上海发布楼市「沪七条」，符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房，对房地产市场有何影响？

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知乎用户 中新社国是直通车​ 发表

去年年中就和朋友说上海和北京逐步放开限制是板上钉的事，不单单是人口拐点、国际冲突、债务经济无以为扩的这些因素。

沪京港作为整个东大真正意义上的三座最大城市各自的作用都不一样，但是上海的核心不是首都功能也不是香港那样的汇率中转站，而是长江经济带对太平洋经济圈的桥头堡。

上海是一线中唯一的环富区，有江浙两省的中产和整个华东区域的富裕层聚拢，如果上海的房地产无法企稳，那么全国都不可能企稳（香港除外）。

而且上海是全国老龄化最深、生育率最低的城市之一，后面十年更多老人离世，上海天量的早期老破小将会完全空置。

而此处就是重中之重且大部分人忽视的点：在大基建已经基本结束的当下，未来一二线城市会有巨量的城市更新需求，而如果以当前房价的估值去进行拆迁、补偿、换房，对政府端口和房企都是极为高昂的成本，因此当老人过世潮开始，如何压缩未来城市更新的成本就是关键，扩建城区已经是弊大于利，而一二线核心区的更新不仅仅是城市界面影响，也是提升购买需求的核心点。

再细一点，这个关键就是如何让当下占据上海核心区域的老破小的老人的后代们放弃过高的补偿，那么提高继承成本即可，而提升成本无非是遗产税和房地产税两者，遗产税我认为在东大几乎不可能推行，而房地产税一定会来且不是上海、重庆当前的模式，且大概率不叫税且能行税收之实。

在继承档口提升成本和 “房屋维修保养” 的名义提高持有成本，才能打压核心区老破小的拆迁、更新成本。

上海在深度老龄化、环沪和华东中产阶层的虹吸能力来看，上海的确适合成为全国一二线未来城市更新需求的样板和领头羊。

放开限制不代表一两年内上海会企稳，但是会增加一定的流动性来抑制 20-22 年那批高杠杆泡沫爆炸的伤害**，也就是上海房产的肉垫将再增加一层，尤其是那几年的经营贷转房贷的杠杆伤害。**

有记忆的老粉应该记得我是 20 年出掉了静安的房产，那套房子开盘价是 1580 万，我卖出时到手是四千多万，在那之后离目前最近的一套成交还是在 23 年，但价格已经下挫了七百万，从那之后就进入流动性停滞的状态。

我说这个是因为上海，包括其他一线都面临的现状，像我这样具备充足资产的人在当下是不太愿意对实体、房产等进行扩张的，我们更依赖金融端口进行增值，而溢价最高的核心豪宅无以为继的话，那么只能从相对性价比高，对于大厂的中级、高级牛马而言勉强能上车的外环内、中环内收割，肉垫越多一点，企稳难度就低一点 ，金融风险也就更低一点。

那么势必代表曾经从一线主城区吃到外溢红利的卫星城、郊区新城、临近的二线城市也要面临更大的市场竞争，这类房产的价格会进一步向下，比如上海的五大新城、北京六环、苏州、天津、东莞等区域。

当然了还有个 22 年事件的影响，导致相当可观的资金离开上海，这个离开又要分是宁可冒风险的向外跑，还是我这样分开配置，又或是去香港观望这三类。

所以上海这波不是终点，后面还会放开其他限制，包括🐍保在内的隐患还在后面跟着，更重要的是当第二层肉垫也基本都上车后，针对固定资产的持有成本增加就来了，特别是老破小的维护资金是个天量，如何打下它们的改动成本是个以年为单位的重要逻辑。

之前也推演过房产后续的几个阶段趋势，如今看来上海是全国最先步入下一个阶段。

楼市未来的趋势如何评价财政部原部长楼继伟：房地产税是最适合作地方税的税种，应适时推出？中国人口正经历前所未有大转折，如何看待中国人口负增长？应该怎样应对？

知乎用户 橘叶 发表

前阵子我参加了一个内部的会，会上有人问，咱们现在还提不提房住不炒。

被询问的老师，沉默了一会儿说，对于房住不炒我们是这么理解的，就是现在已经实现了房住不炒，这个政策既然已经实现了……（就别提了……）

房价下跌，没人炒房，实现了房住不炒，那么在房价涨的那些年，限购政策真正的作用是什么？至少其中一个核心目标，是阻止炒房。炒房实际上被阻止了吗？

我认为并没有。

当年为了解决限购问题，炒房客发明了一个概念叫 “房票”。

房票房票，就像 “粮票”“肉票”“电视机票” 一样，你想想当年怎么解决这些“票”，买就好了呀。

炒房客就发动亲戚朋友同事，谁家不急着买房的，借他的名字炒房。

这几年，房价大幅度下跌，很多 “房票” 遭殃了。

因为炒房客一定会 “断供”，把房价下跌的锅甩给 “房票”，按照我国法律，房票不是名义上的业主，而是产权上的业主，他和炒房客内部的约定对外是无效的，无论和开发商的购房合同，还是和银行的借款合同，都是以房票的名义签订的，这些普通的中产阶级房票，很容易因此 “破产”。

我们国家的信用体系，对中产阶级很有杀伤力，因为这些人要正儿八经的坐着高铁飞机四处拉订单讨生活，要考虑子女怎么考公，考虑自己工资卡被执行，考虑变成老赖会不会被公司裁掉。

所以很多 “房票” 只能硬着头皮替炒房客承担投资失败的后果。

很多很多年前，我们有一个 7090 政策，就是要求一个项目 70% 的房子要 90 平米以下户型，然后开发商为了卖大户型，就把好几套房子拼到一起。买到这批 “三房本”“二房本” 的大户型房子的业主后来遭了殃，因为限购政策导致这些房子变得非常难卖。

很多年以来，我们限制盖别墅，就限制容积率。于是开发商就在一块地里盖别墅然后配高层，平摊一下容积率就达标了，实质上还是卖了别墅。

很多年以来，我们限制违建、限制偷面积，但是就 25、26 年新交付的小区，上面送露台，下面送地下室依然是常规配置，而所谓 “第四代住宅”，更是把偷面积发挥到极致。

我总结这些，就是想表达一个观点，虽然最近这些年很多专家都表示，对中国楼市影响最大的因素之一是政策，但是政策真的影响了市场吗？这是要画问号的。

我们一直在追求一个良性的、健康的房地产市场。

我认为一个良性的、健康的房地产市场，不一定是一个有很多 “政策” 的市场，而是一个有稳定法律体系的市场。

不是从 “消灭法拍房”、“出新的限购政策”、“三道红线” 这些政策角度去影响市场，而是从完善司法体系，重写物权法、商品房司法解释，完善物业制度、完善房屋质量监管体系，来促使购房人有一个安全舒适的购房、居住环境。

要允许房价上涨，也允许下跌，这样有利于所有的消费者理解房价会波动，你可以买房，也可以租房，但是你没有必要多买房，你应该把钱拿去消费或者投资，房子本身只拿来住。

这样才会实现真正的房住不炒。

知乎用户 徐斌​​ 发表

未来的房地产，记住最核心的一条就够了：

不要把土地财政时期的城市扩张速度当成历史的常态。

地方债务不可能再以两位百分数的速度增长了，那个时代是一去不复返的。

知乎用户 王芷汵 发表

我额外讲一句。

现在中国的问题已经不是房价在跌了，房价在跌是小事。

现在房租在跌。

房价在跌无非就是泡沫崩溃了，价格回归需求而已。

房租在跌，这可是实打实的**经济萎缩、**商业活动减少，人口流动减少、工作岗位减少。房租可是不存在泡沫的，房租是能实打实反应经济状况的。

房租在跌的情况下，已经不是靠房地产产业政策能解决问题的了。

整个宏观经济肯定是有问题的，导致居民收入大减。任何国家，房租下降是一件很恐怖的事情。

房租只要不能企稳，任何关于房地产的政策都是无效的，当个新闻看就行了。

知乎用户 灵也有希望​ 发表

笑了，很多人看政策还停留在这种门槛是高还是低的表面功夫上，觉得只要上海一抬手，买房的人就得挤破头，这种想法已经完全跟不上现在的资产出清节奏了。

这次上海出的 “沪七条”，本质上是把以前那种高高在上的筛选模式，彻底切换成了 “求入场模式”。以前上海的房子是那种非诚勿扰的尖货，你得先在上海交够五年的社保，像个苦行僧一样证明你的稳定性，才有资格拿个号儿。

现在倒好，直接把外环内购房的社保门槛从五年砍到了一年，这就相当于顶级商场把会员准入标准从消费十万块直接降到了一百块，不再挑剔你的血统和资历，只要你手里还有点现金流，它都欢迎你来分摊流动性风险。

举个最简单的例子，以前一个在张江搞芯片的小伙子，就算拿着百万年薪，如果他是刚从杭州或者深圳跳槽过来的，他也得老老实实等上五个年头才能买房。这五年里， 他可能早就因为心态漂泊而离开了。但现在，他只要在这儿干满十二个月，就能在这座城市落脚。这看起来是给年轻人的福利，实际上是上海在跟其他新一线城市赤裸裸地抢夺存量购买力。

再看那个非沪籍能买第二套的规定，这在以前几乎是不可想象的。哪怕你是在上海打拼了十年的生意人，只要你没落户，你就只能守着那一套房。现在政策明确了，只要交满三年社保，你在外环内就能增购一套。这意味着什么？这意味着那些手里还有余钱、原本打算去海外或者回老家省会配置资产的人，现在被上海用 “改善” 的名义强行留下了。

比如一个在青浦做贸易的老板，他以前想在静安给孩子买个学区房，那是门都没有，现在他可以名正言顺地把手里的子弹打在上海的核心地段。

现在的逻辑变了，以前是买到就是赚到，现在是谁买谁接盘。把公积金贷款额度提到两百万甚至三百多万，特别是对那种生了二胎、三胎的家庭，最高能贷到 324 万。这笔账算下来其实挺扎心的，它不是白送你钱，而是给了你一个更高倍数的杠杆。

比如一对在普陀工作的普通夫妻，以前因为公积金贷款额度低，商业贷款利息高，他们只能买个老破小。现在额度一涨，他们咬咬牙可能就去冲一个千万级别的次新房了。这看似是支持你住得更好，实际上是把你更深地绑定在了长达三十年的还贷周期里。

甚至连房产税这种压箱底的筹码都动了。以前上海本地家庭的成年子女想买房，只要父母名下有房，往往就要面临繁琐的房产税核定。现在直接告诉你，只要是你成年后的首套唯一住房，哪怕你小时候跟父母共有过房产，现在也暂免征收。这其实是看准了本地家庭的代际财富转移。说白了，就是鼓励家里的老头老太太把存折里的钱拿出来，给刚参加工作的孩子凑个首付，把这笔趴在银行里的死钱变成流向房地产市场的活水。

还有那个持居住证满五年不看社保就能买房的条款，这简直是给那些自由职业者、独立设计师或者网红们量身定做的。这些人可能社保交得断断续续，但他们在上海生活了很久，有真实的居住需求。现在上海不再用那种死板的行政审核去卡他们，只要你证明你在这里生活过，你就具备了为这个城市的房价筑底的资格。

上海这种地方，最怕的不是房价跌，而是怕没人买卖。一旦房子转不动了，土地财政的闭环就断了，城市运行的成本就没法摊薄。所以它必须通过不断降低门槛，吸引新的人群进来，把这个巨大的资产包继续玩下去。

**是，有些人说现在成交量反弹了，环比成交价上涨了，打开微信冰山指数或者趋势动物，你就能看出来每年 12 月 - 3 月都有一波因为孩子上学落户的假阳线。**你买的不再是一个简单的金融产品，而是一张通往大城市竞争游戏的高价入场券。这种时候，如果你觉得自己刚好够到了门槛，千万别觉得是捡了便宜，那是因为市场的风向已经从卖方收割转向了买方博弈。

在现在这种环境下，所有的让利其实都是有代价的。不管是社保年限的缩短，还是公积金额度的提升，都是为了在这个存量时代，寻找最后那批还有支付能力的优质 XX。

为什么在这个大家都在捂紧钱包的时刻，上海会如此慷慨地向全世界伸出橄榄枝。这根本不是什么楼市的春天，这只是在寒冬里，为了不让火堆熄灭，不得不往里多加了几块昂贵的干柴。

知乎用户 橙子​ 发表

挺好，时隔整整六个月，又 “优化调整” 了，也不知道再来几次这样的优化调整，才会是最终实至名归的放开限购呢？

不过从这一次优化调整的措施来看，现在的情况实质上已经非常接近放开限购：

首先相对于 2025 年的 825 新政，本次 225 新政继续降低了非上海户籍群体在外环以内区域的购房门槛，从先前的三年社保或个税，降低到了一年即可。

我们知道，一年社保或者个税其实是一个非常低的门槛，因为现在办理居住证或者使用医保报销一般都需要连续半年社保或医保缴纳。所以现在的情况基本上可以说是在 “房住不炒” 前提下，凡是有需求的人群，都已经拥有或者能很快地拥有购房资格：

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 1 年及以上。

其次是提高了非上海户籍群体在外环以内区域的购房套数，从先前的一套提高到两套，与有上海户籍群体看齐；具体条件与先前 825 新政的规定一样，是三年社保或个税：

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购 1 套住房。

以上两条是本次 225 新政限购部分的最核心措施，外环以内的限购也已经大幅度放宽了。那么假设还有下一次 “优化调整”，无非就是外环以内区域也进一步放宽限购套数、乃至像外环以外区域一样不限套数。

至于居住证满五年也可购房、不看社保个税情况，其实适用情况非常有限，是什么样的人能常住上海五年以上、又不满足现在已经放宽到只有一年社保个税的要求、同时还具备在上海的购房能力呢？其实以上几点基本上是冲突的。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满 5 年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购 1 套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

其次的看点就是公积金使用放宽，包括首套封顶额度调整到最高 240 万、多子女家庭上浮 35% 到最高 324 万，但这一点其实没有太多解读的必要，甚至可以说与多数城市相比较而言，就普遍的住房总价来看，目前上海执行的公积金贷款封顶额度依然是偏低的。

具体效果会如何？

目前已经有观点又在谈 “止跌回稳”，把放宽限购当成了楼市深度调整的刹车片，以为是能药到病除。

实际上限购不断退潮、缩圈在近几年已经是一种常态。局部地区确实有可能出现短暂的企稳（这里的意思是也有可能不出现），但随后还是在继续调整。而且这种企稳，实际上是以其他非限购区域受到更大冲击换来的。

比如先前广州一步步放宽限购直至名义上也取消限购，并没有改变楼市调整的趋势；

比如半年前上海外环以外、北京五环外地区实质放开限购后，环沪、环京区域很快就首当其冲出现流动性问题，而且实际上上海外环以外、北京五环外反而因为实质上取消限购失去了稀缺性光环，量有所提升，价还在 “深度调整”，尤其是 2025 年四季度实际上一线城市出现了非常明显的补跌。

所以，现在上海外环以内区域大幅度放宽限购之后，有两个非常可能的结果，一是北京五环内区域也会对标放宽限购，二是上海外环以外、北京五环以外乃至所有二线城市的二手房市场会因此受到更严重的挤压。毕竟价格锚点的作用是双向的，不能只在涨价阶段谈价格锚点的作用。

而且，从广州的实践来看，实际上一点点挤牙膏放松限购，不仅效果不会很明显，反而也会使市场继续观望、等待完全放开限购，进一步削弱了放松限购对购房需求的刺激效果

知乎用户 古都闲云​​​ 发表

1. 对于北京上海，只有一条可以刺激房地产，那就是卖户口，回到买房送蓝印户口的时代。

2. 对于其他城市，如果北京上海开始卖户口，那将是灾难的开始，全国的房价将会出现史诗级暴跌。

两难的抉择😄

知乎用户 知无不言 发表

仍然维持一贯的观点：

限购开放一律视作长期利空而非利好，居民收入预期未得到改善之前，不会改变长期趋势。

短期开放限购主动注入了流动性当然是利好，过去 3 年的限购开放都短暂带来过交易量和价格的反弹。但是从长期视角来看，都没有改变长期的趋势。

为什么？

我在 2 年前的回答中提到过：

为何大家普遍认为上海房价会继续降而不太考虑政策因素？因为主要的矛盾是居民部门未来收入预期骤降，和杠杆率触顶。
也就是说，政策需要解决的问题不是如何花式卖房子，而是要让居民敢于消费和投资。
所以不是政策因素没用，是房地产调控的政策，看都不需要看。

思考一个问题，全国房价已经跌了快 5 年了，下跌的主因到底在哪里？

是购房的门槛高？是贷款比例低不满足购房需求？已经死去的深房理会告诉你，都不是，在有投机热情的情况下，这些问题都能得到一定程度的解决。

房价下跌的主因说来也好笑：昨天还看上去可以接受的房价，第二天醒来突然觉得太贵了。

没错，同样的房价，只要你的「体感温度」改变，便宜和贵的判断就会瞬间颠倒，决定因素就是你对未来收入的预期。

与买菜不同，房子是个带杠杆的大件消费品，所以一点点居民收入预期的变化就能大幅改变居民的房价承受能力，几倍撬动房价。

这也是为什么我们能维持奇低的租售比，奇高的房价收入比这么多年的最重要的因素：

当前收入只决定房价的理论合理水平，实际偏离度高低取决于居民收入预期是否乐观。

当收入预期和通胀预期拉满的时候，居民普遍认为未来收入和房价会持续增长，所以，居民为了「避免通胀损失」、「锁定未来收益」往往会极端的拉高杠杆空间，以期撬动更多资金获得更大收益，并用「未来通胀」来稀释债务，哪怕现阶段收入只能勉强覆盖房贷，甚至需要借款来偿还房贷，都认为是短期可以接受的，相信过去有过购房经历或者身边有购房者的，都或多或少听过类似的故事。此时房价就会远远高于合理的房价，这就是过去看到的状态。

当收入预期下行时，居民判断未来的收入不会增长，甚至会持续下行 / 极不稳定的时候，就会积极储蓄、降低消费，以期在未来长期内通过现在的储蓄平滑收入下降时的消费。与此同时，由于预期收入增长预期消失，以及储蓄意愿增强，杠杆空间就会随之迅速消失，随之而来就是所谓的居民杠杆率触顶，加杠杆的行为模式也会从「只要能活着就往上加」，迅速切换成「加了活不下去了，先缓缓吧」。这也是为什么房价现在渐渐向「理论合理水平」回归的原因。

从一个月赚 5000 敢贷 8000，到赚 8000 存 5000 分币不花，唯一出问题的地方就在于收入预期转变带来的安全感缺乏。哪怕明面上你的工资上涨了 3000，但是你不确定这些工资你能领到什么时候，你就不敢加 30 年杠杆，不敢进行跨周期大资金体量的消费 / 投资。此时的「合意房价」哪怕在当期工资够高的情况下，都会出现大幅度的下降。

至于目前的收入状况，我说了不算，直接看央行给出的数据，央行 1 月公布了最新的 25 年四季度城镇储户文件调查报告，本季收入感受指数为 46.1%，比上季下降 0.4 个百分点。其中，11.3% 的居民认为收入 “增加”，69.7% 的居民认为收入 “基本不变”， 19.0% 的居民认为收入 “减少”。收入信心指数为 45.8%，比上季下降 0.2 个百分点。基本位于历史低位。

而整理过往调查报告的数据可以看到，收入和就业的感受的断点，正好来自于 2020 的 Q1，并经过了一整年的反弹调整后，于 21 年 Q1 开始形成较为明显的下行趋势，当然，这个断点一部分受到了黑天鹅（公共卫生事件）的干扰，结合 2016 年收入和就业感受大幅上行，你就应该能察觉到，居民收入预期与房价之间的关联。

所以，开放限购降低购房门槛短期来看注入流动性可能会短暂的抬高价格，长期看只是不断的在稀释之前稀缺叙事产生的「稀缺溢价」。

我在今年开年我少数几个回答过的问题里提到过，恐怕短期 26 年上海房市可能会面临一波反弹，类似于「死猫反弹」，而推动这波反弹的因素除了政策因素外，还有一个重要原因，囤积的「刚需」和「投机」需求会错误的按照房价下跌的百分比来估算房价已经超跌：

如何看待上海 26 年 1 月房价止跌，有些核心区甚至上涨？…… 而另一方面，则来自于一种 “房价足够便宜” 的错觉：部份购房者认为，相较于 23 的高点，目前房价已经回撤回 2016 年水平，以此为锚点，这部分潜在购房者认为，此时成本已经接近很多人的持有成本水平，下跌可能遇到 “支撑”，可以认为是“足够便宜”，再加上“别人恐慌我贪婪” 的反向交易宗旨，形成一种理性估值以外的买点。
同样，“投资组”，不，更确切的说法是 “投机组” 也秉持一样的观点，在 25 年股市上涨以后，根据过去 20 年，先股牛后房牛债牛的市场惯性，“投机组” 也认为，目前高位 40% 的回撤，加上市场 2-4 年的消化，已经将泡沫彻底抹平，叠加最近高层文件不断重提地产，仿佛春天就在不远处……

我也同样在该回答中指出，其中的逻辑陷阱来自于基本面尚未改善、整体估值仍然偏高。

估值偏高很好理解，目前住宅的租售比仍未回到合理水平，也就是大多数不动产租售比刚刚回升到和无风险利率接近的水平，远低于房贷利率水平。也就是说，存钱的收益基本和买房持平，同时还有高流动性和 0 本金损失风险，你会觉得便宜吗。
……
并且，租售比分子分母存在两个变量，租金和房价，虽然房价在过去几年大幅回调，但是租金承受能力也在逐年缓慢下降，如果租金承受能力（收入水平）没有显著改善预期，一定程度上仍然会拖累租售比的修复。
至于基本面，还是那句话，居民的收入预期未改善是不会出现大规模的重新投机的热潮的……
一旦这些积存的需求合力触发了短期的死猫反弹，千万不要认为这是底，反而需要提醒各位，尤其是一线城市的购房者，根据瑞银 1 月的研报，在经过三四季度的价格下行后，一线城市的被调查业主目前房屋的纸面价格亏损（对比购入价格，不计算房贷利息损失）正在迅速增加，一旦形成上述的反弹，叠加诸如上海市的五年限售会在今明两年大规模解禁，可能会反向触发套牢盘的大规模出货……

所以，房价是否会在大趋势改变的判断依据非常简单：

居民收入预期收否存在显著的改善或者该预期本身是否有显著的改善预期。

如果这二者都不具备前提，那么房价大趋势的反转，又从何谈起呢？

淡定点吧，期待政策有影响，不如低头看看自己的钱包比较实在。

知乎用户 牛肉丸夫斯基​​​ 发表

虽然稳房价还是第一要务，但我越来越觉着，对上海、北京、深圳这样的城市来说，在人口趋势不那么乐观的情形下，吸引和留住人口，已经成了比房价本身更重要的课题。

让我们先理清楚官方文件里的内容。上海这次调整涉及三个方面 ：

第一，降低购房门槛。 对于在上海缴纳社会保险或个人所得税的非沪籍居民，购房所需的社保年限从原来的 3 年直接降到了 1 年。换句话说，一个刚工作满一年的外地人，现在可以在外环内买房。而如果社保满 3 年，不仅能在外环内买 1 套，还能增购 1 套 。这相当于给了符合条件的人群一张额外的 “房票”。

第二，优化公积金贷款政策。 包括了最高贷款额度（160 万提升至 240 万）、放松二次公积金贷款条件等。

第三，调整税收政策。 主要是对于上海户籍家庭成年子女购买唯一住房，还暂免征收房产税。

沪七条想要做的事，并不难理解，就是增加房票的供应。对象是谁？是那些已经在上海工作、有社保缴纳的人群。

某种程度上，算是需求侧改革嘛。逻辑很简单：增加需求会增加成交量，增加成交量本身就会稳定预期。

但有意思的是，效果预期怎么样，是不确定的，今天 A 股房地产走势不错，但也只能算稳健，水花不大，说明市场还是很冷静。

为什么？因为那些 “刚好满足条件、一直在等待” 的人群，在上一轮已经释放得差不多了。剩下的，都是那些对房价特别敏感的刚需。

他们的购买力有限，无法像投资客那样推高成交量。

所以整体看来，沪七条挺拧巴的。

从宏观角度来说，房价不能跌太快，大头的银行贷款都是房地产相关，硬着陆意味着金融系统风险 。

但从微观角度来说，房地产市场变成买家市场之后，买家仍然需要房价继续下跌——因为当前上海房价收入比仍然很高 。

只有房价继续下跌，才能和普通人的收入相匹配。

这两个需求本质上是矛盾的。 沪七条的所有措施——首付下降、利率下降、增购资格给予——都是在试图通过降低购房成本而不是降低房价来做平衡。

这是一个巧妙的转向，但治标不治本。

限购松绑了，但限购框架还在。

全面放开不现实（效果不亚于取消户籍制度），只能渐进式松绑，但松绑的空间也不多了，市场的弹性空间在逐步耗尽。

如果这次效果不佳，那么下一次的政策又该怎么加码？加码还能加在哪里？

至于官方 “为什么发布沪七条”，答案永远是 “为了促进房地产市场平稳健康发展”。

房地产固然重要，我觉得人才也是非常重要的因素。

中国的城市化已经进入了存量竞争阶段，而高房价 “劝退” 了多少人才，我们也难以估量。

总之，一线城市不再是 “人往高处走” 的唯一选择，一线城市不能再依靠自然增长来支撑。

年轻人可以在新一线城市找到更便宜的房子、更高的生活质量。这些新一线城市生活成本更低、工作机会也不少，为什么年轻人要在上海花 800 万买一套房？

所以，对上海、北京、深圳这样的城市来说，吸引和留住人口，已经成了比房价本身更重要的课题。

北京、广州正在逐步取消限购，深圳更是领头的激进派。

上海也不例外，沪七条干的事，本质上是在做一个渐进式的选择：逐步放开限购，同时通过复杂的社保缴纳、居住证等条件来控制节奏。

这样或许既能吸引人才，又不会失控（当然，这也可能是官方一厢情愿的想法）。

本质上放开限购的过程，也是 “放松身份认证” 的过程，或许也是一个人口争夺的信号。

知乎用户 溯流小队长​ 发表

公司里的 00 后，没有一个想要在上海买房的，问下来就是，现在买，几年后跌个 50 万上百万，十几年白干，这就是现在年轻人的心态。

就是这种局面，上海满五唯一还高高挂着，跟一块遮羞布一样，早就已经光屁股了，以为还能挡一阵。

我看到评论说也有积极在上海买房的年轻人，我举个例子。在浦东有块很偏僻的地方叫森兰，很多保税区和金桥工作的年轻人会考虑在森兰买房。我那位 00 后的同事为什么会有不买房的心态，因为他之前关注了森兰的金地未未来，22 年前后单价飙到 10 万，最近网签最低价已经跌到 5.6 万了，换你你会纠结么？

知乎用户 文胆良章 发表

我是去年刚来上海的沪飘，因为是博士所以满足了落户条件，已经办理了落户，购首套房没什么限制条件。

去年刚来时感觉总归需要买个房子，早上上班前还会骑着车去附近的小区看看环境。

但是待了半年以后，明显感觉上海房价还在持续下行，远未见底。我单位对面的房子一年时间跌了 100 万，我一年可挣不了 100 万。虽然跌的多，但依然贵的要死，比我年龄还大一轮的房子敢要四五万一平米。今年过年和父母讨论未来长期租房，年过五十，出身河南农村，思维稍微保守的父母没被我劝几句就完全理解并支持了我的想法。

逻辑很简单：哪怕是上海的房子现在流动性也很差，买了就卖不出去。而流动性越差的资产理应投资回报率越高，就像银行五年期定存利率一定高于活期。但现在买房自住是没有任何回报的，房价还在下跌，房贷高于同面积同区位房子的房租，同时拴死上百万首付资金几十年，失去其他的投资机会。上百万资金哪怕全买稳健的银行股票一年分红也有三四个点，覆盖房租轻轻松松，换来的却是可以随时换房搬迁的自由和高得多的流动性。有人说还一辈子房贷到老了好歹手上还有套房子，比租一辈子房强，但问题是我用首付理财的获利就够租房了，租房到最后手里上百万活钱不比一套烂怂老破小要强多了？我又不急着结婚成家，为何要买房呢？就算要结婚成家，找个乐意租房结婚的不行吗？夫妻两家拿出买房的几百万投资盈利赡养老人培养孩子爽的不得了，非得砸在房子上？这点道理我这个庸人能想通，我的父母也能想通，那想必大部分人都能想通。

这次的沪七条，说白了还是给乞丐换更大的碗，让想上车的人更好上车，但是只托不举，房价本身依然持续下跌，在上海常住人口已经开始下降，老龄化持续加深的大背景下，指望这点小恩小惠就想扭转房价下行逻辑，未免有些搞笑了。

知乎用户 ARTHURSMITH 发表

现在周边同事和认识的中介都怕出政策，出政策就让想买房的出手很谨慎。

并且，沪七条这是抛弃了外环外二手房，以及外环外五年限购解禁的房子了。

而且，环沪那一块的太仓、昆山、嘉善、平湖、启东，又要脉冲式下跌了

知乎用户 打出个未来 发表

涨了 20 年，才跌 4 年有人就着急了

知乎用户 雨声敲敲 发表

这个问题有三层理解：

第一层，**改变供需关系，**现在还有需求端购买限制的城市非常少，当供给变化不大时，放开限制相当于突然释放了需求进来，往往呈现出阶梯式的冲击而非平缓的变化，这在 2015 年发挥了重要的作用，因为人本身就不是理性的，突然涌入大量的需求往不是增加 10% 的需求，价格就上涨 10%，而是点燃市场的自我强化，越买越涨，越涨越买，也是涨价去库存能成功的重要因素之一。

但这次不行，陆续阶梯式的放开很多次的限购政策了，都是库存问题，过去是所有城市都有用，现在是几乎所有城市都没用，原因还是要在需求端看差异，这种脉冲式的也有个特征，就是过热时都想上车，我们一定要学会换位思考，假设房地产处于过热周期，本来计划五年后买房的都会提前，具有透支性，比如假设每年 1 万套需求，五年 5 万套，过热时期会在两年内释放 6 万套，不止把必须家庭的需求释放，还会吸引非必须得投资者进入，那么未来很长时间都没有太多的需求也符合规律，同样是放开限售，但 2015 年和 2022 年是完全不同的结果。

第二层：人口问题与教育投入产出比，还是换位思考，我身边几乎所有家庭都在卷教育，不管学历高低，尤其是出生人口不低于 1200 万年份的家庭，感觉整个人生都在围绕着孩子的学习过。 那么需求与 3 岁前小孩的数量关系密切，砸锅卖铁也要上稍好的学校，上稍好的学校就需要好的学区，这就导致了 1200 万出生人口以上时，内卷确实厉害，比如 16+17+18 年的出生人口之和大概 5032 万人，而 23+24+25 的出生人口只有 2648 万左右了，我们假设父母辈卷教育的意愿强度不变，但基数下降了，竞争压力大幅萎缩，按照现在的大学招生规模，到 2020 年以后要么学校裁撤，要么人人能上高等教育。这几年还要叠加长期教育投资边际递减的问题，如果按照现值来算，500~1000 万加杠杆投资的学区房，算上利息和跌幅普遍在 30% 以上，而毕业生的薪资预期甚至十几年都赚不回来这些损失的钱，也导致了父母辈卷教育的强度其实也是会随着时代变化而改变。

第三层，户籍制度与全国大市场的矛盾，我们的经济发展离不来一个词：管理，也就是户籍制度既不是为了公平，也不是为了效率，而更加倾向于管理的便捷度，随着高速城镇化和人口流动，常驻人口变化差异极大，咱们既不说效率，也不提公平，就连户籍制度过去在管理的优势也荡然无存，这才是驱动户籍制度改革的关键问题，一旦基层治理缺位，就有宗教和其他力量进入，至少从管理角度，这种风险远大于公平和效率问题。

不管出于什么目的，户籍制度改革已经是箭在弦上，那么优势资源城市和劣势资源城市之间的人口流动问题是一个要思考的问题，当然这要是深入展开，估计几千字都写不完，我们只看和购房相关的。也就是优质资源城市（就业资源和教育资源），你要花多少钱买入场券，非户籍居民外环购房其实就是这种入场券，也叫进城税。这时候非常考验屁股，如果你是本地户籍，即便都是中国人，你甚至比特朗普更排外，要么高价交钱进来，还只能在边缘区域生存，要么就不要挤占我们的公共资源，即便如此，你还要谢谢人家给你开放外环的机会，如果你是外地户口，也想比别人享受更好的公共资源和就业机会，当然想着城市进城税门槛低一些，但门槛高低都是参与者卷出来的，大家都不抢的时候门槛就低，大家都抢的时候门槛就高，也是囚徒困局。

放开限购现在既不能解决房地产的供需关系问题，也不能解决人口问题，更不能解决户籍制度与大市场矛盾的问题，如果找一个相对公平和高效的做法，无门槛的房地产税或许可以制衡**，谁享受本地资源，谁就要无差别的纳税，房子估值越高， 每年纳税越高**，而不是把税收都压在新青年和后城镇化群体的进城税上，房价高完全可以接受，哪怕炒到收入的 50 倍，愿意交税就行，高估值、不交税、高公共资源，不可能同时满足！缝缝补补我看很难穿越房地产周期了，要改革，就往根本问题上动刀子。

知乎用户 王克丹​​​ 发表

我先聊一个点吧:

不要老说上海房产优质不优质这个事。

就让你亏损最多的，往往都是优质资产。

因为我去年去上海看房了嘛，就也有挺多朋友关注我看房后续的，然后就这里大概给大家聊聊后续好了，先说为什么会想着去看房。

熟悉我的朋友都知道，24 年 “924 行情” 那波，我直接拉满杠杆融资，重仓科创方向，最后确实是赚了不少，然后判断后续短期内可能涨不太回 9.24 高点，加上手里钱多了，就动了去上海买房的念头。

当然我当时心里也很清楚，房价肯定没有见底，肯定还会跌，但因为我预感 24 年剩下的时间，大概率都是投资的垃圾时间了，就想着去看看，看看能不能找机会捡个漏这样子的。

我当时的判断大概是这样的。

按照日本核心城市房价下跌的逻辑来看，日本六大城市（含东京）住宅地价整体跌幅 65%-75%，而参照日本东京，那么上海这种核心城市的 8 房价，从高峰跌去三分之二才是比较合理的区间

当时 24 年 9 月份的上海房价，比之高峰期已经跌去了 30%，我感觉我按照跌去三成后再打七折报价，相当于总价腰斩，算是一个比较合理的报价了，就想着去看房试试，看看能不能捡个乌龙指。

但现实没给我这个机会

最早去上海，我接触的肯定是中介，我跟中介聊的时候，会先问他们上海房价到底跌了多少，当然其实我自己就做过调研，平均就是三成的样子，我拿着现有问题去问中介，本身其实做的是一种反向的筛选作用，而中介给我的口径也是五花八门。

有的比较实诚，说从高点跌了三成多，有的说只跌了不到两成，强调房价还很坚挺的，还有的说房价完全没跌的，互联网上都是骗人的。

当然，不管他们怎么说跌幅，最后都会绕到一句统一话术上：“房价已经跌到位了，不会再跌了。” 当然这句话就是很明显的催单套路，因为不强调跌到位了，肯定很难有人愿意上当，但毕竟人家中介也是出来赚钱的，所以逼单套路啥的，也是能理解的。

我最后选了相对比较实诚的中介，毕竟我真没法相信一个说上海房价没跌的中介能不坑我，然后继续去看房了。

但看房的过程不顺利，因为我发现一个事，就是上海的房东跟其他地方的房东确实不一样。

就其它地方的房东，如果房价跌了，有些他们是真接受降价的，但上海房东确实是打死不降价，就按照小区上一套成交价，爱卖不卖，然后我跟中介也聊这个事了，中介的意思就是上海房东世界观里，上海房价从来没大降过，所以你们爱买不买。

然后就看着看着，我发现我的 “屠龙刀” 砍价策略完全就用不上，因为直接把房东劝退了，整到最后中介就找我聊预算，我就坚持预算不下降，但后面也是没谈出个所以然来。

可能是我的态度比较坚决，最后中介也不怎么努力，就尝试性带着我看了静安、普陀、浦东的新房，想给我推销一下，后来我也反应过来了，一个是推新房他们能拿的佣金更高，另一个是看新房登记有指标，所以他们就带我来看看，把我当指标废物利用了。

但我本身就是奔着抄底二手房去的，价格谈不拢，我就结束这趟看房之旅了。

本来以为这事儿就这么过去了，没想到一年后，也就是 25 年八九月份，当时联系的中介突然给我打电话，说我之前报的价格，房东问我愿不愿意再加点，再加点就能谈。

然后我看看了我股票账户今年的收益率，实在想不到接受谈判的点，就礼貌回绝了中介。

哦对了，我算了算，从 2024 年到 2025 年底，上海二手房均价从 6.3-6.6 万元 /㎡跌至 5.2-5.3 万元 /㎡，每平米额外亏损 1.0-1.4 万元，按照 100㎡住宅计算，平均亏损增加 100-140 万元。

当然，按我给的砍头价，肯定不至于亏，但我也相应会错过股票的涨幅

知乎用户 曹多鱼​ 发表

大利好，影响很大，会让进一步促进上海房价的结构性上涨！

有多少已经在外环外买了房的 “非沪籍居民” 还有继续在外环内 “增购 1 套房” 的意愿和能力呢？

看一下上海成交价格集中区间就知道了：

非沪籍在上海买房其实就是为了以后的落户，外还外买这 1 套房可能已经倾其所有眼下喝未来很长一段时间的预期收入了。

所以，这个政策本身无非是挤牙膏式刺激房产去化的、按照上海 (自认为的) 不同区域在城市资源禀赋上的价值排序做出的“优化调整”。

这个顺序就是：

远郊 - 外环外 - 外环内 - 核心地段和区域，

对应的潜在购房人群则是：

非沪籍普通购房者 - 非沪籍 / 沪籍普通购房者 - 非沪籍 / 沪籍改善型购房者 - 高端改善型购房者。

这个政策看下来，只能说明一线城市还是不想太早面对 “全面放开限购” 甚至购房即落户、或者起码购房即可以缩短落户时间周期的必然局面。

经过 2024-2025 年两年的房地产 “深度调整”，能想到的证册基本都已经通过了、可以说除非是大幅度降价 / 降息、或者一线城市把自己的户口政策与购房进一步强化，否则证册刺激的边际效用还会下降。

比如上海，2025 年的政策都是在隔靴搔痒：

各种证册组合推动之下，想象中的 “以外环为界，外面主打以价换量、里面主打改善的结果” 并没有出现；只能说明在自身的收入预期下，购房者是非常冷静的。

2026 年 1 月：

一线城市新房价格环比下降 0.3%/ 降幅与去年 12 月相同；其中上海持平，北京、广州和深圳分别下降 0.3%、0.6% 和 0.4%。

同比方面，下降 2.1% 降幅比去年 12 月还扩大 0.4 个百分点。其中上海上涨 4.2%，北京、广州和深圳分别下降 2.4%、5.3% 和 4.9%。

上海之所以有上涨，一是因为城市资源禀赋以及在国内的 “价值感”、二一个更主要的是城市的核心产业 – 金融服务 / 科技金融在今年政策的 “引导” 下空前繁荣，而这些连有效需求都没多少只能带来基础服务业向下内卷的企业，怎么可能持续支撑新房房价的所谓“结构性上涨”？

同时，上海这样的大城市其商业化、都市感以及金融服务 / 科技创业和转化等特别依赖的中小企业们则在 “退出”。

表现在地产层面体现为写字楼的空置率上：

还有像虹桥 & 古北这一核心商务区的空置率已经到了 30.5%，可想而知 “退出” 了多少企业以及人口。

何况还有不断升高的老龄化比率和下降的生育率，截至 2024 年末上海 60 岁及以上户籍老年人口已达 577.62 万、占户籍人口的 37.6%。

所以，应该要稳住核心产业的发展以及人口存量、并确保产业发展的成果能通过有竞争力的城市资源禀赋回馈给愿意在这里长期生活 / 工作的人。

这方面上海做的还远远不够，在 “外环内外” 上继续做 “优化” 已经意义不大了。

知乎用户 35 号庇护所​ 发表

我长期看好中国省会以上城市的房产，特别是老破小的投资价值。

但是，当前现状下，超过基本面的悲观情绪，需要有超量刺激政策才能起到效果。

在此情况下，外环以外仍然保留限购限制，完全没有必要。

此次刺激政策，短期应该对市场信心有所托底；

同时，市场信心怕拉锯战，这种小幅刺激政策对投资者信心的持续时间，应该不会太长。

继续等待，上海外环外取消所有限购限制，再观察吧。

知乎用户 MATIT T​ 发表

东京房价于 2003 年见大底，当时进行的关于未来房价走势预期的问卷调差，基本上一边倒看空。

人类的底层代码就是追涨杀跌，现在房价跌到这个地步，你无论上哪个论坛，主流声音肯定就是看空，哪怕是在真正的价格底部，也是看空的居多。

我也不是说现在上海或者全国房价在价格底部。我的意思是，现在想要买房的，你别去关注网上舆论，你计算好自己的这本账就行了。核心就是月供别超稳定收入的 40%，这是底线。

知乎用户 沃尔夫冈​​ 发表

不买房不能进沪，这不就解决了？

知乎用户 zero 发表

现在的情况，不是放开限购、增加公积金贷款额度和扩大购买人群能解决的。

关键的问题是：就业、就业、就业。

除了 AI 和芯片的部分岗位，就业差到什么程度了？

很多应届生投了 1000 + 的简历，居然拿不到一个 offer。而正值壮年的 35 + 的中登们，各个如履薄冰胆战心惊，生怕裁员，然后被卡 “年龄斩杀线” 无法再次就业，中登们的存款也留着做失业金救急，完全不敢上杠杆买房。

房地产如日中天的时候，恰好是十年前我刚毕业的那年。那时候简历投 10 个，起码可以中 8 个面试，最后 offer 不可能少于 3 个，当时大家都敢买房，都上大杠杆去赌一把，难道是因为当时的政策吗？还不是因为不怕失业，不怕被裁员，心里底气十足。就算政策再好，没有就业的支撑，只是空中楼阁，又不是后面每个月的房贷物业会帮我还，难道就因为限购从 3 年改到 1 年，就敢背负 30 年的贷款了？

新政短期的确能延缓一些下跌的趋势，但是归根结底，不如多去打击 996、立法解决歧视 35 + 就业的问题、保护孕妇和 Gap 后的人群合法就业的权益，并且给各大公司更多应届生指标，扩大招聘就业人数等等措施。

扬汤止沸不如釜底抽薪，根本性的解决这场房地产问题，还是要靠就业真正好转起来才行，否则一切新政，都是短期高点，是上海房东们卖出的好机会。

知乎用户 打狗专业户 发表

快，再不买就买不到这个价格的了，跑步前进!

知乎用户 加勒比海鲜 发表

长期看，放开限购，以房管人是必然趋势。什么集体户口之类的东西都会退出历史舞台。

现在北上最拧巴的地方在于。又想维持教育医疗养老的特权，又要大量有活力的年轻人口，又要控制人口总数。这三条根本就不能同时存在。北上最重要的是腾笼换鸟。让老年人愿意走，年轻人愿意来。而不是搞什么老年人友好社会。这不是中国经济火车头应该干的事。

老年人愿意走，就是要废除户口特权。高考，医疗保险，养老金，京津冀，江浙沪一体化。让人口愿意流动起来。而不是死都要赖在北上。否则北京上海的活力只会越来越差。

知乎用户 呵呵​​ 发表

说阳光城粗暴一点的理论，上海什么时候放开限购，就代表房价彻底到底了。

这就上涨周期出一系列的政策，然后越出越涨是一个道理。

至于说房价什么时候到底，这个我估计谁都是瞎猜，猜对了的说自己厉害，猜不对的呢就会往各种地方上面扯。

如果从大的人口趋势上面来看，一年不到八百万新生儿，这可有的跌呢。

试想一下再过二十年，60 后婴儿潮消失，中国人口断崖式下跌一两亿。

房子……

估计那个时候没人管房价，都会只关心养老和退休金了。

估计这也算是用一个矛盾，解决另外一个矛盾了。

知乎用户 猫爱预言 发表

要不把成交价显示回来吧？

这样大家为这些政策叫好就有理有据了~

知乎用户 飘零久 发表

想买房的建议再等等

买房送户口还没出来呢

这才哪到哪啊

知乎用户 喝茶上瘾 发表

最近半年上海二手房的价格确实没怎么跌。这种不跌其实并不代表上海房价稳住了，倒像是卖方降不起的咬牙坚持。跟股票一样，大跌以后需要在山腰巩固一下根基，然后继续下探。

目前市场上的需求不是很多了，正好趁着 “沪七条”，赶紧出手止损，不然等到 “沪八条”、“沪十条” 来的时候，又要悔不当初了。

知乎用户 寻知 发表

抖音上北哥说过一个话：你要是买房后，房子跌了（贬值了）你接受不了，就证明你不配买这套房。

知乎用户 壮矣垂天翼 发表

2015 股灾的时候，各种利好政策轮番上阵，号称国家队砸真金白银救 (抄) 市(底)，最后市场一次又一次的上演了老乡别跑的戏码，短时间半年多从最高 5100 点砸到 2600 点，接近腰斩，绝大多数个股更是远远不止腰斩。

所以我想说的是，政策救市可能在短时间起到一定的作用，但是无法改变市场的整体趋势。目前房地产下行趋势的基本面没有改变，因为房子终究是给人住的，人口在减少，房子存量越来越多，这是最大的利空。而追求更好居住体验去置换更大更高品质的房子则要求大众的收入要稳步提高，那么过去的这五年间普通大众的收入都在稳步提升吗？除了几个风口产业的从业人员外，我相信大多数人应该是不这么认为的。

知乎用户 九遥 发表

有的人把 “买房” 当作阶级跃迁的标志。

有的人通过 “不买房” 实现了财务水平和生活水平的阶级跃迁…

知乎用户 黄大头​​​ 发表

考验杭州的时候到了。

所有长三角地区城市都希望上海能撑住，不要放松政策。

上海吃饱，长三角城市享受外溢，跟着喝汤。上海饿肚子，长三角其他城市就要皮包骨了。

限购政策无疑对长三角是利空。

一是，会虹吸长三角其他城市，毕竟门槛进一步下降了。

二是，价格会进一步下降。以价换量是大概率。上海的价格是长三角的标尺，上限降了，其他的也只能跟着降。

三是，估计离彻底放开限购不远了。目前楼市共识已破，购房热情已大不如前了。

不过这个时间点很值得玩味，一是元宵节还没到，政策就出来了，说明有点着急的。二是汇率大涨。

很可能上海是着急截流回流国内的资金。这个道理还是比较通的。这也和国家希望慢牛的想法对上了。

今年回流资金非常猛，国家不希望这些资金都去股市，影响慢牛行情，希望资金能进实体，可能也希望引导资金进楼市。

所以，我的结论是：

1，上海房事将放量下降。

2，长三角区域全体承压。

3，政策针对回流资金，和借势可能的春季小牛市。

知乎用户 阿俊不惑 发表

知道现在上海手里几套房的拆迁户现在的心态是啥吗？

去年一年黄金在涨、股市在涨，就他手里的房子在跌。上海人对金融这块的参与度普遍高于其他地区，他看到别人赚钱就他亏钱心里受不了的，你信不信你越是放开他们跑得就越快，都把房子卖了去追高股市和黄金

追涨杀跌才是这些人的本性

知乎用户 从不看视频 发表

之前中介与媒体不是一直发布数据利好吗？上海还刚要收储房子当出租房来托举房价，怎么大年初九就又放松限购了？ 总之短期两三个月有效果，后面还是瞎比

知乎用户 不太会说话 发表

2026 年祝大家新年快乐，

继续观望，所谓的——“第一次开出来的条件是最好的”

知乎用户 青山布衣​ 发表

没啥影响，北京在春节前就放松了，上海只是跟进而已，市场的预期是限购早晚取消或者名存实亡

今年的市场依旧不乐观，见底是最好的预期

知乎用户 愚者之影 发表

就是领导班子们围在我面前磕头我都不会买房的。他们居然想的是符合条件可以再买一套？

知乎用户 无尽長夜 发表

青浦这里算是上海穷乡僻壤了，一手房价还是 5 万。请房价继续努力往下降，我能不能住别墅就看房价跌的有多少了。。。

知乎用户 诗酒趁年华 发表

用处不大，年底又 tm 一地鸡毛，这个时代还能有发财的机会留给普通人？是馅饼还是陷阱？

知乎用户 Galileo 发表

逆历史进程而行，必将被历史的车轮碾得粉碎。

知乎用户 宁凤 发表

从历史成交和贷款数据看，每次政策刺激一下，都会有一堆人冲进去帮助软着陆，这就是最大的影响。

政策底：全面放开限购，甚至买房送蓝印户口，目前是一年社保外环内限一套，还有差距，但是空间不多了。

市场底（刚需底）：租售比与贷款利率持平，也就是租房成本与购房成本持平（忽略了首付资金成本）。目前上海平均租售比 1.5%，首套房公积金利率 2.6%，商贷 3.05%。差距还很大。

情绪底（投资底）：房产投资回报率（净租售比 + 租金增速）>GDP 增速（目前按 5%）。这个差的更远，房产离值得投资还有很远的路要走。

知乎用户 John 发表

什么时候买房送户口，我就什么时候买房

我真的可以买，我也真的需求户口

被一个上海户口给憋死了

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怎么还有私信嘲讽的。

我就说了，直说了。对于一个成长在彻头彻尾农村的孩子来说，对于一个高中一天学十六个小时的孩子来说，对于一个经历了难以理解的贫穷与困苦的孩子来说，对于一个亲身体会了城市乡村二元社会的孩子来说，上海户口真的很重要。

我说的再绝对一点，我应该没有移民的打算。既然如此，这就是一种洗去过去所有不堪痛苦经历的洗礼。这就是剥去禁锢前三十年蝉蜕的勋章。这就是我与过去一切痛苦回忆割舍的利刃。这就是彻底摆脱人生阴霾的阳光。

成长于城市的你自然无法感同身受，可我不是。

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知乎还是高人多。知乎牛人还是多。一个个一张嘴就是上海户口点击就送。我在熬居住证了。我毕业那年没有应届生来上海。告诉我还有什么？政策，我研究的不比高人少。一个个居高临下颐指气使，宁愿私信嘲讽都不愿意提一嘴该怎么做。哪怕你明确说出来该怎么做都会让我对你抱有更大的敬意。还是高人太多了。

知乎用户 倒泻半湖明月 发表

限购松绑倒还好，上海这房价，除非家底比较壕，否则工作一年能买得起外环内的还真没多少。这种其实更多的是给一些刚毕业落不了户的富哥学生准备的，工作个一年交个社保 / 个税，然后看看房子，等到时间满了父母直接下场帮忙买套，省的租房子麻烦了，这种人虽然占比少，但是大总量下，还是能贡献增量的，假设每年来上海就业的学生（包括本地学校毕业留沪，外地来上海的）有 20 万，其中有 1% 的人有这个能力，那也能消化 2 千套房子，蚊子腿也是肉。

其他的就没啥意思了，交 3 年社保能买 2 套，一些富中富的非沪籍可能除了自住以外，有能力再买一套给父母养老，或者提前给小孩备着，这种需求肯定有，但是我周围认识的，真不多，尤其是现在这个下行阶段，这个只能说有总比没有强吧。

对刚需家庭来说，公积金继续加码可以说是最好的消息了，即使没有补充公积金，200 万的公积金贷款，很多市区老破小甚至都不需要贷商贷了，可能还是能激发一些交易量，具体多少就看后面实际成交表现了。

影响肯定会有，但是指望扭转局势肯定谈不上，我这种已经套牢的，只能是继续拿鞭子抽自己，努力赚钱置换，好显得不那么冤大头。

知乎用户 蜗牛​​ 发表

根据 2025 年中央经济工作会议精神，2026 年房地产政策的核心指引可概括为：在防风险的前提下稳定市场，通过 “控增量、去库存、优供给”进行结构性调整，并加快构建 “保障 + 市场” 双轨制的新发展模式。

“沪七条”明显属于 “去库存” 的政策微调，主要是放宽了购房者的条件，提高购房者公积金贷款额度，减轻购房税费。

接下来看看上海商品房的主要情况：

2025 年，上海商品房施工面积为 16266.36 万平方米，新开工面积为 1492.00 万平方米，竣工面积为 2019.55 万平方米，销售面积为 1579.85 万平方米。

按目前的销售情况，出清时间超过 10 年，压力山大。

上海的土地购置费占房地产投资金额的比例明显高于全国平均水平，2024 年，上海为 55.23%，全国为 35.56%。

上海的一般公共预算收支情况，2025 年缺口为 1475.10 亿元。

2025 年上海政府性基金收入缺口为 965.50 亿元。

2025 年上海地方债余额为 10420.11 亿元，占 GDP 比重为 18.37%。2018 年以来，二者均快速上升。

从以上可以看出上海财政在收支缺口持续扩张的情况下，对土地财政的依赖程度很高，这也是为什么上海商品房施工面积相比销售面积居高不下的根源所在。

上海二手房价格和租金情况，二者均持续下行。

在房价下行明显超过租金下行比例的情况下，租金回报率略有反弹，2026 年 1 月达到 2.04%。

上海的房价收入比情况，走势与香港基本上同步，2025 年 12 月，上海房价收入比为 34.20 倍，香港为 30.90 倍。

中央经济工作会议还提出房地产政策要告别 “挤牙膏” 式微调：中央的思路是“因城施策 + 组合拳”，即中央定方向，地方出细则，一次性将能用的工具用足，避免零敲碎打。

很明显，“沪七条” 明显还属于零敲碎打模式，没有实质性变化，无法有效逆转上海商品房长期供大于求的状态，上海财政收支压力持续增长之下，没有合适的财源替代土地财政，也无法降低土地出让金，有效盘活房地产市场。

个人长期观察房地产，东大房地产市场明显扭曲，这个扭曲主要是长期非市场化管制导致的，只有从非市场化走向市场化，才能够真正恢复正常，目前距离这一步还比较遥远。

知乎用户 南天野望​​​ 发表

买了就赚的时候限购，买了就亏的时候放开，现在的程度是只要上海有份工作无论什么户口有钱想买那么就可以买房，但没户口，还是有太多不方便了，上海有房小孩还得回老家高考，放的还不够，没有直接送上海户口，说明楼市还远没有触底

知乎用户 灵飞卿 发表

外环外岂不是更崩？

都说 2026 年外环外持续下跌，这波政策精准命中，能买外环内还买啥外环外？

知乎用户 鸡蛋仔 Yeathes 发表

借着这个问题，我来写一篇「2026 年上海楼市 8 大判断」吧！

近 3000 字，阅读需要 8 分钟，纯手打，无 AI 幻觉，请大家放心食用：

【2026 年上海楼市 8 大判断】
1、中期的上海楼市的「政策底」已经到来；

2 月 25 日的「沪七条」可以说是上海在中期的「政策底」。这个政策已经无论从「购房资格」还是「购房利率」上，都做了较大的让步，它抢在 2026 年小阳春前发布，希望能放大政策效果。

未来是否还会有更为强力的政策？我认为不会了，本次政策的目的，就是要尽量给到位。

但正如 2023 年时，很多人还在幻想房价继续上涨一样，2026 年时很多人对房价已经产生惯性下跌的认知。而事实上，从 2026 年以来，上海二手房的房价已经开始轻微回暖，目前有近两个月的上涨，如下图所示：

但是大部分人的认知，依然觉得上海房价还在跌，毕竟大部分人对这种低频市场的反应，会比真正的市场要慢很多。

政府选择在 2 月抢先发布「沪七条」，就是要加速这个企稳过程，让更多人建立起「房价好像不跌了」的概念，达到事半功倍的效果。不想让这个「小阳春」成为下跌中继。

当然，「市场底」很可能是要晚于「政策底」的。

至于效果行不行，我当然是选择相信啦。这无论从屁股还是脑袋，都符合我的利益。于是有——

2、全年上海二手房价格总体企稳，可能收十字星或小阳线；

上海楼市，在本次下跌周期（从 2021 年起）总体比全国其他地方抗跌，这是铁一般的事实。

——2021 年，全国已经到顶，但上海还是大阳线；

——2022 年，全国已经开始下跌，但上海还是小阳线；

——但是 2023~2025 年，上海连续三根大阴棒也是事实；在 2025 年下半年，上海跌幅一度比全国更大。

这证明，长期的「独立行情」是难以维系的。

但从另一方面讲，从 2021 年到现在，比起全国，上海涨幅更大、跌幅更小，总体跌幅比全国少了 23pp 之多，2026 年初上海又率先回暖，说明 分化也同样存在。

「轮动」和「分化」就如同物理世界光的波粒二象性一样，同时作用于楼市，使得短中期走势存在预测的可能。

香港楼市已于去年中期率先进入回暖周期，中期看会对上海产生一定影响。

在 2026 年，上海部分相关指标已经超跌，随着购房资格的进一步宽松，存在筑底的可能。

但究竟是否是筑大底还需要确认。

3、老破小率先回暖，高总价标的（千万以上）短期内承受压力；

在上一个下跌周期中，老破小比次新房显著下跌更多，「分化」已然成立，但正如上一条所说的，「轮动」也一定会来。

随着 2 月 25 日「沪七条」颁布，公积金贷款可以达到 240 万甚至 324 万；使得老破小标的（全市 300 万以下的房源，占二手市场 60%）在购买时几乎可以无需商业贷款，这对很多房产信仰者有着极强的吸引力。

再加上徐汇、静安、浦东率先开始实行「以旧换新」政策，政府托底含义明显，老破小的需求会激增，价格企稳。

但从另一个角度看，2026 年又是限售新房解禁元年，2021 年购入的大量千万量级的新房（并有相当比例的投资客）在短期内存在抛压。1000-3000 万房源的价格可能会有波动。

所以，虽然长期看新房子表现依旧会好于老房子，但是 2026 年可能是一个例外。

4、新房价格保持名义上上涨，但总体性价比几乎不变；

自 2022 年 6 月 - 2025 年 12 月，上海新房连续 43 个月保持上涨，但 2026 年 1 月持平结束这一波趋势。

虽然连涨 43 个月，但这是有代价的。

• 2022 年时，由于倒挂预期很大，新房整体附赠很少，如封阳台算全面积、飘窗极少、装标极差。典型的如静安天悦，10.5 万的单价很便宜，但是封阳台、飘窗难以利用，装标很差，所以名义上大幅倒挂（当时周边次新房 14-15 万单价），最后从实际交付，也未必很划算；
• 2023 年开始实行阳台不封（送一半面积），平均让利了二三十万货值；
• 2024 年飘窗增多、装标提升，每平米 4-5k 的装标成为日常，飘窗已经很低，墙垛减少；
• 2025 年阳台可达 10%（最多 16 平，等于送 8 平），部分飘窗可优化，装标开始很卷（每平米 7-8k 也成为常态）。

所以这三年来虽然价格涨了，但是由于附赠提升（2025 年比 2022 年能多出 10%-15% 的货值），所以性价比并没有降低（但仔细算算，也并没有提升）。2026 年，随着二手房价格可能回稳，这个趋势基本可以维持。

也就是说，你 2021-2026 年买新房，总体性价比差别不大（除了 2025 年中期，产品力略微提升但价格上涨很多的溢价，此处点名徐汇滨江的绿城潮鸣东方，19.5 的单价在情绪高涨期卖掉，现在看来，浮亏明显）。

5、新房产品力提升告一段落，「四代宅」不会出现，新房 & 二手房博弈加剧；

新房附赠面积的提升，其实是短期内的饮鸩止渴，虽然本批次新房好卖了，但是它背刺了过去的新房，且长期看会让大家产生「等一等，未来会更好」的心态，未来反而会更难卖。

这里我要反对一下高票回答，事实上截止目前，上海都没有出现过四代宅，部分房子可以勉强说是 3.5 代宅。四代宅目前在很多城市试点，但效果总体不太好，而上海是对外立面和城市天际线相对比较重视的城市，短期内很难推广。

如果四代宅不出现，在上海更为规范的市场中，赠送面积会有上限，短期内卷装标也会有一个上限，所以新房产品力提升也会较为有限。

2021-2023 年，买新房几乎是绝对比二手房划算的，除了需要一定的等待周期；

2024-2025 年，新房的倒挂逐渐消失，但依旧吸引买家，但 2025 年下半年已经有点颓势；

到了 2026 年，新房会「价格更贵、但得房率 & 装标更高」。

对于千万级别的买家来说，买新房还是二手房，这是一个艰难的选择。

6、学区房溢价继续减少；

一句话：学区房的溢价取决于人口预期。

中期内上海依然能虹吸全国人才，人口总量不会有滑坡。

但短期内，适龄入学人数的下降趋势也不会逆转，这需要更长时间修复，建议短中期内不要太关注学区房了，除非是特别顶级的学区。

7、今年土地供应总货值不会减少，但面积会下降，地段更核心；

从前两年起，上海土拍总量就在下降，但是位置越来越核心，单价越来越高。这是符合规律的：在上行周期把边角料地块都卖掉，而在下行周期卖好地，保收益。

所以所谓「绝版地块」什么的，听听就好，上海的土地没有那么少，只有捂不梧的区别。

比如，2026 年初，北上海市区会上市两块较好的地块，一个是虹口的绿城潮鸣外滩，另一个是苏河湾招商 & 越秀 & 星狮 & 瑞城地块（招商操刀）。这两块地是短期内北上海最有故事的地块。

除此之外，南上海的黄浦翠湖 7 期、徐汇滨江中海地块等核心也会一一上市。

加上土拍中虹口（北外滩）、老静安（长乐路）、黄浦（老西门）、长宁（江苏路）等都会发力，今年各区的好地块会相当多，这些地块都会在 2027 年前变成商品房。

所以想买豪宅的人，可以慢慢挑挑。

8、普通购房者会越来越难以获取透明信息；

在 2023 年，判断一个新房卖得好不好，看积分就知道；

2024 年，积分不一定靠谱，但还可以看认筹率；

2025 年，我们知道认筹有水分，就得去「网上房地产」看网签率才知道房子卖得如何；

2026 年嘛，网签率大概率也不太靠谱的，很多楼盘拥有水签（非实际购房人、代为签约，可能没有卖掉）、缓签（购房者先草签，几个月后再正是签约）政策，普通购房者获取真实销售信息将会越来越困难。

又由于有些真话不让说（比如我小红书【普拉思（房产研究版）】中说了真话，可能会喜提禁言 30 天），市场上很多房产中介无脑唱多，导致买家信任降低，对于普通买家来说，做决策的成本会显著提高。

总之，没有永远上涨的市场，但也没有永远下跌的市场；

如果楼市长期下行，从长期看对各行各业都会产生深远的负面影响，普通人并不能等到「房价跌到我能轻松购买」的时刻，在这之前，你的工作会率先受到激烈的负面影响了。

所以维稳楼市，是政府必须做且必须做成的事情，我也会相信它有效。

短期谨慎操作（要买也不要拉满杠杆）；

刚需自行入场（最近下跌空间已较小）；

投资仍需小心（并不是好的千万标的）；

长期谨慎看好（要相信国运会挺过去）。

P.S. 由于知乎上对房产的总体看空氛围过于浓郁，作为一个纯粹的房产爱好者（尤其是中观研究），我更多的内容会更新在小红书的 【_普拉思（房产研究版）】_上，有兴趣可以关注一下。

知乎用户 曾加​ 发表

上海房价正在俯冲，“沪七条” 只是降落伞，试图降得慢一点，不能阻止下降。

知乎用户 模范二哥 发表

路径依赖很可怕

前二十五年，七零八零九五前普通人为了买房过的啥日子，他们的孩子可是看的明明白白的。

你觉得这个环境下长大的孩子还会愿意为了一套房子和所谓的 “未来” 愿意继续父辈的路子吗？有愿意的比例多大？这个套路的 “好” 能享受到的只是那一小部分人，但这个套路的 “坏” 大多数人可都享受过了。

即使套路内核不变，外包装也得大变样才能让新一代年轻人愿意尝试不是？尽管结果差不多。

所以各位大人们，时代需要变化，需要新故事来吸引年轻人跟你玩，否则你就是激励机制有问题啊，再加上各路春风法官各种骚操作，嘿嘿。

还指望用房子把年轻人圈进来没毛病，但套路得变了，分配机制的大改，不然他们直接躺平。

知乎用户 木兰她哥哥 发表

下一次就是完全放开限购了，社保居住证啥都不要了，然后肯定也没啥起色。快进到买房送蓝印户口，才能有点起色了

知乎用户 奕君​ 发表

这可咋办！我外环内有房子，要是被别人买走了咋整？

这政策突然就出来了，我还没有思想准备呢！

哈哈哈，大笑三声出门去！

玩笑归玩笑，还是说说上海的这个沪七条吧。“符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房，对房地产市场有何影响。”

这个 “非沪籍居民” 指的是上海市常住居民但还没有取得上海市户籍的人士，同时要求他们缴纳社保或个人所得税满三年。实际上就是在上海工作的非沪籍常住人口。

“可在外环内增购 1 套住房”，是说以前他们只能在外环外购买，现在可在外环内购买了，并且是 “增购一套”，就是原来可以买一套，现在还可以再买一套。

我先说说上海的 “外环” 概念吧，北京有一环到六环，现在虽然有 “七环” 的说法，但那个全称是首都地区环线高速公路（G95），部分路段并不在北京境内。

北京的面积比上海大很多，北京近 16400 平方公里，上海只有 6400 平方公里，仅为北京的零头。

所以上海没有那么多环线，只有内环、中环、外环和郊环共四个环线。

我们来和北京对比一下，大家就知道上海的外环是个什么概念了。

上海的内环内大概是 115 平方公里，外环内大约 664 平方公里；内环内人口大约 320 多万，外环内人口大约 1500 多万。

北京呢？

一环‌：环内面积约为 ‌18 平方公里‌；

‌二环‌：环内面积约为 ‌62 平方公里‌；

‌三环‌：环内面积约为 ‌159 平方公里‌；

‌四环‌：环内面积约为 ‌302 平方公里‌；

‌五环‌：环内面积约为 ‌667 平方公里‌；

‌六环‌：环内面积约为 ‌2267 平方公里‌。

所以，上海的外环内就相当于北京的五环内，几乎完全相等——660 多平方公里。

北京各环线内人口的分布如何呢？

一环就是紫禁城及周围那一小块地方，所以不统计常住人口，也不便于统计。

‌二环内‌：约 ‌148 万人‌；

三环内：大约 405 万人；

‌四环内：大约 693 万人；

五环内：大约 1054 万人；

六环内：1634 万人。

你看到一个很有意思的现象了吧？上海的外环内面积跟北京的五环内相当，但人口多出 450 万。所以上海外环内人口密度是 2.26 万人 / 平方公里，北京五环内人口密度只有 1.58 万人 / 平方公里。

所以，上海一直想把人口疏导一部分到五大新城。北京的话，郊区人口更稀疏，六环外只有 518 万人，但面积有 14130 平方公里，人口密度只有 367 人 / 平方公里。北京比上海更严重，郊区就没几个人，但核心城区拥堵严重。

以前两个城市差不多，都想把人往郊区引导，尤其是对于非户籍人口。这就是上海一直限购外环内非户籍人口购房的原因。

但现在房地产不景气，就把这个口子又打开了。影响如何？对外环内房产有些利好吧，但影响也不会太大。毕竟上海外环内房价还是比较贵，千把万也买不到多像样的房子，可能给少数有钱的非沪籍人口带来方便。

知乎用户 Urvin​​​ 发表

什么时候申城购房政策调整为: 买房就送蓝印户口。

我估计上海楼市才能迎来一波 “春天”。

现在只是允许 “外地人” 在市中心买几套房，那不管用，中心城区范围一套房（以二室一厅为例）要 500-1000 万，普遍还是买不起。你要是说送蓝印户口，孩子能在上海中 / 高考了，有入场券了，那砸锅卖铁也得上～

再苦不能苦孩子嘛

知乎用户 华仔爱军事 发表

再等等，过几年就直接买房送户口了~

知乎用户 會變得不幸 发表

看完以后脑海里的是：沪爷沪姐缺韭菜了？全文看下来感受就是上海楼市现在有点卖不动了，急需韭菜来买。“沪七条” 就是降价大甩卖前的入场券打折卷大放送。以前韭菜没资格买，现在社保满一年就行；以前韭菜钱不够，现在公积金多借给你几十万。核心就一句话：“快来买吧韭菜们，条件好商量！” 这就像商场搞店庆，先把人流量搞起来。至于你买了之后是赚是赔你猜。如果你是真刚需上海翻 “大山”（结婚、小孩上学、自己住），这波算是机会，可以认真去看看。如果你是想着炒一把就跑，还是别当韭菜了！

知乎用户 巳注销 发表

都去势了，再喂什么药都不灵了。

知乎用户 多看少说 发表

看问题看本质。为啥政策松绑了？因为没有新的人接盘楼市了，这个政策会短暂让交易量增加，但是解决不了根本问题。北京从五年变成两年，又变成了一年，对房地产有一点点刺激，但是改变不了依旧下跌的趋势。政策没有错，不可能一下子放开的。让有钱的人继续买，让有能力的新上海人先买，共同建设美好上海。

知乎用户 寻风度陌 发表

越没人买越没人买

知乎用户 美美睡一天 发表

上海开始买房送户口之前看都不看。

知乎用户 武陵轻薄儿​​ 发表

我觉得几乎没有影响。

懒得分析，我说一件事就好。

我在银行里审房贷的，房产政策变动如果影响大，我会在官宣之前几天就知道个大概，要先给我开会吹风，做好准备。不大要紧的呢，先听官宣，当天下午开会或者下班后线上开会。

现在这个消息已经过了一整天了。我昨天没开会，晚上也没有线上会，我今天早上上班甚至连邮件都没有。我目前只看到公共渠道的信息。

所以，我觉得这事儿应该没什么影响。

知乎用户 Cindy​​ 发表

木有新意啊

说实在的，还不如再降点利率来的实在

我有预感，当利率降到 1 个点以下的时候，上海房价一定涨

央行要给力啊

知乎用户 唪唪水水 发表

大家别吹最后一条底裤蓝印户口了，那就是跟韭菜壮阳一样的笑话，

纵向来看上海当年房地产低迷蓝印户口送了七年都没勃起。真正的转折点是 01 年加入 WTO，上海依托东亚最优良的深水港成为外贸中心，叠加金融与轻工业重回一线城市，03 年房价才涨起来的。

横向来看，当年涨势比上海猛的多了去了，浙江温州及海南一度超越北京成为房价第一高城，原因无他仅仅因为经济发达。

上海涨起来跟蓝印户口一点关系没有，别做春梦了，还不如期待特朗普突然性转跟中国度蜜月

知乎用户 青云白首 发表

短期看收入，中期看利率，远期看人口，还有个灰犀牛房产税。

短期扪心自问，工作能不能保得住？收入水平能保住不降低吗？

中期你觉得房贷利率会降到 1% 以下吗？五年期定存降到 1% 以下是迟早的事，房贷利率一直扭扭捏捏的不跟。另外也要观察租售比与房贷利率何时反转。

远期人口是明摆着的，最快也要一代人的时间来恢复。

至于限购政策纯粹是遮羞布，放松到什么程度不重要，有没有很重要。

知乎用户 秋名山老 4G 发表

快熊变慢熊，应套尽套，快速收拢市场空余资金

房价的根据是当地的产业和工资来的

鹤岗的楼房就是比北京海淀还有上海浦东的老破小条件好

但是鹤岗的房，皮炎里插火箭，也赶不上海淀和浦东的房价

就是因为鹤岗没有产业

之前房地产上涨都是因为大基建，导致整个房地产市场的资金开始扩容

但是现在经济下行，这次因为什么呢？

如果全中国的互联网行业全搬去上海我觉得上海到底了，不然不太现实

知乎用户 伍子胥 发表

你急了，你急了，你又急了，但是不是很有诚意地急了。

知乎用户 博君一笑陈情令 发表

上海 “沪七条” 一出，市场都在讨论放松和利好。但如果你只看到这一层，就完全错了。这不是一次简单的政策松绑，而是一次城市治理逻辑的公开切换。

它回答了一个根本问题：当人口不再无限增长时，城市靠什么运转？

这份文件的重量，不在条款本身，而在于它清晰地标示了中国城市化进程的一次关键转向：从规模扩张的 “城镇化”，迈向功能分化的 “都市圈化”。

这对市场、城市及未来的影响，需放在这个历史性转折的背景下审视。

对上海：这是一次社会结构重组

政策三条核心——降低社保年限、提高公积金贷款、调整房产税——绝非孤立举措，而是一套组合工具，旨在达成三个明确目标：

1、加速 “人口资本化”：社保年限要求从三年骤降至一年，核心是缩短考察周期，快速将具备生产与消费能力的 “流动人力”，转化为有恒产、有恒心、与城市深度绑定的 “定居资本”。

居住证满五年购房条款，则是将已为城市运行贡献多年、却处于管理模糊地带的庞大 “存量人口”，正式纳入城市公共服务与治理体系，完成社会整合的 “最后一公里”。

2、实施 “财政精准滴灌”：公积金贷款额度的大幅提升及对特定群体（多子女、购绿建）的倾斜，绝非普惠性放水。其实质，是利用政策性金融工具，完成一次社会信用的分层与识别。高额度的受益者，必然是公积金缴存高、职业稳定的群体。

这等同于用国家信用背书的低成本资金，置换这部分核心中产未来的商业负债，旨在加固社会稳定器的财务基础，并定向刺激改善型消费。对绿色建筑的补贴加成，则是以金融手段强制引导市场供给结构，为城市的低碳更新设定技术路径。

3、推动 “保障责任转移”：允许特定情况的成年子女购房免税，政策含义远超减税本身。

它是对中国家庭代际财富转移模式的正式法律追认与鼓励。此举将一部分住房保障责任，从公共财政悄然转移至家庭单元内部，是成本效益极高的社会政策设计，旨在巩固家庭这一社会基石的财富承载与风险抵御功能。

对上海楼市的影响，绝非普涨。

其结果是市场将沿新的价值坐标剧烈分化：核心资产（绑定优势地段、稀缺资源、符合未来标准的住宅）将获得坚实的流动性支撑；而大量不符合 “人才绑定” 与“品质升级”导向的普通资产，将继续面临压力。市场将从 “有无” 问题，彻底转向 “优劣” 问题。

对其他城市：这是一份迫在眉睫的战略选择

上海作为政策风向标，此次实则为全国重点城市提供了一份清晰的行动范式。后续影响将呈现梯队传导效应：

1、一线及核心二线城市（如北京、深圳、杭州、南京、成都等）：将迅速吸收其政策内核——“精准筛选绑定有效人口，优化内部债务结构，引导城市硬件升级”。它们会依据自身财政与产业状况进行调整，但竞争的逻辑已从 “抢人” 变为 “选人”，从“管理” 升维为“运营”。

