一线城市可怜的小中产（伪中产）只能血亏卖房自救了吗？2026 年会不会稍微回暖一点点？

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知乎用户 绝情 发表

《我是刚需，不买房住哪里？》

《结婚不买房，安全感从哪里来？》

《孩子要读书，不买房如何上学》

《租房不能随意添置家具，不买房哪来的生活品质？》

《现金留在手上只会贬值，唯有买房才能保值升值》

《政府不会允许房价下跌的，不然社会就乱了》

《年轻的时候不买房，老了都没人把房子租给你》

《说房价会下跌的都是买不起房子的 loser》

《地价越拍越高，面粉贵过面包，房价不可能下跌》

《买房是普通人跨越阶层的唯一机会》

《虽然三四五线的房价会跌，但是一二线城市的房价不会跌》

《一线城市的房价不可能跌》

《一线城市核心区的房价不可能跌》

《一线城市核心区的豪宅不可能跌》

《一线城市的房价不可能一直跌》

《掏空所有买房，两年不到赔光首付，与自己和解之路》

知乎用户 徐斌​​​ 发表

今年有很多人追着我退房，其中有个哥们追我都赶上他处对象了，恨不得天天往律所跑。然而我接不了他的案子，就是找不到退房的点。

这兄弟四十岁上下，年富力强，当打之年。他的人生是从买到了一套烂尾别墅开始崩塌的。

他下单的时候，还是当年春和日丽。

由于年富力强、当打之年，对财富金融非常敏感，他在买下房子之后第一时间就闻到了房地产开始由盛转衰，几乎是第一批开始考虑退房、卖房止损：2020 年。

2020 年，几乎所有的地产商都在暴雷的前一夜，也包括他买房的那一家，在外界还相信开发商风头正盛的时候，这个兄弟通过自己的判断以及关系人提供的线索，判断到他买的别墅的开发商正在暴雷的前一晚，他就果断提出了不办贷款、退房的想法。

那个时候开发商真是你说什么都好商量，在他的强烈要求下，开发商答应了一个当年看起来不可思议，今天看起来非常坑人的方案：同意退房，但是，有前提条件，就是开发商愿意帮他把房子卖掉，卖掉之后退房，同时，开发商会替他偿还 “卖房” 期间的房贷。

朋友们，如果你代替他回到 2020 年的那个风和日丽的下午，在售楼处的谈判桌上，你会答应开发商这个条件吗？

不久之后，开发商暴雷的消息上了热搜，别墅一直没能卖出去，银行的贷款开发商替他换了一年多也终于还不上了。

这时候，房子依然烂尾，他的想法就是，坚决不能继续还这个贷款。

人倒霉的时候，喝凉水都会塞牙缝。

这个哥们在房子出问题之后，还遇到了两个经典暴击：被裁员，被前妻 “狗血” 抛弃。

从此他就从人生巅峰，一夜之间跌落到谷底。

被裁员，意味着就算想还贷款，也没有能力支撑。

离婚 “狗血” 案子，直接击穿了他的账户余额，前妻带走了除了房贷之外能带走的一切，除了这套房子算是把他的一切都带走了，以及他的尊严和心气，让他事业之后缓了好几年都没鼓起心气找工作。

这个时候，银行起诉了他，他败诉：银行要求他还拖欠的贷款。

开发商也起诉了他，他还是败诉：开发商要他偿还代为偿还的贷款。

也就是说，从理论上，他唯一翻盘的希望，就是打赢退房官司，把这个 “烂尾楼” 退掉。

那这个烂尾楼是个什么情况呢？

就是政府保交楼，把房子盖好了。

这个案子狗血到，法官都看不下去了，法官就给这个兄弟支了个招，说你可以试试要不然找个鉴定机构，看看能否把房子凭一个 C 级危房：这个别墅被开发商大幅度拆改过主体结构。

我看他实在可怜，找朋友帮忙看了，房子也肯定算不上 C 级危房。

好，最后回答这个问题，为什么不卖房。

因为卖不掉。

或者说，按照解套的价格卖不掉。

因为客观而言暂时还没有卖不掉的房子，就是这个房子如果你把价格降的足够低，比如一块钱，可能还是卖得掉的。

比如 2000 万买的房子，贷款 1000 万。

如果房子现在市场价只能卖到 900 万，那意味着就算你有幸按照 900 万卖出去，你还欠银行 100 万。

也就是说，房子降到一定的价格，客观上就无法解套了，贷款还要继续还，依然还不上。

而对于一个事业被裁员找不到工作的中产阶级中年男性，他一旦因此变成老赖，他就更难找到工作，更难翻身，可以说这辈子就算完了。

更悲惨的是，900 万只是理论价格，咱们还得考虑一个问题，就是房子被银行法拍之前，是否来得及卖出去，这房子有没有人买？

实际上，一个经过保交楼的别墅，头顶着某大某创的名字，是人都不会去买的。

你别说几个月急售，就是最近两三年这小区也没有成交过一套房子。

无解。

无解。

无解。

无解到我一个房产律师告诉他无解，他都要再问我，能不能再想想办法，能不能周末我去找你，一起想想办法。

他愿意付咨询费，我不愿意收。

我一直建议他把他的故事在网上讲一讲，毕竟蛮有代表性的，说不定靠做个 up 主能翻翻身。

我不知道他听了我的没有，因为有好几个月都没联系了。

但愿苦难已经过去吧。

知乎用户 星落风起​ 发表

不要幻想

一线大城市有一个重要利空因素

2030 年开始

50 后~ 60 后城市老人要开始逐步进入去世阶段了

这批人手里有大量 1990 年 - 2005 年的

老国企福利房，第一批城市动迁房。体制内优惠房。

一旦这些城市老人开始去世，子女肯定会砸盘出售套现

这些房子几乎没有持有成本 基本是早年花了几万块买下的。

所以子女就算低价出售也是不亏。

虽然这些房子都是房龄长没有电梯的老房，但是地段都非常好，

所以只要价格低一切都好说。

一旦大规模砸盘，必然会牵连到新房价格，置换的价格也会受影响。

唯一一条路 地方 ZF 大量人为收房拆除更新 来控盘

不然 2050 年之前 不要幻想什么房价回升。

知乎用户 刘项 发表

日本东京的房价花了 30 年，才回到 1992 年的顶点。

你说 2026 年，我不知道。但是我觉得 2056 年值得期待。

知乎用户 17 岁亚当 发表

参与推高房价的人，没有一个是无辜的。

要么就愿赌服输割肉离场，要么就嘴硬到底继续投入沉没成本。

想要安慰真是想多了。

反正我家的房都买在上涨 - 跌落曲线两边的山脚。

知乎用户 陈仙男大天才​ 发表

多做被告少做原告，一房伪中产卖房不如断供，断供实质就是把房子这个烫手山芋扔给银行。

首先你卖房大概率根本卖不出去，市场已经冰封了。就算有买家，成交周期漫长，每个月都在跌，成交价也比挂牌价低，最后亏损相比现在的账面亏损还要多得多。

最关键的是，房贷最后一分不少都要还，这个差价窟窿能再填进去一套房。

而断供，当场现金流就能止损，后面你只要考虑被收房、当老赖、应对执行，剩下的卖房回款处理房子这个烫手山芋，就是银行在头疼了。

现在断供远比想象中多，等一波断供潮，跟着大溜一起扎堆断供 (比如年底裁员高峰期)，银行收了房也卖不出去，就会来和你谈保房延期的事情。

断供保房几年，一边回笼一点租金，一边多坐坐飞机高铁供以后回味，同时加点群，为老赖生活做准备。几年之后房价回暖了皆大欢喜，没回暖就一赖了之。

知乎用户 大汉魏王曹孟德 发表

都快 2026 年了。

如果还看不出现在你的二手房销售和额娘的新房销售是你死我活的零和博弈关系，还在幻想额娘出手帮你解套，说明您这个中产只是吃到了时代红利，本身水平难绷。

知乎用户 古都闲云​ 发表

对于一线城市的楼市，很多人寄希望于套日本的公式，即像东京那样在跌到底之后出现一定的回升，乃至出现近期这样比较明显的上涨。

但日本的公式不是随便就能套的，或者说不是因为国内和日本都出现了低生育、老龄化，乃至房地产泡沫的破裂，一线城市的楼市就一定会仿照东京楼市的剧本。

应该多问一句，凭什么呢？

实际上这里说的一线城市不能套东京的剧本，并不是在否认国内人口将来要继续在以一线城市为代表的都市圈继续聚集的可能性。实际上我本人正是大国大城理论的坚定拥护者，而且越是在人口衰退时，越需要足够多的人口聚集在中心城市和都市圈，以尽量提高生产与消费的效率，部分抵消人口减少与老龄化带来的不利影响。

关键在于，东京的楼市并不是被其本国的人口聚集带动起来的，而是被海外需求买起来的。更进一步说是基于日元作为主要储备货币之一、特别是日本资产往往被视为避险资产的属性，再加上较高的租金回报率，以及比较完善的房地产相关制度，东京的楼市，实际上是被大量的海外需求，特别是来自东亚其他国家或地区的需求所重新炒起来的。

因此，东京楼市的变化，是全球资本在特定货币和制度环境下进行资产再配置的结果，而非一个单纯的人口流动聚集——大国大城——房地产回暖的内生循环。

而我们再看国内情况：

首先人民币正在国际化的路上，还不是主要储备货币，并且也不能自由兑换，针对海外投资者的管制也比较多，在可预计的未来内，这种情况不会发生根本变化。这就意味着，国内的一线城市短中期内无法依靠大规模的、自由的海外资本来托底或推高市场。

所以我们可以看到，一线城市楼市无论是在近期受到租金水平下降与租售比传导的拖累，还是因为从三线到二线到一线城市的置换链条趋于停滞，实际上都高度依赖国内居民的资产负债表、收入预期和对未来的信心。

所以比起东京楼市的双循环偏外循环模式，一线城市楼市其实是高度的内循环。当国内经济周期、收入预期和债务压力同时承压时，这个内循环的链条就会非常脆弱。当然，以国内的监管环境来说，也不会放任市场制造一轮由外资驱动的资产热乃至泡沫。

以上我们仅仅是从货币与相关金融环境的角度所分析的，实际上在土地制度、城市规划思路、具体产品力与供给结构上，国内一线城市的楼市也是与东京楼市道不同不相为谋。

国内城市的土地属国有，城市规划偏向大院制开发、严格控制豪宅的数量、区位及其在公众视野中的能见度，在黄金地段倾向于布置公共建筑或商业建筑。同时，住宅的类型以硬件设施相对落后于时代的老破小老破大为主，而且刚需型住宅占到了绝大多数比例，所以即便是中国的一线城市，其楼市也更倾向于作为一种消费品的市场，并不适合作为一种国际化的投资品。

而日本的土地属私有，城市规划受资本主义思维主导、不吝突出甚至放大阶层差距，特别是以面向海外投资者为导向，在黄金地段进行豪宅建设，而这又赋予相应住宅以极强烈的金融属性。所以只要日本汇率相对稳定，那么可以说以日本股市东京楼市为代表的日本资产，天然就是为国际资本投资而生的。

更不用说，目前日本执行的经济政策和金融政策，刻意在日本国内制造通胀而压制日元利率，使得借入日元、购买日本资产成为了对海外投资者极为有利的套利工具。所以目前日本资产的明显上涨，实际上是用日本绝大多数人的生活水平实际倒退换来的，也不具备长期可持续性。

所以，期待国内一线城市复制东京的反弹，毫无疑问是刻舟求剑。一线城市楼市未来的复苏，将是更缓慢、更分化、更依赖内生经济动能提振的过程。要认识到，谈一线城市楼市不会复制东京楼市路线并不是对国内经济和人口的唱衰，而是由根本的经济体制、货币体系、金融制度和政策底层目标的差异所共同决定的必然结果。

拓展阅读：

站在 2025 年岁末，对楼市未来走向的事实分析与逻辑判断当「大国大城」来到人口、债务与信心的十字路口（上）当「大国大城」来到人口、债务与信心的十字路口（下）

知乎用户 念响 发表

我朋友，22 年上车。

总价 180，首付 60，贷款 120.

月供七千，后来降低到五千多。

现在，欠银行 110 万加，房子残值一百万不到。

如果现在卖房割肉逃离，再给银行十万出头，就两清了。

……

继续还贷的话。

一年后，又还款六万加，欠款 110 左右。

房子价值 90.

两年后，又还款 12 万加，欠款 105 左右。

房子残值估计 80 个。（因为现在是加速下跌期）。

如果两年后卖房子算账——

房子卖了，还得给银行 25 个。

另外，这两年的按揭总额 12 万，也贴进去了。

……

你的情况，和我朋友差不多。

房价继续下行的话，不如现在割肉。

现在割肉亏十万，两年后割肉，亏三十万。

割不割肉，就看你对未来房价的预计了。

假如房价涨了，我上面的一切推导，都不成立。

知乎用户 奥特之父​​ 发表

房价的底其实是能算出来的。

按照现价来说，一线城市，大概就是 2017 年左右的价格，算上折旧。

折旧大概是年 3%-5%，看地段。

没办法，人口在减少，你的房子必须得算折旧。

比如杭州，17 年的时候拱墅区比较好的地段是四万。那这个房子，26 年的实际价格就是 4×0.97^9=3.04。贬值的速度大概和你出租的收益相当。

计算过程比较复杂，但如果超过了每年 5% 的贬值速度，那么这个房子就相对来说具有买入居住的价值了。

人口减少，房子就会慢慢抛去土地价值，只留下纯粹的居住价值，具体可以看一些农村自建房或者曾经的资源型城市。

话说回来，也不用太悲观。最近在放量下跌，跌完就慢慢企稳到每年 3-5% 的水平了。一线正在加速消化 17-21 年这五年的涨幅而已。差不多还有 30% 这么个赶底的幅度。

另外，小夫妻就一套自住的话我倒不那么建议卖，小家庭窝还是要有一个，除非四海为家闲云野鹤，不然总归不踏实。

知乎用户 吾牧之​​​ 发表

确实是进退维谷了，你现在卖掉房子，不够还贷款。

那么银行没有收回的贷款，你还是要还的。

而且，你还得租房子住

你能够获得的好处，就是未来二十多年的利息节约。

这个账你要自己算，看看合适不合适

至于 2026 年房市会不会回暖，这个问题，现在有点敏感了

这么说吧，假如世界上的国家都和我们中国一样，妥善的处理自己的经济问题的话，2026 年会回暖

因为就目前的房价来说，实际上泡沫基本上已经出清了，这个从租售比和房价同银行贷款利率的这个比值上，都能够看出来

但是关键的问题在于，外国的风险没有出尽

这几年，美国的经济形势不好

这一点，没有辩论的必要性，这是一个现实。试问如果美国的经济足够好，特朗普总统怎么可能大比分的战胜民主党呢？就是因为老美那边经济不好，老百姓过得很艰难，所以才会抛弃民主党，参会选择特朗普。

你说是病急乱投医也好，说是希望这个强悍的企业家开出一条活路来也好，其实说到底不就是彻底对民主党失望了么？

这一点，大家也没有辩论的必要性，你看看 2024 年麦当劳的物价和 2014 年麦当劳的物价的对照图就晓得了

一美元的麦香鸡汉堡包和 3 美元的麦香鸡汉堡包，这不是一回事

而且最要命的是老美的年轻人就业情况很差

美国劳动部就业数据都开始大规模造假了，真实的数据到底是怎么样，没有人知道

但是我们可以估计

就在 9 月 19 日，特朗普总统把 H-1B（特殊专业人员）的签证费抬高到十万美元。

这个签证可不是什么阿猫阿狗都能够搞得到的，你得有两把刷子，是老美需要的人才

我们这个时代，谁掌握了人才，谁就掌握了一切

现在老美都要赶走人才了——那你就晓得，老美的年轻人，就业很困难了

我这里有一个民间的数据，是美国的一个财经博主的博文

一半的美国青年，无法经济独立，住在父母家 There’s certainly been a failure to launch for many: Nearly half of all Americans ages 18 to 29 were living at home in 2023, according to a Harris poll for Bloomberg. That’s the highest level seen since World War II.

然后百分之六十一的这种小孩，甚至不能够给家庭分担食品、住宿费用

61% of adult children who live with their parents don’t contribute any money toward household expenses like rent and food,

而且这百分之三十的美国啃老青年中的绝大部分，这辈子也无法实现经济独立了

But 21% of parents were still helping millennial (ages 28 to 43) and Gen X (ages 44 to 59) kids.

