1 月 1 日起个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，对楼市有哪些影响？

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知乎用户 中国网​ 发表

增值税的本意就是收价值上升的差额，然而现实中大家往往不愿意公布真实的差额导致增值税改为按全额的小比例征收。这个策略在整体房价上涨幅度相对稳定的时段算是合理的，比如整体房价行情上涨就随便定个 7%，然后按你全额的 7% 收（数字只是举例，并非实际数值）。

而现在众所周知房价一直在跌，所以按照增值税的本意，原本就应该没有增值税了，只不过按全额计算导致就算房价未涨依然还在征收，这个规定只是把原本就不合理的这个征收额度去掉而已。

二手房才是房价的价格锚点，因为改善性购房人家二手卖不出价就买不起新房；而且二手房的今天就是新房的明天，大家如果看到二手房跌价太厉害自然会控制自己购买新房的欲望。——所以任何时候稳房价你都得保二手房，不稳二手房是保不住房价的。——这个规定与其说有什么影响，不如说传达了一个理念：就是官方没有放弃二手房。

知乎用户 pansz​​ 发表

存量博弈

利好一个，就是利空其他的所有。

这个不谈了

还有很重要的一点：这个时间点十分值得玩味。

26 年初的两年前是什么时候，24 年初

而所谓的四代住宅五代住宅，新规产品推出的是什么时候。

基本上就是 23 年以后

什么意思

意思是希望让那群在 24 年左右买了旧规的，或者本身就是二手房的业主

后悔当时没有买新规产品的业主

抓紧置换

刚需刺激不动了，现在得刺激改善的需求了。

还有个潜台词

以后势必还会有第六代第七代住宅

而且只会更快

因为降低二手房购房成本的本质其实就是加速房地产的流通速度

而刺激消费最有效的方法就是人为创造需求，为舒适度，为圈层，为地理位置

为一切房子核心属性以外的买单

大家喜欢看，我就再多说两句：

以后的房子越来越像手机，车或者其他大件消费品的定位了：核心需求居住需求不再重要，重要的是身份和认同。

洋房，别墅等等会成为车里的劳斯莱斯，手机里的苹果受人追捧，

而其他的房子就成了谁都有的大件消费品。

同样的

受人追逐的才有价值。

刚需楼盘，大概率会越来越没有价值，不好流通。

外加保障房，人才公寓的挤压，人口减少。

以后百姓不会缺房子，只会缺好房子

好房子什么意思，不是自己住的舒服

而是让别人觉得你好的房子

所以刚需楼盘，要么就铁了心自住一辈子，如果想置换的，一定要趁早

搞不好；

以后你手里的刚需房子就跟以旧换新的旧车一样

成了五万，十万的代金券

知乎用户 嗯不会起名 发表

乍一看影响不大，细想还是有不少影响的。

为什么说乍一看影响不大呢？

因为就个人满二住房对外销售免征增值税这一条，实际上已经等效实现了，这次只是打了一个政策补丁。

在此之前，事实上从 2016 年营改增开始到 2024 年 12 月为止，只有一线城市即北上广深会针对个人持有的住房区分普通住房和非普通住房，并且对满二的非普通住房征收增值税。

而且一线城市对个人满二非普通住房征收增值税的规则还比较有意思，是针对这次卖出与先前买进时的差额按 5% 征收增值税。而对于不满二的普通和非普通住房，都是根据这次卖出的销售价格，按 5% 征收增值税。

所以从从这一个细节就可以看出来，其实在房地产市场过热的阶段，政策是有意在抑制高端住房的套利交易，对于实在拦不住的交易，也可以通过增值税机制给地方增加收入。

接下来就是房地产市场出现了调整，所以 2024 年 12 月开始，一线城市个人满二的非普通住房也免征增值税。因为在市场下行时，如果继续对豪宅基于交易差额征收增值税，实际上就是继续打击流动性，不利于楼市整体的盘活和流动，把许多存量财富沉淀在了豪宅中，所以这种抑制性的措施就很快被解除。

也就是说从 2024 年 12 月开始，实际上从效果上看，全国所有城市个人购买两年以上的住房对外销售，就已经全部免征增值税了。那么这次公告其实就是在全国层面的进一步明确、对普通住房和非普通住房在增值税分类标准的彻底废止，是用一个更严谨的法规，确认了从 2024 年 12 月开始就已经形成的既定事实。

因此这次公告真正 “有用” 的内容其实是：

把不满二的个人住房对外销售的增值税税率，从 5% 下调到 3%。

对交易环节可能形成的限制性或摩擦性因素进行减免，以此促进房地产市场的交易、提高活跃度，其实是世界范围内都比较常见的调控措施。所以我们在开头说，乍一看是影响不大的。

但我们为什么又说细想还是有不少影响呢？

关键就在于，要结合目前楼市的背景一起看。目前楼市的基本情况就是深度调整依然在持续，并且我们要特别提到，从 2025 年的三四季度以来，国内楼市再次出现了一次比较快速明显的调整过程。

所以，从第一层逻辑来看，针对不满二的个人住房增值税税率从 5% 降低到 3%，在事实上就会促进许多家庭更有动机把手中的次新房对外出售，因此能够提升市场整体的流动性。因为即使这个房子不满两年，由于它的增值税税率降低了，所以房主在卖房时承受的损失要相对更小一些。

但问题来了，房主在卖房时承受的损失真的能相对更小吗？这里其实就要继续用到我们近来常常用到的市场均衡价的原理。

这就是从第二层逻辑来看，在经济学中，降低交易税（类似这 2% 的增值税）实际上是于减少了卖方的摩擦成本。那么在一个供需关系主导、信息充分流动的市场里，这部分节省的成本有很大概率会通过降低均衡价格的方式，由买卖双方共享，甚至在供大于需的市场中可能会全部让渡给买方，从而加速交易达成和市场出清。

特别是我们要考虑到，所谓的给市场增加流动性的效果，一定是后于挂牌量的增加实现的。

也就是说，政策给了房东一个缓冲，房东可以为了促成交易，选择将这个缓冲垫全部或部分让利到房价里，使最终成交价更具吸引力，从而实现成功交易。从市场机制来看，这就会推动成交价更快地找到新的、更低的均衡点，从而在事实上形成加快市场出清的效果。

用更直白的话来说，我们说的 “不少的影响” 是：

基于市场均衡价的原理，类似降低不满二住房增值税这样的、目的在于减少交易摩擦、促进流动性的机制，在作用初期，反而会起到一种类似加速器的效果——注意加速器的效果是加快按照原有趋势发展形成结果，而不是改变趋势的方向。

因为这会促进更多的房东挂牌出售房产，促使交易价格在短期内受到更明显的向下的压力，因此能够更快地挤出潜在的泡沫，更快地使楼市在当前市场行情下达到新的市场均衡价，因此才能在最终体现为止跌回稳。

知乎用户 古都闲云​ 发表

全国商品住宅销售面积情况和月度同比增长情况，2021 年，商品住宅销售面积达到 141006.67 万平方米，2024 年销售面积为 81449.62 万平方米，2025 年继续下行，大致高位下来已经腰斩，目前的销售面积仅仅高于 2008 年。

2024 年，全国房地产开发企业资产 1074759.42 亿元，负债 828662.98 亿元，如果维持目前的销售情况，则房地产企业要出清过半，房地产开发企业负债中大约有四成属于带息债务，这是金融系统无法承受的代价。

2025 年，北京商品住宅和二手房的成交面积都呈现下行趋势，但二手房成交面积明显高于商品住宅（一手房）成交面积。

深圳的趋势与北京基本上一致。

广州情况类似。

从核心城市的情况可以看出 2025 年不管是新房还是二手房的成交面积都呈现下行趋势，二手房成交面积明显高于一手房成交面积。

新政的出台，明显有利于二手房成交面积的提升，从而带动一手房成交面积的提升，能够有效提升整体成交面积，最大程度缓解房地产企业出清程度，避免造成金融危机。

预计，接下来会有陆陆续续刺激销售的政策配套出台，如果能够有效提高销售面积，就是价格持续下行，房地产企业也可以避免现金流枯竭死亡。

房价也不会一直下行，长周期应该是震荡下行趋势，目前可能到了反弹的节点，香港已经率先反弹了：

但长期来看，房地产企业市场化出清是不可避免的，未来可能属于寡头垄断的大时代，在长下行周期，只有凭借自身力量能够完成化债的房地产开发企业，才能够幸存下来，成就未来的垄断寡头。

知乎用户 南天野望​ 发表

这个你得从两方面来说：

一方面是这个政策看似是降低前几年高位接盘人群的交易成本和新房炒作预期，促进二手房交易的流动性。

但是事情你要结合看，先是去年十三省市限制举债，再是碧桂园到万科一路暴雷，最后是最近的银行下场卖房，说白了当前政策已经完全没有有效阻挡手段去阻止居民部门自发降杠杆。

这一系列的情况结合来看，这次政策真正的目的是进一步防备大规模违约断供潮带来的金融风险，因为居民部门始终是本国承担金融风险的最终买单人，当居民部门暴雷风险越来越高的前提下，税收端和金融端必须进行适当让利来防备风险增大。

另一方面这个政策和另一条汽车、电子产品补贴结合看，其实说白了还是希望居民部门中部分坚决不参与或者无能力参与房地产市场的人，去通过汽车、电子产品的补贴来撬动他们的杠杆或消费，进一步维护市场库存压力。

但是吧，和当前的局面相比，本次政策明显力度不足，至少很难说有多大的提振效果，更多的是期望减少金融风险，争取避免单个泡沫垫被直接捅破导致漏水。

倒不如说目前全国待售房产数量和总面积已经高于 14 年底，而居民债务率对比十年前已经翻倍，城市化也几乎到头，新房价格和地方财政极度依赖国企和城投从金融部门那边的套利，不从源头解决核心，反倒是继续抓小放大，怎么说呢?

开心就好吧。

知乎用户 橘叶 发表

谁买房子就住 2 年啊？

这还不如租房。

要是还装修了的话那更是亏到姥姥家。

除非是拆迁房，不过就算如此也损失不小了。投资房的话更不用说，怕是首付都得亏进去。

这个最后怕是无法达成让人置换的目的，反而是让人及时出逃把房子换回现金存起来。

市场上的二手房要大幅增加了，竞争也要更激烈了……

知乎用户 龙 65 发表

看了大家的回答，花了点时间。

说实话，质量挺高的，很多角度我自己没想到。大致分几派：技术派认为是法律衔接，配合 2026 年《增值税法》实施，取消 5% 征收率后的配套调整。乐观派觉得实打实省税，200 万房子省 4 万，利好流动性。悲观派担心挂牌量激增，踩踏出货。还有一派直接开嘲讽，「都不增值了哪来的增值税？」

各有各的道理。尤其是有朋友说「有房徒刑 30 年，减刑 2 年」的说法，辛辣，但准确。

不过看下来，有几个点被忽略了，或者说，被情绪淹没了。我试着补充一些。

第一个被忽略的点：这是「确认」不是「创新」。

很多人把这当成新政策，其实不是。

大部分城市满 2 年免增值税早就是既成事实。翻一下 2016 年财税 36 号文附件三，只有北上广深对非普通住宅有特殊规定：满 2 年的按差额征收，不满 2 年全额征收。其他城市一直都是满 2 年免征。

去年 12 月，北上广深相继取消普宅和非普宅区分。北京是 12 月 1 日，上海 12 月 1 日，广州 11 月 19 日，深圳 11 月 8 日。取消之后，这四个城市事实上已经和全国统一了。

这次公告只是把既成事实写进规章，顺便把不满 2 年的税率从 5% 调到 3%，配合新《增值税法》取消 5% 征收率。

所以如果有人跟你说「重大利好」，可以问他一句：和去年 12 月比，到底多了什么？

对北上广深的普通住宅持有者来说，满 2 年免征本来就有。对非普通住宅持有者来说，去年 12 月已经免了。对其他城市来说，2016 年就免了。

真正的增量只有一个：不满 2 年的税率从 5% 降到 3%。 这个确实是新的。但问题是，谁会在 2 年内卖房？刚装修完还没住热乎就卖？除非资金链出了大问题，否则很少有人这么干。

