29 个城市房贷利率进入「3 时代」，如何判断要不要提前还房贷？

by , at 15 November 2025, tags : 提前 还款 还贷 房贷 利息 点击纠错 点击删除
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知乎用户 21 世纪经济报道​ 发表

房贷利率进入 3 字头时代，在 6% 以上 “高位站岗” 的购房者开始用提前还贷的方式进行自救，有关存量房贷利率调降的呼声也是日益渐隆。房贷利率由 5 年期 LPR 和银行加点两部分组成，实际上，针对存量房贷利率调降的呼吁一直集中在银行的加点部分，因为挂钩 5 年期 LPR 的部分在今年的重定价周期之后会自动下调。

经历了 2022 年三次共 35 个基点的下调后，5 年期 LPR 已由 2021 年年底的 4.65% 降至 4.3%。相较于 5 年期 LPR 的浮动调整，银行加点部分的 “一锤子买卖” 让早期的购房者很不甘心，毕竟当下许多城市的首套房贷利率不仅银行加点为零，甚至可以突破商业性个人住房贷款利率下限（LPR-20BP)。

然而，心理的不平衡并不能改变房贷合同对双方的法律约束力，按照合同履行还款义务也是遵守契约精神的体现。如果追根溯源，房地产市场风向的快速变化是提前还贷潮的重要导火索之一。

后台很多人问我自己房贷要不要还，我这里贴个贷款还款方案对比，也就几块钱，大家可以自己看一下：

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其次是**大家出于对未来收入下降的担忧。**近两年经济形势不佳，很多行业都出现了大规模的 “裁员潮”、“降薪潮”。以自己所在的地产行业来说，作为曾经的高收入行业，这两年一直在走下坡路，裁员降薪不断，员工普遍没有安全感。所以很多人选择尽可能的提前还一些房贷，以免将来被债务压垮。另外，之前经济形势好，各种理财收益也不错，还房贷的钱可以放在手里进行投资理财；而现在，各种理财产品不是收益低就是容易亏损，钱放在手里还不如拿去还房贷更稳妥一些。

第三、更深层次的原因其实还是**国民对 “房子信仰” 的崩塌。**提前还房贷之所以能在全社会形成一股风潮，绝对不是一个简单经济账的缘故。过往，国人对房子一种有一种信念，认为房子大周期来看会永远上涨，买房是抵抗通胀的最佳手段 ，几乎是一门稳赚不赔的生意。放在地产发展的前 20 年，这个信念确实没错，所以人们通过贷款能早点买房就早点买房；而且通过房贷这个杠杆，使得房子增值的收益更大化。但近几年房价持续下跌甚至部分楼盘房价 “腰斩” 的新闻也屡见不鲜，另外人们发现房子变现的难度也是越来越大。房子不但没能成为增值的资产，反而成了自己的“负资产”，所以更多的人选择提前还房贷也是一种止损的行为。

很多人说如果有能力肯定要选择提前还房贷啊，这省的可是 “真金白银”，这些钱干点啥不香。这个话是没问题，但是我们绝对不能盲从。至于说个人是否要提前还房贷，还是要看个人的具体情况。

首先，你要清楚你的房子是投资还是自住？如果是投资，你需要计算一下这个房子给你带来的年化收益率，注意一定是年化收益率而不是单纯的房价上涨收益，此外你还需要把你的资金成本也考虑进去。如果算下来你的房子年化收益不足 4%，甚至是负的，那你可以选择提前还房贷，以止损或者降低利息的支出。因为很多稳健的理财收益也能达到 4% 的收益，而且还方便周转。但如果你的房子投资收益远大于你的利息支出，且未来具备持续上涨的空间，那你大可不必提前还房贷，因为房贷这个杠杆会放大你的收益率。

**如果你的房子是自住，你需要结合自己的家庭收支情况、未来的收入预期、自己的投资理财能力去判断。**正常的话，房贷占家庭月支出的比例不要超过 50%；如果你的房贷支出超过了你家庭月收入的 50%，你可以考虑部分提前还房贷以平衡家庭的收支，因为过高的房贷会极大的降低你生活的幸福指数。这两年，各行各业确实普遍都不景气，你需要认真评估你未来的收入情况，如果你对未来的收入预期不乐观，那么你可以在目前经济允许的范围内尽可能多的还一些房贷，因为在关键时刻房贷可能是压垮你的那根稻草。周边真实的发生过的案例，因为房贷还不起，而房子被法院查封拍卖，最后房子没了、前期的在房子的投入也没了。当然，你的投资理财能力也是影响你是否需要还房贷的一个非常重要因素，假如你每年理财的年化收入可以超过你的房贷利率，你完全没有必要提前还房贷，因为这部分钱放在你拿去理财可以获得的收益更大。

第二、你要仔细了解一下你的房贷利率差是多少？部分购房者特别是 2015 年—2016 年的购房者很多房贷利率是打了 85 折的，目前实际利率与现行的房贷利率差并不大，没有必要提前还贷或者转房贷利率；另外就是，办理公积金贷款的购房者，其利率大部分在 3.25% 左右，比现行的大部分贷款利率都低的多，完全没有提前还贷的必要。

第三、你要评估一下你转房贷利率的风险是什么？天上不会掉馅饼，好事儿也不会那么容易就得到。转房贷利率一般也就三种形式：一是通过低利率的消费贷、装修贷等贷款形式，把钱贷出来然后置换房贷；二是通过所谓的 “经营贷” 形式，就是先把房贷结清，再用房产办理抵押经营贷；三是以买卖方式把房子过户给直系亲属，重新申请房贷。

总的来说，提前还贷我们不能随大流，一定要结合自己的情况去具体分析和判断，毕竟房子是普通人一生中最大宗的财富和资产，房贷也可能是我们一生中能向银行借到的数额最大、时间最长、也相对便宜的钱了。房贷可以是一个很好的财富杠杆，可以放大我们的投资收益；可以是一个很好的金融工具，帮助我们普通人抵御通胀，但也可以一个沉重的负担，压的我们喘息不过来。所以，你的房贷需要提前还嘛？这个问题你需要结合自己的购房目的、家庭收支情况、未来收入预期、自己投资理财能力、房贷利率差、还贷风险等因素综合去判断。

公众号：喵点评

知乎用户 猫哥​ 发表

提前还贷，能省多少？

随着楼市的变化，提前还贷的人越来越多，甚至为此排起了长队。

选择提前还款当然是为了降低利息支出，但专家提醒，“提前还贷不能盲目跟风”。

提前 “还贷潮” 下“还贷难”

2 月 1 日零点，

来自江苏徐州的 90 后个体工商户常伟，

在一家国有银行手机银行 App 页面，

不断重复刷新、点击，

但依旧没抢到该行发放的 2 月提前还款额度。

常伟说，

“我一直等到了 0:30，

但好像 0:10 左右就没有额度了。”

家住武汉的 90 后律师黄先生

已经成功预约上了提前还款，

然而距离还款日仅剩 3 天时，

他却被银行通知：

无法还款了。

这只是购房者提前还贷难的 “缩影”。

在社交平台上，

不少购房者分享了

他们预约提前还款的经历，

还款日期被安排到今年 9 月的大有人在。

提前还贷，利息成 “零头”

这两年

常伟一直想提前还房贷。

疫情期间，

他的收入减半且不稳定，

其中有 3 个月他的收入为零，

但从来不敢断贷，

这也让他愈发想提前还贷。

2018 年，

常伟为买婚房

以 5.7% 的贷款利率贷了 30 万元。

现在，

常伟的房贷本金还剩 26 万多元，

前面还的几万元中大都是利息，

本金只占一小部分。

按合同约定，

再过 4 年

每月还款的本金部分才会超过利息，

“这意味着我还要给银行打工 4 年。”

他决定把 20 万元积蓄拿来还贷，

将剩下 6 万多元的贷款期限缩短至 36 个月，

之后他只需要支付 5000 多元利息，

“与原本 16 万多元的利息相比，

这就是个零头”。

**

**

还钱路上 “九九八十一难”

在年前

常伟发现，

手机银行 App 上可以申请提前还款，

但年后

提前还贷的额度就显示已满。

他去银行网点办理时，

看到该网点贴的公告指出，

提前还房贷需到银行柜台预约。

“我行将根据国家贷款规模管控的要求，

适时安排客户提前还款。

（一般 3 个月左右实现）”

“这下又要多给银行交利息了。”

幸运的是，

常伟成功预约到今年 5 月还款。

然而银行网点工作人员的回复

让他心里依然没有底。

“工作人员让我 5 月早点来，

越早来越稳。”

有时，预约成功也会 “翻车”。

黄先生没想到

还款之路困难重重，

像要经历 “九九八十一难”。

今年年初，

黄先生和妻子找亲戚朋友凑了 45 万元，

准备提前还房贷。

黄先生曾通过手机银行 App 申请提前还款，

显示他 “未达到还款条件”。

但按照合同约定：

还款期数满 12 个月，

提前还款至少 3 万元，

并提前 30 天预约，

经银行审批后可以还款，

他已满足这些条件。

线上渠道走不通，

他不得已才转到线下渠道。

1 月 5 日，

他到银行网点预约了 2 月 6 日还款。

然而 2 月 3 日银行告知他：

银行内部政策调整，

关闭线下还款窗口，

等待线上审批，

时间不确定。

他询问银行内部政策的具体内容，

客户经理表示 “不知道。”

并让黄先生自行找渠道反馈。

于是，

他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。

银行员工也得排队

针对部分购房者还贷难的问题，

记者以还贷者的身份

咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员，

该工作人员表示，

目前所在地区可以线上预约，

但是需要排队，

估计要排到四五月。

他表示，

现在银行管控额度，

每个银行每个月的指标是一定的，

用完了就没了。

现在投资理财的收益预期不理想，

很多人也不愿意把钱放在银行。

“我们同事准备提前还贷，

也都在排队。”

他表示，

现在除了排队没有别的办法，

“早申请、早排队、早还款”

“不想给银行打工”

“不想给银行打工了。”

这是诸多购房者给出的

关于为何提前还贷的共同答案。

2021 年，黄先生与妻子以 “等额本息” 的方式贷了 136 万元，**当时的房贷利率为 5.78%，**正处于高位，他们每月需要还款 7963 元。

“我们是刚需自住，买在（房贷）‘山顶’上也认了。”

目前他们已经还了 13 个月，**还款金额已超 10 万元，但其中本金只有 1.8 万元左右，**剩下的都是利息。

原本黄先生希望，在今年 2 月 14 日之前还掉 45 万元，却遭遇阻碍。

45 万元一天的利息是 35 元，“一个月的利息够交一个月暖气费了”。

目前，他还在等待投诉的进一步结果反馈。他准备同步向银行发律师函，“确实是银行违约在先”。

90 后女孩张冉购房时的房贷利率是 6.4%，

如今，不少地区的房贷利率已经降到了 3.8%。她发现，**每月 2500 多元的还款额中只有几百元是本金，**利息竟超过了 2000 元。

她计划用两三年把贷款提前还清，算下来可以省 30 多万元。“我现在只有这一个目标，就是还贷款”

2021 年 3 月，**沙莎和男朋友贷款 122 万元买房。当时房贷利率达 5.7%，**他们每月需要还 7100 多元，其中只有 1300 元左右是本金，其余全是利息。

她算了一笔账，如果按合同还款，30 年要付 130 多万元利息，已超过了本金。

他们选择每年还 20 万元。去年 8 月已提前还了 20 万元本金。

转经营贷，可行吗？

房地产行业的资深从业者赵恒成表示，

有一部分人会选择

将房贷转为经营贷的方式，

即购房者一次性提前还清房贷，

再通过公司将房产抵押，

进行贷款，

贷款利率可以降为 3.7%。

“市场上其实出现了不少

以此作为‘缺口’的中介，

‘蛊惑’大家把房贷转为经营贷”。

但很明确的是，

消费者使用 “过桥资金” 结清房贷，

再到银行办理经营贷归还过桥资金，

属于违规行为。

针对一些不法中介诱导消费者

将房贷置换为经营贷的行为，

银保监会官网曾发布提示称，

这种操作，

隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、

影响个人征信、资金链断裂、

侵害信息安全等风险。

某国有银行信贷部工作人员表示，

银行会经常查类似的情况，

非企业经营者违规转经营贷，

具有一定的违约风险和法律风险。

“发现消费者挪用贷款，

可提前收回贷款。”

提前还贷为何难

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，

房贷对银行来说属于优质资产，

2022 年，

增量房贷申请在下降，

存量房贷部分，

购房者又要求提前还贷

银行收益自然受冲击。

同时，

老百姓对楼市的预期发生逆转。

过去，

老百姓普遍认为房价会上涨，

资产收益远大于房贷利率调高的成本。

如今，

老百姓对房价的预期逆转后，

房子的成本全面显现，

对房贷利率也更为敏感。

房贷利率持续下调

是老百姓提前还贷的原因之一，

当前已有几十座城市的

房贷利率进入了 “3%” 时代，

还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池指出，

很多人在存量贷款利率转换时

选择了固定利率，

现在发现市场利率低了，

提前还贷也是一种弥补或纠正。

一些人选择提前还贷后，

会再申请利率较低的贷款。

赵恒成表示，

银行对提前还贷设置了诸多限制性条件，

比如缴纳违约金、关闭线上渠道、排长队等，

“不仅不会降低大家的还款意愿，

反而会刺激大家的还款意愿。”

“很多人会产生一种利益对立想法：

‘银行越这样做，

越是担心我还款，

越要赚我的利息，

所以更要还。’”

提前还贷，能省多少利息？

当下，

计算如何提前还贷更划算

成了很多购房者的 “必修课”。

一般来说，

提前还款有 3 种模式：

提前全额还款、

提前部分还款且贷款期限不变、

提前部分还款的同时缩短贷款期限。

提前还能省多少利息，

与贷款额度、提前还款能力、

房贷利率、已还款期限等

都有较大的关系。

比如，

以 4.3% 的贷款利率向银行贷款 100 万元，

贷款期限为 30 年，

按照等额本息的还款方式，

每个月需要还款 4948.71 元，

总还款额为 178.15 万元。

不少银行规定，

购房者满一年之后才能提前还款，

按照已还款 13 个月计算，

今年 2 月开始提前还款，

一次性还款可以节省 73.18 万元利息；

如果选择提前还款 20 万元，

还款期限不变，

未来选择等额本息的还款方式，

可以节省 14.92 万元，

选择等额本金的方式，

则可以节省 24.66 万元。

购房者还是提前还款 20 万元，

月供金额不变，

将还款期缩短为 10 年，

选择等额本息的还款方式，

则可以节省 55.06 万元，

选择等额本金的还款方式，

则可以节省 56.26 万元利息。

如果购房者还款时间已经较长，

那么可节省的利息也会发生明显的变化。

还是上述条件，

购房者已经还了 8 年零 1 个月贷款，

那么一次性提前还清可以节省 45.65 万元；

如果提前还款 20 万元，

还款期限缩短为 10 年，

选择等额本息，

可以节省 30.79 万元；

选择等额本金，

则可以节省 31.77 万元。

要不要提前还贷，看情况

当下，

不少人正在观望是否要提前还贷。

但并非所有人都适合提前还贷。

赵恒成指出，

当前这几类人更适合提前还贷：

一是手里有资金，

但没有找到好的投资渠道；

二是房贷利率较高的人，

特别是在 6% 以上甚至逼近 7% 的人；

三是还贷期比较短的人，

在前期的还款中，

利息往往占了主要部分。

他指出，

如果购房者还贷已超过一定年限，

未还贷款中的利息部分已十分有限，

提前还款不会大幅降低资金使用成本。

多位行业内人士和专家表示，

更多的人选择提前还款

是为了降低利息支出。

一些专家建议：

降低存量贷款利率或

允许购房者将固定利率转为浮动利率。

在今年频繁刷屏的还贷潮会持续多久？

李宇嘉预测

“只要房贷利率高于理财利率，

只要房价还在下跌，

且居民预期房价下跌，

提前还贷的动机，

就一直会存在。”

知乎用户 快看 发表

简单回顾下利差，今天再讨论一下市场漏洞。

利差这里是你举债的收益和成本，房子带来的收益大于你给银行的利息，举债就是一个好的决策，代表年份就是 16 年涨价去库存之前，这类群体即便承担 6% 的平均利率，多数城市也还是赚的，因为房价可能已经翻倍了，我国没有房地产的持有税和空置税，成本更多的是利息、税以及物业等费用，所以即便现在利率高位，对于这批人来说基本很难亏损。而 18 年之后，70 城数据增长就缓慢的多，越来越跑不赢通胀，这时候举债投资房地产很难跑赢利率，即便没有 2022 年的房地产价格普跌，其实之前就已经是负的利差，也就是给银行贴钱炒房。

市场可不太管你是举债的受益者还是高位的接盘者，信贷合同建立以后，就要按照统一标准管理，比如 lpr + 加点中的加点，就是死的，还有 2020 年个人选择了固定利率，一分降息红利吃不到也很难说是谁的错误。这些已经定的无法改变，但人们面临权衡的决策，总是要让自己的利益最大，或者损失最小，当市场收益下降速度大于房贷利率下降幅度时，亏损的利差放大，就会倾向于提前偿还高息贷款，这个可能和各地新增房贷利率下降关系不大，主要是自己的利差亏损越来越大，如果市场有稳定的高收益投资品，即便新增房贷利率持续下降，大家也不会急着去还款。

第二个理解提前还款在我身边的案例，是急着出售房子，出售房子之前都需要解压，带押过户并没有全面普及，大量的投资类房子急着出售，但又是抵押贷款，都非常急着去银行还掉贷款，根据 1 月 70 城的数据，房价同比下跌的占 55 个，房价下跌的同时还要承担较高的利息，止损的方式就是割肉出售，交易必须提前解压，也就是把贷款清算掉。

最后说点漏洞，也就是经营贷消费贷置换房贷，尤其是间接渠道，我们知道，为了用宽松货币刺激经济，银行恨不得把贷款通过各种方式塞给居民和企业，而前提是必须降低利息和门槛，有时候算上补贴也能做到 3% 的利息，相比于 5~6% 的房贷是比较低的，有利就有人去冒险，套用其他政策利息去偿还房贷，信贷都在金融体系空转，宽松货币给了投机者的利好。

对于普通人，未必都要走极端的榨干所有现金流去还贷，经济不确定性是手上的贷款有利息会加深痛苦，但现金流也是应对不确定的保障储备，真的需要钱总不能又到处借吧，所以规划好未来几年内的现金流储备之后，额外的部分再去偿还贷款，手里有现金流保证一定的容错空间。

知乎用户 王克丹​​​ 发表

抛开说烂的投资收益大于房贷利率的理性判断而言，房贷利率现在下调的越厉害导致越多的提前还贷，用一句国内流行语来形容就是 " 搞心态 “。

中国有句古话叫 " 不患寡而患不均 “, 还有句当代话叫” 你这样, 会显得我很呆 “.

