3 月一线城市房价环比全线上涨，摩根大通称中国楼市逼近拐点，该观点基于什么逻辑？普通人又该如何应对？

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知乎用户 古都闲云​​ 发表

要转述就转述全了。

这个观点本身及其逻辑原本是这样的：

4 月 22 日，摩根大通驻新加坡的一名分析师认为，国内楼市目前有香港楼市复苏的带动，并且房价收入比已经达到了 2016 年以来最低水平，因此国内低迷已久的楼市可能迎来转折点。

并且，楼市和股市之间有某种反馈循环效应，由 A 股反弹带来的滞后的财富效应也会提振住房需求，反过来房地产的复苏也会成为今年 A 股继续上涨的主要动力之一。

但像本提问的做法，是直接把这名分析师的观点大而化之成了作为机构的摩根大通的观点，还把可能去掉，把转折点换成拐点、逼近、即将触底回升这样的说法，而且还用了非常具有修辞技巧与诱导性的 “普通人该如何应对” 这种高水平表述。究竟这个观点的含金量如何，应该有答案了。

从逻辑学来看，这叫诉诸不当权威和曲解论题，而从传播学来看，这就是一种议题设置的传播学手段，直接跳过所谓拐点是否成立的讨论，强行开始拐点已至、“普通人该怎么办” 的议题，一旦看到这些表述的人真的开始想如何应对，就等于默认了这个议题本身、掉进了思维的陷阱里。

我们重新看这个观点提出的论据，即香港楼市复苏的传导、3 月份小阳春期间国内楼市的表现，以及房价收入比降至 2016 年以来最低，并且 A 股反弹可能通过财富效应提振住房需求。下面我们做逐条分析：

首先，香港楼市与内地楼市有巨大的结构性差异，这种差异的来源不言自明。所以从香港楼市到内地楼市实际上并不存在真正的传导效应、而更多的只是一种情绪价值。香港楼市的复苏实际上是先基于从各类措施上极大的降低了购房的摩擦和税费成本，再通过多个引入人口的计划同时提振了租金水平（再通过租售比的逻辑传导到住房估值）和小户型的购房需求，但内地楼市现在从降低购房的摩擦和税费成本方面都很难与香港楼市比较，就更不要说在需求端去做比较了。

其次，今年三月楼市小阳春的表现，在很大程度上是因为 2026 年的春节是近年来最晚的，导致 2 月楼市成交几乎陷入停滞状态，因此使得 3 月的成交相对而言又有了明显的提振。所以我们可以看到，这类回暖的消息要么是基于定量的环比数据，要么是只能模糊地定性说小阳春期间楼市的火爆程度比 2025 年下半年明显回升。

而且从数据来看非常明确，只有上海楼市在 225 新政沪七条进一步松绑限购、鼓励改善置换的加持下（但许多相关人员甚至还在四处散布说这是没有政策加持的楼市回暖），既有成交量的明显回升、又在小阳春期间表现出一定程度的价格的触底现象，当然现在价格又开始回落了。而其他城市、包括北京，这种量和价的回升或者企稳都明显不如上海，甚至像深圳 2026 年小阳春期间的量和价是明显要比 2025 年小阳春要弱得多。

再看房价收入比，实际上这个比值至多只能反映房价水平的高与低，而不能反映对购房的需求的变化。因为我们知道任何经济体的楼市都是由加杠杆驱动的，这一点概莫能免，所以我们当然可以看到过去的房价收入比很高，但这并不影响居民的购房热情，原因就在于居民是用加杠杆的方式而不是纯粹用现金流在买房。所以更高或者更低的房价收入比只能证明房价更高或者更低，这并不直接关联居民的加杠杆意愿，而且我们从数据来看，2026 年的前三个月居民中长期贷款的增量又创下了新低。

再说 A 股财富效应和楼市的反馈强化效果这一条，其实，单纯 A 股的财富效应能够提振楼市这一点是否存在都是要画上问号的。按央行调查来看，2025 年四季度计划购房的居民占比下降到 21%，而投资股票的意愿提升到 17.9%，所以这其实是明确的此消彼长的趋势，而不是反馈循环。因为 2025 年 A 股明确有结构性牛市，许多板块获得了明显的增长，甚至像知乎社区上都多出了许多股神（牛市造神是一个基本常识），但很显然 2025 年下半年楼市又出现了一次相对快速的调整，这就说明资金并没有像这种观点描述的那样从股市流入楼市，甚至可以说是恰恰相反。

所以对于普通人该如何应对这个问题，其实首要的一点就是先确定所谓的趋势到底是否成立、有什么理由作为支撑，每个理由又是否成立，而不是看到一个具有明显的诱导性的观点就开始焦虑、开始被牵着鼻子走。

当然我们也要清楚现在预期管理的重要性，各类具有预期管理功能的叙事也很可能会越来越多。那么普通人最应该做的就是多花点时间寻找原始信源，并且仔细看看相关的观点和论据，而不是只看一个标题就觉得自己拿到了观点。

知乎用户 玄袂临风​ 发表

房价涨跌，不要信专家的。

我教大家看两个硬指标。

一个是外卖骑手的最低单价。滴滴同理。

骑手的短途配送，从 2018 年巅峰的 4.5 元，一路下跌，跌到了今天的 2.7 元。

快递从单件 1.6~1.8 元，跌到了今天的 0.6~0.8 元。

另外一个是电子厂普工，或者游戏代练 / 打金的单小时收益。

也是从 2018 年的每小时 25 元，跌到现在的每小时 10~15 元。

这些都是中低收入阶层，能拿到的劳动报酬，全国总共有几亿人从事类似工作。

是国家稳定的基本盘。

这些数据和同期的普通住宅下跌速率，整体幅度基本一致。高档住宅和别墅，跌价只会更快。

所以，完全可以把这些数据，作为地产市场的晴雨表。

在我国，底层人民的工资不上涨，社会经济基本盘不会变化。区域性的房价上涨，只是短期波动或者政策利好。

知乎用户 喵呜爱 U 发表

你翻下新闻，哪个季度不来这么几次，前几天南京房子都抢的打起来了！

储蓄是该转移了，否则中间断开了，实在不行，要么金银禁止私人买卖回血一波吧。

知乎用户 审判繁荣 发表

2019 年 11 月挂牌成都一套房子，2020 年 1 月 4 日卖出。当时卖成 107 万，现在 81 万。

我为什么卖吗？因为我每个月都去看中国人民银行的居民中长期贷款的数据。

居民中长期贷款数据是最主要原因。可能有人会觉得数据是滞后的，但是数据会反应趋势，另外这点滞后时间，在房地产这种低流通性的资产面前，这不是股市，不需要微操，基本上可以忽略。

我制作了两张表，表一是住户部门每年中长期贷款增加值，可能不是很直观。

所以我制作了另外一个表格，住户每年中长期贷款余额及其每年增速，可以看出来，2018 年增速开始下降，再加上很多细节让我决定 2019 年开始卖房。后面我会说一些细节。

很多人连一次完整的房地产小周期都没经历过，连一次完整的二手房交易都没有经历过，就敢加 3 倍杠杆买房地产。

我可以说自己比大多数人，甚至部分专业的房地产博主都有经验，他们都是纸上谈兵，他们都是有利益在里面。夏虫不语冰，许多人连一次小的房地产周期都没经历过，比如 2008 年到 2014 年，2014 年我身边有很多人都打算卖房，因为账面亏损了。

他们在房地产投资中没有赚到过一分钱，就幻想自己买入 500 万的房子，然后未来增值到 1000 万，然后卖出后实现财富自由，就想象自己能通过各种房地产赚钱。

闹市中的黄金，你永远不可能顺利带走。

我想到什么就说什么吧，之后再慢慢整理。

先说一个寓言故事，两名登山者在野外遇到熊，一人立刻换上跑鞋。同伴不解地问：“你以为穿上这个就能跑得过熊吗？” 那人回答：“不，我只需要跑得过你就行。

房地产不需要你有多么厉害的微操，你只需要比你身边的人跑的更快就可以了。

1、房地产是低流动性的金融资产，所以在成都限售 3 年甚至 5 年之后，房地产就不是很好的资产了，也得益于成都，换做其他城市，早就开始跌了。

2、房地产有折旧的属性，但是折旧属性往往会被 90% 的人忽略，折旧部分不会体现在当期的房价上，而是体现在流通性上，流通性非常低，大家可以去看各种老破小，老破大，有些小区两年都成交不了一套。

3、资本的公式：G-W-G+ Δ\Delta G。货币换成商品（资产）再换成货币及增值。你买房子这种金融资产的目的是为了货币增值，而不是为了持有房子，一旦有迹象表明房地产有衰退的迹象，赶紧走。

4、房子的持有成本，你要计算你的持有成本，贷款利息，首付的机会成本（如果不买房，首付的钱可以去买存款，存款的利息就是你的机会成本）、契税、维修金等等。贷款利息大概占 50%，首付的机会成本占 25%；物业占 10%；各种税费 15%。

5、社会信息传播是有衰减的，我在农村长大，考入了县城里的中学，所以身边的好朋友有农村的也有城市的。2016 年 - 2017 年我身边大多数城市家庭的朋友购买了房子，而 2022 年我身边农村家庭购买了房子，其中有一个农村的朋友，当时准备在县城里买房，我说了自己对于房地产的观点，但是人微言轻，县城里房子没有跌多少，但是他的收入下降了。

6、房地产是一个带杠杆的金融资产，在 2016-2021 年，经济繁荣的时候，你以收入最高的月工资去线性推算自己未来的收入，并且把未来三十年的收入挪动到现在使用，本身就是极具风险的。

7、很多人喜欢用房子的租售比和存款利率对比，然后作为房地产是否具有投资属性，在我看来，这是错误的，存款利率是无风险，而房子这个资产本身就具有风险。存款本金是不会受到利率波动而变化，假如你存了 100 万 3% 利率的存款，明年利率下降到 2%，但是你的存款还是 100 万。但是你今年 100 万买入 3% 租售比的房子，明年租金下降，那你房子的价格很可能下降到 90 万。

8、很多人喜欢把房地产比作成蓄水池，而我认为房地产是负债，是通过泵居民未来三十年收入的工具而已，让居民心甘情愿通过背负债务派生货币。

9、债务和货币往往是错配的，假如债务和货币没有错配，都在一个人身上，而实体经济无法创造出足够的利润来覆盖债务的成本，那么对这个人来说，最好的方式就是提前还款，这样货币和债务就被同时注销了。但是现实生活中，债务和货币往往是错配的，房贷派生出来的货币，到了别人手里，别人不会轻易花出来，所以你想要在实体经济再挣到钱就更困难了。

10、注意在楼市中的幸存者偏差，因为我这套房子是在成都北门，你可以理解为成都偏远的地区，所以 2018 年价格就已经见顶了，2018 年最高价 132 万，成交只有一套，2020 年我卖出之前，价格大概在 110 万。不要只盯着成都房价，看看全国其他地方房价，也不要只盯着成都房价最坚挺的金融城、大源等区域，也要多了解成都其他区域。如果你和我一样，一直关注统计局 70 城的指数，以及所在城市不同区域的房价，你就会有切身的感受，房价下跌会慢慢从最外围延伸至最核心区域。

11、大多数人对抽象的事物概念体会不深，需要对具象的数据才能有感受。如果你打算购买一套房子，你不计算下各类费用，你是对其持有成本无切身体会。我举个例子吧，2023 年我想去看看成都的学区房情况，我就去链家要到了该学区成交最高的挂户小区成交数据，上百个数据依次做了分析表格。得到以下结论：