第二个点：税收变化从来救不了熊市。

这话听起来武断，但历史上反复验证过。

A 股的例子最直接。2007 年 5 月 30 日凌晨，财政部突然宣布印花税从 1‰上调到 3‰，史称「半夜鸡叫」。当天上证跌停，一周跌了接近 20%。很多人以为牛市结束了。结果呢？两个月后指数照样冲到 6124 点。

反过来。2008 年 4 月 24 日，印花税从 3‰降回 1‰。当天大涨 9.29%，924 只股票涨停。很多人以为底部到了。结果呢？照样跌到 1664 点。

2008 年 9 月 19 日，印花税改成单边征收，只对卖方收。当天涨停。然后继续跌。

港股更有意思。2023 年 11 月 22 日，港府宣布股票印花税从 0.13% 下调到 0.1%。当天恒指涨 1.5%。三个月后？跌破 15000 点，创十几年新低。

楼市也是一样的逻辑。2008 年下半年，国家出台了一堆救市政策：契税下调、营业税暂免、贷款利率下浮七折、首付比例降低。组合拳打下去，房价该跌还是跌了半年多。直到 2009 年 4 万亿计划出台，加上天量信贷投放，才真正见底回升。

税收是摩擦成本，不是驱动力。

打个比方，润滑油可以让发动机跑得更顺，但润滑油启动不了发动机。启动发动机需要燃料，需要点火。楼市的燃料是什么？是预期，是收入，是信贷。税收只是润滑油。

1990 年代的日本有更极端的案例。泡沫破裂后，日本政府陆续出台了大量刺激政策，包括降低交易税费、提供购房补贴、放松信贷条件。管用吗？房价跌了二十年。直到安倍经济学时代大规模货币宽松，才勉强稳住。

这不是说税收政策没用。有用，但用处有限。就像一个人生了重病，你给他修修指甲、剪剪头发，确实能让他看起来精神点。但病还是那个病。

第三个点：高位接盘者的真实处境。

有人说「2021 至 2023 高位接盘者杯水车薪」，这话对，但可能低估了问题的严重性。

来算一笔账。

假设北京某人 2021 年买了一套房，成交价 600 万，首付 180 万，贷款 420 万。当时市场火热，这价格不算离谱。

现在呢？同小区同户型挂牌价普遍在 420 到 450 万之间，成交价可能更低。就按 450 万算吧。

账面亏损：600 减 450，150 万。

首付 180 万，已经亏掉 150 万，只剩 30 万权益。

但这还没完。这三年多他还月供，假设月供 2.5 万，42 个月就是 105 万。其中利息大约占一半，50 多万。本金还了 50 多万，贷款余额还剩 370 万左右。

现在如果他想卖房：房价 450 万，减去贷款余额 370 万，到手 80 万。当初首付 180 万加上三年多月供 105 万，投入 285 万，最后到手 80 万。

净亏损：205 万。

这个政策能帮他省多少税？按老政策，差额计税，增值部分按 5%。如果他当年买入价 400 万，现在卖 450 万，增值 50 万，增值税 2.5 万。新政策满 2 年免征。

省了 2.5 万。亏了 205 万。

你说这叫杯水车薪？这叫大海里捞了一颗沙子。

但问题是，这些人根本不是政策的目标受众。政策的目标是让市场「流动起来」，不是让你「回本」。这是两件事。

政策制定者很清楚，高位接盘者大概率不会卖。他们被套牢了，心理上很难接受亏损出场。这些人会继续持有，幻想「再等等也许能涨回来」。人性如此。心理学上叫损失厌恶和处置效应：人们倾向于持有亏损资产，卖出盈利资产。Kahneman 和 Tversky 在 1979 年的前景理论里详细论证过这一点。

政策真正想推动的，是那些有条件置换的人。比如持有满 2 年、有一定盈利空间或者小幅亏损、又想换房的人。让他们卖掉旧房，去买新房。

第四个点，这是我觉得最重要的：为什么是现在？

法律衔接是表面原因。2026 年 1 月《增值税法》正式实施，取消 5% 征收率，需要配套调整，这没问题。

但深层原因我猜是：他们需要二手房流通起来，好让新房卖得动。

逻辑是这样的。

中国楼市这两年发生了一个结构性变化：二手房成交量超过了新房。

2024 年全国重点城市的数据很明显。一线城市里，深圳二手房成交量是新房的两倍以上；广州二手房成交也超过了新房。二三线城市虽然没这么悬殊，但趋势是一样的。

这意味着什么？意味着存量市场已经成为主战场。

改善型需求的典型路径是「卖旧买新」。你手上有一套两居室，想换三居室。你得先把两居室卖掉，拿到钱，才能去买三居室。

如果二手房卖不动，这条链子就断了。你卖不掉旧房，就没钱买新房。新房卖不动，开发商回不了款，就没钱拿地。地方政府卖不出地，财政就有压力。

这是一条环环相扣的链条。

降低二手房交易成本，不是为了让你开心，是为了让你快点卖掉手上的房子，然后去买新房。

这也解释了为什么新房补贴、二手房降税、公积金利率下调、首付比例下调这些政策是「组合出拳」。它们的目标是同一个：制造流动性，让链条转起来。

有人可能会问：二手房流通加快，不是冲击新房吗？

短期确实会。二手房价格透明，选择多，装修可见，即买即住，对新房形成竞争。

但中期来看，一个流动的市场比一个冻住的市场好。

冻住的市场意味着什么？意味着恐慌。「想卖卖不掉，想买不敢买」，观望情绪蔓延，成交量萎缩，价格阴跌。一旦形成「越等越便宜」的预期，就会陷入恶性循环。

Irving Fisher 在 1933 年发表的那篇《The Debt-Deflation Theory of Great Depressions》里描述过这种螺旋：资产价格下跌导致债务人抛售还债，抛售进一步压低价格，价格下跌又引发更多抛售。这个循环一旦形成，就很难打破。

日本 1990 年代就是活生生的例子。泡沫破裂后，政府反应太慢。等到真正大规模出手时，市场预期已经形成「房价会一直跌」的共识。之后任何政策都只能延缓下跌速度，无法扭转趋势。一跌就是二十年。

中国的政策制定者显然研究过日本案例。他们现在的目标很明确：不能让市场冻住，必须保持流动性。 哪怕价格继续调整，只要有成交，就不至于陷入死循环。

第五个点：「为房产税铺路」的说法。

这个观点我看到很多人提，逻辑是这样的：先用各种优惠吸引人买房，等大家都入场了，再推出房产税，「一网打尽」。

我理解这个逻辑，但觉得有点过度解读。

原因很简单：房产税的阻力不在技术层面，在政治层面。

技术上没有障碍。全国不动产登记联网早就完成了。每套房子的产权归属、面积大小、交易记录，系统里都有。想征税，技术上不是问题。

问题在于政治。

房产税一出，房价必然承压。现在这个时候推房产税，等于雪上加霜。谁来承担这个责任？

说得更直白一点：「止跌回稳」是当前楼市调控的核心目标。在这个目标达成之前，任何可能导致房价进一步下跌的政策都不太可能大规模落地。

用刺激消费的政策吸引人入场，马上又收税，这在逻辑上也说不通。政策需要连贯性和可预期性，否则没人敢下场。

政策制定者不傻。

当然，我不是说房产税永远不会来。长远来看，土地财政难以为继，地方政府需要新的税源，房产税几乎是必然选择。但那是以后的事。在当前的市场环境下，房产税大规模落地的概率很低。

也许会先在几个试点城市小范围铺开，但全国推广需要时机。那个时机是什么？我猜是房价稳住甚至回升之后。那时候政治阻力会小很多。

第六个点：一些人的真实处境。

看大家的回复，能感受到不同的处境和情绪。

有人买了房刚付完增值税，隔几天新政就出来了，心里肯定不是滋味。这种「踩错点」的郁闷我能理解。但说实话，政策调整永远会有人在边界上吃亏，这避免不了。你能做的只有接受，然后继续走。

有人 2021、2022 年高位买房，现在深套，看到这个政策觉得是「讽刺」。这种心情我也能理解。但你的问题不是交易成本，是房价本身。 这个政策帮不了你，任何税收政策都帮不了你。你需要做的决定是：继续持有等待反弹，还是接受亏损离场。这是一个很个人的决定，取决于你的资金状况、收入预期、持有成本。别人给不了你答案。

有人在观望要不要买房，看到这个政策有点心动。我的建议是：不要因为税费优惠做决定。 几万块的税费相对于几百万的房价，占比很小。房价涨一涨或者跌一跌，几万块就出来了。你应该关注的是：这套房是不是你真正需要的？位置、户型、价格你能不能接受？未来五到十年你的工作和生活会不会有大变动？这些问题想清楚，比研究税费重要得多。

有人持有多套房，想趁机卖掉一些。这个政策对你可能有点用，特别是如果你的房子是这两年在北上广深买的非普通住宅。省下的税费是实打实的。但也别高兴得太早，现在的问题是找得到买家吗？ 税费低了，但如果挂牌半年没人问，低税费也没意义。

最后说几句感受。

说到底，这就是一个技术性调整，被市场情绪放大了。

有人期待它是救命稻草，失望是必然的。有人担心它是踩踏信号，可能也过虑了。

2025 年楼市走势，我认为取决于三件事：

一是货币政策会不会继续宽松。 LPR 还有没有下调空间？房贷利率能不能进一步降低？流动性是不是足够充裕？这些直接影响购房成本和市场预期。

二是居民收入预期能不能改善。 就业稳不稳？工资涨不涨？年终奖有没有？这些决定了大家敢不敢花钱。房子是大宗消费，收入预期不改善，光靠政策刺激作用有限。

三是新房库存去化速度如何。 开发商手里还压着大量库存，去化周期长的城市，新房价格很难稳住。新房价格稳不住，二手房也稳不住。

税收调整只是配角。

至于那些说「很厉害的人想卖房了」的阴谋论，我只能说：有这个可能，但也可能只是正常的政策衔接。不是所有政策背后都有暗箱操作。

弗洛伊德有句被传烂了的话：有时候一根雪茄就只是一根雪茄。政策也是。有时候一个技术性调整就只是一个技术性调整。想太多，反而容易误判。

补充一点。

看到有人问「这政策到底利好谁」，梳理一下：

明确利好的：

持有不满 2 年的房产、又必须出售的人。税率从 5% 降到 3%，实打实省钱。但这个群体很小，正常人不会买了两年不到就卖。

北上广深持有满 2 年非普通住宅的人。之前要按差额交税，现在免了。但这个利好去年 12 月已经释放了，这次只是法规确认。

拆迁户、回迁房持有者。成本极低，省下的税就是纯利润。

影响不大的：

大部分城市持有满 2 年的普通住宅持有者。本来就是免征的。

观望中的购房者。交易成本降低是好事，但相对于房价变动，这点税费不算什么。

帮不了的：

2021 至 2023 年高位接盘者。问题不在税费，在房价。

资金链已经出问题的人。省几万块税费解决不了根本问题。

需要警惕的：

老破小持有者。这类房产面临新房补贴、次新房税费优惠、保障房供应的多重挤压。政策每一次调整，对它们都是利空。

没有稀缺资源的郊区刚需盘。未来可能变成「代金券」，流通性差，折价严重。

最后的最后。

看到有人在说「政策越多跌越快」，用股市熊市做类比。这话有一定道理，但不完全对。

股市和楼市有本质区别。股票是纯金融资产，楼房有使用价值。股票卖掉就没了，房子卖掉别人还是要住的。股市的流动性极高，楼市的流动性很低。这些差异决定了两者的运行逻辑不同。

熊市里的政策确实常常失效，但那是因为政策力度不够，不是因为政策本身有害。 2008 年的 A 股，印花税降了没用，但后来 4 万亿出来，十万亿信贷投放，股市不也涨了吗？2015 年股灾，各种救市措施一度失效，但两年后沪指不也回到 3300 点了吗？

