低价「银行直供房」数量激增，有房产价格低于市价 25%，对楼市有哪些影响？购买银行直供房要注意什么？

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知乎用户 古都闲云​ 发表

真的是 “低于市价 25%” 和“捡漏”吗？

其实应该实事求是承认：成交价才是真正的市场价，而评估价和挂牌价都不是。

并且我们应该认识到，虽然早期法拍房确实有相对明显的负溢价空间，但楼市的 “深度调整”、特别是二手房领域的 “深度调整”，以及早期法拍房的不能正常腾退的风险，早就使得法拍房（和银行持有的完成债权剥离的房产）没有早期那么明显的负溢价空间了。

所以为了法拍房能顺利成交，现在法拍房往往都是先确保完成腾退执行、再上架的，所以法拍的成交价格，实际上就是真正的市场价格，甚至基于竞价机制（固定的加价幅度和竞拍者心理），有些成交价比真正的市场价格还有一定的溢价，根本捡不了漏。

而且有一个现象值得注意，那就是早期许多二手房仅仅是亏完首付，从去年开始不少二手房的成交价除去房贷尾款所得无几，但最近已经出现许多已经还了几年贷款的二手房，卖掉之后所得甚至还不足以偿还房贷尾款的情况。从投资的角度，这就是实实在在的爆仓了。

所以银行方面也因此在逐步调整策略。在本轮 “深度调整” 的早期银行还比较强硬，通知负债人尽快正常偿还贷款，否则就要按程序起诉乃至强制执行、法拍；后来法拍数量激增，相关平台上不再显示法拍房数量，银行的态度也逐渐变得“温和”，凡事可以好商量了，只要表达还款意愿，少还、晚还一点也是可以的。

关键就在于，即使银行现在也可以收房子、即使法拍所得不足归还债务，个人也有继续归还的义务，但很多时候还不上就是还不上，债务因此变为坏账。

而且从官方数据看，今年二季度以来 70 城楼市还在经历新一轮的 “深度调整”，特别是二手房领域，本来是 “金九银十”，但 9 月许多城市的环比跌幅已经达到 1%，不排除即将公布的 10 月数据还会继续延续 9 月风格。而且几乎所有层次城市的二手房现在都在经历挂牌激增和成交量下降的过程：

从下图来看，趋势就更为明显。炒过股的人都知道，这种缩量下跌是典型的下跌中继阶段，甚至从速度来看都不能说是阴跌。

与法拍房高度相关的就是断供，这就不得不谈到上周曾经流传的 “断供率”——起因是中国银行研究院在一份报告中 “援引” 了克而瑞的数据，谈的是 “全国平均断供率” 明显上升。随后克而瑞就紧急辟谣，并且中国银行研究院也很快撤回了研报涉及内容，并且称“不方便透露原始数据出处”，所谓 “断供率” 成了罗生门。

其实从逻辑来看，所谓的 “断供率” 确实来路不明，有很大的可能性不是真数据。因为 “断供” 只是一种口语化的说法，国内目前也并没有对 “断供” 的明确标准，也就不可能有相关统计。即使所谓的 “断供” 指的是银行方面信贷逾期乃至违约的数据，那么这种数据其实只有银行方面能够有效掌握，也绝不会对外部数据机构机构透露，因为这就等于搬起石头砸自己的脚。

从消息辟谣之后，“断供率” 的相关消息热度很快下降，其实这也是出于维护市场敏感神经的考虑，可以理解。

只是，现在谈银行绕开第三方平台的直供 “法拍房” 数量激增，实质指向，岂不是相同的断供现象有所增多、导致法拍房的去化越来越困难吗？无非只是换了一种说法而已。

而且，银行现在大力处理完成债权剥离的房产的方式，还不是传统的走法拍程序或者交由资产管理公司处理，而是自己亲自下场促销叫卖，不仅意味着法拍房去化困难，也反映了对后市不看好的态度。

我们知道，**资产持有方的行为反映市场预期。**说白了就是，如果银行看好二手房后市，完全可以先把这些房产拿在手里，等行情好再逐步处理，如此可以最大化地收回资金。而现在的行为，显然是在争分夺秒、生怕落在人后，更像是能拿回多少是多少、能变成现金就是胜利了。

知乎用户 王克丹​​​ 发表

这不就是房地产出清周期中再正常不过表现，或者说本该如此！

我们之前分析过，虽然我国的房地产销售制度设计上，非常希望把所有风险压在购房者身上，尽可能的隔离房地产风险传导到银行身上，但房地产上行周期每个人都是乐观的，包括银行在内，哪怕房产 8 折抵押，或者说首付 20%，只要房价涨，银行打 8 折卖至少还能收回本金，其实 2007 年之前美国的房地产泡沫时期也是这么想的，首先一般情况下房贷违约很少，属于银行最优质的资产之一，所以其衍生的证券化资产也被认为是优质的，其次，只要房价一直涨，银行就不担心违约，断贷收回房子银行稳稳回款。

如果永远涨的前提不存在呢？

那么就是当时银行再谨慎，也必然出现违约率的上升，比如最近的克而瑞发布的《2025 年中国城市住房断供率研究》，不知道保守与否，按照其同等口径的同比，近几年已经增长 2% 以上了，看着不多，但银行赚的就是那 1.5~2% 的利差，业务人员也总要发绩效，一笔违约需要上百笔贷款去填，增长 2% 来到 3.7% 不可为不夸张，断供以后银行具有优先分配权，可不就是银行自己卖房子么。

所以 2008 年金融危机之后，美国的断供率依旧在上升，高峰再 2010 和 2011 年左右，所以这段时间的银行不良资产都是这么处理的，当然法拍房要打折扣，话又说回来，美国那个时期法拍的房子性价比还真是高，随着后来政府急速负债 + 美联储长期宽松政策 + 居民杠杆率修复 + 最近几年的房租上涨和通胀，那个时间买房还真是不亏。但对于银行来说，不可能持有十几年不回款，打折出售回款就是代价最小的做法。

不同的是，我国没有美国的金融衍生品成倍的放大风险，但我们也有自己的妖术，那就是谈烂的特色预售制，房子抵押物贬值再拍卖都还是正常的市场化过程，烂尾可就麻烦了，当然最好是居民拿不到房子还会继续还贷款，这种事情并不罕见，房地产风险分配制度设计就是这样的，居民违约都还算可控，毕竟没有个人破产制度，哪怕断供把房子丢给银行处置后，你还是负债累累且无法再次融入信用社会。

但房企不一样，主动的被动的就是烂的，没有钱还贷款，房子也没盖起来，抵押物根本就不存在，钱早就用在其他地方了，稍微好点的比如建好了但去化比较低，那就是常见的一批批的房子抵押给银行，也就是说，并不是断供房，可能就是纯新房由于房企的违约而被抵押收回，这列房子有什么特点呢？

所属权本身属于银行扣押的资产，但房企可以接着卖，卖出去的话会以一切手段防止你提前办理房产证（因为所有权根本不在房企手上），等凑够一批可以偿还一批贷款，去银行申请解冻才可以办理产证，一般都是以减免物业费为由，让你尽可能的晚办理房产证，这类房子一定要小心。

就这还不是最差的结果，最差的结果是烂尾了，居民也没顶住，银行才是真的傻眼了，尤其是越往后 10~20% 首付的房子，基本都是银行的贷款，烂尾了，你连执行的资产都没有，这大概也是风险隔离账算的太精明了，把韧性极强的居民都给干崩了，不得不选择被迫的断供。

总结起来，银行直供房属于最正常的房地产出清周期表现，不卖才正常，哪怕是企业贷款，抵押物也往往是房子，结合断供率的显著上升，银行的不良资产压力越来越大，肯定要走打折出售回款的路子。能把如此韧性强的居民榨崩也确实不容易，我国居民没有个人破产后路，除非没办法一般不会违约，违约率提升大概率还是被迫的居多。且很可能大头还在后面，一个是房地产下行还在继续，且这几年没少创造 10%~20%（5~10 倍杠杆）的房子，另一个是最近几年宽松货币，降低信贷门槛，之前就有一个疑问，如何做到既要大幅增加信贷投放，还要稳住违约风险，这是不可能的事情，银行真正的压力可能还在后面，尤其还以债养债滚大本息之后。

