头。装修这东西其实大家都知道，二手和自己一手用感觉还是有点不同的。

买家居然喊价 3-6 折，让人看的想笑。房价缓慢下行，但是还没到日本 90 年代泡沫化的程度。

另外蹲一套金地格林东郡南北通透三房两卫户型的房子，有想卖的可私，毛坯精装都可。

知乎用户笑面人生发表

武汉房子太多，烂尾楼也多。很多建起来的楼盘，现房，入住率一半都没有。

什么市场都一样，供需要平衡，价格才可能硬挺甚至上涨。供大于求，没有人买了，你还期望它价格上涨？谁的钱是大风吹来的？

房子太多，出生率下降，人口老龄化，经济环境不好，大趋势都不行了，你还想房价上涨？

国家不是出台政策刺激生育三胎么？不能彻底解决医保，养老，教育，住房，就业，化解年轻人的后顾之忧，国家再富强有吊用？谁特么的脑子进水了敢多生小孩？

可以说，未来 20 年，房价能上涨的概率极小！

能卖则卖，趁早想法卖。不是黄金地段，不要抱太大希望！

知乎用户载困发表

再买一套补仓啊，刚 3000 在蔡甸买了一套 64 平商品房电梯小区总价 19 万上车了人生第一套房，首付 3 万贷款 16 万月供 600 多，房子带装修不用投入什么，买点家电就行，就当买个车了，三五年亏个一半都行，希望武汉继续暴跌，让我到时候首付个五六万在四新再买一套大点的，蔡甸的这个租出去还能租个 800-1000 的，覆盖月供还能赚，哪怕一个月赚 150 一年也有 1800，三万存银行哪有这个年化收益率啊。

现在人对于房价会无止境跌的理解和当初迷信会一直涨的是同一波人，都是无脑的班子，我个人觉得，只要你贷款 85% 后月供比这个房子的房租还低那就完全值得闭眼入，前提是带装修不用扩大投入。现在武汉很多商业公寓很多有钱人都在抄底抄的涨价了都，带装修的公寓现在价格租金回报率都能达到 7% 了，已经成为了新一代投资工具了。

知乎用户新语发表

现在国家经济形势很好，政策也大力支持，房价处于触底反弹的关键时刻，你不要慌，房地产的伟大复兴马上到来。

由于中国多年房价一直处于低谷，这一波房价上涨势头会很猛烈，各地情况不同，涨价幅度也不同，但是房价大幅上涨势头是任何人阻挡不了的，房价上涨是经济发展的规律，

武汉市是中国国家中心城市，是世界著名城市，历史悠久，环境优美，气候宜人，经济发达，交通方便，物华天宝，人杰地灵，这样的好地方，房价再翻个几倍不是问题。

让我们拭目以待。

知乎用户归藏发表

这正是他们想要的。

假如烂开发商手里叫硬着陆。

知乎用户板烧鸡腿堡发表

老有人说什么刚需自住不用在乎涨跌的。

现在武汉很多人的状况是，交了高额首付还了好几年高利息贷款后，别人全款买你小区一样的房子比你接下来要还的贷款还便宜（甚至不包括你的利息）

等于你这房子是个纯负资产接着供它贷款就是扔钱打水漂，要不怎么武汉都有很多不要钱白送房子你接着还贷款就行的，武汉这地方 30 万年薪都算很高的收入了，这么一弄几年工白打，未来你还要接着拼命打工为这负资产房子白扔钱进去打水漂，都是净亏损。

而且假如你资金链断了供不起了，房子给银行收了，银行收完都抵不完剩下的贷款，还要来找你补齐差价。

这能刚需自住不在乎的大哥你真是这个。。。

知乎用户别萝北发表

有没有武汉东站附近，两梯两户南北朝向的户型，不高于五年的房龄，总价算上各种税 160~170，套内能到 90 平的？

看了中建星光城，125~127 平的房子，套内 89 平，勉强符合面积要求。有房主想卖可以联系我。

知乎用户 tttmmm 发表

我都后悔这几年没坐牢了

知乎用户蓝色的死忠发表

我家小区 07 年的房子 65 平

2019 年巅峰时候卖了 110 万一楼一套

去年个一楼一套卖了 50 万一个二楼一套卖了 55 万

知乎用户发表

大家说好的房住不炒，你们跟人民群众对着干。

想炒房的坏人被套牢了，又装回人民群众搁这儿哇哇叫。

有一个算一个，跌得好。

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2017年，马云曾有“房价如葱”的言论，声称8年后最不值钱的就是房子。

如今，2025已接近过半，看到如今房地产的形势，不由得一阵唏嘘。。。。。。

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买房的时候都说是刚需，现在刚需怎么都要卖？

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不要年纪轻轻就自以为到了人生谷底，

你还有很大的下降空间。

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武汉的楼盘在全世界来看都是一朵奇葩：

老破小的楼梯房有9层（没有电梯的）

超高层的电梯房60层+（超级鸽子笼）

想想就让人绝望，闯泥马个鬼！

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啥叫烂手里了？啊？这叫软着陆。

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降价卖，能出手就是赢，换欧元，黄金，八年国土路过，信不信在你。

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相信我，能最高点接盘的人，一般会熬到最低点割肉。

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挺住！！

一定要挺住！！！

所有中介都和我说马上就要暴涨了！！！

再不买就买不起了！！！

一定要挺到暴涨！！！

暴涨马上就来了！！！

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高赞第一是2021年的，不知道发起题目的做了什么选择。

但是估计这个问题的还会持续很长一段时间，因为这种人越来越多，这样的楼盘也越来越多。

我的建议如下：

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虽然已经很多人发了，我还是再发一遍。

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我在苏州下面的一个小镇。

一小区，一套89平的房子，最高的时候被炒到过一万八一平.看见一个中介发房源，我问他现在要多少钱。中介说，房东诚意卖，105w。

我回了一句，等70w。我在买。

不一会，中介回了一句。

呵呵。

潮水褪去之后才知道谁在裸泳

明年在看

这个小区的房子我是一直关注的，16年开盘价6900。22年房价顶点，成交价一平达到了一万九。后来便一路下跌。最新成交价8000出头。相比于最高点购入的人一平亏损一万，一套房轻松亏百万。加上利息怕是裤衩都亏没了，房主可能还会安慰自己是刚需，不怕亏。明年在看，要是真的70w，我就拿下。持续关注!

最新消息

我在同小区找了一套。同面积的。房东急着卖

已经谈到73w了，我就咬定70。家具房东说带走。省三万可比赚三万容易啊。也就这两天了吧。中介说房东三天给我答复。

快捡漏成功了，哈哈哈哈。

还105呢，105卖给鬼吧。

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挺好的。

我爸妈天天想着把武汉的房子卖了来上海付首付。

我天天变着法阻止他们。

好在房子一直卖不出去。

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一看你2017年买的房，后面就没兴趣看了

因为马云说过：2015年以后还买房的都是傻子

你可以说马云丑，但别怀疑中国TOP10富人的判断力

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是房子质量太差了吗？这么快就烂了。

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我最最最服气的就是那些建60层，他买55层的，哈哈哈哈

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看了一圈没有一个跌幅比我大的。我把我的故事说出来让大家开心开心。

2018年，因为结婚急着要买房子，想着干脆一步到位买个学区房，就买了在武汉的第一套房子，在常青花园以2.3万单价接手了一个楼梯房，加上中介费税费总价220万，好在房子装修足够好，上任房东基本没怎么住，入住之后只花了几千块钱简单收拾一下，楼梯房中间楼层，也不算太高，每天爬着也好。当初贷款了150万，利率6.3，省吃俭用咬着牙打几份工才还得起月供。

2024年也就是这个月，隔壁单元同户型115万卖了出去，还要包中介费。实际到手110。

简单算了算，这几年还的利息就有四五十万，房价还下跌了110万。

你问我什么感觉？没什么感觉，已经跌麻了。

麻了。

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感谢评论区朋友们的安慰，看到不少评论都在喷为了结婚买房的这个梗，这里我需要解释一下，我认为结婚就是需要有房子的，连个家都没有结什么婚呢。因为我俩工作都在附近，所以当初就想一步到位学区房以后不折腾了。受限于2018年武汉全民茶水抢房的时代背景和二十多岁的格局眼光，如果回到2018年，我觉得我应该还会这样选。

只是选错了而已，没办法，错了就认了，但是，不后悔。除了需要爬三四层楼梯，这套房子没有任何值得诟病的地方。楼梯房公摊极小，加上赠送的面积基本上100%得房率，提前享受四代住宅哈哈。小区的绿化像公园一样，一年四季都有不同的风景。学区虽然不是顶级，但是兜底够了。慢慢也理解了邻居为什么住久了只愿意在常青同片区置换，毕竟这里什么配套都有，太方便。

就像有个朋友评论的，想想这几年在这套房子里生活拥有的幸福和快乐，也值得了。

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什么是刚需？就是涨的时候刚，跌的时候虚。

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A：我准备把我房子卖掉

B：为什么？

A：还款压力太大了，不想还了

B：那卖掉房子后剩下的钱怎么办？

A：剩下的钱压力就不大了，可以慢慢还

惊不惊喜，意不意外？

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水印都包浆了，但是依旧很好用

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每降20%，就再买一套，拉低持仓成本。

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房价这种东西，其实就相当于一个一直不停ipo的市场，大部分肯定是下跌的。

那什么时候买呢？股票里有句话，叫地量横盘见地价。我在13年的时候见过日成交300亿以下的，这就是典型的地量。那时候两千点出头，双低夯实，随便买。

现在没见到任何地量横盘的走势，现在叫缩量下跌，俗称阴跌，而且上方积压了大量的抛盘（只是不那么愿意降价而已），属于典型的“乌云盖顶”形态，这种情况下，乌云不互相踩踏已经烧高香了，不加速下跌属于运气好，但不改变正在下跌中继途中的事实。

再说明白点，很多知乎er会嘲笑，小区一万成交非要挂一万一，一万二觉得自己房子更好一些的空想人士。但实际上，要不是这部分人一直挂的比实际成交价高导致没有出现卖盘的集合竞价，房价早就硬着陆了，现在银行不大面积暴雷，正要感谢这些内心怀着空想的前炒房客们。

明年初出生率一公布，你猜是向下还是向上?所以现在这答案还不够明显么？

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我家的房子，在上海市中心，距离上海市人民广场1.5公里。

电梯房，视野好，窗口看出去是公园，小区管理也不错。

2022年还能卖到11.3万/平方米，现在大概9万/平方米

我朋友住在浦东新区内环以内，电梯房，就是老了，94年的房子，最高点7.5万/平方米

现在市场价6.5万左右

我们公司老板位于上海康桥的独栋别墅，最高点8万/平方米，现在大概7万左右

你以为我是想说房市低迷吗？

不，我认为这个价位还有很大的下跌空间

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以前看过视频，武汉到处遮天蔽日的混凝土森林，只有两字恐怖。

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我本来不想还房贷了，想把房子卖了。

中介劝我:姐，你别卖了，不卖你好歹有套房，卖了你就只有债了。

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天涯神贴：预测楼市13步

KK大神预测楼市13步

第一步，开闸放水（已完成）。

第二步，房价飙升（已完成）。

第三步，卖地解决地方政府债务危机（已完成）。

第四步，驱赶人民币存款进入楼市（已完成）。

第五步，外管局最大敌人消失，外汇暂时安全（已完成）。

第六步，跟随美帝收紧货币（已完成）。

第七步，银行通过CDS转移大部分风险（已完成）。

第八步，限制制造天花板，刺破泡沫，房价下跌（正在进行时，政策频出，楼市分化，有涨有跌）。

第九步，高位接盘或者投资客无法套现，人民币资金成功被锁定基本实现。各地陆续出台限售政策，炒房行为逐渐被市场清除。

第十步，土地财政转型正在实行中，17年的租同权、租地土地共有产权、土地财政收入开始移交给税收。

第十一步，开征房产税，彻底套死无害散户，后期执行。

第十二步，驱赶剩余资金重新进入实体，保住就业正在进行。

第十三步，人民币国际化。越来越多国家开始抛弃美元，启用人民币，人民币国际化可以参照美元霸权的这个过程

天涯神贴合集：https://yun.139.com/shareweb/#/w/i/2qiem1S6SpAiq

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中国还有一波房地产潮，就是家家户户独门独院

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鄂州西，19年1.14入手，首付38，哪时候利率6.125，还了4年，装修住了7个月，回武汉继续租房，太球远了，腰斩算什么，裤衩子都没了，送都送不出去

后续，好吧，既然鄂州西不算武汉那么汉口后花园应该算吧，22年下半年我又上车了，四房，加车位160万，贷款102万，哐哐2年时间又把首付干没了，所以为啥子要买房，买个锤子把儿哦

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放心会涨起来的，只要你多加几个购房中介

你看，他们最近又说要涨了不是（狗头）

看到有人追更，就在贴一张朋友圈，

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我实在想不明白:

50、60层高的楼，我要是在武汉，我宁愿买个没有电梯的老房子，也不要这种房子。

我一亲戚，好像还夜里排队买，过年时候我问了一下。

大概还是一个公寓性质的，他说当时便宜。

………………

基本上算是对半亏。

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早就有大佬预测提醒了，只是很多人不听劝

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武汉烂手上是迟早的事情，新房子都是超高层，剩下的都是老房子，本地人基本人手4-5套，若干年后超高层房子老了这个真的无法想象，而且武汉的工资很难支撑现在的房价

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我前面回复至少要腰斩的时候，还一堆人笑话来着

结果一大堆腰斩都卖不出去的

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19年脑溢血在鄂州西购入传说中123平大豪宅，今天挂50却在求佛。

入手总价：112W，贷款72，年利率6.25%，别笑，请保持你专业的训练。

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跟日本的朋友聊，他东京的房子重新回到了三十年前的历史高位。那，让我们也等一等吧。

以下为原回答……

东西湖2017年132万含税买了一套，现在可以卖到110万，中介跟我说110万都该知足

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19年买房的人还完房贷刚好是新中国成立100周年

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中值暴雷知道不？知道投资的人亏多少吗？

买恒大理财的那些人知道不？网上还有一个女的痛骂他们的视频呢，知道他们亏多少不？

鼎益丰暴雷知道不？知道投钱的人投了多少不？都没拿回来。

买烂尾楼的知道不？烂尾楼的新闻视频到处都是，你知道他们的痛苦和绝望吗？

股民知道不？俄乌开打的时候，军费都是中国股民出的，就这种极品美事，简直是上天的馈赠，时局就此逆转，国运真的来了，大A居然都狂飙着绿。还有年前那阵狂跌，各种骂声听到过吗？它们都加强安检了，听说有人给它们寄大便。

做实业了吗？这几年做实业做啥赔啥，几十几百几千的赔，你啥也不干躺着，还真赔不了这么多钱。

我老家小县城，全县人民省吃俭用，节俭的令人发指，把钱省下来交给开发商的集资公司，图它的高利息，钱都没拿回来，当然，利息他们也没领过。

这些都比你痛苦，全民被收割，多角度立体的全方位的环绕的收割，你好歹落个房子，想开点。

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没想到半夜随便写点东西看的人挺多，消息太多回不过来，统一回答下。

不在武汉为啥在武汉买房？

原视频

不是说140不够住，我老婆明年就要生了，还非要和我爸妈一起住，加上月嫂保底就得五个房，考虑今年先在老家换个大的稳妥点，现在老家县级市中心区新房价格5-7k，我家零几年的老房子3000/平入的，现在二手价在6千多。看到一个有意思的说法，先城市化吸引去中心区域买房收割一波，再腰斩中心区域房价来个逆城市化，把人都赶去边缘地区再收割一波。

那问题来了，百强县级市中心区，双学区带商圈，新小区200平毛坯135万有没有搞头？

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看了下最新的，目前应该是我亏的最多。2021年刚解封那会，想着武汉房价应该要降了，自己手里没套房相亲都费劲，带着父母从下面地级市直奔汉阳，当时汉阳最火的盘是远洋东方境，就那个密度和品质一问价格2.8到3万。接着又去了汉阳滨江，脑袋一热才看了两家就直接下单了，当时年轻没考虑后面结婚，学区啥的，只想着住着舒服就行，话说回来，这个景谁看了不迷糊

140平边户，一梯一户，价格打完折接近28000一平，总价390万，首付120，贷款270，利率5.7

高峰的时候一个月2万多利息，这还是嫌利息太高断断续续每年还了80万。车位19万，精装交付，自己又掏了30万拆了重新改。这如果只算利息40万的话，这套房已经480万了。

然而我工作地不在武汉，这房装好后一年也没住几个月，今年光速结婚生子，寻思得换个更大的房子了。一看房价，同小区在售的二手房，挂的19000一平，180户型的才卖350。我们140户型估计在280到300这个区间了。

想起当时买房的时候我跟父母说的，“江景房跌也不会跌到哪里去”，现在看来真tm打脸，4年时间两百万打水漂了，卖就是割肉，不卖一年也住不了几天，自己精心装修的也舍不得出租，这才是烂手里了。武汉这楼市真是逮着中产杀

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击鼓传花玩过吧？

你只是没找到下一个接盘侠而已…

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武汉的楼建的太密，太高了。

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当然回头看，如果那时没买房钱也肯定各种投资亏没了，用没了，现金根本留不住。目前持有商业地产写字楼六套小户型330平，出租收益每年19万，三个小门面40平每年租金4万，住宅一套240平自住，父母住着一套206平，岳父住一套90平（和岳母离婚，纯是我孝敬无租金），岳母住一套86平（帮我们带娃），一套140平目前租金收2000每月（我分成了五间隔断房开始一年满租可以5000 ，疫情后只租出去两三间所以只2000平均），一套128平还建房毛坯空置，挂牌半年一直卖不出去，因为品质不好这是我目前唯一准备卖掉的。

今年做的最正确的一件事在收回几笔款项后将背负了十年的几笔贷款剩余的200万提前还掉了。也不细想还贷到底有多划算多不划算，金融人过去认为能从银行融资到钱都是赚，但我认为现在不是那样的环境了。无债一身轻，还完后我现在五万块现金都拿不出来，但手中有60W额度信用卡可以应付家中大事。手持房产别看租金收益不错，过去我根本享受不到，每月基本用来还贷款了。（原来贷款余额最大时每月还三万）这些房产我准备持有下去，没有贷款后家里现金流可以为正，那套品质差的能卖掉就卖，等一年还卖不掉将来准备也出租。

关于未来房产税的问题，我想说到那个时候，是全国人民共同面临的局面，我当然会支持国家政策，也会尽我的义务。我在德国柏林呆过，德国有房产税， 25%-30%的柏林人持有全柏林的房产， 75%居民是租房且普遍都没有太强的买房欲望（很多人也确实买不起，老外喜欢把钱用在旅游和其他生活上）。我亲戚租房的那条街就是属于一个房东的，在一个政局稳定的国家，不管你征不征房产税，还是有很多老百姓选择用这种方式理财的。

不用在意现在论调未来房产不值钱，房价要腰斩，我想说与我无关，我也不想标榜人人恐惧我贪婪。这个世界的各种投资领域，如果听人云亦云的大V ，就不会那么多人被收割，人人都是诸葛亮，人人眼睛雪亮看清了房市股市基金，韭菜是哪里来的？减债减负是现在应该做的，一般百姓连金融是啥都回答不上来，还在各投资领域铺上杠杆，美其名曰多元化投资，不把鸡蛋放一个篮子里？国家几年前就喊要降杠杆你当耳旁风你以为只是国家对企业说说？

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位置，武汉白沙洲中建铂公馆10栋33楼，毕业第二年去广州工作时父母帮摇号摇到的，当时这套房奔着结婚的新房，140平19年买原价210万的5.6利率。

现在回武汉和女朋友都在光谷工作，白沙洲去上班天天得三环堵车两个多小时，准备置换去庙山，上班堵车要好一些。铂公馆毛坯新房现在1.7w，和我同期的120平小户型挂牌1.5w，现在我们毛坯的次新房1.4w，是真心想出，不是中介房子在本人名下，有意者可以联系。

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2024.02.26

去年实在受不了，年底在光谷金鑫国际租了个两室一厅，水电燃气一起和居家一样，通勤从三个小时变成了20分钟，上下班走路10分钟就能到公司。早上多睡一个小时，晚上下班可以回家买菜做饭，一个月租金居然才2500，我觉得已经很好很好了。

房东姐姐是16年买的房，现在在武昌上班，房子就一直在出租。赶着16年房子涨价光谷天价买的房，现在就2500就给我睡了，又想想自己的房子和光谷的房子地段比又如何？心累。突然觉得挺悲哀的，FGO抽奖还有个保底，房子就是个比抽奖池还坑的东西。

不装修还是毛坯的次新房，装了修就是实打实住过人的的二手房，就这样吧，毁灭吧。

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当年800一平买的，18年涨到20000。

现在想卖，挂16000一直没人来看房。

有点心痛，实在不行就留着以后养老。

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16年年底168万入手的汉口火车站边上144平的房子，还了快8年的贷款了，你们帮我看下多少钱合适出，好多年没去武汉了，房子一直是空着的，3楼有电梯，绿色家园2期

2025/2/13补充，好多朋友私信我，但是我有时候不经常看到，房子还在，买了8年多了没住过一直空着的，现在市值110多万吧，没有具体关注过

因为我现在在浙江做生意，事业做的还可以被很多家媒体报道过，今年准备买别墅啦，希望碰到有缘人，想看房的直接找中介问，3楼有电梯，绿色家园2期，好像是52栋，具体忘了，小区里最便宜的那一套就是我的了

3月24号更新：已经卖了各位，挂的非常便宜101万，所以看房的人非常多，昨天带孩子在杭州骑马，回来的路上中介说买家要聊一下，聊了几句马上就成交了，感谢各位关注。

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06年建成的房子，17年高位接盘，现在还想卖高位的价格，想得有点多了。

15年房龄的房子了，没人关注这个么？

这是个前提，我们分析一下你的目标了客户。

炒房客大概率是不会考虑你的房子，

投资永远不要对抗大趋势，房住不炒已经提出几年了，各个城市相继推出二手房指导价，房产税也是近在眼前。

更重要的是，房龄一旦超过20年，就几乎没有金融属性，银行会限制贷款。炒房客不可能买了之后马上转手，放几年一旦超过二十年后大概率是卖不出去，炒房炒成房东，我想没人会这么傻。

所以买你房子的只会是刚需自主或者改善。

刚需或者改善，那就需要考虑很多方面了。

作为06年的房子，你房子最大的优势是位置好，配套成熟，出行方便，而这些优势在17年那一波翻倍涨幅上已经发挥到了极致。用股市的话说，那叫利好尽出，涨也涨过了。

你房子的短板也很明显，出了没有金融属性，后期难出手，还有就是房子本身的使用年限。

过去二三十年房子一直在涨，大家的预期一下子难以转换过来，很多人忽略了房子也是有寿命的，也会老的。

国内住宅的土地年限是70年，但是主体筑设计确保年限是50年，15年房龄一下子就干去了三分之一。

不老女神三十年后都老得认不得了，更何况是钢筋混泥土。

另外十几年前的住宅设计，建筑材料和工艺跟现在都有差距，老小区的绿化无人打理，停车位紧张，没有人车分流，物业管理混乱都是问题。

我在上海租住的老房子，外墙保温层一块块往下掉，进出都是小心翼翼。

简单算下你这个房子，参照武汉的房价，你的房子大概200w（06年的房子肯定在二环左右，这个价格算低的），首付60w，贷款140w，三十年还完（目前房贷收紧，15年房龄不一定能贷三十年，我们就按照三十年算），利息一起还260w，月供7000左右，还完三十年得一45年房龄的老房子，按照主体设计50年的年限，差不多算危房了，继续使用，要投入大笔的维修资金。至于等拆迁，2020年末，住建部就明确表示，对于老房子，未来以维修改造为主，拆迁只会是极少数。那段时间，很多自媒体都打出来了，拆迁时代结束了的标题。看中国的人口趋势和城镇化进程，拆迁确实已经进了历史的垃圾堆。

而相对的7000的月供，三四千的房租就可以在武汉二环租到不错的三室，60w的首付不香么？存银行里一年利息也有一万多，房租还能减一千。三十年后还剩60w呢，回乡下养老买猪肉吃不香么？

至于房子附带户口和学区，随着租售同权，共同富裕，这种政策性明显不公平的东西，迟早铺盖…

所以，你可能真烂手里了，你心里也清楚。

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两个选择：

选择一、打骨折卖掉，少亏就是赚；

选择二、每天早中晚，每个时间段默念1000遍“我是刚需，没有关系”。

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武汉哪哪都好，市民脾气耿直，没那么多弯弯绕，高校最多，年轻人多，有活力

就是第一次在武汉过夏天的时候我看见我老祖了

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刚卖了汉阳二环边一套，地铁口，17年贷款买的，19年底交的房，125 w买的含税，毛坯，21年左右小区同户型差不多能卖165w，前几天145w割肉卖了，房子从挂出来到卖出去不到一个星期，也懒得讨价还价了。

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全文只有五个字是重点，别的都是废话

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我之前关山保利时代有套三房，因为大门对着卫生间，感觉风水不好，20年11月260出手，前段时间看安居客同户型的大概在200到220之间。23年我同事买房结婚，关山千山凌云，新房带精装修360万，当时他面临的问题是付了首付就没彩礼和办婚礼的钱，我说要不你们推迟一年结婚，因为他是我一手带出来的，算是我徒弟很信任我，回去就跟女朋友商量，他女朋友是一个佛系的人没什么意见，然后今年再去问千山凌云，三期部分新房降到了21500每平，一期二期二手房也差不多，然后大概总价310多万拿下，还能再砍几刀，最后他们付了首付，剩余的钱准备五一办婚礼，虽然千山凌云还有继续下跌的空间，但他要结婚，这个价他也能接受，以时间换钱，目前在房子这件事儿上行得通！都是真实发生在我身边的事儿，大家轻点喷！

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按照世界两次经典的房地产泡沫，最后的房产价值大概只会剩下最高位的30%

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我很少涉及具体的城市，因为得罪具体的事物和人在这里是大忌。我虽然有一股子天生的正义感，但这些年在这里混也变得鸡贼了。

所以综合来看，保房价是不可能完成的任务。只能另辟蹊径另找财路了。

武汉这地方尤其的依赖于上杠杆的借贷发展模式。虽然号称中部中心城市。但它其实拿得出手产业支撑不起它现在账面数据上如此庞大的GDP规模的。

所以海量的高校毕业生根本不可能在武汉找到合适的工作。大部分都只能出走。这座城市留不住人才。

不说了，说多了真的得罪人了。

我11年在光谷看的房子，就是那个大转盘附近的小区，一平已经快上万了，那时候我爹非要我在那买一套，我虽然觉得房价还要涨。但觉得我真是不太喜欢武汉的环境所以没买。这个钱放在标普500里到今天它不更香吗？不说这个了。

后来我发现武汉的房子楼间距越来越密，楼层修得越来越高，看上去就压抑……

我看题主最后一次更新是2022年，现在2025年了，房价跌得更多了，而且因为今年下半年进入化债高峰期，二手房挂牌的会越来越多，房价会加速下行。这就是我能告诉你的事实。

房子也同理。以后还可以传给下一代，可以当传家宝的。

知足常乐。

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反正站岗站明白了，20年125w买的三环内边上的万科金色城市2居室2手房（76平套内60），现在由于生娃了想换个三居，89w有没有感兴趣的朋友咱们私下交易～

小区是个超级大体量的社区，很热闹，生活很方便～楼下买菜的过早的理发的美容的大超市啥啥都有～幼儿园有小学有～公交有地铁12号线在建中步行1km预计25年底开通～商场近的万科广场1.9km～稍远的龙湖天街4km～医疗小区有卫生站小毛病挂水都能搞定，三甲有省妇幼洪山院区4km～省人民医院白沙洲分院也即将开业～

哦，对江滩修的很大平时去逛逛走走很舒服，下楼过个马路就到～

在这生活是真的不错，就是万科金色城市大概是一几年造的那会户型都不咋地～89万有看上的朋友滴滴我来看房也可以哦

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21年买房，月供5500，压力山大。

还了几年，提前还贷了20万，又商贷转公积金，目前还剩2000多。

明年和老婆再提前还20万。我应该也快软着陆了！

这鬼房子，耗尽我父母半辈子的积蓄，花掉我好几年的收入，又用掉了老婆的一部分婚前财产。

高房价，炒房炒地，真的专门来坑90后的，妈的。

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武汉18年房价最高的时候上了车，还是商住公寓，被忽悠瘸了

当时买还花了8.8万茶水费，30多平米的单间，总价50多万

现在根本卖不出去，亏再多都费劲

不过还好当时没贷款，不用还利息，不然眼睛要哭瞎

唯一令人欣慰的是，房子小，地段还可以，好租，基本挂在中介，半个月内可以租出去

租金算了一下，大概租40年可以回本(╥_╥)

现在只能安慰自己，就当成买理财了

每个月盈利一点，来补贴原本就不高的工资

哎

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再惨能有光谷东的惨？光谷佳园，虽说在鄂州，但是边上就是武汉，15年房龄，最便宜的1000一平了

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武汉房价跌了不止一丁半点，说两个：

一、徐东片区：过去2万多的，现在普遍1.3；过去接近3万多，现在1.8左右。

二、南湖片区：最典型的，珞珈雅苑，本来是高校教师福利房，老师们拿房家4750元，五年之后赶上放假上涨，高点2.5-6万，催生了一批接盘侠，现在第三方评估公司给的价格是1.1万。

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我躺着看，我笑着看，炒房客有这个下场很正常

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现在房价一直只是阴跌，还没暴跌呢，不要着急。等暴跌了，看大多数人怎么做的，你就知道怎么办了！

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女，非武汉土著，但是在武汉工作很多年，一直想在武汉生根发芽。

男方那边亲戚朋友都通知到位了，酒店也定好了，结婚的所有花销都花得差不多了，结婚的一套流程都差不多快走完了，就剩下婚礼了。综合种种考虑，男方掏空了家底，借了外债，最终在武汉买房，因为临时要求买房，男方和男方父母对于武汉又完全不熟悉，所以基本上买房的事情都是女的拿主意。据说还是在汤逊湖片区买的，120平左右，至于是期房还是现房不清楚，据说当时单价一万二还是一万五，首付70万。

后来结婚没多久，失业了。靠老公养家糊口，加公婆一起还房贷，老公还要承担她婚前那套公寓的房贷。

不知道现在情况怎么样？听别人说的真事，没打听，也懒得打听。

————2024.5.10更新————

没想到回复有这么多互动。今天又接触一个案件，非常感慨。想起曾经的这个回答，翻出来更新一下。

一客户，男，年近40岁，去年自杀了。原因是失业，房贷压力巨大，借了贷款，越滚越多，还不上了，不堪重压，自杀了。

留下一笔30万的保险理赔金（郑重提醒：很多保险自杀拒赔）➕高额债务，老婆带孩子独自承担一切。

买房有风险，投资需谨慎，高利贷更要远离。

各位珍重！

——————2025-5-8更新——————

时隔一年，听说武汉的二手房均价已经跌破了一万了。

霆霓

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我建议学学胡锡进，只要不卖，就不会亏。

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看几组数据

2019年武汉常住人口1121.2万人

2020年武汉常住人口1244.8万人

2020年相比2019年新增123.6万人

2021年武汉常住人口1364.9万人

2021年相比2020年新增120.1万人

也就是两年时间武汉新增了243.7万人

如此规模的新增人口，武汉楼市居然量价齐跌，堪称神话。

大家自己去细品

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一武汉大体情况分析，劣势在哪里，

我经常说汉阳只是宜居，大家可以看，其非常明显汉阳内环只占很小一部分。

二武汉优势在那里，

三武汉每个区分析，

（1）积玉桥

除非遇到拆迁，你要不降价，我打赌你这套房子99.9%会烂在手上。

你房子已经2006年了，现在17年了，稍微懂行就跑了。

武汉现在2000年以前许多房子不能贷款了。

你房子不能贷款，买的人就会少很多。

你看水果湖的学区房，还可以想办法贷款。

2021年6月份到2022年12月份起步跌幅在30%以上。

现在二手房房价下降多少，武汉真心要卖房子人有数。

一武汉大体情况分析，劣势在哪里

武汉二手房太多了，

我们仅统计商品住宅套数，

1其中2000年到2022武汉一共买了300多万套商品房。

市自然资源和规划局关于印发《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的意见》的通知（武自然资规发[2022]7号）

武汉国企、学校、公务员等体制内在80年代，90年代存在大量分房。

2武汉目前到底有多少挂牌二手房？

我坦白：这个数据从事房地产的人99.9%也不知道。

因为贝壳外网一个数据，现在好像没有显示了。

销售内网一个数据，

VPN内网一个数据。

贝壳在武汉二手房只占一部分，

而且许多远城区，交易价值低区域，贝壳都没有店面。

武汉N年前贝壳内部二手房数据就突破20万套+。

3武汉目前已经卖出地+库存，最保守应该在30多万套。

4武汉目前保值二手房，

其为江汉、江岸、武昌部分房子，这里土地稀缺。

东湖高新部分区域房子，湖北和武汉集中火力发展这里。

汉阳、硚口、洪山少部分房子，

还有每个区域少数的房子。

可以逼我，但江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区、东西湖区、江夏、黄陂、新洲甚至葛店我都看过无数次了。

还有武汉6大功能区武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区、武汉临空港经济技术开发区和武汉新港

5武汉这几年还会提供不少新房。

这是十四五规划，2023年到2025年供应量应该很大。

6武汉核心区太大了，

如果你选核心城区面积，我建议二环内。

首选武昌，江岸，江汉，其次是汉阳，洪山区，青山区。

武汉主城区是远大于南京，超大于天津，仅比广州少。

可湖北有钱人肯定远少于江苏，广州可是1线城市。

湖北人口也远少于江苏。

而且武汉一直在大力发展功能区，

比如武汉经济开发区，武汉东湖高新区。

2010年汽车行业好，他们发24个月薪水，

当时武汉经济开发区房价比汉阳钟家村还高。

比如经济开发区万科翡翠玖玺在2018年左右高喊22000元每平米，当时实际买20000元出头。

二武汉优势在那里

积极因素：

一现在鼓励刚需和改善住房，这个是最重要的。

二全球未来真实通货膨胀可能超过大多数人想象。

蛋糕不够分，只能通过通货膨胀啊。

三武汉可以吸引湖北人口，

吸引周边部分河南人口，

少部分、湖南、江西人口。

极少数重庆、陕西。

四武汉大学生多，吸引部分人进入体制内、国企内，吸引部分家长买房。

五武汉经过新冠肺炎考验，公务员这批执行者都经过很强考验。

最简单例子，

我妈妈隔壁小区某区发改委公务员在疫情守门的时候，真的只是跑去小便。

当时巡视发现人不在岗，他本人被处分，从局长到他都被批评。

三武汉每个区分析，

1武昌区

（1）积玉桥，徐东，杨园（备注，我根据版块来讲，杨园包括武昌、洪山、青山）

武汉滨江2块豪宅值得投资，一块是江岸滨江，一块是武昌滨江。

积玉桥滨江这边，

优点：

1武汉武昌核心位置，交通方便，未来这里地方政府投资预期大，

购买力很强，豪宅这一块。

这边一批老房子，未来可能拆迁，这就代表这里会有好新房，价格高新房的出现**。**

缺点：你比如联投时代中心**，**一期其中有不少还建楼，住方便，买房相对便宜，但是保值肯定影响。

你比如说绿地在这里房子，墙纸现在就出现问题，个别主墙涉水。

这许多可是500万起步的小区。

2021年以前这里新房都是疯抢的状态，准确说这里当时土地拍卖开发商都抢疯了。

再比如金都汉宫，这个小区可以无遮挡看江，小区质量都非常好，绿化也可以。

绿地国际金融城一期，绿地铂瑞公馆，

绿地国际金融城二期，海珀御观。

联投中心，

联投中心二期，

有人觉得武汉缺乏购买力，其实武汉根本不缺房购买力，只缺少好房子。

购买力强，比如复地东湖国际，其是改善定位，其500万左右改善二手房其实很好出手。

带看最近其实非常多。

当然其有学校加持，可其本身是刚需改善定位。

为什么我说徐家棚，杨园这一块了？

这里一些地方可以去拆的，也有消息说去拆。

这里拆迁起步3万成本。

龙湖，

我是啊啊啊啊啊讲房子，

一个告诉你2018年除非刚需不行，不要买武汉的房子，

一个2021年3月份预测深圳等房价到顶的人，

有事咨询可以加xiaojiangzhongguo，

麻烦点个赞+收藏+转

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所以奉劝在武汉想要卖房子的人，除非你是真的急需钱亏本低价卖出去，否则你就不要想着把房子用正常的价格卖出去了。

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我买的恒大，一直没交房，这么多年贷款也没还，还变成了黑名单，还能怎么办？就像烂尾楼一样烂在手里了！

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标记下记录时间2023年11月29日。

刚入手东湖高新的房子，二手房，9月30签的合同，成交价157，杂七杂八税费中介费，一起165的样子。

看清楚啊，157，

差不多11月初，又降了，我这个房，磨一磨聊一聊，150-152有戏。

-—-

我只聊我看到的，也就是东湖高新的，

买二手房之前，是做了很多调研的，

具体看中的新房，可以具体看看对应的二手准新毛坯房（比如说新房是二期，就去看看一期）

基本上二手价格等于新房总价的70-85%，我也不喜欢新房精装房的效果，

重装得了，

所以你不急着用钱，就耗着呗，反正不卖就不存在亏，

急着卖，在你原价基础上，最坏折价85-95%，看你急迫程度，

反正你有租金顶着房贷，其实也无所谓，

但决定卖，最好1年内处理掉，毕竟你也有学区指标这个利器，

因为学位至少目前人口生育走势，未来2 3年，还是很炙手可热的，时间长了不好说

12月4日更新，

我个人and未婚妻，是比较务实的那种，也没啥钱，所以一切以实在为主。

很多人问我，买的那个小区，

统一告知下，这个不方便哈，所以不会告知，

我这个预算情况，当时也看到了3 4个符合需求的备选小区，每个小区基本也都有7 8个备选房子。

建议你们自己调研下，出于隐私我不愿意说，也不匹配评论者的需求。

反正，就一个很普通的二手房，该有的配置都有，电梯，

还有，小区的人群，我觉得比较emmm，合适吧，

没有太多租客（参考青年城嘻嘻），对居住不是蛮好，将来生了小孩儿，也不合适。（没有歧视的意思）

我这房吧，比上那肯定是不足的，但是论居住，绝对OK。

也不要问我明知在跌价还要买，我当然是刚需，没脾气，，

分享一下我找房的经历，要买的人自己研究下，自己动手，动作快1-2天能做出来。。

简单总结几个点。

1.几个人住，准备什么时候生小孩儿。

2.公婆住不住。

3.准备买多大的。

4准备掏多少钱。

5.小夫妻上班距离，小孩将来小+初上学距离，周边配置、

6.学区问题，

如上6个点，先看3和6，这是先决条件。

然后可以看看二手房，新房（包含期房），再来做统计。

二手房方案：

我是比较在意学区，先搞清楚政策，然后了解清楚我将来娃想上的学校（最好2 3个备案学校（小+初）），通过学校反推小区（一般一个初中对口4 5个小学，一个小学对口十来个小区）

然后小区再来筛选价格，直接做个表格，一般来说至少最后能有个7 8个初步符合需求的小区。

在来一个个看小区，有没有符合预算的，再就是考虑上面6点需求是否可以相对的满足（除3 6）

7 8个小区，大概其能有10-20个备选房子吧，我觉得最后都能够满足正常需求；

一手房方案：

我个人不推荐，。我一开始也是奔着二手房冲的，所以没仔细做方案，你们随便看看就行。

1。学区是没有确定答复的（教育局只会给交付的房子，提供对口学校的政策通知什么的）

2。地段一般般。

3。配套不成熟，没个3 5年出不来，我喜欢直接拿现成的。

4。东湖高新的新房，真的很虚高。其他区域没调查，我不好直接说。

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现在是2023年8月29，过了半年了更新。南湖口的房子同户型现在挂价120万了。同小区想买的116户型的，挂价最低到230万了。继续观望。

分界线

我是南湖口09年建的房子，20年6月挂牌，挂了很久有人看没人真心愿意买，11月份花了2万5装修了一下，换了地板，重新弄了橱柜，粉刷了墙面，换了门，换了马桶，浴室柜。21年4月重新上架，6月28号卖出，成交价162万。现在是23年2月12，今早看同小区同户型，普遍挂价在130-140之间，成交价应该会更低。

现在住的小区13年底建成新房买入。一直想卖了南湖的房子在本小区置换一个，观望两年，发现基本都在降，再等等，去年116平的房子我出300万，卖家不卖，他想卖305万。今年同样户型，前几天中介说一个非顶楼满五唯一276.5成交，一个16楼满二270万成交。我感谢他没卖给我。总体来说，现在处于买方市场，业主想要快速成交就得割肉。

再根据自己身边人例子说一说，现在买房要慎重，如果你是刚需，当我没说，根据自己需求入，如果是改善，还是多多思量。

我表弟，16年在南湖买入的巴黎春天，108平买入价101万，现在看他们小区同户型挂价在135左右，综合装修贷款利息，现在房子基本保本不亏。
我小叔子09年长沙买入的房子30万，今年同小区挂价55-60万不等，亏的，当然长沙本来比较特殊，仅供参考
同样我小叔子17年在中山买入的房子，买入价108万，现在同小区同户型挂价120左右，也是亏的。

现在别想着在房产上赚钱，那是少数有钱人的游戏。普通人买房还是擦亮眼睛。否则只能赢了那句话“选择比努力重要的多”。

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债务砸在银行或者政府手里，叫硬着陆

债务砸在群众手里，叫软着陆

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卖不出去很正常，正如我我前几个月所说，现在市场不适合上车，流动性太差了。不是刚需真的没必要这个时候躺这浑水。

学区房和知名学府的旁的房子区别很大。

17年本就是武汉的高位，青山，积玉桥，汉街，包括汉口绝大部分老破小，还有远郊区都是高点

至今尚未突破，持续站岗，相对于17年高价打个8.9折都是正常现象，尤其是加了杠杆算上利息更是雪上加霜。

相对于17年有所浮动位置，白沙洲~东开，核心学区，持平的位置主城区大多数是7年内的次新商品房。至于上涨板块是哪个的泡沫大？那个是价值回归？仁者见仁智者见智吧！

相对于这样的行情，对于一套房子，没有自己的核心亮点(学校，区位，品质)，而且自己在不缺住(名下有其他住宅)的前提下，我是希望你持有钞票，很简单的道理，房子对于大部分人来讲就是蓄水池，一年的利息就有那么多，利息也是作用于房子，又不是说一套全款房，所借即所得，你能运用自己投资能力去理财，获得利息之外的收益。

(在中国投资j其实也是开卷考试，基本一个政策就可以吃一辈子)

抵押房可以变按揭房，全款房也可以变按揭房，还可以做成公积金贷款的方式。

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怎么可能烂在手上呢，只要价格合适，肯定有人接盘。

有的人一天就卖掉了

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2024年11月26日更新：房子卖给了挂学位的买家，扣除目前的贷款基本上平进平出。前期首付＋贷款60万亏没。

2024年5月14日更新：武汉市多个委办局联合发文可以进行合作化改造，但是我们目前没有什么进度。

说个真的烂在手上的房子。不仅不能住，快两年没人住真的快烂了，而且还在还贷的房子。

我在武汉，今年31岁。2020年买的房子，一共看了不到十套房子，加上预算有限，买在江汉区万松园买了个老破小，房屋总价+税费+中介100万。

我记得应该是五一假期期间签合同，端午节就已经搬进去住了。

为什么这么冲动呢，一方面是确实觉得租房没有自己的房子住着舒服，毕业之后租过2次房子体验都很差，另一方面当年出台政策公积金贷款最高可以调整到84万。就拿着10万块然后找朋友借了20万匆忙上车。

住进来不到2年，小区群里有业主召集大家商议事情，后来才知道这个房子是八几年的房子，现在严重倾斜了。后来几经曲折，房子被鉴定为D级危房，然后一纸公告让大家搬离，租户先搬走了。后来一直磨磨蹭蹭到2023年9月才完全搬空，之后房子就围起来了，然后街道让我们申请困难救助金，按照每平米30块发放，三个月一次，发了6个月停掉了。

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我很好奇三四十年后那么多商品房怎么拆，谁来拆，拆了以后人住哪

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2024年3月中房子终于卖掉了，怀着忐忑的心情，好怕珠海这个房子最后砸在自己手里，每个月不吃不喝给银行供5500多利息，一年给银行66000利息…

这套房子户型很好，入户花园，厨房，2个卧室都是看河景，入户花园，厨房，3个卧室，客厅都会有太阳照进来，光线很好，在7楼，链家的评分9.8分。

最高峰时期小区均价2万一平，现在跌到小区均价1.4万一平，一千多户，其中二手房挂牌240多套，我这个房子是小区3套房子最低价之一，挂牌1年多都卖不出去，最后把价格调到小区最低价，砸盘…每天还是很多人看房的…

这套房子本金亏损43万+3年8个月利息亏损24万+家私家电算3万=总计亏损 70万，只多不会少

被割韭菜，被洗脑成功，人总被自己的认知受限，总认为结婚必须有自己的房子，必须有写着自己名字的窝。

以后10年内不买房，给孩子最多10年后买一套

大石头终于落地，无债一身轻。

自己开工厂15年了，其实，如果这笔钱不买房，当时疫情那年工厂也会把这笔钱亏出去，就是亚马逊封中国店铺(2021年封5万多家店）那年…

这个房子亏了70万，我老公一句话都没有指责我，亏损多少随我决定，卖不卖也无所谓，工厂给客户放帐一个订单都是200～300万以上放给国外客户…这些年经历的风浪太多了，早麻木了，该吃吃该喝喝，今天去百里杜鹃看花踏春去…

这些年家庭光旅游一家三口也花掉30万了…

人生就是用来体验的…如果你觉得亏了，现在去广州或深圳这时处于低价可以买入一套，从二线置换到一线，这样是不是又想开了（当然，我自己10年内不会买房了）。

……………………………………………………

2024年7月初，距离卖掉房子3个多月而已，昨天看了看链家，这个小区均价一个月亏损2.05%，同样的户型有10个楼盘出售，又跌了8-10万。这样想只3个月又帮我省了最少8万，晚上和老公边说边拿出数据给他看，我们两个乐开花了，等明年3月份，继续下跌的亏损+银行利息，可以省14万多，甚至很可能更多，我会持续更新的哈！

……………………………………………………

24年（3月份）卖了到今天刚好一年了，今天我看了那个小区，在我去年卖的基础上跌了25%-30%，如果现在卖，我那个房子亏损100多万了，幸好我跑的快，虽然亏了70万…我认为还会继续跌下去，从2万跌到如今7900块钱了。

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是31L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了两年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。120可以直接给

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是不是华科对面的巴黎豪庭。

因为我在那里读了很多年的书。

你要是缺钱就降价卖，没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。

你要是不缺钱就等等，毕竟华科这边的环境确实不错，现在华科游泳馆也对外开放了，在那附近住，可以享受华科的福利，说不定你以后还能自己住。

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别急啊，武汉新城还在发展呢，武汉计划要成为2000万的超级大城市，一定会涨的

三四月看了两个月房子，后来放弃了，躺平挺好

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徐东附近房子，16年购入，买的时候想着以后接父母同住，再加上孩子，直接整了个大三房。今年四月开始挂牌，至今无人问津，中介天天打电话让我降价，现在一降再降，房贷也还不上，同小区两房卖的飞快，现在就是等，看银行跟买房的谁先来了。

25年了，各种原因还没卖出去，特意过来看了下评论区，我是11000多买的，现在卖大概就亏贷款钱，但是卖房是为了买离父母近一点的学区，还是挺大压力的，哎…

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18年瞎买的，真的是瞎买，因为老家咸宁，大学藏龙岛湖经念的，所以挺喜欢江夏这一带，当时看了好几个楼盘都要茶水费，排队都几百号了，刚好地铁9号线这一年炒的飞起，直接网上选房，签约的时候才第一次到现场，19年12月交房的，21年办的证，因为之前都没管，办证是第二次到现场！网上挂了很快有人想买（因为总共9层，我在8层，小三房还比较好找客户），但是卖不出价，基本只能按照原成交价出售，相当于亏几年利息，办证契税等一堆！

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17年在高位入手

21年在低位想以原高位价卖出去

22年还在犹豫该不该降价卖

这回真是认知配得上苦难了

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房子已卖，价格还可以（75万，买家全款），感谢大家的关注。

～

以下是原答案：

建议：赶紧卖了，及时止损。

我也是武汉的，手里一套精装房要卖，位于经济开发区武汉商学院旁边，均价七千，有人要吗？

房子简单介绍下：

115平米，三房两卫，两梯两户，3/18

全实木地板（兔宝宝）

定制衣柜橱柜（兔宝宝）

全屋暖气（德国威能）

实木门（兔宝宝）

南北双阳台，都是断桥铝封的。

交通：小区北门门口就是有轨电车车站，小区东门门口100米距离在建地铁，明年通车。

教育：幼儿园小学初中都在一千米以内，与大学一墙之隔。

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我刚卖了一套二环外的（邻二环线），挂了2年，上个月出手。

不是卖不掉，你降价就可以了。

果然，上个月就给我搞出去了

所以，没有卖不出去的房子，关键还是看价钱。

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买房如果只能付现金，估计很多人不会那么冲动。

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好几个写回答的很多不是武汉的吧。

如果是2017年年末上车武汉房子的，不少地区目前属于高位接盘。因为对于武汉多数地方的房价，2017年的下半年到2018年都在高位盘旋，2019就已经出现颓势涨不上去了，基本横盘微跌；去年就不谈了，疫情的2020年上半年是房价偏低的时候，一堆人想卖房，下半年武汉整个缓过来点也就还算好点吧。今年上半年也还好，下半年由于限贷，难掩颓势了。我自己关注的二手房最近有明显降价（前两年都还好），更关键是整个成交量萎靡。

建议链家上随便找几个小区，看看历史成交价就明白了。很多小区现在的成交价和2017年年末整体差不多。

这几年武汉出了名的还涨了的片区，大概就光谷东；汉街一带和二七滨江的具有稀缺性的优质一线江景房，而且还是新房次新房。还有帝斯曼这种学区房。可能武昌还有吧，对武昌房价关注较少。刚刚随便翻了下水岸星城的成交价，今年的和2017年下半年的就没有多少差别。多数小区横盘或者微跌。其实最近暗地里跌得更厉害。如果在中介有靠得住的朋友的，可以打听下，中介不想让挂价也跌下来。

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大家都不注意房龄吗！！！

**06年的小区，就算楼主的房子晚点交房，那也是13+房龄的房子了。**10年以上房龄的小区几乎都存在的问题：户型差；小区环境一般，甚至差，道路破破烂烂（优质住户早已搬离去新小区，留下的几乎是老人、没钱置换业主，租户）；人车不分流，车位严重不足，占用小区道路；楼顶大概率漏水，而且小区不少住宅做商用，办公，开小超市，按摩蒸桑拿等。

10年以上房龄的房子我在看二手房时候都没考虑看，除非价格对比旁边的次新小区价格非常美丽，但真实情况是卖房的业主有几个真心想降价，降价卖那不是割他的肉，

愿意买二手房的刚需，真的别买10年以上房龄的房子，除非价格很吸引你。现在学区房改革，唯一支持老破房子的点也快守不住了。

我是首套，中意买二手房，也是买的二手房。因为几乎是所见所得，小区有问题也可以在**城市留言板和市长投诉版块**查询了解到这个小区的情况。

目前武汉新房存在的问题太多：交房必维权，高层公摊在23-25%，开发商精装修被二次薅羊毛，物业费贵，一般都是3.2+元/m²，停车费也贵，还有就是刚需能买的盘一般位置都较差。优点是：户型都不差，利用率高，小区停车位足，而且部分是人车分流。

从2020年09月份开始看断断续续看了几个月，七月份买了郊区140m²的双梯双户18年底交房无人入住的开发商装修二手房，小区门口地铁在建，23年通车有点晚；旁边的中小型三甲医院已经开始着手动工；三公里内有目前有二所小学，规划的还有两所小学，两所中学。商业有规划，估计也是地铁开通后面的事情了，最重要一点离我上班公司2km。

楼主这房子可以留着出租养老蛮好，反正也不缺钱。

你说你对房子有感情，那你怎么不住哪里，想卖高点就直说。【doge】

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刚刚卖了自己家一套二手房。

武汉二环附近，2008年交房的小区，电梯房，物业好，维护的还不错。

2017年同户型二手房成交价最高270，其次250，2019年220、210。今年最低成交价192。

我自己这套203卖的。和高峰时候比跌了好多。

感觉自己卖在波谷了，但是还是想卖。觉得涨也涨不了多少，不如现金拿着安心。

其实还想在自己现在住的小区再买一套小户型给父母住，不过太贵了，暂时还是先租房。过2.3年看看房价再说……

今天2022.5.26。过几年再来看看是不是又踩错了节奏。

2.23.4.25 小区最低挂牌价195

房子在武汉徐东，销品茂1公里内的范围吧

之所以卖了后租房子，是因为现在父母住汉口，为了和父母住一个小区，又觉得房价太高了不想买，所以一直没有再买房。

目前一边蹲法拍，时不时再看看二手，不过还是觉得太贵了，所以蹲不到合适的法拍，估计最近几年不会出手吧。

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武汉只要还是国家中心城市就不存在烂手里，我四套，压根不准备卖，目前出租收房租一个月2万，即使房产税来了对我也影响不大。

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发了一遍又一遍也不管用

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我自己也有学区房待售，本人金融从业20+年，看了很多回答，有个回答说赶紧出手，大降价都要出，不然以后银行连贷款都不给。（这什么狗屁理论！！！）要么说不怕，房子不是低值易耗品。我虽然不是专业房地产从业者，但也有自己一些看法。

1/取消学区房确实会对二手房市场产生很大冲击，但买二手房的不是都冲着学区去的，也有很大比例刚需，我没有具体数字，只是和中介交流过程中特意问过看房客户的买房原因。阵痛是必然的过程，但需求一直都存在，未来对二手房市场影响最大的不是学区问题，而是政策导向，当下也是。

2/接着上面的说，关于政策导向问题。在银行做个贷业务也十多年了，基本隔年房贷政策就会调整一下，政策一紧房地产市场就得跳一跳。调整方法很多，直接的比如调高贷款利率、首付比例，严格套数判定，间接的如调整存款利率、开发贷审核尺度，提高同业拆借利率，提高商业银行内部拆借利率。所以，即使学区房不取消，国家也有诸多办法控制二手房市场的出货量，而且效果更明显。取消学区房只是趋势，不是手段。

3/还是接着上面说。那么国家什么时候会采取什么样的调控手段，才是房地产市场起伏的关键。导致国家采取措施对房地产市场进行调控的原因，并不一定来自房地产市场本身，也有国家对整个宏观经济面调整的考虑。这个太大的方面我也不是很懂，只能说点个人的看法。调整房地产经济是必然，但必然有个过程，这个过程可能是五年、十年，也可能是二十年，但绝对不会是今年明年，喀一下说停就停说变就变，何况，在我看来，未来十年甚至二十年，房地产经济还是会充当经济增长的主力军。古话说:存人失地，人地皆存；存地失人，人地皆失。人口才是经济增长的原动力，也是中国持续实现经济增长的根本。啊，你要说中国经济是“虚胖”，这个我也不反对，所以现在国家才要调整啊，但是人口红利带来的经济增长是实实在在存在的，也是不可或缺的。

说了以上三点，各位应该了解我所持态度了。房地产市场调整一直都在进行，而且会永远持续下去。因为需求永远都在，政策调控也会按需进行。区别在于是利好还是“利空”，力度是大还是小。但人口增长，随之而来的就是安身立命，这是永恒的话题，也是持久的需求。

话说回来，即使取消了学区房，没有了落户择校的需求，但区位优势没变，离校近这是事实，不用斥巨资买房，可是会租房啊，谁不想离校近点，早上可以不用那么赶。我家小孩读小学那会，被爹妈亲戚逼着放着两套房子不住，跑去学校对面一月1千租个90年代建的一室一卫砖房住了三年，不就图个近。开始我也老大不乐意，对自己说周一到周五在这破房子憋着，周末一定回自己窝去住。可是住着住着也乐不思蜀，可以睡懒觉真香啊。另一方面，外地来汉定居、退役返乡军人首次置业的人，还是会考虑一次到位选择学区附近二手房。

所以我的建议是:如果你是急等着用钱，那降价出货没问题，只是为了规避市场风险，就没必要那么着急给自己压力。虽然二手房市场得看一手房市场的脸色，但作为市场闭环中不可或缺的一部分，有抑就会有扬，搞死这个市场对谁都没好处。

————2022年10月20日更新————

我的房子还没卖出去……不是没人买，而是房源太多了，为什么房源多，因为很多灵活就业者扛不住了，好在还有套房子可以卖…………我这个小区房价倒是一直稳当的，以下是中介朋友圈发的信息之一。面积约73平，就算75平，总价128万，单价17000多，MD，比我的挂牌价高好几千，没法子，楼层好，又是小户型，好卖。其他楼层差点的房子价格跟我的差不多，真是一个天一个地，哭死，当初图便宜买了个高楼层的，去年疫情后区政府领导来小区视察，当场拍板财政拨款要给小区加装电梯，结果业主公投竟然没通过，很多人觉得总共就7层楼，装不装无所谓，更别提1、2楼的跳起脚来反对，我❌❌❌❌❌❌，真想提刀一个个砍上门去。没法子，熬着吧。

当身边人都在唱衰房地产的时候，你们可知，也有人在趁机默默收购优质价低的房地产资产呢。

老百姓总是最后一个知道真相并承担后果的人。

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——东湖高新光谷三路123㎡别墅被降价至280W出售，为何依然无人问津？

如今，面对市场上的疲软和疲惫，许多人纷纷拥有一种不祥的预感：手中的房产变得越来越难以变现，随之而来，烦恼和纠结也接踵而至。其中，武汉东湖高新光谷三路附近的一位业主更是愁苦满怀，拥有了一套原价470万的建面123㎡别墅，现在280W仍迟迟无人问津。

面对真实的市场状况，这位业主愁眉苦脸，甚至开始怀疑自己的决策。

有高人指点没

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成年人要为自己的行为负责，感谢您为土地财政做出的贡献！

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是46L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了一年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。180可以直接给。

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现在鼓励三孩政策，以后不再强调计划生育了，预计再过四十年，中国人口将突破30亿，很多人都会没有房子住，到时候就不是这个价格了，要买的赶早。

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你这不错了，应该是2019年，我堂姐在她中介朋友的极力推荐下，历经千辛万苦终于抢到了恒大开发的巨有潜力的恒大旅游城的一套房子，然后烂尾了。。。。。。当时她还极力推荐我买，还好我没买。

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因为5年内坚定不看好武汉房市，房子实在是太多了，孩子上学又需要陪读，所以今年把唯一的一套房子卖了，买的时候是全款又比较早，只亏了大约30万利息，现在租房5000，每年可以提36000公积金，还可以抵税，这样算起来还是赚了，5年后孩子上了高中再考虑买房的问题吧。

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我是2020年订婚，当初订婚的时候，我妈逼着我男朋友买房（现老公），我和我老公当时统一了战线，我俩都觉得当初买房绝对会后悔，因为房子一直在降价，虽然我们也属于刚需，但是我们刚准备结婚，也没打算立马要孩子，可以等一等。

他父母也觉得俩人都结婚了，买个房子理所当然，而且刚需，无所谓跌不跌，涨不涨的，我老公后来给老两口分析了一下，他们也觉得买房子不划算，但是碍于我妈和我爸死活不同意，我就和我老公商量了一下，既然我结婚没有要房子，首付一半就当作彩礼给我了，彩礼另算，我们那彩礼本身也不多，8w8，凑个吉利数字。后来结婚，婆婆觉得10万一比较好，就给了10万零1块，房子首付给我40万。

21年结婚，我俩一直异地，我工资当时很高，3万多一个月，因为毕业后一直在一家公司，做到项目负责人的位置，但是加班严重，两人一个月甚至两个月才见一面，而且因为天天加班，整个人很累憔悴，为了备孕我从那个公司离职了，到了我老公武汉这边。

我是23年来的，因为工作性质的问题，虽然在武汉，但是我在光谷，我老公在青山，我俩距离30多公里路程。而且我公司附近都没有地铁，我这边最近的要3公里，他那边还好，几百米就到了，所以想着买房买到我这边会方便一些，但是看了光谷的几家房子，又偏又贵，我俩就商量要不等怀上孩子再买吧，那个时候他把首付都给我了，加上我俩这几年攒的可以买一套比较好位置的房子了，他妈妈也催着赶紧买房子，俩人都租房子也不划算，他公司包住也还好，我这边租了个单人间一个月700多，就是每周五我开车找他有点麻烦，他不会开车，加上地铁要倒好几趟，过来我这边2个小时多，我一般开40多分钟就到他那了。

今年我家宝宝来了，很开心，我俩又开始看房子了，其实算下来也就4年多的时间，我们原来看的房子直接降价一半以上，说腰斩都不为过，虽然说是刚需买房，但是一想到我俩没买房，相当于4年省了一百万左右，也是很夸张的一个数字，我们俩本身也都不是很富裕家庭出生的孩子，武汉这边工资一直不是很高，我一万，他一万，俩人在一起花销大，一个月存1万就谢天谢地了，我俩要存8年多，如果有了孩子可能需要十几年才能存下来这么多钱。

房子炒了太多年了，目前差不多该回归正常的节奏了。

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我疫情前2个月高价接盘，当时2.2左右一平，买了个小户型。现在我都不想打听降了多少，免得给自己添堵。

大家都很关心在哪，补充一下，新塘万科那边。现在跌爆了吗，哈哈哈。

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没买房前：想去土耳其想去日本想去法国

买房后：哪也不想去只想快点还完债务

特别是，武汉房价持续下跌后

我每天都在安慰自己

没关系

我还年轻

我还有时间和机会去赚钱

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听我的，只要不是自住或者小孩学位绑定，赶紧跑。

直接去贝壳、链家等平台搜自家小区的网上挂牌价，然后去小区周围线下房产中介门店扫一眼真实挂牌价，打听一下。

综合考虑以后，在本小区最低价的基础上（不管户型和楼层），再砍10%~20%，挂出来。

现在武汉楼市就是一个跑得快的游戏。

死道友不死贫道，不要在乎现在套牢的这点钱。

武汉有大量300多万跌到200万甚至一百多万的房子，很多房东因为损失厌恶，不愿意割肉出手，他们还在幻想着房价有朝一日能够上涨。

你能做的就是:在傻子们醒悟之前，用比他们更狠的价格，割肉跑掉。

捂在手里的后果就是一年跌10%~15%。

漫长的阴跌还要持续很长一段时间。尤其是超高层、郊区、配套差、非学区的楼盘，下跌幅度只会更大。

股市有句话:熊市不言底。房市也一样，只不过周期远比股市要长。

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我同事是湖北来的，以前跟我说武汉，XXX有砍人的

你又没有亮亮丽君那么多流量，掐死你如一只蚂蚁

以前也有人说踩死我如一只蚂蚁

留得青山在吧

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我也想知道怎么办？

22年上半年买的，花了差不多170个，贷了110多个，目前还剩100零几个，混合贷，按照目前的行情，可能就值90多个，还有税，而且不一定能卖掉

没办法，目前正在装修，准备先住着，不然还要交房租

雪上加霜的是，公司效益不好，我负责的项目准备卖掉，我也即将被裁，每天焦虑的睡不着

前几年公司效益好的时候，我收入也不错，当时都在想着提前还款了，还好没还，现在装修完，手上能有点存款（一大半是别人欠我的钱，还不知道什么时候能还我），加上裁员赔偿，按目前开支差不多可以支撑不上班2年，但还是非常焦虑（已经对未来房价、收入都失去信心了）

不知道该怎么办才好，家里也没法帮忙，工作也不好找，只能走一步看一步了

评论区很多朋友都劝我卖，昨晚也跟家里简单聊了一下，家里的阻力也很大，认为卖掉之后，房子也没了，钱也没了，不卖的话至少还有套房子。同时父母也认为这种情况很普遍，zf会出台相关政策（这点我不知道怎么说，有懂的朋友可以帮忙分析一下嘛？）

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想买文化大道沿线地铁口的房子，最多接受9000元每平。多了勿扰。

——

真没想到，形势变化这么快。

328发的，今天728，才过了4个月。

文化大道两边的楼盘，很多已经在9千以下了。（3月份大概还有11000左右）。

不知道再过4个月（1128），又会如何。

——

2024.1106更新：4个月还没到，目前文化大道有几个楼盘在8千以下了。南车，联投，都是7000多。之前关注的俪湖，已8000左右了。有些小盘，已经五六千了。

——

2025.9，俪湖天地成交价7500以下，五六千的都有。南车6000多。

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愿赌服输。

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刚刷到三环边上地铁云上城开盘1.4-1.5万，新盘现房直降到6800，三房总价干到七八十万，这么个玩法估计不少新盘也慌了，周边二手房多是次新盘，炒房的话，血亏。

今天刚好到武汉某旧楼盘办事，发点二十年房龄（2006年）照片给大家参考一下。

手头多套房的，房龄超过十年的，再不跑以后更难了

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之前房子在江夏庙山，那个地方真的是简直了。

要啥啥不行，要啥啥没有。九号线从零几年的时候就开始忽悠，十几年过去了，还在忽悠。韭菜是割了一批又一批。

生源差，公立教育差。交通超级堵，好在有南四环，不过高速费蛮贵。

碧桂园的楼盘还紧挨着四环，噪音灰尘又脏又吵。现在卖还没有当时买的价格高。

周边县区农村的比较多在这边买房的。很多老人在楼层走廊或消防道里堆放家里的杂物和垃圾桶捡来的纸箱子，这种现象普遍存在。

小区品质蛮差，物业也不行，干啥啥不行，催收第一名。

不过有一说一，很适合预算不足的刚需族上车。现在二手房是真的低。

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如是刚需，为什么要卖？

不是刚需，为什么要买？

房子流动性依托答辩，出手磨损根本没个数，就敢十倍上杠杆炒房。

牛

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中国人得接受房子也是耐用消费品这个事实。

你100万买的豪车开两年后转手70万卖掉不正常吗？

且不说“住房不炒”一直是国家这些年来的宣传基调，最起码“炒”一定要是建立在商品稀缺性的基础上啊，现在中国房子还稀缺吗？2022年底一手房待售面积5.5亿平米左右，在建面积还有数千万平米，还有二手房呢？2022年人口都负增长啦。

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限购放开了，房价马上就要报复性上涨了，别卖挺住，这是黎明前的黑暗

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只有经历过惨痛的大周期下跌教训后，乌合之众们才能真正理解房住不炒的含义以及房子真正的低流通属性。

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在武汉上学时候也追了武汉某热点地区的房搞了一哈，算是小赚。

什么人口出生率低、学区不稳、武汉外来人口流入几乎停滞、武汉楼盘多这些老生常谈的因素就不讲了。

再给你们泼一盆冷水吧，武汉已经出了容积率新规，以后楼盘容积率不超过3，其他地区什么2.5，2.0更低。

主城住宅建筑高度原则上不超过100米，副城（新城组群）住宅建筑高度原则上不超过80米，新市镇住宅建筑高度原则上不超过36米。

这基本上把存量的非滨江核心区的大户型楼盘未来的金融属性判了死刑。论证过程不再细说。

反正，存量非自住无学区的非滨江核心区大户型，目前是最后跑路的机会了。

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根据克而瑞地产研究机构最新统计发布的《32个重点城市2022年已停工延期交付问题汇总》名单来看，截止2022年底，武汉市停工项目36个，涉及未交付商品房约7万套；

我本人购买了武汉海伦国际三期的楼盘也烂尾了，经过本人持续1年多的维权，我逐渐发现了武汉出现大量烂尾楼的原因：

我本人购买的武汉海伦国际三期的楼盘，合同约定2021年12月31日毛坯交付，2022年10月30日精装交付。2021年12月31日到期后业主没有收到任何关于毛坯的通知，故业主们集体告到法院，法院判决业主败诉，因为武汉是市房管局和武城建颁发了新的文件：史称神奇五号文件，打着保护业主的名义，损害业主利益！！！

业主们瞬间觉得离了个大谱，前面签的合同，武城建颁发个文件开发商就可以不履行了，也就是虽然毛坯的各类工序没有完成，合同时间也到了，但是因为武汉市武城建规5号文件，开发商不用担心交付的问题，该拖拖，该跑跑。而武汉海伦国际三期这一拖可能就没有尽头~~~

那么有人会问，剩余的三分之一工程怎么办？emmm，剩下的三分之一房管局可能想说不要也罢~~

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综上所述，武汉市楼市烂尾现象频发，主要责任归咎于武汉市房管局的放任不作为和没有做好商品房预售资金监管:

1、大部分预售楼盘包括海伦国际三期都没封顶就把预售证审批下来了（最出名的就是光谷绿地星河汇，地基都没打，预售证就发下去了）。

2、制订的商品房预售资金管理办法只对预售款15%的资金列为重点资金监管，15%的资金根本不足以保障楼盘交付。

3、更恶心的是武汉市房管局2020年3月出台的支持开发商无视工程进度全额预支重点监管资金的政策，配套21年5月制定不对毛坯进行验收的政策。

以上三条导致包括海伦国际在内的众多楼盘是房子没建完，监管资金全没了，然后房管条线配合开发商不断的忽悠业主

PS:：这里不得不隆重的提到武汉市房管局开发处的叶处长，真是烂尾楼处理的老演员了，一般业主第一次集体维权会说一番冠冕堂皇的废话，然后假装指出开发商的责任，督促开发商排施工进度，一般这招能拖3个月左右，第2次业主集体维权，就会说开发商没钱了，让开发商找银行商量给业主停贷，这招基本也能拖2个月，第三次就是说政府申请纾困资金，再拖几个月，第四次基本就换人不露面了。

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我最近在看武汉的房子，然后发现好几套近一年降价超20万，普通人一年工资都没有这么多，更不敢下手了

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房产税出来前千万别买房，

别给那些先富者接盘

我在武汉大V直播间说实话被禁言了

解决不鸟房价下跌的事实，就解决说实话的人

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华中科技大学对面的剑桥春天吗？

2000年左右的小区。。

你在想什么呢？

17年是高位，不用想了，拿着吧。

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看到底下的回答就大概能知道，其实知乎大多数也一样是自视甚高的蠢货

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今天是2025年3月26日，离我最开始的回答正好过了一年，就当我记录自己买房的流水账吧

之前关注的一个房子，差不多挂了一年，25年3月份成交。从188万降到135万，一年降了53万，实际成交应该更低，明年再看其他的

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我也发个帖
先说下目前情况，目前手头100W现金，小孩2024年的幼儿园是赶不上了，2027年上小学，还有3年，大概能有个120W左右，蹲个全款100万左右的房子，不想背房贷，位置在二环-三环附近的三房，三环外的要离地铁近。。。。。保利中央公馆，金地格林小城等附近小区可以私信

这么多朋友在关注和回复，有相同需求的人也不少，不是房子不好卖，而是房价太高了买不起。。。
更新下对二手房列了我们的诉求：

1、房子属性要住宅，不要公寓；

2、楼龄要新，优先10年及之后的房子；

3、小区条件，优先围合式小区、物业负责、梯户比低、车位充足、绿化较好；

4、小区有配套学校，学位可使用，学校中上即可；

5、周边配套，有医院、学校，有烟火气息；

6、房子本身，优先朝南、选三房、中高楼层、采光好、得房率；

7、交通便利，希望房子步行到地铁站的时间10分钟左右。

8、总价控制在150万左右

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你来拿住，我同情，你来炒，我嘲笑

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武汉新力城的客户

22年开发商工抵房，两套，一套20栋903，一套20栋1701，都是边户，抵过来185万一套，现在客户挂95万，连看房的人都没有。然后周一带客户去银行做抵押，抵押工行只能给七成65万，你就说有多离谱。

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现在再看看胡某写的文章，感觉人生最缺少的是时光机、任意门。

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大家期待的总裁湖景大平层，四世同堂户型终于来了，100 万买大四房。可能是武汉主城区单价最便宜的万科物业地铁房。希望遇见有缘人。谢谢。

洪山区青菱街道，爱家名校华城138平大四房，100万可谈。。。单价算下来就7千多一点哈。。。。。。。黄家湖与青菱湖之间，中间楼栋，远离白沙洲大道噪音，总高33层，房子在29层，南北通透，采光通风好，万科物业去年已经去年入驻。。房产证已经满了两年，

这个小区是一个优点和缺点都非常明显，非常突出的一个小区，

优点：万科物业，步行上中小学，湖景，地铁起点近，附近大学生多，买菜实惠便利。

缺点: 人车不分流，高峰开车出门堵车，偶尔群里有业主反馈经常能闻到江夏垃圾焚烧的味道，有反馈小区小孩偷自行车。。

距离地铁5号线红霞站800多米。

附近300米有一站式幼儿园小学初中，都已经投入使用，学位未占用。

有一个公园，红霞游园就在小区后面，青菱湖边，有儿童游乐设施和篮球场羽毛球场

20240302更新。。。。。太难了，小区中介在宣传单价格6000的法拍都已经出来，武汉房价似乎奔着2015年去了。。。。

另外200W预算左右求购一套武昌滨江附近的次新小区，谢谢！

。。。。。。20240323更新。。

中介说有个买家本来打算有意向要付定金，结果他看到有淘宝拍卖131平价格才80万，又开始犹豫了，喵的个眯。。。

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只要借的钱足够多，就肯定不会烂手上

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说一个空军不喜欢的回答本人武汉土著汉口一套武昌一套光谷两套房子和两套住宅底商性质的门面老婆家里武昌两套一共8套不动产(全部都是16年之前买的商品房除了23年买的一套婚房)除了自住了两套其余四套房子和两套门面都出租了 (23年的婚房自住新小区一梯一户物业和环境品质都比较高二手价格也没关心过新房业主都是高位上车)

至于房产税中国古代和现代的欧美日的大都市还有香港房产税几百年历史了东京纽约伦敦的职业房东消失了吗

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能咋办，武汉18年入手三套，周边县市两套，19年全卖了，只留了cbd一套老家一套自住，算是逃顶了吧，cbd目前亏了80-100w吧。

要么自己住，要么割肉甩。

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下个月挂价增加10万，没卖的话，每个月加10万挂上面！

挺住，房价不能降！

至少表面咱不能让他降！

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以前写过几篇类似的文章，大概零零散散也有几十万的播放量。

写的时候主要集中在去年，感觉今年开年市场行业又有一些变化了。

有一次刷到了这样的内容，所以这次准备写一些知友长问我的一些问题。

这盘文章应该应该会以一下这些方向展开。

1、未来的房价趋势（涨还是跌）

2、手上的房子是否值得持有（包括一些持有参数）

3、房贷压力大的人如何释放压力

4、如果清晰的判断自己房子的卖价

5、如果快速出售手里的房产

这次的文章理论上应该不会过于嘻哈，可能更像是一篇说明文。想到哪里是哪里，写到哪里是哪里。但是会按上面这个框架一一展开事情内容。

最后我写的全是我个人的经验看法，不一定在大家身上适用。完全就是这些年我们处理上百套房产的经验。

我的经验来自于不良资产、尾盘等特价房源，不同于常规中介，所以问我哪个新盘好。我往往没有这方面的关注。

现在进入正文

一、未来的房价趋势

未来的房价趋势整体是跌的，为什么会跌。之前也大致说过。（这里很我很懒，就直接抄袭腾讯元宝的算了）

1. 经济与金融因素

利率上升与信贷紧缩

若央行加息或房贷政策收紧（如提高首付比例、降低贷款额度），购房成本增加会抑制需求，导致房价下跌。

经济下行压力

失业率上升、居民收入增速放缓时，消费者信心减弱，投资和自住需求均可能萎缩。

房企债务风险

房地产企业若出现资金链断裂（如2022年中国部分房企暴雷），可能被迫降价促销以回笼资金，短期内引发连锁反应。

2. 政策调控常态化

“房住不炒”基调延续

中国政府长期通过限购、限贷、房产税试点等措施抑制投机，若政策持续加码（如扩大房产税覆盖范围），投资性需求将大幅减少。

土地供应调整

政府可能增加保障性住房（如公租房、共有产权房）供给，分流商品房需求，平抑市场价格。

3. 人口结构与城市化趋势

人口红利消退

中国生育率持续走低（2022年总和生育率约1.09）叠加老龄化加剧，年轻购房群体规模缩小，长期需求支撑不足。

城市化进程放缓

一二线城市核心区仍可能吸引人口流入，但三四线城市因产业和就业机会不足，可能出现“有房无人住”的过剩局面。

4. 市场供需失衡

库存高企

部分城市（尤其三四线）过去过度开发导致新房库存积压，供大于求时价格易跌。

投机需求退潮

当房价涨幅低于预期或投资回报率下降时，投机者可能抛售房产，引发短期价格下跌

5. 其他潜在风险

技术冲击

远程办公普及可能降低对城市中心房产的依赖，共享居住模式也可能改变传统住房需求。

全球不确定性

若全球经济危机爆发或外资撤离中国市场，可能间接影响国内房价。

归纳总结一下，用我自己的观点来说。房本身就是一种商品，商品就应该有自己的经济周期。

就像口罩期间，口罩就贵。口罩期间结束了，口罩就便宜了。

夏天去买棉袄，棉袄就便宜。冬天去买就贵，因为棉袄正在他的经济周期上。

这个话题就不多说了，整体肯定是会跌价的。但是到底跌多少钱，往往是很多人比较关心的一个数值。

我仅以我自己统计的数值做参考,**24年以前每年的跌幅均值在15%左右，24年以后有所缓解，大概在每年8%左右。接下来的跌幅大概在6-8%**目前来看已经算半止血的状态了，以前是猛跌大跌，现在缓缓的跌。

现在进入第二个话题“手上的房子是否值得持有”

这里就不用腾讯元宝了，直接阐述金融行业的观点吧。首先以前的文章中大概说过。

房子有且仅分为以下四种类型

1、刚需2、改善3、金融4、养老。具体参考如下，截取我以前文章中的一部分。

1、刚需盘

什么是刚需盘，80-120平，更精准一点90平左右，大二房或者是小三房。

适合年轻人上车，外地人来武汉安家落户。这个懂的都懂

这种房子不限类型，比如说你90平的还房我一样认为这是刚需盘。

刚需盘看的是什么，就是交通便利，买来住，上班房本。价格别太贵，不然上车上不起。

这就是为什么好地段的位置不做小面积的房子，宁可做小面积的公寓。因为公寓面积更小。

不然单价3万，90平。神经病给你上车，江边哈那一片全是130面积起的。普遍160+对吧

2、改善盘

什么叫改善盘，简单来说就是上车好多年了。武汉打拼出来了，以前单身嘛，或者小两口。

现在娃都有2个了，是不是要改善一下，小变大。

以前一个月工资5千，现在升总监啦。每个月5万拉，还住白沙洲每天上班都得1个小时就不适合了吧。得改善一下啦。

改善房的特点1，面积大。120-180居多，上不封顶。

改善房的特点2，一般都是近代住宅，靠山靠海，在武汉就是看江看湖。

为什么卖不出去了，现在心里有点数了吧？这玩意既不是刚需，又不是改善。

3、养老盘

什么叫养老盘，养老盘的定义毕竟广，市场上最容易出现的几种给大家分享分享。

顶奢有钱的就住别墅，花花草草，交通不便，不要紧。反正也不上班

中产没钱又想装逼的，买海景房，养老房。就像以前海景房很火，很多人去去海南买房，后来湖北利川又火了，冬暖夏凉。很多人去利川买房子养老。

养老盘什么样的面积都有50的到500的都行，非常的笼统。但是这种房子有个特点，基本上就是交通不变，买了就别想卖出去了，顾名思义。养老的。

基本上就是买了跌跌跌，因为流通性还差一些。现在晓得了吧

4、金融盘

什么叫金融盘，这是市场上散户所不知道的东西。简单来说，普通买家卖家不知道，大户们喜欢玩。

比如说很多房子低价卖，100万的顶楼，可能卖70万。但是去银行能贷85万。那这就是金融盘，可以用来融资，可以用来搞钱。

再延伸一点，家里死了人的，是不是要低价出。收回来转差价。

装修稀烂的，搞回来翻新一下做串串。然后包装了高价卖。这些统称为金融属性。

现在进入正题，武汉什么样的房子值得持有。首先这个房子的跌幅一定要慢，怎么样判断，比较简单。

2、年租金，目前武汉大部分房产的年租金都只有2-4%之间，举例来说你100万的房子，年租金大概2万-4万。如果你的年租金干过了你的房贷利率，（当下是3.15%）那么你就有极大的持有可能性，千万不要找一个年租金只有2%的房产。租售比代表的其实是房子的市场真实价值。溢价出来的全是水分。

年租金如果能达到5%以上的，是高度值得保留的房产。

根据年租金的情况能能快速的反推出来，这附近的房子是否有价值。

不是刚需尽快丢掉（刚需的人还没有完成上完车，而且未来也会有刚需），

旧改善尽快丢掉（未来一定会有四代住宅出炉，哪怕你是望江顶配，也顶不过四代的打击）

初期四代也可以尽快丢掉，因为初级四代还没有完善很多配套设施。

养老看段位，如果是高端养老可以保留，老破小养老尽快处理。

金融盘完全看价格和学区，这里不做过多的展示。

归纳总结一下“首先自我感受是不是跌价跌的很凶，如果还好就先苟住，算一下租售比，看看能不能回本或者就当个理财用。如果感觉达不到基础理财的效果，快速判断一下房子到底是什么类型，然后坚定出房的思路理念”

现在进入第三个话题

“房贷压力大的人如何释放压力”

其实当下一方面我是建议很多人卖掉手中闲置的房子，另一方面又是矛盾的觉得你还是别卖了。

这是为什么呢？因为现在的房子真的很难卖，并不是说你下定了决心马上就能卖出去。往往挂了很久，反而还深受打击。

没有负债的人还好说，如果负债累累，甚至已经无法偿还房贷月供。那么这个板块可以快速的帮到你。

1、一部分客户是沿用久的房贷利率，比如说最早以前的5.39，或者是最早一批办抵押的6.37%等。随着目前Lpr的下降。大部分存量房房贷利率已经有所下降了。

**只要是4%以内的房贷，没有任何的转贷意义。**我相信以前很多客户都接触过中介的电话，给大家推转贷。然后死房贷转成4.2%左右的光大，外地农商行等等。后面发现房贷都降了，现在肠子都快悔青。那是因为中介有自己的立场，要挣钱。懂的应该都懂。

所以第一种客户，如果只有房贷，而且接近4%左右，你就不要折腾了，后面还会降的。降只是时间问题，也不要想着哪个中介说现在有5年的先息2.85%的，10年的先息3.15%的等等等。

因为你每年最多只能省到0.5-1%，而中介往往要收取2-3%的费用。未来的房贷还要下降，何必把具有稳定性的按揭转成抵押类贷款呢？（除非别人不收钱，纯帮忙。而且你手上有钱，过桥也不花钱哈哈哈）

这种客户降息的核心方式是申请部分结清本金，用以降低自身月供。

这里给大家二个清晰的参数模型，一每月还款超过家庭总收入30%，处于紧张负债状态。

举例来说，每个月夫妻两口子，男方挣1万，女方挣5千，房贷月供5千以内。

总收入1.5万，还贷压力0..5，占比接近30%处于低负债状态，这种状态下。不会太累，一般养儿育女略有盈余。

如果再加上3000的装修贷，达到了月还款8000，即进入了负债紧张状态。

可能你会觉得我现在网贷都不止还3000，我不是一样能还吗？或者你又觉得别看我还8000，但是我每个月还能存下来不少钱呢？

如果是私企，假设你的爱人工伤或失业，你们会焦虑，因为单方的收入不够支付每月的支出，一定会吃存款。这样人必然会焦虑，也就是我所说的“进入紧张负债状态”从而影响你后续的诸多决策和判断。

3、处于高负债状态，濒死状态。我以前写过一篇文章，濒死状态是年收入的3倍左右。

**比如说你年收入20万，总信贷负债达到60万，基本上就濒死状态了。因为这些钱在没有外力的支持下是很难还的。**除非你本金还在（比如说投资了黄金期货等等）

90%的人逃不脱这条铁律，或者说99%的人（真的不要质疑，因为我做金融接近10年了，90%以上的客户最后都是逾期或者卖房上岸）

先息后本贷款也被很多人称为死亡贷款，也是这个原因之一。用的时候没有压力，还的时候用完也还不上。

这种情况下，我建议你尽快处理你的房产，及时降低自身的负债以及还款压力。不要有任何的幻想。

我可以给你描述一种场景。你来感受一下。

假设你是一个国企事业单位的客户，每个月收入1万。你办理了3笔先息后本的贷款。总额度是40万。

目前你的年收入是12万，总负债是40万。40万的先息后本一个月需要还多少钱呢？

**月息3里左右嘛，大概也就1200不到。你可能用起来感觉很舒服，没什么压力。**本金用于炒股或者是其他原因已经蒸发了。

现在3年期约已满，续贷的时候操作不出来怎么办？续贷的时候你手上大概能有多少可以支配的财富？

每个月你还了1200，生活开支还需要2000，你可以认为你每个月能还6000，三年下来你也就只有接近20万，你还有20万的窟窿。

现在问题来了，**你确定可以每个月只支出2-3千，每个月固定存6000吗？你确定存三年你都不会有任何的想法，不动摇，不动用这个钱吗？**再或者三年之后，你还有第二个三年，因为你的总负债是40万，是需要6年的哦。

你所有的青春年华都消耗进去了，这还是你完全不出意外的情况，万一你想出去旅游，想奢侈一下。你能保证的了那么多吗？

那会不会有人说，那我就等额本息的还呗，这样我就不用归本的时候那么急。

好吧，现在咱们讲等额本息，40万，算3年期，月供11111本金部分，利息不算。

啥意思呢？你不吃不喝连本金都还不起，对吧，我说的没错吧

再给你放宽裕一点，给你算5年期好吧，60期月供就是6666，再加上咱们可爱的3厘的利息。6666+1200=8866。

一样是不吃不喝好像勉强还的起，而且还得还5年。

这还是银行能给你的最好的政策了，如果有一部分是网贷呢？是消费金融呢？这后果是不堪想象的。

所以现在有感觉了么？千万要记住红色警戒线，总信贷负债超过年收入的3倍，你就赶紧卖房或者原地爆炸。早炸不如晚炸

因为今天断断续续的确实写的比较长了，而且这篇文章是综合性的，需要把话题留给接下来的内容。

接下来的2个内容板块

一是如果清晰的判断自己房子的卖价

二是如果快速出售手里的房产

大概会讲到怎么样清楚的知道自己的房子到底时候卖多少钱，中介可能会忽悠你，或者你自己可能卖高卖低。但是教会你手法之后，无论是买

房卖房基本上都不会吃太多的亏。

今天文章篇幅有限，就先到这里，今天是25年2月27日

（顺便感慨一下，Ai确实替代不了人工，至少目前不行。开始还想着用Ai偷懒，后面还是纯人工自己写的，写的挺开心。）

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21年4月我把房子（第二套）卖了，持有现金。

我家里人死活要求我再买一套光谷东的房子，都拉着我去看了好几个月的光谷东的楼盘了。

我就不买。然后22年暴雷。

今年清明节回老家又碰到我几个表哥，他们都说被光谷东的房子套牢了。腰斩都么人要了。

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几年前出差去武汉，看到武汉那么大的城市面积和那么高的建筑高度，就纳闷，这么高的楼怎么还这么贵

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硬抗负债，活的战战兢兢。

21年买的，现在如果算上利息，首付已经全赔进去了。

房子离上班的地方又远，我每天通勤也累。

女朋友想卖房，在三环内再买一套，但是才买的房，装修又搭进去二十多万，我不愿意割肉。

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换个思想，现在高楼林立，是不是为了第四次世界大战准备的?

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刚需就不要提什么烂不烂手上了，只要是自己住就行

我最近买了套南湖的老破大，南湖中学的学区房，290个w，同户型去年底成交的一套将近380个w

买之前我还给老婆打预防针，我们到手可能要继续掉

但是没办法，现在我们住的房子上班太不方便了，而且是个小两室一厅，总之就是毫无幸福感可言

买定离手

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我回答个无关痛痒的…

我就是今年五一去武汉玩了一圈，也只是去了你们本地人知道的那些个地段啊景点啊商业区…

我不得不说…城市规划的太差了…

不知道是不是我习惯了北京的规划啊，反正就是…

楼和楼挨着那么近，中间还有城铁，然后边上还有大喇叭吵的商业区…

要是我我应该不会在市中心买二手房吧…

汉阳的江边那条大道还挺舒服的…

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20年买的房子，总价160万，首付60，贷款100.

现在看同小区同户型同楼层已经100w卖出了，5年亏了60w+这几年的房贷

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都在卖房，我想买大平层或别墅，有没有要卖的

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大哥，你好歹房子正常交付了，你知道这两年22/23年武汉有多少楼盘延期交付或者压根无法交付吗？！

这几天去了武汉的汉南和鄂州的红莲湖！

汉南是靠地铁吹起来的，房价顶峰9000/平，现在6000不到，直接折价30%

鄂州红莲湖靠恒大童世界撑场子，结果恒大凉了！房价顶峰7000/平，现在3000，直接打对折！

看完这些，请问你作何感想？

房子是用来住的，不是用来炒的，能交付就烧高香吧！

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烂手上就烂手上了吧，房子不在武汉，当初被骗的买的**“光谷东”（不在武汉！不在武汉！不在武汉！）**，贷款目前还剩下34w多，每个月1600多的房贷，买的时候8000多一平，现在看别人二手折算下来就3000多一平成交，自己住的感觉还行，大型商圈之类的都没有，但基本生活能满足，总感觉比外面租房强一点，上班开车20分钟到公司（武汉）。目前还没小孩，不知道有了小孩后会不会因为学区的问题考虑换房子之类的，到时候再说吧，走一步看一步

-—————————————草了，昨天刚回答还觉得无所谓，今天就破防了—————————

外地出差2个月回来，刚下飞机准备用公司oa系统打车回家，发现oa上打滴滴只支持武汉市区….直接破大防了

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不知道，怎么说很多人对这个社会的认知还停留在农耕时代。

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楼主现在房子卖了没？如果没有卖建议出手吧，现在可以挂着吧，估计也不好卖了，现在二手房贷款已经开始断了，基本半年起步，而且房贷率比以前低很多了，银行只要限制二手房贷款，二手房就完蛋，新房一手房贷款不会限制的，关系到的民生产业太多，比如：新房买了要装修吧，要弄家电吧，灯具吧，底板，油漆要做一下吧，二手房大部分买了就买了不会怎么装修，所以对其他行业没有利好，只利好二房东，这个时候肯定需要打压，而且一手房库存这么多，一手房能销售出去，才有人去买地，现在武汉土地流拍也很严重了，很多都是国企接盘最低价，你自己可以查一查吧，武汉已经有差不多20万套二手房源在挂了，我记得前几个月之前我看消息还是13万吧，突然多出来这么多，你也知道为什么了吧，建议先挂，有人全款出就便宜可以商量，先解套，如果刚需可以留着，武汉发展潜力不错，只不过经济全国都不怎么样了，也可以留着，看以后吧，也可以赌一赌国运了，楼主也是武汉的，光谷的房也不好卖了，刚需兑付的商场和学区，医院红利兑换的太慢了，有不少都卖了去市内了，配套也是难上加难，唯一厉害就是就业上班，难吧只能说。

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分割线

有消息说二手房房贷开始放了，不过好像不是官方消息，估计放也不会放很多，接到水的，gangxuq平民玩家，抓紧机会上车吧！解套的大佬也可以解套了，现在就是这个套路，慢慢放缓，停工的太特么多了！

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分割线，水已经放下来了，说实话我先大胆预测一下，武汉可能会涨价10%左右（有可能会到20%），拿目前白沙洲举例1.7起步的房价（新房）预计明年年底会或者后年年中的时候会涨到1.9万，其实如果武汉没有疫情，白沙洲估计都是均价2万了吧，有共识的应该都看得出来，新房刚需的小年轻说实话如果家里留个荷包钱多就先买吧，现在不说最底吧，也差不多到波谷了，如果觉得期房不稳，买现房吧，不少开发商现房还有的，可能就是库存不多，至于现在二手房能捡漏还是捡吧，指望二手房放水，那是不太可能的，松一松，都要看上头了，今年工地的农民工都没工资回家过年了，让农民工拿工资回家过年，才是第一要务，也就是现在的交房，毕竟总结的可不能太难堪吧！

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因为一次错误的买房，远方的同学生活过的一塌糊涂，跟他聊天才真实的体会到生活不易，世事无常，他在武汉，因我们都在一个行业，互相吐槽了这些年行业的不景气。他在2024年经历了大半年的失业，尝试过转行，实在不行又通过朋友介绍找了家同行业小公司待着，最近公司经营压力大说又要裁员。

在房地产火热的2020年他总价258万、首付了78万、贷款180万买了市中心的房子，每月还贷9k左右，首付还找亲戚朋友借了30万左右，到去年交房，首付已经跌没了，他想把房子挂出去，又碰到行业不行。他这些年又要还贷又要养家，可以说一分钱都没攒到。连给房子办证的钱他现在都拿不出来。老婆倒是有工作，从他买房子开始就埋怨他买贵了，在外地上班他的钱除了每月雷打不动的房贷还有他自己的吃穿用度。还贷这几年他也没多少钱给老婆，小孩上学的费用，另外租房的房租，他时常给不出来需要老婆出钱。

他爹妈在他和老婆结婚的第二年离婚了，他也无可奈何，跟我说他发现这个年纪（他爹妈60左右）离婚后双方都为自己计划更多了，他发现爹妈反倒把他这个儿子排在后面，他爹妈都是事业单位干了一辈子退休，都有退休金而且只有他一个儿子，有几次他撑不住找他爹要钱免不了被说，“30好几的人了还在找爹妈要钱，没有你我该过的有多舒服”，即使爹妈对他说这样的话，他也还是每次舔着脸找他们要钱。他爹妈也不止一次的表示不愿意再管他了，他爹妈的事也是老婆要跟他离婚的原因之一。

大龄35岁，高位站岗买房，每月房贷月光（而且还有30年），买的房子已经跌到惨不忍睹，行业不景气面临失业，老婆离婚，爹妈离婚……总总总总，叠加到一起最终成了压垮骆驼的稻草。原本不抽烟的他，说他因为压力过大已经抽了一年多了，也不敢想如果真的失业之后后面该怎么办。我一直在听，实在无奈，下楼去买了瓶白酒，陪着他视频喝酒，一直吐槽到深夜，也怕他走极端一直在安慰。哎，有时间去趟武汉看看他吧。

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汉阳滨江电建洺悦江湾，江景房，总层高60，本人房子55层，看江视野好，面积128平，180万出

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成年人要有风险意识，不要投入自己难以承受风险的投资。

如果非要搞，那就要认投。

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也有人买房了，房子也跌了，房贷也还要还。但人家为什么没上来发帖问：房子烂手上了？

因为人家是真刚需

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偏个题，武汉周边的孝感市孝南城区《金张湾花园》小区有一套117平米毛坯房想出售。

周边适合居住，有小学和中学，附近有个万达广场，总价39万，总价39万，总价39万，单价3300多一平，诚心出售，比当时买的原价都低了。

因为工作原因，想来武汉首付买一套房。

我把价格一次降到位，各位有想法的请联系我。

有证，商品房，电梯房。

总层数应该在20楼左右，我家在中间楼层。

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卖掉了，磨了几个月，这周一过户，昨天周五钱到账，在心里最低价位又大砍了一刀，我成了卷毛王了，成交价32万,算上买的价格和利息，亏了21万多点，跌幅40%。

感觉辛苦打工10年攒下来的积蓄都一下子亏没了。

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2018年年末，我在一家汽修厂当学徒，那是我找的第1份还算正式的工作。在某一天下午，我和几个师傅刚把一台丰田花冠的发动机给端下来准备大修，在等大修包送来的闲暇时间，我和几个师傅坐在那里聊天，我们从汽车维修聊到房屋装修再从房屋聊到房价。他们都对房价会涨坚信不疑，但我鬼使神差插了句“房价迟早会跌的”。

他们纷纷反驳我，无非就是说我太年轻，没见过房价起伏的规律，规律就是房价从来没跌过。

毕竟我太年轻和房价没跌过，在那时都是客观事实。……

后来我知道他们其实都买了房……

我和那几位师傅的关系其实都不算差，那时他们都挺照顾我，他们的房子也是他们辛苦的劳动所得，可是再怎么坚定的主观立场无法改变客观事实。

（为什么我一个刚到社会年轻到不能再年轻的人都知道房价迟早会跌，他们就深信不疑，说到底他们都有房。）

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我给大家翻译一下，想当高种姓失败了，怎么办（武汉）

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我光谷金融港藏龙岛的房子，88.26平，总共四层，我的二层，一个楼洞一层只一户，私密性好，现在喊75万，房子是单位开发的，基本没有物业费，闹中取静。

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所谓的刚需很有趣。

买的时候图的不只是居住属性。但一听房价降了无一例外心情都不好。

所以醒醒吧，没有什么人是纯刚需的。

对于武汉来说，买不如租。

更新一下刚需定义，分割线一一一

如果不买房的明天就枪毙，那才是刚需

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三环边，新力城，115平，卖一万一平，17栋20层现房，开发商装修没入住过，水电齐全没地暖，没满2，有大佬看上的么

不是炒房客，自己的首套，需要一点资金处理私人事务

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据我所知，即使是现在，很多湖北人还是对武汉的房子很执着。（我这个湖北人早溜了）

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概要：

本人95后，是很多人羡慕的有房一族，说出来朋友都是羡慕之情，不用租房了，自己的小家，家里有钱呀！自己还完两年房贷之后，越发觉得生活品质下降，房贷压力让自己没有办法来一场说走就走的旅行！没有办法，那就和自己心爱的房子说再见吧！卖掉了就来一场自驾全国旅行哈，看到文章有想法的你可以先预约，一起出发！我的出发日期取决于房子啥时候卖掉，哈哈哈！

房屋介绍：

⭐⭐⭐⭐⭐房屋地点

武汉市洪山区光谷三路59号中建星光城二期

⭐⭐⭐ 优点

距离生活区0.2公里，老人买菜出行更方便；
距离地铁直线距离1公里，近地铁近医院近公园；
电梯直达地下停车场，距离出口近；
近大门，与侧边马路相隔一单元，与主干道距离适中，安静，不受车辆鸣笛声影响；
房屋周围公园环绕；房屋品质高；

⭐⭐⭐ 缺点

没有商业综合体，周边还建房比较多，但教育资源还行，还建房的小孩也很聪明，而且资产不比咱少
距离地铁稍远，有电驴在光谷中心城很方便
地块潜力低，周边可开发地块少
周边生活氛围浓，老人较多，没有酒吧等娱乐场所

房屋基本信息：

⭐⭐⭐ 优点

大三室：面积124.69，实得面积100+；
南北通透，通风好，公主房独立阳台；
毛胚，无装修溢价；
动静分区，空间宽裕，光线充足；

贝壳链接：

⭐⭐⭐ 缺点

本人恐高，所以购买楼层较低，
内边户，共用两堵墙
主卧卫生间比外面卫生间还要大（是要按浴缸吗？）

⭐⭐⭐⭐⭐ 销售信息

售价：232w(星光城低价，可以谈价，90后卖房讲究心情)；

未满二，需纳税，密码看房；需要陪看，得看我有没有时间哈；

售价可谈，本人配合；

结语：

就说到这里吧，还有没有什么要补充的，不清楚的信息或者大家想问的，就发到评论区吧！

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你坚持高价，过两年会好的，要不然我房子卖不出去

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我一哥们，他有一套130 平方的住房，然后又买了个大概60到80万的房子，然后过了几年卖了可能90到120万，小赚一笔 20 到 30 万！然后用这笔钱他买了个150平的房子，高价18000，首付大概100万，贷款约200万不到，最后加利息要还约400万不到！然后他装修入住了，又花了装修钱！现在房价掉到13000！每平方跌了5000！光售价下跌就赔了75万！他说现在挂13000都非常难卖！每个月还贷款约1万，压力山大！

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21年差点没忍住来武汉上车。。后来还是忍住了。。主要是不想背太多贷款。

现在真觉得怂有怂的好

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25年2.17记录一下

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如果是买来自住的，就别去想太多，如果是炒房的只能说活该

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感谢大家关注，更新一下进展，房子今天（7月20日）卖掉了，单价1.3，满二后过户

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出本人名下房子，白沙洲三环内，12号线凌吴村正地铁口新小区，128平，毛坯，边户，中高楼层。175万包税费（割肉70万，求求别再还价了）

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可能大家经常会在新闻上看到。某个老破旧小学区房卖出天价。问题是人家的学区不等于大众认为的学区。

一个大城市，能配的上学区房这个称谓的学校，不会超过10个，大多也就几个。一个学校对应的小区一般也就3-5个。也就是说一个城市可能能配的上学区房这个称谓的房子，应该不会超过50个小区。而且很大一部分不是商品房，都是事业单位和高等院校的房子。

基本上就是都涨的它涨的少，都跌它跌最多。都不好卖它最难卖。

如果不遇到大势，老旧二手房真的没有什么投资价值。

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我朋友在2021年的时候想买房，当时房价还出现小幅上涨，他觉得会升值，我实在看不得他往火坑里，于是当了回恶人各种劝他不要买，我的判断指标其实非常简单：从2020年开始，人口崩了，出生人口会越来越少，现在房子那么多，房价必崩。果然，接下来的时间里，房价一路狂跌，当然，他也没有买，倒不是听我的，只是钱没够，如果当时钱够，他一定会买。

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古人说了丢卒保车

断臂求生

到了现实中很多人不愿意丢卒保车

那么就要承受更大的损失了

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我还算对房子有些经验，近期卖了两套房子，买了一套房子。
对于旧房子而言，要么出租，这种房子如果不想费事，建议给自如之类的长租中介，当然这有个弊端，就是不是每年算12个月，但是少操心，基本上各种杂事都不用操心，当然自如对房子也是有要求的。如果是卖房子而言，你卖的房子肯定是本小区性价比最好的，才能卖出去，如果不是，你只能降价，影响房子最大的因素可能是房龄，是否电梯，是否学区，交通之类的。学区这个东西，无从评价，本身学校好坏也有区别。电梯房可能比步梯房高不止一点点。而且还看房子有没有硬伤，比如噪音是否能解决，物业之类的。其实你卖房子是否降价，要看预期，其实也不算玄乎，这个预期包括了资金的时间价值。比如这房子你如果想卖，要考虑清楚后期预期涨跌的预期，那么你如果提前卖一年，拿到现金投资的收益和降价的幅度的大小要比较清楚。比如虽然是学区房，可能一直在小幅度跌，晚卖一年可能会跌3万，但是考虑到资金的使用价值，你现在可能降6万卖能成交就可以。因为你拿到手150万，可能一年也有3万的收益。这个只是打个比方。有人说那我这一年可能会出租有收益，其实这个大概率不存在，因为如果出租的时候卖房，除非好卖，否则影响看房的。还有你卖房要考虑买房，为啥，因为买房的时候除了是否贷款和贷款多少考虑清楚以外，还要考虑是否影响比如公积金的贷款之类的。我其实是指，如果很快卖了房子，可以利率低或者可以公积金贷款之类的。就也要出手了。如果不急着买，就是另外一码事了。但是如果是房子学区交通一般，还有是步梯之类的，我就建议早点出手吧。因为你比较一下你小区卖房子的数量大概心里就有数了。
顺便说一下买房，买房很奇葩，刚开始你觉得我对某个有要求，对其他没有要求，最后可能都要要求，比如考虑保值之类的。但是到了最后，你买的房子一定是各方面均衡，没有啥硬伤的房子，这个还是要多看，多比较。
我也只能说这些了……

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其实感觉这几年就是经济危机了，各行各业都不算太好。日本当年经济危机的时候，多少人失业，多少人房子贬值50%，还不起房贷。扛过去就是胜利。如何应对房子贬值，通货膨胀，确实是个折磨人的问题。

武汉，两套住宅，一套自住，一套次新房，次新房不愿意卖也不愿意租，2018年的房子卖应该只能亏卖，一年1万多的物业费，肉疼！一套loft公寓，公寓目前租金月租5200块钱，不知道明年会不会顺利找到租客，工作也是房地产相关工作，虽说是国企不知道能不能抗过房地产至暗时刻。也许目前生活最大的底气就是没有房贷也没有车贷，孩子们自我感觉学习能力还可以，应该不会啃老。

生活总要有点希望，四十多岁了，我发现自己生命中最好的事情已经发生，剩下的只有重复和老去。坦然面对……

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这几天看了一个有意思的图。就是对比中国，美国，日本房产走势图。

这一看，如果和美国走势一样，止跌会在2027年年底。哎，现在卖房子只能亏着卖了。

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最好不要买房。如果一定要买，也只能买上海的。因为，这6年来，上海只跌了5.5%，而武汉已跌了40% (全国平均跌了28%）。

越贵的反而越保值，反直觉吧？

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哎，白沙洲中建铂公馆19年购入，1.5w现在怕是1.2都难得卖，主要是现在不在武汉工作了，房产证都懒得办，头疼。

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武汉的房子，怎么会烂手上呢？

如果有得租，当然是找到好的租客，在保证房子维护的前提下，再等一等。

这两年开发商压力大得很，低价甩卖的情况常有发生，这时候把二手房丢出来去跟降价的新盘拼，那不只能是头破血流吗。

具体情况你花个周末约几个中介带你出去走走，市场行情立马清晰。

新房普遍降价的情况下，二手房自然很难出手。本来就有些地方倒挂，现在倒挂更严重。

既然房子还蛮好，还能够找到优质租客，为什么要在这个时点着急出手呢？

武汉的房子不会烂在手上的，地铁还在建、大学生还在留、周边城市的人口持续在流入、各项规划以及基础设施配套在更加完善，慌什么呀？

现在是时机最不好的时候，稳一稳，再看几手，完全来得及的。

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武汉从来就没有学区房。之前九大名初是凭选拔考试成绩和培训机构推荐优录，今年开始全摇号。从来都没有什么房子对口可进好学校的说法。

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现在只要房东说:有缘人≈大怨种

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1.市场信心不足，预期未回暖，现在卖房，其实不明智，如果有能力，建议持有三年再看，但高杠杆、急需现金流的除外；

2.相关信息：

（1）房产税大概率配合人均居住面积，2套起征；一项新政策从试点到推广，至少2年起步，现在试点都没有，5年大概率是一个起征点时间节点；

（3）短期看政策，长期看人口，种种关于“人口基本盘、房子存量住房多”的言论有道理，但不要忽视“迭代”这个词，比如从“彩色电视”一夜之间代替“黑白电视”，当时也有许多存量黑白电视，也不影响大家纷纷购买彩色电视。所以，当控制和限制高层建筑建设、当低密度高容积的舒适改善楼兴起，存量住房何去何从，打个问号？最好别碰超高层；

（4）要相信GJ的力量，从恢复高考起，大批综合素质高、智商高的人进入体制，那是一批很聪明的人，普通人望尘莫及，每一项政策决定，都是通盘考虑，我们每个人不要自以为是的“大聪明”；

（7）马太效应可以了解一下；朝鲜自给自足的体制也可以了解一下，所谓稳定和发展，本身就是一个博弈的过程；

（8）勿把时代红利和资源当个人能力，从08年起，四万亿政策、大基建时代等，时代生出了两个孩子：“土木建筑”和“互联网”，不信你看看90后出生上大学的，身边基本都有个“土木男”“程序猿”（没有贬义，只是佐证一下，就像“没有马云的时代，只有时代的马云”，个体的力量真的很羸弱）；

（9）90和00后，注定是时代和社会加速发展的燃料，请这个年龄段的人珍惜生活。大批60和70后嘎了，老龄化将进入一个新常态，后面出生的生活会好很多（没有恶意，现在大批50年代出生的人处于自然死亡率峰值，老龄化的严峻峰值在于60和70后，80后的子女基本都受过高等教育，对应相应的生育政策、资源等综合因素，这个一时半会说不清楚，能理解就理解，不能略过）；

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年轻时候租房攒钱，中年全款买房可能是最优解。

实在无法想象，35岁遇到失业危机，该怎么面临高额房贷

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我18年最高的时候接盘了一套金融港北的二手房，今年21年趁着万科红郡炒作的妖风亏本出了，我这套房子在中介挂了180多天。

趁着这套房子出了，把自住的那套房子也出了。自住的房子14天就出了，比同小区同户型成交均价低了5万的样子出的，那是因为我保养的好，而且户型整个小区最好。

置换了一套隔壁小区的。那个业主那套房他挂牌了半年，鲜有问津的。为啥呢？因为他的房子实得面积比产证面积大一倍多，所以银行贷款只能贷少许，所以客户群体有限。跟他讨价还价一番，便宜了35万拿下。我们是自住，也不想高杠杆，象征性的贷点款，可以后期转公积金的金额，可以去国税那免税，就行了。

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我19年120万买的，现在估计就能卖80万，这几年还款还都是利息居多，算了下当时的首付，装修，税，加上这几年还的利息，都可以全款把这个房子拿下了，真真的全款变首付，只能说，为祖国发展变成了薪材

求购一套藏龙岛、庙山的下叠或者联排。

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不是刚需吗？住着就是了。

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所以果断点儿，半价出手。要不然十年，20年后你会更后悔。

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联投花山郡二期的房子，110平三室两卫，19年年初购入，也是高位接盘了，这几年贷款本金+利息还了20万，目前卖的话不知道能不能卖到100万。有兴趣的朋友可以联系。

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目前房地产市场已经告别黄金周期，进入白银时代。很多城市的二手房市场陷入有价无市的局面，二手房挂牌很久都无人问津。根据58同城、安居客发布2020年《7月国民安居指数报告》，报告显示，2020年7月全国重点监测67城挂盘量均有所上涨，1月5日，尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才1.23万套，现在，武汉挂牌出售的二手房已经有7.5771万套了。半年时间就暴增了510%，足足翻了5倍。

还有南京二手房挂牌量从去年年初的3.8万套，涨到现在的9.2万套。重庆2019年年初是4.8万套，现在已经涨到16万套。可见，目前楼市二手房压顶，很多炒房客都在表示，现在的二手房市场就是处于“有价无市”的局面。

01

我认为大部分业主房子卖的慢除开楼市行情差的情况下，更多是因为以下三点：

一、错误估价自己房子的价格。

如果你觉得你挂的价格很符合行情价了，还没人看房的话，你可以找”邻居托价“。就是找一个和你关系特别熟络的邻居，让他挂价，要比平均价每平方提高1000元左右。这样买家在看房的时候，横向对比，会认为占了便宜，你在介绍房子的时候，也更有底气。

二、吊在一棵树上。

三、不对家中进行一番打扮。

很多人认为，自己的房子反正都要卖了，肯定没必要装修，对家中不好的地方进行整改。其实这种想法大错特错，要知道，“卖相”这句话无论是放在楼市中还是全世界都是通用的，好看的皮囊才会被人宠爱。

那房子也一样，好看的房子自然会值得更多人来看和选择。将心比心，如果你是购房者的话，去买房，然后看到一套房子破破烂烂，比同户型便宜上千块，你都不会动心吧。特别是90后、00后，对于装修是真的懒，希望买后就能入住的房子。

02

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不会烂的，熬过这两年，又要涨了

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光谷东，中海光谷东麓，属东湖高新区，18楼，90平小三房，武汉新城小学，地铁，医院都有，精装修。刚打好全屋柜子，已经封阳台，买了沙发，直接领包入住，买的时候130，现在115诚心出，要的速度私聊。

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17年在江夏庙山当代云城买的房子，当时一万一买的，然后自己打了柜子（实木的）买了家具家电，大概花费130万，现在还在住，但是因为换了工作，要换大房子住了，这个小三居出售，三室两厅两卫，110万价格可谈

到光谷天地开车只要20分钟，很适合光谷一片上班的宝宝们，主要是拎包入住，楼上楼下邻居都很好，小区物业是我们这片区最好的

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坐标武汉，，，卖不掉，也租不出去。

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没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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现在卖不出去很正常，二手房贷款吃紧，房龄较高的更紧。

我现在也准备出手一套老破小，不过是学区房，旁边就是一所不错的小学。房龄差不多20年了，7月挂出去，就不停有人来看，但我又没时间处理，索性先不卖了，明年再说。把另一套14年的房子挂出去卖了，这套老破小先留着。

缺钱就降价卖。毕竟200万的话，一年理财按照4%年化率也是8万。除非大环境发生变化，不然你的房子是不可能涨价的，拖的越久，损失的还是你自己。

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我17年3.5万高位接盘的中北路复地

横盘4年，结果21年底一个月时间给涨到5.5W了，原因很简单，对口初中第一届武昌区统考排名第一，从“不确定性伪学区”直接变成“真学区”。

其他地方如果16年之前买的，现在都小赚了吧，顶多二手房不好卖了套现而已。

14年之前买的，那不用说了，血赚，卖不卖无所谓，持有成本本来就低，现在武汉二手房要全款，确实卖不动。

评论区好多人酸啊，既然3.5万接盘我就没打算投资升值，武昌核心区好点的新房，双学区、双地铁、大型商区、三甲医院、东湖，都具备的除了复地没别的楼盘了，就算5.5万我也不卖呀，就算没学区自住也香啊，难道非要住三环才能和你们共鸣嘛。

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2023.5.5 ：五一去看了看房，比较满意硚口龙湖揽镜的价格1.3w-1.4w，基本是现房。同时还看了白沙洲的中建铂公馆，1.8的毛坯价格，我是完全不会考虑。还看了楚天都市行云的别墅感觉环境挺好的，问题在于是商业别墅，另外院子小。

2023.4.23进展：得知差不多一个月前同楼栋顶楼卖了240万，不满二。同时14楼目前挂的303万，应该满二，在开发商装修基础上进行了一些装修。另外，我一直关注的城投誉江南没有降价，可能甚至有点涨价，五一看看有没有什么房交会的政策。

在这记录一下，2021年11月底220万买的招商东城华府169平的房子，22年12月67万买了50平的南湖康泰花园（拆迁还建，有房产证），23年准备买城投誉江南177平，目测单价1.5-1.6。我是赌狗！24年开结果。

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确实急，急了，我家五套房，卖不了，只能收房租，麻烦太麻烦了

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坚持几年，房龄超过20年，想出就老费劲了

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现房信息：

新宿 84.8平米平房：69,800,000日元（约合人民币351万），现货可买，约合4.1万人民币一平米。东京人均年薪资600万日元，约合人民币30万元。核算100平米房房价收入比为11.7

洛杉矶1000sqft（联排、套内面积约合110平米，还带个小院子）的房子大约在66万美金（约为人民币412.5万元），2021年洛杉矶平均年薪资7.7万美金（约为人民币48.1万元），核算100平房房价收入比为7.96

深圳房价6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳2021年人均月薪资为12000元，年收入约为144000元，100平房子房价收入比为41.6-104.2

郑州当地房价为1万一平米到1.6万一平米，2021年人均月薪资为3864元（年收入约为46386元），100平房子总价为100万元到160万元，房价收入比为21.56到34.49

各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。

我这外国房价拿的都是核心区域的房子，外国城市边缘的房子可以自己去看看，便宜到不可思议。

炒，接着炒

那些扯房产税的，利率差和公摊我就不跟你提了，我们就单看租金。

国外一线城市房子每年租金为房价的5%以上，支付完所有税费后每年租金净收入约为房价的3%以上，中国一线城市为1-2%

国内还没收房产税呢持净收益已经比别人低50%以上了，一收那个酸爽啧啧啧

别跟我说房产税能转架到租金上，租金是纯市场化的，就现在这个收入你涨租金试试？看看还有人租不？

泡沫都成这样了你还指望咋办？凉拌？

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武汉的房子只要不是最高点上车的就不要怕，现在是寻底过程，2年之内必定再涨起来。

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依你情况，现在卖掉非常吃亏，也被动。如果不是十万火急差钱，先租着！

武汉楼市连续跌了4年，就差一把给力的猛火了。

你看五一假上班第一天，武汉急不可耐，连夜给大家念出10条新政策。

大家叫它“汉十条”。

具体政策条款我就不放上来了，最重点有这4个：

第一，放松首套房认定标准，降低贷款成本。

在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

是什么意思呢？

就是说你只要将唯一住房挂牌出售，不管你卖没卖掉，再买一套房都算首套。

按目前武汉市首套房的商贷或公积金利率，将大大降低银行利息成本。

具体降低多少呢？

60个基点。

武汉商业银行规定，首套房利率是3.55%，二套房利率是4.15%，两者相差60个BP。

你说香不香？

第二，推行卖旧买新，补助1个点增值税。

鼓励开发商、中介机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施，支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。

对卖房并在6个月内买新房，或买新房后12个月内卖掉旧房的家庭，对旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

这点看具体实施了。

第三，对购房落户手续进行优化。

在武汉购买新房，暂不具备办理房产证条件的，可凭买房合同，申请提前办理辖区购房落户手续。

简化一句话，你在武汉买房，就能申请落户武汉，这一政策可以解决子女对口入学问题，减少了买房家庭的后顾之忧。

第四，对新区和新房去库存。

一方面，向购买新城区特定商品房项目的家庭，发放5~10万元消费券。

另一方面，对存量商办类开发用地和在建项目，进行“商改租”“商改住”，按照民水、民电收费，降低居住成本。

总体来讲，“武十郎”这次基本全脱光了——

凡是能用得上的手法，统统都用上，目的就一个：

只要能卖房。

武汉早在去年9月就全面放开限购了，但效果并不好。

截至2024年3月，武汉楼市的库存去化周期超过41个月，也就是3年半。

在当前全国重点监测的100个城市里，共有40多个城市去化周期超过36个月。

这些城市大多数是三四线，只有少数二线城市，比如武汉、东莞、昆明、福州。

而在这些二线城市中，只有武汉属于超大城市（城区常住人口超1000万）。

在当前全国7个超大城市中，武汉的库存排名第一。

按刚刚国家自然资源部发布的文件，库存超过36个月的武汉，必须停止卖地。

如果2024年不能卖地，武汉的财政压力将非常大。

2023年，武汉住宅用地出让金收入800亿元，排名全国第九，属于严重依赖土地财政的超大城市。

面临即将“失血”的困境，武汉的当家人坐得住才怪？

既然限购已经全部取消，那么为了吸引买房客，就只能从降低房贷成本方面考虑了。

如果不是银行系统已限制死LPR最多降低40个基点，武汉人早就想打下200个基点，甚至更多。

当然，房价下降是最主要的。

过去3年来，武汉新房从1.8万/平米降到现在1.5万，降幅近20%。

二手房挂牌价也从3年前的1.7万降到1.4万，买家还可以讲价。

显然，当前武汉楼市已进入历史性底谷。

买方市场，对房东非常不利的。

当前楼市空军横行的本质，很多人为了流量，不说真相，我谈下吧：

其实，骂楼市越多越凶猛的人，心理越是存在侥幸，越是想买。

并且，这种潜意识，已经深刻进骨头里了。

就如一只皮球，已被无限压到临界点了。

就差那一把火，烧起来。

所以，你从这个角度独立思考，就看多少人骂街。

看看你的朋友圈，是不是99%的人都说楼市打骨折？

中介、自媒体、专家、大V都自信满满，跟你分析说房价今年斩腰一半，明年还要斩到脚脖子，楼市马上要完蛋了。

对此，我专门在知乎发一条楼市想法：“楼市会不会报复性补涨？”。马上超过25万+阅读，炸出超200条评论：

哥哥呀，知道你们99%人都最怕楼市报复性补涨，我也是啊！

但是，过往无数次经历会打你们脸说：

墨菲定律！

因为99%人只是情绪的宣泄，如同潮水一般，会推毁路上一切本应存在的花花草草。

然而，后期走向大概率会假以时日，路上依然是绿荫丛丛。

我再次抛出观点：

从供求逻辑和大数据看，当前楼市属阳亢体质，大概率会补涨。

知道你压不住喉咙那口老血，建议先看完再点赞转发喷朋友圈吧，让他们给评评理——真诚期待你留言探讨。

真相往往掌握在少数人手里！

壹

不废话，我们直接来点统计数据模拟一下（不拿专家的数据，我们自己分析最好了）：

中国买房的需求究竟有多少呢？

每年大约11-12亿平米。

怎么构成的？新进城刚需+改善+旧改。

第一类，未来估计每年新进城人口大约1000-1200万，如2023年城镇化率同比增加0.94个百分点，达到66.16%。

按平均每4个人买一套房计算，需要大约250-300万套房。

再按当前平均每套房80平米计算，大约需要2-2.4亿平米。

第二类，改善需求每年大约需要4.7亿平米。

怎么计算得来的呢？

按目前66%的城镇化率，中国城市人口大约9.4亿，按每年0.5平米一个人改善来计算，大约就是4.7亿平米。

第三类，旧改每年大约新增4-4.5亿平米。

这又怎么得来的呢？

中国当前一共城镇住宅面积大约400-450亿平米，包括城中村小产权、老破旧等住房。

我们按每年城市旧改1%的需求计算，大约就是4-4.5亿平米新增需求。

以上三类相加，大约得到11+亿平米（新增需求面积）。

再看新增供应面积，过去3年连续下滑，新开工面积已经跌到15年前的水平——2023年中国住宅新开工面积约6.93亿平米，同比下降20.4%。

11-7=4亿平米，意味着每年的缺口超4亿平米。

我们再看住房消化速度：2021年高峰期间全年销售18亿平米，平均一个月1.5亿平米。

当然，这个顶峰不太可能重现了，我们按去年低谷的算吧——去年新房销售面积11.2亿平米，大约每个月卖0.93亿平米，一个半月就是1.4亿平米。

也就是说，按当前新开工面积来说，一年新增的房子只够卖7个半月。

所以，现在，不，一直到未来，我们都得靠二手房存量房买卖维持市场需求了。

我概括一下：

目前到未来，中国每年需买11亿平米房子，但新建的只有7亿平米不到，缺口超过4亿平米。

换句话说，新房供不应求。

新房供不应求，就意味着你只能买二手房。

于是我们看到一个场景：左手买二手房，右手改造，然后重新买新房。

我们当前有一个共识，未来房地产会逐步放开各种限制，按照市场化运作，这也就意味着供求关系将决定成交量和房价。

当供过于求，房价就跌，反之就涨。

贰

“涨你妹！”

有人脱口而出了，老高顶着世俗眼光含泪写下这篇文章。

我曾写过一篇关于楼市供求与房价涨跌的文章，好评如潮：

你可点开《需求跌25%，供应跌20%！房价会跌还涨？》看看卖包子的故事。

故事也是干货，只是文章比较长比较深，我从中捞几张图和主要观点给你看好了。

早在2600多年前，春秋时期管子就说过，“物多则贱，寡则贵”，意思是物以稀为贵——商品的价格由供求关系决定。

供大于求时，价格会下跌；供不应求时，价格会上涨。

下面是我画的一张图，商品价格走势规律中，有2条神奇的曲线，一条叫“需求曲线”，一条叫“供给曲线”。

好了，我们拿房子举例。

你先看图一，两条曲线交汇在P1点，就是房价。在外界环境不变的情况下，这个P1点是相对稳定的。

但是，在房子供应数量不变的情况下，当需求下降（曲线向左向下平移）时，你会发现房价P2出现了，相比P1房价点明显下降了。

P2＜P1

我们都知道，当房子供过于求，就来到买方市场，直接受影响的便是开发商——

没人买房，还建什么房子啊？

于是，市场仿佛出现一只佛山无形脚，把供应曲线向左踢开了，出现新的供求交汇点，就是图三房价P3点。

P3＞P2，且P3＞P1

你看到没有？新的房价居然上升了，并且比原来的房价还要高。

意不意外？不，还有更神奇的在后面呢。

当上面看到大家不太买房了，就把过去限制楼市的各种政策逐渐取消，同时持续搬出更多刺激楼市消费的工具，于是需求又被激发起来了。

这时，市场那只神奇的佛山腿便毫不留情将需求曲线向右踢动了，看图四。

哥哥们，你们此时会见证全新的房价——P4出现。

P4＞P3

被你们骂骂咧咧的房价居然还涨上来了！

惊不惊喜？

叁.