关键不是政策有没有用，而是政策力度够不够、时机对不对、配套全不全。

这次税收调整，单独看确实力度有限。但如果后续还有降息、降首付、购房补贴、放开限购等组合拳，累积效应可能会不一样。

当然，也可能这些政策全出了，房价还是继续跌。那就说明问题比想象的更深层。但那是另一个话题了。

先写到这儿吧。

关于本号名称：

开始只考虑了自己的体验，当做是自我警示，每次打开界面，方便一眼看到，提醒我自己用的。后关注的朋友们，也希望能从这个角度去理解吧。

知乎用户 你啥也不是 发表

有一点点作用吧，利好次新二手房。

不满二的增值税从 5.3% 降到 3%，也算蚊子腿吧。

**次新二手房最大的好处，就是可以看一下开发商的交付水平。**不要看开发商卖房的时候，示范区修的多漂亮，交付质量或多或少都有些问题。

知乎用户 黑色毛衣 发表

从政策出台的初衷来看，第一：给 23 年买在山顶的二手房房东减减压，违约风险太大了，帮他们减轻出售成本。第二：给投资客一点利好的信心。

但，这一招恰恰说明急了，没招了，保险绳可能已经断了，能抓住衣服就抓住衣服，能抓住头发就抓住头发。再结合汽车补贴不敢退坡，总体而言，已经再理性分析，保大的还是保小的了…… 后期将蕴含巨量风险！

其实只要出现准新房与新房的价格开始博弈了，那就会纠缠着螺旋式下降，当然，设计的初衷是螺旋式上升…… 但是撬动地球需要支点，反转楼市需要的是杠杆的另一头有劲，支点和棍已经摆好了！

各位，抓紧去撬吧，你们将成为屹立潮头的弄潮儿，被降了大任的斯人！

知乎用户 除不净带余数 发表

又是想让人炒房，又是这是精准政策，咱就是说，有没有一种可能没那么多大旗，**这就是单纯因为 2026.01.01 增值税法实施，而增值税法里取消了 5% 的征收率，把所有的征收率都统一为 3%，所以自然而然推出的衔接性政策呢？**增值税税率和征收率的降低与统一是一种趋势，也是朝着先进税制学习的一种体现。你要说对楼市的影响？额，不会有任何影响，该卖的还是会卖的，该不买的还是不买。但是作为税务基层人员我觉得大概要面对之前契税优惠政策实施面临的诘问了：为什么就差了几天我早过户就多缴纳了 2% 的增值税？额……

在增值税法出台之前，增值税里最重要的法规就是增值税暂行条例和财税 2016 年 36 号公告，那个时候是有 5% 的征收率的，很多不动产相关的业务都是适用 5% 征收率，所以那个时候 36 号公告是这么规定的：

个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5% 的征收率缴纳增值税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

**后来呢在 2024 年，为了进一步拯救房市，各个部门都出台刺激性政策，财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告财政部 税务总局 住房城乡建设部公告 2024 年第 16 号规定：**北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。（财税〔2016〕36 号）附件 3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

所以此次房地产政策的出台并非是什么刺激性政策或者下什么大旗，而是因为增值税法简化了征收率，所以以往的相对应政策要发生改变，你真要说下大旗，那也是中国的增值税改革在逐步进行。

知乎用户 比良坂​ 发表

个人觉得影响非常有限，一个从市场层面，另一个从政策可持续性层面都能得到类似的结论

1）市场层面

房地产处于下行周期，在 2024 年就开始修正了，除了一线的非普通住宅（可以理解为高标准住宅），基本都是满两年免征增值税，也就是本轮修正，对于绝大多数城市来说本身是没有影响的。

再看不满两年，增值税率从全额 5% 下调到 3%，但还是概率问题，一般都是以办证日作为时间起点来计算的，除了投资者，谁刚拿到房子两年不到就要置换的，这种真正的刚需也非常少。

且急着两年内就出手的，往往是因为房价跌幅显著高于那点税费，降价割肉 + 愿意多交税也得脱手，搞不好还有大量的贷款。即便以前这些钱都总是转移到购房者头上，但现在不一样了，你不卖有的是人买，结合预售制，现在不足两年的大概率是 2020 年之后买的房子，也就是高位的房子，下调对于普通人来说影响不大，对于投资者来说，少了一点割肉时的成本，但并不能影响房地产的出清周期。

所以从市场层面，其实满两年免税大多数城市早就有了，这次唯一收益的就是一线的非普通住宅，都住千万以上的房子了，这点税其实影响也不大，或者说按照一把认为的市政税要求，占据资源越多，则需要缴纳的房产税越多，这类房子本该多交税，这次也给免了，很难说是好事还是坏事。

对于不满两年就着急出售的，那本身普通人能占几个? 主要还是投资者着急割肉脱手，降点税费对于市场长期发展也没有太大的正面意义，读者觉得有多大影像，或者说对于房地产健康发展本身也没什么影响。

市场层面来看，交易环节的税，真不如持有环节的税对房地产的长期发展有利，这类增值税的设置以及移除，都没太大的长期意义，2024 年改革内容比这个力度大，尤其是一线城市，阻碍市场出清了吗？根本没啥影响。

2 政策可持续性

这类政策随着地方的需求是不断变化的，今天可以免税，过一段时间还会改的，既可以修改时间，从 2 年变到 5 年，也可以修改范围，比如符合免征条件的情况，还可以修改税率，从 5% 到 3%，当然也可以从 3% 再提升到 5%，毕竟房地产相关的政策一年几变都是很正常的，以前的政策不具备显示参考意义，现在的政策就具备未来的参考价值吗？也未必。

所以不管从市场层面，还是政策可持续性层面，看不到太大的影响，往更根本来说，交易环节的税调控本身对整个房地产的发展本身就很鸡肋，涨的时候根本抑制不住投资投机，跌的时候也根本阻碍不了市场割肉，还是要在持有环节来设置税收，你房子涨没关系啊，投资七八套也没问题啊，价格越高，持有税越高，资产越多，持有税越高，这才能形成博弈，退一万步讲，你就是因为现在的政策而上了车，你敢保证现在的政策对未来有效吗? 尤其是房地产领域的政策，变化太大，且你也根本没有参与政策变动的决策权，还不是政策一改就得跟着执行么。

知乎用户 王克丹​​​ 发表

简单，

房价下跌时期，政策越多，房价下跌速度越快。

房价上涨时期，政策越多，房价上涨速度越快。

以前房价起飞的时候，很多地方政府都传下话来，老师，基层公务员，医生护士只要在编的人等等必须贷款买房，那时候怨声载道。

结果，房价上涨越来越快，那些先前觉得自己是被逼迫买房的有编制的人们已经喜笑颜开，决口不提当初是怎么骂上面的了。

知乎用户 哲学主大人 发表

这说明很厉害的人们想卖手上两年以上的房子了。

那为什么他们想卖，又为什么连这点增值税都不想交呢?

真是难猜。

更新下:

评论区有说原本就满二免的，满二满五，满二唯一等等本来每个城市规定是不一样的，另外就是不满二税率降低了。简单来说就是原本一线城市满五唯一，其他城市满二唯一，现在变成满二即可。

这 zc 本来就是住一线城市的人定的。

知乎用户 奥特之父​​ 发表

啥叫硬着陆？

就是没有缓冲，直接冲击到底。

何谓软着陆？

就是冲一下，缓一下，然后再冲，然后再缓一下。

商品从 10 块钱跌到 1 块钱，如果砸在一个人的手中，就会砸的彻彻底底，死的透透。

那么，任何极端的事件都会发生。

比如，直接躺平，让银行烂账。或者无限绝望，报复社会 ……

商品从 10 块钱，跌到 8 块钱，有个人接手。

从 8 块钱，跌到 6 块钱，有个人接受。

…… 如此类推，每个人参与都会亏了 2 块钱然后离场。

此时，就像是利益均沾一样，每个人都小亏一些。

但是每个人都还有努力的希望，奋斗的勇气，继续加一把力还能够人生翻盘。

趋势既定之时，任何的政策的本意，无非就是推动软着陆。

大家匀一匀，风险共同承担，不至于极端事件发生。

如果还有印象的话，2015 年中国的沪指从 5178 点之后，经历过三轮阶段性的下跌。

下跌 → 反弹 → 下跌 → 反弹 → 下跌 → 反弹 …… 筹码经过充分的稀释之后，

风险被全市场一并承担。

套路嘛，无非就是这么个套路而已。

知乎用户 张伟光 发表

给了高位「抄底」的兄弟，一个认亏下车的机会，但醉翁之意不在酒，而在银行。

思考一个问题，为什么这次政策的受众面，如此的狭窄？是在缓慢试探，还是这些购房者里，有部分存在特殊性？

这次政策放松只是针对 2 年内买房的群体进行的优惠，2 年以上的已经免征了。按道理来说，2 年内买房的人，是无论如何鲜有改善的需求的，对新房的销售拉动作用也十分有限，那么为什么要去放松这部分的税收呢……

我给各位一个角度，持有不到 2 年，但却有出售意向的不动产持有人，大多因为过去两年低利率低首付比例的宽松政策，拥有较大的杠杆比率，且同时拥有非常大的偿还压力 / 现金流压力。

这里要涉及到一个名词，叫贷款价值比 LVT（Loan to Value Ratio）

贷款价值比（= 贷款金额 / 抵押物评估价值 × 100%）作为衡量抵押贷款风险的核心指标，贷款与价值比率通过比较贷款金额与抵押物市场价值的比例关系，量化金融机构面临的潜在风险。该比率数值越高，表明贷款违约时抵押物覆盖债务的能力越低，相应的信贷风险等级随之升高。

而 LVT 上升，贷款风险权重会上升，银行需要更多的资本金去满足《商业银行资本管理办法》和巴塞尔 III 协议的监管要求。

24、25 年购入不动产的朋友们，不区分一二手房，因为首付比例大幅下调，有不少都是初始贷款价值比 LVT 就已经高达 80-85% 的房贷，而随着房价下跌，LVT 还会逐步走高。

所以降低增值税税率，通过降低交易摩擦，有助于刺激高 LVT 和高现金流压力的持有者的出售意愿，尽快止损离场，银行通过此次交易，重新降低了房产的 LVT 比率，使得抵押贷进入「观察」与「不良」的概率大大降低。

至于为什么要这么做，其一，部分银行的资本充足率存在一定的潜在不足的隐忧，今年上半年，财政部发行特别国债 5000 亿元，积极支持中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行补充核心一级资本。上一次财政部大规模补充银行核心资本是 1998 年，是为了满足巴塞尔 I 的资本充足率要求。

其二，不久前高盛做了一个 2026 房地产的展望，其中有一节对银行整体房贷（房贷 + 实际用于房贷的经营贷）的 LVT 进行了整体的测算，显示未来不同房价压力下，将会 6-17 万亿的住贷进入 80% 的安全阈值以上，以下为 AI 翻译的中文译文：

我们估测了在两种房价下跌情景下，抵押贷款 LTV（未偿贷款余额 / 抵押物业市值）可能达到 80%（中国银行实务中经验性的安全阈值）和 100%（即贷款进入负权益状态）的规模（如图表 30 所示）。
基准情景：假设自当前水平进一步下跌 10~15%（相当于自 2021 年峰值累计下跌 40%，与我们对行业的预测一致，如图表 1 所示），我们估测将有人民币 5.2 万亿元个人住房贷款及人民币 0.8 万亿元经营性贷款（合计人民币 6 万亿元，约合 0.9 万亿美元）LTV 达到 80%；
熊市情景：我们压力测试自当前水平进一步下跌 30%（相当于自 2021 年峰值累计下跌 50%）。这一 30% 的增量跌幅对应于在长期通胀率为 - 1.0%（假设更强的通缩压力，从而提升债务实际服务成本）下的公允价值缺口（如图表 4 所示）。我们认为潜在影响将呈现非线性特征，因为不同发行年份的抵押贷款发放规模、初始 LTV、还款进度以及累计房价跌幅存在差异。总体而言，在熊市情景下，我们估测潜在 LTV 达到 80% 阈值的个人住房贷款及长期经营性贷款规模分别为人民币 14.7 万亿元及人民币 2.3 万亿元（合计人民币 17 万亿元，约合 2.4 万亿美元）。
值得注意的是，若自 2025 年预计水平进一步下跌 10-15%，对现有抵押贷款余额的影响有限（假设 LTV 阈值为 100%）。因此，我们仅在熊市情景下考察了 LTV 达到 100% 的情形。

LVT 过高除了影响银行的资本充足率以外，还会提高断供的风险，在断供形成不良资产以后，由于银行并非铁板一块，各自之间的竞争是市场化的，可能会催生银行间的竞争性抛售，不利于房价企稳，此次新政一定程度上截断了 2 年内高风险贷款向不良转化，减轻了个人和银行两端的资产负债表压力。