A、学区房价格与成都出生人口成正相关，我去找了成都历年出生人口，幼儿园，小学入学人数，2021 年成交价最高 170 万，对应入学儿童出生正好是 2016 年，该学区要求儿童提前一年落户，2023 年成交价 130 万。

B、如果当时我购买一套 130 万的学区房，即使未来按照 130 万卖出，我直接亏损 36 万，而 2026 这套房子挂牌价 93.5 万，如果当时有人购买，未来将亏损 80 万元以上。

当你只有认认真真分析这些数据之后，把可能的盈利亏损计算出来，你才能有切身的体会，才不会盲目的购买房地产。

知乎用户 黄家马德里 发表

基本逻辑就是：中国人口越来越多，但房子却越来越少，以后的情形将是大家都没地方住抢着要买房，于是房价越来越高。

知乎用户 一直住顶楼​ 发表

这几天在看新加坡的房子，所以有些感受。

新加坡现在最核心富人区（第 10 邮区）的学区房老破大公寓租金回报是：

84 年的旧房（还有 50 多年产权）出租接近 3.7% 的回报率，有很强拆迁几率，之前集体出售因为价格太低被否了 3 次。如果拆迁的额外收益 25-40%。

81 年的旧房，永久地契产权（真正有土地权），出租大概 2.5% 的回报率，拆迁收益 15-20%。

以上两个公寓都是一线学区房，都有泳池。

新加坡的学区房和第十邮区两者因为房价高都是租金回报率的减分项目，所以其他类型老破大的租金回报只会更高。

二手组屋的租金回报率 4-6%（一手组屋因为价格补贴，租金回报高但失真）。

中国一线城市的租金回报率还是太低了。

知乎用户 黑色毛衣 发表

上海和北京的贝壳数据不公布，

广州和深圳的数据公布了，广州深圳对比去年还在跌，跌幅也不算小，是不是要把这两个城市从一线开除！？

知乎用户 闻号说经济​​ 发表

想知道满屏房价上涨的真相么？人生虽然不只有房子，还有其他更值得追求的东西，但在经济上，尤其是我们当下的经济结构上，信贷暴涨周期内留下的问题，和 AI 等新产业急需的剪刀差输送，**都注定了房地产现在必须像 2015 年一样快速企稳，至少在预期上再释放出一波储蓄，**从而为货币政策从宽总量向宽信用提供落地空间。

回顾历史，在房地产高速发展的几十年里，大基建主导的土地财政将农村集体土地增值收益进行了价格转移，蓬勃的城市化进程也让农村人口中有消费能力的人群进入城市，承担了房价、教育、生育等成本的价格自然增长，并且通过金融杠杆，进一步激活了城市人口的消费和投资能力，提升了金融行业的利润水平，从而拉动了商品经济的扩张，为供给端实现新质生产力转型提供了经济基础！

然而，前几年我国的经济的结构化发展特征越发明显，叠加化债周期，导致当代中轻年人已经开始在劳动力市场 “躺平”，这种情况下，继续加压的结果会导致生育率继续 “下滑”！

因此，现阶段，最有可能的就是激活中高收入人群的**” 预防性储蓄 “**，这是目前银行市场中最大的无风险存量，历史上对这块的释放也非常常见，包括 1988 年的 “价格闯关” 和 2021 年的“涨价去库存”、以及 2024 年底开始大牛市等。

所以，近年来，围绕：储蓄 - 利率 - 房地产的政策轨迹大体上都是围绕：

（1）持续压低存款利率，让储蓄自然缩水，推动资金进股市实现杠杆增长，然后通过大规模融资和再收缩市场，再通过消息和政策面引导资金进房地产。

（2）逐步将存量土地和新增土地挂钩，逐步将个人房产和相关金融负债和家庭挂钩，这通常预示着房产税的收取已经迫在眉睫了，因此，必须让存量资产持有成本话增加。

（3）财政和货币政策前置，社融端政府支出占 90% 以上，托举金融市场总量，延缓信贷曲线收缩，消化 M2 增量，结构市场里不断定向宽松，对外打开国际债务交易渠道！

（4）刺激生育，鼓励社会资本进入养老服务体系，消除房地产和股市、市场交易端等一切有利于增加流动性的市场桎梏。

而从现在的 M2 和债务规模占 GDP 比例来看，未来几年大概率会有一次较高的通胀，来平滑货币实际购买力，而这只有通过群体性的稀释才能对冲，其中压力最大的问题是人口结构，这一方面决定了养老金缺口会迟早到来，一方面也意味未来再通胀机会的减少，因此，大概率是 2030 年前要完成房地产对储蓄的二次转化，同时，别忘了房地产的大修和更换周期也要到了！

**当然，我们说所有的一切都是为了把居民的预防性储蓄强制激活，转化为系统的流动性，这从经济学逻辑上看合情合理，**居民负债高，内需弱，流动性固化的问题只有通胀能够解决，也就是类似特朗普提的货币贬值、降利率来稀释债务，盘活流动性，延迟金融系统风险爆发时间。

所以，从去年底开始，各种房地产的利好新闻就不断，国家统计局最新数据显示，2026 年 3 月一线城市新建商品住宅价格环比由平转涨 0.2%，二手住宅价格环比由跌转涨 0.4%，北上广深全线止跌回升，终结了二手房连续 11 个月的下跌态势。

而也是在此背景下，摩根大通才顺势发布研报称中国楼市已逼近拐点，引发市场热议。

一、摩根大通拐点论的核心逻辑

首先，我要强调摩根大通的判断，本质是说房地产市场 “结构性拐点”，而非全国普涨行情！我们的楼市能维持一线城市数据再平均数的带动下出现增长性拐点，已经非常不错！

这至少说明：

（1）中国楼市历经 5 年深度调整，调整时长远超全球楼市危机平均 38 个月的周期，全国二手房均价较峰值下跌超 40%，已接近日本房地产调整期的跌幅**，**测算剩余下行空间不足 10%，单边下跌行情基本终结。

（2）3 月一线城市二手房成交全面放量，上海单月网签 3.13 万套，创下近 5 年同期新高，深圳二手房价重返「6 字头」，单日成交量创近 5 年新高，“量在价先” 的企稳规律已在核心城市结构性兑现。

（3）2026 年一季度香港一手住宅成交同比激增 38%，楼价指数自低位反弹超 12%，市场信心正加速向内地一线城市传导。同时，2024 年 9 月以来 A 股持续反弹带来的财富效应逐步显现，居民资产增值正向改善型购房需求转化。

（4）当前内地核心城市房价收入比回落至 2016 年以来最低水平，住房性价比显著提升，自住需求入场意愿持续增强，为市场企稳提供了基本面支撑。

但我这里强调下，数据有取样的标准和范围，解读也有总量、结构、速率等各种角度的差异，大摩也分中国、亚洲和总部，去年 12 月时唱衰楼市的也是大摩！

二、全球其它机构观点

看多阵营：以高盛、大摩为代表：高盛也在《抢在一线城市复苏之前布局》报告中明确指出，上海、深圳楼市将于 2026 年末率先触底，2025 年底至 2028 年底累计涨幅可达 15%。核心逻辑是，两大城市人口持续流入、高端产业集聚、第三产业占比高，基本面与率先复苏的香港市场高度相似，有望复制其修复路径。

而谨慎阵营以瑞银、摩根士丹利为核心：瑞银测算，2026 年全国新房价格仍有 3%-5% 的下跌空间，一线城市二手房或面临 10% 的调整，2027 年跌幅才会逐步收窄。

小摩则认为，2026 年新房销量与地产投资仍将出现双位数下滑，全国市场要到 2027 年下半年才可能企稳，核心制约是三四线城市高企的库存与缓慢的信心修复。

而国内机构方面，最权威的中指研究院等普遍认为，2026 年楼市整体仍处于筑底阶段，分化将是全年市场的核心特征，核心城市的修复难以带动全国市场全面回暖。

不过，综合来看，所有机构的核心共识是 “中国楼市已进入极致分化的结构性时代”，分歧仅在于全国整体市场触底的时间与幅度。

三、当下楼市的结构性到底有多强？

当前中国楼市的结构性分化我用 “冰火两重天” 来形容，而新闻面里则是 ICU 里惊坐起！

从城市能级看，一线与强二线的核心区已出现企稳信号，而三四线城市仍在深度调整。

3 月 70 个大中城市中，仅 14 个城市新房价格环比上涨，多数三四线城市新房、二手房价格仍在下跌，部分收缩型城市房价较峰值已腰斩，多数三四线城市库存去化周期超 30 个月，个别城市甚至高达 69.5 年（西、北）。

而从城市内部看，核心板块与远郊板块分化也非常显著。北京西城区、上海黄浦区、深圳南山区等核心地段的优质房源，较 2025 年低点已回升 5%-8%。而同一城市的远郊非核心板块，新房价格持续阴跌，二手房挂牌量激增，去化周期普遍超 24 个月。

接着从产品结构看，优质改善房源与刚需劣质房源也彻底分化。核心城市改善型房源成交占比已超 60%，核心区次新房、品质大平层、优质学区房需求旺盛，价格坚挺。而老破小、远郊刚需盘、无配套房源持续贬值，三四线城市老破小价格较 2021 年已下跌 30%-40%，且流动性近乎枯竭。

最后，从需求端看，受益于家庭合并信贷政策的开放，刚需规模持续萎缩，改善需求成为市场绝对主力，投资性需求已基本全面退场，价格上豪宅为主拉动均价，楼市已经彻底回归居住属性。

所以，综上所述，对于投资群体而言 “闭眼买房坐等升值” 的时代已经阶段性结束，摩根大通所说的拐点，是核心城市优质资产的企稳拐点，绝非全国楼市普涨的起点。我国楼市已进入 “强者恒强、弱者恒弱” 的结构性时代。

知乎用户 Sigon​​ 发表

我最搞不懂就是你们分析房地产老是去听高盛和摩根大通的。

高盛懂个屁，中国房市是强政策市场，一条新政能带来 10% 的振幅，他高盛除非在省级以上机关有内部消息，否则拿个烂 K 线画的出来个毛。

目前从供需关系上看房价上行可能性为 0。

无论一手二手，都是严重供大于求，去化压力极大。

之所以房价还跌不下去，纯粹是政策托举。同理可得，如果现在有某个因素导致房价再次开启牛市，这个因素只有可能是政策。

一个非常简单、显而易见的道理，如果一个小区挂着很多二手房却无论如何也卖不掉，只说明一件事，那就是价格挂高了，高于市场公允价格。现在随便一个城市都能大量找出这样的小区。

而房价顶点的 2020 年，很多中心城区小区是要抢的。出来一套卖一套。

要看房价复苏，一是看政策，二是看成交量。

价格反弹之前，一定是成交量先反弹，然后成交量把价格带起来。

我就问你：现在有成交量吗？

日签多少套，小区换手率多少？去化周期多长？

一套价格公允、没有纠纷的二手房，去化周期通常就是 3-6 个月，超过半年卖不掉就有问题，要不是有纠纷，要不就是价格挂太高。

目前平均去化周期远超 6 个月，为啥，因为绝大多数房东都是乱喊价，报价是市场根本不能接受的。自然而然就卖不掉。

卖不掉，成交量就起不来。成交量都没有，哪来的价格呢？你以为也跟股市一样，庄家左手倒右手抬价？

我可以这样说，房子成交量上去以后，半年到一年内，你都是有充足的时间上车的，这种重资产，趋势逆转需要时间。

根本没必要现在就着急。

知乎用户 35 号庇护所​ 发表

大利好！说明居民杠杆率得到了修复、收入预期和借贷意愿明显改善，房地产即将再次腾飞带动经济总量增长！

现在改善型需求或者说不同群体中购买力 / 购买意愿更强的人，是驱动大型城市新房和二手房的房价出现偶尔的边际向上的核心原因；再加上一些中介平台成交数据显示上的 “优化 / 调整”，可以说房价和需求基本面、行业整体状态基本脱节了。

