国家允许买地皮自己建别墅吗？

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知乎用户 仓鼠的兔子​ 发表

只要你有钱，国家是允许的。

比如你有 2000 万，拉上 9 个和你一起买别墅的朋友，凑 2 个亿。然后去找开发商做代建，龙湖绿城金茂万科随便你挑。选定开发商后去找地方政府，这个时候谁有 2 亿去买地谁就是大金主了，三四线城市负责土储的副市长或二线城市副区长亲自接待。用代建开发商的资质买地花 1 亿，建安花 8000 万，代建设计等花 2000 万，绝对做出最符合你心意的别墅。

国家不批别墅怎么办？简单。

首先拿地的时候就约定 1.01 容积率，然后分一二期建设，一期 0.5 容积率造别墅，二期 4.0 容积率造高层，然后一期建完后，二期土地放着不建就好了。

不批独栋别墅？也简单。

反正都是你自己住，还是全款付完了的，那一栋别墅上下分证就是叠墅，左右分证就是联排，只要证够多，政府就没法以禁止建别墅的名义来限制。

回答几个评论常提出的问题：

1. 为什么要这么麻烦，为什么不在村里找个小产权房，或者以商业、养老或工业的名义建房然后改成别墅？

答：住宅是有自己的好处的，住宅能通燃气，能落户，不用交房产税，能分割产权，能按揭 30 年并使用公积金和抵扣个税，他完全符合居住需求，并享受落户带来的一系列城市服务。相比之下，小产权房会有邻居问题（你真的想去一个陌生的村子里当村民吗？），不能贷款难以出售；商业或工业用房维持成本高，无法分割产权，初期拿地建设成本也远高于住宅方案，有税还好说，没税的话会有无休无止的麻烦。相对来说，同样是自己建别墅，小产权房更适合手上只有 200 万现金的人，拿商业工业的，更适合手上有 2 亿现金的富豪。

2. 这样的规划条件可以谈下来吗？

答：2021 年之前很难，现在越来越容易了。经常勾地的朋友都知道，土地挂牌前，政府一般都已经找好了意向开发商，防止土地流拍，而这个阶段就是和政府谈出让规划条件的时候。容积率、限高、建筑密度、商业比例都是可以谈的条款。政府一般只关心不要造得太密太高，对造低造得绿化多，是不会有反对意见的。并且，在本轮调控中，随着房价下跌地方政府卖不出地，对别墅的限制政策也已放开。2023 年 5 月，住建部废止了禁墅令，9 月自然资源部取消了郊区容积率下限 1.0 的限制，上海青浦的出让地块中，也出现了 0.8 容积率的宅地。其中朱家角镇 105-06 地块，就很符合我说的方案。土地面积 9500 平米，建筑面积 7600 平米，建别墅每户 760 平米，刚好 10 户。同济房产 2023 年朱家角拿地楼板价 1.9 万，如果这块地楼板价 2 万，总地价 1.5 个亿。

3. 二期土地闲置，是否会有问题？

首先，按 500 平米一户，一期 0.5 容积率，二期 4.0 容积率，一共 10 户来计算，一期土地面积 1 万平米，二期土地面积 1250 平米，二期占地不到 2 亩。这么小的地是很难开发的，所以政府拿回去重新开发出让的动力很弱。第二，土地闲置的防止囤地炒房，你确实把一期开发完成后无力开发二期，又不是在囤地，政府是不会管这个的。

最近潮汕耗资上亿的豪宅被强制拆除了，关键就是用地问题没处理好，这么大的投入建设在了集体工业用地和耕地上，被拆除也无话说。

如果在出让的国有建设住宅用地上建这种豪宅，别人举报也没有用。

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PS.

如果在江浙的朋友真的有兴趣在上海杭州周边依山傍水的地方（莫干山下）自己造别墅，其实也可以私信联系我，正好手上有块地，在找几个朋友一起去造。

知乎用户 希腊奶 发表

不要那些人说买块工业用地，太麻烦了，直接盖私人美术馆，不接待外客，只接受预约，搞点画作一楼摆一摆，二楼就是工作室兼起居室，给自己弄个艺术家头衔，什么马耳他艺术学院毕业，塞尔维亚美术馆特邀顾问，哥斯达黎加艺术史教授，反正你编一个，你又不拿去骗人，也没人特意去查真假，这美术馆还好报税，也没人查消防，毕竟预约制本身没有大人流，最大的好处是你不用申请工业用地，直接开在市中心都行，藏在几个人流不旺的商业街套圈里面，住个几十年都不会有人理会，以前的雅客都这样玩

就这样的的美术馆，就算你不是打着幌子自己住，而是认真做生意的，这种本身就是邀约制的地方，那十天半个月也没几个人来，藏品也不难找，你随便找点关系放点文人墨宝，抽象画作，难道说文物局还能来你家查验这是真货假货不成，你又不骗人钱，黑白两道也犯不着去找你一个没油水（至少表面没油水）的小文艺中年麻烦，这就叫关起门来做生意

知乎用户 李云山 2233 发表

上海佘山南麓有一个叫 “源林庄园” 的地方，属于金光集团黄氏家族，占地 180 亩

https://www.douyin.com/video/7225542855421480224

补充 1：根据有位评论找到了设计师 Richard Landry 和 Geoffrey Bradfield，顺藤摸瓜找到了这个别墅的更多内容。

补充 2：根据上海市规划查询结果，这个地是住宅用地。

知乎用户 赢学家布什 · 戈门 发表

看那谁

莆田造鞋那个公司家公主的小红书

她不是和另一家的公子青梅竹马联姻了嘛

晒他们家的客厅

整一个欧洲古堡，窗外配人工湖

不知道怎么批下来的

也不是嫉妒，人家公司办那么大，有钱凭啥不能享受

但回过头来说，这种建筑才应该收大量房产税

否则每个富豪都低成本占山为王，老百姓估计就没啥地方了

知乎用户 合安下 发表

1 买块工业用地 小点的

2 工业建筑里规划一个三层办公楼 交方案时各个楼层房间备注好工人休息室 乒乓室 影音室 值班室 然后想咋装修去装吧

3 经营不善啊 老板撑不住 只能住厂里了

知乎用户 IpOwenLe 发表

已经出现实例了，杭州大佬买地皮被取消，保证金不退。

豪掷 4.46 亿拿了一块下沙的地，自然人并不具备拿地资格。买方需要为自己的行为负一切责任。并且不予返还保证金。

=================

浙江丽水允许个人购买土地并自行建房，云南已经有多起个人购买建房实例。

杭州土拍的流程大致如此：此次保证金 5000W+

报名参加—缴纳保证—参与竞拍—审查资格。

注意，

此处的重点是先竞拍，后审查资格。

知乎用户 項前 发表

好多人都没有正面回答。

我认为是部分允许的，比如福耀的曹旺，6000 平方的庄园。

比如，经常上新闻的强东，老家的大房子…

他们的房子肯定是合法合规的！

知乎用户 solo 发表

你只要有钱，买块工业用地，建个配套的别墅办公楼总可以吧，办公场所园林化可以吧，什么厨师，园林，卫生都是员工。缴税？你都是有钱人了，随便划拉一两公司过来不就行了。

知乎用户 可能是有点小帅 发表

先说结论，肯定是可以的。

再说过程，本人亲身经历，再一个二线城市郊区，也不算太偏，属于开发区的商业中心附近，看好了一块地。地上本来就有建筑，是那种上世纪五六十年代盖的房子，房主不在本地，房子也荒废 20 年以上了。原本建筑就是别墅，但是时间太长也不是历史建筑，没什么翻新的价值。谈好买下来之后（房子 + 土地现在都在一个不动产证上），开始研究推倒重盖。因为距离这块地不远的别墅区都是联排，并没有独栋，而且价格算了一下和买别墅区的联排其实差不多。这个又是独栋，那不是美滋滋。

那就研究研究找人办手续吧，开始去问了规划局，这个别墅计划盖个 400 平左右，没想到和开发一个楼盘的手续是一样的。甚至还多了一项，因为原本地上有建筑，还要去做建筑检测证明这个房子不能住人了。检测不行之后，再推倒，再去办理不动产证的房产的灭失，变成只有土地。

接下来就是整套房地产开发流程了，从立项、到找设计院设计、到规划审批（别墅再审批的时候也要和周围其他建筑风格统一，不能自己太标新立异，否则通过不了）、到招标建筑公司（哈哈，你没看错也要进行招标，我自己喜欢这家就让这家干白，总共建筑成本才 80 多万）、到建筑过程当中的检测、到建筑验收、规划核实、再重新办理不动产证。

我这写了一段，实际每个阶段又分成 N 个环节，都是眼泪啊。这块地是 21 年初买下来的，答题时是 24 年 6 月，我已经办到倒数第二步了，今年年底能开始装修就行哈哈哈。精神状态良好！写写又想起来还交了农民工工资的保证金，哈哈哈，总共 80 万的项目，交了 28 万保证金。

要是家里是开建筑公司、房地产公司的，当我上面全是牢骚。要是不是，想研究之前先看看能不能等得了，有人或有时间办手续，不着急行。

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回答几个友友的问题：

1、不需要开发商手续，房屋和土地都是个人的名字，开发项目开发商处就是你的名字，整套手续涉及到盖章的地方就是你签名盖手印。

2、地下室不能无限制挖下去，审批累死，不值当，就整一层验收通过之后自己慢慢挖，地都是你自己的，只要你没把地球挖穿没人知道。

3、关于费用问题，前期买地不算，就从开始办手续建房开始算。设计费 10 万左右，施工大概 80 万用不上（400 平大概 2000 一平），保证金 28 万，建筑检测 10 万，办手续送礼 XX，差不多到这可以收获一个毛坯房。

知乎用户 中单是个菜 发表

刚刚的新闻，村干部坐拥 60 亩地家如宫殿

现在好像被删热搜了

所以别说行不行，你不行，别人有的是办法行

知乎用户 卡皮巴拉 1 发表

不允许的。

03 年国家就把独栋别墅给禁了。

这就是为啥，现在国内的别墅，都是联排。

联排住起来远不如独栋舒服，所以国内的有钱人，反而都会选择大平层。

当然有钱人真的想建独栋，完全可以成立一家公司，拿一块商业地皮。

这种操作还是挺普遍的。

但普通人玩儿不起，既没有那个资金，也没有那个人脉。

不仅普通人，普通有钱人都玩儿不起。

得是那些豪富才行。

知乎用户 二手素食者 发表

不用担心，很快就开始宣传让你去买独栋，然后宣扬高层的缺点，独栋的优点。地如果还卖不出去，就开始让你可以自建了。

知乎用户 皮首男 发表

国家不允许的事情多了去了，你自己看看有没有就可以了。

现在在老家你自己要改建房子那基本不可能的，宅基地是你的都不行。前几年出新规之后抓的很严。

但不妨碍朋友在深圳有一百亩的大庄园，池塘垂钓养鸵鸟，煮茶游泳庭院闲。

知乎用户 奥特之父​​ 发表

随便教你一招吧。你要是没有农村户口

近郊买个厂房。

装修完了门口挂个片场的牌子和公司牌。

你甚至可以装成迪士尼那种城堡的样子。

不信?

来萧山看看呗?

知乎用户 PiscDong 发表

下图这个就是李连杰自己买地建的豪宅

知乎用户 船底鱼​ 发表

去农村

买那种以前自然村废弃不用的小学或者幼儿园

把主体的那个楼整修一下

便宜

地方大

花园都自带

苏北农村有好多买来改的。

知乎用户 坚决忠诚 发表

别的就不说了，很多回答都说过了，人类传统居住模式一户建的好，不用反驳。就敬献给那些张口就是人多的。

韩国面积 10 万平方公里。浙江面积 10 万平方公里。

浙江是个多山的省份，号称七山一水二分田。平原面积 1.8 万平方公里。

韩国是个更多山的国家 平原面积 9000 平方公里，只有浙江的一半。

人口密度，比韩国人口密度高的省份，全国只有 5 个，有些还是大平原省份。

浙江是其中之一。浙江人口 6500 万 (但有重复统计)，韩国人口 5100 万。浙江更多 但不悬殊，仍处于一个量级。

先前已述，韩国面积与浙江完全相同，而平原只有浙江的一半。

以及韩国一半的人口都集中在首尔圈，局部人口密度更是恐怖。

首尔圈 (首尔市 + 仁川市 + 近畿道) 的行政总面积 (包含大量山地) 为 1.18 万平方公里。标标准准的相当于一个我们地级市的体量。而真正人口集中的地方，只有首尔市和仁川市以及围绕着首尔—仁川的京畿道部分。在这片区域内，首尔市的建成面积占首尔市面积的 65％，其他两地的数据不明。整个首尔圈 (首尔市 + 仁川市 + 京畿道) 而也就在这个范围内，居住着大约 2600 万的人口。

而其实所谓的首尔圈人口最集中的精华部分，也就是我们通常所说的汉江平原，面积为 900 平方公里，比浦东新区小，比奉贤区大，以及上海全境 93.91％的面积都是大平原，这个对比是恰当的。

但就是在首尔，之前也只有那么几个区域是复制粘贴楼小区的，大部分还是传统独门独户的一户建，以及那种三四层住着两三户的精装房。放到整个韩国那就更不用说。

当然，我看到有回答说近些年韩国的高层住宅也在增加，这是确实的。但却与韩国人口无关。因为众所周知韩国的人口出生率。2012 年时，韩国人口 5000 多万，现在十几年过去了，也只增长了一百几十万。基本没有影响。而首尔圈 (首尔市 + 仁川市 + 京畿道)2012 年人口 2513 万，现在 2600 万左右。