所以，这次针对购房 2 年内的不动产持有者的政策放松，旨在打通置换链条、降低交易摩擦、稳定房价预期，从而缓解近两年低首付高杠杆购房者面临的 LTV 上升压力，并为银行房贷资产质量提供缓冲。结合当前去库存、促流通的政策基调，该举措有助于房地产市场逐步实现止跌回稳，银行端风险进一步可控。

知乎用户 牛肉丸夫斯基​​ 发表

结论：除了京沪等城市特殊的房地产市场，对其他城市而言，更加利好的是未满两年的房产交易增值税降低到 3%。

首先，除京沪等小数城市外，其他地方早就是 “满二” 不交增值税，“满五唯一”不交个税。这次全国统一满二不交增值税，对大多数城市来说，毫无波动。但这个信号是重要的，是落实之前开会提到的 “降低房地产交易税费” 的一项举措，后期也可以期待一下个税的减免。

本次对房地产市场的 “好消息” 是：不满二的房产交易增值税从 5.3% 降到 3%。降低了将近 40%。以前交易一套 200 万不满二的房产，增值税是 10 万多。现在是 6 万，省了 4 万。实打实的利好次新房。在越来越多的次新房交付就亏本的情况下，降低税费减轻卖房人的压力，算是给次新房这波业主的 “元旦礼包” 了。新房这边也一直有购房补贴、契税减免等政策。大家都有美好的未来。

就是以老破小为代表的旧二手房受伤的世界打成了，本来购买力就不足，这下还要面对新房和次新房的争夺压力。不知道这些业主怎么想。

知乎用户 柴米鲁​ 发表

结论：

这是一项精准的政策，精准利好 23456 线城市房价回稳。但对一线特别是北京上海，是中性政策，效果有待观察。

原因：

大多数非一线城市：房价已经跌了三四年以上，房价已经跌到平稳，此时出政策，对卖房人感觉不大，但会鼓励炒房人或者有抄底心态的刚需入市，是绝对的利好政策。

**北京、上海、深圳，特别是北京上海：**其实目前仍未止跌，2021 年之后入市的业主全面亏损，一些新交楼小区的业主刚刚满二就迫不及待出货。

现在出政策，对那些想撑到满五年再卖的业主而言，就是提前卖房的动力，可以预测会有更多的满二房源上市，甚至出现践踏出货行情。

但另一方面，北京上海很多非刚需业主有很强的惜售心理，这次强力政策出台后，应会有一些业主下架不卖，观望一年再说。

从需求端而言，北京、上海刚需大多都有投资心理，该政策显然利好炒房客。但北京、上海仍未走完主跌浪，能逼出多少刚需、炒房客有待观察。

知乎用户 劳几台 发表

没啥影响。

熊市时候，就挤牙膏的出利好；

牛市时候，就加码利空，加码限制。

—— 来自 2022 年高位精准卖房套现的选手。

知乎用户 今日涨停​ 发表

这是官宣：

两年内买房子没有不亏的。

知乎用户 谢丹​ 发表

我就说这个房买早了！

如果明年再买，至少说我们少出 10 万是有的。

至少这个增值税我出了嘛。

然后如果明年再买成都的二手房，基本就是砸盘了。

我是 25 年 10 月在成都买的新房，我也是没有把我妈给劝住，她国庆来成都一趟就是一定要有什么成果，结果打手一挥就买了单位附近的房，确实走路很近倒是真的，只要 10 分钟。

但肯定是买贵了，虽然买都买了，但也不妨碍我多抱怨两句。

具体可以看我写的这两个回答。

25 年成都买房可以吗?

当你买完人生第一套房时内心是什么样的感受？

2 个月过去了，我还没开始说装修的事。

一是因为单位加班很忙，二是我身体时好时不好。

但是有人急了，装修公司的，主要是卖房品牌的装修品牌。

基本每周都会给我说，让我先去草签，把什么优惠位置给占了，之后再入户装修都可以。

我偏不。

明年再说装修的事，我相信明年肯定费用会再低一些，而不是他天天洗我脑袋说明年装修费会涨价云云。

知乎用户 乌合之野​​ 发表

哈哈哈哈

房子都贬值了这么多

才想起不收增值税

知乎用户 dr.l 发表

我把这个回答粘在这里

2026 年起公积金贷款利率正式下调，首套房 5 年以上利率降至 2.6%，对普通购房者有哪些影响？

顺便预测还会降首付比例。。。

并且以上都失灵后，

市场才会大规模降房价。

知乎用户 西门吹 HP​ 发表

统一普及。房产里面的 “增值税”，并不是按增值部分计税。而是按照卖房总额计税。

知乎用户 未来 x 发表

会有短期影响，但长期看没用。

其实，中国的房地产救市政策，就是很典型的温水煮青蛙式的救市。

温水煮青蛙，是温度一点一点的上涨，青蛙一开始能承受，等到承受不了了，也跳不出来了。

而房地产救市，也是政策一点一点的给，每次政策出的都不多，最多引起几个月的成交量反弹，之后继续下跌。最后子弹都打光了，房价还在跌。

正确的救市方法，是在一开始，也就是 2022 年底房地产三支箭的时候，就把所有能打的子弹都打出去。当然现在说这些也都晚了。

那么房价会跌到什么程度呢？

房子值多少钱，也有估值，就和股票一样。

股票的估值是 PE，PB。

房子的估值是租售比，也就是房价与月房租的比值。

按照过去百年全球房地产价格的变化走势，租售比在 200~300 左右是合理的。也就是说 200 个月到 300 个月的房租买一套房，价格是合理的。

平均数为 250 个月，大致 20 年房租买一套房，也就是这套房的房租年回报率在 5% 左右。类似于股票中的 20 倍 PE。

日本当年房地产泡沫破裂，租售比可是跌到过 140 左右，也就是年回报率最高达到过 7%。

但是中国毕竟不是欧美，中国人对待房子的态度和欧美相差很大。

可以参考台湾省，台湾省的房地产政策和大陆很像，买房子也算建筑面积要算公摊。而且对房产税的认知也和大陆差不多，台湾的房产税是收取房屋估值 2000 万以上的部分，税率 0.1%。也就是说房屋总价低于 2000 万是没有房产税的。高于部分收取 0.1%。绝大多数老百姓不需要缴纳房产税。

作为一个停滞发展了几十年的省份。

目前台湾地区的租售比大致在 3%~4% 左右。台北在 3% 左右，其他城市 4% 左右。

这是 2025 年 11 月最新的主要城市租售比，可以分析一下能跌到多少。

注意，房租和房价是一起跌的。2019 年到现在，房价跌了多少，再看看租售比跌了多少。

还有，有的答案说香港房价反弹了，一线城市也会跟着反弹，是这样吗？

香港房价反弹，是因为房租反弹了，大陆也是这样吗？

知乎用户 悟空孙​ 发表

请问你买房就差一个增值税钱吗？

还是差购房款呢？

别忽悠老百姓了！已经都忽悠成这样了，还想法从百姓兜里骗钱……

就问一句，全民所有的零成本土地资源，为什么 70 年的使用权要以那么高昂的价格买给人民？

知乎用户 A 威威 A 发表

俺有个觉得自己被斩杀的同学问，增值税只对增值额征税，按照同一个公式，房子贬值了是不是得给补贴

知乎用户 改之理 zcw​​ 发表

比较认同一位知友说的，这个调整应该是顺应增值税改革的举措。

从另一个角度讲，降低二手房交易税费也会有利于新房销售。现在一二线城市的新房、二手房市场明显分流，政府通过新规来增加新房的赠送比例，就是为了维持新房价格稳定（其实变相降价），进而维持区域土地价格。

新房赠送越多，装修品质越好，园林绿化约越讲究，那就离普通百姓越远。所以除了富裕阶层，普通城市居民要想改善居住品质，就要 “卖旧换新”。

比如成都现在三环内的新房，很少有低于 300 万的，并且动辄 400-500 万一套。

如果二手房卖不动，那么新房销售会明显下降，毕竟不差钱的人还是少数。

这种二手房对新房的支撑作用以前就有，但这两年特别明显，因为二手房占一二线城市的总成交量越来越大。

2024 年上半年，多数重点城市二手房交易占比超过 50%，北京、上海、广州和深圳四个一线城市占比更超过 60%。

如果二手房熄火，那会直接对新房釜底抽薪，这个规律在去年四季度北、上两个城市豪宅热时表现特别明显。

降低二手房交易税费，破除交易限制，归根到底的还是为了新房（卖地），这点小心思还是很容易揣摩出来的。

知乎用户 杨泽康​ 发表

接下来的每一次利好都是高抛的机会

知乎用户 不画画的美术老师 发表

没有影响。。。

真正有可能止跌，除了开打没第二条路。。。

——

大漂亮已经成功瘦身了

然而东大还在架子上被烤呢

要嘛打出个出路，要嘛就被大漂亮瘦身回来和平演变成功

没有第三条路

当然

时间不多了

知乎用户 阿乌鸦​ 发表

怎么会有人认为这是利好楼市的呢？

这是嫌楼市还不够热闹啊。

这个政策是利好二手房成交，利好已上岸的人，

然后鼓励他们卖房，

现在不是房子已经很多了吗？

知乎用户 诗词谜 XCX 羽毛笔 发表

股市大跌的时候，证监会首先提出的政策就是降低印花税，也就是每次交易的成本

但是这无济于事，因为股市暴跌，是因为资金退出了。而不是因为交易成本高

知乎用户 伍子胥 发表

我帮大家做最简单直白的总结: 好事轮不到你的，如果有，背后肯定有个更大的坑。

知乎用户 偶不是狼 发表

有房徒刑 30 年，靠你们表现好。减刑两年

知乎用户 南江水暖 发表

“大利好”！房地产市场必将继续 “触底企稳”。

这个提问下绝大多数知友的回答，都指出了所谓的 “利好” 其实就是把一线城市的增值税由原来的 5% 降到了 3%。

拉一线城市的次新房交易、鉴于政策是 2026 年 1 月 1 日施行，那么针对的还是是 2024 年以后 “上车” 的、可能首付都没了的群体。但因为是实际上只对一线城市有效，在 2024 年房地产已经开始深度调整的态势下依然在大城市买入的，相当一部分应该是受 2024 年 524 以 “政府出手收购存量房作为保障房” 为噱头的投资性购房群体也就是有钱人。

我个人最不希望看到的还是发生了：赈富。

2024 年初和 2025 年初，房地产市场都出现了部分城市受年末年初政策 “引导” 叠加不同城市和不同性质需求形成的、新闻称之为“结构性上涨” 的回调；所不同的是，2024 年年初居民的房贷余额确实受到了影响有所上涨、但 2025 年初由于房地产深度调整的态势太明显加上居民部门吊顶就业和收入预期没有改善，所以居民贷款余额并没有上涨而保持下降趋势：

而且，2024-2025 房市有一个明显的特征是：

市场自然出清被 “利好” 打断的越多、逆周期调节越频繁，后面 “补跌” 就越厉害；2025 年下半年房地产深度调整加速就是一个很好的证明。

而刺激一线城市次新房交易，也是一个不得已的办法；因为现在不管是新房还是二手交易，刚需的占比都越来越低，意味着短期可 “转化” 的潜在购房人群基本见顶。

房价上，大面积的改善型住房房价降幅也更低一些，以北京为例：

11 月新房 90 平及以下环比下跌 0.8%、同比下跌 3.3%；90-144 平环比下跌 0.8%，同比下跌 3.1%；144 平以上环比下跌 0.2%，同比下跌 0.6%。

11 月二手 90 平及以下环比下跌 1.4%、同比下跌 7.9%；90-144 平环比下跌 1.5%，同比下跌 6.2%；144 平以上环比下跌 0.8%，同比下跌 4.7%。

按照年初住建部公布的数据：一二线住房空置率平均为 16.5%，三四线城市则高达 26.4%，尤其是中西北部地区空置率高达 30%(这个数字看看就行)。

所以所谓 “取消增值税” 的政策，一定会刺激二手房房价和改善型房产价格的继续下降，可能会对新房交易形成挤压，因为改善型二手房可能也是新房 / 没住过、而且价格还更低；但现在顾不了那么多了，明摆着想先拉能拉起来的部分。

另外，这个政策可能，也有给大城市增加人口流入量的考虑。

知乎用户 35 号庇护所​​ 发表

居然有人觉得对楼市没有影响?