2、多数省会及普通二线城市：将面临严峻挑战。完全复制上海标准，可能超出其产业与公共服务承载力；若不跟进，又恐在人才与资源的争夺中边缘化。它们的出路在于 “差异化聚焦”，集中资源打造若干优势产业或功能片区，以此吸引特定领域的人口与资本，形成错位竞争。

3、广大三四线城市：此轮政策博弈与其关联度将迅速降低。它们的核心任务将转向提供宜居成本与基础公共服务，承接区域内的居住与生活保障功能，发展逻辑与一二线城市彻底分野。

中国城市格局，将由此加速形成 “核心都市 - 功能节点 - 保障腹地” 的三层塔式结构。

“沪七条”的深层意义，在于它标志着驱动中国房地产二十年的 “增长主义范式” 终结，一个 “功能主义范式” 的时代正式开启。

房产的估值基础，正从 “增长预期” 全面转向 “内涵价值” 。

这包括：所捆绑的城市公共资源（教育、医疗）、所符合的可持续标准（绿色、智能）、所服务的社会功能（吸引人才、保障居住）。

政策的目标函数，从 “刺激交易、拉动增长” 变为 “优化配置、稳定系统” 。房地产市场成为社会治理的关键子系统，其首要任务是防范金融风险、服务人口战略、促进社会公平。

个人的资产逻辑，必须从 “投机增值” 切换为 “功能配置”。房产选择，本质上是对家庭发展所需核心资源（教育、户籍、社区环境）和未来城市地位的长期投资。其财务回报将趋于社会平均利润，超额收益将主要来自其捆绑的、稀缺的非财务性资源。

所以，这份文件是一份冷静的宣告。

它宣告了那个依靠土地金融和人口红利驱动城市膨胀的年代已经结束。

未来属于那些能清醒认知自身在 “三层塔式” 城市新格局中所处位置，并能依据 “功能主义” 新范式，重新审视与配置自身资产的城市、企业与家庭。

历史进程的转向静默无声，但其力量足以重塑所有参与者的命运轨迹。

知乎用户 杨同志 发表

有用，但效果很一般。

根本逻辑还是人口，断崖下降，已经将未来耗尽。

房子在我们国家有两个功能，一个是学区，用来给孩子用的，崩溃了。

一个是居住，这个租和买，都能实现，考虑人口继续下降，房产严重过剩的情况，租售比悬挂，租更有性价比。

投资属性不用再考虑了。

尤其是外环这种地方。

知乎用户 小耳 发表

下一步全市不限购，公积金余额当首付，公积金贷款夫妻双方最高可贷款 480 万

知乎用户 IT 打工人 发表

还没到买房送户口的时候那就还没到底。

说明，评估上还没有那么着急，大招不用放完。

知乎用户 李殊​​ 发表

简单说就是：托底部，注入流动性

很多人对上海的房子有误区，实际上海的房子是分层的

• 300w 以下
• 300w-800w
• 800w-1200w
• 1200w-2000w
• 2000w 以上

根本不是一种东西

1200w 以上的不谈，这个基本和普通人关系不大

往下面说，其实每层是大概差 300-400w 的，

为什么？ 其实很简单，就是上海普通的打工人大概一辈子的收入。

外地来的普通人，其实一辈子大概就是买 300-400w 左右的房子的。

上海本地有了这个基础的人，也就是父母有房的人，为孩子买房子，基本就是买 800w 左右的。 因为自己父母的 300w 的房子卖了之后，大概是加自己这辈子的 300w 左右给孩子买一个，这个实际上还是刚需范畴的。

同样的，孩子自己工作之后，再加 300w 买一个 1200w 左右的房子。 1200w 的房子已经是上海核心区里面普通人的顶峰了。

1200w 在网上，实际上差距就很大了，因为这个层级不是普通人的，价格要看边际的出价，而不是价值本身。

这个分层是非常明显的

上海楼市的问题不在于 1200w 上面这几层，而是最下面的断了。 经济出问题之后，最先被波及的就是底层

而实际上，底层的购房意愿却是最大的

你一年能挣 100w 人民币以上，你去哪大概率都过得不错

而你一年能挣 15w 人民币，上海可能就是你最好的选择，因为你大概率去别的地方挣不到。而这些人，则是最想在上海有个稳定的居所的。

所以，上海现在这个政策就是托底，算是善政了。

让 300w 以下的活动起来，简单说就是这个层级的，公积金基本给你包了。利率算没有。

800w 这个位置的，家庭可以贷 300w 公积金也是一样，你卖了老破小，加上公积金，基本可以上车这个层级的了。

后面的同理。

这个政策算是比较精妙了，确实是实际帮助了想买房的人，也不会给投机的空间，造成道德风险。

知乎用户 知识科目演练 发表

影响就是继续跌，迟早会回到买房就落户的时代。

后期北京、深圳应该会跟上

尤其是深圳，已经脱的差不多了，就剩下裤衩了，这次应该会全脱掉

然后，看看周边的长三角

苏州肯定是继续跌了，原本很多上海上班、苏州买房的，这时候会考虑置换一套离公司近一点的地方

南京已经跌的差不多了，后期跌幅应该不大

杭州和合肥那还是要继续跌的，带动省内继续跌

合肥滨湖已经到一万三左右，后期会进一步下探到一万左右，大高层回到七八千

那么许多皖北来的兄弟就可以把老家房子出手，在合肥买房了，皖北以后就是县城的水平了

安庆已经跌的差不多了，后期就是有价无市，卖不掉了

芜湖继续跌，马鞍山继续跌，人口继续外流去上海、南京

黄山不好说，毕竟黄山的房子很多不是本地人再买

宣城、铜陵、池州就慢慢萎缩吧。

知乎用户 超导还导不导 发表

上海都扛不住了，其他城市也就没必要扛了

新的时代要来了，向前看，不要总想当年的辉煌

知乎用户 项工聊充电 发表

以前我收入巅峰期，房价在暴涨期，因为单身被挡在限购门外，一点红利也没吃到。

现在我收入只有巅峰期三四成，还是单身，但年老色衰，你告诉我外环内可以买两套，外环外买几百几千套都行。我要是现在买了不就是当了两次大冤种吗？

知乎用户 傻大木 发表

只能说上海一放松，紧张的不是上海房产，是周围城市，不管是环京，还是环沪，在过去房价暴涨的一段时间内，承接的是上海外溢出来的一批刚需，甚至是上海本地人，昆山，嘉善，启东，这些地方抛售已经晚了，杭州，宁波，嘉兴，甚至到南京，之前涨的很猛的，这波还有的降，尤其南京，杭州。还有一个合肥，之前很多年积攒的外出务工流，回乡置房定居，结果合肥给来个暴涨，现在等着看吧。

知乎用户 不吃香菜吃香菜 发表

从历史上看，这个政策出台的时候离底部就不远了。上海只是开始，今年的力度必然会超过去年。上头明确提出今年消费和内需是首要战略任务，内需，消费，投资，地方债所有归集都是地产，不能再这么下去了

知乎用户 没完没了 发表

周围的一二线城市房价更撑不住了

知乎用户 大刀姜五​​ 发表

没一点影响，什么年代了还搁这关注房地产？

知乎用户 啦啦啦 发表

不买房，真的是因为被限购给限住了？

过去我要是拿着 1000 万在上海随便找一个中介，告诉他我有钱，没资格。他们应该有各种办法能让我买到这套房子。

知乎用户 小三爷​​ 发表

当上涨预期消失后，冷静下来看会觉得当前上海的房价还是太高了，随便市区一套老破小，动辄每平米五六万，200 万才买个 30 多平的房子，不送户口真想不通谁来买，毕竟学区是快忽悠不动人了。

很多人开始来思考房价下跌的锚点究竟在哪，比如租售比？ deepseek 说国际惯例 1：200-300，我看我租的房子还在 1：1000，看来这下跌潜力还是巨大的。

知乎用户 夏侯妙才 发表

等买房送蓝印户口的真的劝你别做梦了。

当年有多少房子，现在有多少房子？

当年上海等人矿来建设，现在常驻人口加流动人口往 3000 万去了。

当年金山奉贤南汇都是县，现在划到区，不见得金山买一套 50 万老破小给你个上海户口吧？

还是说和川普学，买 500 万房送户口？怎么可能呢？

先安家，再慢慢积分吧，别想有的没的。

知乎用户 随心 发表

老乡，别走！听我把话说。老乡、老乡，你…… 咋不听我说呢

知乎用户 古德拜侯爵 发表

这就是典型的假努力，房产税不取消你限购放得再宽又有什么用？

知乎用户 ccghbcdth 发表

给你们个机会快来买房，别不识抬举←_←

知乎用户 壁虎吐槽哥 发表

说明上海房地产也顶不住了

知乎用户 暗中观察 发表

我还是喜欢你桀骜不驯时候的样子，这么施舍有点不适应

知乎用户 单车变摩托 955 发表

当年三万块到手的内环老公房现在 450 万卖给新上海人

已经算很便宜啦

还不感激涕零

知乎用户 抖音美好音符年 发表

不是已经连续几个月二手房成交量超过 2 万套了，中介们不是说二手房库存消耗消耗量很大吗？怎么还松绑呢？真难猜啊🤦‍♂️

知乎用户 猪肝儿 发表

你只要思考一件事：有好事会轮得到你一个无权无势的老百姓吗？呵呵

知乎用户 德田重男 发表

哪怕快要饿死了，依然还要享受权力～这就是傲慢。

刘慈欣说的那种傲慢。

知乎用户 import 潘多拉​​ 发表

现在这种政策挤牙膏式地放出来，简直就是在背刺普通家庭，之前交满一年社保只是外环外，等上车了你告诉我外环内也行了。

知乎用户 terence 发表

老破小可以抢救一下……

上海的房子没有居住价值，全是地段。

什么近郊远郊电梯房的新房的居住价值是外地人不懂几年前炒出来的……

当然你也不能说外地人不懂，外地人里面有一些懂得很，抄完前两年就卖了，赚翻。

不过你如果是住上海的，工作啥的，包括以后的规划也不准备回老家了或者老家就在上海……

那学不了这些很懂的外地人，再然后你就只有地段价值了。

说再直白一点，就是你占着茅坑不拉屎，也是要买门票的……

所以，老破小可以抢救一下，我前两天听说一套房子租售比 4+%……

可惜，第二天就签掉了……

新房次新房么……

我是不会建议各位下手的。

我给你们举个例子。

之前其实举过的，有一个朋友的同事，外地小年轻。

之前就不说了，现在房租还是 3000 多一个月。

那么，他如果买一个小一些的老一点的核心地块的两室一厅，居住条件能好非常非常非常多。

然后呢？差不多位置买个 3000 多一个月的那种房子，

150 万就可以达到了，首付 30 万，贷款 120 万，月还贷 4800

我的小年轻朋友公积金每个月 2000 出头……

买个房子现金流都增加了 =_=

当然了，这种并不适合那些随时准备撤离回老家，以级特别在意本金绝对不能回撤的人……

房子在可以预见的未来，依旧是没什么涨头的，毕竟市场规模或者说整体资金量萎缩的吓人。

适合什么？

适合那种，扔一笔钱，然后就烂屁股也要烂在这个地方，拉不出屎也不想把茅坑让出来的那种……

知乎用户 温酒 发表

他急了，他又急了

他示好了，但又扭扭捏捏的

外环外这个 1 年社保要求还保留着，实际上毫无意义，但保留着朦胧美

任何政策的示好，都是诱导你掏钱消费，扩大消费人群

一个水泥盒子，让牛马背着 30 年的贷款，一个 35 岁就有失业风险的人背负 30 年？

真想让牛马享受生活，不需要买房子，还不如出点政策，让牛马能找到工作，让牛马能多赚点，保证牛马的八小时工作制，多放点假

26 年的房地产很有意思，继续延续 25 年 12 月次新的跌幅，还是扩大跌幅呢？

知乎用户 五点四十三 发表

知乎用户 夏叔叔​​ 发表

建议官方推出恶意不买房黑名单！

知乎用户 卓君投资笔记 发表

意思是 “老乡别走，把钱留下”。

知乎用户 Gteya 发表

这就好比坐台的小姐。

过去经济好顾客多，还能两手往下面一捂，“低于 1w 一晚老娘不伺候！外地来的不伺候！”

别人劝她找个好人家，改成每个月拿钱细水长流，她不的，嫌来钱太慢了。

现在经济差了，没顾客了，但两腿一分直接宴请八方吧，面子上还有点挂不住。而且显得自己不值钱，自己好歹一晚上也值个 1000 呢，这口子一开以后岂不是是个人花 200 就能玩了？不行不行！

结果只能扭扭捏捏地来句：“6000 包夜得了，搁以前你们这些乡毋宁还不配来呢，别给脸不要！”

但还是没人，没钱的买不起，有点小钱的觉得不值，富哥嫌玩她掉价，不如隔壁东瀛妹和大洋马，有的开起来舒服，有的帮自己挣点小钱。以前自己花钱败家或者协议里塞点小巧思大家也认栽，可现在人老珠黄又事儿妈，都比不过南边的村里小妹，还挑三拣四，这不哄抬福价么？

她其实也后悔以前没赶紧找个老实人吃工资钱，但早习惯了消费大手大脚，加了一堆杠杆买这买那，现在一堆债等着还，不卖不行，不卖当天就饿死。

于是就只能拧巴地喊：

“姐现在全国可飞，不限本地啦！”

“5000 包夜，加 1000 可以不戴啦！”

“现在包月有优惠，每月 20 次仅需 88888 一个月啦！”

……

“来啊，tnnd，为什么不来？”

知乎用户 匂宫学姐单推人 发表

看到 “沪七条” 落地，最直观的感受是：一线城市的政策工具箱，确实还在持续往外掏东西。

这次的新政，信息量其实不小，可以简单梳理几条核心的。比如非沪籍买外环内社保或个税年限直接从 3 年降到连续 1 年，满 3 年的甚至能在外环内多买一套；持居住证满 5 年的，无需提供社保或个税证明，可在全市限购 1 套住房。公积金方面，首套房最高贷款额度从 160 万提到 240 万，叠加多子女家庭和绿色建筑相关因素后最高能到 324 万，而且已结清公积金贷款、且本市无住房或仅有 1 套住房的家庭，再买房时可申请公积金贷款。

另外房产税也做了微调，沪籍成年子女未成年时与父母共有的房子不计入自己的套数，置换后只要该住房仍属于家庭唯一住房，就暂免征房产税。这显然是瞄准了改善置换的需求，同时也兼顾了刚性住房需求。

与其说这是孤立的 “大招”，不如把它看作一线城市在“挤牙膏式” 放松进程中的又一次前进。信号很明确：限购这道篱笆，正在被一截一截地拆除。

那它对市场到底有多大影响？短期来看，交易量肯定会有一波脉冲式回升。门槛降得这么直接，尤其是把外环内的口子撕大了，确实能把一批社保刚满一年的新市民、以及想在外环内改善的非沪籍家庭给 “勾” 出来。这会强化上海二手房市场近期已经出现的 “以价换量” 势头。

但要说房价会就此扭头向上，恐怕需要更深层的审视。这才是问题的关键——我们需要拆解几个更深层的制约因素。

首先是 “亏钱效应” 对购房心理的侵蚀。房价持续下行带来的不仅是账面财富缩水，更是一种 “财富幻觉” 的破灭。对于多数中国家庭而言，房产占家庭总资产的比例高达 60% 至 70%。当房子市值低于剩余贷款总额，甚至出现 “亏了 300 个” 的真实案例时，潜在购房者会本能地产生“接盘焦虑”。这种心理层面的负反馈，远比限购放松的刺激更为持久。市场上不缺购买力，缺的是 “买了不会亏” 的信心。

其次是租金收益率对房价的支撑力度仍然偏弱。2025 年百城住宅平均租金回报率回升至 2.39%，这一水平虽然已高于定期存款和多数主流理财产品的收益，但距离覆盖房贷成本仍有差距。如果按 3% 以上的按揭利率计算，一套房子每月产生的租金往往还不够还利息，再扣除物业费、房屋折旧等持有成本，现金流就成了负值。这意味着，单纯从现金流角度看，买房收租依然是一笔需要持续贴钱的买卖。

第三是房地产税的预期。对于持有多套房的群体而言，这始终是一把悬在头顶的剑——持有房产不再是一劳永逸，而是需要面对未来可能出现的固定支出。无论何时落地，这种预期本身就会抑制投资性需求的入市冲动。

第四是现金流稳定性的问题，这一点可能被很多人低估了。买一套房，背上的是二三十年的房贷，这对购房人未来收入的稳定性提出了极高的要求。而当前我们正在经历的，是 AI 技术对就业市场的深刻重塑。从白领岗位的程序员、设计师，到基础职能的客服、文案，越来越多职业正面临被替代或降薪的风险。就业市场的不确定性正在成为常态，当 “明天会不会被优化” 成为越来越多人不得不考虑的现实问题，动辄锁定未来三十年现金流的购房决策，自然会变得更加谨慎。这不是需求消失了，而是支撑需求的根基——稳定的收入预期——正在松动。

更深层的结构性变化在于：住房作为家庭部门最重要资产的地位正在削弱。研究表明，自 2008 年以来，中国城镇家庭的财富差距主要来自房产差距，贡献率接近 80%。这意味着一旦房价进入调整通道，对整个家庭资产负债表的冲击是系统性的。而当资产的锚开始松动，最直接的后果就是 “换不动了”。这种冲击会通过置换链条层层传递：二三线城市房价下跌，意味着老家父母那套房子卖不出价，子女在上海凑首付就少了一份底气；自己手上那套首套房卖不出好价钱，想要置换改善也就卡在了半路。当房产的流动性被冻结，整个家庭的财富周转也就陷入了停滞。

综合来看，“沪七条” 的实质作用是托底而非拉高。它能让交易量回暖，但难以扭转房价的长期预期。对普通购房者而言，如果是基于自住需求，现在的信贷成本和上车门槛确实友好了一些。但如果是冲着抄底去的，可能需要想清楚：当 “房住不炒” 成为长期共识，当租金收益取代价差收益成为资产定价的锚，当未来三十年的现金流变得越来越不可预测，所谓的反转逻辑，真的还会来吗？

知乎用户 薛洪言​​​ 发表

看了高赞回答，感觉大家把该说的逻辑都说得差不多了，什么挤牙膏式放松的边际效应递减、外环外被虹吸的风险、政策工具箱快见底之类的。换个角度分析也许不太中听：这次沪七条真正在意的，可能压根不是救楼市，而是保人口。

因为我本身之前在地产行业，去年的时候一个在上海的朋友找我帮他参谋房子，他在张江干了五年程序员，社保早就满了，但一直摇不到新房，二手又下不去手。他的原话是：不是买不起，是感觉被当韭菜割，今天放开明天收紧，谁愿意拿三十年现金流赌政策的稳定性？

这种心态在沪漂里特别普遍。限购表面上卡的是购房资格，实际上磨损的是长期定居意愿。我认识好几个能力够落户、但迟迟不办的朋友，问就是 “反正也买不了房，户口有什么用”。当房子和户籍脱钩、又和社保年限强绑定时，政策传递的信号就很暧昧——你到底欢迎我长期待下去，还是只想要我的劳动力红利？

所以一年社保即可外环内购房这个条款，降门槛是次要的，表态才是主要的。它等于官方承认：以前那种先贡献五年社保才给上车资格的筛选逻辑过时了。现在上海需要抢的是 35 岁以下、收入还行、但还没下定决心扎根的人。给他们一个预期，相当于发了一张心理层面的准市民卡。

当然这到底能不能托住房价我持怀疑态度。外环内新房库存确实不多，但二手挂牌量摆在那，真放开购买资格，供给端的反应可能比需求端更快。查了下数据，2024 年上海外环内二手挂牌同比涨了差不多 40%，很多是早年投资客在出货。这时候放开限购，更像是给这些存量筹码找接盘侠，而不是创造新的上涨动能。因为现在买房的人和十年前买房的人，根本不是一个物种。以前那波是六个钱包凑首付、赌资产增值的投资逻辑；现在能下场的，要么是公积金覆盖月供、不影响现金流的体制内家庭，要么是全款小换大的本地改善。中间那层高杠杆、高预期的新中产正在被消灭。

这次公积金额度提到 240 万，多孩家庭能到 324 万，看着挺大方，但算笔账就露馅了。外环内像样的两房现在什么价？800 万起步。324 万公积金 + 200 万商贷，首付还得掏近 300 万。能一次性拿出 300 万现金的家庭，在上海是什么水平？反正我认识的沪漂里，五年能攒下这个数的，基本都转去杭州成都买房了，留下的反而是反正也买不起不如躺平的。

所以政策效果会分化得很厉害。外环内的新房可能会有一波热度，尤其是那种总价 600 万左右的紧凑三房，正好卡在够一够能够到的心理价位上。但外环外就惨了，本来去年 825 新政后那边已经实质放开，现在内环松了，谁还去买外环？我猜测接下来半年，嘉定、青浦、奉贤的二手挂牌量会再上一个台阶，价格可能还要阴跌。

更深一层的问题，这种渐进式放松，本质上是在透支政策信誉。广州就是个活例子，一点点挤牙膏，市场就学聪明了，永远等你下一步。我听过一个挺损的说法：现在上海楼市的买家，比卖家还会算账，等等党不是没钱，是怕买在半山腰。政策越频繁调整，这种观望情绪越重，最后变成死局。

所以沪七条的影响，短期看是外环内二手挂牌加速去化、外环外承压；中期看是北京五环内跟进放松、全国二线城市被虹吸；长期看…… 长期看可能什么都没改变，因为真正决定房价的，从来不是限购松紧，而是大家对未来的收入预期。而这个预期，靠房地产政策是救不回来的。

我跟几个中介朋友、还有正在看房的老同学聊出来的想法，可能偏悲观，但终归比 “重大利好、楼市回暖” 的通稿实在一点。

知乎用户 雨中的玩偶​ 发表

影响就是还得继续跌。理由前年底我就回答过，给这个回答引个流，我还是持续看空。

https://www.zhihu.com/question/605042552/answer/47486918314?share_code=jJDgPJY8iq1t&utm_psn=2010078657775948981

知乎用户 哈哈哈哈哈算了 发表

认识一位朋友，前几年，从江浙沪某地买的房，170 多 W，几个月前卖了，售价是 80W。

呵呵，这亏损。。。。

还好人家不差钱，当时是全款买的，要是贷款，那不敢想。

而今又搞政策，吆喝，大家都来买房子吧！

实则没什么用。

就算有微弱的影响，也只是买房的人群范围又增大了！

仅此而已！

管你出七条八条的，

外地人买个房子，没有教育医疗户口相关的组合拳政策，那都是虚假的实惠！

现在上海新建的高档公寓，高档小区，越来越多。租着也能过的很舒服，为啥要买你的房子？？

说的难听点，**就是靠买卖房地产多收些钱款而已！**毕竟交易都要交税的。

面对越来越开民智的新一代人，不少人都不结婚不生孩子了，

房子？？要来作甚？？

知乎用户 日小月 发表

最新沪七条又一次证明了一个真理：

真正值钱的东西是你花钱也买不到的，比如户口。

一点点放松，也是一点点的让你明白，水泥盒子终究只是水泥盒子。户口是好东西，想要也不给你，水泥盒子你想要就拿去，但是有条件，要么上贡你过去赚的钱，要么上贡你未来能赚到的钱。

你买 2 套还是买 10 套没有本质区别，无非是榨干自己的钱包。

没有户口，你有多少套房子也不是上海人。

知乎用户 111111 发表

限购的本质是因为 “供应” 无法满足“需求”，人为打压一部分“需求”，避免价格暴涨

过去计划经济时代，粮票 布票 自行车票等等票据，本质是压制 “需求”

房地产市场的限购，逻辑本质与以前的粮票 布票等等票据是一样的。只是依托于当代发达的信息网络，限购政策不需要通过发放票据来实现而已

当年取消各种票据的时候，物价疯涨了吗？

房地产，一样的

现在全上海的房子，1 年社保就可以买，距离彻底放开，没几天了。看看彻底放开的那些城市，有没有止跌的？

每次限购政策的松绑，都是一次 “供过于求” 状态的官方认定。珍惜每一次机会哦

知乎用户 Hzangs​ 发表

奇奇怪怪，快进到买房送户口。

如果从摩托佬角度，魔都凯旋都倒完了，甚至被徽京凯旋收购，甚至车子都不敢有库存，售后都崩完了，还指望啥房子，牛马打工人能和大城市顶着禁摩玩摩托的比嘛，开玩笑。

如果从牛马程序员角度，我和朋友吹的，基本上不可能有啥子普通工作能比炼丹佬工资还高了，小老板也不行，但是炼丹佬有预期收入真能维持那么久嘛。

我觉得老中什么户籍管理体系等等早就落后太多了，折腾这些就是凭空造牌，真有效果就有鬼了，当年我好像就能应届干一年就能落户，但是魔都工资真的低哎。

影响就是没有影响，我是好奇啥时候带崩环沪

知乎用户 范沅 发表

先放利好拉高出货，然后猛砸套牢，这个情节有点眼熟

利好出尽是利空，利空出尽是利好

暂且不谈是看空还是利好

一个普遍共识：好东西是靠抢的

疫情的时候你连菜都抢不着几根

现在房子利好这么大大馅饼砸你头上了，送你嘴里了，不得寻思寻思再张嘴吃啊

知乎用户 Nicole​​​ 发表

看图说话

知乎用户 夜阑卧听风吹雨 发表

评价为还是保守了，我看到回答又在说北上老龄化高，需要年纪人进行腾笼换鸟。

我只是想说就像选单位一样，当你发现如果一个单位全是年轻人的时候，就应该做好跑路的准备了。

老年人不是负债。

知乎用户 栝且倾​​ 发表

全世界都知道树哥拉裤兜里了，shit 都溢出来，裤子都黄了。树哥摸了摸，嗅一嗅，狡辩道：“误会了，中午阿三非要请客，这是咖喱，只是放了个屁而已”。

这都拉兜里五年了，起码换下裤子吧，还在装 13 呢。

现在这形势，还能拿出千八百万去接盘的，缺你那点福利？明明已经是最大购买力，非要装作一解禁就供不应求的样子。

明明手里全是劳斯莱斯代金券，还要装作手里有牌，代金券还要拆开打，一把出完说不定还能激起个浪花。

未来 15 年，任何一次回调，都是出货的机会。

知乎用户 烧鸭​​ 发表

我捋了一下二十年来的 “过山车”，看样子市场要进入“旋转木马” 模式了，起起伏伏，周而复始。

根据历史数据，严厉的政策压不住老百姓买房的热情，2016 年是调控力度的巅峰，上海房市却根本冷不下来。

又过了五年，直到 2021 年，极限泡沫遇到疫情，疯狂的车子冲到山顶，终于开始回落，等大部分人反应过来，已经是 2022 年了。

那一年成交量骤减，GDP 增长缓慢。

三年来一直阴跌，是在弥补 2016 年以来的政策失效么？

理论上，目前的二手房房价从某种意义上来说，回归到了 2016-2017 年，但是成交量比 2016 低得多（26 万套 vs 34 万套），比 2017 的低谷（12 万套）又高得多。

二手房的成交结构发生了很大变化。高品质的房子有价无市，低品质、低总价的房子占比加大，所以 2025 年的均价接近 2016-2017 是一个加权平均，具体到某一楼盘，依然比九年前高 40-50%。

但这刚好体现了时间的价值，这些年工资涨幅更大，意味着实际支付能力更强了，但是支撑当年那种 “不顾实力硬买” 的非理性投机心和信心没了。

新房的情况不太一样，大量的郊区保障房拉低了总价，纯商品房新房平均成交价高得惊人（查来查去都是 7-8 万均价，包括少量豪宅）。

新房品质比旧房吸引人（绿化、得房率、低能耗等），数量一年比一年少，多数在郊区，市区新楼盘稀少。

新房供应量逐年下降，二手房萎靡，成交量大有增长空间，政府多希望市场活过来啊。

2024 年的 “旧七条” 小鼓励之后，眼下又来一波鼓励，效果好的话，里子（国家财政）和面子（老百姓的信心）都有了。

记住：政府出手，无论限制还是鼓励，都是为了宏观利益，而不是为了害你们，或者爱你们。

我是比较乐观的，作为曾经的热情老百姓、出来后更爱国、将来打算候鸟式回上海居住的，“站着说话不腰疼的人”，随意掰扯几条吧。

一、更多外来人口在上海买房？

我以前不知道，上海的非户籍人口竟有近千万，占总数 40% 以上。

他们中只要有 10% 决定买房，成交量立刻就起来了。说实话，只要有工作，社保 1 年还是 3 年，区别不大，但 2016 年的条件是 5 年，这就不一样了。

而且居住证 5 年满足了不交社保的自由职业人。

我记得有脱口秀演员讲过，之所以舍不得离开笑果，是在乎那一份社保。（算是玩笑）

类似于脱口秀演员这样的高收入外来人员应该不少。一线城市的魅力、对安定感的渴望、加上政策利好带来的信心….

也许下一次就能听到何广智买房的段子了。

二、交易成本降低对本地人的吸引力

不得不承认，中国的税真低！满两年全免，着急卖也不过 3%+1%，现在对买方又免了成年子女第一套的房产税，无形中少了许多抵触心理。

免征可以鼓励更多房子进入市场，两年内转让的增值税从 5% 降到 3%，等于省出了装修钱。

潜在的置换需求一直很大，但是在动荡的当口，一边买进、一边卖出，心理压力比单买单卖大得多，一不小心就两头亏。

所以对交易费比较敏感的本地房东，新政一出，升级住宅的兴趣会持续增长。

三、融资压力进一步减轻？

首付从 2011 年的最高点一降再降，如今公积金贷款额度又增加，利率迷人，感觉筹钱不是问题。

问题是——总价还是太高。看得上眼的房子至少要 1000 万，就算首付低、利率低，贷款金额依然是天文数字。

那么，究竟该不该出手呢？我接下来就扯一扯支付力和泡沫度。

四、什么时候是买房的好时机？

我的掰扯离不开职业习惯：基于数据，但不轻视直觉。

数据会因为角度不一，比直觉更不靠谱。

比如说平均数就是个陷阱，可以说它是虚幻的，对任何人来说都不存在。然而它又是我们最能依赖的一个信息锚点。

在信息不对称的市场中，多方博弈，只能基于各自了解的截然不同的信息，平均数此时多少有点减少不对称的作用，大家越信它、它越管用。

根据历年的平均工资和平均房价，我发现 2025 年的 “房价收入比率” 已经回到了二十年前！

这个数字是 13，也就是说一对平均收入的夫妻不吃不喝不交税，攒 13 年可以全款买一套 90 平米的平均质量的房子。

或者理解为，如果他们需要拿出一半支付各种费用，贷款买房，大约供贷 30-40 年。

这是一个激进的数字，但对一线城市、和高速发展的环境来说，几乎是合理的（因为存在）。

过去的二十年，是飞速发展的、不可复制的二十年。

对发展成熟的环境，这个数字应该是 6（单身的话，12），也就是说两个人 6 年不吃不喝攒钱买房，或者供贷款 15-20 年。

如果你看中的房子总价不到家庭收入的 6 倍，比上海的平均情况更可负担，系统风险低，可以出手。

上海过去二十年的 GDP 经历了从飞速增长到温和增长，以后大概率不会低于 3%。

过去的通胀是 1-3%，工资增长一直接近 10%，但是 2023 年起诡异地几乎没增长。

如果不是因为疫情，只能说咱们国家已经充分 Developed 了。不过再不济，以后每年 2% 的增长总有的。

如果你觉得现在的房价依然太高，那么等再过十年，正常的房子都会在账面上涨回来。

“房价不会跌” 的理论基础是：生产效率会一直进步、收入会一直涨，人们对家的渴望、对投资（机）的热情不会消退。

因为我们总是相信国家。

最后，声明一下，虚幻的平均数、靠不住的统计口径、乱七八糟的网络来源以及捣乱的 AI 瞎提供数据，以上所说可能有误导性。

更关键的是，具体的情况天差地别，远郊的动迁房与市区的豪宅，不是一个世界。最抗跌的是最贵的那些，而泡沫最多的是最破的房子。

买房均富的时代一去不回了。

黄金地段的老破小可以等待回购救赎。尴尬地段的尴尬品质房就的确尴尬…..

天亮了。

知乎用户 雪蓝 发表

如果你是为了住，上海永远是最好的选择之一；

如果你是为了炒，现在的上海只是在温柔地劝你：拿好钱，别瞎折腾！

我们要明白一个底层逻辑：稀缺性才是资产的护城河。

放眼全国，为什么只有北上深还在扭扭捏捏地保留限购？

因为这些城市的购房资格本身就是一种 “城市期权”。

当鹤岗、玉门这些地方送房子都没人要的时候，

上海还要审核你的社保、户籍，这说明什么？

说明这里依然是存量财富的避风港。

在房地产逻辑重塑的今天，房子正在从 “全民普涨” 回归到“核心地段价值”。

上海保留限购，实际上是在变相给核心地段背书——“我还没完全放开，是因为我怕一旦闸门全开，热钱会把地板都掀翻。”

所以，越是限购的地方，往往也是崩盘概率最小的地方。

很多人说房地产不行了，

确实，这两年数据不好看。

但只要限购这根 “救命毫毛” 还在，就说明行政手段对市场还有绝对的调控力。

真正意义上的崩盘是什么样？是你想买多少买多少，政府求着你买，利息甚至降到零，市场却依然没有反应。

现在的限购，更像是一种 “蓄水池” 的阀门。

上海这次挪了一下阀门，让外环内多了一批 “接盘侠” 或“掘金者”的入场券，这恰恰证明政府手里还有牌。

只要还有调控的空间，这个盘就没到彻底熄火的时候。

虽然上海有价值，但这次 “沪七条” 的动作确实说明：强如上海，也撑不住了。

曾几何时，外环内的房子是需要 “积分 + 抢购” 的顶级奢侈品，现在竟然开始对非沪籍伸出橄榄枝。

这侧面印证了房地产目前仍处于深度下行区间。

上海这次的 “沪七条”，本质上是 “用时间换空间”。

通过精准释放外环内的购房资格，去对冲目前整体向下的地缘经济预期。

短期内会带来一波成交量的 “脉冲式” 反弹，尤其会利好那些在外环内工作、有真实改善需求的中产阶层。

但指望靠这一个政策就让房价重回巅峰？那纯属想多了。

现在的上海房地产，已经从 “暴利投资品” 变成了“高质量居住资产”。

知乎用户 大寨 发表

打窝才能吸引更多鱼来

鱼多了才能捞网（房产税）

信了的就去咬钩吧

知乎用户 深坑韭菜 发表

先说个题外话。说说我小时候，上海的住房情况。那是在 90 年代，那个时候家里 7~8 个人，在 20 平米的房子里面，隔成两个房间，每天都要做的事情，就是乾坤大挪移，吃饭是一套装备，睡觉又是另一套。那个时候，我家没想过买房子。首先，想着是会拆迁，熬一熬都会过去的，其次，觉得房子只要能睡觉生活，大大小小区别也不大。

后来买房子了，主要是看着这房价一直在涨，再不买真就要买不起了。

这个情况，可能符合很大一部分上海人的心态吧。说实话，上海人，我就真没见过几个去炒房的。

想说这个事情，其实也是对目前的情况，的一种观察。简单来说，就是没有涨价，甚至是大幅度涨价，这房子是真没啥意思可以去买的。

这个新政，能不能带来房价的上升呢？无论是正常通胀，还是炒房拉升价位，核心是要有下家。现在能看到的就是扩大下家的范围。但是完全没有扩大下家的购房能力。

接下来的政策估计会在能力方面，进行开展了。

我一直有个想法，与其降低门槛，不如降低购房金额。这里就要说到共有产权房，这个东西一直都有的东西了，不如就在这里好好做做文章。购房家庭，就以共有产权的名义，让你家一个人就能多住 10 平米，甚至 15 平米。一家三口 45 平米，自己再买 60 平米，100 出头在上海这个住房条件已经不错了。

这不仅一起承担房价的盈亏，住房也得到了改善，最重要的是，让钱流动起来了。

知乎用户 鸡爪哥 发表

知乎的广告就很有意思。尤其配上这个回答。

知乎用户 王三丨 发表

上一轮房价顶峰，基本在 2021 年 - 2022 年区间。

到如今已经有了 5 年的下行环境，这几年每次大政策或者北上广深松绑，都会迎来新的房价预期讨论。

地产的基本逻辑，没有太新鲜的故事。我们必须要有一个深刻的共识：

土地财政扩张时代已经结束，城镇化浪潮带给地产的赋能已经结束，全国普涨的行情，没有根本逻辑。

人口下行基本不可逆转，城市间的博弈将在人口上刀光剑影。

不管 AI 如何发展，人口仍然是第一生产力，也是第一消费力。

只有生产没有消费，如我们，或者只有消费没有生产，如美国。

都是问题。

因此，对每一个世界城市来说，一个城市匹配其合理的人口规模，对城市和城市人口来说，都是有红利的。

我们还是生产力强国逻辑，从生产角度，或者是消费角度，人口红利依然是国家主旋律，自然也是城市主旋律。

因此，谁能握有人口，谁就能占据城市核心竞争力。

人口下行的时代，出生率在下滑，如果不能制造人口，那可以利用城市资源抢人口。

沪七条的最核心内容：

是降低外地人的购房门槛，社保从原来的 3 年降到了 1 年，如果满了 3 年还能增购外环 1 套，没有社保的某些人，还能通过居住证满 5 年买房（有可能继续放宽）。

单从政策来看，沪七条更像是需求侧的改革，随着购买力的逐渐下探，上海放开了更次一级的购买了，以及向全国范围募集高净值客户。

稳房价只是目的之一，放松户口限制抢夺人口才是核心。但是，在经济面没有修复的背景下，任何一次政策都是一场危险的赌博。

短期来说，放开会吸引全国范围的高净值人群向上海靠拢，特别是环沪经济带的人群，将带动短期交易热潮。然后是次一级购买力来托住市场，这个则需要更大一级的（价格战）降幅。

我一直强调，在楼市存量竞争时代，只有核心城市的房价有未来。但核心的房价的稳定，是牺牲环大城市带的房价为前提的。以上海为例，随着限购放开，环沪经济圈向上海靠拢，除少部分高净值人群有增购能力外，大部分购买力则要牺牲地缘城市或者外环城市的二手房作为前提的。

我们看看北京，北京是春节前就放开了，但市场也没有乐观。

北上广深的真正放开，核心就是卖户口。

但这是虹吸全国购买力为代价的。沪七条看起来是楼市政策，但更像是打破户口钢印的试水。也许下一轮新政，就是买房送户口。

没有城镇化的加成，地产的经济基本面越来越简单。

没有就业，没有收入预期，所有利好刺激，都是层层软着陆。

普通人，就看看贝壳的成交价，什么时候放开。

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知乎用户 凯文团长​ 发表

先说结论，这条政策核心目的就是一个，盘活外环内到内环外的大量老破小，期望启动上海房市的最基础的置换最底层的一块链条。

因为很多人忽视的两个点就是，一个是外环内这 3 个字，另一个是公积金贷款额度的上调。没看这两条，光纠结限购身份，就属于彻底没看懂。

公积金金额上浮，各种优惠条件加起来，夫妻双方，最多可以贷满 320 万的样子，320 万再加上几十万首付，能买什么房子？不就是外环内，内环外的 70~80 平的老破中么？这不就是精准收割新上海家庭么，不就是希望大量新上海家庭，能够掏钱买这些老破中么？而且因为还款是公积金，因此不怎么影响现金流，你只要上车了，这辈子就可以乖乖给上海交社保了…… 可以说财务上，测算的非常精准。就是要你们新上海人，在上海成家，多生娃，给上海交社保。

然后再说说为什么是外环内。

首先，远大新卖不动，远大新的谎言彻底破产，已经是毫无争议的事实了，不然这次不会强调外环内三个字，要知道之前可都是卡着外环外哦，外环外的新房销售，已经彻底完蛋了…… 还要吹远大新的，纯属逗傻子呢…… 我都不用看销售数据，新政说得出来外环内三个字，就足以证明我的判断，我在知乎批评过多少次远大新了……

真正的新上海人，要在上海买房成家的，交通，配套，都是要考虑的, 面积还不能太小…… 这玩意儿根本不是你乎那些天天看不起上海老破小的单身屌丝们能够理解的…… 而外环内到内环外，这一段，就属于预算不够，捏着鼻子，交通、配套和面积都勉强凑合的阶段，现在给你提高一点公积金额度，你就从了吧……

其次很重要的一点就是，后续上海拆迁和城市翻新的重点只可能是内环内了，因为内环内好地段的新盘，比如东安一村拆掉后的这种，摆明了，就能买的上价啊，而且是屡创新高的价格…… 卖掉的地皮的钱，徐汇区就可以拿出一部分来，给边上的零陵新村和天钥新村做原拆原还，把老的 6 层楼拆了，再起一幢新的 6 楼，加一点点面积，煤卫分开，加好电梯。这样既能改善高端楼盘周边街区的整体风貌，更好的卖出高端楼盘。又可以让这些 “新又小” 尽快进入租赁市场，为附近的中低端服务业，提供足够的用工人口。餐饮、快递、保姆、附近徐家汇商圈新入职的年轻员工，都是这些 “新又小” 的公房的理想租客。前一阵是政府推出的老破小收购计划，也是一样的意思，只不过没有那么多钱罢了……

但是你再看看外环内和到内环外这一大段呢？我滴妈，这些老破小，老破中，老破大啥的那叫一个茫茫多，茫茫破…… 这些地方，拆迁成本已经大于地皮的拍卖价格了，除了个别像彭浦新村的几栋楼，有点样板效应，原拆原还做做样子。其余，几乎就是必死的格局，没有新上海人来买的话，就彻底失去了置换链的最基础的启动板块了。内环内才多少老破小，而且成片的还少，放出来的还慢，各区对这些黄金地块的地皮，还都在捂盘惜售，属于是买一块少一块的。即使这些全启动了，总量依然不够足够的置换资金去驱动上海总体的楼市。所以必须启动外环内到内环外的这一块。

对于外环内到内环外的这些房东而言，这是最后一次可以出手的机会了，市政府也希望你们赶紧出手，再凑点钱，要没去远大新接盘，要么再有钱，接盘市中心的准豪宅呗……

当然，市政府的算盘打的很好，实际效果如何，是非常值得怀疑的。首先就是解决的房子和户口，也解决不了年轻人想不想结婚的问题，上海对新上海人的吸引力，是否只有房子和户口，这次是是政府应该考虑的。

其次是外环内到内环外这块的区域实在是太大，也太破了…… 你去普陀的曹阳，虹口的水城这种地方去看看，住房密度高的可怕，城市界面破的像三线县城，交通还堵，老龄化还严重，你当新上海人都是傻子么……3、400 万扔在这种地方……

单身的年轻人，工作好的，直接内环内交通便利的地方，5、6000 块钱，租一套自如改造过的老破小，他不香么？至于他要不要买房，管你出什么政策呢？

知乎用户 Amro0093 发表

看了下大家都比较情绪化，我说点实际的，沪七条影响最大的是公积金贷款放宽到 240w，这意味着上海实际首套房利率来到了 2.6%，实际上已经与刚需房的租售比十分接近，再叠加后续降息预期，市场底部基本上到了，ps 部分热炒区域改善和豪宅仍有一定泡沫。

知乎用户 zyu 发表

这么一搞周边城市的购买力全吸过来了，外环以外和环沪区将迎来新一轮降价，不过也有可能流动性彻底枯竭，变成有价无市的窘境。

但整体来看，还是希望居民端加杠杆托住目前的楼市，同时尽量快速出清新房。

刚需的购买力在前几年已经释放的差不多了，真刚需买房的人其实都差不多进场了。这个政策其实就为了让还有存款在银行里的部分潜在买家们能出来接盘。

这个下行市场里，坚持到今天还没入场的，要么就是彻底的理性非刚需，要么就是资金不够的观望派，这个政策目前还不足以撬动他们进场。

归根到底

之前是没买到比买错更可怕，现在是买错比没买到更可怕

知乎用户 羊驼怪叔叔 发表

即便买了好的学区，孩子户口不在上海，也读不了房子所属学区。干嘛要买？

知乎用户 古月​​ 发表

谢谢邀请，这是做咨询行业的，平时基本不提地产股票，因为金额太多，一旦说错了一点，就呵呵呵，这种限购就是极限了吧，最合理合适。但是每隔 50-60 年，经济变化中间会有几个小变化，这些大小变化都是科技超越进化带来的，参考人类历史，如果一个国家经济可以无限寿命无限高级，必然只能是高中低科技创新创业超越一切国际对手，因为只有这样，才不会陷入和经历到日常的经济周期长高跌下的情况，其他的很会被经济周期影响。很早全球一线城市就是国内移民城市了，生育率低，是维持 1-2 娃，包括郊区村里，一个城市必然有农村道路河流城市，顶多就是用小点城市连接起来出行等等方便，因为大城市需要其他人参与进来，大城市收入高低都有，就像很多大城市一点有钱区，一点低收入区连着，因为有钱人也需要低端劳务，这是离不开的。所以不要一上来就说，大城市生育率低，生育高了，其他地方人想来，咋来，不能左右脑子互相矛盾，城市因为必须住的近，否则很多活动离得太远，不现实，其他小城市必然程度高生育的，不可能所有一个大家族都在大城市吧，中国除非人口继续超过 14 亿，否则就基本定型了，永不再变了，因为有了 34 亿套房子了。深圳吸引人很多，倒是没有必要放开限购，凭着未来肯定是城市群，因为一个城市发生问题，更加麻烦，必然是几个城市群一起解决，目前从 2022 年开始，中国都基本不靠地产了，7 成投资活动等是非地产，地产时代已经结束了，但是人或多或少有各种情况，总结就 3 个，买房还完贷款，还没买房的，买房还没还完贷款的，这里面有很多不炒房，就 1-2-3 房是可以正常理解的，没有钱结婚都困难，没有足够地方咋多生娃，所以房子务必稳定一个价格，并当地最常见最低工资，20-30 年 1/2-1/3 还完贷款也行，和不涨不跌最合适。上海也就是远郊不限购，但是目前城市都差不特别多，只看是不是想或者可以当地找个稳定工作成家，所以目前还在限购的，基本都是为了周边地区考虑。城里人应该和农村人一样，土地属于当地，房子永远属于自己，并没有万恶房农税 - 房税就不应该收，因为天龙人世家房子更多吧，上海以后就应该最起码 1 人 2 房无税。而且其他很多公共区域都是街道物业自己经营，其他人没说啥，这些就足够维持城市里面所有建筑的了，砖钢筋水泥可以千百年，这才是真的社会主义的充分无垄断竞争的自由市场经济，真的禁止炒房还是应该限购到 1 人 2-3 套，除非您生很多娃，但是目前房子顶多稳定一个价格，多那么多房也没啥用，何况旅馆商业机构也是有获利税的，比如 4 娃国家就应该免费给人房子住，直到娃成人稳定工作几年后，原有父母攒钱买个自己住的房子。这样没有这直接的大负担，人人参与创业创新科技，公司可根据稳定收入经营，经济还能真的起来，真的禁止炒作扼杀经济。都仅供参考请合理指正，就先写到这吧。其他更多经济相关，看链接，https://zhuanlan.zhihu.com/p/1963512547903766860?utm_psn=2010036005139408196

知乎用户 ICOM 发表

看了大部分回答说的都啥玩意？

中国房地产市场低迷是事实，但真正原因是因为政策乱干预多吗？难道不是因为房价太高了吗？那么高的房价谁会买房？那么问题来了，房价为什么那么高？还不就是因为炒出来的嘛！

所以中国房地产的问题是房市低迷吗？说极端点，北上广深房价跌到 5000 一平，二线城市房价跌到 2000 一平，人均月工资涨到一万一个月，你看房市还低迷？分分钟给你买爆！

房价还远没跌到位，继续跌，房市低迷只是哈耶克的功劳罢了，别扯那些乱七八糟的经济术语和指桑骂槐的话

知乎用户 刘欣然 发表

什么时候炒房的上了天台，再说市场影响

知乎用户 贼王纳粹美国父 发表

《德华七条》之第一条：符合条件的知友可转账 10000 元给我。

知乎用户 德华​ 发表

个人浅见，面对不寻常的局面，就要彻底解放思想。目前这个行情，要想提振市场，不需要再按户籍、社保、单身与否这些步步为营、有序放宽了，这种 “添油” 策略对市场的影响实在有限，不是要吸引购买力吗，那就全部放开，欢迎全球购买力来购房兴业。

知乎用户 冯翊郡王 发表

沪老爷的围墙缺人维护啦，

想伺候老爷的赶快报名啦！

知乎用户 fest 发表

看各大财经号，标题基本是 “王炸”" 炸了 ““限购全面松绑”” 上海楼市格局重新定义 “。

读完感觉热血沸腾，仿佛房价明天就要起飞。

冷静一下。

这个政策有用，但没那么大用。

拆一个被很多人忽视的关键数字。

这条政策里最被大家引用的，是 “非沪籍居民满 3 年社保，可在外环内增购 1 套”。

听起来放开了很多人。

实际上你仔细算算这个人群有多大。

首先，你在上海已经有了 1 套房。

其次，你在上海连续缴了 3 年社保或个税。

然后，你还要有能力在外环内再买 1 套——外环内均价保守估计在 7 万元 / 平方米以上，小两房大概 500 万到 700 万起步。（来源：中原地产上海市场数据，2025 年下半年）

同时满足这三个条件的人，有多少？

这不是 “新市民友好型政策”，这是改善型精英的专属通道。

大多数在上海拼了 5 年、10 年的普通人，连第一套都还没上车，这条政策和他们没什么关系。

它服务的不是刚需，是有钱再买的那批人。

这不是说这条政策没价值，而是媒体在错误地把它包装成普惠政策。

第二个问题：这条政策解决的需求，真的是被压抑着的吗？

我们来看一组真实数据。

2025 年上半年，上海新房套均总价已经达到了 991 万元。

3000 万以上豪宅，2024 年全年成交了 2530 套，占全国的 61.6%。

上海外环内核心楼盘，2025 年认购比超过 1 的项目超过 65%——也就是说，根本不愁卖。（来源：中原地产上海数据、新华财经，2025 年）

核心区的楼盘，早就不需要政策刺激了。

它们缺的不是买家，是货。

反而是外环外，大量楼盘零认购、取消摇号、打折清仓。

2025 年上半年上海有 46% 的楼盘开盘认筹率低于 50%，其中 “重灾区” 全部在郊区，均价低于 6 万的项目，低认筹率占七成。（来源：北京商报，2025 年 7 月）

所以这条政策的受益区域，和需要救的区域，是两个地方。

政策把需求引向了不缺需求的地方，需要去库存的郊区继续凉着。

第三个问题，也是最核心的：这是第几次松绑了？

2024 年 9 月，上海就出过 " 沪七条 “——对，名字一样。

那次松绑之后，确实有一波成交回暖，持续了大概两个月，到 11 月开始退潮。

2025 年又有过多次微调。

这一次的 “沪七条”，本质上是在上一次 “沪七条” 的基础上，继续松绑。

这就带出了一个残酷的规律：

每一轮松绑政策，释放的是之前被压抑的需求。

需求是有限的池子，放一次少一次。

上一轮松绑已经把大部分 “等着政策一松就买” 的人送进市场了。

这一轮能接着送谁？

边际效应在递减，不是递增。

还有一件事值得提。

全国百城新建商品住宅库存去化周期，2025 年 1 月一线城市已经降到了 12.6 个月，已经回到合理区间。（来源：上海易居房地产研究院，2025 年）

上海新房去化周期一度在 6 个月左右，是供给不足，不是需求不足。

你在供给已经偏紧、需求还在的情况下，继续刺激需求，你说会发生什么？

你会把价格推高，但解决不了普通人买不起的问题。

外环内核心区更贵，普通人更买不进来。

郊区库存继续积压，因为有资格增购的有钱人，压根不想去郊区。

最后说一句实话。

这个政策对市场会有影响，是真的。

短期内会有一波成交量上升，豪宅、改善盘会更热，中介会更忙，开发商会开心个两三个月。

但这不是一个解决上海楼市结构性问题的政策。

它是一个给有钱人发的购物券。

普通人在这场戏里，是观众，不是演员。

如果你手上有第二套的资金、有资格、正好在等这个窗口，现在确实是时机。

但如果你觉得这条政策会带来普涨、让你手里的房子大幅升值——

先问问自己：你在外环内还是外环外。

答案不一样，结果也不一样。

楼市分化的本质从来没有变过：好的越来越好，远的越来越难。

这次政策，只是加深了这个分化，没有改变它

知乎用户 罗宏伟​​​ 发表

上海那么多资源，那么多人才想去，生育率却倒数第四，就很扯，感觉像花大力气把全国人优质才吸过去绝育，从而成功降低全国平均智商。

知乎用户 EVA 发表

有没有懂哥讲一下是利好还是利空外环房价

知乎用户 想抱抱你​ 发表

条件还能再降，慢慢降吧，降到破除户籍制度。

户籍制度就是计划经济时代的落后产物，与市场经济格格不入，就和之前那个大学毕业生报到证一样的早就应该退出历史舞台。

社保制度太过分散，就应该全国统筹有一个统一的社保账户，这样也方便异地工作。

有些问题是牵一发而动全身的，不是你今天修修补补就能完全解决。。

知乎用户 咯五 rice 发表

现在这些房子

包括什么乱七八糟的四五六七八代住宅

我一点购买欲望都没有

还有之前提出的那个好房子政策

我特么一看

这不是最基本的吗

什么时候造真正的好房子

我什么时候买

知乎用户 无物杂谈 发表

2026 年年初全网鼓吹 2026 年房价反弹，开始我还将信将疑（当然信 20% 疑 80%），结果沪七条一出来，我直呼好家伙 “2026 年跌定了”。

原因是什么？

因为公布政策的人比我们看的更全面，更深远，如果房子好卖会出台这么猛的政策吗？我看基本是针对外地人的门槛下降，基本意味着本地人没空间了，该买的都买好了，所以靠一线城市的光环想吸引一批外地相对有钱人的人，以及长期在上海打工没交社保的人，没交社保意味着工作普通，要么做小生意的，要么就是比较底层的人群，这群人都不想放过了，现在 1 年社保基本等于无门槛，真想买房想想办法都能解决的。因为不好卖，所以乞丐的碗要换大的，上吊的绳子拉长点让个子矮的也能够得上。

一线城市的光环就像烟花，在多次政策释放后，终会放完的，人性如此，如果是唾手可得的东西，是否还有拼尽全力追逐的必要？关键现在上海的房子就算降价了，普通人不拼尽全力，不上交 2 代人的劳动积蓄买得起吗，还是买不起啊。

知乎用户 Annabel​ 发表

利好就是利空，

利空就是利好。

知乎用户 负 100 等于正 100 发表

沪七条（刚需血泪版 + 数据实锤）：救市不救苦，给房票不给活路

作为一个不在上海熬社保、攒首付的普通刚需，我来瞎操心，直接帮你们算笔 “扎心账”——沪七条根本不是给你们减负，是把房价、竞争、压力一起拉满，用数据看全是坑。

1. 房票一松，房东连夜跳价，刚需平白多掏几十万 新政把非沪籍社保从 3 年砍到 1 年、外环外不限套数，看似放宽，结果是：需求砸盘、涨价收割。

- 上海新房均价 5.89 万 /㎡，外环内刚需 80㎡两房，总价 400-560 万；

- 新政落地仅 3 天，热门二手房跳价 5%-15%，单套直接涨 20-84 万，杨浦、浦东等板块甚至有房源一次性跳价 30-65 万；

- 刚需原本 3%-5% 的议价空间直接清零，“松绑 = 涨价”，上车门槛凭空抬高一辆车钱。

2. 核心区卡死、远郊敞开，逼着用 2 小时通勤换房 政策玩 “松紧双标”，内环中环严管、外环外基本放开，就是让刚需去远郊接盘。

- 外环内（通勤 30 分钟内）：80㎡首付 60-196 万，月供 1.27 万起；

- 外环外（通勤 1.5-2 小时）：80㎡首付 30-112 万，看似便宜，每天路上多耗 3 小时，月通勤费 500-1000 元，十年多花 6-12 万；

- 想在主城区安家？该卡的社保、名额一点没松，近的买不起，远的耗不起。

3. 只松资格不松钱：首付利率不动，公积金加额杯水车薪 最坑的是，政策只改 “能不能买”，不改 “买不买得起”，核心成本一分没降。

- 首付：首套最低 15%-35%、二套 25%-70%，无下调；

- 商贷利率：首套 3.05%、二套 3.45%，维持高位；

- 公积金额度从 160 万提至 240 万，看似多贷 80 万，每月仅省 800 元，30 年总利息省 29 万，对比 400 万 + 房价，连零头都不够；

- 真实月供：贷款 300 万、30 年等额本息，首套月供 12700 元，而上海居民月均可支配收入才 1.2 万左右，收入盖不住月供，只能啃老加杠杆。

4. 所谓福利全是边角料，减的钱赶不上涨的价 新政吹得好听，实际全是不痛不痒的小恩小惠。

- 沪籍成年子女免房产税，一套 500 万房每年仅省 3000-5000 元，十年才 3-5 万，对比跳价的 20-84 万，九牛一毛；

- 置换族卖旧买新，税费、流程无优化，反而被新增需求挤得换房多掏 10-30 万差价；

- 真正减负的降首付、降利率、减二手房交易税，一个都没有。

5. 预期被炒爆，刚需被迫恐慌上车，压力拉满 中介、房东全在喊 “小阳春”，我们本来想慢慢攒钱，现在被恐慌推着走：

- 晚买一个月，可能多花 20-50 万；

- 首付不够就借消费贷、亲友贷，家庭抗风险直接归零。

一句话总结（刚需大实话）： 沪七条是给市场、开发商、房东的 “救市礼包”，跟普通刚需半毛钱关系没有。 “5%-15% 的跳价、1.27 万的月供、2 小时的通勤，” 这就是新政给你们的“利好”。 看着是松绑，实则是把老老实实扎根上海的人，架在高房价的火上烤。

知乎用户 蔡包子 发表

此事其他二线城市的房地产政策中亦有记载

一开始扭扭捏捏，给外地人开放一些二圈层，三圈层可以买个一两套试试水。

然后一般是半年一年，发现效果不好，直接开放核心一圈层的房子给外地人，快来买啊！核心圈层你也可以买了，并且限制次新房，二手房的售卖，来个限售令，防止它们价格俯冲，砸盘新房。

然后发现，怎么效果还不好啊？对新房加大补贴，不断降息，贴现，送几十年车位，送露台，种种优惠就上了。

总之，早买早享受，晚买有折扣，不买全白送。

知乎用户 Leo-young 发表

太好了！

我上海那几套房子终于可以趁机甩出去了，

感谢政策为我解套，

卖完后，

我会上来给大家大致说说那几个冤大头和接盘侠的情况，

敬请期待！

知乎用户 徐二浪 发表

君以此兴，必以此亡。2019 到 2023 这几年的事，我相信大家都经历过。

知乎用户 月光可爱多 发表

晚了！

前人说的好，都是在本地混不下去，找不到好工作，才去北上广打拼，谁又不向往钱多事少离家近的生活呢？

人们之所以去一线城市，离家远，那肯定钱要多一点的。

可现在，上海真的能提供那么多高收入、可以自己买得起房的岗位吗？

知乎用户 江海余生​​ 发表

上海把基础教育搞好，让中小学生午饭吃好，那就会吸引更多的人，才有利于房价 (✿^‿^)

知乎用户 刘龙 发表

我去查询全国房价排名前十城市的二手房价格走势，我发现除了上海、瑞安的二手房房价被隐藏外，只有深圳的二手房房价是环比上涨的。

具体来看：

深圳 2 月环比上升 0.56%，但同比下跌 9.38%, 近一年房价走势：

上海二手房价格被隐藏，但根据 2 月 13 日国家统计局公布的 2026 年 1 月份全国房价指数：

上海二手住宅价格指数 1 月环比下跌 0.4%，为连续第 9 个月环比下跌。

北京 2 月环比跌 1.42%，同比跌 9.96%, 近一年走势：

广州 2 月环比跌 1.45%，同比涨 2.53%，近一年走势：

杭州 2 月环比跌 0.33%，同比跌 6.31%，近一年走势：

厦门 2 月环比跌 2.12%，同比跌 22.79%，近一年走势：

三亚 2 月环比跌 0.75%，同比跌 12.45%，近一年走势：

义务 2 月环比跌 1.29%, 同比跌 1.82%，近一年走势：

南京 2 月环比跌 1.5%，同比跌 17.98%，近一年走势：

看起来大部分城市稳房价都还任重道远。

知乎用户 陈宇 发表

上一个沪七条

知乎用户 超帝​ 发表

限购是制造稀缺，推动房价上涨；松绑是增强流动，抑制房价下跌。

我看上海房市现在是黔驴技穷了。

不改变根本生态，妄图吸纳外地人口破局。

呵呵哒

知乎用户 灿若繁星 发表

这个政策是给小阳春加热市场用的，小阳春过去之后药效也就下去了。

每年 34 月份市场好是因为赶上定学区拿奖金等多重因素，过了这个村就没这个店了，所以对于挂了牌真心要卖的房东来说，这是出货的好时机，仅此而已。

目前的政策还停留在降门槛方向，真实惠压根还没出，急什么。

知乎用户 萧楚白 发表

在北京上海能住的房子，首付的钱够一个人一辈子衣食无忧，这才是核心矛盾。

中国这么大，人民币又不是只能在一线城市用，为什么要把上百万的首付绑在你的土地财政上，用父母的棺材本来给你本地政府银行或者本地老人兜底养老？

更何况现在的生育率。

但凡有人了解一下 95 后 00 后这些未来三到五年的买房主力对结婚和买房都是什么想法，也不至于一步步挤牙膏了。

也就是个尽人事听天命，假装自己还在做事的政策罢了。

知乎用户 逆命 发表

限购的话，就是要涨。放开限购，就是要跌。

知乎用户 kenny m 发表

首先，我中枪了。

许久没更新，去年一年干了很多大事，买房 + 生娃。

生活重心偏移了许久，Miya 又回来了。

这不，刚开年，就迎来了马年的第一声惊叹与第一声叹息

2 月 25 日，当这份名为‘沪七条’的政策文件悄然落地，市场上肯定会有两种截然不同的声音：

一种是中介门店里此起彼伏的欢呼与键盘敲击声；

另一种，则是一声声沉重的叹息，甚至有人（包括我）恨不得‘以头抢地尔’——恰好卡在政策门槛之前的购房者，脚趾抠地。

这哪里是政策调整，这就是一场关于‘时运’的悲喜剧。

先说政策——

限购——

• 1️⃣非沪籍外环内购房，社保或个税 3 改 1；
• 2️⃣非沪籍社保或个税满 3 年，外环内可增购 1 套（相当于本地居民家庭待遇）；
• 3️⃣居住证满 5 年的非沪籍人士，上海全市范围可购 1 套
  公积金——
• 1️⃣首套最高额度从 160 万元提高到 240 万元，叠加多子女（+20%）+ 绿色建筑（+15%），最高可达 324 万元
• 2️⃣公积金贷款认房不认贷，名下无房就是首贷，名下 1 套就是二套贷款。
• 3️⃣扩大对多子女家庭贷款范围，第二套额度也能上浮 20%。
  房产税 ——
• 1️⃣成年子女家庭在本市唯一住房，2026 年 1 月 1 日起免征个人房产税。
• （原来的表述是首套，卖一买一要交房产税；现在卖一买一不征了，支持置换。）

一句话总结：**门槛更低、贷得更多、税费更省，**全面利好刚需改善。

从一个实实在在的改善需求人来说，这个政策延续了以往的风格，也让更多人上了牌桌。

不再是 “挤牙膏式” 的微调，而是在限购、公积金、税收三大维度上的实质性宽松，目标直指刚需上车与改善置换。

从我自身来说，由于社保中断去年只能先上车了外环，这次政策颠覆性的是居住证也可以作为购房资格，那么，像我一样的人，比如自由职业者，外派的人，没有及时缴纳社保但长期生活在上海的人，也是可以上桌吃饭了。

还有关于” 钱 “的部分，以前用过两次公积金就不能用了，现在只要房子卖了或者只剩一套（结清），还能贷。这彻底打通了置换链条，鼓励大家 “卖小买大”、“卖旧买新”。

还有像身边的上海人，以前他们和父母共有房产，自己再买房算二套要交税；或者 “卖一买一” 置换期间，由于时间差可能会被征税。

这次的政策明确写了 “卖一买一不征了”。这极大地降低了置换群体的摩擦成本。只要你名下最终只有这一套房子（除去未成年时与父母的共有房），就不收税。这是在鼓励大家放心地去置换，不必担心税务负担。

这套组合拳下来，放松限购扩需求，让更多的人有资格买；比如外地的朋友，你们可以来买汤臣一品了，还有大把三四百万的房子，买不了吃亏，买不了上当。

公积金政策给杠杆，让买得起的人可以大胆买，房产税**减负担，**让置换的人敢下手，大家全都动一下，争取成交量再上一个台阶。

上海楼市的真相是：你卖掉的那套‘老破小’，不是资产的终点，而是别人改善的起点；

打通置换，就是打通上海楼任督二脉。

等了两年的小阳春，这次有戏了吗？

知乎用户 Miya 楼三姐房产观 发表

一个成本价 2 块钱的东西，前几年卖你 100，现在只要 50 了，你没钱？没事经营贷给你贴息，公积金贷给你翻倍，商家给你打折，中介给你返佣，你们这些人怎么还不买？那我只能出终极大招了（买面包送终身会员）- 户口

知乎用户 自由的石匠 发表

非户籍，外地单身买房。

需结婚证，

连续 5 年社保连续 60 个月，中间不能断三个月。

连骂都不想骂了。

知乎用户 记录者 2013 发表

和生娃一样

鼓励不起多大作用

知乎用户 厚德载物 发表

人硬气的时候，你掐着人叫人忍着，实在要就加价排队；人贤者了，你不让人休息，不让人增加营养，却要人立刻硬气起来，还说不用排队了。你们是真不把人当人啊！

知乎用户 admin 发表

他们到现在还以为自己奇货可居呢。

知乎用户 小章鱼 发表

懒得继续写了，给各位可以一个上海本地最大的房多论坛篱笆，2022 年的神贴。

https://www.libaclub.com/t_113_11097727_1.htm

这个帖子是那俩月发的，最终实现。

知乎用户 乐行玫瑰 发表

清醒点，好事是不会轮轮到你的，也不会大张旗鼓的宣传

知乎用户 今晚打小号 发表

又不送上海户口，住外环不如住昆山海宁。

上海的房子房品不如昆山，交通的话住昆山海宁比上海市本地市民通勤更快到高铁站，

硬件也是昆山海宁更优质，我想不明白没有软件附加的话为啥要买上海。

而且是反过来，我这个 ip，不少香港人在广东工作，因为港籍值钱的只有港籍，房子品质并不好，交通也乱糟糟，香港的房子盖的设计一坨，因为永远不缺买家，上海也一样。

这样的大平层，上海卖一两千万，还很拥挤。昆山海宁只买 200 万、300 万。

住外环和住昆山海宁又有什么本质区别，除了房价更贵、房品更差以外？在昆山海宁到公司，和你住郊区去公司，通勤时间是差不多的。

知乎用户 不吃香菜 发表

跟 15 年股灾一样，出利多政策是为了市场接住主力的盘。

也跟上涨时出的限制政策的逻辑一样，是让主力能低价埋伏进去。

知乎用户 秋叶舞风情 发表

我都不参与你制定的游戏，还搁那吭哧吭哧制定规则呢

知乎用户 Freedom 发表

公积金认房不认贷这一条是有用的，可以让巅峰出货持币观望的人群入场了。这种人比较精的，别指望他们来接盘老破大，四代住宅标准的好房子才能入眼。

但是想普涨还是没戏。

毕竟大家的收入预期没有大涨。

知乎用户 Drfjjhssscjkkds​​ 发表

节后复工第二天，上海放了大招。这是继春节前上海部分区市区国企试点收购二手住房用于保障性租赁住房的第二个大招。精准的响应了去年年底《求是》杂志的 “改变房地产市场预期” 的号召。

不过长期看我的文章的读者应该知道，一线城市限购的解除，是目前存量政策工具箱中为数不多的法宝了。这个法宝肯定有用，但也有些副作用。具体的我们在下文中展开。

2026 年 2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，内容包括三个方面：进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策。

上表为中指数据整理的限购政策变化内容，具体看来此次新政在限购方面最大的利好就是，对于上海市区的限购近乎解除。1 年社保的门槛对于能在上海买得起房的外地人来说，是很容易解决的问题。

同时 3 年社保 / 个税可以买两套，这是鼓励在之前限购基础上购买了一套的外地人，还可以在内环内再买一套。

总之就是，有能力上车的人都尽量上车，不再设置门槛。

同时在贷款方面也给出了新的公积金政策，让低利息的公积金贷款比例提升，对于刚需和首次改善群体进行贷款利息减负。上表为中指数据整理的公积金政策变化内容。

**此外，放开房产税对于有成年子女家庭购买多套房的限制。**自 2026 年 1 月 1 日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。这一政策更大的作用在于鼓励上海本地人为子女购房。

上海一直有房产税，具体的政策以及新政变化可以参考中指数据整理的这个表格。

通过政策梳理，我们可以很明显的看到上海这套组合拳是精准的打在目前依然有购买力的人群身上。这群人（不论是本地人还是外地人）有足够的资金买房，但他们迟迟不下场一方面确实是有部分人是受到了政策的限制，而更多的的是在市场预期不明朗的情况下选择观望。

新政有两个作用，第一最直接的是解除了政策的限制，第二则是一定程度上改变了购房群体对于市场的预期。

我在之前分析房价的底层逻辑的文章中说过，由于房地产市场的金融属性，对于市场短期价格走势影响最直接的因素就是预期。预期以及政策的改变会让一部分无效需求转为有效需求，从使交易量增加，价格企稳甚至转暖。

但房价要从过去五年形成的趋势中实现完全企稳甚至反转，短期的预期改变是不够的。前文提到的那一群观望的人群，人数也是有限的，在巨大的存量面前很难形成长期支撑。在短期的市场回温后，市场中长期的走势依然还是要看经济基本面的恢复情况、居民就业的情况以及收入恢复的情况。

此外，为何一线城市的限购到现在才逐步打开？一方面一线城市虽然二手房价格下降，但成交量一直有，且一手房价格坚挺。因此政策逐步释放，实现对市场下行的逐步缓冲。

另一方面，一线城市的限购政策打开，对于一线城市周边地区的城市以及全国范围内的二线城市是不利的。这让这些地区的中产以上阶层在选择改善置业时，选择面扩大至资产更加保值的一线城市。如果一线城市的限购开放过早，对于这些地区这几年苦苦支撑的豪宅市场会造成较大的打击。

而到了去年年底，二线城市的豪宅市场也成了强弩之末了。加之，二线城市的存量政策工具箱也基本见底。因此，此时再放开一线城市的限购对于二线城市的影响相对小点。但也只是相对，影响肯定是有的。存量竞争市场的竞争逻辑，有人多吃一口，就有人少吃一口。

1 月份 70 城房价分析已经写好了，打算明天一早就发出，请保持关注。不论政策和预期如何，看数据会更加直观和踏实一点。从数据上来看，今年是会有小阳春的，但是其成色如何，我们在接下来的几个月里见分晓吧！

怎么样？今年的小阳春，你打算上车么？对于这个新政你有什么看法，也欢迎在留言区留下你的见解！

知乎用户 盲牤​ 发表

国家做了那么多努力，牺牲了这么多利益，很多底层却看不到，居然还不买房子

知乎用户 我是中国基本盘​ 发表

马后炮结论！

房地产问题的实质，是房产的投资属性远远大于商品属性造成的！

开发商角度：

从拿地开始，房地产就打上了投资属性的标签。

投标只要交个保证金，就有机会拿价值远超保证金金额地块。

拿到地，既能拿标书抵押，贷数倍于保证金金额的贷款，又能以远超贷款金额的预售。

还能用 “在建” 项目，向非金融机构的社会公众融资。

投机客角度：

投个首付，就能向银行贷数倍于首付的购房款，房价涨了，卖了房，还了贷款和利息，还能血赚首付 + 的钱。

不倒房，投个项目，也能赚远超银行存款的利息。

上行周期，这个逻辑不但跑得通，还刹不住车，赚钱不要太容易！

大家的预期都是：市场是无限膨胀的，总会有下家接手，谁都不关心房地产的真实属性是居住！

当房价涨到真实买家集两代三家之力也承担不起，刚需退场，投机客裸泳的时候，击鼓传花的游戏戛然而止！

雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。

开发商、投机客，一场持续十多年的盛宴落幕了！

留下一地鸡毛让大家合力收拾！

房价远远高于居住需求应有的价值之前，谈政策松绑都是空中楼阁！

赚钱的时候没有雨露均沾，料理后事了，我们有什么理由入场接手呢。

知乎用户 乐山大伯爵 发表

作为一个热心楼市的人，我还是昨天看新盘直播才知道我在的小城市首付已经低到 15% 了。

恰好我也是一个大 A 韭菜，玩了五六年了。不说购房者加 6 倍多的杠杆买标的是多大勇气。银行也是真的太过饥不择食了，这么大的金融风险，经办人就是在赌雷不爆发在自己任上 然后高升吗？

简直都匪夷所思了。

知乎用户 天命唯汉 发表

五年限售到期了，一批被债务压着的人，需要接盘侠，替他们接下债务

知乎用户 真的别再打了 发表

如果是卖家，就有机会降价出货。

因为肯定有一些卖家会坚持不降价，甚至要涨价

而有一些买家会愿意上车的。

这有利于房产市场稳定，把债务转给另一批人去负担，而不是把债务长期压在同一批人头上。

把债务分担给越多的人，让长期负担债务的人，数量越少，越有利于稳定。

软着陆就是掉下来的时候，下面的肉垫越多，才会越软，如果肉垫少了，那就成了硬着陆。

知乎用户 清徽​ 发表

会不会这政策就是做给上面人看的。你看我该出的政策都出了，但也没辙了？

知乎用户 粗长的黑猫 发表

上海现在放开楼市非常有必要，因为房子太多了，再过十年，一大批老人走了，留下的房子留给孙辈，本地人房子是严重过剩的，没有购房刚需，即便要改善，也会卖掉几套老破小，合并买一套大的，本身贡献有限。如果政策不放开，不把有钱人 “骗” 进来，上海房价是撑不住的。幸好上海只有一个，集全国之力，把上海房价稳住轻而易举。

知乎用户 尼皓 发表

普通民众已经被市场教育好了。

这个政策对于刚需没有啥价值，对于市场投资者而言，会让他们更谨慎

知乎用户 jam 发表

上海楼市的亲历者，从 20 年开始看房，24 年初差点入手外环外老破小，再到现在依旧持币观望，而且不打算近期出手。昨天把这条新闻转发到我一个上海的同学群里，群里大部分都是沪漂，没买房的居多，半个小时连个讨论也没有，可见现在楼市有多冷了。

知乎用户 luckypsring 发表

从时间角度，每个时代有每个时代的主旋律，财政改革后出现的阶段性土地财政扩张，不会继续在未来高速发展，新时代有新气象。

从政策角度，房价上涨阶段无法停止房价上涨的政策，反过来同样在下跌阶段无法停止房价的下行。因为一个政策不可能单向生效。

从人口的角度，供需关系不会短时间内发生较大的变化。2015 年以来的房价上涨，既有地产行业的政策影响，也有棚改货币化的资金支持，还有 2015 年二孩政策在次年实施的（供需关系可预测变化）。

从经济发展的角度，人正在成为需要争抢的资源，而一线城市，省会城市和区域强城市，都需要吸引真正的人才来实现人才红利，那么，房价的高低，正在影响引进人才的效率。

最后，房价不应该只涨不跌或者只跌不涨，维持稳定才是最重要的，而稳定，就代表所谓的炒房收益几乎不存在，那自然就让市场来调节了，政策逐步回归市场化自然是应有的变化

知乎用户 斯帕不爱卷​​ 发表

让 ai 机器人买房不就行了, 多大点事.