“3 月一线城市房价”这事儿每年都会拿出来说，每次都被拿来当作企稳回暖的证据，而今年 3 月单月的数据之所以看起来似乎 “向好” 性更强，只有一个原因就是春节假期延后让 1-2 月降的太多、3 月集中成交，这是很多数据 3 月出现大幅环比上涨的根本原因。

另外，可能有一点点年初 “利好” 政策的影响。

3 月单月成交数据中，出现了成交向低总价区间进一步集中的态势，而高端改善型成交量则下降了。

比如上海，300 万以下的挂牌量占比为 40%/ 成交占比却高达 70%，而 1200 万以上挂牌占比 10%/ 但成交占比不到 2%。

再对比一下 1 季度的整体数据：

30 个重点监测的重点商品，1 季度住宅成交面积总量 2190.07 万平 / 季度环比 - 26.8%、同比 - 27.6%。

其中：一线城市成交总量 401.32 万平 / 季度环比 - 22.9% 同比 - 24.4%；二、三线城市 1788.74 万平 / 环比比 - 27.6%、同比 - 28.3%。

这种总量下降刚需成交大增的态势，就是要引导出居民杠杆率修复的结论 / 起码阶段性修复的迹象；可是，这和其他关键指标的状态相反。

1. 社融，居民中长期贷款规模持续下降。

3 月居民贷款同比少增 4944 亿，延续了之前的趋势；其短贷 / 中长期贷款分别同比少增 2885 亿、2094 亿；社会消费增速难指向居民杠杆率修复，1 季度人均可支配收入增速 “向好” 幅度增强。

2.4 月重点城市房价再次转跌。

深圳二手房 4 月挂牌均价 53454 元 / 平，环比下跌 0.27%、同比下跌 7.61%。

**再比如我比较了解的杭州；截止到 20 号，**本月成交同比下降 40%、新增挂牌量同比下降 69%，而成交均价同比下降 20%，主要老房成交多占比 70%+。

摩根的观点，准确的说是摩根一个分析师的观点看看就行，用脚趾头想想香港楼市带动内地复苏也很难成立。

问：香港楼市的增量最大来源是谁？

答：内地高端购房客。

香港楼市在虹吸内地潜在的可转化群体。

美联物业数据显示：

2026 年 2 月内地购房者，在香港一二手住宅市场的注册量共录得 1365 宗，金额约 155.8 亿港元，宗数环比上升 10.4%，金额上升 23.1%。

而且，内地买家注册量连续 12 个月超 1000、金额连续 9 个月突破百亿港元。

特别是在一些顶豪、顶奢区位的房产销售中，比如 5000 万港元以上的一手豪宅，内地购房者占比接近 70%，而且总价越高这个占比越大。

说话就五一了，与其总结 “小阳春” 的成绩不如宣传一波 “假期消费热潮” 更有桶站意义(估计是热不起来，航司已经要疯了)。

知乎用户 半藏仙人 发表

先来扒一下摩根大通具体说了什么，别光听 “拐点” 两个字就激动。

摩根大通这次的分析逻辑，主要有两条腿撑着：

腿一：香港楼市在带头冲锋。

香港楼市从 2025 年以来已经明显反弹，今年 3 月还在继续上涨，这种积极效应正逐步往上海等内地城市传导。

腿二：股市涨了，大家有钱了，自然就去看房了。

股市反弹带来的财富效应会有一定的滞后，但最终会帮助改善住房需求。

说白了，摩根大通的剧本是这样的：香港先涨 → 带起内地一线城市 → 资产价格上涨 → 购房者信心回归 → 楼市整体回暖。一条完整的 “信心传导链”。

而且这可不是摩根大通一个人在唱戏。

高盛前不久也出了个报告：上海和深圳的房地产市场有望在今年年底前或 2026 年下半年触底，预计两地房价将在未来两年多的时间里累计上涨约 15%。高盛和小摩，这俩华尔街顶级 “算命先生” 口径竟然出奇一致，这事儿就有意思了。

摩根大通甚至进一步明确，2026 年楼市将延续 “稳中向好” 的走势。

但说归说，数据才是硬道理。咱们先看看 2025 年楼市到底惨成什么样。

1· 开发投资全年跌了 17.2%。2025 年全国房地产开发投资 82788 亿元，比上年下降 17.2%。开发商都不敢拿地盖房了，这市场能不冷吗？

2· 销售面积跌了 8.7%。全年新建商品房销售面积 88101 万平方米，销售额 83937 亿元，下降 12.6%。

3· 价格也在跌。2025 年全国商品房销售均价为 9527 元 / 平方米，同比跌幅 4.1%。

但细看数据会发现：跌幅其实在收窄。

住宅销售从两位数跌幅降到了个位数；12 月一线城市新建商品住宅价格环比上涨城市有 14 个，比上月还增加了 4 个。这种 “跌不动了” 的信号，正是摩根大通提出拐点的重要依据。

所以摩根大通说的 “拐点” 并不是说明天房价就暴涨，而是指从持续下跌到了跌不动、甚至开始企稳的转折点。

区别很大，前者是 “买在起飞前”，后者是 “别再盼着大降价了”。

摩根大通的预测有依据，不得不说，政策面的利好消息也确实在加码。

2026 年政府工作报告明确提出要 “着力稳定房地产市场”。各地已经密集出拳：

调减限购、优化信贷、加大公积金支持…… 总之就是想方设法降低买房门槛和成本。

地方政府还搞起了住房 “以旧换新”，甚至直接收购存量房用作保障性住房。

公积金贷款利率下调 0.25 个百分点，五年期以上首套房利率降到 2.6%；LPR 也在去年下调过，5 年期以上降到 3.5%。房贷利率到了历史低位——说实话，现在借钱买房真是有史以来最便宜的时候。

说白了，卖力给市场 “打气”，希望这趟暖风能吹遍大江南北。

但这 “暖风” 究竟能不能吹到你家的阳台？坦率讲，冷暖可能各有不同。

我们正处在一个分化的市场里：

一线城市的豪宅区，该热还是热。北京、上海毕竟是核心，稀缺资源和有钱人的底气摆在那。深圳更是魔幻，今年有豪宅法拍拍卖的成交价几乎堪比市场价，折价率仅 6.2%，相当于按市价的 93.8% 就成交了。富人的抄底速度，普通人属实追不上。

普通法拍房，却冷得出奇。全国法拍市场去年挂拍了 71.9 万套房源，可成交才 16.9 万套。这个数据说明什么？说明大量普通房源压根没人接盘。房东们还在苦苦等待 “有缘人”。

普通刚需买房族，依然趴在岸上不敢动。毕竟 “现金为王” 这四个字，在过去几年是无数人用血泪换来的教训。

所以，摩根大通那个所谓 “全国性拐点”，在 “北上广深豪宅齐升、普通住宅仍在分化” 的背景下，能有多少含金量？这暖风，恐怕也分成了三六九等吹。

说实话，与其当一场孤注一掷的 “抄底”，不如把它看作一个趋势的参考信号。

短期看，局部回暖和一线城市企稳是有可能的；但中长期看，房地产作为 “经济压舱石” 的角色不可能再回到从前。“房住不炒” 已经是北京墙上明明白白的标语。

所以，如果你正考虑买房，不妨这么想：用最乐观的态度去看待未来的趋势，也要用最审慎的心态去审视当下的资产。多方了解，别只信一家之说，把摩根大通当作一个信号灯而不是导航仪。

当然，还有一点最重要——投资有风险，入市需谨慎。

毕竟，不能是银行偷偷抹完眼泪，你却成了更惨的接盘侠。

知乎用户 胖还没力气 发表

普通人不可能三角：普通人、好东西、不排队。

想想当年楼市火爆的时候，好地盘，你想上车，做梦呢。

现在我就一句话，那你多买，看见别人赚钱，比你亏了还难受呀，快买吧，再不买没了呀

知乎用户 稳当住 发表

虽然我的房子跌了两百多万，但真心建议想买房的年轻人再等等

知乎用户 西北偏西​​ 发表

只能说局部地区稳中向好，下跌也有五浪的，现在才四浪，另外一线城市非核心区或者老房子（十五年以上的）一样还有风险，几个有房的朋友，挂出去老房子有价无市，南山的挂 600 万（高峰期 1100 多万），罗湖的 300 万（高峰期 500 多万）… 半年看的人寥寥无几。为什么最近显示交易旺盛，几个新楼盘相对周边二手房打七折出售…

另外最核心的问题，人口减少，2027 年开始 每年减少 1000 万，这个对三四五线城市的房子房价影响特别大。

知乎用户 羚羊的早晨 发表

首先问自己两个问题：

其一、你收入涨了吗？

其二、你买到过什么东西，买了就涨价的吗？

如果都没有，请忽略这个问题。

知乎用户 陆仁贾 发表

相关内容我看过全文，所以就不对这个充满着新闻学魅力的问题发表意见了。毕竟你敢相信新闻学的魅力，他就敢让你亏钱。

我算是知乎比较早一批看空房价且敢于发表观点的那批人，所以我只说我认为有逻辑且大概率的事情，如果你认为他不对，无所谓，你杠你对。

很多朋友会基于任老师的短中长三期逻辑来对中国的房价进行预判，我提供一个新的变量，即中国过去 30 年进行大基建，提供了大量的包括基础的安全环境在内的基础设施，而这很显然是一些国家非常缺乏的。在一些国家的内部出现不确定性之后，你猜有没有人因此希望移民到老钟？

需要友情提示一下，美国 2025 年出现了小规模的人口净流出。

有兴趣的朋友可以查询一下相关信息。

需要提示一下，目前移居国外的美国人较多，但放弃美国籍的人数较少，且目的地集中在加拿大、南美、非洲、欧洲，还有少部分东南亚国家及地区。

需要友情提示的重点在于，这一批润出美国的人包含一部分聪明人，以及大量的白左，所以他们不来中国反而是件好事儿。

但不可否认的是，他们的行为给其他有能力移居国外的美国人打了个样。后续会不会有一些相对符合我们的价值取向的美国中产阶级移民中国，我们其实是可以考虑这种可能的。

我个人认为，中国楼市尤其是一线楼市的下一波繁荣，最可能由外资流入推动。当然，具体会不会实现，我们需要拭目以待。

知乎用户 阴阳之道​​ 发表

居民存款率那么高，国家就不能强行拿出来一点拉动经济吗？

大家都存钱不消费，就眼睁睁看经济这样下去？

知乎用户 桂花遇酒 发表

接下来中国楼市还是一件大事，就是 2027 年 6 月 30 日前，全国所有城投平台必须 “退出政府融资平台名单”（简称 “退平台”）。

2024 年 8 月央行、财政部、发改委、证监会 银发〔2024〕150 号文件

刚性时间表（全国统一、无延期、无特例）

2025 年底：平台数量累计压降 ≥ 75%（清空心壳、纯融资平台）

2026 年底：平台数量累计压降 ≥ 90%（剩余平台完成隐性债务清零、政企脱钩）

2027 年 6 月 30 日：全面退出融资平台名单，彻底剥离政府融资职能

简单说，就是城投公司从政府融资工具，变成 “市场化国企”，不再替政府举债、代政府融资，不再承接无收益纯公益项目（如免费市政路）**，**政府不再为其债务兜底、担保。