我们还是在同一个国家吗？

别忘记了 2026 年官方关于楼市的基本目标。

其中有一条：要防止楼市的结构性风险。

--

大家一定要一致向好的方面去想，未来肯定是会变好的。

否则 2035 无法完成目标。

其实就是增加流动性，能不能起来不知道，首先要保证流动性，这是从基底开始操作。

之前有关于西安的一些网友留言说，不仅首付亏没有，借来的首付还没还完给朋友，

剩下的贷款都快和现在的房价持平了。

现在已经打算卖房求生了，但是如果自己这个 3 年多的房子国家还要收一次，

根本就不符合经济学规律。

这就是这个逻辑的起点。

免增值税，先让东西流动起来，才有可能产生利润，如果东西都不具备商品的价值，

那么附着在这个物品的附加价值是一点意义都没有了。

--

有人说的很形象，猪都是瘦的，怎么杀。

虽然这种描述是不对的，但有一定的理解深度，但远远不够。

对楼市最大的影响来自于存量房解套 / 债务抵冲

你买不买不是最重要的

而是如果你卖，国家就目前就不给你增加负担了。

为什么是两年以上，包含 2 年

其实是一方面防止快进快出的投机倒把，搞得有些人要跳楼，

另一方面防止结构性断贷，银行蒙受损失，也就是脖子不要勒得那么紧

包括公积金的数值变化也都是为了配合一连串的政策方式。

我们是渐进式改革方式，本质上还是从苏联那边学来的

如果我们学的是美国，那么这几年就会有很多人直接放弃生命。

这就是软着陆吧。

知乎用户 苏富贵 发表

二手房加速崩盘

知乎用户 派大超 发表

北京来看，唯一利好的就是一票集体土地转国有，刚刚拿房本的拆迁户们，这帮人手里房子多，成本极低，这帮人变现主打一个我成本低我卖多少都是赚，这回给他们剩 2 个点税钱，真就好比瞌睡了递枕头，砸起来更顺心了，至于其他人，我就笑了，满二了早就不征增值税了，非普的差额增值税也早早就取消了，那只有是最近两年买的人才有用，只是这帮人房价都能亏出来一百多万，谁稀罕你省的 2 个点增值税？省几万块钱？我 21 年买的到现在都腰斩个屁了，我真谢谢你！

知乎用户 L133 发表

12 月 15 刚交，亏多了 2 万哈哈哈

知乎用户 干净利落啦 发表

现在有些二手房出售价低于购入价，其实按道理已经没有增值额了。

这种情况下倒贴补钱就别想了，卖亏了是自己的事情，毕竟以前卖赚了的时候，除了应该缴纳的税收，也没有拿出来分。

在卖亏了的情况下，一些税收操作应该改一改，增值为负的情况下按 0 来作为计税基础。

当然，制度所遵循的数据，不一定是一些居民体感的数据，而是至少要有统计数据作为基础。

现在网络上，总有传言很多地区房价下滑腰斩的信息，像广州的万科东荟城，已经跌到了巅峰期的一半以下。

但广州整体的二手房价数据，并没有跌得这么夸张，表现得相当温柔，相关政策也就不可能为一个万科东荟城而做出改变。

2025 年 11 月，一线城市二手房价格环比下跌 1.1%，其中广州跌得最多。

但整体上看，2025 年并没有 2024 年跌得狠。

其他城市的数据，虽然也都在下滑，但下滑幅度并不大。

这说明止跌回稳始终有一天要到来，但具体到个体房源，差别就大了。

有些地段不佳、房龄老、配套差、户型差的二手房，价格优势肯定就没了，能卖得出去就不错了。

二手房交易越来越具有独特性，每一套房子的不同情况，带来的市场表现也会不尽相同。

楼市相关政策，也就只能够根据目前 “温水煮青蛙” 的统计数据出发，做一些适当的调整。

这种调整，肯定会让一部分人受益，另外一部分人，则因为自身情况不满足得益条件、享受不到政策调整带来的好处。

整体数据有一定的滞后性，再往后一段时间，相关政策进一步调整，二手房卖家能够得到的政策优惠应该会更多。

但卖家需要注意，不能只盯着这么点优惠卖房，房价的涨跌才是关键，在北上广深这种高房价地区，分分钟税费优惠就被跌出去了。

知乎用户 Saka 财经​ 发表

要我说现在的政策不应该再给 20 年 30 年的超长期贷款，而是反过来直接把最长贷款时间卡到 10 年。反正你搞 30 年甚至 50 年也没人上车了，不如把 20 年 30 年的长期按揭打包成一个金融产品，变成可以市场交易的存量商品，不管你想借贷还是购买，如果想使用 30 年期的贷款就要到市场上去买，这样也许能帮助大量高位接盘又想降杠杆的普通人解套，同时也能优化银行的债务类型，否则你银行全是房贷，如果真的继续崩下去，银行自己受不了。

如果做成市场交易的产品，也许 30 年期贷款的资格本身也能卖出一个好价格，让杠杆平本解套，出来的资金也能再进入经济循环。

知乎用户 进化的纷争 发表

二手房房价会降低一些，房东卖房大都是在到手价基础上加上各项其它费用之后报价，比如说各项税费和中介费。

应该会增加房屋流通性，买房也是提振消费的一种方式

后面一段时间大概率不会出台让房价上涨的政策了，不然这部分增值税就没了。

知乎用户 赵钱孙李 发表

由于本篇包含大量计算和专业性较强的内容，结论放在最前头：卖方税率降低了 2.12%。

现执行：原税率 5.3%✖️0.6＝3.18%

打六折。

问了一下还负责这块的同事，这次的税率调整（5% 调降到 3%）是增值税立法调整带来的附带变化。原来的 5% 其实也是硬靠营改增，并没有很硬的法理支撑。而且还是个过渡期政策。

具体的变化粗略来讲是增值税税率降低 2%，而增值税的附加税（城建税、教育费附加、地方教育费附加）是增值税的 12%，即交易价格的 0.6% ，如果增值税变成 3%，那么附加税就会变成 3%✖️12%=0.36%，即交易价格的 0.36%。

但其实近几年，附加税一直在执行小规模纳税人减半政策即 0.6% 减半为 0.3%，如果此政策继续执行，那么在增值税率降低的基础上，附加税应该同步降低到 0.18%。

普通人也就是税法上的自然人也享受该政策，这就是为什么我们通常讲卖方增值税税费简化为 5.3% 的由来，因为是增值税 5%➕减半后的附加 3%。而现在呢，是 3.18%，即增值税 3%➕减半后的附加 0.18%。

以上均为不含税价。各位签合同时，一般默认含税价，得注意换算。

另外，北上广深执行的和其他地市不一样，他们是差额计征（卖出价减掉成本价）。

虽然知道这个答案可能没什么人有耐心看，我还是给各位有意向的买卖房子的朋友算的更细一点吧。

你平时和人一口价 100 万买卖房子，这房子在税务局眼里，是含增值税的。无论你房子多少年。满两年，我们管它叫增值税为 0 的 100 万，不满两年，叫增值税为 5% 的 100 万。

区别在哪里呢？

区别可大了。

满两年的 100 万是直接乘以税率的。比如 1% 的契税，那就是 1 万。核定 1% 的个税，那也是 1 万。

但不满两年的 100 万，算法其实是先把 100 万➗105%＝95.24 万，换算成不含增值税的价格后，再乘以各种税率，即 95.24 万✖️1%=9524 元。

增值税为 95.24 万✖️5%=47619 元。

也就是说，这房子满两年的前一天是增值税 47619 元，契税 9524 元，第二天就会跳跃到增值税 0 元，契税 10000 元。

非线性的。

以上为增值税为 5% 的算法。增值税 3% 的算法也一样，换算时 100 万 / 103%＝97.087 万，然后乘以各种税率。

随便翻了翻其他回答，有很多理解上误区，给大家挑几个纠正一下。

1. 增值税按增值额计税，还是全额计税。

北上广深是按增值额计税。其余城市不是。明面上的原因是给个人开具的增值税普通发票没有增值税的抵扣效果，只作为个人所得税的成本，不得作为增值税的成本。所以正常应该就是全额征收增值税，因为你没有成本可以抵扣。

但北上广深的房子价格实在太贵了，不得已，开了按增值额计税的口子。其他地区仍然按全额计税。

同理，当你个人所得税适用差额 20% 计税时，你却没有代表成本的票据，如发票和契税完税证明和合同，那你只能认全额 20%。

有人说不对啊，我个税全额 1% 啊。

朋友，还是那个原理，房子太贵了，国家怕引起征纳矛盾，给你按全额 1% 简化计算了。

但是如果你房子是继承或赠与得来的，那不好意思，不能全额 1%，只能差额 20%。那如果你没有证明房子原值的票据，那只能全额 20%。

这就是我所谓的在住宅转让上增值税的法理依据薄弱的原因，因为好多事情没法按正常法理去推理，它虽然叫增值税，理应按增值额计税，但是这个增值额指的是购买和卖出均为增值税专用发票所标注的金额增值，一旦买入或卖出未取得专用发票，那就不适用该规则。

作为终端消费者，个人买房获得的发票是增值税普通发票，而不是增值税专用发票，导致反常识的情况出现了——

差额计税是才是例外，全额计税是符合法理精神的方式。

2. 为什么看到税率有很多不同说法？

除了之前提的北上广深的政策例外，还有一点是目前适用范围最广的增值税及附加税负率是 5.3%（旧），新的是 3.18%。但是，由于增值税征收附加税，而附加里城建税是分地区档次有不同税率，所以城区和县城还有镇适用的城建税是不一样的，所以附加税因房屋所处地区适用不同税率是蛮正常的，不是税务局算错了，也不是部分网友记错了，就是存在不同档次的税率。

一、城市维护建设税（简称 “城建税”）

税率根据纳税人房屋所在地不同分为三档：

纳税人所在地在市区的：税率为 7%。

纳税人所在地在县城、镇的：税率为 5%。

纳税人所在地不在市区、县城或镇的：税率为 1%。

二、教育费附加

征收率：3%（全国统一）。

三、地方教育附加

征收率：2%（全国统一，个别地区可能有地方性政策，但普遍为 2%）。

另外，个人买卖住宅，和个人买卖非住宅，非个人买卖住宅，非个人买卖非住宅，是四个不同的业务类型，适用不同的减免政策，税率当然不一样。而且，在个人买卖住宅上，根据提供的资料不同，住宅的来源不同，也存在适用于不同政策的情形，不能拿我邻居如何来直接推算自己家的税率。

打个比方就是，一棵树，五个叉，每个叉上还长了不同的叶子，只能拿主干上的最普通的那个叶子来做解释说明，但其他叶子也还都存在。

很多人可能卡在之前的算术题上就不想看＠_＠了，到这已经快吐了…… 只能说这是一个有门槛的专业领域……

我一写专业的答案就阅者寥寥 o>_<o。就先写到这吧，如果有空或有人感兴趣，我再更一下房屋转让的个人所得税政策差异和实操口径。

知乎用户 轩澈 发表

成都，四年从单价 4.9 降到 2.6，今天成交的这套砍价比率超过 25%。

这，就是空军的力量！

知乎用户 快乐简单小咸鱼 发表

房子作为流动性很差的生产性资产，对标的是 10 年国债，

国债无风险，房价有波动，那么租金收益率就该比国债高点，这才有安全边际。

房子作为消费品，对标的该是当地在职职工平均收入

通常来说家庭收入的 20-30% 用以支付房租或者按揭，是合理的。

房子作为投机标的，考虑的是后续流动性换手，

底层是城市产业结构和人口流动，另外就是货币流动性是否增加。

增值税是交易环节的费用，免去这块，对于投机者能提高一点收益率；

对于以资产、自住消费的人群来说，这部分费用的作用微乎其微，因为都是长周期操作的。

知乎用户 已退乎 发表

这些政策并不影响房地产税征收大局。土地财政难以为继，危及根本，最终落地的靴子是全面普遍征收房地产税。这之前类似的各种小打小闹刺激房价的政策最终难以奏效之后，就会转变方向，索性征收房地产税解决财政问题了。

知乎用户 萤火虫​ 发表

核心问题是前两年买房的无疑站在高岗上，有极大断供风险，现在完全放开，让银行承压变小点，再怎么说，你卖了还能还一部分，其它什么附加作用都是卵的，所有手段都会加速下跌。

