很想知道是谁第一个提出来三十年房贷的，整整三十年，将近半辈子的时间啊？

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知乎用户 北禾 发表

25 岁毕业，攒 5 年首付，30 岁上车，60 岁退休，平均 65 岁嘎……

即完成了维稳，又收割了韭菜的一生，完美……

知乎用户 青山布衣​ 发表

其实也想让你背五十年房贷的，

只是这样容易露馅，

举个例子，

100 万，4% 利率，等额本息，

如果是十年还清，月供是 1 万块

30 年还清，月供是 4700 多块，一下子少了一半，效果明显，每个月压力显著减少，相当于用三十年时间来摊薄十年的压力，

但如果是 50 年还清，月供是 3800 多，你马上就发现其实没有比 30 年少多少，多还了 20 年房贷，但是每个月的月供并没有明显减少，

并且大部分钱都交利息去了，你累计要支付 230 多万，

如果是 100 年呢，月供是 3400 块，多了 50 年，但是月供减少的更少了，并且你累计支付 400 多万，

诶，你借的钱好像是 100 万对吧，

发现问题了没有？

知乎用户 加啡因 发表

下面很多说没人逼着你买房背房贷的，只能说这个话术是太建制派了

很多选择是不自由的，以这些建制派的逻辑，你可以选择不高考啊，没人逼你早 6 晚 10 念书，去上技校送外卖不好吗？口罩期间打疫苗你也可以选择不打，不就是红码不能出门天天被社区打电话吗？

很多时候我们看起来有的选，其实被这个体制逼的没的选。房子这种东西绑定了太多东西，学区、户籍、保险。虽然我一直对高位接盘的行为不以为然，但是房地产就是被设计成一种必需品的。建制派的话术用自由选择掩盖了这种体制之恶。什么时候取消户籍制度了才能说背房贷的都活该是自找的

知乎用户 硕鼠 发表

是 1999 年，把还款期限从 20 年延长到 30 年的。

1998 年，体制内明面上停止分房。当时体制内员工占全部在职人口的 42%.

1998 年城市男性的婚龄是 26.7 岁，退休年龄是 60 岁，婚后工作 33 年。1998 年城市女性婚龄 23.6 岁，女性干部编制的退休年龄 55 岁，婚后工作 31 年。

安慰下体制外：这安排不是想害你，而是根本没考虑过，还有你这么个东西。

知乎用户 一代辩证大拿 发表

这就是应试教育的悲剧之一

现在知乎上大量反感文科，认为文科应该被删除的理工憨憨，就是这种教育的产物之一

我本科学工科的，但我毕业几年后很快就发现了理工科的巨大局限性，这玩意只教你生产价值，本质跟教你种地没啥区别，并不教你人类社会运行的规则

后来也证明了我的想法，我的很多同学，在房地产高峰期入场买房，然后被套死在了大城市里

有些混的在普通人里真的算成功的了，c9 研究生，一线城市程序员，年薪 50+，被一套房锁死在了城市里，然后跟拉磨的驴一样绕着磨转圈

所以我劝所有人都学一些经济学基础知识，还有公共财政类的知识，这些知识无法直接产生价值，但是可以帮你避开很多陷阱

你开始暂时停止学习技术，然后稍微思考一下房贷的产生和运行流程了，就是进步，多思考点，解构那些骗你的概念，你会打开新世界

知乎用户 崩溃的油条 发表

因为 30 年后你基本就没什么劳动价值了。 这 30 年 是你最能赚钱的黄金期。

银行贷款为什么不贷款给 50-60 的 老头子呢？

知乎用户 络石 发表

我更好奇是什么给了一部分人支撑，让他认为未来 30 年无论自己什么情况都能还得起工资一半以上的贷款的？

做决定前真就一拍脑袋？

知乎用户 林先生​ 发表

30 年贷款这个制度，主要是经济危机才出现的

因为原来美国的还贷制度是只有三到五年，到期后要么一次性还清剩余本金，要么重新谈贷款。但是大萧条以后，很多人无力还贷，于是就不得不长期地还贷，所以到了战后，这种长期还贷的机制就被制度化了。

那么这个制度初心可能不是一种治理术。但是现在实质上就是一个治理术，一个背着长期房贷的人，通常会更倾向于维持稳定工作，不敢轻易裸辞，不敢长期失业，不敢随便换城市，不敢大幅降低收入预期。房贷每个月自动到期，它不需要每天提醒你，但它会持续地塑造你的选择。你会主动把自己调整成一个更稳定、更守时、更可预测的劳动者。

从签下贷款开始，一个人的未来三十年就被拆成了 360 个月。

每一个的任务只有一个，就是还贷，这会造成强烈的风险厌恶心理，所以导致啥也不敢做，很大程度上稳定了社会秩序。并且通过这种方式，撬动了三代人的稳定性，在信贷机制下它让普通人主动参与资产逻辑。你会希望房价稳定甚至上涨，因为你的家庭财富已经押在里面；你会害怕房价下跌，因为那不只是市场波动，而是你多年劳动成果的缩水。这样，个人的利益结构就和房地产市场深度捆绑了。

所以，实际上模仿了传统地主模式下的佃户。所有人都是为房子打工的佃户

知乎用户 LINK 予 发表

姜太公钓鱼，愿者上钩，反而越是基本盘会上这个钩。

我说一个角度，学校学的基本上都是社达还有成功学理论，课本上大多数是王侯将相才子佳人的成功学小故事。

然而我们大多数人其实都是他们的背景板 NPC，我们在课文中，其实都是路人甲乙。

所以很多人做事都是以为自己是天命之子，努力就会成功。

反而是几十年前的人们，你告诉他们这个贷款三十年，他们会把你当骗子，他们绝不会相信三十年的稳定。比如 1882-1912，1912-1942，1942-1972，1972-2002，你能想象吗？

知乎用户 Afterwards​ 发表

这个问题有个标准答案——美国人。

美国是世界上唯一一个 “30 年固定利率房贷” 是主流的国家。哪怕是金融体系高度绑定美国的加拿大和英国，个人房贷也是以 15-25 年为主流，而且绝大部分是浮动利率。“30 年固定利率” 听起来平淡无奇，但银行愿意给老百姓这么长期的贷款，放在人类历史上都是奇迹。

这三十年内，要是有天灾或者战乱，银行就会血亏。要是有经济危机，就会大面积弃供，银行也会血亏。要是有通货膨胀事件，银行本金折现后也是血亏。

别的不说，哪怕这些事都没发生，假如太平年代三十年国债的利率上涨 1%，银行放的这笔贷就会亏大约 20%。这件事已经在过去五年发生两次了。

美国银行愿意承担如此多的风险，有两个原因。一是美国金融系统发达，资本充沛，不放房贷也没啥事干。二是，美国政治体系是个发挥小资产阶级优势的 “天然中间偏右” 体系。九十年来各方博弈的结果是政府兜底个人房贷（这段历史的权威之作是 Hagerty 的《The Fateful History of Fannie Mae》）。

30 年固定利率个人房贷这个机制有弊端。它并非市场的选择，而且造成了潜在金融风险。但是，它本质是 “政策引导资本补贴那些恒产者恒心的本分人”。在银行资本充沛的中国（和曾经的美国），它都属于资本市场反哺老百姓的良政。

知乎用户 不过尔尔 发表

如果没有金融，这个世界的贫富差距就是二八定律，百分之二十的人掌握百分之八十的财富。

如果有了金融，这个世界的贫富差距就可以突破百分之百的极限。即：2% 的人掌握了 150% 的财富，剩下的人分享 50% 的债务。

金融是富人的财富放大器，也是剥削穷人的剔骨刀。

假设这个世界完全没有金融工具，那房子是不是兜兜转转还是得卖给你们？只不过它是以一个当下大多数人付得起的价格。

知乎用户 blc 发表

学习国外的先进经验，记得当时宣传的话术是，美国老太太贷款 30 年买了套房，30 年后终于还清了贷款。中国老太太辛苦工作了 30 年，最终在退休之后才买了套房。而这个时候，美国老太太已经住了 30 年了。

知乎用户 古纪 G8 发表

所以我一直认为国内的教育有很大的问题，尤其是数学方面的教育。

很多人都调侃过，学数学有什么用，你买菜需要用到微积分么？

这句话基本没错，我们在高中里学到的占很大比重的各种方程，对于日后的生活基本没有任何用处，

真正对生活有帮助的数学知识，比如统计学，概率学，金融方面的利率计算等等，

在教学阶段基本都是一带而过，或者作为课外知识补充。

进了社会就会知道，学一学统计，概率，会计算税率和利率，能帮你避开许多坑，还能帮你更好的理财。

多少人连利润怎么算都不知道，就敢去开餐饮搞加盟，多少人看到花呗要还的钱数字很小，却不算一下它的具体年利率有多大，就稀里糊涂的用了。

稍微用概率计算一下，就会知道想要中彩票是一件多么天方夜谭的事情，以及想靠赌博翻盘根本就是不可能的事情。

如果知道统计学的计算方法，就能看懂各种数据报道中到底有多少水分。

包括房贷这块，许多人根本不知道 15 年，30 年贷款到底意味着什么，到最后还了好几年贷款才发现还的基本全是利息。

我一直怀疑国内的数学教育就是故意的。

知乎用户 暗夜独看花 发表

在国内购房，面临的是无限责任….

无论你买的房子是否烂尾，是不是有重大质量问题，你都需要按时偿还贷款…..

没有破产法对个体财务变故（失业，疾病）进行兜底……

所以，你理解买房的抵押物是什么了吗？

并不是你买的那套破笼子…..

土地不是你的，地上建筑物那几千元一平的建安成本银行不在乎……

实际上，你在银行抵押的，是你三十年的劳动能力….. 或者说，三十年的生命，仅此而已。

如果房子可以继续击鼓传花还好，总有乡镇的老乡冤种可以接盘…..

可惜，没孩子了…..

知乎用户 pansz​​ 发表

这些东西是有前提的。提出这个思路的时候，房价持续上涨，虽然有过短时期的回调，几乎就没有长期下跌过。

这也就注定了还房贷的那一方只有前几年可能感觉负收益，一旦房价涨起来之后会觉得自己纯纯正收益，哪怕扣除贷款利率之后也还是。

在房价上涨这个前提下，三十年房贷实质上等同于「借了未来的钱投资到现在的房地产，乘上房价上涨的快车，锁定房价上涨收益」，而且根本无需担心能不能还三十年，毕竟随时可以把房子卖掉。

它实质上等价于：现在有一个极高收益的理财，比你贷款利率还高，你要不要贷款来买这个理财？

提出三十年房贷的时候，买房就是这种状态，买到就是赚到。为什么不贷款？

只是我没想明白，为什么房价明明不涨了，还有人贷款买房，这确实是我百思不得其解的事。

你要是能全款买房，那你随便买，你开心我乐意。要是买不起房需要贷款，在明明房价下跌的情况下还要贷款，打算谁来还这个贷款呢？不理解，我完全不能理解贷款购买一个价值不断下跌产品的动机。

知乎用户 疾风之科基​ 发表

三十年房贷其实是一种代际归因谬误的结果。60 登觉得自己干了 30 年年年都在涨收入，就自然而然的认为下一代也会这样，甚至不惜主导了债务癌化的全流程。

结果发现，断子绝孙了。

知乎用户 Steven Li​ 发表

以美国为典型，对一个普通人而言，30 年房贷足以将一个人职业生涯（说白了也就是能够正常干活赚钱的时光）套牢。

按照 22 岁大学毕业进入职场算起，普通人大概需要 5-7 年的时间攒够买房的首付，那样差不多就是 30 岁左右买房。30 年的房贷，到了 60 岁差不多就是接近退休的年龄，可以说几乎整个职业生涯都是在为了一套房子打工。

当然， 有些人由于收入高，或者善于经营，能够提前还贷，比如在还掉一半左右的本金之后选择重新贷款，将期限转为 15 年。这个其实也无所谓。地产税，物业管理费，维护费用，确保你的房子永远是一个无底洞，源源不断外流的现金流一刻都断不了。

因此买了房，也就是绑定了斩杀线。

知乎用户 Jimmy Chen​ 发表

这就岁月史书了。

第一批以三十年房贷购买商品房的人，哪个没有赚翻倍。也就是 2000 年左右购房的那批人，只要后续不要瞎投资，现在应该多半在退休收租了吧。

要知道，在那个年代选择三十年房贷的人，恰恰是最聪明和功利的人。他们明白**货币通胀和资产价格的上涨能够很快填平债务窟窿，**上更多更高的杠杆，购买更多的商品房，只要能够平衡每月的还贷现金流，那就是让自己资产增值最大化。