这个时间点前后是决定房地产，特别是超一线城市房价是否稳住关键，现在是 20216 年 4 月底，差不多就是接下来 1-2 年的事情。

2022 年我写了篇文章《房地产未来五年》，对比中日房地产市场进程，会发现各种稳定房价措施惊人的相似，有兴趣可以去翻翻。

结论是 2027 年如果发生台海危机，那时候就是一个很好抄底时候，现在快 2026 年中旬，更新一下观点吧。

首先如果未来台海发生危机，肯定是房地产短期有比较大负面影响，如果你手里有现金，那时候一线城市核心地段是个很不错进场机会，前提是你跟我一样认为台海危机对大陆而言不是什么大问题，几个月内就能解决的事。

如果未来看不到台海危机，就是 TW 和平回归了，那 2026 年下半年开始，国内房地产市场也是逐渐要企稳了。

最近有关房地产基本观点**，盯住北京，上海，首先肯定是超一线城市稳住，然后才是深圳、广州、杭州，其他二三四线城市要看 2027-2028 情况了**。

文章中把北京，上海比作茅台，看看茅台最近几年走势

把深圳、广州、杭州比作五粮液，看同样的时间 他们的走势

从相对涨跌幅来看，基本与房价走势相符合，实际上房地产投资跟白酒周期也是有一定正相关。

以上只是简单类比，不算是严谨分析。那我们来看看这几个核心城市成交数据

先看北京过去 10 年成交数据，2016 年到达顶峰之后，总体成交量下滑明显，实际上大家都清楚，房价高点在 2020-2021 左右，当时成交量已经大幅下滑，懂一点股票朋友应该清楚，这个叫顶背离。

最近两年北京新房成交还在继续下滑，二手房成交明显是稳住，已经是 2020-2021 年水平，这意味着价格下跌之后，买方力量还是不错的，这时候还不能完全看反转，但大体上是阶段性底部区间。

再看上海过去 10 年房地产成交数据，跟北京一样成交量都是 2016 年达到巅峰，2020-2021 阶段性回升，整体节奏跟北京基本一致。

再看深圳和广州过去 10 年数据，同样是 2016 年达到巅峰，但深圳在 2020 成交量再次刷新高，那时候看新闻应该听过很多深圳打新疯狂，跟数据保持一致；

广州相对弱一些，但 2020-2021 两年也是成交数据相比明显高于北京和上海的波动。

从以上这四个城市数据看，不管是一线还是超一线城市，这几年新房销售明显下滑，但二手房成交数据整体成交数据都是比较坚挺的，北京上海属于持续稳住，广州小幅回升

深圳二手房成交数据回升明显，主要也是 2022-2023 回落太快，2024-2025 深圳二手房和整体成交数据已经回升到 2021 年水平，这是一个不错信号。

就投资而言，量能持续回升，是价格回升一个重要前提，但不是充分条件。

正常情况二手房比新房价格便宜 15-25%，新房成交量下降，二手房成交稳步回升，我想这里很大一部分因素应该大家更注重房屋居住性，投资 / 投机这几年应该降至冰点了吧，炒房客新闻应该有一段时间没看到了吧。

那这几年成交数据大体应该可以理解为是正常住房需求，上峰有意压制炒房，但正常需求应得到满足，房地产对经济带动作用也是不容忽视的。

就投资规律而言，这种情况基本上就差最后一跌，可能有，也可能没有，没有的话，底部运行时间就可能拉长，房地产和白酒在我看来是一样的。

但有一点应该是可以明确的想，现在核心城市房价和白酒都进入到相对合理区域，未来很长一段下方空间 20-30%，可能短期快速到达，也可能不会触及，还可以随时掉头往上，但不再会出现连续暴涨情况了。

很多人疑问，为什么你只讨论成交量，不讨论价格变动？

之前的分析，我也说过，单纯讨论价格或者均价是没有意义的，这几年豪宅价格有些在上涨呢？

房价整体走势是一个很复杂问题，即使同一个城市，同一片街区，价格都会有很大不同

如果你是想买房，那只有多去跟卖家谈价格才有意义

如果是你想卖房，那只有在你出手，收到钱对应的价格才有意义

如果你是只是想看看你们家房子价格变动情况，那看看中介挂牌价会好受点，没必要去跟买房的谈价格 ······

二、三、四线城市以后有机会再说吧

知乎用户 日本东京野狐禅 发表

按理说人越生越少，房子应该会相应贬值才对

一线城市房价我其实也不太看好，虽说有对小城市的人口虹吸效应，但未来应该也不行了

现在看涨的人，是相信以后中国能虹吸外国人才吗

知乎用户 谨默 发表

一边 ai 导致失业潮，一边说房价要大涨，请问那边是真的

知乎用户 一只朔风​ 发表

每年的三月都是小阳春，涨点没啥问题。

不过确实有利好的信号，因为这次环比上涨是没吃药时候的上涨。说明还是释放了一小波需求。也可能是有一部分人感觉已经降价到心理预期就上车了。

不过要说拐点就太扯淡了，最多算是进入平台期。

ps. 我个人感觉一线城市今年还会跌 5% 左右，但是不会像前几年那么夸张的跌幅了。

知乎用户 黑化许文彪 发表

主要原因是跌不动了，又不降收入，这不是只能涨吗？房价不是涨就是跌，徐家汇番禺路交大旁 90 年代的电梯房现在 6 万出头一点的单价可以极限谈下来，这种黄金位置你期望还能怎么跌？

全上海统一吃财政饭的，公务员 22 个到手 + 5000 公积金，事业编 16 个到手 + 2500 公积金，社工 12 个到手 + 1500 公积金。金山也这收入，但金山那房价只要 9K，其他区线性外推即可。

还是维持今年 3-5% 的全年涨幅，不值得投资，甚至不值得买来自住。租售比太低吃力不讨好还要处理租客的问题，并且有更好的投资标的。

而如果有一个 50% 的 1-3 年的涨幅预期，那么资本才是嗜血贪婪的，在杠杆的加持下可以干 20 多倍收益。

明年不一定，万一经济又不怎么样，那可能又会下跌 5%。

知乎用户 Moenova 发表

小夫妻过年在家容易怀孕吗。

怀孕之后老婆就会逼你买房。

这个就是 3 月房价上涨的主要原因。

知乎用户 九乡河龙牙​ 发表

国内房地产产业毫无疑问处于通缩中，但是通缩不代表下跌会持续不断无尽头的发展下去，最重要的是我国国内会出现财富转移。

什么意思呢，按照当下的经济标准，北京朝阳区的房子不可能涨到 50 万元一平，也不可能跌到 500 元一平，那么这就意味着北京朝阳的房子会在一个区间内波动，即使是下跌也会跌到一个低值后下跌幅度降速，当达到这个极低值后确实有可能一些人会觉得再跌也不至于大跌了，正好自己也确实需要购房定居或其他目的，于是便购房了。

说到底一线城市和五线城市最大的区别在于一线城市仍有内部增量和吸引力。

就是一线城市的教育、医疗、商业、文娱等资源依然是比较集中甚至是 “垄断” 的，并且这种优势对于有一定认知能力的人来说并非秘密，并且这个群体不少具有一定财富能力且向一线城市转移的直接或间接能力。

有一种理论很有意思，大概的意思是当增量逐渐消失，那么存量越好越有优势，这也是一线城市优势占尽的逻辑。

比方说如果一切增长都保持在一个趋势，上海一家三甲医院比如说复旦率先引入了国际上先进的治疗方式，包括购买设备、医技人员的培训等，随着时间的推移，某四线城市的三甲医院也会逐步引入这种先进疗法。

可是四线城市的经济增长陷入困难后，那么有可能这家当地病患高度倚重的三甲医院，可能就不会引入这种先进疗法，因为缺乏拨款和经费。

无数这种因素汇聚后，最终给一些有一定认知和财富能力的人一种暗示，还得是一线大城市。

因为一线城市有的，三四五线城市以后不会有了，最典型最常见的就是地铁或者说轨道交通，很多没有地铁或轨道交通的城市，现在如果没有那么大概率未来也不会有了，最多个别与大城市接壤的小城市能得到一点规划上的红利。

所以很多人以为的全国地产都会俯冲的逻辑是不准确的，更大的可能性国内人群提速向一二线城市汇聚，除非是江苏、浙江这种贫富差距控制较好的地区。

也就是说地产的财富可能会呈现三四五线城市进一步下跌，而一线和部分发达二线凭借转移入的财富下限更高一些。

这几天有个比较热的话题即南京 - 马鞍山地铁 S2 号线开通，让江苏和安徽的讨论呈现于大众眼前，尤其是被马鞍山、芜湖等地网民吐槽的 “吸的肥” 现象，合肥对于整个皖北的超级虹吸是个很典型的案例。

知乎用户 momo 发表

除非明年生育率能翻倍，不然再多的看涨信息都是假的，不靠谱的。

知乎用户 Bioinfo 理工成 发表

说了多少遍了，买房只看租售比就行了，这个才是关键。租售比超过 3.5% 的国际水平自然企稳了，目前大概是 2% 左右吧。。意味着买套房出租 50 年回不了本，别说投资，铁刚需看了也直摇头。

举个例子：我住的地方，根据房东网站挂牌价，需要 80 年才能回本，哈哈，那我还不租一辈子更划算？

知乎用户 锡璧堂主​ 发表

2026 年 3 月一线城市房价环比全面上涨，是政策底到市场底过渡过程中的一个关键突破信号，但市场底仍未完全确立。

居民加杠杆意愿弱，全国整体销售仍在大幅负增长，即使一线城市率先见底，全国整体复苏也将呈现极为缓慢的 L 型修复特征，而非 V 型反转。

分析基于以下四个维度：需求端；金融与资金状况；供给侧调整；政策传导与预期。

需求端

2026 年 1-3 月，70 个大中城市中新房价格上涨城市仅 14 个（主要为一线和强二线）。这意味着当前回暖是核心城市的局部回暖，而非全国性复苏。

目前一线城市房价收入比从峰值约 28.5 倍降至约 25 倍左右，也有机构认为核心区房价收入比高达 40 倍以上。无论采用哪种口径，一线城市房价收入比重回 25-40 倍区间，绝对水平仍然偏高。

住房贷款利率 3-3.07% 的利率水平已创历史新低，是 2009 年以来未曾见过的低点。低利率正在为真实购买力的释放创造条件，但前提是居民收入预期企稳。一季度居民存款同比少增 1.54 万亿元，并非消费意愿大增，而是资金向非银部门迁移所致。

从租金回报率与无风险收益率的对比来看，当前一线城市二手住宅租金回报率基本处于 1.6%-2.0% 区间，已逐步与 10 年期国债收益率 1.8% 靠拢。

具体数值来看，上海约为 1.97%，北京 1.61%，深圳 1.83%。租金回报率接近无风险利率，但当前购房综合成本仍高于租金收益，纯粹的资产配置吸引力尚未充分显现。

