如果王健林高峰时不扩张，依靠全国几百个万达广场收租，能否守住万达这片江山?

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知乎用户 万金油 发表

万达的问题其实根本就不在于万达本身，

而是王健林当年急于资产出逃才导致的。

那是人民币汇率最高外汇储备最多时候，

上面放松了对人民币出海的很多种限制。

甚至还鼓励资产出海来缓解人民币升值，

这一放松就像大坝决堤瞬间就资产出逃。

万达复星安邦这些大财团马上行动起来，

争先恐后出海疯狂购买海外的各种资产。

要是他们光花自己的钱扫货那也就罢了，

问题是这些财团做得真太过分太离谱了。

他们在国内疯狂负债借贷款发债券等等，

甚至像安邦还控股银行从银行疯狂借贷。

然后拿着这些钱换成美元再去疯狂收购，

把所有负债留下国内再把资产留在海外。

这样万一哪天形势不好国内产业暴雷了，

他们根本不怕因为拍拍屁股走人就就行。

他们靠海外资产在国外花天酒地几辈子，

但在国内留下的天量债务全国人来承担。

万达安邦带起来的这股风潮席卷了全国，

很多民营企业大老板都有样学样抄作业。

于是中国改开几十年来攒下的外汇储备，

从顶峰两三年就跌到了三万亿美元谷底。

上面一看大事不好这样下去以后要乱套，

赶紧猛踩刹车限制人民币资产出逃海外。

同时勒令万达赶紧还钱把窟窿都给堵上，

这下子万达腹背受敌里外都开始亏损了。

因为当年急于出海所以收购时不够谨慎，

只考虑能不能快速收购不考虑资产质量。

国内的负债当时也不太考虑以后怎么还，

贷款债券利率都比较高贷款期限也很短。

于是万达急着卖海外资产时卖不上价钱，

还国内债务时没法迅速筹集到足够资金。

之前资产急于出逃就让万达在香港上市，

结果匆忙上市没有卖到好价钱卖得亏了。

于是王健林就想让万达赶紧从香港退市，

再马上回到 A 股上市募集资金还清债务。

于是就以 24% 的高溢价回收了流通股份，

王健林亏了一大笔钱才完成从香港退市。

亏的这笔钱王健林拿不出来是他借来的，

是签下苛刻的对赌协议好不容易借到的。

结果时移世易房地产行业形势急转直下，

A 股严控房地产企业上市万达上不去了。

于是王健林为了还钱只好疯狂变卖家产，

把优质资产万达广场割肉卖掉亏了很多。

归根到底万达当年不是为了扩张而扩张，

是急于资产出逃才留下隐患在未来暴雷。

知乎用户 Conrad 发表

这不有个现成的例子新城控股嘛。主业是全国 100 多家商业综合体吾悦广场，和万达模式差不多。2019 年董事长猥亵女童判了 5 年，银行停贷，被迫在最高峰停止扩张开始大幅收缩。现在反而是地产商里活的最滋润的。

知乎用户 张三李四​ 发表

他垮塌的原因是被抽贷。被抽贷的原因是他当时大张旗鼓的把钱送到国外去投资不靠谱项目，当时国内就提醒他慎重。他很牛气的回应 “我赚的钱我想怎么花就怎么花”。然后提醒他的人就说你赚的钱你想怎么花怎么花，我借你的钱你一份不少的还我，而且现在就还我，而且我以后也不借你。

知乎用户 龙城 发表

国内大举借贷，有钱了，转头跑国外大把烧钱搞所谓的投资，最后一地鸡毛，烂摊子还要国内收拾，你想干嘛？

我阴暗的想法，政府就得对这帮阔佬加强监管。

知乎用户 坂上之云 发表

我朋友以前在万达开店，万达绝对最坑商场没有之一。我对王健林现在遭遇一点不同情。

万达广场骚操作非常多，为了显得出租率高，会经常租给一些山寨店比如新百伦这种，等你进来开两天告诉你你这是山寨店，你走吧。进万达开饭店，也是各种套路你，让你买这个设备那个设备。为了显得商场人流量高，找大学生五块钱一圈还是一小时我忘了，就在商场瞎转悠

万达茂和东方影都，青岛当时卖给王健林的地价非常非常便宜，市场价格十分之一，几乎等于送给王健林，市政府就想让万达把那边开发起来。然后王健林转身就把万达茂卖给了融创。。。。

知乎用户 进击的仓鼠 发表

2015 年，王健林疯狂在海外购置资产，去哈佛演讲，扬言 “我们辛苦自己赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投”

问题那钱是你王健林的吗？那是银行为了地方发展借给你的！

国家不是没给王健林机会，然而对方不听，那就没什么好说的了，被国家大手一巴掌按下去了

接下来的这十年就是万达不断出售资产抵债

知乎用户 阿尔托利亚 · 昴 发表

万达又没死，有什么守不住的。

现在来看政府不给贷款反而间接救了万达一命，提前甩卖房地产导致泡沫没泡到万达。

这几年最大问题是对赌上市失败，按照对赌协议赔付了一大笔，现在赔付完后万达就真属于老王了。

这几个月又赎回了一座万达，开了七座新万达，活的已经是民营房地产最滋润的一批了

知乎用户 半藏仙人 发表

昔日喊出 “先赚一个亿小目标” 的中国首富王健林。

个人资产从巅峰 2900 亿，暴跌至仅剩 100 亿出头，缩水 96%。

万达集团总负债仍高达 6000 亿，账面现金仅 116 亿，一年内到期债务 302 亿，现金短债比 0.2，远低于安全线。

昨天朋友问我：万达会成为第二个恒大吗？

我的回答很明确：不会彻底复刻，但会以另一种方式 “死去”——不是破产清算，是被彻底肢解、失去控制权。

王健林的财富，90% 以上绑定万达商管股权。

- 巅峰：持股万达商管 46%，对应估值近 2900 亿，稳居首富

- 现在：为填对赌 + 债务窟窿，持续出让股权、变卖核心资产，持股被稀释到个位数，身家只剩 100 亿，缩水 96%！

2025 年，70 岁的王健林，正经历人生最难熬的时刻。

曾经三次当上中国首富，风光无限。而现在，身背 6000 亿巨额债务，喘不过气，如今镜头前的他，已经尽显沧桑，英雄迟暮。

今年 4 月 17 日，他不得不狠心，把万达酒店管理公司卖了，以换得 24.97 亿现金。

好偿还马上要到期的 2.5 亿美元债券。

而这，已经是王健林第五次卖核心资产了。

王健林的麻烦，都是自己 “豪赌” 赌出来的。

2016 年，万达商业从港股退市，为了回购股票，他签下了第一个对赌协议，说 2018 年一定要在 A 股上市。但是政策趋势说变就变了，国家调控来了，楼市风向变了，他只能忍痛把 13 个文旅项目、77 家酒店打包卖给孙宏斌，换来 632 亿救急。

2018 年，王健林又卷土重来，联合腾讯、苏宁，拉了 340 亿融资，还是想冲 A 股上市。可惜还是没成功，这也成了王健林的滑铁卢。

2021 年，他最后一搏，又签了第三份对赌协议，这次赌的是 2023 年港股上市。三次对赌，王健林输了超 1500 亿，从此被拖进债务深渊。

现在，万达商管账上只剩 151 亿现金，但短期债务就有 400 亿，总负债高达 2990 亿。债主们也不客气，昔日的好兄弟，如永辉、苏宁、银泰等纷纷上诉要账。如果王健林败诉，还得再加 250 亿债务。

说到底，王健林的成败，都写在 “扩张” 两个字上。

以前，他是地产圈公认的 “城市中心制造机”。长春第一座万达广场开业那会儿，沃尔玛、红星美凯龙都抢着进驻，周围房价直接翻了三倍。

靠这套 “造城” 玩法，万达巅峰时年租金收入超 400 亿，风光无限。

但这玩法也有着致命的缺陷，高杠杆、高周转，现金流稍不好就可能出大问题。

2017 年，央行收紧房企融资，万达立刻陷入资金危机，负债一下子飙到 6000 亿。

更糟糕的是，王健林做了很多次多元化尝试，依然没能逆转局面。

只能说，在宏观趋势下，个人能力，显得微不足道。

知乎用户 求生之路 发表

有回答说因为王健林得罪了人，银行不给他贷款，导致万达崩盘……

恰恰相反，因为银行没给万达贷款，拯救了万达。

恒大融创绿地碧桂园…… 哪个不是欠银行一屁股债暴雷？

这些地产商一边超负债经营，一边转移资产，个个留下上万亿的窟窿和大片烂尾楼，高管们赚的盆满钵满跑路，最后负债归了谁？

归了国有银行和买了烂尾楼的，等于全国人民分摊。

还看不清楚他们的真面目吗？

国内这些商人的贪婪是永无止境的。

银行贷款越多，窟窿越大，一开始就是冲着跑路去运作的。

王氏父子之所以没有跑路，之所以万达还能卖资产自救，全因为银行没有无限制贷款，没有给万达挖大窟窿的机会。

否则又是个万亿巨坑。

别管初心是啥，结果是好的。

知乎用户 热情喂狂风 发表

2016 年中美南海对峙，中美热战一触即发，老王等一众资本家赌中国药丸，老王开始转移大量贷款到国外，赌输了而已，中国没丸，老王就得丸了

知乎用户 段子狂魔 发表

如果王先生听话，

他岳父的余阴会保他平安，

小猫偷鱼吃嘛，可以理解。

但是又偷鱼又哈气。

那就哈吉米那没路躲。

知乎用户 马骏骁​ 发表

无论夸张不夸张，万达的经营能力一直很在线的，收租及其他商场经营收入一直都不错，起码相比其他商业地产购物中心业态，表现是不错的。

但是，在这个问题里，我们还要考虑这几百个万达广场是怎么来的。

首先，万达有很多购物中心是万达开发建设并持有运营的。拿地开发的成本就不少，要去融资贷款，有借就得有还，就是拿经营收入还嘛。

其次，万达也有很多项目是委托经营。就是别人持有的商场资产，委托万达来经营，因为万达这方面能力强。这种经营挣的是服务费和收入分成，这种模式下的收入也能覆盖掉万达投入的人力团队成本。

轻资产的万达广场，基本上不存在赔钱，只是收入要被房东拿走大头，挣得少而已。

重资产的万达广场，既然能立项，从起始的财务测算上肯定是过关的，收入一定能覆盖成本，包括融资成本，最终总收入也能覆盖开发建设成本。

万达的成功与快速扩张依仗高标准化和强执行力，这种标准化不仅是团队和流程上的，同时也是产品上的。

万达通过大量项目的经验及大量经营数据的测算，得出了万达广场最合适的面积、格局、层高乃至于业态、品牌，进一步的一个万达广场的收入、成本都有个最优解。

但是，计划赶不上变化。

电商日益发达，线下零售收到冲击；流媒体日渐发达，院线业务也受影响。

另一方面，万达广场是高度复制，对各地区特色的适应性较差。

总之，万达既定的成功模式走不通，那就肯定影响收入，以至于还不了贷款赔钱了。

没想到这个回答能这么受到关注。

咱们频道几乎没有指名道姓地评价过具体的公司。

这么一个简单的回答在问答网站上得到大家这么多的阅读、点赞和评论，还是说明大家对于明星公司的兴趣远大于房地产的专业探讨。

基于大家的评论和问题本身，我们再来做一些说明和探讨。

一、 关于上市融资失败

这是前几年万达的滑铁卢，恰巧我前东家还参投了。

按我们频道的逻辑，投融退出的问题归根结底是经营管理的问题。

因为金融需要估值，估值最标准的做法是现金流折现，需要稳定的正向现金流且流量尽量大，这个说到底是需要日常经营来达成的。

日常经营成绩好，融资退出这些金融行为才能游刃有余。

当然，资本的力量很大，会模糊这个底层逻辑，市场上行周期一切都会顺风顺水事半功倍；但下行周期中，很多问题就会暴露出来。

所以，理论上来说，上市失败只是一个高标准化融资动作的失败，不应该反向影响到日常经营。

也就是说，回到提问本身，收租能否保万达？如果收租这个基本业务没问题，那就是可以的。

可是，理论是理论，实操是实操，实际操作中，为了达成上市指标，万达去扩张，去对赌，去卷规模，很多项目就难以保持健康经营。

没办法，上市失败，一切的问题都暴露出来了，以至于今日。

二、 关于标准化复制

我是做商业地产资产管理的，在我看来，商业地产的标准化是必要的，但要有准确的目标和尺度。

一方面，商业地产各业态的基本样貌是清晰明确的。

就拿万达的购物中心来说，购物中心这一业态本质上就是一个人流消费力的聚集地，商家进入购物中心，利用这里的消费力，完成各自经营的闭环，实现收益。

归根结底购物中心就是一个资源导向型的基础设施，走到哪里都一样。

在这个层面上，购物中心的经营有基本法：吸引尽可能多的人流消费力，打造尽可能优质的经营场地，尽可能高效地引入商家，尽可能高效地确认租金收入。

对于这一套经营动作，购物中心经营者可以基于经验、测算、推导、分析，得出最精准高效的标准化规范化流程，复制到每一个购物中心。

在这方面，万达无疑是佼佼者，这也成就了万达的高速扩张。

但还有另一方面，不动产具有独一无二性，每一个购物中心都是有所不同的，因此在标准操作之上，还需要因地制宜，具体问题具体分析具体解决。

这项工作谁做合适呢？当然是处于一线负责具体执行的同事们，因为他们最了解具体事务的全貌，充分发挥主观能动性，最有可能在标准流程之上拿出最优解。

而这方面，万达恐怕是有所欠缺的，因为万达对标准化要求是贯彻到底的，从产品到操作再到结果。

过往几年，我的工作中就会有很多这方面的见闻：

猎头会说：万达就是唯结果论，只要业绩达标，你就是神；只要业绩不达标，就剥夺你一切人格尊严，让你啥也不是——哪怕疫情最严重的时候。

前东家的购物中心自己经营不好，委托万达来轻资产运营，万达很高效的把商场招满，但后续运营质量一直提不上来，甚至反过来，是我们在项目上的业主代表推着万达在改善运营质量。

我有一些同事来自万达体系，级别也不低，但只能解决标准流程上的事情，一旦情况超出标准流程，就会变得很棘手，哪怕在我们看来，那个事情只是复杂但没有绝对的难度。而且，他们会要求公司和项目变成万达，以便达成工作成果，就很尴尬。

因此，标准化的目的是达成基本工作的高效，完成基本工作任务，获得合理的成果，并节省时间精力和资源，这些可以被用来投入到特殊事项的精细化解决上。

这样才可以达成不动产经营效果的最优。

而且，计划赶不上变化，商业地产的经营成果是多方面因素共同影响的结果，受外部环境影响很大，不是经营团队单纯努力就能做到的。所以，经营团队的任务就是基于当前情况做出最合理的行动，每一个合理行动累积出一个长期的最优结果。

但任何当下的行动跟项目立项时的测算的结果是完全脱钩的，因为做商业地产的人，甚至说所有打工人都不具备预测未来的能力——能预测未来还上啥班呢？买彩票都能发财。

在这个层面上，过程考核跟成果考核同等重要。疫情前中国的商业地产市场上涌现了层出不穷的销管、单王、大神，可当下市场遇冷可没看到哪位英雄出来挽狂澜于既倒，扶大厦于将倾。

当年好主要是市场环境好，今天差其实也是市场环境差，跟各位英雄没那么大关系。

基于以上这些，商业地产的经营既要标准化提高效率，也要鼓励发挥主观能动性。所以商业地产资产运营管理是个管理问题，归根结底在于人的觉醒和解放。

知乎用户 小路乱撞 发表

打击电诈，搞掉释永信，敲打王健林，最根本的原因资本外流，这是底线。

知乎用户 长风诗狂歌舞奚 发表

你说的这种情况有

这个企业叫新城控股，他旗下有个吾悦广场，跟万达基本差不多

本来要扩张的时候，老板被抓了

现在反而活的很滋润

知乎用户 宇航 发表

王这后期可真是飘得没边儿了，干了俩事儿，一是拿国内银行的钱去国外收购跟主业无关的业务，如电影公司，球队，往轻了说是不务正业，往重了说是转移资产，那段时间国家一再强调国内企业对外收购时，必须要跟主业相关，非主业相关业务要慎重。二是搞内斗，挖国家墙角，最典型就是跟央企抢印尼高铁，印尼的总理到中国访问下飞机后直接去万达找王健林谈高铁的事情。这种情况下国家不收拾你收拾谁。

知乎用户 正午马天尼 发表

当然可以，轻资产运营，有那么大的客流量，亏都亏不了，只是多赚和少赚的区别。

我们这种小卡拉米接触不到王健林这种层次的，连他手下的副总也接触不到。但是当年有大哥跟我说过万达的情况，注意我也是听说的。

王健林是刘邦式的管理方式，不是自己抓，而是建立平台让弟兄们去打拼。等年纪大了，都要退休的时候，底下的兄弟们就想最后捞一把，也就是全部资产上市。这种要求王健林是不可能拒绝的，否则他就不是王健林了。但是当时房地产行业已经很难上市了，多元化的路也被堵死了。只有借助资本市场的力量，大家一起烧灶，把锅烧穿。所以引入了战略资本帮助上市。

19 年后国内资本市场事实上废了，因为种种原因，投资都是要业绩对赌的。这种对赌条件下，所谓的投资和民间借款已经没有区别，要担保抵押，业绩目标不完成就要赔钱。现在万达就是因为业绩不达标，上市也遥遥无期，债务就是这么来的。

知乎用户 warfalcon​ 发表

要是不扩张，哪来的几百个万达广场？

简单来说，万达广场就是 建了第一家，暴火很赚钱，然后拿这一家贷款，用贷款的钱再建第二家，然后不断的循环反复，才出来了几百个万达广场。有很多广场，都是地方政府用很低的价格白给或者半卖半送，目的就是要带动地方经济，让某个地块升值。

这种杠杆资产只要动起来才能活，停下来就会死。

为什么会出问题，就是滚来滚去，杠杆越来越大，本金越来越小，人还飘了，开始把资产向国外转移了，然后银行开始查帐，不给贷款了，也不让上市，资金链就出问题，产生连锁反应。只不过，人家还是牛，一直挺到现在。

知乎用户 不语不予不欲 发表

问出这个问题的人，首先默认了，几百个商场都是净资产，没有负债没有财务成本。

所以完全没法正常回答

知乎用户 默舞 发表

很多人可能会觉得：“我要是有几百个商场，我躺着收租，这辈子不就稳了吗？”

但在资本的游戏里，账真不是这么算的。

如果当年王健林真的在高峰期突然 “刹车”，不再搞扩张，只守着那几百个万达广场收租，结局大概率不是 “岁月静好”，而是死得更快。

为什么呢？哪怕有几百个广场，难道也守不住吗？

万达当年的扩张模式，业内叫 “以售养租”。

建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债。

老王当年的玩法是：在商场旁边建住宅、写字楼，快速卖掉回笼资金，用这些 “快钱” 去填商场建设的坑，并偿还利息。

这里面有个致命的数据差：
在国内，商业地产的租金回报率通常也就 3%-5%（能做到 5% 已经是运营之神了）。
但是，当年房地产企业的综合融资成本（利息），普遍在 6%-8%，甚至更高。

也就是说，你借来的钱，利息是 8%；你盖成的楼，每年只能给你赚 4%。
这就是所谓的 “利息倒挂”。

如果停止扩张，意味着切断了 “卖住宅” 这个现金流来源。光靠那点租金，连银行的利息都还不上。一旦发生违约，银行会立马抽贷、查封资产。

商业地产玩的是 “流量”，不是 “存量”。

很多人把做商场理解成了 “买铺子”。

万达之所以牛，是因为它有巨大的规模效应和品牌议价权。

如果停止扩张，品牌势能下降，再加上商场是需要不断投入巨资翻修、维护、升级的（这也是成本）。

一旦设备老化、装修过时，在这个 SKP 卷高端、拼多多卷低端的时代，万达这种 “中间层” 是最难受的。空置率一旦上来，资产估值就会缩水。

结果就是：资产贬值 + 债务刚兑 = 资不抵债。

2017 年万达的那场危机，其实已经给出了答案。

当时为什么会出现 “股债双杀”？就是因为外界担心万达的流动性出了问题。

庞大的万达体系，几万名员工的工资、几十家银行的贷款、背后错综复杂的供应链，都是建立在 “高速增长、借新还旧” 这个预期上的。

如果老王当年突然宣布 “我不玩了，我要回家收租”，这就是在告诉债权人：“我没增长潜力了”。这其中只要有一家银行恐慌性抽贷，资金链瞬间就会断裂。

所以，老王后来的操作才是教科书级别的：
他没有选择 “守江山”，而是选择了 “断臂求生”。
把酒店、文旅项目打包低价卖给融创和富力，把重资产甩掉，把债还了。然后万达转型做 “轻资产”（我不持有房子，我帮别人管房子赚管理费）。

所以说，并不是老王不想当个安稳的包租公，而是当你欠了银行几千个亿的时候，你唯一的出路就只能是继续奔跑，或者像他后来做的那样——狠狠地割自己的肉，把债平了。

只有无债一身轻的时候，收租才是享受；背着大山收租，那是渡劫。

知乎用户 Alessia Makaiser 发表

要先搞清楚老王为什么对外扩张。

自己赚的钱，想怎么花就怎么花。（X）

从国家贷的钱，逃出去落袋为安。（V）

懂了吧，他目的不纯，企图转移资产。如果让他成功了，就是他出去逍遥了，国内留下空壳公司和一大堆内债。作为先富里的首富，这种行为非常恶劣，影响十分严重。

所以，他被国家按下了。

后来的故事，是他在这个方向被堵上后做的选择，但提早暴露了目的，结果越做越不顺。

知乎用户 心知行 发表

看看马云，王健林，许家印，柳传志，再看看王传福，任正非，董明珠。

中国资本家，第一要低调，第二要爱国。

水能载舟，亦能覆舟，你以为你船够大，你忘了中国是个大海。

知乎用户 天涯麦克 发表

任何一个正常运行的企业，突然被抽贷逼债，都会必然倒掉。最终砸锅卖铁，把资产贱卖给别人指定的收购方。

淘宝京东牛逼吧? 你让他们停业整顿 APP 下架整顿几个月试试，让他们怎么跪，就会怎么跪。

江山? 你有啥江山? 这词是你适合用的吗? 有些好笑。

知乎用户 唐小景​ 发表

这个问题本身，其实带着一种 “事后聪明” 的滤镜。
好像只要当年王健林别那么猛，别出海、别文旅、别折腾，就能当中国版 “包租公之王”，慢慢把万达熬成一个百年企业。

但现实是：
在那个年代，你不折腾，死得更快。

很多人对万达广场有一个非常天真的想象：
觉得那是 “核心地段 + 稳定人流 + 长期收租”，跟香港商场、美国 REIT 一个路数。

这是典型的拿成熟社会的经验，套中国的野蛮生长。

万达广场从第一天起，就不是为 “慢慢收租” 设计的，它是为融资、扩表、讲故事设计的。

说句不好听的：
在中国做商业地产，你要是真把自己当房东，那是对金融系统最大的误解。

你以为万达靠的是租金？
不，万达靠的是资产看起来很值钱。

只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，地方就敢给地，资本市场就敢给估值。
一旦你说 “我不扩了，我就守着这些商场”，对不起，故事结束。

金融系统最怕什么？
最怕你不增长了！！！！

因为那一刻起，所有人都会突然清醒：
“那你现在的负债，靠什么还？”

再说一句很多人不爱听的：
万达广场的租金，根本不配它的资产体量。

4%、5% 的回报率，在中国这种高杠杆环境里，连 “安全垫” 都算不上。

如果王健林真按网友说的那样 “稳一点”，会发生什么？

第一年，银行开始催你降杠杆；
第二年，评级机构下调；
第三年，地方政府不再给你好脸色；
第四年，你会被迫更便宜地卖资产。
而这时候，李嘉诚就被端出来当反例：
你看人家，多稳，收租收到现在。

但这个对比，本身就不公平。

因为李嘉诚的收租，不是能力选择，而是制度结果。

香港的土地制度、法治稳定、强货币、低通胀，决定了一件事：
资产可以被长期持有、稳定抵押、缓慢折旧。

在这种系统里，4% 的回报率是金矿；
在内地，这是高杠杆下的心理安慰。

更重要的是，李嘉诚收的，从来不只是商场的租。
他收的是垄断型基础设施的过路费——港口、电力、水务、燃气、通信。

这些生意的共同点是：
不需要证明自己在增长，社会会让你跟着赚钱。

而万达的商业地产恰恰相反：
你必须不断证明 “我还能更大”，否则就会被重新定价。

还有一个很多人忽略的差别：
李嘉诚可以慢，是因为他所在的环境，不随意改规则。

今天算得清楚的现金流，十年后大概率还成立。
而在内地，最大的不确定性不是市场，而是阶段跃迁本身。

中国过去二十年，最大的红利不是稳定，而是变化。
谁抓住变化，谁就活；谁守着存量，谁被抛弃

所以在过去 20 年我们会看到一个极其讽刺的对照：
在内地，不折腾是高风险行为；
在香港，瞎折腾才是。

这也解释了一个事实：
如果王健林真的学李嘉诚，只收租、不扩张，
他不是会更安全，而是会更早、更被动地出局。

反过来，如果李嘉诚被放进中国地产黄金期，
按万达那套节奏走，他未必能全身而退，只是死法可能更体面。

所以这不是 “谁更聪明” 的问题，
而是你站在什么样的时代潮流里。

万达的悲剧不在于扩张，
而在于它踩中了一个必须不断扩张、却注定结束的周期。

李嘉诚的幸运不在于保守，
而在于他站在一个允许长期主义存在的地方。

很多人喜欢用后视镜总结人生经验，
却忘了当事人当年面对的不是选择题，而是生存题。

知乎用户 东方雨 发表

不能

王健林、孙宏斌、胡葆森这些地产大佬，没有一个躲过这场清算！

这些都是人中龙凤，那些小地产商，更是麻烦

这里面，唯一幸运的是王石！因为被出局，虽然落寞，但最终保全！

任何因为时代红利而赚到钱的，基本都会遭到时代的反噬与清算！

中国房地产时代是由二王，王石、王健林开启的，一个是住宅一哥，一个是商业一哥

二王也是被老天厚爱的

在雪崩之前，给王石安排了一个出局

给王健林安排了一个断臂求生

这次断臂求生，表面成全了孙宏斌白衣骑士的美名，富力趁机敲竹杠

结果，融传很快就自身难保，而富力直接把自己撑死了！

王石因为直接被打死了，出具的非常彻底

也因此，躲过了房地产的清算

没有负债，可以安度晚年

不过有些落寞，跟段永平的对话很明显

但是，王健林老天救了他一下，把他从地产从坑里扔了出来，他不甘心，又跳了回去

结果，直接被太盟投资用连环套，一步一步完成蛇吞象

曾经有多风光，就会有多落寞

王石刚被扫地出门的时候，也无限落寞，而今，作为大产大佬，没有身陷囹圄，没有负债，即是不错；王健林曾经豪言定义一个小目标，如今也无限落寞，已经瘦脱了像

真正厉害的高手，就像赶海，肯定是在潮水退去之后，下去拾货

在潮水敢来之前，提桶上岸！

听着这个道理很简单，其实做起来太难了，那些在蓝海里，吃的越嗨的，因为贪婪不愿意离开的，清算的时候，就会越厉害

17 年的时候，都在喊别让李嘉诚跑了，融创、新城开心的跑马圈地，现在看看，还是老李眼光毒辣，技高一筹

17 年可是中国房地产时尚的最高峰，老李能在此时急流勇退，真是厉害，除了个人眼光之外，香港房地产已经经历过这段历史了！

老李在认知上是碾压二王的

同样段永平与王石的对话

其实作为设计师还是蛮心酸的，王石曾经作为中国地产界的一哥，其实比段永平风光的

建筑行业是碾压制造业、IT 的龙头行业

段永平比王石、王健林厉害吗？不见得，但是，是比二王认知要高的！

他的认知来源于他的师父，巴菲特，巴菲特就一直强调做正确的事！

这不一定是段永平的感悟，但是对于师父，听话照做就是了

二王在各自的领域里，都是野蛮生长，摸着石头过河

认知的提升，只能靠吃亏来交学费

在这次大的浪潮面前，都没有躲过去

躲过去的都是国企华润、绿城、金茂、保利

在大洪水面前，能保命的就是要么是认知，要么是血槽

知乎用户 xiaonan4872 发表

万达其实是死在了不给贷款。只能靠卖资产苟活了。

所以一直都说万达是惹到上面的人了。。

中国大部分企业经营都得贷款。。特别是房地产。哪怕万达已经转型的挺好了。但是也是从贷款发展起来的。。几千亿的贷款摆在那。。。大企业生存。。其实就是周转。拆东墙补西墙。。现在东墙不让拆了。。然后非要让你补西墙。怎么补。只能卖电视冰箱了。。

其实要是银行依然给万达贷款。。万达不止现在这个鸟样。

知乎用户 李文杰​​ 发表

万达怎么成今天的，就是贪呀。

跟王健林是否扩张，没有半毛钱关系。

当年 2015 年那轮大牛市，像内地 A 股，同样的房地产股票，都是十多倍市盈率。而当时在香港上市的主体，名叫万达商业，只有 6 倍市盈率。

所以嘛，王健林一合计，同样有股份，在内地能够卖 2 倍的价格，而且在内地上市，以后融资抵押也方便。

所以就商量着要从香港退市。从 A 股上市。以便让公司市值涨了 保守 2-3 倍。甚至更高。

但公司退市，不是简单的退，是私有化。要把已经发行的股票全部买回来。

已经发行的股票要买回来，就要花钱。这笔钱多达 344 亿港币。但万达也没有那么多钱，于是就找了财团借钱。财团的借钱，如果公司上市就会变成股份。如果无法上市就变为给万达的贷款，且利率为 12%。

根据 2016 年万达商业私有化项目书，万达商业计划在 2018 年 8 月 31 日前完成上市，如果在退市满两年或 2018 年 8 月 31 日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向投资者支付 12% 和 10% 不等的利息。

结果到了 2018 年无法在 A 股上市，万达就开始了厄运。

2017 年，王健林以大概 6 折的估值，分别向融创老板孙宏斌和富力老板李思廉卖掉了 13 坐文旅城和 77 家星级酒店；

其实现在有些自媒体说万达卖掉这些文旅和星级酒店，是躲过了这轮房产大跌，吹王健林的先见之明。但实际呢？这些资产本来要注入上市公司，成为一家商管 + 旅游巨头的。但股市的大跌，因为估计自己上市无望，所以只能便宜卖掉，以还债。他要是手上有钱，一个酒店不会卖，弄不好还得新建几家。

于是 2018 年那一年，万达眼见如期回 A 无望，于是引入腾讯、苏宁、京东、融创及时接盘。接盘目标很明显，就是接盘当时 2016 年退市时找的投资人借的 300 多亿。

2018 年 1 月 29 日，腾讯控股、苏宁、融创、京东与大连万达集团签署战略投资协议，以 340 亿元入股万达商业，收购大连万达商管在香港退市时引入的投资人持有的约 14% 股份。

但在 2018 年这一轮，腾讯、苏宁、京东、融创 “四巨头” 同样和万达签下对赌协议，要求需在 2023 年 10 月前上市，协议还对万达商管有净利润的要求。但据王健林在内部会议上的说法，该协议并无回购保证。

这一轮，实际是借新债还旧债，而且借债规模，从 300 多亿，变为了 500 多亿，除了腾讯控股、苏宁、融创、京东等四巨头，还有其他投资机构跟投了，总共为了从香港转 A 股上市，这笔欠债又变了新的催命符。

结果是到了 2023 年，万达因为无法兑付 2023 年上市的约定。而 2023 年时，之前 2018 年财大气粗的苏宁和融创已经自身不保，都急需要现金。于是肯定要求万达兑现承诺，上市无望，就给回本金 + 利息。

所以我们看到的新闻就是：

2023 年，万达卖了 8 个万达广场，2024 年卖了 11 个，这几年下来，总共被卖掉的万达广场，已经超过 30 个。

因此，这完全就是一个，意图私有化，将公司市值做大的过程。

他根本想的还是在资本市场圈钱，眼看在 A 股上市无望，他又想着杀回港股了。

不过经过这 2 轮还债还本。他在万达的控制，已经从退市前的 78% 跌到现在 40% 不到了。一半的股份被迫稀释，而公司的估值比以前更低。

至于万达为什么要私有化。

一句话说就是，王健林看别人在股市赚钱，比他亏钱还难受。

所以他以为他也行。

知乎用户 wishcube 发表

哈哈哈哈哈哈哈哈，万达广场值钱吗？

因为万达广场必须值钱，

万达广场要是不值钱，

着急的肯定不是万达。

老王其实已经一只脚上岸了。

知乎用户 一次两次三次半​ 发表

归根结底，就是想把国内的资金转移出去。

转移就算了，你还在国内狂撸贷款。

就像很多润人出逃前，把能借的所有借钱平台都借一遍，然后以为能把护照一扔，去国外过好日子。

关键是你撸贷款就算了，周期短利息高的也撸，谁都能看出你想资产转移的玩法。

等你借完钱了，把你扣住让你赶紧还钱，你还真打算能混过去吗？

欲壑难填，怎么发家的一点数没有，那就还回去呗。

知乎用户 日当有所进 发表

悬！

哪怕王健林当年按住扩张的野心，单靠全国几百个万达广场收租，大概率也守不住局面。核心原因就一条——万达的 “家底” 和“债窟窿”，根本不是租金那点现金流能填住的。

万达扩张最猛的 2016 年，王健林登顶富豪榜，那会儿全国已有两百多座万达广场，年租金大概 190 亿出头。但同期万达的负债已经奔着几千亿去了，光一年内要还的短期债就有 400 多亿，可手里的现金才 140 亿。这就像你每月工资 1 万，房贷车贷加起来要还 3 万，就算再省吃俭用，缺口也补不上。

可能有人会问：“收租不是稳赚不赔吗？怎么还会缺钱？”

这里得掰明白一个商业逻辑——万达早年的 “万达广场模式”，根本不是单纯的出租生意。它是靠商业地产拿地时的政策优惠，顺带开发周边住宅卖房赚钱，再用卖房的钱去盖新的万达广场。

这是个 “拿地 - 卖房 - 盖广场 - 再拿地” 的循环，租金只是其中一小部分收益。

要是王健林当年突然踩刹车不扩张了，麻烦立马就来。

第一，没了新的拿地项目，原来靠卖房回流现金的路子直接断了，几千亿负债靠每年不到 200 亿的租金，什么时候才能还清？

第二，商业地产这东西不是一劳永逸的，广场里的店铺要更新、设施要维护，几年不投钱升级，客流就被新开的华润万象城、龙湖天街抢走了，租金只会降不会涨。

而且当年的环境也容不得万达 “躺平”。2010 年后城镇化猛推，各地政府都抢着要万达这种能带动就业、提升商圈的项目，给地给政策，简直是“捧着喂”。你要是王健林，手里握着这么好的牌，身边全是“再开一座” 的声音，能真的按捺住？就像现在年轻人手里有个爆款项目，资本追着投钱，你能甘心只做小本生意吗？

有人可能抬杠：“那现在万达不也在卖广场收管理费吗？这不就是‘只收租’的变种？” 这话只对了一半。现在万达卖 48 座广场换 500 亿，是把产权卖了但保留运营权，每年收品牌管理费，这叫 “轻资产”。

但这是被逼出来的，当年要是不扩张，早就被债务压垮了，根本等不到转型的机会。

说个扎心的对比，现在接盘万达广场的阳光人寿，买一座广场年租金回报率能有 6%-8%，比银行理财香多了。但人家是用自有资金抄底，没那么多负债。

而万达当年是高杠杆玩扩张，相当于借高利贷盖楼，就算租金稳定，利息都能把利润吃没。

王健林的难处，本质上是中国商业地产从 “规模为王” 到“运营为王”的转型阵痛。 如今 71 岁的王健林，西装都显得宽松了，还在跑马拉松、谈合作。

他当年的扩张或许激进，回头看，就算选择收租，也未必能躲得过地产行业去杠杆的大周期。商业世界里从来没有 “如果”，所谓的 “守住江山”，从来不是守着老本不动，而是在风浪来临时，能及时转舵。

就像咱们那些能活几十年的老品牌，不是从没变过，而是跟上了时代浪潮。这世上哪有永恒的商业帝国，只有跟着时代调整的生意人罢了。

知乎用户 想见青山 发表

万达难道不是因为往外转移资产被上面发现后警告了才落到现在的境况吗？

知乎用户 怀疑自己做了假律师 发表

为什么李嘉诚的钱可以出去，为什么王健林的出去就要挨揍？

因为李嘉诚的钱是自己的，所以李嘉诚从来不怕抽贷，前几年四川还对李嘉诚相关企业全面停贷，李嘉诚也没什么影响！我们喷李嘉诚，大不了也就是捂盘惜售，搁置开发，起码至今为止没有在国内留下烂尾楼。

但是王健林也好，许家印也好，他的钱是借来的！无论是银行，还是压供应商、承建商的钱，总之都不是他们自己的。你在国内欠了一屁股债，转头就把钱用来购买国外资产，国家能不管你？

知乎用户 夏天的空调 发表

你说的简单 “高峰” 时不扩张。

问题是，这一波的头部房地产企业，都是玩金融快速扩张的，怎么去判断 “高峰”？

最早喊 “高峰” 的万科，都没能停下来。

真停下来的，只有跑路的潘石屹，还有 19 年因董事长猥亵罪入狱，被迫停止扩张的新城。

知乎用户 Bayes 发表

人不能得意忘形。

王健林这么多年，很多地方政府官员为政绩投资求着他，让他有了个莫名其妙的感觉，他无所不能，想干嘛就干嘛，政府也不放眼里。

事实证明，这些房地产商人，有一个算一个，都是踩着风口上来，胆子大，愚蠢的不行。

知乎用户 jjjx 发表

他以为贷到的钱就是他的，谁知道社会主义国家真的有能力向大资本家讨债呢

逆向思考一下，

那些完全不向大资本家讨债的国家，其中的资本家能发展到什么样的地步呢？

知乎用户 徐二浪 发表

答案是不能，只会死的更快。

作为一个真正在万达房地产工作了 10 多年的人，

我经历过太多万达集团拿地、可研、测算的工作了。

如果没有房地产的支撑，

万达广场根本就盖不起来。

一个比较小规模的万达广场建设成本都需要十几个亿，

这些钱从哪里来？

就算盖起来了，

这十几个亿的投资成本多少年才能收回来？

成本回收不是看营业额，是看纯利润的。

万达广场的纯利润好多都是负的。

我们早就经过多次专业测算了，

如果没有房地产来背负万达广场的开发建设成本，

一万年都别想收回投资！

知乎用户 上海直银沪上专员​ 发表

王思聪：我的父亲很忙，但是在我留学那天他来送我来了，说了句让我终生难忘的话，“振兴中华”

每次回想起 聪哥的振兴中华 我就浑身起鸡皮疙瘩 感觉自己也有一种使命感 是历史的画面冲击我的灵魂 是中华民族的基因 被冲击着我的灵魂

知乎用户 麻衣卿相 发表

当年去万达面试没过，后来接触过一些万达小虾米。

在类似万达这种私企，即使是有招投标限定先进库备案才能中标，不能连续 3 年中标等等各种手段，

But，

实际参与投标的都是把持评标和招标那些个人的手套。

不像央企国企，党纪大于国法。

在私企，管理层权力变现，把公司的倒腾到自己手里的现象，更充分市场化，八仙过海各显神通。

玩儿大了，就是宗庆后大小姐的玩法，铁线虫直接控制螳螂。

玩儿小了，就是各种裙带，宁肯非刘不王，外姓上限就是淮阴侯。

所以，我的结论是，不能。万达根本守不住。各大企业都面临同样的江湖。王老板自己也守不住，除了内部铁线虫还有外面黄雀呢。

知乎用户 水皮小生 发表

没有如果，2015 年后没扩张的只有李嘉诚和潘石屹，只有这俩看得很清楚，其他的包括万科都在扩张，万科到 18 年的时候，才喊着活下去

知乎用户 今天不在地球 发表

万达不是死在扩张。是有人在搞它。正常来说，万达重新上市不是问题的，但是接连失败。

知乎用户 心随云散步 发表

他没扩张，纯粹是因为想跑没跑成功，把债务留给国内然后转移资产。

知乎用户 霍风风​ 发表

不扩张，就得死。

你以为被打时不还手，不会被认定为互殴然后没有牢狱之灾就安之大吉了？

你不还手，结果会更惨——直接被人打残。

经济周期浩浩荡荡，上行期没有结束之前，你的大哥位子是坐不稳的，只要你敢停下来一步，竞争对手就会超过你，拿下比你高数倍的份额，熬干你的本金，抢光你的客户，然后夺走你的房子，霸占你的老婆…

真以为房企那帮几万几十万甚至几百万就业人口里，没有脑子清晰看得懂周期的人？

他们都看得懂，但他们还是会继续跟着大流走，继续明知山有虎偏向虎山行。

万科喊活下去快十年前就在喊了，他们真收缩了吗？到 22 年都还在疯狂拿地。

因为他们宁愿先成为巨无霸然后鲸落，也不愿意当条小鱼在角落里躲着。

他们还梦想着，说不定有可能被行政手段干预、救济，然后 “大而不倒、死而不僵”，总比没有过好吧？

在这个战车上，所有人都知道自己在击鼓传花，只是都在赌，赌自己不是最后接棒的那个。

知乎用户 仁义常在 发表

不一定能守住。

有两个原因。

第一个，几百个万达广场说不定都是靠借银行的钱开起来的，现金流一旦吃紧，万达广场就有可能被银行收走。

第二个，超级富豪有可能有很多涉及行贿或者其他违法乱纪的行为，一旦自己的保护伞倒台，自己就有可能被清算。

知乎用户 direct 发表

王健林明确说了，房地产不可持续，所以万达必须转型。

轻资产、旅游业、影视行业，都是发展方向，也是真抓实干的这么做了。

结果呢？

海外资产收购，被说成是在转移资产；轻资产布局，银行直接抽贷、断银根。

你上哪说理去？

大到企业，小到团队，能活着靠什么？就是流动资金，这是大动脉。

没有流动资金，货款怎么办？工资怎么办？日常运行怎么办？

我开过一家淘宝店，从用户下单购买，到确认收货资金到账，是十天时间。我的资金空窗期是十天，就要有这十天运转的资金才可以。

若是有人恶意下单、退单，触发淘宝的相关处罚条例，账单就会从用户确认收货起，四十五天才能解冻！

那这一个多月，我必须照常发货，也就是必须正常投入，才可以让店铺继续运转。若是因资金问题，无法及时发货，就会继续触发淘宝的处罚条例，账单继续延期不说，还要从保证金里罚款。

当年为了钱的事情，全家都跟着一起操心，我头发都掉不少。

这事儿弄得我心力憔悴，加上长期熬夜，身体扛不起了，就关店修生养息去了。

所以，我是对此有切肤之痛的。

现在无论谁想创业，我问对方的第一个问题就是，流动资金怎么解决？

王健林就是这么完蛋的，银行知道他是优质资产，也想借钱给他，但就是被核心环节狠狠的卡着。

究竟里面有什么博弈，我们这些外人肯定一无所知，但这绝对不是老王商业上无能导致的结果。

一个人呐，当然要靠自我奋斗，但也要考虑历史的进程。

知乎用户 超级昊哥 发表

几百个万达广场可是让万达成为了全球最大的不动产企业

还有百多家万达酒店，让他成为了全国最大的五星酒店企业

万达院线，又让万达成为了全国最大的院线企业，更别提收购了 AMC 甚至世界第一的院线都估计是他，更别提还收购了传奇影业

我是没搞懂他就怎么亏得这样恼火，说实话他都已经完成了地产企业的转型

如果守着这三主业，现在不晓得日子多爽

知乎用户 吕不非 发表

房地产这个产业

神奇之处在于它其实是最强大的负反馈自杀性行业

有点像幼儿园拳师

房地产疯狂暴涨，会成功摧毁出生率，然后相当于灭掉房地产的远期市场预期

最后完成成功自杀

老王毕竟不是神仙，跳不出轮回之中

知乎用户 海底大鲨鱼​ 发表

如果老王不贷款就能建几百个万达广场…

等等，如果老王一开始就有那么多钱，何必建万达广场，投资一下长江电力不香吗？

知乎用户 杨熙栋 发表

？？？谁告诉你王健林在巅峰的时候，全国那几百个万达广场是他的？万达的玩法就是建一个万达广场一片小区，然后把万达广场质押出去，从银行换贷款再盖下一组。等楼都卖出去了，再拿钱把万达广场赎回来。所以在野蛮扩张期，王健林手里哪儿有商圈的产权。你别闹了。

王健林本来是个房地产巨头，让你搞成了百货商场总代理。你觉得这江山…… 守住了？

我真以为王健林这套玩法，中国人已经知道了。

知乎用户 儒以文乱法 发表

你怎么不问我，零几年比特币几块钱一个的时候，我如果买了几万个，能否成为世界首富？

知乎用户 烟鬼李牧风 发表

为啥到现在还有人觉得王健林是因为经营问题才有今天的？

知乎用户 黑牛 发表

不明白，当年，老王为何会做出从香港股票市场退市的决定。

这是他向着失败狂奔的第一步，十分关键的一步。

很多评论透露，他是觉得港股对他公司价值严重低估，他想去 A 股上市，提升股票估值，因而在香港股市退市。

为了要从香港退市，老王签下了承诺在 A 股上市的对赌协议，成为他日后一连串对赌协议的第一步，从此，老王向着深渊狂奔而去。

话说回来，不满意港股的估值，是不需要退市的。

首先，他可以向香港投资者详细解说【万达】的宏图大计，不断通过公关宣传和专家的解说，让投资者了解公司的优良管理和美好前景，把估值提升上去。

此外，可以不从港股退市，代而寻求在 A 股同时上市；不退市，就不用付出大笔现金买回股份，也就不用签下对赌协议，冒着极大风险，种下祸根。

不明白老王是如何会走出退市这一步臭棋的。

不过，他退了市，现在【万达】的困境，就影响不了香港的股市和股民。

香港股民要感谢老王不杀之恩。

知乎用户 forrei 发表

首先，这不资本主义

资本主义的核心就是资本增值

如果你从此以后不再增值，股东们为什么不卖掉股份高位套现跑路呢？

你会去买一家不再扩张企业的股票吗？

你以为资本家是资本的主人，其实资本家是资本的奴隶

知乎用户 小爷 发表

万达的债务水平主要在 2015 年至 2016 年间出现了急剧上升，债务从 4000 多亿增至 5277 亿，一个王健林 = 1/4 个皮带哥，但万达总资产是 8000 亿，减去负债的 5277 亿，万达净资产是 2723 亿，年收入 2550 亿，净利润是 328.84 亿。

而恒大巅峰的时候，净资产是 - 6000 亿，但是融资还是源源不断的进来。

可以这么说，如果王健林融资水平有 1/4 个皮带哥这么高的话，那么万达都不用卖资产。

知乎用户 堪称大时代 发表

我现在有 10000 亿资产，每年商场酒店的经营利润大概为 300 亿

但是还有 12000 亿负债要还，光利息一年都 400 亿了

不过你别急，我现在虽然资不抵债，但是这些资产本身在本身的大环境以及我治理下，地段一定升值，再过五年，就变成 15000 亿了，那点欠债这不就连本带利全还上了。

综上所述：你现在还要再贷给我 5000 亿，否则我当下的收入因为不够还债就会违约甚至破产。我破产之后，你不但失去原本每年 300 亿的收益，10000 亿资产本身失去经营维护还要贬值到 5000 亿，那样那样你就直接面对 7000 亿死债，你也会被我拖下水。你贷给我，我不但可以还上前面贷款，还能继续投资，你看吧

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后续

呼，好险好险，在我的连番恐吓和许诺下，我终于拿到了 5000 亿贷款。但是我心里知道风口快过去了，其实这 10000 亿已经很难再变成 15000 亿了，从银行那里又要来 5000 亿，只不过暂时能喘口气而已，这样发展下去 5 年以后就彻底完蛋了。好在现在很多人还看不清形势，甚至外面还有很多有钱的糊涂蛋想进来。

于是我赶紧趁着最后一阵风，把那些资产，连忽悠带骗，又是编故事，又是给不存在的 “折扣”（毕竟别人以为值 15000 亿），总算是把 10000 亿资产全部按实际价格卖出去了，来不及高兴，我用这卖楼的 1 万亿，加上刚借来的 5000 亿，总算把之前 1.2 万亿的债连本带利全还掉了，甚至还剩下 2000 亿。

不过即便这样，我还是有 5000 亿的新债要还呢，不过现在欠的还是比之前少多了，每年一共的利息只要 100 亿就够了。

好在我虽然卖出了这些固定资产，但是卖的时候都签了附加协议，经营权基本还是在我。并且我又新租下了一些其他的商场写字楼来经营，在我全力优化之后，每年的收益甚至达到了 200 亿，要知道以前我光顾着投资扩张，在自有产权的情况下，我每年都只有 300 亿收入。而且我现在几乎没有任何可贬值的资产了，只有一个年收益 200 亿的公司。

总之，我活下来了，虽然我欠的钱还是很多，但是已经可以通过正常商业收入还上贷款了，虽然还是要还很久。更重要我已经没有杠杆了，彻底没有后顾之忧。我现在欠着几千亿，但是我的公司却还能赚钱还上本息，从不违约。世界上再没人敢动我了，银行行长估计比王思聪还更希望我长命百岁吧，那傻小子还以为他爸有很多财产，说不定在诅咒我早点死呢。

阿弥陀佛

知乎用户 老王 发表

能，但收手不可能。

一旦停下扩张，王健林将无比空虚，虽然王健林现在全国救火，会焦虑，但不会空虚。

人只要吃饱，穿暖以后，追求的感觉。权力，美色，美食，艺术，科技，要的就是一种好的，刺激的感觉。

知乎上很多人哭穷，哭的不是穷，是竞争力匮乏导致的成就感缺失，真正需要赚钱吃饭的人没时间，没心思，在知乎上哭穷。

知乎用户 山野闲人​​ 发表

王建林最狂妄的是，说我自己赚的钱想往哪投往哪投，上面一听，那行，你把银行贷款还了再说

知乎用户 ezoooo 发表

基本不可能不扩张，不扩张万达早就崩盘了。

实际上房地产商起杠杆和你撸小贷没区别，都是 “银行觉得你未来会涨薪还上”、“银行觉得你未来会赚钱还上”。实际上你撸的钱这辈子可能都还不完，纯粹就是拿未来的期望来实现借新还旧周转资金。

如果你不扩张，市场信心瞬间消失，银行也不敢借你钱，资金链就断了。

想解决这个问题，除非你在早期就停止起杠杆 + 企业一直都能保持较高盈利覆盖日常开销 + 维持现金流防止意外情况 + 给银行还钱，但是现在看来，很难。经济发展的黄金期就那么两年，除非你有啥垄断性优势，不然难以一直保持较高盈利。

知乎用户 马铃鼠 发表

小目标做的最败笔的一件事，就是拿国内银行的贷款，去海外买垃圾资产，明面上是投资，实际上是转移资产。

国内刚刚开始放松外汇管制，他就在海外狂买那种好几年都巨亏的资产，就是那种财务明显已经出问题的公司，他出好几倍的溢价购买，这要真是你的钱就算了，关键是哪家房企不是高债务堆起来的，银行给你钱是让你开发土地拉动 GDP，你倒好在国外乱投资，亏了就说眼光不好，心里打的什么算盘，是当国内人都是傻子吗。

那段时间，国内外汇储备从四万亿迅速掉到了三万亿，这些储备都是大量跨境交易辛辛苦苦赚来的，结果全被这种地产商搜刮走了，很自然的，国家又加紧了外汇管制，然后又断了小目标的贷款，对于房企来说，断贷约等于掐住一个人的脖子不让他呼吸，后续的港交所死活不让万达上市，估计也是因为这个。只能说，人不能飘，就算飘了也要把肉烂在锅里，最近苏宁破产，但是国家从来没有对苏宁下过什么重手，你真眼光不行亏了，也没啥，你不要联合境外祸害自己国家，什么都好说。

知乎用户 zhulei 发表

没办法。

他高峰的时候，债也很多。收的租恐怕还不了利息。几次上市本来是想用韭菜的钱脱身的，把风险推给市场，可惜没成功。

我觉得如果他高峰的时候，把资产在高值的时候卖了，像潘石屹那样，高位套现，或有可能全身而退。

知乎用户 图一乐 发表

乐~~~~~~~~~~

终于有人开始思考这个问题了

做买卖挣钱有 “虚钱”和 “实钱” 之分

这个界限是非常模糊的，甚至是螺旋的，很多人误把虚钱当实钱，这才是成功创业者的风险源

举两个例子讲明白实钱和虚钱的区别

20 年前激流勇退的房地产开发商

这位开发商是我们这最早的开发商之一，也是最初发家的开发商前辈。

25 年时间，我们这房地产价格分阶段暴涨的，分别是最初的 400-600 元，中间的 800-1200 元，之后的 2000 元，再之后的 3000-4000 元，再之后的暴涨到 1.2 万元，以及最近的 6000-8000 元。

这位开发商不知道因为认知问题，还是因为年龄大了的客观原因，从 400 元房价创业期，到 2000 元房价的爬坡期，爬坡没几年就退休了。没有等到 3000-4000 阶段。

但是，用积累的第一桶金，让女儿进入检察院，儿子进入交警队，之后金盆洗手，开了本地最大的连锁蛋糕店至今。

他的钱顺利转化为 “实钱”，安心做个富家翁。

至于其他开发商，各有各的死法

蛋糕店和开发商八竿子打不着，最大的区别是开发是典型的债务驱动，属于虚钱，而蛋糕店是现金流，低投资，品牌影响不计入资产负债表，这就完成了挤水分工作，变成实钱。

类似的是各种工厂，什么时候算实钱？

很多工厂，品牌、技术、渠道…….. 导致可以盈利，但是人在江湖，身不由己，这就是虚钱。

等到破产，这些盈利依托的虚拟资产化为泡沫。

所以，找到一位合作伙伴，整体打包出售，就是虚钱变实钱的最佳策略，否则只能抱着下金蛋的鸡慢慢的攒金蛋（实钱）

下金蛋的鸡是虚钱，虽然能够下金蛋，一旦死亡，不过是普通的肉鸡。金蛋是实钱，不管任何时候，黄金永远是黄金。

举完了草根的例子，再举顶尖富豪的例子

互联网二马

马云的钱就是虚钱，另一马的就是实钱，所以，我一直拿马首富举例调侃，而从来不提另一马。

二马的区别是儒家和道家的区别

吃洪承畴的瓜的时候，知乎有个提问，曾仕强为什么早早判断洪承畴有问题

回答链接如下

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？ - 图一乐的回答 - 知乎

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？

马云就是儒家思维，而另一马则是道家

功成名就和功成名隐

判断依据就是这么简单粗暴

之所以借助二马对比，把曾仕强这个回答的坑填上，就是因为

儒家是臣子的学问

道家是帝王的学问

马云还奔着功成名就的老路走，再牛逼也是臣子的学问，他有沈万三有钱吗？他有和珅有钱吗？

而另一马，现在互联网上还有多少身影、新闻？

文科思维就是这么简单直接粗暴不讲理

根本没有论证过程，只有一句爱信不信

至于王健林，个人看法是已经回答了这个问题，武将思维，比文臣思维还低一档

所以，普通人觉得王健林够光棍，够讲究，不那么脏

虚钱是身价

实钱是身家

乐~~~~~~~~~

知乎用户 张伟光 发表

王健林已经是很幸运的。

十年前就在万达高峰时期，王健林受到某种压力，不得不选择：全线收缩。

类似的是 2019 年的新城地产，王振华的事情直接进去了，其后全线收缩。

当年，万达的规模太大，2015 年收缩之时很多资产是贱卖的 ……

据传闭门会议卖家报价之时王健林气的摔杯子。

即便是如此，万达现如今的结果也还好的。

真正走运的是新城地产，2019 年地产高峰期之时全线收缩，现如今比谁都滋润。

尽管如此，

中国地产时代的惊天逆转，曾经的标杆：万科现如今半死不活，足以让所有迄今为止还活着的地产商心惊肉跳。

知乎用户 小刚 发表

一个人成功靠的是贪婪，一个人的跌落也往往是因为贪婪，这就是福祸相依吧。

先说结论，即使王健林在高峰时不扩张，仅依靠万达广场收租，由于租金收入与债务规模的失衡仍会导致资金链断裂，无法守住万达全部江山。

王健林的 “高峰时期” 可以分为财富巅峰和商业帝国巅峰两个维度，高光期主要集中在 2013 年至 2016 年 这段时间。如果要集中在某一个时间点得话，那 2016 年无疑是他的最巅峰时刻。这一年，王健林在财富榜单和个人影响力上都达到了最最巅峰高度：

双料首富： 他不仅登顶中国首富，更是超越了李嘉诚，首次成为全球华人首富。
资产规模： 当时万达集团的资产规模接近 8000 亿元，甚至一度逼近万亿大关。
个人金句出圈： 也是在这一年，他那句 “先定一个小目标，比如挣它一个亿” 引爆全网，至今还常常被人提起。

巅峰过后，衰落会紧随而来。在 2017 年 6 月之前，万达依然处于鼎盛状态。随后由于**金融去杠杆政策和海外投资受限**，万达开始遭遇资金链危机，从此开启了 “断臂求生” 模式，并在 2017 年下半年出售了文旅和酒店项目。因此，2017 年上半年可以看作是王健林风光的 “尾声”。

万达的债务危机也不是偶然，而是高杠杆扩张模式的惯性所致。从 2000 年开始，万达通过 “借钱建广场、收租还利息、再借钱扩张” 的循环模式，实现了快速扩张，高峰期全国运营的万达广场有 600 多座。 这种模式虽然在上升期带来规模效应，但也导致万达的负债率长期超过 70%，远高于房地产行业 50% 的安全线。 这也是中国地产企业发展的通病，近年地产行业的危机一个主要原因就是地产企业的负债率高。

2016 年底，万达的资产规模接近 8000 亿元，但总债务规模却高达 6000 亿，融资利息更是达到了 112 亿。而同期万达净利润仅为 7 亿元，资金缺口就有 100 多亿。所以才有 2017 年下半年的断臂求生。如果没有后面的 “退市” 和“对赌协议”，也许卖掉文旅和酒店项目，万达仍有机会保持健康发展。但贪婪和自信葬送了这个机会。

虽然如此，但还是要为王老板点赞，就因为他的担当。至少比恒大、万科之类的强很多很多。

知乎用户 最爱长发美女 发表

国企战略布局扩张，王健林看见了，拿来吧你。

打乱东南亚布局一部分，没死，算好的了

知乎用户 华叔 - 视觉魔术师 发表

说到这个突然想到了 李黄瓜，抛开 zz 因素，李的投资和经营策略一直是比较保守和稳健的，李的资产整体负载率好像一直控制在 30% 以内吧，这在国内同行业看起来几乎是不可思议的。不过这也导致李的资产流动性比较快，绝大部分都是自由资金，可以在世界各地进行部署。

另外，李的眼光很独到，不过对于其评价用企业家其实不合适，应该说是精明的商人。

知乎用户 小枫 发表

君以此兴，必以此亡，历史不是没给万达机会，但是他还是遵循着资产第一的策略，哪怕被抽贷也要保证核心资产的规模，你说的不扩张不符合王健林的认知

知乎用户 秋赋长缨歌 发表

纯外行提问。

王健林融资成本太高，境外债几乎都在年利息百分之十二左右吗。境内债多次展期，加上发债条件约束，融资成本也超过百分之十以上。根本享受不到目前商贷的低息。

王健林的万达商管项目，目前的年租金纯收益率只有百分之七左右，也就是扣除电费，物管，维修，折旧等，纯收益率只有百分之七。覆盖不了利息 更谈不上还本。

王健林当年建万达，唯一的活路就是上市融资，提高自有资金占比，降低债务负担和轻资产运行。

如果王健林能上市，能低息发新债还旧债。比如保持目前市场上的百分之五以内的资金利率水平。万达物业的估值也会暴增，年收益是正向。才有可能活出来。可惜王不能，今年最新的境外债的利率还是百分之十二。

王健林早就资不抵债，卖完物业也还不了，上次卖的最好的几十个商场，扣除抵押以后，就是了结了对赌的债务和部分利息。

王健林万达集团目前是烂账一团。集团债务六千多亿，卖掉全部物业以后大概能还利息。摆给市场的烂账大约就是六千亿的窟窿。

网上看到的负责，不跑路，卖商场还账是带风向，债务集团重组的舆论引导。

普通老百姓，不长脑子，只有上当，人云亦云。

简文告之，望诸君多少有点脑子，不要轻易被人左右。

知乎用户 前进四 发表

那么这时候在里面蹲号子的就是老王了。

须知万达不是老王的万达，

而是全国人民的万达。

知乎用户 俗人 发表

好奇王健林现在如果把万达都卖掉后把债务贷款全部还完，手上能剩下多少钱

知乎用户 我的双眼看到毒 发表

首先，答案是肯定的。

如果王健林在万达巅峰时期能踩下刹车，不搞那些激进的扩张，就靠全国几百个万达广场安安稳稳收租，大概率是能守住万达这片江山的 —— 至少不会像现在这样，为了偿债反复变卖核心资产，连万达商管的控制权都丢了大半。其实这个问题的核心，就是搞清楚万达真正的 “基本盘” 是什么，以及当年的扩张到底把什么东西搞砸了。

首先得明确，巅峰时期的万达广场，是真的能 “躺赚” 的优质资产。那时候全国有五百多座万达广场，大多扎在一二线城市核心商圈或者三四线城市的区域中心，年客流量能超 60 亿人次，光租金收入就很可观 —— 哪怕后来卖了不少，剩下的广场每年还能贡献几百亿租金。而且这些广场的出租率长期维持在高位，像烟台那个核心项目，连续八年盈利，租金实收率九成五以上，净租金收益率能超过六个点，妥妥的 “现金牛”。要是不扩张，这些广场产生的稳定现金流，就是万达最扎实的底气。

再回头看王健林当年的操作，恰恰是丢了这个 “现金牛” 去追虚无的规模。他最巅峰的时候，不光在国内疯狂加杠杆建新项目，还砸几百亿去海外买酒店、买影视公司，搞什么全球化布局。这种扩张模式的致命问题就是“以债养债”：拿现有万达广场抵押借钱，去投新的重资产项目，新项目的现金流还没出来，旧的债务就到期了，只能再借新的还旧的。比如 2015 到 2016 年，万达的债务从四千多亿飙升到五千多亿，很多新增债务都是用来还旧债的。后来政策收紧，银行抽贷断贷，这个游戏就玩不转了，只能靠卖资产续命 ——2025 年一次性打包卖 48 座万达广场，就是为了把负债率从 79% 压下来，哪怕要每年少赚 60 亿租金也没办法。

不过话说回来，不扩张不代表完全 “躺平”，稍微做点稳健的优化就行。比如用租金的一部分钱，给广场做数字化升级，或者引入更多新品牌提升吸引力，守住出租率和租金水平；再或者搞点轻资产输出，帮别人管商业项目赚管理费，这也是后来万达被逼无奈才重点做的事，而且效果还不错 ——2025 年轻资产项目占比都涨到六成二了，管理费收入同比增长近两成。要是早把精力放在这些事上，而不是去海外砸钱、搞高杠杆的文旅项目，万达的现金流只会越来越厚，根本不会陷入后来的债务困局。

还有个关键问题，当年的扩张把万达的债务结构彻底搞坏了。巅峰时期万达的总负债飙到几千亿，一年光利息就要付一百多亿，而后来万达商管的年利润才二十亿左右，连利息都覆盖不了。反观如果只靠收租，没有那些新增的重资产投资，负债规模会小很多，利息压力也会大大减轻。手里有稳定的租金现金流，再加上可控的负债，就算遇到行业调整或者政策变化，也有足够的缓冲空间，不至于像现在这样，被八十多亿的被执行金额压得喘不过气，连王健林个人财富都缩水了近八成。

当然，也不能说完全不扩张就一点风险没有。比如后来电商冲击、消费习惯变了，商业综合体的空置率确实在上升，租金回报率也从 8% 降到了 5%。但这些都是行业共性问题，以万达广场的体量和布局，完全可以通过调整业态、提升运营效率来应对。总比盲目扩张把自己拖进债务泥潭强 —— 现在万达就算想专心做运营，核心资产都卖了不少，品牌溢价能力也大不如前，“万达广场就是城市中心” 的口号，早就没当年那么有分量了。

总结下来就是，万达的基本盘从来都是那些能稳定收租的万达广场，而不是靠杠杆堆出来的资产规模。王健林当年要是能守住这个基本盘，不被规模神话冲昏头，拒绝高杠杆扩张的诱惑，靠几百个广场的租金现金流稳步推进轻资产运营，万达绝对能稳稳当当的。至少不会像现在这样，七旬的王健林还得四处奔波考察文旅项目，为了盘活资产反复做赎回又转让的操作，把一手好牌打得这么被动。

当然，他到底是为了搞产业扩张全球化布局还是有意向海外转移资产，这个就仁者见仁智者见智了。毕竟，现在相对来说，夸了是事实。

知乎用户 熊熊 发表

因为他扩张所以他现在还守着。

你不时不时搞个大新闻，对上面展示我很强。

同时高杠杆，极限操作，告诉其他人这摊子只有我能玩。没这金刚钻别揽这瓷器活。

搞保守经营玩收租。关键是收租谁都能搞。如果收益稳定，利润率高。

放心，马上零元购的就上门了。

知乎用户 LukeWW 发表

在中国做生意是离不开政府的，所以扩不扩张可不是王健林自己能做主的。万达长期以来靠的都是拿地建万达广场制造商圈，帮政府把周边地价炒高。可这种模式的问题在于你不可能想退就退，你不干了那各地政府还怎么卖地？

老王应该知道到这一套不可能长久，所以在 2012 年后把重点就转向娱乐、体育和海外资产。但这种国内贷国外花的行为玩多了就敏感了，因为国家更希望企业去收购技术类企业而非文娱地产，比如同时期中化贷款 600 多亿美金收购了先正达。而王健林却公开说自己就是转移资产，结果把中央和地方都惹到了，那事情就难办了。

所以 2018 年万达广场给开到了延安，就是表态和补救。但还没两年却赶上了疫情，不仅全社会都缺钱，自己收购的那些资产都成了黑洞，那就成了现在的窘境了。

不扩张是不可能的，但如果不那么肆无忌惮的去收购海外资产，那现在的情况其实会好不少。

知乎用户 鹧鸪菜​ 发表

前几年，我看到 58 同城上有一个招兼职的工作，工作内容是在万达广场的门口进进出出，散步转圈。

那个门框顶上装了摄像计数器，是统计人流量用的。这个数据也许是他们自己内部的考核 KPI，也有可能是用作招商议价的筹码。

反正，当时我就感觉万达药丸💊

知乎用户 丹青绘意 发表

万达那不叫扩张，是内债外投，是资产转移！就是国内借钱购买外国资产，哪天风向不对他就跑路，他用国内借来的钱购买的国外资产可以几代人躺平，但债务窟窿留在国内 (如果真发生了你想想后果多严重，当时一起被按下的还有海航安邦明天这几个集团）。监管部门发现了这个 bug 后马上堵住这个口子，不再放贷，同时前面借的钱必须按时还上，于是老王就在卖卖卖的道路上一去不复返。后面呢又由于港股退市想上 a 股不成功，对赌失败又继续卖卖卖。当然瘦死的骆驼比马大，老王小王还是很有钱的。我们不必为他们担心😆😆

知乎用户 山风云 发表

资本必需要扩张。不扩张的资本最终会被扩张的资本吞并掉。

扩张是资本天然的行为

知乎用户 莫小米 发表

现在来看，万达的境遇比大多数大中型地产公司好多了

至于当时各种主动，被动的决策，不少还救了万达狗命，比如文旅城等资产卖给融创

知乎用户 大漠孤烟 发表

不要假设

我承认王健林的经营能力，也承认他前妻对机会的把握。

但是，截胡中央的政策，十恶不赦。

知乎用户 向阳 发表

事实证明了，王健林得眼光觉悟是真的差，没有一点 b 数。

王思聪，选的赛道真的可以，但是投入太少，野心大，小看了互联网的投入，家里面也没有决心，实际上坚持下去，顺势转短视频赛道，王思聪就起飞了。

以他当时的流量和影响力来说，这是可以做到的事情，区别在于他真的有这个见识眼光和决心能力么？

说白了，他没有太好的履历，家里面也不怎么支持，他不好融资。然后我觉得，熊猫视频，当时也有问题，流量那么大，居然不赚钱，居然回本都难。。。

知乎用户 55 公里 发表

不可能的。唯一的解决方案，李和潘已经演示过了，除此之外绝无第二种可能。

知乎用户 于于 发表

跟扩张关系不大，是因为往海外转移资产，然后，又宣称自己的钱爱怎么花就怎么花。然后官媒回复，你的钱不是银行贷款得到的吗？然后银行开始限制贷款。

知乎用户 天下第二 keng 发表

老王对房地产周期其实很明白，问题在于当时的方案是跑路方案

知乎用户 苏 C 大调 发表

他不是扩张

他是要接着国外投资把钱搞出去
而这里面很多钱都是用国内的贷款

产业发券融的钱

这要是跑了，国内可不得一地鸡毛啊

再加上对赌失败，钱又没跑出去

国家给你发展的机会

你背后要坑国家

这能忍

知乎用户 小老虎 发表

不能！

全行业能抽身跑路的就俩人，潘石屹跟李嘉诚，主打一个跑得快！剩下的全得完，这块土地上自持物业根本行不通！一个行政命令有的是办法让你关店！

红星的美凯龙、万科的长租公寓…

车建新、王石郁亮：没你聪明？

持有物业的收租率，跑不赢银行利率，这买卖迟早亏！

另外：管理一个自持物业，还要运营维护成本呢，帐根本算不过来！

你就看下上市公司物业管理板块，只需要上面一纸命令：保安保洁五险一金都必须安排下，以前没发的给我补缴下，全行业立马扭赢为亏！

知乎用户 林林 发表

我们所有合作的商场里万达是最小气的，让商户出优惠政策，自己一毛不拔，不让扣点，不承担一点费用。像王府井这些商场如果促进消费或者节假日商场会承担一部分钱，商户让利一部分，顾客开心了，业绩上来了，商户商场都满意了。万达的管理团队其实比好多商场都年轻而且效率高，但是这点真的要命，能赚钱的没几个，出去了继续进新的，管你什么档次，地摊的都可以，只要费用别谈就行。还有个续约更搞笑，续签一分不少，给新的少一半都行，唯独老商户续约原价。

知乎用户 左都御史 发表

在牢中发生的很多事都要从政治层面解读，就连办公室的桶装水供应都不外乎如此。

万达这种体量的企业巡抚总督都说的不算话，更何况四大行？

至少得事六部堂官级别的才能行。

知乎用户 yangentao 发表

万达要么转手, 要么死. 只有这两个选择.

老王辛苦一辈子做起来的企业, 当然不肯转手了.

表面上是因为回大 A 上市没成, 贷款难, 实际上, 早在 12 年前, 就注定了.