看到这里，我知道有人跳出来又要骂了：

放P！房子买不起了还会涨上天？当年小日子楼市就是我们的今天。

好吧，既然你又提到日本楼市，我也刚写过一篇《中国在走日本楼市老路？》分析过，你进去看了再说。

我们跟小日子的楼市有本质上的不同，主要有下面原因：

第一，中国人口数量是日本的11.5倍，楼市需求量高了好几个吨位。

日本总人口才1.2亿，还没有我们一个广东省的人数多，中国14.1亿，相当于11.5个日本人数。

在城市化率方面，1990年日本大跳水前夕，城市化率已达到77.4%，扬言要买下半个美国。而中国2023年城镇化率66.1%，要达到日本90年代水平大概需要12-13年（目前每年大概0.9%增速）。

日本处于地震带，自然灾害频发，哪怕没有经历过上一轮黑暗期，对房子的需求也提心吊胆。

而中华几千年文化传承，安居乐业的祖训对土地情有独钟，买了1套想买2套，买了2套想买3套…

第二，中国随着城市群加剧，楼市供应越来越依赖少数几个城市。

小日子当年就是遍地开花搞房地产，最后发现只能建成越来越多的鬼城，人口却始终聚焦在东京大阪等少数几个大城市。

历史证明，人口密集的地方，房价便宜不到哪去。

第三，中国的票子无限C发，民间积累着巨量存款。

跟小日子不同，我们过去20年来，一直不忘干的活就是，卯足劲印票票。

你看2023年底，中国M2(广义货币)存量大约292万亿，换算成美元的话近42万亿，而此时美国约20.5万亿美元，欧洲约14.5万亿美元，日本约6万亿美元，中国一家超过美国、欧洲、日本3大经济体的总和。

有人说M2没感觉，好吧，那就说居民存款。

2019年国内居民存款总额是82.14万亿，而到2024年3月，我国居民存款总额达到了134万亿。也就是说，经历3年口罩后，老百姓存款比2019年反而增加了52万亿，增幅63%。

这要是摆到外国人面前，谁个不眼红？而如果摆在90年代的日本人面前，分分钟教他做人。

第四，小日子当年利用楼市后强力刺破，经济停滞了20多年，中国绝不能走它旧路。

日本当年在老美哄骗下狂升汇率400%，强力刺破楼市，此后又长期压抑着M2发行和超低利率（甚至负利率），系列因素将岛国经济拉进泥坑——长期通缩。

普通人除了房价大缩水50%以上，收入也20年不升反降，许多老店把一个小饭团搓一辈子居然还自诩为“工匠精神”，太滑稽了。

而中国绝不能走日本老路，世界工厂、基建狂魔的地位不允许丢掉，比如通过一带一路大布局，贸易+投资来拉动新增。

只有普通老百姓收入提高了，才有动力消费，带动楼市。

第五，日本是老美的小弟，而中国是完全自己说了算。

单一个外汇管控，小日子就得看老美脸色办事，而中国就严控了。

严控到什么程度？

比如外国人想在中国办卡，必须提供身份证明、工作证明和资金来历等，主要防“热钱”流入。而对自己人，规定每人每年5万美刀额度，主要防富人跑出。

如果钱都留在这块土地上，不，楼市里，你说中国还会发生日本楼市当年那种如退潮般的跳水吗？

大概率不会。

肆.

上面分析是不是有点烧脑，接下来再告诉你1个不为人知的惊天大局。

绝大多数国人并不知道，我们的楼市是早已被设计好的调控工具。

为什么上面一再重申：房地产是中国支柱产业。

除了大家共识的阳谋：

房地产影响14亿人居住；带动200多个行业运作；解决上下游产业链过亿人就业；每年产生数十万亿量级销售额，哪怕近12年来销售最差的2023年，楼市销售额都超过15万亿（一二手房总和），问还有谁能替代？

还有一个隐形大阴谋：

社会秩序管理。

城市与农村通过房子区分；穷人与富人通过房子隔离；上层与基层通过房子对话；现在与未来通过房子连通；

房子是14亿人唯一可以产生共鸣的话题，没有什么不能用1套房子不能解决的，如果有，就2套…

前面，说了这么多，其实我都是谈楼市的供求与价格的关联。

当房地产行业长期处于供不应求的局面，房价自然应该上涨，哪怕你强力压制它不许涨（限价）；

压制时间越长，反弹的势能就越大，就如一只皮球，拍得力度越大，反弹的高度就越大；

社会情绪的力量，楼市这一股超强的力量过去的后果我们看到了，就是疯狂，例如2009-2010年疯涨40%，2015-2017年疯涨50%。

综合以上，我们就很容易得出大结论：

中国楼市大概率会报复性补涨。

很恐怖吧！我知道你不喜欢，我也不希望看到。

但是这个就是冷冰冰的规律、周期、现实。

伍.

说到报复性补涨，我知道有粉丝朋友们开始澎湃了——你说跌下去的房价终于要解套了！

不好意思，还没到火候。

看上海易居房地产研究院数据：2024年3月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1379万m²，同比下降49%。从房企业绩看，百强房企1-3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅47.5%。

新房成交量腰斩。

意味房价没这么快稳住。

而要房价报复性补涨的前提条件，是成交量连续3个月甚至半年稳定、上升。

目前来看，一手房还不靠谱。

不过，值得注意的是，3月多地二手房成交量出现“小阳春”：

比如一线城市北上广深二手房成交量，均为去年4月以来单月最高水平。

北京3月二手房网签14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的荣枯线，是近一年来最高点。

上海3月二手房成交20274套，环比上涨约170%。

深圳3月卖了5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线。

广州二手住宅网签宗数和面积为9373宗和93.46万平米，环比大幅攀升92.66%和90.63%。

而二线城市楼市也有上升。

比如合肥3月二手房成交创近两年的新高，天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高，西安二手住宅网签量环比2月上涨139.67%，南京、长沙和兰州成交量也超过去年同期。

对买卖双方来说，当前最大的共识，莫过于4字黄金秘籍：

以价换量。

2024年3月28日，上海中海·顺昌玖里开盘，512套房卖了505套，总销售额达196.53亿元，刷新了全国开盘纪录，当天新房成交单价比周边二手房价调低25%。

4月6日，李嘉诚沿用去年7折手法，推出422套房，单价18万每平米，当天被抢光，套现75亿港币，香港重新万人抢房场景，其中70%是内地人买的。

4月9日，上海陆家嘴滨江凯旋门推212套房，仅认购金额就又创下了今年以来的新高，均价17.28万，相当于周边二手房价打7.5折。

各城频现豪宅盘日光，在释放一个信号：

富人按原计划进场了。

有没有《让子弹飞》里面的汤师爷说的感觉？

陆.

最近，上海易居房产研究院搞了一份报告，选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此对比二手房价格泡沫。

测算结果显示，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后泡沫持续变小。

而到了2024年3月，泡沫下降到5%，意味着经过3年挤压，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

其实，易居要表达的意思是：

中国当前二手房价基本到底了！

但不讲武德的是，当前唱空最大声的一类人，恰恰就是中介专家（你刷手机就看到）。

给房东们制造焦虑，吓唬降价卖房。

他们为什么这么干？

事实上，太多着急卖房的人被中介一忽悠就乱了阵脚，便马上壮士割肉，因为“你再不赶紧卖，下个月就卖不上这价了”“现在不卖房，一年全白忙…”

太可怕了！

你若细思则会发现，其最终目的就是为了成交赚钱。

对许多人来说，当前楼市雾里看花，请牢记2点：

另一方面，切莫乱卖房，尤其唯一住房。虽然楼市存在报复性补涨的基础，但并不意味明天一定就会启动。

当务之急是尽量增加家庭收入，要做好中期规划、打持久战的准备。房子作为最大吨位的资产，坚守长期主义方能吃到最多红利。

我在做记者时，听阿里马说过一句话：

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大部分人会死在明天晚上，见不到后天早上的太阳。

精辟！

有可能哪天，你突然看到房价重新发神经似的上涨，想说“我草”时，请理性克制，或干脆冷眼旁观它表演，因为你根本就改变不了什么。

这世上本就没有偶然，那不过是化了妆的、戴了面具的必然！

你看网友咨询的问题，很有代表性：

最近，很多朋友都在咨询，要不要赶紧把房子降价卖了？

你看，宝宝们都吓得快吃不下饭了，觉也睡不香了，焦虑极了！

对此，我结合当前形势，特写这篇文章分析，统一回复。

除非发生以下这3种情况，否则不要着急卖房了！

哪3种情况一定要卖房呢？

除了以上3种，就真心建议不要再卖了，你越折腾就越吃亏！

为什么老高不建议此刻卖房？

因为风向变了，下面就从国外到国内环境变化，娓娓道来，看完你就明白了。

从国际环境看，中国正迎来一个历史重现点。

故事从2008年说起：

那年2月，一群戴绿头巾的哈马斯突然封闭加沙边境，引起“世仇”以色列的猛烈炮轰，以巴冲突大爆发。作为背后大佬的老美，第一时间被拉入战场。

为了给世界一个交代，小布什总统亲自出面撮合双方停战，但打得红眼的以巴2人都不愿省油，反而加码火箭弹对射。

此时，老美国内已债台高筑，百年投行雷曼兄弟轰然破产，引发华尔街骨米诺牌效应。

小布焦头烂额，连续3次派出2-4号人物，国务卿、财长和商务部长来中国商谈，甚至在离任前2个月，他干脆亲自跑来北京。

老美一把手亲自带队来访，当然不是专门来看奥运会开幕表演的——而是为了推销美债。

那年他们明显做到了，因为我们很快便放出了4万个亿大激动，楼市迎来一轮狂欢。

其实，那次华尔街才是最大赢家——

不但回血了，还反手过来抄了一盘大A底，从1600点弹到2009年3400点，吃得满嘴流油，美滋滋撤离中国。

15年后，历史轨迹何其相似：

2024年2月，以巴冲突再次升级，死亡人数超过3万。以色列娘家这回陷得更深了，老美国内各个大学掀起一轮轮抗战运动，物价再次飞起，说好的降息又传搁置。

看得出来，今年老美比15年前更慌，从2月全美商会会长访华，到4月耶伦财长（才隔9个月重访）来京，再到这2天二号人物布林肯国务卿来访，老拜把信得过的管理层都派过来了，要不是应付死对头特朗普选票，估计也亲自出马了。

老美的意图何在？

说到底，还是为钱来。

明眼人都看出来了，此次依旧推销美元债，北京方面不得不考虑意思意思：

买点吧。

当前，中国持有的老美国债已减持到8000亿美元以下，但仍排世界第二（日本最多），离最高峰的1.32万亿，还有5000多亿美元空间。

2年前的大减持，很可能就是为了现在战略增持，高层早就预留了这一手。

好吧，既然美债来了，不论具体数量多少，始终是要进入中国市场，会流向哪里呢？

大A吗？继续抄底？

难道二次踏入同一条河流？不应该吧。

难道是新产业？比如新能源汽车。

的确，中国新能源汽车生产、出口和内消量，各项指标都已成为世界第一，连德国汽车老品牌大众总裁也赶紧访华谈技术合同。

但这个市场规模空间会有多大呢？

不好意思，堪忧！

从2023年特斯拉打响新一轮降价开始，国产大佬比亚迪，已将价格战火烧遍了整个汽车行业，今年3月，雷军发布小米SU7，用卖手机的方式卖汽车——

将新能源汽车价格战打到了地平线。

你想想，一个已将价格战打到地平线的行业，前景能有多大？

我在后台留言里，常常看到一些“有才”的网友留言：房子要淘汰了，手机可以取代它做支柱产业。

真搞笑！

老高给他算一笔账：14亿中国人，就算每5个人换一台手机，一年也不到3亿台，按每台手机平均2000元计算，一年不到6000亿，这只是当年一个碧桂园半年多的销售额。

显然，手机更不行。

想来想去，当前除了房地产有这个体量消化外，实在找不出第二个。

2008年，老美大选，产生第一个黑人总统，老奥连干了2届，他最拿手的事就是将利率降到美国历史最低位：

0.25%。

直到老奥连任结束，美联储超低息长达8年之久。等到懂王上任，风向反转，一口气拉涨到2.5%，直到卸任才结束。

2024年，又是美国大选，懂王摇着疯子舞大喊着要二进白宫。此时利率已是近30年的高位，5.5%了，老普上台后还会搞出什么幺蛾子？

历史仿佛开始重演。

种种迹象表明，中国楼市新趋势也正在改变。

一，政策底正在形成。

从2022年下半年开始，全国上下，各城市争先恐后出台刺激政策。

大家都做着同样的事：抢人、抢钱。

此外，房贷利率、首付比例、税费等，一降再降。

上层的主张很明显：一切有利于提振楼市的政策，都值得拿出来。

一句话，楼市新一轮政策底正在形成。

二、富人正在入场。

3月以来，一线城市豪宅成交令人怀疑人生：

上海中海顺昌玖里，均价17.2万/平，套均总价4000万，4小时抢光。

香港李嘉诚旗下Blue Coast，均价22万/平，套均总价878-2649万港币，超2万人抢422套房。
上海滨江凯旋门，均价17.28万，套均总价3300万，6小时抢光。

深圳拍卖4套豪宅，均超高溢价成交，单价最低18.58万，最高37.73万/平，总价最低4126万，最高1.6亿。
上海融创外滩壹号院二期，均价16.8万，套均总价5000万，4小时抢光。

……

都说全国房价在爆跌，富人却在抢豪宅，是疯了吗？

不，富人入场买房，他们是有钱，但不是有病。

你可以怀疑有钱人的品行，但不能怀疑他们的眼光和判断。

富人抢房意味着什么？

楼市新一轮周期在启动。

诺奖得主、“行为经济学之父”丹尼尔·卡尼曼有个著名的理论：大众的行为受有“睿智的群体”操控，因为他们的判断与正确答案接近。

谁是经济行为中的“睿智群体”？富人。

从人性角度看，社会经济行为是由模仿带动的，即普通人羡慕富人，学习富人，模仿富人。

买房的行为，也是如此。

三、地产板块正在变局。

这2天地产板块大涨红，是嗅到了什么信号吗？

港股内房股持续2天拉升，融创中国连涨2板超45%，合景泰富连涨40%，旭辉控股连涨2个板超35%，龙湖集团涨超20%，绿城中国、远洋集团涨超20%，大A万保招金都连涨2天超15%。

大杀器将亮出来了？

从市场层面来看，我们的房地产市场正陆续出现积极信号。

其中，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨。

深圳楼市也出现复苏迹象，3月二手房成交套数达 4547套，环比大增115.13%，截至 4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过 3月同期。

如果房子成交量持续半年稳定增加，楼市就算稳了。

当前中国楼市存在一个共识：

基于后期信心不足，普通认为楼价会继续下跌，所以大家不愿买房。而不愿买房的直接结果是，房子不好卖。

所以从这个角度考虑，2024年，对于想卖房的人来说，并不是好时机。

于是焦虑起来，继而乱了方寸，当大家都恐慌抛售时，楼市就会进入死循环：

最后你休想卖掉了！

股神巴菲特有句经典的话：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。

这句话不仅是一种投资策略，更是一种人性的揭示。它告诫我们要在大众疯狂投资时保持冷静，而在市场恐慌时则要敢于逆流操作。

对我们普通人来说，当前究竟该怎么逆流操作呢？

第一，独立思考，不人云亦云，弄清楚自己当初买房真正目的是什么？

或者说如果你将房子卖掉后，会做什么？

投资吗？

其实，当前绝大多数人并没什么好的投资渠道，这么一大笔资金只能存银行。

此时问题来了，难道甘于存银行吃利息吗？

你大概率不甘，极可能被忽悠进入股市、各种理财、保险产品。最后本金怎么消失的，自己可能都不知道了。

第二，认清时代现状，不做超自身能力和认知的事。

滞涨期，钱难赚，企业和个人都在要寻找新出路，是扩大生产还是休养生息？是买房还是卖房？

不论怎样，卖房还是不卖，都要沉着冷静，不要慌急，以不变应万变。

楼市谷底期，信心降至极点，即使频出利好，市场也不买账，反而成为血淋淋屠宰场，这一幕是不是很熟悉？

不要急着让市场给予你所有的答案。有时，你需要拿出耐心等一等。即便你向空谷喊话，也要等一会儿，才会听见绵长的回音。

作者简介 高牛探

正能量房产博主。做过中学教师、记者；

前世界500强top3房企操过盘，一线营销30亿+；

曾考察全国50+城市和海外多国，看盘2000+；

创建1分钟评估房子价值；

解读楼市政策，房价涨跌规律；

提升房产认知底层逻辑

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蹲一个，买房的，华师一附中附近，三房，140w以内，128直接签合同，刚需，房龄不要超过15，最小房间不低于7平，楼梯房一楼不要，2,3楼可以考虑，电梯一楼顶楼不要，简装，对口学校有学位

说说后续把，

今天12月27日，距离上次发帖过了一个多月，我们看的有在这一个月内降了最多的有二十多万的，反正价格合适的三房还是挺多，就是在找综合对比，之前天祥的看过，感觉公摊大，你们只是看贝壳挂牌价，实际我们谈过的有成功的，砍价十几万的都有的，只能说捡漏然后稳住心态是能找到符合的，后面在锦绣龙城跟万科魅力之城选择

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刚刷到的一套二手房。

再来一套

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这个问题感慨颇深

2020年在武汉买房，总价255万，目前房贷剩余162万。今年8月同户型成交价147万，目前把房子卖掉亏损15万。

算了一下，累计付出成本：首付76.5+五年多房贷60+装修42=178.5万

房子卖掉，不算交易成本，还完房贷还倒贴15万

总计亏损178.5+15=193.5万

后悔吗？买房不后悔，但是住不上后悔，应该在我工作的广州/佛山买，我们目前在广佛上班。

亏损我认，本来就是为了自住，20年买房的时候我就判断肯定亏的，当时已经判断房价趋势到顶会下跌。不过要结婚了，我想给我老婆一个稳定的住所。（15年毕业，15-19年4年多时间跟着我在上海，搬家8次，真的是不想再搬家了，群租、合租、单租等等所有的事我都碰到过）也和我老婆商量过，亏损我们都接受，一起做的决定。

现在的想法，争取35岁之前结清房贷吧，然后努力攒钱，给小孩多一些保障。

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看了很多留言，有人说最终退路是回农村。于是乎，我有个疑问，是真心求教，回农村能干啥？

是回去承包田地？还是养殖？还是做农家乐？

真心求教。

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事态发展到这个地步，再纠结过去也没有什么意义，重要的是下一步该如何应对。

卖地收入在高峰期占整个政府财政收入的一半，已经不是地方政府的土地财政，而是土地财政上挂了个政府。要搞清楚谁才是主线。

目前来看吃财政饭里面权力最弱的就是教师群体，首先教育影响的是未来，问题是当前就没余粮哪里还能管得了这么多？其次，教师教书育人的前提是有人可以教育，现在出生人口雪崩一半，幼师行业已经缩水一半，接下来就是小学中学，教师已经严重过剩了，没事干那少拿一半工资行不行？最后，教师群体不掌握暴力，套用严嵩的名言“历来造反的都是种田的，没听说商人能翻天”，那被降薪拖欠工资就是可以预见的。教师群体规模也足够大，占用的财政资金也足够多，苦一苦教师是真的有用。

医保资金大概率已经被三年疫情中的各路神仙掏空了，社保资金也连维持畸形支出都做不到，疯狂提高社保基数就表明离入不敷出不远了。

历史是有窗口期的，很多事情错过就永远没机会了。老龄化逐步加剧，未来财政必会变成养老财政，打台湾的时间窗口是确定的，快则2027年，慢则2030年，或者是台湾彻底独立。

楼市的泡沫太大，牵扯太多，已经将银行甚至政权都绑架了，要想平稳落地，需要有足够的肉垫作为缓冲，三成首付加十年房贷加断供法拍才能让银行走出破产阴影。2016年至2023年买房的人无疑会承担最大的损失。2024年至2026年买房的人亦将承担部分损失，长期阴跌是未来楼市基本面。危机只能熬过去，就看谁最先熬不下去。胆小懦弱的人默默承受，有魄力能力的就要掀桌子了。

凛冬已至！

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坐标武汉，9年贷款从业！

说真的，武汉最倒霉的一批人，那就是19年至21年期间购房的人。高点入手不说，还有很多人遭遇烂尾、拿不到房子……我身边很多朋友都有这样的遭遇，想在攒钱，太难了。

2021年，这个房子可以卖160万成交价，贷款大概110万，现在还了2年，估计还有108万左右，按照现在的挂牌价，卖了房子还要给银行22w。

如果业主是个单身，没有软肋，工作又是体制外不稳定，比如送外卖之类的，那完全会断供，因为你想不到一个理由让他继续付月供了。

实际上2018年，朗诗的70平户型到达第一个小高峰，当年有三套成交价在2w以上，其中一套装修比较好，成交价在2.2w，总价152w，前不久博主看也在卖，价格是91w，持有五年时间，加利息硬亏75w，平均每年亏15w。

武汉有多少比例的人可以拿到年薪15w？其实即便是光谷，这个比例也不高的。

还有比在武汉买房更坑的事情吗？

买武汉房子，品坎坷人生！

最后，我是有问必答的武昌朱行长，码字不易，你的“▲”就是给我的最好鼓励，感恩~

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对于这件事我一贯的看法：房子是用来住的，不住就不要买。那种偏的、远的、投资的、上学的、养老的听听就好了，要是看不破这个里面的门道，那一辈子都在这个坑里面折腾……从古至今好东西从不缺买家，那些偏离了核心价值的东西在边角料上无限画大饼的就是一场精心设计的骗局，所以人在买卖这件事上要遵循一个原则：质量。烂在手里就赶紧找单位评估，该割肉就割肉，该断舍离就断舍离。

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这就体现出期货市场甚至币圈的好处了。

你清清楚楚明明白白地知道自己加了多少倍杠杆，到什么位置必须止损，不然就开始强制平仓甚至穿仓，要倒欠对方钱了。

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坐标武汉，18年，10月，6.88利率购买老破小，不算还的月供，净房价贬值6成，只能往好处想，好歹不用搬家，今年年底地铁终于要开通了，还好没有失业，还好国家降准，利率降到了3.3，月供完全没压力，但是也很影响生活质量，买了房，以后买东西都是拼西西，一年只敢买两套比较好的衣服，还好我不在乎这些。主要买房的那段时间，我还是一个做地产的人。跌吧，跌吧，我不会卖的，我要住到他拆迁！！！！

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武汉普遍跌一半，不管以前是吹的多么多么核心，都得腰斩，郊区就惨啦，还没入住的新房要跌80%，三年前1万，今年七月跌到2700，9月再跌到2300

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只有这一套那就安慰自己刚需，住着别管房价了

如果不是必须住，那就卖了少亏点

中国的房价，还有下跌空间

让我给个值的话

一线城市好地段1万一平最多了

武汉绝大部分房子是不值一万的

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在线蹲一个光谷中心城的房子，120平，200w，3房两卫。不需要提醒我光谷东虚高，我就想在光谷燃烧我的青春。

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我以为是今年的问题，点进来一看是前年的。

就这么说，等吧，我19年来了武汉，交足一年社保后，一开始是准备买房的，然后房价一路跌，跌的很多我原来没考虑过的都纳入考虑范围了，直到现在，跌的我已经短时间不考虑了。

从我的角度来看，你是没救了，如果前年你没跑，现在你肯定会更痛苦。

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“则成啊！房价的涨跌在什么呀？

在几个按时交租的租客吗？在几个信口开河的中介吗？笑话！

那么多经济发达的大城市降了，那么多风光一时的开发商倒了，什么原因？

我们还在这儿算收益、挑租客、看风水，试图保住大武汉堡垒，不觉得滑稽吗？”

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我很早就说过一句话，中国的股民素质是真的高。他们不管怎么赔，都是在自身找原因，倾家荡产大不了跳楼，没几个去怨这个怨那个。

房子这个东西，你如果是买来住的，他涨了或者跌了，跟你刚需买房有什么直接关系？

如果是你买房是为了投资，那跟买股票有什么区别吗？愿赌服输都做不到？房价下跌利息还不上最直接的解决手段就是，挂跌停价割肉离场。

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汉南悦山湖的房，130平，谁要谁拿去，快活不下去了

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更新一下，朋友刚入手了同一个小区的房子，90平的三房106万，刚开始装修。

住着呗。

本人是 2020 年夏季在南湖买的二手毛坯两房，刚需，买了自住的，2021 年夏季搬进来的，记得买下来花了 150 万，装修花了十几万。

前段时间计划换购一套大户型或者增购一套小户型，上某 App 一看，我勒个去，小区现在同户型的装修好了的二手房挂牌价普遍只有105 万左右了，粗略估算了一下，算上装修费用和利息，亏了有七八十万了。

记得好像前年有个朋友想买房我才下载了某 App 看了一下，跌了一点没跌这么狠，看来去年今年很多人手头经济很紧张啊，低价抛售了。

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看到一个评论，深以为然：“哪个人用买新车的价卖二手车，别人就会觉得他有啥大毛病。”但是我比较蠢笨，想来想去也没发现车子和房子的根本区别。

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如果买房不是为了积分落户，不是为了学区，那确实毫无用处。

房子是居住用的，不要把房子当做财产，本质上房子是一个生活用品。

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汉阳四新新城璟棠97平房屋出售。5/32楼。目前135w

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建议降价卖掉，立即止损不要有鸵鸟心态。武汉房价还会继续下跌20%直到2028年左右才会探底。

以武汉为例，我预测在2028年左右，武汉全市95%以上的房子的价格会在 50~200 万之间，每平米单价在 0.4 万一 1.4 万之间

（武昌1.4，江汉江岸东湖高新区1.2，其它 1以下）。

豪宅除外！！！！

PS：下图为贝壳2025年9月武汉各区成交均价

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诸君日哭到夜，夜哭到明，放假就能涨了？

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求锤得锤。

记得高层警示过：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”

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这个问题我可以聊聊。几乎和你一模一样的情况。

自有一套住房。

2022年10月，在上海某区内环内买了一套老破小，1998年的，55平，是双学区，对口一梯队小初

买的时候大概是500万，已经比2021年高位降了100万。

然后贷款差不多130万，之前每个月还7200，今年开始每个月只有6000了，完全没有压力、

这个房子买了以后一直在出租，因为地段好，楼下就是地铁双轨交，所以一直不愁租

但是租金从7200一路下降到现在的5800，这个基本和房贷的降幅一模一样，哈哈哈，也是完全覆盖房贷。

目前这个房子市场价差不多在400-420之间，我是说能成交的

租金收回来大约28万吧。

也就是说现在卖掉，基本要亏个70万。

以上是背景

考虑到你的情况，我的建议是不要卖。

第一，你没有什么经济压力，就像股票一样，不要急于套现，否则就是低位割肉；你要是经济压力非常大，我肯定劝你卖。

第二，房租可以提供稳定的现金流，而银行利率和理财收益百分百是下行，不一定跑得过房租。

第三，房贷利率在美联储开启降息的大周期下，大概率会还有大幅的下调区间，低于2是百分之百的，会不会降到0-1这个区间有待观察，因此你的按揭压力也会减轻。

第四，现在卖房是处在一个恐慌盘抛售的挤兑期，你需要不断被突破底线，在售价上不断做出让步，也不是好的时机。

第五，武汉作为中部城市群的核心城市，要考虑“十五五”规划的红利，以及未来人口导入对房价的稳定作用。毕竟十月要开大会了嘛。

第六，房价虽然短期看处于下行周期，但从各国的房地产泡沫出清的平均时间来看，短的4-5年，长的20年，平均在8-9年。2021年高位下跌开始，至今已经有4年时间了，不要倒在黎明前啊。

第七，人口对房价有支撑作用。虽然生育率在下降，但有的地方还有反弹，比如上海就从2023年的0.6提升到了2024年的0.72（虽然还是全国最低，哈哈哈），但考虑到国家各类补贴开始施行，维持在现有900万左右的生育率水平也够了，只要不是断崖式下降就可以。

第八，虽然目前居民端的负债率已经达到极限，但是政府和企业端还有空间啊，日本负债占GDP比重是220%，不还是好好的，我们才60%，政府的赤字率今年才4.5%，与国际平均7相比空间还很大，所以财政端和政策端我们还有余量，而且北上深还有约束性政策没有去除，相信房价能够在1-2年左右止跌企稳。

第十，关于房产税。上海和重庆一直在试点，其实没啥作用。我认为下一个五年不会出台。因为全国人大曾经在2020年将房产税列入立法计划，但是没有出台。2023年编制五年立法规划时直接都没放进来，甚至都没列入预备项目、调研项目，也就是说起码到2027年都不会出台。在现在的房地产环境下，大概率2030年开始都不会出台房产税了，这对房价的伤害太大，以我们的稳中求进的基调来看，也不太适应。

以上观点供参考。

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你这不叫烂在手上了，既然是投资，涨跌都可能。

我一样有一套武汉二环边的十几年房龄房子，除了房龄，都是优点地铁二环配套成熟紧挨全区最好的小学。

我们小区的房子， 2017年可以卖300万，现在， 250万也卖不出去。

如果想出手，只有降价。

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光谷东中建星光城二期总层高33，本人楼层在23，南北通透，面积113，价格160w，有意者可联系，中介勿扰，谢谢

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缺钱的就赶紧降价卖掉不然后面等着腰斩

武汉目前这就业环境除了体制内国企事业单位

大部分人收入都锐减

再加上无人驾驶的替代底层好多人都要失业了

经济这么差

请问谁来接盘!

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看看不说话

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我绝对不买房子别人说自己的家有归属感

主打的就是四海为家

车子可以搞一辆出去玩比较方便其余的真的没有必要

主要是现在黄金涨得太猛了不然买几块金条摆家里钱攒一半花一半

买什么房子背什么贷款

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你要知道好多买了股票跌了的，毛都没有了，你至少还有个房子在，不是吗？

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2020年底买的 232万

现在这个小区有人挂架190万半年了都卖不出去。

半个月前我在i.b上花150买了 2025社恐柴Haru，

今天一看跌到了10块钱

不适合投资圣体

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前两天川建国无差别AOE全球加关税，时代的大幕刚刚拉开，很多人的人生剧本已经注定无法改写。当你发现深处温水之时，其实是外面的烈火油锅已经开始燃烧，你作为盘中之物早已经蹦跶不出去了。

未来是超级通缩，当然中国的跌幅会比日本更平缓，整体情况好于阿根廷和土耳其等，大概会衰退到2008年奥运前。

这是一个严肃的经济学和发展模式问题。

首先，是国际贸易和基建投资，中国经济高速发展，是在2002年加入世贸“之后开始腾飞，大规模的贸易顺差，以及中国的货币政策”，大量美元进来就按汇率在国内发行等量的人民币。地方政府开始建新区，工业园，企业开始进驻，制造很多产品去出口，雇佣很多工人，大规模城市化。公共基建高铁、高速公路和机场也开始上，大城市的地铁也陆续开通。这些需求又拉动了就业，所以大量人口涌入了城市。再配合教育和大学扩招，更多年轻人上大学进入城市….房地产，就是在这个过程中崛起的，因为城市人口多了需要住房，按揭贷款买房的方式又开启了房地产的金融炒作，地方财政收入增加，也乐于提高“土地出让金”，用于城市基建和公务员福利，这让公务员从原来的奉献行业，变成了高报酬的行业。

真正让中国房地产变得没有退路和扼杀生育率的，是2015年的涨价去库存和学区房炒作。房地产的高速发展，都是建立在按揭买房之上的，而工人进入城市的原因，刚开始只不过因为城市有就业机会，工资高，而城市之所以有工作机会是因为出口，而城市基建扩张的资本是因为贸易顺差。而炒房的主力，都是那些带头先富的人，以及后来的城中村拆迁户。当全球开始Derisk，至少是实现贸易平衡”的时候，中国这些年的预期性投资和贷款性投资，金融属性方面，就会压实，最终达到国内平衡。就是说外贸出口这条路不通了。简单说，中国的生产力产能还是一流的，就算是汽车行业，这些年的合资和强制技术转让，已经效果显著，让中国企业得以能自主生产。电器以及其他更低端的产业，就更成熟了。这也是中国不同于阿根廷和土耳其等国家的地方，中国什么都能自己造，而不是靠外汇储备来进口，那样汇率就会崩盘，而中国的国力制造能力摆在那，是不可能出现恶性通胀的。这就是中国优于阿根廷等的地方。同时中国地大物博，在进口方面，也没有日本那么多，所以需要消耗的就更少，所以中国相对来说比日本崩盘速度要缓慢。但日本是发达后崩盘，中国是致富未半而中道崩盘，绝对生活水平肯定比日本低。

从2002到2022这20年，如果按照正常模式，应该是发展到2008年的水平，后面的十几年其实都是杠杆出来的效果，所以暴跌和出清，最多用就是到2008年的水平，这是最差的情况了。

这样说可能没什么概念，拿一个城市举例，最差的一线城市广州比较有代表性，它算一线，也跟几个强省会相差不大。随着各种衰退和出清，广州的平均工资大概会因为你被裁员了，重新找就工资更低，如此循环，两三年后广州的平均工资会降到5000多，当然一两万就岗位还很多，但大部分人可能只有三四千。而房价均价也会跌到七八千，可能市中心几万的小区还有，但是像增城从化花都这种北三县，四千没人要，黄埔和番禺这种会跌到

以后，不，现在已经开始了，怕你欠债断供躺平不还债，开始鼓吹各种努力赚钱还债的励志故事。比如上海外卖小哥，年入几十万，疯狂赚钱还债；寒风冽冽，老太深夜摆地摊，赚钱帮儿子月供..各种美化和歌颂苦难中挣扎的还债人故事，将应运而生。以前的劳动模范是为人民服务和让生活更美好，以后的劳动模范是努力工作，为了还债。努力奋斗还债是时代的楷模，而躺平老赖是可耻的。于是你又光荣地成为时代楷模”的一员了。

最终也就那样，广大的房贷人过得苦一点，只要你不自己跳楼，追债的又不敢杀你，厚着脸皮苟活着，官方文化宣传上会给予你足够的“体面”和“尊重”的，毕竟怕你躺平，只能不断鼓励你，让你继续当还贷工具人。

以前温饱成问题，见面问候，你吃饭了吗？以后还贷成问题，见面问候，你这个月的月供还了吗？

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你的人生战场，需要一个终生军师。

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从不马后炮从不模棱俩可含糊其辞。

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一个重大人生抉择，好坏之间相差百万。

让王老师陪伴你人生每个重要十字路口，做你的人生抉择策略军师。

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过几年就归零了，烂手上安心～

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光谷软件园到三环附近，

三房户型周正，

套内面积90+，

不是老破小，

不是超高层，

100w左右，

有合适可以考虑，

没有合适就在等等，

一不敢背负大额贷款，感觉随时可能失业，

二结婚小孩上学还有几年，先租房问题也不大，

三房市明显还是下降趋势，等得起。

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看了很多朋友讨论，我觉得很大分歧就是站的角度不一样，买方、卖方、中介每个人利益诉求不同。

简单算一笔账，这附近一个标准套间（一室一厅一厨一卫）租金大概2k-3k，一年也就是3w左右，平摊到每平米只要一年降价300，这个钱就回来了，目前行情哪个楼盘敢保证一年只跌300。

然后就是小孩上学问题，结合现在出生率，未来小孩上学难度肯定是要比这几年轻松的。

最后就是退路问题，现在基本老家都盖了新楼，未来哪一天主动（被动）辞职了，回去也有退路，这房也不是非买不可。

这只是我最为买方诉求和内心想法，认真讨论的欢迎，喷子滚粗。

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卖房

A股抄底

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19年10月份的时候，曾经看过一个楼盘，白沙洲梧桐花园，小型楼盘只有6栋，还是7栋吧，那个时候房价一万六一万七的样子，因为是合作伙伴推荐原因，给留了最好的户型和楼层，我也特意跑去实地看了一下午。

转了一圈，楼盘太小了，位置还是不错，离武昌火车站就两站，学校学区教育品质很一般。那时候手上和家里都还有点钱，想着多看看，跑到光谷关山大道附近看看，这一不着急就到了20年，然后就碰到了疫情。三年疫情下来，形势急转直下，家里的现金流也碰到了很大的问题，本来计划是2一年，22年买也买成。

都是命。

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2026年娃入小学，蹲一个南湖水域天际的房，许个愿，115平以上的电梯3房，2025年能够200万拿下

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房子是涨还是跌，我没兴趣。但我观察到一个特别奇葩的现象是：现在很多持有房子的人在团结起来呼吁政府去保住房价。

这个行为我觉得非常奇葩，我非常不理解这个行为的逻辑出发点是啥。

房子作为一个流通中的商品，它的价格不是由供应和需求来决定的吗？为啥会有那么多人期待政府能保住房价呢？政府到底能用什么方法来保房价？

强行不让卖房？如果政府强行不让卖房，你的房子不就更烂手里了吗。多印人民币？多印人民币能不能保住房价，我其实未知，来个懂哥解释下。

其他还有什么方法能保房价？

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刚需用户。。。

我是18年初 5.88利率高位接盘一套 12年的二手房然后靠2021年初
武汉去库存化房价升温终于2021年劳动节保本卖出去了
置换了一套二手房主要看上两梯两户了最近去看了下发现我这栋楼离高架是最近的夜里开窗有点吵关上就还好现在又很烦唉看房一定要多看几次慎之又慎啊
后期准备上新风机+空气净化器了不开窗没啥噪音

还有留给刚需一个忠告一定要一次性选对房子千万不要在很短的时间内置换换一次可以让你少活几年

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咬咬牙，坚持挺过去，等你渡过这一劫，你会发现前方还有九九八一难。

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烂手上就自己住呗。我在武汉的房子也比开盘价下降了不少，但我支持房价降，让以后的年轻人不被高房价压榨。

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毫无疑问楼主在撒谎。如果楼主说的都是真的，是武大华科附近的房子，按照你17年的价格我收了。

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大几亿人，收入不足2000元；

连三四线小城的房价动辄1万，2万；

还有人讲房价不高，是市场行为；

全族受虐狂嘛，你是？

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趁房价低，抓紧搞钱抄底。就当基金定投了。

打个比方每平2万买套100平的，跌到1万买套200平的，跌到5000买套400平的，跌到2000买套1000平别野，跌到1000买套2000平别野。

房子总不至于白送吧。然后反弹到3000一平你就回本了。

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看来大家都把这当许愿树了

省省吧

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坐标杭州，23年3月份动了买套房子的念头，加了几个中介，那时候杭州刚好经历了一个小阳春，有个女的中介老是鼓动我看房，赶紧买，说什么房价马上就要涨了，这波是最后的机会赶紧上车，房贷利率马上也要上浮了，没理他，现在就想发个聊天截图让她自己看看说了什么，哈哈哈哈哈哈

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不会永远这样，理由很简单：

我不信有人能长生不老。

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借楼！蹲一套汉阳四新-招商公园的三房-四房都行（几期都行），毛坯或者装修都OK，单价1w可全款上车！有房主是否有意向出售，谢谢！

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我是上海人，对武汉不熟悉（一次都没去过），所以问我，武汉的房子烂在手里怎么办，我只能呵呵了，真回答不了，我就大概笼统的说一说。

当房子失去金融属性之后，只留下了商品属性，成为了耐用消费品。既然是耐用消费品，拿在手里就接着用，这叫物尽其用。

你可能会问，为什么房子突然之间就失去了金融属性、突然之间不再涨了?

其实，这并不是突然之间，也许它本来就不是个资产，只不过被当做资产包装了之后，卖给了你。

如果是资产，着急用钱的话，可以直接拿去银行抵押，至少可以贷7成出来。此时，房子还能用来收租，提供现金流，如此这般，就更不用着急打折卖了?

归根结底，只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！

不是看着武汉占地面积很大、是一个强省会城市，就以为武汉城里随便一个地方就有房地产、就以为它的房地产市场会发展的很好。

一个地方由于种种原因，房地产市场没发展好、自己玩砸了，房子从此失去了金融属性，这是很常见的事情。

房地产市场本来就不是天然形成的，全是靠人们长期发展、建设出来的。

好了，吃一亏、长一智，下次就知道了。

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借楼出，武汉经济技术开发区，枫树三路，印湖云著，112平，去年6月交房，全屋带新风地暖，目前小区也有在售新房可以比较。140万购入，112出，均价1万。有诚意买的来，非诚勿扰，谢谢！

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参考美国日本这些发达国家，这俩国家都经历过严重的经济危机，但人家的房子一直在涨

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一句话总结：这么好的房子，为什么要卖？为什么没有人接盘？

现在已经2023年5月，不知道题主这个房子卖出去了没有。

题主说，他这个房子的位置很好，是学区房，不愁租。那为什么要卖？

题主还说，租客素质很高，说明租客的收入应该不低。

然而，这么好的一个房子，为什么人们宁可租，而不愿意买？又不是买不起。

一种可能，租客们并不是没有房，只不过是为了小孩读书。

所以，这个房的价值，对于租客来说，可能也就小孩上学那几年的使用用途。

对于租客来说，租房远比买房划算。几十上百万的利息，完全可以覆盖房租。甚至还可以动用公积金。

反过来，对于题主来说，这个房子是贷款买的，本意是用房租偿还房贷，房贷还完之后，还落了一套房子。

那么，这么好的一套房子，作为投资不是蛮好的吗？自己不住在里面，正好租出去。不是说，把家里闲置的房子租出去吗？

所以呢，这个问题，怎么看着这么拧巴呢？道理说不通啊。

在2023年，我们应该注意到一条新闻：武汉一家央企幼儿园对外招生，可能是因为生源不够了。

再过几年，小学生源、初中生源，可能也会逐渐减少。

到了2023年，这个房子已经有17年的房龄。

时间还剩下多少？

房价现在是不是进入了下降通道？

以后还需要那么卷吗？

还有一点：这个房子的学位，会不会受到限制，就像北京一样？

每个人都有自己的答案，自己的判断。

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都是那种几十层高的劣质楼盘，配套又差，二三十年后的准贫民窟，能低价跑路赶紧抛了，以后想跑都没机会喽！

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没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格

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我在里面住了8个来月吧，对房子还是有点感情的。现在犹豫要不要降价卖。降价舍不得。

我都不想拆穿你了，你那是对房子有感情吗？你那是对钱有感情

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我想问一下

第一，现存的高层如果突发大火，当地政府有能力去高层灭火吗？

第二，未来高层老旧，当地的业主们有能力维护吗？

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江夏藏龙岛，保利清能西海岸南区，75方，毛坯，满五唯一，无贷，旁边公立小学初中24年九月开学，感兴趣的私聊

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**财迷按：**今天精选，主要的内容为武汉“送房子”的故事——知乎上一位名叫“断了的弦08”的用户，想要送出武汉某全国五百强地产商开发的三室一厅房子，不需要对方交首付，只需对方还月供。

结果，“送房子”被揭穿是个骗局——不但有网友指出这套房子是烂尾楼，而且还有网友进一步指出：即使有人和“断了的弦08”签订了协议，这个协议也得不到法律承认，最终可能房财两空。

窃以为，这件事传递了如下信息，值得我等重视：

1）看上去各地还有很多烂尾楼问题得不到解决，即使是国有控股的地产奸商（这个故事中的X地），也留下了不少烂尾楼。

2）去年就已经传出燕郊有人送房的消息：

今年，连中部区域中心城市武汉都开始有人“送房”，背后原因令人暖心——很明显，一些“韭菜”似乎确凿熬不下去了。

3）国资控股的地产奸商X地可能是真的没钱了，才不得不停工烂尾。而“断了的弦08”高位买了X地的楼烂尾，成了“韭菜”，固然显示出他点蠢。然而，他居然还想着搞“债务转移“，在网上发帖，准备把债务转给别的接盘侠，这就是明知故犯，不是蠢，而是坏了——由此可见，韭菜欺骗韭菜，似乎确凿比镰刀更没有底线。

实际上，就历史的经验来看，此类情况经常发生——欺负小太监最狠的，恰恰是先进宫的大太监。欺负刚入伙的小流氓最狠的，恰好是之前被别人欺负的流氓——这就是所谓的:“奴才欺负奴才，比主子欺负奴才更狠。底层欺负底层，比高层欺负底层更狠”。很多地方出现“社会不稳定现象”，恰恰就是因为奴才们层层加码，把事情做过火了，遭遇了强力反弹。

而我等草民，则需要注意一个趋势——这个故事告诉我们，一些底层人士很可能会因为大环境不好，在走投无路之下，做出一些缺乏底线的“短期行为”。对此我们不得不有所提防。

另外，我们也需要对身边的底层人士好一点，因为最近的大环境下，“韭菜”正在增加，我们很难判定身边是否早就有心一横想要“干一票”的“韭菜”——像是X航副机长那种看不出苗头，无法预防的，我等固然只能自认倒霉。但是假如我们已经在身边看出了“苗头”，而没有加以预防，那就显得我们不太明智。

言尽于此。

周末财迷另有长文，敬请期待。

以下是精选文原文及其评论：

诚心送房子，武汉市绿地天河海德一套105房产三室一厅两卫，不要钱，只要你还月供，现在处于建设阶段未交房，交房后转到你自己名下，可签具有法律效益协议，本人由于经济危机无力再还款，现在直接送！前期首付已经付了34万，房子地址属于宋家岗区域，今年底7号线延长线通车，地铁口离小区就800米距离，开车到菱角湖万达快的话就14分钟！

相关图片如下。房型见图一：

在小区内位置见图二：

具体地点见图三：

精选评论1：

@独乐乐: 我搜了一下，停工了。这个楼主真的很不地道。虽然现在可能也过不了户。

@九月夏天滚烫的浪回复@独乐乐:房产证都没下来，到时候交房了纠纷就来了

@断了的弦08 回复@独乐乐:你确定现在停工了吗？你到现场去看了？

@别邀我回复 @断了的弦08:对，我已经去了一趟回来了，停工了

@阿弥陀额回复 @别邀我:他这脸被打的

@澜雁回复 @别邀我:你的评论我喜欢，你的私信记得关

精选评论2：

@cue冯宝宝一哈：这就是答主那个房子：

这个项目是X地的海德地块，也就是说，应该是在2021年入的手：

当时楼主买105平的三房，付了34万的首付，总价大约是113万，贷款约79万。（当时宋家岗的最低首付还是三成）

2021年7月，武汉市的首套房利率还是5.78%。

也就是说，这套房总共需要还166.5万，月供4625元。

鉴于楼主已经还了快2年的月供，也就是说，接手这套房，还需要连续28年还月供4625元，总体加起来，是150多万的房贷。

@炼就不死心：我看哪个二傻子替别人还月供，还住不上，房子还落不到自己名下

@XSB回复 @炼就不死心：也许是他爸呢

@冲浪神奈川回复 @炼就不死心：这招我只能说666

精选评论3：

@Youky：头一次见把烂尾房说的这么清新脱俗的

@断了的弦08回复 @Youky：你看见烂尾了？你到现场去看了的？

@秋名山的森林回复 @断了的弦08：我知道你很急，但是你先别急

@ezzzz回复 @断了的弦08：我就在武汉，这个楼盘烂尾停工

@隐士回复 @断了的弦08：签协议，如果三年办不下来房产证，你赔同价位等面积房产到鄙人名下如何？

@素年锦时回复 @断了的弦08：你这个太坏了

@剪刀手爱德华回复 @ 断了的弦08：停工了，别急撒

@雷霆嘎巴回复 @断了的弦08：既然不是烂尾，你是孤家寡人？家里没别人了？跑网上送房子？

精选评论4：

@崔东东回复 @断了的弦08：这种免费的房子太多了！身边就有人表示首付不要了，免费送房子的

@小田蒜回复 @崔东东：是啊，北京燕郊那边大把房子都免费送

精选评论5：

@知乎用户：答应他，然后不还房贷

@断了的弦08回复 @知乎用户：那你这不就是骗子想法

@哈斯塔回复 @断了的弦08：你不也在想着坑人？让别人替你背债务，但拿房遥遥无期，说的那么好听送。你这就是骗子啊

精选评论6：

@圣诞夜的守护：首付不用出了吧

@断了的弦08回复 @圣诞夜的守护：不用

@好计谋回复@圣诞夜的守护：这就是找人接盘

@杠精真多回复 @圣诞夜的守护：现在不知道跌了多少个首付了

@风花雪月回复@断了的弦08：你这种人遇到这种事，活该

精选评论7：

@漫步九霄：这个叫债务转移。

@清水宜人回复@漫步九霄：我还以为只有爱情会转移呢，我还是太年轻了。

@知乎用户回复@漫步九霄：可惜，在交房前，是没法转移的，即便是有合同都不行，因为1、房子不是你的，是银行的，2、你也没有产权。

@水滴回复 @知乎用户：银行同意应该行，不过要担保。

@propo回复 @水滴：绝大多数银行是不会同意的，可操作性不强

精选评论8：

@Flame：这种人买的房活该烂尾

@断了的弦08回复 @Flame：看你ip地址日本的，你怎么不早点向中国人承认错误呢？还非要坚持到现在不谢罪呢？

@最讨厌吃白萝卜回复 @断了的弦08：6 ，在日本就是日本人了？

@南风回复 @断了的弦08：人家可能是留学生也是中国人

@四文鱼回复 @断了的弦08：你活该啊买到烂尾房了哈哈哈哈

@浮生回复 @断了的弦08：活该你买到烂尾房

精选评论9：

@冷热交替：送房子，你还不如说降价34万买一个很可能烂尾的开发商的期房，且房价又涨了你反悔了，还可以赖着不走，真把别人当傻子呢

@乡撚回复 @冷热交替：什么意思，不是只付了34万首付吗

@沉默且听风吟回复 @乡撚：付了34万首付，对其他接盘人来说不就是降价34万买原价房了

@彩虹小马回复 @沉默且听风吟：有没有一种可能，降34w还不如买一套新房，新房的总价还更便宜

精选评论10：

@霍斯能量爪爪：怎么不设计一个叫预告登记的东西让这个债权更加强，不行就再加一个网签buff。

@二哈回复 @霍斯能量爪爪：网签是对债权的背书，对抗不了抵押，预告登记不能设立在还没做出来的物体身上

@二哈回复 @唐遇：对的，这个思路不错，但估计开发商不答应

精选评论11：

@莫名：那个协议无效的，最多起诉你还钱。你相当于得到无息借款。

@名字：是的，到时候真市场回暖的话，反悔了就拿不到房子了，起诉也最多只能拿回钱，完全是给人提供无息贷款。

@莫名回复 @ 名字：除非那种按揭转按揭，贷转贷还能试试，但这个是地方政策很麻烦。而且有风险。

@天锁斩月牙儿：如果再赖一赖，哭哭穷兴许还不用还全部，这算盘打得，我住在月球都听得见。

精选评论12：

@Sweeps-11：他甚至可以选择不还，主动权完全在他手里

@无中生友回复 @断了的弦08：你这个人好坏

@张炫迈回复 @无中生友：可怜之人必有可恨之处

精选评论13：

@阿弥陀额：这个楼盘烂尾了，付月供也拿不到房

@断了的弦08回复 @阿弥陀额：真的是键盘侠这么多啊！说话真的是不用负责任的，你到现场去看了没有？你了解的消息是什么时候你还停留在去年吗？

@不勒斯噯回复@断了的弦08:你咋这么急？

@嘉然天下第一可爱回复 @断了的弦08：我的建议是谁坑你你找谁去，别找别的可怜人接盘

精选评论14：

@田小黑：人还是要积点阴德的楼主

@断了的弦08 回复@田小黑：你真的是张口就来，我是真送又不是骗人

@嫣红强袭回复@断了的弦08：你何必上网发呢，你找当地中介呀。多快！

@在逃公主回复 @断了的弦08：那你咋不送亲朋好友啊岂不更好，还顺个人情

@多彩的时尚生活回复 @断了的弦08：有好事你为啥不送亲朋好友，要上网送陌生人？

精选评论15：

@keepawake：不结清贷款过不了户的，馅饼也要接得住

@王冕：不存在啊，他说的是交房过户。这人比你想象的要坏。

@羽落天殇回复 @王冕：可以的，银行也会配合你的，银行只在乎有没有人还钱，至于还钱的人是谁，它不管

精选评论16：

@ AtmosphereMaker：美国底特律破产的时候，房子1美元出让，前提是承担房子的所有债务摸着鹰酱过河，win！

@儒雅的小学生回复 @ AtmosphereMaker：人家承担完债务好歹有个房子，烂尾的房子在哪里?

THE END.

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没事的，苏北小县城，房子从六千都涨到九千多了，还在涨……

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看到很多人在这个回答下卖房，我也来一个，主要是现在生活的区域离光谷太远

坐标雄楚大道康福路金地天悦，武汉工程大学光谷校区正对面，中南民族大学隔壁，90平，两室两厅精装修，装修费用很高，大部分软装都能查到售价，地段繁华生活便利应有尽有，缺点是离地铁站一公里多，150w诚心出

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24年10月23，心血来潮更一下，最近国家出台政策，止跌回稳，然而之前看中的房子降到一千三了，我要笑死，嗯之前想买一百二平的，现在可以考虑一百四平的了，身边所有人都在劝我买房，从去年说到现在，现实就是一年不到的时间跌了将近三分之一（笑），之前看中的楼盘现在卖的似乎不错，那我就更不着急了，那就干脆再等两年，各区的第四代和准四代住宅也陆陆续续出来了，这个帖子就不定时更新了，直到买房完结。

3月29更一下吧，之前看的一个新房楼盘销售又给我打电话了，降到了一万五多，我是去年23年12月看的房子，当时给我算的价格是一万七多（同一栋），现在才几个月降了两千多。当时也是很心动，带精装，而且交付标准挺高。决定等今年年底，没有其他比较好的，价格合适就入。

这两年想买房，在这蹲一下吧

要求：

1、3环以内或3环边，不考虑32层以上的小区

2、喜欢顶层（尤其是顶层带阁楼或者大平台的）或高层。

3、小区周边配套要全（如商圈和大型超市距离小于等于1km）

4、要有学区（这个比较重要），学区不能太差，当然也不用很好。

5、近地铁（小于800m）

6、5年内房子（二手房和25年能交房的新房都可）

7、单价一万五以内，一百二平米左右的三房

8、飘窗可砸且最好阳台没包的。

欢迎评论，各位大佬知道有符合要求的小区可以推一推，感谢。

大家很多评论被删我也不知道为啥。。。

确实不可能所有条件都满足，我列个优先级吧，按序号1、3、5、7是硬性要求，然后是4＞2＞8＞6

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炒房的话只能说你活该

自己住的话建议放宽心态，房子是拿来住的，这句话重复一万遍也不腻

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唉，就当定期理财吧，偶尔收收房租。不行的话就降价卖了。

武汉楼市的降温真是让武汉的那帮房产中介操碎了心，不断地调整武汉的待售二手房数量，让其保持在10万套以下。前段时间武汉的待售二手房数量一直保持在10万以上，搞得武汉的那些购房者心态都不稳了，武汉的新房和二手房成交量都下跌了，让库存量进一步的升高。大家可以看武汉楼市6月到8月之间待售二手房数量，可以看到武汉待售二手房在这三个月里面发生多次的大变动，多的一次直接隐藏了2万多套二手房。

其实现在武汉楼市最大的问题还是新房库存量太高了，武汉把自己的城市区域给划得那么大，这就意味着武汉的新房供应量会非常大，郊区那么多的土地都可以盖房，几乎也是无尽的了，而武汉从2017年这波房价大涨之后，年轻人流入的数量就越来越少，这其实已经表明了武汉对年轻人的吸引力在降低了。

更新一下。

2022年12月

有事问彭叔

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地铁口，大学，学区，

只要不是大病，就别卖

房价下降是因为国际形势

要相信，我们这一代会见到伟大复兴

所以，房价必然在我们有生之年疯涨

那些个郊区的，拆迁安置的，鸟不拉屎的地方的房子，就别凑热闹了

别管你里面装修多豪华，这个世界，位置是王道

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小时候家里条件太差，根本没有自己的独立空间。后来赚钱了就买房，房子从1530/元每平方米到3.8万元/每平方米都买过，现在武汉房价好的地段没有涨跌的幅度也少，但是地段差的房子确实跌得厉害，可是你不卖就不会亏，很多地段好点的房子破旧的可以把房子装修简单点，用来出租等房价上涨了再来出售。

这些是装修前、后的对比图片。

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我七套都不急你们一两套的急啥躺平不就行了

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你觉得还会跌，那么快点割肉离场。

觉得还能涨，那就留在上手呗。

个人观点，割肉离场（无论非刚需还是自住）

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2025了，敢问题主楼市发展的怎么样了？

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当你把房子当成理财产品去对待的时候，就要保持理财的理智和心态。

有点风吹草动，该买就买，该卖就卖。

这叫理财。

而不是等着天塌了，又想到房子是商品了，开始以商品的观念去要求，要求不能下跌balabala。

你看看那些玩股票玩基金炒币的，就比你安静多了。

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蹲一个大汉口/汉阳也行的房子，90万左右，带装修，在泛海上班，以此为中心，重点考虑盘龙城

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你们当初不死命接盘房地产，房地产也不可能活到现在才爆。

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卖方觉得买方全是捡漏。买方觉得卖方想让人高位接盘。

楼价走向确实向下，市场给出的答案就是这样。

大部分买家把价格压低，想把风险压到一年或两年后的房价价位。大部分卖家不愿意把价格下降，无非是想把这一年或两年后的房价波动收益拿到。

买家居然喊价3-6折，让人看的想笑。房价缓慢下行，但是还没到日本90年代泡沫化的程度。

另外蹲一套金地格林东郡南北通透三房两卫户型的房子，有想卖的可私，毛坯精装都可。

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武汉房子太多，烂尾楼也多。很多建起来的楼盘，现房，入住率一半都没有。

什么市场都一样，供需要平衡，价格才可能硬挺甚至上涨。供大于求，没有人买了，你还期望它价格上涨？谁的钱是大风吹来的？

房子太多，出生率下降，人口老龄化，经济环境不好，大趋势都不行了，你还想房价上涨？

可以说，未来20年，房价能上涨的概率极小！

能卖则卖，趁早想法卖。不是黄金地段，不要抱太大希望！

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再买一套补仓啊，刚3000在蔡甸买了一套64平商品房电梯小区总价19万上车了人生第一套房，首付3万贷款16万月供600多，房子带装修不用投入什么，买点家电就行，就当买个车了，三五年亏个一半都行，希望武汉继续暴跌，让我到时候首付个五六万在四新再买一套大点的，蔡甸的这个租出去还能租个800-1000的，覆盖月供还能赚，哪怕一个月赚150一年也有1800，三万存银行哪有这个年化收益率啊。

现在人对于房价会无止境跌的理解和当初迷信会一直涨的是同一波人，都是无脑的班子，我个人觉得，只要你贷款85%后月供比这个房子的房租还低那就完全值得闭眼入，前提是带装修不用扩大投入。现在武汉很多商业公寓很多有钱人都在抄底抄的涨价了都，带装修的公寓现在价格租金回报率都能达到7%了，已经成为了新一代投资工具了。

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现在国家经济形势很好，政策也大力支持，房价处于触底反弹的关键时刻，你不要慌，房地产的伟大复兴马上到来。

让我们拭目以待。

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这正是他们想要的。

假如烂开发商手里叫硬着陆。

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老有人说什么刚需自住不用在乎涨跌的。

等于你这房子是个纯负资产接着供它贷款就是扔钱打水漂，要不怎么武汉都有很多不要钱白送房子你接着还贷款就行的，武汉这地方30万年薪都算很高的收入了，这么一弄几年工白打，未来你还要接着拼命打工为这负资产房子白扔钱进去打水漂，都是净亏损。

而且假如你资金链断了供不起了，房子给银行收了，银行收完都抵不完剩下的贷款，还要来找你补齐差价。

这能刚需自住不在乎的大哥你真是这个。。。

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有没有武汉东站附近，两梯两户南北朝向的户型，不高于五年的房龄，总价算上各种税160~170，套内能到90平的？

看了中建星光城，125~127平的房子，套内89平，勉强符合面积要求。有房主想卖可以联系我。

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我都后悔这几年没坐牢了

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我家小区07年的房子 65平

2019年巅峰时候卖了110万一楼一套

去年个一楼一套卖了50万一个二楼一套卖了55万

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大家说好的房住不炒，你们跟人民群众对着干。

想炒房的坏人被套牢了，又装回人民群众搁这儿哇哇叫。

有一个算一个，跌得好。

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2017年，马云曾有“房价如葱”的言论，声称8年后最不值钱的就是房子。

如今，2025已接近过半，看到如今房地产的形势，不由得一阵唏嘘。。。。。。

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买房的时候都说是刚需，现在刚需怎么都要卖？

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不要年纪轻轻就自以为到了人生谷底，

你还有很大的下降空间。

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武汉的楼盘在全世界来看都是一朵奇葩：

老破小的楼梯房有9层（没有电梯的）

超高层的电梯房60层+（超级鸽子笼）

想想就让人绝望，闯泥马个鬼！

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啥叫烂手里了？啊？这叫软着陆。

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降价卖，能出手就是赢，换欧元，黄金，八年国土路过，信不信在你。

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相信我，能最高点接盘的人，一般会熬到最低点割肉。

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挺住！！

一定要挺住！！！

所有中介都和我说马上就要暴涨了！！！

再不买就买不起了！！！

一定要挺到暴涨！！！

暴涨马上就来了！！！

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高赞第一是2021年的，不知道发起题目的做了什么选择。

但是估计这个问题的还会持续很长一段时间，因为这种人越来越多，这样的楼盘也越来越多。

我的建议如下：

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虽然已经很多人发了，我还是再发一遍。

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我在苏州下面的一个小镇。

一小区，一套89平的房子，最高的时候被炒到过一万八一平.看见一个中介发房源，我问他现在要多少钱。中介说，房东诚意卖，105w。

我回了一句，等70w。我在买。

不一会，中介回了一句。

呵呵。

潮水褪去之后才知道谁在裸泳

明年在看

这个小区的房子我是一直关注的，16年开盘价6900。22年房价顶点，成交价一平达到了一万九。后来便一路下跌。最新成交价8000出头。相比于最高点购入的人一平亏损一万，一套房轻松亏百万。加上利息怕是裤衩都亏没了，房主可能还会安慰自己是刚需，不怕亏。明年在看，要是真的70w，我就拿下。持续关注!

最新消息

我在同小区找了一套。同面积的。房东急着卖

已经谈到73w了，我就咬定70。家具房东说带走。省三万可比赚三万容易啊。也就这两天了吧。中介说房东三天给我答复。

快捡漏成功了，哈哈哈哈。

还105呢，105卖给鬼吧。

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挺好的。

我爸妈天天想着把武汉的房子卖了来上海付首付。

我天天变着法阻止他们。

好在房子一直卖不出去。

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一看你2017年买的房，后面就没兴趣看了

因为马云说过：2015年以后还买房的都是傻子

你可以说马云丑，但别怀疑中国TOP10富人的判断力

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是房子质量太差了吗？这么快就烂了。

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我最最最服气的就是那些建60层，他买55层的，哈哈哈哈

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看了一圈没有一个跌幅比我大的。我把我的故事说出来让大家开心开心。

2018年，因为结婚急着要买房子，想着干脆一步到位买个学区房，就买了在武汉的第一套房子，在常青花园以2.3万单价接手了一个楼梯房，加上中介费税费总价220万，好在房子装修足够好，上任房东基本没怎么住，入住之后只花了几千块钱简单收拾一下，楼梯房中间楼层，也不算太高，每天爬着也好。当初贷款了150万，利率6.3，省吃俭用咬着牙打几份工才还得起月供。

2024年也就是这个月，隔壁单元同户型115万卖了出去，还要包中介费。实际到手110。

简单算了算，这几年还的利息就有四五十万，房价还下跌了110万。

你问我什么感觉？没什么感觉，已经跌麻了。

麻了。

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感谢评论区朋友们的安慰，看到不少评论都在喷为了结婚买房的这个梗，这里我需要解释一下，我认为结婚就是需要有房子的，连个家都没有结什么婚呢。因为我俩工作都在附近，所以当初就想一步到位学区房以后不折腾了。受限于2018年武汉全民茶水抢房的时代背景和二十多岁的格局眼光，如果回到2018年，我觉得我应该还会这样选。

只是选错了而已，没办法，错了就认了，但是，不后悔。除了需要爬三四层楼梯，这套房子没有任何值得诟病的地方。楼梯房公摊极小，加上赠送的面积基本上100%得房率，提前享受四代住宅哈哈。小区的绿化像公园一样，一年四季都有不同的风景。学区虽然不是顶级，但是兜底够了。慢慢也理解了邻居为什么住久了只愿意在常青同片区置换，毕竟这里什么配套都有，太方便。

就像有个朋友评论的，想想这几年在这套房子里生活拥有的幸福和快乐，也值得了。

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什么是刚需？就是涨的时候刚，跌的时候虚。

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A：我准备把我房子卖掉

B：为什么？

A：还款压力太大了，不想还了

B：那卖掉房子后剩下的钱怎么办？

A：剩下的钱压力就不大了，可以慢慢还

惊不惊喜，意不意外？

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水印都包浆了，但是依旧很好用

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每降20%，就再买一套，拉低持仓成本。

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房价这种东西，其实就相当于一个一直不停ipo的市场，大部分肯定是下跌的。

那什么时候买呢？股票里有句话，叫地量横盘见地价。我在13年的时候见过日成交300亿以下的，这就是典型的地量。那时候两千点出头，双低夯实，随便买。

现在没见到任何地量横盘的走势，现在叫缩量下跌，俗称阴跌，而且上方积压了大量的抛盘（只是不那么愿意降价而已），属于典型的“乌云盖顶”形态，这种情况下，乌云不互相踩踏已经烧高香了，不加速下跌属于运气好，但不改变正在下跌中继途中的事实。

再说明白点，很多知乎er会嘲笑，小区一万成交非要挂一万一，一万二觉得自己房子更好一些的空想人士。但实际上，要不是这部分人一直挂的比实际成交价高导致没有出现卖盘的集合竞价，房价早就硬着陆了，现在银行不大面积暴雷，正要感谢这些内心怀着空想的前炒房客们。

明年初出生率一公布，你猜是向下还是向上?所以现在这答案还不够明显么？

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我家的房子，在上海市中心，距离上海市人民广场1.5公里。

电梯房，视野好，窗口看出去是公园，小区管理也不错。

2022年还能卖到11.3万/平方米，现在大概9万/平方米

我朋友住在浦东新区内环以内，电梯房，就是老了，94年的房子，最高点7.5万/平方米

现在市场价6.5万左右

我们公司老板位于上海康桥的独栋别墅，最高点8万/平方米，现在大概7万左右

你以为我是想说房市低迷吗？

不，我认为这个价位还有很大的下跌空间

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以前看过视频，武汉到处遮天蔽日的混凝土森林，只有两字恐怖。

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我本来不想还房贷了，想把房子卖了。

中介劝我:姐，你别卖了，不卖你好歹有套房，卖了你就只有债了。

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天涯神贴：预测楼市13步

KK大神预测楼市13步

第一步，开闸放水（已完成）。

第二步，房价飙升（已完成）。

第三步，卖地解决地方政府债务危机（已完成）。

第四步，驱赶人民币存款进入楼市（已完成）。

第五步，外管局最大敌人消失，外汇暂时安全（已完成）。

第六步，跟随美帝收紧货币（已完成）。

第七步，银行通过CDS转移大部分风险（已完成）。

第八步，限制制造天花板，刺破泡沫，房价下跌（正在进行时，政策频出，楼市分化，有涨有跌）。

第九步，高位接盘或者投资客无法套现，人民币资金成功被锁定基本实现。各地陆续出台限售政策，炒房行为逐渐被市场清除。

第十步，土地财政转型正在实行中，17年的租同权、租地土地共有产权、土地财政收入开始移交给税收。

第十一步，开征房产税，彻底套死无害散户，后期执行。

第十二步，驱赶剩余资金重新进入实体，保住就业正在进行。

第十三步，人民币国际化。越来越多国家开始抛弃美元，启用人民币，人民币国际化可以参照美元霸权的这个过程

天涯神贴合集：https://yun.139.com/shareweb/#/w/i/2qiem1S6SpAiq

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中国还有一波房地产潮，就是家家户户独门独院

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鄂州西，19年1.14入手，首付38，哪时候利率6.125，还了4年，装修住了7个月，回武汉继续租房，太球远了，腰斩算什么，裤衩子都没了，送都送不出去

后续，好吧，既然鄂州西不算武汉那么汉口后花园应该算吧，22年下半年我又上车了，四房，加车位160万，贷款102万，哐哐2年时间又把首付干没了，所以为啥子要买房，买个锤子把儿哦

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放心会涨起来的，只要你多加几个购房中介

你看，他们最近又说要涨了不是（狗头）

看到有人追更，就在贴一张朋友圈，

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我实在想不明白:

50、60层高的楼，我要是在武汉，我宁愿买个没有电梯的老房子，也不要这种房子。

我一亲戚，好像还夜里排队买，过年时候我问了一下。

大概还是一个公寓性质的，他说当时便宜。

………………

基本上算是对半亏。

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早就有大佬预测提醒了，只是很多人不听劝

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武汉烂手上是迟早的事情，新房子都是超高层，剩下的都是老房子，本地人基本人手4-5套，若干年后超高层房子老了这个真的无法想象，而且武汉的工资很难支撑现在的房价

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我前面回复至少要腰斩的时候，还一堆人笑话来着

结果一大堆腰斩都卖不出去的

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19年脑溢血在鄂州西购入传说中123平大豪宅，今天挂50却在求佛。

入手总价：112W，贷款72，年利率6.25%，别笑，请保持你专业的训练。

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跟日本的朋友聊，他东京的房子重新回到了三十年前的历史高位。那，让我们也等一等吧。

以下为原回答……

东西湖2017年132万含税买了一套，现在可以卖到110万，中介跟我说110万都该知足

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19年买房的人还完房贷刚好是新中国成立100周年

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中值暴雷知道不？知道投资的人亏多少吗？

买恒大理财的那些人知道不？网上还有一个女的痛骂他们的视频呢，知道他们亏多少不？

鼎益丰暴雷知道不？知道投钱的人投了多少不？都没拿回来。

买烂尾楼的知道不？烂尾楼的新闻视频到处都是，你知道他们的痛苦和绝望吗？

股民知道不？俄乌开打的时候，军费都是中国股民出的，就这种极品美事，简直是上天的馈赠，时局就此逆转，国运真的来了，大A居然都狂飙着绿。还有年前那阵狂跌，各种骂声听到过吗？它们都加强安检了，听说有人给它们寄大便。

做实业了吗？这几年做实业做啥赔啥，几十几百几千的赔，你啥也不干躺着，还真赔不了这么多钱。

我老家小县城，全县人民省吃俭用，节俭的令人发指，把钱省下来交给开发商的集资公司，图它的高利息，钱都没拿回来，当然，利息他们也没领过。

这些都比你痛苦，全民被收割，多角度立体的全方位的环绕的收割，你好歹落个房子，想开点。

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没想到半夜随便写点东西看的人挺多，消息太多回不过来，统一回答下。

不在武汉为啥在武汉买房？

原视频

不是说140不够住，我老婆明年就要生了，还非要和我爸妈一起住，加上月嫂保底就得五个房，考虑今年先在老家换个大的稳妥点，现在老家县级市中心区新房价格5-7k，我家零几年的老房子3000/平入的，现在二手价在6千多。看到一个有意思的说法，先城市化吸引去中心区域买房收割一波，再腰斩中心区域房价来个逆城市化，把人都赶去边缘地区再收割一波。

那问题来了，百强县级市中心区，双学区带商圈，新小区200平毛坯135万有没有搞头？

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看了下最新的，目前应该是我亏的最多。2021年刚解封那会，想着武汉房价应该要降了，自己手里没套房相亲都费劲，带着父母从下面地级市直奔汉阳，当时汉阳最火的盘是远洋东方境，就那个密度和品质一问价格2.8到3万。接着又去了汉阳滨江，脑袋一热才看了两家就直接下单了，当时年轻没考虑后面结婚，学区啥的，只想着住着舒服就行，话说回来，这个景谁看了不迷糊

140平边户，一梯一户，价格打完折接近28000一平，总价390万，首付120，贷款270，利率5.7

高峰的时候一个月2万多利息，这还是嫌利息太高断断续续每年还了80万。车位19万，精装交付，自己又掏了30万拆了重新改。这如果只算利息40万的话，这套房已经480万了。

然而我工作地不在武汉，这房装好后一年也没住几个月，今年光速结婚生子，寻思得换个更大的房子了。一看房价，同小区在售的二手房，挂的19000一平，180户型的才卖350。我们140户型估计在280到300这个区间了。

想起当时买房的时候我跟父母说的，“江景房跌也不会跌到哪里去”，现在看来真tm打脸，4年时间两百万打水漂了，卖就是割肉，不卖一年也住不了几天，自己精心装修的也舍不得出租，这才是烂手里了。武汉这楼市真是逮着中产杀

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击鼓传花玩过吧？

你只是没找到下一个接盘侠而已…

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武汉的楼建的太密，太高了。

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当然回头看，如果那时没买房钱也肯定各种投资亏没了，用没了，现金根本留不住。目前持有商业地产写字楼六套小户型330平，出租收益每年19万，三个小门面40平每年租金4万，住宅一套240平自住，父母住着一套206平，岳父住一套90平（和岳母离婚，纯是我孝敬无租金），岳母住一套86平（帮我们带娃），一套140平目前租金收2000每月（我分成了五间隔断房开始一年满租可以5000 ，疫情后只租出去两三间所以只2000平均），一套128平还建房毛坯空置，挂牌半年一直卖不出去，因为品质不好这是我目前唯一准备卖掉的。

今年做的最正确的一件事在收回几笔款项后将背负了十年的几笔贷款剩余的200万提前还掉了。也不细想还贷到底有多划算多不划算，金融人过去认为能从银行融资到钱都是赚，但我认为现在不是那样的环境了。无债一身轻，还完后我现在五万块现金都拿不出来，但手中有60W额度信用卡可以应付家中大事。手持房产别看租金收益不错，过去我根本享受不到，每月基本用来还贷款了。（原来贷款余额最大时每月还三万）这些房产我准备持有下去，没有贷款后家里现金流可以为正，那套品质差的能卖掉就卖，等一年还卖不掉将来准备也出租。

关于未来房产税的问题，我想说到那个时候，是全国人民共同面临的局面，我当然会支持国家政策，也会尽我的义务。我在德国柏林呆过，德国有房产税， 25%-30%的柏林人持有全柏林的房产， 75%居民是租房且普遍都没有太强的买房欲望（很多人也确实买不起，老外喜欢把钱用在旅游和其他生活上）。我亲戚租房的那条街就是属于一个房东的，在一个政局稳定的国家，不管你征不征房产税，还是有很多老百姓选择用这种方式理财的。

不用在意现在论调未来房产不值钱，房价要腰斩，我想说与我无关，我也不想标榜人人恐惧我贪婪。这个世界的各种投资领域，如果听人云亦云的大V ，就不会那么多人被收割，人人都是诸葛亮，人人眼睛雪亮看清了房市股市基金，韭菜是哪里来的？减债减负是现在应该做的，一般百姓连金融是啥都回答不上来，还在各投资领域铺上杠杆，美其名曰多元化投资，不把鸡蛋放一个篮子里？国家几年前就喊要降杠杆你当耳旁风你以为只是国家对企业说说？

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位置，武汉白沙洲中建铂公馆10栋33楼，毕业第二年去广州工作时父母帮摇号摇到的，当时这套房奔着结婚的新房，140平19年买原价210万的5.6利率。

现在回武汉和女朋友都在光谷工作，白沙洲去上班天天得三环堵车两个多小时，准备置换去庙山，上班堵车要好一些。铂公馆毛坯新房现在1.7w，和我同期的120平小户型挂牌1.5w，现在我们毛坯的次新房1.4w，是真心想出，不是中介房子在本人名下，有意者可以联系。

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2024.02.26

去年实在受不了，年底在光谷金鑫国际租了个两室一厅，水电燃气一起和居家一样，通勤从三个小时变成了20分钟，上下班走路10分钟就能到公司。早上多睡一个小时，晚上下班可以回家买菜做饭，一个月租金居然才2500，我觉得已经很好很好了。

房东姐姐是16年买的房，现在在武昌上班，房子就一直在出租。赶着16年房子涨价光谷天价买的房，现在就2500就给我睡了，又想想自己的房子和光谷的房子地段比又如何？心累。突然觉得挺悲哀的，FGO抽奖还有个保底，房子就是个比抽奖池还坑的东西。

不装修还是毛坯的次新房，装了修就是实打实住过人的的二手房，就这样吧，毁灭吧。

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当年800一平买的，18年涨到20000。

现在想卖，挂16000一直没人来看房。

有点心痛，实在不行就留着以后养老。

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16年年底168万入手的汉口火车站边上144平的房子，还了快8年的贷款了，你们帮我看下多少钱合适出，好多年没去武汉了，房子一直是空着的，3楼有电梯，绿色家园2期

2025/2/13补充，好多朋友私信我，但是我有时候不经常看到，房子还在，买了8年多了没住过一直空着的，现在市值110多万吧，没有具体关注过

因为我现在在浙江做生意，事业做的还可以被很多家媒体报道过，今年准备买别墅啦，希望碰到有缘人，想看房的直接找中介问，3楼有电梯，绿色家园2期，好像是52栋，具体忘了，小区里最便宜的那一套就是我的了

3月24号更新：已经卖了各位，挂的非常便宜101万，所以看房的人非常多，昨天带孩子在杭州骑马，回来的路上中介说买家要聊一下，聊了几句马上就成交了，感谢各位关注。

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06年建成的房子，17年高位接盘，现在还想卖高位的价格，想得有点多了。

15年房龄的房子了，没人关注这个么？

这是个前提，我们分析一下你的目标了客户。

炒房客大概率是不会考虑你的房子，

投资永远不要对抗大趋势，房住不炒已经提出几年了，各个城市相继推出二手房指导价，房产税也是近在眼前。

更重要的是，房龄一旦超过20年，就几乎没有金融属性，银行会限制贷款。炒房客不可能买了之后马上转手，放几年一旦超过二十年后大概率是卖不出去，炒房炒成房东，我想没人会这么傻。

所以买你房子的只会是刚需自主或者改善。

刚需或者改善，那就需要考虑很多方面了。

作为06年的房子，你房子最大的优势是位置好，配套成熟，出行方便，而这些优势在17年那一波翻倍涨幅上已经发挥到了极致。用股市的话说，那叫利好尽出，涨也涨过了。

你房子的短板也很明显，出了没有金融属性，后期难出手，还有就是房子本身的使用年限。

过去二三十年房子一直在涨，大家的预期一下子难以转换过来，很多人忽略了房子也是有寿命的，也会老的。

国内住宅的土地年限是70年，但是主体筑设计确保年限是50年，15年房龄一下子就干去了三分之一。

不老女神三十年后都老得认不得了，更何况是钢筋混泥土。

另外十几年前的住宅设计，建筑材料和工艺跟现在都有差距，老小区的绿化无人打理，停车位紧张，没有人车分流，物业管理混乱都是问题。

我在上海租住的老房子，外墙保温层一块块往下掉，进出都是小心翼翼。

简单算下你这个房子，参照武汉的房价，你的房子大概200w（06年的房子肯定在二环左右，这个价格算低的），首付60w，贷款140w，三十年还完（目前房贷收紧，15年房龄不一定能贷三十年，我们就按照三十年算），利息一起还260w，月供7000左右，还完三十年得一45年房龄的老房子，按照主体设计50年的年限，差不多算危房了，继续使用，要投入大笔的维修资金。至于等拆迁，2020年末，住建部就明确表示，对于老房子，未来以维修改造为主，拆迁只会是极少数。那段时间，很多自媒体都打出来了，拆迁时代结束了的标题。看中国的人口趋势和城镇化进程，拆迁确实已经进了历史的垃圾堆。

而相对的7000的月供，三四千的房租就可以在武汉二环租到不错的三室，60w的首付不香么？存银行里一年利息也有一万多，房租还能减一千。三十年后还剩60w呢，回乡下养老买猪肉吃不香么？

至于房子附带户口和学区，随着租售同权，共同富裕，这种政策性明显不公平的东西，迟早铺盖…

所以，你可能真烂手里了，你心里也清楚。

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两个选择：

选择一、打骨折卖掉，少亏就是赚；

选择二、每天早中晚，每个时间段默念1000遍“我是刚需，没有关系”。

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武汉哪哪都好，市民脾气耿直，没那么多弯弯绕，高校最多，年轻人多，有活力

就是第一次在武汉过夏天的时候我看见我老祖了

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刚卖了汉阳二环边一套，地铁口，17年贷款买的，19年底交的房，125 w买的含税，毛坯，21年左右小区同户型差不多能卖165w，前几天145w割肉卖了，房子从挂出来到卖出去不到一个星期，也懒得讨价还价了。

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全文只有五个字是重点，别的都是废话

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我之前关山保利时代有套三房，因为大门对着卫生间，感觉风水不好，20年11月260出手，前段时间看安居客同户型的大概在200到220之间。23年我同事买房结婚，关山千山凌云，新房带精装修360万，当时他面临的问题是付了首付就没彩礼和办婚礼的钱，我说要不你们推迟一年结婚，因为他是我一手带出来的，算是我徒弟很信任我，回去就跟女朋友商量，他女朋友是一个佛系的人没什么意见，然后今年再去问千山凌云，三期部分新房降到了21500每平，一期二期二手房也差不多，然后大概总价310多万拿下，还能再砍几刀，最后他们付了首付，剩余的钱准备五一办婚礼，虽然千山凌云还有继续下跌的空间，但他要结婚，这个价他也能接受，以时间换钱，目前在房子这件事儿上行得通！都是真实发生在我身边的事儿，大家轻点喷！

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按照世界两次经典的房地产泡沫，最后的房产价值大概只会剩下最高位的30%

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我很少涉及具体的城市，因为得罪具体的事物和人在这里是大忌。我虽然有一股子天生的正义感，但这些年在这里混也变得鸡贼了。

所以综合来看，保房价是不可能完成的任务。只能另辟蹊径另找财路了。

武汉这地方尤其的依赖于上杠杆的借贷发展模式。虽然号称中部中心城市。但它其实拿得出手产业支撑不起它现在账面数据上如此庞大的GDP规模的。

所以海量的高校毕业生根本不可能在武汉找到合适的工作。大部分都只能出走。这座城市留不住人才。

不说了，说多了真的得罪人了。

我11年在光谷看的房子，就是那个大转盘附近的小区，一平已经快上万了，那时候我爹非要我在那买一套，我虽然觉得房价还要涨。但觉得我真是不太喜欢武汉的环境所以没买。这个钱放在标普500里到今天它不更香吗？不说这个了。

后来我发现武汉的房子楼间距越来越密，楼层修得越来越高，看上去就压抑……

我看题主最后一次更新是2022年，现在2025年了，房价跌得更多了，而且因为今年下半年进入化债高峰期，二手房挂牌的会越来越多，房价会加速下行。这就是我能告诉你的事实。

房子也同理。以后还可以传给下一代，可以当传家宝的。

知足常乐。

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反正站岗站明白了，20年125w买的三环内边上的万科金色城市2居室2手房（76平套内60），现在由于生娃了想换个三居，89w有没有感兴趣的朋友咱们私下交易～

小区是个超级大体量的社区，很热闹，生活很方便～楼下买菜的过早的理发的美容的大超市啥啥都有～幼儿园有小学有～公交有地铁12号线在建中步行1km预计25年底开通～商场近的万科广场1.9km～稍远的龙湖天街4km～医疗小区有卫生站小毛病挂水都能搞定，三甲有省妇幼洪山院区4km～省人民医院白沙洲分院也即将开业～

哦，对江滩修的很大平时去逛逛走走很舒服，下楼过个马路就到～

在这生活是真的不错，就是万科金色城市大概是一几年造的那会户型都不咋地～89万有看上的朋友滴滴我来看房也可以哦

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21年买房，月供5500，压力山大。

还了几年，提前还贷了20万，又商贷转公积金，目前还剩2000多。

明年和老婆再提前还20万。我应该也快软着陆了！

这鬼房子，耗尽我父母半辈子的积蓄，花掉我好几年的收入，又用掉了老婆的一部分婚前财产。

高房价，炒房炒地，真的专门来坑90后的，妈的。

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武汉18年房价最高的时候上了车，还是商住公寓，被忽悠瘸了

当时买还花了8.8万茶水费，30多平米的单间，总价50多万

现在根本卖不出去，亏再多都费劲

不过还好当时没贷款，不用还利息，不然眼睛要哭瞎

唯一令人欣慰的是，房子小，地段还可以，好租，基本挂在中介，半个月内可以租出去

租金算了一下，大概租40年可以回本(╥_╥)

现在只能安慰自己，就当成买理财了

每个月盈利一点，来补贴原本就不高的工资

哎

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再惨能有光谷东的惨？光谷佳园，虽说在鄂州，但是边上就是武汉，15年房龄，最便宜的1000一平了

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武汉房价跌了不止一丁半点，说两个：

一、徐东片区：过去2万多的，现在普遍1.3；过去接近3万多，现在1.8左右。

二、南湖片区：最典型的，珞珈雅苑，本来是高校教师福利房，老师们拿房家4750元，五年之后赶上放假上涨，高点2.5-6万，催生了一批接盘侠，现在第三方评估公司给的价格是1.1万。

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我躺着看，我笑着看，炒房客有这个下场很正常

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现在房价一直只是阴跌，还没暴跌呢，不要着急。等暴跌了，看大多数人怎么做的，你就知道怎么办了！

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女，非武汉土著，但是在武汉工作很多年，一直想在武汉生根发芽。

男方那边亲戚朋友都通知到位了，酒店也定好了，结婚的所有花销都花得差不多了，结婚的一套流程都差不多快走完了，就剩下婚礼了。综合种种考虑，男方掏空了家底，借了外债，最终在武汉买房，因为临时要求买房，男方和男方父母对于武汉又完全不熟悉，所以基本上买房的事情都是女的拿主意。据说还是在汤逊湖片区买的，120平左右，至于是期房还是现房不清楚，据说当时单价一万二还是一万五，首付70万。

后来结婚没多久，失业了。靠老公养家糊口，加公婆一起还房贷，老公还要承担她婚前那套公寓的房贷。

不知道现在情况怎么样？听别人说的真事，没打听，也懒得打听。

————2024.5.10更新————

没想到回复有这么多互动。今天又接触一个案件，非常感慨。想起曾经的这个回答，翻出来更新一下。

一客户，男，年近40岁，去年自杀了。原因是失业，房贷压力巨大，借了贷款，越滚越多，还不上了，不堪重压，自杀了。

留下一笔30万的保险理赔金（郑重提醒：很多保险自杀拒赔）➕高额债务，老婆带孩子独自承担一切。

买房有风险，投资需谨慎，高利贷更要远离。

各位珍重！

——————2025-5-8更新——————

时隔一年，听说武汉的二手房均价已经跌破了一万了。

霆霓

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我建议学学胡锡进，只要不卖，就不会亏。

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看几组数据

2019年武汉常住人口1121.2万人

2020年武汉常住人口1244.8万人

2020年相比2019年新增123.6万人

2021年武汉常住人口1364.9万人

2021年相比2020年新增120.1万人

也就是两年时间武汉新增了243.7万人

如此规模的新增人口，武汉楼市居然量价齐跌，堪称神话。

大家自己去细品

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一武汉大体情况分析，劣势在哪里，

我经常说汉阳只是宜居，大家可以看，其非常明显汉阳内环只占很小一部分。

二武汉优势在那里，

三武汉每个区分析，

（1）积玉桥

除非遇到拆迁，你要不降价，我打赌你这套房子99.9%会烂在手上。

你房子已经2006年了，现在17年了，稍微懂行就跑了。

武汉现在2000年以前许多房子不能贷款了。

你房子不能贷款，买的人就会少很多。

你看水果湖的学区房，还可以想办法贷款。

2021年6月份到2022年12月份起步跌幅在30%以上。

现在二手房房价下降多少，武汉真心要卖房子人有数。

一武汉大体情况分析，劣势在哪里

武汉二手房太多了，

我们仅统计商品住宅套数，

1其中2000年到2022武汉一共买了300多万套商品房。

市自然资源和规划局关于印发《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的意见》的通知（武自然资规发[2022]7号）

武汉国企、学校、公务员等体制内在80年代，90年代存在大量分房。

2武汉目前到底有多少挂牌二手房？

我坦白：这个数据从事房地产的人99.9%也不知道。

因为贝壳外网一个数据，现在好像没有显示了。

销售内网一个数据，

VPN内网一个数据。

贝壳在武汉二手房只占一部分，

而且许多远城区，交易价值低区域，贝壳都没有店面。

武汉N年前贝壳内部二手房数据就突破20万套+。

3武汉目前已经卖出地+库存，最保守应该在30多万套。

4武汉目前保值二手房，

其为江汉、江岸、武昌部分房子，这里土地稀缺。

东湖高新部分区域房子，湖北和武汉集中火力发展这里。

汉阳、硚口、洪山少部分房子，

还有每个区域少数的房子。

可以逼我，但江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区、东西湖区、江夏、黄陂、新洲甚至葛店我都看过无数次了。

还有武汉6大功能区武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区、武汉临空港经济技术开发区和武汉新港

5武汉这几年还会提供不少新房。

这是十四五规划，2023年到2025年供应量应该很大。

6武汉核心区太大了，

如果你选核心城区面积，我建议二环内。

首选武昌，江岸，江汉，其次是汉阳，洪山区，青山区。

武汉主城区是远大于南京，超大于天津，仅比广州少。

可湖北有钱人肯定远少于江苏，广州可是1线城市。

湖北人口也远少于江苏。

而且武汉一直在大力发展功能区，

比如武汉经济开发区，武汉东湖高新区。

2010年汽车行业好，他们发24个月薪水，

当时武汉经济开发区房价比汉阳钟家村还高。

比如经济开发区万科翡翠玖玺在2018年左右高喊22000元每平米，当时实际买20000元出头。

二武汉优势在那里

积极因素：

一现在鼓励刚需和改善住房，这个是最重要的。

二全球未来真实通货膨胀可能超过大多数人想象。

蛋糕不够分，只能通过通货膨胀啊。

三武汉可以吸引湖北人口，

吸引周边部分河南人口，

少部分、湖南、江西人口。

极少数重庆、陕西。

四武汉大学生多，吸引部分人进入体制内、国企内，吸引部分家长买房。

五武汉经过新冠肺炎考验，公务员这批执行者都经过很强考验。

最简单例子，

我妈妈隔壁小区某区发改委公务员在疫情守门的时候，真的只是跑去小便。

当时巡视发现人不在岗，他本人被处分，从局长到他都被批评。

三武汉每个区分析，

1武昌区

（1）积玉桥，徐东，杨园（备注，我根据版块来讲，杨园包括武昌、洪山、青山）

武汉滨江2块豪宅值得投资，一块是江岸滨江，一块是武昌滨江。

积玉桥滨江这边，

优点：

1武汉武昌核心位置，交通方便，未来这里地方政府投资预期大，

购买力很强，豪宅这一块。

这边一批老房子，未来可能拆迁，这就代表这里会有好新房，价格高新房的出现**。**

缺点：你比如联投时代中心**，**一期其中有不少还建楼，住方便，买房相对便宜，但是保值肯定影响。

你比如说绿地在这里房子，墙纸现在就出现问题，个别主墙涉水。

这许多可是500万起步的小区。

2021年以前这里新房都是疯抢的状态，准确说这里当时土地拍卖开发商都抢疯了。

再比如金都汉宫，这个小区可以无遮挡看江，小区质量都非常好，绿化也可以。

绿地国际金融城一期，绿地铂瑞公馆，

绿地国际金融城二期，海珀御观。

联投中心，

联投中心二期，

有人觉得武汉缺乏购买力，其实武汉根本不缺房购买力，只缺少好房子。

购买力强，比如复地东湖国际，其是改善定位，其500万左右改善二手房其实很好出手。

带看最近其实非常多。

当然其有学校加持，可其本身是刚需改善定位。

为什么我说徐家棚，杨园这一块了？

这里一些地方可以去拆的，也有消息说去拆。

这里拆迁起步3万成本。

龙湖，

我是啊啊啊啊啊讲房子，

一个告诉你2018年除非刚需不行，不要买武汉的房子，

一个2021年3月份预测深圳等房价到顶的人，

有事咨询可以加xiaojiangzhongguo，

麻烦点个赞+收藏+转

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所以奉劝在武汉想要卖房子的人，除非你是真的急需钱亏本低价卖出去，否则你就不要想着把房子用正常的价格卖出去了。

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我买的恒大，一直没交房，这么多年贷款也没还，还变成了黑名单，还能怎么办？就像烂尾楼一样烂在手里了！

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标记下记录时间2023年11月29日。

刚入手东湖高新的房子，二手房，9月30签的合同，成交价157，杂七杂八税费中介费，一起165的样子。

看清楚啊，157，

差不多11月初，又降了，我这个房，磨一磨聊一聊，150-152有戏。

-—-

我只聊我看到的，也就是东湖高新的，

买二手房之前，是做了很多调研的，

具体看中的新房，可以具体看看对应的二手准新毛坯房（比如说新房是二期，就去看看一期）

基本上二手价格等于新房总价的70-85%，我也不喜欢新房精装房的效果，

重装得了，

所以你不急着用钱，就耗着呗，反正不卖就不存在亏，

急着卖，在你原价基础上，最坏折价85-95%，看你急迫程度，

反正你有租金顶着房贷，其实也无所谓，

但决定卖，最好1年内处理掉，毕竟你也有学区指标这个利器，

因为学位至少目前人口生育走势，未来2 3年，还是很炙手可热的，时间长了不好说

12月4日更新，

我个人and未婚妻，是比较务实的那种，也没啥钱，所以一切以实在为主。

很多人问我，买的那个小区，

统一告知下，这个不方便哈，所以不会告知，

我这个预算情况，当时也看到了3 4个符合需求的备选小区，每个小区基本也都有7 8个备选房子。

建议你们自己调研下，出于隐私我不愿意说，也不匹配评论者的需求。

反正，就一个很普通的二手房，该有的配置都有，电梯，

还有，小区的人群，我觉得比较emmm，合适吧，

没有太多租客（参考青年城嘻嘻），对居住不是蛮好，将来生了小孩儿，也不合适。（没有歧视的意思）

我这房吧，比上那肯定是不足的，但是论居住，绝对OK。

也不要问我明知在跌价还要买，我当然是刚需，没脾气，，

分享一下我找房的经历，要买的人自己研究下，自己动手，动作快1-2天能做出来。。

简单总结几个点。

1.几个人住，准备什么时候生小孩儿。

2.公婆住不住。

3.准备买多大的。

4准备掏多少钱。

5.小夫妻上班距离，小孩将来小+初上学距离，周边配置、

6.学区问题，

如上6个点，先看3和6，这是先决条件。

然后可以看看二手房，新房（包含期房），再来做统计。

二手房方案：

我是比较在意学区，先搞清楚政策，然后了解清楚我将来娃想上的学校（最好2 3个备案学校（小+初）），通过学校反推小区（一般一个初中对口4 5个小学，一个小学对口十来个小区）

然后小区再来筛选价格，直接做个表格，一般来说至少最后能有个7 8个初步符合需求的小区。

在来一个个看小区，有没有符合预算的，再就是考虑上面6点需求是否可以相对的满足（除3 6）

7 8个小区，大概其能有10-20个备选房子吧，我觉得最后都能够满足正常需求；

一手房方案：

我个人不推荐，。我一开始也是奔着二手房冲的，所以没仔细做方案，你们随便看看就行。

1。学区是没有确定答复的（教育局只会给交付的房子，提供对口学校的政策通知什么的）

2。地段一般般。

3。配套不成熟，没个3 5年出不来，我喜欢直接拿现成的。

4。东湖高新的新房，真的很虚高。其他区域没调查，我不好直接说。

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现在是2023年8月29，过了半年了更新。南湖口的房子同户型现在挂价120万了。同小区想买的116户型的，挂价最低到230万了。继续观望。

分界线

我是南湖口09年建的房子，20年6月挂牌，挂了很久有人看没人真心愿意买，11月份花了2万5装修了一下，换了地板，重新弄了橱柜，粉刷了墙面，换了门，换了马桶，浴室柜。21年4月重新上架，6月28号卖出，成交价162万。现在是23年2月12，今早看同小区同户型，普遍挂价在130-140之间，成交价应该会更低。

现在住的小区13年底建成新房买入。一直想卖了南湖的房子在本小区置换一个，观望两年，发现基本都在降，再等等，去年116平的房子我出300万，卖家不卖，他想卖305万。今年同样户型，前几天中介说一个非顶楼满五唯一276.5成交，一个16楼满二270万成交。我感谢他没卖给我。总体来说，现在处于买方市场，业主想要快速成交就得割肉。

再根据自己身边人例子说一说，现在买房要慎重，如果你是刚需，当我没说，根据自己需求入，如果是改善，还是多多思量。

我表弟，16年在南湖买入的巴黎春天，108平买入价101万，现在看他们小区同户型挂价在135左右，综合装修贷款利息，现在房子基本保本不亏。
我小叔子09年长沙买入的房子30万，今年同小区挂价55-60万不等，亏的，当然长沙本来比较特殊，仅供参考
同样我小叔子17年在中山买入的房子，买入价108万，现在同小区同户型挂价120左右，也是亏的。

现在别想着在房产上赚钱，那是少数有钱人的游戏。普通人买房还是擦亮眼睛。否则只能赢了那句话“选择比努力重要的多”。

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债务砸在银行或者政府手里，叫硬着陆

债务砸在群众手里，叫软着陆

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卖不出去很正常，正如我我前几个月所说，现在市场不适合上车，流动性太差了。不是刚需真的没必要这个时候躺这浑水。

学区房和知名学府的旁的房子区别很大。

17年本就是武汉的高位，青山，积玉桥，汉街，包括汉口绝大部分老破小，还有远郊区都是高点

至今尚未突破，持续站岗，相对于17年高价打个8.9折都是正常现象，尤其是加了杠杆算上利息更是雪上加霜。

相对于17年有所浮动位置，白沙洲~东开，核心学区，持平的位置主城区大多数是7年内的次新商品房。至于上涨板块是哪个的泡沫大？那个是价值回归？仁者见仁智者见智吧！

相对于这样的行情，对于一套房子，没有自己的核心亮点(学校，区位，品质)，而且自己在不缺住(名下有其他住宅)的前提下，我是希望你持有钞票，很简单的道理，房子对于大部分人来讲就是蓄水池，一年的利息就有那么多，利息也是作用于房子，又不是说一套全款房，所借即所得，你能运用自己投资能力去理财，获得利息之外的收益。

(在中国投资j其实也是开卷考试，基本一个政策就可以吃一辈子)

抵押房可以变按揭房，全款房也可以变按揭房，还可以做成公积金贷款的方式。

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怎么可能烂在手上呢，只要价格合适，肯定有人接盘。

有的人一天就卖掉了

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2024年11月26日更新：房子卖给了挂学位的买家，扣除目前的贷款基本上平进平出。前期首付＋贷款60万亏没。

2024年5月14日更新：武汉市多个委办局联合发文可以进行合作化改造，但是我们目前没有什么进度。

说个真的烂在手上的房子。不仅不能住，快两年没人住真的快烂了，而且还在还贷的房子。

我在武汉，今年31岁。2020年买的房子，一共看了不到十套房子，加上预算有限，买在江汉区万松园买了个老破小，房屋总价+税费+中介100万。

我记得应该是五一假期期间签合同，端午节就已经搬进去住了。

为什么这么冲动呢，一方面是确实觉得租房没有自己的房子住着舒服，毕业之后租过2次房子体验都很差，另一方面当年出台政策公积金贷款最高可以调整到84万。就拿着10万块然后找朋友借了20万匆忙上车。

住进来不到2年，小区群里有业主召集大家商议事情，后来才知道这个房子是八几年的房子，现在严重倾斜了。后来几经曲折，房子被鉴定为D级危房，然后一纸公告让大家搬离，租户先搬走了。后来一直磨磨蹭蹭到2023年9月才完全搬空，之后房子就围起来了，然后街道让我们申请困难救助金，按照每平米30块发放，三个月一次，发了6个月停掉了。