大家细想一下，提前还贷最重要的前提是什么？当然是你有钱去提前还贷，我 2 月初去办提前还贷的时候遇到一位医生一次性提前还了 250 万，你能说这位大夫工作不稳定嘛？

首套房利率越是低，各种 4.1%、3.9% 甚至更低的群体涌现，对于很多利率上浮站岗的群体最大的影响就是心态失衡，让这个多少有些积蓄的群体有了一种 " 被别人倒挂了那么多啊，看来我还是先降低消费，尽量提前还掉吧，不然每个月比别人要多好多利息呢。”

提前还贷在我看来是一种严格遵守契约精神的体现，算是对利率不断下调，却不调自己利率上浮部分的不满，但是一些银行关闭线上提前还款通道、给提前还贷群体队几个月甚至更久，跟遵守契约的提前还贷者对比，就显得高下立判了。

以前他们排队给房贷下款的说辞是 “这个月额度用完了”，现在他们排队给客户提前还款的说辞依旧是 “这个月额度用完了”。

当然提前还贷还有一个因素是，过去有些人觉得考虑到通胀，自己的收入一定会越来越高，事业一定会越来越好 (没想过失业的可能性)，房贷月供会随着时间的推移过几年就不是事了。

但是现在很多人意识到顶层通胀、底层通缩后开始思考，通胀能通胀到自己的收入中去吗？自己 38、45、53 的时候还能维持目前年轻时这样一份工作吗？如果自己的收入不通胀，物价却上涨，岂不是可以用于还贷的资金更少了嘛？

因此，如若身在体制外，不要挥霍自己 “风华正茂” 期的收入以至于让自己中晚年还背负沉重的月供，成为了另一批人的想法。

回答的最后附上,“我还是喜欢桀骜不驯的你. jpg”。

知乎用户 九乡河龙牙​ 发表

3 时代不算什么，2 时代也不远的！

关于【提前还房贷】主要有三个讨论点：为什么要提前还房贷？要不要提前还房贷？以及银行为什么不乐意人们提前还房贷？

这些问题我以前也发文章阐述过，本次再次系统性阐述一下。

1、为什么人们想提前还贷？

人们想提前还贷无非是想减少利息支出。什么原因促使人们最近半年迫切想着提前还房贷呢？其一是部分存量房贷的利率太高了，提前还贷是减少利息支出的最佳策略。

再比如 21 年房贷利率普遍 6% 左右（21 年文章《楼市 “加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？》），22 年开始不断下调房贷利率，现在部分城市首套房房贷利率低至 3.8%，甚至 3.7%。期间，因为商业房贷利率下调太猛，还迫使公积金贷款利率也下调了 0.15%。（参考文章《【正本清源】时隔 7 年，公积金贷款利率再次下调！》）

房贷利率 = 当期 5Y-LPR + 加减点数

过去一年多时间房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的，而存量房贷利率主要随 5Y-LPR 的变化而变化，加减点数的变化不影响存量房贷利率。

2022 年 5Y-LPR 下调幅度为 0.35%（35BP），贡献远不及加减点数由 + 200BP 变为 -（20-40）BP，以至于虽然房贷利率下调了，但是存量房贷利率下调只有 0.35%，属于杯水车薪。

短短一年甚至数个月，房贷利率天壤之别造成还贷压力悬殊很大，这自然会让很多存量房贷用户心生不满。

如下图所示（PS：为了阐述房贷利率的影响力，本图不厌其烦分享很多遍了），贷款 200 万，6% 房贷利率下的利息总额是 231.67 万，4% 房贷利率下的利息总额是 143.74 万，也就是说房贷利率减少 2%，仅利息就节省约 88 万，相当于贷款本金的一半了。

其二是最近两年金融市场波动剧烈，人们无法获得足以覆盖房贷利率的稳定投资收益，因此与其投资亏损还不如提前还房贷。

据普益标准数据显示，截至 2022 年 12 月末，全市场存续开放式固收类理财（PS：这是固收类理财，还不是偏股权益类理财，一般固收类比较稳健）产品近三个月年化收益率平均水平为 - 1.28%，环比下跌 2.16%；近一年平均收益率 2.11%（PS：远低于房贷利率），环比下跌 0.75%。

央行 2022 年四季度城镇储户问卷调查结果也表明，倾向于 “更多储蓄” 的居民占 61.8％，比上季增加 3.7 个百分点；倾向于 “更多投资” 的居民占 15.5％，比上季减少 3.7 个百分点。

2、你要不要提前还贷？

要回答这个问题关键点前面内容已经说了，那就是看资金如果在手里能不能创造高于房贷利率的稳定投资收益。资金在手上如果不能长期稳定产生高于房贷利率的收益，当然提前还贷降负债比较好！

要不要提前还贷，核心考虑两点：其一你有能力获得长期投资年化收益率高于房贷利率 1% 以上么？其二是能不能保证每月有稳定收入，这决定你要不要留下部分应急资金，而不是掏空所有资金提前还房贷。

更有聪明的人明明可以提前还完，但是却不还完留点贷款撸个税专项扣除的羊毛。

网友分享秘诀「还完 90 万房贷剩一块月供抵个税」，提前还贷经验帖层出不穷，长期来看这一选择划算吗？

3、银行为啥不乐意人们提前还房贷？

据媒体报道，为了减缓人们提前还房贷热情，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。

为什么银行不希望人们提前还房贷？

核心原因是银行不想舍弃优质资产！

他们不愿意失去一个今后 20-30 年锁定了较高年化利率且稳定可靠的放贷客户，考虑到未来利率（包括房贷利率）会越来越低，他们很难找到这么好的放贷对象了。（虽然某些地方实际房贷利率最低都破 4%，但是按揭贷款依旧是银行最优质最稳定资产）

现在经济大环境不好，提前还贷后他们还要愁那些钱没处安放，一方面好的放贷项目更少，另一方面人们不愿意借贷，因为经济大环境不佳，居民在主动降杠杆。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近日也表示，对于银行来讲，房贷是最优质的资产之一。银行通过存款利率和理财产品来募集到较低成本的资金，然后来做房贷业务，是银行很重要的一个盈利渠道。如果大家提前还贷，那么这个业务逻辑就行不通了，银行肯定不愿意。

在文章《未来 5 至 10 年银行利率会不会整体大涨？》我也阐述了未来我国利率下行的大趋势（如下图），再结合目前银行不愿意人们提前还房贷的事实，我们的逆向思维就是能不能争取投资一种可以锁定未来 10-20 年以后即便利率下行、也依旧拥有收益满意且稳定的理财产品。

还有，房贷利率下行早在我预料之内，20 年我还不厌其烦告诫大家要务必转为浮动利率，但是偏偏有些人不信，却被低级自媒体颠倒黑白忽悠了，就是不愿意转，结果目前 5Y-LPR 下降没有享受到房贷减少的红利。

详见 2020 年文献《房地产杂谈，契税与再谈是否转 LPR》

（1）

个人是推荐转 LPR 的，因为你只要想明白了未来的中国靠什么驱动经济发展，答案就显而易见了。

那么，未来靠什么驱动经济发展呢？消费，国内消费。而不是靠什么房地产，房地产的路已经走完了，该换引擎了。

消费驱动的话，存款利率和贷款利率会双双下降，尽最大可能释放消费潜力。不管是内循环还是外循环，消费这条路是走定了。

（2）

要不要将房贷基准利率转换为 LPR 浮动利率呢？

我的回答是，为什么不呢？因为未来五年期以上 LPR 必然下调。逻辑推演如下：

当前，经济不好，要刺激经济，唯有增加市场流动性。这个有两方面，其一是提供 LPR 下调或者降准等操作降低企业融资成本；其二是降低存款利率，促使人们把钱拿出来投资或者消费。

长期来看，我国经济亟待转型，房地产已经走到头了，国家经济发展需要新的火车头，产业升级和消费升级大有可为。释放需求是必然选项，而房地产明显遏制住了居民消费能力，通过降低居民房贷利率，减少房贷压力，一方面有助于提振消费，另一方面还有助于赢得人心。

（3）

房贷利率方面，目前房贷利率已经和 LPR 挂钩，房贷利率 = 当期的 LPR + 加减点数。

央行最近所公布的一年期和五年期以上 LPR 数值，双双下调，符合我当初的预期。对于降低房贷利率，也不用奇怪，而是必然。而且随着房贷利率的下调，迟早和公积金贷款利率并轨，最终只会有一种房贷利率。

参考欧美日的房贷利率，我国的房贷利率还有较大的下降空间，本人估计，未来将会继续通过下调 LPR 利率的方式下调房贷利率以减轻还贷压力，促进消费增长。

历史关于房贷利率的文章：

知乎用户 pure 日月​ 发表

经济学里面有一个机会成本的概念，我觉得在提前还贷问题上很适合拿来辅助决策：

机会成本（opportunity cost）是指在经济决策过程中，因选取某一方案而放弃另一方案所付出的代价或丧失的潜在利益。也就是说，机会成本是你为了做一件事情而放弃的另一件事情的价值。

放在这里也是一样的，要不要提前还房贷，取决于同样一笔钱用来还房贷的机会成本有多少。

对于大多数人来说，同样一笔资金，我们可以粗略在两个选择之间比较：

  • 还房贷
  • 拿去理财

那么这个问题就变成了一个非常简单的数学题：你的房贷利率与你理财的收益期望（考虑损失情况的话）之间，哪个更高？

考虑到现在利率持续下行，低风险理财的收益率也是同步跟着利率中枢在往下走，那么假如你的房贷利率比较高（比如说加点太高，目前在 5 个点甚至 6 个点以上），个人认为有机会的话提前还贷是合理的选择——毕竟你很难找到 5%-6% 甚至更高的低风险理财了。

但是如果房贷利率只有 4 个多点，考虑到同样一笔资金作为储蓄时，除了获得理财收益还有以防万一的安全垫功能，那么个人觉得倒也未必非要提前还贷，留足备用金也不失为好的选择。

最后是彩蛋时间，答案来自 New Bing：

知乎用户 从不毒舌可达鸭​ 发表

其实就问问自己两个问题：

手里有没有多余的钱可以用来还贷的？

这些手里的余钱，如果自己拿来投资是不是能超过房贷利率？

手里没有余钱，那就只能口嗨。

手里有了余钱，如果自己投资厉害，比如在大 A 能年化收益稳定在 6% 以上，那完全可以拖着不还，投资收益 > 房贷支出，不还钱是一种理性的选择。

但如果你手里有点余钱，但是投资水平一般，折腾半天，收益还不如余额宝，那我建议你还是还贷吧，开源不行那就节流，这也是一种理性的选择。

生活中我认识的大部分人，都属于后者，投资没亏就不错了……

知乎用户 jason wang​ 发表

考量３点吧，

１、持有资金的收益　vs　房贷成本（预期）

如果短期收益率能到５－６％／年，而房贷成本只有４％，那么不必着急还；

如果短期收益率低于房贷成本，并在可预见的一段时间内持续低于，那么可以考虑还部分；

２、目前家庭的整体杠杆率，如果杠杆太高，家庭资产的１／２以上，那么还是还掉一些，降低杠杆风险；但仍应留足日常生活对应的现金；

３、如果是投资房，那么我建议趁市场未一致下行前（周期尾部）套现（用市场价还房贷）

周期尾部的判断来自于两点，

第一刚需基本面下行——

第二，居民债务率膨胀空间有限——

具体见——

没有年轻人，还搞什么房地产？（根据七普数据推演至 2050 年）_哔哩哔哩_bilibili

知乎用户 Jason 不跪 发表

先说结论

一、银行就是靠贷款挣钱，提前还贷就是减少了银行的利润，当然要想办法阻止；

二、你如果只是个普通的上班族，自己家没有什么矿啊或者特殊的投资渠道，最好提前还贷。

三、越早还越好！

我们都知道楼市的火热会反转，但谁都没想到反转得如此之快，前年年底按揭买房还需要检查资金来源，银行排队放款，在短短一年之后，按揭不用排队，还款倒是需要排队了，金融市场的风，变得就是这么快。

凌乐也是在利率降低之前买的房，房贷利率接近 6%，对比当前 4% 的房贷利率，简直高得离谱，所以我昨天也去沟通提前还款，本来以为现在基本没人会去银行了，结果银行人多得很，全都是来提前还款的，最后还要排队三四个月才能轮到我还款。

就在春节之后，提前还贷变成了一阵风，刮遍整个互联网，微博热搜经常跳出一个提前还贷的主题，本文我们就来聊聊这个话题，要不要提前还贷，怎么还贷性价比最高？

01

要不要提前还贷？

很多人在纠结要不要提前还贷，我的建议是最好提前还贷，主要有三点原因。

每个人的房贷利率不一样，有些上车早的是 6%，有些是 4%，有些甚至是公积金贷款，差别很大。如果你的房贷利率低于 4%，那可以不用考虑提前还款了，这种优质贷款不容易获取啊；如果高于 4%，就很难靠投资来覆盖。

股市这种不稳定的投资市场我就不说了，今年债券市场的收益也是极其不稳定，招商银行半年宝今年的收益率也就 2%，中途还有两个月大幅度回撤，远低于房贷利率。

LPR 利率可以理解为在中国能够获取到的无风险收益率，利率越来越低也就说明在国内想要赚钱越来越难，没有几个人每年能稳赚 6%，我昨天去银行的时候看到一年期大额存单的利率才 2%，低得离谱。

所以，未来我们的无风险投资收益率很难高于房贷，而且 LPR 利率长期来看是越来越低的，未来很多年都不好搞。你如果只是个普通的上班族，自己家没有什么矿啊或者特殊的投资渠道，最好提前还贷。

很多人按揭买房是期待楼市回暖后房价继续上涨，那只能是想多了，现在都没有多少企业拿地了，全靠地方城投公司拿地，勉强维持着高昂的房价，楼市不跌已经是万岁，期待房价明显不可能。

当然，提前还贷的前提一定是手里有钱，如果负债 200 万，手里只有 10 万，不用考虑这个问题了，洗洗睡吧，你手里有 60 万再来考虑是否提前还贷，至少得留 10 万作为日常现金流吧。

02

什么时候还贷最好？

那么下一个问题是，究竟什么时候还贷最好？我看有一些自媒体说，有一个最佳还款时间线，是真的吗？

下图我计算了一下每月房贷利息偿还额度，假如都是按 30 年期计算，你可以清晰的看到利息偿还额度是一条抛物线，前期偿还利息高，后期偿还利息低，前十年累计偿还利息占所有利息的 48.5%，第二个十年偿还利息占利息总额的 36.3%，最后十年占 15%。

因为我们大多数人都是选择本额等息偿还利息，每个月还款额是一样的，但是利息的还款额并不一样，前期贷款额高，利息也高，同等月供用于还房贷的部分就很少，后期随着本金偿还额增加，偿还利息才减少，要记住一句话，只有先还完银行的利息，你才有资格偿还本金，本金还得越快，越划算。

下面这张图我更清晰的统计了在每一个阶段你提前偿还本金之后的累计还款额，能够清楚的看到累计还款的总额是一条增速越来越慢的弧线，这张图能清晰的看出，没有所谓的还款黄金节点，越早偿还本金，性价比越高。

03

房贷小技巧

关于房贷，还有两个小技巧

第一是最好不要提前结清全部贷款，你可以最后留 1 万块或者几百块房贷，用来年末抵税，性价比超高；

第二是先不要去银行申请提前还贷，直接在 APP 上申请，审核时间会快很多，另外，如果你去银行申请提前还贷排队时间过长，千万不要向银保监会投诉，不然第一天申请，第二天就让你还款，还款速度过快！

最后，对于之前买了房，利率高位站岗的同学而言，事实上是有办法降低已购房者房贷的！

我详细研究了一下降低房贷的方式，主要就两种

第一种是房抵经营贷，简单来说，就是先全款去把贷款还了，然后用公司的名义去把房产抵押给银行贷款，用公司的名义贷款利率要低很多，我查了下，目前最低利率可以做到 3.65%，比房贷还低，当初深圳房价暴涨阶段就是因为这个房抵经营贷，炒房团路子野得很。

这种方式降低房贷的优势很明显，就是利率低，以 100 万房贷为例，去年买房的利率差不多是 6%，按贷款 30 年为例，每月还款 6000 左右，累计本息还款 215.8 万；如果利率降低到 3.65%，每月还款 4574.6，累计还款 164.7 万。

每个月少还 1425，累计少还 51 万，终极省钱。但这种方法缺点也很多，首先就是操作麻烦，需要注册公司，需要公司经营状况，需要银行审核企业资质，就算放贷后，银行也可能随时收回贷款，不确定性很大，需要专门的机构来帮你做，而且房抵经营贷一般最多只能贷 20 年，做不到 30 年。

第二种就是直接二手房买卖，比如把你的房卖给父母，卖给孩子或者至亲的人，相当于房子直接交易一次，肯定能享受最新利率，当前很多城市的房贷利率差不多是 4%，如果你之前是 6%，月供也能减少一千多，100 万贷款累计少还 40 来万。

这种操作方法最大的缺点就是要缴纳契税和一些手续费，其中契税是大头，面积不超过 143 的话税率 1.5%，100 万的房子差不多就是 1.5 万，对比一个月月供减少一千多，累计少还 40 万，这点契税明显不算什么，还是有很操作价值的。

这种操作方法的优点很多，安全、便捷、而且最近很多城市还推出含贷二手房交易，就是买卖二手房甚至都不用提前还未结清的部分，还有就是上报成交价格可以少填一些，反正是自己卖给自己，500 万市场价格的房子你就报 300 万，契税就少缴很多，性价比很高。

其他的方式就不太靠谱了，总之市场野路子很多，如果你贷款金额很高，确实值得一试，因为已经出现了巨大的利差，继续站岗不值得！

最后，更多干货内容欢迎关注公众号：原来是凌乐

知乎用户 凌乐​ 发表

是否提前还房贷，其实就一条标准：看自己预期的投资收益率能不能超过自己的房贷。

比较一下房贷利率和自己预期的投资回报率，要是前者大于后者，提前还贷确实是划算的。

2023 年，提前还房贷是否合算？

做这个判断需要从两方面考虑：

1、房贷利率有没有大幅下行的可能性？

2、未来是不是有收益超过 5% 的稳妥的投资机会？

我们先来看看房贷利率有没有大幅下降的空间，比如从 5% 降到 4% 甚至更低？

如果 2023 年的实际房贷利率大幅下降**，就会让提前还贷的动力和合理性下降。**

2023 年年初，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等多城下调了首套房贷利率。

以郑州为例，郑州一些银行的首套房按揭贷款年利率已经调整为 3.8%。房贷利率已经进入 “3” 时代。

房贷利率大幅下行已经成为确定性事件，那就要看未来是否有较高收益的稳妥投资机会了。

目前从全球来说，“稳妥投资机会”确实比较稀缺。2023 年，地缘政治和大国政策上仍然有很大不确定性，这不是纯经济分析可以覆盖的，绝对 “稳妥” 可能比较困难，这可能要因不同家庭的投资能力而定。

当然，能提前还贷，其实也意味着手里有较大的一笔资金。在目前这种经济情形下，现在保持流动性其实非常重要，建议不要把手里的流动性消耗殆尽，即使这笔钱留在手里并不见得有收益，但都可能是 “次优选择”。

那是不是意味着，只要算明白这笔经济账，就能确定要不要提前还贷呢？

其实，也不一定。

**生活不仅要考虑追求经济利益，还要追求底线和安全。**在有些情形下，提前还贷不一定只是一笔经济账。比如一些目前收入和房贷双高的家庭，未来的可持续现金流存在一定不确定性，为了尽量避免这种不确定性造成的不良后果，就会产生提前还贷的需求。更主要的是，可能断供的精神压力，也有可能造成焦虑和不安，影响我们的心情、工作和重要决策。

所以，提前还贷，不应该是纯经济效益的考虑，更是一种 “底线思维”。

知乎用户 大叔你真棒​ 发表

两个指标：

第一，就是你的投资收益，低于房贷利率的时候，可以提前偿还。去年理财暴雷，银行利率也低，股市也暴跌，所以提前还贷的多。

第二，存在套利的空间时候。比如经营贷只有 3.2%，而很多人房贷还在 5.5%，所有就有人搞置换。

虽然是违规的，但是有利润，别人就愿意冒风险，堵不住。况且，你可以注册个自媒体工作室，真的去搞经营。

当然，如果你担心未来收入风险，可以不用全部偿还，提前偿还一部分也是好的。

我是时代之，提供投资实盘、策略，求关注，祝幸福！

知乎用户 时代之 发表

说个题外话，现在存款 3 年的利率是 3 点几，房贷利率也是 3 点几，银行基本上无利可图，明眼人应该知道这样的情况是不可持续的。降低存款利率是大概率趋势。

如果你不打算买房，又没好的投资渠道的话，可以考虑乘着现在存款利息还行，将钱存入银行。

知乎用户 悠然的月 发表

未来违规 jyd 还款可能很大风险。

你们猜深圳为什么二手房房价许多地方普跌 30%，罗湖老破大腰斩。

要知道其就不到 200 万套商品房，还是 1 线城市。

除开深圳房价涨幅过快，

很重要一个原因是 2021 年以前深圳许多人买房用 JYD，

2020 年因为疫情，当时深圳 JYD 更容易，利息非常低，许多人疯狂贷款买房。

不仅在深圳买房，还全国各地去买房。

结果 2021 年年底左右，其从上到下开始查。

因为违规 JYD 触碰刑法了，可以让人坐牢的。

一旦被查出来的，一般罚款 + 把钱提前还了，

没钱的，许多人就想办法低价卖房。

如果一定期限你拿不出钱来，涉事房源走法律程序，最后法拍。

现在各地法拍房都可以贷款了。

短时间必须要卖的二手房多了，自然房价猛跌。

有人说做这行的中介了？

我做房地产，无数前辈告诉我，做好豪车大平层嫩模，要不坐牢。

如果你自己钱，房贷利率 5.88%+，正常人还是留少量剩余的钱其它都去还房贷，

这肯定是划算的。

大多数人理财目前不太可能突破年 4.5%.