知乎用户 李二住 发表

守不住，你看看王思聪说过什么就知道为啥守不住。

知乎用户 节奏丶 发表

国资流失的耻辱印盖在脸上真的神仙难救。但是至少比皮带好。

知乎用户 易因 发表

我自己赚的钱想往那投就往那投。

知乎用户 bo 多 发表

当年老王想转移资产，国外买买。国内银行直接断了他的贷款。

知乎用户 欣欣 发表

他那不叫扩张，那叫转移国内资产，他不是想守江山，他是想挖江山墙角。

知乎用户 天雪尘 发表

被王卖了，还替王数钱。

2016 年中美南海对峙，这帮资本家觉得中国要完蛋了，人家在内贷外买，疯狂跑路，你还要人家守？

中国要真完蛋了，这帮人留下的窟窿，谁替他们还？还不是你我这些跑不了的老百姓？

知乎用户 又被举报了 发表

他们借了国内的钱

往国外转移资产的时候

记得自己江山在哪里吗？

知乎用户 知乎用户 NxUg 发表

假设不扩张这一条就不成立

有时候在某一个程度，不是王健林想不停向前走，而是有众多的因素推着他向前走。比如…. 那段比较有名的，去年我还去当地逛过。这些是没有什么收益的

王健林出生、婚姻、经历跟许家印、潘石屹都不一样。他不可能像许家印那样做，但也不可能像潘石屹跑那么快。（潘石屹跟张欣刚认识就闪婚。我觉得跟张欣的绿卡有很大关系）（当时张欣应该还不是美籍）

知乎用户 拳王 2022 发表

资本外流不是问题。

中国总体上每年净流入千亿美元资本，是不差你几百亿美元流出。

只有允许资本流动，才能让资本放心进入。

看看印度，你敢投资吗？那看更严重的埃及，你连去投资的想法都没有。

王健林套现离场，转做国际资本，是没有问题的。你把万达给卖了套现就可以了。

但老王在中美对抗上，在外汇承压的时候，选择了内举债做大资产抵押，外买资产实现资本转移。

这可能不是转移资产，但绝对是做空中国。很可能是中美二者中选择了美。

只要中国资产价格回落，外资又抵押回流中国，就能赚一大笔。因为中国人身份与他的产业会没有障碍。

不是说这件事不能做，而是不能用中国的钱去做空中国。你觉得中国未来不好，你卖了万达，跑出去，等跌了回头抄中国资产。没问题。

但你举债，拿中国的钱，利用杠杆放大资金，又通过抵押变现投资海外。这种拿中国钱做空中国，就是不行

你真卖光了万达，你能有几个钱？利用万达反而能搞千亿海外买资产

所以，当时直接断掉万达所有银根。

知乎用户 五个小目标的胖虎​ 发表

如果王健林高峰不扩张，依靠全国几百个万达广场收租，情况会比现在好很多，基本就是一个弱化版的陈丽华。虽然赚的比之前少很多了，但活的还是很舒服的。

知乎用户 凌晨 发表

最近万达又出事了，

看着王健林那张瘦脱了相的照片，我不禁有些唏嘘，
有人问我：“如果当年王健林不那么狂，不搞什么文旅、不出海，就守着那几百个万达广场收租，是不是就能稳坐江山了？”

这个问题问得好，但太天真了，

很多人对商业的理解，还停留在包租公的层面，
以为有了几百个商场，就像有了几百只下金蛋的鸡，每天躺着数钱就行了，

今天我用一个在商海里摸爬滚打十年的老炮视角，

给你拆解一下这背后的顶级资本逻辑和时代宿命！

第一，所谓的包租公

在资本的游戏里，账不是这么算的，
万达当年的扩张模式，业内叫以售养租，
建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债，

这里面有个致命的数据差，
在国内商业地产的租金回报率通常也就 **3%-5%，**能做到 5% 已经是运营之神了，
但是，当年房地产企业的综合融资成本，普遍在 6%-8%，甚至更高，

也就是说，你借来的钱，利息是 8%，

你盖成的楼，每年只能给你赚 4%，
这就是所谓的利息倒挂，

如果王健林当年真的停止扩张，只收租会发生什么，
光靠那点租金，连银行的利息都还不上，
一旦发生违约，银行立马抽贷、查封资产，
结局不是岁月静好，而是死得更快！

第二，金融系统

万达之所以牛，不是因为它租金多，

而是因为它的资产看起来很值钱，
只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，

地方就敢给地，资本市场就敢给估值，

这就像骑自行车，只有不断往前蹬，车才不会倒，
一旦你说我不扩了，我就守着这些商场，

对不起，故事结束。
金融系统最怕你不增长了，

因为那一刻起，所有人都会突然清醒，
“那你现在的负债靠什么还？”
随之而来的，就是评级下调、银行催债、资产贬值，
这是一场停不下来的死亡游戏！

第三，时代宿命

很多人拿李嘉诚跟王健林比，
说李嘉诚多稳，早就跑了，现在还在收租，

这个对比本身就不公平，
李嘉诚的收租，是建立在香港那种特殊的土地制度和法治环境下的，

资产可以长期持有、稳定抵押，
而在内地，房地产的本质是击鼓传花，

王健林、孙宏斌、许家印……

这些大佬，没有一个是傻子，
他们都是人中龙凤，都想在潮水退去前上岸，
但问题是，潮水退得太快了，快到连内裤都来不及穿，

王健林当年的出海，其实就是一种自救，

他想把资产换成美元，规避风险，
结果步子迈大了，扯着蛋了，
这不仅是商业误判，更是对上面意图的误判，

看着王健林现在的落寞，我只想说一句话，
任何因为时代红利而赚到钱的人，最终都会遭到时代的反噬与清算，

真正的高手，就像赶海，
不仅要在潮水来的时候捞到鱼，更要在潮水退去之前，提桶上岸，
但这个上岸的时机，又有几个人能真正把握住呢？

王健林输了，但他至少还活着，还在断臂求生，
相比于那些已经在铁窗里踩缝纫机的大佬，他已经算是不幸中的万幸了，

这就是中国商人的宿命，
没有永恒的首富，只有永恒的周期！

知乎用户 老高不高明​​ 发表

一

先说一个让人唏嘘的对比。

2026 年 5 月 21 日，法院对王健林欠款进行立案，并强制执行 38 亿债务。曾经的中国首富，走到了这一步。

而同一时期：吾悦广场商业运营总收入同比增长 10% 至 140.9 亿元，龙湖 2026 年春节期间旗下商场营业额 18.8 亿元，日均客流同比增长 18%。华润万象生活整体经营利润率 63.1%，轻资产管理收费业务营业额 178 亿元。

同样做商业地产，差距为什么这么大？

二

王健林是中国商业综合体的开创者。

当别人还在摸索商业如何搞的时候，万达已经建立了一套清晰的发展模式——用低价拿地，用金街和住宅的销售来平衡商业和酒店持有型物业的成本，然后再用商业物业去融资。万达到哪里去开发，就是哪个政府的政绩。

用商业理论来说，王健林完成了一次教科书级别的颠覆式创新——他不是在原有商业地产的赛道上比别人做得更好，而是创造了一套全新的开发逻辑，让整个行业跟着他的节奏走。

这套创新，让万达在草莓期享受了超额红利，也奠定了它商业地产江湖标杆的地位。

三

但成功，恰恰埋下了失败的种子。

克里斯坦森在颠覆式创新理论里说过一个规律：一家公司靠颠覆式创新获得成功之后，最大的危险不是竞争对手，而是自己——成功会让它停止创新，转而去保护和套现已有的成功。

万达就是这个规律的完美注脚。

万达在鼎盛期做了什么？

2015 年到 2017 年，海外收购 AMC 院线、传奇影业，国内并购万达院线、万达体育，涉足金融、科技…… 大量资源流向了资本运作，而不是流向商业广场的运营能力提升。

与此同时，龙湖在深耕天街系列的运营体系，华润在核心城市布局万象城系列，建立奢侈品定位。

万达在最该深挖护城河的时候，选择了套现护城河。

商业地产从万达的核心产品，变成了融资工具——不是用来创造更好的购物体验，而是用来抵押融资，支撑更大规模的多元化扩张。

曾经的广告语「万达所在，中心所在」道尽了万达的魔法。但这个魔法需要专业力量不断加持，需要持续的运营投入、业态创新、场景升级。

一旦魔法被用来套现，而不是被用来加持，护城河就开始悄悄变浅。

四

护城河变浅，竞争对手就追上来了。

2025 年，华润万象生活有望超越万达，成为 2026 年企业新开商业项目的数量王者。龙湖商业与华润并列新开项目数量第二，展现出强劲的发展势头。 

万达不再独领风骚，而是迅速边缘化。

这是白菜市场的铁律——你停止深挖护城河的那一天，就是护城河开始变浅的那一天。竞争对手不需要打败你，只需要在你停下来的时候继续往前走。

五

还有一个问题加速了万达的困境：轻资产下沉的品牌稀释。

债务危机之后，万达开始大规模推进轻资产输出，项目下沉到四五线小县城。

表面上看，这和吾悦的打法很像。同样是下沉，为什么吾悦没事，万达却出了问题？

吾悦的下沉，是主动的战略选择。截至 2025 年 6 月，吾悦广场在全国 141 个城市布局了 205 座，出租率保持在良好水平。 吾悦从一开始就没有试图做高端，它瞄准的是三四线城市里的「最好的商场」——在这些城市里，吾悦就是标准，没有更强的竞争对手。吾悦商业运营撑起公司六成毛利，是真实的现金流来源，不是融资工具。

万达的下沉，是债务危机之后的被迫之举——用品牌换管理费，快速铺量，本质是在用品牌换钱救急。

更关键的是结果：万达在一二线城市面对龙湖、华润的竞争已经不占优势，在四五线县城又因为品牌下沉失去了高端定位。两头不到岸，品牌的认知孤岛开始坍塌。

吾悦的下沉是主动建立新的认知孤岛，万达的下沉是被迫稀释原有的认知孤岛。看起来相似，方向完全相反。

六

还有一个资本结构的致命问题。

龙湖和华润为什么活得好？

龙湖 2025 年运营及服务业务收入合计 267.7 亿元，整体毛利率超 50%，经营性现金流连续三年为正。 它更早完成了从住宅开发商到商业运营商的转型，经营性现金流成了穿越周期的压舱石。

新城控股经营性现金流连续 8 年为正，保持公开市场零违约纪录。 吾悦广场是真实的现金流资产，不是融资工具。

万达的结构完全不同。

万达早年的商业模式是「住宅 + 商业」的组合——用住宅销售的高周转回款，来补贴商业持有物业的高成本。鼎盛期又叠加了大规模多元化扩张的债务。

住宅市场下行，这部分现金流断了。商业租金虽然稳定，但撑不起几千亿的债务利息。2023 年至 2026 年累计出售超 85 座万达广场，回笼超 900 亿元，依然赶不上债务到期的速度。 

这说明一件事：商业运营的现金流，在万达的资本结构里只是配角，不是主角。资本扩张时期积累的债务，远超商业租金能覆盖的范围。

七

用一个框架做完整的诊断。

万达不是死于商业模式的错误——它选对了行业，早期打法也对。

万达死于三件事叠加：

第一，在鼎盛期停止创新，转向资本扩张——运营能力没有跟上扩张速度，护城河没有越挖越深，反而在竞争对手追赶时开始变浅。

第二，商业地产从价值创造工具变成融资工具——魔法被用来套现，而不是被用来加持，认知孤岛失去了专业力量的持续投入，开始坍塌。

第三，高杠杆结构在住宅崩塌时失去了缓冲——债务规模大到商业租金无法独立支撑，资产出售速度赶不上债务利息。

龙湖、华润、吾悦的差异在于：它们更早意识到，在白菜期，护城河的深度比规模的大小更重要。它们把资源投向运营能力，而不是资本扩张。

万达的教训，用一句话来说就是：成功是失败之母。

他通过颠覆式创新建立了商业地产的江湖地位，原本有机会统一商业地产的江湖。但在鼎盛期，他抛弃了创新，选择了扩张。

商业地产变成了融资工具，良好的购物体验、业态和布局的创新，从此与万达无缘。

护城河不再被加深，而是被套现。

套现，终有尽时。

本文分析框架来自「三元商业适配论」与克里斯坦森颠覆式创新理论。万达的困境是白菜市场中停止深挖护城河、转向资本扩张的典型案例。如果你对这套分析方法感兴趣，欢迎关注我的知乎专栏。

知乎用户 甩手猫爸 发表

不能，不止万达，很多地产开发商都曾考虑过靠商业收租转型，摆脱负债开发的死亡螺旋

但是根本做不到

因为资金成本太高了，资本和资产不匹配

民营开发商的钱，利率 10% 左右，周期 3 年；国企好点，利率 3-5%，周期 5 年

但是商业地产呢，ROI 在 4-6% 算好的，新项目的周期起码 5 年起步，10 年才能真正稳定盈利

资金成本高于项目利润，妥妥负杠杆

资金期限低于项目期限，妥妥周期错配

你看能靠商业项目摆脱对开发依赖的都是什么企业？

要么是资金成本极低的央国企，而且就这也并不容易

要么是规模不大的小公司，老板用自己的钱买一栋楼，不是借的钱

知乎用户 知乎用户 8T13Uv 发表

不从香港退市早就平安落地了。

万达从香港退市的时间点是 2016 年，当时退市大概借了 300 亿，这部分钱每年的利息成本大概是 30-40 亿，一直到今天这部分债务还在。算下来大约产生了 600-700 亿的净成本。

万达最近几年成为被告，都是在为这 700 亿的错误买单。

如果不从香港退市，好歹是上市公司，融资渠道要比现在大很多，也不用背负这 700 亿的负债。如果考虑到上市公司更强的融资能力，里外里可能差了 1000 亿，相当于从万达身上直接抽走了 1000 亿的现金。

万达的所有负债，其实这 700 亿是最棘手的，因为其他负债，比如供应商的应付款，商家的保证金，比如业主的购房款，这些其实都是经营中产生，最终的兑现就是业务流走完就可以了。但是这 700 亿，是纯粹的现金，这些大机构投资者当年就是投的现金，也不要你的房子，也不和你做生意，必须要万达卖血还钱。万达的资产无疑是庞大的，足以偿还这些债务，但是远水解不了近渴，未来现金流折现不断地被打骨折。然后继续不被金融机构信任，融资很难成本进一步攀升，陷入了恶性循环。

知乎用户 天行舰​ 发表

王健林当下合法身家究竟有多少，具体数目让你意想不到。

2026 年 5 月，一则关于王健林被强制执行的消息再次刷屏。 人们关注的焦点，是那笔 38.6 亿元的个人担保债务。 网络上的声音几乎一边倒，“首富变首负”、“晚年落魄还债” 成了最刺眼的标签。

但很少有人追问，这 38.6 亿究竟是什么性质的债务。 它源于数年前为一笔股权交易提供的个人连带责任担保，属于或有负债，并非王健林个人经营亏损或消费欠下的钱。 法律上，这笔债务需要他用个人财产来偿还，但它仅仅是其个人财务版图中一个需要处理的局部问题。

将这笔债务与万达集团超过 6000 亿的总负债混为一谈，是大多数讨论的起点，也是一个根本性的误区。 万达集团的负债，是这家庞大企业法人实体在经营过程中产生的银行贷款、债券、应付账款等。

根据《公司法》，有限责任公司以其全部财产对债务承担责任，股东仅以出资额为限承担有限责任。 这意味着，在法律层面，万达集团的债务不会自动穿透到王健林个人的银行账户和房产。

当人们为万达的债务规模感到震惊时，往往忽略了一个关键事实：企业家的个人财富，与企业市值、尤其是陷入困境时的企业市值，并不是同一个概念。 王健林的个人财富积累，是一个跨越数十年的过程，其核心来源并非当下万达集团的股价或估值，而是早已落袋为安的巨额现金，以及一系列剥离了企业负债的硬资产。

他的财富底盘，首先来自于股东分红。 这是最透明、最无争议的私人现金。 仅以其仍持有重要股权的珠海万达商管为例，2021 年至 2023 年，该公司分别现金分红 46 亿、67 亿和 85 亿元。

作为控股股东，王健林家族从中获得的现金流入是持续且可观的。 这仅仅是最近三年的一个切片。 在过去二十年万达地产、商业的黄金周期里，高额盈利伴随高比例分红是常态，累计流入个人账户的税后现金，是一个外界难以窥见全貌的天文数字。

比现金分红更具决定性意义的，是过去几年 “壮士断腕” 式的资产出售所回笼的资金。 这里存在一个常见的认知偏差：公众看到的是资产包的交易总价，而真正属于股东的个人财富，是交易总价扣除项目原有银行贷款、各项税费之后的净回款。

2017 年，将 13 个文旅城和 76 家酒店打包出售给融创和富力，官方公布的交易总价是 637.5 亿元。 这些项目本身大多背负着沉重的开发贷。 交易完成后，相关负债由受让方承接，王健林方面拿到的是清偿负债后的净额。 行业内的保守估算，股东实际可支配的资金比例远低于总价。

更具代表性的操作发生在 2024 年至 2025 年。 为了应对流动性压力，万达将旗下超过 48 座位于一二线城市的万达广场整体打包出售。 根据公开信息，这笔交易的总备案价约为 500 亿元。 在商业地产的转让中，交易款项优先用于偿还项目公司的土地抵押贷款是行业惯例。 经过层层抵扣，最终能够回到股东层面的资金，才是可以计入个人财富的 “净收入”。

同时，万达电影的控股权转让也在进行。 根据接手方儒意影业的相关公告，这笔交易也为王健林带来了数十亿级的现金。 再加上更早之前对海外资产如传奇影业、澳洲地产的清理，过去近十年，通过出售资产，王健林完成了规模惊人的现金回收。

知乎用户 落雷达人​ 发表

不行，无非是暴雷大小而已。

所有的房地产开发商都是靠贷款和垫付维持，上行期尚可维持，因为所有参与方都有期望，一旦开始下行很快就资不抵债。

房地产其实就是广泛参与的实体股市，运行逻辑也和股市很像：赚钱靠对未来的期望，一旦没有期望就出现大量逃离，投入越多被套得越牢。

知乎用户 清晨 发表

万达的过程特别像最近聊的斩杀线的过程，

出现一点小问题，想自救，

然后就恶性循环了，

着急也卖不上价格。

然后便宜变卖。

然后一路吃老本，

然后流浪。

然后完犊子。

最后斩杀。

知乎用户 雕兄 发表

绝对可以。

先说说当年的背景。美国已经结束了从 08 年开始的量化宽松政策，并且启动了加息进程。大家一定要先认识到，美元的周期性的加息或者降息，本质上是对美元汇率人为的操纵，而通过操纵汇率，可以操纵货币的流向，实现对其他经济体的汇率打击。一旦其他经济体没有足够的美元外汇储备应对这种打击，那么这个经济体就会出现本国货币的汇率暴跌，本国资产的瞬间贬值。而这个时候美资本将会以投资者的身份收购这个经济体价格低廉的优质资产，从而实现对这个经济体的控制，吸血反补国内。如果再直接简单总结的话，你就想象一下炒股，美国佬就是庄家，其他国家就是散户，美国操纵价格，收割散户。美国之所以能这么干，是因为她有美元霸权。

说完了背景，再来说说万达。万达在那个背景的情况下，在中国收紧外汇储备，全力应对美元潮汐的情况下，他一个中国首富，带头大量收购美元资产。他的意图非常明显，即通过将人民币资产尽量多地转化为美元资产，享受美元升值同时人民币贬值带来的双重收益！

但问题是，他的这个操作，本质上就是做空人民币同时做多美元。这样的操作实际上可以理解为，中国首富配合敌国（之所以说敌国，是因为那时候美国已经提出了 CPTTP，搞一套新规则，意图将中国踢出世界贸易体系）的金融收割政策，做空人民币，做多敌国货币。其实，如果王健林是一个普通老百姓，普通老百姓将几十万人民币转换成几万美元，国家并不会对他做什么。但最大的问题是，他的身份是中国首富，是中国的富豪，如果不对他这种行为进行打压，将会对其他富豪形成示范效应，这样对国家经济的打击是非常巨大的。所以国家当机立断，就是要彻底地搞下王健林，谓之杀鸡儆猴。中国首富又如何？你又不是像华为那样的掌握对国家科技发展至关重要的科技企业，我对你下手简直不要太容易！而接下来的，就是王健林在国内的融资屡屡受阻，一旦资金链断裂，就会导致非常严重的恶性循环。

王健林最意气风发，最得意的时候还说过，“是的，我是转移资产，但我是合法的”。这就是资本的嘴脸，和李某的 “我只是一个商人 “这样的论述没什么区别。

我只能说，资本是不值得信任的，他们可以为了利润而毫不犹豫地抛弃集体利益。王健林这样的富豪越惨，一定程度上可以体现咱们中特社越先进。

知乎用户 痴情老方丈 发表

应该很难，因为他虽然身价千亿，但是他的外债及利息也有千亿。

举个例子：王健林在高峰时，其身价有 2000 亿（包括万达广场、住宅、现金等），但是欠银行本金 1600 亿，每年还要还 80 亿的利息。

如果他想做个富家翁，把自己手上的不动产卖掉，换回几千亿现金，还掉银行的本金及利息就很难。比如 2000 亿的资产，你想卖掉，起码得打个八折吧。而且你的广场太大了，老百姓可买不起，买得起的就那几个人，他们肯定会压价。

所以别看有些富豪有几千亿的身价，但是这些身价折合成现金要打五折，但是欠钱的本金及利息可是不打折的，而且逐年递增。

以下是豆包给的答案：

先把口径说清楚：公开报道里说的都是万达集团整体数据，不是王健林个人名下的 “私人资产 / 私人债务”；他个人主要是上市公司股权 + 个人担保负债。下面数据均为截至 2026 年 4 月底公开报道口径（非官方审计财报，只能给出区间）。

一、王健林个人资产（可公开估算）

1. 个人财富（胡润 / 媒体口径）

• 2026 年 3 月胡润全球富豪榜：约 100 亿元人民币（较巅峰 2600 亿缩水超 9 成）。
• 主要构成：万达商管股权（部分质押 / 冻结）、少量未处置不动产、个人收藏及理财。

1. 万达集团层面资产（他控制的企业资产）

• 核心自持物业：约 200 座万达广场，估值约 2000 亿元（多家媒体一致估算）。
• 其他：万达体育、万达宝贝王、文旅项目等，估值未公开，整体不大。
• 账面现金：133–151 亿元（集团合并口径）。

二、万达集团总债务（王健林实际控制）

• 总负债：约 5987–6150 亿元（接近 6000 亿，2025 年底–2026 年初公开财报 / 报道区间）。
• 有息负债（要付利息的硬债）：约 4180 亿元，其中万达商管有息负债超 1400 亿元。
• 年利息支出：70–130 亿元，日均利息 > 2000 万元。

三、马上要还的短期到期债务（1 年内，2026 年 4 月–2027 年 4 月）

• 一年内到期债务：约 284–529 亿元（不同媒体测算区间略有差异）。
• 现金短债比：约 0.2，即 1 元到期债务只有 2 毛现金可覆盖，流动性紧张。

四、王健林个人直接债务（不是集团债）

• 个人连带担保债务：38.57 亿元（永辉超市仲裁案，2026 年 4 月 14 日裁定）。

• 源于 2018 年为第三方公司提供个人无限连带责任担保；

• 要求在裁决生效后 20 日内履行（5 月初到期），否则永辉可直接向王健林个人追索。

• 此外：少量股权质押、个人贷款等，金额未公开，相对不大。

小结（一句话版）

• 个人净资产：约 100 亿元（2026 年胡润口径）；
• 控制企业总负债：约 6000 亿元；
• 一年内到期需还：约 300–500 亿元；
• 个人马上要承担的担保债：38.57 亿元（2026 年 5 月初到期）。

知乎用户 幻象丛生 发表

所谓的盈亏同源，

他不在高峰时扩张，就不会有几百个万达广场，

因为每一个万达广场都是其在阶段性的高峰时扩张而来的。

换言之，事后诸葛亮，我们看出那是高峰，

但在当时，未必如此！

知乎用户 为这个评论注册 发表

万达现在一直还债，经常上新闻头条，很多人没有搞清原因。

说简单点就是，万达战略失误，对赌协议失败。如果当初老老实实待在香港股市，不退港股回 A 股，应该不会造成目前这种局面。

起因是，当初万达觉得港股估值过低，看见 A 股企业股值高，于是就决定退港股回 A 股，想获取更高估值。万达为了从港股退市并回归 A 股，引入战略投资者时签下了多份对赌协议。而后上市失败，触发了天价回购条款，这才导致了今天 “一直在还钱” 的巨大债务压力。（当年万达外海 “买买买” 的战略，被上层不喜，被叫停，估计政治上被针对了一波。可能，这也算是一个原因吧。）

万达资本运作与债务危机时间线：

· 2014 年 12 月 - 万达商业在香港上市。

· 2016 年 9 月 - 因认为价值被低估，万达从港股私有化退市，并启动回归 A 股计划。

· 关键操作：为筹措 345 亿港元的退市资金，万达引入了第一批投资者，并承诺若在 2018 年 8 月前未在 A 股上市，将回购股份并支付利息。

· 2018 年 1 月 - A 股上市无进展，万达为兑现对第一批投资者的承诺，引入腾讯、苏宁、京东、融创四大新战投，融资 340 亿元，用于回购旧股。

· 新对赌：与新战投签下第二份对赌，承诺在 2023 年 10 月前上市。

· 2021 年 3 月 - 苦等 5 年后，万达主动撤回 A 股 IPO 申请。

· 战略转向：宣布进行轻资产重组，谋求在港股上市。

· 2021 年 8 月 - 为冲刺港股，成立珠海万达商管，并引入太盟投资等 22 家机构的 380 亿元战投。

· 第三份对赌：承诺在 2023 年底前完成港股上市。

· 2023 年底 - 珠海万达商管四次递表、上市失败，对赌协议正式触发。

· 2024 年 - 债务危机全面爆发。万达需向投资者（包括太盟、苏宁、永辉等）支付巨额回购款及利息。为还债，万达开始大规模出售资产（如万达广场、万达电影等）。

PS：时间线网上找的，有错误望指正。

知乎用户 热心群众 发表

我就没搞懂，他一个中国房地产老板，为什么要去哈佛演讲？哈佛大学的人认识他是谁吗？他认识哈佛俩字用英语怎么写吗？

这不就是上赶着给哈佛大学送钱。然后哈佛大学再暗中培养一堆人回大陆搞破坏。

你就说他阴谋颠覆国家，都不算上纲上线。

知乎用户 帅到北约来围剿 发表

你这问题有个误区啊，万达几百个广场就是高峰时扩张出来的产物啊。

他就是借了钱才盖了这么多万达广场的。

知乎用户 飞翔鸟 发表

老王最吊诡的是，前脚年会上宣布轻资产运营，接着就忍不住还是去拿地了。

再仔细看看，原来是当年从香港退市，准备在内地上市。

跟资本签了对赌协议。

这就导致原来设想的轻资产运营战略，变成了给资本打工，不得不推翻原有的战略。

所以，想上市的企业，一定要多想想。

华为不上市，才有自己的战略定力。

海思那些年不挣钱，不断亏钱——华为都要养着，深怕美国人掐脖子。

最后，大家都看到了，华为在今天，还是能够坚持发布新品，属于打不死的小强。

但凡老王有自主权，万达坚定不移的走轻资产运营的路线，可能没有赶上房地产最后一波挣钱浪潮——但也避免了过多的负债包袱，现在应该活得很滋润。

如果你关注过万达那几年的财务报表，就会发现，真不差钱——健康的不得了。

回头看看，当初的几个房地产巨头:

恒大就是奔驰的野马，规模上去之后，想停都停不下来——说被资本绑架了，也不为过。

万科本来就喊出 “活下去”——却被某些高管组成的小圈层私心给害了。

王石当初要不是理想化，不退出万科管理层，坚持控制权，把握万科的战略方向，按照活下去控制规模，降低风险，可能万科也到不了今天的狼狈。

——万科算是被自己人坑了。

现在还健在的，碧桂园是早早就开始减速，控制规模和风险，虽然很艰难，没有破产就是胜利。

中海、华润、保利等等，不仅有国资背景，关键是财务风险一直都是可控的，活着就不容易。

万达是真的可惜。

知乎用户 我不说什么 发表

守不住，他们的发展模式决定了它停不下来了，企业靠贷款发展，其实它一直是负资产，如果房价一直上涨，他就有现金流，就能维持，反过来就是倒闭，许家印就是例子，万达好不到哪里去。最多是目前的状况，20 年前停下来是倒闭，10 年前停下来还是倒闭，五年前停下来也是倒闭，如果你来选择你会是选择十年前倒闭还是选择现在倒闭，

其实就是庞氏骗局，拆东墙补西墙而已，房子买的好只是掩盖了他的窘境，其实许老板，王老板，任何老板都自己清楚自己的处境，在能够全身而退的时候，由于贪婪不愿退出，在不能退出的时候想起来了已经晚了，由贫到富皆大欢喜，由富变穷有人会自杀的，在这几十年里有没有绝佳的退出机会，答案是肯定的，有，但是人性贪婪，如果有人当时让他全身而退，他会挖你家祖坟。

回到你说的话题，他卖万达广场的时候已经是白菜价了。在价格高的时候他不可能卖掉，世界上能做到把一只会下蛋的母鸡卖掉的只有一个人，就是李嘉诚，他被誉为超人，大都是母鸡下了几年蛋老了，蛋产量低了才会卖掉，这个时候就是白菜价了，李嘉诚每买鸡都是在这只鸡在盛年的时候卖掉，所以称之为超人，是反人性的，

卖鸡原理，是我提出的，这个原理是这样的，假如一只鸡一生只能产 100 蛋，在他下十个蛋的时候能买八十元，你把他卖掉。在你手里有十个蛋加上八十元钱。这是你的收益十个蛋价值十元，就是你的收益一共是九十元，假设你没卖这只鸡产蛋 100 个，最后卖掉鸡得十元。你的总收益 110 元。少了二十元，但是买走鸡的人一共收益是 90 只鸡蛋和最后卖掉母鸡得到的十元共计 100 元，问题来了，你卖掉的不仅是鸡，还规避了未来养鸡的风险，由于你买鸡的时候鸡年轻他就值钱，你已经提前把鸡的收益锁定了，你可以拿着卖鸡的钱再投资了，少赚了二十元，再次投资效率该提高多少。

万达广场本身不需要守住，只需要把他在价格最高的时候卖掉，才能守住他首富的称号。不卖就是等着贬值，恰恰和你的逻辑相反，卖掉才是正道，只是他卖掉的时候已经是大势已去了。看看潘石屹，就知道了，万达广场并没有消失，他作为实物房产还屹立各个城市，据说有孙宏斌接手了，在孙宏斌手里也会减值，并且已经减值了，孙宏斌接手的也是一个烫手的山芋。

现实里我遇到过很多老板，我都对他们有过建议在最好的时候把某些资产卖掉，没有一个卖的，没有一个不倒闭的。每次都是我建议的时候看到他们的眼神看我像是看到了外星人。他开发万达广场想的是把商业部分留下，把住宅卖掉，这种思路本身就是错的，应该全部卖掉，提前锁定受益，他输在恰恰就是想守住，看看李嘉诚，但是有一个难点就是如何判断房产是不是在高点，这就是水平了，如果王能够判断出高点在哪里，他一定会卖，但是我估计他像大多数人一样，认为房子还会涨一百年。

知乎用户 换手机没法注销 发表

按这两年的情况，非常难。

万达广场的价值就两个：强消费强房市带动下万达广场的高租金收入。

王健林在那时候，已经是非常高杠杆，高收入情况下流水能转得开，没问题。

但是

2020 年后，消费和房市基本收缩 30%-50%，这种情况下，万达广场的租金收入起码也要收缩 30%。没有任何一个高杠杆主体能承担得起 30% 的现金收缩，通俗讲就是收入还不够利息，等下一轮贷款到期了，银行评估你这模式不能长久，不肯续贷，手里的现金很快就用完，这时候一样崩盘。

站在那个时间点，老王早就看穿了这个结局，所以他想了很多办法来化解：一是趁势继续扩张，企图通过快速扩张寻找新的增长点，地产 + 文化 IP 就是一个方向，但始终没找到；二是准备转移点资金出去保家人后续生活。跑了一小段时间后发现不对头，快速断臂求生，就是现在这个样。

知乎用户 张华 发表

不行。

房地产公司，常规负债率 90% 往上。

房价一跌立刻资不抵债。

无论万达租金还是院线门票都是杯水车薪。

知乎用户 临叙 发表

1. 巅峰与野望

2013 年 - 2017 年，是王健林高光时刻。

他曾三次登顶中国首富，万达总资产一度达到数千亿。

在国内他坐拥 200 多家万达广场，在海外他持巨资收购美国 AMC 院线传奇影业和英国圣西游艇公司。

放话要将中国文化输出到全球。

他还立下目标，要在 2020 年前让万达广场在全国突破一千家。

我们来算一下。1000÷（2020-2013）‎ = 142.857，这意味着从 2013 到 2020 年的 7 年间，平均每年需新建约 143 座万达广场。

相当于每个月都有 12 座万达广场拔地而起。

各地高层排着队也想求他投资。

那时的王健林可以说是意气风发，他最常挂嘴边的一句话：万达集团的核心竞争力就是有钱。

王健林先生的原话是这样说的：最好能先达到一个小目标，我先挣他一个亿。

彼时的万达，堪称一座牢不可破的商业帝国。

2016 年，房地产泡沫达到顶点。

全民开启炒房狂潮。

这一年，也是房价暴涨的一年。

此时的王健林有些膨胀，认为万达商业被香港市场严重低估，于是毅然决定从香港市场退市，准备筹集资金重回 A 股。

然而，支撑这庞大扩张野心的，是背后一连串危险的资本博弈——对赌协议。

正是这个决定，成为了万达由盛转衰的关键转折点。

2. 转折与对赌

①第一次对赌

王健林为了能够重回 A 股，拉来投资人第一次签下了对赌协议。

最迟 2018 年 8 月 23 日完成 A 股上市，否则必须按 12% 的年利率回购股份并支付利息。

然而，由于种种原因。

万达最终未能成功在 A 股上市，王健林的第一次对赌宣告失败。

2017 年，王健林遭遇股债双杀，为了还钱，王健林开始了世纪大甩卖。

同年七月，万达将七十多家酒店以 199 亿的价格转让给富力。融创则以 438 亿收购万达旗下 13 个文旅项目 91% 的股权。

两项交易总额 637 亿。万达的第一次债务危机被王健林成功化解。

②第二次对赌协议

2018 年王健林签下了第二份对赌协议。

根据协议，珠海万达商管集团需要在 2023 年底之前完成上市。

如果上市失败，珠海万达集团不仅要以现金偿还 380 亿的全部投资款，还需额外支付 8% 的利息。

随着监管层的一纸禁令，万达在 A 股上市的计划最终折戟沉沙。

③第三次对赌协议

2021 年 3 月，万达宣布撤回 A 股 IPO 申请。

同年，珠海万达商管引入香港郑裕彤家族、碧桂园和中信资本等二十多家投资机构。

随后在港交所首次递交招股书，以轻资产为主体，开启重新赴港上市之路。

本以为这次胜券在握，没想到港交所第四次拒绝了万达。

如果说前两次对赌只是让王健林出了点血，而第三次对赌失败则是让王健林最终失去了万达商管的控制权，同时失去的还有二级市场的融资渠道。

于是，王健林又一次陷入了债务危机，开启了一场悲壮的割肉求生。

2019 年王健林曾明确表示，万达广场是他的核心资产，什么都能丢，唯独这个不能丢。

但现实的残酷是在危机降临之时，最先变卖抛弃的就是核心资产。

一场席卷全国的万达广场大甩卖在全国火热上映。

自 2023 年至今，万达已经相继卖掉 80 多座万达广场。

据传闻，一座北方地区的万达建造成本超过七亿，但是卖出的价格不到四亿。

由此可见，万达广场的甩卖不是优化资产，而是断臂求生。

屋漏偏逢连夜，曾经的兄弟也变成了债主。

就这样，万达的辉煌时代，就此落幕。庞大的商业帝国进入了艰难求生阶段。

3. 不挣最后一个铜板

让我们把时间在退回到 2013 年，在王健林事业激进杠杆扩张的阶段。

香港的一位房地产大亨，前中国首富却稳健的选择退出。

他就是——李嘉诚。

当时，他的‘撤资’行为引发了诸多争议甚至批评。有人甚至公开批评他是卖国贼。

虽然我也有些反感李嘉诚的做法。以及我现在对王健林先生拒绝当老赖的做法非常尊敬。

但从现在的情况客观分析，对比许家印和王健林现在的处境。你不得不佩服李嘉诚的先见之明。

他在退出的时候，有人问过他，说：“李先生，您为何要在现在这个房地产正值上升的时候退出呢？”

他的回答只有简单的一句话 “我不挣最后一个铜板。”

李嘉诚为自己留有余量，以至于在那个房地产泡沫正值壮大的阶段 “全身而退”。

如果王健林先生能够做到这一点，在做到最高峰的时候收手，仅靠收租，万达将拥有稳定的现金流和更低的负债，抗周期能力会强得多。

我想他现在的处境至少不会这么糟糕，但可能也无法达到彼时的规模巅峰。

人性的贪婪是不可估量的。

这本质是 “稳健” 与“规模”、“利润”与 “风险” 的选择。

“我不挣最后一个铜板”，这句看似简单的话，在周期癫狂之时，是最高级的商业智慧，也是最难践行的生存哲学。

4. 总结

无论是李嘉诚还是王健林，他们的个人抉择置于时代背景下。是时代给了他们机会，也是时代的转向考验了他们的战略定力。

对于企业、投资者乃至个人，在顺境中为逆境留有余地，是穿越周期最珍贵的智慧。

请记住，富人思维——留余。

知乎用户 小黄 发表

你以为他是李嘉诚啊，万达负债率太高，才导致现在境地。基本上所有地产企业都是负债率太高，导致现在遍地的烂尾楼。

从 1979 年改革开放以来到 2021 年以前，住宅和商业地产一路狂飙，没人相信会跌。也就 2008 年金融危机下调了，不到一年又上涨了。2021 年到达顶峰，下跌开始。

那个时候楼市疯狂，买到就是赚到的心理。而且赚钱很容易。房子一天一个价，一直上涨，每个月都在上涨，房子根本不愁卖。

商业地产也跟着一起发展。万达主要是商业地产，位置好，但是也是建立周围的住宅地产之上。

2015 年楼市上涨，李嘉诚在干什么，使劲卖地产回笼资金，降低负债率。国内就潘石屹也跟着卖，其他的有想过降低负债率吗？

李嘉诚长实集团 2025 年 12 月 16 日负债率 21.09%，国内有几个做得到。香港那些地产公司负债率都很低的，新鸿基地产负债率 23.83%，香港的地产公司经历过几次轮回了，很多地产公司都是经历过楼市大涨大跌的。

中国内地地产公司都是看眼前的，极高负债率，高周转，高杠杠赚钱。楼市不行，遍地烂尾楼。万达要是在 2015 年使劲收缩卖商业地产，降低负债率手握现金，就没今天的事情。

主要原因还是负债率太高，借钱做商业地产。

知乎用户 空白酒瓶 发表

不会，现金流会断

因为银行长期项目贷款的期限不会超过 20 年，而商业地产的回收期超过了这个时间，而且作为民营企业在贷款利率上没有优势

知乎用户 郭向东​ 发表

2007 年我选择加入万达，就是因为王健林及万达的发展方向是**「由房地产开发转型为不动产经营」**。

当时我到大连后看到的材料是，虽然当时 15 个万达商业广场年租金收入加起来仅十多个亿，但发展规划是，若干年后租金收入达到两百个亿。而当时，包括万科这样的头部房地产开发企业的年销售收入也仅两百个亿。

「租金收入」对标「销售收入」，这是多么令人振奋的衡量思维。

事实上，1990 年全球房地产投资信托基金总市值为 2000 亿美元左右，基本上都是房地产开发企业；但到了 2017 年，全球房地产投资信托基金总市值大约 16800 亿美中，不动产持有经营企业的市值为 12400 亿美元左右，占总市值的 73.81%；而房地产开发企业的市值仅为 4400 亿美元左右，滑落至总市值的 26.19%。

所以，王健林及万达集团的眼光和举措，无疑是远大且精确的。换句话说，从 2004 年开始，万达就在布局房地产**「存量经营」**。到了 2024 年，万达集团年租金收入已逾 500 个亿。

但是，东大房地产难逃「增量开发销售」沼泽，无法实现「存量经营」转型，根本原因在于资本市场畸形。融资只有银行间接融资华山一条路，只能依靠高杠杆、高周转才能应付银行、信托的短期信贷。

万达同样面临触资困难、贫血严重的困境，只能采取**「现金流转资产」**的商业模式。用住宅和金街的销售收入进行资金自循环，来支撑自持不动产的建设和培育资金。但是，

以快孕慢，何其难也？

为了实现资金循环，万达不得不走**「快速扩张」**之路。如果航速不达到匪夷所思的地步，如此硕重的飞机不掉下来才怪！

而且，航速的阈值（最小值）越来越高。

万达是不得以销售酒店、部分购物中心，提供高航速来保护飞机不掉下来的。

结论，

不是万达的租金收入不能支持日营运营成本，而是它支持不了飞机不掉下来。

飞机是拿来飞的，而不是搁在地上想躺平就能躺平的。

知乎用户 Sunny 发表

《笑傲江湖》中，

当年刘正风想金盆洗手，

你知道后来发生什么了吗～

知乎用户 建筑师​ 发表

他本来已经退出地产了，后来不知道为什么又被人忽悠，又进了地产了。

第 2 是游乐场投资失败。

第 3 是万达广场被电商冲击的太厉害，传统商业的没落。

它和恒大相比，没有糟蹋钱，所以现在也没有死的那么惨。

知乎用户 Kyle 发表

他赚钱，本质上是银行给他钱，让他资本滚动

他赚了钱，只要在国内花，其实干啥都行，没人管他，肉烂在锅里

把钱转移出去，那就是作死了

第一是蠢，他觉得资产在海外更安全，能保几代，事实上如果他在国内出事，海外的饿狼一代人就把他资产吃空了

第二是自我定位有问题，他觉得自己赚钱是因为自己厉害，事实上是国家那个阶段需要一个这样的人，跟着国家赚钱了，膨胀了，不跟国家站一队，他不死谁死

知乎用户 居少阳 发表

有个人叫徐明，被抓，服完刑期出狱前几日，突然猝死了。

王家已经很不错了。

知乎用户 刘大头​​ 发表

他是一直想转移资产，

才被铁拳一击的，

一开始是国外高价买资产转移，

被叫停，

然后开始对赌筹备港股上市，

想用港股抛售转移，

被叫停。

据此上面发现这人是只想跑啊，

直接叫停给他的银行贷款。

他只能一直卖万达苟活了。

知乎用户 剑君 发表

守不住，这个问题就和 1938 年，日本不全面侵华，好好经营东北，结局会不会不同的性质一摸一样。

或者换一个说法，中国这些所谓的第一代企业家，就和昭和日本一摸一样，信奉的就是赌国运，真的所谓清华北大不如胆子大，往小了说，想财富快速升值，只能梭哈 ，梭哈是一种智慧。往大了说，资本天生就要增殖，即追求价值的增长和利润的实现。这是资本的本质属性，驱动其在经济活动中不断循环和扩张

知乎用户 zhangqingmatrix 发表

见好就收，落袋为安。这是小老百姓的 “安稳思想”。

做到这种级别的大企业家，骨子里是 “极具野心” 的，但凡有一点可能性，都会义无反顾扑进去。

知乎用户 清风先生 发表

中国商人，有个共同的特点，那就是壮大到一定程度后，自我膨胀，觉得省市县级的父母官都是蠢才，都不如自己聪明，不如自己有能力有才干有智慧有魄力，狂妄自大满嘴跑火车指点江山，在多多少少参与政治后，借着身份肆无忌惮。

安稳到最后的，甚少。

知乎用户 肖强 发表

20 余年地产从业者，操盘过从拿地到运营的全链条。我的判断是：守不住。 原因有四，条条都是硬伤。

一、万达的基因是 “快钱模式”，不是 “收租模式”

很多人以为万达靠运营赚钱，其实它的核心是把土地、建安、项目整体成本通过住宅和商铺销售一次性回笼。自持的万达广场只是 “面子”，背后的现金流全靠卖资产来补。一旦停止扩张、不再卖新项目，资金链反而会绷紧——因为存量广场的租金根本覆盖不了早期融资的成本。王健林如果只收租，万达会先死于财务模型。

二、资本扩张时埋下的雷，不扩张也会爆

万达从重资产转向轻资产、做资本运作后，酒店、影院、商管公司轮番抵押、发债、上市对赌。这套玩法需要持续的新故事和资产增值。一旦停止扩张，资本市场就会开始算你真实的 ROI。以南昌文旅城为例，瓷器乐园这种非标项目，没有总部输血就是死局。不扩张？那些已经承诺的对赌和回报，拿什么填？

三、消费端和渠道端，两个时代一起变了

· 消费降级：2020–2026 年，中等收入群体购买力明显萎缩。综合体的客单价撑不起运营成本，商家利润薄如纸。

· 渠道变革：移动互联网让成本、时效、个性化全面碾压线下。一件衣服、一杯咖啡，网上和店里同价同时送达，那线下唯一的优势 “即时体验” 也不复存在。综合体从 “必逛” 变成“偶尔去吃饭”。

四、资本离场，五年内不会回来

全球资本焦点不在传统商业地产，国内更是不碰地产。未来五年，资金不会大规模回到实体商业消费。没有资本输血，靠运营自身造血，大部分综合体只能在少数核心城市勉强维持。

总结一句：万达的问题是时代、资本、消费三浪叠加的结果。不扩张只是延缓，不是解药。

年份 商业地产投资增速 (%)

2018 12.3

2019 8.7

2020 2.1

2021 4.5

2022 3.2

2023 5.8

2024 7.1

2025 4.3

说点实在的：

我在湖南，20 余年地产操盘经验，做过月销 400 万到 2500 万的逆势翻盘。现在用 AI 辅助做存量资产诊断、盘活方案、运营提效。如果你手里有停滞的商业、文旅、菜市场、厂房等资产，欢迎私信聊聊。不画饼，只解决问题。

知乎用户 轩辕网大 BOSS 发表

来了万达开店你才会认识到什么叫人性

在这干几年你就完全放弃书本里的东西 了解人性的险恶

这里能让兄弟反目成仇 让朋友对你一坑到底

这里的商管比黄世仁还狠 比周扒皮还坏

都来投资 让你知道什么叫打水漂

过去死的都是小店 别着急 很快轮到大店

沈阳有家店叫文化路万达 来干

知乎用户 发表

万达的问题其实根本就不在于万达本身，

而是王健林当年急于资产出逃才导致的。

那是人民币汇率最高外汇储备最多时候，

上面放松了对人民币出海的很多种限制。

甚至还鼓励资产出海来缓解人民币升值，

这一放松就像大坝决堤瞬间就资产出逃。

万达复星安邦这些大财团马上行动起来，

争先恐后出海疯狂购买海外的各种资产。

要是他们光花自己的钱扫货那也就罢了，

问题是这些财团做得真太过分太离谱了。

他们在国内疯狂负债借贷款发债券等等，

甚至像安邦还控股银行从银行疯狂借贷。

然后拿着这些钱换成美元再去疯狂收购，

把所有负债留下国内再把资产留在海外。

这样万一哪天形势不好国内产业暴雷了，

他们根本不怕因为拍拍屁股走人就就行。

他们靠海外资产在国外花天酒地几辈子，

但在国内留下的天量债务全国人来承担。

万达安邦带起来的这股风潮席卷了全国，

很多民营企业大老板都有样学样抄作业。

于是中国改开几十年来攒下的外汇储备，

从顶峰两三年就跌到了三万亿美元谷底。

上面一看大事不好这样下去以后要乱套，

赶紧猛踩刹车限制人民币资产出逃海外。

同时勒令万达赶紧还钱把窟窿都给堵上，

这下子万达腹背受敌里外都开始亏损了。

因为当年急于出海所以收购时不够谨慎，

只考虑能不能快速收购不考虑资产质量。

国内的负债当时也不太考虑以后怎么还，

贷款债券利率都比较高贷款期限也很短。

于是万达急着卖海外资产时卖不上价钱，

还国内债务时没法迅速筹集到足够资金。

之前资产急于出逃就让万达在香港上市，

结果匆忙上市没有卖到好价钱卖得亏了。

于是王健林就想让万达赶紧从香港退市，

再马上回到 A股上市募集资金还清债务。

于是就以24%的高溢价回收了流通股份，

王健林亏了一大笔钱才完成从香港退市。

亏的这笔钱王健林拿不出来是他借来的，

是签下苛刻的对赌协议好不容易借到的。

结果时移世易房地产行业形势急转直下，

A 股严控房地产企业上市万达上不去了。

于是王健林为了还钱只好疯狂变卖家产，

把优质资产万达广场割肉卖掉亏了很多。

归根到底万达当年不是为了扩张而扩张，

是急于资产出逃才留下隐患在未来暴雷。

知乎用户 发表

这不有个现成的例子新城控股嘛。主业是全国100多家商业综合体吾悦广场，和万达模式差不多。2019年董事长猥亵女童判了5年，银行停贷，被迫在最高峰停止扩张开始大幅收缩。现在反而是地产商里活的最滋润的。

知乎用户 发表

他垮塌的原因是被抽贷。被抽贷的原因是他当时大张旗鼓的把钱送到国外去投资不靠谱项目，当时国内就提醒他慎重。他很牛气的回应“我赚的钱我想怎么花就怎么花”。然后提醒他的人就说你赚的钱你想怎么花怎么花，我借你的钱你一份不少的还我，而且现在就还我，而且我以后也不借你。

知乎用户 发表

国内大举借贷，有钱了，转头跑国外大把烧钱搞所谓的投资，最后一地鸡毛，烂摊子还要国内收拾，你想干嘛？

我阴暗的想法，政府就得对这帮阔佬加强监管。

知乎用户 发表

我朋友以前在万达开店，万达绝对最坑商场没有之一。我对王健林现在遭遇一点不同情。

万达广场骚操作非常多，为了显得出租率高，会经常租给一些山寨店比如新百伦这种，等你进来开两天告诉你你这是山寨店，你走吧。进万达开饭店，也是各种套路你，让你买这个设备那个设备。为了显得商场人流量高，找大学生五块钱一圈还是一小时我忘了，就在商场瞎转悠

万达茂和东方影都，青岛当时卖给王健林的地价非常非常便宜，市场价格十分之一，几乎等于送给王健林，市政府就想让万达把那边开发起来。然后王健林转身就把万达茂卖给了融创。。。。

知乎用户 发表

2015年，王健林疯狂在海外购置资产，去哈佛演讲，扬言“我们辛苦自己赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投”

问题那钱是你王健林的吗？那是银行为了地方发展借给你的！

国家不是没给王健林机会，然而对方不听，那就没什么好说的了，被国家大手一巴掌按下去了

接下来的这十年就是万达不断出售资产抵债

知乎用户 发表

万达又没死，有什么守不住的。

现在来看政府不给贷款反而间接救了万达一命，提前甩卖房地产导致泡沫没泡到万达。

这几年最大问题是对赌上市失败，按照对赌协议赔付了一大笔，现在赔付完后万达就真属于老王了。

这几个月又赎回了一座万达，开了七座新万达，活的已经是民营房地产最滋润的一批了

知乎用户 发表

昔日喊出“先赚一个亿小目标”的中国首富王健林。

个人资产从巅峰2900亿，暴跌至仅剩100亿出头，缩水96%。

万达集团总负债仍高达6000亿，账面现金仅116亿，一年内到期债务302亿，现金短债比0.2，远低于安全线。

昨天朋友问我：万达会成为第二个恒大吗？

我的回答很明确：不会彻底复刻，但会以另一种方式“死去”——不是破产清算，是被彻底肢解、失去控制权。

王健林的财富，90%以上绑定万达商管股权。

- 巅峰：持股万达商管46%，对应估值近2900亿，稳居首富

- 现在：为填对赌+债务窟窿，持续出让股权、变卖核心资产，持股被稀释到个位数，身家只剩100亿，缩水96%！

2025年，70岁的王健林，正经历人生最难熬的时刻。

曾经三次当上中国首富，风光无限。而现在，身背6000亿巨额债务，喘不过气，如今镜头前的他，已经尽显沧桑，英雄迟暮。

今年4月17日，他不得不狠心，把万达酒店管理公司卖了，以换得24.97亿现金。

好偿还马上要到期的2.5亿美元债券。

而这，已经是王健林第五次卖核心资产了。

王健林的麻烦，都是自己“豪赌”赌出来的。

2016年，万达商业从港股退市，为了回购股票，他签下了第一个对赌协议，说2018年一定要在A股上市。但是政策趋势说变就变了，国家调控来了，楼市风向变了，他只能忍痛把13个文旅项目、77家酒店打包卖给孙宏斌，换来632亿救急。

2018年，王健林又卷土重来，联合腾讯、苏宁，拉了340亿融资，还是想冲A股上市。可惜还是没成功，这也成了王健林的滑铁卢。

2021年，他最后一搏，又签了第三份对赌协议，这次赌的是2023年港股上市。三次对赌，王健林输了超1500亿，从此被拖进债务深渊。

现在，万达商管账上只剩151亿现金，但短期债务就有400亿，总负债高达2990亿。债主们也不客气，昔日的好兄弟，如永辉、苏宁、银泰等纷纷上诉要账。如果王健林败诉，还得再加250亿债务。

说到底，王健林的成败，都写在“扩张”两个字上。

以前，他是地产圈公认的“城市中心制造机”。长春第一座万达广场开业那会儿，沃尔玛、红星美凯龙都抢着进驻，周围房价直接翻了三倍。

靠这套“造城”玩法，万达巅峰时年租金收入超400亿，风光无限。

但这玩法也有着致命的缺陷，高杠杆、高周转，现金流稍不好就可能出大问题。

2017年，央行收紧房企融资，万达立刻陷入资金危机，负债一下子飙到6000亿。

更糟糕的是，王健林做了很多次多元化尝试，依然没能逆转局面。

只能说，在宏观趋势下，个人能力，显得微不足道。

知乎用户 发表

有回答说因为王健林得罪了人，银行不给他贷款，导致万达崩盘……

恰恰相反，因为银行没给万达贷款，拯救了万达。

恒大融创绿地碧桂园……哪个不是欠银行一屁股债暴雷？

这些地产商一边超负债经营，一边转移资产，个个留下上万亿的窟窿和大片烂尾楼，高管们赚的盆满钵满跑路，最后负债归了谁？

归了国有银行和买了烂尾楼的，等于全国人民分摊。

还看不清楚他们的真面目吗？

国内这些商人的贪婪是永无止境的。

银行贷款越多，窟窿越大，一开始就是冲着跑路去运作的。

王氏父子之所以没有跑路，之所以万达还能卖资产自救，全因为银行没有无限制贷款，没有给万达挖大窟窿的机会。

否则又是个万亿巨坑。

别管初心是啥，结果是好的。

知乎用户 发表

2016年中美南海对峙，中美热战一触即发，老王等一众资本家赌中国药丸，老王开始转移大量贷款到国外，赌输了而已，中国没丸，老王就得丸了

知乎用户 发表

如果王先生听话，

他岳父的余阴会保他平安，

小猫偷鱼吃嘛，可以理解。

但是又偷鱼又哈气。

那就哈吉米那没路躲。

知乎用户 发表

无论夸张不夸张，万达的经营能力一直很在线的，收租及其他商场经营收入一直都不错，起码相比其他商业地产购物中心业态，表现是不错的。

但是，在这个问题里，我们还要考虑这几百个万达广场是怎么来的。

首先，万达有很多购物中心是万达开发建设并持有运营的。拿地开发的成本就不少，要去融资贷款，有借就得有还，就是拿经营收入还嘛。

其次，万达也有很多项目是委托经营。就是别人持有的商场资产，委托万达来经营，因为万达这方面能力强。这种经营挣的是服务费和收入分成，这种模式下的收入也能覆盖掉万达投入的人力团队成本。

轻资产的万达广场，基本上不存在赔钱，只是收入要被房东拿走大头，挣得少而已。

重资产的万达广场，既然能立项，从起始的财务测算上肯定是过关的，收入一定能覆盖成本，包括融资成本，最终总收入也能覆盖开发建设成本。

万达的成功与快速扩张依仗高标准化和强执行力，这种标准化不仅是团队和流程上的，同时也是产品上的。

万达通过大量项目的经验及大量经营数据的测算，得出了万达广场最合适的面积、格局、层高乃至于业态、品牌，进一步的一个万达广场的收入、成本都有个最优解。

但是，计划赶不上变化。

电商日益发达，线下零售收到冲击；流媒体日渐发达，院线业务也受影响。

另一方面，万达广场是高度复制，对各地区特色的适应性较差。

总之，万达既定的成功模式走不通，那就肯定影响收入，以至于还不了贷款赔钱了。

没想到这个回答能这么受到关注。

咱们频道几乎没有指名道姓地评价过具体的公司。

这么一个简单的回答在问答网站上得到大家这么多的阅读、点赞和评论，还是说明大家对于明星公司的兴趣远大于房地产的专业探讨。

基于大家的评论和问题本身，我们再来做一些说明和探讨。

一、 关于上市融资失败

这是前几年万达的滑铁卢，恰巧我前东家还参投了。

按我们频道的逻辑，投融退出的问题归根结底是经营管理的问题。

因为金融需要估值，估值最标准的做法是现金流折现，需要稳定的正向现金流且流量尽量大，这个说到底是需要日常经营来达成的。

日常经营成绩好，融资退出这些金融行为才能游刃有余。

当然，资本的力量很大，会模糊这个底层逻辑，市场上行周期一切都会顺风顺水事半功倍；但下行周期中，很多问题就会暴露出来。

所以，理论上来说，上市失败只是一个高标准化融资动作的失败，不应该反向影响到日常经营。

也就是说，回到提问本身，收租能否保万达？如果收租这个基本业务没问题，那就是可以的。

可是，理论是理论，实操是实操，实际操作中，为了达成上市指标，万达去扩张，去对赌，去卷规模，很多项目就难以保持健康经营。

没办法，上市失败，一切的问题都暴露出来了，以至于今日。

二、 关于标准化复制

我是做商业地产资产管理的，在我看来，商业地产的标准化是必要的，但要有准确的目标和尺度。

一方面，商业地产各业态的基本样貌是清晰明确的。

就拿万达的购物中心来说，购物中心这一业态本质上就是一个人流消费力的聚集地，商家进入购物中心，利用这里的消费力，完成各自经营的闭环，实现收益。

归根结底购物中心就是一个资源导向型的基础设施，走到哪里都一样。

在这个层面上，购物中心的经营有基本法：吸引尽可能多的人流消费力，打造尽可能优质的经营场地，尽可能高效地引入商家，尽可能高效地确认租金收入。

对于这一套经营动作，购物中心经营者可以基于经验、测算、推导、分析，得出最精准高效的标准化规范化流程，复制到每一个购物中心。

在这方面，万达无疑是佼佼者，这也成就了万达的高速扩张。

但还有另一方面，不动产具有独一无二性，每一个购物中心都是有所不同的，因此在标准操作之上，还需要因地制宜，具体问题具体分析具体解决。

这项工作谁做合适呢？当然是处于一线负责具体执行的同事们，因为他们最了解具体事务的全貌，充分发挥主观能动性，最有可能在标准流程之上拿出最优解。

而这方面，万达恐怕是有所欠缺的，因为万达对标准化要求是贯彻到底的，从产品到操作再到结果。

过往几年，我的工作中就会有很多这方面的见闻：

猎头会说：万达就是唯结果论，只要业绩达标，你就是神；只要业绩不达标，就剥夺你一切人格尊严，让你啥也不是——哪怕疫情最严重的时候。

前东家的购物中心自己经营不好，委托万达来轻资产运营，万达很高效的把商场招满，但后续运营质量一直提不上来，甚至反过来，是我们在项目上的业主代表推着万达在改善运营质量。

我有一些同事来自万达体系，级别也不低，但只能解决标准流程上的事情，一旦情况超出标准流程，就会变得很棘手，哪怕在我们看来，那个事情只是复杂但没有绝对的难度。而且，他们会要求公司和项目变成万达，以便达成工作成果，就很尴尬。

因此，标准化的目的是达成基本工作的高效，完成基本工作任务，获得合理的成果，并节省时间精力和资源，这些可以被用来投入到特殊事项的精细化解决上。

这样才可以达成不动产经营效果的最优。

而且，计划赶不上变化，商业地产的经营成果是多方面因素共同影响的结果，受外部环境影响很大，不是经营团队单纯努力就能做到的。所以，经营团队的任务就是基于当前情况做出最合理的行动，每一个合理行动累积出一个长期的最优结果。

但任何当下的行动跟项目立项时的测算的结果是完全脱钩的，因为做商业地产的人，甚至说所有打工人都不具备预测未来的能力——能预测未来还上啥班呢？买彩票都能发财。

在这个层面上，过程考核跟成果考核同等重要。疫情前中国的商业地产市场上涌现了层出不穷的销管、单王、大神，可当下市场遇冷可没看到哪位英雄出来挽狂澜于既倒，扶大厦于将倾。

当年好主要是市场环境好，今天差其实也是市场环境差，跟各位英雄没那么大关系。

基于以上这些，商业地产的经营既要标准化提高效率，也要鼓励发挥主观能动性。所以商业地产资产运营管理是个管理问题，归根结底在于人的觉醒和解放。

知乎用户 发表

打击电诈，搞掉释永信，敲打王健林，最根本的原因资本外流，这是底线。

知乎用户 发表

你说的这种情况有

这个企业叫新城控股，他旗下有个吾悦广场，跟万达基本差不多

本来要扩张的时候，老板被抓了

现在反而活的很滋润

知乎用户 发表

王这后期可真是飘得没边儿了，干了俩事儿，一是拿国内银行的钱去国外收购跟主业无关的业务，如电影公司，球队，往轻了说是不务正业，往重了说是转移资产，那段时间国家一再强调国内企业对外收购时，必须要跟主业相关，非主业相关业务要慎重。二是搞内斗，挖国家墙角，最典型就是跟央企抢印尼高铁，印尼的总理到中国访问下飞机后直接去万达找王健林谈高铁的事情。这种情况下国家不收拾你收拾谁。

知乎用户 发表

当然可以，轻资产运营，有那么大的客流量，亏都亏不了，只是多赚和少赚的区别。

我们这种小卡拉米接触不到王健林这种层次的，连他手下的副总也接触不到。但是当年有大哥跟我说过万达的情况，注意我也是听说的。

王健林是刘邦式的管理方式，不是自己抓，而是建立平台让弟兄们去打拼。等年纪大了，都要退休的时候，底下的兄弟们就想最后捞一把，也就是全部资产上市。这种要求王健林是不可能拒绝的，否则他就不是王健林了。但是当时房地产行业已经很难上市了，多元化的路也被堵死了。只有借助资本市场的力量，大家一起烧灶，把锅烧穿。所以引入了战略资本帮助上市。

19年后国内资本市场事实上废了，因为种种原因，投资都是要业绩对赌的。这种对赌条件下，所谓的投资和民间借款已经没有区别，要担保抵押，业绩目标不完成就要赔钱。现在万达就是因为业绩不达标，上市也遥遥无期，债务就是这么来的。

知乎用户 发表

要是不扩张，哪来的几百个万达广场？

简单来说，万达广场就是 建了第一家，暴火很赚钱，然后拿这一家贷款，用贷款的钱再建第二家，然后不断的循环反复，才出来了几百个万达广场。有很多广场，都是地方政府用很低的价格白给或者半卖半送，目的就是要带动地方经济，让某个地块升值。

这种杠杆资产只要动起来才能活，停下来就会死。

为什么会出问题，就是滚来滚去，杠杆越来越大，本金越来越小，人还飘了，开始把资产向国外转移了，然后银行开始查帐，不给贷款了，也不让上市，资金链就出问题，产生连锁反应。只不过，人家还是牛，一直挺到现在。

知乎用户 发表

问出这个问题的人，首先默认了，几百个商场都是净资产，没有负债没有财务成本。

所以完全没法正常回答

知乎用户 发表

很多人可能会觉得：“我要是有几百个商场，我躺着收租，这辈子不就稳了吗？”

但在资本的游戏里，账真不是这么算的。

如果当年王健林真的在高峰期突然“刹车”，不再搞扩张，只守着那几百个万达广场收租，结局大概率不是“岁月静好”，而是死得更快。

为什么呢？哪怕有几百个广场，难道也守不住吗？

万达当年的扩张模式，业内叫“以售养租”。

建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债。

老王当年的玩法是：在商场旁边建住宅、写字楼，快速卖掉回笼资金，用这些“快钱”去填商场建设的坑，并偿还利息。

这里面有个致命的数据差：
在国内，商业地产的租金回报率通常也就3%-5%（能做到5%已经是运营之神了）。
但是，当年房地产企业的综合融资成本（利息），普遍在6%-8%，甚至更高。

也就是说，你借来的钱，利息是8%；你盖成的楼，每年只能给你赚4%。
这就是所谓的“利息倒挂”。

如果停止扩张，意味着切断了“卖住宅”这个现金流来源。光靠那点租金，连银行的利息都还不上。一旦发生违约，银行会立马抽贷、查封资产。

商业地产玩的是“流量”，不是“存量”。

很多人把做商场理解成了“买铺子”。

万达之所以牛，是因为它有巨大的规模效应和品牌议价权。

如果停止扩张，品牌势能下降，再加上商场是需要不断投入巨资翻修、维护、升级的（这也是成本）。

一旦设备老化、装修过时，在这个SKP卷高端、拼多多卷低端的时代，万达这种“中间层”是最难受的。空置率一旦上来，资产估值就会缩水。

结果就是：资产贬值+债务刚兑 = 资不抵债。

2017年万达的那场危机，其实已经给出了答案。

当时为什么会出现“股债双杀”？就是因为外界担心万达的流动性出了问题。

庞大的万达体系，几万名员工的工资、几十家银行的贷款、背后错综复杂的供应链，都是建立在“高速增长、借新还旧”这个预期上的。

如果老王当年突然宣布“我不玩了，我要回家收租”，这就是在告诉债权人：“我没增长潜力了”。这其中只要有一家银行恐慌性抽贷，资金链瞬间就会断裂。

所以，老王后来的操作才是教科书级别的：
他没有选择“守江山”，而是选择了“断臂求生”。
把酒店、文旅项目打包低价卖给融创和富力，把重资产甩掉，把债还了。然后万达转型做“轻资产”（我不持有房子，我帮别人管房子赚管理费）。

所以说，并不是老王不想当个安稳的包租公，而是当你欠了银行几千个亿的时候，你唯一的出路就只能是继续奔跑，或者像他后来做的那样——狠狠地割自己的肉，把债平了。

只有无债一身轻的时候，收租才是享受；背着大山收租，那是渡劫。

知乎用户 发表

要先搞清楚老王为什么对外扩张。

自己赚的钱，想怎么花就怎么花。（X）

从国家贷的钱，逃出去落袋为安。（V）

懂了吧，他目的不纯，企图转移资产。如果让他成功了，就是他出去逍遥了，国内留下空壳公司和一大堆内债。作为先富里的首富，这种行为非常恶劣，影响十分严重。

所以，他被国家按下了。

后来的故事，是他在这个方向被堵上后做的选择，但提早暴露了目的，结果越做越不顺。

知乎用户 发表

看看马云，王健林，许家印，柳传志，再看看王传福，任正非，董明珠。

中国资本家，第一要低调，第二要爱国。

水能载舟，亦能覆舟，你以为你船够大，你忘了中国是个大海。

知乎用户 发表

任何一个正常运行的企业，突然被抽贷逼债，都会必然倒掉。最终砸锅卖铁，把资产贱卖给别人指定的收购方。

淘宝京东牛逼吧?你让他们停业整顿APP下架整顿几个月试试，让他们怎么跪，就会怎么跪。

江山?你有啥江山?这词是你适合用的吗?有些好笑。

知乎用户 发表

这个问题本身，其实带着一种**“事后聪明**”的滤镜。
好像只要当年王健林别那么猛，别出海、别文旅、别折腾，就能当中国版“包租公之王”，慢慢把万达熬成一个百年企业。

但现实是：
在那个年代，你不折腾，死得更快。

很多人对万达广场有一个非常天真的想象：
觉得那是“核心地段 + 稳定人流 + 长期收租”，跟香港商场、美国REIT一个路数。

这是典型的拿成熟社会的经验，套中国的野蛮生长。

万达广场从第一天起，就不是为“慢慢收租”设计的，它是为融资、扩表、讲故事设计的。

说句不好听的：
在中国做商业地产，你要是真把自己当房东，那是对金融系统最大的误解。

你以为万达靠的是租金？
不，万达靠的是资产看起来很值钱。

只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，地方就敢给地，资本市场就敢给估值。
一旦你说“我不扩了，我就守着这些商场”，对不起，故事结束。

金融系统最怕什么？
最怕你不增长了！！！！

因为那一刻起，所有人都会突然清醒：
“那你现在的负债，靠什么还？”

再说一句很多人不爱听的：
万达广场的租金，根本不配它的资产体量。

4%、5%的回报率，在中国这种高杠杆环境里，连“安全垫”都算不上。

如果王健林真按网友说的那样“稳一点”，会发生什么？

第一年，银行开始催你降杠杆；
第二年，评级机构下调；
第三年，地方政府不再给你好脸色；
第四年，你会被迫更便宜地卖资产。

而这时候，李嘉诚就被端出来当反例：
你看人家，多稳，收租收到现在。

但这个对比，本身就不公平。

因为李嘉诚的收租，不是能力选择，而是制度结果。

香港的土地制度、法治稳定、强货币、低通胀，决定了一件事：
资产可以被长期持有、稳定抵押、缓慢折旧。

在这种系统里，4% 的回报率是金矿；
在内地，这是高杠杆下的心理安慰。

更重要的是，李嘉诚收的，从来不只是商场的租。
他收的是垄断型基础设施的过路费——港口、电力、水务、燃气、通信。

这些生意的共同点是：
不需要证明自己在增长，社会会让你跟着赚钱。

而万达的商业地产恰恰相反：
你必须不断证明“我还能更大”，否则就会被重新定价。

还有一个很多人忽略的差别：
李嘉诚可以慢，是因为他所在的环境，不随意改规则。

今天算得清楚的现金流，十年后大概率还成立。
而在内地，最大的不确定性不是市场，而是阶段跃迁本身。

中国过去二十年，最大的红利不是稳定，而是变化。
谁抓住变化，谁就活；谁守着存量，谁被抛弃

所以在过去20年我们会看到一个极其讽刺的对照：
在内地，不折腾是高风险行为；
在香港，瞎折腾才是。

这也解释了一个事实：
如果王健林真的学李嘉诚，只收租、不扩张，
他不是会更安全，而是会更早、更被动地出局。

反过来，如果李嘉诚被放进中国地产黄金期，
按万达那套节奏走，他未必能全身而退，只是死法可能更体面。

所以这不是“谁更聪明”的问题，
而是你站在什么样的时代潮流里。

万达的悲剧不在于扩张，
而在于它踩中了一个必须不断扩张、却注定结束的周期。

李嘉诚的幸运不在于保守，
而在于他站在一个允许长期主义存在的地方。

很多人喜欢用后视镜总结人生经验，
却忘了当事人当年面对的不是选择题，而是生存题。

知乎用户 发表

不能

王健林、孙宏斌、胡葆森这些地产大佬，没有一个躲过这场清算！

这些都是人中龙凤，那些小地产商，更是麻烦

这里面，唯一幸运的是王石！因为被出局，虽然落寞，但最终保全！

任何因为时代红利而赚到钱的，基本都会遭到时代的反噬与清算！

中国房地产时代是由二王，王石、王健林开启的，一个是住宅一哥，一个是商业一哥

二王也是被老天厚爱的

在雪崩之前，给王石安排了一个出局

给王健林安排了一个断臂求生

这次断臂求生，表面成全了孙宏斌白衣骑士的美名，富力趁机敲竹杠

结果，融传很快就自身难保，而富力直接把自己撑死了！

王石因为直接被打死了，出具的非常彻底

也因此，躲过了房地产的清算

没有负债，可以安度晚年

不过有些落寞，跟段永平的对话很明显

但是，王健林老天救了他一下，把他从地产从坑里扔了出来，他不甘心，又跳了回去

结果，直接被太盟投资用连环套，一步一步完成蛇吞象

曾经有多风光，就会有多落寞

王石刚被扫地出门的时候，也无限落寞，而今，作为大产大佬，没有身陷囹圄，没有负债，即是不错；王健林曾经豪言定义一个小目标，如今也无限落寞，已经瘦脱了像

真正厉害的高手，就像赶海，肯定是在潮水退去之后，下去拾货

在潮水敢来之前，提桶上岸！

听着这个道理很简单，其实做起来太难了，那些在蓝海里，吃的越嗨的，因为贪婪不愿意离开的，清算的时候，就会越厉害

17年的时候，都在喊别让李嘉诚跑了，融创、新城开心的跑马圈地，现在看看，还是老李眼光毒辣，技高一筹

17年可是中国房地产时尚的最高峰，老李能在此时急流勇退，真是厉害，除了个人眼光之外，香港房地产已经经历过这段历史了！

老李在认知上是碾压二王的

同样段永平与王石的对话

其实作为设计师还是蛮心酸的，王石曾经作为中国地产界的一哥，其实比段永平风光的

建筑行业是碾压制造业、IT的龙头行业

段永平比王石、王健林厉害吗？不见得，但是，是比二王认知要高的！

他的认知来源于他的师父，巴菲特，巴菲特就一直强调做正确的事！

这不一定是段永平的感悟，但是对于师父，听话照做就是了

二王在各自的领域里，都是野蛮生长，摸着石头过河

认知的提升，只能靠吃亏来交学费

在这次大的浪潮面前，都没有躲过去

躲过去的都是国企华润、绿城、金茂、保利

在大洪水面前，能保命的就是要么是认知，要么是血槽

知乎用户 发表

万达其实是死在了不给贷款。只能靠卖资产苟活了。

所以一直都说万达是惹到上面的人了。。

中国大部分企业经营都得贷款。。特别是房地产。哪怕万达已经转型的挺好了。但是也是从贷款发展起来的。。几千亿的贷款摆在那。。。大企业生存。。其实就是周转。拆东墙补西墙。。现在东墙不让拆了。。然后非要让你补西墙。怎么补。只能卖电视冰箱了。。