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我很好奇三四十年后那么多商品房怎么拆，谁来拆，拆了以后人住哪

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2024年3月中房子终于卖掉了，怀着忐忑的心情，好怕珠海这个房子最后砸在自己手里，每个月不吃不喝给银行供5500多利息，一年给银行66000利息…

这套房子户型很好，入户花园，厨房，2个卧室都是看河景，入户花园，厨房，3个卧室，客厅都会有太阳照进来，光线很好，在7楼，链家的评分9.8分。

最高峰时期小区均价2万一平，现在跌到小区均价1.4万一平，一千多户，其中二手房挂牌240多套，我这个房子是小区3套房子最低价之一，挂牌1年多都卖不出去，最后把价格调到小区最低价，砸盘…每天还是很多人看房的…

这套房子本金亏损43万+3年8个月利息亏损24万+家私家电算3万=总计亏损 70万，只多不会少

被割韭菜，被洗脑成功，人总被自己的认知受限，总认为结婚必须有自己的房子，必须有写着自己名字的窝。

以后10年内不买房，给孩子最多10年后买一套

大石头终于落地，无债一身轻。

自己开工厂15年了，其实，如果这笔钱不买房，当时疫情那年工厂也会把这笔钱亏出去，就是亚马逊封中国店铺(2021年封5万多家店）那年…

这个房子亏了70万，我老公一句话都没有指责我，亏损多少随我决定，卖不卖也无所谓，工厂给客户放帐一个订单都是200～300万以上放给国外客户…这些年经历的风浪太多了，早麻木了，该吃吃该喝喝，今天去百里杜鹃看花踏春去…

这些年家庭光旅游一家三口也花掉30万了…

人生就是用来体验的…如果你觉得亏了，现在去广州或深圳这时处于低价可以买入一套，从二线置换到一线，这样是不是又想开了（当然，我自己10年内不会买房了）。

……………………………………………………

2024年7月初，距离卖掉房子3个多月而已，昨天看了看链家，这个小区均价一个月亏损2.05%，同样的户型有10个楼盘出售，又跌了8-10万。这样想只3个月又帮我省了最少8万，晚上和老公边说边拿出数据给他看，我们两个乐开花了，等明年3月份，继续下跌的亏损+银行利息，可以省14万多，甚至很可能更多，我会持续更新的哈！

……………………………………………………

24年（3月份）卖了到今天刚好一年了，今天我看了那个小区，在我去年卖的基础上跌了25%-30%，如果现在卖，我那个房子亏损100多万了，幸好我跑的快，虽然亏了70万…我认为还会继续跌下去，从2万跌到如今7900块钱了。

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是31L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了两年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。120可以直接给

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是不是华科对面的巴黎豪庭。

因为我在那里读了很多年的书。

你要是缺钱就降价卖，没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。

你要是不缺钱就等等，毕竟华科这边的环境确实不错，现在华科游泳馆也对外开放了，在那附近住，可以享受华科的福利，说不定你以后还能自己住。

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别急啊，武汉新城还在发展呢，武汉计划要成为2000万的超级大城市，一定会涨的

三四月看了两个月房子，后来放弃了，躺平挺好

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徐东附近房子，16年购入，买的时候想着以后接父母同住，再加上孩子，直接整了个大三房。今年四月开始挂牌，至今无人问津，中介天天打电话让我降价，现在一降再降，房贷也还不上，同小区两房卖的飞快，现在就是等，看银行跟买房的谁先来了。

25年了，各种原因还没卖出去，特意过来看了下评论区，我是11000多买的，现在卖大概就亏贷款钱，但是卖房是为了买离父母近一点的学区，还是挺大压力的，哎…

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18年瞎买的，真的是瞎买，因为老家咸宁，大学藏龙岛湖经念的，所以挺喜欢江夏这一带，当时看了好几个楼盘都要茶水费，排队都几百号了，刚好地铁9号线这一年炒的飞起，直接网上选房，签约的时候才第一次到现场，19年12月交房的，21年办的证，因为之前都没管，办证是第二次到现场！网上挂了很快有人想买（因为总共9层，我在8层，小三房还比较好找客户），但是卖不出价，基本只能按照原成交价出售，相当于亏几年利息，办证契税等一堆！

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17年在高位入手

21年在低位想以原高位价卖出去

22年还在犹豫该不该降价卖

这回真是认知配得上苦难了

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房子已卖，价格还可以（75万，买家全款），感谢大家的关注。

～

以下是原答案：

建议：赶紧卖了，及时止损。

我也是武汉的，手里一套精装房要卖，位于经济开发区武汉商学院旁边，均价七千，有人要吗？

房子简单介绍下：

115平米，三房两卫，两梯两户，3/18

全实木地板（兔宝宝）

定制衣柜橱柜（兔宝宝）

全屋暖气（德国威能）

实木门（兔宝宝）

南北双阳台，都是断桥铝封的。

交通：小区北门门口就是有轨电车车站，小区东门门口100米距离在建地铁，明年通车。

教育：幼儿园小学初中都在一千米以内，与大学一墙之隔。

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我刚卖了一套二环外的（邻二环线），挂了2年，上个月出手。

不是卖不掉，你降价就可以了。

果然，上个月就给我搞出去了

所以，没有卖不出去的房子，关键还是看价钱。

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买房如果只能付现金，估计很多人不会那么冲动。

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好几个写回答的很多不是武汉的吧。

如果是2017年年末上车武汉房子的，不少地区目前属于高位接盘。因为对于武汉多数地方的房价，2017年的下半年到2018年都在高位盘旋，2019就已经出现颓势涨不上去了，基本横盘微跌；去年就不谈了，疫情的2020年上半年是房价偏低的时候，一堆人想卖房，下半年武汉整个缓过来点也就还算好点吧。今年上半年也还好，下半年由于限贷，难掩颓势了。我自己关注的二手房最近有明显降价（前两年都还好），更关键是整个成交量萎靡。

建议链家上随便找几个小区，看看历史成交价就明白了。很多小区现在的成交价和2017年年末整体差不多。

这几年武汉出了名的还涨了的片区，大概就光谷东；汉街一带和二七滨江的具有稀缺性的优质一线江景房，而且还是新房次新房。还有帝斯曼这种学区房。可能武昌还有吧，对武昌房价关注较少。刚刚随便翻了下水岸星城的成交价，今年的和2017年下半年的就没有多少差别。多数小区横盘或者微跌。其实最近暗地里跌得更厉害。如果在中介有靠得住的朋友的，可以打听下，中介不想让挂价也跌下来。

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大家都不注意房龄吗！！！

**06年的小区，就算楼主的房子晚点交房，那也是13+房龄的房子了。**10年以上房龄的小区几乎都存在的问题：户型差；小区环境一般，甚至差，道路破破烂烂（优质住户早已搬离去新小区，留下的几乎是老人、没钱置换业主，租户）；人车不分流，车位严重不足，占用小区道路；楼顶大概率漏水，而且小区不少住宅做商用，办公，开小超市，按摩蒸桑拿等。

10年以上房龄的房子我在看二手房时候都没考虑看，除非价格对比旁边的次新小区价格非常美丽，但真实情况是卖房的业主有几个真心想降价，降价卖那不是割他的肉，

愿意买二手房的刚需，真的别买10年以上房龄的房子，除非价格很吸引你。现在学区房改革，唯一支持老破房子的点也快守不住了。

我是首套，中意买二手房，也是买的二手房。因为几乎是所见所得，小区有问题也可以在**城市留言板和市长投诉版块**查询了解到这个小区的情况。

目前武汉新房存在的问题太多：交房必维权，高层公摊在23-25%，开发商精装修被二次薅羊毛，物业费贵，一般都是3.2+元/m²，停车费也贵，还有就是刚需能买的盘一般位置都较差。优点是：户型都不差，利用率高，小区停车位足，而且部分是人车分流。

从2020年09月份开始看断断续续看了几个月，七月份买了郊区140m²的双梯双户18年底交房无人入住的开发商装修二手房，小区门口地铁在建，23年通车有点晚；旁边的中小型三甲医院已经开始着手动工；三公里内有目前有二所小学，规划的还有两所小学，两所中学。商业有规划，估计也是地铁开通后面的事情了，最重要一点离我上班公司2km。

楼主这房子可以留着出租养老蛮好，反正也不缺钱。

你说你对房子有感情，那你怎么不住哪里，想卖高点就直说。【doge】

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刚刚卖了自己家一套二手房。

武汉二环附近，2008年交房的小区，电梯房，物业好，维护的还不错。

2017年同户型二手房成交价最高270，其次250，2019年220、210。今年最低成交价192。

我自己这套203卖的。和高峰时候比跌了好多。

感觉自己卖在波谷了，但是还是想卖。觉得涨也涨不了多少，不如现金拿着安心。

其实还想在自己现在住的小区再买一套小户型给父母住，不过太贵了，暂时还是先租房。过2.3年看看房价再说……

今天2022.5.26。过几年再来看看是不是又踩错了节奏。

2.23.4.25 小区最低挂牌价195

房子在武汉徐东，销品茂1公里内的范围吧

之所以卖了后租房子，是因为现在父母住汉口，为了和父母住一个小区，又觉得房价太高了不想买，所以一直没有再买房。

目前一边蹲法拍，时不时再看看二手，不过还是觉得太贵了，所以蹲不到合适的法拍，估计最近几年不会出手吧。

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武汉只要还是国家中心城市就不存在烂手里，我四套，压根不准备卖，目前出租收房租一个月2万，即使房产税来了对我也影响不大。

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发了一遍又一遍也不管用

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我自己也有学区房待售，本人金融从业20+年，看了很多回答，有个回答说赶紧出手，大降价都要出，不然以后银行连贷款都不给。（这什么狗屁理论！！！）要么说不怕，房子不是低值易耗品。我虽然不是专业房地产从业者，但也有自己一些看法。

1/取消学区房确实会对二手房市场产生很大冲击，但买二手房的不是都冲着学区去的，也有很大比例刚需，我没有具体数字，只是和中介交流过程中特意问过看房客户的买房原因。阵痛是必然的过程，但需求一直都存在，未来对二手房市场影响最大的不是学区问题，而是政策导向，当下也是。

2/接着上面的说，关于政策导向问题。在银行做个贷业务也十多年了，基本隔年房贷政策就会调整一下，政策一紧房地产市场就得跳一跳。调整方法很多，直接的比如调高贷款利率、首付比例，严格套数判定，间接的如调整存款利率、开发贷审核尺度，提高同业拆借利率，提高商业银行内部拆借利率。所以，即使学区房不取消，国家也有诸多办法控制二手房市场的出货量，而且效果更明显。取消学区房只是趋势，不是手段。

3/还是接着上面说。那么国家什么时候会采取什么样的调控手段，才是房地产市场起伏的关键。导致国家采取措施对房地产市场进行调控的原因，并不一定来自房地产市场本身，也有国家对整个宏观经济面调整的考虑。这个太大的方面我也不是很懂，只能说点个人的看法。调整房地产经济是必然，但必然有个过程，这个过程可能是五年、十年，也可能是二十年，但绝对不会是今年明年，喀一下说停就停说变就变，何况，在我看来，未来十年甚至二十年，房地产经济还是会充当经济增长的主力军。古话说:存人失地，人地皆存；存地失人，人地皆失。人口才是经济增长的原动力，也是中国持续实现经济增长的根本。啊，你要说中国经济是“虚胖”，这个我也不反对，所以现在国家才要调整啊，但是人口红利带来的经济增长是实实在在存在的，也是不可或缺的。

说了以上三点，各位应该了解我所持态度了。房地产市场调整一直都在进行，而且会永远持续下去。因为需求永远都在，政策调控也会按需进行。区别在于是利好还是“利空”，力度是大还是小。但人口增长，随之而来的就是安身立命，这是永恒的话题，也是持久的需求。

话说回来，即使取消了学区房，没有了落户择校的需求，但区位优势没变，离校近这是事实，不用斥巨资买房，可是会租房啊，谁不想离校近点，早上可以不用那么赶。我家小孩读小学那会，被爹妈亲戚逼着放着两套房子不住，跑去学校对面一月1千租个90年代建的一室一卫砖房住了三年，不就图个近。开始我也老大不乐意，对自己说周一到周五在这破房子憋着，周末一定回自己窝去住。可是住着住着也乐不思蜀，可以睡懒觉真香啊。另一方面，外地来汉定居、退役返乡军人首次置业的人，还是会考虑一次到位选择学区附近二手房。

所以我的建议是:如果你是急等着用钱，那降价出货没问题，只是为了规避市场风险，就没必要那么着急给自己压力。虽然二手房市场得看一手房市场的脸色，但作为市场闭环中不可或缺的一部分，有抑就会有扬，搞死这个市场对谁都没好处。

————2022年10月20日更新————

我的房子还没卖出去……不是没人买，而是房源太多了，为什么房源多，因为很多灵活就业者扛不住了，好在还有套房子可以卖…………我这个小区房价倒是一直稳当的，以下是中介朋友圈发的信息之一。面积约73平，就算75平，总价128万，单价17000多，MD，比我的挂牌价高好几千，没法子，楼层好，又是小户型，好卖。其他楼层差点的房子价格跟我的差不多，真是一个天一个地，哭死，当初图便宜买了个高楼层的，去年疫情后区政府领导来小区视察，当场拍板财政拨款要给小区加装电梯，结果业主公投竟然没通过，很多人觉得总共就7层楼，装不装无所谓，更别提1、2楼的跳起脚来反对，我❌❌❌❌❌❌，真想提刀一个个砍上门去。没法子，熬着吧。

当身边人都在唱衰房地产的时候，你们可知，也有人在趁机默默收购优质价低的房地产资产呢。

老百姓总是最后一个知道真相并承担后果的人。

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——东湖高新光谷三路123㎡别墅被降价至280W出售，为何依然无人问津？

如今，面对市场上的疲软和疲惫，许多人纷纷拥有一种不祥的预感：手中的房产变得越来越难以变现，随之而来，烦恼和纠结也接踵而至。其中，武汉东湖高新光谷三路附近的一位业主更是愁苦满怀，拥有了一套原价470万的建面123㎡别墅，现在280W仍迟迟无人问津。

面对真实的市场状况，这位业主愁眉苦脸，甚至开始怀疑自己的决策。

有高人指点没

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成年人要为自己的行为负责，感谢您为土地财政做出的贡献！

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是46L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了一年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。180可以直接给。

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现在鼓励三孩政策，以后不再强调计划生育了，预计再过四十年，中国人口将突破30亿，很多人都会没有房子住，到时候就不是这个价格了，要买的赶早。

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你这不错了，应该是2019年，我堂姐在她中介朋友的极力推荐下，历经千辛万苦终于抢到了恒大开发的巨有潜力的恒大旅游城的一套房子，然后烂尾了。。。。。。当时她还极力推荐我买，还好我没买。

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因为5年内坚定不看好武汉房市，房子实在是太多了，孩子上学又需要陪读，所以今年把唯一的一套房子卖了，买的时候是全款又比较早，只亏了大约30万利息，现在租房5000，每年可以提36000公积金，还可以抵税，这样算起来还是赚了，5年后孩子上了高中再考虑买房的问题吧。

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我是2020年订婚，当初订婚的时候，我妈逼着我男朋友买房（现老公），我和我老公当时统一了战线，我俩都觉得当初买房绝对会后悔，因为房子一直在降价，虽然我们也属于刚需，但是我们刚准备结婚，也没打算立马要孩子，可以等一等。

他父母也觉得俩人都结婚了，买个房子理所当然，而且刚需，无所谓跌不跌，涨不涨的，我老公后来给老两口分析了一下，他们也觉得买房子不划算，但是碍于我妈和我爸死活不同意，我就和我老公商量了一下，既然我结婚没有要房子，首付一半就当作彩礼给我了，彩礼另算，我们那彩礼本身也不多，8w8，凑个吉利数字。后来结婚，婆婆觉得10万一比较好，就给了10万零1块，房子首付给我40万。

21年结婚，我俩一直异地，我工资当时很高，3万多一个月，因为毕业后一直在一家公司，做到项目负责人的位置，但是加班严重，两人一个月甚至两个月才见一面，而且因为天天加班，整个人很累憔悴，为了备孕我从那个公司离职了，到了我老公武汉这边。

我是23年来的，因为工作性质的问题，虽然在武汉，但是我在光谷，我老公在青山，我俩距离30多公里路程。而且我公司附近都没有地铁，我这边最近的要3公里，他那边还好，几百米就到了，所以想着买房买到我这边会方便一些，但是看了光谷的几家房子，又偏又贵，我俩就商量要不等怀上孩子再买吧，那个时候他把首付都给我了，加上我俩这几年攒的可以买一套比较好位置的房子了，他妈妈也催着赶紧买房子，俩人都租房子也不划算，他公司包住也还好，我这边租了个单人间一个月700多，就是每周五我开车找他有点麻烦，他不会开车，加上地铁要倒好几趟，过来我这边2个小时多，我一般开40多分钟就到他那了。

今年我家宝宝来了，很开心，我俩又开始看房子了，其实算下来也就4年多的时间，我们原来看的房子直接降价一半以上，说腰斩都不为过，虽然说是刚需买房，但是一想到我俩没买房，相当于4年省了一百万左右，也是很夸张的一个数字，我们俩本身也都不是很富裕家庭出生的孩子，武汉这边工资一直不是很高，我一万，他一万，俩人在一起花销大，一个月存1万就谢天谢地了，我俩要存8年多，如果有了孩子可能需要十几年才能存下来这么多钱。

房子炒了太多年了，目前差不多该回归正常的节奏了。

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我疫情前2个月高价接盘，当时2.2左右一平，买了个小户型。现在我都不想打听降了多少，免得给自己添堵。

大家都很关心在哪，补充一下，新塘万科那边。现在跌爆了吗，哈哈哈。

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没买房前：想去土耳其想去日本想去法国

买房后：哪也不想去只想快点还完债务

特别是，武汉房价持续下跌后

我每天都在安慰自己

没关系

我还年轻

我还有时间和机会去赚钱

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听我的，只要不是自住或者小孩学位绑定，赶紧跑。

直接去贝壳、链家等平台搜自家小区的网上挂牌价，然后去小区周围线下房产中介门店扫一眼真实挂牌价，打听一下。

综合考虑以后，在本小区最低价的基础上（不管户型和楼层），再砍10%~20%，挂出来。

现在武汉楼市就是一个跑得快的游戏。

死道友不死贫道，不要在乎现在套牢的这点钱。

武汉有大量300多万跌到200万甚至一百多万的房子，很多房东因为损失厌恶，不愿意割肉出手，他们还在幻想着房价有朝一日能够上涨。

你能做的就是:在傻子们醒悟之前，用比他们更狠的价格，割肉跑掉。

捂在手里的后果就是一年跌10%~15%。

漫长的阴跌还要持续很长一段时间。尤其是超高层、郊区、配套差、非学区的楼盘，下跌幅度只会更大。

股市有句话:熊市不言底。房市也一样，只不过周期远比股市要长。

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我同事是湖北来的，以前跟我说武汉，XXX有砍人的

你又没有亮亮丽君那么多流量，掐死你如一只蚂蚁

以前也有人说踩死我如一只蚂蚁

留得青山在吧

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我也想知道怎么办？

22年上半年买的，花了差不多170个，贷了110多个，目前还剩100零几个，混合贷，按照目前的行情，可能就值90多个，还有税，而且不一定能卖掉

没办法，目前正在装修，准备先住着，不然还要交房租

雪上加霜的是，公司效益不好，我负责的项目准备卖掉，我也即将被裁，每天焦虑的睡不着

前几年公司效益好的时候，我收入也不错，当时都在想着提前还款了，还好没还，现在装修完，手上能有点存款（一大半是别人欠我的钱，还不知道什么时候能还我），加上裁员赔偿，按目前开支差不多可以支撑不上班2年，但还是非常焦虑（已经对未来房价、收入都失去信心了）

不知道该怎么办才好，家里也没法帮忙，工作也不好找，只能走一步看一步了

评论区很多朋友都劝我卖，昨晚也跟家里简单聊了一下，家里的阻力也很大，认为卖掉之后，房子也没了，钱也没了，不卖的话至少还有套房子。同时父母也认为这种情况很普遍，zf会出台相关政策（这点我不知道怎么说，有懂的朋友可以帮忙分析一下嘛？）

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想买文化大道沿线地铁口的房子，最多接受9000元每平。多了勿扰。

——

真没想到，形势变化这么快。

328发的，今天728，才过了4个月。

文化大道两边的楼盘，很多已经在9千以下了。（3月份大概还有11000左右）。

不知道再过4个月（1128），又会如何。

——

2024.1106更新：4个月还没到，目前文化大道有几个楼盘在8千以下了。南车，联投，都是7000多。之前关注的俪湖，已8000左右了。有些小盘，已经五六千了。

——

2025.9，俪湖天地成交价7500以下，五六千的都有。南车6000多。

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愿赌服输。

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刚刷到三环边上地铁云上城开盘1.4-1.5万，新盘现房直降到6800，三房总价干到七八十万，这么个玩法估计不少新盘也慌了，周边二手房多是次新盘，炒房的话，血亏。

今天刚好到武汉某旧楼盘办事，发点二十年房龄（2006年）照片给大家参考一下。

手头多套房的，房龄超过十年的，再不跑以后更难了

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之前房子在江夏庙山，那个地方真的是简直了。

要啥啥不行，要啥啥没有。九号线从零几年的时候就开始忽悠，十几年过去了，还在忽悠。韭菜是割了一批又一批。

生源差，公立教育差。交通超级堵，好在有南四环，不过高速费蛮贵。

碧桂园的楼盘还紧挨着四环，噪音灰尘又脏又吵。现在卖还没有当时买的价格高。

周边县区农村的比较多在这边买房的。很多老人在楼层走廊或消防道里堆放家里的杂物和垃圾桶捡来的纸箱子，这种现象普遍存在。

小区品质蛮差，物业也不行，干啥啥不行，催收第一名。

不过有一说一，很适合预算不足的刚需族上车。现在二手房是真的低。

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如是刚需，为什么要卖？

不是刚需，为什么要买？

房子流动性依托答辩，出手磨损根本没个数，就敢十倍上杠杆炒房。

牛

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中国人得接受房子也是耐用消费品这个事实。

你100万买的豪车开两年后转手70万卖掉不正常吗？

且不说“住房不炒”一直是国家这些年来的宣传基调，最起码“炒”一定要是建立在商品稀缺性的基础上啊，现在中国房子还稀缺吗？2022年底一手房待售面积5.5亿平米左右，在建面积还有数千万平米，还有二手房呢？2022年人口都负增长啦。

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限购放开了，房价马上就要报复性上涨了，别卖挺住，这是黎明前的黑暗

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只有经历过惨痛的大周期下跌教训后，乌合之众们才能真正理解房住不炒的含义以及房子真正的低流通属性。

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在武汉上学时候也追了武汉某热点地区的房搞了一哈，算是小赚。

什么人口出生率低、学区不稳、武汉外来人口流入几乎停滞、武汉楼盘多这些老生常谈的因素就不讲了。

再给你们泼一盆冷水吧，武汉已经出了容积率新规，以后楼盘容积率不超过3，其他地区什么2.5，2.0更低。

主城住宅建筑高度原则上不超过100米，副城（新城组群）住宅建筑高度原则上不超过80米，新市镇住宅建筑高度原则上不超过36米。

这基本上把存量的非滨江核心区的大户型楼盘未来的金融属性判了死刑。论证过程不再细说。

反正，存量非自住无学区的非滨江核心区大户型，目前是最后跑路的机会了。

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根据克而瑞地产研究机构最新统计发布的《32个重点城市2022年已停工延期交付问题汇总》名单来看，截止2022年底，武汉市停工项目36个，涉及未交付商品房约7万套；

我本人购买了武汉海伦国际三期的楼盘也烂尾了，经过本人持续1年多的维权，我逐渐发现了武汉出现大量烂尾楼的原因：

我本人购买的武汉海伦国际三期的楼盘，合同约定2021年12月31日毛坯交付，2022年10月30日精装交付。2021年12月31日到期后业主没有收到任何关于毛坯的通知，故业主们集体告到法院，法院判决业主败诉，因为武汉是市房管局和武城建颁发了新的文件：史称神奇五号文件，打着保护业主的名义，损害业主利益！！！

业主们瞬间觉得离了个大谱，前面签的合同，武城建颁发个文件开发商就可以不履行了，也就是虽然毛坯的各类工序没有完成，合同时间也到了，但是因为武汉市武城建规5号文件，开发商不用担心交付的问题，该拖拖，该跑跑。而武汉海伦国际三期这一拖可能就没有尽头~~~

那么有人会问，剩余的三分之一工程怎么办？emmm，剩下的三分之一房管局可能想说不要也罢~~

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综上所述，武汉市楼市烂尾现象频发，主要责任归咎于武汉市房管局的放任不作为和没有做好商品房预售资金监管:

1、大部分预售楼盘包括海伦国际三期都没封顶就把预售证审批下来了（最出名的就是光谷绿地星河汇，地基都没打，预售证就发下去了）。

2、制订的商品房预售资金管理办法只对预售款15%的资金列为重点资金监管，15%的资金根本不足以保障楼盘交付。

3、更恶心的是武汉市房管局2020年3月出台的支持开发商无视工程进度全额预支重点监管资金的政策，配套21年5月制定不对毛坯进行验收的政策。

以上三条导致包括海伦国际在内的众多楼盘是房子没建完，监管资金全没了，然后房管条线配合开发商不断的忽悠业主

PS:：这里不得不隆重的提到武汉市房管局开发处的叶处长，真是烂尾楼处理的老演员了，一般业主第一次集体维权会说一番冠冕堂皇的废话，然后假装指出开发商的责任，督促开发商排施工进度，一般这招能拖3个月左右，第2次业主集体维权，就会说开发商没钱了，让开发商找银行商量给业主停贷，这招基本也能拖2个月，第三次就是说政府申请纾困资金，再拖几个月，第四次基本就换人不露面了。

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我最近在看武汉的房子，然后发现好几套近一年降价超20万，普通人一年工资都没有这么多，更不敢下手了

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房产税出来前千万别买房，

别给那些先富者接盘

我在武汉大V直播间说实话被禁言了

解决不鸟房价下跌的事实，就解决说实话的人

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华中科技大学对面的剑桥春天吗？

2000年左右的小区。。

你在想什么呢？

17年是高位，不用想了，拿着吧。

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看到底下的回答就大概能知道，其实知乎大多数也一样是自视甚高的蠢货

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今天是2025年3月26日，离我最开始的回答正好过了一年，就当我记录自己买房的流水账吧

之前关注的一个房子，差不多挂了一年，25年3月份成交。从188万降到135万，一年降了53万，实际成交应该更低，明年再看其他的

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这么多朋友在关注和回复，有相同需求的人也不少，不是房子不好卖，而是房价太高了买不起。。。
更新下对二手房列了我们的诉求：

1、房子属性要住宅，不要公寓；

2、楼龄要新，优先10年及之后的房子；

3、小区条件，优先围合式小区、物业负责、梯户比低、车位充足、绿化较好；

4、小区有配套学校，学位可使用，学校中上即可；

5、周边配套，有医院、学校，有烟火气息；

6、房子本身，优先朝南、选三房、中高楼层、采光好、得房率；

7、交通便利，希望房子步行到地铁站的时间10分钟左右。

8、总价控制在150万左右

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你来拿住，我同情，你来炒，我嘲笑

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武汉新力城的客户

22年开发商工抵房，两套，一套20栋903，一套20栋1701，都是边户，抵过来185万一套，现在客户挂95万，连看房的人都没有。然后周一带客户去银行做抵押，抵押工行只能给七成65万，你就说有多离谱。

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现在再看看胡某写的文章，感觉人生最缺少的是时光机、任意门。

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大家期待的总裁湖景大平层，四世同堂户型终于来了，100 万买大四房。可能是武汉主城区单价最便宜的万科物业地铁房。希望遇见有缘人。谢谢。

洪山区青菱街道，爱家名校华城138平大四房，100万可谈。。。单价算下来就7千多一点哈。。。。。。。黄家湖与青菱湖之间，中间楼栋，远离白沙洲大道噪音，总高33层，房子在29层，南北通透，采光通风好，万科物业去年已经去年入驻。。房产证已经满了两年，

这个小区是一个优点和缺点都非常明显，非常突出的一个小区，

优点：万科物业，步行上中小学，湖景，地铁起点近，附近大学生多，买菜实惠便利。

缺点: 人车不分流，高峰开车出门堵车，偶尔群里有业主反馈经常能闻到江夏垃圾焚烧的味道，有反馈小区小孩偷自行车。。

距离地铁5号线红霞站800多米。

附近300米有一站式幼儿园小学初中，都已经投入使用，学位未占用。

有一个公园，红霞游园就在小区后面，青菱湖边，有儿童游乐设施和篮球场羽毛球场

20240302更新。。。。。太难了，小区中介在宣传单价格6000的法拍都已经出来，武汉房价似乎奔着2015年去了。。。。

另外200W预算左右求购一套武昌滨江附近的次新小区，谢谢！

。。。。。。20240323更新。。

中介说有个买家本来打算有意向要付定金，结果他看到有淘宝拍卖131平价格才80万，又开始犹豫了，喵的个眯。。。

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只要借的钱足够多，就肯定不会烂手上

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说一个空军不喜欢的回答本人武汉土著汉口一套武昌一套光谷两套房子和两套住宅底商性质的门面老婆家里武昌两套一共8套不动产(全部都是16年之前买的商品房除了23年买的一套婚房)除了自住了两套其余四套房子和两套门面都出租了 (23年的婚房自住新小区一梯一户物业和环境品质都比较高二手价格也没关心过新房业主都是高位上车)

至于房产税中国古代和现代的欧美日的大都市还有香港房产税几百年历史了东京纽约伦敦的职业房东消失了吗

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能咋办，武汉18年入手三套，周边县市两套，19年全卖了，只留了cbd一套老家一套自住，算是逃顶了吧，cbd目前亏了80-100w吧。

要么自己住，要么割肉甩。

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下个月挂价增加10万，没卖的话，每个月加10万挂上面！

挺住，房价不能降！

至少表面咱不能让他降！

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以前写过几篇类似的文章，大概零零散散也有几十万的播放量。

写的时候主要集中在去年，感觉今年开年市场行业又有一些变化了。

有一次刷到了这样的内容，所以这次准备写一些知友长问我的一些问题。

这盘文章应该应该会以一下这些方向展开。

1、未来的房价趋势（涨还是跌）

2、手上的房子是否值得持有（包括一些持有参数）

3、房贷压力大的人如何释放压力

4、如果清晰的判断自己房子的卖价

5、如果快速出售手里的房产

这次的文章理论上应该不会过于嘻哈，可能更像是一篇说明文。想到哪里是哪里，写到哪里是哪里。但是会按上面这个框架一一展开事情内容。

最后我写的全是我个人的经验看法，不一定在大家身上适用。完全就是这些年我们处理上百套房产的经验。

我的经验来自于不良资产、尾盘等特价房源，不同于常规中介，所以问我哪个新盘好。我往往没有这方面的关注。

现在进入正文

一、未来的房价趋势

未来的房价趋势整体是跌的，为什么会跌。之前也大致说过。（这里很我很懒，就直接抄袭腾讯元宝的算了）

1. 经济与金融因素

利率上升与信贷紧缩

若央行加息或房贷政策收紧（如提高首付比例、降低贷款额度），购房成本增加会抑制需求，导致房价下跌。

经济下行压力

失业率上升、居民收入增速放缓时，消费者信心减弱，投资和自住需求均可能萎缩。

房企债务风险

房地产企业若出现资金链断裂（如2022年中国部分房企暴雷），可能被迫降价促销以回笼资金，短期内引发连锁反应。

2. 政策调控常态化

“房住不炒”基调延续

中国政府长期通过限购、限贷、房产税试点等措施抑制投机，若政策持续加码（如扩大房产税覆盖范围），投资性需求将大幅减少。

土地供应调整

政府可能增加保障性住房（如公租房、共有产权房）供给，分流商品房需求，平抑市场价格。

3. 人口结构与城市化趋势

人口红利消退

中国生育率持续走低（2022年总和生育率约1.09）叠加老龄化加剧，年轻购房群体规模缩小，长期需求支撑不足。

城市化进程放缓

一二线城市核心区仍可能吸引人口流入，但三四线城市因产业和就业机会不足，可能出现“有房无人住”的过剩局面。

4. 市场供需失衡

库存高企

部分城市（尤其三四线）过去过度开发导致新房库存积压，供大于求时价格易跌。

投机需求退潮

当房价涨幅低于预期或投资回报率下降时，投机者可能抛售房产，引发短期价格下跌

5. 其他潜在风险

技术冲击

远程办公普及可能降低对城市中心房产的依赖，共享居住模式也可能改变传统住房需求。

全球不确定性

若全球经济危机爆发或外资撤离中国市场，可能间接影响国内房价。

归纳总结一下，用我自己的观点来说。房本身就是一种商品，商品就应该有自己的经济周期。

就像口罩期间，口罩就贵。口罩期间结束了，口罩就便宜了。

夏天去买棉袄，棉袄就便宜。冬天去买就贵，因为棉袄正在他的经济周期上。

这个话题就不多说了，整体肯定是会跌价的。但是到底跌多少钱，往往是很多人比较关心的一个数值。

现在进入第二个话题“手上的房子是否值得持有”

这里就不用腾讯元宝了，直接阐述金融行业的观点吧。首先以前的文章中大概说过。

房子有且仅分为以下四种类型

1、刚需2、改善3、金融4、养老。具体参考如下，截取我以前文章中的一部分。

1、刚需盘

什么是刚需盘，80-120平，更精准一点90平左右，大二房或者是小三房。

适合年轻人上车，外地人来武汉安家落户。这个懂的都懂

这种房子不限类型，比如说你90平的还房我一样认为这是刚需盘。

刚需盘看的是什么，就是交通便利，买来住，上班房本。价格别太贵，不然上车上不起。

这就是为什么好地段的位置不做小面积的房子，宁可做小面积的公寓。因为公寓面积更小。

不然单价3万，90平。神经病给你上车，江边哈那一片全是130面积起的。普遍160+对吧

2、改善盘

什么叫改善盘，简单来说就是上车好多年了。武汉打拼出来了，以前单身嘛，或者小两口。

现在娃都有2个了，是不是要改善一下，小变大。

以前一个月工资5千，现在升总监啦。每个月5万拉，还住白沙洲每天上班都得1个小时就不适合了吧。得改善一下啦。

改善房的特点1，面积大。120-180居多，上不封顶。

改善房的特点2，一般都是近代住宅，靠山靠海，在武汉就是看江看湖。

为什么卖不出去了，现在心里有点数了吧？这玩意既不是刚需，又不是改善。

3、养老盘

什么叫养老盘，养老盘的定义毕竟广，市场上最容易出现的几种给大家分享分享。

顶奢有钱的就住别墅，花花草草，交通不便，不要紧。反正也不上班

中产没钱又想装逼的，买海景房，养老房。就像以前海景房很火，很多人去去海南买房，后来湖北利川又火了，冬暖夏凉。很多人去利川买房子养老。

养老盘什么样的面积都有50的到500的都行，非常的笼统。但是这种房子有个特点，基本上就是交通不变，买了就别想卖出去了，顾名思义。养老的。

基本上就是买了跌跌跌，因为流通性还差一些。现在晓得了吧

4、金融盘

什么叫金融盘，这是市场上散户所不知道的东西。简单来说，普通买家卖家不知道，大户们喜欢玩。

比如说很多房子低价卖，100万的顶楼，可能卖70万。但是去银行能贷85万。那这就是金融盘，可以用来融资，可以用来搞钱。

再延伸一点，家里死了人的，是不是要低价出。收回来转差价。

装修稀烂的，搞回来翻新一下做串串。然后包装了高价卖。这些统称为金融属性。

现在进入正题，武汉什么样的房子值得持有。首先这个房子的跌幅一定要慢，怎么样判断，比较简单。

2、年租金，目前武汉大部分房产的年租金都只有2-4%之间，举例来说你100万的房子，年租金大概2万-4万。如果你的年租金干过了你的房贷利率，（当下是3.15%）那么你就有极大的持有可能性，千万不要找一个年租金只有2%的房产。租售比代表的其实是房子的市场真实价值。溢价出来的全是水分。

年租金如果能达到5%以上的，是高度值得保留的房产。

根据年租金的情况能能快速的反推出来，这附近的房子是否有价值。

不是刚需尽快丢掉（刚需的人还没有完成上完车，而且未来也会有刚需），

旧改善尽快丢掉（未来一定会有四代住宅出炉，哪怕你是望江顶配，也顶不过四代的打击）

初期四代也可以尽快丢掉，因为初级四代还没有完善很多配套设施。

养老看段位，如果是高端养老可以保留，老破小养老尽快处理。

金融盘完全看价格和学区，这里不做过多的展示。

归纳总结一下“首先自我感受是不是跌价跌的很凶，如果还好就先苟住，算一下租售比，看看能不能回本或者就当个理财用。如果感觉达不到基础理财的效果，快速判断一下房子到底是什么类型，然后坚定出房的思路理念”

现在进入第三个话题

“房贷压力大的人如何释放压力”

其实当下一方面我是建议很多人卖掉手中闲置的房子，另一方面又是矛盾的觉得你还是别卖了。

这是为什么呢？因为现在的房子真的很难卖，并不是说你下定了决心马上就能卖出去。往往挂了很久，反而还深受打击。

没有负债的人还好说，如果负债累累，甚至已经无法偿还房贷月供。那么这个板块可以快速的帮到你。

1、一部分客户是沿用久的房贷利率，比如说最早以前的5.39，或者是最早一批办抵押的6.37%等。随着目前Lpr的下降。大部分存量房房贷利率已经有所下降了。

**只要是4%以内的房贷，没有任何的转贷意义。**我相信以前很多客户都接触过中介的电话，给大家推转贷。然后死房贷转成4.2%左右的光大，外地农商行等等。后面发现房贷都降了，现在肠子都快悔青。那是因为中介有自己的立场，要挣钱。懂的应该都懂。

所以第一种客户，如果只有房贷，而且接近4%左右，你就不要折腾了，后面还会降的。降只是时间问题，也不要想着哪个中介说现在有5年的先息2.85%的，10年的先息3.15%的等等等。

因为你每年最多只能省到0.5-1%，而中介往往要收取2-3%的费用。未来的房贷还要下降，何必把具有稳定性的按揭转成抵押类贷款呢？（除非别人不收钱，纯帮忙。而且你手上有钱，过桥也不花钱哈哈哈）

这种客户降息的核心方式是申请部分结清本金，用以降低自身月供。

这里给大家二个清晰的参数模型，一每月还款超过家庭总收入30%，处于紧张负债状态。

举例来说，每个月夫妻两口子，男方挣1万，女方挣5千，房贷月供5千以内。

总收入1.5万，还贷压力0..5，占比接近30%处于低负债状态，这种状态下。不会太累，一般养儿育女略有盈余。

如果再加上3000的装修贷，达到了月还款8000，即进入了负债紧张状态。

可能你会觉得我现在网贷都不止还3000，我不是一样能还吗？或者你又觉得别看我还8000，但是我每个月还能存下来不少钱呢？

如果是私企，假设你的爱人工伤或失业，你们会焦虑，因为单方的收入不够支付每月的支出，一定会吃存款。这样人必然会焦虑，也就是我所说的“进入紧张负债状态”从而影响你后续的诸多决策和判断。

3、处于高负债状态，濒死状态。我以前写过一篇文章，濒死状态是年收入的3倍左右。

**比如说你年收入20万，总信贷负债达到60万，基本上就濒死状态了。因为这些钱在没有外力的支持下是很难还的。**除非你本金还在（比如说投资了黄金期货等等）

90%的人逃不脱这条铁律，或者说99%的人（真的不要质疑，因为我做金融接近10年了，90%以上的客户最后都是逾期或者卖房上岸）

先息后本贷款也被很多人称为死亡贷款，也是这个原因之一。用的时候没有压力，还的时候用完也还不上。

这种情况下，我建议你尽快处理你的房产，及时降低自身的负债以及还款压力。不要有任何的幻想。

我可以给你描述一种场景。你来感受一下。

假设你是一个国企事业单位的客户，每个月收入1万。你办理了3笔先息后本的贷款。总额度是40万。

目前你的年收入是12万，总负债是40万。40万的先息后本一个月需要还多少钱呢？

**月息3里左右嘛，大概也就1200不到。你可能用起来感觉很舒服，没什么压力。**本金用于炒股或者是其他原因已经蒸发了。

现在3年期约已满，续贷的时候操作不出来怎么办？续贷的时候你手上大概能有多少可以支配的财富？

每个月你还了1200，生活开支还需要2000，你可以认为你每个月能还6000，三年下来你也就只有接近20万，你还有20万的窟窿。

现在问题来了，**你确定可以每个月只支出2-3千，每个月固定存6000吗？你确定存三年你都不会有任何的想法，不动摇，不动用这个钱吗？**再或者三年之后，你还有第二个三年，因为你的总负债是40万，是需要6年的哦。

你所有的青春年华都消耗进去了，这还是你完全不出意外的情况，万一你想出去旅游，想奢侈一下。你能保证的了那么多吗？

那会不会有人说，那我就等额本息的还呗，这样我就不用归本的时候那么急。

好吧，现在咱们讲等额本息，40万，算3年期，月供11111本金部分，利息不算。

啥意思呢？你不吃不喝连本金都还不起，对吧，我说的没错吧

再给你放宽裕一点，给你算5年期好吧，60期月供就是6666，再加上咱们可爱的3厘的利息。6666+1200=8866。

一样是不吃不喝好像勉强还的起，而且还得还5年。

这还是银行能给你的最好的政策了，如果有一部分是网贷呢？是消费金融呢？这后果是不堪想象的。

所以现在有感觉了么？千万要记住红色警戒线，总信贷负债超过年收入的3倍，你就赶紧卖房或者原地爆炸。早炸不如晚炸

因为今天断断续续的确实写的比较长了，而且这篇文章是综合性的，需要把话题留给接下来的内容。

接下来的2个内容板块

一是如果清晰的判断自己房子的卖价

二是如果快速出售手里的房产

大概会讲到怎么样清楚的知道自己的房子到底时候卖多少钱，中介可能会忽悠你，或者你自己可能卖高卖低。但是教会你手法之后，无论是买

房卖房基本上都不会吃太多的亏。

今天文章篇幅有限，就先到这里，今天是25年2月27日

（顺便感慨一下，Ai确实替代不了人工，至少目前不行。开始还想着用Ai偷懒，后面还是纯人工自己写的，写的挺开心。）

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21年4月我把房子（第二套）卖了，持有现金。

我家里人死活要求我再买一套光谷东的房子，都拉着我去看了好几个月的光谷东的楼盘了。

我就不买。然后22年暴雷。

今年清明节回老家又碰到我几个表哥，他们都说被光谷东的房子套牢了。腰斩都么人要了。

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几年前出差去武汉，看到武汉那么大的城市面积和那么高的建筑高度，就纳闷，这么高的楼怎么还这么贵

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硬抗负债，活的战战兢兢。

21年买的，现在如果算上利息，首付已经全赔进去了。

房子离上班的地方又远，我每天通勤也累。

女朋友想卖房，在三环内再买一套，但是才买的房，装修又搭进去二十多万，我不愿意割肉。

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换个思想，现在高楼林立，是不是为了第四次世界大战准备的?

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刚需就不要提什么烂不烂手上了，只要是自己住就行

我最近买了套南湖的老破大，南湖中学的学区房，290个w，同户型去年底成交的一套将近380个w

买之前我还给老婆打预防针，我们到手可能要继续掉

但是没办法，现在我们住的房子上班太不方便了，而且是个小两室一厅，总之就是毫无幸福感可言

买定离手

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我回答个无关痛痒的…

我就是今年五一去武汉玩了一圈，也只是去了你们本地人知道的那些个地段啊景点啊商业区…

我不得不说…城市规划的太差了…

不知道是不是我习惯了北京的规划啊，反正就是…

楼和楼挨着那么近，中间还有城铁，然后边上还有大喇叭吵的商业区…

要是我我应该不会在市中心买二手房吧…

汉阳的江边那条大道还挺舒服的…

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20年买的房子，总价160万，首付60，贷款100.

现在看同小区同户型同楼层已经100w卖出了，5年亏了60w+这几年的房贷

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都在卖房，我想买大平层或别墅，有没有要卖的

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大哥，你好歹房子正常交付了，你知道这两年22/23年武汉有多少楼盘延期交付或者压根无法交付吗？！

这几天去了武汉的汉南和鄂州的红莲湖！

汉南是靠地铁吹起来的，房价顶峰9000/平，现在6000不到，直接折价30%

鄂州红莲湖靠恒大童世界撑场子，结果恒大凉了！房价顶峰7000/平，现在3000，直接打对折！

看完这些，请问你作何感想？

房子是用来住的，不是用来炒的，能交付就烧高香吧！

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-—————————————草了，昨天刚回答还觉得无所谓，今天就破防了—————————

外地出差2个月回来，刚下飞机准备用公司oa系统打车回家，发现oa上打滴滴只支持武汉市区….直接破大防了

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不知道，怎么说很多人对这个社会的认知还停留在农耕时代。

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楼主现在房子卖了没？如果没有卖建议出手吧，现在可以挂着吧，估计也不好卖了，现在二手房贷款已经开始断了，基本半年起步，而且房贷率比以前低很多了，银行只要限制二手房贷款，二手房就完蛋，新房一手房贷款不会限制的，关系到的民生产业太多，比如：新房买了要装修吧，要弄家电吧，灯具吧，底板，油漆要做一下吧，二手房大部分买了就买了不会怎么装修，所以对其他行业没有利好，只利好二房东，这个时候肯定需要打压，而且一手房库存这么多，一手房能销售出去，才有人去买地，现在武汉土地流拍也很严重了，很多都是国企接盘最低价，你自己可以查一查吧，武汉已经有差不多20万套二手房源在挂了，我记得前几个月之前我看消息还是13万吧，突然多出来这么多，你也知道为什么了吧，建议先挂，有人全款出就便宜可以商量，先解套，如果刚需可以留着，武汉发展潜力不错，只不过经济全国都不怎么样了，也可以留着，看以后吧，也可以赌一赌国运了，楼主也是武汉的，光谷的房也不好卖了，刚需兑付的商场和学区，医院红利兑换的太慢了，有不少都卖了去市内了，配套也是难上加难，唯一厉害就是就业上班，难吧只能说。

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分割线

有消息说二手房房贷开始放了，不过好像不是官方消息，估计放也不会放很多，接到水的，gangxuq平民玩家，抓紧机会上车吧！解套的大佬也可以解套了，现在就是这个套路，慢慢放缓，停工的太特么多了！

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分割线，水已经放下来了，说实话我先大胆预测一下，武汉可能会涨价10%左右（有可能会到20%），拿目前白沙洲举例1.7起步的房价（新房）预计明年年底会或者后年年中的时候会涨到1.9万，其实如果武汉没有疫情，白沙洲估计都是均价2万了吧，有共识的应该都看得出来，新房刚需的小年轻说实话如果家里留个荷包钱多就先买吧，现在不说最底吧，也差不多到波谷了，如果觉得期房不稳，买现房吧，不少开发商现房还有的，可能就是库存不多，至于现在二手房能捡漏还是捡吧，指望二手房放水，那是不太可能的，松一松，都要看上头了，今年工地的农民工都没工资回家过年了，让农民工拿工资回家过年，才是第一要务，也就是现在的交房，毕竟总结的可不能太难堪吧！

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因为一次错误的买房，远方的同学生活过的一塌糊涂，跟他聊天才真实的体会到生活不易，世事无常，他在武汉，因我们都在一个行业，互相吐槽了这些年行业的不景气。他在2024年经历了大半年的失业，尝试过转行，实在不行又通过朋友介绍找了家同行业小公司待着，最近公司经营压力大说又要裁员。

在房地产火热的2020年他总价258万、首付了78万、贷款180万买了市中心的房子，每月还贷9k左右，首付还找亲戚朋友借了30万左右，到去年交房，首付已经跌没了，他想把房子挂出去，又碰到行业不行。他这些年又要还贷又要养家，可以说一分钱都没攒到。连给房子办证的钱他现在都拿不出来。老婆倒是有工作，从他买房子开始就埋怨他买贵了，在外地上班他的钱除了每月雷打不动的房贷还有他自己的吃穿用度。还贷这几年他也没多少钱给老婆，小孩上学的费用，另外租房的房租，他时常给不出来需要老婆出钱。

他爹妈在他和老婆结婚的第二年离婚了，他也无可奈何，跟我说他发现这个年纪（他爹妈60左右）离婚后双方都为自己计划更多了，他发现爹妈反倒把他这个儿子排在后面，他爹妈都是事业单位干了一辈子退休，都有退休金而且只有他一个儿子，有几次他撑不住找他爹要钱免不了被说，“30好几的人了还在找爹妈要钱，没有你我该过的有多舒服”，即使爹妈对他说这样的话，他也还是每次舔着脸找他们要钱。他爹妈也不止一次的表示不愿意再管他了，他爹妈的事也是老婆要跟他离婚的原因之一。

大龄35岁，高位站岗买房，每月房贷月光（而且还有30年），买的房子已经跌到惨不忍睹，行业不景气面临失业，老婆离婚，爹妈离婚……总总总总，叠加到一起最终成了压垮骆驼的稻草。原本不抽烟的他，说他因为压力过大已经抽了一年多了，也不敢想如果真的失业之后后面该怎么办。我一直在听，实在无奈，下楼去买了瓶白酒，陪着他视频喝酒，一直吐槽到深夜，也怕他走极端一直在安慰。哎，有时间去趟武汉看看他吧。

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汉阳滨江电建洺悦江湾，江景房，总层高60，本人房子55层，看江视野好，面积128平，180万出

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成年人要有风险意识，不要投入自己难以承受风险的投资。

如果非要搞，那就要认投。

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也有人买房了，房子也跌了，房贷也还要还。但人家为什么没上来发帖问：房子烂手上了？

因为人家是真刚需

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偏个题，武汉周边的孝感市孝南城区《金张湾花园》小区有一套117平米毛坯房想出售。

周边适合居住，有小学和中学，附近有个万达广场，总价39万，总价39万，总价39万，单价3300多一平，诚心出售，比当时买的原价都低了。

因为工作原因，想来武汉首付买一套房。

我把价格一次降到位，各位有想法的请联系我。

有证，商品房，电梯房。

总层数应该在20楼左右，我家在中间楼层。

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卖掉了，磨了几个月，这周一过户，昨天周五钱到账，在心里最低价位又大砍了一刀，我成了卷毛王了，成交价32万,算上买的价格和利息，亏了21万多点，跌幅40%。

感觉辛苦打工10年攒下来的积蓄都一下子亏没了。

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2018年年末，我在一家汽修厂当学徒，那是我找的第1份还算正式的工作。在某一天下午，我和几个师傅刚把一台丰田花冠的发动机给端下来准备大修，在等大修包送来的闲暇时间，我和几个师傅坐在那里聊天，我们从汽车维修聊到房屋装修再从房屋聊到房价。他们都对房价会涨坚信不疑，但我鬼使神差插了句“房价迟早会跌的”。

他们纷纷反驳我，无非就是说我太年轻，没见过房价起伏的规律，规律就是房价从来没跌过。

毕竟我太年轻和房价没跌过，在那时都是客观事实。……

后来我知道他们其实都买了房……

我和那几位师傅的关系其实都不算差，那时他们都挺照顾我，他们的房子也是他们辛苦的劳动所得，可是再怎么坚定的主观立场无法改变客观事实。

（为什么我一个刚到社会年轻到不能再年轻的人都知道房价迟早会跌，他们就深信不疑，说到底他们都有房。）

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我给大家翻译一下，想当高种姓失败了，怎么办（武汉）

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我光谷金融港藏龙岛的房子，88.26平，总共四层，我的二层，一个楼洞一层只一户，私密性好，现在喊75万，房子是单位开发的，基本没有物业费，闹中取静。

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所谓的刚需很有趣。

买的时候图的不只是居住属性。但一听房价降了无一例外心情都不好。

所以醒醒吧，没有什么人是纯刚需的。

对于武汉来说，买不如租。

更新一下刚需定义，分割线一一一

如果不买房的明天就枪毙，那才是刚需

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三环边，新力城，115平，卖一万一平，17栋20层现房，开发商装修没入住过，水电齐全没地暖，没满2，有大佬看上的么

不是炒房客，自己的首套，需要一点资金处理私人事务

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据我所知，即使是现在，很多湖北人还是对武汉的房子很执着。（我这个湖北人早溜了）

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概要：

本人95后，是很多人羡慕的有房一族，说出来朋友都是羡慕之情，不用租房了，自己的小家，家里有钱呀！自己还完两年房贷之后，越发觉得生活品质下降，房贷压力让自己没有办法来一场说走就走的旅行！没有办法，那就和自己心爱的房子说再见吧！卖掉了就来一场自驾全国旅行哈，看到文章有想法的你可以先预约，一起出发！我的出发日期取决于房子啥时候卖掉，哈哈哈！

房屋介绍：

⭐⭐⭐⭐⭐房屋地点

武汉市洪山区光谷三路59号中建星光城二期

⭐⭐⭐ 优点

距离生活区0.2公里，老人买菜出行更方便；
距离地铁直线距离1公里，近地铁近医院近公园；
电梯直达地下停车场，距离出口近；
近大门，与侧边马路相隔一单元，与主干道距离适中，安静，不受车辆鸣笛声影响；
房屋周围公园环绕；房屋品质高；

⭐⭐⭐ 缺点

没有商业综合体，周边还建房比较多，但教育资源还行，还建房的小孩也很聪明，而且资产不比咱少
距离地铁稍远，有电驴在光谷中心城很方便
地块潜力低，周边可开发地块少
周边生活氛围浓，老人较多，没有酒吧等娱乐场所

房屋基本信息：

⭐⭐⭐ 优点

大三室：面积124.69，实得面积100+；
南北通透，通风好，公主房独立阳台；
毛胚，无装修溢价；
动静分区，空间宽裕，光线充足；

贝壳链接：

⭐⭐⭐ 缺点

本人恐高，所以购买楼层较低，
内边户，共用两堵墙
主卧卫生间比外面卫生间还要大（是要按浴缸吗？）

⭐⭐⭐⭐⭐ 销售信息

售价：232w(星光城低价，可以谈价，90后卖房讲究心情)；

未满二，需纳税，密码看房；需要陪看，得看我有没有时间哈；

售价可谈，本人配合；

结语：

就说到这里吧，还有没有什么要补充的，不清楚的信息或者大家想问的，就发到评论区吧！

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你坚持高价，过两年会好的，要不然我房子卖不出去

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我一哥们，他有一套130 平方的住房，然后又买了个大概60到80万的房子，然后过了几年卖了可能90到120万，小赚一笔 20 到 30 万！然后用这笔钱他买了个150平的房子，高价18000，首付大概100万，贷款约200万不到，最后加利息要还约400万不到！然后他装修入住了，又花了装修钱！现在房价掉到13000！每平方跌了5000！光售价下跌就赔了75万！他说现在挂13000都非常难卖！每个月还贷款约1万，压力山大！

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21年差点没忍住来武汉上车。。后来还是忍住了。。主要是不想背太多贷款。

现在真觉得怂有怂的好

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25年2.17记录一下

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如果是买来自住的，就别去想太多，如果是炒房的只能说活该

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感谢大家关注，更新一下进展，房子今天（7月20日）卖掉了，单价1.3，满二后过户

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出本人名下房子，白沙洲三环内，12号线凌吴村正地铁口新小区，128平，毛坯，边户，中高楼层。175万包税费（割肉70万，求求别再还价了）

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可能大家经常会在新闻上看到。某个老破旧小学区房卖出天价。问题是人家的学区不等于大众认为的学区。

一个大城市，能配的上学区房这个称谓的学校，不会超过10个，大多也就几个。一个学校对应的小区一般也就3-5个。也就是说一个城市可能能配的上学区房这个称谓的房子，应该不会超过50个小区。而且很大一部分不是商品房，都是事业单位和高等院校的房子。

基本上就是都涨的它涨的少，都跌它跌最多。都不好卖它最难卖。

如果不遇到大势，老旧二手房真的没有什么投资价值。

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我朋友在2021年的时候想买房，当时房价还出现小幅上涨，他觉得会升值，我实在看不得他往火坑里，于是当了回恶人各种劝他不要买，我的判断指标其实非常简单：从2020年开始，人口崩了，出生人口会越来越少，现在房子那么多，房价必崩。果然，接下来的时间里，房价一路狂跌，当然，他也没有买，倒不是听我的，只是钱没够，如果当时钱够，他一定会买。

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古人说了丢卒保车

断臂求生

到了现实中很多人不愿意丢卒保车

那么就要承受更大的损失了

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我还算对房子有些经验，近期卖了两套房子，买了一套房子。
对于旧房子而言，要么出租，这种房子如果不想费事，建议给自如之类的长租中介，当然这有个弊端，就是不是每年算12个月，但是少操心，基本上各种杂事都不用操心，当然自如对房子也是有要求的。如果是卖房子而言，你卖的房子肯定是本小区性价比最好的，才能卖出去，如果不是，你只能降价，影响房子最大的因素可能是房龄，是否电梯，是否学区，交通之类的。学区这个东西，无从评价，本身学校好坏也有区别。电梯房可能比步梯房高不止一点点。而且还看房子有没有硬伤，比如噪音是否能解决，物业之类的。其实你卖房子是否降价，要看预期，其实也不算玄乎，这个预期包括了资金的时间价值。比如这房子你如果想卖，要考虑清楚后期预期涨跌的预期，那么你如果提前卖一年，拿到现金投资的收益和降价的幅度的大小要比较清楚。比如虽然是学区房，可能一直在小幅度跌，晚卖一年可能会跌3万，但是考虑到资金的使用价值，你现在可能降6万卖能成交就可以。因为你拿到手150万，可能一年也有3万的收益。这个只是打个比方。有人说那我这一年可能会出租有收益，其实这个大概率不存在，因为如果出租的时候卖房，除非好卖，否则影响看房的。还有你卖房要考虑买房，为啥，因为买房的时候除了是否贷款和贷款多少考虑清楚以外，还要考虑是否影响比如公积金的贷款之类的。我其实是指，如果很快卖了房子，可以利率低或者可以公积金贷款之类的。就也要出手了。如果不急着买，就是另外一码事了。但是如果是房子学区交通一般，还有是步梯之类的，我就建议早点出手吧。因为你比较一下你小区卖房子的数量大概心里就有数了。
顺便说一下买房，买房很奇葩，刚开始你觉得我对某个有要求，对其他没有要求，最后可能都要要求，比如考虑保值之类的。但是到了最后，你买的房子一定是各方面均衡，没有啥硬伤的房子，这个还是要多看，多比较。
我也只能说这些了……

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其实感觉这几年就是经济危机了，各行各业都不算太好。日本当年经济危机的时候，多少人失业，多少人房子贬值50%，还不起房贷。扛过去就是胜利。如何应对房子贬值，通货膨胀，确实是个折磨人的问题。

武汉，两套住宅，一套自住，一套次新房，次新房不愿意卖也不愿意租，2018年的房子卖应该只能亏卖，一年1万多的物业费，肉疼！一套loft公寓，公寓目前租金月租5200块钱，不知道明年会不会顺利找到租客，工作也是房地产相关工作，虽说是国企不知道能不能抗过房地产至暗时刻。也许目前生活最大的底气就是没有房贷也没有车贷，孩子们自我感觉学习能力还可以，应该不会啃老。

生活总要有点希望，四十多岁了，我发现自己生命中最好的事情已经发生，剩下的只有重复和老去。坦然面对……

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这几天看了一个有意思的图。就是对比中国，美国，日本房产走势图。

这一看，如果和美国走势一样，止跌会在2027年年底。哎，现在卖房子只能亏着卖了。

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最好不要买房。如果一定要买，也只能买上海的。因为，这6年来，上海只跌了5.5%，而武汉已跌了40% (全国平均跌了28%）。

越贵的反而越保值，反直觉吧？

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哎，白沙洲中建铂公馆19年购入，1.5w现在怕是1.2都难得卖，主要是现在不在武汉工作了，房产证都懒得办，头疼。

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武汉的房子，怎么会烂手上呢？

如果有得租，当然是找到好的租客，在保证房子维护的前提下，再等一等。

这两年开发商压力大得很，低价甩卖的情况常有发生，这时候把二手房丢出来去跟降价的新盘拼，那不只能是头破血流吗。

具体情况你花个周末约几个中介带你出去走走，市场行情立马清晰。

新房普遍降价的情况下，二手房自然很难出手。本来就有些地方倒挂，现在倒挂更严重。

既然房子还蛮好，还能够找到优质租客，为什么要在这个时点着急出手呢？

武汉的房子不会烂在手上的，地铁还在建、大学生还在留、周边城市的人口持续在流入、各项规划以及基础设施配套在更加完善，慌什么呀？

现在是时机最不好的时候，稳一稳，再看几手，完全来得及的。

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武汉从来就没有学区房。之前九大名初是凭选拔考试成绩和培训机构推荐优录，今年开始全摇号。从来都没有什么房子对口可进好学校的说法。

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现在只要房东说:有缘人≈大怨种

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1.市场信心不足，预期未回暖，现在卖房，其实不明智，如果有能力，建议持有三年再看，但高杠杆、急需现金流的除外；

2.相关信息：

（1）房产税大概率配合人均居住面积，2套起征；一项新政策从试点到推广，至少2年起步，现在试点都没有，5年大概率是一个起征点时间节点；

（3）短期看政策，长期看人口，种种关于“人口基本盘、房子存量住房多”的言论有道理，但不要忽视“迭代”这个词，比如从“彩色电视”一夜之间代替“黑白电视”，当时也有许多存量黑白电视，也不影响大家纷纷购买彩色电视。所以，当控制和限制高层建筑建设、当低密度高容积的舒适改善楼兴起，存量住房何去何从，打个问号？最好别碰超高层；

（4）要相信GJ的力量，从恢复高考起，大批综合素质高、智商高的人进入体制，那是一批很聪明的人，普通人望尘莫及，每一项政策决定，都是通盘考虑，我们每个人不要自以为是的“大聪明”；

（7）马太效应可以了解一下；朝鲜自给自足的体制也可以了解一下，所谓稳定和发展，本身就是一个博弈的过程；

（8）勿把时代红利和资源当个人能力，从08年起，四万亿政策、大基建时代等，时代生出了两个孩子：“土木建筑”和“互联网”，不信你看看90后出生上大学的，身边基本都有个“土木男”“程序猿”（没有贬义，只是佐证一下，就像“没有马云的时代，只有时代的马云”，个体的力量真的很羸弱）；

（9）90和00后，注定是时代和社会加速发展的燃料，请这个年龄段的人珍惜生活。大批60和70后嘎了，老龄化将进入一个新常态，后面出生的生活会好很多（没有恶意，现在大批50年代出生的人处于自然死亡率峰值，老龄化的严峻峰值在于60和70后，80后的子女基本都受过高等教育，对应相应的生育政策、资源等综合因素，这个一时半会说不清楚，能理解就理解，不能略过）；

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年轻时候租房攒钱，中年全款买房可能是最优解。

实在无法想象，35岁遇到失业危机，该怎么面临高额房贷

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我18年最高的时候接盘了一套金融港北的二手房，今年21年趁着万科红郡炒作的妖风亏本出了，我这套房子在中介挂了180多天。

趁着这套房子出了，把自住的那套房子也出了。自住的房子14天就出了，比同小区同户型成交均价低了5万的样子出的，那是因为我保养的好，而且户型整个小区最好。

置换了一套隔壁小区的。那个业主那套房他挂牌了半年，鲜有问津的。为啥呢？因为他的房子实得面积比产证面积大一倍多，所以银行贷款只能贷少许，所以客户群体有限。跟他讨价还价一番，便宜了35万拿下。我们是自住，也不想高杠杆，象征性的贷点款，可以后期转公积金的金额，可以去国税那免税，就行了。

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我19年120万买的，现在估计就能卖80万，这几年还款还都是利息居多，算了下当时的首付，装修，税，加上这几年还的利息，都可以全款把这个房子拿下了，真真的全款变首付，只能说，为祖国发展变成了薪材

求购一套藏龙岛、庙山的下叠或者联排。

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不是刚需吗？住着就是了。

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所以果断点儿，半价出手。要不然十年，20年后你会更后悔。

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联投花山郡二期的房子，110平三室两卫，19年年初购入，也是高位接盘了，这几年贷款本金+利息还了20万，目前卖的话不知道能不能卖到100万。有兴趣的朋友可以联系。

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目前房地产市场已经告别黄金周期，进入白银时代。很多城市的二手房市场陷入有价无市的局面，二手房挂牌很久都无人问津。根据58同城、安居客发布2020年《7月国民安居指数报告》，报告显示，2020年7月全国重点监测67城挂盘量均有所上涨，1月5日，尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才1.23万套，现在，武汉挂牌出售的二手房已经有7.5771万套了。半年时间就暴增了510%，足足翻了5倍。

还有南京二手房挂牌量从去年年初的3.8万套，涨到现在的9.2万套。重庆2019年年初是4.8万套，现在已经涨到16万套。可见，目前楼市二手房压顶，很多炒房客都在表示，现在的二手房市场就是处于“有价无市”的局面。

01

我认为大部分业主房子卖的慢除开楼市行情差的情况下，更多是因为以下三点：

一、错误估价自己房子的价格。

如果你觉得你挂的价格很符合行情价了，还没人看房的话，你可以找”邻居托价“。就是找一个和你关系特别熟络的邻居，让他挂价，要比平均价每平方提高1000元左右。这样买家在看房的时候，横向对比，会认为占了便宜，你在介绍房子的时候，也更有底气。

二、吊在一棵树上。

三、不对家中进行一番打扮。

很多人认为，自己的房子反正都要卖了，肯定没必要装修，对家中不好的地方进行整改。其实这种想法大错特错，要知道，“卖相”这句话无论是放在楼市中还是全世界都是通用的，好看的皮囊才会被人宠爱。

那房子也一样，好看的房子自然会值得更多人来看和选择。将心比心，如果你是购房者的话，去买房，然后看到一套房子破破烂烂，比同户型便宜上千块，你都不会动心吧。特别是90后、00后，对于装修是真的懒，希望买后就能入住的房子。

02

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不会烂的，熬过这两年，又要涨了

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光谷东，中海光谷东麓，属东湖高新区，18楼，90平小三房，武汉新城小学，地铁，医院都有，精装修。刚打好全屋柜子，已经封阳台，买了沙发，直接领包入住，买的时候130，现在115诚心出，要的速度私聊。

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17年在江夏庙山当代云城买的房子，当时一万一买的，然后自己打了柜子（实木的）买了家具家电，大概花费130万，现在还在住，但是因为换了工作，要换大房子住了，这个小三居出售，三室两厅两卫，110万价格可谈

到光谷天地开车只要20分钟，很适合光谷一片上班的宝宝们，主要是拎包入住，楼上楼下邻居都很好，小区物业是我们这片区最好的

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坐标武汉，，，卖不掉，也租不出去。

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没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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现在卖不出去很正常，二手房贷款吃紧，房龄较高的更紧。

我现在也准备出手一套老破小，不过是学区房，旁边就是一所不错的小学。房龄差不多20年了，7月挂出去，就不停有人来看，但我又没时间处理，索性先不卖了，明年再说。把另一套14年的房子挂出去卖了，这套老破小先留着。

缺钱就降价卖。毕竟200万的话，一年理财按照4%年化率也是8万。除非大环境发生变化，不然你的房子是不可能涨价的，拖的越久，损失的还是你自己。

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我17年3.5万高位接盘的中北路复地

横盘4年，结果21年底一个月时间给涨到5.5W了，原因很简单，对口初中第一届武昌区统考排名第一，从“不确定性伪学区”直接变成“真学区”。

其他地方如果16年之前买的，现在都小赚了吧，顶多二手房不好卖了套现而已。

14年之前买的，那不用说了，血赚，卖不卖无所谓，持有成本本来就低，现在武汉二手房要全款，确实卖不动。

评论区好多人酸啊，既然3.5万接盘我就没打算投资升值，武昌核心区好点的新房，双学区、双地铁、大型商区、三甲医院、东湖，都具备的除了复地没别的楼盘了，就算5.5万我也不卖呀，就算没学区自住也香啊，难道非要住三环才能和你们共鸣嘛。

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2023.5.5 ：五一去看了看房，比较满意硚口龙湖揽镜的价格1.3w-1.4w，基本是现房。同时还看了白沙洲的中建铂公馆，1.8的毛坯价格，我是完全不会考虑。还看了楚天都市行云的别墅感觉环境挺好的，问题在于是商业别墅，另外院子小。

2023.4.23进展：得知差不多一个月前同楼栋顶楼卖了240万，不满二。同时14楼目前挂的303万，应该满二，在开发商装修基础上进行了一些装修。另外，我一直关注的城投誉江南没有降价，可能甚至有点涨价，五一看看有没有什么房交会的政策。

在这记录一下，2021年11月底220万买的招商东城华府169平的房子，22年12月67万买了50平的南湖康泰花园（拆迁还建，有房产证），23年准备买城投誉江南177平，目测单价1.5-1.6。我是赌狗！24年开结果。

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确实急，急了，我家五套房，卖不了，只能收房租，麻烦太麻烦了

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坚持几年，房龄超过20年，想出就老费劲了

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现房信息：

新宿 84.8平米平房：69,800,000日元（约合人民币351万），现货可买，约合4.1万人民币一平米。东京人均年薪资600万日元，约合人民币30万元。核算100平米房房价收入比为11.7

洛杉矶1000sqft（联排、套内面积约合110平米，还带个小院子）的房子大约在66万美金（约为人民币412.5万元），2021年洛杉矶平均年薪资7.7万美金（约为人民币48.1万元），核算100平房房价收入比为7.96

深圳房价6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳2021年人均月薪资为12000元，年收入约为144000元，100平房子房价收入比为41.6-104.2

郑州当地房价为1万一平米到1.6万一平米，2021年人均月薪资为3864元（年收入约为46386元），100平房子总价为100万元到160万元，房价收入比为21.56到34.49

各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。

我这外国房价拿的都是核心区域的房子，外国城市边缘的房子可以自己去看看，便宜到不可思议。

炒，接着炒

那些扯房产税的，利率差和公摊我就不跟你提了，我们就单看租金。

国外一线城市房子每年租金为房价的5%以上，支付完所有税费后每年租金净收入约为房价的3%以上，中国一线城市为1-2%

国内还没收房产税呢持净收益已经比别人低50%以上了，一收那个酸爽啧啧啧

别跟我说房产税能转架到租金上，租金是纯市场化的，就现在这个收入你涨租金试试？看看还有人租不？

泡沫都成这样了你还指望咋办？凉拌？

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武汉的房子只要不是最高点上车的就不要怕，现在是寻底过程，2年之内必定再涨起来。

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依你情况，现在卖掉非常吃亏，也被动。如果不是十万火急差钱，先租着！

武汉楼市连续跌了4年，就差一把给力的猛火了。

你看五一假上班第一天，武汉急不可耐，连夜给大家念出10条新政策。

大家叫它“汉十条”。

具体政策条款我就不放上来了，最重点有这4个：

第一，放松首套房认定标准，降低贷款成本。

在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

是什么意思呢？

就是说你只要将唯一住房挂牌出售，不管你卖没卖掉，再买一套房都算首套。

按目前武汉市首套房的商贷或公积金利率，将大大降低银行利息成本。

具体降低多少呢？

60个基点。

武汉商业银行规定，首套房利率是3.55%，二套房利率是4.15%，两者相差60个BP。

你说香不香？

第二，推行卖旧买新，补助1个点增值税。

鼓励开发商、中介机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施，支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。

对卖房并在6个月内买新房，或买新房后12个月内卖掉旧房的家庭，对旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

这点看具体实施了。

第三，对购房落户手续进行优化。

在武汉购买新房，暂不具备办理房产证条件的，可凭买房合同，申请提前办理辖区购房落户手续。

简化一句话，你在武汉买房，就能申请落户武汉，这一政策可以解决子女对口入学问题，减少了买房家庭的后顾之忧。

第四，对新区和新房去库存。

一方面，向购买新城区特定商品房项目的家庭，发放5~10万元消费券。

另一方面，对存量商办类开发用地和在建项目，进行“商改租”“商改住”，按照民水、民电收费，降低居住成本。

总体来讲，“武十郎”这次基本全脱光了——

凡是能用得上的手法，统统都用上，目的就一个：

只要能卖房。

武汉早在去年9月就全面放开限购了，但效果并不好。

截至2024年3月，武汉楼市的库存去化周期超过41个月，也就是3年半。

在当前全国重点监测的100个城市里，共有40多个城市去化周期超过36个月。

这些城市大多数是三四线，只有少数二线城市，比如武汉、东莞、昆明、福州。

而在这些二线城市中，只有武汉属于超大城市（城区常住人口超1000万）。

在当前全国7个超大城市中，武汉的库存排名第一。

按刚刚国家自然资源部发布的文件，库存超过36个月的武汉，必须停止卖地。

如果2024年不能卖地，武汉的财政压力将非常大。

2023年，武汉住宅用地出让金收入800亿元，排名全国第九，属于严重依赖土地财政的超大城市。

面临即将“失血”的困境，武汉的当家人坐得住才怪？

既然限购已经全部取消，那么为了吸引买房客，就只能从降低房贷成本方面考虑了。

如果不是银行系统已限制死LPR最多降低40个基点，武汉人早就想打下200个基点，甚至更多。

当然，房价下降是最主要的。

过去3年来，武汉新房从1.8万/平米降到现在1.5万，降幅近20%。

二手房挂牌价也从3年前的1.7万降到1.4万，买家还可以讲价。

显然，当前武汉楼市已进入历史性底谷。

买方市场，对房东非常不利的。

当前楼市空军横行的本质，很多人为了流量，不说真相，我谈下吧：

其实，骂楼市越多越凶猛的人，心理越是存在侥幸，越是想买。

并且，这种潜意识，已经深刻进骨头里了。

就如一只皮球，已被无限压到临界点了。

就差那一把火，烧起来。

所以，你从这个角度独立思考，就看多少人骂街。

看看你的朋友圈，是不是99%的人都说楼市打骨折？

中介、自媒体、专家、大V都自信满满，跟你分析说房价今年斩腰一半，明年还要斩到脚脖子，楼市马上要完蛋了。

对此，我专门在知乎发一条楼市想法：“楼市会不会报复性补涨？”。马上超过25万+阅读，炸出超200条评论：

哥哥呀，知道你们99%人都最怕楼市报复性补涨，我也是啊！

但是，过往无数次经历会打你们脸说：

墨菲定律！

因为99%人只是情绪的宣泄，如同潮水一般，会推毁路上一切本应存在的花花草草。

然而，后期走向大概率会假以时日，路上依然是绿荫丛丛。

我再次抛出观点：

从供求逻辑和大数据看，当前楼市属阳亢体质，大概率会补涨。

知道你压不住喉咙那口老血，建议先看完再点赞转发喷朋友圈吧，让他们给评评理——真诚期待你留言探讨。

真相往往掌握在少数人手里！

壹

不废话，我们直接来点统计数据模拟一下（不拿专家的数据，我们自己分析最好了）：

中国买房的需求究竟有多少呢？

每年大约11-12亿平米。

怎么构成的？新进城刚需+改善+旧改。

第一类，未来估计每年新进城人口大约1000-1200万，如2023年城镇化率同比增加0.94个百分点，达到66.16%。

按平均每4个人买一套房计算，需要大约250-300万套房。

再按当前平均每套房80平米计算，大约需要2-2.4亿平米。

第二类，改善需求每年大约需要4.7亿平米。

怎么计算得来的呢？

按目前66%的城镇化率，中国城市人口大约9.4亿，按每年0.5平米一个人改善来计算，大约就是4.7亿平米。

第三类，旧改每年大约新增4-4.5亿平米。

这又怎么得来的呢？

中国当前一共城镇住宅面积大约400-450亿平米，包括城中村小产权、老破旧等住房。

我们按每年城市旧改1%的需求计算，大约就是4-4.5亿平米新增需求。

以上三类相加，大约得到11+亿平米（新增需求面积）。

再看新增供应面积，过去3年连续下滑，新开工面积已经跌到15年前的水平——2023年中国住宅新开工面积约6.93亿平米，同比下降20.4%。

11-7=4亿平米，意味着每年的缺口超4亿平米。

我们再看住房消化速度：2021年高峰期间全年销售18亿平米，平均一个月1.5亿平米。

当然，这个顶峰不太可能重现了，我们按去年低谷的算吧——去年新房销售面积11.2亿平米，大约每个月卖0.93亿平米，一个半月就是1.4亿平米。

也就是说，按当前新开工面积来说，一年新增的房子只够卖7个半月。

所以，现在，不，一直到未来，我们都得靠二手房存量房买卖维持市场需求了。

我概括一下：

目前到未来，中国每年需买11亿平米房子，但新建的只有7亿平米不到，缺口超过4亿平米。

换句话说，新房供不应求。

新房供不应求，就意味着你只能买二手房。

于是我们看到一个场景：左手买二手房，右手改造，然后重新买新房。

我们当前有一个共识，未来房地产会逐步放开各种限制，按照市场化运作，这也就意味着供求关系将决定成交量和房价。

当供过于求，房价就跌，反之就涨。

贰

“涨你妹！”

有人脱口而出了，老高顶着世俗眼光含泪写下这篇文章。

我曾写过一篇关于楼市供求与房价涨跌的文章，好评如潮：

你可点开《需求跌25%，供应跌20%！房价会跌还涨？》看看卖包子的故事。

故事也是干货，只是文章比较长比较深，我从中捞几张图和主要观点给你看好了。

早在2600多年前，春秋时期管子就说过，“物多则贱，寡则贵”，意思是物以稀为贵——商品的价格由供求关系决定。

供大于求时，价格会下跌；供不应求时，价格会上涨。

下面是我画的一张图，商品价格走势规律中，有2条神奇的曲线，一条叫“需求曲线”，一条叫“供给曲线”。

好了，我们拿房子举例。

你先看图一，两条曲线交汇在P1点，就是房价。在外界环境不变的情况下，这个P1点是相对稳定的。

但是，在房子供应数量不变的情况下，当需求下降（曲线向左向下平移）时，你会发现房价P2出现了，相比P1房价点明显下降了。

P2＜P1

我们都知道，当房子供过于求，就来到买方市场，直接受影响的便是开发商——

没人买房，还建什么房子啊？

于是，市场仿佛出现一只佛山无形脚，把供应曲线向左踢开了，出现新的供求交汇点，就是图三房价P3点。

P3＞P2，且P3＞P1

你看到没有？新的房价居然上升了，并且比原来的房价还要高。

意不意外？不，还有更神奇的在后面呢。

当上面看到大家不太买房了，就把过去限制楼市的各种政策逐渐取消，同时持续搬出更多刺激楼市消费的工具，于是需求又被激发起来了。

这时，市场那只神奇的佛山腿便毫不留情将需求曲线向右踢动了，看图四。

哥哥们，你们此时会见证全新的房价——P4出现。

P4＞P3

被你们骂骂咧咧的房价居然还涨上来了！

惊不惊喜？

叁.

看到这里，我知道有人跳出来又要骂了：

放P！房子买不起了还会涨上天？当年小日子楼市就是我们的今天。

好吧，既然你又提到日本楼市，我也刚写过一篇《中国在走日本楼市老路？》分析过，你进去看了再说。

我们跟小日子的楼市有本质上的不同，主要有下面原因：

第一，中国人口数量是日本的11.5倍，楼市需求量高了好几个吨位。

日本总人口才1.2亿，还没有我们一个广东省的人数多，中国14.1亿，相当于11.5个日本人数。

在城市化率方面，1990年日本大跳水前夕，城市化率已达到77.4%，扬言要买下半个美国。而中国2023年城镇化率66.1%，要达到日本90年代水平大概需要12-13年（目前每年大概0.9%增速）。

日本处于地震带，自然灾害频发，哪怕没有经历过上一轮黑暗期，对房子的需求也提心吊胆。

而中华几千年文化传承，安居乐业的祖训对土地情有独钟，买了1套想买2套，买了2套想买3套…

第二，中国随着城市群加剧，楼市供应越来越依赖少数几个城市。

小日子当年就是遍地开花搞房地产，最后发现只能建成越来越多的鬼城，人口却始终聚焦在东京大阪等少数几个大城市。

历史证明，人口密集的地方，房价便宜不到哪去。

第三，中国的票子无限C发，民间积累着巨量存款。

跟小日子不同，我们过去20年来，一直不忘干的活就是，卯足劲印票票。

你看2023年底，中国M2(广义货币)存量大约292万亿，换算成美元的话近42万亿，而此时美国约20.5万亿美元，欧洲约14.5万亿美元，日本约6万亿美元，中国一家超过美国、欧洲、日本3大经济体的总和。

有人说M2没感觉，好吧，那就说居民存款。

2019年国内居民存款总额是82.14万亿，而到2024年3月，我国居民存款总额达到了134万亿。也就是说，经历3年口罩后，老百姓存款比2019年反而增加了52万亿，增幅63%。

这要是摆到外国人面前，谁个不眼红？而如果摆在90年代的日本人面前，分分钟教他做人。

第四，小日子当年利用楼市后强力刺破，经济停滞了20多年，中国绝不能走它旧路。

日本当年在老美哄骗下狂升汇率400%，强力刺破楼市，此后又长期压抑着M2发行和超低利率（甚至负利率），系列因素将岛国经济拉进泥坑——长期通缩。

普通人除了房价大缩水50%以上，收入也20年不升反降，许多老店把一个小饭团搓一辈子居然还自诩为“工匠精神”，太滑稽了。

而中国绝不能走日本老路，世界工厂、基建狂魔的地位不允许丢掉，比如通过一带一路大布局，贸易+投资来拉动新增。

只有普通老百姓收入提高了，才有动力消费，带动楼市。

第五，日本是老美的小弟，而中国是完全自己说了算。

单一个外汇管控，小日子就得看老美脸色办事，而中国就严控了。

严控到什么程度？

比如外国人想在中国办卡，必须提供身份证明、工作证明和资金来历等，主要防“热钱”流入。而对自己人，规定每人每年5万美刀额度，主要防富人跑出。

如果钱都留在这块土地上，不，楼市里，你说中国还会发生日本楼市当年那种如退潮般的跳水吗？

大概率不会。

肆.

上面分析是不是有点烧脑，接下来再告诉你1个不为人知的惊天大局。

绝大多数国人并不知道，我们的楼市是早已被设计好的调控工具。

为什么上面一再重申：房地产是中国支柱产业。

除了大家共识的阳谋：

房地产影响14亿人居住；带动200多个行业运作；解决上下游产业链过亿人就业；每年产生数十万亿量级销售额，哪怕近12年来销售最差的2023年，楼市销售额都超过15万亿（一二手房总和），问还有谁能替代？

还有一个隐形大阴谋：

社会秩序管理。

城市与农村通过房子区分；穷人与富人通过房子隔离；上层与基层通过房子对话；现在与未来通过房子连通；

房子是14亿人唯一可以产生共鸣的话题，没有什么不能用1套房子不能解决的，如果有，就2套…

前面，说了这么多，其实我都是谈楼市的供求与价格的关联。

当房地产行业长期处于供不应求的局面，房价自然应该上涨，哪怕你强力压制它不许涨（限价）；

压制时间越长，反弹的势能就越大，就如一只皮球，拍得力度越大，反弹的高度就越大；

社会情绪的力量，楼市这一股超强的力量过去的后果我们看到了，就是疯狂，例如2009-2010年疯涨40%，2015-2017年疯涨50%。

综合以上，我们就很容易得出大结论：

中国楼市大概率会报复性补涨。

很恐怖吧！我知道你不喜欢，我也不希望看到。

但是这个就是冷冰冰的规律、周期、现实。

伍.

说到报复性补涨，我知道有粉丝朋友们开始澎湃了——你说跌下去的房价终于要解套了！

不好意思，还没到火候。

新房成交量腰斩。

意味房价没这么快稳住。

而要房价报复性补涨的前提条件，是成交量连续3个月甚至半年稳定、上升。

目前来看，一手房还不靠谱。

不过，值得注意的是，3月多地二手房成交量出现“小阳春”：

比如一线城市北上广深二手房成交量，均为去年4月以来单月最高水平。

北京3月二手房网签14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的荣枯线，是近一年来最高点。

上海3月二手房成交20274套，环比上涨约170%。

深圳3月卖了5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线。

广州二手住宅网签宗数和面积为9373宗和93.46万平米，环比大幅攀升92.66%和90.63%。

而二线城市楼市也有上升。

比如合肥3月二手房成交创近两年的新高，天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高，西安二手住宅网签量环比2月上涨139.67%，南京、长沙和兰州成交量也超过去年同期。

对买卖双方来说，当前最大的共识，莫过于4字黄金秘籍：

以价换量。

2024年3月28日，上海中海·顺昌玖里开盘，512套房卖了505套，总销售额达196.53亿元，刷新了全国开盘纪录，当天新房成交单价比周边二手房价调低25%。

4月6日，李嘉诚沿用去年7折手法，推出422套房，单价18万每平米，当天被抢光，套现75亿港币，香港重新万人抢房场景，其中70%是内地人买的。

4月9日，上海陆家嘴滨江凯旋门推212套房，仅认购金额就又创下了今年以来的新高，均价17.28万，相当于周边二手房价打7.5折。

各城频现豪宅盘日光，在释放一个信号：

富人按原计划进场了。

有没有《让子弹飞》里面的汤师爷说的感觉？

陆.

最近，上海易居房产研究院搞了一份报告，选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此对比二手房价格泡沫。

测算结果显示，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后泡沫持续变小。

而到了2024年3月，泡沫下降到5%，意味着经过3年挤压，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

其实，易居要表达的意思是：

中国当前二手房价基本到底了！

但不讲武德的是，当前唱空最大声的一类人，恰恰就是中介专家（你刷手机就看到）。

给房东们制造焦虑，吓唬降价卖房。

他们为什么这么干？

事实上，太多着急卖房的人被中介一忽悠就乱了阵脚，便马上壮士割肉，因为“你再不赶紧卖，下个月就卖不上这价了”“现在不卖房，一年全白忙…”

太可怕了！

你若细思则会发现，其最终目的就是为了成交赚钱。

对许多人来说，当前楼市雾里看花，请牢记2点：

另一方面，切莫乱卖房，尤其唯一住房。虽然楼市存在报复性补涨的基础，但并不意味明天一定就会启动。

当务之急是尽量增加家庭收入，要做好中期规划、打持久战的准备。房子作为最大吨位的资产，坚守长期主义方能吃到最多红利。

我在做记者时，听阿里马说过一句话：

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大部分人会死在明天晚上，见不到后天早上的太阳。

精辟！

有可能哪天，你突然看到房价重新发神经似的上涨，想说“我草”时，请理性克制，或干脆冷眼旁观它表演，因为你根本就改变不了什么。

这世上本就没有偶然，那不过是化了妆的、戴了面具的必然！

你看网友咨询的问题，很有代表性：

最近，很多朋友都在咨询，要不要赶紧把房子降价卖了？

你看，宝宝们都吓得快吃不下饭了，觉也睡不香了，焦虑极了！

对此，我结合当前形势，特写这篇文章分析，统一回复。

除非发生以下这3种情况，否则不要着急卖房了！

哪3种情况一定要卖房呢？

除了以上3种，就真心建议不要再卖了，你越折腾就越吃亏！

为什么老高不建议此刻卖房？

因为风向变了，下面就从国外到国内环境变化，娓娓道来，看完你就明白了。

从国际环境看，中国正迎来一个历史重现点。

故事从2008年说起：

那年2月，一群戴绿头巾的哈马斯突然封闭加沙边境，引起“世仇”以色列的猛烈炮轰，以巴冲突大爆发。作为背后大佬的老美，第一时间被拉入战场。

为了给世界一个交代，小布什总统亲自出面撮合双方停战，但打得红眼的以巴2人都不愿省油，反而加码火箭弹对射。

此时，老美国内已债台高筑，百年投行雷曼兄弟轰然破产，引发华尔街骨米诺牌效应。

小布焦头烂额，连续3次派出2-4号人物，国务卿、财长和商务部长来中国商谈，甚至在离任前2个月，他干脆亲自跑来北京。

老美一把手亲自带队来访，当然不是专门来看奥运会开幕表演的——而是为了推销美债。

那年他们明显做到了，因为我们很快便放出了4万个亿大激动，楼市迎来一轮狂欢。

其实，那次华尔街才是最大赢家——

不但回血了，还反手过来抄了一盘大A底，从1600点弹到2009年3400点，吃得满嘴流油，美滋滋撤离中国。

15年后，历史轨迹何其相似：

2024年2月，以巴冲突再次升级，死亡人数超过3万。以色列娘家这回陷得更深了，老美国内各个大学掀起一轮轮抗战运动，物价再次飞起，说好的降息又传搁置。

看得出来，今年老美比15年前更慌，从2月全美商会会长访华，到4月耶伦财长（才隔9个月重访）来京，再到这2天二号人物布林肯国务卿来访，老拜把信得过的管理层都派过来了，要不是应付死对头特朗普选票，估计也亲自出马了。

老美的意图何在？

说到底，还是为钱来。

明眼人都看出来了，此次依旧推销美元债，北京方面不得不考虑意思意思：

买点吧。

当前，中国持有的老美国债已减持到8000亿美元以下，但仍排世界第二（日本最多），离最高峰的1.32万亿，还有5000多亿美元空间。

2年前的大减持，很可能就是为了现在战略增持，高层早就预留了这一手。

好吧，既然美债来了，不论具体数量多少，始终是要进入中国市场，会流向哪里呢？

大A吗？继续抄底？

难道二次踏入同一条河流？不应该吧。

难道是新产业？比如新能源汽车。

的确，中国新能源汽车生产、出口和内消量，各项指标都已成为世界第一，连德国汽车老品牌大众总裁也赶紧访华谈技术合同。

但这个市场规模空间会有多大呢？

不好意思，堪忧！

从2023年特斯拉打响新一轮降价开始，国产大佬比亚迪，已将价格战火烧遍了整个汽车行业，今年3月，雷军发布小米SU7，用卖手机的方式卖汽车——

将新能源汽车价格战打到了地平线。

你想想，一个已将价格战打到地平线的行业，前景能有多大？

我在后台留言里，常常看到一些“有才”的网友留言：房子要淘汰了，手机可以取代它做支柱产业。

真搞笑！

老高给他算一笔账：14亿中国人，就算每5个人换一台手机，一年也不到3亿台，按每台手机平均2000元计算，一年不到6000亿，这只是当年一个碧桂园半年多的销售额。

显然，手机更不行。

想来想去，当前除了房地产有这个体量消化外，实在找不出第二个。

2008年，老美大选，产生第一个黑人总统，老奥连干了2届，他最拿手的事就是将利率降到美国历史最低位：

0.25%。

直到老奥连任结束，美联储超低息长达8年之久。等到懂王上任，风向反转，一口气拉涨到2.5%，直到卸任才结束。

2024年，又是美国大选，懂王摇着疯子舞大喊着要二进白宫。此时利率已是近30年的高位，5.5%了，老普上台后还会搞出什么幺蛾子？

历史仿佛开始重演。

种种迹象表明，中国楼市新趋势也正在改变。

一，政策底正在形成。

从2022年下半年开始，全国上下，各城市争先恐后出台刺激政策。

大家都做着同样的事：抢人、抢钱。

此外，房贷利率、首付比例、税费等，一降再降。

上层的主张很明显：一切有利于提振楼市的政策，都值得拿出来。

一句话，楼市新一轮政策底正在形成。

二、富人正在入场。

3月以来，一线城市豪宅成交令人怀疑人生：

上海中海顺昌玖里，均价17.2万/平，套均总价4000万，4小时抢光。

香港李嘉诚旗下Blue Coast，均价22万/平，套均总价878-2649万港币，超2万人抢422套房。
上海滨江凯旋门，均价17.28万，套均总价3300万，6小时抢光。

深圳拍卖4套豪宅，均超高溢价成交，单价最低18.58万，最高37.73万/平，总价最低4126万，最高1.6亿。
上海融创外滩壹号院二期，均价16.8万，套均总价5000万，4小时抢光。

……

都说全国房价在爆跌，富人却在抢豪宅，是疯了吗？

不，富人入场买房，他们是有钱，但不是有病。

你可以怀疑有钱人的品行，但不能怀疑他们的眼光和判断。

富人抢房意味着什么？

楼市新一轮周期在启动。

诺奖得主、“行为经济学之父”丹尼尔·卡尼曼有个著名的理论：大众的行为受有“睿智的群体”操控，因为他们的判断与正确答案接近。

谁是经济行为中的“睿智群体”？富人。

从人性角度看，社会经济行为是由模仿带动的，即普通人羡慕富人，学习富人，模仿富人。

买房的行为，也是如此。

三、地产板块正在变局。

这2天地产板块大涨红，是嗅到了什么信号吗？

港股内房股持续2天拉升，融创中国连涨2板超45%，合景泰富连涨40%，旭辉控股连涨2个板超35%，龙湖集团涨超20%，绿城中国、远洋集团涨超20%，大A万保招金都连涨2天超15%。

大杀器将亮出来了？

从市场层面来看，我们的房地产市场正陆续出现积极信号。

其中，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨。

深圳楼市也出现复苏迹象，3月二手房成交套数达 4547套，环比大增115.13%，截至 4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过 3月同期。

如果房子成交量持续半年稳定增加，楼市就算稳了。

当前中国楼市存在一个共识：

基于后期信心不足，普通认为楼价会继续下跌，所以大家不愿买房。而不愿买房的直接结果是，房子不好卖。

所以从这个角度考虑，2024年，对于想卖房的人来说，并不是好时机。

于是焦虑起来，继而乱了方寸，当大家都恐慌抛售时，楼市就会进入死循环：

最后你休想卖掉了！

股神巴菲特有句经典的话：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。

这句话不仅是一种投资策略，更是一种人性的揭示。它告诫我们要在大众疯狂投资时保持冷静，而在市场恐慌时则要敢于逆流操作。

对我们普通人来说，当前究竟该怎么逆流操作呢？

第一，独立思考，不人云亦云，弄清楚自己当初买房真正目的是什么？

或者说如果你将房子卖掉后，会做什么？

投资吗？

其实，当前绝大多数人并没什么好的投资渠道，这么一大笔资金只能存银行。

此时问题来了，难道甘于存银行吃利息吗？

你大概率不甘，极可能被忽悠进入股市、各种理财、保险产品。最后本金怎么消失的，自己可能都不知道了。

第二，认清时代现状，不做超自身能力和认知的事。

滞涨期，钱难赚，企业和个人都在要寻找新出路，是扩大生产还是休养生息？是买房还是卖房？

不论怎样，卖房还是不卖，都要沉着冷静，不要慌急，以不变应万变。

楼市谷底期，信心降至极点，即使频出利好，市场也不买账，反而成为血淋淋屠宰场，这一幕是不是很熟悉？

不要急着让市场给予你所有的答案。有时，你需要拿出耐心等一等。即便你向空谷喊话，也要等一会儿，才会听见绵长的回音。

作者简介 高牛探

正能量房产博主。做过中学教师、记者；

前世界500强top3房企操过盘，一线营销30亿+；

曾考察全国50+城市和海外多国，看盘2000+；

创建1分钟评估房子价值；

解读楼市政策，房价涨跌规律；

提升房产认知底层逻辑

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蹲一个，买房的，华师一附中附近，三房，140w以内，128直接签合同，刚需，房龄不要超过15，最小房间不低于7平，楼梯房一楼不要，2,3楼可以考虑，电梯一楼顶楼不要，简装，对口学校有学位

说说后续把，

今天12月27日，距离上次发帖过了一个多月，我们看的有在这一个月内降了最多的有二十多万的，反正价格合适的三房还是挺多，就是在找综合对比，之前天祥的看过，感觉公摊大，你们只是看贝壳挂牌价，实际我们谈过的有成功的，砍价十几万的都有的，只能说捡漏然后稳住心态是能找到符合的，后面在锦绣龙城跟万科魅力之城选择

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刚刷到的一套二手房。

再来一套

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这个问题感慨颇深

2020年在武汉买房，总价255万，目前房贷剩余162万。今年8月同户型成交价147万，目前把房子卖掉亏损15万。

算了一下，累计付出成本：首付76.5+五年多房贷60+装修42=178.5万

房子卖掉，不算交易成本，还完房贷还倒贴15万

总计亏损178.5+15=193.5万

后悔吗？买房不后悔，但是住不上后悔，应该在我工作的广州/佛山买，我们目前在广佛上班。

亏损我认，本来就是为了自住，20年买房的时候我就判断肯定亏的，当时已经判断房价趋势到顶会下跌。不过要结婚了，我想给我老婆一个稳定的住所。（15年毕业，15-19年4年多时间跟着我在上海，搬家8次，真的是不想再搬家了，群租、合租、单租等等所有的事我都碰到过）也和我老婆商量过，亏损我们都接受，一起做的决定。

现在的想法，争取35岁之前结清房贷吧，然后努力攒钱，给小孩多一些保障。

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看了很多留言，有人说最终退路是回农村。于是乎，我有个疑问，是真心求教，回农村能干啥？

是回去承包田地？还是养殖？还是做农家乐？

真心求教。

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事态发展到这个地步，再纠结过去也没有什么意义，重要的是下一步该如何应对。

卖地收入在高峰期占整个政府财政收入的一半，已经不是地方政府的土地财政，而是土地财政上挂了个政府。要搞清楚谁才是主线。

目前来看吃财政饭里面权力最弱的就是教师群体，首先教育影响的是未来，问题是当前就没余粮哪里还能管得了这么多？其次，教师教书育人的前提是有人可以教育，现在出生人口雪崩一半，幼师行业已经缩水一半，接下来就是小学中学，教师已经严重过剩了，没事干那少拿一半工资行不行？最后，教师群体不掌握暴力，套用严嵩的名言“历来造反的都是种田的，没听说商人能翻天”，那被降薪拖欠工资就是可以预见的。教师群体规模也足够大，占用的财政资金也足够多，苦一苦教师是真的有用。

医保资金大概率已经被三年疫情中的各路神仙掏空了，社保资金也连维持畸形支出都做不到，疯狂提高社保基数就表明离入不敷出不远了。

历史是有窗口期的，很多事情错过就永远没机会了。老龄化逐步加剧，未来财政必会变成养老财政，打台湾的时间窗口是确定的，快则2027年，慢则2030年，或者是台湾彻底独立。

楼市的泡沫太大，牵扯太多，已经将银行甚至政权都绑架了，要想平稳落地，需要有足够的肉垫作为缓冲，三成首付加十年房贷加断供法拍才能让银行走出破产阴影。2016年至2023年买房的人无疑会承担最大的损失。2024年至2026年买房的人亦将承担部分损失，长期阴跌是未来楼市基本面。危机只能熬过去，就看谁最先熬不下去。胆小懦弱的人默默承受，有魄力能力的就要掀桌子了。

凛冬已至！

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坐标武汉，9年贷款从业！

说真的，武汉最倒霉的一批人，那就是19年至21年期间购房的人。高点入手不说，还有很多人遭遇烂尾、拿不到房子……我身边很多朋友都有这样的遭遇，想在攒钱，太难了。

2021年，这个房子可以卖160万成交价，贷款大概110万，现在还了2年，估计还有108万左右，按照现在的挂牌价，卖了房子还要给银行22w。

如果业主是个单身，没有软肋，工作又是体制外不稳定，比如送外卖之类的，那完全会断供，因为你想不到一个理由让他继续付月供了。

实际上2018年，朗诗的70平户型到达第一个小高峰，当年有三套成交价在2w以上，其中一套装修比较好，成交价在2.2w，总价152w，前不久博主看也在卖，价格是91w，持有五年时间，加利息硬亏75w，平均每年亏15w。

武汉有多少比例的人可以拿到年薪15w？其实即便是光谷，这个比例也不高的。

还有比在武汉买房更坑的事情吗？

买武汉房子，品坎坷人生！

最后，我是有问必答的武昌朱行长，码字不易，你的“▲”就是给我的最好鼓励，感恩~

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对于这件事我一贯的看法：房子是用来住的，不住就不要买。那种偏的、远的、投资的、上学的、养老的听听就好了，要是看不破这个里面的门道，那一辈子都在这个坑里面折腾……从古至今好东西从不缺买家，那些偏离了核心价值的东西在边角料上无限画大饼的就是一场精心设计的骗局，所以人在买卖这件事上要遵循一个原则：质量。烂在手里就赶紧找单位评估，该割肉就割肉，该断舍离就断舍离。

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这就体现出期货市场甚至币圈的好处了。

你清清楚楚明明白白地知道自己加了多少倍杠杆，到什么位置必须止损，不然就开始强制平仓甚至穿仓，要倒欠对方钱了。

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坐标武汉，18年，10月，6.88利率购买老破小，不算还的月供，净房价贬值6成，只能往好处想，好歹不用搬家，今年年底地铁终于要开通了，还好没有失业，还好国家降准，利率降到了3.3，月供完全没压力，但是也很影响生活质量，买了房，以后买东西都是拼西西，一年只敢买两套比较好的衣服，还好我不在乎这些。主要买房的那段时间，我还是一个做地产的人。跌吧，跌吧，我不会卖的，我要住到他拆迁！！！！

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武汉普遍跌一半，不管以前是吹的多么多么核心，都得腰斩，郊区就惨啦，还没入住的新房要跌80%，三年前1万，今年七月跌到2700，9月再跌到2300

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只有这一套那就安慰自己刚需，住着别管房价了

如果不是必须住，那就卖了少亏点

中国的房价，还有下跌空间

让我给个值的话

一线城市好地段1万一平最多了

武汉绝大部分房子是不值一万的

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在线蹲一个光谷中心城的房子，120平，200w，3房两卫。不需要提醒我光谷东虚高，我就想在光谷燃烧我的青春。

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我以为是今年的问题，点进来一看是前年的。

就这么说，等吧，我19年来了武汉，交足一年社保后，一开始是准备买房的，然后房价一路跌，跌的很多我原来没考虑过的都纳入考虑范围了，直到现在，跌的我已经短时间不考虑了。

从我的角度来看，你是没救了，如果前年你没跑，现在你肯定会更痛苦。

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“则成啊！房价的涨跌在什么呀？

在几个按时交租的租客吗？在几个信口开河的中介吗？笑话！

那么多经济发达的大城市降了，那么多风光一时的开发商倒了，什么原因？

我们还在这儿算收益、挑租客、看风水，试图保住大武汉堡垒，不觉得滑稽吗？”

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我很早就说过一句话，中国的股民素质是真的高。他们不管怎么赔，都是在自身找原因，倾家荡产大不了跳楼，没几个去怨这个怨那个。

房子这个东西，你如果是买来住的，他涨了或者跌了，跟你刚需买房有什么直接关系？

如果是你买房是为了投资，那跟买股票有什么区别吗？愿赌服输都做不到？房价下跌利息还不上最直接的解决手段就是，挂跌停价割肉离场。

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汉南悦山湖的房，130平，谁要谁拿去，快活不下去了

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更新一下，朋友刚入手了同一个小区的房子，90平的三房106万，刚开始装修。

住着呗。

本人是 2020 年夏季在南湖买的二手毛坯两房，刚需，买了自住的，2021 年夏季搬进来的，记得买下来花了 150 万，装修花了十几万。

前段时间计划换购一套大户型或者增购一套小户型，上某 App 一看，我勒个去，小区现在同户型的装修好了的二手房挂牌价普遍只有105 万左右了，粗略估算了一下，算上装修费用和利息，亏了有七八十万了。

记得好像前年有个朋友想买房我才下载了某 App 看了一下，跌了一点没跌这么狠，看来去年今年很多人手头经济很紧张啊，低价抛售了。

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看到一个评论，深以为然：“哪个人用买新车的价卖二手车，别人就会觉得他有啥大毛病。”但是我比较蠢笨，想来想去也没发现车子和房子的根本区别。

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如果买房不是为了积分落户，不是为了学区，那确实毫无用处。

房子是居住用的，不要把房子当做财产，本质上房子是一个生活用品。

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汉阳四新新城璟棠97平房屋出售。5/32楼。目前135w

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建议降价卖掉，立即止损不要有鸵鸟心态。武汉房价还会继续下跌20%直到2028年左右才会探底。

以武汉为例，我预测在2028年左右，武汉全市95%以上的房子的价格会在 50~200 万之间，每平米单价在 0.4 万一 1.4 万之间

（武昌1.4，江汉江岸东湖高新区1.2，其它 1以下）。

豪宅除外！！！！

PS：下图为贝壳2025年9月武汉各区成交均价

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诸君日哭到夜，夜哭到明，放假就能涨了？

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求锤得锤。

记得高层警示过：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”

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这个问题我可以聊聊。几乎和你一模一样的情况。

自有一套住房。

2022年10月，在上海某区内环内买了一套老破小，1998年的，55平，是双学区，对口一梯队小初

买的时候大概是500万，已经比2021年高位降了100万。

然后贷款差不多130万，之前每个月还7200，今年开始每个月只有6000了，完全没有压力、

这个房子买了以后一直在出租，因为地段好，楼下就是地铁双轨交，所以一直不愁租

但是租金从7200一路下降到现在的5800，这个基本和房贷的降幅一模一样，哈哈哈，也是完全覆盖房贷。

目前这个房子市场价差不多在400-420之间，我是说能成交的

租金收回来大约28万吧。

也就是说现在卖掉，基本要亏个70万。

以上是背景

考虑到你的情况，我的建议是不要卖。

第一，你没有什么经济压力，就像股票一样，不要急于套现，否则就是低位割肉；你要是经济压力非常大，我肯定劝你卖。

第二，房租可以提供稳定的现金流，而银行利率和理财收益百分百是下行，不一定跑得过房租。

第三，房贷利率在美联储开启降息的大周期下，大概率会还有大幅的下调区间，低于2是百分之百的，会不会降到0-1这个区间有待观察，因此你的按揭压力也会减轻。

第四，现在卖房是处在一个恐慌盘抛售的挤兑期，你需要不断被突破底线，在售价上不断做出让步，也不是好的时机。

第五，武汉作为中部城市群的核心城市，要考虑“十五五”规划的红利，以及未来人口导入对房价的稳定作用。毕竟十月要开大会了嘛。

第六，房价虽然短期看处于下行周期，但从各国的房地产泡沫出清的平均时间来看，短的4-5年，长的20年，平均在8-9年。2021年高位下跌开始，至今已经有4年时间了，不要倒在黎明前啊。

第七，人口对房价有支撑作用。虽然生育率在下降，但有的地方还有反弹，比如上海就从2023年的0.6提升到了2024年的0.72（虽然还是全国最低，哈哈哈），但考虑到国家各类补贴开始施行，维持在现有900万左右的生育率水平也够了，只要不是断崖式下降就可以。

第八，虽然目前居民端的负债率已经达到极限，但是政府和企业端还有空间啊，日本负债占GDP比重是220%，不还是好好的，我们才60%，政府的赤字率今年才4.5%，与国际平均7相比空间还很大，所以财政端和政策端我们还有余量，而且北上深还有约束性政策没有去除，相信房价能够在1-2年左右止跌企稳。

第十，关于房产税。上海和重庆一直在试点，其实没啥作用。我认为下一个五年不会出台。因为全国人大曾经在2020年将房产税列入立法计划，但是没有出台。2023年编制五年立法规划时直接都没放进来，甚至都没列入预备项目、调研项目，也就是说起码到2027年都不会出台。在现在的房地产环境下，大概率2030年开始都不会出台房产税了，这对房价的伤害太大，以我们的稳中求进的基调来看，也不太适应。

以上观点供参考。

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你这不叫烂在手上了，既然是投资，涨跌都可能。

我一样有一套武汉二环边的十几年房龄房子，除了房龄，都是优点地铁二环配套成熟紧挨全区最好的小学。

我们小区的房子， 2017年可以卖300万，现在， 250万也卖不出去。

如果想出手，只有降价。

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光谷东中建星光城二期总层高33，本人楼层在23，南北通透，面积113，价格160w，有意者可联系，中介勿扰，谢谢

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缺钱的就赶紧降价卖掉不然后面等着腰斩

武汉目前这就业环境除了体制内国企事业单位

大部分人收入都锐减

再加上无人驾驶的替代底层好多人都要失业了

经济这么差

请问谁来接盘!

