于东来称胖东来将建小区，会公开建筑设计用材、质量水平和费用，跨界地产是出于怎样的商业考量？你看好吗？

by , at 27 May 2026, tags : 东来成本房企房子房地产 点击纠错 点击删除

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知乎用户徐斌发表

“他表示，会全部公开建筑设计用材、建筑质量水平、建筑具体费用等，取一个合理的利润来售卖，在不破坏市场的情况下，争取健康发展，让每一个住户的权益都能得到保障。”

这不就破坏市场了吗。

知乎用户王克丹发表

难点在于土地财税的透明化，其实房地产为什么贵还真不是建设成本贵，为什么过去房企非要在品质上偷钱？

并不是因为成本有多高，仅仅是因为我们经常总结的一个经验，叫做阻力最小的方向，这就是缺乏博弈机制的必然结果，购房者你有什么反制措施，按进度付款？预留保证金？监管资金池延期交付直接退回？烂尾银行贷款自动解除？都没有的，房企的毛利率又比较低，这不就是因为购房者的阻力最小么，所以在建设成本 2000~3000 元左右，这还是小高层的成本，越是超高层造价越高，但大家都在抢高容积率的土地，原因就是造价根本就不是房地产的主要成本，而是土地，只要能卖的面积大就能赚更多差价。

这就有涉及到房地产的利润分配，土地财税无疑是最大的收益者顶峰时期可以获得 8.7 万亿左右的卖地输入，比我国第一大税种增值税还高出接近一倍，第二个是房企的融资成本，房地产是高资金需要的产业，这就带来了所谓的高杠杆高周转，高杠杆融资，高周转还债，再融资再拿地，根本没人在意你住的是什么品质的房子，这就是房地产过热时期的真实写照，第三个才是房企和一系列的供应商收益，房企更像一个**投资银行的金融机构，**甚至不需要自己的建设团队，学到了国企的精髓就是外包。

这在过热时期还真玩的开，购房者也根本不理性，不会思考房子住的舒服不舒服，只在意有没有额度，当然疯狂到肥东肥西都要验资设卡，买的就是一个名额，质量风险、信用风险被资产泡沫掩盖，利益分配被包税制度掩盖，大家都认为房企是大赚的，实际上就连房地产最热时期的恒大都几乎不赚钱，靠的是财务造假把资金池当分红来给自己分配不存在的红利。

回到这个问题，房地产下行周期信用彻底垮掉，房企的信用破产，连带地方的信用也受到冲击，你敢信银行都不主动的收违约的房子，而是劝诫大家要努力坚持，哪怕少换点呢，分利模式彻底崩塌，变成了每年 3 月都要炒作一次的小阳春来博傻，但问题是再愚蠢的人也能看到这些分利者的嘴脸，交钱钱怎么都好说，也什么都敢吹，交付即维权，就这还是好的呢，还有交付不了的呢，慢慢耗尽不多的信用。、

这就到了胖东来想干的事情，其实就是重塑信用，凭借自身的信用 + 所谓的透明价格来期待拉回市场的关注和信任，公开设计用材，质量水平透明化，这在房地产交易中属于最朴实的义务，在我们这边属于奢侈品，问题出在哪里我还真不清楚，大概还是阻力最小的方向吧。

难点也在这里，要不要公开土地财税占比，比如 100 万的房子，要不要写土地成本 60 万，建设成本 30 万，综合成本 5 万，收益 5%？那包税制度不就穿了么，假设未来出了问题，房企作为靶子挡着市场的怒火还是分最多钱的地方，事实上只要咬死是自己的责任，房企反而还是安全的，连这点锅都不想背负，那可能不是一个合格的包税官。

总结起来，建设成本好公示，土地成本难公示，甚至过去还有极高的 “管理” 成本，谁呢拿地，拿什么类型的地那都是人定的，这些都要计入到成本里面，房地产最需要的大概就是市场化透明化法制化，但最大的阻力也并不来源于居民端，反而过去到现在都还是阻力最小的方向，任何人自然分蛋糕的时候都会向阻力最小的方向开刀，导致了现在的房地产预售制度的信用破产，多数人能做的就是甘地的思维，也不反对，但也不配合引导来买房，哪怕有需要也不敢新房市场试水，而是去二手房，透明化是一个方向，但更核心的还是风险共担机制与博弈反制工具的建立，不要低估人性的贪婪，任何时候刀子都是切向阻力最小的方向。

知乎用户 35 号庇护所发表

该来的还是来了。

策略上和社会群体情绪价值上，都是对的：

1. 主营业务高速增长，盈利能力强；而为梦之城项目的投资为自有资金不会使用外部融资。

这里需要指出的是，项目总投资为 65 亿如果分 3-4 年投入的话，每期投资可能在 15 亿 - 20 亿元。所以胖东来采取的是 “边经营边建设” 的方式，核心业务 – 零售的经营情况决定了项目的进度。

2. 国内已经进入后地产时期、行业依旧在 “深度调整” 之中 (特别是参考 4-5 月的社融数据可以看到“局部改善” 依然无法说改变行业的整体趋势)，需求侧依然是刚需为主，而且 “好学生” 成绩一落千丈、光环不再，市场其实特别希望能有一家 “各方面都靠得住” 的地产企业出现。

3. 零售综合体 + 普通住宅为主要方式的万达，现在处于低谷，虽然万达和胖东来的商业综合体的模式截然不同，前者基本可以理解为 “标准” 的房地产高杠杆 - 高周转模式、而后者则主要是依靠零售客流量和自有员工为潜在目标客户，但是万达这个赛道毫无疑问依然是一块比较可观的蛋糕。

如果真的 “主要面向” 员工、并且公布各项费用真实数字且售价合理，把胖东来现有的价值观落实到地产开发业务上，那么当然是值得期待的；而且胖东来完全可以把地产业务做大做强，没有规定说胖东来不可以涉足地产行业。

届时最重要观察指标就是房价。

因为房地产和零售服务有所不同，能通过服务给商品增加溢价的部分是非常少的；所以，定价如果过高或者说建设标准过高比如建成了强改善型住房，那么其社会价值恐怕就不会像项目规划中说的这么强了。

