浑水公司正在做空贝壳，称贝壳新房总交易额夸大了 126％ 以上，这意味着什么？将带来哪些影响？

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知乎用户 老虎国际​ 发表

浑水做空贝壳，主要提出以下几点：

1. 虚增收入。估计其第二季度和第三季度的收入数据被夸大了 77%-96%，新房总交易额（GTV）被夸大 126%，存量房交易额被夸大 33%；
2. 虚增交易量、代理商数以及佣金率。贝壳向投资者报告的交易量、商店数量和代理商数量与从其平台的多月数据收集程序中获得的交易数据之间存在巨大差异；

不过我们仔细看，这份报告的质量并没有像当时研究瑞幸咖啡的报告那么高。
一方面，是地产行业的交易数据，是极不可能像蹲点瑞幸门店一样获得的，因此大部分的数据还是来自公开数据，换句话说，源本来就是一个除了监管之外的人根本不可能知道的数据。再说了，真正的交易房产的人，也不会随随便便把自己的交易数据展示给其他人看。

浑水的数据大部分是网站 “爬” 出来的。

另一方面，对贝壳来说，粉饰财报来获得收益的性价比极低。虽然年初的二级市场市值曾经接近千亿美元，的确有估值过高的问题，但高估值并不是贝壳一家的问题。
估值回归≠财务造假。
而 Q2 以来地产行业的变动，已经让行业的每家上市公司有得受了，财务粉饰一下并不解决问题。
而浑水其中使用了一些数据本身就很难有代表性，比如

1. 拿政府指导价来代替实际新房成交价，其实还是有不小误差的；
2. 中介行业的人员流动率非常高，门店员工、代理商数其实有着非常明显的变化；
3. 二线城市并不是中国房地产的主要市场，而北上广深这些一线才是，不能以二线来代表一线下结论。

实际上，此次对贝壳做空报告，看起来更像是以此免费给贝壳打广告的机会。
因为贝壳的市值已经从巅峰的近 1000 亿美元，跌至现在的 218 亿美元。即便真的要做空，也应该在估值最高的时候下手，而现在，不管从获利空间还是流动性，都远远不及之前。
像浑水这样的机构，其实研究的态度一贯以来还是比较谨慎的，因此报告发布当时，市场对其的判断还是中性的。但这并不代表每份报告的质量都很高。
当然，由于他们的影响力，报告出具当下，该标的的流动性一定会得到很长程度的提升。比如贝壳的成交额从之前 20 天平均的 2 亿美元一下子提升到昨天的 9 亿美元。
所以…… 完全有可能是他们已经行动了，找个机会出货而已……
作为以 “做空” 为获利目的的机构，他们主要会选择一些市值尚可，流动性尚佳的公司，要不然对做空来说成本也相对较高。中概股只是他们做空目标中的一部分，它们也做空像 $Lemonade, Inc.(LMND)$ 在内的美国的高估值公司，甚至是 $ARK Innovation ETF(ARKK)$ 的持仓股！

所以，无论报告的质量如何，其他的投资者一定要独立思考，独立判断。

以上内容不构成投资建议。

知乎用户 Jack Wang​​ 发表

我昨天看过一个资料，提到说区块链玩得最好的公司就是贝壳公司了，利用区块链技术，把中介人员的激励做到极致。

我就来看看，贝壳利用区块链技术弥补人性的弱点，进而解决中介之间的内卷，提高生产效率，是怎么做到的？

中介之间的抢单现象是普遍的，自己努力了，说不定客户跟同事签单了，这样就非常不公平，挫伤业务人员的积极性。

一套房子的成交啊，链条长，环节很多。

首先找房源，房子信息录入，市场推广，客户看房，文件手续处理，解决贷款等，全部走完最后才能成交，赚到佣金。

那么传统房子中介，得所有环节全都会，新手很难在短时间内掌握所有的环节，但是贝壳就把这每一个环节精细化分工标准化操作了。贝壳的中介，一个人只用负责链条中的一个环节，就能确保拿到相应付出劳动的报酬，就算你是新手，也可以先安排简单的活，比如看房这样的活。

人尽其能，就更专业，效率更高。

贝壳还发明了 “客源首看人” 这个概念，“客源首看人”就是区块链概念的可溯源、可验证的具体应用。

同一套房子，往往会有很多个中介都在卖，所以最终成交签合同的那个中介很可能不是第一次带这个客户看这套房子的那个中介。但是第一次带这个客户看这个房子的那个人，确确实实又作出了贡献，所以第一次带客户看这个房的人呢，理应拿到一部分中介费。

那么如何解决这个问题呢？

这里就引入了区块链概念的节点，可溯源，可验证，整个房子交易的每一个环节都被记录在数据链里。

客户选这套房，因为之前有别的中介带客户看过这套房，拥金的一部分，要分给第一个带这个客户看这套房的人，这样就很公平，多劳多得，杜绝了行业内卷。

鉴于贝壳区块链玩这么溜到，且还把区块链用到了正确的地方，水平不一般。

因此，个人认为浑水此次做空，很大可能无功而返。

了解区块链可以看看我最近其它视频，几分钟就搞明白。

@Jack Wang

知乎用户 无志青年刘敬梓​ 发表

MMT 时代做空，只要贝壳没有特别明显短时间内无法被掩盖的硬伤，浑水很大概率要被 squeeze

年初的 gamestop 是个劝退空头的绝佳案例

就连 gsx 这种业内人尽皆知的财务造假公司都有办法挺过第一轮，我不太相信浑水能够在这一次逆势而行

知乎用户 马俊 发表

有啥好 BB 的，做空就把钱压上交易桌，贝壳觉得冤那就等浑水砸下来后全兜了就行了。浑水这种公司做空的杠杆都是很高的，让他砸呗，回头 100000 一股都叫它买不到。想平空头？给爷爷跪下来。

贝壳冤不冤，也别拿嘴说，真的不冤的话，这是发财的大机会，碰到冤大头了还不使劲敲？

爷们就别废话，干就完了，交易桌上见真章。

知乎用户 caleb89 发表

仔细看了一下。

虚假门店的调查应该是可信的，实际就是关掉或者搬走的店在线上没有撤销，结果导致线上看到的门店数虚高。希望贝壳能给出有诚意的回复。

对于收购中环的质疑那段说实话我没看懂，请懂收购的高手来解释。

收购圣都的 80 亿确实当时就引起质疑。圣都大约营收 50 亿，利润 2 亿，即使按照目前 50% 的增速，这个价格肯定不算便宜。

成交量的估计才是最核心最影响股票价值的。大概的方法是通过网页抓取成交量，用城市均价来乘。这两个估计都很容易有很大偏差，还有个很大的问题。根据抓取的信息，可以直接抓取到成交价，加起来就是总成交量。但是浑水却只统计成交的房产套数，然后用该城市的平均房价来乘，额外增加了巨大的潜在误差，这是什么道理？

知乎用户 娱乐人间 发表

贝壳被做空，其实做空理由很简单，贝壳系很多加盟的店铺早已倒闭，但是还在平台存在，这个太常见，尤其是德祐，开的遍地都是，一个小区附近开三四家，怎么可能不倒闭？

至于新房交易额到底有没有造假，这个不好说，目前新房确实相当一部分交给中介去卖，虚增店铺不一定虚增交易额，新房交易额也有最高瓶颈，一旦见顶，才是真的灭顶之灾。

关闭 XX 的可能性有多大，取消中介撮合交易的可能性有多大？如何控制房地产价格

很多人还是异想天开，以后不允许降价不就行了吗？

**那么怎么不允许降价？**中介的作用是什么？

从所有金融产品和货物商品的博弈来看，二道贩子的作用就是撮合交易，助涨助跌，市场好的时候，找中介肯定是多卖很多钱，市场跌的时候呢？中介手里房子积压甚多，接盘侠自然可以便宜一些。

那么房价未来下跌过程中，不允许中介撮合交易了，和教培一样，直接取缔，会怎么样？直接不允许你挂牌了会怎么样呢？1792 年 5 月，美国 24 名经纪人在华尔街的一棵梧桐树下，订立了《梧桐树协议》，互相承诺交易手续费和交易价格方式，也就是最先的股份买卖是靠人去撮合的。

公园相亲角一样。

没有媒婆了，你就不结婚了？**相亲角的挂牌价只是一种参考，实际结婚的成交价有高有低，一旦取缔媒婆婚介所，那么结婚彩礼由谁定价呢？**有人说政府出资弄个交友网站，大家自己撮合就行，自己撮合的时候要标注价格吗？

一旦标注价格那就和婚介所一样了，如果不让写自己的信息，不能写车房彩礼，只能发照片写姓名，请问人和人有区别吗？这个网站系统就失去了相亲配对的价值了。

房子也一样，一旦取消了价格标注，那么他这个网站就没有任何交易价值了。

会出现黑市。

亲朋好友相亲市场，就是黑市，黑市仍旧会统一定价，还是根据车房、供需这些因素定价。房地产也一样，把贝壳关了，弄个不标注价格的网站，最后一定会出现黑市，最后黑市里会充斥一些专门从事中介交易的人，还是那批中介，定价体系还一样。能不能取消黑市呢？

请问黄赌毒打击几百年了，成功过吗？—

银行系统内的房产需要定价，用于抵押担保资产评估，那么银行也会给出抵押价格，如果抵押价格高于黑市价格，所有人会把房子抛售给银行，银行吃进房子，走法拍房拍卖，法拍房一定价格低于黑市，最终击垮银行，银行如果不接受房产抵押，那么他们还能接受什么抵押呢？

-—

**所以房地产定价体系必须存在，否则金融系统就无法正常新陈代谢，迟早被击垮。**2021 年 9 月份住户中长期消费贷达到了 51.6w 亿，这些贷款多半都以房地产作为抵押，失去房地产定价体系，这些贷款迟早变成坏账。

-—-

限制抛售可以吗？不可以，欠债还钱天经地义，不卖房子咋看病，咋还钱，就算拿房子抵钱也得过户呀。

[1] 况且上学也得买房，人口流动也需要房地产流动，因此不会出现这种极端情况。

参考

1. ^ 临界点到来 - 12、1、2、3 月份数据将彻底决定最终明斯基时刻 https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247486405&idx=1&sn=cb9a58c1b826a85f4f97080ec6c70831&chksm=fb84a2ffccf32be922074655f164058b92d2bff8ffa1c11592b475ce31603e6aac61d9e102ed&token=916907175&lang=zh_CN#rd

知乎用户 宇航员 star 发表

单就浑水这两个字，对很多境外上市的中概公司而言，多少听着都有点 “膈应”，有问题没问题都嫌烦。

它有很多拿得出手的做空报告，比如说先前的辉山乳业和瑞幸咖啡的，确实 Respect

贝壳这件事不论结论，分析过程在是不敢恭维。报告发布后，贝壳美股盘前象征性急跌超 10%，但开盘后股价迅速拉升至涨超 10%，上演了一出美式 “天地板 “。

之前接触过做空报告的形成过程，也接触过大数据抓取这种另类研究方法。我说一下，我不站贝壳，或许贝壳有造假或许没有，我不做判断。但就这个做空报告而言，它研究方法和论证过程明显 “功力” 不够，没有说服力，让我基于它的论述认为贝壳造假，我是没办法信服的。

浑水开篇直指贝壳 “三宗罪”：

虚增 GTV、虚增收入；

虚报门店数、虚报经纪人数量；

因为虚报收入，为了做平现金，贝壳在并购装修公司圣都等以及其他交易中做大并购额；

看做空报告，结论是次要的，毕竟所有的做空报告都是重大的指责，最重要的是看研究的方法和论证的过程。

这三点中，第一点如果做到有理有据，绝对是致命一击；第二点结论在方法上讲求的是样本的全面性，做不到全面性，一定要有代表性，结论才能说服力，不然写不写没区别；第三点其实就是并购尽职调查式的调查论证，一般是用来支撑前面的核心指控的。

先看第一宗罪：贝壳虚报平台住房交易金额，虚增收入

浑水的 “重锤 “在于声称贝壳收入造假，其指控的依据是：浑水通过自编的爬虫系统，在 21 年 5 月末到 9 月初的时间段内，爬取了贝壳网站上各门店的住房成交套数或金额，汇总后推算贝壳在今年第二和第三季度虚增 126% 的新房成交金额，虚增了 33% 的二手房成交金额，总体虚增了 65% 的交易额。

基于浑水自行统计的住房成交金额 * 贝壳公布的佣金率，浑水声称贝壳在同期虚增了 77%-96% 的收入；

我分析下：

(1) 数据的完整性：由于浑水的推论都基于其汇总的爬虫数据。用大数据抓取来研究公司，有一个重要的关注点——抓取数据是否就是全部的交易数据。

大数据抓取通常涉及对方公司的反扒技术，导致数据量不全、数据失真，爬完之后的清洗也是问题。因此，一般正常二级市场研究操作中，这种方法爬出来的交易额当公司的全部交易额的时候，一般需要加上一个抓取样本代表的公司交易额的比例，如果我爬出贝壳的后台交易数据之后，都会除以一个占比以估算交易总额。

浑水直接爬出来多少，就说交易额是多少，完全不考虑爬虫在方法上的 “瑕疵”，武断了，纯属一家之言。何况贝壳是否在网站上公布了全部交易数据本就存疑。

此外浑水是通过汇总城市或门店成交数据以推测总数。而从商业逻辑的角度，新房交易有相当一部分是通过总对总的渠道完成，无需通过门店，这点于二手房交易不同。浑水推断一手房交易额虚增幅度远超二手房的结果也与此逻辑吻合。

(2) 数据的时效性：此外，浑水在爬取数据时，以 5 月 23 日 - 8 月 8 日对应二季度，6 月 30 日 - 9 月 13 日对应三季度，没有的日期用估算得出，有多大的参考价值？住房成交本就有较大的波动性，而且自 7 月起，受监管影响热门城市的二手房成交已经大幅缩减，预测的偏差可想而知。

细读报告后，浑水并未爬取成都和上海的完整二手房成交数据。成都以其他城市成交额的平均值推算，而上海则仅以 4/26-5/15 日间的数据做推算。在缺失上海和成都这两个二手房交易热门城市后，数据的可信性更低。

（3）抓取数据本身与财务数据中成交额的概念是否统一：现在一些城市中因为二手房核验价问题，从交定金到签买卖合同（贝壳确认收入的时点），中间是有时间差的，贝壳 APP 是在哪个时点确认记录交易的，也是一个待确认的点，产生收入对应的交易时点和贝壳 APP 记录的交易额时点未必是一一对应的关系。

而且出现核验价的城市，买卖双方在合同中做低房屋交易价格已经非常普遍，APP 记录的价格还要确认是实际成交价格还是合同价格，这个也会导致误差。

此外，浑水还声称贝壳以高于实际价值的价格收购了圣都家装和中环地产，这涉及的是对标资产价值的判断，而非财务造假问题，我在此就不评判了。

再看第二宗罪：贝壳虚增门店及经纪人

浑水在实地 + 线上调查后，认为贝壳存在大量虚报门店数，并虚报了约 26% 的经纪人数。并基于住房成交金额（GTV）由门店数驱动的逻辑，以辅助论证贝壳虚增了收入。

其论据包括：

(1)2Q21 财报中披露贝壳分别有 5.3 万家门店和 54.8 万经纪人，但浑水通过爬虫在线上平台仅数到 4.3 万家门店和 43.5 万经纪人；

(2)浑水在南昌、廊坊、三河等几个城市实地考察后，发现贝壳存在 “幽灵店” 即无线下门店，和“克隆店“即多个线上门店对应同一线下门店的情况

(3) 浑水在工商局查询到贝壳在册的参保员工数，远低于贝壳下链家自营门店的经纪人数

上述推论的瑕疵在于：

首先贝壳在 3Q21 财报中，已自行披露了活跃门店数及经纪人数分别为 4.9 万及 46.8 万，与浑水声称的数量差距依然不大，何况浑水通过爬虫得来的门店数量是否完整也存疑。

经纪人数：对于流动性较大的经纪人队伍，线下真人与线上经纪人端口并非一一对应。从商业逻辑上，多位经纪人合作维护一个线上端口可谓常态，人人独立对接一个线上端口反而是资源浪费。

而将工商局在册的参保员工数与经纪人人数对应，美国人不懂中国。各行各业中不交社保的员工不在少数，何况中介行业流动性很大，全职占比不高很正常。

门店数：在假设浑水提供材料可信的大前提下，当然了贝壳一定程度上虚报了门店数量并非不可能。但从统计调查的逻辑上，全国整体好几万的门店体量，只拿少数几个城市的几十家门店 “抽样” 调查的结论推导成普遍现象是否合理？