但如果你刻舟求剑，在 2017 年后，再用三十年的房贷来衡量，那当然是弊大于利的事情。在我看来现在贷款购房就是给上一代人接盘解套。

所以，一个金融工具的好坏，不能只评价这个工具的本身，必须结合当时的环境来看。

知乎用户 浪羁 发表

房贷这个事情不简单。

对一个普通人来说，买房的故事其实很简单。

你找到一套房子，凑齐首付，向银行贷款。

此后，每个月工资到账的第一件事，就是把房贷还上。

三十年的合同，几十年的还款计划，看起来只是你和银行之间的承诺。

但从专业的金融视角来看，事情远没有那么简单。

你签下贷款合同的那一刻，这份债务就不仅仅属于你个人了。

银行会把你和无数购房者的贷款打包在一起，做成一种金融产品，卖给市场上的投资者。

对银行来说，这样一来，他们不必等待几十年的还款周期，可以提前回笼资金，投入新的业务。

而投资者获得的，并不是一套房子，而是未来几十年你和其他人每月稳定的还款现金流。

也就是说：

你贷款买房，银行把你的债打包卖给金融市场，

投资者拿到债权，提前兑现收益；

然后你用未来 30 年的工资，一点点还清别人今天已经赚走的钱。

本质上，这是一个 “提前收割未来” 的游戏：

你用未来的劳动偿还债务，资本用你的债务兑现利润。

可如果我们把视角再往上拉一级，会发现另一个更值得追问的问题：

那盖房、造车、开店、拿地，这些 “产品” 本身，是怎么来的？

它们总不能是凭空冒出来的吧？

换句话说——你贷款买单的这一切，最初是谁先掏钱做出来的？

答案很简单：不是靠卖出去赚的钱，而是靠 “先借来的钱”——

是开发商、厂商、平台、地方政府，

用远低于你贷款利率的 “上游资金”，先一步把资产搭起来。

然后把这笔账，打包成价格，转嫁给你。

这就是这套经济秩序里最关键的一道利差结构：

上游用低利率融资做大生产，下游用高利率借贷接盘，然后普通人用几十年的工资，把这笔账一点点还完，稳稳当当成为这个巨型套利系统里最可靠的偿债机器。

你可能早就注意到一个细节——

每当经济下行、卖不动货、库存压顶，

你就会突然接到各种 “低息贷款”“分期免息” 的电话。

不是你变重要了，而是系统又到了需要你来 “接力” 的时候了。

可事情并没完。我们现在看到的，最多只是 “生产那一头” 的逻辑。

但这些开发商、平台公司、制造企业所获得的 “低成本资金”——到底从哪儿来？谁才是这场游戏的 “水龙头”？

答案要再往上拉一层：金融系统。

这套系统的运作原理，其实很简单——借新还旧、炒高资产、循环加杠杆。只要不断做大资产端，就能撬动更多的债务，实现资产负债表的扩张和平衡。资产估值被抬高，融资能力随之增强，整个系统便能维持表面的稳定和增长。

只要资产价格的涨幅能够跑赢借款利息，这笔账就能看起来 “合理”。

总结一下，你就会发现，这个资本游戏之所以稳定，有三道 “护栏”：

第一，利差。

上游的金融机构和大企业用极低成本拿到钱，下游的普通人却要用高利率还房贷、消费贷。利差就是整个套利的根本。

第二，资产价格持续上涨。

只要房子、地皮、股票的价格年年走高，上游能借更多的钱，资产表面繁荣，系统就能继续滚动。

第三，劳动者兜底。

真正支撑系统运转的，是无数普通人稳定还贷、加班工作——你们用几十年的工资，托住了这套庞大的债务机器。

现在这套游戏玩不转了，根本原因就是中国人口结构的剧烈变化。

过去三十年，人口红利支撑了 “拼命工作、拼命消费、拼命还债” 的循环。

但今天，人口老龄化、出生率持续下降，劳动人口总量见顶，新的年轻人越来越少。

这个变化，直接带来了三个连锁反应：

为什么大家越来越累？

因为人口结构变了，年轻劳动力不再无限供应。

但社会对 “增长、还债、产出” 的需求没变，结果就是每个人头上的压力更重，工作节奏更快，没人能松懈。

为什么经济内需不足？

过去的经济循环靠 “人口多、负债多、消费多” 推动。

现在，年轻人少了、储蓄倾向高了，消费的基础在收缩。而巨大的债务存量和高房价，让每个人更倾向于 “还账” 而不是消费。

结构性的消费能力下滑，就成了新常态。

为什么生育率下降？

高房价、高抚养成本叠加代际焦虑，让年轻人更不敢生、更不愿生。

系统里的每一份 “提前收割未来的收益”，都意味着下一代的意愿被压低一分。

你看，究竟是谁在为整个经济循环兜底？

过去三十年，这个角色始终是普通人——用自己的未来，为资产和债务的雪球滚动输送动力。

你加班、拼命，是让这个债务游戏不停歇；

只要你不倒，这个系统就不会塌。

知乎用户 不清不楚不明不白 发表

中国房地产总共才不过三十年，真正房价大涨不过十年

谁想过还三十年房贷啊，那些贷款买房的都想的是将来高价卖给别人

知乎用户 改之理 zcw​​ 发表

不是将近半辈子，而是几乎全部的工作时间。

假设一个人 22 岁参加工作，63 岁退休，工作时间就是 40 年。

剩下 10 年是让你攒钱凑首付的。

博士就比较惨了，毕业都 30 多岁了，只有 30 年工作时间，等到凑够首付买房时，银行都不敢给你贷满 30 年。

知乎用户 善恶七十亿分之一 发表

是谁不重要了。

30 年不是半辈子，是一辈子了。

过了 30 岁，大多数人，基本都是行尸走肉了。

现在的人，预期寿命也就 50 岁。

算你 20 岁开始背贷款，30 年后，50 岁就该死了。

比如说张雪峰，要是他知道预期寿命也就 50 岁，

那么 40 岁就该退休，40 岁就该写遗书，就该准备好遗产分配了，

手机密码，微信密码，银行卡密码，支付密码，

基本上都得告诉后代了。

现在更残酷了，32 岁基本就找不到工作了，也就是说 35 岁，你就该死了，

能够活到 50 岁再死，都是人中龙凤了。

现在的房贷，很多人根本就还不了 30 年的，

因为房贷还清之前，早就死了。

知乎用户 只是个昵称 发表

其实房贷 30 年，很多人不会真还那么久。
如果你的房贷真需要还 30 年而你没能力提前到 10 年，甚至 5，6 年还清，那么你这个房子买的就不合理，超出能力范围了。
因为 30 年还清的话，说明你收入去掉房贷约等于没闲钱了。但凡你有些闲钱绝对不至于还那么久的。

知乎用户 Wild Bear 发表

有一说一，从金融逻辑来看，住房按揭贷款确实是普通个人能接触到的、极具性价比的信贷工具：它提供了大额授信、长期限、相对低利率的组合，这在其他信贷场景中几乎难以实现。

问题出在房子本身的价格太高了——当房价远超普通人的收入增长速度时，漫长的还款期把压力摊成了一个人半辈子，乃至于一辈子的负担。

知乎用户 雪耻景阳冈 发表

房贷和消费贷一样，

是冲着你全家 6 个钱包去设计的，

一个人 30 年时间，

全家 6 个人，父母，岳父母，夫妻，

就是 5 年。。。

知乎用户 炒面面包子 发表

刷到一个张卫健的切片，有没有人知道出处?

到了 30 岁，你会发现:
完全靠自己买车、买房、有稳定的生活，
非常困难。
然后你的女朋友会说
“没房? 没车? 结婚? 呵~ 再等等吧”
如果全中国的男人都把有车有房有高大上的工作当成毕生唯一梦想，那么这个国家还有什么希望?
难道你想等老了之后，对你的孙子说:
『知道你爷爷我这辈子干的最伟大的事是什么吗?』
『我还清了房贷啊哈哈哈哈』

知乎用户 比蒙巨兽所向披靡 发表

基本常识: 你不结婚不买房不买车，也没谁会把你抓进监狱或者把你枪毙了，你只会落得一个人自由自在 + 一人吃饱全家不饿的美好下场。

所以少问这种鬼嚎鬼叫的问题。

知乎用户 wang da 发表

主要人寿命太短了

一般 23 岁毕业, 60 岁退休 (设计时退休年龄)

实际可工作年龄只有 37 年, 但特殊情况很多

比如硕士毕业 26 岁, 医科等 4 年, 毕业是 24 或 25, 博士毕业起码 30 岁, 女性一般 55 退休

另外, 稍微好点的工作, 还有长实习期, 最少做个 2 年才动买房的念头

这样稳定工作, 高知群体, 实际工作年龄只有 30 年

所以这个设计从来不是考虑还款者需求, 而是还款者的最大的还款能力就在这了

知乎用户 四七 发表

谁想出来的不重要。
主打一个愿打一个愿挨。
我 17 年没敢在广州买房。
因为我的首付要借，月供是同户型月租的两倍。
我不确定自己能有三十年的稳定工作，也没实力说自己的流动资金一定可找到比房贷利息高的稳健投资。

但是我身边的人说，谁的首付不要借？
一个房子租金是月供的一半，但是房价会翻倍，租金花了就没有了。
房贷是人一辈子最划算的理财。

回想起来真的是很癫狂。

知乎用户 你别急 发表

最早是谁不知道，不过算责任可以算在罗斯福头上，因为 30 年房贷最早出现是罗斯福执政时期，之前的房贷多是短期房贷，因为大萧条太多人还不上贷款，罗斯福成立了房利美开始推 30 年超长期房贷

知乎用户 Kros 发表

美国是这样的

作为一个老牌资本主义帝国，可以允许人用自己 90% 以上的流动资金作为 10% 的首付，撬动 900% 的贷款，30 年 3.5% 利率，连本带利总计需要归还 160%

如果连续六个月还不上，就会被强制平仓

建议大家远离美国

知乎用户 Payphone7 发表

贴一张图，100 万贷款，利息 3%，等额本息还款，20 年 - 60 期限

30 年之后，每增长十年，月供并没有降低多少，但是利息却大幅度增加

知乎用户 狂怒暴躁的 发表

哪有人真的还 30 年… 基本 10 年左右就还清了，经济上行期还要还的快点。

不过还完也该置换了，继续还吧…

知乎用户 二等饼干 发表

大多数人哪有那么长远的眼光啊

就眼前结婚需要了

孩子上学需要了

觉得房价合适了

各种短期需求，长期风险断然不会考虑

既然买房的都不考虑，出政策的人更不会考虑，他们也不需要考虑。

知乎用户 KafkaVonBohemia 发表

其实年轻人大部分是父母催的。我 21 年毕业，22-23 年工作稳定了之后我爸妈天天催我买房，说他们付首付，月供我还不上他们承担一点。当时我是无所谓。

我只是很懒，懒得去实地看房，加上运气好，去出了几年长差，所以就没买房。最惨的是我一个同事，22 年买的期房，还没住上，就要出长差。我同龄同事，基本上家里能首付的，都在工作一两年就高位接盘了，上至 985211 博士硕士，下至专科二本。

还好现在有信息茧房，给老登微信抖音推荐一点房市新闻，他们算法推荐上面也都是看空房市了哈哈哈哈。只不过不知道为什么这两天哪个算法又给他们推荐说房市要复苏了又在催我看房。

在多说一点，我刚入职，领导就一直催我们买房，说你们是国企员工，贷款很容易的，早点买房早点成家立业。我当时以为是为了栓住我们，怕我们跑了，好拿捏我们软肋。后来才知道，这些老油条人手三四套房子等着出手。尤其是有个周末夫妻的异地夫妻，搁工作地点买四套房，工资全还贷，就靠单位食堂宿舍和年终奖苟着，我不知道他现在房子出手没。

知乎用户 黑色毛衣 发表

贷款年限不是太大问题，

最大的问题是，鼓励那些原本买不起房子的人，集六个口袋之力强行上车

知乎用户 softyun 发表

通胀嫌短，通缩限长

以前大家会被房价上涨、收入上涨对冲掉，

现在大家不可能贷这么久因为自己的收入不可预期，哪怕 10 年我都提前还款

真有问题的就 2023 前后几年的那一批

知乎用户 怼就是你赢 发表

我这样说吧，1996 年，许老板的广州金碧花园开盘，2500 一平方。

70㎡的主力户型，总价是 175000 左右。

首付 7 万 5，贷款 10 万。

若按 **5.6% 年利率、30 年（360 个月）等额本息**计算：

• 月供约 574 元
• 30 年总还款约 20.66 万元
• 总利息约 10.66 万元

你买这套房的成本是 28 万多，这是很蠢的投资选择吗？

有这么大的争议吗？是对当年广州市民的购买力质疑还是对当年的政策质疑？？

首付几万元是当年普通打工仔能承受的事情，这有啥好质疑的？？

知乎用户 古代掌管好事的神 发表

据我所知，没有人拿枪指着你买房吧？不买房也不违法吧？

所以是你自己的问题，你自己心甘情愿背负 30 年的债。

知乎用户 兰色天空 发表

说的好像国家银行一天天净算计你那三瓜两枣了，房贷是普通人最容易贷到的、额度最高的、大额贷款了。这是福利，是机会，你可以选择不要，只是给你提供了这个选项，能搞清楚吗？

没有人逼你贷款 30 年，你可以选择贷 5 年

更没有人逼你贷款，你完全可以选择全款

立场对换，你借给我 100 块钱，30 年我还给你 200 块，你愿意不？你要是愿意，有多少钱我贷多少钱，1000 万以内随时立合同。你愿意不？

知乎用户 科技龙头茅台 发表

30 年房贷是一个经济创新，我们的经济能发展到今天，也确实依赖于这个东西。

你要想一个社会，我生产 1000 块钱的东西，最终只有 300 块钱发给普通的打工人。

那这个 300 块钱的工资如何去消费这个社会上 1000 块钱的东西呢？这套逻辑根本就运转不起来。

但这个世界有美国，美国的消费力和信用扩张是很多国家经济增长的一个动力。

首先美国的工资可能就是 3 万块钱，买你这个 1000 块钱洒洒水。另外就是美国政府还能印钱，所以可以凭空创造大量的需求。

当然，美国只是一方面。你肯定不可能方方面面全部靠美国。

你国内也得创造相应的需求啊，企业家的需求总是有限的吧，最终还是要拿 300 块钱的那部分人消费。

但你拿 300 块钱，你又没钱消费嘛。那就需要信贷。

你可以贷款 24 个月去买这个苹果手机嘛。

你甚至可以把你未来 30 年的收入贷款出来，然后今天消费，但是，你又没有抵押品，银行不敢借你的钱。

但房贷的话，它是可以提供抵押品的。这样就帮助你更快的把你未来的收入拿出来。

于是这个社会上，就凭空多出来一部分钱，导致你这种拿 300 块钱的人也能买得起房子了。

贷款这个事情是非常促进经济的，他就让没有消费能力的人拥有了消费能力。然后这部分钱是你未来多少年的收入，但确实是真金白银，你花出去了这个钱，那就有一些公司，有一些个人赚到了你这个钱。然后他们就变得更加富裕了。