但是选择后者，我建议你还是慎重。

当然诱惑非常大，

30 年 5.88% 的房贷，每个月还 5918 元。

20 年 4% 的 JYD，每个月还 6059 元每月。

我叫啊啊啊啊啊讲房子，

一个告诉你 2018 年除非硬刚需可以不买房子的人，

一个可以预测 2021 年 3 月份是大多数城市顶点的人，

麻烦点个赞 + 收藏 + 转

知乎用户 啊啊啊啊啊 发表

最近大家扎堆提前还房贷，吓得有些银行直接关闭了在线还款通道。线下一问：据说已经排到 9 月份了。还有的银行要缴纳几千几万的违约金。

银行为什么不让还？提前还到底划不划算？

先掂量下自己，有没有满足这 3 个条件，如果满足的话赶紧还。

第一，如果你没能力让钱生钱，赶紧还。

劝你别提前还房贷的人，理由无非是，房贷是普通人能借到的利率最低、时间最长的钱。拿手头的钱去投资，买个基金什么的，赚得更多。

这话没错，但几年前，你随便买个基金，就是百分之几十的收益。那时候能从银行贷出钱是你的本事。

可现在呢？2022 年度，97% 的基金都是亏损的，甚至连银行理财也不保本了。是有人投股票等挣到钱，但我们掂量下，自己有这个能力吗？

投资可能会亏损，但还房贷，还能省点利息。

两年前，很多人贷款利率可是 5 点几，甚至是 6 点几。现在为了刺激大家买房，房贷利率一降再降，珠海甚至只要 3.7%。早期买房的人一看这利差，欲哭无泪。

旧房贷有可能转成新的利率吗？

目前没有合规的方式。

很多人呼吁 “降低存量房贷利率”，可能性也不大。

这事 2008 年确实有过，给老房贷的利率打了七折。但那时候大家都是固定利率。而现在，多数人选的是 LPR + 浮动利率，利率已经降了不少了。但相比投资收益、相比新房贷，还是高。

第二，还款时间短的，赶紧还。

超过一定年限，再高利率的房贷，提前还都不划算。不管你用等额本金还是等额本息贷款，前几年还的主要都是利息。等你还的时间久了，再去提前还款，也省不下多少利息了。

具体还款了几年，就不用提前还，已经算好了。如果你是等额本金贷款的，还款时间超过三分之一，就没必要提前还了，也就是假如你贷款 30 年，已经还了 10 年了，再提前还款就不划算了。

如果是等额本息贷款的，还款时间超过一半，也没必要提前还了。

到最后几年，简直就是银行不要利息白借你钱，到那时候，存余额宝、银行定期都比还房贷划算。

这还没算上通货膨胀，钱是会贬值的，只会越来越不值钱。你现在每个月还 2000，觉得有点辛苦，但 10 年后，2000 块钱可能你几顿饭就吃没了。

第三，记得找银行问清楚违约金情况。

房贷可是银行的核心优质业务，其他放贷说不定还会爆雷，但你还房贷，起早贪黑、兢兢业业，30 年如一日，晚一天都怕被挂黑名单。这么稳定的现金流，对银行不是优质业务是什么？

现在大家一窝蜂提前还，银行瞅着到手的利息收入要少了，能不着急吗？收不收违约金、收多少，那都不好说。把违约金一加，就不一定划算了。如果银行不让你还，你可以打人行消保处 12363、银保监 12378 投诉它。

最后，提前还房贷，怎么还最划算？

如果你想多省点利息，优先选月供不变，缩短年限，也就是每个月还还那么多钱，但是可以少还几年。

但如果你就想每个月少还点，那就选减少月供，年限不变，也就是还像之前那样，还 20 年或者 30 年，但每个月可以还得少点。

另外，不建议大家都还清。按照规定，首套住房贷款可以享受每月 1000 元的个人所得税抵扣。你可以留着公积金够还的数量，既不会给生活带来压力，也能享受税费的优惠。

也别把存款一股脑都还房贷去了，日常花销得花钱，万一失业也需要应急。通常，留够自己 3 个月用的现金存款，是很有必要的。

知乎用户 乌鸦哥 发表

还不还房贷的逻辑很简单，题目里自己也说了：

一来，不少人的房贷利率远高于当前房贷利率水平。
二来，2022 年，大家的理财收益普遍不佳。

啥意思呢？意思就是，如果你没有超过房贷利率的投资标的，那么还房贷就是最好的投资。

过去的一年里各类投资产品什么德行大家心里都是有数的，公募基金挣钱的只有 1.3%，剩下的全是绿光闪闪，连一向稳健的银行理财也破净了。前几天我妈去银行存了 10 万块 1 年定期，年利率只剩下 2% 了。

对于那些 5%-6% 利率高位上车的人来说，他们恐怕很难在这个年景找到一个，收益率能大于 6% 的稳稳的幸福，那么提前还贷就是最好的投资标的，可以说是无风险获得年化 5-6% 的收益。

所以银行当然不乐意了，对他们来说，你省下的钱，就是他们亏损的钱。肯定要设置重重阻碍不让你还款，包括但不限于排队拿号以及违约金等等。因为这个风险银行是转嫁不出去的，只能一点点用时间摊平风险。

这一点来说还是得看资本主义超级大国，人家直接把你的贷款打包成金融产品铺向全社会，转手就把风险转嫁出去了，你想提前还款？可以，这意味着社会某个角落的老哥要亏钱，和我银行有什么关系？但是结果就是次贷危机的爆发，也是没有办法的事，市场的泡沫总得有人来出清。

反正无论利率降到多低我都不会买房子，你利率降再低，最关键的房价不跌，我也绝对不会出手的。

你不买我不买，明天还能降两百，有本事你就直接涨到 100 万一平米，我还是喜欢你当初桀骜不驯的样子，你恢复一下。

以上

知乎用户 Patchouli 发表

一定要提前还房贷，如果手里有闲置资金的话，目前投资或者固定存款利率都低于房贷利率，目前银行下调存量贷款利率概率几乎为 0。

高额的贷款利率，需要大量的利息，所以尽量提前还。

当然，如果手里没有钱，有一部分人会考虑过桥贷款，但是有风险！

什么是击鼓传花？

房价的高低，取决于有没有接盘侠。

如果，这个价格，在交易的时候，没有人接盘，那这个击鼓传花的游戏，就会终止，也就是价格出现下跌。

房价涨，无非两种可能性，一个是恶性通货膨胀，也就是货币超发，水没有地方流了，自然到房地产领域，这个可能性不大，毕竟通货膨胀，不是光房价涨，所有价格都会涨，应该不会让这种情况发生。

一个是炒作，或者是严重的供需关系失衡，比如大城市，人口多，需求大，房价继续涨，还有一些学区房，房地产和教育高度捆绑，也会助力房价上涨。

那未来趋势是什么？

从宏观来看，短期内一线，或者二线学区房，核心地段继续上涨

而二三四五线无论是短期，还是长期来看价格都会下降。

为何？

这个时期，是人口从小地方转移到大城市的时期，我们说过，发展离不开人，人口是人力资本，是根本，房地产也不例外，没有年轻劳动力，房子卖给谁？我问你 70 岁，或者 80 多的老年人会买房吗？根本不会！只有二十，三十，四十是重点消费群体，为何？因为面临结婚，或者面临改善环境。所以，一线和二线的学区和核心地段，短期内仍然会持续对一二线城市城郊或者周边，以及三四五线年轻人口的虹吸效应，所以这些地方短期内需求还是很大，所以短期内价格还会涨主要源于人口虹吸和内卷化因素，但是即使是一二线城市学区和核心地段的长期价格的变化，也需要看大城市对人口虹吸的持续时间。从人口宏观来看，2022 年，我们提前步入人口负增长时代，统计局数据显示 2022 年人口净减少 85 万人！所以虹吸的时间也是有限的！

所以整体宏观大致如此，那微观来看，为何二三四五都会下降？

我们看到，现在利率降，首付降，多人还房贷，但是这种隔靴搔痒的方法，刺激房地产消费好像没有太大作用，所有人都在观望！未来也许在税收上优惠，但是核心的还需要等待: 那就是取消公摊面积，降低售价！

也就是消费者，在等待真正的让利，根本的原因就是消费者的负债容忍度再下降，我们看到好多人经历疫情，提前还贷款，为何？因为大家对未来预期收入认为不稳定，所以，更多的人不愿意背贷款，三十年负债的游戏，好像没人玩了，击鼓传花没人接了！

那为何房价出现下降的趋势，并且是无法控制的？

继恒大暴雷后，一些更多的新房烂尾楼出现，断供是人们警惕的事情。我们说从恒大五折卖房，那以后房价就出现了拐点。

为何价格下降我们说一下:

从房地产需求端，也就是消费者分析:

1. 城镇化率基本上见顶，新市民也就是农村劳动力转移人口变少。

2022 年城镇化率 65% 左右，发达国家基本上在 70%，地还需要种，不然粮食哪里来，所以不可能都到城市，所以能够挖掘的农村劳动力转移人口越来越少，这部分消费的群体越来越少。况且农村存在严重的老龄化，空心化，年轻人都走了，所以可以挖掘的农村进城买房人口越来越少，甚至消失，这就好比煤炭，挖一点少一点，现在挖到了底了，而且不可再生！

2. 负债容忍度降低，收入在降低或者不确定性增加。

一场疫情，让很多人明白了，经济学中的储蓄的含义，那就是应付不确定性风险，储蓄率持续走高，也是情理之中，人们不会把储蓄拿出来消费，为何？设想一下，一个病人没有钱，没有任何一个医院会收留你，这就是储蓄的含义。

所以买房子，开发商，银行，土地收入是获益的，而消费者已经不再想背三十年负债，谁也不想加杠杆了，那在收入下降或者不稳定性变大情况下，没有人会买房！

3. 人口结构的改变，或者说老龄化

受到计划生育影响，独生子女是适婚年龄人群，基数选小于 60 后，70 后。

80 后基本上该结婚的都结婚了，剩的要么是条件不行，要么是挑剔的，所以这部分人结婚买房的概率比较小。

90 后，00 后基本上是独生子女，基数很小了，所以这么多的楼，接盘侠太少，消化不了，而老年人不可能买房，他们老了，反倒是老房子的一楼，二楼非常火爆，没人买新房。

4. 新的婚恋观念。

不得不说，作为 90.00 后的婚恋观大不相同，追求独立自我，所以整体首婚年龄推迟了很多，一些大城市甚至 30 周岁。再就是这部分群体里，还有少部分不婚族，同性恋，丁克，长租房族，不买房族，或者有一部分人会被剩下无法步入婚姻，所以买房遥遥无期！

也就是房地产和婚姻高度捆绑的情况，好像不存在了，因为这部分人选择晚婚 (开发商拖不起，房价拖不起)，不婚 (直接拒绝收割)

5. 房价过高，与居民收入不匹配

不得不说，大部分人月入 3000，而有的地方县城房价突破了 1 万 (包括公摊面积，实际套内价可能达到 1 万 3），我们说，房价什么是合理的？去掉公摊，实际套内单价和当地大部分一个月收入持平是合理价格，所以现在远远超过收入，很多人望尘莫及。

从房地产供给端分析:

1. 预售制，新房的烂尾

预售制的存在让交房存在不确定性，房子没盖好就可以卖，监管资金由于权利寻租问题，腐败问题被转移，所以烂尾楼的形成导致了断供，新房的烂尾楼，让信任度降低，根源其实是预售制，预售制不单单是烂尾楼的问题，还有实际交房与承诺不符合，维权困难，例如之前实际公摊达到 50%，当初说的是 25%，这种也是预售的问题，设想如果盖好再卖，那你公摊大小，房屋质量一目了然，开发商如果投机取巧，那消费者也不会买。

2. 公摊面积

公摊面积其实是不合理的消费规定，公摊面积的界定，以及乱象丛生，缺乏监管，开发商想定多大就多大，其他国家或者香港都是实际套内销售，公摊面积，就像是高楼背后的阴影，躲在暗处，蚕食消费者的利息，见不得光，公摊面积实际上剥夺了消费者一个卧室，把本该属于消费者的卧室还给他们，一直没有做到，虽然这些年一直有人提议取消公摊，但是基本上也是口号，主要原因还是，取消公摊会动了一部分人的利益。

3. 信息的不对称，过高的交易成本

信息的不对称，是多方面的，举个例子: 房屋的备案价查询很多人不知道，销售也是讳莫如深，其实这个是有方法的，但是很多不知道！

开发商新楼盘抵押的状态，未知！

也就是为何很多人买新房迟迟无法办理房产证的原因，有的人买新房前，实际上这个房子，开发商为了拿贷款，已经把房屋抵押给银行了，但是他们把这个卖了，而消费者买之前无法直接查到这个房是不是在抵押状态，实际上这个房子，银行才是第一权利人，一旦开发商无法偿还贷款，那银行有权利拍卖住宅，而买房人由于无法办理房产证，自己的血汗钱竹篮打水一场空，花了钱，最后房子也没得到。

更有甚至，还有的开发商直接把楼下面的土地抵押了，那整栋楼都无法办理房产证，或者整个小区都不能取得产权！

所以有人干脆买二手房，但是二手房里面，中介的存在，其实是提高了交易成本，主要是高额的中介费，并没有上线当地的官方二手房交易平台，而且二手房市场里面，规定的二年，五年等税费，其实也是提高了交易成本，变相弱化了二手房的流动性，所以交易成本太高。

4. 无序扩张，库存太大

一些城市，开发商大部分都是民营企业，这些企业为了挣钱，无序扩长 (不结合当地人口结构规划)，导致大量新房库存，有的地方成为鬼城，这么大的库存，面对越来越少的消费者，肯定无法消化，之前的涨价去库存现在已经不灵了，所以供给太多，需求越来越少，你说不降价怎么卖？

5. 高负债运营

拿地贷款，盖楼房欠工程队，卖请销售公司没钱继续贷款，只有卖房后回款再还债，中间任何环节出问题，房子就会烂尾。

开发商更像是一个中介，用银行的钱，背负债去盖楼房，他们没有用自有资金去运营，所以房地产风险和金融风险高度捆绑。

6. 房地产销售的乱象

团购费，茶水费，一直没有人去管，这都是坑人的东西，无论是团购费，还是茶水费，都是不会纳入购房合同里面的，这个属于是私下的收费，开发商或者销售公司 (其实就是替开发商销售或者宣传，拉客源的机构，说白了就是中介）会给购房人出个收据，没有任何法律效力，一旦出现团购费纠纷法院不予支持，所以遇到收团购费的赶紧离远点。团购费实际上最后是被销售中介和开发商共同瓜分！

所以说这些私下的乱收费，说白了还是羊毛出在消费者身上，毕竟销售公司不可能白白替开发商宣传，拉客源，买卖的不透明，消费者如今不是傻子，买房套路多，让人越来越不信任，最终，坑的还是卖方的信誉！！！

最后说说房产税，未来收房产税是必然的，当增量不行的时候，势必收割存量，多套住房，或者单套住房很大的人要注意了，尤其是多套房那种，以后会持续收税，聪明的多套房房主已经开始抛售多余的住房了，不管是溢价还是平价，或者是赔钱折价卖，出手回笼现金就好，不然以后找不到下家接盘，还收税，就等着哭吧

总之，房地产市场要想可持续，要想继续发挥经济增长的作用，就必须去除各种不合理制度和乱象，保护消费者的合法利益，这个市场之所以乱，就是各方利息方，都想在这里分得一杯羹，无论是财政，开发商，建筑公司，银行，中介，销售公司等等，而羊毛出在羊身上，这场金融的游戏，到了该转变思路的时候了，竭泽而渔，未来鱼从何来？

知乎用户 公考学霸 发表

商业贷款提前还清肯定是利大于弊，否则银行也不会对提前还贷设置比如违约金、年限等门槛了。

“提前还贷” 这个热搜感觉这两年就长在热搜榜了，过一段时间就冒出来一次，

最近一次相关热搜是 “银行让提前还贷的人排队到了 4 月”。为啥？

作为银行的优质客户，那些朋友当时上车的时候，二套房的利率直逼 6%。

这些人是还款最及时的 996 打工人，银行基本没风险。

假设你手头上有 50 万，这笔钱你可以拿去提前还贷款，也可以留在手里先投资。
假设留在手中拿去投资赚取收益，同时这边对银行还本付息。如果这 100 万在你手里赚不出 6% 的贷款利息来说，你的这个决定就亏了。

一般来说，普通人所能获得的投资收益在既定风险下是赚不出贷款利息的。

所以深蓝君是支持大家减少负债的，毕竟这几年的投资情况真的没把握。

恰好有房贷的朋友，如果不想再给银行交那么多利息，平时也没什么理财渠道，那提前还掉一部分房贷在市场行情低迷的现阶段也不失为一个明智的选择。

有些人说房贷是这辈子最值钱的杠杆，还能占银行便宜，前提是钱在你手里赚到的再投资收益要高过银行利息。

我们后台也收到很多朋友留言：手里有笔钱，是提前还贷好，还是做理财更好？如果要提前还，怎样能省更多利息？

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秉着科学求证的理念，我们用具体的案例和数字测算了一下，不算不知道，一算吓一跳，

**不同的选择竟然相差了几十万的收益！**具体怎么回事，一起来看看吧。

一、提前还房贷，能 “赚” 多少钱？

因为每个人贷款金额、利率，还款模式等不一样，这里引用一个案例来计算：

2021 年 9 月，小李按 5.6% 利率贷款 100 万买房，月供 6000 元左右（等额本息，每月还款金额一样），30 年一共要还 206 万。

现在手里有 30 万，如果提前还贷的话，能省多少利息呢？

在提前还贷时，小李有 2 种方案可选，区别如下：

  • **方案一：还款年限不变，减少月供金额。**提前还贷后，每个月只需还 4000 元左右，但依然要还 30 年。
  • **方案二：月供基本不变，缩短还款年限。**提前还贷后，每个月依然要还 6000 元左右，但只需要还 15 年了。

用房贷计算器分别算一下：选择方案一，能省 30.7 万的利息；选择方案二，能省 68.9 万的利息。

两者相差 38 万，那是不是可以毫不犹豫地选择方案二呢？

其实不是的，要测算一笔投资收益，单纯去比对金额大小是不严谨的，就像投资 1 年后获得 10 万收益，和投资 10 年后，获得 20 万收益，直接比大小，是不是感觉不对劲呢？

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所以，我们就要用到 IRR 指标（不清楚的伙伴可以先简单理解为产品每年的复利收益率），它可以计算这两种方案，年化复利收益率是多少，给我们更客观的参考。

那怎么计算 IRR 呢？

我们可以这样理解：**提前还款后，每年少还的房贷，就是这笔 “投资” 的收益。**据此梳理出每年的现金流，用表格计算出 IRR。

同时，为了了解还了多年房贷后，再提前还贷收益是否有区别，我们分别计算了小李在已还款 1/15/20 年后，提前还贷的收益率，如下。

直接说结论：

  • **两种还贷方式，IRR 都接近房贷利率：**以还贷 1 年后再提前还款为例，减少月供金额的 IRR 是 5.51%，而缩短还贷期限虽然多省了 38 万利息，但 IRR 是 5.62%，相差并不大。
  • **还贷多年后，提前还款 IRR 也不低：**还了 20 年贷后再提前还款，仍有 5.21%~5.38% 的收益率，所以即使还得晚，也是能 “赚” 到的。

考虑到也有很多朋友是前期还得多，后期还得少的等额本金模式，于是我们将小李的贷款金额和利率，换成这个模式后再算了一遍，发现同样适用上述结论。

以上是小李选择提前还房贷时，能获得的收益。但如果同样的 30 万，他选择去买增额终身寿，会有更高的收益吗？

二、买增额终身寿，有多少收益？

这两年投资理财环境不景气，增额终身寿却渐渐火出了圈；

网上甚至出现很多人说 “买增额终身寿，收益比提前还房贷更高”，事实真是这样吗？

我们选择之前收益率较高的弘康人寿金玉满堂（已下架），以 30 岁男性为被保人，按照和小李提前还贷一样的时间，一次性投入相同金额，测算相同时间周期下的收益，对比结果如下。

可以看到，从 IRR 角度，不管什么时候、什么方式，小李提前还贷的收益率，都比买增额终身寿更高。

可从金额来看，增额终身寿的增值部分，确实会比提前还贷时，选择减少月供金额模式省下的利息多一些，这也是为什么网上有人说买增额终身寿收益更高的原因。

而这其实并不严谨。

总的来说，对大多数商业贷款利率较高的朋友，如果想要高收益，选择提前还房贷是比买增额终身寿更 “赚” 的。

不过在实际生活中，这并不是二选一的关系。

也有一些朋友拿闲钱的一部分还房贷，一部分买增额终身寿，毕竟后者也有一些不可替代的优势。

比如，它的利率固定而且持续终身，好的产品可以按接近 3.5% 的利率，复利增值一辈子，不受其他因素的影响，长期来看是比较不错的选择。

感兴趣的朋友，也可以看我们近期发布的文章：

深蓝大师兄：高收益增额终身寿如何挑选？全网超全增额寿科普 + 2023 增额终身寿产品对比 + 收益排行榜！（增多多 3 号 / 金玉满堂 / 人我行）深蓝大师兄：利率最高 6%，个人养老金保险真的香吗？我劝你不懂别乱买！

三、写在最后

不管是提前还房贷，还是买增额终身寿，本质上我们都是为了追求更好的生活，两者不冲突。

全面了解，认真思考，做出最适合自己情况的决策，然后坚定地执行，或许这才是每个人通用的最优解。

我是深蓝君，专注保险测评，日常科普保险干货。如果回答对你有用，欢迎点赞支持！

以下精华文章，尽是深蓝君总结多年的从业经验后创作而成；

在买保险之前看一看，绝对可以帮你省下几万的冤枉钱！

保险购买攻略：

全网高性价比保险产品测评：

知乎用户 深蓝保​ 发表

1: 社会老年化，90 后都 32 岁了。40 知天命，再过多几年房贷利率降到 1 时代人也没那个动力去借钱买房子了。

2: 房贷利率从 80 年代的 19% 到 90 年代的 10% 最后到现在 3.8%，其实整个趋势是很明了的。未来可以随时调整，但只会越来越低。你看着房价越来越高，实际上利率越来越低。后来人的低息没意愿承接前者的高息，加上第一条人口萎缩、老化。还是尽量提前还房贷比较好，别到时候还了一半再还不上就尴尬了，

3 趁社会还有点兜底能力，能还上的、还不上需要断供的、烂尾的、房地产公司爆雷的、最好尽早操作，能如期还房贷的提前给它还了、还不上的就给它断供了、烂尾的也尽早给它断供了、房地产公司爆雷的能退款别犹豫马上去退该起诉起诉该咋样就咋样。

