为什么都在唱衰高层住宅？

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知乎用户 徐斌​ 发表

现在不是清代，人一辈子走不出去，你随便办个签证出去旅游，只要时间长一点，和国内一样看房子也是很容易的，无非就是打破语言壁垒找到那边的中介而已。

还有就是你要离开你家，下到地下室，去看看我们这个楼实际的养护水平。

要打破这个问题的视角，多个角度去看。

你从建筑行业去看，开发商、设计、施工、监理、住建，扪心自问，预售资金监管也好，项目规划设计也好，各种优化，层层转包，监理有没有监理，竣工验收备案有没有验收，这个体系到底是 “终身责任、设计冗余、没人敢造假、没人偷工减料”，还是每个环节都出问题，乘法叠加。

这些房子从出生的时候，就带着先天不足。

然后就是养护问题，主要是两个，一个是房企负责商品房主体结构保修，但是房企本身会倒闭、注销，我们国家只有少数地区采用了 “母公司对项目公司主体结构担保”，少数地区由施工方在购房合同中负有连带责任，有少数保险公司，也就是说在这些房子达到 40 年之后，没有保险的一批只要塌了，就是没辙。包括现在有少数房子刚盖好就 “塌”，几乎都是政府出来兜底，这个兜底对于房龄新的时期，出事是小概率，所以兜得起，但是等房龄的后期，碗型概率决定了后面出问题的楼不是个小数（6 亿套房子），没有保险制度靠谁兜底？靠恒大，还是靠万科？

养护第二个问题是物业问题，物业普遍采用包干制，决定了物业公司不愿意维护小区。

下图这个小区就是最近出差拍的，在业主不维权的时候，每年地下室都会漏水，物业是开发商的前期物业，就靠泵把水抽走解决问题。现在五年保修期快到了，业主准备打官司，开发商的卧底知道了连夜抢修。

一个几百上千人的小区，大多数情况下过了保修期都不知道开发商留下这么多隐患，因为大家都在电梯上面住，平时不会去关注自己房子下面的楼板梁柱，你哪里裂过，哪里注浆了，哪里漏水严重，物业开发商没必要主动告诉业主——他们告诉业主他们就要花钱去保修——而普通人根本没有足够的专业知识去发现这些问题，这些问题最后都会被带到 40 年房龄的高危时期，重蹈迈阿密倒楼案的覆辙。

看得见的，比如施工、开发商，他们不敢说，说了也没用。他们里面有一半人还在说好话。我有不少客户是圈子里面的，只不过每个人工作岗位不同，比如我有个设计师客户，她的原话是 “根本无法相信房地产是这个样子”。

管这个的，咱们从逻辑上说，要么他们不了解实际情况，如果他们了解实际情况，他们就一定要强推保险制度，但是他们不推，所以我们反推很大概率是保险公司已经无法为这种东西提供保险了：保险公司在我国是一个非常好的行业专业，你别管他善恶如何，他有钱就会去赚。汽车保险那么完善，房子保险这块肥肉他们瞎了？

住这个的，那就是 “看不见”，就是我说的这些，住房子的人的认知没有达到，所以才会问这个问题，认为衰是唱的。

这个不用唱，衰就是事物发展的客观规律，要是靠人唱能把楼唱塌，那楼也太不禁唱了。

知乎用户 哈尔的移动城堡 发表

武汉的武昌区有一个九十年代末建起来的高层住宅，名字就不说了。2000 年的时候是豪宅，单价要三千多的地方，离阅马场十分钟的车程，当年住了很多武汉的富人。

看房去过一次，不到三十年的时间，里面已经没眼看了。一楼渗水，过道阴暗，设施老化，走廊墙壁全是小广告。两个电梯已经坏了一个，半年了没人修。听房东说目前楼里大半是租户，都是附近上班的人，当年住进来的第一批都搬走了。房东是高校老师也搬走了，搬到了积玉桥。

另外，武昌还有个盘叫光谷青年城，也是高层住宅，不过是动迁房，也有二十年了。目前是光谷这边房价最便宜的地方，一栋楼能住七百多户。小区没有绿化，楼下密密麻麻的外卖店和电动车，楼上大部分是租户。等个电梯就没低于过五分钟的，人多的时候经常满载，等几趟就二十分钟了。

这地方在武汉的房产中介眼里被戏称为九龙城寨。我很好奇再过二十年，这里会成为什么样子。希望时间能给我答案。我倒也不是唱衰高层住宅，如果价格合适，这种房子挺适合家底不多的外地人落户的，但挣了钱终究要搬走，去更合适居住的地方。

知乎用户 哦拖过 发表

我是干建筑这行，以前有个说法。叫 “金三银四”

意思就是最好的楼层其实是 3 层，其次是 4 层。

因为一层容易潮湿和积水，三四层开始要比一二层的蚊子要少很多，还有排水管问题，楼层的主排水管，一般一层是独立的排水主管，二层以上又是一个排水主管。因为一层排水主管必须在地里面，一旦阻塞不容易修。所以二层以上和一层是分开独立的，如果发生堵塞问题，最下面的二层大概率被殃及。三层就没这个顾虑。

此外还有一个问题，市政水压理论上能到 6 层，但事实上 4 层开始水压受到影响就很大，如果 4 层以下的楼层用水量大，5 层和 6 层基本没水可用。

所以高层用水都是靠高压水泵打上去的，一旦没电，不光电梯用不了，水也用不了。

不过这个说法是因为以前没有地下室，如果有地下停车场，那么 1 层和 2 层以上的主排水管就不会分开。以前因为这个问题，很多人不会买 1 层和 2 层。而以前普遍都是砖混房，不会超过 6 层。所以按规范不需设计电梯，五六层，年纪大了爬楼梯就困难，所以才有金三银四的说法。但是现在有地下室和电梯、还有高压水泵，这个说法就不存在了。

电梯问题很多人都回答了，确实，电梯这玩意，开头几年看不出问题，后面慢慢就凸显出问题，虽然监管电梯的部门很负责，但问题是物业未必负责，如果年久失修的问题，物业直接停用电梯。

电梯这玩意，都是上下班高峰期，大家都挤着这个时间段用，有时候要等十几分钟。

还有主电路如果是夏天半夜坏了，最要命，没水没空调，楼层越高越热，根本住不了人，你想出去住酒店，还得爬几十层下去，特别是有老人孩子的情况，你简直是叫天不应，叫地不灵。这种可能性不大，但只要发生一次，就能让你终生难忘。

消防安全就不用说了，楼层越高，死的可能性越大。消防梯到不了那么高的楼层。

还有很多商品房卖的不好，很多楼层其实没住多少人，几层楼就住你一户，到了晚上都没点人气。

现在大家都看透这一点，二手的高层甚至都不好卖。

知乎用户 星河聊人生百态​ 发表

因为很多人是真的住过高层，我说一个比较少见的角度吧，住高层会出现 “出门太麻烦导致社交频率自然衰减” 的现象。

我自己就住过高层住宅，31 楼，两梯六户，视野虽然好，但我微恐高，也很少往外面看——高层给我带来最大的影响就是宅，因为出一趟门太麻烦，之前除去上班，我下楼不超过五十次。有时候周末两天，一次都不下。

**最顺利的情况下等电梯三分钟，**坐电梯一分钟，走出单元门又两分钟。来回一趟，十分钟就没有了。你下楼买个东西，回来又要等电梯。久而久之，你就不想下楼了。住在高层，出门成了一件需要 “决策” 的事。你要不要为了一瓶酱油，花十分钟上下楼？你要不要为了散个步，专门换鞋、拿钥匙、按电梯？当一件事需要决策的时候，它就变成了负担。

而负担，会消磨欲望。

让我怀念以前住 2 楼家属院的时候，隔着窗户能看见外面老太太在晒太阳，能听见小孩在院子里追跑打闹的声音，能闻到隔壁人家炒菜的香味。那个时代，出门不需要决策，你脚尖一抬就跨进了人间烟火。高层住久了，你会发现自己慢慢丧失了 “下楼的冲动”。

你不再会因为突然想吃个冰淇淋而溜达下去，不再会因为听见楼下热闹就探头看看。你的生活被垂直压缩成了一个个孤立的平面，三十一楼是你的世界，楼下是另一个世界，中间隔着薛定谔的等电梯时间，可能是 3 分钟，可能是 5 分钟。

你再去看看那些建成二三十年、如今已经破败的高层小区，是个什么情况。

新闻里有过报道，你可以去查查：电梯开始频繁故障，修一次几万块，维修基金用完了，业主们凑不齐钱。有人不愿意出，有人说自己不住这儿了凭啥出，有人说物业不透明不出。于是电梯就那么坏着，三十层的楼，两部电梯坏了一部，另一部三天两头罢工。外墙开始脱落，没人修——高层外墙维修需要搭脚手架或者吊篮，一修就是几十万。同样的问题，钱凑不齐。消防设施老化，水带发霉，灭火器过期。你在三十楼住着，万一着火，消防车的云梯最高只能到十七八楼。往上，你得靠自己。但你楼道里的消防栓能不能出水，你也不知道。

这些都不新鲜了，大家都在说。

我认为高层住宅本质上是一种 “反人性” 的居住形态。

你去看动物，没有哪只动物愿意把自己的窝搭在三十米高的树上，每次出门都要花五分钟下树。

人类设计高层住宅的时候，用了太多的理性去计算容积率、采光系数、电梯配比，唯独漏掉了一个东西：人对 “出门成本” 的敏感度，远比你想象的要高。

你以为你只是住了高层，其实你在不知不觉中接受了一种 “出门税”。

每次下楼，十分钟。每次上楼，又是十分钟。你每天出门一次，一年就是一百二十个小时的纯电梯时间。这还没算上等你犹豫 “要不要出门” 的那几秒钟——这些碎片时间加起来，你失去的不是十分钟，而是无数次 “算了不去了” 的念头。而这一个个被掐灭的念头，就是被偷走的生活可能性。

我有一个大胆的猜想：高层住宅是城市孤独症的高发区，但原因不是 “高楼让人隔阂”，而是 “出门太麻烦导致社交频率自然衰减”。 你想想，住一楼的人，出门就像呼吸一样自然，他可以一天进出八次，倒垃圾、取快递、遛弯、买菜、串门。这些看似琐碎的出门，其实是他社会连接的 “毛细血管”，不断在更新和维持。而你住三十楼，每一次出门都是一次正式行动，你会把多次琐事合并成一次——结果就是，你的社交网络像得不到灌溉的植物一样，慢慢枯萎。

你以为你没有朋友是因为性格内向？不一定。也许只是你住得太高了。

这事往深了想，甚至能解释一些社会现象。你有没有发现，这些年 “宅文化” 的兴起，恰好跟高层住宅普及的时间线高度重合？**我不是说因果关系，但至少是强相关。**当城市把越来越多的人塞进二三十层的盒子里，出门这件事就从 “下意识” 变成了 “仪式”，从“仪式” 变成了 “负担”，从“负担” 变成了“算了”。然后大家就说，现在的年轻人真不爱出门。

我倒觉得，冤枉年轻人了。你让他们住一楼试试，看他们出不出门。

高层住宅当初被设计出来的时候，口号是 “解放地面，把空间还给绿化”。

结果呢？

地面的确空出来了，但住在上面的人也不下去了。你花了几百万买的房子，真正属于你的生活空间，其实被压缩成了电梯间到沙发的直线距离。楼下的花园再美，你也懒得下去。因为你每次想去那个花园，都得先完成一套 “出门流程”——这套流程每多一个步骤，你的意愿就打一个折扣。十个步骤之后，意愿接近于零。

高，本身就是一种惩罚。它惩罚你想下楼时的那一点冲动，惩罚你想社交时的那一丝热情，惩罚你本可以有的那些漫无目的的、不需要理由的出门。

而人活着，有时候就需要那一点 “没有理由就想出门” 的冲动。

那叫活着。

知乎用户 Sigon​​ 发表

这个问题根本不需要费脑子。

每个大城市现在都已经存在大量房龄 15 年及以上的高层住宅。

你自己进去看看现在是什么个情况，你愿不愿意住进去。

然后再想想，再过 20 年，里面是个什么情况。

我必须告诉你的是 6 层小楼再破败也能将就住，毕竟走楼梯也就几分钟。

你的高层要是电梯坏了…… 你就住呗。

然后小楼基本不需要物业，事实上很多安置房老小区现在就是没物业的。

高层没物业，那个一栋楼几百户的人口密度…… 垃圾能比人都高。

你们对一单元上百户人这个人口密度毫无概念。

放在过去，这堆人能组成一个相当有规模的村庄，里面地主乡贤富农贫农佃农密密麻麻一干人，耕地和居住用地至少几百亩，各种宅院祠堂土地庙，旁边还有条河。

现在这个村庄就压缩成了一个单元，几百平米大小的地块，吃喝拉撒都在里面。

我说你没认知，你别犟。

知乎用户 百鬼英梨梨 发表

我每次看老家那些二三十层的高楼，都在思考一个问题：

如果这些高层起火了，我们这个县城，我们全市，能找到几辆 100 米级的消防车？

然后我想，经常维护这座楼，让它不起火不就得了。

于是第二个问题接踵而至：如果这些高层需要维护，我们这个县城里有几个师傅是有特级高空作业能力的？人均月薪两千的小县城，物业费够维护几次的？

知乎用户 不二哥​ 发表

因为中国的” 房奴 “们可能会很惨：

这个问题我回答过一遍，再来回答一遍吧。

房奴当前最大的 “劫难” 不是“水泥棺材” 掉价卖不出去。而噩耗是你们的 “水泥棺材” 需要修缮，没人告诉你中国的钢筋水泥超高层修缮的成本是吧？

我来告诉你：不算通胀， 全生命周期（50 年）修缮成本大概是 “建安成本” 的 3~4 倍！第 1 笔成本大概在第 10 年开始支出，一般是自来水，电梯等损耗型设备，之后是煤气通信管路级设备，而等到 20 年左右强电设备老化不堪时，成本支出的高峰就到了！

那时候，你们买房时缴纳的大修基金现在已经快被各地吃空了，接下来政府肯定会推出每年缴纳高额的 “房屋养老金”，这个是必须收取的。

这也是为什么日本的房产业主每年都要向政府缴纳 “房屋养老金” 的原因。

具体计算下：

1，全生命周期成本（LCC, Life Cycle Cost）理论 ： 国际建筑界有一个著名的 “1:5” 定律，即建筑的建设费用（包含建安、土地、税费等）仅仅占其生命周期总运营维护费用的极小一部分。如果单论建安成本（纯建筑安装工程费，不含高昂的土地出让金和开发商利润），50 年内的设备更新、外墙大修、管网重置、电梯更换等费用相加，达到最初建安成本的 “3~4 倍” 完全符合精算逻辑。

第 10 年的节点： 这一判断非常准确。中国《建筑结构可靠性设计统一标准》对普通房屋的设计使用年限通常是 50 年，但房屋内的 “零部件” 寿命可能远没有这么长：

电梯： 平均寿命 12–15 年， 10 年前后进入高故障期；

防水层 / 外墙： 质保期一般为 5 年， 10 年左右开始出现大面积渗漏，脱落隐患；

二次供水与消防系统： 10 年左右管网开始老化、阀门锈蚀。

2，高层住宅的高额的隐性维护成本：

高层（通常指超过 30 层）住宅，其修缮成本与传统多层（6 层以下）有着天壤之死。它之所以被称为 “水泥棺材”，是因为一旦步入中老年，其维护成本呈指数级上升。

（1）垂直交通：电梯是第一道 “鬼门关”

一部 30 层高层住宅的电梯，更换成本动辄 30~50 万元 人民币。一栋楼若有 3 部电梯，仅换梯一项就需要上百万元。到了第 10–15 年，高频使用的电梯必须迎来大修或整体更换，这笔钱平摊到每家每户，都是一笔巨款。

（2）消防与供水：看不见的血管在硬化

超高层建筑依赖复杂的二次供水泵房和高压消防系统。10 年之后，水泵老化，管道结垢，消防联动系统失效。这些系统的修理不仅需要专业资质，而且由于管线埋在墙体或地下，修缮的 “建安破坏性” 极高，常常需要“伤筋动骨”。

（3）外墙与保温层：高空作业的 “天价账单”

普通多层住宅修外墙，搭个脚手架就能干。超高层住宅必须依赖专业的高空吊篮和蜘蛛人。随着近几年国内对高空作业安全标准的提升，高空作业的施工费，保险费，安全防护费甚至超过了材料本身。 只要发生一次外墙瓷砖脱落或保温层渗水大修，动辄就是数百万的支出。

3，核心困境：钱从哪里来？

为什么称其为 “噩耗”，最核心的痛点不在于技术上能不能修，而在于 “谁来出钱？”

（1）房屋维修基金的 “杯水车薪”

中国商品房在购买时都缴纳了 “住宅专项维修资金”（一般为房款的 2–3% 或按平方固额缴纳）。

残酷的现实是： 这笔钱看似不少，但面对电梯，外墙，消防的三重夹击，在房屋寿命过半前往往就会被耗尽。更致命的是，维修基金的动用需要 “双三分之二”（面积占比三分之二以上的业主，且人数占比超过三分之二的业主参与表决，并经参与投票的业主超过半数同意）。

在居民成分复杂的超高层住宅里，业主意见极难统一。

“高层漏水，低层不急”，“高层电梯坏，低层不愿出钱”，反复 “扯皮”，寸步难行。

（2）房屋养老金续筹 “难如登天”

当第一笔维修基金用完后，根据法律需要业主 “续筹”。

然而，面对中国目前正处于下行的房地产周期以及居民资产负债表的重塑，让几百户阶层、财力、诉求各异的业主再次自掏腰包掏出数万元 “续筹” 房屋养老金，其实际操作难度堪比登天。

（3）以前叫做 “老破小”，以后就是 “老破高”，没有接盘侠

过去的老旧小区（多层）可以通过 “加装电梯” 或“棚户区改造（拆迁）”来解决。

但高层住宅容积率极高（通常在 4.0–6.0 以上），容积率已经基本卡死，未来没有任何开发商有能力、有利润空间去 “拆迁” 一栋 30 层高的老旧住宅。

它既无法拆迁，又由于老化导致租金和房价双跌，最终沦为 “贫民窟” 化。

4， 最后总结：

我虽然措辞可能激烈，但撕开了中国过去 30 年房地产狂飙突进后留下的一个巨大悬念：

当数以万计的超高层住宅同时步入 20 年、30 年的机能衰退期，我们该如何面对这场 “高空中的养老危机”？

目前，国家已经在部分城市中试点 “房屋养老金” 制度，尝试通过公共账户和个人账户相结合的方式来找到出路。但是对于已经背负沉重房贷，同时还要面对 “资产缩水” 的普通房奴来说，未来除了要偿还银行的本金和利息，还必须做好为这栋 “水泥笼子” 持续输血的心理和财务准备。这确实是一场比 “房价阶段性下跌” 更漫长，更考验社会治理与个人财力的长期“劫难”。

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更新下：

我的父亲是退休的高级建筑工程师，我又和他谈了下这个问题。

他说高层建筑还要考虑 “地基沉降”和 “消防设施” 老化的问题

天津碧桂园的地基沉降，和香港宏福苑高层火灾就是例子。

还有未来可能出现的地震，洪水等自然灾害对高层建筑的侵蚀都是应该考虑的。

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知乎用户 莫默 发表

你要知道一个基本事实就是：不管高层还是底层住宅，只要你的楼上楼下住着的是别人，那这样的房子只能叫公寓，意思就是公共寓所，你觉得一个国家大部分人住公共寓所合理吗？何况是一个如此庞大的国家？

知乎用户 铁列 发表

一组图以蔽之，前几天随手刷到的

知乎用户 不知道看热闹 发表

高层建筑，你一旦遇到一个傻逼敲了承重墙，你就傻逼了。

从目前的看到的新闻来说，前面这种傻逼其实不少。

知乎用户 精神科刘大夫 发表

现在四五线的小地方都已实现城市化了。大部分人都从乡镇或楼梯房住进了高层，都有了亲身经历，一千多号人挤在一栋楼里，只要出几个奇葩就可以破坏这一千多人的居住体验。

就拿我自已住的高层举例，当地普通的商品房，房价也是平均水平，本地开发商。

2019 年交的房，2020 年底入住的，我总结下我这栋楼的奇葩事宜吧

顶楼业主占用天台种菜，养兔子和狗。还是散养，狗不拴绳，怕狗的女同胞不敢去天台晒被子，狗还时常跑下来去别人家门口撒尿。还有一次兔子跑到电梯井里死在电梯轿厢上方了，电梯里臭了两个月等电梯检修时才发现！

五楼在自家阳台养鸽子，鸽子不停的咯咯叫。幸好我家只有入户的窗对到那边，影响不大！

因为是临街栋，1 至 3 楼是商铺，四楼多出个小露台，四楼业主在天井处的露台上用最薄的彩钢瓦搭了棚，一下雨就叮咚叮咚的响，还在棚内做了厨房，做饭时的油烟顺着天井把每层楼的的电梯厅薫的是油烟味。

一楼商铺开了烧烤店，食客的车全停小区门外，只留 2 米的通道。小区里本身停车位就不够，车辆进出的车辆没有空间会车，水平差的女司机根本不敢开。临街方向楼上住户晚上只能关窗不然很吵还有油烟味。幸好我家是朝内的。

房地产不景气，开发商半死不活，小区南侧未开发的空地被一些业主拿来种菜，下午能在电梯里能碰到老太太提着一桶桶家里存的农家肥去施肥。秋冬季的傍晚还堆肥烧荒，整个小区延至附近马路全是烟雾。

因为小区二期烂尾了，小区没什么活动空间，老人小孩也没地方活动，只有入户大堂处有些空间，入户大堂内和大堂门廊常年是两桌老登打牌加上围观的老头，烟雾缭绕、配上一惊一乍的低俗国粹。小孩回家或在入户厅拿快递都要在听觉、嗅觉上受毒害。我都晚上十点左右散场后才去拿快递。

小区因为活动空间小，广场舞大妈我只在入住初期看到，现在不知是否是解散还是转战到附近广场去了。但是有个五十岁左右老登的每晚 7 到 10 点在楼下带着个广场舞音响直播唱歌（鬼哭狼嚎型）楼下住户开窗骂他也没得用，一般只要晚上天气好就会唱。

还有天台上有晾衣绳，有业主讲是她挂的不准别人晾，把别人晾的衣物推到一边，双方在群里吵！

再更新下！

某住户家四十多岁的女儿，听说是因为年轻时父母离婚，自己过得也不如意，得了精神病，某次在自家疯狂高空抛物，幸好是没砸到人，后来派出所和社区处理了好多次，在她家装了密网防护网，我进出都尽量不走一楼，尽量在地下停车场上楼。怕高空抛物和大厅吸二手烟。

还有老太太收废纸盒，老年人有这个习惯我也能理解，我家的快递包装也是放在我自家入户花园。周末带小孩去小区对面废品站卖掉，当小孩零花钱。但是我这小区的老太太离大谱了，她把收来的纸垃圾全堆在负一楼的楼梯下方，也不整理捆扎，就像垃圾堆一样堆了有七八个平方。把楼梯间堆的只剩一人过路的地方，小区协调扯过好多次了，老太太有法抗，没法解决！

还有电梯，三天两头出问题，那个电梯品牌已经倒闭了，才使用几年的电梯，业主已集资换过一次钢索了。有一次一单元两台梯全坏了，等配件一星期。整栋楼爬了一星期。幸好有户邻居是做电梯维保的，常常义务维修。

还有车位不够，停车难的问题，每天早上都群里都是挪车，有些人堵住别人电话都不留。有些人眼红别人家的新车，丢烟头烫车衣。

上个月下雨较多，最近这几天晴了，地下停车场外墙渗水进来了。车位上积水，上车都要踩湿鞋。还担心某些业主自己安装充电桩，不走桥架直接用电缆在天花上飞线过去的，我都怕电线掉水里漏电，还有这样的渗水，建筑的整体寿命也会出问题！

4 月份电梯罢工了三次。都靠做维保的邻居及时处理了。

再更新下。还是顶楼的住户，他竟然从他家放 100 米的排插线板到地面给电瓶车充电。还是顶风做案，半个月前，就在本小区往南 2 公里的一个老小区就是因为飞线充电深夜火灾死了一家人。县城早几天也因为同样原因火灾死了人。买这个 100 米插板都够充一两年的电费了，真是傻缺到家了！

知乎用户 电吹丰 发表

东大最适合的住宅高度就是 10 层以内，一梯两户的屋子。

10 层以内住宅其建设、维护、拆除成本都是非常低的，消防、停车、治安的社会治理成本也是非常实惠的，土地也是完全够的。修这种低层住宅，对施工周期和资金周转都有利，房屋质量也是能够保证的。银行不良资产的压力也小，烂尾楼也不会这么泛滥。