其实要是银行依然给万达贷款。。万达不止现在这个鸟样。

知乎用户 发表

万达怎么成今天的，就是贪呀。

跟王健林是否扩张，没有半毛钱关系。

当年 2015 年那轮大牛市，像内地A 股，同样的房地产股票，都是十多倍市盈率。而当时在香港上市的主体，名叫万达商业，只有 6 倍市盈率。

所以嘛，王健林一合计，同样有股份，在内地能够卖 2 倍的价格，而且在内地上市，以后融资抵押也方便。

所以就商量着要从香港退市。从A股上市。以便让公司市值涨了 保守 2-3 倍。甚至更高。

但公司退市，不是简单的退，是私有化。要把已经发行的股票全部买回来。

已经发行的股票要买回来，就要花钱。这笔钱多达 344 亿港币。但万达也没有那么多钱，于是就找了财团借钱。财团的借钱，如果公司上市就会变成股份。如果无法上市就变为给万达的贷款，且利率为12%。

根据2016年万达商业私有化项目书，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市，如果在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向投资者支付12%和10%不等的利息。

结果到了 2018 年无法在A股上市，万达就开始了厄运。

2017年，王健林以大概6折的估值，分别向融创老板孙宏斌和富力老板李思廉卖掉了13坐文旅城和77家星级酒店；

其实现在有些自媒体说万达卖掉这些文旅和星级酒店，是躲过了这轮房产大跌，吹王健林的先见之明。但实际呢？这些资产本来要注入上市公司，成为一家商管+旅游巨头的。但股市的大跌，因为估计自己上市无望，所以只能便宜卖掉，以还债。他要是手上有钱，一个酒店不会卖，弄不好还得新建几家。

于是 2018 年那一年，万达眼见如期回A无望，于是引入腾讯、苏宁、京东、融创及时接盘。接盘目标很明显，就是接盘当时2016 年退市时找的投资人借的 300 多亿。

2018年1月29日，腾讯控股、苏宁、融创、京东与大连万达集团签署战略投资协议，以340亿元入股万达商业，收购大连万达商管在香港退市时引入的投资人持有的约14%股份。

但在 2018 年这一轮，腾讯、苏宁、京东、融创“四巨头”同样和万达签下对赌协议，要求需在2023年10月前上市，协议还对万达商管有净利润的要求。但据王健林在内部会议上的说法，该协议并无回购保证。

这一轮，实际是借新债还旧债，而且借债规模，从 300 多亿，变为了 500 多亿，除了腾讯控股、苏宁、融创、京东等四巨头，还有其他投资机构跟投了，总共为了从香港转A股上市，这笔欠债又变了新的催命符。

结果是到了 2023 年，万达因为无法兑付2023 年上市的约定。而 2023 年时，之前 2018 年财大气粗的苏宁和融创已经自身不保，都急需要现金。于是肯定要求万达兑现承诺，上市无望，就给回本金+利息。

所以我们看到的新闻就是：

2023年，万达卖了8个万达广场，2024年卖了11个，这几年下来，总共被卖掉的万达广场，已经超过30个。

因此，这完全就是一个，意图私有化，将公司市值做大的过程。

他根本想的还是在资本市场圈钱，眼看在A股上市无望，他又想着杀回港股了。

不过经过这 2 轮还债还本。他在万达的控制，已经从退市前的 78% 跌到现在 40% 不到了。一半的股份被迫稀释，而公司的估值比以前更低。

至于万达为什么要私有化。

一句话说就是，王健林看别人在股市赚钱，比他亏钱还难受。

所以他以为他也行。

知乎用户 发表

哈哈哈哈哈哈哈哈，万达广场值钱吗？

因为万达广场必须值钱，

万达广场要是不值钱，

着急的肯定不是万达。

老王其实已经一只脚上岸了。

知乎用户 发表

归根结底，就是想把国内的资金转移出去。

转移就算了，你还在国内狂撸贷款。

就像很多润人出逃前，把能借的所有借钱平台都借一遍，然后以为能把护照一扔，去国外过好日子。

关键是你撸贷款就算了，周期短利息高的也撸，谁都能看出你想资产转移的玩法。

等你借完钱了，把你扣住让你赶紧还钱，你还真打算能混过去吗？

欲壑难填，怎么发家的一点数没有，那就还回去呗。

知乎用户 发表

悬！

哪怕王健林当年按住扩张的野心，单靠全国几百个万达广场收租，大概率也守不住局面。核心原因就一条——万达的“家底”和“债窟窿”，根本不是租金那点现金流能填住的。

万达扩张最猛的2016年，王健林登顶富豪榜，那会儿全国已有两百多座万达广场，年租金大概190亿出头。但同期万达的负债已经奔着几千亿去了，光一年内要还的短期债就有400多亿，可手里的现金才140亿。这就像你每月工资1万，房贷车贷加起来要还3万，就算再省吃俭用，缺口也补不上。

可能有人会问：“收租不是稳赚不赔吗？怎么还会缺钱？”

这里得掰明白一个商业逻辑——万达早年的“万达广场模式”，根本不是单纯的出租生意。它是靠商业地产拿地时的政策优惠，顺带开发周边住宅卖房赚钱，再用卖房的钱去盖新的万达广场。

这是个“拿地-卖房-盖广场-再拿地”的循环，租金只是其中一小部分收益。

要是王健林当年突然踩刹车不扩张了，麻烦立马就来。

第一，没了新的拿地项目，原来靠卖房回流现金的路子直接断了，几千亿负债靠每年不到200亿的租金，什么时候才能还清？

第二，商业地产这东西不是一劳永逸的，广场里的店铺要更新、设施要维护，几年不投钱升级，客流就被新开的华润万象城、龙湖天街抢走了，租金只会降不会涨。

而且当年的环境也容不得万达“躺平”。2010年后城镇化猛推，各地政府都抢着要万达这种能带动就业、提升商圈的项目，给地给政策，简直是“捧着喂”。你要是王健林，手里握着这么好的牌，身边全是“再开一座”的声音，能真的按捺住？就像现在年轻人手里有个爆款项目，资本追着投钱，你能甘心只做小本生意吗？

有人可能抬杠：“那现在万达不也在卖广场收管理费吗？这不就是‘只收租’的变种？”这话只对了一半。现在万达卖48座广场换500亿，是把产权卖了但保留运营权，每年收品牌管理费，这叫“轻资产”。

但这是被逼出来的，当年要是不扩张，早就被债务压垮了，根本等不到转型的机会。

说个扎心的对比，现在接盘万达广场的阳光人寿，买一座广场年租金回报率能有6%-8%，比银行理财香多了。但人家是用自有资金抄底，没那么多负债。

而万达当年是高杠杆玩扩张，相当于借高利贷盖楼，就算租金稳定，利息都能把利润吃没。

王健林的难处，本质上是中国商业地产从“规模为王”到“运营为王”的转型阵痛。 如今71岁的王健林，西装都显得宽松了，还在跑马拉松、谈合作。

他当年的扩张或许激进，回头看，就算选择收租，也未必能躲得过地产行业去杠杆的大周期。商业世界里从来没有“如果”，所谓的“守住江山”，从来不是守着老本不动，而是在风浪来临时，能及时转舵。

就像咱们那些能活几十年的老品牌，不是从没变过，而是跟上了时代浪潮。这世上哪有永恒的商业帝国，只有跟着时代调整的生意人罢了。

知乎用户 发表

万达难道不是因为往外转移资产被上面发现后警告了才落到现在的境况吗？

知乎用户 发表

为什么李嘉诚的钱可以出去，为什么王健林的出去就要挨揍？

因为李嘉诚的钱是自己的，所以李嘉诚从来不怕抽贷，前几年四川还对李嘉诚相关企业全面停贷，李嘉诚也没什么影响！我们喷李嘉诚，大不了也就是捂盘惜售，搁置开发，起码至今为止没有在国内留下烂尾楼。

但是王健林也好，许家印也好，他的钱是借来的！无论是银行，还是压供应商、承建商的钱，总之都不是他们自己的。你在国内欠了一屁股债，转头就把钱用来购买国外资产，国家能不管你？

知乎用户 发表

你说的简单“高峰”时不扩张。

问题是，这一波的头部房地产企业，都是玩金融快速扩张的，怎么去判断“高峰”？

最早喊“高峰”的万科，都没能停下来。

真停下来的，只有跑路的潘石屹，还有19年因董事长猥亵罪入狱，被迫停止扩张的新城。

知乎用户 发表

人不能得意忘形。

王健林这么多年，很多地方政府官员为政绩投资求着他，让他有了个莫名其妙的感觉，他无所不能，想干嘛就干嘛，政府也不放眼里。

事实证明，这些房地产商人，有一个算一个，都是踩着风口上来，胆子大，愚蠢的不行。

知乎用户 发表

他以为贷到的钱就是他的，谁知道社会主义国家真的有能力向大资本家讨债呢

逆向思考一下，

那些完全不向大资本家讨债的国家，其中的资本家能发展到什么样的地步呢？

知乎用户 发表

答案是不能，只会死的更快。

作为一个真正在万达房地产工作了10多年的人，

我经历过太多万达集团拿地、可研、测算的工作了。

如果没有房地产的支撑，

万达广场根本就盖不起来。

一个比较小规模的万达广场建设成本都需要十几个亿，

这些钱从哪里来？

就算盖起来了，

这十几个亿的投资成本多少年才能收回来？

成本回收不是看营业额，是看纯利润的。

万达广场的纯利润好多都是负的。

我们早就经过多次专业测算了，

如果没有房地产来背负万达广场的开发建设成本，

一万年都别想收回投资！

知乎用户 发表

王思聪：我的父亲很忙，但是在我留学那天他来送我来了，说了句让我终生难忘的话，“振兴中华”

每次回想起 聪哥的振兴中华 我就浑身起鸡皮疙瘩 感觉自己也有一种使命感 是历史的画面冲击我的灵魂 是中华民族的基因 被冲击着我的灵魂

知乎用户 发表

当年去万达面试没过，后来接触过一些万达小虾米。

在类似万达这种私企，即使是有招投标限定先进库备案才能中标，不能连续3年中标等等各种手段，

But，

实际参与投标的都是把持评标和招标那些个人的手套。

不像央企国企，党纪大于国法。

在私企，管理层权力变现，把公司的倒腾到自己手里的现象，更充分市场化，八仙过海各显神通。

玩儿大了，就是宗庆后大小姐的玩法，铁线虫直接控制螳螂。

玩儿小了，就是各种裙带，宁肯非刘不王，外姓上限就是淮阴侯。

所以，我的结论是，不能。万达根本守不住。各大企业都面临同样的江湖。王老板自己也守不住，除了内部铁线虫还有外面黄雀呢。

知乎用户 发表

没有如果，2015年后没扩张的只有李嘉诚和潘石屹，只有这俩看得很清楚，其他的包括万科都在扩张，万科到18年的时候，才喊着活下去

知乎用户 发表

万达不是死在扩张。是有人在搞它。正常来说，万达重新上市不是问题的，但是接连失败。

知乎用户 发表

他没扩张，纯粹是因为想跑没跑成功，把债务留给国内然后转移资产。

知乎用户 发表

不扩张，就得死。

你以为被打时不还手，不会被认定为互殴然后没有牢狱之灾就安之大吉了？

你不还手，结果会更惨——直接被人打残。

经济周期浩浩荡荡，上行期没有结束之前，你的大哥位子是坐不稳的，只要你敢停下来一步，竞争对手就会超过你，拿下比你高数倍的份额，熬干你的本金，抢光你的客户，然后夺走你的房子，霸占你的老婆…

真以为房企那帮几万几十万甚至几百万就业人口里，没有脑子清晰看得懂周期的人？

他们都看得懂，但他们还是会继续跟着大流走，继续明知山有虎偏向虎山行。

万科喊活下去快十年前就在喊了，他们真收缩了吗？到22年都还在疯狂拿地。

因为他们宁愿先成为巨无霸然后鲸落，也不愿意当条小鱼在角落里躲着。

他们还梦想着，说不定有可能被行政手段干预、救济，然后“大而不倒、死而不僵”，总比没有过好吧？

在这个战车上，所有人都知道自己在击鼓传花，只是都在赌，赌自己不是最后接棒的那个。

知乎用户 发表

不一定能守住。

有两个原因。

第一个，几百个万达广场说不定都是靠借银行的钱开起来的，现金流一旦吃紧，万达广场就有可能被银行收走。

第二个，超级富豪有可能有很多涉及行贿或者其他违法乱纪的行为，一旦自己的保护伞倒台，自己就有可能被清算。

知乎用户 发表

王健林明确说了，房地产不可持续，所以万达必须转型。

轻资产、旅游业、影视行业，都是发展方向，也是真抓实干的这么做了。

结果呢？

海外资产收购，被说成是在转移资产；轻资产布局，银行直接抽贷、断银根。

你上哪说理去？

大到企业，小到团队，能活着靠什么？就是流动资金，这是大动脉。

没有流动资金，货款怎么办？工资怎么办？日常运行怎么办？

我开过一家淘宝店，从用户下单购买，到确认收货资金到账，是十天时间。我的资金空窗期是十天，就要有这十天运转的资金才可以。

若是有人恶意下单、退单，触发淘宝的相关处罚条例，账单就会从用户确认收货起，四十五天才能解冻！

那这一个多月，我必须照常发货，也就是必须正常投入，才可以让店铺继续运转。若是因资金问题，无法及时发货，就会继续触发淘宝的处罚条例，账单继续延期不说，还要从保证金里罚款。

当年为了钱的事情，全家都跟着一起操心，我头发都掉不少。

这事儿弄得我心力憔悴，加上长期熬夜，身体扛不起了，就关店修生养息去了。

所以，我是对此有切肤之痛的。

现在无论谁想创业，我问对方的第一个问题就是，流动资金怎么解决？

王健林就是这么完蛋的，银行知道他是优质资产，也想借钱给他，但就是被核心环节狠狠的卡着。

究竟里面有什么博弈，我们这些外人肯定一无所知，但这绝对不是老王商业上无能导致的结果。

一个人呐，当然要靠自我奋斗，但也要考虑历史的进程。

知乎用户 发表

几百个万达广场可是让万达成为了全球最大的不动产企业

还有百多家万达酒店，让他成为了全国最大的五星酒店企业

万达院线，又让万达成为了全国最大的院线企业，更别提收购了AMC甚至世界第一的院线都估计是他，更别提还收购了传奇影业

我是没搞懂他就怎么亏得这样恼火，说实话他都已经完成了地产企业的转型

如果守着这三主业，现在不晓得日子多爽

知乎用户 发表

房地产这个产业

神奇之处在于它其实是最强大的负反馈自杀性行业

有点像幼儿园拳师

房地产疯狂暴涨，会成功摧毁出生率，然后相当于灭掉房地产的远期市场预期

最后完成成功自杀

老王毕竟不是神仙，跳不出轮回之中

知乎用户 发表

如果老王不贷款就能建几百个万达广场…

等等，如果老王一开始就有那么多钱，何必建万达广场，投资一下长江电力不香吗？

知乎用户 发表

？？？谁告诉你王健林在巅峰的时候，全国那几百个万达广场是他的？万达的玩法就是建一个万达广场一片小区，然后把万达广场质押出去，从银行换贷款再盖下一组。等楼都卖出去了，再拿钱把万达广场赎回来。所以在野蛮扩张期，王健林手里哪儿有商圈的产权。你别闹了。

王健林本来是个房地产巨头，让你搞成了百货商场总代理。你觉得这江山……守住了？

我真以为王健林这套玩法，中国人已经知道了。

知乎用户 发表

你怎么不问我，零几年比特币几块钱一个的时候，我如果买了几万个，能否成为世界首富？

知乎用户 发表

为啥到现在还有人觉得王健林是因为经营问题才有今天的？

知乎用户 发表

不明白，当年，老王为何会做出从香港股票市场退市的决定。

这是他向着失败狂奔的第一步，十分关键的一步。

很多评论透露，他是觉得港股对他公司价值严重低估，他想去A股上市，提升股票估值，因而在香港股市退市。

为了要从香港退市，老王签下了承诺在A股上市的对赌协议，成为他日后一连串对赌协议的第一步，从此，老王向着深渊狂奔而去。

话说回来，不满意港股的估值，是不需要退市的。

首先，他可以向香港投资者详细解说【万达】的宏图大计，不断通过公关宣传和专家的解说，让投资者了解公司的优良管理和美好前景，把估值提升上去。

此外，可以不从港股退市，代而寻求在A股同时上市；不退市，就不用付出大笔现金买回股份，也就不用签下对赌协议，冒着极大风险，种下祸根。

不明白老王是如何会走出退市这一步臭棋的。

不过，他退了市，现在【万达】的困境，就影响不了香港的股市和股民。

香港股民要感谢老王不杀之恩。

知乎用户 发表

首先，这不资本主义

资本主义的核心就是资本增值

如果你从此以后不再增值，股东们为什么不卖掉股份高位套现跑路呢？

你会去买一家不再扩张企业的股票吗？

你以为资本家是资本的主人，其实资本家是资本的奴隶

知乎用户 发表

万达的债务水平主要在2015年至2016年间出现了急剧上升，债务从4000多亿增至5277亿，一个王健林=1/4个皮带哥，但万达总资产是8000亿，减去负债的5277亿，万达净资产是2723亿，年收入2550亿，净利润是328.84亿。

而恒大巅峰的时候，净资产是-6000亿，但是融资还是源源不断的进来。

可以这么说，如果王健林融资水平有1/4个皮带哥这么高的话，那么万达都不用卖资产。

知乎用户 发表

我现在有10000亿资产，每年商场酒店的经营利润大概为300亿

但是还有12000亿负债要还，光利息一年都400亿了

不过你别急，我现在虽然资不抵债，但是这些资产本身在本身的大环境以及我治理下，地段一定升值，再过五年，就变成15000亿了，那点欠债这不就连本带利全还上了。

综上所述：你现在还要再贷给我5000亿，否则我当下的收入因为不够还债就会违约甚至破产。我破产之后，你不但失去原本每年300亿的收益，10000亿资产本身失去经营维护还要贬值到5000亿，那样那样你就直接面对7000亿死债，你也会被我拖下水。你贷给我，我不但可以还上前面贷款，还能继续投资，你看吧

———————-

后续

呼，好险好险，在我的连番恐吓和许诺下，我终于拿到了5000亿贷款。但是我心里知道风口快过去了，其实这10000亿已经很难再变成15000亿了，从银行那里又要来5000亿，只不过暂时能喘口气而已，这样发展下去5年以后就彻底完蛋了。好在现在很多人还看不清形势，甚至外面还有很多有钱的糊涂蛋想进来。

于是我赶紧趁着最后一阵风，把那些资产，连忽悠带骗，又是编故事，又是给不存在的“折扣”（毕竟别人以为值15000亿），总算是把10000亿资产全部按实际价格卖出去了，来不及高兴，我用这卖楼的1万亿，加上刚借来的5000亿，总算把之前1.2万亿的债连本带利全还掉了，甚至还剩下2000亿。

不过即便这样，我还是有5000亿的新债要还呢，不过现在欠的还是比之前少多了，每年一共的利息只要100亿就够了。

好在我虽然卖出了这些固定资产，但是卖的时候都签了附加协议，经营权基本还是在我。并且我又新租下了一些其他的商场写字楼来经营，在我全力优化之后，每年的收益甚至达到了200亿，要知道以前我光顾着投资扩张，在自有产权的情况下，我每年都只有300亿收入。而且我现在几乎没有任何可贬值的资产了，只有一个年收益200亿的公司。

总之，我活下来了，虽然我欠的钱还是很多，但是已经可以通过正常商业收入还上贷款了，虽然还是要还很久。更重要我已经没有杠杆了，彻底没有后顾之忧。我现在欠着几千亿，但是我的公司却还能赚钱还上本息，从不违约。世界上再没人敢动我了，银行行长估计比王思聪还更希望我长命百岁吧，那傻小子还以为他爸有很多财产，说不定在诅咒我早点死呢。

阿弥陀佛

知乎用户 发表

能，但收手不可能。

一旦停下扩张，王健林将无比空虚，虽然王健林现在全国救火，会焦虑，但不会空虚。

人只要吃饱，穿暖以后，追求的感觉。权力，美色，美食，艺术，科技，要的就是一种好的，刺激的感觉。

知乎上很多人哭穷，哭的不是穷，是竞争力匮乏导致的成就感缺失，真正需要赚钱吃饭的人没时间，没心思，在知乎上哭穷。

知乎用户 发表

王建林最狂妄的是，说我自己赚的钱想往哪投往哪投，上面一听，那行，你把银行贷款还了再说

知乎用户 发表

基本不可能不扩张，不扩张万达早就崩盘了。

实际上房地产商起杠杆和你撸小贷没区别，都是“银行觉得你未来会涨薪还上”、“银行觉得你未来会赚钱还上”。实际上你撸的钱这辈子可能都还不完，纯粹就是拿未来的期望来实现借新还旧周转资金。

如果你不扩张，市场信心瞬间消失，银行也不敢借你钱，资金链就断了。

想解决这个问题，除非你在早期就停止起杠杆+企业一直都能保持较高盈利覆盖日常开销+维持现金流防止意外情况+给银行还钱，但是现在看来，很难。经济发展的黄金期就那么两年，除非你有啥垄断性优势，不然难以一直保持较高盈利。

知乎用户 发表

小目标做的最败笔的一件事，就是拿国内银行的贷款，去海外买垃圾资产，明面上是投资，实际上是转移资产。

国内刚刚开始放松外汇管制，他就在海外狂买那种好几年都巨亏的资产，就是那种财务明显已经出问题的公司，他出好几倍的溢价购买，这要真是你的钱就算了，关键是哪家房企不是高债务堆起来的，银行给你钱是让你开发土地拉动GDP，你倒好在国外乱投资，亏了就说眼光不好，心里打的什么算盘，是当国内人都是傻子吗。

那段时间，国内外汇储备从四万亿迅速掉到了三万亿，这些储备都是大量跨境交易辛辛苦苦赚来的，结果全被这种地产商搜刮走了，很自然的，国家又加紧了外汇管制，然后又断了小目标的贷款，对于房企来说，断贷约等于掐住一个人的脖子不让他呼吸，后续的港交所死活不让万达上市，估计也是因为这个。只能说，人不能飘，就算飘了也要把肉烂在锅里，最近苏宁破产，但是国家从来没有对苏宁下过什么重手，你真眼光不行亏了，也没啥，你不要联合境外祸害自己国家，什么都好说。

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没办法。

他高峰的时候，债也很多。收的租恐怕还不了利息。几次上市本来是想用韭菜的钱脱身的，把风险推给市场，可惜没成功。

我觉得如果他高峰的时候，把资产在高值的时候卖了，像潘石屹那样，高位套现，或有可能全身而退。

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乐~~~~~~~~~~

终于有人开始思考这个问题了

做买卖挣钱有“虚钱”和“实钱”之分

这个界限是非常模糊的，甚至是螺旋的，很多人误把虚钱当实钱，这才是成功创业者的风险源

举两个例子讲明白实钱和虚钱的区别

20年前激流勇退的房地产开发商

这位开发商是我们这最早的开发商之一，也是最初发家的开发商前辈。

25年时间，我们这房地产价格分阶段暴涨的，分别是最初的400-600元，中间的800-1200元，之后的2000元，再之后的3000-4000元，再之后的暴涨到1.2万元，以及最近的6000-8000元。

这位开发商不知道因为认知问题，还是因为年龄大了的客观原因，从400元房价创业期，到2000元房价的爬坡期，爬坡没几年就退休了。没有等到3000-4000阶段。

但是，用积累的第一桶金，让女儿进入检察院，儿子进入交警队，之后金盆洗手，开了本地最大的连锁蛋糕店至今。

他的钱顺利转化为“实钱”，安心做个富家翁。

至于其他开发商，各有各的死法

蛋糕店和开发商八竿子打不着，最大的区别是开发是典型的债务驱动，属于虚钱，而蛋糕店是现金流，低投资，品牌影响不计入资产负债表，这就完成了挤水分工作，变成实钱。

类似的是各种工厂，什么时候算实钱？

很多工厂，品牌、技术、渠道……..导致可以盈利，但是人在江湖，身不由己，这就是虚钱。

等到破产，这些盈利依托的虚拟资产化为泡沫。

所以，找到一位合作伙伴，整体打包出售，就是虚钱变实钱的最佳策略，否则只能抱着下金蛋的鸡慢慢的攒金蛋（实钱）

下金蛋的鸡是虚钱，虽然能够下金蛋，一旦死亡，不过是普通的肉鸡。金蛋是实钱，不管任何时候，黄金永远是黄金。

举完了草根的例子，再举顶尖富豪的例子

互联网二马

马云的钱就是虚钱，另一马的就是实钱，所以，我一直拿马首富举例调侃，而从来不提另一马。

二马的区别是儒家和道家的区别

吃洪承畴的瓜的时候，知乎有个提问，曾仕强为什么早早判断洪承畴有问题

回答链接如下

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？ - 图一乐的回答 - 知乎

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？

马云就是儒家思维，而另一马则是道家

功成名就和功成名隐

判断依据就是这么简单粗暴

之所以借助二马对比，把曾仕强这个回答的坑填上，就是因为

儒家是臣子的学问

道家是帝王的学问

马云还奔着功成名就的老路走，再牛逼也是臣子的学问，他有沈万三有钱吗？他有和珅有钱吗？

而另一马，现在互联网上还有多少身影、新闻？

文科思维就是这么简单直接粗暴不讲理

根本没有论证过程，只有一句爱信不信

至于王健林，个人看法是已经回答了这个问题，武将思维，比文臣思维还低一档

所以，普通人觉得王健林够光棍，够讲究，不那么脏

虚钱是身价

实钱是身家

乐~~~~~~~~~

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王健林已经是很幸运的。

十年前就在万达高峰时期，王健林受到某种压力，不得不选择：全线收缩。

类似的是2019年的新城地产，王振华的事情直接进去了，其后全线收缩。

当年，万达的规模太大，2015年收缩之时很多资产是贱卖的 ……

据传闭门会议卖家报价之时王健林气的摔杯子。

即便是如此，万达现如今的结果也还好的。

真正走运的是新城地产，2019年地产高峰期之时全线收缩，现如今比谁都滋润。

尽管如此，

中国地产时代的惊天逆转，曾经的标杆：万科现如今半死不活，足以让所有迄今为止还活着的地产商心惊肉跳。

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一个人成功靠的是贪婪，一个人的跌落也往往是因为贪婪，这就是福祸相依吧。

先说结论，即使王健林在高峰时不扩张，仅依靠万达广场收租，由于租金收入与债务规模的失衡仍会导致资金链断裂，无法守住万达全部江山。

王健林的“高峰时期”可以分为财富巅峰和商业帝国巅峰两个维度，高光期主要集中在 2013年至2016年 这段时间。如果要集中在某一个时间点得话，那2016年无疑是他的最巅峰时刻。这一年，王健林在财富榜单和个人影响力上都达到了最最巅峰高度：

双料首富： 他不仅登顶中国首富，更是超越了李嘉诚，首次成为全球华人首富。
资产规模： 当时万达集团的资产规模接近 8000亿元，甚至一度逼近万亿大关。
个人金句出圈： 也是在这一年，他那句“先定一个小目标，比如挣它一个亿”引爆全网，至今还常常被人提起。

巅峰过后，衰落会紧随而来。在2017年6月之前，万达依然处于鼎盛状态。随后由于**金融去杠杆政策和海外投资受限**，万达开始遭遇资金链危机，从此开启了“断臂求生”模式，并在2017年下半年出售了文旅和酒店项目。因此，2017年上半年可以看作是王健林风光的“尾声”。

万达的债务危机也不是偶然，而是高杠杆扩张模式的惯性所致。从2000年开始，万达通过"借钱建广场、收租还利息、再借钱扩张"的循环模式，实现了快速扩张，高峰期全国运营的万达广场有600多座。 这种模式虽然在上升期带来规模效应，但也导致万达的负债率长期超过70%，远高于房地产行业50%的安全线。 这也是中国地产企业发展的通病，近年地产行业的危机一个主要原因就是地产企业的负债率高。

2016年底，万达的资产规模接近 8000亿元，但总债务规模却高达6000亿，融资利息更是达到了112亿。而同期万达净利润仅为7亿元，资金缺口就有100多亿。所以才有2017年下半年的断臂求生。如果没有后面的“退市”和“对赌协议”，也许卖掉文旅和酒店项目，万达仍有机会保持健康发展。但贪婪和自信葬送了这个机会。

虽然如此，但还是要为王老板点赞，就因为他的担当。至少比恒大、万科之类的强很多很多。

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国企战略布局扩张，王健林看见了，拿来吧你。

打乱东南亚布局一部分，没死，算好的了

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说到这个突然想到了 李黄瓜，抛开zz因素，李的投资和经营策略一直是比较保守和稳健的，李的资产整体负载率好像一直控制在30%以内吧，这在国内同行业看起来几乎是不可思议的。不过这也导致李的资产流动性比较快，绝大部分都是自由资金，可以在世界各地进行部署。

另外，李的眼光很独到，不过对于其评价用企业家其实不合适，应该说是精明的商人。

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君以此兴，必以此亡，历史不是没给万达机会，但是他还是遵循着资产第一的策略，哪怕被抽贷也要保证核心资产的规模，你说的不扩张不符合王健林的认知

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纯外行提问。

王健林融资成本太高，境外债几乎都在年利息百分之十二左右吗。境内债多次展期，加上发债条件约束，融资成本也超过百分之十以上。根本享受不到目前商贷的低息。

王健林的万达商管项目，目前的年租金纯收益率只有百分之七左右，也就是扣除电费，物管，维修，折旧等，纯收益率只有百分之七。覆盖不了利息 更谈不上还本。

王健林当年建万达，唯一的活路就是上市融资，提高自有资金占比，降低债务负担和轻资产运行。

如果王健林能上市，能低息发新债还旧债。比如保持目前市场上的百分之五以内的资金利率水平。万达物业的估值也会暴增，年收益是正向。才有可能活出来。可惜王不能，今年最新的境外债的利率还是百分之十二。

王健林早就资不抵债，卖完物业也还不了，上次卖的最好的几十个商场，扣除抵押以后，就是了结了对赌的债务和部分利息。

王健林万达集团目前是烂账一团。集团债务六千多亿，卖掉全部物业以后大概能还利息。摆给市场的烂账大约就是六千亿的窟窿。

网上看到的负责，不跑路，卖商场还账是带风向，债务集团重组的舆论引导。

普通老百姓，不长脑子，只有上当，人云亦云。

简文告之，望诸君多少有点脑子，不要轻易被人左右。

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那么这时候在里面蹲号子的就是老王了。

须知万达不是老王的万达，

而是全国人民的万达。

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好奇王健林现在如果把万达都卖掉后把债务贷款全部还完，手上能剩下多少钱

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首先，答案是肯定的。

如果王健林在万达巅峰时期能踩下刹车，不搞那些激进的扩张，就靠全国几百个万达广场安安稳稳收租，大概率是能守住万达这片江山的 —— 至少不会像现在这样，为了偿债反复变卖核心资产，连万达商管的控制权都丢了大半。其实这个问题的核心，就是搞清楚万达真正的 “基本盘” 是什么，以及当年的扩张到底把什么东西搞砸了。

首先得明确，巅峰时期的万达广场，是真的能 “躺赚” 的优质资产。那时候全国有五百多座万达广场，大多扎在一二线城市核心商圈或者三四线城市的区域中心，年客流量能超 60 亿人次，光租金收入就很可观 —— 哪怕后来卖了不少，剩下的广场每年还能贡献几百亿租金。而且这些广场的出租率长期维持在高位，像烟台那个核心项目，连续八年盈利，租金实收率九成五以上，净租金收益率能超过六个点，妥妥的 “现金牛”。要是不扩张，这些广场产生的稳定现金流，就是万达最扎实的底气。

再回头看王健林当年的操作，恰恰是丢了这个“现金牛”去追虚无的规模。他最巅峰的时候，不光在国内疯狂加杠杆建新项目，还砸几百亿去海外买酒店、买影视公司，搞什么全球化布局。这种扩张模式的致命问题就是“以债养债”：拿现有万达广场抵押借钱，去投新的重资产项目，新项目的现金流还没出来，旧的债务就到期了，只能再借新的还旧的。比如 2015 到 2016 年，万达的债务从四千多亿飙升到五千多亿，很多新增债务都是用来还旧债的。后来政策收紧，银行抽贷断贷，这个游戏就玩不转了，只能靠卖资产续命 ——2025 年一次性打包卖 48 座万达广场，就是为了把负债率从 79% 压下来，哪怕要每年少赚 60 亿租金也没办法。

不过话说回来，不扩张不代表完全“躺平”，稍微做点稳健的优化就行。比如用租金的一部分钱，给广场做数字化升级，或者引入更多新品牌提升吸引力，守住出租率和租金水平；再或者搞点轻资产输出，帮别人管商业项目赚管理费，这也是后来万达被逼无奈才重点做的事，而且效果还不错 ——2025 年轻资产项目占比都涨到六成二了，管理费收入同比增长近两成。要是早把精力放在这些事上，而不是去海外砸钱、搞高杠杆的文旅项目，万达的现金流只会越来越厚，根本不会陷入后来的债务困局。

还有个关键问题，当年的扩张把万达的债务结构彻底搞坏了。巅峰时期万达的总负债飙到几千亿，一年光利息就要付一百多亿，而后来万达商管的年利润才二十亿左右，连利息都覆盖不了。反观如果只靠收租，没有那些新增的重资产投资，负债规模会小很多，利息压力也会大大减轻。手里有稳定的租金现金流，再加上可控的负债，就算遇到行业调整或者政策变化，也有足够的缓冲空间，不至于像现在这样，被八十多亿的被执行金额压得喘不过气，连王健林个人财富都缩水了近八成。

当然，也不能说完全不扩张就一点风险没有。比如后来电商冲击、消费习惯变了，商业综合体的空置率确实在上升，租金回报率也从 8% 降到了 5%。但这些都是行业共性问题，以万达广场的体量和布局，完全可以通过调整业态、提升运营效率来应对。总比盲目扩张把自己拖进债务泥潭强 —— 现在万达就算想专心做运营，核心资产都卖了不少，品牌溢价能力也大不如前，“万达广场就是城市中心” 的口号，早就没当年那么有分量了。

总结下来就是，万达的基本盘从来都是那些能稳定收租的万达广场，而不是靠杠杆堆出来的资产规模。王健林当年要是能守住这个基本盘，不被规模神话冲昏头，拒绝高杠杆扩张的诱惑，靠几百个广场的租金现金流稳步推进轻资产运营，万达绝对能稳稳当当的。至少不会像现在这样，七旬的王健林还得四处奔波考察文旅项目，为了盘活资产反复做赎回又转让的操作，把一手好牌打得这么被动。

当然，他到底是为了搞产业扩张全球化布局还是有意向海外转移资产，这个就仁者见仁智者见智了。毕竟，现在相对来说，夸了是事实。

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因为他扩张所以他现在还守着。

你不时不时搞个大新闻，对上面展示我很强。

同时高杠杆，极限操作，告诉其他人这摊子只有我能玩。没这金刚钻别揽这瓷器活。

搞保守经营玩收租。关键是收租谁都能搞。如果收益稳定，利润率高。

放心，马上零元购的就上门了。

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在中国做生意是离不开政府的，所以扩不扩张可不是王健林自己能做主的。万达长期以来靠的都是拿地建万达广场制造商圈，帮政府把周边地价炒高。可这种模式的问题在于你不可能想退就退，你不干了那各地政府还怎么卖地？

老王应该知道到这一套不可能长久，所以在2012年后把重点就转向娱乐、体育和海外资产。但这种国内贷国外花的行为玩多了就敏感了，因为国家更希望企业去收购技术类企业而非文娱地产，比如同时期中化贷款600多亿美金收购了先正达。而王健林却公开说自己就是转移资产，结果把中央和地方都惹到了，那事情就难办了。

所以2018年万达广场给开到了延安，就是表态和补救。但还没两年却赶上了疫情，不仅全社会都缺钱，自己收购的那些资产都成了黑洞，那就成了现在的窘境了。

不扩张是不可能的，但如果不那么肆无忌惮的去收购海外资产，那现在的情况其实会好不少。

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前几年，我看到58同城上有一个招兼职的工作，工作内容是在万达广场的门口进进出出，散步转圈。

那个门框顶上装了摄像计数器，是统计人流量用的。这个数据也许是他们自己内部的考核KPI，也有可能是用作招商议价的筹码。

反正，当时我就感觉万达药丸💊

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万达那不叫扩张，是内债外投，是资产转移！就是国内借钱购买外国资产，哪天风向不对他就跑路，他用国内借来的钱购买的国外资产可以几代人躺平，但债务窟窿留在国内(如果真发生了你想想后果多严重，当时一起被按下的还有海航安邦明天这几个集团）。监管部门发现了这个bug后马上堵住这个口子，不再放贷，同时前面借的钱必须按时还上，于是老王就在卖卖卖的道路上一去不复返。后面呢又由于港股退市想上a股不成功，对赌失败又继续卖卖卖。当然瘦死的骆驼比马大，老王小王还是很有钱的。我们不必为他们担心😆😆

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资本必需要扩张。不扩张的资本最终会被扩张的资本吞并掉。

扩张是资本天然的行为

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现在来看，万达的境遇比大多数大中型地产公司好多了

至于当时各种主动，被动的决策，不少还救了万达狗命，比如文旅城等资产卖给融创

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不要假设

我承认王健林的经营能力，也承认他前妻对机会的把握。

但是，截胡中央的政策，十恶不赦。

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事实证明了，王健林得眼光觉悟是真的差，没有一点b数。

王思聪，选的赛道真的可以，但是投入太少，野心大，小看了互联网的投入，家里面也没有决心，实际上坚持下去，顺势转短视频赛道，王思聪就起飞了。

以他当时的流量和影响力来说，这是可以做到的事情，区别在于他真的有这个见识眼光和决心能力么？

说白了，他没有太好的履历，家里面也不怎么支持，他不好融资。然后我觉得，熊猫视频，当时也有问题，流量那么大，居然不赚钱，居然回本都难。。。

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不可能的。唯一的解决方案，李和潘已经演示过了，除此之外绝无第二种可能。

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跟扩张关系不大，是因为往海外转移资产，然后，又宣称自己的钱爱怎么花就怎么花。然后官媒回复，你的钱不是银行贷款得到的吗？然后银行开始限制贷款。

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老王对房地产周期其实很明白，问题在于当时的方案是跑路方案

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他不是扩张

他是要接着国外投资把钱搞出去

而这里面很多钱都是用国内的贷款

产业发券融的钱

这要是跑了，国内可不得一地鸡毛啊

再加上对赌失败，钱又没跑出去

国家给你发展的机会

你背后要坑国家

这能忍

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不能！

全行业能抽身跑路的就俩人，潘石屹跟李嘉诚，主打一个跑得快！剩下的全得完，这块土地上自持物业根本行不通！一个行政命令有的是办法让你关店！

红星的美凯龙、万科的长租公寓…

车建新、王石郁亮：没你聪明？

持有物业的收租率，跑不赢银行利率，这买卖迟早亏！

另外：管理一个自持物业，还要运营维护成本呢，帐根本算不过来！

你就看下上市公司物业管理板块，只需要上面一纸命令：保安保洁五险一金都必须安排下，以前没发的给我补缴下，全行业立马扭赢为亏！

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我们所有合作的商场里万达是最小气的，让商户出优惠政策，自己一毛不拔，不让扣点，不承担一点费用。像王府井这些商场如果促进消费或者节假日商场会承担一部分钱，商户让利一部分，顾客开心了，业绩上来了，商户商场都满意了。万达的管理团队其实比好多商场都年轻而且效率高，但是这点真的要命，能赚钱的没几个，出去了继续进新的，管你什么档次，地摊的都可以，只要费用别谈就行。还有个续约更搞笑，续签一分不少，给新的少一半都行，唯独老商户续约原价。

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在牢中发生的很多事都要从政治层面解读，就连办公室的桶装水供应都不外乎如此。

万达这种体量的企业巡抚总督都说的不算话，更何况四大行？

至少得事六部堂官级别的才能行。

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万达要么转手, 要么死. 只有这两个选择.

老王辛苦一辈子做起来的企业, 当然不肯转手了.

表面上是因为回大A上市没成, 贷款难, 实际上, 早在12年前, 就注定了.

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守不住，你看看王思聪说过什么就知道为啥守不住。

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国资流失的耻辱印盖在脸上真的神仙难救。但是至少比皮带好。

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我自己赚的钱想往那投就往那投。

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当年老王想转移资产，国外买买。国内银行直接断了他的贷款。

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他那不叫扩张，那叫转移国内资产，他不是想守江山，他是想挖江山墙角。

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被王卖了，还替王数钱。

2016年中美南海对峙，这帮资本家觉得中国要完蛋了，人家在内贷外买，疯狂跑路，你还要人家守？

中国要真完蛋了，这帮人留下的窟窿，谁替他们还？还不是你我这些跑不了的老百姓？

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他们借了国内的钱

往国外转移资产的时候

记得自己江山在哪里吗？

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假设不扩张这一条就不成立

有时候在某一个程度，不是王健林想不停向前走，而是有众多的因素推着他向前走。比如….那段比较有名的，去年我还去当地逛过。这些是没有什么收益的

王健林出生、婚姻、经历跟许家印、潘石屹都不一样。他不可能像许家印那样做，但也不可能像潘石屹跑那么快。（潘石屹跟张欣刚认识就闪婚。我觉得跟张欣的绿卡有很大关系）（当时张欣应该还不是美籍）

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资本外流不是问题。

中国总体上每年净流入千亿美元资本，是不差你几百亿美元流出。

只有允许资本流动，才能让资本放心进入。

看看印度，你敢投资吗？那看更严重的埃及，你连去投资的想法都没有。

王健林套现离场，转做国际资本，是没有问题的。你把万达给卖了套现就可以了。

但老王在中美对抗上，在外汇承压的时候，选择了内举债做大资产抵押，外买资产实现资本转移。

这可能不是转移资产，但绝对是做空中国。很可能是中美二者中选择了美。

只要中国资产价格回落，外资又抵押回流中国，就能赚一大笔。因为中国人身份与他的产业会没有障碍。

不是说这件事不能做，而是不能用中国的钱去做空中国。你觉得中国未来不好，你卖了万达，跑出去，等跌了回头抄中国资产。没问题。

但你举债，拿中国的钱，利用杠杆放大资金，又通过抵押变现投资海外。这种拿中国钱做空中国，就是不行

你真卖光了万达，你能有几个钱？利用万达反而能搞千亿海外买资产

所以，当时直接断掉万达所有银根。

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如果王健林高峰不扩张，依靠全国几百个万达广场收租，情况会比现在好很多，基本就是一个弱化版的陈丽华。虽然赚的比之前少很多了，但活的还是很舒服的。

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最近万达又出事了，

看着王健林那张瘦脱了相的照片，我不禁有些唏嘘，
有人问我：“如果当年王健林不那么狂，不搞什么文旅、不出海，就守着那几百个万达广场收租，是不是就能稳坐江山了？”

这个问题问得好，但太天真了，

很多人对商业的理解，还停留在包租公的层面，
以为有了几百个商场，就像有了几百只下金蛋的鸡，每天躺着数钱就行了，

今天我用一个在商海里摸爬滚打十年的老炮视角，

给你拆解一下这背后的顶级资本逻辑和时代宿命！

第一，所谓的包租公

在资本的游戏里，账不是这么算的，
万达当年的扩张模式，业内叫以售养租，
建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债，

这里面有个致命的数据差，
在国内商业地产的租金回报率通常也就3%-5%，能做到5%已经是运营之神了，
但是，当年房地产企业的综合融资成本，普遍在6%-8%，甚至更高，

也就是说，你借来的钱，利息是8%，

你盖成的楼，每年只能给你赚4%，
这就是所谓的利息倒挂，

如果王健林当年真的停止扩张，只收租会发生什么，
光靠那点租金，连银行的利息都还不上，
一旦发生违约，银行立马抽贷、查封资产，
结局不是岁月静好，而是死得更快！

第二，金融系统

万达之所以牛，不是因为它租金多，

而是因为它的资产看起来很值钱，
只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，

地方就敢给地，资本市场就敢给估值，

这就像骑自行车，只有不断往前蹬，车才不会倒，
一旦你说我不扩了，我就守着这些商场，

对不起，故事结束。
金融系统最怕你不增长了，

因为那一刻起，所有人都会突然清醒，
“那你现在的负债靠什么还？”
随之而来的，就是评级下调、银行催债、资产贬值，
这是一场停不下来的死亡游戏！

第三，时代宿命

很多人拿李嘉诚跟王健林比，
说李嘉诚多稳，早就跑了，现在还在收租，

这个对比本身就不公平，
李嘉诚的收租，是建立在香港那种特殊的土地制度和法治环境下的，

资产可以长期持有、稳定抵押，
而在内地，房地产的本质是击鼓传花，

王健林、孙宏斌、许家印……

这些大佬，没有一个是傻子，
他们都是人中龙凤，都想在潮水退去前上岸，
但问题是，潮水退得太快了，快到连内裤都来不及穿，

王健林当年的出海，其实就是一种自救，

他想把资产换成美元，规避风险，
结果步子迈大了，扯着蛋了，
这不仅是商业误判，更是对上面意图的误判，

看着王健林现在的落寞，我只想说一句话，
任何因为时代红利而赚到钱的人，最终都会遭到时代的反噬与清算，

真正的高手，就像赶海，
不仅要在潮水来的时候捞到鱼，更要在潮水退去之前，提桶上岸，
但这个上岸的时机，又有几个人能真正把握住呢？

王健林输了，但他至少还活着，还在断臂求生，
相比于那些已经在铁窗里踩缝纫机的大佬，他已经算是不幸中的万幸了，

这就是中国商人的宿命，
没有永恒的首富，只有永恒的周期！

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一

先说一个让人唏嘘的对比。

2026年5月21日，法院对王健林欠款进行立案，并强制执行38亿债务。曾经的中国首富，走到了这一步。

而同一时期：吾悦广场商业运营总收入同比增长10%至140.9亿元，龙湖2026年春节期间旗下商场营业额18.8亿元，日均客流同比增长18%。华润万象生活整体经营利润率63.1%，轻资产管理收费业务营业额178亿元。

同样做商业地产，差距为什么这么大？

二

王健林是中国商业综合体的开创者。

当别人还在摸索商业如何搞的时候，万达已经建立了一套清晰的发展模式——用低价拿地，用金街和住宅的销售来平衡商业和酒店持有型物业的成本，然后再用商业物业去融资。万达到哪里去开发，就是哪个政府的政绩。

用商业理论来说，王健林完成了一次教科书级别的颠覆式创新——他不是在原有商业地产的赛道上比别人做得更好，而是创造了一套全新的开发逻辑，让整个行业跟着他的节奏走。

这套创新，让万达在草莓期享受了超额红利，也奠定了它商业地产江湖标杆的地位。

三

但成功，恰恰埋下了失败的种子。

克里斯坦森在颠覆式创新理论里说过一个规律：一家公司靠颠覆式创新获得成功之后，最大的危险不是竞争对手，而是自己——成功会让它停止创新，转而去保护和套现已有的成功。

万达就是这个规律的完美注脚。

万达在鼎盛期做了什么？

2015年到2017年，海外收购AMC院线、传奇影业，国内并购万达院线、万达体育，涉足金融、科技……大量资源流向了资本运作，而不是流向商业广场的运营能力提升。

与此同时，龙湖在深耕天街系列的运营体系，华润在核心城市布局万象城系列，建立奢侈品定位。

万达在最该深挖护城河的时候，选择了套现护城河。

商业地产从万达的核心产品，变成了融资工具——不是用来创造更好的购物体验，而是用来抵押融资，支撑更大规模的多元化扩张。

曾经的广告语「万达所在，中心所在」道尽了万达的魔法。但这个魔法需要专业力量不断加持，需要持续的运营投入、业态创新、场景升级。

一旦魔法被用来套现，而不是被用来加持，护城河就开始悄悄变浅。

四

护城河变浅，竞争对手就追上来了。

2025年，华润万象生活有望超越万达，成为2026年企业新开商业项目的数量王者。龙湖商业与华润并列新开项目数量第二，展现出强劲的发展势头。 

万达不再独领风骚，而是迅速边缘化。

这是白菜市场的铁律——你停止深挖护城河的那一天，就是护城河开始变浅的那一天。竞争对手不需要打败你，只需要在你停下来的时候继续往前走。

五

还有一个问题加速了万达的困境：轻资产下沉的品牌稀释。

债务危机之后，万达开始大规模推进轻资产输出，项目下沉到四五线小县城。

表面上看，这和吾悦的打法很像。同样是下沉，为什么吾悦没事，万达却出了问题？

吾悦的下沉，是主动的战略选择。截至2025年6月，吾悦广场在全国141个城市布局了205座，出租率保持在良好水平。 吾悦从一开始就没有试图做高端，它瞄准的是三四线城市里的「最好的商场」——在这些城市里，吾悦就是标准，没有更强的竞争对手。吾悦商业运营撑起公司六成毛利，是真实的现金流来源，不是融资工具。

万达的下沉，是债务危机之后的被迫之举——用品牌换管理费，快速铺量，本质是在用品牌换钱救急。

更关键的是结果：万达在一二线城市面对龙湖、华润的竞争已经不占优势，在四五线县城又因为品牌下沉失去了高端定位。两头不到岸，品牌的认知孤岛开始坍塌。

吾悦的下沉是主动建立新的认知孤岛，万达的下沉是被迫稀释原有的认知孤岛。看起来相似，方向完全相反。

六

还有一个资本结构的致命问题。

龙湖和华润为什么活得好？

龙湖2025年运营及服务业务收入合计267.7亿元，整体毛利率超50%，经营性现金流连续三年为正。 它更早完成了从住宅开发商到商业运营商的转型，经营性现金流成了穿越周期的压舱石。

新城控股经营性现金流连续8年为正，保持公开市场零违约纪录。 吾悦广场是真实的现金流资产，不是融资工具。

万达的结构完全不同。

万达早年的商业模式是「住宅+商业」的组合——用住宅销售的高周转回款，来补贴商业持有物业的高成本。鼎盛期又叠加了大规模多元化扩张的债务。

住宅市场下行，这部分现金流断了。商业租金虽然稳定，但撑不起几千亿的债务利息。2023年至2026年累计出售超85座万达广场，回笼超900亿元，依然赶不上债务到期的速度。 

这说明一件事：商业运营的现金流，在万达的资本结构里只是配角，不是主角。资本扩张时期积累的债务，远超商业租金能覆盖的范围。

七

用一个框架做完整的诊断。

万达不是死于商业模式的错误——它选对了行业，早期打法也对。

万达死于三件事叠加：

第一，在鼎盛期停止创新，转向资本扩张——运营能力没有跟上扩张速度，护城河没有越挖越深，反而在竞争对手追赶时开始变浅。

第二，商业地产从价值创造工具变成融资工具——魔法被用来套现，而不是被用来加持，认知孤岛失去了专业力量的持续投入，开始坍塌。

第三，高杠杆结构在住宅崩塌时失去了缓冲——债务规模大到商业租金无法独立支撑，资产出售速度赶不上债务利息。

龙湖、华润、吾悦的差异在于：它们更早意识到，在白菜期，护城河的深度比规模的大小更重要。它们把资源投向运营能力，而不是资本扩张。

万达的教训，用一句话来说就是：成功是失败之母。

他通过颠覆式创新建立了商业地产的江湖地位，原本有机会统一商业地产的江湖。但在鼎盛期，他抛弃了创新，选择了扩张。

商业地产变成了融资工具，良好的购物体验、业态和布局的创新，从此与万达无缘。

护城河不再被加深，而是被套现。

套现，终有尽时。

本文分析框架来自「三元商业适配论」与克里斯坦森颠覆式创新理论。万达的困境是白菜市场中停止深挖护城河、转向资本扩张的典型案例。如果你对这套分析方法感兴趣，欢迎关注我的知乎专栏。

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不能，不止万达，很多地产开发商都曾考虑过靠商业收租转型，摆脱负债开发的死亡螺旋

但是根本做不到

因为资金成本太高了，资本和资产不匹配

民营开发商的钱，利率10%左右，周期3年；国企好点，利率3-5%，周期5年

但是商业地产呢，ROI在4-6%算好的，新项目的周期起码5年起步，10年才能真正稳定盈利

资金成本高于项目利润，妥妥负杠杆

资金期限低于项目期限，妥妥周期错配

你看能靠商业项目摆脱对开发依赖的都是什么企业？

要么是资金成本极低的央国企，而且就这也并不容易

要么是规模不大的小公司，老板用自己的钱买一栋楼，不是借的钱

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不从香港退市早就平安落地了。

万达从香港退市的时间点是2016年，当时退市大概借了300亿，这部分钱每年的利息成本大概是30-40亿，一直到今天这部分债务还在。算下来大约产生了600-700亿的净成本。

万达最近几年成为被告，都是在为这700亿的错误买单。

如果不从香港退市，好歹是上市公司，融资渠道要比现在大很多，也不用背负这700亿的负债。如果考虑到上市公司更强的融资能力，里外里可能差了1000亿，相当于从万达身上直接抽走了1000亿的现金。

万达的所有负债，其实这700亿是最棘手的，因为其他负债，比如供应商的应付款，商家的保证金，比如业主的购房款，这些其实都是经营中产生，最终的兑现就是业务流走完就可以了。但是这700亿，是纯粹的现金，这些大机构投资者当年就是投的现金，也不要你的房子，也不和你做生意，必须要万达卖血还钱。万达的资产无疑是庞大的，足以偿还这些债务，但是远水解不了近渴，未来现金流折现不断地被打骨折。然后继续不被金融机构信任，融资很难成本进一步攀升，陷入了恶性循环。

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王健林当下合法身家究竟有多少，具体数目让你意想不到。

2026年5月，一则关于王健林被强制执行的消息再次刷屏。 人们关注的焦点，是那笔38.6亿元的个人担保债务。 网络上的声音几乎一边倒，“首富变首负”、“晚年落魄还债”成了最刺眼的标签。

但很少有人追问，这38.6亿究竟是什么性质的债务。 它源于数年前为一笔股权交易提供的个人连带责任担保，属于或有负债，并非王健林个人经营亏损或消费欠下的钱。 法律上，这笔债务需要他用个人财产来偿还，但它仅仅是其个人财务版图中一个需要处理的局部问题。

将这笔债务与万达集团超过6000亿的总负债混为一谈，是大多数讨论的起点，也是一个根本性的误区。 万达集团的负债，是这家庞大企业法人实体在经营过程中产生的银行贷款、债券、应付账款等。

根据《公司法》，有限责任公司以其全部财产对债务承担责任，股东仅以出资额为限承担有限责任。 这意味着，在法律层面，万达集团的债务不会自动穿透到王健林个人的银行账户和房产。

当人们为万达的债务规模感到震惊时，往往忽略了一个关键事实：企业家的个人财富，与企业市值、尤其是陷入困境时的企业市值，并不是同一个概念。 王健林的个人财富积累，是一个跨越数十年的过程，其核心来源并非当下万达集团的股价或估值，而是早已落袋为安的巨额现金，以及一系列剥离了企业负债的硬资产。

他的财富底盘，首先来自于股东分红。 这是最透明、最无争议的私人现金。 仅以其仍持有重要股权的珠海万达商管为例，2021年至2023年，该公司分别现金分红46亿、67亿和85亿元。

作为控股股东，王健林家族从中获得的现金流入是持续且可观的。 这仅仅是最近三年的一个切片。 在过去二十年万达地产、商业的黄金周期里，高额盈利伴随高比例分红是常态，累计流入个人账户的税后现金，是一个外界难以窥见全貌的天文数字。

比现金分红更具决定性意义的，是过去几年“壮士断腕”式的资产出售所回笼的资金。 这里存在一个常见的认知偏差：公众看到的是资产包的交易总价，而真正属于股东的个人财富，是交易总价扣除项目原有银行贷款、各项税费之后的净回款。

2017年，将13个文旅城和76家酒店打包出售给融创和富力，官方公布的交易总价是637.5亿元。 这些项目本身大多背负着沉重的开发贷。 交易完成后，相关负债由受让方承接，王健林方面拿到的是清偿负债后的净额。 行业内的保守估算，股东实际可支配的资金比例远低于总价。

更具代表性的操作发生在2024年至2025年。 为了应对流动性压力，万达将旗下超过48座位于一二线城市的万达广场整体打包出售。 根据公开信息，这笔交易的总备案价约为500亿元。 在商业地产的转让中，交易款项优先用于偿还项目公司的土地抵押贷款是行业惯例。 经过层层抵扣，最终能够回到股东层面的资金，才是可以计入个人财富的“净收入”。

同时，万达电影的控股权转让也在进行。 根据接手方儒意影业的相关公告，这笔交易也为王健林带来了数十亿级的现金。 再加上更早之前对海外资产如传奇影业、澳洲地产的清理，过去近十年，通过出售资产，王健林完成了规模惊人的现金回收。

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不行，无非是暴雷大小而已。

所有的房地产开发商都是靠贷款和垫付维持，上行期尚可维持，因为所有参与方都有期望，一旦开始下行很快就资不抵债。

房地产其实就是广泛参与的实体股市，运行逻辑也和股市很像：赚钱靠对未来的期望，一旦没有期望就出现大量逃离，投入越多被套得越牢。

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万达的过程特别像最近聊的斩杀线的过程，

出现一点小问题，想自救，

然后就恶性循环了，

着急也卖不上价格。

然后便宜变卖。

然后一路吃老本，

然后流浪。

然后完犊子。

最后斩杀。

知乎用户 发表

绝对可以。

先说说当年的背景。美国已经结束了从08年开始的量化宽松政策，并且启动了加息进程。大家一定要先认识到，美元的周期性的加息或者降息，本质上是对美元汇率人为的操纵，而通过操纵汇率，可以操纵货币的流向，实现对其他经济体的汇率打击。一旦其他经济体没有足够的美元外汇储备应对这种打击，那么这个经济体就会出现本国货币的汇率暴跌，本国资产的瞬间贬值。而这个时候美资本将会以投资者的身份收购这个经济体价格低廉的优质资产，从而实现对这个经济体的控制，吸血反补国内。如果再直接简单总结的话，你就想象一下炒股，美国佬就是庄家，其他国家就是散户，美国操纵价格，收割散户。美国之所以能这么干，是因为她有美元霸权。

说完了背景，再来说说万达。万达在那个背景的情况下，在中国收紧外汇储备，全力应对美元潮汐的情况下，他一个中国首富，带头大量收购美元资产。他的意图非常明显，即通过将人民币资产尽量多地转化为美元资产，享受美元升值同时人民币贬值带来的双重收益！

但问题是，他的这个操作，本质上就是做空人民币同时做多美元。这样的操作实际上可以理解为，中国首富配合敌国（之所以说敌国，是因为那时候美国已经提出了CPTTP，搞一套新规则，意图将中国踢出世界贸易体系）的金融收割政策，做空人民币，做多敌国货币。其实，如果王健林是一个普通老百姓，普通老百姓将几十万人民币转换成几万美元，国家并不会对他做什么。但最大的问题是，他的身份是中国首富，是中国的富豪，如果不对他这种行为进行打压，将会对其他富豪形成示范效应，这样对国家经济的打击是非常巨大的。所以国家当机立断，就是要彻底地搞下王健林，谓之杀鸡儆猴。中国首富又如何？你又不是像华为那样的掌握对国家科技发展至关重要的科技企业，我对你下手简直不要太容易！而接下来的，就是王健林在国内的融资屡屡受阻，一旦资金链断裂，就会导致非常严重的恶性循环。

王健林最意气风发，最得意的时候还说过，“是的，我是转移资产，但我是合法的”。这就是资本的嘴脸，和李某的“我只是一个商人“这样的论述没什么区别。

我只能说，资本是不值得信任的，他们可以为了利润而毫不犹豫地抛弃集体利益。王健林这样的富豪越惨，一定程度上可以体现咱们中特社越先进。

知乎用户 发表

应该很难，因为他虽然身价千亿，但是他的外债及利息也有千亿。

举个例子：王健林在高峰时，其身价有2000亿（包括万达广场、住宅、现金等），但是欠银行本金1600亿，每年还要还80亿的利息。

如果他想做个富家翁，把自己手上的不动产卖掉，换回几千亿现金，还掉银行的本金及利息就很难。比如2000亿的资产，你想卖掉，起码得打个八折吧。而且你的广场太大了，老百姓可买不起，买得起的就那几个人，他们肯定会压价。

所以别看有些富豪有几千亿的身价，但是这些身价折合成现金要打五折，但是欠钱的本金及利息可是不打折的，而且逐年递增。

以下是豆包给的答案：

先把口径说清楚：公开报道里说的都是万达集团整体数据，不是王健林个人名下的 “私人资产 / 私人债务”；他个人主要是上市公司股权 + 个人担保负债。下面数据均为截至 2026 年 4 月底公开报道口径（非官方审计财报，只能给出区间）。

一、王健林个人资产（可公开估算）

1. 个人财富（胡润 / 媒体口径）

• 2026 年 3 月胡润全球富豪榜：约 100 亿元人民币（较巅峰 2600 亿缩水超 9 成）。
• 主要构成：万达商管股权（部分质押 / 冻结）、少量未处置不动产、个人收藏及理财。

1. 万达集团层面资产（他控制的企业资产）

• 核心自持物业：约 200 座万达广场，估值约2000 亿元（多家媒体一致估算）。
• 其他：万达体育、万达宝贝王、文旅项目等，估值未公开，整体不大。
• 账面现金：133–151 亿元（集团合并口径）。

二、万达集团总债务（王健林实际控制）

• 总负债：约 5987–6150 亿元（接近 6000 亿，2025 年底–2026 年初公开财报 / 报道区间）。
• 有息负债（要付利息的硬债）：约 4180 亿元，其中万达商管有息负债超 1400 亿元。
• 年利息支出：70–130 亿元，日均利息 > 2000 万元。

三、马上要还的短期到期债务（1 年内，2026 年 4 月–2027 年 4 月）

• 一年内到期债务：约 284–529 亿元（不同媒体测算区间略有差异）。
• 现金短债比：约 0.2，即 1 元到期债务只有 2 毛现金可覆盖，流动性紧张。

四、王健林个人直接债务（不是集团债）

• 个人连带担保债务：38.57 亿元（永辉超市仲裁案，2026 年 4 月 14 日裁定）。

• 源于 2018 年为第三方公司提供个人无限连带责任担保；

• 要求在裁决生效后20 日内履行（5 月初到期），否则永辉可直接向王健林个人追索。

• 此外：少量股权质押、个人贷款等，金额未公开，相对不大。

小结（一句话版）

• 个人净资产：约 100 亿元（2026 年胡润口径）；
• 控制企业总负债：约 6000 亿元；
• 一年内到期需还：约 300–500 亿元；
• 个人马上要承担的担保债：38.57 亿元（2026 年 5 月初到期）。

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所谓的盈亏同源，

他不在高峰时扩张，就不会有几百个万达广场，

因为每一个万达广场都是其在阶段性的高峰时扩张而来的。

换言之，事后诸葛亮，我们看出那是高峰，

但在当时，未必如此！

知乎用户 发表

万达现在一直还债，经常上新闻头条，很多人没有搞清原因。

说简单点就是，万达战略失误，对赌协议失败。如果当初老老实实待在香港股市，不退港股回A股，应该不会造成目前这种局面。

起因是，当初万达觉得港股估值过低，看见A股企业股值高，于是就决定退港股回A股，想获取更高估值。万达为了从港股退市并回归A股，引入战略投资者时签下了多份对赌协议。而后上市失败，触发了天价回购条款，这才导致了今天“一直在还钱”的巨大债务压力。（当年万达外海“买买买”的战略，被上层不喜，被叫停，估计政治上被针对了一波。可能，这也算是一个原因吧。）

万达资本运作与债务危机时间线：

· 2014年12月 - 万达商业在香港上市。

· 2016年9月 - 因认为价值被低估，万达从港股私有化退市，并启动回归A股计划。

· 关键操作：为筹措345亿港元的退市资金，万达引入了第一批投资者，并承诺若在2018年8月前未在A股上市，将回购股份并支付利息。

· 2018年1月 - A股上市无进展，万达为兑现对第一批投资者的承诺，引入腾讯、苏宁、京东、融创四大新战投，融资340亿元，用于回购旧股。

· 新对赌：与新战投签下第二份对赌，承诺在2023年10月前上市。

· 2021年3月 - 苦等5年后，万达主动撤回A股IPO申请。

· 战略转向：宣布进行轻资产重组，谋求在港股上市。

· 2021年8月 - 为冲刺港股，成立珠海万达商管，并引入太盟投资等22家机构的380亿元战投。

· 第三份对赌：承诺在2023年底前完成港股上市。

· 2023年底 - 珠海万达商管四次递表、上市失败，对赌协议正式触发。

· 2024年 - 债务危机全面爆发。万达需向投资者（包括太盟、苏宁、永辉等）支付巨额回购款及利息。为还债，万达开始大规模出售资产（如万达广场、万达电影等）。

PS：时间线网上找的，有错误望指正。

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我就没搞懂，他一个中国房地产老板，为什么要去哈佛演讲？哈佛大学的人认识他是谁吗？他认识哈佛俩字用英语怎么写吗？

这不就是上赶着给哈佛大学送钱。然后哈佛大学再暗中培养一堆人回大陆搞破坏。

你就说他阴谋颠覆国家，都不算上纲上线。

知乎用户 发表

你这问题有个误区啊，万达几百个广场就是高峰时扩张出来的产物啊。

他就是借了钱才盖了这么多万达广场的。

知乎用户 发表

老王最吊诡的是，前脚年会上宣布轻资产运营，接着就忍不住还是去拿地了。

再仔细看看，原来是当年从香港退市，准备在内地上市。

跟资本签了对赌协议。

这就导致原来设想的轻资产运营战略，变成了给资本打工，不得不推翻原有的战略。

所以，想上市的企业，一定要多想想。

华为不上市，才有自己的战略定力。

海思那些年不挣钱，不断亏钱——华为都要养着，深怕美国人掐脖子。

最后，大家都看到了，华为在今天，还是能够坚持发布新品，属于打不死的小强。

但凡老王有自主权，万达坚定不移的走轻资产运营的路线，可能没有赶上房地产最后一波挣钱浪潮——但也避免了过多的负债包袱，现在应该活得很滋润。

如果你关注过万达那几年的财务报表，就会发现，真不差钱——健康的不得了。

回头看看，当初的几个房地产巨头:

恒大就是奔驰的野马，规模上去之后，想停都停不下来——说被资本绑架了，也不为过。

万科本来就喊出“活下去”——却被某些高管组成的小圈层私心给害了。

王石当初要不是理想化，不退出万科管理层，坚持控制权，把握万科的战略方向，按照活下去控制规模，降低风险，可能万科也到不了今天的狼狈。

——万科算是被自己人坑了。

现在还健在的，碧桂园是早早就开始减速，控制规模和风险，虽然很艰难，没有破产就是胜利。

中海、华润、保利等等，不仅有国资背景，关键是财务风险一直都是可控的，活着就不容易。

万达是真的可惜。

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守不住，他们的发展模式决定了它停不下来了，企业靠贷款发展，其实它一直是负资产，如果房价一直上涨，他就有现金流，就能维持，反过来就是倒闭，许家印就是例子，万达好不到哪里去。最多是目前的状况，20年前停下来是倒闭，10年前停下来还是倒闭，五年前停下来也是倒闭，如果你来选择你会是选择十年前倒闭还是选择现在倒闭，

其实就是庞氏骗局，拆东墙补西墙而已，房子买的好只是掩盖了他的窘境，其实许老板，王老板，任何老板都自己清楚自己的处境，在能够全身而退的时候，由于贪婪不愿退出，在不能退出的时候想起来了已经晚了，由贫到富皆大欢喜，由富变穷有人会自杀的，在这几十年里有没有绝佳的退出机会，答案是肯定的，有，但是人性贪婪，如果有人当时让他全身而退，他会挖你家祖坟。

回到你说的话题，他卖万达广场的时候已经是白菜价了。在价格高的时候他不可能卖掉，世界上能做到把一只会下蛋的母鸡卖掉的只有一个人，就是李嘉诚，他被誉为超人，大都是母鸡下了几年蛋老了，蛋产量低了才会卖掉，这个时候就是白菜价了，李嘉诚每买鸡都是在这只鸡在盛年的时候卖掉，所以称之为超人，是反人性的，

卖鸡原理，是我提出的，这个原理是这样的，假如一只鸡一生只能产100蛋，在他下十个蛋的时候能买八十元，你把他卖掉。在你手里有十个蛋加上八十元钱。这是你的收益十个蛋价值十元，就是你的收益一共是九十元，假设你没卖这只鸡产蛋100个，最后卖掉鸡得十元。你的总收益110元。少了二十元，但是买走鸡的人一共收益是90只鸡蛋和最后卖掉母鸡得到的十元共计100元，问题来了，你卖掉的不仅是鸡，还规避了未来养鸡的风险，由于你买鸡的时候鸡年轻他就值钱，你已经提前把鸡的收益锁定了，你可以拿着卖鸡的钱再投资了，少赚了二十元，再次投资效率该提高多少。

万达广场本身不需要守住，只需要把他在价格最高的时候卖掉，才能守住他首富的称号。不卖就是等着贬值，恰恰和你的逻辑相反，卖掉才是正道，只是他卖掉的时候已经是大势已去了。看看潘石屹，就知道了，万达广场并没有消失，他作为实物房产还屹立各个城市，据说有孙宏斌接手了，在孙宏斌手里也会减值，并且已经减值了，孙宏斌接手的也是一个烫手的山芋。