知乎用户 王子君​​ 发表

谢邀。

现在法拍房的平均变现折扣率也就 77.29%。

所以没毛病，七五折就是均值上的真实成交价。

你要是愿意再等等，这价还能往下跌。

按瑞联数科的数据，今年上半年法拍房挂牌量 57.66 万套，同比增长 18.8%。

这小 58 万套里成交了多少捏？8.36 万套。

换任何常规商品，这库存比早特么够崩一百回，空方压死人。

讲真，如果无论如何都要买房，那真心建议去瞄一瞄本地法拍房。

化债期里企业先绷不住，法拍房前期以企业房源为主。这时候看跌情绪还没彻底蔓延到普通人，普通人还会以捡漏心态去买，导致实际交易和市场价区别不大（前几年）；

但现在看跌情绪普遍蔓延，个人违约率也在上升。法拍价就越来越体现真实成交价。

因为法拍不搞捂盘惜售那一套，人家真的要回血现金流来偿清法律判决。

眼下一拍成交率仅 11.61%，二拍到 67.05%。这说明法拍的交易博弈极其惨烈，九成真实买方上来就是停手杀价：给爷降，不然不买。

这不是威胁，是实际行动。

在常规二手市场上，前几年高位上车的人会因为沉没成本强行守价，爷宁可不卖也不贱卖，导致门市价虚高。

到法拍这个环境里，哭也算时间，爱卖不卖。

所以法拍成了真实价格锚点。

日本 91 年至 95 年法拍房数量增长 300%，成交价一般比泡沫后市价还低 30% 至 50%。

2025 年上半年，咱这商品房销售面积、销售额、房地产投资、房企到位资金分别较 2021 年同期下降了 42.4%、49.1%、30.4% 和 51.2%；

但待售面积上升了 50.6%。

换言之：你要以比 21 年腰斩的销售能力去处理比 21 年涨一半的库存。

所以候着吧，还能低。

现在银行跳开中间商，违约率不良率逼急了眼，直接下场做卖方。

可能会把实际成交价进一步下压。

因为之前的法拍交易总体还是碎片化，但银行是流水线，且有 KPI 压力。

我银行为啥卖 “直供房”？因为这些房都是贷款方违约不良后做债权剥离压在我手里了，我从一个放贷的变房东了；

为了债权回收率、为了报表、为了比其他同行跑得比熊快，我得先卖快卖；

我是银行，我不是房产中介或租赁运营，我主业是资金周转。

如果政策监管没有抽鞭子，银行是有可能成为短期内的重要空方的。

（所以大概率之后也会抽他们几鞭子让他们别卖得太狠，把高位接盘的门市价给冲晕了）

总之，对房价现在已经是个认知上的下行螺旋。

我一些中登胖友看到 “银行直供房” 的第一反应：不买，他们肯定卖贵了，他们肯定把还能升值的好房子自己内部先买了。

话没大毛病，但背后的核心逻辑还是：房产是一个会普遍升值的资产。

但这个逻辑其实在很多区域已经不成立。

银行要对冲这种逻辑，唯一办法就是继续降，降出一个买盘；但你如果还降，降价行为又验证了看跌情绪。

然后新生人口数据和户均房产数据都不足以支撑你形成一个足以逆市的大买盘。

所以… 熬吧。

闲聊公号：王子君的碎碎念。

知乎用户 MR Dang​ 发表

好问题，很多人的切入点在对楼市，对房价的影响上。

我分成两部分叙事吧，实在是被删怕了。

首先，就房价来说。

可以类比成股价。

你看股灾的时候，为什么参与极限引力挑战的人就多了？

因为短时间内，跌的太快了，来不及换手，伤害都被一个投资者承受了。

而一个人的抗性是比较低的，受到的又是真实伤害，受不了就回泉水了。

股价从 100 跌到 30，中间不带喘气的，是个人都受不了。

但是慢熊市的话，虽然对人的折磨是极致的，痛苦的。

不过因为跌的够慢，时间够长，所以换手是充分的。

股价同样是从 100 跌到 30。

a 接盘 100 到 90 的部分，失败了，去铁人三项了，一个月一万。

b 接盘 90 到 70 的部分，失败了，去铁人三项了，一个月 9000。

c 接盘 70 到 50 的部分，失败了，去铁人三项了，一个月 8000。

d 接盘 50 到 30 的部分，失败了，去铁人三项了，一个月 7000。

abcd 共同承担了 100 跌到 30 的伤害，而且他们有四份铁人三项的工作去还钱，所以不至于冲动去重开。

房价也是一个道理，如果房子带杠杆，在一个人手里一直从头拿到尾，那么也是会出问题的。

最好的办法，就是把这些房子匀一匀，加大换手率，把伤害分摊下去，那就不会出大问题。

你如果能 get 到这个设计的巧妙，你就知道我为什么说：

房子除了刚到不能再刚的刚需，一套都不要留。

和哪里的房子没关系，是房子就往外丢。

当然你说什么安全感，归属感。

那没办法了，安全感是需要付出代价的。

房价的波动就是需要你承担的费用，如果提前想通了，觉得可以接受，那也可以。

除此之外，什么置换的，改善需求的，你租房能花几个钱，打开 app 输入你的预算，海量的房源等着你。

你置换，改善，这个行为就是换手率的分子，相当于主动去承担房价下落的伤害。

你参与房子的换手过程，就一定会赔钱，赔多赔少的问题。

下落的飞刀不要接，房子和股市都一样。

其次，从银行角度来叙事。

我不知道有没有人注意到处置平台的界面。

每处房产的左上角都有 “一键贷款” 四个醒目的大字。

有些银行啊，净利润连年增加，经营性现金流却是负的。

现金少了，净利润多了。

银行手里的资产都是什么，好难猜啊。

其实事实上，这些资产的评估价和真实市场价值差了最少有 20%。

以银行成千上万亿的资产规模，稍微计提一下，那就是惊天动地的大事。

但是，如果房子挂出去，换个手，哪怕再把贷款放出去，只要每个月几千的利息有人还。

甚至都不用几千，还个几百块。

这笔上百万的资产就很 “健康”，起码看起来是这样的。

一个喜欢保护韭菜的博主，希望大家少少踩坑，多多赚钱。

知乎用户 大白不爱吃猫粮 发表

要注意晚买享折扣，越晚买越享折扣。

才入冬就有人受不了了，明年过年的烟花又多绚烂我都不敢想。这才是前几年我们说的大烟花啊。

知乎用户 小白马经略观​ 发表

过去，银行处置问题房产通常走两条路：交给法院拍卖，或打包卖给资产管理公司（AMC）。

现在更直接——拿到平台自己挂卖，也就是所谓的 “银行直供”。

这背后的原因，不是很难猜，主要是银行资金回笼压力大。

房地产下行周期里，断供、违约房源必然增加，银行手里的抵押资产自然也是越积越多。

如果不尽快变现，银行的不良贷款率会被动上升，影响放贷能力。

而咱们的金融监管层过去两年，反复强调 “加快不良处置、修复资产负债表”，对银行来说，监管压力和资金压力是并存的。

尤其是一些区域性农商行、城商行，受区域经济与资产集中度影响，单一资产包规模大，房地产敞口高，更急需 “回血”，所以处置意愿也更强。

银行卖掉抵押房，能回收现金、减少坏账，为后续信贷投放铺路。

而且相比传统法院拍卖，银行直售效率更高、折价更灵活、可议价空间更大。平台直卖减少中间环节，不仅能加快成交，也能把回收损失控制在可接受范围。

另外，法拍房名声一般都不太好（常常跟一些不好的词汇挂钩），被公众默认为风险大，因此法拍房成交率也不高。

比如，2025 年 6 月，全国法拍房挂拍量达 3.2 万套，但成交仅 3215 套，成交率只有 10%，流拍现象普遍。

银行直供房应该有一部分来源就是 “流拍的法拍房”。

银行自己做交易对手方，至少能取得 “购房者” 的信任。

对于当前的楼市来说，银行直供房激增，而且还是折价交易的话，不是什么好事情（尤其是对于直供房所在的楼盘）。

短期看，这是房价的 “真实价格发现过程”。

一方面，说明市场承接力不足，银行只能靠折价换成交。而 “折价交易” 本身有可能会带崩同小区甚至附近区域的价格。买家一看银行直售 150 万，谁还愿意买业主挂的 200 万，业主不降价也不行了？

价格预期，比价格本身更可怕。

但好在银行直供房的规模不会很大，2024 年全国二手房交易超 300 万套，而同期银行直供房成交量占比不足 1%，且多分散于各地（二线以外的城市更多），不会对整体楼市产生太大的冲击。

只不过，从区域看，楼市分化会更彻底。

优质地段、核心城市、改善型需求市场还是有一定的韧性；但库存高或人口流出或产业优势不足的区域，楼市价格体系本身就更脆弱，如果直供房规模释放，可能会形成 “价格下探 + 信心下探” 的负向循环。

目前看起来，房地产回归 “理性定价” 的趋势很难逆转，政策上也倾向于 “托而不举”，那么这个“出清的过程” 就还需要持续一段时间。

而 “银行直供房” 的出现，也算是一种“出清的方式”，虽然痛苦，但必要。

知乎用户 大魔王​ 发表

“银行卖房” 被部分自媒体暗示成老百姓断供，这是不对的。

我们看一则消息

兰州农商行挂牌出售的近 200 个房产标的中，有 156 个位于辽宁沈抚新区的育才壹品小区。
京东资产平台显示，除了沈抚新区的育才壹品外，兰州农商行在海南澄迈的景园悦海湾有 140 多套住宅和 180 多套商铺。

为什么一个小区有 156 套断供房呢？真实情况是这样的，抚顺新区的育才壹品由沈阳智峰房地产开发有限公司开发，而智峰地产欠兰州农商行共计 2.94 亿元。所以断供的不是 156 个人，而是房企。

这种情况最恶心，采取打包拍卖的方式会把小型投资客、真正购房者都挡在门外，毕竟需要几个亿；采取一套套的拍卖方式，工作量大不说，时间还特别长，最终流拍率很高。

一轮轮拍卖不如自己卖，还能规避 “法拍房贷款限制”。

只要不走司法拍卖，那就属于市场化行为，银行可以贷款给购房者买自己的房子，或许还能给一些利息上的优惠，不违反规定。

我为什么卖力说此事呢？法律。

大家要清楚，除了深圳以外，内陆城市还没有个人破产法，咱们老百姓断供之后房子必须走司法程序，一是因为房子拍卖成交之前都属于购房者，银行没权利卖别人的房子；二是因为卖房子的钱不足以支付债务，购房者需要继续还钱，如果不走司法拍卖途径，银行一块钱把房子卖了，谁能接受？

企业不同，它们可以破产，房子直接归银行，银行只能接受以房抵债，卖多少钱都不能继续追债，所以银行说 “直卖房” 产权清晰，无纠纷。

了解清楚真实情况，我们来分析，银行怎么突然急了。

由于降息，银行的赚钱能力降低，但每年都会有坏账导致亏损，银行需要拿钱去填窟窿。

又由于经济萎靡，贷款的少，存款的多，银行面临极大的利息支出压力，净利润持续下跌。

最后由于房价持续下跌，银行需要尽快把手里的贬值资产卖掉换钱，避免亏更多。

说白了，支付存款利息、覆盖坏账、降息已经让银行紧张了。

那我们老百姓买 “银行直供” 有什么要注意的么？

我去阿里看了一眼，还是采取拍卖方式，而拍卖里的公告与法院相同，规避责任，换汤不换药。

怎么买法拍就怎么买银行直供，玩法没变，只有贷款和中介费、手续费的区别。

我个人不建议买此类房子，因为开发商要么倒闭要么有信誉问题，房屋出现质量问题，你只能认栽。

天津这边今年钢渣房事件被关注，其实此类事情并不只局限于天津。

虽然正常买房也会碰到各类质量问题，起码你还有维权对象，你买法拍和银行的房子，你找谁负责？

知乎用户 奥特之父​​ 发表

先看这篇

中国房价最终会崩盘吗？

不玩插标卖首，这篇是我 2017 年写的房价的文章。要知道，那个时候的主流就是全民唱多。

昨天写了一篇北京房价的帖子（我预计还会跌，原因看我上面那篇），没想到我北京地区的粉丝情绪十分激动，各种取关，正好借着这个问题给大家好好分析一下。

1. 你现在买房，二手房，直接照挂牌价的 8 成砍，问十个人五个人会同意。所以实际上应该采用银行评估价的标准: 7 折。

2. 银行放出的房源，法拍房，你们看到的是低于市场价 25%，实际上高赞说得完全不对，真实的市场价比这个要更低! 因为法拍房和银行房的发售渠道比普通二手更多，买盘的参与度更高，价格在竞拍中还会高一些。至于不懂的人，要价一百万花九十五万就美滋滋的，这个没办法，人生必交的学费，我也交过。

3. 现在的房产投资已经进入了比普通发达国家更艰难的日本二线城市模式。讲白了，你的对手盘是无限增量的，所以你得去操盘才能让你的房产升值。

什么意思呢？我拿一个粉丝私信我的举例:

靠买二手住宅，问题是你的二手房是不是在物理上老化? 是不是因为有人不交物业费服务越来越差? 是不是人越来越少? 是不是富人在移民? 是不是租户越来越少? 是不是房子越建越多? 这就跟日本很多老龄化严重的二线城市一样，利好只有一个: 货币超发。

问题是，我说过很多次了，如果货币真的到你手里，请问现在你有一千万，你是用来买黄金和红利股，还是多买一套老破大? 你不买，凭啥你觉得别人要来接你的盘?!?

4. 法拍房是用来看这一片的合理估值的，因为现在无法查看成交价（大部分地区）的原因，房屋买卖实际上是黑箱状态。法拍房倒是提供了很好的渠道。

5. 地量横盘是房价企稳的标志。我看到的是缩量阴跌，后面还有一个放量阴跌，然后才是地量地价。关键是人口下降老龄化加剧了，你不抛死扛当然没问题，问题死的人怎么扛?

6. 租售比这个就更扯了。你知道一套一百平的房子要维持能出租的状态每年要投入多少么？你的持有成本包括折旧 + 装修 + 家电家具更换。另外还要算空租和房屋中介费。我家有公寓的物业，五十万的房子一年租金三万，细算下来都是亏的，这还是几乎都满租的情况。所以正经国际通用的租金比例通常是年租金 > 房价的 8%。现在你想投资年租金 = 房价 5% 的公寓，别说曼谷吉隆坡，你在杭州都随处可见，可别着了道了，我告诉你，买进后照样亏，除非你去运营。

7. 房地产的下一轮投资机会一定和一户建或者城投主导的 “多户建” 有关，就是走美国那种小区定制模式，每家独门独户有独特设计但不允许违建，是公建的。所以过两年，要是能吃进欠债的厂房或者近郊工业用地商业用地，被拆迁到是可以爽吃的，有能力的自己做商用别墅也可以有 50-70% 的利润。普通人千万别买写字楼和商铺，投资难度比股票大多了。

刚需，我的建议是绝对别买楼房，要么租，要么咬咬牙…… 租个别墅爽十年。另外接下去跌幅最大的一线城市房屋品类一定是商业性质的大平层（五十年产权那种）和联排 / 叠墅。杭州，你花六千一个月可以租到那种影楼装修完撤出的很不错的联排，人家花七八百万买的，你一年付出普通工薪阶层的房贷就能享受伪富豪的快乐，房子过几年住旧了拍拍屁股下一家，省出来不买房的钱可以让你全世界玩个遍一辈子不留遗憾。

哦，忘了说了，

还有房产税? 这可还没落地哦

知乎用户 mdlhdeutsch 发表

我就说点大家都听得懂的人话吧！！！！就是房子砸自己手里了。现在断臂求生。

房地产问题走到这一步就是到了最后阶段了，无论企业还是个人都已经无力还款。只能拿房产抵债。银行无奈下接受房产抵债的现实，然后 借钱借成了房东。现在只能自己降价出售来回笼债权。

知乎用户 小早川纱枝 发表

之前是房东抗不住了降价出售砸盘，房东砸盘还是有些理智的，毕竟钱不是大风刮来的，房东会尽可能多卖一点，砸盘的过程伴随着买卖双方的激烈交火。

现在是银行亲自下场砸盘，这砸盘的效果可不是房东这种组织能够碰瓷的，银行手上大量的房子，为了快速回笼资金，一家银行一次几百套房子打 7 折往市场里砸，参考厦门一个月的二手房成交量才五六百套，好吧，二手房东就不要想卖了，如果你不跟着银行的脚步一起砸盘的话。

知乎用户 马超​ 发表

怎么感觉，银行变售楼处了

以后银行贷款，不会给实物，直接给房子吧

有时候，有的话，还是不能说

这让我想起来一个事，那就是猫笔刀被封半个月

原因是上周发表的那篇文章

因为文章中援引了一个数据

数据来源于克而瑞

克而瑞是易居中国旗下专业的房地产大数据服务商，成立于 2003 年，专注于为房地产行业提供投资决策咨询、数据服务、系统解决方案等。其核心业务包括房地产数据库、市场研究、投资分析、数字化工具开发等，是行业内权威的数据提供商和智库机构

这个数据出来后，是一石激起千层

最后声音越来越大，然后克尔瑞在上周发布了一个声明，说自己没有发布任何 “房贷断供率” 的报告，包括一些报告里面的数据是没有的。

这是赤裸裸的 “AI 造谣”

声明是这样写的：

”事发后公司对所有在研项目、已正式发布的报告清单、对外披露的数据记录进行了全面排查，经多轮交叉验证，最终确认核心事实：克而瑞从未开展过 “中国城市住房断供率” 主题研究，未制作或发布《2025 年中国城市住房断供率研究》报告，更未以任何形式（包括官网、发布会、合作渠道等）对外披露过所谓 “城市住房断供率数据” ，传播内容完全无事实依据。呼吁广大媒体及行业同仁恪守“信息真实性” 原则，在发布涉及企业及行业的数据、报告类内容前，主动与相关主体核实信息，避免因不实信息引发市场焦虑或误导公众判断。”

不过，今天的银行，确实是成了房地产的空头

处置房产要快速变现，那价格必须给到很优惠，所以很多房源都是有八折九折优惠的。这相比较于普通二手房，价格确实是有很大的竞争优势，个人销售房源根本干不过。所以，这些房源的大量上市，本身就是对二手房的巨大的冲击。让本来就很卷价格，买家不断砍价的二手房交易市场，遭遇更大的压力

也许，都才刚开始

从获得的有限数据来看

2023 年全国一共有 43 万套法拍房，但是 2024 年就上涨到了 65.8 万套，同比上涨 51.7%。法拍房数量快速增长的同时，成交率也在下降，2023 年还有三分之一的法拍房能够成交，但是 2024 年只剩下了四分之一。要知道法拍房都是在市场价的基础上打八折，就这成交率还这么低。以后，只能加大优惠力度。

还有一个数据，2025 年 6 月末，工商银行、建设银行、农业银行和中国银行 “四大行” 个人房屋贷款余额均较 2024 年末出现下降，其中农业银行个人住房贷款余额较 2024 年末下降了 491.61 亿元，建设银行也下降了 423.60 亿元。

对了，还有房贷不良率，“六大行”和主要全国性股份行个人房屋贷款不良率基本呈快速上升之势。比如建设银行 2019 年末个人房屋贷款不良率仅为 0.24%，而 2024 年末达到了 0.63%，2025 年 6 月末更是达到了 0.76%。2025 年 6 月末 “六大行” 个人房屋不良贷款率均超过了 0.7%，工商银行最高，达到了 0.86%。主要股份行中浦发银行 2025 年 6 月末个人房屋不良贷款率竟达到了 1.11%。除了大行，最高的银行是盛京银行，达到 4.34%，其后 5 家银行分别是：甘肃银行 1.92%、兰州银行 1.86%、重庆银行 1.77%、青岛农商行 1.68%、东莞农商行 1.51%，前 3 家是城商行，后 2 家是农商行。