目前，梦之城周边的几个楼盘房价如下：

- 恒达 · 东樾‌‌6900 元，主力户型总价区间为 71 万 / 103 平 - 98 万 / 142 平，离梦之城最近；腾飞东站前府‌‌6860 元，在售 3 室户型总价约 95 万；腾飞华豫樽‌‌**6030 元，**主力三房总价约 69-75 万。

- 偏改善的几个盘：

中建观湖珑府‌约‌8192 元，大平层总价在 135 万左右。还有恒达东城花园‌和雅居乐国际花园‌：基本在 7000-8000 元 /㎡区间。

但是，“主要面向员工” 看起来是不太可能的：

项目 1 期建设 8 层商业综合体，建筑面积约 46.7 万平方米 / 规划停车位 3327 个 (远期规划车位会超 8000 个)；2 期远期规划幸福讲堂、文化中心、“高端” 酒店等配套，还 “预留” 了住宅开发空间。

梦之城项目的位置是很好的：

位于‌许昌市东城区莲城大道以北、高铁客运东站以南、许州路以东‌，紧邻京港澳高速出入口，距离许昌高铁东站仅约 1000 米，地铁郑许线可直达。

所以，整个看下来，我个人倾向于认为：

胖东来在为自己的在后地产周期正式切入做准备了，虽然不可能是全国范围，但后期的新项目很可能会是梦之城的形式 –

零售项目先行、作为投资现金流的支撑；地产项目后期跟进、边经营边建设。

知乎用户一直住顶楼发表

中国房地产是个包税人行业，和制造业或者商业没关系。

包税业务细节是不能透明的，中国房地产行业只要老老实实交税（土增），都是亏本的。

知乎用户暗夜独看花发表

1. 于东来如果真这么做，会暴露房产最终价格中，建安成本和各类税收（包括土地出让金和三税二费）的真实比例…..

这会促使很多购房者思考自己的税负是否过重，

并对所购买房产的价值进行重新评估…..

2. 好的房产项目，不是仅靠符合国标地标的建材堆起来就行…..

它更需要优秀的设计（包括不限于整体、房型、绿化等等），还有现代化的专业施工工艺…….

同时，还要处理方方面面打招呼的关系….

这不是仅有钱就可以解决的问题…..

3. 从设计，拿地，完成各类配套手续，进场，施工，到具备销售条件……

如果还想保证建设质量….. 那么于老板的地产项目，最快也要三年以上才能落地…..

结合当下的结婚率和出生人口发展趋势，他迎头撞上的，应该是地产行业最低谷的阶段…..

希望于老板好运吧…..