现在这种大量 30 层以上的住宅真的是土地财政下的竭泽而渔。

（只要是业内人士，当年谁都能看出来这些问题。很多问题一开始就不是主要考虑的。）

知乎用户 曾加​ 发表

我认为，核心是尽量不要住「高度大于 54 米的刚需面积住宅」。

一、为什么是 54 米？

因为建筑规范中，住宅高于 54 米需要执行最严格的消防标准。毕竟消防云梯绝大多数都达不到那么高，所以建筑内的防火标准会更加严格。

我国住宅的高度有几个重要的分界点，如下：

而在这其中，33 米和 54 米是两个相当重要的分界线。

• 大于 33 米，必须要设置消防电梯，也就是每个单元必须设置 2 部电梯；
• 大于 54 米，属于一类高层住宅，每个单元必须有 2 个安全出口，也即 2 个楼梯。

每单元多一部电梯，占据的空间相对还可控，而且电梯多了，等电梯的时间会少，体验差距不会很大，因此 12-18 层的二类高层住宅体验相对还好；

但是每单元多一个楼梯，不论是分离式的，还是中间搞一个剪刀梯，其得房率的损失都是很大的，比如常见的分离式楼梯如下：

这是用连廊连接的 2 梯 4 户 的户型。如果户型以 100~120 平为主，不考虑乱七八糟的附赠面积，必然的 3 个结果是：

1. 原始得房率也就 70% 左右，性价比不高；
2. 公区不仅很多，而且很多空间的利用率较低，比如两个楼梯和电梯防烟前室，这么多公区按规范必须设置，但是平时利用率比较低，很难维护；
3. 如果是 2 梯 4 户，平均每部电梯至少服务 50 户住户，等电梯的时间会长，但如果加一部电梯，公摊就要更大，其实也不好。

有人说，连廊实在是太浪费空间了，去掉连廊好不好？

这就是一个常见误区了，现在用连廊连接，平均每户公摊 0.5 部电梯，0.5 个楼梯，以及连廊的 1/8（开敞式连廊算一半面积）。

如果去掉连廊，逃生出口还得是 2 个，要么中间户南北不通（新式塔楼，体验不佳），要么户均要摊 1 个楼梯，楼梯本来就占面积大，这么搞得房率肯定要爆炸，再降 5pp 以上，也就 60% 出头，很多人会更难接受。连廊本身其实是降公摊的设计。

当然，如果超过 100 米，那体验就更差了，因为需要加避难层。

二、为什么是刚需住宅？

面积上的刚需，一般被认为不大于 140 平米，甚至是 120 平米。（当然像上海北京这种核心区，哪怕是所谓刚需也得一千多万了，这严格说也不算刚需，必然是改善，因此本文只讨论面积定义下的刚需）。

之所以讨论高层的刚需住宅，是因为每层的公区面积是有下限的，但如果套内面积足够大，公摊占比就小了。

就比如上海的翠湖天地六期，是超高层甚至是塔楼，但是人家不是 2 梯 4 户或者 3 梯 6 户，而是 7 梯 3 户。毕竟面积起步 437，公区再怎么大，得房率都不会太难看。翠湖六期单价 21 万，总价 8000 万起步，也当天清盘，说明对于面积很大的豪宅，高空景观资源的重要性 > 高层住宅的不便利。

但如果是刚需住宅，在消防标准下，公摊就太大了，而且刚需住宅的景观资源也会差很多。

综上所述，大于 54 米的刚需面积住宅的核心问题如下：

1. 得房率不可能高，不算赠送的情况下只有 70% 左右，不划算；至于有些地区的新房靠着赠送变成 100% 以上的所谓「得房率」，这件事更恶劣，一方面说明价格体系崩了，以后更没人要，一方面实际容积率也崩了；
2. 每层公区利用率也不高，犄角旮旯太多，维护困难；
3. 户均电梯资源太少，高峰期等待时间长。

长期看，这类住宅相比其他住宅，确实更不容易保值。

知乎用户 郭文汐​​ 发表

因为人越多，出神人的概率越大。这是自然规律。

而高层住宅出一个神人，就能让你的资产归零，你敢赌吗。

知乎用户 张酥酥​ 发表

哈尔滨挖承重墙那个新闻还记着不？

我们家对面那个 33 层到顶的大高层，8-9 年前房地产最火的时候房价 3 万多，捆绑车位 40 万一个。我听装修公司和我说，某栋 19 楼住户装修时候直接把承重墙拆了，20 楼小两口新装修的房子，当时在会所做月子，回家一看家里地上好几个裂缝，最后可能是 19 楼把他们家给买下了，估计 20 楼以上还没有人知道这个事情。另一个小区，烂尾了三四次，最后一次盘活了也入住了，也是了解到某栋一楼住户装修把称重拆了，给了物业人员封口费，物业保安拿了钱就辞职了。

当然了，步梯房也有奇葩货，原来同事下户检查，一个 6 楼到顶的红砖楼，顶楼那户把屋里所有称重墙都拆了，用玻璃隔出来 N 个空间，和香港有个电影情节特别像。

人往一起聚，臭味熏天。

知乎用户 林晏之 发表

干物业以后，看每个房子都是垃圾，各种各样的毛病

知乎用户 S’alcohol​ 发表

我家 2004 年就住高层住宅了，25 层。在我们二线省会城市虽算不上特别高档，但也是优质住房了。旁边就是市法院、市公安局和市属银行，离市政府不到一公里，也是重点高中附小的学区。

当年房价也比较高，住进去的，都是做生意的老板和公检法系统的中高层领导。虽然和北上广深的豪宅比不了，但是配套服务大于非一线城市大部分住宅是没问题的。

而如今 20 年过去了，里面的原住户基本都跑光光了，我家十年前就不在那住了。

低楼层的拆了几栋，给了些补偿款。高楼层的就只能在那放着，拆迁拆不掉，美丽家园也就上海这种一线城市做得起，而且也只能给低楼层做。高楼层修缮成本太高，地方政府压根修不起。

所以现在状况就是外立面破旧不堪，里面墙也脏兮兮，水电煤气经常出问题。电梯又慢又破，里面贴了一大堆小广告。垃圾清运也很不及时，这个问题十年前就体现出来了，我读书时候每天上学都会闻到一股异味。

这还是省会的市中心小区。依我看全国 90% 以上地区，20 年房龄以上的高层住宅小区，状况只会比这个更差。如果你比较追求居住体验的话，高层住宅你住个 10 年左右就会想跑路了。

知乎用户 德菈 发表

我表弟买的房子是 25 楼，今年搬进去的。

今年过年的团年饭也是去他家吃的。

然后我就见识了一下 25 楼的状况。

房子去年才交的楼，自然很新，电梯也很快很安静，属于那种没什么感觉就到了。

他家的阳台全封闭，只有一个小小的窗户通风，我去那窗户旁站了一会，风吹过来感觉可以随时把人刮倒。

我这人喜欢自然的阳台，但这种高层建筑，貌似阳台不封都不行，实在是风太大了。

站在阳台往楼下看，人都是蚂蚁大小，望了一会儿，我有点头晕，赶紧进了客厅。

这会儿房子是新的，感受不明显，等旧了以后呢？

我在广州的房子有 19 层，复式楼，我住 3 楼，这房子有个十几年了，电梯就开始嘎吱嘎吱。

一共四台电梯，速度也不快。

我在三楼葱电梯上下楼都得等上一会儿，19 楼要的时间只会更长。

好在门对面就是消防梯，我经常懒得走电梯就直接从消防梯下楼，反正即使算成普通住宅也才六楼，爬爬楼梯没什么。

从前老板租办公室，租了个江景高层，说为了看风景，实际上不到一个月就没人去看风景了。

至此我就知道，房子别住太高，太高了啥都不方便。

真有事发生，连跑下来都比别人慢一大截。

知乎用户 Miss Yin 发表

我住过高层，住在总数 24 层的偏下 8 层。

最大的感觉就是，没有归属感。这栋楼里的人太多了，两梯四户，24✕4=96 户，一户按一家三口计算（实际大部分一家住四五口），96✕3=288 人，也就是，这栋楼里面，接近住了 300 人。每天早上上班时间乘电梯，两栋电梯都要来回的等，终于停在八楼，打开电梯门，发现根本进不去；楼下的小公园，一直人满为患；单元门里面，电动车塞得到处都是；想带孩子在楼下玩会儿，总感觉，这不是我自家的楼下，这是大家的楼下，甚至是别人家的楼下；想去楼顶晒被子，到了楼顶发现，绳子都挂满了；本栋楼有自己的微信群，群里每天都很热闹，不是有人占了晒被子的绳子了，就是谁的电动车堵门了，或者谁谁谁楼上动静太大了，楼下受不鸟了，各种各样的拌嘴事件。

我在这栋楼里，住了三年，住的够够的，隔音极差，每晚我还没睡着，就听到隔壁打呼噜的声音了，早上我睡得正香，隔壁闹铃就把我吵醒了。。。

评论区有朋友质疑听到隔壁呼噜声的真实性，是真的，千真万确！我们的卧室只是一墙之隔。听到他的声音除了觉得吵，还有一种不好的体验就是，感觉和一个大肚腩的呼噜男一起睡了一整夜，这就会产生心里不适了。

现在搬家了，住在一个 1998 年建成的国企单位家属区，老小区，靠近学校医院市场，小区特别清静，楼下走 10 米就是 5 天一个的大集。总层数 6 层，我买的三楼，房子墙板坚硬厚实，户型南北通透布局合理，阳光充足通风极好，物业费几毛钱，把老旧装修全拆掉重新装修，住的那叫一个肃静舒坦。储藏室不在地下，就在我们楼的对面，一排单层储藏室，两个储藏室门口之间的小片正方形土地，我们甚至可以种点小葱辣椒等等，根本不怕有人来摘。感觉，这才是我家，这都是我家的！

稍微捯饬一下，这不比高层香多了！

冬日暖阳👇

知乎用户 KKND 发表

大屠杀屠城的时候，都不需要把人从四面八方聚拢到一起，只要弹头对楼顶来一下，这里的黎明就静悄悄了。

知乎用户 脱缰放飞哈士奇 发表

唱衰很正常。武汉那边有很多高层，我就以前住过，就说一点，停电咋整。武汉光谷那边有个小区叫做曙光新城，16 年大学毕业时租过一个顶层，32 层。有一次早上停电，晚上电梯检修，两个电梯都不能用，幸好当初身体素质可以，愣是爬上来了。你可以想象一下，一旦有火灾，你咋办。后期设备老化，没人处理，你一户户收钱？

知乎用户 嘱上 发表

2016 年我家买过一套 30 层楼的大高层后，我就知道这破玩意是真垃圾。

幸好卖的早，还赚了 10 万块钱。

知乎用户 Cece​ 发表

我妈妈来美国以后，我给她买了个房子，一层的 1950 年建的真砖头别墅（外面一层红砖里面一层混凝土砖，两层砖之间有保温层，部分梁是钢结构），没有台阶，带个步入式的地下室，占地六亩，前后左右都是草坪，前后左右总共四个出口，走路五分钟去当地大学校园，后院连着个步道，走路五分钟到我女儿学校。

我妈说她晚上终于能睡个安稳觉了，还是脚踏实地心里踏实。她在国内住十二楼，稍微刮点风窗户就呼呼作响，碰到一次超小地震觉得楼房下一秒就塌。天天心惊胆战，就怕发生火灾，现在好了，不怕了，两步就能出去，甚至就连消防局离我家只有一分钟车程，门口就有消防栓。

（骂我崇洋媚外的都歇歇吧，我说的这个房子不管在哪个国家都应该比较受老年人的欢迎，只不过我们在国内买不起也买不到，家里早就没地了。如果换了个国家买到类似的房子我们也说好。另外年纪轻的没经过什么事和亲身经历过天灾人祸的，腿脚还利索，身体还健康的，安全便利和医疗都不在你考虑范围之内的你骂我的时候也三思啊，毕竟人都会老，老人也需要住房子，你不能光顾着眼前不想着以后，就算你年轻，家里也有老人，高层的坏处对你不显对老人来说只会加倍放大）

知乎用户 风雪的残留 发表

但凡在农村住着自建房长大的人，就不可能喜欢高层住宅。

知乎用户 金玉满堂 发表

我一想到装修各类奇葩砸承重墙，我就兴奋不已。

虽然现在建筑安全余量挺多，但这个余量也是针对特定的工况和地震烈度，也不是无限大。

居民高层楼房，一梯四户，24 层近 100 户，只要出 1 户奇葩，就有好戏看。

更别说一线城市换手率高，奇葩遇见的概率更高。

至于除了砸承重墙的生活上各类奇葩睿智，那就暂时不介意。

知乎用户 Stillwater 发表

因为高层收割完了，换个名头继续收割，4 代住宅收割完，再换

知乎用户 豆腐脑要加辣 发表

现在是 2026 年 5 月 17 号凌晨 1：50，我为啥还没睡呢？因为我的邻居在家里聊天。

是的，他们没吵没闹就正常聊天，但由于墙面隔音太差，我在我家被吵的睡不着。

就这隔音，就这质量，不完蛋才怪。

知乎用户 啊哈 发表

我去过新西兰的奥克兰，那里根本没有高层。

我也去过日本，那里在山上开出来农村宅基地那么大一块地方，就盖别墅。

福建那边好多三层的房子，都是农民自己建的，性价比肯定超过县城的高层。

农村的房子，花几万块钱，把厕所搞一搞，性价比也好过县城的高层。

想不明白，一个普通县城，盖那么高的楼，目的是什么？

知乎用户 L 丶 RJ 发表

不是唱衰，是没有那群收费的自媒体鼓吹洗脑了，真实清醒的声音出来了。
高层住宅就是 30-50 年住宅，真不是啥固定资产，买个房过完自己这一辈子就结束了，是不可能留给下一代的，什么鬼 70 年，还可以续，你当是在基地想翻新就翻新了，那高层小区没人能协调的好，烂了就只能烂着，钱没了，就没人管了。

知乎用户 魏毛毛 发表

看发达国家现在，大概就知道中国未来该是什么

论人口密度，还能比得过日韩？全世界只有中国人喜欢住高楼？

知乎用户 word2080 发表

高层公寓楼，从下面看像蜂窝，从侧面看像鸽子笼，从上面看像墓碑。

知乎用户 心同野鹤​ 发表

我 21 年卖了高层的房子，不过没退业主群。

到现在房子整 10 年。

货梯从去年开始 3 天一坏，到今天 5.11 号，物业公示要换配件，还是通不过。

知乎用户 甜菜 发表

很简单，因为高楼层住的是真难受。

1. 等电梯，等一次电梯短则 3 分钟，长则十分钟。

2. 发生火灾，跑都跑不掉，要么被烤，要么被蒸。

3. 还是电梯，现在年轻人不买房，人口老龄化严重，到时候小区里面有些人不交物业费，导致物业停电梯，高楼层的人难道天天爬楼梯。

知乎用户 弓长文刀一 发表

刚开始搞大拆大建时都算计好了用不了三五十年就逼着你放弃现在住的房子，因为一开始就没设计好让你长久居住，当你的房贷刚好还清的时候，又一轮拆建开始了，下一轮大概率是一户建的兴起，再次举债几十年，被收割的处境是子子孙孙无穷匮也，一盘大棋呐

知乎用户 河西走廊老酸奶 发表

高层住着真难受啊，不知道你们住过没，我住的还是 16 年交付的高层，三梯五户，配置还算可以了，住在里面真不舒服，住了几年卖掉了，换了个老房子

高层第一个问题是风大

那是真大，我喜欢南北通透的户型，高层要么是边套南北通透，要么是天井旁边的中间套假南北通透，就会有一个很难受的地方，中间套通风较差，住着比较闷，边套窗户一开那个风特别大，真的是高处不胜寒，有一次我出去，家里给我吹的乱七八糟的，住起来很不舒服

高层第二个问题是隔音差

网上一直说老房子隔音差，我说真的，最差的还是高层，隔壁邻居家里没有隐私的，他家说什么我每个字都能听见，开关灯我都能听见，非常差的隔音，所以我一点都不喜欢高层

高层第三个问题是过道湿滑

每次下雨由于比较高，雨会斜着飘进来，就在过道里面形成一层薄薄的雨雪，那真的是滑，老人小孩要注意别摔倒，我不知道是不是所有高层都这样，反正我是遇到了

这三点居住体验高层是真不行，且不说火灾逃生和公摊面积大，我住过板楼、塔楼、板塔结合，我觉得最舒服的就是 00 年 - 06 年的房子，板塔结合的浇筑低层，那个住起来最舒服

当然目前还没住过洋房，我还挺喜欢洋房的，先挖个坑，有机会去住一住，到时候再回来回答

知乎用户 2160​​ 发表

住农村独栋，出门这个概念很弱，特别是白天。

家里和外面那个世界很近，进出随意，门里面外面没有那么明显的界限感。

平时在一层，白天门都开着，在客厅坐着看电视，站起来，走出去，去村口小卖部买饮料零食回来，继续看电视，就像只是去倒了杯水一样自然。

住高层楼房，出门是一件需要专门规划的事情。

要穿合适的衣服和鞋子，带齐东西，背上包，毕竟只要一下楼，大概率直到回家之前，就不会再上楼，不会再进门，没什么必要都不会楼上楼下地跑。

垃圾一定要记得带，不然就要等下一次出门才能扔，可能就是第二天了。回来的时候要买齐所有要买的东西，不然又要跑下去一趟。

其实算算时间，我走到村口小卖部，可能还没有从高层坐电梯下楼走到小区门口便利店的时间短。但就是觉得前者比较自然。因此这种舒服的感觉也不是靠掐着秒表算时间量化出来的。

有没有可能这种体验是农村和城市环境的区别？并不是。

在一些城市里面的独栋，譬如广东珠三角地区很多城中村，就是被闹市包围起来的，附近甚至可能就是极其繁华的 CBD 。城中村里面的居民自建房，只要是自住的，也就是自己在这楼里生活，整栋楼都是自己的活动范围，那一样有类似的体验。

有没有可能是我小时候习惯了这种农民房，住楼房不习惯，并不是。

我小时候是和父母住高楼的，在 5 层，共 8 层（有电梯，是我们那个小城市比较早有电梯的楼，属于国企家属楼），不算高，但性质和高层住宅一致。后面才搬到郊区一个自建房住，装修好了之后搬进去。类似于农民房，只不过在城市郊区。

所以我觉得就是高层楼房和独栋低层的区别。

我住过比较接近这种农村自建房体验的，还有两种房子，一种是别墅，包括联排，这个不用多解释，本身基础就接近，还有一种是骑楼的二层，只要简单走一层楼梯，就到达外面的世界了。

还有一种就是早期建的房子，一楼也是住人的。我爸单位大院的家属楼就是，一楼住户只要走出门，就是地面了。这个我没住过，但我去串过门，我认为居住体验也接近。

所以核心就在于人和地面的距离有多少，是否需要专用工具上下。

电梯上下 20 楼，感觉还不如住那个二层的骑楼。

除了居住的地点，办公地点一样有区别。

我工作过的两种地点，第一种是写字楼，在 10 楼，要通过电梯上下，第二种是旧厂房改的产业园，就在 1 楼办公。

第一种，上班进去，一般没什么事情的话，下班才会出来，买奶茶也是点外卖，哪怕店就在楼下，我都不想下去。

第二种，上班时间，工作不忙的话，随便往门口一走出去，在园区附近溜达两圈，走动一下，感受一下外界的气息，到外面咖啡店买一杯，都是很自然的事情。

完全就是不同的感觉。

你要是掐着秒表算的话，买杯奶茶，第一种自己坐电梯下去买应该更快，但我还是喜欢第二种。

我家人也喜欢住独栋的，他们完全不在意什么超市买东西方不方便，附近有没有什么医院这类。可以开车，可以打车，总之日常生活是住独栋更舒适自然。

可能又有一种情况，那种美式大豪斯社区，买个东西都要开个半小时车的。

我也还是喜欢这种。其实我家的那个自建房所在的位置就是城市郊区，路口有个小便利店，除此之外附近没什么商业。并不妨碍我们在那里正常生活。

大采购开车去市里最大的商场，买点小东西骑电瓶车去小超市，就这么住了十几年。相比之前住闹市中心，你要是掐着秒表算的话，还是上下楼更快，不过我觉得平面移动更舒服。

知乎用户 画画的花噎菜 发表

因为没见过好的高层住宅。

绝大多数高层鸽子笼确实不怎么样，但你要真是住过好的，就会觉得高层也挺舒服。

比如很多高层电梯得等好久，但我这边电梯分区，十一二层用两部电梯，密度跟低层住宅差不多，电梯还是高速电梯，一层升到四十层只需三十多秒。

比如很多高层楼道脏乱差还狭窄，我这楼道宽的能打羽毛球，都是大理石，每天保洁扫一遍，楼道比我家都干净，电梯里的镜子一尘不染，要是有人遛狗尿电梯里了，大半夜叫楼管，都会有值班保洁马上去擦。

比如很多人说火灾隐患，我这边家里都自带写字楼同款烟雾报警器和自动喷淋系统，炒菜油烟大一点，立马响警报，燃气自动关闭。

比如很多人说隔音问题，我这边几乎就没听到过邻居声音，要不是门口有快递我都不知道隔壁一直有人住。

比如很多高层说是高，其实风景也没多好，窗户外面还是对面楼而已，但是这窗户外面几公里没有高楼，远处能看到地平线，还有水系，有时候睡得晚，能看见太阳一点点从地平线升起来，红日东升我每天都能看。

自打住了高层，我心态越来越好，恐高都被风景治好了，不开心就打开窗户看看风景，豁然开朗。

知乎用户 Ifhbrjxuebsc 发表

高层住宅不是被唱衰的。

房地产也不是被唱衰的。

人对于不能接受的事情，总是不愿意相信，认为是故意抹黑，故意唱衰。

大家一起唱一唱，看看还能把房价唱上去吗？能不能把房地产行业唱活。

知乎用户 开坦克的阿杰 发表

不谈工程质量问题，高层住宅电梯坏了怎么办？

20 楼硬爬啊……

知乎用户 元莫讟 发表

我在很久很久以前看到一篇文章

高层会变成未来的贫民窟

知乎用户 小看山 GbcZl0n 发表

住过高层的人跟你掏心窝子，你非要撞南墙。

我住过二十六层，邻居如何如何就不说了。两梯三户，两个电梯轮流维护，你就等吧。 早高峰你看看，本来就一个电梯，还有那种提前占电梯的，等五六分钟都没动静。那电梯你敢坐？

一栋楼住的人多了，什么人都有，早上电梯里狗屎狗尿垃圾袋是常见的，这还是踏马的事业单位家属院，本市最好的学区房。

对了，房子刚十多年，负二楼已经开始渗水了。常年一股霉味。 地下室进水不止一次。

高层住宅各种电动车滑板车你防不胜防，谁家拆了承重，谁家电路老化电线不达标，这都是未知数，也就是说，死亡是未知数。

知乎用户 东赢两次郎 发表

我不跟你争，但是消防真没法救啊😦

知乎用户 Luxenius​ 发表

最开始我以为，热衷唱衰高层住宅的都是别墅业主。

后来发现，很多用于对比的是 “洋房”。于是我想当然以为，与高层相对比的是这几年开发商很喜欢修的 7 层左右阵列式精致洋房小区，或者叠拼。

再后来发现，相关话题参与者似乎很多是基于五六层的步梯房，或者三四层的农村自建房。

再仔细观察，有很多评论者其实压根没有房，唱衰高层住宅只是唱衰所有商品房的一个切入点，对 “一户建” 的向往亦是如此。

有的人确实住着高层小区，也眼睁睁看着建筑失去有效维护后的日益老化。而有的人住的小区虽为高层，却维护得井井有条，多年后还能保持清澈的水体和茂密的绿化，外立面还有钱去翻新。然而论起物业费时，有的人说的 “一千多块” 是一年，有的人说的 “几千块” 只是一个月的钱。

还会察觉到，不管 10 层还是 60 层都被叫做高层。

还发现，话题中有的所谓高层大隐隐于闹市核心，而有的房子没有那么高却突兀地耸立在一个土地并不紧缺的边缘地带。有的高层三四户共用一梯，坐电梯要十分钟。有的高层一梯一户，两梯一户、三梯一户，私梯入户，乃至一户一层，业主与家政都走不同的电梯和入户门。