趋势 “信号灯” 已经出现

旧模式地产尾部风险仍在释放

个人贷款正面临消费疲软、收入承压双重挑战

银行正在全线调整策略，以适应更稳健、更审慎的金融时代

未来的房地产信贷格局也正在从 “快马加鞭” 走向“风险可控、服务民生”

知乎用户 YULI 宏观财经​​ 发表

“银行直供房”，说白了，就是还不起房贷的人，把房子直接抵给银行，用来抵债。

传统路径是走法拍：银行起诉、法院拍卖、拍卖成功、拿到现金，整个过程走完，没个一两年下不来，而且法拍房本身因为流程复杂、税费不明、可能存在租赁或占用等问题，市场接受度一直不太高。

如今银行干脆跳过中间环节，直接 “收货”，把贷款变成实物房产。

这看似省去了繁琐流程，但也让银行手里囤积了大量不动产——对银行来说，这可不是什么优质资产，而是亟待处置的 “不良”。

目前个人房贷违约率整体虽然还处在低位，但并不意味着风险可控。

如果未来房价进一步加速下跌，更多房屋的市值会低于未还贷款的金额，那会不会有更多人选择 “主动违约”？9 月各线城市房价环比下降，同比降幅总体持续收窄，如何看待这一趋势？

这成了一个悬而未决的隐忧。

一旦形成趋势，银行手里这些 “直供房” 可能会从现在的 “个别现象” 演变为“泄洪通道”，对局部楼市形成持续的价格压力。

那么这批低价房涌入市场，短期来看，它确实会拉低某些片区的成交均价，尤其是同小区如果出现几套 “银行直供房”，其他二手房东想按市场价卖房就会更难。

对未来的影响，或许有可能推动房地产存量运营模式的转型。

一个值得借鉴的思路是 - 租赁模式：银行把收回来的房子统一装修、统一运营，发展长租公寓市场。

这不仅能逐步消化库存，还能稳定租赁市场，可谓一举两得。

未来，或许会看到更多银行从单纯的 “信贷机构” 转向 “资产运营者”，这不失为楼市软着陆的一条路径。

如果你正考虑入手这类 “银行直供房”，要注意高收益永远伴随高风险，这里的“坑” 可能不比法拍房少。

第一，权属问题要摸透。 虽然银行直供房听起来比法拍房简单，依然要确认原房主的户口是否迁出、有没有隐形共有人、是否存在长期租赁合同（买卖不破租赁）。最好委托专业律师做尽调，查清房屋的抵押、查封历史。

第二，房屋状况实地看。 银行不是业主，它不负责告诉你这房子漏不漏水、隔壁有没有噪音、物业靠不靠谱。这些都得你亲自多次、多时段去看。有些原业主可能因为被动卖房而对房屋缺乏维护，隐藏的质量问题交房后才发现就晚了。

第三，价格未必是真 “低”。 低于市价 25% 听起来很美，但你要对比的是同小区近期真实成交价，而不是挂牌价。此外，这类房产通常要求一次性付款或较高首付，交易周期灵活度低，这些隐性成本都要计入总账。

第四，贷款和政策要落实。 部分银行对直供房可能不支持本行贷款，或者审批更严。

银行直供房” 是当前楼市调整期的一个特殊产物，它既是风险出清的渠道，也是银行与个人在债务关系中的新平衡。

对购房者而言，它可能是一次 “捡漏” 的机会，但切记：天上不会掉馅饼，只会偶尔掉陷阱。

睁大眼睛，做好功课，想清楚再下手——买房的正确逻辑，永远不是因为它 “便宜”，而是因为它 “值得”。

知乎用户 Saka 财经​​ 发表

供应量越大，就越不值钱。

现在法拍房上架和成交数量不够用，银行就采取了直供方式。

银行直售房的购买风险相对于法拍房较小，一般不存在民间借贷、长期租约或产权纠纷之类的隐患。

比如下图京东平台这个房产，其产权就是属于绵阳市涪城区农村信用合作联社的。

银行一般在阿里资产和京东资产这种平台挂牌出售这些房产，据经济观察报不完全统计：

自 2024 年 8 月以来，广东农信系统挂牌出售的房产标的共有 12386 个；2024 年 11 月以来，四川农信系统出售的房产标的数量达到 24821 个。

四川农信这个 2 万 5 千出售数据让网友们吃了一惊。

其实这种模式以前就有，但是没有怎么公开，典型的好事轮不到牛马。

银行直接销售房产基本上都是来源于不良贷款处置。

这些房产以前是企业或者个人贷款的抵押物，因借款人无力偿还从而形成不良债权。

从京东平台挂牌的信息来看，大部分是商业性用房，也就是很多都是生意做不下去了才被这么处理的。

银行现在手里面的这种不良债权太多了，房产抵押物太多了，现在法拍房数量太高，2025 年 6 月份，全国法拍房供应规模达到 3.2 万套，但成交只有 1/10：3215 套。

法拍房卖不动的情况下，银行急于回收债权，就只有另寻他法，于是挑选比较好操作的，银行就先搞完债权剥离，把产权弄得清晰便于交易。

然后银行再把这些房产挂出去卖，处理掉以回收点钱，降低不良债权的规模。

但是，这种模式能够解决的房产量也有限，银行手里面积压的抵押物越来越多，市场需求却不像以前那么旺盛。

随着中国人口结构的变化，买房子越来越不是人生必选项，购房需求越来越少。

银行直供房价格比较实惠，会进一步加大二手房房价垮塌压力，恶性循环之下，房子探底回升、止跌回稳的过程就需要更长的时间和过程。

知乎用户 FatFatAmos​ 发表

现金流不行了。

尤其是银行体系，风控更为严厉，如果银行的现金流也有问题，会对实体经济非常不利，这类房我个人认为，如果条件允许，且确实是好点的笋盘，是可以接受。

无论买哪类房子，个人还是觉得首先居住的城市，政策，看地段，地理位置，物理上的硬性条件，房型，方位，大小，物业等，以及自身经济条件等的综合条件去考虑。

知乎用户 南天野望​ 发表

北上广深二手房价格持续调整，目前基本上调整到 2016 年的水平，也就是 2016 年之后买房的，基本上都套住了，如果是 22-23 年高位买的，下跌已经超过 30%，就是全款买房，也没了首付，如果是贷款买房，那是加了杠杆的，1000 万的房子，三成首付，七成贷款，房价下跌到 700 万，及时止损 700 万卖掉，首付 300 万全部亏掉，还亏了还贷利息，绝大多数家庭几代人辛苦的积蓄都在这个过程打水漂，甚至还负债累累。

面对这样的绝境，很多人无奈之下选择断供。

全国住宅销售面积情况，2017-2024 年住宅销售面积达到 1045149.77 万平米，大约是一亿套，这是新房，二手房大约是 5000 万套。

在房价持续下行之下，这一亿五千万套断供的比例会越来越高。

业主断供，银行不得不拍卖，但拍卖的成功率极低，一拍加二拍的成功率加起来可能低于三成，拍卖不掉，就只能银行自己收着，但商业银行利润 2023 年见顶，贷款核销高增长，并且银行的不良贷款率已经超过了净息差（存贷利差）：

贷款核销持续高增长。

商业银行的不良贷款率（已经剔除了贷款核销部分）已经超过存贷利差。

存贷利差目前还是商业银行的主要利润来源，因此商业银行压力山大，在房价下行趋势日趋明朗的情况下，商业银行开始抛售房子，之前抛售的是商业银行持有的物业，比如写字楼之类，能卖就卖，如果需要使用，可以返租，现在是抛售业主断供烂在银行手上的房子。

央企退金令、退房令，然后是地方国资集中抛售资产，然后是银行的抛售物业和房地产，海量的优质资产集中供应市场，在资金供应没有明显上升的情况下，会导致抛售的资产价格持续下行，甚至出现严重超跌的情况，抄底为国护盘的时候来了，哈哈。

知乎用户 第 404 人 发表

让你晴天卖伞，雨天收伞。

现在伞全砸手里了吧？

知乎用户 闻号说经济​​ 发表

我只写深度分析，**实际上这部分房子在金融上有统一术语：不良资产！**而且由于风控对损失的要求，其还不能直接打包扔市场，因此就变成了银行直售，没有中间商赚差价，实际上在金融市场里，有时候对购买者而言不意味着便宜，但肯定放心！但对资产原始所有者而言，不一定能靠拖字诀延长债务周期，但或许也避免了被 5 折以下低价清算，但有时这种关系也会随着市场定价的错位和资产回笼的刚性要求，而会反过来，请记住这种便宜与否只是和市价比较，不意味着同业比较！

不过，传统法拍房因成交率低（2025 年 6 月流拍率超 65%）、流程冗长（平均耗时两年以上），造成了越拖亏的越多的问题算是被遏制了，因此现在的银行转而采用 “以物抵债” 策略的越来越多。

**即：法院在法拍流拍后，裁定将房产直接过户给银行抵偿债务，银行再以市场价 7-8 折挂牌直售。**举个例子，某股份行一套市场估价 200 万元的房产，经历两次流拍后以 150 万元抵债给银行，随后银行通过阿里资产平台直接销售。这种模式既能缩短处置周期，又能提升债权回收率，成为当下银行主流选择，毕竟金融行业都知道，风险不能被消灭，只能被转移，日本的案例告诉银行，逆市持有的周期成本，是一般机构难以承受的！

从法理角度看，银行这部分房子的来源无非有 2 种：

（1）个人房贷断供房：

当购房者因经济压力或房价下跌导致 “负资产”（房产价值低于剩余贷款）时，可能选择停止偿还月供，那么银行就会通过法院强制执行程序收回房产，完成债权剥离后直接出售。

2025 年半年报，有 28 家银行披露了截至 2025 年 6 月末和 2024 年年末的个人贷款不良率。其中，仅 3 家银行 2025 年 6 月末的个人贷款不良率较 2024 年年末有所下降，分别为江苏银行、兴业银行、平安银行！

而国有六大行上半年的个人住房不良贷款率，则普遍上升 0.1-0.2 个百分点，部分的地方银行如青农商行房地产业不良率则是飙升至 21.32%，这些不良贷款对应的抵押房产成为直供房的重要来源。兰州农商行在抚顺新区育才壹品小区挂牌的 200 多套住宅，正是通过法院强制执行开发商智峰地产 4.6 亿元债务获得的。

（2）企业经营贷抵债房:

第二大来源就是中小企业或个体工商户以房产作为抵押物申请经营贷款，若经营不善无力偿还，银行同样通过司法程序取得房产。这类房源占比显著，尤其是逆经济周期的行业！

**此外，部分银行，已经通过早期风险预警机制，提前介入违约案件，在借款人未完全丧失还款能力时协商收回房产，**避免进入冗长的司法程序，这类资产通常产权清晰、瑕疵较少，是银行直供房中的优质标的。

而且，银行直供房的产权会通过法院强制执行文书或抵债裁定完成过户，完全归属银行所有，与原房主的债权债务彻底剥离。购房者可通过不动产登记中心查询《不动产权属证书》，确认 “权利类型” 为 “国有建设用地使用权 / 房屋所有权”，“取得方式” 为 “法院判决” 或 “抵债”。这种法律保障有效规避了法拍房常见的长期租约、户口迁移等风险，交易安全性显著提升，因此，从金融市场角度而言，就具备了一部分溢价！

不过，银行直供房的低价抛售，短期内必然会对局部市场形成冲击，尤其是集中挂牌的小区。

从新闻里我们就能看到，兰州农商行在抚顺新区育才壹品小区挂牌 200 多套房源，导致周边二手房成交均价近 3 个月下跌 4.2%，部分业主主动降价 5%-8%。但这种影响要看区域，通常核心城区受影响较小，比如兰州城关区核心地段的直供房虽低于市价 12%，但周边房价仅微降 0.8%。这一现象反映出远郊及非核心区域房价承压显著，而核心区因供需紧张抗跌性更强。

其次，法拍房市场联动机制下，银行直供房与法拍房会形成竞争性价格博弈。直供房的低价策略可能进一步压制法拍房成交价，形成 “以价换量” 的市场格局，有时候极端案例可能会拉低市场同类资产估值。

最让我关注的是，银行批量抛售资产传递出风险出清信号，可能强化购房者 “买涨不买跌” 的观望心态，尤其是银行大规模出清通常只是行业风险前期的特征，中期出现流动性踩踏倒逼银行资产负债表时，才是中期特征。

不过，当下确实部分投资者看到银行直拍，因担忧资产贬值加速抛售二手房，形成 “越卖越跌” 的恶性循环。

我查了下新闻，近期齐齐哈尔龙沙区农商行 9.9 万元起售的房源，导致周边老破小成交周期从 3 个月延长至 6 个月**。但另一方面，直供房为刚需族提供了 “上车” 机会**，成都购房者以 83 万元拿下主城区 90 平住宅，比市场价省近 20 万元，这种 “捡漏” 案例也可能局部提振市场情绪，这也反映了当下市场的前期特征，即” 多头不死，空头不灭 “！

最后，我个人感觉从金融风险角度，银行通过直供房快速变现，不仅提升债权回收率，还能优化资产负债表，对于整体稳定肯定是有好处的，毕竟我国的货币传导主要是靠银行，只要银行安全，一切就没问题，因此这种模式可能成为未来银行应对房地产风险的常态化手段！

PS: 购买银行直供房要注意什么，我做成表格了，便于你们收藏！

知乎用户 凌乐​ 发表

查了一下数据，这并不是个例，规模非常大

城商行中，2024 年兰州银行挂牌直售房产标的为 1130 个，2025 年增至 1779 个；吉林银行挂牌出售的房产超过 2000 个，天津银行接近 1300 个。