知乎用户曹多鱼发表

唤醒纳税人意识？

跟大家聊个点好了，这就跟前些年的超市小票一模一样。

最早国内超市小票只写商品价，后来家乐福、麦德龙这些外资进来，会把商品价和税额分开标。结果没过多久，所有超市又都改回了只写总价。

为什么？

因为一旦你每次买瓶水、买袋米都能看到自己交了多少税，纳税人意识会瞬间觉醒。

而有了纳税人意识，人就会自然而然地要求纳税人的权利。

这个逻辑套在任何地方都成立：加油、香烟、房地产，全都是。

很多人骂开发商黑心，说房价全是他们赚走了。

但其实业内都知道，大部分城市开发商的利润也就 10% 到 20% 出头，全靠高周转活着，那房价里剩下的大头去哪了，大家自己想。

我现在就疑惑一件事：

胖东来他敢明明白白，把所有成本都一笔一笔列出来吗？

当然，许昌的土地价格相对于房价的占比，可能确实会好看一点。

但大家想过没有，以胖东来现在这个国民级的流量，他一旦把这笔账摊开，会是什么后果？

当然我目测是不太可能的。

因为就算是胖东来，顾客消费时也不会单独标注每一笔税费。

有些道理很现实，想要唤醒大众的纳税人意识，本身就是很难推进的。

一旦主动唤醒纳税人意识，必然会引发全领域的税务核查。

到时候大家会清楚看到，工资里扣了多少税，日常消费每一样东西又含了多少税。

税务账目全部摊开后，大众的税收痛感会变得格外强烈，而痛感上来了，大家自然就会去争取纳税人应有的权利，这几乎是不可能被接受的。

知乎用户风扬发表

这些数据能公开的吗？还是由流量这么大的胖东来公开，这不是公开告诉大家买房子的钱大头谁拿去了，会影响团结和奋斗的

知乎用户宁一发表

应该能吸引许昌的高收入群体购买吧。

商品房虽然也是 “商品”，但与普通商品还是存在一个本质的区别，那就是：

房子既是商品，也是投资品，或多或少带有投资属性的。

而普通商品就是商品，一般没有投资属性。其实我很想说都，但肯定会有人会抬杠，比如会说黄金饰品和各种珠宝，有的可能还会说 Labubu 这类潮玩。

总而言之，带投资属性的产品在胖东来销售的产品中占比非常小。

除了是否有投资属性外，还有一个属性，那就是是否可以移动。

房地产的另一个名字叫不动产，所以有一个 “不动” 的属性。买了之后你无法带走。

而胖东来在售的商品基本上都能带走。

为什么是基本上？

因为肯定有人会说服务性商品无法带走。

明白房地产与普通商品的不同点，剩下的就好理解了。

你可能喜欢胖东来的商品，购买胖东来的商品，除了去胖东来实体店，还可以在网上购买，邮寄到家。

送到家后，就是该吃的吃，该用的用，让商品发挥一个商品应该有的价值。

而房子作为商品的商品属性是什么呢？

是居住。

不比面包能吃就可以，衣服能穿就可以，房子绝对不是能住就完事的。比如说，有很多地方有大量的新房子没有居住，甚至没有售出。

原因是什么呢？

房子除了满足遮风挡雨的功能外，还需要相关的生活配套服务。

首先是商业，满足生活最基本的需求，比如商场超市、餐馆、药店等。

然后是医疗，人难免有个病痛，医疗绝对是必须，对于一些年纪大的人来说，离优质医疗资源越近越好。

接着是教育，不是所有的人都有小孩子，但一旦有小孩子，教育资源就是刚需。

所以，这三个是必须。我相信胖东来能够提供商业服务，也相信胖东来能够以自己的影响力吸引优质的医疗资源和教育资源。

但是，很多人忽略了一个很关键的问题，那就是收入问题。

虽然胖东来的人均工资很高，但能吸纳的就业有限。根据于东来公布资产分配方案显示，截至 2026 年 3 月，胖东来集团员工总数为 10194 人。

一个中型小区就能满足需求。但是，由于胖东来店铺比较分散，对于在胖东来工作的人来说，可能更想就近上班。所以，实际需求可能没有一万。

对于胖东来，很多人挤破头都想进去的企业，但胖东来不轻易 “扩招”。所以，如果在胖东来的小区买了房，可能还要考虑一个就业的问题。

以胖东来的特点，小区建好后，服务肯定是没有话说，而好服务是建立在好价格之上的，这样就对工资水平有一定的要求。

但就许昌的收入水平来说，一般人是买不起的，买得起，可能也住不起。

梦之城建好后，应该就是许昌的新地标和新核心地段了，什么样的人会选择这样的地段呢？

答案是许昌的高收入群体。

知乎用户 Jimmy Chen 发表

什么 “公开建筑设计用材、建筑质量水平、建筑具体费用……” 都是小事情。现在的行业大环境下，只要老于你不让供应商垫资，抵房，并按时结算进度款，那你就是这个时代的神！

知乎用户 pornmaker 发表

我不认为是跨界，相反地产行业胖东来很熟悉。

胖东来模式能走通，最关键的原因之一就是于东来对土地成本有着清晰的判断，这么多年来，于东来自己始终牢牢把握着自有物业，为什么胖东来只在一南一北的许昌和新乡开店？却绕过了中间的郑州？是不想在郑州做生意？是因为郑州土地成本贵，为什么现在要在郑州开？因为省委邀请了，胖东来必然在郑州拿到了理想的土地成本。

知乎用户芦智刚发表

比起建房，我更希望于东来弄一个装修公司。

在 B 站看装修踩坑视频，那坑密密麻麻的，太可怕了。

如果靠个人努力把坑避开，那恐怕得耗费整整几年的时间，都够读个研究生毕业了。

知乎用户木寸上春树发表

利益相关。

胖东来跨界房地产，绝对好事儿啊。

这老哥堪称行走的跨界照妖镜，行业护城河的掘墓人。

他跨界搞白酒的时候，别人说白酒水太深，被他试出了深浅。

七八十一瓶的自由爱，销量直冲 10 亿。

跨界搞花生油，别人说花生油水太深，被他试出了深浅。

结果自有品牌花生油成了爆款，复购率做到了 85%。

跨界搞厨具，别人说厨具水太深，被他试出了深浅。

结果带动某麻子这种老品牌年轻化了一把。

靠着价格透明和低利润，硬是把一个个水太深的行业整成了清浅的池子。

水至清则无鱼，大家不好浑水摸鱼了呗。

住宅这种标准化搞了多少年的产品，凭啥价格还那么不透明。

支持胖东来干它！

顺便问一句，最大头那项成本的深水……

知乎用户古都闲云发表

非常不看好，基本不可能实现。

因为虽然楼市和超市都是 “市”，但具体水的深浅可差太远了。

原因很简单，作为房企来说，真正详实的明细费用是没法公开出来的。最大的原因倒不是房企本身如何偷工减料，而是不可说的土地成本问题。

虽然房地产领域最大的一笔成本明摆着就是土地出让金，但对于绝大数人来说这个只是一个比较模糊的定性结论，对此还没有特别量化的认知。我们就给一个简单的结论，对于典型二线城市来说，仅是土地成本一项就可以占到对外销售房价的 40%-60%，一线城市更高。三四线城市稍低，是因为地价也要更低。

而一旦房企方面把各项成本明细公布出来，哪怕是不公布土地成本、而是只公布自身的建材人工税务和利润空间，购房者自然而然就能倒推出来土地成本，到时候就会很不好看了，我们说得直白一点，这不是在变相让购房者给供地方施压吗？这么做的房企，会有什么好结果吗？

实际上近年来的新房价格之所以能够提质减价，最大的原因就是拿地成本越来越低了。即使是在二线城市，同一个板块类似的区位，2025 年拿地单价就可以比 2021-2022 年拿地价格低 40%-50%，所以才能在相关建设标准提升、容积率下降转型中低密度的情况下，面向购房者的平米单价反而出现下降。

这其实也是前几年新房质量问题相对多发的根本原因。新拍地块地价在下降，而自家楼盘还是前几年拿的高价地，如果按正常的成本和利润，随行就市的价格就要亏本，所以更实际的结果只能是在建材方面做文章了。

再者从行业的角度，实际上房企的格局早就从先前的市场上行百花齐放逐步走向合理减量风险控制，市场集中度在不断提升，从 2024 年开始就基本上是国家队和地方队为主的市场格局，从拿地的资金成本到时间成本方面都要更有优势。胖东来作为民营企业，并且还是以零售业为主营业务、现金回款速度快、资金成本更低的民营企业，现在要进入房地产行业，其实不算是非常明智的选择。

当然我们不排除胖东来要推出的相关住房产品是员工房、人才房为主，并且拿地方面很可能也不是以居住用地为主、而是以产业用地配建居住的方式实现，并且市场化的部分只是作为价格锚点彰显员工房与人才房的价值。如果确实是这样的路径，那么胖东来就不是真的要跨界地产，而是要绕过传统房企自建人才房，并且要通过高质量的人才房这一点继续彰显自身的商业影响力。

但无论是出于什么目的和初衷，在超市里公布进货价格和自己的利润空间的胖东来如果打算在楼市复制这一套逻辑、想照猫画虎公布相关建材和利润结构，那是绝对行不通的。

知乎用户浮游发表

“同志，所以你是准备建设社会主义吗？”

于东来连忙摆手：

“不是不是，我们只是想让群众知道钱花去哪了。”

房地产同行顿时脸色惨白：

“这还不如建设社会主义。”