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看看不说话

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我绝对不买房子别人说自己的家有归属感

主打的就是四海为家

车子可以搞一辆出去玩比较方便其余的真的没有必要

主要是现在黄金涨得太猛了不然买几块金条摆家里钱攒一半花一半

买什么房子背什么贷款

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你要知道好多买了股票跌了的，毛都没有了，你至少还有个房子在，不是吗？

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2020年底买的 232万

现在这个小区有人挂架190万半年了都卖不出去。

半个月前我在i.b上花150买了 2025社恐柴Haru，

今天一看跌到了10块钱

不适合投资圣体

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前两天川建国无差别AOE全球加关税，时代的大幕刚刚拉开，很多人的人生剧本已经注定无法改写。当你发现深处温水之时，其实是外面的烈火油锅已经开始燃烧，你作为盘中之物早已经蹦跶不出去了。

未来是超级通缩，当然中国的跌幅会比日本更平缓，整体情况好于阿根廷和土耳其等，大概会衰退到2008年奥运前。

这是一个严肃的经济学和发展模式问题。

首先，是国际贸易和基建投资，中国经济高速发展，是在2002年加入世贸“之后开始腾飞，大规模的贸易顺差，以及中国的货币政策”，大量美元进来就按汇率在国内发行等量的人民币。地方政府开始建新区，工业园，企业开始进驻，制造很多产品去出口，雇佣很多工人，大规模城市化。公共基建高铁、高速公路和机场也开始上，大城市的地铁也陆续开通。这些需求又拉动了就业，所以大量人口涌入了城市。再配合教育和大学扩招，更多年轻人上大学进入城市….房地产，就是在这个过程中崛起的，因为城市人口多了需要住房，按揭贷款买房的方式又开启了房地产的金融炒作，地方财政收入增加，也乐于提高“土地出让金”，用于城市基建和公务员福利，这让公务员从原来的奉献行业，变成了高报酬的行业。

真正让中国房地产变得没有退路和扼杀生育率的，是2015年的涨价去库存和学区房炒作。房地产的高速发展，都是建立在按揭买房之上的，而工人进入城市的原因，刚开始只不过因为城市有就业机会，工资高，而城市之所以有工作机会是因为出口，而城市基建扩张的资本是因为贸易顺差。而炒房的主力，都是那些带头先富的人，以及后来的城中村拆迁户。当全球开始Derisk，至少是实现贸易平衡”的时候，中国这些年的预期性投资和贷款性投资，金融属性方面，就会压实，最终达到国内平衡。就是说外贸出口这条路不通了。简单说，中国的生产力产能还是一流的，就算是汽车行业，这些年的合资和强制技术转让，已经效果显著，让中国企业得以能自主生产。电器以及其他更低端的产业，就更成熟了。这也是中国不同于阿根廷和土耳其等国家的地方，中国什么都能自己造，而不是靠外汇储备来进口，那样汇率就会崩盘，而中国的国力制造能力摆在那，是不可能出现恶性通胀的。这就是中国优于阿根廷等的地方。同时中国地大物博，在进口方面，也没有日本那么多，所以需要消耗的就更少，所以中国相对来说比日本崩盘速度要缓慢。但日本是发达后崩盘，中国是致富未半而中道崩盘，绝对生活水平肯定比日本低。

从2002到2022这20年，如果按照正常模式，应该是发展到2008年的水平，后面的十几年其实都是杠杆出来的效果，所以暴跌和出清，最多用就是到2008年的水平，这是最差的情况了。

这样说可能没什么概念，拿一个城市举例，最差的一线城市广州比较有代表性，它算一线，也跟几个强省会相差不大。随着各种衰退和出清，广州的平均工资大概会因为你被裁员了，重新找就工资更低，如此循环，两三年后广州的平均工资会降到5000多，当然一两万就岗位还很多，但大部分人可能只有三四千。而房价均价也会跌到七八千，可能市中心几万的小区还有，但是像增城从化花都这种北三县，四千没人要，黄埔和番禺这种会跌到

以后，不，现在已经开始了，怕你欠债断供躺平不还债，开始鼓吹各种努力赚钱还债的励志故事。比如上海外卖小哥，年入几十万，疯狂赚钱还债；寒风冽冽，老太深夜摆地摊，赚钱帮儿子月供..各种美化和歌颂苦难中挣扎的还债人故事，将应运而生。以前的劳动模范是为人民服务和让生活更美好，以后的劳动模范是努力工作，为了还债。努力奋斗还债是时代的楷模，而躺平老赖是可耻的。于是你又光荣地成为时代楷模”的一员了。

最终也就那样，广大的房贷人过得苦一点，只要你不自己跳楼，追债的又不敢杀你，厚着脸皮苟活着，官方文化宣传上会给予你足够的“体面”和“尊重”的，毕竟怕你躺平，只能不断鼓励你，让你继续当还贷工具人。

以前温饱成问题，见面问候，你吃饭了吗？以后还贷成问题，见面问候，你这个月的月供还了吗？

【同路人联盟】

【终生咨询会员】

你的人生战场，需要一个终生军师。

性价比最高产品一次付费终身陪伴成长。

从不马后炮从不模棱俩可含糊其辞。

在关键选择上给出王老师明确的建议方向。

投错一次资、创错一次业、爱错一个人。

一个重大人生抉择，好坏之间相差百万。

让王老师陪伴你人生每个重要十字路口，做你的人生抉择策略军师。

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过几年就归零了，烂手上安心～

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光谷软件园到三环附近，

三房户型周正，

套内面积90+，

不是老破小，

不是超高层，

100w左右，

有合适可以考虑，

没有合适就在等等，

一不敢背负大额贷款，感觉随时可能失业，

二结婚小孩上学还有几年，先租房问题也不大，

三房市明显还是下降趋势，等得起。

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看了很多朋友讨论，我觉得很大分歧就是站的角度不一样，买方、卖方、中介每个人利益诉求不同。

简单算一笔账，这附近一个标准套间（一室一厅一厨一卫）租金大概2k-3k，一年也就是3w左右，平摊到每平米只要一年降价300，这个钱就回来了，目前行情哪个楼盘敢保证一年只跌300。

然后就是小孩上学问题，结合现在出生率，未来小孩上学难度肯定是要比这几年轻松的。

最后就是退路问题，现在基本老家都盖了新楼，未来哪一天主动（被动）辞职了，回去也有退路，这房也不是非买不可。

这只是我最为买方诉求和内心想法，认真讨论的欢迎，喷子滚粗。

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卖房

A股抄底

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19年10月份的时候，曾经看过一个楼盘，白沙洲梧桐花园，小型楼盘只有6栋，还是7栋吧，那个时候房价一万六一万七的样子，因为是合作伙伴推荐原因，给留了最好的户型和楼层，我也特意跑去实地看了一下午。

转了一圈，楼盘太小了，位置还是不错，离武昌火车站就两站，学校学区教育品质很一般。那时候手上和家里都还有点钱，想着多看看，跑到光谷关山大道附近看看，这一不着急就到了20年，然后就碰到了疫情。三年疫情下来，形势急转直下，家里的现金流也碰到了很大的问题，本来计划是2一年，22年买也买成。

都是命。

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2026年娃入小学，蹲一个南湖水域天际的房，许个愿，115平以上的电梯3房，2025年能够200万拿下

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房子是涨还是跌，我没兴趣。但我观察到一个特别奇葩的现象是：现在很多持有房子的人在团结起来呼吁政府去保住房价。

这个行为我觉得非常奇葩，我非常不理解这个行为的逻辑出发点是啥。

房子作为一个流通中的商品，它的价格不是由供应和需求来决定的吗？为啥会有那么多人期待政府能保住房价呢？政府到底能用什么方法来保房价？

强行不让卖房？如果政府强行不让卖房，你的房子不就更烂手里了吗。多印人民币？多印人民币能不能保住房价，我其实未知，来个懂哥解释下。

其他还有什么方法能保房价？

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刚需用户。。。

我是18年初 5.88利率高位接盘一套 12年的二手房然后靠2021年初
武汉去库存化房价升温终于2021年劳动节保本卖出去了
置换了一套二手房主要看上两梯两户了最近去看了下发现我这栋楼离高架是最近的夜里开窗有点吵关上就还好现在又很烦唉看房一定要多看几次慎之又慎啊
后期准备上新风机+空气净化器了不开窗没啥噪音

还有留给刚需一个忠告一定要一次性选对房子千万不要在很短的时间内置换换一次可以让你少活几年

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咬咬牙，坚持挺过去，等你渡过这一劫，你会发现前方还有九九八一难。

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烂手上就自己住呗。我在武汉的房子也比开盘价下降了不少，但我支持房价降，让以后的年轻人不被高房价压榨。

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毫无疑问楼主在撒谎。如果楼主说的都是真的，是武大华科附近的房子，按照你17年的价格我收了。

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大几亿人，收入不足2000元；

连三四线小城的房价动辄1万，2万；

还有人讲房价不高，是市场行为；

全族受虐狂嘛，你是？

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趁房价低，抓紧搞钱抄底。就当基金定投了。

打个比方每平2万买套100平的，跌到1万买套200平的，跌到5000买套400平的，跌到2000买套1000平别野，跌到1000买套2000平别野。

房子总不至于白送吧。然后反弹到3000一平你就回本了。

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看来大家都把这当许愿树了

省省吧

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坐标杭州，23年3月份动了买套房子的念头，加了几个中介，那时候杭州刚好经历了一个小阳春，有个女的中介老是鼓动我看房，赶紧买，说什么房价马上就要涨了，这波是最后的机会赶紧上车，房贷利率马上也要上浮了，没理他，现在就想发个聊天截图让她自己看看说了什么，哈哈哈哈哈哈

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不会永远这样，理由很简单：

我不信有人能长生不老。

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借楼！蹲一套汉阳四新-招商公园的三房-四房都行（几期都行），毛坯或者装修都OK，单价1w可全款上车！有房主是否有意向出售，谢谢！

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我是上海人，对武汉不熟悉（一次都没去过），所以问我，武汉的房子烂在手里怎么办，我只能呵呵了，真回答不了，我就大概笼统的说一说。

当房子失去金融属性之后，只留下了商品属性，成为了耐用消费品。既然是耐用消费品，拿在手里就接着用，这叫物尽其用。

你可能会问，为什么房子突然之间就失去了金融属性、突然之间不再涨了?

其实，这并不是突然之间，也许它本来就不是个资产，只不过被当做资产包装了之后，卖给了你。

如果是资产，着急用钱的话，可以直接拿去银行抵押，至少可以贷7成出来。此时，房子还能用来收租，提供现金流，如此这般，就更不用着急打折卖了?

归根结底，只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！

不是看着武汉占地面积很大、是一个强省会城市，就以为武汉城里随便一个地方就有房地产、就以为它的房地产市场会发展的很好。

一个地方由于种种原因，房地产市场没发展好、自己玩砸了，房子从此失去了金融属性，这是很常见的事情。

房地产市场本来就不是天然形成的，全是靠人们长期发展、建设出来的。

好了，吃一亏、长一智，下次就知道了。

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借楼出，武汉经济技术开发区，枫树三路，印湖云著，112平，去年6月交房，全屋带新风地暖，目前小区也有在售新房可以比较。140万购入，112出，均价1万。有诚意买的来，非诚勿扰，谢谢！

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参考美国日本这些发达国家，这俩国家都经历过严重的经济危机，但人家的房子一直在涨

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一句话总结：这么好的房子，为什么要卖？为什么没有人接盘？

现在已经2023年5月，不知道题主这个房子卖出去了没有。

题主说，他这个房子的位置很好，是学区房，不愁租。那为什么要卖？

题主还说，租客素质很高，说明租客的收入应该不低。

然而，这么好的一个房子，为什么人们宁可租，而不愿意买？又不是买不起。

一种可能，租客们并不是没有房，只不过是为了小孩读书。

所以，这个房的价值，对于租客来说，可能也就小孩上学那几年的使用用途。

对于租客来说，租房远比买房划算。几十上百万的利息，完全可以覆盖房租。甚至还可以动用公积金。

反过来，对于题主来说，这个房子是贷款买的，本意是用房租偿还房贷，房贷还完之后，还落了一套房子。

那么，这么好的一套房子，作为投资不是蛮好的吗？自己不住在里面，正好租出去。不是说，把家里闲置的房子租出去吗？

所以呢，这个问题，怎么看着这么拧巴呢？道理说不通啊。

在2023年，我们应该注意到一条新闻：武汉一家央企幼儿园对外招生，可能是因为生源不够了。

再过几年，小学生源、初中生源，可能也会逐渐减少。

到了2023年，这个房子已经有17年的房龄。

时间还剩下多少？

房价现在是不是进入了下降通道？

以后还需要那么卷吗？

还有一点：这个房子的学位，会不会受到限制，就像北京一样？

每个人都有自己的答案，自己的判断。

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都是那种几十层高的劣质楼盘，配套又差，二三十年后的准贫民窟，能低价跑路赶紧抛了，以后想跑都没机会喽！

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没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格

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我在里面住了8个来月吧，对房子还是有点感情的。现在犹豫要不要降价卖。降价舍不得。

我都不想拆穿你了，你那是对房子有感情吗？你那是对钱有感情

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我想问一下

第一，现存的高层如果突发大火，当地政府有能力去高层灭火吗？

第二，未来高层老旧，当地的业主们有能力维护吗？

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江夏藏龙岛，保利清能西海岸南区，75方，毛坯，满五唯一，无贷，旁边公立小学初中24年九月开学，感兴趣的私聊

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**财迷按：**今天精选，主要的内容为武汉“送房子”的故事——知乎上一位名叫“断了的弦08”的用户，想要送出武汉某全国五百强地产商开发的三室一厅房子，不需要对方交首付，只需对方还月供。

结果，“送房子”被揭穿是个骗局——不但有网友指出这套房子是烂尾楼，而且还有网友进一步指出：即使有人和“断了的弦08”签订了协议，这个协议也得不到法律承认，最终可能房财两空。

窃以为，这件事传递了如下信息，值得我等重视：

1）看上去各地还有很多烂尾楼问题得不到解决，即使是国有控股的地产奸商（这个故事中的X地），也留下了不少烂尾楼。

2）去年就已经传出燕郊有人送房的消息：

今年，连中部区域中心城市武汉都开始有人“送房”，背后原因令人暖心——很明显，一些“韭菜”似乎确凿熬不下去了。

3）国资控股的地产奸商X地可能是真的没钱了，才不得不停工烂尾。而“断了的弦08”高位买了X地的楼烂尾，成了“韭菜”，固然显示出他点蠢。然而，他居然还想着搞“债务转移“，在网上发帖，准备把债务转给别的接盘侠，这就是明知故犯，不是蠢，而是坏了——由此可见，韭菜欺骗韭菜，似乎确凿比镰刀更没有底线。

实际上，就历史的经验来看，此类情况经常发生——欺负小太监最狠的，恰恰是先进宫的大太监。欺负刚入伙的小流氓最狠的，恰好是之前被别人欺负的流氓——这就是所谓的:“奴才欺负奴才，比主子欺负奴才更狠。底层欺负底层，比高层欺负底层更狠”。很多地方出现“社会不稳定现象”，恰恰就是因为奴才们层层加码，把事情做过火了，遭遇了强力反弹。

而我等草民，则需要注意一个趋势——这个故事告诉我们，一些底层人士很可能会因为大环境不好，在走投无路之下，做出一些缺乏底线的“短期行为”。对此我们不得不有所提防。

另外，我们也需要对身边的底层人士好一点，因为最近的大环境下，“韭菜”正在增加，我们很难判定身边是否早就有心一横想要“干一票”的“韭菜”——像是X航副机长那种看不出苗头，无法预防的，我等固然只能自认倒霉。但是假如我们已经在身边看出了“苗头”，而没有加以预防，那就显得我们不太明智。

言尽于此。

周末财迷另有长文，敬请期待。

以下是精选文原文及其评论：

诚心送房子，武汉市绿地天河海德一套105房产三室一厅两卫，不要钱，只要你还月供，现在处于建设阶段未交房，交房后转到你自己名下，可签具有法律效益协议，本人由于经济危机无力再还款，现在直接送！前期首付已经付了34万，房子地址属于宋家岗区域，今年底7号线延长线通车，地铁口离小区就800米距离，开车到菱角湖万达快的话就14分钟！

相关图片如下。房型见图一：

在小区内位置见图二：

具体地点见图三：

精选评论1：

@独乐乐: 我搜了一下，停工了。这个楼主真的很不地道。虽然现在可能也过不了户。

@九月夏天滚烫的浪回复@独乐乐:房产证都没下来，到时候交房了纠纷就来了

@断了的弦08 回复@独乐乐:你确定现在停工了吗？你到现场去看了？

@别邀我回复 @断了的弦08:对，我已经去了一趟回来了，停工了

@阿弥陀额回复 @别邀我:他这脸被打的

@澜雁回复 @别邀我:你的评论我喜欢，你的私信记得关

精选评论2：

@cue冯宝宝一哈：这就是答主那个房子：

这个项目是X地的海德地块，也就是说，应该是在2021年入的手：

当时楼主买105平的三房，付了34万的首付，总价大约是113万，贷款约79万。（当时宋家岗的最低首付还是三成）

2021年7月，武汉市的首套房利率还是5.78%。

也就是说，这套房总共需要还166.5万，月供4625元。

鉴于楼主已经还了快2年的月供，也就是说，接手这套房，还需要连续28年还月供4625元，总体加起来，是150多万的房贷。

@炼就不死心：我看哪个二傻子替别人还月供，还住不上，房子还落不到自己名下

@XSB回复 @炼就不死心：也许是他爸呢

@冲浪神奈川回复 @炼就不死心：这招我只能说666

精选评论3：

@Youky：头一次见把烂尾房说的这么清新脱俗的

@断了的弦08回复 @Youky：你看见烂尾了？你到现场去看了的？

@秋名山的森林回复 @断了的弦08：我知道你很急，但是你先别急

@ezzzz回复 @断了的弦08：我就在武汉，这个楼盘烂尾停工

@隐士回复 @断了的弦08：签协议，如果三年办不下来房产证，你赔同价位等面积房产到鄙人名下如何？

@素年锦时回复 @断了的弦08：你这个太坏了

@剪刀手爱德华回复 @ 断了的弦08：停工了，别急撒

@雷霆嘎巴回复 @断了的弦08：既然不是烂尾，你是孤家寡人？家里没别人了？跑网上送房子？

精选评论4：

@崔东东回复 @断了的弦08：这种免费的房子太多了！身边就有人表示首付不要了，免费送房子的

@小田蒜回复 @崔东东：是啊，北京燕郊那边大把房子都免费送

精选评论5：

@知乎用户：答应他，然后不还房贷

@断了的弦08回复 @知乎用户：那你这不就是骗子想法

@哈斯塔回复 @断了的弦08：你不也在想着坑人？让别人替你背债务，但拿房遥遥无期，说的那么好听送。你这就是骗子啊

精选评论6：

@圣诞夜的守护：首付不用出了吧

@断了的弦08回复 @圣诞夜的守护：不用

@好计谋回复@圣诞夜的守护：这就是找人接盘

@杠精真多回复 @圣诞夜的守护：现在不知道跌了多少个首付了

@风花雪月回复@断了的弦08：你这种人遇到这种事，活该

精选评论7：

@漫步九霄：这个叫债务转移。

@清水宜人回复@漫步九霄：我还以为只有爱情会转移呢，我还是太年轻了。

@知乎用户回复@漫步九霄：可惜，在交房前，是没法转移的，即便是有合同都不行，因为1、房子不是你的，是银行的，2、你也没有产权。

@水滴回复 @知乎用户：银行同意应该行，不过要担保。

@propo回复 @水滴：绝大多数银行是不会同意的，可操作性不强

精选评论8：

@Flame：这种人买的房活该烂尾

@断了的弦08回复 @Flame：看你ip地址日本的，你怎么不早点向中国人承认错误呢？还非要坚持到现在不谢罪呢？

@最讨厌吃白萝卜回复 @断了的弦08：6 ，在日本就是日本人了？

@南风回复 @断了的弦08：人家可能是留学生也是中国人

@四文鱼回复 @断了的弦08：你活该啊买到烂尾房了哈哈哈哈

@浮生回复 @断了的弦08：活该你买到烂尾房

精选评论9：

@冷热交替：送房子，你还不如说降价34万买一个很可能烂尾的开发商的期房，且房价又涨了你反悔了，还可以赖着不走，真把别人当傻子呢

@乡撚回复 @冷热交替：什么意思，不是只付了34万首付吗

@沉默且听风吟回复 @乡撚：付了34万首付，对其他接盘人来说不就是降价34万买原价房了

@彩虹小马回复 @沉默且听风吟：有没有一种可能，降34w还不如买一套新房，新房的总价还更便宜

精选评论10：

@霍斯能量爪爪：怎么不设计一个叫预告登记的东西让这个债权更加强，不行就再加一个网签buff。

@二哈回复 @霍斯能量爪爪：网签是对债权的背书，对抗不了抵押，预告登记不能设立在还没做出来的物体身上

@二哈回复 @唐遇：对的，这个思路不错，但估计开发商不答应

精选评论11：

@莫名：那个协议无效的，最多起诉你还钱。你相当于得到无息借款。

@名字：是的，到时候真市场回暖的话，反悔了就拿不到房子了，起诉也最多只能拿回钱，完全是给人提供无息贷款。

@莫名回复 @ 名字：除非那种按揭转按揭，贷转贷还能试试，但这个是地方政策很麻烦。而且有风险。

@天锁斩月牙儿：如果再赖一赖，哭哭穷兴许还不用还全部，这算盘打得，我住在月球都听得见。

精选评论12：

@Sweeps-11：他甚至可以选择不还，主动权完全在他手里

@无中生友回复 @断了的弦08：你这个人好坏

@张炫迈回复 @无中生友：可怜之人必有可恨之处

精选评论13：

@阿弥陀额：这个楼盘烂尾了，付月供也拿不到房

@断了的弦08回复 @阿弥陀额：真的是键盘侠这么多啊！说话真的是不用负责任的，你到现场去看了没有？你了解的消息是什么时候你还停留在去年吗？

@不勒斯噯回复@断了的弦08:你咋这么急？

@嘉然天下第一可爱回复 @断了的弦08：我的建议是谁坑你你找谁去，别找别的可怜人接盘

精选评论14：

@田小黑：人还是要积点阴德的楼主

@断了的弦08 回复@田小黑：你真的是张口就来，我是真送又不是骗人

@嫣红强袭回复@断了的弦08：你何必上网发呢，你找当地中介呀。多快！

@在逃公主回复 @断了的弦08：那你咋不送亲朋好友啊岂不更好，还顺个人情

@多彩的时尚生活回复 @断了的弦08：有好事你为啥不送亲朋好友，要上网送陌生人？

精选评论15：

@keepawake：不结清贷款过不了户的，馅饼也要接得住

@王冕：不存在啊，他说的是交房过户。这人比你想象的要坏。

@羽落天殇回复 @王冕：可以的，银行也会配合你的，银行只在乎有没有人还钱，至于还钱的人是谁，它不管

精选评论16：

@ AtmosphereMaker：美国底特律破产的时候，房子1美元出让，前提是承担房子的所有债务摸着鹰酱过河，win！

@儒雅的小学生回复 @ AtmosphereMaker：人家承担完债务好歹有个房子，烂尾的房子在哪里?

THE END.

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没事的，苏北小县城，房子从六千都涨到九千多了，还在涨……

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看到很多人在这个回答下卖房，我也来一个，主要是现在生活的区域离光谷太远

坐标雄楚大道康福路金地天悦，武汉工程大学光谷校区正对面，中南民族大学隔壁，90平，两室两厅精装修，装修费用很高，大部分软装都能查到售价，地段繁华生活便利应有尽有，缺点是离地铁站一公里多，150w诚心出

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24年10月23，心血来潮更一下，最近国家出台政策，止跌回稳，然而之前看中的房子降到一千三了，我要笑死，嗯之前想买一百二平的，现在可以考虑一百四平的了，身边所有人都在劝我买房，从去年说到现在，现实就是一年不到的时间跌了将近三分之一（笑），之前看中的楼盘现在卖的似乎不错，那我就更不着急了，那就干脆再等两年，各区的第四代和准四代住宅也陆陆续续出来了，这个帖子就不定时更新了，直到买房完结。

3月29更一下吧，之前看的一个新房楼盘销售又给我打电话了，降到了一万五多，我是去年23年12月看的房子，当时给我算的价格是一万七多（同一栋），现在才几个月降了两千多。当时也是很心动，带精装，而且交付标准挺高。决定等今年年底，没有其他比较好的，价格合适就入。

这两年想买房，在这蹲一下吧

要求：

1、3环以内或3环边，不考虑32层以上的小区

2、喜欢顶层（尤其是顶层带阁楼或者大平台的）或高层。

3、小区周边配套要全（如商圈和大型超市距离小于等于1km）

4、要有学区（这个比较重要），学区不能太差，当然也不用很好。

5、近地铁（小于800m）

6、5年内房子（二手房和25年能交房的新房都可）

7、单价一万五以内，一百二平米左右的三房

8、飘窗可砸且最好阳台没包的。

欢迎评论，各位大佬知道有符合要求的小区可以推一推，感谢。

大家很多评论被删我也不知道为啥。。。

确实不可能所有条件都满足，我列个优先级吧，按序号1、3、5、7是硬性要求，然后是4＞2＞8＞6

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炒房的话只能说你活该

自己住的话建议放宽心态，房子是拿来住的，这句话重复一万遍也不腻

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唉，就当定期理财吧，偶尔收收房租。不行的话就降价卖了。

武汉楼市的降温真是让武汉的那帮房产中介操碎了心，不断地调整武汉的待售二手房数量，让其保持在10万套以下。前段时间武汉的待售二手房数量一直保持在10万以上，搞得武汉的那些购房者心态都不稳了，武汉的新房和二手房成交量都下跌了，让库存量进一步的升高。大家可以看武汉楼市6月到8月之间待售二手房数量，可以看到武汉待售二手房在这三个月里面发生多次的大变动，多的一次直接隐藏了2万多套二手房。

其实现在武汉楼市最大的问题还是新房库存量太高了，武汉把自己的城市区域给划得那么大，这就意味着武汉的新房供应量会非常大，郊区那么多的土地都可以盖房，几乎也是无尽的了，而武汉从2017年这波房价大涨之后，年轻人流入的数量就越来越少，这其实已经表明了武汉对年轻人的吸引力在降低了。

更新一下。

2022年12月

有事问彭叔

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地铁口，大学，学区，

只要不是大病，就别卖

房价下降是因为国际形势

要相信，我们这一代会见到伟大复兴

所以，房价必然在我们有生之年疯涨

那些个郊区的，拆迁安置的，鸟不拉屎的地方的房子，就别凑热闹了

别管你里面装修多豪华，这个世界，位置是王道

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小时候家里条件太差，根本没有自己的独立空间。后来赚钱了就买房，房子从1530/元每平方米到3.8万元/每平方米都买过，现在武汉房价好的地段没有涨跌的幅度也少，但是地段差的房子确实跌得厉害，可是你不卖就不会亏，很多地段好点的房子破旧的可以把房子装修简单点，用来出租等房价上涨了再来出售。

这些是装修前、后的对比图片。

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我七套都不急你们一两套的急啥躺平不就行了

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你觉得还会跌，那么快点割肉离场。

觉得还能涨，那就留在上手呗。

个人观点，割肉离场（无论非刚需还是自住）

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2025了，敢问题主楼市发展的怎么样了？

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当你把房子当成理财产品去对待的时候，就要保持理财的理智和心态。

有点风吹草动，该买就买，该卖就卖。

这叫理财。

而不是等着天塌了，又想到房子是商品了，开始以商品的观念去要求，要求不能下跌balabala。

你看看那些玩股票玩基金炒币的，就比你安静多了。

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蹲一个大汉口/汉阳也行的房子，90万左右，带装修，在泛海上班，以此为中心，重点考虑盘龙城

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你们当初不死命接盘房地产，房地产也不可能活到现在才爆。

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卖方觉得买方全是捡漏。买方觉得卖方想让人高位接盘。

楼价走向确实向下，市场给出的答案就是这样。

大部分买家把价格压低，想把风险压到一年或两年后的房价价位。大部分卖家不愿意把价格下降，无非是想把这一年或两年后的房价波动收益拿到。

买家居然喊价3-6折，让人看的想笑。房价缓慢下行，但是还没到日本90年代泡沫化的程度。

另外蹲一套金地格林东郡南北通透三房两卫户型的房子，有想卖的可私，毛坯精装都可。

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武汉房子太多，烂尾楼也多。很多建起来的楼盘，现房，入住率一半都没有。

什么市场都一样，供需要平衡，价格才可能硬挺甚至上涨。供大于求，没有人买了，你还期望它价格上涨？谁的钱是大风吹来的？

房子太多，出生率下降，人口老龄化，经济环境不好，大趋势都不行了，你还想房价上涨？

可以说，未来20年，房价能上涨的概率极小！

能卖则卖，趁早想法卖。不是黄金地段，不要抱太大希望！

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再买一套补仓啊，刚3000在蔡甸买了一套64平商品房电梯小区总价19万上车了人生第一套房，首付3万贷款16万月供600多，房子带装修不用投入什么，买点家电就行，就当买个车了，三五年亏个一半都行，希望武汉继续暴跌，让我到时候首付个五六万在四新再买一套大点的，蔡甸的这个租出去还能租个800-1000的，覆盖月供还能赚，哪怕一个月赚150一年也有1800，三万存银行哪有这个年化收益率啊。

现在人对于房价会无止境跌的理解和当初迷信会一直涨的是同一波人，都是无脑的班子，我个人觉得，只要你贷款85%后月供比这个房子的房租还低那就完全值得闭眼入，前提是带装修不用扩大投入。现在武汉很多商业公寓很多有钱人都在抄底抄的涨价了都，带装修的公寓现在价格租金回报率都能达到7%了，已经成为了新一代投资工具了。

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现在国家经济形势很好，政策也大力支持，房价处于触底反弹的关键时刻，你不要慌，房地产的伟大复兴马上到来。

让我们拭目以待。

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这正是他们想要的。

假如烂开发商手里叫硬着陆。

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老有人说什么刚需自住不用在乎涨跌的。

等于你这房子是个纯负资产接着供它贷款就是扔钱打水漂，要不怎么武汉都有很多不要钱白送房子你接着还贷款就行的，武汉这地方30万年薪都算很高的收入了，这么一弄几年工白打，未来你还要接着拼命打工为这负资产房子白扔钱进去打水漂，都是净亏损。

而且假如你资金链断了供不起了，房子给银行收了，银行收完都抵不完剩下的贷款，还要来找你补齐差价。

这能刚需自住不在乎的大哥你真是这个。。。

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有没有武汉东站附近，两梯两户南北朝向的户型，不高于五年的房龄，总价算上各种税160~170，套内能到90平的？

看了中建星光城，125~127平的房子，套内89平，勉强符合面积要求。有房主想卖可以联系我。

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我都后悔这几年没坐牢了

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我家小区07年的房子 65平

2019年巅峰时候卖了110万一楼一套

去年个一楼一套卖了50万一个二楼一套卖了55万

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大家说好的房住不炒，你们跟人民群众对着干。

想炒房的坏人被套牢了，又装回人民群众搁这儿哇哇叫。

有一个算一个，跌得好。

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2017年，马云曾有“房价如葱”的言论，声称8年后最不值钱的就是房子。

如今，2025已接近过半，看到如今房地产的形势，不由得一阵唏嘘。。。。。。

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买房的时候都说是刚需，现在刚需怎么都要卖？

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不要年纪轻轻就自以为到了人生谷底，

你还有很大的下降空间。

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武汉的楼盘在全世界来看都是一朵奇葩：

老破小的楼梯房有9层（没有电梯的）

超高层的电梯房60层+（超级鸽子笼）

想想就让人绝望，闯泥马个鬼！

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啥叫烂手里了？啊？这叫软着陆。

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降价卖，能出手就是赢，换欧元，黄金，八年国土路过，信不信在你。

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相信我，能最高点接盘的人，一般会熬到最低点割肉。

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挺住！！

一定要挺住！！！

所有中介都和我说马上就要暴涨了！！！

再不买就买不起了！！！

一定要挺到暴涨！！！

暴涨马上就来了！！！

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高赞第一是2021年的，不知道发起题目的做了什么选择。

但是估计这个问题的还会持续很长一段时间，因为这种人越来越多，这样的楼盘也越来越多。

我的建议如下：

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虽然已经很多人发了，我还是再发一遍。

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我在苏州下面的一个小镇。

一小区，一套89平的房子，最高的时候被炒到过一万八一平.看见一个中介发房源，我问他现在要多少钱。中介说，房东诚意卖，105w。

我回了一句，等70w。我在买。

不一会，中介回了一句。

呵呵。

潮水褪去之后才知道谁在裸泳

明年在看

这个小区的房子我是一直关注的，16年开盘价6900。22年房价顶点，成交价一平达到了一万九。后来便一路下跌。最新成交价8000出头。相比于最高点购入的人一平亏损一万，一套房轻松亏百万。加上利息怕是裤衩都亏没了，房主可能还会安慰自己是刚需，不怕亏。明年在看，要是真的70w，我就拿下。持续关注!

最新消息

我在同小区找了一套。同面积的。房东急着卖

已经谈到73w了，我就咬定70。家具房东说带走。省三万可比赚三万容易啊。也就这两天了吧。中介说房东三天给我答复。

快捡漏成功了，哈哈哈哈。

还105呢，105卖给鬼吧。

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挺好的。

我爸妈天天想着把武汉的房子卖了来上海付首付。

我天天变着法阻止他们。

好在房子一直卖不出去。

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一看你2017年买的房，后面就没兴趣看了

因为马云说过：2015年以后还买房的都是傻子

你可以说马云丑，但别怀疑中国TOP10富人的判断力

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是房子质量太差了吗？这么快就烂了。

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我最最最服气的就是那些建60层，他买55层的，哈哈哈哈

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看了一圈没有一个跌幅比我大的。我把我的故事说出来让大家开心开心。

2018年，因为结婚急着要买房子，想着干脆一步到位买个学区房，就买了在武汉的第一套房子，在常青花园以2.3万单价接手了一个楼梯房，加上中介费税费总价220万，好在房子装修足够好，上任房东基本没怎么住，入住之后只花了几千块钱简单收拾一下，楼梯房中间楼层，也不算太高，每天爬着也好。当初贷款了150万，利率6.3，省吃俭用咬着牙打几份工才还得起月供。

2024年也就是这个月，隔壁单元同户型115万卖了出去，还要包中介费。实际到手110。

简单算了算，这几年还的利息就有四五十万，房价还下跌了110万。

你问我什么感觉？没什么感觉，已经跌麻了。

麻了。

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感谢评论区朋友们的安慰，看到不少评论都在喷为了结婚买房的这个梗，这里我需要解释一下，我认为结婚就是需要有房子的，连个家都没有结什么婚呢。因为我俩工作都在附近，所以当初就想一步到位学区房以后不折腾了。受限于2018年武汉全民茶水抢房的时代背景和二十多岁的格局眼光，如果回到2018年，我觉得我应该还会这样选。

只是选错了而已，没办法，错了就认了，但是，不后悔。除了需要爬三四层楼梯，这套房子没有任何值得诟病的地方。楼梯房公摊极小，加上赠送的面积基本上100%得房率，提前享受四代住宅哈哈。小区的绿化像公园一样，一年四季都有不同的风景。学区虽然不是顶级，但是兜底够了。慢慢也理解了邻居为什么住久了只愿意在常青同片区置换，毕竟这里什么配套都有，太方便。

就像有个朋友评论的，想想这几年在这套房子里生活拥有的幸福和快乐，也值得了。

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什么是刚需？就是涨的时候刚，跌的时候虚。

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A：我准备把我房子卖掉

B：为什么？

A：还款压力太大了，不想还了

B：那卖掉房子后剩下的钱怎么办？

A：剩下的钱压力就不大了，可以慢慢还

惊不惊喜，意不意外？

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水印都包浆了，但是依旧很好用

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每降20%，就再买一套，拉低持仓成本。

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房价这种东西，其实就相当于一个一直不停ipo的市场，大部分肯定是下跌的。

那什么时候买呢？股票里有句话，叫地量横盘见地价。我在13年的时候见过日成交300亿以下的，这就是典型的地量。那时候两千点出头，双低夯实，随便买。

现在没见到任何地量横盘的走势，现在叫缩量下跌，俗称阴跌，而且上方积压了大量的抛盘（只是不那么愿意降价而已），属于典型的“乌云盖顶”形态，这种情况下，乌云不互相踩踏已经烧高香了，不加速下跌属于运气好，但不改变正在下跌中继途中的事实。

再说明白点，很多知乎er会嘲笑，小区一万成交非要挂一万一，一万二觉得自己房子更好一些的空想人士。但实际上，要不是这部分人一直挂的比实际成交价高导致没有出现卖盘的集合竞价，房价早就硬着陆了，现在银行不大面积暴雷，正要感谢这些内心怀着空想的前炒房客们。

明年初出生率一公布，你猜是向下还是向上?所以现在这答案还不够明显么？

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我家的房子，在上海市中心，距离上海市人民广场1.5公里。

电梯房，视野好，窗口看出去是公园，小区管理也不错。

2022年还能卖到11.3万/平方米，现在大概9万/平方米

我朋友住在浦东新区内环以内，电梯房，就是老了，94年的房子，最高点7.5万/平方米

现在市场价6.5万左右

我们公司老板位于上海康桥的独栋别墅，最高点8万/平方米，现在大概7万左右

你以为我是想说房市低迷吗？

不，我认为这个价位还有很大的下跌空间

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以前看过视频，武汉到处遮天蔽日的混凝土森林，只有两字恐怖。

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我本来不想还房贷了，想把房子卖了。

中介劝我:姐，你别卖了，不卖你好歹有套房，卖了你就只有债了。

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天涯神贴：预测楼市13步

KK大神预测楼市13步

第一步，开闸放水（已完成）。

第二步，房价飙升（已完成）。

第三步，卖地解决地方政府债务危机（已完成）。

第四步，驱赶人民币存款进入楼市（已完成）。

第五步，外管局最大敌人消失，外汇暂时安全（已完成）。

第六步，跟随美帝收紧货币（已完成）。

第七步，银行通过CDS转移大部分风险（已完成）。

第八步，限制制造天花板，刺破泡沫，房价下跌（正在进行时，政策频出，楼市分化，有涨有跌）。

第九步，高位接盘或者投资客无法套现，人民币资金成功被锁定基本实现。各地陆续出台限售政策，炒房行为逐渐被市场清除。

第十步，土地财政转型正在实行中，17年的租同权、租地土地共有产权、土地财政收入开始移交给税收。

第十一步，开征房产税，彻底套死无害散户，后期执行。

第十二步，驱赶剩余资金重新进入实体，保住就业正在进行。

第十三步，人民币国际化。越来越多国家开始抛弃美元，启用人民币，人民币国际化可以参照美元霸权的这个过程

天涯神贴合集：https://yun.139.com/shareweb/#/w/i/2qiem1S6SpAiq

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中国还有一波房地产潮，就是家家户户独门独院

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鄂州西，19年1.14入手，首付38，哪时候利率6.125，还了4年，装修住了7个月，回武汉继续租房，太球远了，腰斩算什么，裤衩子都没了，送都送不出去

后续，好吧，既然鄂州西不算武汉那么汉口后花园应该算吧，22年下半年我又上车了，四房，加车位160万，贷款102万，哐哐2年时间又把首付干没了，所以为啥子要买房，买个锤子把儿哦

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放心会涨起来的，只要你多加几个购房中介

你看，他们最近又说要涨了不是（狗头）

看到有人追更，就在贴一张朋友圈，

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我实在想不明白:

50、60层高的楼，我要是在武汉，我宁愿买个没有电梯的老房子，也不要这种房子。

我一亲戚，好像还夜里排队买，过年时候我问了一下。

大概还是一个公寓性质的，他说当时便宜。

………………

基本上算是对半亏。

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早就有大佬预测提醒了，只是很多人不听劝

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武汉烂手上是迟早的事情，新房子都是超高层，剩下的都是老房子，本地人基本人手4-5套，若干年后超高层房子老了这个真的无法想象，而且武汉的工资很难支撑现在的房价

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我前面回复至少要腰斩的时候，还一堆人笑话来着

结果一大堆腰斩都卖不出去的

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19年脑溢血在鄂州西购入传说中123平大豪宅，今天挂50却在求佛。

入手总价：112W，贷款72，年利率6.25%，别笑，请保持你专业的训练。

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跟日本的朋友聊，他东京的房子重新回到了三十年前的历史高位。那，让我们也等一等吧。

以下为原回答……

东西湖2017年132万含税买了一套，现在可以卖到110万，中介跟我说110万都该知足

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19年买房的人还完房贷刚好是新中国成立100周年

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中值暴雷知道不？知道投资的人亏多少吗？

买恒大理财的那些人知道不？网上还有一个女的痛骂他们的视频呢，知道他们亏多少不？

鼎益丰暴雷知道不？知道投钱的人投了多少不？都没拿回来。

买烂尾楼的知道不？烂尾楼的新闻视频到处都是，你知道他们的痛苦和绝望吗？

股民知道不？俄乌开打的时候，军费都是中国股民出的，就这种极品美事，简直是上天的馈赠，时局就此逆转，国运真的来了，大A居然都狂飙着绿。还有年前那阵狂跌，各种骂声听到过吗？它们都加强安检了，听说有人给它们寄大便。

做实业了吗？这几年做实业做啥赔啥，几十几百几千的赔，你啥也不干躺着，还真赔不了这么多钱。

我老家小县城，全县人民省吃俭用，节俭的令人发指，把钱省下来交给开发商的集资公司，图它的高利息，钱都没拿回来，当然，利息他们也没领过。

这些都比你痛苦，全民被收割，多角度立体的全方位的环绕的收割，你好歹落个房子，想开点。

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没想到半夜随便写点东西看的人挺多，消息太多回不过来，统一回答下。

不在武汉为啥在武汉买房？

原视频

不是说140不够住，我老婆明年就要生了，还非要和我爸妈一起住，加上月嫂保底就得五个房，考虑今年先在老家换个大的稳妥点，现在老家县级市中心区新房价格5-7k，我家零几年的老房子3000/平入的，现在二手价在6千多。看到一个有意思的说法，先城市化吸引去中心区域买房收割一波，再腰斩中心区域房价来个逆城市化，把人都赶去边缘地区再收割一波。

那问题来了，百强县级市中心区，双学区带商圈，新小区200平毛坯135万有没有搞头？

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看了下最新的，目前应该是我亏的最多。2021年刚解封那会，想着武汉房价应该要降了，自己手里没套房相亲都费劲，带着父母从下面地级市直奔汉阳，当时汉阳最火的盘是远洋东方境，就那个密度和品质一问价格2.8到3万。接着又去了汉阳滨江，脑袋一热才看了两家就直接下单了，当时年轻没考虑后面结婚，学区啥的，只想着住着舒服就行，话说回来，这个景谁看了不迷糊

140平边户，一梯一户，价格打完折接近28000一平，总价390万，首付120，贷款270，利率5.7

高峰的时候一个月2万多利息，这还是嫌利息太高断断续续每年还了80万。车位19万，精装交付，自己又掏了30万拆了重新改。这如果只算利息40万的话，这套房已经480万了。

然而我工作地不在武汉，这房装好后一年也没住几个月，今年光速结婚生子，寻思得换个更大的房子了。一看房价，同小区在售的二手房，挂的19000一平，180户型的才卖350。我们140户型估计在280到300这个区间了。

想起当时买房的时候我跟父母说的，“江景房跌也不会跌到哪里去”，现在看来真tm打脸，4年时间两百万打水漂了，卖就是割肉，不卖一年也住不了几天，自己精心装修的也舍不得出租，这才是烂手里了。武汉这楼市真是逮着中产杀

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击鼓传花玩过吧？

你只是没找到下一个接盘侠而已…

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武汉的楼建的太密，太高了。

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当然回头看，如果那时没买房钱也肯定各种投资亏没了，用没了，现金根本留不住。目前持有商业地产写字楼六套小户型330平，出租收益每年19万，三个小门面40平每年租金4万，住宅一套240平自住，父母住着一套206平，岳父住一套90平（和岳母离婚，纯是我孝敬无租金），岳母住一套86平（帮我们带娃），一套140平目前租金收2000每月（我分成了五间隔断房开始一年满租可以5000 ，疫情后只租出去两三间所以只2000平均），一套128平还建房毛坯空置，挂牌半年一直卖不出去，因为品质不好这是我目前唯一准备卖掉的。

今年做的最正确的一件事在收回几笔款项后将背负了十年的几笔贷款剩余的200万提前还掉了。也不细想还贷到底有多划算多不划算，金融人过去认为能从银行融资到钱都是赚，但我认为现在不是那样的环境了。无债一身轻，还完后我现在五万块现金都拿不出来，但手中有60W额度信用卡可以应付家中大事。手持房产别看租金收益不错，过去我根本享受不到，每月基本用来还贷款了。（原来贷款余额最大时每月还三万）这些房产我准备持有下去，没有贷款后家里现金流可以为正，那套品质差的能卖掉就卖，等一年还卖不掉将来准备也出租。

关于未来房产税的问题，我想说到那个时候，是全国人民共同面临的局面，我当然会支持国家政策，也会尽我的义务。我在德国柏林呆过，德国有房产税， 25%-30%的柏林人持有全柏林的房产， 75%居民是租房且普遍都没有太强的买房欲望（很多人也确实买不起，老外喜欢把钱用在旅游和其他生活上）。我亲戚租房的那条街就是属于一个房东的，在一个政局稳定的国家，不管你征不征房产税，还是有很多老百姓选择用这种方式理财的。

不用在意现在论调未来房产不值钱，房价要腰斩，我想说与我无关，我也不想标榜人人恐惧我贪婪。这个世界的各种投资领域，如果听人云亦云的大V ，就不会那么多人被收割，人人都是诸葛亮，人人眼睛雪亮看清了房市股市基金，韭菜是哪里来的？减债减负是现在应该做的，一般百姓连金融是啥都回答不上来，还在各投资领域铺上杠杆，美其名曰多元化投资，不把鸡蛋放一个篮子里？国家几年前就喊要降杠杆你当耳旁风你以为只是国家对企业说说？

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位置，武汉白沙洲中建铂公馆10栋33楼，毕业第二年去广州工作时父母帮摇号摇到的，当时这套房奔着结婚的新房，140平19年买原价210万的5.6利率。

现在回武汉和女朋友都在光谷工作，白沙洲去上班天天得三环堵车两个多小时，准备置换去庙山，上班堵车要好一些。铂公馆毛坯新房现在1.7w，和我同期的120平小户型挂牌1.5w，现在我们毛坯的次新房1.4w，是真心想出，不是中介房子在本人名下，有意者可以联系。

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2024.02.26

去年实在受不了，年底在光谷金鑫国际租了个两室一厅，水电燃气一起和居家一样，通勤从三个小时变成了20分钟，上下班走路10分钟就能到公司。早上多睡一个小时，晚上下班可以回家买菜做饭，一个月租金居然才2500，我觉得已经很好很好了。

房东姐姐是16年买的房，现在在武昌上班，房子就一直在出租。赶着16年房子涨价光谷天价买的房，现在就2500就给我睡了，又想想自己的房子和光谷的房子地段比又如何？心累。突然觉得挺悲哀的，FGO抽奖还有个保底，房子就是个比抽奖池还坑的东西。

不装修还是毛坯的次新房，装了修就是实打实住过人的的二手房，就这样吧，毁灭吧。

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当年800一平买的，18年涨到20000。

现在想卖，挂16000一直没人来看房。

有点心痛，实在不行就留着以后养老。

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16年年底168万入手的汉口火车站边上144平的房子，还了快8年的贷款了，你们帮我看下多少钱合适出，好多年没去武汉了，房子一直是空着的，3楼有电梯，绿色家园2期

2025/2/13补充，好多朋友私信我，但是我有时候不经常看到，房子还在，买了8年多了没住过一直空着的，现在市值110多万吧，没有具体关注过

因为我现在在浙江做生意，事业做的还可以被很多家媒体报道过，今年准备买别墅啦，希望碰到有缘人，想看房的直接找中介问，3楼有电梯，绿色家园2期，好像是52栋，具体忘了，小区里最便宜的那一套就是我的了

3月24号更新：已经卖了各位，挂的非常便宜101万，所以看房的人非常多，昨天带孩子在杭州骑马，回来的路上中介说买家要聊一下，聊了几句马上就成交了，感谢各位关注。

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06年建成的房子，17年高位接盘，现在还想卖高位的价格，想得有点多了。

15年房龄的房子了，没人关注这个么？

这是个前提，我们分析一下你的目标了客户。

炒房客大概率是不会考虑你的房子，

投资永远不要对抗大趋势，房住不炒已经提出几年了，各个城市相继推出二手房指导价，房产税也是近在眼前。

更重要的是，房龄一旦超过20年，就几乎没有金融属性，银行会限制贷款。炒房客不可能买了之后马上转手，放几年一旦超过二十年后大概率是卖不出去，炒房炒成房东，我想没人会这么傻。

所以买你房子的只会是刚需自主或者改善。

刚需或者改善，那就需要考虑很多方面了。

作为06年的房子，你房子最大的优势是位置好，配套成熟，出行方便，而这些优势在17年那一波翻倍涨幅上已经发挥到了极致。用股市的话说，那叫利好尽出，涨也涨过了。

你房子的短板也很明显，出了没有金融属性，后期难出手，还有就是房子本身的使用年限。

过去二三十年房子一直在涨，大家的预期一下子难以转换过来，很多人忽略了房子也是有寿命的，也会老的。

国内住宅的土地年限是70年，但是主体筑设计确保年限是50年，15年房龄一下子就干去了三分之一。

不老女神三十年后都老得认不得了，更何况是钢筋混泥土。

另外十几年前的住宅设计，建筑材料和工艺跟现在都有差距，老小区的绿化无人打理，停车位紧张，没有人车分流，物业管理混乱都是问题。

我在上海租住的老房子，外墙保温层一块块往下掉，进出都是小心翼翼。

简单算下你这个房子，参照武汉的房价，你的房子大概200w（06年的房子肯定在二环左右，这个价格算低的），首付60w，贷款140w，三十年还完（目前房贷收紧，15年房龄不一定能贷三十年，我们就按照三十年算），利息一起还260w，月供7000左右，还完三十年得一45年房龄的老房子，按照主体设计50年的年限，差不多算危房了，继续使用，要投入大笔的维修资金。至于等拆迁，2020年末，住建部就明确表示，对于老房子，未来以维修改造为主，拆迁只会是极少数。那段时间，很多自媒体都打出来了，拆迁时代结束了的标题。看中国的人口趋势和城镇化进程，拆迁确实已经进了历史的垃圾堆。

而相对的7000的月供，三四千的房租就可以在武汉二环租到不错的三室，60w的首付不香么？存银行里一年利息也有一万多，房租还能减一千。三十年后还剩60w呢，回乡下养老买猪肉吃不香么？

至于房子附带户口和学区，随着租售同权，共同富裕，这种政策性明显不公平的东西，迟早铺盖…

所以，你可能真烂手里了，你心里也清楚。

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两个选择：

选择一、打骨折卖掉，少亏就是赚；

选择二、每天早中晚，每个时间段默念1000遍“我是刚需，没有关系”。

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武汉哪哪都好，市民脾气耿直，没那么多弯弯绕，高校最多，年轻人多，有活力

就是第一次在武汉过夏天的时候我看见我老祖了

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刚卖了汉阳二环边一套，地铁口，17年贷款买的，19年底交的房，125 w买的含税，毛坯，21年左右小区同户型差不多能卖165w，前几天145w割肉卖了，房子从挂出来到卖出去不到一个星期，也懒得讨价还价了。

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全文只有五个字是重点，别的都是废话

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我之前关山保利时代有套三房，因为大门对着卫生间，感觉风水不好，20年11月260出手，前段时间看安居客同户型的大概在200到220之间。23年我同事买房结婚，关山千山凌云，新房带精装修360万，当时他面临的问题是付了首付就没彩礼和办婚礼的钱，我说要不你们推迟一年结婚，因为他是我一手带出来的，算是我徒弟很信任我，回去就跟女朋友商量，他女朋友是一个佛系的人没什么意见，然后今年再去问千山凌云，三期部分新房降到了21500每平，一期二期二手房也差不多，然后大概总价310多万拿下，还能再砍几刀，最后他们付了首付，剩余的钱准备五一办婚礼，虽然千山凌云还有继续下跌的空间，但他要结婚，这个价他也能接受，以时间换钱，目前在房子这件事儿上行得通！都是真实发生在我身边的事儿，大家轻点喷！

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按照世界两次经典的房地产泡沫，最后的房产价值大概只会剩下最高位的30%

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我很少涉及具体的城市，因为得罪具体的事物和人在这里是大忌。我虽然有一股子天生的正义感，但这些年在这里混也变得鸡贼了。

所以综合来看，保房价是不可能完成的任务。只能另辟蹊径另找财路了。

武汉这地方尤其的依赖于上杠杆的借贷发展模式。虽然号称中部中心城市。但它其实拿得出手产业支撑不起它现在账面数据上如此庞大的GDP规模的。

所以海量的高校毕业生根本不可能在武汉找到合适的工作。大部分都只能出走。这座城市留不住人才。

不说了，说多了真的得罪人了。

我11年在光谷看的房子，就是那个大转盘附近的小区，一平已经快上万了，那时候我爹非要我在那买一套，我虽然觉得房价还要涨。但觉得我真是不太喜欢武汉的环境所以没买。这个钱放在标普500里到今天它不更香吗？不说这个了。

后来我发现武汉的房子楼间距越来越密，楼层修得越来越高，看上去就压抑……

我看题主最后一次更新是2022年，现在2025年了，房价跌得更多了，而且因为今年下半年进入化债高峰期，二手房挂牌的会越来越多，房价会加速下行。这就是我能告诉你的事实。

房子也同理。以后还可以传给下一代，可以当传家宝的。

知足常乐。

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反正站岗站明白了，20年125w买的三环内边上的万科金色城市2居室2手房（76平套内60），现在由于生娃了想换个三居，89w有没有感兴趣的朋友咱们私下交易～

小区是个超级大体量的社区，很热闹，生活很方便～楼下买菜的过早的理发的美容的大超市啥啥都有～幼儿园有小学有～公交有地铁12号线在建中步行1km预计25年底开通～商场近的万科广场1.9km～稍远的龙湖天街4km～医疗小区有卫生站小毛病挂水都能搞定，三甲有省妇幼洪山院区4km～省人民医院白沙洲分院也即将开业～

哦，对江滩修的很大平时去逛逛走走很舒服，下楼过个马路就到～

在这生活是真的不错，就是万科金色城市大概是一几年造的那会户型都不咋地～89万有看上的朋友滴滴我来看房也可以哦

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21年买房，月供5500，压力山大。

还了几年，提前还贷了20万，又商贷转公积金，目前还剩2000多。

明年和老婆再提前还20万。我应该也快软着陆了！

这鬼房子，耗尽我父母半辈子的积蓄，花掉我好几年的收入，又用掉了老婆的一部分婚前财产。

高房价，炒房炒地，真的专门来坑90后的，妈的。

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武汉18年房价最高的时候上了车，还是商住公寓，被忽悠瘸了

当时买还花了8.8万茶水费，30多平米的单间，总价50多万

现在根本卖不出去，亏再多都费劲

不过还好当时没贷款，不用还利息，不然眼睛要哭瞎

唯一令人欣慰的是，房子小，地段还可以，好租，基本挂在中介，半个月内可以租出去

租金算了一下，大概租40年可以回本(╥_╥)

现在只能安慰自己，就当成买理财了

每个月盈利一点，来补贴原本就不高的工资

哎

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再惨能有光谷东的惨？光谷佳园，虽说在鄂州，但是边上就是武汉，15年房龄，最便宜的1000一平了

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武汉房价跌了不止一丁半点，说两个：

一、徐东片区：过去2万多的，现在普遍1.3；过去接近3万多，现在1.8左右。

二、南湖片区：最典型的，珞珈雅苑，本来是高校教师福利房，老师们拿房家4750元，五年之后赶上放假上涨，高点2.5-6万，催生了一批接盘侠，现在第三方评估公司给的价格是1.1万。

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我躺着看，我笑着看，炒房客有这个下场很正常

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现在房价一直只是阴跌，还没暴跌呢，不要着急。等暴跌了，看大多数人怎么做的，你就知道怎么办了！

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女，非武汉土著，但是在武汉工作很多年，一直想在武汉生根发芽。

男方那边亲戚朋友都通知到位了，酒店也定好了，结婚的所有花销都花得差不多了，结婚的一套流程都差不多快走完了，就剩下婚礼了。综合种种考虑，男方掏空了家底，借了外债，最终在武汉买房，因为临时要求买房，男方和男方父母对于武汉又完全不熟悉，所以基本上买房的事情都是女的拿主意。据说还是在汤逊湖片区买的，120平左右，至于是期房还是现房不清楚，据说当时单价一万二还是一万五，首付70万。

后来结婚没多久，失业了。靠老公养家糊口，加公婆一起还房贷，老公还要承担她婚前那套公寓的房贷。

不知道现在情况怎么样？听别人说的真事，没打听，也懒得打听。

————2024.5.10更新————

没想到回复有这么多互动。今天又接触一个案件，非常感慨。想起曾经的这个回答，翻出来更新一下。

一客户，男，年近40岁，去年自杀了。原因是失业，房贷压力巨大，借了贷款，越滚越多，还不上了，不堪重压，自杀了。

留下一笔30万的保险理赔金（郑重提醒：很多保险自杀拒赔）➕高额债务，老婆带孩子独自承担一切。

买房有风险，投资需谨慎，高利贷更要远离。

各位珍重！

——————2025-5-8更新——————

时隔一年，听说武汉的二手房均价已经跌破了一万了。

霆霓

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我建议学学胡锡进，只要不卖，就不会亏。

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看几组数据

2019年武汉常住人口1121.2万人

2020年武汉常住人口1244.8万人

2020年相比2019年新增123.6万人

2021年武汉常住人口1364.9万人

2021年相比2020年新增120.1万人

也就是两年时间武汉新增了243.7万人

如此规模的新增人口，武汉楼市居然量价齐跌，堪称神话。

大家自己去细品

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一武汉大体情况分析，劣势在哪里，

我经常说汉阳只是宜居，大家可以看，其非常明显汉阳内环只占很小一部分。

二武汉优势在那里，

三武汉每个区分析，

（1）积玉桥

除非遇到拆迁，你要不降价，我打赌你这套房子99.9%会烂在手上。

你房子已经2006年了，现在17年了，稍微懂行就跑了。

武汉现在2000年以前许多房子不能贷款了。

你房子不能贷款，买的人就会少很多。

你看水果湖的学区房，还可以想办法贷款。

2021年6月份到2022年12月份起步跌幅在30%以上。

现在二手房房价下降多少，武汉真心要卖房子人有数。

一武汉大体情况分析，劣势在哪里

武汉二手房太多了，

我们仅统计商品住宅套数，

1其中2000年到2022武汉一共买了300多万套商品房。

市自然资源和规划局关于印发《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的意见》的通知（武自然资规发[2022]7号）

武汉国企、学校、公务员等体制内在80年代，90年代存在大量分房。

2武汉目前到底有多少挂牌二手房？

我坦白：这个数据从事房地产的人99.9%也不知道。

因为贝壳外网一个数据，现在好像没有显示了。

销售内网一个数据，

VPN内网一个数据。

贝壳在武汉二手房只占一部分，

而且许多远城区，交易价值低区域，贝壳都没有店面。

武汉N年前贝壳内部二手房数据就突破20万套+。

3武汉目前已经卖出地+库存，最保守应该在30多万套。

4武汉目前保值二手房，

其为江汉、江岸、武昌部分房子，这里土地稀缺。

东湖高新部分区域房子，湖北和武汉集中火力发展这里。

汉阳、硚口、洪山少部分房子，

还有每个区域少数的房子。

可以逼我，但江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区、东西湖区、江夏、黄陂、新洲甚至葛店我都看过无数次了。

还有武汉6大功能区武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区、武汉临空港经济技术开发区和武汉新港

5武汉这几年还会提供不少新房。

这是十四五规划，2023年到2025年供应量应该很大。

6武汉核心区太大了，

如果你选核心城区面积，我建议二环内。

首选武昌，江岸，江汉，其次是汉阳，洪山区，青山区。

武汉主城区是远大于南京，超大于天津，仅比广州少。

可湖北有钱人肯定远少于江苏，广州可是1线城市。

湖北人口也远少于江苏。

而且武汉一直在大力发展功能区，

比如武汉经济开发区，武汉东湖高新区。

2010年汽车行业好，他们发24个月薪水，

当时武汉经济开发区房价比汉阳钟家村还高。

比如经济开发区万科翡翠玖玺在2018年左右高喊22000元每平米，当时实际买20000元出头。

二武汉优势在那里

积极因素：

一现在鼓励刚需和改善住房，这个是最重要的。

二全球未来真实通货膨胀可能超过大多数人想象。

蛋糕不够分，只能通过通货膨胀啊。

三武汉可以吸引湖北人口，

吸引周边部分河南人口，

少部分、湖南、江西人口。

极少数重庆、陕西。

四武汉大学生多，吸引部分人进入体制内、国企内，吸引部分家长买房。

五武汉经过新冠肺炎考验，公务员这批执行者都经过很强考验。

最简单例子，

我妈妈隔壁小区某区发改委公务员在疫情守门的时候，真的只是跑去小便。

当时巡视发现人不在岗，他本人被处分，从局长到他都被批评。

三武汉每个区分析，

1武昌区

（1）积玉桥，徐东，杨园（备注，我根据版块来讲，杨园包括武昌、洪山、青山）

武汉滨江2块豪宅值得投资，一块是江岸滨江，一块是武昌滨江。

积玉桥滨江这边，

优点：

1武汉武昌核心位置，交通方便，未来这里地方政府投资预期大，

购买力很强，豪宅这一块。

这边一批老房子，未来可能拆迁，这就代表这里会有好新房，价格高新房的出现**。**

缺点：你比如联投时代中心**，**一期其中有不少还建楼，住方便，买房相对便宜，但是保值肯定影响。

你比如说绿地在这里房子，墙纸现在就出现问题，个别主墙涉水。

这许多可是500万起步的小区。

2021年以前这里新房都是疯抢的状态，准确说这里当时土地拍卖开发商都抢疯了。

再比如金都汉宫，这个小区可以无遮挡看江，小区质量都非常好，绿化也可以。

绿地国际金融城一期，绿地铂瑞公馆，

绿地国际金融城二期，海珀御观。

联投中心，

联投中心二期，

有人觉得武汉缺乏购买力，其实武汉根本不缺房购买力，只缺少好房子。

购买力强，比如复地东湖国际，其是改善定位，其500万左右改善二手房其实很好出手。

带看最近其实非常多。

当然其有学校加持，可其本身是刚需改善定位。

为什么我说徐家棚，杨园这一块了？

这里一些地方可以去拆的，也有消息说去拆。

这里拆迁起步3万成本。

龙湖，

我是啊啊啊啊啊讲房子，

一个告诉你2018年除非刚需不行，不要买武汉的房子，

一个2021年3月份预测深圳等房价到顶的人，

有事咨询可以加xiaojiangzhongguo，

麻烦点个赞+收藏+转

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所以奉劝在武汉想要卖房子的人，除非你是真的急需钱亏本低价卖出去，否则你就不要想着把房子用正常的价格卖出去了。

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我买的恒大，一直没交房，这么多年贷款也没还，还变成了黑名单，还能怎么办？就像烂尾楼一样烂在手里了！

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标记下记录时间2023年11月29日。

刚入手东湖高新的房子，二手房，9月30签的合同，成交价157，杂七杂八税费中介费，一起165的样子。

看清楚啊，157，

差不多11月初，又降了，我这个房，磨一磨聊一聊，150-152有戏。

-—-

我只聊我看到的，也就是东湖高新的，

买二手房之前，是做了很多调研的，

具体看中的新房，可以具体看看对应的二手准新毛坯房（比如说新房是二期，就去看看一期）

基本上二手价格等于新房总价的70-85%，我也不喜欢新房精装房的效果，

重装得了，

所以你不急着用钱，就耗着呗，反正不卖就不存在亏，

急着卖，在你原价基础上，最坏折价85-95%，看你急迫程度，

反正你有租金顶着房贷，其实也无所谓，

但决定卖，最好1年内处理掉，毕竟你也有学区指标这个利器，

因为学位至少目前人口生育走势，未来2 3年，还是很炙手可热的，时间长了不好说

12月4日更新，

我个人and未婚妻，是比较务实的那种，也没啥钱，所以一切以实在为主。

很多人问我，买的那个小区，

统一告知下，这个不方便哈，所以不会告知，

我这个预算情况，当时也看到了3 4个符合需求的备选小区，每个小区基本也都有7 8个备选房子。

建议你们自己调研下，出于隐私我不愿意说，也不匹配评论者的需求。

反正，就一个很普通的二手房，该有的配置都有，电梯，

还有，小区的人群，我觉得比较emmm，合适吧，

没有太多租客（参考青年城嘻嘻），对居住不是蛮好，将来生了小孩儿，也不合适。（没有歧视的意思）

我这房吧，比上那肯定是不足的，但是论居住，绝对OK。

也不要问我明知在跌价还要买，我当然是刚需，没脾气，，

分享一下我找房的经历，要买的人自己研究下，自己动手，动作快1-2天能做出来。。

简单总结几个点。

1.几个人住，准备什么时候生小孩儿。

2.公婆住不住。

3.准备买多大的。

4准备掏多少钱。

5.小夫妻上班距离，小孩将来小+初上学距离，周边配置、

6.学区问题，

如上6个点，先看3和6，这是先决条件。

然后可以看看二手房，新房（包含期房），再来做统计。

二手房方案：

我是比较在意学区，先搞清楚政策，然后了解清楚我将来娃想上的学校（最好2 3个备案学校（小+初）），通过学校反推小区（一般一个初中对口4 5个小学，一个小学对口十来个小区）

然后小区再来筛选价格，直接做个表格，一般来说至少最后能有个7 8个初步符合需求的小区。

在来一个个看小区，有没有符合预算的，再就是考虑上面6点需求是否可以相对的满足（除3 6）

7 8个小区，大概其能有10-20个备选房子吧，我觉得最后都能够满足正常需求；

一手房方案：

我个人不推荐，。我一开始也是奔着二手房冲的，所以没仔细做方案，你们随便看看就行。

1。学区是没有确定答复的（教育局只会给交付的房子，提供对口学校的政策通知什么的）

2。地段一般般。

3。配套不成熟，没个3 5年出不来，我喜欢直接拿现成的。

4。东湖高新的新房，真的很虚高。其他区域没调查，我不好直接说。

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现在是2023年8月29，过了半年了更新。南湖口的房子同户型现在挂价120万了。同小区想买的116户型的，挂价最低到230万了。继续观望。

分界线

我是南湖口09年建的房子，20年6月挂牌，挂了很久有人看没人真心愿意买，11月份花了2万5装修了一下，换了地板，重新弄了橱柜，粉刷了墙面，换了门，换了马桶，浴室柜。21年4月重新上架，6月28号卖出，成交价162万。现在是23年2月12，今早看同小区同户型，普遍挂价在130-140之间，成交价应该会更低。

现在住的小区13年底建成新房买入。一直想卖了南湖的房子在本小区置换一个，观望两年，发现基本都在降，再等等，去年116平的房子我出300万，卖家不卖，他想卖305万。今年同样户型，前几天中介说一个非顶楼满五唯一276.5成交，一个16楼满二270万成交。我感谢他没卖给我。总体来说，现在处于买方市场，业主想要快速成交就得割肉。

再根据自己身边人例子说一说，现在买房要慎重，如果你是刚需，当我没说，根据自己需求入，如果是改善，还是多多思量。

我表弟，16年在南湖买入的巴黎春天，108平买入价101万，现在看他们小区同户型挂价在135左右，综合装修贷款利息，现在房子基本保本不亏。
我小叔子09年长沙买入的房子30万，今年同小区挂价55-60万不等，亏的，当然长沙本来比较特殊，仅供参考
同样我小叔子17年在中山买入的房子，买入价108万，现在同小区同户型挂价120左右，也是亏的。

现在别想着在房产上赚钱，那是少数有钱人的游戏。普通人买房还是擦亮眼睛。否则只能赢了那句话“选择比努力重要的多”。

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债务砸在银行或者政府手里，叫硬着陆

债务砸在群众手里，叫软着陆

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卖不出去很正常，正如我我前几个月所说，现在市场不适合上车，流动性太差了。不是刚需真的没必要这个时候躺这浑水。

学区房和知名学府的旁的房子区别很大。

17年本就是武汉的高位，青山，积玉桥，汉街，包括汉口绝大部分老破小，还有远郊区都是高点

至今尚未突破，持续站岗，相对于17年高价打个8.9折都是正常现象，尤其是加了杠杆算上利息更是雪上加霜。

相对于17年有所浮动位置，白沙洲~东开，核心学区，持平的位置主城区大多数是7年内的次新商品房。至于上涨板块是哪个的泡沫大？那个是价值回归？仁者见仁智者见智吧！

相对于这样的行情，对于一套房子，没有自己的核心亮点(学校，区位，品质)，而且自己在不缺住(名下有其他住宅)的前提下，我是希望你持有钞票，很简单的道理，房子对于大部分人来讲就是蓄水池，一年的利息就有那么多，利息也是作用于房子，又不是说一套全款房，所借即所得，你能运用自己投资能力去理财，获得利息之外的收益。

(在中国投资j其实也是开卷考试，基本一个政策就可以吃一辈子)

抵押房可以变按揭房，全款房也可以变按揭房，还可以做成公积金贷款的方式。

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怎么可能烂在手上呢，只要价格合适，肯定有人接盘。

有的人一天就卖掉了

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2024年11月26日更新：房子卖给了挂学位的买家，扣除目前的贷款基本上平进平出。前期首付＋贷款60万亏没。

2024年5月14日更新：武汉市多个委办局联合发文可以进行合作化改造，但是我们目前没有什么进度。

说个真的烂在手上的房子。不仅不能住，快两年没人住真的快烂了，而且还在还贷的房子。

我在武汉，今年31岁。2020年买的房子，一共看了不到十套房子，加上预算有限，买在江汉区万松园买了个老破小，房屋总价+税费+中介100万。

我记得应该是五一假期期间签合同，端午节就已经搬进去住了。

为什么这么冲动呢，一方面是确实觉得租房没有自己的房子住着舒服，毕业之后租过2次房子体验都很差，另一方面当年出台政策公积金贷款最高可以调整到84万。就拿着10万块然后找朋友借了20万匆忙上车。

住进来不到2年，小区群里有业主召集大家商议事情，后来才知道这个房子是八几年的房子，现在严重倾斜了。后来几经曲折，房子被鉴定为D级危房，然后一纸公告让大家搬离，租户先搬走了。后来一直磨磨蹭蹭到2023年9月才完全搬空，之后房子就围起来了，然后街道让我们申请困难救助金，按照每平米30块发放，三个月一次，发了6个月停掉了。

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我很好奇三四十年后那么多商品房怎么拆，谁来拆，拆了以后人住哪

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2024年3月中房子终于卖掉了，怀着忐忑的心情，好怕珠海这个房子最后砸在自己手里，每个月不吃不喝给银行供5500多利息，一年给银行66000利息…

这套房子户型很好，入户花园，厨房，2个卧室都是看河景，入户花园，厨房，3个卧室，客厅都会有太阳照进来，光线很好，在7楼，链家的评分9.8分。

最高峰时期小区均价2万一平，现在跌到小区均价1.4万一平，一千多户，其中二手房挂牌240多套，我这个房子是小区3套房子最低价之一，挂牌1年多都卖不出去，最后把价格调到小区最低价，砸盘…每天还是很多人看房的…

这套房子本金亏损43万+3年8个月利息亏损24万+家私家电算3万=总计亏损 70万，只多不会少

被割韭菜，被洗脑成功，人总被自己的认知受限，总认为结婚必须有自己的房子，必须有写着自己名字的窝。

以后10年内不买房，给孩子最多10年后买一套

大石头终于落地，无债一身轻。

自己开工厂15年了，其实，如果这笔钱不买房，当时疫情那年工厂也会把这笔钱亏出去，就是亚马逊封中国店铺(2021年封5万多家店）那年…

这个房子亏了70万，我老公一句话都没有指责我，亏损多少随我决定，卖不卖也无所谓，工厂给客户放帐一个订单都是200～300万以上放给国外客户…这些年经历的风浪太多了，早麻木了，该吃吃该喝喝，今天去百里杜鹃看花踏春去…

这些年家庭光旅游一家三口也花掉30万了…

人生就是用来体验的…如果你觉得亏了，现在去广州或深圳这时处于低价可以买入一套，从二线置换到一线，这样是不是又想开了（当然，我自己10年内不会买房了）。

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2024年7月初，距离卖掉房子3个多月而已，昨天看了看链家，这个小区均价一个月亏损2.05%，同样的户型有10个楼盘出售，又跌了8-10万。这样想只3个月又帮我省了最少8万，晚上和老公边说边拿出数据给他看，我们两个乐开花了，等明年3月份，继续下跌的亏损+银行利息，可以省14万多，甚至很可能更多，我会持续更新的哈！

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24年（3月份）卖了到今天刚好一年了，今天我看了那个小区，在我去年卖的基础上跌了25%-30%，如果现在卖，我那个房子亏损100多万了，幸好我跑的快，虽然亏了70万…我认为还会继续跌下去，从2万跌到如今7900块钱了。

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是31L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了两年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。120可以直接给

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是不是华科对面的巴黎豪庭。

因为我在那里读了很多年的书。

你要是缺钱就降价卖，没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。

你要是不缺钱就等等，毕竟华科这边的环境确实不错，现在华科游泳馆也对外开放了，在那附近住，可以享受华科的福利，说不定你以后还能自己住。

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别急啊，武汉新城还在发展呢，武汉计划要成为2000万的超级大城市，一定会涨的

三四月看了两个月房子，后来放弃了，躺平挺好

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徐东附近房子，16年购入，买的时候想着以后接父母同住，再加上孩子，直接整了个大三房。今年四月开始挂牌，至今无人问津，中介天天打电话让我降价，现在一降再降，房贷也还不上，同小区两房卖的飞快，现在就是等，看银行跟买房的谁先来了。

25年了，各种原因还没卖出去，特意过来看了下评论区，我是11000多买的，现在卖大概就亏贷款钱，但是卖房是为了买离父母近一点的学区，还是挺大压力的，哎…

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18年瞎买的，真的是瞎买，因为老家咸宁，大学藏龙岛湖经念的，所以挺喜欢江夏这一带，当时看了好几个楼盘都要茶水费，排队都几百号了，刚好地铁9号线这一年炒的飞起，直接网上选房，签约的时候才第一次到现场，19年12月交房的，21年办的证，因为之前都没管，办证是第二次到现场！网上挂了很快有人想买（因为总共9层，我在8层，小三房还比较好找客户），但是卖不出价，基本只能按照原成交价出售，相当于亏几年利息，办证契税等一堆！

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17年在高位入手

21年在低位想以原高位价卖出去

22年还在犹豫该不该降价卖

这回真是认知配得上苦难了

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房子已卖，价格还可以（75万，买家全款），感谢大家的关注。

～

以下是原答案：

建议：赶紧卖了，及时止损。

我也是武汉的，手里一套精装房要卖，位于经济开发区武汉商学院旁边，均价七千，有人要吗？

房子简单介绍下：

115平米，三房两卫，两梯两户，3/18

全实木地板（兔宝宝）

定制衣柜橱柜（兔宝宝）

全屋暖气（德国威能）

实木门（兔宝宝）

南北双阳台，都是断桥铝封的。

交通：小区北门门口就是有轨电车车站，小区东门门口100米距离在建地铁，明年通车。

教育：幼儿园小学初中都在一千米以内，与大学一墙之隔。

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我刚卖了一套二环外的（邻二环线），挂了2年，上个月出手。

不是卖不掉，你降价就可以了。

果然，上个月就给我搞出去了

所以，没有卖不出去的房子，关键还是看价钱。

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买房如果只能付现金，估计很多人不会那么冲动。

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好几个写回答的很多不是武汉的吧。

如果是2017年年末上车武汉房子的，不少地区目前属于高位接盘。因为对于武汉多数地方的房价，2017年的下半年到2018年都在高位盘旋，2019就已经出现颓势涨不上去了，基本横盘微跌；去年就不谈了，疫情的2020年上半年是房价偏低的时候，一堆人想卖房，下半年武汉整个缓过来点也就还算好点吧。今年上半年也还好，下半年由于限贷，难掩颓势了。我自己关注的二手房最近有明显降价（前两年都还好），更关键是整个成交量萎靡。

建议链家上随便找几个小区，看看历史成交价就明白了。很多小区现在的成交价和2017年年末整体差不多。

这几年武汉出了名的还涨了的片区，大概就光谷东；汉街一带和二七滨江的具有稀缺性的优质一线江景房，而且还是新房次新房。还有帝斯曼这种学区房。可能武昌还有吧，对武昌房价关注较少。刚刚随便翻了下水岸星城的成交价，今年的和2017年下半年的就没有多少差别。多数小区横盘或者微跌。其实最近暗地里跌得更厉害。如果在中介有靠得住的朋友的，可以打听下，中介不想让挂价也跌下来。

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大家都不注意房龄吗！！！

**06年的小区，就算楼主的房子晚点交房，那也是13+房龄的房子了。**10年以上房龄的小区几乎都存在的问题：户型差；小区环境一般，甚至差，道路破破烂烂（优质住户早已搬离去新小区，留下的几乎是老人、没钱置换业主，租户）；人车不分流，车位严重不足，占用小区道路；楼顶大概率漏水，而且小区不少住宅做商用，办公，开小超市，按摩蒸桑拿等。

10年以上房龄的房子我在看二手房时候都没考虑看，除非价格对比旁边的次新小区价格非常美丽，但真实情况是卖房的业主有几个真心想降价，降价卖那不是割他的肉，

愿意买二手房的刚需，真的别买10年以上房龄的房子，除非价格很吸引你。现在学区房改革，唯一支持老破房子的点也快守不住了。

我是首套，中意买二手房，也是买的二手房。因为几乎是所见所得，小区有问题也可以在**城市留言板和市长投诉版块**查询了解到这个小区的情况。

目前武汉新房存在的问题太多：交房必维权，高层公摊在23-25%，开发商精装修被二次薅羊毛，物业费贵，一般都是3.2+元/m²，停车费也贵，还有就是刚需能买的盘一般位置都较差。优点是：户型都不差，利用率高，小区停车位足，而且部分是人车分流。

从2020年09月份开始看断断续续看了几个月，七月份买了郊区140m²的双梯双户18年底交房无人入住的开发商装修二手房，小区门口地铁在建，23年通车有点晚；旁边的中小型三甲医院已经开始着手动工；三公里内有目前有二所小学，规划的还有两所小学，两所中学。商业有规划，估计也是地铁开通后面的事情了，最重要一点离我上班公司2km。

楼主这房子可以留着出租养老蛮好，反正也不缺钱。

你说你对房子有感情，那你怎么不住哪里，想卖高点就直说。【doge】

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刚刚卖了自己家一套二手房。

武汉二环附近，2008年交房的小区，电梯房，物业好，维护的还不错。

2017年同户型二手房成交价最高270，其次250，2019年220、210。今年最低成交价192。

我自己这套203卖的。和高峰时候比跌了好多。

感觉自己卖在波谷了，但是还是想卖。觉得涨也涨不了多少，不如现金拿着安心。

其实还想在自己现在住的小区再买一套小户型给父母住，不过太贵了，暂时还是先租房。过2.3年看看房价再说……

今天2022.5.26。过几年再来看看是不是又踩错了节奏。

2.23.4.25 小区最低挂牌价195

房子在武汉徐东，销品茂1公里内的范围吧

之所以卖了后租房子，是因为现在父母住汉口，为了和父母住一个小区，又觉得房价太高了不想买，所以一直没有再买房。

目前一边蹲法拍，时不时再看看二手，不过还是觉得太贵了，所以蹲不到合适的法拍，估计最近几年不会出手吧。

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武汉只要还是国家中心城市就不存在烂手里，我四套，压根不准备卖，目前出租收房租一个月2万，即使房产税来了对我也影响不大。

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发了一遍又一遍也不管用

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我自己也有学区房待售，本人金融从业20+年，看了很多回答，有个回答说赶紧出手，大降价都要出，不然以后银行连贷款都不给。（这什么狗屁理论！！！）要么说不怕，房子不是低值易耗品。我虽然不是专业房地产从业者，但也有自己一些看法。

1/取消学区房确实会对二手房市场产生很大冲击，但买二手房的不是都冲着学区去的，也有很大比例刚需，我没有具体数字，只是和中介交流过程中特意问过看房客户的买房原因。阵痛是必然的过程，但需求一直都存在，未来对二手房市场影响最大的不是学区问题，而是政策导向，当下也是。

2/接着上面的说，关于政策导向问题。在银行做个贷业务也十多年了，基本隔年房贷政策就会调整一下，政策一紧房地产市场就得跳一跳。调整方法很多，直接的比如调高贷款利率、首付比例，严格套数判定，间接的如调整存款利率、开发贷审核尺度，提高同业拆借利率，提高商业银行内部拆借利率。所以，即使学区房不取消，国家也有诸多办法控制二手房市场的出货量，而且效果更明显。取消学区房只是趋势，不是手段。

3/还是接着上面说。那么国家什么时候会采取什么样的调控手段，才是房地产市场起伏的关键。导致国家采取措施对房地产市场进行调控的原因，并不一定来自房地产市场本身，也有国家对整个宏观经济面调整的考虑。这个太大的方面我也不是很懂，只能说点个人的看法。调整房地产经济是必然，但必然有个过程，这个过程可能是五年、十年，也可能是二十年，但绝对不会是今年明年，喀一下说停就停说变就变，何况，在我看来，未来十年甚至二十年，房地产经济还是会充当经济增长的主力军。古话说:存人失地，人地皆存；存地失人，人地皆失。人口才是经济增长的原动力，也是中国持续实现经济增长的根本。啊，你要说中国经济是“虚胖”，这个我也不反对，所以现在国家才要调整啊，但是人口红利带来的经济增长是实实在在存在的，也是不可或缺的。

说了以上三点，各位应该了解我所持态度了。房地产市场调整一直都在进行，而且会永远持续下去。因为需求永远都在，政策调控也会按需进行。区别在于是利好还是“利空”，力度是大还是小。但人口增长，随之而来的就是安身立命，这是永恒的话题，也是持久的需求。

话说回来，即使取消了学区房，没有了落户择校的需求，但区位优势没变，离校近这是事实，不用斥巨资买房，可是会租房啊，谁不想离校近点，早上可以不用那么赶。我家小孩读小学那会，被爹妈亲戚逼着放着两套房子不住，跑去学校对面一月1千租个90年代建的一室一卫砖房住了三年，不就图个近。开始我也老大不乐意，对自己说周一到周五在这破房子憋着，周末一定回自己窝去住。可是住着住着也乐不思蜀，可以睡懒觉真香啊。另一方面，外地来汉定居、退役返乡军人首次置业的人，还是会考虑一次到位选择学区附近二手房。

所以我的建议是:如果你是急等着用钱，那降价出货没问题，只是为了规避市场风险，就没必要那么着急给自己压力。虽然二手房市场得看一手房市场的脸色，但作为市场闭环中不可或缺的一部分，有抑就会有扬，搞死这个市场对谁都没好处。

————2022年10月20日更新————

我的房子还没卖出去……不是没人买，而是房源太多了，为什么房源多，因为很多灵活就业者扛不住了，好在还有套房子可以卖…………我这个小区房价倒是一直稳当的，以下是中介朋友圈发的信息之一。面积约73平，就算75平，总价128万，单价17000多，MD，比我的挂牌价高好几千，没法子，楼层好，又是小户型，好卖。其他楼层差点的房子价格跟我的差不多，真是一个天一个地，哭死，当初图便宜买了个高楼层的，去年疫情后区政府领导来小区视察，当场拍板财政拨款要给小区加装电梯，结果业主公投竟然没通过，很多人觉得总共就7层楼，装不装无所谓，更别提1、2楼的跳起脚来反对，我❌❌❌❌❌❌，真想提刀一个个砍上门去。没法子，熬着吧。

当身边人都在唱衰房地产的时候，你们可知，也有人在趁机默默收购优质价低的房地产资产呢。

老百姓总是最后一个知道真相并承担后果的人。

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——东湖高新光谷三路123㎡别墅被降价至280W出售，为何依然无人问津？

如今，面对市场上的疲软和疲惫，许多人纷纷拥有一种不祥的预感：手中的房产变得越来越难以变现，随之而来，烦恼和纠结也接踵而至。其中，武汉东湖高新光谷三路附近的一位业主更是愁苦满怀，拥有了一套原价470万的建面123㎡别墅，现在280W仍迟迟无人问津。

面对真实的市场状况，这位业主愁眉苦脸，甚至开始怀疑自己的决策。

有高人指点没

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成年人要为自己的行为负责，感谢您为土地财政做出的贡献！

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是46L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了一年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。180可以直接给。

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现在鼓励三孩政策，以后不再强调计划生育了，预计再过四十年，中国人口将突破30亿，很多人都会没有房子住，到时候就不是这个价格了，要买的赶早。

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你这不错了，应该是2019年，我堂姐在她中介朋友的极力推荐下，历经千辛万苦终于抢到了恒大开发的巨有潜力的恒大旅游城的一套房子，然后烂尾了。。。。。。当时她还极力推荐我买，还好我没买。

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因为5年内坚定不看好武汉房市，房子实在是太多了，孩子上学又需要陪读，所以今年把唯一的一套房子卖了，买的时候是全款又比较早，只亏了大约30万利息，现在租房5000，每年可以提36000公积金，还可以抵税，这样算起来还是赚了，5年后孩子上了高中再考虑买房的问题吧。

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我是2020年订婚，当初订婚的时候，我妈逼着我男朋友买房（现老公），我和我老公当时统一了战线，我俩都觉得当初买房绝对会后悔，因为房子一直在降价，虽然我们也属于刚需，但是我们刚准备结婚，也没打算立马要孩子，可以等一等。

他父母也觉得俩人都结婚了，买个房子理所当然，而且刚需，无所谓跌不跌，涨不涨的，我老公后来给老两口分析了一下，他们也觉得买房子不划算，但是碍于我妈和我爸死活不同意，我就和我老公商量了一下，既然我结婚没有要房子，首付一半就当作彩礼给我了，彩礼另算，我们那彩礼本身也不多，8w8，凑个吉利数字。后来结婚，婆婆觉得10万一比较好，就给了10万零1块，房子首付给我40万。

21年结婚，我俩一直异地，我工资当时很高，3万多一个月，因为毕业后一直在一家公司，做到项目负责人的位置，但是加班严重，两人一个月甚至两个月才见一面，而且因为天天加班，整个人很累憔悴，为了备孕我从那个公司离职了，到了我老公武汉这边。

我是23年来的，因为工作性质的问题，虽然在武汉，但是我在光谷，我老公在青山，我俩距离30多公里路程。而且我公司附近都没有地铁，我这边最近的要3公里，他那边还好，几百米就到了，所以想着买房买到我这边会方便一些，但是看了光谷的几家房子，又偏又贵，我俩就商量要不等怀上孩子再买吧，那个时候他把首付都给我了，加上我俩这几年攒的可以买一套比较好位置的房子了，他妈妈也催着赶紧买房子，俩人都租房子也不划算，他公司包住也还好，我这边租了个单人间一个月700多，就是每周五我开车找他有点麻烦，他不会开车，加上地铁要倒好几趟，过来我这边2个小时多，我一般开40多分钟就到他那了。

今年我家宝宝来了，很开心，我俩又开始看房子了，其实算下来也就4年多的时间，我们原来看的房子直接降价一半以上，说腰斩都不为过，虽然说是刚需买房，但是一想到我俩没买房，相当于4年省了一百万左右，也是很夸张的一个数字，我们俩本身也都不是很富裕家庭出生的孩子，武汉这边工资一直不是很高，我一万，他一万，俩人在一起花销大，一个月存1万就谢天谢地了，我俩要存8年多，如果有了孩子可能需要十几年才能存下来这么多钱。

房子炒了太多年了，目前差不多该回归正常的节奏了。

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我疫情前2个月高价接盘，当时2.2左右一平，买了个小户型。现在我都不想打听降了多少，免得给自己添堵。

大家都很关心在哪，补充一下，新塘万科那边。现在跌爆了吗，哈哈哈。

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没买房前：想去土耳其想去日本想去法国

买房后：哪也不想去只想快点还完债务

特别是，武汉房价持续下跌后

我每天都在安慰自己

没关系

我还年轻

我还有时间和机会去赚钱

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听我的，只要不是自住或者小孩学位绑定，赶紧跑。

直接去贝壳、链家等平台搜自家小区的网上挂牌价，然后去小区周围线下房产中介门店扫一眼真实挂牌价，打听一下。

综合考虑以后，在本小区最低价的基础上（不管户型和楼层），再砍10%~20%，挂出来。

现在武汉楼市就是一个跑得快的游戏。

死道友不死贫道，不要在乎现在套牢的这点钱。

武汉有大量300多万跌到200万甚至一百多万的房子，很多房东因为损失厌恶，不愿意割肉出手，他们还在幻想着房价有朝一日能够上涨。

你能做的就是:在傻子们醒悟之前，用比他们更狠的价格，割肉跑掉。

捂在手里的后果就是一年跌10%~15%。

漫长的阴跌还要持续很长一段时间。尤其是超高层、郊区、配套差、非学区的楼盘，下跌幅度只会更大。

股市有句话:熊市不言底。房市也一样，只不过周期远比股市要长。

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我同事是湖北来的，以前跟我说武汉，XXX有砍人的

你又没有亮亮丽君那么多流量，掐死你如一只蚂蚁

以前也有人说踩死我如一只蚂蚁

留得青山在吧

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我也想知道怎么办？

22年上半年买的，花了差不多170个，贷了110多个，目前还剩100零几个，混合贷，按照目前的行情，可能就值90多个，还有税，而且不一定能卖掉

没办法，目前正在装修，准备先住着，不然还要交房租

雪上加霜的是，公司效益不好，我负责的项目准备卖掉，我也即将被裁，每天焦虑的睡不着

前几年公司效益好的时候，我收入也不错，当时都在想着提前还款了，还好没还，现在装修完，手上能有点存款（一大半是别人欠我的钱，还不知道什么时候能还我），加上裁员赔偿，按目前开支差不多可以支撑不上班2年，但还是非常焦虑（已经对未来房价、收入都失去信心了）

不知道该怎么办才好，家里也没法帮忙，工作也不好找，只能走一步看一步了

评论区很多朋友都劝我卖，昨晚也跟家里简单聊了一下，家里的阻力也很大，认为卖掉之后，房子也没了，钱也没了，不卖的话至少还有套房子。同时父母也认为这种情况很普遍，zf会出台相关政策（这点我不知道怎么说，有懂的朋友可以帮忙分析一下嘛？）

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想买文化大道沿线地铁口的房子，最多接受9000元每平。多了勿扰。

——

真没想到，形势变化这么快。

328发的，今天728，才过了4个月。

文化大道两边的楼盘，很多已经在9千以下了。（3月份大概还有11000左右）。

不知道再过4个月（1128），又会如何。

——

2024.1106更新：4个月还没到，目前文化大道有几个楼盘在8千以下了。南车，联投，都是7000多。之前关注的俪湖，已8000左右了。有些小盘，已经五六千了。

——

2025.9，俪湖天地成交价7500以下，五六千的都有。南车6000多。

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愿赌服输。

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刚刷到三环边上地铁云上城开盘1.4-1.5万，新盘现房直降到6800，三房总价干到七八十万，这么个玩法估计不少新盘也慌了，周边二手房多是次新盘，炒房的话，血亏。

今天刚好到武汉某旧楼盘办事，发点二十年房龄（2006年）照片给大家参考一下。

手头多套房的，房龄超过十年的，再不跑以后更难了

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之前房子在江夏庙山，那个地方真的是简直了。

要啥啥不行，要啥啥没有。九号线从零几年的时候就开始忽悠，十几年过去了，还在忽悠。韭菜是割了一批又一批。

生源差，公立教育差。交通超级堵，好在有南四环，不过高速费蛮贵。

碧桂园的楼盘还紧挨着四环，噪音灰尘又脏又吵。现在卖还没有当时买的价格高。

周边县区农村的比较多在这边买房的。很多老人在楼层走廊或消防道里堆放家里的杂物和垃圾桶捡来的纸箱子，这种现象普遍存在。

小区品质蛮差，物业也不行，干啥啥不行，催收第一名。

不过有一说一，很适合预算不足的刚需族上车。现在二手房是真的低。

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如是刚需，为什么要卖？

不是刚需，为什么要买？

房子流动性依托答辩，出手磨损根本没个数，就敢十倍上杠杆炒房。

牛

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中国人得接受房子也是耐用消费品这个事实。

你100万买的豪车开两年后转手70万卖掉不正常吗？

且不说“住房不炒”一直是国家这些年来的宣传基调，最起码“炒”一定要是建立在商品稀缺性的基础上啊，现在中国房子还稀缺吗？2022年底一手房待售面积5.5亿平米左右，在建面积还有数千万平米，还有二手房呢？2022年人口都负增长啦。

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限购放开了，房价马上就要报复性上涨了，别卖挺住，这是黎明前的黑暗

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只有经历过惨痛的大周期下跌教训后，乌合之众们才能真正理解房住不炒的含义以及房子真正的低流通属性。

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在武汉上学时候也追了武汉某热点地区的房搞了一哈，算是小赚。

什么人口出生率低、学区不稳、武汉外来人口流入几乎停滞、武汉楼盘多这些老生常谈的因素就不讲了。

再给你们泼一盆冷水吧，武汉已经出了容积率新规，以后楼盘容积率不超过3，其他地区什么2.5，2.0更低。

主城住宅建筑高度原则上不超过100米，副城（新城组群）住宅建筑高度原则上不超过80米，新市镇住宅建筑高度原则上不超过36米。

这基本上把存量的非滨江核心区的大户型楼盘未来的金融属性判了死刑。论证过程不再细说。

反正，存量非自住无学区的非滨江核心区大户型，目前是最后跑路的机会了。

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根据克而瑞地产研究机构最新统计发布的《32个重点城市2022年已停工延期交付问题汇总》名单来看，截止2022年底，武汉市停工项目36个，涉及未交付商品房约7万套；

我本人购买了武汉海伦国际三期的楼盘也烂尾了，经过本人持续1年多的维权，我逐渐发现了武汉出现大量烂尾楼的原因：

我本人购买的武汉海伦国际三期的楼盘，合同约定2021年12月31日毛坯交付，2022年10月30日精装交付。2021年12月31日到期后业主没有收到任何关于毛坯的通知，故业主们集体告到法院，法院判决业主败诉，因为武汉是市房管局和武城建颁发了新的文件：史称神奇五号文件，打着保护业主的名义，损害业主利益！！！

业主们瞬间觉得离了个大谱，前面签的合同，武城建颁发个文件开发商就可以不履行了，也就是虽然毛坯的各类工序没有完成，合同时间也到了，但是因为武汉市武城建规5号文件，开发商不用担心交付的问题，该拖拖，该跑跑。而武汉海伦国际三期这一拖可能就没有尽头~~~

那么有人会问，剩余的三分之一工程怎么办？emmm，剩下的三分之一房管局可能想说不要也罢~~

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综上所述，武汉市楼市烂尾现象频发，主要责任归咎于武汉市房管局的放任不作为和没有做好商品房预售资金监管:

1、大部分预售楼盘包括海伦国际三期都没封顶就把预售证审批下来了（最出名的就是光谷绿地星河汇，地基都没打，预售证就发下去了）。

2、制订的商品房预售资金管理办法只对预售款15%的资金列为重点资金监管，15%的资金根本不足以保障楼盘交付。

3、更恶心的是武汉市房管局2020年3月出台的支持开发商无视工程进度全额预支重点监管资金的政策，配套21年5月制定不对毛坯进行验收的政策。

以上三条导致包括海伦国际在内的众多楼盘是房子没建完，监管资金全没了，然后房管条线配合开发商不断的忽悠业主

PS:：这里不得不隆重的提到武汉市房管局开发处的叶处长，真是烂尾楼处理的老演员了，一般业主第一次集体维权会说一番冠冕堂皇的废话，然后假装指出开发商的责任，督促开发商排施工进度，一般这招能拖3个月左右，第2次业主集体维权，就会说开发商没钱了，让开发商找银行商量给业主停贷，这招基本也能拖2个月，第三次就是说政府申请纾困资金，再拖几个月，第四次基本就换人不露面了。

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我最近在看武汉的房子，然后发现好几套近一年降价超20万，普通人一年工资都没有这么多，更不敢下手了

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房产税出来前千万别买房，

别给那些先富者接盘

我在武汉大V直播间说实话被禁言了

解决不鸟房价下跌的事实，就解决说实话的人

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华中科技大学对面的剑桥春天吗？

2000年左右的小区。。

你在想什么呢？

17年是高位，不用想了，拿着吧。

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看到底下的回答就大概能知道，其实知乎大多数也一样是自视甚高的蠢货

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今天是2025年3月26日，离我最开始的回答正好过了一年，就当我记录自己买房的流水账吧

之前关注的一个房子，差不多挂了一年，25年3月份成交。从188万降到135万，一年降了53万，实际成交应该更低，明年再看其他的

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这么多朋友在关注和回复，有相同需求的人也不少，不是房子不好卖，而是房价太高了买不起。。。
更新下对二手房列了我们的诉求：

1、房子属性要住宅，不要公寓；

2、楼龄要新，优先10年及之后的房子；

3、小区条件，优先围合式小区、物业负责、梯户比低、车位充足、绿化较好；

4、小区有配套学校，学位可使用，学校中上即可；

5、周边配套，有医院、学校，有烟火气息；

6、房子本身，优先朝南、选三房、中高楼层、采光好、得房率；

7、交通便利，希望房子步行到地铁站的时间10分钟左右。

8、总价控制在150万左右

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你来拿住，我同情，你来炒，我嘲笑

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武汉新力城的客户

22年开发商工抵房，两套，一套20栋903，一套20栋1701，都是边户，抵过来185万一套，现在客户挂95万，连看房的人都没有。然后周一带客户去银行做抵押，抵押工行只能给七成65万，你就说有多离谱。

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现在再看看胡某写的文章，感觉人生最缺少的是时光机、任意门。

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大家期待的总裁湖景大平层，四世同堂户型终于来了，100 万买大四房。可能是武汉主城区单价最便宜的万科物业地铁房。希望遇见有缘人。谢谢。

洪山区青菱街道，爱家名校华城138平大四房，100万可谈。。。单价算下来就7千多一点哈。。。。。。。黄家湖与青菱湖之间，中间楼栋，远离白沙洲大道噪音，总高33层，房子在29层，南北通透，采光通风好，万科物业去年已经去年入驻。。房产证已经满了两年，

这个小区是一个优点和缺点都非常明显，非常突出的一个小区，

优点：万科物业，步行上中小学，湖景，地铁起点近，附近大学生多，买菜实惠便利。

缺点: 人车不分流，高峰开车出门堵车，偶尔群里有业主反馈经常能闻到江夏垃圾焚烧的味道，有反馈小区小孩偷自行车。。

距离地铁5号线红霞站800多米。

附近300米有一站式幼儿园小学初中，都已经投入使用，学位未占用。

有一个公园，红霞游园就在小区后面，青菱湖边，有儿童游乐设施和篮球场羽毛球场

20240302更新。。。。。太难了，小区中介在宣传单价格6000的法拍都已经出来，武汉房价似乎奔着2015年去了。。。。

另外200W预算左右求购一套武昌滨江附近的次新小区，谢谢！

。。。。。。20240323更新。。

中介说有个买家本来打算有意向要付定金，结果他看到有淘宝拍卖131平价格才80万，又开始犹豫了，喵的个眯。。。

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只要借的钱足够多，就肯定不会烂手上

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说一个空军不喜欢的回答本人武汉土著汉口一套武昌一套光谷两套房子和两套住宅底商性质的门面老婆家里武昌两套一共8套不动产(全部都是16年之前买的商品房除了23年买的一套婚房)除了自住了两套其余四套房子和两套门面都出租了 (23年的婚房自住新小区一梯一户物业和环境品质都比较高二手价格也没关心过新房业主都是高位上车)

至于房产税中国古代和现代的欧美日的大都市还有香港房产税几百年历史了东京纽约伦敦的职业房东消失了吗

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能咋办，武汉18年入手三套，周边县市两套，19年全卖了，只留了cbd一套老家一套自住，算是逃顶了吧，cbd目前亏了80-100w吧。

要么自己住，要么割肉甩。

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下个月挂价增加10万，没卖的话，每个月加10万挂上面！

挺住，房价不能降！

至少表面咱不能让他降！

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以前写过几篇类似的文章，大概零零散散也有几十万的播放量。

写的时候主要集中在去年，感觉今年开年市场行业又有一些变化了。

有一次刷到了这样的内容，所以这次准备写一些知友长问我的一些问题。

这盘文章应该应该会以一下这些方向展开。

1、未来的房价趋势（涨还是跌）

2、手上的房子是否值得持有（包括一些持有参数）

3、房贷压力大的人如何释放压力

4、如果清晰的判断自己房子的卖价

5、如果快速出售手里的房产

这次的文章理论上应该不会过于嘻哈，可能更像是一篇说明文。想到哪里是哪里，写到哪里是哪里。但是会按上面这个框架一一展开事情内容。

最后我写的全是我个人的经验看法，不一定在大家身上适用。完全就是这些年我们处理上百套房产的经验。

我的经验来自于不良资产、尾盘等特价房源，不同于常规中介，所以问我哪个新盘好。我往往没有这方面的关注。

现在进入正文

一、未来的房价趋势

未来的房价趋势整体是跌的，为什么会跌。之前也大致说过。（这里很我很懒，就直接抄袭腾讯元宝的算了）

1. 经济与金融因素

利率上升与信贷紧缩

若央行加息或房贷政策收紧（如提高首付比例、降低贷款额度），购房成本增加会抑制需求，导致房价下跌。

经济下行压力

失业率上升、居民收入增速放缓时，消费者信心减弱，投资和自住需求均可能萎缩。

房企债务风险

房地产企业若出现资金链断裂（如2022年中国部分房企暴雷），可能被迫降价促销以回笼资金，短期内引发连锁反应。

2. 政策调控常态化

“房住不炒”基调延续

中国政府长期通过限购、限贷、房产税试点等措施抑制投机，若政策持续加码（如扩大房产税覆盖范围），投资性需求将大幅减少。

土地供应调整

政府可能增加保障性住房（如公租房、共有产权房）供给，分流商品房需求，平抑市场价格。

3. 人口结构与城市化趋势

人口红利消退

中国生育率持续走低（2022年总和生育率约1.09）叠加老龄化加剧，年轻购房群体规模缩小，长期需求支撑不足。

城市化进程放缓

一二线城市核心区仍可能吸引人口流入，但三四线城市因产业和就业机会不足，可能出现“有房无人住”的过剩局面。

4. 市场供需失衡

库存高企

部分城市（尤其三四线）过去过度开发导致新房库存积压，供大于求时价格易跌。

投机需求退潮

当房价涨幅低于预期或投资回报率下降时，投机者可能抛售房产，引发短期价格下跌

5. 其他潜在风险

技术冲击

远程办公普及可能降低对城市中心房产的依赖，共享居住模式也可能改变传统住房需求。

全球不确定性

若全球经济危机爆发或外资撤离中国市场，可能间接影响国内房价。

归纳总结一下，用我自己的观点来说。房本身就是一种商品，商品就应该有自己的经济周期。

就像口罩期间，口罩就贵。口罩期间结束了，口罩就便宜了。

夏天去买棉袄，棉袄就便宜。冬天去买就贵，因为棉袄正在他的经济周期上。

这个话题就不多说了，整体肯定是会跌价的。但是到底跌多少钱，往往是很多人比较关心的一个数值。

现在进入第二个话题“手上的房子是否值得持有”

这里就不用腾讯元宝了，直接阐述金融行业的观点吧。首先以前的文章中大概说过。

房子有且仅分为以下四种类型

1、刚需2、改善3、金融4、养老。具体参考如下，截取我以前文章中的一部分。

1、刚需盘

什么是刚需盘，80-120平，更精准一点90平左右，大二房或者是小三房。

适合年轻人上车，外地人来武汉安家落户。这个懂的都懂

这种房子不限类型，比如说你90平的还房我一样认为这是刚需盘。

刚需盘看的是什么，就是交通便利，买来住，上班房本。价格别太贵，不然上车上不起。

这就是为什么好地段的位置不做小面积的房子，宁可做小面积的公寓。因为公寓面积更小。

不然单价3万，90平。神经病给你上车，江边哈那一片全是130面积起的。普遍160+对吧

2、改善盘

什么叫改善盘，简单来说就是上车好多年了。武汉打拼出来了，以前单身嘛，或者小两口。

现在娃都有2个了，是不是要改善一下，小变大。

以前一个月工资5千，现在升总监啦。每个月5万拉，还住白沙洲每天上班都得1个小时就不适合了吧。得改善一下啦。

改善房的特点1，面积大。120-180居多，上不封顶。

改善房的特点2，一般都是近代住宅，靠山靠海，在武汉就是看江看湖。

为什么卖不出去了，现在心里有点数了吧？这玩意既不是刚需，又不是改善。

3、养老盘

什么叫养老盘，养老盘的定义毕竟广，市场上最容易出现的几种给大家分享分享。

顶奢有钱的就住别墅，花花草草，交通不便，不要紧。反正也不上班

中产没钱又想装逼的，买海景房，养老房。就像以前海景房很火，很多人去去海南买房，后来湖北利川又火了，冬暖夏凉。很多人去利川买房子养老。

养老盘什么样的面积都有50的到500的都行，非常的笼统。但是这种房子有个特点，基本上就是交通不变，买了就别想卖出去了，顾名思义。养老的。

基本上就是买了跌跌跌，因为流通性还差一些。现在晓得了吧

4、金融盘

什么叫金融盘，这是市场上散户所不知道的东西。简单来说，普通买家卖家不知道，大户们喜欢玩。

比如说很多房子低价卖，100万的顶楼，可能卖70万。但是去银行能贷85万。那这就是金融盘，可以用来融资，可以用来搞钱。

再延伸一点，家里死了人的，是不是要低价出。收回来转差价。

装修稀烂的，搞回来翻新一下做串串。然后包装了高价卖。这些统称为金融属性。

现在进入正题，武汉什么样的房子值得持有。首先这个房子的跌幅一定要慢，怎么样判断，比较简单。

2、年租金，目前武汉大部分房产的年租金都只有2-4%之间，举例来说你100万的房子，年租金大概2万-4万。如果你的年租金干过了你的房贷利率，（当下是3.15%）那么你就有极大的持有可能性，千万不要找一个年租金只有2%的房产。租售比代表的其实是房子的市场真实价值。溢价出来的全是水分。

年租金如果能达到5%以上的，是高度值得保留的房产。

根据年租金的情况能能快速的反推出来，这附近的房子是否有价值。

不是刚需尽快丢掉（刚需的人还没有完成上完车，而且未来也会有刚需），

旧改善尽快丢掉（未来一定会有四代住宅出炉，哪怕你是望江顶配，也顶不过四代的打击）

初期四代也可以尽快丢掉，因为初级四代还没有完善很多配套设施。

养老看段位，如果是高端养老可以保留，老破小养老尽快处理。

金融盘完全看价格和学区，这里不做过多的展示。

归纳总结一下“首先自我感受是不是跌价跌的很凶，如果还好就先苟住，算一下租售比，看看能不能回本或者就当个理财用。如果感觉达不到基础理财的效果，快速判断一下房子到底是什么类型，然后坚定出房的思路理念”

现在进入第三个话题

“房贷压力大的人如何释放压力”

其实当下一方面我是建议很多人卖掉手中闲置的房子，另一方面又是矛盾的觉得你还是别卖了。

这是为什么呢？因为现在的房子真的很难卖，并不是说你下定了决心马上就能卖出去。往往挂了很久，反而还深受打击。

没有负债的人还好说，如果负债累累，甚至已经无法偿还房贷月供。那么这个板块可以快速的帮到你。

1、一部分客户是沿用久的房贷利率，比如说最早以前的5.39，或者是最早一批办抵押的6.37%等。随着目前Lpr的下降。大部分存量房房贷利率已经有所下降了。

**只要是4%以内的房贷，没有任何的转贷意义。**我相信以前很多客户都接触过中介的电话，给大家推转贷。然后死房贷转成4.2%左右的光大，外地农商行等等。后面发现房贷都降了，现在肠子都快悔青。那是因为中介有自己的立场，要挣钱。懂的应该都懂。

所以第一种客户，如果只有房贷，而且接近4%左右，你就不要折腾了，后面还会降的。降只是时间问题，也不要想着哪个中介说现在有5年的先息2.85%的，10年的先息3.15%的等等等。

因为你每年最多只能省到0.5-1%，而中介往往要收取2-3%的费用。未来的房贷还要下降，何必把具有稳定性的按揭转成抵押类贷款呢？（除非别人不收钱，纯帮忙。而且你手上有钱，过桥也不花钱哈哈哈）

这种客户降息的核心方式是申请部分结清本金，用以降低自身月供。

这里给大家二个清晰的参数模型，一每月还款超过家庭总收入30%，处于紧张负债状态。

举例来说，每个月夫妻两口子，男方挣1万，女方挣5千，房贷月供5千以内。

总收入1.5万，还贷压力0..5，占比接近30%处于低负债状态，这种状态下。不会太累，一般养儿育女略有盈余。

如果再加上3000的装修贷，达到了月还款8000，即进入了负债紧张状态。

可能你会觉得我现在网贷都不止还3000，我不是一样能还吗？或者你又觉得别看我还8000，但是我每个月还能存下来不少钱呢？

如果是私企，假设你的爱人工伤或失业，你们会焦虑，因为单方的收入不够支付每月的支出，一定会吃存款。这样人必然会焦虑，也就是我所说的“进入紧张负债状态”从而影响你后续的诸多决策和判断。

3、处于高负债状态，濒死状态。我以前写过一篇文章，濒死状态是年收入的3倍左右。

**比如说你年收入20万，总信贷负债达到60万，基本上就濒死状态了。因为这些钱在没有外力的支持下是很难还的。**除非你本金还在（比如说投资了黄金期货等等）

90%的人逃不脱这条铁律，或者说99%的人（真的不要质疑，因为我做金融接近10年了，90%以上的客户最后都是逾期或者卖房上岸）

先息后本贷款也被很多人称为死亡贷款，也是这个原因之一。用的时候没有压力，还的时候用完也还不上。

这种情况下，我建议你尽快处理你的房产，及时降低自身的负债以及还款压力。不要有任何的幻想。

我可以给你描述一种场景。你来感受一下。

假设你是一个国企事业单位的客户，每个月收入1万。你办理了3笔先息后本的贷款。总额度是40万。

目前你的年收入是12万，总负债是40万。40万的先息后本一个月需要还多少钱呢？

**月息3里左右嘛，大概也就1200不到。你可能用起来感觉很舒服，没什么压力。**本金用于炒股或者是其他原因已经蒸发了。

现在3年期约已满，续贷的时候操作不出来怎么办？续贷的时候你手上大概能有多少可以支配的财富？

每个月你还了1200，生活开支还需要2000，你可以认为你每个月能还6000，三年下来你也就只有接近20万，你还有20万的窟窿。

现在问题来了，**你确定可以每个月只支出2-3千，每个月固定存6000吗？你确定存三年你都不会有任何的想法，不动摇，不动用这个钱吗？**再或者三年之后，你还有第二个三年，因为你的总负债是40万，是需要6年的哦。

你所有的青春年华都消耗进去了，这还是你完全不出意外的情况，万一你想出去旅游，想奢侈一下。你能保证的了那么多吗？

那会不会有人说，那我就等额本息的还呗，这样我就不用归本的时候那么急。

好吧，现在咱们讲等额本息，40万，算3年期，月供11111本金部分，利息不算。

啥意思呢？你不吃不喝连本金都还不起，对吧，我说的没错吧

再给你放宽裕一点，给你算5年期好吧，60期月供就是6666，再加上咱们可爱的3厘的利息。6666+1200=8866。

一样是不吃不喝好像勉强还的起，而且还得还5年。

这还是银行能给你的最好的政策了，如果有一部分是网贷呢？是消费金融呢？这后果是不堪想象的。

所以现在有感觉了么？千万要记住红色警戒线，总信贷负债超过年收入的3倍，你就赶紧卖房或者原地爆炸。早炸不如晚炸

因为今天断断续续的确实写的比较长了，而且这篇文章是综合性的，需要把话题留给接下来的内容。

接下来的2个内容板块

一是如果清晰的判断自己房子的卖价

二是如果快速出售手里的房产

大概会讲到怎么样清楚的知道自己的房子到底时候卖多少钱，中介可能会忽悠你，或者你自己可能卖高卖低。但是教会你手法之后，无论是买

房卖房基本上都不会吃太多的亏。

今天文章篇幅有限，就先到这里，今天是25年2月27日

（顺便感慨一下，Ai确实替代不了人工，至少目前不行。开始还想着用Ai偷懒，后面还是纯人工自己写的，写的挺开心。）

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21年4月我把房子（第二套）卖了，持有现金。

我家里人死活要求我再买一套光谷东的房子，都拉着我去看了好几个月的光谷东的楼盘了。

我就不买。然后22年暴雷。

今年清明节回老家又碰到我几个表哥，他们都说被光谷东的房子套牢了。腰斩都么人要了。

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几年前出差去武汉，看到武汉那么大的城市面积和那么高的建筑高度，就纳闷，这么高的楼怎么还这么贵

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硬抗负债，活的战战兢兢。

21年买的，现在如果算上利息，首付已经全赔进去了。

房子离上班的地方又远，我每天通勤也累。

女朋友想卖房，在三环内再买一套，但是才买的房，装修又搭进去二十多万，我不愿意割肉。

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换个思想，现在高楼林立，是不是为了第四次世界大战准备的?

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刚需就不要提什么烂不烂手上了，只要是自己住就行

我最近买了套南湖的老破大，南湖中学的学区房，290个w，同户型去年底成交的一套将近380个w

买之前我还给老婆打预防针，我们到手可能要继续掉

但是没办法，现在我们住的房子上班太不方便了，而且是个小两室一厅，总之就是毫无幸福感可言

买定离手

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我回答个无关痛痒的…

我就是今年五一去武汉玩了一圈，也只是去了你们本地人知道的那些个地段啊景点啊商业区…

我不得不说…城市规划的太差了…

不知道是不是我习惯了北京的规划啊，反正就是…

楼和楼挨着那么近，中间还有城铁，然后边上还有大喇叭吵的商业区…

要是我我应该不会在市中心买二手房吧…

汉阳的江边那条大道还挺舒服的…

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20年买的房子，总价160万，首付60，贷款100.