知乎用户 资源省就是夜壶 发表

以前上海房价的估值模型是科创股，锚点是高增长率，比如人口高增长、经济高增长。不考虑现金流回报。

现在所有的增长率都没了。上海房价的估值模型变成银行老登股，锚点是现金流、租金。

特别指出，外环的房子流通性差，配套差，相当于用上海的溢价买了一套三线的房子。买入就套牢，要么看现金流，要么折价低。

我们用最低最差标准对上海房价估值，房租 5000 元的房子 = 租 35 年的价格，用再长的年限估值 / 还贷，人都老死了。价格应该在 220 万左右。

知乎用户 Jingyi Liu 发表

看来各级政府都想 “救市”, 不管是落后地区，还是发达地区。

房地产关联着建材、家居、装修、家电等数十个上下游产业，依然是国民经济支柱。

在 2023 年至 2024 年国债项目大力支持地质灾害防治，其中甘肃省首先提出了避险搬迁，搬离地质灾害高中风险区的群众，成为各省的样板，其中部分城市县区提出了将避险搬迁与购房优惠政策。

无论是部分县城房地产挂钩的地质灾害避险搬迁，还是上海这样的核心城市出台的 “沪七条”，看似天差地别，背后的逻辑确实是共通的：政策在为有条件和有意愿的人提供通道和支持，但无法覆盖所有人。

**但政策很难 “救市”，因为只是 “激励置换”，而非 “全面兜底”，**只是润滑剂，无法凭空创造需求和购买力。

知乎用户 凡人多无奈 发表

千呼万唤屎出来，犹抱琵琶半遮面

知乎用户 哭泣小恐龙 发表

归结起来还是两条：继续降低门槛，提高贷款额度。目的只有一个：扩大韭基。

这些年，我们国家房地产的整体思路是让更多人进来承接整个下跌过程——从 500W 跌到 100W，被 1 个人吃下来亏 400W，很可能出事问题；在政策不断勾引下，每跌几十万就有人接一下，参与的人亏个几十万，大家都能承受，就实现了软着陆。

人工智能已经不可逆转，中国不会甘居二流，必将有所作为，我们的经济不可能回到依赖房地产这类老登行业的路径了。

知乎用户 次奥盘 发表

看好多人分析了这么多，我只想问一句：非沪籍买房的意义在哪？就算买了市区学区房，小孩也没法上 top 学校，养老也轮不到上海的，房也没法实现升值，只有医疗资源和社会基建可享，所以意义是？不理解，大大的不理解

知乎用户 毛泽熙 i 发表

早在 23 年还是 24 年，我就开始对楼市有一些小的预言，譬如限购城市一定会全面放开，很遗憾，到目前为止预言准确率是 100%。当然，我这个预言在真正的大神面前是很基础的预判，我的水平只是对房地产有一些研究，一点认知，仅能做到在趋势已定的情况下做出本阶段内的判断。

至于你说有啥影响，我认为无影响，没有触达根本的改革，是无法止跌企稳的。

现在这种挤牙膏式的放开，往好了说是谨慎，往不好了说是遮羞布，你一步到位放开了，万一还是跌，那多丢人。就像全面放开生育一样，是一样的逻辑。

知乎用户 一个讲道理的好人 发表

不看好上海一手房的今年行情。

上海市中心近几年征收了大批旧房，说是搞旧区改造，有些房子很快开工建房了，有些地块明显没有批租出去，找不到开发商。像上海城隍庙和南市区的很多地块，征收了三四年了，根本就没有开工的迹象。

这些征收的地块我曾经去看过（不敢说是每一个地块，但我去看过的地块不少），确实像鬼城一样，在上海市中心出现大片这种鬼城，也是件令人哭笑不得的事情。

市政府已经努力压低了旧区改造的征收补偿费用，我曾亲眼看到城隍庙对面望云街的居民搬离时，对征收办公室的工作人员怒目而视；也曾亲眼看到南市某弄的居民搬离时，对着征收办公室吐痰，可见极度不满意补偿费用；但上海市中心的旧区补偿费用标准想必大家也都有数，这几年上海市的财政怕是已经为征收费用而左支右绌了。

而市中心很多停工多年的住宅楼都在开工，我粗略看了看，总面积数量惊人，2025 年 2026 年 2027 年三年中竣工的市中心住宅楼将数量惊人，肯定会有积压。

上海市中心房价惊人，以每平方米十五万人民币计价，一百平方米的住宅总价就有一千五百万元人民币，请问全中国有多少人能卖得起这样的房子？而这些有钱人普遍有房子了，甚至早在上海有房子了，所以他们不太可能会买这些已竣工或即将竣工的房子。

因此不难判断，上海市中心一手房市场将进入一个楼市寒冬，这个冬季少说将持续三四年，这段时间竣工的市中心住宅将很难销售，哪怕降价也难卖出去！

会有多少房地产商陷入困境？但愿他们的困难不要变成全民的麻烦。

知乎用户 richardeven​​ 发表

扯别的没意思，看重点。

楼市里刚需的，首套该买的已经买了，要置换的缺得是钱不是资格，剩下没买又还要买的就只有等降价的了，他们都是不受这轮政策影响的，这一波就很明显，只能剑指的是沪外高净值，要搞资产配置的那群人。

这轮政策的利好有哪些呢？放宽限购、放大杠杆、降低税费，老三样了嘛，那么这种程度的利好能否吸引沪外高净值人群在进行资产配置时在上海楼市加仓呢，我认为是显然不行的嘛。

当下考虑资产配置且还在研究房产的高净值人群，他们不仅不笨，反而比传统购房者还要更加聪明，他们只会买有高回报，或者至少理论上有高回报的房子。

看趋势，他们大概率会布局在不良资产的物权上，根本不会上正面战场。

既然如此，我是敢大胆做出判断的，这轮政策对楼市就没啥影响，至少很难有什么正面影响，而负面的话就很难说了，毕竟当下楼市环境杯弓蛇影草木皆兵的，为啥尿一地都是有可能的。

再来结合之前国资下场的故事，我认为上海只有两类房子值得布局，你不要管国资下场搞走的房子是会打包成理财换钱还是做保障房，只需要知道 “害怕国有资产流失” 的大山压在它头上，收走的房子就必然是有价值的，既然如此，就跟着思路推理嘛。

那么第一类，国资看中的板块，比如徐汇、静安、浦东，其中有热卖新房的地段，这一块社区占地面积充分的老破小可以买。

第二类，依旧国资看中的板块，还是徐汇、静安、浦东，地铁换乘地段，去掉公摊以后价格明显低于新房的次新房，并且该次新房的品质、物业要直观的好，那么这一类房子也是可以买的。

这些房子具体多少钱可以买不要问我，我不是算命的，而其他房子考虑资产配置就不要碰，尤其是什么豪宅和新房，通通不要碰。

严格来说其他城市也是一个道理，除了武汉，毕竟我还要在武汉赚钱呢。

最后提醒一句，上海的事情，你个乡下人就少瞎掺和，贡献再大人家也不记你好的，晓得伐？

以上。

知乎用户 黑中介​​ 发表

这可能是最近 1 年，最好的政策，也是近期卖房最好的时机，马上去挂牌房子，政策第一个月之内，成交量会放大，第二个月，抓住时间窗口，在大家都在看房的时候，找个出价高的卖掉，别犹豫。房子还会降价，并且持有成本巨大，在这 2 个成本面前，其他的都微不足道，这是最近的最佳窗口；

如果这个政策作用不大，房价还会下一个台阶，然后再出一个政策，直至麻木；

包括但不限于货币政策、财政政策、降息政策、贴息政策、税费政策、减个税等金融政策；还会有建筑政策，取消公摊、赠送设备面积、赠送阳台面积、偷面积赠送、减少容积率、车位面积不计容赠送车位；赠送学区、送户口、减少土地供应、老破小收储（在实施中）；

知乎用户 儿时偷光 发表

一直以来大家都喜欢说北上广深。从历史上来讲，只有京沪。一个政治中心，一个金融中心。广深只不过是改开后的产物，还需要沉淀。

当你有能力在上海立足的那天，请一定不要犹豫。

知乎用户 倪胖儿 发表

房地产已经软着陆了，尤其是上海等一线大城市的房子。

目前普遍的预测中，26 年或者 27 年，一线城市的底就会显现。

很多人问为什么不彻底放开限购？

因为上海的新房主要集中在外环，如果放开限购，那外环内就会对外环外产生虹吸，外环的房子就卖不出去了。

二手房的价格稳定或者少幅下跌，是郊区新房去库存的一个重要条件。

根据上海市 2035 规划来看，看下面原文，上海内环内的人口密度大于纽约和东京，外环内和东京相近，外环外人口密度小于东京。

外环内集中了大量的教育、医疗、商业资源，只要放开限购，势必会吸引大量的购房者入住，会超出城市中心的承载能力。

如果置换需求都被环内虹吸了，还怎么发展五大新城？

知乎用户 马行知 发表

知乎用户 钟文​​ 发表

不清楚什麼影響，但是上海即使非房價對應平均打工收入還是不低的。
太多門店現在也不知道做啥生意好，不過上海還是相對好的地方。

知乎用户 IAcome 发表

上海还有多少新房呢？让你买的是什么房子呢？如果房子不本身的居住属性不强，比如。防噪音，漏水，配套，学校。医疗等还是和易易以前的房子一样。再放松有何意义呢。还有人拿 2500 万说市，须知现在的老龄化率是对少。嗝屁的加上新出来的有多少？

一个好的学校。医院。那不是需要 10 年甚至 20 年才能谁明好吗。如果不是。干脆都挂清华大学某某附中。是不是都附体了。都上清华了。医院也一样啊。

你不会一位挂了个名校。就牛了吧。招聘的老师还是那些新的

。换壳子而已啊。你不会以为升学率高。就轮到你家了吧。改补的都补才成啊。

到菜市场买菜。一定是晚 5 点以后都打折。通通给你打折。超市，面包店是晚 8 点以后通通打折 。

还是那句话，普通人，便宜，不排队。这个三角形是不成立的。

如果是为了卖新房。我可以理解。但如果是为了二手房解套。我看后面的力度会继续加大。

什么时候可以了。弯弯回来再说吧！

知乎用户 顺势而为 发表

这算扩大了买房人的基数

但没解决根本问题，买房子干嘛？

只有一条路能让房价涨，就是房子放银行能套钱，你可以买股票再赚钱。

这样，房子才能流动起来，激活市场。

知乎用户 刘涛 发表

房价是有周期的，这轮调整比起最高跌了 1/3。不说有没有到底，就算跌还有多少空间呢。政策的刺激不够一定会加码，国家是不会允许再这样跌下去的，所以从长远来看，目前是一个合适的入手时机，因为能有多少人有本事抄到真正的底部呢，只要把时间拉长，目前的价格买入可以在未来的十年，能够不亏。

知乎用户 川崎​​ 发表

沪上阿姨急了。。。

知乎用户 喵大人 发表

没啥用，我不买房是因为我没钱，或者是我有钱但买了就跌，不改变这两点半点用都没有

知乎用户 致一 发表

普通人，有好处，不排队，牢记不可能三角

知乎用户 龙腾四海 发表

五五分流上海读书没有优势，加上以后内陆人口断崖下跌，去内陆小孩子压力会小很多，来上海买个得儿

知乎用户 大大的 S 主 发表

典型的问没钱快饿死的人：你为什么不花钱吃饭？

知乎用户 AKZUI​​ 发表

光提高公积金贷款额度还不够，应该生孩子公积金贷款无息，一举两得

知乎用户 okwi 发表

再说一次

现在的形势

每次出利好政策

都是让房东跑路的机会，而不是给你涨价的

知乎用户 liuyu1057 发表

我今天也在关注这个事情。

外环内允许非沪籍满 3 年增购一套，看似是放松限购，本质上是在试探市场上仅存的、手里还有真实现金流的那批中产购买力。

现在楼市最致命的是流动性不足，这批在上海打拼几年、有真实改善需求的人过去被房票卡着，现在口子一撕开，短期内外环内的二手房置换链条和优质新房去化绝对会迎来一波脉冲式的成交放量。

至于持续多久？

很难说，

还有多少人想上车，但是没上车？

很难评，

总感觉上海还是搞个蓝印舒服一点。

此外，如果还有人指望着借此重现当年千人摇，万人摇的狂欢，那就是纯粹在刻舟求剑了。

宏观基本面没变，这套沪七条的底层逻辑是先以量进行托底、稳住楼市基本盘。

也就是用核心区的资产吸纳资金，防止阴跌带来的踩踏风险，让真正想上车的人能顺利跑通交易，这绝不是在给炒房客吹集结号。。

知乎用户 挖掘机能手 发表

我国一线城市房产价值虽然坚挺，但也不是没有任何压力。所以上海此次发布的这一政策，实际上就是进一步减少非上海户口的有钱人，购买上海房产的限制。

过去这些有钱人，虽然手里捏着钱，但是政策限制他们在上海购房，这样上海房价的下行压力就会更大。

现在政策松了一些，这些人就可以购买上海的房产了，根据供需关系，当需求增加，供给不变的情况下，房屋价格就会上涨。这对于上海房屋价格继续维持在高位，是很有利的。

知乎用户 田君良​ 发表

目前来看，救市政策的目的无非是让房价掉的慢一点，让想解套的觉得还有希望，还能再撑一撑，继续还贷。只要房子有交易量，只要不是大跌，每交易一次，房价的损失就会被分摊一次，最终的损失，会分散在一个个的购房者身上。每个买房的家庭承担一些小风险，整个行业的大风险就被化解了。

知乎用户 酒醉飘逸 发表

最近刷抖音和微信公众号，真是要被那群人整无语了。上海沪七条刚出来，好家伙，这帮人跟条件反射似的，蹭地就窜出来，文案都懒得换：重磅利好，房价要涨，抄底时刻到了。

我就纳了闷了，在他们眼里，是不是国家发的任何文件，哪怕是鼓励垃圾分类，他们都能给你解读出废品回收价格要暴涨的信号？

这种癫狂的状态，不像是在分析市场，倒像是在进行某种固定的宗教仪式。只要政策的风吹草动一出现，他们就必须喊那一嗓子，好像不喊，手里的房子就变成砖头了。

照我看，这帮人根本不是在解读政策，他们是在制造焦虑。他们心里门儿清，现在的市场早就不是那个闭眼买就能发财的蛮荒时代了。但他们不能承认，承认了，他们手里的货出给谁？所以他们必须把每一个政策的微调，哪怕是像这次 “沪七条” 里那种精准的、克制的松绑，都要包装成滔天巨浪。

咱们得用脑子想想，这次的政策到底在干什么。说穿了，就是在挤牙膏式地释放那些真正被误伤的刚需。把非沪籍买外环内的社保年限从三年降到一年，让那些在上海踏踏实实干了几年、想有个窝的年轻人能进场。给社保满三年的家庭一个在外环内多买一套的名额，照顾的是人家生了二胎、想接老人过来住的实际困难。公积金贷款额度提了，也是为了降低大家每个月还贷的压力。

这哪是什么炒房的集结号？这分明是给那些快被高房价压垮的普通人，开了一扇小小的窗户，透点气进来。政策的底色还是房住不炒，是支持刚性和改善性需求。目的是让市场别那么冷，让交易稍微活络一点，别硬着陆。那些动不动就喊暴涨的，要么是坏，装睡叫不醒，要么是真蠢，完全看不懂去金融化这三个字有多重。

实际上，现在楼市的逻辑早就翻篇了。以前是普涨，水涨船高，大家都在一条船上。现在是啥？核心地段的房子，都不能保值，那些远郊的、老破小的、没有学区的房子，你看它跌不跌。

这次政策特意把增加的那张房票限定在外环内，为啥？不就是因为外环外的新房和二手房库存压力大，去化难吗？给你一张进内环的票，让你把外环外的房子卖了置换，这不就是在帮你 “卖旧换新”、“卖小换大” 吗？说穿了，这是在帮那些想改善生活的人，也是在帮那些压在手里的库存找接盘侠。

说到底，那些鼓吹暴涨的人，他们的财富密码就藏在每一个信以为真的人的钱包里。他们需要有人冲进去接盘，需要有人继续相信房价永远涨的神话。可现实是，你看看现在的经济环境，看看大家的钱包，再看看人口数据，拿什么去支撑新一轮的暴涨？

知乎用户 秧木 发表

隔壁老王 89 岁住 ICU 了，吃了伟哥还有效果吗，在线等，挺着急的

知乎用户 张钢蛋 发表

以下数据自己算：

一年 800 万的出生人口，16 年是 1600 万。现在全国两两新人结合买一套自住房，需要 400 万套。

上海房屋成交均价按照 5 万一平米算 100 平需要 500 万，税费等 + 10%。自己算有多少人能付首付以及 20 年的稳定工作。

上海有 1200 套存量住房总套数，按照 45% 算商品房，大概 540 万套。

上海每年新房和二手房成交约 30 万套。

知乎用户 进取 run 发表

这份今天（2026 年 2 月 25 日）刚刚发布的上海楼市 “沪七条”，无疑是近年来力度最大的一次政策松绑。它通过大幅降低准入门槛和极力提升杠杆支持，释放了非常明确的 “托底并提振” 信号。

以下是对该政策影响的深度评估：

1. 非沪籍群体的 “超国民待遇” 化

这次政策最核心的突破在于非沪籍购房限制的全面倒塌：

• 门槛极速降低： 缴纳社保 / 个税从之前的年限（原为 3 年）缩短至 1 年。这意味着大量来沪工作的年轻人，只需工作满一年就能在内环内买房，且在外环外竟然 **“不限套数”**。这会极大刺激外环（如嘉定、松江、青浦等）的去库存速度。
• 核心区购买力解放： 缴纳社保满 3 年即可买 2 套（内环内），这让长期在沪生活的非沪籍高净值人群拥有了与户籍家庭几乎同等的置业权利。
• 居住证的含金量： 持居住证满 5 年即可免社保购房，直接打通了社保断缴人群的购房路径。

2. 购买力的 “史诗级” 增强（公积金）

公积金政策的调整甚至比限购松绑更具实质性：

• 额度大幅跃升： 首套最高额度从 160 万提至 240 万，如果算上多子女和绿色建筑加成，最高可达 324 万。
• 首付压力骤减： 如此高额度的低息贷款，意味着购房者可以减少高息商业贷款的比例，或者以更少的现金完成首付。对于总价 500-800 万的刚改住宅，这笔钱几乎能覆盖近一半的贷款额。
• “认贷不认套” 的突破： 只要结清前一次公积金贷款，无房或仅 1 套即可再贷。这解决了许多改善型家庭 “有贷不能用公积金” 的痛点。

3. 市场结构性影响评估

• 外环外（近郊）： 预计会迎来一波 “扫货” 行情。因为 “不限套数” 的口子开了，外环外的优质房产可能会从纯自住属性转向资产配置属性。
• 内环 / 中环（核心区）： 准入年限从 3 年变 1 年，会引入大量 “新上海人” 刚需。核心区的小户型、学区房成交量预计会在 3 月（小阳春）出现显著反弹。
• 多子女家庭： 政策定向倾斜明显，通过提高贷款上限和二套房支持，试图将生育政策与楼市消费深度绑定。

知乎用户 济洲 发表

上海现在存在一个 bug，那就是如何吸引年轻人安居——

不管是买房还是租房，都可以。

产业化上海已经几乎到上限了，因为土地等固定资产价格，已经抬到了一定的高度。

高新产业对人口的吸附能力其实不太行的。

那么只有靠服务业，而服务业是围绕富人的，上海如何吸纳中老年富人，才是核心中的核心。

知乎用户 青云之上 发表

一点不成熟的小建议：

在杠杆扩张的环境下，你拉满个人杠杆上车，胜率是比较高的，这是搭便车；

在杠杆收缩的环境下，你拉曼个人杠杆上车，风险是比较高的，这是逆周期。

短期可能会有小阳春，中长期不评价。每个人处境不同，只是提醒下如果在当下拉满杠杆上车，风险相对比较高。

知乎用户 雪山纯情芭乐汁​​ 发表

上海老龄化严重如果没有外地人接盘房子是完全不值钱的。

但是另一方面，上海作为曾经的租借殖民地是相对开化文明的城市，还是能吸引到一些人移民的。

关键在于就业，如果有大量年轻外地人在上海就业，那么房价必然可以上涨，有人接盘。反之，必然下跌

知乎用户 王然 发表

零影响，当房子不再保值升值，还将沦为负资产时，持有它就等于买个每天出血的累赘，为此还得背负几十年债务，投入巨额的维护费用，划算么？更严重的是买了后遇到困难想再卖，也卖不掉。在市场寒冰的时候买房怎么看都不像明智行为

知乎用户 鹰之宏图 发表

很久没有来回答了，地产还是很有意思，毕竟牵动几代人的情绪。我大概 5 年前的回复贴，我的内容 + 评论区的评论还是很有意思，可以复习下

如何看待恒大全国楼盘 75 折出售？ - 藤原豆腐的回答 - 知乎

如何看待恒大全国楼盘 75 折出售？

直接说自己目前对房价的判断：

1.2021-2022 年大概率是一线城市房价大趋势的拐点，其中叠加了人口拐点和杠杆拐点。三四线的拐点其实在 2018-2019；

2. 房价下行趋势毋庸置疑，下坠 + 部分小反弹 这种组合会持续，因为房子是流动性很差的资产；

3. 政策是用来促成交的，增加市场分歧，这样不会让一部分人直接亏到死，而是让参与下行周期的人均亏；

4. 一线特别是北上两个城市，肯定是最后跌，且看到一线核心区域也开始跌了，大家再讨论底在哪不迟；

5. 学区溢价不值钱，大概率会被全部抹掉；

6. 一线老破小的流动性最高，大概率会先见底；中间段改善住房见底的标志是 1-2 年价格没啥动静了，也没啥成交了；豪宅哥们是真不懂；

7. 不要和日本比，没啥好比的，大概率成为不了他们，你懂吧；但是年轻人的心态是有可能变成日韩那种的，他们还是走在前面。

回到本身提问，沪七条对现在房地产市场有啥影响？

答：造成买卖分歧，增加换手，短期提高成交量，但是不改变周期中的趋势，甚至会延长下跌趋势的时间。10 年前也是因为相反的操作，延长了上涨趋势的时间，特别是一线，当然本身还是人口的红利影响。

房子造富的时代过去了，如果说年轻人想赌点什么机会，看看 AI 吧（的股票，主要看中美）。

新年祝大家身心健康，及时行乐！

以上。

知乎用户 藤原豆腐​ 发表

对上海应该是有效的，几个超一线也会有点儿用，全国来讲没意义。唉，2017 年是一个多好的开征房产税的时间节点啊，错过了，以后也不好弄了

知乎用户 涛声依旧 发表

我在上海哪儿都能买，不用缴纳社保，你猜我买不买？

知乎用户 得到当地 发表

现时出的政策再多，也无法阻挡 20 年后房多人少且更为老旧的事实。届时恐怕 10 后、20 后不会再接盘 40 + 的老破小了。

刚需根据自己的情况入手，投资的话自行斟酌。

知乎用户 原来是这样子呀 发表

上一波政府收购老破小小小地刺激了一下新房市场，这一波政策优化显然就是就在前一波政策基础上刺激房东们刚需置换，结果就是可能导致二手房挂牌量短期内急剧增加。

政策的导向是允许符合条件的非户籍人士买二手房或增购，意味着更多的二手房源将被这些新入场的刚需或刚改家庭承接，从而帮助原房东回笼资金，再去购买外环外的新房或品质更好的住房，形成市场的良性循环；但长远来看，经济下行周期又有多少所谓的刚需还会像之前一样急着入场呢？

至于我们这些一直犹豫但还没急着上车的，只能说当前版本下的等等党永远不会输。

知乎用户 宣纸君 发表

不是太懂如果连户口都解决不了的人，买上海的房子到底有什么用？拿不了户口证明不是高新企业，也不是什么缴社保的正规企业，拿着几百万在三四线城市呆着不香吗？

知乎用户 知乎用户 HoVhwZ2 发表

只要知道一件事，美股从 2010 已经开始了连续 16 年代牛市了，美股的泡沫程度早已突破历史极限，难道美股未来 10 年还能继续走牛吗，任何泡沫一定有破灭的那一天，不以人的意志为转移

知乎用户 戏说乱言 发表

房子滞销，大家快来接盘，这可是上海的盘！！！

知乎用户 牧云 发表

长期关注房地产。

去年下半年重启线下看房。

因为今年娃要开始上幼儿园了。

仔细分析现有的放松力度，产生的增量房票里有购买力的比例不大。

更重要的降低购买成本的政策没出，今年如果保持这个力度，继续选择租房。

等娃上小学之前再做买房决策吧。

知乎用户 金圣 发表

别跌了，以前还能用不是我不努力而是房价太高来打发我爸妈。现在周围房价跌的快能全款了，我爸妈又开始说买房的事儿了。

知乎用户 无脑大盆子 发表

于正老师，你在哪儿呢？各位大侠支支招，感谢🙏🙏🙏🙏🙏

有一部武侠幽默小说，风格轻松上头、群像鲜活，国民度可对标《还珠格格》，是当下稀缺的合家欢武侠喜剧。

故事有爽点有笑点，人设鲜明好改编，非常适合拍成古装爆款剧。

知乎用户 蔡丽 发表

Good 大利好 窝艹

周围的哥们 估计是报警了

知乎用户 jajaj233333 发表

急了

知乎用户 岳不群 发表

有没有大佬说一下这些城市现在是买房的人是撑不起房价上涨？还是买房的有力的延缓了房价的下跌？为什么买房还要限制户籍限制各种条件？是怕放开了有钱人都堆在一块？还是放开了会导致房价大幅度下跌？地块资源是有限的，好地块放开房价应该会越来越贵不是么？边缘郊区就会便宜很多，然后富人区和贫民区就这样形成了？

所以政策总是扭扭捏捏的，是为了地块之间的平衡？

知乎用户 其实我挺无聊 发表

现在落户已经比原来容易多了，每年落户成功的数量网上可以查到，以及比原来 10 倍的上升了

啥时候完全无门槛落户，才是政府绷不住的时候

知乎用户 循环黑屋 发表

现在这个时间点出了这七条政策，说白了就是人为增加需求，用来启动 2026 年 “金三银四” 小阳春的。

目前，上海楼市处于 “上不上、下不下” 的胶着状态，买家、房东、中介的心态都很微妙，大家都吊着一口气，都在等一个“信号”。

当然，光靠这七条还不够，还必须配合上 “城市更新”，这把火才能够燃起来，才能让之前几年观望积蓄的 “本地” 购买力纷纷下场。

如果这把火还不能把上海楼市给热起来，那下一步就是全面取消限购、加快推进全国城市更新。

最近几个月，上海已经连续几次土拍 0 溢价、低溢价了，如果不趁现在把这个趋势打破，之前的努力全都白费了。

知乎用户 饼叔杂谈 发表

坐标上海，私立中学地理老师。祖籍东北的农场三代子弟，地矿工作者的后代，普通师范类大学的硕士研究生毕业，拿过学校奖学金和校级三好学生。感谢中新社国是直通车邀请创作。

我自己在上海工作了 4 年了。按照现行条件是能够买房的。

而且按照昨天出的那个新七条政策，外环以外，我可以不限套数，外环以内可以购买两套房子。

但是这个政策出来以后，我坚定了不买房的观念。

只有东西不好卖的时候才搞促销。大促销的时候，你懂的。

口罩期间，连口罩和布洛芬都很难抢到的我，现在居然可以抢到房子，而我不抢房子的时候，他们还搞促销，来鼓励我抢房子。

目前网上可以查到的消息。进入 3 月份以后，会有大批量的上海房子解除限售禁售，进入到现在的房地产市场里面。所以这一次的政策，我觉得其实是鼓励外地人都来接盘的。

另外，很多上海以外的同志可能不知道。上海是有房产税的。房产税政策不动，只鼓励你大量买房，本质上是要韭菜快点长高高。

几次促销的政策下，能上车的都已经上车了。目前这个经济大环境，在上海失业的风险会很大。

A. 花 100 万作为首付款，购买上海的房产。每个月定期还月供，还不了就被法拍。

B. 手里捏着 100 万的现金，用作有可能的 35 岁以上职场风险的缓冲垫。

我觉得这是个很好选的问题。

作为历史滚滚洪流下，小如尘埃的普通个人。除非上海现在买房送蓝印户口。否则我是不会买房子的。

35 岁以上，不结婚，不生子，不买车不买房。这是我的现状。而我圈子里的 80 后同龄人，已经有 9 个人提前下车，返程去喝汤了。

人生 36500 天而已。胖罐子胖摔吧。我就是个普通的牛马工具人，我认命了。

知乎用户 悠然听风​​ 发表

如果买房送户口，估计一天就卖光了

知乎用户 Fox 发表

商业地产的租金，必须严防死守～这是直接目标。

先说结论：“沪七条” 间接带动浦西老破小。

关于商业地产，虽然看不惯王思聪，但他爸和马云当年的打赌，我至今依然押注王健林一边。

为何商业地产要力保？因为国资的比例大～权重高…. 核心商业地产增值的预期依然巨大…

人民币资产升值，首当其冲的就是 “硬资产”：金属、矿业、核心地产、拥有硬资产的 A 股….

人民币国际化比较抽象，落实到具体就是人民币资产国际化，～才能抵御 “国际热钱的恶意炒作”。

人民币资产并非是 “受关税影响” 的贸易人民币。而是实打实的～金融抵押物。

上海浦西的核心区域楼市，为什么跌幅有限？因为浦西的商业地产大多是国资。国资地产的估值本来就偏低，很多是非卖品～转手租约一大堆… 不敢展开了。我在 2022 就说浦西存在 “价值洼地”～置顶的那篇。

商业需求一旦减少，这个租赁大盘子就很难维持。这才是上海楼市的～核心临界点。

老破小和核心国资商业地产，呈现犬牙交错的 “不动产资产画面”… 一荣俱荣。

老破小其实也有两类：老公寓、老公房…

此外，上海的土地估值，是完全可以精确到 “百米范围” 的：拿一张 1940 年的上海市区地图，看看你要买的楼盘所在地～当时是干嘛的就可以了。看单价也行，贵的一堆里除了南外滩都可以买。

要买老公寓的，上海有三波类型：1930 之前、1930 之后、1940 之后…. 1930 年之前的老房、新式里弄一般没有标准化的水电管道和卫生设备，改建装修的成本较高；1930 年之后建造的都有现代化的卫生设备～至少管线都是标准的～还能用；1940 年之后的公寓都有电梯～衡山路沿线的公寓楼，品质一流。

说说浦西核心区的土地价值，不管哪个年代的，在老地图上能找到的 “市区” 地段，每亩 10 万两白银起跳，黄浦 30 万两不稀奇的，现在的 citywalk 区域，一般在 20 万两。算一下楼盘的容积率，估值很简单的。备注：浦东除了陆家嘴，统统 30 两一亩，因为都是盐碱地种不出庄稼，30 两银子也没人要。

20 万两的那个年代，土地价值和曼哈顿是差不多的。当时周旋的出场费和百老汇明星也是同价的。

1950 年前后，曼哈顿一套 100 平米的电梯公寓总价是 1 万美金 = 2 万盎司白银。现在翻了多少倍？折合每平方 8 万美金。市值 800 万美金 = 8 万盎司白银。按美金涨了 800 倍，按白银算只涨了 4 倍。～如果这轮白银不涨，也就是按照白银算～压根儿就没涨。

白银的溢价正在提升股市～这是金融真理。所以核心楼市也看多。～白银是楼市的最佳参照物。

800 万美金，即使人民币升值到 6 也是 4800 万，升值到 5 就是 4000 万人民币。但同时要观察国资的人民币资产和美元的比率，提升空间巨大。我估计核心地段还不到 3 倍。这才是上海楼市的防火墙。～人民币升值，不是你手机里钱会增加，而是你现在买入的人民币资产～未来有增值的趋势。换言之，在硬资产 “价值重置” 之后，你的人民币资产也自然增值了。

如果同样以白银来衡量，人民币现金对于白银的贬值幅度远超美元，但同时人民币资产的估值又偏低～存在剪刀差。那么至少可以证明一点：浦西的核心地产价格还远远没到天花板。比如外滩的估值，明显和国际市场是低估甚至是脱钩状态。

浦东楼市，除了陆家嘴以及黄浦江沿岸的北段，我继续维持看空… 这是 long way down～漫漫长路。

请注意，“沪七条” 里的外环内。实际上是在说内环内，浦西内环核心地段闭眼买～至少比人民币升得快。当然，A 股中的硬资产股更能跑赢楼市。

这是我对沪七条的理解，仅供参考。

知乎用户 写字娘舅​​ 发表

快进到送户口送学位吧，不然凭什么接你的盘？

知乎用户 悟吉特 发表

户籍制度和种姓制度

知乎用户 平田真悲剧平男 发表

实在想象不到现在 2026 手里有购房款的家庭会被政策拦住🥲

知乎用户 大黑塔 发表

如果四胎放开了，你们还生不生

知乎用户 赵瓜瓜 发表

春节过后楼市第一个利好出来了，上海楼市限购果然再次放松了，很多房产专家说房价要起飞上涨了，彭叔这个文章和大家聊聊上海限购放松以后上海房价会不会上涨，以及上海限购放松对全国房价的影响，还有后续房价会涨多少? 或是跌多少？

全文共计 3650 字，现在开始进入全文。

第一部分。

先说观点，上海楼市这次限购放松，对于上海房价来说几乎没有什么用。

上海楼市这次出的利好主要是把外环内的社保要求从 3 年变成了 1 年，如果社保满了三年的话，那么可以在限购的基础上再多买一套房子，如果说有上海五年的居住证那么没有社保也可以在上海买一套房，然后公积金额度提高了，房产税降低了。

上海楼市这次出的利好就是这些。

彭叔认为这些对上海楼市来说几乎是没用的。

第一。

上海外环内的限购从 3 年变成了 1 年，这里面还是有一年的社保的。这一年的社保在这，就能把全国的那些精英打工人给拦在外面了。又因为现在全国的社保是联网的，过去社保不联网的时候是可以同时在 2 个地方缴纳社保，但是现在社保联网了，社联联网的情况下就搞不成同时 2 个地方缴纳社保。

而国内精英打工人，像是体制内的，金融行业的，互联网大厂的，等等的这些有能力在上海买房的人，他们那些单位、公司里面就铁定给他们交着社保的，他们跟单位、公司说不要给我买社保了，单位、公司都不会同意的。

所以大家别小看这个一年的社保，这一年的社保，就能把大部分高收入打工人给拦在外面了。

大家想想，如果一个打工人的公司连社保都没有，你觉得这个公司的开的工资能高吗？

这个社保从 3 年变成 1 年，能影响到的群体，也就是那些老板。也就是这个人不是打工人，他是自己做生意的，他是做生意的人，他就可以选择在哪个城市缴纳社保。这样的话，他如果在上海内环买新房的话，他就可以和新房售楼部谈谈，让新房售楼部那边把房子先定下来，然后再处理这个社保的问题，这种是可行的，但是大家想想，就当下这个经济环境，全国有多少小老板敢拿着钱在上海买房？

上海的房子可不是什么二线城市房子，100 万、200 万就能买一套的，上海的新房总价还是挺高的。

所以这个上海外环内的社保从 3 年变成了 1 年，对于上海楼市来说，可以增加一些购买力，但增加的不会那么多，还达不到影响上海房价的地步。

第二。

上海楼市五年居住证可以在上海买一套房。

这个对上海楼市的影响就更弱了。

大家想想，这个居住证要满 5 年，5 年是什么概念，是指这个人 2026 年去办了居住证，2031 年才能在上海买房，那等到 2031 年才有这个购房资格。而如果说这个人是 2021 年就在上海办了居住证了，那么这个人从 2021 年到 2026 年有五年的居住证，他这五年都没有买上海社保的概率有多大？居住证不是办完以后就不管了，居住证是需要每年都续签一次的，也就是这个人 2021 年办了居住证，2022 年到期了他没去续签，那么他这个居住证就过期了。大家想想这里面的要 5 年的居住证，能符合这个要求的人铁定不多。

知乎用户 有事问彭叔 发表

还有牌 什么时候买房送户口 社保几年可以买内环 牌多着呢

知乎用户 实名用户 发表

从上海释放这种不痛不痒的政策就能看出来，明明知道房地产市场需要出政策拯救市场，但是又不敢随便大刀阔斧的改革，因为还要听上面的意见。

所以你知道上面的意见就是：温水煮青蛙。

知乎用户 张恒远 发表

浅层面看是放开限购了，允许其他城市的到上海参与买房。其实就是撑不住了被迫放开市场，跟其他城市抢买房的客源了。以前是好几年社保 / 户口才允许你买，现在是直接一年社保就让你来。

更深层来看，大部分北越南耗材还是牢牢被拿捏死的。

某些人表面上面说不提倡高额彩礼啥的，但是背地里收割得可开心了

你只需要记住：不提倡但是也不惩罚那就是鼓励。

打个比方：江西高价彩礼，因为你有道德你不做而别人这样做，那你基本上就是吃亏，比如卖女儿的方式你不卖，别人卖，那最后就是别人赚得盆满钵满。其他人一看不对劲那我也跟着卖女儿了。

通过婚姻聘礼来绑定一个男性的消费能力，不断爆成年男性的金币，一个婚姻可以捆绑销售一系列汽车、房子等等。让他一辈子挣扎在底层刚有点积累就消耗掉，很多男性会绝望。而在楼市中获利的一小部分人反而会成为这个制度的拥护者。

知乎用户 云天明 发表

钱准备好了，结果给我准备的是风貌别墅，去尼玛的煞笔城市规划。

知乎用户 远远的坡上有苔 发表

记住：贷款不要买房！有能力就全款买！

知乎用户 我心依旧 发表

生动的诠释了 “死马当活马医”

知乎用户 momo 发表

之前我记得新闻里面提到过，要让房地产止跌回稳。那条新闻来头还挺大的。我查查——

2026 年 1 月 2 日

《求是》：改善和稳定房地产市场预期。

里面提到几点：

1. 政策：保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。

2. 供给管理：供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动 “好房子” 建设

3. 舆论：加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。除价格之外，对直接影响社会预期的关键指标和关键事件也要加强监测，对于敏感性指标的发布要做好专家解读。统筹发挥各级主流媒体、传统媒体和新媒体作用，加强对房地产市场的政策解读和舆情分析，引导人们从整体上客观看待我国房地产发展趋势。多措并举推动社会形成对房地产市场的理性预期。

而后

2026 1 月 28 日

第一财经、财联社等爆出消息：房企三道红线不再要求上报。

原文里提到：一位房企财务部门人士表示，“三道红线” 自从 2020 年年中开始实施至 2023 年年中之后，就不再上报了。

23 年中后便不再上报了，但消息一直藏着，直到现在才放出来。

现在

2026 年 2 月 26 日

沪九条发布，继续放宽限购政策，但没有完全放宽（虽然已经放得差不多了……）

现在依然有限购政策的只有 3 个城市：北上深。

限购严厉程度排序由高至低是北＞上＞深。

距离除了北，其他地方完全放开限购的日子指日可待。

但房地产真的止跌回升吗？

虽然会有新闻说北上二手房成交量放量了，甚至 13 核心城市的环比增幅也达到 16%，同比增幅更是到了 33%。

但价格仍是处于筑底阶段。

似乎是出现修复性的回暖了。

但现在的房地产可不是当年的普涨行情，城市和地段的不同势必会导致严重的分化。

要小心。

知乎用户 遥见 发表

政策底后面才是市场底，这玩意跟股市一个道理

知乎用户 赵翊峰 发表

很出乎意料

一是时间，开工第二天就发布，说明年前就定好了

二是契机，25 年年底上海二手成交还蛮好的，没啥要出政策刺激的必要

三是力度，限购啥的放开说实话，不知道意义是啥，一年社保三年社保有啥区别？但公积金额度是实打实给了真金白银减少了利息

所以，政策本身没啥看点，还是之前的延续，扩增量减成本让交易更活跃，但问题是，25 年年底市场还不够活跃呀？年底月均 2w 套二手房成交算是生龙活虎吧？

因此，政策的时间节点和背后动机，很有意思，感觉是势在必得，必须要给 26 年的金三银四帮帮场子

至于，政策制定者为啥觉得金三银四需要帮一把才行，那就智者见智了，毕竟这几个月成交在涨，形势一片大好

毕竟，政策是良药，但再好的药也只有有病的时候才有意义，不明白当下的上海楼市有啥病症

知乎用户 王不了 发表

外地籍落上海已经千辛万苦，现在还想让他们再买一套房？是这个意思吗

知乎用户 大猫 发表

现在房价基本得看地段和功能了。

再想炒，是不可能了。

且不说广为人知的人口问题。

现在人的思想和十年前完全不一样了。

以前为了结个婚为了工作方便，闭着眼睛埋着头就冲进去了。

现在？

惹不起我躲不起吗？总不能 960 万平方公里地皮均价都 3 万吧？

xjb 涨的地方年轻人能全走光给你搞成无人区你信不信？

知乎用户 且寄白鹿 发表

能有什么影响，下个班的功夫从热度第 1 掉到了 21🤔

知乎用户 ORCforever 发表

看人口就行了

什么时候人口每年基本持平或者减少几十万以内，上海房价还能稳住，同经济一样上升。

房地产还得跌一点。

知乎用户 天驱风盈袖 发表

别等送户口了，这政策一出，上海户口还有什么价值？

最惨的是刚拿了户口签了卖身契的

知乎用户 腰包 发表

卖不掉了，哈哈。

知乎用户 乘风破浪 发表

又在骗我上车？我才不上当呢！

有了自己居住的房子，再买就是投资。我就记得一句话：投资有风险，入市需谨慎。

不管哪里的房子，不管啥优化政策，不管沪几条，不出手就是赢！

知乎用户 米斯特汤​ 发表

约定之日还有一年了，不急

知乎用户 bs 命 发表

要想楼市方向有根本性转圜，必须下大力气出台超预期的政策，不能搞切香肠，否则空耗政策储备，吊着潜在购买者的心里预期，增加更浓厚的观望氛围。

要解决历史性问题，就要有历史性担当，一城一策，城市政府要有历史性担当，真正践行好刚刚开始的正确政绩观教育活动精神，“推动房地产高质量发展”。

知乎用户 冷战热斗伯纳乌 发表

对大趋势没什么影响，短期可能有个小阳春。上海好像每年发条都差不多 3、4 月或者 9、10 月有小阳春，但是实际效果就跟就业率一样，石头扔进水潭，只有一点波澜。我太太就前年波澜过了，目前倒挂 30 万，还有价无市。

我 15 年到上海，当时住在沈杜公路那边，清楚地记得住了一年，周围拆迁安置房价都翻了一倍。然后上海的限购政策层层加码，落户也越来越难，推临港的时候我印象最深刻的就是高新企业的工作落户年限都从 2.5 还是 3 变成了 5 年。

20 年开始，郊区，我那时候住奉贤，奉贤的老破大就已经开始跌了，挂牌 190 万的 90 平往上的普通住宅，20 年买比 19 年，最便宜可以少 30 万，会砍价还能再低，当时有个同事换房就差不多这个价，而且精装带阁楼。但是五大新城的解除限购和优惠政策是 24 年才出的好像，距离阴跌，整整晚 5 年。

我 92 的，按我的年纪算的话，非沪跟我一样大的，要买的早都高位套牢，不买的现在买的概率更不大。基本 90 这一带已经消耗完了。20 年以后尤其是搞完那三个月以后，上海净流入的年轻人非常少，要冲也基本都去新一线。接盘侠太少。00 后 10 后本身来上海的就少，多数年轻来工作玩玩，大了直接溜了。

沪籍的，好多现在要不就婚房准备好了，要不就压根不结婚，自己家爷爷奶奶外公外婆手里最少还有一套。除了山顶上 5 年限售的次新盘要回流市场以外，按人口出生年龄算，后面上海还有大量遗产房走向市场。租赁市场价格也一年比一年差，主要就是一个人少房多，老房子后期总归维修成本要的。

后期放不放开其实都影响不大了，主要是房地产蓬勃的 10 年，整整改变了两代人的观念。就好比计划生育，提早放开 10 年，那我和我的同龄人，很多都不是独生子女了。不过也幸好没提早，不然提倡 2 胎的 10 年后房地产启动，房地产多走 5 年，更多的年轻人也可能真的完犊子了。

说回沪条，个人推断 9、10 月可能还会放，目前上海核心地段商改住已经开始推了，也会冲击市场。年轻人的生活成本攀升可能会引发消费 / 储蓄比例的调整，这里面，房子和房贷占流动性的大头。上海市区核心地段的老破小目前购买力差除了资金原因，还有一个就是房型奇葩、没有电梯、维护差。

知乎用户 猫神八佰伴 发表

我猜一手，以后买房跟二胎三胎领结婚证一样全面放开，什么社保证明居住证全变废纸，剩下一堆高层破鸽笼谁爱买就买去吧

知乎用户 稀有度 SR 发表

对我倒还真有点影响，出掉收租房以后，我终于不用再算人均 60 的房产税数学题了，直接想买多大就买多大了。

但问题是我有必要榨干现金流 + 背一身贷款去接盘么？

知乎用户 kentmu 发表

闵行属于外环吗？闵行新房降到 3-4 万了吗？

知乎用户 米饭红人 发表

不懂就问

对花桥有何影响

知乎用户 见贤思齐 发表

完全是利空，说明现在市场完全无法摆脱下降通道，只能给排队人发通行证，增加需求托底市场。

未来，还是看上海的就业和经济局面，如果就业情况无法改变，常驻人口继续流失的情况，

年轻人不会把钱投入到房地产市场的。

知乎用户 老马 发表

上海放开限购，打残的应该是苏州。

知乎用户 辛巴 发表

真心有影响的就是两个

外环内只要一年社保

公积金额度加大，变相降息

更多的有利于刚需上车

像五大新城目前的入门房价基本在 200w-300w 左右

如果公积金能支持到 200w，想上车的门槛就低了很多

凑个几十万就能在外环外买房 还贷的压力也不大

只要有稳定的工作，就可以上车

这个政策又有利于五大新城的人口导入，让打工人看到了留下来的希望 更愿意到五大新城工作生活

假设一名大学生 大学毕业 在五大新城找份工作 年薪十万，工作两年升到十五万，三年攒到二十万

找个对象 ，两人加起来有三十万 ，公积金贷个 200w 就可以安家了 还款压力稍微大一点

如果家里能帮衬一点 就轻松一些.

个人觉得新政策还是非常利好刚需产品的去化的

比如临港，有发展潜力，目前价格也下来了

还有像一些动迁小区，比如奉贤的金汇动迁区，总价不高房龄较新的电梯房 虽然交通略有不便，但车位比较多 能开车上下班也是不错的 市区上班的就算了

外环内的老破小也更容易买了 虽然单价比较高 但总价比较低 在市区上班的可以考虑在附近买一个安家

不好的一点就是刚需客户还有多少是未知的

基于很多原因，有消费力的刚需客户可能过去几年找找机会买了房子

持币的不太多了 上海二手房存量去年就有下降趋势了

感觉这个政策是最后一把火或者说启动引擎 能动起来就动起来了 动不起来也就没柴烧了

主要是还是基本面 老百姓们钱不多 没信心去投资房产

知乎用户 刘涛 发表

都这样了政策还遮遮掩掩？有什么用？

我一个上海人一直觉得说我们排外是污蔑，现在依然坚持这个观点，真正排外的是上海政府，不是上海老百姓。

知乎用户 某乎阴阳师 发表

降价周期的常规武器而已。

其实不用折腾了，等子弹都打光了，房价到底了，自然会有人买。

知乎用户 楚田 发表

观众都跑光了，脱衣舞女郎还怕穿太少自己走光了

知乎用户 举重冠军张太岳 发表

还是喜欢你桀骜不驯的样子，说好的京沪永远涨呢！

知乎用户 改个名字这么麻烦 发表

政策这么多字已经懒得看完… 房地产经过这么多年的平稳健康发展，目前核心问题在于买房到底能不能赚钱，能赚钱的我敬你是刚需，不能赚钱的，金房子，银房子，那也是和土房子无异。

回到买房能不能赚钱的问题，我的答案是市场不可预测，不能全部资产都配置在房子上，最好也不要所有房子都清空…

房子这个商品乃国之重器，暴涨和暴跌的可能性都是极大的。 大多数人可能以为暴涨已经毫无可能，但我想说一切皆有可能。当上海开始隔离的时候，封城一周是不是已经是很多人可以想象的极限了？ 二周呢？ 二个月呢？ 大家一起在家里敲铁盆的场面可还历历在目？ 试图去分析往往是徒劳的，可以分析可以预测的还叫什么暴涨… 暴涨是要有暴力的，一边涨一遍猛打你脸的那种。 同理，想抄底的我也劝你慎重，小心你的脸。

知乎用户 荔枝​ 发表

哎我问一下啊。

花桥会不会直接受影响？

知乎用户 带薪拉矢 发表

一线房价不可能保住，只是缓兵之计而已。

我是没想到有一堆人参考日本经验后，居然认为核心区域的房价长期依然有投资价值。日本东京房价几十年后确实回升了，但东京的这个房价是以日元计价的，那么日元这几十年又贬值多少呢？

一线高层房价能保住的唯一可能，就是东大成为世界霸主，并且人工智能和机器人彻底失败，东大需要引进一堆外国人到国内打螺丝和扫大街。

知乎用户 饮茶 发表

对于老股民来说，这种看似利好的消息不过是给庄家出货而已。

喝茶看淡

知乎用户 太远 发表

上海的外环房子未来都是负资产，负资产也不是说不值钱，无非跟车子一样买了就贬值，增值空间渺茫，合理价值就是外环均价 2 万，价格合适就可以买…… 商品房本质就是普通人能买到的加杠杆的金融资产，既然会涨那就会跌，这是金融产品特性决定的。至于下跌之后啥时候涨，这是资金流向决定的。就凭楼市的各种乱象，比獐子岛的扇贝还无法预测，因为你无法预估你的邻居的素质，无法预估房子质量到底能撑多久，无法预估自己这块地区会不会被抛弃，无法预估自己旁边的学校商场哪天就倒闭，也就一个地铁投入大，无法搬迁，可以有点展望，但是靠这点就想让大资金入楼市纯是做梦了。

知乎用户 喵喵王 发表

上海或许能稳住，但是上海周边长三角周边怕是得被吸死

知乎用户 野火蛤基米 发表

看来确实没人买房了，不然能让尔等捡这么大便宜？

知乎用户 Punisher 发表

有房就住，没房租房

捂紧口袋，持续观望

知乎用户 大葱明 发表

真实的原因可能是开年上海地铁客流量同比在下降，同时合肥在暴增

知乎用户 中华红脖子 发表

想要房价上涨其实很简单，就一条。把城市的所有服务，尤其是公共服务全部绑上户口。比如没买房子的，不让坐地铁。开车不能上高架。

知乎用户 夜猫子 发表

越是提倡的，老百姓越要怎么来着？

知乎用户 今夕何夕 发表

原来在 20 年以前我以为中国房价这种金融杠杆游戏铁定出问题，但是北上广深的核心地段一点都不受影响。

但是，这一天到来的时候，和我想象的完全不一样。

万万没想到，裸泳的更多的是最有钱的那部分。

这是我查 ai 的数据。

这种大比例下降说明，中产的资产实际上就是房价支撑。城市居民养老，福利支出全靠着这些外来打工人口支撑，他们的进城税是包含在房租和房价之内的。

农民与附近地区的人进城是房价的主要支撑。

目前这个趋势在上海是放缓的。

常驻人口并没有减少太多，但是房价就这样神奇的挺不起来了，这真是神奇的一幕。

在这种历史大势下，所有的东西都是 “极限微操”。

知乎用户 笨蛋师傅 发表

年轻人看空婚恋和生育，楼市也就一样被看空

知乎用户 切居登猫欧阳修 发表

现在不是买不买的问题。而是买了能不能留住？企业优化员工已经成为了常态，怎么保证你有能力一直不被优化从而有资金持续还贷款，这个风险是当今绝大多数普通年轻人无法承受的。当劳动法成为笑谈的今天，任何房产政策都是散了场的脱衣舞会，年轻人是想看舞会的，但是已经散场了啊！

知乎用户 康某某不逃课 发表

属于地产的时代过去了.

这句话奠定了 99% 的大趋势.

其他的都是 1%. 仅此而已.

知乎用户 Tag Guten 发表

三年前我就说过，再说一次，都绝经了，还带环没有意义，话糙理不糙。

知乎用户 国金证券成都双楠营业部​ 发表

新的政策还是在人口结构趋势的变化中，维持现有人口数量和城市规模的手段。
1. 吸引的是长期在沪的人员，激活那踮起脚尖能够得到的住房梦想
2. 公积金贷款的激活部分二手置换的意愿
3. 税收政策的调整，为部分购房者提供税收优惠支持。

说到底还是在想办法应对人口减少的影响

知乎用户 决战美金 发表

26 年底前，上海外环内楼市房价翻倍，环沪 + 五大楼市腰斩。

知乎用户 道系男儿​​ 发表

还买房？

知乎用户 剁椒羽头 发表

上海楼市迎政策松绑，“沪七条” 影响几何？

春节假期刚过，上海楼市就迎来新一轮的政策松绑。2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。

作为备受关注的楼市 “风向标”，此次上海发布的 “沪七条”，释放了哪些信号？

大河财立方记者注意到，“沪七条” 从限购、公积金贷款、房产税等 3 个维度优化现行政策，其中，限购 “门槛” 的进一步降低，备受关注。

“此前非沪籍家庭购置外环内住房，需满足 3 年社保。新政策明确，非沪籍家庭购置外环内住房，社保缴纳年限调整为 1 年。这充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，等待成本在不断下降。” 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

“新政围绕住房限购、公积金使用、多子女家庭支持、房产税优惠等七大方面推出优化措施，对促进上海房地产市场平稳健康发展具有积极而深远的意义。” 中指研究院上海数据总经理张文静接受大河财立方记者采访时介绍，“沪七条” 标志着上海房地产调控优化再次升级。新政通过降低非沪籍购房门槛、扩大居住证人群购房资格、适度放宽外环内限购，从制度层面降低入市门槛，有效修复市场信心，扭转市场预期偏弱格局。政策既坚决贯彻中央 “支持刚性和改善性住房需求” 的导向，又坚持温和有序、精准可控的调整思路，为经济社会平稳运行提供坚实支撑。

大河财立方记者梳理了解到，随着 2024 年 10 月，天津官宣取消楼市限购、限售，全国仅剩北京、上海、深圳和海南部分地区仍有住房限购政策。

随后，这几个备受关注的城市限购政策陆续优化调整——2025 年 8 月 8 日，北京市住房限购政策优化，提出符合本市商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数，扩大首套房公积金贷款支持范围等政策；2025 年 8 月 25 日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，明确外环外不再限购、单身买房视同家庭等；2025 年 12 月 24 日，北京再次调整购房政策，为楼市政策松绑。

大河财立方 记者 朱娟

责编: 陶纪燕 | 审校: 李金雨 | 审核: 李震 | 监审: 古筝

知乎用户 大河财立方​ 发表

沪七条 = 限购放宽 + 公积金提额 + 税费减免，非沪籍购房门槛显著降低，刚需、改善、多子女家庭均受益。

知乎用户 逍遥布衣 发表

一切利好，皆为利空！

年初写的文章：

上海房价现在属于什么水平？

知乎用户 Martin 发表

短期刺激成交量，难改供需基本面。信心比黄金贵，但钱包比信心更诚实。

知乎用户 卡卡 发表

没看懂，非沪籍可以在外环外不限购，有居住证的反而限购？

知乎用户 8a107​​ 发表

稳中向好，稳中有进，先立后破，持续改善，全面深化，扎实推进，成效显著，不断巩固，显著增强，初具规模，加速形成，日益健全，成果丰硕，更趋协调，空前释放，基本形成……

知乎用户 参资政事唐纳德 发表

还是沪家有排面，都能上知乎热榜，其他地方出的政策，下边回答都过不了百！

知乎用户 白白 发表

扩大需求，短期内上海房价必然止跌上升。想必对于其他地区资金有吸收作用。

租房人更多变为买房人。供应与需求都会减少。

长期比短期与我们更无关？

知乎用户 长风破浪公园越野滑雪 发表

嘿嘿 就是不买

知乎用户 防疫爱好者 发表

个人理解：

1. 上海市远郊成交量提高，价格微降

2. 市中心成交量和价格，双微涨

3. 隔壁环沪城市，昆山，太仓，嘉善…… 大崩

知乎用户 吴琪华 发表

也许是我层级不高，凭个人感觉，感觉好像意义不大啊。。

中国人就这样的秉性，基本信息也算是摸清了，就是房子越来越不值钱，这就是大的趋势和方向，在这个前提下，再搞这些小动作，小恩小惠，就感觉特别奇怪。如果现在放开降价，说不定反倒能重新洗牌，重新激活了，毕竟房子有好有坏，有大有小，有人要换，这也是刚需吧。

知乎用户 诗词谜 XCX 羽毛笔 发表

没兴趣，我从上海跑重庆了

知乎用户 拥豹海夕 发表

越是挤牙膏，越是让人观望，因为觉得还有空间，越提升严格，反而刚需的着急怕上不了车

知乎用户 saintzeustm 发表

计划生育逐步取消，房价肯定暴涨。

孩子多了，房子少，肯定抢着买！

知乎用户 良言 发表

版本更新的太快了吧

建议直接到最后一层，直接改成：

安徽 / 河南籍，落户上海送老破小

知乎用户 老街口 发表

这个问题，透着好大一股，“我终于放开一点我的尊贵，赦免众生一点，你们一定等我很久了吧，现在可以来买了，记住你要感恩戴德”…

好——一股尿床般的暖意。

但有没有可能… 让非户籍买内环，也没人买…

是这个世界还在幻想，大家都很有钱吗？

还是这个世界还在幻想，大家没有看透 “房贷”、“信用生活”，其实就是奴役他人的资本手段？

还是这个世界还在幻想，过去的你，现在依旧是宇宙中心？

你在，自以为些什么？还是自我感觉依旧良好些什么？

没有人来了，

你卖不上价了，

没有人关注你。

你没人要，谢谢。

知乎用户 姬云川 发表

政府为什么出这个政策，官方答案是 “满足刚需、促进健康发展”，但说白了就三个字：缺钱花。

外环外那些新城，盘子卖不动，开发商不拿地，土地出让金就少了，地方财政就难受。放开外环外套数限制，本质上是在清库存，让更多人有资格进场接盘。

当然政府不只是为了卖房子。一线城市现在都在抢人，北京深圳都松了，上海再端着，高技能外来人口就去别的城市落脚了。社保年限从 3 年降到 1 年，听起来是给你方便，实际上是上海在跟别的城市抢你。你留在上海，你就在这里交税、买东西、生孩子，城市才有持续的活力。

所以政府这次同时在做三件事：清库存、稳财政、留住人。三件事方向刚好一致，一套政策全解决了，顺手的事。

只不过这三件事里，解燃眉之急的是前两个，留人是顺带布局。政府不会这么说，但从外环外完全放开、外环内一圈圈往里松的节奏来看，优先级一目了然。

知乎用户 聚精会神 发表

永远见不到利好上海人的政策 外地朋友是你们爹吗？

也对 现在上海的领导班子哪里还有上海人

扶持外地朋友之前 先取消二三套房的房产税吧

知乎用户 Croquette​​ 发表

皮之不存毛将焉附？

限购是为抬升稀缺。

但当下房地产迫在眉睫，

是击鼓传花要找新韭菜。

给山岗上那些卧龙凤雏，

赋能横盘微淼还贷幻想。

不可能三角已经注定，

房价廿年内只会跌落。

北上广深也无法独善其身呀。

知乎用户 胭之小茉 发表

外环内的房子，马上会更好卖

不管新房还是二手房，看房的、下单的都会变多，之前犹豫观望的人，现在有资格、敢出手了，今年楼市小阳春基本稳了。

好地段更值钱，差地段还是一般

内环、中环这种核心地段，价格会更稳，甚至微微往上走；

远郊、老破小，只是卖得快一点，价格很难涨，两极分化更明显。

不会大涨，只是 “稳楼市”

只是松了一部分限购，不是全面放开，目的是把市场稳住，不让冷下去，不是让房价暴涨。

优先激活外环内、改善型、真刚需的需求，让市场回暖，但又控着不让炒房，好房子更吃香，烂房子还是没人抢。

知乎用户 路人 发表

上海再次放松住房限购政策

今天，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，进一步调减住房限购政策。

一是缩短外地人购买外环内住房缴纳社保年限，满一年就可以了。

二是外地人缴纳社保满 3 年后，可以在外环内买两套住房。

三是持《上海市居住证》满 5 年的群体可在本市购买住房一套，不限区域。

四是提高住房公积金最高贷款额度，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从 160 万元提高至 240 万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮 35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到 324 万元。

五是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，已结清住房公积金贷款的，可再次申请公积金贷款。

六是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮 20%。

七是给本市户籍家庭成年子女购买唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

真够碎的，你全解除不完了嘛，跟挤牙膏似的。

今日交易数据

最高点 4167 点，最低点 4122 点

全天成交 2.4 万亿，内资减仓 171 亿。

大盘进入强势区间就是不一样，今天继续中阳，各大指数平均涨幅又是一个 1%，稍微有点遗憾的是上涨板块跟我的持仓半根毛关系都没有，反而下跌不少，分化的很严重。

1、花十万建的光伏电站今天发电 20 度。完蛋，刚过两天好日子，天公又不作美，开始作妖了，据说今晚雨夹雪，明天小雪，真是该来的躲不过去。

2、瑞斯康达回踩 20 日均线。大盘涨个股跌说的就是它，昨天刚突破 5 日均线，涨了 1%，今天就给我跌回来了，不过今天最低跌到了 10.19 元，也就是 20 日均线，并收获了一根小小的下影线，说明明天有可能反弹。

3、圆通速递三连阴。今天多头发力了，早盘飚到 18 块，可惜上方阻力太大，收获了一根长长的上影线，明天继续跌，什么时候到下方支撑位 20 日均线，才能谈反弹。

4、黄金稳得一批。昨天美股黄金跌破 5200 美金，按理今天国内黄金应该多多少少下跌一点，谁知道人家纹丝不动，下午甚至向上突突了一波，不可思议，有可能明天补跌。

知乎用户 1 个达不刘 发表

我之前听一个中介朋友讲过，外环内很多老房子的挂牌价已经比 2022 年高点跌了 20% 左右了，但看房的人还是很少。现在这个政策相当于给外环内除了原本的本地改善需求之外，又多开了一个口子，让外地的、有资格的、且有钱的人可以进来买。但问题是，现在这个市场环境，有钱的外地人，他真的缺上海外环内的一套房吗？或者说，他真的觉得现在是买入上海外环内的好时机吗？我感觉这个政策更像是给市场一个信号，告诉大家 “我们还在想办法”，但实际能带来多少新增购买力，可能得打个问号。

知乎用户 知乎用户 QCnIdn 发表

上海楼市限购 “三级跳”：2024.9→2025.8→2026.2，政策层层放开，买房门槛彻底重构。

从 2024 年 9 月首次松绑，到 2025 年 8 月区域放开，再到 2026 年 2 月全面优化，上海楼市限购政策走出一条循序渐进、由点及面、从松到宽的清晰路线。

我去看了下，此次楼市新政的核心：一是外环放松限购，二是 “居住证满 N 年” 作为独立购房资格，替代社保（个税）；三是公积金贷款从 160 万提高到 240 万，最高可达 324 万元。

综合网上对于 “沪七条” 的总结和讨论，我想刚需买房人群，一下子就看到了重点所在。

非沪籍购房社保要求降至 1 年，满 3 年可在外环内增购 1 套。

公积金贷款额度提高至 240 万，多子女家庭叠加政策可达 324 万。

（贷款 240 万的情况下，其实公积金只增加了 80w，相当于 80w 商贷转公积金，利率从 3.05 变成 2.6，我用软件算了下，30 年等额本金其实只省了 5w 块，等额本息省 7w 块…… 杯水车薪的，而且付款能力差的这年头谁敢在上海买房，失业和交房不知道哪一个先来）

成年子女购买唯一住房暂免房产税。
上海是全国楼市的风向标，这次大松绑 + 公积金诚意拉满。就是想利用上海一线城市的吸引力来刺激需求，给全国楼市打一针强心剂。

知乎用户 猫哥​ 发表

现在房地产市场政策调整，不单单是房地产行业的事情了。特别是在目前人口下降趋势明显的情况下，而且上海这次目标很精准，就是刚需客群。

这个客群可以带来很多方面的红利，首先就是可以释放改善产品的需求，拥有多套刚需产品的人，可以出手以后预定改善住房，激活新房市场。其次，购买刚需客群的人，大多属于青年群体，可以优化上海人口结构，吸纳更多社会中间力量。再次，青年客群带来了社会更多的活力，更多的消费以及婚庆市场，母婴市场等等。一举多得。

知乎用户 山城产城观察 发表

先把非歧视原则落实了吧，都是中国公民，怎么还搞得跟三六九等一样？搞种姓制还怎么的？还是可流动的种姓制是吧？但这是基于什么而定的可流动种姓制？为什么非得做基数呢？全体国民无差别社会保障，这很难吗？难道不是更有利于各类要素按照市场配置吗？天天搞点乱七八糟政策去忽悠人接盘，真是的。靠什么呢？靠行政垄断的录取比例？学区城吗

知乎用户 Dion 发表

我记得去年 8 月份出的新政策，这才几个月又出新政策了，感觉整体市场不行啊，现在年轻人压力太大不婚不育的越来越多，感觉更不会为了这点政策而急着上车而背负 30 年贷款，家里有点钱的估计更会观望着

知乎用户 西水 发表

相信后面还会有连招，除了全面放开购房还会有贷款 0 利率、30% 首付款可 60 岁后返还之类的政策

知乎用户 于瑞鑫 发表

熊市这种就是利空了

知乎用户 子倾之黎​ 发表

房地产这个行业和其他行业不一样，如果真想让这个行业好起来，政策不能一点一点的出，一年出一个政策，看看效果，如果不行就加大剂量。房地产行业出政策一定是一次性的，大量的猛剂。让大家不再观望。

知乎用户 前列腺依然不行 发表

等大家都买了，就是房产税开始的时候 一步一步割到底

知乎用户 山爸 发表

就在今天，上海楼市又一次成了全国的焦点，“沪七条” 落地！

这次上海楼市新政最抓眼球的，莫过于对非户籍购房社保年限的进一步微调，以及对特定区域购房限制的松绑。尤其是针对多孩家庭、人才引进的购房倾斜，上海这是在定向抢人，抢那些有购买力、有纳税能力、还能生娃的优质资产。

从 “沪七条” 看，现在的楼市优化政策，大多还是口号喊得多，而像降房贷利率、降 LPR 这样的，真金白银的实惠性支持少。2 月 24 日，LPR 公布，连续 9 个月按兵不动。银行现在也难，利差已经很低了，再降息，银行的利润空间就要被挤没了。

“沪七条” 发布后，上海楼市肯定会有一波热度，但这种热度能持续多久，是个未知数。政策释放后，如果市场热度仅仅维持一个月左右就迅速消退，那说明政策的边际效应在递减，大家对楼市的信心还是不足。

在这种情况下，为了稳定市场预期，央妈可能真就得祭出大招了，等到二季度，外部形势更明朗、银行内部压力有所缓解之后，不排除政策性降息落地，直接带动 5 年期以上 LPR 较大幅度下行，将会成为一个必选项。

知乎用户 锦晨房产咨询 发表

8000 一平买的，现在跌倒 3 万了，要不要出了呢

知乎用户 腿长在你身上 发表

上海楼市靠刺激增量市场没啥意义，现在年轻人不婚不育不买房，就算买房也是喜欢远大新，对整体楼市影响有限。

要我说应该从存量市场入手，乘着低位对中心城区的老破小多动迁，货币安置让整个二手房置换市场流动起来，还能有点效果。

知乎用户 chiahao chang 发表

如果未来 10 年，您的孩子还不需要高考，完全没有必要为房子（户口）焦虑，2035 年之后人口呈现一种毅然决然的下行走势。

知乎用户 景腊喀 发表

这让我想起来网友调侃 “千辛万苦考上编，为了人民去擦边” 的林小白书记，看来还不急，等急了自然就知道怎么办了

知乎用户 X 人类 P9527 号 发表

出的这个 “沪七条” 肯定有很明确的指向及预期，所有评论里的各种说法难道他们不知道？在出政策前政府都能料到（有专门的城乡调查专门的大数据分柝），千万不要自以为是乱下结，买的卖的都不急在这几天，看看吧到底会是一个什么结果。

知乎用户 水边一石 发表

可以理解为给内环有房的一个出逃的机会吗

内环的可以趁机出手了

知乎用户 橘猫 发表

对我的影响就是本来这会儿要办个落户好买房的，现在也不用落户了

考虑到房地产市场本来就半死不活的模样，这个政策冲击最大的应该是那早就不怎么值钱的上海户口

知乎用户 Rotandsun 发表

上海发布楼市 “沪七条”，购房门槛进一步降低。

目前的环境下，决定购房最关键的在于自身能力和资金实力。

无论是房地产市场还是其他行业的市场，如果我们认可市场本身主导是决定市场的作用，一定最终是靠市场参与的主体，早一天晚一天买房不是由政策决定的，而是供需形成的对底部的认可和确定。

个人观点，“沪七条” 在目前最大的作用：

第一、挂牌半年或以上无人问津、少人探看，前一段已经撤牌卖不出去的房源，可能再度涌入市场，卖房的人群，卖房的意愿不会因为政策消除，只会因为政策有了更多的卖房的机会。

第二、关于房地产税方面的内容，从年前上海房地产税试点再度延续五年和最新的基调，对房地产税的问题大致可以预计全国的房地产税的面纱已经不远了。

第三、去年是第四季度有几个城市拉抬地王，市场躁动了短短的时间，现在再度沉寂，其实给市场的打击不小，通过拉抬地王推动房价，这条路是死路一条。

现在有限购政策的只剩最后三个城市了，逐步放松限购推动市场活跃是一条路，但是如果试图影响房价预期，可能反而告诉大家，现在房地产市场确实弱，只有靠政策。

我个人还是主张房地产方面的政策，要把最后一只靴子扔出来，市场出一个坚实的底，绝地反击的号角就正式吹响了。

以上为个人理性分析，身后没有机构，不做任何购房参考和投资参考。

知乎用户 诗迷 发表

我们这一代人，就是在房地产滋养下富裕起来的，谈不上炒房，但是前前后后将近十几次买卖房产，确实挣钱了！

那下次还能挣钱吗？能！

什么时候开始限购，什么时候再出手倒腾房子，要不然就把钱烂在银行里，毕竟银行里的钱，烂的比较慢。

买房子的门槛越低，房子越危险，毕竟，白花花的银子散给穷人，那是不可能的。

知乎用户 百坦然自若 发表

抖音一片欢呼雀跃，我还以为是收复湾湾了，呵呵就这

知乎用户 不知名社畜 发表

我觉得我可以去上海买房子了，房住不炒。

知乎用户 世代保安刹帝利 发表

答主里好多说蓝印的事情。我都很好笑，真的，贵乎的 B 格被你们拉低了，真的！未来五到十年户口本会本统一 ID 卡取消掉信不信！不是预测是文明发展必要的走向！沪城的老龄化少子化大都市圈扩张的政策正一步步向这个方向推进！立帖等过几年再来打卡！2026-02-26

知乎用户 Alva 章 2022 发表

炒股的人都知道

熊市时利好等于利空，利空等于利空。

本来我是买房刚需，但是听说房地产下游行业虽然倒闭了一些，却还没到社会关注的地步，我觉得还可以再等等。

知乎用户 听雨​ 发表

全部放开算个中等利好

把全部放开分十次完成，可以视为 0.1 个中等利好

知乎用户 扑克先生 - AQ5J002 发表

什么时候取消房产税，什么时候买，我是刚需要置换的，但是房产税不取消，我下不去手。

知乎用户 精神疾控专家组 发表

你说的是哪个博士

知乎用户 铁根 发表

啊哈哈。。。

证明了外环内的房子卖不出去了。以至于需要非沪籍居民帮忙。。这么说吧。在这个政策出现之前，上海的很多恰烂钱的公众号和知乎账号就开始造势了。说什么自己卖掉了闵行的远大新，买了徐汇的老破小。获得了各种便利。。给我看的笑到不行。

因为我真的住在闵行，上班在徐汇。这两个地方的生活我是非常了解的。

知乎用户 lu luce 发表

限购与放开，本质上，都是为了稳定，只不过，以前是抑制过快上涨，现在变成了抑制过快下跌罢了；

至于对房地产市场有什么影响，那就看看限购有没有影响就知道了。

知乎用户 老哥格物 发表

毫无诚意，这算啥利好，没松松插脖子的手，继续跌

知乎用户 momo 发表

以前限购说是为了平稳健康发展，现在放开又说是平稳健康发展，感觉政策就像在打买房人的脸，让不让你买都是为了你好，只能感恩了。

知乎用户 萍水相逢 发表

看来没有这么多接盘的了

知乎用户 Passenger 发表

不好意思 看成了符合条件非沪籍居民可在外环内赠购 1 套住房

知乎用户 暖洋洋哼 发表

能在上海买房，还会留在二三线城市买房吗，一些人幻想的楼市转点还没有到来

知乎用户 斌哥 发表

除了一二线城市，其他地方都是供大于求，炒不动的，上海放开限购，能够带来增量资金，有利于房地产稳定，但是如果没有国家带头像棚改和地方债给房地产市场砸下去天量资金撬动杠杆资金入场，即便是上海也只能是企稳而已，企稳后会在底部盘桓许久。

