央行发文取消全国首套房和二套房商贷利率下限，下调公积金贷款利率 0.25 个百分点，会带来哪些影响？

使用CN2/CN2GIA顶级线路，支持Shadowsocks/V2ray科学上网，支持支付宝付款，每月仅需 5 美元

## 加入品葱精选 Telegram Channel ##

知乎用户 每日经济新闻​ 发表

这在以往绝对是爆炸性的政策，就是算上名义增速的差异，仅央行这一个政策，压过 15~16 年的几乎所有房地产相关货币政策的总和，绝对堪称刺激房价的重量级货币政策，刺激效果肯定是有的，对于刚需来说，尤其是利率下调，压力降低不小了。以前房地产四方分利集团中，拍第一的是土地财税，第二的是银行利差和金融投资收益，第三个则房企（特色预售制给提前确认收入并且分配提供了空间），第四个则是投资者，现在银行、房企和投资者基本都在压缩空间，甚至 18 年以后得投资者很多都是亏损的出售，就看下一步地方土地财税如何让利了，这才是未来改革的大头。

回到这个问题，主要是两个关键的点：

1）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

这个政策实际上是符合市场预期的，因为 70 城里面，基本都符合阶段性取消房贷利率政策下限的要求，你表面不放开，大家都在自己干，这类政策基本也就名存实亡了，比如南京，首套房房贷利率都降到 3.45 了，根据供需关系市场化定价也是合理的趋势，供需关系即便决定不了新房的价格，但总能决定贷款的利率，这下理论上商贷可就没有下限了，以前的普遍下限是 LPR 下 20bp，未来不分城市跌到 2 开头估计都不奇怪。

这个时候你约束如此多的公积金政策还有什么吸引力，自然也得跟着下调，这就有了第二个利率政策，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。我们只看首套房的，已经是二开头了，这个政策有助于弥补公积金贷款额度上限提升的鸡肋，光提升额度不降低利息能有什么吸引力。

还是那句话，前几年顶住了既得利益者的恐吓，到了买家市场周期以后，被动改革就来了，不改革无非居民陪着一起大家都别好过，婚育意愿都不属于刚需的，还想拿着所谓的传统观念压年轻人怕也是落后的思维，能改善购房者环境的不要寄希望于主动做出改变，市场周期和规律的魅力就在于此。

2）走向更极致杠杆

首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%，你没有看错，二套房已经低于几年前首套房的首付比例了，目的其实还是在我们过去的双杠杆模型中，以前 30 块钱敲定 100 元的成交，现在居民手里只要有 15 块钱，就可以撬动 100 块钱的成交，还会创造几十年的利息，按照市场的供需原则上是价格降到后来者能承担的范围，但这种极致杠杆其实就是想在不降价太多，居民储蓄没有特别大变化下，还能促成交易的方式，而房地产庞氏信贷崩断就是因为 2020 年开始居民不加杠杆引起的。

后一种方式其实是拿未来的收入换取现在的房价稳定，类似于更高剂量的兴奋剂，现在的消费不足和金融风险外溢来源于过去对居民杠杆潜力的过度挖掘，而现在为了应对这种收缩，办法不是改善居民收入和福利保障，协助居民去杠杆，而是期待居民更极致杠杆，个人觉得未来可能会得不偿失，本身就是政策驱动的我国版的次级贷款维系资产价格的游戏，收益是现在的，风险则会进一步扩大推给未来，值不值得当然不同群体的看法是不一样的，在一些人看来软着陆不就是找垫子么。

这两个政策，前者是有利于刚需购房者的，降低购房的综合成本，后者还是要根据自身的杠杆承担能力谨慎选择，首付比例低意味着月供高啊，无非是把未来的钱透支掉而已，政策的初衷如果是软着陆，不应该进一步按照美国次贷的老路把泡沫进一步吹大啊，只能说给居民加杠杆往往是风险极大的做法，值得长期关注。

知乎用户 王克丹​​​ 发表

此政策一出，对于想要买房的朋友来说就一定要再继续观望观望了。

此前虽然房贷利率已经和 LPR 脱钩，但是没有正式发文的情况下，银行方面还不太敢彻底放开利率。但如今明文不设利率下限，那么在当前的竞争环境下，房贷利率便会加速往下调，这完全符合我们从去年反复提及的结论，房贷利率必然会在一两年之内进入 2 字头区间，降幅至少为 100 个 BP。

所以想要想要购房的群体在此时观望等待即可，利率不进入 2 字头区间绝不出手。毕竟目前的房子并不算优质资产，保值效率并不高，如果再额外承担更多的利息对于购房者来说简直是雪上加霜。只要广大居民朋友团结一致，达成不购买战线，那么房价下跌的速度和利率下降的幅度都会更大，购房者能够得到的实惠也就更多。

在目前的环境下，银行的净息差愈发走低，盈利能力更是不断下降。所以一旦不设置利率下限，那么部分银行推出的房贷利率还可能和公积金利率倒挂，即商业贷款利率低于公积金贷的利率。

并且国家层面是完全有理由这样做的，只要公积金使用率下降，那么就可以通过特殊方式为财政输血。至于具体实践路径，这里就没法展开讲了。

回到房子本身，我们一直致力于降低房贷利率，那么就说明全社会都知道我国居民的购房能力较差，只有通过贷款才能实现。这一行径等于间接默认了我国当下的住房价格和居民收入情况严重不匹配，这一点居民心里自然也能体会，所以如果收入预期不涨，他们的购买意愿就会越来越低迷。

虽然我对房地产这种低附加值的夕阳产业并不是很感兴趣，但过去一年来我们从最宏观的经济学逻辑出发所刨析的房地产走势全部实现。包括去年此时我们所说的解除限购、LPR 利率和房贷利率逐渐脱钩、房贷利率有 100BP 以上的下调空间、二手房的踩踏效应增强等等都逐一实现。

接下来我们还会看到商业贷款利率和攻击贷款利率倒挂、土拍数量下降 60%、万科和碧桂园走向恒大的老路、如今的新盘在两年后的二手市场上大幅下跌进而击破新盘价格坚挺的谎言。

这四件事基本上是无可避免的事，我们的调控方向只能是让房价跌得不要太快，以免引发系统性危机。并且事实上房地产的调控一直以来都是这个目的，只是公开场合不能言明，只能以激励的方式为市场修筑安全垫。如果看透这一点，便能明白整个楼市和政府调控的格局。

最后我们再次强调，即便未来楼市会重返巅峰，那也必须要经历漫长的调整周期。在上述四件事没达成之前，楼市都处于立冬阶段，远没有到可以抄底的阶段。至少要等到上述四件事发生后，楼市才有言底的逻辑。

并且即便逻辑达到了还要看市场资金的反应，如果彼时有其他的新兴产业发展得如火如荼，成长性很高，那么即便房价触底也不会得到资金的青睐，资金会在逐利性的驱使下更多去往新兴产业，普通居民也更愿意把钱放在新兴产业中（通过股票投资也好，创业也好，间接投资也好），如此一来房价就一直会在地板上躺着，整个楼市的涨跌也便无人问津，谁在房价上纠结更多时间，就是浪费在新兴产业中创造财富和价值的机会。

知乎用户 我是 V​​ 发表

这是关于近期房地产优化调控政策中，央行出台的货币政策里的一项大招。字面意思其实很好理解，央行不再限制首套房和二套房的个人贷款利率的限值，把房贷利率的标准交给了地方政府和商业银行。也就是说，这个贷款利率理论上是可以是零利率的，当然，现实中根据目前的存贷利率差，零利率的事情短时间内是不可能发生的。

目前我国的房贷的浮动利率制度是 5 年期 LPR+X 的方式，LPR 是由央行每月公布，而这个 “X” 就是各地因城施策，根据地方的经济和楼市的情况，自行判断。

其实在 2022 年《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中要求：

一、对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、按照 “因城施策” 原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

也就是说，首套房的下限标准，以央行为代表的中央就已经放权给了地方。而这次出台的重磅政策，是直接取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。也就中央告诉地方，“干脆你们地方也别搞什么贷款利率的下限了”，把决定权交给了商业银行和市场。

而且更为彻底的调整是这次把二套房的贷款利率的限制也取消了，要知道国家对二套房的贷款利率的管控是一直没有松口的，说白了就是抑制炒房。

结合前几天，南京市政府把个人首套房的房贷利率调整 LPR-50BP 即 3.45%，远低于现在市场的平均个人住房贷款利率 3.7% 左右，说明南京市政府是提前得知了这条重磅信息的。

同时，我们还看到了个人公积金贷款利率的下调，即 5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率，从前值的 2.6% 和 3.1%，下调为 2.35% 和 2.85%，均下调了 0.25 个 BP。

当然，上述央行的 “王炸” 政策是利好楼市的，但是对于银行来说，贷款利率下降就意味着资产端承压，而面临着行业净息差不断被压缩，银行在负债端——即存款利率也会相应进行下调，我相信不久就会出台商业银行存款利率继续下调的新闻。

知乎用户 Jimmy Chen​ 发表

我建议大家不要盲目乐观。

先冷静下来，还是要仔细算清楚，这些利好是真的利好吗？房地产能迎来反转上涨吗？

首先看贷款利率，以首套房家庭贷款一百万，30 年期为例，等额本息 3.1%，总共要还 153.7 万，每月约 4270 元。利率下降到 2.85%，同样本额等息，还款本息总额为 148.8，总共少还约 4.8 万元，每年节省约 1600。

更别说商业贷款不再设置下限；现在商贷利率约 4% 左右，政策推出以后，银行商业贷款也会降低，有可能会降到 3.0%-3.5% 之间。但不太可能将降到更低，因为银行五年期存款利息大概 2%，银行还是要保证利息差的。

总的来说，利率降低是实实在在的利好。

但是首付的降低，就是需要非常谨慎的事了。

这个可能也是很多人关心的，数数自己的钱，原来买不起的，似乎看起来可以买房了；原来想买的，似乎可以买更好的了。降低首付，本质上是加杠杆。原来 30%，可以用 30 万资金撬动 100 万的资产，杠杆率是 3.3 倍；现在 15% 首付，杠杆率上升到 6.6 倍。

杠杆率上升，有两个问题：一个是，首付款虽然变低了，贷款后总的还款总额变高了。

假设购买总价 300 万的房子，以降低后的利率，公积金 2.85%，商贷 4.0% 的组合贷款为利。

首付 30% 时，首付款 90 万，贷款 210 万，30 年期含利息的还款总额是 338 万，每月还 9387 元。

首付 15% 时，首付款 45 万，贷款 255 万，30 年期含利息的还款总额是 415 万，每月 11535 元。

还款总额整整多还了 77 万！每月多还 2100 元多。

这 77 万，如果是在通胀环境下，且自己未来收入稳定，三十年期并没有什么感觉。

但如果是当下近似通缩的环境，且未来失业风险不小，这笔钱可能就非常重要了。

二是，杠杆上升，抗风险能力大幅下降了。

首付 90 万，贷款 210 万买 300 万的房子，房价下跌 20%，房子还值 240 万；必然是很肉疼的，但还能安慰自己房子是用来住的，没有破产。

**但首付比例 15% 时，首付款 45 万，同样买 300 万的房子，房价跌 20%，只剩 240 万。已经把首付跌没了，**相当于贷款了 255 万却买了 240 万的房子！这时候房子相当于已经破产了，想要卖房，不仅首付的 45 万赔进去，还必然承担更多的贷款负债。

即使重新买同样的房子，也只需要总价 240 万，而自己却背着 255 万的贷款。

这就可能有人弃贷了，就是贷款不还了，房子让银行回收。此时更容易引发卖房踩踏，连带银行也大幅亏损。对个人来说，对银行来说，后果都十分严重的。

所以降低首付，难以说是真正的利好，反而加重了买房人的真实成本。

**从这里可以很明显看出，这次首付降低、贷款利率降低，利好的是收入稳定的人群，尤其是以公务员群体为主。**对于抗风险能力差的企业打工人，并不算太大的利好。

买房一定要量力而行，谨慎决定，在自己富有余力，并且未来可预见的不错时，买房多挑多选。

至于房价以后如何，可以管窥蠡测。

房价短期看政策，中期看经济，长期看人口。

短期的政策，确实可以稳定房产市场，或许延缓下跌的迅猛程度；这也是国家密集出台 “利好” 政策的原因，实在是房价跌的太厉害了。长期的人口趋势，近几年新生人口已经腰斩。

从世界各国的趋势看，几乎没有随经济发展人口能回升的，都是一路下跌；隔壁日韩就是最好的例子。——唯一的例外，就是经济长期大幅下滑，人口反而可能重回增长，这恐怕也没人想看到。唯有中期的经济，可能存在变数。

这两年不论如何粉饰，企业的裁员降薪，大家的失业，兜里没钱，都是无法掩盖的。

经济还在触底的过程中，触底后也需要数年的时间稳定，最乐观的预期，可能也要到 2027 年左右才能明显见好。中短期内，没有支持房价重新上涨的理由，能托住不再大幅下跌就谢天谢地了。

——所以在这里劝大家冷静，千万不要一时冲动，不小心就沦为接盘侠。也不要听信专家，或者房产中介如何花言巧嘴。对普通人真正的利好，还是房价的下降，降到合理的水平。

知乎用户 甚谁 发表

资产负债表衰退的大时代，低利率是一个长期现象，设置房贷利率下限已是不合时宜了。

房贷利率下限并非市场化机制，而是 “房住不炒” 的管制手段。而市场化的房贷利率，则天然受到基准利率之 “地心引力” 的影响。

之前有个流传很广的说法，说中国的房贷利率远高于发达国家。在高房价之外，高利率也是中国购房者的沉重负担。

这个说法，在过去十几年大部分时期，都是正确的。其宏观背景是，欧美、日本等国长期维持很低的基础利率，以至于与之相关的各种贷款产品利率也都不高。

但是，随着近两年美联储的激进加息，美国等国的 “低利率” 已经是一个过去时了。5% 以上的房贷利率很普遍。

作为对比，中国房贷利率持续下跌，3 字头利率也不是新鲜事。而且中国还有公积金贷款，利率更是低一大截。全口径上的 “房贷利率”，在横向对比下，已经不算高了。

而且利率本质上是 “贷款的价格”，受贷款意愿影响 “供需”。而贷款意愿，则主要是由投资回报率决定的，受经济增长的预期影响。过去很长时间（以及可预见的未来），中国的经济增长率都高于美国，远高于欧洲、日本等国，则中国的贷款利率在长时间维度上保持一个明显高于他们的水平，也是合理的。

至于现在是否适合买房，则主要看是投资还是消费（自住）。消费随意，投资则不然。

房地产行业有个著名的分析框架，所谓 “长期看人口、中期看土地、短期看金融”。过去二十年主导中国房地产牛市的主要是后面两个因素。但现在，人口这个 “长期因素”，开始进入产生影响的时间节点了。

日本房地产泡沫破裂的故事，大家都知道。东京房价直到崩盘三十年后，才回到三十年前的价位。当然很多人觉得日本的案例没有代表性，觉得日本是个孤例。喜欢举欧美的例子来论证房价 “长期上涨” 的普遍性。

但问题是，中国的基本面，跟日本而非欧美，有更多的相似性。欧美整体有远高于东亚的生育率，且有广大亚非拉地区源源不断的移民 “接盘侠”。而日本就没有这样的条件了。中国则以远低于日本的总和生育率，11 倍于日本的人口体量、远低于日本的发展水平，在可以预见的将来，吸收亚非拉移民当接盘侠的条件，显然又比日本更差。

实际上，在欧美内部，英美澳加这种有英语国家（全世界会英语的都是潜在的接盘侠），房价走势明显强于法国（会法语的接盘侠毕竟少），法国又明显强于德国（德国连前殖民地都聊胜于无，潜在接盘侠比起法国又少了一个量级）

土地的影响，其实已经体现在 “现价” 中了。而房地产开发想获得 “暴利”，需要未来的价格又显著高于现价，即宅地和人口的供需关系，又朝“供不应求” 的方向提高一个数量级。但显然，在目前的人口趋势下，除了京沪这种 “减量发展” 的城市、深圳这种 100% 城市化且增量建设用地空间极少的城市，其他城市的宅地相对于人口的供求紧张度只会越来越低。

至于金融因素，信用货币时代，“货币总量”的扩张，并不是靠央行或政府的 “印”，而更多的是市场主体的行为。“贷款创造存款”，决定资金需求（或者说“放水力度”）的首先是贷款意愿。房价“看涨”，则大家热衷于贷款买房，自然是“印钞”——你向银行贷款，实际上是自己的贷款账户上多了一笔钱，但包括银行在内，没有人少了一笔等额的钱。这才是“印钞” 的真正模式。反过来，如果房价预期普遍看跌，买房还不如租房，则房地产链条的各种 “信用扩张” 就无从实现。日本式 “资产负债表衰退” 的社会，就算利率降到 0，也没多少人贷款，改变不了螺旋式通缩的命运。

而现在，短短五年就腰斩的年出生人口数量、2022 年正式开启的人口负增长时代（十几年后五零后的去世高峰期，还会有每年千万 + 的人口减少），已经给出了未来预期的基本面。

知乎用户 盖因斯 iFortune 发表

最近一直有支股票叫苏州规划的，一直在涨，本来嘛，房地产大家都不看好的，所以也觉得这股票涨的没道理。说是什么房地产服务概念。

当然了，今天这个政策一出来，看起来就有道理了，那确实是房地产服务。首先外面的大摩是意思中国的房地产要企稳，要到大概 2027 年。所以要房地产行业企稳，肯定是要靠政策一步一步去推动的，靠经济一步一步去稳固的，没有可能说企稳就企稳。

今天看看这个政策的推出。根据这项通知，央行取消了全国层面的首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策的下限。这意味着，各省级分行将根据 “因城施策” 原则，自主决定是否设定以及设定何种水平的商业性个人住房贷款利率下限。

央行还决定自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。具体来说，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上的首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，而第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

怎么说呢，如果在早几年推出这个重磅的政策，那肯定就企稳了。现在肯定就不够了，那么就还需要其他的政策配合。例如这个，前几天看到的杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

这个肯定也是配合组合拳一起的，很简单，如果以后你不买房子，或者买的房子不够好，是老房子，那你周围的邻居很可能就是公租房的用户。那公租房的用户，素质来说，就不要想能有多好了，那就倒逼中产选择更好的居住环境。

在加上资本市场上，总体房地产这块的股票还有拉动的上涨，涨一点，收一点，然后还有 30 年长期的国债，这一套组合拳下来，到时候你就看到房子就慢慢的企稳了。跌，肯定是会跌的，但是慢慢就真的企稳了。

不过呢，风险肯定也是有的，2008 年美债危机，就是因为什么，美国的房地产暴雷，因为美国的房子可以零首付购买，而中国的房子首付就要你 3 成，很大程度抵消了危险。而现在一步一步的降低首付，这个风险可以说又提起来了，而且 2008 年的时候，我国经济可以说是不错的，老百姓多少都有存款，老龄化也没有那么厉害，出生率也还行。

而今天来说，老龄化加剧，出生率降低，经济状况暂时环比全世界也算还行，可是肯定总体是不乐观的。希望未来是朝着好的方向发展吧。

知乎用户 LCJ​ 发表

昨天通知金融部门和银行要开会，今天不等收盘直接盘中放利好，目前 A 股暂时没啥反应，昨天地产股已经涨了一波，今天表现也一般。

贷款利率方面，全国层面统一取消商贷的首套和二套利率下限，公积金贷款利率下调 25 个基点，首套房公积金贷款 5 年以上利率正式进入 2 时代。随着 LPR 下行，公积金贷款和商贷的利差越来越小，尤其是今年 2 月 LPR 一次性下调 25 个基点，这次公积金贷款利率调整，相当于补上了 LPR 下调的幅度。

除了题目中提到的利率，今天还统一下调了全国的最低首付比例，首套房最低 15%，二套房最低 25%，当然还会根据具体城市因城施策，但全国的下限已经划出来，很多城市都会照此执行。

统计局发布了 2024 年 4 月 70 个大中城市的房价，下跌趋势还在延续，因此这次全国层面统一给政策，希望能稳住房地产市场的情况。但从市场预期来看，政策的幅度应该仍然在预料之中。目前的首付比例和贷款利率，确实已经降到了近年来的新低，但每个人情况不一样，是否达到了很多人心目中的预期才是最关键的。而且首付比例下降，意味着贷款增加，还的利息也更多，还有多少人愿意上足够的杠杆买房，也是一个问题，看看后面还有没有更大的动作。

知乎用户 BigBoss​ 发表

降低房贷利率对需要买房的群体来说肯定是利好

但还不够，2%-3% 的房贷利率更加合理一点

官方去年明确规定：只要这个地方房价连续三个月同环比下跌，利率就可以不设下限

所以其实很多地方早就因为房价一直下跌而取消了房贷利率下限

目前 5 年期的 LPR 为：3.95%

3 月新发的房贷利率平均为：3.71%

南京前不久下调首套房贷利率为：3.45%

按照这个趋势下去，只要买房的人依旧不多

房子还是卖不动，那么 3% 的房贷利率是守不住的

2%-3% 区间的房贷利率未来肯定可以看见

这是对的，本来就卖不动的东西，而且价格还那么贵

房贷利率肯定要下降才行

不然大部分人买不起，不想被房贷

你解除再多限购也没有用

让大家买得起才是关键

感觉自从房子卖不动了以后，对消费者来说反而利好越来越多了

去年年底的时候百城首套主流房贷利率平均为 3.84%

今年 3 月平均到了 3.7% 附近

截至去年 12 月，全国 343 个（地级及以上）城市中，101 个下调了首套房贷利率下限，26 个取消了下限

近期已经有超过 10 个城市宣布，今年 4 月起阶段性取消首套房贷款利率下限

既有三、四线城市，也有二线城市

这就可以看出来未来 1-2 年左右很多地方房贷利率可能破 3%

这肯定是好事，又可以节约一些刚需群体买房的压力

当然，房贷利率慢慢走低，银行赚钱少了，感觉不需要多久，存款利息肯定又要大幅下降一波

反正就是不可能让你房贷又便宜，存钱还利息高的

这个未来大概率会看见

降准，降息，房贷利率越来越低，差不多就是这样的趋势

那么国债会更加抢手

以后发行国债来刺激经济买的人更多了

这次不仅仅是取消了全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限

而且首套住房商贷最低首付调整为不低于 15% 二套商贷最低首付调整为不低于 25%

5 月 18 日起下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点

5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%

5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%

组合拳一套下来，想刺激大家买房子

不急，稳住，以后还会更低

这个可能就是大家一直说的大招

并不是说官方要大面积回购房子库存

因为确实缺钱

大家可以看中午官方的论调

“对于商品房库存较多城市，官方可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”

是酌情，并且以合理价格收购部分商品房

感觉说的是比较保守的

就是力度不会特别大

关键还是想大家买房子，并不是官方想自己下场收房子

就是想减少一点房贷，并且提高贷款比例

还是想多让消费者动手买房的

可能还没有到官方大面积收购房子的那一步

因为确实需要太多钱

知乎用户 阳光下的沈同学​​ 发表

不多说废话了，我直接说说自己的个人判断：

1.「取消房贷利率下限」这件事，早在过去的一段时间，已经有不少二三四线城市率先行动了，比如：

据广州日报，从 4 月 1 日起，潮州、汕尾市将阶段性取消辖区首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则，与借款人自主协商确定。
4 月 5 日，“江西发布” 发布消息称，近日，南昌、赣州、九江、新余发布公告，4 月 1 日起阶段性取消首套房贷利率下限。
4 月 3 日起，福州阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。福州市五城区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于 25%，调整为不低于 20%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于 35%，调整为不低于 30%。住房套数认定标准按照原政策执行。
4 月 1 日起，为更好满足居民合理购房需求，青岛市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

这一次，全国性地取消，就表明接下来很可能会出现的事情，是全国商品房的首套和二套房贷利率「快速下调」，以及不再是当下这种因为城市不同，房贷利率从 3.35% 到 4.1% 都存在的状况，很可能在未来，各个城市的房贷利率都会下调到 3.35% 及一下。

2.「下调公积金贷款利率 0.25 个百分点」，原则上公积金贷款利率应该低于商业贷款利率，否则公积金贷款、公积金缴存制度就会名存实亡，而目前国内城市中最低的首套房房贷利率，已经到了 3.35% 无限逼近于当前的公积金贷款利率。公积金贷款利率自然要提前下调才好。

另一方面，也能侧面说明，即便房贷利率已经降到了 3.35%，未来还可能有 0.25% 的降幅。

3. 最直接的影响，是贷款买房人未来还款的利息会减少，会让潜在买房人群更有能力、意愿进行购房。

4. 接下来一段时间，即便房价涨跌暂时无法预判，但各个城市成交量增加，是大概率事件。

央行：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限

中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知：一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

央行：下调个人住房公积金贷款利率

中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

知乎用户 羊迪​ 发表

今天围绕着房地产救市，又出台一系列大招，引发资本市场强烈反应。

首先是 5 月 17 日午间，关于房贷，央行政策 “三连发”。

（1）三连发

1、公积金利率下调。

“中国人民银行决定，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点；

5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%；

5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。”

这个其实也不意外，因为过去两年 5 年期 LPR 利率不断下调，今年 2 月更是一口气下调 25 基点，当前 5 年期 LPR 利率只有 3.95%；

虽然全国有一个首套房贷利率下限为 5 年期 LPR 利率 - 20 基点的规定，但各地方是还可以自行决定这个利率下限，不少地方的首套房利率下限是 5 年期 LPR 利率 - 60 基点，甚至更低。

所以，现在不少地方的首套房的房贷利率是低于 3.4% 的，甚至只有 3.1% 的房贷利率，跟公积金贷款利率差不多。

所以，最近对降低公积金贷款利率的呼声是很强的，这次降低公积金贷款利率，也是顺应趋势。

毕竟公积金贷款利率跟商业贷款利率差不多，这是说不过去的。

不过，这次公积金贷款利率下调幅度也不算大，只下调 25 基点。

首套房公积金，5 年以上的房贷利率是 2.85%，虽然比目前市面上商业贷款利率低，但也没有低太多。

2、降低首付比例。

“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。”

去年 8 月，我们已经下调了一次首付比例，把首套房首付比例下调为 20%，这已经是历史上首付比例最低的水平。

这次是把首套房首付比例，从 20%，下调到 15%。二套房首付比例是从 30%，下调到 25%；

下调首付比例，看起来只下调 5%，但实际能起到的 “加杠杆” 效应还是比较强的。

今天这 3 个房贷新政，应该说下调首付比例的刺激效果是最大的。

3、“取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”

这个虽然看起来比较吸引眼球，但反而这 3 条新政里，这一条影响最低。

因为之前我们虽然有一个全国范围内的房贷利率下限，是 5 年期 LPR 利率 - 20 基点。

但允许各地方自行设立房贷利率下限，去年为了刺激楼市，很多地方的房贷利率下限基本是 5 年期 LPR 利率 - 60 基点。

到了今年，本月初已经有 60 个城市取消了首套房贷利率下限，所以有的银行的首套房贷利率甚至低至 3.1%，比 5 年期 LPR 利率 3.95% 低 85 个基点。

在越来越多城市取消首套房贷利率下限的情况下，全国层面的房贷利率下限，早就形同虚设。

所以央行取消全国层面房贷利率下限，也属于顺应趋势。

至于很多人会觉得没有利率政策下限，是不是可以随便降低利率，这个倒不是。

首先，银行是需要靠息差去维持运营，房贷利率再怎么降，也不会低于银行的资金获取成本。

银行的资金获取成本，主要是有两部分，一个是逆回购利率，一个是 MLF 利率。

我们央行逆回购，就是把钱借给银行，期限通常是 7 天，目前逆回购利率是 1.8%；

MLF 是中期便利借贷，同样是把钱借给银行，期限通常是 1 年，目前利率是 2.5%；

MLF 利率基本就是银行获取资金的成本。

银行要维持日常运营，正常需要维持 MLF 利率 + 90 基点的息差。

现在一些地方首套房贷利率只有 3.1%，仅比 MLF 利率高 60 基点，这意味着除非央行下调 MLF 利率，不然银行继续往下降首套房贷利率的空间比较有限。

得央行下调 MLF 利率，银行才有在 3.1% 房贷利率的基础上，继续往下调。

所以，取消首套房贷利率下限，并非真的没下限，市场化机制自然会有一个成本下限。

今天除了午间这三条新政，还有一条比较重磅的救市举措。

就是央行将设立 3000 亿元的保障性住房再贷款。

这个消息之所以比较重磅，是因为这个 “再贷款” 是支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

（2）跟棚改货币化的区别

不少人把这个跟 2014 年开始的棚改货币化相提并论，不过我们仔细看，还是有很多区别。

首先说一下什么是棚改货币化。

2014 年 4 月提出 “更好运用开发性金融支持棚户区改造”，于是央行创设抵押补充贷款（PSL）来作为支持棚改的资金来源。

2015 年 5 月开始，PSL 开始大规模投放资金，2015 年 - 2018 年，共计投放超 3 万亿元的资金。

一些机构测算 PSL 杠杆率大概是 2.5 倍 - 3 倍。

也就是 PSL 投放 3 万亿元资金，可以撬动大约 8 万亿左右的贷款。

这么庞大的资金规模，是 2015 年房价暴涨的一个重要因素。

但这次 “保障性住房再贷款”，目前投放规模是只有 3000 亿元，利率 1.75%。

而且央行有明确规定，按照贷款本金 60% 发放再贷款，可带动银行贷款 5000 亿元。

这个杠杆率也是远低于 PSL。

从资金规模和杠杆率，至少目前 “保障性住房再贷款” 还比较难起到类似棚改货币化的小国。

其次，这次 “保障性住房再贷款” 的投放路径跟棚改货币化截然不同。

我们先看棚改货币化的投放流程。

首先由央行向银行投放 PSL 资金；

↓

银行以发放棚改专项贷款的方式为地方政府提供棚改资金支持；

↓

地方政府通过货币化安置向棚户区居民提供货币补偿；

这里，央行的货币就流入到棚户区居民手里，完成货币直接投放。

然后棚户区居民拿着拆迁款，去大量购买商业住房，从而直接推动了房价上涨。

那么这次的 “保障性住房再贷款” 是如何投放呢？

根据央行介绍，这 3000 亿 “保障性住房再贷款”，首先是对 21 家全国性银行定向发放，利率只有 1.75%；

然后银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

可以看到这个投放过程，货币最终是到房企手里，而不是到居民手里。

而现在房企资金链如此紧张，房企拿到这笔救命钱，在当前严厉监管下，这笔钱更多就是拿去保交楼，完成保交楼后，如果有剩余钱，还得拿去还贷，降低负债率。

所以，整个投放过程，这笔钱基本不会流向市场，对房价很难起到类似棚改货币化的大规模推涨效果。

而且，房企也不是白拿到这笔货币，房企是得把 “已建成未出售商品房”，以 “合理的价格”，出售给地方国企，才能拿到这笔钱。

这里重点就是什么才是 “合理的价格”。

央行今天吹风会也是提到，“支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。”

我个人猜测，这个 “合理的价格”，应该是会低于市场价格。

本身，过去这两年，很多房企因为面临资金链断裂的严峻形势，自身都有这种 “打折促销” 的动力。

但是，往往房企前脚刚 “打折促销”，就会被地方出台“限跌令” 阻止。

我个人是一直比较反对一些地方的 “限跌令”，因为“限跌令” 让有实际刚需的居民，不能用比较实惠的价格去购房，那么只会让刚需购房群体观望情绪越发浓厚，让房地产市场成交量越发低迷，这只会让房企的资金链断裂风险更严重。

本来房企如果用 7 折，甚至 5 折价格促销，可以激活很大的成交量，哪怕打折了，房企少赚很多，但至少房企还可以快速回笼资金，避免资金链断裂。

但是，现在因为限跌令，让很多地方的房价是 “有价无市”。

过去两年有实际卖房经历的朋友，应该很清楚，房价看着挺高，但真正要挂牌出售，不折价，很难卖出去。

这使得，房地产成交量越发清单，反而让房企日子越难过，越来越多房企因为资金链断裂，面临破产风险。

很多人对当前房地产市场的寒冬，还没有一个清晰的认知。

在去年不断出台房地产救市措施后，今年 1-4 月，全国房地产开发投资仍然同比下降 9.8%；

今年 1—4 月份，新建商品房销售面积 29252 万平方米，同比下降 20.2%；

这都是相当触目心惊的数字。

所以，当务之急是得激活房地产市场的成交量。

但问题是，房价不大幅下跌，刚需购房者的观望情绪就越发浓厚。

这种情况下，这次出台的 “保障性住房再贷款”，相当于是绕过 “限跌令”，属于一个折中的办法。

地方国企 “以合理价格收购已建成未出售的商品房”，然后再按照“保障性住房” 的价格出售，去满足工薪收入群体刚性住房需求。

这里，我个人觉得监管需要严格监管这几个方面。

地方国企的 “合理价格” 如果比市场价格低很多，是折价买入，那么得确保按照 “保障性住房” 的价格出售，不能比购入的 “合理价格” 高太多。

这个 “保障性住房再贷款” 的初衷，是减缓房地产市场滞销压力，降低房企资金链断裂压力，助力保交楼，而不是给地方国企用于牟利。

用 “合理价格” 购入，就得按照保障性住房的 “合理价格” 售出，这样才能让刚需购房者得到一些实惠。

之前一些地方出台限跌令，也是因为经常有楼盘一降价，就会被同小区的业主闹事。

现在用 “保障性住房” 绕开地方的限跌令，来跟 “商业住房” 进行区分，本来 “保障性住房” 价格就是比较低，这样就不太容易有人闹事。

所以，今天央行也是不断强调 “所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。”

这是为什么强调得 “已建成未出售” 的原因，说白了，还是为了避免有人闹事。

另外，从这个 “保障性住房再贷款” 的投放过程分析下来，我们可以发现，其实 “保障性住房再贷款” 执行下来，反而对房价是不利的。

因为 “保障性住房再贷款” 相当于绕开限跌令，让房价可以“实际下跌”。

只不过，本来是按照商品房建立的标准，现在按照 “保障性住房” 价格去出售。

但房地产的刚需市场就这么大，一部分符合 “保障性住房” 购买要求的刚需购房群体，转而去购买“保障性住房”，那么原来的商品房市场就会少一部分需求。

说白了 “保障性住房再贷款” 根本目的就是为了救房企，让一部分房企可以快速回笼资金，避免资金链断裂，在这个过程，也能通过 “保障性住房” 满足一部分刚需群体。

所以，并不像当前舆论鼓吹的，把 “保障性住房再贷款” 吹成“棚改货币化”，这完全就不是一回事。

（3）一些个人看法

当前国内房地产市场趋势是比较明显的。

正如我 4 年前分析的那样，从全国范围内，房价的长期走向，主要跟两个因素有关：

1. 货币超发所带来的通胀程度。

现代信用货币体系决定，经济发展是伴随着长期通胀。

但通胀也分温和通胀和大通胀。

2% 左右的通胀率，是现代经济健康的表现，我们长期来看，也会是处于温和通胀过程。

2、人口下降趋势程度。

由于当前我们人口进入拐点，开始进入到人口长期下降的过程。

现在每年出生人口骤降，这个在 5-10 年内对房价影响还没那么明显，但 10-20 年后对房价的影响会越来越大。

而且，当前一线城市对人口的虹吸效应越来越强，这使得二三线城市、县城都面临人口长期流失的问题，这使得二三线城市、县城的房价是长期很难会有起色。

只有一线城市基于现代信用货币带来的长期通胀，会有保值效应，特别是一线城市核心地段的房价会基于稀缺性，整体还是长期看涨。

但一线城市核心地段的房价，基本也跟我们普通人没啥关系。

而一线城市非核心地段的房价，可能很大程度也只能维持保值，很难增值。

经常有人问我能不能买房，说实话这是一个非常难回答的问题。

因为房价并不是一个可以一概而论的事情，现在全国大部分城市房价是普跌，但哪怕同一个城市，不同地段的房价也是天差地别，不同地段的房子保值率是差很多的。

我对读者所在城市的情况也不太了解，所以很难去具体回答。

我只能说，基于人口长期下降的趋势，房价在全国整体范围内，还是整体下行趋势。但不同城市不同地段，不能一概而论。

我在 5 年前，房价还比较高的时候，还能比较明确提醒，能不买房就尽量别买房，能晚点买房就尽量晚点买房。

但现在不少地方房价也确实跌了不少，而且政策优惠力度也是前所未有的大，这对于当前特别刚需的购房群体来说，还是比较有利的。所以对于特别刚需的群体，现阶段买房，总比前两年买房的人要强多了。

对于特别刚需买房的人来说，主要是需要考虑当前房价是不是在自己承受范围之内，买房之后的压力会不会超过自己承受范围。

最惨的还是 2016-2017 年高峰期买房的人，我所在城市，一些非核心地段的房价，有的已经比 2016 年高峰期跌没了一半，普跌 30% 是有的。

不过，即使当前这个时候，我依然建议现阶段不要去考虑把房子当做投资品，因为流动性太差了，对于投资，流动性也是很重要的。

而且，从过去这两年，基本上还是 “等等党” 的胜利，越等优惠政策越多，政策力度越大。

不过，基本上主要的刺激政策，大部分该用也都用了，后续也很难说，还能有多大的刺激力度，估计也就是挤牙膏式降息之类的持续刺激。

总的来说，我是认为，对于特别刚需的购房群体，现在也不用因为舆论上这种鼓吹房价又要暴涨的言论，就感觉很焦虑，不用生怕稍微晚点上车就上不了车。

不是特别刚需的人，如果感觉后续还有更大优惠力度，想观望一下，是没啥问题的，现阶段房价顶多横盘，也很难涨到哪去。

买房对绝大多数人来说，都是人生最大一笔投资，不要听风就是雨，我也很难给到太具体的建议，要自己多结合本地一些实际情况去考虑。

我只能说，不要去焦虑式购房，不要情绪化购房，还是应该理性思考，慎重决定后，再去自行决定。

本文来源 “大白话时事” 公众号。

作者：星话大白。

知乎用户 星话大白​ 发表

政策比我想象的要大太多了，脑袋有点懵。

先说第一个，取消住房贷款利率下限。

这个大家很熟悉，一般央行层面定义的是基准利率。

基准利率是和 5 年期 LPR 挂钩，我们 2 月份调整过一次，现在的基准利率是 3.95%

那么各个城市会根据基准利率增加或者减少几十个基点，作为自己的利率下限。

比如深圳，1 月份的时候曾经调整深圳首套房贷利率由 LPR+30BP 调整为 LPR-10%。

那就是说下限就是 3.85%。

无论如何，各个银行在发放贷款的时候，是不可以低过 3.85% 的。

那么现在央行发文取消了，这就意味着这么多年，对于各个城市的利率下限的统一规定被彻底去除了。

好处就在于各大城市或者说各大银行都可以根据自己的情况来制定属于自己的住房贷款利率。

其实，住房贷款是一个极为优质的贷款产品。

老百姓要为之担负无限责任，而贷款利率显然和国际水平来看，我们过去长期保持在 4% 以上的贷款利率是真的太高了。

类似国有大行，可能吸储和投资都容易，自然不在意住房贷款；

而有的小行，当然愿意用更低的贷款利息来吸引更多住房贷款。

这样才是一种良性的竞争。

去掉利率价格管控，让金融市场良性竞争，最得到好处的当然就是购房者。

因此，取消下限，在我看来就是让住房贷款这个赛道，部分市场化。

现在楼市如此低迷，性价比更高的贷款利息才会吸引更多的人购房。

而公积金贷款利息，本就是福利政策，统一下调 25 个基点，也是可以预期的，毕竟现在很多城市的商业贷款利率已经快接近公积金贷款利率了，下调是自然之事。

2、首套房首付变成了 1.5 成，二套房 2.5 成。

这也非常颠覆。我在 21 世纪初期才看到的折扣力度，在快 20 年了，又一次看到 1 字头。

显然，整个政策被埋在了发文通知里，但其实它反而是更劲爆的。

看到它，就明白取消住房贷款利率下限，原来是为了降低首付做的准备。

降低首付**，降低了买房门槛，但是显然杠杆就更高了。**

那么只有降低贷款利息，才能够降低杠杆。

毕竟，首付少了，当然后面的利息就高了。

所以，首付降低本身可以刺激很多风险偏好较高的投资者。

但是如果贷款利息降的到位，那么也是符合刚需的要求的。

只要当地城市能够组合运用好首套房首付比例 + 贷款利率这套组合拳，其实是有机会让更多的刚需购房者受益的。

以上两个政策可以算是爆炸性的政策力度了。

当然效果如何，我们还要看组合拳使用的效果如何。

毕竟央行出台了，不代表各个城市就要马上跟进。

我们还要看后期落地的效果到底如何。

大概预期的是，一线城市暂时可能不会很快采取行动，让二三线城市先跑……

知乎用户 商业 Y 观点 发表

内容提要：

四月份的数据显示，需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解，还在继续加剧。国内的消费需求、居民的投资性需求明显回落，在金融数据上也表现强烈。为了刺激宏观经济，有关部门突然放大招抢救房地产了。如今的经济局面，我们应该先救消费，还是先救地产？

一、四月份的数据显示，需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解，还在继续加剧。

周五国家统计局发布的 4 月份经济数据，有增长，有回落。从经济学上分析，供给还在继续增长，需求，包括消费需求和投资性需求还在继续回落，需求不足、供给过剩的矛盾未能缓解，还在继续加剧。

从供给来看，4 月份，全国固定资产投资（不含农户）累计 143401 亿元，同比增长 4.2%，其中 1-2 月 50847 亿元，增长 4.2%，3 月 49196 亿元，增长 4.8%，4 月 43359 亿元，增长 3.5%。

固定资产投资中的房地产投资 30928 亿元，同比下降 9.8%，在固定资产投资中占 21.6%。其中 1-2 月 11842 亿元，同比下降 9%，3 月 10240 亿元，同比下降 2.7%，4 月 8846 亿元，同比下降 17.2%。

1-4 月工业增加值同比增长 6.3%（可比价），其中 1-2 月同比增长 7%，3 月增长 4.5%，4 月增长 6.7%。

从需求来看，消费性需求有所增长，但增长幅度逐月回落。投资性需求（商品房销售）在从 2021 年下半年开始萎缩之后，今年继续大幅度下降。

1-4 月份，社会商品零售总额 156026 亿元，同比增长 4.1%，消费性需求低于固定资产投资和工业增加值的增速。其中 1-2 月份 81307 亿元，同比增长 5.5%，3 月份 39020 亿元，同比增长 3.1%，4 月份 35699 亿元，同比增长 2.3%。

1-4 月份，商品房销售额 28067 亿元，同比下降 28.3%，其中 1-2 月 10566 亿元，同比下降 29.3%，3 月 10789 亿元，下降 32.2%，4 月 6712 亿元，下降 19.5%。