地方农信系统也是房产直售的重要力量。2024 年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量超过 25000 个，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有 11000 个。

这已经构成当前楼市的重大卖盘，这种级别的销量都不算是打压房价了，而是很容易导致房价崩盘，因为这些银行房产大多是走法院拍卖渠道，法院拍卖房因为流程复杂、参与人不懂等缘故，很多人都不会参与，买方人少得很，大多数楼盘就是个起拍价销售。

难怪最近楼市房产价格加速下滑，表面上卖房的人少了，实际上还不起债的人多了，房子被打折抛售了。

知乎用户 深空​ 发表

说什么 “银行直供房”，那不就是法拍房换个形式而已，都是砸在银行手上的房子。

以前法拍房，就是要走起诉拍卖流程，也就是走个法律程序，结果还是这个房子卖了变现，而所谓的银行直供房，就是少走了这个法律程序，直接拿去卖了。

从程序上来说，少了起诉环节，自然也就少了走法律程序的成本，看起来就是消耗的时间成本更短，麻烦更少，房子更好卖一些。

然而，走不走这个程序还是有区别的。

首先，法拍房当中确实存在不少是强制拍卖的房子，原来的房东拒绝交房就并不是什么新鲜事，所以买过来之后要与旧房东拉扯也是常见的。

银行直供房就比较没有那么啰嗦，毕竟房东要是不同意交房的话，银行也很难直接给它办过户，要是再闹起来的话，在没有法院判决的情况下，报警估计警察也不会愿意介入。

理论上来说，银行直供房应该是更容易处理的，但是这里有一个问题，那就是这些直供房到底是银行与债务人协商的结果，还是法院实在处理不过来，银行私自做的决定。

从法理上来说，银行作为债权人，在债务人断供的情况下，是可以对债务人抵押的房产进行处理的，法拍只不过是捋清产权所属而已，减少产权纠纷所造成的额外成本。

然而，走法律程序肯定是要花时间的，并且法拍的需求越多，案件的积压情况就会越严重，走程序所花的时间也会越长，造成的法律成本也会越大。

如果银行与债务人充分协商，对低价卖出房产没有异议，那么自然能够节省大量时间成本，而要是并未进行充分协商，债务人不愿意配合进行房屋过户，那么真闹起来，以后还是要补法律程序的。

法拍房就是银行已经走完法律程序，不会产生额外的法律成本了，而直供房或许不用走法律程序，但是并不代表原房东真的心甘情愿交房，所以购房者或许要顶替银行去承担法律风险。

从实际上来说，银行直供房可能会比法拍房更麻烦，风险也更大，标价理应更低。

另外，法院的审理速度也可以被理解为法拍房的速度限制器，不走法律程序就不会被约束，对市场的供应量可能在短期内放大，继而形成冲击。

因此，这种银行直供房的规模更值得市场的关注，因为它可能比法拍房对房价造成更大的压力，同时也可能会导致过户纠纷更多，进一步打压购房者的积极性，所以能法拍还是尽量走法拍程序，走直供只能是无奈之举。

知乎用户 橙时 发表

先说一句：“该”。

银行跟地方两者在经济上行周期通过行政手段和垄断资源的手段，吃得满嘴是油，终于在经济下行的过程中，被路径依赖的回旋镖砸中头了。

泡沫梦回一场。

以前是地方的国资委将手头的资产批量清仓式减持，丢给市场套利。

现在轮到银行蚌埠住了。

虽然我很想列举相关断供数据，但是有意思的是，官方没有给相关信息，中国银行研究院报告曾引用克而瑞《2025 年中国城市住房断供率研究》数据，但克而瑞紧急声明从未发布该报告及相关数据。

但我们仍能窥得一见。

据第一财经不完全统计，在京东、阿里资产交易平台上，2024 年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量超过 25000 个（未去重，下同），辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有 11000 个。

这还只是其中四川、辽宁两家地方农信系统名下挂牌直售【断供】的房子数量。

那么全国各地的呢？

数量是不是更多，断供数量是不是更吓人？

房子作为一种 “持续贬值” 的商品，不能对外兜售、租赁，那就是纯纯的负资产。

资产烂在银行手里，那叫硬着陆。

资产烂在普通人手里，那是软着陆。

但是银行直供房还是比法拍房要好。

银行直供房是直接跟银行【债权人】交易，已经没有原房主什么事，只要看对房子，给钱，过户就完事。

相对来说，省心省力一些。

只不过银行以前把 “直供房” 藏着掖着，死捏着不肯给，现在却不断大量对外抛售。

说到底，就是法拍房卖不出去，市场上卖盘太多，买盘太少。

哪怕是砍掉 25%，在今时今日这个局面，房价还是贵，潜在的需求方还是会选择当 “等等党”。

因为房子存量多到无论如何也解决不了，所以经济越差，断供的人越多，烂在银行手里的不良资产就越多，烂账率一高，又会倒逼银行触发系统性风险。

所以房价还能再努努力，往下探一探底。

看银行被自己的回旋镖砸回去，还是挺开心的。

知乎用户 哒哒 发表

捡漏个锤子，今天捡漏，明天就挂在树上了。

知乎用户 宁一​ 发表

这算不算破坏市场？有关部门是不是应该出来干预一下？

银行直供房，因为明显低于市场价格，肯定会对房地产市场带来不小的冲击，特别是二手房市场。

这些银行直供房，多数来自不良贷款处置，当企业或个人无力偿还贷款时，银行通过债权剥离取得完整产权，随后以房东身份直接出售。

在过去，银行对这样的资产处置方式一般是司法拍卖，能不能拍卖，能拍卖多少，银行心里没有底。如果结合拍卖的成功率和成交价格来算，拍卖的期望值约为市场价的三到五成。

根据克而瑞的研报显示，6 月份法拍房平均折价率为 28.4%，环比下降 0.5 个百分点，成交法拍房折价率为 31.3%，环比下降 12 个百分点。

这也就是为什么银行宁愿宽限贷款人，也不愿意把房产拍卖的原因。

举个例子，房子 100 万，贷款 70 万。贷款人本金还剩 60 万，就算房子市场价还是 100 万，银行的预期收入只有 30 万到 50 万。银行从账面亏损转为实际亏损，但如果给贷款人宽限，贷款本金会一分不少。

总的来说，银行直卖房，可以提高银行的债权回收率，比起没有底的拍卖，对银行来说更有利。

但这种利对银行也是双刃剑。

银行把房价拉下来了，银行手里的你摆房产价值也在下降，也影响以后的销售价格。

比起法拍房，银行的直卖房更 “干净”。

法拍房的坑很多，行话叫瑕疵。

比如说，有的房子虽然法拍成功，但也存在一个清退的成本。有不少人遇到的情况是，房子买成功了，但里面仍然住着人。并且，很多都是老人，想要把这些老人从房子驱离，难度是非常大的。

还有一些情况是房子带有几十年超长的租约，收益人是原房东，房租提前收了，同样也不能把租客赶走。

银行的直卖房一般就没有这样问题。就算有纠结，也好处理。

再来说一下对房地产市场的影响。

由于银行直卖房的价格更低，那么，买房人优先考虑的是银行卖的房子。

作为一名正在卖房的房东，是跟着降价还是不跟？

跟的话，舍不得，不跟的话，没有价格优势，卖不出去，再拖下去，价格会更低。

所以，看似有选择，其实没选择。

这样一来，肯定会引起二手房市场价格下降。

不过，从目前有限的信息来看，银行的直卖房虽然多，但还不够多，不足以对现有市场造成明显的冲击。

像一些银行挂牌的数量只有 1000 套到几千套不等，与庞大的二手房市场（几万套到十几万套不等）相比影响实在有限。

另外一方面，一些房子的地段可能不是很好，在市场上的价格本来就存在一个较大的降价空间。

比如说，挂牌比较多的都是地方城市商业银行以及信用合作社这样的小银行，一般找这些银行贷款，房产的地理位置普遍不是很好。

所以，短期来看，银行直卖房对现在房地产市场冲击有限。但这种现象还是值得关注。

知乎用户 这天那么蓝 发表

说明银行不看好房价趋势呗，以前因为各种原因断供被银行收缴的房子再不卖以后更难卖出去了损失会更多，对楼市的影响就是银行认为房价继续下跌是趋势。

至于买房者需要注意的也多，就是你买到的房子里仍然可能有人在住，有可能是就原户主，房子产权虽然归银行了，但是也不能直接把人赶出去不是，特别是一家只有一处房产的，这种你自己想办法就特别麻烦。银行赶不动人你就能赶动了。

还有就是原户主人虽然走了，但是有些会变动屋内设施，比较有良心的会只把自己装修的拆掉，没良心的会把交房时的基础装修和水电也破坏掉。

还有一个问题就是这种网拍房应该是不能实地考察的吧，仅从几张图片和文字描述就下单花几十上百万还是风险挺高的。

知乎用户 落尘 发表

根据我多年上网冲浪的经验，“银行直供房” 应该有个广为人知的原名，而改名的目的就是不想让人认出它。

知乎用户 无聊无聊无聊的人 发表

银行就是个矿场玩家，一鱼多吃，现在砸手里了，怕崩盘慢慢放量慢慢掉价

显卡市场里最大玩家前几年不是厂商，是挖矿的。每一次矿难都扔出来极为可观的矿卡。老实玩家们买不起买不到新显卡，只能乖乖溢价。要不等到矿难了拿个洗干净的矿卡赌运气

事实上是，基于现有的市场环境和游戏市场现状，基本上，所有老显卡都在缓慢降价，但为啥新显卡买的人不多？老显卡交易量也下将？因为 30 系这个老矿牛依然满足绝大部分玩家的需求，如果不能挖矿或者 ai 的初级需求降低，还能空出来一大批，足够玩个三五年。你要不玩游戏，那么集显都够了。新 50 系列任你老黄刀法再准也没戏。

嗯，现在玩 PC 游戏的人不多了，大部分游戏显卡够用了，除非游戏玩家狂热者，谁也不买新显卡了。非必需品。显卡厂商现在都去玩 ai 了那个才是大市场。游戏市场就是边角料找人接接盘就行。

房子也一样，现在这环境就该烂在银行手里，让银行做最大房地产市场的拥有者和金主爸爸。毕竟从卖地到卖楼到房贷到催债，银行稳赚不赔。天底下哪有稳赚不赔的生意？最后还不起房贷还欠银行钱，那你房子拿去好了。

毕竟老百姓也就是个土地和房子的经手人对吧？银行才是最大房东，找人接盘？你这个恶劣的矿场，一鱼还要多吃. 就该烂手里。

知乎用户 咸鱼真闲 发表

不得不说高层还是牛逼的，目前房地产导致的金融风险还是可控的。

当时三道红线现在看真就是在炒房和金融风险之间找到了完美利益最大点。

知乎用户 35 号庇护所​​​ 发表

对楼市的影响未必是 100% 负面的。

因为虽然现在银行直供房占比很低，但是银行给新购房者的定价不是按照现在房产的市场价值来的，而是根据所谓的 “区域平均价格” 来定，这里可做的文章不能说很多、而是特别多。

所以，购房者能不能真的买到 “比市场价低 25%” 的房子，不确定性很大；尤其考虑到很多平台已经不显示成交价了。

这也是购买所谓 “直供房” 的最大风险。

银行这么做的主要原因是：

银行净息差 / 不良率压力增大 - 国有金融系统压力增大：法拍房购正常供给的规模和效率有提升但不足以支撑银行快速改善潜在的坏账风险 - 房地产 “深度调整” 超预期，购房者资产 / 负债状况持续饿化。

前两天报道的四大银行对自家的 APP“瘦身”的事情，本质上依然是奔着 “降本增效” 去的，APP 种类、功能合并，银行自然也就不需要那么大的 IT 部门了。

最最底层的因素，还是收入，也就是就业。

1. 国有金融系统在桶缩大环境下，既要兼顾化债、新增 ZF 债务、大基建，又要刺激杠杆率超过 65% 的居民部门增加最优质的中长期贷款 / 房贷。

到 2025 年二季度末，商业银行的净息差为 1.42%、较一季度末下降 0.01 个百分点。

大型商业银行、股份制商业银行和民营银行的净息差分别为 1.31%、1.55%、3.91%，分别较一季度末下降 0.02、0.01 和 0.04 个百分点。

民营银行的净息差虽然最高，但风险也最大、财务数据真实性的不确性也最大。

虽然银行的财报数据显示，银行的不良贷款率有微降，但不代表不良贷款的规模是下降的。而且从个人消费贷不良率以及法拍房的规模来看，银行坏账风险是在上升的。

净息差和不良率差值为正的，全国仅有 29 家: 国有行 4 家、股份行 6 家、城商行 11 家、农商行 8 家。

2. 法拍房

现在的法拍房系统数据越来越难查到了。

2024 年全年法拍房报告刚出来不久 (必定是经过层层雕饰的)。国信达发布的 2024 年 1-12 月全国法拍房大数据报告显示：

2024 年全国法拍房挂拍量为 657842 套，同比增长 51.69%；成交量 163372 套、同比增长 11.03%；成交率为 24.83%；趋势是挂牌量大涨的同时成交率并没有明显增长。

商业用房成交率最低 (这意味着什么?)：

二手房房价趋势这一点就不用多说了，一线城市的一手房均价都又开始下降了；所以，二手房特别是改善属性不强的非自住二手房，应该尽快卖掉。

随着法拍房的增长、银行直供房可能会增多。确实有需求的，可以对标银行直供房所在区域的楼盘去看看有没有 “正常出售” 的二手房，逻辑是同品质区域的、财务状况类似的持有者可能是多数的，他们可能也在找购房者；即便不从他们手里买，对比一下银行给的报价也是好的。