知乎用户浮生发表

这要是让买家看到，5000 块钱的房子，3000 都用来交税了，这不是纯纯恶意破坏营商氛围吗？

知乎用户咖啡因发表

我记得之前郑州为了一块地折腾过胖东来吧？

这不就回来找场子了么，

不对，是掀桌砸场子。

知乎用户飞跃本屯发表

胖东来在梦之城项目建小区 “安置胖来员工” 这个还算容易，毕竟如今很多文件都允许商业用地上建设职工公寓了。可如果是要 “面向社会” 对外销售，那就麻烦了，涉及土地用途。目前胖东来只是把住宅纳入了 “梦之城” 大片区远期规划，所以这事落地还要很长时间。

至于 “公开建筑设计用材、建筑质量水平、建筑具体费用等”，这事不稀奇，政府保障房是要依法公开的（下图是举例，建筑用料可以通过公开渠道进行进一步询问）——

且因为很多政府保障房是给内部人员优先的，所以质量要比商品房还要好，至少建筑商会更加用心。

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虽然胖东来要盖房子卖房子公开房子价格组成都不是创新，但我对这事是很看好的。

如今不是要修 “好房子” 吗，按照俺的接触，地产企业不是不会修建合格的“好房子”，而是在行业惯性习惯，就是没法靠自己去修建质量过硬的好房子。非要这偷点成本，那省点预算，毕竟全行业很早之前都是如此。你的上级全都是这么干才升上去的，你不这么干，往轻了说是打上级的脸；往中了说是断上级的一部分收入；往重了说是上级的上级来对账很容易发现新楼建筑成本有变化，再去差上级过往的账本，那能经得起查？

所以靠地产企业内部，要实现流程透明，质量可靠，那是没希望了。

只有另外一家能在自身行业中做到流程透明、质量可靠的企业跨界进入地产市场，才有望在行业惯性上撕开个口子。

知乎用户暁视界发表

先说品质，选材，这些都不会有问题，质量肯定上乘。

户型肯定也是 150 + 以上的改善房，刚需就不用想了。

关键一点，市区好像没有什么地块了吧！指望老城拆迁，那成本就 high 了去了！

知乎用户内姆勒斯发表

房地产行业到底有什么魔力？于东来瞎折腾别最后落个晚节不保。

知乎用户猫哥发表

当下房地产的情况大家都清楚，胖东来为什么非要趟这趟浑水？

大家可能忽略了一个事实：饱和的是 “差房子”，“好房子” 远远没饱和。

于东来表示，会全部公开建筑设计用材、建筑质量水平、建筑具体费用等，取一个合理的利润来售卖，在不破坏市场的情况下，争取健康发展，让每一个住户的权益都能得到保障。

传统房地产开发中，建安成本、材料价格、利润空间一直是个 “黑箱”，购房者不知道自己买的房子到底值多少钱。而胖东来若真能做到设计用材、建筑质量、具体费用全部公开，将直接挑战整个行业的潜规则，不仅直戳商品房开发的一些“黑箱操作” 还直戳设计与物业管理的诸多“痛点”。

于东来手里的牌，张张都是常识。他说，盖房子之前，先把放电动车的地方建好，有充电的位子，不就没人往家里推了吗？这话连三岁小孩都懂。可就是这谁都懂的道理，这么多年，愣是没人做。

另外，胖东来选择 65 亿全自投、不抵押、不快周转。从数据来看，2025 年末胖东来年销售额已突破 200 亿元，利润超 8 亿，账上现金充裕，似乎也不需要借钱就能盖房。相较于大多数房企依然依赖高杠杆、高负债、快周转的运行模式，胖东来秉承的是 “说到做到” 的信任体系，会进一步提高胖东来的品牌势能。

65 亿元、约 60 万平方米、2029 年见面，这些数字已经很有冲击力了。更有看点的是，于东来嘴上说退休，但关键节点依然会出现，这说明他不是彻底离场，而是换了个方式继续把握着胖东来的方向。

根据之前公布的信息来看，前期阶段应该是中建三局中标，应该已经进入了项目场地。

其实地产界另一个大亨也是河南的，这次东来哥出手，应该要为中原大地正名了。

知乎用户唧唧唧发表

公开用材，质量水平和费用这个，很好。

让市场重新定义好房子，也为好房子定价。

消费者其实不需要花里胡哨的公区和全景仓，需要的是防水防虫防火隔音和杜绝违建和后续养护。

就还有一个请求，做精装房。我是真不知道为啥现在这个年代装修这个事情为什么还能 to C。

知乎用户水里游发表

不建议。

因为最终很可能于东来压上整个胖东来的口碑，最后发现老百姓们根本不认可他的成本价格。

因为老百姓的眼里，一套房子能有 50% 的利润

实际下来，比如卖价 5000 块钱一平米的房子

其中土地成本 2000 元

建安成本 1800 元

各类税费、规费 300 元

融资成本 300 元

营销费用 + 管理费用 200 元

以上合计 4600 元，剩余 400 为开发商利润，利润率 8%。

而且这 8 个点还是在理想情况下的收益率，如果销售缓慢会导致财务成本、管理成本增长，利润率能保证 5 个点就不错了。

老百姓不会相信房地产只会赚这点钱，

所以于东来本质上是压上自己的口碑去给房地产救市去的，这是在玩火。

知乎用户 Herakles 发表

工程行业的利润率和牵扯的利益方都不是零售行业能想象或是敢想象的，尤其这还是在国内。我很好奇更确切点说是很担忧，于总说的在不破坏 “市场” 的情况下公开用材和费用到底要如何做到。

知乎用户徐州牧发表

于东来敢公布，明天看得见的大手就能让他人设彻底蹦塌，而且是被踩上一万只脚，永无翻身之日的那种。

以南京为例，一套 300 万的房子，开发商的利润不过 9～15 万，营销、分销提成、广告费用 9～12 万，而于总以为的大头：设计用材，也就是建安成本，也不过 20～25 万而已。