得想个法子在未来活下去才行吖，异想天开房价回暖、房地产公司起死回生不现实了。房地产公司不能让人返老还童政府也不是送子观音，贷款能贷到一百岁两百岁也不耽误人从 40.30 岁就知天命躺平 90 岁终老呐。

其实吧之前的预判也没这么悲观的，一年多前预判工作组推动某大像海航那样强力扩股增资重组老板进去蹲最终推动某大和行业实现软着陆。但是现在看来还是低估了债务问题（按前财政部长出来吹风的意思来说踩三条红线企业给它资金流正常也最多只有 15% 置换空间，时间到了实现不了债务压缩的企业迟早也资金断裂。毕竟不是美国国债流通的都是企业债嘛），资金产业链条全面断裂。供应商本来就垫资走业务量而且都是超过一年期的长期垫资，现在重整的意义已不大真有白武士重整资金盘也没几个供应商还活着了。再这么下去迟早连银行也埋里面，还是建议普通业主该干嘛早点干。就算是刚需也建议观望三年再考虑入手，千万不要被情绪左右了未来。

据了解已有部分地区正式宣布了财政重整，房地产算是到头了……

知乎用户 匿名用户 发表

买了房子，单位面积房价降了，早入手的可以去开发商拉横幅闹事，

但是利率降了，总不能去银行门口拉横幅吧。

房贷月供每个月都有，当自己每个月划扣月供的时候，都会不由自主的心疼那么一下，

唉，又比现在买房的人多还了一笔钱。

干脆，长痛不如短痛，

凑钱提前结清了吧。

知乎用户 RAMNO 发表

那些提前还贷的很大一部分都是走的资金过桥，然后把房贷转换成经营性抵押贷款，对于银行总体来说麻烦很大，我真的很高兴，因为我是存量房贷客户，就等着存量房贷降息呢

知乎用户 柳湖侠隐 发表

如果有钱，提前还贷肯定是没有问题的。

如果没有钱，想通过过桥，转换成经营贷什么的，建议还是不要。

首先，也就是现在，被银行盘剥了一次。

然后，被贷款中介盘剥一次。貌似省了一笔钱。

但后续，有可能继续出台房贷优惠政策，以刺激房产，经营贷的优势荡然无存。

又想过桥到银行，然后又被盘剥一次。这个过程也要经过相关中介，可以说是双重盘剥。

类似于租房子，不断看见更便宜的房子，不断地更换。结果换来换去，中介和搬家公司都挺开心的。最后其实也省不了几个钱，劳身劳心不说，甚至还略亏。

所以，建议大家要稳住心态。

不管未来利率几何，已经是沉没成本。

就像上了船，有风有雨，摇晃颠簸，都躲不过。什么事情，等靠岸再说。

大家需要关注的是，房子会不会涨或者跌。

就算利率能省 10 万，房价跌了 20 万，实则还是亏。

有人会说，少亏一点是一点。这确实不假。

但有一点，估计绝大多数人在买房时，没有考虑过。房子会不会跌，利率会不会跌？

如果真的考虑过，也许当时就会更冷静。

如果没有考虑过，遇到现在的困境，也不能怪别人。

还是呼吁大家心态放开一点，如果利率一成不变，买房时能接受，为什么现在不能接受。

刚需，没有多少操作空间。

投资的话，实在不行，可以卖掉。

如果好卖的话。

最后补充曾经的一段小经历。

很多年前，我发过传单。

我自作聪明，觉得走来走去效果最好，因为接触到更多的人群。

但我发现，老手都是原地不动的。

回去后，我思考了一下其中的缘由。

因为人群是流动的，不确定的。

如果我动，可能与他们操持相对静止。

但如果我不动，人群的相对流动更多一些。

这就叫不变应万变吧。

知乎用户 宁一​ 发表

最近因为这个睡不着。

贷款 80 万，利率 5.88%，等额本息 30 年，利息 90 万

而最近的利率是 3.8%，同样是等额本息 30 年，利息 54 万，这样一算，多付了 90-54=36 万的利息

冤大头一个！

想提前还一分部，银行又没有额度，不能预约，每天都在焦虑中。

最近看到了新闻促进消费，想想和自己无关，我正在省吃俭用还房贷，拿什么去消费呢？

三年未买羽绒服，三年未买鞋，上班自己带饭，出门骑电驴戴头盔。

知乎用户 纱窗风雨黄昏后 发表

先说结论：

1、公积金贷款永远也不要提前还。

2、高位站岗利率且还款周期在前半段的要提前还款。

3、低利率且还款周期已经到了后半段的不要提前还款。

要不要提前还房贷需要综合考虑：

1、商贷还是公积金贷款

2、自身投资能力

3、贷款利息计算方式

4、家庭收入以及应急资金

1、如果你是公积金贷款，那么永远不要提前还款。现在 3.15% 的利率，很多投资途径可以超过它，哪怕和他持平，你手里也还是有一些闲余资金可以应急。现在的你可能体会不到应急资金这个事，假如你手里有 30 万，你全部提前还贷了，等你真的着急用钱的时候，你会发现，很难有 3%、4% 利率的贷款。

随便举个例子，微信的微粒贷 18.25% 和支付宝的网商贷 7.2%。

2、如果你是商贷，那就要考虑贷款利息计算方式以及还款进程了。

贷款利息的计算方式分为：等额本金和等额本息，等额本金是每月固定的还款额，前 1/2 的时间，你还款额里主要还的是利息，本金很少。等到后半段，你还的主要是本金。

比如我之前的贷款，每个月还款 4400 元，其中 3000 多还的是利息，截止到 23 年 1 月我提前还完贷款，5 年的时间里我只还了 5 万的本金，太恶心了。

所以如果你想提前还款，尽量在贷款的前半段还，因为到了后半段你主要还的是本金，就没必要还款了，相信那时候你提前还款，银行会很高兴的。

这就是为什么现在银行都不愿意你提前还款，你这才还款了几年，肯定不愿意你提前还，记住，银行极力反对的事情，一定是对你有利的。

如果你选择的是等额本金，大概 1/3 的时间还的大部分是利息，你提前还款最好是前 1/3 的时间。

3、我建议大家手里要保留 20 万左右的家庭应急资金，因为你真的不知道明天和意外哪个先来，如果你真的面临资金需求，相信你会哭的。

4、如果提前还款？

前几天在央行济南分行的朋友告诉我，济南工行提前还款都排到 23 年 5 月份了。线上提前还款的按钮早在 22 年 12 月份就已经关闭了，现在提前还款只能去线下。

很多人着急还款要等 4/5 个月，根本等不及，有些人就开始往银保监投诉了，现在投诉的人太多了，他们根本顾不过来。我建议大家还是找找人，花点钱，去线下把钱还了。

毕竟这几个月能省好几万的房贷，花了几千块钱找人也很划算。

知乎用户 Mingo​ 发表

所有一味的告诉你房贷要提前还和不要提前还，都是太绝对的了。

要你提前还房贷的出发点都是好，希望你少还点利息，但是也不是所有人都适合提前还，为什么呢？下面拾柒会详细讲。
先来说一下百般阻挠我们还房贷的银行呗，银行不想让我们提前还，不还是因为房奴是目前银行最优质的客户，利息那么高，零风险，基本没有坏账，客户还款也很及时，战战兢兢的小心翼翼生怕房贷晚交几天，就算工作累的要死也不敢辞职，担心万一家里出现意外还不上钱了，还有一套房子可以拿出来抵押拍卖，这种优质的资产，银行是根本舍不得放手的。

而银行要是借钱给外面那些企业几个点的利息先不讲，还有坏账的风险， 他还得审查去担保一步步极其麻烦，就这都不一定能借出去。

而银行工作是有贷款量的压力的，如果贷款出去少了，那他就赚的少，而银行把钱借给一般人作房贷是最好的选择又省心又安全，所以他肯定不想让你提前还，巴不得你能借 100 年呢。

**银行 PUA 房奴，就抓住两个亮点：通胀和杠杆
**
从通货膨胀的逻辑 PUA: 就会告诉由于货币不断贬值，但你贷款的总额是不变的，但钱越来越不值钱，今天的 1 万元几年后可能就只有值几千元，那你还不如拖到 10 年后再还。
从杠杆的逻辑 PUA: 说房贷是普通人能获得最低的贷款利率，这么一大笔钱，利息那么低，你拿去干啥不好，有人想借还借不到呢？
银行给的这两个利率要是在动辄都是 6 个点的理财收益的前几年还能忽悠住很多人，毕竟那几年年市场环境比较好的情况下，能从银行借出来钱，那你是真有本事。

但是现在市场投资环境一片惨淡的情况下，理财和房贷对房奴来讲没有利差，利息低有啥用呢？这时因为这时情况不一样了，房奴翻身农奴把歌唱，成为甲方了，银行成了被动的乙方了，那些 PUA 的方式都不好使了。

懂的人都知道，虽然现在的有通货膨胀，但是已经没有以前那么高，以前是房价涨，地价涨，房贷涨，所以房价地价都高，但是现在呢，很难了，房地产虽然还很重要，但是已经不是最重要的了。

随着经济增速的下滑，印钱的速度也没有那么猛了整体还是偏稳健的，那么钱的贬值的速度就会放缓。

所以给个结论，从当下这个时间点去来看，你的钱并不会像以前那么不值钱，现在的 100 万在未来的一段时间还会很值钱的，所以现在的手上的现金相对来讲是一个比较值钱的资产，要不要提前还，真的要仔细考虑一下 还是考虑几点 :
第一看利率： 不得不说前几年买房冤大头是真的挺多的，什么 5.9%，6% 贷款利率是很多的。

而现在很多地方加上 LPR 已经突破 3 了，这种情况还掉或是还旧换新是很有必要的。 但如果之前你就是以公积金贷款贷款的本来利率就 3% 点多，那提不提前还贷都没有啥意义呀，

第二要看还款时间 ：这一点极其重要，比如我贷款 100 万，贷 20 年也就是 240 个月，为了方便计算，拾柒把贷款利率按照 5% 来算，等额本息每月还 6599.55 元，还款总额是 158.38 万，

看一下月供明细

比如已经还了 120 个月了，第 121 个月选择去提前还，剩下的本金是 61.8 万，如果你提前还 ，你就要一次性还点 61.8 万，那后面你还要还多少利息呢，加一起一共是 16.9 万不到 17 万。 假设你现在有 61.8 万，你拿它去做理财，以年化 3.5% 的增额寿来演算，

放 10 年，可以看到收益和本金有 85 万，这个收益是是实实在在写进合同里的。

也就是你这 61.8 万就放在银行理财，10 年之后本金加利息总共 85 万，85-61=24 万，你赚了 24 万但是你要还的利息钱只有 16.9 万，钱生钱还能多赚 7 万元，所以没有必要提前还。

按照这个大致规律你可以自己去计算一下，我给你的建议是如果是等额本息，已经还了三分之一了，就没有必要提前还了，等额本金还了二分之一以上了，就没有必要还了，因为大部分高利息利息你都还的差不多了；

反过如果你是刚开始还，要是少于四分之一，就可以考虑提前还。

还有一点你要考虑进去，提前还贷，表面上是结清了部分贷款，少付点利息，但实际上，把钱还给银行，就相当于把钱冻结在房产里面，失去了流动性。

日后想要再拿出来，会非常困难, 房地产以后怎么样其实是一个未知数，除非你的房子是一二线城市且是地段非常不错，否则急用钱要转手，能不能转出手，转出的价格是高是低都是未知数。

以后的房子想要像前几年那么值钱是绝对不可能了，房产税是必然去趋势。

别被这几天房产中介爆出的房地产周末周日看房热忽悠住，那爆出的数据是哪地方，疫情放开后会有一波热潮，但能持久吗？
其实提前还房贷你还要考虑一点这笔钱，有没有比锁在房产更有价值的地方？
说实话，我很少见到做生意的人考虑提前还贷（转贷除外），

大部分考虑还贷的是一些优秀的工薪家庭他们确实优秀，手头上还有空闲的资金，但同时，他们也缺乏一些能帮他们做好中长期规划的朋友，包括提供一些更好的投资工具。

我们老板身价也是好多亿，在上海，英国等都有房产，最近还贷潮，我就问他有没有提前还贷，他的回答是 “没有” 包括他身边的一些朋友也没有提前还，除了因为企业经营需要流动资金以外，因为他们也在等机会。

疫情已经过去，我国的经济一定会继续腾飞。

等到机会来临的时候再想办法凑钱，很可能会错失很多机会。
对于工薪阶层而言，投资机会确实少，过分追求也不太现实，因此，我建议，在考虑还房贷之前，提前做好家庭的规划。

生活不只有房子，还房贷唯一得到的只是一栋房子。特别是国家大力去除房子的金融属性以后，房子很难再像以前那样作为一个好的投资工具。

我们的孩子需要教育、我们自己未来也需要养老。如果我们把当下的空闲资金都放在房子上，等房贷结清了再来规划我们的未来，还来得及么？

举一个我们大多数家长都会面临的一个问题：

还是养老问题和教育问题 如果小孩的教育没有提前规划好，家长任由他自生自灭，您觉得这样的孩子凭什么会自我开窍，在内卷的教育中胜出？

**如果小孩很优秀，但是家长都把钱投到房贷里面，等他们 18 岁上大学，或者考研究生了获得国外的 offer 时或是自己想创业，我们手头上却没有这么多现金，而且卖房不一定能马上卖出去，这时候您舍得跟孩子说等把房子卖出去再读或是在创业吗？
**
**老了后，花钱一定是确定的，万一那个十几二十几年后，房价不如意，房子卖不出去，养老怎么办。
**
所以这些问题是我们想提前还房贷前，都要考虑的问题，还是那句话，就目前和未来讲，能立刻变现的资产才是最重要的，因为未来不确定因素很多。

我们都想占银行便宜，那么有一件事是确定的，就是提高自己的理财能力，钱生钱的能力，这一点非常重要，如你对基金股票都不懂，银行理财不保本不保息，你也不放心，不妨可以看看增额终身寿。

增额寿区别于其他保险产品，它具备减保取现功能。

因此，那些曾经被大家吐槽的要好几十年才能拿回来的问题被很好地解决了。

只要现金价值超过已交保费，随时退保拿钱或者部分领取，都没有本金的损失，所以他相对灵活。 当然，增额寿适合中长期规划，一般不建议大家这么早去动用这笔钱。
最后，保险具备锁定利率的功能。 特别是这两年，国债的利率、定期利率、银行理财的预期收益率都有过多次下降调整,

今天还看到下调个人存款利率冲上头条热榜了呢 。

**未来，我国的利率一定会跟发达国家和地区靠齐，逐步走向更低的利率环境。
**
可能大家现在感受还不是特别深刻，但不妨回想一下，几年前，我清晰记得支付宝的货币基金出现过年化 5% 的货币基金。

货币基金足够安全了吧？

5% 收益现在看很高对吧？
但当时买的人不多，因为市面上的理财产品收益更高，而且同样安全。

那现在呢？
如果市场上还有 5% 的货币基金，你一定把房子卖了去买。

所以，不要小看这个利率下行，虽然他对我们短期的规划影响不大，但是它对我们长期的规划影响是非常巨大的。
买储蓄险，就是把未来的利率下行的风险转移给保险公司。

保证不亏，只涨不跌，锁定一辈子的利率，这本身就是一件非常艰难的事。

也正因如此，银保监会才会重点监管这类型产品，并且，为了保证保单的利益，新报备的产品的预定利率也在下降。

现在能买到的增额寿一定是未来最好理财产品的，就像你羡慕 96 年买到年化 8% 复利收益的产品。

如果有增额终身寿的问题可以私信拾柒给你们 1V1 解答。

知乎用户 三文说保险​ 发表

很简单，在东方大国，如果银行紧急规定每天提前还贷的名额有限、而且还威胁说提前还贷需要交违约金，甚至直接以各种理由拒不办理该项业务，那么一定、确定、以及肯定就是提前还贷的最佳时间点。

知乎用户 奶包的大叔 发表

那些卖房子的急得不行了

大家不要急

多地房贷利率已经进入「3 时代」

离 0.5 利率也就不远了

多地房贷首付比例降至 20%

离 0 首付也就不远了

房价也都正在回归正常的路上

一线房价下跌

二线房价大跌

三线房价爆跌

四线房价腰斩

有耐心的可以多等等

这可不是省一星半点的钱的

当然钱多的以及有六个钱包的可以忽略

多地房贷首付比例，最低降至 20%，此时下手买房合适吗?

机会是留给有耐心的人

等到贷款利率降到接近 0

房价降至最高点的 37% 再买

钱多的可以忽略

差距巨大！同样是贷款 200 万 ：

张三利率 6.5%，月供 12641 元，30 年累计支付利息 255 万元，还款总额 455 万。

李四利率 3.7%，月供 9250 元，30 年累计支付利息 131 万元，还款总额 331 万。

张三和李四未来利息这一块的差别有足足 124 万。

王五等到利率降为 0 出手贷款 200 万，利率 0 % 还款总额 200 万

张麻子等到房价降至最高点的 37% 贷款 70 万，利率 0 % 还款总额 70 万比 455 万

买的张三足足省了 381 万！月供比张三每月少还 1.06 万元 ！

知乎用户 热榜 发表

现在所谓处于高位的贷款利率高吗？

看看历史的贷款利率，对比之下你会很惊讶，怎么会有双位数的贷款利率！

为什么会有那么高的贷款利率呢？

如果按照上图中，最高的年贷款利率 15.12%，就是只要贷款 6.6 年，所支付的利息就已经等同覆盖一次本金。

在这样的资金成本上，都愿意向银行贷款。就是因为所拿到的资金，用来做生意的回报是高于利息成本的。

否则谁会愿意支付那么高的利息呢？

做生意的回报不会一直那么高，正如市场的资金成本也不会一直不变一样

因此，近十年的利率相对而言，也是在走低的

现在房贷利率持续走低，开始进入 3 的时代

就是证明现在的市场，做生意很不好做，大家做生意的回报都不一定能覆盖贷款的利息成本。

或者也可以说，大家赚钱还房贷的压力非常大，于是，就越来越少人愿意使用贷款杠杆了。

这样循环下来，社融中的居民贷款数据就不断走低

银行也得做生意的嘛

供需失衡之下，不就得降低利息来刺激贷款咯

如果居民贷款的数据再起不来，估计可能还会继续调低呢

至于要不要提前还款，建议还是得看自己的财务情况，有闲钱在手，也没有特别优质投资的话，提前还款还是优先选项来的

如果还是找银行用短期换长期的话，就不是太建议了。

至于理由嘛

看完我的这篇文章就基本了解了

房贷转抵押经营贷的问题，你真的了解吗？

知乎用户 Paul 哥的地产观 发表

是否提前还贷，一定是根据个人实际情况：

**1、现金充足的情况下，**要看自己选择的是等额本息还是等额本金。简单说等额本息是先还利息后还本金，这也就意味着如果你如果还处于贷款的前期，你这几年基本上都是还的利息，这个时候如果你提前还款，那么全额利息已经提前支付了，这样的情况就会不划算了。如果是等额本金，那么就相对更适合提前还贷这个情况了。

2、现金不充足的情况下，选择转按揭。这个时候，一定要搞清楚二次贷款的形式了，据说有的城市政策比较开放，可以直接还款后，再办理二次住房按揭贷款，但这一定是极个别的城市，贷款前一定要弄清楚。还有绝大多数的，是银行推荐的所谓的经营贷。

贷款用的是住房按揭贷款，但如果还贷后再次用已还清贷款的房子去贷款，这个时候贷款的形式变成了抵押经营贷款，而不是按揭贷款了。

打个比方，一般在现实操作过程中，为了享受今年较低的利率，我想提前还清我现有的贷款，但是呢，我的储蓄现金没有足够还清贷款的现金。此时，银行会建议你可以使用现在你贷款中的房子进行抵押，然后把抵押的钱来还房贷，但是这里的问题是，房子只有全部还清贷款后，才能抵押。

于是，银行会给你找个第三方金融机构，先借你 300 万，让你用这 300 万还清贷款（这就是俗称中的 “过桥”），这个时间如果处理的快的话，最快在 1 周到 1 个月之间，这个时候你只要付过桥的一个月高额利息。这一系列的过程银行工作人员都会私自给你处理好，还清贷款后，你再拿房产去找银行抵押，但这个时候记得不是之前的按揭贷款了，这个时候大概率是抵押经营贷，通过经营贷你重新贷款了 300 万，并把 300 万还给了过桥机构，此时你就完成了贷款的转化过程，从原来高额的住房按揭贷款转为了目前利率较低的住房抵押经营贷。

通过一系列的操作，**贷款金额没有发生变化，还是欠银行 300 万，但是利率可能变化了，从原来的按揭贷款 5 个点转成了目前较低的 3 个点的经营贷，似乎除了按揭贷款变成了经营贷，名字变了，其他都没变。**如果中介机构或者银行工作人员仅仅把流程介绍到这里就结束了，那么你要谨防了，因为这样做一定是有很大风险的，因为按揭贷款和经营贷款是有很大区别的：

**1、按揭贷款的目的只有一个，就是买房，**他的主要目的就是买新房或者买二手房的时候，要靠购房合同才能获取，因此还清房子以后是不能再进行按揭贷款的。**而经营贷有明确要求是不允许用于房产贷，**如果想要获得经营贷，并把它使用在买房，那么是非法的，且经营贷需要注册企业才可以。因此从注册企业开始，到用在房产，这一系列的都是属于违法行为，存在极大的隐患，银行可以随时因为你的违法和违约收回贷款，拍卖你的房产。