有的人买房就是要住一辈子的，所以盘算着房子老化了怎么办，多年后的物业的衰退犹如达摩克利斯之剑。有的人买房时就预计了最多过 10 年左右又要进行下一次的置业，所以并不那么关注房屋的老化、户型的淘汰、或者城市核心的变迁。

最后才明白，这个话题有点意义，但没有以为的那么大。人之间的参差远比房子的差距更大，你的宏大叙事可能是别人的无可奈何。城市化和现代化也不是无根之木，有的 “应然” 反而是空中楼阁。尊重彼此生活的实然。

知乎用户 小葫芦 发表

住低层的永远无法懂，高层的我为啥上班要提前 5 分钟出发。

没错，因为我要等电梯。

知乎用户 狗宝宝 发表

高层之间，亦有差距。大家吐槽的是三四十层两梯四户甚至 6 户，高峰期等电梯要排队好几分钟，上下楼都成负担的鸽子笼；如果是有专属健身房会客厅、电梯直接入户的大平层，我相信喜欢它的人会多起来… 但人的财力总归有限，综合看 8-11 层一梯两户的小高层是综合成本和舒适性考虑的折中选择

知乎用户 烟之骑士蕾姆 发表

因为大部分人都很穷，买不起高层豪宅。

说几个广州的 20 年左右楼龄的豪宅，你去看看到底算不算进去没眼看，各种漏水，满墙小广告：

保利天悦，万胜围那个，10 年。

星河湾半岛，洛溪岛上那个，15 年。

金海湾，中大北门那个，20 年。

汇美景台，广州大桥南那个，25 年。

去看看房就知道，这些豪宅即使过去 25 年，居住体验和新的区别也不明显。

即使不说豪宅，好一些的改善型小区，20 年下来也不至于变成贫民窟，如中海锦苑，珠江御景湾，江南新苑等等。

这些小区都是我最近看过二手房的（看房对我来说算是一种日常消遣），居住体验绝对要超过很多次新刚需盘。

所以说还是没钱闹的。

知乎用户 觉醒的老实人 发表

人在大湾区，几个主要城市都有 90-00 年代港资地产进驻的第一代高层住宅。

亲自去走一趟，几乎全都不行。

电梯老旧摇摇欲坠，水电照明全部老化，墙面斑驳，地砖破旧，绿化杂草丛生，物业只剩最基本的老头保安和佛系保洁。

不少单位已经不是普通人在住，好点的是被附近公司租来当宿舍，不好的就租了出去做私房美容美甲、按摩、乐器训练等，蛇龙混杂。

这才二十多年，而且这还是港资地产比较良心，建筑质量过关的前提下。

现在市面上的高层住宅，尤其是高周转时期动工五个月不到就封顶卖楼的项目，政府和地产商只管交楼，交楼后建筑怎么样根本不管。交楼几年地下车库就漏水，墙面开裂，水泥掉落都不是什么新闻。

如果有钱，从居住体验来看最好是近郊独栋住宅，自己能完全把控质量和居住体验。

如果没钱，租房反而更好，有啥问题随时能跑，缺点就是买大件不方便。

要是像 85 后、90 后那样高位买了高周转时期的高层住宅，那这辈子真的太有生活了。

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老实人中的觉醒者，专注套路与反套路

知乎用户 肥貓湯姆​ 发表

高层小区想不衰败，需要强大的业主小共同体撑着，而这种小共同体一旦存在，马上就会成为更大的共同体的模板，于是大家就都懂的……

知乎用户 极个别的同志 发表

因为对生活品质有要求了呗。

说到高层住宅，贵阳还是有发言权的，毕竟有神盘花果园，神到什么地步呢，有一次我接待港澳代表团的人来筑调研，他们到花果园之后，默默和我说：这怎么看着和香港一样，这还是山区吗？

我直接大无语。

其实花果园刚开盘那几年，根本没人在乎这些，交易量节节攀升，好像好破了当年全国记录什么的。

为什么当年没有人觉得这个拥有 311 栋高楼（大多还是 45 层以上）的小区很差呢？因为当年，这样的现代化场景，是大部分人刚刚进入城市生活的人，所向往的（当然，几千的价格，三个地铁站、N 个公交站，大型商圈、湿地公园、1.5 环的位置也是主要因素，不过这些都是后话了）：

花果园这类高层楼盘提供的是什么？是一种 “一步到位” 的城市幻觉。亲民的价格，你买到的不只是房子，是一张城市生活的入场券。楼下就是购物中心，出门就是公交地铁，旁边还有公园湿地。对于那些刚准备在城市买房的人来说，这种体验是碾压式的。你让他去选一个容积率 2.0、安安静静、绿化率高的远郊小区，通勤四十分钟，他不干的。他要的就是这种 “热闹”，这种 “我在城市中心” 的实感。

所以以花果园为代表的高层住宅当年的火爆，本质上是一场大规模的城镇化刚需释放。它精准地踩中了一个时代窗口——城市化进程加快。

但，人是会长大的。

住进去头两年，新鲜感还在，觉得什么都方便。住了五年以后，你开始发现问题了：电梯越来越慢，楼道灯坏了一直没人修，地下车库常年潮湿发霉，隔壁装修的噪音从早响到晚因为楼板薄得像纸。再过几年，你站在自家阳台上，发现对面那栋楼近到你能看清对面客厅电视里放的是什么节目，你老婆在厨房做饭全程开抽油烟机不是因为油烟大，是因为不开的话整栋楼的串味能把你熏出去。

这个时候你才意识到，当年那些 “缺点”——容积率、楼间距、采光、通风、梯户比——这些你在签购房合同时根本没看的指标，全都变成了每天要面对的生活体验。

更要命的是老化问题。中国这批高层住宅，大部分是 2010 年前后集中建的，到现在十几年了。电梯是有寿命的，十五到二十年基本进入故障高发期；外墙保温层脱落、防水层失效、管道锈蚀，这些全在排队等着爆。维修基金那点钱根本撑不住——花果园这种超高层小区，一部电梯大修就是几十万，换新的要上百万，三百多栋楼你算算这个账。维修基金用完了怎么办？统筹？十多年了，还住在这类小区的人，你收的上来这些钱？

而且高层住宅有一个特别残酷的现实：它几乎不可能拆迁。

以前老城区那些六层的步梯房，开发商拆了能盖三十层，容积率一算有利润，所以有人愿意拆。但花果园这种已经盖到四十五层的，你拆了再盖能盖多少层？七十层？一百层？不现实。拆了没利润，就没有开发商愿意接盘，那这些建筑就只能一直在那儿。

最后还是拿贵阳举例吧，现在除了学区房，卖的起价的基本都是 “低密”" 小高层 ““洋房”” 一梯两户 “，跟十年前花果园那套” 超高、超大、超便宜 " 的逻辑完全反着来。市场不傻，他们是跟着需求走的。当市场上越来越多的人开始用脚投票，选择逃离超高层的时候，这个趋势就已经不可逆了。

谁能想到就茅台广场这种项目，现在都只能卖 8000 了呢？

高层住宅在特定的历史阶段完成了它的使命——让几亿进城人口以最低的成本获得了城市生活的入场券。这个功绩不应该被抹杀。但历史任务完成了就是完成了，你不能指望一个时代的解决方案，去满足下一个时代的需求。

以上。

知乎用户 Nami 发表

补充：从南非的历史看出，如果发生市中心的转移，富裕阶层和资本家抛弃原有不良资产非常果断，甚至有大企业 90 年刚建好的楼没几年就不要了

因为你凭什么确定自己的高层是这样的

而不是这样的，这还是更新过后的。

甚至有可能是这样的

知乎用户 劳岱瀚 发表

房地产泡沫破了之后。

中国人开始从 “金融视角” 转向“居住视角”。

而这一转，高层的问题就全暴露了。

这几年，一个特别明显的现象出现了：越来越多人开始唱衰中国高层住宅。

尤其是 30 层以上、超高容积率、密密麻麻的塔楼社区。

以前大家觉得 “高层 = 现代化”“电梯房 = 中产象征”，现在却越来越多人说 “不适合长期持有”“未来会贬值”“老了会很惨”。

很多人不理解，明明高层曾经那么火，为什么风向突然变了？

我先说个实话：中国很多高层住宅，从一开始就不是为了 “住得舒服” 设计的，而是为了土地财政效率最大化。

地方政府卖地，开发商高周转，银行放贷款，所有人都希望一块地上尽可能塞更多房子。

于是出现了超高容积率、密集塔楼、几十层住宅，因为盖得越高，卖得越多。

很多人以前没意识到：高层住宅，本质上是一种 “城市空间压缩技术”。

以前大家不在乎，是因为在房价上涨时代，大家买房最关心的不是舒不舒服，而是涨不涨。

过去二十年，中国房地产的核心逻辑是金融属性压倒居住属性。

很多人买房不是因为喜欢这个房子，而是因为它能保值、能升值、能对抗通胀、能绑定户口、能绑定学区。

于是只要房价涨，很多问题都会被掩盖。

但现在问题来了。当房地产逐渐回归居住属性之后，高层住宅的很多硬伤开始越来越明显。

第一件事：高层本身其实不适合长期人类居住。

但你仔细想，真正全球顶级富人区，有几个喜欢住 40 层鸽子笼？

真正高价值住宅往往是低密度、大空间、低容积率、更接近地面、更强私密性。

因为人类骨子里天然更喜欢 “有土地感” 的居住环境。

你去看，真正长期住高层的人会慢慢出现很多问题：压抑、噪音、电梯焦虑、采光遮挡、公共空间拥挤。

尤其是高密度小区，放学像春运，下班像逃难，电梯像公共交通。

很多人年轻时不在乎，因为年轻还能忍。

但年龄越大，越会开始追求安静、便利、低密度。

于是高层的居住劣势会越来越明显。

第二个问题：高层极度依赖 “公共系统”。

你住 6 楼，停电还能爬；你住 36 楼，电梯一停直接崩。

高层住宅是典型的 “离不开系统维护” 的建筑：电梯、供水、消防、外立面、地下车库、公共管道，任何一个系统老化，整个居住体验都会急速下降。

而最恐怖的事情是，中国大量高层住宅正在慢慢进入老化周期。

很多人还没意识到，中国真正大规模商品房时代其实也就二十多年。

而大量 2000 年前后的高层正在开始电梯老化、渗水、外墙脱落、管道问题、物业失控。

最难受的是：高层越老，维护成本越恐怖。电梯换一次几十万上百万，外墙修一次天价。

问题是：谁出钱？这才是真正的大雷。

很多中国人以前默认 “房子会一直有人接盘”。

但未来会发生什么？

老高层越来越多，新房还在不断供应，人口增速放缓，年轻人减少。

于是接盘的人越来越少。

你会发现一个残酷现实：未来很多老高层可能会慢慢进入 “流动性衰减”，不是没人住，而是越来越难卖。

因为下一代人会越来越挑。

以前一代人从农村进城，只要有电梯房就觉得是升级；现在年轻人从小就在城市长大，他们开始更在乎居住体验。

所以未来房地产会越来越分化：好房子越来越贵，普通高层越来越普通。

第三个现实的问题：为什么现在很多人唱衰高层？

因为大家开始意识到自己买的不是 “资产”，而可能只是一个高负债消费品。

以前房价上涨，大家觉得贷款也值，因为能赚钱。

现在涨幅神话没了，很多人才第一次认真思考 “这个房子到底适不适合长期住？”

结果一思考，问题全出来了。

还有一个特别扎心的人性问题：为什么中国人以前特别迷信高层？

因为高层曾经代表城市化身份。

从平房搬进电梯房，从城中村搬进商品房，那种感觉确实像阶层跃迁。

所以很多人对高层的执念本质上不是房子，而是 “终于像个城市人了”。

但问题是，当全国都完成城市化之后，这种象征意义会慢慢消失。

大家开始真正关心：住得舒服吗？社区质量怎么样？物业靠谱吗？老人方便吗？孩子活动空间够吗？

于是高层的问题开始被放大。

还有一个点：未来高层可能越来越难！

因为中国正在进入老龄化社会。

年轻人可以忍等电梯、高密度、快节奏，老人不行。

未来真正值钱的住宅，很可能会越来越偏向低密度、低楼层、配套成熟、生活便利。

因为老龄化社会的核心需求不是 “炫耀性居住”，而是舒服。

很多人现在一听唱衰高层就极端化，觉得 “高层是不是要变贫民窟了？”

其实没那么简单。中国大量城市人口密度摆在那里，高层不会消失。

问题不在于 “高层能不能住”，而在于高层会从过去的“财富象征” 变成一种普通居住品。

这才是最核心的变化。

以前大家把房子当金融产品，现在越来越多人开始把房子当消费品，而消费品最怕的就是老化。

高层住宅不过是一种 “被金融化的鸽子笼”。

知乎用户 momo 发表

去年我看到朋友圈里房产中介发了一个房源

价格很香，接近于捡大漏

手快有，手慢无的那种

我当即约了看房

中介在电话里说

约的人很多

虽然我不是第一个约的

但我是第一个到场的

有先发优势

我很高兴，中介应该也很高兴

结果到了楼梯间

发现 2 部电梯只有一部能用

要等很久

我就多嘴问了一下旁边一起等电梯的业主

“这电梯坏了多久了”

“3 天了，还没修好”

“这么慢吗”

“正常，经常坏，一个星期修好都算快的”

……

听到这里我就犹豫了

我要看的房子在 22 楼

要是买了，以后电梯问题怎么办

这时候那业主又说

现在还算好的，至少有一部电梯能用

以前还有两部电梯都维修的时候，那才苦呢

……

我不记得我是怎么跟中介说的

只记得她说

22 楼也还好，极端情况就当健身了

她说完我这句话，我就不想看房了，扭头就撤了

她一时也不知道是该和我一起走还是继续等电梯

知乎用户 Amo​ 发表

这个需要唱衰吗？脑子清醒一点的都知道多层比高层好，一栋住十户，一栋住四五十户，哪个好那不是一目了然。

知乎用户 宇文 发表

你可以不懂房产，但得懂得中国人啊。

一栋高层住宅从设计施工监理材料设备验收，然后再到物业邻居，经过了多少人的手了，以人性的复杂，待这栋楼建成后 20 多年后，会出多少问题，想要解决这些问题，得会受到多少掣肘？人多成不了事，反而可能会坏事儿。

知乎用户 败者食尘​ 发表

因为都不需要出国，或者套用国外 “历史” 案例，现在大部分城市都有 2000 年前后建造的高层住宅，你随便找个每层户数 > 电梯数的进去溜达一圈，在上下班高峰期等一次电梯，问问自己在这里面再住个 10 年能不能接受就懂了

你也不要想着 2000 年前后的房子住到 2026 年才这么差可以了，因为那时候 “高层带电梯” 住宅对比家家户户住的筒子楼和老楼是 “时髦” 的新住宅，大城市我不清楚，小城市在那个时间段建设的这类住宅很多是 gwy 事业单位 央企 国企 高校 注资或者带有相关背景的，用来分配 (或者廉价销售) 给员工的

我不敢对人员素质的平均值做保证，但至少住户的平均收入在那个年代绝对是中上的

我不敢对楼体质量的平均值做保证，但至少比近 10 到 20 年某些房地产 “巨头” 们建的速成房那种——恨不得你楼上撒泡尿楼下都能知道你是不是前列腺出问题了——的隔音水平强的多，保暖防水同理

同时，那个时期建造的高层，大部分没有地下车库，而地下车库引发的种种问题，别的答主也都说的很清楚了

同时，大部分那个时期建造的高层，户型都是比较类人的，不会出现现在很多高层住宅那种极度反人类的户型设计——部分神人为了优化空间砸承重墙的概率也就小很多——你可以说这玩意纯属运气，这点概率无所谓，但跟其他很多问题比，其他的问题出了你还有反应时间，还有补救可能性，这问题出了，基本上在现有环境下，楼立刻成危房，没人给你修，你住里面每一天都要赌自己祖宗在下面人脉够不够硬

至于那时候还不至于为了容积率极致压榨楼间距，那时候甚至很多建楼的就是 “自家人”，楼体或者管线用料会更扎实等等其他因素就不再列举了

所以没人 “唱衰” 高层，也用不上硬杠 “国外那样我们就一定那样么”，国内现有案例都摆明了高层住宅已经 “衰” 了，只是你蒙着眼睛不愿意承认，你要是觉得新建的高层方方面面会比当年的坚挺，那就是你赢

知乎用户 金牛座的怪蜀黍​ 发表

因为很多人只想要一个情绪，而不是一个对错。

唱衰高层的本质就是唱衰地产，因为房价太高，给大部人压力太大

大家太需要一个情绪发泄口或者说需要一个生活安慰剂

因此唱衰高层就成了一个比较好的打靶典型。

实际上这楼里的大部分高赞，你说他们说的是不是事实，那肯定是，图文并茂，数据详实，并且各个行业的人都有现身说法，不存在偏听的情况

但是事实是不是真相呢，我看却未必，因为这些人举的例子大有一种

新闻记者在火车上问大家都买到了回家的车票吗，一样充满滑稽的喜感。

因为他们说的这些老化问题，人员杂乱问题等等等等

这些问题的本质都不是高层的问题，而是低档的问题。

为什么这么说，因为高层和高层之间的差距，就像普通人和马化腾的差距一样大

比如这是中国最出名的房子，汤臣一品，出名就是因为贵，0 几年的时候就敢买 10 万 +，成为风口浪尖的存在，现在 20 多年过去了，价格依然是上海 T1，你说这算不算高层？

比如这是深圳湾一号，传说许皮带给白 33 送了一套就是这儿，你说这是不是高层，这不光是高层，还是很多人口中看不起的公寓

这是号称浙江第一豪宅，武林 1 号，你说这是不是高层，这不光是高层，这巨大不透风的身板让人看着还压抑

这是成都的银泰中心，你说算不算高层，这高层下面还商住混合，简直了。

所以，你觉得这些高层 20 年后会成为高赞口中所说的贫民窟吗？

同样，别说什么别墅就不会变成贫民窟的话，或者什么洋房就不会变成堕落。

这是成都锦绣花园，最早的别墅区，92 年的时候说的是开奔驰，住锦绣花园，房价 6000/㎡

现在里面开满了各种馆子、公司，看这破破烂烂的样子，如何也跟高档联系不起来

当然现在价格不说垮到底部，但明显也是竞争力日趋低下，就看物业后期有没有起色吧

还有成都的双楠，桐梓林的各种洋房小区，过去不说是有钱人住的地方嘛，至少不是什么刚需项目嘛，现在跟老破小有多大的区别？

事实上，房子保值不保值，最重要的就是看当初小区的定位以及物业的后期维护。

如果你当初是个豪宅，那么很多年后，你只要保养得当，你一样是豪宅，就像文物鉴宝界有句话一样，那些之前的古董，在他们造出来的时候，就已经价值不菲了。

如果你当初本就是个刚需盘，那么很多年后，你当然还会是刚需盘，就像很多人举的破烂高层例子一样，全都是一些物业管理垃圾的高层，那你不贫民窟谁贫民窟呢，你就是别墅没有物业管理，也一样变垃圾啊。

所以我不晓得有些人所谓的低层洋房就比高层优越的理论依据到底是从哪里来的

难道现在各个城市最需要拆除的那些老破小，不都是低层产品吗？

豪宅什么情况下会跌价，或者说任何房子都是一样在什么情况下会跌价，不外乎就三个原因

第一，整体大环境不行了，经济撑不住了，那就都要降价，豪宅会崩，你普通房子一样会崩，高层要崩，洋房同样要崩，没得哪个能幸免

第二，豪宅的地段突然不香了，或者因为城市发展重心转移导致地段衰落了，这个道理同样适用所有房子

第三，就是你物业做的不行，内部管理混乱，外立面拉跨不给维修看了掉价，但这个道理还是同样适用所有楼盘。

所以前面两个属于你无法掌控，或者说属于你无法躲避，你真正能避免的只有选个物业靠谱的项目了。

这恰恰是很多人的误区，在买房的时候最不看重物业的重要。

如果一个小区物业垃圾，那才是真的沦为贫民窟的速度肉眼可见，电梯坏了没人管，小区卫生没人管，人员进出没人管，再好的小区，哪怕别墅，比如我前面提到的锦绣花园，都经不住掉价。

而如果物业给力，比如能把老房子翻新，重新改造，老破小一样能焕发出春天，比如纽约、伦敦都有很多经典的老公寓翻新成顶级酒店的案例。

所以言归正传，高层几十年后会不会沦为贫民区，跟高层本身没有关系，只跟你小区的物业有关系，你物业只要给力负责，几十年后房价就算崩，也不会大崩，就算档次下降，也不可能大降

知乎用户 大梦 发表

我邻居包工头

他说他干过的房子，都别买。

知乎用户 泓锦馋了 发表

不搞情绪叙事那一套，来看高层住宅的弊端有哪些，我始终相信任何住宅形式的出现和消亡都是人口结构和需求段的变化。

高层的红利吃完了，弊端开始集中暴露

住过几年才慢慢发现，高层住宅看似光鲜，实则隐藏着居住体验、安全隐患、生活成本、后期保值一大堆硬伤，现在懂行的刚需和改善，基本都开始避开纯高层了。

一、居住体验：看似视野开阔，实则槽点满满

1. 彻底被电梯绑架，毫无生活自由度
   高层最致命的问题就是离不开电梯。早晚上下班高峰，排队等梯是常态，浪费大量通勤时间；遇上电梯维保、故障、停电，直接寸步难行。
   家里有老人、小孩、腿脚不便的，一旦电梯停运，基本等于被困在家，极其不友好。密闭电梯空间，也容易让幽闭恐惧症人群难受。

2. 公摊离谱，得房率被严重稀释
   纯高层因为要配多部电梯、消防连廊、设备间、避难层，公摊普遍高达 20%—28%。
   同样买 100 平房子，多层、洋房实际能用七八十平，高层到手可能只有七十出头，花同样的钱，实实在在少了一间房的使用面积，性价比极低。

3. 密度太高，圈层杂乱，私密性极差
   一栋高层动辄几十上百户，整栋楼几百户住户，租客多、流动人口杂，小区人员复杂难管理。
   很多连廊户型，窗户对窗户、门口对门口，站在阳台就能对视，毫无隐私可言；楼道走动声、关门声、邻里噪音，很容易互相干扰，想求一份安静很难。

4. 高楼层风噪明显，超高层有晃动感
   楼层越高，高空风压越大，大风天窗边呼啸风噪特别明显，关窗都挡不住。
   超高层楼栋，大风天气会有轻微晃动感，对眩晕、敏感体质的人来说，居住体验非常煎熬。

5. 并非越高越干净，扬尘积灰更严重
   很多人误以为高楼层远离地面无灰尘，实际恰恰相反：高空气流活跃、扬尘悬浮层常年存在，窗边飘絮、灰尘、雾霾附着更重，打扫卫生的频率要比低层高出一倍，常年擦窗擦灰很磨人。

6. 低楼层终年压抑，采光通风硬伤
   高层楼栋排布密集，低楼层常年被前后楼栋遮挡，采光不足、室内阴冷潮湿，通风也大打折扣，住着压抑感拉满，还容易返潮发霉。

二、安全应急：看似现代化，实则隐患突出

1. 消防逃生是最大短板
   高层楼栋火势蔓延速度极快，烟火会顺着楼道、管道井快速向上窜；外部消防云梯有高度限制，超高层很难实现外部救援。
   一旦发生火灾，疏散路线长、人员多、楼道容易拥堵，逃生难度远高于低层洋房和小高层。

2. 高空坠物风险终身存在
   无论是住户随手抛物，还是外墙瓷砖、保温层、空调外机老化脱落，高层高空坠物都是无解隐患，楼下行走、孩子玩耍始终有安全顾虑。

3. 突发应急救援极其受限
   家里有人突发急病、需要担架转运，完全依赖电梯；遇上停电、火灾电梯停用，担架根本无法走楼梯上下，会直接耽误最佳救援时间。

三、生活与维护成本：入住后隐性开销越住越贵

1. 二次供水存在水质隐患
   高楼层无法直接市政水压供水，全靠水箱、二次加压供水。如果物业疏于清洁消毒，水箱容易沉积污垢、滋生细菌，直接影响日常饮水健康。

2. 楼栋老化后，维修成本是无底洞
   电梯老化更换、外墙翻新、消防管道维修、公共设备大修，全是大额开销。
   等到房龄二三十年，维修基金大概率不够用，再加上几百户业主意见难统一，很容易陷入坏了没人修、要钱没人出的僵局，居住品质直线下滑。

四、保值流通：高层已经慢慢沦为 “弱势资产”