数据可能有所夸大，但是绝对不能认为是空穴来风，因为特朗普明显也为这个事情很焦躁

那么好了，既然美国经济不行，那么他的股市为什么一路长虹呢？

无非是在炒作 AI 概念罢了（2023 年美国银行业危机，三个月倒闭的银行总市值超过了 2008 年次贷危机全周期的倒闭银行总市值，按道理说，那个时候老美就该出问题了。）

AI 这玩意，当然是人类走向下一轮经济振兴的关键技术，我们中国人最近也在搞这个，而且确有成效

但是，在现在，这个技术还不足以把美股支撑到这一步

2000 年的时候，互联网技术都那么成熟了，照样会导致互联网泡沫

那你说，今日的 AI 比起二十五年前的互联网，如何呢？

那是远远不如的，既然当年的互联网泡沫能够造成那种层次的问题，那么今日远远不如互联网的 AI 会怎么样呢？

这个已经不是一个远在天边的问题了，而是一个现实问题

甲骨文公司，这几年一直在以债务驱动 AI 数据中心扩张, 但是搞了这么久，没有现实的利润回报

市场已经对甲骨文公司丧失了信心

所以他的股价在暴跌，而且是在老美的美联储释放了降息信号和放松监管的情况下暴跌

特朗普知道，现在的美国 AI 景气，必须需要不断的注入钱，所以一方面在逼迫鲍威尔降息，另一方面在放松银行监管，让银行更多的贷款给科技公司

最关键的是鲍威尔明年五月份就要离职了 ，新任美联储主席会是一个特朗普同观点的人

换句话说，这个家伙会开始美联储降息周期。

甲骨文公司的外债，未来利息上的支出，会越来越少

甚至几年过后，直接相当于是 0 利率花钱也说不准。

但是就是在这种利好的情况下，老美的顶尖科技巨头，甲骨文的股价还在暴跌

市场已经不再信任 AI 的回报率了，甲骨文倒下之后，可能就会带着上下游的一块倒，最后的事情么，就是互联网泡沫的重演

这是美国，日本情况也很糟糕，高市早苗能力有限，对宏观经济调控几乎是一窍不通

准备火上浇油，在日本通胀高企的时候，玩什么量化宽松、积极的财政政策

这种人，根本无力释放系统性的风险，他只会把事情搞得更糟糕

欧洲已经衰退很久了，我是在特朗普政府的文件里面才知道，德资企业竟然关闭本国的化工企业投资中国项目

那么好了，上面这些都是风险，而且是马上就要引爆的风险

世界是普遍联系的，那么，一旦他们出了问题，我们中国在短期内肯定会受到冲击，这就是国际经济风险的外溢

那么在中国经济短期内受冲击的情况下，房价肯定会有一个超跌（是的，我也觉得现在跌到头了，但是市场并非是绝对理性的，他会有恐慌。）

至于外国的经济风险，什么时候，爆发，时间点我没有数，我感觉 26 年秋冬季基本上就维持不下去了。

但是有一点我可以说，外国的风险没有出尽前，中国的房市的价格就不会见底

当然了，关键的来了

短期冲击之后，中国的房市会是怎么样的一个前途？

就目前的状况来看，我持一个乐观态度

房价的支柱实际上是实体经济，而实体经济的支撑在新技术

中国这十来年一直在矢志不渝的搞产业升级，目前卓有成效

你看中国的新能源汽车，是不是卖遍了世界，抢占了国际市场呢？这就是新质生产力对旧的产业的冲击

那么就目前这个世界来说，能够引领下一轮经济周期科技进步的实际上就只有两个国家和一个地区

两个国家是美国和中国，一个地区是欧盟

但是引领下一轮技术革命的主要力量是中国

美国虽然有技术优势，也有国际上的威望，以及对全球人才的吸引力——比如说吧，那个小小的绿卡，可是好多人魂牵梦绕的东西。

但是他目前内部问题太严峻了，严峻到需要放弃部分技术竞争优势，排挤外国技术人员来给本国青年腾位置的地步；严峻到泡沫大而不敢破，需要白宫施压维持的地步；严峻到明知清洁能源是发展方向，但是却仍然固执的坚持油气能源立国的地步

甚至老美自己都要退回美洲搞什么门罗主义去了。

这种情况下，老美难以发挥全力和中国技术竞争。

就算曾经有技术优势，但是未来，这个技术优势也会瓦解

他当然也会引领技术进步，就像 1900 年的英国也会引领技术进步一样，但是他绝非主力

至于欧盟，地缘政治问题一天解决不了，他们的工业就一天无法复苏

但是这个地缘政治问题，我看一时半会是解决不了了

而且就算是解决了，欧盟还会继续使用俄罗斯的廉价天然气么？不使用俄罗斯的廉价天然气，那么该使用什么能源呢？

新能源？欧盟有这个技术优势和产业优势么？不还是得进口中国设备么?

欧盟的比较优势正在瓦解，这真是一个悲剧，这个地区恐怕会长期衰退，直到再次获得比较优势

那么在这种情况下，中国很有可能会在环球经济萧条中，成为一个资本避风港，外部的热钱会涌入避难

同时，人民币会面临升值问题

既然人民币会升值，中国政府估计会在适当时机开展量化宽松以及积极的财政政策

中国之所以，现在还没开始进行大规模的量化宽松，就是在等人民币汇率安全这个事情

而人民币汇率安全，则必然是在人民币升值压力巨大的时候，才能够确保。

这样，第一美国要进入降息周期，第二美元、欧元要贬值

这种情况只可能发生在 AI 泡沫已经大规模破碎的时候。

在这种情况下，中国就能把目前的产业优势巩固发展

那么在未来三五年内的某个时间点，将会有大量流动性注入

市场将会景气，中国将会带领世界，迈入伟大的新时代

2040 年，现在的技术会成熟，会应用，你看可控核聚变，就是计划在 2040 年实验性商业应用

工业革命的关键一环是能源革命，一次工业革命是蒸汽机，二次工业革命是内燃机，三次工业革命是核能，现在是可控核聚变

那么到时候，整个产业链都会升级，会创造无穷的社会财富

成效大概会在这个时候见到

人人都能够得到分润

这种情况下，风险出尽，泡沫出尽，恐慌出尽

房价应该就能够维持稳定，而后开始正常的增值

假如一切顺利，到这个时候，中国差不多也就取代了美国的国际经济地位了

人民币固然可能暂时无法成为世界货币，但是一定会成为重要货币

这个时候，人民币资产会成为国际资产——核心区位的房价的上升是一个必然

但是请注意是核心区位，那种边缘地区或者人口减少城市，或者和国际产业竞争无关的地区的房价，则并无前途

所以我一直认为，2030 年左右中国核心区的房价应该就会开始上升。2035 年左右普遍上升

这个 2035 年除了实体经济周期之外，还有一个促进房价上涨的因素

就是新中国第一批城市住房（修建于 1950 年到 1960 年）这个时候，基本上也快报废了

都七十五年了，就那个预制板的楼，基本上算是危房了

你再怎么折腾，这个楼也不中用了

因为这玩意的推荐寿命是 50 年，都七十五年了，直接就废了好不好？

而现代大城市老城区的主体居民住房——也就是新建在 70 年代到 80 年代的各种工人新村，差不多也可以报废了。

老市民大概都晓得这玩意，从北京到南京，从上海到广州

哦，对了自然包括我那穷酸但是很可爱的家乡济南

遍布着各种工人新村

这些楼房大概是上个世纪七八十年代，趁着鸟笼经济学大放光彩的时候盖的

虽然比五六十年代的简易楼好，但是到了 2035 年，五十五年的时间过去了

基本上也进入批量报废期了

在产业振兴的同时，政府会有钱搞一轮危房整改，制造相当大的实际需求，把中国的存量房地产干掉。

在 2040 年的时候，地产大概会迎来一轮景气

房地产业一定会先于经济衰退而衰退，早于经济振兴而振兴

然后到了 2045 年，新的泡沫形成

2050 年前后，来一轮冲击，世界经济进入繁荣区间

反正只要时间足够长，大家伙都是好了伤疤忘了痛的人物

这个简直就是正常的不得了

所以，对于你这个问题

首先要问，你这房子到底是哪里的。其次你有没有实力去赌一把

卖有卖的好处，卖了之后，至少可以在这几年松口气，攒一些资本，等 2035 年的经济景气

2007 年和 2015 年的大牛市算什么，到时候让大家见识一下引领世界进步的真正大牛市。

不卖有不卖的好处，万一真和我想的这么美好，2045 年的时候，估计就不亏了（当然你也别想着赚了。）

但是假如你的资金链已经断裂了，那还是卖了吧

因为等到还不上贷款，银行带着法院的人来强制执行你，这个房子价格会很亏，而且那个时间点，恰好就是房价最差的时候

不要说什么唯一住房不执行，这个其实扣下你的五到八年的廉租房费用就可以了，当然没有廉租房的就是市场房租的五至八年租金（这个还得你在三个月内去申请，有的人傻乎乎的没有申请这笔钱，最后被榨干净了）

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条

第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

当然了，如果已经被出局了，啥也没有，还欠一屁股债

这个也千万要看得开

因为我们国家虽然没有个人破产制度，但是在实务当中，执行强度最厉害的其实就是终本执行前那阵子

只要五年还没有把这个债务收回来，这个基本上就算是滥债了

也没谁去问了，甚至拿到判决书，终本执行之后，银行就会拿着这玩意做不良当亏损抵税去了

千万别为了这点钱，想不开

你别看欠的债多，但是不良资产价格可能也就一折左右。

真的犯不着，就算是遇到了流氓催吧，也要坚强，坚持报警（肯定不会给你好脸，给人家警官添了麻烦了么。）

因为根据我们国家的法律规定，三振出局，连续两次认定是行政违法级别的寻衅滋事，第三次就算犯罪了。

“两高两部”《关于办理实施 “软暴力” 刑事案件若干问题的意见》规定：“《解释》第二条至第四条中‘多次’一般应理解为二年内实施寻衅滋事行为三次以上。三次以上寻衅滋事行为既包括未受行政处罚的行为，也包括已受行政处罚的行为。”

人生还很长远，活着就是希望

你要知道，只要活着，还能够吃各种美食，但是死了，就只能在那里腐烂。

当然了，也不要怨恨谁，市场经济这玩意，食得咸鱼挨得渴

当然了，有的人说，直接违约，这个我不建议，因为你是职员，收入的方向很确定

如果悍然违约，理论上你的房产被贱卖之后，剩余的债务会通过强制执行你的收入来实现

到时候，那可就悔之晚矣了

当然了，现在银行也不大希望这么做了，不过需要知道，这是银行的善意

他们完全可以这么做

然后，对于那些指责你抬高房价的极端言论，建议忽视，这个纯粹是意气之言

购房者不是罪人，他们已经在资产下跌当中付出了轻易交易的代价了

总之吧，大概就是这样的。

知乎用户 王砖抛 发表

建议保存

知乎用户 木十 发表

我看到的最乐观的研报是房价 27 年企稳，

按现在几乎每月跌 1% 的情况看，

到 27 年至少还有 20% 的下跌空间，

具体幅度，城市不一样，情况可能也略有差别。

知乎用户 晴天娃娃朱由检 发表

套用日本的公式，房价迟早还会涨回来的，但你能不能坚持到那一天，是个问题。

从历史的维度上来看，涨和跌都是相对的，都是周期性的。可人生就这么几十年，你愿意和经济周期对赌吗？

如果收入还算稳定，未来几年内不存在裁员和大规模降薪的风险，而且是自住房，那我认为还是有咬牙坚持保房的必要的。但如果不符合上述条件，这房子除了给你持续放血制造现金流压力外，留着没用。

知乎用户 汉风​ 发表

买房这事儿別蒙答案，普通人的容错能力低，蒙错这辈子就交代了。

给你一个参考点：

当分配向低收入群体倾斜的时候，就可以下手了。

譬如：

个税起征点大幅提高，甚至出现负税率；

农村老人退休金有明显提高；

劳动法真的在严格执行；

劳动者不必 996、007 也能有较体面的收入；

……

知乎用户 当一天和尚 发表

谁叫你买伪刚需的，我告诉你什么叫真刚需。

我有个同事，农村只有一间兄弟屋。他就在 17 年买了一套房子，还大摆筵席。

20 年又在农村建房，问他为什么在城里买房又在农村建房？

因为你不在城里买房，老乡根本不把自家的闲置土地卖给你。

你在城里有房，同乡才把土地卖给你建房。

从头到尾他要的都只是农村的这间房子。

知乎用户 东东 发表

不仅不会稍微回暖，还会继续下挫，直到房价收入比和租金回报率均达到国际水平 (甚至比国际一线水平还要估值折价，因为 SH 不是真正的国际一线，且婚育率和人口老化速度均劣于国际一线)…

知乎用户 mopimo 发表

题主应该是故意的，还特意带了一句 26 年。

这么多房产博主都科普过，

作为全国房价风向标的上海，

26 年会迎来巨量解禁房，

届时大概率会让全国房产交易市场雪上加霜。

作为一项 T+1826 的资产，

持有者在当前这个节点能售出已经属于幸运儿。

至于未来房价如何回暖云云，和你现在手里的这套资产已经无关了。

参见东京故事。

知乎用户 k135775 发表

其实北哥说得不错，中国的城市化进程才 60% 多，但是已经走到了尽头，因为能进城的已经进完了，别看还有的 30% 多，这些人中，要么是被城市化淘汰了回农村的，要么是在农村有自己的生计门路的，要么是还没长成的，最后就是最多的群体 - 年经大的。这些人除了没长成的，几乎都是不进城的。

所以你的房子还能找谁来接手？

知乎用户 陆沉的不记名弟子​ 发表

卖掉还不够还贷款

那么你是卖不掉的

因为你要还掉贷款你才能卖

你以为你在纠结卖还是撑，实际上你根本没得卖

套死在你们手里才是软着陆

那房贷就是你们的卖身契

以后老实这辈子好好给银行打工吧

当然，还有个选择

跳出三界外，不在五行中

不但不换贷，还再去多贷点

然后，当职业背贷人

知乎用户 bingoCAT​​ 发表

《不买房就是与时代红利擦肩而过》

《学区房是下一代竞争的唯一入场券》

《不买房就等于在给房东打工，毫无尊严》

《现在不买房，明天就得用双倍的价格去追悔》

《ZF 永远是最大的多头，别和政策对着干》

《房产价值是稀缺土地铸就的，它没有替代品》

《看空房市的是在用穷人的思维去理解财富》

《房价的每一次回落，都是买入的绝佳时机》

《环京、环沪、环深都市圈的房价，价值已被低估》

《中心城市的厕所都是黄金》

买起来呀，别走！！

知乎用户 周明 发表

2002 年，我家亲戚在北京太阳宫买了一套百平米三房，60 万，我家亲戚今年八十多了。

2026 年…… 太阳宫现价十万一平，持有成本就是房价个零头…… 这样的亲戚我家有四个…… 等他们百年以后，他们的子女另外有房，这些房子一旦出清……

所以说实话现在有时候我也在想，现在这么个生育率，国家是不是实在没办法了才开放的 K 签……

知乎用户 钟文​ 发表

图片来源于煎蛋网无聊图，原作者是 ，航运漫画家 K 老师 最近航运市场很差

知乎用户 Cold Ice 发表

反正加杠杆投资（炒股）的基本都死光了，买房的至少还没什么人跳楼，这才哪到哪？

买房最高峰的时候也要 50% 的首付，相当于 1:1 透资。一般的 30% 首付相当于融资 3 倍。而炒股融资融券哪怕是四大行这种股票融资比例也就是 70% 不到呢。

现在又搞出 15% 首付的更猛杠杆，哪怕最优质的上证 50，沪深 300 这样的股指期货也都不敢这么满仓去搞啊。

更要命的事，这个买房的杠杆一加就是 10 年起步

知乎用户 Way Tony 发表

高盛和大摩前阵子不都发过研报么，一线城市新房 27 年企稳，注意是新房、企稳。二手房一般在新房价格企稳以后 2 年左右才能企稳。注意是企稳，不是回暖上涨，到那个时候大跌阶段已经过了，剩下的是阴跌或者横盘，想涨价是不可能的。所以就算到 26 年底或者 27 年初一线城市新房企稳了，但你手上的二手房可能还在跌。

广州的情况是，宇宙中心珠江新城的二手房今年下半年在加速下跌，标杆刚需盘保利心语的 100 多平米的 3 房单价到了 6W 出头，2 房是 5W 多。要知道 9 月份之前这种三房还要将近 10W，跌幅明显在加速，而且肯定稳不住 6W，同等单价可以去买琶洲那些得房率更高的新规盘了，总价更低，实际得房率更高，户型还更好。保利心语这种盘卖 5-6W 对琶洲那些豪宅刚改盘影响不大，但能结结实实打到黄埔荔湾海珠西这些区域的大部分刚需新盘和各种配套还不错的次新二手。这也是为啥 9 月份以后花地湾、科学城之类的区域新盘二手都在降价。

那如果保利心语继续降价呢？也不多说，再往下走个几千块，2 房到 4W 多，3 房到 5W 多，外围那些新房和次新还能卖 4W 大？所以现在跑去海珠西花 5W 大买高架旁边的村景刚需盘的我就很不理解，这个价格你可以去看珠江新城了，得房率低一点但居住环境交通状况好太多了。

知乎用户 旅首 发表

这一波下来，已让很多人失去房产，炒房投机的、改善型一卖一买的，搭尾车置业的，都深度套牢，归宿都是法院拍卖，银行代售。这班人最后都会失去现在持有房产！结局只能成为无房族，以租房渡日。未来租金应该会比房产先涨起来后再带动房产稳步回升。看租金就可以判定房价是否出现拐点。之前一直没上车，没下场的朋友，讲句实话，房价大涨或大跌，他们同样是买不起也供不起的，都是活在社会底层的人，房价、经济，同他们没任何关系。反正就是未来许多人会返贫，从头开始，重新财富积累，再置业，但到财富积累有钱的时候，房价又走高涨回去了，又来一次高位接盘，周而复始！又再面临一次韮菜收割。普通人永远玩不过资本。还是那句老话，房子是用来住的，够住就可以，有钱就做长线投资，买点大盘指数基金吧，坚持十年下来，亏不了哪里去，随时有惊喜呢.