2、按揭贷款的合同周期是固定长期的，一般是 20 年，30 年，期间除了浮动利率 lpr 变化，其他不会发生变化，你只需要按月支付贷款和利息就好。但是经营贷虽然也有长期 10 年，但大部分应该都在 1 年 - 3 年，每年会根据市场的不同，制定新的贷款政策和利率，很多时候由于贷款额度紧随，也可以直接抽贷，也就意味着无论是多低的利率，你能享受的仅仅是 1 年或者最多 3 年。一旦停止贷款，你将马上面临全额还款的风险，而且即使没有抽贷，每年或者每 3 年很多银行要求先全额归还贷款，然后再贷款，这导致没有必要的二次过桥费的发生，大家要谨慎。

以上两点是经营贷的最大 bug，一个是买房非法，另外一个就是政策周期极短，带来了很多不必要的麻烦。

话音刚落，深圳发文，暂停经营贷的审批……

知乎用户 商业 Y 观点 发表

今天早上请假，不到 9 点就去银行申请了提前还贷，被排到 4 月 1 日。出来的时候排队的人特别多，听工作人员说原来打电话就可以预约还贷款，现在要求必须去银行先申请，后还款。

窥一斑而知全豹，一家银行如此，其他家银行估计也是门庭若市。毕竟现在挣钱不容易，还要给银行打工，利率都降到了 3％，干嘛不提前还。

对银行来说，“千方百计” 延缓集中还贷的速度，无非是从维护自身商业利益角度出发。那么，集中式的提前还贷潮，对银行经营负面影响到底有多大？

1）对于银行的影响

有人通过对上市银行报表的分析，模拟了提前还贷对上市银行盈利能力的冲击程度。这个模拟，有两个前提：（1）存量房贷中的利率分布为 2.8%~7.3%，且其分布符合正态分布，平均值为 5.0%；（2）房贷利率高于平均值的人全部提前还贷，存量房贷还剩 50%。

如果高于平均利率的房贷全部提前还掉，房贷存量降低 50%，平均利率下降 50 个基点，对银行业绩的影响大概为 10% 左右。对四大国有商业银行的净利润影响大致在 10%~15% 之间。

2）对于个人影响

目前我国居民的房贷利率，从 2020 年 8 月 31 日之后，大多数居民（根据央行当时的数据，大约是 92%）是选择的是 LPR（贷款市场报价利率）为基础的浮动利率。也就是说，大多数居民的房贷利率 = LPR + 加点数值

这个 LPR，就是指央行发布的 5 年以上期限的 LPR 数值，每年有一次调整机会，多数居民都选择的是每年 1 月 1 日，根据上一年 12 月份的市场报价确定。

例如，100 万的房贷，按照 30 年贷款期限，6% 的年利率，等额本息法计算，月供是 5996 元，4% 的月供是 4774 元，2% 的利差对月供的影响约 1221 元，30 年的影响金额达到 44 万元。

对于提前还贷的存量居民家庭来说，手中终究是有一部分闲钱在手。是将这部分钱用在投资产品上，还是用在提前还贷上，终究是看这部分钱产生的投资收益，能否覆盖节省的房贷利息。然而，过往投资产品收益率的快速下滑，让多数家庭不得不面临重新选择。

知乎用户 了凡同学​​​ 发表

一般对于这种问题，我都想往提问者头上疯狂鼓掌。

判断要不要提前还房贷的前提是你要有钱还。

如果你手头有钱又没有其他好的投资方式，不提前还留着钱捂到过年？

放银行利息没房贷高，当然提前还。

至于网上很多所谓的专家说一个人在什么年段提前还更好那纯粹就是扯淡。

有钱没地方去，当然是越早提前还越好。

知乎用户 澳门一哥​ 发表

是越来越多 70、80 后提前还贷，90 后也没全部入场呢，应该说这批人拯救了房产，人高位买入谁知道现在利率下降的厉害，没人买房了，这就叫代沟懂吧，你使劲买，我不买

知乎用户 匿名用户 发表

昨天看到一篇文章，有点 “震惊体、细思极恐” 的风格，怕招黑，暂时就不标明出处了，侵删。但是我依然想分享出来，希望是作者的“满纸荒唐言”，而不是百姓的“一把辛酸泪”，原文如下：

房贷利率本身就不那么高，如果你觉得房贷利率算高，那你去看看企业贷款利率，去看看消费贷利率，这个资金使用成本会吓死你，如果你做生意，只要不是暴利，就是纯纯的替银行打工。

房贷利率大家不可能在今天才开始算，以前就知道了，那为什么在最近才铺天盖地那么多提前还贷的新闻呢？还舆论口径一致，都说提前还贷怎么好，去还款有多难，银行有多不愿意你提前还。大家都知道，中国人喜欢一窝蜂，你越不想我干的事儿，说明这事儿对你不利对我有利，所以我越要干。这一挤，银行排队可不就真的增加了么？

但为什么隔三岔五就来一下？我猜测是银行排队的队伍没那么 “厚” 了，就会再宣传一波，利用人的占便宜心理和逆反心理，把队伍再加加长，这样去排队的人实际去看，发现果然这么多人排队，于是更加坚定了他们排队的信心——靠初期造势，用小成本的舆论杠杆撬动人们的集体行为，把这个正循环做起来。

而这一切，都说明我们的金融系统，正在火急火燎地去杠杆。这个去杠杆如果是 “爆仓” 导致，那么就会变成连环爆，后果不堪设想，但如果是用填杠杆的方式呢？老百姓的钱从哪儿来回哪儿去，大不了房价下跌后，暴富过程如黄粱一梦，影响相对小一些。

所以你知道这件事情的重点在哪里？不是你提前还或不还房贷，差那点利息真的不算什么，你爱还不还。重点是你要从这样的事件中，得出真正可操作性的信息，那就是赶紧卖房子。

我以前写过一篇关于 “深度” 的文章，一种投资品的真实价格是不是当前的市场成交价？不好说，你得看成交量和深度。就像比特币，17 年那波牛市最高是 1W9 美金一个，但有几个人成交在那个价呢？成交了几个就崩盘了。为什么崩盘？因为大家都想在这个价卖，发现下边儿愿意以这个价格接手的资金已经不够了，于是崩盘了，根本没能在顶点成交几个。所以你能说比特币在 17 年牛市中的最高价是 1W9 吗？其实不能这样讲。但那几个抛出的人是真的抛出了。

回到房子，你可能会发现有人跟你意见相左，比如认为之后房地产在短期政策的刺激下还会有一波牛市。但如果谁的意见跟你都不相左，那就没有一个对手盘，你就没机会扔了——有人预期跟你相反，你才有 “对” 的机会。

能理解这个意思吧？不管它的真实价格有没有泡沫，不管它成交多少，走掉的人拿走的是真金白银，而赚到的，就是没能走掉的人的纸面财富。

原文结束，希望这只是一种小概率猜测，我热爱我伟大的祖国！

知乎用户 微晶刚玉 发表

没有投资能力

工作稳定没有失业风险就可以提前还

知乎用户 春树 发表

借钱的时候：不是你想借就借，等着排队。

还钱的时候：不是你想还就还，继续排队！

19-21 年买房的是招谁惹谁了？

知乎用户 小城税事 发表

正好看到一条 “阳谋论” 的推演，是这么说：

之所以媒体都在报道 “提前还贷”，原因是过去房地产行业的杠杆率太高了，居民把钱都放在房子上，导致房地产行业存在严重泡沫，而且给金融系统带来巨大潜在风险。
提前还贷，是给银行降杠杆，让居民能少还利息，给社会减少不安定因素，一举三得。

暂且不说，这么宣传的初衷是什么，但实际情况确实是利率下去了呀。

2018 年，我办公积金贷款的时候，利率貌似是 3.5%，商贷几乎都是五点几。

现在，29 城利率降至三点几，你让那些五点几的大冤种怎么想？提前还贷，能省点利息，当然还是省点好。

真正的问题，从来不是要不要提前还贷，而是去哪里搞钱，有钱才能提前还上。

知乎用户 袁俊 发表

你以为的提前还贷: 攒了 100 万（存款）把剩下的 100 万（贷款）还死。

实际上的提前还贷: 新借 100 万（3 开头的贷款）把剩下 100（6 开头的贷款）还死。

借新还旧，降低成本。

就像是股市里做空或者打短线。

高抛低吸。

知乎用户 布鲁斯大叔 发表

谢邀，人在北京，买过 5 套房总价值 2000+。目前在减持中，打算持续减持最后离开北京，去山里养老。

==========

先说结论。

设定房贷低于 4%，当你手头有闲置资金的情况下：

如果有稳定的投资渠道和收益，不用急着还贷，可以先投资；也可以还清贷款之后再做抵押。

没有投资渠道的，买什么亏什么、投什么赔什么的祖宗们，建议还是先还贷吧，减轻一些还贷压力，也可以让房子来抵抗通胀，毕竟楼市作为我国第一大市总比相信你那半吊子投资水平强。

记得在手中留下应急和日常开销的金额，20 万吧。

==========

很多人好奇，为什么付了首付，签了合同，开发商和银行就可以放心的把房子给我住呢。

其实这里面的原因很复杂水很深，简单来说就是，你交的首付款已经完全可以负担房屋的真实成本，而你每个月的辛辛苦苦还贷，就是在给开发商打工做慈善。

事实上这个道理大多数人都懂，只是跳脱不开老思维，觉得有个房子更稳定，有个房子能娶到媳妇，有个房子能避免乱投资，有个房子能增加幸福指数。

特别是把目标定在大城市的朋友们，因为房子一件事就把一家人的生活调到了地狱模式。

其实大多数人的痛苦都是房子带来的。

===========

网上有个段子说，假性啃老，是在父母身边蹭吃蹭喝每天多一张嘴多一双筷子。

真正啃老，就是去大城市打拼倾家荡产买房子过日子生孩子。

倒退十年，是个人都建议你囤房；但是目前看来房地产市场前路维艰，即便是一线城市，如果你想听真话吗。

有价无市。

不容乐观。

===========

我记得刚毕业的时候，大概是 10 年前，家里就帮我存够了在北京买房的首付款。

当时因为工资太低，所以首付比例到 50%，利率才三点几，贷款 160 万，每月还款额 8848 元，也还好，这个数字我印象很深。

而过了几年再投资的北京房产，首付 80%，利息 4.75%，贷款 170 万，每月 1 万多的还款额，其中 8000 元都是利息。

再加上那几年经济飘摇，我也没有稳定的工作和收入，吭哧吭哧一年才还 3 万块本金，换你你不闹心吗。

一合计怎么都不划算，干脆把房贷直接全还上了。

老子不陪你玩了。

==========

这些年越来越觉得房屋已经不再是优质资产了，特别是那些流动性差的房子，高不成低不就的。

现在已经没有什么笋盘了。

事实上谁都不傻，不到万不得已，也不会来当这个接盘侠。

根据有关机构的数据显示，我国的房产数量总额已经超过 37 亿套。

人口的老龄化的加剧、伴随着房地产过剩，供过于求的结果就是通胀，甚至更严重的危机。

如果手头有闲置房产，我的建议是，能减持就减持，能变现就变现。

如果打算入场，我的建议是，观望再观望，慎重再慎重。

知乎用户 卡妞 - 高端卡世界 发表

国家想办法阻扰你的事，你就去做，准没错

知乎用户 Yamato​ 发表

看一下 29 城名单，要么是房屋存量巨大，要么是经济增长乏力。总之这 29 城的居民可以不用着急还了，以后大概率利率会继续低。

别的城市还需要继续观察。

知乎用户 墨鱼君论法​​ 发表

知乎用户 匿名用户 发表

真是 30 年河东，30 年河西。

几年前买房（尤其是买到多套房）的人还被视为 “赢家”，都在猛加杠杆上车买房。

现在价格就不提了，房贷利率也是一路走低，前两年高利率买房的 “赢家”，估计是一个比一个糟心。

房贷利息是一方面，可如果再加上去年 11 月银行理财 “巨震” 带来的额小小震撼，房贷少的人也开始糟心了，毕竟把钱放银行理财都不省心了。

如此，提前还房贷就成了一个选择。

节后到现在，提前还房贷一直是焦点话题。

不少人都准备提前还房贷，在各大平台评论区，我们也可以看到关于提前还房贷的各种讨论：

有人是看见利率降了，觉得心塞而去提前还房贷，有人是手里有了闲钱，就想着赶紧把房贷都还掉，有人说，现在提前还房贷就是最 “赚钱” 的投资。

但又有砖家说，扎堆提前还房贷并不可取。

那么问题来了，到底要不要提前还贷呢？

为什么提前还房贷这么困难呢？

这两个问题，说复杂也复杂，说简单也简单。

首先，“扎堆提前还房贷并不可取” 这句话对吗？

一定程度上，它还真是对的。

原文章中在提出这个观点前，前置有很多情景，比如投资收益超过贷款利息，以及要为日常支出和养老医疗留够钱。

在这两种情景下，你不能说它是错的。

可为什么当我们看到这句话时，会感到别扭呢？

这其实是因为，这句话它有着非常隐晦的立场。

“扎堆提前还房贷并不可取 “，其精髓在于“扎堆” 两字。

是 “扎堆” 并不可取，而不是 “提前还房贷” 并不可取。

啥意思呢？这里再次提醒各位，当看到很新鲜的新闻时，首先一定要看立场。

经济日报作为正经媒体，一定会有一个立场叫维护社会稳定。

所以实际上你单独的个人，你提前还贷合适不合适、亏还是赚，这个其实怎样都好，没人会关心的。

重要的是扎堆，扎堆就是问题了。

大家都知道，现在不少地方已经把房贷利率下调到不到 4%，而短短几年前，6% 的利率上车的人那简直不要太多。

利率屡次下调，自然有人觉得高利息太憋屈，打算把房贷给提前还掉，不当高利息的冤大头。

当大量的个体这么觉得的时候，就会有提前还贷潮，也就是现在正在发生的情况。

提前还贷，在几年前是没人管你的，这也好理解，在大多数还都觉得房价永远涨的时候，银行巴不得你赶紧把房贷还了好让银行再把这钱借出去赚更高的利息。

那为什么现在，银行、砖家和煤体都在拦着高利息的冤大头提前还房贷呢？

还能为啥呢，因为提前还贷银行就拿不到以后的利息了呗。

能把房贷提前还了的，经济实力普遍不错，站在银行的角度就是优质贷款。

优质客户提前把房贷还了，这就好像煮熟的鸭子飞了一样，拦着自然可以理解。

可是，仅仅是银行少赚了点利息。这又关砖家和煤体什么事呢？

难道，他们都收了银行的钱？

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当然，这里会有一部分靠房地产得利的套利小能手浑水摸鱼，这部分人主要是各类砖家，比如曾经在恒大那个网红经济学家，在恒大时就不方便说房地产市场有问题。而从恒大出来后，转眼表示说自己曾劝过许家印，但许皮带没听他的。

劝许皮带些事的真假无从得知，但各类砖家表态的立场无疑是明晃晃的。

所以近几年大家越来越感受到，“砖家建议” 越来越没水平，原因就在这里。

砖家更多是基于个人利益站队，但理应中立的媒体不是，

对于正经媒体而言，维护稳定才是最重要的，房地产市场现在啥样子大家应该都知道。

尽管房价把年轻人快逼绝育了，但房地产本身，不讨论金融属性，它确实是能带动一大片消费和就业的，盖房子不得要钢筋水泥各种建材？不得农民工和工程师来盖？盖完卖出去，新房的装修和家具家电，又是大量的消费和就业。

一言蔽之，整个市场的稳定，和个体或特定群体的最优解未必一致。

那如果是从个体角度看，到底要不要提前还房贷呢？

具体个人是否适合提前还贷，只需要看一点：那就是你的投资收益率是否明显高于房贷利率。

如果投资能力强，收益高出房贷利率很多，那自然没必要。比如你能做到 12% 甚至 20% 的年化收益率，房贷成本是 5%，收益率明显高于借贷成本，那没必要啊。

但要是收益率低于房贷利率，比如熊市亏大钱，牛市也没赚多少，这… 手头有钱的话提前还掉也挺好的。

不过实际上，很有很多中间态，就是不清楚自己投资水平，或者总觉得自己炒股亏钱是因为市场（大环境）不好。

中间态占比不算小，这种情况我们不妨来看本投资学，这本书属于投资的基础知识，

买一本，看有多少是在 “能力圈” 范围内的，或者能不能看下去，就能对自己到底在**投资还是投机**心理有数了。

去年年底银行理财的大跌，真的是给不少人造成了心理阴影。

银行理财连续下跌，逾千只银行固收理财产品净值破 1，哪些因素导致？如何看待其近期表现？

再加上房贷利率接连下调，来简单算笔账，同样 100 万贷款 30 年等额本息，6% 利率一共要还 116 万利息，现在的 4 个点利息就只有 72 万利息了。

不要小看利息，大家的钱都不是大风刮来的，很多人都是因为利率破防，所以火急火燎的要去提前还贷。

另外，提前还贷还三个细节问题，

一是提前还一定得是手头有余钱，因为尽管提前还房贷会省利息，但是如果突然要用钱的时候现金毕竟是现金。

二是注重还款日，提前还贷款是要把当月利息都换还掉，并不是过一天多还一天利息，不凑巧的话甚至还要多还一个月利息。

三是要还也没必要全还完，多少留一点能抵扣个税。

谨记，任何房地产都是投资，贷款买房说白了就是加杠杆。

要不要保留杠杆（提前还房贷就是卸掉杠杆），全看收益率和借贷成本（房贷利率）的对比。

投资有风险，入市需谨慎不仅是说股市，楼市也是如此。因为杠杆，能让风险加倍。

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预祝各位事业一帆风顺，净值蒸蒸日上，

待年底，别墅靠海，春暖花开。

双击屏幕，或许能打开新世界的大门呢。

知乎用户 澜云酩轩 发表

这个事，真的就是昨天看到的那个回答，再这么搞下去，真的会给银行搞破产的。

我的想法就是提前还，没有钱借钱也要提前还。只要借的钱利率低于房贷利率就还。

去年我还指望着存量房利率下调，指望着国家把能出的政策牌出完了，逼到绝路上，只能下调存量房利率，但是现在我也不指望了。因为银行已经把这些房贷卖了，变成了次贷。现在我 5.88% 的利率，银行就算下调，也不可能下调太多，下调太多银行就崩了。但是下调个百分之零点几，实在是于事无补，仍然远远高于目前的房贷利率。还是阻止不了我提前还贷。

所以下来的答案就是尽一切可能，提前还房贷，就算我出去抵押贷，利率也不可能高到 6%，那就是合适的。

知乎用户 匿名用户 发表

全看银行是否允许你提前还，或者把你的房贷利率置换下降，以及不还的话现金在手里投资收益率是否能超过房贷利率了。

我没找到你所谓的房贷利率 “3 时代 “的报道，北京地区还是 4.85%。咱们就按房贷利率是 4% 计算，个人投资有把握地超过 4% 的年收益率才是关键。

而投资的关键就是战胜各种谎言、骗局、幻想，实实在在地拿到超过 4% 的收益。投资市场上的骗局太多了，不要踩坑。

1）股票的坑

比如说，像前几年买了银行股的，每年分红收益率轻松超过 4%，但问题是股票本身在下跌，也就是本金会损失几个百分点，这样整体算下来可能还是赔的。这时候不要哄骗自己把亏损投资当成长期投资，银行业就算能永续经营那也是大股东、国家的事儿，跟咱一个小屁股东没关系。

下图，银行指数去年跌了 4%，这样 5% 的分红其实也就只有 1% 收益，这还没算上通胀的 2%。

2）保险的坑

保险销售承诺的年化 xx 收益率都得格外小心，网上无数报道这方面的陷阱，最好是自己或者懂经济的人再仔细算一下。这个行业彻底没诚信了，挖坑坑人是常态。

3）基金、理财的坑

4）做实业的坑

相比之下去创业的坑最大，前三种还你的投资给你剩点渣，做实业则是无限连带责任：你想 50 万开个洗衣店，赔了 20 万就想洗手不干了，但是设备处理要打折，员工遣散要花钱，租的房子提前退租也要扣钱，税务工伤还要来揩油…… 最后发现 20 万开始止损，实际毛都没剩。