1. 同地段保值力远不如低密产品
   现在买房逻辑早已改变，大家更看重低密、安静、宜居。同一片区域，洋房、小高层、叠墅的溢价和保值能力，稳稳碾压纯高层。

2. 二手转手难，议价空间极大
   高层住宅同质化严重、库存量大，二手房市场供过于求。想出手只能靠降价让利，没有稀缺性、没有溢价权，很难卖上价。

3. 楼层分化严重，低层更容易贬值
   高层里的低楼层、临街楼层，采光差、噪音大、压抑感强，二手折价会越来越明显，后期接手的买家也更少。

一句话总结

之所以全网都在唱衰高层住宅，

不是故意抹黑，而是居住体验差、安全隐患大、后期维护贵、保值能力弱，再加上人居需求升级、楼市逻辑反转，高层已经从主流好房，慢慢沦为刚需兜底选择。

知乎用户 BossloveAngel 发表

有肉不吃豆腐！

住过农村宅院的正常人类，都不会习惯和喜欢城市里面的高层鸽子笼！

喜欢的都是没吃过细糠！

知乎用户 低学历公知 发表

高层维护费用之后会越来越高，按照国人的态度，很难维护的起来，住宿的体验会越来越差，但是国人喜欢忍一忍就行了，哈哈哈，吃点苦算什么，只要房子不倒就能住。

知乎用户 李鲲朗 发表

太正常了，我最近去看了一个曾经的深圳网红高端盘，30 层，10 栋左右

深圳常年潮湿，这个楼盘靠近海边，外立面不可避免有那种类似瀑布一样的老旧痕迹

那么贵的楼但凡物业愿意，翻新一下楼面很容易，但你猜结果是啥

10 栋楼就 1 栋愿意付费刷，剩下 9 栋因投票达不到绝大多数没有刷，这还是高收入群体楼盘

可想而知那些中低收入的楼盘维护会如何，不是高层难维护，是住户不愿意掏钱维护

知乎用户 董超薛霸 发表

东大现在一堆老小区，

其实建起来十几、二十年，

按 70 年使用期，跟人一样的寿命，

十几、二十岁就成老人了，

你就说衰不衰吧，

太早衰了好吗！

知乎用户 锋少 发表

我住 28 楼，住进来以后就后悔没买 32 楼，采光，通风，景观真的太好了，以前住别墅区，不通风，采光差，蚊虫蚁蛇鼠是业主群天天讨论的话题，那时候就极渴望远离地面，越高越好，现在做到了，终于摆脱一切爬行动物了，住了一年多高层，下次换房一定要挑 30 楼以上的

知乎用户 起个啥名字呢 发表

以前有一种楼叫赫鲁晓夫楼，现在，改了个名字，恒大楼 or 融创楼而已。。。搞得都跟外宾一样啥都不了解是吧。。。

知乎用户 momo 发表

因为不够放松。

能随时平地走出去周围没有任何人打扰，这种感觉，高层永远体会不到。

高层不管有多大，有顶，有栏杆，心理上永远有约束。

除非醒了就出门，回家就睡觉，不然这种约束感没法消除。

知乎用户 魔北年 发表

我比较好奇的是大家看不起高层，实际上都买的什么房子，都是别墅 洋房吗？6 层老破小？农村自建房？普通年轻人能买的起的房子不就是高层吗

知乎用户 路过的小狗都会信 发表

我老家这两天新鲜出炉的火灾烟囱效应，楼上的无妄之灾啊，这楼还没多高。

知乎用户 Block 王 发表

这是前年底，深圳那个最富或者说中上阶级富裕地区的高层

这个楼还是你乎天天拿来反驳用的 “富裕大平层”

下面这话是最近这两天的头条：

言归正传

小到初代的苏联建筑（厕所在门外面单独修了一栋）、精装带电梯的赫鲁晓夫楼（那个年代去沪广深赚大钱的暴发户住所）、五六层的赫鲁晓夫楼、赫鲁晓夫楼（单位大院 + 弃管状态）、市区当时新建的老别墅，

大到高层安置房、高层精装房

等等上述这些我都住过 / 租住或者是长期进屋拜访过。

高层住宅一些问题基本上避免不了

人多密度大，不确定性因素干扰呈指数增大。这里面包括装修、生活噪音、高空抛物，包括开头那图里的因为家庭变故无人看守带来的隐患等，远高于普通的小单元楼。

高层建筑内包含大量无法替代的重资产，比如说电梯、二次给排水等。这些东西到最后还得要住户掏钱。

而且现在这一批高层基本上都是大拆大建那时候的产物，质量是个玄学

这种高层到后期就意味着：

服务变差很多人交不起费的时候，实际上这个房子基本上就是在变相贬值。无法通过招商或者是忽悠来吸引新人入坑续命。

这种高层需要很多重资产部件而且你不得不依赖，而不是像老破小一样哪怕弃管了以后几乎没有任何影响。而且还会面临这些重资产的专业性也就是你基本上不可能像换个灯泡一样也就是自己动手应急修复。

还有就是物业费，开头那个楼的物业费差不多是在 120 元每平每月，也就是算下来基本上就是平均一个月要交 1500 左右的物业费，一年下来就将近两万了，试问你能交得起？

当然不可否认有很多维护很好的高层，但是这种高层有很多加成需要注意到：

这些高层要嘛是有钱事儿少的人占比很高。

要嘛这个楼包含 buff，比如说古迹 / 门脸或者是机关单位，也就是有人不得不去修善。

要嘛就是在某些市中心或者是物流发达的核心地带，一些成本可以降得很低，还可以通过便捷的交通吸引一些人进驻。

那种新区郊区荒地的密集高层普通人就别想了，这些基本上是主要用来容纳村镇进城的那些属性。这里面再怎么下一代年轻人素质高也只是凤毛麟角，大部分还是穿着像个现代人显年轻，做事风格还是老家那一套。除非是那种高科技公司指定的宿舍区就像以前的包分配单位的领地内建筑一样。

多转多去体验几个郊区的高层或者是安置房就可以摸明白喽。

知乎用户 中野总监 发表

你看有人唱衰别墅和洋房吗？

知乎用户 小丑 发表

旅居租房可以租高层。

买房劝你不要买总楼层超过十层的。

当然你要是指北上广深核心地段的当我没说。

知乎用户 老造 发表

不唱衰，郊区别墅谁去买呢？你猜猜是谁着急卖郊区别墅呢？说的好像郊区别墅能永保金身不坏不漏水没有问题一样。

知乎用户 tony 发表

挑毛病的才是买家。

以前被群嘲的是老破小，因为老破小总价低，地段好，非常适合年轻两口上班通勤，落户，子女落户上学，生娃前的生活，

怀孕后，可以在小区租一个房子给照顾孕妇的父母住。

现在群嘲高层，是因为高层的优势：电梯，单价便宜，当年群嘲老破小的那批人，孩子 2，3 岁了要全套装备带出去玩 + 父母老了，电梯成为刚需。

高层还有一个隐藏优势：快递外卖都超级方便，朋友租的外环小高层，快递是放到快递点第二天送，外卖是一个小时左右才到，送到的时候都凉了，而市区高塔楼（一栋楼几百户的那种），快递当天送，外卖是秒接，送到的时候饭都是热乎的。在全员网购的今天，随着快递和外卖极致节省成本，物流方便的优势越来越大了。

所以，挑毛病的才是买家，他们说的各种问题，在面对现实需求的时候，都是可以忍受的。

知乎用户 myscenery 发表

北上广深有很多 20 层以上的塔楼，一梯 4 户，5 户，6 户…….. 很多到现在也就 20 年左右，你可以去看看，像不像平民窟？？很多楼道里就和垃圾站一样，帮我卖西城学区房的绿皮资深中介说，有很多房子刚进楼道就感觉恶心，这样的破房子能住？？

塔楼还有个特点东南西北什么朝向都有，还有很多所有房间纯北向，你敢信？？像北上深这样的房子还挺多。

这才是 20 层，30 层你能想象是什么样子吗？？而且很多高层楼收物业费都费劲，还指着什么管线类维护，电梯维修更换，你感觉可能吗？

除了租房子，总高 20 多层以上的房子碰都别碰，更别说 30 层以上的高层了，标准的贫民窟。

尤其是在房价大幅度下行的周期，北上现在房价下行在大周期里，连小毛毛雨都不算，更不要说其他城市了。

高层尤其是总高超过 20 层以上的高层的跌幅，会远远大于其他的。

普通人选房子牢记一点，容积率一定不能超过 2！

知乎用户 白白 发表

租过房就知道了，高层住宅都是多户一梯 + 物业费自理 + 不给车位，使用体验并不佳，上班等电梯能火起来

同样的价格宁愿在附近小区租一个四层以下的老房子，朋友叫你去玩跑几步楼梯就到，丢垃圾也方便，独户的我都是叫房东把户号给我，水电自己交

知乎用户 飘雪之刃​ 发表

要明白一件事，不管是抖音，B 站，还是知乎，穷人占比还是更大的。

视频作者怎么赚钱，主要是制造话题，有话题才有流量。

知乎有个什么叔的，天天说房价太高了，然后抨击房价，结果一说：自己五套房。

还有什么各种喷高层的，自己可能都是住高层。

其实给穷人情绪价值，穷人爱看啥，写了就很好，因为穷人爱看啊。

就说到高层住宅，像不像一个说法：法拉利的变速箱不得行，会漏油，买了修车很麻烦。或者奢侈品的衣服不能洗。

每个东西都有缺点，都有优点，这世界上没有完美的东西，你抓着高层住宅缺点说话题，自然买不起高层，或者住在高层的人，说了这缺点肯定产生共鸣，然后就有很多流量。实际上呢，无非就是废话。

例如高层人多，闲杂人等多，难道不是么？那怎么不说商场人多，挤爆了，为啥要去商场？还有什么高层水压等等，都一个道理。哪个没有缺点？农村县城自建房，远离城市，周边没有配套，城市别墅维护成本高，独栋价格太贵，低楼层环境不好，啥都能说。而且最重要，这些缺点都是存在的。

没有好的，只有适合你的，例如买高层因为喜欢高一点风景好，也有可能采光更好，或者价格便宜都有可能。我那天问一个县城 50 多岁的妇女，说你为啥不来城市住。他说因为他所有朋友都在县城，居住条件虽然差，但是有伙伴，他觉得这个最重要。城里没伴。那你说他不要好的居住条件么？需求不一样，哪有对错之分。

知乎用户 justwooh 发表

我目前住的房是 2008 年交的房，已接近 20 年。我很满意。

两梯两户，每次等电梯都是按秒来算的，最多 30 秒。一部电梯有故障，还有另外一部。目前为止还没出现过两部同时不能用的情况。且今年国债免费换电梯，每部国家出 20 万免费换新。6 月份开始换，计划 12 月底前换成新电梯。我双手赞成。

目前为止，除了顶层外墙出现局部墙皮脱落，和 13 楼一个地方墙皮起鼓外，楼房本身没有任何问题。

和现在新建楼房相比，主要是没有人车分流和外观有点儿旧。其他方面，包括房型，我认为都是非常好的。南北通透，送 13 平面积，动静分离。我的房子产证面积是 148SQM，一共是 161SQM。三房 + 两厅，北面的一个横厅隔成了独立琴房。两个卫生间。

你告诉我说这个房不好，是高层。不好在哪里了？15 年以上就不住了，这么好的房，我为什么不住？

知乎用户 番禺人氏 发表

严重破坏城市肌理和天际线、压制商业繁荣的短视设计。

知乎用户 住别野的海绵宝宝 发表

首先就是先天不足，交付标准过低哪怕后期维护得当也不改变就是三流工程。

其次考虑到极低的入住率和维护标准那就只能导致建筑更加短命，未来高层建筑基本上就是遍地的定时炸弹和平民窟罢了。

知乎用户 youyouyou 发表

之前为了卖高层 ，文案是 ：视野好 看风景 没蚊子 风大凉快 没人踩我头上 （这一条最搞笑，请问办公室也在顶楼吗） 安静 ～

知乎用户 钱江 发表

高层本来就是反人类的，一砖一瓦不是你的，对于现在市场上的独栋大别墅，特别是 300 平以上大花园配套的建议各位赶紧入手。

知乎用户 火柴 发表

你修一次空调外机给一次高空作业费，你就能切身体会到高空作业的成本了

知乎用户 忘却步 发表

其实我觉得低楼层老小区，尤其是市中心 20 + 楼龄的央国企老旧家属院，是非常适合居住的

第一配套设施好，第二绿化率高，第三，居住成本低，第五，质量也好（虽然是老小区，但是成本不见得比目前所谓的几十层楼的商品房质量差），

第六，可被城市更新（没有就不说，如果有的话，还可以增加房子舒适性）覆盖到，不太怕变成危房以后拆迁安置成本居高不下。

第七，虽然楼型不好，但是自己重新装修，基本的居住体验也并不差

知乎用户 核动力 Q80 发表

武汉有个例子可以参考下。

水果湖广场，除了茶岗小区以外，政治核心区第一高楼不过分吧。

完全商业化，以前叫一品国际，烂尾至 2000 年多一点被接盘 2005 完工。31 层高，属于武汉高层 (并非超高层)

楼梯外立面漏雨有很多年了。

电梯刚投票换了新的。

但是我觉得比较有趣的是住户在 10 年后逐步减少，空置率暂且不谈，纯当写字楼的商住比例已经接近 1/4。

房子整体有一种发霉的感觉。

夜晚路过看开灯率很低。

这才 20 年不到，很难想象再过 20 年会是怎么样。

知乎用户 风清气正 发表

因为房子卖不动了，所以说高层各种不好，鼓吹洋房带动大家换房啊

知乎用户 小博士 发表

高质量的居所必然是 “亲地、亲绿、近水”。

穷人（当然有少数例外）一般都住高层，这是国际上普遍的现象。

“唱衰” 高层住宅其实已经十几年了，只是这种声音（也是常识）一直被压着，没有被广泛传播而已。

至于现在得到了广泛传播，可以视为韭菜收割完毕，一个时代结束，“唱衰” 与否已经不影响大趋势而已。

知乎用户 华夏英灵​​ 发表

选择 A：在知晓 33 层高层诸多问题的基础上，投入足够的资金和人力进行维护，进而解决高层的问题——一如一些高层豪宅的做法。

选择 B：卖地，新房更多采用不超过 18 层，乃至 4-6 层洋房，然后鼓励 33 层高层住户卖房 + 投入积蓄 + 贷款，进行置换。

选择哪一个，还用问么？

知乎用户 肥塘鹅 发表

不光中国。

美国纽约，第五大道旁边，这几十年也修了一堆的**铅笔楼**（因为美国地产政策，低楼层可以出卖自己的高空权，地产公司就集中购买，然后修高楼）。

然后就是一堆问题。

高层的第一个难题，通行。

纽约高层， 一梯一户，电梯也是麻烦。

想想也知道，那么多人用，电梯，一梯一户，照样是层层停。

第二个难题，就是高空大风天气。

江西大风卷走人的事故，发生了不止一次。

美国铅笔楼，大风天气，整栋楼摇晃，房间里面吱吱作响。

第三个难题，物资运输。

资源运上去，垃圾运下来。

高层，人走都麻烦，垃圾就更不说了。

最后就是**维修和防火**问题了。

底层和高层的维修，防火，完全是两个领域。

知乎用户 小陈 发表

为何现在唱衰的声音被人们听到了？

以前也有人唱衰，为啥以前这种声音几乎被淹没？

还有说什么 30 年贷款多恐怖的。

以前房价涨的时候，30 年贷款就不恐怖？

归根结底，还是跌了。

跌了，各种问题都开始出来了。

如果涨呢？真香。

知乎用户 liux 发表

联排独栋这些建筑花销，要比楼房高层，高的多。

商业承载能力差得多。

大多数人住不起，住得起也未必住的舒服。

知乎用户 急了就对了 发表

我一个修高层住宅的我还不懂吗？

25 日更：

想了想说话不能说一半我还是把这个坑填上吧

为什么说高层不好，首先天灾人祸避无可避比如 911 事件中无奈跳楼的那群人。再比如，某地地震时，最顶层的往往是最先被捞出来的，最下层的有时间跑，而中层的…… 看自己命硬不硬吧。再说说火灾，火都是从下往上烧，上面的能不能活就看消防云梯能不能到你那层

再说说修的过程，基本上楼层较高的房子离工棚比较远，民工兄弟上厕所基本会选择就地解决，素质高点的会把尿装在红茶瓶子里带走，💩可没办法带走

然后就是用料，我就问问你们，不管再怎么新的房子，你们敢不通风半年就用吗？通风的过程中敢不放活性炭吗？

然后是你未来入住以后的邻居素质。咦那么多人挤沙丁鱼一样挤在一栋楼里我是真的觉得头皮发麻。像我现在住的宿舍，小区房隔壁吵架我听的一清二楚，发了疯一样的吼这种家庭这辈子也就这样了，然后就是停车问题，地下室就那么大，能买得起房的家庭一般至少一台车车位就那么多，你能确保你以后不为停车问题烦恼吗？

顺带提一嘴，国内几乎没有精装房，精装房的标准是：销售带你去看的样板间。那个才叫精装房。所有跟你说拎包入住的，但实际上还需要你额外买家具的那都只能叫简装。

知乎用户 青春遁走 发表

因为大部分网友都住过国内城市的高层住宅，生活在高层住宅构成的城市里，或者至少租过国内的高层住宅，知道高层住宅有哪些缺点和不便，就很容易拿出各种各样的体验与理由来唱衰高层住宅。

真给他们住上普遍由独栋住宅构成的城市，他们就知道住不起了。同样的人口摊大饼摊成现在城市三倍五倍的面积，还想骑小电瓶出门逛超市吃宵夜？服务同样的人口要三倍长度的线路，还想要同样方便廉价的公共交通服务？你现在上班的那家公司服务半径内人口密度降成原来的几分之一是否还能开的下去？

就这么简单，当然你说 100 平的高层住宅原地换成 100 平占地的两层独栋住宅，同时其他人都还住在一样的高层住宅，你可以马上享受之前的交通配套是不是会比现在住高层更好？

那我只能说做梦肯定会更好喽。

知乎用户 momo 发表

说一个扎心的事实

高层住宅比村里的大别墅条件要好很多（江浙沪农村除外）

而且高层住宅是绝大多数人最好的选择

人口密度高，意味着医疗教育收入等城市服务和消费等商业服务的成本会降低，意味着个人同样的支出，能获得更多的城市服务和商业服务

而村里的大别墅，只有一套住房，服务非常少。

比高层住宅更好的条件

是城市里的大别墅

鸽子笼的不舒适性，让高层住宅的人吃了

城市大别墅只需要享受人口密度高带来的好处

但是城市里的大别墅

不是绝大部分人能买得起的（大别墅的成本同样不低，更多的是金钱成本）

所以高层住宅就是绝大多数人最好的选择

知乎用户 良言​ 发表

大部分是无知，少部分是是喜欢唱空中国的特色产物。

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高层的维护成本实际上是低于低层的。

一栋三十层两梯四户，上百户人，维护成本分摊就很便宜。

低层步梯，是没人分担的，单价分摊巨贵。

低层小区，加装电梯，换电梯，因为分摊成本贵，死活不给你装。

少数人就可以绑架多数人，高层住户多，完全不存在少数绑架多数。

高层只要物业正常，维护基金还在，再老也拦不到哪里去。

很简单，一个电梯分摊到上百户，一户就掏 5k。

分摊给低层，一户就得掏 2w

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现实中的贫民窟，明明绝大部分都是低层小区，闹维护问题的，基本都是户数少，分摊贵。

高层容易变贫民窟？ 错！

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高密度社区，生活配套设施的密度是低密度社区的 3.2 倍。

医疗，地铁，商业生活配套全部给你配的满满的，什么都方便，外卖生鲜都给你送。

高层住房，高密度社区，生活非常便利 + 维护成本低，这就是最大的好处。

知乎用户 正人君子 发表

这点东西都看不明白吗？因为东大喜欢建高层住宅啊，政府让建高层你就说高层不好，政府让建低层你就说低层不好，反正咋做都是错，要不怎么不能有言论自由呢，活该啊

知乎用户 熊小花 发表

谁买谁傻逼

我更是重量级傻逼

总高 18 我买 3 楼，还是中间户

采光都被挡住了，暗厨暗卫，必然导致潮湿

这房子我从入住到现在，6 年了，墙上黑的，发霉的，让人住得非常压抑

为啥当傻逼中的战斗机？我家还 3 个中介

就是因为这房子相对便宜十几万，2019 年，争先恐后上车的那批弄潮儿其中一个傻逼就是我

唉，184 万现在跌到 84 万都没有人买的破地方

一个决定失误

导致我现在每天通勤 70 公里

这些事都不能想，越想越难过。

还有 44 万公积金贷款没还清，当初贷款 128 万，吭哧瘪肚累死累活

只能盼望下一次置换了

知乎用户 战上海 发表

更 1：那些天天叫嚷，几十层电梯，停电了咋办？

吹别墅的网友，就不说买北上广深的别墅了，就北上广深空置的别墅，租下来好不好？

租售比超低，租金多划算啊是不是。

北上广深之外的三四五六线，空置的别墅更是数不胜数，密密麻麻的到处都是，买一套嘛。

大城市的别墅，租不出去，空置。

中小城市的别墅，卖不出去，烂尾。

一大堆网友天天躲在网上，骂中国高层电梯房太多了，骂鸽子笼……

咋这么玄幻呢！

知乎用户 邹云刚 发表

现在老小区改造和加装电梯的困境，就是今后高层住宅的困境。

从 1998 年房改到现在，绝大多数高层住宅的房龄都在 20 年以内。

从房子寿命而言，还没有进入到衰老的临界点（一般是 30 年）。

再加上各种物业退出，房地产开发商早已烟消云散。

今后的高层住宅（小区）治理将是一个极难解决的问题。

特别是 12 层以上的高层，三天两头电梯停运，一修就是一两周。

要整体更换就更麻烦。

我在 2010 年前后，给单位的同事讲过一堂公开课，主要观点是买房比存钱强。

其中就提到了要买洋房（8 层以内）为主，尽量避免买高层。

知乎用户 momo​ 发表

几个常识：

1、高层每平米的建安成本是比较高的。

2、搞高层的企业是需要资质的。

3、盖高层的工程师们是承担终生责任的。

同等面积，高层住宅的建安成本并不比很多人所谓 “别墅” 低多少，但是技术难度完全不是一个概念。别墅、自建房，是个包工头就能给你干，甚至都用不着包工头就能给你搞定；高层住宅，没有个特级、一级的资质，怕是连边都挨不着。

以京津冀这片来说，不同建筑类型的单方建安成本如下：

商品房标准高层住宅，2350-2650 元，18-33 层，框剪结构，含 2 部及以上电梯、标准消防、抗震设防、常规外墙涂料，京津冀城区主流造价

**品质中高层住宅，**2650-2900 元，含品牌门窗、提升保温防水标准、公区精装预埋，高端商品房配置

**经济型别墅，**2800-3400 元，独栋 / 双拼 / 联排，2-3 层，含地下室，简单框架结构、常规造型、无复杂地下室，乡村 / 近郊经济型

**中端品质别墅，**3400-4200 元，全框架结构、地下室常规配置、坡屋顶、外墙石材 / 真石漆，城区主流

**高端定制别墅，**4200-5200 元，超大地下室、复杂造型结构、高端外立面、提升抗震防水，定制化建造

传统砖混自建房，1300-1600 元，2-3 层，无强制高端消防，普通门窗、基础简易、水电常规，京津冀农村最常用

框架结构（抗震款）自建房，1600-2000 元，全框架抗震、基础加固、常规外立面，自住耐用款

**一层平房 / 简易自建房，**900-1200 元，简易基础、砖混主体、极简配置，临时 / 养老平房

地皮？中国最不缺的就是地皮。往前倒个几十年，中国 80% 都是农民，谁家里还没有个宅基地了。想搞别墅，只要你在这个村里生活，好像也没说不能盖。

是无数人，背井离乡涌入城市，放弃了在自家宅基地上翻盖别墅，选择背负三十年房贷也要住高层住宅的。

因为啥？

因为城市有人，人口密度足够高。

因为人口足够多，才有了三甲医院、才有了轨道交通、才有了学区房、才有了大商场、才有了年薪几十万的工作、才有了大学。。。。。。

这两天准备买个宅基地。

高层住宅、高层公寓、6 层小楼、宅基地、将来放骨灰的地下室，我全都有。

都是我花自己钱买的，各有各的好。

我觉得这才是正常人的思维吧。

知乎用户 用户_1153 发表

不是唱衰高层，不是新规限制高度了吗？

特别是今年，沈阳人第一次遇到 11 级，小时候的我 其实都没见过 7-8 级。

高层，最怕大风天气、冬天取暖、电梯等等…

它注定会成为贫民窟。

知乎用户 野有蔓草 发表

中国人普遍没有公德心，没有集体主义。当一群原子化严重的人被强行塞到一栋栋拥挤的高楼里，奇葩人奇葩事层出不穷也是常事。现代人的居住体验，我认为，极大取决于邻居，乃至整栋人的素质。但高楼住的人太多，出几个神人就能大大破坏居住体验。没有公德心，就不会爱护公共环境，爱护公共卫生，觉得关我屁事，都是物业的活。于是居住时间一长，物业顾不上的地方，就变得脏乱差。更绝的是，随着楼栋时间长，居住体验下去后，很多人选择把房子出租。租房的人更杂，更不爱护公物，弄脏弄乱关他们毛事，大不了再换个地方租。