从样本的代表性，南昌、廊坊等并非二手房交易的主要城市，用它来代表全国，实在说不过去。

从样本定义的统一性，浑水将平台线上门店、工商局注册门店、和线下实体门店相互混用，并不清晰。

从时效性角度，浑水没有明确实地调查的时间是否在 2Q 财报披露前，在下半年二手房交易遇冷后，中介门店的开关也是正常商业行为。而若是从带着目标找样本的角度出发，谁都可以找出几个 “不合格品 “。

门店数与收入间的联系：即使我们退一步，假设浑水对贝壳虚增 20%-30% 门店数量的指控是正确的。在无法将住房成交与所谓虚增门店对应一一的前提下，无论是不存在的 “幽灵店 “，还是一家线下实体店对应多家线上门店都不能推导出贝壳虚报了住房成交金额。

conclusion：再次强调判断浑水指控的正确与否不是博取眼球的目的。但通过上文的论述，以下在统计和研究中需注意的更是我们该从中学习的：

统计调查时，需注意样本的代表性、样本量是否足够、定义是否统一明确；

自下而上汇总做总量预测时，必须确保数据的完整性，不然误差难以估量；

研究不能完全从数据出发，需结合商业逻辑进行判断。

一言以弊之，做任何决策前，还是得先确保自己分析逻辑是否完备和合理。

知乎用户 财新网​ 发表

文｜财新 牛牧江曲

北京时间 12 月 16 日晚，知名做空机构浑水公司（Muddy Waters Research）发布报告称，贝壳（NYSE：BEKE）从事系统性欺诈。据其估计，贝壳在 2021 年二季度和三季度的新房交易 GTV（平台交易总额）虚增约 126% 以上，佣金收入虚增 77% 至 96% 等。

12 月 17 日晚间，贝壳发布长文回应称，浑水的报告存在大量错误事实、未经证实的陈述和误导性猜测。贝壳称，“报告显示其对中国住房交易行业缺乏基本了解”。

浑水在报告中指出贝壳存在平台 GTV 数据造假、经纪人数量造假、虚假收购问题，且存在大量幽灵店面和克隆店面，报告的核心直指贝壳多项关键财务数据造假。

浑水编写了一个程序用以抓取贝壳平台上的数据，收集的数据包括链家和贝壳系门店在 App 上公布的成交动态、经纪人个人成交数据等，收集数据的周期为 5 月下旬至 11 月中旬。

通过上述成交量数据，结合贝壳在财报中公布的每笔交易的平均价格，浑水测算出贝壳二季度至三季度的总 GTV 和新房交易 GTV 分别为 1.177 万亿元和 4020 亿元。浑水认为，贝壳财报中披露的 1.939 万亿元和 9080 亿元与之相比，数据虚夸了 65% 和 126%。

贝壳在回复中称，浑水对于贝壳的新房交易 GTV 和收入的计算存在严重遗漏，贝壳提供新房的交易通路有四条，分别为链家门店、平台连接门店、新房销售团队和其他销售渠道。贝壳称，浑水在报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。

更多内容请看：

浑水做空贝壳双方各执一词 真相到底如何？

知乎用户 蓝桥幻想​​ 发表

我看了下报告原文，给大家画画重点，浑水在这个报告中主要指出贝壳有 5 方面的问题：

1、虚增销售收入

浑水公司认为贝壳 2、3 季度的营业收入虚增了 77%-96%，这个 126% 虚增说的是新房总交易额（GTV），手段是什么呢？浑水编了个程序去贝壳的线上平台收集数据，说自己收集到的数据和贝壳公布出来的差异巨大。还结合其他的调查方法，比如现场调查、现场访谈、实体店抽查等。

2、不存在或者已经关闭的 “幽灵商店”

浑水指出贝壳披露的 2 季度末总店铺数至少虚增了 23%，然后主要说了 2 个例子来说明虚增，用到的方法就说抽样统计，然后推断总体水平。

（1）南昌二十三中的中环商店，在网站上的状态是活跃，但是现场调查的结果是废弃的门卫室；

（2）廊坊实地调查了 51 家链家店铺，其中有 19 家是 “幽灵商店”，认为店铺数量夸大了 59%。

3、重复的克隆商店

这个就是有两家甚至更多的店铺地址都是一样的，浑水调查了 7 个城市，发现有 5 个城市在平台上有大量克隆店铺。厦门 41% 和海口 32% 的店是克隆的，北京 9% 的链家店也是克隆的。

4、虚假收购

这个主要是质疑贝壳在以往的收购中，夸大被收购标的资产，第一个是夸大了 2019 年对中环互联的收购价格；第二个是贝壳斥资 80 亿元人民币收购家居装修服务提供商圣都装饰，也是夸大了。

5、虚增经纪人数量

虚增经纪人数量这个很自然，为了和前面虚构店铺的数据匹配起来，有店面肯定要有经纪人。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

自从贝壳的老大去世以后，贝壳明显开始走下坡路了，这个时候居然还被这种国外狼给盯上了。

要说数据没有水分，彭叔是不信的，毕竟大家知道，房产中介有时为了哄抬这个小区的成交价，会自己虚拟成交，来把这个小区房价给抬起来，所以数据肯定是有问题的，只是不知道水分有多大而已。

贝壳的数据一直都和官方房管局的数据有出入，现在想不到被老外给揪出来了。要是贝壳倒了，对楼市的影响还是蛮大的。

知乎用户 尊嘉金融​ 发表

先来看一下浑水做空中概股的战绩：

2010 年，浑水诞生的首战，就是做空中概股东方纸业，东方纸业股价暴跌，如今已在美股退市：

2011 年，浑水做空分众传媒，现如今，分众传媒在美退市，回到 A 股上市：

2012 年，浑水做空新东方，股价下跌后重回正常轨道。但是现如今，又因为双减等原因，新东方的市值已经蒸发了 90% 以上：

2013 年，浑水做空网秦，网秦退市：

2018 年，浑水做空好未来，和新东方类似，如今也是股价大跌：

2019 年，浑水做空安踏体育，安踏当日停牌，随后回升，算是浑水做空收效甚微的一次了：

2020 年，浑水做空瑞幸咖啡，这应该很多人还有印象，瑞幸咖啡退市：

同年，还浑水还做空了爱奇艺、高途、欢聚时代等公司，现如今，基本都处于股价地位。

统计一下被浑水做空的公司后续进展，大体有三种走向。

第一种，如被浑水做空的安踏，股价在做空报告发布后剧烈下跌，其后重回正常轨道**。**

第二种，比如分众传媒在被狙击 2 年后，从美国市场私有化后退市，在 A 股市场中小板借壳上市。

第三种最惨，2016 年做空的辉山乳业，2020 年做空的瑞幸咖啡，最后落得债务缠身。

自浑水成立以来，做空了 40 家左右的公司，近半为中概股，其中又有一半被退市，剩下的绝大多数也是股价大跌，能抗住的确实少之又少。

所谓做空，是股票期货市场常见的一种操作方式。就是预期股票期货市场会有下跌趋势，操作者将手中筹码按市价卖出，等股票期货下跌之后再买入，赚取中间差价。

A 股市场没有做空机制，但是美股市场是允许的。


浑水在 77 页的做空报告指出贝壳主要存在五个方面的欺诈行为。

1、虚增 GTV 和收入

浑水认为，BEKE 2021 年 Q2-Q3 的 GTV（总交易额）被夸大了 126%。。

根据实地工作和经纪人访谈，浑水认为 BEKE 的实际佣金率比声称的要低。估计 BEKE 的收入虚增了大约 77%-96%。浑水称还发现证据表明，该公司通过往返现金，人为的增加佣金收入。

2、幽灵商店

一些幽灵商铺，它们被 BEKE 在其平台上列为 “活跃”，浑水对 BEKE 平台的数据收集表明，在第二季度末报告的总商铺数至少虚增了 23%。

3、克隆商店

多个商铺在 BEKE 的平台上出现在相同或相似的位置，实地调查表明，尽管平台上出现了多个活跃商铺，但通常只存在一个实体商铺。

4、虚假收购

在美国上市的中国公司因欺诈证据而倒闭的标志之一是：利用虚假交易注入收购资金，让本不存在的现金余额归零。

例如浑水称，BEKE 夸大了 2019 年对中环互联的收购价格，并以此消耗掉虚假的现金。

5、虚增经纪人数量

浑水称，对 BEKE 平台的数据收集表明，BEKE 在其 IPO 招股说明书、二次发行和其他财务报告中公开的经纪人数量被大幅夸大了。

贝壳对此的回应是：你不懂中国。

期待后续更详细的回应。

虽然很多人讨厌这类做空机构，但它也有存在的必要性。

就像当初浑水令新东方一度非常被动，可俞敏洪表示：

中国其实应该有浑水这样的公司，他们就像苍蝇一样，会找到臭了的鸡蛋，这样很多在 A 股上市的公司就不会乱来了。

风险警示：文中内容都有其特定立场，投资有风险，交易需谨慎。尊嘉竭力但不能保证以上内容完全准确与可靠，亦不对因信赖或使用第三方信息操作而产生的盈亏承担任何责任。

知乎用户 莒句 发表

从民族感情来说，我当然不希望浑水公司做空中国企业。

但是，从浑水公司每次做空的成功概率来看，浑水公司做空的中国企业，成功概率高达一半，甚至还多。

这说明了什么？

说明了被浑水公司盯上的这些中资上市公司里面的水分很大。

我也看过浑水公司的创始人被专访的视频，很年轻，也很懂中国商业规则。

再看看那些被割韭菜的股民们，再看看只圈钱不干事的上市公司的老板们，这个时候，觉得浑水公司干的挺过瘾。

俗话说，身正不怕影子歪。为什么，浑水公司只盯着那些被做空的企业？

还有一句俗话，苍蝇不叮无缝的蛋。如果这些企业的上市报表本身就有问题，有了浑水这种公司也不见得是一件坏事。

打击上市公司虚假财报，除了证监会，我们还需要浑水公司这类的打假枪手。好比，反腐除了纪委之外，还有更多的朝阳群众和小三们参与反腐。

在我看来，浑水公司要比索罗斯要好的多吧。

需要说明的是，浑水公司每次调查一个企业的时候，都会往这个企业里安排一些卧底。

嗯，看上去好像谍战片一样。

而且，浑水公司每次调查一个企业，不是简单的分析报表那么简单，而是通过至少几个月，甚至长达几年。因为，浑水调查公司这是给安排的卧底晋升到一定高度，才能接触到核心商业内容。

知乎用户 茶人孙明伟 发表

如果属实，股价下跌，官司缠身，甚至摘牌。

知乎用户 南囿乔木​ 发表

浑水的报告：

我们发现，贝壳向投资者报告的交易量、店铺数量和代理数量与我们从贝壳平台数月数据收集程序中的交易数据存在巨大差异。通过对贝壳门店的主要尽职调查 (包括实地采访和现场访问)，我们对调查结果进行了抽查，证实了这些差异。」

但贝壳强硬地否认了这些指控，并承诺 24 小时内进行详细的回应。

财务有没有造假，这个我们普通人不掌握数据，肯定不知道，先等贝壳的回应吧。

但贝壳的基本面与瑞幸是有着本质的不同的。

瑞幸则完全是以巨额亏本来开拓市场，造假的严重性就大多了。一旦被做空，就面临生与死的考验。

而贝壳本身的财务是基本健康的，公司一直是赚钱的。

就算真的财务造假，被做空了，只要罚款数额在可以承受的范围内，对贝壳来说就不会伤筋动骨。

投资者不会完全看不到这一点，浑水做空贝壳的难度是比较大的。

另外从个人获得的信息来看，另一家中介平台安居客上的房源信息有很多是虚假的，找房的人如果不清楚的话会很崩溃。

而贝壳和链家的 APP 上的信息则基本可信，相对来说，贝壳在国内地产中介公司中的口碑还是不错的。

谨慎看好贝壳这次能平安度过。

知乎用户 黎塞留​ 发表

总得来说数据我相信，但是禁不起反证（因为他是从贝壳网上扒拉数据，然后来证明贝壳造假），而且也不是给我们吃瓜群众看的，是给美国投资者和司法部看的：

这份 77 页的报告大致翻译和精简了一下：

我们做空 BEKE （开幕雷击），（因为）该公司从事系统性欺诈，夸大了其新房销售总交易额（GTV） 约 126% 以上，佣金收入虚增了约 77-96%。我们还发现了大量财报问题，例如实际交易量、门店数量和代理商数量与实际之间存在巨大差异。

以上结论源自 BEKE 平台的多月数据收集计划，我们通过以下方式证实了这些差异：实地采访和实地考察，抽查我们的调查结果。我们的实地调查发现了幽灵商店、克隆商店和未公开的（关联交易，就是类似左手倒右手）。

虚假的注册地址, 这点我觉得有点强词夺理，注册过公司的都知道办公地跟注册地是两码事：

一铺多录，就是一个铺子录两个名字，这是很可能的，不过也可以理解：

虚增员工数量，这个也站不住脚，贝壳可以解释为其他从业人员加盟，毕竟他描述的是 agents(代理商）而不是雇员：

虚增新房交易收入，这个我相信浑水，不过本来开发商自己新房销售都造假，外面能看到真数据才是怪事：

根据上图表格和贝壳公开资料，得出我们估计 BEKE 在 2021 年第二季度至第三季度将 GTV 膨胀了至少约 126%。

这里面有个有意思的地方：你好歹是个正规公司啊，你引用故事会算个什么事？？？？！

后面的关于佣金返现，关联交易的懒得写了，也没多少意思，太阳下面没有新鲜事！

结果是什么，事可大可小，可能只是去下面喝喝咖啡：

或者，这里有关于美国财务造假的一个案例：

赛拉东集团公司（Celadon Group Inc）是总部位于美国印第安纳州的一家卡车货运公司，其曾位列北美地区十大货运公司之一。赛拉东公司拥有超过 5000 名员工，其中包括超过 4000 名卡车司机，在 2016 年度营收超过 10 亿美元，并在纽约证券交易所上市。

_　　在 2017 年初，对赛拉东公司进行审计的会计师事务所发现，该公司 2016 年度财务数据存在造假。在审计人员对账册中相关交易提出疑问时，该公司首席运营官 William Eric Meek、首席财务官 Bobby Lee Peavler 均予以否认。尽管如此，赛拉东公司仍然成立了调查委员会，对相关交易和财务数据进行调查。经过调查发现，在 2016 年度该公司所拥有的卡车资产大幅折旧贬值的情况下，首席运营官 Meek、首席财务官 Peavler 以及其他负责人为了使得该公司业绩和财务报表更加靓丽抢眼，参与了一系列虚构交易等财务造假行为，包括利用下属公司将已经贬值的卡车以虚高的开票价格出售给经销商、蓄意安排第三方卡车经销商在 2016 年 9 月 30 日财务季度结束前支付 2500 万元，并在财务季度结束三天后又将该 2500 万美元归还给该卡车经销商等。_

_　　有了调查结果之后，赛拉东公司于 2017 年 5 月 1 日自行公布其 2016 年第三、第四季度财务数据不可信赖，其股票价格也应声从每股 4 美元下跌至每股 1.8 美元，当天即给股民造成 6230 万美元损失。_

_　　赛拉东公司首席运营官、首席财务官等公司高管参与的财务造假行为，触犯了一系列美国法律，其中包括：1）虚构交易伪造财务数据，构成证券欺诈行为，触犯美国法典第 18 章第 1348 条；2）作为上市证券发行人，明知并蓄意伪造财务账册、报表，触犯美国法典第 15 章第 78m（b）（2）（A）及（b）（5）条。对于这两个条款的违反，均可构成刑事责任，例如对前一条款的违反，行为人的每一项违法行为均可被处以刑事罚金，同时自然人还可被处以 25 年以下监禁；对于后一条款的违反，自然人的每一违法行为可被处以 500 万美元罚金，并被处以 20 年以下监禁，法人的每一违法行为则可被处以 2500 万美元罚金。_

_　　根据《美国联邦量刑指南》2B1.1 条，赛拉东公司证券欺诈以及伪造财务报表行为的初始量刑级别为 6 级，同时因其欺诈行为造成的损失超过 2500 万美元，量刑级别经过累加最终达到 36 级，对应的基础罚金为 8000 万美元。同时根据《美国联邦量刑指南》8C2.4（a）（1）条，赛拉东公司的初始刑罚积分为 5 分，而因该公司具有超过 5000 名以上员工、且有公司高层参与违法行为，其处罚积分达到 8 分。据此计算，法院最终可在基础罚金 8000 万美元的 1.6 倍至 3.2 倍之间——也即 1.28 亿美元至 2.56 亿美元之间判处罚金。_