知乎用户 狛枝凪斗 发表

有没有可能银行没钱了

没有现金流，银行估计也要破产，可能老百姓存款都取不出来

知乎用户 我说的是假的 发表

我写一个，法拍房分一拍二拍变拍，都不成功后算流拍。流派可降价可维持原价继续一拍二拍变拍。

其中一拍为评估价 70%。‌‌一拍流拍，二拍起拍价需在一拍保留价基础上降低，‌降价幅度不得超过 20%‌。‌‌也就是评估价的 56%。再流拍，进入变拍。变拍价格和二排一致。拍下就进入倒计时。

法院拍卖的话，房产产权过户如果出现被拍方不配合，不提供相应票据，过户手续十分困难。如果有其他经济纠纷，还得由物权方处理。比方水电暖气物业等欠费，由买房人支付，还有全部的过户手续中需要双方缴纳的税费，一般都由买受人承担。再加上评估价不是房屋实际价格，是案发时几年前最贵的市值。哪怕打 8 折，都高于现行市场价。再加上

因网络司法拍卖本身形成的税费，按照相关法律法规由相应主体承担，所涉及的可能存在的物业费、水、电、等欠费由买受人承担。

标的物拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭执行法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。因本次司法拍卖产生的税费，依照相关法律法规及政策的规定由双方各自承担，其中一方无法联系或不予缴纳的，由另一方暂时负担、先行垫付。买受人可持法院出具的《执行裁定书》、《拍卖成交确认书》，并附上相关缴纳税费凭证原件，15 个工作日内向法院提交退款申请，法院审核后退回买受人先行垫付的由原权利人承担的税费，逾期未申请，该笔费用由买受人自行承担。影响本标的使用的物业、水、电、欠费由买受人自行解决。能否办理过户（备案登记）手续及办理过户（备案登记）手续的时间请意向竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户（备案登记) 手续及办理二次过户（备案登记）造成的费用增加的后果自负。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。

你这是买房子？帮政府帮法院解决问题？不这就是明摆告诉你！有问题，自己扛！

可是银行出售的房子！是正常过户！！！！银行先得把抵押房子过户在银行名下（你别管银行怎么做到的）由银行交清全部物业、水、电、暖气等欠费。出售时，所产生的各种税费都得按国家规定，各出各！而且！银行出售的房子有一拍二拍三拍四拍五六七八拍。只要流派，就能一直降价。

所以，还考虑个毛线法拍，看银行拍啊！！！在阿里拍卖发布，更安全。

知乎用户 负雪明烛 发表

银行这是在割肉止损。银行低价直供房，银行作出了两大判断；

第一，商品房已不是优质资产，且有进一步贬值的可能；

第二，商品房目前变现较困难。

由此判断，房价继续下跌概率极大。

知乎用户 GaimingJ​ 发表

银行下场砸盘是迟早的事，很多资产残值和贷款余额都倒挂了，就这还有一群砖家在那里叫嚷着降首付。6 倍杠杆还不够酸爽，是想让银行上天吗？

知乎用户 大米的米​ 发表

这种不是捡漏，以后此类房产会很多

22 年我的一个客户做了房产抵押贷款，当时贷 760 万左右

下个月到期，我大概评估了一下房产，现在可贷额度是 450 万左右

上个月银行联系客户说是给他续贷

当时心想房价跌这么多怎么可能给他续贷，后来问了做贷款行的一个朋友

后来电话聊了一会，现在客户的想法是你银行愿意续贷就续，我接着还利息。如果不续贷那就逾期房子你们银行自己处理。

所以别说低于市场价 25%，什么时候出现低于 50% 市场价才是捡漏。

知乎用户 蛇皮袋 发表

感谢国家砸盘

知乎用户 有鱼年 发表

房价越低，房产抵押抽贷越多，银行不良率越高。

这个低价是真低价，还是假低价？

人家找的不是买家，找的是接盘的。

不怕你贷，就怕你不贷。

要不银行赚谁的钱？

抵押物评估缩水抽不抽贷？

人家防的是限售解禁，不是给家人们谋福利。

房在人家手中大不了有价无市，毕竟其他人来卖可是不会管银行死活的。

知乎用户 kimoian 发表

我只能送出哈哈哈哈四个大字。

撇开日益惨淡的地产行情来说，对于银行来说，这一切更像是某种程度的咎由自取。

普通人对我国银行业和 amc 公司的吸血强度和无耻程度，一无所知。银行几乎不会承担任何风险，无论是财务上的，还是道德上的。

有些业主惊呼打开 app 一看，还了几十万房贷，本金才换了几万块。那我只能说你是没见过 8.5 资金利息，划扣了十几亿，一分钱本金没还的情况。房贷作为银行的主要利润来源，不和自己的合作方共担哪怕一毛钱的风险，不愿意出让一分钱的利润，那么喜欢抵押物，最后就自己拿着抵账呗。

我一直在说的，鉴于哥们真是在地产公司混日子的老油条了，对楼市有什么影响，这是一个不需要再去讨论的话题。电压加到 10kv，你也把他电到除颤仪冒烟，人也不会醒的。所以朋友门千万不要从买房安家这个逻辑去看待银行直接卖房这个行为。

你要从大型企业处置不良资产的逻辑的分析这个问题，俗称丢包袱。

核心资产是不会出让的，因为这个是活命的根本，比如公司的控制权。股权占比即使增发股票稀释，你也能看到公司实控人通过各种隔离协议，来保持对公司的核心控制权。

优质资产，最好是低价转让进自己腰包，或者原股东被 amc 大幅度割肉离场之后。比如娃哈哈商标转让风波。以及一二线城市保交楼期间，你看到的各种地标项目被 amc 公司所谓的接盘。这些项目永远不会复工的，资金再投入根本不符合 amc 的利益。这些资金贩子真正的目的，是 3200 建仓，大盘上来之后，4000 的时候再卖给下一位。

劣质资产，才有可能打包出售给散户，这些房子，当年就是中国的次贷。

只不过美国人聪明点，知道把他打包卖给下一家。中国的金融天才们，明知道自己的制度不允许搞这一套，还一分不少的月月收钱，不考虑现实情况，稍微差点就征信、起诉、法拍三件套保全自己资产。

你是不是一定要装不知道，任何小区只要有了法拍，即使没卖，所有的资产价格都要跳水？信奉晴天送伞，雨天收伞不承担任何风险的地主逻辑，终于把所有人的信心和预期搞垮了，还憋波大的。

真想捡漏的朋友，你要相信一个事实。以银行的抠搜程度和目前二手房回撤的幅度，你从他那儿捡漏的概率，实在很小。

知乎用户 和平世界 发表

日本当年房价暴跌的四步走，中国才走到第二步

第一波：房企扛不住了，先把新房降价卖来回血。但二手房业主因为贷款和买入价太高，舍不得亏，硬扛着不肯降，结果就是二手房挂着没人买，成了 “有价无市” 的摆设；

第二波：经济不行了，不少人还不起房贷，房子被银行收走当法拍房甩卖，银行为了赶紧拿回钱，低价扎堆放盘，房价又往下砸了一截；

第三波：投资客看这市场彻底没救了，“哪怕亏点也得跑，晚了连渣都剩不下”，于是扎堆抛售二手房，直接把价格砸穿了；

第四波：1992 年日本开征房产税，经济又差，手里多余的房子租出去，物业费 + 房产税一扣，成了纯赔钱的 “负资产”，大家干脆不管成本，疯狂甩卖，房价直接崩到底。

最后日本房价最低点跌到大约是顶峰的 10-30%。

知乎用户 Erika 发表

哇，四大一线要出来砸盘环一线的房地产了 = =

让我这种见证了 2 轮房地产上涨的 95 后也算看上 大的 / 乐子 / 历史 / 周期了。

知乎用户 Leslie 发表

我实在绷不住了，银行直供房这个说法是继灵活就业后又一神乎其技的创造，有的人在给现有名词起不同名字的时候为什么就这么有点石成金感呢？

当然银行这么做也是合法的，依据是商业银行不良资产处置管理办法，形成实质性违约银行确实可以这么做。

对于楼市影响，我就说一点吧，这么干实际上可以打破限跌令的约束，某些在火上烤的房企不知道会不会考虑走这条路。

知乎用户 网络好男人 发表

直供房打对折，再加上原来贷款利息覆盖，银行资产没损失

只是原购买者一辈子大概率是完蛋了

现在如果不能全款或者没吃稳定饭的家庭

跑去贷款买房，算是勇士了

知乎用户 微尘 zsy 发表

银行手里抵债的房子走法拍流程慢 还卖不上价，银行自己卖回款快还能卖得高些，就这样呗

知乎用户 zinsser 发表

但凡房价没跌太多，都会选择卖二手还债，能直接断供的，都是起码价格腰斩，二手价格连贷款余额都不够了

所以不会是普遍现象，一般都是有严重缺陷的破房子，才能跌这么多，连中介费、税费都不得不抠出来

但后续也要看银行拍卖具体拍多少钱，如果拍卖还是拍不够钱数，依然是老赖

知乎用户 啦啦啦 发表

买房子的时候就在小区近一个月成交价或者最低价的基础上砍 30% 左右！

很多人会骂我，说宁愿自己空着，自己偶尔住也不卖，但之前自己吃亏的经验来看，实际上：

有房贷：房贷＞房租，负资产！！！

没房贷：利息＞房租，负资产！！！

表面上看这 30% 是砍的卖家的，对买家来说实际是保护自己。对卖家来说，其实是把负资产转为流动资产！

备注：①利息就按照房价 ×30%× 存款利息；②不算房屋折旧及电器维护等费用。

知乎用户 观察者 发表

银行都在断臂求生。

普通人还在那里嘴硬。

管他的，又不是我买的。

还有告诉你们一个常识。

挂单价不等于成交价。

非常多的挂单价都远远脱离实际，无法被成交。

如果你真的想买，那就放心大胆去谈价格。

想卖的自然会卖。

知乎用户 张义成​​ 发表

讨论这个问题之前，先要弄清楚什么是市场价，什么是低价。

先直接上案例：

这套法拍房，淘宝的询价结论是 267 万，京东的询价结论是 619 万，法院认定的评估价是 443 万（取京东和淘宝的平均值），最终二拍价格 248 万流拍，请问 248、267、443、619 哪个是市场价？哪个是低价？其实都不是，卖不出去的价格啥也不是。

目前市场上常见的房屋买卖方式有二手房中介、法拍、资产公司拍卖。二手房中介的买卖方式中，挂牌价就是扯淡，大平台中介的成交价比较真实，但是据说不全面（有网友反映会隐藏个别价格特别低的房源）。法拍的话，根据上述例子可以发现，法院主要取淘宝和京东询价结果的平均价格，而这两家的价差有时候超过两倍，是不是也很扯淡？法拍成交价有一定参考价值，但是大部分法拍房都成交不了。资产公司拍卖的房子一般没有第三方询价或者评估报告，应该是他们自己内部有一套估价标准，总体来说是偏高的。

现在银行入场直接卖房，应该也会跟资产公司一样自己内部评估内部定价，至于银行给出来的价格是不是市场价，还需要接受实践的检验，没有人买账的 “低价” 啥也不是。

银行入场卖房无非是多了一个对房屋 “估价” 的主体，市场上并不缺房屋估价的主体，甚至我们每个人都是估价的主体（案例中 248 万流拍的房子京东都能给出 619 万的价格，我们随便说个价格也比京东靠谱吧）。虽然我们可以说成交价才是市场价，但是不可否认的是成交价本身会受到各方估价主体口径的影响。

当前市场情况下，房子的价格到底谁说了算？我觉得只有真金白银买房的人认可的价格，才是市场价。不管所谓询价机构、评估机构多么大牌，大家都不用太在意，归根结底，什么是低价、什么是市场价的问题上，我不要你觉得，我要我觉得！

知乎用户 星空 发表

银行搞直供房，价格还低，地方就要跳脚了吧，这么搞地皮还怎么卖，岸上那么多嗷嗷待哺的吃啥，很快就要被制止的。

知乎用户 中二冲上天灵盖​ 发表

steam 的经典名句

早买早享受，晚买等于送

知乎用户 rainrational 发表

感觉比法拍房有保障一点，以前一直劝普通人千万别碰法拍房，因为后续可能会有很多纠纷，再便宜也别买。买这种银行直供房应该不会面对有人闹事的局面，真便宜真需要可以买。

知乎用户 米斯特汤​ 发表

“银行直供房”，谁发明这个词，也是个人才，就好比” 灵活就业 “一样，高大上的背后都是一把辛酸泪。

当前的房地产市场，大跌之后时有小反弹，但是下降的趋势没有改变，现在的问题不是房价高低的问题，不是有没有投资价值的问题，而是买的目的。

对了，你没看错。如果是刚需，择机出手都没错。如果是投资，还请三思而后行，如果是北上广深，如果是二三线城市极其稀缺的黄金地段，或许还有少量的做房东的机会，其他地区，其他地段，统统是垃圾。

有还不起月供的购房者想弃房，不还贷款了，让银行把房收走。因为他贷款买的房，当前的房价已跌破净值（就是买房时的市场价减掉已还贷款），越还越亏。显然，他想错了，即使让银行把房收走，他名下的贷款还得还，还得背个老赖的恶名。

正确的做法是，跟银行沟通，争取延长贷款期限，降低月供，减缓还款压力，以时间换空间，房子还是自己的，只不过晚些年拿到房本。

看到当前 “银行直供房” 的火爆，进一步提醒广大想买房的同学，你想好了没有，你对未来的收入有没有信心，万一收入下降你还有没有能力还月供，万一房价继续下跌，你如何应对？

知乎用户 让子弹飞一会儿 发表

钱怎么回笼？建房子银行放水的时候，钱是流向农民工手里的，还有一些钱流向开曼群岛。现在这些农民工都在自己家农村里建房子养老，不需要买城里的房子。手里的钱放银行里定期不动成了死钱。钱怎么回流银行？