知乎用户 唐小兵 发表

2026 年能不能回暖，首先取决于经济形势，你觉得 2026 年经济能大幅回升吗？

现在的形势是租房都遇到寒冬了，凭啥觉得房价能幸免？

春江水暖鸭先知，恒大爆雷你们说是个例，融创和碧桂园都爆雷还不清醒吗？碧桂园 23 年才爆的。

要不要卖房自行决定吧，只能告诉你距离到底还很遥远，现在随着自媒体的普及年轻人基本都知道租售比和房价收入比的概念，一点蝇头小利骗不了他们。

最后，以房价高闻名的香港都有 3% 的租售比，内地一线城市是 1.8% 左右。

知乎用户 天天月月 发表

到现在为止，大部分的国人还意识不到掏空 6 个钱包背负 30 年的贷款来购买一个物品，这个行为对个体来说金融分险有多大。我们摒弃所有的被灌输关于房子的意涵。刚需，大家都买，大家都贷款，没买房怎么结婚。来细细思考其背后的分险，其本质就是 3 倍的杠杆，以及未来 20 到 30 的贷款，其本质就是一个非常危险的行为。

知乎用户 鹅吃鹅蛋鹅下鹅 发表

哈哈哈哈哈哈谁让你们买房啦，我和我老公都是不买房主义者，我们从来不买房，爽死了，爽飞了直接给我。为什么要买房，先自己反思一下

知乎用户 纽纽 发表

给个参考，香港今年住宅房价从低点涨了 5% 左右，大概已经见底。

是从 21 年后首次上涨。香港比国内的房市早了 2 年下跌。那么预计国内一线房产大概 27 年左右见底。当然，只是一线城市，二三四线应该要更久。

这里只包括住宅市场。商业房地产还是在持续下跌。新冠之后全世界范围的商业房地产都不行，主要是办公环境大幅改变了，且很多的线上生意也造成严重冲击。

知乎用户 老研究员柳叶刀 发表

最新名词，贷款卖房，也就是说卖了还不夠还剩余贷款，你想卖，银行会让你借了钱再卖，否则卖房钱覆盖不了银行贷款，风险不就到了银行？当然，30% 的首付和平时还的利息都没了，现在才开始承认一套房两辆车是伪中产？不是明年，而是未来的日子会越来越不好过，银行亲自开始打对折卖房了，说明银行嫌弃正常手续通过法拍速度太慢，不愿意给法院赚拍卖费和律师费了，和当年日本高度吻合，这也说明 3~4 年内房价回归正常后致命一击房产税快到了，别幻想回暖了，下跌中庄家在不断派发筹码套加仓 / 补仓的散户，当筹码还剩 10% 到 20% 的时候庄家会猛烈砸盘完成出货，从而再进入新的建仓周期。大学老师开始贷款上班，医生开始连降工资，上海百年点心店老盛昌也关了，都回乡了，你盼望回暖？？？阿贵呷了口黄酒，毡帽一甩，筷子一拍，妈妈的，革命了，我要什么就是什么，我要哪个女人就是哪个女人~~ 吴妈，脚太大~~ 你们就做梦吧

知乎用户 重生之大厂外包 发表

能卖就卖，早就说房价不可能一直涨，但是之前就是有的人就要买，完事人家还嘲讽你租房的。

现在好了，回旋镖打回去了，不赶紧买等啥呢，还回暖，你有感觉到一点点回暖的迹象吗？

如果真的有回暖的机会，那群鼻子比狗都好使的资本们现在就该开始赶紧进场收购到时候赚一笔了。

此处应该有那个配图：我早就说了供不起就赶紧卖，赔钱要卖，骨折要卖，别抱怨国家，别抱怨社会，毕竟要不是你们这群人一直买，那房价早下来了——忘记是那个微博大 V 说的了。

知乎用户 温酒 发表

你不卖房价是不会回暖的…

同理的你不提前还贷，利息是不会降的…

你以为你卷赢了，怎知那是秦式淘汰赛的开始。

而你我的朋友，你能成为那个亏最多但房价回暖，利息还最多但降息的人吗？哦你不愿意啊，那么得法子了，给大家做做贡献吧…

知乎用户 贝半邪 发表

存量房不会回暖，老破小升值了政府怎么进行城市更新？

知乎用户 孜然小号​ 发表

打算买房的兄弟们可以再等一段时间，耐心等待一个黄金坑出现，这个黄金坑大概率会出现在明年上半年，到时候核心资产会有打折给你上车的机会。。

知乎用户 知乎屏蔽我​ 发表

你不血亏卖房自救，就默认选择了慢性死亡。

卖房都不够还贷款？你这是贷款买房然后又贷款卖房啊。现在是中国房地产债务出清当中，政策的主目标是 “止跌回稳，软着陆”，而不是重新点燃普涨。所以你想要的什么回暖，应该是不可能的，不要把希望寄托在一个已经不再为你服务的市场周期上。

如果你月供已经占收入 70% 以上，但仍然坚信自己是资产配置成功，你就留着吧，然后每天睡醒自我安慰一下：我是刚需自住，不看价格，反正我不卖就不算亏。（默念多遍）

知乎用户 天使​ 发表

愿赌服输呗

敢拿自己下半辈子的收入上杠杆，赌一个高风险理财

输了你不认命？

知乎用户 纸张大侄子去 s 吧 发表

不会。

我在上 19 年就说一二线跌 50%-70% 都是正常的，当时说的很保守，其实绝大部分区域下跌会超过 70% ！

现在才哪儿到哪儿？还早的很～不要信国外什么权威机构分析，他们基本在人情世故～他们会不清楚台湾 香港日本以及更早的英法德美当年是怎么跌的？

知乎用户 十三 发表

地方卖地挣了钱，开发商纸醉金迷好多年，银行一大批基本盘贷款，三方联手造势算计老百姓的积蓄。就弱势的买房者掏空家底被坑的血本无归。

其他一些因为没钱上车的，不骂地方，卖地是为了大国崛起，不喷银行开发商，在那冷嘲热讽买了房的同阶级。

没钱的最开心的，就是看有钱的倒霉。

知乎用户 lee 小乙 发表

现在房价就是锚定 即最新一期成交价成为最高价 之后想成交就要更低才行 这就形成踩踏 越早卖越划算 每年有两个时间段为销售旺季 3,4 月和 9.10 月 切忌对房价还有不切实际的幻想 目前想成交就要大幅让价

个人意见不作为投资建议 风险自负

知乎用户 DR.XIAOYU 发表

我现在租的这个 10 年房龄的老破小，如果买的话公积金就能覆盖，你说我会着急买吗？

你不买我不买，不还得跌？

时间是你我的朋友，别急

知乎用户 sean​ 发表

2026 年还是一路下跌的行情，没有回暖的可能，卖房不够还贷款，这个房子就已经是负债了，及时止损很重要，一线城市泡沫最大，损失也大，最后的房价就是最高点的四分之一，要跌掉 75%，能还得起房贷就自住，还不起房贷，就赶紧卖了。资产缩水是必然的，中产返贫也是大趋势，要学会接受现实，接受不了只能出国了。

知乎用户 已退乎 发表

任何资产，利用收益，如果要超过 20 年回本，都有很大的泡沫，泡沫破裂趋势结束，最后一定向 20 年附近靠拢。

纽约的本益比基本在 15 左右，低的能到 12；西雅图那种奇葩也才 20。

国内的一线城市，即便经历了一轮暴跌后，目前很多小区还是 70 以上，这就很离谱了。就算房子是入城门槛，有些溢价，怎么看 25 年的价格也还要腰斩一次。

何况现在经济转型，大城市并没有太多就业机会，普通住房的外部需求是没有增量的，你拿什么涨价呢？

涨价的前提是需求＞供应

知乎用户 SSN 571 发表

沉没成本不参与决策。你就看看卖房后的欠款 + 租房支出 与月供比较，哪个能让你有更多的现金流积累，哪个能让你的心情更好，居住的选择地点和流动性更高？ 欠款如果可以分期偿还，大概率是卖房后租合适的，等房产税全面推出 + 再过五年之后，你在回过头看，就明白了。

知乎用户 还是不注名好 发表

2026 年会不会稍微回暖一点点？

取决于新冠病毒的肆虐程度。

房地产市场的下跌幅度，本质上就是反应新冠病毒 KDA 的量表。

知乎用户 KKND 发表

坚持一下，上峰开会决定了，马上下场收房，考虑到银行 70% 的贷款，收房价格不会低于原价的 7 折，客观上起到托市的效果，考虑到以后征收房产税的税基越高越好，估计实际征收价格在原价 8 折以上。不管怎么说，政府不会砸盘，收房价在市场价之上。

知乎用户 老林​ 发表

用当下你小区平均租金乘 25，就应该是你房子的价格，如未跌破，恭喜，踏踏实实住着或卖掉。

如已经跌破，没办法，咬着牙继续还房贷的，毕竟卖了就从账目亏损变成现实割肉了。

知乎用户 kiumiu 发表

投资失败就愿赌服输，别装可怜

知乎用户 老金房产咨询 发表

在内卷的天朝，普通人、有好处、轮得到你，三者不可能同时存在

历史无数次验证，当大多数人普通人抱有同一个观点时，就是该撒丫子跑路的时候——在所有人都觉得疫情之后会报复性上涨的 2023 年 3 月，就应该留有一丝警惕和清醒（很可惜，当时没有）

同样的，当所有人沉浸在悲观叙事里的当下，反而应该留意，是否会有一些不为人知的变化发生

所以，上海楼市在 2026 年提前触底，这不是标题党

这只是一个带有一定 “警惕性” 的提前猜想——猜想能否成立，仍然需要更多现实条件来逐步验证

我当然知道，目前的市场说触底还为时尚早，而且哪怕触底了，也不代表马上能涨，但不妨碍我们在一片看空声音中，带着这样的视角，来看看近期发生的一些现象

以价换量的 11 月

上海 11 月二手房一共成交了 22943 套

这个成交量什么概念？

放在今年，仅次于小阳春 3 月、4 月

很多人都没意识到，在一片唱衰声音中，上海二手房前 11 个月的成交量，已经创下了近 4 年新高

在很多人的思维惯性里，上海楼市的荣枯线，就是看二手房市场的月成交量能不动达到 2 万套：

大于 2 万套 / 月，说明市场比较活跃，要看涨，小于 2 万套 / 月，说明市场比较冷清，要看跌了

但这几年的市场，教会大家一个词：“放量下跌”：

成交量上涨，价格依然快速下跌——说明这些成交量，是房东的带血筹码，是以价换量换来的，是建立在无数次的 “房东溃败投降” 和“购房者捡漏得逞”之上的

但房东不会无休止地溃败下去

很多房东被逼急了，不再继续认栽，索性撤牌不卖了

这是有数据验证的，从多个维度，多个统计口径来看，二手房挂牌存量出现了明显下降：

不用去纠结具体数字哪个准确，核心是看趋势变化

因为供求关系决定价格，供应量可以非常直观地检测挂牌量，需求量并没有具体观测数据，但也可以从带看量、转定数据、网签数据进行佐证

我们已知，挂牌量正在持续性下降，另一方面，需求量反而有所增加，比如前文提到的网签数据，比如带看量数据并不差

所以，不管市场情绪怎么样，也暂时不用去看价格跌成什么样，我们至少可以说：

当前上海二手房市场的供需关系，比之前是有所改善的

不要忘了，这次 11 月的二手房市场放量，是在没有任何政策刺激的情况下发生的：

这说明，不是政策释放了一波增量购买力（非常有限，通常只能支撑几个月），而是市场上已有的存量购买力，看到一部分房子价格降到位了，在整体市场仍然没有反转信号的情况下，提前下场抄底了

所以，这些数据层面的变化，是第一层值得注意的信号

补跌正在加速完成

与此同时，老金也看到了另一张表，也反映出积极的信号：

没错，那个最吸引眼球，最能制造 “炸裂” 新闻的群体：

新房，开始卖不动了

与之前 “开盘即清盘”、“网签率轻松破 90%” 的盛况形成鲜明对比，现在的新房，哪怕首开的时候卖得特别火，认购率特别高甚至触发限售，但越往后，认购率越来越低

甚至那些首批次要摇号抢房的新盘，没过半年，开分销了

比如下半年最火的后滩华润澐启滨江，首开认购率高达 225%，并且当天清盘

但从业内同行那里得到的消息：开完盘后不久，项目就开启了 “全民营销”，而且率先启动分销的，就是主打稀缺江景的大户型：

为什么这么着急要开 “全民营销”？

因为推盘节奏太快，客户不够用了

11 月 29 日才刚刚完成首开，12 月就马上加推二批次，12 月 12 日就价格过会，下周（19/20 号）取证，启动认筹

如果真的够好卖，如果对后市乐观，何必急得像赶末班车一样？

看出来了吧？

行业内，标杆的开发商都很清楚：

上海的新房市场已经走到了强弩之末，能多抢一点业绩，就多抢一点

可能很多人会问，新房卖不动了，难道不是市场冷的表现吗？怎么说是积极的信号？

对，但如果带着 “市场触底” 的视角，这反而是一件好事——所有该跌的，都完成补跌，市场才会有触底的可能

在这一轮下跌周期里，“坚挺” 得最久的，就是市区的新房，比那些热门板块的标杆次新二手房，还要坚挺

原因也很简单，那个 “看得见的手” 在发挥作用，它还要卖地

所以，换个角度，从补跌的预期来看，新房补跌的风险也是最大的

早在 9 月初，老金就剖析了为什么现在不能去买新房：现如今，在上海买新房，会踩多少坑？，并且在 9 月底，预判了新房要加速崩塌的局面：85 折！桃浦宝华打响降价第一枪，金九银十上海新房加速崩盘？

因为从去年年中，土拍取消限价之后，开发商们疯狂内卷，地王纪录不断被刷新，大家纷纷把楼板价拍到一个 “不留活路” 的高度：

这地，我拿不到，你也别想好过

所以，面粉涨了，面包价格也水涨船高——这种逆大势的上涨，加速透支了为数不多的购买力

可以看到，今年前 11 个月，新房市场成交量相比高峰已经腰斩——新房的价格上涨，是构建在大幅缩量的基础上：

曾经价格坚挺的市区次新房，因为周边新房的虹吸，今年下半年开始，已经加速跳水

曾经高高在上的新房，又是产品 “更新换代”，又是 “这次不买还要涨”，现在呢？已经放低姿态，抢夺为数不多的客户

等到这些市区新房，普遍开始打折促销，买房不仅能挑挑拣拣，还能谈谈折扣的时候，那上海楼市离触底是真的不远了

而这一天，老金相信，很快就会看到

2026 会有刺激政策吗？

在二手房数据转暖，新房次新房补跌之外，近期我们看到了第三个积极信号：

政策

这就要说到前几天的重磅会议

网上对于房地产部分，普遍持悲观的态度：

第一波（12/8）的政治局会议，压根没有提及房地产；第二波（12/11）的中央经济工作会议，对房地产也只是在最后一条化解风险里，轻描淡写地一带而过：说法从推动 “房地产止跌回稳”，变成 “着力稳定房地产市场”

难道上面觉得，房地产已经稳了？不准备出台救市政策了？

所以大家悲观了

但老金觉得，与其去期待那些 “出总比不出要好” 的救市措施，然后等政策真落地了，一顿分析发现没什么鸟用，那还不如索性不对政策抱有预期

带着 “救世主思想”，盼望着用政策来把市场拉起来——这些人都想等着反弹了，把手里的房子抛掉

他们才是真正的空头

真正的市场底，是多空双方自由交易下，找到新的平衡

我们看香港就知道了

香港楼市已经实现了全面回暖，最新的冰山指数 131686，相比最低点 124192，已经涨 6%

但政策的撤辣，是发生在 24 年 3 月，当时也是引起了一阵热潮，但反弹没持续 2 个月，市场又开始掉头向下（是不是很像我们之前每次出救市政策的样子？）：

大家都没有政策预期，才会有市场底

就像香港一样，该撤的政策都撤完了

然后高才优才都来了，港股也热起来了……

大家忽然发现，香港的经济也好起来了，今年 GDP 增速再创新高，支撑楼市反转上涨的基本面因素，一下子全有了

而且，之前老金就说过，单纯的房地产救市政策，对楼市是没用的，能救房地产的，往往是更高维度的经济政策，能拉动经济的，也需要更高维度的政治体制改革

所以这次对 2026 年经济定调的重磅会议，对房地产的轻描淡写，是第三个积极信号

对于经济定调的部分，有积极的（比如内需的制定实施城乡居民增收计划，比如建设三大国际科技创新中心，比如外需部分的推动多领域合作共赢，扩大服务领域自主开放……），也有 “政治不正确” 的