现在看同小区同户型同楼层已经100w卖出了，5年亏了60w+这几年的房贷

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都在卖房，我想买大平层或别墅，有没有要卖的

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大哥，你好歹房子正常交付了，你知道这两年22/23年武汉有多少楼盘延期交付或者压根无法交付吗？！

这几天去了武汉的汉南和鄂州的红莲湖！

汉南是靠地铁吹起来的，房价顶峰9000/平，现在6000不到，直接折价30%

鄂州红莲湖靠恒大童世界撑场子，结果恒大凉了！房价顶峰7000/平，现在3000，直接打对折！

看完这些，请问你作何感想？

房子是用来住的，不是用来炒的，能交付就烧高香吧！

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-—————————————草了，昨天刚回答还觉得无所谓，今天就破防了—————————

外地出差2个月回来，刚下飞机准备用公司oa系统打车回家，发现oa上打滴滴只支持武汉市区….直接破大防了

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不知道，怎么说很多人对这个社会的认知还停留在农耕时代。

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楼主现在房子卖了没？如果没有卖建议出手吧，现在可以挂着吧，估计也不好卖了，现在二手房贷款已经开始断了，基本半年起步，而且房贷率比以前低很多了，银行只要限制二手房贷款，二手房就完蛋，新房一手房贷款不会限制的，关系到的民生产业太多，比如：新房买了要装修吧，要弄家电吧，灯具吧，底板，油漆要做一下吧，二手房大部分买了就买了不会怎么装修，所以对其他行业没有利好，只利好二房东，这个时候肯定需要打压，而且一手房库存这么多，一手房能销售出去，才有人去买地，现在武汉土地流拍也很严重了，很多都是国企接盘最低价，你自己可以查一查吧，武汉已经有差不多20万套二手房源在挂了，我记得前几个月之前我看消息还是13万吧，突然多出来这么多，你也知道为什么了吧，建议先挂，有人全款出就便宜可以商量，先解套，如果刚需可以留着，武汉发展潜力不错，只不过经济全国都不怎么样了，也可以留着，看以后吧，也可以赌一赌国运了，楼主也是武汉的，光谷的房也不好卖了，刚需兑付的商场和学区，医院红利兑换的太慢了，有不少都卖了去市内了，配套也是难上加难，唯一厉害就是就业上班，难吧只能说。

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分割线

有消息说二手房房贷开始放了，不过好像不是官方消息，估计放也不会放很多，接到水的，gangxuq平民玩家，抓紧机会上车吧！解套的大佬也可以解套了，现在就是这个套路，慢慢放缓，停工的太特么多了！

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分割线，水已经放下来了，说实话我先大胆预测一下，武汉可能会涨价10%左右（有可能会到20%），拿目前白沙洲举例1.7起步的房价（新房）预计明年年底会或者后年年中的时候会涨到1.9万，其实如果武汉没有疫情，白沙洲估计都是均价2万了吧，有共识的应该都看得出来，新房刚需的小年轻说实话如果家里留个荷包钱多就先买吧，现在不说最底吧，也差不多到波谷了，如果觉得期房不稳，买现房吧，不少开发商现房还有的，可能就是库存不多，至于现在二手房能捡漏还是捡吧，指望二手房放水，那是不太可能的，松一松，都要看上头了，今年工地的农民工都没工资回家过年了，让农民工拿工资回家过年，才是第一要务，也就是现在的交房，毕竟总结的可不能太难堪吧！

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因为一次错误的买房，远方的同学生活过的一塌糊涂，跟他聊天才真实的体会到生活不易，世事无常，他在武汉，因我们都在一个行业，互相吐槽了这些年行业的不景气。他在2024年经历了大半年的失业，尝试过转行，实在不行又通过朋友介绍找了家同行业小公司待着，最近公司经营压力大说又要裁员。

在房地产火热的2020年他总价258万、首付了78万、贷款180万买了市中心的房子，每月还贷9k左右，首付还找亲戚朋友借了30万左右，到去年交房，首付已经跌没了，他想把房子挂出去，又碰到行业不行。他这些年又要还贷又要养家，可以说一分钱都没攒到。连给房子办证的钱他现在都拿不出来。老婆倒是有工作，从他买房子开始就埋怨他买贵了，在外地上班他的钱除了每月雷打不动的房贷还有他自己的吃穿用度。还贷这几年他也没多少钱给老婆，小孩上学的费用，另外租房的房租，他时常给不出来需要老婆出钱。

他爹妈在他和老婆结婚的第二年离婚了，他也无可奈何，跟我说他发现这个年纪（他爹妈60左右）离婚后双方都为自己计划更多了，他发现爹妈反倒把他这个儿子排在后面，他爹妈都是事业单位干了一辈子退休，都有退休金而且只有他一个儿子，有几次他撑不住找他爹要钱免不了被说，“30好几的人了还在找爹妈要钱，没有你我该过的有多舒服”，即使爹妈对他说这样的话，他也还是每次舔着脸找他们要钱。他爹妈也不止一次的表示不愿意再管他了，他爹妈的事也是老婆要跟他离婚的原因之一。

大龄35岁，高位站岗买房，每月房贷月光（而且还有30年），买的房子已经跌到惨不忍睹，行业不景气面临失业，老婆离婚，爹妈离婚……总总总总，叠加到一起最终成了压垮骆驼的稻草。原本不抽烟的他，说他因为压力过大已经抽了一年多了，也不敢想如果真的失业之后后面该怎么办。我一直在听，实在无奈，下楼去买了瓶白酒，陪着他视频喝酒，一直吐槽到深夜，也怕他走极端一直在安慰。哎，有时间去趟武汉看看他吧。

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汉阳滨江电建洺悦江湾，江景房，总层高60，本人房子55层，看江视野好，面积128平，180万出

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成年人要有风险意识，不要投入自己难以承受风险的投资。

如果非要搞，那就要认投。

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也有人买房了，房子也跌了，房贷也还要还。但人家为什么没上来发帖问：房子烂手上了？

因为人家是真刚需

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偏个题，武汉周边的孝感市孝南城区《金张湾花园》小区有一套117平米毛坯房想出售。

周边适合居住，有小学和中学，附近有个万达广场，总价39万，总价39万，总价39万，单价3300多一平，诚心出售，比当时买的原价都低了。

因为工作原因，想来武汉首付买一套房。

我把价格一次降到位，各位有想法的请联系我。

有证，商品房，电梯房。

总层数应该在20楼左右，我家在中间楼层。

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卖掉了，磨了几个月，这周一过户，昨天周五钱到账，在心里最低价位又大砍了一刀，我成了卷毛王了，成交价32万,算上买的价格和利息，亏了21万多点，跌幅40%。

感觉辛苦打工10年攒下来的积蓄都一下子亏没了。

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2018年年末，我在一家汽修厂当学徒，那是我找的第1份还算正式的工作。在某一天下午，我和几个师傅刚把一台丰田花冠的发动机给端下来准备大修，在等大修包送来的闲暇时间，我和几个师傅坐在那里聊天，我们从汽车维修聊到房屋装修再从房屋聊到房价。他们都对房价会涨坚信不疑，但我鬼使神差插了句“房价迟早会跌的”。

他们纷纷反驳我，无非就是说我太年轻，没见过房价起伏的规律，规律就是房价从来没跌过。

毕竟我太年轻和房价没跌过，在那时都是客观事实。……

后来我知道他们其实都买了房……

我和那几位师傅的关系其实都不算差，那时他们都挺照顾我，他们的房子也是他们辛苦的劳动所得，可是再怎么坚定的主观立场无法改变客观事实。

（为什么我一个刚到社会年轻到不能再年轻的人都知道房价迟早会跌，他们就深信不疑，说到底他们都有房。）

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我给大家翻译一下，想当高种姓失败了，怎么办（武汉）

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我光谷金融港藏龙岛的房子，88.26平，总共四层，我的二层，一个楼洞一层只一户，私密性好，现在喊75万，房子是单位开发的，基本没有物业费，闹中取静。

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所谓的刚需很有趣。

买的时候图的不只是居住属性。但一听房价降了无一例外心情都不好。

所以醒醒吧，没有什么人是纯刚需的。

对于武汉来说，买不如租。

更新一下刚需定义，分割线一一一

如果不买房的明天就枪毙，那才是刚需

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三环边，新力城，115平，卖一万一平，17栋20层现房，开发商装修没入住过，水电齐全没地暖，没满2，有大佬看上的么

不是炒房客，自己的首套，需要一点资金处理私人事务

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据我所知，即使是现在，很多湖北人还是对武汉的房子很执着。（我这个湖北人早溜了）

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概要：

本人95后，是很多人羡慕的有房一族，说出来朋友都是羡慕之情，不用租房了，自己的小家，家里有钱呀！自己还完两年房贷之后，越发觉得生活品质下降，房贷压力让自己没有办法来一场说走就走的旅行！没有办法，那就和自己心爱的房子说再见吧！卖掉了就来一场自驾全国旅行哈，看到文章有想法的你可以先预约，一起出发！我的出发日期取决于房子啥时候卖掉，哈哈哈！

房屋介绍：

⭐⭐⭐⭐⭐房屋地点

武汉市洪山区光谷三路59号中建星光城二期

⭐⭐⭐ 优点

距离生活区0.2公里，老人买菜出行更方便；
距离地铁直线距离1公里，近地铁近医院近公园；
电梯直达地下停车场，距离出口近；
近大门，与侧边马路相隔一单元，与主干道距离适中，安静，不受车辆鸣笛声影响；
房屋周围公园环绕；房屋品质高；

⭐⭐⭐ 缺点

没有商业综合体，周边还建房比较多，但教育资源还行，还建房的小孩也很聪明，而且资产不比咱少
距离地铁稍远，有电驴在光谷中心城很方便
地块潜力低，周边可开发地块少
周边生活氛围浓，老人较多，没有酒吧等娱乐场所

房屋基本信息：

⭐⭐⭐ 优点

大三室：面积124.69，实得面积100+；
南北通透，通风好，公主房独立阳台；
毛胚，无装修溢价；
动静分区，空间宽裕，光线充足；

贝壳链接：

⭐⭐⭐ 缺点

本人恐高，所以购买楼层较低，
内边户，共用两堵墙
主卧卫生间比外面卫生间还要大（是要按浴缸吗？）

⭐⭐⭐⭐⭐ 销售信息

售价：232w(星光城低价，可以谈价，90后卖房讲究心情)；

未满二，需纳税，密码看房；需要陪看，得看我有没有时间哈；

售价可谈，本人配合；

结语：

就说到这里吧，还有没有什么要补充的，不清楚的信息或者大家想问的，就发到评论区吧！

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你坚持高价，过两年会好的，要不然我房子卖不出去

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我一哥们，他有一套130 平方的住房，然后又买了个大概60到80万的房子，然后过了几年卖了可能90到120万，小赚一笔 20 到 30 万！然后用这笔钱他买了个150平的房子，高价18000，首付大概100万，贷款约200万不到，最后加利息要还约400万不到！然后他装修入住了，又花了装修钱！现在房价掉到13000！每平方跌了5000！光售价下跌就赔了75万！他说现在挂13000都非常难卖！每个月还贷款约1万，压力山大！

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21年差点没忍住来武汉上车。。后来还是忍住了。。主要是不想背太多贷款。

现在真觉得怂有怂的好

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25年2.17记录一下

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如果是买来自住的，就别去想太多，如果是炒房的只能说活该

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感谢大家关注，更新一下进展，房子今天（7月20日）卖掉了，单价1.3，满二后过户

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出本人名下房子，白沙洲三环内，12号线凌吴村正地铁口新小区，128平，毛坯，边户，中高楼层。175万包税费（割肉70万，求求别再还价了）

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可能大家经常会在新闻上看到。某个老破旧小学区房卖出天价。问题是人家的学区不等于大众认为的学区。

一个大城市，能配的上学区房这个称谓的学校，不会超过10个，大多也就几个。一个学校对应的小区一般也就3-5个。也就是说一个城市可能能配的上学区房这个称谓的房子，应该不会超过50个小区。而且很大一部分不是商品房，都是事业单位和高等院校的房子。

基本上就是都涨的它涨的少，都跌它跌最多。都不好卖它最难卖。

如果不遇到大势，老旧二手房真的没有什么投资价值。

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我朋友在2021年的时候想买房，当时房价还出现小幅上涨，他觉得会升值，我实在看不得他往火坑里，于是当了回恶人各种劝他不要买，我的判断指标其实非常简单：从2020年开始，人口崩了，出生人口会越来越少，现在房子那么多，房价必崩。果然，接下来的时间里，房价一路狂跌，当然，他也没有买，倒不是听我的，只是钱没够，如果当时钱够，他一定会买。

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古人说了丢卒保车

断臂求生

到了现实中很多人不愿意丢卒保车

那么就要承受更大的损失了

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我还算对房子有些经验，近期卖了两套房子，买了一套房子。
对于旧房子而言，要么出租，这种房子如果不想费事，建议给自如之类的长租中介，当然这有个弊端，就是不是每年算12个月，但是少操心，基本上各种杂事都不用操心，当然自如对房子也是有要求的。如果是卖房子而言，你卖的房子肯定是本小区性价比最好的，才能卖出去，如果不是，你只能降价，影响房子最大的因素可能是房龄，是否电梯，是否学区，交通之类的。学区这个东西，无从评价，本身学校好坏也有区别。电梯房可能比步梯房高不止一点点。而且还看房子有没有硬伤，比如噪音是否能解决，物业之类的。其实你卖房子是否降价，要看预期，其实也不算玄乎，这个预期包括了资金的时间价值。比如这房子你如果想卖，要考虑清楚后期预期涨跌的预期，那么你如果提前卖一年，拿到现金投资的收益和降价的幅度的大小要比较清楚。比如虽然是学区房，可能一直在小幅度跌，晚卖一年可能会跌3万，但是考虑到资金的使用价值，你现在可能降6万卖能成交就可以。因为你拿到手150万，可能一年也有3万的收益。这个只是打个比方。有人说那我这一年可能会出租有收益，其实这个大概率不存在，因为如果出租的时候卖房，除非好卖，否则影响看房的。还有你卖房要考虑买房，为啥，因为买房的时候除了是否贷款和贷款多少考虑清楚以外，还要考虑是否影响比如公积金的贷款之类的。我其实是指，如果很快卖了房子，可以利率低或者可以公积金贷款之类的。就也要出手了。如果不急着买，就是另外一码事了。但是如果是房子学区交通一般，还有是步梯之类的，我就建议早点出手吧。因为你比较一下你小区卖房子的数量大概心里就有数了。
顺便说一下买房，买房很奇葩，刚开始你觉得我对某个有要求，对其他没有要求，最后可能都要要求，比如考虑保值之类的。但是到了最后，你买的房子一定是各方面均衡，没有啥硬伤的房子，这个还是要多看，多比较。
我也只能说这些了……

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其实感觉这几年就是经济危机了，各行各业都不算太好。日本当年经济危机的时候，多少人失业，多少人房子贬值50%，还不起房贷。扛过去就是胜利。如何应对房子贬值，通货膨胀，确实是个折磨人的问题。

武汉，两套住宅，一套自住，一套次新房，次新房不愿意卖也不愿意租，2018年的房子卖应该只能亏卖，一年1万多的物业费，肉疼！一套loft公寓，公寓目前租金月租5200块钱，不知道明年会不会顺利找到租客，工作也是房地产相关工作，虽说是国企不知道能不能抗过房地产至暗时刻。也许目前生活最大的底气就是没有房贷也没有车贷，孩子们自我感觉学习能力还可以，应该不会啃老。

生活总要有点希望，四十多岁了，我发现自己生命中最好的事情已经发生，剩下的只有重复和老去。坦然面对……

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这几天看了一个有意思的图。就是对比中国，美国，日本房产走势图。

这一看，如果和美国走势一样，止跌会在2027年年底。哎，现在卖房子只能亏着卖了。

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最好不要买房。如果一定要买，也只能买上海的。因为，这6年来，上海只跌了5.5%，而武汉已跌了40% (全国平均跌了28%）。

越贵的反而越保值，反直觉吧？

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哎，白沙洲中建铂公馆19年购入，1.5w现在怕是1.2都难得卖，主要是现在不在武汉工作了，房产证都懒得办，头疼。

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武汉的房子，怎么会烂手上呢？

如果有得租，当然是找到好的租客，在保证房子维护的前提下，再等一等。

这两年开发商压力大得很，低价甩卖的情况常有发生，这时候把二手房丢出来去跟降价的新盘拼，那不只能是头破血流吗。

具体情况你花个周末约几个中介带你出去走走，市场行情立马清晰。

新房普遍降价的情况下，二手房自然很难出手。本来就有些地方倒挂，现在倒挂更严重。

既然房子还蛮好，还能够找到优质租客，为什么要在这个时点着急出手呢？

武汉的房子不会烂在手上的，地铁还在建、大学生还在留、周边城市的人口持续在流入、各项规划以及基础设施配套在更加完善，慌什么呀？

现在是时机最不好的时候，稳一稳，再看几手，完全来得及的。

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武汉从来就没有学区房。之前九大名初是凭选拔考试成绩和培训机构推荐优录，今年开始全摇号。从来都没有什么房子对口可进好学校的说法。

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现在只要房东说:有缘人≈大怨种

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1.市场信心不足，预期未回暖，现在卖房，其实不明智，如果有能力，建议持有三年再看，但高杠杆、急需现金流的除外；

2.相关信息：

（1）房产税大概率配合人均居住面积，2套起征；一项新政策从试点到推广，至少2年起步，现在试点都没有，5年大概率是一个起征点时间节点；

（3）短期看政策，长期看人口，种种关于“人口基本盘、房子存量住房多”的言论有道理，但不要忽视“迭代”这个词，比如从“彩色电视”一夜之间代替“黑白电视”，当时也有许多存量黑白电视，也不影响大家纷纷购买彩色电视。所以，当控制和限制高层建筑建设、当低密度高容积的舒适改善楼兴起，存量住房何去何从，打个问号？最好别碰超高层；

（4）要相信GJ的力量，从恢复高考起，大批综合素质高、智商高的人进入体制，那是一批很聪明的人，普通人望尘莫及，每一项政策决定，都是通盘考虑，我们每个人不要自以为是的“大聪明”；

（7）马太效应可以了解一下；朝鲜自给自足的体制也可以了解一下，所谓稳定和发展，本身就是一个博弈的过程；

（8）勿把时代红利和资源当个人能力，从08年起，四万亿政策、大基建时代等，时代生出了两个孩子：“土木建筑”和“互联网”，不信你看看90后出生上大学的，身边基本都有个“土木男”“程序猿”（没有贬义，只是佐证一下，就像“没有马云的时代，只有时代的马云”，个体的力量真的很羸弱）；

（9）90和00后，注定是时代和社会加速发展的燃料，请这个年龄段的人珍惜生活。大批60和70后嘎了，老龄化将进入一个新常态，后面出生的生活会好很多（没有恶意，现在大批50年代出生的人处于自然死亡率峰值，老龄化的严峻峰值在于60和70后，80后的子女基本都受过高等教育，对应相应的生育政策、资源等综合因素，这个一时半会说不清楚，能理解就理解，不能略过）；

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年轻时候租房攒钱，中年全款买房可能是最优解。

实在无法想象，35岁遇到失业危机，该怎么面临高额房贷

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我18年最高的时候接盘了一套金融港北的二手房，今年21年趁着万科红郡炒作的妖风亏本出了，我这套房子在中介挂了180多天。

趁着这套房子出了，把自住的那套房子也出了。自住的房子14天就出了，比同小区同户型成交均价低了5万的样子出的，那是因为我保养的好，而且户型整个小区最好。

置换了一套隔壁小区的。那个业主那套房他挂牌了半年，鲜有问津的。为啥呢？因为他的房子实得面积比产证面积大一倍多，所以银行贷款只能贷少许，所以客户群体有限。跟他讨价还价一番，便宜了35万拿下。我们是自住，也不想高杠杆，象征性的贷点款，可以后期转公积金的金额，可以去国税那免税，就行了。

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我19年120万买的，现在估计就能卖80万，这几年还款还都是利息居多，算了下当时的首付，装修，税，加上这几年还的利息，都可以全款把这个房子拿下了，真真的全款变首付，只能说，为祖国发展变成了薪材

求购一套藏龙岛、庙山的下叠或者联排。

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不是刚需吗？住着就是了。

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所以果断点儿，半价出手。要不然十年，20年后你会更后悔。

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联投花山郡二期的房子，110平三室两卫，19年年初购入，也是高位接盘了，这几年贷款本金+利息还了20万，目前卖的话不知道能不能卖到100万。有兴趣的朋友可以联系。

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目前房地产市场已经告别黄金周期，进入白银时代。很多城市的二手房市场陷入有价无市的局面，二手房挂牌很久都无人问津。根据58同城、安居客发布2020年《7月国民安居指数报告》，报告显示，2020年7月全国重点监测67城挂盘量均有所上涨，1月5日，尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才1.23万套，现在，武汉挂牌出售的二手房已经有7.5771万套了。半年时间就暴增了510%，足足翻了5倍。

还有南京二手房挂牌量从去年年初的3.8万套，涨到现在的9.2万套。重庆2019年年初是4.8万套，现在已经涨到16万套。可见，目前楼市二手房压顶，很多炒房客都在表示，现在的二手房市场就是处于“有价无市”的局面。

01

我认为大部分业主房子卖的慢除开楼市行情差的情况下，更多是因为以下三点：

一、错误估价自己房子的价格。

如果你觉得你挂的价格很符合行情价了，还没人看房的话，你可以找”邻居托价“。就是找一个和你关系特别熟络的邻居，让他挂价，要比平均价每平方提高1000元左右。这样买家在看房的时候，横向对比，会认为占了便宜，你在介绍房子的时候，也更有底气。

二、吊在一棵树上。

三、不对家中进行一番打扮。

很多人认为，自己的房子反正都要卖了，肯定没必要装修，对家中不好的地方进行整改。其实这种想法大错特错，要知道，“卖相”这句话无论是放在楼市中还是全世界都是通用的，好看的皮囊才会被人宠爱。

那房子也一样，好看的房子自然会值得更多人来看和选择。将心比心，如果你是购房者的话，去买房，然后看到一套房子破破烂烂，比同户型便宜上千块，你都不会动心吧。特别是90后、00后，对于装修是真的懒，希望买后就能入住的房子。

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不会烂的，熬过这两年，又要涨了

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光谷东，中海光谷东麓，属东湖高新区，18楼，90平小三房，武汉新城小学，地铁，医院都有，精装修。刚打好全屋柜子，已经封阳台，买了沙发，直接领包入住，买的时候130，现在115诚心出，要的速度私聊。

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17年在江夏庙山当代云城买的房子，当时一万一买的，然后自己打了柜子（实木的）买了家具家电，大概花费130万，现在还在住，但是因为换了工作，要换大房子住了，这个小三居出售，三室两厅两卫，110万价格可谈

到光谷天地开车只要20分钟，很适合光谷一片上班的宝宝们，主要是拎包入住，楼上楼下邻居都很好，小区物业是我们这片区最好的

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坐标武汉，，，卖不掉，也租不出去。

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没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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现在卖不出去很正常，二手房贷款吃紧，房龄较高的更紧。

我现在也准备出手一套老破小，不过是学区房，旁边就是一所不错的小学。房龄差不多20年了，7月挂出去，就不停有人来看，但我又没时间处理，索性先不卖了，明年再说。把另一套14年的房子挂出去卖了，这套老破小先留着。

缺钱就降价卖。毕竟200万的话，一年理财按照4%年化率也是8万。除非大环境发生变化，不然你的房子是不可能涨价的，拖的越久，损失的还是你自己。

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我17年3.5万高位接盘的中北路复地

横盘4年，结果21年底一个月时间给涨到5.5W了，原因很简单，对口初中第一届武昌区统考排名第一，从“不确定性伪学区”直接变成“真学区”。

其他地方如果16年之前买的，现在都小赚了吧，顶多二手房不好卖了套现而已。

14年之前买的，那不用说了，血赚，卖不卖无所谓，持有成本本来就低，现在武汉二手房要全款，确实卖不动。

评论区好多人酸啊，既然3.5万接盘我就没打算投资升值，武昌核心区好点的新房，双学区、双地铁、大型商区、三甲医院、东湖，都具备的除了复地没别的楼盘了，就算5.5万我也不卖呀，就算没学区自住也香啊，难道非要住三环才能和你们共鸣嘛。

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2023.5.5 ：五一去看了看房，比较满意硚口龙湖揽镜的价格1.3w-1.4w，基本是现房。同时还看了白沙洲的中建铂公馆，1.8的毛坯价格，我是完全不会考虑。还看了楚天都市行云的别墅感觉环境挺好的，问题在于是商业别墅，另外院子小。

2023.4.23进展：得知差不多一个月前同楼栋顶楼卖了240万，不满二。同时14楼目前挂的303万，应该满二，在开发商装修基础上进行了一些装修。另外，我一直关注的城投誉江南没有降价，可能甚至有点涨价，五一看看有没有什么房交会的政策。

在这记录一下，2021年11月底220万买的招商东城华府169平的房子，22年12月67万买了50平的南湖康泰花园（拆迁还建，有房产证），23年准备买城投誉江南177平，目测单价1.5-1.6。我是赌狗！24年开结果。

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确实急，急了，我家五套房，卖不了，只能收房租，麻烦太麻烦了

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坚持几年，房龄超过20年，想出就老费劲了

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现房信息：

新宿 84.8平米平房：69,800,000日元（约合人民币351万），现货可买，约合4.1万人民币一平米。东京人均年薪资600万日元，约合人民币30万元。核算100平米房房价收入比为11.7

洛杉矶1000sqft（联排、套内面积约合110平米，还带个小院子）的房子大约在66万美金（约为人民币412.5万元），2021年洛杉矶平均年薪资7.7万美金（约为人民币48.1万元），核算100平房房价收入比为7.96

深圳房价6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳2021年人均月薪资为12000元，年收入约为144000元，100平房子房价收入比为41.6-104.2

郑州当地房价为1万一平米到1.6万一平米，2021年人均月薪资为3864元（年收入约为46386元），100平房子总价为100万元到160万元，房价收入比为21.56到34.49

各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。

我这外国房价拿的都是核心区域的房子，外国城市边缘的房子可以自己去看看，便宜到不可思议。

炒，接着炒

那些扯房产税的，利率差和公摊我就不跟你提了，我们就单看租金。

国外一线城市房子每年租金为房价的5%以上，支付完所有税费后每年租金净收入约为房价的3%以上，中国一线城市为1-2%

国内还没收房产税呢持净收益已经比别人低50%以上了，一收那个酸爽啧啧啧

别跟我说房产税能转架到租金上，租金是纯市场化的，就现在这个收入你涨租金试试？看看还有人租不？

泡沫都成这样了你还指望咋办？凉拌？

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武汉的房子只要不是最高点上车的就不要怕，现在是寻底过程，2年之内必定再涨起来。

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依你情况，现在卖掉非常吃亏，也被动。如果不是十万火急差钱，先租着！

武汉楼市连续跌了4年，就差一把给力的猛火了。

你看五一假上班第一天，武汉急不可耐，连夜给大家念出10条新政策。

大家叫它“汉十条”。

具体政策条款我就不放上来了，最重点有这4个：

第一，放松首套房认定标准，降低贷款成本。

在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

是什么意思呢？

就是说你只要将唯一住房挂牌出售，不管你卖没卖掉，再买一套房都算首套。

按目前武汉市首套房的商贷或公积金利率，将大大降低银行利息成本。

具体降低多少呢？

60个基点。

武汉商业银行规定，首套房利率是3.55%，二套房利率是4.15%，两者相差60个BP。

你说香不香？

第二，推行卖旧买新，补助1个点增值税。

鼓励开发商、中介机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施，支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。

对卖房并在6个月内买新房，或买新房后12个月内卖掉旧房的家庭，对旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

这点看具体实施了。

第三，对购房落户手续进行优化。

在武汉购买新房，暂不具备办理房产证条件的，可凭买房合同，申请提前办理辖区购房落户手续。

简化一句话，你在武汉买房，就能申请落户武汉，这一政策可以解决子女对口入学问题，减少了买房家庭的后顾之忧。

第四，对新区和新房去库存。

一方面，向购买新城区特定商品房项目的家庭，发放5~10万元消费券。

另一方面，对存量商办类开发用地和在建项目，进行“商改租”“商改住”，按照民水、民电收费，降低居住成本。

总体来讲，“武十郎”这次基本全脱光了——

凡是能用得上的手法，统统都用上，目的就一个：

只要能卖房。

武汉早在去年9月就全面放开限购了，但效果并不好。

截至2024年3月，武汉楼市的库存去化周期超过41个月，也就是3年半。

在当前全国重点监测的100个城市里，共有40多个城市去化周期超过36个月。

这些城市大多数是三四线，只有少数二线城市，比如武汉、东莞、昆明、福州。

而在这些二线城市中，只有武汉属于超大城市（城区常住人口超1000万）。

在当前全国7个超大城市中，武汉的库存排名第一。

按刚刚国家自然资源部发布的文件，库存超过36个月的武汉，必须停止卖地。

如果2024年不能卖地，武汉的财政压力将非常大。

2023年，武汉住宅用地出让金收入800亿元，排名全国第九，属于严重依赖土地财政的超大城市。

面临即将“失血”的困境，武汉的当家人坐得住才怪？

既然限购已经全部取消，那么为了吸引买房客，就只能从降低房贷成本方面考虑了。

如果不是银行系统已限制死LPR最多降低40个基点，武汉人早就想打下200个基点，甚至更多。

当然，房价下降是最主要的。

过去3年来，武汉新房从1.8万/平米降到现在1.5万，降幅近20%。

二手房挂牌价也从3年前的1.7万降到1.4万，买家还可以讲价。

显然，当前武汉楼市已进入历史性底谷。

买方市场，对房东非常不利的。

当前楼市空军横行的本质，很多人为了流量，不说真相，我谈下吧：

其实，骂楼市越多越凶猛的人，心理越是存在侥幸，越是想买。

并且，这种潜意识，已经深刻进骨头里了。

就如一只皮球，已被无限压到临界点了。

就差那一把火，烧起来。

所以，你从这个角度独立思考，就看多少人骂街。

看看你的朋友圈，是不是99%的人都说楼市打骨折？

中介、自媒体、专家、大V都自信满满，跟你分析说房价今年斩腰一半，明年还要斩到脚脖子，楼市马上要完蛋了。

对此，我专门在知乎发一条楼市想法：“楼市会不会报复性补涨？”。马上超过25万+阅读，炸出超200条评论：

哥哥呀，知道你们99%人都最怕楼市报复性补涨，我也是啊！

但是，过往无数次经历会打你们脸说：

墨菲定律！

因为99%人只是情绪的宣泄，如同潮水一般，会推毁路上一切本应存在的花花草草。

然而，后期走向大概率会假以时日，路上依然是绿荫丛丛。

我再次抛出观点：

从供求逻辑和大数据看，当前楼市属阳亢体质，大概率会补涨。

知道你压不住喉咙那口老血，建议先看完再点赞转发喷朋友圈吧，让他们给评评理——真诚期待你留言探讨。

真相往往掌握在少数人手里！

壹

不废话，我们直接来点统计数据模拟一下（不拿专家的数据，我们自己分析最好了）：

中国买房的需求究竟有多少呢？

每年大约11-12亿平米。

怎么构成的？新进城刚需+改善+旧改。

第一类，未来估计每年新进城人口大约1000-1200万，如2023年城镇化率同比增加0.94个百分点，达到66.16%。

按平均每4个人买一套房计算，需要大约250-300万套房。

再按当前平均每套房80平米计算，大约需要2-2.4亿平米。

第二类，改善需求每年大约需要4.7亿平米。

怎么计算得来的呢？

按目前66%的城镇化率，中国城市人口大约9.4亿，按每年0.5平米一个人改善来计算，大约就是4.7亿平米。

第三类，旧改每年大约新增4-4.5亿平米。

这又怎么得来的呢？

中国当前一共城镇住宅面积大约400-450亿平米，包括城中村小产权、老破旧等住房。

我们按每年城市旧改1%的需求计算，大约就是4-4.5亿平米新增需求。

以上三类相加，大约得到11+亿平米（新增需求面积）。

再看新增供应面积，过去3年连续下滑，新开工面积已经跌到15年前的水平——2023年中国住宅新开工面积约6.93亿平米，同比下降20.4%。

11-7=4亿平米，意味着每年的缺口超4亿平米。

我们再看住房消化速度：2021年高峰期间全年销售18亿平米，平均一个月1.5亿平米。

当然，这个顶峰不太可能重现了，我们按去年低谷的算吧——去年新房销售面积11.2亿平米，大约每个月卖0.93亿平米，一个半月就是1.4亿平米。

也就是说，按当前新开工面积来说，一年新增的房子只够卖7个半月。

所以，现在，不，一直到未来，我们都得靠二手房存量房买卖维持市场需求了。

我概括一下：

目前到未来，中国每年需买11亿平米房子，但新建的只有7亿平米不到，缺口超过4亿平米。

换句话说，新房供不应求。

新房供不应求，就意味着你只能买二手房。

于是我们看到一个场景：左手买二手房，右手改造，然后重新买新房。

我们当前有一个共识，未来房地产会逐步放开各种限制，按照市场化运作，这也就意味着供求关系将决定成交量和房价。

当供过于求，房价就跌，反之就涨。

贰

“涨你妹！”

有人脱口而出了，老高顶着世俗眼光含泪写下这篇文章。

我曾写过一篇关于楼市供求与房价涨跌的文章，好评如潮：

你可点开《需求跌25%，供应跌20%！房价会跌还涨？》看看卖包子的故事。

故事也是干货，只是文章比较长比较深，我从中捞几张图和主要观点给你看好了。

早在2600多年前，春秋时期管子就说过，“物多则贱，寡则贵”，意思是物以稀为贵——商品的价格由供求关系决定。

供大于求时，价格会下跌；供不应求时，价格会上涨。

下面是我画的一张图，商品价格走势规律中，有2条神奇的曲线，一条叫“需求曲线”，一条叫“供给曲线”。

好了，我们拿房子举例。

你先看图一，两条曲线交汇在P1点，就是房价。在外界环境不变的情况下，这个P1点是相对稳定的。

但是，在房子供应数量不变的情况下，当需求下降（曲线向左向下平移）时，你会发现房价P2出现了，相比P1房价点明显下降了。

P2＜P1

我们都知道，当房子供过于求，就来到买方市场，直接受影响的便是开发商——

没人买房，还建什么房子啊？

于是，市场仿佛出现一只佛山无形脚，把供应曲线向左踢开了，出现新的供求交汇点，就是图三房价P3点。

P3＞P2，且P3＞P1

你看到没有？新的房价居然上升了，并且比原来的房价还要高。

意不意外？不，还有更神奇的在后面呢。

当上面看到大家不太买房了，就把过去限制楼市的各种政策逐渐取消，同时持续搬出更多刺激楼市消费的工具，于是需求又被激发起来了。

这时，市场那只神奇的佛山腿便毫不留情将需求曲线向右踢动了，看图四。

哥哥们，你们此时会见证全新的房价——P4出现。

P4＞P3

被你们骂骂咧咧的房价居然还涨上来了！

惊不惊喜？

叁.

看到这里，我知道有人跳出来又要骂了：

放P！房子买不起了还会涨上天？当年小日子楼市就是我们的今天。

好吧，既然你又提到日本楼市，我也刚写过一篇《中国在走日本楼市老路？》分析过，你进去看了再说。

我们跟小日子的楼市有本质上的不同，主要有下面原因：

第一，中国人口数量是日本的11.5倍，楼市需求量高了好几个吨位。

日本总人口才1.2亿，还没有我们一个广东省的人数多，中国14.1亿，相当于11.5个日本人数。

在城市化率方面，1990年日本大跳水前夕，城市化率已达到77.4%，扬言要买下半个美国。而中国2023年城镇化率66.1%，要达到日本90年代水平大概需要12-13年（目前每年大概0.9%增速）。

日本处于地震带，自然灾害频发，哪怕没有经历过上一轮黑暗期，对房子的需求也提心吊胆。

而中华几千年文化传承，安居乐业的祖训对土地情有独钟，买了1套想买2套，买了2套想买3套…

第二，中国随着城市群加剧，楼市供应越来越依赖少数几个城市。

小日子当年就是遍地开花搞房地产，最后发现只能建成越来越多的鬼城，人口却始终聚焦在东京大阪等少数几个大城市。

历史证明，人口密集的地方，房价便宜不到哪去。

第三，中国的票子无限C发，民间积累着巨量存款。

跟小日子不同，我们过去20年来，一直不忘干的活就是，卯足劲印票票。

你看2023年底，中国M2(广义货币)存量大约292万亿，换算成美元的话近42万亿，而此时美国约20.5万亿美元，欧洲约14.5万亿美元，日本约6万亿美元，中国一家超过美国、欧洲、日本3大经济体的总和。

有人说M2没感觉，好吧，那就说居民存款。

2019年国内居民存款总额是82.14万亿，而到2024年3月，我国居民存款总额达到了134万亿。也就是说，经历3年口罩后，老百姓存款比2019年反而增加了52万亿，增幅63%。

这要是摆到外国人面前，谁个不眼红？而如果摆在90年代的日本人面前，分分钟教他做人。

第四，小日子当年利用楼市后强力刺破，经济停滞了20多年，中国绝不能走它旧路。

日本当年在老美哄骗下狂升汇率400%，强力刺破楼市，此后又长期压抑着M2发行和超低利率（甚至负利率），系列因素将岛国经济拉进泥坑——长期通缩。

普通人除了房价大缩水50%以上，收入也20年不升反降，许多老店把一个小饭团搓一辈子居然还自诩为“工匠精神”，太滑稽了。

而中国绝不能走日本老路，世界工厂、基建狂魔的地位不允许丢掉，比如通过一带一路大布局，贸易+投资来拉动新增。

只有普通老百姓收入提高了，才有动力消费，带动楼市。

第五，日本是老美的小弟，而中国是完全自己说了算。

单一个外汇管控，小日子就得看老美脸色办事，而中国就严控了。

严控到什么程度？

比如外国人想在中国办卡，必须提供身份证明、工作证明和资金来历等，主要防“热钱”流入。而对自己人，规定每人每年5万美刀额度，主要防富人跑出。

如果钱都留在这块土地上，不，楼市里，你说中国还会发生日本楼市当年那种如退潮般的跳水吗？

大概率不会。

肆.

上面分析是不是有点烧脑，接下来再告诉你1个不为人知的惊天大局。

绝大多数国人并不知道，我们的楼市是早已被设计好的调控工具。

为什么上面一再重申：房地产是中国支柱产业。

除了大家共识的阳谋：

房地产影响14亿人居住；带动200多个行业运作；解决上下游产业链过亿人就业；每年产生数十万亿量级销售额，哪怕近12年来销售最差的2023年，楼市销售额都超过15万亿（一二手房总和），问还有谁能替代？

还有一个隐形大阴谋：

社会秩序管理。

城市与农村通过房子区分；穷人与富人通过房子隔离；上层与基层通过房子对话；现在与未来通过房子连通；

房子是14亿人唯一可以产生共鸣的话题，没有什么不能用1套房子不能解决的，如果有，就2套…

前面，说了这么多，其实我都是谈楼市的供求与价格的关联。

当房地产行业长期处于供不应求的局面，房价自然应该上涨，哪怕你强力压制它不许涨（限价）；

压制时间越长，反弹的势能就越大，就如一只皮球，拍得力度越大，反弹的高度就越大；

社会情绪的力量，楼市这一股超强的力量过去的后果我们看到了，就是疯狂，例如2009-2010年疯涨40%，2015-2017年疯涨50%。

综合以上，我们就很容易得出大结论：

中国楼市大概率会报复性补涨。

很恐怖吧！我知道你不喜欢，我也不希望看到。

但是这个就是冷冰冰的规律、周期、现实。

伍.

说到报复性补涨，我知道有粉丝朋友们开始澎湃了——你说跌下去的房价终于要解套了！

不好意思，还没到火候。

新房成交量腰斩。

意味房价没这么快稳住。

而要房价报复性补涨的前提条件，是成交量连续3个月甚至半年稳定、上升。

目前来看，一手房还不靠谱。

不过，值得注意的是，3月多地二手房成交量出现“小阳春”：

比如一线城市北上广深二手房成交量，均为去年4月以来单月最高水平。

北京3月二手房网签14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的荣枯线，是近一年来最高点。

上海3月二手房成交20274套，环比上涨约170%。

深圳3月卖了5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线。

广州二手住宅网签宗数和面积为9373宗和93.46万平米，环比大幅攀升92.66%和90.63%。

而二线城市楼市也有上升。

比如合肥3月二手房成交创近两年的新高，天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高，西安二手住宅网签量环比2月上涨139.67%，南京、长沙和兰州成交量也超过去年同期。

对买卖双方来说，当前最大的共识，莫过于4字黄金秘籍：

以价换量。

2024年3月28日，上海中海·顺昌玖里开盘，512套房卖了505套，总销售额达196.53亿元，刷新了全国开盘纪录，当天新房成交单价比周边二手房价调低25%。

4月6日，李嘉诚沿用去年7折手法，推出422套房，单价18万每平米，当天被抢光，套现75亿港币，香港重新万人抢房场景，其中70%是内地人买的。

4月9日，上海陆家嘴滨江凯旋门推212套房，仅认购金额就又创下了今年以来的新高，均价17.28万，相当于周边二手房价打7.5折。

各城频现豪宅盘日光，在释放一个信号：

富人按原计划进场了。

有没有《让子弹飞》里面的汤师爷说的感觉？

陆.

最近，上海易居房产研究院搞了一份报告，选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此对比二手房价格泡沫。

测算结果显示，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后泡沫持续变小。

而到了2024年3月，泡沫下降到5%，意味着经过3年挤压，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

其实，易居要表达的意思是：

中国当前二手房价基本到底了！

但不讲武德的是，当前唱空最大声的一类人，恰恰就是中介专家（你刷手机就看到）。

给房东们制造焦虑，吓唬降价卖房。

他们为什么这么干？

事实上，太多着急卖房的人被中介一忽悠就乱了阵脚，便马上壮士割肉，因为“你再不赶紧卖，下个月就卖不上这价了”“现在不卖房，一年全白忙…”

太可怕了！

你若细思则会发现，其最终目的就是为了成交赚钱。

对许多人来说，当前楼市雾里看花，请牢记2点：

另一方面，切莫乱卖房，尤其唯一住房。虽然楼市存在报复性补涨的基础，但并不意味明天一定就会启动。

当务之急是尽量增加家庭收入，要做好中期规划、打持久战的准备。房子作为最大吨位的资产，坚守长期主义方能吃到最多红利。

我在做记者时，听阿里马说过一句话：

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大部分人会死在明天晚上，见不到后天早上的太阳。

精辟！

有可能哪天，你突然看到房价重新发神经似的上涨，想说“我草”时，请理性克制，或干脆冷眼旁观它表演，因为你根本就改变不了什么。

这世上本就没有偶然，那不过是化了妆的、戴了面具的必然！

你看网友咨询的问题，很有代表性：

最近，很多朋友都在咨询，要不要赶紧把房子降价卖了？

你看，宝宝们都吓得快吃不下饭了，觉也睡不香了，焦虑极了！

对此，我结合当前形势，特写这篇文章分析，统一回复。

除非发生以下这3种情况，否则不要着急卖房了！

哪3种情况一定要卖房呢？

除了以上3种，就真心建议不要再卖了，你越折腾就越吃亏！

为什么老高不建议此刻卖房？

因为风向变了，下面就从国外到国内环境变化，娓娓道来，看完你就明白了。

从国际环境看，中国正迎来一个历史重现点。

故事从2008年说起：

那年2月，一群戴绿头巾的哈马斯突然封闭加沙边境，引起“世仇”以色列的猛烈炮轰，以巴冲突大爆发。作为背后大佬的老美，第一时间被拉入战场。

为了给世界一个交代，小布什总统亲自出面撮合双方停战，但打得红眼的以巴2人都不愿省油，反而加码火箭弹对射。

此时，老美国内已债台高筑，百年投行雷曼兄弟轰然破产，引发华尔街骨米诺牌效应。

小布焦头烂额，连续3次派出2-4号人物，国务卿、财长和商务部长来中国商谈，甚至在离任前2个月，他干脆亲自跑来北京。

老美一把手亲自带队来访，当然不是专门来看奥运会开幕表演的——而是为了推销美债。

那年他们明显做到了，因为我们很快便放出了4万个亿大激动，楼市迎来一轮狂欢。

其实，那次华尔街才是最大赢家——

不但回血了，还反手过来抄了一盘大A底，从1600点弹到2009年3400点，吃得满嘴流油，美滋滋撤离中国。

15年后，历史轨迹何其相似：

2024年2月，以巴冲突再次升级，死亡人数超过3万。以色列娘家这回陷得更深了，老美国内各个大学掀起一轮轮抗战运动，物价再次飞起，说好的降息又传搁置。

看得出来，今年老美比15年前更慌，从2月全美商会会长访华，到4月耶伦财长（才隔9个月重访）来京，再到这2天二号人物布林肯国务卿来访，老拜把信得过的管理层都派过来了，要不是应付死对头特朗普选票，估计也亲自出马了。

老美的意图何在？

说到底，还是为钱来。

明眼人都看出来了，此次依旧推销美元债，北京方面不得不考虑意思意思：

买点吧。

当前，中国持有的老美国债已减持到8000亿美元以下，但仍排世界第二（日本最多），离最高峰的1.32万亿，还有5000多亿美元空间。

2年前的大减持，很可能就是为了现在战略增持，高层早就预留了这一手。

好吧，既然美债来了，不论具体数量多少，始终是要进入中国市场，会流向哪里呢？

大A吗？继续抄底？

难道二次踏入同一条河流？不应该吧。

难道是新产业？比如新能源汽车。

的确，中国新能源汽车生产、出口和内消量，各项指标都已成为世界第一，连德国汽车老品牌大众总裁也赶紧访华谈技术合同。

但这个市场规模空间会有多大呢？

不好意思，堪忧！

从2023年特斯拉打响新一轮降价开始，国产大佬比亚迪，已将价格战火烧遍了整个汽车行业，今年3月，雷军发布小米SU7，用卖手机的方式卖汽车——

将新能源汽车价格战打到了地平线。

你想想，一个已将价格战打到地平线的行业，前景能有多大？

我在后台留言里，常常看到一些“有才”的网友留言：房子要淘汰了，手机可以取代它做支柱产业。

真搞笑！

老高给他算一笔账：14亿中国人，就算每5个人换一台手机，一年也不到3亿台，按每台手机平均2000元计算，一年不到6000亿，这只是当年一个碧桂园半年多的销售额。

显然，手机更不行。

想来想去，当前除了房地产有这个体量消化外，实在找不出第二个。

2008年，老美大选，产生第一个黑人总统，老奥连干了2届，他最拿手的事就是将利率降到美国历史最低位：

0.25%。

直到老奥连任结束，美联储超低息长达8年之久。等到懂王上任，风向反转，一口气拉涨到2.5%，直到卸任才结束。

2024年，又是美国大选，懂王摇着疯子舞大喊着要二进白宫。此时利率已是近30年的高位，5.5%了，老普上台后还会搞出什么幺蛾子？

历史仿佛开始重演。

种种迹象表明，中国楼市新趋势也正在改变。

一，政策底正在形成。

从2022年下半年开始，全国上下，各城市争先恐后出台刺激政策。

大家都做着同样的事：抢人、抢钱。

此外，房贷利率、首付比例、税费等，一降再降。

上层的主张很明显：一切有利于提振楼市的政策，都值得拿出来。

一句话，楼市新一轮政策底正在形成。

二、富人正在入场。

3月以来，一线城市豪宅成交令人怀疑人生：

上海中海顺昌玖里，均价17.2万/平，套均总价4000万，4小时抢光。

香港李嘉诚旗下Blue Coast，均价22万/平，套均总价878-2649万港币，超2万人抢422套房。
上海滨江凯旋门，均价17.28万，套均总价3300万，6小时抢光。

深圳拍卖4套豪宅，均超高溢价成交，单价最低18.58万，最高37.73万/平，总价最低4126万，最高1.6亿。
上海融创外滩壹号院二期，均价16.8万，套均总价5000万，4小时抢光。

……

都说全国房价在爆跌，富人却在抢豪宅，是疯了吗？

不，富人入场买房，他们是有钱，但不是有病。

你可以怀疑有钱人的品行，但不能怀疑他们的眼光和判断。

富人抢房意味着什么？

楼市新一轮周期在启动。

诺奖得主、“行为经济学之父”丹尼尔·卡尼曼有个著名的理论：大众的行为受有“睿智的群体”操控，因为他们的判断与正确答案接近。

谁是经济行为中的“睿智群体”？富人。

从人性角度看，社会经济行为是由模仿带动的，即普通人羡慕富人，学习富人，模仿富人。

买房的行为，也是如此。

三、地产板块正在变局。

这2天地产板块大涨红，是嗅到了什么信号吗？

港股内房股持续2天拉升，融创中国连涨2板超45%，合景泰富连涨40%，旭辉控股连涨2个板超35%，龙湖集团涨超20%，绿城中国、远洋集团涨超20%，大A万保招金都连涨2天超15%。

大杀器将亮出来了？

从市场层面来看，我们的房地产市场正陆续出现积极信号。

其中，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨。

深圳楼市也出现复苏迹象，3月二手房成交套数达 4547套，环比大增115.13%，截至 4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过 3月同期。

如果房子成交量持续半年稳定增加，楼市就算稳了。

当前中国楼市存在一个共识：

基于后期信心不足，普通认为楼价会继续下跌，所以大家不愿买房。而不愿买房的直接结果是，房子不好卖。

所以从这个角度考虑，2024年，对于想卖房的人来说，并不是好时机。

于是焦虑起来，继而乱了方寸，当大家都恐慌抛售时，楼市就会进入死循环：

最后你休想卖掉了！

股神巴菲特有句经典的话：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。

这句话不仅是一种投资策略，更是一种人性的揭示。它告诫我们要在大众疯狂投资时保持冷静，而在市场恐慌时则要敢于逆流操作。

对我们普通人来说，当前究竟该怎么逆流操作呢？

第一，独立思考，不人云亦云，弄清楚自己当初买房真正目的是什么？

或者说如果你将房子卖掉后，会做什么？

投资吗？

其实，当前绝大多数人并没什么好的投资渠道，这么一大笔资金只能存银行。

此时问题来了，难道甘于存银行吃利息吗？

你大概率不甘，极可能被忽悠进入股市、各种理财、保险产品。最后本金怎么消失的，自己可能都不知道了。

第二，认清时代现状，不做超自身能力和认知的事。

滞涨期，钱难赚，企业和个人都在要寻找新出路，是扩大生产还是休养生息？是买房还是卖房？

不论怎样，卖房还是不卖，都要沉着冷静，不要慌急，以不变应万变。

楼市谷底期，信心降至极点，即使频出利好，市场也不买账，反而成为血淋淋屠宰场，这一幕是不是很熟悉？

不要急着让市场给予你所有的答案。有时，你需要拿出耐心等一等。即便你向空谷喊话，也要等一会儿，才会听见绵长的回音。

作者简介 高牛探

正能量房产博主。做过中学教师、记者；

前世界500强top3房企操过盘，一线营销30亿+；

曾考察全国50+城市和海外多国，看盘2000+；

创建1分钟评估房子价值；

解读楼市政策，房价涨跌规律；

提升房产认知底层逻辑

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蹲一个，买房的，华师一附中附近，三房，140w以内，128直接签合同，刚需，房龄不要超过15，最小房间不低于7平，楼梯房一楼不要，2,3楼可以考虑，电梯一楼顶楼不要，简装，对口学校有学位

说说后续把，

今天12月27日，距离上次发帖过了一个多月，我们看的有在这一个月内降了最多的有二十多万的，反正价格合适的三房还是挺多，就是在找综合对比，之前天祥的看过，感觉公摊大，你们只是看贝壳挂牌价，实际我们谈过的有成功的，砍价十几万的都有的，只能说捡漏然后稳住心态是能找到符合的，后面在锦绣龙城跟万科魅力之城选择

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刚刷到的一套二手房。

再来一套

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这个问题感慨颇深

2020年在武汉买房，总价255万，目前房贷剩余162万。今年8月同户型成交价147万，目前把房子卖掉亏损15万。

算了一下，累计付出成本：首付76.5+五年多房贷60+装修42=178.5万

房子卖掉，不算交易成本，还完房贷还倒贴15万

总计亏损178.5+15=193.5万

后悔吗？买房不后悔，但是住不上后悔，应该在我工作的广州/佛山买，我们目前在广佛上班。

亏损我认，本来就是为了自住，20年买房的时候我就判断肯定亏的，当时已经判断房价趋势到顶会下跌。不过要结婚了，我想给我老婆一个稳定的住所。（15年毕业，15-19年4年多时间跟着我在上海，搬家8次，真的是不想再搬家了，群租、合租、单租等等所有的事我都碰到过）也和我老婆商量过，亏损我们都接受，一起做的决定。

现在的想法，争取35岁之前结清房贷吧，然后努力攒钱，给小孩多一些保障。

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看了很多留言，有人说最终退路是回农村。于是乎，我有个疑问，是真心求教，回农村能干啥？

是回去承包田地？还是养殖？还是做农家乐？

真心求教。

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事态发展到这个地步，再纠结过去也没有什么意义，重要的是下一步该如何应对。

卖地收入在高峰期占整个政府财政收入的一半，已经不是地方政府的土地财政，而是土地财政上挂了个政府。要搞清楚谁才是主线。

目前来看吃财政饭里面权力最弱的就是教师群体，首先教育影响的是未来，问题是当前就没余粮哪里还能管得了这么多？其次，教师教书育人的前提是有人可以教育，现在出生人口雪崩一半，幼师行业已经缩水一半，接下来就是小学中学，教师已经严重过剩了，没事干那少拿一半工资行不行？最后，教师群体不掌握暴力，套用严嵩的名言“历来造反的都是种田的，没听说商人能翻天”，那被降薪拖欠工资就是可以预见的。教师群体规模也足够大，占用的财政资金也足够多，苦一苦教师是真的有用。

医保资金大概率已经被三年疫情中的各路神仙掏空了，社保资金也连维持畸形支出都做不到，疯狂提高社保基数就表明离入不敷出不远了。

历史是有窗口期的，很多事情错过就永远没机会了。老龄化逐步加剧，未来财政必会变成养老财政，打台湾的时间窗口是确定的，快则2027年，慢则2030年，或者是台湾彻底独立。

楼市的泡沫太大，牵扯太多，已经将银行甚至政权都绑架了，要想平稳落地，需要有足够的肉垫作为缓冲，三成首付加十年房贷加断供法拍才能让银行走出破产阴影。2016年至2023年买房的人无疑会承担最大的损失。2024年至2026年买房的人亦将承担部分损失，长期阴跌是未来楼市基本面。危机只能熬过去，就看谁最先熬不下去。胆小懦弱的人默默承受，有魄力能力的就要掀桌子了。

凛冬已至！

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坐标武汉，9年贷款从业！

说真的，武汉最倒霉的一批人，那就是19年至21年期间购房的人。高点入手不说，还有很多人遭遇烂尾、拿不到房子……我身边很多朋友都有这样的遭遇，想在攒钱，太难了。

2021年，这个房子可以卖160万成交价，贷款大概110万，现在还了2年，估计还有108万左右，按照现在的挂牌价，卖了房子还要给银行22w。

如果业主是个单身，没有软肋，工作又是体制外不稳定，比如送外卖之类的，那完全会断供，因为你想不到一个理由让他继续付月供了。

实际上2018年，朗诗的70平户型到达第一个小高峰，当年有三套成交价在2w以上，其中一套装修比较好，成交价在2.2w，总价152w，前不久博主看也在卖，价格是91w，持有五年时间，加利息硬亏75w，平均每年亏15w。

武汉有多少比例的人可以拿到年薪15w？其实即便是光谷，这个比例也不高的。

还有比在武汉买房更坑的事情吗？

买武汉房子，品坎坷人生！

最后，我是有问必答的武昌朱行长，码字不易，你的“▲”就是给我的最好鼓励，感恩~

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对于这件事我一贯的看法：房子是用来住的，不住就不要买。那种偏的、远的、投资的、上学的、养老的听听就好了，要是看不破这个里面的门道，那一辈子都在这个坑里面折腾……从古至今好东西从不缺买家，那些偏离了核心价值的东西在边角料上无限画大饼的就是一场精心设计的骗局，所以人在买卖这件事上要遵循一个原则：质量。烂在手里就赶紧找单位评估，该割肉就割肉，该断舍离就断舍离。

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这就体现出期货市场甚至币圈的好处了。

你清清楚楚明明白白地知道自己加了多少倍杠杆，到什么位置必须止损，不然就开始强制平仓甚至穿仓，要倒欠对方钱了。

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坐标武汉，18年，10月，6.88利率购买老破小，不算还的月供，净房价贬值6成，只能往好处想，好歹不用搬家，今年年底地铁终于要开通了，还好没有失业，还好国家降准，利率降到了3.3，月供完全没压力，但是也很影响生活质量，买了房，以后买东西都是拼西西，一年只敢买两套比较好的衣服，还好我不在乎这些。主要买房的那段时间，我还是一个做地产的人。跌吧，跌吧，我不会卖的，我要住到他拆迁！！！！

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武汉普遍跌一半，不管以前是吹的多么多么核心，都得腰斩，郊区就惨啦，还没入住的新房要跌80%，三年前1万，今年七月跌到2700，9月再跌到2300

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只有这一套那就安慰自己刚需，住着别管房价了

如果不是必须住，那就卖了少亏点

中国的房价，还有下跌空间

让我给个值的话

一线城市好地段1万一平最多了

武汉绝大部分房子是不值一万的

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在线蹲一个光谷中心城的房子，120平，200w，3房两卫。不需要提醒我光谷东虚高，我就想在光谷燃烧我的青春。

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我以为是今年的问题，点进来一看是前年的。

就这么说，等吧，我19年来了武汉，交足一年社保后，一开始是准备买房的，然后房价一路跌，跌的很多我原来没考虑过的都纳入考虑范围了，直到现在，跌的我已经短时间不考虑了。

从我的角度来看，你是没救了，如果前年你没跑，现在你肯定会更痛苦。

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“则成啊！房价的涨跌在什么呀？

在几个按时交租的租客吗？在几个信口开河的中介吗？笑话！

那么多经济发达的大城市降了，那么多风光一时的开发商倒了，什么原因？

我们还在这儿算收益、挑租客、看风水，试图保住大武汉堡垒，不觉得滑稽吗？”

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我很早就说过一句话，中国的股民素质是真的高。他们不管怎么赔，都是在自身找原因，倾家荡产大不了跳楼，没几个去怨这个怨那个。

房子这个东西，你如果是买来住的，他涨了或者跌了，跟你刚需买房有什么直接关系？

如果是你买房是为了投资，那跟买股票有什么区别吗？愿赌服输都做不到？房价下跌利息还不上最直接的解决手段就是，挂跌停价割肉离场。

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汉南悦山湖的房，130平，谁要谁拿去，快活不下去了

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更新一下，朋友刚入手了同一个小区的房子，90平的三房106万，刚开始装修。

住着呗。

本人是 2020 年夏季在南湖买的二手毛坯两房，刚需，买了自住的，2021 年夏季搬进来的，记得买下来花了 150 万，装修花了十几万。

前段时间计划换购一套大户型或者增购一套小户型，上某 App 一看，我勒个去，小区现在同户型的装修好了的二手房挂牌价普遍只有105 万左右了，粗略估算了一下，算上装修费用和利息，亏了有七八十万了。

记得好像前年有个朋友想买房我才下载了某 App 看了一下，跌了一点没跌这么狠，看来去年今年很多人手头经济很紧张啊，低价抛售了。

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看到一个评论，深以为然：“哪个人用买新车的价卖二手车，别人就会觉得他有啥大毛病。”但是我比较蠢笨，想来想去也没发现车子和房子的根本区别。

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如果买房不是为了积分落户，不是为了学区，那确实毫无用处。

房子是居住用的，不要把房子当做财产，本质上房子是一个生活用品。

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汉阳四新新城璟棠97平房屋出售。5/32楼。目前135w

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建议降价卖掉，立即止损不要有鸵鸟心态。武汉房价还会继续下跌20%直到2028年左右才会探底。

以武汉为例，我预测在2028年左右，武汉全市95%以上的房子的价格会在 50~200 万之间，每平米单价在 0.4 万一 1.4 万之间

（武昌1.4，江汉江岸东湖高新区1.2，其它 1以下）。

豪宅除外！！！！

PS：下图为贝壳2025年9月武汉各区成交均价

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诸君日哭到夜，夜哭到明，放假就能涨了？

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求锤得锤。

记得高层警示过：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”

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这个问题我可以聊聊。几乎和你一模一样的情况。

自有一套住房。

2022年10月，在上海某区内环内买了一套老破小，1998年的，55平，是双学区，对口一梯队小初

买的时候大概是500万，已经比2021年高位降了100万。

然后贷款差不多130万，之前每个月还7200，今年开始每个月只有6000了，完全没有压力、

这个房子买了以后一直在出租，因为地段好，楼下就是地铁双轨交，所以一直不愁租

但是租金从7200一路下降到现在的5800，这个基本和房贷的降幅一模一样，哈哈哈，也是完全覆盖房贷。

目前这个房子市场价差不多在400-420之间，我是说能成交的

租金收回来大约28万吧。

也就是说现在卖掉，基本要亏个70万。

以上是背景

考虑到你的情况，我的建议是不要卖。

第一，你没有什么经济压力，就像股票一样，不要急于套现，否则就是低位割肉；你要是经济压力非常大，我肯定劝你卖。

第二，房租可以提供稳定的现金流，而银行利率和理财收益百分百是下行，不一定跑得过房租。

第三，房贷利率在美联储开启降息的大周期下，大概率会还有大幅的下调区间，低于2是百分之百的，会不会降到0-1这个区间有待观察，因此你的按揭压力也会减轻。

第四，现在卖房是处在一个恐慌盘抛售的挤兑期，你需要不断被突破底线，在售价上不断做出让步，也不是好的时机。

第五，武汉作为中部城市群的核心城市，要考虑“十五五”规划的红利，以及未来人口导入对房价的稳定作用。毕竟十月要开大会了嘛。

第六，房价虽然短期看处于下行周期，但从各国的房地产泡沫出清的平均时间来看，短的4-5年，长的20年，平均在8-9年。2021年高位下跌开始，至今已经有4年时间了，不要倒在黎明前啊。

第七，人口对房价有支撑作用。虽然生育率在下降，但有的地方还有反弹，比如上海就从2023年的0.6提升到了2024年的0.72（虽然还是全国最低，哈哈哈），但考虑到国家各类补贴开始施行，维持在现有900万左右的生育率水平也够了，只要不是断崖式下降就可以。

第八，虽然目前居民端的负债率已经达到极限，但是政府和企业端还有空间啊，日本负债占GDP比重是220%，不还是好好的，我们才60%，政府的赤字率今年才4.5%，与国际平均7相比空间还很大，所以财政端和政策端我们还有余量，而且北上深还有约束性政策没有去除，相信房价能够在1-2年左右止跌企稳。

第十，关于房产税。上海和重庆一直在试点，其实没啥作用。我认为下一个五年不会出台。因为全国人大曾经在2020年将房产税列入立法计划，但是没有出台。2023年编制五年立法规划时直接都没放进来，甚至都没列入预备项目、调研项目，也就是说起码到2027年都不会出台。在现在的房地产环境下，大概率2030年开始都不会出台房产税了，这对房价的伤害太大，以我们的稳中求进的基调来看，也不太适应。

以上观点供参考。

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你这不叫烂在手上了，既然是投资，涨跌都可能。

我一样有一套武汉二环边的十几年房龄房子，除了房龄，都是优点地铁二环配套成熟紧挨全区最好的小学。

我们小区的房子， 2017年可以卖300万，现在， 250万也卖不出去。

如果想出手，只有降价。

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光谷东中建星光城二期总层高33，本人楼层在23，南北通透，面积113，价格160w，有意者可联系，中介勿扰，谢谢

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缺钱的就赶紧降价卖掉不然后面等着腰斩

武汉目前这就业环境除了体制内国企事业单位

大部分人收入都锐减

再加上无人驾驶的替代底层好多人都要失业了

经济这么差

请问谁来接盘!

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看看不说话

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我绝对不买房子别人说自己的家有归属感

主打的就是四海为家

车子可以搞一辆出去玩比较方便其余的真的没有必要

主要是现在黄金涨得太猛了不然买几块金条摆家里钱攒一半花一半

买什么房子背什么贷款

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你要知道好多买了股票跌了的，毛都没有了，你至少还有个房子在，不是吗？

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2020年底买的 232万

现在这个小区有人挂架190万半年了都卖不出去。

半个月前我在i.b上花150买了 2025社恐柴Haru，

今天一看跌到了10块钱

不适合投资圣体

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前两天川建国无差别AOE全球加关税，时代的大幕刚刚拉开，很多人的人生剧本已经注定无法改写。当你发现深处温水之时，其实是外面的烈火油锅已经开始燃烧，你作为盘中之物早已经蹦跶不出去了。

未来是超级通缩，当然中国的跌幅会比日本更平缓，整体情况好于阿根廷和土耳其等，大概会衰退到2008年奥运前。

这是一个严肃的经济学和发展模式问题。

首先，是国际贸易和基建投资，中国经济高速发展，是在2002年加入世贸“之后开始腾飞，大规模的贸易顺差，以及中国的货币政策”，大量美元进来就按汇率在国内发行等量的人民币。地方政府开始建新区，工业园，企业开始进驻，制造很多产品去出口，雇佣很多工人，大规模城市化。公共基建高铁、高速公路和机场也开始上，大城市的地铁也陆续开通。这些需求又拉动了就业，所以大量人口涌入了城市。再配合教育和大学扩招，更多年轻人上大学进入城市….房地产，就是在这个过程中崛起的，因为城市人口多了需要住房，按揭贷款买房的方式又开启了房地产的金融炒作，地方财政收入增加，也乐于提高“土地出让金”，用于城市基建和公务员福利，这让公务员从原来的奉献行业，变成了高报酬的行业。

真正让中国房地产变得没有退路和扼杀生育率的，是2015年的涨价去库存和学区房炒作。房地产的高速发展，都是建立在按揭买房之上的，而工人进入城市的原因，刚开始只不过因为城市有就业机会，工资高，而城市之所以有工作机会是因为出口，而城市基建扩张的资本是因为贸易顺差。而炒房的主力，都是那些带头先富的人，以及后来的城中村拆迁户。当全球开始Derisk，至少是实现贸易平衡”的时候，中国这些年的预期性投资和贷款性投资，金融属性方面，就会压实，最终达到国内平衡。就是说外贸出口这条路不通了。简单说，中国的生产力产能还是一流的，就算是汽车行业，这些年的合资和强制技术转让，已经效果显著，让中国企业得以能自主生产。电器以及其他更低端的产业，就更成熟了。这也是中国不同于阿根廷和土耳其等国家的地方，中国什么都能自己造，而不是靠外汇储备来进口，那样汇率就会崩盘，而中国的国力制造能力摆在那，是不可能出现恶性通胀的。这就是中国优于阿根廷等的地方。同时中国地大物博，在进口方面，也没有日本那么多，所以需要消耗的就更少，所以中国相对来说比日本崩盘速度要缓慢。但日本是发达后崩盘，中国是致富未半而中道崩盘，绝对生活水平肯定比日本低。

从2002到2022这20年，如果按照正常模式，应该是发展到2008年的水平，后面的十几年其实都是杠杆出来的效果，所以暴跌和出清，最多用就是到2008年的水平，这是最差的情况了。

这样说可能没什么概念，拿一个城市举例，最差的一线城市广州比较有代表性，它算一线，也跟几个强省会相差不大。随着各种衰退和出清，广州的平均工资大概会因为你被裁员了，重新找就工资更低，如此循环，两三年后广州的平均工资会降到5000多，当然一两万就岗位还很多，但大部分人可能只有三四千。而房价均价也会跌到七八千，可能市中心几万的小区还有，但是像增城从化花都这种北三县，四千没人要，黄埔和番禺这种会跌到

以后，不，现在已经开始了，怕你欠债断供躺平不还债，开始鼓吹各种努力赚钱还债的励志故事。比如上海外卖小哥，年入几十万，疯狂赚钱还债；寒风冽冽，老太深夜摆地摊，赚钱帮儿子月供..各种美化和歌颂苦难中挣扎的还债人故事，将应运而生。以前的劳动模范是为人民服务和让生活更美好，以后的劳动模范是努力工作，为了还债。努力奋斗还债是时代的楷模，而躺平老赖是可耻的。于是你又光荣地成为时代楷模”的一员了。

最终也就那样，广大的房贷人过得苦一点，只要你不自己跳楼，追债的又不敢杀你，厚着脸皮苟活着，官方文化宣传上会给予你足够的“体面”和“尊重”的，毕竟怕你躺平，只能不断鼓励你，让你继续当还贷工具人。

以前温饱成问题，见面问候，你吃饭了吗？以后还贷成问题，见面问候，你这个月的月供还了吗？

【同路人联盟】

【终生咨询会员】

你的人生战场，需要一个终生军师。

性价比最高产品一次付费终身陪伴成长。

从不马后炮从不模棱俩可含糊其辞。

在关键选择上给出王老师明确的建议方向。

投错一次资、创错一次业、爱错一个人。

一个重大人生抉择，好坏之间相差百万。

让王老师陪伴你人生每个重要十字路口，做你的人生抉择策略军师。

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过几年就归零了，烂手上安心～

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光谷软件园到三环附近，

三房户型周正，

套内面积90+，

不是老破小，

不是超高层，

100w左右，

有合适可以考虑，

没有合适就在等等，

一不敢背负大额贷款，感觉随时可能失业，

二结婚小孩上学还有几年，先租房问题也不大，

三房市明显还是下降趋势，等得起。

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看了很多朋友讨论，我觉得很大分歧就是站的角度不一样，买方、卖方、中介每个人利益诉求不同。

简单算一笔账，这附近一个标准套间（一室一厅一厨一卫）租金大概2k-3k，一年也就是3w左右，平摊到每平米只要一年降价300，这个钱就回来了，目前行情哪个楼盘敢保证一年只跌300。

然后就是小孩上学问题，结合现在出生率，未来小孩上学难度肯定是要比这几年轻松的。

最后就是退路问题，现在基本老家都盖了新楼，未来哪一天主动（被动）辞职了，回去也有退路，这房也不是非买不可。

这只是我最为买方诉求和内心想法，认真讨论的欢迎，喷子滚粗。

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卖房

A股抄底

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19年10月份的时候，曾经看过一个楼盘，白沙洲梧桐花园，小型楼盘只有6栋，还是7栋吧，那个时候房价一万六一万七的样子，因为是合作伙伴推荐原因，给留了最好的户型和楼层，我也特意跑去实地看了一下午。

转了一圈，楼盘太小了，位置还是不错，离武昌火车站就两站，学校学区教育品质很一般。那时候手上和家里都还有点钱，想着多看看，跑到光谷关山大道附近看看，这一不着急就到了20年，然后就碰到了疫情。三年疫情下来，形势急转直下，家里的现金流也碰到了很大的问题，本来计划是2一年，22年买也买成。

都是命。

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2026年娃入小学，蹲一个南湖水域天际的房，许个愿，115平以上的电梯3房，2025年能够200万拿下

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房子是涨还是跌，我没兴趣。但我观察到一个特别奇葩的现象是：现在很多持有房子的人在团结起来呼吁政府去保住房价。

这个行为我觉得非常奇葩，我非常不理解这个行为的逻辑出发点是啥。

房子作为一个流通中的商品，它的价格不是由供应和需求来决定的吗？为啥会有那么多人期待政府能保住房价呢？政府到底能用什么方法来保房价？

强行不让卖房？如果政府强行不让卖房，你的房子不就更烂手里了吗。多印人民币？多印人民币能不能保住房价，我其实未知，来个懂哥解释下。

其他还有什么方法能保房价？

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刚需用户。。。

我是18年初 5.88利率高位接盘一套 12年的二手房然后靠2021年初
武汉去库存化房价升温终于2021年劳动节保本卖出去了
置换了一套二手房主要看上两梯两户了最近去看了下发现我这栋楼离高架是最近的夜里开窗有点吵关上就还好现在又很烦唉看房一定要多看几次慎之又慎啊
后期准备上新风机+空气净化器了不开窗没啥噪音

还有留给刚需一个忠告一定要一次性选对房子千万不要在很短的时间内置换换一次可以让你少活几年

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咬咬牙，坚持挺过去，等你渡过这一劫，你会发现前方还有九九八一难。

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烂手上就自己住呗。我在武汉的房子也比开盘价下降了不少，但我支持房价降，让以后的年轻人不被高房价压榨。

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毫无疑问楼主在撒谎。如果楼主说的都是真的，是武大华科附近的房子，按照你17年的价格我收了。

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大几亿人，收入不足2000元；

连三四线小城的房价动辄1万，2万；

还有人讲房价不高，是市场行为；

全族受虐狂嘛，你是？

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趁房价低，抓紧搞钱抄底。就当基金定投了。

打个比方每平2万买套100平的，跌到1万买套200平的，跌到5000买套400平的，跌到2000买套1000平别野，跌到1000买套2000平别野。

房子总不至于白送吧。然后反弹到3000一平你就回本了。

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看来大家都把这当许愿树了

省省吧

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坐标杭州，23年3月份动了买套房子的念头，加了几个中介，那时候杭州刚好经历了一个小阳春，有个女的中介老是鼓动我看房，赶紧买，说什么房价马上就要涨了，这波是最后的机会赶紧上车，房贷利率马上也要上浮了，没理他，现在就想发个聊天截图让她自己看看说了什么，哈哈哈哈哈哈

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不会永远这样，理由很简单：

我不信有人能长生不老。

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借楼！蹲一套汉阳四新-招商公园的三房-四房都行（几期都行），毛坯或者装修都OK，单价1w可全款上车！有房主是否有意向出售，谢谢！

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我是上海人，对武汉不熟悉（一次都没去过），所以问我，武汉的房子烂在手里怎么办，我只能呵呵了，真回答不了，我就大概笼统的说一说。

当房子失去金融属性之后，只留下了商品属性，成为了耐用消费品。既然是耐用消费品，拿在手里就接着用，这叫物尽其用。

你可能会问，为什么房子突然之间就失去了金融属性、突然之间不再涨了?

其实，这并不是突然之间，也许它本来就不是个资产，只不过被当做资产包装了之后，卖给了你。

如果是资产，着急用钱的话，可以直接拿去银行抵押，至少可以贷7成出来。此时，房子还能用来收租，提供现金流，如此这般，就更不用着急打折卖了?

归根结底，只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！

不是看着武汉占地面积很大、是一个强省会城市，就以为武汉城里随便一个地方就有房地产、就以为它的房地产市场会发展的很好。

一个地方由于种种原因，房地产市场没发展好、自己玩砸了，房子从此失去了金融属性，这是很常见的事情。

房地产市场本来就不是天然形成的，全是靠人们长期发展、建设出来的。

好了，吃一亏、长一智，下次就知道了。

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借楼出，武汉经济技术开发区，枫树三路，印湖云著，112平，去年6月交房，全屋带新风地暖，目前小区也有在售新房可以比较。140万购入，112出，均价1万。有诚意买的来，非诚勿扰，谢谢！

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参考美国日本这些发达国家，这俩国家都经历过严重的经济危机，但人家的房子一直在涨

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一句话总结：这么好的房子，为什么要卖？为什么没有人接盘？

现在已经2023年5月，不知道题主这个房子卖出去了没有。

题主说，他这个房子的位置很好，是学区房，不愁租。那为什么要卖？

题主还说，租客素质很高，说明租客的收入应该不低。

然而，这么好的一个房子，为什么人们宁可租，而不愿意买？又不是买不起。

一种可能，租客们并不是没有房，只不过是为了小孩读书。

所以，这个房的价值，对于租客来说，可能也就小孩上学那几年的使用用途。

对于租客来说，租房远比买房划算。几十上百万的利息，完全可以覆盖房租。甚至还可以动用公积金。

反过来，对于题主来说，这个房子是贷款买的，本意是用房租偿还房贷，房贷还完之后，还落了一套房子。

那么，这么好的一套房子，作为投资不是蛮好的吗？自己不住在里面，正好租出去。不是说，把家里闲置的房子租出去吗？

所以呢，这个问题，怎么看着这么拧巴呢？道理说不通啊。

在2023年，我们应该注意到一条新闻：武汉一家央企幼儿园对外招生，可能是因为生源不够了。

再过几年，小学生源、初中生源，可能也会逐渐减少。

到了2023年，这个房子已经有17年的房龄。

时间还剩下多少？

房价现在是不是进入了下降通道？

以后还需要那么卷吗？

还有一点：这个房子的学位，会不会受到限制，就像北京一样？

每个人都有自己的答案，自己的判断。

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都是那种几十层高的劣质楼盘，配套又差，二三十年后的准贫民窟，能低价跑路赶紧抛了，以后想跑都没机会喽！

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没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格

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我在里面住了8个来月吧，对房子还是有点感情的。现在犹豫要不要降价卖。降价舍不得。

我都不想拆穿你了，你那是对房子有感情吗？你那是对钱有感情

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我想问一下

第一，现存的高层如果突发大火，当地政府有能力去高层灭火吗？

第二，未来高层老旧，当地的业主们有能力维护吗？

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江夏藏龙岛，保利清能西海岸南区，75方，毛坯，满五唯一，无贷，旁边公立小学初中24年九月开学，感兴趣的私聊

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**财迷按：**今天精选，主要的内容为武汉“送房子”的故事——知乎上一位名叫“断了的弦08”的用户，想要送出武汉某全国五百强地产商开发的三室一厅房子，不需要对方交首付，只需对方还月供。

结果，“送房子”被揭穿是个骗局——不但有网友指出这套房子是烂尾楼，而且还有网友进一步指出：即使有人和“断了的弦08”签订了协议，这个协议也得不到法律承认，最终可能房财两空。

窃以为，这件事传递了如下信息，值得我等重视：

1）看上去各地还有很多烂尾楼问题得不到解决，即使是国有控股的地产奸商（这个故事中的X地），也留下了不少烂尾楼。

2）去年就已经传出燕郊有人送房的消息：

今年，连中部区域中心城市武汉都开始有人“送房”，背后原因令人暖心——很明显，一些“韭菜”似乎确凿熬不下去了。

3）国资控股的地产奸商X地可能是真的没钱了，才不得不停工烂尾。而“断了的弦08”高位买了X地的楼烂尾，成了“韭菜”，固然显示出他点蠢。然而，他居然还想着搞“债务转移“，在网上发帖，准备把债务转给别的接盘侠，这就是明知故犯，不是蠢，而是坏了——由此可见，韭菜欺骗韭菜，似乎确凿比镰刀更没有底线。

实际上，就历史的经验来看，此类情况经常发生——欺负小太监最狠的，恰恰是先进宫的大太监。欺负刚入伙的小流氓最狠的，恰好是之前被别人欺负的流氓——这就是所谓的:“奴才欺负奴才，比主子欺负奴才更狠。底层欺负底层，比高层欺负底层更狠”。很多地方出现“社会不稳定现象”，恰恰就是因为奴才们层层加码，把事情做过火了，遭遇了强力反弹。

而我等草民，则需要注意一个趋势——这个故事告诉我们，一些底层人士很可能会因为大环境不好，在走投无路之下，做出一些缺乏底线的“短期行为”。对此我们不得不有所提防。

另外，我们也需要对身边的底层人士好一点，因为最近的大环境下，“韭菜”正在增加，我们很难判定身边是否早就有心一横想要“干一票”的“韭菜”——像是X航副机长那种看不出苗头，无法预防的，我等固然只能自认倒霉。但是假如我们已经在身边看出了“苗头”，而没有加以预防，那就显得我们不太明智。

言尽于此。

周末财迷另有长文，敬请期待。

以下是精选文原文及其评论：

诚心送房子，武汉市绿地天河海德一套105房产三室一厅两卫，不要钱，只要你还月供，现在处于建设阶段未交房，交房后转到你自己名下，可签具有法律效益协议，本人由于经济危机无力再还款，现在直接送！前期首付已经付了34万，房子地址属于宋家岗区域，今年底7号线延长线通车，地铁口离小区就800米距离，开车到菱角湖万达快的话就14分钟！

相关图片如下。房型见图一：

在小区内位置见图二：

具体地点见图三：

精选评论1：

@独乐乐: 我搜了一下，停工了。这个楼主真的很不地道。虽然现在可能也过不了户。

@九月夏天滚烫的浪回复@独乐乐:房产证都没下来，到时候交房了纠纷就来了

@断了的弦08 回复@独乐乐:你确定现在停工了吗？你到现场去看了？

@别邀我回复 @断了的弦08:对，我已经去了一趟回来了，停工了

@阿弥陀额回复 @别邀我:他这脸被打的

@澜雁回复 @别邀我:你的评论我喜欢，你的私信记得关

精选评论2：

@cue冯宝宝一哈：这就是答主那个房子：

这个项目是X地的海德地块，也就是说，应该是在2021年入的手：

当时楼主买105平的三房，付了34万的首付，总价大约是113万，贷款约79万。（当时宋家岗的最低首付还是三成）

2021年7月，武汉市的首套房利率还是5.78%。

也就是说，这套房总共需要还166.5万，月供4625元。

鉴于楼主已经还了快2年的月供，也就是说，接手这套房，还需要连续28年还月供4625元，总体加起来，是150多万的房贷。

@炼就不死心：我看哪个二傻子替别人还月供，还住不上，房子还落不到自己名下

@XSB回复 @炼就不死心：也许是他爸呢

@冲浪神奈川回复 @炼就不死心：这招我只能说666

精选评论3：

@Youky：头一次见把烂尾房说的这么清新脱俗的

@断了的弦08回复 @Youky：你看见烂尾了？你到现场去看了的？

@秋名山的森林回复 @断了的弦08：我知道你很急，但是你先别急

@ezzzz回复 @断了的弦08：我就在武汉，这个楼盘烂尾停工

@隐士回复 @断了的弦08：签协议，如果三年办不下来房产证，你赔同价位等面积房产到鄙人名下如何？

@素年锦时回复 @断了的弦08：你这个太坏了

@剪刀手爱德华回复 @ 断了的弦08：停工了，别急撒

@雷霆嘎巴回复 @断了的弦08：既然不是烂尾，你是孤家寡人？家里没别人了？跑网上送房子？

精选评论4：

@崔东东回复 @断了的弦08：这种免费的房子太多了！身边就有人表示首付不要了，免费送房子的

@小田蒜回复 @崔东东：是啊，北京燕郊那边大把房子都免费送

精选评论5：

@知乎用户：答应他，然后不还房贷

@断了的弦08回复 @知乎用户：那你这不就是骗子想法

@哈斯塔回复 @断了的弦08：你不也在想着坑人？让别人替你背债务，但拿房遥遥无期，说的那么好听送。你这就是骗子啊

精选评论6：

@圣诞夜的守护：首付不用出了吧

@断了的弦08回复 @圣诞夜的守护：不用

@好计谋回复@圣诞夜的守护：这就是找人接盘

@杠精真多回复 @圣诞夜的守护：现在不知道跌了多少个首付了

@风花雪月回复@断了的弦08：你这种人遇到这种事，活该

精选评论7：

@漫步九霄：这个叫债务转移。

@清水宜人回复@漫步九霄：我还以为只有爱情会转移呢，我还是太年轻了。

@知乎用户回复@漫步九霄：可惜，在交房前，是没法转移的，即便是有合同都不行，因为1、房子不是你的，是银行的，2、你也没有产权。

@水滴回复 @知乎用户：银行同意应该行，不过要担保。

@propo回复 @水滴：绝大多数银行是不会同意的，可操作性不强

精选评论8：

@Flame：这种人买的房活该烂尾

@断了的弦08回复 @Flame：看你ip地址日本的，你怎么不早点向中国人承认错误呢？还非要坚持到现在不谢罪呢？

@最讨厌吃白萝卜回复 @断了的弦08：6 ，在日本就是日本人了？

@南风回复 @断了的弦08：人家可能是留学生也是中国人

@四文鱼回复 @断了的弦08：你活该啊买到烂尾房了哈哈哈哈

@浮生回复 @断了的弦08：活该你买到烂尾房

精选评论9：

@冷热交替：送房子，你还不如说降价34万买一个很可能烂尾的开发商的期房，且房价又涨了你反悔了，还可以赖着不走，真把别人当傻子呢

@乡撚回复 @冷热交替：什么意思，不是只付了34万首付吗

@沉默且听风吟回复 @乡撚：付了34万首付，对其他接盘人来说不就是降价34万买原价房了

@彩虹小马回复 @沉默且听风吟：有没有一种可能，降34w还不如买一套新房，新房的总价还更便宜

精选评论10：

@霍斯能量爪爪：怎么不设计一个叫预告登记的东西让这个债权更加强，不行就再加一个网签buff。

@二哈回复 @霍斯能量爪爪：网签是对债权的背书，对抗不了抵押，预告登记不能设立在还没做出来的物体身上

@二哈回复 @唐遇：对的，这个思路不错，但估计开发商不答应

精选评论11：

@莫名：那个协议无效的，最多起诉你还钱。你相当于得到无息借款。

@名字：是的，到时候真市场回暖的话，反悔了就拿不到房子了，起诉也最多只能拿回钱，完全是给人提供无息贷款。

@莫名回复 @ 名字：除非那种按揭转按揭，贷转贷还能试试，但这个是地方政策很麻烦。而且有风险。

@天锁斩月牙儿：如果再赖一赖，哭哭穷兴许还不用还全部，这算盘打得，我住在月球都听得见。

精选评论12：

@Sweeps-11：他甚至可以选择不还，主动权完全在他手里

@无中生友回复 @断了的弦08：你这个人好坏

@张炫迈回复 @无中生友：可怜之人必有可恨之处

精选评论13：

@阿弥陀额：这个楼盘烂尾了，付月供也拿不到房

@断了的弦08回复 @阿弥陀额：真的是键盘侠这么多啊！说话真的是不用负责任的，你到现场去看了没有？你了解的消息是什么时候你还停留在去年吗？

@不勒斯噯回复@断了的弦08:你咋这么急？

@嘉然天下第一可爱回复 @断了的弦08：我的建议是谁坑你你找谁去，别找别的可怜人接盘

精选评论14：

@田小黑：人还是要积点阴德的楼主

@断了的弦08 回复@田小黑：你真的是张口就来，我是真送又不是骗人

@嫣红强袭回复@断了的弦08：你何必上网发呢，你找当地中介呀。多快！

@在逃公主回复 @断了的弦08：那你咋不送亲朋好友啊岂不更好，还顺个人情

@多彩的时尚生活回复 @断了的弦08：有好事你为啥不送亲朋好友，要上网送陌生人？

精选评论15：

@keepawake：不结清贷款过不了户的，馅饼也要接得住

@王冕：不存在啊，他说的是交房过户。这人比你想象的要坏。

@羽落天殇回复 @王冕：可以的，银行也会配合你的，银行只在乎有没有人还钱，至于还钱的人是谁，它不管

精选评论16：

@ AtmosphereMaker：美国底特律破产的时候，房子1美元出让，前提是承担房子的所有债务摸着鹰酱过河，win！

@儒雅的小学生回复 @ AtmosphereMaker：人家承担完债务好歹有个房子，烂尾的房子在哪里?

THE END.

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没事的，苏北小县城，房子从六千都涨到九千多了，还在涨……

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看到很多人在这个回答下卖房，我也来一个，主要是现在生活的区域离光谷太远

坐标雄楚大道康福路金地天悦，武汉工程大学光谷校区正对面，中南民族大学隔壁，90平，两室两厅精装修，装修费用很高，大部分软装都能查到售价，地段繁华生活便利应有尽有，缺点是离地铁站一公里多，150w诚心出

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24年10月23，心血来潮更一下，最近国家出台政策，止跌回稳，然而之前看中的房子降到一千三了，我要笑死，嗯之前想买一百二平的，现在可以考虑一百四平的了，身边所有人都在劝我买房，从去年说到现在，现实就是一年不到的时间跌了将近三分之一（笑），之前看中的楼盘现在卖的似乎不错，那我就更不着急了，那就干脆再等两年，各区的第四代和准四代住宅也陆陆续续出来了，这个帖子就不定时更新了，直到买房完结。

3月29更一下吧，之前看的一个新房楼盘销售又给我打电话了，降到了一万五多，我是去年23年12月看的房子，当时给我算的价格是一万七多（同一栋），现在才几个月降了两千多。当时也是很心动，带精装，而且交付标准挺高。决定等今年年底，没有其他比较好的，价格合适就入。

这两年想买房，在这蹲一下吧

要求：

1、3环以内或3环边，不考虑32层以上的小区

2、喜欢顶层（尤其是顶层带阁楼或者大平台的）或高层。

3、小区周边配套要全（如商圈和大型超市距离小于等于1km）

4、要有学区（这个比较重要），学区不能太差，当然也不用很好。

5、近地铁（小于800m）

6、5年内房子（二手房和25年能交房的新房都可）

7、单价一万五以内，一百二平米左右的三房

8、飘窗可砸且最好阳台没包的。

欢迎评论，各位大佬知道有符合要求的小区可以推一推，感谢。

大家很多评论被删我也不知道为啥。。。

确实不可能所有条件都满足，我列个优先级吧，按序号1、3、5、7是硬性要求，然后是4＞2＞8＞6

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炒房的话只能说你活该

自己住的话建议放宽心态，房子是拿来住的，这句话重复一万遍也不腻

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唉，就当定期理财吧，偶尔收收房租。不行的话就降价卖了。

武汉楼市的降温真是让武汉的那帮房产中介操碎了心，不断地调整武汉的待售二手房数量，让其保持在10万套以下。前段时间武汉的待售二手房数量一直保持在10万以上，搞得武汉的那些购房者心态都不稳了，武汉的新房和二手房成交量都下跌了，让库存量进一步的升高。大家可以看武汉楼市6月到8月之间待售二手房数量，可以看到武汉待售二手房在这三个月里面发生多次的大变动，多的一次直接隐藏了2万多套二手房。

其实现在武汉楼市最大的问题还是新房库存量太高了，武汉把自己的城市区域给划得那么大，这就意味着武汉的新房供应量会非常大，郊区那么多的土地都可以盖房，几乎也是无尽的了，而武汉从2017年这波房价大涨之后，年轻人流入的数量就越来越少，这其实已经表明了武汉对年轻人的吸引力在降低了。

更新一下。

2022年12月

有事问彭叔

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地铁口，大学，学区，

只要不是大病，就别卖

房价下降是因为国际形势

要相信，我们这一代会见到伟大复兴

所以，房价必然在我们有生之年疯涨

那些个郊区的，拆迁安置的，鸟不拉屎的地方的房子，就别凑热闹了

别管你里面装修多豪华，这个世界，位置是王道

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小时候家里条件太差，根本没有自己的独立空间。后来赚钱了就买房，房子从1530/元每平方米到3.8万元/每平方米都买过，现在武汉房价好的地段没有涨跌的幅度也少，但是地段差的房子确实跌得厉害，可是你不卖就不会亏，很多地段好点的房子破旧的可以把房子装修简单点，用来出租等房价上涨了再来出售。

这些是装修前、后的对比图片。

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我七套都不急你们一两套的急啥躺平不就行了

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你觉得还会跌，那么快点割肉离场。

觉得还能涨，那就留在上手呗。

个人观点，割肉离场（无论非刚需还是自住）

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2025了，敢问题主楼市发展的怎么样了？

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当你把房子当成理财产品去对待的时候，就要保持理财的理智和心态。

有点风吹草动，该买就买，该卖就卖。

这叫理财。

而不是等着天塌了，又想到房子是商品了，开始以商品的观念去要求，要求不能下跌balabala。

你看看那些玩股票玩基金炒币的，就比你安静多了。

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蹲一个大汉口/汉阳也行的房子，90万左右，带装修，在泛海上班，以此为中心，重点考虑盘龙城

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你们当初不死命接盘房地产，房地产也不可能活到现在才爆。

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卖方觉得买方全是捡漏。买方觉得卖方想让人高位接盘。

楼价走向确实向下，市场给出的答案就是这样。

大部分买家把价格压低，想把风险压到一年或两年后的房价价位。大部分卖家不愿意把价格下降，无非是想把这一年或两年后的房价波动收益拿到。

买家居然喊价3-6折，让人看的想笑。房价缓慢下行，但是还没到日本90年代泡沫化的程度。

另外蹲一套金地格林东郡南北通透三房两卫户型的房子，有想卖的可私，毛坯精装都可。

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武汉房子太多，烂尾楼也多。很多建起来的楼盘，现房，入住率一半都没有。

什么市场都一样，供需要平衡，价格才可能硬挺甚至上涨。供大于求，没有人买了，你还期望它价格上涨？谁的钱是大风吹来的？

房子太多，出生率下降，人口老龄化，经济环境不好，大趋势都不行了，你还想房价上涨？

可以说，未来20年，房价能上涨的概率极小！

能卖则卖，趁早想法卖。不是黄金地段，不要抱太大希望！

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再买一套补仓啊，刚3000在蔡甸买了一套64平商品房电梯小区总价19万上车了人生第一套房，首付3万贷款16万月供600多，房子带装修不用投入什么，买点家电就行，就当买个车了，三五年亏个一半都行，希望武汉继续暴跌，让我到时候首付个五六万在四新再买一套大点的，蔡甸的这个租出去还能租个800-1000的，覆盖月供还能赚，哪怕一个月赚150一年也有1800，三万存银行哪有这个年化收益率啊。

现在人对于房价会无止境跌的理解和当初迷信会一直涨的是同一波人，都是无脑的班子，我个人觉得，只要你贷款85%后月供比这个房子的房租还低那就完全值得闭眼入，前提是带装修不用扩大投入。现在武汉很多商业公寓很多有钱人都在抄底抄的涨价了都，带装修的公寓现在价格租金回报率都能达到7%了，已经成为了新一代投资工具了。

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现在国家经济形势很好，政策也大力支持，房价处于触底反弹的关键时刻，你不要慌，房地产的伟大复兴马上到来。

让我们拭目以待。

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这正是他们想要的。

假如烂开发商手里叫硬着陆。

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老有人说什么刚需自住不用在乎涨跌的。

等于你这房子是个纯负资产接着供它贷款就是扔钱打水漂，要不怎么武汉都有很多不要钱白送房子你接着还贷款就行的，武汉这地方30万年薪都算很高的收入了，这么一弄几年工白打，未来你还要接着拼命打工为这负资产房子白扔钱进去打水漂，都是净亏损。

而且假如你资金链断了供不起了，房子给银行收了，银行收完都抵不完剩下的贷款，还要来找你补齐差价。

这能刚需自住不在乎的大哥你真是这个。。。

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有没有武汉东站附近，两梯两户南北朝向的户型，不高于五年的房龄，总价算上各种税160~170，套内能到90平的？

看了中建星光城，125~127平的房子，套内89平，勉强符合面积要求。有房主想卖可以联系我。

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我都后悔这几年没坐牢了

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我家小区07年的房子 65平

2019年巅峰时候卖了110万一楼一套

去年个一楼一套卖了50万一个二楼一套卖了55万

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大家说好的房住不炒，你们跟人民群众对着干。

想炒房的坏人被套牢了，又装回人民群众搁这儿哇哇叫。

有一个算一个，跌得好。

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2017年，马云曾有“房价如葱”的言论，声称8年后最不值钱的就是房子。

如今，2025已接近过半，看到如今房地产的形势，不由得一阵唏嘘。。。。。。

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买房的时候都说是刚需，现在刚需怎么都要卖？

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不要年纪轻轻就自以为到了人生谷底，

你还有很大的下降空间。

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武汉的楼盘在全世界来看都是一朵奇葩：

老破小的楼梯房有9层（没有电梯的）

超高层的电梯房60层+（超级鸽子笼）

想想就让人绝望，闯泥马个鬼！

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啥叫烂手里了？啊？这叫软着陆。

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降价卖，能出手就是赢，换欧元，黄金，八年国土路过，信不信在你。

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相信我，能最高点接盘的人，一般会熬到最低点割肉。

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挺住！！

一定要挺住！！！

所有中介都和我说马上就要暴涨了！！！

再不买就买不起了！！！

一定要挺到暴涨！！！

暴涨马上就来了！！！

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高赞第一是2021年的，不知道发起题目的做了什么选择。

但是估计这个问题的还会持续很长一段时间，因为这种人越来越多，这样的楼盘也越来越多。

我的建议如下：

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虽然已经很多人发了，我还是再发一遍。

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我在苏州下面的一个小镇。

一小区，一套89平的房子，最高的时候被炒到过一万八一平.看见一个中介发房源，我问他现在要多少钱。中介说，房东诚意卖，105w。

我回了一句，等70w。我在买。

不一会，中介回了一句。

呵呵。

潮水褪去之后才知道谁在裸泳

明年在看

这个小区的房子我是一直关注的，16年开盘价6900。22年房价顶点，成交价一平达到了一万九。后来便一路下跌。最新成交价8000出头。相比于最高点购入的人一平亏损一万，一套房轻松亏百万。加上利息怕是裤衩都亏没了，房主可能还会安慰自己是刚需，不怕亏。明年在看，要是真的70w，我就拿下。持续关注!