现实里我遇到过很多老板，我都对他们有过建议在最好的时候把某些资产卖掉，没有一个卖的，没有一个不倒闭的。每次都是我建议的时候看到他们的眼神看我像是看到了外星人。他开发万达广场想的是把商业部分留下，把住宅卖掉，这种思路本身就是错的，应该全部卖掉，提前锁定受益，他输在恰恰就是想守住，看看李嘉诚，但是有一个难点就是如何判断房产是不是在高点，这就是水平了，如果王能够判断出高点在哪里，他一定会卖，但是我估计他像大多数人一样，认为房子还会涨一百年。

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按这两年的情况，非常难。

万达广场的价值就两个：强消费强房市带动下万达广场的高租金收入。

王健林在那时候，已经是非常高杠杆，高收入情况下流水能转得开，没问题。

但是

2020年后，消费和房市基本收缩30%-50%，这种情况下，万达广场的租金收入起码也要收缩30%。没有任何一个高杠杆主体能承担得起30%的现金收缩，通俗讲就是收入还不够利息，等下一轮贷款到期了，银行评估你这模式不能长久，不肯续贷，手里的现金很快就用完，这时候一样崩盘。

站在那个时间点，老王早就看穿了这个结局，所以他想了很多办法来化解：一是趁势继续扩张，企图通过快速扩张寻找新的增长点，地产+文化IP就是一个方向，但始终没找到；二是准备转移点资金出去保家人后续生活。跑了一小段时间后发现不对头，快速断臂求生，就是现在这个样。

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不行。

房地产公司，常规负债率90%往上。

房价一跌立刻资不抵债。

无论万达租金还是院线门票都是杯水车薪。

知乎用户 发表

1.巅峰与野望

2013年-2017年，是王健林高光时刻。

他曾三次登顶中国首富，万达总资产一度达到数千亿。

在国内他坐拥200多家万达广场，在海外他持巨资收购美国AMC院线传奇影业和英国圣西游艇公司。

放话要将中国文化输出到全球。

他还立下目标，要在2020年前让万达广场在全国突破一千家。

我们来算一下。1000÷（2020-2013）‎ = 142.857，这意味着从2013到2020年的7年间，平均每年需新建约143座万达广场。

相当于每个月都有12座万达广场拔地而起。

各地高层排着队也想求他投资。

那时的王健林可以说是意气风发，他最常挂嘴边的一句话：万达集团的核心竞争力就是有钱。

王健林先生的原话是这样说的：最好能先达到一个小目标，我先挣他一个亿。

彼时的万达，堪称一座牢不可破的商业帝国。

2016年，房地产泡沫达到顶点。

全民开启炒房狂潮。

这一年，也是房价暴涨的一年。

此时的王健林有些膨胀，认为万达商业被香港市场严重低估，于是毅然决定从香港市场退市，准备筹集资金重回A股。

然而，支撑这庞大扩张野心的，是背后一连串危险的资本博弈——对赌协议。

正是这个决定，成为了万达由盛转衰的关键转折点。

2.转折与对赌

①第一次对赌

王健林为了能够重回A股，拉来投资人第一次签下了对赌协议。

最迟2018年8月23日完成A股上市，否则必须按12%的年利率回购股份并支付利息。

然而，由于种种原因。

万达最终未能成功在A股上市，王健林的第一次对赌宣告失败。

2017年，王健林遭遇股债双杀，为了还钱，王健林开始了世纪大甩卖。

同年七月，万达将七十多家酒店以199亿的价格转让给富力。融创则以438亿收购万达旗下13个文旅项目91%的股权。

两项交易总额637亿。万达的第一次债务危机被王健林成功化解。

②第二次对赌协议

2018年王健林签下了第二份对赌协议。

根据协议，珠海万达商管集团需要在2023年底之前完成上市。

如果上市失败，珠海万达集团不仅要以现金偿还380亿的全部投资款，还需额外支付8%的利息。

随着监管层的一纸禁令，万达在A股上市的计划最终折戟沉沙。

③第三次对赌协议

2021年3月，万达宣布撤回A股IPO申请。

同年，珠海万达商管引入香港郑裕彤家族、碧桂园和中信资本等二十多家投资机构。

随后在港交所首次递交招股书，以轻资产为主体，开启重新赴港上市之路。

本以为这次胜券在握，没想到港交所第四次拒绝了万达。

如果说前两次对赌只是让王健林出了点血，而第三次对赌失败则是让王健林最终失去了万达商管的控制权，同时失去的还有二级市场的融资渠道。

于是，王健林又一次陷入了债务危机，开启了一场悲壮的割肉求生。

2019年王健林曾明确表示，万达广场是他的核心资产，什么都能丢，唯独这个不能丢。

但现实的残酷是在危机降临之时，最先变卖抛弃的就是核心资产。

一场席卷全国的万达广场大甩卖在全国火热上映。

自2023年至今，万达已经相继卖掉80多座万达广场。

据传闻，一座北方地区的万达建造成本超过七亿，但是卖出的价格不到四亿。

由此可见，万达广场的甩卖不是优化资产，而是断臂求生。

屋漏偏逢连夜，曾经的兄弟也变成了债主。

就这样，万达的辉煌时代，就此落幕。庞大的商业帝国进入了艰难求生阶段。

3.不挣最后一个铜板

让我们把时间在退回到2013年，在王健林事业激进杠杆扩张的阶段。

香港的一位房地产大亨，前中国首富却稳健的选择退出。

他就是——李嘉诚。

当时，他的‘撤资’行为引发了诸多争议甚至批评。有人甚至公开批评他是卖国贼。

虽然我也有些反感李嘉诚的做法。以及我现在对王健林先生拒绝当老赖的做法非常尊敬。

但从现在的情况客观分析，对比许家印和王健林现在的处境。你不得不佩服李嘉诚的先见之明。

他在退出的时候，有人问过他，说：“李先生，您为何要在现在这个房地产正值上升的时候退出呢？”

他的回答只有简单的一句话“我不挣最后一个铜板。”

李嘉诚为自己留有余量，以至于在那个房地产泡沫正值壮大的阶段“全身而退”。

如果王健林先生能够做到这一点，在做到最高峰的时候收手，仅靠收租，万达将拥有稳定的现金流和更低的负债，抗周期能力会强得多。

我想他现在的处境至少不会这么糟糕，但可能也无法达到彼时的规模巅峰。

人性的贪婪是不可估量的。

这本质是“稳健”与“规模”、“利润”与“风险”的选择。

“我不挣最后一个铜板”，这句看似简单的话，在周期癫狂之时，是最高级的商业智慧，也是最难践行的生存哲学。

4.总结

无论是李嘉诚还是王健林，他们的个人抉择置于时代背景下。是时代给了他们机会，也是时代的转向考验了他们的战略定力。

对于企业、投资者乃至个人，在顺境中为逆境留有余地，是穿越周期最珍贵的智慧。

请记住，富人思维——留余。

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你以为他是李嘉诚啊，万达负债率太高，才导致现在境地。基本上所有地产企业都是负债率太高，导致现在遍地的烂尾楼。

从1979年改革开放以来到2021年以前，住宅和商业地产一路狂飙，没人相信会跌。也就2008年金融危机下调了，不到一年又上涨了。2021年到达顶峰，下跌开始。

那个时候楼市疯狂，买到就是赚到的心理。而且赚钱很容易。房子一天一个价，一直上涨，每个月都在上涨，房子根本不愁卖。

商业地产也跟着一起发展。万达主要是商业地产，位置好，但是也是建立周围的住宅地产之上。

2015年楼市上涨，李嘉诚在干什么，使劲卖地产回笼资金，降低负债率。国内就潘石屹也跟着卖，其他的有想过降低负债率吗？

李嘉诚长实集团2025年12月16日负债率21.09%，国内有几个做得到。香港那些地产公司负债率都很低的，新鸿基地产负债率23.83%，香港的地产公司经历过几次轮回了，很多地产公司都是经历过楼市大涨大跌的。

中国内地地产公司都是看眼前的，极高负债率，高周转，高杠杠赚钱。楼市不行，遍地烂尾楼。万达要是在2015年使劲收缩卖商业地产，降低负债率手握现金，就没今天的事情。

主要原因还是负债率太高，借钱做商业地产。

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不会，现金流会断

因为银行长期项目贷款的期限不会超过20年，而商业地产的回收期超过了这个时间，而且作为民营企业在贷款利率上没有优势

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2007年我选择加入万达，就是因为王健林及万达的发展方向是**「由房地产开发转型为不动产经营」**。

当时我到大连后看到的材料是，虽然当时15个万达商业广场年租金收入加起来仅十多个亿，但发展规划是，若干年后租金收入达到两百个亿。而当时，包括万科这样的头部房地产开发企业的年销售收入也仅两百个亿。

「租金收入」对标「销售收入」，这是多么令人振奋的衡量思维。

事实上，1990年全球房地产投资信托基金总市值为2000亿美元左右，基本上都是房地产开发企业；但到了2017年，全球房地产投资信托基金总市值大约16800亿美中，不动产持有经营企业的市值为12400亿美元左右，占总市值的73.81%；而房地产开发企业的市值仅为4400亿美元左右，滑落至总市值的26.19%。

所以，王健林及万达集团的眼光和举措，无疑是远大且精确的。换句话说，从2004年开始，万达就在布局房地产**「存量经营」**。到了2024年，万达集团年租金收入已逾500个亿。

但是，东大房地产难逃「增量开发销售」沼泽，无法实现「存量经营」转型，根本原因在于资本市场畸形。融资只有银行间接融资华山一条路，只能依靠高杠杆、高周转才能应付银行、信托的短期信贷。

万达同样面临触资困难、贫血严重的困境，只能采取**「现金流转资产」**的商业模式。用住宅和金街的销售收入进行资金自循环，来支撑自持不动产的建设和培育资金。但是，

以快孕慢，何其难也？

为了实现资金循环，万达不得不走**「快速扩张」**之路。如果航速不达到匪夷所思的地步，如此硕重的飞机不掉下来才怪！

而且，航速的阈值（最小值）越来越高。

万达是不得以销售酒店、部分购物中心，提供高航速来保护飞机不掉下来的。

结论，

不是万达的租金收入不能支持日营运营成本，而是它支持不了飞机不掉下来。

飞机是拿来飞的，而不是搁在地上想躺平就能躺平的。

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《笑傲江湖》中，

当年刘正风想金盆洗手，

你知道后来发生什么了吗～

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他本来已经退出地产了，后来不知道为什么又被人忽悠，又进了地产了。

第2是游乐场投资失败。

第3是万达广场被电商冲击的太厉害，传统商业的没落。

它和恒大相比，没有糟蹋钱，所以现在也没有死的那么惨。

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他赚钱，本质上是银行给他钱，让他资本滚动

他赚了钱，只要在国内花，其实干啥都行，没人管他，肉烂在锅里

把钱转移出去，那就是作死了

第一是蠢，他觉得资产在海外更安全，能保几代，事实上如果他在国内出事，海外的饿狼一代人就把他资产吃空了

第二是自我定位有问题，他觉得自己赚钱是因为自己厉害，事实上是国家那个阶段需要一个这样的人，跟着国家赚钱了，膨胀了，不跟国家站一队，他不死谁死

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有个人叫徐明，被抓，服完刑期出狱前几日，突然猝死了。

王家已经很不错了。

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他是一直想转移资产，

才被铁拳一击的，

一开始是国外高价买资产转移，

被叫停，

然后开始对赌筹备港股上市，

想用港股抛售转移，

被叫停。

据此上面发现这人是只想跑啊，

直接叫停给他的银行贷款。

他只能一直卖万达苟活了。

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守不住，这个问题就和1938年，日本不全面侵华，好好经营东北，结局会不会不同的性质一摸一样。

或者换一个说法，中国这些所谓的第一代企业家，就和昭和日本一摸一样，信奉的就是赌国运，真的所谓清华北大不如胆子大，往小了说，想财富快速升值，只能梭哈 ，梭哈是一种智慧。往大了说，资本天生就要增殖，即追求价值的增长和利润的实现。这是资本的本质属性，驱动其在经济活动中不断循环和扩张

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见好就收，落袋为安。这是小老百姓的“安稳思想”。

做到这种级别的大企业家，骨子里是“极具野心”的，但凡有一点可能性，都会义无反顾扑进去。

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中国商人，有个共同的特点，那就是壮大到一定程度后，自我膨胀，觉得省市县级的父母官都是蠢才，都不如自己聪明，不如自己有能力有才干有智慧有魄力，狂妄自大满嘴跑火车指点江山，在多多少少参与政治后，借着身份肆无忌惮。

安稳到最后的，甚少。

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20余年地产从业者，操盘过从拿地到运营的全链条。我的判断是：守不住。 原因有四，条条都是硬伤。

一、万达的基因是“快钱模式”，不是“收租模式”

很多人以为万达靠运营赚钱，其实它的核心是把土地、建安、项目整体成本通过住宅和商铺销售一次性回笼。自持的万达广场只是“面子”，背后的现金流全靠卖资产来补。一旦停止扩张、不再卖新项目，资金链反而会绷紧——因为存量广场的租金根本覆盖不了早期融资的成本。王健林如果只收租，万达会先死于财务模型。

二、资本扩张时埋下的雷，不扩张也会爆

万达从重资产转向轻资产、做资本运作后，酒店、影院、商管公司轮番抵押、发债、上市对赌。这套玩法需要持续的新故事和资产增值。一旦停止扩张，资本市场就会开始算你真实的ROI。以南昌文旅城为例，瓷器乐园这种非标项目，没有总部输血就是死局。不扩张？那些已经承诺的对赌和回报，拿什么填？

三、消费端和渠道端，两个时代一起变了

· 消费降级：2020–2026年，中等收入群体购买力明显萎缩。综合体的客单价撑不起运营成本，商家利润薄如纸。

· 渠道变革：移动互联网让成本、时效、个性化全面碾压线下。一件衣服、一杯咖啡，网上和店里同价同时送达，那线下唯一的优势“即时体验”也不复存在。综合体从“必逛”变成“偶尔去吃饭”。

四、资本离场，五年内不会回来

全球资本焦点不在传统商业地产，国内更是不碰地产。未来五年，资金不会大规模回到实体商业消费。没有资本输血，靠运营自身造血，大部分综合体只能在少数核心城市勉强维持。

总结一句：万达的问题是时代、资本、消费三浪叠加的结果。不扩张只是延缓，不是解药。

年份 商业地产投资增速(%)

2018 12.3

2019 8.7

2020 2.1

2021 4.5

2022 3.2

2023 5.8

2024 7.1

2025 4.3

说点实在的：

我在湖南，20余年地产操盘经验，做过月销400万到2500万的逆势翻盘。现在用AI辅助做存量资产诊断、盘活方案、运营提效。如果你手里有停滞的商业、文旅、菜市场、厂房等资产，欢迎私信聊聊。不画饼，只解决问题。

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来了万达开店你才会认识到什么叫人性

在这干几年你就完全放弃书本里的东西 了解人性的险恶

这里能让兄弟反目成仇 让朋友对你一坑到底

这里的商管比黄世仁还狠 比周扒皮还坏

都来投资 让你知道什么叫打水漂

过去死的都是小店 别着急 很快轮到大店

沈阳有家店叫文化路万达 来干

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万达的问题其实根本就不在于万达本身，

而是王健林当年急于资产出逃才导致的。

那是人民币汇率最高外汇储备最多时候，

上面放松了对人民币出海的很多种限制。

甚至还鼓励资产出海来缓解人民币升值，

这一放松就像大坝决堤瞬间就资产出逃。

万达复星安邦这些大财团马上行动起来，

争先恐后出海疯狂购买海外的各种资产。

要是他们光花自己的钱扫货那也就罢了，

问题是这些财团做得真太过分太离谱了。

他们在国内疯狂负债借贷款发债券等等，

甚至像安邦还控股银行从银行疯狂借贷。

然后拿着这些钱换成美元再去疯狂收购，

把所有负债留下国内再把资产留在海外。

这样万一哪天形势不好国内产业暴雷了，

他们根本不怕因为拍拍屁股走人就就行。

他们靠海外资产在国外花天酒地几辈子，

但在国内留下的天量债务全国人来承担。

万达安邦带起来的这股风潮席卷了全国，

很多民营企业大老板都有样学样抄作业。

于是中国改开几十年来攒下的外汇储备，

从顶峰两三年就跌到了三万亿美元谷底。

上面一看大事不好这样下去以后要乱套，

赶紧猛踩刹车限制人民币资产出逃海外。

同时勒令万达赶紧还钱把窟窿都给堵上，

这下子万达腹背受敌里外都开始亏损了。

因为当年急于出海所以收购时不够谨慎，

只考虑能不能快速收购不考虑资产质量。

国内的负债当时也不太考虑以后怎么还，

贷款债券利率都比较高贷款期限也很短。

于是万达急着卖海外资产时卖不上价钱，

还国内债务时没法迅速筹集到足够资金。

之前资产急于出逃就让万达在香港上市，

结果匆忙上市没有卖到好价钱卖得亏了。

于是王健林就想让万达赶紧从香港退市，

再马上回到 A股上市募集资金还清债务。

于是就以24%的高溢价回收了流通股份，

王健林亏了一大笔钱才完成从香港退市。

亏的这笔钱王健林拿不出来是他借来的，

是签下苛刻的对赌协议好不容易借到的。

结果时移世易房地产行业形势急转直下，

A 股严控房地产企业上市万达上不去了。

于是王健林为了还钱只好疯狂变卖家产，

把优质资产万达广场割肉卖掉亏了很多。

归根到底万达当年不是为了扩张而扩张，

是急于资产出逃才留下隐患在未来暴雷。

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这不有个现成的例子新城控股嘛。主业是全国100多家商业综合体吾悦广场，和万达模式差不多。2019年董事长猥亵女童判了5年，银行停贷，被迫在最高峰停止扩张开始大幅收缩。现在反而是地产商里活的最滋润的。

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他垮塌的原因是被抽贷。被抽贷的原因是他当时大张旗鼓的把钱送到国外去投资不靠谱项目，当时国内就提醒他慎重。他很牛气的回应“我赚的钱我想怎么花就怎么花”。然后提醒他的人就说你赚的钱你想怎么花怎么花，我借你的钱你一份不少的还我，而且现在就还我，而且我以后也不借你。

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国内大举借贷，有钱了，转头跑国外大把烧钱搞所谓的投资，最后一地鸡毛，烂摊子还要国内收拾，你想干嘛？

我阴暗的想法，政府就得对这帮阔佬加强监管。

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我朋友以前在万达开店，万达绝对最坑商场没有之一。我对王健林现在遭遇一点不同情。

万达广场骚操作非常多，为了显得出租率高，会经常租给一些山寨店比如新百伦这种，等你进来开两天告诉你你这是山寨店，你走吧。进万达开饭店，也是各种套路你，让你买这个设备那个设备。为了显得商场人流量高，找大学生五块钱一圈还是一小时我忘了，就在商场瞎转悠

万达茂和东方影都，青岛当时卖给王健林的地价非常非常便宜，市场价格十分之一，几乎等于送给王健林，市政府就想让万达把那边开发起来。然后王健林转身就把万达茂卖给了融创。。。。

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2015年，王健林疯狂在海外购置资产，去哈佛演讲，扬言“我们辛苦自己赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投”

问题那钱是你王健林的吗？那是银行为了地方发展借给你的！

国家不是没给王健林机会，然而对方不听，那就没什么好说的了，被国家大手一巴掌按下去了

接下来的这十年就是万达不断出售资产抵债

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万达又没死，有什么守不住的。

现在来看政府不给贷款反而间接救了万达一命，提前甩卖房地产导致泡沫没泡到万达。

这几年最大问题是对赌上市失败，按照对赌协议赔付了一大笔，现在赔付完后万达就真属于老王了。

这几个月又赎回了一座万达，开了七座新万达，活的已经是民营房地产最滋润的一批了

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昔日喊出“先赚一个亿小目标”的中国首富王健林。

个人资产从巅峰2900亿，暴跌至仅剩100亿出头，缩水96%。

万达集团总负债仍高达6000亿，账面现金仅116亿，一年内到期债务302亿，现金短债比0.2，远低于安全线。

昨天朋友问我：万达会成为第二个恒大吗？

我的回答很明确：不会彻底复刻，但会以另一种方式“死去”——不是破产清算，是被彻底肢解、失去控制权。

王健林的财富，90%以上绑定万达商管股权。

- 巅峰：持股万达商管46%，对应估值近2900亿，稳居首富

- 现在：为填对赌+债务窟窿，持续出让股权、变卖核心资产，持股被稀释到个位数，身家只剩100亿，缩水96%！

2025年，70岁的王健林，正经历人生最难熬的时刻。

曾经三次当上中国首富，风光无限。而现在，身背6000亿巨额债务，喘不过气，如今镜头前的他，已经尽显沧桑，英雄迟暮。

今年4月17日，他不得不狠心，把万达酒店管理公司卖了，以换得24.97亿现金。

好偿还马上要到期的2.5亿美元债券。

而这，已经是王健林第五次卖核心资产了。

王健林的麻烦，都是自己“豪赌”赌出来的。

2016年，万达商业从港股退市，为了回购股票，他签下了第一个对赌协议，说2018年一定要在A股上市。但是政策趋势说变就变了，国家调控来了，楼市风向变了，他只能忍痛把13个文旅项目、77家酒店打包卖给孙宏斌，换来632亿救急。

2018年，王健林又卷土重来，联合腾讯、苏宁，拉了340亿融资，还是想冲A股上市。可惜还是没成功，这也成了王健林的滑铁卢。

2021年，他最后一搏，又签了第三份对赌协议，这次赌的是2023年港股上市。三次对赌，王健林输了超1500亿，从此被拖进债务深渊。

现在，万达商管账上只剩151亿现金，但短期债务就有400亿，总负债高达2990亿。债主们也不客气，昔日的好兄弟，如永辉、苏宁、银泰等纷纷上诉要账。如果王健林败诉，还得再加250亿债务。

说到底，王健林的成败，都写在“扩张”两个字上。

以前，他是地产圈公认的“城市中心制造机”。长春第一座万达广场开业那会儿，沃尔玛、红星美凯龙都抢着进驻，周围房价直接翻了三倍。

靠这套“造城”玩法，万达巅峰时年租金收入超400亿，风光无限。

但这玩法也有着致命的缺陷，高杠杆、高周转，现金流稍不好就可能出大问题。

2017年，央行收紧房企融资，万达立刻陷入资金危机，负债一下子飙到6000亿。

更糟糕的是，王健林做了很多次多元化尝试，依然没能逆转局面。

只能说，在宏观趋势下，个人能力，显得微不足道。

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有回答说因为王健林得罪了人，银行不给他贷款，导致万达崩盘……

恰恰相反，因为银行没给万达贷款，拯救了万达。

恒大融创绿地碧桂园……哪个不是欠银行一屁股债暴雷？

这些地产商一边超负债经营，一边转移资产，个个留下上万亿的窟窿和大片烂尾楼，高管们赚的盆满钵满跑路，最后负债归了谁？

归了国有银行和买了烂尾楼的，等于全国人民分摊。

还看不清楚他们的真面目吗？

国内这些商人的贪婪是永无止境的。

银行贷款越多，窟窿越大，一开始就是冲着跑路去运作的。

王氏父子之所以没有跑路，之所以万达还能卖资产自救，全因为银行没有无限制贷款，没有给万达挖大窟窿的机会。

否则又是个万亿巨坑。

别管初心是啥，结果是好的。

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2016年中美南海对峙，中美热战一触即发，老王等一众资本家赌中国药丸，老王开始转移大量贷款到国外，赌输了而已，中国没丸，老王就得丸了

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如果王先生听话，

他岳父的余阴会保他平安，

小猫偷鱼吃嘛，可以理解。

但是又偷鱼又哈气。

那就哈吉米那没路躲。

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无论夸张不夸张，万达的经营能力一直很在线的，收租及其他商场经营收入一直都不错，起码相比其他商业地产购物中心业态，表现是不错的。

但是，在这个问题里，我们还要考虑这几百个万达广场是怎么来的。

首先，万达有很多购物中心是万达开发建设并持有运营的。拿地开发的成本就不少，要去融资贷款，有借就得有还，就是拿经营收入还嘛。

其次，万达也有很多项目是委托经营。就是别人持有的商场资产，委托万达来经营，因为万达这方面能力强。这种经营挣的是服务费和收入分成，这种模式下的收入也能覆盖掉万达投入的人力团队成本。

轻资产的万达广场，基本上不存在赔钱，只是收入要被房东拿走大头，挣得少而已。

重资产的万达广场，既然能立项，从起始的财务测算上肯定是过关的，收入一定能覆盖成本，包括融资成本，最终总收入也能覆盖开发建设成本。

万达的成功与快速扩张依仗高标准化和强执行力，这种标准化不仅是团队和流程上的，同时也是产品上的。

万达通过大量项目的经验及大量经营数据的测算，得出了万达广场最合适的面积、格局、层高乃至于业态、品牌，进一步的一个万达广场的收入、成本都有个最优解。

但是，计划赶不上变化。

电商日益发达，线下零售收到冲击；流媒体日渐发达，院线业务也受影响。

另一方面，万达广场是高度复制，对各地区特色的适应性较差。

总之，万达既定的成功模式走不通，那就肯定影响收入，以至于还不了贷款赔钱了。

没想到这个回答能这么受到关注。

咱们频道几乎没有指名道姓地评价过具体的公司。

这么一个简单的回答在问答网站上得到大家这么多的阅读、点赞和评论，还是说明大家对于明星公司的兴趣远大于房地产的专业探讨。

基于大家的评论和问题本身，我们再来做一些说明和探讨。

一、 关于上市融资失败

这是前几年万达的滑铁卢，恰巧我前东家还参投了。

按我们频道的逻辑，投融退出的问题归根结底是经营管理的问题。

因为金融需要估值，估值最标准的做法是现金流折现，需要稳定的正向现金流且流量尽量大，这个说到底是需要日常经营来达成的。

日常经营成绩好，融资退出这些金融行为才能游刃有余。

当然，资本的力量很大，会模糊这个底层逻辑，市场上行周期一切都会顺风顺水事半功倍；但下行周期中，很多问题就会暴露出来。

所以，理论上来说，上市失败只是一个高标准化融资动作的失败，不应该反向影响到日常经营。

也就是说，回到提问本身，收租能否保万达？如果收租这个基本业务没问题，那就是可以的。

可是，理论是理论，实操是实操，实际操作中，为了达成上市指标，万达去扩张，去对赌，去卷规模，很多项目就难以保持健康经营。

没办法，上市失败，一切的问题都暴露出来了，以至于今日。

二、 关于标准化复制

我是做商业地产资产管理的，在我看来，商业地产的标准化是必要的，但要有准确的目标和尺度。

一方面，商业地产各业态的基本样貌是清晰明确的。

就拿万达的购物中心来说，购物中心这一业态本质上就是一个人流消费力的聚集地，商家进入购物中心，利用这里的消费力，完成各自经营的闭环，实现收益。

归根结底购物中心就是一个资源导向型的基础设施，走到哪里都一样。

在这个层面上，购物中心的经营有基本法：吸引尽可能多的人流消费力，打造尽可能优质的经营场地，尽可能高效地引入商家，尽可能高效地确认租金收入。

对于这一套经营动作，购物中心经营者可以基于经验、测算、推导、分析，得出最精准高效的标准化规范化流程，复制到每一个购物中心。

在这方面，万达无疑是佼佼者，这也成就了万达的高速扩张。

但还有另一方面，不动产具有独一无二性，每一个购物中心都是有所不同的，因此在标准操作之上，还需要因地制宜，具体问题具体分析具体解决。

这项工作谁做合适呢？当然是处于一线负责具体执行的同事们，因为他们最了解具体事务的全貌，充分发挥主观能动性，最有可能在标准流程之上拿出最优解。

而这方面，万达恐怕是有所欠缺的，因为万达对标准化要求是贯彻到底的，从产品到操作再到结果。

过往几年，我的工作中就会有很多这方面的见闻：

猎头会说：万达就是唯结果论，只要业绩达标，你就是神；只要业绩不达标，就剥夺你一切人格尊严，让你啥也不是——哪怕疫情最严重的时候。

前东家的购物中心自己经营不好，委托万达来轻资产运营，万达很高效的把商场招满，但后续运营质量一直提不上来，甚至反过来，是我们在项目上的业主代表推着万达在改善运营质量。

我有一些同事来自万达体系，级别也不低，但只能解决标准流程上的事情，一旦情况超出标准流程，就会变得很棘手，哪怕在我们看来，那个事情只是复杂但没有绝对的难度。而且，他们会要求公司和项目变成万达，以便达成工作成果，就很尴尬。

因此，标准化的目的是达成基本工作的高效，完成基本工作任务，获得合理的成果，并节省时间精力和资源，这些可以被用来投入到特殊事项的精细化解决上。

这样才可以达成不动产经营效果的最优。

而且，计划赶不上变化，商业地产的经营成果是多方面因素共同影响的结果，受外部环境影响很大，不是经营团队单纯努力就能做到的。所以，经营团队的任务就是基于当前情况做出最合理的行动，每一个合理行动累积出一个长期的最优结果。

但任何当下的行动跟项目立项时的测算的结果是完全脱钩的，因为做商业地产的人，甚至说所有打工人都不具备预测未来的能力——能预测未来还上啥班呢？买彩票都能发财。

在这个层面上，过程考核跟成果考核同等重要。疫情前中国的商业地产市场上涌现了层出不穷的销管、单王、大神，可当下市场遇冷可没看到哪位英雄出来挽狂澜于既倒，扶大厦于将倾。

当年好主要是市场环境好，今天差其实也是市场环境差，跟各位英雄没那么大关系。

基于以上这些，商业地产的经营既要标准化提高效率，也要鼓励发挥主观能动性。所以商业地产资产运营管理是个管理问题，归根结底在于人的觉醒和解放。

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打击电诈，搞掉释永信，敲打王健林，最根本的原因资本外流，这是底线。

知乎用户 发表

你说的这种情况有

这个企业叫新城控股，他旗下有个吾悦广场，跟万达基本差不多

本来要扩张的时候，老板被抓了

现在反而活的很滋润

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王这后期可真是飘得没边儿了，干了俩事儿，一是拿国内银行的钱去国外收购跟主业无关的业务，如电影公司，球队，往轻了说是不务正业，往重了说是转移资产，那段时间国家一再强调国内企业对外收购时，必须要跟主业相关，非主业相关业务要慎重。二是搞内斗，挖国家墙角，最典型就是跟央企抢印尼高铁，印尼的总理到中国访问下飞机后直接去万达找王健林谈高铁的事情。这种情况下国家不收拾你收拾谁。

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当然可以，轻资产运营，有那么大的客流量，亏都亏不了，只是多赚和少赚的区别。

我们这种小卡拉米接触不到王健林这种层次的，连他手下的副总也接触不到。但是当年有大哥跟我说过万达的情况，注意我也是听说的。

王健林是刘邦式的管理方式，不是自己抓，而是建立平台让弟兄们去打拼。等年纪大了，都要退休的时候，底下的兄弟们就想最后捞一把，也就是全部资产上市。这种要求王健林是不可能拒绝的，否则他就不是王健林了。但是当时房地产行业已经很难上市了，多元化的路也被堵死了。只有借助资本市场的力量，大家一起烧灶，把锅烧穿。所以引入了战略资本帮助上市。

19年后国内资本市场事实上废了，因为种种原因，投资都是要业绩对赌的。这种对赌条件下，所谓的投资和民间借款已经没有区别，要担保抵押，业绩目标不完成就要赔钱。现在万达就是因为业绩不达标，上市也遥遥无期，债务就是这么来的。

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要是不扩张，哪来的几百个万达广场？

简单来说，万达广场就是 建了第一家，暴火很赚钱，然后拿这一家贷款，用贷款的钱再建第二家，然后不断的循环反复，才出来了几百个万达广场。有很多广场，都是地方政府用很低的价格白给或者半卖半送，目的就是要带动地方经济，让某个地块升值。

这种杠杆资产只要动起来才能活，停下来就会死。

为什么会出问题，就是滚来滚去，杠杆越来越大，本金越来越小，人还飘了，开始把资产向国外转移了，然后银行开始查帐，不给贷款了，也不让上市，资金链就出问题，产生连锁反应。只不过，人家还是牛，一直挺到现在。

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问出这个问题的人，首先默认了，几百个商场都是净资产，没有负债没有财务成本。

所以完全没法正常回答

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很多人可能会觉得：“我要是有几百个商场，我躺着收租，这辈子不就稳了吗？”

但在资本的游戏里，账真不是这么算的。

如果当年王健林真的在高峰期突然“刹车”，不再搞扩张，只守着那几百个万达广场收租，结局大概率不是“岁月静好”，而是死得更快。

为什么呢？哪怕有几百个广场，难道也守不住吗？

万达当年的扩张模式，业内叫“以售养租”。

建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债。

老王当年的玩法是：在商场旁边建住宅、写字楼，快速卖掉回笼资金，用这些“快钱”去填商场建设的坑，并偿还利息。

这里面有个致命的数据差：
在国内，商业地产的租金回报率通常也就3%-5%（能做到5%已经是运营之神了）。
但是，当年房地产企业的综合融资成本（利息），普遍在6%-8%，甚至更高。

也就是说，你借来的钱，利息是8%；你盖成的楼，每年只能给你赚4%。
这就是所谓的“利息倒挂”。

如果停止扩张，意味着切断了“卖住宅”这个现金流来源。光靠那点租金，连银行的利息都还不上。一旦发生违约，银行会立马抽贷、查封资产。

商业地产玩的是“流量”，不是“存量”。

很多人把做商场理解成了“买铺子”。

万达之所以牛，是因为它有巨大的规模效应和品牌议价权。

如果停止扩张，品牌势能下降，再加上商场是需要不断投入巨资翻修、维护、升级的（这也是成本）。

一旦设备老化、装修过时，在这个SKP卷高端、拼多多卷低端的时代，万达这种“中间层”是最难受的。空置率一旦上来，资产估值就会缩水。

结果就是：资产贬值+债务刚兑 = 资不抵债。

2017年万达的那场危机，其实已经给出了答案。

当时为什么会出现“股债双杀”？就是因为外界担心万达的流动性出了问题。

庞大的万达体系，几万名员工的工资、几十家银行的贷款、背后错综复杂的供应链，都是建立在“高速增长、借新还旧”这个预期上的。

如果老王当年突然宣布“我不玩了，我要回家收租”，这就是在告诉债权人：“我没增长潜力了”。这其中只要有一家银行恐慌性抽贷，资金链瞬间就会断裂。

所以，老王后来的操作才是教科书级别的：
他没有选择“守江山”，而是选择了“断臂求生”。
把酒店、文旅项目打包低价卖给融创和富力，把重资产甩掉，把债还了。然后万达转型做“轻资产”（我不持有房子，我帮别人管房子赚管理费）。

所以说，并不是老王不想当个安稳的包租公，而是当你欠了银行几千个亿的时候，你唯一的出路就只能是继续奔跑，或者像他后来做的那样——狠狠地割自己的肉，把债平了。

只有无债一身轻的时候，收租才是享受；背着大山收租，那是渡劫。

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要先搞清楚老王为什么对外扩张。

自己赚的钱，想怎么花就怎么花。（X）

从国家贷的钱，逃出去落袋为安。（V）

懂了吧，他目的不纯，企图转移资产。如果让他成功了，就是他出去逍遥了，国内留下空壳公司和一大堆内债。作为先富里的首富，这种行为非常恶劣，影响十分严重。

所以，他被国家按下了。

后来的故事，是他在这个方向被堵上后做的选择，但提早暴露了目的，结果越做越不顺。

知乎用户 发表

看看马云，王健林，许家印，柳传志，再看看王传福，任正非，董明珠。

中国资本家，第一要低调，第二要爱国。

水能载舟，亦能覆舟，你以为你船够大，你忘了中国是个大海。

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任何一个正常运行的企业，突然被抽贷逼债，都会必然倒掉。最终砸锅卖铁，把资产贱卖给别人指定的收购方。

淘宝京东牛逼吧?你让他们停业整顿APP下架整顿几个月试试，让他们怎么跪，就会怎么跪。

江山?你有啥江山?这词是你适合用的吗?有些好笑。

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这个问题本身，其实带着一种**“事后聪明**”的滤镜。
好像只要当年王健林别那么猛，别出海、别文旅、别折腾，就能当中国版“包租公之王”，慢慢把万达熬成一个百年企业。

但现实是：
在那个年代，你不折腾，死得更快。

很多人对万达广场有一个非常天真的想象：
觉得那是“核心地段 + 稳定人流 + 长期收租”，跟香港商场、美国REIT一个路数。

这是典型的拿成熟社会的经验，套中国的野蛮生长。

万达广场从第一天起，就不是为“慢慢收租”设计的，它是为融资、扩表、讲故事设计的。

说句不好听的：
在中国做商业地产，你要是真把自己当房东，那是对金融系统最大的误解。

你以为万达靠的是租金？
不，万达靠的是资产看起来很值钱。

只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，地方就敢给地，资本市场就敢给估值。
一旦你说“我不扩了，我就守着这些商场”，对不起，故事结束。

金融系统最怕什么？
最怕你不增长了！！！！

因为那一刻起，所有人都会突然清醒：
“那你现在的负债，靠什么还？”

再说一句很多人不爱听的：
万达广场的租金，根本不配它的资产体量。

4%、5%的回报率，在中国这种高杠杆环境里，连“安全垫”都算不上。

如果王健林真按网友说的那样“稳一点”，会发生什么？

第一年，银行开始催你降杠杆；
第二年，评级机构下调；
第三年，地方政府不再给你好脸色；
第四年，你会被迫更便宜地卖资产。

而这时候，李嘉诚就被端出来当反例：
你看人家，多稳，收租收到现在。

但这个对比，本身就不公平。

因为李嘉诚的收租，不是能力选择，而是制度结果。

香港的土地制度、法治稳定、强货币、低通胀，决定了一件事：
资产可以被长期持有、稳定抵押、缓慢折旧。

在这种系统里，4% 的回报率是金矿；
在内地，这是高杠杆下的心理安慰。

更重要的是，李嘉诚收的，从来不只是商场的租。
他收的是垄断型基础设施的过路费——港口、电力、水务、燃气、通信。

这些生意的共同点是：
不需要证明自己在增长，社会会让你跟着赚钱。

而万达的商业地产恰恰相反：
你必须不断证明“我还能更大”，否则就会被重新定价。

还有一个很多人忽略的差别：
李嘉诚可以慢，是因为他所在的环境，不随意改规则。

今天算得清楚的现金流，十年后大概率还成立。
而在内地，最大的不确定性不是市场，而是阶段跃迁本身。

中国过去二十年，最大的红利不是稳定，而是变化。
谁抓住变化，谁就活；谁守着存量，谁被抛弃

所以在过去20年我们会看到一个极其讽刺的对照：
在内地，不折腾是高风险行为；
在香港，瞎折腾才是。

这也解释了一个事实：
如果王健林真的学李嘉诚，只收租、不扩张，
他不是会更安全，而是会更早、更被动地出局。

反过来，如果李嘉诚被放进中国地产黄金期，
按万达那套节奏走，他未必能全身而退，只是死法可能更体面。

所以这不是“谁更聪明”的问题，
而是你站在什么样的时代潮流里。

万达的悲剧不在于扩张，
而在于它踩中了一个必须不断扩张、却注定结束的周期。

李嘉诚的幸运不在于保守，
而在于他站在一个允许长期主义存在的地方。

很多人喜欢用后视镜总结人生经验，
却忘了当事人当年面对的不是选择题，而是生存题。

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不能

王健林、孙宏斌、胡葆森这些地产大佬，没有一个躲过这场清算！

这些都是人中龙凤，那些小地产商，更是麻烦

这里面，唯一幸运的是王石！因为被出局，虽然落寞，但最终保全！

任何因为时代红利而赚到钱的，基本都会遭到时代的反噬与清算！

中国房地产时代是由二王，王石、王健林开启的，一个是住宅一哥，一个是商业一哥

二王也是被老天厚爱的

在雪崩之前，给王石安排了一个出局

给王健林安排了一个断臂求生

这次断臂求生，表面成全了孙宏斌白衣骑士的美名，富力趁机敲竹杠

结果，融传很快就自身难保，而富力直接把自己撑死了！

王石因为直接被打死了，出具的非常彻底

也因此，躲过了房地产的清算

没有负债，可以安度晚年

不过有些落寞，跟段永平的对话很明显

但是，王健林老天救了他一下，把他从地产从坑里扔了出来，他不甘心，又跳了回去

结果，直接被太盟投资用连环套，一步一步完成蛇吞象

曾经有多风光，就会有多落寞

王石刚被扫地出门的时候，也无限落寞，而今，作为大产大佬，没有身陷囹圄，没有负债，即是不错；王健林曾经豪言定义一个小目标，如今也无限落寞，已经瘦脱了像

真正厉害的高手，就像赶海，肯定是在潮水退去之后，下去拾货

在潮水敢来之前，提桶上岸！

听着这个道理很简单，其实做起来太难了，那些在蓝海里，吃的越嗨的，因为贪婪不愿意离开的，清算的时候，就会越厉害

17年的时候，都在喊别让李嘉诚跑了，融创、新城开心的跑马圈地，现在看看，还是老李眼光毒辣，技高一筹

17年可是中国房地产时尚的最高峰，老李能在此时急流勇退，真是厉害，除了个人眼光之外，香港房地产已经经历过这段历史了！

老李在认知上是碾压二王的

同样段永平与王石的对话

其实作为设计师还是蛮心酸的，王石曾经作为中国地产界的一哥，其实比段永平风光的

建筑行业是碾压制造业、IT的龙头行业

段永平比王石、王健林厉害吗？不见得，但是，是比二王认知要高的！

他的认知来源于他的师父，巴菲特，巴菲特就一直强调做正确的事！

这不一定是段永平的感悟，但是对于师父，听话照做就是了

二王在各自的领域里，都是野蛮生长，摸着石头过河

认知的提升，只能靠吃亏来交学费

在这次大的浪潮面前，都没有躲过去

躲过去的都是国企华润、绿城、金茂、保利

在大洪水面前，能保命的就是要么是认知，要么是血槽

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万达其实是死在了不给贷款。只能靠卖资产苟活了。

所以一直都说万达是惹到上面的人了。。

中国大部分企业经营都得贷款。。特别是房地产。哪怕万达已经转型的挺好了。但是也是从贷款发展起来的。。几千亿的贷款摆在那。。。大企业生存。。其实就是周转。拆东墙补西墙。。现在东墙不让拆了。。然后非要让你补西墙。怎么补。只能卖电视冰箱了。。

其实要是银行依然给万达贷款。。万达不止现在这个鸟样。

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万达怎么成今天的，就是贪呀。

跟王健林是否扩张，没有半毛钱关系。

当年 2015 年那轮大牛市，像内地A 股，同样的房地产股票，都是十多倍市盈率。而当时在香港上市的主体，名叫万达商业，只有 6 倍市盈率。

所以嘛，王健林一合计，同样有股份，在内地能够卖 2 倍的价格，而且在内地上市，以后融资抵押也方便。

所以就商量着要从香港退市。从A股上市。以便让公司市值涨了 保守 2-3 倍。甚至更高。

但公司退市，不是简单的退，是私有化。要把已经发行的股票全部买回来。

已经发行的股票要买回来，就要花钱。这笔钱多达 344 亿港币。但万达也没有那么多钱，于是就找了财团借钱。财团的借钱，如果公司上市就会变成股份。如果无法上市就变为给万达的贷款，且利率为12%。

根据2016年万达商业私有化项目书，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市，如果在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向投资者支付12%和10%不等的利息。

结果到了 2018 年无法在A股上市，万达就开始了厄运。

2017年，王健林以大概6折的估值，分别向融创老板孙宏斌和富力老板李思廉卖掉了13坐文旅城和77家星级酒店；

其实现在有些自媒体说万达卖掉这些文旅和星级酒店，是躲过了这轮房产大跌，吹王健林的先见之明。但实际呢？这些资产本来要注入上市公司，成为一家商管+旅游巨头的。但股市的大跌，因为估计自己上市无望，所以只能便宜卖掉，以还债。他要是手上有钱，一个酒店不会卖，弄不好还得新建几家。

于是 2018 年那一年，万达眼见如期回A无望，于是引入腾讯、苏宁、京东、融创及时接盘。接盘目标很明显，就是接盘当时2016 年退市时找的投资人借的 300 多亿。

2018年1月29日，腾讯控股、苏宁、融创、京东与大连万达集团签署战略投资协议，以340亿元入股万达商业，收购大连万达商管在香港退市时引入的投资人持有的约14%股份。

但在 2018 年这一轮，腾讯、苏宁、京东、融创“四巨头”同样和万达签下对赌协议，要求需在2023年10月前上市，协议还对万达商管有净利润的要求。但据王健林在内部会议上的说法，该协议并无回购保证。

这一轮，实际是借新债还旧债，而且借债规模，从 300 多亿，变为了 500 多亿，除了腾讯控股、苏宁、融创、京东等四巨头，还有其他投资机构跟投了，总共为了从香港转A股上市，这笔欠债又变了新的催命符。

结果是到了 2023 年，万达因为无法兑付2023 年上市的约定。而 2023 年时，之前 2018 年财大气粗的苏宁和融创已经自身不保，都急需要现金。于是肯定要求万达兑现承诺，上市无望，就给回本金+利息。

所以我们看到的新闻就是：

2023年，万达卖了8个万达广场，2024年卖了11个，这几年下来，总共被卖掉的万达广场，已经超过30个。

因此，这完全就是一个，意图私有化，将公司市值做大的过程。

他根本想的还是在资本市场圈钱，眼看在A股上市无望，他又想着杀回港股了。

不过经过这 2 轮还债还本。他在万达的控制，已经从退市前的 78% 跌到现在 40% 不到了。一半的股份被迫稀释，而公司的估值比以前更低。

至于万达为什么要私有化。

一句话说就是，王健林看别人在股市赚钱，比他亏钱还难受。

所以他以为他也行。

知乎用户 发表

哈哈哈哈哈哈哈哈，万达广场值钱吗？

因为万达广场必须值钱，

万达广场要是不值钱，

着急的肯定不是万达。

老王其实已经一只脚上岸了。

知乎用户 发表

归根结底，就是想把国内的资金转移出去。

转移就算了，你还在国内狂撸贷款。

就像很多润人出逃前，把能借的所有借钱平台都借一遍，然后以为能把护照一扔，去国外过好日子。

关键是你撸贷款就算了，周期短利息高的也撸，谁都能看出你想资产转移的玩法。

等你借完钱了，把你扣住让你赶紧还钱，你还真打算能混过去吗？

欲壑难填，怎么发家的一点数没有，那就还回去呗。

知乎用户 发表

悬！

哪怕王健林当年按住扩张的野心，单靠全国几百个万达广场收租，大概率也守不住局面。核心原因就一条——万达的“家底”和“债窟窿”，根本不是租金那点现金流能填住的。

万达扩张最猛的2016年，王健林登顶富豪榜，那会儿全国已有两百多座万达广场，年租金大概190亿出头。但同期万达的负债已经奔着几千亿去了，光一年内要还的短期债就有400多亿，可手里的现金才140亿。这就像你每月工资1万，房贷车贷加起来要还3万，就算再省吃俭用，缺口也补不上。

可能有人会问：“收租不是稳赚不赔吗？怎么还会缺钱？”

这里得掰明白一个商业逻辑——万达早年的“万达广场模式”，根本不是单纯的出租生意。它是靠商业地产拿地时的政策优惠，顺带开发周边住宅卖房赚钱，再用卖房的钱去盖新的万达广场。

这是个“拿地-卖房-盖广场-再拿地”的循环，租金只是其中一小部分收益。

要是王健林当年突然踩刹车不扩张了，麻烦立马就来。

第一，没了新的拿地项目，原来靠卖房回流现金的路子直接断了，几千亿负债靠每年不到200亿的租金，什么时候才能还清？

第二，商业地产这东西不是一劳永逸的，广场里的店铺要更新、设施要维护，几年不投钱升级，客流就被新开的华润万象城、龙湖天街抢走了，租金只会降不会涨。

而且当年的环境也容不得万达“躺平”。2010年后城镇化猛推，各地政府都抢着要万达这种能带动就业、提升商圈的项目，给地给政策，简直是“捧着喂”。你要是王健林，手里握着这么好的牌，身边全是“再开一座”的声音，能真的按捺住？就像现在年轻人手里有个爆款项目，资本追着投钱，你能甘心只做小本生意吗？

有人可能抬杠：“那现在万达不也在卖广场收管理费吗？这不就是‘只收租’的变种？”这话只对了一半。现在万达卖48座广场换500亿，是把产权卖了但保留运营权，每年收品牌管理费，这叫“轻资产”。

但这是被逼出来的，当年要是不扩张，早就被债务压垮了，根本等不到转型的机会。

说个扎心的对比，现在接盘万达广场的阳光人寿，买一座广场年租金回报率能有6%-8%，比银行理财香多了。但人家是用自有资金抄底，没那么多负债。

而万达当年是高杠杆玩扩张，相当于借高利贷盖楼，就算租金稳定，利息都能把利润吃没。

王健林的难处，本质上是中国商业地产从“规模为王”到“运营为王”的转型阵痛。 如今71岁的王健林，西装都显得宽松了，还在跑马拉松、谈合作。

他当年的扩张或许激进，回头看，就算选择收租，也未必能躲得过地产行业去杠杆的大周期。商业世界里从来没有“如果”，所谓的“守住江山”，从来不是守着老本不动，而是在风浪来临时，能及时转舵。

就像咱们那些能活几十年的老品牌，不是从没变过，而是跟上了时代浪潮。这世上哪有永恒的商业帝国，只有跟着时代调整的生意人罢了。

知乎用户 发表

万达难道不是因为往外转移资产被上面发现后警告了才落到现在的境况吗？

知乎用户 发表

为什么李嘉诚的钱可以出去，为什么王健林的出去就要挨揍？

因为李嘉诚的钱是自己的，所以李嘉诚从来不怕抽贷，前几年四川还对李嘉诚相关企业全面停贷，李嘉诚也没什么影响！我们喷李嘉诚，大不了也就是捂盘惜售，搁置开发，起码至今为止没有在国内留下烂尾楼。

但是王健林也好，许家印也好，他的钱是借来的！无论是银行，还是压供应商、承建商的钱，总之都不是他们自己的。你在国内欠了一屁股债，转头就把钱用来购买国外资产，国家能不管你？

知乎用户 发表

你说的简单“高峰”时不扩张。

问题是，这一波的头部房地产企业，都是玩金融快速扩张的，怎么去判断“高峰”？

最早喊“高峰”的万科，都没能停下来。

真停下来的，只有跑路的潘石屹，还有19年因董事长猥亵罪入狱，被迫停止扩张的新城。

知乎用户 发表

人不能得意忘形。

王健林这么多年，很多地方政府官员为政绩投资求着他，让他有了个莫名其妙的感觉，他无所不能，想干嘛就干嘛，政府也不放眼里。

事实证明，这些房地产商人，有一个算一个，都是踩着风口上来，胆子大，愚蠢的不行。

知乎用户 发表

他以为贷到的钱就是他的，谁知道社会主义国家真的有能力向大资本家讨债呢

逆向思考一下，

那些完全不向大资本家讨债的国家，其中的资本家能发展到什么样的地步呢？

知乎用户 发表

答案是不能，只会死的更快。

作为一个真正在万达房地产工作了10多年的人，

我经历过太多万达集团拿地、可研、测算的工作了。

如果没有房地产的支撑，

万达广场根本就盖不起来。

一个比较小规模的万达广场建设成本都需要十几个亿，

这些钱从哪里来？

就算盖起来了，

这十几个亿的投资成本多少年才能收回来？

成本回收不是看营业额，是看纯利润的。

万达广场的纯利润好多都是负的。

我们早就经过多次专业测算了，

如果没有房地产来背负万达广场的开发建设成本，

一万年都别想收回投资！

知乎用户 发表

王思聪：我的父亲很忙，但是在我留学那天他来送我来了，说了句让我终生难忘的话，“振兴中华”

每次回想起 聪哥的振兴中华 我就浑身起鸡皮疙瘩 感觉自己也有一种使命感 是历史的画面冲击我的灵魂 是中华民族的基因 被冲击着我的灵魂

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当年去万达面试没过，后来接触过一些万达小虾米。

在类似万达这种私企，即使是有招投标限定先进库备案才能中标，不能连续3年中标等等各种手段，

But，

实际参与投标的都是把持评标和招标那些个人的手套。

不像央企国企，党纪大于国法。

在私企，管理层权力变现，把公司的倒腾到自己手里的现象，更充分市场化，八仙过海各显神通。

玩儿大了，就是宗庆后大小姐的玩法，铁线虫直接控制螳螂。

玩儿小了，就是各种裙带，宁肯非刘不王，外姓上限就是淮阴侯。

所以，我的结论是，不能。万达根本守不住。各大企业都面临同样的江湖。王老板自己也守不住，除了内部铁线虫还有外面黄雀呢。

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没有如果，2015年后没扩张的只有李嘉诚和潘石屹，只有这俩看得很清楚，其他的包括万科都在扩张，万科到18年的时候，才喊着活下去

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万达不是死在扩张。是有人在搞它。正常来说，万达重新上市不是问题的，但是接连失败。

知乎用户 发表

他没扩张，纯粹是因为想跑没跑成功，把债务留给国内然后转移资产。

知乎用户 发表

不扩张，就得死。

你以为被打时不还手，不会被认定为互殴然后没有牢狱之灾就安之大吉了？

你不还手，结果会更惨——直接被人打残。

经济周期浩浩荡荡，上行期没有结束之前，你的大哥位子是坐不稳的，只要你敢停下来一步，竞争对手就会超过你，拿下比你高数倍的份额，熬干你的本金，抢光你的客户，然后夺走你的房子，霸占你的老婆…

真以为房企那帮几万几十万甚至几百万就业人口里，没有脑子清晰看得懂周期的人？

他们都看得懂，但他们还是会继续跟着大流走，继续明知山有虎偏向虎山行。

万科喊活下去快十年前就在喊了，他们真收缩了吗？到22年都还在疯狂拿地。

因为他们宁愿先成为巨无霸然后鲸落，也不愿意当条小鱼在角落里躲着。

他们还梦想着，说不定有可能被行政手段干预、救济，然后“大而不倒、死而不僵”，总比没有过好吧？

在这个战车上，所有人都知道自己在击鼓传花，只是都在赌，赌自己不是最后接棒的那个。

知乎用户 发表

不一定能守住。

有两个原因。

第一个，几百个万达广场说不定都是靠借银行的钱开起来的，现金流一旦吃紧，万达广场就有可能被银行收走。

第二个，超级富豪有可能有很多涉及行贿或者其他违法乱纪的行为，一旦自己的保护伞倒台，自己就有可能被清算。

知乎用户 发表

王健林明确说了，房地产不可持续，所以万达必须转型。

轻资产、旅游业、影视行业，都是发展方向，也是真抓实干的这么做了。

结果呢？

海外资产收购，被说成是在转移资产；轻资产布局，银行直接抽贷、断银根。

你上哪说理去？

大到企业，小到团队，能活着靠什么？就是流动资金，这是大动脉。

没有流动资金，货款怎么办？工资怎么办？日常运行怎么办？

我开过一家淘宝店，从用户下单购买，到确认收货资金到账，是十天时间。我的资金空窗期是十天，就要有这十天运转的资金才可以。

若是有人恶意下单、退单，触发淘宝的相关处罚条例，账单就会从用户确认收货起，四十五天才能解冻！

那这一个多月，我必须照常发货，也就是必须正常投入，才可以让店铺继续运转。若是因资金问题，无法及时发货，就会继续触发淘宝的处罚条例，账单继续延期不说，还要从保证金里罚款。

当年为了钱的事情，全家都跟着一起操心，我头发都掉不少。

这事儿弄得我心力憔悴，加上长期熬夜，身体扛不起了，就关店修生养息去了。

所以，我是对此有切肤之痛的。

现在无论谁想创业，我问对方的第一个问题就是，流动资金怎么解决？

王健林就是这么完蛋的，银行知道他是优质资产，也想借钱给他，但就是被核心环节狠狠的卡着。

究竟里面有什么博弈，我们这些外人肯定一无所知，但这绝对不是老王商业上无能导致的结果。

一个人呐，当然要靠自我奋斗，但也要考虑历史的进程。

知乎用户 发表

几百个万达广场可是让万达成为了全球最大的不动产企业

还有百多家万达酒店，让他成为了全国最大的五星酒店企业

万达院线，又让万达成为了全国最大的院线企业，更别提收购了AMC甚至世界第一的院线都估计是他，更别提还收购了传奇影业

我是没搞懂他就怎么亏得这样恼火，说实话他都已经完成了地产企业的转型

如果守着这三主业，现在不晓得日子多爽

知乎用户 发表

房地产这个产业

神奇之处在于它其实是最强大的负反馈自杀性行业

有点像幼儿园拳师

房地产疯狂暴涨，会成功摧毁出生率，然后相当于灭掉房地产的远期市场预期

最后完成成功自杀

老王毕竟不是神仙，跳不出轮回之中

知乎用户 发表

如果老王不贷款就能建几百个万达广场…

等等，如果老王一开始就有那么多钱，何必建万达广场，投资一下长江电力不香吗？

知乎用户 发表

？？？谁告诉你王健林在巅峰的时候，全国那几百个万达广场是他的？万达的玩法就是建一个万达广场一片小区，然后把万达广场质押出去，从银行换贷款再盖下一组。等楼都卖出去了，再拿钱把万达广场赎回来。所以在野蛮扩张期，王健林手里哪儿有商圈的产权。你别闹了。

王健林本来是个房地产巨头，让你搞成了百货商场总代理。你觉得这江山……守住了？

我真以为王健林这套玩法，中国人已经知道了。

知乎用户 发表

你怎么不问我，零几年比特币几块钱一个的时候，我如果买了几万个，能否成为世界首富？

知乎用户 发表

为啥到现在还有人觉得王健林是因为经营问题才有今天的？

知乎用户 发表

不明白，当年，老王为何会做出从香港股票市场退市的决定。

这是他向着失败狂奔的第一步，十分关键的一步。

很多评论透露，他是觉得港股对他公司价值严重低估，他想去A股上市，提升股票估值，因而在香港股市退市。

为了要从香港退市，老王签下了承诺在A股上市的对赌协议，成为他日后一连串对赌协议的第一步，从此，老王向着深渊狂奔而去。

话说回来，不满意港股的估值，是不需要退市的。

首先，他可以向香港投资者详细解说【万达】的宏图大计，不断通过公关宣传和专家的解说，让投资者了解公司的优良管理和美好前景，把估值提升上去。

此外，可以不从港股退市，代而寻求在A股同时上市；不退市，就不用付出大笔现金买回股份，也就不用签下对赌协议，冒着极大风险，种下祸根。

不明白老王是如何会走出退市这一步臭棋的。

不过，他退了市，现在【万达】的困境，就影响不了香港的股市和股民。

香港股民要感谢老王不杀之恩。

知乎用户 发表

首先，这不资本主义

资本主义的核心就是资本增值

如果你从此以后不再增值，股东们为什么不卖掉股份高位套现跑路呢？

你会去买一家不再扩张企业的股票吗？

你以为资本家是资本的主人，其实资本家是资本的奴隶

知乎用户 发表

万达的债务水平主要在2015年至2016年间出现了急剧上升，债务从4000多亿增至5277亿，一个王健林=1/4个皮带哥，但万达总资产是8000亿，减去负债的5277亿，万达净资产是2723亿，年收入2550亿，净利润是328.84亿。

而恒大巅峰的时候，净资产是-6000亿，但是融资还是源源不断的进来。

可以这么说，如果王健林融资水平有1/4个皮带哥这么高的话，那么万达都不用卖资产。

知乎用户 发表

我现在有10000亿资产，每年商场酒店的经营利润大概为300亿

但是还有12000亿负债要还，光利息一年都400亿了

不过你别急，我现在虽然资不抵债，但是这些资产本身在本身的大环境以及我治理下，地段一定升值，再过五年，就变成15000亿了，那点欠债这不就连本带利全还上了。

综上所述：你现在还要再贷给我5000亿，否则我当下的收入因为不够还债就会违约甚至破产。我破产之后，你不但失去原本每年300亿的收益，10000亿资产本身失去经营维护还要贬值到5000亿，那样那样你就直接面对7000亿死债，你也会被我拖下水。你贷给我，我不但可以还上前面贷款，还能继续投资，你看吧

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后续

呼，好险好险，在我的连番恐吓和许诺下，我终于拿到了5000亿贷款。但是我心里知道风口快过去了，其实这10000亿已经很难再变成15000亿了，从银行那里又要来5000亿，只不过暂时能喘口气而已，这样发展下去5年以后就彻底完蛋了。好在现在很多人还看不清形势，甚至外面还有很多有钱的糊涂蛋想进来。

于是我赶紧趁着最后一阵风，把那些资产，连忽悠带骗，又是编故事，又是给不存在的“折扣”（毕竟别人以为值15000亿），总算是把10000亿资产全部按实际价格卖出去了，来不及高兴，我用这卖楼的1万亿，加上刚借来的5000亿，总算把之前1.2万亿的债连本带利全还掉了，甚至还剩下2000亿。

不过即便这样，我还是有5000亿的新债要还呢，不过现在欠的还是比之前少多了，每年一共的利息只要100亿就够了。

好在我虽然卖出了这些固定资产，但是卖的时候都签了附加协议，经营权基本还是在我。并且我又新租下了一些其他的商场写字楼来经营，在我全力优化之后，每年的收益甚至达到了200亿，要知道以前我光顾着投资扩张，在自有产权的情况下，我每年都只有300亿收入。而且我现在几乎没有任何可贬值的资产了，只有一个年收益200亿的公司。

总之，我活下来了，虽然我欠的钱还是很多，但是已经可以通过正常商业收入还上贷款了，虽然还是要还很久。更重要我已经没有杠杆了，彻底没有后顾之忧。我现在欠着几千亿，但是我的公司却还能赚钱还上本息，从不违约。世界上再没人敢动我了，银行行长估计比王思聪还更希望我长命百岁吧，那傻小子还以为他爸有很多财产，说不定在诅咒我早点死呢。

阿弥陀佛

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能，但收手不可能。

一旦停下扩张，王健林将无比空虚，虽然王健林现在全国救火，会焦虑，但不会空虚。

人只要吃饱，穿暖以后，追求的感觉。权力，美色，美食，艺术，科技，要的就是一种好的，刺激的感觉。

知乎上很多人哭穷，哭的不是穷，是竞争力匮乏导致的成就感缺失，真正需要赚钱吃饭的人没时间，没心思，在知乎上哭穷。

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王建林最狂妄的是，说我自己赚的钱想往哪投往哪投，上面一听，那行，你把银行贷款还了再说

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基本不可能不扩张，不扩张万达早就崩盘了。

实际上房地产商起杠杆和你撸小贷没区别，都是“银行觉得你未来会涨薪还上”、“银行觉得你未来会赚钱还上”。实际上你撸的钱这辈子可能都还不完，纯粹就是拿未来的期望来实现借新还旧周转资金。

如果你不扩张，市场信心瞬间消失，银行也不敢借你钱，资金链就断了。

想解决这个问题，除非你在早期就停止起杠杆+企业一直都能保持较高盈利覆盖日常开销+维持现金流防止意外情况+给银行还钱，但是现在看来，很难。经济发展的黄金期就那么两年，除非你有啥垄断性优势，不然难以一直保持较高盈利。

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小目标做的最败笔的一件事，就是拿国内银行的贷款，去海外买垃圾资产，明面上是投资，实际上是转移资产。

国内刚刚开始放松外汇管制，他就在海外狂买那种好几年都巨亏的资产，就是那种财务明显已经出问题的公司，他出好几倍的溢价购买，这要真是你的钱就算了，关键是哪家房企不是高债务堆起来的，银行给你钱是让你开发土地拉动GDP，你倒好在国外乱投资，亏了就说眼光不好，心里打的什么算盘，是当国内人都是傻子吗。

那段时间，国内外汇储备从四万亿迅速掉到了三万亿，这些储备都是大量跨境交易辛辛苦苦赚来的，结果全被这种地产商搜刮走了，很自然的，国家又加紧了外汇管制，然后又断了小目标的贷款，对于房企来说，断贷约等于掐住一个人的脖子不让他呼吸，后续的港交所死活不让万达上市，估计也是因为这个。只能说，人不能飘，就算飘了也要把肉烂在锅里，最近苏宁破产，但是国家从来没有对苏宁下过什么重手，你真眼光不行亏了，也没啥，你不要联合境外祸害自己国家，什么都好说。

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没办法。

他高峰的时候，债也很多。收的租恐怕还不了利息。几次上市本来是想用韭菜的钱脱身的，把风险推给市场，可惜没成功。

我觉得如果他高峰的时候，把资产在高值的时候卖了，像潘石屹那样，高位套现，或有可能全身而退。

知乎用户 发表

乐~~~~~~~~~~

终于有人开始思考这个问题了

做买卖挣钱有“虚钱”和“实钱”之分

这个界限是非常模糊的，甚至是螺旋的，很多人误把虚钱当实钱，这才是成功创业者的风险源

举两个例子讲明白实钱和虚钱的区别

20年前激流勇退的房地产开发商

这位开发商是我们这最早的开发商之一，也是最初发家的开发商前辈。

25年时间，我们这房地产价格分阶段暴涨的，分别是最初的400-600元，中间的800-1200元，之后的2000元，再之后的3000-4000元，再之后的暴涨到1.2万元，以及最近的6000-8000元。

这位开发商不知道因为认知问题，还是因为年龄大了的客观原因，从400元房价创业期，到2000元房价的爬坡期，爬坡没几年就退休了。没有等到3000-4000阶段。

但是，用积累的第一桶金，让女儿进入检察院，儿子进入交警队，之后金盆洗手，开了本地最大的连锁蛋糕店至今。

他的钱顺利转化为“实钱”，安心做个富家翁。

至于其他开发商，各有各的死法

蛋糕店和开发商八竿子打不着，最大的区别是开发是典型的债务驱动，属于虚钱，而蛋糕店是现金流，低投资，品牌影响不计入资产负债表，这就完成了挤水分工作，变成实钱。

类似的是各种工厂，什么时候算实钱？

很多工厂，品牌、技术、渠道……..导致可以盈利，但是人在江湖，身不由己，这就是虚钱。

等到破产，这些盈利依托的虚拟资产化为泡沫。

所以，找到一位合作伙伴，整体打包出售，就是虚钱变实钱的最佳策略，否则只能抱着下金蛋的鸡慢慢的攒金蛋（实钱）

下金蛋的鸡是虚钱，虽然能够下金蛋，一旦死亡，不过是普通的肉鸡。金蛋是实钱，不管任何时候，黄金永远是黄金。

举完了草根的例子，再举顶尖富豪的例子

互联网二马

马云的钱就是虚钱，另一马的就是实钱，所以，我一直拿马首富举例调侃，而从来不提另一马。

二马的区别是儒家和道家的区别

吃洪承畴的瓜的时候，知乎有个提问，曾仕强为什么早早判断洪承畴有问题

回答链接如下

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？ - 图一乐的回答 - 知乎

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？

马云就是儒家思维，而另一马则是道家

功成名就和功成名隐

判断依据就是这么简单粗暴

之所以借助二马对比，把曾仕强这个回答的坑填上，就是因为

儒家是臣子的学问

道家是帝王的学问

马云还奔着功成名就的老路走，再牛逼也是臣子的学问，他有沈万三有钱吗？他有和珅有钱吗？

而另一马，现在互联网上还有多少身影、新闻？

文科思维就是这么简单直接粗暴不讲理

根本没有论证过程，只有一句爱信不信

至于王健林，个人看法是已经回答了这个问题，武将思维，比文臣思维还低一档

所以，普通人觉得王健林够光棍，够讲究，不那么脏

虚钱是身价

实钱是身家

乐~~~~~~~~~

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王健林已经是很幸运的。

十年前就在万达高峰时期，王健林受到某种压力，不得不选择：全线收缩。

类似的是2019年的新城地产，王振华的事情直接进去了，其后全线收缩。

当年，万达的规模太大，2015年收缩之时很多资产是贱卖的 ……

据传闭门会议卖家报价之时王健林气的摔杯子。

即便是如此，万达现如今的结果也还好的。

真正走运的是新城地产，2019年地产高峰期之时全线收缩，现如今比谁都滋润。

尽管如此，

中国地产时代的惊天逆转，曾经的标杆：万科现如今半死不活，足以让所有迄今为止还活着的地产商心惊肉跳。

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一个人成功靠的是贪婪，一个人的跌落也往往是因为贪婪，这就是福祸相依吧。

先说结论，即使王健林在高峰时不扩张，仅依靠万达广场收租，由于租金收入与债务规模的失衡仍会导致资金链断裂，无法守住万达全部江山。

王健林的“高峰时期”可以分为财富巅峰和商业帝国巅峰两个维度，高光期主要集中在 2013年至2016年 这段时间。如果要集中在某一个时间点得话，那2016年无疑是他的最巅峰时刻。这一年，王健林在财富榜单和个人影响力上都达到了最最巅峰高度：

双料首富： 他不仅登顶中国首富，更是超越了李嘉诚，首次成为全球华人首富。
资产规模： 当时万达集团的资产规模接近 8000亿元，甚至一度逼近万亿大关。
个人金句出圈： 也是在这一年，他那句“先定一个小目标，比如挣它一个亿”引爆全网，至今还常常被人提起。

巅峰过后，衰落会紧随而来。在2017年6月之前，万达依然处于鼎盛状态。随后由于**金融去杠杆政策和海外投资受限**，万达开始遭遇资金链危机，从此开启了“断臂求生”模式，并在2017年下半年出售了文旅和酒店项目。因此，2017年上半年可以看作是王健林风光的“尾声”。

万达的债务危机也不是偶然，而是高杠杆扩张模式的惯性所致。从2000年开始，万达通过"借钱建广场、收租还利息、再借钱扩张"的循环模式，实现了快速扩张，高峰期全国运营的万达广场有600多座。 这种模式虽然在上升期带来规模效应，但也导致万达的负债率长期超过70%，远高于房地产行业50%的安全线。 这也是中国地产企业发展的通病，近年地产行业的危机一个主要原因就是地产企业的负债率高。

2016年底，万达的资产规模接近 8000亿元，但总债务规模却高达6000亿，融资利息更是达到了112亿。而同期万达净利润仅为7亿元，资金缺口就有100多亿。所以才有2017年下半年的断臂求生。如果没有后面的“退市”和“对赌协议”，也许卖掉文旅和酒店项目，万达仍有机会保持健康发展。但贪婪和自信葬送了这个机会。

虽然如此，但还是要为王老板点赞，就因为他的担当。至少比恒大、万科之类的强很多很多。

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国企战略布局扩张，王健林看见了，拿来吧你。

打乱东南亚布局一部分，没死，算好的了

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说到这个突然想到了 李黄瓜，抛开zz因素，李的投资和经营策略一直是比较保守和稳健的，李的资产整体负载率好像一直控制在30%以内吧，这在国内同行业看起来几乎是不可思议的。不过这也导致李的资产流动性比较快，绝大部分都是自由资金，可以在世界各地进行部署。

另外，李的眼光很独到，不过对于其评价用企业家其实不合适，应该说是精明的商人。

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君以此兴，必以此亡，历史不是没给万达机会，但是他还是遵循着资产第一的策略，哪怕被抽贷也要保证核心资产的规模，你说的不扩张不符合王健林的认知

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纯外行提问。

王健林融资成本太高，境外债几乎都在年利息百分之十二左右吗。境内债多次展期，加上发债条件约束，融资成本也超过百分之十以上。根本享受不到目前商贷的低息。

王健林的万达商管项目，目前的年租金纯收益率只有百分之七左右，也就是扣除电费，物管，维修，折旧等，纯收益率只有百分之七。覆盖不了利息 更谈不上还本。

王健林当年建万达，唯一的活路就是上市融资，提高自有资金占比，降低债务负担和轻资产运行。

如果王健林能上市，能低息发新债还旧债。比如保持目前市场上的百分之五以内的资金利率水平。万达物业的估值也会暴增，年收益是正向。才有可能活出来。可惜王不能，今年最新的境外债的利率还是百分之十二。

王健林早就资不抵债，卖完物业也还不了，上次卖的最好的几十个商场，扣除抵押以后，就是了结了对赌的债务和部分利息。

王健林万达集团目前是烂账一团。集团债务六千多亿，卖掉全部物业以后大概能还利息。摆给市场的烂账大约就是六千亿的窟窿。

网上看到的负责，不跑路，卖商场还账是带风向，债务集团重组的舆论引导。

普通老百姓，不长脑子，只有上当，人云亦云。

简文告之，望诸君多少有点脑子，不要轻易被人左右。

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那么这时候在里面蹲号子的就是老王了。

须知万达不是老王的万达，

而是全国人民的万达。

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好奇王健林现在如果把万达都卖掉后把债务贷款全部还完，手上能剩下多少钱

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首先，答案是肯定的。

如果王健林在万达巅峰时期能踩下刹车，不搞那些激进的扩张，就靠全国几百个万达广场安安稳稳收租，大概率是能守住万达这片江山的 —— 至少不会像现在这样，为了偿债反复变卖核心资产，连万达商管的控制权都丢了大半。其实这个问题的核心，就是搞清楚万达真正的 “基本盘” 是什么，以及当年的扩张到底把什么东西搞砸了。

首先得明确，巅峰时期的万达广场，是真的能 “躺赚” 的优质资产。那时候全国有五百多座万达广场，大多扎在一二线城市核心商圈或者三四线城市的区域中心，年客流量能超 60 亿人次，光租金收入就很可观 —— 哪怕后来卖了不少，剩下的广场每年还能贡献几百亿租金。而且这些广场的出租率长期维持在高位，像烟台那个核心项目，连续八年盈利，租金实收率九成五以上，净租金收益率能超过六个点，妥妥的 “现金牛”。要是不扩张，这些广场产生的稳定现金流，就是万达最扎实的底气。

再回头看王健林当年的操作，恰恰是丢了这个“现金牛”去追虚无的规模。他最巅峰的时候，不光在国内疯狂加杠杆建新项目，还砸几百亿去海外买酒店、买影视公司，搞什么全球化布局。这种扩张模式的致命问题就是“以债养债”：拿现有万达广场抵押借钱，去投新的重资产项目，新项目的现金流还没出来，旧的债务就到期了，只能再借新的还旧的。比如 2015 到 2016 年，万达的债务从四千多亿飙升到五千多亿，很多新增债务都是用来还旧债的。后来政策收紧，银行抽贷断贷，这个游戏就玩不转了，只能靠卖资产续命 ——2025 年一次性打包卖 48 座万达广场，就是为了把负债率从 79% 压下来，哪怕要每年少赚 60 亿租金也没办法。

不过话说回来，不扩张不代表完全“躺平”，稍微做点稳健的优化就行。比如用租金的一部分钱，给广场做数字化升级，或者引入更多新品牌提升吸引力，守住出租率和租金水平；再或者搞点轻资产输出，帮别人管商业项目赚管理费，这也是后来万达被逼无奈才重点做的事，而且效果还不错 ——2025 年轻资产项目占比都涨到六成二了，管理费收入同比增长近两成。要是早把精力放在这些事上，而不是去海外砸钱、搞高杠杆的文旅项目，万达的现金流只会越来越厚，根本不会陷入后来的债务困局。

还有个关键问题，当年的扩张把万达的债务结构彻底搞坏了。巅峰时期万达的总负债飙到几千亿，一年光利息就要付一百多亿，而后来万达商管的年利润才二十亿左右，连利息都覆盖不了。反观如果只靠收租，没有那些新增的重资产投资，负债规模会小很多，利息压力也会大大减轻。手里有稳定的租金现金流，再加上可控的负债，就算遇到行业调整或者政策变化，也有足够的缓冲空间，不至于像现在这样，被八十多亿的被执行金额压得喘不过气，连王健林个人财富都缩水了近八成。

当然，也不能说完全不扩张就一点风险没有。比如后来电商冲击、消费习惯变了，商业综合体的空置率确实在上升，租金回报率也从 8% 降到了 5%。但这些都是行业共性问题，以万达广场的体量和布局，完全可以通过调整业态、提升运营效率来应对。总比盲目扩张把自己拖进债务泥潭强 —— 现在万达就算想专心做运营，核心资产都卖了不少，品牌溢价能力也大不如前，“万达广场就是城市中心” 的口号，早就没当年那么有分量了。

总结下来就是，万达的基本盘从来都是那些能稳定收租的万达广场，而不是靠杠杆堆出来的资产规模。王健林当年要是能守住这个基本盘，不被规模神话冲昏头，拒绝高杠杆扩张的诱惑，靠几百个广场的租金现金流稳步推进轻资产运营，万达绝对能稳稳当当的。至少不会像现在这样，七旬的王健林还得四处奔波考察文旅项目，为了盘活资产反复做赎回又转让的操作，把一手好牌打得这么被动。

当然，他到底是为了搞产业扩张全球化布局还是有意向海外转移资产，这个就仁者见仁智者见智了。毕竟，现在相对来说，夸了是事实。

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因为他扩张所以他现在还守着。

你不时不时搞个大新闻，对上面展示我很强。

同时高杠杆，极限操作，告诉其他人这摊子只有我能玩。没这金刚钻别揽这瓷器活。

搞保守经营玩收租。关键是收租谁都能搞。如果收益稳定，利润率高。

放心，马上零元购的就上门了。

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在中国做生意是离不开政府的，所以扩不扩张可不是王健林自己能做主的。万达长期以来靠的都是拿地建万达广场制造商圈，帮政府把周边地价炒高。可这种模式的问题在于你不可能想退就退，你不干了那各地政府还怎么卖地？

老王应该知道到这一套不可能长久，所以在2012年后把重点就转向娱乐、体育和海外资产。但这种国内贷国外花的行为玩多了就敏感了，因为国家更希望企业去收购技术类企业而非文娱地产，比如同时期中化贷款600多亿美金收购了先正达。而王健林却公开说自己就是转移资产，结果把中央和地方都惹到了，那事情就难办了。

所以2018年万达广场给开到了延安，就是表态和补救。但还没两年却赶上了疫情，不仅全社会都缺钱，自己收购的那些资产都成了黑洞，那就成了现在的窘境了。

不扩张是不可能的，但如果不那么肆无忌惮的去收购海外资产，那现在的情况其实会好不少。

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前几年，我看到58同城上有一个招兼职的工作，工作内容是在万达广场的门口进进出出，散步转圈。

那个门框顶上装了摄像计数器，是统计人流量用的。这个数据也许是他们自己内部的考核KPI，也有可能是用作招商议价的筹码。

反正，当时我就感觉万达药丸💊

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万达那不叫扩张，是内债外投，是资产转移！就是国内借钱购买外国资产，哪天风向不对他就跑路，他用国内借来的钱购买的国外资产可以几代人躺平，但债务窟窿留在国内(如果真发生了你想想后果多严重，当时一起被按下的还有海航安邦明天这几个集团）。监管部门发现了这个bug后马上堵住这个口子，不再放贷，同时前面借的钱必须按时还上，于是老王就在卖卖卖的道路上一去不复返。后面呢又由于港股退市想上a股不成功，对赌失败又继续卖卖卖。当然瘦死的骆驼比马大，老王小王还是很有钱的。我们不必为他们担心😆😆

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资本必需要扩张。不扩张的资本最终会被扩张的资本吞并掉。

扩张是资本天然的行为

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现在来看，万达的境遇比大多数大中型地产公司好多了

至于当时各种主动，被动的决策，不少还救了万达狗命，比如文旅城等资产卖给融创

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不要假设

我承认王健林的经营能力，也承认他前妻对机会的把握。

但是，截胡中央的政策，十恶不赦。

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事实证明了，王健林得眼光觉悟是真的差，没有一点b数。

王思聪，选的赛道真的可以，但是投入太少，野心大，小看了互联网的投入，家里面也没有决心，实际上坚持下去，顺势转短视频赛道，王思聪就起飞了。

以他当时的流量和影响力来说，这是可以做到的事情，区别在于他真的有这个见识眼光和决心能力么？

说白了，他没有太好的履历，家里面也不怎么支持，他不好融资。然后我觉得，熊猫视频，当时也有问题，流量那么大，居然不赚钱，居然回本都难。。。

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不可能的。唯一的解决方案，李和潘已经演示过了，除此之外绝无第二种可能。

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跟扩张关系不大，是因为往海外转移资产，然后，又宣称自己的钱爱怎么花就怎么花。然后官媒回复，你的钱不是银行贷款得到的吗？然后银行开始限制贷款。

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老王对房地产周期其实很明白，问题在于当时的方案是跑路方案

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他不是扩张

他是要接着国外投资把钱搞出去

而这里面很多钱都是用国内的贷款

产业发券融的钱

这要是跑了，国内可不得一地鸡毛啊

再加上对赌失败，钱又没跑出去

国家给你发展的机会

你背后要坑国家

这能忍

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不能！

全行业能抽身跑路的就俩人，潘石屹跟李嘉诚，主打一个跑得快！剩下的全得完，这块土地上自持物业根本行不通！一个行政命令有的是办法让你关店！

红星的美凯龙、万科的长租公寓…

车建新、王石郁亮：没你聪明？

持有物业的收租率，跑不赢银行利率，这买卖迟早亏！

另外：管理一个自持物业，还要运营维护成本呢，帐根本算不过来！

你就看下上市公司物业管理板块，只需要上面一纸命令：保安保洁五险一金都必须安排下，以前没发的给我补缴下，全行业立马扭赢为亏！

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我们所有合作的商场里万达是最小气的，让商户出优惠政策，自己一毛不拔，不让扣点，不承担一点费用。像王府井这些商场如果促进消费或者节假日商场会承担一部分钱，商户让利一部分，顾客开心了，业绩上来了，商户商场都满意了。万达的管理团队其实比好多商场都年轻而且效率高，但是这点真的要命，能赚钱的没几个，出去了继续进新的，管你什么档次，地摊的都可以，只要费用别谈就行。还有个续约更搞笑，续签一分不少，给新的少一半都行，唯独老商户续约原价。

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在牢中发生的很多事都要从政治层面解读，就连办公室的桶装水供应都不外乎如此。

万达这种体量的企业巡抚总督都说的不算话，更何况四大行？

至少得事六部堂官级别的才能行。

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万达要么转手, 要么死. 只有这两个选择.