投资性需求，即商品房销售额下降幅度大于各月房地产投资下降幅度。1-4 月累计，房地产投资下降幅度比商品房销售下降幅度小 19 个百分点。

二、国内的消费需求、居民的投资性需求明显回落，在金融数据上也表现强烈。

今年以来，居民存款、贷款意愿双降，居民部门持续收缩资产负债表，在 4 月份表现尤为突出。

在存贷利率均多次下调之后，1-4 月，住户部门新增贷款 8283 亿元，同比减少了 64%。其中，4 月份住户部门新增贷款为净减少 5166 亿元，比同期的净减少贷款金额 2411 亿元，扩大了 114%。这是自 2022 年以来，第三个 4 月份住户贷款净减少。并且减少额度逐年放大，2022 年 4 月减少 2170 亿元，2023 年 4 月减少 2411 亿元。

与此同时，住户部门存款也在大幅度减少。4 月份净减少 18755 亿元，同比多减少 1.73 万亿。1-4 月，住户部门存款累计减少 1.8 万亿，而去年同期为净增加 2.9 万亿。

形成住户部门存贷款双双减少这一趋势的原因，

一是居民对新增住房投资和大宗商品消费非常谨慎，导致房地产销售持续萎缩，居民消费需求增长也明显回落，需求减少，居民贷款萎缩。

二是触顶的债务负担触发住户部门去风险意识，导致住户部门主动修复资产负债表，结果存贷款双双收缩。2023 年，我国住户部门可支配收入总额约 55.28 万亿，但央行金融数据中的住户部门贷款余额达到 79.26 万亿，居民债务收入比达到 143.4%。比美国的 110% 要高出 33 个百分点。

按照 2023 年存量居民贷款平均利率估算，2023 年居民贷款利息收入比约为 6.9%，超过当年居民人均可支配收入 6.3% 的增长幅度，比美国家庭贷款利息收入比 4.2% 高出 6 成。

这其中巨大的债务风险和贷款负担，不仅压抑了居民消费能力，也给居民增添了较大的心理负担。导致住户部门为了降低债务风险和债务负担，主动提前偿还贷款，修复资产负债表。

三、为了刺激宏观经济，有关部门突然放大招抢救房地产了。

周五，有关部门放出了有央行背书的四个楼市大招：

一是央行将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。这就是昨天三郎在《政府收储商品房并非化解房地产危机好方案，可能引发严重的后果》一文重点分析的政府收储商品房措施，只不过将原来试点方案的每年 1000 亿，放大到 3000 亿。

二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。从不低于 20% 下调到不低于 15%！说白了就是买房子，少付首付，多付每月的按揭。

三是下调各期限品种住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。2 亿多在私营企业、个体户就业未缴纳住房公积金的，以及 2 亿多灵活就业人员，自然大多未缴住房公积金，自然也无法享受低利率。

四是全国范围取消个人住房贷款利率政策下限。不再设置房贷利率政策下限，实现房贷利率市场化。说白了就是商业贷款取消限制，利率多少各地自己说了算了。这个，在商业银行存贷利差已经下降到 1 字头的今天，商业银行有无动力牺牲自己的存贷利差来降低房贷利率，三郎如果说行长，肯定不会。

房地产市场突然出现的这四大利好措施，不少人已经画饼充饥了。有人称为王炸，有人说行业拐点将至。他们的逻辑是：

第一、房地产是周期之母，房地产稳则经济稳，就业稳，金融稳。

第二、他们认为，国家想要办的事，没有办不成的。

三郎分析经济问题，一向比较冷静。三郎没有像任泽平那样学富五车，所以不知道哪一位诺贝尔经济学奖得主说过 “房地产是周期之母 “这句话，也不记得任何一本经典的经济学书籍中有如此一说。但三郎知道，中国在三十年前没有房地产，但也存在经济周期；美联储调控经济周期的货币政策，只看通胀和失业率从来也不看房地产的脸色。不仅美联储如此，欧洲央行、英国央行也都如此。

至于 “国家想要办的事，没有办不成的 “这句话，我认为只说对了一半。国家顺势而为办的事，大概率能办成。违背经济规律的事，大概率办不成。至少今天这样疲软的经济状况，绝对不是国家的本意。所以，这句话，毫无逻辑。

四、如今的经济局面，我们应该先救消费，还是先救地产？

三郎认为，推动中国经济走出低潮，实行持久发展，不能投机取巧，不要反复烙烧饼，不要头痛医头，脚痛医脚。还是必须抓住主要矛盾，致力于改革分配制度和社会保险制度，通过提高居民收入水平和社会保障水平来修复需求，改善需求，刺激需求。通过改善需求来消化过剩的供给，通过需求信号来引导投资和供给，从而实现经济的持续发展。

这是因为：

第一、不改善需求，无法激活房地产市场。

大家应该能够看清楚，周五的刺激房地产的 4 条措施，没有一条是改善需求的。昨天三郎就分析了，政府收储不过是将商品房库存从开发商转移到政府，改善了开放商的流动性，但没有改善最终的住房需求。这将向地方和开发商释放错误的市场信号，在地产需求未得到改善的前提下，刺激地方增加土地投入和开发商增加地产投资，从而加剧房地产市场的供给过剩和需求不足的矛盾，进而酝酿更大的房地产危机。

第二、利用公共资源补贴开发商，有损公共资金的使用原则，破坏社会公平原则。

在任何一个国家，企业投资既然享受了投资收益，肯定必须承担投资亏损。我们用公共资金补贴亏损国企，已经令人诟病。如今在大的经济环境不如预期时，要求地方利用公共资金来承接部分地产商的库存，这是极不理智也极不公平合理的措施。地方通过投融资平台贷款获得的资金，最后还是财政兜底，也是公共资金。

为什么我们乐于补贴企业而非劳动者？为什么我们致力于供给而非需求？这是值得深思的大问题。

第三、在目前的国民收入分配体制和居民债务负担的环境下，房地产不可能重新振奋起来，展开一段上升周期。

人口萎缩，住房存量已经过剩，住户部门债务收入率高企，这三个基本面已经决定了，房地产市场不会再现一个上行周期。

3000 亿收储资金，也仅能相当于 1-4 月年化商品房销售额的 3.5%，按销售均价 8 折计算，能够收储的面积也只相当于 4 月底待售商品房的 5%，待售与施工商品房面积的 0.5%。对商品房市场的影响，也不过是向洞庭湖投掷一块石头掀起的小浪花。

房地产市场企稳，唯一需要做的，就是放开对房价的管控，让市场在供求中自然形成合理的、能够吸引此前因价格过高无法形成的购买力。然后在一个新的、低需求的平台上企稳。

第四、最终决定消费需求和房地产需求的，还是居民的收入和债务收入率。

如果我们能够下决心修复需求，持续提高劳动者收入水平，不仅可以缩短资产负债表的修复时间，还会在新的收入水平和债务收入率的鼓励下，刺激消费，刺激对住房的需求。这是修复中国经济的唯一路径。除此之外，绝无捷径可走。

【作者：徐三郎】

知乎用户 火星宏观​ 发表

这可能是近十年来国家出台的最强购房刺激政策了，一次性加足猛药。

我虽然没在房地产单位工作过，但原来在建筑设计院干过近 10 的结构设计工作，跟很多知名的房地产商有过项目合作，完整见证过房地产的火爆、限购、放松、火热、限购等一系列起起伏伏的过程。

房地产实行高周转时期，我做过几个高周转的地产项目，仅仅几张建筑方案平面图，业主就要求几天时间内出桩基施工图，然后现场拿着你的非正式桩基施工图纸就把桩全部拍完了，这种基建速度简直是疯狂的不要不要的。

作为结构设计师也完全没有办法，承担着巨大的工作压力，需要全方位考虑基础的安全冗余度，尽量采用桩筏基础，上部结构微调也能确保结构基础的安全、可靠。结构设计师们完全是拿着卖白菜的钱，操着卖 “白粉” 心，有时候担心得睡不着觉，吓得直哆嗦。

回归主题: 国家下调首套及二套房贷利率，下调公积金利率，降低首套房及二套房的首付比例，然后设立 3000 亿保障性住房再贷款刺激房地产，经历了连续三年的疫情封控，经历了各房地产的相继暴雷，经历了设计行业的集体吐槽，经历了基建整体下行的持续萎靡……，这些举措到底能否拯救地产？能否拯救经济？会带来哪些具体的影响？我们拭目以待！

我仔细琢磨了国家出台的这一系列举措的目的，总结出了它可能会产生的一些具体影响:

1、最直接的影响，当天地产股涨停了，跟地产相关的材料也都普涨了，股民们跟着受一点益，预计地产相关的股票可能还会政策性涨两三天吧。

2、比较直接的影响，是商品房消费者的直接购房成本降低了，从某种程度上提高了需要购房者的购买能力，一定程度上可以激发市场活力，但是降低的那一点点成本远不及老百姓对房地产失去的购买信心，救市，难！

3、房地产开发的整套模式引进中国已有二十多年了，无论国企、央企地产还是民营地产，都有不同程度的杠杆，这些政策无疑会让杠杆持续加大。经济大环境这样，老百姓现在养成了理性投资、理性消费的习惯了，如果不是真刚需，都不会愿意买单的。所以这些政策，大概率不会对让房地产死灰复燃，更不会出现当年的火爆，顶多就是让停滞不前的地产商能正常运转起来。

4、下调首套房和二套房的首付比例，降低公积金贷款利率，对市场上刚需买房的那部分人是利好消息，这些人由于原来首付比例太高、手上资金不足以及疲软的地产形势都没敢出手，这部分人由持续观望状态有可能快速转为购房消费者。

5、对于原来有房的群体，其中家里有二胎或三胎的家庭，需要购买改善性住房的，在这一波强有力的政策性刺激下，他们可以将原房产快速卖掉，置换成大户型，这一波消费者人群可能也会增多。

6、保障性住房再贷款政策，政府是为了保交房，确保民生问题，另外让低收入家庭也有房住，这个可以带动房地产的建设活力，对商品房的消费不会带来直接性的影响。

国家这些政策调整旨在支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，同时也是对房地产市场供求关系变化的适应和响应。然而，具体效果还需视各地实施细则和市场反应而定。

我的观点是该观望的还是会观望，该刚需买房的还是会买，这些政策刺激对房地产的影响不会起太大的波澜，国家应该把心思花在提高老百姓的收入，振兴经济稳增长，提升老百姓对房地产和经济的信心远比这些刺激政策要来得更实在，也更有成效。

——————————————————————————————————————

自我介绍∶一名在职场、教育领域颇有心得，且兴趣爱好广泛的土木人!

欢迎各位关注、交流、咨询！

知乎用户 击浪飞鱼职场说​​ 发表

最近房地产政策频出，知乎上针对类似的问题特别多，比如：

《保障房政策会不会影响商品房价格持续走低？》

《西安等地取消限购政策，楼市会不会复苏？》

《517 新政，降首付降利率，是否会迎来大涨？》

先说结论，针对西安等地放开限购政策，个人对未来楼市并不乐观。在多篇回答中，我都说过判断未来楼市本身就很难，业界不乏很多专业机构和团体对未来进行预判，最终结果是啪啪打脸。

在我看来预判未来，特别是对未来楼市的预判是多方面、多因素的，所以针对单一政策问对市场的影响，我个人基本上不太会给具体的建议和答复。

但是最近针对房地产政策真的太多了，在此我系统性的做个总结。这种总结是个人主观性的，也不一定对，仅供讨论和学习。

重要结论来了——从目前的系列政策来看：国家并没有放弃房地产，从政策底层逻辑来看，地租经济还未结束，房地产市场至少还有二十年的空间。

重要预判来了——从当前的房地产市场来看：销量及房价不会马上呈现上涨趋势，至少不会呈现恐慌性上涨，市场信心及楼市复苏仍需要一段时间的修复。

最近在网上看到很多关于房价下跌的讨论，以及当下是否买卖房屋的言论，很多单细胞、二极管用自己的例子（好久买的房子好多钱，好久卖的房子好多钱，中间亏了好多钱，建议别人也像他那样 SB 快点把房子也卖了）来分析当下的楼市，这种分析有失偏颇。

特别是这种大宗交易，在网络上特别不适合给特定的建议。就是我亲叔叔要买房子想我给建议，我也不会给明确的建议，我只会提供分析的思路，所有人生路上的选择，有且只能自己给自己建议。针对上面的结论，我简要的陈列一下我个人的分析思路：

一、政府是如何进行政策制定的？

如何判断当下政策对楼市的影响，就要明白这个政策的底层逻辑，同时也要了解对应行业相关政策的相关性。最近两三年没有做过太细太专业的专题研究了，以我个人十年的地产从业经验，大体分析一下，可能有不太完善的地方。

在房地产政策控制端主要有三大类别，各个类别有借鉴、有交叉有的时候还有矛盾存在。

第一大类按央地划分：比如前面提到的 “房住不炒”，这个中央定的主基调，各部委各省市的政策制定就会根据这个主旋律进行制定。因为我们存在区域发展不平衡，各地差异较大，很多政策地区间差异就会很大。

第二大类按交易环节：比如土地政策、限购政策、商贷政策，主要是从一套房子，从生产到销售再到使用的各个环节。

第三大类按参与角度：比如针对房企、购房者、银行等方面制定的政策，我们业界大多用这种方式进行政策分析，以不同视角去分析某个或某些政策对当下及未来的影响，这种方式又与第二大类那些相交叉。

接下来按个人喜欢简单陈列一下：

1、从房企端

控制房企的政策，从市场层面主要供地、融资和税收，当然对于房企还有建筑规范、设计要求，这个政策对于量价相对较小。

①土地政策

出让土地的区域、体量、经济指标及以土地溢价率等都会成为制定政策的因素。比如重庆在 2017 年时候，整个土地市场太过于火热，地方政策先后在 3 月、6 月、8 月对土地政策进行加码。3 月万科老沙区项目现房起拍，6 月限价、熔断。8 月限价价、竞自持。

在此之后，重庆对土地供应做了一次较大变革，2018 年重庆开始 “控容”，重庆主城区便通过严控主城区土地开发和建立国土空间总体规划弹性留白机制，首次将容积率下降至 2 以下，平均容积率下调至 1.93。2019 年调控不断深化，降低土地开发强度和建筑高度、密度，其中内环以内存量规划居住用地平均容积率不高于 2.0。受益于此，2019 年成交住宅用地平均容积率快速下跌，降至 1.6，110 宗地中容积率最高仅 2.5，远低于往年住宅用地容积率水平，且其中不乏容积率 1.5 以下地块。除此之外告别百万方大盘，打造小而美项目。

从土地端控制，就是从供应端进行控制，2024 年 4 月 30 日自然资源部发布通知如下：

根据商品住宅去化周期，合理控制新增商品住宅用地供应：
① 商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；
② 去化周期在 18 个月（不含）-36 个月之间的城市，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
此外，对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，将有可能依法收回。

从目前的政策看，土地政策还有进一步放开的空间，现在仅仅是从量上控制，在土地属性上还有很大的政策空间，比如取消 “限墅令”。我就不相信中国的富人就不想有一套像欧美富豪那样的大 house，前有大草坪，后有游泳池那种。

②融资政策

前两天深度分析了《吴晓波：楼市 “变天” 了吗》的相关论述，吴老师认为：“当下楼市低迷的两大原因是民营房企的流动性危机和居民对房产保值增值的怀疑”。

其中影响较大的就是 “三条红线” 和 “房贷集中管理制度”。

自 2017 年以来，政策对房地产行业一直采取的是收紧的霹雳手段，而让流动性真正发生恶化的发生在 2020 年底，当时出台了两个很严厉的政策。

一是 “三条红线”，二是房贷集中管理制度。前者针对房企，后者针对银行。政策传导到行业，标志性的时间是 2021 年 7 月的恒大暴雷，然后像多米诺骨牌的倒塌，大型房企连接到 2022 年初，世贸、旭辉、金地等“好学生” 相继发生债务违约，到最后连 “优等生” 万科也撑不住了。

当下针对企业，陆续出台了一些政策，比如 2024 年 1 月，为更加精准支持房地产项目合理融资需求，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地建立城市房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目 “白名单”，向本行政区域内的商业银行推送，支持在建房地产项目融资和建设交付。

但是这些没有根本性解决房企的资金问题，目前超长国债也没有相关计划，能看到的就是保障房，即使保障房是收购这些房企的存量资量，最多是 “保命”，谈不上 “输血”。在美元还没有开启降息周期，中美金融战还没有分出胜负，相关政策难见放松态势。

这方面的政策，给我个人的感觉是 “又想猪多吃点，又怕猪长壮了”，目前的这些猪，抓的抓，逃的逃，未来大概率再也有没有这种巨无霸房企了，央企将承担大部分房开责任。

2、消费端

目前的这些政策大多算是从消费者端口制定的。相对完整的内容，单细胞和两极管群体可以搜索《从 “五限” 之始，到 “五限” 之止！2022 年楼市的“因时施策”》这篇文章。

我还记得在 18 年做未来市场时对重庆当时的政策梳理如下：

从常见五限政策简单解释一下：

①限购政策

限购就是控制你的购房资格，重庆基本上没得太严格的限购政策，限外也是其中的一种，外地三无人员购房需多交税，更多的是结合首付比例和利率进行控制。目前西安、成都、杭州取消的就是这一类政策。

一般来说现在这些热点准一线、强二线城市，能买的都买了，这些政策对当地居民影响有限，最终还是要看城市吸附力，所以当前很多人在看北京和上海的限购政策执行标准，也是为什么吴老师称北京和上海才是中国楼市的风向标。

②限售政策

消费者买了房子，马上就卖，这种炒房行为也是上层所杜绝的，所有就有对应的限售政策，比如重庆执行的限售政策：主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证 》满 2 年后才能上市交易；这些满二、满五的政策就是限售政策。

很多人担心保障房的入市会影响商品房的价格，大概率这具限售的周期不会短，五年八年都有可能。这种大跨度政策之后的执行标准，这个里面有很大的周转空间。

③限价政策

顾名思义限价就是限制价格，对于上层来说房价涨得太高或涨得太低都不行，所以就有限价政策出台，关于限价真的太多故事可以讲了。市场涨得太快，特别是一手房和二手房形成较高的倒挂的时候，也是整个市场 “炒房” 的最佳时机。最夸张的时候听南京的同行说，新房四万，旁边二手房八万，一套房子 100㎡房子中间价差 400 万，茶水费 80 万打底，作为销售一年收一套茶水费就够了。

重庆在限价方面也有严格的时候，市场上涨太快，要求开发商单批次涨价幅度不超过 3%，销售时严格按照备案价进行销售，在销售的过程中就是一口价。有些购房者就是磨销售，别说销售，就是营销总也没得给你优惠的权限呀，市场好的时候能让你买上心仪的房子就不错了，如果市场下行，即使限价，各大开发商也有太多的手段操作了。

当前的限价政策更多的是新房，避免整个市场呈断崖式下跌，这种政策一般都没有文件，想要一个盖章的文件想都别想，更多的地地方政府 “人治”，一座城市里，区与区之间差距都特别大。

④限商政策

“限商”是对商业类房产的限制，重庆对这方面限制较少，但是金融端还是有区别。刚入行最大的梦想就是想有一套商铺，深深地被 “一铺吃三代” 这句话打动了。现在打死我也不会碰商业，因为商铺在银行评估端，估价很低，且为高风险。现在包销建面 2-5K 的商业一抓一大把，说实话建安成本都卖不出来。

这也让我想起了喀什的商业现在底商 2.5-3 万的均价，跟我在重庆入行时的商业行情何曾相似，不知道有多少人最后血本无归。

商品的价值在于流通，还特别是这种大宗商品，当流通中的某一个环节出现问题，就没有 “价值” 可言了。当前的住宅也何尝不是这种结果导致的呢。

⑤限贷政策

“限贷” 顾名思义就是限制贷款，就是对购房者申请房贷的资质加以限制。这个政策需要跟金融（银行）端相结合。

重庆原政策购买两套及以上住房居民家庭首付 40%，第三套直接停贷。今天的政策也对这个放开了。应该来说会释放一部分需求。

3、金融端

也就是钱相关的端口，对应的就是银行商贷和公积金中心的政策了，主要从首付比例和贷款利息两个层面进行调整。

先看一下今天的政策

核心内容两点：

一、首套房首付调至 15%，二套房 25%；

二、公积金贷款利率调至首次 2.85%，第二次用 3.325%。

①首付比例

调控逻辑：市场好的时候提升比例，市场差的时候降低比例。

作为营销端口来说，也可以通过 “低首付” 的形式来奖励首付款。常用形式有两种：第一种就是房企自己或找第三方机构，提供首付款，比如首付 10%，那就需要给客户借 20% 的首付款。客户采用分期的形式，把本金和利息返给房企或第三方机构。第二种就是高评高贷，比如原来 100 万的房子，按 30% 计算就是 30 万首付，现在房子溢价销售 130 万，找银行把这 30 万贷出来，最后返给客户。什么 0 首付、购房返现金都是这种形式。

插个小故事，听说成都有一种销售模式，就是帅气的男销售出去谈朋友，名义上给女方买套房子，男方出首付，名字登记在女方，最后双方分手了，女方还承担高额的房贷，这种基本上就是第二种，首付都溢价到房价里了。

以前恒大喜欢首付分期，我们讨论分析 “这种政策就是在透支需求，无异于杀鸡取卵，饮鸩止渴”，本次这个政策是不是想薅最后一把羊毛真不好说。

②银行利率

利率高利息就多，利率低利息就少，当然低利率能刺激一波需求，不论刚需还是改善。

说到利率就是说到 LPR，专业文章可以搜索《LPR 的前世今生，新旧 LPR 的主要差异》这篇文章。

2013 年 7 月，人民银行正式取消了对贷款利率浮动下限的管控，标志着贷款利率启动市场化定价。
2013 年 10 月 25 日，作为我国利率市场化进程中市场利率定价自律机制的一部分，人民银行正式推出 LPR 集中报价与发布机制。
2019 年 8 月 17 日，人民银行启动 LPR 新机制，各家银行发放的新贷款均需要参照 LPR 定价。

LPR 就是浮动利率，长远来看利率是走低的，就是购房的利息是降低的。

想我的第一套房子，月供 4200 元 / 月，当时底薪 3500 元 /㎡，亲戚朋友都说我这辈子完都完了，我自己也觉得这辈子完了，迫于还款压力最终选择了房地产，最后逐步降低至 3800、3500 左右，随着利率的降低，房贷是越还越少的。

为什么说长远看低，因为现在我们的利率确实相对欧美算很高很高了，贷款 100 万，利息差不多 100 万，确实一辈子就为了一套房子。但是隔壁湾湾也有 1 点几，按目前这个趋势，我感觉 1.5% 的房贷利率有希望，且不会太遥远。

房地产的调控的政策基本说完了，非常讨厌单细胞生物和知乎二极管的思考方式，要么只看当下，要么只看得见自己的那一亩三分地，还巴拉巴拉的给别人意见，多方面、多维度分析是最基本的分析逻辑，可惜他们没有。

我们常见的政策分析如下：

业界有一句话叫 “短期看政策，中期看土地，长期看人口”，也有一种说法叫 “短期看政策，中期看经济，长期看人口”，在 2022-2023 年这一下行周期，我个人觉得这种说法失灵了，所以今天的三个新政的效果，可能短期也不太会有效果，就像我上面说的 “市场信心及楼市复苏仍需要一段时间的修复”。

二、这些政策能改变什么？

保障性住房和存量去化与土地供应在我看来都是为供应端政策，就是为了去化存量，降低库存，控制新增供应，也是为房企端政策，保障性住房也是去库存的一种，也可能是输血的一种方式。

放开限购以及降首付降利率从销售端政策，就是让想更多人的买房子，首先让他们有购房资格，再降低他们的首付款和月供支出。

这一套组合拳下来，到现在也很难预判未来楼市的走势，但有一点是可以肯定的，就是国家对房地产的定位是清晰的，目前前没有抛弃房地产，这个观点和吴老师的观点是一致的：在当今的经济增长模型中，房地产仍然运行在既有的波动逻辑之中，楼市变天的基本条件仍未形成。（详细内容可以点击观看我整理的《②楼市变局 | 吴晓波谈楼市 “变天” 了吗》的文章）

吴老师认为 “当下楼市低迷的两大原因是民营房企的流动性危机和居民对房产保值增值的怀疑”。在我看来是内外环境综合引起这次楼市下滑。

一是：强调 “房住不炒” 时用力过猛，房企端产生资金流动性危机，消费端限购、限贷、限售层层加码让商品失去了流动性。

二是：美元加息，资本和资金外流，加上贸易战、金融战，让现在失业高位，钱更难挣了，大家对未来都充满了迷茫和未知，各行各业都处于观望状态。

核心的问题是 “信心” 的问题，表现出来是 “流通” 的问题。

一方面，刚需、改善分化严重，高端改善的不差钱，买得起。从重庆 2024 年 TOP10 的成交项目上都看得出来。现在的问题是刚需人口在建少，收入在降低，中端改善要先脱手才能置换，从而导致市场无法形成滚动。另一方面，新房地价贵售价高，二手房持续走低，把二手房卖了，还要贴钱才能买，想置换的人觉得划不来，也就不换了。

感觉一切进入到了死循环，单一从政策端想改变还是很困难。

如果跳出地产之外，感觉政府想得远比我们多，远比我们长。除了上述政策之外，最近几个新闻才值得关注，超长国债的发行，水电气等基础物资的价格上涨以及 2024CPI 目标 3%。

我一直说 “等风来”，可能还没有等到美元的 “降息风”，先等来政策的 “改革风”，如果两股一起来，会不会让房地产这头猪飞起来，真的不好说。

第三、回答几个现实问题

问题一：房价会不会一直跌？

我的答案是否定的！我在《房价受哪些因素影响，为什么总预测不准？》的回答中简单的阐述了房价的构成要素。单细胞动物始终在想国家免费给他发一套房子，最好再送一个老婆，这不现实。

即使国家进行了改革，摆脱了土地财政，房子也是一砖一瓦砌出来的，材料要钱，工人要钱。加上 CPI 年年还上涨，这些材料和工钱会不会上涨，真不好说。像重庆这种本身房价就不高的城市的 50% 就是底线。

基于此，你说房价会不会跌，再跌也只会跌到建安成本吧！

问题二：现在的房子要不要出手？

很不想给这种建议，没有人能给别人做建议。但是大家要警惕一种思路，XX 年房价好多好多，现在卖成好多好多，亏了好多好多。但是他并没有给你说好久买的，买成好多钱。如果 10 年前买的呢，现在卖的呢，赚了 50% 或 100%，现在得了便宜还卖乖。

所以这里有两种情况，一种是低位买的，现在卖，大概率也是赚的，你爱卖不卖。另一种是高位买的，现在卖注定血亏，既然亏了，建议还等等。现在正处在政策调整期，等风来，两股风总一股风会来。

问题三：未来房地产还有没有机会？

机会肯定是有的，我在《房地产行业未来会怎么发展？》回答中幻想了一下，我们的房地产还有精细化、智能化、生态化等相关的路子要走，未来可能还有机会。

我们听了二十年的城市化，没有听说过乡村化，这条路有没有可能再走个二十年？就像 “温铁军” 所描述那种，在中国广大的农村再来一次“资源性分配”。我们国家有一个大招还没有放，就是“户籍制度”，会不会放不知道，但是它所包含的能量是巨大的。

写得太多，不太成系统，自己也不是专家或学者，只是一个普普通通的打工人，也是被薅羊毛的对象，只是在这个行业中看得多点，想得多点，不一定对，请嘴下留情，感谢不杀之恩。

知乎用户 南山有一屋​ 发表

最显著的影响已经出来了，就是地产股爆涨了，连 ETF 都涨了 10+% 了，前段时间错过了，昨天在涨停板买了荣盛发展，今天早上 6% 左右卖掉了。

本来挂了 - 5% 的位置要买进的，结果下午就出了这个消息，好嘛，本来跌回 0 轴的股价，还是有很大希望继续跌的，我就开了个会居然拉到了我卖的位置了，咋办？

那还能咋办，就是干啊，居然原价买回去了，冤大头啊。

连万科这种大体量都能上板，和去年无论出什么政策都使劲跌的情况完全不一样，是不是足以说明这次政策的影响力了？

港股的房地产板块，更是连续暴涨。

这些足以说明，这一波政策的驱动市场是买账的，个人倾向于认为大概率我们的房地产要软着陆了。

除开放开限购的刺激外，现在根据外围消息，房地产的国家收储也成为了当前市场最重要的预期。

早在去年初，我们就设定了 1000 亿人民币的住房租赁支持贷款计划，有 8 个城市作为了试点。

主要就是地方想央行申请发行债券，这些债券筹集的资金之后，用来收购本地的楼市库存，然后作为公共性租赁住房。

如今过去一年了，重庆已经开始实行了。下一步的确有可能向全国范围内推广了。最近，杭州市临安区宣布，将在市场收购一批住房，用作公租房。

而杭州并不在之前的 8 个试点城市之列。不知道是已经开始推广了呢，还是杭州本来就有钱，并未发行这个住房租赁支持贷款计划的债券，无论如何，国家收购房屋，然后作为公租房，的确是一条可以解决当前楼市困境的重要思路。

之前，房地产第二轮大规模去库存已经开启，手段是多样化的。

供给侧上，房地产去化时间大于 36 个月城市停止供地，现在住房开工面积锐减，已经回到了 2006 年的水平了。需

求侧上，则采取了放开限购刺激居民的需求，以及部分城市直接收购房屋。现在从定性的角度看，解决楼市库存的方向没有问题。现在就是一个数量方面的对决了，就是看供给减少、需求恢复后，能否重新达到一个平衡了。

现在，投机炒房的需求基本上完全被打掉了，只是房价预期不稳的时候，刚需其实也会推迟自己的购房需求，之前需求下降太快了，从另一个层面也可以看出，上一波楼市暴涨，投机炒作的需求占比太高了。

如果我们能够实现房地产软着陆，我认为就没有什么能够阻止经济的复苏，这也是其他国家从来没有实现过的，我本人继续谨慎乐观。

大胆预测一下，房地产将迎来春天，中国经济的春天也即将到来，康波周期里说一个人一生大概有三次赚钱的机会，对我个人来说，第二次机会应该是来了，下半辈子过什么样的日子，就看能不能把握这次机会了。

知乎用户 陶醉​​ 发表

第二今天的出的政策真是有点猛，比去年下半年的政策要更直接

一是设立 3000 亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款 5000 亿元。

这个属于中央加杠杆来降低企业杠杆，给市场注入流动性。

二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于 20% 调整为不低于 15%，二套房最低首付比例从不低于 30% 调整为不低于 25%。

降低首付还是属于提升居民杠杆的手段，对刚需刺激比较明显，但也是双刃剑。

最新数据，去年三季度居民杠杆率为 62.4%，从 2021 年开始就稳定在 60-62% 这个区间，说明居民负债潜力有限。

三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。

利率下降是降低购房负担，这个是好事，特别对新上车的购房者。

四是下调各期限品种住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为 2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。

这样看来，LPR 也会很快降低，低利率 + 低首付，这样的刺激如果市场还是没反馈，那就真没招了。

确实，1-4 月全国住宅销售面积同比下降 24%（百强数据是 45%，这个更真实），2023 年是同比下降 10%，22 年是下降 25%。

这样一算，住宅销售面积三年下跌刚好 50%，属于断崖下跌。

而且今年的销售额下降比销售面积更大（蓝色线），说明价格在加速下跌。

知乎用户 杨泽康​​ 发表

感觉央行这是又把球踢回了地方。

因为已经有不少城市宣布取消首套的房贷利率下限了，所以恐怕不会有什么效果；而且统一取消下限，有点让各地自己看着办的意思。另外相比 20-30 年的还款周期，利率降低能够带来的 “体感” 相比绝对值仍很大的房价来说，真的微不足道。

可以肯定的说，取消各地首套 / 二套的房贷利率下限，但首套的利率多数城市必定不会低于 3.45%、二套的利率必定不会低于 3.35%。

取消首套房贷利率下限的城市利率，有的银行 (湖南岳阳) 称首套房贷利率最低可降至 3.1%-3.2%，就是 “象征性” 的比公积金贷款利率 3% 高一点。其政策出发点是让首套房的刚需承接杠杆入局。

目前看大部分城市选择降低到了 3.45%，即当前基准利率 3.95% 减 50 个基点。对于普通购房者来说，相当于 100 万元 30 年月供每个月少 283.79 元，累计利息少 10.18 万元。

2 年多下来，所有的政策对刚需和首套的人群让利太少了，可以说几乎没有。这次的政策也一样，就是舍不得一丝一毫的土地出让金。

再来看一眼数据。

截止 2024 年 3 月，国内商品房待售面积为 74833 万平，同比增长 15.6%。其中，住宅待售面积增长 23.9%。发现没？待售的房子竟然还在大幅增长：

在建的施工面积更吓人，还有 678501 万平方米！其中住宅类的 474580 万平方米。就算现在开始不再新增一个项目，卖掉这些 (已开工 + 已完工) 的房子，按 1 季度 22668 万平米的已售 / 去化速度，需要整整 100 个月。

按照之前的住建部意见：高于 36 个月去化周期的地区应暂定住房类土地出让。也就是说需要在几年内，收购目前在建和完工商品房的 64%(100-36)，约 48 亿平米。

保守估计需要 30 万 - 35 万亿。

现在财政收入和赤字情况，怎么可能办得到，这就是为什么目前还无法大规模推广 “政府下场回购” 模式的主要原因：没钱 + 房价还是太高。

降价是唯一的有效出清办法。

国内关于房地产的所有政策，其 “出发点” 没有任何改变：

1. 稳住市场预期，不降价；或者说不要短时间内降的那么猛；

2. 尽量多的乎由刚需 / 首套人群 / 家庭加杠杆上车。

知乎用户 35 号庇护所​​​ 发表

单独看这个放开房贷利率下限，影响不大，而且太缺乏想象力。你知道房地产市场下滑最本质的内核是什么嘛….. 房产增值带来的收益率和货币资金的成本（也就是利率）的比较。

假设，比如，以前房价每年上涨 10% 的情况下，贷款利率 3%~6% 之间会有非常显著的回报率影响。尤其是，利率一旦下调，带来的投资需求增加，那边的房产增值可就不止 10% 了。所以，这是在房地产周期见顶之前的玩法。

现在呢，假设房价每年下跌 5%，你贷款利率 3% 还是 4%，带来的都是绝对的投资负回报。那对于投资需求来说就没啥意义了。你可能会说，投资需求以外的需求呢？实际上，投资有投资回报，消费也有消费回报呀。

你 “消费了” 房子一年，结果房价跌 20 万，那就不是用 20 万 + 贷款成本 + 一年的房地产折旧 租了房子一年嘛。

前面我说央行此次放开房贷利率下限缺乏想象力，是因为，我在在央行 4 月 7 日宣布设立科技创新和技术改造… 中说过：

• 1，租赁住房贷款支持计划；
• 2，改良版 PSL；
• 3，新型结构性货币政策工具，给与住户部门买新房的贷款以 “低息” 补贴（本质就是要区分二手房和新房）；
• 4，超长期特别国债。

看见粗体字部分了吗？这才是想象力的下限。也就是说，通过这个新型货币政策工具的 “补贴”，需要让买新房的房贷利率 < 存款利率，那么对房地产市场才会产生一点影响。

知乎用户 Gemfield​ 发表

两周前写的，当时还有一些政策没出。

声明：我没文化，纯个人观点，但是已经（新投入）真金白银为认知买单。

1、亲自下场收房子，约等于美联储买美债。实实在在的放水了。

2、要拼死拼活再跳一跳才够供个刚需房，只为解决居住需求，不能获得其他附加价值的这类人，其实是没有必要勉强买房的。10 年前东拼西凑也要「上车」的逻辑是必须搭上房价普涨的车，上杠杆吃到牛市红利。以后没有普涨了，不存在「上车」了，你能买到的房不增值。以后刚子楼和老破小要跟保障房竞争，是死亡螺旋。

3、有人说 20 年的房地产上涨周期，熊市的周期不是两三年就能走完的，也需要很长的时间。然而中国房地产是罕见的急跌深跌，该暴雷的头部企业也暴了，空间换时间的可能性是存在的。就像 2020 年 3 月美股股灾深跌，救市后迅速拉起，形成史上最短的熊市。不是说房地产也要 V 形反转，也可以 K 形，但总之不应该再看空。

4、库存去化超过 36 个月城市停止供地，大批库存房源成为保障房，等于住房进入了双轨制，国营保障房与商品房。那么商品房的差异性体现在哪里，是一个关键问题。

5、过穷日子的时候茅于轼的「公租房不建厕所论」有那么点歪道理。现在不一样了，中国实质上快要迈入初级发达国家的水平，保障房是要有底线的。

6、没有几个人是非买不可，然而切实存在「人民日益增长的美好生活需要」，这是将来商品房要解决的问题。周围很多人的苦恼都是，能充分满足自己改善需求的房子难找，要么需要委曲求全，要么极其稀缺以至于过于昂贵。

7、所以正如截图说的，以后商品房会大量向改善需求倾斜，起步面积大，并且卷产品，卷得房率，卷户型设计，卷梯户比，卷层高，卷架空层，卷公区品质，卷绿化，卷外立面，卷物业。改善房长得越来越像甚至超越了曾经的电梯豪宅，而随着近郊容积率放开限制，低密度豪宅产品开始聚集成气候。

8、不存在没钱改善的问题。激活置换链是关键。虽然你的刚需房已经跌去了 30%，但首付比例从 3 成降低到了 1.5 成，银行也远没有 2021 年审核那么严了，商贷利率允许一降再降，所以一来一回你购房预算还涨了，只要好好打工还贷。放开限购也一定程度增加了流动性。还有以旧换新，还有一年内置换免个税。据说将来可能补贴 / 降低契税到 1%，甚至更低，降低交易摩擦。

9、旧改棚改还要继续，但是房票替代货币安置。房票不仅限时使用，还要限制区域。本地拆迁本地花，一分别想带离家。

10、国营化的保障房还有个远期的好处，就是非常好拆。想要重新盘活旧城区的时候，这些房子分分钟就拆了。

11、所以你看，一边引诱你舍弃自己已经被淘汰的旧房，去追求从外观到内部品质全面升级的新房，一边给你添加柴火，还要增加交易的顺滑度。同时从供给侧需求侧解决问题。

12、你以为低出生率是最大问题。韩国低出生率那么多年了，首尔的房价应该已经白菜价了吧？韩国读书应该不卷了吧？

13、低出生率导致萎缩的是「老家」。县城小城或许是生育主力，然而人口继续往少数几个核心城市群迁移聚集，将来一半以上的人口集中在个位数的超大城市和周边。「核心地段核心资产」的原则没变，但产品会迭代，核心会迁移，你无法永远坐享其成。

知乎用户 Luxenius​ 发表

我觉得这次这个利率政策也不是本轮地产调控政策的尾声，下周很可能还有进一步的支持政策出台。

为什么我有这样的判断呢？

很简单，取消利率下限，降低公积金贷款利率，降低首付比例，这些措施，力度都不够。

这些措施最多算是餐前甜点，大餐应该还在后面。

政策现在面对的是一个房价收入比高的夸张，租金回报率约等于没有的房地产市场。

普通人终其一生也买不起大城市的房子，或者说，普通人终其一生连大城市房子的首付都攒不出来。

三四线城市的房价会低一点，但是人口也少，人均住房面积大，根本没什么继续买房的动力。

人就那么多，买那么多房子，给谁住呢？

前段时间的政府出台买房政策，可谓是意义重大，那就宣告了未来地产开发商的存量房，政府会兜底一部分，避免地产公司倒闭。

这对于化解地产风险，有着非常重大的意义。

但是除此之外，全国房地产市场不旺这个现象，也必须通过政策支持来进行扭转。

个人觉得接下来各地应该会争先恐后的降低住房贷款利率，房贷利率会低到一个我们难以想象的程度。

比如个别城市的首套房商业贷款利率，会跌到 3% 附近。

然后 5 年后，我们也许可以看到 3% 以下的商业住房贷款利率。

只有切实的降低了老百姓买房的成本，才能为市场托底，才能有效。

但是也别指望房价大涨了，现在我们面对的是全国数不清的二手房房东抢着卖房子。

这些天量的供给，不知道要什么时候才能消化掉。

未来你们手里的房子，不挂牌 2 年以上，别想卖出去。

大家都想卖房子，买房子的人反而越来越少了。

长期看还是不容乐观。

现阶段能把开发商的问题解决了就不错了，土地财政估计是要换个玩法了，拿地的企业会越来越少，其实现在很多地区房子卖的不好，地方政府就不许出让土地了。

过去房地产狂飙的时代，应该是永远离我们远去了。

下面贴上我写的地产相关的文章，供参考：

《手有 100 万，买房是明智之举吗？你认为房价还会降吗？》

我觉得 100 万拿来买房，这个数都太多了，以后房子就跟汽车一样是个消费品。

100 万的车，得够得上这个价格。

同理，100 万以上的房子，也得配得上价格。

全国这么多地区，配得上拿 100 万以上去买房子的，不会很多。

未来会更少。

大多数地区的房子，也就值个几十万。

我觉得房价大概率是要一点点跌下去了，如果还有不信的，几年以后我们再看。

不说别的，人口这个难题就解决不了，就算你经济发展再好，人都没了，那么多房子谁来住？

未来社会上全是老年人，老年人不会手里留一堆房子收租的，因为根本收不上来，看你一个老人去收租，人家能拖就拖，根本不用怕你的。

社会的真实情况就是这样子的，你有了财产，但是没有相应的实力去保护它，这个财产就不一定是你的。

单身老人能保卫住的房产极限，也就是 1-2 套房。

多余的房产，对于缺乏保护自己手段的人来说，是危险，俄国大作家陀思妥耶夫斯基的《罪与罚》大家看过没有？

拉斯柯尔尼科夫的故事，可以套用在很多地方。

放贷的人，收租的人，特定时期，都可能成为特定人群报复社会的对象。

在经济困难的时候，手握多套房收租的人，天然的会被那些陷入困境的人视作恶人的象征。

极端的年轻人可控制不好自己的暴力。

他们会把自己的犯罪行为，视为替天行道。

关于人口趋势，我贴几个图出来，大家一看就清楚了。

第一张图是新生儿数量变化图，大家可以看到，现在每年也就是 800-900 万的新生儿数量了。

下面这张图，更吓人，一孩数量下滑的更厉害，现在二孩 + 三孩每年的出生量占比，已经超过了一孩了。

也就是说，“刚需型生娃” 人数不断缩减，全靠 “改善型生娃 “群体顶住生育率。

俗称 “不生的，一胎也不生”。

所以生育率这个问题，未来随着二胎三胎政策效力的归于平淡，后面会更不乐观。

这个对房价就是致命的影响。

还有个问题，就是现在房价没怎么跌，是由于人们还沉浸在过去 20 多年房价上涨，买房躺赢别人的投资惯性思维中。

过去 20 多年，房地产就是中国最好的投资品，没有之一，因为你可以贷款带几倍杠杆买房，贷给你的还是 30 年的长期贷款，短期还款压力有限，这一点比买茅台股票还带劲。