韩国最近几年增长的一些高层住宅，一是因为首尔圈人口密度确实过于恐怖；二是因为韩国财阀逐利行为；三是因为富人在首尔圈追逐高层塔楼带动社会风尚，如江南区著名的 tower palace。

对于韩国的总结，韩国这种情况的人口密度的局部集中，只能用恐怖如斯来形容。而他们却能做到大范围的一户建和三四层住个两三户的精装房 (通常平面面积很大且带院子，有个英文专有名词的，叫啥忘了。) 即使最近几年增长的高层住宅，也是多方面因素结合下出现的景象，与韩国人口无关。

以及再重申一下，人口密度比韩国【全国总体】高的省份，只有 5 个。然后，韩国是个非常多山的国家。即使是多山著称的浙江省，总面积与韩国完全一样，但平原面积也是韩国的 2 倍。

另外还有日本。日本也多山。关东平原面积 1.61 万，相当于一个稍微偏大一点的我们地级市 (地级市的面积大多 0.8 万到 1.4 万之间，但有一些普通地级市是比关东平原大的，至于省会城市和直辖市比关东平原大的则比比皆是)，居住着 4400 万左右的人口。而其实这 4400 万人口大多都集中在沿海的东京都 + 神奈川 + 琦玉 + 千叶 (1408.6 万 + 922.9 万 + 733.1 万 + 625.7 万)，内陆的茨城、群马、坜木 (282.5 万 + 190.2 万 + 189.7 万)，人口是肉眼可见的更少。当然日本是个旅游国家，关东平原常年还承载着巨量的世界各地去旅游的流动人口，当然这就不好统计在内了，我也懒得加上去算了，就提一嘴。

日本人口高度集中在关东平原和关西的大阪圈，剩下就是名古屋和福冈还有点人。日本不但全民一户建，而且他们的一户建可以说是非常有知名了吧。也不用跟我抬杠说他们一户建平面面积小，那是在东京最繁华的地方才可能出现的事情，又不是全日本。你在上海市最中心能奢求什么?

1990 年，我们的人口为 11 亿，现在更多，但也不悬殊。而且人口已经在走下坡路了。1990 年左右那时候就是一户建为主流 公寓辅之的居住模式。只不过我们的一户建既不能自由交易也不能随意改建，而且整个街区都非常破而已。

而且如果你们开车兜风时看看地图，你们会发现自己当地的城区面积只占当地平原很小的一部分。

如果没那个条件，那你可以晚上 8 到 12 点之间出门溜达一下。看看你们当地，这些年建造的那些复制粘贴程度令人叹为观止的高层住宅群，平均一栋楼大概有几家是亮灯的。

综合以上，人口绝不是普及一户建住宅模式的阻碍。

只不过现在一切都积重难返了倒是真的。

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还有些人，总喜欢跟我说一户建这个不现实、那个成本高，会阻碍发展云云。

我就不说你掏完全不成比例的钱买鸽子笼时有没有考虑过你自己的成本，姿态放那么高，怎么就不为你自己想想的问题。

我就说一下全世界到底都有哪些是这样的。

除了一些城邦外——就只有我们、俄罗斯、哈萨克斯坦、卓羊，是如此彻底的一以贯之的去贯彻复制粘贴高层住宅楼群的居住模式的。

而就算在这几块料当中，受限于各种现实条件，也都没有我们来的彻底。

全世界，不论穷富，这都是独一份的。

知乎用户 笨笨​ 发表

我们村有一个人

买（或者说租）下村里废弃的小学

在不改变教学楼外貌的前提下把整幢楼装修了一下

操场种满了各种果树

里面相当豪华~ 光运动场所就有一个标准篮球场、两块室内羽毛球场，还有一个台球室及健身房

坐标湘中就不上图片了

另外他是曾经户口在村里的城里人

以上供你参考

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知乎用户 心无旁骛的韭菜 发表

你可以成立个公司，买个地皮开个酒店，然后你再住这个酒店。

知乎用户 大先生 发表

我们引进的是 “香港模式”，一切类同香港模式的地方，无一不是房价飞天，无一不需要保障房、廉租房等补丁，这是一个基础知识。

真正出让地皮给人民的国家，它是不需要保障房制度的，更不会管房屋维修、重建，它只管收房产税。

而且，我们是砍掉了一切 “零售土地” 之后的 “香港模式”，砍掉的原因很简单一一一为了不影响 “抽税效率”。

重点：房子属于民生消费品，而我们的房子已经脱离了消费品范畴，它属于奢侈品，3 代人 6 个钱包，不贷款也买不起的存在。

村委会卖地皮→开发商 + 银行→个人消费者，

很明显，一个消费者供养三个大土豪，土豪们都要赚钱，三者合谋，把消费者当猪宰。
╱
或许还不如猪，猪出栏后，它是不会欠主人猪圈钱、饲料钱的，而人会。
╱
**抬高房价、垄断供应、增加容积率、用公摊偷面积、预售跑路、用贷款剥削消费者，**一定是必然的结果，也是天生弊端。

利益面前，谁也管不住手，这是规律。

村委会卖地皮→个人消费者，

很明显，不许银行参与的话，地皮价格随便怎么拍卖，价格都高不到哪儿去，脱离不了消费者能力范畴。
（这就是一户建模式）

所以，一户建才是历史传统，也是今后我们村的转轨方向，这一天真的不远了。

因为，香港模式已经抽干了未来，而我们不是香港，这套模式已经穷途末路，走不通了。

地球之上，没有哪个国家可以源源不断给我们提供人口、资金、资源、优惠政策，只有满足我们予取予求，当前房价才能维持不跌，显然不可能。

未来，我们自救的唯一出路，只有卖地皮，搞一户建模式。

政府把地划成小块，人民按户口本限购一块地皮，不许银行参与地皮交易，免得泡沫化。
人民自己修建，自己维护修缮，自己定义房子的价值。
修好一点，还是将就一下，或者推倒重来，都让民众根据自身财务情况去决定。

反正一句话，房子，必须重归 “民生消费品” 属性。

否则，随着高楼大厦的逐步老化，问题只会越来越多，住户人多心不齐，有的是让政府头疼的问题。

问题解决不了，社会就要随之波动，治理成本逐步攀升，一旦进入恶性循环，前景极端不妙。

知乎用户 金陵小老头​ 发表

买不起房子的人当然不可以了，但是有的人可以

这不是一个小区啊，这是一套房子，一套上万平方米的别墅

旁边就是大龙湖，就在市政府附近

当然了，所有权未必在个人名下

但是可以在公司名下啊

这最起码也比钢铁侠和蝙蝠侠的别墅要大吧？

确实距离唐顿庄园和恭王府还有很大差距

不过中国大得很，还有很多我这种小人物没资格见到的大人物

我想各地都会有类似的情况吧

知乎用户 慕华 Charles​ 发表

原则上不允许，

但是你用商业地产名义去盖一个会所来住，那倒是没什么问题。

国内那么多的高尔夫球场，高尔夫球场是需要极大面积的，在这么大的面积里面拿出一小部分来盖几栋别墅，问题不大吧。

有的酒店是有别墅区的，他们可以对外出租，对外出售，就住里面得了。

知乎用户 流浪的蛤蟆​ 发表

别听那些答主瞎逼逼，真要查一个合法的没有，强拆你没商量，还不用任何赔偿……

都买不起房子了，还把钱往水里砸，这不是纯 xx 吗？

有钱人可以违法搞，擦边搞，反正拆了就拆了损失得起……

知乎用户 天天 发表

这个国家没有一寸土地属于私人的！！！

你只有土地使用权。

你买的也是土地使用权而已！

知乎用户 沈琪​ 发表

只要不是在一线二线城市。

成立个公司，找个专门做 PPT 的，帮你设计个投资项目。

然后找政府招商部门，申报项目，买地。

别买多，买个几十亩就够了，一般也就二三十万一亩。

自己盖个四层的别墅，门口挂个办公楼的牌子，一口咬定就是办公楼。

剩下的地，盖标准化厂房，盖好后出租。

你一开始投的买地盖厂房的钱，用不了多久就赚回来了。

知乎用户 国士无双 发表

刚刚的新闻，村干部坐拥 60 亩地家如宫殿

现在好像被删热搜了

所以别说行不行，你不行，别人有的是办法

行

知乎用户 骑熊猫的九节狼 发表

“第四代住宅” 卖不出去之前，

应该不会大面积铺开国际通用的美式小三层、日式一户建、韩式山坡户，

路径依赖是国产五千年的传统了。

知乎用户 江北先生 发表

知乎果然都是蹲办公室的，

一张口，就是各种条款、政策，土地管理法、划地皮建公司之类，动辄过亿，

叮叮当当，一字排开，铺在桌面上，给你细细讲来。

这样，

你随便找个农村，找到村支书，随便塞点钱，大约万把块，然后表示买块村里的无主宅基地。

一般市场价，二十几万左右。空地皮，或者有间烂房子。

宅基地不能交易，支书比你懂。

但你毕竟塞钱了，虽然你没有本村户口，但地空着也是空着……..

表示可以卖给你，虽然没有土地证，但可以出具村委证明。（变相租给你，租期 99 年那种）

你只有使用权，没有拥有权。以后拆迁了，你一个屁都捞不着。

你同意了，建别墅了，只要村子还在，这房子就是你的。

知乎用户 张作田 发表

本人建筑师，配合一位业主干过这事。耕地性质，政策规定侵占耕地一户不能超过 130。设计占地 800 多的四合院。此时已经是望城 429，秦岭别墅事件之后。但业主完全没有考虑过政策这个事，海外经商财大气粗，认为 “都不是问题，都能摆平”。20 年中动工，21 年底坡屋顶还没浇筑，被执法队整个夷为平地，损失大几十有。

不甘心，就想搞个四合院。改变土地性质，立项民宿项目，这一项就花了 200+。等同于一个正儿八经的城市建设项目了，但没有容积率要求和风格控制。所有图纸要资质，所有流程都必须规范，一点不规范就停工整顿。

但是，实际建设内容还是被工程公司包给了农村包工头。目前已经进行外立面装饰，请来了香山帮师傅（身份证号码归属都是苏州）盖瓦，塑屋脊。好玩，我

风格嘛，北京平面，苏州装饰，自诩为 “新中式”。毕竟富豪们不吃“蜜成花不现” 的风格提炼或是隐喻，算是折衷主义（风格）吧。虽未脱胎换骨，但也能被通俗观赏。无建筑学价值，有社会学意义。讲述了业主衣锦还乡，带来了各地的美学理解和工匠技术。

奉上一张效果图和过程航拍。

一句话总结就是有足够的钱，都能办成

知乎用户 Choco 发表

佛山有家铝材企业的老板，在大沥有个自家企业的商场，商场楼顶是别墅区，原本说是对外卖的，因为这个想法太天才，现在楼顶的房子自用了，大小可能跟评论区朋友展现的庄园不搭边，但从卫星图上看，目前有七栋别墅，以及一套大小的空位

知乎用户 zhulei 发表

有钱的话，自己开个公司做开发商，应该没问题。

贵州有个苹果园，最近抖音上常播放，说是两家人的。

知乎用户 精神科徐医生 发表

国家没有规定在工厂里不允许造别墅…..

去搞个 30-50 亩地，开个工厂，造两个厂房，弄点低端制造业

然后拦一堵墙，造个四合院，造个别墅都行

你只要，工厂正常开工，没人管你，我办公楼就这样

更新一下 回复里有两种人

第一种：你懂不懂规划，你懂不懂土地性质，你懂不懂防火，你懂不懂要交税

第二种：对 工厂就是这样干的….