老样子，完整的宏观部分分析，会放到星球里

（尤其是政治不正确的部分，没法写在公开平台上，星球里会有完整版，星球链接：https://t.zsxq.com/bQLMk，欢迎加入）

总的来说，上面对明年的形势判断比今年更乐观，手里也会留有更多的子弹，指望政策 “大力出奇迹” 的，可以歇歇了

普通人该如何决策？

德银之前估算了中国家庭部门的财富变化——从图 3 上的家庭财富指数看，25 年差不多回到了 2017-18 年的水平

这就是为什么在大会布置明年经济工作重点任务时，把内需放在第一位——因为房价的下跌，家庭财富衰减，大家对消费都越来越保守

今年埃森哲做了个中国消费者洞察报告，并且把最新的数据对比房价顶点的 2021 年

经历了 4 年的下行周期，国内消费者的行为发生了很多转变——有很多变化未必能找得到跟房价之间的直接关系

但这些变化，在这个周期里，确确实实发生了

不具体一一分析了（星球上也有专门对这个图表的分析），但我们可以关注到其中 “财富” 那一列：

人们对财富的重视度全年龄段飙涨

尤其是对比隔壁那列事业，重视度大幅降低！

当努力工作也未必能带来回报，心里对财富的渴望会增多——现实中赚钱越难，对财富（暴富）的期待就越强

这会带来一个群体行为的变化：

对踏空的恐惧，会折磨到市场里的每一个人

这会带来一个衍生的现象：一旦预期反转，害怕踏空的买家会失去理性，一拥而入——参考去年 924 之后的股市

前两天看到一句话：

宇宙第一定律是 “熵增定律”

宇宙第二定律是天下没有免费的午餐

宇宙第三定律是：

屁股决定脑袋

屁股坐在哪里，脑袋就要跟着过去——脑袋自以为可以指挥一切，其实未必

脑袋最会欺骗你自己了，而屁股往往是诚实的

所以不用去附和那些看空言论，那不代表他们的头脑，只能代表他们的屁股，坐在 “空头” 这一边

试想一下：

如果上海楼市提前触底，又会有多少原本坐在 “空头” 这方的屁股，会在踏空情绪的挤压下，跑到 “多头” 那边去呢？

房产服务，本质可以拆解为：咨询 + 匹配

老金提供的，是房产配置的咨询服务，覆盖国内豪宅、海外房产、商办投资、装修、贷款…… 用全视野、全产业链的专业沉淀，帮客户解决房产相关的问题

中国家庭的资产结构里，占比最高就是房子，为处置好房子，值得我们多投入一些。想了解更多关于房产保值增值方面的讯息和思考，欢迎加入老金的知识星：https://t.zsxq.com/bQLMk，欢迎加入

知乎用户 陌上客 发表

炒股之后才知道，贷款买房是风险多大的风险。

要是按照近两年的两成首付的情况来算，相当于上了 5 倍杠杆，坚定做多周围基建设施治安教育医疗等条件 30 年，这个要是换成股票期货，各路老韭菜也不敢买啊。

因为 5 倍杠杆，房子价格要是下降 20%，杠杆就爆掉了，还纯亏了给银行的贷款和房屋交易手续费（房价的 1.5-2%，如果拿证不超过 2 年还有高税 7.5%）。这个时候你把房子卖了就是给银行和住建局白打工。

要是房子烂尾了，房屋的交易价值直接趋近于 0，击穿杠杆，首付和贷款数字变成纯亏损额，倒欠银行几百万，如此风险的金融产品，居然有如此广阔的市场，真就是时代的荒诞了。

知乎用户 居飞车​​ 发表

不会回暖。

因为国内房地产的消费价值观还没有改过来。仍然是房炒不住。大众需要一个稳定的投资获利的渠道，这个渠道过去是房地产。现在大众心里最靠谱的渠道仍然是房地产。因为巴菲特进 a 股都得割肉离场。2021 年前，跟炒股比买房更能挣钱。现在仍旧延续了过去的旧观念，有待改变。只不过房价一直走低。没人愿意买房子这一支从 2022 年连跌三年的 “基金”。所以越不买，越跌，越跌，越不买。

什么时候大家都认可房子和车一样，是一种消费品了，买来第二天卖出去了也得至少亏 10%，什么时候房价就稳定了。

知乎用户 知乎用户飞 发表

你卖不卖取决于你的实际情况，而不是猜测 26 年会不会好一点。

先写个结论，所有预测全是扯淡，准了也是瞎猫撞死耗子。为什么呢？

看历史，你想啊。18 年的时候，不能说所有人，但是绝大部分人都认为房子还会涨，结果呢？高位接盘。

再看看现在，看衰的人比当年看涨的人多太多了，几乎到了所有人的共识，买了就是亏。怎么的，过了几年全员觉醒，变聪明了？

我知道会有人犟，给我拿出各种数据分析，什么房子太多，经济不行，等等。但是真没什么用，如果真的会分析的聪明人这么多，18-19 年就不应该出现抢购潮。

回到主题，如果你是二套没什么用，暂时有用钱的需求，那就卖。反之如果是唯一住宅，那卖了才是吃饱了撑得。

一句话，现在卖房别考虑房价的因素。因为真的没人说得准，明年可能回稳上涨了，也有可能加速下跌。

知乎用户 白菜君​ 发表

卖房在下降通道是很难的。买家的心理价位非常低。我算是愿意买房的，但是这个行情不对折我肯定不出手。也不缺房子，价格不到位就持币观望呗。

2013 年，我买过一套房 4.1w / 平米，各方面都应该是改善型的小区。小区环境好，地段很好，地铁很方便，学区有点差。

小区最高我见过报价 12.5w 的，不知道有没有成交。11w 多成交的我是真知道的。

现在 2025 年底，中介报价大约 9.5～10w。如果跌倒 5w 多，我就直接再买一套了。

或者浦西中环边的老别墅，房龄三十年了。独栋的话，跌倒 2013 年前的价格。可以收一套自住。就是国内装修价格高质量差，买下来需要花太多精力重新打理。

知乎用户 和平世界 发表

出生人口少，需求减少

婴儿潮那代年纪大的去世，空出来的房产涌入市场，供应增加。

房产税可能未来落地

都不支持房地产可见未来的涨价。

而且房地产这种低流通性的资产，

你要变成现金其实很难的

不是你想卖就能卖出去的，

就是割肉不到位，

买卖拉锯一下，半年都正常。

问题过半年就是另一个价了，

按我在的武汉二手房跌幅

半年差不多能跌到 10%

要是割肉又不到位，就又是个循环。

你现在一次把价格降到位，

也许比市场价低三五万

把房子卖出去，变成现金，

钱买国债，再租一套房子，

就不用承担房价继续下跌的风险

如果房价继续下跌，

你要是特别想，过两年你把房子买回来，

起码能省几十万。

如果极小概率的房价长期上涨，

怎么也会经过跌幅降低，企稳，缓慢上涨这个过程

你用现金重新买回来也来得及。

现金换成房产很容易，房产换成现金却很难

不管你有多少套房，现在都不该继续持有房产。

持有现金，安全且灵活。

没必要守着房子死扛

知乎用户 细雨其时​​ 发表

别的地方不知道，北京反正还需要一些时间，2017 年北京常驻人口中 20 到 34 岁的青年人口 700 万，这些是买房的主力，到现在呢？450 万不到，一大堆疏解走的和自己撤退的。

不过这些都在北京市政府的意料之内，前面是把不需要的人清走，后面就该把需要的人弄来了，目前这个阶段已经开启，北京市开始给高精尖人才提供住房，创业，就业，交通等各种优惠条件和补贴政策，后面会不断加码，再进来的，那就都是实打实的实力派了。

等北京 20 到 34 岁的青年人口回到 700 万，房价比现在高，但是得等，我觉得五年？反正超不过十年准能看见。

知乎用户 lymph 发表

亏肯定是要亏了，亏多亏少的问题。

明年如果房产税落地，可能还会下跌。今年我听到的最坏预估是明年跌一半。

目前没有看到任何好转的迹象，利空出尽之前，没有办法好转的。

知乎用户 momo 发表

建议请教这个专家，掏空 6 个钱包买房，还不起房贷怎么办？

专家懂得多

知乎用户 余说不说谎​ 发表

会不会回暖都和二手房没关系。

最近星球读者咨询房地产相关的比较多，我在这里也给出一个比较具体的答复：

二手房的价格下跌，实际上由三部分构成。

一个是折旧，目前按照国内多数银行和评估机构认定的标准，普遍在 4% 左右。

考虑到中国绝大多数住宅以高层为主，户均分摊到的土地价值有限，且高层小区在五到八年后其老化进程会明显加速。

但其实这个标准是参考了过去十几年的房地产牛市，在未来人口和需求持续萎缩的不可逆大环境下，房地产市场的产品升级换代会更频繁，老旧房屋的折旧率还会进一步提高。

因此，公允一点，给到年 5% 的折旧，如果是别墅，给到年 3%。

作为对比，按美国税务局规定的，对住宅出租房产的折旧率计算是年均 3.6% 左右。

房产税税基估值中也会考虑把折旧考虑进去，只是由于是间接体现在房屋评估价格中，所以反映得不是很明显，在 3% 左右。

为什么比中国房屋的折旧比美国更高呢？

因为折旧是针对建筑物而言的，土地不存在折旧一说。

中国的房产价值中，主要是建筑物价值，尤其是高层，其户均分摊的土地使用价值可以忽略。

而美国的房产，绝大多数为独栋，土地价值占据了较高比例，而建筑物价值造价低廉、可改造性强，因此折旧部分也占比较少。

总之，目前以及未来，中国大部分住宅的折旧给到年 5%，这个没什么问题。

也就相当于你房子买来，从它成为二手房的那一刻起，年均亏损 5%。

记住这点就行，这就是持有房产的第一重亏损。

第二重亏损就是房贷，按存量房地产年均 4% 的贷款利率，扣除首付部分和已还的比例，懒得细算了，就按 2% 算吧。

第三重亏损就是楼市不景气，导致的市场行情下跌，这个可以参考新房价格走势（扣除了房屋这就影响），这个就保守点，按照年均 10% 的降幅算。

也就是说，如果你是最近几年买房的，你未来几年的预期年亏损在 17% 左右。

减去 2% 的潜在租金收益，也就是年亏 15%。

至于通胀？还通胀呢，都什么时代了，别活在通胀恐惧里了。

即便你真担心通胀，那也有多的是比房产更容易抵挡通胀的资产。

年亏 15% 什么概念？相当于你直接背了一笔高利贷。

现在很多人一听到网贷 10 个点以上的利润吓得连连摇头，却不知道持有房产的损失和背一笔高利贷也差不了太多。

即便你很乐观很有信心，觉得未来楼市会回暖，新房年均跌幅放缓至 5%，也相当于年亏 10%。

当然，我不是劝你马上就卖房，来避免这年均 10%—15% 的损失。

因为现实生活的复杂性，不是你猛按计算器就能算明白的，你还得考虑到很多因素。

比如卖房后住出租屋，由此带来的夫妻矛盾、子女身心健康、以及你的社交面子等等………

这些因素值不值得你承受 10%—15% 的损失来规避，就因人而异了。

总之，只是讲出来让你有个心理预期，你觉得这年均 10%—15% 的损失，来换取家庭的和睦、孩子的成长、你自己的面子…… 这一堆有的没的，你觉得值，那就可以不卖。

你觉得不值，那就可以止损了。

但不论割肉还是死扛，损失已经是既成事实了，你也不必把责任揽在自己头上。

绝大多数买房被套的人，他们也只是碰巧在自己手里有点钱的时候，刚好撞上了房价的最高点。

就像早年吃到房价上涨红利的那批人一样。

不是他们有多聪明，有多么具备投资眼光，仅仅只是阴差阳错，收入的上行期碰上了楼市的上行期。

而有的人就悲催了，收入的最高点碰上了楼市的最高点，高点相撞，double kill！最后双双跌落。

说白了，大多数人其实都这样，稀里糊涂随波逐流，成功失败皆不由己。

意识到这一点就好，不要给自己增添额外的心理负担。

只是在以后人生的重大决策中，保持清醒，不要被外界的各种规训裹挟。多参考下别国、别地的历史经验。

实在是不知道如何锻炼自己的投资眼光，可以看看我这篇回答：

2017 年 - 2022 年之间买房的普通人，是不是这辈子都被套牢了？ - 知乎

我还是那句话：太阳底下无新事，不要相信 “这次不一样”，更不要迷信任何的 “XX 例外论”。

知乎用户 明月不归沉碧海 发表

来告诉我 当初是自愿的 还是有人刀架脖子上逼你的？

知乎用户 mystia 发表

我很好奇啊，你买房到底用的是什么理由，会让你现在看着房价跌急得很，急到想亏本卖房自救？甚至要用上自救这么严肃的词？

如果是为了住，那为什么要自救，甚至是血亏自救？你不是要住吗，不是刚需吗，为了有个家甚至愿意背贷款，那个利息都快比本金高了也无所谓，就要买房住，这不是代表这个房对你来说非常重要吗，那为什么还要血亏卖掉？

如果是投资，那我没话说，好亖。

知乎用户 不吃鸡肉 发表

取决于 2026 的经济会不会好起来，房价是跟着经济走的，经济起飞了房价就会涨，经济不景气的话房价就会降

知乎用户 2021 发表

你都说血亏卖房算自救了，还问明年涨跌干嘛

这几年暴跌很多人都认了，他们连价格不都关心了

自己住，自己犯的错，自己扛

你还在关注价格，关注涨跌，执念太深

这心态不行啊

建议先调节心态，不要盯着价格，好好过日子吧

即使决定卖，也要调节好心态再卖

过度关注价格，只会让你错过优质客户，懊恼越卖越便宜

知乎用户 识食物者 发表

你钱如果被一个骗子被骗走了，会希望他回来认罪并还你一点钱吗？

知乎用户 小狗慢慢跑 发表

取决于中美博弈，东大赢了，经济立马起飞，GDP 会迎来年 8-10％的增长，别说房价了，一切都会好起来。要是东大输了，什么都白费。

想那么多干嘛，及时行乐吧。赢了皆大欢喜，解决一切经济问题。输了，你就算卖房，你那些钱也留不住。

我个人感觉 26 年应该能给出答案了，中央放出的信号也是 26 年房价企稳。

因为美西方已经放出本子这条狗，开始全面武装本子了，东大不会坐以待毙，更不会等两年让本子武装，让本子全面武装好。

93 以前是以前，93 以后是以后，93 以后已经在加速进程了。看看最近在南海的动作已经很快了。

26 年大概率就是翻江倒海，瓮中捉鳖。

知乎用户 慎点每一篇回答 发表

理性上讲，你现在血亏卖房自救，过个五年重新再买回来，这个差价就和现在亏的钱差不多了，这样心理或许还平衡点。

-– 本答案不提供任何严肃的投资建议

知乎用户 咸梅干超人​ 发表

高位拉满贷款的人不都刚需嘛，不都自住嘛？既然是刚需自住，房价涨跌跟你们有啥关系呢？老实还银行贷款，房子只是抵押给银行了，业主和银行间只是借贷关系，抵押值不足就老实补充抵押品，老实给银行还钱就是了，少操心房价涨跌

知乎用户 laurence 发表

是的，2017～2021 年买的房子只能卖房自救，刻舟求剑、预测底部都没什么意义，因为房子是商品，没有底价一说，要想卖赔钱也得卖。

认清楚三四件事就足够了。

1. 短期价格看库存供需，因为供需决定价格。
   看库存不只要看新房，还要看二手房挂牌量，因为现在二手房交易量大于新房，大部分人是买二手房的，因为二手房便宜 + 现房。
   现状是新房库存很多，二手房库存更多。
2. 价格是否合理，那就看租售比，个别地段小区有合理溢价和折价，看租售比的核心逻辑是：没有人是傻子而去为不合理的溢价买单。合理的租售比就是 300～400 个月。
3. 人口趋势和城市人口净流入趋势，这个是公开数据，在未来很长一段时间，只有少数南方二线城市人口净流入，总体上中国城市规模基本定型了，也就是需求不会大规模增长，那大概率会减少。
4. 政府托举的是新房市场，二手房根本托不起来，也没能力托；未来贴息也是贴新房，因为新房联动着土地财政。新房已经在送面积了，房子又新、设计合理、还送面积、还贴息，如果我要买的话我当然愿意买新房（高层住宅除外），那二手房可能还得再遭受一下打击。
5. 降息肯定还会有，降息不要只看到借贷成本降低了，而是整个社会赚钱越来越难了，所以大家都不借贷了，都勒紧裤腰带还债。
   因为腹痛张的原因，整个社会的实际利率现在是 3.5%+2% 左右，这么高的利率你敢用吗？

所以，二手房还得跌，这几年快速出掉多余房子的人其实都是幸运儿，随着房价继续下跌，最后房子跌到合理租售比的时候，那都没必要卖了，说不定就还是出租划算，出租一年还有个 4～6% 的年化收益呢。

别看你在北京、上海，郊区或者非市中心未来 100 万内买套小房子肯定是可以的，在上海的打工人都可以买得起。

二线城市更不用说了，现在很多市区内的 20 年房龄的房子，很多也就是 100 万左右了，而且位置还不错。

————————2026 年会好吗？————————

都是二手房，凭什么只有别人跌，你的不跌？2025 年一线城市（深圳除外） 12%+ 的跌幅过瘾吗？

一线城市的好房子还在后头呢. jpg

知乎用户 李民 发表

这样的，负债率 30% 可以救。高了就没办法。为什么是 30%，100 元存款，1% 利息是 1 元。贷款利率 3%，30 元左右恰好与存款利息平衡。超了就得掉血。一般人钱崩的紧张发到手都长了腿。扛不住。

一般一个资本盘，大部分人上车了，故事就结束了。和 2016 年大学生和买菜阿姨都买了股票成了股神一样。耗尽了运就完了。。。房地产什么时候是耗尽了运，就是市场上新房突然面积大了，没人入场了。。。