知乎用户 江彦 发表

购买不足两年的房子能交增值税

在这个时间节点

3% 算是买个魔术表演开心一下的钱

知乎用户 Kirin​​ 发表

说明房子是真卖不动了，国家想尽一切办法促进大家买房，然后二年后出手免征增值税，现在核心问题普通老百姓手上没钱（有钱人手上钱越来越多），以及国内的各种住房足够 20 亿人居住… 稍微聪明一点的都不会上当了，晚个三五年买，少奋斗十年… 未来只有那十多个核心城市的核心地段才有保值的空间，其他地方的房子都回到居住属性，失去金融属性…

我反推一下，是不是国家要出房产税了，让持有多套房产的富裕家庭和基本盘家庭加快降价处理多余的房产，否则后面征税就更跑不掉…

另外十年后中国人口大约减少 7000 万以上，房子还缺么？

诸君，日月山河还在，共和江山永存，赶紧卖房。

知乎用户 西北偏西​ 发表

国内楼市调控目前发力点。依然集中在降低交易费用上。

但是往宏观上说。是买房人付出巨量现金之后，综合性价比低于租房。

在左人的口号，租售同权之下。

考虑到买房人要付出大量现金。

实际上买房体验的事实上，买不如租。

楼市这波周期其实也是始于左人。

用手游比喻的话。

氪金玩家在大量氪金以后。

体验不如白嫖玩家，自然不对服务器充值。

某一线城市甚至上演过

买房者的权益低于租房者的魔幻画面。

国内当前是左人当道。

继续我的妹子宇宙的话。

建议小红薯随机抽取 100 个适龄婚育期女性。

问卷调查。

需要给买房者哪些权益，

女性群体优先嫁给买房者。

当前因为买房需要巨量现金。

择偶市场已经出现，买房男不如租房男的女性择偶想法了。

因为买房者财务负担重，降低了生活质量。

知乎用户 thomas 发表

我们首先看看这次个人销售住房增值税新政和以前的政策有哪些主要的差异。

首先，税率降低：对于不满 2 年的住房，增值税征收率从 5% 降至 3%。

然后，全国统一：取消了 “一线城市非普通住房满 2 年按差额征收” 的特殊规则，实现了全国范围内 “满 2 年即免征” 的统一标准。

另外还有，计算简化：全部按 “全额” 或“免征”处理，取消了 “差额” 计算，征管操作更简便。

这次增值税新政的目的就是为了，刺激二手房交易，缓解楼市流动性堵塞的问题。因此，这次新政最为直接的受益人就是二手房的买卖双方，能够直接的减少交易成本，对于普遍百万级别的二手房价格，这次增值税税率的调整，能够省下数万元。

同时，我们也要看到这次的增值税新政是针对激活房地产市场流动性，一揽子财政政策中的一环。在房地产交易过程中，除了增值税以外，常见的还有契税，个人所得税，土地增值税，而去年，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

比如，契税方面，将现行享受 1% 低税率优惠的面积标准由 90 平方米提高到 140 平方米。

再比如，土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点。

所以，综合以上关于房地产交易的税收政策，累计可以优化十多万元的交易成本，这无疑对买卖双方都是利好的消息。

目前二手房市场，受累于市场整体低迷，导致挂牌量剧增，流动性淤积。相关税收政策的调整优化，确实能够促进二手房交易回暖，对于一些刚需，和改善性需求的业主，是一个契机。

知乎用户 Jimmy Chen​ 发表

就是告诉你，增值没戏了，那就促进一下流动性吧！

知乎用户 萄道人 发表

个人感觉，对楼市的利好是其次的，国家还是坚持房住不炒原则，更重要的是变相增加居民手中的钱，最终的政策导向还是希望居民有更多的钱用来消费

知乎用户 知道第三高峰的人 发表

1. 对于天津全域而言，二手房购买 2 年以上免增值税，属于一直在实施中，不是什么新政策。

2. 而购买 2 年以内省两个点税费….

第一：在天津，购房增值税一般是由买方缴纳，也就是说，这次减免，只对购买者有利…. 不过呢，200 万的房子，省 4 万。相当于一顿帝王蟹，免了醋的费用….. 大家自己感受。

而次新房目前的持有者，最少的也面临亏损总房款的 20% 左右。给增加一点流动性，大约可以算大面积烫伤之后的一剂创可贴…… 至于效果，聊胜于无吧….

第二：刺激二手次新房出手，还是隐含着对改善型居住，即新房销售的希望和支撑。

对于 10 年以上房龄的二手房而言，二手次新房的释放是比较大的利空。

这也基本表明了上面的态度：老破小这类资产，是二姨夫—甩货，你们最好留在手里，不要影响大局。（二姨夫天津土语，意思是没有价值的东西）。

知乎用户 暗夜看花 发表

房地产行业产业链太长，对国民经济影响巨大。为了拯救房地产，相关部门也是操碎了心，隔了段时间就会有相关利好政策出台。

本次政策规定，从 2026 年 1 月 1 日起，个人购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售将免征增值税，明面上是减少了卖家的交易成本，本质上是给买房者带来福利。

无论是印花税、增值税、个人所得税还是相关费用，国家收的一分不能少，这些是财政收入的一部分。只有国家出台相关政策，才可以让交易双方合法地增加收入 - 省了就是赚了。

要说政策出台，能让房地产市场起死回生，那一定是想多了。不过，好处就是，本来可买可不买的人，此时在利好刺激下，在价格美丽的前提下，说不定就出手了。政策的实质利好，主要体现在以下两个大的方面：

一是政策导向坚定，象征意义明显。

此次政策调整是落实增值税法的重要举措，体现了税收法定和简化税制的立法精神。通过降低交易成本，政策旨在促进房地产市场的平稳健康发展。另外，对房地产‌去库存效果显著‌。政策对降低交易成本和积极去库存，尤其是促进一二手房市场联动将带来积极影响。这有助于缓解部分城市房地产市场的库存压力。

二是交易成本下降，促进一二手房市场联动。

‌以房屋出售价格 200 万元、持有未满两年计算，新政前需缴纳的增值税为 10 万元，新政后只需缴纳 6 万元，政策将节约 4 万元的交易成本。这笔钱原来大概率是转嫁到买方承担，现在没有了这笔成本，相当于直接降低二手房交易的门槛和成本，促进一二手房市场的联动。

米斯特汤

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知乎用户 米斯特汤​ 发表

加快流通，盘活市场，炒房客也该置换自己的库存了（买新房去吧）

知乎用户 暴躁的正义乌鸦 发表

看前排那些回答依然头疼，解释一下几个问题。

第一，个人住房满二免增值税这个事除了个别城市有特殊规定，在事实上已经长期存在了，最早可以追溯到零几年。而个别城市在 24 年 12 月也统一了规定。

第二，房产行业 5% 征收率的增值税是由老营业税改革而来，如果你觉得叫增值税别扭可以叫他营业税，和房子增值与否没有关系（不讨论商业地产）。

第三，实际上过去适用 5% 征收率最多的地方是商业地产交易，个人很少顶着增值税还要不满两年交易，毕竟装修放味都要时间，除非这人需要钱应急或者是炒房客（现在真的还有吗？），这一条实际上也算是给商业地产降了点蚊子腿（虽然商业地产交易的大头在个税和土增）。

第四，这一条改的好。当时为了配合营改增，在房产领域各种 3% 和 5% 征收率算起来乱七八糟的，单纯就是恶心人并多收了点蚊子腿税，至少增值税 9% 税率的行业还有交邮电建不是？

知乎用户 王敬尧 发表

这标题起的非常有误导性，个人卖房满 2 年免增值税是新政策吗？

这帮记者，有没有最基本的专业素养？

自 2016 年营改增，买二手房一直都是满 2 年免增值税（北上广深 2024 年底前是普通住宅满 2 年免增值税）。

实质性的新政，是不满两年的个人住房交易，增值税税率由 5% 降为 3%。

过去不满二 “高税”，主要是 5% 的增值税 + 0.3% 的增值税附加，300 万的房子这部分税就有 15.9W，新政下增值税及附加会降至 9.54W，节省税费成本 6W 多。
实际操作中，二手房网签价格一般低于实际成交价，一部分房款会被记作装修费用来避税。所以实际能省多少，不好说。

非满二降税，有利于降低次新房的交易成本，促进二手房流通。预计次新二手房房挂牌量和成交量会有提升。

不过这两年的行情，持有不到两年就要交易肯定是要赔本的，在市场上不满二住宅销售，多出的税费一般是卖家补贴。不是特别着急出手的话，即便降到 3%，也还是高税。

很多人说次新房利好新房，我看不出来，赔钱出掉次新房再接着入坑吗？心多大啊。

因此我判断这个政策对楼市的影响比较有限，更重要的是政策预期引导作用。针对楼市的各种限制措施会逐步退出，一线城市未来可能完全退出限购。

如果以正常城市更新需求带来的每年新开工量计，目前房地产已经超跌，但面临的是总量过剩、结构失衡问题，高密度大高层建的太多卖不掉了。房地产见底，得看市场上的过剩库存何时能够出清，尤其是产品、户型设计已经明显落后的大高层、远郊房等。未来两年真正有用的政策还是收储，但是也要取决于政策力度。

知乎用户 dd to​​ 发表

这个政策的出台还是有一定力度的，之前 930 的时候我已经说了，看一项政策有没有力度，主要看政府愿不愿意让利于民，愿意让利就是有力度。这就是有力度的政策。房地产出清还需要时间，但在 930 之后已经走出了结构性的行情。

知乎用户 五个小目标的胖虎​ 发表

我很好奇，到底是谁会把买到手的房子给卖出去！

当然不是那些手里几百套的老爷！

也不是那些职业炒客！

当然也不会是新加拿大公民！

知乎用户 刀客云空 发表

我想问下以什么时间开始算，比如晚交房、烂尾多年等情况

知乎用户 狂屌 发表

我突然设想到一种新税种，减值税

绝对值计算，不然以后商品越来越便宜，一环套一环，没有增加值，只有负值，那怎么好意思收呢

比如你买了一个车或者房，又卖了，二手主又卖，越来越便宜，怎么收钱呢，那就用便宜的钱计算税负

就叫减值税吧，这样起到纠正老百姓买便宜二手货过上简单好日子的错误路径

知乎用户 LINK 予 发表

当年六七个点的利率也没能阻止大伙彻夜在售楼处排队抢购，你觉得如今这个政策会有什么影响？

本来购房时间 5 年之内的人还顾忌有增值税，咬咬牙不卖房。现在可以提前跑路了，二手房要出现踩踏式出货了。

我们的政策制定者实在太聪明了。

知乎用户 邵滔滔不绝 发表

不太懂，但有一点，这个政策意图增加房产的流通性。算是一种房产交易的鼓励性刺激行为。

知乎用户 金龙自在随心所爱 发表

你的成交价低于成本价（包括契税维修基金）是不收增值税的。

那么你的房子是涨的还是亏的？涨的才有省钱的意思，而省的这点可能让正收益的房东更敢降价卖啦！

留给负收益的房东时间不多了。

知乎用户 陈寒志 发表

知道为啥免征增值税吗？我学习不好，房子都尼玛腰斩了，增值是负数

知乎用户 小胖 发表

好奇怪呀，谁家买房子就住两年啊？这新房落地加上装修，也差不多要这么长时间吧？

刚装好就卖啊？

知乎用户 阿夜 发表

不满二增值税由 5% 降至 3% 后，不满二次新的业主出售（割肉）意愿增加、购房者成本下降，成交量增加。

挤压满二、满五次新二手房成交量。

10 年以上二手房更难卖了。

影响的是成交结构，对价格几乎没有影响。

知乎用户 豆豆花 发表

太多烂尾房抵押房断供房在银行手里了，银行要脱手

知乎用户 和熙 发表

我们个人对房地产，对住房的认知已经不必多说了，跟过去已经完全不同了。

消费品，你有能力就消费，没有能力就不要去消费，消费品的促销方式很多种，其中也包括降低税费。

增值税是间接税，间接税在整个我们的税收当中占比是非常大的，今后的财税体制改革就是要消费税下移，间接税逐渐的收缩，直接税增加，地方税体制完善。

消费品，任何的减值都是可以接受的，所以作为消费品的房产，要做好心理的准备，既然是消费，就不要超出自己能力很大范围的去消费，比如首付还需要家里六个钱包来凑足的情况，那就等一等吧。