所以过去很多人就靠买卖房子，赚了很多钱，甚至改变了一家人的命运。

但是这并不代表 2024 年之后，房子还是好的投资品。

大家先别着急，随着我耐心的往下看。

下面的图是统计局公布的全国新房销售均价的变化图，大家可以看到从 1999 年开始，24 年时间里面，全国层面的新房销售均价都从 2000 元 / 平米，涨到了 1 万元一平米，涨幅是 5 倍。

一线城市，以及部分沿海发达地区的房价涨幅，就更夸张了，下面是上海 1999 年到 2023 年的新房销售均价变化图，从 2000 多块钱 / 平米，涨到了 4-5 万元 / 平米，涨幅超过 20 倍。

所以，以 1999-2023 年这 24 年的维度看，买房，不买房，买三线城市的房，还是买一线城市的房，贷款买多套房，还是全款只买一套房，从结果上看，获得的财富总量，是天差地别的。

房地产还有一点好处，那就是投资的家庭阻力小，你如果拿一大笔钱去投什么科技项目，去创业，去炒股，家里人还真不一定同意。

但是你说去买房，大家肯定说，买房好啊，总归是要买房的。

所以我们在投资上总说要顺势而为，过去 20 多年，中国经济的大势，就是买房的人躺赢。

对应的，过去 20 多年来，炒股的、创业的、开店的，没几个过的舒服的。

但是既然说到趋势了，大家肯定就想到盛极而衰这种东西了。

中国人对这类东西非常熟悉：眼看他起高楼，眼看他楼塌了，好一似食尽鸟投林，落了片白茫茫大地真干净。

房地产，归根到底他也是个商品，最后也是受供求关系影响的。

买房的人多了，房价就涨，买房的人不如卖房的多，他就跌，就这么简单。

现在这种情况，明显就是买房的人不够了，房子堆的太多了。

下图是一手房领域的待售面积情况，可以看到，现在基本上又到了 2014 年底的库存高峰水平了，上一次库存高峰的时候，棚改货币化，放松限购，放松贷款条件多箭齐发，硬生生拉着中国房价和中国的居民负债率往上跳了一个大台阶。

后面的几年，商品房待售面积是降下去了，但是没想到这会儿又起来了。

2014 年的时候，全国商品房销售均价是 6000 元 / 平米，现在是 1 万元 / 平米。

2014 年的时候，中国的居民杠杆率是 36%，现在中国的居民杠杆率在 65% 附近。

2014 年的时候，可以大力出奇迹，2024 年的时候，还能老调重弹吗？

看起来够呛。

所以，2024 年中国的房地产政策，一定会继续宽松，但是政策宽松的效果，一定会远逊于 2014 年。

因为房价环境、居民杠杆率环境都不一样了。

以及、经济增长预期、人口增速预期，也都不一样了。

至少从全国层面，我觉得未来买房的增长空间，已经不大了。

至于一线城市，我觉得这个走一步看一步，关键是看产业发展情况，如果新兴产业能起来，那就跟着新兴产业买房。

如果起不来，那到哪都一样，市中心会好一点，郊区的房价就别指望了，一线城市的郊区，不见得比二线的市中心好。

一线郊区的房价，现在很夸张，同样花这个钱，人家不如去强二线买个位置更好的房子。

中心位置的房子，才是刚需房，因为人口都集中在中心位置。

没有人口，哪来的购房需求。

所以，如果非得买房，我是说无论如何，不计成本，无论对错，反正你就是要买房，那我推荐你买一线城市市中心的次新房。

这样的房子，尤其是居住体验比较好的户型，未来的跌幅，应该相对较小。

因为这类房子本身在二手房市场上的供给就少。

至于那种一眼扫过去几百套都一模一样户型的老房子，趁早远离，有学区也不行，学区房跌的更惨。

不信的话看看上海浦东浦电路那边的潍坊九村，房价都快腰斩了。

其实为什么跌这么多，原因没别的，人口变少了，经济增速变慢了，二手房供给太多了，都是原因。

大家都是卖房的，没有买房的，房价怎么涨，你买了房子，以后卖给谁？

我还写过一个上海学区房最新价格情况的回答，也附在这里吧。

上海二手房 2023 年平均一年跌幅，应该在 10% 以上，好多公众号，靠着中介那边的数据，以及重点楼盘采样验证，大致估算出来了，2023 年上海的二手房平均成交价跌幅就是超过 10% 的。

个别地区跌幅超过 15%，甚至 20%。

大家自己去看看自己平时关注的房产领域那几个知名的民间公众号，就知道了，这些人都还是在说真话的。

我给大家看几个上海小区的情况就知道了。

世界大道那边，潍坊九村，出名的小面积学区房，小几百万就能上车的。这个小区 2023 年年初的时候还有 9 万多的成交价，年底就剩不到 7 万了。

浦东学区房成交量中，潍坊、洋泾这两个地方能占大头，因为这两个地方都是小平米的老房子，总价低，上车门槛低。两个地方其他校区房价的走势，跟潍坊九村就没有差多少。

这叫个位数跌幅？

我再给你们看看浦西。

杨浦的长海二村，也跌回 2016 年水平了。

杨浦的密云小区，从 10 多万的单价，一年时间跌到了 7 万多的单价。

也许是统计方法的问题，很多上海的小区，之前也没怎么涨，所以现在跌的也不多，这样的小区，冲缓了整体波动。

也掩盖住了，比如学区房这样高波动品种的真实跌幅。

根据大致的估计，上海有 800 多万套二手房，要把这些房子的成交都统计清楚，是一件很困难的事情。

我们只能根据那几十个，甚至多一点，100 多个重点小区的情况来监控整个市场情况。

基本上我看下来，上海 4 万左右单价的房子，价格是没怎么跌的。

凡是 5 万以上的房子，价格越高，跌的越多，凡是 10 万单价以上的老房子，过去一年价格基本都跌下去了。

次新房，2022 年还有一些成交在 20 万左右的，2023 年底基本也都跌下去。

之前爬的越高的，现在跌的越深。

所以这个就叫地心引力啊。

上海的房子，内种外环应该有个层级定价的，现在这样太离谱了。

尤其是郊区的房子，凭什么那些什么配套都没有的地方就能卖 6 万以上？

这些地方的跌幅，过去一年也不小。

也是地心引力的作用。

我个人觉得，这样的调查研究，才是接地气的，才是有效的。

其他地区的房子，我没那么熟，大家可以用类似的方法去调查研究一下。

《如果大放水，中国房价会暴涨吗？》

这里我们首先厘清一个概念：

货币超发，其实推高的是负债和少部分人的收入。

而房市、股市长期的上涨，取决于大多数人收入的提高。

这两部分其实不匹配的。

就是说一个国家房地产、或者股市的短期上涨，是货币超发推动起来的。

但是一个国家房地产、或者股市的长期上涨，一定是因为该国国民过去通过收入增长积累了大量的财富，然后该国国民将这些财富投入了房地产或者股票市场。

这部分财富以房子或者股票的形态，沉淀了下来，流动性变弱，就等于吃掉了房子和股票的大部分供给，市场上的供给减少，所以易涨难跌。

美国的指数基金、养老基金、高校基金，以及各类长期基金，扮演的都是吃掉优质股票供给的角色。

我国的居民财富，在过去二十多年，以上杠杆的方式，吃掉了市场上新增的大部分房地产供给量。

美国这些基金的钱，从哪里来的？

来源于美国人不断增长的收入和财富。

中国的老百姓买房的钱，从哪里来的？

来源于好几代人在过去几十年里面的收入积累，再加上未来 30 年的按揭贷款。

而贷款利息的来源，其实是贷款人未来不断增长的收入和财富，这一点跟上面说的美国的基金投资者钱的来源是一致的。

所以问题就很清晰了，关键在于居民的收入和财富能不能增长，能增长，资产价格就长期走牛，增长乏力了，资产价格就增长乏力，就这么简单。

中房美股，其实能反映很多东西。

中国房地产的总市值在 300 万亿人民币以上，美股总市值也超过 300 万亿人民币，所以过去一度有中房美股总市值都在 400 万亿人民币的说法。

但是这两个东西别看总市值相近，但是其实质地上差很多的，美股总市值里面苹果，微软这样的大市值公司占比很大，苹果公司的总市值就有 3 万亿美元，21 万亿人民币。

道琼斯工业指数的 30 只成分股，合计总市值就有 12 万亿美元，也就是 84 万亿人民币。

这些美国公司大部分都是科技股，长期看利润增长空间仍然很大，利润增长了股息就能增长，持有这些公司的股票，长期看收益率仍然有一定保证，至少应该比存款利息高。

但是中国的价值 400 万亿人民币的这些房子呢？未来靠什么保证房租一直增长呢？靠涨房租吗？

所以大家这下子应该反应过来了吧，为什么美国人不炒房子，偏偏喜欢炒股票呢？

人家不炒房子，可不是因为不喜欢房子，也不是因为人口少。

人口少可以集中炒少数城市，可是人家也没这么干。

所以，问题的关键，不是放不放水，而是这个链条的末端，实体经济上面到底能不能赚到钱。

如果实体经济不能赚到钱，房市也好，股市也好，最后都是炒到高点一把跌下来，连接盘的都没有。

那么实体经济，要去哪里赚钱，或者说，要去赚谁的钱，这个钱到底从哪里来？

美国的实体经济，就是靠科技 + 金融 + 军工，所以买美股的科技龙头，大致上就是买了美国经济中增速最快的那一部分。

中国的实体经济，其实大盘在基建 + 地产 + 制造业，但是基建和地产，都不是创造价值的终极手段。

基建是政府债务推动的，政府债务长期看要靠税收收入化解，所以基建的付款方，长期看其实是企业和居民。

地产是靠地产销售拉动的，地产销售是居民财富拉动的，居民财富的来源是居民的收入，所以地产长期看是居民收入拉动的。

那么居民和企业的收入又来源于哪里？

科技企业的利润，一部分是技术进步节省了成本，省出来的。另一部分是创造了新的产品，卖出来的。

而那些买了科技企业产品的企业和个人，因为这些产品节省了自己的时间或成本（娱乐的成本也算），所以可以说科技企业降低了全社会的生产和生活成本。

科技企业赚的是这个钱。

而居民的收入，其实很难增长。

因为很难找到让几亿，甚至十几亿国民都增加收入的办法。过去中国是让大量农村人口，走进城市，通过制造业、建筑业参加了工作，创造了大量产值，个人也在其中积累了收入和财富。

这就叫城镇化。

城镇化的过程是一次性的，不能重复再来的。

美国现在也没办法大幅提高国民收入，他们疫情期间全民发钱，结果通胀了好几年，但是就这也没让美国的房地产市场疯涨，就美国房价这几年的涨幅，和我们的 2015-2016 年相比，那真是小巫见大巫。

为什么发钱后美国房价没有疯涨？

因为发的那些钱日常花花还可以，攒起来买房？那是不够的，况且美国还有房产税。还有强制征收的物业费。还要定期修建草坪之类的，持有房屋的成本非常高。

所以现在网上还有声音说大放水中国房价又会疯涨，我是觉得不太可能，短期都不可能涨。

中国房地产的盘子太大了，不知道要放多少水才托的起来，就算短期可能涨，水停了，又会跌回来，而且可能跌的比之前更低。

以上就是我从经济学原理，以及商品供需，金融产品定价角度做出的理论推演。

但是现实总是魔幻的，比所有的传说故事都要魔幻。

历史规律总是被突破的，科学理论也有被推翻的一天，其实这些过程，也未尝不是一种乐趣。

未来的人，定会嘲笑我们观点的愚蠢，正如眼前我们嘲笑过去的人一样。

循环往复，即为历史，仅此而已。

《稳定的房贷利息支出和不稳定的收入前景，是中国购房者面临的主要矛盾》

我记得好几年前，“房贷是银行的优质资产”这样的话还在各种公开场合层出不穷，那时候还没有 “联合断贷声明”，也没有“存量贷款利率调整” 这样的概念。

短短几年，好像换了一个世界。

2020-2022 年过去后，中国人民好像集体调整了自己对于未来收入的预期。狂热的头脑终于迎来了第一次的降温。

不夸张的说，过去 20 多年来，中国人对房地产最冷静的时候，也就是现在了。

很多人开始思考，自己真的可以一直保持现在的收入水平不变吗？

过去有多少人都默认自己可以一直领工资到 60 岁？

如果现在人们的想法有所改变，到底是经济环境真的发生了变化，还是人们终于认清了现实世界毕竟不是伊甸园？

舞会总有结束的时候，灰姑娘的南瓜马车和老鼠车夫，会在午夜 12 点后变回原形。但是在舞会当中，没有人会想到这些。

实际上，用不稳定的月薪，去还稳定的房贷，本来就是一种错配。

地产投资和基建投资的降温，造成了大量从业人员的囧境。美国对中国的遏制，让部分出口行业也受到了打击。

更别说一些进入到成熟阶段的行业，本身就有去产能，精简人员的需求出现。

也许这个世界上，压根就没有所谓永远稳定的工作。

万物皆周期，万事皆轮回，太阳底下从来没有新鲜事。

曾经有一段时间，国企职工也觉得自己的铁饭碗牢不可破，职工食堂，职工托儿所，职工澡堂，应有尽有，那是一段美好的时光。

但是 1998 年后，一切都变样了。

财政部网站上有篇文章写道：1998 年至 2003 年全国仅国有企业下岗职工 2818 万人，而且之后几年下岗职工再就业率呈下降趋势，1999 年至 2001 年，分别为 42%、36% 和 30%。

接近 3000 万人，要重新找谋生的途径。

这其中的不易，只有亲历者才能体会。

2001 年后，加入 WTO 让中国的出口外贸，连带着整体经济实现了快速增长，一定程度上对冲了之前的国有企业下岗压力。

如果当时中国没有加入 WTO，中国经济肯定没有后面那么好的增长，就业问题也会更严重。

我们接下来说回房地产。

30 年的贷款合同，其实是一个非常需要慎重对待的事情。

怎么保证自己未来 30 年，都能支付的起每个月的月供，是需要强大的实力做保证的。

我觉得很多人都高估了自己在一个长周期里面赚钱的能力。

你 35 岁之前能月薪好几万，不代表你 35 岁之后还能赚到这么多钱。

有可能 35 岁之后，你就被 “优化” 了。

你能力在行业里面数一数二，是很厉害，但是有一天行业被颠覆了，你再有能力也得转行。

还有很多工作是需要你有健康的身体的，如果 40 岁后你患上慢性病，你是否还有信心保住现在的工作？

如果之后你的家人罹患疾病，需要你陪伴在身边照顾，你还怎么像现在一样每天去公司上班？

更别说那些不可预测的公司人事变动，公司股权更迭，组织结构调整之类的事情。

顶头上司可以换人，公司股东可以换人，你所在的部门可以被裁撤合并，这里面任意一条都能打破你的舒适区，让你从一个安稳的上班族变成投简历的失业人口。

所以这个世界的真相，其实是：没有什么工作是永远稳定的。

所有人的收入都是不稳定的。

我们总得被迫面对不确定的未来。

我相信很多人在面对那份 30 年的贷款合同的时候，想的是实在不行可以把房子卖掉，这样就不用还贷款了。

结果现在大家都知道了，当你需要用钱的时候，房子根本卖不掉。

所以这个事情的本质，应该是很多购房者实际上用的是短期的投资思维，去借了长期的贷款。

这是要出问题的。

这就跟债券市场上的投资者一样，没几个人是想持有至到期吃债券利息的，都是想炒债券价格。

追涨杀跌。

房地产市场也是一样，我总觉得后面的需求情况非常不乐观。

为什么现在断贷的问题还不严重？

我觉得是因为很多人的存款还够支撑。

但是一般来说，家庭的存款不会超过 3 年的房贷利息。

我觉得未来的断贷现象，会逐渐升高，现在还没到高峰。

二手房的挂牌高峰，也还没到。

不要再以为自己的收入能永远增长，至少对于大多数人来说，收入持续增长未来是很难的了。

不要看中国的 GDP 增速只下滑了几个点，这几个点，恰好就是地产、基建这些贡献的。

这些领域，承担了大量的就业压力。

这个世界已经变了。

我是建议大家从今往后，不要再加高杠杆买房。

多发展副业，多思考自己还有什么技能，不要放不下架子，只要下辛苦，摆摊也能赚到钱。

未来要想尽一切办法挣钱。

还要多存款，给家庭留足保障，少进行不必要的大额支出。

韩国的很多影视作品，能给我们不少启示。

比如韩国影视剧里一直有投资破产，导致生活一路千丈的，韩国那边的投资骗局好像特别多，我们这边的监管环境还是要好的多，但是大家也是要自己多加小心。

还有韩国地狱式高考复读模式，这个真的是卷到了极致。

其实只要居民杠杆率能降下来，后面的日子，就还是不错的。

不背房贷，很多人打打工还是能养活自己的，毕竟未来房租也会慢慢降下来。

从长期来看，激进者都淘汰在时代的浪花当中了，唯有保守者，才能始终屹立不倒。

激进者，冒险者的时代，该谢幕了。

《房价下跌，旅游火热，也许并不矛盾》

我发现，现在大家对于我们国家就业压力很大这一点，基本是没什么争议的。

降薪、裁员，找不到工作，这些事情每天都在发生。

但是，另一方面，旅游市场的火热，餐饮消费的回升，包括统计局公布的社会零售品销售数据，都好像在告诉我们，这个社会上，大家都不差钱，总有人可着劲儿的在花钱。

只不过这些人，不是你我罢了。

可是，为什么会出现这样的现象？

或者说，到底哪边才是真实的世界？

这个问题也曾经困扰了我很久，直到最近，我看了一些研究大宗商品扩产周期的文章，才豁然开朗。

这里我先引入三条社会学的假设定理，来帮助读者们理解后面的推理过程。

就像三体中，叶文洁跟罗辑说的宇宙社会学基本定理一样，我相信下面的假设定理也能帮助大家理解中国未来的经济和社会变化。

定理一：全球市场的总供给份额有限，每个国家最终都只能守好自己的那一块地盘，所有国家在博弈中达到平衡。

定理二：企业如果不能扩大份额，也就没必要增加投资。

定理三：一个国家企业投资扩张的速度越快，就业岗位增加的就越多。

下面我们开始，首先让我们回顾历史。

要想搞清楚中国经济现在面临的问题，要先从大宗商品的上个黄金十年讲起。

2000-2011 年，是全球大宗商品价格和产能同时飙升的时期，即所谓的大宗商品黄金十年。

背后是中国大陆成为全球工厂后带来的巨量产能扩产需求。

那段时间大宗商品的供给方，就是那些矿主们，看到中国经济发展的前景，都乐观的进行了扩产。

但是这些矿主们没想到的是，那次扩产所带来的产能盈余，后面要花那么长的时间去消化干净。

2016 年前后大宗商品价格的低迷，给所有人都留下了深刻的印象。

其实也不能说当时扩产的人盲目乐观，毕竟站在那时候，谁也看不出中国出口份额扩张的极限在哪里。

虽然大家心里也都清楚，增长的事物，必然有他的极限。

那个时候中国企业攻城略地，用低价格、高响应速度不断侵蚀着国外企业的供应份额，后期更是实现了产品质量的升级和技术的自主创新。

一时风光无二。

然后，后面中国企业出口份额扩张的速度，其实也不是一点点慢下来的。

2015 年，仿佛是一个转折点。

这一年我们不光有大众创业、万众创新的舆论浪潮，不光有暴涨暴跌的 A 股杠杆牛，也不光有坐上火箭的房价。

比上面这些，更重要的是，我们在 2015 年，迎来了我们国家出口份额的第一个高峰拐点。

也是从这一年开始，我国制造业的固定资产投资完成额，俗称制造业资本开支增速，正式从 10% 以上，下滑并稳定在了 5% 左右的水平上。

这意味着，中国制造企业投资的收缩，其实从 2015 年前后就开始了。

企业手里的钱，不投厂房设备了，干什么去呢？

有的企业就拿去投资房地产了，或者分红给老板，老板去买房，或者干脆老板就不干了，工厂卖给竞争对手。

所以我们国家之前 20 多年实际上是从出口外贸上面赚了不少钱的。

这些钱，不管是老板赚的钱，还是员工的工资，还是上交的税收，还是在这个过程中流到某些特定人群手里的灰色收入，最后都是我们国家总和意义上的财富。

这就是我们国家财富积累的来源。

而这些财富，在过去 20 年里很大一部分都变成了房产，这些人不是等到赚钱速度慢了才开始买房的，他们可能刚赚到第一桶金，就开始买房。

中国人是真的喜欢买房，就像历史上中国人喜欢买地一样。

我相信这篇文章的读者里面，肯定不乏过去二十年因为房价上涨，家庭财富暴增的人。

我觉得我们有必要对这些财富的来源，做一个清醒的复盘和认知重塑。

并不是买房就一定赚，并不是房价就注定永远涨。

都不过是特定历史阶段的产物罢了。

假如没有那些年积累的巨量财富，中国人连存款都没有，后面的购房需求也就无从谈起了。

所以，既然我们国家的人，买房用的都是过去中国出口高速增长时期带来的财富，那么，当这些财富耗尽，中国的房地产交易市场，就变成了空转的金融游戏。

怎么知道这些财富耗尽了呢？

其实很简单，就看居民杠杆率就可以了。

居民杠杆率高了，说明本金就那么多，负债反而越来越多了。

大家本来已经买不起房了，但是房价涨的人心慌，后来都是靠向银行借钱才买的起房子。

背上一身债，也要拥有自己的房子。

这种情况下，就不要谈什么财富积累了，哪还有什么财富，都是 30 年的房奴。

2014 年的时候，全国商品房销售均价是 6000 元 / 平米，现在是 1 万元 / 平米。

2014 年的时候，中国的居民杠杆率是 36%，现在中国的居民杠杆率在 65% 附近。

什么叫空转的金融游戏？

就是大家都只有一点点本金，全是靠借钱买的房子，如果后面房子卖出去了，也许还可以继续玩下去。

但是如果房价跌了，本金一下子就跌没了。

后面要不就老实点继续还几十年的贷款利息，要不就当老赖。

所以中国房地产的这个周期，最早的迹象，其实就是从 2000 年就可以看的出来的，2000 年后开启主升浪，2015 年发现第一个拐点，第一个拐点后楼市开始最后一波疯狂上涨，然后 2023 年前后第二个拐点到来，正式开始向下调整。

跟股票简直一模一样，只不过周期更长。

所以我后来把历史数据拉了一下，就是全国商品返销售均价，二手房挂牌价历史变化这些数据，我都拉完之后，我发现中国房地产的神秘面纱已经被我一把撕下来了。

就是这么个玩意，改变了多少中国家庭的命运。

为什么现在我说房地产下滑的趋势很确定了呢？

因为前面不管是居民杠杆率，新出生人口数据，经济增速，所有的这些指标，他们只能预测商品层面的房地产供需变化，预测不了金融层面的供需变化。

为什么之前很多人预测房价顶点都被打脸了？

我记得 2017 年我有个师兄把上海的房子都卖了，因为他觉得房子过剩了，后面就被上海房价啪啪打脸。

这件事情给我留下的印象非常深刻。

事实证明，很多聪明人过去在预测房价顶点上面，都错的离谱，为什么会这样？

我觉得答案应该就在于：房地产这个东西，和一般的商品不同，他是兼具商品属性和金融属性于一身的。

这两个属性，只要其中一个看涨，房价就能涨。

商品属性的房地产供需，早就是供大于求了，真正的刚需就那么一点点人，剩下的都是可买可不买的。

但是金融属性的房地产供需，需要看的是价格信号。

就像我们在炒股、炒期货时候看的 K 线一样，我们必须通过趋势性的信号才能确认金融属性的房价下跌拐点是否到来。

2017-2018 年趋势性的价格信号还是向上的，房价连个大幅调整的意思都没有，这时候你是不能看空的。

不管这个东西看起来多荒谬，涨的多不合理，你都不能在那时候看空。

价格信号的出现，必然有其深意，这是我做了这么多年股票交易，悟出来的道理。

但是现在的情况，又不一样了。

从 2024 年上半年的情况看，房价下跌的趋势已经很明显了，接下来应该就是不断破位下跌，不断跌破支撑位。

中间偶尔会有反复，比如救地产政策的出台，但是小幅反弹后，大的趋势向下已经很难扭转了。

因为所有救地产政策的出台，都是从金融属性着手的，解决不了商品属性供需不平衡的问题。

不过这些个小反弹，可能会持续半年甚至一年的时间。

没办法，房地产的周期变化太迟缓，我们必须把自己对时间的感知速度也调慢，用更长的时间维度去看待周期变化。

让自己耐心一点，再耐心一点。

所以房地产的上涨下跌，无非也就是这么一个周期的游戏罢了。

接下来一定会时不时的有专家跳出来说，中国房价下跌到头了，超跌了之类的。

不要相信他们。

就像过去房价疯狂上涨的时候，他们说房价接下来会得到有效控制一样，谁信他们的话，谁倒霉。

旅游市场为什么那么火热？

其实看懂了地产周期，就能想明白这个问题了。

中国人不再寄希望于攒钱买房，同时因为经济增速的下滑，加班、奋斗这些的性价比无限降低。

手里存的一点点钱，如果不考虑未来买房，还是有能力出去玩一玩的。

让自己开心一点，不是更重要吗？

现在旅游的重点，已经越来越往物廉价美、穷游方向转变了。

统计局的数据已经提到了，最近几次假期出行，都是旅游人次提升，景区接待量提升，但是人均消费却没有提升很多。

说明大家都愿意花点小钱让自己开心下，但是多了就没必要了。

我觉得这个人次提高，人均消费降低的趋势，未来还会长期存在。

因为就业方面的压力未来会很大，大家的预期收入都会降低。

未来全社会的新增投资逐渐减少，带来的是新增就业机会和新业务的减少。

这会有连锁反应，因为很多企业的收入来源，就是其他企业的资本开支。

那些下游是 B 端、G 端客户的企业，未来可能要准备过苦日子了。

这些企业未来再想业务扩张就很难，能维持住现有客户的订单量就不错了。

所以未来这些企业也就不会新招太多人，或者一边裁员，一边招应届生。

所以未来就业领域，特别是企业里面打工这种就业，未来会非常难，竞争会非常激烈。

越小的企业，未来越倒霉，总量不扩张了，行业内部就要开始卷了。

总共就那么多客户订单，几家大公司主动给客户价格优惠，签个长期合作协议，未来几十年的产品服务需求，大家直接算算清楚，后面都省事了。

摆摊、餐饮、维修、保洁、送外卖、开滴滴这些工作，未来也会面临被找不到工作的企业职工过来一起卷的情况。

未来我们的社会上，活钱是不缺的，缺的是靠谱的投资渠道，劳动力也是不缺的，缺的是好的就业岗位。

所以我们未来在经济总量上是不会收缩的，反而每年还能低个位数增长，但是总的就业量，一定是减少的。

就是因为企业雇佣多少人，是根据企业业务扩张的速度而定的，也就是我前边说的定理三。

企业现在的员工里面，都是有一部分是为了未来准备的人才储备，属于冗余量。

如果未来确定很难扩张了，这部分人也就没必要留。

除了就业方面的压力，财产收入方面的压力也会越来越大。

租金收益大概率会下降，这都是一环扣这一环的。

企业裁员，就没人租房子，更没人买房子。

那些产业新区的房子，未来都会面临空置，只有中心商业区的房子，房价才是相对稳固的。

我现在看着张江的房价，真的是瑟瑟发抖。

租金收入下降，理财收入下降，工资收入下降。

居民收入层面会经历一波长期的下滑。

大额消费，特别是贷款去买的消费品，需求一定会滑坡。必须降价促销。

小额必须品，反而不太会受影响。

廉价超市，打折商品，反而会迎来大机会，穷游这种，也会有大机会。

只要花的钱少，未来就会很有市场。

从过去日本的经验看，就是这样的。

所以旅游市场未来如果能继续发展那种不怎么花大钱的旅游景点，未来还会继续火热。

所以我们看到那种中国经济崩溃论的东西，基本就可以跳过去了。

投资端的衰减，就业的萎缩，导致的是社会整体层面的降薪。

中国人注定要在这种降薪的环境下，收入持续承压的环境下，逐步完成自己的居民资产负债修复。

说大白话就是工资降了，贷款还得还，什么时候还清了，日子就轻松了。

这就是中国人未来的状态，是一种 “承压” 的状态，而不是 “崩盘” 的状态。

当一个人收入降低之后，可能他还是会买点小零食什么的吃吃，米面粮油也还是要买。

三十块钱的奶茶喝不起了，就换成十几块钱的奶茶。

但是房子这种大额消费，他大概率就不想了。

我不知道大家能不能感受到这其中的微妙差别。

收入降低——每周少喝一杯奶茶，奶茶店收入下滑，但还经营的下去。

收入降低——彻底放弃买新房——房企收入大幅下滑，一个月都卖不出去几套房子，现金流断裂，房企倒闭。

收入降低——彻底放弃买二手房——二手房成交量冰冻，房东们挂牌 3 年都卖不出去房子。

所以当这种普遍的降薪发生后，对于小额消费、必选消费来说，也就是收入下滑一些，感叹下生意难做。

但是对于房地产的供给方来说，需求基本就迅速趋于零了。

根本就不是需求曲线画的那样，直接需求就是零。

就像变魔术一样，瞬间就没人买房了。

这种感觉怎么形容呢，就像一些流动性差的小市值股票，涨的时候很开心，跌的时候就发现所有人都想出货，根本卖不掉，想卖掉就得挂跌停板。

所以这篇文章的本意，就是想讲清楚整体薪资下滑背后的原因，以及对房地产和其他消费所产生的不同影响。

中国的出口份额，未来估计也就是现在的水平了，我们也能够守住目前我们自己的份额，不会让其他国家的企业侵蚀的太厉害，但是想再进一步，也很难了。

客观规律如此，也总是如此。

《大萧条时代，个人和家庭要做好哪些准备，以抵御经济的寒冬》

别说大萧条了，就现在这样经济增速自然下滑，十几年之后，就业就会成为一个老大难问题了。

就业都成问题，就别想着升职加薪发财之类的了。

同样的，就业都成了问题，哪里还有投资的机会？投资投资，你投到哪里去呢？

没有投资的机会，怎么弯道超车？

我觉得面对这样的未来，个人和家庭最应该做的，就是降低自己现在和未来的支出。

30 年的房贷，还是少贷一点吧。

没多少人真能还贷款到 30 年后的，最大的问题就是就业，现在的工作岗位很多都无法维持到 30 年后。

奢侈品的爱好，国际学校的花费，大手大脚的消费习惯，都改改吧。

这些事情，才是决定一个家庭未来是被拖下深渊，还是持续幸存的关键。

从人类历史上看，大多数历史的转折点，对于普通人来说，都是大坑，而不是机遇。

我们要做的是保护好自己，好好活下去。

而不是这种时候了还想着弯道超车。

你也超车，我也超车，会撞车的好不好。

我最近有个感悟，关于未来的经济形势，最重要的着眼点，就是就业。

一切经济情况，最后都会落在就业上面。

我们现在的社会经济结构，高度依赖于消费，一旦就业成为问题，整体福利又跟不上，经济就一定会恶性循环。

未来一定会有很多人失业，任何掩盖，回避这个问题的行为，都是掩耳盗铃。

我们要做的，最重要的，就是千方百计增加就业岗位。

就算经济中本来没有就业岗位了，也要硬生生创造出就业岗位。

就业岗位稳住了，经济和社会就稳住了。

到那个时候，就不要计较收入高低了，有份工作干就不错了。

所以未来的大多数人的收入变化，基本是长期走平的。

因为这些岗位本身就是被 “创造” 出来的，不可能出现持续的工资上涨。

炒股票的都知道，利润不增长的公司，估值一定要低。

房子的利润，其实是租金，而租金，是受大多数人的收入决定的。

所以中国的房子，一定会从高估值，跌到低估值，从高市盈率，跌到低市盈率。

这个现象一定会出现，只是我们不知道这个过程会用多快的时间来完成。

所以高点买房的人，肯定是这个过程中最大的牺牲品。

还有一点，未来房地产开发规模会比现在小的多，新房数量会变少。

因为供给稀缺，好房子会变的更稀缺，住的舒服的房子，会变成非卖品。

未来中介门店里挂出来的，都是那些住的不舒服的房子。

所以如果你们有一套住的非常舒服的房子，也许留在手里也是个不错的选择，毕竟如果你卖掉了，未来很可能也买不到类似的房子了。

房子这个东西，本身流动性就不好，买进去的时候，就要打算好 20 年不卖。

我觉得经济寒冬的时候，有一个房贷不多的，住的舒服的房子，也会比较舒服。

还有就是在工作上面，在生活上面的长期选择，必须变变了。

比如很多人现在拼了命的加班工作，把身体都搞坏了，就为了想爬到更高的职位上面。

但是经济不好的时候，公司都倒闭了，行业都收缩了，你职位高也不一定能找到工作，毕竟人才需求是金字塔型的，越往上的职位，岗位需求越少。

我觉得从现在开始，与其消耗身体，不如好好养生。

好好锻炼身体，才能抵御寒冬。

挖掘被忽视的经济数据，解密被隐藏的金融真相。我是水又三人禾，持续更新经济，金融方面干货，求关注。

如果我的回答对您有用，麻烦轻轻点赞，谢谢。

知乎用户 水又三人禾​​ 发表

让我想起那个广告，工人兄弟坐飞机不舒服没钱升舱被取笑，站出来个成功人士大哥，大义凛然的帮工人兄弟手机装了个贷款 APP，大家都夸大哥好厉害

知乎用户 浮尘 发表

利好出尽是利空啊，等着房价暴涨的同志们真的可以歇歇了。

憋了这么久的大招，就憋出来一个调低首付和公积金贷款利率。

说白了还是让居民加杠杆上车啊，可是房屋总价就那么高，未来预期上又没有可持续的现金收入，居民敢去继续加那么多杠杆吗？

而且，现在这么做，有点儿饮鸩止渴了，因为从信贷角度看，信贷规模的扩大必然导致信贷质量的下降。现在的政策就是让买不起房子的人去买房，让他们买房的方式是让银行去贷款！

所以一旦将来房产价格继续下跌，那银行就会产生大量坏账，这和 07 年美国次贷危机太像了。

美国 07 年次贷危机就是银行 0 首的时候把钱借给买不起房的人，当房价下跌的时候，这些人只能选择违约，从而导致了银行大量坏账，引发了全球金融海啸。

我们现在的情况就是房产这个泡沫太大了，又不敢刺破，所以还在走钢丝般的吹泡泡，颇有一种我那啥后哪管他洪水滔天？

我认为目前的这些政策都是临时性的，房地产也没到底，房地产什么时候到底？就是银行出现地产坏账的时候，目前看还没有。

前几天国际评级机构下调我们国有大行的评级可能预见到了这种政策的出台，因为国有大行必须遵循这种指令，将大量的资金继续投进房地产，甚至借贷给没有还款能力的客户，这样只会积累风险。

即使组建全国层面的住房机构，取消户口限制，保障迁移自由，然后收购这些卖不出去的房子，租赁给来城市务工的人。商品房市场让他们去卷，质量好的就卖的高。

现在的发展趋势感觉是这样的:

1. 民营房地产企业彻底出清，形式事实上的国企垄断

2. 国企收购房子作为保障房，国家成为最大的房东，常年收租。

3. 因为收购时成本低，所以可以以较低的价格和以高价购房的私人房东形成竞争，比如原来租房 5000，现在保障租房 4000，看起来租房者赚了， 形成垄断之后可以放心慢慢提价，参照现在的水电。

这可比收房产税高明太多了。

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜啊！

知乎用户 潇湘夜雨 zpb​ 发表

谢邀。

“这杠杆，你不背他不背，难道我来背？”

今年前 4 个月，全国税收收入同比下降 4.9%，其中增值税下降 7.6%、个人所得税下降 7%；

但非税收入增长 9.4%。

4 月的财政收入同比下降 3.7%，其中土地出让收入（财新测算）下降 21.2%。

4 月的社会消费品零售总额同比增长 2.3% 环比增长 0.03%。

这局面就是熬着，熬化债这口大锅。

讲真，得亏出口还顶着，4 月出口增长 5.1%。

灰犀牛已经贴脸，头疼的始终是化房地产的大债。

欠多少就不说了，各口径不一，反正都是几十万亿。

头疼的是：过去十来年，整个社会的信贷增长基本来自于房地产及房地产相关的地方融资平台，增量部分起码占七成。

房地产长期承担着咱这信贷扩张的主引擎工作。

房地产一萎，地方信贷立马跟着萎，今年前 4 个月全国政府性基建预算支出就同比下降了 20.5%。

大规模制造信贷的能力一萎缩，多地经济就立马从高血压转入心衰。拖欠工资项目停摆欠款违约等等一堆破事。

当然，上头有各种债各种专项来帮下面顶。但顶只能维持，甚至只能减缓部分地区的衰落。在人口下降大背景下，有些雷终究要爆。

这时候，总得有人接棒。

天下增长靠负债。往小了说，我们向父母借；往大了说，地球向太阳借。

健康的时候，借的基础是对未来合理乐观的预期，“苟富贵勿相忘，我是会富贵滴”；

不那么健康时，“莫欺少年穷，一饭之恩”。虽然哥栽在了 6124 点，但大盘是要上一万点的，帮哥渡过难关，哥带你飞。

虽然可能会长期不健康长期借，养出一堆僵尸企业吃资金空转。但人性偏软，长痛其实好过短痛。天天喊 “大的要来了”，真来了都得怂。

所以问题很简单：现在谁来负债？

从最近的政策来看，部分政策口依然坚信：群众还有能力买单。

尽管咱已经聊了很多次居民杠杆率，超 60%（部分口径认为超 70%），和日本 90 年差不多，真心借不动。

但政策口也是有理由的：去年年底中国家庭部门所拥有的总金融资产达 230 万亿（存款 / 社保基金 / 养老基金 / 理财等）。

土地出让这两年的缺口也就 3 万亿，怎么就撬不动捏？

其实还真撬不动。

“每个家庭平均大约 47 万”，但平均无意义，中位数肯定不是这个。

按招商银行之前的年报，2.4% 的金葵花和私人银行客户占了 81.23% 的资产，而 97.6% 的普卡金卡客户只占了 18.77% 的资产。

私人银行客户只占数量的 0.07%，资产却占了 31.54%。

明显的不平衡。

因此我盲猜的现状是：九成的人其实没啥资产，还在储蓄化债；半成多的有资产但被九成的消费降级和保守储蓄给吓到，也保守；剩下小半成就算超有钱肯负债，也找不到接盘。

土地和房产是相对普世化的产品，需要规模买盘才能支撑。主流没有钱买，头部是不会下场来负债撬动的，因为撬了也没下家。

所以在短期热度过去后，大概率还是资金空转。

其实上下都知道，核心就一件事：修复多数人的需求。

发钱也好追加投资也罢，完善社会福利制度，哪怕海外抢市场，总之要加钱。

但现在又在化债，没钱。

居民是不会掏钱的，“真有一头牛” 时最诚实。

因此最后一定是复杂的央地财税乃至管理模式的博弈。

其实上头是有钱的，当然也想把钱输送下去（注意不一定是发）。但上下钱的关系变了，其他关系怎么变，这还是个长期问题。

闲聊公号：王子君的碎碎念。

知乎用户 王子君​​ 发表

这一次被动的财富再分配，你我都站在十字路口。

几年以来最大的房地产刺激计划，结合超长期的国债，构成的是中国房地产以及经济发展历程上又一个重要拐点。

每一个人的选择，都事关家庭几十年的命运。

而这一次，是被动的，是复杂的，是分化的。

我不会很复杂的去阐述和解释，结合趋势简单做一些分析，也不想多说。

三部分：逻辑、趋势、建议。

逻辑

* 政策出台后都是利好，催生政策出台的背景则是危机。

* 如果没有危机，不会这么快这么密集推出这些。

* 本质是用时间换空间，依然是在跟美联储降息周期比憋气。

* 现在推出，是趁着经济回暖，汇率稳定，提振房地产士气，扭转持续向下的预期。

* 现在推出，也是防着美联储突然加息，防止可能出现第三次探底。

* 因此，没有反转，只是托稳。

* 纯放开限购和首付比例，却没有打通置换路径堵点，依然不解渴。

* 国央企下场买保障房，解决资金空转问题。

* 超长期国债，国家借你的钱，最终还是流入了房地产。

* 解决这个问题，需要钱，一大笔钱，很大一笔钱，地方财政压力大。

* 全世界资金面依然紧张，流动性不足，这个趋势会持续。

* 房住不炒。

* 降价一部分挤泡沫，然后通胀上升一部分，房地产金融化危险就降一点，国家乐见。

* 并非独创，西班牙、日本、美国都有类似的政策，效果都还不错。

* 外面压力大，还是要推动内循环。

趋势

* 这只是一个开端，是个长期的过程，是为未来中国房地产方向定调。

* 国家还有很多方法，政策工具箱还有很多工具。相关配套优惠政策还会根据执行情况继续出台。

* 中国不是日本，不会出现那种极端情况，请放心。

* 同时，2024 年房地产下行趋势不改，但会逐步企稳。

* 美国会动用更多的政策工具，超常的手段，继续尝试刺破我们的泡沫。

* 相关压制政策很快就会到来。

* 当前世界经济的风险依然远大于机遇，大波动随时可能出现。

* 雅居乐、万科等房企依然面临巨大压力。

* 未来房地产依然是重要产业，一线城市房屋均价会平稳上涨。

* 分化是主题。

* 五年后，一线城市会陆续出现一批高质量的优质商品房，这部分房价会比肩曼哈顿。

* 同时，没那么优质的房子会慢慢降价。

* 等着楼市完全稳定、金融市场整顿完成后，逻辑会转向 A 股，但不是现在。

* 户口会进一步松绑，城镇化继续推动。

* 国际上的黑天鹅因素，一样会影响我们这些政策的推进和落地，甚至打断进程。

建议

* 避免短期情绪高涨带来的冲动。

* 过去写的那篇文章《劝一句…..》，依然有效。

* 上面这一条那些个地方，前两年没听建议处理多余房产变成现金，亏得稀里哗啦的，趁现在，赶紧，未来国家给出的租赁房，比你的便宜。

* 不同城市、不同城市的不同区域，分化和差别很大，有的地方越来越值钱，有的越来越不值钱，需要认真甄别。

* 大的趋势，参考黄奇帆的一二三四原则。

* 认真看黄奇帆去年关于这个的视频，今天的政策最早就来自他那里。

* 需要密切关注你所在城市政府债务情况、商品房供给数量、法拍房数量、烂尾楼区域、国央企收购区域。

* 北京刚需改善用户，可以开始看，但买可以再慎一慎，政策并没有那么友善，还会继续有好政策。

* 大城市的刚需不要总想着踩到房价最低点，那不现实，稳定了就可以了。

* 大城市的优质房产，可以果断出手。

* 一线和强二线城市对周边城市虹吸效应还将增大，意味着周边区域压力依然很大。

这一场被动的财富分配，把所有人都推向了十字路口，再一次诠释了什么叫 “选择大于努力”，什么叫 “大势不可逆”。

还请见谅，有些话，没有办法说的很清楚，但有一点可以明确告知：

底层规律已经彻底改变。

知乎用户 牧之野​ 发表

降首付、降利率、收库存，这些都不是大招，今天真正重要的只有一句话：“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”。

知乎用户 温义飞​​ 发表

我能骂人不？

15 16 年，房贷利率 4 到 5，有的地方恐怖的 6，首付 3 成以上，还有茶水费。

没想到 24 年。房贷利率 3，首付 1.5， 这是瞅着 80 后的尾巴，90 后的前几年那些超生产品制定的措施吗？

知乎用户 执着丶 发表

现在急需一场

抓革命 促生产

社会主义爱国买房运动

同志，如果你爱国的话，就去买房吧！

如果你想要打败美帝，就去买房吧！

如果你梦想收复弯弯，就去买房吧！

如果你希望实现康米主义，就去买房吧！

买房吧！

买房吧！

买房吧！

知乎用户 勇闯异世界二号 发表

中午睡得好好的，突然被同事叫醒了，他一脸兴奋：

房价有救了！刚刚央行出台了 3 个大招。

我一看，哪 3 个大招？直接一点说就是：

第一个大招：首套房首付款调到 15% 了，二套房调到 25% 了。

第二个大招：公积金贷款利率下调，首套是 2.35、2.85，二套是 2.775 和 3.325.