知乎用户 幹電池 发表

影响价格的最大因素是供需，哪怕以前炒房时，也是因为有很多非居住的金融需求，所以价格才飞涨的。

而目前，我没看到任何需求爆炸的迹象，也没看到供应大幅收紧的迹象（其实就算收紧，也只影响新房，存量房供过于求）

虽然最新的政策要求，改造多少就能获批多少，但这只影响一线，因为只有一线还有拿地的必要和动力，其他城市现存新房都卖不掉，拿来干什么？

结论显而易见，一线城市或许短暂反弹，其他大概率继续横盘。

知乎用户 天与海 发表

如果你听不到 “负面” 信息的时候，那么对于 “正面” 信息要保持警惕！

这不是什么所谓的投资策略，而是最基本的认知：当信息内容高度一致的时候，信息源极可能是被操控了。

只有两种可能：它抄底等着你接盘，信息本身存在偏差。

内娱网跟 kk 园区很大程度上有相似之处，谎言胜过真相，为了割韭菜毫无底线。

知乎用户 掌中日月 发表

炒过股的都知道

真正的拐点是散户不知道的

如果散户知道了，那这就不是拐点，而是高点

因为散户对于真正的市场是后知后觉的

知乎用户 凡夫俗子 发表

下面是摩根大通研报的原文，以及完全_忠实于原文_，去掉任何修饰,_逐字_翻译的结果：

2026-01-30 《The Long Season》 漫长的季节

We expect home prices to decline by 8% in 2026 and 6% in 2027, totaling a ~15% downside from current levels, before stabilizing in late 2027 in high-tier cities

我们预计房价在 2027 年下半年高线城市企稳之前，将在 2026 年下跌 8% 以及 2027 年将下跌 6%，合计约比当前价格水平下降 15%。

2026-04-22 Rajiv Batra 拐点观点

原文 1（Bloomberg, 22 Apr 2026）：

“After five years of correction in China, we may now be approaching a turning point with early signs of recovery emerging in Chinese property space in March.”
中文直译： 经过五年纠正，我们或许正在接近中国房地产价格的拐点，3 月已出现初步复苏信号。

原文 2（同一篇文章中的补充）：

“The remaining downside in home prices is less than 10%; we are getting close to the bottom.”
中文直译：

房价剩余下跌空间少于 10%，我们正接近底部。

看完上面的逐字对比翻译，你的感想如何？

学好英文，是为了更好地了解中国！

知乎用户 氯甲烷 发表

别人怎么说其实都不重要，包括机构、专家当然还有毒舌的氯甲烷，

因为每个人的现实情况都不一样，

做适合自己的决策最重要，

怎么做决策呢，很久很久以前，我记得我有一个回答，

现阶段以及未来的很长时间，炒房致富的时代已经一去不复返了，

我们以 08-20 年作为时间节点，

十几年房价翻了二十倍，

从全球范围看，咱们也算是鹤立鸡群、独树一帜、遥遥领先了，

因此，这几年的下跌，纯粹是非理性上涨之后的情绪修复，

那么扭曲的现象有没有反转，价格有没有回归到相对健康的水平呢，

我的判断是还没有，

据以做出衡量的主要有三个指标：租售比、房价收入比、月供收入比，

当然，部分城市的个别指标确实已经相对合理，

从这点看这些城市有可能率先逼近拐点，

但是绝对不是题中的一线城市，反而是之前房价没有暴涨，当然也不应该暴跌的城市长沙，

• 租售比 3.12%，也就相当于投资回报率（租金回报率）已经超过了主流银行的经营性贷款利率（2.5%-3.5%），长租房有了盈利的可行性，对于个人来说，租金能够覆盖月供了；
• 房价收入比 7.5，双职工家庭夫妻二人不吃不喝 7.5 年能够攒下房本，相对于 30 几年的一线城市，已经相当友好了（之前更离谱，得攒 70-100 年）
• 月供收入比 22%，也就是说夫妻二人，每月的月供支出占家庭收入 1/4 不到，即便加上水电气物业这些，居住成本占比算 1/4，这已经算是非常健康的水平了，国外的指标，即便租房，住房成本都可能达到或超出 1/3

长沙之后，相对比较友好的是重庆，

最后，鄙人不才，简单做了一份表，供诸君参考，拿走不谢。

知乎用户 田田田田​ 发表

我的基本逻辑很简单：

既然房企的股权结构变了，要想扭亏为盈，那只能涨资产价格。

各种负债要想偿付，那只能提高当期收入。

化债最好的方法就是增长名义收入，只要能保持实际收入同比增长，名义收入的增长就是必然发生的事。。。。。

知乎用户 豆沙包 发表

给一下中国房价上涨的底层逻辑。

第一，美伊战争实际上胜负已分。

石油美元和美国军事霸权一起被废了。

石油人民币和中国军事全球威慑力踩着美国的尸体登顶。

证据，中式军事装备的巴基斯坦前出中东，斡旋。

阿联酋沙特向中国靠拢。

伊朗向中国靠拢。

第二，中国外交与经济再上一层楼。

越南向中国靠拢。铁路对齐，签署多项合作协议。

俄罗斯在能源筹码上有新动作给中国。

欧盟又拉又打，军事挺台独者痛击之，反省投诚者有奖励。

割裂分化美欧大西洋伙伴关系。

日韩分化。

日本冷处理，隔离。

第三，中国打赢科技战，芯片，人工智能，机器人开始全线突破开花结果。

美国芯片战失败，中国芯片产业缕破纪录，产业竞争力突飞猛进。

人工智能形成中国芯片标准。

机器人产业更是独步全球。

第四，中国载人登月计划遥遥领先。

中国载人登月计划是扎扎实实的计划，大巧不工，确定的，可预测的。

美国载人登月连基本的落月问题实际上至今还没解决。

全是花架子。

第五，美国陷入美伊战争，且又战败，将引爆美国经济危机。

恶性通胀已经起来了。

特朗普中期选举必败。

美国自己就会乱成一团，无瑕顾及全球博弈了。

中国又迎来窗口期。

以上，是中国经济向好的底层逻辑，也是作为投资切口的房地产转暖的底层逻辑。

知乎用户 艺墨绘事 发表

买房指标：

1. 你就看房地产相关的股票，最好是港股房地产相关的， 你要相信资本家的眼光， 他们要是觉得房价要涨了，股价至少先涨 30% 以上。
2. 量在价先，房价要涨要先有量， 而房子成交量基本是靠负债来的， 所以关注中长期贷款的增量，这个不起来，就是没量， 没有量说涨价都是扯淡。
3. 看租售比， 超高的租售比一定会回归合理， 要么靠涨房租，要么靠房子贬值， 你觉得哪个是社会能承受的？ 涨房租的话后果是什么，谁来承担？ 房子贬值后果是什么，谁来承担？

知乎用户 茯苓 发表

网上还在涨

现实，我亏钱挂的房子都一个多月了，都只看不买。

知乎用户 我是李大胖​ 发表

八字没一撇，你怎么那么能吹。

摩根大通原文写的是 “not yet convinced this marks a durable bottom”，翻译过来：我们还没被说服这是真底部。base case 预测 2026 年全国房价同比跌 1% 到 0%。

你大概也刷到过这类标题——“楼市逼近拐点”。

从原文到标题，信号被放大了多少倍？一个 “还没被说服” 的谨慎判断，经过财经自媒体搬运、标题党改写，变成了 “见底了快上车”。

这篇文章想说清楚一件事：那个 “拐点” 到底有多窄，以及它是怎么被吹成全面反转的。

关注李大胖，更多科技财经深度分析

这一撇到底有多窄

先看事实。

据华泰证券冰山指数，上海是 2026 年年初至今一线城市中唯一累计转正的，一些低能级小城市也转正了，后面会说为什么。

上海涨了 0.6%。北京一季度还跌着，深圳还跌着，广州还跌着，三四线跌了 1.6%。

据华泰证券基于统计局 70 城二手住宅价格指数整理，全国年度同比跌幅：2022 年跌 3.9%，2023 年跌 4.1%，2024 年跌 8.0%，2025 年跌 6.1%。

三年加速，2024 年最惨，2025 年刹车刚踩下去。跌的速度在变慢，但还在跌。

再看这个 0.6% 的涨幅是谁贡献的。据华泰证券基于冰山 / 中原 3 月数据统计，北京 300 万以下二手房成交占比约 66%，上海 300 万以下占比约 71%。七成的成交集中在最便宜的那批房子上。刚需在进场，改善型产品流速偏弱。

新房更冷，2026 年一季度一线城市土地成交楼面均价同比下跌 26.3%。开发商连一线的地都不敢出高价拿了。

二手房成交量回了一些，新房和土地端，一片寂静。

还有一个有意思的细节：京沪这轮回暖出现在没有重大政策催化的窗口期。

没降首付，没降息，是价格跌够了，刚需觉得差不多了，自己进来的。这比政策刺激更值得认真对待，因为它是真实需求。

但认真对待，和把它吹成全国拐点，完全是两回事。

摩根大通原文写得很清楚：一线城市只占全国住宅销售额的 10% 到 15%。

一个占全国销售不到 15% 的市场里，最便宜的那一小撮房子回暖了。这就是 “拐点” 的全部真相。

为什么小户型先动，大户型没跟上

这个问题值得多说两句，因为它直接决定了 “回暖” 这个词的含金量。

小户型先触底，逻辑很直。

总价低，300 万以下，刚需够得着。公积金贷款基本覆盖得了，月供压力可控。

据华泰数据，上海低总价样本小区的租金和月供之间的差距，从 2700 块缩到了 500 块左右（口径：50 平、公积金、40% 首付、30 年）。

换句话说，租房和买房的成本差距已经很小了。再加上刚需本身就是 “不得不买”——结婚、落户、小孩上学，对价格敏感但需求刚性，价格跌到位了他们就会动。

大户型为什么没动？改善型需求弹性大，已经有房住了，可以再等等。

更关键的是换房链条断了。据财通证券分析，低总价段价格缩水导致 “卖一买一” 的首付比例上升、贷款比例提高，置换难度增加了。

换句话说，想换大房子的人，先得把手里的小房子卖掉，但小房子缩水了，凑不够下一套的首付。再加上商贷利率比公积金高不少，大户型月供压力更大，犹豫是正常的。

有意思的是，不只上海的小户型在动。据华泰证券冰山指数，廊坊、丹东、北海这些三四线小城市年初至今也转正了。

原因不太一样但底层逻辑一样——这些城市本身单价就低，跌了五年已经跌到绝对底部，买 100 平可能三四十万，不存在大小户型的分化，整个城市的价格跌无可跌了。

华泰管这叫 " 哑铃型 " 走势：两头先稳——最便宜的城市整体企稳，最贵的城市里最便宜的房子先企稳——中间层还在跌。

**什么条件下大户型也会跟上？**三个前提。

一是小户型价格真正稳住——持续半年以上，换房链条才可能重新转起来。

二是利率继续降，据财通证券分析，公积金利率仍有下降空间。

但因为净息差等原因，具体时间不明，5 月值得关注降息动向。

三是收入预期恢复，据粤开证券的判断，消费增长取决于居民收入预期修复程度。说白了，在就业环境还在收缩的环境下，改善型买家心里那道坎很难迈过去。有房住不急，没信心不敢动。

为什么八字没写完就宣传得好像交了卷

信号被放大，有三个原因。

第一，券商需要成交量。

xx 证券是这轮最坚定的看多派，“二阶导转正”，一线最先企稳。

这个证券本身有地产经纪和代销业务。摩根大通那份研报末页附有中国地产开发商股票的推荐评级。方正、东方、财通，翻到最后一页，基本都附有相关股票评级。

这不是说它们的结论一定有偏差，分析都是基于事实来的，但是需要我们客观看待。

数据是数据，分析是分析。

**唯一不覆盖个股的国家金融与发展实验室，同期数据指向相反方向，**居民债务 1995 年以来首次负增长（据 NIFD 2025 年一季度杠杆率报告，同比 - 0.4%），房贷连续 12 个季度萎缩。

第二，舆论传播链自带杠杆。

信息每经过一层传播，就被放大一轮。

券商研报写的是 “一线局部出现企稳信号”。财经自媒体改成了 “多家机构确认楼市拐点”。

知乎标题变成了 “摩根大通说中国楼市见底了”。

摩根大通原文明明写的是 “not yet convinced this marks a durable bottom”。

base case 是全国跌 1% 到持平。这跟 “见底了” 差了十万八千里。

但传播链不在乎原文。每一层都在挑最刺激的那个词往上放。“企稳信号” 不够吸引眼球，“拐点” 好一点，“见底” 最好。到读者手里，一个谨慎的 “可能在磨底” 变成了 “确认反转快上车”。