_　　2019 年 4 月 25 日赛拉东公司与美国司法部达成暂缓起诉协议（DPA），赛拉东公司承认其应对其公司高管的违法行为承担责任，并承认其存在证券欺诈和故意伪造财务报告的行为，放弃通过法院诉讼来定罪量刑的权利。同时，赛拉东公司向美国司法部承诺，在未来配合美国司法部对案件的调查，并承诺在未来 5 年内承担一系列公司合规以及信息披露义务；最后，赛拉东公司还同意向美国司法部支付 4225 万美元，用于弥补其欺诈行为对投资人造成的损失。_

结论就是可能对贝壳影响不大，毕竟是中国垄断性质的蝎子屎，但是美国司法部出手就是另外一个故事了。


最后这个才是有可能个小空转大空！

知乎用户 BBAE 必贝观察喵 发表

浑水公司自 2010 年创立以来做空超过 16 家中概股。2020 年 1 月底，浑水公司发布沽空报告，指出瑞幸咖啡在经营数据上存在造假和欺诈行为。而这次做空机构浑水公司又出手了，瞄准的是贝克公司。

12 月 16 日，浑水公司发布 77 页报告对贝壳的经营数据、财务数据等进行了质疑，称贝壳像瑞幸咖啡一样进行了财务造假。浑水公司的沽空报告表示，估计贝壳第二季度和第三季度的收入数据被夸大了 77%-96%，新房总交易额（GTV）被夸大 126%，存量房交易额被夸大 33%。

报告认为，贝壳向投资者报告的交易量、商店数量和代理商数量与浑水从贝壳平台的交易数据之间存在巨大差异，通过对贝壳的初步尽职调查（包括实地采访和实地考察）证实了这些差异。同时，还发现了大规模欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。

12 月 17 日，在美上市的贝壳找房（NYSE:BEKE）正式回应投资机构浑水的做空报告。贝壳表示，根据对报告的初步审阅和评估，公司认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。

从贝壳发布的内容看，主要从新房交易 GTV 和收入、存量房交易 GTV 和收入、门店数和经纪人数等方面进行回应。

（1）关于新房交易 GTV 和收入，贝壳认为浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易 GTV 和收入的计算存在严重遗漏。公司提供新房交易的通路有四条：一是链家门店；二是平台连接门店；三是新房销售团队；四是其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，遗漏了第三、四种方式。

（2）关于存量房交易 GTV 和收入，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，其计算的存量房交易 GTV 和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自 CRE 的外部套均价格进行模糊替代。

（3）关于门店数和经纪人数，做空报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于信息源不完整。贝壳 App 首页 “找经纪人” 功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 “新房” 频道的子页面里找到，而浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过 “找经纪人” 功能抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

此外，贝壳所发文章还显示，董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。公司一直并将继续致力于保持高标准的数据完整性、公司治理和内部控制，以及遵循美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用的规则和规定进行透明和及时的披露。

浑水做空报告立即引发了贝壳股价震荡。

受浑水做空消息影响，贝壳盘前一度大跌超 10%。不过，由于贝壳的积极回应，振奋了市场信心。当地时间 12 月 16 日开盘后，贝壳股价逐渐企稳，甚至一度拉升上涨超 14%。截止至 12 月 18 日，贝壳股价为 19.360 美元，涨幅为 5.73%。

那么浑水做空贝壳到底意味着什么呢？是浑水故意做空贝壳，还是贝壳真的存在作假的嫌疑。

在做空报告发布后，贝壳找房的股价并未受到太大的影响，贝壳的股价在短暂下跌之后又出现了大幅的反弹，这表明了市场对于浑水做空报告并不认可。如果想要了解贝壳的业务数据和财务数据，应该更清楚公司收入的真实定义，经纪人的真实定义，也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则，以及不同城市之间市场巨大的差异。

虽然贝壳的股价并未出现大幅地下跌，但是贝壳今年的股价持续走低依然是不争的事实。从上面的股市图我们可以看到，自 2021 年开始公司的股价就一直走势疲软，说明贝壳的情况确实已经不如之前那般理想。

BBAE 必贝投研分析师认为，关于浑水的做空报告有明显的恶意倾向，因为在房地产市场降温背景下，海外资本恶意做空中国房地产开发企业和中介企业，多半是为了套取股票收益，这是资本市场的一种不当操作。浑水做空贝壳，应该是抓到了贝壳公开资料的逻辑矛盾或财务、交易数据的可疑之处。贝壳在左晖去世以及近来疫情的影响下面临着巨大的业绩压力，所以可能存在着不少容易被人质疑的空间和机会。

但从目前贝壳对浑水做空报告的反驳声明来看还是比较有力的，无论是从浑水抓取数据口径偏差，还是尽调方法的不足都做了必要的反驳。另外，贝壳也表示愿意委托第三方审计机构并向其开放相关数据，以审计报告来说话。整体而言，贝壳的反应是积极、及时和不失策略的，估计对于稳定市场情绪会有积极作用。从目前贝壳股价反应来看，已经恢复了理性反弹。

关于贝壳的发展，如果此次遭受做空导致贝壳股价下跌过多，那么贝壳就会长期陷入低迷状态，从而失去一定的融资能力，那么贝壳从美国退市也不是没有可能，回归港股也是贝壳避免中概股风险的选择之一。

知乎用户 李燃末 发表

浑水这样的公司，大概率本质上仍然属于 “被动做空” 公司。何为被动？就是以旁观者的身份观察、研究哪家公司会玩完。浑水公司不具备让一家正常企业玩完的能力。

那到底有没有人有能力 “主动做空” 呢？当然有。

我们发财的秘诀就是不要学浑水，因为浑水没有把主动权抓在自己手里。

我们只需要研究能 “主动做空” 某公司的人午饭吃什么，晚饭吃什么，血压怎么样，心情怎么样，他喜欢什么，讨厌什么。当然，这个难度也有点大，天意高难测，人心隔肚皮。而且，我们不能只研究个大概，比如你预计主动做空者，肯定会在将来干掉某个公司或者某个行业，但你不知道他什么时候动手，甚至他自己都不知道。

我们把不准，并不代表别人也把不准。

话说回来，新东方要玩完，肯定有人比俞敏洪更早知道。

知乎用户 乘风破浪的爷爷​ 发表

贝壳从年初的 70 几跌到现在的 10 几。

在中概股普遍低迷的情况下，贝壳面临更多的是政策性风险，还真不是做空报告。而且贝壳现在一家独大，几乎就是垄断市场。

而且，就现在的态势来看。第四季度很多地方为了保证土地市场的稳定性，都用地方政府自己的平台去拍地托市了。

你要是弄个报告说有内部消息。政府有意建立房屋交易和租赁平台，来降低交易费率。又或者直接用政策把交易费率打骨折。可能远比什么做空报告有用。

知乎用户 股市连连看​ 发表

贝壳找房

知乎用户 小苹 发表

浑水公司正在做空贝壳，对此贝壳找房回应称，确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

同时表示，浑水因为不了解中国房产市场缺乏对贝壳业务基本认识和报表正确解读，并将在 24 小时内针对报告内容逐一拆解回复。

知乎用户 宏民​ 发表

浑水公司又对中概股公司出手了：浑水称: 我们认为这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡 (LKNCY) 一样。我们估计其第二季度和第三季度的收入数据被夸大了 77%-96%，新房总交易额（GTV）被夸大 126%，存量房交易额被夸大 33%。

受此影响，贝壳美股盘前下跌超 5%。

和之前瑞幸咖啡的不一样，混水这次的数据好像不那么可信，而且贝壳也发声明直接怼了回去，说的话也很硬气——贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知……

一直以来，中概股公司屡遭浑水等机构做空，有一些公司确实有问题，当然，也有很多纯粹是被动做空。中概股公司的确也应该争争气，把业务做实，保证数据真实，让别人挑不出刺，为中国科技互联网企业在美股创造一个新的形象。

知乎用户 伊芸 发表

这个基本上是实锤了。没什么可说的。浑水现在也是沿着国家政策在搞。基本上是无风险的。互联网公司数据印证实在是太方便了。随便一个普通投资者都能查到数据。下一个就看对不对快手动手了。这个世界最难造假的就是利润和现金，这个要实打实的进账，如果这个社会接受亏损的企业烧钱换取市场份额的打法可信的话，造假实在是太简单了。贝壳可谓是登峰造极了。跑到小区里找个单元楼开门店，2 天就关门。自己的门店，还出钱给他要他提高佣金比例。下沉到十八线城市走高佣金路线。也就是说现在贝壳都不以赚钱为目的了。生怕三四线城市做大了，拉低上海的业绩含量。企查查天眼查，高德地图。只能说这个世界终归是要回归香港股市模式的。只有香港经济上涨才是实实在在的上涨。现在这种眼花缭乱的造假手段已经不把老百姓的脑子当猪脑子用了。

知乎用户 碎碎念的杰哥 发表

来吧来吧

中概股这爹不亲娘不爱的，都来搞死算逑

知乎用户 时间荒原 发表

外资做空中国楼市吗？

感觉有点像。

贝壳二手房最大交易

属于官方钱袋

……

知乎用户 Tanlislee 发表

只要法律不完善，顶格处罚毛毛雨。做空一定是一门好生意，因为做数据总比努力经营来的容易。发展的道路上，必须经历的一环，这也就是为什么我们谈到发达国家的税务，法律为什么完善的原因。都是历史的经验和教训

知乎用户 谢丹​ 发表

一个互联网公司连：

不存在或者已经关闭的 “幽灵商店”

app 都无法正确更新。

还敢自称其它数据是真实的？

上面只是我逻辑，不代表浑水逻辑正确

知乎用户 爆料咖​ 发表

和瑞幸咖啡一样，这是一家存在大量欺诈行为的真实企业。

要知道” 苍蝇不叮无缝的蛋 “虽然至目前为止，谁真谁假我们无法得知。但通过浑水上次做空瑞幸咖啡大获全胜，便不难发现：他们每次似乎都是有备而来，这次提供了大量调研证据，如实地调研发现贝壳的佣金收入接近 2% 而不是贝壳公布的接近 3%；大量标注活跃的门店原来是幽灵门店和克隆门店……，还不能说明问题吗？

当然，要明白这个问题首先我们要弄清楚浑水是什么？做空贝壳的目的是什么？

浑水调研公司（Muddy Waters Research）[1] 是一家注册在美国的研究公司，针对在美上市中国公司发布质疑调查报告，2010 年由于成功猎杀数家中国公司，在资本市场名声大噪。

“浑水” 创始人卡尔森 · 布洛克 (Carson Block) 说，**这个名字源自中国成语 “浑水摸鱼”，意喻在美国上市的中国公司大多有各种问题。**那么这一次，显然是把贝壳当成了做空的猎物了。

当然，这事也不会这么简单便结束。因为瑞幸咖啡还没被做空之前，普通市民都觉得他这种补贴烧钱的扩张方式是不可能赚钱的。而贝壳不同，它的确是目前国内资金实力最雄厚，规模最大，交易金额绝对第一的中介公司。

并且通过贝壳的快速回复：我们坚决抵制做空，欢迎各种调查……! 也不难发发现，这场做空战争还有待后续，就让我们继续吃瓜吧。

参考

1. ^ 浑水公司 https://baike.baidu.com/item/%E6%B5%91%E6%B0%B4%E5%85%AC%E5%8F%B8/8706885?fromtitle=%E6%B5%91%E6%B0%B4%E6%9C%BA%E6%9E%84&fromid=1435471&fr=aladdin

知乎用户 摄影师韧韧​ 发表

这些靠不断融资发展起来的企业，简单来说就是 A 轮咱用 20% 股权融了 200 万，B 轮 20% 股权融了 500 万，C 轮融 1000 万，依次类推，不断的找下家进场。他们一般都以去纳斯达克撞钟为终极目标。说白了就是国内的投资者忽悠完了，忽悠外国的。

当然，还有一些细节问题，就是我国对股权套现这种事是强监管，所以一般都要忽悠到国外去然后把手里的股权变现。所以，这种企业的创始人不管牛怎么吹，目的就是奔着股权变现去的。

值得注意的是，我们中国的这些企业从天使轮到纳斯达克撞钟的速度都非常快，短短几年就完成了好几轮的融资。这当然是有猫腻的，他们都有一个类似 “数据部” 的部门，专门对付投资机构来评估，用来吹高股价。

只是这种简单粗暴的手法跑到美帝那里，人家也不傻，要么是跟你同流合污一起骗美国的股民，要么就是狙击你，把你做空。浑水公司就是后者。

其实大家都不是啥好鸟。事情就是那么个事情，也不是啥新鲜事情，咱用拉 shi 时间简单凑个热闹，现在提起裤子去搬砖了。

知乎用户 汇智动力 IT 学院​ 发表

浑水这名字起得蛮好的，虽然浑水摸鱼有很大投机成分，但由此带来的鲇鱼效应，足以给国内那些 “自欺欺人”“虚假财报” 的企业以足够威慑，一定程度上，在去泡沫方面颇有建树~

回顾浑水历次针对国内企业的做空行为，可谓喜忧参半，对于身正不怕影子斜的企业，只需淡定回应，坐等结果真相大白还我清白；而对于内心暗怀鬼胎的企业，言辞越是激烈，等结果证明人家所言非虚时，啪啪打脸真香现场。

都说 “苍蝇不叮无缝的蛋”，这里也奉劝每个企业都能诚信为本，万一被类似浑水这类的做空机构盯上，那人家是绝不会轻易撒手的，毕竟吃的就是这碗饭~~~

知乎用户 知行合一 发表

12 月 16 日，浑水发布针对贝壳的沽空报告。报告称，“我们之所以做空贝壳，是因为我们得出结论，该公司涉嫌系统性欺诈，据我们估计，将其新房总交易额（GTV ）夸大了约 126% 以上，并将其佣金收入增加了约 77%-96%。我们发现，贝壳向投资者报告的交易量、店铺数量和代理数量与我们从贝壳平台数月数据收集程序中的交易数据存在巨大差异。通过对贝壳门店的主要尽职调查 (包括实地采访和现场访问)，我们对调查结果进行了抽查，证实了这些差异。”

浑水还表示，贝壳在公司财报电话会议上经常重复的口头禅是 “做正确的事，即使困难重重”。事实并非如此。简而言之，我们发现了大规模欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。我们的实地调研发现了幽灵店、克隆店和通过关联经纪公司往返现金以增加收入的秘密计划。和瑞幸咖啡一样，这是一家存在大量欺诈行为的真实企业。
贝壳一度暴涨 13%
在遭到浑水公司做空后，贝壳 (http://BEKE.US) 发布声明称，确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。贝壳指出，浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在 24 小时内针对报告内容逐一拆解回复。
在被浑水做空后，贝壳盘前一度暴跌 10%，不过，开盘后，贝壳股价翻红，一度暴涨约 13%，不过，截至发稿，股价再度翻绿。

值得注意的是，美股开盘后，中概股集体反弹，百济神州一度大涨 15%，再鼎医药涨超 13%，晶科能源、天境生物、360 数科等集体大涨。

浑水多次狙击中概股
浑水公司自成立以来，做空了多家中国公司。
据统计浑水公司自 2010 年创立以来共做空超过 16 家中概股，包括分众传媒、新东方、辉山乳业、安踏体育，以及芝华仕沙发的母公司敏华控股等，其中 9 家已经退市。
其最近的两次中概股做空对象是跟谁学与欢聚时代。
去年 5 月 18 日晚间消息，做空机构浑水调研公司发布做空报告，称在线教育机构跟谁学（NYSE:GSX）至少 70% 的用户是虚假的，甚至可能达到 80%；营收情况也是如此。
对于做空报告，跟谁学做出回应：“我们很遗憾的发现，浑水的这份做空报告数据来源混乱，且充满了对公司业务的无知。”
11 月 18 日，浑水调研公司在其官网发布了一篇报告称，通过研究了欢聚时代近 1.5 亿笔交易，预期欢聚时代针对 YY 直播业务报告的营收中有近 90% 为伪造数据，数据显示，YY 直播有约 50% 的礼物打赏收入来自 YY 内部服务器，另外有约 40% 的收入来自外部机器人或者主播刷单。
而欢聚时代回应称，浑水的报告充满了对直播行业和直播生态的无知，报告中逻辑不清、数据混乱、以偏概全，包含了大量的错误。