他们变得更加富裕之后，整个社会的消费力也会提升，促进了经济的循环。

1000 块钱的东西，只发给工人 300 块钱的工资，这个循环其实本身是玩不下去的，最终一定是那个故事，挖煤炭的人烧不起煤炭。

但是信贷彻底改变了这一切，你可以把未来的钱拿到今天来花，这样工人 300 块钱的工资也能买 1000 块钱的产品。

或者说现代社会也依赖于这样一个骗局，一旦这些拿 300 块钱的人不持续借贷，或者说借贷能力达到了极限，就会出现金融危机。

知乎用户 whhuying 发表

30 年房贷挺好的啊。

我有一笔房贷是 2009 年的 7 折房贷。当时我长期在外出差。春节回家期间，顺便看了一下房子。看中了。我跟房开说好了首付 2 成 30 年按揭。然后，我下了定金，请他们准备相关材料，等一切准备好了，我再回来一趟，交首付签购房合同和房贷合同。办完这些，节后我就出差了。等我回来签购房合同和房贷合同时，才发现是首付 3 成 30 年按揭。我老婆和我父母舍不得多付利息，额外生生筹出 1 成首付，给我办成 3 成首付。材料都准备好了，没法推翻重新搞。而且我请假回来时间有限，也不可能重新搞。没办法，我只能签了。

这个房贷真是太超值了。当前执行利率才 2.13%。比公积金贷款利率还低的多。现在随便买个什么理财赚的也不止 2.13% 啊。这笔房贷对我来说不是负债而是资产。能够产生利差收益，那肯定是资产啊。

而且，因为这个房贷，我还能享受个税房贷利息专项抵扣。这也是收益啊。幸好，当年老婆和父母没有给我把 30 年改成 20 年。如果是 20 年的话，只到 2029 年，那我享受个税房贷利息专项抵扣就只能到 2029 年了，只剩 3 年了。3 年之后就没有这个抵扣优惠了，可是 3 年之后我还没退休啊。

像这样的房贷，30 年都不够，我想贷它 100 年，甚至子子孙孙永远贷下去。可惜国家和银行不同意。

知乎用户 慕凤​ 发表

这个 30 年是全中国最聪明的策略，没有之一。

先想一想，这个逻辑成不成立

1、大部分人买第一套房，都是出于结婚的目的，结婚附带赠品一个（小孩）

2、如果结婚买房，3 年内生小孩，那么，小孩上到初中，学区房差不多就完成历史使命，可以下班，那此时，你已经还了 12-15 年的房贷

3、一个人，大部分时候，30 岁左右处于薪资的高峰，而早期是没有余力全款的，到了 25+12~15=37-40 岁，相对有能力还完所有的房贷，而出于这个原因，大部分人会选择等额本息（因为等额本金虽然利息总额低，但是前期压力大，而一个刚付了首付的家庭，户主没有到职业高峰期，等额本金压力会更大）

好，请问，正常还款 12 年，在第 12 年换房（收入提高，学区不再需要，可以置换一套更舒适的住宅），一次性还清贷款，那么此时你还了利息总额的多少？是 12/30=40% 吗？ 不不不，仔细看一下，利息是前置的，前面还的大部分是利息。答案是 61%，而 15 年一次性提前还贷，则还了 74%。

这才是为中国人量身定制的金融点金术😄

知乎用户 良言 发表

可惜不能贷款 300 年，不然我必贷款。

知乎用户 星空 发表

什么半辈子，就是人的一生，从出生到接受教育，出来工作，能挣钱就这三十年，等于把自己的人生绑在房子上面了，为这玩意努力拉磨，当然部分职业和精英不在这个行列。

知乎用户 汽修救不了你 发表

别人让你背债你也得接啊， 你赶这趟接了亏了就认啊。

我之前在贷款买房的节点就思考过这个问题，打个比方贷款两百万，以二十年为例。
等额本金后续第一个月要还一万二，等额本金第一个月要还一万五。

我作为一个上班族，那么我不如多攒一个月的钱，这样后续少还点？

在十年前知乎还出现了，能贷款就是赚到的调调，我当时看着就觉得不可思议。

我身边不少朋友都是自己工资全额还贷，妻子工资抗生活开支，有时候捉襟见肘了还得问父母要支援。

当然知乎还是有一定的前瞻性，当时不少调调都在讲未来收入的不可预期性与现金为王。

秉持着现金为王的，甚至卖房跑路的现在都很舒服， 上赶着贷款买房的就冷暖自知了。

人要为自己的认知买单。

知乎用户 赵锐 发表

其实有个冷知识最初是 20 年，涨了以后才变成 30 年

就不说那些大城市了，普通城市的一两百万房贷，让你 10 年还清你还得起么？房价飞上天那个时代不贷款你买的起么，甚至多少人都只是凑个最低首付就掏空两代人的钱包。

10 年你还不起，20 年你也费劲几乎入不敷出，你都没钱吃饭了不得去社会上犯罪么？所以 30 年正正好好，让你还能留个饭钱，那为什么不是 40 年，怕你 30 岁买房活不到 70，成坏账了。

30 年的设定是为了让你买房，还要把钱还完，差不多不会死了。短了你还不起月供，长了你的命不一定有那么长。

知乎用户 闹得欢快​ 发表

为什么不发一辈子的福利呢？干脆把房贷延长到 300 年，房价还能再涨十倍，大家都赢了不好吗？

你问我 300 年太长了还不完怎么办？那可以提前还贷呀！简直赢麻了。

知乎用户 要有光 发表

本质就是，你和同龄人，在一场拍卖会上，竞争留在城市里的资格。

他有 100w，你只有 30w。但聪明的你，愿意贷出 80w 来跟他竞争。

你当时坚信，只要让你住在城里，这 110w 都是值得的。

知乎用户 睡不着的保镖 发表

愿赌服输，房地产商只是把你打牌该输的钱，变成了房贷。

知乎用户 星河聊人生百态​​ 发表

“按揭” 是英文 Mortgage 的谐音，拆开看 mort 是死，gage 是契约，Mortgage，拉丁文叫 “死约”。

听起来不吉利，但它早早预言了一个必须面对的事实——签下这份约，等于把未来几十年的工资单抵押出去。供款期越长，银行和你的风险都在累积。那为什么非得是 30 年？

市面上流传一个看似很有道理的答案：1930 年代美国大萧条后，联邦住房管理局把按揭期限大幅拉长，从 5 到 7 年一套的房子变成 15 年、30 年。因为当时大多数人的有效工作年限就是 30 年。30 年按揭，刚好在全职工作结束那一年把房贷还完，以便退休后无债一身轻。那个年代没多少人四十岁之后还有稳定收入，所以设计者粗暴地画了一条线：三十年内要还完，正好对应当代工薪阶层在岗赚取劳动报酬的几乎全部剩余年限。

听起来很正常。

但过了几十年，世事变迁。新一代人平均换房或 refinance 的周期只有十来年，超过 2/3 的借款人在还清贷款之前已经搬家。这意味着，对无数买房客来说，30 年最后几年根本不在账本的预见中。他们不需要一个 30 年的稳定还贷计划，他们只需要在前 15 年轻松还贷。合同上的 30 年，更像一个 “月供保险”：把还款期限拉得极长，前 15 年的月供就能降到一个相对能接受的数字。

银行给你贷款买房的本质是一层利率期限结构的外壳。

1999 年，我们的银行开始把房贷期限从 20 年延长到 30 年。之所以延长**，不是为了帮你养老，是为了让你还得起。**彼时城镇人均住房面积才十几平方米，“住房商品化” 这个新词刚落地，口袋里没什么积蓄。要是不把期限拉长，月供就高得离谱，普通人根本接不住。

这个逻辑直到今天也没变。

查一下北京房贷月供对比：同样贷款 200 万，等额本息 20 年每月还款约一万三千多，30 年每月还一万零几百。三十年期月供比二十年节省四分之一的现金流。

对那些在写字楼里闷声画图的白领阶层来说，这四分之一可能就是孩子一个月的辅导班钱。

美国的 30 年房贷在今天是一个几乎全凭政府信用撑起来的神话。政府在背后担保，银行才敢放出 30 年固定利率贷款。把 30 年的贷款契约拔高到国债的信用级别，让每个月供款中多出来的本金和利息得以安全地沉淀进 MBS 市场，再被全球投资机构吃下。没有政府兜底的房贷市场，利率绝不会是今天的温和水平。

**中国的 30 年房贷也是极度安全、极度标准化的产品。**它的基础，是整个国家对房地产金融体系的极度控制。稍有动荡，政策端就迅速降准降息调低 LPR，把按揭利率打下来。至于那些风险分层的特殊群体，直接用利率上浮等手段进行市场化剥离。

30 年房贷的终极底气，不是你的身体能工作 30 年，是整个国家的金融信用机制厚实得让银行觉得，30 年后依然能收回本息。

你买房的同时，也是在为整个国家的金融车轮加油。银行创造的信贷，绝大部分锁定在房产上。

你把未来的工资预付给银行，银行把现金打给开发商，开发商拿钱买地继续盖楼，政府拿到土地收入再投资基建。基建越好，地价越贵，你的房产增值，你觉得买房买对了，继续还贷，继续维持整个系统的运转。

历史书没告诉你，20 世纪 30 年代的美国、90 年代末的中国…… 每一个 “30 年房贷” 时代降临之前，都有一场毁灭性的住房危机。

人们付不起房，银行抽贷，整个社会踩进失业、破产、变卖家产的泥潭。然后政府在废墟上把按揭年限 10 年、15 年、30 年一步步拉扯出来。

30 年，是造给全民的房子，也是堵给金融体系的出口。

2026 年的今天，也许早就该有 40 年甚至更长的按揭期限了。但银行业内说，很多银行要求 “贷款人年龄 + 贷款期限” 不超过 70 年，你见过哪个 70 岁老人每月稳定还贷？

不是不想，是现实中没法执行。银行怕你挂在岗位上，贷款收不回来。

30 年太长，长到足以改变一个人对命运的感知。但它也足够短，短到你生命中最多彩、最强韧、最需要放开手脚去打拼的日子，全都被套在了那个叫月供的笼子里。

它是用活人的时间、用银行的恐惧、用地产商的报表、用三代人的储蓄、用这几十年中国飞速运转的工业齿轮一齐碾出来的——一种当代人的宿命。

那些为你做 30 年房贷计算的银行家，也许根本没算过，你是不是真的能在同一家公司干 30 年，是不是真的能用这份不算多的薪水一直撑到退休不生病、不出意外、不离婚。

也没算过，如果整个社会的经济版图在 2050 年又是一番新天地，你当年签下的 30 年合约会是怎样的古早旧物。

他们没有义务算这些。

他们卖的是一个概念：你今天买，今天就住，今天就把未来的时间折现成现在的面积。

从一个更长的时间尺度回看，他们都是对的。在这场把生命塞进月供的 30 年长河中，每一个被称作 “房奴” 的人，都不过是历史巨大棋盘上一枚随时可换的卒子。

区别仅仅在于，有的人的棋盘是铺在 1080p 的巨幕上。有的棋盘铺在县城烂尾楼的承重墙背后，铺在踩上去摇摇欲坠的电梯厢里。

殊途同归。

一声哀鸣，散落在每个月 15 号的银行还款短信里。

那是现代最有力的抒情长诗，每一期都是新的叙事。

知乎用户 Tung - 车位​​ 发表

以我工作为例，客户买房时我都需要给客户算按揭，而每次我都会默认以 30 年的年限进行计算（除非客户主动提出其他年限计算，否则我一律按照 30 年），不为什么，因为更容易成交。

所以，工作久了后，发现碰到的客户情况和问题都差不多，处理起来也得心应手多了。

直到遇到一个特别纠结的客户，认购书都写好了，就差交定金，尽管我和这位客户在售楼部谈了很久，还是没能成交，在送客户上车时我手里也还是拿着那份认购书。我回售楼部的路上脑子里不断回顾和客户的细节，也没想明白，这临门一脚到底差在哪？

我记得是 3 天后我终于忍不住微信问客户：“是价格不满意还是户型不满意”？

客户回了个：“不好意思，钱不够，暂时不考虑了”。

看到回复，一下子我心如死灰了… 但还是处于职业习惯回了句：“没关系，如果您愿意，我可以为你短时间保留这个单位”。尝试做最后的争取。

客户回了句：“贷款时间能不能长点？因为每月近 4100 的还款压力有点大。”

我当时有点懵懵的… 30 年房贷国家规定最长啊。

好了，截止到这就算完了，后面和客户聊的内容也不重要了。

重要是，当时客户说完那个问题我还真出于无聊就去算了下，然后… 吓了一跳…

上面是当时 2020 年给客户计算的；下面是我出于无聊计算的；

发现没有，30 年房贷对比 40 年房贷，每月月供减少 361 元，却要比 30 年房贷多支付 309229 元利息；

而 40 年房贷对比 50 年房贷，每月月供减少 178 元，要比 40 年房贷另外多支付多 331880 元利息；

如果数据看不明白，你再看 20 年房贷和 30 年房贷的差别：

20 年房贷比 30 年房贷，每月月供减少了 836 元，利息增加了 281519 元。

明白了吧，按理说 30 年以后我们月供偿还的本金随着时间年限应该是越少，但是月供还款金额减少的程度和利息增加的程度根本不是一个级别。

所以我有理由相信，三十年房贷的设计出来是最符合资本利益的。

因为如果年限过短，不能使得资本效率最大化；

而年限过长，基于现实中大部分人的职业黄金期在 25-45 岁，之后收入增速会放缓或下降，人的劳动力年限和超出 30 年后的资本收益过度扭曲且伴随着风险，也同样不能使得资本效率最大化；