老王辛苦一辈子做起来的企业, 当然不肯转手了.

表面上是因为回大A上市没成, 贷款难, 实际上, 早在12年前, 就注定了.

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守不住，你看看王思聪说过什么就知道为啥守不住。

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国资流失的耻辱印盖在脸上真的神仙难救。但是至少比皮带好。

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我自己赚的钱想往那投就往那投。

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当年老王想转移资产，国外买买。国内银行直接断了他的贷款。

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他那不叫扩张，那叫转移国内资产，他不是想守江山，他是想挖江山墙角。

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被王卖了，还替王数钱。

2016年中美南海对峙，这帮资本家觉得中国要完蛋了，人家在内贷外买，疯狂跑路，你还要人家守？

中国要真完蛋了，这帮人留下的窟窿，谁替他们还？还不是你我这些跑不了的老百姓？

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他们借了国内的钱

往国外转移资产的时候

记得自己江山在哪里吗？

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假设不扩张这一条就不成立

有时候在某一个程度，不是王健林想不停向前走，而是有众多的因素推着他向前走。比如….那段比较有名的，去年我还去当地逛过。这些是没有什么收益的

王健林出生、婚姻、经历跟许家印、潘石屹都不一样。他不可能像许家印那样做，但也不可能像潘石屹跑那么快。（潘石屹跟张欣刚认识就闪婚。我觉得跟张欣的绿卡有很大关系）（当时张欣应该还不是美籍）

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资本外流不是问题。

中国总体上每年净流入千亿美元资本，是不差你几百亿美元流出。

只有允许资本流动，才能让资本放心进入。

看看印度，你敢投资吗？那看更严重的埃及，你连去投资的想法都没有。

王健林套现离场，转做国际资本，是没有问题的。你把万达给卖了套现就可以了。

但老王在中美对抗上，在外汇承压的时候，选择了内举债做大资产抵押，外买资产实现资本转移。

这可能不是转移资产，但绝对是做空中国。很可能是中美二者中选择了美。

只要中国资产价格回落，外资又抵押回流中国，就能赚一大笔。因为中国人身份与他的产业会没有障碍。

不是说这件事不能做，而是不能用中国的钱去做空中国。你觉得中国未来不好，你卖了万达，跑出去，等跌了回头抄中国资产。没问题。

但你举债，拿中国的钱，利用杠杆放大资金，又通过抵押变现投资海外。这种拿中国钱做空中国，就是不行

你真卖光了万达，你能有几个钱？利用万达反而能搞千亿海外买资产

所以，当时直接断掉万达所有银根。

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如果王健林高峰不扩张，依靠全国几百个万达广场收租，情况会比现在好很多，基本就是一个弱化版的陈丽华。虽然赚的比之前少很多了，但活的还是很舒服的。

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最近万达又出事了，

看着王健林那张瘦脱了相的照片，我不禁有些唏嘘，
有人问我：“如果当年王健林不那么狂，不搞什么文旅、不出海，就守着那几百个万达广场收租，是不是就能稳坐江山了？”

这个问题问得好，但太天真了，

很多人对商业的理解，还停留在包租公的层面，
以为有了几百个商场，就像有了几百只下金蛋的鸡，每天躺着数钱就行了，

今天我用一个在商海里摸爬滚打十年的老炮视角，

给你拆解一下这背后的顶级资本逻辑和时代宿命！

第一，所谓的包租公

在资本的游戏里，账不是这么算的，
万达当年的扩张模式，业内叫以售养租，
建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债，

这里面有个致命的数据差，
在国内商业地产的租金回报率通常也就3%-5%，能做到5%已经是运营之神了，
但是，当年房地产企业的综合融资成本，普遍在6%-8%，甚至更高，

也就是说，你借来的钱，利息是8%，

你盖成的楼，每年只能给你赚4%，
这就是所谓的利息倒挂，

如果王健林当年真的停止扩张，只收租会发生什么，
光靠那点租金，连银行的利息都还不上，
一旦发生违约，银行立马抽贷、查封资产，
结局不是岁月静好，而是死得更快！

第二，金融系统

万达之所以牛，不是因为它租金多，

而是因为它的资产看起来很值钱，
只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，

地方就敢给地，资本市场就敢给估值，

这就像骑自行车，只有不断往前蹬，车才不会倒，
一旦你说我不扩了，我就守着这些商场，

对不起，故事结束。
金融系统最怕你不增长了，

因为那一刻起，所有人都会突然清醒，
“那你现在的负债靠什么还？”
随之而来的，就是评级下调、银行催债、资产贬值，
这是一场停不下来的死亡游戏！

第三，时代宿命

很多人拿李嘉诚跟王健林比，
说李嘉诚多稳，早就跑了，现在还在收租，

这个对比本身就不公平，
李嘉诚的收租，是建立在香港那种特殊的土地制度和法治环境下的，

资产可以长期持有、稳定抵押，
而在内地，房地产的本质是击鼓传花，

王健林、孙宏斌、许家印……

这些大佬，没有一个是傻子，
他们都是人中龙凤，都想在潮水退去前上岸，
但问题是，潮水退得太快了，快到连内裤都来不及穿，

王健林当年的出海，其实就是一种自救，

他想把资产换成美元，规避风险，
结果步子迈大了，扯着蛋了，
这不仅是商业误判，更是对上面意图的误判，

看着王健林现在的落寞，我只想说一句话，
任何因为时代红利而赚到钱的人，最终都会遭到时代的反噬与清算，

真正的高手，就像赶海，
不仅要在潮水来的时候捞到鱼，更要在潮水退去之前，提桶上岸，
但这个上岸的时机，又有几个人能真正把握住呢？

王健林输了，但他至少还活着，还在断臂求生，
相比于那些已经在铁窗里踩缝纫机的大佬，他已经算是不幸中的万幸了，

这就是中国商人的宿命，
没有永恒的首富，只有永恒的周期！

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一

先说一个让人唏嘘的对比。

2026年5月21日，法院对王健林欠款进行立案，并强制执行38亿债务。曾经的中国首富，走到了这一步。

而同一时期：吾悦广场商业运营总收入同比增长10%至140.9亿元，龙湖2026年春节期间旗下商场营业额18.8亿元，日均客流同比增长18%。华润万象生活整体经营利润率63.1%，轻资产管理收费业务营业额178亿元。

同样做商业地产，差距为什么这么大？

二

王健林是中国商业综合体的开创者。

当别人还在摸索商业如何搞的时候，万达已经建立了一套清晰的发展模式——用低价拿地，用金街和住宅的销售来平衡商业和酒店持有型物业的成本，然后再用商业物业去融资。万达到哪里去开发，就是哪个政府的政绩。

用商业理论来说，王健林完成了一次教科书级别的颠覆式创新——他不是在原有商业地产的赛道上比别人做得更好，而是创造了一套全新的开发逻辑，让整个行业跟着他的节奏走。

这套创新，让万达在草莓期享受了超额红利，也奠定了它商业地产江湖标杆的地位。

三

但成功，恰恰埋下了失败的种子。

克里斯坦森在颠覆式创新理论里说过一个规律：一家公司靠颠覆式创新获得成功之后，最大的危险不是竞争对手，而是自己——成功会让它停止创新，转而去保护和套现已有的成功。

万达就是这个规律的完美注脚。

万达在鼎盛期做了什么？

2015年到2017年，海外收购AMC院线、传奇影业，国内并购万达院线、万达体育，涉足金融、科技……大量资源流向了资本运作，而不是流向商业广场的运营能力提升。

与此同时，龙湖在深耕天街系列的运营体系，华润在核心城市布局万象城系列，建立奢侈品定位。

万达在最该深挖护城河的时候，选择了套现护城河。

商业地产从万达的核心产品，变成了融资工具——不是用来创造更好的购物体验，而是用来抵押融资，支撑更大规模的多元化扩张。

曾经的广告语「万达所在，中心所在」道尽了万达的魔法。但这个魔法需要专业力量不断加持，需要持续的运营投入、业态创新、场景升级。

一旦魔法被用来套现，而不是被用来加持，护城河就开始悄悄变浅。

四

护城河变浅，竞争对手就追上来了。

2025年，华润万象生活有望超越万达，成为2026年企业新开商业项目的数量王者。龙湖商业与华润并列新开项目数量第二，展现出强劲的发展势头。 

万达不再独领风骚，而是迅速边缘化。

这是白菜市场的铁律——你停止深挖护城河的那一天，就是护城河开始变浅的那一天。竞争对手不需要打败你，只需要在你停下来的时候继续往前走。

五

还有一个问题加速了万达的困境：轻资产下沉的品牌稀释。

债务危机之后，万达开始大规模推进轻资产输出，项目下沉到四五线小县城。

表面上看，这和吾悦的打法很像。同样是下沉，为什么吾悦没事，万达却出了问题？

吾悦的下沉，是主动的战略选择。截至2025年6月，吾悦广场在全国141个城市布局了205座，出租率保持在良好水平。 吾悦从一开始就没有试图做高端，它瞄准的是三四线城市里的「最好的商场」——在这些城市里，吾悦就是标准，没有更强的竞争对手。吾悦商业运营撑起公司六成毛利，是真实的现金流来源，不是融资工具。

万达的下沉，是债务危机之后的被迫之举——用品牌换管理费，快速铺量，本质是在用品牌换钱救急。

更关键的是结果：万达在一二线城市面对龙湖、华润的竞争已经不占优势，在四五线县城又因为品牌下沉失去了高端定位。两头不到岸，品牌的认知孤岛开始坍塌。

吾悦的下沉是主动建立新的认知孤岛，万达的下沉是被迫稀释原有的认知孤岛。看起来相似，方向完全相反。

六

还有一个资本结构的致命问题。

龙湖和华润为什么活得好？

龙湖2025年运营及服务业务收入合计267.7亿元，整体毛利率超50%，经营性现金流连续三年为正。 它更早完成了从住宅开发商到商业运营商的转型，经营性现金流成了穿越周期的压舱石。

新城控股经营性现金流连续8年为正，保持公开市场零违约纪录。 吾悦广场是真实的现金流资产，不是融资工具。

万达的结构完全不同。

万达早年的商业模式是「住宅+商业」的组合——用住宅销售的高周转回款，来补贴商业持有物业的高成本。鼎盛期又叠加了大规模多元化扩张的债务。

住宅市场下行，这部分现金流断了。商业租金虽然稳定，但撑不起几千亿的债务利息。2023年至2026年累计出售超85座万达广场，回笼超900亿元，依然赶不上债务到期的速度。 

这说明一件事：商业运营的现金流，在万达的资本结构里只是配角，不是主角。资本扩张时期积累的债务，远超商业租金能覆盖的范围。

七

用一个框架做完整的诊断。

万达不是死于商业模式的错误——它选对了行业，早期打法也对。

万达死于三件事叠加：

第一，在鼎盛期停止创新，转向资本扩张——运营能力没有跟上扩张速度，护城河没有越挖越深，反而在竞争对手追赶时开始变浅。

第二，商业地产从价值创造工具变成融资工具——魔法被用来套现，而不是被用来加持，认知孤岛失去了专业力量的持续投入，开始坍塌。

第三，高杠杆结构在住宅崩塌时失去了缓冲——债务规模大到商业租金无法独立支撑，资产出售速度赶不上债务利息。

龙湖、华润、吾悦的差异在于：它们更早意识到，在白菜期，护城河的深度比规模的大小更重要。它们把资源投向运营能力，而不是资本扩张。

万达的教训，用一句话来说就是：成功是失败之母。

他通过颠覆式创新建立了商业地产的江湖地位，原本有机会统一商业地产的江湖。但在鼎盛期，他抛弃了创新，选择了扩张。

商业地产变成了融资工具，良好的购物体验、业态和布局的创新，从此与万达无缘。

护城河不再被加深，而是被套现。

套现，终有尽时。

本文分析框架来自「三元商业适配论」与克里斯坦森颠覆式创新理论。万达的困境是白菜市场中停止深挖护城河、转向资本扩张的典型案例。如果你对这套分析方法感兴趣，欢迎关注我的知乎专栏。

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不能，不止万达，很多地产开发商都曾考虑过靠商业收租转型，摆脱负债开发的死亡螺旋

但是根本做不到

因为资金成本太高了，资本和资产不匹配

民营开发商的钱，利率10%左右，周期3年；国企好点，利率3-5%，周期5年

但是商业地产呢，ROI在4-6%算好的，新项目的周期起码5年起步，10年才能真正稳定盈利

资金成本高于项目利润，妥妥负杠杆

资金期限低于项目期限，妥妥周期错配

你看能靠商业项目摆脱对开发依赖的都是什么企业？

要么是资金成本极低的央国企，而且就这也并不容易

要么是规模不大的小公司，老板用自己的钱买一栋楼，不是借的钱

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不从香港退市早就平安落地了。

万达从香港退市的时间点是2016年，当时退市大概借了300亿，这部分钱每年的利息成本大概是30-40亿，一直到今天这部分债务还在。算下来大约产生了600-700亿的净成本。

万达最近几年成为被告，都是在为这700亿的错误买单。

如果不从香港退市，好歹是上市公司，融资渠道要比现在大很多，也不用背负这700亿的负债。如果考虑到上市公司更强的融资能力，里外里可能差了1000亿，相当于从万达身上直接抽走了1000亿的现金。

万达的所有负债，其实这700亿是最棘手的，因为其他负债，比如供应商的应付款，商家的保证金，比如业主的购房款，这些其实都是经营中产生，最终的兑现就是业务流走完就可以了。但是这700亿，是纯粹的现金，这些大机构投资者当年就是投的现金，也不要你的房子，也不和你做生意，必须要万达卖血还钱。万达的资产无疑是庞大的，足以偿还这些债务，但是远水解不了近渴，未来现金流折现不断地被打骨折。然后继续不被金融机构信任，融资很难成本进一步攀升，陷入了恶性循环。

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王健林当下合法身家究竟有多少，具体数目让你意想不到。

2026年5月，一则关于王健林被强制执行的消息再次刷屏。 人们关注的焦点，是那笔38.6亿元的个人担保债务。 网络上的声音几乎一边倒，“首富变首负”、“晚年落魄还债”成了最刺眼的标签。

但很少有人追问，这38.6亿究竟是什么性质的债务。 它源于数年前为一笔股权交易提供的个人连带责任担保，属于或有负债，并非王健林个人经营亏损或消费欠下的钱。 法律上，这笔债务需要他用个人财产来偿还，但它仅仅是其个人财务版图中一个需要处理的局部问题。

将这笔债务与万达集团超过6000亿的总负债混为一谈，是大多数讨论的起点，也是一个根本性的误区。 万达集团的负债，是这家庞大企业法人实体在经营过程中产生的银行贷款、债券、应付账款等。

根据《公司法》，有限责任公司以其全部财产对债务承担责任，股东仅以出资额为限承担有限责任。 这意味着，在法律层面，万达集团的债务不会自动穿透到王健林个人的银行账户和房产。

当人们为万达的债务规模感到震惊时，往往忽略了一个关键事实：企业家的个人财富，与企业市值、尤其是陷入困境时的企业市值，并不是同一个概念。 王健林的个人财富积累，是一个跨越数十年的过程，其核心来源并非当下万达集团的股价或估值，而是早已落袋为安的巨额现金，以及一系列剥离了企业负债的硬资产。

他的财富底盘，首先来自于股东分红。 这是最透明、最无争议的私人现金。 仅以其仍持有重要股权的珠海万达商管为例，2021年至2023年，该公司分别现金分红46亿、67亿和85亿元。

作为控股股东，王健林家族从中获得的现金流入是持续且可观的。 这仅仅是最近三年的一个切片。 在过去二十年万达地产、商业的黄金周期里，高额盈利伴随高比例分红是常态，累计流入个人账户的税后现金，是一个外界难以窥见全貌的天文数字。

比现金分红更具决定性意义的，是过去几年“壮士断腕”式的资产出售所回笼的资金。 这里存在一个常见的认知偏差：公众看到的是资产包的交易总价，而真正属于股东的个人财富，是交易总价扣除项目原有银行贷款、各项税费之后的净回款。

2017年，将13个文旅城和76家酒店打包出售给融创和富力，官方公布的交易总价是637.5亿元。 这些项目本身大多背负着沉重的开发贷。 交易完成后，相关负债由受让方承接，王健林方面拿到的是清偿负债后的净额。 行业内的保守估算，股东实际可支配的资金比例远低于总价。

更具代表性的操作发生在2024年至2025年。 为了应对流动性压力，万达将旗下超过48座位于一二线城市的万达广场整体打包出售。 根据公开信息，这笔交易的总备案价约为500亿元。 在商业地产的转让中，交易款项优先用于偿还项目公司的土地抵押贷款是行业惯例。 经过层层抵扣，最终能够回到股东层面的资金，才是可以计入个人财富的“净收入”。

同时，万达电影的控股权转让也在进行。 根据接手方儒意影业的相关公告，这笔交易也为王健林带来了数十亿级的现金。 再加上更早之前对海外资产如传奇影业、澳洲地产的清理，过去近十年，通过出售资产，王健林完成了规模惊人的现金回收。

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不行，无非是暴雷大小而已。

所有的房地产开发商都是靠贷款和垫付维持，上行期尚可维持，因为所有参与方都有期望，一旦开始下行很快就资不抵债。

房地产其实就是广泛参与的实体股市，运行逻辑也和股市很像：赚钱靠对未来的期望，一旦没有期望就出现大量逃离，投入越多被套得越牢。

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万达的过程特别像最近聊的斩杀线的过程，

出现一点小问题，想自救，

然后就恶性循环了，

着急也卖不上价格。

然后便宜变卖。

然后一路吃老本，

然后流浪。

然后完犊子。

最后斩杀。

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绝对可以。

先说说当年的背景。美国已经结束了从08年开始的量化宽松政策，并且启动了加息进程。大家一定要先认识到，美元的周期性的加息或者降息，本质上是对美元汇率人为的操纵，而通过操纵汇率，可以操纵货币的流向，实现对其他经济体的汇率打击。一旦其他经济体没有足够的美元外汇储备应对这种打击，那么这个经济体就会出现本国货币的汇率暴跌，本国资产的瞬间贬值。而这个时候美资本将会以投资者的身份收购这个经济体价格低廉的优质资产，从而实现对这个经济体的控制，吸血反补国内。如果再直接简单总结的话，你就想象一下炒股，美国佬就是庄家，其他国家就是散户，美国操纵价格，收割散户。美国之所以能这么干，是因为她有美元霸权。

说完了背景，再来说说万达。万达在那个背景的情况下，在中国收紧外汇储备，全力应对美元潮汐的情况下，他一个中国首富，带头大量收购美元资产。他的意图非常明显，即通过将人民币资产尽量多地转化为美元资产，享受美元升值同时人民币贬值带来的双重收益！

但问题是，他的这个操作，本质上就是做空人民币同时做多美元。这样的操作实际上可以理解为，中国首富配合敌国（之所以说敌国，是因为那时候美国已经提出了CPTTP，搞一套新规则，意图将中国踢出世界贸易体系）的金融收割政策，做空人民币，做多敌国货币。其实，如果王健林是一个普通老百姓，普通老百姓将几十万人民币转换成几万美元，国家并不会对他做什么。但最大的问题是，他的身份是中国首富，是中国的富豪，如果不对他这种行为进行打压，将会对其他富豪形成示范效应，这样对国家经济的打击是非常巨大的。所以国家当机立断，就是要彻底地搞下王健林，谓之杀鸡儆猴。中国首富又如何？你又不是像华为那样的掌握对国家科技发展至关重要的科技企业，我对你下手简直不要太容易！而接下来的，就是王健林在国内的融资屡屡受阻，一旦资金链断裂，就会导致非常严重的恶性循环。

王健林最意气风发，最得意的时候还说过，“是的，我是转移资产，但我是合法的”。这就是资本的嘴脸，和李某的“我只是一个商人“这样的论述没什么区别。

我只能说，资本是不值得信任的，他们可以为了利润而毫不犹豫地抛弃集体利益。王健林这样的富豪越惨，一定程度上可以体现咱们中特社越先进。

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应该很难，因为他虽然身价千亿，但是他的外债及利息也有千亿。

举个例子：王健林在高峰时，其身价有2000亿（包括万达广场、住宅、现金等），但是欠银行本金1600亿，每年还要还80亿的利息。

如果他想做个富家翁，把自己手上的不动产卖掉，换回几千亿现金，还掉银行的本金及利息就很难。比如2000亿的资产，你想卖掉，起码得打个八折吧。而且你的广场太大了，老百姓可买不起，买得起的就那几个人，他们肯定会压价。

所以别看有些富豪有几千亿的身价，但是这些身价折合成现金要打五折，但是欠钱的本金及利息可是不打折的，而且逐年递增。

以下是豆包给的答案：

先把口径说清楚：公开报道里说的都是万达集团整体数据，不是王健林个人名下的 “私人资产 / 私人债务”；他个人主要是上市公司股权 + 个人担保负债。下面数据均为截至 2026 年 4 月底公开报道口径（非官方审计财报，只能给出区间）。

一、王健林个人资产（可公开估算）

1. 个人财富（胡润 / 媒体口径）

• 2026 年 3 月胡润全球富豪榜：约 100 亿元人民币（较巅峰 2600 亿缩水超 9 成）。
• 主要构成：万达商管股权（部分质押 / 冻结）、少量未处置不动产、个人收藏及理财。

1. 万达集团层面资产（他控制的企业资产）

• 核心自持物业：约 200 座万达广场，估值约2000 亿元（多家媒体一致估算）。
• 其他：万达体育、万达宝贝王、文旅项目等，估值未公开，整体不大。
• 账面现金：133–151 亿元（集团合并口径）。

二、万达集团总债务（王健林实际控制）

• 总负债：约 5987–6150 亿元（接近 6000 亿，2025 年底–2026 年初公开财报 / 报道区间）。
• 有息负债（要付利息的硬债）：约 4180 亿元，其中万达商管有息负债超 1400 亿元。
• 年利息支出：70–130 亿元，日均利息 > 2000 万元。

三、马上要还的短期到期债务（1 年内，2026 年 4 月–2027 年 4 月）

• 一年内到期债务：约 284–529 亿元（不同媒体测算区间略有差异）。
• 现金短债比：约 0.2，即 1 元到期债务只有 2 毛现金可覆盖，流动性紧张。

四、王健林个人直接债务（不是集团债）

• 个人连带担保债务：38.57 亿元（永辉超市仲裁案，2026 年 4 月 14 日裁定）。

• 源于 2018 年为第三方公司提供个人无限连带责任担保；

• 要求在裁决生效后20 日内履行（5 月初到期），否则永辉可直接向王健林个人追索。

• 此外：少量股权质押、个人贷款等，金额未公开，相对不大。

小结（一句话版）

• 个人净资产：约 100 亿元（2026 年胡润口径）；
• 控制企业总负债：约 6000 亿元；
• 一年内到期需还：约 300–500 亿元；
• 个人马上要承担的担保债：38.57 亿元（2026 年 5 月初到期）。

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所谓的盈亏同源，

他不在高峰时扩张，就不会有几百个万达广场，

因为每一个万达广场都是其在阶段性的高峰时扩张而来的。

换言之，事后诸葛亮，我们看出那是高峰，

但在当时，未必如此！

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万达现在一直还债，经常上新闻头条，很多人没有搞清原因。

说简单点就是，万达战略失误，对赌协议失败。如果当初老老实实待在香港股市，不退港股回A股，应该不会造成目前这种局面。

起因是，当初万达觉得港股估值过低，看见A股企业股值高，于是就决定退港股回A股，想获取更高估值。万达为了从港股退市并回归A股，引入战略投资者时签下了多份对赌协议。而后上市失败，触发了天价回购条款，这才导致了今天“一直在还钱”的巨大债务压力。（当年万达外海“买买买”的战略，被上层不喜，被叫停，估计政治上被针对了一波。可能，这也算是一个原因吧。）

万达资本运作与债务危机时间线：

· 2014年12月 - 万达商业在香港上市。

· 2016年9月 - 因认为价值被低估，万达从港股私有化退市，并启动回归A股计划。

· 关键操作：为筹措345亿港元的退市资金，万达引入了第一批投资者，并承诺若在2018年8月前未在A股上市，将回购股份并支付利息。

· 2018年1月 - A股上市无进展，万达为兑现对第一批投资者的承诺，引入腾讯、苏宁、京东、融创四大新战投，融资340亿元，用于回购旧股。

· 新对赌：与新战投签下第二份对赌，承诺在2023年10月前上市。

· 2021年3月 - 苦等5年后，万达主动撤回A股IPO申请。

· 战略转向：宣布进行轻资产重组，谋求在港股上市。

· 2021年8月 - 为冲刺港股，成立珠海万达商管，并引入太盟投资等22家机构的380亿元战投。

· 第三份对赌：承诺在2023年底前完成港股上市。

· 2023年底 - 珠海万达商管四次递表、上市失败，对赌协议正式触发。

· 2024年 - 债务危机全面爆发。万达需向投资者（包括太盟、苏宁、永辉等）支付巨额回购款及利息。为还债，万达开始大规模出售资产（如万达广场、万达电影等）。

PS：时间线网上找的，有错误望指正。

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我就没搞懂，他一个中国房地产老板，为什么要去哈佛演讲？哈佛大学的人认识他是谁吗？他认识哈佛俩字用英语怎么写吗？

这不就是上赶着给哈佛大学送钱。然后哈佛大学再暗中培养一堆人回大陆搞破坏。

你就说他阴谋颠覆国家，都不算上纲上线。

知乎用户 发表

你这问题有个误区啊，万达几百个广场就是高峰时扩张出来的产物啊。

他就是借了钱才盖了这么多万达广场的。

知乎用户 发表

老王最吊诡的是，前脚年会上宣布轻资产运营，接着就忍不住还是去拿地了。

再仔细看看，原来是当年从香港退市，准备在内地上市。

跟资本签了对赌协议。

这就导致原来设想的轻资产运营战略，变成了给资本打工，不得不推翻原有的战略。

所以，想上市的企业，一定要多想想。

华为不上市，才有自己的战略定力。

海思那些年不挣钱，不断亏钱——华为都要养着，深怕美国人掐脖子。

最后，大家都看到了，华为在今天，还是能够坚持发布新品，属于打不死的小强。

但凡老王有自主权，万达坚定不移的走轻资产运营的路线，可能没有赶上房地产最后一波挣钱浪潮——但也避免了过多的负债包袱，现在应该活得很滋润。

如果你关注过万达那几年的财务报表，就会发现，真不差钱——健康的不得了。

回头看看，当初的几个房地产巨头:

恒大就是奔驰的野马，规模上去之后，想停都停不下来——说被资本绑架了，也不为过。

万科本来就喊出“活下去”——却被某些高管组成的小圈层私心给害了。

王石当初要不是理想化，不退出万科管理层，坚持控制权，把握万科的战略方向，按照活下去控制规模，降低风险，可能万科也到不了今天的狼狈。

——万科算是被自己人坑了。

现在还健在的，碧桂园是早早就开始减速，控制规模和风险，虽然很艰难，没有破产就是胜利。

中海、华润、保利等等，不仅有国资背景，关键是财务风险一直都是可控的，活着就不容易。

万达是真的可惜。

知乎用户 发表

守不住，他们的发展模式决定了它停不下来了，企业靠贷款发展，其实它一直是负资产，如果房价一直上涨，他就有现金流，就能维持，反过来就是倒闭，许家印就是例子，万达好不到哪里去。最多是目前的状况，20年前停下来是倒闭，10年前停下来还是倒闭，五年前停下来也是倒闭，如果你来选择你会是选择十年前倒闭还是选择现在倒闭，

其实就是庞氏骗局，拆东墙补西墙而已，房子买的好只是掩盖了他的窘境，其实许老板，王老板，任何老板都自己清楚自己的处境，在能够全身而退的时候，由于贪婪不愿退出，在不能退出的时候想起来了已经晚了，由贫到富皆大欢喜，由富变穷有人会自杀的，在这几十年里有没有绝佳的退出机会，答案是肯定的，有，但是人性贪婪，如果有人当时让他全身而退，他会挖你家祖坟。

回到你说的话题，他卖万达广场的时候已经是白菜价了。在价格高的时候他不可能卖掉，世界上能做到把一只会下蛋的母鸡卖掉的只有一个人，就是李嘉诚，他被誉为超人，大都是母鸡下了几年蛋老了，蛋产量低了才会卖掉，这个时候就是白菜价了，李嘉诚每买鸡都是在这只鸡在盛年的时候卖掉，所以称之为超人，是反人性的，

卖鸡原理，是我提出的，这个原理是这样的，假如一只鸡一生只能产100蛋，在他下十个蛋的时候能买八十元，你把他卖掉。在你手里有十个蛋加上八十元钱。这是你的收益十个蛋价值十元，就是你的收益一共是九十元，假设你没卖这只鸡产蛋100个，最后卖掉鸡得十元。你的总收益110元。少了二十元，但是买走鸡的人一共收益是90只鸡蛋和最后卖掉母鸡得到的十元共计100元，问题来了，你卖掉的不仅是鸡，还规避了未来养鸡的风险，由于你买鸡的时候鸡年轻他就值钱，你已经提前把鸡的收益锁定了，你可以拿着卖鸡的钱再投资了，少赚了二十元，再次投资效率该提高多少。

万达广场本身不需要守住，只需要把他在价格最高的时候卖掉，才能守住他首富的称号。不卖就是等着贬值，恰恰和你的逻辑相反，卖掉才是正道，只是他卖掉的时候已经是大势已去了。看看潘石屹，就知道了，万达广场并没有消失，他作为实物房产还屹立各个城市，据说有孙宏斌接手了，在孙宏斌手里也会减值，并且已经减值了，孙宏斌接手的也是一个烫手的山芋。

现实里我遇到过很多老板，我都对他们有过建议在最好的时候把某些资产卖掉，没有一个卖的，没有一个不倒闭的。每次都是我建议的时候看到他们的眼神看我像是看到了外星人。他开发万达广场想的是把商业部分留下，把住宅卖掉，这种思路本身就是错的，应该全部卖掉，提前锁定受益，他输在恰恰就是想守住，看看李嘉诚，但是有一个难点就是如何判断房产是不是在高点，这就是水平了，如果王能够判断出高点在哪里，他一定会卖，但是我估计他像大多数人一样，认为房子还会涨一百年。

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按这两年的情况，非常难。

万达广场的价值就两个：强消费强房市带动下万达广场的高租金收入。

王健林在那时候，已经是非常高杠杆，高收入情况下流水能转得开，没问题。

但是

2020年后，消费和房市基本收缩30%-50%，这种情况下，万达广场的租金收入起码也要收缩30%。没有任何一个高杠杆主体能承担得起30%的现金收缩，通俗讲就是收入还不够利息，等下一轮贷款到期了，银行评估你这模式不能长久，不肯续贷，手里的现金很快就用完，这时候一样崩盘。

站在那个时间点，老王早就看穿了这个结局，所以他想了很多办法来化解：一是趁势继续扩张，企图通过快速扩张寻找新的增长点，地产+文化IP就是一个方向，但始终没找到；二是准备转移点资金出去保家人后续生活。跑了一小段时间后发现不对头，快速断臂求生，就是现在这个样。

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不行。

房地产公司，常规负债率90%往上。

房价一跌立刻资不抵债。

无论万达租金还是院线门票都是杯水车薪。

知乎用户 发表

1.巅峰与野望

2013年-2017年，是王健林高光时刻。

他曾三次登顶中国首富，万达总资产一度达到数千亿。

在国内他坐拥200多家万达广场，在海外他持巨资收购美国AMC院线传奇影业和英国圣西游艇公司。

放话要将中国文化输出到全球。

他还立下目标，要在2020年前让万达广场在全国突破一千家。

我们来算一下。1000÷（2020-2013）‎ = 142.857，这意味着从2013到2020年的7年间，平均每年需新建约143座万达广场。

相当于每个月都有12座万达广场拔地而起。

各地高层排着队也想求他投资。

那时的王健林可以说是意气风发，他最常挂嘴边的一句话：万达集团的核心竞争力就是有钱。

王健林先生的原话是这样说的：最好能先达到一个小目标，我先挣他一个亿。

彼时的万达，堪称一座牢不可破的商业帝国。

2016年，房地产泡沫达到顶点。

全民开启炒房狂潮。

这一年，也是房价暴涨的一年。

此时的王健林有些膨胀，认为万达商业被香港市场严重低估，于是毅然决定从香港市场退市，准备筹集资金重回A股。

然而，支撑这庞大扩张野心的，是背后一连串危险的资本博弈——对赌协议。

正是这个决定，成为了万达由盛转衰的关键转折点。

2.转折与对赌

①第一次对赌

王健林为了能够重回A股，拉来投资人第一次签下了对赌协议。

最迟2018年8月23日完成A股上市，否则必须按12%的年利率回购股份并支付利息。

然而，由于种种原因。

万达最终未能成功在A股上市，王健林的第一次对赌宣告失败。

2017年，王健林遭遇股债双杀，为了还钱，王健林开始了世纪大甩卖。

同年七月，万达将七十多家酒店以199亿的价格转让给富力。融创则以438亿收购万达旗下13个文旅项目91%的股权。

两项交易总额637亿。万达的第一次债务危机被王健林成功化解。

②第二次对赌协议

2018年王健林签下了第二份对赌协议。

根据协议，珠海万达商管集团需要在2023年底之前完成上市。

如果上市失败，珠海万达集团不仅要以现金偿还380亿的全部投资款，还需额外支付8%的利息。

随着监管层的一纸禁令，万达在A股上市的计划最终折戟沉沙。

③第三次对赌协议

2021年3月，万达宣布撤回A股IPO申请。

同年，珠海万达商管引入香港郑裕彤家族、碧桂园和中信资本等二十多家投资机构。

随后在港交所首次递交招股书，以轻资产为主体，开启重新赴港上市之路。

本以为这次胜券在握，没想到港交所第四次拒绝了万达。

如果说前两次对赌只是让王健林出了点血，而第三次对赌失败则是让王健林最终失去了万达商管的控制权，同时失去的还有二级市场的融资渠道。

于是，王健林又一次陷入了债务危机，开启了一场悲壮的割肉求生。

2019年王健林曾明确表示，万达广场是他的核心资产，什么都能丢，唯独这个不能丢。

但现实的残酷是在危机降临之时，最先变卖抛弃的就是核心资产。

一场席卷全国的万达广场大甩卖在全国火热上映。

自2023年至今，万达已经相继卖掉80多座万达广场。

据传闻，一座北方地区的万达建造成本超过七亿，但是卖出的价格不到四亿。

由此可见，万达广场的甩卖不是优化资产，而是断臂求生。

屋漏偏逢连夜，曾经的兄弟也变成了债主。

就这样，万达的辉煌时代，就此落幕。庞大的商业帝国进入了艰难求生阶段。

3.不挣最后一个铜板

让我们把时间在退回到2013年，在王健林事业激进杠杆扩张的阶段。

香港的一位房地产大亨，前中国首富却稳健的选择退出。

他就是——李嘉诚。

当时，他的‘撤资’行为引发了诸多争议甚至批评。有人甚至公开批评他是卖国贼。

虽然我也有些反感李嘉诚的做法。以及我现在对王健林先生拒绝当老赖的做法非常尊敬。

但从现在的情况客观分析，对比许家印和王健林现在的处境。你不得不佩服李嘉诚的先见之明。

他在退出的时候，有人问过他，说：“李先生，您为何要在现在这个房地产正值上升的时候退出呢？”

他的回答只有简单的一句话“我不挣最后一个铜板。”

李嘉诚为自己留有余量，以至于在那个房地产泡沫正值壮大的阶段“全身而退”。

如果王健林先生能够做到这一点，在做到最高峰的时候收手，仅靠收租，万达将拥有稳定的现金流和更低的负债，抗周期能力会强得多。

我想他现在的处境至少不会这么糟糕，但可能也无法达到彼时的规模巅峰。

人性的贪婪是不可估量的。

这本质是“稳健”与“规模”、“利润”与“风险”的选择。

“我不挣最后一个铜板”，这句看似简单的话，在周期癫狂之时，是最高级的商业智慧，也是最难践行的生存哲学。

4.总结

无论是李嘉诚还是王健林，他们的个人抉择置于时代背景下。是时代给了他们机会，也是时代的转向考验了他们的战略定力。

对于企业、投资者乃至个人，在顺境中为逆境留有余地，是穿越周期最珍贵的智慧。

请记住，富人思维——留余。

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你以为他是李嘉诚啊，万达负债率太高，才导致现在境地。基本上所有地产企业都是负债率太高，导致现在遍地的烂尾楼。

从1979年改革开放以来到2021年以前，住宅和商业地产一路狂飙，没人相信会跌。也就2008年金融危机下调了，不到一年又上涨了。2021年到达顶峰，下跌开始。

那个时候楼市疯狂，买到就是赚到的心理。而且赚钱很容易。房子一天一个价，一直上涨，每个月都在上涨，房子根本不愁卖。

商业地产也跟着一起发展。万达主要是商业地产，位置好，但是也是建立周围的住宅地产之上。

2015年楼市上涨，李嘉诚在干什么，使劲卖地产回笼资金，降低负债率。国内就潘石屹也跟着卖，其他的有想过降低负债率吗？

李嘉诚长实集团2025年12月16日负债率21.09%，国内有几个做得到。香港那些地产公司负债率都很低的，新鸿基地产负债率23.83%，香港的地产公司经历过几次轮回了，很多地产公司都是经历过楼市大涨大跌的。

中国内地地产公司都是看眼前的，极高负债率，高周转，高杠杠赚钱。楼市不行，遍地烂尾楼。万达要是在2015年使劲收缩卖商业地产，降低负债率手握现金，就没今天的事情。

主要原因还是负债率太高，借钱做商业地产。

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不会，现金流会断

因为银行长期项目贷款的期限不会超过20年，而商业地产的回收期超过了这个时间，而且作为民营企业在贷款利率上没有优势

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2007年我选择加入万达，就是因为王健林及万达的发展方向是**「由房地产开发转型为不动产经营」**。

当时我到大连后看到的材料是，虽然当时15个万达商业广场年租金收入加起来仅十多个亿，但发展规划是，若干年后租金收入达到两百个亿。而当时，包括万科这样的头部房地产开发企业的年销售收入也仅两百个亿。

「租金收入」对标「销售收入」，这是多么令人振奋的衡量思维。

事实上，1990年全球房地产投资信托基金总市值为2000亿美元左右，基本上都是房地产开发企业；但到了2017年，全球房地产投资信托基金总市值大约16800亿美中，不动产持有经营企业的市值为12400亿美元左右，占总市值的73.81%；而房地产开发企业的市值仅为4400亿美元左右，滑落至总市值的26.19%。

所以，王健林及万达集团的眼光和举措，无疑是远大且精确的。换句话说，从2004年开始，万达就在布局房地产**「存量经营」**。到了2024年，万达集团年租金收入已逾500个亿。

但是，东大房地产难逃「增量开发销售」沼泽，无法实现「存量经营」转型，根本原因在于资本市场畸形。融资只有银行间接融资华山一条路，只能依靠高杠杆、高周转才能应付银行、信托的短期信贷。

万达同样面临触资困难、贫血严重的困境，只能采取**「现金流转资产」**的商业模式。用住宅和金街的销售收入进行资金自循环，来支撑自持不动产的建设和培育资金。但是，

以快孕慢，何其难也？

为了实现资金循环，万达不得不走**「快速扩张」**之路。如果航速不达到匪夷所思的地步，如此硕重的飞机不掉下来才怪！

而且，航速的阈值（最小值）越来越高。

万达是不得以销售酒店、部分购物中心，提供高航速来保护飞机不掉下来的。

结论，

不是万达的租金收入不能支持日营运营成本，而是它支持不了飞机不掉下来。

飞机是拿来飞的，而不是搁在地上想躺平就能躺平的。

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《笑傲江湖》中，

当年刘正风想金盆洗手，

你知道后来发生什么了吗～

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他本来已经退出地产了，后来不知道为什么又被人忽悠，又进了地产了。

第2是游乐场投资失败。

第3是万达广场被电商冲击的太厉害，传统商业的没落。

它和恒大相比，没有糟蹋钱，所以现在也没有死的那么惨。

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他赚钱，本质上是银行给他钱，让他资本滚动

他赚了钱，只要在国内花，其实干啥都行，没人管他，肉烂在锅里

把钱转移出去，那就是作死了

第一是蠢，他觉得资产在海外更安全，能保几代，事实上如果他在国内出事，海外的饿狼一代人就把他资产吃空了

第二是自我定位有问题，他觉得自己赚钱是因为自己厉害，事实上是国家那个阶段需要一个这样的人，跟着国家赚钱了，膨胀了，不跟国家站一队，他不死谁死

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有个人叫徐明，被抓，服完刑期出狱前几日，突然猝死了。

王家已经很不错了。

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他是一直想转移资产，

才被铁拳一击的，

一开始是国外高价买资产转移，

被叫停，

然后开始对赌筹备港股上市，

想用港股抛售转移，

被叫停。

据此上面发现这人是只想跑啊，

直接叫停给他的银行贷款。

他只能一直卖万达苟活了。

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守不住，这个问题就和1938年，日本不全面侵华，好好经营东北，结局会不会不同的性质一摸一样。

或者换一个说法，中国这些所谓的第一代企业家，就和昭和日本一摸一样，信奉的就是赌国运，真的所谓清华北大不如胆子大，往小了说，想财富快速升值，只能梭哈 ，梭哈是一种智慧。往大了说，资本天生就要增殖，即追求价值的增长和利润的实现。这是资本的本质属性，驱动其在经济活动中不断循环和扩张

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见好就收，落袋为安。这是小老百姓的“安稳思想”。

做到这种级别的大企业家，骨子里是“极具野心”的，但凡有一点可能性，都会义无反顾扑进去。

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中国商人，有个共同的特点，那就是壮大到一定程度后，自我膨胀，觉得省市县级的父母官都是蠢才，都不如自己聪明，不如自己有能力有才干有智慧有魄力，狂妄自大满嘴跑火车指点江山，在多多少少参与政治后，借着身份肆无忌惮。

安稳到最后的，甚少。

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20余年地产从业者，操盘过从拿地到运营的全链条。我的判断是：守不住。 原因有四，条条都是硬伤。

一、万达的基因是“快钱模式”，不是“收租模式”

很多人以为万达靠运营赚钱，其实它的核心是把土地、建安、项目整体成本通过住宅和商铺销售一次性回笼。自持的万达广场只是“面子”，背后的现金流全靠卖资产来补。一旦停止扩张、不再卖新项目，资金链反而会绷紧——因为存量广场的租金根本覆盖不了早期融资的成本。王健林如果只收租，万达会先死于财务模型。

二、资本扩张时埋下的雷，不扩张也会爆

万达从重资产转向轻资产、做资本运作后，酒店、影院、商管公司轮番抵押、发债、上市对赌。这套玩法需要持续的新故事和资产增值。一旦停止扩张，资本市场就会开始算你真实的ROI。以南昌文旅城为例，瓷器乐园这种非标项目，没有总部输血就是死局。不扩张？那些已经承诺的对赌和回报，拿什么填？

三、消费端和渠道端，两个时代一起变了

· 消费降级：2020–2026年，中等收入群体购买力明显萎缩。综合体的客单价撑不起运营成本，商家利润薄如纸。

· 渠道变革：移动互联网让成本、时效、个性化全面碾压线下。一件衣服、一杯咖啡，网上和店里同价同时送达，那线下唯一的优势“即时体验”也不复存在。综合体从“必逛”变成“偶尔去吃饭”。

四、资本离场，五年内不会回来

全球资本焦点不在传统商业地产，国内更是不碰地产。未来五年，资金不会大规模回到实体商业消费。没有资本输血，靠运营自身造血，大部分综合体只能在少数核心城市勉强维持。

总结一句：万达的问题是时代、资本、消费三浪叠加的结果。不扩张只是延缓，不是解药。

年份 商业地产投资增速(%)

2018 12.3

2019 8.7

2020 2.1

2021 4.5

2022 3.2

2023 5.8

2024 7.1

2025 4.3

说点实在的：

我在湖南，20余年地产操盘经验，做过月销400万到2500万的逆势翻盘。现在用AI辅助做存量资产诊断、盘活方案、运营提效。如果你手里有停滞的商业、文旅、菜市场、厂房等资产，欢迎私信聊聊。不画饼，只解决问题。

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来了万达开店你才会认识到什么叫人性

在这干几年你就完全放弃书本里的东西 了解人性的险恶

这里能让兄弟反目成仇 让朋友对你一坑到底

这里的商管比黄世仁还狠 比周扒皮还坏

都来投资 让你知道什么叫打水漂

过去死的都是小店 别着急 很快轮到大店

沈阳有家店叫文化路万达 来干

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万达的问题其实根本就不在于万达本身，

而是王健林当年急于资产出逃才导致的。

那是人民币汇率最高外汇储备最多时候，

上面放松了对人民币出海的很多种限制。

甚至还鼓励资产出海来缓解人民币升值，

这一放松就像大坝决堤瞬间就资产出逃。

万达复星安邦这些大财团马上行动起来，

争先恐后出海疯狂购买海外的各种资产。

要是他们光花自己的钱扫货那也就罢了，

问题是这些财团做得真太过分太离谱了。

他们在国内疯狂负债借贷款发债券等等，

甚至像安邦还控股银行从银行疯狂借贷。

然后拿着这些钱换成美元再去疯狂收购，

把所有负债留下国内再把资产留在海外。

这样万一哪天形势不好国内产业暴雷了，

他们根本不怕因为拍拍屁股走人就就行。

他们靠海外资产在国外花天酒地几辈子，

但在国内留下的天量债务全国人来承担。

万达安邦带起来的这股风潮席卷了全国，

很多民营企业大老板都有样学样抄作业。

于是中国改开几十年来攒下的外汇储备，

从顶峰两三年就跌到了三万亿美元谷底。

上面一看大事不好这样下去以后要乱套，

赶紧猛踩刹车限制人民币资产出逃海外。

同时勒令万达赶紧还钱把窟窿都给堵上，

这下子万达腹背受敌里外都开始亏损了。

因为当年急于出海所以收购时不够谨慎，

只考虑能不能快速收购不考虑资产质量。

国内的负债当时也不太考虑以后怎么还，

贷款债券利率都比较高贷款期限也很短。

于是万达急着卖海外资产时卖不上价钱，

还国内债务时没法迅速筹集到足够资金。

之前资产急于出逃就让万达在香港上市，

结果匆忙上市没有卖到好价钱卖得亏了。

于是王健林就想让万达赶紧从香港退市，

再马上回到 A股上市募集资金还清债务。

于是就以24%的高溢价回收了流通股份，

王健林亏了一大笔钱才完成从香港退市。

亏的这笔钱王健林拿不出来是他借来的，

是签下苛刻的对赌协议好不容易借到的。

结果时移世易房地产行业形势急转直下，

A 股严控房地产企业上市万达上不去了。

于是王健林为了还钱只好疯狂变卖家产，

把优质资产万达广场割肉卖掉亏了很多。

归根到底万达当年不是为了扩张而扩张，

是急于资产出逃才留下隐患在未来暴雷。

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这不有个现成的例子新城控股嘛。主业是全国100多家商业综合体吾悦广场，和万达模式差不多。2019年董事长猥亵女童判了5年，银行停贷，被迫在最高峰停止扩张开始大幅收缩。现在反而是地产商里活的最滋润的。

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他垮塌的原因是被抽贷。被抽贷的原因是他当时大张旗鼓的把钱送到国外去投资不靠谱项目，当时国内就提醒他慎重。他很牛气的回应“我赚的钱我想怎么花就怎么花”。然后提醒他的人就说你赚的钱你想怎么花怎么花，我借你的钱你一份不少的还我，而且现在就还我，而且我以后也不借你。

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国内大举借贷，有钱了，转头跑国外大把烧钱搞所谓的投资，最后一地鸡毛，烂摊子还要国内收拾，你想干嘛？

我阴暗的想法，政府就得对这帮阔佬加强监管。

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我朋友以前在万达开店，万达绝对最坑商场没有之一。我对王健林现在遭遇一点不同情。

万达广场骚操作非常多，为了显得出租率高，会经常租给一些山寨店比如新百伦这种，等你进来开两天告诉你你这是山寨店，你走吧。进万达开饭店，也是各种套路你，让你买这个设备那个设备。为了显得商场人流量高，找大学生五块钱一圈还是一小时我忘了，就在商场瞎转悠

万达茂和东方影都，青岛当时卖给王健林的地价非常非常便宜，市场价格十分之一，几乎等于送给王健林，市政府就想让万达把那边开发起来。然后王健林转身就把万达茂卖给了融创。。。。

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2015年，王健林疯狂在海外购置资产，去哈佛演讲，扬言“我们辛苦自己赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投”

问题那钱是你王健林的吗？那是银行为了地方发展借给你的！

国家不是没给王健林机会，然而对方不听，那就没什么好说的了，被国家大手一巴掌按下去了

接下来的这十年就是万达不断出售资产抵债

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万达又没死，有什么守不住的。

现在来看政府不给贷款反而间接救了万达一命，提前甩卖房地产导致泡沫没泡到万达。

这几年最大问题是对赌上市失败，按照对赌协议赔付了一大笔，现在赔付完后万达就真属于老王了。

这几个月又赎回了一座万达，开了七座新万达，活的已经是民营房地产最滋润的一批了

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昔日喊出“先赚一个亿小目标”的中国首富王健林。

个人资产从巅峰2900亿，暴跌至仅剩100亿出头，缩水96%。

万达集团总负债仍高达6000亿，账面现金仅116亿，一年内到期债务302亿，现金短债比0.2，远低于安全线。

昨天朋友问我：万达会成为第二个恒大吗？

我的回答很明确：不会彻底复刻，但会以另一种方式“死去”——不是破产清算，是被彻底肢解、失去控制权。

王健林的财富，90%以上绑定万达商管股权。

- 巅峰：持股万达商管46%，对应估值近2900亿，稳居首富

- 现在：为填对赌+债务窟窿，持续出让股权、变卖核心资产，持股被稀释到个位数，身家只剩100亿，缩水96%！

2025年，70岁的王健林，正经历人生最难熬的时刻。

曾经三次当上中国首富，风光无限。而现在，身背6000亿巨额债务，喘不过气，如今镜头前的他，已经尽显沧桑，英雄迟暮。

今年4月17日，他不得不狠心，把万达酒店管理公司卖了，以换得24.97亿现金。

好偿还马上要到期的2.5亿美元债券。

而这，已经是王健林第五次卖核心资产了。

王健林的麻烦，都是自己“豪赌”赌出来的。

2016年，万达商业从港股退市，为了回购股票，他签下了第一个对赌协议，说2018年一定要在A股上市。但是政策趋势说变就变了，国家调控来了，楼市风向变了，他只能忍痛把13个文旅项目、77家酒店打包卖给孙宏斌，换来632亿救急。

2018年，王健林又卷土重来，联合腾讯、苏宁，拉了340亿融资，还是想冲A股上市。可惜还是没成功，这也成了王健林的滑铁卢。

2021年，他最后一搏，又签了第三份对赌协议，这次赌的是2023年港股上市。三次对赌，王健林输了超1500亿，从此被拖进债务深渊。

现在，万达商管账上只剩151亿现金，但短期债务就有400亿，总负债高达2990亿。债主们也不客气，昔日的好兄弟，如永辉、苏宁、银泰等纷纷上诉要账。如果王健林败诉，还得再加250亿债务。

说到底，王健林的成败，都写在“扩张”两个字上。

以前，他是地产圈公认的“城市中心制造机”。长春第一座万达广场开业那会儿，沃尔玛、红星美凯龙都抢着进驻，周围房价直接翻了三倍。

靠这套“造城”玩法，万达巅峰时年租金收入超400亿，风光无限。

但这玩法也有着致命的缺陷，高杠杆、高周转，现金流稍不好就可能出大问题。

2017年，央行收紧房企融资，万达立刻陷入资金危机，负债一下子飙到6000亿。

更糟糕的是，王健林做了很多次多元化尝试，依然没能逆转局面。

只能说，在宏观趋势下，个人能力，显得微不足道。

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有回答说因为王健林得罪了人，银行不给他贷款，导致万达崩盘……

恰恰相反，因为银行没给万达贷款，拯救了万达。

恒大融创绿地碧桂园……哪个不是欠银行一屁股债暴雷？

这些地产商一边超负债经营，一边转移资产，个个留下上万亿的窟窿和大片烂尾楼，高管们赚的盆满钵满跑路，最后负债归了谁？

归了国有银行和买了烂尾楼的，等于全国人民分摊。

还看不清楚他们的真面目吗？

国内这些商人的贪婪是永无止境的。

银行贷款越多，窟窿越大，一开始就是冲着跑路去运作的。

王氏父子之所以没有跑路，之所以万达还能卖资产自救，全因为银行没有无限制贷款，没有给万达挖大窟窿的机会。

否则又是个万亿巨坑。

别管初心是啥，结果是好的。

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2016年中美南海对峙，中美热战一触即发，老王等一众资本家赌中国药丸，老王开始转移大量贷款到国外，赌输了而已，中国没丸，老王就得丸了

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如果王先生听话，

他岳父的余阴会保他平安，

小猫偷鱼吃嘛，可以理解。

但是又偷鱼又哈气。

那就哈吉米那没路躲。

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无论夸张不夸张，万达的经营能力一直很在线的，收租及其他商场经营收入一直都不错，起码相比其他商业地产购物中心业态，表现是不错的。

但是，在这个问题里，我们还要考虑这几百个万达广场是怎么来的。

首先，万达有很多购物中心是万达开发建设并持有运营的。拿地开发的成本就不少，要去融资贷款，有借就得有还，就是拿经营收入还嘛。

其次，万达也有很多项目是委托经营。就是别人持有的商场资产，委托万达来经营，因为万达这方面能力强。这种经营挣的是服务费和收入分成，这种模式下的收入也能覆盖掉万达投入的人力团队成本。

轻资产的万达广场，基本上不存在赔钱，只是收入要被房东拿走大头，挣得少而已。

重资产的万达广场，既然能立项，从起始的财务测算上肯定是过关的，收入一定能覆盖成本，包括融资成本，最终总收入也能覆盖开发建设成本。

万达的成功与快速扩张依仗高标准化和强执行力，这种标准化不仅是团队和流程上的，同时也是产品上的。

万达通过大量项目的经验及大量经营数据的测算，得出了万达广场最合适的面积、格局、层高乃至于业态、品牌，进一步的一个万达广场的收入、成本都有个最优解。

但是，计划赶不上变化。

电商日益发达，线下零售收到冲击；流媒体日渐发达，院线业务也受影响。

另一方面，万达广场是高度复制，对各地区特色的适应性较差。

总之，万达既定的成功模式走不通，那就肯定影响收入，以至于还不了贷款赔钱了。

没想到这个回答能这么受到关注。

咱们频道几乎没有指名道姓地评价过具体的公司。

这么一个简单的回答在问答网站上得到大家这么多的阅读、点赞和评论，还是说明大家对于明星公司的兴趣远大于房地产的专业探讨。

基于大家的评论和问题本身，我们再来做一些说明和探讨。

一、 关于上市融资失败

这是前几年万达的滑铁卢，恰巧我前东家还参投了。

按我们频道的逻辑，投融退出的问题归根结底是经营管理的问题。

因为金融需要估值，估值最标准的做法是现金流折现，需要稳定的正向现金流且流量尽量大，这个说到底是需要日常经营来达成的。

日常经营成绩好，融资退出这些金融行为才能游刃有余。

当然，资本的力量很大，会模糊这个底层逻辑，市场上行周期一切都会顺风顺水事半功倍；但下行周期中，很多问题就会暴露出来。

所以，理论上来说，上市失败只是一个高标准化融资动作的失败，不应该反向影响到日常经营。

也就是说，回到提问本身，收租能否保万达？如果收租这个基本业务没问题，那就是可以的。

可是，理论是理论，实操是实操，实际操作中，为了达成上市指标，万达去扩张，去对赌，去卷规模，很多项目就难以保持健康经营。

没办法，上市失败，一切的问题都暴露出来了，以至于今日。

二、 关于标准化复制

我是做商业地产资产管理的，在我看来，商业地产的标准化是必要的，但要有准确的目标和尺度。

一方面，商业地产各业态的基本样貌是清晰明确的。

就拿万达的购物中心来说，购物中心这一业态本质上就是一个人流消费力的聚集地，商家进入购物中心，利用这里的消费力，完成各自经营的闭环，实现收益。

归根结底购物中心就是一个资源导向型的基础设施，走到哪里都一样。

在这个层面上，购物中心的经营有基本法：吸引尽可能多的人流消费力，打造尽可能优质的经营场地，尽可能高效地引入商家，尽可能高效地确认租金收入。

对于这一套经营动作，购物中心经营者可以基于经验、测算、推导、分析，得出最精准高效的标准化规范化流程，复制到每一个购物中心。

在这方面，万达无疑是佼佼者，这也成就了万达的高速扩张。

但还有另一方面，不动产具有独一无二性，每一个购物中心都是有所不同的，因此在标准操作之上，还需要因地制宜，具体问题具体分析具体解决。

这项工作谁做合适呢？当然是处于一线负责具体执行的同事们，因为他们最了解具体事务的全貌，充分发挥主观能动性，最有可能在标准流程之上拿出最优解。

而这方面，万达恐怕是有所欠缺的，因为万达对标准化要求是贯彻到底的，从产品到操作再到结果。

过往几年，我的工作中就会有很多这方面的见闻：

猎头会说：万达就是唯结果论，只要业绩达标，你就是神；只要业绩不达标，就剥夺你一切人格尊严，让你啥也不是——哪怕疫情最严重的时候。

前东家的购物中心自己经营不好，委托万达来轻资产运营，万达很高效的把商场招满，但后续运营质量一直提不上来，甚至反过来，是我们在项目上的业主代表推着万达在改善运营质量。

我有一些同事来自万达体系，级别也不低，但只能解决标准流程上的事情，一旦情况超出标准流程，就会变得很棘手，哪怕在我们看来，那个事情只是复杂但没有绝对的难度。而且，他们会要求公司和项目变成万达，以便达成工作成果，就很尴尬。

因此，标准化的目的是达成基本工作的高效，完成基本工作任务，获得合理的成果，并节省时间精力和资源，这些可以被用来投入到特殊事项的精细化解决上。

这样才可以达成不动产经营效果的最优。

而且，计划赶不上变化，商业地产的经营成果是多方面因素共同影响的结果，受外部环境影响很大，不是经营团队单纯努力就能做到的。所以，经营团队的任务就是基于当前情况做出最合理的行动，每一个合理行动累积出一个长期的最优结果。

但任何当下的行动跟项目立项时的测算的结果是完全脱钩的，因为做商业地产的人，甚至说所有打工人都不具备预测未来的能力——能预测未来还上啥班呢？买彩票都能发财。

在这个层面上，过程考核跟成果考核同等重要。疫情前中国的商业地产市场上涌现了层出不穷的销管、单王、大神，可当下市场遇冷可没看到哪位英雄出来挽狂澜于既倒，扶大厦于将倾。

当年好主要是市场环境好，今天差其实也是市场环境差，跟各位英雄没那么大关系。

基于以上这些，商业地产的经营既要标准化提高效率，也要鼓励发挥主观能动性。所以商业地产资产运营管理是个管理问题，归根结底在于人的觉醒和解放。

知乎用户 发表

打击电诈，搞掉释永信，敲打王健林，最根本的原因资本外流，这是底线。

知乎用户 发表

你说的这种情况有

这个企业叫新城控股，他旗下有个吾悦广场，跟万达基本差不多

本来要扩张的时候，老板被抓了

现在反而活的很滋润

知乎用户 发表

王这后期可真是飘得没边儿了，干了俩事儿，一是拿国内银行的钱去国外收购跟主业无关的业务，如电影公司，球队，往轻了说是不务正业，往重了说是转移资产，那段时间国家一再强调国内企业对外收购时，必须要跟主业相关，非主业相关业务要慎重。二是搞内斗，挖国家墙角，最典型就是跟央企抢印尼高铁，印尼的总理到中国访问下飞机后直接去万达找王健林谈高铁的事情。这种情况下国家不收拾你收拾谁。

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当然可以，轻资产运营，有那么大的客流量，亏都亏不了，只是多赚和少赚的区别。

我们这种小卡拉米接触不到王健林这种层次的，连他手下的副总也接触不到。但是当年有大哥跟我说过万达的情况，注意我也是听说的。

王健林是刘邦式的管理方式，不是自己抓，而是建立平台让弟兄们去打拼。等年纪大了，都要退休的时候，底下的兄弟们就想最后捞一把，也就是全部资产上市。这种要求王健林是不可能拒绝的，否则他就不是王健林了。但是当时房地产行业已经很难上市了，多元化的路也被堵死了。只有借助资本市场的力量，大家一起烧灶，把锅烧穿。所以引入了战略资本帮助上市。

19年后国内资本市场事实上废了，因为种种原因，投资都是要业绩对赌的。这种对赌条件下，所谓的投资和民间借款已经没有区别，要担保抵押，业绩目标不完成就要赔钱。现在万达就是因为业绩不达标，上市也遥遥无期，债务就是这么来的。

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要是不扩张，哪来的几百个万达广场？

简单来说，万达广场就是 建了第一家，暴火很赚钱，然后拿这一家贷款，用贷款的钱再建第二家，然后不断的循环反复，才出来了几百个万达广场。有很多广场，都是地方政府用很低的价格白给或者半卖半送，目的就是要带动地方经济，让某个地块升值。