如果你也是技术控，也在潜心研究股市里的技术操作，不妨关注公众号【庄股狙击手】，你会有更多的收获！

知乎用户 熊猫说股 发表

就像做空瑞幸一样，浑水公司 16 日晚突然宣布正在做空贝壳。

浑水 77 页做空报告指出，贝壳存在虚构收入、大量幽灵商店、克隆门店等问题。

“这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样。”报告中，浑水认为贝壳存在大量并不存在的 “鬼店” 和注册成不同分店但实则在同一办公地的“克隆店”，以此来虚报门店数量。

“我们在廊坊找到的 51 家链家店中，有 19 家是‘鬼店’。仅在这个城市，实地考察就表明贝壳将门店数量夸大了 59%。我们相信廊坊只是一个代表，类似的鬼店并不仅限一地。”

浑水同时质疑贝壳虚报中介人数。

报告称贝壳平台上被列为 “活跃” 的中介，在现实世界中门店关闭或不存在，贝壳声称在上海共有 2.1 万名中介，但第三方数据显示，其上海的中介公司仅有 9998 名员工。

据浑水估计，贝壳将新房销售总交易额（GTV）夸大了约 126% 以上，并将第二季度和第三季度佣金收入夸大了约 77-96%，存量房交易额被夸大 33%。

受此消息影响，当地时间周四，贝壳美股盘前一度大跌超 10%，不过开盘后贝壳的股价逐步企稳，甚至一度拉升涨超 14%，后回落至开盘价以下，当日股价震幅达 20%，收盘下跌 1.98%，报 18.31 美元 / 股，总市值 218 亿美元。

贝壳找房随即通过官方微信号发布反对声明，表示坚决抵制任何机构的恶意做空行为，浑水不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读，将在 24 小时内针对报告内容逐一拆解回复。

2010 年，浑水做空一系列中概股从此名声大噪；

2011 年，浑水做空在加拿大上市的中国公司嘉汉林业，报告问世当天，嘉汉林业股价下跌 64%，公司市值在两个交易日中蒸发了 32.5 亿美元。

2016 年年底，浑水转战港股，发布做空东北上市公司辉山乳业的报告，称后者为骗子，一文不值，2019 年辉山乳业黯然退市。

2020 年年初，浑水发布了长达 89 页的针对瑞幸的做空报告，不过这份报告是浑水转发的匿名报告，暗示该报告并非基于浑水自身的调查。

而此次发布的贝壳做空报告为浑水署名。

2018 年，链家蜕变为贝壳找房，做起了 “中介的中介” 的生意，核心业务是新房、二手房、租房交易。链家是嫡系中介，同时也接入了其他的中介。

2020 年 8 月，贝壳集团在纽交所挂牌上市，市值一度超过万科和保利的总和。

今年 5 月 20 日，贝壳找房创始人、灵魂人物左晖因疾病意外恶化而离世。

这是贝壳找房的一个重要转折点。

贝壳的收入来自三方面：和二手房相关的有销售的佣金、其他经纪公司的平台使用费、一些特许使用费和增值服务费；销售新房向开发商收取的佣金；包括家装和金融在内的其他业务。

2021 年第三季度，贝壳找房总收入 181 亿元，同比下降 11.9%；净亏损 17.66 亿元，调整后净亏损 8.88 亿元，去年同期净利润为 0.75 亿元。

文章链接：今日头条
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知乎用户 啦啦嘟嘟嘟啦啦嘟 发表

浑水这么多页报告的威力不及某办公室主任批个条子，能有啥影响

知乎用户 曾国藩小姐姐​ 发表

贝壳的回应让我想到了不久前的瑞幸咖啡。

一开始，面对浑水的沽空，**瑞幸否认了所有指控。**甚至受到回应刺激，当日盘前一度下跌超 8% 的瑞幸咖啡由跌转涨，最高涨超 3%。

与之同时，2 月 4 日，中金公司（CICC）发布最新证券研究报告，认为针对瑞幸咖啡的匿名沽空指控缺乏有效证据，并重申维持目标价盈利预测不变，维持跑赢行业评级。

这可是中金公司啊，国字头的…

结果呢？大家都知道了…

所以，贝壳的回应有一点说对了，浑水还不够了解中国的商业市场。

真相如何，让我们拭目以待！

我个人觉得浑水公司就像一直嗅觉灵敏的饿狼，其攻击性十足，然而在它发动攻击的背后却是冷血、详尽的尽调报告。

尽调是浑水的核心武器，这也是它在攻击中屡屡得手的原因所在。

包括：

1、查阅资料

2、调查关联方

3、公司实地调研

4、调查供应商

5、调研客户

6、倾听竞争对手

7、请教行业专家

8、重估公司价值

等八大尽调方法让浑水能够挖掘出隐藏极深的虚假商业秘密。

不管浑水这类的公司品格怎么样，但我觉得这个世界需要它的存在。

正式由于它的存在，才能为我们普通大众揭开了一些原本也许我们一辈子都发现不了的谎言。

附：近年来浑水做空中概名录

知乎用户 白居不易 发表

利益相关：贝壳小散。

简单看了一下浑水的报告，有很多基础性错误，不知道是不是因为不了解国内房产交易市场。

比如关于贝壳对圣都的收购，当时贝壳收购用的是换股并不涉及现金，但浑水报告里写收购是为了 “平抑资金”。这个算是很基础的事实性错误。

国内很多人知道浑水估计都是他们狙击瑞幸那次，但咖啡看门店能看出成交量和营收，房产交易能看出啥？观察一家门店能看出他们卖了几套房？大部分作业都不在门店进行，浑水这套常规做法在房产这块没什么意义。

而且浑水做空也不是每次都成功，之前还做空过安踏，反正是有枣没枣都打一杆。昨晚看了一下盘前先跌 10%，盘中最高涨了 15%，浑水这次做空算是砸了自己脚。

上午百观和 Sandalwood 这两家头部数据供应商也发了消息，他们的数据也都不支持这次浑水得出的结论。

百观：

北京时间 12 月 16 日晚浑水发布了针对贝壳的做空报告，声称用公开信息数据采集的方式收集贝壳平台的交易数据，通过该方法估算贝壳 “真实数据”，并宣称贝壳财报公布数据和“真实数据” 有巨大差距。

百观科技长期追踪贝壳平台的各个维度数据，百观跟踪到的对应关键指标比浑水的高。相较于百观跟踪数据，浑水追踪的 2、3 季度新房销售量和新房 GTV 低 43%，存量房销售量低 29%，存量房 GTV 低 20%，门店数低 17%。晚些我们会对浑水数据追踪方法论提供解读。

知乎用户 ababab 发表

贝壳有大问题，尤其是前段时间 ceo 意外死了之后，上市的黑料差点因为内斗爆出来。最后是高层出来事情才摆平，黑料我不能说，但你们别买贝壳。

要是黑料真的出来了，可能会有退市的风险，你们自己掂量吧。

知乎用户 爱国就要生三胎 发表

意味着，火上浇油，痛打落水狗，纸是包不住火的。

知乎用户 陈桑渊叔 发表

资本主义的铁拳爆打………

知乎用户 恋上你的吻 发表

贝壳好像还好，浑水做空虽然很成功但是也并不是次次都正确，每次都成功

知乎用户 毛神的房产论​ 发表

我发现一个特别耐人寻味的细节！

我把 77 页报告全读完了，主要的指控有三点

1. 营收造假
2. 门店数量造假
· 存在 Ghost stores（幽灵门店）
· 存在 Clone stores （克隆门店）
3. 经纪人数量造假

有趣的点在于，贝壳的回复：

划重点：不了解中国房产市场！

什么是中国房产市场特色？我第一感觉就是：

1. 营收造假 = 挂单
2. 门店数量造假
· 虚假门店 = 门店并网
· 克隆门店 = 同一实体店有 AB 两组人（双大店模式）
3. 经纪人数量造假 = 挂职

这就是贝壳说的 “你不懂”？

你细品。

知乎用户 一直住顶楼 发表

这属于不了解中国国情的，夸大数据 126% 在中概里算什么虚假……

知乎用户 菩萨畏因​​ 发表

这个浑水公司专盯着中国公司出手且鲜有失手，曾经在中国呆过很长时间的老板，很熟悉中国的那些门门道道，浑水这个名字也很有中国风。

原来公司在中国，听说被逼的干不下去了才回的美国。

这次怕是一做一个准，别说贝壳新房交易额夸大了，二手房交易额也在夸大。

且前景悲观，现在的政策就是不允许房产流动性大。

做空贝壳也算是给国内这些资本一个教训把。

知乎用户 紫罗畅想​ 发表

黄鼠狼专咬病鸭子。前几天交易了一次二手房，深刻的领略了北京中介的套路。

知乎用户 粉红色的浩哥 发表

浑水真会挑柿子。

最新的显示，贝壳三季度亏超 17 亿 ，减员 3 万。

最终贝壳三季报显示，第三季度净营收为 181 亿元（约合 28 亿美元），与去年同期的 205 亿元相比下降 11.9%，似乎略高于预期。但值得注意的是，在经历了 2020 年，以及 2021 上半年的盈利后，第三季度的贝壳再次陷入了亏损。

三季报披露的数据里，贝壳期内净亏损为 17.66 亿元（约合 2.74 亿美元），相比之下去年同期的净利润为 7500 万元。

不按照美国通用会计准则，贝壳找房第三季度调整后的净亏损为 8.88 亿元（约合 1.38 亿美元），去年同期净利润为 18.58 亿元。

不过，在贝壳前三季度 GTV（成交额）增长中，存量房交易总额明显大于增量房交易总额。

今年三季度，贝壳总 GTV 为 8307 亿元，同比下降 20.9%。

其中，第三季度新房业务营收同比增长 2.5% 至 113 亿元，新房交易 GTV 约 4101 亿元。前三季度，贝壳新房业务 GTV 达 1.25 万亿元，同比增长 37.0%。

存量房业务方面，第三季度贝壳该部分营收为 61 亿元，存量房交易 GTV 约 3,782 亿元。从前三季度看，贝壳存量房业务 GTV 为 1.70 万亿元，同比上升 25.7%。

今年三季度，贝壳实现佣金收入 53 亿元，较 2020 年同期的 79 亿元下降 32.91%。公司将这一变动归咎于现房交易 GTV 的下滑。报告期内，链家门店服务的现房交易 GTV 为 1853 亿元，较 2020 年三季度的 2857 亿元减少 1004 亿元。

贝壳称，由于现房交易净收入下降导致现房交易的边际贡献较低，以及链家代理商的固定补偿成本相对持平，公司三季度毛利率为 15.2%，较去年同期的 21.3% 下滑 6 个百分点。

截至报告期末，贝壳门店总数达 53946 家，经纪人总数 51.55 万人，同比增长了 7.9%，但较二季度的 54.86 万人下降了 6%。这也意味着，在三季度短短 90 天中，约有 3.31 万人离开了贝壳。

本来中概今年就很惨了，现在又来了做空机构做空，真的是雪上加霜啊！

贝壳季度利润表贝壳财务摘要贝壳股价行情链接

知乎用户 BT 财经 发表

文丨 BT 财经 青山白鹭

16 日晚，世界知名做空机构浑水公司称正在做空中概股公司贝壳。

据浑水公司出具的做空报告显示，贝壳将 2021 年二季度、三季度的营收夸大了 77%-96%，还认为其交易量、门店数量和中介数量都存在虚报问题。

16 日晚，**贝壳找房对浑水做空报告紧急发布声明，声明中称贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但是同时抵制各种恶意做空。**贝壳在回应中还称，浑水的报告系误读，浑水不了解中国市场，缺乏对贝壳业务的认知。声明还特别注明贝壳会在 24 小时内针对做空报告逐字拆解。

贝壳回应迅速稳定了市场情绪，16 日贝壳股价上涨超 14％，但是随后再度回落，至收盘贝壳股价下跌 1.98％，贝壳当日股价震幅达 20%。

浑水为何盯上贝壳

16 日，浑水发布了长达 77 页的做空报告。浑水在社交媒体上称，贝壳存在 “虚假收购” 和“幽灵店”等巨大骗局，而且夸大了第二季度、第三季度的新房销售的总交易价值(GTV)。

浑水还在社交媒体上指明：“贝壳存在巨大骗局，就像中概股企业瑞幸咖啡一样。”

浑水特别提及瑞幸，是因为 2020 年浑水做空瑞幸咖啡，质疑瑞幸捏造了财务报告和运营数据，是彻头彻尾的一场骗局，最终两个月后瑞幸承认财务造假，并于 2020 年 10 月从纳斯达克退市，目前一些美国的投资人仍在要求瑞幸赔偿投资损失。

值得注意的是，有报道称 2020 年浑水的瑞幸做空报告并非浑水调查完成，此次贝壳的做空报告浑水还特别署名为浑水公司。

浑水这次盯上贝壳，认为找到了贝壳骗局的 “切实证据”。浑水认为，贝壳的营收造假主要体现在虚报门店数量、中介数量和交易量。

浑水机构表示，贝壳向美国证监会提交的交易量、门店数量和中介数量和浑水调查的结果不符，浑水认为掌握了贝壳的实地门店情况，进行数据对比后，浑水认为证实了这些问题。

在做空报告中，浑水称找到了贝壳存在大量不存在的 “鬼店”，还找到了注册成不同分店但实则在同一办公地的 “克隆店”，浑水认为这说明贝壳存在虚报门店数量的情况。

报告中还特别举了几个例子。比如贝壳官网上的南昌市青山湖区的一个门店实际是废弃的房屋；另外还有河北省廊坊市的两处门店其实只有一家。浑水以此为证据，认为贝壳存在大量的不存在的门店，大概将门店数量虚报了 59%。

**浑水不仅认为贝壳门店虚报，还认为中介人数也存在虚报问题。**在做空报告中显示，贝壳平台上的多名中介，在现实中并不存在。浑水举例称，贝壳数据显示上海有 2.1 万名中介员工，但是根据三方统计显示，贝壳在上海的员工只有 9998 人。

**浑水认为，贝壳还通过表外投资推高佣金率。**据浑水调查走访发现，贝壳德佑的 “领航者计划” 会给年收入超过 250 万元的门店估值 10% 的现金进行投资，但是条件是该门店要接受更高的佣金率。浑水据此认为，贝壳通过抬高佣金率，用表外投资的方式美化营收。

浑水出手不是百分百成功

2010 年，美国人 Carson Block 创立了浑水公司。当时起这个名字，Carson Block 自认为自己是一名中国通，取的 “浑水摸鱼” 这个成语的寓意。因为浑水创始人 Carson Block 认为这符合中国商人的观念——为了赚钱而“浑水摸鱼”。浑水公司的宗旨就是揭露在浑水下的“真相”，同时以此做空获利。

在长达十几年与中概股企业的 “较量” 中，浑水早已形成了自己一套打法。

一位研究中概股的行业分析师认为，**一般浑水出具做空报告，肯定是盯上标的企业很久了，**在之前浑水会采用搜集证据，雇佣人员或派出人员实地调查、企业的上下游询问情况、咨询行业专家等等，随后再撰写成报告。

**分析师指出，因为浑水只会在自己认为的 “证据确凿” 的情况下，提前向券商 “借用” 股票并卖出，才会公布做空报告。**要注意的是，浑水做空一定是为了盈利，所以在出具做空报告前浑水会在股票买卖上做好周密的布局才会出手，如果标的企业股价大跌，那么浑水还会买回股票返还券商实现差价盈利。

据 BT 财经梳理发现，浑水公司自 2010 年以来，已经累计做空了 40 家上市公司，其中一大半为中概股企业，可见浑水确实 “不忘初心”。其中新东方、安踏体育、瑞幸咖啡、分众传媒都遭遇过浑水做空，目前已经有 9 家中概股企业因此退市，近年浑水还号称要转战港股。

但是浑水出手不是百分之一百可以成功，比如浑水做空中概股企业跟谁学就遭遇了强烈反击，跟谁学的股价随后并未受到很大影响。

另外浑水公司 2020 年底还做空过直播平台欢聚时代（YY 直播），特别是 YY 直播刚刚被母公司欢聚时代卖给百度后，浑水就质疑其业务欺诈。欢聚时代在 2021 年 2 月公告称，百度收购 YY 直播业务不受影响，浑水有关指控没有得到证实。

在更早些时候浑水做空中国芯片制造商展讯通信也并没成功，2011 年展讯通信遭遇浑水做空，但是展讯通信迅速发布澄清声明，股价随后反弹逆势上涨超过 30%。

在美国资本市场，一些企业被做空机构盯上已经习以为常，甚至连微软和苹果、IBM 等 IT 企业还 “兼职” 发布过做空报告 “监督” 市场。

如果企业自身没问题，那么做空机构会和上市公司形成一种微妙的平衡，让资本市场趋于良性发展，如果企业有问题，那么对一些投资人来说做空报告并不是一件坏事，反而能及时止损。