这就是金融系统设计最精妙的地方。

不过随着 AI 和人类寿命的延长，未来会不会出现 40、50、60 年房贷我不知道，但是我知道的是金融系统它总能找到并设计一套让人心甘情愿的规则。

知乎用户 文艺 IT 男 发表

最长是 30 年，又不是必须 30 年，你嫌长贷短点不就完了。

知乎用户 甘棠 发表

第一，我说句你不爱听的，低于市场价利率的贷款是福利，别拿房价高说事，30 年贷款在世纪初房价起飞之前就有

第二，你还真还 30 年啊？但凡你收入证明是真的，中间没有大变故，也不至于一点提前还款都没有吧

知乎用户 荒野大约翰 发表

现在你看问题的逻辑是，房价平行或者下行，你连本带利血亏，房子还折旧还降价，亏的裤衩都没了。

然而 20 年前的逻辑是，我如果贷款上车了，只要上车了，赶上了房价的上涨，我 1 万买的，可能涨到 5 万可能涨到 3 万，我账面血赚。其次，我在一个大家都赚 2000 的年代上车了，但是工资涨了啊，过万了，那点当代直接就提前还完了。然后我卖了，就可以置换套更好的，或者干脆就没有贷款，没有你们觉得的问题了。

事实上，00 到 16 年间买房的人基本都是血赚的。我家 94 年买的商品房，2000 一平，最高也涨到 30000，现在跌回到 15000 左右，一是下行，二是房龄，但是也没亏。这套怎么可能亏。

那如果你是高位接盘呢？那自然就是半辈子了。

人都没法预测未来，谁知道有口罩，谁知道会引发全球性全行业的下行

知乎用户 一只可爱的萌新 发表

不知道

但他在那个瞬间，一定真的很需要这个房子

知乎用户 潜水观察者​ 发表

还是老百姓太有钱了。

像我们家就很穷，穷到我爸妈根本不敢想给我贷款买房这事，哪怕是 18 年经济上升期的时候，周围贷款买房子的如火如荼，我爸妈也没有动过一分一毫的心思。

理由也很简单——

“三十年？那我们俩走了，孩子意外生病没法工作，或者一段时间上不了班了，这段时间谁给他还钱？国家政府吗？”

老两口经历过大下岗毒打，根本不敢相信贷款三十年的稳定。想的就是万一背三十年贷款，完了过个几年又来一波大下岗，该怎么办？

这个问题一直没人给他们解答，所以他们也一直不动买房的心思，直到现在……

这点上我就很佩服我爸妈的保守主义。

他们把网上父母劝孩子考公务员的话术实际运用到了工作以外的生活中。

寻常爹妈——“公务员好，公务员稳定，不考公务员你老了怎么办，没保障怎么办……”

结果生活上无脑梭哈，房子车子不管不顾全部上杆。

我爸妈——“趁现在年轻，别犯懒多赚点钱，公务员能考上最好，考不上去逑，该挣钱就踏实挣，用心干，在外头别贷款别乱消费，以后你老了，只有钱才是你的底气，其他乱七八糟都是胡日🐴乱扯淡，做人到头还得靠自己，死里活里全凭天意，别指望 gcd 养你……”

然后生活上知行合一，拿 “考公稳定话术” 去应付一切需要超前消费的话题，效果十分显著。

知乎用户 花轮 发表

当时的主流声音是这样的，甚至已经达成共识：

中国老太太和美国老太太的故事；

30 年前一千房贷是巨款，30 年后还叫事儿吗;

房贷是普通人一生能接触到的最低利息杠杆；（这条最狠，有钱也不全款买）

租金还房贷，30 年后白得一套房子；

警告房价崩盘的声音一年比一年微弱，犹如跳梁小丑；

你工资 3k，房价 3k，你工资一万，房价 3 万，永远追不上…

在这些铺天盖地的声音里，你还能维持自己的判断力吗？

网上互喷总说要独立思考，房贷这件事其实可以印证自己是否真的在独立思考。

知乎用户 胡艺萧 发表

朋友借你的钱提前还你你欢天喜地

你借银行的钱有钱了要提前还却需要付违约金

到这里你就该发现不对了

知乎用户 我该是谁 发表

和赌徒一样贪婪，一下子就敢梭哈未来三十年的钱加这么大的杠杠，偏偏还没有赌徒跳下去的勇气。

知乎用户 直言不悔 发表

国家 2010 年就开始限贷，结果那时一堆人说扰乱市场。

更有甚者，说这是限制穷人发财。

买房刚需论持续了三十多年，哪有什么刚需，分明是赌博。

截至到今天，限贷政策仍然没有完全放开。

结果你们这些凭借贷款上车的开始埋怨贷款了。

不就是房价跌了吗。

曾经有一份真诚的房贷放在我面前，我没有珍惜，等我失去的时候我才后悔莫及，人世间最痛苦的事莫过于此。如果上天能够给我一个再来一次的机会，我会对那 30 年房贷说三个字：太短了。如果非要给房贷延长一个期限，我希望是…… 一万年！

知乎用户 愤怒的拉奇 发表

小时候看蜡笔小新的时候，小新家 32 年（35 年已经还了 3 年了）房屋贷款的段子笑了吗

知乎用户 Jacob Chan 发表

话说真的有人会还 30 年房贷的吗？我之前的同事买房的时候便宜早就还清了，甚至有不少第二套都还清了，我来深圳比较晚，碰上房价高点买房了，花了 5 年才还清已经算是认识的同事们中算晚的了，而且 5 年光利息就还了 70 多万。。

知乎用户 李羊羊​​ 发表

我不知道是谁第一个提出来的。
但我知道，这个人一定非常懂三样东西：人性、金融、时间。

今天，我从三个层面聊聊：为什么是 30 年？它本来是用来干什么的？后来为什么变味了？

一、从人性的角度：让买不起的人买得起

30 年房贷的设计者，深刻理解一个道理：

人想要 “现在”，不愿意等 “以后”。

你让一个人攒 30 年钱再买房，他这辈子都买不上。
但你让他每个月还一小笔钱，他能接受。

30 年房贷，本质上是一个人性化的设计：

• 覆盖人生的黄金 30 年：25 岁买房，55 岁还完。这 30 年，是你最能挣钱、最能扛压力的年纪。60 岁以后收入下降，债也还完了。
• 把 “大目标” 拆成“小任务”：100 万看着吓人，但每个月 4000 块，好像还行？
• 满足 “马上拥有” 的心理：不用等 30 年，今天就能住进去。

这就是 30 年房贷的第一个意义：它把 “买不起的房子”，变成了 “每个月付得起的账单”。

二、从金融的角度：对抗通胀，积累财富

30 年房贷，还有一个更精妙的设计：它天然对抗通胀。

我给你算一笔账：

1995 年，北京一套房子大概 20 万。
贷款 15 万，30 年期，月供大概 800 块。

当时的 800 块，是一个人小半个月的工资，压力很大。
但 30 年后的今天，800 块是什么概念？一顿饭钱。

你用 30 年前锁定的价格，还了 30 年。
钱越来越不值钱，但你的月供没变。

这就是通胀帮你 “稀释” 债务。

同时，30 年房贷还帮普通人做了一件很难靠自己完成的事：强制储蓄。

你每个月不还房贷，那 4000 块大概率也就花掉了。
但因为你欠银行钱，你每个月必须存下这 4000 块。
30 年后，你不但有了一套房子，还相当于攒下了一笔巨款。

房贷不是负债，是普通人能用到的最好的 “强制储蓄工具”。
——这是它本来的样子。

三、但后来变味了：炒房客的出现

本来 30 年房贷是个好东西。
但有人发现了它的 “漏洞”：

既然可以用未来的钱买房，那为什么不买两套？三套？十套？

炒房客出现了。

他们利用 30 年房贷这个工具，做了三件事：

1. 加杠杆

首付 30%，贷 70%。
房价涨 30%，你的本金就翻倍。
这就是杠杆的魔力，也是杠杆的毒性。

2. 以贷养贷

买一套，抵押，再买第二套。
第二套抵押，买第三套。
只要房价一直涨，这个游戏就能一直玩。

3. 推高房价

所有人都想上车，所有人都怕踏空。
需求被杠杆放大，房价被需求推高。
本来用来 “让普通人买得起房” 的工具，变成了 “让普通人买不起房” 的帮凶。

四、变味之后，谁受伤了？

炒房客：有的人赚了，有的人爆仓了。杠杆是双刃剑。

银行：房贷本来是最安全的资产，但房价如果暴跌，抵押物就不值钱了。

普通人：最惨的是他们。

本来 30 年房贷是帮普通人上车的。
但房价被炒高之后：

• 首付从 10 万变成 100 万
• 月供从 3000 变成 1 万
• 普通人还是买不起

工具没变，但环境变了。
30 年房贷，从一个 “普惠工具”，变成了 “财富分化的加速器”。

五、今天的 30 年房贷，还值得吗？

我的看法是：

如果你是自住，买得起就买。
30 年房贷仍然是普通人能用到的最好的长期低息工具。
没有它，你很难攒下一套房子。

但不要用满。
能提前还就提前还。
别让 30 年真的变成 30 年。

更不要炒房。
那个时代，大概率已经过去了。

写在最后

30 年房贷，是一个伟大的金融创新。
它让无数普通人拥有了自己的房子。

但它也是一个被滥用的工具。
在炒房客手里，它变成了推高房价、拉大贫富差距的帮凶。

工具没有错，错的是使用工具的人。

谁第一个提出 30 年房贷的？
我不知道名字。
但我知道，他当初的设计初衷，一定不是今天这个样子

知乎用户 鲁卡君 发表

这种金融创新，当然罪在美国了，以下内容来自 AI：

在 30 年房贷出现之前，美国的住房贷款通常非常 “苛刻”：期限极短（通常只有 5-10 年），且要求支付高达 50% 的首付。最致命的是，这种贷款到期时需要一次性偿还全部本金（Balloon Payment），这导致在大萧条时期无数人因无法续贷或还款而失去房产。
1933-1934 年（萌芽）： 罗斯福新政期间，美国先后成立了住房所有者贷款公司（HOLC）和联邦住房管理局（FHA）。为了降低违约率，政府开始推广 “长效、分期偿还” 的贷款模式。
1948 年（正式授权）： 美国国会正式授权对新建筑提供 30 年期的抵押贷款。
1954 年（全面普及）： 贷款范围扩大到二手房（现有住房）。至此，30 年固定利率房贷正式成为美国住房金融的主流标准。

要具体核对，可以自行检索 house acting 1948、house acting 1950 等

Regardless of the easygoing administration, in the late 1940s the number of VA loans
rose but not spectacularly, even after the Reconstruction Finance Corporation began purchasing the loans. Most of the loans went to buy existing homes, moreover, and, at a time when young Americans were marrying in unprecedented numbers, the demand for new homes soared. The government responded with provisions of the Housing Act of 1950 that pumped up the G.I. loan 20program still further. The law raised the maximum amount of guaranty to 60 percent of the loan, stretched the pay-back period to 30 years, and extended eligibility to single widows of veterans and veterans who had already taken out a VA loan but lost their homes through no fault of their own. Not content to liberalize the terms, Congress authorized the government to lend money for
home purchases directly to veterans—where mortgage lenders were unavailable.
尽管当时的行政管理风格较为宽松，但在 20 世纪 40 年代末，退伍军人事务部（VA）贷款的数量虽有所增长，但增幅并不显著——即便是在 “重建金融公司” 开始收购此类贷款之后也是如此。此外，这些贷款大多被用于购买现房；而在当时，正值年轻的美国人以前所未有的规模步入婚姻殿堂，因此对新建住房的需求正急剧飙升。政府对此做出了回应，依据《1950 年住房法案》的相关条款，进一步大力推动了 “退伍军人贷款计划”。该法案将政府担保的最高比例提高至贷款总额的 60%，将还款期限延长至 30 年，并将贷款资格扩大至：退伍军人的未再婚遗孀，以及那些此前已申请过 VA 贷款、却因非自身过错而失去房产的退伍军人。国会并未止步于放宽贷款条款，还进一步授权政府在按揭贷款机构缺位的情况下，直接向退伍军人提供购房贷款。

我懒得具体查更细了，感兴趣的朋友可以自行检索！

知乎用户 十分 发表

单纯的数字是非常有欺骗性的。

买房的时候贷款三十年，听上去好像没什么，因为听到的单纯的数字三十年。

但是如果换一种描述:

早上六点起来，忍受一整天的阴阳怪气，尔虞我诈，食不饱腹，甲方压榨，上级指责，经济压力，地铁跑酷，压力山大，裁员危机，物价飞涨，前途迷茫，克扣薪水，三五危机，老家催婚，无偿加班，蠢笨同僚，极品路人，恶劣天气，劣质三餐，低质睡眠，病态身体以后，再度过 10945 一模一样的日子才能还完贷款。

要是这样描述银行房贷业务可以考虑砍掉了。

知乎用户 lier 发表

如果贷款买房是冲着还够 30 年的，那是真的纯纯大冤种！

月入一万非要拉满杠杆，月供 6000/7000 就是自寻死路

一般每个月房贷占比最好不要超过月收入的 30%，假设房贷 6000 一个月，贷款 120-150w 左右，收入最好高于 20000，每个月存 6000，基本不怎么节省生活开销花 7000，十年出头怎么的也都提前还完了，要是稍微节省点会更快

而且自始至终没人被逼着买，自己也可以选择不分 30 年，分五年、十年，如果你有实力的话，也可以不分期全款拿下，最长可贷 30 年只是降低一些上车门槛而已

知乎用户 反对校园霸凌 发表

根本用不了三十年，我见过很多不到十年就把房贷还完的，再把房子一买，赚的差价比别人工作一辈子赚的钱都多，别人看了眼红，也想吃房地产红利，纷纷贷款买房，只是最后一批接盘侠倒霉