知乎用户 TINIT 发表

与其说「沪七条」影响房地产市场，不如说房地产市场的变化催生了「沪七条」。

「沪七条」给谁优惠，就是鼓励谁掏钱买房。

在房地产泡沫破裂、持续走低的大背景下，上海虽然因为有经济优势，房子不愁卖，但卖给谁，售价多少，仍是左右城市未来健康发展、稳定楼市的重要因素。

这一系列举措释放了如下信号：

一、上海楼市需要 “新鲜血液”

「沪七条」放宽外来人口购房社保缴费年限，并为 5 年以上持暂住证暂住人口开放购房通道。

恰恰证明了上海房市正由卖方市场向买方市场加速转变。

曾经的一房难求不再，如今是想留下的都允许买。

透露出的是上海保稳楼市、留住人才的明确意图。

二、本地需求同样 “亟待开发”

由于最近考虑在老家买房，让我更直观地感受到了房地产市场翻天覆地的变化。

老家和上海不一样，是典型的人口流出型城市，对年轻人吸引力不大，老龄化愈发严重，买房子的基本都是本地人。

购房市场需求主要集中在三室两卫，南北通透，刚改洋房。

二手房需求锐减，价格一降再降。

城乡结合部房价近乎腰斩。

总的来说，房地产市场已经从刚需和炒房为主导彻底转向了改善型住房市场。

说白了，现在买房子的本地人，目标很明确，就是改善居住环境，享受生活！

「沪七条」中放宽二套住房购买条件、为本地户籍青年暂免征收房产税的条款。

为本地需要改善居住条件的群体提供优惠的意图很明显。

仿佛向公众宣告：房子不如原来好卖，稳楼市开始需要本地人共同发力了。

三、金融系统需要 “源头活水”

在经济不景气，企业贷款能力意愿极巨下降的大环境下，金融产业萎靡不振，行业进入下行期。

群众出于对抗风险的心态，不消费，不贷款，银行资金仿若一潭死水，失去了往日活力。

「沪七条」提升购房贷款额度，对刺激消费，提振金融行业有一定的积极意义。

知乎用户 grimpen 发表

短期看政策

中期看就业

长期看人口

知乎用户 古月人​ 发表

上海 “沪七条” 新政的出台，标志着一线城市在房地产调控上迈出精准松绑、梯度施策的关键一步。其核心影响可从需求端、供给端、市场结构三个维度深入剖析：

一、需求端：激活三类关键群体，释放真实购买力

1. 新市民刚需群体（社保满 1 年）

政策突破：外环内购房门槛从 3 年社保降至 1 年，覆盖约 40% 非沪籍常住人口（2024 年数据：983 万非户籍人口）。

影响：

直接降低新就业青年、技术人才的安家成本，加速 “职住平衡”；

预计新增 5-8 万套刚需购房资格，主要流向外环内地铁沿线板块（如顾村、周浦）。

2. 改善型家庭（社保满 3 年）

政策突破：允许在外环内增购 1 套，与沪籍家庭政策基本持平。

影响：

激活 “卖旧买新” 置换链条，推动二手房挂牌量上升（预计 + 15%）；

改善需求向中环聚集（如大宁、前滩），带动品质次新房成交。

3. 长期居住群体（居住证满 5 年）

政策突破：无需社保 / 个税证明，直接获得购房资格。

影响：

覆盖城市基础服务人员（如医护、教师），解决 “工作在上海、置业在外地” 痛点；

增强城市归属感，稳定长期人口流入。

二、供给端：打通 “二手房 - 新房” 循环，缓解库存压力

1. 加速二手房流通

改善需求释放将带动二手房挂牌量增加，尤其外环外老房（如动迁房）；

中介机构预判：3 月起二手房日均成交量或突破 800 套（2026 年 2 月日均约 580 套）。

2. 去化新房库存

公积金贷款额度提升至 240 万元（叠加多子女 / 绿色建筑可达 324 万），直接降低首付压力；

外环内新房项目（如宝山、嘉定）去化周期有望缩短 3-6 个月。

3. 优化土地供应结构

政策明确 “促进职住平衡”，未来供地或向产业聚集区（如张江、临港）倾斜，避免“睡城” 现象。

三、市场结构：量升价稳，分化加剧

1. 短期量价走势

成交量：3-4 月 “小阳春” 可期，预计新房成交环比 + 25%，二手房 + 30%；

价格：整体 “量升价稳”，但板块分化明显——

中环改善盘（如徐汇滨江）价格坚挺；

外环外远郊盘（如奉贤、金山）仍承压。

2. 长期市场格局

需求结构变化：非沪籍购房占比或从 40% 升至 50%+，成为市场主力；

产品升级：开发商将更聚焦 “改善型产品”（如 120㎡以上三房、绿色建筑）。

四、风险与挑战

政策效果边际递减：若收入预期未改善，部分群体仍观望；

区域分化加剧：外环外板块可能面临 “有价无市”；

金融风险管控：需防范经营贷违规流入楼市。

🔑 结论：精准滴灌，稳中求进

“沪七条” 并非大水漫灌，而是通过资格松绑 + 资金支持 + 成本减免组合拳，精准激活真实居住需求。其核心目标是：

短期：稳定市场预期，助力 “小阳春” 行情；

长期：推动 “人 - 房 - 地 - 钱” 要素联动，构建“租购并举” 新格局。

正如上海链家研究院所言：“政策以梯度松绑、分区施策为核心，既修复市场预期，又坚守‘房住不炒’底线。”

预计 2026 年上海楼市将呈现 “量升价稳、结构优化” 的修复窗口，刚需与改善需求同步受益。

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多年来一直专注于科学计算服务器，入围政采平台，GB200、H200、H100、A100、H800、A800、L40、L40S、RTX6000 Ada，RTX A6000，单台双路 256 核心服务器等。

知乎用户 神经蛙没头脑 发表

哎呦，真好啊，终于有机会在上海买房了😺

知乎用户 冯七​ 发表

每个人可以有每个人的解读，跌或涨，两三年里都属正常。

这让我想起 1990 年代到本世纪初的上海买房送蓝印户口，绝大多数人都是不以为然的。上海人自带户口，不需要，况且房价永远是贵的。对，就是永远，房价收入比跌倒 8 倍 9 倍，大部分人还是觉得不舒服的，2001 年的房价也贵得不行。

蓝印户口早就不存在了，但当时买入上海房子的外省居民得到的多还是失去的多，不言自明。户口当然也会越来越不值钱，但总有些价值点出人意料。

人赚不到自身认知以外的钞票，是很有道理的。大部分人，是乌合之众，人云亦云。

所以你看三年两年，最好不要买房子这种东西。你看二十年三十年，另当别论。

知乎用户 海上大叔 发表

相亲相到 50 岁你说你不要彩礼了是吧？

知乎用户 反季节蔬菜 发表

他们买房能够享受到最低居民 1000 多的养老金嘛？不能说个啥，钱上交到时候滚蛋嘛？城市居民拉平，有钱人去上海买房消费财力不足的老人穷人就换个小城市继续生活，人口资源自由流动起来

知乎用户 刚出来 发表

有提升吧！

毕竟上海

话说上海的房子优势在哪？

北京是高考容易

上海也是高考容易吗？

知乎用户 一念神魔 发表

还有讲市场近两个月回暖的，这种图在股市里见太多了，大跌之后小阳线回到压力位，然后就是两根大阴线砸出新低。

上海的房子是个毫无升值空间的东西，5 年能翻倍吗？不能，不能的话投机资本为什么来拉升？

要说刚需，很简单算算，现在 30 年期国债的收益率是 2.3053%

首付的钱去买 30 年期国债，收益是多少，要出的钱是租金

买房之后，每个月的固定开支有物业费，维修和折旧，少了 30 年期国债固定的收益

这个模型比较简单，还没有算贷款利息呢

比较一下，很简单的，怎么涨，嫌钱烫手吗

我有几个亲戚我就不能理解，把一辈子的钱都用来给孩子买房了，现在三代人挤在两室一厅（老人来看孙子孙女），然后身无分文还想着打点零工，婆媳天天吵架，明明当初的钱买个定期存款，利息都能租三室两厅，钱也还在，也不用担心生病，不用一把年纪了还想再赚点钱。现在生病了，房子卖不卖？要是三十年期国债，决策没有一点心理压力的

买房就是嫌自己活的太滋润非要给全家上强度

知乎用户 uncommon sugar 发表

不落户能解决孩子高考问题吗？

知乎用户 等风来 hhh 想要赞 发表

针对的都是外地人在上海买房的优惠。现在我作为一个上海人，想在内环内多买一套房还是不行。

就是比如像我这样的三口之家的家庭，我们只能买两套房。

所以这种政策的目的到底在撸谁的羊毛，一看就看得出来。

知乎用户 展厅巡洋舰 发表

省流: 房子卖不出去了，帮帮我们。

知乎用户 晨曦启明 发表

入门级经济学常识：中国房价之所以有价值是绑定了教育资源

不给高考资格，只让人接盘，骗不到人的

普通人是没见过，不是傻子

知乎用户 一本不正经 发表

小伙伴们不去外环里面买，或者在外环外面买个十套八套的，难道是因为限购？

结婚率，生育率，再这么降下去，不采取真正的有效政策抑制，啥楼市政策都没啥用。

知乎用户 烧香的熊猫 发表

还买房？送户口都不要。清华北大只在内环的个别重点高中才有机会。加之，学历贬值，户口还有多大价值？

知乎用户 Xixihaha 发表

这才哪到哪？现在是趁韭菜幻想的时候跑路的机会。

之前有个员工 20 年在浦东买了房子，现在不知道什么情况了。

还有一个员工在合肥高位买房跌了一半，据说卖了还倒欠几十万。

我自己是 23 年初清仓房产，算是卖在高点了。合伙人的房子本来赚的现在倒亏几百个了。

现在拿好现金等待入场机会吧，拿着现金又不用还贷款，房东可是要还贷款的，谁压力大谁心里清楚。

现在的物价水平，手拿现金无负债简直是神仙一样的日子。

知乎用户 九点 发表

去翻翻新闻

所谓的沪 X 条，已经出了至少 4 次啦 基本都是下跌有压力时出，前两次有短暂的提振效果，后一次连浪花都没得，不知道这次咋样。

说个更形象的比喻哈

大 A，10000 点牛市见顶，然后开始熊市啦，在熊市中总有那么几个反弹的阶段配合着一些利好出现。起初，一部分人思维拗不过来，也相信利好，结果会如何呢？ 中间，大部分人思维都扭过来啦，但仍有一些人相信利好，结果会如何呢？ 再后来也是有些人信，有些不信，结果会如何呢？在到最后，连那些信的人都不信啦，结果又会如何呢。

知乎用户 田小火 发表

中介: 第一万个史诗级救市利好。

知乎用户 he slyme 发表

楼市在不断调控，其中一方面我觉得是心理预期，用不断释放的信号，让人们从价值绝望调整到观望趋势，从骂声不断调整到看淡一切，楼市最终会回归房子价值本身，买房子指望涨价是历史篇章了，未来的趋势是这个房子的月供是不是等同我的租金成本，我能否接受像买车一样，买到就打折，房子是大宗消耗品，是提升居住体验的消费品

知乎用户 葛嘻嘻 发表

事先声明我理解可能不深。

沪七条看下来感觉是在去存量吧，符合让房价平稳落地的政策导向。

意思是之前建的房子不让炒了，也不让后边接着建多余的房子用来炒房，但是先把建好的这些房子卖出去，避免资源闲置，让有刚需的人接盘缓冲一下房产市场。

我这样理解对吗？

对房价影响长期来看应该是看空吧。

知乎用户 tale 发表

2026 年的均价已经回归 10 年前，个别区域均价甚至跌落到 15 年前的境地。

但这 10-15 年房产的自然老化损失是不可避免的，至于学区，教学资源价值衍生的损失更是不可同日而语。

况且目前的空置率居高不下，投资客们让利或者亏损离场，奠定了价格下行的趋势。昨天路过徐家汇中心，一个立项到现在快 10 还没完成的项目，边上的名仕苑从 10 年前 5 万 / 平，到最高的将近 15 万 / 平，再到现如今接近 10 万 / 平。

一声叹息，抬头看到的只有稀疏的几家灯火，其余皆为黑暗笼罩。人去楼空，物是人非，房子终究是需要人住的。

新政策的出现意味着，长期筑底希望的来临，这对于想要在上海扎根的年轻人是有利的，现在上车比五年前上车可以减轻一半的压力。

这虽然是真金白银的减负，但也聊胜于无，毕竟现在年轻人已经没有了需要上车的必然需求，刚需从来都是不存在的。

知乎用户 南麓原 发表

草了 增购看成赠送了

我也颁布个条令

符合条件的人可以 v 我 50

知乎用户 Curistina 发表

清仓大甩卖，hhh

知乎用户 时间的礼物​​ 发表

上海那只是全国人的上海，所以它慌乱
杭州这可是浙江人的杭州，因此它坚定

慌乱 < 坚定。杭州完胜🙃🙃🙃

知乎用户 Crosby 发表

政策挤牙膏的目的就是为了软着陆，一个人扛千斤马上挂，十个人就能扛住了。可以预料，金三银四马上就来了，又可以稳一波，下半年再放量下跌一波，然后再出政策，还有几个工具，一是完全消费品化取消限购，二是来了就是上海人，给户口（或者相当于户口的政策，当然现在的户口就已经没多大用了），三是进一步降低房贷利息。这样几年就过去了。

上海的房价虽然很高，但已经是最健康的了，前几年的新房倒挂，提供了不少的腾挪空间，现在也就是浮盈没了，并没亏多少。亏的只是高点买二手房的人，总量占比不大，没有啥系统风险。

知乎用户 wbsghr 发表

外环外的房那是真卖不出去。

以我家那块为例，顾村镇，就在外环边上。那边最近两年涌现出好几十个小区，但是入住率不到 10%（预估）。叠加那边还有大量拆迁房，当地人拆迁一家拿几套的那种。

这 tm 要住满人，要猴年马月啊

知乎用户 大大大鸡贼 发表

政策还在放松，说明现在还不是买房的最好时期，还有较大下降空间。

知乎用户 atoncrescent 发表

房子会跌，买黄金，会到 3000 房子会跌，买黄金，会到 3000 房子会跌，买黄金，会到 3000

知乎用户 Musk 发表

就问一句话，这 5 年以来，谁收入增加了，谁存款增加了，没有增加的，又有多少人？

问清楚了，就知道房价涨不涨，跌不跌了。

知乎用户 战上海 发表

只有这样外地人来接盘置换链才能动起来 zf 有了税收城中心那些动迁好的地才能开发新的楼盘卖出去赚的的更多。

知乎用户 一笑了之 发表

那我们上海周边城市的房价该怎么办？止跌的势头刚有一点，难道今年又要被虹吸一波吗？

知乎用户 五个大闸蟹​​ 发表

巩固四季度上海房地产量增价稳的趋势，为金三银四再舔把火的意思。

1. 香港房价在历经数年下跌之后，已经十个月连续有意义地上涨。考虑到本轮下跌香港是始于 22 年疫情高峰，与内地基本同步，且港股 /A 股去年都是大涨的，香港的撤辣动作也比内地彻底，其楼市大致可作为国内一线城市的领先指标看

2. 上海 4000 万以上的豪宅市场本轮很抗跌滞后，但在去年上半年集中破位补跌后，年末已经全面企稳了。北京深圳杭州广州，这四地的豪宅一二手全年成交量全部加起来都没有上海一地多，所以上海市场是很有象征意义的。大幅晚于市场调整却能率先企稳，豪宅市场乃至更广泛的上海中产房市场，值得继续关注参考

3. 二手房总挂牌套数几个一线城市都在岁末几个月大幅下降，意思就是便宜房源卖掉后补货不足，那还要买场内就剩价格偏高的了。这和往年年底情况不一样，过去都是年底交易量缩、价格稳而挂牌继续增，过好年没有政策继续补跌。而今年是交易量放大、价格稳而总挂牌下降，是不是能套往年公式，年后稳不住继续跌就要打个大大的问号了

4. 就业 / 经济 / 收入不好，所以楼市不好的论调缺乏常识。事实上，本轮经济下行的主要因素就是房地产一家（由三条红线政策错误引爆）。去掉房地产、地产投资口径影响后看去年一年的外贸数据真的经济快要飞起来了，而且消费不足、居民存款淤积、经济通缩也是由房地产资产贬值直接导致的。一言以蔽之，先有房子再有住房子的人，而不是有了人因为人要住再去造房子。钱是贷款印出来交给开发商，到上下游产业链对应 20% 以上 GDP，再涓流给各行各业，然后供需产业循环，最后发工资到你手里；而不是你日子好了有了钱，再去买房子，地产商才赚到钱，这么说完全爸爸儿子伦理颠倒了。

知乎用户 黄吉吉 发表

看样子房价还有的跌。

发布啥政策都没用了，一厢情愿。

知乎用户 稷契夔龙魏进忠​​ 发表

我去年 7 月份来这个小区，门口 10 米就是地铁口，房租从 1550 季付砍到 1300 月付。

前几天看到掉到 1200 了，砍一砍可能 1000 都能拿下。

小区门口这几天关门了一家网吧，一家汉堡，一家面馆，一家折扣店。

比起房价，房租掉了更能说明问题。

成都这个强省会城市虹吸了周边多少人口，这些年还是第一次碰到减房租。

知乎用户 哟丶那猫 发表

人民币继续缓慢升值

人民币资产大年，大 A5000 点不是终点；去年是港楼，今年下半年整个内地一二线楼市都要见涨；黄金仍然会在波动里创新高

以上, 我说的

知乎用户 星光​​​ 发表

只要你还认可我们是社会主义国家，坚持的是先富带后富的道路，看得到这几年商业走的下沉式市场的发展方向，看得到强二线，甚至三四线城市的快速发展，就应该认可这样的发展趋势：

未来三十年，我们会逐渐回归三十年以前全国房价的差距。

知乎用户 沧澜​​ 发表

没有任何影响，整体还会继续阴跌。

知乎用户 天平 发表

其实有点理解不了，去年下半年，成交量很稳定，尤其到了年底，价格上，已经没有再继续下跌了，实现了大范围止跌回稳的目标，按照那个成交量走势，今年都有可能微涨，偏偏在年初，又来了个政策刺激，以前都是在继续阴跌，不景气的时候，才出政策刺激，现在这种状态，完全不需要刺激啊，难道非要拉起来，当头羊，风向标，拉起全国的希望预期

知乎用户 葉師 发表

好东西，普通人，不用排队。
不可能三角形大家自己掂量掂量

知乎用户 渔樵江渚上 发表

再等。

还会有新的 “沪 n 条” 的，而且价格会更优惠。

知乎用户 流响出疏桐 发表

南京 苏州的房价怎么办。。

知乎用户 水土​​ 发表

谢邀，北京、上海、深圳楼市今年要止跌回暖。

知乎用户 博弈论者​​​ 发表

上海老龄化程度相当深。

知乎用户 苹果西瓜 发表

对上海市利好，对非上海城市，例如武汉可就不是好政策了，就好比抽贷。

知乎用户 Travel seller 发表

意思是我们出手救了，至于会怎么样，那是你们的事了。

知乎用户 风奔奔 发表

在上海买房的赚很多吗？不然搞这么些限购做什么？

知乎用户 ahahaa​​ 发表

本质还是以前的赶鸭子思维，别急，很多城市以后要跪着求你们过去的。

知乎用户 大春斯坦 发表

这帮人都是没信用，当年嘴上一套，私底下一套，两头通吃；

还想骗人！！！

fool me once，shamce on you；fool me twice，shamce on me。

知乎用户 唐晨风 发表

上海发布楼市「沪七条」，符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房。

这下可以松动一些上海楼市，让有需求的用户，可以放下买房。

但问题是，现在这些刚需客户是否还有计划买房。

前几年政府打压楼市价格，这几年的态度转了 180 度的弯。

活生生来到下家市场。

知乎用户 普通电商人 发表

这几年每当有新的房地产政策出来的时候大家都是看空的情绪，确实现在是房价下降的周期。至于要不要买？考虑清楚房子是消费品还是投资品这个问题再做决定，可以参考我的这篇回答

2026 年房价会跌还是涨？

知乎用户 水库浪子 发表

经济上行看上海，经济下行看天津，限购政策不节奏可以参照天津，短期有帮助，长期应该还是托不住，基本面没变

知乎用户 WinterL 发表

公积金二套的利率现在难道比商贷还低？？

知乎用户 林其如 发表

老婆小住住得了，懒得换了

知乎用户 aitruelove 发表

不是说房价上涨了吗？

房价上涨但还要开放限购，搞不明白

知乎用户 boom 邦邦邦​ 发表

对限购松绑，就是释放利好。

按照政策意思就是：到期限了，释放一批需求，你们去买吧。

就这个意思。

上海，一线城市确实有这个需求。

其他地方，就算了。

知乎用户 转角​​ 发表

政策都没热度，房地产都没流量呀

知乎用户 用户 76742029444 发表

没什么太大影响，就是加一把火。

楼市还是对经济太重要了，毕竟香港也涨了一些，那上海也有希望。

上海一些地方老破小，尤其一室户，房租房价比已经和香港差不多，甚至大厂周围高于香港部分区域租售比。

但是，上海房子持有成本低啊，没有房地产税啊。

就算什么不做，上海的房价也是止跌回稳的趋势，跌到底了，房产中介自己都能买得起，在这个前提下，上海选择加一把火，加速这个趋势，不排除年内上海核心区域老破小的房价触底反弹。

去年成交量很大但是总价很低，9 成都是在 300 万以下，5 成 200 万以下，都是上班的打工人为了不租房开始买买买，刚需中的刚需，婚房都不算。

因此和结婚率反而没关系。

反而单身性质的房子更好流通租售比更高。

知乎用户 SMILE 发表

江苏考生家长现金等待上海全面放开购房送户口（必须是当年签购房合同次年参加在沪高考）🐶

知乎用户 york​ 发表

前面看到镇江 5，6 千，上海凭什么 5，6 万？？？

知乎用户 有情文明 发表

骗一个是一个

知乎用户 kami​ 发表

有啥影响？

三个字，然并卵。

房价想涨，再等三年，2028 年可以开始看房子了。

知乎用户 绿城小电驴 发表

死猫跳

知乎用户 破月穹苍 发表

我 24 年公司资金链断了，于是卖房，当时小区均价 11 万，我按 10.5 卖出的，刚才看了一下，已经到 8 点几了

知乎用户 一颗小西梅​​ 发表

为了拯救经济，还在蒸

知乎用户 Kirito 发表

外环又又又又又又要降了

知乎用户 0000 发表

朴素思维：买涨不买跌。

知乎用户 star0501 发表

税务部门其实并不鼓励大家换房子。

个税的专项抵扣项目里面，只有第一次房贷是可以用来抵扣个税的。换房子引起的第二次房贷，哪怕你仍然只有一套房，也是不会允许你抵扣的。

一个口子放开了，其它口子还在等着收割你。

知乎用户 阿麦哥哥 发表

购入门槛虽然降低了，但上海本身的房价还是过高，即使经历了逆增长。这政策吸引力不是更高。

经历白衣时期风波，不管是润国外还是润天堂的，叠加大量上海老年人随时间流逝进入生命末期，都会留下房产需要人接盘，造成供大于求的情况。在目前社会和个人经济情况下，不是很建议买入。

即使后续可能有买房送户口的政策出厂，也会有局限于内环加新房的前提或其他要求。买个远郊二手房就能当上海人的，还是再等等后续户籍管理方案变动。

最后上海户口对于有钱人鸡肋，平民孩子能来上海高考也没什么用，来感受贫富差距，读菜校吗（江西和山河四省不在此列）？养老金再高，也是要自己交了才能领，更别说能不能活到年纪了。还有低生育率，有传宗接代执念的慎重。（从积分政策品不出，某地只掐尖，只欢迎有钱人，卷王，高收入牛马，年轻人等等吗？天然排斥本地和外地鼠鼠。）

知乎用户 哈桑 发表

赶快放开限购吧，让我解套

知乎用户 playyouregg 发表

还有大招没有出手呢，买房送户口，买房送老婆！

知乎用户 罗小黑CAT 发表

去年年中就和朋友说上海和北京逐步放开限制是板上钉的事，不单单是人口拐点、国际冲突、债务经济无以为扩的这些因素。

沪京港作为整个东大真正意义上的三座最大城市各自的作用都不一样，但是上海的核心不是首都功能也不是香港那样的汇率中转站，而是长江经济带对太平洋经济圈的桥头堡。

上海是一线中唯一的环富区，有江浙两省的中产和整个华东区域的富裕层聚拢，如果上海的房地产无法企稳，那么全国都不可能企稳（香港除外）。

而且上海是全国老龄化最深、生育率最低的城市之一，后面十年更多老人离世，上海天量的早期老破小将会完全空置。

而此处就是重中之重且大部分人忽视的点：在大基建已经基本结束的当下，未来一二线城市会有巨量的城市更新需求，而如果以当前房价的估值去进行拆迁、补偿、换房，对政府端口和房企都是极为高昂的成本，因此当老人过世潮开始，如何压缩未来城市更新的成本就是关键，扩建城区已经是弊大于利，而一二线核心区的更新不仅仅是城市界面影响，也是提升购买需求的核心点。

再细一点，这个关键就是如何让当下占据上海核心区域的老破小的老人的后代们放弃过高的补偿，那么提高继承成本即可，而提升成本无非是遗产税和房地产税两者，遗产税我认为在东大几乎不可能推行，而房地产税一定会来且不是上海、重庆当前的模式，且大概率不叫税且能行税收之实。

在继承档口提升成本和“房屋维修保养”的名义提高持有成本，才能打压核心区老破小的拆迁、更新成本。

上海在深度老龄化、环沪和华东中产阶层的虹吸能力来看，上海的确适合成为全国一二线未来城市更新需求的样板和领头羊。

放开限制不代表一两年内上海会企稳，但是会增加一定的流动性来抑制20-22年那批高杠杆泡沫爆炸的伤害**，也就是上海房产的肉垫将再增加一层，尤其是那几年的经营贷转房贷的杠杆伤害。**

有记忆的老粉应该记得我是20年出掉了静安的房产，那套房子开盘价是1580万，我卖出时到手是四千多万，在那之后离目前最近的一套成交还是在23年，但价格已经下挫了七百万，从那之后就进入流动性停滞的状态。

我说这个是因为上海，包括其他一线都面临的现状，像我这样具备充足资产的人在当下是不太愿意对实体、房产等进行扩张的，我们更依赖金融端口进行增值，而溢价最高的核心豪宅无以为继的话，那么只能从相对性价比高，对于大厂的中级、高级牛马而言勉强能上车的外环内、中环内收割，肉垫越多一点，企稳难度就低一点 ，金融风险也就更低一点。

那么势必代表曾经从一线主城区吃到外溢红利的卫星城、郊区新城、临近的二线城市也要面临更大的市场竞争，这类房产的价格会进一步向下，比如上海的五大新城、北京六环、苏州、天津、东莞等区域。

当然了还有个22年事件的影响，导致相当可观的资金离开上海，这个离开又要分是宁可冒风险的向外跑，还是我这样分开配置，又或是去香港观望这三类。

所以上海这波不是终点，后面还会放开其他限制，包括🐍保在内的隐患还在后面跟着，更重要的是当第二层肉垫也基本都上车后，针对固定资产的持有成本增加就来了，特别是老破小的维护资金是个天量，如何打下它们的改动成本是个以年为单位的重要逻辑。

之前也推演过房产后续的几个阶段趋势，如今看来上海是全国最先步入下一个阶段。

楼市未来的趋势

如何评价财政部原部长楼继伟：房地产税是最适合作地方税的税种，应适时推出？

中国人口正经历前所未有大转折，如何看待中国人口负增长？应该怎样应对？

知乎用户 发表

前阵子我参加了一个内部的会，会上有人问，咱们现在还提不提房住不炒。

被询问的老师，沉默了一会儿说，对于房住不炒我们是这么理解的，就是现在已经实现了房住不炒，这个政策既然已经实现了……（就别提了……）

房价下跌，没人炒房，实现了房住不炒，那么在房价涨的那些年，限购政策真正的作用是什么？至少其中一个核心目标，是阻止炒房。炒房实际上被阻止了吗？

我认为并没有。

当年为了解决限购问题，炒房客发明了一个概念叫“房票”。

房票房票，就像“粮票”“肉票”“电视机票”一样，你想想当年怎么解决这些“票”，买就好了呀。

炒房客就发动亲戚朋友同事，谁家不急着买房的，借他的名字炒房。

这几年，房价大幅度下跌，很多“房票”遭殃了。

因为炒房客一定会“断供”，把房价下跌的锅甩给“房票”，按照我国法律，房票不是名义上的业主，而是产权上的业主，他和炒房客内部的约定对外是无效的，无论和开发商的购房合同，还是和银行的借款合同，都是以房票的名义签订的，这些普通的中产阶级房票，很容易因此“破产”。

我们国家的信用体系，对中产阶级很有杀伤力，因为这些人要正儿八经的坐着高铁飞机四处拉订单讨生活，要考虑子女怎么考公，考虑自己工资卡被执行，考虑变成老赖会不会被公司裁掉。

所以很多“房票”只能硬着头皮替炒房客承担投资失败的后果。

很多很多年前，我们有一个7090政策，就是要求一个项目70%的房子要90平米以下户型，然后开发商为了卖大户型，就把好几套房子拼到一起。买到这批“三房本”“二房本”的大户型房子的业主后来遭了殃，因为限购政策导致这些房子变得非常难卖。

很多年以来，我们限制盖别墅，就限制容积率。于是开发商就在一块地里盖别墅然后配高层，平摊一下容积率就达标了，实质上还是卖了别墅。

很多年以来，我们限制违建、限制偷面积，但是就25、26年新交付的小区，上面送露台，下面送地下室依然是常规配置，而所谓“第四代住宅”，更是把偷面积发挥到极致。

我总结这些，就是想表达一个观点，虽然最近这些年很多专家都表示，对中国楼市影响最大的因素之一是政策，但是政策真的影响了市场吗？这是要画问号的。

我们一直在追求一个良性的、健康的房地产市场。

我认为一个良性的、健康的房地产市场，不一定是一个有很多“政策”的市场，而是一个有稳定法律体系的市场。

不是从“消灭法拍房”、“出新的限购政策”、“三道红线”这些政策角度去影响市场，而是从完善司法体系，重写物权法、商品房司法解释，完善物业制度、完善房屋质量监管体系，来促使购房人有一个安全舒适的购房、居住环境。

要允许房价上涨，也允许下跌，这样有利于所有的消费者理解房价会波动，你可以买房，也可以租房，但是你没有必要多买房，你应该把钱拿去消费或者投资，房子本身只拿来住。

这样才会实现真正的房住不炒。

知乎用户 发表

未来的房地产，记住最核心的一条就够了：

不要把土地财政时期的城市扩张速度当成历史的常态。

地方债务不可能再以两位百分数的速度增长了，那个时代是一去不复返的。

知乎用户 发表

我额外讲一句。

现在中国的问题已经不是房价在跌了，房价在跌是小事。

现在房租在跌。

房价在跌无非就是泡沫崩溃了，价格回归需求而已。

房租在跌，这可是实打实的**经济萎缩、**商业活动减少，人口流动减少、工作岗位减少。房租可是不存在泡沫的，房租是能实打实反应经济状况的。

房租在跌的情况下，已经不是靠房地产产业政策能解决问题的了。

整个宏观经济肯定是有问题的，导致居民收入大减。任何国家，房租下降是一件很恐怖的事情。

房租只要不能企稳，任何关于房地产的政策都是无效的，当个新闻看就行了。

知乎用户 发表

笑了，很多人看政策还停留在这种门槛是高还是低的表面功夫上，觉得只要上海一抬手，买房的人就得挤破头，这种想法已经完全跟不上现在的资产出清节奏了。

这次上海出的“沪七条”，本质上是把以前那种高高在上的筛选模式，彻底切换成了“求入场模式”。以前上海的房子是那种非诚勿扰的尖货，你得先在上海交够五年的社保，像个苦行僧一样证明你的稳定性，才有资格拿个号儿。

现在倒好，直接把外环内购房的社保门槛从五年砍到了一年，这就相当于顶级商场把会员准入标准从消费十万块直接降到了一百块，不再挑剔你的血统和资历，只要你手里还有点现金流，它都欢迎你来分摊流动性风险。

举个最简单的例子，以前一个在张江搞芯片的小伙子，就算拿着百万年薪，如果他是刚从杭州或者深圳跳槽过来的，他也得老老实实等上五个年头才能买房。这五年里， 他可能早就因为心态漂泊而离开了。但现在，他只要在这儿干满十二个月，就能在这座城市落脚。这看起来是给年轻人的福利，实际上是上海在跟其他新一线城市赤裸裸地抢夺存量购买力。

再看那个非沪籍能买第二套的规定，这在以前几乎是不可想象的。哪怕你是在上海打拼了十年的生意人，只要你没落户，你就只能守着那一套房。现在政策明确了，只要交满三年社保，你在外环内就能增购一套。这意味着什么？这意味着那些手里还有余钱、原本打算去海外或者回老家省会配置资产的人，现在被上海用“改善”的名义强行留下了。

比如一个在青浦做贸易的老板，他以前想在静安给孩子买个学区房，那是门都没有，现在他可以名正言顺地把手里的子弹打在上海的核心地段。

现在的逻辑变了，以前是买到就是赚到，现在是谁买谁接盘。把公积金贷款额度提到两百万甚至三百多万，特别是对那种生了二胎、三胎的家庭，最高能贷到324万。这笔账算下来其实挺扎心的，它不是白送你钱，而是给了你一个更高倍数的杠杆。

比如一对在普陀工作的普通夫妻，以前因为公积金贷款额度低，商业贷款利息高，他们只能买个老破小。现在额度一涨，他们咬咬牙可能就去冲一个千万级别的次新房了。这看似是支持你住得更好，实际上是把你更深地绑定在了长达三十年的还贷周期里。

甚至连房产税这种压箱底的筹码都动了。以前上海本地家庭的成年子女想买房，只要父母名下有房，往往就要面临繁琐的房产税核定。现在直接告诉你，只要是你成年后的首套唯一住房，哪怕你小时候跟父母共有过房产，现在也暂免征收。这其实是看准了本地家庭的代际财富转移。说白了，就是鼓励家里的老头老太太把存折里的钱拿出来，给刚参加工作的孩子凑个首付，把这笔趴在银行里的死钱变成流向房地产市场的活水。

还有那个持居住证满五年不看社保就能买房的条款，这简直是给那些自由职业者、独立设计师或者网红们量身定做的。这些人可能社保交得断断续续，但他们在上海生活了很久，有真实的居住需求。现在上海不再用那种死板的行政审核去卡他们，只要你证明你在这里生活过，你就具备了为这个城市的房价筑底的资格。

上海这种地方，最怕的不是房价跌，而是怕没人买卖。一旦房子转不动了，土地财政的闭环就断了，城市运行的成本就没法摊薄。所以它必须通过不断降低门槛，吸引新的人群进来，把这个巨大的资产包继续玩下去。

**是，有些人说现在成交量反弹了，环比成交价上涨了，打开微信冰山指数或者趋势动物，你就能看出来每年12月-3月都有一波因为孩子上学落户的假阳线。**你买的不再是一个简单的金融产品，而是一张通往大城市竞争游戏的高价入场券。这种时候，如果你觉得自己刚好够到了门槛，千万别觉得是捡了便宜，那是因为市场的风向已经从卖方收割转向了买方博弈。

在现在这种环境下，所有的让利其实都是有代价的。不管是社保年限的缩短，还是公积金额度的提升，都是为了在这个存量时代，寻找最后那批还有支付能力的优质XX。

为什么在这个大家都在捂紧钱包的时刻，上海会如此慷慨地向全世界伸出橄榄枝。这根本不是什么楼市的春天，这只是在寒冬里，为了不让火堆熄灭，不得不往里多加了几块昂贵的干柴。

知乎用户 发表

挺好，时隔整整六个月，又“优化调整”了，也不知道再来几次这样的优化调整，才会是最终实至名归的放开限购呢？

不过从这一次优化调整的措施来看，现在的情况实质上已经非常接近放开限购：

首先相对于2025年的825新政，本次225新政继续降低了非上海户籍群体在外环以内区域的购房门槛，从先前的三年社保或个税，降低到了一年即可。

我们知道，一年社保或者个税其实是一个非常低的门槛，因为现在办理居住证或者使用医保报销一般都需要连续半年社保或医保缴纳。所以现在的情况基本上可以说是在“房住不炒”前提下，凡是有需求的人群，都已经拥有或者能很快地拥有购房资格：

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

其次是提高了非上海户籍群体在外环以内区域的购房套数，从先前的一套提高到两套，与有上海户籍群体看齐；具体条件与先前825新政的规定一样，是三年社保或个税：

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

以上两条是本次225新政限购部分的最核心措施，外环以内的限购也已经大幅度放宽了。那么假设还有下一次“优化调整”，无非就是外环以内区域也进一步放宽限购套数、乃至像外环以外区域一样不限套数。

至于居住证满五年也可购房、不看社保个税情况，其实适用情况非常有限，是什么样的人能常住上海五年以上、又不满足现在已经放宽到只有一年社保个税的要求、同时还具备在上海的购房能力呢？其实以上几点基本上是冲突的。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

其次的看点就是公积金使用放宽，包括首套封顶额度调整到最高240万、多子女家庭上浮35%到最高324万，但这一点其实没有太多解读的必要，甚至可以说与多数城市相比较而言，就普遍的住房总价来看，目前上海执行的公积金贷款封顶额度依然是偏低的。

具体效果会如何？

目前已经有观点又在谈“止跌回稳”，把放宽限购当成了楼市深度调整的刹车片，以为是能药到病除。

实际上限购不断退潮、缩圈在近几年已经是一种常态。局部地区确实有可能出现短暂的企稳（这里的意思是也有可能不出现），但随后还是在继续调整。而且这种企稳，实际上是以其他非限购区域受到更大冲击换来的。

比如先前广州一步步放宽限购直至名义上也取消限购，并没有改变楼市调整的趋势；

比如半年前上海外环以外、北京五环外地区实质放开限购后，环沪、环京区域很快就首当其冲出现流动性问题，而且实际上上海外环以外、北京五环外反而因为实质上取消限购失去了稀缺性光环，量有所提升，价还在“深度调整”，尤其是2025年四季度实际上一线城市出现了非常明显的补跌。

所以，现在上海外环以内区域大幅度放宽限购之后，有两个非常可能的结果，一是北京五环内区域也会对标放宽限购，二是上海外环以外、北京五环以外乃至所有二线城市的二手房市场会因此受到更严重的挤压。毕竟价格锚点的作用是双向的，不能只在涨价阶段谈价格锚点的作用。

而且，从广州的实践来看，实际上一点点挤牙膏放松限购，不仅效果不会很明显，反而也会使市场继续观望、等待完全放开限购，进一步削弱了放松限购对购房需求的刺激效果

知乎用户 发表

1.对于北京上海，只有一条可以刺激房地产，那就是卖户口，回到买房送蓝印户口的时代。

2.对于其他城市，如果北京上海开始卖户口，那将是灾难的开始，全国的房价将会出现史诗级暴跌。

两难的抉择😄

知乎用户 发表

仍然维持一贯的观点：

限购开放一律视作长期利空而非利好，居民收入预期未得到改善之前，不会改变长期趋势。

短期开放限购主动注入了流动性当然是利好，过去3年的限购开放都短暂带来过交易量和价格的反弹。但是从长期视角来看，都没有改变长期的趋势。

为什么？

我在2年前的回答中提到过：

为何大家普遍认为上海房价会继续降而不太考虑政策因素？

因为主要的矛盾是居民部门未来收入预期骤降，和杠杆率触顶。
也就是说，政策需要解决的问题不是如何花式卖房子，而是要让居民敢于消费和投资。
所以不是政策因素没用，是房地产调控的政策，看都不需要看。

思考一个问题，全国房价已经跌了快5年了，下跌的主因到底在哪里？

是购房的门槛高？是贷款比例低不满足购房需求？已经死去的深房理会告诉你，都不是，在有投机热情的情况下，这些问题都能得到一定程度的解决。

房价下跌的主因说来也好笑：昨天还看上去可以接受的房价，第二天醒来突然觉得太贵了。

没错，同样的房价，只要你的「体感温度」改变，便宜和贵的判断就会瞬间颠倒，决定因素就是你对未来收入的预期。

与买菜不同，房子是个带杠杆的大件消费品，所以一点点居民收入预期的变化就能大幅改变居民的房价承受能力，几倍撬动房价。

这也是为什么我们能维持奇低的租售比，奇高的房价收入比这么多年的最重要的因素：

当前收入只决定房价的理论合理水平，实际偏离度高低取决于居民收入预期是否乐观。

当收入预期和通胀预期拉满的时候，居民普遍认为未来收入和房价会持续增长，所以，居民为了「避免通胀损失」、「锁定未来收益」往往会极端的拉高杠杆空间，以期撬动更多资金获得更大收益，并用「未来通胀」来稀释债务，哪怕现阶段收入只能勉强覆盖房贷，甚至需要借款来偿还房贷，都认为是短期可以接受的，相信过去有过购房经历或者身边有购房者的，都或多或少听过类似的故事。此时房价就会远远高于合理的房价，这就是过去看到的状态。

当收入预期下行时，居民判断未来的收入不会增长，甚至会持续下行/极不稳定的时候，就会积极储蓄、降低消费，以期在未来长期内通过现在的储蓄平滑收入下降时的消费。与此同时，由于预期收入增长预期消失，以及储蓄意愿增强，杠杆空间就会随之迅速消失，随之而来就是所谓的居民杠杆率触顶，加杠杆的行为模式也会从「只要能活着就往上加」，迅速切换成「加了活不下去了，先缓缓吧」。这也是为什么房价现在渐渐向「理论合理水平」回归的原因。

从一个月赚5000敢贷8000，到赚8000存5000分币不花，唯一出问题的地方就在于收入预期转变带来的安全感缺乏。哪怕明面上你的工资上涨了3000，但是你不确定这些工资你能领到什么时候，你就不敢加30年杠杆，不敢进行跨周期大资金体量的消费/投资。此时的「合意房价」哪怕在当期工资够高的情况下，都会出现大幅度的下降。

至于目前的收入状况，我说了不算，直接看央行给出的数据，央行1月公布了最新的25年四季度城镇储户文件调查报告，本季收入感受指数为 46.1%，比上季下降 0.4 个百分点。其中，11.3%的居民认为收入 “增加”，69.7%的居民认为收入“基本不变”， 19.0%的居民认为收入“减少”。收入信心指数为 45.8%，比上季下降 0.2 个百分点。基本位于历史低位。

而整理过往调查报告的数据可以看到，收入和就业的感受的断点，正好来自于2020的Q1，并经过了一整年的反弹调整后，于21年Q1开始形成较为明显的下行趋势，当然，这个断点一部分受到了黑天鹅（公共卫生事件）的干扰，结合2016年收入和就业感受大幅上行，你就应该能察觉到，居民收入预期与房价之间的关联。

所以，开放限购降低购房门槛短期来看注入流动性可能会短暂的抬高价格，长期看只是不断的在稀释之前稀缺叙事产生的「稀缺溢价」。

我在今年开年我少数几个回答过的问题里提到过，恐怕短期26年上海房市可能会面临一波反弹，类似于「死猫反弹」，而推动这波反弹的因素除了政策因素外，还有一个重要原因，囤积的「刚需」和「投机」需求会错误的按照房价下跌的百分比来估算房价已经超跌：

如何看待上海26年1月房价止跌，有些核心区甚至上涨？

……而另一方面，则来自于一种“房价足够便宜”的错觉：部份购房者认为，相较于23的高点，目前房价已经回撤回2016年水平，以此为锚点，这部分潜在购房者认为，此时成本已经接近很多人的持有成本水平，下跌可能遇到“支撑”，可以认为是“足够便宜”，再加上“别人恐慌我贪婪”的反向交易宗旨，形成一种理性估值以外的买点。
同样，“投资组”，不，更确切的说法是“投机组”也秉持一样的观点，在25年股市上涨以后，根据过去20年，先股牛后房牛债牛的市场惯性，“投机组”也认为，目前高位40%的回撤，加上市场2-4年的消化，已经将泡沫彻底抹平，叠加最近高层文件不断重提地产，仿佛春天就在不远处……

我也同样在该回答中指出，其中的逻辑陷阱来自于基本面尚未改善、整体估值仍然偏高。

估值偏高很好理解，目前住宅的租售比仍未回到合理水平，也就是大多数不动产租售比刚刚回升到和无风险利率接近的水平，远低于房贷利率水平。也就是说，存钱的收益基本和买房持平，同时还有高流动性和0本金损失风险，你会觉得便宜吗。
……
并且，租售比分子分母存在两个变量，租金和房价，虽然房价在过去几年大幅回调，但是租金承受能力也在逐年缓慢下降，如果租金承受能力（收入水平）没有显著改善预期，一定程度上仍然会拖累租售比的修复。
至于基本面，还是那句话，居民的收入预期未改善是不会出现大规模的重新投机的热潮的……
一旦这些积存的需求合力触发了短期的死猫反弹，千万不要认为这是底，反而需要提醒各位，尤其是一线城市的购房者，根据瑞银1月的研报，在经过三四季度的价格下行后，一线城市的被调查业主目前房屋的纸面价格亏损（对比购入价格，不计算房贷利息损失）正在迅速增加，一旦形成上述的反弹，叠加诸如上海市的五年限售会在今明两年大规模解禁，可能会反向触发套牢盘的大规模出货……

所以，房价是否会在大趋势改变的判断依据非常简单：

居民收入预期收否存在显著的改善或者该预期本身是否有显著的改善预期。

如果这二者都不具备前提，那么房价大趋势的反转，又从何谈起呢？

淡定点吧，期待政策有影响，不如低头看看自己的钱包比较实在。

知乎用户 发表

虽然稳房价还是第一要务，但我越来越觉着，对上海、北京、深圳这样的城市来说，在人口趋势不那么乐观的情形下，吸引和留住人口，已经成了比房价本身更重要的课题。

让我们先理清楚官方文件里的内容。上海这次调整涉及三个方面 ：

第一，降低购房门槛。 对于在上海缴纳社会保险或个人所得税的非沪籍居民，购房所需的社保年限从原来的3年直接降到了1年。换句话说，一个刚工作满一年的外地人，现在可以在外环内买房。而如果社保满3年，不仅能在外环内买1套，还能增购1套 。这相当于给了符合条件的人群一张额外的"房票”。

第二，优化公积金贷款政策。 包括了最高贷款额度（160万提升至240万）、放松二次公积金贷款条件等。

第三，调整税收政策。 主要是对于上海户籍家庭成年子女购买唯一住房，还暂免征收房产税。

沪七条想要做的事，并不难理解，就是增加房票的供应。对象是谁？是那些已经在上海工作、有社保缴纳的人群。

某种程度上，算是需求侧改革嘛。逻辑很简单：增加需求会增加成交量，增加成交量本身就会稳定预期。

但有意思的是，效果预期怎么样，是不确定的，今天A股房地产走势不错，但也只能算稳健，水花不大，说明市场还是很冷静。

为什么？因为那些"刚好满足条件、一直在等待"的人群，在上一轮已经释放得差不多了。剩下的，都是那些对房价特别敏感的刚需。

他们的购买力有限，无法像投资客那样推高成交量。

所以整体看来，沪七条挺拧巴的。

从宏观角度来说，房价不能跌太快，大头的银行贷款都是房地产相关，硬着陆意味着金融系统风险 。

但从微观角度来说，房地产市场变成买家市场之后，买家仍然需要房价继续下跌——因为当前上海房价收入比仍然很高 。

只有房价继续下跌，才能和普通人的收入相匹配。

这两个需求本质上是矛盾的。 沪七条的所有措施——首付下降、利率下降、增购资格给予——都是在试图通过降低购房成本而不是降低房价来做平衡。

这是一个巧妙的转向，但治标不治本。

限购松绑了，但限购框架还在。

全面放开不现实（效果不亚于取消户籍制度），只能渐进式松绑，但松绑的空间也不多了，市场的弹性空间在逐步耗尽。

如果这次效果不佳，那么下一次的政策又该怎么加码？加码还能加在哪里？

至于官方"为什么发布沪七条”，答案永远是"为了促进房地产市场平稳健康发展"。

房地产固然重要，我觉得人才也是非常重要的因素。

中国的城市化已经进入了存量竞争阶段，而高房价“劝退”了多少人才，我们也难以估量。

总之，一线城市不再是"人往高处走"的唯一选择，一线城市不能再依靠自然增长来支撑。

年轻人可以在新一线城市找到更便宜的房子、更高的生活质量。这些新一线城市生活成本更低、工作机会也不少，为什么年轻人要在上海花800万买一套房？

所以，对上海、北京、深圳这样的城市来说，吸引和留住人口，已经成了比房价本身更重要的课题。

北京、广州正在逐步取消限购，深圳更是领头的激进派。

上海也不例外，沪七条干的事，本质上是在做一个渐进式的选择：逐步放开限购，同时通过复杂的社保缴纳、居住证等条件来控制节奏。

这样或许既能吸引人才，又不会失控（当然，这也可能是官方一厢情愿的想法）。

本质上放开限购的过程，也是“放松身份认证”的过程，或许也是一个人口争夺的信号。

知乎用户 发表

公司里的00后，没有一个想要在上海买房的，问下来就是，现在买，几年后跌个50万上百万，十几年白干，这就是现在年轻人的心态。

就是这种局面，上海满五唯一还高高挂着，跟一块遮羞布一样，早就已经光屁股了，以为还能挡一阵。

我看到评论说也有积极在上海买房的年轻人，我举个例子。在浦东有块很偏僻的地方叫森兰，很多保税区和金桥工作的年轻人会考虑在森兰买房。我那位00后的同事为什么会有不买房的心态，因为他之前关注了森兰的金地未未来，22年前后单价飙到10万，最近网签最低价已经跌到5.6万了，换你你会纠结么？

知乎用户 发表

我是去年刚来上海的沪飘，因为是博士所以满足了落户条件，已经办理了落户，购首套房没什么限制条件。

去年刚来时感觉总归需要买个房子，早上上班前还会骑着车去附近的小区看看环境。

但是待了半年以后，明显感觉上海房价还在持续下行，远未见底。我单位对面的房子一年时间跌了100万，我一年可挣不了100万。虽然跌的多，但依然贵的要死，比我年龄还大一轮的房子敢要四五万一平米。今年过年和父母讨论未来长期租房，年过五十，出身河南农村，思维稍微保守的父母没被我劝几句就完全理解并支持了我的想法。

逻辑很简单：哪怕是上海的房子现在流动性也很差，买了就卖不出去。而流动性越差的资产理应投资回报率越高，就像银行五年期定存利率一定高于活期。但现在买房自住是没有任何回报的，房价还在下跌，房贷高于同面积同区位房子的房租，同时拴死上百万首付资金几十年，失去其他的投资机会。上百万资金哪怕全买稳健的银行股票一年分红也有三四个点，覆盖房租轻轻松松，换来的却是可以随时换房搬迁的自由和高得多的流动性。有人说还一辈子房贷到老了好歹手上还有套房子，比租一辈子房强，但问题是我用首付理财的获利就够租房了，租房到最后手里上百万活钱不比一套烂怂老破小要强多了？我又不急着结婚成家，为何要买房呢？就算要结婚成家，找个乐意租房结婚的不行吗？夫妻两家拿出买房的几百万投资盈利赡养老人培养孩子爽的不得了，非得砸在房子上？这点道理我这个庸人能想通，我的父母也能想通，那想必大部分人都能想通。

这次的沪七条，说白了还是给乞丐换更大的碗，让想上车的人更好上车，但是只托不举，房价本身依然持续下跌，在上海常住人口已经开始下降，老龄化持续加深的大背景下，指望这点小恩小惠就想扭转房价下行逻辑，未免有些搞笑了。

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现在周边同事和认识的中介都怕出政策，出政策就让想买房的出手很谨慎。

并且，沪七条这是抛弃了外环外二手房，以及外环外五年限购解禁的房子了。

而且，环沪那一块的太仓、昆山、嘉善、平湖、启东，又要脉冲式下跌了

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涨了20年，才跌4年有人就着急了

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这个问题有三层理解：

第一层，**改变供需关系，**现在还有需求端购买限制的城市非常少，当供给变化不大时，放开限制相当于突然释放了需求进来，往往呈现出阶梯式的冲击而非平缓的变化，这在2015年发挥了重要的作用，因为人本身就不是理性的，突然涌入大量的需求往不是增加10%的需求，价格就上涨10%，而是点燃市场的自我强化，越买越涨，越涨越买，也是涨价去库存能成功的重要因素之一。

但这次不行，陆续阶梯式的放开很多次的限购政策了，都是库存问题，过去是所有城市都有用，现在是几乎所有城市都没用，原因还是要在需求端看差异，这种脉冲式的也有个特征，就是过热时都想上车，我们一定要学会换位思考，假设房地产处于过热周期，本来计划五年后买房的都会提前，具有透支性，比如假设每年1万套需求，五年5万套，过热时期会在两年内释放6万套，不止把必须家庭的需求释放，还会吸引非必须得投资者进入，那么未来很长时间都没有太多的需求也符合规律，同样是放开限售，但2015年和2022年是完全不同的结果。

第二层：人口问题与教育投入产出比，还是换位思考，我身边几乎所有家庭都在卷教育，不管学历高低，尤其是出生人口不低于1200万年份的家庭，感觉整个人生都在围绕着孩子的学习过。 那么需求与3岁前小孩的数量关系密切，砸锅卖铁也要上稍好的学校，上稍好的学校就需要好的学区，这就导致了1200万出生人口以上时，内卷确实厉害，比如16+17+18年的出生人口之和大概5032 万人，而23+24+25的出生人口只有2648万左右了，我们假设父母辈卷教育的意愿强度不变，但基数下降了，竞争压力大幅萎缩，按照现在的大学招生规模，到2020年以后要么学校裁撤，要么人人能上高等教育。这几年还要叠加长期教育投资边际递减的问题，如果按照现值来算，500~1000万加杠杆投资的学区房，算上利息和跌幅普遍在**30%**以上，而毕业生的薪资预期甚至十几年都赚不回来这些损失的钱，也导致了父母辈卷教育的强度其实也是会随着时代变化而改变。

第三层，户籍制度与全国大市场的矛盾，我们的经济发展离不来一个词：管理，也就是户籍制度既不是为了公平，也不是为了效率，而更加倾向于管理的便捷度，随着高速城镇化和人口流动，常驻人口变化差异极大，咱们既不说效率，也不提公平，就连户籍制度过去在管理的优势也荡然无存，这才是驱动户籍制度改革的关键问题，一旦基层治理缺位，就有宗教和其他力量进入，至少从管理角度，这种风险远大于公平和效率问题。

不管出于什么目的，户籍制度改革已经是箭在弦上，那么优势资源城市和劣势资源城市之间的人口流动问题是一个要思考的问题，当然这要是深入展开，估计几千字都写不完，我们只看和购房相关的。也就是优质资源城市（就业资源和教育资源），你要花多少钱买入场券，非户籍居民外环购房其实就是这种入场券，也叫进城税。这时候非常考验屁股，如果你是本地户籍，即便都是中国人，你甚至比特朗普更排外，要么高价交钱进来，还只能在边缘区域生存，要么就不要挤占我们的公共资源，即便如此，你还要谢谢人家给你开放外环的机会，如果你是外地户口，也想比别人享受更好的公共资源和就业机会，当然想着城市进城税门槛低一些，但门槛高低都是参与者卷出来的，大家都不抢的时候门槛就低，大家都抢的时候门槛就高，也是囚徒困局。

放开限购现在既不能解决房地产的供需关系问题，也不能解决人口问题，更不能解决户籍制度与大市场矛盾的问题，如果找一个相对公平和高效的做法，无门槛的房地产税或许可以制衡**，谁享受本地资源，谁就要无差别的纳税，房子估值越高， 每年纳税越高**，而不是把税收都压在新青年和后城镇化群体的进城税上，房价高完全可以接受，哪怕炒到收入的50倍，愿意交税就行，高估值、不交税、高公共资源，不可能同时满足！缝缝补补我看很难穿越房地产周期了，要改革，就往根本问题上动刀子。

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我先聊一个点吧:

不要老说上海房产优质不优质这个事。

就让你亏损最多的，往往都是优质资产。

因为我去年去上海看房了嘛，就也有挺多朋友关注我看房后续的，然后就这里大概给大家聊聊后续好了，先说为什么会想着去看房。

熟悉我的朋友都知道，24年“924 行情”那波，我直接拉满杠杆融资，重仓科创方向，最后确实是赚了不少，然后判断后续短期内可能涨不太回9.24高点，加上手里钱多了，就动了去上海买房的念头。

当然我当时心里也很清楚，房价肯定没有见底，肯定还会跌，但因为我预感24年剩下的时间，大概率都是投资的垃圾时间了，就想着去看看，看看能不能找机会捡个漏这样子的。

我当时的判断大概是这样的。

按照日本核心城市房价下跌的逻辑来看，日本六大城市（含东京）住宅地价整体跌幅 65%-75%，而参照日本东京，那么上海这种核心城市的8房价，从高峰跌去三分之二才是比较合理的区间

当时24年9月份的上海房价，比之高峰期已经跌去了30%，我感觉我按照跌去三成后再打七折报价，相当于总价腰斩，算是一个比较合理的报价了，就想着去看房试试，看看能不能捡个乌龙指。

但现实没给我这个机会

最早去上海，我接触的肯定是中介，我跟中介聊的时候，会先问他们上海房价到底跌了多少，当然其实我自己就做过调研，平均就是三成的样子，我拿着现有问题去问中介，本身其实做的是一种反向的筛选作用，而中介给我的口径也是五花八门。

有的比较实诚，说从高点跌了三成多，有的说只跌了不到两成，强调房价还很坚挺的，还有的说房价完全没跌的，互联网上都是骗人的。

当然，不管他们怎么说跌幅，最后都会绕到一句统一话术上：“房价已经跌到位了，不会再跌了。” 当然这句话就是很明显的催单套路，因为不强调跌到位了，肯定很难有人愿意上当，但毕竟人家中介也是出来赚钱的，所以逼单套路啥的，也是能理解的。

我最后选了相对比较实诚的中介，毕竟我真没法相信一个说上海房价没跌的中介能不坑我，然后继续去看房了。

但看房的过程不顺利，因为我发现一个事，就是上海的房东跟其他地方的房东确实不一样。

就其它地方的房东，如果房价跌了，有些他们是真接受降价的，但上海房东确实是打死不降价，就按照小区上一套成交价，爱卖不卖，然后我跟中介也聊这个事了，中介的意思就是上海房东世界观里，上海房价从来没大降过，所以你们爱买不买。

然后就看着看着，我发现我的“屠龙刀” 砍价策略完全就用不上，因为直接把房东劝退了，整到最后中介就找我聊预算，我就坚持预算不下降，但后面也是没谈出个所以然来。

可能是我的态度比较坚决，最后中介也不怎么努力，就尝试性带着我看了静安、普陀、浦东的新房，想给我推销一下，后来我也反应过来了，一个是推新房他们能拿的佣金更高，另一个是看新房登记有指标，所以他们就带我来看看，把我当指标废物利用了。

但我本身就是奔着抄底二手房去的，价格谈不拢，我就结束这趟看房之旅了。

本来以为这事儿就这么过去了，没想到一年后，也就是25年八九月份，当时联系的中介突然给我打电话，说我之前报的价格，房东问我愿不愿意再加点，再加点就能谈。

然后我看看了我股票账户今年的收益率，实在想不到接受谈判的点，就礼貌回绝了中介。

哦对了，我算了算，从2024 年到2025 年底，上海二手房均价从6.3-6.6 万元 /㎡跌至5.2-5.3 万元 /㎡，每平米额外亏损 1.0-1.4 万元，按照100㎡住宅计算，平均亏损增加100-140 万元。

当然，按我给的砍头价，肯定不至于亏，但我也相应会错过股票的涨幅

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大利好，影响很大，会让进一步促进上海房价的结构性上涨！

有多少已经在外环外买了房的“非沪籍居民”还有继续在外环内“增购1套房”的意愿和能力呢？

看一下上海成交价格集中区间就知道了：

非沪籍在上海买房其实就是为了以后的落户，外还外买这1套房可能已经倾其所有眼下喝未来很长一段时间的预期收入了。

所以，这个政策本身无非是挤牙膏式刺激房产去化的、按照上海(自认为的)不同区域在城市资源禀赋上的价值排序做出的“优化调整”。

这个顺序就是：

远郊-外环外-外环内-核心地段和区域，

对应的潜在购房人群则是：

非沪籍普通购房者-非沪籍/沪籍普通购房者-非沪籍/沪籍改善型购房者-高端改善型购房者。

这个政策看下来，只能说明一线城市还是不想太早面对“全面放开限购”甚至购房即落户、或者起码购房即可以缩短落户时间周期的必然局面。

经过2024-2025年两年的房地产“深度调整”，能想到的证册基本都已经通过了、可以说除非是大幅度降价/降息、或者一线城市把自己的户口政策与购房进一步强化，否则证册刺激的边际效用还会下降。

比如上海，2025年的政策都是在隔靴搔痒：

各种证册组合推动之下，想象中的“以外环为界，外面主打以价换量、里面主打改善的结果”并没有出现；只能说明在自身的收入预期下，购房者是非常冷静的。

2026年1月：

一线城市新房价格环比下降0.3%/降幅与去年12月相同；其中上海持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4%。

同比方面，下降2.1%降幅比去年12月还扩大0.4个百分点。其中上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9%。

上海之所以有上涨，一是因为城市资源禀赋以及在国内的“价值感”、二一个更主要的是城市的核心产业–金融服务/科技金融在今年政策的“引导”下空前繁荣，而这些连有效需求都没多少只能带来基础服务业向下内卷的企业，怎么可能持续支撑新房房价的所谓“结构性上涨”？

同时，上海这样的大城市其商业化、都市感以及金融服务/科技创业和转化等特别依赖的中小企业们则在“退出”。

表现在地产层面体现为写字楼的空置率上：

还有像虹桥&古北这一核心商务区的空置率已经到了30.5%，可想而知“退出”了多少企业以及人口。

何况还有不断升高的老龄化比率和下降的生育率，截至2024年末上海60岁及以上户籍老年人口已达577.62万、占户籍人口的37.6%。

所以，应该要稳住核心产业的发展以及人口存量、并确保产业发展的成果能通过有竞争力的城市资源禀赋回馈给愿意在这里长期生活/工作的人。

这方面上海做的还远远不够，在“外环内外”上继续做“优化”已经意义不大了。

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我长期看好中国省会以上城市的房产，特别是老破小的投资价值。

但是，当前现状下，超过基本面的悲观情绪，需要有超量刺激政策才能起到效果。

在此情况下，外环以外仍然保留限购限制，完全没有必要。

此次刺激政策，短期应该对市场信心有所托底；

同时，市场信心怕拉锯战，这种小幅刺激政策对投资者信心的持续时间，应该不会太长。

继续等待，上海外环外取消所有限购限制，再观察吧。

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东京房价于2003年见大底，当时进行的关于未来房价走势预期的问卷调差，基本上一边倒看空。

人类的底层代码就是追涨杀跌，现在房价跌到这个地步，你无论上哪个论坛，主流声音肯定就是看空，哪怕是在真正的价格底部，也是看空的居多。

我也不是说现在上海或者全国房价在价格底部。我的意思是，现在想要买房的，你别去关注网上舆论，你计算好自己的这本账就行了。核心就是月供别超稳定收入的40%，这是底线。

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不买房不能进沪，这不就解决了？

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现在的情况，不是放开限购、增加公积金贷款额度和扩大购买人群能解决的。

关键的问题是：就业、就业、就业。

除了AI和芯片的部分岗位，就业差到什么程度了？

很多应届生投了1000+的简历，居然拿不到一个offer。而正值壮年的35+的中登们，各个如履薄冰胆战心惊，生怕裁员，然后被卡“年龄斩杀线”无法再次就业，中登们的存款也留着做失业金救急，完全不敢上杠杆买房。

房地产如日中天的时候，恰好是十年前我刚毕业的那年。那时候简历投10个，起码可以中8个面试，最后offer不可能少于3个，当时大家都敢买房，都上大杠杆去赌一把，难道是因为当时的政策吗？还不是因为不怕失业，不怕被裁员，心里底气十足。就算政策再好，没有就业的支撑，只是空中楼阁，又不是后面每个月的房贷物业会帮我还，难道就因为限购从3年改到1年，就敢背负30年的贷款了？

新政短期的确能延缓一些下跌的趋势，但是归根结底，不如多去打击996、立法解决歧视35+就业的问题、保护孕妇和Gap后的人群合法就业的权益，并且给各大公司更多应届生指标，扩大招聘就业人数等等措施。

扬汤止沸不如釜底抽薪，根本性的解决这场房地产问题，还是要靠就业真正好转起来才行，否则一切新政，都是短期高点，是上海房东们卖出的好机会。

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快，再不买就买不到这个价格的了，跑步前进!