那剩下来业主支付的接近 85％的钱是什么呢？

有三个部分组成：土地出让金、税、费。

其中土地出让金是大头，约占 60%，然后是税和费。

税里面包括：契税、印花税、房产税、增值税、土增税、耕地占用税、城市维护税、教育附加税、地方教育附加税、企业所得税等等。

费就更包罗万象了，由地方自行设置，每个地方标准不一定一样：土地登记费、征地管理费、规划技术服务费、土地权属调查及地籍测绘费、土地定位费、土地定界费、土地测绘费、市政公用设施配套费、规划管理费、建设用地批准费、注册资本验资费、人防工程异地建设费、工程定额测定费、施工图审查费、工程质量监督费、质检代码证书费、标准资料费、代码证书副本费、房屋所有权登记费、测绘费、人防需设施费、人防需检测费、人防需审核费、排污费、劳保统筹费、产权交易费、自蚁防治费、城建档案费、建设工程交易服务费、拆迁管理费、散装水泥专项基金、强改基金、城市基础设施配套费、环评费、道路占用费、城市建设费、预测绘费、实测绘费、绿化补偿费、噪音超标排污费、工程交易服务费、城市基础设施配套费等等。

以及还有一些不得不交的 “准费用”，由规划局、建委指定的下属机构收取：地质勘探费、桩基检测费、沉降观测费、降水费。

对了，还有由供电公司、水务集团、燃气公司等垄断龙头收取的费用：供电设计费、自来水设计费、燃气设计费、热力设计费等等。

以上林林总总，才是你几百万真金白银的流向。

而眼睛能看见 “钢筋混凝土”，只占房价非常小的比例。

你们说，于总敢把项目可研的内容原原本本公布了，还会再有他的容身之所吗？

要搞清楚一件事，如果看得见的大手真的想让你住上品质更好的房子，他只需要在那 85% 的成本里稍微让一点利给建安成本，即可让房屋品质有质的飞跃。

但是这不可能发生的原因是，房子的本质不是真正的 “商品”，而是 “税收”，各个开发商也并非真正的 “企业”，而是替大手把钱收上去的 “包税人”。

这和于东来想要做的事情几乎是格格不入的。

知乎用户叶泊枫发表

非常好，这样一来，消费者就能清晰地知道，买房的钱，分别去了哪？值不值？

知乎用户 momo 发表

房地产热度过后，土地财政将不再是重要地方收入，那么土地就可以作为招商福利发给企业，让企业通过提供更好的的员工住宿条件，来稳住就业。

这应该是未来的大趋势。

知乎用户爱嘤斯坦发表

不看好，而且是相当不看好。

房子成本的大头被谁拿走了，你知我知，但还有相当数量的购房者不知道，这种事如果被流量极大的胖东来放到桌面上，大家转头再一看拿走大头的哥们反而负债累累在喊穷，那可就太不礼貌了。

知乎用户夏一可的菠萝发表

那不是要把土地出让金写出来了吗

知乎用户东十二发表

建筑设计全公开

户型、楼栋布局、园林规划全部公示，不存在模糊地带、偷面积、改规划。建材用料全公开

钢筋、水泥、防水、门窗品牌、规格、型号、生产厂家一一列得清清楚楚，杜绝减配、以次充好。

施工标准 + 验收报告全公开。

抗震等级、隔音效果、消防细节，每一道工序的验收报告全部可查。

所有成本明细全公开

地价、建材费、人工费、管理费、税费，每一分钱花在哪，全摊在阳光下。利润公开，只取 8%-12% 合理利润

不搞暴利、不哄抬房价、不破坏区域市场秩序。

保利、龙湖、碧桂园、万科..：？？？？

哥你这确实不叫破坏市场秩序，你是直接给桌子掀了啊。

知乎用户五行发表

我愿尊称他为真正的 “中国特色社会主义者”

希望胖东来能解决一个困惑中国几十年的一个问题。

上下楼不隔音到底是建筑本身的原因，还是房地产那些处生在偷工减料。

知乎用户 C l 发表

于东来完了，真高搞那是在挖那些人的老底啊。

到时候地价和房价一对比，再对比下现在的拆迁补偿，岂不是要疯。

妥妥的破坏市场

知乎用户光暗发表

不看好。

因为房价贵的原因在于政府、房企、中介等利益共同体联合操作下的结果，胖东来根本就玩不过这个体系，你房价过低的话是真的会被当地政府警告的，房价过高的话现在还有人去接盘吗？

房价不可能有合理的售价的，因为这是含税收的项目，不是纯商品。

这也是为什么实体店总是比网店贵的原因，实体店下租金成本其实占了总成本的很大一部分，网店则没有多少租金成本，实际上依然是土地相关的费用吞噬了利润，中国实际上在超市商品税方面收的很低，在全球都是最低那一档的。

中国的：

普通商品：如服装、电器、日用品等，适用 13% 的增值税税率。

特定商品：如粮食、食用植物油等，适用 9% 的增值税税率。

免税商品：如部分鲜活肉蛋产品、蔬菜等，免征增值税。

你对比日本的：

日本超市商品的含税税率通常为 8%，但部分商品适用 10%：‌‌

‌食品（含生鲜、零食、饮料等，不含酒类和堂食）适用轻减税率：8%‌

‌非食品类商品（如日用品、化妆品、电器等）及超市内即食餐食（堂食）、酒类适用标准税率：10%‌‌‌

自 2019 年 10 月起，日本消费税标准税率从 8% 上调至 10%，但对基本食品（不含外食与酒）保留 8% 的轻减税率。超市价签若标 “税込” 即为含税价，若标 “税抜” 或“本体価格”则需另加对应税率。2026 年现行税率未变，进口小额商品虽已取消免税（需加 10%）。

知乎用户持续低烧发表

以前说小润出河南，现在要反过来了。起码新乡和许昌对我现在是蛮有吸引力的。

知乎用户听风吟者李狗嗨发表

看过胖东来 5 份物业产权登记文件的人都知道——这根本不是跨界。

2014 年胖东来关掉新乡大胖时，业内以为这是溃败。没人注意到，那栋 4.3 万平米的物业，产权人一栏写的是于东来的名字。租客退场和房东退场，是两种完全不同的商业语法。

现在手里有数据了——许昌胖东来 7 家主力门店全部自持物业，总面积超过 40 万平米。按许昌商业地产均价 8000-12000 元 / 平米估算，这堆房本的市场价值在 35 亿上下。梦之城更狠，57.59 万平米，规划投入 65 亿。对比一下：永辉超市 2024 年报里，投资性房地产科目余额 2.81 亿；步步高 137 亿，但那是自有门店和租赁物业混在一起的重资产包袱——不是资产，是负债。