不用几年，高楼就变得环境很差，不管是人文环境还是自然环境。低层楼也有这个问题，但低层人少，出奇葩概率低一些。这也是很多人不买房选择租房的原因之一，不仅是省钱，还是环境差了，邻居奇葩，换一个房子租就是。买了房就被紧紧套住了。

知乎用户 心暖花开 发表

前段时间去市中心拜访一位客户，他们家住的是单位老小区。

小区下面停满了车，停车需要考验一点驾驶技术，耽搁了我们不少时间。

这小区的房子是八层高的平房，无电梯，走楼梯上去，一梯两户。客户住六楼，爬楼梯时就开始嗅到一股臭味。到三楼时味道最浓，并隐约能听到多只狗叫。

后来从客户处了解到，原来三楼住了一个单身女人，大概养了十只小狗。味道很大，狗叫很吵。警察来了好多次都解决不了。住户也没办法。我说是啊，我去过几十个小区也没见过这样的，将来高层成了贫民窟，这儿的房子就能卖上好价钱了！只要把那女人熬走了，你就财富自由了。客户笑道，只怕熬不过她啊！

本人亲历，并非虚构。

知乎用户 隆和聚怪 5786 发表

我在西安上学那会租过一个中高层，顶层 16 层，我租的也是 16 层，按道理这个层高都不算特别高。就是这一次经历让我下定决心绝对不买小高层建筑。

核心经历是 2019 年年底那次大唐西市大停电。此次停电历时约 3 天，波及大唐西市，西工大，草阳村，西稍门，高新大都荟等等地方，由于地方处理不当，停电持续极久，且供电车只能调度往一楼，也就给业主临时手机充充电。

停电这三天衍生了什么问题，首先是电梯肯定不能用了，不少业主家中有老人，只能遣派年轻人走楼梯去一楼，把家里的手机拿去充个电，加上把全家一天的饭一起买了，当天楼下小摊全部坐地起价，因为需要抢饭。对于上了岁数的老人，停电梯相当于被困高山，吃饭活动等基本需求全部被 ban。

然后是次生灾害，小高层 5 层以上的供水水压不足，所以基本都靠电动水泵，停电就意味着停水。当时处理同样不当，是先发现的停电，供电车调度完之后，才意识到停水问题，结果就是供水车调度慢了三五拍，很多家庭饮水和冲厕所全部停摆，我需要再次强调，不少户中居住有老人。

最后是属于北方的次生灾害，没错，停水就是停暖，当时是 11 月中旬左右，气温已经接近 0 度，供水车调度结束后，仅仅是年轻人提桶接水解决日用水问题，供暖问题持续到恢复供电后，又花了半天重新通暖，才恢复正常。同样强调，老人问题。

其实到这，问题已经暴露的非常清晰了，高层建筑极度依赖物业设施，养护成本高，养护和检查是必须项无法省略。一旦出现必要救灾，救灾难度极大，非常考验救灾动员能力以及地方协调能力，这件事也深度影响了我对西安的态度，之后的口罩期各类实例也印证了我的想法。

现在依然觉得小高层没错的人，最好祈祷自己老到下不动楼的时候，各类基础设施和社会设施依然能够高效运行，实施救助。

知乎用户 要有光 发表

我反正从小到大都住一楼。

小时候住外公家，外公单位可以买宿舍楼，二楼是最紧俏的。轮不到我外公，那个一楼是真膈应——

1. 卫生间厨房地面永远是湿湿的。

2. 每次半夜起夜，都能顺路踩死几个蟑螂。

但一楼还是有很多好处，最起码我外公外婆养老的时候，不用担心爬上爬下。

后来我爸干工程，做安置小区时，拿房子低工程款，我爸要了一楼，然后给外面围了挺大一块儿做院子。

再后来，我家拆迁，我爸拿到拆迁款，又加了点钱，买了个联排的边户。

我成家的时候，买了个洋房的一楼，带个小院子和地下室。

现在我家从我往上算，三代人全住一楼。

一楼最大的问题在于隐私性一般，有一次和老婆抱着在客厅看电影，手不太老实，突然就被她打了一巴掌。

其次就是蚊虫多，有时候还会有那种类似蜈蚣的小虫。

在然后就是地下室会很潮，刚需抽湿机。

知乎用户 彼得小帝 发表

你去看现在大城市里的一些三十年的电梯是什么状态

现在高层大都还比较新，所以电梯检修压力很小

在过二十年这些电梯都成了随时要散架的玩意时

修不修的过来就要打问号了

而行业内大整顿的的前提是得出点严重事故，得死点人才行。

知乎用户 知乎用户 发表

之前住过 28 楼的小区，环境不错，但我还是喜欢十楼以下的房，因为坐电梯的时候一下子从 1 楼到 28 楼，总是会耳鸣，我试过了，克服不了。

知乎用户 小差 发表

高层能容纳很多人，但缺点也很明显。

第一，人员密度大，公共空间小，没有地方停车；

第二，设备老化，维修需要协调，但人越多，越难形成统一意见；

第三，噪音扰民，你在家里说话大声点邻居都能听到；

第四，一层二层的厕所厨房容易反水，你也不能要求楼上都停用，协调不过来；

第五，有一部分人把不满发泄到物业员工头上，高层住宅的物业员工大多存在应激反应，把你当日本鬼子伺候；

第六………………

知乎用户 无所畏惧 发表

长沙，梅溪湖附件，有好几个高层小区，47 曾左右，我走哪里路过，看着都怕，就算一梯一户，下个楼都要十多分钟，

知乎用户 孙天元 发表

在理论上，只要维护的好，高层再过了 100 年之后也是豪宅，比如纽约，曼哈顿的好多高层都是一九二几年泡沫时代建的。现在仍然住满了亿万富豪。

在理论上，一艘船维护的好，一艘船也能航行上百年，一艘全钢的探险船，可以轻松航行 100 多年。

理论上，只要维护的好，一个机床也能连续工作将近百年，直到本世纪初，好多工厂还在用当年伪满洲国留下来的机床。

理论上，一辆汽车维护的好，现在还就连一八八几年卡尔本茨造的原型车现在都能开

但理论始终也只是理论

因为在现实中，物业等同于摆设，维护略等于没有。

特别是在人口流失，秩序裂解的地区，好多人都跑了，留下的都是老弱病残各种奇葩的人群，物业费都收不上来。

不是说洋房别墅就好到哪儿去，只是同样秩序裂解，没有维护的情况下，用的时间更长一些，能够自己走上楼，自己集资维护。

所以现在出现了一个奇葩的现象，那就是好多一几年建的物业弃管或是烂尾高层，现在挂在二手房平台都没有人买，因为怕电梯出事儿。

最抢手的反而是上世纪 90 年代的那种 6 层式的单位家属楼，除了破点儿，住起来没有任何毛病，而且还没有公摊。

知乎用户 刘小牛 发表

我们结婚的时候买的房子总层高 33 层，两梯四户，我家在 7 楼，那时候电动车还可以随意上楼，每天早晨高峰等电梯等半天。下午下班高峰等电梯上楼等半天，时不时的再碰上某个电梯维修暂停使用，那就有的等了。

后来我买了车，买了车位，我上班的地方远了，上班时间还早，完美错开高峰，但下楼的时候我一般都选择走下去，等不起！

后来老大上小学，我又怀上二胎，为了上学方便，我们在学校边上租了一套房子，总层高 18 层，我们租的 7 楼，两梯 4 户！可能是入住率不高，反正再也没有那种等电梯等半天的情况！而且我觉得这个小区住着还清净多了！

后来我们就卖掉了那套总高 33 层的房子，再买房，我们买的是总高 11 层的，1 梯 3 户的这种，那房子目前我们还没住过，不知道居住体验如何。

前阵子我闺女的钢琴老师从原来的琴行出来了，我闺女也跟着老师出来了，老师从我们原来的小区的一个朋友家上课，30 楼，我送闺女去上课，坐电梯感觉好长时间才到 30 楼。而且我真的受不了这么高的电梯，总是担心电梯故障！

那天我们在等电梯，一个女士骑着电动车就奔电梯来了，我说了一句: 电动车不是不让上楼么？那女士当没听见，电梯里也只是广播不要把电动车弄上楼，没有实际的阻拦措施！

高层起火的新闻我相信大家没少看！真的很恐怖！

知乎用户 明明明之 发表

东大人口在持续性减小和老龄化高速增长。

你会发现 二线城市及以下 城市边缘的高层 邻居越来越少。

而高层对公共系统的依赖更重。

要么物业费急剧提升，要么物业亏损后撤场。

水电电梯生活垃圾处理这些最多造成生活不变

最要命的是消防系统，年久失修后，有个万一，根本跑不了。

知乎用户 拉格小罗斯 发表

不唱衰，说实际。

我舅 9 楼，电梯坏了，爬上爬下，累成狗。

我 20 出头的时候，住过 21 层，那时候还没流行电子锁，出门之前的最后几秒，会有压力，生怕忘了带东西，电梯省力，但是用电梯的人多啊，高峰期一趟上下就得大几分钟。

假如火灾，楼层低，是不是脱险概率更大？

如果有急症，楼层低，真的会让人更踏实。

还有前面说过租过 21 楼，出一趟门，不办点事什么事就感觉对不起这趟出门，自然而然的变宅，宅又会影响精气神。

高层就跟电车一样，千好万好，但是面对意外情况和突发情况，跟生命安全挂钩的时候，就不让人那么放心了，就这一点，反正我是受不了。

个人感觉，3-6 楼都好，4-5 最佳，如果窗边无大树，3 楼最最佳。

知乎用户 魔都蚂蚁 发表

想让你重新买房子吧

让你买别墅

知乎用户 风一样的男子 发表

我想唱点反调，看了很多答案，都在说高层居住质量如何如何，比如私密性差、密度高、安全隐患大、通勤成本高（等电梯）、维护成本高等等，这些问题是客观存在的，也是在顶层为城市规划和城市建设定调的时候就清楚的，但为什么还是不得不走这条路？这里面有没有什么不得不为之的苦衷？我敢肯定是有的。

我不是专业人员，姑且来揣摩一下，仅供参考。

一、极度膨胀的人口和恐怖的人口出生率是建设高密度高层社区的根本原因

1949 年到 1978 年也就是第一馒头期，我国城市化率一直维持在较低水平，仅从 10% 提升到 18% 左右。而改革开放以后到 2025 年，我国常住人口城镇化率已经从 18% 提升到 67.89%，虽然仍然不足 70%，但搭配巨量的人口基数，城镇化人口已经达到 9.5 亿。而当年的人口出生率极高，搭配人均寿命的延长，每年的人口增长率都在千分之十以上。面对这样的人口形势，如果你是顶层和专家，你会怎么设计？

很多人说，我国的国土面积大，普遍一户建，也没有问题。但是不能只看国土面积，要看宜居面积，还要留够耕地、绿化、山体、水体等等，把这些排除，我国宜居面积低的吓人。

按照最严苛的标准，只计算平原和缓丘，我国适合高强度开发的高效宜居面积只有 190 万平方公里，只占总国土面积的 19%，这里面 55% 还都是耕地。

按照放宽了的标准，大致宜居的面积是 430 万平方公里，基本都在胡焕庸线以东，承载了全国 95% 以上的人口。

这时候再算算？适合中国人居住的面积还剩多少？我在四川生活，四川人都知道成都平原是一块宝地，但是成都平原既要建城市，成都市越来越大，以容纳越来越多的从四面八方涌来的人口；还要留耕地，成都平原也是四川的粮食主产区。换你是成都市或者四川省顶层，你认为该怎么办？

二、土地财政让各地方政府热衷提高容积率

在 1994 年分税制改革以后，地方财政越来越弱，不得不走上土地财政之路。而土地财政搭配适宜开发土地的稀缺性，天然决定了地方政府选择提高容积率。

这也是为什么连县一级政府都热衷于建高层。

且国人对于现代化城市的错误理解，以为高就是发达，高就是好，也让国人对高层的接受度更高。

二、高密度聚集人口是城市化的必由之路

纵观各国的城市化之路，高密度聚集人口是必须面对的一个现实课题。因为城市化必然伴随着工业化，工业化需要大量的产业工人，产业工人要上班，就必须考虑通勤成本。

举例：成都市目前建成区面积 1344 平方公里（网络数据），中心城区 1069 平方公里，但常住人口是 2153 万人。平均一平方公里聚集了 2 万人。

但按照各国通行的标准，一平方公里聚集 1000 人到 3000 人，是典型的低密度舒适社区建设模式，属于田园城市。联合国城市的标准是每平方公里聚集 1500 人，而我国的标准是小于等于 9000 人，我所在的县城的规划是按每平方公里一万人的标准设计的。

可见成都市目前的居住水平远远高于设计标准，那怎么办？？只有高层一条路！同时，也要看到 “舒适” 虽然核心相关人口密度，但也高度依赖‌建筑形式、绿地比例、交通组织、公共服务配置与文化习惯‌。例如，高密度但混合功能、地铁覆盖、街道活跃、楼间距充足的东京 23 区（约 15000 人 / km²）部分区域仍被居民视为 “宜居”。

如果你是住在成都上班的新成都人，你由于成都的房价只能选择购房住在龙泉驿区，但每天需要到武侯区工作，单边通行时间高达 2 小时，你如果每天通勤，就需要四个小时时间，恐怖不？

所以，建设高层住宅未必是城市化的必然选择，但高密度聚集人口，减少通勤时间一定是必然选择。只是各国选择的道路不一样。

举例：1、欧洲和日本的中高层混搭模式。兼顾人口密度和舒适度，大量建设 4-6 层的高密度底层社区。

2、美国的郊区模式。通过发达路网和低廉的汽车、油价来支撑。管理成本高，能源消耗大！

3、中国和新加坡等国、中国香港等地区的高层模式。典型的就是人多地少。由于当年高层与新加坡和香港的亲密关系，导致我们选择了新加坡模式。

但大家都没有想到的是，特大城市和大城市盖高层也就算了，小县城也一片盲目跟风，留下了严重的隐患。

三、未来国内高层的不负责任猜想

**1、大城市的高层。**大城市的高层没说的，由于大城市土地实在过于稀缺，大城市会启动高层的养护工作。钱从哪里来？羊毛出在羊身上。办法很多，这里不展开。

**2、中小城市的高层。**随着人口的萎缩，中小城市尤其是小县城的高层会被废弃，养护起来实在不划算，不如搞新区，大量的中低密度社区（也就是所谓的好房子）在路上了。

3、我们应该怎么办？

答案是凉拌，活在当下，别管那么多，有地方住不错了。有时候真不是比烂，大家想想香港的鸽子笼。每个时代有每个时代的伤痛，受着吧，反正未来可期就是了。大城市买了高层的点都不要慌，小地方有能力的可以考虑置换。总之，高层在人类灭绝之前，都可能是一种不得不面对的建筑形态，只是如何把高层建的更宜居更舒适，需要聪明的人才们集思广益。

多说一句，现在自然灾害越来越高发，买一楼真不建议了。甚至 2 楼都不建议，广东有地方暴雨下了一千毫米，住一楼就意味经常要受灾，绝大多数人挣钱都很难！

知乎用户 永安坊的大蚂蚁 发表

我不买大别墅，一定是因为不喜欢吧。

一定的。

知乎用户 番茄炒西红柿 发表

除了高端住宅小区，一梯两三户那种。

我见过有 3 梯 7-8 户的，总 32 楼。

其实也不用你们去找这种复杂的小区，你就去医院住院部。我们这里的住院部 8 部电梯，总 28 楼，你看看你什么时候能挤得进去，什么时候下得来。反正我有次去 4 楼看望病人，中午去的，上楼等了两趟电梯。下楼等了更久最后不得不走楼梯。

这就是高层住宅最大的不方便

知乎用户 像条小蛇 发表

住别高档别墅确实很好，当然这话有点废；不如说有钱确实很好，所以我们都做有钱人吧！为啥不做？不想呗~~~

知乎用户 喵喵王 发表

因为根本没必要建这么高，就现在物业那可怜的收缴率，就表明高楼层根本没有多少人住，租的人都很少了，谁租房租个高楼层，除非是政府的保租房? 上海，深圳那种四五层的城中村不要太高，那才是真的空出来没多久就有人租。高楼层砍掉一半的楼层，人塞里面住都是够的。有心可以观察一下高楼层的保租房跟普通业主晚上的灯光使用率，上海深圳某些地方高楼层楼下看着热闹，实际全靠保租房的人数撑着，一些没有保租房的楼下店铺过不了几个月就倒闭。

有的人企图拿什么维持几十年豪宅高层去浑水摸鱼颠倒是非，那些高层每年要交巨额的的管理费用，并且人家可是要住的，不然花那么多钱干啥? 并且人家物业政府提供的服务是你普通高层能享受的? 就现在国内高楼里有不少户怕是都是毛胚吧，精装修交付的连家具都没买，指望下个冤大头接盘呢, 因为继续装修亏更多。

知乎用户 生一先生追随者 发表

有啥好难受的，这个地方这些年就是喜欢搞大跃进

也不知道这些超高层是怎么在全国范围内普及的

合肥老城区有一个小区好像 50 多层，当时每平米一万七千多，还是两万来着，我不知道当年买的人啥感受，我感觉那种房子就是大型蜂巢，很好的绝育机器。

人是要接地气的，不能长期离地太远，我感觉最多住四楼不得了了，按照中医理论，不接地气不好。

你看现在的结婚率，生育率暴跌我感觉跟高层太多也有关系。

我现在住的地方是爸妈当年买的老破大，2 楼老小区，住着方便，私密性好，没有邻居，对没有邻居，步梯，一梯一户你能想象吗，私密性超级好。

然后 2021 年我那个虚荣的前妻非要我买房，型号我坚决不买高层，买了一套 8 层洋房的四楼，私密性也好，不过现在没有钱装修一直空着。

我以前住过高层我在上海读研究生时候住的宿舍就是高层，在上海上过研究生的部分同学应该知道。有些学校土地紧张有那种 20 多层的宿舍。我真的很讨厌那种宿舍，学校也是心大，不装防盗窗，不怕学生出事故。

一提到上海读研究生我就想起来我那两个出轨老外的前女友，唉。不说了。打住

知乎用户 弹吉他的胖达 发表

对于高层住宅的物业来说，

前十年努力的使用完维修基金，

然后第十一年，把物业打包卖给下家，

然后电梯要换了，

新物业发现没维修基金了，想要业主捐钱，

十楼以下不愿意，十楼以上愿意，导致钱均摊不下来。

最后就是勉强用电梯，一月 n 修。

以上不是段子，房龄超过 15 年的总层数 20 层以上的住宅，

你们去看看，基本上都逃脱不了这个规律。

知乎用户 知乎用户 GNaVuv 发表

很正常，高层住宅再过几十年你就看吧我只能说

知乎用户 云易岚 发表

因为高层卖的差不多了，该炒小洋房和叠墅了

知乎用户 大米 发表

很简单，因为高层多。要推出什么第三代第四代第五代住房。

住高层的人多就说高层不好，让你换房子。30 年前住低层的人多就推高层视野好。

为什么现在儿童主推陪伴，因为大家很忙没时间陪伴，30 年前大家都有陪伴的时候，那时候推孩子要有独立空间，因为房子小一家人挤在一起。

大家缺什么就推什么才能有改变的市场呀，才能赚钱呀？否则都躺平还得了吗？

知乎用户 KantyQ 发表

2026 年的今天，我来唱歌反调吧。

从最近接触房产中介来看，老高层的大批买方都是养老为主。

现实状况很简单，爬不动楼了，老破小装电梯的可能性一天比一天小，

装好了电梯的，又担心沉降，

由于新装电梯的分摊人少，人均费用也不低，新电梯一圈玻璃 + 钢结构，整天风吹日晒，

高层的电梯是在房子内部，不受风吹日晒，

长期算下来，老破小 + 电梯的组合未必有老高层划算，

特别是在高层房价腰斩的情况下。

有空担心高层，老破小二层以上的空心化才是最紧急的。

知乎用户 当归半夏啊 发表

复式多层香的批爆。

我们单元一共就六户，其中两户还是在外地，太安静了。

知乎用户 北国飞雪 发表

不是高层住宅不好，是绝大多数高层住宅没有设计好，物业费太低导致的。理论上高层可以住 70 年以上，但是一般 20 年左右就烂完了。我觉得主要原因还是因为物业费太低了，我之前在马来西亚住过一段时间，对当地房地产有一定兴趣。我给大家看几个项目，就会知道物业费真的直接关乎房子到底能住多久。

East lake residence

这个公寓是 2014 年修建好的，坐地铁是去市中心 40 分钟。有游泳池，自习室，健身房等等。物业费网上查到的信息是一个月 250RM 到 300RM 不等。维修基金是物业费的 10%，网上有人说入住后物业费有上涨过。之前房子是橘黄色，24 年涂成棕色了（每十年召开业主大会，商量粉刷住宅外墙）。目前各种设施都可以正常使用。价格如下图

The Ritz-Carlton Residences, Kuala Lumpur

这个是丽思卡尔顿旗下的豪华住宅项目，2017 年入住，距离市中心双子塔只有 600 米，旁边还有个吉隆坡电视塔。住宅面积从 107㎡一卧室一厕所一车位到 500㎡ 5 卧室 5 厕所 5 车位。先上图

洗手间看到的景色

Flat PKSN section 7‬

这个项目廉价住宅，2013 年入住。这个房型就类似于政府提供的低价房屋。只不过同样面积政府的廉价房价格只有这个的三分之一左右。一年物业费 RM50，但是维护就很差了，内部已经烂完了。不过好歹还有点物业费，所以建筑外墙还能粉刷一下。如果是政府的廉租房十多年外墙就烂的一塌糊涂，又黑又恶心🤢。

知乎用户 hong zuo 发表

所有国家的高层住宅

都有严格规定的持有成本和居住成本

只有中国没有

大家没唱衰什么，只是就事论事

日本一个两亿日元左右的塔楼公寓，持有成本大概是十万日元一个月

而居住成本，这个价要翻倍，还有不定期的补缴维护费

出租出去一个月要三十五万到五十万，房东也有成本

不给，管理方就申请起诉强制出售你的公寓

不会允许你一个住户欠缴费用就影响其他住户的安全

日本的塔楼学习的是美国纽约的高层建筑做法，现在纽约高层公寓每月上万的持有成本硬生生把美国老钱们赶出纽约，持有成本只能不断往上涨，居住成本也只能水涨船高，因为人类建筑都逃不过老化的命运，这玩意叫自然规律

别天天幻想花很少钱甚至不花钱，就享受其他国家只有富人才能享受的东西

知乎用户 兜风 发表

因为想再割一波韭菜。炒房地产那几年建的房子大部分是高层，也有很多人住高层，想让他们动重新买的念头总得找个理由吧。我自己也住的高层，看到这些言论后也有换房子的冲动，但是因为手上没钱，也没办法。他们花大价钱找人写文章买流量，不是用来表达自己想法的，而是通过这些文章和视频让一部分高层人换房子才是最终目的。高层确实是有一些问题，但是房子卖得好的时候几乎刷不到高层不好的帖子，房子不好卖了就全是高层不好。

知乎用户 糖镇 发表

这事要综合考虑。

别墅更适合通勤压力不大，家庭以汽车为基础交通工具 3 口之家至少 2 辆车夫妻都能开，工作不忙至少有 1 人不忙 不说全职至少是大学老师那种。每年能接受比高层多出 2 万物业费 2 万燃气电费。

能达到这种条件的不多吧。但这不就是我们追求的幸福生活吗。

唱衰高层的背后也是，高层代表的 1 线城市标准生活模式，双职工，地铁电驴通勤，朝九晚五，开车抢停车位地铁抢座位电驴抢充电枪。上下班赶时间，周末抓学习，长假人挤人景点打卡。就这还有很多人求而不得。