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长期看，放开限购，以房管人是必然趋势。什么集体户口之类的东西都会退出历史舞台。

现在北上最拧巴的地方在于。又想维持教育医疗养老的特权，又要大量有活力的年轻人口，又要控制人口总数。这三条根本就不能同时存在。北上最重要的是腾笼换鸟。让老年人愿意走，年轻人愿意来。而不是搞什么老年人友好社会。这不是中国经济火车头应该干的事。

老年人愿意走，就是要废除户口特权。高考，医疗保险，养老金，京津冀，江浙沪一体化。让人口愿意流动起来。而不是死都要赖在北上。否则北京上海的活力只会越来越差。

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说阳光城粗暴一点的理论，上海什么时候放开限购，就代表房价彻底到底了。

这就上涨周期出一系列的政策，然后越出越涨是一个道理。

至于说房价什么时候到底，这个我估计谁都是瞎猜，猜对了的说自己厉害，猜不对的呢就会往各种地方上面扯。

如果从大的人口趋势上面来看，一年不到八百万新生儿，这可有的跌呢。

试想一下再过二十年，60后婴儿潮消失，中国人口断崖式下跌一两亿。

房子……

估计那个时候没人管房价，都会只关心养老和退休金了。

估计这也算是用一个矛盾，解决另外一个矛盾了。

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要不把成交价显示回来吧？

这样大家为这些政策叫好就有理有据了~

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想买房的建议再等等

买房送户口还没出来呢

这才哪到哪啊

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最近半年上海二手房的价格确实没怎么跌。这种不跌其实并不代表上海房价稳住了，倒像是卖方降不起的咬牙坚持。跟股票一样，大跌以后需要在山腰巩固一下根基，然后继续下探。

目前市场上的需求不是很多了，正好趁着“沪七条”，赶紧出手止损，不然等到“沪八条”、“沪十条”来的时候，又要悔不当初了。

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抖音上北哥说过一个话：你要是买房后，房子跌了（贬值了）你接受不了，就证明你不配买这套房。

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2015股灾的时候，各种利好政策轮番上阵，号称国家队砸真金白银救(抄)市(底)，最后市场一次又一次的上演了老乡别跑的戏码，短时间半年多从最高5100点砸到2600点，接近腰斩，绝大多数个股更是远远不止腰斩。

所以我想说的是，政策救市可能在短时间起到一定的作用，但是无法改变市场的整体趋势。目前房地产下行趋势的基本面没有改变，因为房子终究是给人住的，人口在减少，房子存量越来越多，这是最大的利空。而追求更好居住体验去置换更大更高品质的房子则要求大众的收入要稳步提高，那么过去的这五年间普通大众的收入都在稳步提升吗？除了几个风口产业的从业人员外，我相信大多数人应该是不这么认为的。

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有的人把“买房”当作阶级跃迁的标志。

有的人通过“不买房”实现了财务水平和生活水平的阶级跃迁…

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考验杭州的时候到了。

所有长三角地区城市都希望上海能撑住，不要放松政策。

上海吃饱，长三角城市享受外溢，跟着喝汤。上海饿肚子，长三角其他城市就要皮包骨了。

限购政策无疑对长三角是利空。

一是，会虹吸长三角其他城市，毕竟门槛进一步下降了。

二是，价格会进一步下降。以价换量是大概率。上海的价格是长三角的标尺，上限降了，其他的也只能跟着降。

三是，估计离彻底放开限购不远了。目前楼市共识已破，购房热情已大不如前了。

不过这个时间点很值得玩味，一是元宵节还没到，政策就出来了，说明有点着急的。二是汇率大涨。

很可能上海是着急截流回流国内的资金。这个道理还是比较通的。这也和国家希望慢牛的想法对上了。

今年回流资金非常猛，国家不希望这些资金都去股市，影响慢牛行情，希望资金能进实体，可能也希望引导资金进楼市。

所以，我的结论是：

1，上海房事将放量下降。

2，长三角区域全体承压。

3，政策针对回流资金，和借势可能的春季小牛市。

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知道现在上海手里几套房的拆迁户现在的心态是啥吗？

去年一年黄金在涨、股市在涨，就他手里的房子在跌。上海人对金融这块的参与度普遍高于其他地区，他看到别人赚钱就他亏钱心里受不了的，你信不信你越是放开他们跑得就越快，都把房子卖了去追高股市和黄金

追涨杀跌才是这些人的本性

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之前中介与媒体不是一直发布数据利好吗？上海还刚要收储房子当出租房来托举房价，怎么大年初九就又放松限购了？ 总之短期两三个月有效果，后面还是瞎比

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2026年祝大家新年快乐，

继续观望，所谓的——“第一次开出来的条件是最好的”

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没啥影响，北京在春节前就放松了，上海只是跟进而已，市场的预期是限购早晚取消或者名存实亡

今年的市场依旧不乐观，见底是最好的预期

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就是领导班子们围在我面前磕头我都不会买房的。他们居然想的是符合条件可以再买一套？

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青浦这里算是上海穷乡僻壤了，一手房价还是5万。请房价继续努力往下降，我能不能住别墅就看房价跌的有多少了。。。

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用处不大，年底又tm一地鸡毛，这个时代还能有发财的机会留给普通人？是馅饼还是陷阱？

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逆历史进程而行，必将被历史的车轮碾得粉碎。

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从历史成交和贷款数据看，每次政策刺激一下，都会有一堆人冲进去帮助软着陆，这就是最大的影响。

政策底：全面放开限购，甚至买房送蓝印户口，目前是一年社保外环内限一套，还有差距，但是空间不多了。

市场底（刚需底）：租售比与贷款利率持平，也就是租房成本与购房成本持平（忽略了首付资金成本）。目前上海平均租售比1.5%，首套房公积金利率2.6%，商贷3.05%。差距还很大。

情绪底（投资底）：房产投资回报率（净租售比+租金增速）>GDP增速（目前按5%）。这个差的更远，房产离值得投资还有很远的路要走。

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什么时候买房送户口，我就什么时候买房

我真的可以买，我也真的需求户口

被一个上海户口给憋死了

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怎么还有私信嘲讽的。

我就说了，直说了。对于一个成长在彻头彻尾农村的孩子来说，对于一个高中一天学十六个小时的孩子来说，对于一个经历了难以理解的贫穷与困苦的孩子来说，对于一个亲身体会了城市乡村二元社会的孩子来说，上海户口真的很重要。

我说的再绝对一点，我应该没有移民的打算。既然如此，这就是一种洗去过去所有不堪痛苦经历的洗礼。这就是剥去禁锢前三十年蝉蜕的勋章。这就是我与过去一切痛苦回忆割舍的利刃。这就是彻底摆脱人生阴霾的阳光。

成长于城市的你自然无法感同身受，可我不是。

分割线——————

知乎还是高人多。知乎牛人还是多。一个个一张嘴就是上海户口点击就送。我在熬居住证了。我毕业那年没有应届生来上海。告诉我还有什么？政策，我研究的不比高人少。一个个居高临下颐指气使，宁愿私信嘲讽都不愿意提一嘴该怎么做。哪怕你明确说出来该怎么做都会让我对你抱有更大的敬意。还是高人太多了。

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限购松绑倒还好，上海这房价，除非家底比较壕，否则工作一年能买得起外环内的还真没多少。这种其实更多的是给一些刚毕业落不了户的富哥学生准备的，工作个一年交个社保/个税，然后看看房子，等到时间满了父母直接下场帮忙买套，省的租房子麻烦了，这种人虽然占比少，但是大总量下，还是能贡献增量的，假设每年来上海就业的学生（包括本地学校毕业留沪，外地来上海的）有20万，其中有1%的人有这个能力，那也能消化2千套房子，蚊子腿也是肉。

其他的就没啥意思了，交3年社保能买2套，一些富中富的非沪籍可能除了自住以外，有能力再买一套给父母养老，或者提前给小孩备着，这种需求肯定有，但是我周围认识的，真不多，尤其是现在这个下行阶段，这个只能说有总比没有强吧。

对刚需家庭来说，公积金继续加码可以说是最好的消息了，即使没有补充公积金，200万的公积金贷款，很多市区老破小甚至都不需要贷商贷了，可能还是能激发一些交易量，具体多少就看后面实际成交表现了。

影响肯定会有，但是指望扭转局势肯定谈不上，我这种已经套牢的，只能是继续拿鞭子抽自己，努力赚钱置换，好显得不那么冤大头。

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根据2025年中央经济工作会议精神，2026年房地产政策的核心指引可概括为：在防风险的前提下稳定市场，通过“控增量、去库存、优供给”进行结构性调整，并加快构建“保障+市场”双轨制的新发展模式。

“沪七条”明显属于“去库存”的政策微调，主要是放宽了购房者的条件，提高购房者公积金贷款额度，减轻购房税费。

接下来看看上海商品房的主要情况：

2025年，上海商品房施工面积为16266.36万平方米，新开工面积为1492.00万平方米，竣工面积为2019.55万平方米，销售面积为1579.85万平方米。

按目前的销售情况，出清时间超过10年，压力山大。

上海的土地购置费占房地产投资金额的比例明显高于全国平均水平，2024年，上海为55.23%，全国为35.56%。

上海的一般公共预算收支情况，2025年缺口为1475.10亿元。

2025年上海政府性基金收入缺口为965.50亿元。

2025年上海地方债余额为10420.11亿元，占GDP比重为18.37%。2018年以来，二者均快速上升。

从以上可以看出上海财政在收支缺口持续扩张的情况下，对土地财政的依赖程度很高，这也是为什么上海商品房施工面积相比销售面积居高不下的根源所在。

上海二手房价格和租金情况，二者均持续下行。

在房价下行明显超过租金下行比例的情况下，租金回报率略有反弹，2026年1月达到2.04%。

上海的房价收入比情况，走势与香港基本上同步，2025年12月，上海房价收入比为34.20倍，香港为30.90倍。

中央经济工作会议还提出房地产政策要告别“挤牙膏”式微调：中央的思路是“因城施策+组合拳”，即中央定方向，地方出细则，一次性将能用的工具用足，避免零敲碎打。

很明显，“沪七条”明显还属于零敲碎打模式，没有实质性变化，无法有效逆转上海商品房长期供大于求的状态，上海财政收支压力持续增长之下，没有合适的财源替代土地财政，也无法降低土地出让金，有效盘活房地产市场。

个人长期观察房地产，东大房地产市场明显扭曲，这个扭曲主要是长期非市场化管制导致的，只有从非市场化走向市场化，才能够真正恢复正常，目前距离这一步还比较遥远。

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买了就赚的时候限购，买了就亏的时候放开，现在的程度是只要上海有份工作无论什么户口有钱想买那么就可以买房，但没户口，还是有太多不方便了，上海有房小孩还得回老家高考，放的还不够，没有直接送上海户口，说明楼市还远没有触底

知乎用户 发表

外环外岂不是更崩？

都说2026年外环外持续下跌，这波政策精准命中，能买外环内还买啥外环外？

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借着这个问题，我来写一篇「2026年上海楼市8大判断」吧！

近 3000 字，阅读需要 8 分钟，纯手打，无AI幻觉，请大家放心食用：

【2026年上海楼市8大判断】

1、中期的上海楼市的「政策底」已经到来；

2月25日的「沪七条」可以说是上海在中期的「政策底」。这个政策已经无论从「购房资格」还是「购房利率」上，都做了较大的让步，它抢在2026年小阳春前发布，希望能放大政策效果。

未来是否还会有更为强力的政策？我认为不会了，本次政策的目的，就是要尽量给到位。

但正如2023年时，很多人还在幻想房价继续上涨一样，2026年时很多人对房价已经产生惯性下跌的认知。而事实上，从2026年以来，上海二手房的房价已经开始轻微回暖，目前有近两个月的上涨，如下图所示：

但是大部分人的认知，依然觉得上海房价还在跌，毕竟大部分人对这种低频市场的反应，会比真正的市场要慢很多。

政府选择在2月抢先发布「沪七条」，就是要加速这个企稳过程，让更多人建立起「房价好像不跌了」的概念，达到事半功倍的效果。不想让这个「小阳春」成为下跌中继。

当然，「市场底」很可能是要晚于「政策底」的。

至于效果行不行，我当然是选择相信啦。这无论从屁股还是脑袋，都符合我的利益。于是有——

2、全年上海二手房价格总体企稳，可能收十字星或小阳线；

上海楼市，在本次下跌周期（从2021年起）总体比全国其他地方抗跌，这是铁一般的事实。

——2021年，全国已经到顶，但上海还是大阳线；

——2022年，全国已经开始下跌，但上海还是小阳线；

——但是2023~2025年，上海连续三根大阴棒也是事实；在2025年下半年，上海跌幅一度比全国更大。

这证明，长期的「独立行情」是难以维系的。

但从另一方面讲，从2021年到现在，比起全国，上海涨幅更大、跌幅更小，总体跌幅比全国少了 23pp 之多，2026年初上海又率先回暖，说明 分化也同样存在。

「轮动」和「分化」就如同物理世界光的波粒二象性一样，同时作用于楼市，使得短中期走势存在预测的可能。

香港楼市已于去年中期率先进入回暖周期，中期看会对上海产生一定影响。

在2026年，上海部分相关指标已经超跌，随着购房资格的进一步宽松，存在筑底的可能。

但究竟是否是筑大底还需要确认。

3、老破小率先回暖，高总价标的（千万以上）短期内承受压力；

在上一个下跌周期中，老破小比次新房显著下跌更多，「分化」已然成立，但正如上一条所说的，「轮动」也一定会来。

随着 2月25日「沪七条」颁布，公积金贷款可以达到240万甚至324万；使得老破小标的（全市300万以下的房源，占二手市场60%）在购买时几乎可以无需商业贷款，这对很多房产信仰者有着极强的吸引力。

再加上徐汇、静安、浦东率先开始实行「以旧换新」政策，政府托底含义明显，老破小的需求会激增，价格企稳。

但从另一个角度看，2026年又是限售新房解禁元年，2021年购入的大量千万量级的新房（并有相当比例的投资客）在短期内存在抛压。1000-3000万房源的价格可能会有波动。

所以，虽然长期看新房子表现依旧会好于老房子，但是2026年可能是一个例外。

4、新房价格保持名义上上涨，但总体性价比几乎不变；

自2022年6月-2025年12月，上海新房连续43个月保持上涨，但2026年1月持平结束这一波趋势。

虽然连涨43个月，但这是有代价的。

• 2022年时，由于倒挂预期很大，新房整体附赠很少，如封阳台算全面积、飘窗极少、装标极差。典型的如静安天悦，10.5万的单价很便宜，但是封阳台、飘窗难以利用，装标很差，所以名义上大幅倒挂（当时周边次新房14-15万单价），最后从实际交付，也未必很划算；
• 2023年开始实行阳台不封（送一半面积），平均让利了二三十万货值；
• 2024年飘窗增多、装标提升，每平米4-5k的装标成为日常，飘窗已经很低，墙垛减少；
• 2025年阳台可达10%（最多16平，等于送8平），部分飘窗可优化，装标开始很卷（每平米7-8k也成为常态）。

所以这三年来虽然价格涨了，但是由于附赠提升（2025年比2022年能多出 10%-15% 的货值），所以性价比并没有降低（但仔细算算，也并没有提升）。2026年，随着二手房价格可能回稳，这个趋势基本可以维持。

也就是说，你2021-2026年买新房，总体性价比差别不大（除了2025年中期，产品力略微提升但价格上涨很多的溢价，此处点名徐汇滨江的绿城潮鸣东方，19.5 的单价在情绪高涨期卖掉，现在看来，浮亏明显）。

5、新房产品力提升告一段落，「四代宅」不会出现，新房&二手房博弈加剧；

新房附赠面积的提升，其实是短期内的饮鸩止渴，虽然本批次新房好卖了，但是它背刺了过去的新房，且长期看会让大家产生「等一等，未来会更好」的心态，未来反而会更难卖。

这里我要反对一下高票回答，事实上截止目前，上海都没有出现过四代宅，部分房子可以勉强说是3.5 代宅。四代宅目前在很多城市试点，但效果总体不太好，而上海是对外立面和城市天际线相对比较重视的城市，短期内很难推广。

如果四代宅不出现，在上海更为规范的市场中，赠送面积会有上限，短期内卷装标也会有一个上限，所以新房产品力提升也会较为有限。

2021-2023年，买新房几乎是绝对比二手房划算的，除了需要一定的等待周期；

2024-2025年，新房的倒挂逐渐消失，但依旧吸引买家，但2025年下半年已经有点颓势；

到了2026 年，新房会「价格更贵、但得房率&装标更高」。

对于千万级别的买家来说，买新房还是二手房，这是一个艰难的选择。

6、学区房溢价继续减少；

一句话：学区房的溢价取决于人口预期。

中期内上海依然能虹吸全国人才，人口总量不会有滑坡。

但短期内，适龄入学人数的下降趋势也不会逆转，这需要更长时间修复，建议短中期内不要太关注学区房了，除非是特别顶级的学区。

7、今年土地供应总货值不会减少，但面积会下降，地段更核心；

从前两年起，上海土拍总量就在下降，但是位置越来越核心，单价越来越高。这是符合规律的：在上行周期把边角料地块都卖掉，而在下行周期卖好地，保收益。

所以所谓「绝版地块」什么的，听听就好，上海的土地没有那么少，只有捂不梧的区别。

比如，2026年初，北上海市区会上市两块较好的地块，一个是虹口的绿城潮鸣外滩，另一个是苏河湾招商&越秀&星狮&瑞城地块（招商操刀）。这两块地是短期内北上海最有故事的地块。

除此之外，南上海的黄浦翠湖7期、徐汇滨江中海地块等核心也会一一上市。

加上土拍中虹口（北外滩）、老静安（长乐路）、黄浦（老西门）、长宁（江苏路）等都会发力，今年各区的好地块会相当多，这些地块都会在 2027 年前变成商品房。

所以想买豪宅的人，可以慢慢挑挑。

8、普通购房者会越来越难以获取透明信息；

在2023年，判断一个新房卖得好不好，看积分就知道；

2024年，积分不一定靠谱，但还可以看认筹率；

2025年，我们知道认筹有水分，就得去「网上房地产」看网签率才知道房子卖得如何；

2026年嘛，网签率大概率也不太靠谱的，很多楼盘拥有水签（非实际购房人、代为签约，可能没有卖掉）、缓签（购房者先草签，几个月后再正是签约）政策，普通购房者获取真实销售信息将会越来越困难。

又由于有些真话不让说（比如我小红书【普拉思（房产研究版）】中说了真话，可能会喜提禁言30天），市场上很多房产中介无脑唱多，导致买家信任降低，对于普通买家来说，做决策的成本会显著提高。

总之，没有永远上涨的市场，但也没有永远下跌的市场；

如果楼市长期下行，从长期看对各行各业都会产生深远的负面影响，普通人并不能等到「房价跌到我能轻松购买」的时刻，在这之前，你的工作会率先受到激烈的负面影响了。

所以维稳楼市，是政府必须做且必须做成的事情，我也会相信它有效。

短期谨慎操作（要买也不要拉满杠杆）；

刚需自行入场（最近下跌空间已较小）；

投资仍需小心（并不是好的千万标的）；

长期谨慎看好（要相信国运会挺过去）。

P.S. 由于知乎上对房产的总体看空氛围过于浓郁，作为一个纯粹的房产爱好者（尤其是中观研究），我更多的内容会更新在小红书的 【_普拉思（房产研究版）】_上，有兴趣可以关注一下。

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上海房价正在俯冲，“沪七条”只是降落伞，试图降得慢一点，不能阻止下降。

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路径依赖很可怕

前二十五年，七零八零九五前普通人为了买房过的啥日子，他们的孩子可是看的明明白白的。

你觉得这个环境下长大的孩子还会愿意为了一套房子和所谓的“未来”愿意继续父辈的路子吗？有愿意的比例多大？这个套路的“好”能享受到的只是那一小部分人，但这个套路的“坏”大多数人可都享受过了。

即使套路内核不变，外包装也得大变样才能让新一代年轻人愿意尝试不是？尽管结果差不多。

所以各位大人们，时代需要变化，需要新故事来吸引年轻人跟你玩，否则你就是激励机制有问题啊，再加上各路春风法官各种骚操作，嘿嘿。

还指望用房子把年轻人圈进来没毛病，但套路得变了，分配机制的大改，不然他们直接躺平。

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下一次就是完全放开限购了，社保居住证啥都不要了，然后肯定也没啥起色。快进到买房送蓝印户口，才能有点起色了

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这可咋办！我外环内有房子，要是被别人买走了咋整？

这政策突然就出来了，我还没有思想准备呢！

哈哈哈，大笑三声出门去！

玩笑归玩笑，还是说说上海的这个沪七条吧。“符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房，对房地产市场有何影响。”

这个“非沪籍居民”指的是上海市常住居民但还没有取得上海市户籍的人士，同时要求他们缴纳社保或个人所得税满三年。实际上就是在上海工作的非沪籍常住人口。

“可在外环内增购1套住房”，是说以前他们只能在外环外购买，现在可在外环内购买了，并且是“增购一套”，就是原来可以买一套，现在还可以再买一套。

我先说说上海的“外环”概念吧，北京有一环到六环，现在虽然有“七环”的说法，但那个全称是首都地区环线高速公路（G95），部分路段并不在北京境内。

北京的面积比上海大很多，北京近16400平方公里，上海只有6400平方公里，仅为北京的零头。

所以上海没有那么多环线，只有内环、中环、外环和郊环共四个环线。

我们来和北京对比一下，大家就知道上海的外环是个什么概念了。

上海的内环内大概是115平方公里，外环内大约664平方公里；内环内人口大约320多万，外环内人口大约1500多万。

北京呢？

一环‌：环内面积约为 ‌18平方公里‌；

‌二环‌：环内面积约为 ‌62平方公里‌；

‌三环‌：环内面积约为 ‌159平方公里‌；

‌四环‌：环内面积约为 ‌302平方公里‌；

‌五环‌：环内面积约为 ‌667平方公里‌；

‌六环‌：环内面积约为 ‌2267平方公里‌。

所以，上海的外环内就相当于北京的五环内，几乎完全相等——660多平方公里。

北京各环线内人口的分布如何呢？

一环就是紫禁城及周围那一小块地方，所以不统计常住人口，也不便于统计。

‌二环内‌：约 ‌148万人‌；

三环内：大约405万人；

‌四环内：大约693万人；

五环内：大约1054万人；

六环内：1634万人。

你看到一个很有意思的现象了吧？上海的外环内面积跟北京的五环内相当，但人口多出450万。所以上海外环内人口密度是 2.26万人/平方公里，北京五环内人口密度只有1.58万人/平方公里。

所以，上海一直想把人口疏导一部分到五大新城。北京的话，郊区人口更稀疏，六环外只有518万人，但面积有14130平方公里，人口密度只有367人/平方公里。北京比上海更严重，郊区就没几个人，但核心城区拥堵严重。

以前两个城市差不多，都想把人往郊区引导，尤其是对于非户籍人口。这就是上海一直限购外环内非户籍人口购房的原因。

但现在房地产不景气，就把这个口子又打开了。影响如何？对外环内房产有些利好吧，但影响也不会太大。毕竟上海外环内房价还是比较贵，千把万也买不到多像样的房子，可能给少数有钱的非沪籍人口带来方便。

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什么时候申城购房政策调整为:买房就送蓝印户口。

我估计上海楼市才能迎来一波“春天”。

现在只是允许“外地人”在市中心买几套房，那不管用，中心城区范围一套房（以二室一厅为例）要500-1000万，普遍还是买不起。你要是说送蓝印户口，孩子能在上海中/高考了，有入场券了，那砸锅卖铁也得上～

再苦不能苦孩子嘛

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再等等，过几年就直接买房送户口了~

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看完以后脑海里的是：沪爷沪姐缺韭菜了？全文看下来感受就是上海楼市现在有点卖不动了，急需韭菜来买。“沪七条”就是降价大甩卖前的入场券打折卷大放送。以前韭菜没资格买，现在社保满一年就行；以前韭菜钱不够，现在公积金多借给你几十万。核心就一句话：“快来买吧韭菜们，条件好商量！”这就像商场搞店庆，先把人流量搞起来。至于你买了之后是赚是赔你猜。如果你是真刚需上海翻“大山”（结婚、小孩上学、自己住），这波算是机会，可以认真去看看。如果你是想着炒一把就跑，还是别当韭菜了！

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都去势了，再喂什么药都不灵了。

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看问题看本质。为啥政策松绑了？因为没有新的人接盘楼市了，这个政策会短暂让交易量增加，但是解决不了根本问题。北京从五年变成两年，又变成了一年，对房地产有一点点刺激，但是改变不了依旧下跌的趋势。政策没有错，不可能一下子放开的。让有钱的人继续买，让有能力的新上海人先买，共同建设美好上海。

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越没人买越没人买

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上海开始买房送户口之前看都不看。

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我觉得几乎没有影响。

懒得分析，我说一件事就好。

我在银行里审房贷的，房产政策变动如果影响大，我会在官宣之前几天就知道个大概，要先给我开会吹风，做好准备。不大要紧的呢，先听官宣，当天下午开会或者下班后线上开会。

现在这个消息已经过了一整天了。我昨天没开会，晚上也没有线上会，我今天早上上班甚至连邮件都没有。我目前只看到公共渠道的信息。

所以，我觉得这事儿应该没什么影响。

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木有新意啊

说实在的，还不如再降点利率来的实在

我有预感，当利率降到1个点以下的时候，上海房价一定涨

央行要给力啊

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大家别吹最后一条底裤蓝印户口了，那就是跟韭菜壮阳一样的笑话，

纵向来看上海当年房地产低迷蓝印户口送了七年都没勃起。真正的转折点是01年加入WTO，上海依托东亚最优良的深水港成为外贸中心，叠加金融与轻工业重回一线城市，03年房价才涨起来的。

横向来看，当年涨势比上海猛的多了去了，浙江温州及海南一度超越北京成为房价第一高城，原因无他仅仅因为经济发达。

上海涨起来跟蓝印户口一点关系没有，别做春梦了，还不如期待特朗普突然性转跟中国度蜜月

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短期看收入，中期看利率，远期看人口，还有个灰犀牛房产税。

短期扪心自问，工作能不能保得住？收入水平能保住不降低吗？

中期你觉得房贷利率会降到1%以下吗？五年期定存降到1%以下是迟早的事，房贷利率一直扭扭捏捏的不跟。另外也要观察租售比与房贷利率何时反转。

远期人口是明摆着的，最快也要一代人的时间来恢复。

至于限购政策纯粹是遮羞布，放松到什么程度不重要，有没有很重要。

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快熊变慢熊，应套尽套，快速收拢市场空余资金

房价的根据是当地的产业和工资来的

鹤岗的楼房就是比北京海淀还有上海浦东的老破小条件好

但是鹤岗的房，皮炎里插火箭，也赶不上海淀和浦东的房价

就是因为鹤岗没有产业

之前房地产上涨都是因为大基建，导致整个房地产市场的资金开始扩容

但是现在经济下行，这次因为什么呢？

如果全中国的互联网行业全搬去上海我觉得上海到底了，不然不太现实

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你急了，你急了，你又急了，但是不是很有诚意地急了。

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上海“沪七条”一出，市场都在讨论放松和利好。但如果你只看到这一层，就完全错了。这不是一次简单的政策松绑，而是一次城市治理逻辑的公开切换。

它回答了一个根本问题：当人口不再无限增长时，城市靠什么运转？

这份文件的重量，不在条款本身，而在于它清晰地标示了中国城市化进程的一次关键转向：从规模扩张的“城镇化”，迈向功能分化的“都市圈化”。

这对市场、城市及未来的影响，需放在这个历史性转折的背景下审视。

对上海：这是一次社会结构重组

政策三条核心——降低社保年限、提高公积金贷款、调整房产税——绝非孤立举措，而是一套组合工具，旨在达成三个明确目标：

1、加速“人口资本化”：社保年限要求从三年骤降至一年，核心是缩短考察周期，快速将具备生产与消费能力的“流动人力”，转化为有恒产、有恒心、与城市深度绑定的“定居资本”。

居住证满五年购房条款，则是将已为城市运行贡献多年、却处于管理模糊地带的庞大“存量人口”，正式纳入城市公共服务与治理体系，完成社会整合的“最后一公里”。

2、实施“财政精准滴灌”：公积金贷款额度的大幅提升及对特定群体（多子女、购绿建）的倾斜，绝非普惠性放水。其实质，是利用政策性金融工具，完成一次社会信用的分层与识别。高额度的受益者，必然是公积金缴存高、职业稳定的群体。

这等同于用国家信用背书的低成本资金，置换这部分核心中产未来的商业负债，旨在加固社会稳定器的财务基础，并定向刺激改善型消费。对绿色建筑的补贴加成，则是以金融手段强制引导市场供给结构，为城市的低碳更新设定技术路径。

3、推动“保障责任转移”：允许特定情况的成年子女购房免税，政策含义远超减税本身。

它是对中国家庭代际财富转移模式的正式法律追认与鼓励。此举将一部分住房保障责任，从公共财政悄然转移至家庭单元内部，是成本效益极高的社会政策设计，旨在巩固家庭这一社会基石的财富承载与风险抵御功能。

对上海楼市的影响，绝非普涨。

其结果是市场将沿新的价值坐标剧烈分化：核心资产（绑定优势地段、稀缺资源、符合未来标准的住宅）将获得坚实的流动性支撑；而大量不符合“人才绑定”与“品质升级”导向的普通资产，将继续面临压力。市场将从“有无”问题，彻底转向“优劣”问题。

对其他城市：这是一份迫在眉睫的战略选择

上海作为政策风向标，此次实则为全国重点城市提供了一份清晰的行动范式。后续影响将呈现梯队传导效应：

1、一线及核心二线城市（如北京、深圳、杭州、南京、成都等）：将迅速吸收其政策内核——“精准筛选绑定有效人口，优化内部债务结构，引导城市硬件升级”。它们会依据自身财政与产业状况进行调整，但竞争的逻辑已从“抢人”变为“选人”，从“管理”升维为“运营”。

2、多数省会及普通二线城市：将面临严峻挑战。完全复制上海标准，可能超出其产业与公共服务承载力；若不跟进，又恐在人才与资源的争夺中边缘化。它们的出路在于“差异化聚焦”，集中资源打造若干优势产业或功能片区，以此吸引特定领域的人口与资本，形成错位竞争。

3、广大三四线城市：此轮政策博弈与其关联度将迅速降低。它们的核心任务将转向提供宜居成本与基础公共服务，承接区域内的居住与生活保障功能，发展逻辑与一二线城市彻底分野。

中国城市格局，将由此加速形成“核心都市-功能节点-保障腹地”的三层塔式结构。

“沪七条”的深层意义，在于它标志着驱动中国房地产二十年的“增长主义范式”终结，一个 “功能主义范式” 的时代正式开启。

房产的估值基础，正从“增长预期”全面转向 “内涵价值” 。

这包括：所捆绑的城市公共资源（教育、医疗）、所符合的可持续标准（绿色、智能）、所服务的社会功能（吸引人才、保障居住）。

政策的目标函数，从“刺激交易、拉动增长”变为 “优化配置、稳定系统” 。房地产市场成为社会治理的关键子系统，其首要任务是防范金融风险、服务人口战略、促进社会公平。

个人的资产逻辑，必须从“投机增值”切换为 “功能配置”。房产选择，本质上是对家庭发展所需核心资源（教育、户籍、社区环境）和未来城市地位的长期投资。其财务回报将趋于社会平均利润，超额收益将主要来自其捆绑的、稀缺的非财务性资源。

所以，这份文件是一份冷静的宣告。

它宣告了那个依靠土地金融和人口红利驱动城市膨胀的年代已经结束。

未来属于那些能清醒认知自身在“三层塔式”城市新格局中所处位置，并能依据“功能主义”新范式，重新审视与配置自身资产的城市、企业与家庭。

历史进程的转向静默无声，但其力量足以重塑所有参与者的命运轨迹。

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有用，但效果很一般。

根本逻辑还是人口，断崖下降，已经将未来耗尽。

房子在我们国家有两个功能，一个是学区，用来给孩子用的，崩溃了。

一个是居住，这个租和买，都能实现，考虑人口继续下降，房产严重过剩的情况，租售比悬挂，租更有性价比。

投资属性不用再考虑了。

尤其是外环这种地方。

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下一步全市不限购，公积金余额当首付，公积金贷款夫妻双方最高可贷款480万

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还没到买房送户口的时候那就还没到底。

说明，评估上还没有那么着急，大招不用放完。

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简单说就是：托底部，注入流动性

很多人对上海的房子有误区，实际上海的房子是分层的

• 300w以下
• 300w-800w
• 800w-1200w
• 1200w-2000w
• 2000w以上

根本不是一种东西

1200w以上的不谈，这个基本和普通人关系不大

往下面说，其实每层是大概差300-400w的，

为什么？ 其实很简单，就是上海普通的打工人大概一辈子的收入。

外地来的普通人，其实一辈子大概就是买300-400w左右的房子的。

上海本地有了这个基础的人，也就是父母有房的人，为孩子买房子，基本就是买800w左右的。 因为自己父母的300w的房子卖了之后，大概是加自己这辈子的300w左右给孩子买一个，这个实际上还是刚需范畴的。

同样的，孩子自己工作之后，再加300w买一个1200w左右的房子。 1200w的房子已经是上海核心区里面普通人的顶峰了。

1200w在网上，实际上差距就很大了，因为这个层级不是普通人的，价格要看边际的出价，而不是价值本身。

这个分层是非常明显的

上海楼市的问题不在于1200w上面这几层，而是最下面的断了。 经济出问题之后，最先被波及的就是底层

而实际上，底层的购房意愿却是最大的

你一年能挣100w人民币以上，你去哪大概率都过得不错

而你一年能挣15w人民币，上海可能就是你最好的选择，因为你大概率去别的地方挣不到。而这些人，则是最想在上海有个稳定的居所的。

所以，上海现在这个政策就是托底，算是善政了。

让300w以下的活动起来，简单说就是这个层级的，公积金基本给你包了。利率算没有。

800w这个位置的，家庭可以贷300w公积金也是一样，你卖了老破小，加上公积金，基本可以上车这个层级的了。

后面的同理。

这个政策算是比较精妙了，确实是实际帮助了想买房的人，也不会给投机的空间，造成道德风险。

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影响就是继续跌，迟早会回到买房就落户的时代。

后期北京、深圳应该会跟上

尤其是深圳，已经脱的差不多了，就剩下裤衩了，这次应该会全脱掉

然后，看看周边的长三角

苏州肯定是继续跌了，原本很多上海上班、苏州买房的，这时候会考虑置换一套离公司近一点的地方

南京已经跌的差不多了，后期跌幅应该不大

杭州和合肥那还是要继续跌的，带动省内继续跌

合肥滨湖已经到一万三左右，后期会进一步下探到一万左右，大高层回到七八千

那么许多皖北来的兄弟就可以把老家房子出手，在合肥买房了，皖北以后就是县城的水平了

安庆已经跌的差不多了，后期就是有价无市，卖不掉了

芜湖继续跌，马鞍山继续跌，人口继续外流去上海、南京

黄山不好说，毕竟黄山的房子很多不是本地人再买

宣城、铜陵、池州就慢慢萎缩吧。

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上海都扛不住了，其他城市也就没必要扛了

新的时代要来了，向前看，不要总想当年的辉煌

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以前我收入巅峰期，房价在暴涨期，因为单身被挡在限购门外，一点红利也没吃到。

现在我收入只有巅峰期三四成，还是单身，但年老色衰，你告诉我外环内可以买两套，外环外买几百几千套都行。我要是现在买了不就是当了两次大冤种吗？

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只能说上海一放松，紧张的不是上海房产，是周围城市，不管是环京，还是环沪，在过去房价暴涨的一段时间内，承接的是上海外溢出来的一批刚需，甚至是上海本地人，昆山，嘉善，启东，这些地方抛售已经晚了，杭州，宁波，嘉兴，甚至到南京，之前涨的很猛的，这波还有的降，尤其南京，杭州。还有一个合肥，之前很多年积攒的外出务工流，回乡置房定居，结果合肥给来个暴涨，现在等着看吧。

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从历史上看，这个政策出台的时候离底部就不远了。上海只是开始，今年的力度必然会超过去年。上头明确提出今年消费和内需是首要战略任务，内需，消费，投资，地方债所有归集都是地产，不能再这么下去了

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周围的一二线城市房价更撑不住了

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没一点影响，什么年代了还搁这关注房地产？

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不买房，真的是因为被限购给限住了？

过去我要是拿着1000万在上海随便找一个中介，告诉他我有钱，没资格。他们应该有各种办法能让我买到这套房子。

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当上涨预期消失后，冷静下来看会觉得当前上海的房价还是太高了，随便市区一套老破小，动辄每平米五六万，200万才买个30多平的房子，不送户口真想不通谁来买，毕竟学区是快忽悠不动人了。

很多人开始来思考房价下跌的锚点究竟在哪，比如租售比？ deepseek说国际惯例1：200-300，我看我租的房子还在1：1000，看来这下跌潜力还是巨大的。

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等买房送蓝印户口的真的劝你别做梦了。

当年有多少房子，现在有多少房子？

当年上海等人矿来建设，现在常驻人口加流动人口往3000万去了。

当年金山奉贤南汇都是县，现在划到区，不见得金山买一套50万老破小给你个上海户口吧？

还是说和川普学，买500万房送户口？怎么可能呢？

先安家，再慢慢积分吧，别想有的没的。

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老乡，别走！听我把话说。老乡、老乡，你……咋不听我说呢

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这就是典型的假努力，房产税不取消你限购放得再宽又有什么用？

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给你们个机会快来买房，别不识抬举←_←

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说明上海房地产也顶不住了

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我还是喜欢你桀骜不驯时候的样子，这么施舍有点不适应

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当年三万块到手的内环老公房现在450万卖给新上海人

已经算很便宜啦

还不感激涕零

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不是已经连续几个月二手房成交量超过 2 万套了，中介们不是说二手房库存消耗消耗量很大吗？怎么还松绑呢？真难猜啊🤦‍♂️

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你只要思考一件事：有好事会轮得到你一个无权无势的老百姓吗？呵呵

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哪怕快要饿死了，依然还要享受权力～这就是傲慢。

刘慈欣说的那种傲慢。

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现在这种政策挤牙膏式地放出来，简直就是在背刺普通家庭，之前交满一年社保只是外环外，等上车了你告诉我外环内也行了。

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老破小可以抢救一下……

上海的房子没有居住价值，全是地段。

什么近郊远郊电梯房的新房的居住价值是外地人不懂几年前炒出来的……

当然你也不能说外地人不懂，外地人里面有一些懂得很，抄完前两年就卖了，赚翻。

不过你如果是住上海的，工作啥的，包括以后的规划也不准备回老家了或者老家就在上海……

那学不了这些很懂的外地人，再然后你就只有地段价值了。

说再直白一点，就是你占着茅坑不拉屎，也是要买门票的……

所以，老破小可以抢救一下，我前两天听说一套房子租售比4+%……

可惜，第二天就签掉了……

新房次新房么……

我是不会建议各位下手的。

我给你们举个例子。

之前其实举过的，有一个朋友的同事，外地小年轻。

之前就不说了，现在房租还是3000多一个月。

那么，他如果买一个小一些的老一点的核心地块的两室一厅，居住条件能好非常非常非常多。

然后呢？差不多位置买个3000多一个月的那种房子，

150万就可以达到了，首付30万，贷款120万，月还贷4800

我的小年轻朋友公积金每个月2000出头……

买个房子现金流都增加了=_=

当然了，这种并不适合那些随时准备撤离回老家，以级特别在意本金绝对不能回撤的人……

房子在可以预见的未来，依旧是没什么涨头的，毕竟市场规模或者说整体资金量萎缩的吓人。

适合什么？

适合那种，扔一笔钱，然后就烂屁股也要烂在这个地方，拉不出屎也不想把茅坑让出来的那种……

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他急了，他又急了

他示好了，但又扭扭捏捏的

外环外这个1年社保要求还保留着，实际上毫无意义，但保留着朦胧美

任何政策的示好，都是诱导你掏钱消费，扩大消费人群

一个水泥盒子，让牛马背着30年的贷款，一个35岁就有失业风险的人背负30年？

真想让牛马享受生活，不需要买房子，还不如出点政策，让牛马能找到工作，让牛马能多赚点，保证牛马的八小时工作制，多放点假

26年的房地产很有意思，继续延续25年12月次新的跌幅，还是扩大跌幅呢？

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建议官方推出恶意不买房黑名单！

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意思是“老乡别走，把钱留下”。

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这就好比坐台的小姐。

过去经济好顾客多，还能两手往下面一捂，“低于1w一晚老娘不伺候！外地来的不伺候！”

别人劝她找个好人家，改成每个月拿钱细水长流，她不的，嫌来钱太慢了。

现在经济差了，没顾客了，但两腿一分直接宴请八方吧，面子上还有点挂不住。而且显得自己不值钱，自己好歹一晚上也值个1000呢，这口子一开以后岂不是是个人花200就能玩了？不行不行！

结果只能扭扭捏捏地来句：“6000包夜得了，搁以前你们这些乡毋宁还不配来呢，别给脸不要！”

但还是没人，没钱的买不起，有点小钱的觉得不值，富哥嫌玩她掉价，不如隔壁东瀛妹和大洋马，有的开起来舒服，有的帮自己挣点小钱。以前自己花钱败家或者协议里塞点小巧思大家也认栽，可现在人老珠黄又事儿妈，都比不过南边的村里小妹，还挑三拣四，这不哄抬福价么？

她其实也后悔以前没赶紧找个老实人吃工资钱，但早习惯了消费大手大脚，加了一堆杠杆买这买那，现在一堆债等着还，不卖不行，不卖当天就饿死。

于是就只能拧巴地喊：

“姐现在全国可飞，不限本地啦！”

“5000包夜，加1000可以不戴啦！”

“现在包月有优惠，每月20次仅需88888一个月啦！”

……

“来啊，tnnd，为什么不来？”

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看到“沪七条”落地，最直观的感受是：一线城市的政策工具箱，确实还在持续往外掏东西。

这次的新政，信息量其实不小，可以简单梳理几条核心的。比如非沪籍买外环内社保或个税年限直接从3年降到连续1年，满3年的甚至能在外环内多买一套；持居住证满5年的，无需提供社保或个税证明，可在全市限购1套住房。公积金方面，首套房最高贷款额度从160万提到240万，叠加多子女家庭和绿色建筑相关因素后最高能到324万，而且已结清公积金贷款、且本市无住房或仅有1套住房的家庭，再买房时可申请公积金贷款。

另外房产税也做了微调，沪籍成年子女未成年时与父母共有的房子不计入自己的套数，置换后只要该住房仍属于家庭唯一住房，就暂免征房产税。这显然是瞄准了改善置换的需求，同时也兼顾了刚性住房需求。

与其说这是孤立的“大招”，不如把它看作一线城市在“挤牙膏式”放松进程中的又一次前进。信号很明确：限购这道篱笆，正在被一截一截地拆除。

那它对市场到底有多大影响？短期来看，交易量肯定会有一波脉冲式回升。门槛降得这么直接，尤其是把外环内的口子撕大了，确实能把一批社保刚满一年的新市民、以及想在外环内改善的非沪籍家庭给“勾”出来。这会强化上海二手房市场近期已经出现的“以价换量”势头。

但要说房价会就此扭头向上，恐怕需要更深层的审视。这才是问题的关键——我们需要拆解几个更深层的制约因素。

首先是“亏钱效应”对购房心理的侵蚀。房价持续下行带来的不仅是账面财富缩水，更是一种“财富幻觉”的破灭。对于多数中国家庭而言，房产占家庭总资产的比例高达60%至70%。当房子市值低于剩余贷款总额，甚至出现“亏了300个”的真实案例时，潜在购房者会本能地产生“接盘焦虑”。这种心理层面的负反馈，远比限购放松的刺激更为持久。市场上不缺购买力，缺的是“买了不会亏”的信心。

其次是租金收益率对房价的支撑力度仍然偏弱。2025年百城住宅平均租金回报率回升至2.39%，这一水平虽然已高于定期存款和多数主流理财产品的收益，但距离覆盖房贷成本仍有差距。如果按3%以上的按揭利率计算，一套房子每月产生的租金往往还不够还利息，再扣除物业费、房屋折旧等持有成本，现金流就成了负值。这意味着，单纯从现金流角度看，买房收租依然是一笔需要持续贴钱的买卖。

第三是房地产税的预期。对于持有多套房的群体而言，这始终是一把悬在头顶的剑——持有房产不再是一劳永逸，而是需要面对未来可能出现的固定支出。无论何时落地，这种预期本身就会抑制投资性需求的入市冲动。

第四是现金流稳定性的问题，这一点可能被很多人低估了。买一套房，背上的是二三十年的房贷，这对购房人未来收入的稳定性提出了极高的要求。而当前我们正在经历的，是AI技术对就业市场的深刻重塑。从白领岗位的程序员、设计师，到基础职能的客服、文案，越来越多职业正面临被替代或降薪的风险。就业市场的不确定性正在成为常态，当“明天会不会被优化”成为越来越多人不得不考虑的现实问题，动辄锁定未来三十年现金流的购房决策，自然会变得更加谨慎。这不是需求消失了，而是支撑需求的根基——稳定的收入预期——正在松动。

更深层的结构性变化在于：住房作为家庭部门最重要资产的地位正在削弱。研究表明，自2008年以来，中国城镇家庭的财富差距主要来自房产差距，贡献率接近80%。这意味着一旦房价进入调整通道，对整个家庭资产负债表的冲击是系统性的。而当资产的锚开始松动，最直接的后果就是“换不动了”。这种冲击会通过置换链条层层传递：二三线城市房价下跌，意味着老家父母那套房子卖不出价，子女在上海凑首付就少了一份底气；自己手上那套首套房卖不出好价钱，想要置换改善也就卡在了半路。当房产的流动性被冻结，整个家庭的财富周转也就陷入了停滞。

综合来看，“沪七条”的实质作用是托底而非拉高。它能让交易量回暖，但难以扭转房价的长期预期。对普通购房者而言，如果是基于自住需求，现在的信贷成本和上车门槛确实友好了一些。但如果是冲着抄底去的，可能需要想清楚：当“房住不炒”成为长期共识，当租金收益取代价差收益成为资产定价的锚，当未来三十年的现金流变得越来越不可预测，所谓的反转逻辑，真的还会来吗？

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看了高赞回答，感觉大家把该说的逻辑都说得差不多了，什么挤牙膏式放松的边际效应递减、外环外被虹吸的风险、政策工具箱快见底之类的。换个角度分析也许不太中听：这次沪七条真正在意的，可能压根不是救楼市，而是保人口。

因为我本身之前在地产行业，去年的时候一个在上海的朋友找我帮他参谋房子，他在张江干了五年程序员，社保早就满了，但一直摇不到新房，二手又下不去手。他的原话是：不是买不起，是感觉被当韭菜割，今天放开明天收紧，谁愿意拿三十年现金流赌政策的稳定性？

这种心态在沪漂里特别普遍。限购表面上卡的是购房资格，实际上磨损的是长期定居意愿。我认识好几个能力够落户、但迟迟不办的朋友，问就是“反正也买不了房，户口有什么用”。当房子和户籍脱钩、又和社保年限强绑定时，政策传递的信号就很暧昧——你到底欢迎我长期待下去，还是只想要我的劳动力红利？

所以一年社保即可外环内购房这个条款，降门槛是次要的，表态才是主要的。它等于官方承认：以前那种先贡献五年社保才给上车资格的筛选逻辑过时了。现在上海需要抢的是35岁以下、收入还行、但还没下定决心扎根的人。给他们一个预期，相当于发了一张心理层面的准市民卡。

当然这到底能不能托住房价我持怀疑态度。外环内新房库存确实不多，但二手挂牌量摆在那，真放开购买资格，供给端的反应可能比需求端更快。查了下数据，2024年上海外环内二手挂牌同比涨了差不多40%，很多是早年投资客在出货。这时候放开限购，更像是给这些存量筹码找接盘侠，而不是创造新的上涨动能。因为现在买房的人和十年前买房的人，根本不是一个物种。以前那波是六个钱包凑首付、赌资产增值的投资逻辑；现在能下场的，要么是公积金覆盖月供、不影响现金流的体制内家庭，要么是全款小换大的本地改善。中间那层高杠杆、高预期的新中产正在被消灭。

这次公积金额度提到240万，多孩家庭能到324万，看着挺大方，但算笔账就露馅了。外环内像样的两房现在什么价？800万起步。324万公积金+200万商贷，首付还得掏近300万。能一次性拿出300万现金的家庭，在上海是什么水平？反正我认识的沪漂里，五年能攒下这个数的，基本都转去杭州成都买房了，留下的反而是反正也买不起不如躺平的。

所以政策效果会分化得很厉害。外环内的新房可能会有一波热度，尤其是那种总价600万左右的紧凑三房，正好卡在够一够能够到的心理价位上。但外环外就惨了，本来去年825新政后那边已经实质放开，现在内环松了，谁还去买外环？我猜测接下来半年，嘉定、青浦、奉贤的二手挂牌量会再上一个台阶，价格可能还要阴跌。

更深一层的问题，这种渐进式放松，本质上是在透支政策信誉。广州就是个活例子，一点点挤牙膏，市场就学聪明了，永远等你下一步。我听过一个挺损的说法：现在上海楼市的买家，比卖家还会算账，等等党不是没钱，是怕买在半山腰。政策越频繁调整，这种观望情绪越重，最后变成死局。

所以沪七条的影响，短期看是外环内二手挂牌加速去化、外环外承压；中期看是北京五环内跟进放松、全国二线城市被虹吸；长期看……长期看可能什么都没改变，因为真正决定房价的，从来不是限购松紧，而是大家对未来的收入预期。而这个预期，靠房地产政策是救不回来的。

我跟几个中介朋友、还有正在看房的老同学聊出来的想法，可能偏悲观，但终归比“重大利好、楼市回暖”的通稿实在一点。

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影响就是还得继续跌。理由前年底我就回答过，给这个回答引个流，我还是持续看空。

https://www.zhihu.com/question/605042552/answer/47486918314?share_code=jJDgPJY8iq1t&utm_psn=2010078657775948981

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认识一位朋友，前几年，从江浙沪某地买的房，170多W，几个月前卖了，售价是80W。

呵呵，这亏损。。。。

还好人家不差钱，当时是全款买的，要是贷款，那不敢想。

而今又搞政策，吆喝，大家都来买房子吧！

实则没什么用。

就算有微弱的影响，也只是买房的人群范围又增大了！

仅此而已！

管你出七条八条的，

外地人买个房子，没有教育医疗户口相关的组合拳政策，那都是虚假的实惠！

现在上海新建的高档公寓，高档小区，越来越多。租着也能过的很舒服，为啥要买你的房子？？

说的难听点，**就是靠买卖房地产多收些钱款而已！**毕竟交易都要交税的。

面对越来越开民智的新一代人，不少人都不结婚不生孩子了，

房子？？要来作甚？？

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最新沪七条又一次证明了一个真理：

真正值钱的东西是你花钱也买不到的，比如户口。

一点点放松，也是一点点的让你明白，水泥盒子终究只是水泥盒子。户口是好东西，想要也不给你，水泥盒子你想要就拿去，但是有条件，要么上贡你过去赚的钱，要么上贡你未来能赚到的钱。

你买2套还是买10套没有本质区别，无非是榨干自己的钱包。

没有户口，你有多少套房子也不是上海人。

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限购的本质是因为“供应”无法满足“需求”，人为打压一部分“需求”，避免价格暴涨

过去计划经济时代，粮票 布票 自行车票等等票据，本质是压制“需求”

房地产市场的限购，逻辑本质与以前的粮票 布票等等票据是一样的。只是依托于当代发达的信息网络，限购政策不需要通过发放票据来实现而已

当年取消各种票据的时候，物价疯涨了吗？

房地产，一样的

现在全上海的房子，1年社保就可以买，距离彻底放开，没几天了。看看彻底放开的那些城市，有没有止跌的？

每次限购政策的松绑，都是一次“供过于求”状态的官方认定。珍惜每一次机会哦

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奇奇怪怪，快进到买房送户口。

如果从摩托佬角度，魔都凯旋都倒完了，甚至被徽京凯旋收购，甚至车子都不敢有库存，售后都崩完了，还指望啥房子，牛马打工人能和大城市顶着禁摩玩摩托的比嘛，开玩笑。

如果从牛马程序员角度，我和朋友吹的，基本上不可能有啥子普通工作能比炼丹佬工资还高了，小老板也不行，但是炼丹佬有预期收入真能维持那么久嘛。

我觉得老中什么户籍管理体系等等早就落后太多了，折腾这些就是凭空造牌，真有效果就有鬼了，当年我好像就能应届干一年就能落户，但是魔都工资真的低哎。

影响就是没有影响，我是好奇啥时候带崩环沪

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先放利好拉高出货，然后猛砸套牢，这个情节有点眼熟

利好出尽是利空，利空出尽是利好

暂且不谈是看空还是利好

一个普遍共识：好东西是靠抢的

疫情的时候你连菜都抢不着几根

现在房子利好这么大大馅饼砸你头上了，送你嘴里了，不得寻思寻思再张嘴吃啊

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看图说话

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评价为还是保守了，我看到回答又在说北上老龄化高，需要年纪人进行腾笼换鸟。

我只是想说就像选单位一样，当你发现如果一个单位全是年轻人的时候，就应该做好跑路的准备了。

老年人不是负债。

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全世界都知道树哥拉裤兜里了，shit都溢出来，裤子都黄了。树哥摸了摸，嗅一嗅，狡辩道：“误会了，中午阿三非要请客，这是咖喱，只是放了个屁而已”。

这都拉兜里五年了，起码换下裤子吧，还在装13呢。

现在这形势，还能拿出千八百万去接盘的，缺你那点福利？明明已经是最大购买力，非要装作一解禁就供不应求的样子。

明明手里全是劳斯莱斯代金券，还要装作手里有牌，代金券还要拆开打，一把出完说不定还能激起个浪花。

未来15年，任何一次回调，都是出货的机会。

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我捋了一下二十年来的“过山车”，看样子市场要进入“旋转木马”模式了，起起伏伏，周而复始。

根据历史数据，严厉的政策压不住老百姓买房的热情，2016年是调控力度的巅峰，上海房市却根本冷不下来。

又过了五年，直到2021年，极限泡沫遇到疫情，疯狂的车子冲到山顶，终于开始回落，等大部分人反应过来，已经是2022年了。

那一年成交量骤减，GDP增长缓慢。

三年来一直阴跌，是在弥补2016年以来的政策失效么？

理论上，目前的二手房房价从某种意义上来说，回归到了2016-2017年，但是成交量比2016低得多（26万套 vs 34万套），比2017的低谷（12万套）又高得多。

二手房的成交结构发生了很大变化。高品质的房子有价无市，低品质、低总价的房子占比加大，所以2025年的均价接近2016-2017是一个加权平均，具体到某一楼盘，依然比九年前高40-50%。

但这刚好体现了时间的价值，这些年工资涨幅更大，意味着实际支付能力更强了，但是支撑当年那种“不顾实力硬买”的非理性投机心和信心没了。

新房的情况不太一样，大量的郊区保障房拉低了总价，纯商品房新房平均成交价高得惊人（查来查去都是7-8万均价，包括少量豪宅）。

新房品质比旧房吸引人（绿化、得房率、低能耗等），数量一年比一年少，多数在郊区，市区新楼盘稀少。

新房供应量逐年下降，二手房萎靡，成交量大有增长空间，政府多希望市场活过来啊。

2024年的“旧七条”小鼓励之后，眼下又来一波鼓励，效果好的话，里子（国家财政）和面子（老百姓的信心）都有了。

记住：政府出手，无论限制还是鼓励，都是为了宏观利益，而不是为了害你们，或者爱你们。

我是比较乐观的，作为曾经的热情老百姓、出来后更爱国、将来打算候鸟式回上海居住的，“站着说话不腰疼的人”，随意掰扯几条吧。

一、更多外来人口在上海买房？

我以前不知道，上海的非户籍人口竟有近千万，占总数40%以上。

他们中只要有10%决定买房，成交量立刻就起来了。说实话，只要有工作，社保1年还是3年，区别不大，但2016年的条件是5年，这就不一样了。

而且居住证5年满足了不交社保的自由职业人。

我记得有脱口秀演员讲过，之所以舍不得离开笑果，是在乎那一份社保。（算是玩笑）

类似于脱口秀演员这样的高收入外来人员应该不少。一线城市的魅力、对安定感的渴望、加上政策利好带来的信心….

也许下一次就能听到何广智买房的段子了。

二、交易成本降低对本地人的吸引力

不得不承认，中国的税真低！满两年全免，着急卖也不过3%+1%，现在对买方又免了成年子女第一套的房产税，无形中少了许多抵触心理。

免征可以鼓励更多房子进入市场，两年内转让的增值税从5%降到3%，等于省出了装修钱。

潜在的置换需求一直很大，但是在动荡的当口，一边买进、一边卖出，心理压力比单买单卖大得多，一不小心就两头亏。

所以对交易费比较敏感的本地房东，新政一出，升级住宅的兴趣会持续增长。

三、融资压力进一步减轻？

首付从2011年的最高点一降再降，如今公积金贷款额度又增加，利率迷人，感觉筹钱不是问题。

问题是——总价还是太高。看得上眼的房子至少要1000万，就算首付低、利率低，贷款金额依然是天文数字。

那么，究竟该不该出手呢？我接下来就扯一扯支付力和泡沫度。

四、什么时候是买房的好时机？

我的掰扯离不开职业习惯：基于数据，但不轻视直觉。

数据会因为角度不一，比直觉更不靠谱。

比如说平均数就是个陷阱，可以说它是虚幻的，对任何人来说都不存在。然而它又是我们最能依赖的一个信息锚点。

在信息不对称的市场中，多方博弈，只能基于各自了解的截然不同的信息，平均数此时多少有点减少不对称的作用，大家越信它、它越管用。

根据历年的平均工资和平均房价，我发现2025年的“房价收入比率”已经回到了二十年前！

这个数字是13，也就是说一对平均收入的夫妻不吃不喝不交税，攒13年可以全款买一套90平米的平均质量的房子。

或者理解为，如果他们需要拿出一半支付各种费用，贷款买房，大约供贷30-40年。

这是一个激进的数字，但对一线城市、和高速发展的环境来说，几乎是合理的（因为存在）。

过去的二十年，是飞速发展的、不可复制的二十年。

对发展成熟的环境，这个数字应该是6（单身的话，12），也就是说两个人6年不吃不喝攒钱买房，或者供贷款15-20年。

如果你看中的房子总价不到家庭收入的6倍，比上海的平均情况更可负担，系统风险低，可以出手。

上海过去二十年的GDP经历了从飞速增长到温和增长，以后大概率不会低于3%。

过去的通胀是1-3%，工资增长一直接近10%，但是2023年起诡异地几乎没增长。

如果不是因为疫情，只能说咱们国家已经充分Developed了。不过再不济，以后每年2%的增长总有的。

如果你觉得现在的房价依然太高，那么等再过十年，正常的房子都会在账面上涨回来。

“房价不会跌”的理论基础是：生产效率会一直进步、收入会一直涨，人们对家的渴望、对投资（机）的热情不会消退。

因为我们总是相信国家。

最后，声明一下，虚幻的平均数、靠不住的统计口径、乱七八糟的网络来源以及捣乱的AI瞎提供数据，以上所说可能有误导性。

更关键的是，具体的情况天差地别，远郊的动迁房与市区的豪宅，不是一个世界。最抗跌的是最贵的那些，而泡沫最多的是最破的房子。

买房均富的时代一去不回了。

黄金地段的老破小可以等待回购救赎。尴尬地段的尴尬品质房就的确尴尬…..

天亮了。

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如果你是为了住，上海永远是最好的选择之一；

如果你是为了炒，现在的上海只是在温柔地劝你：拿好钱，别瞎折腾！

我们要明白一个底层逻辑：稀缺性才是资产的护城河。

放眼全国，为什么只有北上深还在扭扭捏捏地保留限购？

因为这些城市的购房资格本身就是一种“城市期权”。

当鹤岗、玉门这些地方送房子都没人要的时候，

上海还要审核你的社保、户籍，这说明什么？

说明这里依然是存量财富的避风港。

在房地产逻辑重塑的今天，房子正在从“全民普涨”回归到“核心地段价值”。

上海保留限购，实际上是在变相给核心地段背书——“我还没完全放开，是因为我怕一旦闸门全开，热钱会把地板都掀翻。”

所以，越是限购的地方，往往也是崩盘概率最小的地方。

很多人说房地产不行了，

确实，这两年数据不好看。

但只要限购这根“救命毫毛”还在，就说明行政手段对市场还有绝对的调控力。

真正意义上的崩盘是什么样？是你想买多少买多少，政府求着你买，利息甚至降到零，市场却依然没有反应。

现在的限购，更像是一种“蓄水池”的阀门。

上海这次挪了一下阀门，让外环内多了一批“接盘侠”或“掘金者”的入场券，这恰恰证明政府手里还有牌。

只要还有调控的空间，这个盘就没到彻底熄火的时候。

虽然上海有价值，但这次“沪七条”的动作确实说明：强如上海，也撑不住了。

曾几何时，外环内的房子是需要“积分+抢购”的顶级奢侈品，现在竟然开始对非沪籍伸出橄榄枝。

这侧面印证了房地产目前仍处于深度下行区间。

上海这次的“沪七条”，本质上是“用时间换空间”。

通过精准释放外环内的购房资格，去对冲目前整体向下的地缘经济预期。

短期内会带来一波成交量的“脉冲式”反弹，尤其会利好那些在外环内工作、有真实改善需求的中产阶层。

但指望靠这一个政策就让房价重回巅峰？那纯属想多了。

现在的上海房地产，已经从“暴利投资品”变成了“高质量居住资产”。

知乎用户 发表

打窝才能吸引更多鱼来

鱼多了才能捞网（房产税）

信了的就去咬钩吧

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先说个题外话。说说我小时候，上海的住房情况。那是在90年代，那个时候家里7~8个人，在20平米的房子里面，隔成两个房间，每天都要做的事情，就是乾坤大挪移，吃饭是一套装备，睡觉又是另一套。那个时候，我家没想过买房子。首先，想着是会拆迁，熬一熬都会过去的，其次，觉得房子只要能睡觉生活，大大小小区别也不大。

后来买房子了，主要是看着这房价一直在涨，再不买真就要买不起了。

这个情况，可能符合很大一部分上海人的心态吧。说实话，上海人，我就真没见过几个去炒房的。

想说这个事情，其实也是对目前的情况，的一种观察。简单来说，就是没有涨价，甚至是大幅度涨价，这房子是真没啥意思可以去买的。

这个新政，能不能带来房价的上升呢？无论是正常通胀，还是炒房拉升价位，核心是要有下家。现在能看到的就是扩大下家的范围。但是完全没有扩大下家的购房能力。

接下来的政策估计会在能力方面，进行开展了。

我一直有个想法，与其降低门槛，不如降低购房金额。这里就要说到共有产权房，这个东西一直都有的东西了，不如就在这里好好做做文章。购房家庭，就以共有产权的名义，让你家一个人就能多住10平米，甚至15平米。一家三口45平米，自己再买60平米，100出头在上海这个住房条件已经不错了。

这不仅一起承担房价的盈亏，住房也得到了改善，最重要的是，让钱流动起来了。

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知乎的广告就很有意思。尤其配上这个回答。

知乎用户 发表

上一轮房价顶峰，基本在2021年-2022年区间。

到如今已经有了5年的下行环境，这几年每次大政策或者北上广深松绑，都会迎来新的房价预期讨论。

地产的基本逻辑，没有太新鲜的故事。我们必须要有一个深刻的共识：

土地财政扩张时代已经结束，城镇化浪潮带给地产的赋能已经结束，全国普涨的行情，没有根本逻辑。

人口下行基本不可逆转，城市间的博弈将在人口上刀光剑影。

不管AI如何发展，人口仍然是第一生产力，也是第一消费力。

只有生产没有消费，如我们，或者只有消费没有生产，如美国。

都是问题。

因此，对每一个世界城市来说，一个城市匹配其合理的人口规模，对城市和城市人口来说，都是有红利的。

我们还是生产力强国逻辑，从生产角度，或者是消费角度，人口红利依然是国家主旋律，自然也是城市主旋律。

因此，谁能握有人口，谁就能占据城市核心竞争力。

人口下行的时代，出生率在下滑，如果不能制造人口，那可以利用城市资源抢人口。

沪七条的最核心内容：

是降低外地人的购房门槛，社保从原来的3年降到了1年，如果满了3年还能增购外环1套，没有社保的某些人，还能通过居住证满5年买房（有可能继续放宽）。

单从政策来看，沪七条更像是需求侧的改革，随着购买力的逐渐下探，上海放开了更次一级的购买了，以及向全国范围募集高净值客户。

稳房价只是目的之一，放松户口限制抢夺人口才是核心。但是，在经济面没有修复的背景下，任何一次政策都是一场危险的赌博。

短期来说，放开会吸引全国范围的高净值人群向上海靠拢，特别是环沪经济带的人群，将带动短期交易热潮。然后是次一级购买力来托住市场，这个则需要更大一级的（价格战）降幅。

我一直强调，在楼市存量竞争时代，只有核心城市的房价有未来。但核心的房价的稳定，是牺牲环大城市带的房价为前提的。以上海为例，随着限购放开，环沪经济圈向上海靠拢，除少部分高净值人群有增购能力外，大部分购买力则要牺牲地缘城市或者外环城市的二手房作为前提的。

我们看看北京，北京是春节前就放开了，但市场也没有乐观。

北上广深的真正放开，核心就是卖户口。

但这是虹吸全国购买力为代价的。沪七条看起来是楼市政策，但更像是打破户口钢印的试水。也许下一轮新政，就是买房送户口。

没有城镇化的加成，地产的经济基本面越来越简单。

没有就业，没有收入预期，所有利好刺激，都是层层软着陆。

普通人，就看看贝壳的成交价，什么时候放开。

更快阅读，关注公众号：太子相国

知乎用户 发表

先说结论，这条政策核心目的就是一个，盘活外环内到内环外的大量老破小，期望启动上海房市的最基础的置换最底层的一块链条。

因为很多人忽视的两个点就是，一个是外环内这3个字，另一个是公积金贷款额度的上调。没看这两条，光纠结限购身份，就属于彻底没看懂。

公积金金额上浮，各种优惠条件加起来，夫妻双方，最多可以贷满320万的样子，320万再加上几十万首付，能买什么房子？不就是外环内，内环外的70~80平的老破中么？这不就是精准收割新上海家庭么，不就是希望大量新上海家庭，能够掏钱买这些老破中么？而且因为还款是公积金，因此不怎么影响现金流，你只要上车了，这辈子就可以乖乖给上海交社保了……可以说财务上，测算的非常精准。就是要你们新上海人，在上海成家，多生娃，给上海交社保。

然后再说说为什么是外环内。

首先，远大新卖不动，远大新的谎言彻底破产，已经是毫无争议的事实了，不然这次不会强调外环内三个字，要知道之前可都是卡着外环外哦，外环外的新房销售，已经彻底完蛋了……还要吹远大新的，纯属逗傻子呢……我都不用看销售数据，新政说得出来外环内三个字，就足以证明我的判断，我在知乎批评过多少次远大新了……

真正的新上海人，要在上海买房成家的，交通，配套，都是要考虑的,面积还不能太小……这玩意儿根本不是你乎那些天天看不起上海老破小的单身屌丝们能够理解的……而外环内到内环外，这一段，就属于预算不够，捏着鼻子，交通、配套和面积都勉强凑合的阶段，现在给你提高一点公积金额度，你就从了吧……

其次很重要的一点就是，后续上海拆迁和城市翻新的重点只可能是内环内了，因为内环内好地段的新盘，比如东安一村拆掉后的这种，摆明了，就能买的上价啊，而且是屡创新高的价格……卖掉的地皮的钱，徐汇区就可以拿出一部分来，给边上的零陵新村和天钥新村做原拆原还，把老的6层楼拆了，再起一幢新的6楼，加一点点面积，煤卫分开，加好电梯。这样既能改善高端楼盘周边街区的整体风貌，更好的卖出高端楼盘。又可以让这些“新又小”尽快进入租赁市场，为附近的中低端服务业，提供足够的用工人口。餐饮、快递、保姆、附近徐家汇商圈新入职的年轻员工，都是这些“新又小”的公房的理想租客。前一阵是政府推出的老破小收购计划，也是一样的意思，只不过没有那么多钱罢了……

但是你再看看外环内和到内环外这一大段呢？我滴妈，这些老破小，老破中，老破大啥的那叫一个茫茫多，茫茫破……这些地方，拆迁成本已经大于地皮的拍卖价格了，除了个别像彭浦新村的几栋楼，有点样板效应，原拆原还做做样子。其余，几乎就是必死的格局，没有新上海人来买的话，就彻底失去了置换链的最基础的启动板块了。内环内才多少老破小，而且成片的还少，放出来的还慢，各区对这些黄金地块的地皮，还都在捂盘惜售，属于是买一块少一块的。即使这些全启动了，总量依然不够足够的置换资金去驱动上海总体的楼市。所以必须启动外环内到内环外的这一块。

对于外环内到内环外的这些房东而言，这是最后一次可以出手的机会了，市政府也希望你们赶紧出手，再凑点钱，要没去远大新接盘，要么再有钱，接盘市中心的准豪宅呗……

当然，市政府的算盘打的很好，实际效果如何，是非常值得怀疑的。首先就是解决的房子和户口，也解决不了年轻人想不想结婚的问题，上海对新上海人的吸引力，是否只有房子和户口，这次是是政府应该考虑的。

其次是外环内到内环外这块的区域实在是太大，也太破了……你去普陀的曹阳，虹口的水城这种地方去看看，住房密度高的可怕，城市界面破的像三线县城，交通还堵，老龄化还严重，你当新上海人都是傻子么……3、400万扔在这种地方……

单身的年轻人，工作好的，直接内环内交通便利的地方，5、6000块钱，租一套自如改造过的老破小，他不香么？至于他要不要买房，管你出什么政策呢？

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看了下大家都比较情绪化，我说点实际的，沪七条影响最大的是公积金贷款放宽到240w，这意味着上海实际首套房利率来到了2.6%，实际上已经与刚需房的租售比十分接近，再叠加后续降息预期，市场底部基本上到了，ps部分热炒区域改善和豪宅仍有一定泡沫。

知乎用户 发表

这么一搞周边城市的购买力全吸过来了，外环以外和环沪区将迎来新一轮降价，不过也有可能流动性彻底枯竭，变成有价无市的窘境。

但整体来看，还是希望居民端加杠杆托住目前的楼市，同时尽量快速出清新房。

刚需的购买力在前几年已经释放的差不多了，真刚需买房的人其实都差不多进场了。这个政策其实就为了让还有存款在银行里的部分潜在买家们能出来接盘。

这个下行市场里，坚持到今天还没入场的，要么就是彻底的理性非刚需，要么就是资金不够的观望派，这个政策目前还不足以撬动他们进场。

归根到底

之前是没买到比买错更可怕，现在是买错比没买到更可怕

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即便买了好的学区，孩子户口不在上海，也读不了房子所属学区。干嘛要买？

知乎用户 发表

谢谢邀请，这是做咨询行业的，平时基本不提地产股票，因为金额太多，一旦说错了一点，就呵呵呵，这种限购就是极限了吧，最合理合适。但是每隔50-60年，经济变化中间会有几个小变化，这些大小变化都是科技超越进化带来的，参考人类历史，如果一个国家经济可以无限寿命无限高级，必然只能是高中低科技创新创业超越一切国际对手，因为只有这样，才不会陷入和经历到日常的经济周期长高跌下的情况，其他的很会被经济周期影响。很早全球一线城市就是国内移民城市了，生育率低，是维持1-2娃，包括郊区村里，一个城市必然有农村道路河流城市，顶多就是用小点城市连接起来出行等等方便，因为大城市需要其他人参与进来，大城市收入高低都有，就像很多大城市一点有钱区，一点低收入区连着，因为有钱人也需要低端劳务，这是离不开的。所以不要一上来就说，大城市生育率低，生育高了，其他地方人想来，咋来，不能左右脑子互相矛盾，城市因为必须住的近，否则很多活动离得太远，不现实，其他小城市必然程度高生育的，不可能所有一个大家族都在大城市吧，中国除非人口继续超过14亿，否则就基本定型了，永不再变了，因为有了34亿套房子了。深圳吸引人很多，倒是没有必要放开限购，凭着未来肯定是城市群，因为一个城市发生问题，更加麻烦，必然是几个城市群一起解决，目前从2022年开始，中国都基本不靠地产了，7成投资活动等是非地产，地产时代已经结束了，但是人或多或少有各种情况，总结就3个，买房还完贷款，还没买房的，买房还没还完贷款的，这里面有很多不炒房，就1-2-3房是可以正常理解的，没有钱结婚都困难，没有足够地方咋多生娃，所以房子务必稳定一个价格，并当地最常见最低工资，20-30年1/2-1/3还完贷款也行，和不涨不跌最合适。上海也就是远郊不限购，但是目前城市都差不特别多，只看是不是想或者可以当地找个稳定工作成家，所以目前还在限购的，基本都是为了周边地区考虑。城里人应该和农村人一样，土地属于当地，房子永远属于自己，并没有万恶房农税-房税就不应该收，因为天龙人世家房子更多吧，上海以后就应该最起码1人2房无税。而且其他很多公共区域都是街道物业自己经营，其他人没说啥，这些就足够维持城市里面所有建筑的了，砖钢筋水泥可以千百年，这才是真的社会主义的充分无垄断竞争的自由市场经济，真的禁止炒房还是应该限购到1人2-3套，除非您生很多娃，但是目前房子顶多稳定一个价格，多那么多房也没啥用，何况旅馆商业机构也是有获利税的，比如4娃国家就应该免费给人房子住，直到娃成人稳定工作几年后，原有父母攒钱买个自己住的房子。这样没有这直接的大负担，人人参与创业创新科技，公司可根据稳定收入经营，经济还能真的起来，真的禁止炒作扼杀经济。都仅供参考请合理指正，就先写到这吧。其他更多经济相关，看链接，https://zhuanlan.zhihu.com/p/1963512547903766860?utm_psn=2010036005139408196

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看了大部分回答说的都啥玩意？

中国房地产市场低迷是事实，但真正原因是因为政策乱干预多吗？难道不是因为房价太高了吗？那么高的房价谁会买房？那么问题来了，房价为什么那么高？还不就是因为炒出来的嘛！

所以中国房地产的问题是房市低迷吗？说极端点，北上广深房价跌到5000一平，二线城市房价跌到2000一平，人均月工资涨到一万一个月，你看房市还低迷？分分钟给你买爆！

房价还远没跌到位，继续跌，房市低迷只是哈耶克的功劳罢了，别扯那些乱七八糟的经济术语和指桑骂槐的话

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什么时候炒房的上了天台，再说市场影响

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《德华七条》之第一条：符合条件的知友可转账10000元给我。

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个人浅见，面对不寻常的局面，就要彻底解放思想。目前这个行情，要想提振市场，不需要再按户籍、社保、单身与否这些步步为营、有序放宽了，这种“添油”策略对市场的影响实在有限，不是要吸引购买力吗，那就全部放开，欢迎全球购买力来购房兴业。

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沪老爷的围墙缺人维护啦，

想伺候老爷的赶快报名啦！

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看各大财经号，标题基本是"王炸"“炸了"“限购全面松绑"“上海楼市格局重新定义”。

读完感觉热血沸腾，仿佛房价明天就要起飞。

冷静一下。

这个政策有用，但没那么大用。

拆一个被很多人忽视的关键数字。

这条政策里最被大家引用的，是"非沪籍居民满3年社保，可在外环内增购1套”。

听起来放开了很多人。

实际上你仔细算算这个人群有多大。

首先，你在上海已经有了1套房。

其次，你在上海连续缴了3年社保或个税。

然后，你还要有能力在外环内再买1套——外环内均价保守估计在 7万元/平方米以上，小两房大概 500万到700万起步。（来源：中原地产上海市场数据，2025年下半年）

同时满足这三个条件的人，有多少？

这不是"新市民友好型政策”，这是改善型精英的专属通道。

大多数在上海拼了5年、10年的普通人，连第一套都还没上车，这条政策和他们没什么关系。

它服务的不是刚需，是有钱再买的那批人。

这不是说这条政策没价值，而是媒体在错误地把它包装成普惠政策。

第二个问题：这条政策解决的需求，真的是被压抑着的吗？

我们来看一组真实数据。

2025年上半年，上海新房套均总价已经达到了 991万元。

3000万以上豪宅，2024年全年成交了2530套，占全国的 61.6%。

上海外环内核心楼盘，2025年认购比超过1的项目超过65%——也就是说，根本不愁卖。（来源：中原地产上海数据、新华财经，2025年）

核心区的楼盘，早就不需要政策刺激了。

它们缺的不是买家，是货。

反而是外环外，大量楼盘零认购、取消摇号、打折清仓。

2025年上半年上海有 46%的楼盘开盘认筹率低于50%，其中"重灾区"全部在郊区，均价低于6万的项目，低认筹率占七成。（来源：北京商报，2025年7月）

所以这条政策的受益区域，和需要救的区域，是两个地方。

政策把需求引向了不缺需求的地方，需要去库存的郊区继续凉着。

第三个问题，也是最核心的：这是第几次松绑了？

2024年9月，上海就出过"沪七条"——对，名字一样。

那次松绑之后，确实有一波成交回暖，持续了大概两个月，到11月开始退潮。

2025年又有过多次微调。

这一次的"沪七条"，本质上是在上一次"沪七条"的基础上，继续松绑。

这就带出了一个残酷的规律：

每一轮松绑政策，释放的是之前被压抑的需求。

需求是有限的池子，放一次少一次。

上一轮松绑已经把大部分"等着政策一松就买"的人送进市场了。

这一轮能接着送谁？

边际效应在递减，不是递增。

还有一件事值得提。

全国百城新建商品住宅库存去化周期，2025年1月一线城市已经降到了 12.6个月，已经回到合理区间。（来源：上海易居房地产研究院，2025年）

上海新房去化周期一度在6个月左右，是供给不足，不是需求不足。

你在供给已经偏紧、需求还在的情况下，继续刺激需求，你说会发生什么？

你会把价格推高，但解决不了普通人买不起的问题。

外环内核心区更贵，普通人更买不进来。

郊区库存继续积压，因为有资格增购的有钱人，压根不想去郊区。

最后说一句实话。

这个政策对市场会有影响，是真的。

短期内会有一波成交量上升，豪宅、改善盘会更热，中介会更忙，开发商会开心个两三个月。

但这不是一个解决上海楼市结构性问题的政策。

它是一个给有钱人发的购物券。

普通人在这场戏里，是观众，不是演员。

如果你手上有第二套的资金、有资格、正好在等这个窗口，现在确实是时机。

但如果你觉得这条政策会带来普涨、让你手里的房子大幅升值——

先问问自己：你在外环内还是外环外。

答案不一样，结果也不一样。

楼市分化的本质从来没有变过：好的越来越好，远的越来越难。

这次政策，只是加深了这个分化，没有改变它

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上海那么多资源，那么多人才想去，生育率却倒数第四，就很扯，感觉像花大力气把全国人优质才吸过去绝育，从而成功降低全国平均智商。

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有没有懂哥讲一下是利好还是利空外环房价

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条件还能再降，慢慢降吧，降到破除户籍制度。

户籍制度就是计划经济时代的落后产物，与市场经济格格不入，就和之前那个大学毕业生报到证一样的早就应该退出历史舞台。

社保制度太过分散，就应该全国统筹有一个统一的社保账户，这样也方便异地工作。

有些问题是牵一发而动全身的，不是你今天修修补补就能完全解决。。

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现在这些房子

包括什么乱七八糟的四五六七八代住宅

我一点购买欲望都没有

还有之前提出的那个好房子政策

我特么一看

这不是最基本的吗

什么时候造真正的好房子

我什么时候买

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2026年年初全网鼓吹2026年房价反弹，开始我还将信将疑（当然信20%疑80%），结果沪七条一出来，我直呼好家伙“2026年跌定了”。

原因是什么？

因为公布政策的人比我们看的更全面，更深远，如果房子好卖会出台这么猛的政策吗？我看基本是针对外地人的门槛下降，基本意味着本地人没空间了，该买的都买好了，所以靠一线城市的光环想吸引一批外地相对有钱人的人，以及长期在上海打工没交社保的人，没交社保意味着工作普通，要么做小生意的，要么就是比较底层的人群，这群人都不想放过了，现在1年社保基本等于无门槛，真想买房想想办法都能解决的。因为不好卖，所以乞丐的碗要换大的，上吊的绳子拉长点让个子矮的也能够得上。

一线城市的光环就像烟花，在多次政策释放后，终会放完的，人性如此，如果是唾手可得的东西，是否还有拼尽全力追逐的必要？关键现在上海的房子就算降价了，普通人不拼尽全力，不上交2代人的劳动积蓄买得起吗，还是买不起啊。

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利好就是利空，

利空就是利好。

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沪七条（刚需血泪版+数据实锤）：救市不救苦，给房票不给活路

作为一个不在上海熬社保、攒首付的普通刚需，我来瞎操心，直接帮你们算笔“扎心账”——沪七条根本不是给你们减负，是把房价、竞争、压力一起拉满，用数据看全是坑。

1. 房票一松，房东连夜跳价，刚需平白多掏几十万 新政把非沪籍社保从3年砍到1年、外环外不限套数，看似放宽，结果是：需求砸盘、涨价收割。

- 上海新房均价5.89万/㎡，外环内刚需80㎡两房，总价400-560万；

- 新政落地仅3天，热门二手房跳价5%-15%，单套直接涨20-84万，杨浦、浦东等板块甚至有房源一次性跳价30-65万；

- 刚需原本3%-5%的议价空间直接清零，“松绑=涨价”，上车门槛凭空抬高一辆车钱。

2. 核心区卡死、远郊敞开，逼着用2小时通勤换房 政策玩“松紧双标”，内环中环严管、外环外基本放开，就是让刚需去远郊接盘。

- 外环内（通勤30分钟内）：80㎡首付60-196万，月供1.27万起；

- 外环外（通勤1.5-2小时）：80㎡首付30-112万，看似便宜，每天路上多耗3小时，月通勤费500-1000元，十年多花6-12万；

- 想在主城区安家？该卡的社保、名额一点没松，近的买不起，远的耗不起。

3. 只松资格不松钱：首付利率不动，公积金加额杯水车薪 最坑的是，政策只改“能不能买”，不改“买不买得起”，核心成本一分没降。

- 首付：首套最低15%-35%、二套25%-70%，无下调；

- 商贷利率：首套3.05%、二套3.45%，维持高位；

- 公积金额度从160万提至240万，看似多贷80万，每月仅省800元，30年总利息省29万，对比400万+房价，连零头都不够；

- 真实月供：贷款300万、30年等额本息，首套月供12700元，而上海居民月均可支配收入才1.2万左右，收入盖不住月供，只能啃老加杠杆。

4. 所谓福利全是边角料，减的钱赶不上涨的价 新政吹得好听，实际全是不痛不痒的小恩小惠。

- 沪籍成年子女免房产税，一套500万房每年仅省3000-5000元，十年才3-5万，对比跳价的20-84万，九牛一毛；

- 置换族卖旧买新，税费、流程无优化，反而被新增需求挤得换房多掏10-30万差价；

- 真正减负的降首付、降利率、减二手房交易税，一个都没有。

5. 预期被炒爆，刚需被迫恐慌上车，压力拉满 中介、房东全在喊“小阳春”，我们本来想慢慢攒钱，现在被恐慌推着走：

- 晚买一个月，可能多花20-50万；

- 首付不够就借消费贷、亲友贷，家庭抗风险直接归零。

一句话总结（刚需大实话）： 沪七条是给市场、开发商、房东的“救市礼包”，跟普通刚需半毛钱关系没有。 “5%-15%的跳价、1.27万的月供、2小时的通勤，”这就是新政给你们的“利好”。 看着是松绑，实则是把老老实实扎根上海的人，架在高房价的火上烤。

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此事其他二线城市的房地产政策中亦有记载

一开始扭扭捏捏，给外地人开放一些二圈层，三圈层可以买个一两套试试水。

然后一般是半年一年，发现效果不好，直接开放核心一圈层的房子给外地人，快来买啊！核心圈层你也可以买了，并且限制次新房，二手房的售卖，来个限售令，防止它们价格俯冲，砸盘新房。