第三，所有人都需要好消息。

跌了五年。上海从 2021 年峰值到现在名义均价跌了约 39%，深圳跌了约 41%。

北京、上海、深圳、成都等核心城市房价跌回 2016 年或更早水平。五年时间，十年涨幅归零。

在这种环境下，市场太需要一个正面叙事了。

已经买了房的人需要 “快见底了” 来安慰自己，准备买的人需要 “拐点来了” 来给自己信心，中介需要 “市场回暖” 来促成交，地方需要 “企稳信号” 来稳预期。

一个窄窄的、只发生在上海小户型的真实信号，刚好满足了所有人的需求。它被各取所需地放大了。

冷水时间

据公开数据估算，广州房价收入比降到了约 12 倍，接近东京都心的水平（约 10 到 11 倍）。泡沫挤得差不多了。但上海深圳还在 20 倍以上，跟香港一个梯队，全球最贵。

居民加杠杆的能力是个大问题。据国家金融与发展实验室数据，2026 年一季度居民杠杆率约 59%。

数字上看，离日本泡沫期的 70% 还有 11 个百分点，好像还有空间。

但收入增速在放缓，同样的 59%，背起来比数字显示的更重。在互联网公司干过的都知道，行业还在优化，不确定明年工作还在不在。数据上说 “还能借”，体感上说 “不敢借”。

土地端更冷。一线楼面均价同比跌了 26.3%（据国泰海通 2026 年一季度土地报告）。一线都这样，二三线可想而知。开发商用脚投票，它们比任何研报都诚实。

东吴证券做了一件有价值的事：统计全球 190 次房地产衰退，跌幅超过 28.6% 的案例平均 5.8 年触底。上海深圳的跌幅已经越过这条线，时间上也接近 5 年。从统计意义上说，一线确实处在 “企稳窗口”。

但东吴同时指出，信用重启滞后房价见底 18 个季度。量起来了，信用还没跟上来。

写在最后

八字刚出了一撇。

这一撇是真实的。上海小户型在回暖，刚需在进场，没有政策催化的自发力量。这些都是事实。

但一撇就是一撇，不是一个字。一个占全国销售不到 15% 的市场里最便宜的那批房子动了一下，离 “中国楼市拐点” 还远得很。

你所在的城市，体感怎么样？评论区说说。

知乎用户 寒邺​ 发表

兄弟们，抓紧买，再不买就上不了车了！

什么，你不买，他也不买！难道等我买？

知乎用户 米斯特汤​ 发表

又想骗我去买房，我偏不买。

宁愿租房也不买，毕竟中国房地产三十年的红利不会再来，即使遇到拐点，那也不过是昙花一现，跟价值投资没一毛钱的关系。

不过，如果你是刚需，你啥时买都是对的，如果是投资，我劝你还是省省吧。哪怕是位置最好的商铺，也劲你谨慎点，毕竟，有的银行都不接受商铺抵押了，你还想砸在手里吗？

知乎用户 淡色夜幕 发表

无论专家，机构再怎么鼓吹，你只需要看一个数据，那就是**中长期贷款是增加，还是减少，**如果中长期贷款剧烈增加，那说明很多人在买房，触底是真有可能，可如果中长期贷款继续猛跌，那就是他们在找接盘侠，没人买的情况下，怎么可能企稳？

知乎用户 王之葵托利​ 发表

房子的每个月的价格，就和股票每天的走势一样。

短期走势不可预测，更不能线性外推。

那些天天分析每日涨跌的，大多都是马后炮。

房价也一样，分析每月涨跌的，意义也不大。

大摩这种机构，虽然高端，但并不客观，也不独立。

他们发的涨跌预测，并不完全是基于市场，背后也存在一些不为人知的东西，比如讨好 zf 的朋友等等。

要批判性地看分析师的观点，不要盲目信。

不会骗人是真金白银投票，房地产公司的股价应该会先于房价出现反转。这是全球房地产周期中被反复验证的普遍规律。

真实的房价走势，建议大家找找真实的当地卖二手房的博主，或者个人。

然后去看看他们晒出来的卖出去的房子的价格。

到底是涨了，还是跌了？

这才是真实的数据。

买房之前，建议大家先去刷一个月的卖二手房的短视频。

然后再出手，这有助于你了解最真实的房价情况。

按照马斯克的算法，一个国家的人口数量等于新生婴儿数量乘以人均预期寿命。

这算法好像还挺科学的。

那中国按照出生人口 792 万，预期寿命 79.25 岁。

按照人口 800 万，预期寿命 80 岁，那未来应该会有 6.4 亿人。

如果生育率长期不改善的话，那国内的总人口，相比于目前的人口会减半。

从结婚情况和新生儿数量来分析房价走势，还是有一定相关性的。

一线城市最核心地段的高品质房子具有稀缺价值，但除此之外的其他类型的房子，价值是在逐渐降低的。

从周期上来看，我也相信我们的房地产在跌倒谷底会迎来拐点。

但这谷底到底在哪儿呢？该如何判断呢？这是一个需要深入研究分析研究后，才能够获得结论的事。

知乎用户 import 潘多拉​​ 发表

“拐点” 都能告诉你？

真是被人 “拐” 了还帮着数钱的主……

知乎用户 ALways 脱钩 发表

现在所有城市最看重的是什么？是房地产吗？是产业吗？现在所有城市的底层逻辑都是留住年轻人，如果一个年轻人在一个城市衣食住行都无法解决怎么留住年轻人？一个国家都让年轻人不敢生孩子了，这个国家还有希望？

2016 年到 2022 年放假上涨的苦果国家还会再吞一次，后续国家大的政策方向肯定是降低年轻人的生存压力，最近几年大力推保障房和公租房、推生育费用全免（湖南 2026 年已经实施了）、小孩生育补贴、幼儿园费用减免、打击教培等等，都是为了解决年轻人生存和生育问题。其实房价是年轻人最大的支出，但是泡沫太大，不敢一下给戳破了容易出现系统性金融危机，所以国家的意思是二手房稳定下跌，这也是为啥国家一看二手下跌的太厉害，就出一点利好抬一下，这个才是保持房地产行业稳定。新房不断提升产品质量稳住新房价格，顺便给房产持有者和有能力购房者一点念想（如果现在还有那种贷款强上车的，那么他们的认知配的上他们的苦难），不然大家都抛售没人接盘不接直接砸地上，也是系统性金融危机，这个就叫软着陆，没有那么多社会资金怎么让房地产这么大的雷软着陆。说实话上层对房地产的调控走向和预期把控之精准让人叹为今止。如果一个男青年 996 奋斗的工作最后都没法安居乐业、都没法娶妻生子、都无法获得更好的生活，这样绝对不是 ZF 想看到的。很多人拿日韩去对比，那你们觉得日韩是有希望的吗？

知乎用户 呆头龙 发表

北京人口 2100 万左右，房子 800 万套左右，说实话从住的角度不缺房子了，只不过生活越来越好大家越来越追求好的居住条件、追求更大的人均面积了。

但是现在又不拆迁，总得有人接盘才好置换，这种情况下怎么拐呢

ps 之前看到有人说深圳 1800 万人，只有 200 多万套房，感觉不管怎么着都能住啊，可以等深圳先涨起来再讨论其他城市也不晚

知乎用户 孤独又狂野 发表

我能理解富豪买奢侈品，一年花几百万买衣服，买上万的面霜，收藏价值几百万名表翡翠，千万的黄金。

我理解不了工薪阶层省吃俭用，舍不得旅游，舍不得买自己很喜欢只有几万元的名牌商品，但是贷款买房的时候，面对未来需要多付的上百万的房贷利息一点不犹豫不担忧。

不是特别富裕的人，为什么不全款选择一个小面积房龄稍微老点的房子，为了一个睡觉的地方，付出父母几十年的积蓄，搭上自己一辈子大部分工资，值吗？老爸老妈童年到青年吃过那么多苦，他们不应该拿自己的积蓄旅旅游多下馆子买点自己喜欢的东西享受享受晚年生活吗？

很多人说不买房子娶不到媳妇。

不，这种人实际上是他们长得丑，还颜控，只顾自己看家里没钱自己还不努力奋斗的小美女有感觉，不考虑对方看他们恶不恶心，即便是战胜了基因本能娶到手了，不上交工资，逢年过节不买昂贵礼物，稍微不满意人家都一副不耐烦的样子，然后这种男人又抱怨女友眼里只有钱。

真正瞧得起他们，家境跟他们差不多会过日子有稳定工作经济独立的女孩，他们又嫌弃人家长相身材不行。

这不该吗？

我认识好几个这样的男的，收入不高，啃老买房买车。他们的漂亮媳妇通常不上班，吃 100 克的小蛋糕花 200 元都不心疼，这价格是大米的 300 倍，帝王蟹的 3 倍，牛肉的 30 倍，美甲烫头买衣服买名牌化妆品买香水，旅游，买菜做饭干家务？不可能，叫外卖下馆子行，下厨？炒鸡蛋都不会。

他们的漂亮媳妇隔三差五还来个夜不归宿，谎称住闺蜜住同学家里，其实就是跟小帅哥或者能给他们买 LV 的大哥复习英语去了。她们那任劳任怨的老公总是选择相信自己媳妇真的爱他们，不会做出格的事，自我安慰的能力很强极强，然后继续加班努力挣钱上交工资。

一辈子辛辛苦苦攒点钱的老爸老妈对他们的儿媳妇稍微抱怨一下，马上就能招来儿子的责骂，没办法，小时候他们的乖儿子不好好吃饭都舍不得饿几顿改改臭毛病，喂饭一直喂到上学，过分的溺爱必然带来的就是不珍惜不感恩不孝顺自私虚荣矫情，都是因果报应。

很多事如果不学会对抗基因本能，不会有好下场，例如溺爱子女、例如颜控、例如大吃大喝健康方面认知低。

家境普通，自己收入也普通的人，我给你们个建议，放过你们那可怜的爸妈和可怜的自己，只要不买大房子，这辈子吃香的喝辣的，想开着越野车自驾西藏随时可以去，想去欧洲马代随时可以去，海鲜自助想吃就吃，喜欢劳力士就买，真花不了多少钱。只要不买房，这些都是小钱。

老板压榨你，随时可以离职换工作，自己行业干的比较好，经验客户累积的插补肚饿，有想法完全可以创业是。

可如果你拥有房贷和一个必须上交工资的媳妇，很遗憾，你这辈子都是无私奉献的命。

知乎用户 场面十分尴尬 发表

每年春节后都出来叫唤一波，然后 5-6 月就装死，真有你的

知乎用户 一一 发表

有沙子没沙子捞一下，万一碰到沙子了呢？就是这个逻辑，普通人忽略吧，有力气的骂几句，

知乎用户 毁灭儒家思想 发表

底层逻辑，社会上的人民币要找一个出路，不能都放银行吧，利息一年几万亿，这是抢劫啊，抢社会财富！这些钱必须赶出去

这几年的楼市暴跌，都是政策搞出来的，三道红线干死私企开发商，营造楼市恐慌氛围，国企开发商占据所有市场，如今红线已取消，限制放松，但是很多人未必能扛到起来的那天，看看停止还房贷的多少就知道了。