这就是我看到的底层逻辑：胖东来的不可复制，不在服务在房本。 永辉们花了 16 亿学改门店、调商品、涨工资——全学错了科目。

分论点一：房东模式和租客模式，利润表的起点就不同

零售业有个被忽略的会计常识：租金在利润表里是费用，物业增值在资产负债表里是资产。这两种身份，决定了企业所有后续行为的成本边界。

胖东来联营模式下，供应商不是交租金，是按销售返点。2025 年销售 235.31 亿，综合返点率如果按行业均值 8%-12% 算，供应商贡献的联营收入在 19-28 亿之间。这笔钱，在传统租赁模式下本该是品牌的成本、商场的收入。但胖东来不靠这个活——它没有租金压力，所以可以把返点压到供应商能承受的极限，再反哺到商品定价里。

我用永辉和步步高的财报对照后发现一个很反直觉的细节：永辉 2024 年租金费用占营收比例约 5.3%，这个成本是刚性的；学胖东来改商品结构、提员工工资，只能从毛利里挤——但毛利又被租金锁死。这是一个死循环。更残酷的是，胖东来的物业还在增值，许昌核心商圈商铺价格 15 年涨了接近 4 倍，这部分收益租客永远吃不到。

同样的零售动作，房东做是资产积累，租客做是费用消耗。

住宅小区不是新业务，是商业地产逻辑的半径扩展。

于东来这次说建小区，公布了建筑用材、质量水平、费用明细。媒体集体解读为” 透明化营销”。错了。

胖东来在许昌的商业地产版图，本质是用零售流量做城市配套的定价权。时代广场周边 3 公里，房价比许昌均价高出 35%——不是许昌最好的地段，但因为紧邻胖东来的服务半径，就成了价值锚点。梦之城规划里商业面积 19.23 万平米，剩下是住宅和酒店。这不是开发商拿地盖楼卖钱的逻辑，是用商业设施把区域价值做上去，再让住宅承接这个溢价。

现在单独建小区，路径完全相同：用透明化建立信任资产，再用信任资产重新定价住宅。别的开发商卖房靠信息差，用材、成本、利润全是黑箱，赚的就是你不懂的钱。胖东来反着来——把所有成本打开，等于告诉买家：我的利润你看得见，你买不买？这本质上是一次信任定价实验，它赌的是，在房地产这种信任极度稀缺的行业，公开本身就成为最稀缺的竞争壁垒。

就跟菜市场里那种敢把进货单贴在摊位上的摊主一样——你以为他在透明，其实他在垄断这个摊位的定价权，因为旁边的摊主谁也不敢这么干。

如果实验成功，胖东来就不再只是许昌的零售地头蛇，而是一个拥有独立定价体系的微型城市运营商。它的核心能力不是盖房子，是把” 胖东来” 三个字变成城市空间的价值背书。

愣了一下——

分论点三：学胖东来的人，全在抄作业本封面

2024 年零售业的胖东来改造潮，本质是一场集体误读。

永辉南沙万达店调改后客流翻倍、日均销售增长 3 倍，看起来漂亮。但你要看结构：客流来自胖东来的品牌外溢效应——消费者是冲着” 胖东来调改” 这个标签去的，不是冲着永辉。一旦全行业都在调改，标签红利就会被稀释。真正能让门店持续盈利的资产收益，永辉一分钱都拿不到——物业是别人的。

我注意到一个细节，去年在许昌时代广场看到的：胖东来的服务台后面，挂着一张物业平面图，标注的不是租户，是” 自营业态调整规划”。租客眼里这是平面图，房东眼里这是一张随时可以重新洗牌的牌桌。步步高 2024 年投资性房地产 137 亿，但这是历史遗留的重资产包袱，不是主动的战略选择——它没法像胖东来那样，以接近零的边际成本在自有物业里实验各种业态组合。

还有个被忽略的金融维度：自持物业是零售企业最好的信用背书。胖东来没上市，但它的融资能力来自银行对物业资产的估值。65 亿的梦之城投入，相当比例可以用现有物业做抵押贷款，利率比信用贷低 200-300 个基点。永辉们想要同等规模的融资，只能靠股权或高息债务——融资成本直接决定了扩张的可行半径。

自持物业→低融资成本→低成本扩张→更强的区域定价权→物业进一步增值——这个飞轮，租客永远启动不了。

其实胖东来这套打法并不新鲜。日本永旺在幕张新都心的站前开发，香港领展的社区商业 REITs，本质上都是这个逻辑：零售是流量入口，不动产是价值容器，二者的复合收益率远超单纯的零售经营。

于东来的天赋在于，他在四线城市把这个模型跑通了，而且跑得比一线城市更彻底。因为没有外部竞争压力，他可以花 10 年慢慢磨一个梦之城；因为没有上市对赌，他不需要把物业包装成金融产品快速套现；因为许昌的土地成本足够低，他能用 65 亿撬动 57 万平米的超级综合体。

我看好这个小区项目——不是看好它能卖多少房子，是看好它为中国零售业演示一个被遗忘的常识：做生意的最高境界，不是卖得好，是自己有房。你学会了改价签、改货架、改工资单，但你没学会改房本上的名字——这就是胖东来永远无法被复制的原因。

这篇文章前后拉了一下午财报数据，从永辉年报翻到步步高资产负债表，又把许昌的商铺均价和胖东来的门店坐标一一对上了。如果觉得这种维度的分析有价值，可以关注我——我每周写几篇这种拆到骨头里的东西。评论区聊聊，你有不同意的地方也欢迎讨论。

知乎用户起个啥名好呢发表

往前 3 年他绝对不会说这个话，时也命也运也。

现在的房地产市场萎靡，量价齐跌，到没到底不好说，但是再怎么也不会大跌了。

这个时候胖东来根据自己需求顺势搞个公开透明化小区，也不是去当 X 大 X 桂圆做专业房开，对整体市场的影响不会很大，无论是其他房开还是政府都不会去阻拦他了。而且现在没有多少房开会拿地开发，胖东来愿意掏钱买地开发拉动地方经济，地方政府肯定是欢迎的。这就是顺势而为。