最新消息

我在同小区找了一套。同面积的。房东急着卖

已经谈到73w了，我就咬定70。家具房东说带走。省三万可比赚三万容易啊。也就这两天了吧。中介说房东三天给我答复。

快捡漏成功了，哈哈哈哈。

还105呢，105卖给鬼吧。

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挺好的。

我爸妈天天想着把武汉的房子卖了来上海付首付。

我天天变着法阻止他们。

好在房子一直卖不出去。

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一看你2017年买的房，后面就没兴趣看了

因为马云说过：2015年以后还买房的都是傻子

你可以说马云丑，但别怀疑中国TOP10富人的判断力

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是房子质量太差了吗？这么快就烂了。

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我最最最服气的就是那些建60层，他买55层的，哈哈哈哈

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看了一圈没有一个跌幅比我大的。我把我的故事说出来让大家开心开心。

2018年，因为结婚急着要买房子，想着干脆一步到位买个学区房，就买了在武汉的第一套房子，在常青花园以2.3万单价接手了一个楼梯房，加上中介费税费总价220万，好在房子装修足够好，上任房东基本没怎么住，入住之后只花了几千块钱简单收拾一下，楼梯房中间楼层，也不算太高，每天爬着也好。当初贷款了150万，利率6.3，省吃俭用咬着牙打几份工才还得起月供。

2024年也就是这个月，隔壁单元同户型115万卖了出去，还要包中介费。实际到手110。

简单算了算，这几年还的利息就有四五十万，房价还下跌了110万。

你问我什么感觉？没什么感觉，已经跌麻了。

麻了。

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感谢评论区朋友们的安慰，看到不少评论都在喷为了结婚买房的这个梗，这里我需要解释一下，我认为结婚就是需要有房子的，连个家都没有结什么婚呢。因为我俩工作都在附近，所以当初就想一步到位学区房以后不折腾了。受限于2018年武汉全民茶水抢房的时代背景和二十多岁的格局眼光，如果回到2018年，我觉得我应该还会这样选。

只是选错了而已，没办法，错了就认了，但是，不后悔。除了需要爬三四层楼梯，这套房子没有任何值得诟病的地方。楼梯房公摊极小，加上赠送的面积基本上100%得房率，提前享受四代住宅哈哈。小区的绿化像公园一样，一年四季都有不同的风景。学区虽然不是顶级，但是兜底够了。慢慢也理解了邻居为什么住久了只愿意在常青同片区置换，毕竟这里什么配套都有，太方便。

就像有个朋友评论的，想想这几年在这套房子里生活拥有的幸福和快乐，也值得了。

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什么是刚需？就是涨的时候刚，跌的时候虚。

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A：我准备把我房子卖掉

B：为什么？

A：还款压力太大了，不想还了

B：那卖掉房子后剩下的钱怎么办？

A：剩下的钱压力就不大了，可以慢慢还

惊不惊喜，意不意外？

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水印都包浆了，但是依旧很好用

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每降20%，就再买一套，拉低持仓成本。

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房价这种东西，其实就相当于一个一直不停ipo的市场，大部分肯定是下跌的。

那什么时候买呢？股票里有句话，叫地量横盘见地价。我在13年的时候见过日成交300亿以下的，这就是典型的地量。那时候两千点出头，双低夯实，随便买。

现在没见到任何地量横盘的走势，现在叫缩量下跌，俗称阴跌，而且上方积压了大量的抛盘（只是不那么愿意降价而已），属于典型的“乌云盖顶”形态，这种情况下，乌云不互相踩踏已经烧高香了，不加速下跌属于运气好，但不改变正在下跌中继途中的事实。

再说明白点，很多知乎er会嘲笑，小区一万成交非要挂一万一，一万二觉得自己房子更好一些的空想人士。但实际上，要不是这部分人一直挂的比实际成交价高导致没有出现卖盘的集合竞价，房价早就硬着陆了，现在银行不大面积暴雷，正要感谢这些内心怀着空想的前炒房客们。

明年初出生率一公布，你猜是向下还是向上?所以现在这答案还不够明显么？

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我家的房子，在上海市中心，距离上海市人民广场1.5公里。

电梯房，视野好，窗口看出去是公园，小区管理也不错。

2022年还能卖到11.3万/平方米，现在大概9万/平方米

我朋友住在浦东新区内环以内，电梯房，就是老了，94年的房子，最高点7.5万/平方米

现在市场价6.5万左右

我们公司老板位于上海康桥的独栋别墅，最高点8万/平方米，现在大概7万左右

你以为我是想说房市低迷吗？

不，我认为这个价位还有很大的下跌空间

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以前看过视频，武汉到处遮天蔽日的混凝土森林，只有两字恐怖。

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我本来不想还房贷了，想把房子卖了。

中介劝我:姐，你别卖了，不卖你好歹有套房，卖了你就只有债了。

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天涯神贴：预测楼市13步

KK大神预测楼市13步

第一步，开闸放水（已完成）。

第二步，房价飙升（已完成）。

第三步，卖地解决地方政府债务危机（已完成）。

第四步，驱赶人民币存款进入楼市（已完成）。

第五步，外管局最大敌人消失，外汇暂时安全（已完成）。

第六步，跟随美帝收紧货币（已完成）。

第七步，银行通过CDS转移大部分风险（已完成）。

第八步，限制制造天花板，刺破泡沫，房价下跌（正在进行时，政策频出，楼市分化，有涨有跌）。

第九步，高位接盘或者投资客无法套现，人民币资金成功被锁定基本实现。各地陆续出台限售政策，炒房行为逐渐被市场清除。

第十步，土地财政转型正在实行中，17年的租同权、租地土地共有产权、土地财政收入开始移交给税收。

第十一步，开征房产税，彻底套死无害散户，后期执行。

第十二步，驱赶剩余资金重新进入实体，保住就业正在进行。

第十三步，人民币国际化。越来越多国家开始抛弃美元，启用人民币，人民币国际化可以参照美元霸权的这个过程

天涯神贴合集：https://yun.139.com/shareweb/#/w/i/2qiem1S6SpAiq

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中国还有一波房地产潮，就是家家户户独门独院

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鄂州西，19年1.14入手，首付38，哪时候利率6.125，还了4年，装修住了7个月，回武汉继续租房，太球远了，腰斩算什么，裤衩子都没了，送都送不出去

后续，好吧，既然鄂州西不算武汉那么汉口后花园应该算吧，22年下半年我又上车了，四房，加车位160万，贷款102万，哐哐2年时间又把首付干没了，所以为啥子要买房，买个锤子把儿哦

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放心会涨起来的，只要你多加几个购房中介

你看，他们最近又说要涨了不是（狗头）

看到有人追更，就在贴一张朋友圈，

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我实在想不明白:

50、60层高的楼，我要是在武汉，我宁愿买个没有电梯的老房子，也不要这种房子。

我一亲戚，好像还夜里排队买，过年时候我问了一下。

大概还是一个公寓性质的，他说当时便宜。

………………

基本上算是对半亏。

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早就有大佬预测提醒了，只是很多人不听劝

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武汉烂手上是迟早的事情，新房子都是超高层，剩下的都是老房子，本地人基本人手4-5套，若干年后超高层房子老了这个真的无法想象，而且武汉的工资很难支撑现在的房价

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我前面回复至少要腰斩的时候，还一堆人笑话来着

结果一大堆腰斩都卖不出去的

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19年脑溢血在鄂州西购入传说中123平大豪宅，今天挂50却在求佛。

入手总价：112W，贷款72，年利率6.25%，别笑，请保持你专业的训练。

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跟日本的朋友聊，他东京的房子重新回到了三十年前的历史高位。那，让我们也等一等吧。

以下为原回答……

东西湖2017年132万含税买了一套，现在可以卖到110万，中介跟我说110万都该知足

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19年买房的人还完房贷刚好是新中国成立100周年

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中值暴雷知道不？知道投资的人亏多少吗？

买恒大理财的那些人知道不？网上还有一个女的痛骂他们的视频呢，知道他们亏多少不？

鼎益丰暴雷知道不？知道投钱的人投了多少不？都没拿回来。

买烂尾楼的知道不？烂尾楼的新闻视频到处都是，你知道他们的痛苦和绝望吗？

股民知道不？俄乌开打的时候，军费都是中国股民出的，就这种极品美事，简直是上天的馈赠，时局就此逆转，国运真的来了，大A居然都狂飙着绿。还有年前那阵狂跌，各种骂声听到过吗？它们都加强安检了，听说有人给它们寄大便。

做实业了吗？这几年做实业做啥赔啥，几十几百几千的赔，你啥也不干躺着，还真赔不了这么多钱。

我老家小县城，全县人民省吃俭用，节俭的令人发指，把钱省下来交给开发商的集资公司，图它的高利息，钱都没拿回来，当然，利息他们也没领过。

这些都比你痛苦，全民被收割，多角度立体的全方位的环绕的收割，你好歹落个房子，想开点。

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没想到半夜随便写点东西看的人挺多，消息太多回不过来，统一回答下。

不在武汉为啥在武汉买房？

原视频

不是说140不够住，我老婆明年就要生了，还非要和我爸妈一起住，加上月嫂保底就得五个房，考虑今年先在老家换个大的稳妥点，现在老家县级市中心区新房价格5-7k，我家零几年的老房子3000/平入的，现在二手价在6千多。看到一个有意思的说法，先城市化吸引去中心区域买房收割一波，再腰斩中心区域房价来个逆城市化，把人都赶去边缘地区再收割一波。

那问题来了，百强县级市中心区，双学区带商圈，新小区200平毛坯135万有没有搞头？

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看了下最新的，目前应该是我亏的最多。2021年刚解封那会，想着武汉房价应该要降了，自己手里没套房相亲都费劲，带着父母从下面地级市直奔汉阳，当时汉阳最火的盘是远洋东方境，就那个密度和品质一问价格2.8到3万。接着又去了汉阳滨江，脑袋一热才看了两家就直接下单了，当时年轻没考虑后面结婚，学区啥的，只想着住着舒服就行，话说回来，这个景谁看了不迷糊

140平边户，一梯一户，价格打完折接近28000一平，总价390万，首付120，贷款270，利率5.7

高峰的时候一个月2万多利息，这还是嫌利息太高断断续续每年还了80万。车位19万，精装交付，自己又掏了30万拆了重新改。这如果只算利息40万的话，这套房已经480万了。

然而我工作地不在武汉，这房装好后一年也没住几个月，今年光速结婚生子，寻思得换个更大的房子了。一看房价，同小区在售的二手房，挂的19000一平，180户型的才卖350。我们140户型估计在280到300这个区间了。

想起当时买房的时候我跟父母说的，“江景房跌也不会跌到哪里去”，现在看来真tm打脸，4年时间两百万打水漂了，卖就是割肉，不卖一年也住不了几天，自己精心装修的也舍不得出租，这才是烂手里了。武汉这楼市真是逮着中产杀

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击鼓传花玩过吧？

你只是没找到下一个接盘侠而已…

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武汉的楼建的太密，太高了。

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当然回头看，如果那时没买房钱也肯定各种投资亏没了，用没了，现金根本留不住。目前持有商业地产写字楼六套小户型330平，出租收益每年19万，三个小门面40平每年租金4万，住宅一套240平自住，父母住着一套206平，岳父住一套90平（和岳母离婚，纯是我孝敬无租金），岳母住一套86平（帮我们带娃），一套140平目前租金收2000每月（我分成了五间隔断房开始一年满租可以5000 ，疫情后只租出去两三间所以只2000平均），一套128平还建房毛坯空置，挂牌半年一直卖不出去，因为品质不好这是我目前唯一准备卖掉的。

今年做的最正确的一件事在收回几笔款项后将背负了十年的几笔贷款剩余的200万提前还掉了。也不细想还贷到底有多划算多不划算，金融人过去认为能从银行融资到钱都是赚，但我认为现在不是那样的环境了。无债一身轻，还完后我现在五万块现金都拿不出来，但手中有60W额度信用卡可以应付家中大事。手持房产别看租金收益不错，过去我根本享受不到，每月基本用来还贷款了。（原来贷款余额最大时每月还三万）这些房产我准备持有下去，没有贷款后家里现金流可以为正，那套品质差的能卖掉就卖，等一年还卖不掉将来准备也出租。

关于未来房产税的问题，我想说到那个时候，是全国人民共同面临的局面，我当然会支持国家政策，也会尽我的义务。我在德国柏林呆过，德国有房产税， 25%-30%的柏林人持有全柏林的房产， 75%居民是租房且普遍都没有太强的买房欲望（很多人也确实买不起，老外喜欢把钱用在旅游和其他生活上）。我亲戚租房的那条街就是属于一个房东的，在一个政局稳定的国家，不管你征不征房产税，还是有很多老百姓选择用这种方式理财的。

不用在意现在论调未来房产不值钱，房价要腰斩，我想说与我无关，我也不想标榜人人恐惧我贪婪。这个世界的各种投资领域，如果听人云亦云的大V ，就不会那么多人被收割，人人都是诸葛亮，人人眼睛雪亮看清了房市股市基金，韭菜是哪里来的？减债减负是现在应该做的，一般百姓连金融是啥都回答不上来，还在各投资领域铺上杠杆，美其名曰多元化投资，不把鸡蛋放一个篮子里？国家几年前就喊要降杠杆你当耳旁风你以为只是国家对企业说说？

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位置，武汉白沙洲中建铂公馆10栋33楼，毕业第二年去广州工作时父母帮摇号摇到的，当时这套房奔着结婚的新房，140平19年买原价210万的5.6利率。

现在回武汉和女朋友都在光谷工作，白沙洲去上班天天得三环堵车两个多小时，准备置换去庙山，上班堵车要好一些。铂公馆毛坯新房现在1.7w，和我同期的120平小户型挂牌1.5w，现在我们毛坯的次新房1.4w，是真心想出，不是中介房子在本人名下，有意者可以联系。

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2024.02.26

去年实在受不了，年底在光谷金鑫国际租了个两室一厅，水电燃气一起和居家一样，通勤从三个小时变成了20分钟，上下班走路10分钟就能到公司。早上多睡一个小时，晚上下班可以回家买菜做饭，一个月租金居然才2500，我觉得已经很好很好了。

房东姐姐是16年买的房，现在在武昌上班，房子就一直在出租。赶着16年房子涨价光谷天价买的房，现在就2500就给我睡了，又想想自己的房子和光谷的房子地段比又如何？心累。突然觉得挺悲哀的，FGO抽奖还有个保底，房子就是个比抽奖池还坑的东西。

不装修还是毛坯的次新房，装了修就是实打实住过人的的二手房，就这样吧，毁灭吧。

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当年800一平买的，18年涨到20000。

现在想卖，挂16000一直没人来看房。

有点心痛，实在不行就留着以后养老。

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16年年底168万入手的汉口火车站边上144平的房子，还了快8年的贷款了，你们帮我看下多少钱合适出，好多年没去武汉了，房子一直是空着的，3楼有电梯，绿色家园2期

2025/2/13补充，好多朋友私信我，但是我有时候不经常看到，房子还在，买了8年多了没住过一直空着的，现在市值110多万吧，没有具体关注过

因为我现在在浙江做生意，事业做的还可以被很多家媒体报道过，今年准备买别墅啦，希望碰到有缘人，想看房的直接找中介问，3楼有电梯，绿色家园2期，好像是52栋，具体忘了，小区里最便宜的那一套就是我的了

3月24号更新：已经卖了各位，挂的非常便宜101万，所以看房的人非常多，昨天带孩子在杭州骑马，回来的路上中介说买家要聊一下，聊了几句马上就成交了，感谢各位关注。

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06年建成的房子，17年高位接盘，现在还想卖高位的价格，想得有点多了。

15年房龄的房子了，没人关注这个么？

这是个前提，我们分析一下你的目标了客户。

炒房客大概率是不会考虑你的房子，

投资永远不要对抗大趋势，房住不炒已经提出几年了，各个城市相继推出二手房指导价，房产税也是近在眼前。

更重要的是，房龄一旦超过20年，就几乎没有金融属性，银行会限制贷款。炒房客不可能买了之后马上转手，放几年一旦超过二十年后大概率是卖不出去，炒房炒成房东，我想没人会这么傻。

所以买你房子的只会是刚需自主或者改善。

刚需或者改善，那就需要考虑很多方面了。

作为06年的房子，你房子最大的优势是位置好，配套成熟，出行方便，而这些优势在17年那一波翻倍涨幅上已经发挥到了极致。用股市的话说，那叫利好尽出，涨也涨过了。

你房子的短板也很明显，出了没有金融属性，后期难出手，还有就是房子本身的使用年限。

过去二三十年房子一直在涨，大家的预期一下子难以转换过来，很多人忽略了房子也是有寿命的，也会老的。

国内住宅的土地年限是70年，但是主体筑设计确保年限是50年，15年房龄一下子就干去了三分之一。

不老女神三十年后都老得认不得了，更何况是钢筋混泥土。

另外十几年前的住宅设计，建筑材料和工艺跟现在都有差距，老小区的绿化无人打理，停车位紧张，没有人车分流，物业管理混乱都是问题。

我在上海租住的老房子，外墙保温层一块块往下掉，进出都是小心翼翼。

简单算下你这个房子，参照武汉的房价，你的房子大概200w（06年的房子肯定在二环左右，这个价格算低的），首付60w，贷款140w，三十年还完（目前房贷收紧，15年房龄不一定能贷三十年，我们就按照三十年算），利息一起还260w，月供7000左右，还完三十年得一45年房龄的老房子，按照主体设计50年的年限，差不多算危房了，继续使用，要投入大笔的维修资金。至于等拆迁，2020年末，住建部就明确表示，对于老房子，未来以维修改造为主，拆迁只会是极少数。那段时间，很多自媒体都打出来了，拆迁时代结束了的标题。看中国的人口趋势和城镇化进程，拆迁确实已经进了历史的垃圾堆。

而相对的7000的月供，三四千的房租就可以在武汉二环租到不错的三室，60w的首付不香么？存银行里一年利息也有一万多，房租还能减一千。三十年后还剩60w呢，回乡下养老买猪肉吃不香么？

至于房子附带户口和学区，随着租售同权，共同富裕，这种政策性明显不公平的东西，迟早铺盖…

所以，你可能真烂手里了，你心里也清楚。

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两个选择：

选择一、打骨折卖掉，少亏就是赚；

选择二、每天早中晚，每个时间段默念1000遍“我是刚需，没有关系”。

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武汉哪哪都好，市民脾气耿直，没那么多弯弯绕，高校最多，年轻人多，有活力

就是第一次在武汉过夏天的时候我看见我老祖了

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刚卖了汉阳二环边一套，地铁口，17年贷款买的，19年底交的房，125 w买的含税，毛坯，21年左右小区同户型差不多能卖165w，前几天145w割肉卖了，房子从挂出来到卖出去不到一个星期，也懒得讨价还价了。

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全文只有五个字是重点，别的都是废话

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我之前关山保利时代有套三房，因为大门对着卫生间，感觉风水不好，20年11月260出手，前段时间看安居客同户型的大概在200到220之间。23年我同事买房结婚，关山千山凌云，新房带精装修360万，当时他面临的问题是付了首付就没彩礼和办婚礼的钱，我说要不你们推迟一年结婚，因为他是我一手带出来的，算是我徒弟很信任我，回去就跟女朋友商量，他女朋友是一个佛系的人没什么意见，然后今年再去问千山凌云，三期部分新房降到了21500每平，一期二期二手房也差不多，然后大概总价310多万拿下，还能再砍几刀，最后他们付了首付，剩余的钱准备五一办婚礼，虽然千山凌云还有继续下跌的空间，但他要结婚，这个价他也能接受，以时间换钱，目前在房子这件事儿上行得通！都是真实发生在我身边的事儿，大家轻点喷！

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按照世界两次经典的房地产泡沫，最后的房产价值大概只会剩下最高位的30%

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我很少涉及具体的城市，因为得罪具体的事物和人在这里是大忌。我虽然有一股子天生的正义感，但这些年在这里混也变得鸡贼了。

所以综合来看，保房价是不可能完成的任务。只能另辟蹊径另找财路了。

武汉这地方尤其的依赖于上杠杆的借贷发展模式。虽然号称中部中心城市。但它其实拿得出手产业支撑不起它现在账面数据上如此庞大的GDP规模的。

所以海量的高校毕业生根本不可能在武汉找到合适的工作。大部分都只能出走。这座城市留不住人才。

不说了，说多了真的得罪人了。

我11年在光谷看的房子，就是那个大转盘附近的小区，一平已经快上万了，那时候我爹非要我在那买一套，我虽然觉得房价还要涨。但觉得我真是不太喜欢武汉的环境所以没买。这个钱放在标普500里到今天它不更香吗？不说这个了。

后来我发现武汉的房子楼间距越来越密，楼层修得越来越高，看上去就压抑……

我看题主最后一次更新是2022年，现在2025年了，房价跌得更多了，而且因为今年下半年进入化债高峰期，二手房挂牌的会越来越多，房价会加速下行。这就是我能告诉你的事实。

房子也同理。以后还可以传给下一代，可以当传家宝的。

知足常乐。

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反正站岗站明白了，20年125w买的三环内边上的万科金色城市2居室2手房（76平套内60），现在由于生娃了想换个三居，89w有没有感兴趣的朋友咱们私下交易～

小区是个超级大体量的社区，很热闹，生活很方便～楼下买菜的过早的理发的美容的大超市啥啥都有～幼儿园有小学有～公交有地铁12号线在建中步行1km预计25年底开通～商场近的万科广场1.9km～稍远的龙湖天街4km～医疗小区有卫生站小毛病挂水都能搞定，三甲有省妇幼洪山院区4km～省人民医院白沙洲分院也即将开业～

哦，对江滩修的很大平时去逛逛走走很舒服，下楼过个马路就到～

在这生活是真的不错，就是万科金色城市大概是一几年造的那会户型都不咋地～89万有看上的朋友滴滴我来看房也可以哦

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21年买房，月供5500，压力山大。

还了几年，提前还贷了20万，又商贷转公积金，目前还剩2000多。

明年和老婆再提前还20万。我应该也快软着陆了！

这鬼房子，耗尽我父母半辈子的积蓄，花掉我好几年的收入，又用掉了老婆的一部分婚前财产。

高房价，炒房炒地，真的专门来坑90后的，妈的。

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武汉18年房价最高的时候上了车，还是商住公寓，被忽悠瘸了

当时买还花了8.8万茶水费，30多平米的单间，总价50多万

现在根本卖不出去，亏再多都费劲

不过还好当时没贷款，不用还利息，不然眼睛要哭瞎

唯一令人欣慰的是，房子小，地段还可以，好租，基本挂在中介，半个月内可以租出去

租金算了一下，大概租40年可以回本(╥_╥)

现在只能安慰自己，就当成买理财了

每个月盈利一点，来补贴原本就不高的工资

哎

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再惨能有光谷东的惨？光谷佳园，虽说在鄂州，但是边上就是武汉，15年房龄，最便宜的1000一平了

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武汉房价跌了不止一丁半点，说两个：

一、徐东片区：过去2万多的，现在普遍1.3；过去接近3万多，现在1.8左右。

二、南湖片区：最典型的，珞珈雅苑，本来是高校教师福利房，老师们拿房家4750元，五年之后赶上放假上涨，高点2.5-6万，催生了一批接盘侠，现在第三方评估公司给的价格是1.1万。

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我躺着看，我笑着看，炒房客有这个下场很正常

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现在房价一直只是阴跌，还没暴跌呢，不要着急。等暴跌了，看大多数人怎么做的，你就知道怎么办了！

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女，非武汉土著，但是在武汉工作很多年，一直想在武汉生根发芽。

男方那边亲戚朋友都通知到位了，酒店也定好了，结婚的所有花销都花得差不多了，结婚的一套流程都差不多快走完了，就剩下婚礼了。综合种种考虑，男方掏空了家底，借了外债，最终在武汉买房，因为临时要求买房，男方和男方父母对于武汉又完全不熟悉，所以基本上买房的事情都是女的拿主意。据说还是在汤逊湖片区买的，120平左右，至于是期房还是现房不清楚，据说当时单价一万二还是一万五，首付70万。

后来结婚没多久，失业了。靠老公养家糊口，加公婆一起还房贷，老公还要承担她婚前那套公寓的房贷。

不知道现在情况怎么样？听别人说的真事，没打听，也懒得打听。

————2024.5.10更新————

没想到回复有这么多互动。今天又接触一个案件，非常感慨。想起曾经的这个回答，翻出来更新一下。

一客户，男，年近40岁，去年自杀了。原因是失业，房贷压力巨大，借了贷款，越滚越多，还不上了，不堪重压，自杀了。

留下一笔30万的保险理赔金（郑重提醒：很多保险自杀拒赔）➕高额债务，老婆带孩子独自承担一切。

买房有风险，投资需谨慎，高利贷更要远离。

各位珍重！

——————2025-5-8更新——————

时隔一年，听说武汉的二手房均价已经跌破了一万了。

霆霓

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我建议学学胡锡进，只要不卖，就不会亏。

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看几组数据

2019年武汉常住人口1121.2万人

2020年武汉常住人口1244.8万人

2020年相比2019年新增123.6万人

2021年武汉常住人口1364.9万人

2021年相比2020年新增120.1万人

也就是两年时间武汉新增了243.7万人

如此规模的新增人口，武汉楼市居然量价齐跌，堪称神话。

大家自己去细品

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一武汉大体情况分析，劣势在哪里，

我经常说汉阳只是宜居，大家可以看，其非常明显汉阳内环只占很小一部分。

二武汉优势在那里，

三武汉每个区分析，

（1）积玉桥

除非遇到拆迁，你要不降价，我打赌你这套房子99.9%会烂在手上。

你房子已经2006年了，现在17年了，稍微懂行就跑了。

武汉现在2000年以前许多房子不能贷款了。

你房子不能贷款，买的人就会少很多。

你看水果湖的学区房，还可以想办法贷款。

2021年6月份到2022年12月份起步跌幅在30%以上。

现在二手房房价下降多少，武汉真心要卖房子人有数。

一武汉大体情况分析，劣势在哪里

武汉二手房太多了，

我们仅统计商品住宅套数，

1其中2000年到2022武汉一共买了300多万套商品房。

市自然资源和规划局关于印发《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的意见》的通知（武自然资规发[2022]7号）

武汉国企、学校、公务员等体制内在80年代，90年代存在大量分房。

2武汉目前到底有多少挂牌二手房？

我坦白：这个数据从事房地产的人99.9%也不知道。

因为贝壳外网一个数据，现在好像没有显示了。

销售内网一个数据，

VPN内网一个数据。

贝壳在武汉二手房只占一部分，

而且许多远城区，交易价值低区域，贝壳都没有店面。

武汉N年前贝壳内部二手房数据就突破20万套+。

3武汉目前已经卖出地+库存，最保守应该在30多万套。

4武汉目前保值二手房，

其为江汉、江岸、武昌部分房子，这里土地稀缺。

东湖高新部分区域房子，湖北和武汉集中火力发展这里。

汉阳、硚口、洪山少部分房子，

还有每个区域少数的房子。

可以逼我，但江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区、东西湖区、江夏、黄陂、新洲甚至葛店我都看过无数次了。

还有武汉6大功能区武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区、武汉临空港经济技术开发区和武汉新港

5武汉这几年还会提供不少新房。

这是十四五规划，2023年到2025年供应量应该很大。

6武汉核心区太大了，

如果你选核心城区面积，我建议二环内。

首选武昌，江岸，江汉，其次是汉阳，洪山区，青山区。

武汉主城区是远大于南京，超大于天津，仅比广州少。

可湖北有钱人肯定远少于江苏，广州可是1线城市。

湖北人口也远少于江苏。

而且武汉一直在大力发展功能区，

比如武汉经济开发区，武汉东湖高新区。

2010年汽车行业好，他们发24个月薪水，

当时武汉经济开发区房价比汉阳钟家村还高。

比如经济开发区万科翡翠玖玺在2018年左右高喊22000元每平米，当时实际买20000元出头。

二武汉优势在那里

积极因素：

一现在鼓励刚需和改善住房，这个是最重要的。

二全球未来真实通货膨胀可能超过大多数人想象。

蛋糕不够分，只能通过通货膨胀啊。

三武汉可以吸引湖北人口，

吸引周边部分河南人口，

少部分、湖南、江西人口。

极少数重庆、陕西。

四武汉大学生多，吸引部分人进入体制内、国企内，吸引部分家长买房。

五武汉经过新冠肺炎考验，公务员这批执行者都经过很强考验。

最简单例子，

我妈妈隔壁小区某区发改委公务员在疫情守门的时候，真的只是跑去小便。

当时巡视发现人不在岗，他本人被处分，从局长到他都被批评。

三武汉每个区分析，

1武昌区

（1）积玉桥，徐东，杨园（备注，我根据版块来讲，杨园包括武昌、洪山、青山）

武汉滨江2块豪宅值得投资，一块是江岸滨江，一块是武昌滨江。

积玉桥滨江这边，

优点：

1武汉武昌核心位置，交通方便，未来这里地方政府投资预期大，

购买力很强，豪宅这一块。

这边一批老房子，未来可能拆迁，这就代表这里会有好新房，价格高新房的出现**。**

缺点：你比如联投时代中心**，**一期其中有不少还建楼，住方便，买房相对便宜，但是保值肯定影响。

你比如说绿地在这里房子，墙纸现在就出现问题，个别主墙涉水。

这许多可是500万起步的小区。

2021年以前这里新房都是疯抢的状态，准确说这里当时土地拍卖开发商都抢疯了。

再比如金都汉宫，这个小区可以无遮挡看江，小区质量都非常好，绿化也可以。

绿地国际金融城一期，绿地铂瑞公馆，

绿地国际金融城二期，海珀御观。

联投中心，

联投中心二期，

有人觉得武汉缺乏购买力，其实武汉根本不缺房购买力，只缺少好房子。

购买力强，比如复地东湖国际，其是改善定位，其500万左右改善二手房其实很好出手。

带看最近其实非常多。

当然其有学校加持，可其本身是刚需改善定位。

为什么我说徐家棚，杨园这一块了？

这里一些地方可以去拆的，也有消息说去拆。

这里拆迁起步3万成本。

龙湖，

我是啊啊啊啊啊讲房子，

一个告诉你2018年除非刚需不行，不要买武汉的房子，

一个2021年3月份预测深圳等房价到顶的人，

有事咨询可以加xiaojiangzhongguo，

麻烦点个赞+收藏+转

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所以奉劝在武汉想要卖房子的人，除非你是真的急需钱亏本低价卖出去，否则你就不要想着把房子用正常的价格卖出去了。

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我买的恒大，一直没交房，这么多年贷款也没还，还变成了黑名单，还能怎么办？就像烂尾楼一样烂在手里了！

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标记下记录时间2023年11月29日。

刚入手东湖高新的房子，二手房，9月30签的合同，成交价157，杂七杂八税费中介费，一起165的样子。

看清楚啊，157，

差不多11月初，又降了，我这个房，磨一磨聊一聊，150-152有戏。

-—-

我只聊我看到的，也就是东湖高新的，

买二手房之前，是做了很多调研的，

具体看中的新房，可以具体看看对应的二手准新毛坯房（比如说新房是二期，就去看看一期）

基本上二手价格等于新房总价的70-85%，我也不喜欢新房精装房的效果，

重装得了，

所以你不急着用钱，就耗着呗，反正不卖就不存在亏，

急着卖，在你原价基础上，最坏折价85-95%，看你急迫程度，

反正你有租金顶着房贷，其实也无所谓，

但决定卖，最好1年内处理掉，毕竟你也有学区指标这个利器，

因为学位至少目前人口生育走势，未来2 3年，还是很炙手可热的，时间长了不好说

12月4日更新，

我个人and未婚妻，是比较务实的那种，也没啥钱，所以一切以实在为主。

很多人问我，买的那个小区，

统一告知下，这个不方便哈，所以不会告知，

我这个预算情况，当时也看到了3 4个符合需求的备选小区，每个小区基本也都有7 8个备选房子。

建议你们自己调研下，出于隐私我不愿意说，也不匹配评论者的需求。

反正，就一个很普通的二手房，该有的配置都有，电梯，

还有，小区的人群，我觉得比较emmm，合适吧，

没有太多租客（参考青年城嘻嘻），对居住不是蛮好，将来生了小孩儿，也不合适。（没有歧视的意思）

我这房吧，比上那肯定是不足的，但是论居住，绝对OK。

也不要问我明知在跌价还要买，我当然是刚需，没脾气，，

分享一下我找房的经历，要买的人自己研究下，自己动手，动作快1-2天能做出来。。

简单总结几个点。

1.几个人住，准备什么时候生小孩儿。

2.公婆住不住。

3.准备买多大的。

4准备掏多少钱。

5.小夫妻上班距离，小孩将来小+初上学距离，周边配置、

6.学区问题，

如上6个点，先看3和6，这是先决条件。

然后可以看看二手房，新房（包含期房），再来做统计。

二手房方案：

我是比较在意学区，先搞清楚政策，然后了解清楚我将来娃想上的学校（最好2 3个备案学校（小+初）），通过学校反推小区（一般一个初中对口4 5个小学，一个小学对口十来个小区）

然后小区再来筛选价格，直接做个表格，一般来说至少最后能有个7 8个初步符合需求的小区。

在来一个个看小区，有没有符合预算的，再就是考虑上面6点需求是否可以相对的满足（除3 6）

7 8个小区，大概其能有10-20个备选房子吧，我觉得最后都能够满足正常需求；

一手房方案：

我个人不推荐，。我一开始也是奔着二手房冲的，所以没仔细做方案，你们随便看看就行。

1。学区是没有确定答复的（教育局只会给交付的房子，提供对口学校的政策通知什么的）

2。地段一般般。

3。配套不成熟，没个3 5年出不来，我喜欢直接拿现成的。

4。东湖高新的新房，真的很虚高。其他区域没调查，我不好直接说。

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现在是2023年8月29，过了半年了更新。南湖口的房子同户型现在挂价120万了。同小区想买的116户型的，挂价最低到230万了。继续观望。

分界线

我是南湖口09年建的房子，20年6月挂牌，挂了很久有人看没人真心愿意买，11月份花了2万5装修了一下，换了地板，重新弄了橱柜，粉刷了墙面，换了门，换了马桶，浴室柜。21年4月重新上架，6月28号卖出，成交价162万。现在是23年2月12，今早看同小区同户型，普遍挂价在130-140之间，成交价应该会更低。

现在住的小区13年底建成新房买入。一直想卖了南湖的房子在本小区置换一个，观望两年，发现基本都在降，再等等，去年116平的房子我出300万，卖家不卖，他想卖305万。今年同样户型，前几天中介说一个非顶楼满五唯一276.5成交，一个16楼满二270万成交。我感谢他没卖给我。总体来说，现在处于买方市场，业主想要快速成交就得割肉。

再根据自己身边人例子说一说，现在买房要慎重，如果你是刚需，当我没说，根据自己需求入，如果是改善，还是多多思量。

我表弟，16年在南湖买入的巴黎春天，108平买入价101万，现在看他们小区同户型挂价在135左右，综合装修贷款利息，现在房子基本保本不亏。
我小叔子09年长沙买入的房子30万，今年同小区挂价55-60万不等，亏的，当然长沙本来比较特殊，仅供参考
同样我小叔子17年在中山买入的房子，买入价108万，现在同小区同户型挂价120左右，也是亏的。

现在别想着在房产上赚钱，那是少数有钱人的游戏。普通人买房还是擦亮眼睛。否则只能赢了那句话“选择比努力重要的多”。

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债务砸在银行或者政府手里，叫硬着陆

债务砸在群众手里，叫软着陆

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卖不出去很正常，正如我我前几个月所说，现在市场不适合上车，流动性太差了。不是刚需真的没必要这个时候躺这浑水。

学区房和知名学府的旁的房子区别很大。

17年本就是武汉的高位，青山，积玉桥，汉街，包括汉口绝大部分老破小，还有远郊区都是高点

至今尚未突破，持续站岗，相对于17年高价打个8.9折都是正常现象，尤其是加了杠杆算上利息更是雪上加霜。

相对于17年有所浮动位置，白沙洲~东开，核心学区，持平的位置主城区大多数是7年内的次新商品房。至于上涨板块是哪个的泡沫大？那个是价值回归？仁者见仁智者见智吧！

相对于这样的行情，对于一套房子，没有自己的核心亮点(学校，区位，品质)，而且自己在不缺住(名下有其他住宅)的前提下，我是希望你持有钞票，很简单的道理，房子对于大部分人来讲就是蓄水池，一年的利息就有那么多，利息也是作用于房子，又不是说一套全款房，所借即所得，你能运用自己投资能力去理财，获得利息之外的收益。

(在中国投资j其实也是开卷考试，基本一个政策就可以吃一辈子)

抵押房可以变按揭房，全款房也可以变按揭房，还可以做成公积金贷款的方式。

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怎么可能烂在手上呢，只要价格合适，肯定有人接盘。

有的人一天就卖掉了

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2024年11月26日更新：房子卖给了挂学位的买家，扣除目前的贷款基本上平进平出。前期首付＋贷款60万亏没。

2024年5月14日更新：武汉市多个委办局联合发文可以进行合作化改造，但是我们目前没有什么进度。

说个真的烂在手上的房子。不仅不能住，快两年没人住真的快烂了，而且还在还贷的房子。

我在武汉，今年31岁。2020年买的房子，一共看了不到十套房子，加上预算有限，买在江汉区万松园买了个老破小，房屋总价+税费+中介100万。

我记得应该是五一假期期间签合同，端午节就已经搬进去住了。

为什么这么冲动呢，一方面是确实觉得租房没有自己的房子住着舒服，毕业之后租过2次房子体验都很差，另一方面当年出台政策公积金贷款最高可以调整到84万。就拿着10万块然后找朋友借了20万匆忙上车。

住进来不到2年，小区群里有业主召集大家商议事情，后来才知道这个房子是八几年的房子，现在严重倾斜了。后来几经曲折，房子被鉴定为D级危房，然后一纸公告让大家搬离，租户先搬走了。后来一直磨磨蹭蹭到2023年9月才完全搬空，之后房子就围起来了，然后街道让我们申请困难救助金，按照每平米30块发放，三个月一次，发了6个月停掉了。

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我很好奇三四十年后那么多商品房怎么拆，谁来拆，拆了以后人住哪

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2024年3月中房子终于卖掉了，怀着忐忑的心情，好怕珠海这个房子最后砸在自己手里，每个月不吃不喝给银行供5500多利息，一年给银行66000利息…

这套房子户型很好，入户花园，厨房，2个卧室都是看河景，入户花园，厨房，3个卧室，客厅都会有太阳照进来，光线很好，在7楼，链家的评分9.8分。

最高峰时期小区均价2万一平，现在跌到小区均价1.4万一平，一千多户，其中二手房挂牌240多套，我这个房子是小区3套房子最低价之一，挂牌1年多都卖不出去，最后把价格调到小区最低价，砸盘…每天还是很多人看房的…

这套房子本金亏损43万+3年8个月利息亏损24万+家私家电算3万=总计亏损 70万，只多不会少

被割韭菜，被洗脑成功，人总被自己的认知受限，总认为结婚必须有自己的房子，必须有写着自己名字的窝。

以后10年内不买房，给孩子最多10年后买一套

大石头终于落地，无债一身轻。

自己开工厂15年了，其实，如果这笔钱不买房，当时疫情那年工厂也会把这笔钱亏出去，就是亚马逊封中国店铺(2021年封5万多家店）那年…

这个房子亏了70万，我老公一句话都没有指责我，亏损多少随我决定，卖不卖也无所谓，工厂给客户放帐一个订单都是200～300万以上放给国外客户…这些年经历的风浪太多了，早麻木了，该吃吃该喝喝，今天去百里杜鹃看花踏春去…

这些年家庭光旅游一家三口也花掉30万了…

人生就是用来体验的…如果你觉得亏了，现在去广州或深圳这时处于低价可以买入一套，从二线置换到一线，这样是不是又想开了（当然，我自己10年内不会买房了）。

……………………………………………………

2024年7月初，距离卖掉房子3个多月而已，昨天看了看链家，这个小区均价一个月亏损2.05%，同样的户型有10个楼盘出售，又跌了8-10万。这样想只3个月又帮我省了最少8万，晚上和老公边说边拿出数据给他看，我们两个乐开花了，等明年3月份，继续下跌的亏损+银行利息，可以省14万多，甚至很可能更多，我会持续更新的哈！

……………………………………………………

24年（3月份）卖了到今天刚好一年了，今天我看了那个小区，在我去年卖的基础上跌了25%-30%，如果现在卖，我那个房子亏损100多万了，幸好我跑的快，虽然亏了70万…我认为还会继续跌下去，从2万跌到如今7900块钱了。

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是31L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了两年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。120可以直接给

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是不是华科对面的巴黎豪庭。

因为我在那里读了很多年的书。

你要是缺钱就降价卖，没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。

你要是不缺钱就等等，毕竟华科这边的环境确实不错，现在华科游泳馆也对外开放了，在那附近住，可以享受华科的福利，说不定你以后还能自己住。

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别急啊，武汉新城还在发展呢，武汉计划要成为2000万的超级大城市，一定会涨的

三四月看了两个月房子，后来放弃了，躺平挺好

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徐东附近房子，16年购入，买的时候想着以后接父母同住，再加上孩子，直接整了个大三房。今年四月开始挂牌，至今无人问津，中介天天打电话让我降价，现在一降再降，房贷也还不上，同小区两房卖的飞快，现在就是等，看银行跟买房的谁先来了。

25年了，各种原因还没卖出去，特意过来看了下评论区，我是11000多买的，现在卖大概就亏贷款钱，但是卖房是为了买离父母近一点的学区，还是挺大压力的，哎…

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18年瞎买的，真的是瞎买，因为老家咸宁，大学藏龙岛湖经念的，所以挺喜欢江夏这一带，当时看了好几个楼盘都要茶水费，排队都几百号了，刚好地铁9号线这一年炒的飞起，直接网上选房，签约的时候才第一次到现场，19年12月交房的，21年办的证，因为之前都没管，办证是第二次到现场！网上挂了很快有人想买（因为总共9层，我在8层，小三房还比较好找客户），但是卖不出价，基本只能按照原成交价出售，相当于亏几年利息，办证契税等一堆！

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17年在高位入手

21年在低位想以原高位价卖出去

22年还在犹豫该不该降价卖

这回真是认知配得上苦难了

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房子已卖，价格还可以（75万，买家全款），感谢大家的关注。

～

以下是原答案：

建议：赶紧卖了，及时止损。

我也是武汉的，手里一套精装房要卖，位于经济开发区武汉商学院旁边，均价七千，有人要吗？

房子简单介绍下：

115平米，三房两卫，两梯两户，3/18

全实木地板（兔宝宝）

定制衣柜橱柜（兔宝宝）

全屋暖气（德国威能）

实木门（兔宝宝）

南北双阳台，都是断桥铝封的。

交通：小区北门门口就是有轨电车车站，小区东门门口100米距离在建地铁，明年通车。

教育：幼儿园小学初中都在一千米以内，与大学一墙之隔。

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我刚卖了一套二环外的（邻二环线），挂了2年，上个月出手。

不是卖不掉，你降价就可以了。

果然，上个月就给我搞出去了

所以，没有卖不出去的房子，关键还是看价钱。

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买房如果只能付现金，估计很多人不会那么冲动。

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好几个写回答的很多不是武汉的吧。

如果是2017年年末上车武汉房子的，不少地区目前属于高位接盘。因为对于武汉多数地方的房价，2017年的下半年到2018年都在高位盘旋，2019就已经出现颓势涨不上去了，基本横盘微跌；去年就不谈了，疫情的2020年上半年是房价偏低的时候，一堆人想卖房，下半年武汉整个缓过来点也就还算好点吧。今年上半年也还好，下半年由于限贷，难掩颓势了。我自己关注的二手房最近有明显降价（前两年都还好），更关键是整个成交量萎靡。

建议链家上随便找几个小区，看看历史成交价就明白了。很多小区现在的成交价和2017年年末整体差不多。

这几年武汉出了名的还涨了的片区，大概就光谷东；汉街一带和二七滨江的具有稀缺性的优质一线江景房，而且还是新房次新房。还有帝斯曼这种学区房。可能武昌还有吧，对武昌房价关注较少。刚刚随便翻了下水岸星城的成交价，今年的和2017年下半年的就没有多少差别。多数小区横盘或者微跌。其实最近暗地里跌得更厉害。如果在中介有靠得住的朋友的，可以打听下，中介不想让挂价也跌下来。

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大家都不注意房龄吗！！！

**06年的小区，就算楼主的房子晚点交房，那也是13+房龄的房子了。**10年以上房龄的小区几乎都存在的问题：户型差；小区环境一般，甚至差，道路破破烂烂（优质住户早已搬离去新小区，留下的几乎是老人、没钱置换业主，租户）；人车不分流，车位严重不足，占用小区道路；楼顶大概率漏水，而且小区不少住宅做商用，办公，开小超市，按摩蒸桑拿等。

10年以上房龄的房子我在看二手房时候都没考虑看，除非价格对比旁边的次新小区价格非常美丽，但真实情况是卖房的业主有几个真心想降价，降价卖那不是割他的肉，

愿意买二手房的刚需，真的别买10年以上房龄的房子，除非价格很吸引你。现在学区房改革，唯一支持老破房子的点也快守不住了。

我是首套，中意买二手房，也是买的二手房。因为几乎是所见所得，小区有问题也可以在**城市留言板和市长投诉版块**查询了解到这个小区的情况。

目前武汉新房存在的问题太多：交房必维权，高层公摊在23-25%，开发商精装修被二次薅羊毛，物业费贵，一般都是3.2+元/m²，停车费也贵，还有就是刚需能买的盘一般位置都较差。优点是：户型都不差，利用率高，小区停车位足，而且部分是人车分流。

从2020年09月份开始看断断续续看了几个月，七月份买了郊区140m²的双梯双户18年底交房无人入住的开发商装修二手房，小区门口地铁在建，23年通车有点晚；旁边的中小型三甲医院已经开始着手动工；三公里内有目前有二所小学，规划的还有两所小学，两所中学。商业有规划，估计也是地铁开通后面的事情了，最重要一点离我上班公司2km。

楼主这房子可以留着出租养老蛮好，反正也不缺钱。

你说你对房子有感情，那你怎么不住哪里，想卖高点就直说。【doge】

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刚刚卖了自己家一套二手房。

武汉二环附近，2008年交房的小区，电梯房，物业好，维护的还不错。

2017年同户型二手房成交价最高270，其次250，2019年220、210。今年最低成交价192。

我自己这套203卖的。和高峰时候比跌了好多。

感觉自己卖在波谷了，但是还是想卖。觉得涨也涨不了多少，不如现金拿着安心。

其实还想在自己现在住的小区再买一套小户型给父母住，不过太贵了，暂时还是先租房。过2.3年看看房价再说……

今天2022.5.26。过几年再来看看是不是又踩错了节奏。

2.23.4.25 小区最低挂牌价195

房子在武汉徐东，销品茂1公里内的范围吧

之所以卖了后租房子，是因为现在父母住汉口，为了和父母住一个小区，又觉得房价太高了不想买，所以一直没有再买房。

目前一边蹲法拍，时不时再看看二手，不过还是觉得太贵了，所以蹲不到合适的法拍，估计最近几年不会出手吧。

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武汉只要还是国家中心城市就不存在烂手里，我四套，压根不准备卖，目前出租收房租一个月2万，即使房产税来了对我也影响不大。

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发了一遍又一遍也不管用

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我自己也有学区房待售，本人金融从业20+年，看了很多回答，有个回答说赶紧出手，大降价都要出，不然以后银行连贷款都不给。（这什么狗屁理论！！！）要么说不怕，房子不是低值易耗品。我虽然不是专业房地产从业者，但也有自己一些看法。

1/取消学区房确实会对二手房市场产生很大冲击，但买二手房的不是都冲着学区去的，也有很大比例刚需，我没有具体数字，只是和中介交流过程中特意问过看房客户的买房原因。阵痛是必然的过程，但需求一直都存在，未来对二手房市场影响最大的不是学区问题，而是政策导向，当下也是。

2/接着上面的说，关于政策导向问题。在银行做个贷业务也十多年了，基本隔年房贷政策就会调整一下，政策一紧房地产市场就得跳一跳。调整方法很多，直接的比如调高贷款利率、首付比例，严格套数判定，间接的如调整存款利率、开发贷审核尺度，提高同业拆借利率，提高商业银行内部拆借利率。所以，即使学区房不取消，国家也有诸多办法控制二手房市场的出货量，而且效果更明显。取消学区房只是趋势，不是手段。

3/还是接着上面说。那么国家什么时候会采取什么样的调控手段，才是房地产市场起伏的关键。导致国家采取措施对房地产市场进行调控的原因，并不一定来自房地产市场本身，也有国家对整个宏观经济面调整的考虑。这个太大的方面我也不是很懂，只能说点个人的看法。调整房地产经济是必然，但必然有个过程，这个过程可能是五年、十年，也可能是二十年，但绝对不会是今年明年，喀一下说停就停说变就变，何况，在我看来，未来十年甚至二十年，房地产经济还是会充当经济增长的主力军。古话说:存人失地，人地皆存；存地失人，人地皆失。人口才是经济增长的原动力，也是中国持续实现经济增长的根本。啊，你要说中国经济是“虚胖”，这个我也不反对，所以现在国家才要调整啊，但是人口红利带来的经济增长是实实在在存在的，也是不可或缺的。

说了以上三点，各位应该了解我所持态度了。房地产市场调整一直都在进行，而且会永远持续下去。因为需求永远都在，政策调控也会按需进行。区别在于是利好还是“利空”，力度是大还是小。但人口增长，随之而来的就是安身立命，这是永恒的话题，也是持久的需求。

话说回来，即使取消了学区房，没有了落户择校的需求，但区位优势没变，离校近这是事实，不用斥巨资买房，可是会租房啊，谁不想离校近点，早上可以不用那么赶。我家小孩读小学那会，被爹妈亲戚逼着放着两套房子不住，跑去学校对面一月1千租个90年代建的一室一卫砖房住了三年，不就图个近。开始我也老大不乐意，对自己说周一到周五在这破房子憋着，周末一定回自己窝去住。可是住着住着也乐不思蜀，可以睡懒觉真香啊。另一方面，外地来汉定居、退役返乡军人首次置业的人，还是会考虑一次到位选择学区附近二手房。

所以我的建议是:如果你是急等着用钱，那降价出货没问题，只是为了规避市场风险，就没必要那么着急给自己压力。虽然二手房市场得看一手房市场的脸色，但作为市场闭环中不可或缺的一部分，有抑就会有扬，搞死这个市场对谁都没好处。

————2022年10月20日更新————

我的房子还没卖出去……不是没人买，而是房源太多了，为什么房源多，因为很多灵活就业者扛不住了，好在还有套房子可以卖…………我这个小区房价倒是一直稳当的，以下是中介朋友圈发的信息之一。面积约73平，就算75平，总价128万，单价17000多，MD，比我的挂牌价高好几千，没法子，楼层好，又是小户型，好卖。其他楼层差点的房子价格跟我的差不多，真是一个天一个地，哭死，当初图便宜买了个高楼层的，去年疫情后区政府领导来小区视察，当场拍板财政拨款要给小区加装电梯，结果业主公投竟然没通过，很多人觉得总共就7层楼，装不装无所谓，更别提1、2楼的跳起脚来反对，我❌❌❌❌❌❌，真想提刀一个个砍上门去。没法子，熬着吧。

当身边人都在唱衰房地产的时候，你们可知，也有人在趁机默默收购优质价低的房地产资产呢。

老百姓总是最后一个知道真相并承担后果的人。

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——东湖高新光谷三路123㎡别墅被降价至280W出售，为何依然无人问津？

如今，面对市场上的疲软和疲惫，许多人纷纷拥有一种不祥的预感：手中的房产变得越来越难以变现，随之而来，烦恼和纠结也接踵而至。其中，武汉东湖高新光谷三路附近的一位业主更是愁苦满怀，拥有了一套原价470万的建面123㎡别墅，现在280W仍迟迟无人问津。

面对真实的市场状况，这位业主愁眉苦脸，甚至开始怀疑自己的决策。

有高人指点没

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成年人要为自己的行为负责，感谢您为土地财政做出的贡献！

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是46L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了一年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。180可以直接给。

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现在鼓励三孩政策，以后不再强调计划生育了，预计再过四十年，中国人口将突破30亿，很多人都会没有房子住，到时候就不是这个价格了，要买的赶早。

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你这不错了，应该是2019年，我堂姐在她中介朋友的极力推荐下，历经千辛万苦终于抢到了恒大开发的巨有潜力的恒大旅游城的一套房子，然后烂尾了。。。。。。当时她还极力推荐我买，还好我没买。

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因为5年内坚定不看好武汉房市，房子实在是太多了，孩子上学又需要陪读，所以今年把唯一的一套房子卖了，买的时候是全款又比较早，只亏了大约30万利息，现在租房5000，每年可以提36000公积金，还可以抵税，这样算起来还是赚了，5年后孩子上了高中再考虑买房的问题吧。

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我是2020年订婚，当初订婚的时候，我妈逼着我男朋友买房（现老公），我和我老公当时统一了战线，我俩都觉得当初买房绝对会后悔，因为房子一直在降价，虽然我们也属于刚需，但是我们刚准备结婚，也没打算立马要孩子，可以等一等。

他父母也觉得俩人都结婚了，买个房子理所当然，而且刚需，无所谓跌不跌，涨不涨的，我老公后来给老两口分析了一下，他们也觉得买房子不划算，但是碍于我妈和我爸死活不同意，我就和我老公商量了一下，既然我结婚没有要房子，首付一半就当作彩礼给我了，彩礼另算，我们那彩礼本身也不多，8w8，凑个吉利数字。后来结婚，婆婆觉得10万一比较好，就给了10万零1块，房子首付给我40万。

21年结婚，我俩一直异地，我工资当时很高，3万多一个月，因为毕业后一直在一家公司，做到项目负责人的位置，但是加班严重，两人一个月甚至两个月才见一面，而且因为天天加班，整个人很累憔悴，为了备孕我从那个公司离职了，到了我老公武汉这边。

我是23年来的，因为工作性质的问题，虽然在武汉，但是我在光谷，我老公在青山，我俩距离30多公里路程。而且我公司附近都没有地铁，我这边最近的要3公里，他那边还好，几百米就到了，所以想着买房买到我这边会方便一些，但是看了光谷的几家房子，又偏又贵，我俩就商量要不等怀上孩子再买吧，那个时候他把首付都给我了，加上我俩这几年攒的可以买一套比较好位置的房子了，他妈妈也催着赶紧买房子，俩人都租房子也不划算，他公司包住也还好，我这边租了个单人间一个月700多，就是每周五我开车找他有点麻烦，他不会开车，加上地铁要倒好几趟，过来我这边2个小时多，我一般开40多分钟就到他那了。

今年我家宝宝来了，很开心，我俩又开始看房子了，其实算下来也就4年多的时间，我们原来看的房子直接降价一半以上，说腰斩都不为过，虽然说是刚需买房，但是一想到我俩没买房，相当于4年省了一百万左右，也是很夸张的一个数字，我们俩本身也都不是很富裕家庭出生的孩子，武汉这边工资一直不是很高，我一万，他一万，俩人在一起花销大，一个月存1万就谢天谢地了，我俩要存8年多，如果有了孩子可能需要十几年才能存下来这么多钱。

房子炒了太多年了，目前差不多该回归正常的节奏了。

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我疫情前2个月高价接盘，当时2.2左右一平，买了个小户型。现在我都不想打听降了多少，免得给自己添堵。

大家都很关心在哪，补充一下，新塘万科那边。现在跌爆了吗，哈哈哈。

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没买房前：想去土耳其想去日本想去法国

买房后：哪也不想去只想快点还完债务

特别是，武汉房价持续下跌后

我每天都在安慰自己

没关系

我还年轻

我还有时间和机会去赚钱

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听我的，只要不是自住或者小孩学位绑定，赶紧跑。

直接去贝壳、链家等平台搜自家小区的网上挂牌价，然后去小区周围线下房产中介门店扫一眼真实挂牌价，打听一下。

综合考虑以后，在本小区最低价的基础上（不管户型和楼层），再砍10%~20%，挂出来。

现在武汉楼市就是一个跑得快的游戏。

死道友不死贫道，不要在乎现在套牢的这点钱。

武汉有大量300多万跌到200万甚至一百多万的房子，很多房东因为损失厌恶，不愿意割肉出手，他们还在幻想着房价有朝一日能够上涨。

你能做的就是:在傻子们醒悟之前，用比他们更狠的价格，割肉跑掉。

捂在手里的后果就是一年跌10%~15%。

漫长的阴跌还要持续很长一段时间。尤其是超高层、郊区、配套差、非学区的楼盘，下跌幅度只会更大。

股市有句话:熊市不言底。房市也一样，只不过周期远比股市要长。

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我同事是湖北来的，以前跟我说武汉，XXX有砍人的

你又没有亮亮丽君那么多流量，掐死你如一只蚂蚁

以前也有人说踩死我如一只蚂蚁

留得青山在吧

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我也想知道怎么办？

22年上半年买的，花了差不多170个，贷了110多个，目前还剩100零几个，混合贷，按照目前的行情，可能就值90多个，还有税，而且不一定能卖掉

没办法，目前正在装修，准备先住着，不然还要交房租

雪上加霜的是，公司效益不好，我负责的项目准备卖掉，我也即将被裁，每天焦虑的睡不着

前几年公司效益好的时候，我收入也不错，当时都在想着提前还款了，还好没还，现在装修完，手上能有点存款（一大半是别人欠我的钱，还不知道什么时候能还我），加上裁员赔偿，按目前开支差不多可以支撑不上班2年，但还是非常焦虑（已经对未来房价、收入都失去信心了）

不知道该怎么办才好，家里也没法帮忙，工作也不好找，只能走一步看一步了

评论区很多朋友都劝我卖，昨晚也跟家里简单聊了一下，家里的阻力也很大，认为卖掉之后，房子也没了，钱也没了，不卖的话至少还有套房子。同时父母也认为这种情况很普遍，zf会出台相关政策（这点我不知道怎么说，有懂的朋友可以帮忙分析一下嘛？）

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想买文化大道沿线地铁口的房子，最多接受9000元每平。多了勿扰。

——

真没想到，形势变化这么快。

328发的，今天728，才过了4个月。

文化大道两边的楼盘，很多已经在9千以下了。（3月份大概还有11000左右）。

不知道再过4个月（1128），又会如何。

——

2024.1106更新：4个月还没到，目前文化大道有几个楼盘在8千以下了。南车，联投，都是7000多。之前关注的俪湖，已8000左右了。有些小盘，已经五六千了。

——

2025.9，俪湖天地成交价7500以下，五六千的都有。南车6000多。

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愿赌服输。

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刚刷到三环边上地铁云上城开盘1.4-1.5万，新盘现房直降到6800，三房总价干到七八十万，这么个玩法估计不少新盘也慌了，周边二手房多是次新盘，炒房的话，血亏。

今天刚好到武汉某旧楼盘办事，发点二十年房龄（2006年）照片给大家参考一下。

手头多套房的，房龄超过十年的，再不跑以后更难了

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之前房子在江夏庙山，那个地方真的是简直了。

要啥啥不行，要啥啥没有。九号线从零几年的时候就开始忽悠，十几年过去了，还在忽悠。韭菜是割了一批又一批。

生源差，公立教育差。交通超级堵，好在有南四环，不过高速费蛮贵。

碧桂园的楼盘还紧挨着四环，噪音灰尘又脏又吵。现在卖还没有当时买的价格高。

周边县区农村的比较多在这边买房的。很多老人在楼层走廊或消防道里堆放家里的杂物和垃圾桶捡来的纸箱子，这种现象普遍存在。

小区品质蛮差，物业也不行，干啥啥不行，催收第一名。

不过有一说一，很适合预算不足的刚需族上车。现在二手房是真的低。

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如是刚需，为什么要卖？

不是刚需，为什么要买？

房子流动性依托答辩，出手磨损根本没个数，就敢十倍上杠杆炒房。

牛

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中国人得接受房子也是耐用消费品这个事实。

你100万买的豪车开两年后转手70万卖掉不正常吗？

且不说“住房不炒”一直是国家这些年来的宣传基调，最起码“炒”一定要是建立在商品稀缺性的基础上啊，现在中国房子还稀缺吗？2022年底一手房待售面积5.5亿平米左右，在建面积还有数千万平米，还有二手房呢？2022年人口都负增长啦。

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限购放开了，房价马上就要报复性上涨了，别卖挺住，这是黎明前的黑暗

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只有经历过惨痛的大周期下跌教训后，乌合之众们才能真正理解房住不炒的含义以及房子真正的低流通属性。

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在武汉上学时候也追了武汉某热点地区的房搞了一哈，算是小赚。

什么人口出生率低、学区不稳、武汉外来人口流入几乎停滞、武汉楼盘多这些老生常谈的因素就不讲了。

再给你们泼一盆冷水吧，武汉已经出了容积率新规，以后楼盘容积率不超过3，其他地区什么2.5，2.0更低。

主城住宅建筑高度原则上不超过100米，副城（新城组群）住宅建筑高度原则上不超过80米，新市镇住宅建筑高度原则上不超过36米。

这基本上把存量的非滨江核心区的大户型楼盘未来的金融属性判了死刑。论证过程不再细说。

反正，存量非自住无学区的非滨江核心区大户型，目前是最后跑路的机会了。

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根据克而瑞地产研究机构最新统计发布的《32个重点城市2022年已停工延期交付问题汇总》名单来看，截止2022年底，武汉市停工项目36个，涉及未交付商品房约7万套；

我本人购买了武汉海伦国际三期的楼盘也烂尾了，经过本人持续1年多的维权，我逐渐发现了武汉出现大量烂尾楼的原因：

我本人购买的武汉海伦国际三期的楼盘，合同约定2021年12月31日毛坯交付，2022年10月30日精装交付。2021年12月31日到期后业主没有收到任何关于毛坯的通知，故业主们集体告到法院，法院判决业主败诉，因为武汉是市房管局和武城建颁发了新的文件：史称神奇五号文件，打着保护业主的名义，损害业主利益！！！

业主们瞬间觉得离了个大谱，前面签的合同，武城建颁发个文件开发商就可以不履行了，也就是虽然毛坯的各类工序没有完成，合同时间也到了，但是因为武汉市武城建规5号文件，开发商不用担心交付的问题，该拖拖，该跑跑。而武汉海伦国际三期这一拖可能就没有尽头~~~

那么有人会问，剩余的三分之一工程怎么办？emmm，剩下的三分之一房管局可能想说不要也罢~~

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综上所述，武汉市楼市烂尾现象频发，主要责任归咎于武汉市房管局的放任不作为和没有做好商品房预售资金监管:

1、大部分预售楼盘包括海伦国际三期都没封顶就把预售证审批下来了（最出名的就是光谷绿地星河汇，地基都没打，预售证就发下去了）。

2、制订的商品房预售资金管理办法只对预售款15%的资金列为重点资金监管，15%的资金根本不足以保障楼盘交付。

3、更恶心的是武汉市房管局2020年3月出台的支持开发商无视工程进度全额预支重点监管资金的政策，配套21年5月制定不对毛坯进行验收的政策。

以上三条导致包括海伦国际在内的众多楼盘是房子没建完，监管资金全没了，然后房管条线配合开发商不断的忽悠业主

PS:：这里不得不隆重的提到武汉市房管局开发处的叶处长，真是烂尾楼处理的老演员了，一般业主第一次集体维权会说一番冠冕堂皇的废话，然后假装指出开发商的责任，督促开发商排施工进度，一般这招能拖3个月左右，第2次业主集体维权，就会说开发商没钱了，让开发商找银行商量给业主停贷，这招基本也能拖2个月，第三次就是说政府申请纾困资金，再拖几个月，第四次基本就换人不露面了。

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我最近在看武汉的房子，然后发现好几套近一年降价超20万，普通人一年工资都没有这么多，更不敢下手了

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房产税出来前千万别买房，

别给那些先富者接盘

我在武汉大V直播间说实话被禁言了

解决不鸟房价下跌的事实，就解决说实话的人

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华中科技大学对面的剑桥春天吗？

2000年左右的小区。。

你在想什么呢？

17年是高位，不用想了，拿着吧。

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看到底下的回答就大概能知道，其实知乎大多数也一样是自视甚高的蠢货

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今天是2025年3月26日，离我最开始的回答正好过了一年，就当我记录自己买房的流水账吧

之前关注的一个房子，差不多挂了一年，25年3月份成交。从188万降到135万，一年降了53万，实际成交应该更低，明年再看其他的

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这么多朋友在关注和回复，有相同需求的人也不少，不是房子不好卖，而是房价太高了买不起。。。
更新下对二手房列了我们的诉求：

1、房子属性要住宅，不要公寓；

2、楼龄要新，优先10年及之后的房子；

3、小区条件，优先围合式小区、物业负责、梯户比低、车位充足、绿化较好；

4、小区有配套学校，学位可使用，学校中上即可；

5、周边配套，有医院、学校，有烟火气息；

6、房子本身，优先朝南、选三房、中高楼层、采光好、得房率；

7、交通便利，希望房子步行到地铁站的时间10分钟左右。

8、总价控制在150万左右

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你来拿住，我同情，你来炒，我嘲笑

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武汉新力城的客户

22年开发商工抵房，两套，一套20栋903，一套20栋1701，都是边户，抵过来185万一套，现在客户挂95万，连看房的人都没有。然后周一带客户去银行做抵押，抵押工行只能给七成65万，你就说有多离谱。

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现在再看看胡某写的文章，感觉人生最缺少的是时光机、任意门。

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大家期待的总裁湖景大平层，四世同堂户型终于来了，100 万买大四房。可能是武汉主城区单价最便宜的万科物业地铁房。希望遇见有缘人。谢谢。

洪山区青菱街道，爱家名校华城138平大四房，100万可谈。。。单价算下来就7千多一点哈。。。。。。。黄家湖与青菱湖之间，中间楼栋，远离白沙洲大道噪音，总高33层，房子在29层，南北通透，采光通风好，万科物业去年已经去年入驻。。房产证已经满了两年，

这个小区是一个优点和缺点都非常明显，非常突出的一个小区，

优点：万科物业，步行上中小学，湖景，地铁起点近，附近大学生多，买菜实惠便利。

缺点: 人车不分流，高峰开车出门堵车，偶尔群里有业主反馈经常能闻到江夏垃圾焚烧的味道，有反馈小区小孩偷自行车。。

距离地铁5号线红霞站800多米。

附近300米有一站式幼儿园小学初中，都已经投入使用，学位未占用。

有一个公园，红霞游园就在小区后面，青菱湖边，有儿童游乐设施和篮球场羽毛球场

20240302更新。。。。。太难了，小区中介在宣传单价格6000的法拍都已经出来，武汉房价似乎奔着2015年去了。。。。

另外200W预算左右求购一套武昌滨江附近的次新小区，谢谢！

。。。。。。20240323更新。。

中介说有个买家本来打算有意向要付定金，结果他看到有淘宝拍卖131平价格才80万，又开始犹豫了，喵的个眯。。。

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只要借的钱足够多，就肯定不会烂手上

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说一个空军不喜欢的回答本人武汉土著汉口一套武昌一套光谷两套房子和两套住宅底商性质的门面老婆家里武昌两套一共8套不动产(全部都是16年之前买的商品房除了23年买的一套婚房)除了自住了两套其余四套房子和两套门面都出租了 (23年的婚房自住新小区一梯一户物业和环境品质都比较高二手价格也没关心过新房业主都是高位上车)

至于房产税中国古代和现代的欧美日的大都市还有香港房产税几百年历史了东京纽约伦敦的职业房东消失了吗

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能咋办，武汉18年入手三套，周边县市两套，19年全卖了，只留了cbd一套老家一套自住，算是逃顶了吧，cbd目前亏了80-100w吧。

要么自己住，要么割肉甩。

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下个月挂价增加10万，没卖的话，每个月加10万挂上面！

挺住，房价不能降！

至少表面咱不能让他降！

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以前写过几篇类似的文章，大概零零散散也有几十万的播放量。

写的时候主要集中在去年，感觉今年开年市场行业又有一些变化了。

有一次刷到了这样的内容，所以这次准备写一些知友长问我的一些问题。

这盘文章应该应该会以一下这些方向展开。

1、未来的房价趋势（涨还是跌）

2、手上的房子是否值得持有（包括一些持有参数）

3、房贷压力大的人如何释放压力

4、如果清晰的判断自己房子的卖价

5、如果快速出售手里的房产

这次的文章理论上应该不会过于嘻哈，可能更像是一篇说明文。想到哪里是哪里，写到哪里是哪里。但是会按上面这个框架一一展开事情内容。

最后我写的全是我个人的经验看法，不一定在大家身上适用。完全就是这些年我们处理上百套房产的经验。

我的经验来自于不良资产、尾盘等特价房源，不同于常规中介，所以问我哪个新盘好。我往往没有这方面的关注。

现在进入正文

一、未来的房价趋势

未来的房价趋势整体是跌的，为什么会跌。之前也大致说过。（这里很我很懒，就直接抄袭腾讯元宝的算了）

1. 经济与金融因素

利率上升与信贷紧缩

若央行加息或房贷政策收紧（如提高首付比例、降低贷款额度），购房成本增加会抑制需求，导致房价下跌。

经济下行压力

失业率上升、居民收入增速放缓时，消费者信心减弱，投资和自住需求均可能萎缩。

房企债务风险

房地产企业若出现资金链断裂（如2022年中国部分房企暴雷），可能被迫降价促销以回笼资金，短期内引发连锁反应。

2. 政策调控常态化

“房住不炒”基调延续

中国政府长期通过限购、限贷、房产税试点等措施抑制投机，若政策持续加码（如扩大房产税覆盖范围），投资性需求将大幅减少。

土地供应调整

政府可能增加保障性住房（如公租房、共有产权房）供给，分流商品房需求，平抑市场价格。

3. 人口结构与城市化趋势

人口红利消退

中国生育率持续走低（2022年总和生育率约1.09）叠加老龄化加剧，年轻购房群体规模缩小，长期需求支撑不足。

城市化进程放缓

一二线城市核心区仍可能吸引人口流入，但三四线城市因产业和就业机会不足，可能出现“有房无人住”的过剩局面。

4. 市场供需失衡

库存高企

部分城市（尤其三四线）过去过度开发导致新房库存积压，供大于求时价格易跌。

投机需求退潮

当房价涨幅低于预期或投资回报率下降时，投机者可能抛售房产，引发短期价格下跌

5. 其他潜在风险

技术冲击

远程办公普及可能降低对城市中心房产的依赖，共享居住模式也可能改变传统住房需求。

全球不确定性

若全球经济危机爆发或外资撤离中国市场，可能间接影响国内房价。

归纳总结一下，用我自己的观点来说。房本身就是一种商品，商品就应该有自己的经济周期。

就像口罩期间，口罩就贵。口罩期间结束了，口罩就便宜了。

夏天去买棉袄，棉袄就便宜。冬天去买就贵，因为棉袄正在他的经济周期上。

这个话题就不多说了，整体肯定是会跌价的。但是到底跌多少钱，往往是很多人比较关心的一个数值。

现在进入第二个话题“手上的房子是否值得持有”

这里就不用腾讯元宝了，直接阐述金融行业的观点吧。首先以前的文章中大概说过。

房子有且仅分为以下四种类型

1、刚需2、改善3、金融4、养老。具体参考如下，截取我以前文章中的一部分。

1、刚需盘

什么是刚需盘，80-120平，更精准一点90平左右，大二房或者是小三房。

适合年轻人上车，外地人来武汉安家落户。这个懂的都懂

这种房子不限类型，比如说你90平的还房我一样认为这是刚需盘。

刚需盘看的是什么，就是交通便利，买来住，上班房本。价格别太贵，不然上车上不起。

这就是为什么好地段的位置不做小面积的房子，宁可做小面积的公寓。因为公寓面积更小。

不然单价3万，90平。神经病给你上车，江边哈那一片全是130面积起的。普遍160+对吧

2、改善盘

什么叫改善盘，简单来说就是上车好多年了。武汉打拼出来了，以前单身嘛，或者小两口。

现在娃都有2个了，是不是要改善一下，小变大。

以前一个月工资5千，现在升总监啦。每个月5万拉，还住白沙洲每天上班都得1个小时就不适合了吧。得改善一下啦。

改善房的特点1，面积大。120-180居多，上不封顶。

改善房的特点2，一般都是近代住宅，靠山靠海，在武汉就是看江看湖。

为什么卖不出去了，现在心里有点数了吧？这玩意既不是刚需，又不是改善。

3、养老盘

什么叫养老盘，养老盘的定义毕竟广，市场上最容易出现的几种给大家分享分享。

顶奢有钱的就住别墅，花花草草，交通不便，不要紧。反正也不上班

中产没钱又想装逼的，买海景房，养老房。就像以前海景房很火，很多人去去海南买房，后来湖北利川又火了，冬暖夏凉。很多人去利川买房子养老。

养老盘什么样的面积都有50的到500的都行，非常的笼统。但是这种房子有个特点，基本上就是交通不变，买了就别想卖出去了，顾名思义。养老的。

基本上就是买了跌跌跌，因为流通性还差一些。现在晓得了吧

4、金融盘

什么叫金融盘，这是市场上散户所不知道的东西。简单来说，普通买家卖家不知道，大户们喜欢玩。

比如说很多房子低价卖，100万的顶楼，可能卖70万。但是去银行能贷85万。那这就是金融盘，可以用来融资，可以用来搞钱。

再延伸一点，家里死了人的，是不是要低价出。收回来转差价。

装修稀烂的，搞回来翻新一下做串串。然后包装了高价卖。这些统称为金融属性。

现在进入正题，武汉什么样的房子值得持有。首先这个房子的跌幅一定要慢，怎么样判断，比较简单。

2、年租金，目前武汉大部分房产的年租金都只有2-4%之间，举例来说你100万的房子，年租金大概2万-4万。如果你的年租金干过了你的房贷利率，（当下是3.15%）那么你就有极大的持有可能性，千万不要找一个年租金只有2%的房产。租售比代表的其实是房子的市场真实价值。溢价出来的全是水分。

年租金如果能达到5%以上的，是高度值得保留的房产。

根据年租金的情况能能快速的反推出来，这附近的房子是否有价值。

不是刚需尽快丢掉（刚需的人还没有完成上完车，而且未来也会有刚需），

旧改善尽快丢掉（未来一定会有四代住宅出炉，哪怕你是望江顶配，也顶不过四代的打击）

初期四代也可以尽快丢掉，因为初级四代还没有完善很多配套设施。

养老看段位，如果是高端养老可以保留，老破小养老尽快处理。

金融盘完全看价格和学区，这里不做过多的展示。

归纳总结一下“首先自我感受是不是跌价跌的很凶，如果还好就先苟住，算一下租售比，看看能不能回本或者就当个理财用。如果感觉达不到基础理财的效果，快速判断一下房子到底是什么类型，然后坚定出房的思路理念”

现在进入第三个话题

“房贷压力大的人如何释放压力”

其实当下一方面我是建议很多人卖掉手中闲置的房子，另一方面又是矛盾的觉得你还是别卖了。

这是为什么呢？因为现在的房子真的很难卖，并不是说你下定了决心马上就能卖出去。往往挂了很久，反而还深受打击。

没有负债的人还好说，如果负债累累，甚至已经无法偿还房贷月供。那么这个板块可以快速的帮到你。

1、一部分客户是沿用久的房贷利率，比如说最早以前的5.39，或者是最早一批办抵押的6.37%等。随着目前Lpr的下降。大部分存量房房贷利率已经有所下降了。

**只要是4%以内的房贷，没有任何的转贷意义。**我相信以前很多客户都接触过中介的电话，给大家推转贷。然后死房贷转成4.2%左右的光大，外地农商行等等。后面发现房贷都降了，现在肠子都快悔青。那是因为中介有自己的立场，要挣钱。懂的应该都懂。

所以第一种客户，如果只有房贷，而且接近4%左右，你就不要折腾了，后面还会降的。降只是时间问题，也不要想着哪个中介说现在有5年的先息2.85%的，10年的先息3.15%的等等等。

因为你每年最多只能省到0.5-1%，而中介往往要收取2-3%的费用。未来的房贷还要下降，何必把具有稳定性的按揭转成抵押类贷款呢？（除非别人不收钱，纯帮忙。而且你手上有钱，过桥也不花钱哈哈哈）

这种客户降息的核心方式是申请部分结清本金，用以降低自身月供。

这里给大家二个清晰的参数模型，一每月还款超过家庭总收入30%，处于紧张负债状态。

举例来说，每个月夫妻两口子，男方挣1万，女方挣5千，房贷月供5千以内。

总收入1.5万，还贷压力0..5，占比接近30%处于低负债状态，这种状态下。不会太累，一般养儿育女略有盈余。

如果再加上3000的装修贷，达到了月还款8000，即进入了负债紧张状态。

可能你会觉得我现在网贷都不止还3000，我不是一样能还吗？或者你又觉得别看我还8000，但是我每个月还能存下来不少钱呢？

如果是私企，假设你的爱人工伤或失业，你们会焦虑，因为单方的收入不够支付每月的支出，一定会吃存款。这样人必然会焦虑，也就是我所说的“进入紧张负债状态”从而影响你后续的诸多决策和判断。

3、处于高负债状态，濒死状态。我以前写过一篇文章，濒死状态是年收入的3倍左右。

**比如说你年收入20万，总信贷负债达到60万，基本上就濒死状态了。因为这些钱在没有外力的支持下是很难还的。**除非你本金还在（比如说投资了黄金期货等等）

90%的人逃不脱这条铁律，或者说99%的人（真的不要质疑，因为我做金融接近10年了，90%以上的客户最后都是逾期或者卖房上岸）

先息后本贷款也被很多人称为死亡贷款，也是这个原因之一。用的时候没有压力，还的时候用完也还不上。

这种情况下，我建议你尽快处理你的房产，及时降低自身的负债以及还款压力。不要有任何的幻想。

我可以给你描述一种场景。你来感受一下。

假设你是一个国企事业单位的客户，每个月收入1万。你办理了3笔先息后本的贷款。总额度是40万。

目前你的年收入是12万，总负债是40万。40万的先息后本一个月需要还多少钱呢？

**月息3里左右嘛，大概也就1200不到。你可能用起来感觉很舒服，没什么压力。**本金用于炒股或者是其他原因已经蒸发了。

现在3年期约已满，续贷的时候操作不出来怎么办？续贷的时候你手上大概能有多少可以支配的财富？

每个月你还了1200，生活开支还需要2000，你可以认为你每个月能还6000，三年下来你也就只有接近20万，你还有20万的窟窿。

现在问题来了，**你确定可以每个月只支出2-3千，每个月固定存6000吗？你确定存三年你都不会有任何的想法，不动摇，不动用这个钱吗？**再或者三年之后，你还有第二个三年，因为你的总负债是40万，是需要6年的哦。

你所有的青春年华都消耗进去了，这还是你完全不出意外的情况，万一你想出去旅游，想奢侈一下。你能保证的了那么多吗？

那会不会有人说，那我就等额本息的还呗，这样我就不用归本的时候那么急。

好吧，现在咱们讲等额本息，40万，算3年期，月供11111本金部分，利息不算。

啥意思呢？你不吃不喝连本金都还不起，对吧，我说的没错吧

再给你放宽裕一点，给你算5年期好吧，60期月供就是6666，再加上咱们可爱的3厘的利息。6666+1200=8866。

一样是不吃不喝好像勉强还的起，而且还得还5年。

这还是银行能给你的最好的政策了，如果有一部分是网贷呢？是消费金融呢？这后果是不堪想象的。

所以现在有感觉了么？千万要记住红色警戒线，总信贷负债超过年收入的3倍，你就赶紧卖房或者原地爆炸。早炸不如晚炸

因为今天断断续续的确实写的比较长了，而且这篇文章是综合性的，需要把话题留给接下来的内容。

接下来的2个内容板块

一是如果清晰的判断自己房子的卖价

二是如果快速出售手里的房产

大概会讲到怎么样清楚的知道自己的房子到底时候卖多少钱，中介可能会忽悠你，或者你自己可能卖高卖低。但是教会你手法之后，无论是买

房卖房基本上都不会吃太多的亏。

今天文章篇幅有限，就先到这里，今天是25年2月27日

（顺便感慨一下，Ai确实替代不了人工，至少目前不行。开始还想着用Ai偷懒，后面还是纯人工自己写的，写的挺开心。）

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21年4月我把房子（第二套）卖了，持有现金。

我家里人死活要求我再买一套光谷东的房子，都拉着我去看了好几个月的光谷东的楼盘了。

我就不买。然后22年暴雷。

今年清明节回老家又碰到我几个表哥，他们都说被光谷东的房子套牢了。腰斩都么人要了。

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几年前出差去武汉，看到武汉那么大的城市面积和那么高的建筑高度，就纳闷，这么高的楼怎么还这么贵

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硬抗负债，活的战战兢兢。

21年买的，现在如果算上利息，首付已经全赔进去了。

房子离上班的地方又远，我每天通勤也累。

女朋友想卖房，在三环内再买一套，但是才买的房，装修又搭进去二十多万，我不愿意割肉。

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换个思想，现在高楼林立，是不是为了第四次世界大战准备的?

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刚需就不要提什么烂不烂手上了，只要是自己住就行

我最近买了套南湖的老破大，南湖中学的学区房，290个w，同户型去年底成交的一套将近380个w

买之前我还给老婆打预防针，我们到手可能要继续掉

但是没办法，现在我们住的房子上班太不方便了，而且是个小两室一厅，总之就是毫无幸福感可言

买定离手

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我回答个无关痛痒的…

我就是今年五一去武汉玩了一圈，也只是去了你们本地人知道的那些个地段啊景点啊商业区…

我不得不说…城市规划的太差了…

不知道是不是我习惯了北京的规划啊，反正就是…

楼和楼挨着那么近，中间还有城铁，然后边上还有大喇叭吵的商业区…

要是我我应该不会在市中心买二手房吧…

汉阳的江边那条大道还挺舒服的…

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20年买的房子，总价160万，首付60，贷款100.

现在看同小区同户型同楼层已经100w卖出了，5年亏了60w+这几年的房贷

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都在卖房，我想买大平层或别墅，有没有要卖的

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大哥，你好歹房子正常交付了，你知道这两年22/23年武汉有多少楼盘延期交付或者压根无法交付吗？！

这几天去了武汉的汉南和鄂州的红莲湖！

汉南是靠地铁吹起来的，房价顶峰9000/平，现在6000不到，直接折价30%

鄂州红莲湖靠恒大童世界撑场子，结果恒大凉了！房价顶峰7000/平，现在3000，直接打对折！

看完这些，请问你作何感想？

房子是用来住的，不是用来炒的，能交付就烧高香吧！

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-—————————————草了，昨天刚回答还觉得无所谓，今天就破防了—————————

外地出差2个月回来，刚下飞机准备用公司oa系统打车回家，发现oa上打滴滴只支持武汉市区….直接破大防了

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不知道，怎么说很多人对这个社会的认知还停留在农耕时代。

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楼主现在房子卖了没？如果没有卖建议出手吧，现在可以挂着吧，估计也不好卖了，现在二手房贷款已经开始断了，基本半年起步，而且房贷率比以前低很多了，银行只要限制二手房贷款，二手房就完蛋，新房一手房贷款不会限制的，关系到的民生产业太多，比如：新房买了要装修吧，要弄家电吧，灯具吧，底板，油漆要做一下吧，二手房大部分买了就买了不会怎么装修，所以对其他行业没有利好，只利好二房东，这个时候肯定需要打压，而且一手房库存这么多，一手房能销售出去，才有人去买地，现在武汉土地流拍也很严重了，很多都是国企接盘最低价，你自己可以查一查吧，武汉已经有差不多20万套二手房源在挂了，我记得前几个月之前我看消息还是13万吧，突然多出来这么多，你也知道为什么了吧，建议先挂，有人全款出就便宜可以商量，先解套，如果刚需可以留着，武汉发展潜力不错，只不过经济全国都不怎么样了，也可以留着，看以后吧，也可以赌一赌国运了，楼主也是武汉的，光谷的房也不好卖了，刚需兑付的商场和学区，医院红利兑换的太慢了，有不少都卖了去市内了，配套也是难上加难，唯一厉害就是就业上班，难吧只能说。

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分割线

有消息说二手房房贷开始放了，不过好像不是官方消息，估计放也不会放很多，接到水的，gangxuq平民玩家，抓紧机会上车吧！解套的大佬也可以解套了，现在就是这个套路，慢慢放缓，停工的太特么多了！

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分割线，水已经放下来了，说实话我先大胆预测一下，武汉可能会涨价10%左右（有可能会到20%），拿目前白沙洲举例1.7起步的房价（新房）预计明年年底会或者后年年中的时候会涨到1.9万，其实如果武汉没有疫情，白沙洲估计都是均价2万了吧，有共识的应该都看得出来，新房刚需的小年轻说实话如果家里留个荷包钱多就先买吧，现在不说最底吧，也差不多到波谷了，如果觉得期房不稳，买现房吧，不少开发商现房还有的，可能就是库存不多，至于现在二手房能捡漏还是捡吧，指望二手房放水，那是不太可能的，松一松，都要看上头了，今年工地的农民工都没工资回家过年了，让农民工拿工资回家过年，才是第一要务，也就是现在的交房，毕竟总结的可不能太难堪吧！

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因为一次错误的买房，远方的同学生活过的一塌糊涂，跟他聊天才真实的体会到生活不易，世事无常，他在武汉，因我们都在一个行业，互相吐槽了这些年行业的不景气。他在2024年经历了大半年的失业，尝试过转行，实在不行又通过朋友介绍找了家同行业小公司待着，最近公司经营压力大说又要裁员。

在房地产火热的2020年他总价258万、首付了78万、贷款180万买了市中心的房子，每月还贷9k左右，首付还找亲戚朋友借了30万左右，到去年交房，首付已经跌没了，他想把房子挂出去，又碰到行业不行。他这些年又要还贷又要养家，可以说一分钱都没攒到。连给房子办证的钱他现在都拿不出来。老婆倒是有工作，从他买房子开始就埋怨他买贵了，在外地上班他的钱除了每月雷打不动的房贷还有他自己的吃穿用度。还贷这几年他也没多少钱给老婆，小孩上学的费用，另外租房的房租，他时常给不出来需要老婆出钱。

他爹妈在他和老婆结婚的第二年离婚了，他也无可奈何，跟我说他发现这个年纪（他爹妈60左右）离婚后双方都为自己计划更多了，他发现爹妈反倒把他这个儿子排在后面，他爹妈都是事业单位干了一辈子退休，都有退休金而且只有他一个儿子，有几次他撑不住找他爹要钱免不了被说，“30好几的人了还在找爹妈要钱，没有你我该过的有多舒服”，即使爹妈对他说这样的话，他也还是每次舔着脸找他们要钱。他爹妈也不止一次的表示不愿意再管他了，他爹妈的事也是老婆要跟他离婚的原因之一。

大龄35岁，高位站岗买房，每月房贷月光（而且还有30年），买的房子已经跌到惨不忍睹，行业不景气面临失业，老婆离婚，爹妈离婚……总总总总，叠加到一起最终成了压垮骆驼的稻草。原本不抽烟的他，说他因为压力过大已经抽了一年多了，也不敢想如果真的失业之后后面该怎么办。我一直在听，实在无奈，下楼去买了瓶白酒，陪着他视频喝酒，一直吐槽到深夜，也怕他走极端一直在安慰。哎，有时间去趟武汉看看他吧。

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汉阳滨江电建洺悦江湾，江景房，总层高60，本人房子55层，看江视野好，面积128平，180万出

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成年人要有风险意识，不要投入自己难以承受风险的投资。

如果非要搞，那就要认投。

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也有人买房了，房子也跌了，房贷也还要还。但人家为什么没上来发帖问：房子烂手上了？

因为人家是真刚需

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偏个题，武汉周边的孝感市孝南城区《金张湾花园》小区有一套117平米毛坯房想出售。

周边适合居住，有小学和中学，附近有个万达广场，总价39万，总价39万，总价39万，单价3300多一平，诚心出售，比当时买的原价都低了。

因为工作原因，想来武汉首付买一套房。

我把价格一次降到位，各位有想法的请联系我。

有证，商品房，电梯房。

总层数应该在20楼左右，我家在中间楼层。

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卖掉了，磨了几个月，这周一过户，昨天周五钱到账，在心里最低价位又大砍了一刀，我成了卷毛王了，成交价32万,算上买的价格和利息，亏了21万多点，跌幅40%。

感觉辛苦打工10年攒下来的积蓄都一下子亏没了。

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2018年年末，我在一家汽修厂当学徒，那是我找的第1份还算正式的工作。在某一天下午，我和几个师傅刚把一台丰田花冠的发动机给端下来准备大修，在等大修包送来的闲暇时间，我和几个师傅坐在那里聊天，我们从汽车维修聊到房屋装修再从房屋聊到房价。他们都对房价会涨坚信不疑，但我鬼使神差插了句“房价迟早会跌的”。

他们纷纷反驳我，无非就是说我太年轻，没见过房价起伏的规律，规律就是房价从来没跌过。

毕竟我太年轻和房价没跌过，在那时都是客观事实。……

后来我知道他们其实都买了房……

我和那几位师傅的关系其实都不算差，那时他们都挺照顾我，他们的房子也是他们辛苦的劳动所得，可是再怎么坚定的主观立场无法改变客观事实。

（为什么我一个刚到社会年轻到不能再年轻的人都知道房价迟早会跌，他们就深信不疑，说到底他们都有房。）

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我给大家翻译一下，想当高种姓失败了，怎么办（武汉）

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我光谷金融港藏龙岛的房子，88.26平，总共四层，我的二层，一个楼洞一层只一户，私密性好，现在喊75万，房子是单位开发的，基本没有物业费，闹中取静。

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所谓的刚需很有趣。

买的时候图的不只是居住属性。但一听房价降了无一例外心情都不好。

所以醒醒吧，没有什么人是纯刚需的。

对于武汉来说，买不如租。

更新一下刚需定义，分割线一一一

如果不买房的明天就枪毙，那才是刚需

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三环边，新力城，115平，卖一万一平，17栋20层现房，开发商装修没入住过，水电齐全没地暖，没满2，有大佬看上的么

不是炒房客，自己的首套，需要一点资金处理私人事务

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据我所知，即使是现在，很多湖北人还是对武汉的房子很执着。（我这个湖北人早溜了）

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概要：

本人95后，是很多人羡慕的有房一族，说出来朋友都是羡慕之情，不用租房了，自己的小家，家里有钱呀！自己还完两年房贷之后，越发觉得生活品质下降，房贷压力让自己没有办法来一场说走就走的旅行！没有办法，那就和自己心爱的房子说再见吧！卖掉了就来一场自驾全国旅行哈，看到文章有想法的你可以先预约，一起出发！我的出发日期取决于房子啥时候卖掉，哈哈哈！

房屋介绍：

⭐⭐⭐⭐⭐房屋地点

武汉市洪山区光谷三路59号中建星光城二期

⭐⭐⭐ 优点

距离生活区0.2公里，老人买菜出行更方便；
距离地铁直线距离1公里，近地铁近医院近公园；
电梯直达地下停车场，距离出口近；
近大门，与侧边马路相隔一单元，与主干道距离适中，安静，不受车辆鸣笛声影响；
房屋周围公园环绕；房屋品质高；

⭐⭐⭐ 缺点

没有商业综合体，周边还建房比较多，但教育资源还行，还建房的小孩也很聪明，而且资产不比咱少
距离地铁稍远，有电驴在光谷中心城很方便
地块潜力低，周边可开发地块少
周边生活氛围浓，老人较多，没有酒吧等娱乐场所

房屋基本信息：

⭐⭐⭐ 优点

大三室：面积124.69，实得面积100+；
南北通透，通风好，公主房独立阳台；
毛胚，无装修溢价；
动静分区，空间宽裕，光线充足；

贝壳链接：

⭐⭐⭐ 缺点

本人恐高，所以购买楼层较低，
内边户，共用两堵墙
主卧卫生间比外面卫生间还要大（是要按浴缸吗？）

⭐⭐⭐⭐⭐ 销售信息

售价：232w(星光城低价，可以谈价，90后卖房讲究心情)；

未满二，需纳税，密码看房；需要陪看，得看我有没有时间哈；

售价可谈，本人配合；

结语：

就说到这里吧，还有没有什么要补充的，不清楚的信息或者大家想问的，就发到评论区吧！

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你坚持高价，过两年会好的，要不然我房子卖不出去

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我一哥们，他有一套130 平方的住房，然后又买了个大概60到80万的房子，然后过了几年卖了可能90到120万，小赚一笔 20 到 30 万！然后用这笔钱他买了个150平的房子，高价18000，首付大概100万，贷款约200万不到，最后加利息要还约400万不到！然后他装修入住了，又花了装修钱！现在房价掉到13000！每平方跌了5000！光售价下跌就赔了75万！他说现在挂13000都非常难卖！每个月还贷款约1万，压力山大！

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21年差点没忍住来武汉上车。。后来还是忍住了。。主要是不想背太多贷款。

现在真觉得怂有怂的好

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25年2.17记录一下

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如果是买来自住的，就别去想太多，如果是炒房的只能说活该

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感谢大家关注，更新一下进展，房子今天（7月20日）卖掉了，单价1.3，满二后过户

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出本人名下房子，白沙洲三环内，12号线凌吴村正地铁口新小区，128平，毛坯，边户，中高楼层。175万包税费（割肉70万，求求别再还价了）

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可能大家经常会在新闻上看到。某个老破旧小学区房卖出天价。问题是人家的学区不等于大众认为的学区。

一个大城市，能配的上学区房这个称谓的学校，不会超过10个，大多也就几个。一个学校对应的小区一般也就3-5个。也就是说一个城市可能能配的上学区房这个称谓的房子，应该不会超过50个小区。而且很大一部分不是商品房，都是事业单位和高等院校的房子。

基本上就是都涨的它涨的少，都跌它跌最多。都不好卖它最难卖。

如果不遇到大势，老旧二手房真的没有什么投资价值。

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我朋友在2021年的时候想买房，当时房价还出现小幅上涨，他觉得会升值，我实在看不得他往火坑里，于是当了回恶人各种劝他不要买，我的判断指标其实非常简单：从2020年开始，人口崩了，出生人口会越来越少，现在房子那么多，房价必崩。果然，接下来的时间里，房价一路狂跌，当然，他也没有买，倒不是听我的，只是钱没够，如果当时钱够，他一定会买。

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古人说了丢卒保车

断臂求生

到了现实中很多人不愿意丢卒保车

那么就要承受更大的损失了

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我还算对房子有些经验，近期卖了两套房子，买了一套房子。
对于旧房子而言，要么出租，这种房子如果不想费事，建议给自如之类的长租中介，当然这有个弊端，就是不是每年算12个月，但是少操心，基本上各种杂事都不用操心，当然自如对房子也是有要求的。如果是卖房子而言，你卖的房子肯定是本小区性价比最好的，才能卖出去，如果不是，你只能降价，影响房子最大的因素可能是房龄，是否电梯，是否学区，交通之类的。学区这个东西，无从评价，本身学校好坏也有区别。电梯房可能比步梯房高不止一点点。而且还看房子有没有硬伤，比如噪音是否能解决，物业之类的。其实你卖房子是否降价，要看预期，其实也不算玄乎，这个预期包括了资金的时间价值。比如这房子你如果想卖，要考虑清楚后期预期涨跌的预期，那么你如果提前卖一年，拿到现金投资的收益和降价的幅度的大小要比较清楚。比如虽然是学区房，可能一直在小幅度跌，晚卖一年可能会跌3万，但是考虑到资金的使用价值，你现在可能降6万卖能成交就可以。因为你拿到手150万，可能一年也有3万的收益。这个只是打个比方。有人说那我这一年可能会出租有收益，其实这个大概率不存在，因为如果出租的时候卖房，除非好卖，否则影响看房的。还有你卖房要考虑买房，为啥，因为买房的时候除了是否贷款和贷款多少考虑清楚以外，还要考虑是否影响比如公积金的贷款之类的。我其实是指，如果很快卖了房子，可以利率低或者可以公积金贷款之类的。就也要出手了。如果不急着买，就是另外一码事了。但是如果是房子学区交通一般，还有是步梯之类的，我就建议早点出手吧。因为你比较一下你小区卖房子的数量大概心里就有数了。
顺便说一下买房，买房很奇葩，刚开始你觉得我对某个有要求，对其他没有要求，最后可能都要要求，比如考虑保值之类的。但是到了最后，你买的房子一定是各方面均衡，没有啥硬伤的房子，这个还是要多看，多比较。
我也只能说这些了……

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其实感觉这几年就是经济危机了，各行各业都不算太好。日本当年经济危机的时候，多少人失业，多少人房子贬值50%，还不起房贷。扛过去就是胜利。如何应对房子贬值，通货膨胀，确实是个折磨人的问题。

武汉，两套住宅，一套自住，一套次新房，次新房不愿意卖也不愿意租，2018年的房子卖应该只能亏卖，一年1万多的物业费，肉疼！一套loft公寓，公寓目前租金月租5200块钱，不知道明年会不会顺利找到租客，工作也是房地产相关工作，虽说是国企不知道能不能抗过房地产至暗时刻。也许目前生活最大的底气就是没有房贷也没有车贷，孩子们自我感觉学习能力还可以，应该不会啃老。

生活总要有点希望，四十多岁了，我发现自己生命中最好的事情已经发生，剩下的只有重复和老去。坦然面对……

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这几天看了一个有意思的图。就是对比中国，美国，日本房产走势图。

这一看，如果和美国走势一样，止跌会在2027年年底。哎，现在卖房子只能亏着卖了。

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最好不要买房。如果一定要买，也只能买上海的。因为，这6年来，上海只跌了5.5%，而武汉已跌了40% (全国平均跌了28%）。

越贵的反而越保值，反直觉吧？

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哎，白沙洲中建铂公馆19年购入，1.5w现在怕是1.2都难得卖，主要是现在不在武汉工作了，房产证都懒得办，头疼。

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武汉的房子，怎么会烂手上呢？

如果有得租，当然是找到好的租客，在保证房子维护的前提下，再等一等。

这两年开发商压力大得很，低价甩卖的情况常有发生，这时候把二手房丢出来去跟降价的新盘拼，那不只能是头破血流吗。

具体情况你花个周末约几个中介带你出去走走，市场行情立马清晰。

新房普遍降价的情况下，二手房自然很难出手。本来就有些地方倒挂，现在倒挂更严重。

既然房子还蛮好，还能够找到优质租客，为什么要在这个时点着急出手呢？

武汉的房子不会烂在手上的，地铁还在建、大学生还在留、周边城市的人口持续在流入、各项规划以及基础设施配套在更加完善，慌什么呀？

现在是时机最不好的时候，稳一稳，再看几手，完全来得及的。

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武汉从来就没有学区房。之前九大名初是凭选拔考试成绩和培训机构推荐优录，今年开始全摇号。从来都没有什么房子对口可进好学校的说法。

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现在只要房东说:有缘人≈大怨种

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1.市场信心不足，预期未回暖，现在卖房，其实不明智，如果有能力，建议持有三年再看，但高杠杆、急需现金流的除外；

2.相关信息：

（1）房产税大概率配合人均居住面积，2套起征；一项新政策从试点到推广，至少2年起步，现在试点都没有，5年大概率是一个起征点时间节点；

（3）短期看政策，长期看人口，种种关于“人口基本盘、房子存量住房多”的言论有道理，但不要忽视“迭代”这个词，比如从“彩色电视”一夜之间代替“黑白电视”，当时也有许多存量黑白电视，也不影响大家纷纷购买彩色电视。所以，当控制和限制高层建筑建设、当低密度高容积的舒适改善楼兴起，存量住房何去何从，打个问号？最好别碰超高层；

（4）要相信GJ的力量，从恢复高考起，大批综合素质高、智商高的人进入体制，那是一批很聪明的人，普通人望尘莫及，每一项政策决定，都是通盘考虑，我们每个人不要自以为是的“大聪明”；

（7）马太效应可以了解一下；朝鲜自给自足的体制也可以了解一下，所谓稳定和发展，本身就是一个博弈的过程；

（8）勿把时代红利和资源当个人能力，从08年起，四万亿政策、大基建时代等，时代生出了两个孩子：“土木建筑”和“互联网”，不信你看看90后出生上大学的，身边基本都有个“土木男”“程序猿”（没有贬义，只是佐证一下，就像“没有马云的时代，只有时代的马云”，个体的力量真的很羸弱）；

（9）90和00后，注定是时代和社会加速发展的燃料，请这个年龄段的人珍惜生活。大批60和70后嘎了，老龄化将进入一个新常态，后面出生的生活会好很多（没有恶意，现在大批50年代出生的人处于自然死亡率峰值，老龄化的严峻峰值在于60和70后，80后的子女基本都受过高等教育，对应相应的生育政策、资源等综合因素，这个一时半会说不清楚，能理解就理解，不能略过）；

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年轻时候租房攒钱，中年全款买房可能是最优解。

实在无法想象，35岁遇到失业危机，该怎么面临高额房贷

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我18年最高的时候接盘了一套金融港北的二手房，今年21年趁着万科红郡炒作的妖风亏本出了，我这套房子在中介挂了180多天。

趁着这套房子出了，把自住的那套房子也出了。自住的房子14天就出了，比同小区同户型成交均价低了5万的样子出的，那是因为我保养的好，而且户型整个小区最好。

置换了一套隔壁小区的。那个业主那套房他挂牌了半年，鲜有问津的。为啥呢？因为他的房子实得面积比产证面积大一倍多，所以银行贷款只能贷少许，所以客户群体有限。跟他讨价还价一番，便宜了35万拿下。我们是自住，也不想高杠杆，象征性的贷点款，可以后期转公积金的金额，可以去国税那免税，就行了。

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我19年120万买的，现在估计就能卖80万，这几年还款还都是利息居多，算了下当时的首付，装修，税，加上这几年还的利息，都可以全款把这个房子拿下了，真真的全款变首付，只能说，为祖国发展变成了薪材

求购一套藏龙岛、庙山的下叠或者联排。

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不是刚需吗？住着就是了。

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所以果断点儿，半价出手。要不然十年，20年后你会更后悔。

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联投花山郡二期的房子，110平三室两卫，19年年初购入，也是高位接盘了，这几年贷款本金+利息还了20万，目前卖的话不知道能不能卖到100万。有兴趣的朋友可以联系。

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目前房地产市场已经告别黄金周期，进入白银时代。很多城市的二手房市场陷入有价无市的局面，二手房挂牌很久都无人问津。根据58同城、安居客发布2020年《7月国民安居指数报告》，报告显示，2020年7月全国重点监测67城挂盘量均有所上涨，1月5日，尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才1.23万套，现在，武汉挂牌出售的二手房已经有7.5771万套了。半年时间就暴增了510%，足足翻了5倍。

还有南京二手房挂牌量从去年年初的3.8万套，涨到现在的9.2万套。重庆2019年年初是4.8万套，现在已经涨到16万套。可见，目前楼市二手房压顶，很多炒房客都在表示，现在的二手房市场就是处于“有价无市”的局面。

01

我认为大部分业主房子卖的慢除开楼市行情差的情况下，更多是因为以下三点：

一、错误估价自己房子的价格。

如果你觉得你挂的价格很符合行情价了，还没人看房的话，你可以找”邻居托价“。就是找一个和你关系特别熟络的邻居，让他挂价，要比平均价每平方提高1000元左右。这样买家在看房的时候，横向对比，会认为占了便宜，你在介绍房子的时候，也更有底气。

二、吊在一棵树上。

三、不对家中进行一番打扮。

很多人认为，自己的房子反正都要卖了，肯定没必要装修，对家中不好的地方进行整改。其实这种想法大错特错，要知道，“卖相”这句话无论是放在楼市中还是全世界都是通用的，好看的皮囊才会被人宠爱。

那房子也一样，好看的房子自然会值得更多人来看和选择。将心比心，如果你是购房者的话，去买房，然后看到一套房子破破烂烂，比同户型便宜上千块，你都不会动心吧。特别是90后、00后，对于装修是真的懒，希望买后就能入住的房子。

02

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不会烂的，熬过这两年，又要涨了

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光谷东，中海光谷东麓，属东湖高新区，18楼，90平小三房，武汉新城小学，地铁，医院都有，精装修。刚打好全屋柜子，已经封阳台，买了沙发，直接领包入住，买的时候130，现在115诚心出，要的速度私聊。

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17年在江夏庙山当代云城买的房子，当时一万一买的，然后自己打了柜子（实木的）买了家具家电，大概花费130万，现在还在住，但是因为换了工作，要换大房子住了，这个小三居出售，三室两厅两卫，110万价格可谈

到光谷天地开车只要20分钟，很适合光谷一片上班的宝宝们，主要是拎包入住，楼上楼下邻居都很好，小区物业是我们这片区最好的

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坐标武汉，，，卖不掉，也租不出去。

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没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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现在卖不出去很正常，二手房贷款吃紧，房龄较高的更紧。

我现在也准备出手一套老破小，不过是学区房，旁边就是一所不错的小学。房龄差不多20年了，7月挂出去，就不停有人来看，但我又没时间处理，索性先不卖了，明年再说。把另一套14年的房子挂出去卖了，这套老破小先留着。

缺钱就降价卖。毕竟200万的话，一年理财按照4%年化率也是8万。除非大环境发生变化，不然你的房子是不可能涨价的，拖的越久，损失的还是你自己。

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我17年3.5万高位接盘的中北路复地

横盘4年，结果21年底一个月时间给涨到5.5W了，原因很简单，对口初中第一届武昌区统考排名第一，从“不确定性伪学区”直接变成“真学区”。

其他地方如果16年之前买的，现在都小赚了吧，顶多二手房不好卖了套现而已。

14年之前买的，那不用说了，血赚，卖不卖无所谓，持有成本本来就低，现在武汉二手房要全款，确实卖不动。

评论区好多人酸啊，既然3.5万接盘我就没打算投资升值，武昌核心区好点的新房，双学区、双地铁、大型商区、三甲医院、东湖，都具备的除了复地没别的楼盘了，就算5.5万我也不卖呀，就算没学区自住也香啊，难道非要住三环才能和你们共鸣嘛。

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2023.5.5 ：五一去看了看房，比较满意硚口龙湖揽镜的价格1.3w-1.4w，基本是现房。同时还看了白沙洲的中建铂公馆，1.8的毛坯价格，我是完全不会考虑。还看了楚天都市行云的别墅感觉环境挺好的，问题在于是商业别墅，另外院子小。

2023.4.23进展：得知差不多一个月前同楼栋顶楼卖了240万，不满二。同时14楼目前挂的303万，应该满二，在开发商装修基础上进行了一些装修。另外，我一直关注的城投誉江南没有降价，可能甚至有点涨价，五一看看有没有什么房交会的政策。

在这记录一下，2021年11月底220万买的招商东城华府169平的房子，22年12月67万买了50平的南湖康泰花园（拆迁还建，有房产证），23年准备买城投誉江南177平，目测单价1.5-1.6。我是赌狗！24年开结果。

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确实急，急了，我家五套房，卖不了，只能收房租，麻烦太麻烦了

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坚持几年，房龄超过20年，想出就老费劲了

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现房信息：

新宿 84.8平米平房：69,800,000日元（约合人民币351万），现货可买，约合4.1万人民币一平米。东京人均年薪资600万日元，约合人民币30万元。核算100平米房房价收入比为11.7

洛杉矶1000sqft（联排、套内面积约合110平米，还带个小院子）的房子大约在66万美金（约为人民币412.5万元），2021年洛杉矶平均年薪资7.7万美金（约为人民币48.1万元），核算100平房房价收入比为7.96

深圳房价6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳2021年人均月薪资为12000元，年收入约为144000元，100平房子房价收入比为41.6-104.2

郑州当地房价为1万一平米到1.6万一平米，2021年人均月薪资为3864元（年收入约为46386元），100平房子总价为100万元到160万元，房价收入比为21.56到34.49

各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。

我这外国房价拿的都是核心区域的房子，外国城市边缘的房子可以自己去看看，便宜到不可思议。

炒，接着炒

那些扯房产税的，利率差和公摊我就不跟你提了，我们就单看租金。

国外一线城市房子每年租金为房价的5%以上，支付完所有税费后每年租金净收入约为房价的3%以上，中国一线城市为1-2%

国内还没收房产税呢持净收益已经比别人低50%以上了，一收那个酸爽啧啧啧

别跟我说房产税能转架到租金上，租金是纯市场化的，就现在这个收入你涨租金试试？看看还有人租不？

泡沫都成这样了你还指望咋办？凉拌？

知乎用户发表

武汉的房子只要不是最高点上车的就不要怕，现在是寻底过程，2年之内必定再涨起来。

知乎用户发表

依你情况，现在卖掉非常吃亏，也被动。如果不是十万火急差钱，先租着！

武汉楼市连续跌了4年，就差一把给力的猛火了。

你看五一假上班第一天，武汉急不可耐，连夜给大家念出10条新政策。

大家叫它“汉十条”。

具体政策条款我就不放上来了，最重点有这4个：

第一，放松首套房认定标准，降低贷款成本。

在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

是什么意思呢？

就是说你只要将唯一住房挂牌出售，不管你卖没卖掉，再买一套房都算首套。

按目前武汉市首套房的商贷或公积金利率，将大大降低银行利息成本。

具体降低多少呢？

60个基点。

武汉商业银行规定，首套房利率是3.55%，二套房利率是4.15%，两者相差60个BP。

你说香不香？

第二，推行卖旧买新，补助1个点增值税。

鼓励开发商、中介机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施，支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。

对卖房并在6个月内买新房，或买新房后12个月内卖掉旧房的家庭，对旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

这点看具体实施了。

第三，对购房落户手续进行优化。

在武汉购买新房，暂不具备办理房产证条件的，可凭买房合同，申请提前办理辖区购房落户手续。

简化一句话，你在武汉买房，就能申请落户武汉，这一政策可以解决子女对口入学问题，减少了买房家庭的后顾之忧。

第四，对新区和新房去库存。

一方面，向购买新城区特定商品房项目的家庭，发放5~10万元消费券。

另一方面，对存量商办类开发用地和在建项目，进行“商改租”“商改住”，按照民水、民电收费，降低居住成本。

总体来讲，“武十郎”这次基本全脱光了——

凡是能用得上的手法，统统都用上，目的就一个：

只要能卖房。

武汉早在去年9月就全面放开限购了，但效果并不好。

截至2024年3月，武汉楼市的库存去化周期超过41个月，也就是3年半。

在当前全国重点监测的100个城市里，共有40多个城市去化周期超过36个月。

这些城市大多数是三四线，只有少数二线城市，比如武汉、东莞、昆明、福州。

而在这些二线城市中，只有武汉属于超大城市（城区常住人口超1000万）。

在当前全国7个超大城市中，武汉的库存排名第一。

按刚刚国家自然资源部发布的文件，库存超过36个月的武汉，必须停止卖地。

如果2024年不能卖地，武汉的财政压力将非常大。

2023年，武汉住宅用地出让金收入800亿元，排名全国第九，属于严重依赖土地财政的超大城市。

面临即将“失血”的困境，武汉的当家人坐得住才怪？

既然限购已经全部取消，那么为了吸引买房客，就只能从降低房贷成本方面考虑了。

如果不是银行系统已限制死LPR最多降低40个基点，武汉人早就想打下200个基点，甚至更多。

当然，房价下降是最主要的。

过去3年来，武汉新房从1.8万/平米降到现在1.5万，降幅近20%。

二手房挂牌价也从3年前的1.7万降到1.4万，买家还可以讲价。

显然，当前武汉楼市已进入历史性底谷。

买方市场，对房东非常不利的。

当前楼市空军横行的本质，很多人为了流量，不说真相，我谈下吧：

其实，骂楼市越多越凶猛的人，心理越是存在侥幸，越是想买。

并且，这种潜意识，已经深刻进骨头里了。

就如一只皮球，已被无限压到临界点了。

就差那一把火，烧起来。

所以，你从这个角度独立思考，就看多少人骂街。

看看你的朋友圈，是不是99%的人都说楼市打骨折？

中介、自媒体、专家、大V都自信满满，跟你分析说房价今年斩腰一半，明年还要斩到脚脖子，楼市马上要完蛋了。

对此，我专门在知乎发一条楼市想法：“楼市会不会报复性补涨？”。马上超过25万+阅读，炸出超200条评论：

哥哥呀，知道你们99%人都最怕楼市报复性补涨，我也是啊！

但是，过往无数次经历会打你们脸说：

墨菲定律！

因为99%人只是情绪的宣泄，如同潮水一般，会推毁路上一切本应存在的花花草草。

然而，后期走向大概率会假以时日，路上依然是绿荫丛丛。

我再次抛出观点：

从供求逻辑和大数据看，当前楼市属阳亢体质，大概率会补涨。

知道你压不住喉咙那口老血，建议先看完再点赞转发喷朋友圈吧，让他们给评评理——真诚期待你留言探讨。

真相往往掌握在少数人手里！

壹

不废话，我们直接来点统计数据模拟一下（不拿专家的数据，我们自己分析最好了）：

中国买房的需求究竟有多少呢？

每年大约11-12亿平米。

怎么构成的？新进城刚需+改善+旧改。

第一类，未来估计每年新进城人口大约1000-1200万，如2023年城镇化率同比增加0.94个百分点，达到66.16%。

按平均每4个人买一套房计算，需要大约250-300万套房。

再按当前平均每套房80平米计算，大约需要2-2.4亿平米。

第二类，改善需求每年大约需要4.7亿平米。

怎么计算得来的呢？

按目前66%的城镇化率，中国城市人口大约9.4亿，按每年0.5平米一个人改善来计算，大约就是4.7亿平米。

第三类，旧改每年大约新增4-4.5亿平米。

这又怎么得来的呢？

中国当前一共城镇住宅面积大约400-450亿平米，包括城中村小产权、老破旧等住房。

我们按每年城市旧改1%的需求计算，大约就是4-4.5亿平米新增需求。

以上三类相加，大约得到11+亿平米（新增需求面积）。

再看新增供应面积，过去3年连续下滑，新开工面积已经跌到15年前的水平——2023年中国住宅新开工面积约6.93亿平米，同比下降20.4%。

11-7=4亿平米，意味着每年的缺口超4亿平米。

我们再看住房消化速度：2021年高峰期间全年销售18亿平米，平均一个月1.5亿平米。

当然，这个顶峰不太可能重现了，我们按去年低谷的算吧——去年新房销售面积11.2亿平米，大约每个月卖0.93亿平米，一个半月就是1.4亿平米。

也就是说，按当前新开工面积来说，一年新增的房子只够卖7个半月。

所以，现在，不，一直到未来，我们都得靠二手房存量房买卖维持市场需求了。

我概括一下：

目前到未来，中国每年需买11亿平米房子，但新建的只有7亿平米不到，缺口超过4亿平米。

换句话说，新房供不应求。

新房供不应求，就意味着你只能买二手房。

于是我们看到一个场景：左手买二手房，右手改造，然后重新买新房。

我们当前有一个共识，未来房地产会逐步放开各种限制，按照市场化运作，这也就意味着供求关系将决定成交量和房价。

当供过于求，房价就跌，反之就涨。

贰

“涨你妹！”

有人脱口而出了，老高顶着世俗眼光含泪写下这篇文章。

我曾写过一篇关于楼市供求与房价涨跌的文章，好评如潮：

你可点开《需求跌25%，供应跌20%！房价会跌还涨？》看看卖包子的故事。

故事也是干货，只是文章比较长比较深，我从中捞几张图和主要观点给你看好了。

早在2600多年前，春秋时期管子就说过，“物多则贱，寡则贵”，意思是物以稀为贵——商品的价格由供求关系决定。

供大于求时，价格会下跌；供不应求时，价格会上涨。

下面是我画的一张图，商品价格走势规律中，有2条神奇的曲线，一条叫“需求曲线”，一条叫“供给曲线”。

好了，我们拿房子举例。

你先看图一，两条曲线交汇在P1点，就是房价。在外界环境不变的情况下，这个P1点是相对稳定的。

但是，在房子供应数量不变的情况下，当需求下降（曲线向左向下平移）时，你会发现房价P2出现了，相比P1房价点明显下降了。

P2＜P1

我们都知道，当房子供过于求，就来到买方市场，直接受影响的便是开发商——

没人买房，还建什么房子啊？

于是，市场仿佛出现一只佛山无形脚，把供应曲线向左踢开了，出现新的供求交汇点，就是图三房价P3点。

P3＞P2，且P3＞P1

你看到没有？新的房价居然上升了，并且比原来的房价还要高。

意不意外？不，还有更神奇的在后面呢。

当上面看到大家不太买房了，就把过去限制楼市的各种政策逐渐取消，同时持续搬出更多刺激楼市消费的工具，于是需求又被激发起来了。

这时，市场那只神奇的佛山腿便毫不留情将需求曲线向右踢动了，看图四。

哥哥们，你们此时会见证全新的房价——P4出现。

P4＞P3

被你们骂骂咧咧的房价居然还涨上来了！

惊不惊喜？

叁.

看到这里，我知道有人跳出来又要骂了：

放P！房子买不起了还会涨上天？当年小日子楼市就是我们的今天。

好吧，既然你又提到日本楼市，我也刚写过一篇《中国在走日本楼市老路？》分析过，你进去看了再说。

我们跟小日子的楼市有本质上的不同，主要有下面原因：

第一，中国人口数量是日本的11.5倍，楼市需求量高了好几个吨位。

日本总人口才1.2亿，还没有我们一个广东省的人数多，中国14.1亿，相当于11.5个日本人数。

在城市化率方面，1990年日本大跳水前夕，城市化率已达到77.4%，扬言要买下半个美国。而中国2023年城镇化率66.1%，要达到日本90年代水平大概需要12-13年（目前每年大概0.9%增速）。

日本处于地震带，自然灾害频发，哪怕没有经历过上一轮黑暗期，对房子的需求也提心吊胆。

而中华几千年文化传承，安居乐业的祖训对土地情有独钟，买了1套想买2套，买了2套想买3套…

第二，中国随着城市群加剧，楼市供应越来越依赖少数几个城市。

小日子当年就是遍地开花搞房地产，最后发现只能建成越来越多的鬼城，人口却始终聚焦在东京大阪等少数几个大城市。

历史证明，人口密集的地方，房价便宜不到哪去。

第三，中国的票子无限C发，民间积累着巨量存款。

跟小日子不同，我们过去20年来，一直不忘干的活就是，卯足劲印票票。

你看2023年底，中国M2(广义货币)存量大约292万亿，换算成美元的话近42万亿，而此时美国约20.5万亿美元，欧洲约14.5万亿美元，日本约6万亿美元，中国一家超过美国、欧洲、日本3大经济体的总和。

有人说M2没感觉，好吧，那就说居民存款。

2019年国内居民存款总额是82.14万亿，而到2024年3月，我国居民存款总额达到了134万亿。也就是说，经历3年口罩后，老百姓存款比2019年反而增加了52万亿，增幅63%。

这要是摆到外国人面前，谁个不眼红？而如果摆在90年代的日本人面前，分分钟教他做人。

第四，小日子当年利用楼市后强力刺破，经济停滞了20多年，中国绝不能走它旧路。

日本当年在老美哄骗下狂升汇率400%，强力刺破楼市，此后又长期压抑着M2发行和超低利率（甚至负利率），系列因素将岛国经济拉进泥坑——长期通缩。

普通人除了房价大缩水50%以上，收入也20年不升反降，许多老店把一个小饭团搓一辈子居然还自诩为“工匠精神”，太滑稽了。

而中国绝不能走日本老路，世界工厂、基建狂魔的地位不允许丢掉，比如通过一带一路大布局，贸易+投资来拉动新增。

只有普通老百姓收入提高了，才有动力消费，带动楼市。

第五，日本是老美的小弟，而中国是完全自己说了算。

单一个外汇管控，小日子就得看老美脸色办事，而中国就严控了。

严控到什么程度？

比如外国人想在中国办卡，必须提供身份证明、工作证明和资金来历等，主要防“热钱”流入。而对自己人，规定每人每年5万美刀额度，主要防富人跑出。

如果钱都留在这块土地上，不，楼市里，你说中国还会发生日本楼市当年那种如退潮般的跳水吗？

大概率不会。

肆.

上面分析是不是有点烧脑，接下来再告诉你1个不为人知的惊天大局。

绝大多数国人并不知道，我们的楼市是早已被设计好的调控工具。

为什么上面一再重申：房地产是中国支柱产业。

除了大家共识的阳谋：

房地产影响14亿人居住；带动200多个行业运作；解决上下游产业链过亿人就业；每年产生数十万亿量级销售额，哪怕近12年来销售最差的2023年，楼市销售额都超过15万亿（一二手房总和），问还有谁能替代？

还有一个隐形大阴谋：

社会秩序管理。

城市与农村通过房子区分；穷人与富人通过房子隔离；上层与基层通过房子对话；现在与未来通过房子连通；

房子是14亿人唯一可以产生共鸣的话题，没有什么不能用1套房子不能解决的，如果有，就2套…

前面，说了这么多，其实我都是谈楼市的供求与价格的关联。

当房地产行业长期处于供不应求的局面，房价自然应该上涨，哪怕你强力压制它不许涨（限价）；

压制时间越长，反弹的势能就越大，就如一只皮球，拍得力度越大，反弹的高度就越大；

社会情绪的力量，楼市这一股超强的力量过去的后果我们看到了，就是疯狂，例如2009-2010年疯涨40%，2015-2017年疯涨50%。

综合以上，我们就很容易得出大结论：

中国楼市大概率会报复性补涨。

很恐怖吧！我知道你不喜欢，我也不希望看到。

但是这个就是冷冰冰的规律、周期、现实。

伍.

说到报复性补涨，我知道有粉丝朋友们开始澎湃了——你说跌下去的房价终于要解套了！

不好意思，还没到火候。

新房成交量腰斩。

意味房价没这么快稳住。

而要房价报复性补涨的前提条件，是成交量连续3个月甚至半年稳定、上升。

目前来看，一手房还不靠谱。

不过，值得注意的是，3月多地二手房成交量出现“小阳春”：

比如一线城市北上广深二手房成交量，均为去年4月以来单月最高水平。

北京3月二手房网签14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的荣枯线，是近一年来最高点。

上海3月二手房成交20274套，环比上涨约170%。

深圳3月卖了5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线。

广州二手住宅网签宗数和面积为9373宗和93.46万平米，环比大幅攀升92.66%和90.63%。

而二线城市楼市也有上升。

比如合肥3月二手房成交创近两年的新高，天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高，西安二手住宅网签量环比2月上涨139.67%，南京、长沙和兰州成交量也超过去年同期。

对买卖双方来说，当前最大的共识，莫过于4字黄金秘籍：

以价换量。

2024年3月28日，上海中海·顺昌玖里开盘，512套房卖了505套，总销售额达196.53亿元，刷新了全国开盘纪录，当天新房成交单价比周边二手房价调低25%。

4月6日，李嘉诚沿用去年7折手法，推出422套房，单价18万每平米，当天被抢光，套现75亿港币，香港重新万人抢房场景，其中70%是内地人买的。

4月9日，上海陆家嘴滨江凯旋门推212套房，仅认购金额就又创下了今年以来的新高，均价17.28万，相当于周边二手房价打7.5折。

各城频现豪宅盘日光，在释放一个信号：

富人按原计划进场了。

有没有《让子弹飞》里面的汤师爷说的感觉？

陆.