然后发现，怎么效果还不好啊？对新房加大补贴，不断降息，贴现，送几十年车位，送露台，种种优惠就上了。

总之，早买早享受，晚买有折扣，不买全白送。

知乎用户 发表

太好了！

我上海那几套房子终于可以趁机甩出去了，

感谢政策为我解套，

卖完后，

我会上来给大家大致说说那几个冤大头和接盘侠的情况，

敬请期待！

知乎用户 发表

君以此兴，必以此亡。2019到2023这几年的事，我相信大家都经历过。

知乎用户 发表

晚了！

前人说的好，都是在本地混不下去，找不到好工作，才去北上广打拼，谁又不向往钱多事少离家近的生活呢？

人们之所以去一线城市，离家远，那肯定钱要多一点的。

可现在，上海真的能提供那么多高收入、可以自己买得起房的岗位吗？

知乎用户 发表

上海把基础教育搞好，让中小学生午饭吃好，那就会吸引更多的人，才有利于房价(✿^‿^)

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我去查询全国房价排名前十城市的二手房价格走势，我发现除了上海、瑞安的二手房房价被隐藏外，只有深圳的二手房房价是环比上涨的。

具体来看：

深圳2月环比上升0.56%，但同比下跌9.38%,近一年房价走势：

上海二手房价格被隐藏，但根据2月13日国家统计局公布的2026年1月份全国房价指数：

上海二手住宅价格指数1月环比下跌0.4%，为连续第9个月环比下跌。

北京2月环比跌1.42%，同比跌9.96%,近一年走势：

广州2月环比跌1.45%，同比涨2.53%，近一年走势：

杭州2月环比跌0.33%，同比跌6.31%，近一年走势：

厦门2月环比跌2.12%，同比跌22.79%，近一年走势：

三亚2月环比跌0.75%，同比跌12.45%，近一年走势：

义务2月环比跌1.29%,同比跌1.82%，近一年走势：

南京2月环比跌1.5%，同比跌17.98%，近一年走势：

看起来大部分城市稳房价都还任重道远。

知乎用户 发表

上一个沪七条

知乎用户 发表

限购是制造稀缺，推动房价上涨；松绑是增强流动，抑制房价下跌。

我看上海房市现在是黔驴技穷了。

不改变根本生态，妄图吸纳外地人口破局。

呵呵哒

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这个政策是给小阳春加热市场用的，小阳春过去之后药效也就下去了。

每年34月份市场好是因为赶上定学区拿奖金等多重因素，过了这个村就没这个店了，所以对于挂了牌真心要卖的房东来说，这是出货的好时机，仅此而已。

目前的政策还停留在降门槛方向，真实惠压根还没出，急什么。

知乎用户 发表

在北京上海能住的房子，首付的钱够一个人一辈子衣食无忧，这才是核心矛盾。

中国这么大，人民币又不是只能在一线城市用，为什么要把上百万的首付绑在你的土地财政上，用父母的棺材本来给你本地政府银行或者本地老人兜底养老？

更何况现在的生育率。

但凡有人了解一下95后00后这些未来三到五年的买房主力对结婚和买房都是什么想法，也不至于一步步挤牙膏了。

也就是个尽人事听天命，假装自己还在做事的政策罢了。

知乎用户 发表

限购的话，就是要涨。放开限购，就是要跌。

知乎用户 发表

首先，我中枪了。

许久没更新，去年一年干了很多大事，买房+生娃。

生活重心偏移了许久，Miya又回来了。

这不，刚开年，就迎来了马年的第一声惊叹与第一声叹息

2月25日，当这份名为‘沪七条’的政策文件悄然落地，市场上肯定会有两种截然不同的声音：

一种是中介门店里此起彼伏的欢呼与键盘敲击声；

另一种，则是一声声沉重的叹息，甚至有人（包括我）恨不得‘以头抢地尔’——恰好卡在政策门槛之前的购房者，脚趾抠地。

这哪里是政策调整，这就是一场关于‘时运’的悲喜剧。

先说政策——

限购——

• 1️⃣非沪籍外环内购房，社保或个税3改1；

• 2️⃣非沪籍社保或个税满3年，外环内可增购1套（相当于本地居民家庭待遇）；

• 3️⃣居住证满5年的非沪籍人士，上海全市范围可购1套

  公积金——

• 1️⃣首套最高额度从160万元提高到240万元，叠加多子女（+20%）+绿色建筑（+15%），最高可达324万元

• 2️⃣公积金贷款认房不认贷，名下无房就是首贷，名下1套就是二套贷款。

• 3️⃣扩大对多子女家庭贷款范围，第二套额度也能上浮20%。

  房产税 ——

• 1️⃣成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起免征个人房产税。

• （原来的表述是首套，卖一买一要交房产税；现在卖一买一不征了，支持置换。）

一句话总结：**门槛更低、贷得更多、税费更省，**全面利好刚需改善。

从一个实实在在的改善需求人来说，这个政策延续了以往的风格，也让更多人上了牌桌。

不再是“挤牙膏式”的微调，而是在限购、公积金、税收三大维度上的实质性宽松，目标直指刚需上车与改善置换。

从我自身来说，由于社保中断去年只能先上车了外环，这次政策颠覆性的是居住证也可以作为购房资格，那么，像我一样的人，比如自由职业者，外派的人，没有及时缴纳社保但长期生活在上海的人，也是可以上桌吃饭了。

还有关于”钱“的部分，以前用过两次公积金就不能用了，现在只要房子卖了或者只剩一套（结清），还能贷。这彻底打通了置换链条，鼓励大家“卖小买大”、“卖旧买新”。

还有像身边的上海人，以前他们和父母共有房产，自己再买房算二套要交税；或者“卖一买一”置换期间，由于时间差可能会被征税。

这次的政策明确写了“卖一买一不征了”。这极大地降低了置换群体的摩擦成本。只要你名下最终只有这一套房子（除去未成年时与父母的共有房），就不收税。这是在鼓励大家放心地去置换，不必担心税务负担。

这套组合拳下来，放松限购扩需求，让更多的人有资格买；比如外地的朋友，你们可以来买汤臣一品了，还有大把三四百万的房子，买不了吃亏，买不了上当。

公积金政策给杠杆，让买得起的人可以大胆买，房产税**减负担，**让置换的人敢下手，大家全都动一下，争取成交量再上一个台阶。

上海楼市的真相是：你卖掉的那套‘老破小’，不是资产的终点，而是别人改善的起点；

打通置换，就是打通上海楼任督二脉。

等了两年的小阳春，这次有戏了吗？

知乎用户 发表

一个成本价2块钱的东西，前几年卖你100，现在只要50了，你没钱？没事经营贷给你贴息，公积金贷给你翻倍，商家给你打折，中介给你返佣，你们这些人怎么还不买？那我只能出终极大招了（买面包送终身会员）-户口

知乎用户 发表

非户籍，外地单身买房。

需结婚证，

连续5年社保连续60个月，中间不能断三个月。

连骂都不想骂了。

知乎用户 发表

和生娃一样

鼓励不起多大作用

知乎用户 发表

人硬气的时候，你掐着人叫人忍着，实在要就加价排队；人贤者了，你不让人休息，不让人增加营养，却要人立刻硬气起来，还说不用排队了。你们是真不把人当人啊！

知乎用户 发表

他们到现在还以为自己奇货可居呢。

知乎用户 发表

懒得继续写了，给各位可以一个上海本地最大的房多论坛篱笆，2022年的神贴。

https://www.libaclub.com/t_113_11097727_1.htm

这个帖子是那俩月发的，最终实现。

知乎用户 发表

清醒点，好事是不会轮轮到你的，也不会大张旗鼓的宣传

知乎用户 发表

又不送上海户口，住外环不如住昆山海宁。

上海的房子房品不如昆山，交通的话住昆山海宁比上海市本地市民通勤更快到高铁站，

硬件也是昆山海宁更优质，我想不明白没有软件附加的话为啥要买上海。

而且是反过来，我这个ip，不少香港人在广东工作，因为港籍值钱的只有港籍，房子品质并不好，交通也乱糟糟，香港的房子盖的设计一坨，因为永远不缺买家，上海也一样。

这样的大平层，上海卖一两千万，还很拥挤。昆山海宁只买200万、300万。

住外环和住昆山海宁又有什么本质区别，除了房价更贵、房品更差以外？在昆山海宁到公司，和你住郊区去公司，通勤时间是差不多的。

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跟15年股灾一样，出利多政策是为了市场接住主力的盘。

也跟上涨时出的限制政策的逻辑一样，是让主力能低价埋伏进去。

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我都不参与你制定的游戏，还搁那吭哧吭哧制定规则呢

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公积金认房不认贷这一条是有用的，可以让巅峰出货持币观望的人群入场了。这种人比较精的，别指望他们来接盘老破大，四代住宅标准的好房子才能入眼。

但是想普涨还是没戏。

毕竟大家的收入预期没有大涨。

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节后复工第二天，上海放了大招。这是继春节前上海部分区市区国企试点收购二手住房用于保障性租赁住房的第二个大招。精准的响应了去年年底《求是》杂志的“改变房地产市场预期”的号召。

不过长期看我的文章的读者应该知道，一线城市限购的解除，是目前存量政策工具箱中为数不多的法宝了。这个法宝肯定有用，但也有些副作用。具体的我们在下文中展开。

2026年2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，内容包括三个方面：进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策。

上表为中指数据整理的限购政策变化内容，具体看来此次新政在限购方面最大的利好就是，对于上海市区的限购近乎解除。1年社保的门槛对于能在上海买得起房的外地人来说，是很容易解决的问题。

同时3年社保/个税可以买两套，这是鼓励在之前限购基础上购买了一套的外地人，还可以在内环内再买一套。

总之就是，有能力上车的人都尽量上车，不再设置门槛。

同时在贷款方面也给出了新的公积金政策，让低利息的公积金贷款比例提升，对于刚需和首次改善群体进行贷款利息减负。上表为中指数据整理的公积金政策变化内容。

**此外，放开房产税对于有成年子女家庭购买多套房的限制。**自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。这一政策更大的作用在于鼓励上海本地人为子女购房。

上海一直有房产税，具体的政策以及新政变化可以参考中指数据整理的这个表格。

通过政策梳理，我们可以很明显的看到上海这套组合拳是精准的打在目前依然有购买力的人群身上。这群人（不论是本地人还是外地人）有足够的资金买房，但他们迟迟不下场一方面确实是有部分人是受到了政策的限制，而更多的的是在市场预期不明朗的情况下选择观望。

新政有两个作用，第一最直接的是解除了政策的限制，第二则是一定程度上改变了购房群体对于市场的预期。

我在之前分析房价的底层逻辑的文章中说过，由于房地产市场的金融属性，对于市场短期价格走势影响最直接的因素就是预期。预期以及政策的改变会让一部分无效需求转为有效需求，从使交易量增加，价格企稳甚至转暖。

但房价要从过去五年形成的趋势中实现完全企稳甚至反转，短期的预期改变是不够的。前文提到的那一群观望的人群，人数也是有限的，在巨大的存量面前很难形成长期支撑。在短期的市场回温后，市场中长期的走势依然还是要看经济基本面的恢复情况、居民就业的情况以及收入恢复的情况。

此外，为何一线城市的限购到现在才逐步打开？一方面一线城市虽然二手房价格下降，但成交量一直有，且一手房价格坚挺。因此政策逐步释放，实现对市场下行的逐步缓冲。

另一方面，一线城市的限购政策打开，对于一线城市周边地区的城市以及全国范围内的二线城市是不利的。这让这些地区的中产以上阶层在选择改善置业时，选择面扩大至资产更加保值的一线城市。如果一线城市的限购开放过早，对于这些地区这几年苦苦支撑的豪宅市场会造成较大的打击。

而到了去年年底，二线城市的豪宅市场也成了强弩之末了。加之，二线城市的存量政策工具箱也基本见底。因此，此时再放开一线城市的限购对于二线城市的影响相对小点。但也只是相对，影响肯定是有的。存量竞争市场的竞争逻辑，有人多吃一口，就有人少吃一口。

1月份70城房价分析已经写好了，打算明天一早就发出，请保持关注。不论政策和预期如何，看数据会更加直观和踏实一点。从数据上来看，今年是会有小阳春的，但是其成色如何，我们在接下来的几个月里见分晓吧！

怎么样？今年的小阳春，你打算上车么？对于这个新政你有什么看法，也欢迎在留言区留下你的见解！

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国家做了那么多努力，牺牲了这么多利益，很多底层却看不到，居然还不买房子

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马后炮结论！

房地产问题的实质，是房产的投资属性远远大于商品属性造成的！

开发商角度：

从拿地开始，房地产就打上了投资属性的标签。

投标只要交个保证金，就有机会拿价值远超保证金金额地块。

拿到地，既能拿标书抵押，贷数倍于保证金金额的贷款，又能以远超贷款金额的预售。

还能用“在建”项目，向非金融机构的社会公众融资。

投机客角度：

投个首付，就能向银行贷数倍于首付的购房款，房价涨了，卖了房，还了贷款和利息，还能血赚首付+的钱。

不倒房，投个项目，也能赚远超银行存款的利息。

上行周期，这个逻辑不但跑得通，还刹不住车，赚钱不要太容易！

大家的预期都是：市场是无限膨胀的，总会有下家接手，谁都不关心房地产的真实属性是居住！

当房价涨到真实买家集两代三家之力也承担不起，刚需退场，投机客裸泳的时候，击鼓传花的游戏戛然而止！

雪崩之下，没有一片雪花是无辜的。

开发商、投机客，一场持续十多年的盛宴落幕了！

留下一地鸡毛让大家合力收拾！

房价远远高于居住需求应有的价值之前，谈政策松绑都是空中楼阁！

赚钱的时候没有雨露均沾，料理后事了，我们有什么理由入场接手呢。

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作为一个热心楼市的人，我还是昨天看新盘直播才知道我在的小城市首付已经低到15%了。

恰好我也是一个大A韭菜，玩了五六年了。不说购房者加6倍多的杠杆买标的是多大勇气。银行也是真的太过饥不择食了，这么大的金融风险，经办人就是在赌雷不爆发在自己任上 然后高升吗？

简直都匪夷所思了。

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五年限售到期了，一批被债务压着的人，需要接盘侠，替他们接下债务

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如果是卖家，就有机会降价出货。

因为肯定有一些卖家会坚持不降价，甚至要涨价

而有一些买家会愿意上车的。

这有利于房产市场稳定，把债务转给另一批人去负担，而不是把债务长期压在同一批人头上。

把债务分担给越多的人，让长期负担债务的人，数量越少，越有利于稳定。

软着陆就是掉下来的时候，下面的肉垫越多，才会越软，如果肉垫少了，那就成了硬着陆。

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会不会这政策就是做给上面人看的。你看我该出的政策都出了，但也没辙了？

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上海现在放开楼市非常有必要，因为房子太多了，再过十年，一大批老人走了，留下的房子留给孙辈，本地人房子是严重过剩的，没有购房刚需，即便要改善，也会卖掉几套老破小，合并买一套大的，本身贡献有限。如果政策不放开，不把有钱人“骗”进来，上海房价是撑不住的。幸好上海只有一个，集全国之力，把上海房价稳住轻而易举。

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普通民众已经被市场教育好了。

这个政策对于刚需没有啥价值，对于市场投资者而言，会让他们更谨慎

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上海楼市的亲历者，从20年开始看房，24年初差点入手外环外老破小，再到现在依旧持币观望，而且不打算近期出手。昨天把这条新闻转发到我一个上海的同学群里，群里大部分都是沪漂，没买房的居多，半个小时连个讨论也没有，可见现在楼市有多冷了。

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从时间角度，每个时代有每个时代的主旋律，财政改革后出现的阶段性土地财政扩张，不会继续在未来高速发展，新时代有新气象。

从政策角度，房价上涨阶段无法停止房价上涨的政策，反过来同样在下跌阶段无法停止房价的下行。因为一个政策不可能单向生效。

从人口的角度，供需关系不会短时间内发生较大的变化。2015年以来的房价上涨，既有地产行业的政策影响，也有棚改货币化的资金支持，还有2015年二孩政策在次年实施的（供需关系可预测变化）。

从经济发展的角度，人正在成为需要争抢的资源，而一线城市，省会城市和区域强城市，都需要吸引真正的人才来实现人才红利，那么，房价的高低，正在影响引进人才的效率。

最后，房价不应该只涨不跌或者只跌不涨，维持稳定才是最重要的，而稳定，就代表所谓的炒房收益几乎不存在，那自然就让市场来调节了，政策逐步回归市场化自然是应有的变化

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让ai机器人买房不就行了,多大点事.

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以前上海房价的估值模型是科创股，锚点是高增长率，比如人口高增长、经济高增长。不考虑现金流回报。

现在所有的增长率都没了。上海房价的估值模型变成银行老登股，锚点是现金流、租金。

特别指出，外环的房子流通性差，配套差，相当于用上海的溢价买了一套三线的房子。买入就套牢，要么看现金流，要么折价低。

我们用最低最差标准对上海房价估值，房租5000元的房子=租35年的价格，用再长的年限估值/还贷，人都老死了。价格应该在220万左右。

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看来各级政府都想“救市”,不管是落后地区，还是发达地区。

房地产关联着建材、家居、装修、家电等数十个上下游产业，依然是国民经济支柱。

在2023年至2024年国债项目大力支持地质灾害防治，其中甘肃省首先提出了避险搬迁，搬离地质灾害高中风险区的群众，成为各省的样板，其中部分城市县区提出了将避险搬迁与购房优惠政策。

无论是部分县城房地产挂钩的地质灾害避险搬迁，还是上海这样的核心城市出台的“沪七条”，看似天差地别，背后的逻辑确实是共通的：政策在为有条件和有意愿的人提供通道和支持，但无法覆盖所有人。

**但政策很难“救市”，因为只是“激励置换”，而非“全面兜底”，**只是润滑剂，无法凭空创造需求和购买力。

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千呼万唤屎出来，犹抱琵琶半遮面

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归结起来还是两条：继续降低门槛，提高贷款额度。目的只有一个：扩大韭基。

这些年，我们国家房地产的整体思路是让更多人进来承接整个下跌过程——从500W跌到100W，被1个人吃下来亏400W，很可能出事问题；在政策不断勾引下，每跌几十万就有人接一下，参与的人亏个几十万，大家都能承受，就实现了软着陆。

人工智能已经不可逆转，中国不会甘居二流，必将有所作为，我们的经济不可能回到依赖房地产这类老登行业的路径了。

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看好多人分析了这么多，我只想问一句：非沪籍买房的意义在哪？就算买了市区学区房，小孩也没法上top学校，养老也轮不到上海的，房也没法实现升值，只有医疗资源和社会基建可享，所以意义是？不理解，大大的不理解

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早在23年还是24年，我就开始对楼市有一些小的预言，譬如限购城市一定会全面放开，很遗憾，到目前为止预言准确率是100%。当然，我这个预言在真正的大神面前是很基础的预判，我的水平只是对房地产有一些研究，一点认知，仅能做到在趋势已定的情况下做出本阶段内的判断。

至于你说有啥影响，我认为无影响，没有触达根本的改革，是无法止跌企稳的。

现在这种挤牙膏式的放开，往好了说是谨慎，往不好了说是遮羞布，你一步到位放开了，万一还是跌，那多丢人。就像全面放开生育一样，是一样的逻辑。

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不看好上海一手房的今年行情。

上海市中心近几年征收了大批旧房，说是搞旧区改造，有些房子很快开工建房了，有些地块明显没有批租出去，找不到开发商。像上海城隍庙和南市区的很多地块，征收了三四年了，根本就没有开工的迹象。

这些征收的地块我曾经去看过（不敢说是每一个地块，但我去看过的地块不少），确实像鬼城一样，在上海市中心出现大片这种鬼城，也是件令人哭笑不得的事情。

市政府已经努力压低了旧区改造的征收补偿费用，我曾亲眼看到城隍庙对面望云街的居民搬离时，对征收办公室的工作人员怒目而视；也曾亲眼看到南市某弄的居民搬离时，对着征收办公室吐痰，可见极度不满意补偿费用；但上海市中心的旧区补偿费用标准想必大家也都有数，这几年上海市的财政怕是已经为征收费用而左支右绌了。

而市中心很多停工多年的住宅楼都在开工，我粗略看了看，总面积数量惊人，2025年2026年2027年三年中竣工的市中心住宅楼将数量惊人，肯定会有积压。

上海市中心房价惊人，以每平方米十五万人民币计价，一百平方米的住宅总价就有一千五百万元人民币，请问全中国有多少人能卖得起这样的房子？而这些有钱人普遍有房子了，甚至早在上海有房子了，所以他们不太可能会买这些已竣工或即将竣工的房子。

因此不难判断，上海市中心一手房市场将进入一个楼市寒冬，这个冬季少说将持续三四年，这段时间竣工的市中心住宅将很难销售，哪怕降价也难卖出去！

会有多少房地产商陷入困境？但愿他们的困难不要变成全民的麻烦。

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扯别的没意思，看重点。

楼市里刚需的，首套该买的已经买了，要置换的缺得是钱不是资格，剩下没买又还要买的就只有等降价的了，他们都是不受这轮政策影响的，这一波就很明显，只能剑指的是沪外高净值，要搞资产配置的那群人。

这轮政策的利好有哪些呢？放宽限购、放大杠杆、降低税费，老三样了嘛，那么这种程度的利好能否吸引沪外高净值人群在进行资产配置时在上海楼市加仓呢，我认为是显然不行的嘛。

当下考虑资产配置且还在研究房产的高净值人群，他们不仅不笨，反而比传统购房者还要更加聪明，他们只会买有高回报，或者至少理论上有高回报的房子。

看趋势，他们大概率会布局在不良资产的物权上，根本不会上正面战场。

既然如此，我是敢大胆做出判断的，这轮政策对楼市就没啥影响，至少很难有什么正面影响，而负面的话就很难说了，毕竟当下楼市环境杯弓蛇影草木皆兵的，为啥尿一地都是有可能的。

再来结合之前国资下场的故事，我认为上海只有两类房子值得布局，你不要管国资下场搞走的房子是会打包成理财换钱还是做保障房，只需要知道“害怕国有资产流失”的大山压在它头上，收走的房子就必然是有价值的，既然如此，就跟着思路推理嘛。

那么第一类，国资看中的板块，比如徐汇、静安、浦东，其中有热卖新房的地段，这一块社区占地面积充分的老破小可以买。

第二类，依旧国资看中的板块，还是徐汇、静安、浦东，地铁换乘地段，去掉公摊以后价格明显低于新房的次新房，并且该次新房的品质、物业要直观的好，那么这一类房子也是可以买的。

这些房子具体多少钱可以买不要问我，我不是算命的，而其他房子考虑资产配置就不要碰，尤其是什么豪宅和新房，通通不要碰。

严格来说其他城市也是一个道理，除了武汉，毕竟我还要在武汉赚钱呢。

最后提醒一句，上海的事情，你个乡下人就少瞎掺和，贡献再大人家也不记你好的，晓得伐？

以上。

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这可能是最近1年，最好的政策，也是近期卖房最好的时机，马上去挂牌房子，政策第一个月之内，成交量会放大，第二个月，抓住时间窗口，在大家都在看房的时候，找个出价高的卖掉，别犹豫。房子还会降价，并且持有成本巨大，在这2个成本面前，其他的都微不足道，这是最近的最佳窗口；

如果这个政策作用不大，房价还会下一个台阶，然后再出一个政策，直至麻木；

包括但不限于货币政策、财政政策、降息政策、贴息政策、税费政策、减个税等金融政策；还会有建筑政策，取消公摊、赠送设备面积、赠送阳台面积、偷面积赠送、减少容积率、车位面积不计容赠送车位；赠送学区、送户口、减少土地供应、老破小收储（在实施中）；

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一直以来大家都喜欢说北上广深。从历史上来讲，只有京沪。一个政治中心，一个金融中心。广深只不过是改开后的产物，还需要沉淀。

当你有能力在上海立足的那天，请一定不要犹豫。

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房地产已经软着陆了，尤其是上海等一线大城市的房子。

目前普遍的预测中，26年或者27年，一线城市的底就会显现。

很多人问为什么不彻底放开限购？

因为上海的新房主要集中在外环，如果放开限购，那外环内就会对外环外产生虹吸，外环的房子就卖不出去了。

二手房的价格稳定或者少幅下跌，是郊区新房去库存的一个重要条件。

根据上海市2035规划来看，看下面原文，上海内环内的人口密度大于纽约和东京，外环内和东京相近，外环外人口密度小于东京。

外环内集中了大量的教育、医疗、商业资源，只要放开限购，势必会吸引大量的购房者入住，会超出城市中心的承载能力。

如果置换需求都被环内虹吸了，还怎么发展五大新城？

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不清楚什麼影響，但是上海即使非房價對應平均打工收入還是不低的。
太多門店現在也不知道做啥生意好，不過上海還是相對好的地方。

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上海还有多少新房呢？让你买的是什么房子呢？如果房子不本身的居住属性不强，比如。防噪音，漏水，配套，学校。医疗等还是和易易以前的房子一样。再放松有何意义呢。还有人拿2500万说市，须知现在的老龄化率是对少。嗝屁的加上新出来的有多少？

一个好的学校。医院。那不是需要10年甚至20年才能谁明好吗。如果不是。干脆都挂清华大学某某附中。是不是都附体了。都上清华了。医院也一样啊。

你不会一位挂了个名校。就牛了吧。招聘的老师还是那些新的

。换壳子而已啊。你不会以为升学率高。就轮到你家了吧。改补的都补才成啊。

到菜市场买菜。一定是晚5点以后都打折。通通给你打折。超市，面包店是晚8点以后通通打折 。

还是那句话，普通人，便宜，不排队。这个三角形是不成立的。

如果是为了卖新房。我可以理解。但如果是为了二手房解套。我看后面的力度会继续加大。

什么时候可以了。弯弯回来再说吧！

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这算扩大了买房人的基数

但没解决根本问题，买房子干嘛？

只有一条路能让房价涨，就是房子放银行能套钱，你可以买股票再赚钱。

这样，房子才能流动起来，激活市场。

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房价是有周期的，这轮调整比起最高跌了1/3。不说有没有到底，就算跌还有多少空间呢。政策的刺激不够一定会加码，国家是不会允许再这样跌下去的，所以从长远来看，目前是一个合适的入手时机，因为能有多少人有本事抄到真正的底部呢，只要把时间拉长，目前的价格买入可以在未来的十年，能够不亏。

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沪上阿姨急了。。。

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没啥用，我不买房是因为我没钱，或者是我有钱但买了就跌，不改变这两点半点用都没有

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普通人，有好处，不排队，牢记不可能三角

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五五分流上海读书没有优势，加上以后内陆人口断崖下跌，去内陆小孩子压力会小很多，来上海买个得儿

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典型的问没钱快饿死的人：你为什么不花钱吃饭？

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光提高公积金贷款额度还不够，应该生孩子公积金贷款无息，一举两得

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再说一次

现在的形势

每次出利好政策

都是让房东跑路的机会，而不是给你涨价的

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我今天也在关注这个事情。

外环内允许非沪籍满3年增购一套，看似是放松限购，本质上是在试探市场上仅存的、手里还有真实现金流的那批中产购买力。

现在楼市最致命的是流动性不足，这批在上海打拼几年、有真实改善需求的人过去被房票卡着，现在口子一撕开，短期内外环内的二手房置换链条和优质新房去化绝对会迎来一波脉冲式的成交放量。

至于持续多久？

很难说，

还有多少人想上车，但是没上车？

很难评，

总感觉上海还是搞个蓝印舒服一点。

此外，如果还有人指望着借此重现当年千人摇，万人摇的狂欢，那就是纯粹在刻舟求剑了。

宏观基本面没变，这套沪七条的底层逻辑是先以量进行托底、稳住楼市基本盘。

也就是用核心区的资产吸纳资金，防止阴跌带来的踩踏风险，让真正想上车的人能顺利跑通交易，这绝不是在给炒房客吹集结号。。

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我国一线城市房产价值虽然坚挺，但也不是没有任何压力。所以上海此次发布的这一政策，实际上就是进一步减少非上海户口的有钱人，购买上海房产的限制。

过去这些有钱人，虽然手里捏着钱，但是政策限制他们在上海购房，这样上海房价的下行压力就会更大。

现在政策松了一些，这些人就可以购买上海的房产了，根据供需关系，当需求增加，供给不变的情况下，房屋价格就会上涨。这对于上海房屋价格继续维持在高位，是很有利的。

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目前来看，救市政策的目的无非是让房价掉的慢一点，让想解套的觉得还有希望，还能再撑一撑，继续还贷。只要房子有交易量，只要不是大跌，每交易一次，房价的损失就会被分摊一次，最终的损失，会分散在一个个的购房者身上。每个买房的家庭承担一些小风险，整个行业的大风险就被化解了。

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最近刷抖音和微信公众号，真是要被那群人整无语了。上海沪七条刚出来，好家伙，这帮人跟条件反射似的，蹭地就窜出来，文案都懒得换：重磅利好，房价要涨，抄底时刻到了。

我就纳了闷了，在他们眼里，是不是国家发的任何文件，哪怕是鼓励垃圾分类，他们都能给你解读出废品回收价格要暴涨的信号？

这种癫狂的状态，不像是在分析市场，倒像是在进行某种固定的宗教仪式。只要政策的风吹草动一出现，他们就必须喊那一嗓子，好像不喊，手里的房子就变成砖头了。

照我看，这帮人根本不是在解读政策，他们是在制造焦虑。他们心里门儿清，现在的市场早就不是那个闭眼买就能发财的蛮荒时代了。但他们不能承认，承认了，他们手里的货出给谁？所以他们必须把每一个政策的微调，哪怕是像这次“沪七条”里那种精准的、克制的松绑，都要包装成滔天巨浪。

咱们得用脑子想想，这次的政策到底在干什么。说穿了，就是在挤牙膏式地释放那些真正被误伤的刚需。把非沪籍买外环内的社保年限从三年降到一年，让那些在上海踏踏实实干了几年、想有个窝的年轻人能进场。给社保满三年的家庭一个在外环内多买一套的名额，照顾的是人家生了二胎、想接老人过来住的实际困难。公积金贷款额度提了，也是为了降低大家每个月还贷的压力。

这哪是什么炒房的集结号？这分明是给那些快被高房价压垮的普通人，开了一扇小小的窗户，透点气进来。政策的底色还是房住不炒，是支持刚性和改善性需求。目的是让市场别那么冷，让交易稍微活络一点，别硬着陆。那些动不动就喊暴涨的，要么是坏，装睡叫不醒，要么是真蠢，完全看不懂去金融化这三个字有多重。

实际上，现在楼市的逻辑早就翻篇了。以前是普涨，水涨船高，大家都在一条船上。现在是啥？核心地段的房子，都不能保值，那些远郊的、老破小的、没有学区的房子，你看它跌不跌。

这次政策特意把增加的那张房票限定在外环内，为啥？不就是因为外环外的新房和二手房库存压力大，去化难吗？给你一张进内环的票，让你把外环外的房子卖了置换，这不就是在帮你“卖旧换新”、“卖小换大”吗？说穿了，这是在帮那些想改善生活的人，也是在帮那些压在手里的库存找接盘侠。

说到底，那些鼓吹暴涨的人，他们的财富密码就藏在每一个信以为真的人的钱包里。他们需要有人冲进去接盘，需要有人继续相信房价永远涨的神话。可现实是，你看看现在的经济环境，看看大家的钱包，再看看人口数据，拿什么去支撑新一轮的暴涨？

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隔壁老王89岁住ICU了，吃了伟哥还有效果吗，在线等，挺着急的

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以下数据自己算：

一年800万的出生人口，16年是1600万。现在全国两两新人结合买一套自住房，需要400万套。

上海房屋成交均价按照5万一平米算100平需要500万，税费等+10%。自己算有多少人能付首付以及20年的稳定工作。

上海有1200套存量住房总套数，按照45%算商品房，大概540万套。

上海每年新房和二手房成交约30万套。

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这份今天（2026年2月25日）刚刚发布的上海楼市“沪七条”，无疑是近年来力度最大的一次政策松绑。它通过大幅降低准入门槛和极力提升杠杆支持，释放了非常明确的“托底并提振”信号。

以下是对该政策影响的深度评估：

1. 非沪籍群体的“超国民待遇”化

这次政策最核心的突破在于非沪籍购房限制的全面倒塌：

• 门槛极速降低： 缴纳社保/个税从之前的年限（原为3年）缩短至1年。这意味着大量来沪工作的年轻人，只需工作满一年就能在内环内买房，且在外环外竟然**“不限套数”**。这会极大刺激外环（如嘉定、松江、青浦等）的去库存速度。
• 核心区购买力解放： 缴纳社保满3年即可买2套（内环内），这让长期在沪生活的非沪籍高净值人群拥有了与户籍家庭几乎同等的置业权利。
• 居住证的含金量： 持居住证满5年即可免社保购房，直接打通了社保断缴人群的购房路径。

2. 购买力的“史诗级”增强（公积金）

公积金政策的调整甚至比限购松绑更具实质性：

• 额度大幅跃升： 首套最高额度从160万提至240万，如果算上多子女和绿色建筑加成，最高可达324万。
• 首付压力骤减： 如此高额度的低息贷款，意味着购房者可以减少高息商业贷款的比例，或者以更少的现金完成首付。对于总价500-800万的刚改住宅，这笔钱几乎能覆盖近一半的贷款额。
• “认贷不认套”的突破： 只要结清前一次公积金贷款，无房或仅1套即可再贷。这解决了许多改善型家庭“有贷不能用公积金”的痛点。

3. 市场结构性影响评估

• 外环外（近郊）： 预计会迎来一波“扫货”行情。因为“不限套数”的口子开了，外环外的优质房产可能会从纯自住属性转向资产配置属性。
• 内环/中环（核心区）： 准入年限从3年变1年，会引入大量“新上海人”刚需。核心区的小户型、学区房成交量预计会在3月（小阳春）出现显著反弹。
• 多子女家庭： 政策定向倾斜明显，通过提高贷款上限和二套房支持，试图将生育政策与楼市消费深度绑定。

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上海现在存在一个bug，那就是如何吸引年轻人安居——

不管是买房还是租房，都可以。

产业化上海已经几乎到上限了，因为土地等固定资产价格，已经抬到了一定的高度。

高新产业对人口的吸附能力其实不太行的。

那么只有靠服务业，而服务业是围绕富人的，上海如何吸纳中老年富人，才是核心中的核心。

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一点不成熟的小建议：

在杠杆扩张的环境下，你拉满个人杠杆上车，胜率是比较高的，这是搭便车；

在杠杆收缩的环境下，你拉曼个人杠杆上车，风险是比较高的，这是逆周期。

短期可能会有小阳春，中长期不评价。每个人处境不同，只是提醒下如果在当下拉满杠杆上车，风险相对比较高。

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上海老龄化严重如果没有外地人接盘房子是完全不值钱的。

但是另一方面，上海作为曾经的租借殖民地是相对开化文明的城市，还是能吸引到一些人移民的。

关键在于就业，如果有大量年轻外地人在上海就业，那么房价必然可以上涨，有人接盘。反之，必然下跌

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零影响，当房子不再保值升值，还将沦为负资产时，持有它就等于买个每天出血的累赘，为此还得背负几十年债务，投入巨额的维护费用，划算么？更严重的是买了后遇到困难想再卖，也卖不掉。在市场寒冰的时候买房怎么看都不像明智行为

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很久没有来回答了，地产还是很有意思，毕竟牵动几代人的情绪。我大概5年前的回复贴，我的内容+评论区的评论还是很有意思，可以复习下

如何看待恒大全国楼盘75折出售？ - 藤原豆腐的回答 - 知乎

如何看待恒大全国楼盘75折出售？

直接说自己目前对房价的判断：

1.2021-2022年大概率是一线城市房价大趋势的拐点，其中叠加了人口拐点和杠杆拐点。三四线的拐点其实在2018-2019；

2.房价下行趋势毋庸置疑，下坠+部分小反弹 这种组合会持续，因为房子是流动性很差的资产；

3.政策是用来促成交的，增加市场分歧，这样不会让一部分人直接亏到死，而是让参与下行周期的人均亏；

4. 一线特别是北上两个城市，肯定是最后跌，且看到一线核心区域也开始跌了，大家再讨论底在哪不迟；

5.学区溢价不值钱，大概率会被全部抹掉；

6.一线老破小的流动性最高，大概率会先见底；中间段改善住房见底的标志是1-2年价格没啥动静了，也没啥成交了；豪宅哥们是真不懂；

7. 不要和日本比，没啥好比的，大概率成为不了他们，你懂吧；但是年轻人的心态是有可能变成日韩那种的，他们还是走在前面。

回到本身提问，沪七条对现在房地产市场有啥影响？

答：造成买卖分歧，增加换手，短期提高成交量，但是不改变周期中的趋势，甚至会延长下跌趋势的时间。10年前也是因为相反的操作，延长了上涨趋势的时间，特别是一线，当然本身还是人口的红利影响。

房子造富的时代过去了，如果说年轻人想赌点什么机会，看看AI吧（的股票，主要看中美）。

新年祝大家身心健康，及时行乐！

以上。

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对上海应该是有效的，几个超一线也会有点儿用，全国来讲没意义。唉，2017年是一个多好的开征房产税的时间节点啊，错过了，以后也不好弄了

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我在上海哪儿都能买，不用缴纳社保，你猜我买不买？

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现时出的政策再多，也无法阻挡20年后房多人少且更为老旧的事实。届时恐怕10后、20后不会再接盘40+的老破小了。

刚需根据自己的情况入手，投资的话自行斟酌。

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上一波政府收购老破小小小地刺激了一下新房市场，这一波政策优化显然就是就在前一波政策基础上刺激房东们刚需置换，结果就是可能导致二手房挂牌量短期内急剧增加。

政策的导向是允许符合条件的非户籍人士买二手房或增购，意味着更多的二手房源将被这些新入场的刚需或刚改家庭承接，从而帮助原房东回笼资金，再去购买外环外的新房或品质更好的住房，形成市场的良性循环；但长远来看，经济下行周期又有多少所谓的刚需还会像之前一样急着入场呢？

至于我们这些一直犹豫但还没急着上车的，只能说当前版本下的等等党永远不会输。

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不是太懂如果连户口都解决不了的人，买上海的房子到底有什么用？拿不了户口证明不是高新企业，也不是什么缴社保的正规企业，拿着几百万在三四线城市呆着不香吗？

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只要知道一件事，美股从2010已经开始了连续16年代牛市了，美股的泡沫程度早已突破历史极限，难道美股未来10年还能继续走牛吗，任何泡沫一定有破灭的那一天，不以人的意志为转移

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房子滞销，大家快来接盘，这可是上海的盘！！！

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长期关注房地产。

去年下半年重启线下看房。

因为今年娃要开始上幼儿园了。

仔细分析现有的放松力度，产生的增量房票里有购买力的比例不大。

更重要的降低购买成本的政策没出，今年如果保持这个力度，继续选择租房。

等娃上小学之前再做买房决策吧。

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别跌了，以前还能用不是我不努力而是房价太高来打发我爸妈。现在周围房价跌的快能全款了，我爸妈又开始说买房的事儿了。

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于正老师，你在哪儿呢？各位大侠支支招，感谢🙏🙏🙏🙏🙏

有一部武侠幽默小说，风格轻松上头、群像鲜活，国民度可对标《还珠格格》，是当下稀缺的合家欢武侠喜剧。

故事有爽点有笑点，人设鲜明好改编，非常适合拍成古装爆款剧。

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Good 大利好 窝艹

周围的哥们 估计是报警了

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急了

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有没有大佬说一下这些城市现在是买房的人是撑不起房价上涨？还是买房的有力的延缓了房价的下跌？为什么买房还要限制户籍限制各种条件？是怕放开了有钱人都堆在一块？还是放开了会导致房价大幅度下跌？地块资源是有限的，好地块放开房价应该会越来越贵不是么？边缘郊区就会便宜很多，然后富人区和贫民区就这样形成了？

所以政策总是扭扭捏捏的，是为了地块之间的平衡？

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现在落户已经比原来容易多了，每年落户成功的数量网上可以查到，以及比原来10倍的上升了

啥时候完全无门槛落户，才是政府绷不住的时候

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现在这个时间点出了这七条政策，说白了就是人为增加需求，用来启动2026年“金三银四”小阳春的。

目前，上海楼市处于“上不上、下不下”的胶着状态，买家、房东、中介的心态都很微妙，大家都吊着一口气，都在等一个“信号”。

当然，光靠这七条还不够，还必须配合上“城市更新”，这把火才能够燃起来，才能让之前几年观望积蓄的“本地”购买力纷纷下场。

如果这把火还不能把上海楼市给热起来，那下一步就是全面取消限购、加快推进全国城市更新。

最近几个月，上海已经连续几次土拍0溢价、低溢价了，如果不趁现在把这个趋势打破，之前的努力全都白费了。

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坐标上海，私立中学地理老师。祖籍东北的农场三代子弟，地矿工作者的后代，普通师范类大学的硕士研究生毕业，拿过学校奖学金和校级三好学生。感谢中新社国是直通车邀请创作。

我自己在上海工作了4年了。按照现行条件是能够买房的。

而且按照昨天出的那个新七条政策，外环以外，我可以不限套数，外环以内可以购买两套房子。

但是这个政策出来以后，我坚定了不买房的观念。

只有东西不好卖的时候才搞促销。大促销的时候，你懂的。

口罩期间，连口罩和布洛芬都很难抢到的我，现在居然可以抢到房子，而我不抢房子的时候，他们还搞促销，来鼓励我抢房子。

目前网上可以查到的消息。进入3月份以后，会有大批量的上海房子解除限售禁售，进入到现在的房地产市场里面。所以这一次的政策，我觉得其实是鼓励外地人都来接盘的。

另外，很多上海以外的同志可能不知道。上海是有房产税的。房产税政策不动，只鼓励你大量买房，本质上是要韭菜快点长高高。

几次促销的政策下，能上车的都已经上车了。目前这个经济大环境，在上海失业的风险会很大。

A.花100万作为首付款，购买上海的房产。每个月定期还月供，还不了就被法拍。

B.手里捏着100万的现金，用作有可能的35岁以上职场风险的缓冲垫。

我觉得这是个很好选的问题。

作为历史滚滚洪流下，小如尘埃的普通个人。除非上海现在买房送蓝印户口。否则我是不会买房子的。

35岁以上，不结婚，不生子，不买车不买房。这是我的现状。而我圈子里的80后同龄人，已经有9个人提前下车，返程去喝汤了。

人生36500天而已。胖罐子胖摔吧。我就是个普通的牛马工具人，我认命了。

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如果买房送户口，估计一天就卖光了

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商业地产的租金，必须严防死守～这是直接目标。

先说结论：“沪七条”间接带动浦西老破小。

关于商业地产，虽然看不惯王思聪，但他爸和马云当年的打赌，我至今依然押注王健林一边。

为何商业地产要力保？因为国资的比例大～权重高…. 核心商业地产增值的预期依然巨大…

人民币资产升值，首当其冲的就是“硬资产”：金属、矿业、核心地产、拥有硬资产的A股….

人民币国际化比较抽象，落实到具体就是人民币资产国际化，～才能抵御“国际热钱的恶意炒作”。

人民币资产并非是“受关税影响”的贸易人民币。而是实打实的～金融抵押物。

上海浦西的核心区域楼市，为什么跌幅有限？因为浦西的商业地产大多是国资。国资地产的估值本来就偏低，很多是非卖品～转手租约一大堆… 不敢展开了。我在2022就说浦西存在“价值洼地”～置顶的那篇。

商业需求一旦减少，这个租赁大盘子就很难维持。这才是上海楼市的～核心临界点。

老破小和核心国资商业地产，呈现犬牙交错的“不动产资产画面”… 一荣俱荣。

老破小其实也有两类：老公寓、老公房…

此外，上海的土地估值，是完全可以精确到“百米范围”的：拿一张1940年的上海市区地图，看看你要买的楼盘所在地～当时是干嘛的就可以了。看单价也行，贵的一堆里除了南外滩都可以买。

要买老公寓的，上海有三波类型：1930之前、1930之后、1940之后…. 1930年之前的老房、新式里弄一般没有标准化的水电管道和卫生设备，改建装修的成本较高；1930年之后建造的都有现代化的卫生设备～至少管线都是标准的～还能用；1940年之后的公寓都有电梯～衡山路沿线的公寓楼，品质一流。

说说浦西核心区的土地价值，不管哪个年代的，在老地图上能找到的“市区”地段，每亩10万两白银起跳，黄浦30万两不稀奇的，现在的citywalk区域，一般在20万两。算一下楼盘的容积率，估值很简单的。备注：浦东除了陆家嘴，统统30两一亩，因为都是盐碱地种不出庄稼，30两银子也没人要。

20万两的那个年代，土地价值和曼哈顿是差不多的。当时周旋的出场费和百老汇明星也是同价的。

1950年前后，曼哈顿一套100平米的电梯公寓总价是1万美金=2万盎司白银。现在翻了多少倍？折合每平方8万美金。市值800万美金=8万盎司白银。按美金涨了800倍，按白银算只涨了4倍。～如果这轮白银不涨，也就是按照白银算～压根儿就没涨。

白银的溢价正在提升股市～这是金融真理。所以核心楼市也看多。～白银是楼市的最佳参照物。

800万美金，即使人民币升值到6也是4800万，升值到5就是4000万人民币。但同时要观察国资的人民币资产和美元的比率，提升空间巨大。我估计核心地段还不到3倍。这才是上海楼市的防火墙。～人民币升值，不是你手机里钱会增加，而是你现在买入的人民币资产～未来有增值的趋势。换言之，在硬资产“价值重置”之后，你的人民币资产也自然增值了。

如果同样以白银来衡量，人民币现金对于白银的贬值幅度远超美元，但同时人民币资产的估值又偏低～存在剪刀差。那么至少可以证明一点：浦西的核心地产价格还远远没到天花板。比如外滩的估值，明显和国际市场是低估甚至是脱钩状态。

浦东楼市，除了陆家嘴以及黄浦江沿岸的北段，我继续维持看空… 这是long way down～漫漫长路。

请注意，“沪七条”里的外环内。实际上是在说内环内，浦西内环核心地段闭眼买～至少比人民币升得快。当然，A股中的硬资产股更能跑赢楼市。

这是我对沪七条的理解，仅供参考。

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快进到送户口送学位吧，不然凭什么接你的盘？

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户籍制度和种姓制度

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实在想象不到现在 2026 手里有购房款的家庭会被政策拦住🥲

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如果四胎放开了，你们还生不生

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春节过后楼市第一个利好出来了，上海楼市限购果然再次放松了，很多房产专家说房价要起飞上涨了，彭叔这个文章和大家聊聊上海限购放松以后上海房价会不会上涨，以及上海限购放松对全国房价的影响，还有后续房价会涨多少?或是跌多少？

全文共计3650字，现在开始进入全文。

第一部分。

先说观点，上海楼市这次限购放松，对于上海房价来说几乎没有什么用。

上海楼市这次出的利好主要是把外环内的社保要求从3年变成了1年，如果社保满了三年的话，那么可以在限购的基础上再多买一套房子，如果说有上海五年的居住证那么没有社保也可以在上海买一套房，然后公积金额度提高了，房产税降低了。

上海楼市这次出的利好就是这些。

彭叔认为这些对上海楼市来说几乎是没用的。

第一。

上海外环内的限购从3年变成了1年，这里面还是有一年的社保的。这一年的社保在这，就能把全国的那些精英打工人给拦在外面了。又因为现在全国的社保是联网的，过去社保不联网的时候是可以同时在2个地方缴纳社保，但是现在社保联网了，社联联网的情况下就搞不成同时2个地方缴纳社保。

而国内精英打工人，像是体制内的，金融行业的，互联网大厂的，等等的这些有能力在上海买房的人，他们那些单位、公司里面就铁定给他们交着社保的，他们跟单位、公司说不要给我买社保了，单位、公司都不会同意的。

所以大家别小看这个一年的社保，这一年的社保，就能把大部分高收入打工人给拦在外面了。

大家想想，如果一个打工人的公司连社保都没有，你觉得这个公司的开的工资能高吗？

这个社保从3年变成1年，能影响到的群体，也就是那些老板。也就是这个人不是打工人，他是自己做生意的，他是做生意的人，他就可以选择在哪个城市缴纳社保。这样的话，他如果在上海内环买新房的话，他就可以和新房售楼部谈谈，让新房售楼部那边把房子先定下来，然后再处理这个社保的问题，这种是可行的，但是大家想想，就当下这个经济环境，全国有多少小老板敢拿着钱在上海买房？

上海的房子可不是什么二线城市房子，100万、200万就能买一套的，上海的新房总价还是挺高的。

所以这个上海外环内的社保从3年变成了1年，对于上海楼市来说，可以增加一些购买力，但增加的不会那么多，还达不到影响上海房价的地步。

第二。

上海楼市五年居住证可以在上海买一套房。

这个对上海楼市的影响就更弱了。

大家想想，这个居住证要满5年，5年是什么概念，是指这个人2026年去办了居住证，2031年才能在上海买房，那等到2031年才有这个购房资格。而如果说这个人是2021年就在上海办了居住证了，那么这个人从2021年到2026年有五年的居住证，他这五年都没有买上海社保的概率有多大？居住证不是办完以后就不管了，居住证是需要每年都续签一次的，也就是这个人2021年办了居住证，2022年到期了他没去续签，那么他这个居住证就过期了。大家想想这里面的要5年的居住证，能符合这个要求的人铁定不多。

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还有牌 什么时候买房送户口 社保几年可以买内环 牌多着呢

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从上海释放这种不痛不痒的政策就能看出来，明明知道房地产市场需要出政策拯救市场，但是又不敢随便大刀阔斧的改革，因为还要听上面的意见。

所以你知道上面的意见就是：温水煮青蛙。

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浅层面看是放开限购了，允许其他城市的到上海参与买房。其实就是撑不住了被迫放开市场，跟其他城市抢买房的客源了。以前是好几年社保/户口才允许你买，现在是直接一年社保就让你来。

更深层来看，大部分北越南耗材还是牢牢被拿捏死的。

某些人表面上面说不提倡高额彩礼啥的，但是背地里收割得可开心了

你只需要记住：不提倡但是也不惩罚那就是鼓励。

打个比方：江西高价彩礼，因为你有道德你不做而别人这样做，那你基本上就是吃亏，比如卖女儿的方式你不卖，别人卖，那最后就是别人赚得盆满钵满。其他人一看不对劲那我也跟着卖女儿了。

通过婚姻聘礼来绑定一个男性的消费能力，不断爆成年男性的金币，一个婚姻可以捆绑销售一系列汽车、房子等等。让他一辈子挣扎在底层刚有点积累就消耗掉，很多男性会绝望。而在楼市中获利的一小部分人反而会成为这个制度的拥护者。

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钱准备好了，结果给我准备的是风貌别墅，去尼玛的煞笔城市规划。

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记住：贷款不要买房！有能力就全款买！

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生动的诠释了“死马当活马医”

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之前我记得新闻里面提到过，要让房地产止跌回稳。那条新闻来头还挺大的。我查查——

2026 年 1 月 2 日

《求是》：改善和稳定房地产市场预期。

里面提到几点：

1.政策：保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。

2.供给管理：供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设

3.舆论：加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。除价格之外，对直接影响社会预期的关键指标和关键事件也要加强监测，对于敏感性指标的发布要做好专家解读。统筹发挥各级主流媒体、传统媒体和新媒体作用，加强对房地产市场的政策解读和舆情分析，引导人们从整体上客观看待我国房地产发展趋势。多措并举推动社会形成对房地产市场的理性预期。

而后

2026 1 月 28 日

第一财经、财联社等爆出消息：房企三道红线不再要求上报。

原文里提到：一位房企财务部门人士表示，“三道红线”自从2020年年中开始实施至2023年年中之后，就不再上报了。

23 年中后便不再上报了，但消息一直藏着，直到现在才放出来。

现在

2026 年 2 月 26 日

沪九条发布，继续放宽限购政策，但没有完全放宽（虽然已经放得差不多了……）

现在依然有限购政策的只有 3 个城市：北上深。

限购严厉程度排序由高至低是北＞上＞深。

距离除了北，其他地方完全放开限购的日子指日可待。

但房地产真的止跌回升吗？

虽然会有新闻说北上二手房成交量放量了，甚至 13 核心城市的环比增幅也达到 16%，同比增幅更是到了 33%。

但价格仍是处于筑底阶段。

似乎是出现修复性的回暖了。

但现在的房地产可不是当年的普涨行情，城市和地段的不同势必会导致严重的分化。

要小心。

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政策底后面才是市场底，这玩意跟股市一个道理

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很出乎意料

一是时间，开工第二天就发布，说明年前就定好了

二是契机，25年年底上海二手成交还蛮好的，没啥要出政策刺激的必要

三是力度，限购啥的放开说实话，不知道意义是啥，一年社保三年社保有啥区别？但公积金额度是实打实给了真金白银减少了利息

所以，政策本身没啥看点，还是之前的延续，扩增量减成本让交易更活跃，但问题是，25年年底市场还不够活跃呀？年底月均2w套二手房成交算是生龙活虎吧？

因此，政策的时间节点和背后动机，很有意思，感觉是势在必得，必须要给26年的金三银四帮帮场子

至于，政策制定者为啥觉得金三银四需要帮一把才行，那就智者见智了，毕竟这几个月成交在涨，形势一片大好

毕竟，政策是良药，但再好的药也只有有病的时候才有意义，不明白当下的上海楼市有啥病症

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外地籍落上海已经千辛万苦，现在还想让他们再买一套房？是这个意思吗

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现在房价基本得看地段和功能了。

再想炒，是不可能了。

且不说广为人知的人口问题。

现在人的思想和十年前完全不一样了。

以前为了结个婚为了工作方便，闭着眼睛埋着头就冲进去了。

现在？

惹不起我躲不起吗？总不能960万平方公里地皮均价都3万吧？

xjb涨的地方年轻人能全走光给你搞成无人区你信不信？

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能有什么影响，下个班的功夫从热度第1掉到了21🤔

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看人口就行了

什么时候人口每年基本持平或者减少几十万以内，上海房价还能稳住，同经济一样上升。

房地产还得跌一点。

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别等送户口了，这政策一出，上海户口还有什么价值？

最惨的是刚拿了户口签了卖身契的

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卖不掉了，哈哈。

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又在骗我上车？我才不上当呢！

有了自己居住的房子，再买就是投资。我就记得一句话：投资有风险，入市需谨慎。

不管哪里的房子，不管啥优化政策，不管沪几条，不出手就是赢！

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约定之日还有一年了，不急

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要想楼市方向有根本性转圜，必须下大力气出台超预期的政策，不能搞切香肠，否则空耗政策储备，吊着潜在购买者的心里预期，增加更浓厚的观望氛围。

要解决历史性问题，就要有历史性担当，一城一策，城市政府要有历史性担当，真正践行好刚刚开始的正确政绩观教育活动精神，“推动房地产高质量发展”。

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对大趋势没什么影响，短期可能有个小阳春。上海好像每年发条都差不多3、4月或者9、10月有小阳春，但是实际效果就跟就业率一样，石头扔进水潭，只有一点波澜。我太太就前年波澜过了，目前倒挂30万，还有价无市。

我15年到上海，当时住在沈杜公路那边，清楚地记得住了一年，周围拆迁安置房价都翻了一倍。然后上海的限购政策层层加码，落户也越来越难，推临港的时候我印象最深刻的就是高新企业的工作落户年限都从2.5还是3变成了5年。

20年开始，郊区，我那时候住奉贤，奉贤的老破大就已经开始跌了，挂牌190万的90平往上的普通住宅，20年买比19年，最便宜可以少30万，会砍价还能再低，当时有个同事换房就差不多这个价，而且精装带阁楼。但是五大新城的解除限购和优惠政策是24年才出的好像，距离阴跌，整整晚5年。

我92的，按我的年纪算的话，非沪跟我一样大的，要买的早都高位套牢，不买的现在买的概率更不大。基本90这一带已经消耗完了。20年以后尤其是搞完那三个月以后，上海净流入的年轻人非常少，要冲也基本都去新一线。接盘侠太少。00后10后本身来上海的就少，多数年轻来工作玩玩，大了直接溜了。

沪籍的，好多现在要不就婚房准备好了，要不就压根不结婚，自己家爷爷奶奶外公外婆手里最少还有一套。除了山顶上5年限售的次新盘要回流市场以外，按人口出生年龄算，后面上海还有大量遗产房走向市场。租赁市场价格也一年比一年差，主要就是一个人少房多，老房子后期总归维修成本要的。

后期放不放开其实都影响不大了，主要是房地产蓬勃的10年，整整改变了两代人的观念。就好比计划生育，提早放开10年，那我和我的同龄人，很多都不是独生子女了。不过也幸好没提早，不然提倡2胎的10年后房地产启动，房地产多走5年，更多的年轻人也可能真的完犊子了。

说回沪条，个人推断9、10月可能还会放，目前上海核心地段商改住已经开始推了，也会冲击市场。年轻人的生活成本攀升可能会引发消费/储蓄比例的调整，这里面，房子和房贷占流动性的大头。上海市区核心地段的老破小目前购买力差除了资金原因，还有一个就是房型奇葩、没有电梯、维护差。

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我猜一手，以后买房跟二胎三胎领结婚证一样全面放开，什么社保证明居住证全变废纸，剩下一堆高层破鸽笼谁爱买就买去吧

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对我倒还真有点影响，出掉收租房以后，我终于不用再算人均60的房产税数学题了，直接想买多大就买多大了。

但问题是我有必要榨干现金流+背一身贷款去接盘么？

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闵行属于外环吗？闵行新房降到3-4万了吗？

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不懂就问

对花桥有何影响

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完全是利空，说明现在市场完全无法摆脱下降通道，只能给排队人发通行证，增加需求托底市场。

未来，还是看上海的就业和经济局面，如果就业情况无法改变，常驻人口继续流失的情况，

年轻人不会把钱投入到房地产市场的。

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上海放开限购，打残的应该是苏州。

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真心有影响的就是两个

外环内只要一年社保

公积金额度加大，变相降息

更多的有利于刚需上车

像五大新城目前的入门房价基本在200w-300w左右

如果公积金能支持到200w，想上车的门槛就低了很多

凑个几十万就能在外环外买房 还贷的压力也不大

只要有稳定的工作，就可以上车

这个政策又有利于五大新城的人口导入，让打工人看到了留下来的希望 更愿意到五大新城工作生活

假设一名大学生 大学毕业 在五大新城找份工作 年薪十万，工作两年升到十五万，三年攒到二十万

找个对象 ，两人加起来有三十万 ，公积金贷个200w就可以安家了 还款压力稍微大一点

如果家里能帮衬一点 就轻松一些.

个人觉得新政策还是非常利好刚需产品的去化的

比如临港，有发展潜力，目前价格也下来了

还有像一些动迁小区，比如奉贤的金汇动迁区，总价不高房龄较新的电梯房 虽然交通略有不便，但车位比较多 能开车上下班也是不错的 市区上班的就算了

外环内的老破小也更容易买了 虽然单价比较高 但总价比较低 在市区上班的可以考虑在附近买一个安家

不好的一点就是刚需客户还有多少是未知的

基于很多原因，有消费力的刚需客户可能过去几年找找机会买了房子

持币的不太多了 上海二手房存量去年就有下降趋势了

感觉这个政策是最后一把火或者说启动引擎 能动起来就动起来了 动不起来也就没柴烧了

主要是还是基本面 老百姓们钱不多 没信心去投资房产

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都这样了政策还遮遮掩掩？有什么用？

我一个上海人一直觉得说我们排外是污蔑，现在依然坚持这个观点，真正排外的是上海政府，不是上海老百姓。

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降价周期的常规武器而已。

其实不用折腾了，等子弹都打光了，房价到底了，自然会有人买。

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观众都跑光了，脱衣舞女郎还怕穿太少自己走光了

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还是喜欢你桀骜不驯的样子，说好的京沪永远涨呢！

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政策这么多字已经懒得看完…房地产经过这么多年的平稳健康发展，目前核心问题在于买房到底能不能赚钱，能赚钱的我敬你是刚需，不能赚钱的，金房子，银房子，那也是和土房子无异。

回到买房能不能赚钱的问题，我的答案是市场不可预测，不能全部资产都配置在房子上，最好也不要所有房子都清空…

房子这个商品乃国之重器，暴涨和暴跌的可能性都是极大的。 大多数人可能以为暴涨已经毫无可能，但我想说一切皆有可能。当上海开始隔离的时候，封城一周是不是已经是很多人可以想象的极限了？ 二周呢？ 二个月呢？ 大家一起在家里敲铁盆的场面可还历历在目？ 试图去分析往往是徒劳的，可以分析可以预测的还叫什么暴涨… 暴涨是要有暴力的，一边涨一遍猛打你脸的那种。 同理，想抄底的我也劝你慎重，小心你的脸。

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哎我问一下啊。

花桥会不会直接受影响？

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一线房价不可能保住，只是缓兵之计而已。

我是没想到有一堆人参考日本经验后，居然认为核心区域的房价长期依然有投资价值。日本东京房价几十年后确实回升了，但东京的这个房价是以日元计价的，那么日元这几十年又贬值多少呢？

一线高层房价能保住的唯一可能，就是东大成为世界霸主，并且人工智能和机器人彻底失败，东大需要引进一堆外国人到国内打螺丝和扫大街。

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对于老股民来说，这种看似利好的消息不过是给庄家出货而已。

喝茶看淡

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上海的外环房子未来都是负资产，负资产也不是说不值钱，无非跟车子一样买了就贬值，增值空间渺茫，合理价值就是外环均价2万，价格合适就可以买……商品房本质就是普通人能买到的加杠杆的金融资产，既然会涨那就会跌，这是金融产品特性决定的。至于下跌之后啥时候涨，这是资金流向决定的。就凭楼市的各种乱象，比獐子岛的扇贝还无法预测，因为你无法预估你的邻居的素质，无法预估房子质量到底能撑多久，无法预估自己这块地区会不会被抛弃，无法预估自己旁边的学校商场哪天就倒闭，也就一个地铁投入大，无法搬迁，可以有点展望，但是靠这点就想让大资金入楼市纯是做梦了。

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上海或许能稳住，但是上海周边长三角周边怕是得被吸死

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看来确实没人买房了，不然能让尔等捡这么大便宜？

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有房就住，没房租房

捂紧口袋，持续观望

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真实的原因可能是开年上海地铁客流量同比在下降，同时合肥在暴增

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想要房价上涨其实很简单，就一条。把城市的所有服务，尤其是公共服务全部绑上户口。比如没买房子的，不让坐地铁。开车不能上高架。

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越是提倡的，老百姓越要怎么来着？

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原来在20年以前我以为中国房价这种金融杠杆游戏铁定出问题，但是北上广深的核心地段一点都不受影响。

但是，这一天到来的时候，和我想象的完全不一样。

万万没想到，裸泳的更多的是最有钱的那部分。

这是我查ai的数据。

这种大比例下降说明，中产的资产实际上就是房价支撑。城市居民养老，福利支出全靠着这些外来打工人口支撑，他们的进城税是包含在房租和房价之内的。

农民与附近地区的人进城是房价的主要支撑。

目前这个趋势在上海是放缓的。

常驻人口并没有减少太多，但是房价就这样神奇的挺不起来了，这真是神奇的一幕。

在这种历史大势下，所有的东西都是“极限微操”。

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年轻人看空婚恋和生育，楼市也就一样被看空

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现在不是买不买的问题。而是买了能不能留住？企业优化员工已经成为了常态，怎么保证你有能力一直不被优化从而有资金持续还贷款，这个风险是当今绝大多数普通年轻人无法承受的。当劳动法成为笑谈的今天，任何房产政策都是散了场的脱衣舞会，年轻人是想看舞会的，但是已经散场了啊！

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属于地产的时代过去了.

这句话奠定了99%的大趋势.

其他的都是1%.仅此而已.