知乎用户 莫愁前路无知己 发表

一点小小的金融手段罢了，奈何应者云集，韭菜遍地。

知乎用户 诸葛连城 发表

按揭这词奇怪不？咱们这一套是从香港直接搬过来的，这东西就是李嘉诚那帮人捣鼓出来的。

随便说几个先：

1. 这盘棋的设计是房价跟着通胀走，普通人全款太难，分期才付的起，银行创设信用赚取利息，并形成房地产销售及金融体系，金融属性进一步保证房地产的流动性。

2. 银行背后是强大行政支持和完善的法律团队，盯着你还钱，保障这个销售体系运行。

3. 在上一点，一个人或者一个几十年家庭被绑在这玩意上面，疲于奔命，再给一点有上涨空间的价值吸引，消灭了很多社会不稳定因素，人生最怕不得不。

4. 家庭建设必须买房的全社会洗脑，自然形成追捧和攀比，大多数多人甘之如饴，觉得日子有盼头，努力有意义。

5. 社会所有的泡沫必须有消费承接才算落地，房地产无疑是一个生命周期很长的优良品种，因此会有人专门研究去房地产化方式以及基于以上金融衍生品的流转方式。

6. 忽悠不出来按揭消费，上述一切都是屁。

知乎用户 S’alcohol 发表

30 年这个数可不是一拍脑门就决定出来的。

1. 为什么不能更长（40 年、50 年）？

首先是因为，银行要保证你在退休前大概率能还完。明文规定是房贷借款期限不能大于 “剩余退休年龄 + 5 年”，否则普通人退休后收入锐减，无法还清的概率就会增加，在银行就会产生坏账。

其次按照如今公积金贷款 2.6％的利率来算（已经是有史以来最优惠的时候了），贷款 100 万元，等额本息的情况下：

贷款 30 年月供 0.40 万，总利息 44.12 万。

贷款 40 年月供 0.34 万，总利息 60.95 万。

贷款 50 年月供 0.30 万，总利息 78.80 万。

看见没？贷款 50 年与 30 年相比，每月少还仅 1000 元左右，利息却多了 34.68 万。

从个人角度，贷款 40-50 年没必要，性价比太低。从银行角度，虽然可以收更多利息，但 40-50 年贷款坏账的几率也会大大增加。

2. 为什么不能更短（10 年、20 年）？

往好听了说，30 年贷款让购房者的月供压力更小了。

同样贷 100 万，10 年月供近万，30 年月供只要 4000 元。所以长期贷款可以减少月供，降低购房门槛，让普通工薪族也买得起房。

至于为什么普通工薪族必须要贷款 30 年才能买房，为什么不能用 5-10 年收入就买得起，这个问题深究起来就不太友善了。

知乎用户 风筝​ 发表

30 年的房贷，在上个世纪 30 年代就有了，二战之后在美国等西方国家逐渐推广。

即便到现在，绝大多数的国家也都是实施这种房贷政策。

这种房贷政策，能够让普通人也能够在大城市实现拥有自己住房的梦想。

用意原本是没什么错的。

如果没有这种房贷政策，可以说现在的大城市里 80% 的人都买不起房子的。

甚至毫不夸张的说，如果没有 30 年房贷政策，我们的经济绝对发展不到现在这个地步。

在最高峰的时候，整个地产业含上下游所形成的规模，能达到我们全部 GDP 的 30%。

地方财政高峰的时候，有 50% 都是依赖于房地产业。

房地产市场带动了整个经济的发展，

如果没有房地产业，我们的整体经济至少要落后于现在 15 年。

人们对整体经济可能没什么概念，换一种说法，如果没有房地产业，那么我们现在整个社会人均收入大概只有 1500 元。

这一点在经济学界是得到了广泛认同的。

当然，30 年房贷以及高房价所带来的弊端也非常的大。

但是在当年，除了房地产板块以外，还没有任何一个板块，能够把全国的经济如此迅速的带动起来。

就在五六年以前，还没人觉得 30 年的房贷有什么不好，那时候利用 30 年房贷做杠杆买了房的人绝大多数都为此获利颇丰。

有相当一部分人因此成为了中产，获得了巨额财富。

差不多有六成的中产，财富的来源都是受益于房价的上涨。

那时候买房是最聪明，最明智的选择，几乎没有谁质疑过。

那时不买房的人，绝大多数并不是因为聪明，而是因为没有那个能力。

早些年，我身边的很多人也都劝我买房，

但是因为我是自由职业者，收入极其不稳定，今天赚钱明天就不知道能不能赚到了，所以一直不敢买，

一直到最后攒够了全款才买房，而不敢贷款。

也正因为如此，错过了房价上涨所带来的红利。

而家里的几个亲友，因为买房买的早，都获得了一波财富。

只是在最近几年房价暴跌之后，才开始有人批评这种 30 年房贷政策。

不能说最后这一批买房被套的没有远见，他们只是运气差。

现在有数百万买房者被套牢的，他们损失了几乎相当于半生的财富。

这时候再去嘲笑他们，都是幸灾乐祸的心理。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

现在二手房房东还是那么痛苦，二手房房价还在不停的下跌。

很大的一个原因。

就是现在各大城市出利好的时候，依旧是偏向于保护新房，哪怕以牺牲二手房房东的利益为代价。

典型的例子就像是最近广州楼市出的利好里面，有一条是买新房的话，可以直接靠网签就能上这个新房对应的学校，而并不需要像过去那样等到新房交付了拿到了房产证以后才能上这个学校。

这么一来。

有事问彭叔

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不就是典型的和那些二手房抢需求了吗？变相的就是在帮助新房去压二手房。

因为如果说新房还是按照过去那种拿到房产证了才能上这个学校，那么一些孩子急着上学的家长，他们没的选，就只能是去买二手房，毕竟他们等不起那么长时间，但是现在不一样了，现在新房网签就能上这个学校了，那这样的话，这个家长他就没必要急着买二手房了 ，他完全就可以去买新房了，反正一样可以上这个学校。

这不是就是削弱了二手房的现房优势，去帮助了新房。

这么一来，那新房多的那种板块，二手房房价就会跌的比较明显了。

而且大家不知道注意到了没有。

今年各大城市的学区房热度，普遍没有之前那么高了。

哪怕网上各种宣传今年小阳春很热 ，但是各大城市的学区房都没有那么热了。

这也是因为各地在帮助新房卖房子，在和二手房抢资源。

就比如说。

各大城市但凡是新房比较多的板块，大概率就会给这个地方搞一个名校的分校出来，而这种的名校分校，虽然比不上那种名校本校，但是这种名校分校还是要比一般的那种学校要强的，好歹是名校的分校 ，人家名校也是要脸的，成绩好歹不能太差。

那这么一来，不就等于是新房楼盘多了好学校的加持。

现在全国各大城市的名校分校越来越多，但是新生儿却在越来越少，哪怕是北京、上海这种一线城市，新生儿也是在减少的，那么对应的好学校变多了，新生儿却少了，这不就意味着学区房的需求没有那么强烈了，热度就没那么高了。

以前好歹还要等到房产证拿到手以后才能上学，现在直接网签就行了，那么在这种拉偏架的情况下，对于那些二手房就更不利了。

再加上各大城市的新房又是在各种搞好房子，品质越来越高。而且大家还发现没有，原来国内的新房，一般是 4 到 7 年，才会有一个户型的改变，这个周期很长，而现在国内的新房，户型一年就会升级一次。这么一来，就弄的那些二手房在品质 PK 的情况下明显输给了新房。

更雪上加霜的一点是地方上为了卖地，他们把城市里面的主城区地拿出来卖了，而且还是降价卖，这就搞的之前一些本来没有新房楼盘的板块，也变的有新房了，价格还没那么高。其实他们这么弄，就像是是开发商卖不出房子的时候，背刺之前买房早的老业主一样，开发商为了挣钱，一般都会先卖差的房子，好的房子会留到后面卖，而买到开发商前面房子的业主，一般是出了高价还买不到好位置的房子，等到后面楼市冷了，开发商房子不好卖，这个时候开发商就会降价，拿好房子出来，价格还比之前的要更便宜，背刺之前的老业主。卖地的时候也是，楼市火热的时候，主城区的地就舍不得拿出来卖，就拿郊区的地往出卖，价格还死贵的，等到楼市不热了，地不好卖了，就拿好地段的出来卖，价格还更便宜，直接背刺之前的开发商。

有人问开发商这么拿地，还加量不加价，开发商还能挣钱吗？彭叔就这么说，开发商还能挣钱的，因为开发商拿地的成本降下来了，开发商拿地的成本降低了，虽然说房价也跌了，但是因为成本低，所以就还是能挣钱的。

只是说，这些背后的代价就是二手房房东了。

其实现在楼市这么长时间，还没有真正的起飞，也是因为楼市里面没有真正的大利好出来。

真正的楼市大利好，是给你钱让你去买房的，而不是让你掏钱去买房的。

现在楼市利好都是让你掏钱的，而不是给你钱的。

大家就想想。

在 08 年的时候，直接搞了 4 万亿出来，等到了 09 年的时候，4 万亿翻倍成了几十万亿，而那个时候的 GDP 才 30 来万亿，给了那么多钱，房价能不涨吗？

在 15 年的时候，直接搞棚改，这也是给你钱，本来你没需求，现在把你房子给拆掉，给你拆迁款，让你去买房，从 15 年到 18 年，每年拆迁的数量都有 600 万以上，4 年下来搞了 2400 万，你就算是一个拆迁户给 100 万，这也是 24 万亿了。这房价能不涨吗？

那么我们再看看现在楼市给了什么利好。

放开限购，这是让你掏钱出来去买房。

降低首付，这是让你贷款更多去买房。

降低房贷利息，这还是让你去贷款买房。

降低二套房首付、贷款利息鼓励改善，这还是让你掏钱出来去买房。

所以现在房价还没能起来，关键就是给出来的利好，本质上都是让你掏钱出来去买房，而不是说发钱到社会上让去买房。

所以房价就老是没能起来。

毕竟现在外面的这个就业情况，你让大家把家底掏出来去买房，尤其是贷款买房，大部分人还是很谨慎的。

就像是现在网上说大额存单很多都到期了，到时候这些钱就会流向楼市，把楼市撑起来，但就以彭叔目前看到的情况，绝大部分人的大额存单到期了以后，还是继续存银行了。

虽然说现在银行的大额存单利率也就是 1.8% 的样子，但是毕竟你存大额存单，到期以后本金还在，如果是去买房的话，有可能你能获得正收益，也有可能你到时候本金都会变少了。

以前大家有野心，有贪心，敢去拼，愿意去冒险，现在愿意冒险的人明显没那么多了。

人不贪，不加杠杆，房价就很难涨。

知乎用户 漢家儿女在两晋​ 发表

我自 2021 年起劝阻至亲和好友买房，这是我当初的思考，某一次跟朋友讨论的内容。我让妈妈把老家县城的小破房子（32 平工人家属房，我住了 19 年的地方）卖在了 2021 年。