最近，上海易居房产研究院搞了一份报告，选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此对比二手房价格泡沫。

测算结果显示，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后泡沫持续变小。

而到了2024年3月，泡沫下降到5%，意味着经过3年挤压，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

其实，易居要表达的意思是：

中国当前二手房价基本到底了！

但不讲武德的是，当前唱空最大声的一类人，恰恰就是中介专家（你刷手机就看到）。

给房东们制造焦虑，吓唬降价卖房。

他们为什么这么干？

事实上，太多着急卖房的人被中介一忽悠就乱了阵脚，便马上壮士割肉，因为“你再不赶紧卖，下个月就卖不上这价了”“现在不卖房，一年全白忙…”

太可怕了！

你若细思则会发现，其最终目的就是为了成交赚钱。

对许多人来说，当前楼市雾里看花，请牢记2点：

另一方面，切莫乱卖房，尤其唯一住房。虽然楼市存在报复性补涨的基础，但并不意味明天一定就会启动。

当务之急是尽量增加家庭收入，要做好中期规划、打持久战的准备。房子作为最大吨位的资产，坚守长期主义方能吃到最多红利。

我在做记者时，听阿里马说过一句话：

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大部分人会死在明天晚上，见不到后天早上的太阳。

精辟！

有可能哪天，你突然看到房价重新发神经似的上涨，想说“我草”时，请理性克制，或干脆冷眼旁观它表演，因为你根本就改变不了什么。

这世上本就没有偶然，那不过是化了妆的、戴了面具的必然！

你看网友咨询的问题，很有代表性：

最近，很多朋友都在咨询，要不要赶紧把房子降价卖了？

你看，宝宝们都吓得快吃不下饭了，觉也睡不香了，焦虑极了！

对此，我结合当前形势，特写这篇文章分析，统一回复。

除非发生以下这3种情况，否则不要着急卖房了！

哪3种情况一定要卖房呢？

除了以上3种，就真心建议不要再卖了，你越折腾就越吃亏！

为什么老高不建议此刻卖房？

因为风向变了，下面就从国外到国内环境变化，娓娓道来，看完你就明白了。

从国际环境看，中国正迎来一个历史重现点。

故事从2008年说起：

那年2月，一群戴绿头巾的哈马斯突然封闭加沙边境，引起“世仇”以色列的猛烈炮轰，以巴冲突大爆发。作为背后大佬的老美，第一时间被拉入战场。

为了给世界一个交代，小布什总统亲自出面撮合双方停战，但打得红眼的以巴2人都不愿省油，反而加码火箭弹对射。

此时，老美国内已债台高筑，百年投行雷曼兄弟轰然破产，引发华尔街骨米诺牌效应。

小布焦头烂额，连续3次派出2-4号人物，国务卿、财长和商务部长来中国商谈，甚至在离任前2个月，他干脆亲自跑来北京。

老美一把手亲自带队来访，当然不是专门来看奥运会开幕表演的——而是为了推销美债。

那年他们明显做到了，因为我们很快便放出了4万个亿大激动，楼市迎来一轮狂欢。

其实，那次华尔街才是最大赢家——

不但回血了，还反手过来抄了一盘大A底，从1600点弹到2009年3400点，吃得满嘴流油，美滋滋撤离中国。

15年后，历史轨迹何其相似：

2024年2月，以巴冲突再次升级，死亡人数超过3万。以色列娘家这回陷得更深了，老美国内各个大学掀起一轮轮抗战运动，物价再次飞起，说好的降息又传搁置。

看得出来，今年老美比15年前更慌，从2月全美商会会长访华，到4月耶伦财长（才隔9个月重访）来京，再到这2天二号人物布林肯国务卿来访，老拜把信得过的管理层都派过来了，要不是应付死对头特朗普选票，估计也亲自出马了。

老美的意图何在？

说到底，还是为钱来。

明眼人都看出来了，此次依旧推销美元债，北京方面不得不考虑意思意思：

买点吧。

当前，中国持有的老美国债已减持到8000亿美元以下，但仍排世界第二（日本最多），离最高峰的1.32万亿，还有5000多亿美元空间。

2年前的大减持，很可能就是为了现在战略增持，高层早就预留了这一手。

好吧，既然美债来了，不论具体数量多少，始终是要进入中国市场，会流向哪里呢？

大A吗？继续抄底？

难道二次踏入同一条河流？不应该吧。

难道是新产业？比如新能源汽车。

的确，中国新能源汽车生产、出口和内消量，各项指标都已成为世界第一，连德国汽车老品牌大众总裁也赶紧访华谈技术合同。

但这个市场规模空间会有多大呢？

不好意思，堪忧！

从2023年特斯拉打响新一轮降价开始，国产大佬比亚迪，已将价格战火烧遍了整个汽车行业，今年3月，雷军发布小米SU7，用卖手机的方式卖汽车——

将新能源汽车价格战打到了地平线。

你想想，一个已将价格战打到地平线的行业，前景能有多大？

我在后台留言里，常常看到一些“有才”的网友留言：房子要淘汰了，手机可以取代它做支柱产业。

真搞笑！

老高给他算一笔账：14亿中国人，就算每5个人换一台手机，一年也不到3亿台，按每台手机平均2000元计算，一年不到6000亿，这只是当年一个碧桂园半年多的销售额。

显然，手机更不行。

想来想去，当前除了房地产有这个体量消化外，实在找不出第二个。

2008年，老美大选，产生第一个黑人总统，老奥连干了2届，他最拿手的事就是将利率降到美国历史最低位：

0.25%。

直到老奥连任结束，美联储超低息长达8年之久。等到懂王上任，风向反转，一口气拉涨到2.5%，直到卸任才结束。

2024年，又是美国大选，懂王摇着疯子舞大喊着要二进白宫。此时利率已是近30年的高位，5.5%了，老普上台后还会搞出什么幺蛾子？

历史仿佛开始重演。

种种迹象表明，中国楼市新趋势也正在改变。

一，政策底正在形成。

从2022年下半年开始，全国上下，各城市争先恐后出台刺激政策。

大家都做着同样的事：抢人、抢钱。

此外，房贷利率、首付比例、税费等，一降再降。

上层的主张很明显：一切有利于提振楼市的政策，都值得拿出来。

一句话，楼市新一轮政策底正在形成。

二、富人正在入场。

3月以来，一线城市豪宅成交令人怀疑人生：

上海中海顺昌玖里，均价17.2万/平，套均总价4000万，4小时抢光。

香港李嘉诚旗下Blue Coast，均价22万/平，套均总价878-2649万港币，超2万人抢422套房。
上海滨江凯旋门，均价17.28万，套均总价3300万，6小时抢光。

深圳拍卖4套豪宅，均超高溢价成交，单价最低18.58万，最高37.73万/平，总价最低4126万，最高1.6亿。
上海融创外滩壹号院二期，均价16.8万，套均总价5000万，4小时抢光。

……

都说全国房价在爆跌，富人却在抢豪宅，是疯了吗？

不，富人入场买房，他们是有钱，但不是有病。

你可以怀疑有钱人的品行，但不能怀疑他们的眼光和判断。

富人抢房意味着什么？

楼市新一轮周期在启动。

诺奖得主、“行为经济学之父”丹尼尔·卡尼曼有个著名的理论：大众的行为受有“睿智的群体”操控，因为他们的判断与正确答案接近。

谁是经济行为中的“睿智群体”？富人。

从人性角度看，社会经济行为是由模仿带动的，即普通人羡慕富人，学习富人，模仿富人。

买房的行为，也是如此。

三、地产板块正在变局。

这2天地产板块大涨红，是嗅到了什么信号吗？

港股内房股持续2天拉升，融创中国连涨2板超45%，合景泰富连涨40%，旭辉控股连涨2个板超35%，龙湖集团涨超20%，绿城中国、远洋集团涨超20%，大A万保招金都连涨2天超15%。

大杀器将亮出来了？

从市场层面来看，我们的房地产市场正陆续出现积极信号。

其中，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨。

深圳楼市也出现复苏迹象，3月二手房成交套数达 4547套，环比大增115.13%，截至 4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过 3月同期。

如果房子成交量持续半年稳定增加，楼市就算稳了。

当前中国楼市存在一个共识：

基于后期信心不足，普通认为楼价会继续下跌，所以大家不愿买房。而不愿买房的直接结果是，房子不好卖。

所以从这个角度考虑，2024年，对于想卖房的人来说，并不是好时机。

于是焦虑起来，继而乱了方寸，当大家都恐慌抛售时，楼市就会进入死循环：

最后你休想卖掉了！

股神巴菲特有句经典的话：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。

这句话不仅是一种投资策略，更是一种人性的揭示。它告诫我们要在大众疯狂投资时保持冷静，而在市场恐慌时则要敢于逆流操作。

对我们普通人来说，当前究竟该怎么逆流操作呢？

第一，独立思考，不人云亦云，弄清楚自己当初买房真正目的是什么？

或者说如果你将房子卖掉后，会做什么？

投资吗？

其实，当前绝大多数人并没什么好的投资渠道，这么一大笔资金只能存银行。

此时问题来了，难道甘于存银行吃利息吗？

你大概率不甘，极可能被忽悠进入股市、各种理财、保险产品。最后本金怎么消失的，自己可能都不知道了。

第二，认清时代现状，不做超自身能力和认知的事。

滞涨期，钱难赚，企业和个人都在要寻找新出路，是扩大生产还是休养生息？是买房还是卖房？

不论怎样，卖房还是不卖，都要沉着冷静，不要慌急，以不变应万变。

楼市谷底期，信心降至极点，即使频出利好，市场也不买账，反而成为血淋淋屠宰场，这一幕是不是很熟悉？

不要急着让市场给予你所有的答案。有时，你需要拿出耐心等一等。即便你向空谷喊话，也要等一会儿，才会听见绵长的回音。

作者简介 高牛探

正能量房产博主。做过中学教师、记者；

前世界500强top3房企操过盘，一线营销30亿+；

曾考察全国50+城市和海外多国，看盘2000+；

创建1分钟评估房子价值；

解读楼市政策，房价涨跌规律；

提升房产认知底层逻辑

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蹲一个，买房的，华师一附中附近，三房，140w以内，128直接签合同，刚需，房龄不要超过15，最小房间不低于7平，楼梯房一楼不要，2,3楼可以考虑，电梯一楼顶楼不要，简装，对口学校有学位

说说后续把，

今天12月27日，距离上次发帖过了一个多月，我们看的有在这一个月内降了最多的有二十多万的，反正价格合适的三房还是挺多，就是在找综合对比，之前天祥的看过，感觉公摊大，你们只是看贝壳挂牌价，实际我们谈过的有成功的，砍价十几万的都有的，只能说捡漏然后稳住心态是能找到符合的，后面在锦绣龙城跟万科魅力之城选择

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刚刷到的一套二手房。

再来一套

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这个问题感慨颇深

2020年在武汉买房，总价255万，目前房贷剩余162万。今年8月同户型成交价147万，目前把房子卖掉亏损15万。

算了一下，累计付出成本：首付76.5+五年多房贷60+装修42=178.5万

房子卖掉，不算交易成本，还完房贷还倒贴15万

总计亏损178.5+15=193.5万

后悔吗？买房不后悔，但是住不上后悔，应该在我工作的广州/佛山买，我们目前在广佛上班。

亏损我认，本来就是为了自住，20年买房的时候我就判断肯定亏的，当时已经判断房价趋势到顶会下跌。不过要结婚了，我想给我老婆一个稳定的住所。（15年毕业，15-19年4年多时间跟着我在上海，搬家8次，真的是不想再搬家了，群租、合租、单租等等所有的事我都碰到过）也和我老婆商量过，亏损我们都接受，一起做的决定。

现在的想法，争取35岁之前结清房贷吧，然后努力攒钱，给小孩多一些保障。

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看了很多留言，有人说最终退路是回农村。于是乎，我有个疑问，是真心求教，回农村能干啥？

是回去承包田地？还是养殖？还是做农家乐？

真心求教。

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事态发展到这个地步，再纠结过去也没有什么意义，重要的是下一步该如何应对。

卖地收入在高峰期占整个政府财政收入的一半，已经不是地方政府的土地财政，而是土地财政上挂了个政府。要搞清楚谁才是主线。

目前来看吃财政饭里面权力最弱的就是教师群体，首先教育影响的是未来，问题是当前就没余粮哪里还能管得了这么多？其次，教师教书育人的前提是有人可以教育，现在出生人口雪崩一半，幼师行业已经缩水一半，接下来就是小学中学，教师已经严重过剩了，没事干那少拿一半工资行不行？最后，教师群体不掌握暴力，套用严嵩的名言“历来造反的都是种田的，没听说商人能翻天”，那被降薪拖欠工资就是可以预见的。教师群体规模也足够大，占用的财政资金也足够多，苦一苦教师是真的有用。

医保资金大概率已经被三年疫情中的各路神仙掏空了，社保资金也连维持畸形支出都做不到，疯狂提高社保基数就表明离入不敷出不远了。

历史是有窗口期的，很多事情错过就永远没机会了。老龄化逐步加剧，未来财政必会变成养老财政，打台湾的时间窗口是确定的，快则2027年，慢则2030年，或者是台湾彻底独立。

楼市的泡沫太大，牵扯太多，已经将银行甚至政权都绑架了，要想平稳落地，需要有足够的肉垫作为缓冲，三成首付加十年房贷加断供法拍才能让银行走出破产阴影。2016年至2023年买房的人无疑会承担最大的损失。2024年至2026年买房的人亦将承担部分损失，长期阴跌是未来楼市基本面。危机只能熬过去，就看谁最先熬不下去。胆小懦弱的人默默承受，有魄力能力的就要掀桌子了。

凛冬已至！

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坐标武汉，9年贷款从业！

说真的，武汉最倒霉的一批人，那就是19年至21年期间购房的人。高点入手不说，还有很多人遭遇烂尾、拿不到房子……我身边很多朋友都有这样的遭遇，想在攒钱，太难了。

2021年，这个房子可以卖160万成交价，贷款大概110万，现在还了2年，估计还有108万左右，按照现在的挂牌价，卖了房子还要给银行22w。

如果业主是个单身，没有软肋，工作又是体制外不稳定，比如送外卖之类的，那完全会断供，因为你想不到一个理由让他继续付月供了。

实际上2018年，朗诗的70平户型到达第一个小高峰，当年有三套成交价在2w以上，其中一套装修比较好，成交价在2.2w，总价152w，前不久博主看也在卖，价格是91w，持有五年时间，加利息硬亏75w，平均每年亏15w。

武汉有多少比例的人可以拿到年薪15w？其实即便是光谷，这个比例也不高的。

还有比在武汉买房更坑的事情吗？

买武汉房子，品坎坷人生！

最后，我是有问必答的武昌朱行长，码字不易，你的“▲”就是给我的最好鼓励，感恩~

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对于这件事我一贯的看法：房子是用来住的，不住就不要买。那种偏的、远的、投资的、上学的、养老的听听就好了，要是看不破这个里面的门道，那一辈子都在这个坑里面折腾……从古至今好东西从不缺买家，那些偏离了核心价值的东西在边角料上无限画大饼的就是一场精心设计的骗局，所以人在买卖这件事上要遵循一个原则：质量。烂在手里就赶紧找单位评估，该割肉就割肉，该断舍离就断舍离。

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这就体现出期货市场甚至币圈的好处了。

你清清楚楚明明白白地知道自己加了多少倍杠杆，到什么位置必须止损，不然就开始强制平仓甚至穿仓，要倒欠对方钱了。

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坐标武汉，18年，10月，6.88利率购买老破小，不算还的月供，净房价贬值6成，只能往好处想，好歹不用搬家，今年年底地铁终于要开通了，还好没有失业，还好国家降准，利率降到了3.3，月供完全没压力，但是也很影响生活质量，买了房，以后买东西都是拼西西，一年只敢买两套比较好的衣服，还好我不在乎这些。主要买房的那段时间，我还是一个做地产的人。跌吧，跌吧，我不会卖的，我要住到他拆迁！！！！

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武汉普遍跌一半，不管以前是吹的多么多么核心，都得腰斩，郊区就惨啦，还没入住的新房要跌80%，三年前1万，今年七月跌到2700，9月再跌到2300

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只有这一套那就安慰自己刚需，住着别管房价了

如果不是必须住，那就卖了少亏点

中国的房价，还有下跌空间

让我给个值的话

一线城市好地段1万一平最多了

武汉绝大部分房子是不值一万的

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在线蹲一个光谷中心城的房子，120平，200w，3房两卫。不需要提醒我光谷东虚高，我就想在光谷燃烧我的青春。

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我以为是今年的问题，点进来一看是前年的。

就这么说，等吧，我19年来了武汉，交足一年社保后，一开始是准备买房的，然后房价一路跌，跌的很多我原来没考虑过的都纳入考虑范围了，直到现在，跌的我已经短时间不考虑了。

从我的角度来看，你是没救了，如果前年你没跑，现在你肯定会更痛苦。

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“则成啊！房价的涨跌在什么呀？

在几个按时交租的租客吗？在几个信口开河的中介吗？笑话！

那么多经济发达的大城市降了，那么多风光一时的开发商倒了，什么原因？

我们还在这儿算收益、挑租客、看风水，试图保住大武汉堡垒，不觉得滑稽吗？”

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我很早就说过一句话，中国的股民素质是真的高。他们不管怎么赔，都是在自身找原因，倾家荡产大不了跳楼，没几个去怨这个怨那个。

房子这个东西，你如果是买来住的，他涨了或者跌了，跟你刚需买房有什么直接关系？

如果是你买房是为了投资，那跟买股票有什么区别吗？愿赌服输都做不到？房价下跌利息还不上最直接的解决手段就是，挂跌停价割肉离场。

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汉南悦山湖的房，130平，谁要谁拿去，快活不下去了

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更新一下，朋友刚入手了同一个小区的房子，90平的三房106万，刚开始装修。

住着呗。

本人是 2020 年夏季在南湖买的二手毛坯两房，刚需，买了自住的，2021 年夏季搬进来的，记得买下来花了 150 万，装修花了十几万。

前段时间计划换购一套大户型或者增购一套小户型，上某 App 一看，我勒个去，小区现在同户型的装修好了的二手房挂牌价普遍只有105 万左右了，粗略估算了一下，算上装修费用和利息，亏了有七八十万了。

记得好像前年有个朋友想买房我才下载了某 App 看了一下，跌了一点没跌这么狠，看来去年今年很多人手头经济很紧张啊，低价抛售了。

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看到一个评论，深以为然：“哪个人用买新车的价卖二手车，别人就会觉得他有啥大毛病。”但是我比较蠢笨，想来想去也没发现车子和房子的根本区别。

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如果买房不是为了积分落户，不是为了学区，那确实毫无用处。

房子是居住用的，不要把房子当做财产，本质上房子是一个生活用品。

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汉阳四新新城璟棠97平房屋出售。5/32楼。目前135w

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建议降价卖掉，立即止损不要有鸵鸟心态。武汉房价还会继续下跌20%直到2028年左右才会探底。

以武汉为例，我预测在2028年左右，武汉全市95%以上的房子的价格会在 50~200 万之间，每平米单价在 0.4 万一 1.4 万之间

（武昌1.4，江汉江岸东湖高新区1.2，其它 1以下）。

豪宅除外！！！！

PS：下图为贝壳2025年9月武汉各区成交均价

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诸君日哭到夜，夜哭到明，放假就能涨了？

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求锤得锤。

记得高层警示过：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”

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这个问题我可以聊聊。几乎和你一模一样的情况。

自有一套住房。

2022年10月，在上海某区内环内买了一套老破小，1998年的，55平，是双学区，对口一梯队小初

买的时候大概是500万，已经比2021年高位降了100万。

然后贷款差不多130万，之前每个月还7200，今年开始每个月只有6000了，完全没有压力、

这个房子买了以后一直在出租，因为地段好，楼下就是地铁双轨交，所以一直不愁租

但是租金从7200一路下降到现在的5800，这个基本和房贷的降幅一模一样，哈哈哈，也是完全覆盖房贷。

目前这个房子市场价差不多在400-420之间，我是说能成交的

租金收回来大约28万吧。

也就是说现在卖掉，基本要亏个70万。

以上是背景

考虑到你的情况，我的建议是不要卖。

第一，你没有什么经济压力，就像股票一样，不要急于套现，否则就是低位割肉；你要是经济压力非常大，我肯定劝你卖。

第二，房租可以提供稳定的现金流，而银行利率和理财收益百分百是下行，不一定跑得过房租。

第三，房贷利率在美联储开启降息的大周期下，大概率会还有大幅的下调区间，低于2是百分之百的，会不会降到0-1这个区间有待观察，因此你的按揭压力也会减轻。

第四，现在卖房是处在一个恐慌盘抛售的挤兑期，你需要不断被突破底线，在售价上不断做出让步，也不是好的时机。

第五，武汉作为中部城市群的核心城市，要考虑“十五五”规划的红利，以及未来人口导入对房价的稳定作用。毕竟十月要开大会了嘛。

第六，房价虽然短期看处于下行周期，但从各国的房地产泡沫出清的平均时间来看，短的4-5年，长的20年，平均在8-9年。2021年高位下跌开始，至今已经有4年时间了，不要倒在黎明前啊。

第七，人口对房价有支撑作用。虽然生育率在下降，但有的地方还有反弹，比如上海就从2023年的0.6提升到了2024年的0.72（虽然还是全国最低，哈哈哈），但考虑到国家各类补贴开始施行，维持在现有900万左右的生育率水平也够了，只要不是断崖式下降就可以。

第八，虽然目前居民端的负债率已经达到极限，但是政府和企业端还有空间啊，日本负债占GDP比重是220%，不还是好好的，我们才60%，政府的赤字率今年才4.5%，与国际平均7相比空间还很大，所以财政端和政策端我们还有余量，而且北上深还有约束性政策没有去除，相信房价能够在1-2年左右止跌企稳。

第十，关于房产税。上海和重庆一直在试点，其实没啥作用。我认为下一个五年不会出台。因为全国人大曾经在2020年将房产税列入立法计划，但是没有出台。2023年编制五年立法规划时直接都没放进来，甚至都没列入预备项目、调研项目，也就是说起码到2027年都不会出台。在现在的房地产环境下，大概率2030年开始都不会出台房产税了，这对房价的伤害太大，以我们的稳中求进的基调来看，也不太适应。

以上观点供参考。

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你这不叫烂在手上了，既然是投资，涨跌都可能。

我一样有一套武汉二环边的十几年房龄房子，除了房龄，都是优点地铁二环配套成熟紧挨全区最好的小学。

我们小区的房子， 2017年可以卖300万，现在， 250万也卖不出去。

如果想出手，只有降价。

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光谷东中建星光城二期总层高33，本人楼层在23，南北通透，面积113，价格160w，有意者可联系，中介勿扰，谢谢

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缺钱的就赶紧降价卖掉不然后面等着腰斩

武汉目前这就业环境除了体制内国企事业单位

大部分人收入都锐减

再加上无人驾驶的替代底层好多人都要失业了

经济这么差

请问谁来接盘!

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看看不说话

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我绝对不买房子别人说自己的家有归属感

主打的就是四海为家

车子可以搞一辆出去玩比较方便其余的真的没有必要

主要是现在黄金涨得太猛了不然买几块金条摆家里钱攒一半花一半

买什么房子背什么贷款

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你要知道好多买了股票跌了的，毛都没有了，你至少还有个房子在，不是吗？

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2020年底买的 232万

现在这个小区有人挂架190万半年了都卖不出去。

半个月前我在i.b上花150买了 2025社恐柴Haru，

今天一看跌到了10块钱

不适合投资圣体

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前两天川建国无差别AOE全球加关税，时代的大幕刚刚拉开，很多人的人生剧本已经注定无法改写。当你发现深处温水之时，其实是外面的烈火油锅已经开始燃烧，你作为盘中之物早已经蹦跶不出去了。

未来是超级通缩，当然中国的跌幅会比日本更平缓，整体情况好于阿根廷和土耳其等，大概会衰退到2008年奥运前。

这是一个严肃的经济学和发展模式问题。

首先，是国际贸易和基建投资，中国经济高速发展，是在2002年加入世贸“之后开始腾飞，大规模的贸易顺差，以及中国的货币政策”，大量美元进来就按汇率在国内发行等量的人民币。地方政府开始建新区，工业园，企业开始进驻，制造很多产品去出口，雇佣很多工人，大规模城市化。公共基建高铁、高速公路和机场也开始上，大城市的地铁也陆续开通。这些需求又拉动了就业，所以大量人口涌入了城市。再配合教育和大学扩招，更多年轻人上大学进入城市….房地产，就是在这个过程中崛起的，因为城市人口多了需要住房，按揭贷款买房的方式又开启了房地产的金融炒作，地方财政收入增加，也乐于提高“土地出让金”，用于城市基建和公务员福利，这让公务员从原来的奉献行业，变成了高报酬的行业。

真正让中国房地产变得没有退路和扼杀生育率的，是2015年的涨价去库存和学区房炒作。房地产的高速发展，都是建立在按揭买房之上的，而工人进入城市的原因，刚开始只不过因为城市有就业机会，工资高，而城市之所以有工作机会是因为出口，而城市基建扩张的资本是因为贸易顺差。而炒房的主力，都是那些带头先富的人，以及后来的城中村拆迁户。当全球开始Derisk，至少是实现贸易平衡”的时候，中国这些年的预期性投资和贷款性投资，金融属性方面，就会压实，最终达到国内平衡。就是说外贸出口这条路不通了。简单说，中国的生产力产能还是一流的，就算是汽车行业，这些年的合资和强制技术转让，已经效果显著，让中国企业得以能自主生产。电器以及其他更低端的产业，就更成熟了。这也是中国不同于阿根廷和土耳其等国家的地方，中国什么都能自己造，而不是靠外汇储备来进口，那样汇率就会崩盘，而中国的国力制造能力摆在那，是不可能出现恶性通胀的。这就是中国优于阿根廷等的地方。同时中国地大物博，在进口方面，也没有日本那么多，所以需要消耗的就更少，所以中国相对来说比日本崩盘速度要缓慢。但日本是发达后崩盘，中国是致富未半而中道崩盘，绝对生活水平肯定比日本低。

从2002到2022这20年，如果按照正常模式，应该是发展到2008年的水平，后面的十几年其实都是杠杆出来的效果，所以暴跌和出清，最多用就是到2008年的水平，这是最差的情况了。

这样说可能没什么概念，拿一个城市举例，最差的一线城市广州比较有代表性，它算一线，也跟几个强省会相差不大。随着各种衰退和出清，广州的平均工资大概会因为你被裁员了，重新找就工资更低，如此循环，两三年后广州的平均工资会降到5000多，当然一两万就岗位还很多，但大部分人可能只有三四千。而房价均价也会跌到七八千，可能市中心几万的小区还有，但是像增城从化花都这种北三县，四千没人要，黄埔和番禺这种会跌到

以后，不，现在已经开始了，怕你欠债断供躺平不还债，开始鼓吹各种努力赚钱还债的励志故事。比如上海外卖小哥，年入几十万，疯狂赚钱还债；寒风冽冽，老太深夜摆地摊，赚钱帮儿子月供..各种美化和歌颂苦难中挣扎的还债人故事，将应运而生。以前的劳动模范是为人民服务和让生活更美好，以后的劳动模范是努力工作，为了还债。努力奋斗还债是时代的楷模，而躺平老赖是可耻的。于是你又光荣地成为时代楷模”的一员了。

最终也就那样，广大的房贷人过得苦一点，只要你不自己跳楼，追债的又不敢杀你，厚着脸皮苟活着，官方文化宣传上会给予你足够的“体面”和“尊重”的，毕竟怕你躺平，只能不断鼓励你，让你继续当还贷工具人。

以前温饱成问题，见面问候，你吃饭了吗？以后还贷成问题，见面问候，你这个月的月供还了吗？

【同路人联盟】

【终生咨询会员】

你的人生战场，需要一个终生军师。

性价比最高产品一次付费终身陪伴成长。

从不马后炮从不模棱俩可含糊其辞。

在关键选择上给出王老师明确的建议方向。

投错一次资、创错一次业、爱错一个人。

一个重大人生抉择，好坏之间相差百万。

让王老师陪伴你人生每个重要十字路口，做你的人生抉择策略军师。

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过几年就归零了，烂手上安心～

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光谷软件园到三环附近，

三房户型周正，

套内面积90+，

不是老破小，

不是超高层，

100w左右，

有合适可以考虑，

没有合适就在等等，

一不敢背负大额贷款，感觉随时可能失业，

二结婚小孩上学还有几年，先租房问题也不大，

三房市明显还是下降趋势，等得起。

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看了很多朋友讨论，我觉得很大分歧就是站的角度不一样，买方、卖方、中介每个人利益诉求不同。

简单算一笔账，这附近一个标准套间（一室一厅一厨一卫）租金大概2k-3k，一年也就是3w左右，平摊到每平米只要一年降价300，这个钱就回来了，目前行情哪个楼盘敢保证一年只跌300。

然后就是小孩上学问题，结合现在出生率，未来小孩上学难度肯定是要比这几年轻松的。

最后就是退路问题，现在基本老家都盖了新楼，未来哪一天主动（被动）辞职了，回去也有退路，这房也不是非买不可。

这只是我最为买方诉求和内心想法，认真讨论的欢迎，喷子滚粗。

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卖房

A股抄底

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19年10月份的时候，曾经看过一个楼盘，白沙洲梧桐花园，小型楼盘只有6栋，还是7栋吧，那个时候房价一万六一万七的样子，因为是合作伙伴推荐原因，给留了最好的户型和楼层，我也特意跑去实地看了一下午。

转了一圈，楼盘太小了，位置还是不错，离武昌火车站就两站，学校学区教育品质很一般。那时候手上和家里都还有点钱，想着多看看，跑到光谷关山大道附近看看，这一不着急就到了20年，然后就碰到了疫情。三年疫情下来，形势急转直下，家里的现金流也碰到了很大的问题，本来计划是2一年，22年买也买成。

都是命。

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2026年娃入小学，蹲一个南湖水域天际的房，许个愿，115平以上的电梯3房，2025年能够200万拿下

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房子是涨还是跌，我没兴趣。但我观察到一个特别奇葩的现象是：现在很多持有房子的人在团结起来呼吁政府去保住房价。

这个行为我觉得非常奇葩，我非常不理解这个行为的逻辑出发点是啥。

房子作为一个流通中的商品，它的价格不是由供应和需求来决定的吗？为啥会有那么多人期待政府能保住房价呢？政府到底能用什么方法来保房价？

强行不让卖房？如果政府强行不让卖房，你的房子不就更烂手里了吗。多印人民币？多印人民币能不能保住房价，我其实未知，来个懂哥解释下。

其他还有什么方法能保房价？

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刚需用户。。。

我是18年初 5.88利率高位接盘一套 12年的二手房然后靠2021年初
武汉去库存化房价升温终于2021年劳动节保本卖出去了
置换了一套二手房主要看上两梯两户了最近去看了下发现我这栋楼离高架是最近的夜里开窗有点吵关上就还好现在又很烦唉看房一定要多看几次慎之又慎啊
后期准备上新风机+空气净化器了不开窗没啥噪音

还有留给刚需一个忠告一定要一次性选对房子千万不要在很短的时间内置换换一次可以让你少活几年

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咬咬牙，坚持挺过去，等你渡过这一劫，你会发现前方还有九九八一难。

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烂手上就自己住呗。我在武汉的房子也比开盘价下降了不少，但我支持房价降，让以后的年轻人不被高房价压榨。

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毫无疑问楼主在撒谎。如果楼主说的都是真的，是武大华科附近的房子，按照你17年的价格我收了。

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大几亿人，收入不足2000元；

连三四线小城的房价动辄1万，2万；

还有人讲房价不高，是市场行为；

全族受虐狂嘛，你是？

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趁房价低，抓紧搞钱抄底。就当基金定投了。

打个比方每平2万买套100平的，跌到1万买套200平的，跌到5000买套400平的，跌到2000买套1000平别野，跌到1000买套2000平别野。

房子总不至于白送吧。然后反弹到3000一平你就回本了。

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看来大家都把这当许愿树了

省省吧

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坐标杭州，23年3月份动了买套房子的念头，加了几个中介，那时候杭州刚好经历了一个小阳春，有个女的中介老是鼓动我看房，赶紧买，说什么房价马上就要涨了，这波是最后的机会赶紧上车，房贷利率马上也要上浮了，没理他，现在就想发个聊天截图让她自己看看说了什么，哈哈哈哈哈哈

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不会永远这样，理由很简单：

我不信有人能长生不老。

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借楼！蹲一套汉阳四新-招商公园的三房-四房都行（几期都行），毛坯或者装修都OK，单价1w可全款上车！有房主是否有意向出售，谢谢！

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我是上海人，对武汉不熟悉（一次都没去过），所以问我，武汉的房子烂在手里怎么办，我只能呵呵了，真回答不了，我就大概笼统的说一说。

当房子失去金融属性之后，只留下了商品属性，成为了耐用消费品。既然是耐用消费品，拿在手里就接着用，这叫物尽其用。

你可能会问，为什么房子突然之间就失去了金融属性、突然之间不再涨了?

其实，这并不是突然之间，也许它本来就不是个资产，只不过被当做资产包装了之后，卖给了你。

如果是资产，着急用钱的话，可以直接拿去银行抵押，至少可以贷7成出来。此时，房子还能用来收租，提供现金流，如此这般，就更不用着急打折卖了?

归根结底，只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！

不是看着武汉占地面积很大、是一个强省会城市，就以为武汉城里随便一个地方就有房地产、就以为它的房地产市场会发展的很好。

一个地方由于种种原因，房地产市场没发展好、自己玩砸了，房子从此失去了金融属性，这是很常见的事情。

房地产市场本来就不是天然形成的，全是靠人们长期发展、建设出来的。

好了，吃一亏、长一智，下次就知道了。

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借楼出，武汉经济技术开发区，枫树三路，印湖云著，112平，去年6月交房，全屋带新风地暖，目前小区也有在售新房可以比较。140万购入，112出，均价1万。有诚意买的来，非诚勿扰，谢谢！

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参考美国日本这些发达国家，这俩国家都经历过严重的经济危机，但人家的房子一直在涨

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一句话总结：这么好的房子，为什么要卖？为什么没有人接盘？

现在已经2023年5月，不知道题主这个房子卖出去了没有。

题主说，他这个房子的位置很好，是学区房，不愁租。那为什么要卖？

题主还说，租客素质很高，说明租客的收入应该不低。

然而，这么好的一个房子，为什么人们宁可租，而不愿意买？又不是买不起。

一种可能，租客们并不是没有房，只不过是为了小孩读书。

所以，这个房的价值，对于租客来说，可能也就小孩上学那几年的使用用途。

对于租客来说，租房远比买房划算。几十上百万的利息，完全可以覆盖房租。甚至还可以动用公积金。

反过来，对于题主来说，这个房子是贷款买的，本意是用房租偿还房贷，房贷还完之后，还落了一套房子。

那么，这么好的一套房子，作为投资不是蛮好的吗？自己不住在里面，正好租出去。不是说，把家里闲置的房子租出去吗？

所以呢，这个问题，怎么看着这么拧巴呢？道理说不通啊。

在2023年，我们应该注意到一条新闻：武汉一家央企幼儿园对外招生，可能是因为生源不够了。

再过几年，小学生源、初中生源，可能也会逐渐减少。

到了2023年，这个房子已经有17年的房龄。

时间还剩下多少？

房价现在是不是进入了下降通道？

以后还需要那么卷吗？

还有一点：这个房子的学位，会不会受到限制，就像北京一样？

每个人都有自己的答案，自己的判断。

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都是那种几十层高的劣质楼盘，配套又差，二三十年后的准贫民窟，能低价跑路赶紧抛了，以后想跑都没机会喽！

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没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格

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我在里面住了8个来月吧，对房子还是有点感情的。现在犹豫要不要降价卖。降价舍不得。

我都不想拆穿你了，你那是对房子有感情吗？你那是对钱有感情

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我想问一下

第一，现存的高层如果突发大火，当地政府有能力去高层灭火吗？

第二，未来高层老旧，当地的业主们有能力维护吗？

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江夏藏龙岛，保利清能西海岸南区，75方，毛坯，满五唯一，无贷，旁边公立小学初中24年九月开学，感兴趣的私聊

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**财迷按：**今天精选，主要的内容为武汉“送房子”的故事——知乎上一位名叫“断了的弦08”的用户，想要送出武汉某全国五百强地产商开发的三室一厅房子，不需要对方交首付，只需对方还月供。

结果，“送房子”被揭穿是个骗局——不但有网友指出这套房子是烂尾楼，而且还有网友进一步指出：即使有人和“断了的弦08”签订了协议，这个协议也得不到法律承认，最终可能房财两空。

窃以为，这件事传递了如下信息，值得我等重视：

1）看上去各地还有很多烂尾楼问题得不到解决，即使是国有控股的地产奸商（这个故事中的X地），也留下了不少烂尾楼。

2）去年就已经传出燕郊有人送房的消息：

今年，连中部区域中心城市武汉都开始有人“送房”，背后原因令人暖心——很明显，一些“韭菜”似乎确凿熬不下去了。

3）国资控股的地产奸商X地可能是真的没钱了，才不得不停工烂尾。而“断了的弦08”高位买了X地的楼烂尾，成了“韭菜”，固然显示出他点蠢。然而，他居然还想着搞“债务转移“，在网上发帖，准备把债务转给别的接盘侠，这就是明知故犯，不是蠢，而是坏了——由此可见，韭菜欺骗韭菜，似乎确凿比镰刀更没有底线。

实际上，就历史的经验来看，此类情况经常发生——欺负小太监最狠的，恰恰是先进宫的大太监。欺负刚入伙的小流氓最狠的，恰好是之前被别人欺负的流氓——这就是所谓的:“奴才欺负奴才，比主子欺负奴才更狠。底层欺负底层，比高层欺负底层更狠”。很多地方出现“社会不稳定现象”，恰恰就是因为奴才们层层加码，把事情做过火了，遭遇了强力反弹。

而我等草民，则需要注意一个趋势——这个故事告诉我们，一些底层人士很可能会因为大环境不好，在走投无路之下，做出一些缺乏底线的“短期行为”。对此我们不得不有所提防。

另外，我们也需要对身边的底层人士好一点，因为最近的大环境下，“韭菜”正在增加，我们很难判定身边是否早就有心一横想要“干一票”的“韭菜”——像是X航副机长那种看不出苗头，无法预防的，我等固然只能自认倒霉。但是假如我们已经在身边看出了“苗头”，而没有加以预防，那就显得我们不太明智。

言尽于此。

周末财迷另有长文，敬请期待。

以下是精选文原文及其评论：

诚心送房子，武汉市绿地天河海德一套105房产三室一厅两卫，不要钱，只要你还月供，现在处于建设阶段未交房，交房后转到你自己名下，可签具有法律效益协议，本人由于经济危机无力再还款，现在直接送！前期首付已经付了34万，房子地址属于宋家岗区域，今年底7号线延长线通车，地铁口离小区就800米距离，开车到菱角湖万达快的话就14分钟！

相关图片如下。房型见图一：

在小区内位置见图二：

具体地点见图三：

精选评论1：

@独乐乐: 我搜了一下，停工了。这个楼主真的很不地道。虽然现在可能也过不了户。

@九月夏天滚烫的浪回复@独乐乐:房产证都没下来，到时候交房了纠纷就来了

@断了的弦08 回复@独乐乐:你确定现在停工了吗？你到现场去看了？

@别邀我回复 @断了的弦08:对，我已经去了一趟回来了，停工了

@阿弥陀额回复 @别邀我:他这脸被打的

@澜雁回复 @别邀我:你的评论我喜欢，你的私信记得关

精选评论2：

@cue冯宝宝一哈：这就是答主那个房子：

这个项目是X地的海德地块，也就是说，应该是在2021年入的手：

当时楼主买105平的三房，付了34万的首付，总价大约是113万，贷款约79万。（当时宋家岗的最低首付还是三成）

2021年7月，武汉市的首套房利率还是5.78%。

也就是说，这套房总共需要还166.5万，月供4625元。

鉴于楼主已经还了快2年的月供，也就是说，接手这套房，还需要连续28年还月供4625元，总体加起来，是150多万的房贷。

@炼就不死心：我看哪个二傻子替别人还月供，还住不上，房子还落不到自己名下

@XSB回复 @炼就不死心：也许是他爸呢

@冲浪神奈川回复 @炼就不死心：这招我只能说666

精选评论3：

@Youky：头一次见把烂尾房说的这么清新脱俗的

@断了的弦08回复 @Youky：你看见烂尾了？你到现场去看了的？

@秋名山的森林回复 @断了的弦08：我知道你很急，但是你先别急

@ezzzz回复 @断了的弦08：我就在武汉，这个楼盘烂尾停工

@隐士回复 @断了的弦08：签协议，如果三年办不下来房产证，你赔同价位等面积房产到鄙人名下如何？

@素年锦时回复 @断了的弦08：你这个太坏了

@剪刀手爱德华回复 @ 断了的弦08：停工了，别急撒

@雷霆嘎巴回复 @断了的弦08：既然不是烂尾，你是孤家寡人？家里没别人了？跑网上送房子？

精选评论4：

@崔东东回复 @断了的弦08：这种免费的房子太多了！身边就有人表示首付不要了，免费送房子的

@小田蒜回复 @崔东东：是啊，北京燕郊那边大把房子都免费送

精选评论5：

@知乎用户：答应他，然后不还房贷

@断了的弦08回复 @知乎用户：那你这不就是骗子想法

@哈斯塔回复 @断了的弦08：你不也在想着坑人？让别人替你背债务，但拿房遥遥无期，说的那么好听送。你这就是骗子啊

精选评论6：

@圣诞夜的守护：首付不用出了吧

@断了的弦08回复 @圣诞夜的守护：不用

@好计谋回复@圣诞夜的守护：这就是找人接盘

@杠精真多回复 @圣诞夜的守护：现在不知道跌了多少个首付了

@风花雪月回复@断了的弦08：你这种人遇到这种事，活该

精选评论7：

@漫步九霄：这个叫债务转移。

@清水宜人回复@漫步九霄：我还以为只有爱情会转移呢，我还是太年轻了。

@知乎用户回复@漫步九霄：可惜，在交房前，是没法转移的，即便是有合同都不行，因为1、房子不是你的，是银行的，2、你也没有产权。

@水滴回复 @知乎用户：银行同意应该行，不过要担保。

@propo回复 @水滴：绝大多数银行是不会同意的，可操作性不强

精选评论8：

@Flame：这种人买的房活该烂尾

@断了的弦08回复 @Flame：看你ip地址日本的，你怎么不早点向中国人承认错误呢？还非要坚持到现在不谢罪呢？

@最讨厌吃白萝卜回复 @断了的弦08：6 ，在日本就是日本人了？

@南风回复 @断了的弦08：人家可能是留学生也是中国人

@四文鱼回复 @断了的弦08：你活该啊买到烂尾房了哈哈哈哈

@浮生回复 @断了的弦08：活该你买到烂尾房

精选评论9：

@冷热交替：送房子，你还不如说降价34万买一个很可能烂尾的开发商的期房，且房价又涨了你反悔了，还可以赖着不走，真把别人当傻子呢

@乡撚回复 @冷热交替：什么意思，不是只付了34万首付吗

@沉默且听风吟回复 @乡撚：付了34万首付，对其他接盘人来说不就是降价34万买原价房了

@彩虹小马回复 @沉默且听风吟：有没有一种可能，降34w还不如买一套新房，新房的总价还更便宜

精选评论10：

@霍斯能量爪爪：怎么不设计一个叫预告登记的东西让这个债权更加强，不行就再加一个网签buff。

@二哈回复 @霍斯能量爪爪：网签是对债权的背书，对抗不了抵押，预告登记不能设立在还没做出来的物体身上

@二哈回复 @唐遇：对的，这个思路不错，但估计开发商不答应

精选评论11：

@莫名：那个协议无效的，最多起诉你还钱。你相当于得到无息借款。

@名字：是的，到时候真市场回暖的话，反悔了就拿不到房子了，起诉也最多只能拿回钱，完全是给人提供无息贷款。

@莫名回复 @ 名字：除非那种按揭转按揭，贷转贷还能试试，但这个是地方政策很麻烦。而且有风险。

@天锁斩月牙儿：如果再赖一赖，哭哭穷兴许还不用还全部，这算盘打得，我住在月球都听得见。

精选评论12：

@Sweeps-11：他甚至可以选择不还，主动权完全在他手里

@无中生友回复 @断了的弦08：你这个人好坏

@张炫迈回复 @无中生友：可怜之人必有可恨之处

精选评论13：

@阿弥陀额：这个楼盘烂尾了，付月供也拿不到房

@断了的弦08回复 @阿弥陀额：真的是键盘侠这么多啊！说话真的是不用负责任的，你到现场去看了没有？你了解的消息是什么时候你还停留在去年吗？

@不勒斯噯回复@断了的弦08:你咋这么急？

@嘉然天下第一可爱回复 @断了的弦08：我的建议是谁坑你你找谁去，别找别的可怜人接盘

精选评论14：

@田小黑：人还是要积点阴德的楼主

@断了的弦08 回复@田小黑：你真的是张口就来，我是真送又不是骗人

@嫣红强袭回复@断了的弦08：你何必上网发呢，你找当地中介呀。多快！

@在逃公主回复 @断了的弦08：那你咋不送亲朋好友啊岂不更好，还顺个人情

@多彩的时尚生活回复 @断了的弦08：有好事你为啥不送亲朋好友，要上网送陌生人？

精选评论15：

@keepawake：不结清贷款过不了户的，馅饼也要接得住

@王冕：不存在啊，他说的是交房过户。这人比你想象的要坏。

@羽落天殇回复 @王冕：可以的，银行也会配合你的，银行只在乎有没有人还钱，至于还钱的人是谁，它不管

精选评论16：

@ AtmosphereMaker：美国底特律破产的时候，房子1美元出让，前提是承担房子的所有债务摸着鹰酱过河，win！

@儒雅的小学生回复 @ AtmosphereMaker：人家承担完债务好歹有个房子，烂尾的房子在哪里?

THE END.

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没事的，苏北小县城，房子从六千都涨到九千多了，还在涨……

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看到很多人在这个回答下卖房，我也来一个，主要是现在生活的区域离光谷太远

坐标雄楚大道康福路金地天悦，武汉工程大学光谷校区正对面，中南民族大学隔壁，90平，两室两厅精装修，装修费用很高，大部分软装都能查到售价，地段繁华生活便利应有尽有，缺点是离地铁站一公里多，150w诚心出

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24年10月23，心血来潮更一下，最近国家出台政策，止跌回稳，然而之前看中的房子降到一千三了，我要笑死，嗯之前想买一百二平的，现在可以考虑一百四平的了，身边所有人都在劝我买房，从去年说到现在，现实就是一年不到的时间跌了将近三分之一（笑），之前看中的楼盘现在卖的似乎不错，那我就更不着急了，那就干脆再等两年，各区的第四代和准四代住宅也陆陆续续出来了，这个帖子就不定时更新了，直到买房完结。

3月29更一下吧，之前看的一个新房楼盘销售又给我打电话了，降到了一万五多，我是去年23年12月看的房子，当时给我算的价格是一万七多（同一栋），现在才几个月降了两千多。当时也是很心动，带精装，而且交付标准挺高。决定等今年年底，没有其他比较好的，价格合适就入。

这两年想买房，在这蹲一下吧

要求：

1、3环以内或3环边，不考虑32层以上的小区

2、喜欢顶层（尤其是顶层带阁楼或者大平台的）或高层。

3、小区周边配套要全（如商圈和大型超市距离小于等于1km）

4、要有学区（这个比较重要），学区不能太差，当然也不用很好。

5、近地铁（小于800m）

6、5年内房子（二手房和25年能交房的新房都可）

7、单价一万五以内，一百二平米左右的三房

8、飘窗可砸且最好阳台没包的。

欢迎评论，各位大佬知道有符合要求的小区可以推一推，感谢。

大家很多评论被删我也不知道为啥。。。

确实不可能所有条件都满足，我列个优先级吧，按序号1、3、5、7是硬性要求，然后是4＞2＞8＞6

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炒房的话只能说你活该

自己住的话建议放宽心态，房子是拿来住的，这句话重复一万遍也不腻

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唉，就当定期理财吧，偶尔收收房租。不行的话就降价卖了。

武汉楼市的降温真是让武汉的那帮房产中介操碎了心，不断地调整武汉的待售二手房数量，让其保持在10万套以下。前段时间武汉的待售二手房数量一直保持在10万以上，搞得武汉的那些购房者心态都不稳了，武汉的新房和二手房成交量都下跌了，让库存量进一步的升高。大家可以看武汉楼市6月到8月之间待售二手房数量，可以看到武汉待售二手房在这三个月里面发生多次的大变动，多的一次直接隐藏了2万多套二手房。

其实现在武汉楼市最大的问题还是新房库存量太高了，武汉把自己的城市区域给划得那么大，这就意味着武汉的新房供应量会非常大，郊区那么多的土地都可以盖房，几乎也是无尽的了，而武汉从2017年这波房价大涨之后，年轻人流入的数量就越来越少，这其实已经表明了武汉对年轻人的吸引力在降低了。

更新一下。

2022年12月

有事问彭叔

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地铁口，大学，学区，

只要不是大病，就别卖

房价下降是因为国际形势

要相信，我们这一代会见到伟大复兴

所以，房价必然在我们有生之年疯涨

那些个郊区的，拆迁安置的，鸟不拉屎的地方的房子，就别凑热闹了

别管你里面装修多豪华，这个世界，位置是王道

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小时候家里条件太差，根本没有自己的独立空间。后来赚钱了就买房，房子从1530/元每平方米到3.8万元/每平方米都买过，现在武汉房价好的地段没有涨跌的幅度也少，但是地段差的房子确实跌得厉害，可是你不卖就不会亏，很多地段好点的房子破旧的可以把房子装修简单点，用来出租等房价上涨了再来出售。

这些是装修前、后的对比图片。

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我七套都不急你们一两套的急啥躺平不就行了

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你觉得还会跌，那么快点割肉离场。

觉得还能涨，那就留在上手呗。

个人观点，割肉离场（无论非刚需还是自住）

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2025了，敢问题主楼市发展的怎么样了？

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当你把房子当成理财产品去对待的时候，就要保持理财的理智和心态。

有点风吹草动，该买就买，该卖就卖。

这叫理财。

而不是等着天塌了，又想到房子是商品了，开始以商品的观念去要求，要求不能下跌balabala。

你看看那些玩股票玩基金炒币的，就比你安静多了。

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蹲一个大汉口/汉阳也行的房子，90万左右，带装修，在泛海上班，以此为中心，重点考虑盘龙城

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你们当初不死命接盘房地产，房地产也不可能活到现在才爆。

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卖方觉得买方全是捡漏。买方觉得卖方想让人高位接盘。

楼价走向确实向下，市场给出的答案就是这样。

大部分买家把价格压低，想把风险压到一年或两年后的房价价位。大部分卖家不愿意把价格下降，无非是想把这一年或两年后的房价波动收益拿到。

买家居然喊价3-6折，让人看的想笑。房价缓慢下行，但是还没到日本90年代泡沫化的程度。

另外蹲一套金地格林东郡南北通透三房两卫户型的房子，有想卖的可私，毛坯精装都可。

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武汉房子太多，烂尾楼也多。很多建起来的楼盘，现房，入住率一半都没有。

什么市场都一样，供需要平衡，价格才可能硬挺甚至上涨。供大于求，没有人买了，你还期望它价格上涨？谁的钱是大风吹来的？

房子太多，出生率下降，人口老龄化，经济环境不好，大趋势都不行了，你还想房价上涨？

可以说，未来20年，房价能上涨的概率极小！

能卖则卖，趁早想法卖。不是黄金地段，不要抱太大希望！

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再买一套补仓啊，刚3000在蔡甸买了一套64平商品房电梯小区总价19万上车了人生第一套房，首付3万贷款16万月供600多，房子带装修不用投入什么，买点家电就行，就当买个车了，三五年亏个一半都行，希望武汉继续暴跌，让我到时候首付个五六万在四新再买一套大点的，蔡甸的这个租出去还能租个800-1000的，覆盖月供还能赚，哪怕一个月赚150一年也有1800，三万存银行哪有这个年化收益率啊。

现在人对于房价会无止境跌的理解和当初迷信会一直涨的是同一波人，都是无脑的班子，我个人觉得，只要你贷款85%后月供比这个房子的房租还低那就完全值得闭眼入，前提是带装修不用扩大投入。现在武汉很多商业公寓很多有钱人都在抄底抄的涨价了都，带装修的公寓现在价格租金回报率都能达到7%了，已经成为了新一代投资工具了。

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现在国家经济形势很好，政策也大力支持，房价处于触底反弹的关键时刻，你不要慌，房地产的伟大复兴马上到来。

让我们拭目以待。

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这正是他们想要的。

假如烂开发商手里叫硬着陆。

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老有人说什么刚需自住不用在乎涨跌的。

等于你这房子是个纯负资产接着供它贷款就是扔钱打水漂，要不怎么武汉都有很多不要钱白送房子你接着还贷款就行的，武汉这地方30万年薪都算很高的收入了，这么一弄几年工白打，未来你还要接着拼命打工为这负资产房子白扔钱进去打水漂，都是净亏损。

而且假如你资金链断了供不起了，房子给银行收了，银行收完都抵不完剩下的贷款，还要来找你补齐差价。

这能刚需自住不在乎的大哥你真是这个。。。

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有没有武汉东站附近，两梯两户南北朝向的户型，不高于五年的房龄，总价算上各种税160~170，套内能到90平的？

看了中建星光城，125~127平的房子，套内89平，勉强符合面积要求。有房主想卖可以联系我。

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我都后悔这几年没坐牢了

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我家小区07年的房子 65平

2019年巅峰时候卖了110万一楼一套

去年个一楼一套卖了50万一个二楼一套卖了55万

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大家说好的房住不炒，你们跟人民群众对着干。

想炒房的坏人被套牢了，又装回人民群众搁这儿哇哇叫。

有一个算一个，跌得好。

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2017年，马云曾有“房价如葱”的言论，声称8年后最不值钱的就是房子。

如今，2025已接近过半，看到如今房地产的形势，不由得一阵唏嘘。。。。。。

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买房的时候都说是刚需，现在刚需怎么都要卖？

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不要年纪轻轻就自以为到了人生谷底，

你还有很大的下降空间。

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武汉的楼盘在全世界来看都是一朵奇葩：

老破小的楼梯房有9层（没有电梯的）

超高层的电梯房60层+（超级鸽子笼）

想想就让人绝望，闯泥马个鬼！

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啥叫烂手里了？啊？这叫软着陆。

知乎用户发表

降价卖，能出手就是赢，换欧元，黄金，八年国土路过，信不信在你。

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相信我，能最高点接盘的人，一般会熬到最低点割肉。

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挺住！！

一定要挺住！！！

所有中介都和我说马上就要暴涨了！！！

再不买就买不起了！！！

一定要挺到暴涨！！！

暴涨马上就来了！！！

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高赞第一是2021年的，不知道发起题目的做了什么选择。

但是估计这个问题的还会持续很长一段时间，因为这种人越来越多，这样的楼盘也越来越多。

我的建议如下：

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虽然已经很多人发了，我还是再发一遍。

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我在苏州下面的一个小镇。

一小区，一套89平的房子，最高的时候被炒到过一万八一平.看见一个中介发房源，我问他现在要多少钱。中介说，房东诚意卖，105w。

我回了一句，等70w。我在买。

不一会，中介回了一句。

呵呵。

潮水褪去之后才知道谁在裸泳

明年在看

这个小区的房子我是一直关注的，16年开盘价6900。22年房价顶点，成交价一平达到了一万九。后来便一路下跌。最新成交价8000出头。相比于最高点购入的人一平亏损一万，一套房轻松亏百万。加上利息怕是裤衩都亏没了，房主可能还会安慰自己是刚需，不怕亏。明年在看，要是真的70w，我就拿下。持续关注!

最新消息

我在同小区找了一套。同面积的。房东急着卖

已经谈到73w了，我就咬定70。家具房东说带走。省三万可比赚三万容易啊。也就这两天了吧。中介说房东三天给我答复。

快捡漏成功了，哈哈哈哈。

还105呢，105卖给鬼吧。

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挺好的。

我爸妈天天想着把武汉的房子卖了来上海付首付。

我天天变着法阻止他们。

好在房子一直卖不出去。

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一看你2017年买的房，后面就没兴趣看了

因为马云说过：2015年以后还买房的都是傻子

你可以说马云丑，但别怀疑中国TOP10富人的判断力

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是房子质量太差了吗？这么快就烂了。

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我最最最服气的就是那些建60层，他买55层的，哈哈哈哈

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看了一圈没有一个跌幅比我大的。我把我的故事说出来让大家开心开心。

2018年，因为结婚急着要买房子，想着干脆一步到位买个学区房，就买了在武汉的第一套房子，在常青花园以2.3万单价接手了一个楼梯房，加上中介费税费总价220万，好在房子装修足够好，上任房东基本没怎么住，入住之后只花了几千块钱简单收拾一下，楼梯房中间楼层，也不算太高，每天爬着也好。当初贷款了150万，利率6.3，省吃俭用咬着牙打几份工才还得起月供。

2024年也就是这个月，隔壁单元同户型115万卖了出去，还要包中介费。实际到手110。

简单算了算，这几年还的利息就有四五十万，房价还下跌了110万。

你问我什么感觉？没什么感觉，已经跌麻了。

麻了。

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感谢评论区朋友们的安慰，看到不少评论都在喷为了结婚买房的这个梗，这里我需要解释一下，我认为结婚就是需要有房子的，连个家都没有结什么婚呢。因为我俩工作都在附近，所以当初就想一步到位学区房以后不折腾了。受限于2018年武汉全民茶水抢房的时代背景和二十多岁的格局眼光，如果回到2018年，我觉得我应该还会这样选。

只是选错了而已，没办法，错了就认了，但是，不后悔。除了需要爬三四层楼梯，这套房子没有任何值得诟病的地方。楼梯房公摊极小，加上赠送的面积基本上100%得房率，提前享受四代住宅哈哈。小区的绿化像公园一样，一年四季都有不同的风景。学区虽然不是顶级，但是兜底够了。慢慢也理解了邻居为什么住久了只愿意在常青同片区置换，毕竟这里什么配套都有，太方便。

就像有个朋友评论的，想想这几年在这套房子里生活拥有的幸福和快乐，也值得了。

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什么是刚需？就是涨的时候刚，跌的时候虚。

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A：我准备把我房子卖掉

B：为什么？

A：还款压力太大了，不想还了

B：那卖掉房子后剩下的钱怎么办？

A：剩下的钱压力就不大了，可以慢慢还

惊不惊喜，意不意外？

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水印都包浆了，但是依旧很好用

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每降20%，就再买一套，拉低持仓成本。

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房价这种东西，其实就相当于一个一直不停ipo的市场，大部分肯定是下跌的。

那什么时候买呢？股票里有句话，叫地量横盘见地价。我在13年的时候见过日成交300亿以下的，这就是典型的地量。那时候两千点出头，双低夯实，随便买。

现在没见到任何地量横盘的走势，现在叫缩量下跌，俗称阴跌，而且上方积压了大量的抛盘（只是不那么愿意降价而已），属于典型的“乌云盖顶”形态，这种情况下，乌云不互相踩踏已经烧高香了，不加速下跌属于运气好，但不改变正在下跌中继途中的事实。

再说明白点，很多知乎er会嘲笑，小区一万成交非要挂一万一，一万二觉得自己房子更好一些的空想人士。但实际上，要不是这部分人一直挂的比实际成交价高导致没有出现卖盘的集合竞价，房价早就硬着陆了，现在银行不大面积暴雷，正要感谢这些内心怀着空想的前炒房客们。

明年初出生率一公布，你猜是向下还是向上?所以现在这答案还不够明显么？

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我家的房子，在上海市中心，距离上海市人民广场1.5公里。

电梯房，视野好，窗口看出去是公园，小区管理也不错。

2022年还能卖到11.3万/平方米，现在大概9万/平方米

我朋友住在浦东新区内环以内，电梯房，就是老了，94年的房子，最高点7.5万/平方米

现在市场价6.5万左右

我们公司老板位于上海康桥的独栋别墅，最高点8万/平方米，现在大概7万左右

你以为我是想说房市低迷吗？

不，我认为这个价位还有很大的下跌空间

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以前看过视频，武汉到处遮天蔽日的混凝土森林，只有两字恐怖。

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我本来不想还房贷了，想把房子卖了。

中介劝我:姐，你别卖了，不卖你好歹有套房，卖了你就只有债了。

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天涯神贴：预测楼市13步

KK大神预测楼市13步

第一步，开闸放水（已完成）。

第二步，房价飙升（已完成）。

第三步，卖地解决地方政府债务危机（已完成）。

第四步，驱赶人民币存款进入楼市（已完成）。

第五步，外管局最大敌人消失，外汇暂时安全（已完成）。

第六步，跟随美帝收紧货币（已完成）。

第七步，银行通过CDS转移大部分风险（已完成）。

第八步，限制制造天花板，刺破泡沫，房价下跌（正在进行时，政策频出，楼市分化，有涨有跌）。

第九步，高位接盘或者投资客无法套现，人民币资金成功被锁定基本实现。各地陆续出台限售政策，炒房行为逐渐被市场清除。

第十步，土地财政转型正在实行中，17年的租同权、租地土地共有产权、土地财政收入开始移交给税收。

第十一步，开征房产税，彻底套死无害散户，后期执行。

第十二步，驱赶剩余资金重新进入实体，保住就业正在进行。

第十三步，人民币国际化。越来越多国家开始抛弃美元，启用人民币，人民币国际化可以参照美元霸权的这个过程

天涯神贴合集：https://yun.139.com/shareweb/#/w/i/2qiem1S6SpAiq

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中国还有一波房地产潮，就是家家户户独门独院

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鄂州西，19年1.14入手，首付38，哪时候利率6.125，还了4年，装修住了7个月，回武汉继续租房，太球远了，腰斩算什么，裤衩子都没了，送都送不出去

后续，好吧，既然鄂州西不算武汉那么汉口后花园应该算吧，22年下半年我又上车了，四房，加车位160万，贷款102万，哐哐2年时间又把首付干没了，所以为啥子要买房，买个锤子把儿哦

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放心会涨起来的，只要你多加几个购房中介

你看，他们最近又说要涨了不是（狗头）

看到有人追更，就在贴一张朋友圈，

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我实在想不明白:

50、60层高的楼，我要是在武汉，我宁愿买个没有电梯的老房子，也不要这种房子。

我一亲戚，好像还夜里排队买，过年时候我问了一下。

大概还是一个公寓性质的，他说当时便宜。

………………

基本上算是对半亏。

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早就有大佬预测提醒了，只是很多人不听劝

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武汉烂手上是迟早的事情，新房子都是超高层，剩下的都是老房子，本地人基本人手4-5套，若干年后超高层房子老了这个真的无法想象，而且武汉的工资很难支撑现在的房价

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我前面回复至少要腰斩的时候，还一堆人笑话来着

结果一大堆腰斩都卖不出去的

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19年脑溢血在鄂州西购入传说中123平大豪宅，今天挂50却在求佛。

入手总价：112W，贷款72，年利率6.25%，别笑，请保持你专业的训练。

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跟日本的朋友聊，他东京的房子重新回到了三十年前的历史高位。那，让我们也等一等吧。

以下为原回答……

东西湖2017年132万含税买了一套，现在可以卖到110万，中介跟我说110万都该知足

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19年买房的人还完房贷刚好是新中国成立100周年

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中值暴雷知道不？知道投资的人亏多少吗？

买恒大理财的那些人知道不？网上还有一个女的痛骂他们的视频呢，知道他们亏多少不？

鼎益丰暴雷知道不？知道投钱的人投了多少不？都没拿回来。

买烂尾楼的知道不？烂尾楼的新闻视频到处都是，你知道他们的痛苦和绝望吗？

股民知道不？俄乌开打的时候，军费都是中国股民出的，就这种极品美事，简直是上天的馈赠，时局就此逆转，国运真的来了，大A居然都狂飙着绿。还有年前那阵狂跌，各种骂声听到过吗？它们都加强安检了，听说有人给它们寄大便。

做实业了吗？这几年做实业做啥赔啥，几十几百几千的赔，你啥也不干躺着，还真赔不了这么多钱。

我老家小县城，全县人民省吃俭用，节俭的令人发指，把钱省下来交给开发商的集资公司，图它的高利息，钱都没拿回来，当然，利息他们也没领过。

这些都比你痛苦，全民被收割，多角度立体的全方位的环绕的收割，你好歹落个房子，想开点。

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没想到半夜随便写点东西看的人挺多，消息太多回不过来，统一回答下。

不在武汉为啥在武汉买房？

原视频

不是说140不够住，我老婆明年就要生了，还非要和我爸妈一起住，加上月嫂保底就得五个房，考虑今年先在老家换个大的稳妥点，现在老家县级市中心区新房价格5-7k，我家零几年的老房子3000/平入的，现在二手价在6千多。看到一个有意思的说法，先城市化吸引去中心区域买房收割一波，再腰斩中心区域房价来个逆城市化，把人都赶去边缘地区再收割一波。

那问题来了，百强县级市中心区，双学区带商圈，新小区200平毛坯135万有没有搞头？

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看了下最新的，目前应该是我亏的最多。2021年刚解封那会，想着武汉房价应该要降了，自己手里没套房相亲都费劲，带着父母从下面地级市直奔汉阳，当时汉阳最火的盘是远洋东方境，就那个密度和品质一问价格2.8到3万。接着又去了汉阳滨江，脑袋一热才看了两家就直接下单了，当时年轻没考虑后面结婚，学区啥的，只想着住着舒服就行，话说回来，这个景谁看了不迷糊

140平边户，一梯一户，价格打完折接近28000一平，总价390万，首付120，贷款270，利率5.7

高峰的时候一个月2万多利息，这还是嫌利息太高断断续续每年还了80万。车位19万，精装交付，自己又掏了30万拆了重新改。这如果只算利息40万的话，这套房已经480万了。

然而我工作地不在武汉，这房装好后一年也没住几个月，今年光速结婚生子，寻思得换个更大的房子了。一看房价，同小区在售的二手房，挂的19000一平，180户型的才卖350。我们140户型估计在280到300这个区间了。

想起当时买房的时候我跟父母说的，“江景房跌也不会跌到哪里去”，现在看来真tm打脸，4年时间两百万打水漂了，卖就是割肉，不卖一年也住不了几天，自己精心装修的也舍不得出租，这才是烂手里了。武汉这楼市真是逮着中产杀

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击鼓传花玩过吧？

你只是没找到下一个接盘侠而已…

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武汉的楼建的太密，太高了。

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当然回头看，如果那时没买房钱也肯定各种投资亏没了，用没了，现金根本留不住。目前持有商业地产写字楼六套小户型330平，出租收益每年19万，三个小门面40平每年租金4万，住宅一套240平自住，父母住着一套206平，岳父住一套90平（和岳母离婚，纯是我孝敬无租金），岳母住一套86平（帮我们带娃），一套140平目前租金收2000每月（我分成了五间隔断房开始一年满租可以5000 ，疫情后只租出去两三间所以只2000平均），一套128平还建房毛坯空置，挂牌半年一直卖不出去，因为品质不好这是我目前唯一准备卖掉的。

今年做的最正确的一件事在收回几笔款项后将背负了十年的几笔贷款剩余的200万提前还掉了。也不细想还贷到底有多划算多不划算，金融人过去认为能从银行融资到钱都是赚，但我认为现在不是那样的环境了。无债一身轻，还完后我现在五万块现金都拿不出来，但手中有60W额度信用卡可以应付家中大事。手持房产别看租金收益不错，过去我根本享受不到，每月基本用来还贷款了。（原来贷款余额最大时每月还三万）这些房产我准备持有下去，没有贷款后家里现金流可以为正，那套品质差的能卖掉就卖，等一年还卖不掉将来准备也出租。

关于未来房产税的问题，我想说到那个时候，是全国人民共同面临的局面，我当然会支持国家政策，也会尽我的义务。我在德国柏林呆过，德国有房产税， 25%-30%的柏林人持有全柏林的房产， 75%居民是租房且普遍都没有太强的买房欲望（很多人也确实买不起，老外喜欢把钱用在旅游和其他生活上）。我亲戚租房的那条街就是属于一个房东的，在一个政局稳定的国家，不管你征不征房产税，还是有很多老百姓选择用这种方式理财的。

不用在意现在论调未来房产不值钱，房价要腰斩，我想说与我无关，我也不想标榜人人恐惧我贪婪。这个世界的各种投资领域，如果听人云亦云的大V ，就不会那么多人被收割，人人都是诸葛亮，人人眼睛雪亮看清了房市股市基金，韭菜是哪里来的？减债减负是现在应该做的，一般百姓连金融是啥都回答不上来，还在各投资领域铺上杠杆，美其名曰多元化投资，不把鸡蛋放一个篮子里？国家几年前就喊要降杠杆你当耳旁风你以为只是国家对企业说说？

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位置，武汉白沙洲中建铂公馆10栋33楼，毕业第二年去广州工作时父母帮摇号摇到的，当时这套房奔着结婚的新房，140平19年买原价210万的5.6利率。

现在回武汉和女朋友都在光谷工作，白沙洲去上班天天得三环堵车两个多小时，准备置换去庙山，上班堵车要好一些。铂公馆毛坯新房现在1.7w，和我同期的120平小户型挂牌1.5w，现在我们毛坯的次新房1.4w，是真心想出，不是中介房子在本人名下，有意者可以联系。

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2024.02.26

去年实在受不了，年底在光谷金鑫国际租了个两室一厅，水电燃气一起和居家一样，通勤从三个小时变成了20分钟，上下班走路10分钟就能到公司。早上多睡一个小时，晚上下班可以回家买菜做饭，一个月租金居然才2500，我觉得已经很好很好了。

房东姐姐是16年买的房，现在在武昌上班，房子就一直在出租。赶着16年房子涨价光谷天价买的房，现在就2500就给我睡了，又想想自己的房子和光谷的房子地段比又如何？心累。突然觉得挺悲哀的，FGO抽奖还有个保底，房子就是个比抽奖池还坑的东西。

不装修还是毛坯的次新房，装了修就是实打实住过人的的二手房，就这样吧，毁灭吧。

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当年800一平买的，18年涨到20000。

现在想卖，挂16000一直没人来看房。

有点心痛，实在不行就留着以后养老。

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16年年底168万入手的汉口火车站边上144平的房子，还了快8年的贷款了，你们帮我看下多少钱合适出，好多年没去武汉了，房子一直是空着的，3楼有电梯，绿色家园2期

2025/2/13补充，好多朋友私信我，但是我有时候不经常看到，房子还在，买了8年多了没住过一直空着的，现在市值110多万吧，没有具体关注过

因为我现在在浙江做生意，事业做的还可以被很多家媒体报道过，今年准备买别墅啦，希望碰到有缘人，想看房的直接找中介问，3楼有电梯，绿色家园2期，好像是52栋，具体忘了，小区里最便宜的那一套就是我的了

3月24号更新：已经卖了各位，挂的非常便宜101万，所以看房的人非常多，昨天带孩子在杭州骑马，回来的路上中介说买家要聊一下，聊了几句马上就成交了，感谢各位关注。

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06年建成的房子，17年高位接盘，现在还想卖高位的价格，想得有点多了。

15年房龄的房子了，没人关注这个么？

这是个前提，我们分析一下你的目标了客户。

炒房客大概率是不会考虑你的房子，

投资永远不要对抗大趋势，房住不炒已经提出几年了，各个城市相继推出二手房指导价，房产税也是近在眼前。

更重要的是，房龄一旦超过20年，就几乎没有金融属性，银行会限制贷款。炒房客不可能买了之后马上转手，放几年一旦超过二十年后大概率是卖不出去，炒房炒成房东，我想没人会这么傻。

所以买你房子的只会是刚需自主或者改善。

刚需或者改善，那就需要考虑很多方面了。

作为06年的房子，你房子最大的优势是位置好，配套成熟，出行方便，而这些优势在17年那一波翻倍涨幅上已经发挥到了极致。用股市的话说，那叫利好尽出，涨也涨过了。

你房子的短板也很明显，出了没有金融属性，后期难出手，还有就是房子本身的使用年限。

过去二三十年房子一直在涨，大家的预期一下子难以转换过来，很多人忽略了房子也是有寿命的，也会老的。

国内住宅的土地年限是70年，但是主体筑设计确保年限是50年，15年房龄一下子就干去了三分之一。

不老女神三十年后都老得认不得了，更何况是钢筋混泥土。

另外十几年前的住宅设计，建筑材料和工艺跟现在都有差距，老小区的绿化无人打理，停车位紧张，没有人车分流，物业管理混乱都是问题。

我在上海租住的老房子，外墙保温层一块块往下掉，进出都是小心翼翼。

简单算下你这个房子，参照武汉的房价，你的房子大概200w（06年的房子肯定在二环左右，这个价格算低的），首付60w，贷款140w，三十年还完（目前房贷收紧，15年房龄不一定能贷三十年，我们就按照三十年算），利息一起还260w，月供7000左右，还完三十年得一45年房龄的老房子，按照主体设计50年的年限，差不多算危房了，继续使用，要投入大笔的维修资金。至于等拆迁，2020年末，住建部就明确表示，对于老房子，未来以维修改造为主，拆迁只会是极少数。那段时间，很多自媒体都打出来了，拆迁时代结束了的标题。看中国的人口趋势和城镇化进程，拆迁确实已经进了历史的垃圾堆。

而相对的7000的月供，三四千的房租就可以在武汉二环租到不错的三室，60w的首付不香么？存银行里一年利息也有一万多，房租还能减一千。三十年后还剩60w呢，回乡下养老买猪肉吃不香么？

至于房子附带户口和学区，随着租售同权，共同富裕，这种政策性明显不公平的东西，迟早铺盖…

所以，你可能真烂手里了，你心里也清楚。

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两个选择：

选择一、打骨折卖掉，少亏就是赚；

选择二、每天早中晚，每个时间段默念1000遍“我是刚需，没有关系”。

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武汉哪哪都好，市民脾气耿直，没那么多弯弯绕，高校最多，年轻人多，有活力

就是第一次在武汉过夏天的时候我看见我老祖了

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刚卖了汉阳二环边一套，地铁口，17年贷款买的，19年底交的房，125 w买的含税，毛坯，21年左右小区同户型差不多能卖165w，前几天145w割肉卖了，房子从挂出来到卖出去不到一个星期，也懒得讨价还价了。

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全文只有五个字是重点，别的都是废话

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我之前关山保利时代有套三房，因为大门对着卫生间，感觉风水不好，20年11月260出手，前段时间看安居客同户型的大概在200到220之间。23年我同事买房结婚，关山千山凌云，新房带精装修360万，当时他面临的问题是付了首付就没彩礼和办婚礼的钱，我说要不你们推迟一年结婚，因为他是我一手带出来的，算是我徒弟很信任我，回去就跟女朋友商量，他女朋友是一个佛系的人没什么意见，然后今年再去问千山凌云，三期部分新房降到了21500每平，一期二期二手房也差不多，然后大概总价310多万拿下，还能再砍几刀，最后他们付了首付，剩余的钱准备五一办婚礼，虽然千山凌云还有继续下跌的空间，但他要结婚，这个价他也能接受，以时间换钱，目前在房子这件事儿上行得通！都是真实发生在我身边的事儿，大家轻点喷！

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按照世界两次经典的房地产泡沫，最后的房产价值大概只会剩下最高位的30%

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我很少涉及具体的城市，因为得罪具体的事物和人在这里是大忌。我虽然有一股子天生的正义感，但这些年在这里混也变得鸡贼了。

所以综合来看，保房价是不可能完成的任务。只能另辟蹊径另找财路了。

武汉这地方尤其的依赖于上杠杆的借贷发展模式。虽然号称中部中心城市。但它其实拿得出手产业支撑不起它现在账面数据上如此庞大的GDP规模的。

所以海量的高校毕业生根本不可能在武汉找到合适的工作。大部分都只能出走。这座城市留不住人才。

不说了，说多了真的得罪人了。

我11年在光谷看的房子，就是那个大转盘附近的小区，一平已经快上万了，那时候我爹非要我在那买一套，我虽然觉得房价还要涨。但觉得我真是不太喜欢武汉的环境所以没买。这个钱放在标普500里到今天它不更香吗？不说这个了。

后来我发现武汉的房子楼间距越来越密，楼层修得越来越高，看上去就压抑……

我看题主最后一次更新是2022年，现在2025年了，房价跌得更多了，而且因为今年下半年进入化债高峰期，二手房挂牌的会越来越多，房价会加速下行。这就是我能告诉你的事实。

房子也同理。以后还可以传给下一代，可以当传家宝的。

知足常乐。

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反正站岗站明白了，20年125w买的三环内边上的万科金色城市2居室2手房（76平套内60），现在由于生娃了想换个三居，89w有没有感兴趣的朋友咱们私下交易～

小区是个超级大体量的社区，很热闹，生活很方便～楼下买菜的过早的理发的美容的大超市啥啥都有～幼儿园有小学有～公交有地铁12号线在建中步行1km预计25年底开通～商场近的万科广场1.9km～稍远的龙湖天街4km～医疗小区有卫生站小毛病挂水都能搞定，三甲有省妇幼洪山院区4km～省人民医院白沙洲分院也即将开业～

哦，对江滩修的很大平时去逛逛走走很舒服，下楼过个马路就到～

在这生活是真的不错，就是万科金色城市大概是一几年造的那会户型都不咋地～89万有看上的朋友滴滴我来看房也可以哦

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21年买房，月供5500，压力山大。

还了几年，提前还贷了20万，又商贷转公积金，目前还剩2000多。

明年和老婆再提前还20万。我应该也快软着陆了！

这鬼房子，耗尽我父母半辈子的积蓄，花掉我好几年的收入，又用掉了老婆的一部分婚前财产。

高房价，炒房炒地，真的专门来坑90后的，妈的。

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武汉18年房价最高的时候上了车，还是商住公寓，被忽悠瘸了

当时买还花了8.8万茶水费，30多平米的单间，总价50多万

现在根本卖不出去，亏再多都费劲

不过还好当时没贷款，不用还利息，不然眼睛要哭瞎

唯一令人欣慰的是，房子小，地段还可以，好租，基本挂在中介，半个月内可以租出去

租金算了一下，大概租40年可以回本(╥_╥)

现在只能安慰自己，就当成买理财了

每个月盈利一点，来补贴原本就不高的工资

哎

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再惨能有光谷东的惨？光谷佳园，虽说在鄂州，但是边上就是武汉，15年房龄，最便宜的1000一平了

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武汉房价跌了不止一丁半点，说两个：

一、徐东片区：过去2万多的，现在普遍1.3；过去接近3万多，现在1.8左右。

二、南湖片区：最典型的，珞珈雅苑，本来是高校教师福利房，老师们拿房家4750元，五年之后赶上放假上涨，高点2.5-6万，催生了一批接盘侠，现在第三方评估公司给的价格是1.1万。

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我躺着看，我笑着看，炒房客有这个下场很正常

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现在房价一直只是阴跌，还没暴跌呢，不要着急。等暴跌了，看大多数人怎么做的，你就知道怎么办了！

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女，非武汉土著，但是在武汉工作很多年，一直想在武汉生根发芽。

男方那边亲戚朋友都通知到位了，酒店也定好了，结婚的所有花销都花得差不多了，结婚的一套流程都差不多快走完了，就剩下婚礼了。综合种种考虑，男方掏空了家底，借了外债，最终在武汉买房，因为临时要求买房，男方和男方父母对于武汉又完全不熟悉，所以基本上买房的事情都是女的拿主意。据说还是在汤逊湖片区买的，120平左右，至于是期房还是现房不清楚，据说当时单价一万二还是一万五，首付70万。

后来结婚没多久，失业了。靠老公养家糊口，加公婆一起还房贷，老公还要承担她婚前那套公寓的房贷。

不知道现在情况怎么样？听别人说的真事，没打听，也懒得打听。

————2024.5.10更新————

没想到回复有这么多互动。今天又接触一个案件，非常感慨。想起曾经的这个回答，翻出来更新一下。

一客户，男，年近40岁，去年自杀了。原因是失业，房贷压力巨大，借了贷款，越滚越多，还不上了，不堪重压，自杀了。

留下一笔30万的保险理赔金（郑重提醒：很多保险自杀拒赔）➕高额债务，老婆带孩子独自承担一切。

买房有风险，投资需谨慎，高利贷更要远离。

各位珍重！

——————2025-5-8更新——————

时隔一年，听说武汉的二手房均价已经跌破了一万了。

霆霓

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我建议学学胡锡进，只要不卖，就不会亏。

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看几组数据

2019年武汉常住人口1121.2万人

2020年武汉常住人口1244.8万人

2020年相比2019年新增123.6万人

2021年武汉常住人口1364.9万人

2021年相比2020年新增120.1万人

也就是两年时间武汉新增了243.7万人

如此规模的新增人口，武汉楼市居然量价齐跌，堪称神话。

大家自己去细品

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一武汉大体情况分析，劣势在哪里，

我经常说汉阳只是宜居，大家可以看，其非常明显汉阳内环只占很小一部分。

二武汉优势在那里，

三武汉每个区分析，

（1）积玉桥

除非遇到拆迁，你要不降价，我打赌你这套房子99.9%会烂在手上。

你房子已经2006年了，现在17年了，稍微懂行就跑了。

武汉现在2000年以前许多房子不能贷款了。

你房子不能贷款，买的人就会少很多。

你看水果湖的学区房，还可以想办法贷款。

2021年6月份到2022年12月份起步跌幅在30%以上。

现在二手房房价下降多少，武汉真心要卖房子人有数。

一武汉大体情况分析，劣势在哪里

武汉二手房太多了，

我们仅统计商品住宅套数，

1其中2000年到2022武汉一共买了300多万套商品房。

市自然资源和规划局关于印发《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的意见》的通知（武自然资规发[2022]7号）

武汉国企、学校、公务员等体制内在80年代，90年代存在大量分房。

2武汉目前到底有多少挂牌二手房？

我坦白：这个数据从事房地产的人99.9%也不知道。

因为贝壳外网一个数据，现在好像没有显示了。

销售内网一个数据，

VPN内网一个数据。

贝壳在武汉二手房只占一部分，

而且许多远城区，交易价值低区域，贝壳都没有店面。

武汉N年前贝壳内部二手房数据就突破20万套+。

3武汉目前已经卖出地+库存，最保守应该在30多万套。

4武汉目前保值二手房，

其为江汉、江岸、武昌部分房子，这里土地稀缺。

东湖高新部分区域房子，湖北和武汉集中火力发展这里。

汉阳、硚口、洪山少部分房子，

还有每个区域少数的房子。

可以逼我，但江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区、东西湖区、江夏、黄陂、新洲甚至葛店我都看过无数次了。

还有武汉6大功能区武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区、武汉化学工业区、武汉临空港经济技术开发区和武汉新港

5武汉这几年还会提供不少新房。

这是十四五规划，2023年到2025年供应量应该很大。

6武汉核心区太大了，

如果你选核心城区面积，我建议二环内。

首选武昌，江岸，江汉，其次是汉阳，洪山区，青山区。

武汉主城区是远大于南京，超大于天津，仅比广州少。

可湖北有钱人肯定远少于江苏，广州可是1线城市。

湖北人口也远少于江苏。

而且武汉一直在大力发展功能区，

比如武汉经济开发区，武汉东湖高新区。

2010年汽车行业好，他们发24个月薪水，

当时武汉经济开发区房价比汉阳钟家村还高。

比如经济开发区万科翡翠玖玺在2018年左右高喊22000元每平米，当时实际买20000元出头。

二武汉优势在那里

积极因素：

一现在鼓励刚需和改善住房，这个是最重要的。

二全球未来真实通货膨胀可能超过大多数人想象。

蛋糕不够分，只能通过通货膨胀啊。

三武汉可以吸引湖北人口，

吸引周边部分河南人口，

少部分、湖南、江西人口。

极少数重庆、陕西。

四武汉大学生多，吸引部分人进入体制内、国企内，吸引部分家长买房。

五武汉经过新冠肺炎考验，公务员这批执行者都经过很强考验。

最简单例子，

我妈妈隔壁小区某区发改委公务员在疫情守门的时候，真的只是跑去小便。

当时巡视发现人不在岗，他本人被处分，从局长到他都被批评。

三武汉每个区分析，

1武昌区

（1）积玉桥，徐东，杨园（备注，我根据版块来讲，杨园包括武昌、洪山、青山）

武汉滨江2块豪宅值得投资，一块是江岸滨江，一块是武昌滨江。

积玉桥滨江这边，

优点：

1武汉武昌核心位置，交通方便，未来这里地方政府投资预期大，

购买力很强，豪宅这一块。

这边一批老房子，未来可能拆迁，这就代表这里会有好新房，价格高新房的出现**。**

缺点：你比如联投时代中心**，**一期其中有不少还建楼，住方便，买房相对便宜，但是保值肯定影响。

你比如说绿地在这里房子，墙纸现在就出现问题，个别主墙涉水。

这许多可是500万起步的小区。

2021年以前这里新房都是疯抢的状态，准确说这里当时土地拍卖开发商都抢疯了。

再比如金都汉宫，这个小区可以无遮挡看江，小区质量都非常好，绿化也可以。

绿地国际金融城一期，绿地铂瑞公馆，

绿地国际金融城二期，海珀御观。

联投中心，

联投中心二期，

有人觉得武汉缺乏购买力，其实武汉根本不缺房购买力，只缺少好房子。

购买力强，比如复地东湖国际，其是改善定位，其500万左右改善二手房其实很好出手。

带看最近其实非常多。

当然其有学校加持，可其本身是刚需改善定位。

为什么我说徐家棚，杨园这一块了？

这里一些地方可以去拆的，也有消息说去拆。

这里拆迁起步3万成本。

龙湖，

我是啊啊啊啊啊讲房子，

一个告诉你2018年除非刚需不行，不要买武汉的房子，

一个2021年3月份预测深圳等房价到顶的人，

有事咨询可以加xiaojiangzhongguo，

麻烦点个赞+收藏+转

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所以奉劝在武汉想要卖房子的人，除非你是真的急需钱亏本低价卖出去，否则你就不要想着把房子用正常的价格卖出去了。

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我买的恒大，一直没交房，这么多年贷款也没还，还变成了黑名单，还能怎么办？就像烂尾楼一样烂在手里了！

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标记下记录时间2023年11月29日。

刚入手东湖高新的房子，二手房，9月30签的合同，成交价157，杂七杂八税费中介费，一起165的样子。

看清楚啊，157，

差不多11月初，又降了，我这个房，磨一磨聊一聊，150-152有戏。

-—-

我只聊我看到的，也就是东湖高新的，

买二手房之前，是做了很多调研的，

具体看中的新房，可以具体看看对应的二手准新毛坯房（比如说新房是二期，就去看看一期）

基本上二手价格等于新房总价的70-85%，我也不喜欢新房精装房的效果，

重装得了，

所以你不急着用钱，就耗着呗，反正不卖就不存在亏，

急着卖，在你原价基础上，最坏折价85-95%，看你急迫程度，

反正你有租金顶着房贷，其实也无所谓，

但决定卖，最好1年内处理掉，毕竟你也有学区指标这个利器，

因为学位至少目前人口生育走势，未来2 3年，还是很炙手可热的，时间长了不好说

12月4日更新，

我个人and未婚妻，是比较务实的那种，也没啥钱，所以一切以实在为主。

很多人问我，买的那个小区，

统一告知下，这个不方便哈，所以不会告知，

我这个预算情况，当时也看到了3 4个符合需求的备选小区，每个小区基本也都有7 8个备选房子。

建议你们自己调研下，出于隐私我不愿意说，也不匹配评论者的需求。

反正，就一个很普通的二手房，该有的配置都有，电梯，

还有，小区的人群，我觉得比较emmm，合适吧，

没有太多租客（参考青年城嘻嘻），对居住不是蛮好，将来生了小孩儿，也不合适。（没有歧视的意思）

我这房吧，比上那肯定是不足的，但是论居住，绝对OK。

也不要问我明知在跌价还要买，我当然是刚需，没脾气，，

分享一下我找房的经历，要买的人自己研究下，自己动手，动作快1-2天能做出来。。

简单总结几个点。

1.几个人住，准备什么时候生小孩儿。

2.公婆住不住。

3.准备买多大的。

4准备掏多少钱。

5.小夫妻上班距离，小孩将来小+初上学距离，周边配置、

6.学区问题，

如上6个点，先看3和6，这是先决条件。

然后可以看看二手房，新房（包含期房），再来做统计。

二手房方案：

我是比较在意学区，先搞清楚政策，然后了解清楚我将来娃想上的学校（最好2 3个备案学校（小+初）），通过学校反推小区（一般一个初中对口4 5个小学，一个小学对口十来个小区）

然后小区再来筛选价格，直接做个表格，一般来说至少最后能有个7 8个初步符合需求的小区。

在来一个个看小区，有没有符合预算的，再就是考虑上面6点需求是否可以相对的满足（除3 6）

7 8个小区，大概其能有10-20个备选房子吧，我觉得最后都能够满足正常需求；

一手房方案：

我个人不推荐，。我一开始也是奔着二手房冲的，所以没仔细做方案，你们随便看看就行。

1。学区是没有确定答复的（教育局只会给交付的房子，提供对口学校的政策通知什么的）

2。地段一般般。

3。配套不成熟，没个3 5年出不来，我喜欢直接拿现成的。

4。东湖高新的新房，真的很虚高。其他区域没调查，我不好直接说。

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现在是2023年8月29，过了半年了更新。南湖口的房子同户型现在挂价120万了。同小区想买的116户型的，挂价最低到230万了。继续观望。

分界线

我是南湖口09年建的房子，20年6月挂牌，挂了很久有人看没人真心愿意买，11月份花了2万5装修了一下，换了地板，重新弄了橱柜，粉刷了墙面，换了门，换了马桶，浴室柜。21年4月重新上架，6月28号卖出，成交价162万。现在是23年2月12，今早看同小区同户型，普遍挂价在130-140之间，成交价应该会更低。

现在住的小区13年底建成新房买入。一直想卖了南湖的房子在本小区置换一个，观望两年，发现基本都在降，再等等，去年116平的房子我出300万，卖家不卖，他想卖305万。今年同样户型，前几天中介说一个非顶楼满五唯一276.5成交，一个16楼满二270万成交。我感谢他没卖给我。总体来说，现在处于买方市场，业主想要快速成交就得割肉。

再根据自己身边人例子说一说，现在买房要慎重，如果你是刚需，当我没说，根据自己需求入，如果是改善，还是多多思量。

我表弟，16年在南湖买入的巴黎春天，108平买入价101万，现在看他们小区同户型挂价在135左右，综合装修贷款利息，现在房子基本保本不亏。
我小叔子09年长沙买入的房子30万，今年同小区挂价55-60万不等，亏的，当然长沙本来比较特殊，仅供参考
同样我小叔子17年在中山买入的房子，买入价108万，现在同小区同户型挂价120左右，也是亏的。

现在别想着在房产上赚钱，那是少数有钱人的游戏。普通人买房还是擦亮眼睛。否则只能赢了那句话“选择比努力重要的多”。

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债务砸在银行或者政府手里，叫硬着陆

债务砸在群众手里，叫软着陆

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卖不出去很正常，正如我我前几个月所说，现在市场不适合上车，流动性太差了。不是刚需真的没必要这个时候躺这浑水。

学区房和知名学府的旁的房子区别很大。

17年本就是武汉的高位，青山，积玉桥，汉街，包括汉口绝大部分老破小，还有远郊区都是高点

至今尚未突破，持续站岗，相对于17年高价打个8.9折都是正常现象，尤其是加了杠杆算上利息更是雪上加霜。

相对于17年有所浮动位置，白沙洲~东开，核心学区，持平的位置主城区大多数是7年内的次新商品房。至于上涨板块是哪个的泡沫大？那个是价值回归？仁者见仁智者见智吧！

相对于这样的行情，对于一套房子，没有自己的核心亮点(学校，区位，品质)，而且自己在不缺住(名下有其他住宅)的前提下，我是希望你持有钞票，很简单的道理，房子对于大部分人来讲就是蓄水池，一年的利息就有那么多，利息也是作用于房子，又不是说一套全款房，所借即所得，你能运用自己投资能力去理财，获得利息之外的收益。

(在中国投资j其实也是开卷考试，基本一个政策就可以吃一辈子)

抵押房可以变按揭房，全款房也可以变按揭房，还可以做成公积金贷款的方式。

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怎么可能烂在手上呢，只要价格合适，肯定有人接盘。

有的人一天就卖掉了

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2024年11月26日更新：房子卖给了挂学位的买家，扣除目前的贷款基本上平进平出。前期首付＋贷款60万亏没。

2024年5月14日更新：武汉市多个委办局联合发文可以进行合作化改造，但是我们目前没有什么进度。

说个真的烂在手上的房子。不仅不能住，快两年没人住真的快烂了，而且还在还贷的房子。

我在武汉，今年31岁。2020年买的房子，一共看了不到十套房子，加上预算有限，买在江汉区万松园买了个老破小，房屋总价+税费+中介100万。

我记得应该是五一假期期间签合同，端午节就已经搬进去住了。

为什么这么冲动呢，一方面是确实觉得租房没有自己的房子住着舒服，毕业之后租过2次房子体验都很差，另一方面当年出台政策公积金贷款最高可以调整到84万。就拿着10万块然后找朋友借了20万匆忙上车。

住进来不到2年，小区群里有业主召集大家商议事情，后来才知道这个房子是八几年的房子，现在严重倾斜了。后来几经曲折，房子被鉴定为D级危房，然后一纸公告让大家搬离，租户先搬走了。后来一直磨磨蹭蹭到2023年9月才完全搬空，之后房子就围起来了，然后街道让我们申请困难救助金，按照每平米30块发放，三个月一次，发了6个月停掉了。

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我很好奇三四十年后那么多商品房怎么拆，谁来拆，拆了以后人住哪

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2024年3月中房子终于卖掉了，怀着忐忑的心情，好怕珠海这个房子最后砸在自己手里，每个月不吃不喝给银行供5500多利息，一年给银行66000利息…

这套房子户型很好，入户花园，厨房，2个卧室都是看河景，入户花园，厨房，3个卧室，客厅都会有太阳照进来，光线很好，在7楼，链家的评分9.8分。

最高峰时期小区均价2万一平，现在跌到小区均价1.4万一平，一千多户，其中二手房挂牌240多套，我这个房子是小区3套房子最低价之一，挂牌1年多都卖不出去，最后把价格调到小区最低价，砸盘…每天还是很多人看房的…

这套房子本金亏损43万+3年8个月利息亏损24万+家私家电算3万=总计亏损 70万，只多不会少

被割韭菜，被洗脑成功，人总被自己的认知受限，总认为结婚必须有自己的房子，必须有写着自己名字的窝。

以后10年内不买房，给孩子最多10年后买一套

大石头终于落地，无债一身轻。

自己开工厂15年了，其实，如果这笔钱不买房，当时疫情那年工厂也会把这笔钱亏出去，就是亚马逊封中国店铺(2021年封5万多家店）那年…

这个房子亏了70万，我老公一句话都没有指责我，亏损多少随我决定，卖不卖也无所谓，工厂给客户放帐一个订单都是200～300万以上放给国外客户…这些年经历的风浪太多了，早麻木了，该吃吃该喝喝，今天去百里杜鹃看花踏春去…

这些年家庭光旅游一家三口也花掉30万了…

人生就是用来体验的…如果你觉得亏了，现在去广州或深圳这时处于低价可以买入一套，从二线置换到一线，这样是不是又想开了（当然，我自己10年内不会买房了）。

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2024年7月初，距离卖掉房子3个多月而已，昨天看了看链家，这个小区均价一个月亏损2.05%，同样的户型有10个楼盘出售，又跌了8-10万。这样想只3个月又帮我省了最少8万，晚上和老公边说边拿出数据给他看，我们两个乐开花了，等明年3月份，继续下跌的亏损+银行利息，可以省14万多，甚至很可能更多，我会持续更新的哈！

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24年（3月份）卖了到今天刚好一年了，今天我看了那个小区，在我去年卖的基础上跌了25%-30%，如果现在卖，我那个房子亏损100多万了，幸好我跑的快，虽然亏了70万…我认为还会继续跌下去，从2万跌到如今7900块钱了。

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是31L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了两年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。120可以直接给

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是不是华科对面的巴黎豪庭。

因为我在那里读了很多年的书。

你要是缺钱就降价卖，没有卖不出的房子，只有卖不出去的价格。

你要是不缺钱就等等，毕竟华科这边的环境确实不错，现在华科游泳馆也对外开放了，在那附近住，可以享受华科的福利，说不定你以后还能自己住。

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别急啊，武汉新城还在发展呢，武汉计划要成为2000万的超级大城市，一定会涨的

三四月看了两个月房子，后来放弃了，躺平挺好

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徐东附近房子，16年购入，买的时候想着以后接父母同住，再加上孩子，直接整了个大三房。今年四月开始挂牌，至今无人问津，中介天天打电话让我降价，现在一降再降，房贷也还不上，同小区两房卖的飞快，现在就是等，看银行跟买房的谁先来了。

25年了，各种原因还没卖出去，特意过来看了下评论区，我是11000多买的，现在卖大概就亏贷款钱，但是卖房是为了买离父母近一点的学区，还是挺大压力的，哎…

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18年瞎买的，真的是瞎买，因为老家咸宁，大学藏龙岛湖经念的，所以挺喜欢江夏这一带，当时看了好几个楼盘都要茶水费，排队都几百号了，刚好地铁9号线这一年炒的飞起，直接网上选房，签约的时候才第一次到现场，19年12月交房的，21年办的证，因为之前都没管，办证是第二次到现场！网上挂了很快有人想买（因为总共9层，我在8层，小三房还比较好找客户），但是卖不出价，基本只能按照原成交价出售，相当于亏几年利息，办证契税等一堆！

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17年在高位入手

21年在低位想以原高位价卖出去

22年还在犹豫该不该降价卖

这回真是认知配得上苦难了

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房子已卖，价格还可以（75万，买家全款），感谢大家的关注。

～

以下是原答案：

建议：赶紧卖了，及时止损。

我也是武汉的，手里一套精装房要卖，位于经济开发区武汉商学院旁边，均价七千，有人要吗？

房子简单介绍下：

115平米，三房两卫，两梯两户，3/18

全实木地板（兔宝宝）

定制衣柜橱柜（兔宝宝）

全屋暖气（德国威能）

实木门（兔宝宝）

南北双阳台，都是断桥铝封的。

交通：小区北门门口就是有轨电车车站，小区东门门口100米距离在建地铁，明年通车。

教育：幼儿园小学初中都在一千米以内，与大学一墙之隔。

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我刚卖了一套二环外的（邻二环线），挂了2年，上个月出手。

不是卖不掉，你降价就可以了。

果然，上个月就给我搞出去了

所以，没有卖不出去的房子，关键还是看价钱。

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买房如果只能付现金，估计很多人不会那么冲动。

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好几个写回答的很多不是武汉的吧。

如果是2017年年末上车武汉房子的，不少地区目前属于高位接盘。因为对于武汉多数地方的房价，2017年的下半年到2018年都在高位盘旋，2019就已经出现颓势涨不上去了，基本横盘微跌；去年就不谈了，疫情的2020年上半年是房价偏低的时候，一堆人想卖房，下半年武汉整个缓过来点也就还算好点吧。今年上半年也还好，下半年由于限贷，难掩颓势了。我自己关注的二手房最近有明显降价（前两年都还好），更关键是整个成交量萎靡。

建议链家上随便找几个小区，看看历史成交价就明白了。很多小区现在的成交价和2017年年末整体差不多。

这几年武汉出了名的还涨了的片区，大概就光谷东；汉街一带和二七滨江的具有稀缺性的优质一线江景房，而且还是新房次新房。还有帝斯曼这种学区房。可能武昌还有吧，对武昌房价关注较少。刚刚随便翻了下水岸星城的成交价，今年的和2017年下半年的就没有多少差别。多数小区横盘或者微跌。其实最近暗地里跌得更厉害。如果在中介有靠得住的朋友的，可以打听下，中介不想让挂价也跌下来。

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大家都不注意房龄吗！！！

**06年的小区，就算楼主的房子晚点交房，那也是13+房龄的房子了。**10年以上房龄的小区几乎都存在的问题：户型差；小区环境一般，甚至差，道路破破烂烂（优质住户早已搬离去新小区，留下的几乎是老人、没钱置换业主，租户）；人车不分流，车位严重不足，占用小区道路；楼顶大概率漏水，而且小区不少住宅做商用，办公，开小超市，按摩蒸桑拿等。

10年以上房龄的房子我在看二手房时候都没考虑看，除非价格对比旁边的次新小区价格非常美丽，但真实情况是卖房的业主有几个真心想降价，降价卖那不是割他的肉，

愿意买二手房的刚需，真的别买10年以上房龄的房子，除非价格很吸引你。现在学区房改革，唯一支持老破房子的点也快守不住了。

我是首套，中意买二手房，也是买的二手房。因为几乎是所见所得，小区有问题也可以在**城市留言板和市长投诉版块**查询了解到这个小区的情况。

目前武汉新房存在的问题太多：交房必维权，高层公摊在23-25%，开发商精装修被二次薅羊毛，物业费贵，一般都是3.2+元/m²，停车费也贵，还有就是刚需能买的盘一般位置都较差。优点是：户型都不差，利用率高，小区停车位足，而且部分是人车分流。

从2020年09月份开始看断断续续看了几个月，七月份买了郊区140m²的双梯双户18年底交房无人入住的开发商装修二手房，小区门口地铁在建，23年通车有点晚；旁边的中小型三甲医院已经开始着手动工；三公里内有目前有二所小学，规划的还有两所小学，两所中学。商业有规划，估计也是地铁开通后面的事情了，最重要一点离我上班公司2km。

楼主这房子可以留着出租养老蛮好，反正也不缺钱。

你说你对房子有感情，那你怎么不住哪里，想卖高点就直说。【doge】

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刚刚卖了自己家一套二手房。

武汉二环附近，2008年交房的小区，电梯房，物业好，维护的还不错。

2017年同户型二手房成交价最高270，其次250，2019年220、210。今年最低成交价192。

我自己这套203卖的。和高峰时候比跌了好多。

感觉自己卖在波谷了，但是还是想卖。觉得涨也涨不了多少，不如现金拿着安心。

其实还想在自己现在住的小区再买一套小户型给父母住，不过太贵了，暂时还是先租房。过2.3年看看房价再说……

今天2022.5.26。过几年再来看看是不是又踩错了节奏。

2.23.4.25 小区最低挂牌价195

房子在武汉徐东，销品茂1公里内的范围吧

之所以卖了后租房子，是因为现在父母住汉口，为了和父母住一个小区，又觉得房价太高了不想买，所以一直没有再买房。

目前一边蹲法拍，时不时再看看二手，不过还是觉得太贵了，所以蹲不到合适的法拍，估计最近几年不会出手吧。

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武汉只要还是国家中心城市就不存在烂手里，我四套，压根不准备卖，目前出租收房租一个月2万，即使房产税来了对我也影响不大。

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发了一遍又一遍也不管用

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我自己也有学区房待售，本人金融从业20+年，看了很多回答，有个回答说赶紧出手，大降价都要出，不然以后银行连贷款都不给。（这什么狗屁理论！！！）要么说不怕，房子不是低值易耗品。我虽然不是专业房地产从业者，但也有自己一些看法。

1/取消学区房确实会对二手房市场产生很大冲击，但买二手房的不是都冲着学区去的，也有很大比例刚需，我没有具体数字，只是和中介交流过程中特意问过看房客户的买房原因。阵痛是必然的过程，但需求一直都存在，未来对二手房市场影响最大的不是学区问题，而是政策导向，当下也是。

2/接着上面的说，关于政策导向问题。在银行做个贷业务也十多年了，基本隔年房贷政策就会调整一下，政策一紧房地产市场就得跳一跳。调整方法很多，直接的比如调高贷款利率、首付比例，严格套数判定，间接的如调整存款利率、开发贷审核尺度，提高同业拆借利率，提高商业银行内部拆借利率。所以，即使学区房不取消，国家也有诸多办法控制二手房市场的出货量，而且效果更明显。取消学区房只是趋势，不是手段。

3/还是接着上面说。那么国家什么时候会采取什么样的调控手段，才是房地产市场起伏的关键。导致国家采取措施对房地产市场进行调控的原因，并不一定来自房地产市场本身，也有国家对整个宏观经济面调整的考虑。这个太大的方面我也不是很懂，只能说点个人的看法。调整房地产经济是必然，但必然有个过程，这个过程可能是五年、十年，也可能是二十年，但绝对不会是今年明年，喀一下说停就停说变就变，何况，在我看来，未来十年甚至二十年，房地产经济还是会充当经济增长的主力军。古话说:存人失地，人地皆存；存地失人，人地皆失。人口才是经济增长的原动力，也是中国持续实现经济增长的根本。啊，你要说中国经济是“虚胖”，这个我也不反对，所以现在国家才要调整啊，但是人口红利带来的经济增长是实实在在存在的，也是不可或缺的。

说了以上三点，各位应该了解我所持态度了。房地产市场调整一直都在进行，而且会永远持续下去。因为需求永远都在，政策调控也会按需进行。区别在于是利好还是“利空”，力度是大还是小。但人口增长，随之而来的就是安身立命，这是永恒的话题，也是持久的需求。

话说回来，即使取消了学区房，没有了落户择校的需求，但区位优势没变，离校近这是事实，不用斥巨资买房，可是会租房啊，谁不想离校近点，早上可以不用那么赶。我家小孩读小学那会，被爹妈亲戚逼着放着两套房子不住，跑去学校对面一月1千租个90年代建的一室一卫砖房住了三年，不就图个近。开始我也老大不乐意，对自己说周一到周五在这破房子憋着，周末一定回自己窝去住。可是住着住着也乐不思蜀，可以睡懒觉真香啊。另一方面，外地来汉定居、退役返乡军人首次置业的人，还是会考虑一次到位选择学区附近二手房。

所以我的建议是:如果你是急等着用钱，那降价出货没问题，只是为了规避市场风险，就没必要那么着急给自己压力。虽然二手房市场得看一手房市场的脸色，但作为市场闭环中不可或缺的一部分，有抑就会有扬，搞死这个市场对谁都没好处。

————2022年10月20日更新————

我的房子还没卖出去……不是没人买，而是房源太多了，为什么房源多，因为很多灵活就业者扛不住了，好在还有套房子可以卖…………我这个小区房价倒是一直稳当的，以下是中介朋友圈发的信息之一。面积约73平，就算75平，总价128万，单价17000多，MD，比我的挂牌价高好几千，没法子，楼层好，又是小户型，好卖。其他楼层差点的房子价格跟我的差不多，真是一个天一个地，哭死，当初图便宜买了个高楼层的，去年疫情后区政府领导来小区视察，当场拍板财政拨款要给小区加装电梯，结果业主公投竟然没通过，很多人觉得总共就7层楼，装不装无所谓，更别提1、2楼的跳起脚来反对，我❌❌❌❌❌❌，真想提刀一个个砍上门去。没法子，熬着吧。

当身边人都在唱衰房地产的时候，你们可知，也有人在趁机默默收购优质价低的房地产资产呢。

老百姓总是最后一个知道真相并承担后果的人。

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——东湖高新光谷三路123㎡别墅被降价至280W出售，为何依然无人问津？

如今，面对市场上的疲软和疲惫，许多人纷纷拥有一种不祥的预感：手中的房产变得越来越难以变现，随之而来，烦恼和纠结也接踵而至。其中，武汉东湖高新光谷三路附近的一位业主更是愁苦满怀，拥有了一套原价470万的建面123㎡别墅，现在280W仍迟迟无人问津。

面对真实的市场状况，这位业主愁眉苦脸，甚至开始怀疑自己的决策。

有高人指点没

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成年人要为自己的行为负责，感谢您为土地财政做出的贡献！

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武汉白沙洲新力城，6栋总层高48，我是46L，105㎡的三房，精装修有部分家具，自住了一年，也是个人的首套，婚姻没谈成准备离开武汉了，所以想处理掉。180可以直接给。

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现在鼓励三孩政策，以后不再强调计划生育了，预计再过四十年，中国人口将突破30亿，很多人都会没有房子住，到时候就不是这个价格了，要买的赶早。

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你这不错了，应该是2019年，我堂姐在她中介朋友的极力推荐下，历经千辛万苦终于抢到了恒大开发的巨有潜力的恒大旅游城的一套房子，然后烂尾了。。。。。。当时她还极力推荐我买，还好我没买。

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因为5年内坚定不看好武汉房市，房子实在是太多了，孩子上学又需要陪读，所以今年把唯一的一套房子卖了，买的时候是全款又比较早，只亏了大约30万利息，现在租房5000，每年可以提36000公积金，还可以抵税，这样算起来还是赚了，5年后孩子上了高中再考虑买房的问题吧。

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我是2020年订婚，当初订婚的时候，我妈逼着我男朋友买房（现老公），我和我老公当时统一了战线，我俩都觉得当初买房绝对会后悔，因为房子一直在降价，虽然我们也属于刚需，但是我们刚准备结婚，也没打算立马要孩子，可以等一等。

他父母也觉得俩人都结婚了，买个房子理所当然，而且刚需，无所谓跌不跌，涨不涨的，我老公后来给老两口分析了一下，他们也觉得买房子不划算，但是碍于我妈和我爸死活不同意，我就和我老公商量了一下，既然我结婚没有要房子，首付一半就当作彩礼给我了，彩礼另算，我们那彩礼本身也不多，8w8，凑个吉利数字。后来结婚，婆婆觉得10万一比较好，就给了10万零1块，房子首付给我40万。

21年结婚，我俩一直异地，我工资当时很高，3万多一个月，因为毕业后一直在一家公司，做到项目负责人的位置，但是加班严重，两人一个月甚至两个月才见一面，而且因为天天加班，整个人很累憔悴，为了备孕我从那个公司离职了，到了我老公武汉这边。

我是23年来的，因为工作性质的问题，虽然在武汉，但是我在光谷，我老公在青山，我俩距离30多公里路程。而且我公司附近都没有地铁，我这边最近的要3公里，他那边还好，几百米就到了，所以想着买房买到我这边会方便一些，但是看了光谷的几家房子，又偏又贵，我俩就商量要不等怀上孩子再买吧，那个时候他把首付都给我了，加上我俩这几年攒的可以买一套比较好位置的房子了，他妈妈也催着赶紧买房子，俩人都租房子也不划算，他公司包住也还好，我这边租了个单人间一个月700多，就是每周五我开车找他有点麻烦，他不会开车，加上地铁要倒好几趟，过来我这边2个小时多，我一般开40多分钟就到他那了。

今年我家宝宝来了，很开心，我俩又开始看房子了，其实算下来也就4年多的时间，我们原来看的房子直接降价一半以上，说腰斩都不为过，虽然说是刚需买房，但是一想到我俩没买房，相当于4年省了一百万左右，也是很夸张的一个数字，我们俩本身也都不是很富裕家庭出生的孩子，武汉这边工资一直不是很高，我一万，他一万，俩人在一起花销大，一个月存1万就谢天谢地了，我俩要存8年多，如果有了孩子可能需要十几年才能存下来这么多钱。

房子炒了太多年了，目前差不多该回归正常的节奏了。

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我疫情前2个月高价接盘，当时2.2左右一平，买了个小户型。现在我都不想打听降了多少，免得给自己添堵。

大家都很关心在哪，补充一下，新塘万科那边。现在跌爆了吗，哈哈哈。

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没买房前：想去土耳其想去日本想去法国

买房后：哪也不想去只想快点还完债务

特别是，武汉房价持续下跌后

我每天都在安慰自己

没关系

我还年轻

我还有时间和机会去赚钱

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听我的，只要不是自住或者小孩学位绑定，赶紧跑。

直接去贝壳、链家等平台搜自家小区的网上挂牌价，然后去小区周围线下房产中介门店扫一眼真实挂牌价，打听一下。

综合考虑以后，在本小区最低价的基础上（不管户型和楼层），再砍10%~20%，挂出来。

现在武汉楼市就是一个跑得快的游戏。

死道友不死贫道，不要在乎现在套牢的这点钱。

武汉有大量300多万跌到200万甚至一百多万的房子，很多房东因为损失厌恶，不愿意割肉出手，他们还在幻想着房价有朝一日能够上涨。

你能做的就是:在傻子们醒悟之前，用比他们更狠的价格，割肉跑掉。

捂在手里的后果就是一年跌10%~15%。

漫长的阴跌还要持续很长一段时间。尤其是超高层、郊区、配套差、非学区的楼盘，下跌幅度只会更大。

股市有句话:熊市不言底。房市也一样，只不过周期远比股市要长。

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我同事是湖北来的，以前跟我说武汉，XXX有砍人的

你又没有亮亮丽君那么多流量，掐死你如一只蚂蚁

以前也有人说踩死我如一只蚂蚁

留得青山在吧

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我也想知道怎么办？

22年上半年买的，花了差不多170个，贷了110多个，目前还剩100零几个，混合贷，按照目前的行情，可能就值90多个，还有税，而且不一定能卖掉

没办法，目前正在装修，准备先住着，不然还要交房租

雪上加霜的是，公司效益不好，我负责的项目准备卖掉，我也即将被裁，每天焦虑的睡不着

前几年公司效益好的时候，我收入也不错，当时都在想着提前还款了，还好没还，现在装修完，手上能有点存款（一大半是别人欠我的钱，还不知道什么时候能还我），加上裁员赔偿，按目前开支差不多可以支撑不上班2年，但还是非常焦虑（已经对未来房价、收入都失去信心了）

不知道该怎么办才好，家里也没法帮忙，工作也不好找，只能走一步看一步了

评论区很多朋友都劝我卖，昨晚也跟家里简单聊了一下，家里的阻力也很大，认为卖掉之后，房子也没了，钱也没了，不卖的话至少还有套房子。同时父母也认为这种情况很普遍，zf会出台相关政策（这点我不知道怎么说，有懂的朋友可以帮忙分析一下嘛？）

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想买文化大道沿线地铁口的房子，最多接受9000元每平。多了勿扰。

——

真没想到，形势变化这么快。

328发的，今天728，才过了4个月。

文化大道两边的楼盘，很多已经在9千以下了。（3月份大概还有11000左右）。

不知道再过4个月（1128），又会如何。

——

2024.1106更新：4个月还没到，目前文化大道有几个楼盘在8千以下了。南车，联投，都是7000多。之前关注的俪湖，已8000左右了。有些小盘，已经五六千了。

——

2025.9，俪湖天地成交价7500以下，五六千的都有。南车6000多。

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愿赌服输。

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刚刷到三环边上地铁云上城开盘1.4-1.5万，新盘现房直降到6800，三房总价干到七八十万，这么个玩法估计不少新盘也慌了，周边二手房多是次新盘，炒房的话，血亏。

今天刚好到武汉某旧楼盘办事，发点二十年房龄（2006年）照片给大家参考一下。

手头多套房的，房龄超过十年的，再不跑以后更难了

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之前房子在江夏庙山，那个地方真的是简直了。

要啥啥不行，要啥啥没有。九号线从零几年的时候就开始忽悠，十几年过去了，还在忽悠。韭菜是割了一批又一批。

生源差，公立教育差。交通超级堵，好在有南四环，不过高速费蛮贵。

碧桂园的楼盘还紧挨着四环，噪音灰尘又脏又吵。现在卖还没有当时买的价格高。

周边县区农村的比较多在这边买房的。很多老人在楼层走廊或消防道里堆放家里的杂物和垃圾桶捡来的纸箱子，这种现象普遍存在。

小区品质蛮差，物业也不行，干啥啥不行，催收第一名。

不过有一说一，很适合预算不足的刚需族上车。现在二手房是真的低。

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如是刚需，为什么要卖？

不是刚需，为什么要买？

房子流动性依托答辩，出手磨损根本没个数，就敢十倍上杠杆炒房。

牛

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中国人得接受房子也是耐用消费品这个事实。

你100万买的豪车开两年后转手70万卖掉不正常吗？

且不说“住房不炒”一直是国家这些年来的宣传基调，最起码“炒”一定要是建立在商品稀缺性的基础上啊，现在中国房子还稀缺吗？2022年底一手房待售面积5.5亿平米左右，在建面积还有数千万平米，还有二手房呢？2022年人口都负增长啦。

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限购放开了，房价马上就要报复性上涨了，别卖挺住，这是黎明前的黑暗

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只有经历过惨痛的大周期下跌教训后，乌合之众们才能真正理解房住不炒的含义以及房子真正的低流通属性。