所以，实话实说，咱们普通人优选的还是。。。。。。。

不能说了，说了会被批。

知乎用户 旋律 发表

从上到下整条产业链都能违约

唯有购房者不能

我站在 6.37 的高岗

本周在办理商转公寻求自救

希望能成功~~

知乎用户 今来思 发表

计算多出多少钱，意义不大。

如果你每月还房贷的能力不够，你可以提前还，比如你每月挣 5000，房贷要还 6000，你可以考虑提前还。不过，这个本身就是个矛盾。

如果你公积金贷款，不能还，否则公积金支出不出来。

如果你每月还款能力还行，房贷不影响你生活，贷款总额比较大，比如 50 万以上，影响你抗风险能力，建议不要提前还。

如果你每月的房贷对你生活没有影响，但是房贷金额不高，还款难度不大，那可以考虑还。

知乎用户 懒人 发表

有钱就还了就行了，等待房地产税

楼市成交 - 16：1 月哈尔滨、长春、沈阳、太原新房销售面积及销售均价

《楼市成交 - 14: 2022 年太原房地产市场年报》
《2022 年哈尔滨、长春、沈阳房地产市场年报：全国楼市的先行指标》

1 月哈尔滨、长春、沈阳、太原新房住宅销售面积分别为 11.1w、18.8w、38w、10.85w 平，除沈阳外，其余三个城市新房成交量均符合我们的预期，新房销售面积长期保持目前的水平，则说明该地区去房地产经济完成的比较彻底。1 月哈尔滨 TOP10 销售金额 6.1 亿，销售面积 7.1w 平，计算以后哈尔滨实际新房成交价格为 8591 元 / 平。1 月长春 TOP10 销售额 15.5 亿，销售面积 13.3w 平，销售均价 11654 元 / 平。1 月沈阳 TOP10 销售额 19.7 亿，销售面积 14.2w 平，销售均价 13873 元 / 平。1 月太原新房销售额 12.66 亿，销售面积 10.85w 平，销售均价 11673 元 / 平。
受到个别楼盘的影响，这几个城市新房销售均价上下浮动空间在 1000 元 / 平，例如太原第 5 周新房销售均价为 10832 元 / 平。
2022 年上半年长春楼市萧条的主要原因是疫情，下半年疫情结束以后，成交量呈现趋势性的回落，2023 年 1 月份完全反应了长春真实的购买力。
[1]

即便 1 月份数据没有显示出沈阳楼市的新趋势，我们也不会认为 2023 年沈阳楼市会发生反弹，东三省中哈尔滨楼市价格最能够反映买卖双方真实的博弈结果。

参考

  1. ^ 楼市成交 - 16：1 月哈尔滨、长春、沈阳、太原新房销售面积及销售均价 https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247490662&idx=1&sn=144a3cc3505dd56f65139859966c88a0&chksm=fb84b55cccf33c4a8a25d168cb1cc35a72293c0665b7923ee3834b6ce74f075e535b7d519bd4&token=978625954&lang=zh_CN#rd

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

每天都有人在问我，提前还款到底划算不划算，我其实只有一个标准，就是看你提前还款的钱的机会成本，如果你手里的钱可以带来更多收益，超过房贷利率，那不用考虑，快快还，如果你还打算借钱去还，把自己的财务状况弄的很糟糕，甚至打算用经营贷转房贷，那还是算了，不要折腾了，手里有点钱，然后没压力的钱提前还部分就好。

我自己每年都会提公积金还一次，自己的钱再还一次，现在留了两千多的贷款余额，还有 9 年，每个月扣个几块钱，用来抵扣个税，还是看自身情况。

来更新一波，深圳市房地产中介协会郑重提示：严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用 “经营贷” 的不法行为，此行为不仅违反了国家相关金融信贷政策，还严重违背国家 “房住不炒” 的定位与原则。

针对房贷提前还款难、预约排队时间较长等问题，据财联社报道称，央行、银保监会 2 月 9 日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。针对群众反映较多的房贷提前还款难、预约排队时间较长等问题，工农中建等多家银行近日已向分支机构下发通知，要求强化以客户为中心的理念，高度重视消费者权益保护，及时响应客户还款诉求，改进提升服务质量，加快处理积压申请，按照合同约定做好提前还款服务。

所以要想还房贷，可以还，一个月内的预约就可以还了，没那么难了。

知乎用户 大头 lawyer​ 发表

什么时候提前还贷都是省一笔的，只是省利息多少的问题。

以 100 万房贷为例，假设房贷年限 30 年，2015 年首次还款，房贷利率 4.9%，2023 年 2 月准备部分提前还贷 20 万元。

用安居客的提前还款计算器（指路：提前还贷计算器 2023，房贷提前还款计算器，2023 年提前还房贷计算器 - 58 安居客）很快可以得出，采用缩期的还款方式，能够节省 28 万元的利息，且还款期限缩短 7 年半。

而如果选择缩额的话，还款期限不变，月供减少，但总共节省利息 12.6 万，对比下来不如缩期更划算。

为什么出现扎堆提前还贷？

归根结底，还是因为房贷利率降到了 20 年来新低，但存量房贷利率并未跟着下降。

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即使 LPR 降了，加点也是不变的，之前有城市加点高达 170BP，利率高达 6.3%，而这两天房贷利率一下降到了 3.7%，成了全国最低。

新增房贷业主喜大普奔，而存量房主成了大冤种，同样 100 万贷 30 年，要多付 57 万的利息，都够小城市再买一套房的首付了。

最近官媒也开始发声，呼吁降低存量房贷利率，为存量房大怨种减轻负担。2008 年曾有过存量房贷利率下调的先例，不知今年能否重现？

2008 年 10 月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的 0.85 倍扩大至 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从 8.5 折降到 7 折。

但如今的住房贷款规模和当年已经不是一个量级了，牵一发而动全身。调不调？怎么调？不同银行、不同城市都是不同的政策。

因此也有业内人士分析，存量房贷利率调整的可能性不大。

知乎用户 安安聊楼市 发表

按少亏就是赚的理论，那这是典型的无风险白赚 2%。

通过买卖或抵押等手段，他们拿到了低利率的贷款，然后去还高利率的贷款，做了一个置换。这个其实叫违规转贷，和以前偷偷用经营贷去买房的性质是一样的，只不过用途恰好相反，不过都属于是擅自改变了资金用途。

但只要 2% 的利差存在，那就一定会有资金这么流动，因为金钱永远向最低阻力的方向运行。

现在国家高位横盘硬撑房价，这个是最优解，我也是这么希望的，希望能通过时间来消化泡沫，但目前看在高位硬撑房价需要耗费的能量实在是过于巨大。

撑大半年时间，利率就从 6% 掉到了 3.7%，这样才勉强撑住了。

对于个人而言，我的建议就是在留够你日常生活和应急的资金以外，如果没有好的投资渠道，那么多出来的资金确实可以提前还款，这是从你的个人利益最大化去考虑的。

这种现象其实挺罕见的，无论古今，无论中外，欠债的追着债主跑，求着债主允许自己还钱，这可真的是很罕见。

但合同上当年写的很清楚，贷款人有权利提前还款，银行必须配合履行，否则也是违约。

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知乎用户 大牛量化 发表

首先，要看现在（此刻）有没有足够的钱来完成提前还贷的动作，且不会影响现在的生活状态。

其次，要对未来进行预判，进项和支出的预判，会不会维持现有的收入水平，会不会有什么突发事件需要用钱（就医、上学），这都要预留出足够的空间。

整体上来说，不要太难为自己，不要让自己太窘迫。

知乎用户 毛豆想睡觉​​ 发表

社会的主要矛盾不解决，新的现实问题就会源源不断和主要矛盾结合，反复消耗着我们耐力和恒心，不断制造着冲突和矛盾。

绝大多数人关心的几个社会问题举例：房价，女权，内卷，生育。这些问题各自存在着其诞生、发展的历史背景和现实条件，但是在其发展过程中，处于支配地位的，依然是作为社会主要矛盾的财富分配问题。

房价过高，是指中国所有地方的房价都高吗？显然不是，而是在那些人口流入的地区，捆绑了教育、医疗、工作、生活等城市资源的房子，它们本身代表着优质的城市资源。享有城市发展所带来的红利。正是因为优质城市资源的稀缺，和希望参与资源分配的群体扩大，才导致了房价的攀升。

即使中国的房价没有攀升到今天的高度，大城市也一定会有其他的门槛来限制多数人参与优质城市资源的分配。

女权问题，是因为中国女性地位低吗？是因为境外势力的洗脑渗透吗？

首先，中国女权产生发展的物质基础是：围绕男性建立的现代社会分工体系，在这里女性参与社会工作是被当做男性使用的，大家共用一个评判标准：物质财富的生产能力决定个人社会地位。

问题在于，女性除了参与物质财富的生产之外，还要从事男性无法直接参与的人口再生产工作，且这项工作的成果不能从社会财富中收获报酬。

即使不考虑生理差异，以及围绕男性建立的现代生产分工体系的影响，只从按劳分配的角度来看，男女共同参与社会劳动，根据各自的劳动贡献参与财富分配，女性的生育工作不但占据创造物质财富的时间进而丢失这部分的劳动报酬，还要额外从事一项高风险的体力劳动，且不能获得物质回报，从按劳分配的角度来看，这个现象合理吗？

网络女权的运动发展，是因为女性在现有的价值体系中承担压迫，哪里有压迫哪里就会有反抗。但是不要美化了无原则的反抗行为，没有合理的主张和诉求，反抗只会走向极端和恐怖，无序发展的反抗运动必然侵犯他人的合法权益，从正义的反抗转化为邪恶的入侵，最终必然因为孤立而失败。

女权问题的实质是：在男性为主导的现代分工体系中，男女共同参与社会物质财富的创造，并依据男性标准的劳动贡献参与分配，而女性额外承担人口再创造的劳动，却得不到社会财富的分配。

内卷问题，我的看法比较特殊，我认为卷也不卷，很多人说是因为上升渠道减少，阶级固化。我认为主要原因是劳动力结构性过剩和不足同时存在，中国现在依然是一个劳动密集型的初级工业大国，而七普数据显示中国已经有 2.1 亿大学程度的劳动力，这也是所谓 “人才红利” 的理论支持。

既然是人才，自然是不适用于劳动密集型企业的，大家都往办公室里坐，屋子肯定会比较挤。而劳动密集型企业招不到人，加钱只能亏本，慢慢就会倒闭，从而形成劳动力供应端逼迫企业改革的现象。

这种改革不是一蹴而就的，劳动力成本上升的压力有一个变化积攒的过程，这个过程是同时压迫着劳动者和企业双方的，两者都处于市场转型的阵痛期。

内卷问题的实质应该是：现有企业的人才缺口与市场供应不匹配以及社会顶层吸纳过多财富，导致制造业等各领域，可分配的财富，不论企业端还是劳工端，存量都少。

生育难，最直接的地方在于：生育工作不参与社会分配，还要大量消耗家庭的物质财富。我国经济进入新常态开始，发展速度下缓，财富增量不足，老百姓日子难过，生育这样的亏本买卖自然是做不长久的。

生育数据公布不到一个月，促进生育的地方性政策便已经落地。根据这个反应速度，我们应该可以相信国家将社会资源向家庭生育分配的决心。现代社会，生育对国家的意义是要大于对个人以及家庭的意义的，除了热衷生育和资源饱和的人之外，绝大部分人是 “为国生娃”。

假如生活幸福美满，有钱有闲，普通人当然很乐意生养子女，为自己的人生添加一份圆满；可一旦生活困难，衣食住行都紧张，那么生孩子就是给自己添堵，对于理性的 “经济人” 来说是不合算的行为。

而对国家来说，每一个孩子代表的都是眼前的婴幼产业消费，以及未来的教育投入消费，孩子成年之后又是各行各业的生产者，少生一个都是社会财富的丢失。

我国经济发展的现状，是内部消费不足的，生育可以有效拉动消费增长，而且是持续时间长达几十年的消费增长，内需这俩马车动力不足的一个重要原因就是生育不足。

能否构建国内经济的大循环，关键就在能不能让年轻人大量产仔，这一点国家肯定更清楚。将社会财富向民生转移，眼前的生育支出，就是提前缓解日后的养老负担。

生育问题的实质是：分配不公导致的贫富分化，普通人没有经济基础从事生育事业。

总结一下，房价、女权、内卷、生育问题的实质是：城市资源的地区分配不公，劳动报酬在女性就业以及生育工作的分配不公，社会资源在产业资本和金融资本中分配不公，社会财富在不同社会阶层之间的分配不公。

知乎用户 小黑屋首席体验官 发表

先上图。

2023 年 2 月 16 日，看了下工行 app 最早提前还款日期已经推迟到 5 月份了。

5.88 的大怨种，房子高位买的也就算了，毕竟刚需首套房自住，利率降这么多，算下来多还银行 20 万利息，苦逼打工人要加多少班才能赚这么多。哭死

知乎用户 忧郁滴壁虎 发表

有钱当然要提前还贷了，不管利率降到多低，总之这还是贷款。我买房后四年就提前全部还清，其实这四年我把利息还的差不多了，余下的全是本金。即便如此，我也想提前还了，就不喜欢欠账的感觉。这样心里踏实。

________________

看看大连友好物业和开发商大连辰熙房屋开发公司，还有区法官。这是我三观开始颠倒的时刻。 https://zhuanlan.zhihu.com/p/464787241

大连职场上的各种黑暗和无耻小人。https://zhuanlan.zhihu.com/p/455096463

在大连被几十个老女人骚扰，被单位女领导骚扰过多次。https://zhuanlan.zhihu.com/p/578532335

大连同事叫我老农民，说我穿衣服土。https://zhuanlan.zhihu.com/p/455019952

知乎用户 青乡 发表

我记得前两年大家就比较热衷提前还房贷了，去年有网友晒了自己提前还房贷的经历。

是 2020 年买的一套房，组合贷，商贷部分是在工商银行贷了 145 万，等额本息，利率为 5.2%，月供 8800（算上公积金贷款月供 1 万），总计要还 24 年。

本来觉得慢慢还没啥，但架不住父母那辈不能欠别人钱的老思想，所以多次被催促提前还贷。

加上理财不景气，而且发现自己还了快两年的钱居然大部分还的都是利息，本金只减少了 2 万，基于此，于是果断决定提前还房贷。

最后她算上父母给的钱，一口气还了 76 万，节省了 83 万的利息。

事实上，现在很多年轻人，都会优先考虑提前还房贷，随便在小红书、抖音等社交平台搜索关键词 “提前还房贷”，你会看到晒图的人不在少数，且点赞数和评论数也相当高。

你适合提前还款吗？

在这之前，大家还需要做一门功课，那就是查看自己是否具备提前还贷的资格。

提前还贷一般有三种情况：

第一，无论何时还款，均不收取违约金；

第二，按月正常偿还贷款本息达到一定期限后，比如 3 个月、半年、一年，甚至更久，允许提前还贷，不收取违约金；

第三，部分银行对于提前还贷会按约定收取违约金。

因此，有打算提前还房贷的朋友最好先仔细翻看下贷款合同。

这里，关于自己是否适合提前还款，我帮大家总结了一下，有 3 类人可以考虑：

非公积金贷款、商贷利率优惠的人

现在，首套个人住房公积金贷款利率：5 年（含）以内是 2.6%，5 年以上是 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率：5 年（含）以内是 3.025%，5 年以上是 3.575%。放眼整个市场，你找不到比公积金贷款利率更低的贷款方式了，妥妥地国家送福利。

同理，还有类似商贷利率优惠打了 7~8 折，这么低的利率，还要啥自行车。

所以，除了这两类人，剩下的朋友视自身情况而定。

还款初期的人

因为还贷初期，本金基数大，利息相应也高，所以提前还贷是一个不错的选择。

目前主流的还贷模式是等额本息和等额本金。

等额本息是指每月按相同金额还贷款本息，刚开始还的本金少利息多，后边还的本金多利息少。

等额本金是每个月还固定本金 + 浮动利息，这个浮动利息是指你所有剩余未还本金在当月的利息。

在这种模式下，刚开始的房贷比较多，后面会越来越少。

但无论是等额本息还是等额本金，都是越早还款越划算。

两相比较，等额本金对提前还贷的时间节点要求更靠前，最好在还款期 1/3 前，而等额本息提前还贷则可在还款中期前。

手里有闲钱、又不会理财的人

如果短期内（1~3 年），你的家庭没有大额支出，而且不善理财只会存银行死期，那有了闲钱，也可以提前还款。

以前，大多数人的理财观点是千万不要提前还房贷。但现在，选择提前还贷的人越来越多。谁对谁错？其实没有正确答案。

要不要提前还，是一笔经济账，大家综合自身的经济情况决定即可。

当然，对于手里有余钱、没有别的安全理财产品，心理负担又特别重的，那还是提前还房贷比较好，毕竟能买个心安。

知乎用户 阿琳说 发表

哪有什么提前还贷，都是转贷。

讲白话，就是用低息贷款置换高息贷款。

大明王朝 1566，改稻为桑，无量苦逼身……

知乎用户 岁月无限 发表

利率的不公是导致一切事情的导火索，银行不愿意承担市场风险，老百姓不愿意买账

在这场战役中，无助的是首付都是凑来的刚需家庭

有能力提前还款的朋友仅仅是为了省钱，没能力提前还款的朋友痛苦的生活，而后者占大头

知乎用户 个个 发表

今年终于在成都安家了，我也算有个窝了，大小也是个窝了，不敢等到 3 时代，4.1 我也是比较满足了。

知乎用户 eleven 小小 发表

看完狂飙之后更不想买房了，何必呢……

知乎用户 乐天派 发表

我的上一个手机是华为手机 P10，在官网上分月付款购买的。

跟全款购买一个价格，利息为零。

知乎用户 小二 发表

我看到很多答案写了既然房贷合同上注明了 LPR + 点，那么双方就应该有 “契约精神”。

对于这种专家或者答主，可以说完全不凭良心说话。

房贷的合同利率是我们居民能够决定和谈判的？我们只是被动的接收方，现在你们自己背弃规矩，为了新增房贷把利率降到了 LPR - 点。背刺老顾客，还不允许提前还贷，可谓是流氓至极。

LPR 不是类似于基础工资，而是类似于社会平均工资。

而作为市场基准贷款利率，LPR 的加点就应该有明确的限制，否则难以客观真实反应市场利率波动情况。

考虑到居民群体的金融知识不足和贷款风险较低，应该将居民贷款的 LPR 的上下浮幅度不应该超过 10%。否则银行群体有偏向低 LPR 定价的想法，这样 LPR 就难以成为资本市场的定价基准。

知乎用户 潘青松​ 发表

不用考虑，手里有些闲钱当然可以还，这也是理智之举。但是对于没有闲钱，也不要动起歪脑筋。

北京的马女士去年置换了一套学区房，房贷利率为 “LPR 加 105 个基点”，当时为 5.5%，属于比较高的利率了。不久她通过贷款中介的操作，申请到了某股份制银行 4.25% 利率的经营贷，贷款期限为 10 年，还可以续期。于是，她用经营贷置换了房贷，利率一下子减少了超过 1%。

但这样做也有很大的风险。

从操作流程上来说，在获得经营贷之前，需要先将原本的房贷还清，房主往往要从贷款中介处借一笔过桥资金，这笔资金的利息可不低。

还清贷款后，房主可以用房产为抵押，通过本人或者亲属的公司申请经营贷，再用经营贷去还过桥资金。

如果没有公司，有的贷款中介会提供 “一条龙服务”，通过办理 “空壳公司”、“假流水” 协助房主完成申请。

对于房主来说，第一个风险就是可能会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务等费用，导致实际综合成本可能超过银行房贷利率。而万一经营贷申请卡壳，房主将面对更长期的高额过桥资金利息。

除此之外更大的风险是：用经营贷还房贷，这是国家明令禁止的行为，甚至可能触犯到刑法。

经营贷是什么？它是为了满足企业经营活动发放的贷款。这几年，国家对中小微企业支持力度加大，很多银行的经营贷利率已经下调到了 3.4%-3.8%。

但 “经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。” 如果银行抽贷，房主必须马上筹集资金，如果短期内凑不齐钱还贷款，只能举债高利息的过桥资金，甚至低价卖房。

这还没完。对于没有注册公司的工薪阶层，如果在获得经营贷的过程中伪造经营资料，还会涉嫌骗贷，情节严重的，将被追究刑事责任。

试图借经营贷还房贷，我还是劝你三思。

知乎用户 张小菜 发表

如何判断，其实符合以下 3 点就行：

1、手上有闲钱。

2、日常开支预算充足，这里指的并不是大手大脚那种开支，普通人也不会有这种行为。

3、自身理财能力不敌房贷利率。

符合这 3 点，任何时候提前还款都不晚，无债一身轻。

另外，商人都是无利不起早的，一个抵制且呼吁不要提前还贷的商人，你觉得这是为你好吗？

知乎用户 happy12345 发表

为什么要提前还，还能再降吧

知乎用户 艾哈迈迪内贾德 发表

不要指望银行去降存量房贷利率，可能性极小！高位站岗的买房人都想要利率下调，但银行是没有动力去做一件不利于自己的事情。

搞明白一件事，存量房贷是银行的优质资产。

手头有闲置资金的话，如果能预约上提前还款的话，可以提前还。

提前还也有三种方式：

一种是缩期（还的期数减少，金额不变）

一种是缩额（还的金额减少，期数不变）

还有一种是全还完，或者只留一点做个税专项附加扣除。

选择缩期，与缩额相比还的总利息少了，但不会减轻之后还款的压力。

选择缩额，能减轻现在的还贷压力，比较适合年轻人。

当然，资金充足的话，完全可以选择最后一种。

所以要不要提前还，提前还怎么还，最终还是要根据自己的资金情况以及未来的支出情况做判断。

知乎用户 冷眼看世界 发表

现在还房贷，比当初贷款时换要难

知乎用户 辣妈带娃 发表

大厨做了一桌子菜，大家吃的都很开心，可是有一盘菜大家都不吃，大厨很纳闷，问客人为啥，是不是不好吃

客人是个心地善良的人，昧着良心说挺好吃的，自己想把最好吃的留到最后

隔壁的剩女听到了这回答，觉得说的很有道理，于是叫人写了文章，说剩下的才是最好的

有个银行的高管看到了这文章，想想好多人最近提前还贷，自己又没好门路去找钱，于是一边限号房贷，一边找各种专家大 v 或者某些知名人士在那说，提前还贷不好

想想挺逗的，还真有人信了这帮比的话

这帮比说话又不用负责任，你们给他们钱让他们说话了吗？他们说那么多屁话，找那么多借口和理由，到底为了啥？动动脑子好不好

你们自己现在明明已经有钱可以提前还贷了，干嘛不还？是要去做生意还是投资？经济完全复苏了吗？你们找到更好的挣钱路子了吗？你们投资稳赚不赔吗？

再有，有些说前几年还的是利息，后面还的本金所以无所谓提不提前还，我就笑了，是不是觉得，别人看不懂合同，还是别人都是傻子啊？啥时候银行还贷后面没利息了啊？利息一直存在，只是少了很多，所以那些说还贷款先利息后本金但没任何定语的，直接打爆他们狗头