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三年前我就说过，再说一次，都绝经了，还带环没有意义，话糙理不糙。

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新的政策还是在人口结构趋势的变化中，维持现有人口数量和城市规模的手段。
1.吸引的是长期在沪的人员，激活那踮起脚尖能够得到的住房梦想
2.公积金贷款的激活部分二手置换的意愿
3.税收政策的调整，为部分购房者提供税收优惠支持。

说到底还是在想办法应对人口减少的影响

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26年底前，上海外环内楼市房价翻倍，环沪+五大楼市腰斩。

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还买房？

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上海楼市迎政策松绑，“沪七条”影响几何？

春节假期刚过，上海楼市就迎来新一轮的政策松绑。2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。

作为备受关注的楼市“风向标”，此次上海发布的“沪七条”，释放了哪些信号？

大河财立方记者注意到，“沪七条”从限购、公积金贷款、房产税等3个维度优化现行政策，其中，限购“门槛”的进一步降低，备受关注。

“此前非沪籍家庭购置外环内住房，需满足3年社保。新政策明确，非沪籍家庭购置外环内住房，社保缴纳年限调整为1年。这充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，等待成本在不断下降。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

“新政围绕住房限购、公积金使用、多子女家庭支持、房产税优惠等七大方面推出优化措施，对促进上海房地产市场平稳健康发展具有积极而深远的意义。”中指研究院上海数据总经理张文静接受大河财立方记者采访时介绍，“沪七条”标志着上海房地产调控优化再次升级。新政通过降低非沪籍购房门槛、扩大居住证人群购房资格、适度放宽外环内限购，从制度层面降低入市门槛，有效修复市场信心，扭转市场预期偏弱格局。政策既坚决贯彻中央 “支持刚性和改善性住房需求”的导向，又坚持温和有序、精准可控的调整思路，为经济社会平稳运行提供坚实支撑。

大河财立方记者梳理了解到，随着2024年10月，天津官宣取消楼市限购、限售，全国仅剩北京、上海、深圳和海南部分地区仍有住房限购政策。

随后，这几个备受关注的城市限购政策陆续优化调整——2025年8月8日，北京市住房限购政策优化，提出符合本市商品住房购买条件的居民家庭购买五环外商品住房不限套数，扩大首套房公积金贷款支持范围等政策；2025年8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，明确外环外不再限购、单身买房视同家庭等；2025年12月24日，北京再次调整购房政策，为楼市政策松绑。

大河财立方 记者 朱娟

责编:陶纪燕 | 审校:李金雨 | 审核:李震 | 监审:古筝

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沪七条 = 限购放宽 + 公积金提额 + 税费减免，非沪籍购房门槛显著降低，刚需、改善、多子女家庭均受益。

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一切利好，皆为利空！

年初写的文章：

上海房价现在属于什么水平？

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短期刺激成交量，难改供需基本面。信心比黄金贵，但钱包比信心更诚实。

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没看懂，非沪籍可以在外环外不限购，有居住证的反而限购？

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稳中向好，稳中有进，先立后破，持续改善，全面深化，扎实推进，成效显著，不断巩固，显著增强，初具规模，加速形成，日益健全，成果丰硕，更趋协调，空前释放，基本形成……

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还是沪家有排面，都能上知乎热榜，其他地方出的政策，下边回答都过不了百！

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扩大需求，短期内上海房价必然止跌上升。想必对于其他地区资金有吸收作用。

租房人更多变为买房人。供应与需求都会减少。

长期比短期与我们更无关？

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嘿嘿 就是不买

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个人理解：

1. 上海市远郊成交量提高，价格微降

2. 市中心成交量和价格，双微涨

3. 隔壁环沪城市，昆山，太仓，嘉善……大崩

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也许是我层级不高，凭个人感觉，感觉好像意义不大啊。。

中国人就这样的秉性，基本信息也算是摸清了，就是房子越来越不值钱，这就是大的趋势和方向，在这个前提下，再搞这些小动作，小恩小惠，就感觉特别奇怪。如果现在放开降价，说不定反倒能重新洗牌，重新激活了，毕竟房子有好有坏，有大有小，有人要换，这也是刚需吧。

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没兴趣，我从上海跑重庆了

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越是挤牙膏，越是让人观望，因为觉得还有空间，越提升严格，反而刚需的着急怕上不了车

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计划生育逐步取消，房价肯定暴涨。

孩子多了，房子少，肯定抢着买！

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版本更新的太快了吧

建议直接到最后一层，直接改成：

安徽/河南籍，落户上海送老破小

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这个问题，透着好大一股，“我终于放开一点我的尊贵，赦免众生一点，你们一定等我很久了吧，现在可以来买了，记住你要感恩戴德”…

好——一股尿床般的暖意。

但有没有可能…让非户籍买内环，也没人买…

是这个世界还在幻想，大家都很有钱吗？

还是这个世界还在幻想，大家没有看透“房贷”、“信用生活”，其实就是奴役他人的资本手段？

还是这个世界还在幻想，过去的你，现在依旧是宇宙中心？

你在，自以为些什么？还是自我感觉依旧良好些什么？

没有人来了，

你卖不上价了，

没有人关注你。

你没人要，谢谢。

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政府为什么出这个政策，官方答案是"满足刚需、促进健康发展"，但说白了就三个字：缺钱花。

外环外那些新城，盘子卖不动，开发商不拿地，土地出让金就少了，地方财政就难受。放开外环外套数限制，本质上是在清库存，让更多人有资格进场接盘。

当然政府不只是为了卖房子。一线城市现在都在抢人，北京深圳都松了，上海再端着，高技能外来人口就去别的城市落脚了。社保年限从3年降到1年，听起来是给你方便，实际上是上海在跟别的城市抢你。你留在上海，你就在这里交税、买东西、生孩子，城市才有持续的活力。

所以政府这次同时在做三件事：清库存、稳财政、留住人。三件事方向刚好一致，一套政策全解决了，顺手的事。

只不过这三件事里，解燃眉之急的是前两个，留人是顺带布局。政府不会这么说，但从外环外完全放开、外环内一圈圈往里松的节奏来看，优先级一目了然。

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永远见不到利好上海人的政策 外地朋友是你们爹吗？

也对 现在上海的领导班子哪里还有上海人

扶持外地朋友之前 先取消二三套房的房产税吧

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皮之不存毛将焉附？

限购是为抬升稀缺。

但当下房地产迫在眉睫，

是击鼓传花要找新韭菜。

给山岗上那些卧龙凤雏，

赋能横盘微淼还贷幻想。

不可能三角已经注定，

房价廿年内只会跌落。

北上广深也无法独善其身呀。

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外环内的房子，马上会更好卖

不管新房还是二手房，看房的、下单的都会变多，之前犹豫观望的人，现在有资格、敢出手了，今年楼市小阳春基本稳了。

好地段更值钱，差地段还是一般

内环、中环这种核心地段，价格会更稳，甚至微微往上走；

远郊、老破小，只是卖得快一点，价格很难涨，两极分化更明显。

不会大涨，只是 “稳楼市”

只是松了一部分限购，不是全面放开，目的是把市场稳住，不让冷下去，不是让房价暴涨。

优先激活外环内、改善型、真刚需的需求，让市场回暖，但又控着不让炒房，好房子更吃香，烂房子还是没人抢。

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上海再次放松住房限购政策

今天，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，进一步调减住房限购政策。

一是缩短外地人购买外环内住房缴纳社保年限，满一年就可以了。

二是外地人缴纳社保满3年后，可以在外环内买两套住房。

三是持《上海市居住证》满5年的群体可在本市购买住房一套，不限区域。

四是提高住房公积金最高贷款额度，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。

五是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，已结清住房公积金贷款的，可再次申请公积金贷款。

六是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

七是给本市户籍家庭成年子女购买唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

真够碎的，你全解除不完了嘛，跟挤牙膏似的。

今日交易数据

最高点4167点，最低点4122点

全天成交2.4万亿，内资减仓171亿。

大盘进入强势区间就是不一样，今天继续中阳，各大指数平均涨幅又是一个1%，稍微有点遗憾的是上涨板块跟我的持仓半根毛关系都没有，反而下跌不少，分化的很严重。

1、花十万建的光伏电站今天发电20度。完蛋，刚过两天好日子，天公又不作美，开始作妖了，据说今晚雨夹雪，明天小雪，真是该来的躲不过去。

2、瑞斯康达回踩20日均线。大盘涨个股跌说的就是它，昨天刚突破5日均线，涨了1%，今天就给我跌回来了，不过今天最低跌到了10.19元，也就是20日均线，并收获了一根小小的下影线，说明明天有可能反弹。

3、圆通速递三连阴。今天多头发力了，早盘飚到18块，可惜上方阻力太大，收获了一根长长的上影线，明天继续跌，什么时候到下方支撑位20日均线，才能谈反弹。

4、黄金稳得一批。昨天美股黄金跌破5200美金，按理今天国内黄金应该多多少少下跌一点，谁知道人家纹丝不动，下午甚至向上突突了一波，不可思议，有可能明天补跌。

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我之前听一个中介朋友讲过，外环内很多老房子的挂牌价已经比2022年高点跌了20%左右了，但看房的人还是很少。现在这个政策相当于给外环内除了原本的本地改善需求之外，又多开了一个口子，让外地的、有资格的、且有钱的人可以进来买。但问题是，现在这个市场环境，有钱的外地人，他真的缺上海外环内的一套房吗？或者说，他真的觉得现在是买入上海外环内的好时机吗？我感觉这个政策更像是给市场一个信号，告诉大家“我们还在想办法”，但实际能带来多少新增购买力，可能得打个问号。

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上海楼市限购“三级跳”：2024.9→2025.8→2026.2，政策层层放开，买房门槛彻底重构。

从2024年9月首次松绑，到2025年8月区域放开，再到2026年2月全面优化，上海楼市限购政策走出一条循序渐进、由点及面、从松到宽的清晰路线。

我去看了下，此次楼市新政的核心：一是外环放松限购，二是“居住证满N年”作为独立购房资格，替代社保（个税）；三是公积金贷款从160万提高到240万，最高可达324万元。

综合网上对于“沪七条”的总结和讨论，我想刚需买房人群，一下子就看到了重点所在。

非沪籍购房社保要求降至1年，满3年可在外环内增购1套。

公积金贷款额度提高至240万，多子女家庭叠加政策可达324万。

（贷款240万的情况下，其实公积金只增加了80w，相当于80w商贷转公积金，利率从3.05变成2.6，我用软件算了下，30年等额本金其实只省了5w块，等额本息省7w块……杯水车薪的，而且付款能力差的这年头谁敢在上海买房，失业和交房不知道哪一个先来）

成年子女购买唯一住房暂免房产税。

上海是全国楼市的风向标，这次大松绑+公积金诚意拉满。就是想利用上海一线城市的吸引力来刺激需求，给全国楼市打一针强心剂。

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现在房地产市场政策调整，不单单是房地产行业的事情了。特别是在目前人口下降趋势明显的情况下，而且上海这次目标很精准，就是刚需客群。

这个客群可以带来很多方面的红利，首先就是可以释放改善产品的需求，拥有多套刚需产品的人，可以出手以后预定改善住房，激活新房市场。其次，购买刚需客群的人，大多属于青年群体，可以优化上海人口结构，吸纳更多社会中间力量。再次，青年客群带来了社会更多的活力，更多的消费以及婚庆市场，母婴市场等等。一举多得。

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先把非歧视原则落实了吧，都是中国公民，怎么还搞得跟三六九等一样？搞种姓制还怎么的？还是可流动的种姓制是吧？但这是基于什么而定的可流动种姓制？为什么非得做基数呢？全体国民无差别社会保障，这很难吗？难道不是更有利于各类要素按照市场配置吗？天天搞点乱七八糟政策去忽悠人接盘，真是的。靠什么呢？靠行政垄断的录取比例？学区城吗

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我记得去年8月份出的新政策，这才几个月又出新政策了，感觉整体市场不行啊，现在年轻人压力太大不婚不育的越来越多，感觉更不会为了这点政策而急着上车而背负30年贷款，家里有点钱的估计更会观望着

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相信后面还会有连招，除了全面放开购房还会有贷款0利率、30%首付款可60岁后返还之类的政策

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熊市这种就是利空了

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房地产这个行业和其他行业不一样，如果真想让这个行业好起来，政策不能一点一点的出，一年出一个政策，看看效果，如果不行就加大剂量。房地产行业出政策一定是一次性的，大量的猛剂。让大家不再观望。

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等大家都买了，就是房产税开始的时候 一步一步割到底

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就在今天，上海楼市又一次成了全国的焦点，“沪七条”落地！

这次上海楼市新政最抓眼球的，莫过于对非户籍购房社保年限的进一步微调，以及对特定区域购房限制的松绑。尤其是针对多孩家庭、人才引进的购房倾斜，上海这是在定向抢人，抢那些有购买力、有纳税能力、还能生娃的优质资产。

从“沪七条”看，现在的楼市优化政策，大多还是口号喊得多，而像降房贷利率、降LPR这样的，真金白银的实惠性支持少。2月24日，LPR公布，连续9个月按兵不动。银行现在也难，利差已经很低了，再降息，银行的利润空间就要被挤没了。

“沪七条”发布后，上海楼市肯定会有一波热度，但这种热度能持续多久，是个未知数。政策释放后，如果市场热度仅仅维持一个月左右就迅速消退，那说明政策的边际效应在递减，大家对楼市的信心还是不足。

在这种情况下，为了稳定市场预期，央妈可能真就得祭出大招了，等到二季度，外部形势更明朗、银行内部压力有所缓解之后，不排除政策性降息落地，直接带动5年期以上LPR较大幅度下行，将会成为一个必选项。

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8000一平买的，现在跌倒3万了，要不要出了呢

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上海楼市靠刺激增量市场没啥意义，现在年轻人不婚不育不买房，就算买房也是喜欢远大新，对整体楼市影响有限。

要我说应该从存量市场入手，乘着低位对中心城区的老破小多动迁，货币安置让整个二手房置换市场流动起来，还能有点效果。

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如果未来10年，您的孩子还不需要高考，完全没有必要为房子（户口）焦虑，2035年之后人口呈现一种毅然决然的下行走势。

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这让我想起来网友调侃“千辛万苦考上编，为了人民去擦边”的林小白书记，看来还不急，等急了自然就知道怎么办了

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出的这个“沪七条”肯定有很明确的指向及预期，所有评论里的各种说法难道他们不知道？在出政策前政府都能料到（有专门的城乡调查专门的大数据分柝），千万不要自以为是乱下结，买的卖的都不急在这几天，看看吧到底会是一个什么结果。

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可以理解为给内环有房的一个出逃的机会吗

内环的可以趁机出手了

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对我的影响就是本来这会儿要办个落户好买房的，现在也不用落户了

考虑到房地产市场本来就半死不活的模样，这个政策冲击最大的应该是那早就不怎么值钱的上海户口

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上海发布楼市“沪七条”，购房门槛进一步降低。

目前的环境下，决定购房最关键的在于自身能力和资金实力。

无论是房地产市场还是其他行业的市场，如果我们认可市场本身主导是决定市场的作用，一定最终是靠市场参与的主体，早一天晚一天买房不是由政策决定的，而是供需形成的对底部的认可和确定。

个人观点，“沪七条”在目前最大的作用：

第一、挂牌半年或以上无人问津、少人探看，前一段已经撤牌卖不出去的房源，可能再度涌入市场，卖房的人群，卖房的意愿不会因为政策消除，只会因为政策有了更多的卖房的机会。

第二、关于房地产税方面的内容，从年前上海房地产税试点再度延续五年和最新的基调，对房地产税的问题大致可以预计全国的房地产税的面纱已经不远了。

第三、去年是第四季度有几个城市拉抬地王，市场躁动了短短的时间，现在再度沉寂，其实给市场的打击不小，通过拉抬地王推动房价，这条路是死路一条。

现在有限购政策的只剩最后三个城市了，逐步放松限购推动市场活跃是一条路，但是如果试图影响房价预期，可能反而告诉大家，现在房地产市场确实弱，只有靠政策。

我个人还是主张房地产方面的政策，要把最后一只靴子扔出来，市场出一个坚实的底，绝地反击的号角就正式吹响了。

以上为个人理性分析，身后没有机构，不做任何购房参考和投资参考。

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我们这一代人，就是在房地产滋养下富裕起来的，谈不上炒房，但是前前后后将近十几次买卖房产，确实挣钱了！

那下次还能挣钱吗？能！

什么时候开始限购，什么时候再出手倒腾房子，要不然就把钱烂在银行里，毕竟银行里的钱，烂的比较慢。

买房子的门槛越低，房子越危险，毕竟，白花花的银子散给穷人，那是不可能的。

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抖音一片欢呼雀跃，我还以为是收复湾湾了，呵呵就这

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我觉得我可以去上海买房子了，房住不炒。

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答主里好多说蓝印的事情。我都很好笑，真的，贵乎的B格被你们拉低了，真的！未来五到十年户口本会本统一ID卡取消掉信不信！不是预测是文明发展必要的走向！沪城的老龄化少子化大都市圈扩张的政策正一步步向这个方向推进！立帖等过几年再来打卡！2026-02-26

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炒股的人都知道

熊市时利好等于利空，利空等于利空。

本来我是买房刚需，但是听说房地产下游行业虽然倒闭了一些，却还没到社会关注的地步，我觉得还可以再等等。

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全部放开算个中等利好

把全部放开分十次完成，可以视为0.1个中等利好

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什么时候取消房产税，什么时候买，我是刚需要置换的，但是房产税不取消，我下不去手。

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你说的是哪个博士

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啊哈哈。。。

证明了外环内的房子卖不出去了。以至于需要非沪籍居民帮忙。。这么说吧。在这个政策出现之前，上海的很多恰烂钱的公众号和知乎账号就开始造势了。说什么自己卖掉了闵行的远大新，买了徐汇的老破小。获得了各种便利。。给我看的笑到不行。

因为我真的住在闵行，上班在徐汇。这两个地方的生活我是非常了解的。

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限购与放开，本质上，都是为了稳定，只不过，以前是抑制过快上涨，现在变成了抑制过快下跌罢了；

至于对房地产市场有什么影响，那就看看限购有没有影响就知道了。

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毫无诚意，这算啥利好，没松松插脖子的手，继续跌

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以前限购说是为了平稳健康发展，现在放开又说是平稳健康发展，感觉政策就像在打买房人的脸，让不让你买都是为了你好，只能感恩了。

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看来没有这么多接盘的了

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不好意思 看成了符合条件非沪籍居民可在外环内赠购 1 套住房

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能在上海买房，还会留在二三线城市买房吗，一些人幻想的楼市转点还没有到来

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除了一二线城市，其他地方都是供大于求，炒不动的，上海放开限购，能够带来增量资金，有利于房地产稳定，但是如果没有国家带头像棚改和地方债给房地产市场砸下去天量资金撬动杠杆资金入场，即便是上海也只能是企稳而已，企稳后会在底部盘桓许久。

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与其说「沪七条」影响房地产市场，不如说房地产市场的变化催生了「沪七条」。

「沪七条」给谁优惠，就是鼓励谁掏钱买房。

在房地产泡沫破裂、持续走低的大背景下，上海虽然因为有经济优势，房子不愁卖，但卖给谁，售价多少，仍是左右城市未来健康发展、稳定楼市的重要因素。

这一系列举措释放了如下信号：

一、上海楼市需要“新鲜血液”

「沪七条」放宽外来人口购房社保缴费年限，并为5年以上持暂住证暂住人口开放购房通道。

恰恰证明了上海房市正由卖方市场向买方市场加速转变。

曾经的一房难求不再，如今是想留下的都允许买。

透露出的是上海保稳楼市、留住人才的明确意图。

二、本地需求同样“亟待开发”

由于最近考虑在老家买房，让我更直观地感受到了房地产市场翻天覆地的变化。

老家和上海不一样，是典型的人口流出型城市，对年轻人吸引力不大，老龄化愈发严重，买房子的基本都是本地人。

购房市场需求主要集中在三室两卫，南北通透，刚改洋房。

二手房需求锐减，价格一降再降。

城乡结合部房价近乎腰斩。

总的来说，房地产市场已经从刚需和炒房为主导彻底转向了改善型住房市场。

说白了，现在买房子的本地人，目标很明确，就是改善居住环境，享受生活！

「沪七条」中放宽二套住房购买条件、为本地户籍青年暂免征收房产税的条款。

为本地需要改善居住条件的群体提供优惠的意图很明显。

仿佛向公众宣告：房子不如原来好卖，稳楼市开始需要本地人共同发力了。

三、金融系统需要“源头活水”

在经济不景气，企业贷款能力意愿极巨下降的大环境下，金融产业萎靡不振，行业进入下行期。

群众出于对抗风险的心态，不消费，不贷款，银行资金仿若一潭死水，失去了往日活力。

「沪七条」提升购房贷款额度，对刺激消费，提振金融行业有一定的积极意义。

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短期看政策

中期看就业

长期看人口

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上海“沪七条”新政的出台，标志着一线城市在房地产调控上迈出精准松绑、梯度施策的关键一步。其核心影响可从需求端、供给端、市场结构三个维度深入剖析：

一、需求端：激活三类关键群体，释放真实购买力

1. 新市民刚需群体（社保满1年）

政策突破：外环内购房门槛从3年社保降至1年，覆盖约40%非沪籍常住人口（2024年数据：983万非户籍人口）。

影响：

直接降低新就业青年、技术人才的安家成本，加速“职住平衡”；

预计新增5-8万套刚需购房资格，主要流向外环内地铁沿线板块（如顾村、周浦）。

2. 改善型家庭（社保满3年）

政策突破：允许在外环内增购1套，与沪籍家庭政策基本持平。

影响：

激活“卖旧买新”置换链条，推动二手房挂牌量上升（预计+15%）；

改善需求向中环聚集（如大宁、前滩），带动品质次新房成交。

3. 长期居住群体（居住证满5年）

政策突破：无需社保/个税证明，直接获得购房资格。

影响：

覆盖城市基础服务人员（如医护、教师），解决“工作在上海、置业在外地”痛点；

增强城市归属感，稳定长期人口流入。

二、供给端：打通“二手房-新房”循环，缓解库存压力

1. 加速二手房流通

改善需求释放将带动二手房挂牌量增加，尤其外环外老房（如动迁房）；

中介机构预判：3月起二手房日均成交量或突破800套（2026年2月日均约580套）。

2. 去化新房库存

公积金贷款额度提升至240万元（叠加多子女/绿色建筑可达324万），直接降低首付压力；

外环内新房项目（如宝山、嘉定）去化周期有望缩短3-6个月。

3. 优化土地供应结构

政策明确“促进职住平衡”，未来供地或向产业聚集区（如张江、临港）倾斜，避免“睡城”现象。

三、市场结构：量升价稳，分化加剧

1. 短期量价走势

成交量：3-4月“小阳春”可期，预计新房成交环比+25%，二手房+30%；

价格：整体“量升价稳”，但板块分化明显——

中环改善盘（如徐汇滨江）价格坚挺；

外环外远郊盘（如奉贤、金山）仍承压。

2. 长期市场格局

需求结构变化：非沪籍购房占比或从40%升至50%+，成为市场主力；

产品升级：开发商将更聚焦“改善型产品”（如120㎡以上三房、绿色建筑）。

四、风险与挑战

政策效果边际递减：若收入预期未改善，部分群体仍观望；

区域分化加剧：外环外板块可能面临“有价无市”；

金融风险管控：需防范经营贷违规流入楼市。

🔑 结论：精准滴灌，稳中求进

“沪七条”并非大水漫灌，而是通过资格松绑+资金支持+成本减免组合拳，精准激活真实居住需求。其核心目标是：

短期：稳定市场预期，助力“小阳春”行情；

长期：推动“人-房-地-钱”要素联动，构建“租购并举”新格局。

正如上海链家研究院所言：“政策以梯度松绑、分区施策为核心，既修复市场预期，又坚守‘房住不炒’底线。”

预计2026年上海楼市将呈现“量升价稳、结构优化”的修复窗口，刚需与改善需求同步受益。

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多年来一直专注于科学计算服务器，入围政采平台，GB200、H200、H100、A100、H800、A800、L40、L40S、RTX6000 Ada，RTX A6000，单台双路256核心服务器等。

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哎呦，真好啊，终于有机会在上海买房了😺

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每个人可以有每个人的解读，跌或涨，两三年里都属正常。

这让我想起1990年代到本世纪初的上海买房送蓝印户口，绝大多数人都是不以为然的。上海人自带户口，不需要，况且房价永远是贵的。对，就是永远，房价收入比跌倒8倍9倍，大部分人还是觉得不舒服的，2001年的房价也贵得不行。

蓝印户口早就不存在了，但当时买入上海房子的外省居民得到的多还是失去的多，不言自明。户口当然也会越来越不值钱，但总有些价值点出人意料。

人赚不到自身认知以外的钞票，是很有道理的。大部分人，是乌合之众，人云亦云。

所以你看三年两年，最好不要买房子这种东西。你看二十年三十年，另当别论。

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相亲相到50岁你说你不要彩礼了是吧？

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他们买房能够享受到最低居民1000多的养老金嘛？不能说个啥，钱上交到时候滚蛋嘛？城市居民拉平，有钱人去上海买房消费财力不足的老人穷人就换个小城市继续生活，人口资源自由流动起来

知乎用户 发表

有提升吧！

毕竟上海

话说上海的房子优势在哪？

北京是高考容易

上海也是高考容易吗？

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还有讲市场近两个月回暖的，这种图在股市里见太多了，大跌之后小阳线回到压力位，然后就是两根大阴线砸出新低。

上海的房子是个毫无升值空间的东西，5 年能翻倍吗？不能，不能的话投机资本为什么来拉升？

要说刚需，很简单算算，现在 30 年期国债的收益率是 2.3053%

首付的钱去买 30 年期国债，收益是多少，要出的钱是租金

买房之后，每个月的固定开支有物业费，维修和折旧，少了 30 年期国债固定的收益

这个模型比较简单，还没有算贷款利息呢

比较一下，很简单的，怎么涨，嫌钱烫手吗

我有几个亲戚我就不能理解，把一辈子的钱都用来给孩子买房了，现在三代人挤在两室一厅（老人来看孙子孙女），然后身无分文还想着打点零工，婆媳天天吵架，明明当初的钱买个定期存款，利息都能租三室两厅，钱也还在，也不用担心生病，不用一把年纪了还想再赚点钱。现在生病了，房子卖不卖？要是三十年期国债，决策没有一点心理压力的

买房就是嫌自己活的太滋润非要给全家上强度

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不落户能解决孩子高考问题吗？

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针对的都是外地人在上海买房的优惠。现在我作为一个上海人，想在内环内多买一套房还是不行。

就是比如像我这样的三口之家的家庭，我们只能买两套房。

所以这种政策的目的到底在撸谁的羊毛，一看就看得出来。

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省流:房子卖不出去了，帮帮我们。

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入门级经济学常识：中国房价之所以有价值是绑定了教育资源

不给高考资格，只让人接盘，骗不到人的

普通人是没见过，不是傻子

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小伙伴们不去外环里面买，或者在外环外面买个十套八套的，难道是因为限购？

结婚率，生育率，再这么降下去，不采取真正的有效政策抑制，啥楼市政策都没啥用。

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还买房？送户口都不要。清华北大只在内环的个别重点高中才有机会。加之，学历贬值，户口还有多大价值？

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这才哪到哪？现在是趁韭菜幻想的时候跑路的机会。

之前有个员工20年在浦东买了房子，现在不知道什么情况了。

还有一个员工在合肥高位买房跌了一半，据说卖了还倒欠几十万。

我自己是23年初清仓房产，算是卖在高点了。合伙人的房子本来赚的现在倒亏几百个了。

现在拿好现金等待入场机会吧，拿着现金又不用还贷款，房东可是要还贷款的，谁压力大谁心里清楚。

现在的物价水平，手拿现金无负债简直是神仙一样的日子。

知乎用户 发表

去翻翻新闻

所谓的沪X条，已经出了至少4次啦 基本都是下跌有压力时出，前两次有短暂的提振效果，后一次连浪花都没得，不知道这次咋样。

说个更形象的比喻哈

大A，10000点牛市见顶，然后开始熊市啦，在熊市中总有那么几个反弹的阶段配合着一些利好出现。起初，一部分人思维拗不过来，也相信利好，结果会如何呢？ 中间，大部分人思维都扭过来啦，但仍有一些人相信利好，结果会如何呢？ 再后来也是有些人信，有些不信，结果会如何呢？在到最后，连那些信的人都不信啦，结果又会如何呢。

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中介:第一万个史诗级救市利好。

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楼市在不断调控，其中一方面我觉得是心理预期，用不断释放的信号，让人们从价值绝望调整到观望趋势，从骂声不断调整到看淡一切，楼市最终会回归房子价值本身，买房子指望涨价是历史篇章了，未来的趋势是这个房子的月供是不是等同我的租金成本，我能否接受像买车一样，买到就打折，房子是大宗消耗品，是提升居住体验的消费品

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事先声明我理解可能不深。

沪七条看下来感觉是在去存量吧，符合让房价平稳落地的政策导向。

意思是之前建的房子不让炒了，也不让后边接着建多余的房子用来炒房，但是先把建好的这些房子卖出去，避免资源闲置，让有刚需的人接盘缓冲一下房产市场。

我这样理解对吗？

对房价影响长期来看应该是看空吧。

知乎用户 发表

2026年的均价已经回归10年前，个别区域均价甚至跌落到15年前的境地。

但这10-15年房产的自然老化损失是不可避免的，至于学区，教学资源价值衍生的损失更是不可同日而语。

况且目前的空置率居高不下，投资客们让利或者亏损离场，奠定了价格下行的趋势。昨天路过徐家汇中心，一个立项到现在快10还没完成的项目，边上的名仕苑从10年前5万/平，到最高的将近15万/平，再到现如今接近10万/平。

一声叹息，抬头看到的只有稀疏的几家灯火，其余皆为黑暗笼罩。人去楼空，物是人非，房子终究是需要人住的。

新政策的出现意味着，长期筑底希望的来临，这对于想要在上海扎根的年轻人是有利的，现在上车比五年前上车可以减轻一半的压力。

这虽然是真金白银的减负，但也聊胜于无，毕竟现在年轻人已经没有了需要上车的必然需求，刚需从来都是不存在的。

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草了 增购看成赠送了

我也颁布个条令

符合条件的人可以v我50

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清仓大甩卖，hhh

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上海那只是全国人的上海，所以它慌乱
杭州这可是浙江人的杭州，因此它坚定

慌乱<坚定。杭州完胜🙃🙃🙃

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政策挤牙膏的目的就是为了软着陆，一个人扛千斤马上挂，十个人就能扛住了。可以预料，金三银四马上就来了，又可以稳一波，下半年再放量下跌一波，然后再出政策，还有几个工具，一是完全消费品化取消限购，二是来了就是上海人，给户口（或者相当于户口的政策，当然现在的户口就已经没多大用了），三是进一步降低房贷利息。这样几年就过去了。

上海的房价虽然很高，但已经是最健康的了，前几年的新房倒挂，提供了不少的腾挪空间，现在也就是浮盈没了，并没亏多少。亏的只是高点买二手房的人，总量占比不大，没有啥系统风险。

知乎用户 发表

外环外的房那是真卖不出去。

以我家那块为例，顾村镇，就在外环边上。那边最近两年涌现出好几十个小区，但是入住率不到10%（预估）。叠加那边还有大量拆迁房，当地人拆迁一家拿几套的那种。

这tm 要住满人，要猴年马月啊

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政策还在放松，说明现在还不是买房的最好时期，还有较大下降空间。

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房子会跌，买黄金，会到3000房子会跌，买黄金，会到3000房子会跌，买黄金，会到3000

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就问一句话，这5年以来，谁收入增加了，谁存款增加了，没有增加的，又有多少人？

问清楚了，就知道房价涨不涨，跌不跌了。

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只有这样外地人来接盘置换链才能动起来zf有了税收城中心那些动迁好的地才能开发新的楼盘卖出去赚的的更多。

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那我们上海周边城市的房价该怎么办？止跌的势头刚有一点，难道今年又要被虹吸一波吗？

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巩固四季度上海房地产量增价稳的趋势，为金三银四再舔把火的意思。

1. 香港房价在历经数年下跌之后，已经十个月连续有意义地上涨。考虑到本轮下跌香港是始于22年疫情高峰，与内地基本同步，且港股/A股去年都是大涨的，香港的撤辣动作也比内地彻底，其楼市大致可作为国内一线城市的领先指标看

2. 上海4000万以上的豪宅市场本轮很抗跌滞后，但在去年上半年集中破位补跌后，年末已经全面企稳了。北京深圳杭州广州，这四地的豪宅一二手全年成交量全部加起来都没有上海一地多，所以上海市场是很有象征意义的。大幅晚于市场调整却能率先企稳，豪宅市场乃至更广泛的上海中产房市场，值得继续关注参考

3. 二手房总挂牌套数几个一线城市都在岁末几个月大幅下降，意思就是便宜房源卖掉后补货不足，那还要买场内就剩价格偏高的了。这和往年年底情况不一样，过去都是年底交易量缩、价格稳而挂牌继续增，过好年没有政策继续补跌。而今年是交易量放大、价格稳而总挂牌下降，是不是能套往年公式，年后稳不住继续跌就要打个大大的问号了

4. 就业/经济/收入不好，所以楼市不好的论调缺乏常识。事实上，本轮经济下行的主要因素就是房地产一家（由三条红线政策错误引爆）。去掉房地产、地产投资口径影响后看去年一年的外贸数据真的经济快要飞起来了，而且消费不足、居民存款淤积、经济通缩也是由房地产资产贬值直接导致的。一言以蔽之，先有房子再有住房子的人，而不是有了人因为人要住再去造房子。钱是贷款印出来交给开发商，到上下游产业链对应20%以上GDP，再涓流给各行各业，然后供需产业循环，最后发工资到你手里；而不是你日子好了有了钱，再去买房子，地产商才赚到钱，这么说完全爸爸儿子伦理颠倒了。

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看样子房价还有的跌。

发布啥政策都没用了，一厢情愿。

知乎用户 发表

我去年7月份来这个小区，门口10米就是地铁口，房租从1550季付砍到1300月付。

前几天看到掉到1200了，砍一砍可能1000都能拿下。

小区门口这几天关门了一家网吧，一家汉堡，一家面馆，一家折扣店。

比起房价，房租掉了更能说明问题。

成都这个强省会城市虹吸了周边多少人口，这些年还是第一次碰到减房租。

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人民币继续缓慢升值

人民币资产大年，大A5000点不是终点；去年是港楼，今年下半年整个内地一二线楼市都要见涨；黄金仍然会在波动里创新高

以上,我说的

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只要你还认可我们是社会主义国家，坚持的是先富带后富的道路，看得到这几年商业走的下沉式市场的发展方向，看得到强二线，甚至三四线城市的快速发展，就应该认可这样的发展趋势：

未来三十年，我们会逐渐回归三十年以前全国房价的差距。

知乎用户 发表

没有任何影响，整体还会继续阴跌。

知乎用户 发表

其实有点理解不了，去年下半年，成交量很稳定，尤其到了年底，价格上，已经没有再继续下跌了，实现了大范围止跌回稳的目标，按照那个成交量走势，今年都有可能微涨，偏偏在年初，又来了个政策刺激，以前都是在继续阴跌，不景气的时候，才出政策刺激，现在这种状态，完全不需要刺激啊，难道非要拉起来，当头羊，风向标，拉起全国的希望预期

知乎用户 发表

好东西，普通人，不用排队。
不可能三角形大家自己掂量掂量

知乎用户 发表

再等。

还会有新的“沪n条”的，而且价格会更优惠。

知乎用户 发表

南京 苏州的房价怎么办。。

知乎用户 发表

谢邀，北京、上海、深圳楼市今年要止跌回暖。

知乎用户 发表

上海老龄化程度相当深。

知乎用户 发表

对上海市利好，对非上海城市，例如武汉可就不是好政策了，就好比抽贷。

知乎用户 发表

意思是我们出手救了，至于会怎么样，那是你们的事了。

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在上海买房的赚很多吗？不然搞这么些限购做什么？

知乎用户 发表

本质还是以前的赶鸭子思维，别急，很多城市以后要跪着求你们过去的。

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这帮人都是没信用，当年嘴上一套，私底下一套，两头通吃；

还想骗人！！！

fool me once，shamce on you；fool me twice，shamce on me。

知乎用户 发表

上海发布楼市「沪七条」，符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房。

这下可以松动一些上海楼市，让有需求的用户，可以放下买房。

但问题是，现在这些刚需客户是否还有计划买房。

前几年政府打压楼市价格，这几年的态度转了180度的弯。

活生生来到下家市场。

知乎用户 发表

这几年每当有新的房地产政策出来的时候大家都是看空的情绪，确实现在是房价下降的周期。至于要不要买？考虑清楚房子是消费品还是投资品这个问题再做决定，可以参考我的这篇回答

2026年房价会跌还是涨？

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经济上行看上海，经济下行看天津，限购政策不节奏可以参照天津，短期有帮助，长期应该还是托不住，基本面没变

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公积金二套的利率现在难道比商贷还低？？

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老婆小住住得了，懒得换了

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不是说房价上涨了吗？

房价上涨但还要开放限购，搞不明白

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对限购松绑，就是释放利好。

按照政策意思就是：到期限了，释放一批需求，你们去买吧。

就这个意思。

上海，一线城市确实有这个需求。

其他地方，就算了。

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政策都没热度，房地产都没流量呀

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没什么太大影响，就是加一把火。

楼市还是对经济太重要了，毕竟香港也涨了一些，那上海也有希望。

上海一些地方老破小，尤其一室户，房租房价比已经和香港差不多，甚至大厂周围高于香港部分区域租售比。

但是，上海房子持有成本低啊，没有房地产税啊。

就算什么不做，上海的房价也是止跌回稳的趋势，跌到底了，房产中介自己都能买得起，在这个前提下，上海选择加一把火，加速这个趋势，不排除年内上海核心区域老破小的房价触底反弹。

去年成交量很大但是总价很低，9成都是在300万以下，5成200万以下，都是上班的打工人为了不租房开始买买买，刚需中的刚需，婚房都不算。

因此和结婚率反而没关系。

反而单身性质的房子更好流通租售比更高。

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江苏考生家长现金等待上海全面放开购房送户口（必须是当年签购房合同次年参加在沪高考）🐶

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前面看到镇江5，6千，上海凭什么5，6万？？？

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骗一个是一个

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有啥影响？

三个字，然并卵。

房价想涨，再等三年，2028年可以开始看房子了。

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死猫跳

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我24年公司资金链断了，于是卖房，当时小区均价11万，我按10.5卖出的，刚才看了一下，已经到8点几了

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为了拯救经济，还在蒸

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外环又又又又又又要降了

知乎用户 发表

朴素思维：买涨不买跌。

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税务部门其实并不鼓励大家换房子。

个税的专项抵扣项目里面，只有第一次房贷是可以用来抵扣个税的。换房子引起的第二次房贷，哪怕你仍然只有一套房，也是不会允许你抵扣的。

一个口子放开了，其它口子还在等着收割你。

知乎用户 发表

购入门槛虽然降低了，但上海本身的房价还是过高，即使经历了逆增长。这政策吸引力不是更高。

经历白衣时期风波，不管是润国外还是润天堂的，叠加大量上海老年人随时间流逝进入生命末期，都会留下房产需要人接盘，造成供大于求的情况。在目前社会和个人经济情况下，不是很建议买入。

即使后续可能有买房送户口的政策出厂，也会有局限于内环加新房的前提或其他要求。买个远郊二手房就能当上海人的，还是再等等后续户籍管理方案变动。

最后上海户口对于有钱人鸡肋，平民孩子能来上海高考也没什么用，来感受贫富差距，读菜校吗（江西和山河四省不在此列）？养老金再高，也是要自己交了才能领，更别说能不能活到年纪了。还有低生育率，有传宗接代执念的慎重。（从积分政策品不出，某地只掐尖，只欢迎有钱人，卷王，高收入牛马，年轻人等等吗？天然排斥本地和外地鼠鼠。）

知乎用户 发表

赶快放开限购吧，让我解套

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还有大招没有出手呢，买房送户口，买房送老婆！

知乎用户 发表

去年年中就和朋友说上海和北京逐步放开限制是板上钉的事，不单单是人口拐点、国际冲突、债务经济无以为扩的这些因素。

沪京港作为整个东大真正意义上的三座最大城市各自的作用都不一样，但是上海的核心不是首都功能也不是香港那样的汇率中转站，而是长江经济带对太平洋经济圈的桥头堡。

上海是一线中唯一的环富区，有江浙两省的中产和整个华东区域的富裕层聚拢，如果上海的房地产无法企稳，那么全国都不可能企稳（香港除外）。

而且上海是全国老龄化最深、生育率最低的城市之一，后面十年更多老人离世，上海天量的早期老破小将会完全空置。

而此处就是重中之重且大部分人忽视的点：在大基建已经基本结束的当下，未来一二线城市会有巨量的城市更新需求，而如果以当前房价的估值去进行拆迁、补偿、换房，对政府端口和房企都是极为高昂的成本，因此当老人过世潮开始，如何压缩未来城市更新的成本就是关键，扩建城区已经是弊大于利，而一二线核心区的更新不仅仅是城市界面影响，也是提升购买需求的核心点。

再细一点，这个关键就是如何让当下占据上海核心区域的老破小的老人的后代们放弃过高的补偿，那么提高继承成本即可，而提升成本无非是遗产税和房地产税两者，遗产税我认为在东大几乎不可能推行，而房地产税一定会来且不是上海、重庆当前的模式，且大概率不叫税且能行税收之实。

在继承档口提升成本和“房屋维修保养”的名义提高持有成本，才能打压核心区老破小的拆迁、更新成本。

上海在深度老龄化、环沪和华东中产阶层的虹吸能力来看，上海的确适合成为全国一二线未来城市更新需求的样板和领头羊。

放开限制不代表一两年内上海会企稳，但是会增加一定的流动性来抑制20-22年那批高杠杆泡沫爆炸的伤害**，也就是上海房产的肉垫将再增加一层，尤其是那几年的经营贷转房贷的杠杆伤害。**

有记忆的老粉应该记得我是20年出掉了静安的房产，那套房子开盘价是1580万，我卖出时到手是四千多万，在那之后离目前最近的一套成交还是在23年，但价格已经下挫了七百万，从那之后就进入流动性停滞的状态。

我说这个是因为上海，包括其他一线都面临的现状，像我这样具备充足资产的人在当下是不太愿意对实体、房产等进行扩张的，我们更依赖金融端口进行增值，而溢价最高的核心豪宅无以为继的话，那么只能从相对性价比高，对于大厂的中级、高级牛马而言勉强能上车的外环内、中环内收割，肉垫越多一点，企稳难度就低一点 ，金融风险也就更低一点。

那么势必代表曾经从一线主城区吃到外溢红利的卫星城、郊区新城、临近的二线城市也要面临更大的市场竞争，这类房产的价格会进一步向下，比如上海的五大新城、北京六环、苏州、天津、东莞等区域。

当然了还有个22年事件的影响，导致相当可观的资金离开上海，这个离开又要分是宁可冒风险的向外跑，还是我这样分开配置，又或是去香港观望这三类。

所以上海这波不是终点，后面还会放开其他限制，包括🐍保在内的隐患还在后面跟着，更重要的是当第二层肉垫也基本都上车后，针对固定资产的持有成本增加就来了，特别是老破小的维护资金是个天量，如何打下它们的改动成本是个以年为单位的重要逻辑。

之前也推演过房产后续的几个阶段趋势，如今看来上海是全国最先步入下一个阶段。

楼市未来的趋势

如何评价财政部原部长楼继伟：房地产税是最适合作地方税的税种，应适时推出？

中国人口正经历前所未有大转折，如何看待中国人口负增长？应该怎样应对？

知乎用户 发表

前阵子我参加了一个内部的会，会上有人问，咱们现在还提不提房住不炒。

被询问的老师，沉默了一会儿说，对于房住不炒我们是这么理解的，就是现在已经实现了房住不炒，这个政策既然已经实现了……（就别提了……）

房价下跌，没人炒房，实现了房住不炒，那么在房价涨的那些年，限购政策真正的作用是什么？至少其中一个核心目标，是阻止炒房。炒房实际上被阻止了吗？

我认为并没有。

当年为了解决限购问题，炒房客发明了一个概念叫“房票”。

房票房票，就像“粮票”“肉票”“电视机票”一样，你想想当年怎么解决这些“票”，买就好了呀。

炒房客就发动亲戚朋友同事，谁家不急着买房的，借他的名字炒房。

这几年，房价大幅度下跌，很多“房票”遭殃了。

因为炒房客一定会“断供”，把房价下跌的锅甩给“房票”，按照我国法律，房票不是名义上的业主，而是产权上的业主，他和炒房客内部的约定对外是无效的，无论和开发商的购房合同，还是和银行的借款合同，都是以房票的名义签订的，这些普通的中产阶级房票，很容易因此“破产”。

我们国家的信用体系，对中产阶级很有杀伤力，因为这些人要正儿八经的坐着高铁飞机四处拉订单讨生活，要考虑子女怎么考公，考虑自己工资卡被执行，考虑变成老赖会不会被公司裁掉。

所以很多“房票”只能硬着头皮替炒房客承担投资失败的后果。

很多很多年前，我们有一个7090政策，就是要求一个项目70%的房子要90平米以下户型，然后开发商为了卖大户型，就把好几套房子拼到一起。买到这批“三房本”“二房本”的大户型房子的业主后来遭了殃，因为限购政策导致这些房子变得非常难卖。

很多年以来，我们限制盖别墅，就限制容积率。于是开发商就在一块地里盖别墅然后配高层，平摊一下容积率就达标了，实质上还是卖了别墅。

很多年以来，我们限制违建、限制偷面积，但是就25、26年新交付的小区，上面送露台，下面送地下室依然是常规配置，而所谓“第四代住宅”，更是把偷面积发挥到极致。

我总结这些，就是想表达一个观点，虽然最近这些年很多专家都表示，对中国楼市影响最大的因素之一是政策，但是政策真的影响了市场吗？这是要画问号的。

我们一直在追求一个良性的、健康的房地产市场。

我认为一个良性的、健康的房地产市场，不一定是一个有很多“政策”的市场，而是一个有稳定法律体系的市场。

不是从“消灭法拍房”、“出新的限购政策”、“三道红线”这些政策角度去影响市场，而是从完善司法体系，重写物权法、商品房司法解释，完善物业制度、完善房屋质量监管体系，来促使购房人有一个安全舒适的购房、居住环境。

要允许房价上涨，也允许下跌，这样有利于所有的消费者理解房价会波动，你可以买房，也可以租房，但是你没有必要多买房，你应该把钱拿去消费或者投资，房子本身只拿来住。

这样才会实现真正的房住不炒。

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未来的房地产，记住最核心的一条就够了：

不要把土地财政时期的城市扩张速度当成历史的常态。

地方债务不可能再以两位百分数的速度增长了，那个时代是一去不复返的。

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我额外讲一句。

现在中国的问题已经不是房价在跌了，房价在跌是小事。

现在房租在跌。

房价在跌无非就是泡沫崩溃了，价格回归需求而已。

房租在跌，这可是实打实的**经济萎缩、**商业活动减少，人口流动减少、工作岗位减少。房租可是不存在泡沫的，房租是能实打实反应经济状况的。

房租在跌的情况下，已经不是靠房地产产业政策能解决问题的了。

整个宏观经济肯定是有问题的，导致居民收入大减。任何国家，房租下降是一件很恐怖的事情。

房租只要不能企稳，任何关于房地产的政策都是无效的，当个新闻看就行了。

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笑了，很多人看政策还停留在这种门槛是高还是低的表面功夫上，觉得只要上海一抬手，买房的人就得挤破头，这种想法已经完全跟不上现在的资产出清节奏了。

这次上海出的“沪七条”，本质上是把以前那种高高在上的筛选模式，彻底切换成了“求入场模式”。以前上海的房子是那种非诚勿扰的尖货，你得先在上海交够五年的社保，像个苦行僧一样证明你的稳定性，才有资格拿个号儿。

现在倒好，直接把外环内购房的社保门槛从五年砍到了一年，这就相当于顶级商场把会员准入标准从消费十万块直接降到了一百块，不再挑剔你的血统和资历，只要你手里还有点现金流，它都欢迎你来分摊流动性风险。

举个最简单的例子，以前一个在张江搞芯片的小伙子，就算拿着百万年薪，如果他是刚从杭州或者深圳跳槽过来的，他也得老老实实等上五个年头才能买房。这五年里， 他可能早就因为心态漂泊而离开了。但现在，他只要在这儿干满十二个月，就能在这座城市落脚。这看起来是给年轻人的福利，实际上是上海在跟其他新一线城市赤裸裸地抢夺存量购买力。

再看那个非沪籍能买第二套的规定，这在以前几乎是不可想象的。哪怕你是在上海打拼了十年的生意人，只要你没落户，你就只能守着那一套房。现在政策明确了，只要交满三年社保，你在外环内就能增购一套。这意味着什么？这意味着那些手里还有余钱、原本打算去海外或者回老家省会配置资产的人，现在被上海用“改善”的名义强行留下了。

比如一个在青浦做贸易的老板，他以前想在静安给孩子买个学区房，那是门都没有，现在他可以名正言顺地把手里的子弹打在上海的核心地段。

现在的逻辑变了，以前是买到就是赚到，现在是谁买谁接盘。把公积金贷款额度提到两百万甚至三百多万，特别是对那种生了二胎、三胎的家庭，最高能贷到324万。这笔账算下来其实挺扎心的，它不是白送你钱，而是给了你一个更高倍数的杠杆。

比如一对在普陀工作的普通夫妻，以前因为公积金贷款额度低，商业贷款利息高，他们只能买个老破小。现在额度一涨，他们咬咬牙可能就去冲一个千万级别的次新房了。这看似是支持你住得更好，实际上是把你更深地绑定在了长达三十年的还贷周期里。

甚至连房产税这种压箱底的筹码都动了。以前上海本地家庭的成年子女想买房，只要父母名下有房，往往就要面临繁琐的房产税核定。现在直接告诉你，只要是你成年后的首套唯一住房，哪怕你小时候跟父母共有过房产，现在也暂免征收。这其实是看准了本地家庭的代际财富转移。说白了，就是鼓励家里的老头老太太把存折里的钱拿出来，给刚参加工作的孩子凑个首付，把这笔趴在银行里的死钱变成流向房地产市场的活水。

还有那个持居住证满五年不看社保就能买房的条款，这简直是给那些自由职业者、独立设计师或者网红们量身定做的。这些人可能社保交得断断续续，但他们在上海生活了很久，有真实的居住需求。现在上海不再用那种死板的行政审核去卡他们，只要你证明你在这里生活过，你就具备了为这个城市的房价筑底的资格。

上海这种地方，最怕的不是房价跌，而是怕没人买卖。一旦房子转不动了，土地财政的闭环就断了，城市运行的成本就没法摊薄。所以它必须通过不断降低门槛，吸引新的人群进来，把这个巨大的资产包继续玩下去。

**是，有些人说现在成交量反弹了，环比成交价上涨了，打开微信冰山指数或者趋势动物，你就能看出来每年12月-3月都有一波因为孩子上学落户的假阳线。**你买的不再是一个简单的金融产品，而是一张通往大城市竞争游戏的高价入场券。这种时候，如果你觉得自己刚好够到了门槛，千万别觉得是捡了便宜，那是因为市场的风向已经从卖方收割转向了买方博弈。

在现在这种环境下，所有的让利其实都是有代价的。不管是社保年限的缩短，还是公积金额度的提升，都是为了在这个存量时代，寻找最后那批还有支付能力的优质XX。

为什么在这个大家都在捂紧钱包的时刻，上海会如此慷慨地向全世界伸出橄榄枝。这根本不是什么楼市的春天，这只是在寒冬里，为了不让火堆熄灭，不得不往里多加了几块昂贵的干柴。

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挺好，时隔整整六个月，又“优化调整”了，也不知道再来几次这样的优化调整，才会是最终实至名归的放开限购呢？

不过从这一次优化调整的措施来看，现在的情况实质上已经非常接近放开限购：

首先相对于2025年的825新政，本次225新政继续降低了非上海户籍群体在外环以内区域的购房门槛，从先前的三年社保或个税，降低到了一年即可。

我们知道，一年社保或者个税其实是一个非常低的门槛，因为现在办理居住证或者使用医保报销一般都需要连续半年社保或医保缴纳。所以现在的情况基本上可以说是在“房住不炒”前提下，凡是有需求的人群，都已经拥有或者能很快地拥有购房资格：

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

其次是提高了非上海户籍群体在外环以内区域的购房套数，从先前的一套提高到两套，与有上海户籍群体看齐；具体条件与先前825新政的规定一样，是三年社保或个税：

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

以上两条是本次225新政限购部分的最核心措施，外环以内的限购也已经大幅度放宽了。那么假设还有下一次“优化调整”，无非就是外环以内区域也进一步放宽限购套数、乃至像外环以外区域一样不限套数。

至于居住证满五年也可购房、不看社保个税情况，其实适用情况非常有限，是什么样的人能常住上海五年以上、又不满足现在已经放宽到只有一年社保个税的要求、同时还具备在上海的购房能力呢？其实以上几点基本上是冲突的。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

其次的看点就是公积金使用放宽，包括首套封顶额度调整到最高240万、多子女家庭上浮35%到最高324万，但这一点其实没有太多解读的必要，甚至可以说与多数城市相比较而言，就普遍的住房总价来看，目前上海执行的公积金贷款封顶额度依然是偏低的。

具体效果会如何？

目前已经有观点又在谈“止跌回稳”，把放宽限购当成了楼市深度调整的刹车片，以为是能药到病除。

实际上限购不断退潮、缩圈在近几年已经是一种常态。局部地区确实有可能出现短暂的企稳（这里的意思是也有可能不出现），但随后还是在继续调整。而且这种企稳，实际上是以其他非限购区域受到更大冲击换来的。

比如先前广州一步步放宽限购直至名义上也取消限购，并没有改变楼市调整的趋势；

比如半年前上海外环以外、北京五环外地区实质放开限购后，环沪、环京区域很快就首当其冲出现流动性问题，而且实际上上海外环以外、北京五环外反而因为实质上取消限购失去了稀缺性光环，量有所提升，价还在“深度调整”，尤其是2025年四季度实际上一线城市出现了非常明显的补跌。

所以，现在上海外环以内区域大幅度放宽限购之后，有两个非常可能的结果，一是北京五环内区域也会对标放宽限购，二是上海外环以外、北京五环以外乃至所有二线城市的二手房市场会因此受到更严重的挤压。毕竟价格锚点的作用是双向的，不能只在涨价阶段谈价格锚点的作用。

而且，从广州的实践来看，实际上一点点挤牙膏放松限购，不仅效果不会很明显，反而也会使市场继续观望、等待完全放开限购，进一步削弱了放松限购对购房需求的刺激效果

知乎用户 发表

1.对于北京上海，只有一条可以刺激房地产，那就是卖户口，回到买房送蓝印户口的时代。

2.对于其他城市，如果北京上海开始卖户口，那将是灾难的开始，全国的房价将会出现史诗级暴跌。

两难的抉择😄

知乎用户 发表

仍然维持一贯的观点：

限购开放一律视作长期利空而非利好，居民收入预期未得到改善之前，不会改变长期趋势。

短期开放限购主动注入了流动性当然是利好，过去3年的限购开放都短暂带来过交易量和价格的反弹。但是从长期视角来看，都没有改变长期的趋势。

为什么？

我在2年前的回答中提到过：

为何大家普遍认为上海房价会继续降而不太考虑政策因素？

因为主要的矛盾是居民部门未来收入预期骤降，和杠杆率触顶。
也就是说，政策需要解决的问题不是如何花式卖房子，而是要让居民敢于消费和投资。
所以不是政策因素没用，是房地产调控的政策，看都不需要看。

思考一个问题，全国房价已经跌了快5年了，下跌的主因到底在哪里？

是购房的门槛高？是贷款比例低不满足购房需求？已经死去的深房理会告诉你，都不是，在有投机热情的情况下，这些问题都能得到一定程度的解决。

房价下跌的主因说来也好笑：昨天还看上去可以接受的房价，第二天醒来突然觉得太贵了。

没错，同样的房价，只要你的「体感温度」改变，便宜和贵的判断就会瞬间颠倒，决定因素就是你对未来收入的预期。

与买菜不同，房子是个带杠杆的大件消费品，所以一点点居民收入预期的变化就能大幅改变居民的房价承受能力，几倍撬动房价。

这也是为什么我们能维持奇低的租售比，奇高的房价收入比这么多年的最重要的因素：

当前收入只决定房价的理论合理水平，实际偏离度高低取决于居民收入预期是否乐观。

当收入预期和通胀预期拉满的时候，居民普遍认为未来收入和房价会持续增长，所以，居民为了「避免通胀损失」、「锁定未来收益」往往会极端的拉高杠杆空间，以期撬动更多资金获得更大收益，并用「未来通胀」来稀释债务，哪怕现阶段收入只能勉强覆盖房贷，甚至需要借款来偿还房贷，都认为是短期可以接受的，相信过去有过购房经历或者身边有购房者的，都或多或少听过类似的故事。此时房价就会远远高于合理的房价，这就是过去看到的状态。

当收入预期下行时，居民判断未来的收入不会增长，甚至会持续下行/极不稳定的时候，就会积极储蓄、降低消费，以期在未来长期内通过现在的储蓄平滑收入下降时的消费。与此同时，由于预期收入增长预期消失，以及储蓄意愿增强，杠杆空间就会随之迅速消失，随之而来就是所谓的居民杠杆率触顶，加杠杆的行为模式也会从「只要能活着就往上加」，迅速切换成「加了活不下去了，先缓缓吧」。这也是为什么房价现在渐渐向「理论合理水平」回归的原因。

从一个月赚5000敢贷8000，到赚8000存5000分币不花，唯一出问题的地方就在于收入预期转变带来的安全感缺乏。哪怕明面上你的工资上涨了3000，但是你不确定这些工资你能领到什么时候，你就不敢加30年杠杆，不敢进行跨周期大资金体量的消费/投资。此时的「合意房价」哪怕在当期工资够高的情况下，都会出现大幅度的下降。

至于目前的收入状况，我说了不算，直接看央行给出的数据，央行1月公布了最新的25年四季度城镇储户文件调查报告，本季收入感受指数为 46.1%，比上季下降 0.4 个百分点。其中，11.3%的居民认为收入 “增加”，69.7%的居民认为收入“基本不变”， 19.0%的居民认为收入“减少”。收入信心指数为 45.8%，比上季下降 0.2 个百分点。基本位于历史低位。

而整理过往调查报告的数据可以看到，收入和就业的感受的断点，正好来自于2020的Q1，并经过了一整年的反弹调整后，于21年Q1开始形成较为明显的下行趋势，当然，这个断点一部分受到了黑天鹅（公共卫生事件）的干扰，结合2016年收入和就业感受大幅上行，你就应该能察觉到，居民收入预期与房价之间的关联。

所以，开放限购降低购房门槛短期来看注入流动性可能会短暂的抬高价格，长期看只是不断的在稀释之前稀缺叙事产生的「稀缺溢价」。

我在今年开年我少数几个回答过的问题里提到过，恐怕短期26年上海房市可能会面临一波反弹，类似于「死猫反弹」，而推动这波反弹的因素除了政策因素外，还有一个重要原因，囤积的「刚需」和「投机」需求会错误的按照房价下跌的百分比来估算房价已经超跌：

如何看待上海26年1月房价止跌，有些核心区甚至上涨？

……而另一方面，则来自于一种“房价足够便宜”的错觉：部份购房者认为，相较于23的高点，目前房价已经回撤回2016年水平，以此为锚点，这部分潜在购房者认为，此时成本已经接近很多人的持有成本水平，下跌可能遇到“支撑”，可以认为是“足够便宜”，再加上“别人恐慌我贪婪”的反向交易宗旨，形成一种理性估值以外的买点。
同样，“投资组”，不，更确切的说法是“投机组”也秉持一样的观点，在25年股市上涨以后，根据过去20年，先股牛后房牛债牛的市场惯性，“投机组”也认为，目前高位40%的回撤，加上市场2-4年的消化，已经将泡沫彻底抹平，叠加最近高层文件不断重提地产，仿佛春天就在不远处……

我也同样在该回答中指出，其中的逻辑陷阱来自于基本面尚未改善、整体估值仍然偏高。

估值偏高很好理解，目前住宅的租售比仍未回到合理水平，也就是大多数不动产租售比刚刚回升到和无风险利率接近的水平，远低于房贷利率水平。也就是说，存钱的收益基本和买房持平，同时还有高流动性和0本金损失风险，你会觉得便宜吗。
……
并且，租售比分子分母存在两个变量，租金和房价，虽然房价在过去几年大幅回调，但是租金承受能力也在逐年缓慢下降，如果租金承受能力（收入水平）没有显著改善预期，一定程度上仍然会拖累租售比的修复。
至于基本面，还是那句话，居民的收入预期未改善是不会出现大规模的重新投机的热潮的……
一旦这些积存的需求合力触发了短期的死猫反弹，千万不要认为这是底，反而需要提醒各位，尤其是一线城市的购房者，根据瑞银1月的研报，在经过三四季度的价格下行后，一线城市的被调查业主目前房屋的纸面价格亏损（对比购入价格，不计算房贷利息损失）正在迅速增加，一旦形成上述的反弹，叠加诸如上海市的五年限售会在今明两年大规模解禁，可能会反向触发套牢盘的大规模出货……

所以，房价是否会在大趋势改变的判断依据非常简单：

居民收入预期收否存在显著的改善或者该预期本身是否有显著的改善预期。

如果这二者都不具备前提，那么房价大趋势的反转，又从何谈起呢？

淡定点吧，期待政策有影响，不如低头看看自己的钱包比较实在。

知乎用户 发表

虽然稳房价还是第一要务，但我越来越觉着，对上海、北京、深圳这样的城市来说，在人口趋势不那么乐观的情形下，吸引和留住人口，已经成了比房价本身更重要的课题。

让我们先理清楚官方文件里的内容。上海这次调整涉及三个方面 ：

第一，降低购房门槛。 对于在上海缴纳社会保险或个人所得税的非沪籍居民，购房所需的社保年限从原来的3年直接降到了1年。换句话说，一个刚工作满一年的外地人，现在可以在外环内买房。而如果社保满3年，不仅能在外环内买1套，还能增购1套 。这相当于给了符合条件的人群一张额外的"房票"。

第二，优化公积金贷款政策。 包括了最高贷款额度（160万提升至240万）、放松二次公积金贷款条件等。

第三，调整税收政策。 主要是对于上海户籍家庭成年子女购买唯一住房，还暂免征收房产税。

沪七条想要做的事，并不难理解，就是增加房票的供应。对象是谁？是那些已经在上海工作、有社保缴纳的人群。

某种程度上，算是需求侧改革嘛。逻辑很简单：增加需求会增加成交量，增加成交量本身就会稳定预期。

但有意思的是，效果预期怎么样，是不确定的，今天A股房地产走势不错，但也只能算稳健，水花不大，说明市场还是很冷静。

为什么？因为那些"刚好满足条件、一直在等待"的人群，在上一轮已经释放得差不多了。剩下的，都是那些对房价特别敏感的刚需。

他们的购买力有限，无法像投资客那样推高成交量。

所以整体看来，沪七条挺拧巴的。

从宏观角度来说，房价不能跌太快，大头的银行贷款都是房地产相关，硬着陆意味着金融系统风险 。

但从微观角度来说，房地产市场变成买家市场之后，买家仍然需要房价继续下跌——因为当前上海房价收入比仍然很高 。

只有房价继续下跌，才能和普通人的收入相匹配。

这两个需求本质上是矛盾的。 沪七条的所有措施——首付下降、利率下降、增购资格给予——都是在试图通过降低购房成本而不是降低房价来做平衡。

这是一个巧妙的转向，但治标不治本。

限购松绑了，但限购框架还在。

全面放开不现实（效果不亚于取消户籍制度），只能渐进式松绑，但松绑的空间也不多了，市场的弹性空间在逐步耗尽。

如果这次效果不佳，那么下一次的政策又该怎么加码？加码还能加在哪里？

至于官方"为什么发布沪七条"，答案永远是"为了促进房地产市场平稳健康发展"。

房地产固然重要，我觉得人才也是非常重要的因素。

中国的城市化已经进入了存量竞争阶段，而高房价“劝退”了多少人才，我们也难以估量。

总之，一线城市不再是"人往高处走"的唯一选择，一线城市不能再依靠自然增长来支撑。

年轻人可以在新一线城市找到更便宜的房子、更高的生活质量。这些新一线城市生活成本更低、工作机会也不少，为什么年轻人要在上海花800万买一套房？

所以，对上海、北京、深圳这样的城市来说，吸引和留住人口，已经成了比房价本身更重要的课题。

北京、广州正在逐步取消限购，深圳更是领头的激进派。

上海也不例外，沪七条干的事，本质上是在做一个渐进式的选择：逐步放开限购，同时通过复杂的社保缴纳、居住证等条件来控制节奏。

这样或许既能吸引人才，又不会失控（当然，这也可能是官方一厢情愿的想法）。

本质上放开限购的过程，也是“放松身份认证”的过程，或许也是一个人口争夺的信号。

知乎用户 发表

公司里的00后，没有一个想要在上海买房的，问下来就是，现在买，几年后跌个50万上百万，十几年白干，这就是现在年轻人的心态。

就是这种局面，上海满五唯一还高高挂着，跟一块遮羞布一样，早就已经光屁股了，以为还能挡一阵。

我看到评论说也有积极在上海买房的年轻人，我举个例子。在浦东有块很偏僻的地方叫森兰，很多保税区和金桥工作的年轻人会考虑在森兰买房。我那位00后的同事为什么会有不买房的心态，因为他之前关注了森兰的金地未未来，22年前后单价飙到10万，最近网签最低价已经跌到5.6万了，换你你会纠结么？

知乎用户 发表

我是去年刚来上海的沪飘，因为是博士所以满足了落户条件，已经办理了落户，购首套房没什么限制条件。

去年刚来时感觉总归需要买个房子，早上上班前还会骑着车去附近的小区看看环境。

但是待了半年以后，明显感觉上海房价还在持续下行，远未见底。我单位对面的房子一年时间跌了100万，我一年可挣不了100万。虽然跌的多，但依然贵的要死，比我年龄还大一轮的房子敢要四五万一平米。今年过年和父母讨论未来长期租房，年过五十，出身河南农村，思维稍微保守的父母没被我劝几句就完全理解并支持了我的想法。

逻辑很简单：哪怕是上海的房子现在流动性也很差，买了就卖不出去。而流动性越差的资产理应投资回报率越高，就像银行五年期定存利率一定高于活期。但现在买房自住是没有任何回报的，房价还在下跌，房贷高于同面积同区位房子的房租，同时拴死上百万首付资金几十年，失去其他的投资机会。上百万资金哪怕全买稳健的银行股票一年分红也有三四个点，覆盖房租轻轻松松，换来的却是可以随时换房搬迁的自由和高得多的流动性。有人说还一辈子房贷到老了好歹手上还有套房子，比租一辈子房强，但问题是我用首付理财的获利就够租房了，租房到最后手里上百万活钱不比一套烂怂老破小要强多了？我又不急着结婚成家，为何要买房呢？就算要结婚成家，找个乐意租房结婚的不行吗？夫妻两家拿出买房的几百万投资盈利赡养老人培养孩子爽的不得了，非得砸在房子上？这点道理我这个庸人能想通，我的父母也能想通，那想必大部分人都能想通。

这次的沪七条，说白了还是给乞丐换更大的碗，让想上车的人更好上车，但是只托不举，房价本身依然持续下跌，在上海常住人口已经开始下降，老龄化持续加深的大背景下，指望这点小恩小惠就想扭转房价下行逻辑，未免有些搞笑了。

知乎用户 发表

现在周边同事和认识的中介都怕出政策，出政策就让想买房的出手很谨慎。

并且，沪七条这是抛弃了外环外二手房，以及外环外五年限购解禁的房子了。

而且，环沪那一块的太仓、昆山、嘉善、平湖、启东，又要脉冲式下跌了

知乎用户 发表

涨了20年，才跌4年有人就着急了

知乎用户 发表

这个问题有三层理解：

第一层，**改变供需关系，**现在还有需求端购买限制的城市非常少，当供给变化不大时，放开限制相当于突然释放了需求进来，往往呈现出阶梯式的冲击而非平缓的变化，这在2015年发挥了重要的作用，因为人本身就不是理性的，突然涌入大量的需求往不是增加10%的需求，价格就上涨10%，而是点燃市场的自我强化，越买越涨，越涨越买，也是涨价去库存能成功的重要因素之一。

但这次不行，陆续阶梯式的放开很多次的限购政策了，都是库存问题，过去是所有城市都有用，现在是几乎所有城市都没用，原因还是要在需求端看差异，这种脉冲式的也有个特征，就是过热时都想上车，我们一定要学会换位思考，假设房地产处于过热周期，本来计划五年后买房的都会提前，具有透支性，比如假设每年1万套需求，五年5万套，过热时期会在两年内释放6万套，不止把必须家庭的需求释放，还会吸引非必须得投资者进入，那么未来很长时间都没有太多的需求也符合规律，同样是放开限售，但2015年和2022年是完全不同的结果。

第二层：人口问题与教育投入产出比，还是换位思考，我身边几乎所有家庭都在卷教育，不管学历高低，尤其是出生人口不低于1200万年份的家庭，感觉整个人生都在围绕着孩子的学习过。 那么需求与3岁前小孩的数量关系密切，砸锅卖铁也要上稍好的学校，上稍好的学校就需要好的学区，这就导致了1200万出生人口以上时，内卷确实厉害，比如16+17+18年的出生人口之和大概5032 万人，而23+24+25的出生人口只有2648万左右了，我们假设父母辈卷教育的意愿强度不变，但基数下降了，竞争压力大幅萎缩，按照现在的大学招生规模，到2020年以后要么学校裁撤，要么人人能上高等教育。这几年还要叠加长期教育投资边际递减的问题，如果按照现值来算，500~1000万加杠杆投资的学区房，算上利息和跌幅普遍在**30%**以上，而毕业生的薪资预期甚至十几年都赚不回来这些损失的钱，也导致了父母辈卷教育的强度其实也是会随着时代变化而改变。

第三层，户籍制度与全国大市场的矛盾，我们的经济发展离不来一个词：管理，也就是户籍制度既不是为了公平，也不是为了效率，而更加倾向于管理的便捷度，随着高速城镇化和人口流动，常驻人口变化差异极大，咱们既不说效率，也不提公平，就连户籍制度过去在管理的优势也荡然无存，这才是驱动户籍制度改革的关键问题，一旦基层治理缺位，就有宗教和其他力量进入，至少从管理角度，这种风险远大于公平和效率问题。

不管出于什么目的，户籍制度改革已经是箭在弦上，那么优势资源城市和劣势资源城市之间的人口流动问题是一个要思考的问题，当然这要是深入展开，估计几千字都写不完，我们只看和购房相关的。也就是优质资源城市（就业资源和教育资源），你要花多少钱买入场券，非户籍居民外环购房其实就是这种入场券，也叫进城税。这时候非常考验屁股，如果你是本地户籍，即便都是中国人，你甚至比特朗普更排外，要么高价交钱进来，还只能在边缘区域生存，要么就不要挤占我们的公共资源，即便如此，你还要谢谢人家给你开放外环的机会，如果你是外地户口，也想比别人享受更好的公共资源和就业机会，当然想着城市进城税门槛低一些，但门槛高低都是参与者卷出来的，大家都不抢的时候门槛就低，大家都抢的时候门槛就高，也是囚徒困局。

放开限购现在既不能解决房地产的供需关系问题，也不能解决人口问题，更不能解决户籍制度与大市场矛盾的问题，如果找一个相对公平和高效的做法，无门槛的房地产税或许可以制衡**，谁享受本地资源，谁就要无差别的纳税，房子估值越高， 每年纳税越高**，而不是把税收都压在新青年和后城镇化群体的进城税上，房价高完全可以接受，哪怕炒到收入的50倍，愿意交税就行，高估值、不交税、高公共资源，不可能同时满足！缝缝补补我看很难穿越房地产周期了，要改革，就往根本问题上动刀子。

知乎用户 发表

我先聊一个点吧:

不要老说上海房产优质不优质这个事。

就让你亏损最多的，往往都是优质资产。

因为我去年去上海看房了嘛，就也有挺多朋友关注我看房后续的，然后就这里大概给大家聊聊后续好了，先说为什么会想着去看房。

熟悉我的朋友都知道，24年“924 行情”那波，我直接拉满杠杆融资，重仓科创方向，最后确实是赚了不少，然后判断后续短期内可能涨不太回9.24高点，加上手里钱多了，就动了去上海买房的念头。

当然我当时心里也很清楚，房价肯定没有见底，肯定还会跌，但因为我预感24年剩下的时间，大概率都是投资的垃圾时间了，就想着去看看，看看能不能找机会捡个漏这样子的。

我当时的判断大概是这样的。

按照日本核心城市房价下跌的逻辑来看，日本六大城市（含东京）住宅地价整体跌幅 65%-75%，而参照日本东京，那么上海这种核心城市的8房价，从高峰跌去三分之二才是比较合理的区间

当时24年9月份的上海房价，比之高峰期已经跌去了30%，我感觉我按照跌去三成后再打七折报价，相当于总价腰斩，算是一个比较合理的报价了，就想着去看房试试，看看能不能捡个乌龙指。

但现实没给我这个机会

最早去上海，我接触的肯定是中介，我跟中介聊的时候，会先问他们上海房价到底跌了多少，当然其实我自己就做过调研，平均就是三成的样子，我拿着现有问题去问中介，本身其实做的是一种反向的筛选作用，而中介给我的口径也是五花八门。

有的比较实诚，说从高点跌了三成多，有的说只跌了不到两成，强调房价还很坚挺的，还有的说房价完全没跌的，互联网上都是骗人的。

当然，不管他们怎么说跌幅，最后都会绕到一句统一话术上：“房价已经跌到位了，不会再跌了。” 当然这句话就是很明显的催单套路，因为不强调跌到位了，肯定很难有人愿意上当，但毕竟人家中介也是出来赚钱的，所以逼单套路啥的，也是能理解的。

我最后选了相对比较实诚的中介，毕竟我真没法相信一个说上海房价没跌的中介能不坑我，然后继续去看房了。

但看房的过程不顺利，因为我发现一个事，就是上海的房东跟其他地方的房东确实不一样。

就其它地方的房东，如果房价跌了，有些他们是真接受降价的，但上海房东确实是打死不降价，就按照小区上一套成交价，爱卖不卖，然后我跟中介也聊这个事了，中介的意思就是上海房东世界观里，上海房价从来没大降过，所以你们爱买不买。

然后就看着看着，我发现我的“屠龙刀” 砍价策略完全就用不上，因为直接把房东劝退了，整到最后中介就找我聊预算，我就坚持预算不下降，但后面也是没谈出个所以然来。

可能是我的态度比较坚决，最后中介也不怎么努力，就尝试性带着我看了静安、普陀、浦东的新房，想给我推销一下，后来我也反应过来了，一个是推新房他们能拿的佣金更高，另一个是看新房登记有指标，所以他们就带我来看看，把我当指标废物利用了。

但我本身就是奔着抄底二手房去的，价格谈不拢，我就结束这趟看房之旅了。

本来以为这事儿就这么过去了，没想到一年后，也就是25年八九月份，当时联系的中介突然给我打电话，说我之前报的价格，房东问我愿不愿意再加点，再加点就能谈。

然后我看看了我股票账户今年的收益率，实在想不到接受谈判的点，就礼貌回绝了中介。

哦对了，我算了算，从2024 年到2025 年底，上海二手房均价从6.3-6.6 万元 /㎡跌至5.2-5.3 万元 /㎡，每平米额外亏损 1.0-1.4 万元，按照100㎡住宅计算，平均亏损增加100-140 万元。

当然，按我给的砍头价，肯定不至于亏，但我也相应会错过股票的涨幅

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大利好，影响很大，会让进一步促进上海房价的结构性上涨！

有多少已经在外环外买了房的“非沪籍居民”还有继续在外环内“增购1套房”的意愿和能力呢？

看一下上海成交价格集中区间就知道了：

非沪籍在上海买房其实就是为了以后的落户，外还外买这1套房可能已经倾其所有眼下喝未来很长一段时间的预期收入了。

所以，这个政策本身无非是挤牙膏式刺激房产去化的、按照上海(自认为的)不同区域在城市资源禀赋上的价值排序做出的“优化调整”。

这个顺序就是：

远郊-外环外-外环内-核心地段和区域，

对应的潜在购房人群则是：

非沪籍普通购房者-非沪籍/沪籍普通购房者-非沪籍/沪籍改善型购房者-高端改善型购房者。

这个政策看下来，只能说明一线城市还是不想太早面对“全面放开限购”甚至购房即落户、或者起码购房即可以缩短落户时间周期的必然局面。

经过2024-2025年两年的房地产“深度调整”，能想到的证册基本都已经通过了、可以说除非是大幅度降价/降息、或者一线城市把自己的户口政策与购房进一步强化，否则证册刺激的边际效用还会下降。

比如上海，2025年的政策都是在隔靴搔痒：

各种证册组合推动之下，想象中的“以外环为界，外面主打以价换量、里面主打改善的结果”并没有出现；只能说明在自身的收入预期下，购房者是非常冷静的。

2026年1月：

一线城市新房价格环比下降0.3%/降幅与去年12月相同；其中上海持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4%。

同比方面，下降2.1%降幅比去年12月还扩大0.4个百分点。其中上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9%。

上海之所以有上涨，一是因为城市资源禀赋以及在国内的“价值感”、二一个更主要的是城市的核心产业–金融服务/科技金融在今年政策的“引导”下空前繁荣，而这些连有效需求都没多少只能带来基础服务业向下内卷的企业，怎么可能持续支撑新房房价的所谓“结构性上涨”？

同时，上海这样的大城市其商业化、都市感以及金融服务/科技创业和转化等特别依赖的中小企业们则在“退出”。

表现在地产层面体现为写字楼的空置率上：

还有像虹桥&古北这一核心商务区的空置率已经到了30.5%，可想而知“退出”了多少企业以及人口。

何况还有不断升高的老龄化比率和下降的生育率，截至2024年末上海60岁及以上户籍老年人口已达577.62万、占户籍人口的37.6%。

所以，应该要稳住核心产业的发展以及人口存量、并确保产业发展的成果能通过有竞争力的城市资源禀赋回馈给愿意在这里长期生活/工作的人。

这方面上海做的还远远不够，在“外环内外”上继续做“优化”已经意义不大了。

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我长期看好中国省会以上城市的房产，特别是老破小的投资价值。

但是，当前现状下，超过基本面的悲观情绪，需要有超量刺激政策才能起到效果。

在此情况下，外环以外仍然保留限购限制，完全没有必要。

此次刺激政策，短期应该对市场信心有所托底；

同时，市场信心怕拉锯战，这种小幅刺激政策对投资者信心的持续时间，应该不会太长。

继续等待，上海外环外取消所有限购限制，再观察吧。

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东京房价于2003年见大底，当时进行的关于未来房价走势预期的问卷调差，基本上一边倒看空。

人类的底层代码就是追涨杀跌，现在房价跌到这个地步，你无论上哪个论坛，主流声音肯定就是看空，哪怕是在真正的价格底部，也是看空的居多。

我也不是说现在上海或者全国房价在价格底部。我的意思是，现在想要买房的，你别去关注网上舆论，你计算好自己的这本账就行了。核心就是月供别超稳定收入的40%，这是底线。

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不买房不能进沪，这不就解决了？

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现在的情况，不是放开限购、增加公积金贷款额度和扩大购买人群能解决的。

关键的问题是：就业、就业、就业。

除了AI和芯片的部分岗位，就业差到什么程度了？

很多应届生投了1000+的简历，居然拿不到一个offer。而正值壮年的35+的中登们，各个如履薄冰胆战心惊，生怕裁员，然后被卡“年龄斩杀线”无法再次就业，中登们的存款也留着做失业金救急，完全不敢上杠杆买房。

房地产如日中天的时候，恰好是十年前我刚毕业的那年。那时候简历投10个，起码可以中8个面试，最后offer不可能少于3个，当时大家都敢买房，都上大杠杆去赌一把，难道是因为当时的政策吗？还不是因为不怕失业，不怕被裁员，心里底气十足。就算政策再好，没有就业的支撑，只是空中楼阁，又不是后面每个月的房贷物业会帮我还，难道就因为限购从3年改到1年，就敢背负30年的贷款了？

新政短期的确能延缓一些下跌的趋势，但是归根结底，不如多去打击996、立法解决歧视35+就业的问题、保护孕妇和Gap后的人群合法就业的权益，并且给各大公司更多应届生指标，扩大招聘就业人数等等措施。

扬汤止沸不如釜底抽薪，根本性的解决这场房地产问题，还是要靠就业真正好转起来才行，否则一切新政，都是短期高点，是上海房东们卖出的好机会。

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快，再不买就买不到这个价格的了，跑步前进!