这种杠杆资产只要动起来才能活，停下来就会死。

为什么会出问题，就是滚来滚去，杠杆越来越大，本金越来越小，人还飘了，开始把资产向国外转移了，然后银行开始查帐，不给贷款了，也不让上市，资金链就出问题，产生连锁反应。只不过，人家还是牛，一直挺到现在。

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问出这个问题的人，首先默认了，几百个商场都是净资产，没有负债没有财务成本。

所以完全没法正常回答

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很多人可能会觉得：“我要是有几百个商场，我躺着收租，这辈子不就稳了吗？”

但在资本的游戏里，账真不是这么算的。

如果当年王健林真的在高峰期突然“刹车”，不再搞扩张，只守着那几百个万达广场收租，结局大概率不是“岁月静好”，而是死得更快。

为什么呢？哪怕有几百个广场，难道也守不住吗？

万达当年的扩张模式，业内叫“以售养租”。

建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债。

老王当年的玩法是：在商场旁边建住宅、写字楼，快速卖掉回笼资金，用这些“快钱”去填商场建设的坑，并偿还利息。

这里面有个致命的数据差：
在国内，商业地产的租金回报率通常也就3%-5%（能做到5%已经是运营之神了）。
但是，当年房地产企业的综合融资成本（利息），普遍在6%-8%，甚至更高。

也就是说，你借来的钱，利息是8%；你盖成的楼，每年只能给你赚4%。
这就是所谓的“利息倒挂”。

如果停止扩张，意味着切断了“卖住宅”这个现金流来源。光靠那点租金，连银行的利息都还不上。一旦发生违约，银行会立马抽贷、查封资产。

商业地产玩的是“流量”，不是“存量”。

很多人把做商场理解成了“买铺子”。

万达之所以牛，是因为它有巨大的规模效应和品牌议价权。

如果停止扩张，品牌势能下降，再加上商场是需要不断投入巨资翻修、维护、升级的（这也是成本）。

一旦设备老化、装修过时，在这个SKP卷高端、拼多多卷低端的时代，万达这种“中间层”是最难受的。空置率一旦上来，资产估值就会缩水。

结果就是：资产贬值+债务刚兑 = 资不抵债。

2017年万达的那场危机，其实已经给出了答案。

当时为什么会出现“股债双杀”？就是因为外界担心万达的流动性出了问题。

庞大的万达体系，几万名员工的工资、几十家银行的贷款、背后错综复杂的供应链，都是建立在“高速增长、借新还旧”这个预期上的。

如果老王当年突然宣布“我不玩了，我要回家收租”，这就是在告诉债权人：“我没增长潜力了”。这其中只要有一家银行恐慌性抽贷，资金链瞬间就会断裂。

所以，老王后来的操作才是教科书级别的：
他没有选择“守江山”，而是选择了“断臂求生”。
把酒店、文旅项目打包低价卖给融创和富力，把重资产甩掉，把债还了。然后万达转型做“轻资产”（我不持有房子，我帮别人管房子赚管理费）。

所以说，并不是老王不想当个安稳的包租公，而是当你欠了银行几千个亿的时候，你唯一的出路就只能是继续奔跑，或者像他后来做的那样——狠狠地割自己的肉，把债平了。

只有无债一身轻的时候，收租才是享受；背着大山收租，那是渡劫。

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要先搞清楚老王为什么对外扩张。

自己赚的钱，想怎么花就怎么花。（X）

从国家贷的钱，逃出去落袋为安。（V）

懂了吧，他目的不纯，企图转移资产。如果让他成功了，就是他出去逍遥了，国内留下空壳公司和一大堆内债。作为先富里的首富，这种行为非常恶劣，影响十分严重。

所以，他被国家按下了。

后来的故事，是他在这个方向被堵上后做的选择，但提早暴露了目的，结果越做越不顺。

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看看马云，王健林，许家印，柳传志，再看看王传福，任正非，董明珠。

中国资本家，第一要低调，第二要爱国。

水能载舟，亦能覆舟，你以为你船够大，你忘了中国是个大海。

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任何一个正常运行的企业，突然被抽贷逼债，都会必然倒掉。最终砸锅卖铁，把资产贱卖给别人指定的收购方。

淘宝京东牛逼吧?你让他们停业整顿APP下架整顿几个月试试，让他们怎么跪，就会怎么跪。

江山?你有啥江山?这词是你适合用的吗?有些好笑。

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这个问题本身，其实带着一种**“事后聪明**”的滤镜。
好像只要当年王健林别那么猛，别出海、别文旅、别折腾，就能当中国版“包租公之王”，慢慢把万达熬成一个百年企业。

但现实是：
在那个年代，你不折腾，死得更快。

很多人对万达广场有一个非常天真的想象：
觉得那是“核心地段 + 稳定人流 + 长期收租”，跟香港商场、美国REIT一个路数。

这是典型的拿成熟社会的经验，套中国的野蛮生长。

万达广场从第一天起，就不是为“慢慢收租”设计的，它是为融资、扩表、讲故事设计的。

说句不好听的：
在中国做商业地产，你要是真把自己当房东，那是对金融系统最大的误解。

你以为万达靠的是租金？
不，万达靠的是资产看起来很值钱。

只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，地方就敢给地，资本市场就敢给估值。
一旦你说“我不扩了，我就守着这些商场”，对不起，故事结束。

金融系统最怕什么？
最怕你不增长了！！！！

因为那一刻起，所有人都会突然清醒：
“那你现在的负债，靠什么还？”

再说一句很多人不爱听的：
万达广场的租金，根本不配它的资产体量。

4%、5%的回报率，在中国这种高杠杆环境里，连“安全垫”都算不上。

如果王健林真按网友说的那样“稳一点”，会发生什么？

第一年，银行开始催你降杠杆；
第二年，评级机构下调；
第三年，地方政府不再给你好脸色；
第四年，你会被迫更便宜地卖资产。

而这时候，李嘉诚就被端出来当反例：
你看人家，多稳，收租收到现在。

但这个对比，本身就不公平。

因为李嘉诚的收租，不是能力选择，而是制度结果。

香港的土地制度、法治稳定、强货币、低通胀，决定了一件事：
资产可以被长期持有、稳定抵押、缓慢折旧。

在这种系统里，4% 的回报率是金矿；
在内地，这是高杠杆下的心理安慰。

更重要的是，李嘉诚收的，从来不只是商场的租。
他收的是垄断型基础设施的过路费——港口、电力、水务、燃气、通信。

这些生意的共同点是：
不需要证明自己在增长，社会会让你跟着赚钱。

而万达的商业地产恰恰相反：
你必须不断证明“我还能更大”，否则就会被重新定价。

还有一个很多人忽略的差别：
李嘉诚可以慢，是因为他所在的环境，不随意改规则。

今天算得清楚的现金流，十年后大概率还成立。
而在内地，最大的不确定性不是市场，而是阶段跃迁本身。

中国过去二十年，最大的红利不是稳定，而是变化。
谁抓住变化，谁就活；谁守着存量，谁被抛弃

所以在过去20年我们会看到一个极其讽刺的对照：
在内地，不折腾是高风险行为；
在香港，瞎折腾才是。

这也解释了一个事实：
如果王健林真的学李嘉诚，只收租、不扩张，
他不是会更安全，而是会更早、更被动地出局。

反过来，如果李嘉诚被放进中国地产黄金期，
按万达那套节奏走，他未必能全身而退，只是死法可能更体面。

所以这不是“谁更聪明”的问题，
而是你站在什么样的时代潮流里。

万达的悲剧不在于扩张，
而在于它踩中了一个必须不断扩张、却注定结束的周期。

李嘉诚的幸运不在于保守，
而在于他站在一个允许长期主义存在的地方。

很多人喜欢用后视镜总结人生经验，
却忘了当事人当年面对的不是选择题，而是生存题。

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不能

王健林、孙宏斌、胡葆森这些地产大佬，没有一个躲过这场清算！

这些都是人中龙凤，那些小地产商，更是麻烦

这里面，唯一幸运的是王石！因为被出局，虽然落寞，但最终保全！

任何因为时代红利而赚到钱的，基本都会遭到时代的反噬与清算！

中国房地产时代是由二王，王石、王健林开启的，一个是住宅一哥，一个是商业一哥

二王也是被老天厚爱的

在雪崩之前，给王石安排了一个出局

给王健林安排了一个断臂求生

这次断臂求生，表面成全了孙宏斌白衣骑士的美名，富力趁机敲竹杠

结果，融传很快就自身难保，而富力直接把自己撑死了！

王石因为直接被打死了，出具的非常彻底

也因此，躲过了房地产的清算

没有负债，可以安度晚年

不过有些落寞，跟段永平的对话很明显

但是，王健林老天救了他一下，把他从地产从坑里扔了出来，他不甘心，又跳了回去

结果，直接被太盟投资用连环套，一步一步完成蛇吞象

曾经有多风光，就会有多落寞

王石刚被扫地出门的时候，也无限落寞，而今，作为大产大佬，没有身陷囹圄，没有负债，即是不错；王健林曾经豪言定义一个小目标，如今也无限落寞，已经瘦脱了像

真正厉害的高手，就像赶海，肯定是在潮水退去之后，下去拾货

在潮水敢来之前，提桶上岸！

听着这个道理很简单，其实做起来太难了，那些在蓝海里，吃的越嗨的，因为贪婪不愿意离开的，清算的时候，就会越厉害

17年的时候，都在喊别让李嘉诚跑了，融创、新城开心的跑马圈地，现在看看，还是老李眼光毒辣，技高一筹

17年可是中国房地产时尚的最高峰，老李能在此时急流勇退，真是厉害，除了个人眼光之外，香港房地产已经经历过这段历史了！

老李在认知上是碾压二王的

同样段永平与王石的对话

其实作为设计师还是蛮心酸的，王石曾经作为中国地产界的一哥，其实比段永平风光的

建筑行业是碾压制造业、IT的龙头行业

段永平比王石、王健林厉害吗？不见得，但是，是比二王认知要高的！

他的认知来源于他的师父，巴菲特，巴菲特就一直强调做正确的事！

这不一定是段永平的感悟，但是对于师父，听话照做就是了

二王在各自的领域里，都是野蛮生长，摸着石头过河

认知的提升，只能靠吃亏来交学费

在这次大的浪潮面前，都没有躲过去

躲过去的都是国企华润、绿城、金茂、保利

在大洪水面前，能保命的就是要么是认知，要么是血槽

知乎用户 发表

万达其实是死在了不给贷款。只能靠卖资产苟活了。

所以一直都说万达是惹到上面的人了。。

中国大部分企业经营都得贷款。。特别是房地产。哪怕万达已经转型的挺好了。但是也是从贷款发展起来的。。几千亿的贷款摆在那。。。大企业生存。。其实就是周转。拆东墙补西墙。。现在东墙不让拆了。。然后非要让你补西墙。怎么补。只能卖电视冰箱了。。

其实要是银行依然给万达贷款。。万达不止现在这个鸟样。

知乎用户 发表

万达怎么成今天的，就是贪呀。

跟王健林是否扩张，没有半毛钱关系。

当年 2015 年那轮大牛市，像内地A 股，同样的房地产股票，都是十多倍市盈率。而当时在香港上市的主体，名叫万达商业，只有 6 倍市盈率。

所以嘛，王健林一合计，同样有股份，在内地能够卖 2 倍的价格，而且在内地上市，以后融资抵押也方便。

所以就商量着要从香港退市。从A股上市。以便让公司市值涨了 保守 2-3 倍。甚至更高。

但公司退市，不是简单的退，是私有化。要把已经发行的股票全部买回来。

已经发行的股票要买回来，就要花钱。这笔钱多达 344 亿港币。但万达也没有那么多钱，于是就找了财团借钱。财团的借钱，如果公司上市就会变成股份。如果无法上市就变为给万达的贷款，且利率为12%。

根据2016年万达商业私有化项目书，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市，如果在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向投资者支付12%和10%不等的利息。

结果到了 2018 年无法在A股上市，万达就开始了厄运。

2017年，王健林以大概6折的估值，分别向融创老板孙宏斌和富力老板李思廉卖掉了13坐文旅城和77家星级酒店；

其实现在有些自媒体说万达卖掉这些文旅和星级酒店，是躲过了这轮房产大跌，吹王健林的先见之明。但实际呢？这些资产本来要注入上市公司，成为一家商管+旅游巨头的。但股市的大跌，因为估计自己上市无望，所以只能便宜卖掉，以还债。他要是手上有钱，一个酒店不会卖，弄不好还得新建几家。

于是 2018 年那一年，万达眼见如期回A无望，于是引入腾讯、苏宁、京东、融创及时接盘。接盘目标很明显，就是接盘当时2016 年退市时找的投资人借的 300 多亿。

2018年1月29日，腾讯控股、苏宁、融创、京东与大连万达集团签署战略投资协议，以340亿元入股万达商业，收购大连万达商管在香港退市时引入的投资人持有的约14%股份。

但在 2018 年这一轮，腾讯、苏宁、京东、融创“四巨头”同样和万达签下对赌协议，要求需在2023年10月前上市，协议还对万达商管有净利润的要求。但据王健林在内部会议上的说法，该协议并无回购保证。

这一轮，实际是借新债还旧债，而且借债规模，从 300 多亿，变为了 500 多亿，除了腾讯控股、苏宁、融创、京东等四巨头，还有其他投资机构跟投了，总共为了从香港转A股上市，这笔欠债又变了新的催命符。

结果是到了 2023 年，万达因为无法兑付2023 年上市的约定。而 2023 年时，之前 2018 年财大气粗的苏宁和融创已经自身不保，都急需要现金。于是肯定要求万达兑现承诺，上市无望，就给回本金+利息。

所以我们看到的新闻就是：

2023年，万达卖了8个万达广场，2024年卖了11个，这几年下来，总共被卖掉的万达广场，已经超过30个。

因此，这完全就是一个，意图私有化，将公司市值做大的过程。

他根本想的还是在资本市场圈钱，眼看在A股上市无望，他又想着杀回港股了。

不过经过这 2 轮还债还本。他在万达的控制，已经从退市前的 78% 跌到现在 40% 不到了。一半的股份被迫稀释，而公司的估值比以前更低。

至于万达为什么要私有化。

一句话说就是，王健林看别人在股市赚钱，比他亏钱还难受。

所以他以为他也行。

知乎用户 发表

哈哈哈哈哈哈哈哈，万达广场值钱吗？

因为万达广场必须值钱，

万达广场要是不值钱，

着急的肯定不是万达。

老王其实已经一只脚上岸了。

知乎用户 发表

归根结底，就是想把国内的资金转移出去。

转移就算了，你还在国内狂撸贷款。

就像很多润人出逃前，把能借的所有借钱平台都借一遍，然后以为能把护照一扔，去国外过好日子。

关键是你撸贷款就算了，周期短利息高的也撸，谁都能看出你想资产转移的玩法。

等你借完钱了，把你扣住让你赶紧还钱，你还真打算能混过去吗？

欲壑难填，怎么发家的一点数没有，那就还回去呗。

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悬！

哪怕王健林当年按住扩张的野心，单靠全国几百个万达广场收租，大概率也守不住局面。核心原因就一条——万达的“家底”和“债窟窿”，根本不是租金那点现金流能填住的。

万达扩张最猛的2016年，王健林登顶富豪榜，那会儿全国已有两百多座万达广场，年租金大概190亿出头。但同期万达的负债已经奔着几千亿去了，光一年内要还的短期债就有400多亿，可手里的现金才140亿。这就像你每月工资1万，房贷车贷加起来要还3万，就算再省吃俭用，缺口也补不上。

可能有人会问：“收租不是稳赚不赔吗？怎么还会缺钱？”

这里得掰明白一个商业逻辑——万达早年的“万达广场模式”，根本不是单纯的出租生意。它是靠商业地产拿地时的政策优惠，顺带开发周边住宅卖房赚钱，再用卖房的钱去盖新的万达广场。

这是个“拿地-卖房-盖广场-再拿地”的循环，租金只是其中一小部分收益。

要是王健林当年突然踩刹车不扩张了，麻烦立马就来。

第一，没了新的拿地项目，原来靠卖房回流现金的路子直接断了，几千亿负债靠每年不到200亿的租金，什么时候才能还清？

第二，商业地产这东西不是一劳永逸的，广场里的店铺要更新、设施要维护，几年不投钱升级，客流就被新开的华润万象城、龙湖天街抢走了，租金只会降不会涨。

而且当年的环境也容不得万达“躺平”。2010年后城镇化猛推，各地政府都抢着要万达这种能带动就业、提升商圈的项目，给地给政策，简直是“捧着喂”。你要是王健林，手里握着这么好的牌，身边全是“再开一座”的声音，能真的按捺住？就像现在年轻人手里有个爆款项目，资本追着投钱，你能甘心只做小本生意吗？

有人可能抬杠：“那现在万达不也在卖广场收管理费吗？这不就是‘只收租’的变种？”这话只对了一半。现在万达卖48座广场换500亿，是把产权卖了但保留运营权，每年收品牌管理费，这叫“轻资产”。

但这是被逼出来的，当年要是不扩张，早就被债务压垮了，根本等不到转型的机会。

说个扎心的对比，现在接盘万达广场的阳光人寿，买一座广场年租金回报率能有6%-8%，比银行理财香多了。但人家是用自有资金抄底，没那么多负债。

而万达当年是高杠杆玩扩张，相当于借高利贷盖楼，就算租金稳定，利息都能把利润吃没。

王健林的难处，本质上是中国商业地产从“规模为王”到“运营为王”的转型阵痛。 如今71岁的王健林，西装都显得宽松了，还在跑马拉松、谈合作。

他当年的扩张或许激进，回头看，就算选择收租，也未必能躲得过地产行业去杠杆的大周期。商业世界里从来没有“如果”，所谓的“守住江山”，从来不是守着老本不动，而是在风浪来临时，能及时转舵。

就像咱们那些能活几十年的老品牌，不是从没变过，而是跟上了时代浪潮。这世上哪有永恒的商业帝国，只有跟着时代调整的生意人罢了。

知乎用户 发表

万达难道不是因为往外转移资产被上面发现后警告了才落到现在的境况吗？

知乎用户 发表

为什么李嘉诚的钱可以出去，为什么王健林的出去就要挨揍？

因为李嘉诚的钱是自己的，所以李嘉诚从来不怕抽贷，前几年四川还对李嘉诚相关企业全面停贷，李嘉诚也没什么影响！我们喷李嘉诚，大不了也就是捂盘惜售，搁置开发，起码至今为止没有在国内留下烂尾楼。

但是王健林也好，许家印也好，他的钱是借来的！无论是银行，还是压供应商、承建商的钱，总之都不是他们自己的。你在国内欠了一屁股债，转头就把钱用来购买国外资产，国家能不管你？

知乎用户 发表

你说的简单“高峰”时不扩张。

问题是，这一波的头部房地产企业，都是玩金融快速扩张的，怎么去判断“高峰”？

最早喊“高峰”的万科，都没能停下来。

真停下来的，只有跑路的潘石屹，还有19年因董事长猥亵罪入狱，被迫停止扩张的新城。

知乎用户 发表

人不能得意忘形。

王健林这么多年，很多地方政府官员为政绩投资求着他，让他有了个莫名其妙的感觉，他无所不能，想干嘛就干嘛，政府也不放眼里。

事实证明，这些房地产商人，有一个算一个，都是踩着风口上来，胆子大，愚蠢的不行。

知乎用户 发表

他以为贷到的钱就是他的，谁知道社会主义国家真的有能力向大资本家讨债呢

逆向思考一下，

那些完全不向大资本家讨债的国家，其中的资本家能发展到什么样的地步呢？

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答案是不能，只会死的更快。

作为一个真正在万达房地产工作了10多年的人，

我经历过太多万达集团拿地、可研、测算的工作了。

如果没有房地产的支撑，

万达广场根本就盖不起来。

一个比较小规模的万达广场建设成本都需要十几个亿，

这些钱从哪里来？

就算盖起来了，

这十几个亿的投资成本多少年才能收回来？

成本回收不是看营业额，是看纯利润的。

万达广场的纯利润好多都是负的。

我们早就经过多次专业测算了，

如果没有房地产来背负万达广场的开发建设成本，

一万年都别想收回投资！

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王思聪：我的父亲很忙，但是在我留学那天他来送我来了，说了句让我终生难忘的话，“振兴中华”

每次回想起 聪哥的振兴中华 我就浑身起鸡皮疙瘩 感觉自己也有一种使命感 是历史的画面冲击我的灵魂 是中华民族的基因 被冲击着我的灵魂

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当年去万达面试没过，后来接触过一些万达小虾米。

在类似万达这种私企，即使是有招投标限定先进库备案才能中标，不能连续3年中标等等各种手段，

But，

实际参与投标的都是把持评标和招标那些个人的手套。

不像央企国企，党纪大于国法。

在私企，管理层权力变现，把公司的倒腾到自己手里的现象，更充分市场化，八仙过海各显神通。

玩儿大了，就是宗庆后大小姐的玩法，铁线虫直接控制螳螂。

玩儿小了，就是各种裙带，宁肯非刘不王，外姓上限就是淮阴侯。

所以，我的结论是，不能。万达根本守不住。各大企业都面临同样的江湖。王老板自己也守不住，除了内部铁线虫还有外面黄雀呢。

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没有如果，2015年后没扩张的只有李嘉诚和潘石屹，只有这俩看得很清楚，其他的包括万科都在扩张，万科到18年的时候，才喊着活下去

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万达不是死在扩张。是有人在搞它。正常来说，万达重新上市不是问题的，但是接连失败。

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他没扩张，纯粹是因为想跑没跑成功，把债务留给国内然后转移资产。

知乎用户 发表

不扩张，就得死。

你以为被打时不还手，不会被认定为互殴然后没有牢狱之灾就安之大吉了？

你不还手，结果会更惨——直接被人打残。

经济周期浩浩荡荡，上行期没有结束之前，你的大哥位子是坐不稳的，只要你敢停下来一步，竞争对手就会超过你，拿下比你高数倍的份额，熬干你的本金，抢光你的客户，然后夺走你的房子，霸占你的老婆…

真以为房企那帮几万几十万甚至几百万就业人口里，没有脑子清晰看得懂周期的人？

他们都看得懂，但他们还是会继续跟着大流走，继续明知山有虎偏向虎山行。

万科喊活下去快十年前就在喊了，他们真收缩了吗？到22年都还在疯狂拿地。

因为他们宁愿先成为巨无霸然后鲸落，也不愿意当条小鱼在角落里躲着。

他们还梦想着，说不定有可能被行政手段干预、救济，然后“大而不倒、死而不僵”，总比没有过好吧？

在这个战车上，所有人都知道自己在击鼓传花，只是都在赌，赌自己不是最后接棒的那个。

知乎用户 发表

不一定能守住。

有两个原因。

第一个，几百个万达广场说不定都是靠借银行的钱开起来的，现金流一旦吃紧，万达广场就有可能被银行收走。

第二个，超级富豪有可能有很多涉及行贿或者其他违法乱纪的行为，一旦自己的保护伞倒台，自己就有可能被清算。

知乎用户 发表

王健林明确说了，房地产不可持续，所以万达必须转型。

轻资产、旅游业、影视行业，都是发展方向，也是真抓实干的这么做了。

结果呢？

海外资产收购，被说成是在转移资产；轻资产布局，银行直接抽贷、断银根。

你上哪说理去？

大到企业，小到团队，能活着靠什么？就是流动资金，这是大动脉。

没有流动资金，货款怎么办？工资怎么办？日常运行怎么办？

我开过一家淘宝店，从用户下单购买，到确认收货资金到账，是十天时间。我的资金空窗期是十天，就要有这十天运转的资金才可以。

若是有人恶意下单、退单，触发淘宝的相关处罚条例，账单就会从用户确认收货起，四十五天才能解冻！

那这一个多月，我必须照常发货，也就是必须正常投入，才可以让店铺继续运转。若是因资金问题，无法及时发货，就会继续触发淘宝的处罚条例，账单继续延期不说，还要从保证金里罚款。

当年为了钱的事情，全家都跟着一起操心，我头发都掉不少。

这事儿弄得我心力憔悴，加上长期熬夜，身体扛不起了，就关店修生养息去了。

所以，我是对此有切肤之痛的。

现在无论谁想创业，我问对方的第一个问题就是，流动资金怎么解决？

王健林就是这么完蛋的，银行知道他是优质资产，也想借钱给他，但就是被核心环节狠狠的卡着。

究竟里面有什么博弈，我们这些外人肯定一无所知，但这绝对不是老王商业上无能导致的结果。

一个人呐，当然要靠自我奋斗，但也要考虑历史的进程。

知乎用户 发表

几百个万达广场可是让万达成为了全球最大的不动产企业

还有百多家万达酒店，让他成为了全国最大的五星酒店企业

万达院线，又让万达成为了全国最大的院线企业，更别提收购了AMC甚至世界第一的院线都估计是他，更别提还收购了传奇影业

我是没搞懂他就怎么亏得这样恼火，说实话他都已经完成了地产企业的转型

如果守着这三主业，现在不晓得日子多爽

知乎用户 发表

房地产这个产业

神奇之处在于它其实是最强大的负反馈自杀性行业

有点像幼儿园拳师

房地产疯狂暴涨，会成功摧毁出生率，然后相当于灭掉房地产的远期市场预期

最后完成成功自杀

老王毕竟不是神仙，跳不出轮回之中

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如果老王不贷款就能建几百个万达广场…

等等，如果老王一开始就有那么多钱，何必建万达广场，投资一下长江电力不香吗？

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？？？谁告诉你王健林在巅峰的时候，全国那几百个万达广场是他的？万达的玩法就是建一个万达广场一片小区，然后把万达广场质押出去，从银行换贷款再盖下一组。等楼都卖出去了，再拿钱把万达广场赎回来。所以在野蛮扩张期，王健林手里哪儿有商圈的产权。你别闹了。

王健林本来是个房地产巨头，让你搞成了百货商场总代理。你觉得这江山……守住了？

我真以为王健林这套玩法，中国人已经知道了。

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你怎么不问我，零几年比特币几块钱一个的时候，我如果买了几万个，能否成为世界首富？

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为啥到现在还有人觉得王健林是因为经营问题才有今天的？

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不明白，当年，老王为何会做出从香港股票市场退市的决定。

这是他向着失败狂奔的第一步，十分关键的一步。

很多评论透露，他是觉得港股对他公司价值严重低估，他想去A股上市，提升股票估值，因而在香港股市退市。

为了要从香港退市，老王签下了承诺在A股上市的对赌协议，成为他日后一连串对赌协议的第一步，从此，老王向着深渊狂奔而去。

话说回来，不满意港股的估值，是不需要退市的。

首先，他可以向香港投资者详细解说【万达】的宏图大计，不断通过公关宣传和专家的解说，让投资者了解公司的优良管理和美好前景，把估值提升上去。

此外，可以不从港股退市，代而寻求在A股同时上市；不退市，就不用付出大笔现金买回股份，也就不用签下对赌协议，冒着极大风险，种下祸根。

不明白老王是如何会走出退市这一步臭棋的。

不过，他退了市，现在【万达】的困境，就影响不了香港的股市和股民。

香港股民要感谢老王不杀之恩。

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首先，这不资本主义

资本主义的核心就是资本增值

如果你从此以后不再增值，股东们为什么不卖掉股份高位套现跑路呢？

你会去买一家不再扩张企业的股票吗？

你以为资本家是资本的主人，其实资本家是资本的奴隶

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万达的债务水平主要在2015年至2016年间出现了急剧上升，债务从4000多亿增至5277亿，一个王健林=1/4个皮带哥，但万达总资产是8000亿，减去负债的5277亿，万达净资产是2723亿，年收入2550亿，净利润是328.84亿。

而恒大巅峰的时候，净资产是-6000亿，但是融资还是源源不断的进来。

可以这么说，如果王健林融资水平有1/4个皮带哥这么高的话，那么万达都不用卖资产。

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我现在有10000亿资产，每年商场酒店的经营利润大概为300亿

但是还有12000亿负债要还，光利息一年都400亿了

不过你别急，我现在虽然资不抵债，但是这些资产本身在本身的大环境以及我治理下，地段一定升值，再过五年，就变成15000亿了，那点欠债这不就连本带利全还上了。

综上所述：你现在还要再贷给我5000亿，否则我当下的收入因为不够还债就会违约甚至破产。我破产之后，你不但失去原本每年300亿的收益，10000亿资产本身失去经营维护还要贬值到5000亿，那样那样你就直接面对7000亿死债，你也会被我拖下水。你贷给我，我不但可以还上前面贷款，还能继续投资，你看吧

———————-

后续

呼，好险好险，在我的连番恐吓和许诺下，我终于拿到了5000亿贷款。但是我心里知道风口快过去了，其实这10000亿已经很难再变成15000亿了，从银行那里又要来5000亿，只不过暂时能喘口气而已，这样发展下去5年以后就彻底完蛋了。好在现在很多人还看不清形势，甚至外面还有很多有钱的糊涂蛋想进来。

于是我赶紧趁着最后一阵风，把那些资产，连忽悠带骗，又是编故事，又是给不存在的“折扣”（毕竟别人以为值15000亿），总算是把10000亿资产全部按实际价格卖出去了，来不及高兴，我用这卖楼的1万亿，加上刚借来的5000亿，总算把之前1.2万亿的债连本带利全还掉了，甚至还剩下2000亿。

不过即便这样，我还是有5000亿的新债要还呢，不过现在欠的还是比之前少多了，每年一共的利息只要100亿就够了。

好在我虽然卖出了这些固定资产，但是卖的时候都签了附加协议，经营权基本还是在我。并且我又新租下了一些其他的商场写字楼来经营，在我全力优化之后，每年的收益甚至达到了200亿，要知道以前我光顾着投资扩张，在自有产权的情况下，我每年都只有300亿收入。而且我现在几乎没有任何可贬值的资产了，只有一个年收益200亿的公司。

总之，我活下来了，虽然我欠的钱还是很多，但是已经可以通过正常商业收入还上贷款了，虽然还是要还很久。更重要我已经没有杠杆了，彻底没有后顾之忧。我现在欠着几千亿，但是我的公司却还能赚钱还上本息，从不违约。世界上再没人敢动我了，银行行长估计比王思聪还更希望我长命百岁吧，那傻小子还以为他爸有很多财产，说不定在诅咒我早点死呢。

阿弥陀佛

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能，但收手不可能。

一旦停下扩张，王健林将无比空虚，虽然王健林现在全国救火，会焦虑，但不会空虚。

人只要吃饱，穿暖以后，追求的感觉。权力，美色，美食，艺术，科技，要的就是一种好的，刺激的感觉。

知乎上很多人哭穷，哭的不是穷，是竞争力匮乏导致的成就感缺失，真正需要赚钱吃饭的人没时间，没心思，在知乎上哭穷。

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王建林最狂妄的是，说我自己赚的钱想往哪投往哪投，上面一听，那行，你把银行贷款还了再说

知乎用户 发表

基本不可能不扩张，不扩张万达早就崩盘了。

实际上房地产商起杠杆和你撸小贷没区别，都是“银行觉得你未来会涨薪还上”、“银行觉得你未来会赚钱还上”。实际上你撸的钱这辈子可能都还不完，纯粹就是拿未来的期望来实现借新还旧周转资金。

如果你不扩张，市场信心瞬间消失，银行也不敢借你钱，资金链就断了。

想解决这个问题，除非你在早期就停止起杠杆+企业一直都能保持较高盈利覆盖日常开销+维持现金流防止意外情况+给银行还钱，但是现在看来，很难。经济发展的黄金期就那么两年，除非你有啥垄断性优势，不然难以一直保持较高盈利。

知乎用户 发表

小目标做的最败笔的一件事，就是拿国内银行的贷款，去海外买垃圾资产，明面上是投资，实际上是转移资产。

国内刚刚开始放松外汇管制，他就在海外狂买那种好几年都巨亏的资产，就是那种财务明显已经出问题的公司，他出好几倍的溢价购买，这要真是你的钱就算了，关键是哪家房企不是高债务堆起来的，银行给你钱是让你开发土地拉动GDP，你倒好在国外乱投资，亏了就说眼光不好，心里打的什么算盘，是当国内人都是傻子吗。

那段时间，国内外汇储备从四万亿迅速掉到了三万亿，这些储备都是大量跨境交易辛辛苦苦赚来的，结果全被这种地产商搜刮走了，很自然的，国家又加紧了外汇管制，然后又断了小目标的贷款，对于房企来说，断贷约等于掐住一个人的脖子不让他呼吸，后续的港交所死活不让万达上市，估计也是因为这个。只能说，人不能飘，就算飘了也要把肉烂在锅里，最近苏宁破产，但是国家从来没有对苏宁下过什么重手，你真眼光不行亏了，也没啥，你不要联合境外祸害自己国家，什么都好说。

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没办法。

他高峰的时候，债也很多。收的租恐怕还不了利息。几次上市本来是想用韭菜的钱脱身的，把风险推给市场，可惜没成功。

我觉得如果他高峰的时候，把资产在高值的时候卖了，像潘石屹那样，高位套现，或有可能全身而退。

知乎用户 发表

乐~~~~~~~~~~

终于有人开始思考这个问题了

做买卖挣钱有“虚钱”和“实钱”之分

这个界限是非常模糊的，甚至是螺旋的，很多人误把虚钱当实钱，这才是成功创业者的风险源

举两个例子讲明白实钱和虚钱的区别

20年前激流勇退的房地产开发商

这位开发商是我们这最早的开发商之一，也是最初发家的开发商前辈。

25年时间，我们这房地产价格分阶段暴涨的，分别是最初的400-600元，中间的800-1200元，之后的2000元，再之后的3000-4000元，再之后的暴涨到1.2万元，以及最近的6000-8000元。

这位开发商不知道因为认知问题，还是因为年龄大了的客观原因，从400元房价创业期，到2000元房价的爬坡期，爬坡没几年就退休了。没有等到3000-4000阶段。

但是，用积累的第一桶金，让女儿进入检察院，儿子进入交警队，之后金盆洗手，开了本地最大的连锁蛋糕店至今。

他的钱顺利转化为“实钱”，安心做个富家翁。

至于其他开发商，各有各的死法

蛋糕店和开发商八竿子打不着，最大的区别是开发是典型的债务驱动，属于虚钱，而蛋糕店是现金流，低投资，品牌影响不计入资产负债表，这就完成了挤水分工作，变成实钱。

类似的是各种工厂，什么时候算实钱？

很多工厂，品牌、技术、渠道……..导致可以盈利，但是人在江湖，身不由己，这就是虚钱。

等到破产，这些盈利依托的虚拟资产化为泡沫。

所以，找到一位合作伙伴，整体打包出售，就是虚钱变实钱的最佳策略，否则只能抱着下金蛋的鸡慢慢的攒金蛋（实钱）

下金蛋的鸡是虚钱，虽然能够下金蛋，一旦死亡，不过是普通的肉鸡。金蛋是实钱，不管任何时候，黄金永远是黄金。

举完了草根的例子，再举顶尖富豪的例子

互联网二马

马云的钱就是虚钱，另一马的就是实钱，所以，我一直拿马首富举例调侃，而从来不提另一马。

二马的区别是儒家和道家的区别

吃洪承畴的瓜的时候，知乎有个提问，曾仕强为什么早早判断洪承畴有问题

回答链接如下

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？ - 图一乐的回答 - 知乎

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？

马云就是儒家思维，而另一马则是道家

功成名就和功成名隐

判断依据就是这么简单粗暴

之所以借助二马对比，把曾仕强这个回答的坑填上，就是因为

儒家是臣子的学问

道家是帝王的学问

马云还奔着功成名就的老路走，再牛逼也是臣子的学问，他有沈万三有钱吗？他有和珅有钱吗？

而另一马，现在互联网上还有多少身影、新闻？

文科思维就是这么简单直接粗暴不讲理

根本没有论证过程，只有一句爱信不信

至于王健林，个人看法是已经回答了这个问题，武将思维，比文臣思维还低一档

所以，普通人觉得王健林够光棍，够讲究，不那么脏

虚钱是身价

实钱是身家

乐~~~~~~~~~

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王健林已经是很幸运的。

十年前就在万达高峰时期，王健林受到某种压力，不得不选择：全线收缩。

类似的是2019年的新城地产，王振华的事情直接进去了，其后全线收缩。

当年，万达的规模太大，2015年收缩之时很多资产是贱卖的 ……

据传闭门会议卖家报价之时王健林气的摔杯子。

即便是如此，万达现如今的结果也还好的。

真正走运的是新城地产，2019年地产高峰期之时全线收缩，现如今比谁都滋润。

尽管如此，

中国地产时代的惊天逆转，曾经的标杆：万科现如今半死不活，足以让所有迄今为止还活着的地产商心惊肉跳。

知乎用户 发表

一个人成功靠的是贪婪，一个人的跌落也往往是因为贪婪，这就是福祸相依吧。

先说结论，即使王健林在高峰时不扩张，仅依靠万达广场收租，由于租金收入与债务规模的失衡仍会导致资金链断裂，无法守住万达全部江山。

王健林的“高峰时期”可以分为财富巅峰和商业帝国巅峰两个维度，高光期主要集中在 2013年至2016年 这段时间。如果要集中在某一个时间点得话，那2016年无疑是他的最巅峰时刻。这一年，王健林在财富榜单和个人影响力上都达到了最最巅峰高度：

双料首富： 他不仅登顶中国首富，更是超越了李嘉诚，首次成为全球华人首富。
资产规模： 当时万达集团的资产规模接近 8000亿元，甚至一度逼近万亿大关。
个人金句出圈： 也是在这一年，他那句“先定一个小目标，比如挣它一个亿”引爆全网，至今还常常被人提起。

巅峰过后，衰落会紧随而来。在2017年6月之前，万达依然处于鼎盛状态。随后由于**金融去杠杆政策和海外投资受限**，万达开始遭遇资金链危机，从此开启了“断臂求生”模式，并在2017年下半年出售了文旅和酒店项目。因此，2017年上半年可以看作是王健林风光的“尾声”。

万达的债务危机也不是偶然，而是高杠杆扩张模式的惯性所致。从2000年开始，万达通过"借钱建广场、收租还利息、再借钱扩张"的循环模式，实现了快速扩张，高峰期全国运营的万达广场有600多座。 这种模式虽然在上升期带来规模效应，但也导致万达的负债率长期超过70%，远高于房地产行业50%的安全线。 这也是中国地产企业发展的通病，近年地产行业的危机一个主要原因就是地产企业的负债率高。

2016年底，万达的资产规模接近 8000亿元，但总债务规模却高达6000亿，融资利息更是达到了112亿。而同期万达净利润仅为7亿元，资金缺口就有100多亿。所以才有2017年下半年的断臂求生。如果没有后面的“退市”和“对赌协议”，也许卖掉文旅和酒店项目，万达仍有机会保持健康发展。但贪婪和自信葬送了这个机会。

虽然如此，但还是要为王老板点赞，就因为他的担当。至少比恒大、万科之类的强很多很多。

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国企战略布局扩张，王健林看见了，拿来吧你。

打乱东南亚布局一部分，没死，算好的了

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说到这个突然想到了 李黄瓜，抛开zz因素，李的投资和经营策略一直是比较保守和稳健的，李的资产整体负载率好像一直控制在30%以内吧，这在国内同行业看起来几乎是不可思议的。不过这也导致李的资产流动性比较快，绝大部分都是自由资金，可以在世界各地进行部署。

另外，李的眼光很独到，不过对于其评价用企业家其实不合适，应该说是精明的商人。

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君以此兴，必以此亡，历史不是没给万达机会，但是他还是遵循着资产第一的策略，哪怕被抽贷也要保证核心资产的规模，你说的不扩张不符合王健林的认知

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纯外行提问。

王健林融资成本太高，境外债几乎都在年利息百分之十二左右吗。境内债多次展期，加上发债条件约束，融资成本也超过百分之十以上。根本享受不到目前商贷的低息。

王健林的万达商管项目，目前的年租金纯收益率只有百分之七左右，也就是扣除电费，物管，维修，折旧等，纯收益率只有百分之七。覆盖不了利息 更谈不上还本。

王健林当年建万达，唯一的活路就是上市融资，提高自有资金占比，降低债务负担和轻资产运行。

如果王健林能上市，能低息发新债还旧债。比如保持目前市场上的百分之五以内的资金利率水平。万达物业的估值也会暴增，年收益是正向。才有可能活出来。可惜王不能，今年最新的境外债的利率还是百分之十二。

王健林早就资不抵债，卖完物业也还不了，上次卖的最好的几十个商场，扣除抵押以后，就是了结了对赌的债务和部分利息。

王健林万达集团目前是烂账一团。集团债务六千多亿，卖掉全部物业以后大概能还利息。摆给市场的烂账大约就是六千亿的窟窿。

网上看到的负责，不跑路，卖商场还账是带风向，债务集团重组的舆论引导。

普通老百姓，不长脑子，只有上当，人云亦云。

简文告之，望诸君多少有点脑子，不要轻易被人左右。

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那么这时候在里面蹲号子的就是老王了。

须知万达不是老王的万达，

而是全国人民的万达。

知乎用户 发表

好奇王健林现在如果把万达都卖掉后把债务贷款全部还完，手上能剩下多少钱

知乎用户 发表

首先，答案是肯定的。

如果王健林在万达巅峰时期能踩下刹车，不搞那些激进的扩张，就靠全国几百个万达广场安安稳稳收租，大概率是能守住万达这片江山的 —— 至少不会像现在这样，为了偿债反复变卖核心资产，连万达商管的控制权都丢了大半。其实这个问题的核心，就是搞清楚万达真正的 “基本盘” 是什么，以及当年的扩张到底把什么东西搞砸了。

首先得明确，巅峰时期的万达广场，是真的能 “躺赚” 的优质资产。那时候全国有五百多座万达广场，大多扎在一二线城市核心商圈或者三四线城市的区域中心，年客流量能超 60 亿人次，光租金收入就很可观 —— 哪怕后来卖了不少，剩下的广场每年还能贡献几百亿租金。而且这些广场的出租率长期维持在高位，像烟台那个核心项目，连续八年盈利，租金实收率九成五以上，净租金收益率能超过六个点，妥妥的 “现金牛”。要是不扩张，这些广场产生的稳定现金流，就是万达最扎实的底气。

再回头看王健林当年的操作，恰恰是丢了这个“现金牛”去追虚无的规模。他最巅峰的时候，不光在国内疯狂加杠杆建新项目，还砸几百亿去海外买酒店、买影视公司，搞什么全球化布局。这种扩张模式的致命问题就是“以债养债”：拿现有万达广场抵押借钱，去投新的重资产项目，新项目的现金流还没出来，旧的债务就到期了，只能再借新的还旧的。比如 2015 到 2016 年，万达的债务从四千多亿飙升到五千多亿，很多新增债务都是用来还旧债的。后来政策收紧，银行抽贷断贷，这个游戏就玩不转了，只能靠卖资产续命 ——2025 年一次性打包卖 48 座万达广场，就是为了把负债率从 79% 压下来，哪怕要每年少赚 60 亿租金也没办法。

不过话说回来，不扩张不代表完全“躺平”，稍微做点稳健的优化就行。比如用租金的一部分钱，给广场做数字化升级，或者引入更多新品牌提升吸引力，守住出租率和租金水平；再或者搞点轻资产输出，帮别人管商业项目赚管理费，这也是后来万达被逼无奈才重点做的事，而且效果还不错 ——2025 年轻资产项目占比都涨到六成二了，管理费收入同比增长近两成。要是早把精力放在这些事上，而不是去海外砸钱、搞高杠杆的文旅项目，万达的现金流只会越来越厚，根本不会陷入后来的债务困局。

还有个关键问题，当年的扩张把万达的债务结构彻底搞坏了。巅峰时期万达的总负债飙到几千亿，一年光利息就要付一百多亿，而后来万达商管的年利润才二十亿左右，连利息都覆盖不了。反观如果只靠收租，没有那些新增的重资产投资，负债规模会小很多，利息压力也会大大减轻。手里有稳定的租金现金流，再加上可控的负债，就算遇到行业调整或者政策变化，也有足够的缓冲空间，不至于像现在这样，被八十多亿的被执行金额压得喘不过气，连王健林个人财富都缩水了近八成。

当然，也不能说完全不扩张就一点风险没有。比如后来电商冲击、消费习惯变了，商业综合体的空置率确实在上升，租金回报率也从 8% 降到了 5%。但这些都是行业共性问题，以万达广场的体量和布局，完全可以通过调整业态、提升运营效率来应对。总比盲目扩张把自己拖进债务泥潭强 —— 现在万达就算想专心做运营，核心资产都卖了不少，品牌溢价能力也大不如前，“万达广场就是城市中心” 的口号，早就没当年那么有分量了。

总结下来就是，万达的基本盘从来都是那些能稳定收租的万达广场，而不是靠杠杆堆出来的资产规模。王健林当年要是能守住这个基本盘，不被规模神话冲昏头，拒绝高杠杆扩张的诱惑，靠几百个广场的租金现金流稳步推进轻资产运营，万达绝对能稳稳当当的。至少不会像现在这样，七旬的王健林还得四处奔波考察文旅项目，为了盘活资产反复做赎回又转让的操作，把一手好牌打得这么被动。

当然，他到底是为了搞产业扩张全球化布局还是有意向海外转移资产，这个就仁者见仁智者见智了。毕竟，现在相对来说，夸了是事实。

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因为他扩张所以他现在还守着。

你不时不时搞个大新闻，对上面展示我很强。

同时高杠杆，极限操作，告诉其他人这摊子只有我能玩。没这金刚钻别揽这瓷器活。

搞保守经营玩收租。关键是收租谁都能搞。如果收益稳定，利润率高。

放心，马上零元购的就上门了。

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在中国做生意是离不开政府的，所以扩不扩张可不是王健林自己能做主的。万达长期以来靠的都是拿地建万达广场制造商圈，帮政府把周边地价炒高。可这种模式的问题在于你不可能想退就退，你不干了那各地政府还怎么卖地？

老王应该知道到这一套不可能长久，所以在2012年后把重点就转向娱乐、体育和海外资产。但这种国内贷国外花的行为玩多了就敏感了，因为国家更希望企业去收购技术类企业而非文娱地产，比如同时期中化贷款600多亿美金收购了先正达。而王健林却公开说自己就是转移资产，结果把中央和地方都惹到了，那事情就难办了。

所以2018年万达广场给开到了延安，就是表态和补救。但还没两年却赶上了疫情，不仅全社会都缺钱，自己收购的那些资产都成了黑洞，那就成了现在的窘境了。

不扩张是不可能的，但如果不那么肆无忌惮的去收购海外资产，那现在的情况其实会好不少。

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前几年，我看到58同城上有一个招兼职的工作，工作内容是在万达广场的门口进进出出，散步转圈。

那个门框顶上装了摄像计数器，是统计人流量用的。这个数据也许是他们自己内部的考核KPI，也有可能是用作招商议价的筹码。

反正，当时我就感觉万达药丸💊

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万达那不叫扩张，是内债外投，是资产转移！就是国内借钱购买外国资产，哪天风向不对他就跑路，他用国内借来的钱购买的国外资产可以几代人躺平，但债务窟窿留在国内(如果真发生了你想想后果多严重，当时一起被按下的还有海航安邦明天这几个集团）。监管部门发现了这个bug后马上堵住这个口子，不再放贷，同时前面借的钱必须按时还上，于是老王就在卖卖卖的道路上一去不复返。后面呢又由于港股退市想上a股不成功，对赌失败又继续卖卖卖。当然瘦死的骆驼比马大，老王小王还是很有钱的。我们不必为他们担心😆😆

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资本必需要扩张。不扩张的资本最终会被扩张的资本吞并掉。

扩张是资本天然的行为

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现在来看，万达的境遇比大多数大中型地产公司好多了

至于当时各种主动，被动的决策，不少还救了万达狗命，比如文旅城等资产卖给融创

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不要假设

我承认王健林的经营能力，也承认他前妻对机会的把握。

但是，截胡中央的政策，十恶不赦。

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事实证明了，王健林得眼光觉悟是真的差，没有一点b数。

王思聪，选的赛道真的可以，但是投入太少，野心大，小看了互联网的投入，家里面也没有决心，实际上坚持下去，顺势转短视频赛道，王思聪就起飞了。

以他当时的流量和影响力来说，这是可以做到的事情，区别在于他真的有这个见识眼光和决心能力么？

说白了，他没有太好的履历，家里面也不怎么支持，他不好融资。然后我觉得，熊猫视频，当时也有问题，流量那么大，居然不赚钱，居然回本都难。。。

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不可能的。唯一的解决方案，李和潘已经演示过了，除此之外绝无第二种可能。

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跟扩张关系不大，是因为往海外转移资产，然后，又宣称自己的钱爱怎么花就怎么花。然后官媒回复，你的钱不是银行贷款得到的吗？然后银行开始限制贷款。

知乎用户 发表

老王对房地产周期其实很明白，问题在于当时的方案是跑路方案

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他不是扩张

他是要接着国外投资把钱搞出去

而这里面很多钱都是用国内的贷款

产业发券融的钱

这要是跑了，国内可不得一地鸡毛啊

再加上对赌失败，钱又没跑出去

国家给你发展的机会

你背后要坑国家

这能忍

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不能！

全行业能抽身跑路的就俩人，潘石屹跟李嘉诚，主打一个跑得快！剩下的全得完，这块土地上自持物业根本行不通！一个行政命令有的是办法让你关店！

红星的美凯龙、万科的长租公寓…

车建新、王石郁亮：没你聪明？

持有物业的收租率，跑不赢银行利率，这买卖迟早亏！

另外：管理一个自持物业，还要运营维护成本呢，帐根本算不过来！

你就看下上市公司物业管理板块，只需要上面一纸命令：保安保洁五险一金都必须安排下，以前没发的给我补缴下，全行业立马扭赢为亏！

知乎用户 发表

我们所有合作的商场里万达是最小气的，让商户出优惠政策，自己一毛不拔，不让扣点，不承担一点费用。像王府井这些商场如果促进消费或者节假日商场会承担一部分钱，商户让利一部分，顾客开心了，业绩上来了，商户商场都满意了。万达的管理团队其实比好多商场都年轻而且效率高，但是这点真的要命，能赚钱的没几个，出去了继续进新的，管你什么档次，地摊的都可以，只要费用别谈就行。还有个续约更搞笑，续签一分不少，给新的少一半都行，唯独老商户续约原价。

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在牢中发生的很多事都要从政治层面解读，就连办公室的桶装水供应都不外乎如此。

万达这种体量的企业巡抚总督都说的不算话，更何况四大行？

至少得事六部堂官级别的才能行。

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万达要么转手, 要么死. 只有这两个选择.

老王辛苦一辈子做起来的企业, 当然不肯转手了.

表面上是因为回大A上市没成, 贷款难, 实际上, 早在12年前, 就注定了.

知乎用户 发表

守不住，你看看王思聪说过什么就知道为啥守不住。

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国资流失的耻辱印盖在脸上真的神仙难救。但是至少比皮带好。

知乎用户 发表

我自己赚的钱想往那投就往那投。

知乎用户 发表

当年老王想转移资产，国外买买。国内银行直接断了他的贷款。

知乎用户 发表

他那不叫扩张，那叫转移国内资产，他不是想守江山，他是想挖江山墙角。

知乎用户 发表

被王卖了，还替王数钱。

2016年中美南海对峙，这帮资本家觉得中国要完蛋了，人家在内贷外买，疯狂跑路，你还要人家守？

中国要真完蛋了，这帮人留下的窟窿，谁替他们还？还不是你我这些跑不了的老百姓？

知乎用户 发表

他们借了国内的钱

往国外转移资产的时候

记得自己江山在哪里吗？

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假设不扩张这一条就不成立

有时候在某一个程度，不是王健林想不停向前走，而是有众多的因素推着他向前走。比如….那段比较有名的，去年我还去当地逛过。这些是没有什么收益的

王健林出生、婚姻、经历跟许家印、潘石屹都不一样。他不可能像许家印那样做，但也不可能像潘石屹跑那么快。（潘石屹跟张欣刚认识就闪婚。我觉得跟张欣的绿卡有很大关系）（当时张欣应该还不是美籍）

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资本外流不是问题。

中国总体上每年净流入千亿美元资本，是不差你几百亿美元流出。

只有允许资本流动，才能让资本放心进入。

看看印度，你敢投资吗？那看更严重的埃及，你连去投资的想法都没有。

王健林套现离场，转做国际资本，是没有问题的。你把万达给卖了套现就可以了。

但老王在中美对抗上，在外汇承压的时候，选择了内举债做大资产抵押，外买资产实现资本转移。

这可能不是转移资产，但绝对是做空中国。很可能是中美二者中选择了美。

只要中国资产价格回落，外资又抵押回流中国，就能赚一大笔。因为中国人身份与他的产业会没有障碍。

不是说这件事不能做，而是不能用中国的钱去做空中国。你觉得中国未来不好，你卖了万达，跑出去，等跌了回头抄中国资产。没问题。

但你举债，拿中国的钱，利用杠杆放大资金，又通过抵押变现投资海外。这种拿中国钱做空中国，就是不行

你真卖光了万达，你能有几个钱？利用万达反而能搞千亿海外买资产

所以，当时直接断掉万达所有银根。

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如果王健林高峰不扩张，依靠全国几百个万达广场收租，情况会比现在好很多，基本就是一个弱化版的陈丽华。虽然赚的比之前少很多了，但活的还是很舒服的。

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最近万达又出事了，

看着王健林那张瘦脱了相的照片，我不禁有些唏嘘，
有人问我：“如果当年王健林不那么狂，不搞什么文旅、不出海，就守着那几百个万达广场收租，是不是就能稳坐江山了？”

这个问题问得好，但太天真了，

很多人对商业的理解，还停留在包租公的层面，
以为有了几百个商场，就像有了几百只下金蛋的鸡，每天躺着数钱就行了，

今天我用一个在商海里摸爬滚打十年的老炮视角，

给你拆解一下这背后的顶级资本逻辑和时代宿命！

第一，所谓的包租公

在资本的游戏里，账不是这么算的，
万达当年的扩张模式，业内叫以售养租，
建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债，

这里面有个致命的数据差，
在国内商业地产的租金回报率通常也就3%-5%，能做到5%已经是运营之神了，
但是，当年房地产企业的综合融资成本，普遍在6%-8%，甚至更高，

也就是说，你借来的钱，利息是8%，

你盖成的楼，每年只能给你赚4%，
这就是所谓的利息倒挂，

如果王健林当年真的停止扩张，只收租会发生什么，
光靠那点租金，连银行的利息都还不上，
一旦发生违约，银行立马抽贷、查封资产，
结局不是岁月静好，而是死得更快！

第二，金融系统

万达之所以牛，不是因为它租金多，

而是因为它的资产看起来很值钱，
只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，

地方就敢给地，资本市场就敢给估值，

这就像骑自行车，只有不断往前蹬，车才不会倒，
一旦你说我不扩了，我就守着这些商场，

对不起，故事结束。
金融系统最怕你不增长了，

因为那一刻起，所有人都会突然清醒，
“那你现在的负债靠什么还？”
随之而来的，就是评级下调、银行催债、资产贬值，
这是一场停不下来的死亡游戏！

第三，时代宿命

很多人拿李嘉诚跟王健林比，
说李嘉诚多稳，早就跑了，现在还在收租，

这个对比本身就不公平，
李嘉诚的收租，是建立在香港那种特殊的土地制度和法治环境下的，

资产可以长期持有、稳定抵押，
而在内地，房地产的本质是击鼓传花，

王健林、孙宏斌、许家印……

这些大佬，没有一个是傻子，
他们都是人中龙凤，都想在潮水退去前上岸，
但问题是，潮水退得太快了，快到连内裤都来不及穿，

王健林当年的出海，其实就是一种自救，

他想把资产换成美元，规避风险，
结果步子迈大了，扯着蛋了，
这不仅是商业误判，更是对上面意图的误判，

看着王健林现在的落寞，我只想说一句话，
任何因为时代红利而赚到钱的人，最终都会遭到时代的反噬与清算，

真正的高手，就像赶海，
不仅要在潮水来的时候捞到鱼，更要在潮水退去之前，提桶上岸，
但这个上岸的时机，又有几个人能真正把握住呢？

王健林输了，但他至少还活着，还在断臂求生，
相比于那些已经在铁窗里踩缝纫机的大佬，他已经算是不幸中的万幸了，

这就是中国商人的宿命，
没有永恒的首富，只有永恒的周期！

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一

先说一个让人唏嘘的对比。

2026年5月21日，法院对王健林欠款进行立案，并强制执行38亿债务。曾经的中国首富，走到了这一步。

而同一时期：吾悦广场商业运营总收入同比增长10%至140.9亿元，龙湖2026年春节期间旗下商场营业额18.8亿元，日均客流同比增长18%。华润万象生活整体经营利润率63.1%，轻资产管理收费业务营业额178亿元。

同样做商业地产，差距为什么这么大？

二

王健林是中国商业综合体的开创者。

当别人还在摸索商业如何搞的时候，万达已经建立了一套清晰的发展模式——用低价拿地，用金街和住宅的销售来平衡商业和酒店持有型物业的成本，然后再用商业物业去融资。万达到哪里去开发，就是哪个政府的政绩。

用商业理论来说，王健林完成了一次教科书级别的颠覆式创新——他不是在原有商业地产的赛道上比别人做得更好，而是创造了一套全新的开发逻辑，让整个行业跟着他的节奏走。

这套创新，让万达在草莓期享受了超额红利，也奠定了它商业地产江湖标杆的地位。

三

但成功，恰恰埋下了失败的种子。

克里斯坦森在颠覆式创新理论里说过一个规律：一家公司靠颠覆式创新获得成功之后，最大的危险不是竞争对手，而是自己——成功会让它停止创新，转而去保护和套现已有的成功。

万达就是这个规律的完美注脚。

万达在鼎盛期做了什么？

2015年到2017年，海外收购AMC院线、传奇影业，国内并购万达院线、万达体育，涉足金融、科技……大量资源流向了资本运作，而不是流向商业广场的运营能力提升。

与此同时，龙湖在深耕天街系列的运营体系，华润在核心城市布局万象城系列，建立奢侈品定位。

万达在最该深挖护城河的时候，选择了套现护城河。

商业地产从万达的核心产品，变成了融资工具——不是用来创造更好的购物体验，而是用来抵押融资，支撑更大规模的多元化扩张。

曾经的广告语「万达所在，中心所在」道尽了万达的魔法。但这个魔法需要专业力量不断加持，需要持续的运营投入、业态创新、场景升级。

一旦魔法被用来套现，而不是被用来加持，护城河就开始悄悄变浅。

四

护城河变浅，竞争对手就追上来了。

2025年，华润万象生活有望超越万达，成为2026年企业新开商业项目的数量王者。龙湖商业与华润并列新开项目数量第二，展现出强劲的发展势头。 

万达不再独领风骚，而是迅速边缘化。

这是白菜市场的铁律——你停止深挖护城河的那一天，就是护城河开始变浅的那一天。竞争对手不需要打败你，只需要在你停下来的时候继续往前走。

五

还有一个问题加速了万达的困境：轻资产下沉的品牌稀释。

债务危机之后，万达开始大规模推进轻资产输出，项目下沉到四五线小县城。

表面上看，这和吾悦的打法很像。同样是下沉，为什么吾悦没事，万达却出了问题？

吾悦的下沉，是主动的战略选择。截至2025年6月，吾悦广场在全国141个城市布局了205座，出租率保持在良好水平。 吾悦从一开始就没有试图做高端，它瞄准的是三四线城市里的「最好的商场」——在这些城市里，吾悦就是标准，没有更强的竞争对手。吾悦商业运营撑起公司六成毛利，是真实的现金流来源，不是融资工具。

万达的下沉，是债务危机之后的被迫之举——用品牌换管理费，快速铺量，本质是在用品牌换钱救急。

更关键的是结果：万达在一二线城市面对龙湖、华润的竞争已经不占优势，在四五线县城又因为品牌下沉失去了高端定位。两头不到岸，品牌的认知孤岛开始坍塌。

吾悦的下沉是主动建立新的认知孤岛，万达的下沉是被迫稀释原有的认知孤岛。看起来相似，方向完全相反。

六

还有一个资本结构的致命问题。

龙湖和华润为什么活得好？

龙湖2025年运营及服务业务收入合计267.7亿元，整体毛利率超50%，经营性现金流连续三年为正。 它更早完成了从住宅开发商到商业运营商的转型，经营性现金流成了穿越周期的压舱石。

新城控股经营性现金流连续8年为正，保持公开市场零违约纪录。 吾悦广场是真实的现金流资产，不是融资工具。

万达的结构完全不同。

万达早年的商业模式是「住宅+商业」的组合——用住宅销售的高周转回款，来补贴商业持有物业的高成本。鼎盛期又叠加了大规模多元化扩张的债务。

住宅市场下行，这部分现金流断了。商业租金虽然稳定，但撑不起几千亿的债务利息。2023年至2026年累计出售超85座万达广场，回笼超900亿元，依然赶不上债务到期的速度。 

这说明一件事：商业运营的现金流，在万达的资本结构里只是配角，不是主角。资本扩张时期积累的债务，远超商业租金能覆盖的范围。

七

用一个框架做完整的诊断。

万达不是死于商业模式的错误——它选对了行业，早期打法也对。

万达死于三件事叠加：

第一，在鼎盛期停止创新，转向资本扩张——运营能力没有跟上扩张速度，护城河没有越挖越深，反而在竞争对手追赶时开始变浅。

第二，商业地产从价值创造工具变成融资工具——魔法被用来套现，而不是被用来加持，认知孤岛失去了专业力量的持续投入，开始坍塌。

第三，高杠杆结构在住宅崩塌时失去了缓冲——债务规模大到商业租金无法独立支撑，资产出售速度赶不上债务利息。

龙湖、华润、吾悦的差异在于：它们更早意识到，在白菜期，护城河的深度比规模的大小更重要。它们把资源投向运营能力，而不是资本扩张。

万达的教训，用一句话来说就是：成功是失败之母。

他通过颠覆式创新建立了商业地产的江湖地位，原本有机会统一商业地产的江湖。但在鼎盛期，他抛弃了创新，选择了扩张。

商业地产变成了融资工具，良好的购物体验、业态和布局的创新，从此与万达无缘。

护城河不再被加深，而是被套现。

套现，终有尽时。

本文分析框架来自「三元商业适配论」与克里斯坦森颠覆式创新理论。万达的困境是白菜市场中停止深挖护城河、转向资本扩张的典型案例。如果你对这套分析方法感兴趣，欢迎关注我的知乎专栏。

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不能，不止万达，很多地产开发商都曾考虑过靠商业收租转型，摆脱负债开发的死亡螺旋

但是根本做不到

因为资金成本太高了，资本和资产不匹配

民营开发商的钱，利率10%左右，周期3年；国企好点，利率3-5%，周期5年

但是商业地产呢，ROI在4-6%算好的，新项目的周期起码5年起步，10年才能真正稳定盈利

资金成本高于项目利润，妥妥负杠杆

资金期限低于项目期限，妥妥周期错配

你看能靠商业项目摆脱对开发依赖的都是什么企业？

要么是资金成本极低的央国企，而且就这也并不容易

要么是规模不大的小公司，老板用自己的钱买一栋楼，不是借的钱

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不从香港退市早就平安落地了。

万达从香港退市的时间点是2016年，当时退市大概借了300亿，这部分钱每年的利息成本大概是30-40亿，一直到今天这部分债务还在。算下来大约产生了600-700亿的净成本。

万达最近几年成为被告，都是在为这700亿的错误买单。

如果不从香港退市，好歹是上市公司，融资渠道要比现在大很多，也不用背负这700亿的负债。如果考虑到上市公司更强的融资能力，里外里可能差了1000亿，相当于从万达身上直接抽走了1000亿的现金。

万达的所有负债，其实这700亿是最棘手的，因为其他负债，比如供应商的应付款，商家的保证金，比如业主的购房款，这些其实都是经营中产生，最终的兑现就是业务流走完就可以了。但是这700亿，是纯粹的现金，这些大机构投资者当年就是投的现金，也不要你的房子，也不和你做生意，必须要万达卖血还钱。万达的资产无疑是庞大的，足以偿还这些债务，但是远水解不了近渴，未来现金流折现不断地被打骨折。然后继续不被金融机构信任，融资很难成本进一步攀升，陷入了恶性循环。

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王健林当下合法身家究竟有多少，具体数目让你意想不到。

2026年5月，一则关于王健林被强制执行的消息再次刷屏。 人们关注的焦点，是那笔38.6亿元的个人担保债务。 网络上的声音几乎一边倒，“首富变首负”、“晚年落魄还债”成了最刺眼的标签。

但很少有人追问，这38.6亿究竟是什么性质的债务。 它源于数年前为一笔股权交易提供的个人连带责任担保，属于或有负债，并非王健林个人经营亏损或消费欠下的钱。 法律上，这笔债务需要他用个人财产来偿还，但它仅仅是其个人财务版图中一个需要处理的局部问题。

将这笔债务与万达集团超过6000亿的总负债混为一谈，是大多数讨论的起点，也是一个根本性的误区。 万达集团的负债，是这家庞大企业法人实体在经营过程中产生的银行贷款、债券、应付账款等。

根据《公司法》，有限责任公司以其全部财产对债务承担责任，股东仅以出资额为限承担有限责任。 这意味着，在法律层面，万达集团的债务不会自动穿透到王健林个人的银行账户和房产。

当人们为万达的债务规模感到震惊时，往往忽略了一个关键事实：企业家的个人财富，与企业市值、尤其是陷入困境时的企业市值，并不是同一个概念。 王健林的个人财富积累，是一个跨越数十年的过程，其核心来源并非当下万达集团的股价或估值，而是早已落袋为安的巨额现金，以及一系列剥离了企业负债的硬资产。

他的财富底盘，首先来自于股东分红。 这是最透明、最无争议的私人现金。 仅以其仍持有重要股权的珠海万达商管为例，2021年至2023年，该公司分别现金分红46亿、67亿和85亿元。

作为控股股东，王健林家族从中获得的现金流入是持续且可观的。 这仅仅是最近三年的一个切片。 在过去二十年万达地产、商业的黄金周期里，高额盈利伴随高比例分红是常态，累计流入个人账户的税后现金，是一个外界难以窥见全貌的天文数字。

比现金分红更具决定性意义的，是过去几年“壮士断腕”式的资产出售所回笼的资金。 这里存在一个常见的认知偏差：公众看到的是资产包的交易总价，而真正属于股东的个人财富，是交易总价扣除项目原有银行贷款、各项税费之后的净回款。

2017年，将13个文旅城和76家酒店打包出售给融创和富力，官方公布的交易总价是637.5亿元。 这些项目本身大多背负着沉重的开发贷。 交易完成后，相关负债由受让方承接，王健林方面拿到的是清偿负债后的净额。 行业内的保守估算，股东实际可支配的资金比例远低于总价。

更具代表性的操作发生在2024年至2025年。 为了应对流动性压力，万达将旗下超过48座位于一二线城市的万达广场整体打包出售。 根据公开信息，这笔交易的总备案价约为500亿元。 在商业地产的转让中，交易款项优先用于偿还项目公司的土地抵押贷款是行业惯例。 经过层层抵扣，最终能够回到股东层面的资金，才是可以计入个人财富的“净收入”。

同时，万达电影的控股权转让也在进行。 根据接手方儒意影业的相关公告，这笔交易也为王健林带来了数十亿级的现金。 再加上更早之前对海外资产如传奇影业、澳洲地产的清理，过去近十年，通过出售资产，王健林完成了规模惊人的现金回收。

知乎用户 发表

不行，无非是暴雷大小而已。

所有的房地产开发商都是靠贷款和垫付维持，上行期尚可维持，因为所有参与方都有期望，一旦开始下行很快就资不抵债。

房地产其实就是广泛参与的实体股市，运行逻辑也和股市很像：赚钱靠对未来的期望，一旦没有期望就出现大量逃离，投入越多被套得越牢。

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万达的过程特别像最近聊的斩杀线的过程，

出现一点小问题，想自救，

然后就恶性循环了，

着急也卖不上价格。

然后便宜变卖。

然后一路吃老本，

然后流浪。

然后完犊子。

最后斩杀。

知乎用户 发表

绝对可以。

先说说当年的背景。美国已经结束了从08年开始的量化宽松政策，并且启动了加息进程。大家一定要先认识到，美元的周期性的加息或者降息，本质上是对美元汇率人为的操纵，而通过操纵汇率，可以操纵货币的流向，实现对其他经济体的汇率打击。一旦其他经济体没有足够的美元外汇储备应对这种打击，那么这个经济体就会出现本国货币的汇率暴跌，本国资产的瞬间贬值。而这个时候美资本将会以投资者的身份收购这个经济体价格低廉的优质资产，从而实现对这个经济体的控制，吸血反补国内。如果再直接简单总结的话，你就想象一下炒股，美国佬就是庄家，其他国家就是散户，美国操纵价格，收割散户。美国之所以能这么干，是因为她有美元霸权。

说完了背景，再来说说万达。万达在那个背景的情况下，在中国收紧外汇储备，全力应对美元潮汐的情况下，他一个中国首富，带头大量收购美元资产。他的意图非常明显，即通过将人民币资产尽量多地转化为美元资产，享受美元升值同时人民币贬值带来的双重收益！

但问题是，他的这个操作，本质上就是做空人民币同时做多美元。这样的操作实际上可以理解为，中国首富配合敌国（之所以说敌国，是因为那时候美国已经提出了CPTTP，搞一套新规则，意图将中国踢出世界贸易体系）的金融收割政策，做空人民币，做多敌国货币。其实，如果王健林是一个普通老百姓，普通老百姓将几十万人民币转换成几万美元，国家并不会对他做什么。但最大的问题是，他的身份是中国首富，是中国的富豪，如果不对他这种行为进行打压，将会对其他富豪形成示范效应，这样对国家经济的打击是非常巨大的。所以国家当机立断，就是要彻底地搞下王健林，谓之杀鸡儆猴。中国首富又如何？你又不是像华为那样的掌握对国家科技发展至关重要的科技企业，我对你下手简直不要太容易！而接下来的，就是王健林在国内的融资屡屡受阻，一旦资金链断裂，就会导致非常严重的恶性循环。

王健林最意气风发，最得意的时候还说过，“是的，我是转移资产，但我是合法的”。这就是资本的嘴脸，和李某的“我只是一个商人“这样的论述没什么区别。

我只能说，资本是不值得信任的，他们可以为了利润而毫不犹豫地抛弃集体利益。王健林这样的富豪越惨，一定程度上可以体现咱们中特社越先进。

知乎用户 发表

应该很难，因为他虽然身价千亿，但是他的外债及利息也有千亿。

举个例子：王健林在高峰时，其身价有2000亿（包括万达广场、住宅、现金等），但是欠银行本金1600亿，每年还要还80亿的利息。

如果他想做个富家翁，把自己手上的不动产卖掉，换回几千亿现金，还掉银行的本金及利息就很难。比如2000亿的资产，你想卖掉，起码得打个八折吧。而且你的广场太大了，老百姓可买不起，买得起的就那几个人，他们肯定会压价。

所以别看有些富豪有几千亿的身价，但是这些身价折合成现金要打五折，但是欠钱的本金及利息可是不打折的，而且逐年递增。

以下是豆包给的答案：

先把口径说清楚：公开报道里说的都是万达集团整体数据，不是王健林个人名下的 “私人资产 / 私人债务”；他个人主要是上市公司股权 + 个人担保负债。下面数据均为截至 2026 年 4 月底公开报道口径（非官方审计财报，只能给出区间）。

一、王健林个人资产（可公开估算）

1. 个人财富（胡润 / 媒体口径）

• 2026 年 3 月胡润全球富豪榜：约 100 亿元人民币（较巅峰 2600 亿缩水超 9 成）。
• 主要构成：万达商管股权（部分质押 / 冻结）、少量未处置不动产、个人收藏及理财。

1. 万达集团层面资产（他控制的企业资产）

• 核心自持物业：约 200 座万达广场，估值约2000 亿元（多家媒体一致估算）。
• 其他：万达体育、万达宝贝王、文旅项目等，估值未公开，整体不大。
• 账面现金：133–151 亿元（集团合并口径）。