相信我，无论何时，只要你没有稳赚不赔的投资，提前还贷准没错

当然，你房贷就几百，工资还行的话，可以先不还，毕竟还可以抵扣个税用的，那还是挺香的

知乎用户 啊啊啊啊 发表

感谢邀请，坐标深圳。

要不要提前还房贷，跟房贷利率降到多少，没有任何的关系！

你好好想想是不是

只有一种情况，就是你能吃到三字头利率的红利

你再去提前还

简单来讲，就是把现在年化 5% 以上的房贷结清，然后去办年化 3.2% 到 3.65% 的抵押经营贷。这样你就享受到三字头的红利了。利息每年少个两个点儿。又能掏出房子这几年上涨的空间。大概就是这样。市场上的人也大概是这些。

如果仅仅是提前还房贷，有钱、没地用你就还。

可千万别用什么理财定存去对冲。

只有一种情况就是你是做生意或者创业的：主业需要一直使用资金，那你肯定会毫不犹豫地根本就不想提前还房贷的问题。

知乎用户 路小宽​ 发表

现在贷款今天看到最高可以 100 年 其他银行还可以贷 80 年
真的是贷贷相传。买个房可能以后 家里还要自制合同 三代共同签字。

知乎用户 角色似旧 发表

有钱还钱，没钱看热闹

知乎用户 石子一号 发表

我们也许无法得出银行资金流紧张的结论

但大量提前还贷，事实上解决了银行当前存款增量降低带来的一系列问题

银行如果缺钱还会再降低，本来就是散户与银行的博弈，建议打工人不要马上开卷

知乎用户 红旗漫 发表

在这讨论等额本息和等额本金哪个提前还款会亏的人金融知识都等于零吧？

都一样的。有钱提前还就提前还。

知乎用户 巿岦市​ 发表

前几年楼市火热的时候，贷款批不下来，大家都排队等银行贷款，现在可好，成了排队去银行还贷了，这么大的反差，问题出在哪里呢？

一来，不少人的房贷利率远高于当前房贷利率水平。

不少人就质疑了，不对啊，现在通行的 LPR 不是已经降低了吗？为啥还提前还款呢？因为通行的贷款执行利率 = LPR(贷款市场报价利率)+ 基点 (1 个基点是 0.01%)，但是这个“基点” 在合同期限内是固定不变的，且在市场较热的时候还可能被银行定的比较高。所以，其实好多人的执行利率甚至超过了 5%。

所以说，即便每年有重新调整的机会，不少存量房贷利率依旧明显高于当前房贷利率，这就使得好多人就觉得之前的贷款亏了。

二来，2022 年，大家的理财收益普遍不佳。

对于所有投资者来说，过去的 2022 年一定是印象深刻的，你说，股票、基金市场震荡就算了，长期以来一贯稳健的银行理财产品也因为债市的不景气，先后两次出现大面积 “破净” 现象，让银行客户也一言难尽了。

这就不难理解了，你说之前买点理财基金也能有些不错的收益，再加上股票收益大概率能覆盖贷款利息的客户，这一年不仅没覆盖住，亏得更多了。

最重要的一点，经过了前几年房价的大幅上涨，大家对楼市的预期开始回归理性，之前一年楼价上涨的收益几万几十万甚至上百万的情况一去不复返了，那些投资性的房产交易机会成本开始显现了。

除了考虑还款资金外，还需要注意以下三点：

第一点，综合评估自身提资收益率

如果你的投资理财能力较强，未来用提前还贷的钱做投资大概率可以拿到比贷款利率更高的收益，那么不管房贷利率多高都没必要着急还钱。也就是说，你的投资收益大概率是跑赢房贷的话，就没必要着急还钱。说白了，就看你自身的投资收益率和房贷利率哪个更高。

第二，评估自身房贷的还款方式、还款进度

常见的房贷有两种还款方式：等额本息和等额本金。每周算法计息时间规则都不一样，所以，我们直接看结果：款周期的前 1/2 期限内提前还贷更为划算；而等额本金则最好是在贷款周期的前 1/3 期限内提前还贷。

所以啊，总的来说，如果你刚还房贷没几年，并且对投资也没有大的信心，那可以去银行排队还贷了。

但如果你房贷时间已经很长了，又觉得自身投资收益可以跑赢房贷利率，那么就不着急还贷

知乎用户 瑞评财经 发表

算账！

1，看公积金交的高不高，能不能覆盖月还款。

因为公积金提取比较麻烦，比如要租房、有大病、装修、全款买房，或者退休后才能提取。几十年贬值跟你

2，看利率差

房贷利率是多少？理财存款利率是多少？

比如，你房贷利率 5%，但是你每年理财收益 3%，那建议你还掉。

（如果你有更好的理财或者赚钱渠道，而且保证收益可以大大高于 5%，那你就不用还。（当然回报越大风险越大）

3，看房价涨幅能否跑赢利息支出

如果涨价部分能覆盖掉你的利息支出，甚至还能有更高的收益。那你就先别还款，抓紧时间再买一套，上杠杆炒房，与房住不炒背道而驰，可能只有部分城市的部分地段能有这个涨幅了。

（目前来看，大部分城市已经不能满足这个条件了，涨价部分能覆盖利息支出已经不错了，想有收益已经很难了。）

4，看手里有没有现金流

手里没钱，看着短期的信贷利率低，贷出来还房贷那是完全没必要的。

手里没钱，看经营贷利率低，贷出来替换掉房贷，这个你要想好，经营贷一般是 3-5-10 年授信的，如果你有企业，并且有能力在 10 年内把剩余本金结清的话是可以的。

5，部分提前还款，没钱不要想着一次结清

在没有违约金的情况下，大部分按揭可以部分提前还款的，100 万今年还 10 万，明年还 10 万，本金少了每个月要还的房贷也就少了。攒了一年钱，还还房贷还是不错的，给明年减轻点压力，还能多攒点。

知乎用户 一枚沪漂 发表

“提钱” 还贷！！！要不要判断下钱在哪里？？？知乎人均收入 30 万 / 年？？？

知乎用户 山贼 发表

很多人不好判断，自己手里有一批钱，到底该不该还？

绝大部分当然该还，个别情况我后面再说。

只要你现在房贷的利息⾼于 5%，⽽且你⾃⼰不太会投资理财，那么，是时候提前还房贷了。

过去一年，股票、基金市场震荡，一贯稳健的银行理财产品也曾两次出现大面积 “亏损” 现象。

现在你拿到手里 5 点多的贷款，投资出去，除非有至少 7 个点的收益才划算。现在市场上哪有这样的投资标的？

既然无法投资收益，肯定是提前还了才是最优选择。

那么 “提前还房贷” 究竟能省多少钱?

我们举个简单的例子。

假设你在 2018 年 10 月购买了首套房，等额本息固定利率 5.71% 的方式还 100 万的商业贷，贷款年限 30 年，2018 年 10 月首次还款，那么：

每月还款额为 5810.34 元；

应还利息总额为 109.17 万元。

如果你这个月打算提前还贷 20 万元 (剩余贷款部分：仍用等额本息，利率未变，还款期限不变)，那么：

每月还款额为 4555.07 元，相比不提前还款，节省利息 17.53 万元。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

再进一步，你打算这个月一次性还清房贷，那么：

其需要准备现金 92.57 万元，相比不提前还款，节省的利息总额为 81.15 万元。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

可见， 提前还房贷，无论选择还部分还是选择还清，都能省一大笔钱。

你节省的就是银行少赚的，这也是银行不想让你还的原因。

尤其是现阶段，经济不景气的大前提下，你手里还有余钱提前还款，对于银行来说，你的贷款更是妥妥的优质资产，一点不担心坏账风险。

所以，他们是想尽办法拖着你晚点还款。

你可以和银行协商，先还一点，建议先别全部还完，留个尾巴用公积金还。

公积金贷款利率低，非常划算，你每个月的公积金可以直接用来还房贷。而且你名下有贷款，还可以有个税优惠，也算是薅羊毛了。

这里还需声明一点，并不是所有贷款都需要提前还。有以下几种情况不建议提前还：

一个是房贷本身就是公积金贷款。

其贷款利率远低于商业贷款利率，对比来看，相同的钱，在市面上选择较长时间的固定投资产品，其收益往往都能跑赢公积金贷款利率，所以这样也就没有必要特别急迫地进行还款。

除非你手里非常多钱，也不想搞其他投资，就是不想有负债，那你随意。

另外就是房贷还款期限超过一定时间。

比如说等额本息的还款方式，有 70% 的利息都集中在还款周期的前 1/2 时间里，；

如果你贷款采用的是等额本金的还款方式，在还款周期前 1/3 的时间里，利息占了绝大部分。

所以，当等额本息超过还款总周期的 1/2 的时间，或等额本金超过还款周期前 1/3 的时间，此时选择提前还房贷的意义并不大，节省不了多少利息。

综合来讲，你考虑提前还款前，需要先权衡下自己房贷的还款方式和还款时间，如果你还款年限较短，且投资理财能力不强，建议你提前预约银行还款。

且可以选择不全部还完，留一个尾巴与每月公积金金额相等，把公积金充分利用上的同时，享受个税优惠福利。

预计 2023 年市场整体赚钱效应不会太好，美联储还处在加息周期内，疫情的后续影响还在陆续展现，银行降息空间虽然不多，但国内经济提振还在持续，降息放水是必然的，5 以上的房贷利率完全可以提前还款。

但如果你房贷还款年限已较长，利率不算太高，或是比较看好 2023 年的投资市场，相信自己做别的投资能拿到比贷款利率更高的收益，那么就没必要着急提前还贷。

知乎用户 观众阿景​ 发表

我是 09 年打折的时候办的贷款，房贷利率 2.93。

知乎用户 范轩岩 发表

高于 5 的利率赶紧提前还本金吧。我是 4.2 的利率反应的速度够快，2022 年 9 月就把剩余本金全还了。那时候建行还没限制，直接手机 app 申请就搞定了。

不是我说，这玩意利息有点吓人，压的人喘不过气来，一旦贷款还清了感觉整个人都轻松了。

知乎用户 霜雪霁寒宵 发表

这需要多方衡量，不要盲目跟风提前还房贷。

第一，如果手上有闲钱，前期房贷也确实利率贷在了高点上，比如 5.5% 以上，且也没有更好的投资去处，只能存银行吃利息，那么，我建议提前还房贷。

第二，如果是在 2008 年或者 2015 年那阶段，房贷利率很低的阶段贷款，利率也不高，同时，已经还贷很多年了，后续也没有打算再按揭买房的，那么，我不建议你提前还房贷。

不管是等额本息和等额本金还款方式，银行在计算每个月的月供的时候，计算规则都是让贷款人先从还利息算起的，也就是说，月供的组成结构当中，随着时间的推移，利息是越还越少的，等额本息还款方式，还款周期超过一半后，等额本金还款方式，还款周期超过三分之一后，理论上来说，还款人主要是在还本金，而不是还利息。这个时候提前还款，其实意义不大。

这种情况是最复杂的，如果勉强提前还贷，确实可以减少利息支出，但还款早期，贷款人已经把大部分的银行利息还掉了，后续主要在还本金，再去提前还款，挺吃亏的。万一后续对存量房贷进行打折，而自己又提前还款了，就是吃了两份亏。

第三，使用住房公积金贷款，不建议提前还款。

住房公积金贷款利率非常低，提前偿还贷款确实会降低每月的利息支出，但后续公积金账户结余资金很难提出再利用，还不如等住房公积金政策出利好，比如月冲商贷，商转公，等

第四，如果自身的投资赚钱能力很强，比如说房贷利率是 5.5%，可你年化投资回报率能到到 10%，甚至以上，这种情况下，就要考虑资本的收益率问题，毫无疑问，用低利率的房贷去做高收益的投资，是最划算的，所以，这种情况下，也不建议提前还房贷

知乎用户 财经三观 发表

‌**是否提前还房贷需要考虑多个因素，包括贷款余额、剩余期限、个人财务状况、未来的利率变化以及投资回报率。**‌

首先，如果贷款余额较大且剩余期限较长，提前还款可以显著减少支付的利息总额。即使利率降低，仍然需要支付相当数量的利息。因此，如果有足够的资金，可以考虑提前还款，以减轻未来的还款压力‌。

其次，个人财务状况也是一个重要的考虑因素。如果有稳定的财务状况和一定的储蓄，提前还款可以减少未来的还款压力。但如果储蓄不足，提前还款可能会造成短期资金紧张，因此需要谨慎评估自己的财务状况‌。

未来的利率变化也是一个需要考虑的因素。虽然当前房贷利率较低，但未来的利率变化难以预测。如果认为未来的利率可能会上升，提前还贷可以避免未来的支付压力‌。

最后，投资回报率也是一个重要的考量因素。如果有其他投资渠道，且投资回报率高于房贷利率，那么将资金用于投资可能更为划算。相反，如果其他投资回报率较低，提前还贷可能是一个更好的选择‌

知乎用户 赵轩​​ 发表

如果是公务员，公积金一个月上万，不要提前还，还了公积金留着干啥；

如果是打工人，明天随时可能被优化，能提前还就提前还。

知乎用户 一颗大韭菜 发表

坐标河南郑州，多年银行个贷经验，一直从事金融行业，资深分析师，运行主管。

　　首套房利率 3.8% 已经稳居热榜了，第一次知晓这个消息，几乎不敢相信自己的眼睛。先不说之前买房打折的，我们那些买房按揭上浮 15，上浮二三十的怎能不 “眼红”。

　　最近房贷利率跌到 3.8% 的，不止郑州一座城市，多地也加入了这个行列。面对这么大的还款差额，有提前还贷转按揭的想法和行为当人不足为奇，越来越多的年轻人也想尽办法提前还贷。

　　对存量房贷来说，高利率的弊端更加凸显。因此，不少人选择提前还贷，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。这与房贷利率开始下调的时间段高度吻合，越来越多人发现，提前还贷变难了。在较大利率差额之下，购房者宁愿承担违约金等摩擦成本，忍受更长时间的等待，也要尝试提前还贷。但从银行角度分析，稳定的房贷利息是其重要的收入来源，提前还贷潮对其经营和发展将产生较大影响。

　　到底提前还贷，想办法享受低利息可不可行，你要看到国家出台这个政策的最终目的，刺激楼市，并不是为了给存量房房主发放福利。所以如果你不是真正的买首套房，照目前的形式，银行和不动产的联合，恐怕转贷并不可取。

　　每个月多还这么多的利息，放在谁身上当然都会不平衡。不过国家扶持中小型企业的政策，针对有需求满足要求的客群还是可取的。长期十年的贷款，月息三厘多的利息，在一定程度上也可以平衡一部分人的心理。

　　比如工商银行的，授信五年的先息后本还款方式，每月只还利息，五年后再还本金，月利息降到了 3.04 厘;

　　郑州中原银行的，授信十年等额本息，月息 3.7 厘左右。或者十年的先息后本，每月只还利息，三年后还一次本金，而且可以做到随借随还，有钱就还上也不产生利息，需要额度再支取出来，月息 3.04 厘。郑州银行还有个就是授信十年，每月只还利息，每年还 5% 本金，月息 3.37 厘的。不管从利息上还是从还款方式的灵活度上也是给足了竞争力。

　　做生意的或者名下可以办理执照的没什么担忧，对于事业单位的，只能做消费贷的，银行也是把利息做到了雨露均沾。消费贷三年还一次本金，可以随借随还，月息最低做到 3.3 厘，授信时间最长也可以十年，这个也是尽量做到了 “公平”。

　　专家也是看到了大家的 “不满”，建议同意降低存量房房主的贷款利率，大疫过后，让大家都享受些福利，帮帮大家。这次年轻人都相信专家了，希望能调整下。

知乎用户 郑州金融刘焕 发表

你手里面有 50 万，按你还有 20 年房贷

你就算算

这 50 万 你自由无论是创业还是投资的获利

能不能大于银行存款的利息

大于的那一部分，值不值得你这些年的操作操盘

如果觉得能高出很多，那没必要提前还，你有远远超过银行利息的赚钱能力

但是如果 20 年 赚的没有利息多

那不妨提前还了，还省心

知乎用户 劲劲的小码君 发表

翻了一圈，没找到是哪 29 个城市，有没有课代表？

知乎用户 光谷雨 发表

要不要提前还款，首先要取决于你有没有钱，这是第一。第二你这笔钱有没有其他的用途或者说潜在的用途。比如说你用这笔钱可以获得较好的收益，或者说有其他需要用到钱的地方。

目前这次提前还款高潮最直接的原因主要是因为利率的不断下降使得之前的贷款的人的利率显得就比较高了。钱是需要到它最需要去的地方。大多数人觉得没有比较好的投资途径可以取得较高的收益，所以就打算偿还比较高利率的房贷。

如果是因为以上这种情况的话就还可以理解，但是一些人打算置换成所谓的比较利率便宜的抵押贷的话，个人还是觉得要慎重考虑。而且房贷我们是可以提前部分还的嘛。

所以在资金充裕的情况下，我自己会考虑还另一部分贷款的。 当然资金充裕的往往都是别人。

在投资低迷的时候，也正是学习投资的好时候，因为我们在这个时候不会盲目投资，等到投资机遇投资市场开始热的时候，我们就可以更好的进行投资。知乎出品，必须精品。趁着这个时候，快来一起学习投资理财知识吧。从零开始共享未来的投资盛宴。

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知乎用户 银行吴先生 发表

你们判断提前还贷的都不算一下通胀问题么？要知道公积金不取就是锁死的，然后随着每年通胀被稀释！——公积金提取要么退休 (目前延迟政策一出、基本遥遥无期)，要么有贷、以每月贷款额为上限，其他方式虽有但难

注：

1，投资收益 vs 提前还贷收益，这是大多数答主谈到的；

2，还有公积金通胀稀释问题，也要从提前还贷收益中扣除，再与投资收益比较——这个有人算过么？

答主没数据.. 而且主观感受通胀率会一年高过一年 (这个通胀增长率也没数据).. 所以不会算，请各位指点…

更大的重点是，搭配延迟退休政策，会不会直接上交国家了，没机会取出？

知乎用户 打工人 发表

如果有 100 万，可以提前还 30 万？但是要预约，要排队，麻烦得很。找银行借钱麻烦，还钱也麻烦。提前还贷，小心银行把你加黑名单。

如果有 30 万，还个毛线，缺钱才贷款，有钱贷毛线，钱多了没地方去，给银行利息？

养老金涨了，等一等物价也该涨了。别急着还钱。

知乎用户 像素熊老师 发表

2023 年楼市信贷政策进一步放松，全国 30 个城市房贷利率步入 “3 时代”

自去年底，楼市供给端政策 “三箭合一” 下，房企融资环境已改善至历史 “宽松” 状态，同时为了鼓励居民的购房意愿，围绕需求端的房贷政策也利好频出：从降低房贷利率、降低首付比例，到提高公积金贷款最高额度，信贷持续加码。

决定房贷要不要提前还的因素不是利率的变动，而是手里有没有提前还房贷的钱。最近商贷利率的下降，确实让曾经以高利率购买房屋的居民迫于无奈提前还房贷，还完后再想办法卖了以低利率贷款！

但决定居民要不要提前还房贷的因素还是看居民手里有没有足够的钱支撑他一次性全部还完欠银行的所有贷款，手里没钱，即使想提前还也还不了！

多地房贷利率自此开始密集被下调。据诸葛找房统计的数据，截至今年 1 月 30 日，中国已经有 30 城下调首套房贷款利率下限，除兰州外，其余 29 个城市房贷利率均已处于 “3 时代”。随之而来的，是越来越多有房贷的人盘算起“提前还贷” 的事。