第三个大招是：取消贷款商贷利率下限。

3 个大招中，公积金贷款、商贷利率，大概的意思，就是原来你贷款，每个月还贷款 1 千块，现在利率降了，可能只要 800 了。这个需要一些计算，不买房的一般也不会太去管。我也不太关心。

最让我意外的还是第一个大招：降首付。

在我的记忆里，以前楼市兴旺，首付款，最低是 3 成，二套房紧张的时候是 6 成。那是千方百计，提高买房门槛。

现在直接干到 1.5 成，诚意不可谓不大！

首付直接降到 15% 了。门槛低了，很多手头钱不够的人，也可以买得起了。

但同时，那也意味着，在房价不变的情况下，你的贷款、负债也更高了，每个月还贷压力也更大了。

我现在担心的是：假如一套房子 100 万，以前要 30 万才能买房，然后贷款 70 万，贷款 30 年，每个月大概还 4000 块。

现在只要 15 万，贷款 85 万，那每个月还贷就在 4500 块左右。

对整体来说，风险不是更大了吗？还贷压力更大了啊。

当然，最好的就是首付低了，房价也跌，这样对个人来说压力变小，整体风险还可控。

记得有个好莱坞电影叫《大空头》，里面说的就是：

当年美国买房子门槛很低，许多穷人买了房子，最后还不起贷款了。风险叠叠累加，放大，最后引发了金融危机。

我们现在首付降低了，更多人可以买房了，那是好事。但是长远来看，风险这一块如何管理，还得花不少心思。

感觉不到万不得已，不会这么大力度。

由此可见楼市形势到了什么地步。

现在我的想法是：

最近一年多，放松政策频频，力度都很大。但效果如何？不说大家也明白。

现在，假如这几个招放出来，房价还继续跌，许多人还是观望，不去售楼处，那后面怎么办？还有哪些子弹可以打？

会不会再降？比如首付降到 1 成？贷款利率到 2 个点？

前些天还有多家媒体传出来，正在酝酿大招，可能会成立一个全国性的平台公司，收购房子，用来做公租房之类。

开个玩笑，要以我的简单粗暴的办法，这些招数都是在降低门槛，喊话进场。与其如此，还不如彻底放开新房价格管制，督促开发商明码降价。

把房价从 1 万降到 5000，打个骨折，我相信售楼处立马连夜排队，人山人海！

拿我个人来说，其实也非常想置换房子，买个大点的。但现在的心态是，买涨不买跌，还是再等等。

首付是降了，贷款总额也上来了。理性点、冷静点想想，在一个房价下行周期里，你急吼吼地买入，那不是等着贬值吗？

不是政策不优惠，实在是手头没钱啊。我不能寅吃卯粮，透支未来啊。

不过说点实话，要是房价在降 2 成，首付也降到 1 成，那我还是会豁出去再买的。

知乎用户 知乎用户 the48Z 发表

资本市场很嗨，因为人的记忆很短，但是互联网是有记忆的。

还记得 2022 年 11 月的地产三支箭吗？整个金融体系为了应对地产行业的金融风险，从信贷，债券，股权三个方向，给了地产商全方位的资金支持。光是信贷方向，2022 年的最后一个月，六大行给予房企的授信就达到了 2 万亿。整个 2023 年一季度，新增社融达到创记录的 14.5 万亿，比 2022 年一季度增加了将近 3 万亿，增幅 20%。

对应的资本市场当时也产生了一波基本和这次力度类似的流动性脉冲行情。然后，就没有然后了。

这次降首付比例和公积金利率，这样类似的政策，这一年多来，无论是中央还是地方上已经反复出台多次。

而上一周被反复发酵的收储一事，则完全没有提及。事实上，地方上，像临安，郑州等地，收储已经实行了一年多，并不是新鲜的事情。

地方债本身还处在风险出清的阶段，因此，地方上在没有中央出面进行大规模债务置换的前提下，根本不存在继续加大负债给风险地产企业兜底的可能性。而今年中央特别债的规模就一万亿。别说这些债务大部分都不是为地产准备，哪怕就是全部给地产，这点钱摊到地方根本不够看的。

所以这一年来的收储，基本在两个方向，一个是地方上本来每年就有安置房指标要完成。低价收储如果成本低于自建，那么何乐而不为。

另一个少数产业配套相对优质的地段，房价短期跌幅过于夸张，租售比已经合理，低价收储后，政府出租收入能够覆盖银行利率。

在这个过程中，地方政府是不可能吃亏的，更不存在用自身负债给房企买单的可能性。

所以你一圈子看下来，舆论喊得很响，但是事实上这次政策的力度和 2022 年底相比，根本无法相提并论。当时可是实打实的在多个市场提供了天量得流动性支持，而这次呢？政策我都给你们了，钱是没有的。

要知道今年以来国债市场连续上行后，5 年期国债收益率已经降到 2.1% 的水平，而 5 年期 LPR 现在还在 3.95%，如果不是当下美国的高利率，理论上我们还有很大的降息空间。

上周 DY 直播和解释社融崩塌的文章中也已经讲过，中国经济已经进入到大部分行业都完成头部垄断的阶段，而这个带来的结果就是经济增长对于信贷派生的依赖逐渐降低。2024 年 1 季度 5% 以上的 GDP 增速是在房地产依然出现两位数下降的情况下实现的。

同时 1 季度社融增加 12.9 万亿，对应 9.9% 的制造业投资增速，而去年 1 季度 14.5 万亿的社融仅仅推动了 7% 的制造业投资增速。越来越多的制造业投资依靠头部企业的自身存量流动性解决，而不是依赖于信贷。

有能力投资的企业不需要融资，需要融资的企业没有能力投资，于是社融和信贷开始拐头。

整个西方发达资本主义国家从 1980 年以后都经历了 30 年存款准备金从 15% 降到 0，就是资本主义生产进入垄断阶段后，信贷派生对于经济增长的作用越来越低的过程。我们只是落后了进度条而已。

4 月份社融直接转负，但是规上工业增加值 6.7%，比上月增加 2.2%，大幅高于预期，所有的大宗商品进入 4 月以后全线上涨。

中国制造业在顶住了连续三年地产行业两位数下降以及美国加息的双重压力后，逐渐开始显现全球最大工业国得真正威力。制造业头部企业各方面对于全球的优势，已经开始转化为持续的现金流以及不断增加的优质产能，中国终于到了在俄乌给美国带来两年资源品通胀后，接力向美国输出工业品通胀的时候。

所以在这个时候，还幻想上面会通过大规模刺激地产来复苏经济得，洗洗睡了吧。

知乎用户 关中中年刀客​ 发表

判断政策要前后连贯，抓脉络要抓住利益。

之前降低住房供地和容积率，优化设计，意味着今后商品房的品质将与过去的水泥盒子有了本质不同，而是会偏向独栋式的豪宅，这种类型的商品房今后将与普通人彻底无缘。

超长期特别国债发行，部分建立专项基金给地方，首期中标利率 2.57%，意味开发商将捏着鼻子以六到七折的价格把房子卖回地方套现还债。

政府收了房子，不用额外新建，就有了保障房的房源，以高于 2.57% 的租售比，可租可售，还可以打包成资产卖给 reits 回收现金。

为了保证收回的房子有市场，所以降首付降公积金和商贷利率，给居民加杠杆，让他们买得起保障房。

架设市场价一套 300 万的房子，六折收回就是 180 万，15% 首付 27 万就能上车（当然实际可能加价更高），150 几万的贷款，夫妻两人的公积金加一点点商贷额度足够；然后利率长期下行，再给你降点月供压力。

这一链路中，原来买不起房的，咬咬牙买到了保障房；实在买不起的就租，也算有了地方住，他们算是短期尝点小甜头但长期替人化债的。

地方政府把好卖的卖掉，好租的租掉，不好卖不好租的打包给 reits，剩下的土地建豪宅卖有钱人，解决了财政收入，加上溢价卖地折价回购，算是得利最大的。

高负债私营开发商是直接亏损的，回笼点钱还债就不错了。至于低容积率带院子，今后不限贷不限购的高端市场，以后跟他们也没关系，估计会给国企或国资控股的公司来吃这块肉。

至于那些房叔房姐们嘛，无论是租赁还是二手买卖，国家来跟你们抢饭吃了。想靠房子收租躺平，未来是不可能了，也别想着存定期。有钱还是拿出来，要么花了刺激消费，要么炒股投资新产业，要么买国债国家替你花。

而之前买房自住的，如果高位接了盘，也是受损的。虽说产权性质是商品房，之后月供也会跟着利率下行，但同为老户型，价格最终会与保障房同步一致。

最终能称为核心资产的，恐怕连今天时髦的大平层都没资格，而只有一线城市市中心带花园庭院的洋房大宅。

知乎用户 东越闲散三晋遗民 发表

其实这里面最重要的政策不是利率下调，是允许把杠杆加倍（30%-15%），等于从现在的 3/4 倍杠杠加到 6.5 倍。

因为利率这个东西以后是还可以再涨的，毕竟基准是浮动的。但杠杆则是一次性加完就不变的，不可能现在 15% 首付过两年政策改回 30% 首付要求你补钱。

总的来说呢，就是一剂小补药（降一点点利率）加一剂猛药（居民上杠杆）的复合方剂。

效果嘛我不好说，毕竟以毒攻毒也是东大传统文化的一个思路，也许在泡沫上加更大杠杆就是更适合东大房地产的药方也不一定:)

但是有一件事是这个方子就算能见效也不会这么快。因为政府要救的其实不是房价，而是土拍市场。

因为现在的问题是置换链堵塞 + 大家不敢买期房。所以房地产企业的资金周转周期比以前长了很多。那么这些房地产企业还能不能或者愿不愿意进场拿地是个问题，所以过渡阶段估计还是国企左右手倒腾拿地为主。

现在问题就在于，地方政府的现金流能不能坚持到 1 到 2 年后的土拍市场复苏，时不我待啊:)

知乎用户 一直住顶楼 发表

去年就说了，以后房地产双轨制，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒

普通人兜里掏不出来几个子儿了，但是改善房的需求是客观存在的，外加政府购买做廉租房托底，这一波组合拳的力度还是可以的。穷人住廉租房为政府继续提供现金流，中产以上改善需求释放，以后地产就是大分化

以后来看，这两年核心地段的改善户型就是个良性回调

多的也不想再说什么了，该说的都说过了

继续等着看呗

知乎用户 无志青年 ljz 发表

知乎用户 绝对痛快 发表

回顾 2017 年的去库存政策：首套房 2 层首付，商贷利率在 4.5% 左右。

本次去库存基本属于史无前例的核弹了，

如果再拉不起来市场，下次直接印 140 万亿，每个公民分 10 万块钱。

知乎用户 混元太极马小师​ 发表

中国版次贷危机的前奏。

法拍房数量已经暴增了，居民收入预期甚至实际收入已经下降了，这时候降利率降首付比例，是鼓励更多还款能力不强的人上车，那未来断供比例只会更高。

另外，目前问题的本质就是收入预期下降，然而他们想出来的办法就是重新炒作房地产，让房子的增值成为居民收入预期上涨的主要甚至唯一因素。

饿了就把兴奋剂当饭吃？也不知道是哪个大聪明想出来的方案，真的一级棒。

知乎用户 nfs king 发表

我突然明白为什么降息总要拖拖拉拉了

因为利差

美元存款利息是 5%

如果贷款利息是 3%，我是不是可以借贷换美元，然后吃利差？

这样的话只要借的足够多，每年 2% 的利差，我是不是可以躺平了？

问题是我借不到多少

可是那些大佬随便借啊

那些大佬不光可以随便借，还能用很低的成本把钱弄去香港吃更多的利差

反正他们的孩子是香港户口，弄钱过去轻车熟路呀

这个时候不拉高人民币汇率，他们就能无风险的套利，还是长期稳定套利

可是利差那么大，你怎么拉高汇率？

用国有资产帮这些大佬拉高汇率换更多美元吗？

所以唯一的指望就是美元降息了

美元降息，人民币才能跟着降息

不能让利差更扩大了

利差对整个国家的经济伤害太大了

知乎用户 金陵小老头​ 发表

1. 政府没钱

2. 刚需不缺 30% 首付

3.25BP 公积金属于预期内

4. 取消下限在这个政策出来前就已经有部分城市无限接近于取消下限了。

5. 没有 M1，指望用 15% 骗韭菜去给你撑 M1？

6. 房贷的本质是税收，是一共强力的隐形工资税。不然你以为什么叫做土地财政，要不是因为他们的工资都发不出来了，你认为那些德不配位的家伙能关心你们这些耗材？你以为他们在急什么？

7.. 税制不改天理难容，工资税 - 资产税，任何政策如果不是往这个方向改，本质上就是权贵阶级的收割游戏，不让他们掉肉你别想从他们手里拿到半点好处（一句话，他们急了。

8. 如果你现在都没有房，那你不买房就是普通人最大的 “合理避税” 手段，等于把那帮人的饭碗端到自己嘴巴里面吃，当然 “资产” 的通胀是任何时候都有可能发生的，“合理避税”的手段也是需要你及时更新的，当下时说当下话。

知乎用户 白老师 发表

你推出了除降价以外的所有政策

我提供了除购买以外的一切支持

知乎用户 花与繁星 发表

你知道最可怕的是什么吗？

是人一旦意识到，躺平其实也很快乐，那种爽的阈值其实很容易达到的时候，这一切就回不去了。

他们认清了与生俱来没有的东西，认清了这个社会那些无法逾越的鸿沟，认清自己的能力和智商上限，认清这些年被资本鼓吹起来的消费主义，认清原来一切烦恼都是别人强加给你的，摆脱这些燃烧自己的东西，就能逐渐发现，其实自己也配很好的活着，甚至有点未来可期。

有些群体很喜欢嘲讽别人你能咋样？对，确定不能咋样，我认命不玩了总可以了吧。他强任他强，管它洪水滔天，涛声隆隆，大地震响，我自岿然不动。

这就是代沟，这就是老一辈无法理解年轻人的东西，还面目狰狞地苛斥年轻人没有责任心，不懂担当，不知道艰苦岁月的意义，甚至可以连家都不想建立了。不是他们不想，而是你不给他们社会的生态位，增量的红利你们吃光了，存量市场的搏杀他们又被各种枷锁死死按在地上，毫无尊严。最后，他们只能在自己的小世界创建生态位，自娱自乐。

没事打打游戏，亲手弄一顿吃的，节日给父母买点礼物，有假期了出去小游一番，到各地方的小吃打打卡，用不了多少钱。

这就是时代的某种趋势，也是人性的使然，个人认为并不是什么政策就能逆转的。不知道从什么时候开始，每次制定政策的时候，总往着宏观和经济数据的角度去想问题，冷冰冰地把人性这个重要因素排挤掉了，导致今天这个因素成为最大的阻力，是可以预见的。

知乎用户 消逝的光​ 发表

知乎用户 一花一叶一世界 发表

昨天才说的公积金利率会继续下调，今天就兑现了，国家也是挺听劝的，哈哈

在这次下调之前，公积金的存款利率是 1.5%，贷款利率是 3.25%，净息差是 1.75%。而现在商业银行的净息差只有 1.65%。这是相当不合理的，因为商业银行承担了更多的风险，更多的服务，尤其一些线下服务是很贵，又没有收益的。而公积金的运行成本低到离谱，还不用自己去揽储。所以公积金的息差接近甚至超过商业银行是不合理的（虽然这个不合理一直存在，这个也是无力吐槽）

所以这次公积金利率下调方向是对的，而且我认为还要调，目前的息差还是不合理。

另一方面，不仅仅公积金，而是整个房贷利率整体都太高，还有很大下调空间。

前几年利率到 6 个点以上的时候，我粗略估算房贷还款的标准是 100 万贷款，30 年期，等额本息，月供 6000。很长一段时间都是用这个数字来估房贷还款额的。

后来慢慢变成 5500，现在是 5000（其实现在都不用 5000 了）

这个过程确实可以感受到整个房贷压力在变小。

但是这个事情我们还要看到另外一个方面。如果对比一下我们周围的一些经济体，日韩港台，我们的房贷利率还有很大的下降空间。

日本的房贷利率平均为 1.38%，韩国的房贷利率平均为 2.47%，中国台湾的房贷利率是 1.7%，中国香港房贷利率是 2.4％

怎么样，看起来是不是非常眼红。

如果按照台湾 1.7% 的利率，贷 100 万 30 年，每个月还款只有 3500 块。如果按照日本 1.38% 的利率，100 万贷款每个月还款只有 3400。

希望我们的贷款利率可以跟这些经济体看齐，银行赚了那么多年的钱，总要开始让利出来了吧。利率降低，买房的人多了，大家都能得到实惠。否则现在这个楼市，会不会硬着陆也不好说

知乎用户 信息对抗​ 发表

一个政策一个政策地出台（取消限购，调整首付比例）让人感受到了国家化缘的急切和迫切，只不过，有多少人买单呢？

现在经济形势都这样了（大型车企纷纷裁员，月薪二万白领批发市场买衣服），应该不会有人 “顶风作案” 吧，估计想 “作”，也没那个实力了，有实力的，都只会“呵呵” 两声，不会“作”。

知乎用户 人间惆怅客​ 发表

蚊子腿也是肉！

100 万的房子，首付 20，贷款 80，利率按 5 年 LPR 利率 3.95%，月供是 3796.3 元。

首付 15，贷款 85，利率 3.45%，月供是 3793.2 元。

看到没？降首付迭加降利率，首付少了 5 万，月供还是一样的，实际 就等于降了 5 万的房价。

当然，可能与你期望的 100 万降到 50 万相差甚远，但你不能说降 5 万不是钱对吧。

所以，单看降首付没啥意思，因为首付少了月供更多了，但是迭加降利率，那就是是实实在在的对买房人来说是降价。

首付由 20% 降到 15%，再迭加取消房价贷利率下限，比如最近南京利率就降到了 3.45%。二者迭加就是实实在在的 100 万降了 5 万。

我们假设未来首付降到 10%，利率下限取消之后，市场化走到 3%，同样是 100 万的房子，首付变成了 10 万，但是月供还是 3794.44，这不就是相当于 100 万房子降了 10 万么！

少个 5%~10% 虽然可能满足不了很多人的胃口，但是对于真正的刚需来说其实也算是真金白银。

如果按照前两年 6% 的利率高位算，100 万房子，首付 35 万，贷款 65 万的，月供是 3897 这样，对比现在首付 15 万，月供 3796.3，实际已经少了 20 万了，相当于降价 20%。这就是降首付迭加降利率的威力。

其实香港之前曾有首付 10%，利率低于 2% 的前例的，如果未来大陆走到这一步，那对于利率 6%，首付 30% 以上的时期，降了 25% 房价。

所以不要太小看了降首付与降利率的作用。

知乎用户 王雷辉 发表

大家可以回忆一下，08 年是房价危机吗？

不是的，反而就是次贷危机

美国、韩国、香港等等都已经打样了，房价可以暴跌，地产家可以死，个别激进的银行家也可以死

不但没有幻想中的危机，反而充分释放消费，给新兴行业中小企业留出发展空间，股市应声暴涨，AI 等行业快速发展，经济持续复苏

反过来为了躺赚的卖地收入，为了盖房刷 gdp 换来的乌纱帽，甚至是为了自己和地产家、银行家背后的灰色往来。。

不择手段降息印钱，应贷尽贷，放开监管，诱导市场超越自身承受力借贷接盘。那么债务的雪球越滚越大，等到下一个集中还款日，经济危机必然到来

地产家必须死，死得越早反而短期震荡越小，可拖到现在已经没救了，囤现金等崩盘，然后再抄底吧

降准降息说破大天也是印钱，短期是有奇效，但长期，几千年来从无例外，哪怕一次都没有

知乎用户 知乎用户 z9TR8L 发表

让你赶紧上车，没卖出去是硬着陆。卖出去后，就是软着陆了。因为摔下来的时候有韭菜垫下面，当然就软着陆了。

最后一波站山岗的机会，千万不要错过！

知乎用户 ppx98 发表

多方密集出招救房市，热招频出，房市难热，健康透支，虚不胜补。

央行：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限

中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知：一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

央行：下调个人住房公积金贷款利率

中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

知乎用户 益品冀悟 发表

其实，老百姓是非常矛盾的，

当前我国的货币体系早已是信用货币体系，信用的扩张是无限的，这意味着长远来看必然是通胀的，

而普通老百姓并没有太好的抗通胀手段，房产不见得是抗通胀的最优选择，但老百姓还能投资啥呢？

你要说买房吧，现在房价租售比那么离谱，租房的性价比远远高于买房，

但你要说租房吧，对租户的各项权利保障不够，体验和自有房差一大截，

只能说，太难了

知乎用户 青山布衣​ 发表

我之前说过当地方政府把手中所有政策牌都打完的时候 “因城施策” 的作业也就到头了，这个时候房地产刺激的压力也就重新回到中央政府了，目前来看房地产刺激政策已经处于地方向中央过渡的阶段了，开始从 “因城施策” 到“全国一盘棋”过渡。

当政策压力再次回到中央的时候也就是彻底放下 “房住不炒” 的牌坊的时候，已经开始逐步擦掉 “房住不炒” 几个字漏出“怡红院” 的底漆。

目前的房地产市场如果真要出台积极有效的政策就只能奔着 “炒” 的方向来使劲刺激投资需求，而且要明目张胆的旗帜鲜明的刺激投资需求，从这些年银行存款大幅度提升来看社会闲置资本还是挺多的，如果继续打着 “满足合理居住需求” 的幌子暗搓搓的刺激投资需求的话无论是地方还是中央出台的政策其效果都只能是“给癌症患者喂中药”

从目前的政策走势来看无论是多么扭扭捏捏，无论是多么口是心非最终要想政策有效只能是通过金融手段来刺激房地产市场，通过货币贬值和低利率甚至是房贷 0 利率来进行强有力的刺激，甚至某种程度上之前是限制投资购房，现在开始鼓励投资购房，演变到最后只能是逼迫投资购房。

而我们所期待的所谓房地产开发新模式，通过双轨制的模式满足不同需求，锁定二手房征收房地产税满足城市基础设施的维护，曾经觉得可能会带来，目前来看是渐行渐远了。

知乎用户 思考的水 发表

赶紧吧

今年再不买明年就买不到这么贵的房子了

知乎用户 吃了吐 发表

哈哈，政策不错，只是时代不同了。

没有记错的话，前一段大家还提前还贷呢，现在，政策就出了降低首付，真是凌乱啊，一个拼命不背贷款，一个使劲加杠杆，哈哈，一个字，绝

很庆幸自己老了，不趟这浑水。这一波，主要看 90 后的了

知乎用户 伊利丹. 怒牛 发表

分两个群体看。

对于没钱人群体，不买房是因为买不起，低水平就业，35 岁优化，降薪。这种预期支撑不了二三十年的杠杆。

对于有钱人群体，这个群体可能有兔友有神友有劳保有目田甚至有网佐。别看这些人整天上网吵架，看似不共戴天，实际上选择时都是往最利己的方向走。炒美股有利可图时，就炒美股。炒房有利可图时，就炒房。劳保炒美股和目田炒美股，都不罕见。

嘴上支持，没问题。掏真金白银来帮忙接盘，想多了。

没钱人掏不出钱，有钱人不愿意掏钱。

知乎用户 大汉魏王曹孟德 发表

我说国家都这么支持了你们还等什么，时间不等人，想想 2016 年，你们再不买以后可就买不到这么贵的房子了。

知乎用户 老杨叔聊志愿填报​ 发表

知乎用户 大宋 发表

我有一个朋友分析，

京沪广深，尤其京沪，可以考虑卖了老家的房子，买一线城市的房子了。

卖本来就需要一个周期吧，卖了再买，从趋势上说是划算的。

然后一个通胀上去，钱不值钱了不说，那个按揭贷款也会跟着一起被稀释。

城投那个巨大的债务要稀释。

还可以考虑经营贷。

我问他贷了干什么？他说：贷了消费。

我没太懂为什么应该贷了消费，求评论区的高人给指点一下。

知乎用户 徐斌​​ 发表

离重演 15 年就差一步了

就差涨价

买涨不买跌的人太多了

等到涨起来 这群恐慌盘进去

就算成了。

知乎用户 共产主义接班人 发表

年轻的时候找过一个教练，练羽毛球，国青退下来的，但是成天吊儿郎当的，还特别喜欢开玩笑，怎么看都不像个运动员。

有一次练完，下一场学员还没到，这货又想起来一出儿，说要不打比赛，我用左手，五个球输了买水去。

那就打呗，花一瓶脉动的钱，跟国青打一场也不亏，对吧？

于是就打，于是我就输了，毫无悬念 0：5，乖乖买水去了。

回来旁边场地半大老头儿过来了，开始指点江山，说你得控制落点，不能都打人手里去，你看他速度也不快，你得调动他。

我当时应该也有个业 4 水平吧，老头儿那个水平我瞄了一眼，握拍都不对。

我也懒得搭理他，心想我还不知道调动？

你看他给我回那个落点，怎么打怎么别扭，怎么调动？

再说你看他那个站位，我都不知道该回哪，感觉到处都是人，场地都比自己这边小似的，你也就说说，你行你上。

刚一琢磨，老头儿好像看透了我的心理独白，一副老当益壮的神态跟教练说，要不咱两打一局？

教练一脸坏笑，说打不动了，要不你两打一局，也是输了买水，咋样？

大爷一脸嫌弃，说也行，正好指导指导他，打 11 个球玩玩得了。

那时候年轻，看老头儿撇嘴那样儿就来气，然后就开始打。

你不是教我打落点吗？我就告诉你什么叫落点，四方球走起。

你别说老头儿还挺能跑，满场飞奔，但是回球基本都是半高球，我终于也体会了一把教练打我的感觉。

我当时也挺损的，看他能跑，就耗他。

你别看这种老球油子动作不标准，步法也不对，但是各种球都能用奇形怪状的姿势给你鼓捣回来。

虽然质量都不高，于是每个球都能打十几二十个回合。

前五个毫无悬念 5：0，我看老头儿有点儿挂不住开始急了，预判明显增多，于是就加了点儿假动作，让他二次启动，溜着玩。

结果一个网前停顿推后场，这货冲的太猛还想转身结果摔倒了，抱着膝盖估计扭着了。

教练说，得了得了，到这儿吧，回去好好养养。

我心想我那瓶脉动呢？

回头教练买了瓶脉动给我说，本来想给你挣瓶脉动来着，结果好悬被讹上，还得我破费。

这就是低认知面对问题时的经典反应。

因为对自己对环境没有准确认知，所以自以为是。

因为自以为是，产生优越感，所以好为人师。

把自己架上去下不来，为了那点莫名其妙的自尊，被打脸也不认，一错再错。

直到最后扭到膝盖爬不起来，又开始怨天尤人，耍无赖碰瓷。

直到死，都觉着自己是卧龙凤雏，只不过全世界都错看了他。

房地产，作为中国最大产业，产值占 GDP 超过 7%，带动上下游产值接近 10%。

一个影响 17%GDP 的产业，是拍脑袋说涨就涨，说跌就跌的？

你以为只有中国房地产占大头？

美国房地产业占 GDP 超过 12%，带动上下游超过 13%，总计超过 25%，规模比中国大得多。

世界主要经济体，房地产及上下游占比不是第一就是第二。

任何一个国家，一旦房地产崩盘，整个经济都将面临崩盘。

1997 年东南亚金融危机，2008 年美国次贷危机，无不如此。

有不学无术之徒拿最近中国解绑对比美国次贷危机？

我们之前详细讲过次贷，是怎么一层层包装成衍生品转卖。

以至于最后银行自己弄不明白产品结构，救市都没法救，只能倒闭。

这玩意跟现在的解绑有啥关系？

如果没有次级贷款衍生品，甚至哪怕只有 1、2 层衍生品，次贷危机大概率都能避免。

中国房地产，现在连衍生品都没有，哪来的危机？

美国次贷危机，直接损失 5 万亿美元，间接损失不计其数。

造成 800 多万人失业，500 多万人无家可归。

你盼着中国也来一场，就那么有自信，自己不是那 500 万之一？

当然了，这种认知水平的人，估计也买不起房，更有可能是那 800 万之一。

现在各地陆续出台的大多是解绑政策，相当于之前用左手打球，而且不许杀球。

现在陆续允许杀球了，但依然不让用右手打。

什么时候全国限购彻底放开，房地产才算从行政管辖交由市场竞争。

为什么解绑这么谨慎？

因为央行和各级政府心里也没底，毕竟居民存款超过 140 万亿，谁知道一下子放开，会不会又一股脑涌入房市？

如果你手里有 1000 万闲钱，除了北京上海的房子，还有什么更好的投资渠道？

为了防止热钱作乱，最好的方式就是小步快跑，走一步看一步，没问题了再继续。

同时，各地政府也在伺机而动等着抄底，买回来当保障房。

一方面用于保障民生，另一方面盘活存量，满足改善型住房需求，刺激增量，可谓一举多得。

以期将房子的居住属性和投资属性分离开来。

届时，低端住房保持在相对低位，由政府保障房项目的买卖进行调节。

有了基础保障，高端房才能进一步放开，只要不影响民生，可以通过市场调节。

最终，政府的归政府，市场的归市场，这才是一套完善机制。

目前政策还未出尽，政府也还没有大规模下场，低端住宅（例如 70 平以下普通住宅）还有下探空间。

但高端住宅（例如北京 140 平以上豪华社区），目前改善性需求被严重抑制，将来的政策都会是利好。

任何成熟市场，必然有涨有跌，房市已经过了闭着眼睛卖都会涨的阶段。

买股票需要懂，买房子同样也需要懂，蒙着头进去撞大运，大体要赔得血本无归。

买房不看房，听网上瞎嚷嚷，你问问他们，买过几套房？

一套都没买过的业余选手，你跟他一个认知水平，被忽悠瘸了也不冤。

反正收藏你也不看，点个赞意思下得了……

知乎用户 墨子连山 发表

老话重提，投资不建议。以自己的需求为导向可以买。他们无论出啥政策都一样，100 座城市 核心区可买 非核心改善可以买。其它都卖，希望卖的出去。

对待房子来说没有什么意义，主要是中国目前是人口下降国家。这个大趋势改变不了，一切都不可能改变。

知乎用户 mdlhdeutsch 发表

他们会陆续提供降低土地出让金以外的所有支持，甚至把杠杆上限进一步拉高扩大了信贷危机和暴雷的可能。

至于大部分普通人是选择提供买房以外的所有支持还是不顾风险进去赌房价还可以逆势上行，就看各自的选择了。

知乎用户 橘叶 发表

@杨柳风

更新几句，刚刚好回复一下这个兄弟的问题，房子的价值到底是什么？

第一，因为土地所有权和交易的特殊性，作为人类历史最佳避嫌投资，实际上我们这是由房子承担的，别的地方正常应该是土地，所以房子本身有一点超越商品本身的价值属性，也就是房子不光是房子的价钱，还有一点其他的溢价

第二，房价＝砖瓦水泥 + 区位配套，区位配套中学校是最值钱的，砖瓦水泥作为实体，就是你说的商品，商品的价值，取决于新旧和功能性，而房子的功能就是住，那么随着砖瓦水泥的折旧，建筑垃圾越来越不值钱是没有任何问题的

但是，房价的第二组成部分，区位配套，他是无形价值，这个价值理论上是恒定的，也就是好学校和好医院，便捷的交通，成熟的商业，搬走的概率，理论上比较低，所以只要他的无形价值存在，那么这一块的价值是恒定不变的

所以砖瓦水泥会贬值，但是区位配套理论上不会，担心有理解误区，比如前门大街，比如回民街，几百年的商业街区了，没有搬走吧，如果家里有套门面房，房子都翻新几次了，但是经济价值没变吧，比如好学校，为什么北上三四十年的极品建筑垃圾还能动辄十几万，二十万一平，因为砖瓦水泥不值钱，但是学校在这，买这个房子，就能上这个学校，而且是几十年没变了，房子不值钱，但是房子背后的学校值钱

同理为什么有的房子十五年就不值钱了，除了房子本身的折旧，他背后的学校和配套，几十年了依然不值钱

这里要再次强调一遍，不要被部分中介断章取义了

好学校的房子才叫学区房，对房价是强支撑，普通学校对房价毫无影响，烂学校甚至是负值

很多中介爱吹得网红学校，网红小区，房价跌的一塌糊涂，学校一个个暴雷了，这些所谓假名校的学区房，还没有人家极品建筑垃圾的老破小学区房卖的贵，这本身不尴尬吗？

嘴可以说谎，数据不会

所有学校都能上，关键在于合理对标，一分钱一分货，多少价值就值多少钱，不能花名校的代价，买个假货，这种卖货的上学中介，卖房中介，叫昧良心，不能花不到十万买个众泰，你非说你这是保时捷，合适吗？是啥就是啥，实事求是，合适就行，

作为商品属性的砖瓦水泥，随着时间的变化肯定会越来越不值钱，也就是亏本，但是这个商品属性如果带着其他属性呢？其他属性是不会贬值的，或者在人类漫长的历史过程中，资产损耗速度是最低的，比如黄金放在家里还磨损，这里的所谓损耗，指的是比较低而已

第三货币是会增发的，所以经典的经济学小道理，黄金价值其实是恒定，也就是黄金本身价值变化并不大，变化的只是市场上货币的数字而已，对比房子其实也是一样的，砖瓦水泥不值钱，是会折旧的，但是他们的附加值，理论上价值是恒定，数字变化的，只是货币数字而已，但是如果你的附加值不值钱，等于交易属性很低，通俗点，没人买，就没有价值，很多人买老破小是为了买建筑垃圾吗？人家买的是这个建筑垃圾背后的附加值，所以房子不值钱，价值值钱

果然，房价又要暴涨了，牛市又要启动了！这话可不是我说的话，而是那些中介，抖音上那些房产自媒体说的。

很多知友都知道了，我这几年一直抨击部分中介，从 21 年 22 年房价高点的时候，就劝大家要谨慎入场了，因为除了少数人还是秉持着良心做事，大部分中介为了卖房子，真的没啥不敢胡说的，这里要延展一下，很多人买房上学是刚需，所以现在为卖房子摇旗呐喊的，还有一群上学的中介。房子好坏我不想评价，必定买房是大事，自己喜欢比啥都重要，哪怕你不喜欢，也不好对别人的喜好妄自评价。

但是学校好坏，那就由不得个人看法，好就是好，不行就是不行，实事求是就行了，不能为了卖房子给你把一个不行的学校，硬吹成学区房吧，炒作成高溢价卖给别人，那是丧良心。

所以每当这帮中介出于卖房子目的各种嗨点夸吹的时候，我总是要发表相反的观点，倒不是我看法多与众不同，主要是这帮人简直和指路明灯一样，他们只要嗨，只要在抖音小红书上摇旗呐喊，那么估计是真的不好了，他们如果静悄悄，很有可能忙着卖房，没功夫浪费时间，自古以来，吆喝越狠，说明东西可能不好卖啊。

扯远了，这次所谓利好，一共有四条。

1. 下调首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。

2. 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

3. 下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。

5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%。

5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

4. 央行设立 3000 亿保障性住房再贷款，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次。

发放对象包括国开行、政策性银行、商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等 21 家全国性银行。

银行再向地方发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作配套型或配租型保障性住房。

银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款，人民银行按照贷款本金的 60% 发放再贷款，可带动银行贷款 5000 亿元。

这也就是俗称的国家队出手，回购房子了。

四条新政，一条条的来分析。

先看降首付。首套房首付最低 15%，二套房 25%。两年前，买房的时候至少还需要三成首付，300 万的房子，首付就要 90 万，还另外需要契税，装修保证金，还有物业费啥的，杂七杂八的，想要拿房子，你得准备 100 万。

可是后来，两成首付来了。现在，又变成了 15%。

以 300 万总价的房子来举例，首付 45 万，你只要准备 50 多万就能拿房子了，比之前少了一半呢。大大降低了你上车的门槛。

当然了，这一条降低首付的利好只适用于少部分人，现在着急买房，但手头钱又不够，可是催的又紧，只能咬着牙硬上的那种。

或者是现在手上没啥钱，但未来预期收入很好，工作很稳定的那种，其实等个两年也能买，但我现在着急啊，想着要不现在直接低首付先上车吧？

不过，我倒是要给你们算一笔账。

以一套 300 万的房子举例，这里声明一点，总价不具备普遍性，纯粹为了好计算。

大家可以把想买的房子总价套入这个公式里面，也同样适用。

咱们分两种情况：三成首付和 15% 首付。

三成首付，90 万拿出来，贷款 210 万，很多人还会用到一部分公积金，公积金 + 商贷这种混合模式。

公积金今天刚降的，5 年以上首套房 2.85%，而商业贷款各地政策不一样，基本在 3.9% 左右，最低的能到 3.25%，不过今天也发政策了，说了下不设限，各地可以自行决定。

所以为了统计方便，平均就按 3% 来计算，这个数字应该是很多人都梦寐以求的。

于是，三成首付，90 万拿出来，贷款 210 万。

房贷有两种方式，等额本息和等额本金。

等额本息的话，30 年一共需要还款 3187326.49，大数就是 318 万，利息是 108 万，每月还款 8800。

如果是等额本金，月还款是递减的，这样就没有列举的必要了，利息自然就会少一点，总还款 304 万，利息是 94 万 7。

那么，如果是 15% 的首付呢？

300 万的房子，45 万拿出来，贷款 255 万。

等额本息，30 年总还款 387 万，利息 132 万，，每月还款 10750。

等额本金，30 年总还款 370 万，利息 115 万。

以上的结果都是通过房贷计算器算出来的，大家可以自行百度，几秒钟就能算出来。

所以总结一下，300 万的房子，按照平均 3% 的利息计算，3 成首付降到 15%，你需要多还 24 万或者是 20 万 3 千。

也就是说，你买房的时候，看上去少出了 45 万，压力没那么大了，可实际上，30 年后，你需要多还 20 多万。

这还只是 3% 的平均利息啊，你要是 3.2%，3.5%，那你利息要还的更多。

更重要的是，如果你是三成首付买的，90 万首付，杂七杂八费用加起来 100 万，算上你 30 年总还款，如果按等额本息来算，318 万。

那么，你一共为这套房子花了 418 万。

30 年后，你这套房 300 万的房子，只要能值 418 万以上，你就不亏。

可如果你是 15% 首付买的呢？

45 万首付，55 万拿房，30 年总还款，同样是等额本息 387 万。

你一共花了 442 万。

300 万的房子，你得卖到 442 万以上，你才不亏。

这里讨论的还只是三成首付和 15% 首付的区别。

如果你增加首付比例到四成，甚至五成。

那么你为这套房子的总花费将更少，因为你的利息变少了，所以数年之后，你再打算出手卖掉这套房子的时候，你就不会那么心疼。

除非你相信它在未来所带来的增值属性。

换句话说，除非你相信你买的房子以后必涨，要不然还是别上杠杆了，别一不小心月供都还不上，到时候连房子都被收走了。

之所以计算了这么多，就是想告诉大家一个道理，这段时间肯定会有很多售楼处打出只需 xx 万就能上车的广告语。

您可千万要谨慎，千万别动心了，不然以后有你后悔的。

而且低首付还有一点不好，就是你以前买的房子亏了几十万，你虽然心疼，但你觉得以后总会涨回来的。

可是现在，如果这房子跌个几十万，你回家一算，好家伙，我这首付都给跌没了，那这房子我还要不要了？

所以，千万要理性，量力而为。

第二第三条可以放在一起说，就是贷款利率的问题。

商业贷款现在全面取消下限，各地可以自行决定，下不封底。

但这并不是说，各地就可以随便制定了，给你弄个 1% 的利率出来。

这是不可能的。因为这里面有一个最重要的问题就是银行的息差。

贷款利率 - 存款利息 = 息差。

银行的业务有一多半以上都是房贷，而居民房贷也被银行视作最优质的资产，相当于没啥风险，躺着可以赚钱的那种。大不了你断供，我收房子呗，我还有一套房子。

所以，银行最想要的就是房贷业务，但是也不可能无限低。

去年上市银行的净息差平均是 1.69%。那么现在各地的房贷前面也说过，基本上是 3.9% 左右，最低的能到 3.25%。

有人一看，就说那银行直接拿出 1% 的息差出来不就行了，给我们把房贷利率打到 2 字头。

我可以明确告诉你，这是不可能的。因为每一家银行都有坏账率，考虑到这些东西，所以净息差的安全线最低是 1.6%，要不然银行就得出问题。

所以，银行最多也只能从 1.69% 降到 1.6%，大概给你 0.1% 的空间。也就是说，房贷利率全国最低最低就是 3.15%，再低就不可能会有了。除非后面存款利率再降。

至于公积金利率下调 0.25%。5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%。

5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

这主要就是因为商业贷款利率在降，所以公积金也得跟上，要不然有没啥优势了。

前面三条就是首付和利率的问题。

想买房的你，能给你省钱吗？

能，但很有限，三十年也就十几万的样子吧。

对于刚需的不能再刚需的人来说，那是利好，属于撞大运了。

而对于在岸上观望的大多数人来说，还不足以心动。

最后，就是第四条，国家队出手开始回购房子了。

但这里面有几个要点，希望大家格外注意。

1. 此次针对的对象是谁呢？

新闻上说的是：“向地方国家队发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作配套型或配租型保障性住房。”