二、万达集团总债务（王健林实际控制）

• 总负债：约 5987–6150 亿元（接近 6000 亿，2025 年底–2026 年初公开财报 / 报道区间）。
• 有息负债（要付利息的硬债）：约 4180 亿元，其中万达商管有息负债超 1400 亿元。
• 年利息支出：70–130 亿元，日均利息 > 2000 万元。

三、马上要还的短期到期债务（1 年内，2026 年 4 月–2027 年 4 月）

• 一年内到期债务：约 284–529 亿元（不同媒体测算区间略有差异）。
• 现金短债比：约 0.2，即 1 元到期债务只有 2 毛现金可覆盖，流动性紧张。

四、王健林个人直接债务（不是集团债）

• 个人连带担保债务：38.57 亿元（永辉超市仲裁案，2026 年 4 月 14 日裁定）。

• 源于 2018 年为第三方公司提供个人无限连带责任担保；

• 要求在裁决生效后20 日内履行（5 月初到期），否则永辉可直接向王健林个人追索。

• 此外：少量股权质押、个人贷款等，金额未公开，相对不大。

小结（一句话版）

• 个人净资产：约 100 亿元（2026 年胡润口径）；
• 控制企业总负债：约 6000 亿元；
• 一年内到期需还：约 300–500 亿元；
• 个人马上要承担的担保债：38.57 亿元（2026 年 5 月初到期）。

知乎用户 发表

所谓的盈亏同源，

他不在高峰时扩张，就不会有几百个万达广场，

因为每一个万达广场都是其在阶段性的高峰时扩张而来的。

换言之，事后诸葛亮，我们看出那是高峰，

但在当时，未必如此！

知乎用户 发表

万达现在一直还债，经常上新闻头条，很多人没有搞清原因。

说简单点就是，万达战略失误，对赌协议失败。如果当初老老实实待在香港股市，不退港股回A股，应该不会造成目前这种局面。

起因是，当初万达觉得港股估值过低，看见A股企业股值高，于是就决定退港股回A股，想获取更高估值。万达为了从港股退市并回归A股，引入战略投资者时签下了多份对赌协议。而后上市失败，触发了天价回购条款，这才导致了今天“一直在还钱”的巨大债务压力。（当年万达外海“买买买”的战略，被上层不喜，被叫停，估计政治上被针对了一波。可能，这也算是一个原因吧。）

万达资本运作与债务危机时间线：

· 2014年12月 - 万达商业在香港上市。

· 2016年9月 - 因认为价值被低估，万达从港股私有化退市，并启动回归A股计划。

· 关键操作：为筹措345亿港元的退市资金，万达引入了第一批投资者，并承诺若在2018年8月前未在A股上市，将回购股份并支付利息。

· 2018年1月 - A股上市无进展，万达为兑现对第一批投资者的承诺，引入腾讯、苏宁、京东、融创四大新战投，融资340亿元，用于回购旧股。

· 新对赌：与新战投签下第二份对赌，承诺在2023年10月前上市。

· 2021年3月 - 苦等5年后，万达主动撤回A股IPO申请。

· 战略转向：宣布进行轻资产重组，谋求在港股上市。

· 2021年8月 - 为冲刺港股，成立珠海万达商管，并引入太盟投资等22家机构的380亿元战投。

· 第三份对赌：承诺在2023年底前完成港股上市。

· 2023年底 - 珠海万达商管四次递表、上市失败，对赌协议正式触发。

· 2024年 - 债务危机全面爆发。万达需向投资者（包括太盟、苏宁、永辉等）支付巨额回购款及利息。为还债，万达开始大规模出售资产（如万达广场、万达电影等）。

PS：时间线网上找的，有错误望指正。

知乎用户 发表

我就没搞懂，他一个中国房地产老板，为什么要去哈佛演讲？哈佛大学的人认识他是谁吗？他认识哈佛俩字用英语怎么写吗？

这不就是上赶着给哈佛大学送钱。然后哈佛大学再暗中培养一堆人回大陆搞破坏。

你就说他阴谋颠覆国家，都不算上纲上线。

知乎用户 发表

你这问题有个误区啊，万达几百个广场就是高峰时扩张出来的产物啊。

他就是借了钱才盖了这么多万达广场的。

知乎用户 发表

老王最吊诡的是，前脚年会上宣布轻资产运营，接着就忍不住还是去拿地了。

再仔细看看，原来是当年从香港退市，准备在内地上市。

跟资本签了对赌协议。

这就导致原来设想的轻资产运营战略，变成了给资本打工，不得不推翻原有的战略。

所以，想上市的企业，一定要多想想。

华为不上市，才有自己的战略定力。

海思那些年不挣钱，不断亏钱——华为都要养着，深怕美国人掐脖子。

最后，大家都看到了，华为在今天，还是能够坚持发布新品，属于打不死的小强。

但凡老王有自主权，万达坚定不移的走轻资产运营的路线，可能没有赶上房地产最后一波挣钱浪潮——但也避免了过多的负债包袱，现在应该活得很滋润。

如果你关注过万达那几年的财务报表，就会发现，真不差钱——健康的不得了。

回头看看，当初的几个房地产巨头:

恒大就是奔驰的野马，规模上去之后，想停都停不下来——说被资本绑架了，也不为过。

万科本来就喊出“活下去”——却被某些高管组成的小圈层私心给害了。

王石当初要不是理想化，不退出万科管理层，坚持控制权，把握万科的战略方向，按照活下去控制规模，降低风险，可能万科也到不了今天的狼狈。

——万科算是被自己人坑了。

现在还健在的，碧桂园是早早就开始减速，控制规模和风险，虽然很艰难，没有破产就是胜利。

中海、华润、保利等等，不仅有国资背景，关键是财务风险一直都是可控的，活着就不容易。

万达是真的可惜。

知乎用户 发表

守不住，他们的发展模式决定了它停不下来了，企业靠贷款发展，其实它一直是负资产，如果房价一直上涨，他就有现金流，就能维持，反过来就是倒闭，许家印就是例子，万达好不到哪里去。最多是目前的状况，20年前停下来是倒闭，10年前停下来还是倒闭，五年前停下来也是倒闭，如果你来选择你会是选择十年前倒闭还是选择现在倒闭，

其实就是庞氏骗局，拆东墙补西墙而已，房子买的好只是掩盖了他的窘境，其实许老板，王老板，任何老板都自己清楚自己的处境，在能够全身而退的时候，由于贪婪不愿退出，在不能退出的时候想起来了已经晚了，由贫到富皆大欢喜，由富变穷有人会自杀的，在这几十年里有没有绝佳的退出机会，答案是肯定的，有，但是人性贪婪，如果有人当时让他全身而退，他会挖你家祖坟。

回到你说的话题，他卖万达广场的时候已经是白菜价了。在价格高的时候他不可能卖掉，世界上能做到把一只会下蛋的母鸡卖掉的只有一个人，就是李嘉诚，他被誉为超人，大都是母鸡下了几年蛋老了，蛋产量低了才会卖掉，这个时候就是白菜价了，李嘉诚每买鸡都是在这只鸡在盛年的时候卖掉，所以称之为超人，是反人性的，

卖鸡原理，是我提出的，这个原理是这样的，假如一只鸡一生只能产100蛋，在他下十个蛋的时候能买八十元，你把他卖掉。在你手里有十个蛋加上八十元钱。这是你的收益十个蛋价值十元，就是你的收益一共是九十元，假设你没卖这只鸡产蛋100个，最后卖掉鸡得十元。你的总收益110元。少了二十元，但是买走鸡的人一共收益是90只鸡蛋和最后卖掉母鸡得到的十元共计100元，问题来了，你卖掉的不仅是鸡，还规避了未来养鸡的风险，由于你买鸡的时候鸡年轻他就值钱，你已经提前把鸡的收益锁定了，你可以拿着卖鸡的钱再投资了，少赚了二十元，再次投资效率该提高多少。

万达广场本身不需要守住，只需要把他在价格最高的时候卖掉，才能守住他首富的称号。不卖就是等着贬值，恰恰和你的逻辑相反，卖掉才是正道，只是他卖掉的时候已经是大势已去了。看看潘石屹，就知道了，万达广场并没有消失，他作为实物房产还屹立各个城市，据说有孙宏斌接手了，在孙宏斌手里也会减值，并且已经减值了，孙宏斌接手的也是一个烫手的山芋。

现实里我遇到过很多老板，我都对他们有过建议在最好的时候把某些资产卖掉，没有一个卖的，没有一个不倒闭的。每次都是我建议的时候看到他们的眼神看我像是看到了外星人。他开发万达广场想的是把商业部分留下，把住宅卖掉，这种思路本身就是错的，应该全部卖掉，提前锁定受益，他输在恰恰就是想守住，看看李嘉诚，但是有一个难点就是如何判断房产是不是在高点，这就是水平了，如果王能够判断出高点在哪里，他一定会卖，但是我估计他像大多数人一样，认为房子还会涨一百年。

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按这两年的情况，非常难。

万达广场的价值就两个：强消费强房市带动下万达广场的高租金收入。

王健林在那时候，已经是非常高杠杆，高收入情况下流水能转得开，没问题。

但是

2020年后，消费和房市基本收缩30%-50%，这种情况下，万达广场的租金收入起码也要收缩30%。没有任何一个高杠杆主体能承担得起30%的现金收缩，通俗讲就是收入还不够利息，等下一轮贷款到期了，银行评估你这模式不能长久，不肯续贷，手里的现金很快就用完，这时候一样崩盘。

站在那个时间点，老王早就看穿了这个结局，所以他想了很多办法来化解：一是趁势继续扩张，企图通过快速扩张寻找新的增长点，地产+文化IP就是一个方向，但始终没找到；二是准备转移点资金出去保家人后续生活。跑了一小段时间后发现不对头，快速断臂求生，就是现在这个样。

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不行。

房地产公司，常规负债率90%往上。

房价一跌立刻资不抵债。

无论万达租金还是院线门票都是杯水车薪。

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1.巅峰与野望

2013年-2017年，是王健林高光时刻。

他曾三次登顶中国首富，万达总资产一度达到数千亿。

在国内他坐拥200多家万达广场，在海外他持巨资收购美国AMC院线传奇影业和英国圣西游艇公司。

放话要将中国文化输出到全球。

他还立下目标，要在2020年前让万达广场在全国突破一千家。

我们来算一下。1000÷（2020-2013）‎ = 142.857，这意味着从2013到2020年的7年间，平均每年需新建约143座万达广场。

相当于每个月都有12座万达广场拔地而起。

各地高层排着队也想求他投资。

那时的王健林可以说是意气风发，他最常挂嘴边的一句话：万达集团的核心竞争力就是有钱。

王健林先生的原话是这样说的：最好能先达到一个小目标，我先挣他一个亿。

彼时的万达，堪称一座牢不可破的商业帝国。

2016年，房地产泡沫达到顶点。

全民开启炒房狂潮。

这一年，也是房价暴涨的一年。

此时的王健林有些膨胀，认为万达商业被香港市场严重低估，于是毅然决定从香港市场退市，准备筹集资金重回A股。

然而，支撑这庞大扩张野心的，是背后一连串危险的资本博弈——对赌协议。

正是这个决定，成为了万达由盛转衰的关键转折点。

2.转折与对赌

①第一次对赌

王健林为了能够重回A股，拉来投资人第一次签下了对赌协议。

最迟2018年8月23日完成A股上市，否则必须按12%的年利率回购股份并支付利息。

然而，由于种种原因。

万达最终未能成功在A股上市，王健林的第一次对赌宣告失败。

2017年，王健林遭遇股债双杀，为了还钱，王健林开始了世纪大甩卖。

同年七月，万达将七十多家酒店以199亿的价格转让给富力。融创则以438亿收购万达旗下13个文旅项目91%的股权。

两项交易总额637亿。万达的第一次债务危机被王健林成功化解。

②第二次对赌协议

2018年王健林签下了第二份对赌协议。

根据协议，珠海万达商管集团需要在2023年底之前完成上市。

如果上市失败，珠海万达集团不仅要以现金偿还380亿的全部投资款，还需额外支付8%的利息。

随着监管层的一纸禁令，万达在A股上市的计划最终折戟沉沙。

③第三次对赌协议

2021年3月，万达宣布撤回A股IPO申请。

同年，珠海万达商管引入香港郑裕彤家族、碧桂园和中信资本等二十多家投资机构。

随后在港交所首次递交招股书，以轻资产为主体，开启重新赴港上市之路。

本以为这次胜券在握，没想到港交所第四次拒绝了万达。

如果说前两次对赌只是让王健林出了点血，而第三次对赌失败则是让王健林最终失去了万达商管的控制权，同时失去的还有二级市场的融资渠道。

于是，王健林又一次陷入了债务危机，开启了一场悲壮的割肉求生。

2019年王健林曾明确表示，万达广场是他的核心资产，什么都能丢，唯独这个不能丢。

但现实的残酷是在危机降临之时，最先变卖抛弃的就是核心资产。

一场席卷全国的万达广场大甩卖在全国火热上映。

自2023年至今，万达已经相继卖掉80多座万达广场。

据传闻，一座北方地区的万达建造成本超过七亿，但是卖出的价格不到四亿。

由此可见，万达广场的甩卖不是优化资产，而是断臂求生。

屋漏偏逢连夜，曾经的兄弟也变成了债主。

就这样，万达的辉煌时代，就此落幕。庞大的商业帝国进入了艰难求生阶段。

3.不挣最后一个铜板

让我们把时间在退回到2013年，在王健林事业激进杠杆扩张的阶段。

香港的一位房地产大亨，前中国首富却稳健的选择退出。

他就是——李嘉诚。

当时，他的‘撤资’行为引发了诸多争议甚至批评。有人甚至公开批评他是卖国贼。

虽然我也有些反感李嘉诚的做法。以及我现在对王健林先生拒绝当老赖的做法非常尊敬。

但从现在的情况客观分析，对比许家印和王健林现在的处境。你不得不佩服李嘉诚的先见之明。

他在退出的时候，有人问过他，说：“李先生，您为何要在现在这个房地产正值上升的时候退出呢？”

他的回答只有简单的一句话“我不挣最后一个铜板。”

李嘉诚为自己留有余量，以至于在那个房地产泡沫正值壮大的阶段“全身而退”。

如果王健林先生能够做到这一点，在做到最高峰的时候收手，仅靠收租，万达将拥有稳定的现金流和更低的负债，抗周期能力会强得多。

我想他现在的处境至少不会这么糟糕，但可能也无法达到彼时的规模巅峰。

人性的贪婪是不可估量的。

这本质是“稳健”与“规模”、“利润”与“风险”的选择。

“我不挣最后一个铜板”，这句看似简单的话，在周期癫狂之时，是最高级的商业智慧，也是最难践行的生存哲学。

4.总结

无论是李嘉诚还是王健林，他们的个人抉择置于时代背景下。是时代给了他们机会，也是时代的转向考验了他们的战略定力。

对于企业、投资者乃至个人，在顺境中为逆境留有余地，是穿越周期最珍贵的智慧。

请记住，富人思维——留余。

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你以为他是李嘉诚啊，万达负债率太高，才导致现在境地。基本上所有地产企业都是负债率太高，导致现在遍地的烂尾楼。

从1979年改革开放以来到2021年以前，住宅和商业地产一路狂飙，没人相信会跌。也就2008年金融危机下调了，不到一年又上涨了。2021年到达顶峰，下跌开始。

那个时候楼市疯狂，买到就是赚到的心理。而且赚钱很容易。房子一天一个价，一直上涨，每个月都在上涨，房子根本不愁卖。

商业地产也跟着一起发展。万达主要是商业地产，位置好，但是也是建立周围的住宅地产之上。

2015年楼市上涨，李嘉诚在干什么，使劲卖地产回笼资金，降低负债率。国内就潘石屹也跟着卖，其他的有想过降低负债率吗？

李嘉诚长实集团2025年12月16日负债率21.09%，国内有几个做得到。香港那些地产公司负债率都很低的，新鸿基地产负债率23.83%，香港的地产公司经历过几次轮回了，很多地产公司都是经历过楼市大涨大跌的。

中国内地地产公司都是看眼前的，极高负债率，高周转，高杠杠赚钱。楼市不行，遍地烂尾楼。万达要是在2015年使劲收缩卖商业地产，降低负债率手握现金，就没今天的事情。

主要原因还是负债率太高，借钱做商业地产。

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不会，现金流会断

因为银行长期项目贷款的期限不会超过20年，而商业地产的回收期超过了这个时间，而且作为民营企业在贷款利率上没有优势

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2007年我选择加入万达，就是因为王健林及万达的发展方向是**「由房地产开发转型为不动产经营」**。

当时我到大连后看到的材料是，虽然当时15个万达商业广场年租金收入加起来仅十多个亿，但发展规划是，若干年后租金收入达到两百个亿。而当时，包括万科这样的头部房地产开发企业的年销售收入也仅两百个亿。

「租金收入」对标「销售收入」，这是多么令人振奋的衡量思维。

事实上，1990年全球房地产投资信托基金总市值为2000亿美元左右，基本上都是房地产开发企业；但到了2017年，全球房地产投资信托基金总市值大约16800亿美中，不动产持有经营企业的市值为12400亿美元左右，占总市值的73.81%；而房地产开发企业的市值仅为4400亿美元左右，滑落至总市值的26.19%。

所以，王健林及万达集团的眼光和举措，无疑是远大且精确的。换句话说，从2004年开始，万达就在布局房地产**「存量经营」**。到了2024年，万达集团年租金收入已逾500个亿。

但是，东大房地产难逃「增量开发销售」沼泽，无法实现「存量经营」转型，根本原因在于资本市场畸形。融资只有银行间接融资华山一条路，只能依靠高杠杆、高周转才能应付银行、信托的短期信贷。

万达同样面临触资困难、贫血严重的困境，只能采取**「现金流转资产」**的商业模式。用住宅和金街的销售收入进行资金自循环，来支撑自持不动产的建设和培育资金。但是，

以快孕慢，何其难也？

为了实现资金循环，万达不得不走**「快速扩张」**之路。如果航速不达到匪夷所思的地步，如此硕重的飞机不掉下来才怪！

而且，航速的阈值（最小值）越来越高。

万达是不得以销售酒店、部分购物中心，提供高航速来保护飞机不掉下来的。

结论，

不是万达的租金收入不能支持日营运营成本，而是它支持不了飞机不掉下来。

飞机是拿来飞的，而不是搁在地上想躺平就能躺平的。

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《笑傲江湖》中，

当年刘正风想金盆洗手，

你知道后来发生什么了吗～

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他本来已经退出地产了，后来不知道为什么又被人忽悠，又进了地产了。

第2是游乐场投资失败。

第3是万达广场被电商冲击的太厉害，传统商业的没落。

它和恒大相比，没有糟蹋钱，所以现在也没有死的那么惨。

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他赚钱，本质上是银行给他钱，让他资本滚动

他赚了钱，只要在国内花，其实干啥都行，没人管他，肉烂在锅里

把钱转移出去，那就是作死了

第一是蠢，他觉得资产在海外更安全，能保几代，事实上如果他在国内出事，海外的饿狼一代人就把他资产吃空了

第二是自我定位有问题，他觉得自己赚钱是因为自己厉害，事实上是国家那个阶段需要一个这样的人，跟着国家赚钱了，膨胀了，不跟国家站一队，他不死谁死

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有个人叫徐明，被抓，服完刑期出狱前几日，突然猝死了。

王家已经很不错了。

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他是一直想转移资产，

才被铁拳一击的，

一开始是国外高价买资产转移，

被叫停，

然后开始对赌筹备港股上市，

想用港股抛售转移，

被叫停。

据此上面发现这人是只想跑啊，

直接叫停给他的银行贷款。

他只能一直卖万达苟活了。

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守不住，这个问题就和1938年，日本不全面侵华，好好经营东北，结局会不会不同的性质一摸一样。

或者换一个说法，中国这些所谓的第一代企业家，就和昭和日本一摸一样，信奉的就是赌国运，真的所谓清华北大不如胆子大，往小了说，想财富快速升值，只能梭哈 ，梭哈是一种智慧。往大了说，资本天生就要增殖，即追求价值的增长和利润的实现。这是资本的本质属性，驱动其在经济活动中不断循环和扩张

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见好就收，落袋为安。这是小老百姓的“安稳思想”。

做到这种级别的大企业家，骨子里是“极具野心”的，但凡有一点可能性，都会义无反顾扑进去。

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中国商人，有个共同的特点，那就是壮大到一定程度后，自我膨胀，觉得省市县级的父母官都是蠢才，都不如自己聪明，不如自己有能力有才干有智慧有魄力，狂妄自大满嘴跑火车指点江山，在多多少少参与政治后，借着身份肆无忌惮。

安稳到最后的，甚少。

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20余年地产从业者，操盘过从拿地到运营的全链条。我的判断是：守不住。 原因有四，条条都是硬伤。

一、万达的基因是“快钱模式”，不是“收租模式”

很多人以为万达靠运营赚钱，其实它的核心是把土地、建安、项目整体成本通过住宅和商铺销售一次性回笼。自持的万达广场只是“面子”，背后的现金流全靠卖资产来补。一旦停止扩张、不再卖新项目，资金链反而会绷紧——因为存量广场的租金根本覆盖不了早期融资的成本。王健林如果只收租，万达会先死于财务模型。

二、资本扩张时埋下的雷，不扩张也会爆

万达从重资产转向轻资产、做资本运作后，酒店、影院、商管公司轮番抵押、发债、上市对赌。这套玩法需要持续的新故事和资产增值。一旦停止扩张，资本市场就会开始算你真实的ROI。以南昌文旅城为例，瓷器乐园这种非标项目，没有总部输血就是死局。不扩张？那些已经承诺的对赌和回报，拿什么填？

三、消费端和渠道端，两个时代一起变了

· 消费降级：2020–2026年，中等收入群体购买力明显萎缩。综合体的客单价撑不起运营成本，商家利润薄如纸。

· 渠道变革：移动互联网让成本、时效、个性化全面碾压线下。一件衣服、一杯咖啡，网上和店里同价同时送达，那线下唯一的优势“即时体验”也不复存在。综合体从“必逛”变成“偶尔去吃饭”。

四、资本离场，五年内不会回来

全球资本焦点不在传统商业地产，国内更是不碰地产。未来五年，资金不会大规模回到实体商业消费。没有资本输血，靠运营自身造血，大部分综合体只能在少数核心城市勉强维持。

总结一句：万达的问题是时代、资本、消费三浪叠加的结果。不扩张只是延缓，不是解药。

年份 商业地产投资增速(%)

2018 12.3

2019 8.7

2020 2.1

2021 4.5

2022 3.2

2023 5.8

2024 7.1

2025 4.3

说点实在的：

我在湖南，20余年地产操盘经验，做过月销400万到2500万的逆势翻盘。现在用AI辅助做存量资产诊断、盘活方案、运营提效。如果你手里有停滞的商业、文旅、菜市场、厂房等资产，欢迎私信聊聊。不画饼，只解决问题。

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来了万达开店你才会认识到什么叫人性

在这干几年你就完全放弃书本里的东西 了解人性的险恶

这里能让兄弟反目成仇 让朋友对你一坑到底

这里的商管比黄世仁还狠 比周扒皮还坏

都来投资 让你知道什么叫打水漂

过去死的都是小店 别着急 很快轮到大店

沈阳有家店叫文化路万达 来干

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万达的问题其实根本就不在于万达本身，

而是王健林当年急于资产出逃才导致的。

那是人民币汇率最高外汇储备最多时候，

上面放松了对人民币出海的很多种限制。

甚至还鼓励资产出海来缓解人民币升值，

这一放松就像大坝决堤瞬间就资产出逃。

万达复星安邦这些大财团马上行动起来，

争先恐后出海疯狂购买海外的各种资产。

要是他们光花自己的钱扫货那也就罢了，

问题是这些财团做得真太过分太离谱了。

他们在国内疯狂负债借贷款发债券等等，

甚至像安邦还控股银行从银行疯狂借贷。

然后拿着这些钱换成美元再去疯狂收购，

把所有负债留下国内再把资产留在海外。

这样万一哪天形势不好国内产业暴雷了，

他们根本不怕因为拍拍屁股走人就就行。

他们靠海外资产在国外花天酒地几辈子，

但在国内留下的天量债务全国人来承担。

万达安邦带起来的这股风潮席卷了全国，

很多民营企业大老板都有样学样抄作业。

于是中国改开几十年来攒下的外汇储备，

从顶峰两三年就跌到了三万亿美元谷底。

上面一看大事不好这样下去以后要乱套，

赶紧猛踩刹车限制人民币资产出逃海外。

同时勒令万达赶紧还钱把窟窿都给堵上，

这下子万达腹背受敌里外都开始亏损了。

因为当年急于出海所以收购时不够谨慎，

只考虑能不能快速收购不考虑资产质量。

国内的负债当时也不太考虑以后怎么还，

贷款债券利率都比较高贷款期限也很短。

于是万达急着卖海外资产时卖不上价钱，

还国内债务时没法迅速筹集到足够资金。

之前资产急于出逃就让万达在香港上市，

结果匆忙上市没有卖到好价钱卖得亏了。

于是王健林就想让万达赶紧从香港退市，

再马上回到 A股上市募集资金还清债务。

于是就以24%的高溢价回收了流通股份，

王健林亏了一大笔钱才完成从香港退市。

亏的这笔钱王健林拿不出来是他借来的，

是签下苛刻的对赌协议好不容易借到的。

结果时移世易房地产行业形势急转直下，

A 股严控房地产企业上市万达上不去了。

于是王健林为了还钱只好疯狂变卖家产，

把优质资产万达广场割肉卖掉亏了很多。

归根到底万达当年不是为了扩张而扩张，

是急于资产出逃才留下隐患在未来暴雷。

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这不有个现成的例子新城控股嘛。主业是全国100多家商业综合体吾悦广场，和万达模式差不多。2019年董事长猥亵女童判了5年，银行停贷，被迫在最高峰停止扩张开始大幅收缩。现在反而是地产商里活的最滋润的。

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他垮塌的原因是被抽贷。被抽贷的原因是他当时大张旗鼓的把钱送到国外去投资不靠谱项目，当时国内就提醒他慎重。他很牛气的回应“我赚的钱我想怎么花就怎么花”。然后提醒他的人就说你赚的钱你想怎么花怎么花，我借你的钱你一份不少的还我，而且现在就还我，而且我以后也不借你。

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国内大举借贷，有钱了，转头跑国外大把烧钱搞所谓的投资，最后一地鸡毛，烂摊子还要国内收拾，你想干嘛？

我阴暗的想法，政府就得对这帮阔佬加强监管。

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我朋友以前在万达开店，万达绝对最坑商场没有之一。我对王健林现在遭遇一点不同情。

万达广场骚操作非常多，为了显得出租率高，会经常租给一些山寨店比如新百伦这种，等你进来开两天告诉你你这是山寨店，你走吧。进万达开饭店，也是各种套路你，让你买这个设备那个设备。为了显得商场人流量高，找大学生五块钱一圈还是一小时我忘了，就在商场瞎转悠

万达茂和东方影都，青岛当时卖给王健林的地价非常非常便宜，市场价格十分之一，几乎等于送给王健林，市政府就想让万达把那边开发起来。然后王健林转身就把万达茂卖给了融创。。。。

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2015年，王健林疯狂在海外购置资产，去哈佛演讲，扬言“我们辛苦自己赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投”

问题那钱是你王健林的吗？那是银行为了地方发展借给你的！

国家不是没给王健林机会，然而对方不听，那就没什么好说的了，被国家大手一巴掌按下去了

接下来的这十年就是万达不断出售资产抵债

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万达又没死，有什么守不住的。

现在来看政府不给贷款反而间接救了万达一命，提前甩卖房地产导致泡沫没泡到万达。

这几年最大问题是对赌上市失败，按照对赌协议赔付了一大笔，现在赔付完后万达就真属于老王了。

这几个月又赎回了一座万达，开了七座新万达，活的已经是民营房地产最滋润的一批了

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昔日喊出“先赚一个亿小目标”的中国首富王健林。

个人资产从巅峰2900亿，暴跌至仅剩100亿出头，缩水96%。

万达集团总负债仍高达6000亿，账面现金仅116亿，一年内到期债务302亿，现金短债比0.2，远低于安全线。

昨天朋友问我：万达会成为第二个恒大吗？

我的回答很明确：不会彻底复刻，但会以另一种方式“死去”——不是破产清算，是被彻底肢解、失去控制权。

王健林的财富，90%以上绑定万达商管股权。

- 巅峰：持股万达商管46%，对应估值近2900亿，稳居首富

- 现在：为填对赌+债务窟窿，持续出让股权、变卖核心资产，持股被稀释到个位数，身家只剩100亿，缩水96%！

2025年，70岁的王健林，正经历人生最难熬的时刻。

曾经三次当上中国首富，风光无限。而现在，身背6000亿巨额债务，喘不过气，如今镜头前的他，已经尽显沧桑，英雄迟暮。

今年4月17日，他不得不狠心，把万达酒店管理公司卖了，以换得24.97亿现金。

好偿还马上要到期的2.5亿美元债券。

而这，已经是王健林第五次卖核心资产了。

王健林的麻烦，都是自己“豪赌”赌出来的。

2016年，万达商业从港股退市，为了回购股票，他签下了第一个对赌协议，说2018年一定要在A股上市。但是政策趋势说变就变了，国家调控来了，楼市风向变了，他只能忍痛把13个文旅项目、77家酒店打包卖给孙宏斌，换来632亿救急。

2018年，王健林又卷土重来，联合腾讯、苏宁，拉了340亿融资，还是想冲A股上市。可惜还是没成功，这也成了王健林的滑铁卢。

2021年，他最后一搏，又签了第三份对赌协议，这次赌的是2023年港股上市。三次对赌，王健林输了超1500亿，从此被拖进债务深渊。

现在，万达商管账上只剩151亿现金，但短期债务就有400亿，总负债高达2990亿。债主们也不客气，昔日的好兄弟，如永辉、苏宁、银泰等纷纷上诉要账。如果王健林败诉，还得再加250亿债务。

说到底，王健林的成败，都写在“扩张”两个字上。

以前，他是地产圈公认的“城市中心制造机”。长春第一座万达广场开业那会儿，沃尔玛、红星美凯龙都抢着进驻，周围房价直接翻了三倍。

靠这套“造城”玩法，万达巅峰时年租金收入超400亿，风光无限。

但这玩法也有着致命的缺陷，高杠杆、高周转，现金流稍不好就可能出大问题。

2017年，央行收紧房企融资，万达立刻陷入资金危机，负债一下子飙到6000亿。

更糟糕的是，王健林做了很多次多元化尝试，依然没能逆转局面。

只能说，在宏观趋势下，个人能力，显得微不足道。

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有回答说因为王健林得罪了人，银行不给他贷款，导致万达崩盘……

恰恰相反，因为银行没给万达贷款，拯救了万达。

恒大融创绿地碧桂园……哪个不是欠银行一屁股债暴雷？

这些地产商一边超负债经营，一边转移资产，个个留下上万亿的窟窿和大片烂尾楼，高管们赚的盆满钵满跑路，最后负债归了谁？

归了国有银行和买了烂尾楼的，等于全国人民分摊。

还看不清楚他们的真面目吗？

国内这些商人的贪婪是永无止境的。

银行贷款越多，窟窿越大，一开始就是冲着跑路去运作的。

王氏父子之所以没有跑路，之所以万达还能卖资产自救，全因为银行没有无限制贷款，没有给万达挖大窟窿的机会。

否则又是个万亿巨坑。

别管初心是啥，结果是好的。

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2016年中美南海对峙，中美热战一触即发，老王等一众资本家赌中国药丸，老王开始转移大量贷款到国外，赌输了而已，中国没丸，老王就得丸了

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如果王先生听话，

他岳父的余阴会保他平安，

小猫偷鱼吃嘛，可以理解。

但是又偷鱼又哈气。

那就哈吉米那没路躲。

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无论夸张不夸张，万达的经营能力一直很在线的，收租及其他商场经营收入一直都不错，起码相比其他商业地产购物中心业态，表现是不错的。

但是，在这个问题里，我们还要考虑这几百个万达广场是怎么来的。

首先，万达有很多购物中心是万达开发建设并持有运营的。拿地开发的成本就不少，要去融资贷款，有借就得有还，就是拿经营收入还嘛。

其次，万达也有很多项目是委托经营。就是别人持有的商场资产，委托万达来经营，因为万达这方面能力强。这种经营挣的是服务费和收入分成，这种模式下的收入也能覆盖掉万达投入的人力团队成本。

轻资产的万达广场，基本上不存在赔钱，只是收入要被房东拿走大头，挣得少而已。

重资产的万达广场，既然能立项，从起始的财务测算上肯定是过关的，收入一定能覆盖成本，包括融资成本，最终总收入也能覆盖开发建设成本。

万达的成功与快速扩张依仗高标准化和强执行力，这种标准化不仅是团队和流程上的，同时也是产品上的。

万达通过大量项目的经验及大量经营数据的测算，得出了万达广场最合适的面积、格局、层高乃至于业态、品牌，进一步的一个万达广场的收入、成本都有个最优解。

但是，计划赶不上变化。

电商日益发达，线下零售收到冲击；流媒体日渐发达，院线业务也受影响。

另一方面，万达广场是高度复制，对各地区特色的适应性较差。

总之，万达既定的成功模式走不通，那就肯定影响收入，以至于还不了贷款赔钱了。

没想到这个回答能这么受到关注。

咱们频道几乎没有指名道姓地评价过具体的公司。

这么一个简单的回答在问答网站上得到大家这么多的阅读、点赞和评论，还是说明大家对于明星公司的兴趣远大于房地产的专业探讨。

基于大家的评论和问题本身，我们再来做一些说明和探讨。

一、 关于上市融资失败

这是前几年万达的滑铁卢，恰巧我前东家还参投了。

按我们频道的逻辑，投融退出的问题归根结底是经营管理的问题。

因为金融需要估值，估值最标准的做法是现金流折现，需要稳定的正向现金流且流量尽量大，这个说到底是需要日常经营来达成的。

日常经营成绩好，融资退出这些金融行为才能游刃有余。

当然，资本的力量很大，会模糊这个底层逻辑，市场上行周期一切都会顺风顺水事半功倍；但下行周期中，很多问题就会暴露出来。

所以，理论上来说，上市失败只是一个高标准化融资动作的失败，不应该反向影响到日常经营。

也就是说，回到提问本身，收租能否保万达？如果收租这个基本业务没问题，那就是可以的。

可是，理论是理论，实操是实操，实际操作中，为了达成上市指标，万达去扩张，去对赌，去卷规模，很多项目就难以保持健康经营。

没办法，上市失败，一切的问题都暴露出来了，以至于今日。

二、 关于标准化复制

我是做商业地产资产管理的，在我看来，商业地产的标准化是必要的，但要有准确的目标和尺度。

一方面，商业地产各业态的基本样貌是清晰明确的。

就拿万达的购物中心来说，购物中心这一业态本质上就是一个人流消费力的聚集地，商家进入购物中心，利用这里的消费力，完成各自经营的闭环，实现收益。

归根结底购物中心就是一个资源导向型的基础设施，走到哪里都一样。

在这个层面上，购物中心的经营有基本法：吸引尽可能多的人流消费力，打造尽可能优质的经营场地，尽可能高效地引入商家，尽可能高效地确认租金收入。

对于这一套经营动作，购物中心经营者可以基于经验、测算、推导、分析，得出最精准高效的标准化规范化流程，复制到每一个购物中心。

在这方面，万达无疑是佼佼者，这也成就了万达的高速扩张。

但还有另一方面，不动产具有独一无二性，每一个购物中心都是有所不同的，因此在标准操作之上，还需要因地制宜，具体问题具体分析具体解决。

这项工作谁做合适呢？当然是处于一线负责具体执行的同事们，因为他们最了解具体事务的全貌，充分发挥主观能动性，最有可能在标准流程之上拿出最优解。

而这方面，万达恐怕是有所欠缺的，因为万达对标准化要求是贯彻到底的，从产品到操作再到结果。

过往几年，我的工作中就会有很多这方面的见闻：

猎头会说：万达就是唯结果论，只要业绩达标，你就是神；只要业绩不达标，就剥夺你一切人格尊严，让你啥也不是——哪怕疫情最严重的时候。

前东家的购物中心自己经营不好，委托万达来轻资产运营，万达很高效的把商场招满，但后续运营质量一直提不上来，甚至反过来，是我们在项目上的业主代表推着万达在改善运营质量。

我有一些同事来自万达体系，级别也不低，但只能解决标准流程上的事情，一旦情况超出标准流程，就会变得很棘手，哪怕在我们看来，那个事情只是复杂但没有绝对的难度。而且，他们会要求公司和项目变成万达，以便达成工作成果，就很尴尬。

因此，标准化的目的是达成基本工作的高效，完成基本工作任务，获得合理的成果，并节省时间精力和资源，这些可以被用来投入到特殊事项的精细化解决上。

这样才可以达成不动产经营效果的最优。

而且，计划赶不上变化，商业地产的经营成果是多方面因素共同影响的结果，受外部环境影响很大，不是经营团队单纯努力就能做到的。所以，经营团队的任务就是基于当前情况做出最合理的行动，每一个合理行动累积出一个长期的最优结果。

但任何当下的行动跟项目立项时的测算的结果是完全脱钩的，因为做商业地产的人，甚至说所有打工人都不具备预测未来的能力——能预测未来还上啥班呢？买彩票都能发财。

在这个层面上，过程考核跟成果考核同等重要。疫情前中国的商业地产市场上涌现了层出不穷的销管、单王、大神，可当下市场遇冷可没看到哪位英雄出来挽狂澜于既倒，扶大厦于将倾。

当年好主要是市场环境好，今天差其实也是市场环境差，跟各位英雄没那么大关系。

基于以上这些，商业地产的经营既要标准化提高效率，也要鼓励发挥主观能动性。所以商业地产资产运营管理是个管理问题，归根结底在于人的觉醒和解放。

知乎用户 发表

打击电诈，搞掉释永信，敲打王健林，最根本的原因资本外流，这是底线。

知乎用户 发表

你说的这种情况有

这个企业叫新城控股，他旗下有个吾悦广场，跟万达基本差不多

本来要扩张的时候，老板被抓了

现在反而活的很滋润

知乎用户 发表

王这后期可真是飘得没边儿了，干了俩事儿，一是拿国内银行的钱去国外收购跟主业无关的业务，如电影公司，球队，往轻了说是不务正业，往重了说是转移资产，那段时间国家一再强调国内企业对外收购时，必须要跟主业相关，非主业相关业务要慎重。二是搞内斗，挖国家墙角，最典型就是跟央企抢印尼高铁，印尼的总理到中国访问下飞机后直接去万达找王健林谈高铁的事情。这种情况下国家不收拾你收拾谁。

知乎用户 发表

当然可以，轻资产运营，有那么大的客流量，亏都亏不了，只是多赚和少赚的区别。

我们这种小卡拉米接触不到王健林这种层次的，连他手下的副总也接触不到。但是当年有大哥跟我说过万达的情况，注意我也是听说的。

王健林是刘邦式的管理方式，不是自己抓，而是建立平台让弟兄们去打拼。等年纪大了，都要退休的时候，底下的兄弟们就想最后捞一把，也就是全部资产上市。这种要求王健林是不可能拒绝的，否则他就不是王健林了。但是当时房地产行业已经很难上市了，多元化的路也被堵死了。只有借助资本市场的力量，大家一起烧灶，把锅烧穿。所以引入了战略资本帮助上市。

19年后国内资本市场事实上废了，因为种种原因，投资都是要业绩对赌的。这种对赌条件下，所谓的投资和民间借款已经没有区别，要担保抵押，业绩目标不完成就要赔钱。现在万达就是因为业绩不达标，上市也遥遥无期，债务就是这么来的。

知乎用户 发表

要是不扩张，哪来的几百个万达广场？

简单来说，万达广场就是 建了第一家，暴火很赚钱，然后拿这一家贷款，用贷款的钱再建第二家，然后不断的循环反复，才出来了几百个万达广场。有很多广场，都是地方政府用很低的价格白给或者半卖半送，目的就是要带动地方经济，让某个地块升值。

这种杠杆资产只要动起来才能活，停下来就会死。

为什么会出问题，就是滚来滚去，杠杆越来越大，本金越来越小，人还飘了，开始把资产向国外转移了，然后银行开始查帐，不给贷款了，也不让上市，资金链就出问题，产生连锁反应。只不过，人家还是牛，一直挺到现在。

知乎用户 发表

问出这个问题的人，首先默认了，几百个商场都是净资产，没有负债没有财务成本。

所以完全没法正常回答

知乎用户 发表

很多人可能会觉得：“我要是有几百个商场，我躺着收租，这辈子不就稳了吗？”

但在资本的游戏里，账真不是这么算的。

如果当年王健林真的在高峰期突然“刹车”，不再搞扩张，只守着那几百个万达广场收租，结局大概率不是“岁月静好”，而是死得更快。

为什么呢？哪怕有几百个广场，难道也守不住吗？

万达当年的扩张模式，业内叫“以售养租”。

建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债。

老王当年的玩法是：在商场旁边建住宅、写字楼，快速卖掉回笼资金，用这些“快钱”去填商场建设的坑，并偿还利息。

这里面有个致命的数据差：
在国内，商业地产的租金回报率通常也就3%-5%（能做到5%已经是运营之神了）。
但是，当年房地产企业的综合融资成本（利息），普遍在6%-8%，甚至更高。

也就是说，你借来的钱，利息是8%；你盖成的楼，每年只能给你赚4%。
这就是所谓的“利息倒挂”。

如果停止扩张，意味着切断了“卖住宅”这个现金流来源。光靠那点租金，连银行的利息都还不上。一旦发生违约，银行会立马抽贷、查封资产。

商业地产玩的是“流量”，不是“存量”。

很多人把做商场理解成了“买铺子”。

万达之所以牛，是因为它有巨大的规模效应和品牌议价权。

如果停止扩张，品牌势能下降，再加上商场是需要不断投入巨资翻修、维护、升级的（这也是成本）。

一旦设备老化、装修过时，在这个SKP卷高端、拼多多卷低端的时代，万达这种“中间层”是最难受的。空置率一旦上来，资产估值就会缩水。

结果就是：资产贬值+债务刚兑 = 资不抵债。

2017年万达的那场危机，其实已经给出了答案。

当时为什么会出现“股债双杀”？就是因为外界担心万达的流动性出了问题。

庞大的万达体系，几万名员工的工资、几十家银行的贷款、背后错综复杂的供应链，都是建立在“高速增长、借新还旧”这个预期上的。

如果老王当年突然宣布“我不玩了，我要回家收租”，这就是在告诉债权人：“我没增长潜力了”。这其中只要有一家银行恐慌性抽贷，资金链瞬间就会断裂。

所以，老王后来的操作才是教科书级别的：
他没有选择“守江山”，而是选择了“断臂求生”。
把酒店、文旅项目打包低价卖给融创和富力，把重资产甩掉，把债还了。然后万达转型做“轻资产”（我不持有房子，我帮别人管房子赚管理费）。

所以说，并不是老王不想当个安稳的包租公，而是当你欠了银行几千个亿的时候，你唯一的出路就只能是继续奔跑，或者像他后来做的那样——狠狠地割自己的肉，把债平了。

只有无债一身轻的时候，收租才是享受；背着大山收租，那是渡劫。

知乎用户 发表

要先搞清楚老王为什么对外扩张。

自己赚的钱，想怎么花就怎么花。（X）

从国家贷的钱，逃出去落袋为安。（V）

懂了吧，他目的不纯，企图转移资产。如果让他成功了，就是他出去逍遥了，国内留下空壳公司和一大堆内债。作为先富里的首富，这种行为非常恶劣，影响十分严重。

所以，他被国家按下了。

后来的故事，是他在这个方向被堵上后做的选择，但提早暴露了目的，结果越做越不顺。

知乎用户 发表

看看马云，王健林，许家印，柳传志，再看看王传福，任正非，董明珠。

中国资本家，第一要低调，第二要爱国。

水能载舟，亦能覆舟，你以为你船够大，你忘了中国是个大海。

知乎用户 发表

任何一个正常运行的企业，突然被抽贷逼债，都会必然倒掉。最终砸锅卖铁，把资产贱卖给别人指定的收购方。

淘宝京东牛逼吧?你让他们停业整顿APP下架整顿几个月试试，让他们怎么跪，就会怎么跪。

江山?你有啥江山?这词是你适合用的吗?有些好笑。

知乎用户 发表

这个问题本身，其实带着一种**“事后聪明**”的滤镜。
好像只要当年王健林别那么猛，别出海、别文旅、别折腾，就能当中国版“包租公之王”，慢慢把万达熬成一个百年企业。

但现实是：
在那个年代，你不折腾，死得更快。

很多人对万达广场有一个非常天真的想象：
觉得那是“核心地段 + 稳定人流 + 长期收租”，跟香港商场、美国REIT一个路数。

这是典型的拿成熟社会的经验，套中国的野蛮生长。

万达广场从第一天起，就不是为“慢慢收租”设计的，它是为融资、扩表、讲故事设计的。

说句不好听的：
在中国做商业地产，你要是真把自己当房东，那是对金融系统最大的误解。

你以为万达靠的是租金？
不，万达靠的是资产看起来很值钱。

只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，地方就敢给地，资本市场就敢给估值。
一旦你说“我不扩了，我就守着这些商场”，对不起，故事结束。

金融系统最怕什么？
最怕你不增长了！！！！

因为那一刻起，所有人都会突然清醒：
“那你现在的负债，靠什么还？”

再说一句很多人不爱听的：
万达广场的租金，根本不配它的资产体量。

4%、5%的回报率，在中国这种高杠杆环境里，连“安全垫”都算不上。

如果王健林真按网友说的那样“稳一点”，会发生什么？

第一年，银行开始催你降杠杆；
第二年，评级机构下调；
第三年，地方政府不再给你好脸色；
第四年，你会被迫更便宜地卖资产。

而这时候，李嘉诚就被端出来当反例：
你看人家，多稳，收租收到现在。

但这个对比，本身就不公平。

因为李嘉诚的收租，不是能力选择，而是制度结果。

香港的土地制度、法治稳定、强货币、低通胀，决定了一件事：
资产可以被长期持有、稳定抵押、缓慢折旧。

在这种系统里，4% 的回报率是金矿；
在内地，这是高杠杆下的心理安慰。

更重要的是，李嘉诚收的，从来不只是商场的租。
他收的是垄断型基础设施的过路费——港口、电力、水务、燃气、通信。

这些生意的共同点是：
不需要证明自己在增长，社会会让你跟着赚钱。

而万达的商业地产恰恰相反：
你必须不断证明“我还能更大”，否则就会被重新定价。

还有一个很多人忽略的差别：
李嘉诚可以慢，是因为他所在的环境，不随意改规则。

今天算得清楚的现金流，十年后大概率还成立。
而在内地，最大的不确定性不是市场，而是阶段跃迁本身。

中国过去二十年，最大的红利不是稳定，而是变化。
谁抓住变化，谁就活；谁守着存量，谁被抛弃

所以在过去20年我们会看到一个极其讽刺的对照：
在内地，不折腾是高风险行为；
在香港，瞎折腾才是。

这也解释了一个事实：
如果王健林真的学李嘉诚，只收租、不扩张，
他不是会更安全，而是会更早、更被动地出局。

反过来，如果李嘉诚被放进中国地产黄金期，
按万达那套节奏走，他未必能全身而退，只是死法可能更体面。

所以这不是“谁更聪明”的问题，
而是你站在什么样的时代潮流里。

万达的悲剧不在于扩张，
而在于它踩中了一个必须不断扩张、却注定结束的周期。

李嘉诚的幸运不在于保守，
而在于他站在一个允许长期主义存在的地方。

很多人喜欢用后视镜总结人生经验，
却忘了当事人当年面对的不是选择题，而是生存题。

知乎用户 发表

不能

王健林、孙宏斌、胡葆森这些地产大佬，没有一个躲过这场清算！

这些都是人中龙凤，那些小地产商，更是麻烦

这里面，唯一幸运的是王石！因为被出局，虽然落寞，但最终保全！

任何因为时代红利而赚到钱的，基本都会遭到时代的反噬与清算！

中国房地产时代是由二王，王石、王健林开启的，一个是住宅一哥，一个是商业一哥

二王也是被老天厚爱的

在雪崩之前，给王石安排了一个出局

给王健林安排了一个断臂求生

这次断臂求生，表面成全了孙宏斌白衣骑士的美名，富力趁机敲竹杠

结果，融传很快就自身难保，而富力直接把自己撑死了！

王石因为直接被打死了，出具的非常彻底

也因此，躲过了房地产的清算

没有负债，可以安度晚年

不过有些落寞，跟段永平的对话很明显

但是，王健林老天救了他一下，把他从地产从坑里扔了出来，他不甘心，又跳了回去

结果，直接被太盟投资用连环套，一步一步完成蛇吞象

曾经有多风光，就会有多落寞

王石刚被扫地出门的时候，也无限落寞，而今，作为大产大佬，没有身陷囹圄，没有负债，即是不错；王健林曾经豪言定义一个小目标，如今也无限落寞，已经瘦脱了像

真正厉害的高手，就像赶海，肯定是在潮水退去之后，下去拾货

在潮水敢来之前，提桶上岸！

听着这个道理很简单，其实做起来太难了，那些在蓝海里，吃的越嗨的，因为贪婪不愿意离开的，清算的时候，就会越厉害

17年的时候，都在喊别让李嘉诚跑了，融创、新城开心的跑马圈地，现在看看，还是老李眼光毒辣，技高一筹

17年可是中国房地产时尚的最高峰，老李能在此时急流勇退，真是厉害，除了个人眼光之外，香港房地产已经经历过这段历史了！

老李在认知上是碾压二王的

同样段永平与王石的对话

其实作为设计师还是蛮心酸的，王石曾经作为中国地产界的一哥，其实比段永平风光的

建筑行业是碾压制造业、IT的龙头行业

段永平比王石、王健林厉害吗？不见得，但是，是比二王认知要高的！

他的认知来源于他的师父，巴菲特，巴菲特就一直强调做正确的事！

这不一定是段永平的感悟，但是对于师父，听话照做就是了

二王在各自的领域里，都是野蛮生长，摸着石头过河

认知的提升，只能靠吃亏来交学费

在这次大的浪潮面前，都没有躲过去

躲过去的都是国企华润、绿城、金茂、保利

在大洪水面前，能保命的就是要么是认知，要么是血槽

知乎用户 发表

万达其实是死在了不给贷款。只能靠卖资产苟活了。

所以一直都说万达是惹到上面的人了。。

中国大部分企业经营都得贷款。。特别是房地产。哪怕万达已经转型的挺好了。但是也是从贷款发展起来的。。几千亿的贷款摆在那。。。大企业生存。。其实就是周转。拆东墙补西墙。。现在东墙不让拆了。。然后非要让你补西墙。怎么补。只能卖电视冰箱了。。

其实要是银行依然给万达贷款。。万达不止现在这个鸟样。

知乎用户 发表

万达怎么成今天的，就是贪呀。

跟王健林是否扩张，没有半毛钱关系。

当年 2015 年那轮大牛市，像内地A 股，同样的房地产股票，都是十多倍市盈率。而当时在香港上市的主体，名叫万达商业，只有 6 倍市盈率。

所以嘛，王健林一合计，同样有股份，在内地能够卖 2 倍的价格，而且在内地上市，以后融资抵押也方便。

所以就商量着要从香港退市。从A股上市。以便让公司市值涨了 保守 2-3 倍。甚至更高。

但公司退市，不是简单的退，是私有化。要把已经发行的股票全部买回来。

已经发行的股票要买回来，就要花钱。这笔钱多达 344 亿港币。但万达也没有那么多钱，于是就找了财团借钱。财团的借钱，如果公司上市就会变成股份。如果无法上市就变为给万达的贷款，且利率为12%。

根据2016年万达商业私有化项目书，万达商业计划在2018年8月31日前完成上市，如果在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，万达集团将回购全部股份，并向投资者支付12%和10%不等的利息。

结果到了 2018 年无法在A股上市，万达就开始了厄运。

2017年，王健林以大概6折的估值，分别向融创老板孙宏斌和富力老板李思廉卖掉了13坐文旅城和77家星级酒店；

其实现在有些自媒体说万达卖掉这些文旅和星级酒店，是躲过了这轮房产大跌，吹王健林的先见之明。但实际呢？这些资产本来要注入上市公司，成为一家商管+旅游巨头的。但股市的大跌，因为估计自己上市无望，所以只能便宜卖掉，以还债。他要是手上有钱，一个酒店不会卖，弄不好还得新建几家。

于是 2018 年那一年，万达眼见如期回A无望，于是引入腾讯、苏宁、京东、融创及时接盘。接盘目标很明显，就是接盘当时2016 年退市时找的投资人借的 300 多亿。

2018年1月29日，腾讯控股、苏宁、融创、京东与大连万达集团签署战略投资协议，以340亿元入股万达商业，收购大连万达商管在香港退市时引入的投资人持有的约14%股份。

但在 2018 年这一轮，腾讯、苏宁、京东、融创“四巨头”同样和万达签下对赌协议，要求需在2023年10月前上市，协议还对万达商管有净利润的要求。但据王健林在内部会议上的说法，该协议并无回购保证。

这一轮，实际是借新债还旧债，而且借债规模，从 300 多亿，变为了 500 多亿，除了腾讯控股、苏宁、融创、京东等四巨头，还有其他投资机构跟投了，总共为了从香港转A股上市，这笔欠债又变了新的催命符。

结果是到了 2023 年，万达因为无法兑付2023 年上市的约定。而 2023 年时，之前 2018 年财大气粗的苏宁和融创已经自身不保，都急需要现金。于是肯定要求万达兑现承诺，上市无望，就给回本金+利息。

所以我们看到的新闻就是：

2023年，万达卖了8个万达广场，2024年卖了11个，这几年下来，总共被卖掉的万达广场，已经超过30个。

因此，这完全就是一个，意图私有化，将公司市值做大的过程。

他根本想的还是在资本市场圈钱，眼看在A股上市无望，他又想着杀回港股了。

不过经过这 2 轮还债还本。他在万达的控制，已经从退市前的 78% 跌到现在 40% 不到了。一半的股份被迫稀释，而公司的估值比以前更低。

至于万达为什么要私有化。

一句话说就是，王健林看别人在股市赚钱，比他亏钱还难受。

所以他以为他也行。

知乎用户 发表

哈哈哈哈哈哈哈哈，万达广场值钱吗？

因为万达广场必须值钱，

万达广场要是不值钱，

着急的肯定不是万达。

老王其实已经一只脚上岸了。

知乎用户 发表

归根结底，就是想把国内的资金转移出去。

转移就算了，你还在国内狂撸贷款。

就像很多润人出逃前，把能借的所有借钱平台都借一遍，然后以为能把护照一扔，去国外过好日子。

关键是你撸贷款就算了，周期短利息高的也撸，谁都能看出你想资产转移的玩法。

等你借完钱了，把你扣住让你赶紧还钱，你还真打算能混过去吗？

欲壑难填，怎么发家的一点数没有，那就还回去呗。

知乎用户 发表

悬！

哪怕王健林当年按住扩张的野心，单靠全国几百个万达广场收租，大概率也守不住局面。核心原因就一条——万达的“家底”和“债窟窿”，根本不是租金那点现金流能填住的。

万达扩张最猛的2016年，王健林登顶富豪榜，那会儿全国已有两百多座万达广场，年租金大概190亿出头。但同期万达的负债已经奔着几千亿去了，光一年内要还的短期债就有400多亿，可手里的现金才140亿。这就像你每月工资1万，房贷车贷加起来要还3万，就算再省吃俭用，缺口也补不上。

可能有人会问：“收租不是稳赚不赔吗？怎么还会缺钱？”

这里得掰明白一个商业逻辑——万达早年的“万达广场模式”，根本不是单纯的出租生意。它是靠商业地产拿地时的政策优惠，顺带开发周边住宅卖房赚钱，再用卖房的钱去盖新的万达广场。

这是个“拿地-卖房-盖广场-再拿地”的循环，租金只是其中一小部分收益。

要是王健林当年突然踩刹车不扩张了，麻烦立马就来。

第一，没了新的拿地项目，原来靠卖房回流现金的路子直接断了，几千亿负债靠每年不到200亿的租金，什么时候才能还清？

第二，商业地产这东西不是一劳永逸的，广场里的店铺要更新、设施要维护，几年不投钱升级，客流就被新开的华润万象城、龙湖天街抢走了，租金只会降不会涨。

而且当年的环境也容不得万达“躺平”。2010年后城镇化猛推，各地政府都抢着要万达这种能带动就业、提升商圈的项目，给地给政策，简直是“捧着喂”。你要是王健林，手里握着这么好的牌，身边全是“再开一座”的声音，能真的按捺住？就像现在年轻人手里有个爆款项目，资本追着投钱，你能甘心只做小本生意吗？

有人可能抬杠：“那现在万达不也在卖广场收管理费吗？这不就是‘只收租’的变种？”这话只对了一半。现在万达卖48座广场换500亿，是把产权卖了但保留运营权，每年收品牌管理费，这叫“轻资产”。

但这是被逼出来的，当年要是不扩张，早就被债务压垮了，根本等不到转型的机会。

说个扎心的对比，现在接盘万达广场的阳光人寿，买一座广场年租金回报率能有6%-8%，比银行理财香多了。但人家是用自有资金抄底，没那么多负债。

而万达当年是高杠杆玩扩张，相当于借高利贷盖楼，就算租金稳定，利息都能把利润吃没。

王健林的难处，本质上是中国商业地产从“规模为王”到“运营为王”的转型阵痛。 如今71岁的王健林，西装都显得宽松了，还在跑马拉松、谈合作。

他当年的扩张或许激进，回头看，就算选择收租，也未必能躲得过地产行业去杠杆的大周期。商业世界里从来没有“如果”，所谓的“守住江山”，从来不是守着老本不动，而是在风浪来临时，能及时转舵。

就像咱们那些能活几十年的老品牌，不是从没变过，而是跟上了时代浪潮。这世上哪有永恒的商业帝国，只有跟着时代调整的生意人罢了。

知乎用户 发表

万达难道不是因为往外转移资产被上面发现后警告了才落到现在的境况吗？

知乎用户 发表

为什么李嘉诚的钱可以出去，为什么王健林的出去就要挨揍？

因为李嘉诚的钱是自己的，所以李嘉诚从来不怕抽贷，前几年四川还对李嘉诚相关企业全面停贷，李嘉诚也没什么影响！我们喷李嘉诚，大不了也就是捂盘惜售，搁置开发，起码至今为止没有在国内留下烂尾楼。

但是王健林也好，许家印也好，他的钱是借来的！无论是银行，还是压供应商、承建商的钱，总之都不是他们自己的。你在国内欠了一屁股债，转头就把钱用来购买国外资产，国家能不管你？

知乎用户 发表

你说的简单“高峰”时不扩张。

问题是，这一波的头部房地产企业，都是玩金融快速扩张的，怎么去判断“高峰”？

最早喊“高峰”的万科，都没能停下来。

真停下来的，只有跑路的潘石屹，还有19年因董事长猥亵罪入狱，被迫停止扩张的新城。

知乎用户 发表

人不能得意忘形。

王健林这么多年，很多地方政府官员为政绩投资求着他，让他有了个莫名其妙的感觉，他无所不能，想干嘛就干嘛，政府也不放眼里。

事实证明，这些房地产商人，有一个算一个，都是踩着风口上来，胆子大，愚蠢的不行。

知乎用户 发表

他以为贷到的钱就是他的，谁知道社会主义国家真的有能力向大资本家讨债呢

逆向思考一下，

那些完全不向大资本家讨债的国家，其中的资本家能发展到什么样的地步呢？

知乎用户 发表

答案是不能，只会死的更快。

作为一个真正在万达房地产工作了10多年的人，

我经历过太多万达集团拿地、可研、测算的工作了。

如果没有房地产的支撑，

万达广场根本就盖不起来。

一个比较小规模的万达广场建设成本都需要十几个亿，

这些钱从哪里来？

就算盖起来了，

这十几个亿的投资成本多少年才能收回来？

成本回收不是看营业额，是看纯利润的。

万达广场的纯利润好多都是负的。

我们早就经过多次专业测算了，

如果没有房地产来背负万达广场的开发建设成本，

一万年都别想收回投资！

知乎用户 发表

王思聪：我的父亲很忙，但是在我留学那天他来送我来了，说了句让我终生难忘的话，“振兴中华”

每次回想起 聪哥的振兴中华 我就浑身起鸡皮疙瘩 感觉自己也有一种使命感 是历史的画面冲击我的灵魂 是中华民族的基因 被冲击着我的灵魂

知乎用户 发表

当年去万达面试没过，后来接触过一些万达小虾米。

在类似万达这种私企，即使是有招投标限定先进库备案才能中标，不能连续3年中标等等各种手段，

But，

实际参与投标的都是把持评标和招标那些个人的手套。

不像央企国企，党纪大于国法。

在私企，管理层权力变现，把公司的倒腾到自己手里的现象，更充分市场化，八仙过海各显神通。

玩儿大了，就是宗庆后大小姐的玩法，铁线虫直接控制螳螂。

玩儿小了，就是各种裙带，宁肯非刘不王，外姓上限就是淮阴侯。

所以，我的结论是，不能。万达根本守不住。各大企业都面临同样的江湖。王老板自己也守不住，除了内部铁线虫还有外面黄雀呢。

知乎用户 发表

没有如果，2015年后没扩张的只有李嘉诚和潘石屹，只有这俩看得很清楚，其他的包括万科都在扩张，万科到18年的时候，才喊着活下去

知乎用户 发表

万达不是死在扩张。是有人在搞它。正常来说，万达重新上市不是问题的，但是接连失败。

知乎用户 发表

他没扩张，纯粹是因为想跑没跑成功，把债务留给国内然后转移资产。

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不扩张，就得死。

你以为被打时不还手，不会被认定为互殴然后没有牢狱之灾就安之大吉了？

你不还手，结果会更惨——直接被人打残。

经济周期浩浩荡荡，上行期没有结束之前，你的大哥位子是坐不稳的，只要你敢停下来一步，竞争对手就会超过你，拿下比你高数倍的份额，熬干你的本金，抢光你的客户，然后夺走你的房子，霸占你的老婆…

真以为房企那帮几万几十万甚至几百万就业人口里，没有脑子清晰看得懂周期的人？

他们都看得懂，但他们还是会继续跟着大流走，继续明知山有虎偏向虎山行。

万科喊活下去快十年前就在喊了，他们真收缩了吗？到22年都还在疯狂拿地。

因为他们宁愿先成为巨无霸然后鲸落，也不愿意当条小鱼在角落里躲着。

他们还梦想着，说不定有可能被行政手段干预、救济，然后“大而不倒、死而不僵”，总比没有过好吧？

在这个战车上，所有人都知道自己在击鼓传花，只是都在赌，赌自己不是最后接棒的那个。

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不一定能守住。

有两个原因。

第一个，几百个万达广场说不定都是靠借银行的钱开起来的，现金流一旦吃紧，万达广场就有可能被银行收走。

第二个，超级富豪有可能有很多涉及行贿或者其他违法乱纪的行为，一旦自己的保护伞倒台，自己就有可能被清算。

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王健林明确说了，房地产不可持续，所以万达必须转型。

轻资产、旅游业、影视行业，都是发展方向，也是真抓实干的这么做了。

结果呢？

海外资产收购，被说成是在转移资产；轻资产布局，银行直接抽贷、断银根。

你上哪说理去？

大到企业，小到团队，能活着靠什么？就是流动资金，这是大动脉。

没有流动资金，货款怎么办？工资怎么办？日常运行怎么办？

我开过一家淘宝店，从用户下单购买，到确认收货资金到账，是十天时间。我的资金空窗期是十天，就要有这十天运转的资金才可以。

若是有人恶意下单、退单，触发淘宝的相关处罚条例，账单就会从用户确认收货起，四十五天才能解冻！

那这一个多月，我必须照常发货，也就是必须正常投入，才可以让店铺继续运转。若是因资金问题，无法及时发货，就会继续触发淘宝的处罚条例，账单继续延期不说，还要从保证金里罚款。

当年为了钱的事情，全家都跟着一起操心，我头发都掉不少。

这事儿弄得我心力憔悴，加上长期熬夜，身体扛不起了，就关店修生养息去了。

所以，我是对此有切肤之痛的。

现在无论谁想创业，我问对方的第一个问题就是，流动资金怎么解决？

王健林就是这么完蛋的，银行知道他是优质资产，也想借钱给他，但就是被核心环节狠狠的卡着。

究竟里面有什么博弈，我们这些外人肯定一无所知，但这绝对不是老王商业上无能导致的结果。

一个人呐，当然要靠自我奋斗，但也要考虑历史的进程。

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几百个万达广场可是让万达成为了全球最大的不动产企业

还有百多家万达酒店，让他成为了全国最大的五星酒店企业

万达院线，又让万达成为了全国最大的院线企业，更别提收购了AMC甚至世界第一的院线都估计是他，更别提还收购了传奇影业

我是没搞懂他就怎么亏得这样恼火，说实话他都已经完成了地产企业的转型

如果守着这三主业，现在不晓得日子多爽

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房地产这个产业

神奇之处在于它其实是最强大的负反馈自杀性行业

有点像幼儿园拳师

房地产疯狂暴涨，会成功摧毁出生率，然后相当于灭掉房地产的远期市场预期

最后完成成功自杀

老王毕竟不是神仙，跳不出轮回之中

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如果老王不贷款就能建几百个万达广场…

等等，如果老王一开始就有那么多钱，何必建万达广场，投资一下长江电力不香吗？

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？？？谁告诉你王健林在巅峰的时候，全国那几百个万达广场是他的？万达的玩法就是建一个万达广场一片小区，然后把万达广场质押出去，从银行换贷款再盖下一组。等楼都卖出去了，再拿钱把万达广场赎回来。所以在野蛮扩张期，王健林手里哪儿有商圈的产权。你别闹了。

王健林本来是个房地产巨头，让你搞成了百货商场总代理。你觉得这江山……守住了？

我真以为王健林这套玩法，中国人已经知道了。

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你怎么不问我，零几年比特币几块钱一个的时候，我如果买了几万个，能否成为世界首富？

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为啥到现在还有人觉得王健林是因为经营问题才有今天的？

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不明白，当年，老王为何会做出从香港股票市场退市的决定。

这是他向着失败狂奔的第一步，十分关键的一步。

很多评论透露，他是觉得港股对他公司价值严重低估，他想去A股上市，提升股票估值，因而在香港股市退市。

为了要从香港退市，老王签下了承诺在A股上市的对赌协议，成为他日后一连串对赌协议的第一步，从此，老王向着深渊狂奔而去。

话说回来，不满意港股的估值，是不需要退市的。

首先，他可以向香港投资者详细解说【万达】的宏图大计，不断通过公关宣传和专家的解说，让投资者了解公司的优良管理和美好前景，把估值提升上去。

此外，可以不从港股退市，代而寻求在A股同时上市；不退市，就不用付出大笔现金买回股份，也就不用签下对赌协议，冒着极大风险，种下祸根。

不明白老王是如何会走出退市这一步臭棋的。

不过，他退了市，现在【万达】的困境，就影响不了香港的股市和股民。

香港股民要感谢老王不杀之恩。

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首先，这不资本主义

资本主义的核心就是资本增值

如果你从此以后不再增值，股东们为什么不卖掉股份高位套现跑路呢？

你会去买一家不再扩张企业的股票吗？

你以为资本家是资本的主人，其实资本家是资本的奴隶

知乎用户 发表

万达的债务水平主要在2015年至2016年间出现了急剧上升，债务从4000多亿增至5277亿，一个王健林=1/4个皮带哥，但万达总资产是8000亿，减去负债的5277亿，万达净资产是2723亿，年收入2550亿，净利润是328.84亿。

而恒大巅峰的时候，净资产是-6000亿，但是融资还是源源不断的进来。

可以这么说，如果王健林融资水平有1/4个皮带哥这么高的话，那么万达都不用卖资产。

知乎用户 发表

我现在有10000亿资产，每年商场酒店的经营利润大概为300亿

但是还有12000亿负债要还，光利息一年都400亿了

不过你别急，我现在虽然资不抵债，但是这些资产本身在本身的大环境以及我治理下，地段一定升值，再过五年，就变成15000亿了，那点欠债这不就连本带利全还上了。

综上所述：你现在还要再贷给我5000亿，否则我当下的收入因为不够还债就会违约甚至破产。我破产之后，你不但失去原本每年300亿的收益，10000亿资产本身失去经营维护还要贬值到5000亿，那样那样你就直接面对7000亿死债，你也会被我拖下水。你贷给我，我不但可以还上前面贷款，还能继续投资，你看吧

———————-

后续

呼，好险好险，在我的连番恐吓和许诺下，我终于拿到了5000亿贷款。但是我心里知道风口快过去了，其实这10000亿已经很难再变成15000亿了，从银行那里又要来5000亿，只不过暂时能喘口气而已，这样发展下去5年以后就彻底完蛋了。好在现在很多人还看不清形势，甚至外面还有很多有钱的糊涂蛋想进来。

于是我赶紧趁着最后一阵风，把那些资产，连忽悠带骗，又是编故事，又是给不存在的“折扣”（毕竟别人以为值15000亿），总算是把10000亿资产全部按实际价格卖出去了，来不及高兴，我用这卖楼的1万亿，加上刚借来的5000亿，总算把之前1.2万亿的债连本带利全还掉了，甚至还剩下2000亿。

不过即便这样，我还是有5000亿的新债要还呢，不过现在欠的还是比之前少多了，每年一共的利息只要100亿就够了。

好在我虽然卖出了这些固定资产，但是卖的时候都签了附加协议，经营权基本还是在我。并且我又新租下了一些其他的商场写字楼来经营，在我全力优化之后，每年的收益甚至达到了200亿，要知道以前我光顾着投资扩张，在自有产权的情况下，我每年都只有300亿收入。而且我现在几乎没有任何可贬值的资产了，只有一个年收益200亿的公司。

总之，我活下来了，虽然我欠的钱还是很多，但是已经可以通过正常商业收入还上贷款了，虽然还是要还很久。更重要我已经没有杠杆了，彻底没有后顾之忧。我现在欠着几千亿，但是我的公司却还能赚钱还上本息，从不违约。世界上再没人敢动我了，银行行长估计比王思聪还更希望我长命百岁吧，那傻小子还以为他爸有很多财产，说不定在诅咒我早点死呢。

阿弥陀佛

知乎用户 发表

能，但收手不可能。

一旦停下扩张，王健林将无比空虚，虽然王健林现在全国救火，会焦虑，但不会空虚。

人只要吃饱，穿暖以后，追求的感觉。权力，美色，美食，艺术，科技，要的就是一种好的，刺激的感觉。

知乎上很多人哭穷，哭的不是穷，是竞争力匮乏导致的成就感缺失，真正需要赚钱吃饭的人没时间，没心思，在知乎上哭穷。

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王建林最狂妄的是，说我自己赚的钱想往哪投往哪投，上面一听，那行，你把银行贷款还了再说

知乎用户 发表

基本不可能不扩张，不扩张万达早就崩盘了。

实际上房地产商起杠杆和你撸小贷没区别，都是“银行觉得你未来会涨薪还上”、“银行觉得你未来会赚钱还上”。实际上你撸的钱这辈子可能都还不完，纯粹就是拿未来的期望来实现借新还旧周转资金。

如果你不扩张，市场信心瞬间消失，银行也不敢借你钱，资金链就断了。

想解决这个问题，除非你在早期就停止起杠杆+企业一直都能保持较高盈利覆盖日常开销+维持现金流防止意外情况+给银行还钱，但是现在看来，很难。经济发展的黄金期就那么两年，除非你有啥垄断性优势，不然难以一直保持较高盈利。