毛主席告诉我们，要走到农村，走到广阔天地去看看，别特么刷手机

知乎用户 杨胜利讲别墅装修 发表

今年上半年的时候，浙江丽水房地产文件扔出了一个迅速引爆市场的重磅炸弹：允许私人竞拍土地。

在过去，都是由房企从政府处拿地，然后经历招标 - 设计 - 建设开发 - 软硬装修 - 销售等层层环节再卖到消费者手上。

而这次新政的发布，意思就是跳过开发商，居民个人可以直接从政府那里拿地然后自己盖房子。

这份文件中有非常多的细节：

1. 可以单个业主独立购买土地，也可以多个业主联合出资共同来买一块土地，**房子建完，政府就给你发房产证，不管你是一个人还是多个人，**都可以拿到分开的独立产权证。本质是鼓励中产和富裕阶层集资拿地。
2. 允许建好的房子在二级市场上出售流转。居民可以从政府那里拿地盖房，可以自住，也可以建好了卖给其他居民，也就是把这个当成一门生意来做，自己当 “开发商” 来挣差价。所以这套模式下，个人既是消费者也是开发商。
3. 次出售地块容积率都小于 1.0，就是拿来盖别墅和庄园的，而且政府对建设风格规划进行放开，意味着居民可以按照自己的想法 DIY 建房。
4. 拿地价格方面，这些小地块，每块地折算过来大概是 300 万 - 450 万，然后算上各种建安成本，粗略估算一下，如果是自住的话大概能比买房便宜个 30%，如果用于出售的话，利润也有 20% 左右。

这个土拍新政，不得不说，确实是枚重磅炸弹。

不少人高喊：**土地零售时代**要来临了。

不过别急，老杨得浇盆冷水，此类土拍政策要短期内在全国范围内全面铺开，并不现实。

1、这个政策不是新花样，早在 2011 年就试水过，当时就至少有北京、上海、杭州、沈阳、无锡等七八个城市出现过 “个人拿地” 的案例，因为年代久远，我只大概记得案例数大概有 30 多起；但无一例外，这些 “个人” 在拿地后，都没有去建房子，而是玩起了囤地待涨的 “炒地” 套路，并在之后的拆迁大潮中赚的盆满钵满，有的甚至影响到了当地的正常建设规划，所以这种 “个人拿地” 的政策在当时很快就被叫停。正因为这种投机主义深深刻在国人基因中，就导致了很多好的政策最后都会走偏。

2、不是所有城市都适合化整为零。浙江地形多山地、多丘陵，很多土拍地块都依附于山川形变而生，开发商不愿拿这种地，拿了也容易赔本，所以化整为零卖给居民个人不失为上策。
但很多城市建设于平原之上，土所以往往是一整块大的土地进行出售，开发商拿到以后可以整体进行规划；但如果强行拆分成一个一个的小地块卖给居民个人，不说能否全部都卖出去，即使都卖出去，各个小地块之间的建设标准也难以统一，甚至出现各种和城市规划 “打架” 的情况。

3、个人拿地个人建房，听着确实很不错，但是个人建设过程中的施工安全和房屋质量如何保障，建安标准如何确定，实施过程由谁来监管，如果出了问题由谁负责，问题房屋需不需要推倒重建，以及如何协调个人建设和公共建设的冲突等等，都是一系列复杂且棘手的问题，这也是当年众多个人拿地案例都没有动工建设的原因之一。

4、目前只有浙江丽水在试水此类个人拿地的土地新政，核心也是补充地方收入，而一二线城市连限购都还未完全放开，没有太大的动力去搞 “个人拿地”，而三四线城市虽然有这个动力，但是房地产市场分化大趋势下，市场能否青睐还得打个问号。

所以，土地零售时代还，还有段距离。

没完———

顺便分享一下浙江的一套自建别墅，这套别墅很特别，出自于中国美术学院风景建筑设计研究总院，完全颠覆了一般人对农村自建别墅的看法：

先分享下江浙沪知名别墅设计师线上沟通方式，2025 年有装修需求的朋友可以点击链接，了解别墅 / 大宅装修的一手信息，设计策划提前布局、快人一步：

这套就是浙江南部的一座自建别墅，位于平原与山林的交界，从杭州坐高铁一小时抵达，出高铁站沿着乡野小路驱车 5 公里即可到达项目所在的后山头自然村。该村仍然保持着乡村特有的风貌，基地南边的大片水田一直延展到不远处连绵起伏的山脉，一副熟悉的旧时乡村风景。

建筑占地由一个 12*10 米的方块组成。前院桃李罗堂，花色不断，后檐不荫榆柳，改用银杏。一楼客餐厅与前院之间用 7 米宽的水泥地面将其相连，做为室内活动的延伸。入口大门做为序幕，带连廊的通高序厅，通透不缺仪式感。

—部魔方楼梯串联起一楼公共客餐厅，二楼立体家庭厅，三楼阳光茶室，最后到达半遮半透，适应天气变化而又兼顾屋顶检修的大露台，眺望远处的风景。室外的风景伴随着连续通透的公共空间，步移景异，是整个建筑的核心。五个卧室被合理的分配在主线周围。

03. 内繁外简，朴实无华

内在丰富，外表朴实，色彩素雅是我们对江南乡村建筑的基本诠释。节约造价的同时，也确保能耗最小化。在接近黄金分割比例的双坡顶下，适当设置部分老虎窗，天窗，丰富立面表情的同时改善了北向房间的采光。

入口垂直到顶的玻璃幕墙做为立面的主轴，各功能空间大小不同的窗户组合， 构成了建筑的几何表情。屋顶在混凝土屋面上再做一层传统木屋架大挑檐，之间留有空气流通层，木屋架丰富了建筑细节，保温与美观结合。外墙掺入稻草的质感涂料以及当地石材的基座表达了浓浓的乡村特色，继而融合在整个乡村肌理中。

了解更多别墅装修相关的材料、设计、施工工艺的讯息，可以点击下方链接了解详情：

知乎用户 雨落长川​ 发表

浙江省的丽水市，去年搞过一次微小宅地出让，就是一块宅地分割成若干小块，每个人可以认领一块并出资。

据说后来被上级叫停了。

如果在杭州这样的城市，你能掏四五个亿出来，这个梦想也很容易实现。

知乎用户 心同野鹤 发表

以前不行，只能通过公司买地，在‘违建’。

今年可以了，浙江丽水开启私人买地建别墅的新赛道了。

可竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限，每亩起拍价在 200 万至 300 万元，竞拍成功后无须通过成立公司的形式建房。

知乎用户 偶入凡尘 发表

早就有人这样弄过了

买地建花园式企业、建员工住宅楼、厂房

员工住宅楼非常漂亮，老板的所有亲属都住在这里

车都停在了厂房里

知乎用户 子不语 发表

城市规划都是提前做好的

什么区域可以是民居，什么地方是商用，什么地方是医院什么地方是学校

但是有钱人除外

我们这有个大富豪

在市中心旁边那条街上盖了个大酒店，酒店一圈是园林景观

但是，没人规定酒店盖好了就必须营业啊

人家自己家住

知乎用户 冰糕太凉 发表

严格立法——原则上不可以

普遍违法——留着漏洞实际可以

选择执法——说不可以就不可以。

知乎用户 静观心澜​ 发表

当然允许了，因为工作原因，去过几次边陲小城瑞丽，那里有的是国有土地产权（注意不是宅基地）、自建房屋的独栋房子，我也不知道称之为别墅还是自建房好，反正就是独门独院的小楼房。只要你买得起、盖得起就允许你盖。

如图：

知乎用户 卖报纸的老厨师 发表

完全合法几乎不可能。但只要有钱，预算不封顶，就有办法。

第一个方案，居住性质土地。

找一家小的房地产公司，或者自己成立一家房地产公司，主要是拍地得有合法资质。（建议找个小房地产公司就可以，钱到位找万科都行，万科也缺钱。）

然后拍一块符合你需求的土地。容积率、限高、规划的土地性质等等。甚至这块地什么性质都可以提前和政府谈，只要不违反大的规划，政府也想快点卖地，正常情况下很多地块都是和开发商提前沟通土地性质的，开发商的意见他们一定会考虑的，不然容易造成流拍。

比如北京很多地块限高，只能建设四合院。

如果你喜欢四合院，这时候你就可以让设计师给你发挥了。

每一进四合院就是一套房，加起来就是很多套。后面花园是小区花园和公共建筑。四合院这玩意你说他是联排他就是联排，和独栋没关系。限野令都管不着你。恭喜你，你拥有了恭王府。

你家的管家团队，直接注册成物业公司。后期装修怎么砸墙，你的管家，也就是物业公司经理说了算，你猜他听不听你的。你只要不怕房子塌了，砸承重墙都没人管你，毕竟房子都是你自己的。

这个方案不好弄的就是图纸能不能过审核。需要设计师考虑后期如何打通。唯一可能不合法的地方，哪怕图纸过审核了，也属于钻空子。虽然不好追究，但在我国想收拾你的时候，这个空子的解释权在人家哪里。

缺点：房产证分很多本，北京限购，就需要公司持有，0.84% 的房产税。不限购的城市这个缺点就没了。

成本极高，国有居住属性土地出让，哪怕小县城也不便宜。像恭王府这个占地面积 6 万多平，如果在北京 4 环内怎么都得 50 亿以上。北京壹号院这个高端小区占地也就 2 万 5 千平，去小县城搞个 6 万平 5 个亿够了，所以很多小县城就有很夸张的豪宅。刘强东把自己的老家整个村都拆了重建也用不了 5 亿，村里划块大的给他，村民也都乐意。村民还都幸福的表示谁都可以不待见刘强东，他们不行。

第二个方案，如果没有合适的居住用地，居住用地成本也比较高。拍商业用地，盖五星级酒店、度假村等。盖酒店度假村的土地，你都可以选最好的风景，像国内很多野奢酒店。地方你只要看上了，拿着钱找政府谈就行。他们极其欢迎，算招商引资。钱到位北京颐和园里面都能开酒店（安缦酒店）。就说颐和安缦酒店，不对外营业，只接待你行不行。

缺点，消防、工商、税务等会定期检查。对于顶级富豪，这一条不是特别好。其实打好关系也就走个形式。酒店不正常营业总归是个隐患。

所以在我国，很多东西不能在明面上搞。悄悄的干，打枪的不要，有很多合法的手段。只要你预算上不封顶。故宫里面你也能开酒店你信不信。二环里你也能把王爷府买下来自己装修装修自己住。你自己出钱搞腾退，北京市政府搞腾退的负责人得把你供起来。

知乎用户 凌三 发表

我当年结婚的婚房，买了 430 平的地自己盖的房子。

知乎用户 lilin00000 发表

其实有这样的可能

因为现在房地产基本上已经到拐点了，刚需已经很少了，改善居多

这时候，政府完全可以划一块地区搞一户建，政府把基础设施全部弄到位，然后把地皮拍卖，出台严格的规划规定，自己购买后委托建筑公司设计、修建、房管局验收

而且这样的地皮还可以征收房产税

知乎用户 李昀 发表

广义上买不起房子的。大概率也建不起自建房别墅。

农村一套普通别墅下来。建个 2-3 层楼框架也得三四十万了。

你有这钱，找个小县城啥的，买套小房子是没压力的。

知乎用户 路易十六的保证书 发表

这也要抄一下吗，有啥必要

知乎用户 镜池 发表

问肯定不行，但实际各凭本事。再不济，不给钱就不算买啦。

就像你问劳动法 996007 行不行，肯定不行，但实际么…

知乎用户 蛋糕盒 发表

有迂回的余地，好多顶级富豪会建一个度假村，不对外营业，自住。

知乎用户 张小百 发表

法律法规是给贫民准备的，有钱人有大把方式绕过法规。

不允许买卖宅基地？老家就有城里老板看中的，跟屋主商量，直接帮屋主把一整片都建了中式新房子，一半归屋主，一半归老板。怕屋主反悔？人家有这个财力，在小地方，有 100 个办法弄死你。

知乎用户 老牛爱吃嫩草 发表

其实是有办法买的。

找个农村人，假结婚，户口迁入农村。

户口迁入农村后，可以购买本村宅基地。

买了宅基地，你就可以建别墅了，邻居不同意，给个万把块都能同意。

但是，你完全没办法融入这个村，你砸再多钱，也砸不进去。

农村的别墅跟城里的不一样，不是你回家关门就可以了，人家看你不爽就朝你家扔石头粪便。

最好的方式，大概是入赘农村，依附她家，去她家建别墅。

知乎用户 唐大大​​ 发表

暂时不会允许私人买房，永久产权，建设家宅！这里面涉及到了很多根本问题。如果真的允许资本下乡买地建设房屋，很快就在中国的大江南北出现各种各样的庄园豪宅。这是动摇根基与激化阶层矛盾的大事件，谁开这个口子，谁就将面对不可承受的 “群众压力”。

不敢想！不敢想！

在未来的很多年，估计都很难看到这样的局面！不可能！

知乎用户 楚虞 发表

网上有曹 de 旺的豪宅采访，不知道算算不算你心目中的别墅。

知乎用户 RUA 发表

找一个别墅的地产项目，找到里面的销售老总，说买几套别墅，要多大面积自己看（肯定得比人家销售的大 2 倍以上），单价是现在销售单价的 1.5 倍，但是这几套得合成一套按你的意思去设计建造，再重新报建，怎么搞让地产公司去弄，你只管出钱就行了。

知乎用户 ddd 发表

唐玄宗前期禁绝土地买卖，颁布开元限购令，大唐开元盛世，百姓安居乐业；等到杨国忠担任宰相，放开土地买卖，土地流入极少数威权地主阶级手里，40% 百姓流离失所，时局开始动荡不安；杨国忠为首 “京官” 为了聚敛财富与安禄山“边镇节度使” 冲突加大，在流民暴乱时局催化下，进而引起安史之乱… 同理明朝中后期大地主阶级… 结论正常来说，国家不会允许买卖土地，后患无穷，动摇国本

知乎用户 杰尼龟 发表

你说不行吧，但是有一些神秘大佬的大庄园，就是独立的一块地皮围起来，里面只有一家人，这种大概率不是走民用手续的，应该都是以公司持有商用地皮，为什么能审批懂得都懂。你说行吧，农村宅基地自建审核可能都不给你批，广东说过不再审批，但是有听说有一些欠发达的市还能建，文件层面就是写着不允许的。

另外即使买现成别墅，地皮也是批给开发商的，理论上属于租开发商的，但是还是有土地证（谜），一样是有期限，到期之后重建大概率不用想，连改变外立面都基本上不允许的，想扩建也是直接定为违建。

我们这地方的城建规划，很明显是围绕大城市的，公共设施都是追求高利用率的，集中在人最多的地方这样才效益最高。可能这几十年也不会放开自己买地皮建房，走保障房类似新加坡组屋的路线也要至少二十年，搞完这个之后如果人口还变多了才有放开自建的需求，现在看大概率总人口在这几十年间会下降几千万到一俩亿。

开放自建的话，全都跑大城市周边去建别墅了，要通水电网煤气马路，北方还有暖气啥的，花费巨大，硬要做的话，这里的物价也能赶上欧美，例如暖气的成本就很直观，通一栋楼几十户的热效率高还是通一条街几十户小别墅热效率高，都不用细算了吧，这些事情只有人均差不多达到发达水平才可能考虑放开。