房地产企业手里的土地和楼房依据以前有的消息说是有 40 亿平米，这一轮化债止损点在 2027，这是什么概念，就是维持居民负债率 55% 左右不动，经济增长居民总存款从 140 万亿扩张到 200 万亿（存款主要在上层），这样原来的 80 万亿债务就能扩张到 120 万亿左右。恰好吃掉 40 亿平米库存。开始时间应该是 2024 左右。结束在 2027 年。。。

然后但是化债了，房贷还有 10 年以上债务消化周期。。。老百姓买房，要量入为出，有多少钱办多少事儿。你就是北京户口的骆驼祥子，买几回黄包车，叶改不了命。如今房就是当年的黄包车。

知乎用户 夸格马 发表

问题太笼统了。

已知条件（推测）：
1、一线城市——北上广深等。
2、可怜的小中产——目前仍在工作的月薪 2w 以上的工薪阶层。
3、血亏卖房自救，不够还贷款——现金流不健康了，可能夫妻双方其中一方或者双方都面临裁员，且目前房产资不抵债。

进一步推测：
1、房产本身标的可能较大，量级目测在 600w 以上，贷款余额在 400w 以上，房产目前价值在 380w 左右。但近几个月市场的连续下挫导致成交价会在 350w 左右，在犹豫要不要壮士断腕。

换位思考：
我是必然会选择卖掉的。但这不是一个人的课题，你是否卖，你的配偶、双方的长辈都会有不同的意见。后市怎么走也没有人能够准确预测。只是从个人幸福角度出发，卖是最好的。但人嘛，不到觉醒的那一刻总觉得可以牺牲自己的心神安宁，牺牲自己的反脆弱性，赌一把未来，讨好自己的身边人。我算过账认为不值得，所以面临一样的情况时我选择了被指责软弱卖了房。

知乎用户 哦哦哦哦 发表

卖

知乎用户 知识科目演练 发表

我不说房子

我反说一下现在，你大概就明白了

其实这个争论，2008 年金融危机时候就已经提出来了

2008 年的时候，房价很低。那个时候和现在类似点很多

管理层面临两种选择

1. 分配更合理，但是效率更低，大部分人可以吃饱饭，但是整体工业科技水平差很多。好处就是大家普通轻松，收入预期也好很多。外部环境也更为宽松。
2. 分配极度不合理，但是效率很高，大部分人吃不上饭。 但是整体工业科技水平高，大部分的经费都去科研了，头部极度卷，下面根本没工作。这个属于备战的环境，所以外部环境非常差。

这里代表了两派人，一派是所谓的高科技，其实就是垄断资本而已，一派是中小阶层，因为这个阶层能接触的财富其实只有房产。

后来 2008 年选了哪个路，你肯定是明白了

你也大概率能明白为什么 2008-2018 这 10 年间大家普通感觉不错。

当然 2008 年那个时候管理层的预期是后面进行 x 制改革。然后达到一个新的平衡，其实就是总设计师那句话

“如果按照现在开放的办法，到国民生产总值人均几千美元的时候，我们也不会产生新资产阶级，基本的生产资料归国家所有、归集体所有，就是说归公有。”

房地产就是这个说法最典型的代表，因为这个里面房地产起到的就是基本生产资料的作用，大家都持有房产，就是持有财富，实际上这个就是一个市场经济下的普遍公有了。

你明白了这个，你大概率明白现在的房地产的处境了

打垮房地产，其实就是打垮生产资料公有制，就是打垮绝大部分中低阶层。而大力扶持大资本，当然，大资本会伪装成高科技，国家重器这种。这个也是必然。

如何打垮呢? 其实很简单，就是一个简单的过犹不及的道理

实际行动上就是采取了金融手段，就是 2016 开始的涨价去库存。

后面应该都是不让说的了。

知乎用户 圆团团的索玛甜 发表

提出这个问题，是我已经焦虑了很长一段时间，内耗到快要崩溃，有点病急乱投医的样子了。问题发出后，没想到引来了挺多的关注和回答，这是我没想到的，因为现实生活中没办法诉说，偶尔在知乎上写点儿东西，阅读量都挺低基本都是个位数，我也深深知道自己的平庸。

感谢陌生的知友们，很多人都认真帮我分析问题，提供建议和思考帮助。也有不少冷嘲热讽甚至诅咒的，我理解我接受一切，毕竟我可能还是曾经有能力置产，不是一无所有的最底层。但是，2025 后我可能真的会一无所有。

困境不是一天天造成的，我的认知局限是最大的问题。说起来很可笑，仅仅一年前，我还是表面光鲜亮丽的一群。有一份看起来不错的职业，收入覆盖负债没问题，即使在疫情深重的那几年，跌跌撞撞也算有惊无险安然度过。但是，聚沙成塔，不是不报时候未到吧，一切在 2025 年天崩开局，几乎回到了解放前。

我不是小镇做题家出身（天资一般），只是因为时代的红利有广州户籍，在那里打拼了 20 年，成家立业有房有产，2010 年前后，我原来从事的事业因为国家控制的原因，几乎没得做了，我就来到了北京，人生从中年重新开始。

在北京似乎遇到了很多新的可能，个人名义做了一段时间业务，相对稳定后，2012 年注册了工作室，开始了小微企业的生涯。收入不能说富裕，但也够生活，有了点儿小积蓄，开始想要扩大升级一点，2016 年以今天的观点看，我犯了第一个严重的错误。

工作室，居住，两样都是租房子，开销很大，手里有点儿现金了，觉得可以升级一下，2016 年中，在北京一个非常热闹的街区，买入了住宅底商一个位于二层的商铺，当时北京商业用房还没有限购，能做 5 成贷款，我买入的是一位官太太的闲置（她用来堆红木家具的小仓库），不知道什么原因她低价出，我觉得捡到宝了，月供的钱，跟我工作室租金差不多，那就买吧，交完月供房子还是我的，总好过租金白白交出去。买入后，开心了很长一段时间，一是工作室有自己朝阳区的注册地址，稳定了再也不用搬来搬去，二是买到手后，不到一年估值几乎翻了一倍（虽然就是个数字也很开心），三是事业进入平稳发展通道，每月月供不是问题，这个模式不错。

到了 2016 年底，同一栋商业楼里的 3 层，又有一间商铺低价出，我一看，不错！因为我北京社保个税不够年限，不能买住宅（实际也买不起，那时候的北京住宅价格太高，我在南方有房只能算 2 套，必须 7 成首付，这是我万难以企及的），我一看 3 层这个商铺面积房价都合适，就照版煮碗，在 2017 年初再次买入，也是 5 成贷款，月供和我住房的租金也不相上下，果断买了。把房子花 10 几万装修的挺不错，用于自住好不舒服，虽然商水商电，但这个费用和当时的住宅房价比简直不值一提，花租金同样的价格还月供，住在自己的房产里面真的美滋滋。

但美了没两个月，2017 年 3 月 26 日，这个铭心刻骨的日子，北京一纸商业用房限购政策，几乎把我打入谷底。商业用房的限购，比起住宅限购简直更严厉，细节我不说了大家都知道，新购房的完全不！能！贷！款！这意味着我的两套商用房流通性被彻底锁死，暂时只能自用或者出租了。

当时我还没有太绝望，因为这两套房，在实际上解决了我工作和居住的需求，不好卖就不好卖吧，先自用着似乎也没啥大问题。业务还过得去，我只能继续努力寄望未来。

2018 到 2019 年，是业务发展挺不错的年份，接了很多单，人也非常自信，把广州的老旧房子卖掉，补贴换了一个新的更大的房子（月供当时看根本不是事儿），想着将来老了还是要回广州养老用的，那边还是天气好，海鲜多，蔬菜甜。2019 年下半年，因为一个机缘巧合，有强势力量指点，业务可能扩张到上海。好了，接下来是上海阶段，在美好愿景中，我踩的又一个深坑。今天写到这里，我先忙会儿工作，明天继续上海故事吧。倒霉的事一下子也说不完，得整理下思路。

知乎用户 流川不服果园强 发表

这话说的，卖房就能自救了吗？

看过一个电影，梁朝伟的喜剧片，黑帮老大说，我梦见香港没有黑社会了，因为人人都是黑社会。

我们就是梦见没有房贷了，80% 的人还不上就不用还了。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

2026 年小阳春的时候会回暖一点。

现在楼市最大的利空。

不是房价下跌，而是稳楼市。

前几天大家也看到了这段话了。

这里面对楼市的定义，还是稳楼市，而不是刺激楼市起飞上涨。

那么既然要稳楼市，就不会有那种的大的利好，除非房价降的很惨，否则房价如果跌的不是很惨的话，楼市里面就没有出大利好的动力。

这就是陷入了一个死循环。

房价如果跌的少，那么楼市里面就没有大利好。

房价只有跌的多，那么楼市里面才会有大利好。

那问题是，如果只有房价跌的多了，才会有大利好，那么为什么大家要在房价下跌那么惨的时候买房呢？干嘛不等房价跌完了以后再买房呢？

这就是个很尴尬的问题了。

彭叔再说的直白点。

现在一套房 300 万，一年时间，从 300 万跌成了 270 万，跌幅 10%，这个跌幅就很明显不是大的跌幅。

那么要是一套 300 万的房子，一年时间，从 300 万跌成了 240 万，跌幅 20%，这肯定就是大跌幅了。

那你要是在 240 万，或者在 300 万的时候买入，那后面房价上涨的时候，这个对应的收益肯定还是不一样的。

那么现在你都知道了，楼市要出大利好，前提就是房价要跌的多，那么你如果不是一个刚需的话，干嘛要那么急着抄底楼市呢？

而楼市里面没有那么多人抄底去当炮灰，房价就很难真正企稳反弹，就会那么一直阴跌，一直跌到房价的一个合理价格，也就是跌无可跌的一个价格上才会停止。

这个过程就比较痛苦了。

很多人觉得房价连跌 10 年很夸张，觉得不太可能。

但实际上，国内有很多城市，房价已经连跌 8 年了，马上就要连跌 10 年了。

像是天津、郑州、青岛、石家庄、太原、贵阳、济南、福州等等的，这些大部分都是省会城市，或者直辖市，要么是二线城市，这些都是从 2018 年之后就开始跌的，那么大家算一下。

从 2018 年到现在。

2018 年、2019 年、2020 年、2021 年、2022 年、2023 年、2024 年、2025 年。

这就是 8 个年头了。

有多少人觉得上面这些城市 2026 年能上涨的？

如果说这些城市房价 2026 年还不涨，那不就已经跌了 9 个年头了。

所以大家觉得 10 年的时间很久，但其实对于很多房东来说，他们已经是经历了连跌 8 年了，距离 10 年也就是最后 2 年的时间了。

听着觉得房价不可能连跌 10 年，实际上已经有很多城市房价连跌 10 年了。

而且现在楼市里面也不太可能再大规模的搞棚改拆迁了。

因为棚改拆迁的本质是把一套 6 层的房子拆迁，然后盖成一套 33 层的房子，以前城市的人口是大量流入，房子不够用，所以就搞棚改拆迁，而现在你说城市的人口流入都少了，那么这个时候你说还要搞这种大规模的棚改拆迁，这种概率就很低了。

再加上高层建筑现在大家也能看到，在安全方便的确有问题，不出事则以，一出事就不得了。

你说把 6 层的房子给拆掉，然后再盖 6 层的房子，这也不现实，那这种事情开发商还挣个毛线钱，开发商不挣钱他们也就没动力去做这个事情了。

所以棚改拆迁很难再有大规模的了，一些零星的棚改拆迁还会有，但这种是类似于打补丁的，和过去那种大规模的完全不是一个比例了。

彭叔还发现一些高位接盘的人，他们更多的是不服气。

就是他们不一定是房投，而是自己心里面不平衡，觉得凭什么以前买房的人都挣钱了，而轮到他们买房的时候就亏钱了，他们也要靠房子挣钱，他们就不服气，然后结果就悲催了。

以前房价红利的时候，有太多的 70 后、80 后吃到房价红利了。

就像彭叔刚上班时候的师傅，他是彭叔的顶头上司，他就是典型的例子。

他是 76 年的，初中文化，走的当兵安置的路子，当了两年兵，有个安置卡，回来解决的工作。

他有了工作以后，就和大部分人一样，找对象，结婚，然后等单位分房子。

他找的媳妇是彭叔单位的财务，也是正式编。

他们 2 个人的第一套房子，就是单位分的房子。

后来进入到了 2000 年以后，没有分房子，但是有拆迁了。

他父亲的老房子被拆迁了，分了 3 套房子，他爸妈一套，他妹妹一套，他自己一套。

这是他的第二套房子。

等到 2005 年左右，他那会已经有个女儿了，他觉得老房子不够住，那会有商品房，他就买了一套商品房。

这是他第三套房子。

等到 2008 年左右，那会单位里面搞集资房，他觉得这个房子便宜，加上之前他的房子也都涨价了，他就又参与了，又买了一套。

这是他的第四套房子。

后来等到 2013 年的时候，这时候单位又搞集资房了，这是单位最后一次搞集资房，他就又参加了。

这是他第五套房子。

后来在 2016 年到 2018 年，那会放开二胎了，他和媳妇想要再来一个孩子，就又生了一个娃，有了二胎以后，房子就不够用了，于是他就去买新房，参加新房摇号，就又买了个改善大平层。

这是他的第六套房子。

他就是一个普通体制内上班的人，职位也不高，就是普通的中层，但是他就靠着这么一步步买房，到现在攒了 6 套房出来，而且还没啥房贷，就最后这套房子有点房贷，但他和媳妇的公积金加起来已经足够把房贷覆盖了。

而彭叔单位新进来的年轻同事，像是 95 年的同事，他在 21 年的时候为了结婚，就买房了，结果买房了以后房价就开始各种下跌。

同样的都是为了结婚买房，这个情况就完全不一样。

这就是时代红利。

在时代红利之下，你只要顺着时代发展，把你自己本分的事情给做好，你就能挣钱。

你不需要折腾，或者不管你怎么折腾，只要你在这个时间做了这个事情，你就不会亏。

这就是时代红利。

而现在年轻人最无奈的，就是这个时代红利。没了。

要靠自己了。

这就很痛苦了。

当房价不普涨以后，那么就意味着，房子成了一个零和博弈的过程，有人挣钱，就肯定是有人会亏钱。

以前房价上涨，是大家可以吃到增量。

那现在没有增量了，怎么搞？

人口负增长了，你说怎么办？

彭叔再说的直白点。

60 后、70 后买房子，随便买个什么垃圾房子，都不愁卖不出去。

因为。

80 后、90 后，人很多，会接他们的盘。

所以 60 后、70 后，随后玩，随便造，都不会亏。

但是。

90 后 00 后，谁来接他们的盘呢？

房子过个 20 年，10 后、20 后，会接他们的盘吗？

就算是 00 后、10 后，接了 80 后、90 后的盘，那 00 后、10 后的，谁来接？

这就是一个时代红利。

时代红利，只要你在这个时代，你就按部就班，你就能拿到你的红利。

而没有在这个红利时期的人，就需要靠自己了。。。

彭叔建议大家还是要先看清楚自己的情况，然后再决定该不该买房。

每个人的情况都不一样，适合别人的，不一定适合你。

有事问彭叔

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知乎用户 半山听雨 发表

很多人忽略了，房子是一种期货，你用 30% 首付，上了三倍杠杆，在房价上涨时间，房子涨 10%，你的首付赚了 30%，房价降 30%, 你的首付就亏光了。

知乎用户 沉吟至今 发表

从目前的趋势，即便是一线城市，我认为 26 年也难以触底。就业环境未改善，居民收入上不去，要回暖，难。

虽然嘴上说要拉内需，但无论是货币端还是财政政策配套以及社会保障兜底，都不足以支撑这种说法。

如果是刚需自住，非必要可以不必急于出售。如果是多套，对于在非核心区域的房产，个人认为变现为宜。

知乎用户 lance 发表

我不是啥中产，我是已经把房卖了，86 万的房子，贷款 54 万，我 38 万卖掉的。

房价下跌对普通人意味着什么？

知乎用户 Mandy 发表

卖了就失去了住处，完全被收割了。要是将来又再上涨，会不会哭？

知乎用户 哒哒 发表

不敢乱说，这是你决定人生的大事。

目前网上看跌的居多，经济环境也是看跌的居多。

你自己斟酌吧。

你最好关注下贴息政策，如果能惠及二手房，应该是个短期利好的消息。

知乎用户 Abence​ 发表

回暖？想什么呢，霓虹的东京，房价花了几十年年才好看了一点点。霓虹属于全国独此一城（整个国家大量的人口都在这）的情况下都这样……

所以唯一的建议是有什么贷款都尽快甩掉，当务之急一定是保住现金流，杠杆应去尽去；什么劳什子培训班也给孩子停了，从鄙人在教培干过的感悟就是，里面都是让你感觉有价值的精巧的业务员，实际有多大作用则很不好说。

如果可以的话最好带着现金流回省会 / 老家小城，应当可以苟很久 — 特别对于年龄方面各私企一看就不接受的老哥，再找工作是很难的了。卷不了就避开内卷狂潮，先苟着才能徐徐图之。