经过这么多年的跨越式发展，房地产和物业市场未来肯定会由乱到治，这是所有人都愿意看到的。胖东来小区也许就是这个转折开端。

知乎用户吃了就睡发表

商品的定价权从来不在于东来手里，赚多少亏多少他自己可以决定，但是市场价值他决定不了。简单来说，他真的大范围敢进房地产他的下场不会比许家印好。

说句最不好听的，他的房子便宜不了质量也比别人的高不了。甚至整体规划，经验上还会差很多

知乎用户正正得负发表

这与税费打印到小票上何异，注定不可能实现的啊

知乎用户王平发表

黑帮大佬的梦想。

就不想想自己已经 60 了，要打造全景式商业帝国这个年龄似乎有点晚。

还有之前打造的没有商业野心的人设现在该怎么圆？

玩到最后，做成了也不过是为他人做了嫁衣裳，做不成惨当接盘侠欠一屁股债离场。

不过说句实在话，地方养了他那么久，也该用他来化一化地方债了。

知乎用户 Erop 发表

现在就是希望他能保护好自己的生命财产安全，还有名誉安全

知乎用户却猜不到这结局发表

市场已经饱和，未来的趋势就是优质房，吸引手里有钱的人购买更好的房子，让有钱人多消费，别人都是 180 平，200 平，你不会还在住 120 平的垃圾房吧？

知乎用户 Cindy 发表

看好啊，好生意啊。

我家住的小区，建筑品质、绿化、物业管理、道路交通都是附近社区里最好的。卖二手房都比隔壁小区贵三千呢。

我买房的时候刚打桩，啥也看不出。我在银行做信贷的，我知道些门道，我就是冲开发商买的。本地小地产商，地方国资控制，以前土地所的三产改制出来的。

这种楼盘好，因为这个地产商能拿到片区里进出最方便的地，各路供应商那边有好价，要维护本地口碑，还有不少房子要卖给各种机关里的关系户，所以房子好。

胖东来虽然不是地方国资啊，但这公司之于许昌的地位，要是操盘开发楼盘，上述那些特性都有的。这房子肯定好。

知乎用户鹰目婲盗发表

先把员工都硬控住，再把市里有点地位的也拉进来。

估计是现阶段手底下人有点不听话了，未雨绸缪。

纯猜测，任何人有不同意见，都是你对。

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于老板绝不可能比在座的各位笨，他一定知道他在做什么以及要得到什么。

就算他自己没有那么那么的无敌，但他可不是一个人在战斗，他背后很可能有实力超乎想象的团队支持。

让子弹飞一会儿。

知乎用户脱钩先生发表

当一个行业需要扒开底裤给大家看，才能证明自己真材实料，货真价实的时候。是这个行业的悲哀！不管是零售还是房地产行业。

当然作为普通民众是乐见其成于东来建小区的，毕竟行业需要有对比需要有伤害，大家才会进步。

而这次胖东来跨界地产，我并不认为是鲶鱼可以刺激房地产市场，反而会加速房地产企业的淘汰步伐。

其实说胖东来跨界地产是夸张了，毕竟建几座小区与成套成片的商业地产是有本质区别的。

我想于东来他是想打造出属于胖东来的品质标签，只要是胖东来出品必出精品的潜意识。

最想告诉大家的是目前房地产市场是有地不敢建，有楼不好卖。收存的房源还有一大堆，这时候还在给市场供应。你觉得市场会怎么样呢？

现在的商业现状真的让人担忧。但凡一个正经做事的商家，想要让消费者放心，就必须全方位透明化展示自己。如果不这么做，消费者就会本能怀疑，担心被套路、被割韭菜。其实仔细想想，这根本不是消费者挑剔，而是整个行业最大的悲哀。

在这样混乱的行业大环境里，胖东来跨界做房地产，才会让普通老百姓格外期待和支持。大家之所以全力看好胖东来建小区，不是说大家盲目追捧这个品牌，而是整个房地产行业，太需要一个真正的标杆，太需要一次赤裸裸的对比。

长久以来，房地产行业的乱象，早已消耗完了普通人的信任。很多房企盖房子，只顾着快速回款、赚取高额利润，完全不在意房屋品质。减配交房、粗糙施工、虚假配套、服务敷衍是家常便饭。买房对于普通人来说，是一辈子最大的开销，是倾尽积蓄、背负几十年房贷的大事，可最后换来的往往是各种糟心问题。

正是因为行业普遍敷衍了事，当胖东来带着做零售的真诚和良心入局住宅建设时，立刻就拉开了巨大的差距。有了对比，就有了伤害，这种伤害不是针对消费者的，而是针对所有敷衍做事的房企。只有出现真正用心做品质的企业，大众才能看清行业里的各种猫腻和水分，那些混水摸鱼、重利轻质的企业，再也无法轻易蒙混过关。

过去很多年，房地产市场鱼龙混杂，大量没有实力、没有初心、只懂逐利的房企，靠着行业红利和信息差，一直浑水摸鱼生存下来。消费者没有参照物，不知道好房子、好服务、好性价比到底是什么样子，只能被动接受市场的劣质产品。

但胖东来把住宅的品质、用料、服务、定价标准全部拉回合理的轨道，给市场立下了全新的标杆。老百姓见过真正良心的楼盘之后，再也无法接受房企的常规减配和套路经营。那些不愿意整改、不愿意提升品质、依旧只想赚快钱的房企，会慢慢失去所有市场和客户，最终被市场彻底淘汰。

而且我们也要理性看待这件事，其实算不上真正意义上的跨界地产。胖东来目前只是建设少量住宅小区，和市面上那些大规模开发、成片运营的商业地产企业，有着本质的区别。它不会大规模扩张圈地，不会参与复杂的商业地产运作，只是踏踏实实盖好老百姓居住的房子。

于东来做这件事的核心目的，从来不是抢占地产市场、跨界做大业务，而是为了打造属于胖东来的品质标签。这么多年，胖东来做零售，始终坚持真诚待人、品质过硬、服务暖心、定价良心，慢慢在大众心里种下了靠谱的印象。