知乎用户 宝郁 发表

地皮是个人的就可以，在城里盖小楼反倒比村里容易。

我以前一直以为土地都是国家的，来西安才知道好多土地的所有权归个人，不是宅基地，是有土地证的，买下来想拆想盖随自己，高度不超限就行，

来这边一年多，好几个人问过我要不要买他家地，

知乎用户 天天喝可乐 发表

1. 购买商业用地，建会所综合体，不过产权太短了。

2. 以公司名义拍住宅用地，修家族别墅小区，补一份购房协议就能有无限期的土地使用权了 ，这种渠道干的人最多，还能卖别墅赚钱。

知乎用户 dlyang 发表

不允许 因为住鸽子笼方便管理

知乎用户 灵狐​ 发表

不允许

但，没说不允许你找人给你买。

况且，有钱人 / 有权人，都不喜欢有钱 / 有权后，啥事都还要亲力亲为

只要你不亲力亲为，然后，只要你有钱 / 有权，随便的事。

制度设计的精髓，在于筛选，而不是禁止。

你只是不在允许范围的此列

知乎用户 anonym 发表

挺多县城有小块的二手国有土地转让，可以去打听下。这个土地，是商品房起来前，政府出让给个人建房的。

最新消息，也有一手的小块土地拍卖，隔壁县刚拍了几块，不便宜，差不多要两三万一平。起拍价是 1 万一平。当地的高层房价也就七八千。

知乎用户 owener 发表

可以修个公园，在里面建别墅，但不对外开放

知乎用户 冷面王 发表

如果你是农村户口，在你自己户籍所在的村子里，你可以向同村人购买宅基地，然后自建房。

这是狭义上的买地皮自己建房。

知乎用户 明月当空照 发表

济南山区里的别墅都是谁的。

知乎用户 AY9999 发表

自己拿地当开发商。我爸妈现在住的小区就是我自己开发的，那地方可以引活水，俯瞰大片城市，我很喜欢。然后找人看的风水，没问题后才拍的地。我开发那个项目最初的原因就是为了修我家那栋房子。

知乎用户 团团 发表

自建别墅，地皮成本在 500 万左右一亩。

一般是没有小地块卖，但是可以几十家合并起来，统一买一块 50 亩的地。

2.5 亿

然后容积率 0.8，建筑面积 20%，地下一层，地上 2 层。一层 200 平，一人一亩地。

知乎用户 立秋芦苇荡 发表

原则上是不许的，当然，有绕过的办法，回答里面也有人说了。

我写的小说里，主角是以开发旅游景区的名义整了两个山头，建成度假酒店景区，然后每天放点游客进来晃悠晃悠。商水商电。

知乎用户 奶白的雪子 发表

分人，有的人允许，有的人不允许，有的人有时候允许，有的人有时候不允许，别人允许，你不允许，别人不允许建了别墅也没事，你允许盖个窝棚也是违建，主打一个薛定谔的允许

知乎用户 回到过去 发表

经典的只看标题不看问题描述，这还是最热门的

知乎用户 山人走来走去 发表

这世界总有人能找到各种漏子的。

某个公司的职工之家，据说花了几亿。老板好像进去了。普通老百姓偶尔还可以进去参观。

知乎用户 阿奇济耶的木木 发表

楼上一堆人没说到点上。

2023 年部里已经发了内部文件了，放开对城郊土地容积率 1.0 的限制，所以你如果想在城郊修别墅，手续合法，政策不禁止，是可以的

知乎用户 喝冬瓜 发表

你可以注册个公司招拍挂，按商品房那套去运作

丽水试点了小地块个人摘牌，但是不知道后续如何

半亩地就很理想，333 个平房，230 的主屋，100 的院子，很好用了

知乎用户 白桦林自建房设计 发表

希望很是有的。现在全国各地鼓励农民放弃宅基地，基地收归政府统一调配，就是转手再卖，有产权有年限。现在少数地区已经可以买了。

展示下给客户设计的自建房

知乎用户 54-by 发表

曲线一下。先买一栋别墅，和开发商商量一下，以维修的名义，将别墅推平，你就可以自己建别墅了。

知乎用户 头上长个电风扇 发表

以前有过，大约 20 多年前。我同学家的小区就是，开发商拿了地，分成一块一块的卖给个人了。小区路面，绿化，水电网等公共设施是开发商搞的。卖给个人的那块地上房屋是业主自己盖的。开发商只对建筑层高，不让挖地下室，和建筑长宽有要求外，其他都不管。所以小区里房屋样式非常多。啥样的都有。

我人生 40 岁经验，除了农村土地外，这是我在城里看到的唯一一个这样开发的小区。地点是广西某地级市。

知乎用户 星空​ 发表

允许。国家允许买的地皮叫国有建设用地，自己建别墅的用途叫住宅。性质为国有出让，即国家拥有土地所有权，将一定年限的权利出让给使用者。开发商开发的商品房即是此类。使用年限最高为 70 年。但是不必担心，国家规定住宅用地到期后自动续期。

知乎用户 蓝色火焰 发表

不允许也有办法弄。曹德旺在福州华林路省政府附近有座小别墅。在小区里。专门留了个位置盖的。

知乎用户 一个大芒果 发表

在有种产品叫商墅，就是在商业用地上盖别墅。你只需要注册个公司，拿下一个低容积率且没有下限容积率的商业地块，然后按酒店或者私人会所立项修成别墅就可以了，这些商业地块有些是在公园附近的零星地块，面积不大，附近已经有连片开发的住宅小区，配套齐全，修成商墅居住起来和普通住宅没区别。缺陷是是没学区，不能落户，消防影响，水电气布局不能和普通住宅布局一样，影响日常生活使用，大多地方还要拿营业执照才能开通，拿了营业执照意味着要接受检查，大佬关系还在时没有问题，关系要是没了那迎检就比较麻烦。

以上是前几年做法唯一做法。由于前几年出让商住地块容积率都比较高，修起来的商业和住宅太高，如果在这地块里修独栋别墅，不管是商墅也好，还是别墅也好，一是没隐私没隐私，二是在孤零零一栋太显眼，容易成为某些坏人的攻击目标，三是容积率高刚需多，环境不会太好，绿化也少，可能不符合别墅的环境品质。

现在国家规划控规已经调整，低密度建筑已经成为控规新要求，那更简单了，直接拿下容积率 2.0 及以下的改善型商住地块，商业修成独栋商墅或商业，由于容积率低，商墅商业间隔可布局的比较大，也能配置绿化，增加私密性，住宅正常修成低层洋房，但要留一小块地修别墅，外观要商墅商业一样，位置布局和商墅商业类似，伪装成商墅商业，日常使用商墅商业的绿化，不和住宅产生交集，这样就比较私密，也不显眼。有配套商业，可以开小型综合超市，通过服务小区居民降低日常柴米油盐的成本，由于有较多居民入住，也在城区附近，避免了远郊别墅垃圾生活配套的缺点。同时由于是住宅属性，水电气和普通住宅没区别，不需要营业执照，不会接受各类检查。

当然以上都是大佬级别才能操作的，普通中产就别想了，想修别墅只能取个工作地城郊农村户口的配偶，拿农村集体自建房土地修吧，自己买国有土地自己修目前来看没法实施。

知乎用户 热岛 发表

2025 年 5 月更新：

本地市非常中心的一个地块在 5 月 1 日开盘了。纯别墅小区，只有联排和独栋。

和我的预期相符合，如果一块地卖别墅更赚钱，开发商也不傻。

尤其是城郊，高层卖不起价不说，甚至根本没人买。但是做成别墅，价格嘎嘎值钱。

而且土建各种成本也低。

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2024 年 12 月更新：

今夕是何年啊？都 24 年，过几天 25 年了。23 年限墅令就松绑了，那么多人还在那虚空索敌呢？？？

有回答说现在操作不可行，但是限墅令才松绑一年，就算民间各地培养建别墅的团队也得个十年起步吧？？

我只能说等风来，10 年后才是大量别墅登场的时刻。

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有人暂时不能理解，我来谈谈限墅令解除后一些新的变化。

1. 未来如果走美国的房产税方式，每年一收赚的比直接卖地模式多得多。

2. 限墅令解除，现在有退出卖小地块。这部分目前也是卖地模式，依然收税，而且单平米价格小块地比大块地贵，溢价高，zf 也能多赚。

3. 未来高层的房产税（每年一收）收不上来的话，血亏，这可是国家的主要收入之一，不可能放弃的。

4. 目前放开限墅令，就是因为老模式已经几乎枯竭，为了开始摸索新模式。

总结：美国那种房产税的模式这就是趋势没法抗拒的，目前比较平和的方式就开放别墅、一户建、自建房这种模式开始收，让大家慢慢接受。等这批住户培养起来。

具体好处：多余土地又能卖钱。税又收到了，老百姓又提高了住房水平。高层贫民窟的问题得到了部分解决。有钱人购买力得到释放，减少了贫富差距。拉动经济增长（有研究表明房子越大，买的东西越多）。提高生育率（有研究表明房子越大，生小孩的心理因素会更强）好处太多了。

（前提是国策不变。土地属于国家属于人民）

知乎用户 布衣大侠 发表

我家还真有块地，也算是历史遗留问题吧，我从小就在这个院子里面玩儿。听家里讲的，八十年代老城区地势低，容易内涝，于是整体搬迁，占用村里的地修新城，一条主干道两边规划的各个机关单位，机关单位都有自己地皮了，自行盖房子就可以了，但是征地多了，夹在中间空了几个预留的位置还没有单位，村里和政府就一起朝外卖，那个时候也没有开发商，还都是单位分房，要地也没用，也不好卖出去，他们知道我爷爷工资高，关系也好，给我爷爷说了几次，我爷爷觉得位置不错就买了，当年是一亩地一万块钱，门口到马路中间算赠送，我看家里的票据是断断续续七八年付完。还有几块地一直没卖出去，后来分给新成立的单位了。买了地也没钱盖房子了，又攒了几年钱，九十年代钱够了就盖了楼，下了文件，也给发了土地证。之前通知确权，我拿着土地证去了，工作人员都蒙了，请示领导什么的，一两个月后给我回话了，说查了档案确实有，当地只有这一例。我问了我爷爷，我爷爷说当时量地政府和村里过来了几十个人，大家都知道买地的事儿，我说土地局说没听说过这种，现在有人能证明没有，我爷爷想了想说大部分都去世了，只有一个人还活着也九十多岁了……

知乎用户 一川烟草 发表

土拍都是至少几个亿起步的大交易，你买不起房，还想买地？你以为建设用地很便宜吗？

你可以注册个公司，参加土拍，建了房卖给自己住。但是现在商品房不允许建别墅了。你可以建多层。设计的时候注意一下，相邻楼层之间留个口子。拿到多个房产证以后，从留的口子装电梯，就是别墅了。

还有一种就是乡下一些地方，承包农场用地，可以建 “管理用房”，名义上是管理农场的工具储藏室，你可以盖豪华一点自己住。

或者旅游度假区，按照民宿 / 宾馆的名义审批，也要注册个公司，假装运营宾馆，实际自住。

知乎用户 starluan 发表

先看图，这个是贵阳花果园白宫，然后你可以学习一下贵州 宏立城集团。

知乎用户 刘腾飞 发表

坐标连云港，我们这有一片厂房外形就是别墅，你买回去不生产，用来住应该没人管，而且价格便宜，单价 3000 左右，总价大概 1000 多万。室内可以打篮球。

知乎用户 时间 发表

理论上不允许，实际上很灵活。

我村里还真有买卖的，家里之前是开厂子的。后来儿女争气，一个去南方某医院做了院长，一个成了大老板。

然后老人不乐意去其他地方啊，然后子女买下了一个工厂，然后全拆了做别墅，几亩地啊！

我回老家的时候，我妈说你那个谁谁谁亲戚发财了，建了个别墅，真老好看了。

我心想我妈也太没见识了，农村别墅那不就是自建房吗？

串门去了一看，是我没见识了，有园景，有池塘，听说底部供暖让冬天鱼死不了。

然后别墅里挑高特别高，墙壁是特别高的一块大理石，几百个平方得有了。当然不知道是不是一体的

这个别墅才是我梦想中的别墅嘛，实打实的几千平方。豪华程度说实话已经超出我的大脑想象水平了，我现在大脑在排斥想象这种画面啊！

具体请搜索庄园别墅，不过没那些很贵的那么豪华，但是对我来说已经遥不可及了

我梦里做梦都不敢做这样的梦啊呜呜呜

而也不是远在天边，这就在我村里啊！

还有一个顶风作案的，不知道是哪位达官显贵的。

我们那有一条河，河边有湿地公园，而且特别大。占地几百亩吧

里面都是参天大树和各种花卉

夏天去温度比旁边低好几度

然后里面有人盖了个别墅，有一条专用的道路直通，这也太明目张胆了吧

然后确实没管的，估计关系特别硬。

不过确实和仙境一样，想象中的生活。

唉，美好的生活也是需要金钱与权利供养的啊

反面教材就是我们村里有一户也是占了之前鸭棚的地盖房子。估计没疏通关系，刚盖好没几天就被市里来人用挖掘机推倒了

知乎用户 个人设计师糖安 发表

作为一个自建房设计师，我的业主群只见到业主们失去宅基地，很少有购得的，也不是绝对没有，但是看地区看政策，如果是合法合规的那种不便宜哦。现在网上还有人五万补贴放弃宅基地的，但是另一拨人花几十万甚至上百万买一个偏僻的小地方的一小块地皮。个中发生了什么自自己想象，世界的魔幻从未停止。

展示下给客户设计的自建房

知乎用户 恒信诚 发表

联排四层超大别墅，从山庄入口到别墅之间有个 3.7W 平米的大湖泊，里面可跑摩托艇。照片见过了，就是不知道是不是吹牛逼。

知乎用户 底层设计师 发表

前 “气功大师”，就是马云、赵薇好友的王林有个 “王府”，就建在当地县政府隔壁。

知乎用户 deepriver​ 发表

找个小开发商公司，或者自己注册一个公司，拍地，开发一个楼盘，最后弄一个地方，自己盖一个独栋，复合整体容积率就行了那些房子卖出去不赔钱就行。

知乎用户 vinnyjia 发表

看你是谁了。

包个两三亩地，种菜，种粮，种果树，养鸡，养鸭，搞盆景，建几间小木屋，再搞个曲水流觞。

招几个工人，专门打理这片地方。

自己吃的鸡鸭鹅，水果，粮食，那是真的绿色食品。

两三亩那么大的地方，整体被铁丝网围了起来。

最牛逼的是，这地方还是永久基本农田。

门永远都关着，从哪儿过，经常看见停着一辆 bj90，偶尔也会有一辆老北京吉普。

主人究竟是谁，很神秘。小道传言，说是当地县 police 局副局，不知真假。

知乎用户 Tyler​ 发表

看了大多数回答都是猜的和听说的，我抛砖引玉分享下实例，不会跑题哈，看完就懂了

11，12 年左右，在经济上行期我们买了一块土地，实际约一万多平，流程如下：

1，和土地持有部门商讨土地本身价格。因为在我国土地是公有制，所以买卖价格要和实际持有的基层部门敲定。比如当时我们是从行政村买来的。这部分价格不算最高，我们运气好，那时此处荒凉，土地价值约三百多万，后续三年里附近盖了新城，市公安局和当地最大的商场建在附近了。lucky.