那么你猜他们收购的商品房是正规军的，还是民间游击队的呢？

当然是正规军了。要不然那就是公有资产流失。所以，国家队出手回购的一定是正规军的房子。

那么游击队，该暴雷的还是得暴雷的，不能碰的还是不能碰，他们的日子一样难过。

2. 虽然外界之前统计过，全国存量房产的盘子大概是 7-8 万亿。

有人就觉得，这 3000 亿再贷款，就算加上银行发放的 60%，只不过能带动 5000 亿，和大盘还相差甚远。

可实际上，这 7-8 万亿的存量房产里面，有一半是写字楼和商铺。

大家可以看看这几年有多少商铺和写字楼空置的，投资商铺或者写字楼的，全都亏到姥姥家去了。

如果除去这部分，面对居民的存量住房只有 3-4 万亿，这里面再去掉民企的那些份额，所以这 5000 亿真的可以解决很多问题了。

这一条政策，我也认为是最重要的一条，期待看后续的效果。

知乎用户 脑袋疼 发表

上次首付降低到 20 附近利息最低标准利息八五折以后，紧跟着就是破天的富贵啊不是，是货币化棚改……

人，会自己找出路。

知乎用户 温酒 发表

假如 100 万的房子，以前公积金首付 20%，利率 3.1%，需要首付 20 万，贷款 80 万，等额本金 30 年总共要还 117.3 万。现在首付 15%，利率 2.85%，需要首付 15 万，贷款 85 万，等额本金 30 年总共需要还 121.44 万。

知乎用户 豆鲨 发表

来分析吧。

首先分析国家这一系列房地产政策的目的。

1、政府房地产政策的目的：房地产市场最本质的价值来自于供需，即（人均面积 * 人口数 * 可支配）/ 存量住房面积，当下生育率和结婚率一路下跌没有任何反转迹象。对于房地产市场来说，如果价值层面真的触底，那么不需要国家出台政策来救，这也是历来救市之后总有个市场底的原因。二月份 A 股市场反转出台了什么政策吗？根本不需要。还要救，说明没到底（经营贷这个大雷）。短期释放利好耗尽之后，如果没有外部需求的自然增长，短中期继续下跌还是大概率事件。

2、外部变化对国家政策行为的影响：如果我们将中国资产视作一个整体，如果美国真的按预期 9 月，甚至 12 月降息，这场金融战争美国失败，有海量的全球流动性会灌入国内，那需要救市吗？等 3 个月，6 个月很长吗？需要出台救市政策，说明原本的外部利好没有指望了，特别是这种榨干底层最后一滴血的加杠杆政策。

根据以上两点就能得出一个大致结论，房地产没到底，外部利好无法兑现。

接下来分析这一系列措施的影响。

1、房地产：这一系列措施谁来买单，是央行要丢几万亿全国买房吗？（看了下央行才批了 3000 亿，估计最终还七弯八拐流去保交房）显然不是，买单的是原本不够首付比例的人，这群低净值客户都已经低净值了，现金流极大概率不稳定。同时这波主要是去库存，而不是 “新建住宅”，差别在于就算房地产回血了，钱也是都在金融机构之间抵消债务，而不是落到具体的产业链的就业人口手里，钱无法进入社会流通渠道。

这些政策不增加房地产的底层供需价值，反而破坏了房地产作为一个资产整体的质量（提供了泡沫），即：使房地产整体的资产负债表质量更加低劣。这点美国的次贷危机已经体现过一次。而哪国的精英群体会说 “你当代价，等赢了我给你分红” 吗？不会，底线从来都是越来越低，美国赢得了冷战反而造就美国中产 30 年的生活倒退，代价底层付收益精英拿，这点古往今来没有任何改变。

这也体现了一个道理，我们国家宁可做未来自损 1000，当下获利 300 的行为也要保证经济当下不暴雷，以免在国际博弈中失败。那么美国政府难道更有担当？美国政府也一样，哪怕流干最后一滴血，只要不暴雷，就不可能降息。

2、社会层面：在封闭体系内，资本流动对资产价格的影响是零和性质的，一个资产抽走价值，势必会使得社会层面的价值总量降低。所以针对房地产的流动性引导会必然降低其他领域的价值密度，这是 08 年之后 19 年之前股市和房市呈牛市错位的原因。他们只有一个情况能一起涨，即外部流动性的注入，可以是央行整体放水，可以是外资灌入，显然我们还没有看到，而今天中国资本市场的表现更像是叠加了被提前预支的美国降息的情绪想象。

这也是为什么要在这个时间点才把这一系列政策丢出来的原因，不回调的情况下 A 股涨了 20%+，港股涨了快 30%，能不能继续涨不知道，但肯定是在高位了。如果房地产真的价值触底了就应该早点丢出来，现在高位才丢，是为了利用资本市场的乐观情绪，引导股市给房市输血。

3、外资层面：外资是游资，和做情绪以及技术的做市资金不同，外资只做价值，大规模的价值变化外资是一定会动的。连茅台涨价都能让外资一窝蜂涌进来，房地产这种规模的行动外资不可能不动，但汇率市场没看到任何痕迹。

知乎用户 xxxx 发表

离终局还早着呢，大家记得要满足下面三个条件才可以出手，现房销售，商贷 2.0 以下，面积按照套内使用面积计价

知乎用户 小杜王 发表

高位站岗的那批人心里更加不平衡了：劳资不但买的房子价格高，利率也高！！

怎么办？

提前还贷！！！

知乎用户 白衣古剑 发表

想过大招的千百个可能性，万万没想到最后选择是让老百姓再加一轮杠杆哈哈哈

没想到是因为市场普遍知道，先是房企高负债运行，再是居民去库存上杠杆，又是地方城投负债保增长，事实是地方政府、企业和居民杠杆都已经很高了，唯一低杠杆的只有中央政府，那轮也轮到了

至于刺激效果，全社会降薪、老百姓对收入预期极端悲观下，你告诉他说来吧我允许你上杠杆了，谁给的自信觉得老百姓会去？

有精力搞这些忽悠老百姓掏钱的措施，为什么就不想想怎么能真实降低贫富差距、刺激需求，实打实提高老百姓收入呢？这不才是马克思主义的真谛么？

知乎用户 迷茫焦虑烦躁​ 发表

这都是预料之中的事情，未来利率还会降低，降到 0 利率也并非是什么不可思议的事情。

毕竟现在的经济周期就是需要降息刺激，这个大逻辑暂时不会发生改变。

当然了，暂时还不要购房。

这个政策出台之后，不用猜就知道，很多人又按耐不住想要买房了。

这个心情可以理解，但是还不到时候。

虽然很多机构和个人，出于种种目的可能会向你营销，向你灌输：大放水时代就要来了，通货膨胀时代就要来了，快点买房啊，未来房价一定会涨价啊。

但是你一定要知道，这都是骗人的鬼话。

如果放放水就能够跳出现在的通缩局面，那么日本人当年早就把水龙头给砸了。

至于未来房价涨不涨。

北上广深杭这种城市，十年后的房价肯定能够能涨回到 16 年的巅峰。

其他的二线城市，能够维持住现在的房价就很不错了。

甚至于，能够保证阴跌而不暴跌，就是胜利。

我这种说法可不是悲观，而是极大的乐观。

如上图所见，一直到 2018 年，日本的房价也没能重回 1990 的巅峰。

当然了，听说最近东京都房价重回巅峰了，可喜可贺，时隔三十四年重回巅峰，可喜可贺。

有的人会说了，你这个人不会具体问题具体分析，日本房价暴跌还有一个房产税的因素在。

诚然，你说的没错。

但是据说，上面有意图大规模收购滞销的房产当公租房，而且已经在一些地区试点了。

居者有其屋当然是善政，大量资金的注入也能够有效的解决房产企业的三角债，我个人是支持收购房产来当做公租房的。

但如果这个推行，房产的资产收益一定会下降，买房需求会下降，房价自然也会下降。

这更是情理之中的事情。

当然，未来房价形式不会好，还真不止这一点原因。更深刻的原因是，中国居民端的消费潜力已经基本上榨干，就算是有需求，也暂时没有消费能力了。（大家可以看看居民端杠杆率，现在中国全国平均的居民端杠杆率都已经 63% 了，而某几个经济发达省份的居民端杠杆率甚至超过 100%，软比日本人经济泡沫破碎的时候都要夸张）。

2016 年的高房价基本上已经无法再重现了。

当然了，我这么说不是说今后房价就不会涨了，房价还会涨。

比如上个世纪五十年代、六十年代盖的筒子楼的拆迁，比如说 00 后进入买房高峰期。

比如说经济周期再次进入上行周期。

这些因素都会导致省会（包括计划单列市）及省会以上城市的房价上涨，但是像 2016 年那种情况，估计是不可能了。

至于一般的地级市，如果就业上没什么亮点的话，未来房价基本上没什么指望了。

如果这个时候非要去买房子，只能讲非常有魄力了。

举一个例子，这是大阪大学医学部隔壁的小区，80 平米（考虑到日本也没公摊，估计相当于我国 100 平米的房子）售价 2580 万日元，按照今天的汇率，约合 120 万人民币。

当然了，我们中国人比日本人了不起，可是我感觉大多数人居住的城市应该比大阪差一些，住家周围应该也没有大阪大学医学部这种东西。

这种房子，要是在中国估计会被吹爆吧？

但是，在日本也就这么回事，2580 万日元。

日本的情况，不一定和中国一样，但是大家都是东亚文明。

日本又比中国早发展了三十年，所以日本的经验是可以参考的。

而这次中国的地产风波的成因和日本当年的成因几乎也一样。

现在日本的房地产行业就是这么一个状况，我们有什么理由认为中国的房地产行业未来就要和那些人说的一样去暴涨呢？

难道就是因为他们剪辑了点可笑的视频，在手机里上蹿下跳么？

大家应该对房价的未来有一个数，很多事情，已经过去了。

知乎用户 吾牧之​​ 发表

快快快，跑步前进！

啊？

再不买就买不着这么贵的啦！

知乎用户 高高原司机 发表

这个政策还得看对商业银行的贷款审核要求…….

什么意思呢？在地产火热的时代，有一项严格的要求就是月流水大致是月供的 1.8-2 倍左右，流水不足的借助于家人共同承担或求助担保公司也是一种选择，核心还是通过流水来严控风险，甚至有一些人不惜铤而走险去用假流水。

首付比例降低，那么流水在贷款审核的时候扮演一个什么样的角色呢？我举个简单的数学题：

一套 200 万的房子，原先需要首付 60 万，贷款 140 万，分期 30 年，我们按照首套房利率 3.9% 来算，月供 6603 元。

那么对于一个家庭的月流水要求在 12000 左右，对于月入税后 12000 左右的家庭能拿得出 60 万首付倒也还算是正常的。

现在 200 万的房子，首付 30 万，贷款 170 万，分期 30 年，我们按照首套房利率 3.9% 来算，月供 8000 元。

那么对于一个家庭的月流水要求在 16000 左右，对于月入税后 16000 左右的家庭，30 万的首付通常来说并没有太大的压力，那么我们逆向思维一下，使出浑身解数只能拿的出 30 万首付的家庭，很有可能是月入税后不足 16000 的家庭…….

那么面对这批 15% 首付购房的家庭中的部分，银行该如何面对？放还是不放？

同时还有个老生常谈的问题，强行卡着 15%-20% 上车房产的人，往往对楼市下行有更强的敏感型和情绪波动性，同一时期还会严重透支自己与家庭的消费，那么这个问题如何解决？毕竟通过消费带动的财政增长或许更健康一些，不是吗？

最后，低比例首付一直有个衍生的问题，那便是对投资房产的群体较为有利，因为同样的资金理论上可以投资的房产套数变多…….

我自己是多房拥有者，我真的希望房价下跌至能逆转生育的水平……. 我前几天买路边烤串的时候还和河南大哥聊天，河南大哥说按照南京这种跌法，再干几年自己可以去百家湖给家人买套房定居了…… 不希望河南大哥眼里的光消失，更希望更多的人没有房贷的压力有钱去买河南大哥的烤串消费。

知乎用户 九乡河龙牙​ 发表

意料之中

南京那边商贷连 - 50BP 都能整出来，你再不降公积金利率那都快和商贷利率倒挂了

这事真没必要过度解读

我真正在意的地方是地方政府搞的那些基准利率下调最后要怎么收场。南京 - 50BP 就意味着央行那边 LPR 再怎么降都永远不会低于 0.5%，不让你买房贷款银行还要倒贴钱给你。随着 LPR 的下调这种基数效应会越来越明显，最终你会发现现在那些地方政府的救市全都成笑话了

知乎用户 从不看视频 发表

在繁华的都市里，有一对年轻的夫妻，小明和小美。他们一直梦想着拥有一个属于自己的温馨小窝。

小明和小美努力工作，省吃俭用，终于攒够了首付款，准备购买他们人生中的第一套房子。就在他们满心欢喜地去看房的时候，央行发布了一个重大消息：取消全国首套房和二套房商贷利率下限，下调公积金贷款利率 0.25 个百分点。

这个消息如同投入湖中的一块巨石，在他们的心中激起了千层浪。小明和小美坐在家中，开始认真地讨论起来。

“亲爱的，这利率的变化对我们买房会有很大的影响吧？” 小美有些担忧地问道。

小明点了点头，“是啊，可能意味着我们的房贷压力会小一些，但也不知道具体会怎样。”

他们开始四处打听，咨询房产中介和银行的工作人员。房产中介小李热情地给他们解释道：“这可是个好机会呀，你们想想，利率降低了，你们每个月的还款金额就会减少，这样你们的生活压力也会小很多。”

小明和小美听了，心中稍微安定了一些，但还是有些犹豫。

就在他们纠结的时候，他们的朋友小张也得知了这个消息。小张是个精明的生意人，他立刻意识到这是一个难得的投资机会。

“小明，小美，你们别犹豫了，利率这么低，现在买房简直太划算了。” 小张劝说道，“而且以后房价说不定还会涨呢，你们现在入手，肯定不会亏的。”

在小张的劝说下，小明和小美终于下定决心，购买了一套心仪的房子。随着利率的降低，他们的房贷压力果然减轻了不少，每个月能节省出一些钱来用于其他方面的消费。

而在城市的另一边，一位房地产开发商老王也在密切关注着利率的变化。

“这次的政策调整对我们来说既是机遇也是挑战。” 老王在公司的会议上说道，“利率降低了，可能会刺激更多的人买房，但同时我们也要面对更激烈的市场竞争。”

老王的公司开始加快项目的建设进度，推出了一系列优惠活动，以吸引更多的购房者。

在这个城市里，还有许多像小明和小美这样的普通人，他们的生活因为利率的变化而发生了改变。一些人抓住机会购买了房子，开始享受稳定的生活；一些人则利用低利率进行投资，希望获得更多的财富。

而对于整个经济来说，这利率的调整也产生了深远的影响。消费市场变得更加活跃，人们的购买力增强了，企业的生产和销售也得到了提升。

随着时间的推移，一些新的问题也逐渐浮现出来。一些不良开发商利用低利率的机会，抬高房价，让购房者们感到不满。

“这房价怎么涨得这么快呀，我们好不容易等来的低利率，结果房价却涨了这么多。” 一些购房者抱怨道。

政府也注意到了这些问题，开始加强对房地产市场的监管，防止房价过快上涨。

小明和小美看着自己的房子，心中充满了感慨。他们知道，利率的变化只是生活中的一个小插曲，但它却给他们的生活带来了如此大的影响。

“不管怎样，我们终于有了自己的家，这就足够了。” 小明搂着小美说道。

他们在这个城市里继续努力生活着，期待着未来更多的美好。而利率的故事，也在这个城市里继续上演着，影响着每一个人的生活和命运。在经济的大潮中，人们随着利率的起伏而起伏，共同书写着属于这个时代的传奇。

知乎用户 Peak.Zhao​​ 发表

昨天老总项目做砸了想骂人

但是又怕把骨干气走了降本增效

于是他翻一遍员工履历

筛选出：

结婚了

在还贷

而且家庭情况不好

的员工

拉到会议室很很臭骂了一顿

其中一个有娃的很不舒服想离职

但是想了想房贷还是忍了下来

这就是你们买房后的下场

知乎用户 天下大同牌钢化膜 发表

绝对重磅消息，怪不得地产股一直上涨。

下午的发布会说了三个内容：

第一、降低首付比例。

第二、降低贷款利率。

第三、政府收购房子。

保利从 8 块钱到了 10 块多，万科从 6 块钱到了 8 块钱。

降低首付比例，从 20-30% 一下子到了 15%，这个尺度算是比较大的，应该是对市场利好。

这样刚需更好的上车，而且公积金利率也下调了，这样如果未来按揭贷款再下来，买房的人的负担并没有显著增加。

政府现在给房地产兜底了，卖不出去的房子可以卖给政府，这样开发商有了流动性，反而能盘活。

这三个大招是个连环手，一环扣一环，都推出才有效果。

如果只推出一个，其他没有，意义不大。

但是如果都推出来，一起上，应该是不错的。

而且今天发布会级别很高，都是副总出席主持，已经是超级高规格了。

这样也表示了现在政策的彻底转向。

未来还会进一步放开一线城市的限购，打开购买力。

当然，商业按揭利率（包括 LPR）都还会下降，参考公积金下降的尺度，未来五年期 LPR 低于 3.5% 甚至是 3.0% 是大概率。

从 “房住不炒” 开始到现在八年时间过去了，一切又回到了原点，尺度更大，沧海桑田的感觉。

只要你活着，你一直有机会。

关键是不掉队，这个才是核心。

不过恒大这些开发商事没事机会了，已经倒下的。

知乎用户 娓娓道来 886 发表

公积金这块，以南京为例，之前首套房的商贷都已经下调到 3.45%，公积金再不下调，真就连商贷都不如了。

利率下调工具，对买房刺激的作用越来越有限了。事实上，不止利率工具，什么限购，限售等等政策工具，随着边际递减效用，都越来越失效了。

“不以结婚为目的的谈恋爱，都是耍流氓”，那么 “不以降价为主要手段的房地产促销，都是抢劫”。但是政府不愿意房地产降价，本质原因在于货币放水的情况下，房地产降价反而导致自己的卖地收入锐减，好日子过关了，节衣缩食的苦日子怎么可能会愿意。你看年前某地就是取消一个公务员的补充公积金，社交媒体闹得多大。

但是问题来了，上一轮房地产为什么会涨价？一方面棚改化定向放水，让一部分人尝到了甜头，树立了靠着房地产发家致富的例子; 另一方面，80，90 后的人口高峰，给了这些钢筋水泥产品极大的的需求市场。当时市场形成的共识是房价要涨，所以不少人用杠杆工具撑起了上一轮上涨。

而本轮呢？烂尾楼给不少人示范了如何一夜回到解放前，而房地产企业的频繁爆雷，让人们看清楚地产神话的破灭，市场形成房地产要跌的共识。结合经济下行，不少人工作不稳定，拒绝负债，四月份社融数据都已经炸锅了。这种情况下，想要稳住房地产价格，就靠这点蝇头小利，无异于痴人说梦。

对了，最近雅居乐的境外债也暴雷了。之前通过学习万达、万科等售卖核心资产，雅居乐去年安然度过，但是今年也已经撑不住了。

最有意思的是，很多东西，比如按照套内面积出售，取消公摊面积; 现房交付，而不是预售，付了钱就应该拿到房等，本来应该是消费者天然的权益，如今却用切香肠的方式，美其名曰是房地产利好。

更有甚者，还把多买一套房，作为奖励措施，奖励大家溢价购买资产，政策制定者是怎么想的。

现在的政策给人的感觉，永远的是过于滞后，过于乐观，不论是疫情开放，还是计划生育逐步放开，亦或是房地产政策。不知道是政策制定者拿到的是失真的数据，还是充斥着何不食肉糜的心态。

最后，我同意那句话，赚钱的事永远轮不到我们普通人。当房地产赚钱的时候，就开启限购，组成小圈子，让有钱有权的人在里面呼风唤雨。当下行，无利可图的时候，就取消限制，站在门口摆出微笑表情，欢迎大家透支 30 年购买。像极了孙二娘的包子铺，主打一个有来无回，吃人不吐骨头。

知乎用户 张逸恒​​ 发表

不惊不喜，符合我的预判。

贷款利率还得下调，商业贷款利率照旧逼近公积金贷款利率，公积金贷款利率的福利越来越鸡肋，和 2022 年下调公积金贷款利率一样，也是商业房贷利率下调倒逼公积金贷款利率下调。

公积金贷款利率与商业贷款利率合并是大势所趋，房贷利率已然跌到 3%，目前又取消下限，公积金贷款利率跌破 3%，那么，商业房贷利率估计迎来了破 3% 时代。

我分析最终房贷利率可以看到 2% 了，也许得一次重大改革推动，比如房地产税落地。

不要炒作公积金贷款利率下调，凡是渲染国家走老路都可以视为财经诈骗犯或者财经文盲。

以下是 2022 年我正本清源公积金贷款利率下调，时间和事实证明我完全正确，当年以此炒作的房地产自媒体 / 大 V 呢？诈骗了无知群人，自己赚得盆满钵满，有的人高位接盘，甚至买到烂尾楼。

【正本清源】时隔 7 年，公积金贷款利率再次下调！

什么是真正的慷慨？

就是房地产接盘侠们牺牲自己家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，这样的慷慨真的非常让人窒息。

网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。

房地产基本上没什么重大事情，除非房地产税落地。

消化存量没什么新手段，还是那几样方法；优化增量就是少建房咯，尤其是可以优化高层住宅，小城市前面早就有政策限制商品房楼层了，减少土地出让也算优化增量房产。

保交楼两周年了，估计保交楼会有一些新政策吧。

最近房地产利益集团又在炒作 “传言政府亲自下场收购存量住房”，这类新闻我都听了不下 4 次了。

因为最近 3 年房地产价值回归汹涌澎湃，成交量 / 成交额大幅锐减，即便是房贷利率不断创历史新低，也不改变房地产价值回归大趋势。

所以每年房地产利益集团极其希望国家出手兜底他们的泡沫资产，这样他们才好套现啊，造谣激起的短暂浪花都是他们套现的缝隙机会。

最近三年每年房地产利益集团都会夸大造谣炒作 “政府下场兜底” 的假新闻，其手段基本上都是小作文式，不限于出口转内销的小作文，比如找彭博发个新闻稿就可以炒作了。

炒作地方收割房子这种陈腔滥调东西，拿这做文章说什么国家兜底房地产的财经自媒体 100% 非蠢既坏。

地方买房子就是兜底？你们什么时候能够变聪明？地方有钱收购房子？即便有钱，地方也不会收购烂房子啊，地方买房子废物利用作为保障性住房还是新闻？

你们有些人到底看不看正经新闻？早在 2022 年就有地方（地方国资平台）等收购部分商品房作为保障性住房用，这其实属于权宜之计，一方面缓解存量住房库存。

另一方面解决地方保障性住房指标问题，这种策略地方其实省钱了，从零建设保障性住房成本更高，雪中送炭买现成的，成本低，还获得了好名声。

据统计，十四五期间，40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650 万套（间），预计可解决 1300 万人的住房困难。这些指标地方得完成的，所以地方逢低收购一些存量住房，最主要是完成国家保障性住房任务。

• 2024 年 1 月 5 日，央行、金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。自 2023 年 2 月底发布征求意见稿至正式印发，文件历经 10 个月的打磨与修订。（备注：2024 年，也就是今年第一季度房地产什么个惨样你们不会这么快就忘记了吧？）

该《意见》明确商业银行发放住房租赁团体购房贷款的前提是，风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务；此外，要求利用贷款购买的商品房、商业用房等，须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。

同时，央行为这笔住房租赁贷款设定了 “红线”：只能购买住宅类商品房（含产权型人才房 / 公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元” 收购，原则上不允许收购零散房源。

2024 年一季度，百强房企 1-3 月实现销售操盘金额 7792.4 亿元，同比降幅 47.5%；累计操盘金额超百亿的房企只有 16 家。

• 早在 2023 年 1 月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，推出了 1000 亿元租赁住房贷款支持计划，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津 8 个试点城市发放租赁住房购房贷款。该工具目的是引导工农中建等 7 家银行为试点城市市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。
• 更早前，2022 年 9 月 5 日，济南市国资委官网发布《收购存量房源 助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。

济南一国企拟在全市购买 3000 套商品房用于租赁储备住房，项目资金自筹，此举对于房地产市场有何影响？8 个试点城市获低息贷，收购存量商品房用作保租房，将带来哪些影响？如何解读？

有些朋友正经新闻一概不看，信息获取全靠短视频平台流言蜚语，这怎么可能有正确认知？

难怪有些人做接盘侠葬送家人幸福。因为你们这种人居然把房地产诈骗犯自媒体 / 大 V 当 “爹” 拜了啊，把他们说的谎言当金科玉律，当然被骗得体无完肤。

什么是真正的慷慨？

就是房地产接盘侠们牺牲自己家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，这样的慷慨真的非常让人窒息。

网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。

除了炒作各地的房地产 “微调整政策”，房地产利益集团和诈骗犯还在以房地产股票为支点炒作忽悠人了啊。

​现在真的越来越不中用了，炒作的等级越来越低，炒作股票最低级。老掉牙的炒作策略，还能忽悠几个人？

​前面（2023 年）碧桂园和融创也被炒作过，也是国外小作文，出口转内销炒作法，什么国家兜底，股价大涨。当时我也系统性驳斥了，现在如何？

​股价创新低了，当时估计很多人高位接盘股价了。参考文章《JP 摩根增持碧桂园，电诈之外的诈骗！》。

有朋友说得好：“看多是太美化他们的初衷了，就是无脑带货，只是这个货是房子，佣金更多。”“和基金经理一样是旱涝保收，只要能卖得出货就行了”。

“教父”“老师”“导师” 这种好词汇都是被这群财经诈骗犯污名化的。

有些人居然还在喊诈骗犯 “教父、教父”，这种诈骗犯有市场就是有糊涂者跟风喊 “教父”，要是理性分析并揭露是诈骗犯，怎么会诈骗那么多人？都完全破产证明是诈骗犯，居然还在喊 “教父”，可悲啊！

对唯利是图的大 V，得好好当面感谢他们胡说八道、颠倒黑白引诱你高位接盘。

比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐 / 某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘烂尾楼啊！

别人割韭菜佣金拿到手软，你高位接盘后跪地吃土！

像樱桃这种无良大 V，每单抽佣 1-2%（新房佣金更高），发广告估计一篇软文好多个万。

被坑了也不影响她继续豪宅豪车莺歌燕舞，他们可能还是明知道是坑而故意上的，为了就是博取信任。

事前和客户合谋暂时买套房给粉丝看，证明自己上车了取得粉丝信任，自己一套房就可以以几十倍甚至百倍杠杆撬动一些糊涂粉丝跟单。

这就是典型杠杆式诈骗，类似于缅北电诈先给你一点小钱骗取信任，然后忽悠你去缅北（境外）赚大钱（游玩），最终成为缅北诈骗犯肉身印钞机！

建议你们拉黑昵称 / 名字带 “成功”“财富”“致富”“爷”“哥”“姐”“叔”“公子”“先生”“居士”“德”“道”“仙”“佛”“散人”“大侠”“老师”“师傅”“剑客”“局（团 / 军 / 委）座”“* 学”“* 生”“* 才”……

（欢迎补充）的自媒体账户。（这样可以避开 90% 的骗子，可能有误杀，但是非常值，欢迎补充）。

凡是起名带玄学或者装大师，毫无疑问就是忽悠、诈骗犯。因为从心理学方面，骗子们在起名字就已经开始了骗局。

骗子最喜欢说正确但无实际指导意义的大话！骗子最喜欢搞玄学和阴谋论！

我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我、甚至人身攻击关注我的朋友，大家要分清敌友。

不遭人妒（恨）是庸才！

几年前他们造谣污蔑 “日月反买，别墅靠海”，现在如何了？

对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于 “无中生有抹黑”。

我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？

我帮助过的朋友有无数案例佐证，全部来自于五湖四海朋友的真实分享。

更多真实案例参考文章：

1. 《【共同富裕】信我者，不仅可帮你省辆卡宴，甚至宾利 / 劳斯莱斯！》
2. 《【案例分享】影响千亿级资金做出正确的选择！》
3. 《【共同富裕】天助自助者、佛度有缘人！》
4. 《【房地产核心】翻来覆去讲房地产走势核心逻辑！》
5. 《最新共同富裕案例，百强房企惨不忍睹的一季报！》
6. 《【止损得果断】初见跌掉首付，再见跌到首付！》

2020 年深圳房地产正如日中天，我断言深圳房地产大限将至，当时深圳严重违背高层遏制房地产泡沫的意志，带头吹泡沫，后面都被清算了，柿长也被判了。

如下图所示，当时有人甚至要和我打赌呢，当时我应该开个盘的，那么现在我估计都进入福布斯中国富豪榜 Top 10 之列了。

不仅如此，很多来自深圳的大 V 不以为然，还和其他人一起对我阴阳怪气甚至进行人身攻击。

房市漫谈之深圳，别以为你是特例房地产杂谈，深圳的泡沫房价最终会如何收场？

分清敌友是生存的首要前提。

诈骗犯诈骗你事后可不会感谢你，而是极尽所能侮辱你们蠢、笨，认为你们被诈骗是活该。

你要记住一个基本的常识——骗子最擅长花言巧语、逢迎拍马、温柔可人，因为他们对你有所图谋。

当一个人对你有所企图，当然会委曲求全逢迎你 / 哄逗你，但是这种逢迎只是暂时的，一旦其目的达成必然弃你如敝履。

过去几年他们无数次炒作 M2、降息、降准、特别国债、房地产是支柱、认房不认贷…… 诸如此类话题，结果如何？

改变了房地产价值回归吗？没有！房地产 / 房价价值回归更快了。

每年房地产利益集团都会颠倒黑白炒作 M2（他们根本不懂货币乘数）、房地产支柱、断章取义各种部门文件中房地产相关文字……

20 年房贷利率那么高还忽悠人说房贷利率会更高要赶紧上车，22 年末同样手法忽悠人说房贷利率马上反弹上涨再不上车就要多付好多利息，结果均啪啪啪打脸。

2023 年也是如此往复的炒作这样的话题…… 这些颠倒黑白的舆论我都有写文章系统性驳斥，比如 2021 年初的文章

楼市 “加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？

都说吃一堑长一智，有些人都吃三堑了，应该聪明些了吧，但是，总有些人记不住，然后同一个地方一摔再摔。

房贷利率相较于 2020 年的高位已经下降约 2%，首套房房贷利率大部分地方跌破 4%，即便如此，也没有丝毫动摇房地产 / 房价价值回归的趋势，因为供需关系已经天翻地覆。

所以，你们到底慌什么？

过去 4-5 年，时间严酷检验下、我的系统性分析文章和理论帮助了无数家庭免遭灭顶之灾，不仅在房地产领域，而且金融投资领域也帮助一些朋友精准地在估值峰逃顶。

截至目前全平台帮助近 10000 咨询朋友，文章全平台阅读超过 300000000 + 次，帮助百万计家庭、千亿级资金做出正确选择。

这样的金额也许已经不逊色于巴菲特，巴菲特帮助有钱人理财，而我帮助普通人生活更美好。

过去几年，我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我，甚至侮辱攻击我的粉丝，大家要分清敌友。

真知灼见不听，任由非理性上头，甚至无脑信房地产诈骗犯颠倒黑白忽悠，注定没有好结果。

几年前他们造谣污蔑 “日月反买，别墅靠海”，现在如何了？

对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于 “无中生有抹黑”。

我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？

比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐 / 某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘烂尾楼啊！

别人割韭菜佣金拿到手软，你高位接盘后跪地吃土！

像樱桃这种无良大 V，每单抽佣 1-2%（新房佣金更高），发广告估计一篇软文好多个万。

牺牲自己家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，你们真的慷慨得让人窒息。

《【最新版 2024】何时买房的终极逻辑，100 字道尽最佳购房时机！》链接：

【最新版 2024】何时买房的终极逻辑，100 字道尽最佳购房时机！（6000 字）

我很烦听到有人说大城市核心地段房产不会跌还会涨，这种人肯定没有经济常识，认知浅薄还到处误人子弟、害人不浅。

这是上海黄浦，1 年时间不到，均价从 13 万 / 平米到跌破 10 万 / 平米。

房地产营销诈骗犯不会要说黄埔不算核心区了吧？深圳豪宅跌幅更大，然后也把深圳开除 “一线城市” 行列？

其实很可能他才是炒房客极其利益集团诈骗犯，我动了他们的利益，所以先发制人抹黑造谣以此来引导舆论形成对我的抨击局势，这样我或许会闭嘴，他们可以继续乐哉乐哉忽悠更多不明真相群众。

我挥洒了一江的智慧，可惜有的人一瓢都接不住！

如果您对房地产未来发展还一窍不通甚至认为还会大涨，我建议您把最高层论的断读 10 遍——“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”！

不要在一个地方摔 N 次，房地产诈骗集团换个马甲卷土重来你们就去认贼作父。

过去几年，贷款利率早就下降 2% 了，改变了房地产和房价价值回归的趋势吗？

大家要谨防房地产利益集团、无良自媒体垂死挣扎的颠倒黑白忽悠小白割韭菜！

前几天北京放宽 5 环外购房限制，有朋友评价：城六区都托不住了，五环外哪清得动库存。五环外，按照段子说法，都到我老家山东了。

这位朋友说得没错，确实核心区都拖不住了，前几天有正经媒体报道北京有小区房价回到 2016 年水平。

• 北京全市 2 月份二手房网签 6332 套，环比 1 月下降 49.1%，和同样包含春节假期的去年 1 月份相比，下降达 23.8%；
• 3 月份，北京全市二手房网签量为 14280 套，虽然比上月上涨 125.5%（春节因素），但相比去年 3 月下降 35.7%。

最近各地新一轮房地产 “微调整政策” 比较多，同日还有天津出台了优化政策，天津其实政策非常频繁，见怪不怪了。

作为高考升学率优势直辖市，也营销过高考升学牌，但也没有改变天津房地产价值回归，天津房地产价值回归还挺猛的。

前几天就是成都、南京出台优化政策了，当时我也单独写文章《【正本清源】南京买房落户、成都房市新策，你慌了吗？》予以了正本清源。

这些政策都不改变房地产价值回归大趋势，请务必记住了，这些政策解读为走房地产老路、房价要大涨的大 V、自媒体一律是为诈骗即可。

房地产价值回归多么强烈，房价几折我举例很多了，这次给大家看看水泥和混凝土情况，如图所示，请看清楚、记脑子里！

除了炒作各地的房地产 “微调整政策”，房地产利益集团和诈骗犯还在以房地产股票为支点炒作忽悠人了啊。

现在真的越来越不中用了，炒作的等级越来越低，炒作股票最低级。老掉牙的炒作策略，还能忽悠几个人？

关于房地产所有问题，我 5 年前就系统性分析完了的问题，他们 2024 年居然还在问。

后知后觉，让人窒息。

我的【1.5 万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，下面是 18-19 年知乎的文章或者回答，那个时候反驳我的人可多了，其中不乏谩骂，最终时间给出了最公正的审判，复制链接到浏览器即可阅读：

1、最初的文章《2018：为什么我认为房价要跌！/// 链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949》，房价最不可一世的时候预判拐点已到。

2018：为什么我认为房价要跌！

2、系统性论述《站在 2019 年看——中国房地产最后的五年 /// 链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/58716141》，2019 年就判定房地产只剩下最后 5 年（有多少人敢给出时间点？），爆雷潮、房贷利率创新低依旧无法阻挡成交量大幅下降，以及全国各地房价出现普降，基本上均得以验证。

站在 2019 年看——中国房地产最后的五年

3、2019 年万字长文回答《房价真的已经到顶了吗？/// 链接：https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/835473450》，这个回答被评论了 4000 次，很精彩，感兴趣可以看看。

房价真的已经到顶了吗？

网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。

别把诈骗犯归类为看多派，诈骗犯就是为了诈骗更多，而不是在乎房价真的涨，只想营造涨的谎言好诈骗更多财富。

有朋友说得好：“看多是太美化他们的初衷了，就是无脑带货，只是这个货是房子，佣金更多。”“和基金经理一样是旱涝保收，只要能卖得出货就行了”。

“教父”“老师”“导师” 这种好词汇都是被这群财经诈骗犯污名化的。

有些人居然还在喊诈骗犯 “教父、教父”，这种诈骗犯有市场就是有糊涂者跟风喊 “教父”，要是理性分析并揭露是诈骗犯，怎么会诈骗那么多人？都完全破产证明是诈骗犯，居然还在喊 “教父”，可悲啊！

对唯利是图的大 V，得好好当面感谢他们胡说八道、颠倒黑白引诱你高位接盘。

比如刘晓博、米宅、大胡子、大碗、樱桃、带某姐 / 某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘烂尾楼啊！

别人割韭菜佣金拿到手软，你高位接盘后跪地吃土！

像樱桃这种无良大 V，每单抽佣 1-2%（新房佣金更高），发广告估计一篇软文好多个万。

被坑了也不影响她继续豪宅豪车莺歌燕舞，他们可能还是明知道是坑而故意上的，为了就是博取信任。

事前和客户合谋暂时买套房给粉丝看，证明自己上车了取得粉丝信任，自己一套房就可以以几十倍甚至百倍杠杆撬动一些糊涂粉丝跟单。

这就是典型杠杆式诈骗，类似于缅北电诈先给你一点小钱骗取信任，然后忽悠你去缅北（境外）赚大钱（游玩），最终成为缅北诈骗犯肉身印钞机！

建议你们拉黑昵称 / 名字带 “成功”“财富”“致富”“爷”“哥”“姐”“叔”“公子”“先生”“居士”“德”“道”“仙”“佛”“散人”“大侠”“老师”“师傅”“剑客”“局（团 / 军 / 委）座”“* 学”“* 生”“* 才”……

（欢迎补充）的自媒体账户。（这样可以避开 90% 的骗子，可能有误杀，但是非常值，欢迎补充）。

凡是起名带玄学或者装大师，毫无疑问就是忽悠、诈骗犯。因为从心理学方面，骗子们在起名字就已经开始了骗局。

骗子最喜欢说正确但无实际指导意义的大话！骗子最喜欢搞玄学和阴谋论！

我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我、甚至人身攻击关注我的朋友，大家要分清敌友。

不遭人妒（恨）是庸才！

几年前他们造谣污蔑 “日月反买，别墅靠海”，现在如何了？

对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于 “无中生有抹黑”。

我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？

造谣我的人，您人生做过什么有价值事情? 做过什么值得称道的事情？帮助过多少人？不会只剩下敲键盘抹黑这种龌龊事情吧。

造谣我的人很多都是诈骗犯房地产自媒体和炒房客投机者。

知乎阅读超过 3 亿次，点赞 100 万以上，收藏 + 分享合计也是 100 万以上，说影响百万家庭不过分吧，全平台付费咨询就近万了。

我的科学系统性分析帮助很多人做出了人生最重要的决定并省下了巨额资金，没有阶级下滑甚至有可能带领他们阶级上升。

我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？

全网论实打实帮助过的人以及金额，就没有可以看到我尾灯的人，可惜很多人不珍惜，宁愿信诈骗犯颠倒黑白胡说八道，结果自己亏损严重，诈骗犯赚得盆满钵满、花天酒地、纸醉金迷。

有的人，真的神仙难救。

落水了，他们只会抱怨为什么老天爷 / 上帝不派人救他们，都派了好几个人划船过来了，你不领情怪得了谁！？

救世主很可能已经多次要拯救他们，可是他们非但不珍惜还恶语攻击，这种人当然不配有幸福人生了。

再次强调：我的【1.5 万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，请大家务必阅读以下第一、二、三篇文章！【2018、2019 年文章下的评论区非常精彩，看看当年的大多数人是如何看待房地产】

2018：为什么我认为房价要跌！站在 2019 年看——中国房地产最后的五年房价真的已经到顶了吗？中国的房价何时是个头？五年内，房价有没有可能降到十年前的价格呢？

疾风知劲草，事实证英雄，我已经不需要其他人给我背书了，全国各地朋友给我分享的案例就是最好证据，房地产领域我已经站在山峰上了。

为什么我的文章或者回答【可以复制黏贴】且【必须复制黏贴】？

【可以复制黏贴】主要是因为世人的烦扰大同小异、没什么特别的甚至通篇一律，我不需要每次推倒重来从零开始思考再写出文章。其实绝大部分人绝大部分时候都是在烦扰 “平常的烦扰”，而我写的文章直击问题要害，具有一定的普适性，自然是可以复制黏贴。

【必须复制黏贴】主要是因为我不希望一些人被混淆视听甚至颠倒黑白的舆论忽悠，正确的声音也需要不断的重复，否则会被淹没，我把问题的核心分析结论告诉大家，能帮一个是一个。不要把世界让给那些弄虚作假、唯利是图的家伙、要与他们斗到底。

我现在已经不聚焦房地产了，因为其走向我已经完完全全手拿把攥了。

房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析过了，其命运逃不出我掌心。

你们可能觉得我太自负了，但是，事实如此，实际情况一步一步验证我的此前分析和预判，自信是要靠实力说话的。（我的下一战：金融投资领域）

大部分人也不懂房价上涨和下行的方向，我国房价价值回归的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。

中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。

还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】和【悟空择善固执】（谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读。

知乎用户 pure 日月​ 发表

你不买，我不买，顶峰买房人无后

你不贷，我不贷，房价还能打骨折

你不购，我不购，地产大佬特难受

你不睬，我不睬，公摊面积都免购

知乎用户 Ross Lee​ 发表

我还是得发一下这个图，真的，就现在房企这鬼样子，不管首付多低，有考虑烂尾的情况吗

知乎用户 卡松 发表

在没有水的游泳池里面，不断变换泳姿。

知乎用户 Tim 发表

房地产版本的三胎政策

知乎用户 令狐冲 发表

史无前例的大降息！持续拼命救房市中。。。。。。。

央行：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限

中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知：

一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

知乎用户 广州金融. 黄世钦​ 发表

非经济专业，也非金融从业者，就当看一乐子。

先放结论，有需要，赶紧买。后面固化了，刚需统一管，改善槛更高。

上头信用发，底下低息贷，一方面延期，一方面入下场低价收资产（包括但不限于购买，补贴，以旧换新）

低价收来的资产，面上是公租房，实际也能搞证券化（有背书，有支持，不是自己的钱，利率还低，怎么玩都行）

账面看运营公租房是亏，但如果资金利率低，或者为了民生可以不挣钱…… 拉通算可能微亏，而且平台的主业又不光房地产，盘活了城市运营或者卖出了核心地段土地，他就是盈。

以前城投平台都在做城市配套，公租房，现在新开发都在做再改房…… 因为，有钱，随意挑，而且哀嚎满地的市场上，量大，价低，质优。

公租房收的少，自己运营，也亏得起…… 收的多，运营能挣钱，还能打包评估算资产，手段更多

然后老破小的人们就看着身边的邻居一个两个的慢慢搬走了… 国人内心不服输的攀比心… 因为房租老旧，都是租客，和您身份不符…… 反正理由很多，您也会想搬走。

这时候来一点可观的置换补贴或者以旧换新… 老破小换成新好大… 瞌睡遇到枕头，一算账，首付可能都不用出…… 上

讲个五人纯虚构的故事

第一篇

您放心，一栋楼 200 多户，拆你是天价，不值。人总是自私和喜欢攀比，逐步分解更有效。反正也是从你这里来的长期低价借贷…… 平台常青，等的起。但，您等的起吗？

哦，楼空了…… 新面貌，新规划，新地标… 当然新豪客…… 你看他推楼倒了，看他再起高楼，你的青丝变白发，你让出了老破小的地段换来了新城的新好大，满足欲望总是要有付出的，踏实上班，还贷款，这里再与你无关……

第二篇

你走出了学校，平台给你低价的小房子，你和大家一起挤着公交去上班…… 后来房租随着工资一起涨，你也无所谓。只要能干活，这几十平就能一直住…… 后来你遇到了她，你们一起挤，再后来你们有了孩子…… 你们换个大点的公租房，一直努力工作就行…… 老了，干不动了，你发现，自己和老伴辛苦一辈子居然没有一个自己的窝。

你们和他她他一起挤在福利机构，有尊严但是不够体面的活到最后。

第三篇

你走出了学校，平台给你低价的小房子，你和大家一起挤着公交去上班…… 后来房租随着工资一起涨，你也无所谓。

你很聪明也很努力，你渴望向上走，也获得了比别人多的报酬，心里更想被别人认可，你努力装饰自己每个方面，你搬出了那个公租房凭努力入住了核心区的顶豪…… 房贷压力有点大，但是跨了阶层你看到了更高的目标，你心存希望，一往无前，不能懈怠。

第四篇

你是天之骄子，从小到大一骑绝尘，一马当先，你想努力让社会更好，你骄傲的毕业，学会的人情世故。上头给你安排了一条一直往上的路径，你不用考虑衣食住行，只需安心工作让社会更好，让他们和他们都满意。

你拿着数据预测，琢磨，给他们画了一条努力就能有尊严的道路，他们偶有不满但是还在轨道里运行。

你不能松懈，你要理解他们，知晓他们的渴望和付出，你要公平公正，你调平各方，你努力工作和思考……

第五篇

你是一个企业主，你靠着风口和老员工的出力实现了财务自由，但你不能懈怠，只能开拓，因为员工和他们背后的家庭越来越多……

你有时候很迷茫，为了挣钱？自由了，就可以退休了…… 可能是为了员工还能生活的体面，为了实现理想的那点成就感，你游走在各方，努力把心里的目标达成…… 你向上就是员工和家庭的稳定

五个人的故事完结了

所以…… 各司其职，有事做就不会乱。

让居者有其屋，工者司其职，同阶共富，安稳有序，就是 he xie

共产主义接班人，体面、有序的各行各业…… 大家努力就会繁荣

在没有天赋的时候，学习可能是唯一的、公平合法的，有机会去实现跨阶的出路

知乎用户 上弦不知 发表

看到消息我赶紧去咨询了下银行，准备贷个 100 万买新房。

这样再和亲戚借点钱作彩礼，差不多就能结婚了呢。

银行的客服姐姐微笑的告诉我：

像我这样的失业很久的，公积金账户属于封存状态。

不给贷（微笑脸）。

哎，要是去年我还有份工作时候就下调该多好。

关注也说，阅读更多有趣的思想。地球上明明有吃塑料的虫子，为什么没有普及？为什么胖猫事件反响如此之大?阿波罗登月的真实情况是怎样的？

知乎用户 也说​​​ 发表

23 年年底准备买婚房，看了一圈成都龙泉驿大面片区 90 平报价 140-150，买不起！

24 年初再看房价最低报价已经来到了 120-130，大学室友去年年底买花了 134（龙泉驿大面片区）已经怀疑人生了。

目前我和老婆在做丈母娘工作，过一两年再买房子，但是我跟老婆也快三十，想着生孩子这些就需要有房子，目前考虑先买车（我在龙泉上班老婆在彭州），周末夫妻，老婆事业编，我私企行业不景气各种考核！

23 年 10 月，商贷下调到 4.1％；

24 年年初，商贷下调到 3.9％；

今天公积金下调到 2.85，商贷下限不限！

等等再看吧，庆幸当初没买房！

知乎用户 稀饭和粥 发表

说实话，你现在降到 0 利息，

也不是我拍板今天就买房的理由！

你赚利息是旱涝保收的，

我买房是无限责任的，房子降价也好烂尾也罢，该给的月供一分不能少。

真有诚意的，把我的无限责任改成有限责任，

我觉得就真的有动力了。

知乎用户 地产老雷 发表

问 1：国家是想进货还是出货?