楼，是上层控制的必需品，可以租给你，也可以卖给你，但是不会让你便宜得到。 对必需品资源的控制能力，就是权利获利的途径。

如今万事俱备，只欠东风。在美国是美元潮汐收割全世界，在中国是楼市潮汐，当然，咱们还有 A 股潮汐，都是手段，目的在于，拉爆一部分老钱，实现再分配。我觉得妙啊

以上都是胡言乱语，谢谢

知乎用户 Pony ma 发表

目前国内楼市唯一暴涨的可能性只有一个

就是货币贬值

所以你们盯着人民币兑美元汇率即可

如果哪天

一美元可以兑换 15 块钱人民币

那我会劝各位，赶紧把手里的钱去买房子！！！

知乎用户 纽约康​ 发表

两个软件教你判断房价，BOSS 直聘 + 同花顺。

解释一下逻辑，所有的价格都是源于供需关系，抓住这个核心来看，判断房价很简单。

只需把握一点，当地有多少人有能力且有意愿接盘，不需要其他很多花里胡哨的指标来分析。

再简化一点，接盘能力其实就是收入水平，但这个必须是整体的水平，而不是极个别人（比如一个当地企业的老板，可能选择在省会城市买房，所以这些极值数据是没有参考价值的）。

基于此，只需要搜集下方圆 30km 的大企业工资整体水平，再去判断一下这些企业未来有没有增长。

搜集这些工资水平其实很简单，就是使用我所说的 “BOSS 直聘”，看看当地周围方圆 30km 以内的大企业的整体工资，重点关注社招岗位，在基础上增加几十个百分点就能得出大致的收入水平。

而判断这些企业未来有无增长，最简单粗暴的方法就是打开 “同花顺”，看看同行的上市公司整体情况怎么样。毕竟春江水暖鸭先知，连上市公司的整体板块都不行，这些没上市的只会更差。

所以，按照这个思路看看一些地方的房价，比如当地房价的主力是互联网大厂的，工资也没怎么上涨，恒科还跌成这样…… 你说到底了吗？我觉得还没有。

等什么时候，恒科开始稳步上升了，就业率开始好转了，这些地方的房价也就触底完趋势反转，开始上涨了。

知乎用户 肥叔​​ 发表

你会发现一个很奇葩的现象。

一线城市二手成交量开始抬头。

而居民贷款同比还是下降的。

很多人说成交抬头是假的，其实你注意观察细节就知道了，现在成交的主要是两百左右的房子。

一线城市买两百左右的房子，老百姓基本不怎么贷款了。

这才是最可怕的地方。

一旦风向变了，银行也不卡贷款了，这票人是可以扛得起四五百万的总房价的。

去杠杆去到了今年，结果老百姓在不贷款的情况下二手房的房价已经可以承受了。

这才是最基本的基本盘。

知乎用户 枭野 发表

出生率和全国空房数量在那摆着，谁都骗不了谁

房价长期永远跌，慢跌

知乎用户 张飞绣花 发表

用数据说话。

这是新一轮下跌。

北京二手房 2026 年 3 月成交均价约：38670 元 / 平。

相比于 2026 年 2 月 40780 元，↓2110 元，-5.17%

相比于去年 2025 年 3 月 50290 元，↓11620 元，-23.1%

相比于峰值季度 2023 年 1 季度 66730 元，↓28060 元，-42.1%。

知乎用户 慕天云​​​ 发表

我不认为这叫全线上涨，

最多只能叫止跌。

止跌之后，不一定会反弹。

房价这个东西，最基本的逻辑就是看人口数据。

人越来越少，很多幼儿园都关闭了，

而房子越建越多，

再加上逆城市化，县城的人越来越多，

以后谁去接盘你的新房？

所以普通人观望就好。

用股市术语来说，这充其量就是个下跌中继，阶段性企稳。

知乎用户 请忽略 发表

摩根大通是美股著名反指…

摩根大通这几年所有的预测都跟美股走势相反，他们说涨就跌，他们看跌就涨…

我有时候怀疑摩根大通的 Jamie Demon 养这么一帮人纯粹是为了掩盖摩根大通太赚钱的事实…

知乎用户 火雨​​​ 发表

但凡温和通胀真的出现了………

房地产市场出现一定程度上的回暖是肯定的。

说白了货币贬值，资产升值。

正常情况下这是铁律。

当然了…………

个人觉得，再加一句我之前回答里的结论，更贴切。

也就是好房子会慢慢涨回来。

甚至部分会出现飞涨的现象。

因为相当一部分不错的昂贵房产，本就和普通人的关联不大。

很大程度上是不完全属于刚需市场的。

至于普通的，甚至综合情况普遍一般乃至差的。

大伙依然可以看低乃至看空。

后者不要指望有什么明显回升乃至增值的趋势。

按现阶段的国情，结合相关政策。

基本不可能了。

最后，如果还有人对前者回升乃至上涨的趋势有所怀疑和否定的话………

我知道那些人大概是怎么考虑的。

无非是生育率、人口乃至经济通缩，包括房地产市场的供给饱和之类的问题。

这些的确会有不小的影响。

但中国，首先就不太可能出现那种通缩十几年，乃至几十年的情况。

包括生育率在下降到一定程度之后，也很难再影响房地产市场的整体格局。

更别说以后还有 AI、机器人之类的产业逐渐发展乃至突破性落地。

且饱和的一直都是中低端产品。

随着人民群众生活水平的上下限提升，改善性需求会愈发强烈。

而绝大部分人的大额投资乃至消费，基本也就是教育、医疗、房产、汽车、养老之类的。

说白了国内能花大钱的地方不多。

钱总会有相当一部分去往这几个范畴。

并且，那些人叙述的一些情况，全球很多国家和地区都存在，甚至还比我们严重得多。

但依然架不住它们有相当一部分的地产存在稳步上涨乃至飞涨的趋势。

何况中国目前和房地产相关联的一些整体情况，说是现阶段全球最好水平之一也不为过。

这种情况下，你说房价不分好坏依旧要持续回落几年甚至十几年………

自己捋捋，正常情况下可能吗？

当然，你非说三战爆发、世界末日，连中国这种国家现阶段都被推到本土了。

那也就不用谈什么房地产市场如何如何。

因为大部分人类能不能活下去都是个问题……

还考虑个蛋？

知乎用户 何茂才 发表

普通人不需要关注，地产是典型的长周期行业。拐点以后 6 个月再出手根本亏不了多少。

但是流动性极差，后悔的成本极高，上错了车一辈子挂树上。

所以等 6 个月，再说。

知乎用户 针尖丨麦芒 发表

你有没有发现一个无比扎心的现实：同样是 2021 年到 2026 年，上海、深圳核心区的房子，跌了 10% 就开始企稳反弹，而你老家三四线的房子，腰斩了还在持续阴跌；同样是放松限购、降首付降利率，杭州、成都的成交量立马回暖，而东北、西北的一些城市，政策出了一箩筐，市场还是一点水花都没有；甚至同一座城市里，市中心的二手房议价空间从 15% 收窄到 3%，业主纷纷惜售，远郊新区的房子打 7 折都没人接盘，挂牌半年连看房的人都寥寥无几。

今天这篇文章，就用大白话讲透：中国房地产的极致分化，根源到底在哪？一线、二线、三四线城市，分别处在楼市周期的什么位置？不同需求、不同城市，到底该怎么操作才能不踩坑？

一、楼市分化的底层根源：地理禀赋早已写定城市命运

很多人看城市楼市，只盯着 GDP、政策规划，却忽略了一个最根本的事实：地理是城市发展的 “先天底牌”，我们今天看到的房价分化，本质上就是地理决定论在当代的精准映射。

第一个核心先天优势，是城市群的轴向格局。学界公认的规律显示，东西轴向的大陆，同一纬度下气候、日照、作物生长周期高度相似，技术和人口能顺畅流动；而南北轴向的大陆，气候差异巨大，天然存在传播和协同的壁垒。这个规律，完美解释了中国城市群的楼市分化。

东西轴向的长江经济带、粤港澳大湾区、成渝城市群，天生具备更强的产业协同和人口凝聚力。尤其是长江经济带与粤港澳大湾区，长江黄金水道贯通东西、沿海连片港口群联动内外，全流域气候、生活习惯高度相似，产业上下游协同几乎没有天然壁垒，一体化程度遥遥领先。根据国家统计局、中国金融四十人研究院（CF40）2025 年发布的研究报告，2025 年长江经济带 + 粤港澳大湾区 GDP 合计占全国总量的 62%，吸纳了全国 65% 以上的跨省流入人口，商品房销售金额占全国的 58%，房地产价值的长期稳定性，远超其他区域。反观南北轴向的京津冀城市群，南北跨度大，气候、资源分布极度不均，产业协同存在天然割裂，楼市价值的整体韧性也相对偏弱。

第二个核心先天差距，是秦岭 - 淮河线划开的气候壁垒。温带气候是人类定居、经济活动的最优环境，过于严寒的气候，不仅会提高生活成本，还会限制劳动效率、增加医疗负担，这些差异经过数十年的积累，最终形成了巨大的人口吸引力差距，直接反映在房价上。

秦岭 - 淮河以南的亚热带季风气候区，无集中供暖的硬性支出，全年居住成本更低，也没有冬季停工的限制，全年劳动效率更为均衡，长期人口吸引力极强，房价天花板也更高。而秦岭 - 淮河以北的温带、寒温带季风气候区，每年有 3-6 个月的集中供暖支出，房屋维护成本更高，北方冬季户外、建筑行业普遍停工，劳动效率存在明显的季节性限制，人口吸引力偏弱。根据 2025 年全国人口流动监测数据，秦岭 - 淮河以南的核心城市，人口净流入规模是北方同级别城市的 2.3 倍；过去 5 年，南方核心城市房价的累计涨幅，是北方同级别城市的 3 倍以上，而市场调整中的跌幅，仅为北方城市的 1/3。

第三个核心先天禀赋，是水系与港口带来的贸易优势。大河流域是文明诞生的核心基础，航运则是贸易和经济繁荣的核心载体，在现代商业社会，这个规律被进一步放大 —— 水运的成本仅为公路运输的 1/5、铁路运输的 1/2，拥有大江大河和沿海港口的城市，天生就具备贸易和产业的先天优势。

同时拥有沿海深水港 + 长江水系的上海、深圳、广州、南京、武汉、重庆等城市，万吨级船队可直达，内外贸航运成本极低，产业集聚效应极强，房地产长期价值天花板最高；宁波、青岛、厦门、珠海等沿海水系城市，依托港口群拥有显著的外贸优势，产业活力充足，楼市价值也具备强支撑；而郑州、济南、兰州等黄河水系城市，受黄河径流量不稳定、中下游无法通航的限制，航运价值极低，楼市价值支撑偏弱；中西部非省会、东北多数地级市等内陆无大型水系的城市，没有航运优势，物流成本高，产业导入难度大，房地产长期价值极低。根据东方财富证券 2026 年发布的房地产行业研报，过去 20 年，沿海港口城市的房价累计涨幅，是内陆无航运优势城市的 4.7 倍；2021-2025 年市场调整中，沿海港口城市房价平均回撤 11%，而内陆无航运优势的三四线城市，平均回撤达到 38%，差距十分显著。

第四个核心历史积淀，是传统农业核心区的人口禀赋。粮食生产是文明演进的底层核心，粮食产量决定了人口密度，而人口密度与经济发展会形成正向循环。中国历史上的传统农业核心区，经过上千年的人口积累，至今仍是中国人口最密集、经济最发达、房地产价值最稳固的区域。