2，和政府部门办理流程。依旧因为土地是公有制，买卖土地需要提交用途说明，工业，商业，住房等。当然现在很多市里地块直接就是住宅用地，这个不表。设计院根据土地用途及申请给出建设图纸。是的，按照规定土地上的建筑物是早就计划好的。然后主体负责人和区、市、省（具体看行政级别）政府签订协议（如涉及招商引资等政策，会要求限期内建设完毕等。招商引资不代表土地不花钱。）。在土地局缴纳土地出让金，然后办理土地证。这是大头，我们当年缴纳土地出让金应该是一千多万，如果办商业地要接近三千万。这才是所谓卖地钱。工业商业有效期 40 年，少数五十年，住宅 70 年。这个大家熟悉了。

3，办理开工许可证，缴纳一大堆税费（其中有几个很魔幻又很贵）。我们办的是工业地，有一个单层五六百平米，共三层的小楼，有九米高共计六千平米的两座厂房，合计一下开工许可证办理大约要一百多，施工的话不到五百，当年盖房子便宜。然后卖给我们的实际就是个半山腰，自己把土地推平，硬覆盖，做下水化粪池，做水井（电泵），接电（自己有大变压器）等等。

相信我，建设是最简单的一步，比办证简单多了。

4，施工后办理竣工许可证，为建筑物办理房证。

字越少，麻烦越多。。。因为整个流程面对的都是对公司的政府部门，老百姓平时不会和这些部门打交道，所以大家习以为常的一些东西在这里是没有的，尤其地级市。吃拿卡要只是基础，偶尔一个章要你十几万也是正常，没有人脉真真的寸步难行，都想从你这捞点好处。

好，进入正题。以工业地为例，以上流程就可以自己盖别墅了，操作可以在设计院层面，或者我听说现在可以自己做建筑规划备案。我们土地隔壁就是当地一个集团老总的家，一样是工业地，他不犯说法的盖成庄园了：办公楼大一点，长的豪华一点，住一家人很正常；厂房效益不好，小一点，拿来当车库和保安保姆宿舍也很正常。

最后说到使用成本，每个季度有土地使用税，一年应该小几万块。我们是退伍军人家庭，经常有一些减免政策所以记不清。

然后维护起来也需要钱，因为所有设施都是自己做的，一年很节省的话像我们这种普通人大概要五六万块。像那种庄园，他们还自己修了通往庄园的路，加上那么大房子和一堆服务人员，估计一年维护成本百来万还是要的。

零碎的不说了，要去上班了，综合来说就是买地皮盖别墅可行，只是现在的成本应该比我说的十几年前高挺多，然后使用成本和建设流程基本如上，可以冲一下试试。

毕竟很久了，如果现在有变化也欢迎指出。

知乎用户 皮皮兽​ 发表

算了，我讲一下好了，其实是可以的，很多人说这政策那条例的，曹德旺的别墅怎么来的，说不可以的回答一下来。

过去三十年，大兴土木搞得天量的产业园工业园，因为房地产光环被遮掩了，没人注意，但是产业园工业园一波一波的你懂吧，现在都去搞新能源了，上一波是啥我考考你们，曾经有过服装鞋帽、机械加工、农产品农贸、冷库仓储、大学科技园、产业孵化、智慧办公、芯片高科、金融。。。很多代的，但是大部分都是一阵热度，后果是什么，是热劲儿过去就不管了，但是众所周知一个产业园工业园他也像房地产项目一样分期的。

热度过去以后，管控就几近于无了，只要你掏钱租或者买，就可以进，一些奇怪的管理制度，比如不接天然气不给供热等等的都是可以突破的，再说你搞别野，这些都不是什么问题，你高兴了烧壁炉也不是不行，大罐液化气直接杵上无所吊谓的。

一人公司也是公司，个体企业也是企业，你有需求人家有地皮有批文政策，你就说你要多少亩吧，很多人还别跟我抬杠，我在这个 IP 的省会城市周边无数这样的产业园工业园，特别是下到县一级，那路子野的不能再野了。违章拆除不存在的，那产业园工业园的地皮闲着也是闲着，地方也要吃饭的，工业用地又不是耕地红线，天上卫星都不带搭理你的。

有很多我这个 IP 的老表一说就是，这里只让耕地种田不让搞工业，我只能说你也就会这一句了，工业用地供应严重过剩，比房地产还过剩，而且过剩了几十年，从省会到地方都是，你只要想整，地方上有长官哭着喊着求着你进去，至于进去以后是关门打狗还是什么，那是营商环境问题，是水土问题，赖不到耕地红线上。

还有一些农业项目也可以的啊，你找县或者县级市一级长官，说你要搞什么农产品加工，绿色种植试点，但凡靠得上的，找个大学教授站个台会吧，明码标价的，不想给钱给点儿干股，其实没有也无所谓，反正你也不是不掏钱买地租地，地方长官会给你对接当地，整合个百八十亩一个山头不是啥问题，你按时付租金就行，要少点也没所谓十亩八亩你说我做绿色种植实验，也有人租。然后你租都租了，整个钢构或者大点的实验展示中心很合理吧，基本都这个路子。

以上说这些也有做二道贩子的，就是他自己本身就在园区搞这些，然后分租出去，那个路子过于野了，就不说了。

所以，知乎上小朋友不要说不可能，纸上得来终是浅。

知乎用户 天命玄鸟 发表

可以，但基本在在小城市的乡镇，你可以关注各省土地交易网，一百多平的住宅用地从几万到几百万。

知乎用户 史无碍 发表

你提问的这类人，不可以

知乎用户 老杨叔聊志愿填报​ 发表

这发的哪门子热，举个例子，连北上广深杭首付都掏不出来，就灵机一动在这儿买地皮盖别墅？

如果允许这样，那这些地方商品房首付门槛还得提高两倍。

知乎用户 Jason 发表

欢迎到中山买小块地建别墅，标准国有土地。

知乎用户 呵呵哈哈 发表

回答里好多人都扯到宅基地，你们村宅基地不允许买卖跟这事有关系吗？自己创建个公司，然后走招拍挂拍下一块城镇居住用地，然后自建别墅，那肯定是可以的呀。这跟农村宅基地有啥关系？

知乎用户 熊猫白头鹰 发表

东北国有林场的宅基地都是国有土地证，可以交易，不限制林场职工，城镇户口，农村村户口，有钱就行

知乎用户 这是我自己 发表

当然不可以啦。

我们自己村子大把的老房子，都不允许我们改造。

只有一户改造成功了，他把自己家的老房子给推平了，然后造了新房，但问题是他是买了关系。

所以在我老家那个情况很奇怪，就是一堆老房子中间有一个新房子，很怪异的样子。

我们附近几个村都不允许私自造新房，就算是自己家的宅基地也不可以。

我上次遇到了一个嘉兴的人还是绍兴的人，具体给忘了。

他们说他们村子那边可以允许造一所三层高的新房，但是每一户人家只能到造一间新房，就是无论你家的宅基地有多大，也只能这么点大小。

就是上次我跟一个货车司机闲聊的时候得来的事！

外地我不知道，但是我们这附近就是这样的。

就算是我家的宅基地，几十年的老房子也不允许随便拆，一定要上面同意，但是问题是这个上面同意，我已经等了很多年了。

你那个年轻人随便去买块地皮造房子就不要想太多了，除非你买的是工业用地造的是工厂，但问题是那个要多少钱啊？

知乎用户 胖胖的松鼠 发表

国家肯定允许啊

只是中国不允许而已

干嘛非要在中国呢

地球上那么多国家

知乎用户 momo 发表

私人不可能拥有土地的，这直接动摇公有制根基。

知乎用户 建筑师杨扬​ 发表

这不就是地产商吗？

自己注册公司，然后就按流程走。

或者你有钱，找地产商代劳。

知乎用户 不因马小而不赢 发表

得交税。

税交够了你建皇宫都行。比如，你在老家小县城乡下建 100 平，交 1 个小目标的税，没有不允许的。

知乎用户 使大劲 发表

1. 根据中华人民共和国宪法，土地是全民所有的，你只有使用权。虽然是使用权，但是最早一批的商业用地现在的政策都是免费再给你续上 40 年使用权，所以我个人觉得，你要当他是你的也无可厚非吧。甚至这里头是有 bug 可以卡永续的，你土地没法过继给子女，但是公司和公司拥有的资产是可以的。代价也不是没有，就是得一直交土地使用税。。

2. 个人买卖土地不太行，但是有法子变相来做。比如你控股一家公司，这个公司名下有地（住宅用地或商业用地）你就能实控这块地了。

3. 有了地以后，你可以根据当年的土地出让合同，出让合同一般有两个要素，一个叫建设条件，对你这块地的建筑做的一些限制，比如绿化率得多少，最高得多高，最矮得多矮。另外一个叫规划条件，比如会要求你做个公厕给大家用，必须要无偿移交社区一些房子什么。国家是出了很多办法来限制住宅或者商业用地修别墅的，但是可以擦边啊，比如开发商捣鼓的 “合院”2.3 套小房子一个组团，房屋结构上做结合。

4. 如果你能做到满足 3 的要求，你就可以拿图纸去过属地区县的住建局规委会，过了规以后你就按那个图纸合法合规的整你想要的东西。

5. 如果你弄不来有土地的公司，还有办法，比如农村土地流转，长租集体荒地等等，名义可以是各种农业产业园区。但是这种一定得找县一级的来确权，当年不少人搞这种，结果对象是乡镇，乡镇它没有权利搞地的事儿，签了会白瞎。

6.5 的办法做出来的地想要盖别墅得想点曲线救国的法子。比如搞农业产业园，高低它要个育苗所吧，或者你员工多，好歹要弄个员工宿舍吧。那国家又没要求你怎么修育苗所和宿舍

总结下，其实最近网上炒得热乎的某些商业顶楼弄的房开老板自己的屋顶别墅什么的，大部分都合法合规了，就是人报规的时候就是这么报的，名义就是公司的会所，你拿他没辙，那会所营不营业，对不对外开放是人公司自己说了算。国家可不管这个

知乎用户 卡牌马斯特 发表

首先，政策上的口子从来没有彻底堵死。小块土地转让一直存在。

其次，随着地方财政越来越拮据，土地迟早要再拿出来卖，而高层住宅已经有很多库存，且高层难以吸引新买家，因此不会再盖太多高层。大概 9 层电梯洋房到顶。

为什么我预测是直接转让小块土地？因为地方持有土地几乎无成本，但开发商买地建房再卖房，是有持有成本的 (贷款利息 + 运营开销)。在未来恐怕周转率会很低，开发商假如预判未来不能快速回款，可能一开始就不会去拿地。

第三，大城市土地政策会更紧，而三四线小城市政策会松。然而大多数小城市的土地缺乏价值。

因此如果说未来有投资价值的土地，就是大城市周边小城市的小块转让土地。尤其是地铁站或快速路接入口旁的地段。地铁吸引租客与高层住宅居民，快速路吸引别墅买家。

大概率还是沿用老的玩法，先卖远的、偏的、不那么好的地块试水，之后看市场反应，决定是逐渐售卖好地块，还是惜售捂盘。

注意，纯风景好的地块是缺乏价值的，因为花大价钱买钢筋混凝土的别墅，归根结底还是用作第一居所，度假用的实际上是小木屋，换到国内就是集装箱房子。

指望买家在这个上面花大钱，难。毕竟有钱人选择太多了，没理由困居于某个只有风景好的地方。

比如黄山太平湖那边的别墅，或者马鞍山香泉镇边上如山湖城的别墅，未来恐怕还是少人问津。

知乎用户 张和尘 发表

我们这儿省 top 榜单人物（已经退休，二代执掌），旗下大 A 后续合作一直也采购我们的货，我作为售后去过他们旗下的其它产业，之前我看销售记录有一笔采购的产品一直没有见到实物，当初还怀疑是不是做的 AB 单，去年客户采购新的产品，然后突然跟我说有个几年前的采购过的产品要使用了过段时间需要我去给调试一下。