知乎用户 荒野大约翰 发表

连套全款的房子都没有可不叫中产啊……

妥妥的穷人啊。

26 年也够呛回暖。踏踏实实还房贷吧。

知乎用户 托尼 发表

短期可能小涨，长期下跌，2030 年稳定点。老破小和二手，该出手出手，自己住的持有。大环境差，出生率下降，大家都苟吧。

知乎用户 寂寞的鹰 发表

越撑会亏的越多！及时止损！

知乎用户 Tiny Rick 发表

没用的，各种限购已经打开了，贴息、降息也早就用了多少回了，首付和二套首付也都降了。

具体效果你也看到了。

再抱有幻想，还有什么意思呢？

你打开贝壳 APP，看看本地全部二手房，再看看每月二手房销量和每月新增二手房数量。

前者应该不到后者的五分之一。甚至只有十分之一。

也就是说，刚卖掉一套，就有 10 套新的挂出来。供需差距就这么夸张。

这种抛压下，任何政策出来都不会有效果，甚至会产生反作用。

短暂的回调会刺激更多二手房主抓紧机会抢跑。

把房价打到更低。

现在人们都很清楚了：1. 房子根本不稀缺；2. 不论是新房还是二手房，供应量已经远远超过需求；3.99% 的房子完全没有金融价值；4. 老龄化和少子化产生的影响已经不可逆，房产根本没有长期动力；5. 房子是会逐年折旧、贬值的，而物业费、维修费、取暖费、却只会上涨。

一句话，这玩意儿不是人们当初想象资产，而更像是负债。

这种情况下，未来某一天，即使房价到底了，但是也仅仅意味着新房和次新房到底了。

而普通人手头的老破小、老破大、大高层、只会变成有价无市，没人要的东西。

现在很多 5 线城市，小县城的房子已经是这样了。甚至二三线的远郊周边也有这样的趋势。

所有说的这些都是有眼睛就能看到的。

选不选择去看，那就在自己了。

知乎用户 清徽 发表

做生意没有包赚不赔的事

如果 2026 年能回暖，那也是新房。

但你手中的二手房，也未必说一定不涨价。

世界上什么人都有，说不定就有人愿意多花钱买你的房子，只不过概率很小很小而已。

大趋势还是下跌

知乎用户 苏小萨 发表

这问题问的就挺卑微的

什么叫可怜的小中产还加个括号说是伪中产

一线房子动不动就几百万一套，哪怕首付也要小百万了

百万啊，这可不是小钱了，在三四线城市里苦熬一辈子都不能挣回来

算是赶上时代的红利了

怎么能说自己可怜呢

已经很厉害了

只是买房稍微亏损了一点

但哪怕跌掉 7 成也值百万啊

不要妄自菲薄

千万抗住

房子是可以传承的

房贷自己还不完也可以六个钱包一起还

这是在大城市安身立命的根本了

建议你关注一个叫夏小刀的 UP 主

在 B 站和抖音各个平台都有他的账号

不管亏不亏你会开心很多

在各个平台都有各种声音

你只要听那些你想听的就好啦

实事是什么样子不重要的

咬咬牙就会好起来了

眼光长远一点

通货膨胀这么严重

人民币超发这么厉害

像以前的日本啊 美国一样 过了这个危机都会涨起来的

哦

你说现在房贷还不上了

怎么办？

断供呗

那还能怎么办？

知乎用户 杜秋林 发表

2026 年 2 月高市早苗提前解散内阁，大青蛙 7 合 1 换届选举。日本右翼选择明面说软话，同时积极在南方四个岛屿部署兵力和设备。东部战区和南部战区的演戏更加频繁。

沿海一线城市会逐步进入大规模应开展应急管理预案和消防救援急救演练。

知乎用户 王良一 发表

不用担心，经过专家们海量精确计算，房价会在三十年后涨回来的。

知乎用户 黑中介​ 发表

一点个人看法。

房地产市场，居民共识和买卖方共识不是一回事。

居民共识，以住房转变消费品，价格无底可言为主流。

买卖方共识，以 27 年市场完成自我修复为主流，但市场得到修复后的具体表达如何又没人敢口嗨，这里我认为是正式开启两极分化。

所以，我的个人主张就是，如果一切顺利，能回血的盘子至少 26 年开始就不会怎么亏了，而届时价格还在持续跳楼的盘子，你就不要做指望，基本没戏。

当然，居民共识虽然和买卖方共识不是一回事，但之间也会互相影响，居民共识决定量，买卖方共识决定情绪。

至于 26 年嘛，有盘子开始回血的可能性微乎其微，你看扶持政策来时的路就知道了嘛。

庆功的酒先放好，不要高兴得太早。

知乎用户 月儿弯弯 发表

不知道。我老公房子现在刚好跌倒买入价，后面继续跌就要亏了，但是我们好像一年租房也要 5w 一年的。

知乎用户 闪光的渡边早季 发表

难道不能发挥主观能动性血赚卖房吗？

知乎用户 uhouse 有房 发表

不卖不行吗。

现如今其实是中介比房主更焦虑。

知乎用户 人形态 发表

虚荣心对底层的残酷剥削。

知乎用户 ddddd 哈哈哈哈 发表

再下一层楼，回血？那叫诱多，骗人买房去库存

知乎用户 替身草人形态九 发表

事实上事情比你想的还要糟糕。

房地产市场的资产信息信息单向不透明，也没有一个 k 线图供你研判趋势，大部分人对于价格变化的感知完全是凭感觉。以上海为例，假设你坚决要出手手里的房子的话，成交价格要在你心里预估价格的基础上继续打折 20%-30%（可能还不止）。

现在是资产的加速出清阶段，也就是说房地产价格现在才算正式进入下行通道，市场预期一致转向看跌，大量业主被迫断供平仓，主力资金银行带头抛售抵押房产割肉跑路，还有大量限售房即将解禁，即将形成踩踏，这种急跌趋势短时间是不可能止得住的，毕竟房地产没有跌停板。

等到这一阶段的踩踏结束，房地产转向低成交量的冷市场之后，房价才会基本企稳。目前的宏观层面情况是：中央已经在研究扩大地方税源以替代土地财政、结婚率出生率持续下降，房价基本不存在回升预期，那么房子就注定要失去金融属性。

当房子失去金融属性之后，我认为，房价的判断基准是核算了折旧、利息、税率、租金等之后，业主的投资收益与银行存款持平或略高。一般人为了居住，还会额外花费一笔装修成本，这部分成本就足以抵掉居住价值了。

知乎用户 裘式闲鱼​ 发表

我：“房价还有很大的下降空间，先租房吧。”

前同事：“我要结婚了，这是刚需，自住永远不亏。”

我：“没房就接不了婚，她是喜欢你人，还是喜欢你的房子和钱。”

前同事：“她不一样，你还年轻不懂的。”

房价下降 10%

前同事：“没事，技术性调整，相信国家。”

房价下降 30%

前同事：“我们都在用力的活着。”

哦，对了这位神人，今年离的婚，我在之前的想法里还吐槽过这种人。

他在生命的每个阶段，都说了他相信的东西，那你要他怎么样，他什么都没做错。

知乎用户 wishcube 发表

一线城市房价同时叠加了，

户籍溢价，北京上海户口。

物流溢价，

北京，军事要塞重镇，

华北平原，蒙古高原，东北平原结合部。

上海，经济枢纽港口，

长江流域沿线总出海口。

公服溢价，不提了。

铸币溢价，

一个是印钞发动机，一个是分配节拍器。

剩下的，

皇亲国戚溢价，

军政要员溢价，

商贾巨富溢价，

地方诸侯溢价，

跨国买办溢价，

北京上海的商品房就不是工薪阶层玩的，

大错已经铸成，

建议迅速切割。

知乎用户 绥靖公署副主任​ 发表

我自己在老家有四套房，两套门面 两套住宅，

今年把其中一套住宅卖了，也是前两年刚买的 120 万买的，110 万卖的。一年也不住，还得花六七千养着，听说房价要跌。索性不如卖了

现在剩下的这三套房都是出租状态，收益大概能有购买时价格的百分之四。

我两口子在北京是租房子住 也不贵 一间小公寓 一月一千块。

卖了房子的钱 我是想拿来理财投资，买了一部分黄金，一部分存银行了，手里留了一小部分，我这两天在支付宝上面买了一千块的基金试试水 本来想继续加大投资的，今天跌了三十块钱，相当于一天跌了百分之三。

知乎用户 海东​ 发表

卖了，未来 5-10 年，房子会一路下滑。走阶梯一样，一步一步下滑！

原因很简单，我有个好朋友收入稳定，身家清白，就是为了投资增值贷款买了两套房。

早几年房屋抵押贷款利息低于按揭利息，于是找过我借了过桥的钱，把按揭全还掉了，做了抵押贷款。算是减负了，每个月只还利息倒也不多，所以放着就放着，租出去还能收点房租。

今年突然找我借钱了。我说为啥呢？你收入稳定，又不炒股也不花啥钱。他说两套房子市值跌了，之前抵押贷款能贷 300 万，今年银行说只能贷款 240 万了。然后他想卖房，发现卖会更亏，所以就想再放放，找人借一些，把缺口 60 万补上。我说你赶紧卖房吧。

因为很明显，从去年开始，各个楼盘都会突然有个超低价出售的二手房。这就是被银行抽贷逼的。然而正是这一个个超低价急卖的房子，又一步步把房价砸下来了！你看，这不就是踩楼梯下滑吗？

所以你不卖，其它房主还是会超低价急卖，因为他要活，亏具体金额可以承担，无止境地亏无法承受。就这样，房子的价格就一步一步下跌，房子市值下跌，银行估值下降，又进一步引发其它贷款的房主，就这样循环！

可怕吗？所以这个连锁反应基本无解，你在链条里面，你就没办法避免！还是及时止损吧！

我朋友听劝，两套也超级价出售了，他摇摇头，投资不成，还把积蓄全亏完。但是还好，毕竟还有自己房子住，也没有黑户影响工作。

知乎用户 常打工人​ 发表

2026 年应该不会回暖，我觉得可能仍然持续处于下降通道。

我是在 23 年卖掉了我的唯一住宅，现在成了无房户租房住。

不过我一方面不觉得广州算一线城市，另一方面我不是中产。

如果你的房子是唯一住房同时工作相对稳定的话，那就留着。

如果你的房子不是唯一住房建议割肉卖掉之后持有现金等着。

如果你的工作不太稳定风险很高的话，那建议跟我一样租房。

知乎用户 草明灭​ 发表

自己住的别把它计算成钱，就没问题了

日子该怎么过还是怎么过，自己一定要放过自己

房子上亏得钱不到算账时候，就不算亏

谁知道过二十年怎么样呢

银行赚你的钱是人家应该的，谁让你已经买了呢，现在卖也是亏

有些事情只能认了

知乎用户 1984 发表

核心看现金流和租售比。

如果你现金流安全，租售比在 4% 以上，可以留着。

如果这两点有一点做不到，可以考虑止损。

如果两点都做不到，立刻止损。

不要去预测价格，你已经预测错过一次了，不要对自己这方面不切实际的能力存在幻想。

另外沉没成本不参与决策。

如果你一个字都听不进去，那就只能祝你好运了。

知乎用户 大王派我来除妖 发表

月供当前压力大吗？如果很大你再计算一下租房子同样房子住优势是啥，缺点是啥。（不是自己房子没有安全感不算哈）。很多很多人都有这个问题，先协商能否调整还款方式，要么就借钱卖房。

有查到一点数据哈，美国次贷危机最高峰房子跌价 到 没跌，时间是三年，然后再横盘两年。那是美国 13-15 年的互联网和科技爆发的时间点，还有收割全球的金融体系才做到这么快。

看近的，不知道是那个一线城市，微观上来说新房供应量挺多的，位置也好，产品也是新规，按揭还有利息补贴，存量二手有能打吗？

政策风口也是止跌回稳。

知乎用户 Octamuses Ye 发表

在一线城市，房屋市场价低于贷款余额的有房家庭在全部有房家庭中的比重其实并不大。

以北京为例，拿数据做个大概的估算。

这是 17 到 24 年的新房成交数据。19、20、21 年 7 万套，22 年 6 万套，23 年 5 万套，24 年 3 万套。2025 年 1 月 - 6 月，北京新房共成交 18563 套。

这是 17 到 24 年北京二手房成交数据。每年 14 万到 19 万套。

看完成交量，再来看房价走势。

大概从 2020 年底开始，北京各板块房价陆续见顶，大概到 23 年初，绝大多数板块房价都已过最高点。这个最高点，大概相当于 2016 年初这一轮房价启动前的房价涨了 50%。2016 年 500 万的房子，2021 年左右涨到了七八百万。

目前 2025 年 12 月，整体上北京房价相比最高点跌去 30% 到 35%。这是平均值，我们知道有平均值就意味着有非常多的小区肯定比这个要高，从市场数据来看，部分板块和小区已经跌去了 40%，少部分小区已经跌去 50% 左右。当然，同样也有部分小区只跌了 20% 左右。

插播一个小分析。

从最高点跌去 35% 意味着什么呢？不经常接触金融产品价格的人可能没有计算过，所以搞不清楚对应关系，跌 33% 其实刚好意味着涨了 50%。500 万涨到 750 万是涨了 50%，从 750 万跌到 500 万是跌了 33%。真跌了 50% 的小区，要再涨到最高点的话，不是要涨价 50%，而是要涨价 100%，也就是翻一番。从 2000 万跌到 1000 万是跌 50%，从 1000 万涨到 2000 万是涨 100%。只要把具体数字一摆，这个道理其实很显然。

回到我们讨论的主逻辑。

我们从 2021 年开始算，每年购房家庭也就是 20 多万。

所谓的房地产软着陆，体现在房价的软着陆上。

如果按匀速跌幅，从 2021 年到 2025 年，跌幅 40% 以上的小区，在 2021-2023 年按当时 35% 首付买了房的，才会面临房屋价值低于房贷余额的情况。这部分的比例其实比较少，大概也就三四万家庭因为这样的情形出现负资产。

在 2024 年和 2025 年按较低首付买了房的，如果在最近的两年内跌幅超过了 25% 左右，那么也会面临房屋价值低于房贷余额的情况。这些小区主要是一些地块、小区硬伤在房价下跌过程中被市场发现泡沫明显的，很多是在 21、22 年价格比较坚挺，在 24、25 却迎来 30% 以上降幅的次新小区。这部分小区占比并不大，涉及的家庭大概也就一两万。

很明显，在北京，大部分小区的房价跌幅，都是将将卡着房屋价值大于房贷余额的速度在下降。这每年 20 多万的购房群体，80% 以上的人面临的困扰是房贷白还，但还没有到卖了房的钱不够还房贷。

当然，在 2021 年，还有部分群体，在 35% 的高首付和房地产永远涨的预期下，利用当时银行体系非常容易拿到近百万额度的、3% 以下低利率的经营贷的情况下，套用短期经营贷付首付上车买房。这样大杠杆下，目前北京 35% 左右的房价跌幅，就很容易击穿他们的安全线，使得房屋价值低于贷款残值。这部分在 20、21、22 年中，可能也占了有一成左右，也就是两三万家庭的规模。

这样算下来，其实这几年总共也就不到 10 万的家庭因为购房出现了负资产的情况，这在近年买房家庭中的比例也就是 10%。北京有房家庭大概 600 万户，这些负资产家庭在北京全部有房家庭中也就不到 2%。

知乎用户 Achuang788 发表

这个问题很难回答，毕竟不是小数目，得结合自身实际情况再做决定！

如果只是自住一套房，还房贷也没啥问题，可以供得上，也打算留在这个城市，那就不需要考虑卖不卖的问题。这个是刚需嘛！

题主问这个问题，大概率是有两套或者两套以上的，那就得看现在的实际情况了，供不供得上？有没有其他债务？及时止损还是拖一拖等合适的时机再割肉，比如实在受不了了，或者回升一定程度稳定了，再做决定？

换个角度考虑，如果是两套或者两套以上，那总归有一套是比较低的价格入手的嘛，这样算下来可能还是赚的！

知乎用户 无名 发表

虽说房地产市场是长期下跌趋势，但中间确实有上涨浮动，理论上来说确实能回暖一点。

但是，还是但是，你真的能保证自己能抛售吗？

在赌场里绝大部分赌徒都会说，只要把输的赌金赢回来就不玩。

但结果是要么不甘心越赌越输。要么赢回本后起贪心又上到赌桌，然后再次把本金输完。

所以对于心有不甘的你来说，这不是术的问题 ，而是人性的问题。

只要你还保有赌徒的心态面对房市而不收手，有机会也只不过让你跌的更狠。

知乎用户 风逝的忧伤 发表

1. 调整好心态，做好心理建设。

最差的结果，无非是资产清零，信用黑掉，同时拖欠债务。这没什么大不了的，银行说到底要你房子是没意义的，它需要的是你有能力还钱。所以即使是最差情况，也是可以通过与银行协商，尽可能地降低催款对你工作影响的，也可以通过主动与银行联系的方式调整还款计划和周期。

2. 努力工作，不要因为房地产的事情影响你的职业生涯。

3. 合理规划财务状况，尽量缩减非必要开支，优先保证房贷和基本生活的持续。

身体是一切的本钱，合理的缩减调整开支并不是要你饮食作息不规律。该吃的还是要吃，该摄入的营养不要进行克扣，特别是蛋白质和维生素的摄入。

4. 对所在地的房屋进行一次系统性的调研，再进行相应决断。

调研内容包括但不限于：A. 是否处于城市规划核心区 B. 周边是否有即将投入的基础建设项目，如地铁，医院，学校等等 C. 参考实体和网络上房屋中介挂牌价格和真实成交价格和价格走势