问 2：你跟庄家还是跟散户？

知乎用户 已退乎 发表

前一段急着看二手房，想买个房子给小孩上学。招生政策上有写提供房产证的。刚需啊。

结果去学校问的时候，说可以花 3000 报个亲子班，占个名额。不需要房产证。

现在各个幼儿园招生都结束了，才知道很多公办幼儿园，都不需要房产证了，还没有招满。

房子，暂时不需要了。房东家 100 平的房子够我们一家三口住了，公积金就完全覆盖了。而且离学校步行，3 分钟。

知乎用户 维特 发表

这种夸张的政策，在过去是从来没有过的。这么大的政策，当不是为了托住房价这么简单。而是要为后面三五年里，暴涨三五倍做准备的。别的不用多说，就拭目以待吧。

知乎用户 战上海 发表

宝贝们，你们不会还不知道首付越少，利息越多吧！

不会吧，你们觉得这是让利吗，让利银行股还能涨？

到底谁傻，谁坏啊！

知乎用户 应伯爵 发表

“房住不炒”

知乎用户 隔壁龙叫 发表

1、公摊面积什么时候正式取消？

2、世界上很多国家房贷利率普遍在 1% 左右，自诩世界第二的东大什么时候能跟上？

3、大多数国家基本上没有户口的概念，什么时候打破一线城市的金钟罩？

4、很多国家即使是大城市的房价，大家一两个月工资就能买一平，买套房子几年就行，我们这边什么时候才不需要掏空 6 个钱包，不需要背几十年的债？

5、工资什么时候才能涨？十年前的应届生的工资跟现在的应届生工资差不多？十年前的房价和现在的房价差多少？

不要听他说什么，要看他做什么。

不要听大喇叭一喊，你就上前冲了，背上几十年的杠杆，一辈子都为还房贷是你想要的生活么？

在中国，一个人一辈子挣的钱也就两三百万，甚至更少，而这个一辈子挣得钱才能买个稍微过得去的房子，但是你一辈子挣这么多钱，你不要吃喝么？

为什么年轻人躺平？

为什么年轻人不谈恋爱？不结婚？更别说生小孩了！

人真正的成熟是少看一些宏大叙事，真正的过好自己的生活，知道什么样的人生是自己想要的！

如果你去国外看看欧美的年轻人，你就会发现我们从小到大都活的太累，我们中国人，一辈子勤勤恳恳，为父母而活，为子女而活，就是没有为自己活过。

现在为什么每到过节的时候，旅游景点人那么多。

为什么年轻人工作可以说不干就不干。

归根到底人都是为了追求自我价值的，现在的年轻人觉醒了，看透了资本的肮脏，看透了社会的一些龌龊。

掀不了桌子，那就不玩了，惹不起那还躲不起么？

如果你工作日请假，去你们家附近的商场转转，去你们市中心转转，你会发现这个世界上原来有这么多不需要上班的人，从二十多岁到五十多岁，原来除了当社畜，老老实实的还房贷，还有不一样的人生。

那个时候，你才会明白，原来思维的固化才是真正的樊笼，你本可以过得不一样！

知乎用户 牛顿师兄 发表

真不怕次贷。预计公积金还有下调空间，有生之年能不能见到 2% 以下。

知乎用户 光光 发表

会让二手房交易量进一步下滑。

政策的本意是为了促进房地产销量的增长，但房子这个商品，向来是追涨不买跌。

在房市上升时期，政策宽松会迅速推动销量。

在房市下行的时候，政策一步步放宽，反而会让购房者增加观望的时间。因为他总觉得，政策还会更好。

知乎用户 赢者自赢​ 发表

人能吃的时候不给吃，现在人进 ICU 了，想起来做回锅肉让人吃，属实是坏得头顶生疮，脚下流脓。

知乎用户 weiheishao 发表

不理解。

我要是能全款买，管你房价涨跌多少。

我要是买个房只能负担 15% 的首付，我怎么敢买的？

是日本给我的勇气吗？

知乎用户 江东吴彦祖 发表

没有山雨欲来，没有大张旗鼓，就在一个普通的阳光明媚的下午，有些能够改变时代的事情就这样发生了。

知乎用户 怎敌他晚来风急 发表

粗略之极算笔账。

100 万的房子，原来首付 30%，贷款 70 万，商业贷年息 4%，贷款 30 年，每年需支付利息 2.8 万，30 年利息累计 84 万。

现在首付 15%，贷款 80 万，假设 30 年同样 84 万利息，那么，年息需要降低几个点呢？需要降低到 3.294%。

所以，5.16 日南京首套房利率降到 3.45，那么，如果首付 15% 上车，利率要降到 2.84%，所付的利息才跟现在一样。

也就是说，贷款 85 要比贷款 70 的利息低 21.4%，对购房者的总花费才是优惠了的。

至于银行多放出去 15% 的款，哪个银行缺放贷的钱？！

上车门槛低了，上车后的付出是不是更多了，

所以，还是那句话，想买房的，只要不是确实上无片瓦遮头下无立锥之地，劝您忍忍，说不上几十万就省出来了。

知乎用户 大脸男​ 发表

我希望房价不要降了，再降我就能够上车了。以前房价上涨的时候，我还可以和家里面说，不是我不努力，而是房价泡沫太大，房价太高。现在降到我工资勉强可以买得起，但是买了之后要过紧巴巴的日子，我拿这个理由来说服我父母，他们不一定认可，因为他们也是从小到大过惯紧巴巴的生活长大的。

知乎用户 无脑大盆子 发表

偌大的经济体转向受阻，终究逃不过重回房地产与刺激居民加杠杆，我只感到悲哀

知乎用户 7777 仔 发表

大小王已经打出来了，不过政府手里还捏着四个 2。

在房地产政策包当中，主要有四个限制性政策，作用分别是：

1、提高首付比例：增加购房所需的现金量，提高购房门槛；对于刚需来说是提升了购房门槛并缩窄了可选范围，对于投资者来说提高了资金占用数额，减少其可以投资的总套数。

2、提高房贷利率：增加购房总成本， 只不过这个成本是给了银行而已。

3、限购：抑制交易量，阻断需求。

4、交易税：不满两年的增值税用来限制短买短卖投机行为，144 平以上的豪宅用于限制非刚需户型交易。

在房地产高歌猛进的十年，政府用过的力度最大的限制性政策，分别是限购（本地居民限购套数，外来人员要缴满一定年限的社保才有购房资格）和提高首付比例（特别是二套房首付比例，有些城市 50%，部分城市高达 70%），政策效果很明显，但是依然无法根本性抑制房价上涨。

因为房价上涨的核心原因，是上涨预期 + 金融属性太强。

1、房地产的上涨预期在过去商品房改革的 1988-2018 这三十年里面一直应验着。三十年，整整一代人。现在的购房主力 80 后 90 后的整个人生轨迹，都伴随着房价上涨的预期，整整一代人对此深信不疑，不，应该是整个国家都对此深信不疑。形成房价上涨预期的原因很多，在此不展开了

2、房地产的金融属性，是指房地产作为最主要甚至是唯一被银行认可的抵押物，围绕着它构建了整个间接融资市场的定价模型，可以说没有房地产，就没有了间接融资市场。整个房地产交易得以持续，是因为个人可以用房子贷款买房、房地产企业可以用在建项目融资建这一个项目、拍下一个地块（尤其以碧桂园为首的高杠杆高周转模式），所以有了金融属性才能有加在房地产上面的杠杆，而加在房地产上面的所有杠杆，其实就是透支了未来三十年的国民收入。所以，房价涨到这个程度，其实它掳走的已经不是现在的钱，而是未来三十年的钱。为什么日本有 “失去的三十年”？不是用了三十年才把房价涨回去，而是当时高位加杠杆的一代人，用了三十年还债，用了他们整个青春来还债。

所以，那四个政策包只能提高购房成本、限制购房套数，加上各地的隐形限价令（最终只能制造出阴阳购房合同这又一畸形产物），但是始终抑制不了房价上涨的趋势，因为根源并不在供求规模，而在人心里面的预期，在整个畸形的金融体系。

那么，最终是什么因素使得房价开始下跌了呢？

1、房住不炒的政策，打破了房价上涨的预期。政策要求房子回归居住属性，那么原本依附在房子上涨预期上面的溢价、依附在房子金融属性上面的泡沫，自然就得洗掉了。

2、三条红线的政策，阻断了房地产企业融资链条，本来 2008-2018 这十年的债务周期就是靠不断融资借新还旧，高杠杆高周转，房地产企业融资一断，债务自然就还不上，就算房子卖得掉也还不上，债务已违约，信用就开始连锁崩塌，居民对房地产的信心也开始连锁崩塌。

3、经济不再增长。是的，说好听点就是经济不再增长，说句不好听的实话，就是经济进入下行周期，所有的资产价格都在下跌，房价跌了，车价跌了，股票跌了，债券跌了。当资产价格下跌，钱本身就更值钱了，这就是通缩。

这三者都跟限制购房政策无关，房价房价，其根本定义是房地产的价格，而只要是价格，就受经济学最基本的定律所影响：供求关系决定价格。在经济学中，这就是万有引力定律。需求少了，不是因为居民不想住好房子了，是因为不想买、不敢买房子了。

回归主题，现在四大限购政策包，已经反向应用了两个。

15% 或 25% 的首付房贷比例可以说是有记录以来最低，购房者上车难度大幅降低。你以为首付只是减少了 15% 吗（相比 30% 的时候）？不是的，是现在只需要原来的一半钱就够首付了！四五线城市 5000 一平的，买个 80 平的房子 40 万，首付 6 万块钱就能买房子，让人误以为房价回到了十年前。

房贷利率解除限制后，虽然不会跌到零，但是考虑存贷利率差值的话，很快也会跌至历史最低。首付和利率一起降低，那购房的启动成本就低多了，能吸引一大批年轻人进场为国接盘吗？能，但是年轻人不足以支撑一二线城市的房价泡沫，高线城市的高位房价还是没有人接得起，没有量，哪来的价？

大幅降低购房门槛和购房成本后，四大限购政策包里只剩限购和交易税了，没错，后两者就是政府还捏在手里的四个 2。

不过也捏不了多久了，最迟今年年底，所有的限制性政策包会全部解除，明年上半年会出台鼓励房地产交易的政策，例如房贷抵个税，公积金额度上升，新房标价全部按使用面积…… 再到后年…… 大家就都认命了。

知乎用户 讲透 发表

2024 年 5 月的几件大事，房地产市场与土地财政的逻辑发生根本性改变，最新的财富密码，看懂能让你少走几十年弯路。

先说下是哪几件大事，这几件大事看似相互独立，但其实紧密关联，都在蕴育着同样的财富密码：

1、5 月 17 日，财政部招标首发 400 亿元人民币 30 年超长期特别国债，并且未来超长期国债会作为政府融资的重要工具；

2、房地产去库存重启，并且这次是国家队亲自下场收房，从开放商手里买走住宅；

3、进一步促进房地产租赁市场稳健发展，加大公租房供应（也就是所谓的新加坡模式，这不是最近发生的，只是这件事跟上面两件紧密关联）

以上三件，如果看过我过往文章，或者足够聪明的人，这三件事一放在一起就已经秒懂了，知道该怎么做了。

还没秒懂的不要紧，以下就手把手保姆式带你解读，到底这里面释放了什么讯号，其中蕴含了怎样的财富密码。

先前排简单说下结论：这是土地金融 2.0 版本，未来 ZF 主要通过超长期国债融资，来从开发商手中购买房产实现清库存，同时通过放租获得租金收入，来清偿债务。

——为什么要这样？这会带来怎样的市场效应？普通人该如何把握？下面会详细分析。

看过我过去发表的这些文章：

即使是经管类教材也不会告诉学生的，有关经济运行细思极恐的真相

金融与市场经济的奥秘（1）——理解债务在市场经济中占了怎样的核心地位，是理解世界经济与金融的第一步

金融与市场经济的奥秘（2）——美联储与美元霸权

金融与市场经济的奥秘（3）——存款派生、马歇尔计划、布雷顿森林体系、美元霸权

就会知道，现代市场经济的心脏就是金融业，或者说是 “债务驱动经济”。

简单来讲，债务的发生与消亡会带来数倍于债务本身的 GDP，并同时解决生产端与消费端的问题。

举个例子，张三想买一辆车子但是没钱，于是从银行借出了几十万，拿着钱去车商那买了辆车，而接下来几年张三为了还债，不得不卖力干活搞生产赚回了几十万，最终还清了贷款。

我们可以看到，这个过程，社会多产出了一辆价值几十万的车，同时张三还债的过程也给社会提供了价值几十万的产品或者服务。

除此之外，车商收到了几十万的收入，会发工资给员工，员工拿着收入去消费，也促进了社会其他产业产品的产出。

而最终，这几十万会回到张三手里，因为张三为了还债不得不去搞生产。当然，肯定不是最初张三碰过的那笔钱，只是张三的负债行为使市场多出了一笔钱从银行流出，而随着张三的清偿债务行为，会导致市场上同样额度的一笔钱会流回到银行，当然还要加上利息。

并且这个过程并不需要 “真金白银” 的参与，它可以只是银行电子账户的一串数字。

也就是说，张三的负债行为，实质上就是在 “印钱”，这“印” 出的钱在金融学术语里称之为“派生存款”，而派生存款就是广义货币总量（简称 M2）的重要组成部分。

这时你可能要问，凭什么张三 “印” 出的钱可以流通？因为这笔钱本是因 “债务” 而生，本质上是“欠条”，只要有人需要追求它来还债，那它就有了能够流通的逻辑基础。

所以，现代国家通过扩大债务来扩大 GDP。金融业同时解决了生产端与消费端的问题。

GDP 有什么用？因为国家税收收入主要来源是流转税与所得税，只要 GDP 越高，那么税收就越高，本质上是每一笔交易的发生，这交易物有一部分是归国家。国家税收收入多了，自然就能搞基建，建航母。

所以说，金融业是市场经济的心脏，国家通过扩大债务来实现经济增长。

记住以下这番话：债务的发生是 M2 增量的唯一来源，如果没有债务发生，那么 M2 总量、也就是广义货币总量就不会增加，如果 M2 不增加，那么经济规模就只能局限于原来的规模，想要增加经济整体规模，于是债务成了唯一手段。

关键是，该如何使债务发生？

是的，房地产市场就是一个大杀器。

现在我们回到房地产市场，去理解什么是 “土地金融”。

很多没系统学过经济学与金融学的人会有这么一个错误认知：房价那么高，那企业都去搞房地产了，其他领域的制造业还怎么发展？所以房地产业的繁荣会抑制制造业。

我们先来看事实是怎样：事实就是，房地产飞速发展的近 30 年（也是房价上涨最快的 30 年），恰恰也是国内制造业飞速发展的 30 年，两者几乎是同步的，我也不需要拿统计局官网的数据了，这是肉眼可见的事实。真相就是，房地产业拉动了整体制造业——这里说的制造业不单只房地产上游产业或相关行业，还包括了很多跟房地产八竿子打不着的行业，如电器、数码、重机械制造业等。所以也许你会困惑，为什么房地产业能拉动其他那些八竿子打不着边的行业？这里涉及到宏观经济学里面一个很基本的概念：一个市场只要存在一样高市值且成交活跃的商品，那它就能拉动经济。我就直接拿房子以最通俗的方式解释：你买房子需要挣钱对吧？例如一个房子卖 100 万，那么你就要挣 100 万，而你挣 100 万的过程就是劳动生产创造的过程，你可能是种菜的，生产手机的，卖雪糕的等等，总之你为了买房，于是给社会生产了商品或提供了服务，于是社会物质更丰富了。然而，如果只是这样，M2 是没有增加的，因为如果没有债务的发生，M2 总量不会增加。并且大部分人口袋里都掏不出 100 万，于是房子卖不出烂在开发商手里。

于是，住房抵押按揭贷款诞生了。住房抵押按揭贷款解决了消费的问题，让没有钱的人也能够出得起钱买房。于是，M2 流通量因此增加。

所以当有人按揭买房的时候，其实就是在增发广义货币 M2。于是房价越高，就越促进消费。

这时候可能有人会这么反驳我：如果不是因为高房价，人们可以把收入拿去其他的消费，这样不是更能促进消费吗？效果难道不跟把钱投入到房子一样，甚至更好吗？

关于这个问题，首先问一下，人们的收入是怎么来的？

或者说收入为什么会持续上涨？

当然，你会说是因为付出了劳动力赚来的啊，这个确实，但购买你劳动力的钱又是怎么来的呢？

我们可以尝试追溯下这笔钱诞生的第一因是什么？——第一因就是广义货币总量 M2 增加了，如何增加的？就如我上一段所说，因为有人申请按揭贷款买房了，于是社会上就多了一笔 M2 的增量。而这增量就是作为房地产商的收入，同时也可以看成是整个房地产业上游下游的收入，这行业的人收入增加，那么消费就增加，也带动了其他行业，于是社会上的钱就更多了。

另一方面，负债购房者为了还债，不得不劳动生产，于是社会产能增加。增加的产能，又对应上增加的消费力，形成了经济增长的完美闭环。

——这就是 “土地金融”，过去三十多年来国家飞速发展的底层逻辑，我们常说的房地产业是过去三十多年经济发展的重要引擎。

然而这一切，在 2024 年从根本上发生了重大转变。

现在世界各国面临的问题，是百姓不敢去消费，不敢去负债，于是 M2 增量放缓，上述经济增长的闭环被打破。

现在年轻人都不去买房，宁愿去租房。

可问题来了，几乎没有人会去贷款租房吧？没有贷款，没有负债，意味着 M2 增长放缓。M2 增量放缓意味着 GDP 增速放缓。

所以，即使租金再高，也替代不了住房抵押按揭贷款所带来的 M2 增量作用。该怎么解决这问题呢？是的，回到文章开头提到那几件大事，现在你明白了吧？

就是 ZF 来做债务发生的主体，通过发行国债来融资，来购买开发商手里的房产，实现去库存，解决消费端问题。

房产去到 ZF 手里了，ZF 成了接盘侠，岂不很冤大头？如果说 ZF 等过几年把房子转手卖出，可现在没人愿意买房啊！难道房子会烂在 ZF 手里？ZF 手里的房子转手不出去，这样一来钱回不来，ZF 发行的国债岂不要暴雷？

于是，在今年 5 月份，首次推出了 30 年超长期国债。

同时又开始大力推行新加坡模式。

那么国家的意图已经很明显了，就是通过租金收入来清偿债务。你可以不买房，但你在大城市生存总要住的地方吧？你不买房，就只能租房，你为了能租上房，于是不得不劳动生产创造，不得不去上班。于是生产端问题完美解决。

而购买国债的主体是银行，也是通过电子银行账户转账购买，而银行的资金来源就是储户存入的存款，于是商业银行购买国债就是在 “派生存款”，也就是在增加 M2。

另一方面，中央银行通过在债券二级市场上购买债券来发行基础货币。于是中央银行购买国债越多，发行的基础货币越多，于是 M2 总量越高。于是，消费端问题也完美解决。这就是土地金融 2.0 版本。

想想看，过去因为土地财政，ZF 卖地收入不可能低，于是房价也不可能低。

而现在土地金融 2.0 版，想想看什么会不可能低？想想看，ZF 作为负债者，支付给国债持有者除了本金还有利息，如果到时候还不上，那就是主权信用违约，你觉得国家会让这种事发生吗？

要让这种事情不发生，那么就必须得收入大于债务，而这收入从哪里来？上面已经说的很清楚了。

那么，未来的日子，你觉得是有房者过的好，还是无房者过的好？

有些东西我不好直接点破，因为怕被举报限流。

只能说，未来可以通过分析国债收益率来预判租金水平走势。因为国债收益率越高说明国债价格越低，国债价格越低意味着 ZF 融资额度越有限，于是能从开发商手里买到的房就越少，但是该到期还给债券持有者的额度却一点不会减少，那么为了确保债券不违约，只能提高租金。

同时这意味着租金不可能低，未来的租售比会比过去大幅提高。

因为这系统玩得下去的前提，是 30 年的租金收入要抵上债务本息和，并且这本息和必然远超于当初购房的房款。可以对比下，过去到现在的租售比如何，30 年的租金收入能抵上房价不？显然不能，但未来则不一样了。可以预见，未来的租售比会大幅提升。

这时有人要说了，租金收入再高也是利好 ZF，而作为社会上有房的业主，会有好处吗？

显然未来调控租金的手段是通过市场化。很简单的道理，ZF 即使想把租金定的再高，例如定到 10000 元每月，但隔壁有个房东却愿意 5000 元放租，作为租客会选哪个？

那么，ZF 要实现高租售比的话，必然带动整体租赁市场价格提高。

那么房价未来怎么走呢？

其实我们可以参照回香港与新加坡作为案例。

香港跟新加坡，是全世界范围内 ZF 公租房占房产总量比例最高的两个地方，均超过了 50%。同时，香港是全球房价最高的地方，而新加坡商品房的房价排全球第四。

其实很简单的道理，土地面积就这么大，蛋糕就这么大，你切去一半放库里不让交易不让买，那钱只能流向剩下的另一半，同时 M2 增量又要不断上涨，结果可想而知。

看过我过往文章的朋友应该知道，我是怎么看待 “货币” 与“资产”的，这两者谁才是真正意义上的财富，这两者哪个是手段哪个才是目的，我的粉丝们应该都清楚了。

可以这么说，未来能上车的门票越来越少，阶级跃迁的机会越来越少。

你从一出生就被迫加入了这场游戏，只要你正在用手上的货币，你就是当局者，然而，大部分人直到告别人世那一刻，都未曾了解过游戏规则。

金融学跟物理学不一样，它是跟每个人的钱袋子息息相关的学问，你被迫入局，无法逃避世界资本市场的变动对你带来的影响，然而这却又是国民教育里面最缺失的环节。

本人出品的财富篇集锦系列，则是深度揭露世界金融与市场规律，教导大家如何避开镰刀，同时利用它来实现财富增值。

你想要利用世界金融市场的波动来实现盈利，那你就要全面理解金融与市场经济的奥秘，它是如何进行波动的，你又该如何利用它。即使你不打算利用它，最低限度你都要理解它是如何影响到你的。

在此我推荐以下这个系列：

金融与市场经济的奥秘（1）——理解债务在市场经济中占了怎样的核心地位，是理解世界经济与金融的第一步

金融与市场经济的奥秘（2）——美联储与美元霸权

金融与市场经济的奥秘（3）——存款派生、马歇尔计划、布雷顿森林体系、美元霸权

金融与市场经济的奥秘（4）——手把手带你彻底理解期货交易市场的运作原理

金融与市场经济的奥秘（5）——你相信期货也能无风险盈利吗？手把手带你理解期权，期货与期权的对冲套利

金融与市场经济的奥秘（6）——手把手带你理解顶层游资如何利用股市现货、期货、期权三大市场的对冲收割股市

想要更进一步理解股市的价格波动原理，并如何利用其来盈利，推荐以下这篇：

你只有看懂了这篇文章，才能在股市里盈利——一篇文章彻底讲透股票技术分析底层逻辑

以上这篇是股价涨跌基础逻辑系列的 1-6 集的简化版，阅读完后还可以继续阅读接下来几集：

股价涨跌基础逻辑解析（7）——庄家控盘盈利技巧全解析

股价涨跌基础逻辑解析（8）— 实操策略，关于止损、仓位、止盈设置

股价涨跌基础逻辑解析（9）— 周期论的基础，支撑与压力更深入的探讨，对趋势的形成作用

股价涨跌基础逻辑解析（10）— 周期论的基础二，大级别牛熊周期产生的必然性解析

以上所有内容均在一个合集内。你只需一次订阅便可畅读所有内容，并且永久有效，未来新发表的付费内容都会解锁，无需额外付费。并且本人保证 268 元就是全部费用，没有垂直付费，没有垂直付费，没有垂直付费，268 元就是我的倾囊相授。各位可以先阅读完每篇的免费部分，再考虑购买。

另外，里面显示已完结的意思，是达到了最小更新章节的意思，以后会不断更新新的内容。

感谢各位支持。

知乎用户 干货逻辑​ 发表

有一说一，就算你是刚需，我也不建议你买房。

因为现在政策可不是为了刺激房地产市场，而是属于想办法出清不良资产，轻装上阵用的。

换句话说——

你要是实在是没地方住了，去买个房，那就算了，但是但凡你有地方住，是因为其他原因要买房，甭管这理由多正当，你也得悠着点。

破窗效应告诉我们，只要第一面窗户打破，那么后面所有窗户都会打破。

现在能出台这种措施，证明出台政策者心理防线已经被击破，那么既然能有现在这种条件，只要市场没起色，更优惠的政策也会上马，直到所有不良资产都被人接盘为止。

而接下来，伴随着所有不良资产被接管，市场不再被房地产拖累，经济改革才能继续。

再接下来，等到房子的金融属性逐渐减弱之后，房价肯定是缓慢下跌，回归理性区间。

到时候，才是真正买房的时间段，因为那时候的房子，可能是十年，二十年都没啥大动静了，你买了不会亏也不会赚了。

而且，有一说一，未来的等到房地产回归至少要两年起步，至多五六年的时间。

等到完全回归稳定之后，房地产在经济中的占比逐渐降低后，到时候住房肯定不会再是什么大问题了。

说个夸张点的：

毕竟你们要知道，中国的楼市火热也就二三十年的时间，虽然对于很多 90 后，00 后来说，自他们记事起，房地产市场就在火热，但是天底下哪有不散的宴席，更何况是这种不合理的火热。

所以万一，五年之后，住房环境和现在将会是天壤之别呢？

等等党永不吃亏。

只要我不预购，那么我永远就站在干岸上。

知乎用户 幻想乡的洛克马戏​ 发表

经济规律的基础是人性，权力意志也是。

无论是服从，妥协，抗争，战斗，还是逃跑。

我们每个人都最终要做出选择…..

而无论是富庶，安宁还是饥饿，潦倒…. 也是我们每个人需要面对的命运。

无论如何，这都是值得书写而不值得赞颂的时代。

知乎用户 暗夜看花 发表

我就说几点，空气食物和水才是刚需，房子算个屁刚需，别为了结婚买房，到最后因为房子严重贬值闹的离婚，这样的例子数不胜数

还记得大干三十天保交楼吗

有空多去你所在的城市走走，看看有多少烂尾楼，看看晚上小区入住率是个什么情况，你就知道真实情况究竟如何

现在还敢强行上车的，我都不愿叫你勇士，我只会说这是煞笔，国家会感谢你，但是未来的你一定会很恨当年的你

多去了解国家信访局以及最高法院门外每天是什么情况，你就知道这个社会真的一片祥和吗

多的是有苦说不出，有冤无法申的人

知乎用户 Yuwei Lin 发表

如果最终选择新加坡模式，那你等着租房就好了！

为了让你买房，国家也是用心良苦，过去两年绝大部分的政策和金融行为，都在干一件事：逼你买房。放水，贬值，降息，降首付、户籍政策、取消限购…… 结果毛用没有。

你还是不买是吧？国家帮你买。于是，憋了个大招，有点缺那啥，一般人还看不懂，几乎同时出台的爆炸性政策，一是超常期一万亿国债，二是国企下场买房再卖。解释一下这一波操作：你不是不买房吗？国家帮你买。钱从哪儿来？找你借啊，你不是喜欢存银行嘛，国债就是国家找你借钱啊，几十年，虽然你的生命周期…… 反正借了。钱通过银行给国企，国企打折买房，再卖给你，当然有一部分卖不掉的，那就租。

但，这不是目标，目标是通过这种大量收购囤积，把房价再拉起来，因为追涨才会好卖掉其他房子，房价攀升才会刺激百姓买房。这样才是真正实现去库存，一万亿能买多少房子？15 年去库存，拉升了，这叫经验主义。

最受伤的还是中产——尤其那些有几套房的，甩卖吧，旁边小区国企买了，打折买再打折卖，跟吗？出租吧，隔壁小区租金低，房子还新，物业费还便宜，为啥？人家是保障房。你说留着呗，等呗，房产税也说：等着我哈！

这个从逻辑上有点说不通，凭啥国企可以打折买进，我就不能？你想想地价，就通了，房价不降，低价才能不降，财政才有的收。你再想想，你打折买，意味着房价跌，会导致喋喋不休，房价会失去控制。

然而，这一波王炸他大爷的操作，真的管用吗？我个人认为，坚定的认为，可能有一点，也可能是烂树根上浇水——加速腐烂。

虽然投机者在开始会抢购优质房源，但有这个实力的人，肯定是炒房的多，无疑是加剧危机而不是缓解压力。没钱就是没钱，没信心就是没信心，这些极端手段，有没有论证过？搞不好，只会反噬经济，大举措失效后带来的心理崩溃，拿什么填？

说实话，这些钱，发给需要的人，或许更好。刺激消费可以，刺激智力，强上，不太好。当然，你喜欢你鼓掌。

知乎用户 狗剩 发表

第一，杠杆这种东西，对于占人口绝大多数的普通人来说，到顶了就是到顶了。

而经济下行周期，会更加夯实杠杆到顶这一现实。

第二，降杠杆有两种办法，要么增加收入，要么快速增加人口，除此之外都是加杠杆。所以，不去想怎么降杠杆，反倒是说再来点新的负债吧，比之前的轻一些，能扭转局面吗？

无法承受就是无法承受，说人话就是别管是鸿毛还是稻草，跟泰山没差别，都不能再加了。

第三，在一个向上增长周期，愿意冒险的非普通人会更愿意冒险，比如十年前各种杠杆加杠杆的炒房客。

但是到了下降周期，这些非普通人如果没有提前降杠杆，会很快被淘汰掉，成为各种坏账的来源。这时候再给他们松口气？是嫌坏账不够多？

第四，新增人口已过拐点，住房需求也就不再是刚需，房地产的增量主要来源将会是改善需求。关于改善需求，请参见第一条和第二条。

**第五，**我国地大物博，人口众多，各地发展不平衡，总有为数众多的人群可以跳出以上四条，那么这些人会怎么选择呢？

所以，你猜为啥还有三四个城市，依然没有放开限购呢？

知乎用户 叨叨镇​​ 发表

要不再来一波棚改，不知道我这个地方还拆不拆得起

知乎用户 双层吉士汉堡包 发表

就让我再吸一口吧，

太难受了，所有的经济问题都叠加影响大局，实在没有其他的办法了。

房地产就再吸最后一口！

等吸完我就转型，我就提高福利，我就…………

什么？ 你们拿着钱存银行都不拿出来买房？你们还要不要小孩上学了！ 啊？不生了？

这天杀的啊，世道变了，人心不古呐，真的是不知道天上的难处呐！

算了，你们逼的！开始增加货币投放量，注水稀释，稀释到愿意拿出来再说！另外，一定要堵住外流的口子，接下来一定要对贵金属的供应量进行严格管控，防止这帮刁民买贵金属稀释通胀。

看你们闹腾。

知乎用户 子不语 发表

随着一线城市限购几乎全面放开、房贷利率降低，尤其是公积金贷款利率下调等政策的持续出台，这将刺激购房需求的增长，对购房者和房地产开发商也是利好，尤其是对于首次购房者和改善型购房者来说，这将是一个积极的信号，还款压力也将减轻，从而有望促进房地产市场的稳定发展。

在实际操作层面，尤其是银行，最应该做好的就是适当放松对个人征信和大数据的审查，风控很重要，可这几年疫情和经济大环境下滑的影响，很多人的大数据已经花了、征信也不同程度的出现了问题，如果严格审查，很多人，会被阻拦在政策之外，看着肥肉，吃不上，实际效果可能未必如政策预期的好。

知乎用户 知白守黑​​ 发表

天天 996、压榨的要死了，还敢贷款？利率为 0 也不敢 30 年当房奴呀。

知乎用户 lol 玩实况 发表

我们这栋楼 480 家，我看至少有 50 家想卖或出租的。我同事家买得晚，到现在已经亏了 30%。

降低商贷利率是好事，下调公积金贷款利率也是个好事。人是趋利的，见到有好处赶紧上，见到灾祸赶紧躲，这是很正常的一种思维模式。谁也不愿意刚买的房子就下跌，买到手就亏钱的事谁愿意干，这就是房子为什么在下跌的时候没人愿意买的原因。

其实对刚需者来说，什么时候买都是对的，因为你需要啊！当然你确认一点，你不是乌合之众，没有被市场裹挟着走就行。但是作为投资来讲，房子是拿来住的，没有了金融属性，失去投资价值。

知乎用户 松树桐子​ 发表

央行盘中连发三文力挺楼市，房地产板块午后猛拉

5 月 17 日，央行重磅宣布，调整房贷政策，下调公积金贷款利率。

核心内容涉及三大方面：一是，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；二是下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点；三是，首套房贷最低首付款比例调整为不低于 15%，二套房贷最低首付款比例调整为不低于 25%。

具体而言，在首付比例方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。

在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

在公积金贷款方面，中国人民银行决定，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

随后，房地产板块再度拉升，城建发展等多股涨停。仲量联行大中华区首席经济学家庞溟对第一财经表示，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率、下调个人住房公积金贷款利率、调低商业性个人住房贷款最低首付款比例等政策组合拳，有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。这也有助于提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费，有效保障和改善民生，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。

4 月 30 日，中共中央政治局召开会议，会议首次提出 “统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为接下来的地产政策指明方向。

庞溟表示，必须看到，单纯使用下调首付比例、房贷利率等货币政策方式，并不能完全地、有效地、根本地解决房地产市场周期性、结构性、趋势性问题的叠加。目前，房地产市场仍在持续寻底调整。相应地，房地产调控应避免过度简化的、直线式的 “过冷时刺激、过热时限制” 的政策思路，转而更为深入理解供求关系变化，更为重视一城一策、因城施策、因地制宜，统筹考虑增量和存量问题，做好系统性谋划、供需平衡。

只有各地按照自身实际情况，有步骤、有秩序、有弹性、有差别地调整优化当地房地产政策，用足用好政策工具箱，跟进中央政府政策推出相关配套措施并确保落地生效，落实好房地产市场长效机制，才能更快实现房地产市场的企稳复苏和长期健康可持续发展。

央行盘中连发三文力挺楼市，房地产板块午后猛拉

知乎用户 第一财经​ 发表

跟我之前说的 15% 首付和 1.5% 房贷利率越来越吻合了…… 但是，房价不降，工作又不好找，首付越低，反而月供还是很高，基本上没什么实质性利好……

做了十九年的股票投资，我可以说说:

经济运行有其规律周期！

这点不以人的意志为转移！

所以，什么振兴东北几十年，

结果东北经济三振出局！

人为干涉仅仅是锦上添花，做不到雪中送炭，更多时候是添乱……

房地产是长周期行业，万物皆有周期！

短则十年八年，长则二三十年！

十次经济危机，九次地产引起！

不要认为一线城市不会跌！

越贵跌的越惨，只是有机会修复而已！

你买房，如果租售比偏离，你买了不装修，也不出租，房子没任何现金流收入，就是指望别人更高价接盘，这就是投机，要准备好亏大钱！

如果高价买了就是自住，无所谓涨跌，这不是投资也不是投机，就是高消费，非理性消费，顶多是没投资能力或者说个人选择，无可厚非！

那如果你买的房子有合理租售比，同时资金成本低，那么这就是投资。就好比你买一块地，地价不涨，每年种植的作物产生现金流，一二十年期限回本，这就是投资。但还是要非常慎重！

最后，真诚多叮嘱几句:

经济高速发展的时代过去了！

买房致富的时代也过去了！

到现在还迷恋房地产的人！

人生注定要悲剧收场！

房地产是所有投资人绕不开的话题，一方面，很多优秀的股票投资者，之前在港股地产公司赚几百倍进入 “股神” 行列，而短短这几年跌落神坛化为灰烬，更有写地产投资出书者，书还没上架销售，结果写的公司没了；另外一方面，房地产涉及的上市公司，从直接相关的钢筋水泥建材到家具家居，从水暖卫浴到家电智能，从金融消费到酒水饮料，从林园绿化到建工机械……

房地产涉及到土地供应、地产公司、居民消费、金融杠杆和物业管理五个方面，接下来按照这五个板块谈谈：

土地供应。国内的土地直接操盘控制是各地方的，一家工业公司可以多渠道批发原材料，甚至可以通过品牌做成垄断，但是土地却不行，只能是各处跑马圈地，而且马能不能跑的进去，地能不能拿得到，不是有钱就能决定的，地产增量扩张时期，各地欢迎地产商进入做大，当地产进入存量时代，尤其像老城区好地段的地并没多大面积，各地的城投和小开发商就能自己吃下消化，这基本就轮不到目前这些全国性开发商，所以，目前这些上市公司要做大垄断集中基本不可能，甚至新开发业务难以维持目前的体量。

地产公司。大陆的地产公司都是高杠杆运营，看看港股的本地股杠杆基本在 30% 左右，而大陆公司负债基本在 90% 以上，那么就变成两端被动负债，一方面拿地时就要银行贷款，另外一方面，开发建设时需要施工方垫资，只要有一个环节断了就玩不转，目前这个坍塌速度就是由于前几年信贷缩紧问题，地产公司做一百个项目，哪怕前九十九个都赚钱，但如果最后一个项目黄了，那基本就全部搭进去了，目前销售端不畅，哪怕给再多信贷资金支持，只会变成一堆砖头库存，消费市场也没法循环起来，高杠杆运营的行业，最怕的就是流动性出问题，接下来就是现金流出问题……

居民消费。住房支出问题大家也都知道，很多人杠杆已经加到六个钱包三四十年，基本上都加不动了，而且刚好地产灰犀牛遇见经济黑天鹅，打个比方，一个家庭两个人上班，一人一万块钱工资，也就是两万块钱收入，现在房贷基本上也是一万起步，看起来好像生活也还过得去，但是，如果一个人没工作了，另外一个人的工资仅仅只能覆盖房贷，如果两个人都失业了，那么…… 尤其现在经济不明朗时，大家更没加杠杆的信心，这可是三四倍杠杆，稳定工作的 5% 的加薪幅度都难，相当于三十年负重前行。

随着年轻人消费习惯的改变，以前农业时代土地耕种就地安居，而游牧民族跟着水草走，进入工业文明大家就会跟着就业机会走，慢慢就稀释了择一城终老的幻想，不要觉得不可能，房价一跌就没刚需了，以前结婚必须买房，现在问的最多是：房价下跌了，我不想结婚了，男方的房贷我需要担责吗？有些东西就像我们做投资复利，短期看不出多大变化，但过个三五年一看，发现天差地别，比如人口下降每年就那么一点点，过几年一看无力回天……