过了一个多月，客户打电话给我说可以过来了，哪天过来提前报备名字才能进去，我跟着客户进到大门时候感觉就不太对，周围产业园蛮熟的，就是一直没见过这的地方，门口岗亭报名字，手机也要交出来不让带。

进去就能看到俩跟酒店差不多的庄园，俩栋楼。门口还一大块草坪。

一遍走一遍和客户聊这啥地方，我以前看过销售记录咋这么久一直没用。

大佬用的商业用地名义，建造俩酒店，然后用酒店名义验收完了，里面啥玩意都给拆了，从新装修。左边是大佬，大佬父母，女儿一家的，右边是现掌门人的。

屌丝的我进去转一圈见见世面一栋楼转下来就花了半个多小时，只能说大佬的地方真的，卧室都比小户型的公寓还要大，衣帽间就是我辈的卧室。跳舞间，保姆间，餐厅一圈看下来有钱真好，屌丝唯一感受是，可能有代差吧，里面装修风格有点不一样。后续还去了几趟，不让拿手机所以没拍照，毕竟大佬这个事情不是很规范你知道就算了，万一更多人看到形成舆情肯定要合规没了。

人呐，有时候讨厌资本，但有机会成为资本，谁又不想呢。

知乎用户 NIO 倒闭了嘛 发表

如果你只是拿工资的阶段或者撬动的现金流还没脱离工薪阶层，别想这一茬的，国家的主要税源就是你们，逃不掉的。

但如果净资产还可，或者有能力拉出来一笔不菲的现金流，那么操作办法就不少。

常规操作一般都是 XX 工厂或者 XX 集团进军酒店行业辣，然后拿块地搞酒店或者度假村。

外面搞一个基础的酒店该有的东西，随缘做做生意，能把运营成本跑掉就行。

然后中间搞几个大的， 自己住，跟公共区域装个刷卡门就完事了。

知乎用户 小鱼​ 发表

以我个人的理解以及公开信息查询，我觉得 “可以，甚至可以盖在市中心，但是需要一定的操作和机遇”

以下是我个人的论据

1：参考答主所在的福州市来说，23 年到 24 年两年的土拍情况来看，虽然福州五城区没有出现，但是连江和福清都出现商住用地被个人买家拍下的情况（连江 连地拍卖 2024-4 号，福清宗地 2024 拍 - 15 号地块 宗地 2024 拍 - 16 地块），也就是说以个人名义，购买商住用地理论上是没有问题的（更何况有这种实力拿地的富豪，自己注册成立一个房地产开发公司或者收购一个有资质的空壳公司应该不是一个大问题）

2：先解决了拍地的资格问题后，答主找了 23-24 年福州五城区土拍的商住用地中的袖珍且纯商地块（还都是鼓台的核心地块），分别是

①宗地 2023-11 地块（土地面积 5586㎡ 容积率＞1 且＜1.4 建筑限高 40m 以下）；

②宗地 2023-44 地块（土地面积 3540㎡，容积率＞1 且＜1.4，建筑限高 21-27m）

③宗地 2024-28 号地块（出让面积 8449㎡，容积率＞1 且＜1.42 建筑限高 21-50m，分为两个地块，其中商住用地 4568㎡ 容积率≤1.6，幼儿园用地 3857㎡，容积率≤1.2）

同时答主去自然资源和规划局查了一下当年的出让公告，宗地 2023-11 和 2024-28 地块出让的时候明确要求竞买人范围为 “中华人民共和国境内外具有房地产开发资质的企业”，但是宗地 2023-44 出让公告上写的是竞买人范围为 “中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织”，也就是说你能不能以个人名义买，得看出让条件，不是一定行，也不是一定不行

3：那么这里先不考虑 “值不值” 的问题，假设一个超级富豪就是想住个私家庄园吧，反正肯定是有手段能把前面列的三个地块拍下来的，接下来考虑的就是怎么建才能好看好住且满足法律法规的需求吧。

首先三个地块容积率最低都要大于 1，那么，你这个状元的建筑面积至少都要是大几千平起步的大宅院，第二个是限高问题，2023-44 和 2024-28 都要求限高不得低于 21m，按层高 3.15m 考虑，要盖 6.6 层，那么取巧一点，楼顶的装饰顶个 3m 的高度，加上最顶层做个很小面积的一层，那么实际利用楼层做个五层，作为别墅来说也算不上特别高就是了。2023-11 地块没有限低，理论上可以盖一个主楼加一个两层楼的 “会所”

第三个，因为允许独栋的存在，理论上的大别墅应该是一个超级大面积的 “叠拼”，也就是分为上叠下叠两个户型，两本产权证（2023-11 地块如果做个会所，理论上也是一个两层的叠拼，那就是四本证）考虑到福州目前没有限购，所以理论上一个个人或者一个公司持有地块上所有的产权证应该是没问题

接着就是建好竣工验收完室内装修的时候，把上叠的入户门拆了，然后就可以把理论上应该是 “共用前室” 和“楼梯间和电梯间”变成家里面的面积，这个你已经住建局竣工验收过了，这种小 “违建” 只要不张扬，应该是问题不大

最后就是因为两本证，所以这个超级富豪的私家庄园的别墅应该至少是两个电表、两个水表、两个燃气表，不过考虑到这么大别墅，肯定有专职管家去管理每个月这个 “私家庄园” 的各种支出，所以应该也不是什么大问题。

最后，一个名义上是 “多套户型” 小区而实际上是 “私家庄园” 的产品就出现了，个人感觉法律法规上没什么问题，就是还有土拍还有建筑密度和绿地率的要求，对于地块整体总平和建筑设计可能有一些需要协调和妥协的地方，但是 “盖出来” 应该是问题不大

以上是我个人想法啊，如果有哪里不符合实际的，各位土木从业者可以提出来，毕竟我也是个门外汉

知乎用户 笑苍雄 发表

先说结论，城市里可以，农村不行。

我家就是从农村出来在郊区买地自建房，该郊区属于市里的一个区，而不是县。

但是一般情况你是不可能和政府买地的，都是打包买给开发商，再由开发商处理，或是建高层商品房，或者分割地块卖给个人自建房。

我家就是早期跟开发商买的地自建房。

当时房价还没起来，建商品房没收益。

现在不可能了，一个小区十几栋高层商品房的收益本来是由千八百户承担，现在你们想自建三层小洋房可以啊。你们一百户来承担这些收益，开发商肯定愿意。

农村肯定不行，农村是集体土地，你又不是村里人。

知乎用户 最强圣斗士土鳖坐 发表

买地你就别想了，除非你是买了开发完卖，你自己留一个住，要么开发完了一个小区你都留着给亲戚朋友住

最简单的办法找个熟悉的村长书记，然后出钱给村里修路也好，翻新房子也罢，哪怕买几台拖拉机给村里，反正你要让村民集体决定你这人不错，然后跟村里签个土地租赁合同，承包一大块土地，最好是山地

然后你就能种果树修鱼塘盖山庄了，只要不是特别过分这地就算你自己得了

知乎用户 范先生生生 发表

如果老家有一块宅基地，户口没迁走。

只要你有钱，把你方圆邻居都买咯。

这样想怎么建怎么建。

别的方法就是高赞那种。

知乎用户 油腻腊肉 发表

顶级富豪的玩法，比如自己搞楼盘，这种我不清楚

次一级的办法有很多

1. 初级玩法：自己的农村老宅，自己随便建，当然那周边，那基建，就惨不忍睹了，而且固定在那一块地，你没法决定区域和大小

2. 类似初级玩法：买宅基地自己建，好处是你可以跳，坏处是产权风险

3. 借助民宿的名义：可以找到风景好，也便利的地方，缺点一是产权，二是水电等限制。我见过的一家，我们那一个景区里面，一个合院式的咖啡馆，咖啡极其难喝，老板坦白就是为了住和约朋友的，周末才卖卖东西。可惜不给买

4. 商用工用改住宅：比较常见的，比如我有层写字楼，现在的 cbd 啥情况大家也知道，租不掉卖不掉，唯一好处是大。也的确动过装修自住的想法，但隐私性和水电都不好办。

最常见的是工厂企业主，在自家厂里，办公室多建一层或者更猛的直接建一栋自住。几乎每个大点的企业都会搞，但取向还是以方便为主，这几年豪华取向得开始变多。在家就是办公，企业级安保，水电直接抵税了。如果你老板舍得搞，还能弄很好的绿化。缺点就是周边厂区，楼层也不高，会不会吵比较随缘。我之前跟老婆住过一阵她家厂里，主卧加衣帽间做到了将近 200 平，晚上我就下楼去办公室玩游戏，隔壁还能整个公司健身房，下班了吃完晚饭厂里有绿化有鱼池，还有狗。缺点是，白天睡懒觉容易被机器轰鸣吵到

知乎用户 雪甲午耻 发表

去农村买栋三十年前的小楼，然后维修翻新，把屋顶揭了重盖，把几面墙砸了重砌，把房间该打通的打通，该隔断的隔断。。。

差不多就是一栋别野

为什么不叫别墅呢？

笑死，这就不是别墅

知乎用户 Wenxy 发表

可以，参考:

1. 浙江丽水称个人可买地建房，产权还独立
2. 一些地方，10 年前，例如县城，允许个人买地皮。
3. 2024 年，政府已放开城郊容积率不低于 1.0 的限制。

知乎用户 大馒馒 发表

请搜国有城建地。

不是哪里都有， 但有些地方真的有。

我老家的小镇上， 离得很近的房子， 有本（土地证）和没本价格差 5 倍。

有本的能直接过户，没本的只能协议转让。

知乎用户 龙头沟张三 发表

类似于国家允不允许这种问题，不该这么问

你要问的是国家禁止的手段的有效性如何

没有有效手段的禁令，或者说必须支付一定成本才能绕过的禁令，本质上只是门槛高，而不是禁止

知乎用户 James 姜​ 发表

事实胜于雄辩

知乎用户 稻草人​ 发表

一二线城市市区是别想了，要搞也要到乡下，不过问题就在于，能这么搞的基本平时都得住市区，只有休息日去度度假，实用性大打折扣。

在市区内能不能搞一个庄园呢？

有一个思路，现在一二线城市市区，因为发展快速，在市区边缘留下很多厂房，那种大跨度钢结构的，这些厂房当然不生产了，基本出租做商业仓储之类的。这个思路就是，把厂房（公司）整个买下来，然后把那种钢结构改造成温室，当然面积什么改不了。

改成温室之后，里面就随便搞了，反正有温室挡着，喜欢欧式就搞大草坪，喜欢中式就亭台楼阁，还可以种热带植物。

这个方案的好处就是整个庄园都是在 “室内”，唉，我在房子里怎么搞那也是我的事，位置就在市区，生活工作便利，你在门口挂个 XXX 有限公司的牌子，再雇个保安看门，私密性拉满。

知乎用户 时光磨人 发表

城市也允许，我们这边新开了个楼盘，他专门留了一块地，拿来卖，就是地皮是你的，你可以选择修多少平方，怎么修，别人按照你的要求来办手续，你只需要掏钱和出创意，其他的都交给他们。

知乎用户 子痕 发表

你就正常找开发商拿地开干，就按照六层的别墅规划，然后再把他用石膏板分割成一户一户的普通住宅，要几栋别墅你就规划几栋住宅，入户门弄三四米宽的那种定制门，意思下就行，最后要拆掉的，最后正常水电气暖正常搞定，但是表啥的全都甩到一楼公区，物业也自己找，大门看严了，然后全都自己买下来，关门，装修，以后非请勿入，完事

知乎用户 rosarugosa 发表

在试行了，再等等看能等到你家那边不

知乎用户 试水 发表

农村户口在农村、部分城郊区可以建别墅。但叫自建房，

有面积，层数限制，一般限 3 层，地基 180 平。

城市，没有任何合法办法建别墅

非法的叫违章建筑，或擅自修改房屋，迟早会强拆

唯一的 BUG，建别墅酒店，商业用地

水电，网络，燃气等全部是商业费用，不便宜

你不差钱，可以用这个突破限制，自住

知乎用户 看看​ 发表

三国时期，东吴和西蜀割据一方，曹操奉命征讨。

但当时府库困难，供应粮草已经是捉襟见肘，更别提士卒饷银了。

曹操很是苦恼，对谋士们说，各位先生可有良策？

徐庶说，普天之下，人有恒产，方有恒心，有恒心，则百姓安居乐业，赋税源源不断。可让各地百姓购买土地，自建房屋，主公提供保护，长此以往，百姓争相而来，百业兴旺，粮税充足，天下莫有可与主公争雄者，何愁区区军饷？