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知乎用户 从不毒舌可达鸭​ 发表

「我们之所以卖空贝壳，是因为我们得出结论，该公司涉嫌系统性欺诈，据我们估计，将其新房销售总交易额（GTV ）夸大了约 126% 以上，并将其佣金收入增加了约 77-96%。我们发现，贝壳向投资者报告的交易量、店铺数量和代理数量与我们从贝壳平台数月数据收集程序中的交易数据存在巨大差异。通过对贝壳门店的主要尽职调查 (包括实地采访和现场访问)，我们对调查结果进行了抽查，证实了这些差异。」

浑水你好好想想

你做空的可不是一个贝壳

你这要是真的，那恐怕做空的是中国经济了（大雾

知乎用户 毕可乐威 PGlev​​ 发表

意味着财务造假，对投资者来说，“财务造假” 是最令人头疼的事情。尤其是一个企业存心欺骗投资者的时候，会是一条流水线式的造假，我们这些普通人是很难分辨的。

那么，在现实的生活中，谁来替财务报表的安全把关呢？一般来说，是会计师事务所的审计人员。

就广泛的来说，是 “中概股” 危机。

所谓 “中概股”，就是指在美国上市，做中国业务的企业，像你熟悉的新浪、百度、搜狐，都是 “中概股”。

在 2010 年之前，美国特别欢迎我们中国企业去上市，因为中国企业差不多是高增长的代名词。

但到了 2010 年，美国著名的做空机构，浑水公司 (Muddy Water) 就开始质疑多家中概股公司，像东方纸业、绿诺科技等，指责它们财务造假。当时市场一片哗然，这些公司的股价狂跌。

不久之后，美国的证券交易委员会 SEC 就介入了调查。结果发现，有 30 多家中概股都有不同程度的 “财务造假问题”。比如说信息披露不完整、不真实，不符合交易规则，还有虚报利润、虚报收入等多种行径。

这样一来，一石激起了千层浪。2011 年，美国的券商盈透就宣布了一张黑名单，禁止自己的客户用保证金方式买入这些中概股的股票。

在这之后的一到两年之内，几十家中概股公司因为财务造假被退市或者停牌。你可以想象，这个事件让所有的中概股都受到了牵连，股价一蹶不振。

更加严重的是，这些财务造假事件在海外市场造成了一个印象——中国的财务报表不可靠。这对所有想去海外上市的中国企业，都有非常负面的影响。

知乎用户 刑天唐伯志 发表

哈哈哈哈哈，这是因为很多中国企业不熟悉美国的监管规则。

美国的监管机构叫 SEC，他监管通过两种方式：1、SEC 的日常监管，例如监管追踪操纵市场，但是，操纵市场不是从行为上追踪，而是从后果追踪。即是否有受害者。无论你怎么操作，如果没有受害者都不算操纵市场。

2、追究发现违规操作。例如私募基金规模不能超过多少，超过后必须申报，如果不申报就违规，例如郭某的 GTV 被罚款退赔高达 5.36 亿元。就是这类。

除了官方监管外还鼓励民间监管，鼓励民间发起集体诉讼和公开做空某股票。这种做空不属于操纵市场。

所以，在美国就出现了类似赏金猎人的专业做空公司，我们熟知的两大做空公司一个叫浑水，一个叫香椽。击垮瑞幸咖啡的就是浑水公司。

他们的手段很简单。先研读各大公司的报表，筛选出 100 个可疑公司，然后通过内部财务专家，律师研究，最终确定 10 家。然后召集外部律师，教授，会计师，对这几家公司进行研究，最终 确定 3 家。

这个时候，就会聘请私人侦探或商业调查公司对标的公司进行合法调查。例如组织 100 人买瑞幸咖啡买了回来，看小票，发现瑞幸的问题。

调查贝壳估计也是这个路子，找 100 个人去贝壳投石问路，获得一手情报后，认为确实做假了，这个时候，开始募集做空资金，设立私募基金。浑水公司因为名气很大，效益比较好，所以，他的募资能力会很强可能两周到一个月就能募集到几个亿美金的资金。然后，悄悄的进入贝壳的股票建立空仓单，一旦建仓完成，则立刻召开新闻发布会，发布做空贝壳的公告。这个公告一出，市场基本就会有所相应。原来持有多单的人会立刻止损或者获利了解，激进的会转手做空贝壳。

这就是首日为什么贝壳下跌 5%，当然之所以只下跌 5% 是因为有人在下面获利了解，还有可能是贝壳自己在低下护盘所至。

那下跌 5% 是个啥概念？如果是 1:100 融资，基金已经获利 5 倍。如果 1:50 融资基金已经获利 2.5 倍。

很多人说，贝壳没事儿，呵呵，这要看最终的情况，瑞幸最初嘴也很硬。

知乎用户 万林一木 发表

浑水公司正在做空贝壳，称贝壳新房总交易额夸大了 126％ 以上，这意味着什么？将带来哪些影响？

浑水调研公司（MuddyWatersResearch）是一家注册在美国的研究公司，成立于 2010 年 7 月，创始人为卡森 · 布洛克。

　浑水公司是一个极其有名的做空机构，它的做空报告一出，往往相关个股的公司就会出现一定程度的下跌，甚至是直接跌到停牌。那么你知道浑水公司是怎么盈利的吗? 浑水公司的盈利模式是什么呢?

浑水公司的盈利模式是什么?

　　浑水公司的盈利模式就是寻找问题公司，然后融券或者是买入看跌期权，接着发布相关报告曝光，最后获利出局。因而它的主要操作模式其实就是构建一个看空的仓位，然后发布相关消息，等投资者出逃之后，它将坐收渔翁之利。对此，我们能发现浑水公司其实能帮助整个金融市场实现去劣留良，消灭大量的问题公司。


一般情况下，浑水公司在发现一个公司业绩有问题的时候，他会进行如下的操作：

　　【1】研究该公司本身的问题，然后做出相关的调查报告。

　　【2】向相关券商进行融券，并且配置比较多的仓位。

　　【3】发布调查报告，曝光这家公司的经营问题。

　　【4】在这家公司股价大跌之际，进行融券与相关看空期权的平仓。

　　通过这样的操作，浑水公司能在整个环节中获取利润，实现盈利。

浑水公司自 2010 年创立以来共做空超过 16 家中概股，包括绿诺科技、分众传媒、新东方、辉山乳业、安踏体育，以及芝华仕沙发的母公司敏华控股等，其中 9 家目前已经退市。也就是说浑水股市的职业水平是 9 比 16，成功率大约是 56.25%，我不知道浑水公司的盈利能力处于什么行业水平，还请这方面行家分享一下。

卡森 · 布洛克：最喜欢的做空标的具有 “3L” 特征

去年 4 月，浑水创始人卡森 · 布洛克接受了《每日经济新闻》记者（以下简称 NBD）独家专访。以下为卡森 · 布洛克专访的节选。

NBD：你们当时为什么会决定发表这份关于瑞幸的匿名报告？哪些因素让你们觉得这份报告是真实可信的？

卡森 · 布洛克：我们和匿名报告的作者取得沟通，他带我们参观了一个他存放调查信息的数据室。通过对数据的复审，我们相信他在研究中付出了大量的努力，他的研究非常详细，因此我们认为他的结论是可信的。

NBD：事实上，在 1 月 31 日做空报告发布之后，初期瑞幸股价并没有大跌，你们怎么看？是否还对自己的报告有信心？

卡森 · 布洛克：研究报告得出 “瑞幸是一个重大骗局” 的结论，但投资者是否相信这份报告则取决于投资者本身。我们认为，瑞幸多数大股东基本上是相信这份报告的真实性，但他们当时认为这无关紧要。中国几乎没有针对这类造假事件的强制处罚行动，所以瑞幸的大股东可能认为持有该公司股票没有风险。

（注：4 月 10 日，上海三中院就一起违规披露重要信息罪开庭审理，判处某上市公司时任董事长、董秘兼财务总监等四名被告人有期徒刑一年至拘役三个月，并处罚金不等。在新修订的证券法中，亦新增信息披露和投资者保护专章，以切实保护投资者的合法权益。）

NBD：在做空爱奇艺的过程中，浑水扮演着什么样的角色？在中国，这份做空报告被指用户数据不准确、报告不专业，对此怎么回应？

卡森 · 布洛克：有非常多的证据表明，爱奇艺严重夸大了它的用户和收入数据，公司对这些证据提出了异议，我对此毫不意外。这种情况下，公司继续辩解对事情也不会有更大的负面影响，尤其是考虑到该领域并没有对此有明确的监管处罚措施。

（注：爱奇艺方面已公开回应称，作为一个负责任的上市公司，所披露的所有财务和运营数据均是真实的，符合 SEC 要求，公司对于所有不实指控，坚决否认，并保留法律追诉权力。且公司已了解并审查了 Wolfpack Research 于 2020 年 4 月 7 日发布的做空报告，认为该报告包含大量错误、未经证实的陈述以及与爱奇艺有关的误导性结论和解释。爱奇艺强调，公司一直并将继续致力于保持高标准的公司治理和内部控制，以及按照美国证券交易委员会和纳斯达克全球精选市场的适用规则和条例进行透明且及时的披露。）

NBD：浑水在 2018 年 6 月就曾发布针对好未来的做空报告，但当时并未给好未来带来重大影响，好未来股价还有所回升，近日好未来发布公告称员工行为不当，对此有何看法？

卡森 · 布洛克：这种说法是不正确的。好未来的股价曾经确实大幅下跌了，而后来大部分的股价回升是因为大多数股票β系数介于 0.5 到 1.5 间，属于正常回调，我们揭露了好未来的造假行为，但投资者是否相信这份报告则取决于投资者本身。

NBD：据浑水官网介绍，浑水发布商业欺诈、会计欺诈和基本问题三种研究报告，但我们仍然好奇浑水具体是如何选择做空目标的？

卡森 · 布洛克：我们最喜欢的做空标的具有 “3L” 特征：大的、流通性好的、存在欺诈的（Large、Liquid、and Lying）。

NBD：浑水事先怎么判断一家公司是否存在问题？会采取哪些方式展开具体调查？

卡森 · 布洛克：我们的做空流程可以参见《巴伦周刊》和《机构投资者》的报道。具体包括大量的实地调查、访谈、现场参观和对财务报表的深入分析。

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知乎用户 雷哥说​ 发表

著名做空机构浑水公司高调宣布看空中国最大房地产中介链家的母公司贝壳找房。浑水称，贝壳存在五宗罪，包括虚增收入，虚增门店数量，克隆门店，虚假收购，虚增经纪人数量。受此的影响的贝壳股价盘前大跌分之十但是盘中最高一度涨分之 14。浑水为什么要屡屡出手做空中概股，被浑水盯上的贝壳能否逃过一劫呢？

浑水公司是一家专门做空中概股的机构，通过揭露某些不良上市公司的造假行为造成股价大幅下跌，做空牟利。从 2010 年成立以来，浑水公司已经狙击近 20 家中代股，其中有做空成功，被逼退市的徽山乳业，瑞信咖啡等公司。也有做空失败，股价只多做了以下的安踏新东方等公司。

浑水成立于 2010 年 7 月，创始人卡尔森 · 布洛克，毕业于南加州大学，主攻金融辅修中文，后攻读了芝加哥肯特法学院的法学学位。他 2005 年来到上海，就职于一家美国律所; 2008 年创办了一家仓储物流公司。2010 年，卡森对在美国上市的中国公司东方纸业拜访时看到，公司废弃的大门、陈旧的仓库宿舍以及无所事事的工人与财报描述大相径庭，公司库存也基本是一堆废纸。于是 2010 年 6 月 28 日，他召集了一批熟悉中国商业规则的人，在香港成立了 “浑水公司”(Muddy Waters Research)。“浑水” 这个名字取自中国谚语 “浑水摸鱼”，这个词简直一语双关: 既是指公司专门调查在资本市场里 “浑水摸鱼” 的公司，又指 “在浑浊的水中更容易摸到鱼”，先把水搅浑，然后再通过借券卖出的方式获利

做空案例

根据《中国经济周刊》整理的数据，截止 2019 年 7 月，浑水共狙击 15 家企业，结果大致有三。一是摘牌退市，二是股价拉低，三是短暂波动后重回升势。

东方纸业
2010 年 6 月底至 7 月 22 日，浑水公司连续发布了六份针对东方纸业的报告，报告称东方纸业涉嫌严重的诈骗和造假行为，涉嫌资金挪用、夸大营收和资产估值、毛利润率等。浑水公司给予东方纸业股票 “强烈卖出” 评级，目标价低于 1 美元，而当时东方纸业的股价为 8.33 美元。这份报告在市场上引起巨大反响，东方纸业股价在随后的一个交易日重挫 13%，日成交量接近前一天成交量的 7 倍多。7 月下旬，东方纸业董事会宣布，联合法律事务所 Loeb、德勤等机构，就浑水的质疑展开独立调查。在经过近 5 个月的调查后，东方纸业董事会审计委员会于 2010 年 11 月 29 日公布了联合独立调查结果，全面否定了浑水的质疑。公司反击称浑水发布做空调查报告源于索贿未果，没有任何证据证明东方纸业挪用投资者资金，虚报营收，虚报员工数量，或虚报前十大客户关系。尽管东方纸业对于浑水的 “空袭” 一直予以积极回应，但一直未彻底打消市场质疑。该公司股价从 2010 年 6 月 28 日的收盘价 8.33 美元，到 7 月 2 日已下跌至 1.5 美元，跌幅超过 80%，市值损失 1.7 亿美元 。
绿诺科技
2010 年 9 月份开始的。因为当时浑水公司看到了《巴伦周刊》上的一篇文章中提及绿诺 “已经换了三个审计师，四个首席财务官，并两次调整以往的财务报表数字”。11 月 10 日，浑水发布了一份长达 30 页的研究报告，质疑绿诺科技伪造客户关系、夸大收入以及管理层挪用上市融到的资金等。绿诺科技的股价很快大幅下跌，随后一家美国律师事务所对绿诺科技发起了集体诉讼。该律师事务所称绿诺科技向 SEC(美国证券交易委员会) 递交的 2009 年年报与公司向中国审计机构递交营收存在严重不符。最后，在绿诺科技承认两份客户合同造假的前提下，纳斯达克向其发出了退市通知 。
中国高速频道
2011 年 2 月 4 日，浑水公司发布一份针对中国高速频道的研究报告，质疑该公司蓄意夸大盈利能力，还对给出 “强力卖出” 评级，目标价为 5.28 美元，并声明将直接参与做空这只涉嫌 “造假” 的股票。研报发布当日中国高速频道便暴跌 33.23%，报收于 11.09 美元。5 月 19 日，纳斯达克交易所 (Nasdaq) 否决了中国高速频道 (代码 CCME) 的复牌申请，中国高速频道被清理至粉单市场交易 。
多元环球水务
2011 年 4 月 4 日，浑水公司发布对多元环球水务的做空报告，称其存在财务问题，导致多元环球水务停牌。2012 年 6 月 2 日，纽交所宣布，将多元环球水务的美国托存股摘牌 。
分众传媒
2011 年 11 月 21 日，浑水公司发布公告认为分众传媒虚报 LCD 屏数量、内幕交易等问题，当日股价跌幅一度高达 39.49%。此后到 2012 年 2 月 9 日之间，浑水又再陆续发出 4 篇报告。分众积极回应，双方五度交锋，分众传媒的股价逐渐反弹。尽管击退了浑水，但是分众传媒还是决定通过私有化退出纳斯达克。2012 年 5 月，分众传媒宣布完成私有化，并停止在纳斯达克市场交易 。
新东方
2012 年北京时间 7 月 17 日晚间，新东方于美国时间周二盘前发布 2012 年度四季度财报，在财报中称公司于 7 月 13 日收到美国证券交易委员会 (下称 SEC) 关于其可变利益实体 (下称 VIE) 股权变更的调查函。新东方股价随之应声而落。周二收盘报 14.62 美元，较前一天下跌了 34.32%，更令人意想不到的是，就在第二天，浑水公司在网站上发布了一份近百页的研究报告，并配有与新东方首席财务官的通话录音等材料，强烈建议投资者卖出新东方的股票。浑水公司对新东方的主要指责是刻意隐瞒加盟店信息、营业收入财务造假、税收减免不合理，以及审计出现漏洞等。新东方股价随后应声下跌 5.12 美元，股价跌破 10 美元，报 9.5 美元，跌幅为 35.02%。两日累计跌幅 57.32%，创五年新低。截至 7 月 26 日，新东方收盘价为 11.72 美元，比消息公布前的股价跌去近半，投资者依然损失惨重 。
网秦
2013 年 10 月 24 日浑水公司发布了对中概股网秦公司的一份长达 81 页研究报告。报告中对网秦给予了强烈卖出的评级。浑水公司认为网秦公司 2012 年在中国安全领域市场的收入中有 72% 是虚构。浑水公司表示，经研究后估算网秦公司在中国的市场份额为 1.5% 左右，而不是网秦公司提及的大概 55%。浑水还估计网秦在中国的付费用户不足 25 万，而不是网秦所声称的 600 万。针对网秦公司的安全产品 Antivirus 7.0，浑水认为对消费者不安全，网秦在保护用户数据隐私方面做得不够。对网秦在国际市场上的收入浑水也提出疑问，还认为网秦来自 IPO 的现金流不可能发生，理由是中国对于外汇的管制。 受此影响，网秦股价周四盘中一度暴跌 60% 以上，收报每股 12.09 美元，跌幅达 47.16% 。
辉山乳业
2016 年 12 月浑水公司发布两篇报告，报告中指出辉山乳业公司的牧草供应来源存在一定的问题，公司在财务方面涉嫌夸大利润和资本开支，而这些指控并非空穴来风，而是来自于投资机构的调查员于 2014 年访问了 7 个牧场所搜集到的证据。在 2017 年 3 月 24 日，辉山乳业股价暴跌近 90%，30 分钟之内市值蒸发 300 多亿元，当日收盘仅剩 56.6 亿港元。随后，各大银行开始对辉山乳业就此事开展审计调查，调查结果表明，辉山乳业公司在 2017 年 3 月 17 日，通过租赁融资 2.5 亿元，这也恰恰表明其公司内部的种种弊端，同时也让辉山乳业进入停牌阶段 。
安踏体育
2019 年 7 月 8 日，浑水公司发布了首篇有关安踏体育的做空报告，报告中提到安踏体育与分销商的关系处于黑色地带，经营利润上涉嫌作假，由此来质疑安踏体育的财务状况。该报告一经发出就让安踏体育股价盘中跌超 8%，午后更是宣布停牌 。
瑞幸咖啡
2020 年 1 月底，浑水公司发布沽空报告，指出瑞幸咖啡在经营数据上存在作假和欺诈行为，夸大了门店商品的销售量，将 2019 年 Q3 和 Q4 季度的每日商品销量至少夸大了 89% 和 88%。同时，又通过夸大广告支出，虚报除咖啡外其他商品的占比来掩盖单店亏损的事实。
2020 年 4 月 2 日，瑞幸咖啡在 SEC 公布文件显示，公司过去的确存在造假行为，在 2019 年 Q2 至 Q4 虚假交易 22 亿元。受此影响，瑞幸盘前跌幅已超 80%，每股由 26.2 美元降至每股 4.11 美元。
北京时间 2020 年 5 月 18 日晚间消息，做空机构浑水调研公司发布做空报告，称在线教育机构跟谁学至少 70% 的用户是虚假的，甚至可能达到 80%; 营收情况也是如此。