现在买房的是城里的白领和城市工人。要么被当地的制造业的老板榨干。根本没钱买房。钱怎么回流银行？怎么回流？！！！

知乎用户 剑指癫疯 发表

我说点简单的吧，给我的感觉就是

法拍房那条路已经过于拥堵了，挤不下了。

我先自砍 25% 给大家展示一下诚意，快点来吧，接盘侠们。

只要我能脱手，你们都赶紧来填坑就是了。

但凡炒过股有一两年有经验的。

这样的跌幅都只能算开胃花生，

什么才叫真正的底部？

那必定是让你痛不欲生，真正大出血面临绝望的时候，

那才刚刚开始筑底。

知乎用户 小青爱好者​ 发表

任何金融资产越下跌，鬼故事越多，到处都是坏消息，房价快速下降，一般出现在杀估值阶段

杀到持有人怀疑人生，嘴硬死扛的一般都会亏损累累

直到杀到有人觉得价格很合理了可以进场才会结束

知乎用户 徐伟​ 发表

估价都是虚高，低于 “市场价”25% 才是真正的市场价。

但不要觉得自己捡漏了，低于市场价 25% 仍然可能是买亏了，而且八成买在半山腰，以后有的亏了。

房地产已经是明日黄花，永远一蹶不振了。现在各城市也没见谁住桥洞的，只有大片大片空置的房子，说明房子已经严重过剩。目前人口老龄化，出生人口不足，买房者只会越来越少。老人过世后空出更多房子，当地政府为了 GDP 会修更多房子，只会导致供给端更加过剩，房地产只会越来越差。

知乎用户 似水流年 发表

击鼓传花，真贷款上班啊。零公里二手车翻版，比 “法拍房” 稳当靠谱，好房源，非刚需可等价格下探，刚需可闭眼冲。

低价 “银行直供房” 的大量涌现，正在给楼市带来显著影响，对于有意 “捡漏” 的购房者，机遇与风险并存。

★重点放前面说★

此类房源，可能让消费者面临 “权益缺损”，类似购买零公里二手车会失去 “首任车主权益”。

购买这类直供房也可能面临配套缺失、社区成熟度低、未来流动性差等风险。

​两者最大的共同点在于：你买到的是一个法律上已被 “转手” 过一次的商品，虽然看似全新，但已不是“一手货”。

对楼市的三大影响

1. 冲击二手房价格体系

银行直供房以低于市场价 25% 的价格成交，直接拉低了所在片区的价格预期。

这相当于在市场上设置了一个新的价格锚点，迫使周边二手房主在定价时不得不考虑这一 “低价竞争者”。

2. 加速资产价格重估

银行选择 “骨折价” 快速变现，而非等待市场回暖，这传递出一个明确信号：

部分资产的估值正在被机构重新认定，市场正被动加速挤水分。

3. 改变房产处置模式

传统法拍流程长、流拍率高，而银行直售模式可将交易周期从两年缩短至两个月。

这种高效模式很可能被更多机构效仿，成为盘活不良资产的新路径。

购买银行直供房，两大核心注意事项

1. 机会在于 “产权清晰，价格实惠”

这类房源最大的优势是产权归属银行，之前的债务纠纷已被剥离，购买后无需担心其他债权人上门。

对于在主城区遇到配套成熟的优质房源，确实是难得的 “上车” 机会。

2. 风险藏在 “位置偏远，流动性差”

最大的坑往往不是产权，而是房子本身。

★慎选偏远房源

大量低价房位于三四线城市或城市非核心地段。

例如：兰州农商行在抚顺新区的 200 多套住宅，因位置太偏，即便均价仅 2300 元 / 平方米，也一套都没卖出去。信息来源链接：

【财经观察】部分银行标的增 57%！低价 “银行直供房” 持续激增

图便宜买下，未来可能面临 “卖不掉、租不出” 的困境。

★警惕价格陷阱

银行为了实现快速回笼资金，可能会频繁调整售价。

你今天以为的 “底价”，明天可能就不是了。购房者需保持耐心，持续关注价格动态。

总结建议

对于刚需自住且位置、配套合适的房源，这无疑是 “雪中送炭” 的好机会。

但如果抱着投资炒房的心态，想抄底这些流动性欠佳的房产，则很可能 “抄底抄在半山腰”。

在行动前，请务必问自己两个问题：

第一，这房子我是不是真的需要住？

第二，万一我急需用钱，这房子能快速变现吗？想清楚这两点，能帮你避开大多数陷阱。

（全文完）

别往下扒拉了，没了，就这么多。

不收藏关注点赞，屏幕前的你，对得起我吗？！

！(｡•́︿•̀｡)Ψ

知乎用户 王板砖 发表

你以为的，银行卖出低价房子，是为了回款。

实际原因是银行在找，

能优质接盘的贷款用户。

你觉得银行看得上那点卖房子八折的一次性买卖啊？

知乎用户 哦哦哦哦 发表

知乎用户 大龙哥的哥​ 发表

银行开始批量卖房！房东们慌了，中介们傻眼了！一觉醒来，银行低价直售房产冲上了热搜，不仅房产中介彻底傻眼了！网友们也傻眼了，直呼自己是冤大头！

我也刷到相关的消息，并且查找了相关的网站，确实有这样的事情，最多的是四川农信挂牌超 2.4 万套房产，内部人士透露：与法拍房相比，银行直售卖的房子，更有性价比，当你以为就这一个银行卖房吗？很明显不是。
四川农信这 2.4 万套只是冰山一角，现在全国各地的农信社都在批量甩房，广东农信挂了 1.2 万多套，辽宁农信也有 1.1 万多套，贵州农信快一万套，吉林、福建这些地方的农信社也没闲着，少则几百套多则几千套往外卖。

以前银行手里的不良房产，要么打包卖给资产管理公司，要么走法拍流程，现在人家直接自己下场，把房子过户到自己名下公开卖，这操作一下子就把中介的饭碗给晃得叮当响，毕竟银行卖房子，优势实在太明显了，法拍房大家都怕踩坑，要么有产权纠纷，要么有租约没到期，甚至可能藏着物业费、水电费欠费的烂摊子。

银行直售的房子就不一样了，产权清清楚楚，没那么多弯弯绕绕，买了就能安心过户，不用担惊受怕后续出问题，银行卖房不为赚差价，就是想快点回笼资金，价格都是实打实的，没有中介的中介费、服务费这些额外开销，同样地段的房子，银行直售的价格往往比市场价低一截，有的甚至能便宜二三十万。
房产中介这回是真慌了，以前靠信息差赚佣金，现在银行把房子摆到明面上卖，价格透明、产权靠谱，谁还愿意多花冤枉钱找中介，有中介吐槽，最近带看量直接少了一半，客户都跑去打听银行直售房了，对买房人来说，这绝对是好事，尤其是刚需族，能以更低的价格买到靠谱的房子，少走很多弯路，但也得注意，银行卖房虽然靠谱，还是要自己实地考察，看看房子的户型、小区环境、周边配套，别光图便宜忽略了居住需求。

但也有业主方表示，自己才是冤大头，这一操作却造成不少人担忧，在当前经济状况下，银行应该收储房，而不是抛售房子或法拍房子，不然房价越打压越低，恶性循环，本身现在房价已经跌的够狠了，再来这么一出，到时候业主们想卖房，不仅需要和楼上楼下的竞争，还得和银行竞争了，太难了，真的太难了，不少人认为，银行以后可能会成为最大的房地产商，如果真的是这样，真的是天下奇观了。

值得注意的是，如果价格优惠，银行早就内部找关系户处理了，亲戚朋友买了，哪里会等到普通老百姓捡漏? 所以大家还是不要想多了！不会有什么惊喜，最多成为键盘手们唱空楼市的密码，但是话又说回来，那些银行手里的普通刚需改善房，只要价格便宜也不缺人买，所以对于卖房的业主们来说，确实会有很大的冲击，因为群众也会拿这个来做对比，所以，现在想要成功卖房，真的不是一件简单的事情，是需要专业的团队和推广方式的。

大龙哥今年以来一直在寻找诚信出手的业主，相互合作，专业化操作，最快 21 天处理掉多余资产，不要躺平式卖房，先考察再定方案。

大龙哥的哥

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5.0

房地产行业 财务总监

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知乎用户 清水哦哦 发表

不要妄想捡便宜哦，普通人能 “发现” 的都是坑。

知乎用户 打出个未来 发表

拍之前，你要想想银行直供房怎么来的。
再一个，银行手里有房，城投手里就没房了吗？
如果你买了银行的直供房，城投也开始抛，那你不买早了？
如果你买了城投的直供房，个人持有住房就不会抛么？
所以钱躲在大 A 里面逆回购也行，定投低位指数也行，这不是很明智么

知乎用户 果儿 发表

大概率是开发商爆雷，借了开发贷，土地及建筑物抵押给了银行，最惨的应该是买了房的业主，这边房子被银行拿走拍卖，这边又要还房贷，房企是无所谓了，直接破产躺平，背后的股东资产提前转移走，个人没有破产一说，最终业主承担了所有。

知乎用户 瑞和平智慧莉​ 发表

银行直供房数量激增，是房地产泡沫破裂进入 “资产出清期” 的信号。

在搜索相关资料时我意外找到了腾讯财经在 2015 年发布的一篇文章，标题是：中国房价或二十年后最便宜。

还记得 2015 年的背景吗：降低首付比例、发放购房补贴、税收优惠、推进棚户区改造货币化，随后房地产进入了暴涨时代。
2016 年底随着这轮暴涨，全国楼市开始进入 “五限时代”（限购、限贷、限售、限价、限商），可这依然阻挡不住楼市的火热。

这篇 2015 年的文章里却说房价 20 年后最便宜, 估计 2016 年这位特约的专家也是被啪啪打脸了，当时无论是谁看这个文章都会嘲笑那位专家吧。

现在 10 年过去了，Wayback Machine（互联网档案馆）中依然保留着这篇 2015 年的文章，再次查看，竟然生出了一种难以表述的感受。

没人会想到，那篇被认为 “笑话级” 的预测，竟然好像逐步往现实发展。2021 年，房价达到最高点后开始进入熊市。各地开始逐渐松绑房地产限制性政策。2022 年上半年销售额排前 100 位的房企销售额同比下降 47.3%。2024 年 1 月，香港高等法院对恒大集团下达清盘令。直到 2025 年房价仍旧在去除泡沫中。
距离文章所说的 20 年后还有 10 年才到，那位专家的预言是否准确呢，十年后见分晓。
这篇新闻稿的内容个人觉得讲述的有一点点露骨，不适合粘贴出来，感兴趣的人可以自行搜索观看（但可能需要个工具）。

知乎用户 吴不为​ 发表

加速下跌要开始了……

首先，我们不要嘲笑那些高位接盘的，因为他们只是蠢并不是坏，真正坏的人是明明知道蠢人多，还降低杠杆让他们头破血流……

树再怎么施肥，也长不到天上去！

蚂蚁再怎么催肥，也长不成大象！

暴有可能，涨是不可能涨的！暴涨更不可能，哪怕通胀大爆发，都不可能涨了……

所谓的 “刚需” 买房又要钻入绝户网，离破产更近一步了……

在产房没爆满前，不要碰房产……

积重难返，房地产时代过去了！

雪崩时，没有一片雪花是无辜的！

做了十九年的股票投资，我可以说说:

我们四箭齐发，却无一命中……

不如李先生打折出清，一击必中！

10% 首付，1% 房贷利率，这是大势所趋！

房贷利率 = LPR+PB，LPR 到 1.5% 在全球都是正常的的，那么 PB 还有 150 个基点定向爆破…… 买房急什么？

经常听到周末各楼盘爆满，跟着去一天 300 元，空调房香水味，有吃有喝又不累，班车接送到家，说的我都心动了…… 巴菲特讲过一句话: 在牌桌上玩了二十分钟还不知道谁是鱼，很显然就是你自己了…… 现在除了炒股的，其他没人鼓掌叫好。

目前这个首付 15% 对新房来说，100 万跟之前 20% 首付也就差五万块钱，如果这点钱拿不出来，更不可能支撑月供去买了，至于利息每月省的还不够一瓶海之蓝，消息面上炒一炒过个周末就撤热搜了，真正操作落实到二手房，没有几个银行敢放贷，从全网热评数据收集看，基本不上钩了……

举个例子，厦门岛内新房基本五百万以上，付个 75 万，贷款 425 万怎么还？6 倍杠杆，15% 首付，跌 20% 就要充值加厚抵押金了，即使优惠首付白送，让你接这样的一套房子，有几个能供得起月供？另外，这是二手房最后的脱手机会，因为评估价是银行定的，基本不影响首付比例，甚至评估价还在下探，首付升高了……

好好算算账，五千涨到五万，又从五万跌到两万五，这叫腰斩？？？目前这些操作只是为了分摊风险，五万买的，四万跑了，四万接盘的，三万跑了，三万接盘，两万站岗…… 这样风险均摊接盘的，伤害性也减轻了不少，如果自己不跑，从五万直接到两万一直持有，那只能怪自己的认知了……

周末消息看，李先生趁机七折清仓，我所在的城市的地铁 TOD 也在疯狂打折，过了这个热度，等所谓的刚需脑袋降温了，那就不太好卖了，有点上头的朋友最好先冷静冷静，回收的房子最终还得有人住，可是，目前的生育率，人从哪里来呢？如果你贷款一百万，哪怕是 3% 的房贷利率，你想想看，如果存个银行三年期也有 3%，来回就是 6% 的差额了，如果买个高股息的哪怕银行股，直接拉到 9% 的收益差额了，什么？怕银行会跌？银行如果都不在了，还指望房价能保？

睡桥洞的人没有买房的刚需，喊着刚需的人也没见去睡桥洞，所有的利好，其实无非是让下跌慢一点，而不是还想着继续涨房价的美事，想想看，如果继续涨下去，经济将会怎样？一个天天需要救的行业，哪来的利好扭转乾坤？能活下去就不错了！这么大盘子的烂账，能救的就只有万众一心，而民众只认是不是降价，有没有稳定收入，这才是根本！