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长期看，放开限购，以房管人是必然趋势。什么集体户口之类的东西都会退出历史舞台。

现在北上最拧巴的地方在于。又想维持教育医疗养老的特权，又要大量有活力的年轻人口，又要控制人口总数。这三条根本就不能同时存在。北上最重要的是腾笼换鸟。让老年人愿意走，年轻人愿意来。而不是搞什么老年人友好社会。这不是中国经济火车头应该干的事。

老年人愿意走，就是要废除户口特权。高考，医疗保险，养老金，京津冀，江浙沪一体化。让人口愿意流动起来。而不是死都要赖在北上。否则北京上海的活力只会越来越差。

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说阳光城粗暴一点的理论，上海什么时候放开限购，就代表房价彻底到底了。

这就上涨周期出一系列的政策，然后越出越涨是一个道理。

至于说房价什么时候到底，这个我估计谁都是瞎猜，猜对了的说自己厉害，猜不对的呢就会往各种地方上面扯。

如果从大的人口趋势上面来看，一年不到八百万新生儿，这可有的跌呢。

试想一下再过二十年，60后婴儿潮消失，中国人口断崖式下跌一两亿。

房子……

估计那个时候没人管房价，都会只关心养老和退休金了。

估计这也算是用一个矛盾，解决另外一个矛盾了。

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要不把成交价显示回来吧？

这样大家为这些政策叫好就有理有据了~

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想买房的建议再等等

买房送户口还没出来呢

这才哪到哪啊

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最近半年上海二手房的价格确实没怎么跌。这种不跌其实并不代表上海房价稳住了，倒像是卖方降不起的咬牙坚持。跟股票一样，大跌以后需要在山腰巩固一下根基，然后继续下探。

目前市场上的需求不是很多了，正好趁着“沪七条”，赶紧出手止损，不然等到“沪八条”、“沪十条”来的时候，又要悔不当初了。

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抖音上北哥说过一个话：你要是买房后，房子跌了（贬值了）你接受不了，就证明你不配买这套房。

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2015股灾的时候，各种利好政策轮番上阵，号称国家队砸真金白银救(抄)市(底)，最后市场一次又一次的上演了老乡别跑的戏码，短时间半年多从最高5100点砸到2600点，接近腰斩，绝大多数个股更是远远不止腰斩。

所以我想说的是，政策救市可能在短时间起到一定的作用，但是无法改变市场的整体趋势。目前房地产下行趋势的基本面没有改变，因为房子终究是给人住的，人口在减少，房子存量越来越多，这是最大的利空。而追求更好居住体验去置换更大更高品质的房子则要求大众的收入要稳步提高，那么过去的这五年间普通大众的收入都在稳步提升吗？除了几个风口产业的从业人员外，我相信大多数人应该是不这么认为的。

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有的人把“买房”当作阶级跃迁的标志。

有的人通过“不买房”实现了财务水平和生活水平的阶级跃迁…

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考验杭州的时候到了。

所有长三角地区城市都希望上海能撑住，不要放松政策。

上海吃饱，长三角城市享受外溢，跟着喝汤。上海饿肚子，长三角其他城市就要皮包骨了。

限购政策无疑对长三角是利空。

一是，会虹吸长三角其他城市，毕竟门槛进一步下降了。

二是，价格会进一步下降。以价换量是大概率。上海的价格是长三角的标尺，上限降了，其他的也只能跟着降。

三是，估计离彻底放开限购不远了。目前楼市共识已破，购房热情已大不如前了。

不过这个时间点很值得玩味，一是元宵节还没到，政策就出来了，说明有点着急的。二是汇率大涨。

很可能上海是着急截流回流国内的资金。这个道理还是比较通的。这也和国家希望慢牛的想法对上了。

今年回流资金非常猛，国家不希望这些资金都去股市，影响慢牛行情，希望资金能进实体，可能也希望引导资金进楼市。

所以，我的结论是：

1，上海房事将放量下降。

2，长三角区域全体承压。

3，政策针对回流资金，和借势可能的春季小牛市。

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知道现在上海手里几套房的拆迁户现在的心态是啥吗？

去年一年黄金在涨、股市在涨，就他手里的房子在跌。上海人对金融这块的参与度普遍高于其他地区，他看到别人赚钱就他亏钱心里受不了的，你信不信你越是放开他们跑得就越快，都把房子卖了去追高股市和黄金

追涨杀跌才是这些人的本性

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之前中介与媒体不是一直发布数据利好吗？上海还刚要收储房子当出租房来托举房价，怎么大年初九就又放松限购了？ 总之短期两三个月有效果，后面还是瞎比

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2026年祝大家新年快乐，

继续观望，所谓的——“第一次开出来的条件是最好的”

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没啥影响，北京在春节前就放松了，上海只是跟进而已，市场的预期是限购早晚取消或者名存实亡

今年的市场依旧不乐观，见底是最好的预期

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就是领导班子们围在我面前磕头我都不会买房的。他们居然想的是符合条件可以再买一套？

知乎用户 发表

青浦这里算是上海穷乡僻壤了，一手房价还是5万。请房价继续努力往下降，我能不能住别墅就看房价跌的有多少了。。。

知乎用户 发表

用处不大，年底又tm一地鸡毛，这个时代还能有发财的机会留给普通人？是馅饼还是陷阱？

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逆历史进程而行，必将被历史的车轮碾得粉碎。

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从历史成交和贷款数据看，每次政策刺激一下，都会有一堆人冲进去帮助软着陆，这就是最大的影响。

政策底：全面放开限购，甚至买房送蓝印户口，目前是一年社保外环内限一套，还有差距，但是空间不多了。

市场底（刚需底）：租售比与贷款利率持平，也就是租房成本与购房成本持平（忽略了首付资金成本）。目前上海平均租售比1.5%，首套房公积金利率2.6%，商贷3.05%。差距还很大。

情绪底（投资底）：房产投资回报率（净租售比+租金增速）>GDP增速（目前按5%）。这个差的更远，房产离值得投资还有很远的路要走。

知乎用户 发表

什么时候买房送户口，我就什么时候买房

我真的可以买，我也真的需求户口

被一个上海户口给憋死了

分割线——————————

怎么还有私信嘲讽的。

我就说了，直说了。对于一个成长在彻头彻尾农村的孩子来说，对于一个高中一天学十六个小时的孩子来说，对于一个经历了难以理解的贫穷与困苦的孩子来说，对于一个亲身体会了城市乡村二元社会的孩子来说，上海户口真的很重要。

我说的再绝对一点，我应该没有移民的打算。既然如此，这就是一种洗去过去所有不堪痛苦经历的洗礼。这就是剥去禁锢前三十年蝉蜕的勋章。这就是我与过去一切痛苦回忆割舍的利刃。这就是彻底摆脱人生阴霾的阳光。

成长于城市的你自然无法感同身受，可我不是。

分割线——————

知乎还是高人多。知乎牛人还是多。一个个一张嘴就是上海户口点击就送。我在熬居住证了。我毕业那年没有应届生来上海。告诉我还有什么？政策，我研究的不比高人少。一个个居高临下颐指气使，宁愿私信嘲讽都不愿意提一嘴该怎么做。哪怕你明确说出来该怎么做都会让我对你抱有更大的敬意。还是高人太多了。

知乎用户 发表

限购松绑倒还好，上海这房价，除非家底比较壕，否则工作一年能买得起外环内的还真没多少。这种其实更多的是给一些刚毕业落不了户的富哥学生准备的，工作个一年交个社保/个税，然后看看房子，等到时间满了父母直接下场帮忙买套，省的租房子麻烦了，这种人虽然占比少，但是大总量下，还是能贡献增量的，假设每年来上海就业的学生（包括本地学校毕业留沪，外地来上海的）有20万，其中有1%的人有这个能力，那也能消化2千套房子，蚊子腿也是肉。

其他的就没啥意思了，交3年社保能买2套，一些富中富的非沪籍可能除了自住以外，有能力再买一套给父母养老，或者提前给小孩备着，这种需求肯定有，但是我周围认识的，真不多，尤其是现在这个下行阶段，这个只能说有总比没有强吧。

对刚需家庭来说，公积金继续加码可以说是最好的消息了，即使没有补充公积金，200万的公积金贷款，很多市区老破小甚至都不需要贷商贷了，可能还是能激发一些交易量，具体多少就看后面实际成交表现了。

影响肯定会有，但是指望扭转局势肯定谈不上，我这种已经套牢的，只能是继续拿鞭子抽自己，努力赚钱置换，好显得不那么冤大头。

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根据2025年中央经济工作会议精神，2026年房地产政策的核心指引可概括为：在防风险的前提下稳定市场，通过“控增量、去库存、优供给”进行结构性调整，并加快构建“保障+市场”双轨制的新发展模式。

“沪七条”明显属于“去库存”的政策微调，主要是放宽了购房者的条件，提高购房者公积金贷款额度，减轻购房税费。

接下来看看上海商品房的主要情况：

2025年，上海商品房施工面积为16266.36万平方米，新开工面积为1492.00万平方米，竣工面积为2019.55万平方米，销售面积为1579.85万平方米。

按目前的销售情况，出清时间超过10年，压力山大。

上海的土地购置费占房地产投资金额的比例明显高于全国平均水平，2024年，上海为55.23%，全国为35.56%。

上海的一般公共预算收支情况，2025年缺口为1475.10亿元。

2025年上海政府性基金收入缺口为965.50亿元。

2025年上海地方债余额为10420.11亿元，占GDP比重为18.37%。2018年以来，二者均快速上升。

从以上可以看出上海财政在收支缺口持续扩张的情况下，对土地财政的依赖程度很高，这也是为什么上海商品房施工面积相比销售面积居高不下的根源所在。

上海二手房价格和租金情况，二者均持续下行。

在房价下行明显超过租金下行比例的情况下，租金回报率略有反弹，2026年1月达到2.04%。

上海的房价收入比情况，走势与香港基本上同步，2025年12月，上海房价收入比为34.20倍，香港为30.90倍。

中央经济工作会议还提出房地产政策要告别“挤牙膏”式微调：中央的思路是“因城施策+组合拳”，即中央定方向，地方出细则，一次性将能用的工具用足，避免零敲碎打。

很明显，“沪七条”明显还属于零敲碎打模式，没有实质性变化，无法有效逆转上海商品房长期供大于求的状态，上海财政收支压力持续增长之下，没有合适的财源替代土地财政，也无法降低土地出让金，有效盘活房地产市场。

个人长期观察房地产，东大房地产市场明显扭曲，这个扭曲主要是长期非市场化管制导致的，只有从非市场化走向市场化，才能够真正恢复正常，目前距离这一步还比较遥远。

知乎用户 发表

买了就赚的时候限购，买了就亏的时候放开，现在的程度是只要上海有份工作无论什么户口有钱想买那么就可以买房，但没户口，还是有太多不方便了，上海有房小孩还得回老家高考，放的还不够，没有直接送上海户口，说明楼市还远没有触底

知乎用户 发表

外环外岂不是更崩？

都说2026年外环外持续下跌，这波政策精准命中，能买外环内还买啥外环外？

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借着这个问题，我来写一篇「2026年上海楼市8大判断」吧！

近 3000 字，阅读需要 8 分钟，纯手打，无AI幻觉，请大家放心食用：

【2026年上海楼市8大判断】

1、中期的上海楼市的「政策底」已经到来；

2月25日的「沪七条」可以说是上海在中期的「政策底」。这个政策已经无论从「购房资格」还是「购房利率」上，都做了较大的让步，它抢在2026年小阳春前发布，希望能放大政策效果。

未来是否还会有更为强力的政策？我认为不会了，本次政策的目的，就是要尽量给到位。

但正如2023年时，很多人还在幻想房价继续上涨一样，2026年时很多人对房价已经产生惯性下跌的认知。而事实上，从2026年以来，上海二手房的房价已经开始轻微回暖，目前有近两个月的上涨，如下图所示：

但是大部分人的认知，依然觉得上海房价还在跌，毕竟大部分人对这种低频市场的反应，会比真正的市场要慢很多。

政府选择在2月抢先发布「沪七条」，就是要加速这个企稳过程，让更多人建立起「房价好像不跌了」的概念，达到事半功倍的效果。不想让这个「小阳春」成为下跌中继。

当然，「市场底」很可能是要晚于「政策底」的。

至于效果行不行，我当然是选择相信啦。这无论从屁股还是脑袋，都符合我的利益。于是有——

2、全年上海二手房价格总体企稳，可能收十字星或小阳线；

上海楼市，在本次下跌周期（从2021年起）总体比全国其他地方抗跌，这是铁一般的事实。

——2021年，全国已经到顶，但上海还是大阳线；

——2022年，全国已经开始下跌，但上海还是小阳线；

——但是2023~2025年，上海连续三根大阴棒也是事实；在2025年下半年，上海跌幅一度比全国更大。

这证明，长期的「独立行情」是难以维系的。

但从另一方面讲，从2021年到现在，比起全国，上海涨幅更大、跌幅更小，总体跌幅比全国少了 23pp 之多，2026年初上海又率先回暖，说明 分化也同样存在。

「轮动」和「分化」就如同物理世界光的波粒二象性一样，同时作用于楼市，使得短中期走势存在预测的可能。

香港楼市已于去年中期率先进入回暖周期，中期看会对上海产生一定影响。

在2026年，上海部分相关指标已经超跌，随着购房资格的进一步宽松，存在筑底的可能。

但究竟是否是筑大底还需要确认。

3、老破小率先回暖，高总价标的（千万以上）短期内承受压力；

在上一个下跌周期中，老破小比次新房显著下跌更多，「分化」已然成立，但正如上一条所说的，「轮动」也一定会来。

随着 2月25日「沪七条」颁布，公积金贷款可以达到240万甚至324万；使得老破小标的（全市300万以下的房源，占二手市场60%）在购买时几乎可以无需商业贷款，这对很多房产信仰者有着极强的吸引力。

再加上徐汇、静安、浦东率先开始实行「以旧换新」政策，政府托底含义明显，老破小的需求会激增，价格企稳。

但从另一个角度看，2026年又是限售新房解禁元年，2021年购入的大量千万量级的新房（并有相当比例的投资客）在短期内存在抛压。1000-3000万房源的价格可能会有波动。

所以，虽然长期看新房子表现依旧会好于老房子，但是2026年可能是一个例外。

4、新房价格保持名义上上涨，但总体性价比几乎不变；

自2022年6月-2025年12月，上海新房连续43个月保持上涨，但2026年1月持平结束这一波趋势。

虽然连涨43个月，但这是有代价的。

• 2022年时，由于倒挂预期很大，新房整体附赠很少，如封阳台算全面积、飘窗极少、装标极差。典型的如静安天悦，10.5万的单价很便宜，但是封阳台、飘窗难以利用，装标很差，所以名义上大幅倒挂（当时周边次新房14-15万单价），最后从实际交付，也未必很划算；
• 2023年开始实行阳台不封（送一半面积），平均让利了二三十万货值；
• 2024年飘窗增多、装标提升，每平米4-5k的装标成为日常，飘窗已经很低，墙垛减少；
• 2025年阳台可达10%（最多16平，等于送8平），部分飘窗可优化，装标开始很卷（每平米7-8k也成为常态）。

所以这三年来虽然价格涨了，但是由于附赠提升（2025年比2022年能多出 10%-15% 的货值），所以性价比并没有降低（但仔细算算，也并没有提升）。2026年，随着二手房价格可能回稳，这个趋势基本可以维持。

也就是说，你2021-2026年买新房，总体性价比差别不大（除了2025年中期，产品力略微提升但价格上涨很多的溢价，此处点名徐汇滨江的绿城潮鸣东方，19.5 的单价在情绪高涨期卖掉，现在看来，浮亏明显）。

5、新房产品力提升告一段落，「四代宅」不会出现，新房&二手房博弈加剧；

新房附赠面积的提升，其实是短期内的饮鸩止渴，虽然本批次新房好卖了，但是它背刺了过去的新房，且长期看会让大家产生「等一等，未来会更好」的心态，未来反而会更难卖。

这里我要反对一下高票回答，事实上截止目前，上海都没有出现过四代宅，部分房子可以勉强说是3.5 代宅。四代宅目前在很多城市试点，但效果总体不太好，而上海是对外立面和城市天际线相对比较重视的城市，短期内很难推广。

如果四代宅不出现，在上海更为规范的市场中，赠送面积会有上限，短期内卷装标也会有一个上限，所以新房产品力提升也会较为有限。

2021-2023年，买新房几乎是绝对比二手房划算的，除了需要一定的等待周期；

2024-2025年，新房的倒挂逐渐消失，但依旧吸引买家，但2025年下半年已经有点颓势；

到了2026 年，新房会「价格更贵、但得房率&装标更高」。

对于千万级别的买家来说，买新房还是二手房，这是一个艰难的选择。

6、学区房溢价继续减少；

一句话：学区房的溢价取决于人口预期。

中期内上海依然能虹吸全国人才，人口总量不会有滑坡。

但短期内，适龄入学人数的下降趋势也不会逆转，这需要更长时间修复，建议短中期内不要太关注学区房了，除非是特别顶级的学区。

7、今年土地供应总货值不会减少，但面积会下降，地段更核心；

从前两年起，上海土拍总量就在下降，但是位置越来越核心，单价越来越高。这是符合规律的：在上行周期把边角料地块都卖掉，而在下行周期卖好地，保收益。

所以所谓「绝版地块」什么的，听听就好，上海的土地没有那么少，只有捂不梧的区别。

比如，2026年初，北上海市区会上市两块较好的地块，一个是虹口的绿城潮鸣外滩，另一个是苏河湾招商&越秀&星狮&瑞城地块（招商操刀）。这两块地是短期内北上海最有故事的地块。

除此之外，南上海的黄浦翠湖7期、徐汇滨江中海地块等核心也会一一上市。

加上土拍中虹口（北外滩）、老静安（长乐路）、黄浦（老西门）、长宁（江苏路）等都会发力，今年各区的好地块会相当多，这些地块都会在 2027 年前变成商品房。

所以想买豪宅的人，可以慢慢挑挑。

8、普通购房者会越来越难以获取透明信息；

在2023年，判断一个新房卖得好不好，看积分就知道；

2024年，积分不一定靠谱，但还可以看认筹率；

2025年，我们知道认筹有水分，就得去「网上房地产」看网签率才知道房子卖得如何；

2026年嘛，网签率大概率也不太靠谱的，很多楼盘拥有水签（非实际购房人、代为签约，可能没有卖掉）、缓签（购房者先草签，几个月后再正是签约）政策，普通购房者获取真实销售信息将会越来越困难。

又由于有些真话不让说（比如我小红书【普拉思（房产研究版）】中说了真话，可能会喜提禁言30天），市场上很多房产中介无脑唱多，导致买家信任降低，对于普通买家来说，做决策的成本会显著提高。

总之，没有永远上涨的市场，但也没有永远下跌的市场；

如果楼市长期下行，从长期看对各行各业都会产生深远的负面影响，普通人并不能等到「房价跌到我能轻松购买」的时刻，在这之前，你的工作会率先受到激烈的负面影响了。

所以维稳楼市，是政府必须做且必须做成的事情，我也会相信它有效。

短期谨慎操作（要买也不要拉满杠杆）；

刚需自行入场（最近下跌空间已较小）；

投资仍需小心（并不是好的千万标的）；

长期谨慎看好（要相信国运会挺过去）。

P.S. 由于知乎上对房产的总体看空氛围过于浓郁，作为一个纯粹的房产爱好者（尤其是中观研究），我更多的内容会更新在小红书的 【_普拉思（房产研究版）】_上，有兴趣可以关注一下。

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上海房价正在俯冲，“沪七条”只是降落伞，试图降得慢一点，不能阻止下降。

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路径依赖很可怕

前二十五年，七零八零九五前普通人为了买房过的啥日子，他们的孩子可是看的明明白白的。

你觉得这个环境下长大的孩子还会愿意为了一套房子和所谓的“未来”愿意继续父辈的路子吗？有愿意的比例多大？这个套路的“好”能享受到的只是那一小部分人，但这个套路的“坏”大多数人可都享受过了。

即使套路内核不变，外包装也得大变样才能让新一代年轻人愿意尝试不是？尽管结果差不多。

所以各位大人们，时代需要变化，需要新故事来吸引年轻人跟你玩，否则你就是激励机制有问题啊，再加上各路春风法官各种骚操作，嘿嘿。

还指望用房子把年轻人圈进来没毛病，但套路得变了，分配机制的大改，不然他们直接躺平。

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下一次就是完全放开限购了，社保居住证啥都不要了，然后肯定也没啥起色。快进到买房送蓝印户口，才能有点起色了

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这可咋办！我外环内有房子，要是被别人买走了咋整？

这政策突然就出来了，我还没有思想准备呢！

哈哈哈，大笑三声出门去！

玩笑归玩笑，还是说说上海的这个沪七条吧。“符合条件非沪籍居民可在外环内增购 1 套住房，对房地产市场有何影响。”

这个“非沪籍居民”指的是上海市常住居民但还没有取得上海市户籍的人士，同时要求他们缴纳社保或个人所得税满三年。实际上就是在上海工作的非沪籍常住人口。

“可在外环内增购1套住房”，是说以前他们只能在外环外购买，现在可在外环内购买了，并且是“增购一套”，就是原来可以买一套，现在还可以再买一套。

我先说说上海的“外环”概念吧，北京有一环到六环，现在虽然有“七环”的说法，但那个全称是首都地区环线高速公路（G95），部分路段并不在北京境内。

北京的面积比上海大很多，北京近16400平方公里，上海只有6400平方公里，仅为北京的零头。

所以上海没有那么多环线，只有内环、中环、外环和郊环共四个环线。

我们来和北京对比一下，大家就知道上海的外环是个什么概念了。

上海的内环内大概是115平方公里，外环内大约664平方公里；内环内人口大约320多万，外环内人口大约1500多万。

北京呢？

一环‌：环内面积约为 ‌18平方公里‌；

‌二环‌：环内面积约为 ‌62平方公里‌；

‌三环‌：环内面积约为 ‌159平方公里‌；

‌四环‌：环内面积约为 ‌302平方公里‌；

‌五环‌：环内面积约为 ‌667平方公里‌；

‌六环‌：环内面积约为 ‌2267平方公里‌。

所以，上海的外环内就相当于北京的五环内，几乎完全相等——660多平方公里。

北京各环线内人口的分布如何呢？

一环就是紫禁城及周围那一小块地方，所以不统计常住人口，也不便于统计。

‌二环内‌：约 ‌148万人‌；

三环内：大约405万人；

‌四环内：大约693万人；

五环内：大约1054万人；

六环内：1634万人。

你看到一个很有意思的现象了吧？上海的外环内面积跟北京的五环内相当，但人口多出450万。所以上海外环内人口密度是 2.26万人/平方公里，北京五环内人口密度只有1.58万人/平方公里。

所以，上海一直想把人口疏导一部分到五大新城。北京的话，郊区人口更稀疏，六环外只有518万人，但面积有14130平方公里，人口密度只有367人/平方公里。北京比上海更严重，郊区就没几个人，但核心城区拥堵严重。

以前两个城市差不多，都想把人往郊区引导，尤其是对于非户籍人口。这就是上海一直限购外环内非户籍人口购房的原因。

但现在房地产不景气，就把这个口子又打开了。影响如何？对外环内房产有些利好吧，但影响也不会太大。毕竟上海外环内房价还是比较贵，千把万也买不到多像样的房子，可能给少数有钱的非沪籍人口带来方便。

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什么时候申城购房政策调整为:买房就送蓝印户口。

我估计上海楼市才能迎来一波“春天”。

现在只是允许“外地人”在市中心买几套房，那不管用，中心城区范围一套房（以二室一厅为例）要500-1000万，普遍还是买不起。你要是说送蓝印户口，孩子能在上海中/高考了，有入场券了，那砸锅卖铁也得上～

再苦不能苦孩子嘛

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再等等，过几年就直接买房送户口了~

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看完以后脑海里的是：沪爷沪姐缺韭菜了？全文看下来感受就是上海楼市现在有点卖不动了，急需韭菜来买。“沪七条”就是降价大甩卖前的入场券打折卷大放送。以前韭菜没资格买，现在社保满一年就行；以前韭菜钱不够，现在公积金多借给你几十万。核心就一句话：“快来买吧韭菜们，条件好商量！”这就像商场搞店庆，先把人流量搞起来。至于你买了之后是赚是赔你猜。如果你是真刚需上海翻“大山”（结婚、小孩上学、自己住），这波算是机会，可以认真去看看。如果你是想着炒一把就跑，还是别当韭菜了！

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都去势了，再喂什么药都不灵了。

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看问题看本质。为啥政策松绑了？因为没有新的人接盘楼市了，这个政策会短暂让交易量增加，但是解决不了根本问题。北京从五年变成两年，又变成了一年，对房地产有一点点刺激，但是改变不了依旧下跌的趋势。政策没有错，不可能一下子放开的。让有钱的人继续买，让有能力的新上海人先买，共同建设美好上海。

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越没人买越没人买

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上海开始买房送户口之前看都不看。

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我觉得几乎没有影响。

懒得分析，我说一件事就好。

我在银行里审房贷的，房产政策变动如果影响大，我会在官宣之前几天就知道个大概，要先给我开会吹风，做好准备。不大要紧的呢，先听官宣，当天下午开会或者下班后线上开会。

现在这个消息已经过了一整天了。我昨天没开会，晚上也没有线上会，我今天早上上班甚至连邮件都没有。我目前只看到公共渠道的信息。

所以，我觉得这事儿应该没什么影响。

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木有新意啊

说实在的，还不如再降点利率来的实在

我有预感，当利率降到1个点以下的时候，上海房价一定涨

央行要给力啊

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大家别吹最后一条底裤蓝印户口了，那就是跟韭菜壮阳一样的笑话，

纵向来看上海当年房地产低迷蓝印户口送了七年都没勃起。真正的转折点是01年加入WTO，上海依托东亚最优良的深水港成为外贸中心，叠加金融与轻工业重回一线城市，03年房价才涨起来的。

横向来看，当年涨势比上海猛的多了去了，浙江温州及海南一度超越北京成为房价第一高城，原因无他仅仅因为经济发达。

上海涨起来跟蓝印户口一点关系没有，别做春梦了，还不如期待特朗普突然性转跟中国度蜜月

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短期看收入，中期看利率，远期看人口，还有个灰犀牛房产税。

短期扪心自问，工作能不能保得住？收入水平能保住不降低吗？

中期你觉得房贷利率会降到1%以下吗？五年期定存降到1%以下是迟早的事，房贷利率一直扭扭捏捏的不跟。另外也要观察租售比与房贷利率何时反转。

远期人口是明摆着的，最快也要一代人的时间来恢复。

至于限购政策纯粹是遮羞布，放松到什么程度不重要，有没有很重要。

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快熊变慢熊，应套尽套，快速收拢市场空余资金

房价的根据是当地的产业和工资来的

鹤岗的楼房就是比北京海淀还有上海浦东的老破小条件好

但是鹤岗的房，皮炎里插火箭，也赶不上海淀和浦东的房价

就是因为鹤岗没有产业

之前房地产上涨都是因为大基建，导致整个房地产市场的资金开始扩容

但是现在经济下行，这次因为什么呢？

如果全中国的互联网行业全搬去上海我觉得上海到底了，不然不太现实

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你急了，你急了，你又急了，但是不是很有诚意地急了。

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上海“沪七条”一出，市场都在讨论放松和利好。但如果你只看到这一层，就完全错了。这不是一次简单的政策松绑，而是一次城市治理逻辑的公开切换。

它回答了一个根本问题：当人口不再无限增长时，城市靠什么运转？

这份文件的重量，不在条款本身，而在于它清晰地标示了中国城市化进程的一次关键转向：从规模扩张的“城镇化”，迈向功能分化的“都市圈化”。

这对市场、城市及未来的影响，需放在这个历史性转折的背景下审视。

对上海：这是一次社会结构重组

政策三条核心——降低社保年限、提高公积金贷款、调整房产税——绝非孤立举措，而是一套组合工具，旨在达成三个明确目标：

1、加速“人口资本化”：社保年限要求从三年骤降至一年，核心是缩短考察周期，快速将具备生产与消费能力的“流动人力”，转化为有恒产、有恒心、与城市深度绑定的“定居资本”。

居住证满五年购房条款，则是将已为城市运行贡献多年、却处于管理模糊地带的庞大“存量人口”，正式纳入城市公共服务与治理体系，完成社会整合的“最后一公里”。

2、实施“财政精准滴灌”：公积金贷款额度的大幅提升及对特定群体（多子女、购绿建）的倾斜，绝非普惠性放水。其实质，是利用政策性金融工具，完成一次社会信用的分层与识别。高额度的受益者，必然是公积金缴存高、职业稳定的群体。

这等同于用国家信用背书的低成本资金，置换这部分核心中产未来的商业负债，旨在加固社会稳定器的财务基础，并定向刺激改善型消费。对绿色建筑的补贴加成，则是以金融手段强制引导市场供给结构，为城市的低碳更新设定技术路径。

3、推动“保障责任转移”：允许特定情况的成年子女购房免税，政策含义远超减税本身。

它是对中国家庭代际财富转移模式的正式法律追认与鼓励。此举将一部分住房保障责任，从公共财政悄然转移至家庭单元内部，是成本效益极高的社会政策设计，旨在巩固家庭这一社会基石的财富承载与风险抵御功能。

对上海楼市的影响，绝非普涨。

其结果是市场将沿新的价值坐标剧烈分化：核心资产（绑定优势地段、稀缺资源、符合未来标准的住宅）将获得坚实的流动性支撑；而大量不符合“人才绑定”与“品质升级”导向的普通资产，将继续面临压力。市场将从“有无”问题，彻底转向“优劣”问题。

对其他城市：这是一份迫在眉睫的战略选择

上海作为政策风向标，此次实则为全国重点城市提供了一份清晰的行动范式。后续影响将呈现梯队传导效应：

1、一线及核心二线城市（如北京、深圳、杭州、南京、成都等）：将迅速吸收其政策内核——“精准筛选绑定有效人口，优化内部债务结构，引导城市硬件升级”。它们会依据自身财政与产业状况进行调整，但竞争的逻辑已从“抢人”变为“选人”，从“管理”升维为“运营”。

2、多数省会及普通二线城市：将面临严峻挑战。完全复制上海标准，可能超出其产业与公共服务承载力；若不跟进，又恐在人才与资源的争夺中边缘化。它们的出路在于“差异化聚焦”，集中资源打造若干优势产业或功能片区，以此吸引特定领域的人口与资本，形成错位竞争。

3、广大三四线城市：此轮政策博弈与其关联度将迅速降低。它们的核心任务将转向提供宜居成本与基础公共服务，承接区域内的居住与生活保障功能，发展逻辑与一二线城市彻底分野。

中国城市格局，将由此加速形成“核心都市-功能节点-保障腹地”的三层塔式结构。

“沪七条”的深层意义，在于它标志着驱动中国房地产二十年的“增长主义范式”终结，一个 “功能主义范式” 的时代正式开启。

房产的估值基础，正从“增长预期”全面转向 “内涵价值” 。

这包括：所捆绑的城市公共资源（教育、医疗）、所符合的可持续标准（绿色、智能）、所服务的社会功能（吸引人才、保障居住）。

政策的目标函数，从“刺激交易、拉动增长”变为 “优化配置、稳定系统” 。房地产市场成为社会治理的关键子系统，其首要任务是防范金融风险、服务人口战略、促进社会公平。

个人的资产逻辑，必须从“投机增值”切换为 “功能配置”。房产选择，本质上是对家庭发展所需核心资源（教育、户籍、社区环境）和未来城市地位的长期投资。其财务回报将趋于社会平均利润，超额收益将主要来自其捆绑的、稀缺的非财务性资源。

所以，这份文件是一份冷静的宣告。

它宣告了那个依靠土地金融和人口红利驱动城市膨胀的年代已经结束。

未来属于那些能清醒认知自身在“三层塔式”城市新格局中所处位置，并能依据“功能主义”新范式，重新审视与配置自身资产的城市、企业与家庭。

历史进程的转向静默无声，但其力量足以重塑所有参与者的命运轨迹。

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有用，但效果很一般。

根本逻辑还是人口，断崖下降，已经将未来耗尽。

房子在我们国家有两个功能，一个是学区，用来给孩子用的，崩溃了。

一个是居住，这个租和买，都能实现，考虑人口继续下降，房产严重过剩的情况，租售比悬挂，租更有性价比。

投资属性不用再考虑了。

尤其是外环这种地方。

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下一步全市不限购，公积金余额当首付，公积金贷款夫妻双方最高可贷款480万

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还没到买房送户口的时候那就还没到底。

说明，评估上还没有那么着急，大招不用放完。

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简单说就是：托底部，注入流动性

很多人对上海的房子有误区，实际上海的房子是分层的

• 300w以下
• 300w-800w
• 800w-1200w
• 1200w-2000w
• 2000w以上

根本不是一种东西

1200w以上的不谈，这个基本和普通人关系不大

往下面说，其实每层是大概差300-400w的，

为什么？ 其实很简单，就是上海普通的打工人大概一辈子的收入。

外地来的普通人，其实一辈子大概就是买300-400w左右的房子的。

上海本地有了这个基础的人，也就是父母有房的人，为孩子买房子，基本就是买800w左右的。 因为自己父母的300w的房子卖了之后，大概是加自己这辈子的300w左右给孩子买一个，这个实际上还是刚需范畴的。

同样的，孩子自己工作之后，再加300w买一个1200w左右的房子。 1200w的房子已经是上海核心区里面普通人的顶峰了。

1200w在网上，实际上差距就很大了，因为这个层级不是普通人的，价格要看边际的出价，而不是价值本身。

这个分层是非常明显的

上海楼市的问题不在于1200w上面这几层，而是最下面的断了。 经济出问题之后，最先被波及的就是底层

而实际上，底层的购房意愿却是最大的

你一年能挣100w人民币以上，你去哪大概率都过得不错

而你一年能挣15w人民币，上海可能就是你最好的选择，因为你大概率去别的地方挣不到。而这些人，则是最想在上海有个稳定的居所的。

所以，上海现在这个政策就是托底，算是善政了。

让300w以下的活动起来，简单说就是这个层级的，公积金基本给你包了。利率算没有。

800w这个位置的，家庭可以贷300w公积金也是一样，你卖了老破小，加上公积金，基本可以上车这个层级的了。

后面的同理。

这个政策算是比较精妙了，确实是实际帮助了想买房的人，也不会给投机的空间，造成道德风险。

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影响就是继续跌，迟早会回到买房就落户的时代。

后期北京、深圳应该会跟上

尤其是深圳，已经脱的差不多了，就剩下裤衩了，这次应该会全脱掉

然后，看看周边的长三角

苏州肯定是继续跌了，原本很多上海上班、苏州买房的，这时候会考虑置换一套离公司近一点的地方

南京已经跌的差不多了，后期跌幅应该不大

杭州和合肥那还是要继续跌的，带动省内继续跌

合肥滨湖已经到一万三左右，后期会进一步下探到一万左右，大高层回到七八千

那么许多皖北来的兄弟就可以把老家房子出手，在合肥买房了，皖北以后就是县城的水平了

安庆已经跌的差不多了，后期就是有价无市，卖不掉了

芜湖继续跌，马鞍山继续跌，人口继续外流去上海、南京

黄山不好说，毕竟黄山的房子很多不是本地人再买

宣城、铜陵、池州就慢慢萎缩吧。

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上海都扛不住了，其他城市也就没必要扛了

新的时代要来了，向前看，不要总想当年的辉煌

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以前我收入巅峰期，房价在暴涨期，因为单身被挡在限购门外，一点红利也没吃到。

现在我收入只有巅峰期三四成，还是单身，但年老色衰，你告诉我外环内可以买两套，外环外买几百几千套都行。我要是现在买了不就是当了两次大冤种吗？

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只能说上海一放松，紧张的不是上海房产，是周围城市，不管是环京，还是环沪，在过去房价暴涨的一段时间内，承接的是上海外溢出来的一批刚需，甚至是上海本地人，昆山，嘉善，启东，这些地方抛售已经晚了，杭州，宁波，嘉兴，甚至到南京，之前涨的很猛的，这波还有的降，尤其南京，杭州。还有一个合肥，之前很多年积攒的外出务工流，回乡置房定居，结果合肥给来个暴涨，现在等着看吧。

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从历史上看，这个政策出台的时候离底部就不远了。上海只是开始，今年的力度必然会超过去年。上头明确提出今年消费和内需是首要战略任务，内需，消费，投资，地方债所有归集都是地产，不能再这么下去了

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周围的一二线城市房价更撑不住了

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没一点影响，什么年代了还搁这关注房地产？

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不买房，真的是因为被限购给限住了？

过去我要是拿着1000万在上海随便找一个中介，告诉他我有钱，没资格。他们应该有各种办法能让我买到这套房子。

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当上涨预期消失后，冷静下来看会觉得当前上海的房价还是太高了，随便市区一套老破小，动辄每平米五六万，200万才买个30多平的房子，不送户口真想不通谁来买，毕竟学区是快忽悠不动人了。

很多人开始来思考房价下跌的锚点究竟在哪，比如租售比？ deepseek说国际惯例1：200-300，我看我租的房子还在1：1000，看来这下跌潜力还是巨大的。

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等买房送蓝印户口的真的劝你别做梦了。

当年有多少房子，现在有多少房子？

当年上海等人矿来建设，现在常驻人口加流动人口往3000万去了。

当年金山奉贤南汇都是县，现在划到区，不见得金山买一套50万老破小给你个上海户口吧？

还是说和川普学，买500万房送户口？怎么可能呢？

先安家，再慢慢积分吧，别想有的没的。

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老乡，别走！听我把话说。老乡、老乡，你……咋不听我说呢

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这就是典型的假努力，房产税不取消你限购放得再宽又有什么用？

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给你们个机会快来买房，别不识抬举←_←

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说明上海房地产也顶不住了

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我还是喜欢你桀骜不驯时候的样子，这么施舍有点不适应

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当年三万块到手的内环老公房现在450万卖给新上海人

已经算很便宜啦

还不感激涕零

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不是已经连续几个月二手房成交量超过 2 万套了，中介们不是说二手房库存消耗消耗量很大吗？怎么还松绑呢？真难猜啊🤦‍♂️

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你只要思考一件事：有好事会轮得到你一个无权无势的老百姓吗？呵呵

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哪怕快要饿死了，依然还要享受权力～这就是傲慢。

刘慈欣说的那种傲慢。

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现在这种政策挤牙膏式地放出来，简直就是在背刺普通家庭，之前交满一年社保只是外环外，等上车了你告诉我外环内也行了。

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老破小可以抢救一下……

上海的房子没有居住价值，全是地段。

什么近郊远郊电梯房的新房的居住价值是外地人不懂几年前炒出来的……

当然你也不能说外地人不懂，外地人里面有一些懂得很，抄完前两年就卖了，赚翻。

不过你如果是住上海的，工作啥的，包括以后的规划也不准备回老家了或者老家就在上海……

那学不了这些很懂的外地人，再然后你就只有地段价值了。

说再直白一点，就是你占着茅坑不拉屎，也是要买门票的……

所以，老破小可以抢救一下，我前两天听说一套房子租售比4+%……

可惜，第二天就签掉了……

新房次新房么……

我是不会建议各位下手的。

我给你们举个例子。

之前其实举过的，有一个朋友的同事，外地小年轻。

之前就不说了，现在房租还是3000多一个月。

那么，他如果买一个小一些的老一点的核心地块的两室一厅，居住条件能好非常非常非常多。

然后呢？差不多位置买个3000多一个月的那种房子，

150万就可以达到了，首付30万，贷款120万，月还贷4800

我的小年轻朋友公积金每个月2000出头……

买个房子现金流都增加了=_=

当然了，这种并不适合那些随时准备撤离回老家，以级特别在意本金绝对不能回撤的人……

房子在可以预见的未来，依旧是没什么涨头的，毕竟市场规模或者说整体资金量萎缩的吓人。

适合什么？

适合那种，扔一笔钱，然后就烂屁股也要烂在这个地方，拉不出屎也不想把茅坑让出来的那种……

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他急了，他又急了

他示好了，但又扭扭捏捏的

外环外这个1年社保要求还保留着，实际上毫无意义，但保留着朦胧美

任何政策的示好，都是诱导你掏钱消费，扩大消费人群

一个水泥盒子，让牛马背着30年的贷款，一个35岁就有失业风险的人背负30年？

真想让牛马享受生活，不需要买房子，还不如出点政策，让牛马能找到工作，让牛马能多赚点，保证牛马的八小时工作制，多放点假

26年的房地产很有意思，继续延续25年12月次新的跌幅，还是扩大跌幅呢？

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建议官方推出恶意不买房黑名单！

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意思是“老乡别走，把钱留下”。

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这就好比坐台的小姐。

过去经济好顾客多，还能两手往下面一捂，“低于1w一晚老娘不伺候！外地来的不伺候！”

别人劝她找个好人家，改成每个月拿钱细水长流，她不的，嫌来钱太慢了。

现在经济差了，没顾客了，但两腿一分直接宴请八方吧，面子上还有点挂不住。而且显得自己不值钱，自己好歹一晚上也值个1000呢，这口子一开以后岂不是是个人花200就能玩了？不行不行！

结果只能扭扭捏捏地来句：“6000包夜得了，搁以前你们这些乡毋宁还不配来呢，别给脸不要！”

但还是没人，没钱的买不起，有点小钱的觉得不值，富哥嫌玩她掉价，不如隔壁东瀛妹和大洋马，有的开起来舒服，有的帮自己挣点小钱。以前自己花钱败家或者协议里塞点小巧思大家也认栽，可现在人老珠黄又事儿妈，都比不过南边的村里小妹，还挑三拣四，这不哄抬福价么？

她其实也后悔以前没赶紧找个老实人吃工资钱，但早习惯了消费大手大脚，加了一堆杠杆买这买那，现在一堆债等着还，不卖不行，不卖当天就饿死。

于是就只能拧巴地喊：

“姐现在全国可飞，不限本地啦！”

“5000包夜，加1000可以不戴啦！”

“现在包月有优惠，每月20次仅需88888一个月啦！”

……

“来啊，tnnd，为什么不来？”

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看到“沪七条”落地，最直观的感受是：一线城市的政策工具箱，确实还在持续往外掏东西。

这次的新政，信息量其实不小，可以简单梳理几条核心的。比如非沪籍买外环内社保或个税年限直接从3年降到连续1年，满3年的甚至能在外环内多买一套；持居住证满5年的，无需提供社保或个税证明，可在全市限购1套住房。公积金方面，首套房最高贷款额度从160万提到240万，叠加多子女家庭和绿色建筑相关因素后最高能到324万，而且已结清公积金贷款、且本市无住房或仅有1套住房的家庭，再买房时可申请公积金贷款。

另外房产税也做了微调，沪籍成年子女未成年时与父母共有的房子不计入自己的套数，置换后只要该住房仍属于家庭唯一住房，就暂免征房产税。这显然是瞄准了改善置换的需求，同时也兼顾了刚性住房需求。

与其说这是孤立的“大招”，不如把它看作一线城市在“挤牙膏式”放松进程中的又一次前进。信号很明确：限购这道篱笆，正在被一截一截地拆除。

那它对市场到底有多大影响？短期来看，交易量肯定会有一波脉冲式回升。门槛降得这么直接，尤其是把外环内的口子撕大了，确实能把一批社保刚满一年的新市民、以及想在外环内改善的非沪籍家庭给“勾”出来。这会强化上海二手房市场近期已经出现的“以价换量”势头。

但要说房价会就此扭头向上，恐怕需要更深层的审视。这才是问题的关键——我们需要拆解几个更深层的制约因素。

首先是“亏钱效应”对购房心理的侵蚀。房价持续下行带来的不仅是账面财富缩水，更是一种“财富幻觉”的破灭。对于多数中国家庭而言，房产占家庭总资产的比例高达60%至70%。当房子市值低于剩余贷款总额，甚至出现“亏了300个”的真实案例时，潜在购房者会本能地产生“接盘焦虑”。这种心理层面的负反馈，远比限购放松的刺激更为持久。市场上不缺购买力，缺的是“买了不会亏”的信心。

其次是租金收益率对房价的支撑力度仍然偏弱。2025年百城住宅平均租金回报率回升至2.39%，这一水平虽然已高于定期存款和多数主流理财产品的收益，但距离覆盖房贷成本仍有差距。如果按3%以上的按揭利率计算，一套房子每月产生的租金往往还不够还利息，再扣除物业费、房屋折旧等持有成本，现金流就成了负值。这意味着，单纯从现金流角度看，买房收租依然是一笔需要持续贴钱的买卖。

第三是房地产税的预期。对于持有多套房的群体而言，这始终是一把悬在头顶的剑——持有房产不再是一劳永逸，而是需要面对未来可能出现的固定支出。无论何时落地，这种预期本身就会抑制投资性需求的入市冲动。

第四是现金流稳定性的问题，这一点可能被很多人低估了。买一套房，背上的是二三十年的房贷，这对购房人未来收入的稳定性提出了极高的要求。而当前我们正在经历的，是AI技术对就业市场的深刻重塑。从白领岗位的程序员、设计师，到基础职能的客服、文案，越来越多职业正面临被替代或降薪的风险。就业市场的不确定性正在成为常态，当“明天会不会被优化”成为越来越多人不得不考虑的现实问题，动辄锁定未来三十年现金流的购房决策，自然会变得更加谨慎。这不是需求消失了，而是支撑需求的根基——稳定的收入预期——正在松动。

更深层的结构性变化在于：住房作为家庭部门最重要资产的地位正在削弱。研究表明，自2008年以来，中国城镇家庭的财富差距主要来自房产差距，贡献率接近80%。这意味着一旦房价进入调整通道，对整个家庭资产负债表的冲击是系统性的。而当资产的锚开始松动，最直接的后果就是“换不动了”。这种冲击会通过置换链条层层传递：二三线城市房价下跌，意味着老家父母那套房子卖不出价，子女在上海凑首付就少了一份底气；自己手上那套首套房卖不出好价钱，想要置换改善也就卡在了半路。当房产的流动性被冻结，整个家庭的财富周转也就陷入了停滞。

综合来看，“沪七条”的实质作用是托底而非拉高。它能让交易量回暖，但难以扭转房价的长期预期。对普通购房者而言，如果是基于自住需求，现在的信贷成本和上车门槛确实友好了一些。但如果是冲着抄底去的，可能需要想清楚：当“房住不炒”成为长期共识，当租金收益取代价差收益成为资产定价的锚，当未来三十年的现金流变得越来越不可预测，所谓的反转逻辑，真的还会来吗？

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看了高赞回答，感觉大家把该说的逻辑都说得差不多了，什么挤牙膏式放松的边际效应递减、外环外被虹吸的风险、政策工具箱快见底之类的。换个角度分析也许不太中听：这次沪七条真正在意的，可能压根不是救楼市，而是保人口。

因为我本身之前在地产行业，去年的时候一个在上海的朋友找我帮他参谋房子，他在张江干了五年程序员，社保早就满了，但一直摇不到新房，二手又下不去手。他的原话是：不是买不起，是感觉被当韭菜割，今天放开明天收紧，谁愿意拿三十年现金流赌政策的稳定性？

这种心态在沪漂里特别普遍。限购表面上卡的是购房资格，实际上磨损的是长期定居意愿。我认识好几个能力够落户、但迟迟不办的朋友，问就是“反正也买不了房，户口有什么用”。当房子和户籍脱钩、又和社保年限强绑定时，政策传递的信号就很暧昧——你到底欢迎我长期待下去，还是只想要我的劳动力红利？

所以一年社保即可外环内购房这个条款，降门槛是次要的，表态才是主要的。它等于官方承认：以前那种先贡献五年社保才给上车资格的筛选逻辑过时了。现在上海需要抢的是35岁以下、收入还行、但还没下定决心扎根的人。给他们一个预期，相当于发了一张心理层面的准市民卡。

当然这到底能不能托住房价我持怀疑态度。外环内新房库存确实不多，但二手挂牌量摆在那，真放开购买资格，供给端的反应可能比需求端更快。查了下数据，2024年上海外环内二手挂牌同比涨了差不多40%，很多是早年投资客在出货。这时候放开限购，更像是给这些存量筹码找接盘侠，而不是创造新的上涨动能。因为现在买房的人和十年前买房的人，根本不是一个物种。以前那波是六个钱包凑首付、赌资产增值的投资逻辑；现在能下场的，要么是公积金覆盖月供、不影响现金流的体制内家庭，要么是全款小换大的本地改善。中间那层高杠杆、高预期的新中产正在被消灭。

这次公积金额度提到240万，多孩家庭能到324万，看着挺大方，但算笔账就露馅了。外环内像样的两房现在什么价？800万起步。324万公积金+200万商贷，首付还得掏近300万。能一次性拿出300万现金的家庭，在上海是什么水平？反正我认识的沪漂里，五年能攒下这个数的，基本都转去杭州成都买房了，留下的反而是反正也买不起不如躺平的。

所以政策效果会分化得很厉害。外环内的新房可能会有一波热度，尤其是那种总价600万左右的紧凑三房，正好卡在够一够能够到的心理价位上。但外环外就惨了，本来去年825新政后那边已经实质放开，现在内环松了，谁还去买外环？我猜测接下来半年，嘉定、青浦、奉贤的二手挂牌量会再上一个台阶，价格可能还要阴跌。

更深一层的问题，这种渐进式放松，本质上是在透支政策信誉。广州就是个活例子，一点点挤牙膏，市场就学聪明了，永远等你下一步。我听过一个挺损的说法：现在上海楼市的买家，比卖家还会算账，等等党不是没钱，是怕买在半山腰。政策越频繁调整，这种观望情绪越重，最后变成死局。

所以沪七条的影响，短期看是外环内二手挂牌加速去化、外环外承压；中期看是北京五环内跟进放松、全国二线城市被虹吸；长期看……长期看可能什么都没改变，因为真正决定房价的，从来不是限购松紧，而是大家对未来的收入预期。而这个预期，靠房地产政策是救不回来的。

我跟几个中介朋友、还有正在看房的老同学聊出来的想法，可能偏悲观，但终归比“重大利好、楼市回暖”的通稿实在一点。

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影响就是还得继续跌。理由前年底我就回答过，给这个回答引个流，我还是持续看空。

https://www.zhihu.com/question/605042552/answer/47486918314?share_code=jJDgPJY8iq1t&utm_psn=2010078657775948981

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认识一位朋友，前几年，从江浙沪某地买的房，170多W，几个月前卖了，售价是80W。

呵呵，这亏损。。。。

还好人家不差钱，当时是全款买的，要是贷款，那不敢想。

而今又搞政策，吆喝，大家都来买房子吧！

实则没什么用。

就算有微弱的影响，也只是买房的人群范围又增大了！

仅此而已！

管你出七条八条的，

外地人买个房子，没有教育医疗户口相关的组合拳政策，那都是虚假的实惠！

现在上海新建的高档公寓，高档小区，越来越多。租着也能过的很舒服，为啥要买你的房子？？

说的难听点，**就是靠买卖房地产多收些钱款而已！**毕竟交易都要交税的。

面对越来越开民智的新一代人，不少人都不结婚不生孩子了，

房子？？要来作甚？？

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最新沪七条又一次证明了一个真理：

真正值钱的东西是你花钱也买不到的，比如户口。

一点点放松，也是一点点的让你明白，水泥盒子终究只是水泥盒子。户口是好东西，想要也不给你，水泥盒子你想要就拿去，但是有条件，要么上贡你过去赚的钱，要么上贡你未来能赚到的钱。

你买2套还是买10套没有本质区别，无非是榨干自己的钱包。

没有户口，你有多少套房子也不是上海人。

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限购的本质是因为“供应”无法满足“需求”，人为打压一部分“需求”，避免价格暴涨

过去计划经济时代，粮票 布票 自行车票等等票据，本质是压制“需求”

房地产市场的限购，逻辑本质与以前的粮票 布票等等票据是一样的。只是依托于当代发达的信息网络，限购政策不需要通过发放票据来实现而已

当年取消各种票据的时候，物价疯涨了吗？

房地产，一样的

现在全上海的房子，1年社保就可以买，距离彻底放开，没几天了。看看彻底放开的那些城市，有没有止跌的？

每次限购政策的松绑，都是一次“供过于求”状态的官方认定。珍惜每一次机会哦

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奇奇怪怪，快进到买房送户口。

如果从摩托佬角度，魔都凯旋都倒完了，甚至被徽京凯旋收购，甚至车子都不敢有库存，售后都崩完了，还指望啥房子，牛马打工人能和大城市顶着禁摩玩摩托的比嘛，开玩笑。

如果从牛马程序员角度，我和朋友吹的，基本上不可能有啥子普通工作能比炼丹佬工资还高了，小老板也不行，但是炼丹佬有预期收入真能维持那么久嘛。

我觉得老中什么户籍管理体系等等早就落后太多了，折腾这些就是凭空造牌，真有效果就有鬼了，当年我好像就能应届干一年就能落户，但是魔都工资真的低哎。

影响就是没有影响，我是好奇啥时候带崩环沪

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先放利好拉高出货，然后猛砸套牢，这个情节有点眼熟

利好出尽是利空，利空出尽是利好

暂且不谈是看空还是利好

一个普遍共识：好东西是靠抢的

疫情的时候你连菜都抢不着几根

现在房子利好这么大大馅饼砸你头上了，送你嘴里了，不得寻思寻思再张嘴吃啊

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看图说话

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评价为还是保守了，我看到回答又在说北上老龄化高，需要年纪人进行腾笼换鸟。

我只是想说就像选单位一样，当你发现如果一个单位全是年轻人的时候，就应该做好跑路的准备了。

老年人不是负债。

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全世界都知道树哥拉裤兜里了，shit都溢出来，裤子都黄了。树哥摸了摸，嗅一嗅，狡辩道：“误会了，中午阿三非要请客，这是咖喱，只是放了个屁而已”。

这都拉兜里五年了，起码换下裤子吧，还在装13呢。

现在这形势，还能拿出千八百万去接盘的，缺你那点福利？明明已经是最大购买力，非要装作一解禁就供不应求的样子。

明明手里全是劳斯莱斯代金券，还要装作手里有牌，代金券还要拆开打，一把出完说不定还能激起个浪花。

未来15年，任何一次回调，都是出货的机会。

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我捋了一下二十年来的“过山车”，看样子市场要进入“旋转木马”模式了，起起伏伏，周而复始。

根据历史数据，严厉的政策压不住老百姓买房的热情，2016年是调控力度的巅峰，上海房市却根本冷不下来。

又过了五年，直到2021年，极限泡沫遇到疫情，疯狂的车子冲到山顶，终于开始回落，等大部分人反应过来，已经是2022年了。

那一年成交量骤减，GDP增长缓慢。

三年来一直阴跌，是在弥补2016年以来的政策失效么？

理论上，目前的二手房房价从某种意义上来说，回归到了2016-2017年，但是成交量比2016低得多（26万套 vs 34万套），比2017的低谷（12万套）又高得多。

二手房的成交结构发生了很大变化。高品质的房子有价无市，低品质、低总价的房子占比加大，所以2025年的均价接近2016-2017是一个加权平均，具体到某一楼盘，依然比九年前高40-50%。

但这刚好体现了时间的价值，这些年工资涨幅更大，意味着实际支付能力更强了，但是支撑当年那种“不顾实力硬买”的非理性投机心和信心没了。

新房的情况不太一样，大量的郊区保障房拉低了总价，纯商品房新房平均成交价高得惊人（查来查去都是7-8万均价，包括少量豪宅）。

新房品质比旧房吸引人（绿化、得房率、低能耗等），数量一年比一年少，多数在郊区，市区新楼盘稀少。

新房供应量逐年下降，二手房萎靡，成交量大有增长空间，政府多希望市场活过来啊。

2024年的“旧七条”小鼓励之后，眼下又来一波鼓励，效果好的话，里子（国家财政）和面子（老百姓的信心）都有了。

记住：政府出手，无论限制还是鼓励，都是为了宏观利益，而不是为了害你们，或者爱你们。

我是比较乐观的，作为曾经的热情老百姓、出来后更爱国、将来打算候鸟式回上海居住的，“站着说话不腰疼的人”，随意掰扯几条吧。

一、更多外来人口在上海买房？

我以前不知道，上海的非户籍人口竟有近千万，占总数40%以上。

他们中只要有10%决定买房，成交量立刻就起来了。说实话，只要有工作，社保1年还是3年，区别不大，但2016年的条件是5年，这就不一样了。

而且居住证5年满足了不交社保的自由职业人。

我记得有脱口秀演员讲过，之所以舍不得离开笑果，是在乎那一份社保。（算是玩笑）

类似于脱口秀演员这样的高收入外来人员应该不少。一线城市的魅力、对安定感的渴望、加上政策利好带来的信心….

也许下一次就能听到何广智买房的段子了。

二、交易成本降低对本地人的吸引力

不得不承认，中国的税真低！满两年全免，着急卖也不过3%+1%，现在对买方又免了成年子女第一套的房产税，无形中少了许多抵触心理。

免征可以鼓励更多房子进入市场，两年内转让的增值税从5%降到3%，等于省出了装修钱。

潜在的置换需求一直很大，但是在动荡的当口，一边买进、一边卖出，心理压力比单买单卖大得多，一不小心就两头亏。

所以对交易费比较敏感的本地房东，新政一出，升级住宅的兴趣会持续增长。

三、融资压力进一步减轻？

首付从2011年的最高点一降再降，如今公积金贷款额度又增加，利率迷人，感觉筹钱不是问题。

问题是——总价还是太高。看得上眼的房子至少要1000万，就算首付低、利率低，贷款金额依然是天文数字。

那么，究竟该不该出手呢？我接下来就扯一扯支付力和泡沫度。

四、什么时候是买房的好时机？

我的掰扯离不开职业习惯：基于数据，但不轻视直觉。

数据会因为角度不一，比直觉更不靠谱。

比如说平均数就是个陷阱，可以说它是虚幻的，对任何人来说都不存在。然而它又是我们最能依赖的一个信息锚点。

在信息不对称的市场中，多方博弈，只能基于各自了解的截然不同的信息，平均数此时多少有点减少不对称的作用，大家越信它、它越管用。

根据历年的平均工资和平均房价，我发现2025年的“房价收入比率”已经回到了二十年前！

这个数字是13，也就是说一对平均收入的夫妻不吃不喝不交税，攒13年可以全款买一套90平米的平均质量的房子。

或者理解为，如果他们需要拿出一半支付各种费用，贷款买房，大约供贷30-40年。

这是一个激进的数字，但对一线城市、和高速发展的环境来说，几乎是合理的（因为存在）。

过去的二十年，是飞速发展的、不可复制的二十年。

对发展成熟的环境，这个数字应该是6（单身的话，12），也就是说两个人6年不吃不喝攒钱买房，或者供贷款15-20年。

如果你看中的房子总价不到家庭收入的6倍，比上海的平均情况更可负担，系统风险低，可以出手。

上海过去二十年的GDP经历了从飞速增长到温和增长，以后大概率不会低于3%。

过去的通胀是1-3%，工资增长一直接近10%，但是2023年起诡异地几乎没增长。

如果不是因为疫情，只能说咱们国家已经充分Developed了。不过再不济，以后每年2%的增长总有的。

如果你觉得现在的房价依然太高，那么等再过十年，正常的房子都会在账面上涨回来。

“房价不会跌”的理论基础是：生产效率会一直进步、收入会一直涨，人们对家的渴望、对投资（机）的热情不会消退。

因为我们总是相信国家。

最后，声明一下，虚幻的平均数、靠不住的统计口径、乱七八糟的网络来源以及捣乱的AI瞎提供数据，以上所说可能有误导性。

更关键的是，具体的情况天差地别，远郊的动迁房与市区的豪宅，不是一个世界。最抗跌的是最贵的那些，而泡沫最多的是最破的房子。

买房均富的时代一去不回了。

黄金地段的老破小可以等待回购救赎。尴尬地段的尴尬品质房就的确尴尬…..

天亮了。

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如果你是为了住，上海永远是最好的选择之一；

如果你是为了炒，现在的上海只是在温柔地劝你：拿好钱，别瞎折腾！

我们要明白一个底层逻辑：稀缺性才是资产的护城河。

放眼全国，为什么只有北上深还在扭扭捏捏地保留限购？

因为这些城市的购房资格本身就是一种“城市期权”。

当鹤岗、玉门这些地方送房子都没人要的时候，

上海还要审核你的社保、户籍，这说明什么？

说明这里依然是存量财富的避风港。

在房地产逻辑重塑的今天，房子正在从“全民普涨”回归到“核心地段价值”。

上海保留限购，实际上是在变相给核心地段背书——“我还没完全放开，是因为我怕一旦闸门全开，热钱会把地板都掀翻。”

所以，越是限购的地方，往往也是崩盘概率最小的地方。

很多人说房地产不行了，

确实，这两年数据不好看。

但只要限购这根“救命毫毛”还在，就说明行政手段对市场还有绝对的调控力。

真正意义上的崩盘是什么样？是你想买多少买多少，政府求着你买，利息甚至降到零，市场却依然没有反应。

现在的限购，更像是一种“蓄水池”的阀门。

上海这次挪了一下阀门，让外环内多了一批“接盘侠”或“掘金者”的入场券，这恰恰证明政府手里还有牌。

只要还有调控的空间，这个盘就没到彻底熄火的时候。

虽然上海有价值，但这次“沪七条”的动作确实说明：强如上海，也撑不住了。

曾几何时，外环内的房子是需要“积分+抢购”的顶级奢侈品，现在竟然开始对非沪籍伸出橄榄枝。

这侧面印证了房地产目前仍处于深度下行区间。

上海这次的“沪七条”，本质上是“用时间换空间”。

通过精准释放外环内的购房资格，去对冲目前整体向下的地缘经济预期。

短期内会带来一波成交量的“脉冲式”反弹，尤其会利好那些在外环内工作、有真实改善需求的中产阶层。

但指望靠这一个政策就让房价重回巅峰？那纯属想多了。

现在的上海房地产，已经从“暴利投资品”变成了“高质量居住资产”。

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打窝才能吸引更多鱼来

鱼多了才能捞网（房产税）

信了的就去咬钩吧

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先说个题外话。说说我小时候，上海的住房情况。那是在90年代，那个时候家里7~8个人，在20平米的房子里面，隔成两个房间，每天都要做的事情，就是乾坤大挪移，吃饭是一套装备，睡觉又是另一套。那个时候，我家没想过买房子。首先，想着是会拆迁，熬一熬都会过去的，其次，觉得房子只要能睡觉生活，大大小小区别也不大。

后来买房子了，主要是看着这房价一直在涨，再不买真就要买不起了。

这个情况，可能符合很大一部分上海人的心态吧。说实话，上海人，我就真没见过几个去炒房的。

想说这个事情，其实也是对目前的情况，的一种观察。简单来说，就是没有涨价，甚至是大幅度涨价，这房子是真没啥意思可以去买的。

这个新政，能不能带来房价的上升呢？无论是正常通胀，还是炒房拉升价位，核心是要有下家。现在能看到的就是扩大下家的范围。但是完全没有扩大下家的购房能力。

接下来的政策估计会在能力方面，进行开展了。

我一直有个想法，与其降低门槛，不如降低购房金额。这里就要说到共有产权房，这个东西一直都有的东西了，不如就在这里好好做做文章。购房家庭，就以共有产权的名义，让你家一个人就能多住10平米，甚至15平米。一家三口45平米，自己再买60平米，100出头在上海这个住房条件已经不错了。

这不仅一起承担房价的盈亏，住房也得到了改善，最重要的是，让钱流动起来了。

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知乎的广告就很有意思。尤其配上这个回答。

知乎用户 发表

上一轮房价顶峰，基本在2021年-2022年区间。

到如今已经有了5年的下行环境，这几年每次大政策或者北上广深松绑，都会迎来新的房价预期讨论。

地产的基本逻辑，没有太新鲜的故事。我们必须要有一个深刻的共识：

土地财政扩张时代已经结束，城镇化浪潮带给地产的赋能已经结束，全国普涨的行情，没有根本逻辑。

人口下行基本不可逆转，城市间的博弈将在人口上刀光剑影。

不管AI如何发展，人口仍然是第一生产力，也是第一消费力。

只有生产没有消费，如我们，或者只有消费没有生产，如美国。

都是问题。

因此，对每一个世界城市来说，一个城市匹配其合理的人口规模，对城市和城市人口来说，都是有红利的。

我们还是生产力强国逻辑，从生产角度，或者是消费角度，人口红利依然是国家主旋律，自然也是城市主旋律。

因此，谁能握有人口，谁就能占据城市核心竞争力。

人口下行的时代，出生率在下滑，如果不能制造人口，那可以利用城市资源抢人口。

沪七条的最核心内容：

是降低外地人的购房门槛，社保从原来的3年降到了1年，如果满了3年还能增购外环1套，没有社保的某些人，还能通过居住证满5年买房（有可能继续放宽）。

单从政策来看，沪七条更像是需求侧的改革，随着购买力的逐渐下探，上海放开了更次一级的购买了，以及向全国范围募集高净值客户。

稳房价只是目的之一，放松户口限制抢夺人口才是核心。但是，在经济面没有修复的背景下，任何一次政策都是一场危险的赌博。

短期来说，放开会吸引全国范围的高净值人群向上海靠拢，特别是环沪经济带的人群，将带动短期交易热潮。然后是次一级购买力来托住市场，这个则需要更大一级的（价格战）降幅。

我一直强调，在楼市存量竞争时代，只有核心城市的房价有未来。但核心的房价的稳定，是牺牲环大城市带的房价为前提的。以上海为例，随着限购放开，环沪经济圈向上海靠拢，除少部分高净值人群有增购能力外，大部分购买力则要牺牲地缘城市或者外环城市的二手房作为前提的。

我们看看北京，北京是春节前就放开了，但市场也没有乐观。

北上广深的真正放开，核心就是卖户口。

但这是虹吸全国购买力为代价的。沪七条看起来是楼市政策，但更像是打破户口钢印的试水。也许下一轮新政，就是买房送户口。

没有城镇化的加成，地产的经济基本面越来越简单。

没有就业，没有收入预期，所有利好刺激，都是层层软着陆。

普通人，就看看贝壳的成交价，什么时候放开。

更快阅读，关注公众号：太子相国

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先说结论，这条政策核心目的就是一个，盘活外环内到内环外的大量老破小，期望启动上海房市的最基础的置换最底层的一块链条。

因为很多人忽视的两个点就是，一个是外环内这3个字，另一个是公积金贷款额度的上调。没看这两条，光纠结限购身份，就属于彻底没看懂。

公积金金额上浮，各种优惠条件加起来，夫妻双方，最多可以贷满320万的样子，320万再加上几十万首付，能买什么房子？不就是外环内，内环外的70~80平的老破中么？这不就是精准收割新上海家庭么，不就是希望大量新上海家庭，能够掏钱买这些老破中么？而且因为还款是公积金，因此不怎么影响现金流，你只要上车了，这辈子就可以乖乖给上海交社保了……可以说财务上，测算的非常精准。就是要你们新上海人，在上海成家，多生娃，给上海交社保。

然后再说说为什么是外环内。

首先，远大新卖不动，远大新的谎言彻底破产，已经是毫无争议的事实了，不然这次不会强调外环内三个字，要知道之前可都是卡着外环外哦，外环外的新房销售，已经彻底完蛋了……还要吹远大新的，纯属逗傻子呢……我都不用看销售数据，新政说得出来外环内三个字，就足以证明我的判断，我在知乎批评过多少次远大新了……

真正的新上海人，要在上海买房成家的，交通，配套，都是要考虑的,面积还不能太小……这玩意儿根本不是你乎那些天天看不起上海老破小的单身屌丝们能够理解的……而外环内到内环外，这一段，就属于预算不够，捏着鼻子，交通、配套和面积都勉强凑合的阶段，现在给你提高一点公积金额度，你就从了吧……

其次很重要的一点就是，后续上海拆迁和城市翻新的重点只可能是内环内了，因为内环内好地段的新盘，比如东安一村拆掉后的这种，摆明了，就能买的上价啊，而且是屡创新高的价格……卖掉的地皮的钱，徐汇区就可以拿出一部分来，给边上的零陵新村和天钥新村做原拆原还，把老的6层楼拆了，再起一幢新的6楼，加一点点面积，煤卫分开，加好电梯。这样既能改善高端楼盘周边街区的整体风貌，更好的卖出高端楼盘。又可以让这些“新又小”尽快进入租赁市场，为附近的中低端服务业，提供足够的用工人口。餐饮、快递、保姆、附近徐家汇商圈新入职的年轻员工，都是这些“新又小”的公房的理想租客。前一阵是政府推出的老破小收购计划，也是一样的意思，只不过没有那么多钱罢了……

但是你再看看外环内和到内环外这一大段呢？我滴妈，这些老破小，老破中，老破大啥的那叫一个茫茫多，茫茫破……这些地方，拆迁成本已经大于地皮的拍卖价格了，除了个别像彭浦新村的几栋楼，有点样板效应，原拆原还做做样子。其余，几乎就是必死的格局，没有新上海人来买的话，就彻底失去了置换链的最基础的启动板块了。内环内才多少老破小，而且成片的还少，放出来的还慢，各区对这些黄金地块的地皮，还都在捂盘惜售，属于是买一块少一块的。即使这些全启动了，总量依然不够足够的置换资金去驱动上海总体的楼市。所以必须启动外环内到内环外的这一块。

对于外环内到内环外的这些房东而言，这是最后一次可以出手的机会了，市政府也希望你们赶紧出手，再凑点钱，要没去远大新接盘，要么再有钱，接盘市中心的准豪宅呗……

当然，市政府的算盘打的很好，实际效果如何，是非常值得怀疑的。首先就是解决的房子和户口，也解决不了年轻人想不想结婚的问题，上海对新上海人的吸引力，是否只有房子和户口，这次是是政府应该考虑的。

其次是外环内到内环外这块的区域实在是太大，也太破了……你去普陀的曹阳，虹口的水城这种地方去看看，住房密度高的可怕，城市界面破的像三线县城，交通还堵，老龄化还严重，你当新上海人都是傻子么……3、400万扔在这种地方……

单身的年轻人，工作好的，直接内环内交通便利的地方，5、6000块钱，租一套自如改造过的老破小，他不香么？至于他要不要买房，管你出什么政策呢？

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看了下大家都比较情绪化，我说点实际的，沪七条影响最大的是公积金贷款放宽到240w，这意味着上海实际首套房利率来到了2.6%，实际上已经与刚需房的租售比十分接近，再叠加后续降息预期，市场底部基本上到了，ps部分热炒区域改善和豪宅仍有一定泡沫。

知乎用户 发表

这么一搞周边城市的购买力全吸过来了，外环以外和环沪区将迎来新一轮降价，不过也有可能流动性彻底枯竭，变成有价无市的窘境。

但整体来看，还是希望居民端加杠杆托住目前的楼市，同时尽量快速出清新房。

刚需的购买力在前几年已经释放的差不多了，真刚需买房的人其实都差不多进场了。这个政策其实就为了让还有存款在银行里的部分潜在买家们能出来接盘。

这个下行市场里，坚持到今天还没入场的，要么就是彻底的理性非刚需，要么就是资金不够的观望派，这个政策目前还不足以撬动他们进场。

归根到底

之前是没买到比买错更可怕，现在是买错比没买到更可怕

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即便买了好的学区，孩子户口不在上海，也读不了房子所属学区。干嘛要买？

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谢谢邀请，这是做咨询行业的，平时基本不提地产股票，因为金额太多，一旦说错了一点，就呵呵呵，这种限购就是极限了吧，最合理合适。但是每隔50-60年，经济变化中间会有几个小变化，这些大小变化都是科技超越进化带来的，参考人类历史，如果一个国家经济可以无限寿命无限高级，必然只能是高中低科技创新创业超越一切国际对手，因为只有这样，才不会陷入和经历到日常的经济周期长高跌下的情况，其他的很会被经济周期影响。很早全球一线城市就是国内移民城市了，生育率低，是维持1-2娃，包括郊区村里，一个城市必然有农村道路河流城市，顶多就是用小点城市连接起来出行等等方便，因为大城市需要其他人参与进来，大城市收入高低都有，就像很多大城市一点有钱区，一点低收入区连着，因为有钱人也需要低端劳务，这是离不开的。所以不要一上来就说，大城市生育率低，生育高了，其他地方人想来，咋来，不能左右脑子互相矛盾，城市因为必须住的近，否则很多活动离得太远，不现实，其他小城市必然程度高生育的，不可能所有一个大家族都在大城市吧，中国除非人口继续超过14亿，否则就基本定型了，永不再变了，因为有了34亿套房子了。深圳吸引人很多，倒是没有必要放开限购，凭着未来肯定是城市群，因为一个城市发生问题，更加麻烦，必然是几个城市群一起解决，目前从2022年开始，中国都基本不靠地产了，7成投资活动等是非地产，地产时代已经结束了，但是人或多或少有各种情况，总结就3个，买房还完贷款，还没买房的，买房还没还完贷款的，这里面有很多不炒房，就1-2-3房是可以正常理解的，没有钱结婚都困难，没有足够地方咋多生娃，所以房子务必稳定一个价格，并当地最常见最低工资，20-30年1/2-1/3还完贷款也行，和不涨不跌最合适。上海也就是远郊不限购，但是目前城市都差不特别多，只看是不是想或者可以当地找个稳定工作成家，所以目前还在限购的，基本都是为了周边地区考虑。城里人应该和农村人一样，土地属于当地，房子永远属于自己，并没有万恶房农税-房税就不应该收，因为天龙人世家房子更多吧，上海以后就应该最起码1人2房无税。而且其他很多公共区域都是街道物业自己经营，其他人没说啥，这些就足够维持城市里面所有建筑的了，砖钢筋水泥可以千百年，这才是真的社会主义的充分无垄断竞争的自由市场经济，真的禁止炒房还是应该限购到1人2-3套，除非您生很多娃，但是目前房子顶多稳定一个价格，多那么多房也没啥用，何况旅馆商业机构也是有获利税的，比如4娃国家就应该免费给人房子住，直到娃成人稳定工作几年后，原有父母攒钱买个自己住的房子。这样没有这直接的大负担，人人参与创业创新科技，公司可根据稳定收入经营，经济还能真的起来，真的禁止炒作扼杀经济。都仅供参考请合理指正，就先写到这吧。其他更多经济相关，看链接，https://zhuanlan.zhihu.com/p/1963512547903766860?utm_psn=2010036005139408196

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看了大部分回答说的都啥玩意？

中国房地产市场低迷是事实，但真正原因是因为政策乱干预多吗？难道不是因为房价太高了吗？那么高的房价谁会买房？那么问题来了，房价为什么那么高？还不就是因为炒出来的嘛！

所以中国房地产的问题是房市低迷吗？说极端点，北上广深房价跌到5000一平，二线城市房价跌到2000一平，人均月工资涨到一万一个月，你看房市还低迷？分分钟给你买爆！

房价还远没跌到位，继续跌，房市低迷只是哈耶克的功劳罢了，别扯那些乱七八糟的经济术语和指桑骂槐的话

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什么时候炒房的上了天台，再说市场影响

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《德华七条》之第一条：符合条件的知友可转账10000元给我。

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个人浅见，面对不寻常的局面，就要彻底解放思想。目前这个行情，要想提振市场，不需要再按户籍、社保、单身与否这些步步为营、有序放宽了，这种“添油”策略对市场的影响实在有限，不是要吸引购买力吗，那就全部放开，欢迎全球购买力来购房兴业。

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沪老爷的围墙缺人维护啦，

想伺候老爷的赶快报名啦！

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看各大财经号，标题基本是"王炸"“炸了"“限购全面松绑"“上海楼市格局重新定义”。

读完感觉热血沸腾，仿佛房价明天就要起飞。

冷静一下。

这个政策有用，但没那么大用。

拆一个被很多人忽视的关键数字。

这条政策里最被大家引用的，是"非沪籍居民满3年社保，可在外环内增购1套”。

听起来放开了很多人。

实际上你仔细算算这个人群有多大。

首先，你在上海已经有了1套房。

其次，你在上海连续缴了3年社保或个税。

然后，你还要有能力在外环内再买1套——外环内均价保守估计在 7万元/平方米以上，小两房大概 500万到700万起步。（来源：中原地产上海市场数据，2025年下半年）

同时满足这三个条件的人，有多少？

这不是"新市民友好型政策”，这是改善型精英的专属通道。

大多数在上海拼了5年、10年的普通人，连第一套都还没上车，这条政策和他们没什么关系。

它服务的不是刚需，是有钱再买的那批人。

这不是说这条政策没价值，而是媒体在错误地把它包装成普惠政策。

第二个问题：这条政策解决的需求，真的是被压抑着的吗？

我们来看一组真实数据。

2025年上半年，上海新房套均总价已经达到了 991万元。

3000万以上豪宅，2024年全年成交了2530套，占全国的 61.6%。

上海外环内核心楼盘，2025年认购比超过1的项目超过65%——也就是说，根本不愁卖。（来源：中原地产上海数据、新华财经，2025年）

核心区的楼盘，早就不需要政策刺激了。

它们缺的不是买家，是货。

反而是外环外，大量楼盘零认购、取消摇号、打折清仓。

2025年上半年上海有 46%的楼盘开盘认筹率低于50%，其中"重灾区"全部在郊区，均价低于6万的项目，低认筹率占七成。（来源：北京商报，2025年7月）

所以这条政策的受益区域，和需要救的区域，是两个地方。

政策把需求引向了不缺需求的地方，需要去库存的郊区继续凉着。

第三个问题，也是最核心的：这是第几次松绑了？

2024年9月，上海就出过"沪七条"——对，名字一样。

那次松绑之后，确实有一波成交回暖，持续了大概两个月，到11月开始退潮。

2025年又有过多次微调。

这一次的"沪七条"，本质上是在上一次"沪七条"的基础上，继续松绑。

这就带出了一个残酷的规律：

每一轮松绑政策，释放的是之前被压抑的需求。

需求是有限的池子，放一次少一次。

上一轮松绑已经把大部分"等着政策一松就买"的人送进市场了。

这一轮能接着送谁？

边际效应在递减，不是递增。

还有一件事值得提。

全国百城新建商品住宅库存去化周期，2025年1月一线城市已经降到了 12.6个月，已经回到合理区间。（来源：上海易居房地产研究院，2025年）

上海新房去化周期一度在6个月左右，是供给不足，不是需求不足。

你在供给已经偏紧、需求还在的情况下，继续刺激需求，你说会发生什么？

你会把价格推高，但解决不了普通人买不起的问题。

外环内核心区更贵，普通人更买不进来。

郊区库存继续积压，因为有资格增购的有钱人，压根不想去郊区。

最后说一句实话。

这个政策对市场会有影响，是真的。

短期内会有一波成交量上升，豪宅、改善盘会更热，中介会更忙，开发商会开心个两三个月。

但这不是一个解决上海楼市结构性问题的政策。

它是一个给有钱人发的购物券。

普通人在这场戏里，是观众，不是演员。

如果你手上有第二套的资金、有资格、正好在等这个窗口，现在确实是时机。

但如果你觉得这条政策会带来普涨、让你手里的房子大幅升值——

先问问自己：你在外环内还是外环外。

答案不一样，结果也不一样。

楼市分化的本质从来没有变过：好的越来越好，远的越来越难。

这次政策，只是加深了这个分化，没有改变它

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上海那么多资源，那么多人才想去，生育率却倒数第四，就很扯，感觉像花大力气把全国人优质才吸过去绝育，从而成功降低全国平均智商。

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有没有懂哥讲一下是利好还是利空外环房价

知乎用户 发表

条件还能再降，慢慢降吧，降到破除户籍制度。