一部分房产也可以做作为投资品，但是作为投资品的房产，在某个时期也不会保持增值，这也要做好心理准备。

房地产企业的出清依然没有完成，这是事实，都说香港经过几年的下跌，今年房价拐头向上，却出现了香港老牌的房地产企业债券违约延迟一年支付的情况，这很有意思，香港的楼市发展史上从未有过。

我们前一段去爬山，爬山的时候感觉很累，爬一会儿歇一会儿，但是没觉得危险，下山的时候感觉膝盖酸软，也是要停下来歇一会儿，停下来俯瞰山下的时候，反而觉得非常危险，有时候回头看看正在下山的人们，祈祷着千万不要脚下打滑，咕噜下来，把我带到山下。

最后总结：有能力就消费，有多余的钱想找投资，要做好心理准备。

现金也是资产，不见兔子不撒鹰！

知乎用户 诗迷​ 发表

除了一定要当年买房相亲 or 结婚的

请继续等待

早买早享受，晚买享折扣，不买免费送

这句话一定是预言

这才 5 年不到

就从高利率——高公摊——高物业费

发展到了

2 开头利率——0 公摊，甚至多送——低物业费

政策是想刺激房地产市场的

政策是好的，但是关键点在于对未来的恐慌

就我自住的小区

20 年顶峰均价近 3 万

21 年——23 年大概是 2 万出头

24 年 1 万 8

今年 1 万 5

目测明年大概会到 1 万 4 左右然后稳住几年

或者继续朝着 9 降

也就是说短短 5 年

你啥也不用努力，20 年你手握 300 万

想买但是犹豫了

也不上班

也不理财

到处旅游

BBA 一辆

5 年后，你就能半价买一套当年喜欢的房子

并且兜里还剩 100 万左右

这就是现实

当年我有个朋友打算 3 万均价贷款入手同小区的

理由是结婚，双方父母都见过面了

结果女方被富哥吊走

气得他直接跟公司申请跑到哈萨克斯坦外驻 3 年

3 年包吃包住，国内外工资同轨发，还都带境外补助，3 年存了近 200 万

24 年回国谈起当年事，竟然多了一丝侥幸

后来手握近 300 万现金，买了一套保利的新盘，均价 1 万 6，那房子我也看了，在 5 年前，低于 3 是绝对拿不下来的

车也提了一辆 m8，最近刚订婚，女朋友比前女友漂亮身材好

按他的话来说，啥也没干

新房，好车，老婆全有了

你说啥叫造化弄人

这就叫造化弄人

我是 21 年买的，2 万 3 买的

知乎用户 晓山青 发表

补上法律的漏洞罢了。

很多人不知道，之前的《增值税暂行条例》里其实没有 5% 征收率相关应税行为的规定，《暂行条例》里的说法是，

小规模纳税人增值税征收率为 3%，国务院另有规定的除外。

现行 5% 征收率应税行为都是属于 “另有规定” 的情况。就比如现在提到的个人销售住房，是根据 2016 年财政部和税务总局的营改增文件确定的。

那么问题来了，《暂行条例》是由国务院颁布的，自然国务院可以留后门给打补丁，那么现在上升到法律由人大颁布，还要这样留后门吗？

现在看结论就是尽量不留，新《增值税法》现在的说法是

适用简易计税方法计算缴纳增值税的征收率为百分之三。

去掉了国务院另有规定的情况，而这次的公告也证实要一步步终止掉其他征收率的文件。

另外现在的问题，从 5% 改为 3%，那么适不适用 3% 减按 1% 的政策，如果可以适用，那么实际就是从 5% 减到 1% 了。

知乎用户 退乎了 发表

你卖给印度人？

知乎用户 掀桌子啦 发表

　　没什么影响，跌是还得继续跌的。现在这个阶段属于戴维斯双杀（房地产一般不用这个词），估值倍数下降同时租金下降，海量抛盘出现，导致房价大跌。

　　2027 年第二阶段租售比变得相对合理，假设宏观经济不发生重大变故的话，住房的金融属性消退，成为大宗消费品，房价开始由租金决定。少数地区的租金会稳定，多数地区的租金继续下跌。房价跟租金走，租金跟就业、房屋质量、居住环境走，因此这个阶段已经开始出现分化了，新房和二手房价差拉大，新房反弹，二手房市场整体下跌。

　　2030 第三阶段就开始彻底回归居住属性了，人口因素也开始起作用。人们不再讨论中国的房价，也不再讨论某一个城市的房价，而是开始讨论某一个小区的房价。以前因生活质量问题逃离一线的居民因生存问题将被迫回归一线，一线租房需求增加，城市内出现大量贫民窟区域，区域治安良好的豪宅价格大幅上升。人口总数在下降，现有人口向各大都市圈集聚。这个阶段就业较好的城市房价整体上涨，一线城市房价的底部出现，就业差的城市仍在下跌，大多数鹤岗这类地方房价趋近于零。

　　2033 年进入第四阶段，所有城市房租、房价迅速上涨，短时间翻倍，虽然以黄金计价的房价在下跌。

　　房产税从头到位不会出现，以水电油气等必需品涨价代替。

　　再讨论一下租售比的问题，以前大家给中国房产的估值是非常高的，和收入相比很不合理。其实过去大家有一个隐含的逻辑：中国 gdp 高速增长→工资增长→租金增长。例如 2023 年北京 100w 的房子年租金才 1.5w，回报率 1.5%，67 年回本，但是如果考虑到年租金每年涨 8% 呢？这样 24 年就回本，是不是就合理多了？反过来如果年租金每年降 5%，那么回本时间是∞年。

　　当大家进入我的工资永远涨→我的工资一直降的预期转换时，房价估值会被杀得非常厉害。至于租售比最终到底多少才是合理水平，其实我也不知道，中国未能实现租售同权，且房地产持有成本很低，难以和国际标准对照，杀估值阶段也没法参考日本，因为日本通缩期名义工资是上涨的，租金非常稳。

知乎用户 华生​ 发表

楼市太火了不行，要压压火。快灭了也不行，要赶紧吹吹风，撩拨撩拨。

关键是楼市关乎太多人的饭碗，又是多年的龙头行业，动力和惯性依然很大。

像载货量很大的列车，要一下子停下来很难。停下来，重新启动也要费很多力气。

啥时候，找到平稳运行的办法了，谁也别去招惹它，最好。

知乎用户 知行合一 发表

你想赚它钱？？？

你有本事赚它钱？？？

知乎用户 糖人接 发表

这叫为后续政策铺路

至于什么政策会导致二手房大量出售，各位也不用我提醒

知乎用户 赫连白夜 发表

没啥可说的，所有都是为了房市回暖，大家也希望，就是没个大周期，难。

知乎用户 沐然​ 发表

如果结合将收房产税的传闻一起看，乖乖，是嫌房价跌得还不够快，打算一次性到位？

知乎用户 阿尔蒙多 发表

想着 2 年后就出售的潜在购房者，绝无自住可能。这政策就是想让人来炒房。而现在这个市场，炒房人愿不愿意买就已经很难说了。真要买，也必然选新房，而不是二手房。

那些已经满 2 年的房源，以前由于税费还不愿进入二手市场，现在有可能要进入了，供给增加。

所以，这政策对二手房就是砸盘，对新房是利好，但效果如何还有待商榷。

知乎用户 momo 发表

这是一个砸盘政策。原本下房本两年的动迁房房主，部分要等到五年的，现在有直接砸盘的动机了。而且就北京这种地方而言，下房本两年左右的动迁房不少。

知乎用户 深度坦然​​ 发表

钓鱼佬想用增值税打个窝

真正的钩子是房产税

上钩的话，嘿嘿

蒸炸煮炒，煎炖焖涮，自己选一款吧吧

知乎用户 深坑韭菜 发表

房价都跌啥样了，哪还有增值税？凭空造牌了属于是。

知乎用户 阿姆蔡 · 博德 发表

有房徒刑 30 年

减刑一年

有利于当年高价上车多套房者出售多余房屋

有利于一小部分观望者上钩

不利于老破小 老破小价格将继续加大跌幅

有利于城市拆迁

后续再持续给与一点点贴息 补贴

使得有购房能力的全部上钩

等尽入网中

房产税的闸刀就该落下了

一网打尽 都别想跑

不入网的就两种

一 聪明的鱼 这种打窝成本太高 付出成本＞收益 钓这种鱼亏本

二 实在没能力购房的鱼，这种没肉 也不合算

通过贴息 补贴 刮二手房的肉补新房 托住新房下跌速度

通过降税 挖老破小补次新房

分化打击

最终使得房子如同车子一般

出厂时最贵 逐年贬值 老破小最后仅剩个回收残值

同时大造租赁住房 打击老破小的租房市场

然后城市的拆迁难度及成本大大降低

这一手玩的精妙

知乎用户 明明明之 发表

我有个好点子，当下不如来个贬值税

知乎用户 Vt9735 发表

解禁盘突增，跌停！！

知乎用户 犇犇 发表

楼市的利好果然是一个接一个来，真刺激。

这段时间北京楼市限购放松，现在税务那边又把不满 2 的增值税降低到了 3%，这些利好之下，房价拐点来了吗？以及后续楼市还会有什么利好出来？

以下进入全文，全文共计 3150 字。

今晚楼市又出了利好，税务那边把二手房的不满 2 年增值税从原来的 5% 多降低到了 3%。

这个消息让很多房产专家沸腾了。

谨慎一些的房产专家在那说终于能看到房价止跌回稳的希望了，不谨慎的又开始说 2026 年房价要起飞大涨了，只要房价一天不涨，楼市利好就出个不停。

彭叔都看到他们的朋友圈了。

彭叔对这个利好的观点是对房价没有多大的用处，起不到实质的作用。

这个二手房增值税降低，彭叔觉得反而有可能是导致房价进一步下跌的原因，而不是房价上涨。

因为当下已经有不少次新房的房东，他们是包增值税往出卖的，就是他们的房子亏的太厉害了，他们是愿意包税往出卖的。那么现在这个税从过去的 5% 多变成了 3%，那么少的这 2% 多，等于是降低了这些房东的压力，然后这些房东降价的空间就又大了。

比如说，本来这个房子不满 2，总价 500 万，房东包税要出 25 万的增值税，房东到手只有 475 万，现在增值税降低到 15 万了，那么这个房东房子 490 万卖，房东到手还是 475 万。

这么一来，我们作为购房者，我们能看到的，就是房价又降了 10 万。

这个政策是可以让二手房的流动性更高，也是为了方便化债。

大家应该都知道，现在首付已经只有 15% 了。

这就意味着，一旦房价跌了 15%，其实这个房子就已经是负资产了。

那么就现在房价波动性，一年跌个 15%，夸张吗？

这也就意味着，房价有可能一年之内，就变成了负资产。

那么这个时候，这个房子 500 万买的，贷款 425 万，首付 75 万，一年时间，就变成了 450 万，降了 10%，这个人感觉房子压力太大了，他之前高估了自己的还房贷能力，没想到自己顶不住，那么这个时候，他要把房子卖出去，如果这个时候还收 5% 的增值税，那么这个人就等于是首付全部亏完了，甚至首付亏完了还不够赔的，因为房东也要出房产中介费，那么把这个增值税降低一些，当这些高估了自己还房贷能力的人撑不住的时候，他们就能把房子卖出去，把自己的债务给下一个人。