金融杠杆。银行涉及地产信贷中的地方土地质押、地产公司、企业房产质押、居民信贷，地产公司面对巨量负债基本躺平了，目前在抢救的是土地质押背后的地方债，还有岌岌可危直接影响经济命脉的企业抵押物贬值，那么居民信贷呢？锅内经济因为地产引起的必然是跟日本一个下场，这里面最大问题在于，只有日本和我们是没有个人破产操作，房价跌除了房子被拍卖了，还得一直还剩余部分差价，这点跟欧美不一样，他们是房子收回就算清了，这样他们房产周期影响很短就能恢复，而我们和日本这种会造成长期的消费受损和居民现金流枯竭……

物业管理。全国性房地产公司真正有优势的是物业管理，虽然要想拿到好地段开发困难了，但是这些小开发商为了服务好高端客户，反而物业会给全国性地产大公司做，而小区物业本身是个闭环的生态系统，属于垄断经营，又是现金奶牛，而且这些项目风险可控，前期调研入住率就能知道小区物业的情况，标准化管理省下很多经营成本，比如物业的相关设备设施、缴费纠纷等等，还可以通过垄断房源做买卖、租赁、经营等高毛利业务。

总结一下，房价下跌只是刚刚开始，仅仅是跳水前的热身而已，这两年房价降了一些，所谓的刚需已经进场接盘了，接下来成交量会萎缩的更严重，量价齐跌，不要认为一线不会跌，覆巢之下无完卵！这个我三四年前一直提醒到现在，地产公司还没进入 “胜而后战” 和“剩而后战”的阶段，但房产的投资价值已经结束了，经济高速发展阶段结束了，买房致富的阶段也结束了，但房产带给大家的教训，将是进入工业文明和市场经济的第一课……

当你还冲动抄底房产相关时，多看看我反复说的那篇文章 “你做股票为什么赚不到钱…… 估值锚定问题。”，多读读那本书《大癫狂：非同寻常的大众幻想与群体性疯狂》，买房时，最不应该考虑的是房价涨这美事，而是跌的时候自己能不能承担负债，自己收入会不会下降甚至失业！重点在于自己的负债杠杆偿还能力，而非抱怨房价涨跌，千言万语总结两句话：投资者不是被教训出来的，是被淘汰出来的！雪崩时，没有一片雪花是无辜的！

知乎用户 吴不为​ 发表

买房出首付凑凑就能上，关键是后面的还贷怎么办？工作不好找，年龄大了被优化，什么工作能保你还贷三十年？

就像是旧社会的长工，出钱租地主家的地种粮，一年忙到头收获一点粮交完租就只够自己吃。年龄大了被扫地出门还倒钱地主钱。

本来都是猴子，上午给 3 个桃，下午给四个桃。现在换了，上午给 4 个桃，下午给三个桃，人还怪好的，上午多给一个桃吃。

知乎用户 cindy 发表

降低利率和首付，鼓励买房，但却大福增加公租房和廉租房，锁死流动性，所以到底是什么目的不用我说了吧。

知乎用户 李二郎 发表

政策确实是重磅，但是放到当下来看似乎也没有什么大的作用

跟当年的放开二胎政策一样，短期内可能会刺激一些原本观望的人买房就此上车，但是后续可能没有太多人接力了

原因不是不愿意，而是实在没能力。以前的人都已经掏空 6 个钱包上车了，现在没上车的就算降利率、降首付，也没那个能力来还月供，大环境下工资收入不增长甚至还减少的情况下，就算贷得起可能也还不起

以前房地产疯狂的时代过早透支掏空了三代人的钱包，可能需要未来十几年的 10 后甚至 20 后成为劳动力大军后才能迎来真正改善

有时候我们总想着只要管到位了，事情就肯定能办成，开放二胎如此，防疫如此，现在房地产调控亦如此。但是就像扁鹊劝蔡桓公一样，疾在腠理、病在肌肤的时候认为是恶意造谣生事，到肠胃了觉得没什么大不了一定能挺过去，等到骨髓了发现事情严重了，却也来不及了

知乎用户 五十七 发表

全国人民再熬两年 政策还会下来

公务员的人口基数在这里

退休的福利也挂钩的

房地产是救谁？

知乎用户 虾讲八讲 发表

可怕，非死即残的大招。

国家让利，推着让人加杠杆购房；

医保亏空，有医保却不让用；

缺钱缺到发超长期国债还在让利救市

这个经济面上，还在尝试靠房地产挽回颓势，

可现在这个阶段，房地产还能缓过来吗。

缓过来可以再续一波

缓不过来可就。。。

知乎用户 太公望的望 发表

这种级别的政策调整已经是开了无数次会无数人讨论才敢推出的，但是没什么用，而有用的调整以目前的机构的臃肿程度和执行力根本没办法推出。

对方向的怀疑关系不大，对能力的怀疑才是信心缺失的根本。

知乎用户 orika​ 发表

老百姓买不起的东西终于降价了

老百姓买得起的东西一直在涨价

知乎用户 科幻作家王迪菲​​ 发表

要我说央行格局还是没打开，它应该宣布房贷还款期拉长到 100 年，50 年后才开始还本付息。

那些个不婚不育的保证立马买房，房价立马起飞你信不信，而且还不影响他们现在的消费哦。

要相信后来人的智慧了嘛。

知乎用户 邵滔滔不绝 发表

没啥影响，上面的人居然还认为底层是因为这点儿利息买不起房

知乎用户 HoMoo​ 发表

政府就差把 “求求你，赶快买房吧” 写脸上了，你们怎么还认为房价不涨？ 政府想让大家买房，拉动消费，最简单有效的不就是房价涨价，老百姓追涨，继续涨么？ 政府想做的事有几个没做成的。

低首付低利率，从来都会催生房价涨。众望所归，就知乎 er 不看好

知乎用户 maybe​ 发表

哈，

知乎用户 知乎用户 5SpVzd 发表

一是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这个政策实际上是符合市场预期的，因为 70 城里面，基本都符合阶段性取消房贷利率政策下限的要求，你表面不放开，大家都在自己干，这类政策基本也就名存实亡了，比如南京，首套房房贷利率都降到 3.45 了，根据供需关系市场化定价也是合理的趋势，供需关系即便决定不了新房的价格，但总能决定贷款的利率，这下理论上商贷可就没有下限了，以前的普遍下限是 LPR 下 20bp，未来不分城市跌到 2 开头估计都不奇怪。这个时候你约束如此多的公积金政策还有什么吸引力，自然也得跟着下调。

所以就有了第二个政策：下调个人住房公积金贷款利率

中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。这个政策有助于弥补公积金贷款额度上限提升的鸡肋，光提升额度不降低利息能有什么吸引力。

前几年顶住了既得利益者的恐吓，到了买家市场周期以后，被动改革就来了，不改革无非居民陪着一起大家都别好过，婚育意愿都不属于刚需的，还想拿着所谓的传统观念压年轻人怕也是落后的思维，能改善购房者环境的不要寄希望于主动做出改变，市场周期和规律的魅力就在于此。

二是走向更极致杠杆：二套房已经低于几年前首套房的首付比例了，目的其实还是在我们过去的双杠杆模型中，以前 300 块钱敲定 1000 元的成交，现在居民手里只要有 150 块钱，就可以撬动 1000 块钱的成交，还会创造几十年的利息，按照市场的供需原则上是价格降到后来者能承担的范围，但这种极致杠杆其实就是想在不降价太多，居民储蓄没有特别大变化下，还能促成交易的方式.

知乎用户 有点特别的名字​​ 发表

突然明白那部电影的含义了！

看过《雪国列车》吗？请问一列火车上，有食物，有生态，有人群，有阶级。为什么要让这列火车一直跑起来呢？

列车停下来，不是一样过日子吗？更何况，列车一直是在固定轨道上，循环的跑，这有什么意义呢？

看到房地产，突然让我明白了。

当外在环境恶劣时，人们一直处在同样的地方，就会有一种等死的感觉。但一旦动起来，虽然一样会死，但总是觉得有 “新的希望”！

可这 “新的希望” 到底是什么呢？人们不会去想那些，这个问题只能留给掌控火车的人了，让他来告诉我们这有什么意义。

另一个问题，这列火车到底要跑到哪里呢？

列车从不停站，一直循环的跑。其目标在哪里呢？

答：没有目的地。继续跑下去就是目的！

至于为什么跑？跑到哪里？还要跑多久？那都不是列车里的人该想的事，只要让他们饿着肚子，或者喝的酩酊大醉就好了。

回过头看看现在的房地产，一定要让房子交易起来，不断的交易才是房地产的目的。如果没有交易了，那房地产和石头差不多。

可是，不断地交易，对谁更有价值呢？列车长呀。

谁是列车长？是银行，是金融机构。

如果没有交易，那么放出去的贷款就无法流动。没有贷款的流动，资金就无法再次发挥作用。贷款不断的增多，银行就具有更多的资金可以用，因为有人要不断还利息。而利息又可以用于放贷。

所以，房地产的目的地到底在什么地方？

流动就是目的！

知乎用户 安在德​ 发表

爆炸利好，有点领导先走的感觉，他们出清后就可以收房产税了。

知乎用户 荒原漫步 ING 发表

话说我们的杠杆就跟用不完一样，既要又要还要。老头老太太都明白的道理，这些人不明白吗？

不，他们更担心自己的退休生活。

反正人还是有的，至于你们以后怎么样，反正我退休了。管不了那么多了！

知乎用户 无用仙人 发表

感觉好奇怪，房地产销售数据连年腰斩，这个体量，各行业好像感受不到太多寒意，是数据有问题，还是需要时间传导？

知乎用户 开开并 发表

这不是那个侯侯发明的吗？

知乎用户 Leon​​ 发表

经济学你要是拉到极限，就是一个笑话：

假如，我开办一个公司，只要银行拍板，给我贷款 300 万亿。

我给全国人民每人发 20 万！

信不信，中国的经济能拉动很大一波？

之后呢，银行肯定会找我要钱呗，这都不是个事。个人破产？上老赖名单？限制高消费？

大不了我身死债销！银行大笔一挥，坏账消除！

牺牲我一个人，征求亿万生民于人间水火，我妥妥的名垂青史了！

就看，领导们批不批了。

有人说，都发钱等于没有发钱，因为物价会上涨？

这种说法是对的，但是问题是物价会上涨，债务数字不会上涨，你欠银行几万信用卡，不会说全国人每人发 20 万以后，你欠银行几万就翻翻。

扯远了，回到房地产这里。

日后会怎么样？不用想，中国有广阔的纵深，大不了农村，乡镇，县城越来越凋敝，全部人口都集中到大城市。

想当年，日本地价都到了，卖掉东京能买下美国全国的程度。

咱们还差的远，毕竟中国这么大。

人口还在缓慢的下降。

所以消费什么时候能真的起来？

我的答案：等到老百姓手里的存款积累到足够的数目，消费自然能起来。

会熬到那一天的

欢迎关注知乎十五万粉丝的第一流氓，职场专家，传说中无所不能的老王 / 期货作手，原号：寰宇视野

欢迎关注公众号：交易哲学家

知乎用户 寰宇视野 发表

什么叫挑逗？这就叫挑逗。挑逗的谁？中产和即将步入中产的人群。多站在施政者的角度看看，思考一下什么叫利好，什么叫饵。

知乎用户 你个大老粗 发表

首付百分之 15 的话 是不是一年就能把首付跌没

知乎用户 梨花​ 发表

我想问，存量房影响吗？

如果政策不影响存量房，说明一旦上车了，以后还有什么更多的优惠政策就轮不到你。

反而让那些想买的人更加想持币观望，不要轻易抄底。

知乎用户 迅疾​ 发表

《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》明确，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。而在各省市层面，由央行各省级分行按照因城施策原则指导各省级市场利率定价自律机制，“自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）”。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），合理确定每笔贷款的具体利率水平。

当前个人住房商业贷款利率在五年期及以上贷款市场报价利率（LPR）的基础上加减点形成。部分城市此前已经取消了首套房贷利率下限。截至 3 月末，全国 343 个城市（地级及以上）中，75 个下调了首套房贷利率下限，64 个取消了下限。

2024 年 3 月，新发放个人住房贷款利率为 3.69%，同比下降 0.45 个百分点。2 月，LPR 曾经历了一轮调整，1 年期 LPR 维持不变，为 3.45%，5 年期以上 LPR 为 3.95%，较 1 月下调 25BP。

除住房商业贷款，住房公积金贷款利率也将下调。《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》明确，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。

本次调整之后，5 年以下及 5 年以上的首套个人住房公积金贷款利率，分别较相应期限的 LPR 低 1.1 个百分点。这是近两年内央行第二次下调住房公积金贷款利率。2022 年 10 月，央行时隔七年下调首套个人住房公积金贷款利率 15BP。

更多内容来自：

房贷政策再松绑：下调最低首付比和公积金贷款利率、取消商贷利率下限

知乎用户 财新网​ 发表

哎，我是真客户，现在在郑州北三环有一套 83 平方米的两房，想换个大点的。

但是我收入下降太狠了，承担不了月供哇。

领导们给想想办法呗。

知乎用户 且在这里苟且 发表

当已经绝经的时候，戴不戴 TT 还重要吗？

二级市场很大程度上是在炒边际变化和预期，虽然资产负债表衰退至少还要五年才能完全走出来，但不妨碍二级市场炒一波短线。这波边际变化已经拉的比较满了。今天地产股又是大涨的一天。

详见

五个小目标的胖虎：我以后会更加坚定地唱响中国经济光明论

杭州二手房挂牌激增 91%，有成交量吗？现在市场预期都在等待北上的进一步放开限购，在北上核心地段的新房、次新的强大吸血效应面前，杭州房子的吸引力聊胜于无。现在的现实是二线放开吸三四五六，北上放开吸全国。

上周上午杭州取消限购，下午西安取消限购，两个二线城市已经为限购做出了很好的表率。目前全国还剩 6 省市执行限购，我大帝都显然会是限购最后的光荣。

我五一之前就说了，市场在炒作一线城市取消限购，现在已经有了一定程度的落地。而杭州和西安作为二线城市的领头羊和西北扛把子，全面取消限购，具有风向标意义。

详见我之前的知乎回答**《北京市住房限购政策迎调整，2 套房京籍家庭可在五环外新购一套房，还有哪些信息值得关注？》。**

如果北京后面继续迈出一大步，这才是最劲爆的。过去两年，我的几套房子平均涨了 15% 左右，一旦一线城市放开限购，至少还有 20%+ 的上涨空间，很可能冲击 20 万一平的重要关口。

**我在 2022 年底的时候精准预警包括 A 股在内的国内人民币资产，可以说是国内资产负债表衰退的吹哨人了。从 2023 年开始股债汇房四杀，大量高净值人群和中产返贫，就业形势更严峻，已经完全应验了。**近一年多越来越多的人感谢我，看了我的贴子避免破产。受到全国房地产市场的影响，资产负债表衰退影响了消费、投资等经济活动。

中国陷入 “资产负债表衰退” 了吗——基于我的 “黑洞资产” 理论

详见我之前的知乎回答**《万科去年净利润下降，高管自愿降薪，郁亮曾月薪 100 万元，降至税前 1 万元，哪些信息值得关注？》。**

走出资产负债表衰退需要以十年为单位，今年是第三年。

房地产商下一步怎么办？简单来说，第一，立足自救，省吃俭用过苦日子。第二，用好中央出台的一系列融资工具。第二点其实是更重要的，如果现在没有一系列政策性融资工具，很快就难以为继了。

包括分管经济的副总理何立峰之前去郑州就是专门调研房地产工作，为什么去郑州，因为郑州是矛盾突出的地方，而且之前的亮亮丽君夫妇郑州被打事件引起了广泛的舆论关注，详见我之前的知乎回答**《因烂尾楼要账被打的郑州夫妻「正办理辞职交接 被抢手机还未找回」，哪些信息值得关注？》。**

何副总理强调，要进一步认识做好房地产工作的重要性，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，**对符合 “白名单” 要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，**促进房地产市场平稳健康发展。关键词：按项目进行融资支持、“应贷尽贷”、稳定预期。

关于房地产的白名单制度，详见我之前的知乎回答**《监管部门拟定「房企白名单」，含约 50 家不同所有制的国内房企，要求满足其正常融资需求，透露哪些信息？》。**

另一方面，我之前就说了，国内房价一线城市的核心区域是国内房地产最核心的资产，仍然有升值空间。

详见

五个小目标的胖虎：美国 4 月 CPI 好于预期，但这并不是美联储降息的最后一站五个小目标的胖虎：美国 4 月 PPI 超预期，鲍威尔尽力了，中线调整行情领域展开五个小目标的胖虎：评美联储 5 月议息会议——我再度封神，中线行情正在领域展开五个小目标的胖虎：什么是交易员的核心竞争力——以我近两年的 11 个投资案例为例五个小目标的胖虎：我再度封神，中线调整正在进行，爆仓人数达到今年高峰五个小目标的胖虎：美国 3 月 CPI 高于预期，中线机会正在酝酿——兼论中美金融周期异步

知乎用户 五个小目标的胖虎​ 发表

央行调整房贷利率，老百姓买房正当时？

今天下午，央行最近可是放出了个重磅消息，咱们的房贷利率要进行大调整啦！首先，央行取消了首套房和二套房商贷利率的下限。这事儿可不小，以前首套房的利率底线是贷款市场报价利率（LPR）乘以 0.7，二套房是乘以 0.8，现在这个底线取消了，利率能降到什么程度，还真不好说，但对咱们想要贷款买房的朋友来说，肯定是个好消息。

为啥降息？

央行这次调整房贷利率，一方面是为了减轻老百姓的购房压力，另一方面也是为了稳定房地产市场，提振经济增长。房地产行业关系到很多其他行业，比如钢铁、建材、家居等等。总的来说，这次央行的大动作，对普通购房者是个好消息，但咱们也不能盲从，要理性看待，结合自身实际情况来决策。买不买房，买什么样的房，关键还得看自己的经济实力。毕竟，房子是用来住的，不是用来赌的。只要量力而行，不过度负债，即便不赶这个 “政策末班车”，日子也能过得有滋有味。

公积金贷款利率下调，能省多省钱？

再说说公积金贷款利率的下调，这可是实实在在的好处。现在，如果你用公积金贷款买房，5 年以内的借款利率从 2.75% 降到了 2.5%，5 年以上的从 3.25% 降到了 3%。别看这零点几的百分点，贷个 100 万，30 年期限，这一降就能少还几万块钱，对咱们普通工薪阶层来说，这可是一大笔钱。

买房决策，还得量力而行

别一看利率低了就急着去买房，这事儿得冷静考虑。买房是个大事，得看自己的经济实力和居住需求。手里没多少积蓄的朋友，可别一时冲动，到时候还贷压力大了，那可就得不偿失了。而且，已经贷款买了房的朋友们，这次新政是享受不到的。因为住房贷款合同一旦签订，利率就确定了，不会因为新政而调整。所以，已经买了房的朋友，就别羡慕嫉妒恨了，想想怎么把贷款早点还清，把利息支出降到最低，这才是正道。

说一个 15-16 年利率下调政策背后的小故事吧。

小张，一个普通的工薪阶层，一直梦想拥有自己的房子。他努力工作，省吃俭用，终于攒够了首付。2015-2016 年正当他准备贷款买房时，央行下调了 5 次房贷利率。当时，小张看到了这个消息，心中既兴奋又犹豫。

他兴奋的是，如果现在买房，他可以享受到更低的利率，这意味着他可以省下一大笔利息支出。但是，他也犹豫了。他开始思考，自己是否真的准备好了承担这份长期负债。他考虑了自己的经济状况、未来的收入预期，甚至想到了可能的生活变化。

在这个关键时刻，小张没有盲目跟风。他决定先咨询专业人士，了解政策的具体影响。他还和家人、朋友进行了深入的讨论，听取了他们的意见和建议。最终，小张做出了一个明智的决策：他决定再等一等，继续积累一些资金，等到自己更加稳定和准备充分时再购房。

央行的这一政策调整，无疑是对房地产市场的一项重要举措。它不仅能够减轻购房者的经济负担，还能够促进市场的健康发展。但同时，我们也应该看到，任何政策的实施都需要时间来观察其效果，也需要我们每一个购房者根据自己的实际情况，做出明智的选择。毕竟，房子是大事，不是小事，不能因为一时的政策利好就盲目跟风。

全文完，欢迎关注、点赞、转发~


知乎用户 Kavin 聊数字 AI​ 发表

侠之大者，为国接盘。买房才是真爱粉，不要不识抬举嗯。

赶紧忘掉大明湖畔的房住不炒，过气了。

知乎用户 273S 发表

其实吧，活的够久就知道，万物皆周期，尤其是对于地球这个稳定的系统。

你敢相信吗，现在就连跌穿底裤的中丐股都在大幅反弹，阴跌了几年的比特币创新高，港股也越来越有流动性。

至于房地产，这一波政策没效果的话，后面还会继续出利好政策。

刚需真的没必要等了，头部的二十个城市泡沫可控，建议下手。

投资的话，再等等……

知乎用户 南极无企鹅 发表

未来房贷利率的趋势

让我看看是谁没有好好出力？

知乎用户 要学的太多了 发表

解决房地产问题，只有一个办法，承认阶级差异，尊重阶级现实。

落实到房地产，那就是放开容积率限制，将房屋设计建造的决定权，放开给开发商。当然对于特大超大城市，还有耕地红线也要放开。

“眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”。

有前面两句就可以了，不要希望第三句，那是大家一起完蛋。商品经济给社会财富分配带来的差异，不会比农业经济更少。不承认这个现实，那么社会发展的天花板总是存在。

尊重强者，关怀弱者。不承认这个现实，关怀弱者没有着落，尊重强者没有基础。

这个现实就是鸽子笼再怎么折腾，也是不好卖了。必须是 big house，是别野别野，未来还有些许空间。在其他消费升级不了的情况下，只有这条路才可以把钱掏出来。

当然，很多人会希望他楼塌了。没有财产税平抑差异，这楼终究一天会塌下来的。有什么办法呢？实用主义的价值观，先管眼前吧。

知乎用户 以辛德之名 发表

还得感谢计划生育，

就现在这个人口走势，

那个疯狂买房的时代很难再回来了吧。

知乎用户 凭栏观畜 发表

一个 35 岁的剩女降低彩礼门槛，和她 25 岁时降低彩礼门槛，是一个效果吗？

取消首套房和二套房的商贷利率下限，放在十年前是顶级利好，可现在是公元 2024 年！

中指院数据显示，2024 年一季度，重点 100 城新建商品住宅月均成交规模，较 2023 年同期下降四成，即降低 40%

过去几年房地产企业接连爆雷、楼市预期普遍转弱，民众对房地产市场的观望态度越来越明显。

观望党越多，开发商越烦，因为这会加大上游房地产企业的资金压力。

房地产企业往往链条较长，波及实体产业范围较为广泛，而且直接关联土地财政收入。

相关部门一直想打通楼市交易，千方百计恢复房地产市场的交易信心：只要民众肯买房，什么都好商量。

无论是央行的 “三连发”，还是现在对购房资格、限购政策上的松绑，都是希望民众赶紧贷款买房。

对相关部门来说，房地产从来不是一个产业或者行业，而是一个经济链条，影响力贯穿经济的多个层面。

房地产投资不仅直接促进了建筑业的发展，还间接带动了钢铁、水泥等相关产业增长，形成了一条庞大的产业链。

而且购房行为往往会带动装修、家具、家电等一系列相关消费。

同时房产作为许多家庭的主要资产，其价值的波动，直接影响着家庭的财富效应，进而影响消费决策和生活质量。

简单来说：房价崩了砸在银行手里，就是硬着陆；房价崩了砸在民众手里，就是软着陆。

可能有胖友疑问，都是房价崩，为什么有这个区别？

因为砸在民众手里，肯定有个时间过渡，这样就避免直接冲击经济。

此外，降低房贷利息，可能对银行业务有冲击。

近期某银行工作人员，就对记者说过：全国房贷利率步入 3 时代，净息差继续走窄，银行经营压力会更大。

据国家金融监督管理总局发布的数据，截至 2023 年末，商业银行净息差下滑至 1.69%，首次跌破 1.7% 关口。

利差走窄背后，一大原因是存贷款利率，出现非对称性走低。

从 2023 年全年表现来看，贷款利率下降速度，快于存款利率，也就是说，民众在化债周期内，对未来抱有疑虑，始终不想借钱。

净息差是商业银行盈利能力的主要指标，向来受到市场关注。

由于贷款利率已降至历史低位，银行净息差也降到了二十年来最低水平。

银行不是慈善机构，忍受净息差走低是指望房价重新起来。

可问题来了，如果就是起不来，该怎么办呢？

喜欢请关注，公众号：特例的猫

知乎用户 特例的猫​ 发表

满屏都是没用, 人口负增长, 房价还要跌. 真的不买的你就算零首付他还不买，500 要跌到 100 万他觉得还能跌。支付宝给你免息花呗。很多人还不起了就骂马云引诱自己花钱。可是，机会就是这么稍纵即逝。也就是仅仅 2 年前，来我家修空调的安徽师傅，痛骂自己没眼光，没胆量，当年手里有钱干嘛不在城市买房，妥妥赚 100 多万, 结果在老家买了一套, 一分钱没涨。现在这行情估计偷着笑呢。

股票，房价千万不要信大多数人的判断，因为韭菜是由 90% 的人口组成的… 如果政府铁了心干涉，房价一定能稳住，不信立贴为证。政府百宝箱很多了，教育，户口，医疗，利率，首付率，补贴，社保… 实在不行人家把房子买回来，只要成交量上去买的人多了去了，市场不缺钱啊, 存款很多, 缺的是信心。就像股票一样，低迷的时候，很少有人买，大资金进来，三根大阳线, 追涨的人便会蜂拥而入, 生怕错过机会。这就是人性.

无论房价如何低迷, 市场上仍有大批刚需持币观望的, 真的需要一套房的, 还有改善型的也很多, 这和人口出生率没有多少关系, 人家都是 30-40 岁左右的有一定基础的人，就是因为现在市场十分低迷，你在市场上买的新房无论户型，装修，公区，停车场都是二手房无法相比的，楼层，位置随便挑，这在两年前几乎不可想象。房子火爆的时候, 就像是弄个猪圈也有人买, 出来一些主打高端的楼盘外, 没几个人关心品质了, 因为你没得选.

知乎用户 老李 发表

我觉得有些答主脑子真是秀逗

放开到 15% 是为了给没有朝气的经济加杠杆，又不是让你背更多债。

又没阻止你全款付。有多少钱买多大房你自己心里没点数么。你也可以不买啊。

但是对于某些有能力有意愿上杠杆的人难道不是一件好事吗。

至于你说社会上杠杆透支未来是否是好事，那是另一个话题，房地产是不是经济的未来，那又是另一个话题。房价会不会继续涨，谁也不知道，已经房住不炒那么多年了，还给锁着有什么意义，锁着也没见你去消费啊，经济低迷通货紧缩给你失业更好吗。

补充下，我不知道哪个自媒体给你们吹的人人带次贷危机的节奏。你们没有金融知识最好先百度下啥是次贷危机，啥是次级贷。贷款首付降低跟次贷危机一毛钱关系没有，一级出来的贷款哪个是次级。这解释的好累，我算耐心的了，这种言论去哪怕是雪球都被排队喷

顺便补充两句超纲的。

1. 关于房价是否还会普涨。很简单，任何的周期底部都以见血为标志，即供给侧出清。目前爆了恒大，碧桂园融创也在边缘，万科看着有救，万达早已离场，保利招商健康有序。巨头出清了一半。是否见底你自己评估。目前需求降低显然没有供给降低的快，只不过供给含大量库存，出清到补库还需要时间。

2. 房子是商品，也是投资品，上不上杠杆是你自己的选择，你完全可以无视新政全款买房。但长期跑赢通胀是基本历史规律。通缩时你可以嫌弃他，但我国是制造业大国，供给为主导的经济体，历史上通缩时间都短，这个你自己做判断，每个人为自己的认知买单。反正我喜欢血流成河时捡尸体，一两年内亏不亏压根不管，反正我也是使用需求。

3. 同期有比房产收益高的投资品，贵金属、股票都是。但自媒体也会跟你吹，贵金属跑不赢通胀，股票全是割韭菜。多少的收益对应多少的风险，没人逼你做选择，存款也是防守性资产，时代洪流下每个人为自己的决策负责，但 10 年后无论盈亏，也不要对自己的选择而遗憾或者后悔。每个人为自己的认知买单，别 10 年前我买 1 万比特币就好了，20 年前我家贷款买房就好了。10 年前的地产人看不起其他行业，5 年前的互联网人看不起其他行业，如今的 AI 人看不起其他行业，人生都是运气，时代给的红利，周期周而复始，跟你自己的能力没什么关系，认知决定财富。

4. 少看自媒体，数据都是公开的，自己查自己想。没学明白的别想着速成，这么多来评论区聊次贷我也真是醉了。实事求是，有证据，有逻辑，合理推断是做投资最起码的东西。认同的点赞，不认同的移步别的回答。

知乎用户 半藏 发表

降低首付比例是降低购房的门槛，这样可以让人能够更快的购房。当然也有代价，就是购房者的杠杆率提升了。这时候很难言对于个人来说是好是坏，但是对于行业来说显然重大利好，因为门槛降低代表「有可能」多出来一些购房者，到底能不能「多出来」购房者，没人知道，就像二胎三胎政策一样。

正因为降低首付之后个人杠杆率提升，那么还贷的压力就增大了，毕竟利率不变的情况下贷款总额多了，利息也就增多了。于是为了对冲这类压力，央行发文取消贷款利率下限，下调公积金贷款利率，显然就是给市场自主权去放贷。这时候购房者多出来的房贷压力反而因为房贷利率的降低而对冲掉一些。

这其实是针对不同人群的政策，但是合起来对冲了压力。如果你是个高收入的个人，但是正好以前家里很穷，那么降低首付比例正好给你降低了购房门槛，因为你的收入能支撑房贷，但是存首付却需要时间。而如果你是收入一般但是家里有钱，那正好降低利率的政策减轻你有房贷的顾虑。两个政策就刺激到了两类理论上有购房需求且有购房能力的人。

但是我们还是要问，这类政策是否能够扭转供需不平衡的问题？特别是之前限购取消的政策时，我就有一个疑问，难道这些人不买房是因为要买但是没名额？我看不是。现在这个政策也是，这些人不买房是因为首付比例高？是因为贷款利率高？我看也不是。现在其实是两极反转，三年前，房价永远涨还是一个牢不可破的信仰，现在则因为被市场痛打，变成了房价涨不上去了。我们不得不承认之前的市场里面，投资性需求占有了很大的比例。现在这部分需求可能难以恢复的情况下，相关政策能够得到的效果，恐怕很难达到逆转的程度。

不过我始终认为虽然房住不炒是个口号，但是在目前的供需关系下，一系列托底政策的出发点是金融稳定，目的是为了避免系统性金融风险。从这个角度来看，相关政策还会不断加码，直到房价企稳。但耗费的时间现在没人能说的准了。

知乎用户 斯帕不爱卷​ 发表

这次政策超过以前一年累加的。

15 元可以贷款 100 元，

开发商玩点技巧，可以 0 元贷款 100 万，说不定给你返 3 万，只要没有人投诉。

当然香港首付 1 成。

我在成都看房，

我中午看和下午看销售态度完全明显不一样，

因为下午销售疯狂联系自己以前客户成交，不断接电话，讲都不愿意给我讲，

原来客户还真有不在现场交定金的，

正常周五怎么可能这么忙？

我对销售发出我生气信号 + 亮出一定资产 + 买房子专业，

销售才觉得我买房可能性非常高，才稍微认真讲，也只是稍微认真讲。

因为成都几个主要主城区大概率从 3 成变成 1.5 成，如高新区。

什么概念？

原来 300 万的房子，首付是 90 万，现在是首付 45 万。

这门槛降低太多了，45 万凑一凑，有些人是可以凑出来的，

90 万直接首付涨了一倍啊。

当然成都目前没有官方文件，但是农行贷款经理说可以这样做。

这仅仅是首付下降效果。

要是北上广深这样操作一波，

那怕北上首套变成 20%，广深首付变成 25%，

到时候成交量都会疯狂增加。

其它地方首付下降 15% 了，我相信北上广深会下调首付的。

二公积金下降，公积金下降到 2.85%。

这是为商业贷款下降做准备，

目前我确定佛山可以做 3.15% 了，是老师、公务员、客户优质的客户。

许多城市可以做 3.3%，3.4%，

其实有些地方房租 1500 元或者 2000 元，

其房子 100 平米才 60 万，如果租金 2000 元，租金回报率是 4%。

这时候许多人会选择买房子，而不是租房子。

即使房子未来是消耗品，

可毕竟自己房子住的舒服，安全，想怎么设计怎么设计。

如果首套房贷利率下降到 3.1%，买套房子 55 万，

一个月 1500 元租金回报率都超过 3.1% 了。

小老百姓车都在销售鼓舞下贷款买了，

房子总比车保值许多吧？

二套利率也可以合理下降，这个很核心。

因为以前二套明显高于首套，

中国真正有钱相对是二套客户、三套客户等，

他们买过房，又想买房，自然说明其实力。

但是首套和二套有差距，房价上涨的时候，他们买二套保留首套，

但是房价下降的时候，他们会卖掉首套再买二套。

如果二套利率也合理下降，二套客户可能就不卖首套或者等着买了再卖首套。

这样就减少房子流通量。

这个是非常利于豪宅，利于改善盘的，

比如豪宅 1000 万，首付 150 万，贷款 850 万，

利率下降 0.5%，其资金成本一年减少 4.25 万。

三开发商资金流。

设立 3000 亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房

人民银行按照贷款本金的 60% 发放再贷款，一共是 5000 亿规模。

这可是迅速收购 5000 亿合理价格收购已建成未出售商品房房子，开发商一下有资金流了。

一口气给开发商带去 5000 亿资金流。

知乎用户 啊啊啊啊啊 发表

广东佛山万达华府，崩了。zf：再吸一口，就一口

知乎用户 忆苦思甜 发表

结合降首付来看，这就是传闻中的大动作。这次真正有用的是下调个人住房公积金贷款利率，能给公积金购房者和公积金贷款存量用户降低不少利息成本。

至于取消首套或者二套房贷款利率下限，此前就有不少城市在实行了，效果呢，不大。

因为房地产市场下行趋势中，房子一直在降价，消费者已经对这个市场没有涨价的预期。

现阶段消费者买房欲望非常小，因为房子一买来可能已经跌价了，贷款利率就是再降低，投资热情也上不来。

当然，今天这两个政策，力度还是很大的。

要是放在从前，大家买房会涨的时代，市场早就热血沸腾了！

但是放在现在，阻力就太大。阻力大在哪儿呢？居民没钱。

是有部分人存了不少款在银行，但这部分人普遍不缺房子，缺的是稳定可靠的可增值保值投资渠道。

楼市不看涨，资金就不可能涌入。资本的特性就是要赚取超额利润，要扩张。

之所以说降低公积金贷款利率有作用，主要是由于其对于存量公积金贷款用户来说，确实可以减轻利息负担。

有时候帮助居民省 100 元，居民可能去庆祝一下花 200 元。

这种减轻负担，不止是金钱上的，还有心理上的。

这次能降低，还会有下次的，有房人持有房产不变卖的意愿会加强，房屋持有者踩踏式出逃的现象会缓解。

客观上，这样能够在一定程度上稳定二手房市场，减少市场供给量，促使市场企稳。

同样的，对于为数不多的刚需刚改买家来说，首付低、利率也低，确实能降低门槛，并减少不少成本。

知乎用户 Saka 财经​​ 发表

史上最大幅度的救市措施开始了！

要注意，今天宣布政策的是央行，央行主要就是从贷款和利率角度来救市，所以不要把今天的措施当作政府所有的救市措施，只是一系列部门、一系列救市措施中的一项，所以我们本文就谈央行的这几项措施，是直接一撸到底，底牌出尽，用出了洪荒之力救市。

在这些措施中，最重大的一项是下调首套房贷款比例，在以前首套房房贷利率最低是 30%，现在直接降低到 15%，杠杆大幅度提升。

举个例子，500 万的房，以前首付 30% 就是本金至少要有 150% 万；而现在首付 75 万就可以上车，杠杆比例更大，贷款余额更多、利息当然支付得更多了。

这样做的好处当然是降低了购房门槛，往常年轻人可能买房需要存够 50 万支付首付，现在赚 25 万付首付就够了，年轻人上车更容易，杠杆率也更大。

缺点当然也是相当明显，本金越低，爆仓风险越大没，往常房价跌 30% 你的本金才会清零，未来房价跌 15% 你就会亏掉全部本金，整个社会的房地产模块风险加大，在世界各国，30% 首付比例一般都是底线，这次央行不但突破了底线，还大幅度突破，可以说直接把底裤都给你扒下来了，就问你上不上车。

至于另外两条，取消房贷利率下限，降低公积金利率，都只是常规操作而已，算不上重磅。降低首付比例，绝对重磅！

知乎用户 凌乐​ 发表

现在还在唱衰房地产的

1. 和清零派认为永远可以清零一样。

2. 春节时候的 a 股赌徒们认为股票要一直跌。

3. 想便宜买房子，快够得着但是还有点距离的。

4. 被自媒体洗脑的。

认为房价跌的几个原因

1. 出生人口下降

2. 经济差

人口下降那应该香烟和油价都下跌啊。

为啥这两个不跌呢？

经济差房价跌，那为啥经济差伊朗房价都在涨呢？

说服别人没有什么用，一个垄断了土地供应，现在还要垄断房子流通，货币和贷款政策也是垄断的产品。你说它会无限跌了可能吗？

知乎用户 小恶魔 发表

我是在 30 几的时候抄底的

不能说十分相似

知乎用户 陈亦木的白日梦​ 发表

央行政策解读：新一轮 “松绑” 的深层逻辑专辑与潜在影响

央行近日发布的政策，取消首套房和二套房商贷项利率下限制，并下调公积金贷项款利率 0。25 个百分点，无疑问是近期楼市调控的重磅炸弹。然而，这仅唯一的是 “降息” 吗？我认为，消耗层的逻辑提供：利率手段以利率手段引导市场预期，推动楼市进入良性循环，最终实现经济稳定发展。

一、政策 “松绑” 背后的核心逻辑：

1. 引导，稳定市场信心：​ 过去几年，房地产市现场经历已周期性波动，政策绝调整。此次取消利率下限制，释放了政策支持信号，稳定市场预期，避免市场陷入过度悲观情绪，进而提振购房者信心，促进合理需求释放。
2. 优化供需关系，促进良性循环： 降低信贷贷款利率，降低购房成本，可以刺激购房需求，增加市场流动性性。同时，引导行降房贷款利率，也鼓励了开发商降价格促销，改进供需关系系，推动楼市健康发展。
3. 防范金融风险，维护金融安全： 房地产市场是国民经济的重要组成部分，其健康稳定性定发展对整体经济具有重要的意义。降低利率，促进房地产业平稳定发展，也有利于控制造金融风险，维护金融安全。

二、政策带来的潜在影响：

1. 短期内刺激购房需求，推动市场回暖： 降低利率将直接降低购房成本，短匡或将刺激购房需求，推动楼市回暖。但要晓过度投机炒作，政策需保持精准，防止市场过热。
2. 长期着眼，促进房地产业转型升级： 降低利率能够降低企业融资成本，有有利房企资金回笼，推动房地产行业转型升级，更多注重品质和服务，向高质量发展方向迈进。
3. 潜在的风险： 政策调整需要充分考虑市场风险，防止过度依赖政策刺激，造成泡沫风险。需密切关注市场变迁化，及时间调整政策，确定房地产市场内平稳健康发展。

三、未来展望：

本次政策 “松绑” 只是楼市调控的阶段性步伐，未来还需根据市场情状况，进一步优化政策，持续推动房地产市场良性循环环。

总结： 央行期间政策调整，并非简单的 “降息”，而是包含了引导预期、促进良性循环、维护金融安全部的深层逻辑专辑。未来，政策还将根的市场情状况进行调整，以实现在房地产市场健康发展，为国民经济的稳定性定增长贡献力量。

知乎用户 上进自天佑之​ 发表

看财联社消息先。

13:50:52【下调公积金房贷利率后 100 万房贷 30 年累积可节省月供 4.8 万元】财联社 5 月 17 日电，央行今日发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以上首套个人住房公积金贷款利率调整为 2.85%。如以公积金贷款额度 100 万元、贷款 30 年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少 135 元，累积 30 年月供减少 4.85 万元。（财联社记者 李洁）(来自财联社 APP)

也就是说下调利率之后，每个月还款大约减少 135 块钱。

问，大家是缺那一百块钱吗？

知乎用户 流入 发表

看了有个答主的连环拷问，我模拟一下 ZF 的回应哈。

（括号内为我想 zf 可能得回应）

烂尾楼建设资金解决了吗 （该咋滴咋滴，找开发商去。）

房企暴雷债务都还上了吗 （没打算还，反正都是经济纠纷，爱倒闭倒闭。）

高层鸽子笼建筑质量提升了吗 （别说了，别说了，过去的事情别提了。）

居民可支配收入提高了吗 （挠头，都提高了国库还剩啥？）

失业问题解决了吗 （要放下身段，积极从事服务行业，不要挑三拣四。）

一味鼓动居民借贷接盘，合适吗？

（以后的事情以后再说，别烦我。）

挠头。

知乎用户 ZF CONNOR 发表

我拉不出屎，分明是饿的，他偏偏给我上开塞露。

政策出的越频繁，说明问题越严重。只能对未来百姓收入预期表示悲观。

宁愿降低 15% 首付，也不降低 15% 房价。建议贷款年限延长到 50 年，娃娃出生就可以贷款。

知乎用户 zoohoo 发表

如果房产砸在开发商手里叫硬着陆，据经济学专家说法这种情况是灾难性的。如果老百姓透支几十年的收入接盘开发商手里房子，还一辈子债，这种情况叫做房地产的软着陆。据经济学专家说房地产的软着陆利国利民。

怪就怪我等升斗小民平时不肯努力赚钱，小细胳膊小细腿的没力气接住这么大的盘子。

知乎用户 蜗牛跑的比我快 发表

前一阵子，我跑去摆地摊，明白一个道理，做生意，基本盘一定要够大。

刚开始我选择去卖花，年轻人嘛，谁没有一个开花店和奶茶店的梦想呢？

花刚开始卖就遭遇了滑铁卢，200 块钱进的货，挣了 50，净亏 150，还搭上了好几天晚上的娱乐时间。

摆摊计划失败之后，我就仔细思考了一下和我们一起摆摊的人，仔细想了想都有谁挣钱了。

第一家：卖刮刮乐的，狗日的是真挣钱，一晚上人流量基本没断过，几万？几十万？

第二家：卖提拉米苏的，一整个推车的提拉米苏，每天基本上卖完，一晚上基本上能有几百到上千。

第三家：卖衣服的，卖些标准款的衣服、短袖、裙子之类的，营业额不好说，少了也有几百，多了几千。

第四家：卖袜子的，10 元三双到无双，一晚上生意好能有几百的收入。

基本上就这四家是稳定挣钱的，还是挣大钱的，其他的比如卖烤肠的、冰粉的，卖猫猫狗狗的，卖辣条的，生意都不行。

这四家生意，凡是基本盘越大的，越能挣到钱。

这里面，基本盘最大的就是第一家刮刮乐，男男女女都有这个需求，谁都想来刮一把，一夜暴富。

他的受众几乎是所有人，只要能挣钱的，都想来一把。有一天有一个大哥，100 块钱挂出了 2600，当时所有人都沸腾了，呼呼啦啦来了几十人，卖出去几百张，我亲眼看着那刮刮乐一下少了好几沓。