经济运行有其规律周期！

这点不以人的意志为转移！

所以，什么振兴东北几十年，

结果东北经济三振出局！

人为干涉仅仅是锦上添花，做不到雪中送炭，更多时候是添乱……

房地产是长周期行业，万物皆有周期！

短则十年八年，长则二三十年！

十次经济危机，九次地产引起！

不要认为一线城市不会跌！

越贵跌的越惨，只是有机会修复而已！

你买房，如果租售比偏离，你买了不装修，也不出租，房子没任何现金流收入，就是指望别人更高价接盘，这就是投机，要准备好亏大钱！

如果高价买了就是自住，无所谓涨跌，这不是投资也不是投机，就是高消费，非理性消费，顶多是没投资能力或者说个人选择，无可厚非！

那如果你买的房子有合理租售比，同时资金成本低，那么这就是投资。就好比你买一块地，地价不涨，每年种植的作物产生现金流，一二十年期限回本，这就是投资。但还是要非常慎重！

最后，真诚多叮嘱几句:

经济高速发展的时代过去了！

买房致富的时代也过去了！

到现在还迷恋房地产的人！

人生注定要悲剧收场！

知乎用户 clus 发表

营销话术可以千变万化，洗脑话术也可以不断与时俱进的创造出来，文字游戏是人类永恒的主题。

但是在凛冽的寒冬里，无论说你的衣服多么华美，时尚，超凡脱俗，多么御寒，如果只是一件单衣的话，你依然会感觉到呼啸的北风。甚至瑟瑟发抖。

经济的寒冬下也一样肉眼可见的萧瑟，店铺不断关门，商场门可罗雀。最有先见之明的房地产商人李嘉诚十年前就开始抛售，别人骂不爱国对经济悲观。但是如今李嘉诚，潘石屹两人过的最潇洒。2017 年感受到寒风即将来袭的王健林还是慢了半拍，没有早点处理商业地产，如今狼狈不堪。即使他已经算是不太失败的了，相比恒大，碧桂园。

某些电车的宣传神乎其神，但是一个个事故在不断的打脸。即使这样，人类的贪婪与愚蠢的故事还会不断上演。因为人类行从历史上吸取的唯一教训，就是人类从未从历史上吸取任何教训。

知乎用户 水的有点冰​ 发表

我搜了很久，都没看到购买入口

知乎用户 醉看春秋 发表

银行也撑不住了。所谓的不良资产再不变现要变成呆账坏账了，与其这样，不如低价套现，总比颗粒无收的好。

也侧面说明房地产最后一波下跌趋势开始，笔者认为这应该是本轮的最后一轮下跌了，后面就是比较长时间的横盘筑底。

对于想投资房地产的人而言请再耐心等待一下

知乎用户 田自强 发表

问就是没影响，也不建议购买

这个问题下，知乎回答数量连一百个都没破，说明大多数人至少年轻一代并不关注房子了

信息化时代，当一个东西失去热度的时候，基本就意味着社会性死亡了

房子也是

知乎用户 airentongzi 发表

法院: 我的法拍房源！！！

知乎用户 橘叶 发表

底层逻辑就是银行实际面临的烂账已经到临界点了，而银行一旦风险明面化会危及所有资产安全。

房地产是居民贷款的最佳抵押物，这也是为什么房地产上行周期银行在实际层面会用各种方式放松房贷门槛，因为在大陆没有实际性的个人破产模式（但有灰色的做法），无论是阑尾风险还是货不对板的纠纷都是消费者自己消化。

但是除了居民体系的房地产风险外，银行还有一大风险，那就是以基建、城投、国企为延伸（套利）手段的问题。

比起居民抵押物的房产，后者的风险更大，是会直接触及到整个货币体系、工业链、资产及债务分配等更重要的影响。

无论央行通过货币手段怎么调节，又或是利用其他金融手段为国有行提供安全垫，但是债务巨雷摆在那边，近五年名义 GDP“增长”和中央 zf、地方 zf、居民、企业的债务 “增长” 可是非常契合的。

银行在当下无法有效靠自身化解庞大的杠杆爆破风险，杠杆盘可不同于本金损失，房地产作为一种标准且优质的居民信贷标的，目前不仅因为人口、债务、就业等问题日落西山，更重要的是泡沫巅峰期的巨额债务能不能用居民部门当安全垫，目前来看毫无疑问哪怕牺牲了居民部门的储蓄和未来，这个肉垫还是略显薄了一点。

当下银行想处理风险自然也不可能在犹犹豫豫了，自然需要选择更有效率的增加安全垫的渠道，因为比起居民杠杆的破碎，国企和城投各种说不清的隐性债更麻烦，他们不像居民一样可以被银行轻易拿捏。

目前政策面毫无疑问仍是偏重生产端复苏（牺牲小微企业保护中大型企业）、基建（国企、城投继续扩大负债）、新产业链利润（A 股双创和恒科的泡沫已经出现，但是没到狂热阶段）这三方面，但无论哪一种都离不开举债和对未来的透支，倘若不直接给大量中低层居民实施具备普惠性的福利措施，未来难言大量的雷不会继续爆破。

因此商业银行们当下的反应属实正常，甚至可以说已经晚了一步了，24-26 年还有一波二胎潮的需求去自愿当肉垫，二胎潮过去后再叠加 20-22 年大量非典型经营贷到期，断供的房产只会像雪球一样越滚越快。

因此哪怕少一点烂账和对本币的不信任挤兑情况，对银行也是有意义的，不过即便这样，更大头的地方 zf 带头的国企、城投这方面，靠银行自身去化解明显不现实，需要更高层面的限制与改 Ge。

知乎用户 momo 发表

这是银行卖房的广告吧？200 万卖 150 万？不会是托吧？

200 万的房，卖 50 万才是底

知乎用户 千叶 发表

全国供应量还很大，我知道的县城里的房子基本上足够下边乡镇整体搬迁了，空置率接近 3 成，还在不断建新城，出让的全是大地块

知乎用户 最懂的我 发表

长沙有这种房子买吗？想入手一套

知乎用户 哈哈哈 发表

有人说，成交价才是真正的市场价，我部分同意

毕竟，市场价带有时间属性的，不过你要是长期关注这块特殊市场，看走眼的其实也不少

知乎用户 happy12345 发表

别说了，别说了，我买还不行吗？

知乎用户 塘口山行者 发表

银行直供房是指银行通过司法程序收回的抵押房产，在完成产权过户后直接挂牌销售的房源。其数量激增且价格低于市价，对楼市产生了多方面影响，购买时也有诸多注意事项，具体如下：

对楼市的影响

- 冲击二手房市场：银行直供房价格普遍比市场价低 10%-30%，这会重塑购房者的价格预期，导致二手房业主陷入被动，不得不主动下调挂牌价。同时，购房者的观望心态加剧，使得二手房成交量进一步萎缩，形成成交量萎缩与低价房源增加的恶性循环，在三四线城市和近郊板块尤为明显。

- 区域影响分化：核心城区因供需紧张，少量低价直供房对二手房均价影响微乎其微，但在银行直供房集中的区域，如齐齐哈尔龙沙区等，房价下行压力较大。

- 促使市场回归理性：银行直供房的激增是楼市 “去泡沫、归本质” 的阶段性现象，随着银行不良资产处置逐步完成，市场会在调整中形成新的平衡，房子的居住属性被进一步凸显，投机炒房空间持续压缩。

购买银行直供房的注意事项

- 核实房源信息：要实地考察房屋状况，包括房屋质量、户型、楼层等，确认是否有人占用、是否存在欠费等情况。同时，对比同地段二手房的价格，确保价格优势真实可靠。

- 明确产权情况：虽然银行直供房产权通常较为清晰，但仍需要求银行出示产权证明、司法处置文件等，确认产权归属，查看是否有产权限制，如是否被抵押、查封等。

- 了解交易细节：明确过户税费、物业费等费用的承担方，了解贷款政策，确认是否支持按揭贷款以及贷款的具体条件和流程，避免出现资金问题。

知乎用户 失业人员一枚 发表

首先要肯定一个事情，不存在捡漏这个事情。对楼市来说，就是一个二手房砸盘的过程，一手房的影响有，但是不大。要明白一个事情，如果这个楼盘是有价值的，那么银行收到的概率就很少，推论到从银行手里再卖到你手里的机会就更少了。

新闻里也没有提到具体了城市或者具体这个房子是那里卖。所以 150W 也好，200W 也好都是估价。现阶段就是银行处理不良资产的事情，控制银行手里的楼市资产风险。国央企卖房也没过去几年，一直以来就在卖。怕就怕一个事情，卖不出去，砸手里了，这样就是一个相互砸盘的踩踏结果。

作为从业人员来说，这样的踩踏不是什么好消息，会进一步让行业冰冻。直到这个行业踩踏完成以后才能重新开始，这么一个过程必然不是几年时间就能够完成的。

投资额，投资增长率，销售额，销售面积。四项指标均是下滑。竣工面积就懒得看了，这四项代表了房地产市场从投资到回收周期的几项指标。这两年银行也同样参与进来了，不是没有拍卖房子，只不过是没有上知乎问答而已。

等指标降幅收窄先，再等待时机吧。

知乎用户 万有引力 发表

跟你们说件事，人口下降之后，这个价格他还会降得更多，也就是这 7 年内的事

知乎用户 高原珍珠奶茶 发表

25% 糊弄谁呢？

10%，9%

甚至 5% 还差不多

知乎用户 松仁饼 发表

银行直供房，简单来说，就是银行自己作为房东直接出售的房产。它并不是银行推出的内部福利房或新楼盘，而是银行在处置不良贷款过程中收回的抵债资产。

它的主要来源是当个人房贷或企业经营贷的借款人无力偿还贷款时，银行通过司法程序获得抵押的房产，以抵偿债务。相较于常规的 “法拍房” 可能存在产权纠纷、清场难等风险，银行直供房的产权，理论上已清晰过户至银行名下，交易对手是银行本身，风险较低。

在 “银行直供房” 的交易中，理论上银行扮演了一个拥有完整产权、急于将资产变现的特殊 “房东”​ 的角色。其核心目标是为了快速处置在不良贷款清收中获得的抵押房产，不再单纯依赖漫长的司法拍卖或打包转让给资产管理公司，而是主动在京东资产、阿里资产等线上平台直接挂牌销售，大幅提升处置效率，相对来说，这种直售模式能将交易周期从数月甚至数年缩短至几周内。

购买银行直供房如果出现问题，责任方会根据问题的类型和具体情况而定。简单来说，主要看问题是源于房屋本身的建造质量，还是与房产交易相关的权利瑕疵。如果房屋存在墙体开裂、屋面渗漏、管道问题等，原开发商承担最终保修责任；如果存在邻里或第三方问题，如​楼上楼下漏水、违章建筑等，实际侵权方 / 物业公司负责处理；如果存在产权瑕疵问题，如​无法办理房产证、房屋存在未披露的抵押或查封，银行作为出售方负有担保责任。

所以对于普通购房者来说，银行直供房更像是一把双刃剑，想要 “捡漏” 需要你有足够的辨别能力和风险承受能力。因为银行需要变现，房价比市场价低 20%-25%，甚至更多也不是不可能。但普通人 “捡漏” 往往是用来自住，可能需要承担原房主拖欠的物业费、水电费、供暖费等，交易税费等隐形成本。另外它也只是产权相对清晰，个别房源可能存在原房主或租客拒不搬离的情况，银行通常不负责清场，需买家自行通过法律途径解决。再则前些年狂飙猛进的房地产资产评估有多少水分大家也有所耳闻，部分房源可能位于远郊或人口流出地区，配套不足，未来转手困难。简之而言，如果自住，想要捡漏绝不是一件易事。而想要投资…… 为什么不主动出击呢？

总的来说，银行直供房对楼市的影响是多方面的。短期内，它会给部分区域的市场价格和参与者信心带来压力；从长远看，银行直供房的激增是房地产市场从 “非理性繁荣” 向理性回归过程中的阵痛和必然阶段。它加速了存量不良资产的处置和市场价格的“挤泡沫”，促使房价向由真实居住需求支撑的价值回归。对个人来说，如果是下定决心上车的人群，可以将银行直供房纳入考虑。

知乎用户 知乎用户 L 发表

银行只是找接盘侠而已，不然价格只会越来越低

平稳落地的意思就是让 100 块的东西转手 100 次才掉到 1 块钱

而不是 1 次掉到一毛

知乎用户 千寻 585 发表

反正房产中介门店关了不少

知乎用户 凯迪拉黑不拉客 发表

说明房价还有一段跌，什么时候银行清的差不多了，房地产的底也就才差不多了。

知乎用户 机器猫 发表

马上年底了，要么我死，要么各位死！

知乎用户 RAMNO 发表

首先，这不是坑，这玩意靠谱，得找对人。

其次，这玩意不是很正规，也有些许风险。

「银行直供房」，这名字起的真是高大上，让人一看还觉得挺迪奥的。

实际上，市面上还有个说法就是「零首付购房」。我给大家简单说一下操作逻辑。

口罩时代的市场暂停包括现阶段的经济下行，让无数的人包括且不限于大小企业主个体工商户各类创业者投资人输得一塌糊涂。

无论以前怎么风光，碰到资金流断裂的时候，一切都是那么的无能为力。

因为没有收入，很多人贷款买的房子，月供就面临断贷。月供可是按月交的。21 年前后房价高的时候买房的大有人在。

无论是企业还是个人，心有余而力不足，不得不面对断贷的时候就没招了。更何况现阶段楼市下行，房价一降再降，很多人发现，按照以前的月供继续还款，一是没有实力还不上了，再一个是房子根本不值那么多钱了，还要按以前的高价位还按揭。