欢聚集团
2020 年 11 月 18 日，浑水调研公司在其官网发布了一篇报告称，通过研究了欢聚时代近 1.5 亿笔交易，预期欢聚时代针对 YY 直播业务报告的营收中有近 90% 为伪造数据，数据显示，YY 直播有约 50% 的礼物打赏收入来自 YY 内部服务器，另外有约 40% 的收入来自外部机器人或者主播刷单。受此影响，导致欢聚集团股价异常波动 。

知乎用户 中环闲聊 CFA​ 发表

昨天浑水发布了针对贝壳的沽空报告。三个要点：

其一，财务造假虚增收入。新房总交易额（GTV ）夸大了 126% 以上，并将其其二、三季度佣金收入增加了约 77%-96%，存量房交易额被夸大 33%。

其二，虚增交易量、店铺数和佣金率。贝壳向投资者报告的交易量、店铺数量和代理数量与浑水从贝壳平台数月数据收集程序中的交易数据存在巨大差异。

其三，虚假收购。浑水称发现了大规模欺诈行为，包括看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。

为啥盯上了贝壳？

从今年十月开始，贝壳的坏消息就接踵而至，一直处于阴霾。先是裁员数百名员工，之后又出现大幅度关店，第三季度营收下滑并亏损 17 个亿，如今又遭遇做空。

再结合贝壳今年股价的跌势，缩水近 8 成，可以看出目前所面临的困难以及行业风向。

贝壳是靠楼市吃饭的。房地产市场处于下行通道，尤其在一线城市，低迷态势还没能缓解。根据克尔瑞的数据，前三季度国内累计土地成交面积大幅下滑，金额同比下降 8%，第三季度更为严重，最严重的一线城市成交量环比下滑 89%，同比降幅也达到了 79%。9 月份，整体土地市场成交的溢价率降到了 3.9% 的历史低位。

这对以二手房和新房交易为主营业务的贝壳冲击颇大，政策转型下，中介市场也面临深度调整。肥肉在以肉眼可见的速度急速缩小，但入局的玩家太多了，除了传统中介品牌和贝壳、安居客平台类公司，互联网巨头下海抢食，不少地方还相继推出官方平台，掀起 “去中介化” 的浪头。

行业如此，再加上灵魂舵手左晖的离开，贝壳内部在高层博弈、战略决策、利益资源分配等方面都承受巨大波动。僧多肉少，压力山大，之前扩张有多猛，现在裁员闭店就有多剧烈，贝壳收缩规模成为没有办法的办法。

回顾下贝壳三季度的财报。尽管出现业绩下滑，但得益于行业沉淀和技术精耕，贝壳的表现仍优于市场整体情况。根据数据，第三季度全国二手房市场 GTV 同比下降 41.6%，全国新房商品房市场 GTV 同比下降 14.1%。同期贝壳二手房交易和新房交易的 GTV 都明显低于市场跌幅，同比下降幅度分别为 36.8% 和 2.5%。

第三季度贝壳亏损超过 17 亿元，剔除股权激励等调整后还是亏损了 8.88 亿元。毛利率连续三个季度下降到 15.2%，环比下滑 7 个百分点。

可以看出，浑水确实是挑了一个风卷残云的时间点。这也符合浑水的一贯作风。主要以财务造假的罪名打击公司，叠加行业下行风险，有些机构会避险离场或者大规模减仓等操作。而且现在还处于中概股动荡不安的时期。

浑水的指控是否合理？

由于没有做过实地考察验证，所以我只是吃瓜群众，对浑水的报告聊聊自己的想法，不构成任何投资建议。

浑水编写了一个程序来收集贝壳平台上的交易数据，然后通过实地采访、实地考察和实体店检查等方式，对结果进行抽查。

我没有网上抓数据的经验，不过浑水爬出来的成交的房产套数，然后乘以该城市的平均房价，没有第三方数据的支撑，这种方式恐怕存在较大偏差。消费品行业和房地产行业差别较大，比起之前蹲点瑞幸门店的数据，可信度是不是要打个折扣？

浑水还指出贝壳存在虚假收购，用虚假交易向股东转移资金，并烧掉不存在的现金余额。这是公司财务造假常用的手段之一。文中提到的例子：

贝壳斥资 80 亿元人民币收购了家居装修服务提供商圣都装饰。然而，圣都装饰仅在几个省份运营，许多分支是 2021 年设立的。作为可比较的对象，在今年 6 月贝壳收购圣都时，上市公司东易日盛装饰集团的市值为 25 亿元人民币。准备二次上市的土巴兔 2020 年营收 6.15 亿元，估值也离 80 亿相差甚远。

对此我也有些疑问。根据现阶段的公开资料，圣都的去年 40 亿左右，利润 2 亿，80 亿的收购价格确实有点贵，而且超过了去年一整年贝壳的利润。这个收购项目的定价和收购目的，需要贝壳澄清。

贝壳发表声明：确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

声明中指出浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在 24 小时内针对报告内容逐一拆解回复。

不过，当年瑞幸咖啡回应时也是坚决否认报告中的所有指控，表示报告中的论证方式存在缺陷，报告中包含的所谓证据无确凿事实依据，且报告中的指控均基于毫无根据的推测和对事件的恶意解释。最后瑞幸自身交易造假行为的披露无疑对此前的言之凿凿打了脸。

我们坐等贝壳拿出证据，也希望贝壳别让大家失望，别前脚入选北大管理案例库，后脚就被剔除。

关注公众号：中环闲聊

知乎用户 毛琳 Michael 发表

浑水这家公司相当有意思，公司的名字来源于成语：浑水摸鱼。所以你就明白这家公司特别的地方，第一它专门猎杀中概股的投资机构（瑞幸就是被它猎杀到退市的），第二它的老板卡尔森 · 布洛克是一个中国通，他毕业于南加州大学，主攻金融辅修中文，他 2005 年来到上海，就职于一家美国律所，中国话说的贼六。贝壳今天已经发了声明，那还有什么疑问呢？

一、贝壳没有解答的事

浑水的做空非常的专业，而且做为一个中国通，浑水某种意义上代表了一部分苍蝇的动态，但是对于浑水出了 77 页的报告，贝壳用了公众号不到 2000 字来解答，明显二者置信度不在同一个层面。

在公众号贝壳有哪些内容没有正面解答呢？

1、贝壳有没有虚假收购交易？

在浑水的报告中，贝壳对中环互联，圣都装饰的超过 80 亿收购但实际公司市值只有 25 亿，如何解释？300% 市值的收购在上市公司比较高，行业平均溢价是 50%，

2、有没有虚构门店数？浑水指出门店数作假有两个维度：线上系统 + 线下走访，系统或有误差，但是线下门店走访肯定不会有问题，廊坊和厦门 40% 的幽灵门店，海口 32% 的幽灵门店是线下调研走访来的，不要小看浑水，浑水为了蹲瑞幸，用几百个学生兼职坐在瑞幸门店数人头数了四个月，这份毅力没有更强势的证明根本过不去。

二、浑水的质疑

1）虚增 GMV 和收入。通过技术模型、根据实地工作和经纪人访谈，GMV 被夸大了 126%。

2）虚增门店。在第二季度末报告的总商铺数至少虚增了 23%，廊坊 51 家链家店铺中，19 家是 “幽灵商店”，厦门和海口，41% 和 32% 的链家店是克隆的，北京 9% 的链家店也是克隆的。

浑水公司做空的公司

3）抬高收购金额。对中环互联的收购价格，圣都装饰被抬高，东易日盛的市值为 25 亿元人民币。但贝壳花了 80 亿收购，剩下的 55 亿难道被贝壳瓜分了？

4）虚增经纪人来虚增收入和成本，浑水研究了上海贝壳，它声称拥有 2.1 万个经纪人。但工商查询显示只有 9,998 名员工。

浑水拿出了 77 页的做空报告，贝壳也请拿出 10 页的报告吧！

知乎用户 懒回顾​ 发表

空不空的不知道，但是国外公司不懂国内房地产市场这句话我是信的

知乎用户 离歌轻啼 发表

才 126% 你看不起谁呢？

知乎用户 上书房 发表

已知中国的房地产市场是重要的支柱型产业，

市场足够大，

单价足够高，

商业价值足够巨大。

但是，市场再大，落实到财务上，真实的财务数据必然建立在实际交易的数据基础上，而实际交易的数据又必然建立在贝壳真实房源数量的基础上……

那么问题来了，

诸位买房租房多多少少经历过，在贝壳上看中一套房源，你跟中介一联系，对方大概率会告诉你，这套房没有了……

连房源的真实都保证不了，那支撑所谓财务的客观基础是不是就有待商榷了？

当然了，那是投资人的事，跟老百姓无关。

但跟老百姓有关的是，当买家看中了某套房，给上面的中介打过去电话时，另一个故事开始了……

中介可能告诉你有，可能告诉你没有，接下来就是跟你核实需求，除了这套房子，最重要的是向你推荐别的房子。

可是你在网站上看了那么多套，明明喜欢的、看上的是这套……

你一定会特别疑惑，为什么我看中的房子，明明挂在上面，事实上却不存在。

整个平台，到底有多少房源是假的？是作为广告位存在吸引消费者的？

而往往，这些挂在上面的房子看上去品质又特别好。

我们不妨大胆点想象，贝壳为什么需要那么多线下品牌和门店？多的地方甚至一条街能同时有两家？

既然挂着那么多不存在的房源，一旦买家感兴趣打了中介的电话，那么是不是意味着中介就开始利用信息差两头吃的套路了？

庞大的交易额是不是建立在这个基础上的？

完美的闭环，对消费者来说，无用的在线平台既成为引流的工具，同时也是吸引投资者和想卖房房东的门面。

而对消费者来说，最有价值的和最渴望的是看到真实，也是因为真实才感兴趣，才给中介打电话。

可是，这只是另一个计划的开始。

买房租房，是每个家庭最重要的事之一，希望贝壳能够改进，以真实面对真实，不要枉费大家对你的信任。

至于其他的，各位可以现身说法。

知乎用户 学说投资 发表

浑水公司以做空某些上市公司为生。

这是一条大鳄，被咬住了一般情况下要掉一块肉。

浑水瞄准的公司一般都会在财务上抓到把柄，浑水这几年以做空中概股为主。

报空的上市公司，近期的股价会有一定程度的下跌，建议投资者在趋势变坏时做好风险控制。

知乎用户 话不投机半句多 发表

做空是个好机制，外国韭菜不是那么好割的。

知乎用户 猪猪侠 发表

中介配合开发商做多交易，套出房贷，再利用后期时间差找到真正的买家

这在以前很多很好操作

但现在不行了

买卖 1 套房要经过十几个部门审核，尤其是政府部门审核

那为何还会夸大交易，那就是系统漏洞或假交易

喷

另外房产交易数据这么轻易被浑水公司调查到

国内企业的信息大部分都不保

这就是上市公司的弊端，用了人家的没成本的钱，就要被监督和被搜查

知乎用户 金陵小老头​ 发表

这事儿有什么好吵的？

都是真数据就来句：欢迎做空，亏死你

真金白银往里面砸，就算用舆论引导也是暂时的引导股价

兜里没屎，掏出来看看就完了

贝壳不会说自己的数据涉嫌国家机密吧……

知乎用户 庄见愁财经 发表

仔细看了一下。
虚假门店的调查应该是可信的，实际就是关掉或者搬走的店在线上没有撤销，结果导致线上看到的门店数虚高。希望贝壳能给出有诚意的回复。
对于收购中环的质疑那段说实话我没看懂，请懂收购的高手来解释。
收购圣都的 80 亿确实当时就引起质疑。圣都大约营收 50 亿，利润 2 亿，即使按照目前 50% 的增速，这个价格肯定不算便宜。
成交量的估计才是最核心最影响股票价值的。大概的方法是通过网页抓取成交量，用城市均价来乘。这两个估计都很容易有很大偏差，还有个很大的问题。根据抓取的信息，可以直接抓取到成交价，加起来就是总成交量。但是浑水却只统计成交的房产套数，然后用该城市的平均房价来乘，额外增加了巨大的潜在误差

如果你也是技术控，也在潜心研究股市里的技术操作，不妨关注公众号【庄股狙击手】，你会有更多的收获！

知乎用户 发现报告官方号​ 发表

2018 年，链家蜕变为贝壳找房，做起了互联网中介的生意。

2020 年，贝壳上市，这个把房产中介和互联网结合起来的平台，备受关注，市值一度超过万科和保利的总和。

转折点出现在 2021 年。内部，创始人、灵魂人物左晖离世；外部，房地产行业不景气，房产交易遇冷，又遭遇反垄断调查；股价，春节过后，从超过 70 美元的高点最低下跌至 15.15 美元。

内交外困中，唯一能够贝壳带来慰藉的是，上半年业绩还不错，收入和净利润分别同比上涨 64.6% 和 35%。

好势头并没能延续，进入第三季度，贝壳一举亏损 17.65 亿元。

行业下行叠加政策加码，“房住不炒” 基调下市场遇冷

上半年，房地产调控政策密集出台，累计调控措施超 300 次，重点城市相继颁布条例，推进楼市精准调控，叠加疫后宏观经济下行，行业进入寒冬。

中央及地方措施不断，规范房地产交易市场及经纪业务。二手房价格指导政策通过限制房价及贷款，行业供需端热度均降，以一线及新一线城市为主，并向二三线渗透，目前已有 10 余个城市试点或推广此措施，深圳作为先行者，措施落地后的二手房交易量走低趋势明显。