最后总结一下别墅比起高层的一些特点。

优点是，地方大可以有很多个人爱好可以培养，例如地下室弄个架子鼓、台球、兵乓球，夏天院里弄个充气泳池，种树，院大的话种草皮弄个高尔夫球道都行（这个必须请园丁维护，但兼职园丁每年几千也还行）。自家院里或门口车库洗车修车，烧烤还是直播轻重工业都能在家干了。便利度通常也没想象的那么差，出门就上车，开车 10 分钟车程里什么都有了，还不用准备雨伞外套什么的。高层下楼就得 3-5 分钟走到小区超市还得 5 分钟呢，开车出地库出小区也很麻烦。也不怕老旧，30 年后鉴定个危房自己就能决定翻盖，花钱就是了。小修小朴随时能弄，外国百年的独立屋多的是百年高层住宅没有，有也是商业建筑。

缺点也有，东西南北墙面漏雨，顶层暴晒漏水，地下室漏水渗水。下暴雨还得担心会不会被淹。院里蚊虫，早晨鸟叫。买个房还得看地块海拔高度。视觉隐私也不如高层，别看安静但楼间距都小。那种互相看不见的别墅区就不是我们一般人能想的了。

知乎用户 知乎老司机 发表

都住小平房时，你们羡慕国外的高楼大厦，觉得这才叫发达，如今住上了，又觉得不满了。

其实没必要，好不好看舒适度和个人喜好了。美国新乡的地标住宅 the one above all，也是高层住宅啊，大风天还能感受大自然的力量，也没见多少人吐槽不是？

但是有点，市场会决定，喜欢的人多，就会贵。现在 “唱衰” 高层，是有洋房产品来换代收割中产阶层了吧？毕竟地皮便宜了，小高层洋房开始变多了。

就问：你是被牵着走了，还是真的原本就那么憎恶高层？（这个问题其实就有引导性，你更容易回答后者，不是吗）

知乎用户 大懵 发表

因为新国标的住宅，特别是 4 代住宅什么的，普遍都是中低楼层，要卖房不得让你换房子嘛？

知乎用户 Francisco Eusebio​ 发表

我在十一学校读中学的时候，有一个同学住远洋山水，她家就是高层住宅，26 层（最顶层，带一个复式，下面是她父母的住处，上面是她和她弟弟的卧室）

我去过她家一次，26 楼两个电梯大概八户，虽然我拜访的时候是工作日下午，几乎没有什么人，一路都很顺利。

但听她说早高峰的时候，从 26 楼下去大概要 10 分钟，还会因为超载而发生电梯响笛声，只能有人被迫退出的情况。走下去吧，26 层，往下走膝盖严重负重，怕是膝盖都要废了。

果不其然，后来她家就搬走了，应该是去朝阳了。这 26 层的房子，虽然看起来宽敞，但下个楼要 10 分钟，实在是一般人难以忍受的。

更不要说极端情况，诸如火灾或者地震情况下造成的危险了。

我很早就听家人说，中国那些城市里的高层住宅，以后可能会变成另一种意义的 “贫民窟”。

远洋山水在北京应该算不错的住宅了（至少是中产小区），但依旧如此，更差的高层住宅可想而知。

知乎用户 S 深邃 发表

不唱衰高层……

那些洋房、别墅、还有四代宅和新规好房是要卖给谁？

卖给丰都的鬼吗？

知乎用户 夜静魂梦归​ 发表

你在公司有没有遇到这种同事，三天两头抱怨公司，每个月都说要辞职，然后新的一年过去了，他还是好好的呆在公司，继续说公司不好。

这种人声量还很大，一说公司哪不好了，立马有其他人附和，经常就几个人一起骂了。因为他们说的确实也是事实，会引发在这家公司工作过的人共鸣。

但一家公司待遇到底好不好，还是落实在离职率上的。就比如知乎上有个问题 “为什么特斯拉工厂待遇这么好，大家反而没有挤破头都想进去？”，在某些信仰人眼里，特斯拉是外资，又高大上，那待遇一定是国内顶尖水平的，所以大家都应该抢这个金饭碗呀。

但其实特斯拉工厂的离职率和国内其他制造业企业并无太大区别，只要是工厂，共性肯定是大于差异的。一个一线蓝领，只要有机会，还是会跳槽去白领岗位的，因为大多数白领岗位确实比蓝领舒服。

重要的是看人们做什么，不是说什么。要是说什么你就信什么，明年你应该已经可以报名去火星工作了。

高层住宅也是一样，再怎么唱衰，大家回过味来后还是去买楼层低一点的洋房，而不是某些鼓吹者幻想的别墅、一户建。

因为买房是很多人的人生大事，大家都会通盘考虑做理性决策。刷抖音知乎的时候，一看美国大 house、日本一户建如何如何，脑子一热也开始幻想自己住进去了。但真正去看房买房的时候，一看别墅周边啥啥都没有，教育、医疗、商业、交通配套总跟市中心差一点，年轻人动手能力也比老一辈差了，房子出问题你可以找物业找邻居，但别墅一户建可都要自己来的。

比如电梯的问题，是邻里矛盾爆发热点之一，高层的嫌电梯慢电梯老坏，低层的为了要不要装电梯问题，各家出钱比例，也都能搞出一台大戏。

但如果你住的别墅呢？我爸退休前是安装、维护别墅电梯的，说个你可能不太相信的数字，别墅电梯故障率要比高层高一倍，并且很多电梯坏了很多年不修，直到换房主了才会维修。

为啥会这样呢？先是省钱，哪怕买得起别墅，装电梯也是一笔不小的开支，所以大多数房主都会挑最便宜的电梯，防水通风也做的不咋样，并且第一年免费包维护之后就不再续约维护。本身质量一般再加上不维护，即便使用率没高层电梯那么猛，但也经不起这么折腾。

其次电梯彻底坏了之后，很多人就觉得走楼梯也不是不行，就这么将就了。甚至还有找不到电梯公司联系方式的，别墅电梯可不像公用电梯一样电话贴在墙上，找不到就找不到了。

所以别墅电梯大多是一锤子买卖，基本收不到后续维护费，异地找电梯公司装电梯，A 公司电梯找 B 公司保养，都是很常见的事情。不少坏了的电梯，最后就成堆闲置的仓库了，你去维修更换的时候，还要先清障，由于长期不使用加上堆重物，旧电梯甚至出现不可逆转结构性损坏，压根没有修的可能。别墅电梯设计寿命 15-20 年，实际使用寿命能有 10 年就不错了。

这也是我爸常说的，很多人根本不配住别墅。电梯的例子有点极端，但房子的一切，都是要你自己去想办法的。

业主群里你吼一声下水管道坏了，哪怕没物业的小区，总归会有人找到一家可以更换维修的公司发群里，剩下就是一群业主扯皮花多少钱，怎么分担。其实这里面只有那个找到维修公司的人家才是有资格住别墅一户建的，那些在群里叽叽喳喳扯皮的，别看聊得欢，压根没有住别墅一户建的基本能力。

所以当充分理性思考后，大多数人决策还是买高层，只不过低一点的高层罢了。房地产商为啥开始吹洋房，搞什么第四代住宅，人家才是对市场变化最敏感的，毕竟他们赚的是理性决策的钱，而不是抖音上的点赞评论转发。

知乎用户 云淡风轻 发表

谁都想住四合院或别墅，可是普通人又住不起，只好买高层住宅，发现问题还真不少，担心以后难出手，现在房价又跌跌不休，不唱衰还唱赞歌？！

知乎用户 江湖救急 发表

希望更多人能看到吧，其他人的回答

知乎用户 禾东​ 发表

高层建筑？住宅？

这两个东西在大多数国家，是根本不搭的两个词。

除了人密地狭的港口、外贸岛和核心城市的 CBD，发展高层住宅就是低智商行为，这是断子绝孙的城市发展战略，是极大的浪费和经济层面破坏。

传统住宅是好维护好修理的，古代人都有十几代人在老宅地基上反复翻修，祖祖辈辈享受老宅土地的益处。

可是高层住宅能不能这样，高层住宅是一锤子买卖，早晚有成为危房修无可修的一天，也就是说高层住宅是长久来看一定会出现所有沉没成本清零的情况出现的。

那这怎么能称为住宅，最多算是临时居所，后工业时代工人的立体棚户，后现代泰勒制的极致掌控。

放眼看世界吧，无论人种、无论贫富、无论智愚，全世界正常人类选择的多数是非高层住宅。

当你发现一段时期、一大批人的行为和选择和全世界主流都不一样，毋庸置疑这是冒着很大风险的。

知乎用户 广龙先生 发表

1. 高层住宅的维护成本高，包括但不限于：

1.1 电梯的维保费用：电梯是特种设备，要求具备电梯维保资质的单位承担维保作业任务，物业或自然人是不能擅自维保电梯的，必须外包给具备资质的企业开展，要求是每半个月维保检查一次。第 1、2 年状态还好，维保检查、清理也就结束了，后面就要开始换零件了。这个是特种设备，不是从 pdd 或淘宝随便买个便宜的就行的，真出事了要追责抓人的。

1.2 消防设备的维保费用：高层住宅的消防泵房的运行费用和修理费用，以及消防管路、阀门的修理费用，和消防器材（水带、龙头）的更换费用。

1.3 自来水加压系统的运行费用和维保费用。高层住宅自来水需要二次加压，增压泵的运行费，水箱的定期清理费，自来水管道的维护费（因为加压了嘛，管道和阀门就更容易漏）。

1.4 外立面的修缮维护。牵扯到高空作业了，成本不低。

2. 普遍收不上来物业费，以及物业费根本无法覆盖高层住宅的维护成本。

之前十几年，由于房地产行业的高速发展，实际上是房地产公司补贴已售小区的物业公司，以【补贴下】的高品质物业服务做为新楼盘的卖点，本质上也是营销费用。现在房地产公司都自身难保，不可能、也没动机去补贴自己的物业公司了，高层住宅几乎就是死局了，物业费收缴率 50% 都费劲，别说提高物业费了。

知乎用户 梦醒 发表

因为现在大家是真的住过高层住宅了。

而四五十年前，国人别说高层住宅，就连见过电梯的人都罕有。

那时候的国人只在新闻图片里见过欧美日发达国家城市里都是高层住宅。

根据大家普遍思维：富人用的都是好的。

大家对电梯高层是有幻想的。

别说过去了，就是到现在，很多人买房还是优先考虑买电梯高层呢。

知乎用户 南柯一醉梦 发表

因为唱衰的人都是站在自己永远比普通人强的角度来看问题，包括高赞的答案。

你不用焦虑，我以前很严肃的思考过这个问题。

你看这些高赞的答案，动不动就是人可以出国，人可以换房，高层留下的都是穷人，然后怎么怎么样. 好像自己总是比普通人强，他总是能在众多邻居中脱颖而出，所有邻居都要沾他的光。

实际上不是的，慢慢的到后面经济下行，房价不涨，换房的频率会降低，很多人在城市里一辈子就买一次房，你买的高层只要周围交通便利，配套齐全，房子老了政府会维护的，不会因为你是高层政府就不维护，你是多层就维护。

还有就是我们站在社会普通人来看这个问题，现在大部分人普通人 35 之后收入都是下降的，我估计你也是，大部分人后面 50 60 岁的时候 都是是社会的中下层，以前住在高层后面估计也走不了了，人多一点发出的声音也大一点，挺好。

然后我们在看看多层，多层住人情况不也一样，难道高级些? 会拆迁? 做梦吧。

然后再看看别墅，自己变穷了，一个人维护成本高很多，最后一样住不起。你看看我们自己在农村的老家，都是 20 年 30 年要拆了重新盖，这种成本我们失业了还能承担的起吗？普通人不也是继续住，现在直接废弃的反而给更多。

所以你要是社会的高层 中上层，你应该站在那个位置看高层，高层应该看衰，但是以你的经济实力，高层也困不住你。

你要是社会的中间 普通人，过来 35 要走下坡路的，高层 多层 对你来讲基本没有区别。说不定邻居多了你还能沾点便宜。

ps: 我现在手里有高层 有多层，本来想买个郊区别墅的，但是年纪大了，大概率这几年要被裁员的，所以作罢了，这些年一直想这些问题，和你分享一下。

知乎用户 南飞海 发表

有段时间下班后送外卖赚外快。有一次送一个 40 楼的小区，本来有 20 多分钟足够送下面的一单，两个小区相距也不远。结果上下楼等电梯就花了 20 多分钟，下面的那单超时。

以后如果买房坚决不买高层。

知乎用户 王修 发表

这就得骂物业了

以前去香港溜达，几十年的楼，里面没进去，但外立面看着至少是干净、有人定期维护的

在美国时也住过公寓楼，30 层的，1950 年代建的，能看出是旧楼，但基本功能一点问题没有

每栋楼 3 部电梯，一层住 2、30 户

隔两年重新铺一下楼里地毯

租房的办公室照样天天排队

但是咱国内这物业啊

遇到好的是运气好

多数管理水平也就那样

就是让小区从 15 年报废变成 30 年报废

但归根结底都是报废

知乎用户 来去之间​ 发表

因为中国没有房产税，且房价炒的太高导致房产税抵制的呼声太高~~~ 所以高层住宅日后维护上肯定会有问题。

这是一个简单的入不敷出的问题，你没进项哪里有出项的钱维护呢？

知乎用户 華山​ 发表

当过领导吗？

或者做过大学小组课题作业吗？

团结人和指挥人是很难的

高层的问题就是这样

一大帮子只是住在同一层楼上的人，没有一点交集和纽带

一旦这个楼开始有问题，物业第一个跑路

更何况现在仇视物业的这个风气

物业可能在楼还没开始出问题的时候就已经跑路了

一栋 32 层的楼，一百多户人，怎么组织，怎么发动？

有这个组织动员能力的人，平安县城都打下来了还能和你住一个小区？

再加上，10 到 20 年之内，同一栋楼上的人，有人挣到钱换房子了，有人破产卖房子了

只要一栋楼开始出现十几二十户的群租房、商用房

基本就没救了

知乎用户 五彩斑斓的黑 发表

中国人为什么不能有前后带花园的大别墅？

知乎用户 贾玉民 发表

不是唱衰高层住宅，而是在反省高层住宅。高层住宅，特别是三十层以上的高层住宅，其设计初衷就是反人类的，是开发商与利益集团相互勾结的丧心病狂之举。如果再加上建筑商的偷工减料和以次充好，问题就更严重了，说是使用寿命可达 50 年，实际一超过 15 年就问题频发，从第 20 年开始就得每年投入大量维修费，勉强凑合到第 25 年，如果没有塌掉，已经是万幸了。估计质量最优的高层，最高使用期限也就 30 年，到时别人不说什么，你自己就主动放弃了。

知乎用户 善良的猫 发表

我说了高层建筑现在最大的问题已经不是能不能住的问题了，而是会不会死人的问题了。

了解一下，随着各大建筑的老化，高层建筑的低频震动问题。

知乎用户 蜗牛 发表

这不是事实吗？15 年后，电梯都晃。

关键是没法选啊，谁不想自己有快地，建个别墅自己住。。

知乎用户 sean zhao 发表

住宅就是住宅，本质上都是解决居住问题的载体，不同条件下的解题思路不同而已。

大家都晓得大别墅配私人管家、专业团队住得舒服，但是人人都能住上吗？故宫只有一个，全国 14 亿人能人均皇帝吗？

同样的，东亚这种人口高度密集，城市化聚集程度高的地方，高层住宅是一个避不开的居住解法。而且所有人口密集，城市化程度高的地方，都选择了这种解法，无它，人多地少，人地矛盾突出而已。

而且一个时代有一个时代的生产力条件，就好比前苏联最早被黑出翔的赫鲁晓夫楼，现在很多人回过味来，其实是正确的选择。房间小、空间不合理，预制板薄这些问题都存在，但是没有赫鲁晓夫楼，您就挤在集体宿舍等排队吧，等你老了都不一定能有个独立的空间。

高层住宅其实是个同样的道理，其实去看看上海和北京的老城区，就会发现各种比现在高层住宅更抽象的住宅——嗯，可以说是住宅遗存吧。

北京有大杂院，还有针对培训学生和当年 “蚂族” 的各种地下室、半地下室；各种单位的破烂筒子楼就已经算好的了。

上海最差的有棚户区——我大学刚毕业去虹口拿着相机去扫街，拆迁后来收东西的爷叔叼着烟头跟我讲，我身后 8 个平米的半搭建小窝棚之前住了一家五口；整个棚户区通自来水前只有一口井，厕所总共不超过 20 个。好一点的老弄堂，各种遗留问题造成一家人住在一栋楼里七零八落，二楼的木制地板吱吱呀呀，地板缝还透着一楼的灯光，没有空调，作为胖子的我随时担心地板塌了…… 还有一堆 80-90 年代探索的高层住宅产物，户型各种转弯抹角，风车户型、暗厅、三梯 12 户……

广州深圳我去的少，但是筒子楼、握手房想来也不是什么十分宜居的地方。

我记得 2010 年前后，大家还在讨论城中村是不是只有一拆了之一条路，因为很多人真是毕业从城中村一点点攒钱买房出来的。这些类似聚落的地方，为大学生提供了一个廉价的食宿保底，也是城市中难得有充足烟火气的地方。

没人觉得在上边这些地方住着，居住品质比高层住宅好。

是，高层住宅密度高、一栋楼能住一条村的人口，上下楼有噪音、上下电梯不方便、未来建筑寿命和建筑维护、物业管理都存在问题。但它在几十年的时间里能稳定的提供一个安全独立的居住空间，这个空间独立厨卫、厅卧独立，有阳台，水电煤气直接到户，日照时间最起码符合国标，距离工作地和城市核心区还在一个可以接受的距离内。这就是一个优秀的人居解题答案，起码解决了问题，而且有改进空间。

二十年前，高层住宅刚刚兴起，大家关注的是电梯房、高层的风景、高层隐私好、通风好、阳光好、位置好，现在所列举的种种缺点不值一提。密度高？棚户区的密度更高；物业问题？啥是物业啊；电梯维护问题：总比爬楼梯好；寿命质量问题：嗯，总比外边大雨里边小雨强…… 当时可是楼层越高，卖得越贵哦。

现在为什么高层住宅被看衰了呢？可能是为了创造需求吧，正如二十年前鼓吹自建房不好，高层商品房才是享受和未来一样；属于高层的时代已经过去了，要创造新的需求，未来是四代宅、联排、大平层、独栋别墅的，只有把高层说得不堪，让大家关注它的缺点，才能从人们手里掏出更多的钱来，置换、更新。新的开发项目才能卖得好，土地开发的游戏才能更好的玩儿下去。

但是，正如前一轮地产热潮初起的时候那个经典的问题：年轻人第一套房是应该买个几十平米的小房子过渡一下，还是一步到位上个一百平以上的？

大家都知道一步到位是最好的，但是很多当年小户型上车的人已经置换完成了，要一步到位的人还有很多人跨不过这一步——因为很多人没有足够的资本直接跨过这一步。

所以，话谁都可以说，评头品足很简单，凌霄宝殿还湿气太重缺氧呢。真正的考虑到自己的生活，是脚踏实地考虑自己的能力和收入或租或买一间自己负担的起的房子，还是非别墅洋房不住呢？带带节奏，嘴里说说总是很简单的，但是人总是要面对现实，而不是一直生活在幻觉里。

高层住宅，就是那个坚硬的现实的一部分。

知乎用户 救苦救难韩天尊 发表

高层面对火灾有个很严重的问题，我们知道火灾的诱因一般是插头没拔，你可能会说那我每天拔掉不就行了，问题是你能做到，你楼下旁边的邻居你能保证他们能做到吗？是吧，你保证不了，也就是说对高层来说，你和邻居明面上说是两户人，其实本质上是室友关系。然后问题来了，如果楼下着火把你家也烧了，楼下也没钱赔你，那怎么办？

知乎用户 摘得桃花换酒钱 发表

不知道高层什么德行

我们这栋楼一共五层我住四层

数不清的糟心事

楼上常年 7-8 点传来咚咚的声音不知道哪来的

不是一般工作生活能产生的那种

那种我都不屑于提

依旧是楼上

跳绳

细的跳我也就不说了

跳他妈大绳

不知道大绳是什么的可以搜一搜北方大型集体活动

住对门的老头也神烦

有事没事敲门进来找我爸抽烟唠嗑

可我爸既不爱唠嗑也不抽烟

刚开始还搭话到后来不理

硬是坚持了三个月才不来了

对门的儿子更烦

一个十七八的人天天不是忘带钥匙就是忘带手机

一忘带就敲我家门借手机打电话

后来也是几次没理

再后来对门换了密码锁

那个十七八的上的专科学的兽医

楼道里养兔子 臭气熏天

三楼两个魔法师

一家有门户味不是狐臭

是那种民族风味

我这个 IP 的人肯定懂

另一家懒逼

垃圾在家发酵到臭气熏天 扔在楼道继续发酵

一般会等到全楼层的人全过完肺才会扔

二楼就住了一户

一对新婚夫妻 还是年轻人有素质

一楼是洗车行

常年嗡嗡嗡 嗡嗡嗡 嗡嗡嗡

有时候我都恍惚

素质这种东西是不是真的存在于世上

不过好在我们这单元没有爱展示臭鞋的

没有家里不让抽烟我就熏死整个楼道的

没有在楼道里腌酸菜的

还好还好

下次一定买平房

知乎用户 旅行者 发表

无论是日本东京还是美国纽约，市中区的高层依然让普通人望而止步。

日本最没价值的是乡村的小破房

知乎用户 时光的约定​​ 发表

地球上最珍贵的资源是土地，没有土地就没有一切

买高层住宅的，真的有土地吗

知乎用户 only xc 发表

对建筑质量之类不懂，但我大概知道，这些高层小区基本不可能有业委会，街道办和物业公司都不喜欢业委会，实际上他们讨厌业委会，因为业委会会影响他们为所欲为，影响他们发财。

产权所有人缺位后，这些房子会怎么样？

没有任何指望。

知乎用户 一去二三里 发表

高楼大厦是未来趋势，别听外行瞎比比。就算你以后进入移民月球时代也是高楼大厦，人类是群居动物，越拥挤越吸引人气，我是从大山出来的我可不会再回到你们说的山清水秀自由自在的农村生活

知乎用户 Fwrwtda 发表

我比较好奇在大城市不买高层住宅的人最后都买啥了 ，以前的楼梯老房子还是啥

知乎用户 百川归海 发表

高层还需要唱衰？你告诉我高层除了看的远一点，可以看到低层看不到的风景，还有什么优点？站的高还不能尿的远说的就是高楼层。

知乎用户 PRODERE 发表

你在拿着六个钱包凑的首付和背上三十年贷款买下一个两梯六户鸽子笼，给土地财政做贡献的时候，你是为城市发展做贡献的人；

当你成为这一间水泥盒子真正的主人，盒子随着地铁站修好、城市治理提升、学区划片而升值的时候，你已经是阻碍城市发展的人了。

二手房并不能贡献土地出让金，在经济上行年代房地产公司和银行击鼓传花式的卖房模式维系不下去以后，现在急需让仍有财务潜力的人找到新的 “做贡献” 出口。

在新模式潜在的发展前景中，也需要匹配新的基建和区块规划，不可避免地要对老旧高层进行折旧报废处理，但是高层鸽子笼如果继续维持其当前固定资产的价值，就会导致白花花的银子都被上一批 “做贡献” 的人给收回去了，这还了得。

所以现在需要全面普遍压价，放任非核心区的水泥盒子环境逐渐恶化，最后变成负资产，在有经济能力的人改善型搬离后，低成本回炉改造成下一代人期望的洋房、联排、独栋 House 甚至豪华别墅，并过渡到房产税机制，以更温和的方式套住新的 “做贡献” 者。

知乎用户 Jeremy 发表

你换个角度思考一下

如果整个市区的房价差距不大，那是不是离你上班单位越近越好？是不是里商业区越近越好？是不是离地铁站越近越好？离得远了，要么增加通勤的时间和金钱成本，要么产生抵抗心理不想去。

高层也是同理，地面就是你除了睡觉外其他的中心，上班你要回到地面，买菜你要回到地面，回到地面这个动作越麻烦，费事越久，你就越闹心。

高层除了老生常谈的消防问题，日常给住户带来最多的就是出行问题。不装电梯的 7 层以下住宅，半分钟到楼下了，装了电梯的十几层住宅，一分钟等到电梯到楼下了，高峰期等个两三分。那如果你是大几十层的高层住户呢？等三分钟电梯是常态吧，高峰期呢？堵过的人都知道我在说什么，太折磨了好吧。