有网友调侃称：这是不想给银行 “打工” 了……

第一，就是你的投资收益，低于房贷利率的时候，可以提前偿还。去年理财暴雷，银行利率也低，股市也暴跌，所以提前还贷的多。

第二，存在套利的空间时候。比如经营贷只有 3.2%，而很多人房贷还在 5.5%，所有就有人搞置换。

当然，如果你担心未来收入风险，可以不用全部偿还，提前偿还一部分也是好的。

五先生 - 干货分享：2023 更多干货分享（点我了解更多）

素材来自网络，如有侵权私聊删

接下来我也会为大家挖掘更多干货分享，赠人玫瑰手有余香，希望可以帮我关注、点赞一下，这是对我最大的鼓励，非常感谢大家的支持！

知乎用户 五先生 - 干货分享 发表

首先得有充足的，能够归还房贷的现金，然后才能开展下一步的讨论。

在还贷资金充足的情况下，可以从两个方面考虑是否提前还房贷。

1、你的资金如果不还房贷，是否有其它比房贷利率更高的投资收入，如果没有，可以考虑提前还房贷。

2、你按揭购买的房产，升值是否大于你的房贷利率，如果是万全没有升值的希望甚至贬值，可以考虑提前还房贷。

知乎用户 啊等 发表

没考虑过提前还房贷，有钱去做一些投资不是更好嘛，哪怕是学习一些线上线下的课程，自我提升也是一笔长远的投资。比如，刚刚报名参加了 2.25-26 号宫迅伟老师在上海星河湾酒店（闵行店）举办的第八届中国好采购案例大赛暨 2023 供应链高峰论坛。采购供应链的小伙伴可以一起呀。

知乎用户 嚯嚯嚯哈哈 发表

提前还贷的前提是什么？

手里有钱。

有钱想还就还，没钱就别凑热闹了。

知乎用户 火锅爸爸不焦虑 发表

能不能有高人指点一下，之前买房的房贷都转成浮动利息了，房贷利率下降，那还款利息也降了，也就是说之前买房的房贷也享受了现在的低利率，为什么要提前还呢？

知乎用户 无用之人 发表

按揭购房的人都知道，贷款方式主要分为等额本金和等额本息两种。
这两者之间的差异，直接关系到贷款人每个月的还款金额以及整个贷款期间的利息支付。
近期，浙江男子刘某的遭遇，就为我们提供了一个生动的案例，刘某买房按揭后，按时还款，9 年后，却因为看到房贷余额而在银行大厅崩溃大哭。

1 案例回顾

刘某，一位普通的浙江男子，在结婚并有了孩子后，发现原有的住房已无法满足家庭的需求，于是决定贷款购买新房。

他向银行申请了 208 万的贷款，并按照每月 9100 元的还款额开始了他的还贷生涯。

然而，九年过去了，当他去银行查询房贷余额时，却惊讶地发现，他的本金竟然变化非常小，反而还累积了数十万的利息。

这一发现让刘某无法接受，他立即与银行工作人员进行了理论。

然而，银行方面的回应却让他感到绝望。

工作人员表示，这是刘某当初自己签订的贷款协议，银行只是按照协议内容进行扣款，与他们无关。

刘某听后，彻底崩溃，他怎么也想不到，自己辛辛苦苦工作了这么多年，结果房贷余额竟然还有这么多。

刘某的遭遇引起了广大网友的关注和讨论。

很多人对他的遭遇表示同情，同时也对银行的冷漠态度表示不满。

那么，这一切究竟是怎么回事呢？

原来，刘某选择的是等额本息的还款方式。

这种方式的特点是，每个月的还款金额相同，但这个金额里，前期利息占大头，本金占小头；越往后，利息越来越少，本金越来越多。

刘某当初选的是等额本息的方式，所以前九年里，他大部分还的都是利息。

但是，这并不意味着刘某只能自认倒霉。

2 法律分析
根据《民法典》的相关规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。

刘某与银行签订的贷款合同，明确规定了还款方式和利息支付等相关内容。

因此，刘某在签订合同时，应该认真阅读合同条款，了解自己的权利和义务。

此外，《民法典》还规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。

如果利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。

这意味着，如果刘某在签订合同时，银行方面存在欺诈行为或者误导行为，导致他未能充分了解合同条款和还款方式，那么他有权要求银行承担相应的责任。

本案中，刘某九年时间里，每月按时偿还 9100 元，总计 982800 元。

这部分金额大概率是先偿还了利息，再还本金。

然而，刘某对此并不清楚，他表示自己对此一无所知。

这很可能意味着，当初银行工作人员在向刘某解释借款合同时，没有做到充分和明确的解释，这无疑是银行方面存在的问题。

依据《民法典》第 543 条，合同双方是可以经过协商一致，对合同进行变更的。如果涉及到法律、行政法规规定的变更，还需要办理相应的批准、登记等手续。

因此，刘某在得知此事后，应该积极与银行进行协商。银行方面也应该积极配合，安抚刘某的情绪，并详细解释合同条款。

在必要时，银行应根据实际情况，与刘某协商变更合同，调整还款方式。

3

这个问题值得我们深思。

毕竟，一旦成为房奴，就可能终身背负这个负担。如果遇上经济形势不佳，甚至可能影响到生活质量。

因此，在购房时，我们必须要对还款方式有充分的理解。

等额本息和等额本金这两种还款方式各有特点。

刘某选择的等额本息方式，每月还款金额相同，但总利息会大于选择等额本金方式的利息。这种方式在前期，大部分还款都是在偿还利息。

而等额本金方式则是每月还款金额不同，总贷款额按照总还款年限均分，每月还款额为本金加上上期剩余本金的利息。这种方式的好处是，随着时间的推移，还款金额会逐渐减少。

因此，我们在购房时，一定要仔细阅读合同条款，根据自己的实际情况，合理选择还款方式。只有这样，我们才能确保自己的经济利益不受损害。

知乎用户 宇宙神人​ 发表

3 已经来了，2 还远么？房价不能降，还想去库存，那只能降利率刺激市场。年轻人婚都不结了，还买房子干嘛？真当没地方住啊

知乎用户 一颗韭菜 发表

拥有自己的房子，是众多刚进入社会的青年才俊的梦想，但是一辈子的房贷也让许多人望而却步。虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千斤，让你少奋斗 10 年。在此，记者采访了银行有关部门，整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。

对号入座，选择合适的房贷还款法

　　经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，想着早上起床一睁眼就欠人家银行 100 块钱，不但让房奴从物质上大大降低了生活标准，更使他们的精神备受折磨，心理健康受到极大伤害。可见，房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经; 虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千斤，让你少奋斗 10 年。

　　1. 分阶段性还款法适合年轻人。

　　由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有 3-5 年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了 5 年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。

　　2. 等额本金还款法适合收入高人群。

　　等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。

　　3. 等额本息还款法适合收入稳定人群。

　　等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

　　4. 一次性还本付息法适合从事经营活动人群或短期贷款。

　　一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。

　　5. 转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公

　　司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你 7 折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。

　　6. 按月调息。

　　如果目前是降息趋势，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改 “浮动” 需要支付一定数额的违约金。

　　7. 双周供省利息。

　　双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

　　8. 提前还贷缩短期限。

　　提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。

　　9. 公积金转账还贷。

　　在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额; 最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

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精打细算还要巧选银行

　　所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。

　　作为 80 后上班族，梦想就是在工作稳定后，买一套属于自己的房子，不让父母过多担忧。但是，房价居高不下，贷款买房已成为人们不得不接受的事实，80 后 “房奴” 也由此而生。

　　不同的还款方式，所还的利息有所不同。据测算，一笔 50 万元、期限为 30 年的贷款，采取不同的还款方式，利息支出相差 12 万元之多。因此，如何节省贷款利息也成了 80 后 “房奴” 最关心的问题。

　　众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是 7 折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。

　　对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮 10%。公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前尚没有政策变化。不仅仍可首付两成，更可享受 3.87% 的公积金利率，比 7 折优惠利率还低。公积金贷款上限为 50 万元，放贷时间最长 30 年，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。

　　另外，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。因此，最好是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。

　　对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。

　　目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多; 后者又叫 “递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

　　以贷款 100 万元 20 年期 (以基准利率 5.94% 计算) 为例，采用等额本息还款法，利息超过 71 万元。而采取等额本金还款，支付利息款 59.6475 万元。两者相比，利息相差 11 万元左右。

　　值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。

　　业内人士称，如果单纯从节省利息角度来讲，缩短贷款期限较划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”

　　另外，专家说，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。

　　对于有 5 万元以上资金的 “房奴” 来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。

　　记者了解到，一些银行推出了可以帮客户节省利息的房贷理财业务。如贷款者在还款账户中存入超过 5 万元的存款，银行将按一定比例视为提前还贷，这部分资金可获得相当于贷款利率的收益，且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为 5 万元，也就是说如果账户有 8 万元，只有 3 万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各银行有所不同。

　　另外，贷款者还可选择加快还款频率的 “个贷” 产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。这样本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用; 每月四周还多 0-3 天，全年还款 26 期，还款多了两期。客户可以在基本不增加还款压力的情况下，减少大量的利息支出。

知乎用户 金沙阳​ 发表

手头能跑赢通胀就不用，跑不赢通胀还跑不赢行息就别犹豫了。

知乎用户 Backforyou 发表

这个问题只和你的贷款期限、近期经济情况有关。
如果贷款期限剩余较大，比如 5 年以上，没有必要提前还款。
经济形式的变化，一般人很难把握。
与其因为近期形式，而对未来 10 年焦虑。大可不必。
当然近期经济情况，更为重要，如果说有能力，当然无所谓。
另一方面可预测的未来 5 年，月供压力太大，可提前偿还（哪怕借贷一般亲朋好友都是无息的）。

知乎用户 为啥幸福 发表

交通银行都不让提前还款，银行会有自己的办法不让你提前还款的

知乎用户 这个名字总没人用 发表

储蓄屡创新高，沉淀在金融机构的钱贷不出去，那么过去一些收益率较高的理财产品这些东西现在越来越难了。在手头的钱如果很难再实现增值，那么及早止损，减少房贷资金的使用成本，肯定是一个务实的选择。

前几年，如果你要提前还款，和贷款行打个招呼，通常就在本次还款完成的一个月里面就可以去办理了。现在，想要还钱都很难。。。

知乎用户 噵客劉​ 发表

如果你会投资，收益率覆盖了贷款利率，可以考虑提前还贷用于投资。提前还贷还得考虑很多问题，包括日常生活开支及未来的一些突发支出等。

如果是等额本金，前期偿还本金多、利息少，相对来说提前还款更划算；等额本息是前期偿还利息多、本金少，如果还款已过半，就没必要提前还款。对于公积金贷款者，一般利率较低，完全没必要提前还贷。

知乎用户 张导​ 发表

“只听过借钱难，第一次听说还钱也这么难？！”

春节刚过，打工人还没回过神来，却被银行的骚操搞得不知所措。

根据《中国经营报》报道：

记者近日咨询北京多家银行网点获悉，提前还房贷正成为不少人的选择，
多数银行都需要提前预约办理，排队时长至少在 1 个月以上，有的甚至要等 8 个月。

面对还款提前还款排队，有不少人后悔没有早一点申请。

到底是什么让大家从着急上车到提前还贷？

一、为什么很多人选择提前还贷？

其实就 3 个字：不划算。

贷款要还，还贷要付利息，这是天经地义的。

然而，过去却被忽略了。

为什么呢？在我看来原因有三：

1、房价大涨预期不再

过去二十年，房价一直涨。人们关心的不是利息支出，而是贷款能不能多批点，再多批点。

只要能上车，贷款越多，收益就越高。

100 万的房子，5 年房子涨一倍，就成了 200 万。

首付 50 万，赚 100 万，收益率是 200%；首付 10 万，赚 100 万，收益率就是 1000%。

抓住一次就是发家致富，抓住两次就是阶层跃升。

即便手头紧张的刚需，也要掏空 6 个钱包、倒腾十几张信用卡，抓紧时间上车。

然而，大疫三年，所有人都醒了。

高昂的利息成本，房价不涨就是亏，何况全国房价开始出现大范围的下跌呢？

2、理财收益越来越低

房贷利息高不高，是对比出来的。

2013 年，余额宝收益有 6%；

银行理财普遍 4 - 5%，保本保息；

信托、万能险最高还达到了 7 - 8%；

胆大一点，买了 P2P，年化 20%，也不是什么难事。

相比之下，当时 5 - 6% 的房贷利率真的不高。

那时候，把钱贷出来，就算不用来还房贷，买成保本理财，赚利差也是妥妥的。

现在就完全不同了，银行存款利率集体下调，一降再降。

许多大行，5 年期定期存款，利率也只有 2 点多。

银行理财更是全军覆没，收益降低不说，还陆续发生亏损。

找了一圈，所有人都惊奇的发现：提前还贷才是最好的理财。

不得不说，提前还贷这群人，真的是活明白了。

3、提前还贷是为了转贷

并不是所有人都有钱提前还贷，不少人是为了转贷。

这两年，国内房贷 LPR 不断下降，不仅加点取消，利率还有下浮。

以郑州为例，2021 年房贷利率高达 5.1%，如今首套房利率只要 3.8%。

同样 100 万，贷款 30 年，总利息能省将近 28 万。

“还旧借新” 是个非常理性的选择。

像郑州这样的城市还很多，今年 1 月 5 日，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率动态调整机制，天津、沈阳、厦门、珠海的房贷利率都迅速下降，跌破 4% 的并不在少数。

前几年在这些城市买了房的，提前还贷几乎成了 “刚需”。

二、提前还贷不容易

当大家转过弯来，开始提前还贷，银行不乐意了。

不少银行都对提前还贷做出了限制，包括停止线上受理、收取违约金、拉长审核周期等等。

银行这么做，无非是想保住自己的利润。

银行赚的是息差，一方面低息从老百姓手里揽储，另一方面高息把钱贷给需要的企业和个人，差额部分就是银行的利润。

这两年疫情反复，失业的阴影挥之不去，大家存钱越来越多，借钱越来越少，银行的生意也不好做。

现在提前还款，相当于新业务没有，老业务又开始萎缩，银行自然不情愿用户还款。

站在用户的角度，到底要不要提前还款呢？

就一个标准：投资收益 > 房贷利率。

想靠保本理财超过房贷利率，几乎不可能；

如果投资水平不错，能靠炒股、炒基获取高收益的，这笔钱倒是可以留下，赚个收益差。

其他情况，提前还贷才是更好的选择。

当然，肯定有不少人，手里没钱，会考虑转贷。

不过需要提醒大家的是，很多转贷是把房贷换成了经营贷，这里存在着不小的合规风险，如果真要操作，一定要找个懂行的朋友帮忙，不要轻信资金中介的一面之词。

至于如何快速提前还贷，大家可以去网上搜一搜，网友们的花样很多，这里就不啰嗦了。

写在最后

在利率下行的大背景下，提前还贷只是个小插曲。

随着利率的继续下降，越来越多固有的理财观念都会被打破，我们也要尽快适应低利率时代，优化资产配置。

具体投资对象选择，之前写过，这次再简单说下：

**一二线城市房产：**长期来看，一二线城市人口还会不断流入，房产依然会保值增值；

**股票基金：**长期收益更高，当然风险也更大，需要一定的投资水平才能驾驭；

**储蓄型保险：**比如年金险、增额终身寿险，现金价值都写在保单里，所见即所得；可以长期锁定 3.5% 的收益，而且是复利。

对这点还不了解的，可以点击文末 1v1 咨询我们的规划师。

总之，低利率时代不可以避免的已经来了，大势虽不可逆，但提前准备总是没有错的。

打工人，尽力保护好自己辛苦攒下的那点财富吧。

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知乎用户 专心保 发表

我倒是想还，问题是银行不乐意啊

关闭提前还贷渠道

拖延还款时间

银监会电话还打不通

真黑啊

知乎用户 瑟提 发表

没买房，感觉有钱可以先还了

知乎用户 孙天初 发表

房贷利率 6% 以上的时候，好多国人头脑发热失去理智，咬着牙去买房。你要跟谁说等一等，等到房贷利率降低到 4% 以下再说，那个人肯定会嘲笑你白日做梦。

提前还贷，是可以减少总利息的。2021 年及以前，房贷利率能到 6% 以上，普遍都超过 5%，算起来总利息是特别高的。如果手里面有钱，那么还是建议提前还贷的。

但是建议提前还贷，不是说建议你再趁着房贷利率降低再买一套。因为经济大环境不好就不要给自己增加债务，因为 3% 到 4% 的房贷利率也是很不低的。

对于我个人而言，什么时候房贷利率降低到 2% 以下，公积金贷利率降到 1% 以下再说。如果不能降低到这个水平，那我应该会一辈子租房子了。

知乎用户 倬彼昊天 发表

每次听到利率又降了，心里又凉了一大截！

我现在就是想问，高位房贷利率高的人，何去何从？

什么？提前还贷？

我要有足够的钱去提前还完，早就冲了！根本不会存在 “如何判断要不要提前还贷” 这个问题！

现在这个形势，个人收益不行，投资理财也不行，如有存款，放在手里又不能钱生钱，每月房贷利息这么高，不还干嘛？！

知乎用户 阮倾城 发表

有钱的在排队还贷款，没钱的在银行在排队催款。言而总之，是收房产税，还是继续降低利率让让大家都抛锚上船，这总得说清楚

知乎用户 擎天一柱 发表

网络乞丐来乞讨了

求求各位大佬，给孩子测试测试吧，完成 kpi 太难了

知乎用户 汤圆要肉馅 发表

以后利率如果降到了 1 时代，那现在的 3 是不是也很高

知乎用户 渚寒烟淡 发表

什么时候降到公积金可以取消的地步

知乎用户 秋海棠 发表

不管利率降低到多少，我的房贷利率还是 6.125%。即使我从固定利率转成 LPR, 还是要补足到 6.125%。

知乎用户 蚊子 发表

为什么大家都在提前还房贷，综合分析，总结出以下三点:

1、想要节省利息支出

如果选择提前还房贷，要是提前一次性还清，那利息只计算到还清当天为止；要是提前偿还一部分，后续利息将不再按照贷款总额计算，而是按照剩余贷款计算。如此一来，就可以节省出一大笔利息支出，能少交钱给银行，大家自然乐意。

2、投资理财收益下降

近一两年，股票、基金 icon 等价格大幅度下行，不少稳健的银行理财产品也出现 “破净”，这让大家的投资收益显著下降，于是就有不少居民将原先打算用于投资的资金用来提前还房贷，而省下来的利息说不定还比投资理财赚得多。

3、存量房贷利率较高

自 2022 年一来，LPR（贷款市场报价利率）已经下调了好几次，人民银行 icon 也下调了一次贷款基准利率，这对于打算买房的新客户而言自然是有好处的。但对于已经买房的老客户而言，由于存量房贷利率高，心里自然就不平衡了，所以才想要提前还房贷以减少利息。

4、想要早日拿回产权

房贷期限一般有二三十年，在这期间如果经济水平上升，手里闲置资金变多，自然不愿意再继续背负债务，因此很多人会在收入增加后选择提前还房贷。债务能够早日结清，自然也就能早日去房管部门解除房屋抵押登记，完整地拥有房子的所有权。

知乎用户 郑州彤彤 发表

总结来说这个问题的直接原因就是存量房贷利率和现有房贷利率差导致的，其次经过三年疫情，后疫情时代，经济刚处于复苏初期，消费情绪并不是非常高涨，加上目前经济形势和银行理财产品利率，二级市场投资难度增大。普通人手里的存款没有更好的去处，结合高利率差的原因，所以还不如提前还贷，降低房贷产生的高利率带来的利息（纯属个人观点）

知乎用户 Json 发表

有钱你就还，没钱也还不起

知乎用户 卓越凡 发表

利率往下调是趋势，每个国家的发展阶段不一样，但就此时的国情，也是有参考案例的，目前 3 时代还有下探空间！

知乎用户 证券方顾问​ 发表

现在这情况，想要提前还房贷那也是有点难的，毕竟银行还要靠这个利息赚钱，哪会都让你提前还呢

知乎用户 夹心糯米团 发表

前提还是兜里有钱吧，不过以后通货膨胀可就说不定了。

知乎用户 知乎用户 zoLedc 发表

提不提前还贷和当下房贷利率一毛钱关系没有，除非说你能一下全还清，且立刻再贷款买一套房。

知乎用户 kkikk 发表

不建议还，建议再观望一下。

代价就是付出点利息，钱先存银行收利息，差额其实没多少。

花一点点小钱，买个决策时间推迟 1～2，还是很合算的。

一旦还了，你就彻底退出赌桌了。

知乎用户 褪色者 · 屑一郎 发表

我目前还是 4.75%，很高，一个月一半是利息，一半是本金

等我存够 10 万我就提前还掉

每存 10 万就还掉

知乎用户 知乎用户 fMrTIW 发表

贷款利率高于存款，就提前还。

知乎用户 风之进攻 发表

我倒是想分批还点，你们不让的嘛

知乎用户 长江几万里 发表

我一直都想提前还，可惜没__。

知乎用户 阳台隔壁的老陈 发表

提前还贷的逻辑是什么？比别人持有成本高了就要提前还贷？对比自己原来的持有成本，实际上随着 lpr 下调，是下降的，那么持有成本更低了却要提前还掉这个想不通。不应该是利率上调趋势下，才考虑是否要提前还贷么？

知乎用户 温水青蛙 发表

有钱就还，没钱拿啥还

知乎用户 飞虎流云 发表

没有靠谱的投资渠道，现金放手里面跑不过贷款利息，不提前还款留着干嘛？

愈发觉得以前吹嘘的房贷利率低，忽悠做三十年贷款的是银行业的托，给广大客户洗脑了。

21 年就大概预测了市场行情，提前还款不用排队。

还完款无债一身轻，可耐不住又打算换房了…

真欠。

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