其实化债也没大家想的那么复杂。

只要楼市里面有卖，有买，就等于这个债务在不停的有人接盘，而最怕的是，房子要卖，但是没有买，这个时候债务就有可能要出问题的。

现在首付太低了，税费还那么高的话，不利于化债。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

淦，我今年刚把房子卖了。

知乎用户 荧惑小狸奴 发表

很多大城市之前也是满 2 年免增值税

最大的改变是 2 年内由 5.3 降到 3

结合这两年回迁房大量快速下证

可以理解成加快次新房的产权确立和市场流动

知乎用户 王子冠 发表

对于房价来说，有人看多，有人看空。

看多的人无非是觉得交易手续费减少了，年限限制少了，有点像股市降低印花税的效果。

看空的人无非是觉得短时间会出现大量卖房的，如果没人买，房价会继续跌。

都有道理，看市场反映吧。目前能确定的是，利空老破小。

知乎用户 y1 种想念 发表

这两年内谁的房子增值啦？

如果是房子贬值就发差额补贴，那……

知乎用户 墨西哥牛仔​ 发表

我想简单的说一下，软着陆：5 年内让 1 个人承担的变成了 2 个人承担。把伤害分摊了

知乎用户 internationalist 发表

先看看有没有增值

知乎用户 Whispering 发表

我买的房刚好一年，打算卖，对我是一点用没有，因为我这里现在就是满 2 年免征增值税。

知乎用户 Peace 发表

增值是增值不了一点，所以何谈增值税

实在不行就把房价缩水的部分给补贴补贴？

知乎用户 阿文啊 发表

在房价下行的背景下，这个增值税的存在感可能比较薄弱。

所谓的增值税，只有在房价 “增值”（也就是上涨）后，才有资格征税。对于现在绝大部分二手房来说，都没有资格。

从国家统计局公布的 70 个大中城市的房价指数来看，就没有一个城市的房价是上涨的。

在此之前，是购买五年以上的房子免征增值税。

如果放宽到五年，房价可能有上涨的，但并不多。

所以，总的来说，把五年改为两年，意义并不大。

当然，这个房价也不会一直跌下去，也会有个底，如果有人在底部买了房子，房价开始上涨，这样房子就增值了，有资格征房产税了。

即便如此，房价止跌回涨后，房价上涨的速度肯定不会很快，像高峰期每年上涨幅度超过 10% 甚至超过 20% 的盛况可能不会再有。

由于增值税是对增值部分征税，如果房价上涨 5%，100 万的房子上涨 5 万，征税金额为 5 万，3% 的征收率，增值税也就 1500 元。1000 万的房子上涨 5%，增值税也不过 1.5 万。

所以，免不免，意义真的不大。

那么，这个免征增值税的意义在哪里呢？

像这种以持有年限来区别是否免税的方法，主要目的不是为了征税，而是调控市场。像以前的满五年免征增值税，其实就是在抑制炒房，因为五年内出售的话，如果房价上涨较多，会面临着大额的增值税。

而这个增值税理论上由卖房者出，实际上还是要转嫁到买房者身上来。因为在卖方市场，买方是没有议价权的。

在房价快速上涨的时候，增值税的存在，会大大增加购房成本。进而起到抑制炒房的作用。

另外一方面，五年其实是一个比较长的时间，五年后的市场，谁也无法判断，对于投资者而言，可能意味着比较大的风险。不敢贸然买房投资。

所以，增值税调控市场的原理是，通过免征增值税的年限来调节房地产市场的流动性，而这个免征的时间越长，流动性越差，风险也变得更大，价格就可能涨得越慢，甚至出现下降，从而起到一个稳定房价的作用

基于这一原理，如果把免征增值税的时间缩短，其实就是在增加房地产市场的流动性。流动性变好的话，价格就可能会上涨。当然，这个流动性与价格涨跌也没有绝对的关系。

所以，这次把房产增值税从五年调到两年，是在增加房地产市场的流动性，也算是变相的支持炒房。

但话说回来，支持炒房，也不算什么秘密了，现在很多城市都在想办法鼓励买房，有理由的用理由，没有理由的创造理由。

为什么会支持炒房呢？

因为炒房会让房价回升。

房价回升会提升大家的信心，而这种信心不只是房地产，还有消费的信心。

毕竟，房子作为一个家庭的主要资产，房价上涨，意味着资产在增加，消费才更有底气。

客观的说，当前的房价收入比有点偏高，超出了普通大众的购买能力。购买两年以上免增值税对房地产市场的影响可能比较有限。

知乎用户 宁一 发表

单独这项政策，影响真的不大。

目前二手房市场交易的，95% 以上房子满二或者配合满二（办证一年多，晚一点过户）。

如果不能满二，其增值税往往业主出。

因为一套 100 万房子，增值税 5.3%，业主不出，目前房子是买房市场，

请问谁买业主房子了。

现在这个政策时间点发在于 2025 年 12 月 30 日，其是利好房地产政策。

你如果在房地产，你就知道 2025 年一整年国家上面没有单独对房地产发利好政策了。

降息那个是针对所有行业的，

而且首套房降息武汉才 0.05%，真心少。

2024 年政策有 417，930。

可是 2025 年即使地方政策很多，每个月地方都要出台一些政策，可国家基本没有。

突然在 12 月 30 日颁布政策，

外媒一直在传我们会对房地产释放政策，

比如贴息 1%，这个比如彭博社说了好几次，

再比如增加购买保障房金额等等。

银行才是国家亲儿子，

有人说地方需要房地产，

其实银行也需要房地产，个人房贷是银行最喜欢的业务，

银行也需要房地产行业各大公司，上下游企业也找房银行贷款，

可现在大量锐减不说，许多成为不良资产。

银行截至_2025 年_三季度末, 商业银行净息_差_为 1.42%，正常安全要求是 1.8%。

所以金融安全是底线。

现在许多 2017 年买的房子，

假设蔡甸碧桂园壹号学府 8000 多元每平米，3 成首付，

现在跌倒 3000 多元每平米，许多业主是想放弃房子，

一旦真实这样操作客户多了，麻烦是银行！

所以看后面国家多少救房地产市场政策。

目前武汉二手房，新房销售量是迅速增长的。

知乎用户 啊啊啊啊啊 发表

就像我们之前讲权利

必须有稀缺性和依附性才可以拥有权利

光有稀缺是没用的，你说你有十五个手指头，稀缺是很稀缺但是没用啊

回到题中也是一个道理

你得有依附性啊，就是说大家想要，你能提供才有可能盘活

但现在内需都拉不起来，说到底还是没钱嘛，有钱谁不会花呀

所以政策转而去刺激了想要改善的

可这不跟消费券一样嘛

知乎用户 忙里偷闲​ 发表

房地产市场完全是买涨不买跌，政策出台的越多，销售越差。

二手房销量上去，新建住房的销量就下来，可见全国新建住房的数量已经减少到何种地步。

土地财政已经难以维系，城投债需要化债，不管怎么做文章，钱从哪里来都是难事。

收房产税等于撅根，不到万不得已绝不会。

知乎用户 二民​ 发表

2022 年人家就发过，2027 是中国楼市的低点，有需求的在挺一年入手，我岳父想换房子已经 45 年了，还好他听我的，每年都能省下一套装修钱，到今年按当时的预算现在能买俩套了，谁家钱都不是大风刮来的

知乎用户 KING1111 发表

所有的利好政策都是因为房地产市场 “不景气” 引出的，整体供需关系不改变的情况下，都是徒劳。

分配问题解决了，人口问题，房地产问题自然而然就消解了

知乎用户 March 发表

就是办证两年内存量房过户增值税减 2.5%，简单理解，就是买新房两年内卖的这批人，会降大约 2.5% 的过户成本。

what？想破头想不到这政策干嘛的。

是鼓励这两年买了房子的快卖，然后去买新房么？

知乎用户 张三​ 发表

昨天下班小区门口商业街停车

听到一个中介在开直播：聪明的人现在就上车了，有钱的人明年会上车。 我一时没忍住哈哈笑了一声，手一抖差点撞上花盆

知乎用户 张呵呵 发表

一个普通人亏 200 万，那他这辈子完蛋了。但换成 2 个人亏 100 万，那这辈子熬熬还是可以的。

普通人，郭嘉给机会了，有房就出吧。不然你真的直接亏 200。

知乎用户 牛肉肠 发表

曾经看到过有一个人判断股市的标准：

印花税上涨，牛市确立，印花税下调，熊市确立。

知乎用户 wuxishen 发表

一些房子满二不满五的，房主可能因为税费而选择不上市。

现在满二就免征增值税了。

那么会推动这一部分房主上市挂牌。

二手房市场就会增加供应量。

供求关系会更加不平衡，可能会导致市场进一下跌。

另外针对新房，已经满二的楼盘，但还没有售罄的。

这时候如果有大量低价二手房出现，那么对于同楼盘的新房犹如噩梦。

开发商必然会想方设法降价。

所以，综上这个政策对于二手房、新房是利空。

知乎用户 阶级阶级 发表

增值税不是只有商品增值部分才交税吗？要是贬值了国家应该给我交税。

知乎用户 安安 发表

第一，这是好事啊，让利于民。

我上个月卖房子，合肥某区交易大厅，还是有不少人的，

估计一天成交三五十套吧。

三五十套，以后都免了税，一天就是三五十万吧。

一个月怎么也得一千万吧，一年怎么也得少收一个亿吧。

全市加起来，一年也少收了接近十个亿吧。

现在大手一挥，说这个增值税不收了，不是让利于民吗。

第二，对市场流动性，有积极作用。

可能会微弱提升二手房成交量。

但是影响有限。

市场预期已经达成共识，现在买房就等于亏钱。

除了不差钱的，还有所谓刚需，谁会在这个时候买房？

第三，无法扭转二手房的下跌趋势。

钱难赚，班难上，人口持续负增长（腾出来的房子越来越多），新盖的房子还在继续增加，年轻人的观念改变，不碰房贷车贷传宗接代。房地产市场整体预期，彻底扭转，都知道买房子就是亏钱，就是接盘侠。综上所述，这个大环境下，二手房价如何不下跌？

第四，本政策利好买家，对卖家没有任何积极影响。

现在是买方市场，买方会根据此政策，砍价的时候，更狠一些。

卖方指望多收三五斗？别想了，没戏。

知乎用户 念响 发表

跟动辄几百万的房子比起来

这段税收应该影响不大

知乎用户 一念神魔 发表

想来想去，说一句，最后 1-2 亿农村人要去城市，城镇化要提高到百分之 80 以上，14 亿人要去 1-2 线城市抢房子了。

知乎用户 道系男儿​ 发表

A 卖出二手房给 B，就可以有资金选择置换更优质的新房。

这样 A 和 B 都有了房，当然还有贷。

如果以后这两个房子每年都要交某种税，2 个家庭各承担 1 套房子产生坏账的风险远比 1 个家庭承担 2 套房子的风险小得多。

那么这场赌博的赢家是谁呢？好难猜啊

知乎用户 相关网民 发表

房地产的底层逻辑已经完全变了，现在是长期看人口的时候。

只要人口趋势不改变，那就是日本化。税收优惠没啥用。

知乎用户 小楼卧听雨 发表

预判后续房价会涨提前遏制个人炒房团新房的炒作空间，大宗这样疯长其实差不多算明牌了最多五到八年一定会传导到房地产。再加上房企都死的差不多了，新房更是抢手货。

知乎用户 贰月 发表

影响很有限。在人口增长趋势放缓，人口结构加速老龄化的背景下，除非房价跌到租售比划算的水平，否则都不是很好的投资品，尤其是在人民币升值预期强烈，国内股市先一步企稳向好的情况下。而且在特朗普未来三年任期内，美元如果一直保持宽松，那么黄金价格可能还会持续上涨。

消费尚且需要理性，何况投资房产？同样是 300 万，未来三年用来买房，不如分散风险，做下理财，同时多提升自己，适当改善生活质量。

至于结婚、生娃前是否一定要买房，也不是受增值税调整的。

仅仅因为增值税调整几个百分点就断然决定买房，或者卖房的，应该是极少数人。

当然，如果明年房价再经过一段时间调整和分化，能够企稳，也许确实会有利于提高明年结婚人数。但这并不必然推高生育率，也无法根本上扭转人口总量减少的大趋势，以及楼市供大于求的总趋势。而这也就会注定同一城市不同区位的房间会加剧分化。这也和增值税调整无关。但不排除会让部分投机者开始赌未来三年后区位好的房子价格能够上涨，所以选择在明后年适时抄底，博反弹。

知乎用户 绍耕​ 发表

之前的贴息补偿新房，想去库存完又能卖地

现在这个 2 年减免增值税

不缺钱的能全款的赚了，其他的没啥影响，

因为现在这情况，很少人敢买

应该补偿名下一套房自住，住宅性质的家庭返还公摊面积的钱

已还清贷款的，返还公摊面积本金

没还清贷款的，返还已还公摊面积本金和免除公摊面积贷款

能促进房产交易，有了钱还能促进消费

现在房价跌成这样，如果家境平平，跟风二胎，高位接盘，贷多年的

你的青春基本上是在还债，自求多福了

知乎用户 网络好男人 发表

短期利空，供应量增加

长期利多，降低交易成本，距离市场见底更近一步

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