长江中下游平原作为传统农业核心区，当代诞生了上海、杭州、南京、苏州、武汉等高能级城市，历史人口积累极高，当代经济活力极强，楼市韧性也拉满；黄河中下游平原的北京、郑州、济南、西安等城市，历史人口积累高，经济活力强，楼市也具备较强支撑；而东北平原、西北干旱区、西南高原山区的多数城市，历史人口积累偏低，经济活力偏弱，楼市的价值韧性也相对更弱。根据国家统计局 2025 年人口数据，历史上的传统农业核心区，以不到全国 30% 的土地面积，承载了全国 65% 以上的常住人口，贡献了全国 70% 以上的 GDP，这些区域的房地产市场，无论是成交量、价格稳定性，还是流动性，都遥遥领先其他区域。

最后一个被很多人误解的点，是交通网络的真实作用。很多人觉得，现在高铁网络四通八达，地理差距已经被抹平，老家到省会只要 1 小时，到北京上海只要 3 小时，房价早晚能跟上。但现实恰恰相反：高铁只能缩短通勤时间，却永远改变不了城市的先天地理禀赋。高铁就像一根吸管，只会把人口、产业、资本，从地理禀赋差的城市，源源不断地吸到地理禀赋好的核心城市。

一线 + 强二线核心城市，作为全国高铁枢纽，拥有米字型高铁网络，地理禀赋壁垒极低，人口持续净流入，楼市价格企稳、成交量回升；弱二线 / 强三线城市，即便有高铁覆盖、可直达核心城市，但地理禀赋壁垒中等，人口流入放缓，部分城市甚至出现小幅流出，楼市价格阴跌、成交低迷；而多数三四线城市，即便通了高铁，也仅为过境站点，地理禀赋壁垒极高，人口持续净流出，楼市价格深度调整、有价无市。结论很明确：高铁从来不是小城市的福音，而是核心城市的 “放大器”，它只会让强者恒强，让地理禀赋带来的马太效应更加极致。

二、分化的核心推手：不同城市，处在完全不同的楼市周期位置

看懂了地理禀赋决定的长期价值，我们还要用周期理论，搞懂一个最关键的问题：你的城市，现在处在周期的哪个位置？

市场永远像钟摆一样，在极度乐观和极度悲观之间来回摆动，永远不会停在中心点不动；均值回归是周期的铁律，极端行情一定会被修正，但不同市场的钟摆，摆动的节奏和位置，完全不同。这就是当下中国房地产最核心的真相：全国早就没有统一的房地产市场了，一线强二线的钟摆，已经摆到了极度悲观的尽头，开始往回走；而三四线城市的钟摆，还在往悲观的深渊里继续滑。

我们结合官方发布的权威数据，把三类城市的周期位置和市场现状，拆解得明明白白。

第一类，是一线 + 强二线核心城市，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京、苏州等。
从核心数据来看，这些城市人口保持持续净流入，2025 年深圳常住人口净流入 19.94 万、杭州 12.5 万、成都 10.2 万，均保持稳定的人口流入，为楼市提供了最核心的需求支撑。价格方面，2021-2025 年，核心区房价平均回撤 10%-15%，部分优质板块回撤 30% 后，2026 年 1-3 月已止跌企稳，调整幅度十分充分。成交量上，2026 年 1-2 月，北京二手房网签量超 2.3 万套，同比上涨 18%；上海 3 月前 8 天二手房成交 6722 套，同比上涨 22%，市场活跃度显著提升。库存方面，上海新建商品住宅去化周期 8.7 个月，杭州 12.3 个月，成都 14.6 个月，均处于 18 个月以内的合理区间。市场情绪上，二手房议价空间从 2025 年中的 10%-15%，收窄至 2026 年 3 月的 3%-5%，核心区优质房源业主惜售情绪明显升温，市场心态从恐慌转向谨慎乐观。
从周期位置判断，这类城市完全符合 “恐慌期末期→复苏期初期” 的磨底阶段，市场底部已基本确认，钟摆已经摆到了悲观的尽头，开始向中心点回归。

第二类，是弱二线 / 强三线城市，包括普通省会非核心区、沿海制造业强市、中西部区域中心城市。
这类城市的核心现状是，人口流入普遍放缓，多数城市人口增长停滞，仅核心区有人口流入，全市层面人口基本持平，部分城市出现小幅净流出。价格调整尚未到位，2021-2025 年，全市平均跌幅 15%-25%，非核心板块跌幅超 30%，2026 年 1-3 月，价格仍在缓慢下行，无明确企稳信号。成交量持续低迷，新房、二手房成交活跃度极低，除核心区外，多数板块成交稀少，购房者以观望为主，期待进一步降价。库存压力极大，全市新建商品住宅去化周期普遍在 30 个月以上，非核心板块去化周期超 60 个月，库存积压严重。市场情绪持续悲观，购房者对市场信心不足，“买涨不买跌” 的情绪浓厚，除刚需外，几乎没有投资性需求入场。
从周期位置判断，这类城市正处于 “下跌期末期→恐慌期初期” 的阶段，市场磨底还需要 1-2 年的时间，钟摆还在向悲观的方向摆动，尚未到达拐点。

第三类，是三四线人口流出城市，包括中西部非省会地级市、东北多数城市、偏远县城。
这类城市的市场现状最为严峻，人口持续大规模净流出，2025 年全国三四线城市合计人口净流出 312 万，其中近 100 个地级市连续 3 年人口净流出超 3%，部分资源型城市年流出超 30 万，楼市最核心的需求支撑持续流失。价格方面，2021-2025 年，多数城市房价腰斩，部分县城房价从峰值 8000 元 /㎡跌到 3000 元 /㎡，仍在持续阴跌，没有任何见底信号。成交量极度低迷，有价无市，除本地刚需外，几乎没有成交，二手房挂牌量激增，但看房人寥寥无几，很多小区一年都成交不了几套房子。库存严重过剩，根据克而瑞 2025 年末数据，三四线城市广义库存去化周期平均超 100 个月，部分城市高达 150 个月，也就是 12.5 年，库存积压触目惊心。市场情绪上，购房者对本地市场完全失去信心，“房价永远跌” 的论调盛行，哪怕降价也无人接盘，市场陷入 “越跌越没人买” 的恶性循环。
从周期位置判断，这类城市正处于 “深度恐慌期”，且由于人口持续流出、库存严重过剩，市场可能进入长期横盘阴跌的状态，钟摆何时能摆回中心点，完全没有明确的时间线。

三、比选错城市更坑的，是同一座城市选错板块

很多人会问：我在强二线城市买房，是不是就稳了？答案是：不一定。哪怕是上海、北京这样的一线城市，远郊新区的房子，照样能让你亏掉首付。同一座城市里，核心区和远郊新区的分化，甚至比城市之间的分化还要夸张。

这本质上，还是地理决定论的延伸：城市的核心区，是经过几十年、上百年积累形成的人口、产业、配套集聚地，是这座城市地理禀赋的核心载体；而远郊新区，是人为造出来的 “空中楼阁”，违背了人口和产业集聚的基本规律，天然就有极高的脆弱性。

两者的差距，是全方位的。配套上，城市核心区的教育、医疗、商业、交通配套完全成熟，入住即可享受；而远郊新区的配套严重滞后，学校、医院、商业全靠规划，入住后生活极度不便。土地供应上，核心区土地极度稀缺，几乎没有新增供地，市场以存量房为主；而远郊新区规划面积巨大，新增供地源源不断，库存严重过剩。需求支撑上，核心区的刚需、改善、学区需求源源不断，支撑极其稳定；而远郊新区几乎只有投资性需求，刚需和改善群体不愿入住，需求严重不足。

市场表现上的差距更是触目惊心。2021-2025 年，城市核心区房价平均回撤 10%-15%，而远郊新区平均回撤 30%-50%，部分新区直接腰斩；2026 年 1-3 月，核心区已率先企稳反弹，成交量持续回升，而远郊新区仍在持续阴跌，没有任何企稳信号。流动性上，核心区成交活跃，二手房挂牌后 1-3 个月就能成交；而远郊新区有价无市，挂牌半年甚至一年都无人问津，想出手只能割肉腰斩。

真实的市场数据更能说明问题：2021-2025 年，北京西城区、海淀区核心地段二手房价格仅回撤 10% 左右，而远郊的密云、延庆部分板块跌幅超 40%；上海内环核心区房价 2026 年 2 月就开始企稳反弹，而临港、奉贤远郊板块仍在持续阴跌。

在这里给所有购房者一个终极结论：无论你在哪个能级的城市买房，远郊新区都是购房第一大坑，能不碰就坚决不碰。哪怕是一线强二线城市，远郊新区的风险，也比二线城市核心区高得多。

结尾

最后，我们回到最开始的问题：为什么同样是买房，有人赚有人亏？

答案其实很清晰：买房这件事，最大的幸运，就是你买在了地理决定论的顺风处；最大的不幸，就是你逆势而为，在地理禀赋持续衰退的城市里，赌一个不可能的未来。我们也要认清，不要和趋势对抗，不要在钟摆摆向悲观深渊的时候盲目抄底，也不要在钟摆摆到乐观顶点的时候盲目追高。

中国房地产的普涨时代，已经彻底结束了。未来的市场，是极致分化的时代，只有顺应地理人口的规律，认清自己所在城市的周期位置，选对城市、选对板块、控制风险，才能在这场大分化中，不踩坑、不亏掉自己几十年的积蓄。

【免责声明】本文仅为房地产行业观点分享与市场信息参考，不构成任何投资建议、购房指导或交易邀约。房地产市场受宏观政策、区域经济、人口流动、城市发展等多重复杂因素影响，存在显著的不确定性。任何购房决策均需您结合自身实际情况，全面评估相关风险，审慎做出选择。

知乎用户 愚公不愚 发表

有钱人，赶紧买买买，坐等升值👍🏻

知乎用户 kwan 发表

如果按照这个分析师的观点，可以看作大 A 到顶的预言。

论据之一香港跟我们不相关，就不谈了。

论据之二是股市涨有钱导致要去买房，是不是意味着资金从股市抽出了？既然资金从股市出逃了，必然杀估值。

知乎用户 向阳 发表

没有意义因为会有越来越多的人醒悟过来，被房子绑架的人生不值得。

知乎用户 LoopHero 发表

长期一定看空。

支撑过去二十年楼市高歌猛进的人口红利、高增长、收入快增、资本涌入，这些条件都出现了历史性拐点，且多为长期结构性的改变。

但是泡沫不能一次性挤出去，所以一定会有大量逆周期的政策出现。

不炒房不用关注，有钱上刚需，没钱就租房。

买房一年亏的钱够租十几年了。

知乎用户 清浅 rsy 发表

普通人永远应该捂紧钱袋子，量需和量力进行消费，市场上充满了各种营销和诱惑，别轻易给自己上杠杆。

知乎用户 张三丰 发表

我相信绝大多数人不会看这种新闻数据

会统一地确认: 楼市就是在下跌！

如果房价数据是 “上升” 的，那说明统计数据有问题。

并且很快地验证这个看法是对的。

事实上都不存在验证这个环节，因为这个新闻会被大多数人不屑一顾，或者是本着娱乐精神来进行批判性欣赏。

说实话我也没看完，因为我看了标题就觉得没必要。

知乎用户 江边的竹子 发表

大部分中产阶级以上的人是没什么好的投资和消费途径的

大部分炒股的人看不懂财务报表

消费只有吃喝玩乐，花不了多少钱。嫖赌抽还得去国外或者澳门，不然国内被抓到就是身败名裂

也会投资黄金，但现在价格很高了，而且实名制

银行存款利息有那么低

所以买房就剩为数不多的选择了

最简单好用的 VPS,没有之一，注册立得 100 美金