知乎用户 发表

小目标做的最败笔的一件事，就是拿国内银行的贷款，去海外买垃圾资产，明面上是投资，实际上是转移资产。

国内刚刚开始放松外汇管制，他就在海外狂买那种好几年都巨亏的资产，就是那种财务明显已经出问题的公司，他出好几倍的溢价购买，这要真是你的钱就算了，关键是哪家房企不是高债务堆起来的，银行给你钱是让你开发土地拉动GDP，你倒好在国外乱投资，亏了就说眼光不好，心里打的什么算盘，是当国内人都是傻子吗。

那段时间，国内外汇储备从四万亿迅速掉到了三万亿，这些储备都是大量跨境交易辛辛苦苦赚来的，结果全被这种地产商搜刮走了，很自然的，国家又加紧了外汇管制，然后又断了小目标的贷款，对于房企来说，断贷约等于掐住一个人的脖子不让他呼吸，后续的港交所死活不让万达上市，估计也是因为这个。只能说，人不能飘，就算飘了也要把肉烂在锅里，最近苏宁破产，但是国家从来没有对苏宁下过什么重手，你真眼光不行亏了，也没啥，你不要联合境外祸害自己国家，什么都好说。

知乎用户 发表

没办法。

他高峰的时候，债也很多。收的租恐怕还不了利息。几次上市本来是想用韭菜的钱脱身的，把风险推给市场，可惜没成功。

我觉得如果他高峰的时候，把资产在高值的时候卖了，像潘石屹那样，高位套现，或有可能全身而退。

知乎用户 发表

乐~~~~~~~~~~

终于有人开始思考这个问题了

做买卖挣钱有“虚钱”和“实钱”之分

这个界限是非常模糊的，甚至是螺旋的，很多人误把虚钱当实钱，这才是成功创业者的风险源

举两个例子讲明白实钱和虚钱的区别

20年前激流勇退的房地产开发商

这位开发商是我们这最早的开发商之一，也是最初发家的开发商前辈。

25年时间，我们这房地产价格分阶段暴涨的，分别是最初的400-600元，中间的800-1200元，之后的2000元，再之后的3000-4000元，再之后的暴涨到1.2万元，以及最近的6000-8000元。

这位开发商不知道因为认知问题，还是因为年龄大了的客观原因，从400元房价创业期，到2000元房价的爬坡期，爬坡没几年就退休了。没有等到3000-4000阶段。

但是，用积累的第一桶金，让女儿进入检察院，儿子进入交警队，之后金盆洗手，开了本地最大的连锁蛋糕店至今。

他的钱顺利转化为“实钱”，安心做个富家翁。

至于其他开发商，各有各的死法

蛋糕店和开发商八竿子打不着，最大的区别是开发是典型的债务驱动，属于虚钱，而蛋糕店是现金流，低投资，品牌影响不计入资产负债表，这就完成了挤水分工作，变成实钱。

类似的是各种工厂，什么时候算实钱？

很多工厂，品牌、技术、渠道……..导致可以盈利，但是人在江湖，身不由己，这就是虚钱。

等到破产，这些盈利依托的虚拟资产化为泡沫。

所以，找到一位合作伙伴，整体打包出售，就是虚钱变实钱的最佳策略，否则只能抱着下金蛋的鸡慢慢的攒金蛋（实钱）

下金蛋的鸡是虚钱，虽然能够下金蛋，一旦死亡，不过是普通的肉鸡。金蛋是实钱，不管任何时候，黄金永远是黄金。

举完了草根的例子，再举顶尖富豪的例子

互联网二马

马云的钱就是虚钱，另一马的就是实钱，所以，我一直拿马首富举例调侃，而从来不提另一马。

二马的区别是儒家和道家的区别

吃洪承畴的瓜的时候，知乎有个提问，曾仕强为什么早早判断洪承畴有问题

回答链接如下

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？ - 图一乐的回答 - 知乎

曾仕强说康雍乾盛世全是洪承畴的规划，他的依据是什么？

马云就是儒家思维，而另一马则是道家

功成名就和功成名隐

判断依据就是这么简单粗暴

之所以借助二马对比，把曾仕强这个回答的坑填上，就是因为

儒家是臣子的学问

道家是帝王的学问

马云还奔着功成名就的老路走，再牛逼也是臣子的学问，他有沈万三有钱吗？他有和珅有钱吗？

而另一马，现在互联网上还有多少身影、新闻？

文科思维就是这么简单直接粗暴不讲理

根本没有论证过程，只有一句爱信不信

至于王健林，个人看法是已经回答了这个问题，武将思维，比文臣思维还低一档

所以，普通人觉得王健林够光棍，够讲究，不那么脏

虚钱是身价

实钱是身家

乐~~~~~~~~~

知乎用户 发表

王健林已经是很幸运的。

十年前就在万达高峰时期，王健林受到某种压力，不得不选择：全线收缩。

类似的是2019年的新城地产，王振华的事情直接进去了，其后全线收缩。

当年，万达的规模太大，2015年收缩之时很多资产是贱卖的 ……

据传闭门会议卖家报价之时王健林气的摔杯子。

即便是如此，万达现如今的结果也还好的。

真正走运的是新城地产，2019年地产高峰期之时全线收缩，现如今比谁都滋润。

尽管如此，

中国地产时代的惊天逆转，曾经的标杆：万科现如今半死不活，足以让所有迄今为止还活着的地产商心惊肉跳。

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一个人成功靠的是贪婪，一个人的跌落也往往是因为贪婪，这就是福祸相依吧。

先说结论，即使王健林在高峰时不扩张，仅依靠万达广场收租，由于租金收入与债务规模的失衡仍会导致资金链断裂，无法守住万达全部江山。

王健林的“高峰时期”可以分为财富巅峰和商业帝国巅峰两个维度，高光期主要集中在 2013年至2016年 这段时间。如果要集中在某一个时间点得话，那2016年无疑是他的最巅峰时刻。这一年，王健林在财富榜单和个人影响力上都达到了最最巅峰高度：

双料首富： 他不仅登顶中国首富，更是超越了李嘉诚，首次成为全球华人首富。
资产规模： 当时万达集团的资产规模接近 8000亿元，甚至一度逼近万亿大关。
个人金句出圈： 也是在这一年，他那句“先定一个小目标，比如挣它一个亿”引爆全网，至今还常常被人提起。

巅峰过后，衰落会紧随而来。在2017年6月之前，万达依然处于鼎盛状态。随后由于**金融去杠杆政策和海外投资受限**，万达开始遭遇资金链危机，从此开启了“断臂求生”模式，并在2017年下半年出售了文旅和酒店项目。因此，2017年上半年可以看作是王健林风光的“尾声”。

万达的债务危机也不是偶然，而是高杠杆扩张模式的惯性所致。从2000年开始，万达通过"借钱建广场、收租还利息、再借钱扩张"的循环模式，实现了快速扩张，高峰期全国运营的万达广场有600多座。 这种模式虽然在上升期带来规模效应，但也导致万达的负债率长期超过70%，远高于房地产行业50%的安全线。 这也是中国地产企业发展的通病，近年地产行业的危机一个主要原因就是地产企业的负债率高。

2016年底，万达的资产规模接近 8000亿元，但总债务规模却高达6000亿，融资利息更是达到了112亿。而同期万达净利润仅为7亿元，资金缺口就有100多亿。所以才有2017年下半年的断臂求生。如果没有后面的“退市”和“对赌协议”，也许卖掉文旅和酒店项目，万达仍有机会保持健康发展。但贪婪和自信葬送了这个机会。

虽然如此，但还是要为王老板点赞，就因为他的担当。至少比恒大、万科之类的强很多很多。

知乎用户 发表

国企战略布局扩张，王健林看见了，拿来吧你。

打乱东南亚布局一部分，没死，算好的了

知乎用户 发表

说到这个突然想到了 李黄瓜，抛开zz因素，李的投资和经营策略一直是比较保守和稳健的，李的资产整体负载率好像一直控制在30%以内吧，这在国内同行业看起来几乎是不可思议的。不过这也导致李的资产流动性比较快，绝大部分都是自由资金，可以在世界各地进行部署。

另外，李的眼光很独到，不过对于其评价用企业家其实不合适，应该说是精明的商人。

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君以此兴，必以此亡，历史不是没给万达机会，但是他还是遵循着资产第一的策略，哪怕被抽贷也要保证核心资产的规模，你说的不扩张不符合王健林的认知

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纯外行提问。

王健林融资成本太高，境外债几乎都在年利息百分之十二左右吗。境内债多次展期，加上发债条件约束，融资成本也超过百分之十以上。根本享受不到目前商贷的低息。

王健林的万达商管项目，目前的年租金纯收益率只有百分之七左右，也就是扣除电费，物管，维修，折旧等，纯收益率只有百分之七。覆盖不了利息 更谈不上还本。

王健林当年建万达，唯一的活路就是上市融资，提高自有资金占比，降低债务负担和轻资产运行。

如果王健林能上市，能低息发新债还旧债。比如保持目前市场上的百分之五以内的资金利率水平。万达物业的估值也会暴增，年收益是正向。才有可能活出来。可惜王不能，今年最新的境外债的利率还是百分之十二。

王健林早就资不抵债，卖完物业也还不了，上次卖的最好的几十个商场，扣除抵押以后，就是了结了对赌的债务和部分利息。

王健林万达集团目前是烂账一团。集团债务六千多亿，卖掉全部物业以后大概能还利息。摆给市场的烂账大约就是六千亿的窟窿。

网上看到的负责，不跑路，卖商场还账是带风向，债务集团重组的舆论引导。

普通老百姓，不长脑子，只有上当，人云亦云。

简文告之，望诸君多少有点脑子，不要轻易被人左右。

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那么这时候在里面蹲号子的就是老王了。

须知万达不是老王的万达，

而是全国人民的万达。

知乎用户 发表

好奇王健林现在如果把万达都卖掉后把债务贷款全部还完，手上能剩下多少钱

知乎用户 发表

首先，答案是肯定的。

如果王健林在万达巅峰时期能踩下刹车，不搞那些激进的扩张，就靠全国几百个万达广场安安稳稳收租，大概率是能守住万达这片江山的 —— 至少不会像现在这样，为了偿债反复变卖核心资产，连万达商管的控制权都丢了大半。其实这个问题的核心，就是搞清楚万达真正的 “基本盘” 是什么，以及当年的扩张到底把什么东西搞砸了。

首先得明确，巅峰时期的万达广场，是真的能 “躺赚” 的优质资产。那时候全国有五百多座万达广场，大多扎在一二线城市核心商圈或者三四线城市的区域中心，年客流量能超 60 亿人次，光租金收入就很可观 —— 哪怕后来卖了不少，剩下的广场每年还能贡献几百亿租金。而且这些广场的出租率长期维持在高位，像烟台那个核心项目，连续八年盈利，租金实收率九成五以上，净租金收益率能超过六个点，妥妥的 “现金牛”。要是不扩张，这些广场产生的稳定现金流，就是万达最扎实的底气。

再回头看王健林当年的操作，恰恰是丢了这个“现金牛”去追虚无的规模。他最巅峰的时候，不光在国内疯狂加杠杆建新项目，还砸几百亿去海外买酒店、买影视公司，搞什么全球化布局。这种扩张模式的致命问题就是“以债养债”：拿现有万达广场抵押借钱，去投新的重资产项目，新项目的现金流还没出来，旧的债务就到期了，只能再借新的还旧的。比如 2015 到 2016 年，万达的债务从四千多亿飙升到五千多亿，很多新增债务都是用来还旧债的。后来政策收紧，银行抽贷断贷，这个游戏就玩不转了，只能靠卖资产续命 ——2025 年一次性打包卖 48 座万达广场，就是为了把负债率从 79% 压下来，哪怕要每年少赚 60 亿租金也没办法。

不过话说回来，不扩张不代表完全“躺平”，稍微做点稳健的优化就行。比如用租金的一部分钱，给广场做数字化升级，或者引入更多新品牌提升吸引力，守住出租率和租金水平；再或者搞点轻资产输出，帮别人管商业项目赚管理费，这也是后来万达被逼无奈才重点做的事，而且效果还不错 ——2025 年轻资产项目占比都涨到六成二了，管理费收入同比增长近两成。要是早把精力放在这些事上，而不是去海外砸钱、搞高杠杆的文旅项目，万达的现金流只会越来越厚，根本不会陷入后来的债务困局。

还有个关键问题，当年的扩张把万达的债务结构彻底搞坏了。巅峰时期万达的总负债飙到几千亿，一年光利息就要付一百多亿，而后来万达商管的年利润才二十亿左右，连利息都覆盖不了。反观如果只靠收租，没有那些新增的重资产投资，负债规模会小很多，利息压力也会大大减轻。手里有稳定的租金现金流，再加上可控的负债，就算遇到行业调整或者政策变化，也有足够的缓冲空间，不至于像现在这样，被八十多亿的被执行金额压得喘不过气，连王健林个人财富都缩水了近八成。

当然，也不能说完全不扩张就一点风险没有。比如后来电商冲击、消费习惯变了，商业综合体的空置率确实在上升，租金回报率也从 8% 降到了 5%。但这些都是行业共性问题，以万达广场的体量和布局，完全可以通过调整业态、提升运营效率来应对。总比盲目扩张把自己拖进债务泥潭强 —— 现在万达就算想专心做运营，核心资产都卖了不少，品牌溢价能力也大不如前，“万达广场就是城市中心” 的口号，早就没当年那么有分量了。

总结下来就是，万达的基本盘从来都是那些能稳定收租的万达广场，而不是靠杠杆堆出来的资产规模。王健林当年要是能守住这个基本盘，不被规模神话冲昏头，拒绝高杠杆扩张的诱惑，靠几百个广场的租金现金流稳步推进轻资产运营，万达绝对能稳稳当当的。至少不会像现在这样，七旬的王健林还得四处奔波考察文旅项目，为了盘活资产反复做赎回又转让的操作，把一手好牌打得这么被动。

当然，他到底是为了搞产业扩张全球化布局还是有意向海外转移资产，这个就仁者见仁智者见智了。毕竟，现在相对来说，夸了是事实。

知乎用户 发表

因为他扩张所以他现在还守着。

你不时不时搞个大新闻，对上面展示我很强。

同时高杠杆，极限操作，告诉其他人这摊子只有我能玩。没这金刚钻别揽这瓷器活。

搞保守经营玩收租。关键是收租谁都能搞。如果收益稳定，利润率高。

放心，马上零元购的就上门了。

知乎用户 发表

在中国做生意是离不开政府的，所以扩不扩张可不是王健林自己能做主的。万达长期以来靠的都是拿地建万达广场制造商圈，帮政府把周边地价炒高。可这种模式的问题在于你不可能想退就退，你不干了那各地政府还怎么卖地？

老王应该知道到这一套不可能长久，所以在2012年后把重点就转向娱乐、体育和海外资产。但这种国内贷国外花的行为玩多了就敏感了，因为国家更希望企业去收购技术类企业而非文娱地产，比如同时期中化贷款600多亿美金收购了先正达。而王健林却公开说自己就是转移资产，结果把中央和地方都惹到了，那事情就难办了。

所以2018年万达广场给开到了延安，就是表态和补救。但还没两年却赶上了疫情，不仅全社会都缺钱，自己收购的那些资产都成了黑洞，那就成了现在的窘境了。

不扩张是不可能的，但如果不那么肆无忌惮的去收购海外资产，那现在的情况其实会好不少。

知乎用户 发表

前几年，我看到58同城上有一个招兼职的工作，工作内容是在万达广场的门口进进出出，散步转圈。

那个门框顶上装了摄像计数器，是统计人流量用的。这个数据也许是他们自己内部的考核KPI，也有可能是用作招商议价的筹码。

反正，当时我就感觉万达药丸💊

知乎用户 发表

万达那不叫扩张，是内债外投，是资产转移！就是国内借钱购买外国资产，哪天风向不对他就跑路，他用国内借来的钱购买的国外资产可以几代人躺平，但债务窟窿留在国内(如果真发生了你想想后果多严重，当时一起被按下的还有海航安邦明天这几个集团）。监管部门发现了这个bug后马上堵住这个口子，不再放贷，同时前面借的钱必须按时还上，于是老王就在卖卖卖的道路上一去不复返。后面呢又由于港股退市想上a股不成功，对赌失败又继续卖卖卖。当然瘦死的骆驼比马大，老王小王还是很有钱的。我们不必为他们担心😆😆

知乎用户 发表

资本必需要扩张。不扩张的资本最终会被扩张的资本吞并掉。

扩张是资本天然的行为

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现在来看，万达的境遇比大多数大中型地产公司好多了

至于当时各种主动，被动的决策，不少还救了万达狗命，比如文旅城等资产卖给融创

知乎用户 发表

不要假设

我承认王健林的经营能力，也承认他前妻对机会的把握。

但是，截胡中央的政策，十恶不赦。

知乎用户 发表

事实证明了，王健林得眼光觉悟是真的差，没有一点b数。

王思聪，选的赛道真的可以，但是投入太少，野心大，小看了互联网的投入，家里面也没有决心，实际上坚持下去，顺势转短视频赛道，王思聪就起飞了。

以他当时的流量和影响力来说，这是可以做到的事情，区别在于他真的有这个见识眼光和决心能力么？

说白了，他没有太好的履历，家里面也不怎么支持，他不好融资。然后我觉得，熊猫视频，当时也有问题，流量那么大，居然不赚钱，居然回本都难。。。

知乎用户 发表

不可能的。唯一的解决方案，李和潘已经演示过了，除此之外绝无第二种可能。

知乎用户 发表

跟扩张关系不大，是因为往海外转移资产，然后，又宣称自己的钱爱怎么花就怎么花。然后官媒回复，你的钱不是银行贷款得到的吗？然后银行开始限制贷款。

知乎用户 发表

老王对房地产周期其实很明白，问题在于当时的方案是跑路方案

知乎用户 发表

他不是扩张

他是要接着国外投资把钱搞出去

而这里面很多钱都是用国内的贷款

产业发券融的钱

这要是跑了，国内可不得一地鸡毛啊

再加上对赌失败，钱又没跑出去

国家给你发展的机会

你背后要坑国家

这能忍

知乎用户 发表

不能！

全行业能抽身跑路的就俩人，潘石屹跟李嘉诚，主打一个跑得快！剩下的全得完，这块土地上自持物业根本行不通！一个行政命令有的是办法让你关店！

红星的美凯龙、万科的长租公寓…

车建新、王石郁亮：没你聪明？

持有物业的收租率，跑不赢银行利率，这买卖迟早亏！

另外：管理一个自持物业，还要运营维护成本呢，帐根本算不过来！

你就看下上市公司物业管理板块，只需要上面一纸命令：保安保洁五险一金都必须安排下，以前没发的给我补缴下，全行业立马扭赢为亏！

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我们所有合作的商场里万达是最小气的，让商户出优惠政策，自己一毛不拔，不让扣点，不承担一点费用。像王府井这些商场如果促进消费或者节假日商场会承担一部分钱，商户让利一部分，顾客开心了，业绩上来了，商户商场都满意了。万达的管理团队其实比好多商场都年轻而且效率高，但是这点真的要命，能赚钱的没几个，出去了继续进新的，管你什么档次，地摊的都可以，只要费用别谈就行。还有个续约更搞笑，续签一分不少，给新的少一半都行，唯独老商户续约原价。

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在牢中发生的很多事都要从政治层面解读，就连办公室的桶装水供应都不外乎如此。

万达这种体量的企业巡抚总督都说的不算话，更何况四大行？

至少得事六部堂官级别的才能行。

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万达要么转手, 要么死. 只有这两个选择.

老王辛苦一辈子做起来的企业, 当然不肯转手了.

表面上是因为回大A上市没成, 贷款难, 实际上, 早在12年前, 就注定了.

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守不住，你看看王思聪说过什么就知道为啥守不住。

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国资流失的耻辱印盖在脸上真的神仙难救。但是至少比皮带好。

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我自己赚的钱想往那投就往那投。

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当年老王想转移资产，国外买买。国内银行直接断了他的贷款。

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他那不叫扩张，那叫转移国内资产，他不是想守江山，他是想挖江山墙角。

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被王卖了，还替王数钱。

2016年中美南海对峙，这帮资本家觉得中国要完蛋了，人家在内贷外买，疯狂跑路，你还要人家守？

中国要真完蛋了，这帮人留下的窟窿，谁替他们还？还不是你我这些跑不了的老百姓？

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他们借了国内的钱

往国外转移资产的时候

记得自己江山在哪里吗？

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假设不扩张这一条就不成立

有时候在某一个程度，不是王健林想不停向前走，而是有众多的因素推着他向前走。比如….那段比较有名的，去年我还去当地逛过。这些是没有什么收益的

王健林出生、婚姻、经历跟许家印、潘石屹都不一样。他不可能像许家印那样做，但也不可能像潘石屹跑那么快。（潘石屹跟张欣刚认识就闪婚。我觉得跟张欣的绿卡有很大关系）（当时张欣应该还不是美籍）

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资本外流不是问题。

中国总体上每年净流入千亿美元资本，是不差你几百亿美元流出。

只有允许资本流动，才能让资本放心进入。

看看印度，你敢投资吗？那看更严重的埃及，你连去投资的想法都没有。

王健林套现离场，转做国际资本，是没有问题的。你把万达给卖了套现就可以了。

但老王在中美对抗上，在外汇承压的时候，选择了内举债做大资产抵押，外买资产实现资本转移。

这可能不是转移资产，但绝对是做空中国。很可能是中美二者中选择了美。

只要中国资产价格回落，外资又抵押回流中国，就能赚一大笔。因为中国人身份与他的产业会没有障碍。

不是说这件事不能做，而是不能用中国的钱去做空中国。你觉得中国未来不好，你卖了万达，跑出去，等跌了回头抄中国资产。没问题。

但你举债，拿中国的钱，利用杠杆放大资金，又通过抵押变现投资海外。这种拿中国钱做空中国，就是不行

你真卖光了万达，你能有几个钱？利用万达反而能搞千亿海外买资产

所以，当时直接断掉万达所有银根。

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如果王健林高峰不扩张，依靠全国几百个万达广场收租，情况会比现在好很多，基本就是一个弱化版的陈丽华。虽然赚的比之前少很多了，但活的还是很舒服的。

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最近万达又出事了，

看着王健林那张瘦脱了相的照片，我不禁有些唏嘘，
有人问我：“如果当年王健林不那么狂，不搞什么文旅、不出海，就守着那几百个万达广场收租，是不是就能稳坐江山了？”

这个问题问得好，但太天真了，

很多人对商业的理解，还停留在包租公的层面，
以为有了几百个商场，就像有了几百只下金蛋的鸡，每天躺着数钱就行了，

今天我用一个在商海里摸爬滚打十年的老炮视角，

给你拆解一下这背后的顶级资本逻辑和时代宿命！

第一，所谓的包租公

在资本的游戏里，账不是这么算的，
万达当年的扩张模式，业内叫以售养租，
建一个万达广场动不动几十个亿，钱哪来的？大部分是银行贷款和发债，

这里面有个致命的数据差，
在国内商业地产的租金回报率通常也就3%-5%，能做到5%已经是运营之神了，
但是，当年房地产企业的综合融资成本，普遍在6%-8%，甚至更高，

也就是说，你借来的钱，利息是8%，

你盖成的楼，每年只能给你赚4%，
这就是所谓的利息倒挂，

如果王健林当年真的停止扩张，只收租会发生什么，
光靠那点租金，连银行的利息都还不上，
一旦发生违约，银行立马抽贷、查封资产，
结局不是岁月静好，而是死得更快！

第二，金融系统

万达之所以牛，不是因为它租金多，

而是因为它的资产看起来很值钱，
只要它在建、在扩、在进入新城市，银行就敢贷，

地方就敢给地，资本市场就敢给估值，

这就像骑自行车，只有不断往前蹬，车才不会倒，
一旦你说我不扩了，我就守着这些商场，

对不起，故事结束。
金融系统最怕你不增长了，

因为那一刻起，所有人都会突然清醒，
“那你现在的负债靠什么还？”
随之而来的，就是评级下调、银行催债、资产贬值，
这是一场停不下来的死亡游戏！

第三，时代宿命

很多人拿李嘉诚跟王健林比，
说李嘉诚多稳，早就跑了，现在还在收租，

这个对比本身就不公平，
李嘉诚的收租，是建立在香港那种特殊的土地制度和法治环境下的，

资产可以长期持有、稳定抵押，
而在内地，房地产的本质是击鼓传花，

王健林、孙宏斌、许家印……

这些大佬，没有一个是傻子，
他们都是人中龙凤，都想在潮水退去前上岸，
但问题是，潮水退得太快了，快到连内裤都来不及穿，

王健林当年的出海，其实就是一种自救，

他想把资产换成美元，规避风险，
结果步子迈大了，扯着蛋了，
这不仅是商业误判，更是对上面意图的误判，

看着王健林现在的落寞，我只想说一句话，
任何因为时代红利而赚到钱的人，最终都会遭到时代的反噬与清算，

真正的高手，就像赶海，
不仅要在潮水来的时候捞到鱼，更要在潮水退去之前，提桶上岸，
但这个上岸的时机，又有几个人能真正把握住呢？

王健林输了，但他至少还活着，还在断臂求生，
相比于那些已经在铁窗里踩缝纫机的大佬，他已经算是不幸中的万幸了，

这就是中国商人的宿命，
没有永恒的首富，只有永恒的周期！

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一

先说一个让人唏嘘的对比。

2026年5月21日，法院对王健林欠款进行立案，并强制执行38亿债务。曾经的中国首富，走到了这一步。

而同一时期：吾悦广场商业运营总收入同比增长10%至140.9亿元，龙湖2026年春节期间旗下商场营业额18.8亿元，日均客流同比增长18%。华润万象生活整体经营利润率63.1%，轻资产管理收费业务营业额178亿元。

同样做商业地产，差距为什么这么大？

二

王健林是中国商业综合体的开创者。

当别人还在摸索商业如何搞的时候，万达已经建立了一套清晰的发展模式——用低价拿地，用金街和住宅的销售来平衡商业和酒店持有型物业的成本，然后再用商业物业去融资。万达到哪里去开发，就是哪个政府的政绩。

用商业理论来说，王健林完成了一次教科书级别的颠覆式创新——他不是在原有商业地产的赛道上比别人做得更好，而是创造了一套全新的开发逻辑，让整个行业跟着他的节奏走。

这套创新，让万达在草莓期享受了超额红利，也奠定了它商业地产江湖标杆的地位。

三

但成功，恰恰埋下了失败的种子。

克里斯坦森在颠覆式创新理论里说过一个规律：一家公司靠颠覆式创新获得成功之后，最大的危险不是竞争对手，而是自己——成功会让它停止创新，转而去保护和套现已有的成功。

万达就是这个规律的完美注脚。

万达在鼎盛期做了什么？

2015年到2017年，海外收购AMC院线、传奇影业，国内并购万达院线、万达体育，涉足金融、科技……大量资源流向了资本运作，而不是流向商业广场的运营能力提升。

与此同时，龙湖在深耕天街系列的运营体系，华润在核心城市布局万象城系列，建立奢侈品定位。

万达在最该深挖护城河的时候，选择了套现护城河。

商业地产从万达的核心产品，变成了融资工具——不是用来创造更好的购物体验，而是用来抵押融资，支撑更大规模的多元化扩张。

曾经的广告语「万达所在，中心所在」道尽了万达的魔法。但这个魔法需要专业力量不断加持，需要持续的运营投入、业态创新、场景升级。

一旦魔法被用来套现，而不是被用来加持，护城河就开始悄悄变浅。

四

护城河变浅，竞争对手就追上来了。

2025年，华润万象生活有望超越万达，成为2026年企业新开商业项目的数量王者。龙湖商业与华润并列新开项目数量第二，展现出强劲的发展势头。 

万达不再独领风骚，而是迅速边缘化。

这是白菜市场的铁律——你停止深挖护城河的那一天，就是护城河开始变浅的那一天。竞争对手不需要打败你，只需要在你停下来的时候继续往前走。

五

还有一个问题加速了万达的困境：轻资产下沉的品牌稀释。

债务危机之后，万达开始大规模推进轻资产输出，项目下沉到四五线小县城。

表面上看，这和吾悦的打法很像。同样是下沉，为什么吾悦没事，万达却出了问题？

吾悦的下沉，是主动的战略选择。截至2025年6月，吾悦广场在全国141个城市布局了205座，出租率保持在良好水平。 吾悦从一开始就没有试图做高端，它瞄准的是三四线城市里的「最好的商场」——在这些城市里，吾悦就是标准，没有更强的竞争对手。吾悦商业运营撑起公司六成毛利，是真实的现金流来源，不是融资工具。

万达的下沉，是债务危机之后的被迫之举——用品牌换管理费，快速铺量，本质是在用品牌换钱救急。

更关键的是结果：万达在一二线城市面对龙湖、华润的竞争已经不占优势，在四五线县城又因为品牌下沉失去了高端定位。两头不到岸，品牌的认知孤岛开始坍塌。

吾悦的下沉是主动建立新的认知孤岛，万达的下沉是被迫稀释原有的认知孤岛。看起来相似，方向完全相反。

六

还有一个资本结构的致命问题。

龙湖和华润为什么活得好？

龙湖2025年运营及服务业务收入合计267.7亿元，整体毛利率超50%，经营性现金流连续三年为正。 它更早完成了从住宅开发商到商业运营商的转型，经营性现金流成了穿越周期的压舱石。

新城控股经营性现金流连续8年为正，保持公开市场零违约纪录。 吾悦广场是真实的现金流资产，不是融资工具。

万达的结构完全不同。

万达早年的商业模式是「住宅+商业」的组合——用住宅销售的高周转回款，来补贴商业持有物业的高成本。鼎盛期又叠加了大规模多元化扩张的债务。

住宅市场下行，这部分现金流断了。商业租金虽然稳定，但撑不起几千亿的债务利息。2023年至2026年累计出售超85座万达广场，回笼超900亿元，依然赶不上债务到期的速度。 

这说明一件事：商业运营的现金流，在万达的资本结构里只是配角，不是主角。资本扩张时期积累的债务，远超商业租金能覆盖的范围。

七

用一个框架做完整的诊断。

万达不是死于商业模式的错误——它选对了行业，早期打法也对。

万达死于三件事叠加：

第一，在鼎盛期停止创新，转向资本扩张——运营能力没有跟上扩张速度，护城河没有越挖越深，反而在竞争对手追赶时开始变浅。

第二，商业地产从价值创造工具变成融资工具——魔法被用来套现，而不是被用来加持，认知孤岛失去了专业力量的持续投入，开始坍塌。

第三，高杠杆结构在住宅崩塌时失去了缓冲——债务规模大到商业租金无法独立支撑，资产出售速度赶不上债务利息。

龙湖、华润、吾悦的差异在于：它们更早意识到，在白菜期，护城河的深度比规模的大小更重要。它们把资源投向运营能力，而不是资本扩张。

万达的教训，用一句话来说就是：成功是失败之母。

他通过颠覆式创新建立了商业地产的江湖地位，原本有机会统一商业地产的江湖。但在鼎盛期，他抛弃了创新，选择了扩张。

商业地产变成了融资工具，良好的购物体验、业态和布局的创新，从此与万达无缘。

护城河不再被加深，而是被套现。

套现，终有尽时。

本文分析框架来自「三元商业适配论」与克里斯坦森颠覆式创新理论。万达的困境是白菜市场中停止深挖护城河、转向资本扩张的典型案例。如果你对这套分析方法感兴趣，欢迎关注我的知乎专栏。

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不能，不止万达，很多地产开发商都曾考虑过靠商业收租转型，摆脱负债开发的死亡螺旋

但是根本做不到

因为资金成本太高了，资本和资产不匹配

民营开发商的钱，利率10%左右，周期3年；国企好点，利率3-5%，周期5年

但是商业地产呢，ROI在4-6%算好的，新项目的周期起码5年起步，10年才能真正稳定盈利

资金成本高于项目利润，妥妥负杠杆

资金期限低于项目期限，妥妥周期错配

你看能靠商业项目摆脱对开发依赖的都是什么企业？

要么是资金成本极低的央国企，而且就这也并不容易

要么是规模不大的小公司，老板用自己的钱买一栋楼，不是借的钱

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不从香港退市早就平安落地了。

万达从香港退市的时间点是2016年，当时退市大概借了300亿，这部分钱每年的利息成本大概是30-40亿，一直到今天这部分债务还在。算下来大约产生了600-700亿的净成本。

万达最近几年成为被告，都是在为这700亿的错误买单。

如果不从香港退市，好歹是上市公司，融资渠道要比现在大很多，也不用背负这700亿的负债。如果考虑到上市公司更强的融资能力，里外里可能差了1000亿，相当于从万达身上直接抽走了1000亿的现金。

万达的所有负债，其实这700亿是最棘手的，因为其他负债，比如供应商的应付款，商家的保证金，比如业主的购房款，这些其实都是经营中产生，最终的兑现就是业务流走完就可以了。但是这700亿，是纯粹的现金，这些大机构投资者当年就是投的现金，也不要你的房子，也不和你做生意，必须要万达卖血还钱。万达的资产无疑是庞大的，足以偿还这些债务，但是远水解不了近渴，未来现金流折现不断地被打骨折。然后继续不被金融机构信任，融资很难成本进一步攀升，陷入了恶性循环。

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王健林当下合法身家究竟有多少，具体数目让你意想不到。

2026年5月，一则关于王健林被强制执行的消息再次刷屏。 人们关注的焦点，是那笔38.6亿元的个人担保债务。 网络上的声音几乎一边倒，“首富变首负”、“晚年落魄还债”成了最刺眼的标签。

但很少有人追问，这38.6亿究竟是什么性质的债务。 它源于数年前为一笔股权交易提供的个人连带责任担保，属于或有负债，并非王健林个人经营亏损或消费欠下的钱。 法律上，这笔债务需要他用个人财产来偿还，但它仅仅是其个人财务版图中一个需要处理的局部问题。

将这笔债务与万达集团超过6000亿的总负债混为一谈，是大多数讨论的起点，也是一个根本性的误区。 万达集团的负债，是这家庞大企业法人实体在经营过程中产生的银行贷款、债券、应付账款等。

根据《公司法》，有限责任公司以其全部财产对债务承担责任，股东仅以出资额为限承担有限责任。 这意味着，在法律层面，万达集团的债务不会自动穿透到王健林个人的银行账户和房产。

当人们为万达的债务规模感到震惊时，往往忽略了一个关键事实：企业家的个人财富，与企业市值、尤其是陷入困境时的企业市值，并不是同一个概念。 王健林的个人财富积累，是一个跨越数十年的过程，其核心来源并非当下万达集团的股价或估值，而是早已落袋为安的巨额现金，以及一系列剥离了企业负债的硬资产。

他的财富底盘，首先来自于股东分红。 这是最透明、最无争议的私人现金。 仅以其仍持有重要股权的珠海万达商管为例，2021年至2023年，该公司分别现金分红46亿、67亿和85亿元。

作为控股股东，王健林家族从中获得的现金流入是持续且可观的。 这仅仅是最近三年的一个切片。 在过去二十年万达地产、商业的黄金周期里，高额盈利伴随高比例分红是常态，累计流入个人账户的税后现金，是一个外界难以窥见全貌的天文数字。

比现金分红更具决定性意义的，是过去几年“壮士断腕”式的资产出售所回笼的资金。 这里存在一个常见的认知偏差：公众看到的是资产包的交易总价，而真正属于股东的个人财富，是交易总价扣除项目原有银行贷款、各项税费之后的净回款。

2017年，将13个文旅城和76家酒店打包出售给融创和富力，官方公布的交易总价是637.5亿元。 这些项目本身大多背负着沉重的开发贷。 交易完成后，相关负债由受让方承接，王健林方面拿到的是清偿负债后的净额。 行业内的保守估算，股东实际可支配的资金比例远低于总价。

更具代表性的操作发生在2024年至2025年。 为了应对流动性压力，万达将旗下超过48座位于一二线城市的万达广场整体打包出售。 根据公开信息，这笔交易的总备案价约为500亿元。 在商业地产的转让中，交易款项优先用于偿还项目公司的土地抵押贷款是行业惯例。 经过层层抵扣，最终能够回到股东层面的资金，才是可以计入个人财富的“净收入”。

同时，万达电影的控股权转让也在进行。 根据接手方儒意影业的相关公告，这笔交易也为王健林带来了数十亿级的现金。 再加上更早之前对海外资产如传奇影业、澳洲地产的清理，过去近十年，通过出售资产，王健林完成了规模惊人的现金回收。

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不行，无非是暴雷大小而已。

所有的房地产开发商都是靠贷款和垫付维持，上行期尚可维持，因为所有参与方都有期望，一旦开始下行很快就资不抵债。

房地产其实就是广泛参与的实体股市，运行逻辑也和股市很像：赚钱靠对未来的期望，一旦没有期望就出现大量逃离，投入越多被套得越牢。

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万达的过程特别像最近聊的斩杀线的过程，

出现一点小问题，想自救，

然后就恶性循环了，

着急也卖不上价格。

然后便宜变卖。

然后一路吃老本，

然后流浪。

然后完犊子。

最后斩杀。

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绝对可以。

先说说当年的背景。美国已经结束了从08年开始的量化宽松政策，并且启动了加息进程。大家一定要先认识到，美元的周期性的加息或者降息，本质上是对美元汇率人为的操纵，而通过操纵汇率，可以操纵货币的流向，实现对其他经济体的汇率打击。一旦其他经济体没有足够的美元外汇储备应对这种打击，那么这个经济体就会出现本国货币的汇率暴跌，本国资产的瞬间贬值。而这个时候美资本将会以投资者的身份收购这个经济体价格低廉的优质资产，从而实现对这个经济体的控制，吸血反补国内。如果再直接简单总结的话，你就想象一下炒股，美国佬就是庄家，其他国家就是散户，美国操纵价格，收割散户。美国之所以能这么干，是因为她有美元霸权。

说完了背景，再来说说万达。万达在那个背景的情况下，在中国收紧外汇储备，全力应对美元潮汐的情况下，他一个中国首富，带头大量收购美元资产。他的意图非常明显，即通过将人民币资产尽量多地转化为美元资产，享受美元升值同时人民币贬值带来的双重收益！

但问题是，他的这个操作，本质上就是做空人民币同时做多美元。这样的操作实际上可以理解为，中国首富配合敌国（之所以说敌国，是因为那时候美国已经提出了CPTTP，搞一套新规则，意图将中国踢出世界贸易体系）的金融收割政策，做空人民币，做多敌国货币。其实，如果王健林是一个普通老百姓，普通老百姓将几十万人民币转换成几万美元，国家并不会对他做什么。但最大的问题是，他的身份是中国首富，是中国的富豪，如果不对他这种行为进行打压，将会对其他富豪形成示范效应，这样对国家经济的打击是非常巨大的。所以国家当机立断，就是要彻底地搞下王健林，谓之杀鸡儆猴。中国首富又如何？你又不是像华为那样的掌握对国家科技发展至关重要的科技企业，我对你下手简直不要太容易！而接下来的，就是王健林在国内的融资屡屡受阻，一旦资金链断裂，就会导致非常严重的恶性循环。

王健林最意气风发，最得意的时候还说过，“是的，我是转移资产，但我是合法的”。这就是资本的嘴脸，和李某的“我只是一个商人“这样的论述没什么区别。

我只能说，资本是不值得信任的，他们可以为了利润而毫不犹豫地抛弃集体利益。王健林这样的富豪越惨，一定程度上可以体现咱们中特社越先进。

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应该很难，因为他虽然身价千亿，但是他的外债及利息也有千亿。

举个例子：王健林在高峰时，其身价有2000亿（包括万达广场、住宅、现金等），但是欠银行本金1600亿，每年还要还80亿的利息。

如果他想做个富家翁，把自己手上的不动产卖掉，换回几千亿现金，还掉银行的本金及利息就很难。比如2000亿的资产，你想卖掉，起码得打个八折吧。而且你的广场太大了，老百姓可买不起，买得起的就那几个人，他们肯定会压价。

所以别看有些富豪有几千亿的身价，但是这些身价折合成现金要打五折，但是欠钱的本金及利息可是不打折的，而且逐年递增。

以下是豆包给的答案：

先把口径说清楚：公开报道里说的都是万达集团整体数据，不是王健林个人名下的 “私人资产 / 私人债务”；他个人主要是上市公司股权 + 个人担保负债。下面数据均为截至 2026 年 4 月底公开报道口径（非官方审计财报，只能给出区间）。

一、王健林个人资产（可公开估算）

1. 个人财富（胡润 / 媒体口径）

• 2026 年 3 月胡润全球富豪榜：约 100 亿元人民币（较巅峰 2600 亿缩水超 9 成）。
• 主要构成：万达商管股权（部分质押 / 冻结）、少量未处置不动产、个人收藏及理财。

1. 万达集团层面资产（他控制的企业资产）

• 核心自持物业：约 200 座万达广场，估值约2000 亿元（多家媒体一致估算）。
• 其他：万达体育、万达宝贝王、文旅项目等，估值未公开，整体不大。
• 账面现金：133–151 亿元（集团合并口径）。

二、万达集团总债务（王健林实际控制）

• 总负债：约 5987–6150 亿元（接近 6000 亿，2025 年底–2026 年初公开财报 / 报道区间）。
• 有息负债（要付利息的硬债）：约 4180 亿元，其中万达商管有息负债超 1400 亿元。
• 年利息支出：70–130 亿元，日均利息 > 2000 万元。

三、马上要还的短期到期债务（1 年内，2026 年 4 月–2027 年 4 月）

• 一年内到期债务：约 284–529 亿元（不同媒体测算区间略有差异）。
• 现金短债比：约 0.2，即 1 元到期债务只有 2 毛现金可覆盖，流动性紧张。

四、王健林个人直接债务（不是集团债）

• 个人连带担保债务：38.57 亿元（永辉超市仲裁案，2026 年 4 月 14 日裁定）。

• 源于 2018 年为第三方公司提供个人无限连带责任担保；

• 要求在裁决生效后20 日内履行（5 月初到期），否则永辉可直接向王健林个人追索。

• 此外：少量股权质押、个人贷款等，金额未公开，相对不大。

小结（一句话版）

• 个人净资产：约 100 亿元（2026 年胡润口径）；
• 控制企业总负债：约 6000 亿元；
• 一年内到期需还：约 300–500 亿元；
• 个人马上要承担的担保债：38.57 亿元（2026 年 5 月初到期）。

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所谓的盈亏同源，

他不在高峰时扩张，就不会有几百个万达广场，

因为每一个万达广场都是其在阶段性的高峰时扩张而来的。

换言之，事后诸葛亮，我们看出那是高峰，

但在当时，未必如此！

知乎用户 发表

万达现在一直还债，经常上新闻头条，很多人没有搞清原因。

说简单点就是，万达战略失误，对赌协议失败。如果当初老老实实待在香港股市，不退港股回A股，应该不会造成目前这种局面。

起因是，当初万达觉得港股估值过低，看见A股企业股值高，于是就决定退港股回A股，想获取更高估值。万达为了从港股退市并回归A股，引入战略投资者时签下了多份对赌协议。而后上市失败，触发了天价回购条款，这才导致了今天“一直在还钱”的巨大债务压力。（当年万达外海“买买买”的战略，被上层不喜，被叫停，估计政治上被针对了一波。可能，这也算是一个原因吧。）

万达资本运作与债务危机时间线：

· 2014年12月 - 万达商业在香港上市。

· 2016年9月 - 因认为价值被低估，万达从港股私有化退市，并启动回归A股计划。

· 关键操作：为筹措345亿港元的退市资金，万达引入了第一批投资者，并承诺若在2018年8月前未在A股上市，将回购股份并支付利息。

· 2018年1月 - A股上市无进展，万达为兑现对第一批投资者的承诺，引入腾讯、苏宁、京东、融创四大新战投，融资340亿元，用于回购旧股。

· 新对赌：与新战投签下第二份对赌，承诺在2023年10月前上市。

· 2021年3月 - 苦等5年后，万达主动撤回A股IPO申请。

· 战略转向：宣布进行轻资产重组，谋求在港股上市。

· 2021年8月 - 为冲刺港股，成立珠海万达商管，并引入太盟投资等22家机构的380亿元战投。

· 第三份对赌：承诺在2023年底前完成港股上市。

· 2023年底 - 珠海万达商管四次递表、上市失败，对赌协议正式触发。

· 2024年 - 债务危机全面爆发。万达需向投资者（包括太盟、苏宁、永辉等）支付巨额回购款及利息。为还债，万达开始大规模出售资产（如万达广场、万达电影等）。

PS：时间线网上找的，有错误望指正。

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我就没搞懂，他一个中国房地产老板，为什么要去哈佛演讲？哈佛大学的人认识他是谁吗？他认识哈佛俩字用英语怎么写吗？

这不就是上赶着给哈佛大学送钱。然后哈佛大学再暗中培养一堆人回大陆搞破坏。

你就说他阴谋颠覆国家，都不算上纲上线。

知乎用户 发表

你这问题有个误区啊，万达几百个广场就是高峰时扩张出来的产物啊。

他就是借了钱才盖了这么多万达广场的。

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老王最吊诡的是，前脚年会上宣布轻资产运营，接着就忍不住还是去拿地了。

再仔细看看，原来是当年从香港退市，准备在内地上市。

跟资本签了对赌协议。

这就导致原来设想的轻资产运营战略，变成了给资本打工，不得不推翻原有的战略。

所以，想上市的企业，一定要多想想。

华为不上市，才有自己的战略定力。

海思那些年不挣钱，不断亏钱——华为都要养着，深怕美国人掐脖子。

最后，大家都看到了，华为在今天，还是能够坚持发布新品，属于打不死的小强。

但凡老王有自主权，万达坚定不移的走轻资产运营的路线，可能没有赶上房地产最后一波挣钱浪潮——但也避免了过多的负债包袱，现在应该活得很滋润。

如果你关注过万达那几年的财务报表，就会发现，真不差钱——健康的不得了。

回头看看，当初的几个房地产巨头:

恒大就是奔驰的野马，规模上去之后，想停都停不下来——说被资本绑架了，也不为过。

万科本来就喊出“活下去”——却被某些高管组成的小圈层私心给害了。

王石当初要不是理想化，不退出万科管理层，坚持控制权，把握万科的战略方向，按照活下去控制规模，降低风险，可能万科也到不了今天的狼狈。

——万科算是被自己人坑了。

现在还健在的，碧桂园是早早就开始减速，控制规模和风险，虽然很艰难，没有破产就是胜利。

中海、华润、保利等等，不仅有国资背景，关键是财务风险一直都是可控的，活着就不容易。

万达是真的可惜。

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守不住，他们的发展模式决定了它停不下来了，企业靠贷款发展，其实它一直是负资产，如果房价一直上涨，他就有现金流，就能维持，反过来就是倒闭，许家印就是例子，万达好不到哪里去。最多是目前的状况，20年前停下来是倒闭，10年前停下来还是倒闭，五年前停下来也是倒闭，如果你来选择你会是选择十年前倒闭还是选择现在倒闭，

其实就是庞氏骗局，拆东墙补西墙而已，房子买的好只是掩盖了他的窘境，其实许老板，王老板，任何老板都自己清楚自己的处境，在能够全身而退的时候，由于贪婪不愿退出，在不能退出的时候想起来了已经晚了，由贫到富皆大欢喜，由富变穷有人会自杀的，在这几十年里有没有绝佳的退出机会，答案是肯定的，有，但是人性贪婪，如果有人当时让他全身而退，他会挖你家祖坟。

回到你说的话题，他卖万达广场的时候已经是白菜价了。在价格高的时候他不可能卖掉，世界上能做到把一只会下蛋的母鸡卖掉的只有一个人，就是李嘉诚，他被誉为超人，大都是母鸡下了几年蛋老了，蛋产量低了才会卖掉，这个时候就是白菜价了，李嘉诚每买鸡都是在这只鸡在盛年的时候卖掉，所以称之为超人，是反人性的，

卖鸡原理，是我提出的，这个原理是这样的，假如一只鸡一生只能产100蛋，在他下十个蛋的时候能买八十元，你把他卖掉。在你手里有十个蛋加上八十元钱。这是你的收益十个蛋价值十元，就是你的收益一共是九十元，假设你没卖这只鸡产蛋100个，最后卖掉鸡得十元。你的总收益110元。少了二十元，但是买走鸡的人一共收益是90只鸡蛋和最后卖掉母鸡得到的十元共计100元，问题来了，你卖掉的不仅是鸡，还规避了未来养鸡的风险，由于你买鸡的时候鸡年轻他就值钱，你已经提前把鸡的收益锁定了，你可以拿着卖鸡的钱再投资了，少赚了二十元，再次投资效率该提高多少。

万达广场本身不需要守住，只需要把他在价格最高的时候卖掉，才能守住他首富的称号。不卖就是等着贬值，恰恰和你的逻辑相反，卖掉才是正道，只是他卖掉的时候已经是大势已去了。看看潘石屹，就知道了，万达广场并没有消失，他作为实物房产还屹立各个城市，据说有孙宏斌接手了，在孙宏斌手里也会减值，并且已经减值了，孙宏斌接手的也是一个烫手的山芋。

现实里我遇到过很多老板，我都对他们有过建议在最好的时候把某些资产卖掉，没有一个卖的，没有一个不倒闭的。每次都是我建议的时候看到他们的眼神看我像是看到了外星人。他开发万达广场想的是把商业部分留下，把住宅卖掉，这种思路本身就是错的，应该全部卖掉，提前锁定受益，他输在恰恰就是想守住，看看李嘉诚，但是有一个难点就是如何判断房产是不是在高点，这就是水平了，如果王能够判断出高点在哪里，他一定会卖，但是我估计他像大多数人一样，认为房子还会涨一百年。

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按这两年的情况，非常难。

万达广场的价值就两个：强消费强房市带动下万达广场的高租金收入。

王健林在那时候，已经是非常高杠杆，高收入情况下流水能转得开，没问题。

但是

2020年后，消费和房市基本收缩30%-50%，这种情况下，万达广场的租金收入起码也要收缩30%。没有任何一个高杠杆主体能承担得起30%的现金收缩，通俗讲就是收入还不够利息，等下一轮贷款到期了，银行评估你这模式不能长久，不肯续贷，手里的现金很快就用完，这时候一样崩盘。

站在那个时间点，老王早就看穿了这个结局，所以他想了很多办法来化解：一是趁势继续扩张，企图通过快速扩张寻找新的增长点，地产+文化IP就是一个方向，但始终没找到；二是准备转移点资金出去保家人后续生活。跑了一小段时间后发现不对头，快速断臂求生，就是现在这个样。

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不行。

房地产公司，常规负债率90%往上。

房价一跌立刻资不抵债。

无论万达租金还是院线门票都是杯水车薪。

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1.巅峰与野望

2013年-2017年，是王健林高光时刻。

他曾三次登顶中国首富，万达总资产一度达到数千亿。

在国内他坐拥200多家万达广场，在海外他持巨资收购美国AMC院线传奇影业和英国圣西游艇公司。

放话要将中国文化输出到全球。

他还立下目标，要在2020年前让万达广场在全国突破一千家。

我们来算一下。1000÷（2020-2013）‎ = 142.857，这意味着从2013到2020年的7年间，平均每年需新建约143座万达广场。

相当于每个月都有12座万达广场拔地而起。

各地高层排着队也想求他投资。

那时的王健林可以说是意气风发，他最常挂嘴边的一句话：万达集团的核心竞争力就是有钱。

王健林先生的原话是这样说的：最好能先达到一个小目标，我先挣他一个亿。

彼时的万达，堪称一座牢不可破的商业帝国。

2016年，房地产泡沫达到顶点。

全民开启炒房狂潮。

这一年，也是房价暴涨的一年。

此时的王健林有些膨胀，认为万达商业被香港市场严重低估，于是毅然决定从香港市场退市，准备筹集资金重回A股。

然而，支撑这庞大扩张野心的，是背后一连串危险的资本博弈——对赌协议。

正是这个决定，成为了万达由盛转衰的关键转折点。

2.转折与对赌

①第一次对赌

王健林为了能够重回A股，拉来投资人第一次签下了对赌协议。

最迟2018年8月23日完成A股上市，否则必须按12%的年利率回购股份并支付利息。

然而，由于种种原因。

万达最终未能成功在A股上市，王健林的第一次对赌宣告失败。

2017年，王健林遭遇股债双杀，为了还钱，王健林开始了世纪大甩卖。

同年七月，万达将七十多家酒店以199亿的价格转让给富力。融创则以438亿收购万达旗下13个文旅项目91%的股权。

两项交易总额637亿。万达的第一次债务危机被王健林成功化解。

②第二次对赌协议

2018年王健林签下了第二份对赌协议。

根据协议，珠海万达商管集团需要在2023年底之前完成上市。

如果上市失败，珠海万达集团不仅要以现金偿还380亿的全部投资款，还需额外支付8%的利息。

随着监管层的一纸禁令，万达在A股上市的计划最终折戟沉沙。

③第三次对赌协议

2021年3月，万达宣布撤回A股IPO申请。

同年，珠海万达商管引入香港郑裕彤家族、碧桂园和中信资本等二十多家投资机构。

随后在港交所首次递交招股书，以轻资产为主体，开启重新赴港上市之路。

本以为这次胜券在握，没想到港交所第四次拒绝了万达。

如果说前两次对赌只是让王健林出了点血，而第三次对赌失败则是让王健林最终失去了万达商管的控制权，同时失去的还有二级市场的融资渠道。

于是，王健林又一次陷入了债务危机，开启了一场悲壮的割肉求生。

2019年王健林曾明确表示，万达广场是他的核心资产，什么都能丢，唯独这个不能丢。

但现实的残酷是在危机降临之时，最先变卖抛弃的就是核心资产。

一场席卷全国的万达广场大甩卖在全国火热上映。

自2023年至今，万达已经相继卖掉80多座万达广场。

据传闻，一座北方地区的万达建造成本超过七亿，但是卖出的价格不到四亿。

由此可见，万达广场的甩卖不是优化资产，而是断臂求生。

屋漏偏逢连夜，曾经的兄弟也变成了债主。

就这样，万达的辉煌时代，就此落幕。庞大的商业帝国进入了艰难求生阶段。

3.不挣最后一个铜板

让我们把时间在退回到2013年，在王健林事业激进杠杆扩张的阶段。

香港的一位房地产大亨，前中国首富却稳健的选择退出。

他就是——李嘉诚。

当时，他的‘撤资’行为引发了诸多争议甚至批评。有人甚至公开批评他是卖国贼。

虽然我也有些反感李嘉诚的做法。以及我现在对王健林先生拒绝当老赖的做法非常尊敬。

但从现在的情况客观分析，对比许家印和王健林现在的处境。你不得不佩服李嘉诚的先见之明。

他在退出的时候，有人问过他，说：“李先生，您为何要在现在这个房地产正值上升的时候退出呢？”

他的回答只有简单的一句话“我不挣最后一个铜板。”

李嘉诚为自己留有余量，以至于在那个房地产泡沫正值壮大的阶段“全身而退”。

如果王健林先生能够做到这一点，在做到最高峰的时候收手，仅靠收租，万达将拥有稳定的现金流和更低的负债，抗周期能力会强得多。

我想他现在的处境至少不会这么糟糕，但可能也无法达到彼时的规模巅峰。

人性的贪婪是不可估量的。

这本质是“稳健”与“规模”、“利润”与“风险”的选择。

“我不挣最后一个铜板”，这句看似简单的话，在周期癫狂之时，是最高级的商业智慧，也是最难践行的生存哲学。

4.总结

无论是李嘉诚还是王健林，他们的个人抉择置于时代背景下。是时代给了他们机会，也是时代的转向考验了他们的战略定力。

对于企业、投资者乃至个人，在顺境中为逆境留有余地，是穿越周期最珍贵的智慧。

请记住，富人思维——留余。

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你以为他是李嘉诚啊，万达负债率太高，才导致现在境地。基本上所有地产企业都是负债率太高，导致现在遍地的烂尾楼。

从1979年改革开放以来到2021年以前，住宅和商业地产一路狂飙，没人相信会跌。也就2008年金融危机下调了，不到一年又上涨了。2021年到达顶峰，下跌开始。

那个时候楼市疯狂，买到就是赚到的心理。而且赚钱很容易。房子一天一个价，一直上涨，每个月都在上涨，房子根本不愁卖。

商业地产也跟着一起发展。万达主要是商业地产，位置好，但是也是建立周围的住宅地产之上。

2015年楼市上涨，李嘉诚在干什么，使劲卖地产回笼资金，降低负债率。国内就潘石屹也跟着卖，其他的有想过降低负债率吗？

李嘉诚长实集团2025年12月16日负债率21.09%，国内有几个做得到。香港那些地产公司负债率都很低的，新鸿基地产负债率23.83%，香港的地产公司经历过几次轮回了，很多地产公司都是经历过楼市大涨大跌的。

中国内地地产公司都是看眼前的，极高负债率，高周转，高杠杠赚钱。楼市不行，遍地烂尾楼。万达要是在2015年使劲收缩卖商业地产，降低负债率手握现金，就没今天的事情。

主要原因还是负债率太高，借钱做商业地产。

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不会，现金流会断

因为银行长期项目贷款的期限不会超过20年，而商业地产的回收期超过了这个时间，而且作为民营企业在贷款利率上没有优势

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2007年我选择加入万达，就是因为王健林及万达的发展方向是**「由房地产开发转型为不动产经营」**。

当时我到大连后看到的材料是，虽然当时15个万达商业广场年租金收入加起来仅十多个亿，但发展规划是，若干年后租金收入达到两百个亿。而当时，包括万科这样的头部房地产开发企业的年销售收入也仅两百个亿。

「租金收入」对标「销售收入」，这是多么令人振奋的衡量思维。

事实上，1990年全球房地产投资信托基金总市值为2000亿美元左右，基本上都是房地产开发企业；但到了2017年，全球房地产投资信托基金总市值大约16800亿美中，不动产持有经营企业的市值为12400亿美元左右，占总市值的73.81%；而房地产开发企业的市值仅为4400亿美元左右，滑落至总市值的26.19%。

所以，王健林及万达集团的眼光和举措，无疑是远大且精确的。换句话说，从2004年开始，万达就在布局房地产**「存量经营」**。到了2024年，万达集团年租金收入已逾500个亿。

但是，东大房地产难逃「增量开发销售」沼泽，无法实现「存量经营」转型，根本原因在于资本市场畸形。融资只有银行间接融资华山一条路，只能依靠高杠杆、高周转才能应付银行、信托的短期信贷。

万达同样面临触资困难、贫血严重的困境，只能采取**「现金流转资产」**的商业模式。用住宅和金街的销售收入进行资金自循环，来支撑自持不动产的建设和培育资金。但是，

以快孕慢，何其难也？

为了实现资金循环，万达不得不走**「快速扩张」**之路。如果航速不达到匪夷所思的地步，如此硕重的飞机不掉下来才怪！

而且，航速的阈值（最小值）越来越高。

万达是不得以销售酒店、部分购物中心，提供高航速来保护飞机不掉下来的。

结论，

不是万达的租金收入不能支持日营运营成本，而是它支持不了飞机不掉下来。

飞机是拿来飞的，而不是搁在地上想躺平就能躺平的。

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《笑傲江湖》中，

当年刘正风想金盆洗手，

你知道后来发生什么了吗～

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他本来已经退出地产了，后来不知道为什么又被人忽悠，又进了地产了。

第2是游乐场投资失败。

第3是万达广场被电商冲击的太厉害，传统商业的没落。

它和恒大相比，没有糟蹋钱，所以现在也没有死的那么惨。

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他赚钱，本质上是银行给他钱，让他资本滚动

他赚了钱，只要在国内花，其实干啥都行，没人管他，肉烂在锅里

把钱转移出去，那就是作死了

第一是蠢，他觉得资产在海外更安全，能保几代，事实上如果他在国内出事，海外的饿狼一代人就把他资产吃空了

第二是自我定位有问题，他觉得自己赚钱是因为自己厉害，事实上是国家那个阶段需要一个这样的人，跟着国家赚钱了，膨胀了，不跟国家站一队，他不死谁死

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有个人叫徐明，被抓，服完刑期出狱前几日，突然猝死了。

王家已经很不错了。

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他是一直想转移资产，

才被铁拳一击的，

一开始是国外高价买资产转移，

被叫停，

然后开始对赌筹备港股上市，

想用港股抛售转移，

被叫停。

据此上面发现这人是只想跑啊，

直接叫停给他的银行贷款。

他只能一直卖万达苟活了。

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守不住，这个问题就和1938年，日本不全面侵华，好好经营东北，结局会不会不同的性质一摸一样。

或者换一个说法，中国这些所谓的第一代企业家，就和昭和日本一摸一样，信奉的就是赌国运，真的所谓清华北大不如胆子大，往小了说，想财富快速升值，只能梭哈 ，梭哈是一种智慧。往大了说，资本天生就要增殖，即追求价值的增长和利润的实现。这是资本的本质属性，驱动其在经济活动中不断循环和扩张

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见好就收，落袋为安。这是小老百姓的“安稳思想”。

做到这种级别的大企业家，骨子里是“极具野心”的，但凡有一点可能性，都会义无反顾扑进去。

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中国商人，有个共同的特点，那就是壮大到一定程度后，自我膨胀，觉得省市县级的父母官都是蠢才，都不如自己聪明，不如自己有能力有才干有智慧有魄力，狂妄自大满嘴跑火车指点江山，在多多少少参与政治后，借着身份肆无忌惮。

安稳到最后的，甚少。

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20余年地产从业者，操盘过从拿地到运营的全链条。我的判断是：守不住。 原因有四，条条都是硬伤。

一、万达的基因是“快钱模式”，不是“收租模式”

很多人以为万达靠运营赚钱，其实它的核心是把土地、建安、项目整体成本通过住宅和商铺销售一次性回笼。自持的万达广场只是“面子”，背后的现金流全靠卖资产来补。一旦停止扩张、不再卖新项目，资金链反而会绷紧——因为存量广场的租金根本覆盖不了早期融资的成本。王健林如果只收租，万达会先死于财务模型。

二、资本扩张时埋下的雷，不扩张也会爆

万达从重资产转向轻资产、做资本运作后，酒店、影院、商管公司轮番抵押、发债、上市对赌。这套玩法需要持续的新故事和资产增值。一旦停止扩张，资本市场就会开始算你真实的ROI。以南昌文旅城为例，瓷器乐园这种非标项目，没有总部输血就是死局。不扩张？那些已经承诺的对赌和回报，拿什么填？

三、消费端和渠道端，两个时代一起变了

· 消费降级：2020–2026年，中等收入群体购买力明显萎缩。综合体的客单价撑不起运营成本，商家利润薄如纸。

· 渠道变革：移动互联网让成本、时效、个性化全面碾压线下。一件衣服、一杯咖啡，网上和店里同价同时送达，那线下唯一的优势“即时体验”也不复存在。综合体从“必逛”变成“偶尔去吃饭”。

四、资本离场，五年内不会回来

全球资本焦点不在传统商业地产，国内更是不碰地产。未来五年，资金不会大规模回到实体商业消费。没有资本输血，靠运营自身造血，大部分综合体只能在少数核心城市勉强维持。

总结一句：万达的问题是时代、资本、消费三浪叠加的结果。不扩张只是延缓，不是解药。

年份 商业地产投资增速(%)

2018 12.3

2019 8.7

2020 2.1

2021 4.5

2022 3.2

2023 5.8

2024 7.1

2025 4.3

说点实在的：

我在湖南，20余年地产操盘经验，做过月销400万到2500万的逆势翻盘。现在用AI辅助做存量资产诊断、盘活方案、运营提效。如果你手里有停滞的商业、文旅、菜市场、厂房等资产，欢迎私信聊聊。不画饼，只解决问题。

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来了万达开店你才会认识到什么叫人性

在这干几年你就完全放弃书本里的东西 了解人性的险恶

这里能让兄弟反目成仇 让朋友对你一坑到底

这里的商管比黄世仁还狠 比周扒皮还坏

都来投资 让你知道什么叫打水漂

过去死的都是小店 别着急 很快轮到大店

沈阳有家店叫文化路万达 来干

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万达的问题其实根本就不在于万达本身，

而是王健林当年急于资产出逃才导致的。

那是人民币汇率最高外汇储备最多时候，

上面放松了对人民币出海的很多种限制。

甚至还鼓励资产出海来缓解人民币升值，

这一放松就像大坝决堤瞬间就资产出逃。

万达复星安邦这些大财团马上行动起来，

争先恐后出海疯狂购买海外的各种资产。

要是他们光花自己的钱扫货那也就罢了，

问题是这些财团做得真太过分太离谱了。

他们在国内疯狂负债借贷款发债券等等，

甚至像安邦还控股银行从银行疯狂借贷。

然后拿着这些钱换成美元再去疯狂收购，

把所有负债留下国内再把资产留在海外。

这样万一哪天形势不好国内产业暴雷了，

他们根本不怕因为拍拍屁股走人就就行。

他们靠海外资产在国外花天酒地几辈子，

但在国内留下的天量债务全国人来承担。

万达安邦带起来的这股风潮席卷了全国，

很多民营企业大老板都有样学样抄作业。

于是中国改开几十年来攒下的外汇储备，

从顶峰两三年就跌到了三万亿美元谷底。

上面一看大事不好这样下去以后要乱套，

赶紧猛踩刹车限制人民币资产出逃海外。

同时勒令万达赶紧还钱把窟窿都给堵上，

这下子万达腹背受敌里外都开始亏损了。

因为当年急于出海所以收购时不够谨慎，

只考虑能不能快速收购不考虑资产质量。

国内的负债当时也不太考虑以后怎么还，

贷款债券利率都比较高贷款期限也很短。

于是万达急着卖海外资产时卖不上价钱，

还国内债务时没法迅速筹集到足够资金。

之前资产急于出逃就让万达在香港上市，

结果匆忙上市没有卖到好价钱卖得亏了。

于是王健林就想让万达赶紧从香港退市，

再马上回到 A股上市募集资金还清债务。

于是就以24%的高溢价回收了流通股份，

王健林亏了一大笔钱才完成从香港退市。

亏的这笔钱王健林拿不出来是他借来的，

是签下苛刻的对赌协议好不容易借到的。

结果时移世易房地产行业形势急转直下，

A 股严控房地产企业上市万达上不去了。

于是王健林为了还钱只好疯狂变卖家产，

把优质资产万达广场割肉卖掉亏了很多。

归根到底万达当年不是为了扩张而扩张，

是急于资产出逃才留下隐患在未来暴雷。

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这不有个现成的例子新城控股嘛。主业是全国100多家商业综合体吾悦广场，和万达模式差不多。2019年董事长猥亵女童判了5年，银行停贷，被迫在最高峰停止扩张开始大幅收缩。现在反而是地产商里活的最滋润的。

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他垮塌的原因是被抽贷。被抽贷的原因是他当时大张旗鼓的把钱送到国外去投资不靠谱项目，当时国内就提醒他慎重。他很牛气的回应“我赚的钱我想怎么花就怎么花”。然后提醒他的人就说你赚的钱你想怎么花怎么花，我借你的钱你一份不少的还我，而且现在就还我，而且我以后也不借你。

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国内大举借贷，有钱了，转头跑国外大把烧钱搞所谓的投资，最后一地鸡毛，烂摊子还要国内收拾，你想干嘛？

我阴暗的想法，政府就得对这帮阔佬加强监管。

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我朋友以前在万达开店，万达绝对最坑商场没有之一。我对王健林现在遭遇一点不同情。

万达广场骚操作非常多，为了显得出租率高，会经常租给一些山寨店比如新百伦这种，等你进来开两天告诉你你这是山寨店，你走吧。进万达开饭店，也是各种套路你，让你买这个设备那个设备。为了显得商场人流量高，找大学生五块钱一圈还是一小时我忘了，就在商场瞎转悠

万达茂和东方影都，青岛当时卖给王健林的地价非常非常便宜，市场价格十分之一，几乎等于送给王健林，市政府就想让万达把那边开发起来。然后王健林转身就把万达茂卖给了融创。。。。

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2015年，王健林疯狂在海外购置资产，去哈佛演讲，扬言“我们辛苦自己赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投”

问题那钱是你王健林的吗？那是银行为了地方发展借给你的！

国家不是没给王健林机会，然而对方不听，那就没什么好说的了，被国家大手一巴掌按下去了

接下来的这十年就是万达不断出售资产抵债

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万达又没死，有什么守不住的。

现在来看政府不给贷款反而间接救了万达一命，提前甩卖房地产导致泡沫没泡到万达。

这几年最大问题是对赌上市失败，按照对赌协议赔付了一大笔，现在赔付完后万达就真属于老王了。

这几个月又赎回了一座万达，开了七座新万达，活的已经是民营房地产最滋润的一批了

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昔日喊出“先赚一个亿小目标”的中国首富王健林。

个人资产从巅峰2900亿，暴跌至仅剩100亿出头，缩水96%。

万达集团总负债仍高达6000亿，账面现金仅116亿，一年内到期债务302亿，现金短债比0.2，远低于安全线。

昨天朋友问我：万达会成为第二个恒大吗？

我的回答很明确：不会彻底复刻，但会以另一种方式“死去”——不是破产清算，是被彻底肢解、失去控制权。

王健林的财富，90%以上绑定万达商管股权。

- 巅峰：持股万达商管46%，对应估值近2900亿，稳居首富

- 现在：为填对赌+债务窟窿，持续出让股权、变卖核心资产，持股被稀释到个位数，身家只剩100亿，缩水96%！

2025年，70岁的王健林，正经历人生最难熬的时刻。

曾经三次当上中国首富，风光无限。而现在，身背6000亿巨额债务，喘不过气，如今镜头前的他，已经尽显沧桑，英雄迟暮。

今年4月17日，他不得不狠心，把万达酒店管理公司卖了，以换得24.97亿现金。

好偿还马上要到期的2.5亿美元债券。

而这，已经是王健林第五次卖核心资产了。

王健林的麻烦，都是自己“豪赌”赌出来的。

2016年，万达商业从港股退市，为了回购股票，他签下了第一个对赌协议，说2018年一定要在A股上市。但是政策趋势说变就变了，国家调控来了，楼市风向变了，他只能忍痛把13个文旅项目、77家酒店打包卖给孙宏斌，换来632亿救急。

2018年，王健林又卷土重来，联合腾讯、苏宁，拉了340亿融资，还是想冲A股上市。可惜还是没成功，这也成了王健林的滑铁卢。

2021年，他最后一搏，又签了第三份对赌协议，这次赌的是2023年港股上市。三次对赌，王健林输了超1500亿，从此被拖进债务深渊。

现在，万达商管账上只剩151亿现金，但短期债务就有400亿，总负债高达2990亿。债主们也不客气，昔日的好兄弟，如永辉、苏宁、银泰等纷纷上诉要账。如果王健林败诉，还得再加250亿债务。

说到底，王健林的成败，都写在“扩张”两个字上。

以前，他是地产圈公认的“城市中心制造机”。长春第一座万达广场开业那会儿，沃尔玛、红星美凯龙都抢着进驻，周围房价直接翻了三倍。

靠这套“造城”玩法，万达巅峰时年租金收入超400亿，风光无限。

但这玩法也有着致命的缺陷，高杠杆、高周转，现金流稍不好就可能出大问题。

2017年，央行收紧房企融资，万达立刻陷入资金危机，负债一下子飙到6000亿。

更糟糕的是，王健林做了很多次多元化尝试，依然没能逆转局面。

只能说，在宏观趋势下，个人能力，显得微不足道。

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有回答说因为王健林得罪了人，银行不给他贷款，导致万达崩盘……

恰恰相反，因为银行没给万达贷款，拯救了万达。

恒大融创绿地碧桂园……哪个不是欠银行一屁股债暴雷？

这些地产商一边超负债经营，一边转移资产，个个留下上万亿的窟窿和大片烂尾楼，高管们赚的盆满钵满跑路，最后负债归了谁？

归了国有银行和买了烂尾楼的，等于全国人民分摊。