5. 完成上述评估后，对自己财务状况，就业前景进行评估。即工作是否稳定，所在公司业绩是否稳定，自己的收入是否可以支持差价还款和租房带来的生活成本上升。

6. 综合 4 和 5 的两份评估，判断是否可以尽快割肉离场。

如果要选择割肉离场，计算好卖房需要补的差价，交易税款和自身租住的生活成本，确保这些数据真实可靠。如果有可能，尽量和亲朋好友沟通，从他们这里按照借条所约定的利息，进行借贷。再用这笔借款尽可能地偿还差价，将高利债务置换成低利债务。

知乎用户 多吃点​ 发表

为啥要卖呢？房子现在还是有住的功能啊？难道你睡大街去，只不过现在资产价格崩塌，现在不是房子在跌，其他资产都在降价。

啥原因呢？现在专家分两派：一派是揣着明白装糊涂，胡乱解释，其实都是在掩饰真正的原因。另一派是民间高手，自己糊里糊涂，装的很高深，解释的千奇百怪，但无一可实际应用。

他们或多或少的真正做一件事，就是让人们的认知从一个资产包括房子是好东西向房子是一个坏东西转变。这种认知模式的改变就是资本赚钱的核心，制造市场的波动。只有波动才能赚钱，本质上商业模式的核心是掠夺，需要你自觉自愿的接受命运。

普通人习惯于跟风，很多人迷茫的时候寻找专家预测。专家懂个毛线，就去找书来看，说中国会走日本的道路，根本不去看现在中国的国情，而资本则顺水推舟，杀出一个价格陷阱让人胆战心惊。

所有的投资都是反人性的，就是要忍受孤独寂寞痛苦的人才能赚大钱。这种情绪和赚钱是同时存在的，赚钱就要忍受暂时的压力，不能说即赚钱又不付出吧。

当你想破局的时候，就是要反其道行之才能解决问题。

当你想卖的时候，多想想买的人心态。现在来说，房子销售更有利于买方，而卖方则痛苦不堪，所以现在是买的好时机，而非卖的好时机。机会在买而不在卖，现在卖出，将来会后悔一辈子的。

破局的关键其实就是你我本是猎物，猎人在拿诱饵给我们，我们虚弱无力又不敢吃下诱饵，因为这诱饵可能很难消化，也有可能是毒药在其中，其实这一切只是对方吓唬我们的手段，让我们不惜一切把半生的积蓄吐出来，因为这毒性可能会害死我们。

其实这诱饵不但无毒而且美味，猎人想吃的是我们，怎么会下毒，只不过我们在情绪的作用下不敢尝试，其实目前市场，只要大家勇敢的贷款买房，是赚几辈子大钱的绝佳机会，猎人的诱饵不会出现太久了。

知乎用户 知行贰心 发表

房住不炒是 2016 年的经济工作会议提的，然后各位韭菜还是齐心协力的把房价推向了 2021 年的顶峰

知乎用户 魏毛毛 发表

以前身边有不少伪中产为了财富自由投资两三套房，劝他们不听。现在现实里我早就不说真话了，一律说房子有价值，迟早会涨回来

贪婪的人永远认不清现实，到现在甚至还赖房价跌是因为你唱衰房价。和文人唱衰导致苏联灭亡的理论异曲同工

知乎用户 王沙 发表

卖什么房啊，留着自己住吧，多的话就留给自己孩子未来娶老婆用。

高烧到严重程度时候不吃药降温，反而浇开水、烤煤球强行再度升温，那等加热手段用完，降温就不是降到 36.5 度而是要降到凉凉。

骨灰凉了之后，温度就基本不会再升，别指望什么 “回暖” 了。

知乎用户 四哥 发表

何必要血亏卖房呢？自己住不就好了！没必要卖。

知乎用户 腿哥侃房​ 发表

中国房地产普跌时代，没有任何房子和家庭是无辜的，都受到房价下跌带来的万物灭！

这几天中央 ZZJ 和中央经济工作会议刚刚结束，对于 2026 年房地产有了新的表述：

**八是坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动 “好房子” 建设。加快构建房地产发展新模式。**积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务。优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。

一、因城施策：说白了还是把权力、责任和义务都给到相应的地方 ZF，担责同时获利！国家层面的 LPR 和财产政策肯定持续加码，才能应对适当宽松的货币政策和财政政策。

二、控增量！土地财政变味了，城市工作会议定调我们从增量扩展到存量提质，所以城市更新和旧改是未来很长一段时间的方向，城市扩展被叫暂停，正如地铁修建一样。

三、去库存。再次提去库存，这还是 2008 年时候的事情，那个时候 4 万亿来袭，还有轰轰烈烈的棚改拆迁。这次去库存，可能更多是收储存量房包括二手房做保障房！房子相对过剩终于被承认，城市之间、板块之间、新房与二手房之间、家庭与家庭之间！

四、公积金改革。长沙 1208 公积金新政，其实就是在逐步放开公积金贷款套数限制，未来公积金、商贷对家庭持有住房套数不再限制，甚至首付比 15% 基础上，房贷利率通通 2.0 都有可能，只要你买房！

五、好房子建设。从没有房子的 0 到有房子的 1 再到好房子的 3。未来各种装配式建筑、小高层、隔音隔热、智能房子都会出现，这是升维的需求激发。

六、地方债。说白了就是借钱发展的老路子，包括土地财政等。

现在很多家庭都是把老家的房子卖掉保省城、一线城市的房子，必定房子背后的教育、就业等还是千差万别。

普跌时代，2026 年房地产工作已部署，具体是落地后的实际效果，主要是房价预期情况。短期来看不容乐观，必定房子的需求、收入确实都偏弱，特别在美联储开启的全球通胀时代来临，很多人慢钱没有快钱也不会有。

未来，核心城市核心板块核心房子才会保值增值，绝大多数都只有居住属性！

知乎用户 天选牛马打工人 发表

又在用力活着了？你当初推波助澜搞高房价时可不是这个嘴脸

知乎用户 小陈 发表

这个我家情况不同，没法给建议

我家产权房四套，都是限购前买的，所以我未婚买了两套，我父母两套。

集团内部盖房两套。

除了集团的内部房有一套 2021 年确实亏了（单位退房退烧了），其他购买成本都很低，尤其朝阳的，比购买价还高很多

只有一个公积金贷款，目前还剩 40 万。所以也不折腾，太麻烦，租户都是长租，住也是长住

没什么压力可以很从容

其实自己可以先扛一会儿，跟银行谈谈再展展期，一般银行方案有很多，看你扛得住扛不住

卖了就什么都没了，剩下就全是债务了

扛不住再卖也差不了多少了

知乎用户 文克心 发表

自住不用卖 你也不好卖

投资立刻卖

知乎用户 影流医​ 发表

十年前这帮人没事儿就回小城市指点江山。

当初我还喷他们两句，但我现在是真的不搭理他们了。

穿仓在我眼里跟死人是一样的。

知乎用户 Yaphet 发表

你这情况太不清楚了，首先你是多少钱的房子，是小房子还是改善型住房，是在核心地段周围学校医院等配套资源齐全，还是偏远地段毛都没有。要是好地段的改善型住房，你又是自住的话，那必须撑着啊，未来房地产一定会回暖的，只不过时间上要修复下，还有一线城市的房子还是相对稀缺的，你自己看吧，我反正房子跌了都没卖，反正是全款房，该怎么处理我心里都有数。

知乎用户 mongo 发表

请认真拜读一下房地产软着陆机制。不行你去百度一下

知乎用户 松仁饼 发表

题主有几套房？

如果只有一套自住，那就没必要考虑卖房的问题，不卖就不亏，除非债务已经爆了。

自有房最大的好处就是提供了一份生活的确定感，遇事至少还会有个念想，我还有个家，而不是在某天深夜睡不着的时候想着哪天要搬家了。俗话说有恒产者有恒心…… 换句话说就是可以一直割的韭菜，它们不太会掀桌子。

如果有几套房子…… 还犹豫啥呢？上杠杆炒房，愿赌服输，赌不起就别玩。

这几年一、二线城市房市确实有回暖，不过也是以豪宅、核心地段上车房和新建高品质改善房回暖为主。以前逼仄的上车房、偏僻的改善房、老破小的学区房…… 这些低品质住宅现在都不行了。因为年轻人对未来的预期是收窄的，加之本来就没多少钱，追求点生活品质宁愿 20 岁左右去买个商住公寓住十年，都不愿意接盘这些老房子。一个市场没有新玩家入场，那就看谁跑的快了。

那么这些次品房卖给谁呢？除了给政府收储或者转给市场批量出租，几乎没有其它出路。镰刀太多，韭菜都不够用了呀。

但不管是政府还是第三方，赚钱都是硬指标。偶尔给领导或者地头蛇接盘已经是在红线边缘跳舞了，普通人还指望能够解套？怎么可能！

知乎用户 葡萄糖 发表

你在知乎问买不起房甚至付不起彩礼的大学生，得到的只会是嘲讽。

知乎用户 Auditore II 发表

当然不是了，因为卖房也不能自救。

知乎用户 米兰小工匠 发表

血亏是亏多少？能不能在自己的承受范围内？一线城市二手房还是有市场的，尤其是北京和上海，对比参照东京和大阪。长期来看我认为二手房是走下跌趋势的，人口是主要因素，现在的城镇化率已经很高了，如果能找到下一个接盘侠还是尽量早脱手。在经济下行期尽量减少负债，别和周期对赌，人生就那么短短几十年。

知乎用户 往事随风 发表

理性来讲，正确的事越早做越好。

种一棵树最好的时间是十年前，其次就是现在。

卖一套房子最好的时间是三年前，其次就是现在。

知乎用户 清纯老司机 发表

这波重新洗牌也是真的狠啊

知乎用户 ASYMPTOTE 发表

未来的主旋律是债务

某一天你会庆幸自己手上还有点非现金的东西，例如股票，黄金，房子（一线和超一线城市）。

知乎用户 东东 发表

二三线小中产，夫妻年加起来不到 50，在看改善，基本上成都的改善都得 350+，快 40 岁了，真不敢上车，这个年龄工作很累，又有孩子，安全感不强。

知乎用户 沐雨林风 发表

2021、2022 是最佳卖房时间，过了再卖就是亏，亏多亏少的问题

别信那些自媒体的鼓吹，他们就是靠流量活着，又不会为你的房子买单

如果你买的是洋房或者别墅，自己留着住吧

如果你买的是那种大高层，还是赶紧卖了吧

知乎用户 小马​ 发表

一线房产本质是投资品，能不能扛主要看预期喝自己的资金成本，别人很难给建议。

知乎用户 书山空空儿 发表

那你就得赌了，赌人民币升值，美债、美股爆炸，中国在海外的资金倒灌回来促使大通胀爆发。前提还有这个过程中美股没发疯到和中国打一场，并且中国打赢了。

知乎用户 可达萌鸭 发表

股票一般经历 4 个阶段，吸筹震荡阶段 – 上升需求阶段 – 顶部派发阶段 – 恐慌抛售阶段；套用在楼市具体时间上就是 2015 年之前是吸筹阶段，2015-2019 是上升阶段，2020-2023 是派发阶段，2024 年末 –？是抛售阶段。结合目前的背景来看 2026 年楼市大概率不会回暖，因为还有下探空间。在散户手中的筹码没有抛售 95% 以上前主力是不会去拉升的。我建议放弃幻想及时止损。股票被套可以等个十年八年解套，前提是它不退市。房子被套没个三五十年估计没戏。

上面的周期适用于任何跟钱有关的决定，包括不限于择业，考公，选择伴侣等等。（手动狗头）

知乎用户 道系男儿​ 发表

你们有没有想过用鲁迅视角解释现在的问题?

知乎用户 翼想天开 发表

如果是当时过于乐观，加了很高的杠杆买房的，现在有断供的可能，我建议卖房止损，毕竟只要一断贷，房屋就会被拍卖甚至可能列为失信人员。

时代的一粒沙落到个人都是难以翻越的山，高点买房不是这些首套购房者的错，只能说运气不好，房地产在过去十几年是长牛，个体处于其中，试问有谁能坚定的抵抗购房上车的需求，结婚，落户，小孩上学，疫情期间租房的困境，租房难以获得的归属感… 这几条任一条都是当时购房的理由。

如今房价大幅度回调，既然已成事实，那就慢慢调整心态去接受，如果现金流还可以，没有断供的风险就不要卖了，这个时候卖出来的现金也没有合适的投资渠道，可能这个时候网上会有很多言论，比如，国家人口下降的厉害，未来房子还要大幅度降价，房地产已经没落了，高层以后就是贫民窟…，其实细看一些这些言论都有问题，你说人口，那么日本韩国这些经济走在前面的国家人口已经下滑了很多年，但是东京首尔的房价趴下了吗？高层以后都是贫民窟，那要看区位，要是一线城市主城区的，我觉得没什么问题，因为这样的地段未来即便是再开发新房也大概率是高层，毕竟市中心的地太少，要市中心推一个洋房联排之类的，那肯定也是天价，至少市中心的高层不至于没人要，即便价格低迷，市中心的房子出租也有优势。

如果是城市郊区，或者所谓的都市圈外围的高层（比如，燕郊，惠州之类的地方），我觉得到是可以考虑卖了往市里面置换，在当下房价整体下跌的时候完成置换。万一哪天经济回暖，房价回到上涨周期，率先涨的肯定是市中心，郊区外围的城市的房价是否能回来还真不一定，市中心房子有价值的就是市区的配套。

知乎用户 费天镜 发表

当年用刚需的理由买的房就好好住下去住一辈子，别想着房价的事情了。

否则就是认知和行为不一致，徒增烦恼

知乎用户 大麦茶的心情 发表

好消息是，几乎所有的人都看空楼市，这说明楼市正在加速筑底。

坏消息是，哪怕所有人都看空楼市，筑底依然需要时间。

从政策角度来看，一线某些区域依然处于限购之中。

房贷利率依然不算低，首付比例依然有下降的空间。

利空出尽才是利好。

现在依然有释放政策的空间，也就是说利空尚未出尽，还不到彻底回暖的时机。

我目前寄希望于 2026 出台某政策，然后趁政策红利实现换仓。

就像 2024 年，5 月 17 日提出降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率，9 月 26 日提出降低存量房贷利率，二套房最低首付比例降至 15%，这些密集政策出台后，市场明显有一波回暖迹象。

下面这两张中指研究院的图，一个是成交面积走势，一个是成交套数走势。可见两次新政都能释放一部分需求。

目前坊间都说要房贷贴息，虽然还没落地，说明上层已经在研究相应的措施。

预计 2026 年会有新的政策落地。我准备趁那时割肉卖出，因为房子放在那儿，我自己并没有享受到，所谓的涨跌对我而言只是账面数字。不如换仓，用来自住算了。

最后，我再贴一个包括 2025 年数据的图，这里面的虚线，代表的是今年重点 30 城的二手住宅月度平均成交套数，在 15 万套稍偏下。从 5 月份开始，红色的线（2025 年）就不曾大幅度偏离过这条均值虚线，是否可以说明市场已经暂时小范围内趋于稳定？

不过，还有一点要考虑，2021 起，陆续有城市实施了三年限售期。这部分房源里，有多少会进入市场形成抛压呢？

知乎用户 11829541 发表

你这是唯一自住房还是另一套投资房？

要是纯投资的，尽快卖了吧，亏就亏，斩仓自救。

要是真自住房又预计长期不会离开本城，那就别想那么多了，卖了你也没钱买新房了（哪怕降价）还要考虑租房什么的，不一样要花钱，就别看楼价了，每月还贷就完了，过个十年八年指不定有什么转机，谁知道呢。

知乎用户 不喝酒 发表

正确的策略不是应该补仓摊薄成本吗？？？

已经被 A 股教育得神志不清的我说到。

知乎用户 水晶先生 发表

一套房就不考虑卖不卖了，除非你们下决心离开这座城市回老家发展。

多套房产的，就要一看地段二看租售比（学区房就自用，在当下的条件下尽量不要投资学区房），好的地段（比如市中心核心区域）可以保留，这种毕竟是稀缺物品，下跌的空间没有想象中那么大。另外一个就是自己算租售比，租售比在 20 年左右的都是好的资产，拿着出租即可，租售比 30 年以上的性价比就没那么高了，但是还是可以忍受，如果租售比达到了 50 年以上，不要犹豫，尽快的脱手离场。