（以下内容针对普通工农出身的小镇做题家，土豪随意）

知乎用户 悭臾​ 发表

给了你更多选择空间，你反而觉得不好？

每个人的客观情况不同，你不需要不等于别人不需要。

你嫌 30 年长了，你自己选择贷短点不就行了？

又没强迫你。

没必要搁这无病呻吟吧。

成年人要能明白 “选择权本身就具有价值”，这是最基础的财商。

知乎用户 Asher​ 发表

祥子算了一笔账，算完坐在车把上，半天没动弹。

祥子的账

借一百万，利息三厘五，三十年还清。每月还 4490 块。三十年下来，总共还 161.7 万。

多出来的 61.7 万，是利息。是祥子用三十年的命换的。祥子借了一百万，还了 161.7 万。银行多收了六成。

祥子想，这跟刘四爷收车份子有什么区别。

👉 自己算算

头几年全在给银行拉车

等额本息这东西，阴损。

第一年祥子还了 53880。听着不少吧？

拆开看：本金才还了 19200。利息吃掉了 34680。

六成四的钱，进了银行口袋。

前六年，祥子辛辛苦苦还了 32 万，本金只少了不到 13 万。剩下 19 万，全是利息。

直到第十八年，每月还的钱里本金才超过利息。

十八年。祥子从二十八岁拉到四十六岁，才算真正开始还自己的钱。

数据来源：等额本息公式逐月计算，见交互式计算器「还款时间线」。

三十年有多长

祥子二十八岁签的合同。五十八岁还完。

一代人的债没还完，下一代人的债就开始了。

祥子想起曹先生说过的话：这世道，穷人的命就是给人拉车的命。换了个说法而已。

为什么偏偏是三十年

祥子琢磨了很久，想明白了。

银行：年头越长，利息越肥。五年贷款利息 9.1 万，三十年利息 61.7 万。差了快七倍。银行当然希望你贷得越久越好。

买房的人：年头越长，月供越低。五年月供 18189，三十年月供 4490。祥子一个月挣一万五，只有三十年的月供他才扛得住。

卖房的人：月供越低，买得起的人越多，房子越好卖。

衙门：房子拉动经济，长期贷款稳定银根。

祥子感觉三十年就是为自己设计的，目的是为了让这套买卖转起来。

不同年头的对比

贷款一百万，利率 3.5%。数据来源：交互式计算器。

从五年到三十年，月供降了七成五，利息涨了五倍八。

祥子用三十年的命，换了每月少掏 13000 的喘息。代价是多还半套房的钱。

这买卖，祥子不知道值不值。但祥子没得选。月供 18000，祥子扛不住。

唯一的安慰：钱在贬值

月供是死的，钱是活的。钱会毛。

假设每年毛三分，祥子现在月供 4490，三十年后同样的 4490，实际只值今天的 1850。

计算方式：实际购买力 = 月供 ÷ (1+ 通胀率)^ 年数。

有人跟祥子说，贷款越长越好，因为你用将来不值钱的票子还今天的债。

祥子想了想，觉得有道理。但前提是——祥子的工钱得涨。要是拉了二十年车工钱还是那些，这道理就是放屁。

拖动那个滑块

祥子做了个进度条。从签合同那天拖到还完那天。

每拖一格就是一年。每一年旁边写着祥子在经历什么，还剩多少本金，已经喂了银行多少利息。

拖到第十二年的时候，祥子发现本金才还了三分之一。

拖到第十八年的时候，祥子发现这才是本金开始真正减少的转折点。

拖到第三十年的时候，进度条满了。祥子五十八了。

提前还款

祥子第五年攒了二十万，想提前还。两条路：

缩短年头：月供不变，贷款从三十年缩到二十二年。省利息 21.8 万。

减少月供：年头不变，月供从 4490 降到 3500 左右。省利息 10 万。

数学上，缩短年头永远比减少月供省得多。

但祥子想了想，选了减少月供。因为祥子怕。怕哪天拉不动车了，月供交不上，房子被收走。月供低一点，祥子睡得踏实一点。

这是祥子对自己命运的判断。

数据来源：交互式计算器「提前还款模拟」模块。

去算算你的

祥子把这个计算器摆在这儿了。输入你的数，它告诉你：

• 月供多少，利息多少
• 前几年你在还利息还是本金
• 三十年里你会经历什么（拖那个进度条）
• 通胀怎么帮你
• 提前还款能省多少

👉 30 年房贷计算器

祥子算完之后想了很久。

祥子想，三十年前他签字的时候，以为自己在买一个家。三十年后他才明白，他买的是三十年不能停下来的资格。

祥子想知道，是不是所有人都跟他一样，拉着车不敢停。

知乎用户 冰漠沙风 发表

同一个东西在不同时代不同环境下，意义是不同的。

就好比《中美友好通商条例》，清朝民国或者五六十年代签都是丧权辱国，但是现在能签那就是民族英雄。

三十年房贷放在现在就是个赔钱货。但是在当初房价随着 GDP 突飞猛进伴随着货币狂通胀的年代，三十年房贷那是给老百姓一个上车的机会。当年深圳最低工资八九百的时候，我父亲当年掏出全部积蓄付了首付，每个月要还的贷款 3000 多，等同于当时全家总月收入，也就是日常生活全靠借钱，大概半年多以后收入才能在还贷后足够日用。二十年后的今天，房贷还没还完，但是这套房子的租金是 4000 多，至于房子涨多少都不用考虑了。

知乎用户 快乐制造机 发表

有几个错误：

1.30 年是银行出于风险因素考虑的最长时限，而不是必需要 30 年。具体借贷年限可以和银行谈的，30 年不是定死的。

这是一个人从 18 岁出来工作开始起算，考虑到女性的最低退休年龄是 50 岁，那么 30 年是相对合理，对银行而言风险相对可控的年份。

2. 即使从通货膨胀 + 正常经济增速 + 资产增值来看，30 年的贷款从收益上来看，是赚了的。更不要说当年疯狂上涨的房价。

唯一的问题是遇到经济增速减缓，甚至下行，导致的房价持续下行至腰斩和大量裁员失业。

所以导致很多人因为还不上贷款，或是离婚，导致房产低价拍卖血本无归。

也就几年时间，很多人已经忘记了当年为了买房上车，是多么疯狂。

舆论上天天在谈这件事，甚至连房产税可以出来说。倒是今天很多人清醒了，知道房产税是怎么回事。

如果这件事从一开始真的是贷款 30 的买房的人吃亏，那么当年那么多骂房价高涨的人是在干什么呢？合着为了背上 30 年房贷么？

3.30 年的是商业贷款，住房公积金贷款最高只有 100 万（夫妻两个人），年限只有 20 年。

4. 买家其实可以全额购买，不用银行贷款。

说白了，房贷这是绝大多数普通人为数不多可以合法使用杠杆贷款出数百万拿去合法投资的方法。

知乎用户 知乎用户 NxUg 发表

不同时期有不同时期的合适方法

那时候都穷。分税制后，地方也穷

三十年房贷。开发商空手套白狼建了房，大家住了房，地方财政有了钱，城市建设也变好

而且经济上行期，房贷还好。说是三十年，但我 10 年也就还了。收入和公积金是年年涨的。跟现在不一样

知乎用户 Willie 发表

因为这就是拥有的代价。一个人要拥有他原本没有的东西，一定是要付出他原本更多的代价的。

本质上，买车买房，甚至大部分人去投资，都只是消费行为。你以为大部分去买基金买股票的人，是去投资的吗？不，他们只是去证明自己是对的，而不是去赚钱的，他们是消费者，是贡献者，唯独不是赢家。

那这么看，买房算是这些选项里面比较好的了，毕竟这几种消费行为里面，房子对于生活改善是最大的。无论是以前还是现在，普通人来说，一辈子下来能拿到最大而且最便宜的贷款就是房贷，没有房子这种硬通货，哪里有金融机构给收入万把块的普通人借几百万？还要分几十年还的。不懂的去看看企业信用贷的金额，年限，利息对比一下。

任何选择都有代价，租房也只是一种妥协，租房的人都明白，其实长期下来租房也不怎么爽。大部分人选择租房，并不是他有能力买房而选择租房，而是只有租房的能力，只有这个被动选项。那为啥大家都爱骂房价？本质上还是大家求而不得啊，哪个从老家来大城市工作的人不想拥有一套自己的房子呢？他们做梦都想，可是买不起啊。于是房价这种话题，总是不讨好，总是怨气大，本质上就是这种原因。

知乎用户 向日葵的后宫军团 发表

那些劳动者通过房贷而有了私人住宅, 并且得意洋洋们。他们全然没有意识到自己已处于农奴以下的状态。虽然他们买到了房子，但他们的房子不能产生资本，而是一个弦败着的包袱。他们是一些可悲的人，将人生所有的东西都贡献给了这个巨大的垃圾。——恩格斯《论住宅问题）

知乎用户 菲话 发表

回头看，这生意不亏，30 年房贷就是高杠杆做房产，买的早的人都赚翻了。如果房地产再次飞涨，又会使另一部分人大赚。当然，对于普通人来说，割的就是入场晚的人。

知乎用户 群青世界 发表

LOL 有个云顶之弈的游戏模式，最近几年很火，大致是 8 个玩家一局的升级、抽卡融合、对战自走棋模式。

这游戏每个赛季刚开始的时候，战斗节奏都比较慢，大家都偏发育、以探索为主，玩家们大多都默契地开局存钱、攒金币、吃利息，升到高等级（9、10 级）再抽高等级角色组建战队。

但是随着赛季进入中段，玩家们对版本了解的比较熟了，就开始逐渐内卷起来了。

他想升十级抽 5 费卡？你想领先一步、升九级抽三星 4 费卡？我直接爆了，7 级抽三星 3 费卡！

什么？还有高手？有人直接 5 级就开始梭哈三星一费卡？

反正这是个吃鸡游戏，血量活到前四就有排位积分，那大家都会先组出低费高星阵容，成型先保住血量。至于后期? 活下来才有资格谈后期，那些选择前期存钱卖血升级苟后期的人，往往苟不到后期就因血量太低被淘汰了。

那么我们把视角切换到结婚买房呢？

大家不知道先攒钱、投资、到后期有足够积蓄了再买房不好吗？

但是版本不允许呀，社会已经卷起来了，准确的说，婚恋市场已经卷起来了。

一个出身普通的年轻人，在 20-30 岁的适婚年龄，能攒出 20-30 万元已经很厉害了，再加上父母的一些积蓄，也就勉强够买婚房的首付，剩下不够的钱只能贷款。

这时候选择继续苟发育？那再花个五年、十年、十五年攒钱，等到中年 40 岁再买房结婚？

青春就流逝了呀，人生美好的体验、重要的经历就这样错过了呀。

就像巴菲特讲的那个笑话一样：你不能把性生活攒起来生利息，等到老年了再享用。

因此很多普通年轻人只能选择在适婚年龄贷款买房，然后背上沉重的房贷压力。

对于他们而言，周围的人已经卷起来了，自己不跟着卷就会被淘汰。

以上是针对结婚买房的视角分析，至于其他投资买房的，并不适用哈。

知乎用户 冷画屏​ 发表

不是给你提供了 “三十年房贷”，

是你自己选择了 “三十年房贷”，

我就不明白了：

你为什么不选择全款买房？

你为什么不选择提前还款？

我买车的时候，都是尽量避免贷款买车的，

保险和银行中介一直忽悠我贷款有优惠，

很早之前我就是全款买车，去年再买车的时候，发现贷款确实比全款有优惠，我才选择了贷款买车，并且安排在转折点到来前，选择提前还款。

所以，为什么你不呢？

知乎用户 幂函数 发表

三十年房贷就不是用来给你买自住房的。如果以投资的角度讲，贷款拉满赌房价涨，平时收租抵利息，房价跌了忍痛割肉卖掉。。。那和拉杠杆投资一样，年收益率大于利息才是赚的，贷款多少年无所谓，愿赌服输，亏多少后果自负，最惨最惨也可以靠负扣税让自己亏的没那么多。

买自住房也可以贷款，但主要的用处是保证流动资金。澳大利亚贷款也是三十年，自住房一般是靠对冲账户。很多人买自住房是有全款拿下的本金的。只不过为了流动资金，只付部分首付，剩下的贷款。多余的钱存在贷款账户里面把贷款利息对冲掉，这样每月还的就是本金，十年多就可以还掉，哪怕断供了也随时有钱把把剩下的房贷换还掉。所以很多人看似贷款拉满三十年，实际上是有全款买房的钱的。相比全款买房还多了很多流动资金。

但也有人错误理解了贷款的使用方式，买自住房拉满三十年房贷，交完首付一分存款不剩，靠每个月的工资还自住房的房贷，每月 5000 块钱 4000 是利息，一旦失业就断供，说自住房无所谓涨跌，负扣税用不上，三十年总共交的钱够你买两套房子了。。。。。。这本质上是贷款提前享受，和贷款买豪车买奢侈品是一样的行为，自然也要付出享受的代价。

知乎用户 马放南山 发表

看过电影吗，吕良伟演的，忘了电影名字，里面的原型就是提出月供买房的，香港那边传过来的

知乎用户 莫暗​ 发表

时间无所谓。关键是这让你的月供降低，进而给你造成错觉：几百万不过是小钱。

真想减轻你的负担，直接推出先息后本的还款方式就行了。例如贷两百万，每年付息七万，限贷十年，到期后调整续贷额度，例如降到一百六十万，让你补上差额就能续就行。有钱你就一次性还清，没钱你就续贷，实在还不上就卖掉房子，皆大欢喜。只要房子价格不跌，银行就不亏。

像现在这种，一次性贷出逐月归还，断供法拍带着房价大跌又不救的局面，就是在逼空。等你承担风险，等你亏损失信，进场低价收储，还能刷一拨好评。

知乎用户 咸鱼作者男三号​ 发表

要还 30 年其实还是胃口大于能力，购买与自己收入不相符的房子。

就像《逆行人生》里的主角一样，非要在北京还是上海买个大豪斯，工作丢了瞬间就还不起房贷了。

一个人住，买个一居室，或者小一点的两居室完全够用。

二线城市，二三十万的一居室两居室小商品房太多了。

地段不好？哥们谁让你买地段好的了？你有那实力吗？没钱就老老实实多坐两站公交车不行吗？

地段好但是楼层差？跟上面一样啊，你预算就这么多啊，你不能既要又要。

结婚了要买大房子？

结婚买房那是两个人的事情啊，那是两个人甚至两个家庭一起出钱，如果两个人的家庭一起出钱依旧要背 30 年房贷，那不还是胃口大于能力吗？换个小点的偏点的不行？

我老家的房子，距离市中心十公里，其实一点也不远，路也不绕弯，开车最多十来分钟就到了，比很多市区的房子里绕来绕去的还快。

知道现在多少钱吗？平均价格差不多在 5 万，不是一平米，是一套房。

两居室 50 平左右。

黑龙江大庆，这总不至于算是什么农村吧？

该有的设施基本上也都有，万达还有两家呢。

这个五万一套房是极端了点，就说这个意思。

你就算换成一线城市，也一样能在偏一点的地方，找到几十万的房子。

但是相对的，一线城市工资也高机会也多啊，而且设施也也齐全，房子的价值就在这儿呢。

夫妻两个人，在一线城市，最少俩人合起来也能过万吧？（我说的是想挣钱的情况下，你必须干某个工作并且这个工作暂时钱给的很少这种情况不算）

你每个月还五千房贷，十年还能还六十万呢。

六七十万真买不了房子？

真的，现在人买房子考虑的太多了，要地段好的，要学区房，要楼层方便采光好的，不能要二手的，不能要死过人的，不能要老破小的，不能要小区没门卫的等等。

你这些条件一设置，价格不就高起来了吗？

而且换句话说，你没这个能力，硬要背上 30 年房贷也要买个好的。

资本家一看：“哟呵~ 还是有钱，看来房价炒一炒还能涨！”