而出行是一个最最基础的属性，只要你上班，你每天都要经历，如果你每天都要被折磨一下，你能不唱衰吗？

知乎用户 沧桑的老王 发表

唱衰的原因无非就是下面我说的这些：《关于高层住宅未来隐患的几点分析》

这些年城市里到处都是高层住宅，二三十层甚至更高的楼，一片一片地盖起来。当时觉得挺气派，住着也新鲜。可房子跟人一样，有年轻就有变老的那一天。随着时间推移，这些高层住宅的麻烦事，正一点点浮出水面。

一、房子 “老了”，维修成本高得吓人

不管当初盖得多好，房子住了二三十年，各种毛病就会找上门。水管电线、楼板墙体，慢慢都到了该换该修的时候。水管老化漏水、电路不够用、墙壁开裂甚至掉渣，都是迟早的事。

麻烦的是，修高层跟修低层完全不是一个概念。修一栋高楼，搭脚手架、用吊篮，工程又大又危险，成本呈几何级数增长。有业内人士算过一笔账：高层住宅到 30 年左右，光是电梯更新、外墙翻新、水电管线更换这些项目，一户人家可能就要摊上几十万。如果再细算，一个 10 栋楼的高层小区，20 年左右修电梯就能花掉每年六七十万。这可不是小数目。

目前全国已有超过 35% 的住宅楼房龄超过 30 年，总面积超过 230 亿平方米，大量建筑开始进入 “中老年” 阶段。而 2000 年后集中建设的那波高层，现在也陆续到了 20 多年，2030 年前后，更多小区将集体进入设备衰老期。

二、修房子要花钱，但维修资金要么见底要么取不出来

按理说，业主买房时都交过一笔住宅专项维修资金，就是留着修房子的。可实际操作起来，这笔钱想用出来，比登天还难。民法典规定，动用维修资金需要专有部分面积和人数都达到 2/3 以上的业主参与表决，还得双过半同意。一栋楼住着上百户，楼上楼下意见难统一——顶楼急着修防水，低楼层觉得不关自己的事；哪个单元的电梯先换，谁家的外墙先补，吵来吵去就是定不下来。审批流程还特别繁琐，从申请到真正动工，走完所有环节快则一年，慢则遥遥无期。这就造成了一个挺讽刺的局面：一边是需要维修的房子干等着，一边是维修资金躺在账上睡大觉。

就算钱取出来了，又面临另一个问题——不够用。早期归集的维修资金本来就有限，交了这么多年，利息也跑不赢物价和人工成本的上涨，不少小区的维修资金已经基本见底。以上海为例，上世纪 90 年代建成的小区里，维修资金已经见底或接近枯竭的项目占了七成以上。想续筹？难上加难，住得好好的业主谁愿意再掏钱？那些已经搬走或者房子租出去的人，更不可能配合。

三、住着不舒服，社区管理也在出问题

随着房子变老，物业管理费只涨不降。有数据显示，20 年以上的高层住宅，物业费普遍比新楼高出 25% 到 40%，服务反而越来越差。公共区域清洁、绿化养护、保安巡逻，哪样都得花钱。钱不到位，服务质量就滑坡，物业和业主的矛盾也越来越多。

消防隐患是个大麻烦。高层建筑结构复杂，一旦着火，救援难度极大。消防车的云梯作业高度也就 50 米左右，大概 17 层上下，再往上的楼层只能靠消防员背着装备爬上去，时间就是生命，耽误不起。更让人揪心的是，很多老旧高层的消防系统早就不灵了——报警器失效、消防水泵老化、管道生锈堵死，水压根本达不到足够的高度。再加上楼道堆杂物、楼顶逃生通道被封堵，真要出了事，逃都没地方逃。

还有高空抛物和高空坠物，也是悬在大家头顶的一把利剑。外墙皮脱落、楼顶有人乱扔东西，轻则砸车，重则要命。长沙就有一个 21 岁的女孩，被从高层脱落的外墙皮砸中身亡，让人痛心。而要彻底解决这些问题，排查、维修、装监控，样样都要钱，钱又从哪来呢？

四、拆不动、卖不掉，房子可能变成 “贫民窟”

以前的老房子，住个二三十年开发商愿意来拆，因为拆了盖新的有利可图。现在的高层住宅，容积率高得吓人，一栋楼里住着上百户甚至几百户，拆迁补偿成本是天价。开发商算一下账，与其花大价钱拆一栋高楼，不如在郊区找块空地从头盖，成本更低更省事。所以很多时候，开发商根本不愿意接手。

关键是房地产市场的冷却，人口的下降已经是不可逆了，未来大家对房子的需求只会是越来越高！

拆迁没指望，那就只能指望维修。可维修本身又这么麻烦。最后的结果往往是：条件好的家庭先搬走，房子要么空着，要么租出去，剩下的一般是经济能力有限的老人和租户。人越来越杂，物业费越来越难收，公共设施越来越破，陷入恶性循环。这就是很多人担心高层住宅未来变成 “城市里的贫民窟” 的原因。最终的结果，可能比贫民窟还麻烦——贫民窟起码还能拆，这些高层是拆又拆不动、住又住不下去，卡在中间不上不下。

平心而论，高层住宅确实有它的好处。它能在有限的土地上解决大量人口的居住问题，提高土地利用率。坐电梯上下楼方便，楼下配套齐全，生活也很便利。

但问题是，高层住宅的建设热潮才过去二三十年，真正的考验还没大规模到来。随着越来越多的房子进入 “中老年”，上面的这些问题会越来越突出。对于住在高层的人，或者准备买高层的人，提前想想这些问题，总归没坏处。房子是个大事，了解得越多，心里越有底。

知乎用户 阿兹卡班的进修生 发表

别说 30 层的超高层了，18 层的高层居住体验都很差。

首先高层为了容积率一两户是基本操作，更有甚者一梯三户，这就导致一层有四到六户人家，按照一家三口计算，一栋楼大概有 216 人到 324 人。

6 到 10 层的多层只有 36 人到 60 人，你比多层多出四到六倍的人数，各种乱七八糟的邻里纠纷也会多出数倍，是真的恶心人。

其次是养护水平，高层和超高层养护费用高，水平差属于人尽皆知了，地下车库漏水的，墙体开裂的，外墙脱落的，什么毛病都有。

最后是套内居住体验，名义上建筑面积 110 除去两部电梯一个安全通道就剩下 85 平方，这谁受得了，刮大风的时候感觉整栋楼都在飘。电梯一坏出行都费劲。

知乎用户 缪歌 发表

现在住的高层，一眼看中了，住进来以后结节没有了，套圈套的兔子仓鼠多肉，随便养养活的很好，房子这个东西也是看缘分的，在能力范围内买到住着舒服的就得了呗，以后的事情以后再说，谁能保证一套房子就住一辈子

知乎用户 精神自由之路 发表

高层私有产权

物业费都交不齐

粗制滥造 还需要唱衰吗？

知乎用户 zhim5WOq​ 发表

不是唱衰，它不用唱也会衰。

我最喜欢两三层的小楼，二楼吼一嗓子街边骑三轮的小贩就能停下来做吃的，下楼拿一趟很快。都是两三层的小楼会看到晚霞很美，风景很美，雨后的街道很漂亮。看热闹很方便。

三十层的楼，没这些快乐。

高层爆破很难，我国有太多建筑垃圾了，这些也很难处理。希望有一天能打碎铺路。

知乎用户 田中君 发表

遥想前几年知友还在唱衰农村老人自建房，令人感慨。

我家在小县城偏郊区的地方，距离城区就几分钟车程。前几年我爸花了三十万左右把整个房子院子重修了一遍，现在我家住的非常舒服，面积比楼房大设施还不差，平日里也没有邻居扰民。

这三十万可以说是我爸当工人一辈子的积蓄，但他能放心花，因为这房子是农村的地别人抢不走，他能住一辈子，甚至我也能住一辈子。如果听我妈的把所有钱都拿去去城里买楼房，面积估计不到我家三分之一大，生活质量要下降七成。

知乎用户 孙康 发表

Residential greenness and prevalence of major depressive disorders: a cross-sectional study of 94,879 adults in the UK
（中文：居住环境绿化程度与重度抑郁障碍患病率）

发表于柳叶刀子刊

结论就是居住环境绿化程度越高，患重度抑郁症的概率越低

中小学生抑郁会不会和内卷式学习和高楼居住都有原因

知乎用户 爱吃肉 发表

高层都是富人住的，只有富人才能掏得起高层的建筑和维护成本，问题买高层的现在是富人吗？

知乎用户 nan liu 发表

这完全是扯淡，盖这么多高层很多人还嫌房价高呢，这些地都盖洋房独栋别墅普通人能买的起吗？

高层首先解决了大部分人在收入有限的情况下，能买套现代化的房子住的问题。

知乎用户 小叔叔 发表

因为好多人高层也买不起，哈哈哈

知乎用户 半佛半魔 de 猴子 发表

不是高层住宅不好，是豆腐渣工程下的高层住宅不好。

中国一直自予为基建狂魔，最近去越南岘港旅游了一趟，发现越南是隐藏的基建狂魔啊！以前去东南亚旅游都是图汇率便宜享受生活去的，这次发现越南的基建也真是厉害啊！

巴拿山，一个建立在山顶的游乐园 / 城镇 / 城堡，高耸入云，在山下根本看不到，缆车足足坐了 18 分钟才到。

知乎用户 风筝​ 发表

不管怎么唱衰，市场最能说明一切。

同样地段，同样小区，同样面积的电梯房，永远都比步梯房价格贵，受欢迎。

当然，这里是指二十层以及以下的，像那种四五十层的，一般人轻易不敢买的，上下楼太费劲了。

20 层左右的高层一般就不存在坐电梯困难之类的这种事儿了。

最受欢迎的是低层带电梯的，不过这样的房源极少，在二手房市场连百分之一都没有。

类似于电梯停电，基本上一年也碰不到一次，平时停电都是有备用电源的，电梯每年停一次电，那是为了维护，

上个月为了孩子上学的事，刚去东北买的房子。

也算不错的旅游城市，各方面都挺好的。

发现步梯楼，只要超过 4 楼，价格就直线下滑。

特别是顶楼，不管是 6 楼还是 7 楼，几是其他房子价格的一半。

步梯楼最受欢迎的也只有二三楼了。

但是高层就不一样了，几乎不分楼层，1 楼以上的都差不多价格。

我挑选的那几个小区，带电梯的，比步梯楼平均要贵 30% 左右吧。

低层带电梯的价格最贵，但是买的人并不多，因为对于坐电梯来讲，低层高层就没多大区别了。

在石家庄这边也差不多。

我们这儿同小区电梯楼比步梯楼，价格要贵 20%。

低层电梯房比高层电梯房贵 10% 左右。

至于很多人说的高层换电梯这事儿，其实也没那么复杂。

我们小区楼龄最长的高层也有 20 年了，听物业说，大概 30 年的时候会换一批电梯。

按照目前的市场价格，大概每户要均摊 3000 元左右。

至于物业费，每年确实能比步梯楼多出个五六百块钱，是用于电梯的电费，还有维护费用的。

不过总的来说，住电梯就是比整天爬楼梯要方便很多。

买房还是按需求来，也要考虑市场的流通性。

步梯楼，特别是顶层，流通极少，有的时候即便是挂牌，也很少有人问津，但凡有点条件的都会选电梯。

知乎用户 Destiny Li 发表

1. 高层人多, 人多就杂

2. 公摊面积大, 时间久了高层维护成本高

3. 国内是土地管制, 如果有条件, 谁不愿意去自己建一个独栋呢

国外的参照

• 香港：高层是土地极度稀缺的无奈选择，公屋问题丛生。
• 欧美：主流是低层 / 独栋，高层多为公寓（apartment），租房为主，不期待资产增值。
• 日本：高层塔楼维护极好但物业费极高，且是富裕阶层专属；普通高层老化后沦为 “废墟”。

中国高层住宅的问题更严峻：我们建了人类历史上最大规模的高层住宅群，但还没有经历过完整的 “老化 - 维护 - 衰败” 周期。 第一批高层才 20 年，已经问题百出，再过 20 年不敢想。

知乎用户 审计元 - 维度 发表

因为，

1. 维修费超级贵，住宅不是建好了就一直好的，需要不停的投钱维护，越高的住宅，投入越大。
2. 等待时间长，体验差，高峰期，等电梯的时间，出车库的时间
3. 万一停电呢，除非有备用发电机，要不很抓狂。
4. 社区老化快，
5. 最最难受的是，万一老化需要维修，突然发现入住率不到 40-50%，维持费用直接翻倍

不是一定发生，而是发生概率比低密度小区大。

知乎用户 朝露 发表

如果我们继续用现在的模式：住宅产权出售给业主，物业公司负责物业管理，政府不向业主强制收取房屋维修基金，那么高层住宅以后就是贫民窟。

如果你在农村建一栋房子，或者在城市里有独栋房，你房子里面所有物品相关的事情都是你自己的事情，灯泡不亮，下水道堵了，外墙剥落，假设家里有电梯，种了绿植需要打理…… 因为产权是你独有的，所以你心里会有 “这是我的财产” 的想法，你会为了保持 “你的财产” 的完好完整而主动自己做或者找人做。家里物业维护养护好，是你的收益，物业破败是你的损失，真是利益相关。

你买了高层住宅，情况就变了。你拥有住宅产权，在你房子里面的物品真的是 “你的财产”，你会认真维护。但是，当电梯出故障需要交钱维修时候，你会想：这电梯里面哪个地方是 “我的”？修不修关我屁事。当楼道的玻璃窗防火门逐渐破损，你会想 “这又不是我家里的门窗”。当建筑外墙内墙剥落应该维修时候，你会想 “这又不是我家的墙”。还有，楼道堆杂物，小区公共绿化破败，水管老化电线老化…… 因为这些物品是公共的，不是你个人独有的，你内心就不会产生自觉维修维护它们的想法。楼体没有维修逐渐老化，小区没人维护逐渐破败。很悲观吧？

如果不想让高层住宅变贫民窟，办法有：

第一种方法，高层住宅由物业公司建造并运营，不出售给个人，住宅出租给租户，公司用租金收益把物业维护完好。

第二种方法，产权出售给个人的高层住宅，政府立法强制业主交维护基金。

不知道现在世界上还有什么好的方法？

知乎用户 inye3b5 发表

就我们这个小县城 现在新开的项目全都是低密联排

因为前两年新开的一个联排项目还没造完就全卖完了

对比卖不动的高层

形成了鲜明的对比

政府为了卖地收入 现在也管不了政策限制

高层项目根本没有人拿地 只能卖给联排项目

大量有钱人 会将现在所剩无几的购买力拿去买联排

等这部分购买力释放完了

估计独栋也就放开了

慢慢的把所有购买力全部榨干

某种程度上实现了产品分层

有钱人卖了高层去买低密联排 独栋别墅

高层的产品定位开始下降

购买力在大量撤走去其他的房产品类

价格支撑在垮塌

这都不涉及未来维护居住体验导致的高层贬值

因为卖地收入这个刚性需求

地方政府会想尽一切办法去卖地提供各种各样款式的产品

过去高层为主，这种以卖方市场为主要的产品形态

地位会不断的下降

知乎用户 lyqscyb 发表

因为大家住进高层住宅十多年后慢慢发现了缺点

知乎用户 首尔之春 (同人图)​ 发表

提一个个人角度的感受吧，就是住在高层或者超高层住宅的高楼层部分，在外面有大风或者狂风天气的时候，会摇晃的很厉害。

顺便提一下小高层这种情况很少或者好一些，我现在住的这个房子整栋楼是小高层，总共 11 层，但我住在 2 楼 / 第二层。

有什么不对或者不合适的欢迎在评论区指正

知乎用户 参悠云叶 发表

这不是唱衰，是实事求是，虽然话不好听，也很同情已经买了高层的，但是希望更多的还没买房人看到，买房的时候三思一下。

想起一部西欧拍的纪录片，讨论高层住宅问什么消失了。二战后面临人口大爆炸，政府就开始大量建造高层住宅，但后来停了，还拆毁很多。现在巴黎伦敦郊区还可以看到零散的高层小区，可摄制组进去一看，小区里基本只有少数破产边缘的白人和绝大多数少数族裔，环境破败，遍地垃圾，电梯停运，点灯不亮，安全通道能看到瘾君子吸毒，楼下散步，截留子会三三两两冲你吹口哨。还有苏联也这样。

电影《触不可及》里的黑人男主出生的贫民窟就是如此。

电影《银翼杀手 2049》男主住的贫民窟也是按这个逻辑设计的

知乎用户 一条死狗 发表

说白了就是 *～过于短视，甚至过于愚蠢，还不愿意做出改变。

在经济不发达的时候，集中规划和管理确实是十分有效的手段，一栋楼就足以容纳以前的一个村，省时省力省钱，成果还很显著。

但是，这不是长远之计。

现在靠着几十年的城市化建密密麻麻的高楼，基本上各个地区最好的地理位置都被高楼占完了，且不说现在的高楼质量如何，能管多少年不倒，等过个几十年，高楼维护和修缮就是个大麻烦，一旦出现质量问题，谁能承担高楼的修缮费，即使想炸了都难，密密麻麻挨着的其他高楼咋办？随着时间拉长，物业服务能不能跟上楼栋公共设施老化？注定最后变成平民窟。可以参考现在已经存在 30 + 年的高层，绝大部分都是破烂了。这还是经济狂飙的 30 年，以后的经济形势指不定什么样子呢。

完全不考虑以后，又要开始相信后人的智慧了是吧

知乎用户 溪图 发表

房地产红火时期，带动城乡兴起汽车消费热。

15 年前，途经内地某三线城市，发现早晚上下班高峰，塞车状况不亚于一线城市。一辆辆轿车，蚂蚁般移动，尾部刹车红灯闪烁，形成独特风景线。打的路途，缓缓移动，正好找话题打发时间。

“感觉这个城市普通市民真有钱，三十万以上的骄车比例不小，不亚于一线城市。” 赞赏式发起对话。

“哪里，现在买车族大多因攀比心理。人均收入并不高。” 的士司机告诉我。

“邻居周未，私家车一家人出游。你没有，或车档次差，多没面。” 见我蛮有兴致，又续。“搬迁户进城买房结婚，车也是刚需。”

“城市面积不大，上下班通勤用车显浪费。” 随便说说。

“是啰，效益较好的单位，也兴起面子。公汽半小时，也要开车上班。”

的士司机还告诉我，部分收入稳定的，兴起换房。专挑高楼新房，显得气派。已经在市区有一套房业主，被预期升值广告吸引，到远离城市偏远新开发景区，买度假房。

我的心顿时一惊，完了，打水漂了。理智让自己没说过口。预警房屋投资，如果这位的士司机的家人同事，也是郊远房投资人，岂不犯了以真话伤人的忌讳。

的士司机问我的置业。我笑答，低层。

“那您的选择，与当下流行不一样。”

我嘿嘿道，“各人胃口不一。”

“那您的胃口是？”

“避免高层水箱二次供水。防止电梯拥挤，故障风险。” 还有防火灾风险，没说出口。

的士司机因职业，接触人多见识广，思索片刻，点头赞同。

今天，社会全面进入理性消费时代。

知乎用户 Evangeline 发表

高层住宅还用唱衰，你去看看那些小区相关的新闻，什么才五年的电梯频繁坏掉屡修不好业主不愿意筹钱换梯，业主大量欠费物业跑路 33 层电梯停用，老破小停梯你还能花几分钟爬楼，高层停梯你花一小时回家？

现在一堆三十户的老破小连个通粪池的费用都收不齐，户数三倍以上甚至还有大量欠物业费的空置房高楼一看一个不吱声，坏电梯的高层租都租不出去，只能变负资产

通常原生居民搬走租户增多就是小区治理烂掉的开始，但是以现在很多小区的空置率等不到这一步就已经提前完蛋，还有说物业给力就能预防各种问题的，你去知乎搜搜物业费，下面一大堆神人支持不交的，完完全全是新闻里那些弃管小区的居民嘴脸，没事就骂物业嫌做的不好不交费，物业顶不住跑路了又在那卖惨，这些往往还是原生物业跑路之后地方强制指派的应急物业，应急物业一走就没人愿意接这种烂摊子

知乎用户 茶白​ 发表

因为楼下吵架打架的瓜你不能第一时间伸头围观

人生已经很无聊了，这点乐子都没有就更没意思了

知乎用户 dfydfy 发表

我说个题外话，建筑行业还是大有可为的。

别看现在建筑和土木毕业生吃瘪，那是因为现在青黄不接，新建项目逐渐归零，老旧建筑又还没到维护周期，因此就这么卡住了。

但 10-15 年后呢？那时候 00 年的老房子已经急需维护了，10 年的小区也差不多到保养周期了，新需求会源源不断的产生，而且贵在持久稳定，毕竟高层电梯坏了实在是没法住。

我国发展太快了，没完整经历过行业周期，其实行业的兴衰是有其规律在的，福兮祸之所倚，祸兮福之所伏

知乎用户 只是个昵称 发表

这么说吧，我公司在高层，家在低层。
我在公司想下趟楼都得纠结纠结，搞不好等电梯等半天，爬楼又太累。
在家，下楼扔个垃圾，打个水就跟玩似的，买菜，取快递等，说下就下，管你电梯多少人呢，反正我懒得坐到话就爬楼几下就到了。

知乎用户 微笑的鱼 发表

高层住宅短期看是物业保护下、隔绝于外部环境的伊甸园，长期看是物业崩坏、政府甩锅、隔绝外部公共服务的贫民窟。

知乎用户 咕咕咕 发表

如果所有高层住宅，都按照金茂大厦，环球中心之类的标准建造管理，你会唱衰吗？

为什么唱衰？

因为新造的高层，并没感觉比 40 年前造的高层好，而 40 年前造的高层，各种破事已经直观的给你看到了

知乎用户 互联网小松鼠 发表

地皮利用率搞高一点，土地财政多挣点钱，但是二十年就花完了也太快了，有多少是被转移出去了，全球覆盖全球追债。欧美也有那情况，地段挺好的，结果总是有这那的问题，纯靠心态好不在乎。反正不能细想，万一独立思考了，一般就不买了。

其实建筑材料实际价格并不那么高吧，设计合理一点，质量建好一点，耐住一点，隔音保温好一点，可能不方便频繁多次收割吧，所以建不出好房子，或者说普通人住不上，可能哪的普通人都住不上，那种是精英的房子。

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干物业以后，看每个房子都是垃圾，各种各

样的毛病

因为要换角度去看问题了，以前只要看，环境挺好的，卫生挺干净，绿化挺多的，现在看，下水管道炸裂，消防设施停摆，电梯品牌垃圾，地势下沉，污水井反味，蚊虫多到打脸，还有人车不分流，汽车下地库的道路设计不合理，房子还没有买，房子就下沉了 [doge]，楼顶雨水管太细，导致一下大雨就堵，就堵，等等等等，反正太多了，就是居住体验肯定是不太好的 [飙泪笑][飙泪笑][飙泪笑]，对比之下，对，我有个小区是二十年前的高端楼盘，居住的都是公务员，老教师之类的业主，因为时间太长了，外墙砖开始脱落

建得跟蜂巢一样密密麻麻的。

就是忘了件事，工蜂没有娃。

工蜂没得选，我们可以选，结果都一样。

因为不够放松。

能随时平地走出去周围没有任何人打扰，这种感觉，高层永远体会不到。

高层不管有多大，有顶，有栏杆，心理上永远有约束。

除非醒了就出门，回家就睡觉，不然这种约束感没法消除。

因为高层收割完了，换个名头继续收割，4

代住宅收割完，再换

你要知道一个基本事实就是：不管高层还是底层住宅，只要你的楼上楼下住着的是别人，那这样的房子只能叫公寓，意思就是公共寓所，你觉得一个国家大部分人住公共寓所合理吗？何况是一个如此庞大的国家？

这个问题根本不需要费脑子。

每个大城市现在都已经存在大量房龄 15 年及以上的高层住宅。

你自己进去看看现在是什么个情况，你愿不愿意住进去。

然后再想想，再过 20 年，里面是个什么情况。

我必须告诉你的是 6 层小楼再破败也能将就住，毕竟走楼梯也就几分钟。

你的高层要是电梯坏了…… 你就住呗。

然后小楼基本不需要物业，事实上很多安置房老小区现在就是没物业的。

高层没物业，那个一栋楼几百户的人口密度 ·…… 垃圾能比人都高。

你们对一单元上百户人这个人口密度毫无概

念。

放在过去，这堆人能组成一个相当有规模的村庄，里面地主乡贤富农贫农佃农密密麻麻一干人，耕地和居住用地至少几百亩，各种宅院祠堂土地庙，旁边还有条河。

现在这个村庄就压缩成了一个单元，几百平

米大小的地块，吃喝拉撒都在里面。

太正常了，我最近去看了一个曾经的深圳网

红高端盘，30 层，10 栋左右

深圳常年潮湿，这个楼盘靠近海边，外立面不可避免有那种类似瀑布一样的老旧痕迹那么贵的楼但凡物业愿意，翻新一下楼面很容易，但你猜结果是啥

10 栋楼就 1 栋愿意付费刷，剩下 9 栋因投票达不到绝大多数没有刷，这还是高收入群体楼盘

可想而知那些中低收入的楼盘维护会如何，不是高层难维护，是住户不愿意掏钱维护

消防安全就不用说了，楼层越高，死的可能性越大。消防梯到不了那么高的楼层。

我每次看老家那些二三十层的高楼，都在思考一个问题：

如果这些高层起火了，我们这个县城，我们全市，能找到几辆 100 米级的消防车?