干脆，选择躺平，选择断贷。

月供不还了，房子不要了。

要知道，你当时买房子办理贷款，是交了首付，然后抵押给银行，银行才给你放款，钱给开发商或者上房主，你要每个月还给银行钱的。

你选择躺平断贷，那房子在经过逾期催收协商无果起诉之后，法院就会把你选择断贷的房子判给银行。

那么银行就拥有了房产的所有权。

银行，它是金融机构，它是玩钱的，它不是玩房子的，你的房子判决给它，他留着没个毛用，那怎么办，就通过各种渠道，把你这个断贷的房子处理掉。便宜卖出去，变现。

为什么说这个事靠谱呢，因为作为银行这个债权人，大概率他不会给你挖坑，自找没趣，除非你碰到了不靠谱的中间人。

我了解市面上大多数是这么个流程：

1 银行拿着这套属于不良资产的房产，找渠道，比如某某中介张三，让他把房子卖出去。

2 正常这套房子 200 万，但是目前各种情况一综合，银行能收回来一百万就不亏。

3 有个普通人李四，缺钱，征信差，流水少，没法贷款，有资金需求，找到了张三。

4 张三给李四做了一个规划，你不是缺钱吗？你名下也没资产，各种条件也不好，要不这样吧，我帮你零首付买套房子，完事还能让你手里有点钱，名下有按揭房后，未来腰杆也值。

5 一番操作后，不良资产房子卖了出去，降低了不良率，客户名下有了房子，房价低于当前市场价，完了手里还落了一点资金应急，中介赚取了差价，三赢。

6 但是里面也有一些隐患，比如客户本来工作一般，用钱没法贷款，一下子拿到一套房子，接下来的月供能不能持续按时还款呢？会不会再次沦为一个不良资产呢？

7 一般人不会买，不敢买，也不知道去哪里买，银行挂到平台上，也不知道谁会买，反而是中介张三比较关注此类信息，如果张三靠谱，专业性强，作为纽带，不黑心的情况下，皆大欢喜，如果张三不靠谱黑心，那么第六点的隐患将会无限放大。

以上吧，想起啥来再说。也不一定全对，大概就这么个意思。

知乎用户 蛋炒饭加盐 发表

众所周知，拍卖反映的就是市场价格。如果低于市场价，竞拍者会因为情绪和市场定价等原因把价格抬上来。

银行这一波是在完成实质上的个人破产。

知乎用户 绮蕇 发表

一、对楼市的影响

这种 “直供房”“低于市价 25%” 的情况，会带来多个层面的市场信号与结构变化：

1. 房价定价信号下行

当银行把房产以明显低于市场价出售时（你提到 “市场估价约 200 万，成交为 150 万”），说明两点：

• 银行作为处置机构，希望快速变现、减少资产负担，其定价可能偏保守。

• 这种低价成交可被视为 “隐形底价” 提示：对其他卖家／开发商而言，一个房源能够低价成交，就可能拉低同区域、类似房源的议价标准。
  因此，从宏观看，这种现象可能 增强市场价格下行预期，尤其在库存高、成交疲软的城市或板块。

2. 供应结构向处置房倾斜

银行直供房多来源于不良贷款处置。随着银行建立起加快处置机制、房源数量激增（据报道，部分银行在售标的已超千套）(JWView)，意味着在市场上新增供应中，有一部分是 “非开发商新房、而是银行手中的存量资产”。

• 这些房源一般价格、交易条件可能优于普通市场。

• 这可能对 “正常市场供应房源” 形成竞争压力。

• 对开发商而言，若市场已有更多低价可选，自有新房定价优势可能被削弱。

3. 风险提示与信号效应

银行大量处置、以低价出售，也反映出房企、借款人、市场整体的压力较大。这是一种 逆向信号：说明贷款违约、房产变现压力在增大。市场参与者可能解读为：

• 房产作为抵押回收资产数量在增多，杠杆风险、信贷风险在放大。

• 买房者可能更谨慎：若觉得银行手中的房都在让利，或许 “市价” 仍有调整空间，从而抑制短期购房冲动。
  这一种心理作用，从需求端角度看可能会 抑制成交量。

4. 地区与板块分化加剧

这种银行直供房低价成交现象可能首先在库存大、楼市疲软的三、四线城市或部分二线城市集中体现；在一线或热门板块，因需求强、信心高，低价现象可能少见。
因此，楼市分化可能被进一步放大：疲弱板块房价下行压力更强，而热点地区可能更稳定。
从整体调控角度，这增加了 “稳房价”“保交楼” 政策的压力。

5. 对金融系统与房地产市场的耦合影响

银行加速处理房产资产，一方面是为了化解不良资产、改善资产负债表；但如果房地产价格继续下行、处置房源大幅折价、变现速度慢，可能反过来加剧银行贷款风险。
因此，这种现象对楼市而言，不只是价格问题，更牵涉 房地产与金融系统联动风险。
从宏观来看：若房价持续下滑＋银行处置房源持续增加，就可能触发更广泛的贷款违约／房屋流通性恶化风险。

二、购买 “银行直供房” 要注意什么？

如果你考虑入手这类房源，以下是比较重要的几点风险与注意事项：

1. 房产合法性与产权状态

• 确认产权是否清晰：银行作为产权方、是收回资产直接出售，须核实产权为何被银行收回、是否有抵押、查封、权利瑕疵。

• 房源是否有未披露的债务／欠费（如物业费、税费、维修基金、土地使用费等）。银行处置房有时可能伴随之前借款人拖欠情况。

• 注意 “拍卖” 或“直售”的形式差别：如果是拍卖，流程、权利转移、风险承担可能更复杂；如果是银行直售，可能手续相对标准，但也要问清是否有附带条件（如 “限时交割、不能贷款” 等）。

2. 成交价与市场价差及其原因

• 价格明显低于市价固然吸引，但也应理解背后原因：可能是位置偏、房屋状况差、配套不足、市场需求冷、银行处置急。低价不等于优质。

• 要预估未来的流动性：你买入折价房是否方便转手？将来是否还能以合理价卖出？若所处板块市场整体疲软，折价可能更深。

• 折价是否反映真实风险，而不是优惠。例如：位置偏、房龄大、维修差、未来配套缺乏，这些都可能导致低价。

3. 贷款／付款条件与出售方式

• 银行可能要求 全款／现金支付 或限定贷款银行、限定交割时间，须清楚了解。银行直售房可能不能享受一般购房贷款优惠。

• 考虑税费、交易成本、装修／维修成本是否更高（因房屋可能是将收回状态，不如新市场房源状态好）。

• 注意银行是否提供 “后续服务” 保障／是否有隐藏风险（如原借款人权利主张、建筑质量问题等）。

4. 市场预期与政策风险

• 虽然价格低，但如果所购区域未来调控政策加严（限购、贷款条件收紧、税费上升等），可能影响房屋增值预期。

• 与此同时，若市场整体处于下行周期，“低价房” 也可能不是 “底”，而只是 “暂时让利”。要有风险承受心理。

5. 综合评估自身目标与风险承受能力

• 如果你是自住需求，关注房屋居住条件、社区环境、交通、教育配套等，要综合考虑是否符合居住品质，而不仅看价格折扣。

• 如果是投资／改善性购房，要判断折价空间是否足够覆盖流动性差、维修成本高、转手难的风险。

• 保持资金安全性：因为银行直供房虽低价、但手续可能更复杂，买前建议咨询专业律师／房产中介，审查合同条款、售前公告、银行处置公告、前房主债务情况等。

知乎用户 出发 发表

零公里二手房？

知乎用户 冷空气南下 发表

银行挂牌二手房业务指日可待啊

知乎用户 losestyle 发表

说个笑话：你们试图从银行身上占便宜……

知乎用户 顶天立地 发表

我看了中国在进行的智能很多没用

整治中国智能能力，也是我去北京要做的

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

ai 通过快速计算，进行提高中国军队能力

举例子

ai 计算能力和视觉感知，评估对对手缺点和优势

快速总结对抗方式，对抗方式要 ai 通过计算，

对抗方式分，

1 试探方法

2 直接对缺点打击

3 正面硬抗

知乎用户 松鼠 AC 发表

接下来应该会有比较好的入场时机，但是目前还是观望为主吧。

知乎用户 笑嘻嘻 发表

银行掌握信息差，本来就不透明。有好事轮得到你？

知乎用户 小丑 发表

这些房子里要是有烂尾房却还过户了，那乐子就很大了

知乎用户 答案 发表

回款止血只是最浅层的目的，甚至不是目的

低于挂牌价 25 个点，意味着比真实成交价还要略高一点，变相稳住当地的房价基准线

知乎用户 华氏供应链 发表

日本当年房价降价四部曲

第一波降价，是房企撑不佳了，新房开始降价，房企回笼资金。二手房因为房货及购入价格不想亏钱降价，造成二手房有价无市的局面;

第二波降价，是经济形势不好，还不起月供的房子变成了法拍房，银行回笼资金，降价集中上市，房价进一步下跌;

第三波降价，是二手房降价，一些投资客看到市场真的没有希望了，亏钱也跑吧，跑晚了，渣也没了，造成了第三波砸盘;

第四波是日本 1992 年房产税的开征，经济形势不好，多余的房子租出去还要交物业费、房产税，房产彻底沦为了负资产，这就造成了人们把多余的房子不计成本的降价抛售，形成了第四波降价。

知乎用户 盾悟剑修​ 发表

行话：清除不良资产。

市话：提前出货。

知乎用户 乔迦 发表

我就好奇，啥时候搞房子的以旧换新，如果政策可以的话那我真的会心动的 ···

知乎用户 不知 2 发表

自作自受 可惜老百姓辛苦一辈子积蓄最后留入他人口袋

知乎用户 韭菜的自我修养 发表

保房价还是保银行，思维健全的人肯定都懂啊

知乎用户 夭夜 发表

好日子还在后边呢

知乎用户 时雨 发表

城投还没出手呢

知乎用户 断红线的蓝风筝​ 发表

首先银行直供房一直都有

然后法拍折价非常高，而银行倾向于不卖就是不亏，起拍价普遍高

整体来看，如果更多银行自己拍卖，有利于房价上升。

知乎用户 一口 发表

这房子不会便宜太多，银行也不会靠这回笼资金，银行也不用回笼资金，银行是想把资金贷出去，银行是为了锚定房价，不让房价降太快

知乎用户 民哲扳手 发表

我看到有人说银行是为了稳定市面上的房价，免得其它抵押物价格快速下降。

不过鉴于明年有大量峰顶房入市，这些人恐怕除了出手别无他求，一线城市也会放开限购，那么以银行的立场来看是不是要努力护盘呢？

你开什么玩笑，你什么时候见过领导让你先走的？

目前断供率只有三点几，明年怕不是上五了。

知乎用户 hu jeff 发表

这实质上就是一个认亏行为，认账面亏损换现金流。

日本当年下一步就是银行大破产大合并。

认亏认到资不抵债，不就该破产了，要么就叫大银行来接盘。

像前一阵工行正式接盘锦州银行，也不知道为什么没几个人讨论。

至于地产，如果没有政府干预就是完蛋呗，只不过拉着整个社会一起而已。

如果上面的看不懂，那反正就挺好的，前途一片光明。

知乎用户 海汇日投智库​ 发表

银行 “卖房” 潮起：当信贷资产开始自己主动清算

当银行开始卖房，信贷资产开始进入自我清算。
这不是什么坏事，只是痛苦的必要过程。

房子不再是融资的抵押品，而是信贷的终章。
房地产的繁荣故事，正在以金融机构出清的方式收场。

一套市场估价约 200 万元的房产，在第三方拍卖平台上以 150 万元成交。买家以为 “捡了漏”，其实他接过的，是银行加速去杠杆的最后一棒。

近期，包括农业银行、建设银行、交通银行在内的多家大型银行，纷纷上线 “直售房” 专区，开始大规模出售自己手里的房产标的。它们不再是抵押物，而是银行账面上必须尽快出清的金融资产。

银行为什么要亲自 “卖房”？答案很简单：不良贷款多了，流动性要紧了。

过去银行的角色，是房地产链条的 “输血者”；如今它成了 “止血者”。

当借款人无力还贷，银行通过债权剥离拿到完整产权——这意味着金融体系开始接手实体经济的 “烂尾部分”。
一旦资产变成房产，问题就变成了：“卖不卖得掉，卖多快，能回多少本”。

银行直售房的出现，本质上是金融系统在自我修复、主动消化风险。它不是创新，而是一种 “被迫创新”。

表面看，这些房子让人觉得市场在 “回血”，价格更实惠、成交更快；
但从金融视角看，这是一种债务的最后结算。银行要的是现金流，而不是房价；买家要的是折价，而不是资产质量。

所以这些房源背后，常常是流动性换信心、速度换安全的隐性博弈。
这也解释了为何银行宁愿打折卖——因为对银行来说，拖在账上的一套房，比亏掉 50 万更危险。当银行以明显低于市价的价格出清房产，它无形中为市场设定了新的 “心理锚”。
普通业主会想：“银行都这个价卖，我凭什么更贵？”

结果是，二手房议价空间被动扩大，成交周期拉长，市场预期进一步下探。
银行在清风险的同时，也在重塑市场价格体系。

从开发商去库存，到银行去杠杆，这一轮房地产调整的主线愈发清晰：
房地产已从 “资产繁荣” 转为“债务清算”。银行直售房不是终点，而是起点。它标志着房地产金融链条开始彻底转向现金流逻辑——谁能回款，谁能生存。未来一年，随着更多银行将抵债资产打包上线、更多不良资产进入市场，房地产将从 “去库存” 阶段迈入 “去杠杆” 的下半场。这意味着价格体系还未见底，但风险已开始被量化、被定价。

知乎用户 阿普酥​ 发表

看了一下还是走拍卖的方式。

那么问题来了：还记得几年前的法拍房吗？？

几年前的法拍房，能不能住进去要么看天意，要么靠自己一身 “正” 气。

这两年出台规定明确由法院完成清退之后才能上拍，才逐渐正规起来，相应的法拍房捡漏也成为历史。

现在你和我说银行直供，号称可以捡漏 25%，也走拍卖。

法院好歹还有执行能力

银行能确保你顺利住进去吗？？

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