房价现在为什么掉了？就是因为没人买了。

你天天就嗯当牛马还房贷，傻子才给你降价。

知乎用户 知乎用 发表

还三十年没问题，关键是房价。我的房子贷了 30 万 25 年。结果 13 年就还完了。要是买公寓估计 3 年就还完了，因为总价才十几万。

知乎用户 大宗博士说 发表

三十年房贷不好么？我倒是觉得这是个挺不错的发明

把房贷取消，所有人一律全款，这就好么？

那还有几个人能买得起房呢，

三十年房贷让很多买不起房子的人也能住上想要的房子，这还不好啊，

如果可以的话，我甚至觉得五十年房贷更好

知乎用户 宁一 发表

这是一个折中的策略，既让一些人早买早享受，也不至于承担太高的月供压力。

我们以贷款 100 万为例，利率为 4.2%，看一下不同的期限利息总额和月供数据。

从表中不难看出，随着贷款期限的变长，月供的差额是在缩小的，边际效应递减。

时间再长，利息全面超过本金，对购房者而言是不利的。

现在的利率还好，要 40 年才能超过本金。

在年利率 6.3% 的时候，25 年利息差不多就能够超过本金了。

贷款 200 年的月供与贷款 1000 年的月供仅差 0.8 元。真正诠释了什么叫为银行打工。世世代代的那种。

如果让你选择，是会选择贷款 200 年还是 1000 年呢？假设寿命超过 1000 年的话。

如果从月供差额来看，最理想的贷款年限是 25 年，最具有 “性价比”。一方面不会因为时间太长而负担太高的利息，另一方面月供压力也相对比较轻松。

但由于房价对一些人来说，期限 25 年的月供可能还是太高，30 年的勉强能接受。

而实际操作过程中，并不是所有的人都会选择 30 年的贷款期限，而是根据自己的能力和需求来，毕竟，更长的期限意味着更高的成本。所以，其实也有不少的人选择 10 年到 20 年的期限。

而与贷款期限深度相关的有个数据叫房价收入比。

这个房价收入比越高，就需要越长的贷款期限，有的首付甚至要砸进 6 个钱包，这种贷款绝大多数 30 年，并且还是等额本息，就是顶着自己的还贷极限在操作。当然，也不排除部分人为了减少利息而增加首付比例，甚至全款。

理论上，超过 30 年对银行更有利。就像那种极端的情况，200 年和 1000 年的月供只差 8 毛钱。

但收益与风险正相关也是成立的。

时间太长，也给银行增加了不确定性。

比如购房者由于各种原因，不能还贷。

再比如市场环境的变化等。所以，银行也就把这个贷款期限的上限定在了 30 年。

而银行也为了降低这种风险，搞出了一个名叫 MBS（抵押贷款支持证券 ）的金融 “创新”。

知乎用户 云上人 发表

三十年是还款期限，期限越长对贷款人是好事，况且你可以随时提前还款。

不然银行规定还款期限是五年试试，你算下每个月要还多少钱？

到时候你们又要抱怨买不起房影响结婚了。

知乎用户 彰悟先生 发表

这要分等额本金和等额本息的。

本息的就是贷款 100 万，30 年利息假如也 100 万。

那么一共还 200 万，30 年就是 360 个月。

平均一下每月还款 5555 元，大约就这个意思。

这个合同一签就是整整三十年。

本金是贷款 100 万，30 年 360 个月，

每月还 2777 元，小数点先不计算。

第一个月利息就是 100 万来算，

第二个月就是扣掉 2777 元，还有 99 万 7 千多来算。

所以会越来越少，因为每次利息单独计算，

所以可以提前还钱。

比如你赚了一笔，一口气还掉 20 万，

那么等于你借了 80 万。

如果家庭收入给力，每年还 20 万，以及每月的月供，

那么 4 年后，你的账面上就只借了没几万，

每月的月供才几百，公积金都能完全覆盖。

以上两种方法，都是能让你在短时间内筹到需要的大钱，

用于买房，买车，开公司或者看病。

不然你要攒钱 30 年，再买房？

结婚怎么办，孩子怎么办？

知乎用户 悃愊肫笃 发表

这就是做题曲的悲哀，

中学时间全整那些圆锥曲线，牛顿第二定律了，

对真正的经济学规律一无所知，连按揭、期货、增值税这种基本概念都没有，

最终玩了期货，

所有的悲剧都是自己造成的。

你用 10% 的首付撬动了几百万的房产，还不上就强制平仓，就这么简单啊。

为什么你觉得喘不过气呢？

10% 的首付就占了你本金的 99.9%，远超 20% 的舒适区间。

房价一跌你的本金根本扛不住杠杆效应，只能穿仓啦。

@LINK 予

我对王侯将相没兴趣，我只想拿到我那一份，然后功成身退。

知乎用户 史莱姆 发表

欺负普通人数学差呗，

很多人终其一生都没法理解复利的威力。

你反过来把每个月供房的钱算到纳斯达克看看？

下面的是问 ai 的回答，嫌长就拉到最下面

这是一个非常扎实的财务对比问题，涉及到了房产杠杆与复利增长之间的博弈。为了计算准确，我们需要先还原你 2019 年购房的背景，然后与纳斯达克 100 指数（代表科技成长股）的收益进行推演。

一、 房产价值还原（2019 年买房）

2019 年全国首套房贷利率平均在 5.4% ~ 5.9% 左右。以 5.6% 作为平均利率估算：

1. 贷款本金： 经过倒算，30 年期、月供 4000 元、利率 5.6%（等额本息），你的贷款额约为 69.3 万元。

2. 房产总价： 贷款 69.3 万 + 首付 20 万 = 约 89.3 万元。

3. 利息支出： 30 年下来，你一共要还 144 万元（含 74.7 万利息）。

二、 纳斯达克 100 指数收益对比

假设你当年不买房，而是将这笔钱投入纳斯达克 100 指数（QQQ/NDX）：

1. 2019 年至今（2019.01 - 2026.05）

• 初始投入： 20 万（首付）。

• 持续定投： 每月 4000 元（月供）。

• 实际情况： 2019 年初纳指约 6600 点，到 2026 年 5 月约 18000 点。

• 估算结果：

• 20 万本金变成了约 55 万。

• 每月 4000 元的定投由于覆盖了 2020 年和 2023 年的大涨，价值约 60 万。

• 目前总资产：约 115 万元（这还没算如果你租房的开销，但资产增值非常明显）。

2. 往后推 30 年（终极对比）

假设纳斯达克未来 30 年的年化收益率维持历史平均的 12%（这是一个很乐观的估计）：

• 方案 A（买房）： 30 年后，你拥有一套 89 万买入的完整房产，价值取决于房价涨幅。

• 方案 B（买入纳斯达克）：

• 首付 20 万，30 年后增长为：200,000 \times (1.12)^{30} \approx 599 万元。

• 月供 4000 元，30 年持续定投，终值约为：1400 万元。

• 累计资产：约 2000 万元。

惊不惊呀？

即便你没有 20 万首付，定投四千元三十年，纳指最保守的年利率 8，也能滚出 600 万来，

所以你为什么贫穷？

知乎用户 南山政斯年 发表

你以为你在买房，其实你在签一份长达二三十年的 “人生对赌协议”。

很多人一边骂房价，一边拼命上车；一边觉得被割，一边又怕错过。你说这是矛盾吗？不是，这是清醒中的无奈。因为房贷这件事，从来就不是消费，而是一场彻头彻尾的博弈。

你不是在和银行博弈，也不是和开发商博弈，你是在和未来的自己博弈，是在和整个宏观经济周期博弈，是在和一整套制度设计博弈。

你今天签字的那一刻，本质上在赌三件事：未来你的收入会不会涨，货币会不会持续贬值，这个城市会不会继续变强。

但大多数人，压根没想明白，就已经上桌了。

我给你讲两个特别真实的场景，你感受一下。

第一个人，2016 年在二线城市买房，当时一万五一平，他觉得贵，但还是咬牙上了车。月供八千，占收入一半以上。那几年他过得特别拧巴，连吃顿好的都要算计。但后来房价涨到三万，他工资也翻倍，月供压力反而变轻，他开始觉得自己当年是 “看懂了趋势”。

再看第二个人，2020 年在三四线城市高点接盘，一万二买的，现在跌到七八千，工资没涨，月供一分不少。每天睁眼第一件事，就是在想：我到底是为房子活，还是房子在吃我？

你看，同样是房贷，一个成了杠杆放大器，一个变成人生绞索。

差别不在努力，而在你有没有押对周期。

房贷的本质是什么？是加杠杆。你用未来 30 年的现金流，去撬动一个今天的资产。听起来很爽，用银行的钱，提前拥有房子。

但问题在于，这个杠杆是单向的。

涨的时候，你赚的是全部；跌的时候，你扛的是全部。

所以房贷为什么是普通人最大的一场博弈？因为它几乎压上了你人生最重要的三样东西：时间、现金流、选择权。

一旦背上房贷，你的自由度会急剧下降。你不敢轻易辞职，不敢轻易创业，不敢轻易换城市。你原本可以去赌的那些高回报机会，被月供一刀切掉。

有人说，这不就是稳定吗？

不是，这是用自由换稳定。

从更底层的逻辑看，房贷其实是一个非常精妙的设计。它把你的未来收入，锁定在一个长期、可预测的现金流体系里。你以为你在为自己打拼，其实你在为整个金融系统提供稳定收益。

银行最喜欢的，从来不是暴富的人，而是你这种——每个月按时还款、不会出问题的人。你每一笔利息，都是它的利润。

所以你会发现一个残酷的事实：负债越重的人，越不敢反抗系统。因为他没有试错空间。

这就是房贷的第二层逻辑——绑定。

你被绑定在一个城市，一个行业，一种生活方式里。

但问题来了，既然这么多风险，为什么大家还要冲？

因为还有第三层逻辑，对抗通胀。

如果货币在贬值，而你的贷款利率是固定的，那你其实是在用未来更便宜的钱，还今天更贵的债。这对普通人来说，是少数能利用的金融杠杆机会。

这也是为什么很多上一代人敢背房贷，因为他们经历过通胀，他们知道钱会越来越不值钱。

但如果情况反过来呢？如果进入通缩，资产下跌，收入停滞？

那房贷就从工具，变成了绞肉机。

日本 90 年代房地产泡沫破裂之后，大量家庭陷入负资产，房子卖了都还不起贷款，一锁就是十几年，直接锁死一代人的消费能力。

你要明白，你不是在和房子较劲，你是在和周期较劲。

普通人最大的误区，不是不会努力，而是看不懂周期。

更扎心的一点，大多数人买房，不是因为算清楚了，而是因为别人都买。

这就是从众效应。

当你身边的人都在聊房价、学区、首付的时候，你很难保持理性。你会下意识觉得，不买房就是落后，就是失败。

于是你上车了。

但你有没有问过自己，你的决策，是基于你自己的现金流模型，还是基于别人的生活方式？

很多人买房，是为了获得一种确定感，以为有了房子，人生就稳了。

但现实是，你只是把不确定性换了个地方。

以前你怕房东涨租，现在你怕公司裁员。

本质没有变，只是换了一种压力来源。

所以真正的问题，从来不是房贷，而是你有没有能力驾驭它。

什么叫驾驭？我给你讲四个最核心的点。

第一，月供不要超过你收入的 30% 到 40%。超过这个比例，你不是在用杠杆，是在被杠杆用。

第二，一定要有至少半年到一年的现金储备。这不是理财，这是你的缓冲垫，是你对抗风险的底线。

第三，看城市基本面，不要看情绪。人口是流入还是流出，产业有没有支撑，财政有没有能力，这些比任何中介的话都重要。

房子从来不是钢筋水泥，它是城市红利的壳。

第四，一定要有退出机制。

很多人只想着怎么买，从来没想过怎么卖。但高手在进场那一刻，就已经想好怎么离场。

流动性，比涨幅更重要。

一个涨了 20% 但卖不掉的房子，不如一个随时可以变现的资产。

说到底，房贷没有对错，关键是你站在哪一边。

如果你站在资产上涨、货币贬值、城市分化的那一边，它是你的杠杆，是你的助推器。

如果你站在收入停滞、资产下跌、人口流出的那一边，它就是你的枷锁，是慢慢收紧的绳子。

同样一笔贷款，有人借它翻身，有人被它困死。

这就是博弈。

普通人一生，很少有机会参与这种长周期、大规模、带杠杆的游戏。房贷，就是其中一次。

你可以不上桌，但一旦上桌，就别装糊涂。

你要像一个投资者一样去思考，而不是像一个消费者一样冲动。

算现金流，算周期，算风险，算退出。

否则你以为你是在买一个家，其实你是在卖掉未来二十年的自己。

这句话很扎，但更扎的是现实。

真正的高手，不是没有负债，而是知道什么时候该上杠杆，什么时候该收缩。

房贷不是洪水猛兽，但它绝对是一把双刃剑。

你握得住，它帮你劈开阶层。

你握不住，它先割你自己。

知乎用户 Liuffett​ 发表

房贷是普通人这辈子能接触到唯一的大额、长期、低息贷款。

买房要关注值不值、涨不涨，而不是跟银行较劲。

如果连房贷都觉得要命，那确实只有打工的命了，一辈子慢慢骂社会去吧。

==

你看，一堆打工的又开始纠结贷款只能买房。

没钱可以赚，没脑子就只能重新投胎了。

难得有钱人教你怎么才好赚钱、他是怎么想的，你也根本看不懂啊。

最后提点你们一下：方法不可复制，思路可以学习。

有些人一看就有概率赚钱，有些人一看就只能纯靠运气。

你运气要是够好，生来就有钱了，也犯不着纠结三十年房贷了。

知乎用户 锦衣夜行 发表

该答主身在美国，可是对房子的常识了解很有限。

美国的平均持有房产的时间是 7，8 年（25 年是 8.6 年）。

也就是平均 8.6 年就卖房了。８.６年卖房了，永久产权太永久了也不是他们期望的。

为什么这么短，和中国怎么不一样。

不科学啊。

因为美国换工作的时间更短。

很多一换工作就要卖房。

不要用极端的恶意去揣摩你不了解的东西，

30 年房贷的根本目的不是让你交满 30 年房贷，不是为了绑定你，

当然你想交完也可以，你想被绑定也可以。

而是把按揭延长，每个月房贷负担降低。（当然如果你恶意揣摩的话，购买力高了，房价就高，你也可以说是让你付更高的房价，更多的利息。）

当然，你牛，你可以 15 年的房贷。

你甚至可以今天贷明天还完。

不会有任何的惩罚（都是法律规定的）。

又有杠精来了，

卖房后不还是继续贷 30 年的款。

不还是绑定。

NONONO。

这不是美国。

美国老人实力（别的实力有限的）有限的就不买房子了。美国的风格是有实力就买，没实力就租。

他们一般扎堆城市。

没错，美国象中国的城市是给老人（他们行动不便，车一般也不买了）

和流浪汉（他们也喜欢城市）他们也没车，没车只能在城市流浪。

只能住城市。

美国城市＝老人＋流浪汉＋一些投资人＋一些必须就近工作的。

（一般不需要车的人住城市，车都搞不起，不搞的，是中国的１２０一类穷人，不同的是美国是穷人最底层的才住城市）。

知乎用户 叁叁菇娘的前庭院 发表

中国老太太存钱买房和美国老太太贷款买房的故事，最早就是孟晓苏编造出来并广为传播的，目的就是忽悠中国人贷款 30 年房贷，买房接盘当房奴。

知乎用户 centuriata 发表

说教育毁人的没有道理，语文课本上你数数有多少批判暴秦的古文，最后你却被塑造成一个暴君崇拜者，成为宏大叙事爱好者，这你说是教育的责任？难道不是你的某个没上过初中靠听相声学历史又喜欢喝酒吹牛 b 的亲属的责任么？

知乎用户 不完美的胖达 发表

这题我会。

知我罪我其惟春秋那位。

三个产业化，呵呵。

有因必有果有果必有因。

现在没人生娃早在三十年前就注定了。

知乎用户 IChowWang 发表

小罗斯福（？）

一篇 Chase 的文章中提到 [1]

“When did 30-year mortgages start?