然后我想，经常维护这座楼，让它不起火不就得了。

于是第二个问题接踵而至：如果这些高层需要维护，我们这个县城里有几个师傅是有特级高空作业能力的? 人均月薪两干的小县城，物业费够维护几次的?

就算全省的 100 米云梯车都掉过来，大概率开不进你们小区，那玩意比一般消防车大很多很多。

您见过百米的登高车吗？光它一节伸缩臂就十多米长，还是好几根，它的车体能小吗？支撑腿得展开多大？对地面和天气的要求又得有多高？价格又是多少万

消防通道是可以过车，但那种 100 米云梯展开工作面积要比车宽大数倍。99% 小区是无法使用。香港也有 100 云梯，宏福苑火灾根本用不上，咱们也支援了，全堵半路了开不过去。

消防车道只是用来让消防车通行，登高作业场地才是让登高车展开作业的地方。现在占消防车道停车的尚且很难管过来（全部贴条你让那些防火监督员忙得过来？）登高车作业要车头背对目标建筑才能充分发挥作用，但你看这些场地… 能不能满足这些要求？地基和下面的管道沟槽能不能受得了？旁边的树又是怎么回事？你也不想那升缩臂露出来结果重心不稳翻车吧 [doge]

问题不是这个，问题是小县城根本没有百米消防车，等省城开过来早烧完了 [大笑]

知乎用户 唤醒猛虎 发表

高层住宅需要专业的物业长期维护，很多人不愿意交物业费，而且邻里间的意见容易不统一，导致长期来看高层容易出现漏水等老化问题又得不到解决。

知乎用户 超速百分之九 发表

不唱衰高层怎么让你换洋房？ 现在供地都是低容积率，否则没开发商拍往往流拍。拍了地后卖点就是低密洋房、四代宅、园林会所恒温泳池等。

等都换洋房换的差不多了，可以再唱衰洋房四代宅，鼓吹五代宅、六代宅、叠拼、合院、联排、独栋。

继续卖地继续换房，韭菜一茬又一茬。

知乎用户 不贪不占孙宇宙​​ 发表

如果往上成天有专家说 “房价要反弹了”，那房价就还得跌。

但如果有人嗷嗷叫着 “房子不能买”，那就要琢磨一下了。

知乎用户 仑仑 发表

不唱衰，谁买新住宅啊

唱衰我也买不起，谁不想住大别野啊

知乎用户 水里游 发表

因为真的有很多人住在高层里，人总是喜欢乐观的去想象自己不拥有的东西。

但是如果当年国家的发展路线不是走高层建筑，转向很多人推崇的一户建，这个时间点也会有人唱衰。

什么单位土地只能容纳一户导致房价太高、什么个人居住维护成本贵、什么城市面积大交通不便利、社区密度高私密性不强，其实都一样的。

知乎用户 五星照耀宇宙 发表

房子好坏是不会被唱衰或者唱兴的，有些词不需要跟风用，不管用的是谁。

知乎用户 骑着毛驴来看看 发表

有没有一种可能就是现在城市大部分房子都是高层，然后因为现在房地产市场不景气，鼓励大家去买别的房子？

知乎用户 拉格朗泰勒洛必达 发表

中国最大的贫民窟来了。容积率 6.0，楼层总高 45 楼。

知乎用户 黎恩 发表

谢邀。

先直接回答你的问题：高层住宅被唱衰，不是空穴来风，但也不至于 “住不得”。 你现在感觉难受，主要是因为 B 站、抖音上的内容都是极端化、情绪化、标题党的，专门放大缺点。我帮你冷静拆一下。

一、唱衰的逻辑其实就这几点，基本都是事实

1. 建筑寿命与设备老化

国内高层住宅设计使用年限一般是 50 年，但电梯、水泵、消防、外墙保温、排水管道这些核心系统，20 年左右就开始大面积出问题。

· 电梯：20 年以上的高层，换一部电梯要 30-50 万，一栋楼两三部，业主凑钱？几乎不可能。

· 外墙保温层脱落、漏水、下水道堵塞…… 维修基金要么用完了，要么流程卡死。

结论：30 年以上的高层，居住体验断崖式下降，而且很难修。

2. 拆迁成本高到不可能

低层或多层，拆了重建，容积率还有上升空间，开发商有利润。

高层呢？ 容积率已经拉满了，拆一栋 30 层的高层，至少要建到 60 层以上才能回本，但规划、日照、限高都不允许。

结果就是：老高层基本没有拆迁可能，只能等它自然衰败。

3. 消防与逃生

消防云梯目前主流高度在 100 米左右，对应 33 层。超过这个高度，一旦起火，只能靠楼内消防设施。而很多老高层的消防水泵、喷淋早就坏了。

4. 未来的贫民窟化

这个说法最狠，但也有道理。

发达国家（如美国、法国）的公共住房很多就是高层塔楼，因为维护成本高、业主无力承担、公共管理缺失，最后变成低收入人群聚集地。

国内一二线城市的高层，如果物业好、业主素质高、维修基金充足，还能撑住。但大量三四线城市、老旧高层，正在朝这个方向走。

二、但是，别被短视频吓死，理性对比一下

1. 你不买高层，还能买什么？

· 老破小多层：没电梯、停车难、户型差，一样一堆问题。

· 别墅 / 洋房：大多数人买不起。

· 远郊低密：通勤要命。

对绝大多数城市家庭来说，高层是唯一的可选项。唱衰的人不会替你出钱换房。

2. 高层的问题，很多是 “管理问题” 而不是“设计问题”

· 电梯坏的，是维修基金没用对。

· 外墙漏水的，是物业不作为。

· 楼道堆满杂物，是邻居素质低。

同样一栋楼，放在好的物业 + 配合的业主手里，20 年依然能住。 只不过现实中，好物业太少了。

3. 唱衰的流量密码

B 站、抖音上，“高层住宅就是未来的贫民窟”这种标题，播放量几十万。你见过有人发 “我家高层住了 15 年还挺好” 的视频吗？没人看。

幸存者偏差 + 流量导向 = 你看到的全是负面。

三、给你几个不太中听但实在的建议

· 如果已经买了高层：不用慌。选对物业、定期维护、积极参与业主委员会，你的房子不会那么快烂。

· 如果打算买高层：避开超高层（50 层以上）、避开只有一个电梯的高层、避开物业费低于市场平均的小区。

· 如果住的是 20 年以上老高层：认真考虑置换。不是因为它马上不能住，而是资产贬值的趋势已经形成，越晚越难出手。

总结一句

唱衰高层，说的是 20-30 年后的普遍趋势，不是说明天就要崩。

你现在住着觉得舒服，就接着住。别被短视频搞得焦虑，那些人只是靠你的焦虑赚流量。

但如果你把它当成一个长期的资产，那确实需要重新审视——高层的金融属性正在消退，居住属性还能撑很久。

别难受，理性看就好。

知乎用户 刘发财 发表

高层也是房子，不是所有人都买得起别墅和洋房。别哔哔赖赖的了，

知乎用户 2444 发表

高层住宅本身不是问题，有问题的是国内对于住宅的维护和对住宅寿命的轻视。高层住宅可以让绝大多数人住在真正意义上的市内，欧美的城市人口普遍比国内同级城市少，所以市中心写字楼扎堆，市郊 downtown 大 house 很常见，市中心就那么大一块，通勤不是大问题，国内的城市规模下，值钱的不是房子本身，而是地段，那大家都想要好地段怎么办？想竞价的那是嫌国内房价还不够高。东京 23 区建成区面积和国内二线差不多，可人口 1400 万也和国内二线差不多，所谓 4000 万那是都市圈的人口承载量，而东京实现这一点依靠的也是极高的建筑密度，大量普通人住一户建的同时，很多好房子反而又是塔楼，所以得不到的才是最好的？纽约现在也新建不少摩天豪宅。回到国内，我从来不唱衰高层住宅，比如哪怕是现在城区内还未拆迁的平房，你看看都破败成什么样子？包括上世纪 90 年代一些蓝色玻璃的瓷砖墙大厦，荒废，拆除，外墙失修的有多少？难道这也是建筑形态的问题吗？国内大量住宅 30 年就没眼看，去看看东京，纽约 30 年楼龄的建筑什么样？所以还是最初的观点，国内缺乏对一切普通住宅的精心维护，与建筑形态无关，不破败到一定程度，就是物业，市政，住户三不管的状态，完全对不起房价和物业费，还造成大量不必要的重复建设。发展到一定阶段后，城市不可能永远十年大变样，初期这样是高速发展的象征，后期如果还这样那就是豆腐渣工程和缺乏维护到象征，这才是大问题

知乎用户 星牵月 发表

唱衰不至于，可现在兴趣变了，不喜欢高层了。小时候母亲跟我说，房子越高越好，可是后来，我看到世界各地的人，都喜欢低矮的房子，我不贪高大上了。

如果有对象，两层合适，没有的话，一层最好。其实我的想法，很难实现的，我想要一个有地下室的居住环境。

毕竟也想酿酒或者搞收藏。

做收藏家的梦想，一直没有改变。只是，没有大房子，做不了收藏家的。

住高楼大厦，跟一条村的人，住在一栋楼，会产生很多矛盾的。

小时候爱攀比，长大了，心态变了。不那么爱攀比了。

现在对独立屋感兴趣了。有一间独立屋，或者东北平房，也很满足了。

很多人嫌弃打理草坪麻烦，我喜欢体育锻炼和晒太阳，有自己的草坪，还是期待的。

不管美国还是越南，很多有钱人，攀比心其实没有那么强的，房子一定要比别人高，这是攀比心理。

在高层居住，安全隐患有的。高层停水停电，也很难及时维修。

高层缺点其实很多的。楼龄老化，高层养护更难。

知乎用户 焱森 发表

高层住宅

本质上，就是开发商在高成本的有限地块面积下，为了尽可能分摊成本赚取更多利润，而不断增加销售层数户数的住宅商品

若非政策限制高度，你将会看到大量超过 50 层，100 层的超高层住宅，而不仅仅就那二三十层。

此类住宅，由于体量较大，居住使用人员较多，随着时间的推移，问题缺点也一样会出来，这是必然的规律，是必然会发生的，，，因为无论人，还是物品，都不可能永恒的保持初始状态，一切都会变，人会老化，物品也会老化，住宅的所有硬件也会老化，，，既然会老化，就有可能出现不正常的情况，包括你的邻居，，包括你住的楼栋各种硬件设施比如最关键的电梯，消防等，，，

如果要使得高层住宅在长达几十年的时间里，都能获得正常良好的使用体验，那么就需要足够的物业资金去维持，而能否持续地获取足够的物业资金又取决于该楼栋的所有业主的经济条件和认知水平，，至于业主们的经济条件和认知水平能否保持长达几十年的稳定良好状态，，，这个就没法保证，所以，，，，

嗯，也算是个运气问题吧

知乎用户 会拍照的攻城狮 发表

主要是维护扯皮啊。

别看建成前 10 年岁月静好，旧了以后呢？

实在是想不到，最后有什么办法可以让这一栋楼的人团结一致，可以在 20 年，30 年老化以后一户出十几万来重新维修这栋楼。

大修基金？早就被物业各种操作霍霍光了。

没有一个做主的人，没有一个力压全楼挑事的人，维护不可能做的下去。

但是真正有能力有组织度的大佬，早就去住别墅了，谁有雅兴和一群刚需们每天掰扯这些，嫌自己单位事情太少吗？

知乎用户 红巨星​​ 发表

因为高层是最后一棒。

有房地产经济以来，基本都是拆平房盖多层，拆老破小盖高层，拆多层盖高层。

每拆一次，都可以在等量土地上盖更多的房子，多出来的房子可以弥补拆的成本而且还有利润。

但这个循环到高层就走到头了。因为超高层建安成本，政策成本太高了。

所以高层不可能指望住上二三十年就有个冤大头出来给你拆迁款让你搬出去住更新的房子。

更严重的问题是，高层建筑高度依赖机电装修工程，比如电梯，上下水。

机电工程的寿命一般只有 20 年，远低于建筑工程。

等机电工程坏了，维修更换成本都很高，房子价值会大幅降低。

知乎用户 单休基苯丙胺 发表

你有什么好难受的，2024 年才唱衰？真的太晚了，应该从 2020 年 2 月 4 日开始全国唱衰，这样着陆效果可能更好，生育率和经济比现在要好很多。。

高层只适合刚结婚的年轻夫妻，一旦生养，建议着手改善。

1、你被封楼过吗？封过就知道这种建筑物出现的最初的梦想就是把人集中在一起管理的分布式监区。

2、你们电梯坏过吗？我们楼 15 年了，有一个电梯 1 月坏 3 次，每次停一周。

3、你们地库干净吗？我小孩 2 岁的时候在地库去车位的路上摔倒了，抱起来我都嫌脏。

4、你跟邻居关系好吗？香的时候很香，有事翻脸的时候很快。我楼下很和善，我小孩有一年学校要求派篮球打卡（30 秒），吵了人家 1 年，我一直说下楼拍吧，我老婆说就半分钟没事，1 年后她小孩需要篮球打卡的时候，她楼下天天群里骂。我跟我老婆说，你要是我邻居我早揍你了。后来都不拍球了，你以为这就岁月静好了吗，直到去年，我楼上装修好的房子租给了 2 个年轻人，一般是 0 点后回家，回家后要练习 1 小时器械，麻辣个鸡。。。。

没本事改善住房的趴菜鸡，才一直住高层。

知乎用户 黄半仙 发表

地产公司：

我拿地成本这么高，而且只有 70 年，

又要保证绿化，保证采光。。

那我不往高了建，有钱挣吗我。。。。？？

再说了，这高楼上面能批准就说明没问题！

地方 zf：

土地是个好东西，地方财政的命根子啊！我只要不限制买家的建房高度，我这土地就值钱了！再说了，建的高住的人也多，税收也多，你看，建高楼你好我好大家好。。。！

百姓：

安全不安全上面会考虑的，既然他们敢建说明没问题！他们总不会害我们吧！相信党！相信政府！我们只想在城里有个家！农村生活不方便也过够了！。。。。

知乎用户 华宇老师 发表

我在烟台万科物业上班，我们小区全是高层，楼房房龄也就五六年，目前整体运行良好，电梯保养一流，火灾报警设施齐全，安保 24 小时服务，还有物业管家处理各种问题，可以说除了开发商可能存在一些遗留问题，一个好的物业公司能解决其他的全部问题。

所以高层住宅，也是分地域、分品牌和物业公司的，但你要我假设 20 年后，这个小区的房子都变成什么样，会不会成为现在上新闻电梯报废、物业撤场、设施设备陈旧没人管的楼，这谁也说不准。可能万科都坚持不了 20 年就倒闭关门了呢。

所以我觉得除非是需要买房结婚，不然租房子是最好的，没有各种各样的沉没成本，随着时间的推移，老楼自然会问题频发，不管是高层还是低楼层，那你要解决问题，就需要花钱，如果是需要平摊资金那你想一想，什么样的人有钱，什么样的人愿意去花这种钱。

所以当老房子不适合居住、问题频频出现的时候，有钱人自然会撤出来，去选择房龄更短、房价更高、物业更好的地方居住，这是人趋利避害的本能选择。那没有钱的人，不能随便换房子的人。肯定是走一步看一步了，也不必过于杞人忧天。

其实整体看还是租房更好，当然你总搬家也是很难受，折腾，但看现在房地产大趋势，未来房子越来越多，总搬家这种情况想必也不会经常出现。之前租户被要求搬家，多数都是因为房东把房子卖出去了，但现在卖出一套房子有多费劲，就不用多说了。

所以该改变我们长此以往的这种传统观念了，一个人必须要有一套房子，必须要有房产证。

把房子回归到居住睡觉的本质属性上，租房子其实真挺好，想住高层就住高层，想住低楼层就住低楼层，选择太多了，换个城市地区也随随便便。

知乎用户 Star 发表

因为房价跌了，所以各种毛病就出来了，房价涨的时候怎么没什么人唱衰？

我认为不管多高的房子都需要维护，物业不好那几层的房子都不好使。都说国外的一户建好，他们在维修房屋上要花多少功夫和钱？

知乎用户 人性的角逐者 发表

高层本来就是反人类啊，又不是大的商业楼，过个 30 年，敢住啊？

知乎用户 梧桐 发表

因为世界是物质的啊

物质是会损坏的啊，高层建筑的损害就是更难处理和修复的………..

不过这有啥好难受的？

知乎用户 诸葛北 发表

越是老的房子，单价越低的房子，物业费越难收。。

网上一大堆喊着取消物业公司，什么物业公司不该盈利的，让居委会去管理物业公司的。你猜他们会老实交物业费吗？

你看到网上有跟这些人唱反调说，不行，必须要有物业公司的吗？有吗？有几个？

老的高层住宅的价值与价格一定是随着岁月的流逝，越来越低，最后都是有钱的搬出去了，没钱的搬进去，最后的结果必然是物业费收不上，电梯水电坏了根本就没钱维护。。这个不是说预测，是我刚出社会做中介就遇到过的。

一栋核心区的电梯房，建于 90 年代（那个时候必然是豪宅了，都是当时有钱人买的），大概 20 多层吧，经历了 20 来年，然后电梯坏了，一栋楼几十户人家，谈不拢，然后就一直没维修。你说这样的房子有钱的人会买会住吗？会不会直接搬走便宜卖掉或者空在那里？哦哦哦，这个房子现在还在地铁口呢。。离地铁也就几百米距离

那不就是最后成为贫民窟吗？同一时期的，联排别墅，至今依然能卖的起价格，虽然也很老也很破。。。但是，大把的有钱人买了直接拆了重建的。。。建个 200 多平的房子才多少钱？地段摆在那里。。。小区内能把垃圾扫一扫就够了。。。何况物业还能收停车费。。。房子值钱，住户掏物业费的意愿倾向就是会更强的。。。因为住户有钱。。。

所以我做过中介，我清楚，高层最后必然成为贫民窟真的不是什么危言耸听，而是事实已经在慢慢发生的事实。。

一人挑水喝，两人抬水喝，三人没水喝，特么的 100 多人怎么喝？

现在政策对别墅是松绑了，然后地价也松动了，未来高端的基本可能是以别墅为主了，低端的二手房和小高层为主？这是必然趋势。。

从投资角度来说，高层没有任何的保值性，别墅才有点保值度。所以网上争什么外国房子永久产权，国内 70 年产权就属于有点搞笑的。。别说 70 年了，就是 30-40 年的几十个业主的电梯房会成啥样你敢想？

不说住宅了，像很多商业楼（不是写字楼）被拆成小隔间分卖给不同的小业主，很多不也是一地鸡毛。。后面一文不值。。

知乎用户 草莓​ 发表

不必唱衰。主要还是看选址和入住率的问题，由于工作的原因我经常下户和填表。对这些楼龄还是比较熟悉了。

我看了一下，其实真的没有互联网唱衰的这么夸张。那些特别破烂的小区往往是因为人员流失，没人维护所以才成了老破小。哪怕是新买的房，只要入住率不高，物业费不达标，没钱维护，一样破烂。

有一些小区都快 40 年了，除了外表看起来旧了一点，房内翻新住真的没差的。只要小区位置地址好，入住率高，人员不流失，高赞说的这些问题一直都有人维护更新的。

有些公寓 2014 年建的，才过十几年，里面的电梯按键啥的某些都不亮灯了等问题。就是因为入住率不高很多房是空的。有些公寓二十多年了，住起来跟新房一样。就是因为入住率高，有人气，业主能经常发现问题投诉维护。

有些房子几十年了，入住率高，就算别人卖房置换，选址好有人接手，哪怕是物业跑路了，住的人够多，后期能成立业主委员会。如果入住率高，有的赚的前提下，物业也不会随意跑路的。

所以说买房一定要看选址！！看入住率。偏远就算便宜，也不要买！！

知乎用户 黄非红​ 发表

之有住在人车分流的新小区（30 层）。

等于你先从街道坐 2 层楼的电梯到小区地面，然后再转一次电梯到我家（我住 6 楼）。

好处是安全，人车分流，车全部停到地下了，小孩在平台随便玩。

坏处就是加大了出门的成本。

一层楼 10 户要家，一共三个电梯，自己想想高峰期时的恐怖吧。

另一成本就是你出去玩，等于要换两次电梯，很累的。

像我们骑电瓶车送小孩上下学，从出门，到先坐电梯到平台，走一百米换电梯到地面，好几分钟就没了。

去年换了。

到了一个 20 来年的老小区，两个电梯，一共 16 楼，一层 3 户人家。

没啥人车分流的，我们住 2 楼。

小孩就直接下楼玩，有事就阳台吼声，像回到了小时候。

太方便了！

电瓶车就停楼下，直接走楼梯就能骑车接送小孩。

出行的时间成本真的是大大减小 ！！！！

当然，缺点就是车位相对紧张。

不过这是在深圳，紧张是正常的。

知乎用户 白白 发表

先不说工程质量，就那些地库里的电瓶车一旦出问题，上面的房产就会价值腰斩再腰斩。

有点钱直接低密度住宅，现代交通工具加持三十五十公里根本算不上远，每天单趟通勤三十公里也算不上闹心。低密表活动空间大与大自然的互动更便利，更有利于身心健康。又有人说了皮的身心健康，不切实际。个人感觉所有的极端思想和极端行为都和其生活空间的质量有非常大的关系，大到恶性伤害事件，小到抖音里各种非正常的审美，人天生就是非常需要和大自然密切互动的，极端缺少了肯定就会造成无法预测的后果。

高层隐私问题也非常严重，如果一栋居民楼对面有高楼，那白天开窗帘里面的一举一动都在别人眼皮底下，住在里面比得了治不好的皮肤病更闹心？

知乎用户 听我说谢谢你 发表

我租的小区，十年前的电梯，已开始频频故障…… 一年能维修几次，每次维修业主就要凑钱。随着时间推移，楼龄越大越多麻烦成本。高层还有等电梯的问题，失火的话真就一锅炖。所以很多人住着住着就置换了，但越往后置换难度越大

知乎用户 绝缘体 发表

不知道为什么唱衰，给我感觉就是所有的问题最终归因于一个假设，就是社会或者政府治理失效，全部都是衰败老旧后的协调协商失败。也默认假设现在的业主以后三代内再无能力置换新购其它住宅，只能眼巴巴看着房子破落倒塌。

其实，这种情况如果真实存在，也是房子的共性，包括但不限于高层 / 低层 / 別墅 / 自建房。

一个常见现象，祖传房子，历经几代传承，产权人或者继承人众多，常有无法协商最终空置破败的，好像也没见其后人流离失所。

如果对未来没信心，根本上就不该置产

知乎用户 四个大志你滴龙王 发表

乌克兰有很多苏联的高层公寓。

居住条件已经不是最大的问题了。

最大的问题是容易被俄罗斯导弹打中，成为了乌克兰军事装备的人肉护盾。

那么高，那么大，太显眼，而且导弹不可能绕过这些大楼。

知乎用户 不堪受岁月潮 发表

不用唱衰

看看其他国家高层建筑就知道了

日本不用参考

那边是地震带

超高层建筑后面尾大不掉

卖都卖不掉

钢筋水泥也会老化

水管线路电梯下水

看到跟看不到的所有东西

都会慢慢慢慢的氧化掉

时间长了还没法修缮

只能换掉

你以为的是出钱就完事儿了

不是的

是 20 年后的每一年

都有地方要修要换

楼层越高成本越大

光是维持你以前的生活水平

就耗光了你的力气

而且有个相当致命的地方

起火了你没地方跑

太高了云梯都上不去

水也喷不上去

为什么当初房产跟你讲十几层最佳

那是历史遗留问题

90 年代的房子只有 6 层

很多人没见过十几层的风景

自然趋之若鹜

其实小区房 3-6 层是最佳的

因为安全好操作

有些事没遇着是真没事

遇着一次

你就开心不起来了

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