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在武汉上学时候也追了武汉某热点地区的房搞了一哈，算是小赚。

什么人口出生率低、学区不稳、武汉外来人口流入几乎停滞、武汉楼盘多这些老生常谈的因素就不讲了。

再给你们泼一盆冷水吧，武汉已经出了容积率新规，以后楼盘容积率不超过3，其他地区什么2.5，2.0更低。

主城住宅建筑高度原则上不超过100米，副城（新城组群）住宅建筑高度原则上不超过80米，新市镇住宅建筑高度原则上不超过36米。

这基本上把存量的非滨江核心区的大户型楼盘未来的金融属性判了死刑。论证过程不再细说。

反正，存量非自住无学区的非滨江核心区大户型，目前是最后跑路的机会了。

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根据克而瑞地产研究机构最新统计发布的《32个重点城市2022年已停工延期交付问题汇总》名单来看，截止2022年底，武汉市停工项目36个，涉及未交付商品房约7万套；

我本人购买了武汉海伦国际三期的楼盘也烂尾了，经过本人持续1年多的维权，我逐渐发现了武汉出现大量烂尾楼的原因：

我本人购买的武汉海伦国际三期的楼盘，合同约定2021年12月31日毛坯交付，2022年10月30日精装交付。2021年12月31日到期后业主没有收到任何关于毛坯的通知，故业主们集体告到法院，法院判决业主败诉，因为武汉是市房管局和武城建颁发了新的文件：史称神奇五号文件，打着保护业主的名义，损害业主利益！！！

业主们瞬间觉得离了个大谱，前面签的合同，武城建颁发个文件开发商就可以不履行了，也就是虽然毛坯的各类工序没有完成，合同时间也到了，但是因为武汉市武城建规5号文件，开发商不用担心交付的问题，该拖拖，该跑跑。而武汉海伦国际三期这一拖可能就没有尽头~~~

那么有人会问，剩余的三分之一工程怎么办？emmm，剩下的三分之一房管局可能想说不要也罢~~

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综上所述，武汉市楼市烂尾现象频发，主要责任归咎于武汉市房管局的放任不作为和没有做好商品房预售资金监管:

1、大部分预售楼盘包括海伦国际三期都没封顶就把预售证审批下来了（最出名的就是光谷绿地星河汇，地基都没打，预售证就发下去了）。

2、制订的商品房预售资金管理办法只对预售款15%的资金列为重点资金监管，15%的资金根本不足以保障楼盘交付。

3、更恶心的是武汉市房管局2020年3月出台的支持开发商无视工程进度全额预支重点监管资金的政策，配套21年5月制定不对毛坯进行验收的政策。

以上三条导致包括海伦国际在内的众多楼盘是房子没建完，监管资金全没了，然后房管条线配合开发商不断的忽悠业主

PS:：这里不得不隆重的提到武汉市房管局开发处的叶处长，真是烂尾楼处理的老演员了，一般业主第一次集体维权会说一番冠冕堂皇的废话，然后假装指出开发商的责任，督促开发商排施工进度，一般这招能拖3个月左右，第2次业主集体维权，就会说开发商没钱了，让开发商找银行商量给业主停贷，这招基本也能拖2个月，第三次就是说政府申请纾困资金，再拖几个月，第四次基本就换人不露面了。

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我最近在看武汉的房子，然后发现好几套近一年降价超20万，普通人一年工资都没有这么多，更不敢下手了

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房产税出来前千万别买房，

别给那些先富者接盘

我在武汉大V直播间说实话被禁言了

解决不鸟房价下跌的事实，就解决说实话的人

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华中科技大学对面的剑桥春天吗？

2000年左右的小区。。

你在想什么呢？

17年是高位，不用想了，拿着吧。

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看到底下的回答就大概能知道，其实知乎大多数也一样是自视甚高的蠢货

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今天是2025年3月26日，离我最开始的回答正好过了一年，就当我记录自己买房的流水账吧

之前关注的一个房子，差不多挂了一年，25年3月份成交。从188万降到135万，一年降了53万，实际成交应该更低，明年再看其他的

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这么多朋友在关注和回复，有相同需求的人也不少，不是房子不好卖，而是房价太高了买不起。。。
更新下对二手房列了我们的诉求：

1、房子属性要住宅，不要公寓；

2、楼龄要新，优先10年及之后的房子；

3、小区条件，优先围合式小区、物业负责、梯户比低、车位充足、绿化较好；

4、小区有配套学校，学位可使用，学校中上即可；

5、周边配套，有医院、学校，有烟火气息；

6、房子本身，优先朝南、选三房、中高楼层、采光好、得房率；

7、交通便利，希望房子步行到地铁站的时间10分钟左右。

8、总价控制在150万左右

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你来拿住，我同情，你来炒，我嘲笑

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武汉新力城的客户

22年开发商工抵房，两套，一套20栋903，一套20栋1701，都是边户，抵过来185万一套，现在客户挂95万，连看房的人都没有。然后周一带客户去银行做抵押，抵押工行只能给七成65万，你就说有多离谱。

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现在再看看胡某写的文章，感觉人生最缺少的是时光机、任意门。

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大家期待的总裁湖景大平层，四世同堂户型终于来了，100 万买大四房。可能是武汉主城区单价最便宜的万科物业地铁房。希望遇见有缘人。谢谢。

洪山区青菱街道，爱家名校华城138平大四房，100万可谈。。。单价算下来就7千多一点哈。。。。。。。黄家湖与青菱湖之间，中间楼栋，远离白沙洲大道噪音，总高33层，房子在29层，南北通透，采光通风好，万科物业去年已经去年入驻。。房产证已经满了两年，

这个小区是一个优点和缺点都非常明显，非常突出的一个小区，

优点：万科物业，步行上中小学，湖景，地铁起点近，附近大学生多，买菜实惠便利。

缺点: 人车不分流，高峰开车出门堵车，偶尔群里有业主反馈经常能闻到江夏垃圾焚烧的味道，有反馈小区小孩偷自行车。。

距离地铁5号线红霞站800多米。

附近300米有一站式幼儿园小学初中，都已经投入使用，学位未占用。

有一个公园，红霞游园就在小区后面，青菱湖边，有儿童游乐设施和篮球场羽毛球场

20240302更新。。。。。太难了，小区中介在宣传单价格6000的法拍都已经出来，武汉房价似乎奔着2015年去了。。。。

另外200W预算左右求购一套武昌滨江附近的次新小区，谢谢！

。。。。。。20240323更新。。

中介说有个买家本来打算有意向要付定金，结果他看到有淘宝拍卖131平价格才80万，又开始犹豫了，喵的个眯。。。

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只要借的钱足够多，就肯定不会烂手上

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说一个空军不喜欢的回答本人武汉土著汉口一套武昌一套光谷两套房子和两套住宅底商性质的门面老婆家里武昌两套一共8套不动产(全部都是16年之前买的商品房除了23年买的一套婚房)除了自住了两套其余四套房子和两套门面都出租了 (23年的婚房自住新小区一梯一户物业和环境品质都比较高二手价格也没关心过新房业主都是高位上车)

至于房产税中国古代和现代的欧美日的大都市还有香港房产税几百年历史了东京纽约伦敦的职业房东消失了吗

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能咋办，武汉18年入手三套，周边县市两套，19年全卖了，只留了cbd一套老家一套自住，算是逃顶了吧，cbd目前亏了80-100w吧。

要么自己住，要么割肉甩。

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下个月挂价增加10万，没卖的话，每个月加10万挂上面！

挺住，房价不能降！

至少表面咱不能让他降！

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以前写过几篇类似的文章，大概零零散散也有几十万的播放量。

写的时候主要集中在去年，感觉今年开年市场行业又有一些变化了。

有一次刷到了这样的内容，所以这次准备写一些知友长问我的一些问题。

这盘文章应该应该会以一下这些方向展开。

1、未来的房价趋势（涨还是跌）

2、手上的房子是否值得持有（包括一些持有参数）

3、房贷压力大的人如何释放压力

4、如果清晰的判断自己房子的卖价

5、如果快速出售手里的房产

这次的文章理论上应该不会过于嘻哈，可能更像是一篇说明文。想到哪里是哪里，写到哪里是哪里。但是会按上面这个框架一一展开事情内容。

最后我写的全是我个人的经验看法，不一定在大家身上适用。完全就是这些年我们处理上百套房产的经验。

我的经验来自于不良资产、尾盘等特价房源，不同于常规中介，所以问我哪个新盘好。我往往没有这方面的关注。

现在进入正文

一、未来的房价趋势

未来的房价趋势整体是跌的，为什么会跌。之前也大致说过。（这里很我很懒，就直接抄袭腾讯元宝的算了）

1. 经济与金融因素

利率上升与信贷紧缩

若央行加息或房贷政策收紧（如提高首付比例、降低贷款额度），购房成本增加会抑制需求，导致房价下跌。

经济下行压力

失业率上升、居民收入增速放缓时，消费者信心减弱，投资和自住需求均可能萎缩。

房企债务风险

房地产企业若出现资金链断裂（如2022年中国部分房企暴雷），可能被迫降价促销以回笼资金，短期内引发连锁反应。

2. 政策调控常态化

“房住不炒”基调延续

中国政府长期通过限购、限贷、房产税试点等措施抑制投机，若政策持续加码（如扩大房产税覆盖范围），投资性需求将大幅减少。

土地供应调整

政府可能增加保障性住房（如公租房、共有产权房）供给，分流商品房需求，平抑市场价格。

3. 人口结构与城市化趋势

人口红利消退

中国生育率持续走低（2022年总和生育率约1.09）叠加老龄化加剧，年轻购房群体规模缩小，长期需求支撑不足。

城市化进程放缓

一二线城市核心区仍可能吸引人口流入，但三四线城市因产业和就业机会不足，可能出现“有房无人住”的过剩局面。

4. 市场供需失衡

库存高企

部分城市（尤其三四线）过去过度开发导致新房库存积压，供大于求时价格易跌。

投机需求退潮

当房价涨幅低于预期或投资回报率下降时，投机者可能抛售房产，引发短期价格下跌

5. 其他潜在风险

技术冲击

远程办公普及可能降低对城市中心房产的依赖，共享居住模式也可能改变传统住房需求。

全球不确定性

若全球经济危机爆发或外资撤离中国市场，可能间接影响国内房价。

归纳总结一下，用我自己的观点来说。房本身就是一种商品，商品就应该有自己的经济周期。

就像口罩期间，口罩就贵。口罩期间结束了，口罩就便宜了。

夏天去买棉袄，棉袄就便宜。冬天去买就贵，因为棉袄正在他的经济周期上。

这个话题就不多说了，整体肯定是会跌价的。但是到底跌多少钱，往往是很多人比较关心的一个数值。

现在进入第二个话题“手上的房子是否值得持有”

这里就不用腾讯元宝了，直接阐述金融行业的观点吧。首先以前的文章中大概说过。

房子有且仅分为以下四种类型

1、刚需2、改善3、金融4、养老。具体参考如下，截取我以前文章中的一部分。

1、刚需盘

什么是刚需盘，80-120平，更精准一点90平左右，大二房或者是小三房。

适合年轻人上车，外地人来武汉安家落户。这个懂的都懂

这种房子不限类型，比如说你90平的还房我一样认为这是刚需盘。

刚需盘看的是什么，就是交通便利，买来住，上班房本。价格别太贵，不然上车上不起。

这就是为什么好地段的位置不做小面积的房子，宁可做小面积的公寓。因为公寓面积更小。

不然单价3万，90平。神经病给你上车，江边哈那一片全是130面积起的。普遍160+对吧

2、改善盘

什么叫改善盘，简单来说就是上车好多年了。武汉打拼出来了，以前单身嘛，或者小两口。

现在娃都有2个了，是不是要改善一下，小变大。

以前一个月工资5千，现在升总监啦。每个月5万拉，还住白沙洲每天上班都得1个小时就不适合了吧。得改善一下啦。

改善房的特点1，面积大。120-180居多，上不封顶。

改善房的特点2，一般都是近代住宅，靠山靠海，在武汉就是看江看湖。

为什么卖不出去了，现在心里有点数了吧？这玩意既不是刚需，又不是改善。

3、养老盘

什么叫养老盘，养老盘的定义毕竟广，市场上最容易出现的几种给大家分享分享。

顶奢有钱的就住别墅，花花草草，交通不便，不要紧。反正也不上班

中产没钱又想装逼的，买海景房，养老房。就像以前海景房很火，很多人去去海南买房，后来湖北利川又火了，冬暖夏凉。很多人去利川买房子养老。

养老盘什么样的面积都有50的到500的都行，非常的笼统。但是这种房子有个特点，基本上就是交通不变，买了就别想卖出去了，顾名思义。养老的。

基本上就是买了跌跌跌，因为流通性还差一些。现在晓得了吧

4、金融盘

什么叫金融盘，这是市场上散户所不知道的东西。简单来说，普通买家卖家不知道，大户们喜欢玩。

比如说很多房子低价卖，100万的顶楼，可能卖70万。但是去银行能贷85万。那这就是金融盘，可以用来融资，可以用来搞钱。

再延伸一点，家里死了人的，是不是要低价出。收回来转差价。

装修稀烂的，搞回来翻新一下做串串。然后包装了高价卖。这些统称为金融属性。

现在进入正题，武汉什么样的房子值得持有。首先这个房子的跌幅一定要慢，怎么样判断，比较简单。

2、年租金，目前武汉大部分房产的年租金都只有2-4%之间，举例来说你100万的房子，年租金大概2万-4万。如果你的年租金干过了你的房贷利率，（当下是3.15%）那么你就有极大的持有可能性，千万不要找一个年租金只有2%的房产。租售比代表的其实是房子的市场真实价值。溢价出来的全是水分。

年租金如果能达到5%以上的，是高度值得保留的房产。

根据年租金的情况能能快速的反推出来，这附近的房子是否有价值。

不是刚需尽快丢掉（刚需的人还没有完成上完车，而且未来也会有刚需），

旧改善尽快丢掉（未来一定会有四代住宅出炉，哪怕你是望江顶配，也顶不过四代的打击）

初期四代也可以尽快丢掉，因为初级四代还没有完善很多配套设施。

养老看段位，如果是高端养老可以保留，老破小养老尽快处理。

金融盘完全看价格和学区，这里不做过多的展示。

归纳总结一下“首先自我感受是不是跌价跌的很凶，如果还好就先苟住，算一下租售比，看看能不能回本或者就当个理财用。如果感觉达不到基础理财的效果，快速判断一下房子到底是什么类型，然后坚定出房的思路理念”

现在进入第三个话题

“房贷压力大的人如何释放压力”

其实当下一方面我是建议很多人卖掉手中闲置的房子，另一方面又是矛盾的觉得你还是别卖了。

这是为什么呢？因为现在的房子真的很难卖，并不是说你下定了决心马上就能卖出去。往往挂了很久，反而还深受打击。

没有负债的人还好说，如果负债累累，甚至已经无法偿还房贷月供。那么这个板块可以快速的帮到你。

1、一部分客户是沿用久的房贷利率，比如说最早以前的5.39，或者是最早一批办抵押的6.37%等。随着目前Lpr的下降。大部分存量房房贷利率已经有所下降了。

**只要是4%以内的房贷，没有任何的转贷意义。**我相信以前很多客户都接触过中介的电话，给大家推转贷。然后死房贷转成4.2%左右的光大，外地农商行等等。后面发现房贷都降了，现在肠子都快悔青。那是因为中介有自己的立场，要挣钱。懂的应该都懂。

所以第一种客户，如果只有房贷，而且接近4%左右，你就不要折腾了，后面还会降的。降只是时间问题，也不要想着哪个中介说现在有5年的先息2.85%的，10年的先息3.15%的等等等。

因为你每年最多只能省到0.5-1%，而中介往往要收取2-3%的费用。未来的房贷还要下降，何必把具有稳定性的按揭转成抵押类贷款呢？（除非别人不收钱，纯帮忙。而且你手上有钱，过桥也不花钱哈哈哈）

这种客户降息的核心方式是申请部分结清本金，用以降低自身月供。

这里给大家二个清晰的参数模型，一每月还款超过家庭总收入30%，处于紧张负债状态。

举例来说，每个月夫妻两口子，男方挣1万，女方挣5千，房贷月供5千以内。

总收入1.5万，还贷压力0..5，占比接近30%处于低负债状态，这种状态下。不会太累，一般养儿育女略有盈余。

如果再加上3000的装修贷，达到了月还款8000，即进入了负债紧张状态。

可能你会觉得我现在网贷都不止还3000，我不是一样能还吗？或者你又觉得别看我还8000，但是我每个月还能存下来不少钱呢？

如果是私企，假设你的爱人工伤或失业，你们会焦虑，因为单方的收入不够支付每月的支出，一定会吃存款。这样人必然会焦虑，也就是我所说的“进入紧张负债状态”从而影响你后续的诸多决策和判断。

3、处于高负债状态，濒死状态。我以前写过一篇文章，濒死状态是年收入的3倍左右。

**比如说你年收入20万，总信贷负债达到60万，基本上就濒死状态了。因为这些钱在没有外力的支持下是很难还的。**除非你本金还在（比如说投资了黄金期货等等）

90%的人逃不脱这条铁律，或者说99%的人（真的不要质疑，因为我做金融接近10年了，90%以上的客户最后都是逾期或者卖房上岸）

先息后本贷款也被很多人称为死亡贷款，也是这个原因之一。用的时候没有压力，还的时候用完也还不上。

这种情况下，我建议你尽快处理你的房产，及时降低自身的负债以及还款压力。不要有任何的幻想。

我可以给你描述一种场景。你来感受一下。

假设你是一个国企事业单位的客户，每个月收入1万。你办理了3笔先息后本的贷款。总额度是40万。

目前你的年收入是12万，总负债是40万。40万的先息后本一个月需要还多少钱呢？

**月息3里左右嘛，大概也就1200不到。你可能用起来感觉很舒服，没什么压力。**本金用于炒股或者是其他原因已经蒸发了。

现在3年期约已满，续贷的时候操作不出来怎么办？续贷的时候你手上大概能有多少可以支配的财富？

每个月你还了1200，生活开支还需要2000，你可以认为你每个月能还6000，三年下来你也就只有接近20万，你还有20万的窟窿。

现在问题来了，**你确定可以每个月只支出2-3千，每个月固定存6000吗？你确定存三年你都不会有任何的想法，不动摇，不动用这个钱吗？**再或者三年之后，你还有第二个三年，因为你的总负债是40万，是需要6年的哦。

你所有的青春年华都消耗进去了，这还是你完全不出意外的情况，万一你想出去旅游，想奢侈一下。你能保证的了那么多吗？

那会不会有人说，那我就等额本息的还呗，这样我就不用归本的时候那么急。

好吧，现在咱们讲等额本息，40万，算3年期，月供11111本金部分，利息不算。

啥意思呢？你不吃不喝连本金都还不起，对吧，我说的没错吧

再给你放宽裕一点，给你算5年期好吧，60期月供就是6666，再加上咱们可爱的3厘的利息。6666+1200=8866。

一样是不吃不喝好像勉强还的起，而且还得还5年。

这还是银行能给你的最好的政策了，如果有一部分是网贷呢？是消费金融呢？这后果是不堪想象的。

所以现在有感觉了么？千万要记住红色警戒线，总信贷负债超过年收入的3倍，你就赶紧卖房或者原地爆炸。早炸不如晚炸

因为今天断断续续的确实写的比较长了，而且这篇文章是综合性的，需要把话题留给接下来的内容。

接下来的2个内容板块

一是如果清晰的判断自己房子的卖价

二是如果快速出售手里的房产

大概会讲到怎么样清楚的知道自己的房子到底时候卖多少钱，中介可能会忽悠你，或者你自己可能卖高卖低。但是教会你手法之后，无论是买

房卖房基本上都不会吃太多的亏。

今天文章篇幅有限，就先到这里，今天是25年2月27日

（顺便感慨一下，Ai确实替代不了人工，至少目前不行。开始还想着用Ai偷懒，后面还是纯人工自己写的，写的挺开心。）

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21年4月我把房子（第二套）卖了，持有现金。

我家里人死活要求我再买一套光谷东的房子，都拉着我去看了好几个月的光谷东的楼盘了。

我就不买。然后22年暴雷。

今年清明节回老家又碰到我几个表哥，他们都说被光谷东的房子套牢了。腰斩都么人要了。

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几年前出差去武汉，看到武汉那么大的城市面积和那么高的建筑高度，就纳闷，这么高的楼怎么还这么贵

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硬抗负债，活的战战兢兢。

21年买的，现在如果算上利息，首付已经全赔进去了。

房子离上班的地方又远，我每天通勤也累。

女朋友想卖房，在三环内再买一套，但是才买的房，装修又搭进去二十多万，我不愿意割肉。

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换个思想，现在高楼林立，是不是为了第四次世界大战准备的?

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刚需就不要提什么烂不烂手上了，只要是自己住就行

我最近买了套南湖的老破大，南湖中学的学区房，290个w，同户型去年底成交的一套将近380个w

买之前我还给老婆打预防针，我们到手可能要继续掉

但是没办法，现在我们住的房子上班太不方便了，而且是个小两室一厅，总之就是毫无幸福感可言

买定离手

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我回答个无关痛痒的…

我就是今年五一去武汉玩了一圈，也只是去了你们本地人知道的那些个地段啊景点啊商业区…

我不得不说…城市规划的太差了…

不知道是不是我习惯了北京的规划啊，反正就是…

楼和楼挨着那么近，中间还有城铁，然后边上还有大喇叭吵的商业区…

要是我我应该不会在市中心买二手房吧…

汉阳的江边那条大道还挺舒服的…

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20年买的房子，总价160万，首付60，贷款100.

现在看同小区同户型同楼层已经100w卖出了，5年亏了60w+这几年的房贷

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都在卖房，我想买大平层或别墅，有没有要卖的

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大哥，你好歹房子正常交付了，你知道这两年22/23年武汉有多少楼盘延期交付或者压根无法交付吗？！

这几天去了武汉的汉南和鄂州的红莲湖！

汉南是靠地铁吹起来的，房价顶峰9000/平，现在6000不到，直接折价30%

鄂州红莲湖靠恒大童世界撑场子，结果恒大凉了！房价顶峰7000/平，现在3000，直接打对折！

看完这些，请问你作何感想？

房子是用来住的，不是用来炒的，能交付就烧高香吧！

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-—————————————草了，昨天刚回答还觉得无所谓，今天就破防了—————————

外地出差2个月回来，刚下飞机准备用公司oa系统打车回家，发现oa上打滴滴只支持武汉市区….直接破大防了

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不知道，怎么说很多人对这个社会的认知还停留在农耕时代。

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楼主现在房子卖了没？如果没有卖建议出手吧，现在可以挂着吧，估计也不好卖了，现在二手房贷款已经开始断了，基本半年起步，而且房贷率比以前低很多了，银行只要限制二手房贷款，二手房就完蛋，新房一手房贷款不会限制的，关系到的民生产业太多，比如：新房买了要装修吧，要弄家电吧，灯具吧，底板，油漆要做一下吧，二手房大部分买了就买了不会怎么装修，所以对其他行业没有利好，只利好二房东，这个时候肯定需要打压，而且一手房库存这么多，一手房能销售出去，才有人去买地，现在武汉土地流拍也很严重了，很多都是国企接盘最低价，你自己可以查一查吧，武汉已经有差不多20万套二手房源在挂了，我记得前几个月之前我看消息还是13万吧，突然多出来这么多，你也知道为什么了吧，建议先挂，有人全款出就便宜可以商量，先解套，如果刚需可以留着，武汉发展潜力不错，只不过经济全国都不怎么样了，也可以留着，看以后吧，也可以赌一赌国运了，楼主也是武汉的，光谷的房也不好卖了，刚需兑付的商场和学区，医院红利兑换的太慢了，有不少都卖了去市内了，配套也是难上加难，唯一厉害就是就业上班，难吧只能说。

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分割线

有消息说二手房房贷开始放了，不过好像不是官方消息，估计放也不会放很多，接到水的，gangxuq平民玩家，抓紧机会上车吧！解套的大佬也可以解套了，现在就是这个套路，慢慢放缓，停工的太特么多了！

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分割线，水已经放下来了，说实话我先大胆预测一下，武汉可能会涨价10%左右（有可能会到20%），拿目前白沙洲举例1.7起步的房价（新房）预计明年年底会或者后年年中的时候会涨到1.9万，其实如果武汉没有疫情，白沙洲估计都是均价2万了吧，有共识的应该都看得出来，新房刚需的小年轻说实话如果家里留个荷包钱多就先买吧，现在不说最底吧，也差不多到波谷了，如果觉得期房不稳，买现房吧，不少开发商现房还有的，可能就是库存不多，至于现在二手房能捡漏还是捡吧，指望二手房放水，那是不太可能的，松一松，都要看上头了，今年工地的农民工都没工资回家过年了，让农民工拿工资回家过年，才是第一要务，也就是现在的交房，毕竟总结的可不能太难堪吧！

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因为一次错误的买房，远方的同学生活过的一塌糊涂，跟他聊天才真实的体会到生活不易，世事无常，他在武汉，因我们都在一个行业，互相吐槽了这些年行业的不景气。他在2024年经历了大半年的失业，尝试过转行，实在不行又通过朋友介绍找了家同行业小公司待着，最近公司经营压力大说又要裁员。

在房地产火热的2020年他总价258万、首付了78万、贷款180万买了市中心的房子，每月还贷9k左右，首付还找亲戚朋友借了30万左右，到去年交房，首付已经跌没了，他想把房子挂出去，又碰到行业不行。他这些年又要还贷又要养家，可以说一分钱都没攒到。连给房子办证的钱他现在都拿不出来。老婆倒是有工作，从他买房子开始就埋怨他买贵了，在外地上班他的钱除了每月雷打不动的房贷还有他自己的吃穿用度。还贷这几年他也没多少钱给老婆，小孩上学的费用，另外租房的房租，他时常给不出来需要老婆出钱。

他爹妈在他和老婆结婚的第二年离婚了，他也无可奈何，跟我说他发现这个年纪（他爹妈60左右）离婚后双方都为自己计划更多了，他发现爹妈反倒把他这个儿子排在后面，他爹妈都是事业单位干了一辈子退休，都有退休金而且只有他一个儿子，有几次他撑不住找他爹要钱免不了被说，“30好几的人了还在找爹妈要钱，没有你我该过的有多舒服”，即使爹妈对他说这样的话，他也还是每次舔着脸找他们要钱。他爹妈也不止一次的表示不愿意再管他了，他爹妈的事也是老婆要跟他离婚的原因之一。

大龄35岁，高位站岗买房，每月房贷月光（而且还有30年），买的房子已经跌到惨不忍睹，行业不景气面临失业，老婆离婚，爹妈离婚……总总总总，叠加到一起最终成了压垮骆驼的稻草。原本不抽烟的他，说他因为压力过大已经抽了一年多了，也不敢想如果真的失业之后后面该怎么办。我一直在听，实在无奈，下楼去买了瓶白酒，陪着他视频喝酒，一直吐槽到深夜，也怕他走极端一直在安慰。哎，有时间去趟武汉看看他吧。

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汉阳滨江电建洺悦江湾，江景房，总层高60，本人房子55层，看江视野好，面积128平，180万出

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成年人要有风险意识，不要投入自己难以承受风险的投资。

如果非要搞，那就要认投。

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也有人买房了，房子也跌了，房贷也还要还。但人家为什么没上来发帖问：房子烂手上了？

因为人家是真刚需

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偏个题，武汉周边的孝感市孝南城区《金张湾花园》小区有一套117平米毛坯房想出售。

周边适合居住，有小学和中学，附近有个万达广场，总价39万，总价39万，总价39万，单价3300多一平，诚心出售，比当时买的原价都低了。

因为工作原因，想来武汉首付买一套房。

我把价格一次降到位，各位有想法的请联系我。

有证，商品房，电梯房。

总层数应该在20楼左右，我家在中间楼层。

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卖掉了，磨了几个月，这周一过户，昨天周五钱到账，在心里最低价位又大砍了一刀，我成了卷毛王了，成交价32万,算上买的价格和利息，亏了21万多点，跌幅40%。

感觉辛苦打工10年攒下来的积蓄都一下子亏没了。

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2018年年末，我在一家汽修厂当学徒，那是我找的第1份还算正式的工作。在某一天下午，我和几个师傅刚把一台丰田花冠的发动机给端下来准备大修，在等大修包送来的闲暇时间，我和几个师傅坐在那里聊天，我们从汽车维修聊到房屋装修再从房屋聊到房价。他们都对房价会涨坚信不疑，但我鬼使神差插了句“房价迟早会跌的”。

他们纷纷反驳我，无非就是说我太年轻，没见过房价起伏的规律，规律就是房价从来没跌过。

毕竟我太年轻和房价没跌过，在那时都是客观事实。……

后来我知道他们其实都买了房……

我和那几位师傅的关系其实都不算差，那时他们都挺照顾我，他们的房子也是他们辛苦的劳动所得，可是再怎么坚定的主观立场无法改变客观事实。

（为什么我一个刚到社会年轻到不能再年轻的人都知道房价迟早会跌，他们就深信不疑，说到底他们都有房。）

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我给大家翻译一下，想当高种姓失败了，怎么办（武汉）

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我光谷金融港藏龙岛的房子，88.26平，总共四层，我的二层，一个楼洞一层只一户，私密性好，现在喊75万，房子是单位开发的，基本没有物业费，闹中取静。

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所谓的刚需很有趣。

买的时候图的不只是居住属性。但一听房价降了无一例外心情都不好。

所以醒醒吧，没有什么人是纯刚需的。

对于武汉来说，买不如租。

更新一下刚需定义，分割线一一一

如果不买房的明天就枪毙，那才是刚需

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三环边，新力城，115平，卖一万一平，17栋20层现房，开发商装修没入住过，水电齐全没地暖，没满2，有大佬看上的么

不是炒房客，自己的首套，需要一点资金处理私人事务

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据我所知，即使是现在，很多湖北人还是对武汉的房子很执着。（我这个湖北人早溜了）

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概要：

本人95后，是很多人羡慕的有房一族，说出来朋友都是羡慕之情，不用租房了，自己的小家，家里有钱呀！自己还完两年房贷之后，越发觉得生活品质下降，房贷压力让自己没有办法来一场说走就走的旅行！没有办法，那就和自己心爱的房子说再见吧！卖掉了就来一场自驾全国旅行哈，看到文章有想法的你可以先预约，一起出发！我的出发日期取决于房子啥时候卖掉，哈哈哈！

房屋介绍：

⭐⭐⭐⭐⭐房屋地点

武汉市洪山区光谷三路59号中建星光城二期

⭐⭐⭐ 优点

距离生活区0.2公里，老人买菜出行更方便；
距离地铁直线距离1公里，近地铁近医院近公园；
电梯直达地下停车场，距离出口近；
近大门，与侧边马路相隔一单元，与主干道距离适中，安静，不受车辆鸣笛声影响；
房屋周围公园环绕；房屋品质高；

⭐⭐⭐ 缺点

没有商业综合体，周边还建房比较多，但教育资源还行，还建房的小孩也很聪明，而且资产不比咱少
距离地铁稍远，有电驴在光谷中心城很方便
地块潜力低，周边可开发地块少
周边生活氛围浓，老人较多，没有酒吧等娱乐场所

房屋基本信息：

⭐⭐⭐ 优点

大三室：面积124.69，实得面积100+；
南北通透，通风好，公主房独立阳台；
毛胚，无装修溢价；
动静分区，空间宽裕，光线充足；

贝壳链接：

⭐⭐⭐ 缺点

本人恐高，所以购买楼层较低，
内边户，共用两堵墙
主卧卫生间比外面卫生间还要大（是要按浴缸吗？）

⭐⭐⭐⭐⭐ 销售信息

售价：232w(星光城低价，可以谈价，90后卖房讲究心情)；

未满二，需纳税，密码看房；需要陪看，得看我有没有时间哈；

售价可谈，本人配合；

结语：

就说到这里吧，还有没有什么要补充的，不清楚的信息或者大家想问的，就发到评论区吧！

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你坚持高价，过两年会好的，要不然我房子卖不出去

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我一哥们，他有一套130 平方的住房，然后又买了个大概60到80万的房子，然后过了几年卖了可能90到120万，小赚一笔 20 到 30 万！然后用这笔钱他买了个150平的房子，高价18000，首付大概100万，贷款约200万不到，最后加利息要还约400万不到！然后他装修入住了，又花了装修钱！现在房价掉到13000！每平方跌了5000！光售价下跌就赔了75万！他说现在挂13000都非常难卖！每个月还贷款约1万，压力山大！

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21年差点没忍住来武汉上车。。后来还是忍住了。。主要是不想背太多贷款。

现在真觉得怂有怂的好

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25年2.17记录一下

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如果是买来自住的，就别去想太多，如果是炒房的只能说活该

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感谢大家关注，更新一下进展，房子今天（7月20日）卖掉了，单价1.3，满二后过户

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出本人名下房子，白沙洲三环内，12号线凌吴村正地铁口新小区，128平，毛坯，边户，中高楼层。175万包税费（割肉70万，求求别再还价了）

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可能大家经常会在新闻上看到。某个老破旧小学区房卖出天价。问题是人家的学区不等于大众认为的学区。

一个大城市，能配的上学区房这个称谓的学校，不会超过10个，大多也就几个。一个学校对应的小区一般也就3-5个。也就是说一个城市可能能配的上学区房这个称谓的房子，应该不会超过50个小区。而且很大一部分不是商品房，都是事业单位和高等院校的房子。

基本上就是都涨的它涨的少，都跌它跌最多。都不好卖它最难卖。

如果不遇到大势，老旧二手房真的没有什么投资价值。

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我朋友在2021年的时候想买房，当时房价还出现小幅上涨，他觉得会升值，我实在看不得他往火坑里，于是当了回恶人各种劝他不要买，我的判断指标其实非常简单：从2020年开始，人口崩了，出生人口会越来越少，现在房子那么多，房价必崩。果然，接下来的时间里，房价一路狂跌，当然，他也没有买，倒不是听我的，只是钱没够，如果当时钱够，他一定会买。

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古人说了丢卒保车

断臂求生

到了现实中很多人不愿意丢卒保车

那么就要承受更大的损失了

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我还算对房子有些经验，近期卖了两套房子，买了一套房子。
对于旧房子而言，要么出租，这种房子如果不想费事，建议给自如之类的长租中介，当然这有个弊端，就是不是每年算12个月，但是少操心，基本上各种杂事都不用操心，当然自如对房子也是有要求的。如果是卖房子而言，你卖的房子肯定是本小区性价比最好的，才能卖出去，如果不是，你只能降价，影响房子最大的因素可能是房龄，是否电梯，是否学区，交通之类的。学区这个东西，无从评价，本身学校好坏也有区别。电梯房可能比步梯房高不止一点点。而且还看房子有没有硬伤，比如噪音是否能解决，物业之类的。其实你卖房子是否降价，要看预期，其实也不算玄乎，这个预期包括了资金的时间价值。比如这房子你如果想卖，要考虑清楚后期预期涨跌的预期，那么你如果提前卖一年，拿到现金投资的收益和降价的幅度的大小要比较清楚。比如虽然是学区房，可能一直在小幅度跌，晚卖一年可能会跌3万，但是考虑到资金的使用价值，你现在可能降6万卖能成交就可以。因为你拿到手150万，可能一年也有3万的收益。这个只是打个比方。有人说那我这一年可能会出租有收益，其实这个大概率不存在，因为如果出租的时候卖房，除非好卖，否则影响看房的。还有你卖房要考虑买房，为啥，因为买房的时候除了是否贷款和贷款多少考虑清楚以外，还要考虑是否影响比如公积金的贷款之类的。我其实是指，如果很快卖了房子，可以利率低或者可以公积金贷款之类的。就也要出手了。如果不急着买，就是另外一码事了。但是如果是房子学区交通一般，还有是步梯之类的，我就建议早点出手吧。因为你比较一下你小区卖房子的数量大概心里就有数了。
顺便说一下买房，买房很奇葩，刚开始你觉得我对某个有要求，对其他没有要求，最后可能都要要求，比如考虑保值之类的。但是到了最后，你买的房子一定是各方面均衡，没有啥硬伤的房子，这个还是要多看，多比较。
我也只能说这些了……

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其实感觉这几年就是经济危机了，各行各业都不算太好。日本当年经济危机的时候，多少人失业，多少人房子贬值50%，还不起房贷。扛过去就是胜利。如何应对房子贬值，通货膨胀，确实是个折磨人的问题。

武汉，两套住宅，一套自住，一套次新房，次新房不愿意卖也不愿意租，2018年的房子卖应该只能亏卖，一年1万多的物业费，肉疼！一套loft公寓，公寓目前租金月租5200块钱，不知道明年会不会顺利找到租客，工作也是房地产相关工作，虽说是国企不知道能不能抗过房地产至暗时刻。也许目前生活最大的底气就是没有房贷也没有车贷，孩子们自我感觉学习能力还可以，应该不会啃老。

生活总要有点希望，四十多岁了，我发现自己生命中最好的事情已经发生，剩下的只有重复和老去。坦然面对……

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这几天看了一个有意思的图。就是对比中国，美国，日本房产走势图。

这一看，如果和美国走势一样，止跌会在2027年年底。哎，现在卖房子只能亏着卖了。

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最好不要买房。如果一定要买，也只能买上海的。因为，这6年来，上海只跌了5.5%，而武汉已跌了40% (全国平均跌了28%）。

越贵的反而越保值，反直觉吧？

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哎，白沙洲中建铂公馆19年购入，1.5w现在怕是1.2都难得卖，主要是现在不在武汉工作了，房产证都懒得办，头疼。

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武汉的房子，怎么会烂手上呢？

如果有得租，当然是找到好的租客，在保证房子维护的前提下，再等一等。

这两年开发商压力大得很，低价甩卖的情况常有发生，这时候把二手房丢出来去跟降价的新盘拼，那不只能是头破血流吗。

具体情况你花个周末约几个中介带你出去走走，市场行情立马清晰。

新房普遍降价的情况下，二手房自然很难出手。本来就有些地方倒挂，现在倒挂更严重。

既然房子还蛮好，还能够找到优质租客，为什么要在这个时点着急出手呢？

武汉的房子不会烂在手上的，地铁还在建、大学生还在留、周边城市的人口持续在流入、各项规划以及基础设施配套在更加完善，慌什么呀？

现在是时机最不好的时候，稳一稳，再看几手，完全来得及的。

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武汉从来就没有学区房。之前九大名初是凭选拔考试成绩和培训机构推荐优录，今年开始全摇号。从来都没有什么房子对口可进好学校的说法。

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现在只要房东说:有缘人≈大怨种

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1.市场信心不足，预期未回暖，现在卖房，其实不明智，如果有能力，建议持有三年再看，但高杠杆、急需现金流的除外；

2.相关信息：

（1）房产税大概率配合人均居住面积，2套起征；一项新政策从试点到推广，至少2年起步，现在试点都没有，5年大概率是一个起征点时间节点；

（3）短期看政策，长期看人口，种种关于“人口基本盘、房子存量住房多”的言论有道理，但不要忽视“迭代”这个词，比如从“彩色电视”一夜之间代替“黑白电视”，当时也有许多存量黑白电视，也不影响大家纷纷购买彩色电视。所以，当控制和限制高层建筑建设、当低密度高容积的舒适改善楼兴起，存量住房何去何从，打个问号？最好别碰超高层；

（4）要相信GJ的力量，从恢复高考起，大批综合素质高、智商高的人进入体制，那是一批很聪明的人，普通人望尘莫及，每一项政策决定，都是通盘考虑，我们每个人不要自以为是的“大聪明”；

（7）马太效应可以了解一下；朝鲜自给自足的体制也可以了解一下，所谓稳定和发展，本身就是一个博弈的过程；

（8）勿把时代红利和资源当个人能力，从08年起，四万亿政策、大基建时代等，时代生出了两个孩子：“土木建筑”和“互联网”，不信你看看90后出生上大学的，身边基本都有个“土木男”“程序猿”（没有贬义，只是佐证一下，就像“没有马云的时代，只有时代的马云”，个体的力量真的很羸弱）；

（9）90和00后，注定是时代和社会加速发展的燃料，请这个年龄段的人珍惜生活。大批60和70后嘎了，老龄化将进入一个新常态，后面出生的生活会好很多（没有恶意，现在大批50年代出生的人处于自然死亡率峰值，老龄化的严峻峰值在于60和70后，80后的子女基本都受过高等教育，对应相应的生育政策、资源等综合因素，这个一时半会说不清楚，能理解就理解，不能略过）；

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年轻时候租房攒钱，中年全款买房可能是最优解。

实在无法想象，35岁遇到失业危机，该怎么面临高额房贷

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我18年最高的时候接盘了一套金融港北的二手房，今年21年趁着万科红郡炒作的妖风亏本出了，我这套房子在中介挂了180多天。

趁着这套房子出了，把自住的那套房子也出了。自住的房子14天就出了，比同小区同户型成交均价低了5万的样子出的，那是因为我保养的好，而且户型整个小区最好。

置换了一套隔壁小区的。那个业主那套房他挂牌了半年，鲜有问津的。为啥呢？因为他的房子实得面积比产证面积大一倍多，所以银行贷款只能贷少许，所以客户群体有限。跟他讨价还价一番，便宜了35万拿下。我们是自住，也不想高杠杆，象征性的贷点款，可以后期转公积金的金额，可以去国税那免税，就行了。

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我19年120万买的，现在估计就能卖80万，这几年还款还都是利息居多，算了下当时的首付，装修，税，加上这几年还的利息，都可以全款把这个房子拿下了，真真的全款变首付，只能说，为祖国发展变成了薪材

求购一套藏龙岛、庙山的下叠或者联排。

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不是刚需吗？住着就是了。

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所以果断点儿，半价出手。要不然十年，20年后你会更后悔。

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联投花山郡二期的房子，110平三室两卫，19年年初购入，也是高位接盘了，这几年贷款本金+利息还了20万，目前卖的话不知道能不能卖到100万。有兴趣的朋友可以联系。

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目前房地产市场已经告别黄金周期，进入白银时代。很多城市的二手房市场陷入有价无市的局面，二手房挂牌很久都无人问津。根据58同城、安居客发布2020年《7月国民安居指数报告》，报告显示，2020年7月全国重点监测67城挂盘量均有所上涨，1月5日，尚未受疫情影响的武汉二手房挂牌量才1.23万套，现在，武汉挂牌出售的二手房已经有7.5771万套了。半年时间就暴增了510%，足足翻了5倍。

还有南京二手房挂牌量从去年年初的3.8万套，涨到现在的9.2万套。重庆2019年年初是4.8万套，现在已经涨到16万套。可见，目前楼市二手房压顶，很多炒房客都在表示，现在的二手房市场就是处于“有价无市”的局面。

01

我认为大部分业主房子卖的慢除开楼市行情差的情况下，更多是因为以下三点：

一、错误估价自己房子的价格。

如果你觉得你挂的价格很符合行情价了，还没人看房的话，你可以找”邻居托价“。就是找一个和你关系特别熟络的邻居，让他挂价，要比平均价每平方提高1000元左右。这样买家在看房的时候，横向对比，会认为占了便宜，你在介绍房子的时候，也更有底气。

二、吊在一棵树上。

三、不对家中进行一番打扮。

很多人认为，自己的房子反正都要卖了，肯定没必要装修，对家中不好的地方进行整改。其实这种想法大错特错，要知道，“卖相”这句话无论是放在楼市中还是全世界都是通用的，好看的皮囊才会被人宠爱。

那房子也一样，好看的房子自然会值得更多人来看和选择。将心比心，如果你是购房者的话，去买房，然后看到一套房子破破烂烂，比同户型便宜上千块，你都不会动心吧。特别是90后、00后，对于装修是真的懒，希望买后就能入住的房子。

02

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不会烂的，熬过这两年，又要涨了

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光谷东，中海光谷东麓，属东湖高新区，18楼，90平小三房，武汉新城小学，地铁，医院都有，精装修。刚打好全屋柜子，已经封阳台，买了沙发，直接领包入住，买的时候130，现在115诚心出，要的速度私聊。

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17年在江夏庙山当代云城买的房子，当时一万一买的，然后自己打了柜子（实木的）买了家具家电，大概花费130万，现在还在住，但是因为换了工作，要换大房子住了，这个小三居出售，三室两厅两卫，110万价格可谈

到光谷天地开车只要20分钟，很适合光谷一片上班的宝宝们，主要是拎包入住，楼上楼下邻居都很好，小区物业是我们这片区最好的

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坐标武汉，，，卖不掉，也租不出去。

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没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

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现在卖不出去很正常，二手房贷款吃紧，房龄较高的更紧。

我现在也准备出手一套老破小，不过是学区房，旁边就是一所不错的小学。房龄差不多20年了，7月挂出去，就不停有人来看，但我又没时间处理，索性先不卖了，明年再说。把另一套14年的房子挂出去卖了，这套老破小先留着。

缺钱就降价卖。毕竟200万的话，一年理财按照4%年化率也是8万。除非大环境发生变化，不然你的房子是不可能涨价的，拖的越久，损失的还是你自己。

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我17年3.5万高位接盘的中北路复地

横盘4年，结果21年底一个月时间给涨到5.5W了，原因很简单，对口初中第一届武昌区统考排名第一，从“不确定性伪学区”直接变成“真学区”。

其他地方如果16年之前买的，现在都小赚了吧，顶多二手房不好卖了套现而已。

14年之前买的，那不用说了，血赚，卖不卖无所谓，持有成本本来就低，现在武汉二手房要全款，确实卖不动。

评论区好多人酸啊，既然3.5万接盘我就没打算投资升值，武昌核心区好点的新房，双学区、双地铁、大型商区、三甲医院、东湖，都具备的除了复地没别的楼盘了，就算5.5万我也不卖呀，就算没学区自住也香啊，难道非要住三环才能和你们共鸣嘛。

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2023.5.5 ：五一去看了看房，比较满意硚口龙湖揽镜的价格1.3w-1.4w，基本是现房。同时还看了白沙洲的中建铂公馆，1.8的毛坯价格，我是完全不会考虑。还看了楚天都市行云的别墅感觉环境挺好的，问题在于是商业别墅，另外院子小。

2023.4.23进展：得知差不多一个月前同楼栋顶楼卖了240万，不满二。同时14楼目前挂的303万，应该满二，在开发商装修基础上进行了一些装修。另外，我一直关注的城投誉江南没有降价，可能甚至有点涨价，五一看看有没有什么房交会的政策。

在这记录一下，2021年11月底220万买的招商东城华府169平的房子，22年12月67万买了50平的南湖康泰花园（拆迁还建，有房产证），23年准备买城投誉江南177平，目测单价1.5-1.6。我是赌狗！24年开结果。

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确实急，急了，我家五套房，卖不了，只能收房租，麻烦太麻烦了

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坚持几年，房龄超过20年，想出就老费劲了

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现房信息：

新宿 84.8平米平房：69,800,000日元（约合人民币351万），现货可买，约合4.1万人民币一平米。东京人均年薪资600万日元，约合人民币30万元。核算100平米房房价收入比为11.7

洛杉矶1000sqft（联排、套内面积约合110平米，还带个小院子）的房子大约在66万美金（约为人民币412.5万元），2021年洛杉矶平均年薪资7.7万美金（约为人民币48.1万元），核算100平房房价收入比为7.96

深圳房价6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳2021年人均月薪资为12000元，年收入约为144000元，100平房子房价收入比为41.6-104.2

郑州当地房价为1万一平米到1.6万一平米，2021年人均月薪资为3864元（年收入约为46386元），100平房子总价为100万元到160万元，房价收入比为21.56到34.49

各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。

我这外国房价拿的都是核心区域的房子，外国城市边缘的房子可以自己去看看，便宜到不可思议。

炒，接着炒

那些扯房产税的，利率差和公摊我就不跟你提了，我们就单看租金。

国外一线城市房子每年租金为房价的5%以上，支付完所有税费后每年租金净收入约为房价的3%以上，中国一线城市为1-2%

国内还没收房产税呢持净收益已经比别人低50%以上了，一收那个酸爽啧啧啧

别跟我说房产税能转架到租金上，租金是纯市场化的，就现在这个收入你涨租金试试？看看还有人租不？

泡沫都成这样了你还指望咋办？凉拌？

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武汉的房子只要不是最高点上车的就不要怕，现在是寻底过程，2年之内必定再涨起来。

知乎用户发表

依你情况，现在卖掉非常吃亏，也被动。如果不是十万火急差钱，先租着！

武汉楼市连续跌了4年，就差一把给力的猛火了。

你看五一假上班第一天，武汉急不可耐，连夜给大家念出10条新政策。

大家叫它“汉十条”。

具体政策条款我就不放上来了，最重点有这4个：

第一，放松首套房认定标准，降低贷款成本。

在武汉仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

是什么意思呢？

就是说你只要将唯一住房挂牌出售，不管你卖没卖掉，再买一套房都算首套。

按目前武汉市首套房的商贷或公积金利率，将大大降低银行利息成本。

具体降低多少呢？

60个基点。

武汉商业银行规定，首套房利率是3.55%，二套房利率是4.15%，两者相差60个BP。

你说香不香？

第二，推行卖旧买新，补助1个点增值税。

鼓励开发商、中介机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施，支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。

对卖房并在6个月内买新房，或买新房后12个月内卖掉旧房的家庭，对旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

这点看具体实施了。

第三，对购房落户手续进行优化。

在武汉购买新房，暂不具备办理房产证条件的，可凭买房合同，申请提前办理辖区购房落户手续。

简化一句话，你在武汉买房，就能申请落户武汉，这一政策可以解决子女对口入学问题，减少了买房家庭的后顾之忧。

第四，对新区和新房去库存。

一方面，向购买新城区特定商品房项目的家庭，发放5~10万元消费券。

另一方面，对存量商办类开发用地和在建项目，进行“商改租”“商改住”，按照民水、民电收费，降低居住成本。

总体来讲，“武十郎”这次基本全脱光了——

凡是能用得上的手法，统统都用上，目的就一个：

只要能卖房。

武汉早在去年9月就全面放开限购了，但效果并不好。

截至2024年3月，武汉楼市的库存去化周期超过41个月，也就是3年半。

在当前全国重点监测的100个城市里，共有40多个城市去化周期超过36个月。

这些城市大多数是三四线，只有少数二线城市，比如武汉、东莞、昆明、福州。

而在这些二线城市中，只有武汉属于超大城市（城区常住人口超1000万）。

在当前全国7个超大城市中，武汉的库存排名第一。

按刚刚国家自然资源部发布的文件，库存超过36个月的武汉，必须停止卖地。

如果2024年不能卖地，武汉的财政压力将非常大。

2023年，武汉住宅用地出让金收入800亿元，排名全国第九，属于严重依赖土地财政的超大城市。

面临即将“失血”的困境，武汉的当家人坐得住才怪？

既然限购已经全部取消，那么为了吸引买房客，就只能从降低房贷成本方面考虑了。

如果不是银行系统已限制死LPR最多降低40个基点，武汉人早就想打下200个基点，甚至更多。

当然，房价下降是最主要的。

过去3年来，武汉新房从1.8万/平米降到现在1.5万，降幅近20%。

二手房挂牌价也从3年前的1.7万降到1.4万，买家还可以讲价。

显然，当前武汉楼市已进入历史性底谷。

买方市场，对房东非常不利的。

当前楼市空军横行的本质，很多人为了流量，不说真相，我谈下吧：

其实，骂楼市越多越凶猛的人，心理越是存在侥幸，越是想买。

并且，这种潜意识，已经深刻进骨头里了。

就如一只皮球，已被无限压到临界点了。

就差那一把火，烧起来。

所以，你从这个角度独立思考，就看多少人骂街。

看看你的朋友圈，是不是99%的人都说楼市打骨折？

中介、自媒体、专家、大V都自信满满，跟你分析说房价今年斩腰一半，明年还要斩到脚脖子，楼市马上要完蛋了。

对此，我专门在知乎发一条楼市想法：“楼市会不会报复性补涨？”。马上超过25万+阅读，炸出超200条评论：

哥哥呀，知道你们99%人都最怕楼市报复性补涨，我也是啊！

但是，过往无数次经历会打你们脸说：

墨菲定律！

因为99%人只是情绪的宣泄，如同潮水一般，会推毁路上一切本应存在的花花草草。

然而，后期走向大概率会假以时日，路上依然是绿荫丛丛。

我再次抛出观点：

从供求逻辑和大数据看，当前楼市属阳亢体质，大概率会补涨。

知道你压不住喉咙那口老血，建议先看完再点赞转发喷朋友圈吧，让他们给评评理——真诚期待你留言探讨。

真相往往掌握在少数人手里！

壹

不废话，我们直接来点统计数据模拟一下（不拿专家的数据，我们自己分析最好了）：

中国买房的需求究竟有多少呢？

每年大约11-12亿平米。

怎么构成的？新进城刚需+改善+旧改。

第一类，未来估计每年新进城人口大约1000-1200万，如2023年城镇化率同比增加0.94个百分点，达到66.16%。

按平均每4个人买一套房计算，需要大约250-300万套房。

再按当前平均每套房80平米计算，大约需要2-2.4亿平米。

第二类，改善需求每年大约需要4.7亿平米。

怎么计算得来的呢？

按目前66%的城镇化率，中国城市人口大约9.4亿，按每年0.5平米一个人改善来计算，大约就是4.7亿平米。

第三类，旧改每年大约新增4-4.5亿平米。

这又怎么得来的呢？

中国当前一共城镇住宅面积大约400-450亿平米，包括城中村小产权、老破旧等住房。

我们按每年城市旧改1%的需求计算，大约就是4-4.5亿平米新增需求。

以上三类相加，大约得到11+亿平米（新增需求面积）。

再看新增供应面积，过去3年连续下滑，新开工面积已经跌到15年前的水平——2023年中国住宅新开工面积约6.93亿平米，同比下降20.4%。

11-7=4亿平米，意味着每年的缺口超4亿平米。

我们再看住房消化速度：2021年高峰期间全年销售18亿平米，平均一个月1.5亿平米。

当然，这个顶峰不太可能重现了，我们按去年低谷的算吧——去年新房销售面积11.2亿平米，大约每个月卖0.93亿平米，一个半月就是1.4亿平米。

也就是说，按当前新开工面积来说，一年新增的房子只够卖7个半月。

所以，现在，不，一直到未来，我们都得靠二手房存量房买卖维持市场需求了。

我概括一下：

目前到未来，中国每年需买11亿平米房子，但新建的只有7亿平米不到，缺口超过4亿平米。

换句话说，新房供不应求。

新房供不应求，就意味着你只能买二手房。

于是我们看到一个场景：左手买二手房，右手改造，然后重新买新房。

我们当前有一个共识，未来房地产会逐步放开各种限制，按照市场化运作，这也就意味着供求关系将决定成交量和房价。

当供过于求，房价就跌，反之就涨。

贰

“涨你妹！”

有人脱口而出了，老高顶着世俗眼光含泪写下这篇文章。

我曾写过一篇关于楼市供求与房价涨跌的文章，好评如潮：

你可点开《需求跌25%，供应跌20%！房价会跌还涨？》看看卖包子的故事。

故事也是干货，只是文章比较长比较深，我从中捞几张图和主要观点给你看好了。

早在2600多年前，春秋时期管子就说过，“物多则贱，寡则贵”，意思是物以稀为贵——商品的价格由供求关系决定。

供大于求时，价格会下跌；供不应求时，价格会上涨。

下面是我画的一张图，商品价格走势规律中，有2条神奇的曲线，一条叫“需求曲线”，一条叫“供给曲线”。

好了，我们拿房子举例。

你先看图一，两条曲线交汇在P1点，就是房价。在外界环境不变的情况下，这个P1点是相对稳定的。

但是，在房子供应数量不变的情况下，当需求下降（曲线向左向下平移）时，你会发现房价P2出现了，相比P1房价点明显下降了。

P2＜P1

我们都知道，当房子供过于求，就来到买方市场，直接受影响的便是开发商——

没人买房，还建什么房子啊？

于是，市场仿佛出现一只佛山无形脚，把供应曲线向左踢开了，出现新的供求交汇点，就是图三房价P3点。

P3＞P2，且P3＞P1

你看到没有？新的房价居然上升了，并且比原来的房价还要高。

意不意外？不，还有更神奇的在后面呢。

当上面看到大家不太买房了，就把过去限制楼市的各种政策逐渐取消，同时持续搬出更多刺激楼市消费的工具，于是需求又被激发起来了。

这时，市场那只神奇的佛山腿便毫不留情将需求曲线向右踢动了，看图四。

哥哥们，你们此时会见证全新的房价——P4出现。

P4＞P3

被你们骂骂咧咧的房价居然还涨上来了！

惊不惊喜？

叁.

看到这里，我知道有人跳出来又要骂了：

放P！房子买不起了还会涨上天？当年小日子楼市就是我们的今天。

好吧，既然你又提到日本楼市，我也刚写过一篇《中国在走日本楼市老路？》分析过，你进去看了再说。

我们跟小日子的楼市有本质上的不同，主要有下面原因：

第一，中国人口数量是日本的11.5倍，楼市需求量高了好几个吨位。

日本总人口才1.2亿，还没有我们一个广东省的人数多，中国14.1亿，相当于11.5个日本人数。

在城市化率方面，1990年日本大跳水前夕，城市化率已达到77.4%，扬言要买下半个美国。而中国2023年城镇化率66.1%，要达到日本90年代水平大概需要12-13年（目前每年大概0.9%增速）。

日本处于地震带，自然灾害频发，哪怕没有经历过上一轮黑暗期，对房子的需求也提心吊胆。

而中华几千年文化传承，安居乐业的祖训对土地情有独钟，买了1套想买2套，买了2套想买3套…

第二，中国随着城市群加剧，楼市供应越来越依赖少数几个城市。

小日子当年就是遍地开花搞房地产，最后发现只能建成越来越多的鬼城，人口却始终聚焦在东京大阪等少数几个大城市。

历史证明，人口密集的地方，房价便宜不到哪去。

第三，中国的票子无限C发，民间积累着巨量存款。

跟小日子不同，我们过去20年来，一直不忘干的活就是，卯足劲印票票。

你看2023年底，中国M2(广义货币)存量大约292万亿，换算成美元的话近42万亿，而此时美国约20.5万亿美元，欧洲约14.5万亿美元，日本约6万亿美元，中国一家超过美国、欧洲、日本3大经济体的总和。

有人说M2没感觉，好吧，那就说居民存款。

2019年国内居民存款总额是82.14万亿，而到2024年3月，我国居民存款总额达到了134万亿。也就是说，经历3年口罩后，老百姓存款比2019年反而增加了52万亿，增幅63%。

这要是摆到外国人面前，谁个不眼红？而如果摆在90年代的日本人面前，分分钟教他做人。

第四，小日子当年利用楼市后强力刺破，经济停滞了20多年，中国绝不能走它旧路。

日本当年在老美哄骗下狂升汇率400%，强力刺破楼市，此后又长期压抑着M2发行和超低利率（甚至负利率），系列因素将岛国经济拉进泥坑——长期通缩。

普通人除了房价大缩水50%以上，收入也20年不升反降，许多老店把一个小饭团搓一辈子居然还自诩为“工匠精神”，太滑稽了。

而中国绝不能走日本老路，世界工厂、基建狂魔的地位不允许丢掉，比如通过一带一路大布局，贸易+投资来拉动新增。

只有普通老百姓收入提高了，才有动力消费，带动楼市。

第五，日本是老美的小弟，而中国是完全自己说了算。

单一个外汇管控，小日子就得看老美脸色办事，而中国就严控了。

严控到什么程度？

比如外国人想在中国办卡，必须提供身份证明、工作证明和资金来历等，主要防“热钱”流入。而对自己人，规定每人每年5万美刀额度，主要防富人跑出。

如果钱都留在这块土地上，不，楼市里，你说中国还会发生日本楼市当年那种如退潮般的跳水吗？

大概率不会。

肆.

上面分析是不是有点烧脑，接下来再告诉你1个不为人知的惊天大局。

绝大多数国人并不知道，我们的楼市是早已被设计好的调控工具。

为什么上面一再重申：房地产是中国支柱产业。

除了大家共识的阳谋：

房地产影响14亿人居住；带动200多个行业运作；解决上下游产业链过亿人就业；每年产生数十万亿量级销售额，哪怕近12年来销售最差的2023年，楼市销售额都超过15万亿（一二手房总和），问还有谁能替代？

还有一个隐形大阴谋：

社会秩序管理。

城市与农村通过房子区分；穷人与富人通过房子隔离；上层与基层通过房子对话；现在与未来通过房子连通；

房子是14亿人唯一可以产生共鸣的话题，没有什么不能用1套房子不能解决的，如果有，就2套…

前面，说了这么多，其实我都是谈楼市的供求与价格的关联。

当房地产行业长期处于供不应求的局面，房价自然应该上涨，哪怕你强力压制它不许涨（限价）；

压制时间越长，反弹的势能就越大，就如一只皮球，拍得力度越大，反弹的高度就越大；

社会情绪的力量，楼市这一股超强的力量过去的后果我们看到了，就是疯狂，例如2009-2010年疯涨40%，2015-2017年疯涨50%。

综合以上，我们就很容易得出大结论：

中国楼市大概率会报复性补涨。

很恐怖吧！我知道你不喜欢，我也不希望看到。

但是这个就是冷冰冰的规律、周期、现实。

伍.

说到报复性补涨，我知道有粉丝朋友们开始澎湃了——你说跌下去的房价终于要解套了！

不好意思，还没到火候。

新房成交量腰斩。

意味房价没这么快稳住。

而要房价报复性补涨的前提条件，是成交量连续3个月甚至半年稳定、上升。

目前来看，一手房还不靠谱。

不过，值得注意的是，3月多地二手房成交量出现“小阳春”：

比如一线城市北上广深二手房成交量，均为去年4月以来单月最高水平。

北京3月二手房网签14280套，环比上涨125.5%，远高于1.2万套的荣枯线，是近一年来最高点。

上海3月二手房成交20274套，环比上涨约170%。

深圳3月卖了5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线。

广州二手住宅网签宗数和面积为9373宗和93.46万平米，环比大幅攀升92.66%和90.63%。

而二线城市楼市也有上升。

比如合肥3月二手房成交创近两年的新高，天津、青岛二手住房交易量也创下一年来新高，西安二手住宅网签量环比2月上涨139.67%，南京、长沙和兰州成交量也超过去年同期。

对买卖双方来说，当前最大的共识，莫过于4字黄金秘籍：

以价换量。

2024年3月28日，上海中海·顺昌玖里开盘，512套房卖了505套，总销售额达196.53亿元，刷新了全国开盘纪录，当天新房成交单价比周边二手房价调低25%。

4月6日，李嘉诚沿用去年7折手法，推出422套房，单价18万每平米，当天被抢光，套现75亿港币，香港重新万人抢房场景，其中70%是内地人买的。

4月9日，上海陆家嘴滨江凯旋门推212套房，仅认购金额就又创下了今年以来的新高，均价17.28万，相当于周边二手房价打7.5折。

各城频现豪宅盘日光，在释放一个信号：

富人按原计划进场了。

有没有《让子弹飞》里面的汤师爷说的感觉？

陆.

最近，上海易居房产研究院搞了一份报告，选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此对比二手房价格泡沫。

测算结果显示，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后泡沫持续变小。

而到了2024年3月，泡沫下降到5%，意味着经过3年挤压，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。

其实，易居要表达的意思是：

中国当前二手房价基本到底了！

但不讲武德的是，当前唱空最大声的一类人，恰恰就是中介专家（你刷手机就看到）。

给房东们制造焦虑，吓唬降价卖房。

他们为什么这么干？

事实上，太多着急卖房的人被中介一忽悠就乱了阵脚，便马上壮士割肉，因为“你再不赶紧卖，下个月就卖不上这价了”“现在不卖房，一年全白忙…”

太可怕了！

你若细思则会发现，其最终目的就是为了成交赚钱。

对许多人来说，当前楼市雾里看花，请牢记2点：

另一方面，切莫乱卖房，尤其唯一住房。虽然楼市存在报复性补涨的基础，但并不意味明天一定就会启动。

当务之急是尽量增加家庭收入，要做好中期规划、打持久战的准备。房子作为最大吨位的资产，坚守长期主义方能吃到最多红利。

我在做记者时，听阿里马说过一句话：

今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大部分人会死在明天晚上，见不到后天早上的太阳。

精辟！

有可能哪天，你突然看到房价重新发神经似的上涨，想说“我草”时，请理性克制，或干脆冷眼旁观它表演，因为你根本就改变不了什么。

这世上本就没有偶然，那不过是化了妆的、戴了面具的必然！

你看网友咨询的问题，很有代表性：

最近，很多朋友都在咨询，要不要赶紧把房子降价卖了？

你看，宝宝们都吓得快吃不下饭了，觉也睡不香了，焦虑极了！

对此，我结合当前形势，特写这篇文章分析，统一回复。

除非发生以下这3种情况，否则不要着急卖房了！

哪3种情况一定要卖房呢？

除了以上3种，就真心建议不要再卖了，你越折腾就越吃亏！

为什么老高不建议此刻卖房？

因为风向变了，下面就从国外到国内环境变化，娓娓道来，看完你就明白了。

从国际环境看，中国正迎来一个历史重现点。

故事从2008年说起：

那年2月，一群戴绿头巾的哈马斯突然封闭加沙边境，引起“世仇”以色列的猛烈炮轰，以巴冲突大爆发。作为背后大佬的老美，第一时间被拉入战场。

为了给世界一个交代，小布什总统亲自出面撮合双方停战，但打得红眼的以巴2人都不愿省油，反而加码火箭弹对射。

此时，老美国内已债台高筑，百年投行雷曼兄弟轰然破产，引发华尔街骨米诺牌效应。

小布焦头烂额，连续3次派出2-4号人物，国务卿、财长和商务部长来中国商谈，甚至在离任前2个月，他干脆亲自跑来北京。

老美一把手亲自带队来访，当然不是专门来看奥运会开幕表演的——而是为了推销美债。

那年他们明显做到了，因为我们很快便放出了4万个亿大激动，楼市迎来一轮狂欢。

其实，那次华尔街才是最大赢家——

不但回血了，还反手过来抄了一盘大A底，从1600点弹到2009年3400点，吃得满嘴流油，美滋滋撤离中国。

15年后，历史轨迹何其相似：

2024年2月，以巴冲突再次升级，死亡人数超过3万。以色列娘家这回陷得更深了，老美国内各个大学掀起一轮轮抗战运动，物价再次飞起，说好的降息又传搁置。

看得出来，今年老美比15年前更慌，从2月全美商会会长访华，到4月耶伦财长（才隔9个月重访）来京，再到这2天二号人物布林肯国务卿来访，老拜把信得过的管理层都派过来了，要不是应付死对头特朗普选票，估计也亲自出马了。

老美的意图何在？

说到底，还是为钱来。

明眼人都看出来了，此次依旧推销美元债，北京方面不得不考虑意思意思：

买点吧。

当前，中国持有的老美国债已减持到8000亿美元以下，但仍排世界第二（日本最多），离最高峰的1.32万亿，还有5000多亿美元空间。

2年前的大减持，很可能就是为了现在战略增持，高层早就预留了这一手。

好吧，既然美债来了，不论具体数量多少，始终是要进入中国市场，会流向哪里呢？

大A吗？继续抄底？

难道二次踏入同一条河流？不应该吧。

难道是新产业？比如新能源汽车。

的确，中国新能源汽车生产、出口和内消量，各项指标都已成为世界第一，连德国汽车老品牌大众总裁也赶紧访华谈技术合同。

但这个市场规模空间会有多大呢？

不好意思，堪忧！

从2023年特斯拉打响新一轮降价开始，国产大佬比亚迪，已将价格战火烧遍了整个汽车行业，今年3月，雷军发布小米SU7，用卖手机的方式卖汽车——

将新能源汽车价格战打到了地平线。

你想想，一个已将价格战打到地平线的行业，前景能有多大？

我在后台留言里，常常看到一些“有才”的网友留言：房子要淘汰了，手机可以取代它做支柱产业。

真搞笑！

老高给他算一笔账：14亿中国人，就算每5个人换一台手机，一年也不到3亿台，按每台手机平均2000元计算，一年不到6000亿，这只是当年一个碧桂园半年多的销售额。

显然，手机更不行。

想来想去，当前除了房地产有这个体量消化外，实在找不出第二个。

2008年，老美大选，产生第一个黑人总统，老奥连干了2届，他最拿手的事就是将利率降到美国历史最低位：

0.25%。

直到老奥连任结束，美联储超低息长达8年之久。等到懂王上任，风向反转，一口气拉涨到2.5%，直到卸任才结束。

2024年，又是美国大选，懂王摇着疯子舞大喊着要二进白宫。此时利率已是近30年的高位，5.5%了，老普上台后还会搞出什么幺蛾子？

历史仿佛开始重演。

种种迹象表明，中国楼市新趋势也正在改变。

一，政策底正在形成。

从2022年下半年开始，全国上下，各城市争先恐后出台刺激政策。

大家都做着同样的事：抢人、抢钱。

此外，房贷利率、首付比例、税费等，一降再降。

上层的主张很明显：一切有利于提振楼市的政策，都值得拿出来。

一句话，楼市新一轮政策底正在形成。

二、富人正在入场。

3月以来，一线城市豪宅成交令人怀疑人生：

上海中海顺昌玖里，均价17.2万/平，套均总价4000万，4小时抢光。

香港李嘉诚旗下Blue Coast，均价22万/平，套均总价878-2649万港币，超2万人抢422套房。
上海滨江凯旋门，均价17.28万，套均总价3300万，6小时抢光。

深圳拍卖4套豪宅，均超高溢价成交，单价最低18.58万，最高37.73万/平，总价最低4126万，最高1.6亿。
上海融创外滩壹号院二期，均价16.8万，套均总价5000万，4小时抢光。

……

都说全国房价在爆跌，富人却在抢豪宅，是疯了吗？

不，富人入场买房，他们是有钱，但不是有病。

你可以怀疑有钱人的品行，但不能怀疑他们的眼光和判断。

富人抢房意味着什么？

楼市新一轮周期在启动。

诺奖得主、“行为经济学之父”丹尼尔·卡尼曼有个著名的理论：大众的行为受有“睿智的群体”操控，因为他们的判断与正确答案接近。

谁是经济行为中的“睿智群体”？富人。

从人性角度看，社会经济行为是由模仿带动的，即普通人羡慕富人，学习富人，模仿富人。

买房的行为，也是如此。

三、地产板块正在变局。

这2天地产板块大涨红，是嗅到了什么信号吗？

港股内房股持续2天拉升，融创中国连涨2板超45%，合景泰富连涨40%，旭辉控股连涨2个板超35%，龙湖集团涨超20%，绿城中国、远洋集团涨超20%，大A万保招金都连涨2天超15%。

大杀器将亮出来了？

从市场层面来看，我们的房地产市场正陆续出现积极信号。

其中，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨。

深圳楼市也出现复苏迹象，3月二手房成交套数达 4547套，环比大增115.13%，截至 4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过 3月同期。

如果房子成交量持续半年稳定增加，楼市就算稳了。

当前中国楼市存在一个共识：

基于后期信心不足，普通认为楼价会继续下跌，所以大家不愿买房。而不愿买房的直接结果是，房子不好卖。

所以从这个角度考虑，2024年，对于想卖房的人来说，并不是好时机。

于是焦虑起来，继而乱了方寸，当大家都恐慌抛售时，楼市就会进入死循环：

最后你休想卖掉了！

股神巴菲特有句经典的话：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。

这句话不仅是一种投资策略，更是一种人性的揭示。它告诫我们要在大众疯狂投资时保持冷静，而在市场恐慌时则要敢于逆流操作。

对我们普通人来说，当前究竟该怎么逆流操作呢？

第一，独立思考，不人云亦云，弄清楚自己当初买房真正目的是什么？

或者说如果你将房子卖掉后，会做什么？

投资吗？

其实，当前绝大多数人并没什么好的投资渠道，这么一大笔资金只能存银行。

此时问题来了，难道甘于存银行吃利息吗？

你大概率不甘，极可能被忽悠进入股市、各种理财、保险产品。最后本金怎么消失的，自己可能都不知道了。

第二，认清时代现状，不做超自身能力和认知的事。

滞涨期，钱难赚，企业和个人都在要寻找新出路，是扩大生产还是休养生息？是买房还是卖房？

不论怎样，卖房还是不卖，都要沉着冷静，不要慌急，以不变应万变。

楼市谷底期，信心降至极点，即使频出利好，市场也不买账，反而成为血淋淋屠宰场，这一幕是不是很熟悉？

不要急着让市场给予你所有的答案。有时，你需要拿出耐心等一等。即便你向空谷喊话，也要等一会儿，才会听见绵长的回音。

作者简介 高牛探

正能量房产博主。做过中学教师、记者；

前世界500强top3房企操过盘，一线营销30亿+；

曾考察全国50+城市和海外多国，看盘2000+；

创建1分钟评估房子价值；

解读楼市政策，房价涨跌规律；

提升房产认知底层逻辑

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蹲一个，买房的，华师一附中附近，三房，140w以内，128直接签合同，刚需，房龄不要超过15，最小房间不低于7平，楼梯房一楼不要，2,3楼可以考虑，电梯一楼顶楼不要，简装，对口学校有学位

说说后续把，

今天12月27日，距离上次发帖过了一个多月，我们看的有在这一个月内降了最多的有二十多万的，反正价格合适的三房还是挺多，就是在找综合对比，之前天祥的看过，感觉公摊大，你们只是看贝壳挂牌价，实际我们谈过的有成功的，砍价十几万的都有的，只能说捡漏然后稳住心态是能找到符合的，后面在锦绣龙城跟万科魅力之城选择

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刚刷到的一套二手房。

再来一套

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这个问题感慨颇深

2020年在武汉买房，总价255万，目前房贷剩余162万。今年8月同户型成交价147万，目前把房子卖掉亏损15万。

算了一下，累计付出成本：首付76.5+五年多房贷60+装修42=178.5万

房子卖掉，不算交易成本，还完房贷还倒贴15万

总计亏损178.5+15=193.5万

后悔吗？买房不后悔，但是住不上后悔，应该在我工作的广州/佛山买，我们目前在广佛上班。

亏损我认，本来就是为了自住，20年买房的时候我就判断肯定亏的，当时已经判断房价趋势到顶会下跌。不过要结婚了，我想给我老婆一个稳定的住所。（15年毕业，15-19年4年多时间跟着我在上海，搬家8次，真的是不想再搬家了，群租、合租、单租等等所有的事我都碰到过）也和我老婆商量过，亏损我们都接受，一起做的决定。

现在的想法，争取35岁之前结清房贷吧，然后努力攒钱，给小孩多一些保障。

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看了很多留言，有人说最终退路是回农村。于是乎，我有个疑问，是真心求教，回农村能干啥？

是回去承包田地？还是养殖？还是做农家乐？

真心求教。

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事态发展到这个地步，再纠结过去也没有什么意义，重要的是下一步该如何应对。

卖地收入在高峰期占整个政府财政收入的一半，已经不是地方政府的土地财政，而是土地财政上挂了个政府。要搞清楚谁才是主线。

目前来看吃财政饭里面权力最弱的就是教师群体，首先教育影响的是未来，问题是当前就没余粮哪里还能管得了这么多？其次，教师教书育人的前提是有人可以教育，现在出生人口雪崩一半，幼师行业已经缩水一半，接下来就是小学中学，教师已经严重过剩了，没事干那少拿一半工资行不行？最后，教师群体不掌握暴力，套用严嵩的名言“历来造反的都是种田的，没听说商人能翻天”，那被降薪拖欠工资就是可以预见的。教师群体规模也足够大，占用的财政资金也足够多，苦一苦教师是真的有用。

医保资金大概率已经被三年疫情中的各路神仙掏空了，社保资金也连维持畸形支出都做不到，疯狂提高社保基数就表明离入不敷出不远了。

历史是有窗口期的，很多事情错过就永远没机会了。老龄化逐步加剧，未来财政必会变成养老财政，打台湾的时间窗口是确定的，快则2027年，慢则2030年，或者是台湾彻底独立。

楼市的泡沫太大，牵扯太多，已经将银行甚至政权都绑架了，要想平稳落地，需要有足够的肉垫作为缓冲，三成首付加十年房贷加断供法拍才能让银行走出破产阴影。2016年至2023年买房的人无疑会承担最大的损失。2024年至2026年买房的人亦将承担部分损失，长期阴跌是未来楼市基本面。危机只能熬过去，就看谁最先熬不下去。胆小懦弱的人默默承受，有魄力能力的就要掀桌子了。

凛冬已至！

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坐标武汉，9年贷款从业！

说真的，武汉最倒霉的一批人，那就是19年至21年期间购房的人。高点入手不说，还有很多人遭遇烂尾、拿不到房子……我身边很多朋友都有这样的遭遇，想在攒钱，太难了。

2021年，这个房子可以卖160万成交价，贷款大概110万，现在还了2年，估计还有108万左右，按照现在的挂牌价，卖了房子还要给银行22w。

如果业主是个单身，没有软肋，工作又是体制外不稳定，比如送外卖之类的，那完全会断供，因为你想不到一个理由让他继续付月供了。

实际上2018年，朗诗的70平户型到达第一个小高峰，当年有三套成交价在2w以上，其中一套装修比较好，成交价在2.2w，总价152w，前不久博主看也在卖，价格是91w，持有五年时间，加利息硬亏75w，平均每年亏15w。

武汉有多少比例的人可以拿到年薪15w？其实即便是光谷，这个比例也不高的。

还有比在武汉买房更坑的事情吗？

买武汉房子，品坎坷人生！

最后，我是有问必答的武昌朱行长，码字不易，你的“▲”就是给我的最好鼓励，感恩~

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对于这件事我一贯的看法：房子是用来住的，不住就不要买。那种偏的、远的、投资的、上学的、养老的听听就好了，要是看不破这个里面的门道，那一辈子都在这个坑里面折腾……从古至今好东西从不缺买家，那些偏离了核心价值的东西在边角料上无限画大饼的就是一场精心设计的骗局，所以人在买卖这件事上要遵循一个原则：质量。烂在手里就赶紧找单位评估，该割肉就割肉，该断舍离就断舍离。

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这就体现出期货市场甚至币圈的好处了。

你清清楚楚明明白白地知道自己加了多少倍杠杆，到什么位置必须止损，不然就开始强制平仓甚至穿仓，要倒欠对方钱了。

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坐标武汉，18年，10月，6.88利率购买老破小，不算还的月供，净房价贬值6成，只能往好处想，好歹不用搬家，今年年底地铁终于要开通了，还好没有失业，还好国家降准，利率降到了3.3，月供完全没压力，但是也很影响生活质量，买了房，以后买东西都是拼西西，一年只敢买两套比较好的衣服，还好我不在乎这些。主要买房的那段时间，我还是一个做地产的人。跌吧，跌吧，我不会卖的，我要住到他拆迁！！！！

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武汉普遍跌一半，不管以前是吹的多么多么核心，都得腰斩，郊区就惨啦，还没入住的新房要跌80%，三年前1万，今年七月跌到2700，9月再跌到2300

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只有这一套那就安慰自己刚需，住着别管房价了

如果不是必须住，那就卖了少亏点

中国的房价，还有下跌空间

让我给个值的话

一线城市好地段1万一平最多了

武汉绝大部分房子是不值一万的

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在线蹲一个光谷中心城的房子，120平，200w，3房两卫。不需要提醒我光谷东虚高，我就想在光谷燃烧我的青春。

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我以为是今年的问题，点进来一看是前年的。

就这么说，等吧，我19年来了武汉，交足一年社保后，一开始是准备买房的，然后房价一路跌，跌的很多我原来没考虑过的都纳入考虑范围了，直到现在，跌的我已经短时间不考虑了。

从我的角度来看，你是没救了，如果前年你没跑，现在你肯定会更痛苦。

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“则成啊！房价的涨跌在什么呀？

在几个按时交租的租客吗？在几个信口开河的中介吗？笑话！

那么多经济发达的大城市降了，那么多风光一时的开发商倒了，什么原因？

我们还在这儿算收益、挑租客、看风水，试图保住大武汉堡垒，不觉得滑稽吗？”

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我很早就说过一句话，中国的股民素质是真的高。他们不管怎么赔，都是在自身找原因，倾家荡产大不了跳楼，没几个去怨这个怨那个。

房子这个东西，你如果是买来住的，他涨了或者跌了，跟你刚需买房有什么直接关系？

如果是你买房是为了投资，那跟买股票有什么区别吗？愿赌服输都做不到？房价下跌利息还不上最直接的解决手段就是，挂跌停价割肉离场。

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汉南悦山湖的房，130平，谁要谁拿去，快活不下去了

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更新一下，朋友刚入手了同一个小区的房子，90平的三房106万，刚开始装修。

住着呗。

本人是 2020 年夏季在南湖买的二手毛坯两房，刚需，买了自住的，2021 年夏季搬进来的，记得买下来花了 150 万，装修花了十几万。

前段时间计划换购一套大户型或者增购一套小户型，上某 App 一看，我勒个去，小区现在同户型的装修好了的二手房挂牌价普遍只有105 万左右了，粗略估算了一下，算上装修费用和利息，亏了有七八十万了。

记得好像前年有个朋友想买房我才下载了某 App 看了一下，跌了一点没跌这么狠，看来去年今年很多人手头经济很紧张啊，低价抛售了。

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看到一个评论，深以为然：“哪个人用买新车的价卖二手车，别人就会觉得他有啥大毛病。”但是我比较蠢笨，想来想去也没发现车子和房子的根本区别。

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如果买房不是为了积分落户，不是为了学区，那确实毫无用处。

房子是居住用的，不要把房子当做财产，本质上房子是一个生活用品。

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汉阳四新新城璟棠97平房屋出售。5/32楼。目前135w

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建议降价卖掉，立即止损不要有鸵鸟心态。武汉房价还会继续下跌20%直到2028年左右才会探底。

以武汉为例，我预测在2028年左右，武汉全市95%以上的房子的价格会在 50~200 万之间，每平米单价在 0.4 万一 1.4 万之间

（武昌1.4，江汉江岸东湖高新区1.2，其它 1以下）。

豪宅除外！！！！

PS：下图为贝壳2025年9月武汉各区成交均价

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诸君日哭到夜，夜哭到明，放假就能涨了？

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求锤得锤。

记得高层警示过：“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。”

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这个问题我可以聊聊。几乎和你一模一样的情况。

自有一套住房。

2022年10月，在上海某区内环内买了一套老破小，1998年的，55平，是双学区，对口一梯队小初

买的时候大概是500万，已经比2021年高位降了100万。

然后贷款差不多130万，之前每个月还7200，今年开始每个月只有6000了，完全没有压力、

这个房子买了以后一直在出租，因为地段好，楼下就是地铁双轨交，所以一直不愁租

但是租金从7200一路下降到现在的5800，这个基本和房贷的降幅一模一样，哈哈哈，也是完全覆盖房贷。

目前这个房子市场价差不多在400-420之间，我是说能成交的

租金收回来大约28万吧。

也就是说现在卖掉，基本要亏个70万。

以上是背景

考虑到你的情况，我的建议是不要卖。

第一，你没有什么经济压力，就像股票一样，不要急于套现，否则就是低位割肉；你要是经济压力非常大，我肯定劝你卖。

第二，房租可以提供稳定的现金流，而银行利率和理财收益百分百是下行，不一定跑得过房租。

第三，房贷利率在美联储开启降息的大周期下，大概率会还有大幅的下调区间，低于2是百分之百的，会不会降到0-1这个区间有待观察，因此你的按揭压力也会减轻。

第四，现在卖房是处在一个恐慌盘抛售的挤兑期，你需要不断被突破底线，在售价上不断做出让步，也不是好的时机。

第五，武汉作为中部城市群的核心城市，要考虑“十五五”规划的红利，以及未来人口导入对房价的稳定作用。毕竟十月要开大会了嘛。

第六，房价虽然短期看处于下行周期，但从各国的房地产泡沫出清的平均时间来看，短的4-5年，长的20年，平均在8-9年。2021年高位下跌开始，至今已经有4年时间了，不要倒在黎明前啊。

第七，人口对房价有支撑作用。虽然生育率在下降，但有的地方还有反弹，比如上海就从2023年的0.6提升到了2024年的0.72（虽然还是全国最低，哈哈哈），但考虑到国家各类补贴开始施行，维持在现有900万左右的生育率水平也够了，只要不是断崖式下降就可以。

第八，虽然目前居民端的负债率已经达到极限，但是政府和企业端还有空间啊，日本负债占GDP比重是220%，不还是好好的，我们才60%，政府的赤字率今年才4.5%，与国际平均7相比空间还很大，所以财政端和政策端我们还有余量，而且北上深还有约束性政策没有去除，相信房价能够在1-2年左右止跌企稳。

第十，关于房产税。上海和重庆一直在试点，其实没啥作用。我认为下一个五年不会出台。因为全国人大曾经在2020年将房产税列入立法计划，但是没有出台。2023年编制五年立法规划时直接都没放进来，甚至都没列入预备项目、调研项目，也就是说起码到2027年都不会出台。在现在的房地产环境下，大概率2030年开始都不会出台房产税了，这对房价的伤害太大，以我们的稳中求进的基调来看，也不太适应。

以上观点供参考。

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你这不叫烂在手上了，既然是投资，涨跌都可能。

我一样有一套武汉二环边的十几年房龄房子，除了房龄，都是优点地铁二环配套成熟紧挨全区最好的小学。

我们小区的房子， 2017年可以卖300万，现在， 250万也卖不出去。

如果想出手，只有降价。

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光谷东中建星光城二期总层高33，本人楼层在23，南北通透，面积113，价格160w，有意者可联系，中介勿扰，谢谢

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缺钱的就赶紧降价卖掉不然后面等着腰斩

武汉目前这就业环境除了体制内国企事业单位

大部分人收入都锐减

再加上无人驾驶的替代底层好多人都要失业了

经济这么差

请问谁来接盘!

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看看不说话

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我绝对不买房子别人说自己的家有归属感

主打的就是四海为家

车子可以搞一辆出去玩比较方便其余的真的没有必要

主要是现在黄金涨得太猛了不然买几块金条摆家里钱攒一半花一半

买什么房子背什么贷款

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你要知道好多买了股票跌了的，毛都没有了，你至少还有个房子在，不是吗？

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2020年底买的 232万

现在这个小区有人挂架190万半年了都卖不出去。

半个月前我在i.b上花150买了 2025社恐柴Haru，

今天一看跌到了10块钱

不适合投资圣体

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前两天川建国无差别AOE全球加关税，时代的大幕刚刚拉开，很多人的人生剧本已经注定无法改写。当你发现深处温水之时，其实是外面的烈火油锅已经开始燃烧，你作为盘中之物早已经蹦跶不出去了。

未来是超级通缩，当然中国的跌幅会比日本更平缓，整体情况好于阿根廷和土耳其等，大概会衰退到2008年奥运前。

这是一个严肃的经济学和发展模式问题。

首先，是国际贸易和基建投资，中国经济高速发展，是在2002年加入世贸“之后开始腾飞，大规模的贸易顺差，以及中国的货币政策”，大量美元进来就按汇率在国内发行等量的人民币。地方政府开始建新区，工业园，企业开始进驻，制造很多产品去出口，雇佣很多工人，大规模城市化。公共基建高铁、高速公路和机场也开始上，大城市的地铁也陆续开通。这些需求又拉动了就业，所以大量人口涌入了城市。再配合教育和大学扩招，更多年轻人上大学进入城市….房地产，就是在这个过程中崛起的，因为城市人口多了需要住房，按揭贷款买房的方式又开启了房地产的金融炒作，地方财政收入增加，也乐于提高“土地出让金”，用于城市基建和公务员福利，这让公务员从原来的奉献行业，变成了高报酬的行业。

真正让中国房地产变得没有退路和扼杀生育率的，是2015年的涨价去库存和学区房炒作。房地产的高速发展，都是建立在按揭买房之上的，而工人进入城市的原因，刚开始只不过因为城市有就业机会，工资高，而城市之所以有工作机会是因为出口，而城市基建扩张的资本是因为贸易顺差。而炒房的主力，都是那些带头先富的人，以及后来的城中村拆迁户。当全球开始Derisk，至少是实现贸易平衡”的时候，中国这些年的预期性投资和贷款性投资，金融属性方面，就会压实，最终达到国内平衡。就是说外贸出口这条路不通了。简单说，中国的生产力产能还是一流的，就算是汽车行业，这些年的合资和强制技术转让，已经效果显著，让中国企业得以能自主生产。电器以及其他更低端的产业，就更成熟了。这也是中国不同于阿根廷和土耳其等国家的地方，中国什么都能自己造，而不是靠外汇储备来进口，那样汇率就会崩盘，而中国的国力制造能力摆在那，是不可能出现恶性通胀的。这就是中国优于阿根廷等的地方。同时中国地大物博，在进口方面，也没有日本那么多，所以需要消耗的就更少，所以中国相对来说比日本崩盘速度要缓慢。但日本是发达后崩盘，中国是致富未半而中道崩盘，绝对生活水平肯定比日本低。

从2002到2022这20年，如果按照正常模式，应该是发展到2008年的水平，后面的十几年其实都是杠杆出来的效果，所以暴跌和出清，最多用就是到2008年的水平，这是最差的情况了。

这样说可能没什么概念，拿一个城市举例，最差的一线城市广州比较有代表性，它算一线，也跟几个强省会相差不大。随着各种衰退和出清，广州的平均工资大概会因为你被裁员了，重新找就工资更低，如此循环，两三年后广州的平均工资会降到5000多，当然一两万就岗位还很多，但大部分人可能只有三四千。而房价均价也会跌到七八千，可能市中心几万的小区还有，但是像增城从化花都这种北三县，四千没人要，黄埔和番禺这种会跌到

以后，不，现在已经开始了，怕你欠债断供躺平不还债，开始鼓吹各种努力赚钱还债的励志故事。比如上海外卖小哥，年入几十万，疯狂赚钱还债；寒风冽冽，老太深夜摆地摊，赚钱帮儿子月供..各种美化和歌颂苦难中挣扎的还债人故事，将应运而生。以前的劳动模范是为人民服务和让生活更美好，以后的劳动模范是努力工作，为了还债。努力奋斗还债是时代的楷模，而躺平老赖是可耻的。于是你又光荣地成为时代楷模”的一员了。

最终也就那样，广大的房贷人过得苦一点，只要你不自己跳楼，追债的又不敢杀你，厚着脸皮苟活着，官方文化宣传上会给予你足够的“体面”和“尊重”的，毕竟怕你躺平，只能不断鼓励你，让你继续当还贷工具人。

以前温饱成问题，见面问候，你吃饭了吗？以后还贷成问题，见面问候，你这个月的月供还了吗？

【同路人联盟】

【终生咨询会员】

你的人生战场，需要一个终生军师。

性价比最高产品一次付费终身陪伴成长。

从不马后炮从不模棱俩可含糊其辞。

在关键选择上给出王老师明确的建议方向。

投错一次资、创错一次业、爱错一个人。

一个重大人生抉择，好坏之间相差百万。

让王老师陪伴你人生每个重要十字路口，做你的人生抉择策略军师。

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过几年就归零了，烂手上安心～

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光谷软件园到三环附近，

三房户型周正，

套内面积90+，

不是老破小，

不是超高层，

100w左右，

有合适可以考虑，

没有合适就在等等，

一不敢背负大额贷款，感觉随时可能失业，

二结婚小孩上学还有几年，先租房问题也不大，

三房市明显还是下降趋势，等得起。

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看了很多朋友讨论，我觉得很大分歧就是站的角度不一样，买方、卖方、中介每个人利益诉求不同。

简单算一笔账，这附近一个标准套间（一室一厅一厨一卫）租金大概2k-3k，一年也就是3w左右，平摊到每平米只要一年降价300，这个钱就回来了，目前行情哪个楼盘敢保证一年只跌300。

然后就是小孩上学问题，结合现在出生率，未来小孩上学难度肯定是要比这几年轻松的。

最后就是退路问题，现在基本老家都盖了新楼，未来哪一天主动（被动）辞职了，回去也有退路，这房也不是非买不可。

这只是我最为买方诉求和内心想法，认真讨论的欢迎，喷子滚粗。

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卖房

A股抄底

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19年10月份的时候，曾经看过一个楼盘，白沙洲梧桐花园，小型楼盘只有6栋，还是7栋吧，那个时候房价一万六一万七的样子，因为是合作伙伴推荐原因，给留了最好的户型和楼层，我也特意跑去实地看了一下午。

转了一圈，楼盘太小了，位置还是不错，离武昌火车站就两站，学校学区教育品质很一般。那时候手上和家里都还有点钱，想着多看看，跑到光谷关山大道附近看看，这一不着急就到了20年，然后就碰到了疫情。三年疫情下来，形势急转直下，家里的现金流也碰到了很大的问题，本来计划是2一年，22年买也买成。

都是命。

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2026年娃入小学，蹲一个南湖水域天际的房，许个愿，115平以上的电梯3房，2025年能够200万拿下

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房子是涨还是跌，我没兴趣。但我观察到一个特别奇葩的现象是：现在很多持有房子的人在团结起来呼吁政府去保住房价。

这个行为我觉得非常奇葩，我非常不理解这个行为的逻辑出发点是啥。

房子作为一个流通中的商品，它的价格不是由供应和需求来决定的吗？为啥会有那么多人期待政府能保住房价呢？政府到底能用什么方法来保房价？

强行不让卖房？如果政府强行不让卖房，你的房子不就更烂手里了吗。多印人民币？多印人民币能不能保住房价，我其实未知，来个懂哥解释下。

其他还有什么方法能保房价？

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刚需用户。。。

我是18年初 5.88利率高位接盘一套 12年的二手房然后靠2021年初
武汉去库存化房价升温终于2021年劳动节保本卖出去了
置换了一套二手房主要看上两梯两户了最近去看了下发现我这栋楼离高架是最近的夜里开窗有点吵关上就还好现在又很烦唉看房一定要多看几次慎之又慎啊
后期准备上新风机+空气净化器了不开窗没啥噪音

还有留给刚需一个忠告一定要一次性选对房子千万不要在很短的时间内置换换一次可以让你少活几年

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咬咬牙，坚持挺过去，等你渡过这一劫，你会发现前方还有九九八一难。

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烂手上就自己住呗。我在武汉的房子也比开盘价下降了不少，但我支持房价降，让以后的年轻人不被高房价压榨。

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毫无疑问楼主在撒谎。如果楼主说的都是真的，是武大华科附近的房子，按照你17年的价格我收了。

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大几亿人，收入不足2000元；

连三四线小城的房价动辄1万，2万；

还有人讲房价不高，是市场行为；

全族受虐狂嘛，你是？

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趁房价低，抓紧搞钱抄底。就当基金定投了。

打个比方每平2万买套100平的，跌到1万买套200平的，跌到5000买套400平的，跌到2000买套1000平别野，跌到1000买套2000平别野。

房子总不至于白送吧。然后反弹到3000一平你就回本了。

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看来大家都把这当许愿树了

省省吧

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坐标杭州，23年3月份动了买套房子的念头，加了几个中介，那时候杭州刚好经历了一个小阳春，有个女的中介老是鼓动我看房，赶紧买，说什么房价马上就要涨了，这波是最后的机会赶紧上车，房贷利率马上也要上浮了，没理他，现在就想发个聊天截图让她自己看看说了什么，哈哈哈哈哈哈

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不会永远这样，理由很简单：

我不信有人能长生不老。

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借楼！蹲一套汉阳四新-招商公园的三房-四房都行（几期都行），毛坯或者装修都OK，单价1w可全款上车！有房主是否有意向出售，谢谢！

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我是上海人，对武汉不熟悉（一次都没去过），所以问我，武汉的房子烂在手里怎么办，我只能呵呵了，真回答不了，我就大概笼统的说一说。

当房子失去金融属性之后，只留下了商品属性，成为了耐用消费品。既然是耐用消费品，拿在手里就接着用，这叫物尽其用。

你可能会问，为什么房子突然之间就失去了金融属性、突然之间不再涨了?

其实，这并不是突然之间，也许它本来就不是个资产，只不过被当做资产包装了之后，卖给了你。

如果是资产，着急用钱的话，可以直接拿去银行抵押，至少可以贷7成出来。此时，房子还能用来收租，提供现金流，如此这般，就更不用着急打折卖了?

归根结底，只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！只有超级大城市，才有房地产！

不是看着武汉占地面积很大、是一个强省会城市，就以为武汉城里随便一个地方就有房地产、就以为它的房地产市场会发展的很好。

一个地方由于种种原因，房地产市场没发展好、自己玩砸了，房子从此失去了金融属性，这是很常见的事情。

房地产市场本来就不是天然形成的，全是靠人们长期发展、建设出来的。

好了，吃一亏、长一智，下次就知道了。

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借楼出，武汉经济技术开发区，枫树三路，印湖云著，112平，去年6月交房，全屋带新风地暖，目前小区也有在售新房可以比较。140万购入，112出，均价1万。有诚意买的来，非诚勿扰，谢谢！

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参考美国日本这些发达国家，这俩国家都经历过严重的经济危机，但人家的房子一直在涨

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一句话总结：这么好的房子，为什么要卖？为什么没有人接盘？

现在已经2023年5月，不知道题主这个房子卖出去了没有。

题主说，他这个房子的位置很好，是学区房，不愁租。那为什么要卖？

题主还说，租客素质很高，说明租客的收入应该不低。

然而，这么好的一个房子，为什么人们宁可租，而不愿意买？又不是买不起。

一种可能，租客们并不是没有房，只不过是为了小孩读书。

所以，这个房的价值，对于租客来说，可能也就小孩上学那几年的使用用途。

对于租客来说，租房远比买房划算。几十上百万的利息，完全可以覆盖房租。甚至还可以动用公积金。

反过来，对于题主来说，这个房子是贷款买的，本意是用房租偿还房贷，房贷还完之后，还落了一套房子。

那么，这么好的一套房子，作为投资不是蛮好的吗？自己不住在里面，正好租出去。不是说，把家里闲置的房子租出去吗？

所以呢，这个问题，怎么看着这么拧巴呢？道理说不通啊。

在2023年，我们应该注意到一条新闻：武汉一家央企幼儿园对外招生，可能是因为生源不够了。

再过几年，小学生源、初中生源，可能也会逐渐减少。

到了2023年，这个房子已经有17年的房龄。

时间还剩下多少？

房价现在是不是进入了下降通道？

以后还需要那么卷吗？

还有一点：这个房子的学位，会不会受到限制，就像北京一样？

每个人都有自己的答案，自己的判断。

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都是那种几十层高的劣质楼盘，配套又差，二三十年后的准贫民窟，能低价跑路赶紧抛了，以后想跑都没机会喽！

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没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格

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我在里面住了8个来月吧，对房子还是有点感情的。现在犹豫要不要降价卖。降价舍不得。

我都不想拆穿你了，你那是对房子有感情吗？你那是对钱有感情

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我想问一下

第一，现存的高层如果突发大火，当地政府有能力去高层灭火吗？

第二，未来高层老旧，当地的业主们有能力维护吗？

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江夏藏龙岛，保利清能西海岸南区，75方，毛坯，满五唯一，无贷，旁边公立小学初中24年九月开学，感兴趣的私聊

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**财迷按：**今天精选，主要的内容为武汉“送房子”的故事——知乎上一位名叫“断了的弦08”的用户，想要送出武汉某全国五百强地产商开发的三室一厅房子，不需要对方交首付，只需对方还月供。

结果，“送房子”被揭穿是个骗局——不但有网友指出这套房子是烂尾楼，而且还有网友进一步指出：即使有人和“断了的弦08”签订了协议，这个协议也得不到法律承认，最终可能房财两空。

窃以为，这件事传递了如下信息，值得我等重视：

1）看上去各地还有很多烂尾楼问题得不到解决，即使是国有控股的地产奸商（这个故事中的X地），也留下了不少烂尾楼。

2）去年就已经传出燕郊有人送房的消息：

今年，连中部区域中心城市武汉都开始有人“送房”，背后原因令人暖心——很明显，一些“韭菜”似乎确凿熬不下去了。

3）国资控股的地产奸商X地可能是真的没钱了，才不得不停工烂尾。而“断了的弦08”高位买了X地的楼烂尾，成了“韭菜”，固然显示出他点蠢。然而，他居然还想着搞“债务转移“，在网上发帖，准备把债务转给别的接盘侠，这就是明知故犯，不是蠢，而是坏了——由此可见，韭菜欺骗韭菜，似乎确凿比镰刀更没有底线。

实际上，就历史的经验来看，此类情况经常发生——欺负小太监最狠的，恰恰是先进宫的大太监。欺负刚入伙的小流氓最狠的，恰好是之前被别人欺负的流氓——这就是所谓的:“奴才欺负奴才，比主子欺负奴才更狠。底层欺负底层，比高层欺负底层更狠”。很多地方出现“社会不稳定现象”，恰恰就是因为奴才们层层加码，把事情做过火了，遭遇了强力反弹。

而我等草民，则需要注意一个趋势——这个故事告诉我们，一些底层人士很可能会因为大环境不好，在走投无路之下，做出一些缺乏底线的“短期行为”。对此我们不得不有所提防。

另外，我们也需要对身边的底层人士好一点，因为最近的大环境下，“韭菜”正在增加，我们很难判定身边是否早就有心一横想要“干一票”的“韭菜”——像是X航副机长那种看不出苗头，无法预防的，我等固然只能自认倒霉。但是假如我们已经在身边看出了“苗头”，而没有加以预防，那就显得我们不太明智。

言尽于此。

周末财迷另有长文，敬请期待。

以下是精选文原文及其评论：

诚心送房子，武汉市绿地天河海德一套105房产三室一厅两卫，不要钱，只要你还月供，现在处于建设阶段未交房，交房后转到你自己名下，可签具有法律效益协议，本人由于经济危机无力再还款，现在直接送！前期首付已经付了34万，房子地址属于宋家岗区域，今年底7号线延长线通车，地铁口离小区就800米距离，开车到菱角湖万达快的话就14分钟！

相关图片如下。房型见图一：

在小区内位置见图二：

具体地点见图三：

精选评论1：

@独乐乐: 我搜了一下，停工了。这个楼主真的很不地道。虽然现在可能也过不了户。

@九月夏天滚烫的浪回复@独乐乐:房产证都没下来，到时候交房了纠纷就来了

@断了的弦08 回复@独乐乐:你确定现在停工了吗？你到现场去看了？

@别邀我回复 @断了的弦08:对，我已经去了一趟回来了，停工了

@阿弥陀额回复 @别邀我:他这脸被打的

@澜雁回复 @别邀我:你的评论我喜欢，你的私信记得关

精选评论2：

@cue冯宝宝一哈：这就是答主那个房子：

这个项目是X地的海德地块，也就是说，应该是在2021年入的手：

当时楼主买105平的三房，付了34万的首付，总价大约是113万，贷款约79万。（当时宋家岗的最低首付还是三成）

2021年7月，武汉市的首套房利率还是5.78%。

也就是说，这套房总共需要还166.5万，月供4625元。

鉴于楼主已经还了快2年的月供，也就是说，接手这套房，还需要连续28年还月供4625元，总体加起来，是150多万的房贷。

@炼就不死心：我看哪个二傻子替别人还月供，还住不上，房子还落不到自己名下

@XSB回复 @炼就不死心：也许是他爸呢

@冲浪神奈川回复 @炼就不死心：这招我只能说666

精选评论3：

@Youky：头一次见把烂尾房说的这么清新脱俗的

@断了的弦08回复 @Youky：你看见烂尾了？你到现场去看了的？

@秋名山的森林回复 @断了的弦08：我知道你很急，但是你先别急

@ezzzz回复 @断了的弦08：我就在武汉，这个楼盘烂尾停工

@隐士回复 @断了的弦08：签协议，如果三年办不下来房产证，你赔同价位等面积房产到鄙人名下如何？

@素年锦时回复 @断了的弦08：你这个太坏了

@剪刀手爱德华回复 @ 断了的弦08：停工了，别急撒

@雷霆嘎巴回复 @断了的弦08：既然不是烂尾，你是孤家寡人？家里没别人了？跑网上送房子？

精选评论4：

@崔东东回复 @断了的弦08：这种免费的房子太多了！身边就有人表示首付不要了，免费送房子的

@小田蒜回复 @崔东东：是啊，北京燕郊那边大把房子都免费送

精选评论5：

@知乎用户：答应他，然后不还房贷

@断了的弦08回复 @知乎用户：那你这不就是骗子想法

@哈斯塔回复 @断了的弦08：你不也在想着坑人？让别人替你背债务，但拿房遥遥无期，说的那么好听送。你这就是骗子啊

精选评论6：

@圣诞夜的守护：首付不用出了吧

@断了的弦08回复 @圣诞夜的守护：不用

@好计谋回复@圣诞夜的守护：这就是找人接盘

@杠精真多回复 @圣诞夜的守护：现在不知道跌了多少个首付了

@风花雪月回复@断了的弦08：你这种人遇到这种事，活该

精选评论7：

@漫步九霄：这个叫债务转移。

@清水宜人回复@漫步九霄：我还以为只有爱情会转移呢，我还是太年轻了。

@知乎用户回复@漫步九霄：可惜，在交房前，是没法转移的，即便是有合同都不行，因为1、房子不是你的，是银行的，2、你也没有产权。

@水滴回复 @知乎用户：银行同意应该行，不过要担保。

@propo回复 @水滴：绝大多数银行是不会同意的，可操作性不强

精选评论8：

@Flame：这种人买的房活该烂尾

@断了的弦08回复 @Flame：看你ip地址日本的，你怎么不早点向中国人承认错误呢？还非要坚持到现在不谢罪呢？

@最讨厌吃白萝卜回复 @断了的弦08：6 ，在日本就是日本人了？

@南风回复 @断了的弦08：人家可能是留学生也是中国人

@四文鱼回复 @断了的弦08：你活该啊买到烂尾房了哈哈哈哈

@浮生回复 @断了的弦08：活该你买到烂尾房

精选评论9：

@冷热交替：送房子，你还不如说降价34万买一个很可能烂尾的开发商的期房，且房价又涨了你反悔了，还可以赖着不走，真把别人当傻子呢

@乡撚回复 @冷热交替：什么意思，不是只付了34万首付吗

@沉默且听风吟回复 @乡撚：付了34万首付，对其他接盘人来说不就是降价34万买原价房了

@彩虹小马回复 @沉默且听风吟：有没有一种可能，降34w还不如买一套新房，新房的总价还更便宜

精选评论10：

@霍斯能量爪爪：怎么不设计一个叫预告登记的东西让这个债权更加强，不行就再加一个网签buff。

@二哈回复 @霍斯能量爪爪：网签是对债权的背书，对抗不了抵押，预告登记不能设立在还没做出来的物体身上

@二哈回复 @唐遇：对的，这个思路不错，但估计开发商不答应

精选评论11：

@莫名：那个协议无效的，最多起诉你还钱。你相当于得到无息借款。

@名字：是的，到时候真市场回暖的话，反悔了就拿不到房子了，起诉也最多只能拿回钱，完全是给人提供无息贷款。

@莫名回复 @ 名字：除非那种按揭转按揭，贷转贷还能试试，但这个是地方政策很麻烦。而且有风险。

@天锁斩月牙儿：如果再赖一赖，哭哭穷兴许还不用还全部，这算盘打得，我住在月球都听得见。

精选评论12：

@Sweeps-11：他甚至可以选择不还，主动权完全在他手里

@无中生友回复 @断了的弦08：你这个人好坏

@张炫迈回复 @无中生友：可怜之人必有可恨之处

精选评论13：

@阿弥陀额：这个楼盘烂尾了，付月供也拿不到房

@断了的弦08回复 @阿弥陀额：真的是键盘侠这么多啊！说话真的是不用负责任的，你到现场去看了没有？你了解的消息是什么时候你还停留在去年吗？

@不勒斯噯回复@断了的弦08:你咋这么急？

@嘉然天下第一可爱回复 @断了的弦08：我的建议是谁坑你你找谁去，别找别的可怜人接盘

精选评论14：

@田小黑：人还是要积点阴德的楼主

@断了的弦08 回复@田小黑：你真的是张口就来，我是真送又不是骗人

@嫣红强袭回复@断了的弦08：你何必上网发呢，你找当地中介呀。多快！

@在逃公主回复 @断了的弦08：那你咋不送亲朋好友啊岂不更好，还顺个人情

@多彩的时尚生活回复 @断了的弦08：有好事你为啥不送亲朋好友，要上网送陌生人？

精选评论15：

@keepawake：不结清贷款过不了户的，馅饼也要接得住

@王冕：不存在啊，他说的是交房过户。这人比你想象的要坏。

@羽落天殇回复 @王冕：可以的，银行也会配合你的，银行只在乎有没有人还钱，至于还钱的人是谁，它不管

精选评论16：

@ AtmosphereMaker：美国底特律破产的时候，房子1美元出让，前提是承担房子的所有债务摸着鹰酱过河，win！

@儒雅的小学生回复 @ AtmosphereMaker：人家承担完债务好歹有个房子，烂尾的房子在哪里?

THE END.

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没事的，苏北小县城，房子从六千都涨到九千多了，还在涨……

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看到很多人在这个回答下卖房，我也来一个，主要是现在生活的区域离光谷太远

坐标雄楚大道康福路金地天悦，武汉工程大学光谷校区正对面，中南民族大学隔壁，90平，两室两厅精装修，装修费用很高，大部分软装都能查到售价，地段繁华生活便利应有尽有，缺点是离地铁站一公里多，150w诚心出

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24年10月23，心血来潮更一下，最近国家出台政策，止跌回稳，然而之前看中的房子降到一千三了，我要笑死，嗯之前想买一百二平的，现在可以考虑一百四平的了，身边所有人都在劝我买房，从去年说到现在，现实就是一年不到的时间跌了将近三分之一（笑），之前看中的楼盘现在卖的似乎不错，那我就更不着急了，那就干脆再等两年，各区的第四代和准四代住宅也陆陆续续出来了，这个帖子就不定时更新了，直到买房完结。

3月29更一下吧，之前看的一个新房楼盘销售又给我打电话了，降到了一万五多，我是去年23年12月看的房子，当时给我算的价格是一万七多（同一栋），现在才几个月降了两千多。当时也是很心动，带精装，而且交付标准挺高。决定等今年年底，没有其他比较好的，价格合适就入。

这两年想买房，在这蹲一下吧

要求：

1、3环以内或3环边，不考虑32层以上的小区

2、喜欢顶层（尤其是顶层带阁楼或者大平台的）或高层。

3、小区周边配套要全（如商圈和大型超市距离小于等于1km）

4、要有学区（这个比较重要），学区不能太差，当然也不用很好。

5、近地铁（小于800m）

6、5年内房子（二手房和25年能交房的新房都可）

7、单价一万五以内，一百二平米左右的三房

8、飘窗可砸且最好阳台没包的。

欢迎评论，各位大佬知道有符合要求的小区可以推一推，感谢。

大家很多评论被删我也不知道为啥。。。

确实不可能所有条件都满足，我列个优先级吧，按序号1、3、5、7是硬性要求，然后是4＞2＞8＞6

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炒房的话只能说你活该

自己住的话建议放宽心态，房子是拿来住的，这句话重复一万遍也不腻

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唉，就当定期理财吧，偶尔收收房租。不行的话就降价卖了。

武汉楼市的降温真是让武汉的那帮房产中介操碎了心，不断地调整武汉的待售二手房数量，让其保持在10万套以下。前段时间武汉的待售二手房数量一直保持在10万以上，搞得武汉的那些购房者心态都不稳了，武汉的新房和二手房成交量都下跌了，让库存量进一步的升高。大家可以看武汉楼市6月到8月之间待售二手房数量，可以看到武汉待售二手房在这三个月里面发生多次的大变动，多的一次直接隐藏了2万多套二手房。

其实现在武汉楼市最大的问题还是新房库存量太高了，武汉把自己的城市区域给划得那么大，这就意味着武汉的新房供应量会非常大，郊区那么多的土地都可以盖房，几乎也是无尽的了，而武汉从2017年这波房价大涨之后，年轻人流入的数量就越来越少，这其实已经表明了武汉对年轻人的吸引力在降低了。

更新一下。

2022年12月

有事问彭叔

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