操不语。

当是时，郭嘉冷哼一声：徐先生之计是条好计，可是只怕难解眼下之危，待到百业兴旺，你我岂不饿死哉？

曹操看着郭嘉，问：奉孝可有良策？

郭嘉对曰：郊野多盗贼，百姓争往州郡，主公可以州郡城内土地稀少为名，广修高塔，每塔可纳百户。凡欲入塔者，皆需纳铜钱百万，如此一来，饷银之难当下可解。

许诸瞪大眼道：先生胡说，眼下兵荒马乱，城外百姓就是论斤卖，恐怕也凑不齐十万钱呢。

郭嘉笑道：仲康莫慌，只要让他们掏光荷包，眼下危急可解。待他住进来后，背负几十年塔贷，他必当早出晚归，辛苦劳作，这百万铜钱逐年可收也。

夏侯惇道：先生之计是条好计，可如若他们都还清塔贷，盘踞州郡，不思生产，我等又当如何？

郭嘉笑曰：无妨。主公可推出第二代塔，更宽阔更宜居，塔贷翻倍，到时郊野草民想进城，必买一代塔，而一代塔主卖掉塔后，才得以准贷二代塔。如此循环，塔贷不绝，则赋税不止。

曹操笑道：吾有郭奉孝，何愁天下不平。

徐庶谏言：主公不可，长此以往，百姓苦不堪言，人心不定，必生祸乱。

郭嘉冷笑：甚矣，汝之不惠。主公只需筑起铜雀台，以美女日夜歌舞，那些塔民只顾围观打赏，何来祸乱？

曹操曰：徐先生，奉孝所言，也是情势所迫，不得已而为之。待灭了蜀吴，再用你计。眼下以修筑塔楼为要，切莫再提自建之事。

知乎用户 渔人愚 发表

允许

1 农村宅基地，需要本地农村户口

2 郊区国有土地，存量很多，增量也有，小城市郊区很容易办理

3 找地产公司代建，按联排别墅申报，办多套证

知乎用户 Novo 发表

理论上是不可以的。农村宅基地不准买卖（当然实际很多），城市规划用地出让权只能由法人购买。所以你要修大房子必须成立家公司成为法人。这是第一个坎。第二个坎是城市规划。法人修的房子也有最低容积率的要求，这个好说，把房子修多点就行了，也不会太挤。但规划方案是要上专家会和规委会的，那种一看就是私人住宅的大房子是基本不会通过的。我们这就有个土豪（是真的土，我见过一次，打扮得像 90 年代的归国华侨一样），在城郊依山傍水的地方修了一片大宅子，光厨房就近千平米。后来这个土豪因为涉黑进去了（这真不是冤枉他，他就是卖假酒起家的），这宅子就被政府收了。好像他这房子就是私搭乱建的，没走过正规程序。至于为什么十几年没出事，那就是另外一回事了。说起来我们这地方黑老大还挺多的，刘汉、杨顺昌等等。

知乎用户 周志明​​ 发表

很容易办到的事情，大部分乡镇上和县城附近可以。

全国绝大多数小城镇都是自己买地自建房，而且国有土地，双证齐全，手续合规。

至于你修得像不像别墅，取决于你的审美和荷包。

知乎用户 仓鼠的兔子 发表

当然可以，如果你有 3 万 / 平米，300 平米的别墅的预算，我可以在上海市中心开车 2 小时，杭州市中心开车 1 小时的地方帮你建独门独院、你自己定制的别墅，国有建设用地，独立产权。

知乎用户 布青初 发表

何必那么麻烦。买一个独栋，然后夷平后自己走下重新报建程序程序盖起来就是了。独栋别墅的产权证是有土地的（虽然也是 70）

知乎用户 冰是睡着的水 0207​ 发表

国家是不允许私人买地皮自己盖房子的，有两种途径可以自建房或自建别墅。

就是自己在农村有自己的宅基地，可以在宅基地上自建房或者自建别墅，但是地皮还是属于国家的。

还有一种方式就是自己成立一个开发公司，在土地拍卖会上购买一块土地，然后设计规划、取得销售许可证以后，自己卖给自己就可以了。

知乎用户 坤哥建别墅 发表

同村可以买卖

知乎用户 超苏轼 发表

我中超级大奖，有一个想法就是建设一个庄园，边长 100 米，土地绝对平整硬化，外面还有护城河。电能自给自足，有无死角的监控，还能有片现代化的无土培育农场。

知乎用户 帕特里克冯 发表

其实推出小面积宅基地，限定好长宽高就可以了，奈何想要吃干抹尽，所以短期不要想了

知乎用户 LIANG​ 发表

组建个公司，以开发旅游地产的名义，建一片，有商场，有泳池，将别墅区分隔开。其实经济发展到现阶段，应该适当放开别墅的建造，刺激消费，普通老百姓有多少钱？高资产人群你不让他在国内买他就转移到境外去了。

知乎用户 有球必硬 发表

突然想起来东北某某药业拿了一块地开发，然后董事长把自己家祖坟牵过去了…… 地确实开发了，祖坟确实牵过去了。

知乎用户 晨水 发表

前几天在抖音上刷到一个房屋中介的视频

说成都主城区一个老的别墅区，有一套别墅挂牌出售中

房子如果按别墅来说不算大（具体面积忘记了），而且看着突出一个老旧

挂牌价好像是 2000 多万还是多少

发视频的房屋中介说，这个房子最大的优势就是

买下来可以推倒之后重建

知乎用户 今晚吃什么 发表

随便不了一点，还是有规则的，宅基地地皮只能同村买卖，部分地区有限高。好处是有红本，有土地确权，完全合法合规，这两三年口子也在收窄了，房产税下来之后可能更不好办。

坐标广东，我家有个手里八百多平宅基地的邻居，按市场价已经以千万为单位了，有人脉落个户还是好操作的。限高的话交罚款找找人还是可以，父辈朋友家超了一层，面积不太清楚，被请去喝茶顺带交了一百多万，还有搞酒店的，十多层不知道超了多少，交完钱还是照样开。就是建筑报批需要村委、国土多方的签名盖章，找人麻烦得要死。

有钱合规还是简单，但和你描述里买不起房子的人已经没关系了，地皮你更买不起。

还有其它回答说的买商业用地，被搞的还少吗？风向一变你就没了。

知乎用户 i 自然资规​ 发表

我们国家土地的基本政策是：

十分珍惜和合理利用土地和切实保护耕地

前半句的意思是，控制建设用地总量，节约集约利用土地

具体表现就是：

容积率原则上不得低于 1

也就是说，国家基本断了建别墅了想法了

知乎用户 理塘耐抽王 发表

有钱就可以，先成立或入股一个地产公司，和公司说得上话的大领导处成推心置腹的兄弟也行。

然后公司买地开发楼盘，按照你的要求定做一栋大别墅，然后再用非承重墙把这栋大别墅隔成若干套房。当然你定制的别墅结构不能太过分，至少隔成若干套房后要符合法律要求。

接着你把这栋楼里所有房子都买下来，拿着图纸找设计公司出图，图纸再找专业机构鉴定，确定不会对房屋承重结构造成破坏。之后拿着这些东西去物业、房管局等部门申请施工。

最后拿到全套手续后你就可以大刀阔斧把这栋楼改成属于你的别墅了。

知乎用户 基诺夫猫艇 发表

目前是不允许的

不过当下的情况是，政府确实是想搞日本一户建那一套

特别是针对县，镇，乡上和城市郊区很多没开发的地方

缓解城市压力，把人口从城市往乡镇上转移

实现摊大饼式城市建设

同时不再痴迷三十四层的摩天大楼

让人口能够平均分布，而不是某一地挤到爆某一地空荡荡

国内浙江丽水试点 “一户建” 就是这样

划出一块地来卖，然后由老百姓在规定内自行设计建造

不过提醒某些人

虽然知道我国高层住宅是原罪

短期内也不可能立马改变政策

但是某些人真没必要抱着这个话题一直搞团建

回望二十年，日本老美的政策都不适合我国

放开土地让老百姓自己建的后果就是纯的城中村那一套

起七八层高层一层一层卖一间一间租那都是基操

谁会在刚刚吃饱饭穿好衣的情况下立马去建两层别墅

修花园草坪泳池车库这些东西呢

所以，饭是一口一口吃的

国家严禁宅基地买卖，严禁建独栋别墅严禁土地兼并的政策也是绝对没问题的

我知道很多中年人都有个独栋小家小院儿的梦，我也有

下完班回独栋小院里喝杯茶玩玩手机周末整个 BBQ 确实是挺香的

不过讲真革命尚未成功，同志仍需努力

至少当下国内这个环境是很难实现的

而且说句不好听的，要真有这种政策，你我这种普通人也绝对不是第一批

再多等个几年吧

知乎用户 自建房设计 - 建造 发表

国家不允许个人购买土地

但是不允许的是没实力的人，有实力的人就是换个方式的问题，他就合法。

自己就是开发商的，某小城市给自己建的别墅，50 米的红外线打不到头。别问他我怎么知道的，

以旅游管理公司的名义去农村开发投资的。

一个人捐赠公益项目的。

一商业投资经营的。

民宿不会都是老乡家改造吧，那好几千平的老乡家，也不是一般的老乡吧。

法律规定是给普通老百姓用的，特殊情况只会在一小部分人身上发生。你以为谁都可以开车进故宫？

知乎用户 胖爷 发表

理论上说城市里你买不起房子的，想买块地方自建依然建不起。

除了哪些囤地囤了很久的开发商，现在房价的大头是土地出让成本，建安成本再加上开发商的利润。

你想跳过开发商的利润和土地成本？那是痴心妄想。

如果说不喜欢城市的房子就是喜欢别墅。

那么有的是办法，合法的不合法的，擦边的。

只有穷是没办法的。。。。

知乎用户 蓬莱剑客 发表

我们这边县城官方有时候会拍卖规划好的 “国有建设用地使用权”，名义上叫 xx 商住，跟城镇的宅基地一模一样除了写在不动产权证的性质是出让。县城的五六层自建房，面积一块七八十平，沿街的只能盖成火柴盒，如果位置在里面随便盖成什么样子，要想面积大就多买，两块连一起盖，起步价 60 个。

这种对个人的小型土拍和对开发商的大型土拍并行，毕竟不可能所有人都去住商品房，顶多忽悠下面乡镇农村的人进城，稍微有点钱的都选择自建房，同样的商品房还不如去买市区的。

几十年前县城老城区就是这么建起来的，除了拆迁户获得宅基地，就是从 zf 那购买国有土地盖房子。

个人之间禁止买卖土地，法律也不保护这种事，但是没有限制房产交易啊，可以盖好了拿到不动产权证再过户

知乎用户 Xiuquan Yu​ 发表

理论上可以，但需要村民、干部、村集体的配合，把农村的宅基地卖给你，但你没有资产证，以翻修村民自住住宅的名义建别墅。

只要你能在村里运作，批下来就行。

但实际上只要稍微有点势力的人

他们都没必要这么玩，

他们可以搞到各种巧立名目，以建设农业单位、商业设施乃至公用设施的名义，走正规渠道拿到土地，

规划建设的时候

我单位领导们总得有个附属办公楼吧，

办公楼总得有个配套员工休息区吧，

休息区得有个配套的花园吧，

为保护领导和员工隐私，外面总得有个封闭的围墙和大门吧，

最后领导忙于工作 老得住在单位吧，

领导休息的时候 门口放个保安，让你其他人别进去打扰吧…

——那不就等于在单位里给他造了个专属豪华别墅吗？？？

你只要这个企业正常运作，照章纳税，一切都是合理合法合规的……

很多地方的所谓 “旅游”，“农场”，“民宿” 之类的项目，其实都是这种，

名义上你甚至还是招商引资，助力新农村建设，响应国家扶贫政策，给当地创造就业，拉动经济，

你只要别搞得太夸张，让人给点了，

谁会吃饱了撑的来管你一个农家乐土老板的办公室是不是太豪华……

再更加有钱有势的人，他们可以直接投资造豪华酒店，

只有一小部分客房对外营业，里面主体部分是豪华独栋套房，长年租住给自己，自己按市场价格付钱，酒店照章纳税，

我花自己的钱 住正常营业的酒店，白纸黑字签的长租合同，和王多鱼一样，这你总管不着我吧……

知乎用户 子丹 发表

买地皮自己盖成本太大，土地招拍挂都有各种指标。合理的操作就是像李连杰一样，找到开发商把几栋别墅的指标全部拿下，按照规划面积重新设计按照自己要求盖。

但是，你有这么些钱，还有精力就围着一个房子转吗？你每天的工作是赚几个亿，住的地方不要太差就行。

知乎用户 Dchaser 发表

早就可以

国有土地随便买卖建房

集体土地只能本村内部交易，并严格实行一户一宅政策

知乎用户 张小岩 发表

来给你们打破一下信息差。以下的一个截图就是一篇很普通的 土地招拍挂的信息，这是前期公示。想拿地的就可以直接去报名。

其中就有 资格 条目，敲重点标记了，明确表示了 自然人 是可以报名拿地的。

拿地后自然人需要成立一家土地开发公司或委托一家土地开发公司开发；拿地后获得《土地使用权证》；根据土地经济指标，以及自身需求对土地进行规划设计，并上报审批通过后，获得《建设用地土地规划许可证》，找承建公司对土地进行建设，开工前记得要获得《施工许可证》。你别说盖一个别墅，符合当地政策，不超过土地经济指标，你盖一堆别墅都可以。