对了，还有一点就是公积金贷款的，每个月的公积金能够全覆盖的，不影响生活质量和生活水平的，拿在手里也无所谓。

当然要是您小两口处境不太好，比如说房贷过高，又面临失业，外加父母帮不上忙，那么就和银行协商吧… 如果银行不同意，那就爆雷丢给银行处理好了～

知乎用户 流响出疏桐 发表

这只是少数个案，不代表整体情况。整体是企稳向好的。

2026 年的经济工作重点？

经济增长本质上靠两点，一是市场，二是资本。

市场不仅是指国内市场，也包括国际市场（出口市场）。

资本不仅是指国内资本，也包括国际资本（美元）。

国际市场由别人控制，国际资本也是。国际市场和国际资本开始被有计划的战略性限制和压缩。

所以产能过剩和债务压力日益严重。

那么，比较容易想到的办法，也是以拖待变的不那么痛苦的办法，就是尽量用国内市场和国内资本去补充。

如果国内市场真的可以补充，那怎么可能发生产能过剩和债务压力严重化的情况呢？

所以真正能做的是尽力用国内资本去补。国内资本是什么？本币。即印钞。术语是宽松的货币政策和积极的财政政策。

财政政策是国债或类国债（直接或间接由财政背书的债券），货币政策即通过国债及类国债印钞。

综上，根本就一条：加大印钞，以拖待变。深化改革，需要次心。

知乎用户 一剑断苍穹​ 发表

我知道你还抱有幻想

但现实一定会给你狠狠一击

知乎用户 叻多隆不卖队友 发表

你现在不卖，将来只会跌得更厉害。

知乎用户 风华天煞 发表

修复资产负债表可不是只有居民部门需要做的事情，各地地方也欠了不少钱，虽然他们没什么还款意愿就是了。

居民部门修复资产负债表得持续到大量持有资产的那一批人死了才能完成，目前来看这是个很遥远的事情，所以你的房子赔钱是很正常的。

我建议你卖得房子，还完贷款，而不是咬牙坚持，这不是该咬牙坚持的事情，你更不要被短暂的经济回暖欺骗，在日本失落的三十年里这种事情上演过很多。

知乎用户 sunhe 发表

趁 2026 年 “磨底期” 换赛道，不是逃赛道

真正的风险不是 “房子跌了”，是持有 “错的房子” 错过回暖窗口。给两个实操建议：

资产优化：把远郊房、老破小换成核心区小面积现房，利用 “卖旧换新” 政策（比如上海的置换补贴）降低成本，相当于用 “小亏 3-5%” 换 “未来企稳回升” 的机会；

拒绝情绪化决策：别听中介说 “再不卖更亏”，也别信抖音说 “明年必暴涨”。2026 年是政策呵护期（房贷利率可能再降 30-40BP、限购继续松），但信心修复需要时间，最佳操作是 “不恐慌抛售，不盲目抄底”，盯着自己房子的区域库存和租金回报率做决策。

最后补一句扎心但真实的：

伪中产的 “惨”，不是因为楼市差，是之前误把 “远郊房、老破小” 当成了 “中产标配资产”。2026 年的楼市，是给你 “纠错” 的机会，不是让你 “割肉” 的绝境 —— 能扛住现金流、换对优质资产的，3 年后会发现自己没亏；盲目血亏卖房的，才是真的错过翻身机会。

争议点留给你：你觉得一线城市伪中产的核心困境是 “房子跌了”，还是 “收入撑不起资产负债”？欢迎聊聊你的具体情况（房子位置、月供压力），帮你再细化策略。

知乎用户 林越风 发表

我看了一圈, 全面看空的回复. 这样会加重你的负担.

我提供一些你参考一下.

首先, 你要确定你的房子是哪一类, 比如五环外的, 到目前跌幅 40%, 因为价格相对低, 跌的快. 最近跌幅有些放缓了.

如果你 4 环内的高价房, 800w 起步的, 最近一年跌的快.

既然你说你是小中产, 我就按 800w 以内的算了. 那么就是已经跌了不少的了.

假设你买的价格是 600w, 位置在五环外, 比如回龙观那边早几年这种价格的不少. 还且些像朝阳 3-4 环老破小也是差不多这样的价.

先把房子涨跌放一放. 不如先思考一下, 你现在的收入情况, 是稳定型的还是不稳定型的. 可预见的三年左右的时间, 会不会失业.

如果你的收入, 在未来 3 年相对稳定, 收入不变或小升, 当前的房贷压力不大, 公积金已经覆盖了一半多的话, 假设公积金 7600 左右. 那么你现在还算是相对舒服的状态, 只是因为它跌破成本价.

如果你的收入不稳定, 每个月不固定, 未来 3 年极可能失业. 那就是另一回事了. 既然称中产, 有可能是部门经理这样的职位, 或者 p7, 即使裁员, 赔偿也有几十 w, 还可以撑一年两年.

如果你的收入已经不稳定了, 每个月进入了剩余利润为 0 的情况, 你应该先减少支出, 按三年计划去做, 大幅减少不必要的, 所谓高品质的生活是没有必要的, 因为到了山穷水尽的时候, 即使下周要大涨, 你也可能倒在黎明前的.

所以问题回到: 你未来的收入与你现在的负债率的问题, 而不是房子涨跌.

假如你房子就是 600, 在五环外, 那么未来 10 年涨回去几乎是不可能的, 如果现在它成交价在 400w, 虽然看上去亏了 200w, 但你要考虑它会跌到哪里, 哪里是你最多可承受的位置. 假如跌到 350w, 或者 300w, 你现在不卖, 到时候会不会又陷入恐慌, 后悔自己当初没有卖. 如果 350 后就进入震荡, 而不是下跌的状态, 你现在卖了, 会不会又陷入另一种状态?

如果房子的合理估值在 300w, 你的 600 跌到 300 是不可能停下来的, 一定会跌过头.

如果合理估值在 350w, 那么跌到 300 几乎是大概率事件.

那么你现在的卖出价, 假如就是 400-, 那么你什么时候买回来, 如果你不买回来, 就相当于你的一切都消失了. 这才是重点. 如果你扛下去, 如果再扛两年, 它到底回升了, 你只是账面的亏损, 然后又回来了, 这是当下很多人的想法.

所以也不是 26 年会不会回暖, 而是什么位置是底. 然后你计划扛到那时候.

说了一圈, 似乎没有明确的答案. 事实就是, 当你个人的预期与未来相符, 或与未来不相符, 你应该做什么措施.

如果止损了, 你后面看到它有反弹, 又去抄回来? 那现在就不必卖.

如果止损了, 就不会短期再考虑了, 那么止损是对的.

如果不止损, 未来一直跌, 跌到完全没信心了, 亏损加大, 这是人们最大的恐慌.

如果不止损, 又失业了, 面临断供, 导致钱, 房都没了, 还损失一大笔. 这会导致人生陷入灾难.

市面上都在传 27 年底, 现在差两年, 应该怎么做.

别人提供不了任何意见的, 毕竟几百 w 的生意.

我从金融股的角度出发, 目前跌破关键价格线, 巨量成交价在上面, 就是 17 年的价格跌破了, 未来只会继续下跌, 不会在 27 年出现底, 即使出现, 也只是小部分区域的反弹, 多数区域依然反弹后会继续跌.

你要做的是计划好自己的负债. 买房是投资行为, 不是自住就不算投资. 因为有杠杆.

你算好, 未来三五年, 你不失业, 收入固定, 就可以继续扛下去, 你要把前面的沉没成本去了, 从现在开始算成本. 而不是算过去的, 这是基于你未来的收入不会突然消失.

一年跌 10 个点, 这是目前的速度.

不要想着有人来救你, 能救你的只有你自己. 你的负债情况, 家庭情况别人不知道. 你只有通过这些数字, 告诉你, 是不是要继续下去, 现在卖肯定还是要挂牌价再向下 15-20%, 才会有人要的. 这个价受得了? 杠杆的商品, 你就是用未来赌现在的, 所以你要考虑的未来的你现金流, 债务, 现在的价格与贷款是次要的, 这样你才能跳出来, 得到符合你的正确结果

知乎用户 胖子​ 发表

市场不知道。但是我不太明白你的想法，一个项目已经亏损了，又没有强制要你结算，为啥你自己要想着去结算呢？现在利息一直在降，你好好算算到底你亏没亏？30 年从近 7% 的利息降到了 3% 左右 100 万贷款按平均 1.5 万一年的利息算，到底你亏了啥？

兄弟麻烦你清楚你的购买成本是利息 + 房款。

知乎用户 momo 发表

为什么你们只有房价上涨时才刚需，下降时就没刚需了呀？

炒房客远不如炒股的，好歹人家知道愿赌服输，输了自己会上天台。

炒房客只会在互联网上如同祥林嫂一般卖惨。

知乎用户 momo 发表

高位买房的真是犯天条了，说这批人是推动高房价的元凶，按照这个逻辑，今天的内卷所有人都有功劳，大家就别抱怨 996，007，都是你们应得的。没有一个打工人是无辜的，不值得同情

知乎用户 迷码​ 发表

自住的话除非房子太差或者还不起贷款好像没必要卖吧，不然住哪里，其他情况就复杂了，卖不卖都有道理，具体问题具体分析。

想反弹还是很难的，不过不用过分悲观，我觉得中国人口优势起码还有二三十年，高考人数还是新高的，无非就是政策怎么玩，就 TM 好像养殖场怎么经营一样的。

知乎用户 失去的三十年 发表

你不买房，悉尼别墅的物业费谁出？

知乎用户 切居登猫欧阳修 发表

你为何要从小中产角度看？不能从模拟都市玩家看？

来一线的都是从外省过来的可以说是顶尖的一批人，做题人也是顶尖的

想要稳房价，就要先稳住他们的预期

问题就在这，第一代人卷，是为了第二代人融入一线，那问题来了，真融入了也就共享了低生育率晚婚年龄

这就是问题源头

融入一线年轻人越多，融入一线的年轻人越少

而房价，永远和预期挂钩

知乎用户 王强 发表

**买定离手，愿赌服输；人总要为自己的选择承担后果。**‌ 有人后悔没选传统豪车品牌而投入新势力，有人盲目跟风’反内卷’概念重仓期货，更有人坚信’房价永远涨’在高位接盘房产。但现实是，未来房产已难现上涨空间，原因有二：

‌**（1）供需失衡：**‌ 当你想卖房时，市场早已充斥大量待售房源。如此高的挂牌量下，卖家们都在抓住时机抢先出手，形成典型的 " 囚徒困境 “。

‌**（2）持有成本攀升：**‌ 随着房龄增长，维护成本呈指数级上升。电梯更换、结构加固、外立面翻新等隐性支出，正在不断侵蚀房产的账面价值。

知乎用户 CHAN.K​​ 发表

1. 是的

2. 不可能

回答完毕

知乎用户 feiyang 发表

根据题主的语境我猜您目前的情况是对房价的回暖没有信心而每月又要貼房贷，股市里有个高频词叫 “止损” 既当你买到一直股票亏损额达到 15%-20% 就要清仓，除非你对这支股票很有信心才可利用后续加仓稀释成本… 回到本题，目前没有迹象显示明年房价会回暖（无论从人口增长叙事还是抗通胀叙事都不成立）而依据高盛的报告房价还有 30% 的跌幅，大概要持续 2027 年（大概是这意思具体可搜一下），因此您的难点在于如果继续拿着相当于在股票的下降过程中补仓未来是否增长却未知更尴尬的是股票的补仓是有稀释成本的作用（作用是赢面更大）而您每月的还贷是依据当初的房价确定的。

出手还是继续保留依据您现有的条件决定，但前提是不要把自己搞垮当前及接下来的很多年普通人能触及的破局方法可能就像我们河南的胡辣汤一样熬。

保重身体，祝您新福

知乎用户 南江水暖 发表

可以把多余的房产出租。收益交天课。这就是你的自救之路。

知乎用户 momo 发表

今年各种硬件上涨，我都把各种硬件拿出来卖了，你和我说血亏卖房，我都想笑。都到了这个垃圾行情了，你还看不懂趋势么，该吃吃该喝喝，兄弟，祝好。

知乎用户 海叔普拉斯 发表

现金流没发生问题的话，完全不建议现在卖。

知乎用户 一剑霜寒 发表

如果是唯一住房，而且有能力供下去，建议继续供，不要倒在黎明前。我国房地产萧条已经持续 5 年了，根据国际惯例，一般房产萧条时间持续在 4~7 年之间，估计我国不会持续超过 7 年。如果明年政府开始收储开发商新房作为保障房，对购房者进行财政贴息，并出台其他有利于市场的救市政策，不排除明年年底，或者 2027 年触底回升。坚持一下吧，曙光已经出现。

知乎用户 哦了也 发表

房产就应该白送，哪怕一分钱他都不值

知乎用户 洞察超女 发表

现在银行有相关的只付息的政策（先息后本），你可以在 app 或者银行了解下。起码能缓解 2-3 年吧。

知乎用户 星汉灿烂 发表

如果只有一套的话：

现在既不是卖的时候，也不是买的时候。

如果有两套及以上的话：

可以是自己的资产负债情况，选择卖非自住的调仓，或者等待。

2025.12.24

知乎用户 韦一​ 发表

关注利息更实际

知乎用户 武汉地产 华哥​ 发表

这要看你的房子是不是在城市核心地段，不是的话就不要抱有希望了。

知乎用户 无言 发表

买房不就跟炒币一样吗，我虽然还在上学没深入了解过房地产，但是我玩比特币以太坊，这不就跟币圈疯狂散发消息说什么降息啊，减产啊再不买就买不到那么低价的币了，鼓动散户买入一个样吗，只不过币圈周期没那么长，而且有新人持续参与，就算跌了一半也有机会回来还可能冲新高，房产就不一样了，被套只能割肉或者挨着了，要不就等个几十年，不过等了几十年你的房子也没人要了，所以可以说是死局了，毕竟现在年轻人不生孩子对房子需求也没那么大，那么多学校倒闭了，没人愿意接盘谁来把你这房价继续推上去？

知乎用户 Hzyer77​​ 发表

都到这份上了，还想着回本呢？那说明你认知极差，跳过这个坑，还有无数个坑等着你，你苦难的生活才刚刚开始呢

知乎用户 张德伟律师 发表

二线城市的小中产不可伶吗？

知乎用户 视线​ 发表

租金 ×30 = 房价，自己算一下会不会回暖吧

知乎用户 思想独立的乞丐​ 发表

能想明白以下几个问题， 或许对这个问题有更清晰的认识 :

欠着巨额外债的大龄小美女（显小），只能结婚化债自救了吗？拖到 2026 年彩礼还能不能多拿一点？

知乎用户 c-Moll 发表

不知道，但很想说一句：

伪中产买房 / 卖房血亏，不少都是活逼该～

知乎用户 俞雷 发表

撑得越久、亏得越多

知乎用户 u 形潜艇 发表

自用卖了住哪里？

啊？你不是自用？

知乎用户 孤舟一帆渡 发表

“可怜”

知乎用户 眼眸也温柔 发表

唉，不能谈房事。

知乎用户 明明 发表

自住没必要，有投资的赶快抛

知乎用户 吴浅 发表

不会。

知乎用户 陌上笑 发表

放心，熬个一二十年，房价就涨回来了，所以一定不要卖

知乎用户 朝阳 发表

还想着回暖？？

知乎用户 帝零灵 No.0519 发表

卖房自救？

你打算挂多少钱卖呢？谁会买呢？

知乎用户 玩具兵 s 发表

还有所期待的话，就只能等到某一天不得不买，啥也不剩了

知乎用户 你想要来点欧派吗 发表

你要是拉大杠杆付不起房贷或者很艰难付房贷，那尽早卖房。如果亏损和房贷不影响生活，那你总要住吧，就这样喽。

知乎用户 百年修得试衣间 发表

说吧，想让谁接盘？扪心自问，如果你是购房者，你会在这个时间点买房吗？

我也有房，在亏，但不希望房价上涨，这么高的房价本身就是错的

知乎用户 D1 房情 发表

过去几年有几个回暖的时间点，一是 23 年第 1 季度，大有要超越 21 年的趋势，另一个是 24 年地 4 季度，大有要超越 23 年的趋势。

结果这两个时间点都没能对市场确实造成改变。

楼市体量非常大，几十万亿这种级别，要做出市场触底再反弹需要的钱非常多，多到难以想象。

国家也是出了很多政策和利好，做了很多的努力。

目前而言效果只能说不明显，没能挡住下行的趋势。

2026 年的行情会受 25 年度影响，而 25 年度近期的行情一般，还有点冷淡，不像旺季。

所以 2026 年开年不会很好看，因为要延续 25 年的行情。

年中可能会逐步有技术上调，但不会超过 25 年的年度线。

知乎用户 兔兔真好吃 发表

房住不炒的原则最早是 2016 年提的，年年喊年年不听，人教人确实是教不会，事教人感觉也没真教会几个，不少人至今还觉得自己完全没问题。

知乎用户 知乎用户 GbII8h 发表

相信我兄弟，26 年绝对是大牛市，美联储降息了嘛，全球资产都得暴涨，现在应该多买几套，降低成本，等着明年家产翻几十倍就好了。

知乎用户 ghji 发表

已经资不抵债了，别卖了，认栽吧，好歹落个房。

知乎用户 Love7 发表

别幻想着房价回暖了，认赌服输吧。

二手房只会不断的跌价的，房子这个东西以前可以有投资收益才是不正常的。二手商品本来就应该比新房价格低。

现在的房子，要么就买了自住不换房，不卖就不会亏，要么就别买。买了就愿赌服输，割肉离场。

知乎用户 像条小蛇 发表

什么中产伪中产的，你这就是社会底层！

知乎用户 可曾听见雨 发表

看你自己的情况，还得起就撑，还不起就卖吧，比破产失信强。

知乎用户 平凡人的中国​ 发表

跟银行谈。

知乎用户 亨伯特 发表

别人恐慌时我贪婪 别人贪婪时我恐惧

赶紧低位再抄底买一套拉低成本，坐等回本

知乎用户 黎明后的黑暗 发表

2026，不可能

不过也就差一个数字

2036 年，房价大致可以企稳

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