30 年期抵押贷款是什么时候开始的？

The 30-year mortgage was introduced soon after the Federal Housing Administration (FHA) was founded. Common mortgage terms were much shorter before then. In 1948, Congress authorized the 30-year mortgage for both newly constructed and in 1954 for existing homes.

30 年期抵押贷款是在联邦住房管理局（FHA）成立后不久推出的。在此之前，常见的抵押贷款期限要短得多。1948 年，美国国会授权将 30 年期抵押贷款用于新建住宅；1954 年，又授权将其用于既有住宅。

…

1929 to 1945

This period marks a significant shift in the housing market. Due to the collapse of the banking system that occurred during the Great Depression, the U.S. Government created the FHA, which began to regulate mortgages and increase access to mortgage loans for homebuyers. The 30-year mortgage was created during this time to help make home loans more affordable and help homeowners avoid foreclosure.”

1929 年至 1945 年

这一时期标志着住房市场发生了重大转变。由于大萧条期间银行体系崩溃，美国政府创建了联邦住房管理局（FHA），开始监管抵押贷款，并扩大购房者获得住房贷款的机会。30 年期抵押贷款就是在这一时期形成的，目的是让住房贷款更容易负担，并帮助房主避免止赎。”

“

想到这个问题是因为美国好像要把这个期限继续延长，之前听到 chuck marohn 在疯狂 diss 这样的愚蠢的想法就有点印象

参考

1. ^https://www.chase.com/personal/mortgage/education/financing-a-home/history-of-30-year-mortgage

知乎用户 Revlis 发表

政策说 4 年呀，你不要乱说

其中有一个关键的词叫 “房价收入比”。房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。老百姓买房最合理的房价收入比是多少？一套房子的价格和一个家庭的年收入比是多少？经过反复讨论，大家认为最合理的房价收入比是 4 到 6 倍之间。比如，一套普通住房价值 100 万元，一个家庭一年的收入是 20 万元，房价收入比是 5 倍。大概这么一个价格大家能够承受得起。最后，我们在争论是按照 4 倍计算房价收入比还是按照 6 倍计算房价收入比时，俞正声部长拍板，我们要以 4 倍的房价收入比来计算，尽可能地给买房者比较优惠的补贴，来调动大家的买房积极性。
这个标准出台以后，账就好算了，公务员的补贴肯定是国家开支，事业单位的补贴由事业单位出，学校的补贴由学校出。各单位自己的问题自己来解决，归根结底要把房子卖出去，把房改方案全面推开，要卖得起，关键也要买得起。

摘抄自 我亲历的 “98 房改方案” 制定过程

让狗屁通算了一稿：

把利息算进去后，比较准确的说法是：

如果现在买房需要夫妻两人拿家庭收入一半还 30 年，那这套房的实际现金负担，大概是家庭年收入的 16.6 倍；比 98 年 “4 倍家庭年收入” 的政策口径，多了约 12.6 年的家庭收入。

这里面最关键的是：

不是 “30 年贷款 = 30 年收入”，而是 “30 年 × 每月收入一半 = 15 年收入”。

然后再加首付，所以是：

15 年还款 + 1.64 年首付 = 16.64 年收入

而这 15 年还款里，按 3.5% 利率粗算：

本金约 9.28 年收入，利息约 5.72 年收入。

还有一个反过来的验证：如果今天房价仍然只有家庭年收入的 4 倍，首付 15%、贷款 30 年、利率 3.5%，月供大概只占家庭月收入的 18.3%，总现金支出约 6.1 年家庭收入，远远不到 “拿一半收入还 30 年” 的程度。

所以真正拉开差距的不是单纯利息，而是：

房价收入比从 4 倍，被推到了接近 11 倍；再叠加 30 年利息，最终现金支出变成 16 倍多。

上海的房子今年或者明年可以入手了吗？ - Revlis 的回答 - 知乎

上海的房子今年或者明年可以入手了吗？

知乎用户 最爱星空 发表

我家在内蒙的一个五线县城。高中时期家里买了一套房，均价两千多，贷款 15 年，每月一千多。我大学毕业回来的时候，这套房涨到了五千左右。

2020 年前后，我跟着朋友们看了好几轮本地的楼盘，也断断续续关注了不少房产方面的自媒体内容——武汉的、长沙的、西安的，给人分析城市能级、地段选择、杠杆策略。

那段时间流传最广的一个说法大概是这样的：

" 房贷是你这辈子能申请到的最大额度低息贷款，贷满 30 年就是在享受国家福利，傻子才提前还。"

这话在当时的语境下有它的逻辑：利率相对低，若通胀持续，长期来看贷款的实际成本会被稀释。单独就贷款结构而言，这个说法并非全无道理——事实上，在 2015 到 2018 年前后买房、同样贷了 30 年的人，今天大多数没有亏损。

所以这里需要先拆开两件事：买不买房，是一个判断；贷多少年，是另一个判断。 让很多人承受损失的，主要是前者——买入的时机。后来的结果，不能完全算在贷款年限这个建议头上。

但五年过去，我身边的情况是这样的。

我所在的城市属于内蒙十二个盟市里市场反应最迟钝的一个——人口基数小，价格信号传导慢。需要说明的是，这个样本有它的局限性，不能直接代表全国情况，甚至不能代表内蒙其他城市。

即便如此，在这个相对特殊的市场里：

4800 元 /㎡买入的，今天勉强保本，但算上装修和利息，不能硬算；

7300/㎡买入的，跌了；

9300/㎡（精装）买入的，跌了；

一个外地来的朋友，2021 年以 107 万买入，去年 87 万出手，账面亏 20 万，加上这几年的利息，实际损失超过 25 万。

这些买入时间集中在 2021 年至 2025 年之间。换句话说，亏损的核心原因，是在价格相对高位时入场。

与此同时，我印象里看见过自媒体说关于北京、上海顶级豪宅屡创新高的内容。我查了一下——上海黄浦区核心豪宅这几年确实在涨，顶级市场持续活跃。

但这里有一个值得注意的结构性问题。

整体楼市下行期间，超高净值群体的资金同时在寻找出口——股市波动、存款利率持续下滑、其他资产配置渠道收窄——核心城市的顶级不动产，成为这部分资金的集中流向之一。豪宅上涨与普通楼盘下跌，在某种程度上是同一个资金流动过程在不同市场层级的不同表现。

这不是说豪宅数据是假的，而是说：用一个只服务于极少数超高净值买家的细分市场数据，来描述整体市场的状态，会产生系统性的信息偏差。 这种偏差不一定来自主观的欺骗，但客观上会让普通购房者产生误判。

再说商业贷款利率。从 2021 年前后的高点到现在，利率已经累计下调了两个多百分点。当年被当作 “低息” 依据的那个利率水平，在今天看来已经相对偏高。也就是说，即便贷款结构的建议本身没有问题，实际执行时的利率环境，也和今天有了相当的差距。

那些博主的声音，现在确实少了很多。

这背后的原因可能是多重的：市场下行之后，这类内容的受众需求减少了，流量和变现空间萎缩了，做这个方向的内容创作者自然转移了；也可能有一部分人意识到此前的判断存在问题。具体各占多少，很难从外部准确判断。

但有一件事是客观存在的：在市场单边上行的预期下，几乎所有围绕买房的建议——包括贷款年限、城市选择、地段判断——都在服务同一个前提，那就是 “房价会继续涨”。

一旦这个前提发生动摇，建立在它之上的所有具体建议，都会面临重新评估。

因为我的观察来自一个非常具体的地方，样本有限。

但有一件事，我觉得在做任何重大资产决策时都值得想一下：支撑这个建议的核心前提是什么？这个前提在什么条件下会失效？

给出建议的人，不一定是出于恶意，但他所在的信息环境、他的利益结构、他观察市场的角度，和你的处境不可能完全一致。在做决定之前，你需要把这些因素放进去一起考量。

知乎用户 沙士比亚没有艹​ 发表

用时间换未来

不拉长年限，降低首付比例，房地产击鼓传花的游戏还怎么继续？

房子起飞的二十多年到最后拉爆六个钱包也玩不下去了

房价开始回归正常价值，才跌了三四年还早呢

今年是未来近五年房价最高的一年，早期买房还是赚钱的人

趁现在账面还是赚钱的房价赶紧出手

现在已经是利润回吐的垃圾时间了

不要跟趋势做对

时代的落幕总是需要有陪葬品的

落在个人身上，是一个人一生的缩影

顺势而为，不要想着逃顶和抄底的事

在房子重资产面前

刚需麻痹自己的理由

不要当缩头的鸵鸟，挨打要立正

见过上班会猝死的，没见过不上班饿死的

唉 (╥ω╥`) 很多人都是被社会规训过的安稳人

固定 NPC，人生就那么日复一日，年复一年

生命也就这样流逝了

每个人都有自己的生活

…………

知乎用户 初见即相忘​ 发表

年轻时候的年轻人，其实对时间比较没有概念，没觉得一年很短，也不觉得二三十年很长，总觉得自己会一直很能干，精力很旺盛，一切的问题都不是问题。

就这样闭眼上车了。一开始是 20 年，压力太大，就出现了 30 年。

知乎用户 知乎用户 1BbryF 发表

没有人规定你买了房子就必须拿够 30 年的啊。房产其实也只是投资品的一种，跟股票一样，也应该符合投资的原则，应该努力低买高卖，集中度过高的时候就应该考虑分散风险。

低的时候不敢买，高的时候不敢卖，再低下来的时候，又开始庆幸自己没有高位接盘。人这一辈子至少能经历两三次周期吧，很大一部分人是没有机会抓到周期的。

知乎用户 银行带头大哥 发表

说一个有点不一样的地方，就是借网贷的人，如果能拉长年限，也别说二十年三十年了，5 年足以，很多人都是会乐得鼻涕泡都出来的。

很多人的网贷会以贷养贷，并不是利息高到无法接受，而是期限太短，这种会导致月供变得非常大，当收入不够月供的时候，被迫开新仓是一定的。

如果把利息从 24% 降到 3%，百分之 99 的人一样还不起，但神奇的是，从 12 期变 36 期，只要金额不极端，绝大多数人就不用以贷养贷了。

欠网贷的人，通常是没有什么规划的，才会慢慢被裹挟到今天。那欠房贷的人呢？一样也是没规划。

有的人是想跟涨，有的人是迫于压力，有的人是觉得现在收入还不错，但无论哪种，都没有规划，20 年 30 年的事情，绝大多数 5 年后想法跟当下就完全不一样了。

还有的人想的是，我先上车，到时候实在不行我就出手掉，然后一弄一个不吱声。

提出二十年三十年都没问题，他总比让你 5 年还完要强。有问题的是，分摊 30 年本身是让你减少压力，而你却只看到了我现在每个月好想还得起月供，而忘记了有多少负债。

知乎用户 老造 发表

霍，2000 年左右能贷款买房子的人，卖房子赚的钱打工一辈子都赚不到。那个时候商品房刚兴起，贷款条件优厚，我在深圳那时 04 年，一成首付就能买房，还不限购。胆子大的买个两三套，不说多了，到 08 年净赚 500 万都是少的。

后来国家想抑制房地产过热，出了很多政策，例如限售，限贷，第一套允许三成首付，第二套最低 5 成首付，第三套压根就不给贷了，就这样还有很多人用短期经营贷去买房。当时银行内部风控最头疼的就是一堆人去注册个破公司骗经营性贷款砖头去买房。

现在楼市触底，后上车的赔了，就觉得这个贷款制度不行，那前面赚钱了的，还有些在真心想买房定居的，又如何看这个制度呢？

知乎用户 风流阵里急先锋​ 发表

都是为了国家的强大，上个世纪末，分税制改革大部分地方财源都归了中央，地方政府就没钱了，多亏房地产崛起，土地出让金成了地方主要财政收入，正因为千千万万背着房贷的人给国家贡献💶，也就不会有今天的强大国家

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