如今涉足住宅建设，也是延续这样的初心。他想要塑造一种大众潜意识，只要是胖东来出品的东西，就一定是精品，一定靠谱省心，一定对得起消费者的每一分钱。

胖东来入局地产，最大的意义不是改变行业格局，而是重塑行业底线。当一个行业需要拼命自证才能被相信，说明整个行业的信任体系已经崩塌。而胖东来的出现，就是用最朴素的匠心告诉所有从业者，做生意不用玩套路，踏实做品质、真诚对待消费者，才是长久发展的根本。

未来零售和房地产行业的进步，从来不是靠套路内卷，而是靠品质和真诚淘汰劣质从业者。当靠谱成为新标准，消费者不用再小心翼翼甄别好坏，不用再看着商家自证才敢放心消费，这才是一个行业最好的底色。

知乎用户慕容无用发表

不看好。设计，材料是有标准化的，大家都能做到，可是决定质量的工人没有。

现在的总包有一个算一个，都是劳务分包。

劳务分包的工人又从哪里来呢，劳务市场。

这帮工人是按天算钱的，打一枪换一个地方。工作做完了，就去下一个地方了，基本上也就找不到了。

这种模式下，想要做出超预期的工程是不可能的。

知乎用户疾风之科基发表

“如果你们真的敢把土地出让金列出来，我还真不知道到哪个级别敢保你。”

知乎用户锐鸣发表

大家呼吁雷军干的活，被于东来干了。

河南的遍地的烂尾楼，搞得没人敢买房了，只能靠企业家带动企业家盖房了。

知乎用户 bingoCAT 发表

我很看好，但有一个前提：

他能不能活到建完。

不是说于东来本人，是说这个模式。一个公开成本、公开利润、让同行难堪的搅局者，历史上的下场……

当然我很希望我是错的。

毕竟，一个能把 “每平米用了多少钱” 公开给你看的开发商，在这片土地上出现，本身就已经是个奇迹了。

能多活一天，就是赚的。

普通开发商的宣传册：

「匠心筑造，品质人居，臻选豪宅，传世之作。」

胖东来的宣传册（推测）：

「每平米用了多少水泥，编号多少的钢筋，防水层是几毫米，利润率是 15%。」

知乎用户猎鹰家的小鼠发表

与其说是跨界，不如说用存量现金为品牌做一次信任投资，把超市经营的那套 极致服务和信息透明，嫁接到让无数人头疼的房产交易里，精准戳中了大家对传统地产的信任痛点

建小区的初衷，是和商超的理念一脉相承的

胖东来在员工待遇上，一直是出了名的宠。

先说钱包。 一个超市店长，月薪能达到 8 万元左右，一年几乎能在当地买两套房。而辛苦在超市一线做保洁的老员工，平均月薪也有 8000 元，干一年加分红赚个十来万不成问题。

再看福利。 员工宿舍配有空调和 WiFi，象征性地收点费。设有委屈奖，员工受了气，公司直接发 5000-8000 元 现金补偿。还严格限制加班，保障休息时间

在这种背景下，胖东来要建的安置小区，就不难理解了。它的核心目的很简单：留住人才。

当员工年薪接近 10 万、店长年薪近百万时，公司拿出相当一部分利润出来建小区，以合理成本价卖给员工，表面看是出了血，实际上是为未来发展埋下了最牢固的基石。

员工能享受企业的红利，踏实安家，对公司更有归属感，自然会更加卖力工作。对胖东来来说，这点投入换来的是团队的稳定与高昂的士气，这笔买卖怎么算都不亏。

如果说安置小区是给员工的福利，那面向社会卖的这部分房子，就是于东来精心打造的**公开课样本**

因为胖东来发现，现在的买房人苦套路久矣。很多人砸下几百上千万，结果墙面渗水、楼盘减配，甚至交房都成了奢望。

于东来抓住了这个痛点，决定用他的方式来搅局：搞一场彻彻底底的透明革命。他承诺会公开建筑的设计图纸、用的是什么材料、质量水平是多少、每笔钱都花在了哪里，只在成本基础上取一个合理的利润。

这就好比他在超市里，敢把进货价、利润率摊在阳光底下，让顾客看得明明白白。他把这一套极其真诚的选品逻辑，直接用在了造房子上。

把每一项成本都晾出来，本质是让消费者看到了一种 看得见、摸得着的确定性。

这个小区，与其说是一个楼盘，不如说是一个 **产品样本，**它要向全社会证明：即便是造房子这种水极深的生意，依然可以做到像买你自家货架上的商品一样，只谈品质，不玩套路

那么问题来了：市面上这么多房企，为什么偏偏是胖东来敢拍着胸脯这么干？它凭什么觉得自己能把不玩套路从超市搬到地产？

说到底，底气就藏在信任和口碑。而这，恰恰是胖东来最值钱的资产

在今天，大家相信胖东来这三个字，胜过相信绝大多数房企的广告。这种 信任溢价 就是胖东来进军地产最大的底气。

于东来一直秉持自由 · 爱的理念，他把 95% 的利润都分给了员工、顾客和所在的社区，形成了高薪酬 - 高信任 - 高效率的良性循环。这种信任就是他最宝贵的无形资产。

从卖商品升级到卖房子，看似跨了界，实则打通了内在的逻辑。胖东来本质上是在进行一场信任扩张，把原有的商超信任平移到居住领域

告诉消费者：购物你可以闭着眼进胖东来，住我家盖的房子，你也可以放心闭着眼选。在这个过程中，它的品牌不再局限于商超，而是进化成了 城市品质生活服务商 。

住在一个环境优美、服务贴心、邻里和睦、没有物业烦恼的小区里，本身就是对胖东来倡导的美好生活方式的终极体验。

从购物到居住，它打造了一条 全场景的信任链 ，彻底把胖东来三个字，从品牌变成了信任。

所以，盖房卖房只是一个开始。这一切的最终目标，是构建一套难以复制的 信任生态系统。当一套套胖东来造的房子矗立在城市里，它所获得的，远远不止是卖房的利润，而是在更广阔的城市生活版图中，那张最核心的王牌：人心的信任

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知乎用户意见不合别骂街发表

他的产品质量，

就是在破坏市场

知乎用户香坊大呲花发表