同时二手房市场降温会向新房市场传递，不利于新房去化。

新房市场体量巨大发展稳健，二手房市场规模仍增。

19 年全国新房交易 GTV 为 13.9 万亿，22 年新市场预计仍将达到 15 万亿元，满足房产经纪行业未来发展。经纪商新房交易渗透率持续提升，2024 年预计超过 40%；二手房交易市场短期遇冷明显，但行业调节及信贷等政策调整后，未来增长空间仍在，同时经纪行业在二手房市场持续保持较高渗透率，发展预期不减。

2020 年贝壳新房及二手房交易服务营收占比接近 98%，且两者占比相近，是公司生存根基。

主业竞争趋势渐热，巨头纷纷布局。

阿里巴巴、字节跳动及京东等公司都逐渐布局房产经营业务。阿里巴巴自 2010 年起与口碑网开展合作，去年同易居推出天猫好房；字节跳动自 2019 年 8 月起，收购 7 家相关公司，逐渐发展经纪业务；京东于 2017 年上线京东房产，并于去年开启中介化业务。

巨头的 “互联网 + 金融 / 房地产” 模式对于贝壳而言竞争力不容小觑，巨头拥有强大的产业基础及拓展能力，贝壳主业维稳诉求随巨头布局而增加。

“稳” 成为房地产金融主题，开源节流降本过冬。

9 月 29 日央行等召开的房地产金融座谈会上，“稳” 依然成为主题，长期视角的行业基本面仍较为坚实，同时贝壳财务及业绩情况仍相对稳健。而自 2017 年起，国家对于互联网金融管控趋严，贝壳金服为房产交易中买卖方的短期资金周转需求、拓店资金需求等提供服务，在行业下行及政策环境趋严时，贝壳金融业务经营模式将备受考验。

行业环境大幅变化之际，贝壳整体经营业绩未出现巨大下跌，主动节流成为选择，同时保持房屋销售所延伸的装修业务，资源整合、降低成本，聚焦主业并深耕优势领域，度过行业冬天。

【发现报告】专业研报平台丨收录海量行业报告 / 券商研报丨免费分享行业研报

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具体是否像浑水说的那样，我们一起静待贝壳自己的回复！

知乎用户 观星老道​ 发表

事体莫须有，墙倒众人推。

知乎用户 首付之外皆泡沫 发表

分享红利，不是一件容易的事情 —– 王海，境遇很像实名举报者、反腐者，总要夹着尾巴做。

浑水不信邪，挺好，祝顺利。

知乎用户 X.P 讲地产运营​ 发表

贝壳是什么？美国有个 Century21，中介行业中特许加盟的鼻祖，贝壳可以理解为中国版的特许加盟界盟主

而且，在 2017 年的时候，内地的 21 世纪不动产实际上已是贝壳系，只是双方在品牌和运营上各自保持独立。

就这样的一家中介平台公司，浑水还想用做空瑞信的方式来做空他，只能说，很傻很天真……

这次浑水估计摸不到鱼还得亏点米

贝壳目前股价稍有回落，但感觉蛮强势，仍然坚挺跟贝壳这个自信回应，也是有关呢。

之前跟加盟贝壳的几位朋友交流的过程中，了解到贝系下的多个品牌，他们以多种方式出现在市场，贝壳以一种相对开放的模式给这些【店东】们足够的技术支持，加盟管理费不多，主要靠他们成单来抽成，我曾问过他们，你们自己做老板，不报单不香吗？可他们跟我说了一个秘密武器后，我也确信，他们不会随便就把单私下处理，各种数据如实上传！

而贝壳掌握的核心资源，就是号称全部真房源的贝系 App，到后来，这个 APP 几乎成了除买卖双方外，同行业务员也是必备工具，可见他的竞争力有多强，于是所有店东会为了争得片区盘源推荐的优先曝光而把成交的业绩报入系统，从而丰富了庞大的数据库。

这就是贝壳模式的其中一种做法，浑水大抵查的那些店东的注册公司都是五花八门，直呼做假，其实，哪有什么真假数据，更多我们还是愿意相信，浑水这趟未必能摸到鱼……

番外

这里有个表，我们来看看，瑞幸之前，浑水做空的中概股

这各种行业，就是没有房产中介 这次是新的尝试哈，但愿浑水这趟陷入沼泽，无法自拔！

知乎用户 待天下有变 发表

这个名字起得有意思，混水摸鱼

知乎用户 zyqiang1 发表

乱了 房地产就是大利空

做空贝壳没问题

是房地产都有猫腻

这下混沌公司会有大的收获的

如果行情照此发展

知乎用户 诗与星空​​ 发表

看了一下做空逻辑和模式，基本和做空瑞幸如出一辙

说明浑水对中国的经济多样性并不了解，

瑞幸这种行业可以刷单，不代表贝壳可以刷单啊… …

知乎用户 Leslie 发表

除去早期那几个，浑水大部分做空的报告内容是第三方提供的，可以说浑水是一个做空发布平台。所以，每份报告内容良莠不齐是正常的。而做空贝壳这份，简直是最差供稿方的作品了。

知乎用户 梦夜樱 发表

身正不怕影子歪，干翻贝壳，好耶！

中介什么的，最讨厌了。

知乎用户 Tim YANG 发表

我在香港和日本的资本市场做过多年。在国际资本市场融资最忌讳的就是作假。这跟国内不一样。国内或许可以通融，国外基本是零容忍。一票否决，而且以后和市场基本就是告别了。

知乎用户 尊尼小叔​ 发表

看了下报告，看出最近二手房市场有多惨。

我觉得浑水真会挑时间，因为三季度基本是地产交易的至暗时刻，贝壳自己发的第三季度报，总收入 181 亿元，同比下降 11.9%；调整后净亏损 8.88 亿元。

浑水的两个论点：

1、空壳门店 （Ghost Stores）

a、废弃店

说南昌一家店在线上是有交易量和存在的，然后走访人员一去线下发现竟然是关门的。

b、两店合一现象

探员本来要去 A 家店走访，结果却被引导到 B 家店，而 A 店则是关门的。

我个人觉得浑水调查的还不够深入，没去深圳和东莞看看，还会发现经营不符的现象。

因为有些门店已经转型成烧烤店了。

可能浑水这次的采访刚好踩到了中介大面积关店潮，所以是很容易出现上面这种现象。

我自己最近也跑了一些东莞的中介，发现惨不忍睹，很多店基本都没人了，一些老中介都在思考怎么转型。

所以也不能说浑水这份报告有假，只能说刚好踩中了对手的最痛时刻。

美股大部分投资者肯定也不会亲自来中国考察，所以只能看看报告。

所以股票市场，其实就是个共识市场，就是谁说的那套信的人最多，那投资者就跟着他走。

2、佣金虚高

这是浑水给出的表格，这调查员一看就是不懂中国市场，不知道是调查员是老外，还是调查员在忽悠这群老外。

一般声称的 3% 的佣金其实都很难达到的，2% 才是行业标准。

比较有意思的这份表，还从侧面表现出了哪些城市二手房不好卖，一般卖家需要支付比较高的佣金了，就表示二手房比较难出手了。

比如大连、杭州、南昌。

浑水应该多调查一些城市，看看哪个城市楼市还比较坚挺，为买房者也提供下三方指导。

知乎用户 pure 日月​ 发表

谢邀。

做空贝壳没那么复杂，财务报表是次要的，核心是国家系统性整治房地产中介行业。

12 月 16 日，浑水发布针对贝壳的 77 页沽空报告。浑水估计，贝壳新房总交易额（GTV ）被夸大了约 126% 以上，佣金收入被夸大了约 77%-96%。

我其实也做空了贝壳，但是出发点和逻辑与浑水不一样，浑水是传统基于财务数据做空，我是基于国家政策面做空。我认为做空贝壳没那么复杂，财务报表是次要的，核心是国家系统性整治房地产中介行业。

我看好中概互联网，但是并不看好贝壳，我也做空贝壳！

有朋友可能疑惑，你看空贝壳为什么投资中概互联网呢？因为中概互联网指数也包含贝壳。再次声明一下：

我投资中概互联网是看好腾讯和阿里巴巴，小米、京东、美团也可以。我并不看好贝壳，但是贝壳才多少点仓位啊，小于 1%，基本可以忽视，因此看好中概互联网与做空贝壳两者不冲突。而且我做空贝壳和浑水出发点不一样。我认为国家会系统性整治房地产中介，财务是次要的。

中概互联网指数里面，拼刀刀和快手我其实也不喜欢。但是瑕不掩瑜，我依旧会持续投资中概互联网，坚定不移做多中国数字经济。

我年初曾明确喊过中概互联网泡沫比较大，当时 513050 价格约 2，年初认为中概互联网会跌破 1.5，现在确实跌破 1.5 了，我选择持续按部就班定投，中概互联网已经腰斩，其大部分标的也打了 3-4 折，不用太恐慌了。

月前，我发布过一篇文章：

pure 日月：房地产中介行业，或将是下一个教培！

1、

对于不看好房地产中介这个行业的未来，专门发布文章最早可以追溯到 2021 年 8 月 19 日杭州推出官方二手房交易平台，第二天我就写文章《恒 da 集团被约谈，杭州推官方二手房交易平台》（详见公众号【悟空新之助】）表示，房地产中介可能是下一个教培。

**这在当时是一个非常大胆的预判，因为毕竟关系几百万就业，我可能是最先一批做出这个判断的人。**此前我可能不会做这样的预判，但是，自从国家雷霆之势抹去教培之后，我认为整治房地产中介行业，将房地产中介平台整治成非营利机构可能性很高，尤其是在各地相继推出官方二手房交易平台之后，我越发认为房地产中介行业要落幕了。

最近，房地产中介包括房地产利益相关自媒体断章取义、煽风点火几个新闻，制造恐慌唆使不明真相的群众购房，让我再一次认识到了房地产中介无序发展乱象的恐怖，我相信有关部门也看到了房地产中介在制造房地产交易市场恐慌、推波助澜房地产泡沫和助推金融系统性风险中扮演了不可磨灭的重要角色。

**基于此，我更加坚信，房地产中介（买卖和租房）必将被系统性整治。**以前教培行业也是乱象迭起，无所不用其极制造焦虑，现在的房地产中介有过之而无不及。

我觉得啊，对于相关从业者，你们与其骂我还不如趁早止损，因为这种大势不是我嘴巴掀起来的，我只不过是看出来了一些迹象，然后分享给大家，大势就是大势，不以个人意志为转移！

8 月 19 日之后，我也多次发布想法，建议相关行业从业人员尽早 Plan B：

我对房地产中介的观点依旧：或会成为第二个教培行业，成为非营利公益机构。

真诚建议相关行业从业人员早做准备，最起码有一个心理准备。

并且，最近官方二手房交易建设又有了重大进展。既杭州之后，上海等地也纷纷上线推广官方线上二手房交易平台了。

杭州还更进一步，如下图所示，为解决二手房自主交易过程中买卖双方的信任问题，杭州市国立公证处承担起了 “信用中介” 的职能，将传统的提存公证业务在二手房交易领域进行延伸。（杭州这个创新策略，基本上敲碎了中介存在意义的基石，后续大概率会全面铺开）

在整个交易过程中，杭州市国立公证处一窗收件，为买卖双方提供网签、不动产登记、抵押登记、缴税等一些列免费代办服务，并聘请专业的第三方团队提供一对一看房、物业交割等服务。一旦出现交易纠纷，公证人员可第一时间帮助交易双方固定证据，并且提供调解服务。

完成一笔这样的交易需要多少费用？杭州市国立公证处的工作人员表示，交易只收取提存公证费，提存公证费的收费标准为交易价格的千分之一，比如一套房子成交价为 500 万元，则收费 5000 元，与传统的中介费（10 万左右）相比，交易成本得到了极大降低。

虽然官方平台还不完善，但是考虑 zf 掌握交易盖章等关键步骤，具备先天优势——信息透明，没有中间商赚差价，更没有平台赚垄断利润。因此后续只有国家意志完全下达，各地就会心领神会，官方二手房交易甚至租赁平台都会雨后春笋冒出。

2、

**我国的房地产中介本来就是无序发展，利用信息差、两头吃（有些房企已经明确写着信息不对称优势越来越式微了，什么是信息不对称，不就是忽悠不明真相群众吗），房地产泡沫如此，中介有不可推卸的推波助澜作用。**比如上海涨房租，明显就是资本利用信息差联合宰客！

按理说，最近两年上海就业大环境不至于造成租房供应紧张的（本身上海过去几年常住人口增量有限，还有疫情大环境就业情况不足），为什么还能大幅度提升租金呢？真实的原因就是有人 “囤积居奇” 故意制造供需不平衡而抬升价格。

别以为囤积居奇、待价而沽不容易，芯片和煤炭就是案例，还有就是北京因为某个互联网公司大额提供租房补贴，导致区域房租大幅提高，这说明二房东和租房平台很容易达成涨价默契，比那些租客团结多了。也不能怪租客，租客本就一盘散沙，难以形成合力，自然不能掌握市场议价的权力。

但是这样 zf 当然不会坐视不理了，二房东和租赁平台这种胡乱涨价就是皮痒，闲政府铁拳太慢了，为何？

房租是必须与当地薪资匹配，若是恣意涨房租，传导下去就是劳动力流失，进而影响当地企业 / 工厂的劳动力平衡，最终影响地区经济社会发展。你认为 zf 会坐视不理？

而且房租高企，劳动力流失下，就是租客减少，也反噬自身。如果影响恶劣，就是整个城市会出现常住人口负增长，产业转移流失也是不可避免的，这对经济发展的影响将多么巨大啊？

平台经济垄断数据但是并没有做好促进经济社会良性发展的角色，而是千方百计想赚垄断资源下的信息差利润。这就是我国各种平台经济的现状，概莫若是。

永远不可信任资本平台，其逐利太无底线了。

知道国家为什么打击平台经济、遏制资本无序扩张吗？不就是担心你们被胡乱割韭菜吗？现在是各种信息基本上被大平台把持了，只有平台掌握真实的供应和需求数据，为了单方面提高单客利润，就会利用信息不对称割韭菜。（这个不是我胡说八道，10 月 27 日，半月谈也发表了文章）

就这样的，很多人还懵懂无知，认为责任全在 zf，他们一方面想自由不受打扰，遇事之后又像个婴儿怪 zf 为什么没事无巨细做到位，甚至认为完全放任市场规律决定就对他们是利好？他们怎么会如此之天真啊。

他们不知道亚当斯密经济学的市场规律是理想状态的，现实情况完全不同，如果政府放任自流，所谓的市场规律就是资本意志的映射。以资本贪婪本性，他们在关键时刻不会想到要承担社会责任的，最近的血淋淋例子比如 P2P、HD、蛋壳爆雷等。

资本的贪婪行会导致周期性经济危机。要想让社会稳定有序发展，看得见的手怎么能少？要不然寡头资本垄断，那些不能创造价值的人会瞬间被他们抛弃。

在一个社会资源所有权不均衡的大背景下，一味的强调自由市场是不可取的，自由市场只会单方面利好有资源优势的个体、公司以及国家。

备注：本文为节选，感兴趣阅读全文的请移步公众号【悟空新之助】或者【悟空价投】（谨防假冒）

知乎用户 又近又远 发表

只上市不分红，不回购注销的，只套现的，以中概股居多。

知乎用户 德国师爷德国法律 发表

行业的大整顿不远了。

知乎用户 上官巫猫​ 发表

昨天我第一时间看了浑水的数据，在看到浑水说销售总额和佣金收入存在虚假夸大的时候，我心理想的是，你是真不了解中国国情。

然后可能我跟贝壳的公关团队想到一块去了，贝壳也这么发了篇公告函。

**因为不注水的数据，基本上是不存在的，这可能算是营销或者市场出身的人都会有的普遍共识。**尤其是在 1 月传出涨价，10 月传出裁员的当前，做一些表面利润出来稳定投资人情绪，提振士气，维持品牌形象，本来也是正常操作。

但问题就在于是否有那么夸张了，是否达到浑水所称的成交额夸大 126% 和佣金收入增加 77%-96% 这么严重。

这其实找一线的房产经纪人，大概问几个就能了解了。

在北京起码我了解的范围里，高端楼盘虽然还是在火爆销售中，但是二手房，普通住宅的成交一直是个困难。而现在豪宅销售都出现了瓶颈，导致我朋友圈里大量房产中介都在发招聘启事，所以市场真实情况怎么样，不言而喻。