知乎用户 黎马 forZhaoju​ 发表

请问你

屋村住哪一座？

一般来讲，除了朝代更替，借你玩玩，后面都是土地兼并的。

别墅不是我们这种 P 民住的。

知乎用户 张决毅 发表

买不起房子的，有钱买地皮，自己盖房子吗？你以为地皮很便宜吗？差的地方，没配套的你会要吗？好的地皮买得起吗？开发商拿地盖楼的同时，还要给市政建学校，修路的，或者盖一个社区商业中心，供周边居民消费购物的。不是你想的那么简单，买块不大不小，面积正好的地皮就行了，然后自己想怎么盖怎么盖，周边配套啥都有。告诉你这是不可能的。我认识的一个大老板，想买块地自己盖别墅，他还是本地人，又是纳税大户，算非常有面子的，但是还是没批下来。最后的折中方案是拿个小地块，盖一个小社区，就两栋楼。顶楼复式设计成 500 平的空中别墅，不卖就自己住。楼下的小面积户型拿来出售，亲朋好友都来买，不为赚钱，就是半卖半送收个成本价就行了。

知乎用户 大大大魔女​ 发表

办法总比困难多！

建个酒店，酒店里边儿划拉一小块造别墅，专门派几个安保人员看着，限制游客通行就行……

要是能接受工业区的话，在厂里划拉一小块，也可以用研发中心之类的名头建个房子，老板自己爱住厂里，还能有谁管他么？

当然，要是没本事赚钱还想住大别墅，那就纯属白日做梦了！个人资产起码要过亿，对地方经济的贡献也要很大，才不会有人来干涉…… 毕竟地方政府又不是若至

知乎用户 直钩钓鱼​ 发表

拜托，那些说在四五线小城市小地方老板自己花几百万甚至乎上千万买村民（本村人买自己村的不算）土地玩大花园大别墅的，有钱人真不是傻子。现在那些农村，我了解到征地都起码接近百万起步了。

先不说值不值钱问题。就在广东，甚至乎广州，一些花都从化清远山卡拉的度假村别墅，带 2 亩花园，建筑面积 500 多平，也就是 1kw 出头（具体没买过任何度假性质的别墅，但是知道那么一回事），更加不用说佛山三水肇庆高要四会那种几百万就可以下来的了，附近啥都有，开车 30-40 分钟到大型超市，一小时到市区三甲医院，哪个不比你广西什么贵港桂平防城港北海下面各种县级市的农村的地理位置香？

知乎用户 aaa 发表

已经有了。但是不省钱。

我所在的南通已经看到过好几例了。各地应该都有。 就是定制化别墅。 开发商拿地，然后按你选择的房型设计，按你的要求造。 实际是就是等于开发商买了一大块地，再分割成小块的卖给你。理论上等于你自己买地皮建别墅。

我猜提问者其实想问的是买农村的地。造农村自建房。 这个理论上就是不可能的。 农民的宅基地是免费取得的，只有使用权，无法买卖。 他本来就没花钱，卖给你，无本万利啊。这个口子怎么能开？天下大乱了。

知乎用户 king jhy 发表

有一家客户，去过他们家厂，厂区很大，中间挖了一条河，两岸密密麻麻、郁郁葱葱的树遮挡住了河流两岸。中间一座小桥，桥边就是狗窝，养了一群德牧，不认识的上了桥就汪汪叫。河一边是厂房，另一边是庄园，大草坪中间一栋大别墅，建的像城堡一样。一切都很正规，草坪是工业绿化，城堡是办公楼 B。办公楼 B 内设施齐全，办公室、休息室、娱乐室、健身房、会客厅、宴会厅、厨房、展览室、小影院一应俱全，就是办公的人比较少，还都是亲戚。

知乎用户 Mike 发表

舒适低密度一户建可以叫别墅，要想建成舒适低密度一户建，每户盖 3 层容积率不超过 0.8 且建筑面积至少 200 平米，也就是每户用地至少 250 平米才有可能建成舒适低密度一户建。简政放权落实的话，全国胡焕庸线以西的地区和全国其他人口密度较低的地区可以放心地建别墅

知乎用户 个人设计师糖大花 发表

有些地方是允许的。关于乡村自建房，真的是一个地方一个政策，有些地区不管法规的，只有村政策。具体去问就是了。能买抓紧买，瞧着宅基地政策只会越来越紧，正想法把地从农民手里诓过去呢，展示下给乡村小主们设计的自建房。

知乎用户 店小二​ 发表

现在想合法的获得国有土地的使用权只有出让、划拨和转让这三条途径，但现行的政策是禁止私人参与土地拍卖的，所以私人买地皮自己建别墅是不被允许的。但还有一种路径就是购买和租用集体土地或继承租用农村宅基地来建造别墅，好像只有在继承的农村宅基地上建房子是合法的，其它的都存在违建的风险。

知乎用户 海外商务 - 山药 发表

可以的，各地方政策不同吧，有些地方是不允许的

现在允许的地方，不仅可以以公司为名义，个人一样也可以拍地自建，国有出让土地，有权有证的商品房，后期可以正常交易过户等。

也就是小日子的 “一户建”

浙江丽水近期出的政策就是个好例子

知乎用户 虫叔 发表

有产业的老板可以，你拿地建个工厂、农场、批发市场、公园等，可以配套办公和宿舍用地，你把宿舍建成别墅样子，谁也没规定这栋宿舍必须住多少人对吧？

知乎用户 哈库呐玛塔塔 发表

可以，来北京买个四合院，经过审批后就可以自己重新盖了。

知乎用户 故凉 发表

回你的户籍所在地问问，一般不是大城市的中心区域，基本都有地皮可以买卖。

没地皮的话，可以买别人的二手房子，宅基地应该可以过户给你。

知乎用户 皮卡丘 发表

然后各大企业开发商跑马圈地吗？

你个人拥有的权利，别人也有，但是这么一来，X 建 X 铁 X 工集团的老总们可乐死了。

你说农村户口才能买地？那你信不信这些集团的管理层会一下都变成农村户口

知乎用户 十八掌​ 发表

中国实行最严格的土地保护政策，每年自然资源部门就从部到厅到局，把各个省市县的土地指标确定好，这个指标层层下发。具体到某个城市，每年能挂多少地出去给开发商，是有上限的，这就是土地指标。很明显，有的地方不够用，有的地方用不完。站在市长角度，肯定是用地指标越多越好，这样就能多搞开发建设了。

自然资源部为每个省都设立了土地督查局，作为部直属机构和省一级自然资源厅是平行单位，国土卫星每天扫描成图，督查土地违法行为。

土地指标在县市区之间也可以买卖。这个指标有多紧张，很多地区比征地都贵，这不是东部沿海独有的现象，很多中西部地区也是这样。从农民手中耕地补偿款十万一亩，土地指标都高达三十万一亩了。

具体这个问题，土地指标从哪里来，不是土地从哪里来。想要合法合规的几乎就不可能，其他的都是野路子，比如个人以公司名义拍地、以办公旅游度假的名义拿地、通过长期租赁合同找村民买地，这些风险都很大。

知乎用户 痛痛飞飞痛痛飞飞 发表

建一个书院，弄成民宿形式儿的。

知乎用户 里土包子设计师 发表

地，宅基地，有人管。海，水景房，太花费。可以挖个山洞，支个台，不是草台班子，就好看。

白沙发，加碧绿的 50 米，泳池，开派对太赞了！真提气，层层叠叠的石头房子，不想住当民宿。

拥有阳光十足的石头房子，想想简直美爆了。

仿佛穿越千年的古迹，每一步，每一眼都是时尚的碰撞，共赴一场土拍屮盛宴时空的约会。

不会有人管吧！

像不像，很流行的叙利风。

就地取材，重建家园后的现代风格！

知乎用户 陆东东 发表

问就是不允许

我看了几个高赞回答，没啥毛病，但是花钱太多，而且这几位答主多半也没什么实操的经验。

我给你提醒一下，宅基地虽然不允许买卖，但是法院是可以执行的，懂了吗？

知乎用户 刘小猫 发表

钻空子，开发商在住宅区以建会所的名义多建一栋单体，然后围起来不对外营业，实际当私人别墅住。能这么做的老板也不会介意产权。

知乎用户 山猪 发表

当然不允许啊，但是在北京很多人偷偷这么干。特别是那些独栋别墅的。一个比一个野 ，曾见过在地下建 30 米游泳池的呢, 碧水庄园，有的还建得跟白宫似的。

知乎用户 煲靓汤​ 发表

你成立一家房地产开发公司，开发一个别墅区项目，户型面积都按自己的喜好设计，则么不允许呢？

这很合法合理哦，而且都是纯住宅性质，不是工业用地，没有违法违规的风险。

唯一的缺点是，对你财力要求有亿点点高。

至于大多数普通人（非一线城市），能买个联排别墅已经是天花板了。但严格意义来讲，只有独栋才是真别墅。

知乎用户 射手座的自由 发表

大兴安岭的林业局所属地方可以买卖宅基地。

曾经红火一时的徐云买过

知乎用户 水大爹 发表

当你有科兴剧里面的霸道总裁那么多钱的时候。

你可以花 1200 亿。把汤臣一品全买下来，以现在单价 27w 算，4 栋楼市值应该是 400 亿。你花三倍价格，他们会卖的。不卖就加钱，直到他卖为止。

然后，你就拥有了 4 幢别墅。层高 50 米都行的那种。

知乎用户 4thever 发表

第一，中国大陆的地皮没有一寸是私人的。私人只有使用权，没有所有权。

第二，不同用地的使用都需要审批，包括盖别墅。农用地理论上不可以盖房，严格的话要推了恢复农用。

第三，国内前阵子有股风气，就是私人买地，已经被中央叫停了。当然，你可以继续搞，哪天事发了血本无归也不要怪别人。

知乎用户 张简白​ 发表

直接说结论：不能！

居于城市：

1、想自己买地盖别墅？全国就几个小城市在试（比如浙江丽水），地贵手续烦，普通人折腾不起。

2、大城市？别想了，地早被开发商包圆了，根本没咱的份。

居于村落：

1、农村户口才能申请宅基地盖房，还得是 “本村人”，面积不能超标，占耕地直接凉凉。

2、城民想买农村地？违法！继承的老宅子塌了也得还给村里。

自建听着爽，但地皮 + 盖房 + 装修维护，算下来可能比买商品房还贵。农村户口才能玩，城里试点少得可怜，年轻人基本没机会。搞不好变违建，分分钟拆光，血本无归。政策卡得死，自建房根本不是给普通年轻人留的门路，不如多搬砖攒首付，租房也是好选择。 实在想低成本住，去鹤岗？云南小城？工作生计考量好其实也挺不错。

知乎用户 已退乎 发表

可以呀，一堆人凑一锅，攒个公司挂靠个大房开，拍地建房就是了，当然你得满足土地容积率的规定咯，必然需要建点高层的。

问题是这么个玩意儿造出来不便宜多少呀，房地产成本的大头是土地和税收，自己弄省的下来的成本没多少的，至多就是房屋质量有保障，你自己盯的么。

这个流程不是没人做过，很多效益好的企业都这么玩过，比如供电局、银行，这一套流程得废多大功夫呢。

知乎用户 Araki 发表

以个人的名义几乎不可能，但正如上面各种高赞回答一样，你完全可以自己做开发商，房子到时候开发出来了，你再买下来网签到自己名下还是未售状态直接住进去都没人管得了你。

就算是低容积率的地块，因为限墅令不能以独栋别墅报建，那你就搞成叠墅规划报建，这个几乎没有限制，大不了验收后自己再加楼梯一栋都是自己住的嘛，高赞答案也有回答了。

但作为一个房地产营销人员，我觉得唯一的难点还是，我自己开发的庄园式房子住爽了，同时我也想靠这个项目回收成本甚至还能赚钱，但邻居必须是自己圈层内的伙伴。

但其实这个难点也不难，只是相对开发要多想多做一些工作。

你只要不是市中心 (尤其是大城市) 自己开发的写字楼楼顶建一套带院子的房子应该都不会有人来管你。

知乎用户 山河 发表

可以，门口挂一个某某苗木公司

知乎用户 ImOk 发表

可以呀，直接买有国土证的就好了哇（上面要有建筑才能过户），买前去住建局查清这块地控规符不符合，不然建不了房

知乎用户 逍遥​ 发表

不行！

因为在这片土地只有一家机构及其下属才够资格做土地买卖。

其他任何人都不行。

知乎用户 退隐的元良​ 发表

正规招拍挂手续只允许企业买地，而且开发、建设都需要资质，不对个人，也不卖小地皮。

现在唯一的途径就是村民集体内成员购买本村村民的宅基地能满足这个需求，限制性比较多，不好操作。

原来还能新批宅基地的，不过好像从某一年下了文件不再新批宅基地了，只能存量市场购买。

村民身份最难拿的，如果能拿到，即使买到了地，也未必能把别墅盖起来，原来的老办法是周围四邻签字同意再经过村集体批准，才能翻建。福建前几年很轰动的一个案子就是把宅基地上的房子拆掉想盖新楼，但是四邻不同意，所以十年时间房子没盖起来，后来当事人一怒之下杀人的惨剧。

不过一般是建二层以上的别墅需要四邻同意，因为牵扯采光等事宜。如果是一层建筑修缮往往限制比较少，其实很多时候修缮与重建的界限分的也不是很明确。各地的要求也不一样，很多地方也不允许翻建了，只允许修缮。

大家想象中的别墅其实最重要的不是房子本身，而是附加周边所有的配套的，村里的宅基地是很难达到人们要求 的。

知乎用户 PNP​ 发表

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明确告诉你不允许

但是路径楼里很多同志都写了

大概的意思，就是零售不行，但是可以批发

知乎用户 红茶企鹅 发表

目前不允许，也不能说不允许，配套的规则都是按专业开发企业开发模式设计的。

一方面没有独立的出让地块，另一方面办理后续手续时，可能不好办（不知道怎么给个人办）

如果以后要开这个口子。就会设计规则的。

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