后来这大哥又来了一次，50 刮出了 1000，气氛再次起来了，我都没忍住，又去贡献了 30 了，一分没中，血亏。

说说我卖花那生意，那基本盘真是太小了，只有少部分情侣和女孩买，除非是大的节日，否则根本没有大的销量。

我列举的挣钱的那几个例子，能挣钱的情况都是基本盘够大，买的人都多。

但是像卖烤肠和辣条这种，基本盘虽然也够大，但是入行门槛低，谁都能干，干的人多了，反而导致人均基本盘变少了。

那个刮刮乐的摊摊，本来也有不少刮刮乐在附近，但是他有稳定的位置，而且不知道他的刮刮乐进货是咋进的，比例非常好，种类也不错，很快把其他人挤走了，独霸了，基本盘反而是最大的。

房产这种东西，道理也一样，国家靠这个割韭菜是正常，世界上所有的国家都这么干，但是一定要把基本盘做大，韭菜才能反复割。

作为韭菜之一的我，勉强赶上了一部分互联网的红利，攒了点钱，买了一套偏远郊区的。

我买了一套之后，我就从国家的基本盘消失了，短时间我没能力买第二套了，每个月的月供加上其他消费，我很难攒下钱，已经月光好几年了。

但是呢，如果国家经济好或者政策好，我能再吃点红利啥的，比如工资翻倍，年薪百万啥的，我绝对再去上手两套房子给国家做贡献。

国家下调利率这个政策我是举双手双脚欢迎，还的少了，对百姓是一个很大的利好，但是下降首付这个政策，我其实很不赞同。

这个政策非常的竭泽而渔，首付门槛降低，导致很多刚需家庭不得不咬牙硬上。

本来首付高，门槛高，很多人上不了车，还能养一养刚需家庭，养一养基本盘，除了攒钱之外，手上有钱还能出去旅个游，消费一下啥的。

现在首付这么低，很多家庭因为结婚、孩子等问题咬咬牙硬上了，可就一下子把仅剩的基本盘打的细碎了，毕竟房子低首付可就意味着高月供，买了高月供的房子，每个月的月供把人能逼死，月月光了。

这下子我对国家的经济又不看好了，难道经济已经差到需要竭泽而渔了吗？

可是我前几天开车经过一个地方，那里修了一座大桥，那桥修的美轮美奂的，还雕龙画凤，不像差钱啊！

知乎用户 土豆红薯 发表

老实说 ，我觉得

为了刺激房产，政府把房贷利率降为负数都不奇怪，

降利率不算什么 ，，，，，

原本利率就不应该这么高。

目前看来，在房地产把它压榨劳动人民财富的所有潜力全部发挥出来以前，是不会灭亡的。

知乎用户 知无不言 发表

日本房贷利率只有 1%，想必房价涨了很多吧

主要是上面的套牢盘太多，想套现的人太多。

恐怕这个降首付降利率的行为徒增金融风险。

知乎用户 往事 2022 发表

我劝大家多学习一点儿经济

以免上央行的当

降息顶多是多让几个天真的购房者套牢而已

好事儿轮不到老百姓头上的

我呼吁各位

公摊面积不取消

现房制度不落实

贷款利率不跟国际接轨

降到 2% 以下

断不要在中国买房

各级政府的坏毛病

都是惯出来的

它牌子上写为我服务

我一天服务没享受着

净在那儿服务它了

谁惯出来的

那些因为丈母娘漫天要价

不做抵抗就签卖身契的人惯出来的

所谓军队不出国门提议和者即汉奸

2021 年前买房的朋友们

你们对一个傲慢的政府的出现负有原罪

高杠杆是你们和六个钱包的福报

因为大家本来都可以坐着体面的看电影

你们非站起来看

弄的大家都得跟你站起来

你们的天真无知和急不可耐

败坏了市场环境

高负债压的你们喘不过气来

这都是你们应得的

知乎用户 rossetta 发表

美国的次贷危机是把房子卖给了没有能力买房的人。

首付是个门槛，未来可能会出现首付贷解决。

没有解决收入端的问题，不过是把风险的时间与量能往后推迟而已。

在这个推迟过程中，聪明人吃饱喝足。

不聪明的，与一地鸡毛为伴。

真心希望，这个期间，收入端恢复，美帝崩溃，我方安全着陆。

_________———_____

次贷危机是金融银行业及次级买房人的危机，影响是立体全面的。

知乎用户 陈国辉 发表

公摊取消了吗？烂尾楼有人解决吗？贷款买房没拿到房子不需要还贷吗？一个都没解决，那再等等，你不买我不买，明天还能降 500 。

知乎用户 ho ga 发表

现在对楼市抱有希望的就两种人：

一种是房产中介，这帮人每次有点小小政策就要在朋友圈挂上前几年交易中心的火热场景，配文都是马上楼市起死回生，不上车就没机会了，我反正加了几个，都是靠这手段忽悠傻子。

不过这种手段现在也越来越难了，傻子毕竟也有限，长期忽悠了，数量肯定也不够，导致的结果就是以前中介一条街现在变成了半条街。

另外一种是那个啥，也不知道是不是以前韭菜太好割了，让他们觉得随便出台一些小恩小惠就是莫大的仁慈，我们就能回到从前一样对房地产趋之若鹜。在他们的认知里房地产不能崩盘等同于房地产不能降价，所以他们出台了降价之外的所有利好政。那最终结果就只能是老百姓提供除购买之外的所有支持。

反正，自己圈子里现在没人想买房子，这种程度的政策刺激，有钱人有更好选择，家境好的同学甚至很多在卖房子跑澳洲，高位套现，没钱的，面对这么高的房价，这种力度的政策还是买不起。

知乎用户 鞭临天下 发表

鼓励买房。今天，房地产板块持续爆发掀涨停潮，万科 A 触及涨停，此前城建发展、空港股份、滨江集团、我爱我家、世联行等多股涨停。

知乎用户 写作求问 发表

今天中午，人民银行连续发三个文

商业贷款利率下限取消，住房公积金贷款降低利率，商业贷款首套房 15% 首付，二套 25%。

金融方面，算是大招了。

上次救市，降低首付款利率是 20%。

但是，上次救市去库存，是配合天量的棚改，首先拆掉旧房子，制造出来需求。

这次如果没有大规模拆迁，拆掉旧房子，制造需求，改变供需关系，依然还是很难的。

对房地产的信心

1、房产税的问题，明确不收税或者轻税，否则买房以后可能缴重税，这不是资产，是负担。

2、房产交易自由的问题，有限购，限售的资产交易是不自由的，流动性比较差。买到手你不让我卖，这是死资产。今天你说不限制，明天市政府一个文就限制了，安全性比较差。

3、预期贬值的问题，大家预期房子要升值，就会掏钱买，预期房子要贬值，就没人买。这是核心问题，无论首付款比例降低多少，只要预期是贬值，就不会买。

知乎用户 江以白 发表

目录

• 一、央行取消全国层面首套和二套住房商贷利率下限，会带来哪些影响？
• 二、房贷利率变化如何影响购房决策？
• 三、利率变动下，何时是最佳购房时机？
• 四、房贷利率下调以后，我们在银行的房贷会减少吗？

一、央行取消全国层面首套和二套住房商贷利率下限，将会对房地产市场和个人购房者产生一系列的影响。

首先，取消商贷利率下限意味着银行在制定房贷利率时将拥有更大的自主权。银行可以根据市场情况、风险评估以及资金成本等因素，灵活调整房贷利率。这将有助于推动银行更好地服务房地产市场，满足不同购房者的需求。

其次，取消商贷利率下限可能会使得首套房贷利率出现一定程度的下降。由于银行可以更加灵活地定价，因此一些银行可能会通过降低房贷利率来吸引更多的购房者。这将有助于降低购房成本，提高购房者的购买力，进一步刺激房地产市场的需求。

然而，值得注意的是，取消商贷利率下限并不意味着所有购房者都能获得更低的利率。银行在制定房贷利率时仍会考虑借款人的信用记录、还款能力等因素。因此，信用状况不佳或还款能力较弱的购房者可能仍然面临较高的房贷利率。

此外，取消商贷利率下限还可能对房地产市场的稳定产生影响。如果银行过于激进地降低房贷利率，可能会引发市场过度热炒和投机行为，进一步加剧房地产市场的波动。因此，央行和相关部门需要密切关注市场动态，加强监管和调控，确保房地产市场的平稳健康发展。

总的来说，央行取消全国层面首套和二套住房商贷利率下限将为银行和购房者提供更大的灵活性和选择空间，但同时也需要警惕可能带来的市场风险和波动。在政策的实施过程中，需要密切关注市场动态，加强监管和调控，以确保房地产市场的稳定和健康发展。

二、房贷利率的变化对购房决策具有显著的影响，主要体现在以下几个方面：

首先，房贷利率直接影响购房者的贷款成本和还款压力。当房贷利率下降时，购房者每月的还款金额会相应减少，从而降低了购房的总体成本。这使得购房者在经济上更容易承受购房的压力，提高了购房的可负担性。相反，如果房贷利率上升，购房者将面临更高的还款金额和更大的经济压力，这可能会使一些购房者望而却步。

其次，房贷利率的变化也会影响购房者的购房时机选择。当房贷利率处于较低水平时，购房者可能会更倾向于尽快入市购房，以享受低利率带来的优惠。这有助于刺激房地产市场的活跃度，促进交易量的增加。然而，如果房贷利率上升，购房者可能会选择观望，等待利率回落或寻找其他投资机会，从而延缓购房决策。

此外，房贷利率的变化还可能影响购房者的购房类型和位置选择。在利率较低的情况下，购房者可能更倾向于购买更大、更昂贵的房产，或者选择在房价较高的地区购房。因为低利率降低了购房成本，使得购房者能够承担更高的房价。相反，如果利率上升，购房者可能会更加谨慎地选择房产类型和位置，优先考虑性价比更高的选项。

最后，房贷利率的变化还会影响购房者的心理预期和信心。当利率下降时，购房者可能会更加乐观地看待房地产市场的前景，认为现在是购房的好时机。这有助于提升购房者的信心，促进购房决策的形成。然而，如果利率频繁波动或不确定性增加，购房者可能会产生疑虑和担忧，影响购房决策的稳定性和持续性。

综上所述，房贷利率的变化在购房决策中扮演着重要的角色。购房者需要密切关注房贷利率的走势，并根据自身的经济状况和市场情况做出合理的购房决策。同时，政府和金融机构也应通过合理的政策调控和利率设置，为购房者提供更加稳定和有利的购房环境。

**三、在利率变动的背景下，确定最佳购房时机是一个复杂而关键的问题。**购房者需要综合考虑多个因素，以做出明智的决策。

首先，观察和理解利率的变动趋势至关重要。当房贷利率处于下降趋势时，购房者通常可以享受到较低的贷款成本，从而减轻经济压力。因此，在利率下调的过程中，尤其是利率处于相对较低水平时，往往被视为较好的购房时机。然而，这并不意味着购房者应该立即行动，还需要考虑其他因素。

其次，购房者的个人经济状况是决策的关键因素。购房者需要全面评估自身的收入、储蓄和负债情况，确保在购房后能够承担得起贷款还款的压力。如果个人经济状况稳定，且有能力应对贷款压力，那么购房的时机可能更为合适。

此外，房地产市场的情况也是购房时机选择的重要参考。购房者需要关注房地产市场的供需状况、价格走势以及政策环境等因素。在市场需求旺盛、房价稳定或适度上涨的情况下，购房可能更有利可图。同时，政策环境也会对购房时机产生影响，例如政府出台的购房优惠政策、税收优惠等，都可能是购房的有利时机。

综合考虑以上因素，对于刚需购房者而言，如果有稳定的收入来源和良好的信用记录，同时房贷利率处于相对较低的水平，那么可以考虑在利率下调的过程中适时购房。对于投资购房者而言，除了利率因素外，还需要更深入地分析房地产市场的趋势和潜在收益。

此外，值得注意的是，购房时机并非一成不变，而是随着市场环境和个人情况的变化而不断调整。因此，购房者需要保持敏锐的市场洞察力，随时关注利率、房地产市场和个人经济状况的变化，以做出最为合适的购房决策。

总之，在利率变动的背景下，最佳购房时机是一个需要综合考虑多个因素的决策过程。购房者需要密切关注市场动态，评估自身经济状况，并在合适的时机做出明智的购房选择。

四、房贷利率下调后，我们在银行的房贷确实会减少。

具体来说，房贷利率下调意味着购房者需要支付的利息减少，这直接降低了购房成本。对于已经贷款的购房者来说，如果房贷合同允许利率调整，那么随着利率的下调，每月还款金额也会相应减少。

需要注意的是，房贷利率的调整通常需要一定的时间和条件。例如，一些房贷合同可能规定了利率调整的周期和方式，购房者需要了解合同条款，以便及时享受利率下调带来的优惠。此外，对于固定利率的房贷，利率下调并不会直接影响其还款金额，因为固定利率在贷款期限内保持不变。

因此，房贷利率下调是一个有利于购房者的政策，但具体的减少金额和享受时间还需根据个人房贷合同和市场情况来确定。建议购房者在利率下调后及时了解自己的房贷情况，以便做出更合理的还款计划。

知乎用户 东方木立​ 发表

只是意味着央行赋予了商业银行更大的自主定价权，并不表示房贷利率会大幅下降
央行取消全国首套房、二套房贷款利率下限，意味着央行不再对商业银行在发放首套房和二套房贷款时设定的最低利率水平进行限制。
这一政策调整赋予了商业银行更大的自主定价权，使其能够根据市场情况和自身经营策略来灵活调整房贷利率。
至于最低能到什么水平，这并没有一个固定的答案，因为具体的房贷利率将取决于多个因素，包括市场供求关系、银行资金成本、客户信用状况等。
在取消下限后，理论上来说，如果市场资金充裕、竞争激烈，商业银行可能会提供更低的房贷利率以吸引客户。但是，如果市场资金紧张、风险加大，银行可能会提高房贷利率以控制风险。
虽然央行取消了房贷利率下限，但并不意味着房贷利率可以无限降低。
银行在定价时仍需要综合考虑多种因素，确保贷款利率的合理性和风险可控性。
不同地区的房地产市场情况和银行经营策略也可能存在差异，因此具体的房贷利率水平也会有所不同。
央行取消全国首套房、二套房贷款利率下限是一个政策调整，旨在赋予商业银行更大的自主定价权，以促进房地产市场的平稳健康发展。
具体的房贷利率水平将取决于市场情况和银行经营策略等多种因素。
就目前的情况而言，商业银行并不能大幅降低贷款利率，除非先进一步降低存款利率
由于 2023 年商业银行大幅让利，存量房贷利率打折，新发放贷款利率下降较快，加上提前还款潮的影响，银行的利息收入受到较大冲击。
同时，企业和居民对贷款的需求降低，商业银行面临贷款难的问题，这进一步压缩了银行的利润空间，导致净息差收窄，进而使得净利差下降。
在经济增长面临较大下行压力的背景下，商业银行的盈利空间受到挤压。此外，市场竞争的加剧也可能导致银行降低贷款利率以吸引客户，从而进一步影响净利差。

不止如此，在经济环境下行，市场竞争加剧的大环境下，商业银行的盈利空间受到挤压，非利息收入也受到了很大的影响。

因此，情况可能没有大家想象的那么乐观，以为央行放开了限制，贷款利率就会直线下降。
永远不要忘记一点，商业银行也是要盈利的，而它利润的重要来源就是利息差！

知乎用户 看见未来​​ 发表

以下段子看懂了，老婆本也就守住了！

我说: 房价太贵了!

她说: 那就降低首付!

我说: 我说房价太贵了!

她说: 那就降低利率!

我说: 我是说房价太高了!

她说: 那就解除限购!

我说: 我是说房价太高了，买不起!

她说: 那就降低中介费!

我说: 我特么说的是房价太高了啊!!

她说: 那就认房不认贷!

我说: 卧槽……………. 这下我明白了！

好了，我们来说一下正文
央行做出了重大调整，宣布取消房贷利率的下限并降低首付比例，同时，保交楼会议还提出了一个新策略：在商品房库存较多的城市，政府将主动介入市场。

当前房地产市场面临的核心问题并非利率过高或贷款空间不足，而在于高昂的房价估值、市场预期的不确定性以及庞大的未售房源库存。

首先，虽然央行取消了全国性的房贷利率下限，但在 343 个城市中，已有 64 个城市提前实施了这一政策，其他城市也有所降低，因此全国层面的实际变化有限。其次，尽管首付比例下调至 15%，但鉴于当前最低比例已是 20%，这一调整的影响相对边缘，特别是一些一线和二线城市甚至未完全遵循这一规定。

所以，这些措施的实际效果可能作用有限。

想了解更多私募相关内容：建议查看公众号《私募甄选家》

量化私募解析，请关注专栏：打开量化投资的黑箱

甄选优质私募，请关注专栏：优质私募甄选计划

更多私募尽调，请关注专栏：私募尽调日记

了解真实私募，请关注专栏：走进私募圈

更多私募领域相关话题——往期回答：

私募那么有钱，自己几个亿，干嘛还要募集资金，发行产品呢？

债券基金有爆雷的风险吗？

你愿意把自己稳定盈利的交易策略，分享出去吗？

4 月 18 日晚间至 19 日凌晨，多位美联储高官密集发声，罕见提及了加息的可能性，释放了什么信号？

明星基金经理蔡嵩松涉嫌「非国家工作人员受贿罪、对非国家工作人员行贿罪」，近日已开庭，哪些信息值得关注？

多家信托踩雷杭州私募跑路事件，知情人士称最大的一家 30 亿左右，监管已启动调查，哪些信息值得关注？

消息称「女星江疏影投资爆仓」，机构紧急回应，哪些信息值得关注？

量化基金今年遭遇巨大亏损和回撤，有几家小型机构都已经清盘解散了。

怎么看待大批量化基金堪称全军覆没？

什么样的私募基金千万别碰？

如何看待今年以来百亿私募业绩排行榜：量化完胜主观？?

学习量化投资怎么入门，有哪些参考书籍?

为什么回测效果非常好的策略实盘却不行？

量化交易中，如何评估策略的有效性？

为什么有些小私募公司总是做不大？

2024 年有哪些私募策略值得投资？

私募的中性策略为什么今年这么火？有哪些不为人知的秘密嘛？

高频和中低频量化研究有什么区别?

说说你都知道私募圈子里有哪些水下的规则？

量化私募把一些好的自营策略用来专门做员工内部基金，这样做到底好不好？

为什么现在期权套利策略做不出收益了？

800 万如何投资能确保年化 6% 的收益？

似乎信托比基金更容易暴雷，请大家分析一下原因？

期货真的可以做到长期稳定盈利吗？

知乎用户 私募甄选家​ 发表

我只知道一个很小区域的房子成交情况，而且还是中介跟我说的，他说能成交就是因为大幅降价。

卖房原因比较多样，有孩子幼升小换到小学附近的，有房贷压力的，有打算改善置换的，有单纯不看好后市的。

中介之所以跟我说这些，是因为我也在卖房，我最初的定价大概是最高点时候的 83%，后来一路调整到 77%。

但中介建议我调整到 68-70%，他说上面提到的一家是直接从曾经的最高价腰斩，很快成交了。

我在犹豫，主要有几点考虑，一是我并不急用钱，而且卖房子钱到手后不知道投资到哪里，又不甘心存银行。

二是那套房其实各方面都不错，唯一的问题是两居室，我跟我老婆感觉作为养老房最好是三居室。

三就是地产政策会怎么样，未来的趋势会怎么样，看不清楚。

现在房地产政策频出，有点不把房地产做起来不罢休的意思。当然我知道这很不容易，难度很大。

人生就是这样，不管看过多少书，知道多少道理，事到临头还只能赌，一切看命。

知乎用户 请勿关注 发表

决定市场的核心因素，就是供需关系。

房地产要想好，首先要有 “人”。

大城市想要抬升，哦，不，稳住房价，就必须要吸引人口过来。

有了人，房子有了去库存的有利条件，财政也就有了缓解周旋的空间。

而没有人口支撑的城市，房子建得再好，那也是无源之水，无本之木。

怎么吸引人？

首先要有就业。提供就业的，是企业，尤其是容纳 8 成以上就业人口的民营企业。

没有好的营商环境，就很难催生大量的民营企业，也就没有就业岗位，也就吸引不来人口。

而想打造良好的营商环境，一个关键就在于：要保持政策的稳定性。

你不能说某个行业，一下子突然不给你搞，或者说一下子又放开了，这就容易造成商业信誉的危机。

商业需要的，是刻在石头上的法律，是稳定温和的环境。

总结，拯救放价，要救人口，要救营商环境

我们要给底层人一个更加文明、更加制度性的向上流动渠道。

人不能是红利，人应该有享受好房子的机会，享受辛勤劳动该有的报酬。

- 完 -

知乎用户 木蹊说​ 发表

有云，

年年岁岁花相似，

岁岁年年人不同；

花开堪折直须折，

莫待无花空折枝；

时来天地皆同力，

运去英雄不自由；

药治不死病，

佛度有缘人；

良言难却该死鬼，

慈悲不渡自绝人。

知乎用户 dihao1983 发表

杠杆是把双刃剑

上涨的时候会放大你的收益，而下跌的时候也会放大你的损失

比如你有 100 万，借 400 万买了 500 万的房子，然后房子涨到 1000 万，涨了 100%，但是你的本金只有 100 万，还掉 400 万借款，还剩 600 万，相当于赚了 500%。

还是你有 100 万，借 400 万买了 500 万的房子，然后房子跌到 250 万，跌了 50%，但是考虑你本金只有 100 万，相当于跌了 250%，不仅本金亏完，还倒欠 150 万。

所以在房价下跌的情况下，还疯狂鼓励人贷款，不知道是个什么思路。

在这种情况下如果还脑子一热高杠杆去买房的，还美其名曰刚需不考虑价格，允许贷款了，买得起了就去买。那不叫刚需，那叫脑袋被缸砸了。

知乎用户 多看少说 发表

忍不住答一下。

这一轮房地产暴雷起源于什么？不就是房价过高，老百姓的收入降低，未来不确定性的上升吗？

短期内，就业机会减少，收入下降，所以要**主动降杠杆**。

长期内，人口减少，需求减少，所以**被动降杠杆**。

不知道是因为上层对经济形势的把握出了问题，还是政策发挥效用的渠道很难疏通，只能出此下策。

在老百姓都一致要去降杠杆的情况下，降低首付比例，难道还要鼓励去加杠杆吗？

而降利率是必然的。这是典型的庞氏骗局中，降低资金成本，让崩的再慢点。

我不理解的是，是杠杆出了问题，解决办法为什么是继续加杠杆，而不是从居民收入端入手，搞就业与收入分配。

底层逻辑是什么？在微观层面经济活动究竟是如何进行和分配的？

政策究竟怎么搞

• 谁加杠杆：中央政府、地方政府、企业还是老百姓
• 怎么加杠杆：货币怎么流动，资源如何分配

目前来看，我只能认为是中央政府的政策在底层执行会受到很多的阻碍，甚至会加剧经济的恶化，否则没有道理会是这样 “打一榔头再给个枣” 的情况。

✄- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

还有一句，这不可能是房地产政策的终点。

这个政策之后，大家都会预期未来的利率还会继续降，不会蜂拥而上来加杠杆的。

所以到底是，一次性打到底，还是慢慢打组合拳呢？

预期管理怎么做呢？我觉得这甚至比降利率更重要。政府对房地产的着陆路径有没有一个最低且合乎实际的判断很重要。

知乎用户 TYSWIF 发表

近年来，中国房地产市场经历了一系列的政策调整和市场波动。从最新发布的数据和政策来看，我们可以感受到国家对房地产市场的深度调控和对市场稳定的追求。特别是央行自 2024 年 5 月 18 日起下调个人住房贷款利率和首付这一举措，无疑为房地产市场带来了新的活力与期待。
我们来看这一利率下调政策的直接影响。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25%。下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。降首付又降利息，对于广大购房者来说，无疑是一个好消息。这将直接降低购房成本，减轻购房者的经济压力，刺激购房需求的释放。特别是对于首次购房的刚需族来说，更低的贷款利率意味着更轻松的月供负担，无疑增强了他们的购房信心。
从国家和地方陆续发布的房地产新政来看，我们可以感受到政府对房地产市场的全面调控和细致规划。无论是加大土地供应、优化住房供应结构，还是推动租赁市场发展、加强房地产金融监管等，都旨在促进房地产市场的平稳健康发展。
那么，中国房地产市场的未来发展趋势又将如何呢？我们可以预见的是，房地产市场将更加注重稳定和可持续发展。随着政策的不断调整和市场的逐步成熟，房地产市场将逐渐回归理性，避免过度波动和投机行为。同时，政府也将继续加强房地产金融监管，防范化解房地产金融风险，确保房地产市场的健康稳定。租赁市场将得到进一步的发展和规范。随着人口流动和城市化的加速推进，租赁市场需求将持续增长。政府将推动租赁市场的规范发展，加强对租赁市场的监管和管理，保障租户的合法权益。同时，也将鼓励和支持住房租赁企业扩大规模、提高服务质量，满足不同层次、不同需求的租赁需求。
房地产市场将更加注重品质和服务的提升。随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购房者对于房屋品质和物业服务的要求也越来越高。因此，房地产企业将更加注重产品的研发和创新，提高房屋的品质和舒适度。同时，也将加强物业服务的管理和培训，提高物业服务的质量和水平。
但是，中国房地产真要想走出困境，光靠目前这些政策恐怕还不得行，政策出来后，各大网站也在热议，虽然有叫好的，但更多人还是持观望态度，总认为后面说不定还有大招。其实最根本的原因还是大家对当前的经济发展没有信心，消费意愿不强，毕竟现在虽然政策出来了很多，但是房价和收入依然不成正比，房贷利率虽然下调，但比起周边发达国家仍然还有较大下调空间。所以，房地产要想健康、稳定发展，首先考虑的还是要提交居民收入和消费信心。患者没吃饭肯定解不便，开再多的开塞露也没有用，药不对症。“凡是你买得起的都在涨价，凡是你买不起的都在降价，这种经济形势在人类历史上几乎从来没有出现过，你管他叫通胀是不对的，但叫通缩好像也不合适，所以我想来想去，不如就叫通吃吧。”
中国房地产市场在经历了一系列的政策调整和市场波动后，正在逐步回归理性和稳定。随着政策的不断完善和市场的逐步成熟，房地产市场将更加注重可持续发展、租赁市场的规范发展和品质服务的提升。相信在政府和企业的共同努力下，中国房地产市场将迎来更加美好的明天。

知乎用户 和平卫士 发表

说一下市场的实际情况，很多人还以为这几个政策会带来爆炸性的效果，实际效果甚微

关于首套二套首付比例的问题

在实际市场过程中，很多人购房早已是 0 首付，目前看看各大金融以及地产中介的朋友圈就知道了，目前买房早已经 0 首付上车，通过打擦边走企业经营贷的形式，变相的进行了购销 0 首付的操作

关于利率下调，

同样看一下目前市面上各家银行的经营贷，2.6！2.8！3.0！，房贷再低能抵得过经营贷吗？

侧面也反映的政策和研究制定者偏离市场已经很远.

目前影响房地产的核心并不是这些，而是居民收入！居民收入！以及可支配的居民收入！

不能说短期效果为 0，至少半年的内看，效果甚微，石沉大海的效果而已

知乎用户 王大旗子 发表

错了，救楼市这才是正解：

知乎用户 Dr.Yan​ 发表

总结下来就是：首套房首付 15%，二套房首付 25%。

带来的最直接的影响，我一个朋友一直想买套房，租房实在是不安逸，加上前段时间提灯定损的新闻，更是让他寝食难安，一定要买套房子住，哪怕是小房子。但是之前首付 30%，他资金不够，又不想麻烦家里，所以这个计划就一直落空。刚刚，就在刚刚，政策在朋友圈流传的时候，他也看到了，直接给我打电话说要买房。

每一次政策的影响都是巨大的，放开限购还不到一个月，现在首付又降低了一半，公积金贷款利率也降低了，这必然会刺激一部分刚需买房子，尤其是像我朋友这样之前资金不够的，现在就直接绰绰有余。正如放开限购时我的观点：就好比一个病入膏肓的人，医生都没办法了，只能打一剂强心针！我认为这一次降低首付比例的政策更加证明了这一点。各位不妨用辩证思维想一下这个事情。2017 年成都限购，为什么要限购？限购就是你想多买也买不了，限制你多买。但是限购政策也诞生了很多新的职业，比如办购房资格，比如破限购，比如代持。记得那时候办个购房资格，价格从几万到十几万都有。而那时候的法拍房也不限购，可以帮你完美解决购房资格问题。很多人因为限购，名下房子套数已满，就找亲戚朋友代持，也变相买了房子。你越是限制，越是不让买，越是有人想着法的买。因为大家都知道，房价一直在涨，买到就赚到。然而现在回顾 2019 年的时候，发现那两年却是房价的顶峰，这三年来，几乎全成都所有区域都在降价。

现在，放开限购，让你随便买，想买几套买几套，钱不够，没事，再给你降低首付比例，月供多，没事，再给你降低利率。一切的一切，都像是一个坏叔叔在你耳边不停的诱导你：买吧快买吧，有啥困难都给你解决。

我的观点很明确，如果是改善，可以卖了再买，如果是刚需，可以直接买。无论以后房价涨还是跌，你总得有套房子住。只有一套住房，就无所谓房价涨还是跌，对你得影响不大。区域选择，主城区买核心板块，非主城区就沿着地铁线买。

知乎用户 敏劫劫 发表

有人曾经做个一个计算发现：贷款利率的高低会显著影响购房支出。

以贷款 100 万元，30 年期，等额本息还款为例，利率 5% 与利率 4% 相比，购房者累计多支付约 21.4 万元。

换言之，利率升高一个百分点，就要多还本金的 21.4%。

所以相比于其他的一些措施，降低房贷利率对购房者而言是明显的利好。

对于刚性购房者而言，节约的是实打实的真金白银。

2019 年，央行颁布了一个新的住房利率政策。

从这时候起，国内房贷利率大多以 LPR（贷款市场报价利率）为定价基准，然后加上一定的基点形成。一个基点为 0.01%，也就是万分之一。

比如在 2021 年 8 月的时候，5 年期以上 LPR 为 4.65%，假设加成 120 个基点，则房贷利率为 5.85%。加点在整个还款周期中会一直不变。如果 5 年期以上 LPR 降至 4%，那么贷款利率为 5.2%。

而 LPR 的数据则主要是根据 18 家银行的报价形成的。

一般认为，这就像 18 位评委，每人打一个分数，去掉最高分和最低分，然后计算出最终得分。

LPR 分为 1 年期和 5 年期以上两个类别。

贷款 5 年以下，以 1 年期 LPR 作为基准。

但是大部分国人贷款时长会超过 5 年，这时贷款利率会以 5 年期以上的 LPR 作为基准。

所以，以前房贷利率主要是锚定 5 年期以上 LPR 的。

但这次房贷利率取消下限，也就意味着房贷利率和 LPR 的锚定被取消了。

完全由市场调节。

但需要注意的是，银行也不是开慈善机构的，中国的银行主要利润来源是存贷差。

贷款利率一路下行，相应的存款利率肯定也要一路下行，不然银行就都得赔本了。

因此，如果银行在放商业房贷没有利润的情况下，他们的积极性还会是市场化所形成的吗？

所以，且行且看吧。

知乎用户 苏永嘉​ 发表

房企：除了降价，所有手段给上了。

买家：除了下订，所有盘都去看了。

知乎用户 汤圆有点方 发表

妥妥的进入中等收入陷阱了。

说国家买房子的，这……

国家要有钱买房子，国家还退高房价干什么呢？

知乎用户 聪明的蚂蚁​ 发表

现在还冲进去买房的，那背一辈子债也是活该了。

知乎用户 Maverick 发表

想生两个的时候，死活不让生。

不想生的时候，各种催生多个。

想买个房的时候，夸张的炒。

等买不起的时候，好了，各种开塞露。

。。。 。。。

很多时候一直在说 “监管”，转过头来想想，很多领域难道不就是干预太多而积重难返的吗？经济市场如是，足球如是，教育如是… 好吧，干预太多也不说了，强行拖着走就算了，最关键的是把治大国当成翻大饼，正面反面的翻，要么左方向打到底、要么右方向打到底。

乘客晕车了，会不会信心就是这样失去的。

知乎用户 知乎者也 发表

我有一个想法，不知道对错，仅供讨论。

这是房地产的最后一波刺激，刺激过后，该买房的基本都上车了。

上车了，然后干啥呢？

那时候开收房产税！

这是不是就续上这一口 “房地产经济” 的余波了。不要以为买房了就收割不了，买房了只会让靶子变得更有针对性。

房产税不就是针对有房子的人吗，这次首套房和二套房商贷利率下降，肯定会有一大批人，觉得极其适合上车，然后就买了。买了这不是终结，这只是开始。

国家从房地产收不上来的钱都要转移到房产税上。

如果你看到这部分降低的贷款利率，那么你完全没考虑到这一点儿，加上税后的房地产如果想要弥补到 “之前的房地产”，那么税不会太低。

看到有便宜能占的时候要警惕，如果是一二十万的便宜让我去沾，我可能要付出四十万的代价。暮四朝三和朝三暮四其实是一样的。

国家可能会搞扶贫，搞贫困地区的支援，但是应该不会每个人平白无故发二十万。

这就是我的判断。

能被骗，说明被骗的基本都是有钱人。

像我这种穷光蛋，完全没有这样的想法。看到这个新闻有想法的还是有点儿钱的，所以，我言尽于此。

对了，有钱的，一定要多买，为国家做贡献。如果我有钱，我高低买一套支援一下。

央行发文取消全国首套房和二套房商贷利率下限，下调公积金贷款利率 0.25 个百分点

你看，这一点儿主要针对的是两类人。第一类是没有买房的，一直在观望的，2015 年之前不买房不上车的，随后房价一路狂飙，普通地方从四五千涨到一万多。郑州就是这个过程。各地的省会城市基本上也是这个样子。大致十年前，2015 年前后，像我们那些贫困地区，砖瓦房还很多，这到了 2024 年，我们那边基本上都新建了二层楼房，这十年间是房价疯涨的十年。现在我已经看了是自从上涨了基本上没怎么降价的一年。只不过是稍微稳定了一些时间。你看，你是不是 2015 年买不起房，到了 2024 年，你是不是还买不起房。好了，现在首套房房贷利率下降了，你买不买，心动不心动。但是心动也没用，你要知道，这房价是 2015 年前后的三四倍了，降了利率有啥用，仍旧是负债三十年。并且，降低首付款比例，不过是让你后面还更多钱。这能有几分好。

另外一点儿，很明显的是针对有了一套房的人，二套房商贷利率下降。你看只有有了第一套，你才会有第二套。既然有钱了，你就多买些。

买房子，我还是那句话。多大的腚，穿多大的裤衩，加杠杆上车的近似于赌博。这有很强的赌徒心理。但是现在肯定有无数人鼓吹，现在房贷利率降低那么多，一定会有很多人买房，拉高房价。既然你有这样的信心，那就买吧。

知乎用户 阅读修身 发表

感觉现在很多人都买不起房子，买房子的钱感觉和自己挣的钱一个天一个地。

虽然没有那么的关注房产，但是一说起现在的房产，都感觉累，在很久以前买房子，努努力还是可以还得起的，现在的房子买了，基本就是事事妥协，拼命挣钱，还不一定能还得起。

国家为了刺激房产，一个又一个的政策推出，不可否认的是确实是好的消息，但是在政策一个又一个的推出后，大部分的普通人对于房价还是可望不可及的，买一套房子，基本就是降低所有人的生活品质。

知乎用户 陌颜 发表

选筹，

换筹。

我自己没有投资过房地产，但是我从小到大住过约十套房子，都是全款买的，全部是为了实用属性（居住 + 改善居住 + 学区），

这所有的房子里目前如果按照买入价来说全部都是浮盈或者是至少翻倍卖出，除了 21 年买的一套是浮亏不到 10%（我家 21 年买了三套，还有一套未交房）。

根据我这寥寥无几的经验，我可以说所谓刚需，如果真的是完全从个人自身角度出发，充分考虑自身各方面需求选出来的房子，自己住进去幸福感有明显提升，那么大概率这个房子确实物有所值。

我未来在房地产市场的操作方向是：

1. 如果我手里有很多闲钱，并且有一套房子相比我现在住的房子能大幅度提升我的生活质量，那么我会买一套新的。

2. 卖掉所有以前需要住现在不在需要住的房子。

3. 如果手里还有闲钱，买入大幅低于市场价值的房子（法拍房，有风险）。

尽量全部全款，无杠杆，但是如果贷款利率非常优惠，且我当下每月净现金流覆盖利息完全不成问题，贷款一下也不是不可以。

大概就是这样，坚持房住不炒。

知乎用户 吹得汤米 发表

先说结论：降首付、降息的本质，是让购房者多背杠杆。

中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知：

一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。

三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

央行、国家金融监管总局通知：自 5 月 18 日起，下调个人公积金贷款利率 0.25 个百分点。此外，首套房商贷首付比例降至 15%，二套房降至 25%，同时取消个人商贷利率下限。

这些政策的调整预计将对房地产市场产生显著影响。下调公积金贷款利率和个人住房贷款最低首付款比例，以及取消商贷利率下限，旨在刺激房地产市场，降低购房成本，提振住房消费。

根据国家统计局报告《2024 年 1—4 月份全国房地产市场基本情况》

1—4 月份，新建商品房销售面积 29252 万平方米，同比下降 20.2%，其中住宅销售面积下降 23.8%。新建商品房销售额 28067 亿元，下降 28.3%，其中住宅销售额下降 31.1%。

4 月末，商品房待售面积 74553 万平方米，同比增长 15.7%。其中，住宅待售面积增长 24.5%。

2024 年 1—4 月份全国房地产市场基本情况

面对库存压力，销售成为最终的解决之道。

08 年的时候，我国居民杠杆率只有 18%，15 年居民杠杆率为 38%，现在居民杠杆率是 64%。让你我他来快速消化 7.5 亿平米库存和 49 亿平米在建的房子。

不过降低贷款利率对于刚需来说确实是好事。按照贷款 100w，贷款 30 年来算，等额本金还款方式，每个月还款由原来的 5361 元降低至 5152 元，累计少还 75000 元。

本文完。

·········· END ··········

我是

@大帅

，一个专注 AI，有着买房痛苦的体制内打工人。欢迎大家链接。

知乎用户 大帅​ 发表

他们宁愿降低首付，降低利率，都不愿意放弃期房。因为期房可以改规划、改设计、减配、降质、还可以 " 空手套白狼 “。

知乎用户 kkookk 发表

跟我念：买（wu）房（zhai）好（yi）时（shen）机（qing）

知乎用户 豆芽​​ 发表

你不买，我不买，迟早别墅靠大海

知乎用户 长条似旧垂 发表

有没有大佬猜猜，5 月的 lpr 还会不会降呢

知乎用户 小麻溜 发表

好好好！

他们提供了除了_____________以外的一切优惠，

我也给出了除了_____________以外的所有支持。

知乎用户 数说济南 发表

最近，关于房贷利率的政策调整引起了不小的关注。具体来说，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布了新通知，明确指出首套房和二套房贷款的最低首付款比例有所下调，分别降至不低于 15% 和 25%。更重要的是，全国层面的首套房和二套房商业性个人住房贷款利率下限被取消了。简单来说，银行在确定房贷利率时有了更大的灵活性，可以根据市场状况和风险评估来自主设置利率，这可能会让购房者享受到更优惠的利率条件。

住房公积金贷款利率下调——瓜子不饱是人心

个人住房公积金贷款利率也迎来了下调，0.25 个百分点的降幅虽然不大，但对于正在或准备使用公积金购房的朋友来说，却是一个好消息。以一笔 30 年期、100 万元的公积金贷款为例，调整后，每月的还款额将降低约 135 元，总利息支出减少近 4.85 万元。这对于家庭经济来说，无疑是个减压的好措施。

政策的调整反映了政府在房地产市场上的支持

这些政策的调整，反映了政府在房地产市场调控上的灵活态度和对居民住房需求的支持。一方面，取消利率下限和首付比例的降低，有望减轻购房者的财务负担，促进市场的活跃度；另一方面，通过这样的政策微调，也可以更好地适应不同城市的市场需求和变化，实现更加精准的调控。

这次房贷利率政策的调整，既体现了对当前房地产市场形势的积极应对，也展示了政府在保障居民住房权益方面的努力。对于广大购房者来说，这无疑是一个值得关注和期待的变化。

知乎用户 省钱小居士 发表

全国大约有 1.7 亿人有住房公积金，住房公积金缴存余额 9.2 万亿元（2022 年底数据），估计现在超过 10 万亿了。

下调公积金贷款利率，意在促进这部分人购买住房。商业贷款已经下调了，住房公积金贷款也在跟进。不然商贷取消利率下限，说不定会出现倒挂。

前几天有人小窗问我买房的问题，看来购房需求有所回暖。跟有住房公积金的朋友聊了聊，很多还是对改善住房有所期待。

我家自己已经多年没买房子了，我查了一下家里的住房公积金，总共有几十万，如果一直不买，就得等退休以后领了。如果有适合的房子，位置、户型，我家可能也会考虑再次买房（只是现在还有点早）。

这次 “下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35% 和 2.85%，5 年以下和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775% 和 3.325%。”

一般住房贷款都是五年以上了。尤记我家买上套房子的时候，真的就是选了商业贷款五年（那个楼盘没开通住房公积金贷款），还被银行的人嘲笑，你才贷五年，还得做一套贷款手续，不嫌麻烦吗？我说我贷款是为了取住房公积金啊。拿商业购房合同去取一次，后面每年还可以提取一次。

现在住房公积金存在账户里是有利息的，年息大概是 1.5%，一直比余额宝、零钱通还要低一些，这些钱存到退休再取出来，利息上是会吃点亏的。

有住房刚需，又有住房公积金的，可以考虑先买套小户型，以后再换，因为估计房价还会继续下行。

知乎用户 罗衣叠雪​ 发表

前不久刚买的房子，纯公积金贷款，利率 3.1，5 月 20 日开始第一次还款，我就想知道我的利率也会跟着降吗？

知乎用户 看都不看 发表

这么大的力度

楼市要是还救不起来

办公室的文件仙人们多少有点尴尬

最简单好用的 VPS,没有之一，注册立得 100 美金