知乎用户 Pony 发表

有趣的事报告发出来后中概股群体来了一大波脉冲上涨。

赌场最怕的不是你赢钱，怕的是你不来玩，中概的道理也是类似的，不怕你做空，就怕你不来玩，只要投资者还愿意碰中概股，估值最终还是会回归的。

知乎用户 原来是人心啊 发表

三十六计中，有一招叫做投石问路

你觉得我数据不可靠，其实我是故意的

我就等你往沟里跳

不管你怎么做，我的应对措施都准备好了

也是阳谋

专业的经济咱也不懂，只要玩经济的还是人，咱就敢猜

知乎用户 忠武公李舜臣 发表

浑水不摸鱼，摸贝壳咯。

知乎用户 历非妤 发表

浑水，先不说别的，如果没有 9 成 9 的把握，真金白银的买空贝壳，那不是损失惨重？

所以这事儿肯定是真的。

知乎用户 横风 发表

苍蝇不叮无缝的蛋。

现在，中美大局谈不拢的情况下，中概股既是肉票也是棋子。有人急了想宰一刀吃肉，有人还想发挥 “棋子” 或“秤砣”角色，为大国关系献力。

知乎用户 林深见鹿 er 发表

把他干破产了，没啥不好，他们赚的可是国人的血汗，没了贝壳，完全可以央企直接按规范组建新的公司，便于控制投机

知乎用户 RIC-VC 发表

贝壳怕浑水， 这次要脱一层皮了。

知乎用户 匿名用户 发表

中概股已经被美郭搞成中丐了，你个破浑水还来摸鱼？！

就冲这高居不下的房价，我也要买一股贝壳挺他们，打爆空头！！

知乎用户 jacky’s 发表

中国的房地产市场风声鹤唳，时不时有房企爆雷。浑水公司做空贝壳的背后是做空中国楼市。贝壳就算财务没有造假，未来前景难言乐观。毕竟，现在国内大众对楼市的预期发生变化，以前是越涨越买，现在是急于套现离场，就目前暴跌的一手房及二手房交易量就可以感知未来房市形势更严峻。

知乎用户 Willing 发表

浑水你确定你做空的只是贝壳？

拆那水太深，劝你别碰。

到时候再来一波涨价去库存，我怕你浑水变死水。。

知乎用户 红颜水水 发表

贝壳应该搞不了，除非房产中介真的像教培一样被按死了。不然他就是老大，他的房源就是最真实的。买卖三次，都在贝壳成交，找了以前在房地产工作过的的亲戚问，她说别的 APP 不用看，就看贝壳。

我不信，非去看房天下和中原，结果白跑一趟。一个推荐我房主有抵押的房子和虚假房源，一个推荐我业主压根不给看以及公司物业，总之奇奇怪怪都有……

知乎用户 周哥​ 发表

能做空的股市，是不健康的股市。

容易恶意做空，伤害上市企业的热情，造成挤兑踩踏恐慌，不利于整个慢牛，所以，取消做空，是保护中小投资者，取消做空，也是保护上市企业，根本上还是保护人民的利益

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知乎用户 梁柯 发表

我记得浑水公司在做空新东方时，新东方接受了美国证交会长达两个半月的 “彻底体检”。调查员近十次飞到北京，将新东方历年来涉及股权的几千份合同全部翻译成英文；拆走了高管的电脑硬盘，将其中文件全部拷出来；邮箱里的电子邮件也全部打印出来，哪怕是已删除的邮件，也要用特殊的手段恢复。调查人员还细读了俞敏洪个人邮箱里的三万多封邮件。新东方至少包含一二线城市五分之一学生及家庭信息，这些信息比滴滴打车的信息还全。

那这次做贝壳公司，做为房产相关企业，是不是包含了更多信息呢

知乎用户 肯塔基步枪手 发表

你不得不正视的现实: 骗子成堆。

知乎用户 舆情小编 发表

中国的房价实实在在被炒起来了，其中有没有贝壳的贡献，中国的老百姓都心知肚明。

这个时候浑水说，贝壳其实没有收那么多中介费，贝壳也没有炒房价。

中国的韭菜是比较好割的，但是中国网民却不是那么好骗的

知乎用户 一方通行 kuma​​ 发表

这报告是来搞笑的

如果按照他的说法做空贝壳，中国的公司有一家算一家，全都有问题

我大清自有国情在，这波浑水调查属于不了解中国公司实际运作情况，这波雷声大雨点小了

知乎用户 满嘴仁义 发表

你看看浑水做空的历史就知道，他很准，犯错少，概率高。要是中国股市能跟，我一定会跟的，

但是中国 A 股融券很垃圾，手续费高不说，还每天出钱？

中国股市没有真正做空的机构，是无法健康发展的。

能和中国 A 股对比的，其实不是美国历史股市，而是英国历史股市，前半个世纪都在震荡里。

知乎用户 AlexL 发表

现实就是所有人都知道是假的，但是没有人敢发声，还得靠洋人来，然后还得大声指责人家是恶意做空

知乎用户 梦骐挲 发表

做空不是好事吗？

1. 浑水对了，揭发罪恶，避免无知群众遭遇更大的损失

2. 贝壳对了，股价短期回落，给价值投资者一个上车好机会

为什么一群人把做空当什么罪大恶极？是炒泡沫炒习惯了，见不得人看财报？

知乎用户 黑蛮牛 发表

美国著名做空机构——浑水周四声称，浑水正在做空中国最大房产中介公司贝壳进行，此消息在市场上一经公布，贝壳股价重挫暴跌达 10.9%，盘中企稳回升，但最终收盘时录得 2% 的下跌。

浑水做空贝壳的杀手锏是，贝壳向众多投资者提交的公司成交量、旗下门店的数量和交易代理人数量以及公司财务业绩等，并声称贝壳对其业务成交量和财务数量造假，蓄意夸大了代理房业的成交量和佣金收入，也将其线下长期低成交或关闭的 “幽灵门店” 列为长期活跃门店，同进也在贝壳收购时进一步虚夸资产价值。

2020 年浑水公司在猎杀瑞幸咖啡时，提到了瑞幸咖啡存在大量欺诈行为，时隔一年，在狙击贝壳时，浑水则是声称贝壳粉饰其财务数字，伪造收入欺骗投资人从而来抬高股价。
浑水在报告中写到，贝壳夸大了其新房销售成量额达 126%，从而做大了佣金进账收入，而线下门店数量实际则大大低于贝壳对外界公布的数量。

贝壳地产中介平台是去年在软银和腾讯的联手助推下，成功在纽交所 IPO，一经敲锣上市立马就成为了在美上市的第二大交易的中概股。
贝壳在国内主营线上和线下房产交易和中介租房服务，今年早些时候市场上传出消息，贝壳聘请高盛为其制定赴香港上市的计划，但贝壳之后对此进行否认。

浑水研究（Muddy Waters Research）是一家美国的研究公司，由卡森 · 卜洛克创建。2010 年，浑水公司大手笔成功猎杀了近 16 家中概股上市公司在资本市上声名鹊起。而最近一次对中资公司瑞幸咖啡的狙击，更使国内众多上市公司闻之胆寒。

被浑水盯上的公司，其最终有三种结局，一是摘牌退市，二是股价一路走低成垃圾股，三是短期震荡波动重回正常，此次浑水将贝壳列为做空目标，贝壳也及时回应称坚决抵制恶意做空行为，但浑水也是有备而来，最终贝壳结局如何，还静观市场接下来的反映。

知乎用户 一个男人 发表

我一向不喜欢浑水。但是真能把贝壳干趴下了我一万个支持。

知乎用户 瓜娃子问你瓜不瓜 发表

前排回答一大堆利好贝壳，有水军啊

知乎用户 衡山杠精周敦儒 发表

如果在国内的话，直接夸省捣毁了窝点！

知乎用户 OYY 发表

12 月 16 日，浑水发布针对贝壳的沽空报告。报告称，「我们之所以做空贝壳，是因为我们得出结论，该公司涉嫌系统性欺诈，据我们估计，贝壳新房总交易额（GTV ）被夸大了约 126% 以上，佣金收入被夸大了约 77%-96%。我们发现，贝壳向投资者报告的交易量、店铺数量和代理数量与我们从贝壳平台数月数据收集程序中的交易数据存在巨大差异。通过对贝壳门店的主要尽职调查 (包括实地采访和现场访问)，我们对调查结果进行了抽查，证实了这些差异。」

浑水还表示，贝壳在公司财报电话会议上经常重复的口头禅是「做正确的事，即使困难重重」。事实并非如此。简而言之，我们发现了大规模欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。我们的实地调研发现了幽灵店、克隆店和通过关联经纪公司往返现金以增加收入的秘密计划。和瑞幸咖啡一样，这是一家存在大量欺诈行为的真实企业。

贝壳美股盘前短线跳水，一度跌超 10%，截至发稿，跌幅收窄至 4%。

美股开盘后，贝壳股价快速拉升，十分钟内转涨 10%，成交额超 2.5 亿美元。

知乎用户 栓柱​ 发表

贝壳新房是一种什么模式呢？我来讲讲。以郑州为例，第一批贝壳新房的人空降郑州的时候，贝壳下边链家系德祐系房便利系是没有直营门店的，只有加盟店。然后为了打开局面，贝壳创立的贝壳新房部，每天的主要任务是召集新房销售打电话、去地铁门口发传单，去他们合作的项目发传单。刚入郑州接的项目都是边角料项目，提成谈的特别低，而且一级代理还不愿意接受贝壳的高提成。他们同时有一个客发部，就是派自己人到售楼部摆张桌子，登记经纪人带来的客户，后期跟开发商对接。

那时新房经纪人工资是头三个月每月无责 3000，然后业绩开 1 万还是两万转正，转正后要扣你 8000 抵你头三月的无责 3000 底薪，签的是前程无忧专供外包合同，转正后他们没有底薪，全部看你们提点业绩发放，要是没提点业绩，他允许你借他们三个月，3000 就相当于 9000 的业绩，等你业绩下来扣除。一般业绩提点是 30%。那个时候住宅比较苛刻，卖一套一百万的房子，经理人划到的业绩是 2 万左右，提点后是 6000，但是回款完全看开发商心情，很多拖一年的都有，在他回款之前都不算你业绩的，有的一年回款，而且分两次，在回之前就借款。每个月至少要开一单，才能覆盖它的借款，在六个月后才能平衡，最骚的是他每月强制交的社保中的 4000 多（给政府的保护费）也算是借款。也就是每个月社保要扣你 1200 的业绩。

头一批小哥每天就在地铁口上班，然后一直发传单，一发发一天，这个时候平台上线了，咨询的客户会分一部分给新房部的小哥，刚开始从北京上海回来的年轻客户比较信任链家，所以新房经济人还会赚点，后来随着加盟体系的扩展，平台的咨询单子不够分了，怎么办呢？开始画饼了，让新房小伙们周六在一个项目上，必须预约到一组客户，不管你怎么忽悠，来两组客户，要不然就不让回家。（这个是真的洗脑）

然后贝壳与此同时又开创了一个叫房江湖的渠道，对接任何中介，提点基本都在 80% 以上，都可以带人对接项目里边的客发部门，他派客发负责给他们登记催回款。然后市场就沸腾了，那些外平台一看还有这个好事，很多亲戚通过他们买新房还能回来点钱，还不用催款，所以就纷纷被贝壳收编，店长也拉了进去。就这样在郑州打开了局面。他们跟开发商谈分成也渐渐丧心病狂，一套抽六万，给经纪人两万。常有的事

但是原来新房部的人就不干了，人家渠道至少 2 万，到我这里还要再 30%。所以很多人走私单，跟外边人联合走房江湖渠道。最后总部一看，直接把新房业务部给砍了，全部解散了。

所以贝壳的扩张类似平安，劳资体系比较牛，人家真靠智力赚钱。后边一段时间借薪提到 4000，因为什么诸葛找房也进郑州了，只招本科，这才提的

知乎用户 Carbenzi 发表

支持！假房源一堆必然会在财报上作假！

知乎用户 Doom 发表

瑞幸刚出来报告那会，也是一群人支持瑞幸，股价低开最后收涨，

但最后咋样了？

虽然瑞幸现在在粉单活得不错，但跟没造假是两码事。

知乎用户 我是白色的狮子 发表

左晖过世好几个月了才开始做空，很给面子了。

知乎用户 trader 依旧 发表

什么结果都是未知，只有波动率放大是确定的！

而对参与者来说，波动率放大就是机会，无关方向！

知乎用户 洛亦仙 发表

清朝有一个大文豪纪晓岚，他不太迷信，并且是很讲实证主义的。纪晓岚就是编纂《四库全书》的人，不过他也喜好记载这些奇异的事情。但他也是个怀疑主义者，是讲实际经验的。他在《阅微草堂笔记》中记载，有一次他被贬官到新疆吐鲁番。他的运气很好，发现那里有一个风穴，土人都认为这就是大块噫气，是地球的嘴巴要叹气，每年在一定的时间，人兽都要避开这个地方，还要逃得远远的。

当地球快要叹气的时候，听到地球里头的呼呼哈哈…… 那股气出来了，似乎是庄子讲的 “大块噫气，其名为风”。那股气出来不得了，任何人、牛马骆驼一碰到这股气，就被吹得无影无踪。这一股气一直出来，说向西伯利亚走，走到哪里不知道。过几天以后，这股气又走老路回来，这一条路大家都要避开的。回来以后又到了这个洞口，好像人的吸气一样，倒吞回去，咽下去了，又恢复平静。纪晓岚亲自记录下来这个情景。

纪晓岚这一段记载，就证明了中国传统道家的学说，认为地球是个活的生命。所以地球的物理，是不准破坏的；破坏得厉害了，地球要出毛病，是会毁灭的。这是中国古代的说法。这里庄子所提的 “大块噫气，其名为风”，还不是刚才我们引用纪晓岚亲眼所见的那个情形；庄子是讲地球本身有它的生命，地球在出气，这口气出来以后，一变化，就形成了风。

庄子这句话，我们现代的青年想想，对不对？地球上的气是有限度的，在一定高空以外，空气完全稀薄了，那就不是地球的气了。地球的气只能达到某种的高度，到了太空里就不是地球的气了，太空那个是空的。

地水火风空的变化，譬如下雨，是地气上升，上到高空遇到冷气，冷热一接触下雨了。雨下来，这一股热气又上去，这个是地球的气，噫气。高空上面那个冷气，属于地球气的表层，超过那个气再向上面，没有空气了，那个更不属于地球的气了。所以庄子所讲的，有科学的道理，值得研究。“大块噫气，其名为风”，这是属于地球的气。

我们人呼吸的气，也有一定的范围。凡是我们呼吸时，气可以达到的范围，就是体外的光度也达到的地方，现在科学可以用照相机照出那个光芒。一般来说，人体的光芒，就是两臂伸开画一个圈那么大，那么多。也就是说，呼吸所放射的范围，也就是那样大。除非你经过修持，或者经过打坐得道，像南郭子綦一样，达到忘我的境界，那个光照和气的放射才会不同。

知乎用户 贤撩影视 发表

近日，中联置业法人的一封举报信在网上流传，主要举报贝壳太原区的高层不讲诚信、有不正当交易等问题，并有录音为证，举报内容如下：

各位贝壳的同事，领导，我是山西太原的贝联入股品牌，中联置业的法人李永明，2018 年贝壳初入太原的时候，门店只有几十家，所以当时贝壳要投资了我们中联 150 万，让我们进贝壳，虽然钱不多，但是我们认可贝壳的文化，所以我们就奔着相信贝壳的目的，带着中联 80 多家门店成为了当地第一个进贝的品牌，在当时，确实极大的促进了贝壳在太原的发展，但是在今天，我们品牌遇到了困难，在极其困难的情况下，贝壳不帮我们就算了，还在落井下石，真是飞鸟尽，良弓藏!

1、太原贝壳总经理虚构事实，违背职业经理人的基本诚信，许诺中联进入贝壳为唯一的品牌主。

2、沆瀣一气，太原总监董斌、杨威劝中联店面进入乐居润美，我们前十名的店，还未到期，但是贝壳的总监直接打电话给我们的店东 (而且这个总监还不负责我们店东所在的区域)，说是贝壳以后要大力支持乐居润美，中联要被贝壳抛弃，让店东加入乐居润美。

店东认为不听总监的，以后会被穿小鞋，没办法，只能加入乐居润美了! 我有录音为证据，可以证明这些都是事实，我想说，作为平台的总监，应该是公正的，怎么可以明目张胆的胁迫店东选择他们指定的品牌，如果这样，那品牌在贝壳还有什么安全感可言? 还怎么合作共赢?

**3、肆意解读贝壳 ACN 规则，规则的守护者成为规则的破坏者。**原店，原地址，原有人员，合约未到期，直接通过贝壳加入了乐居润美，这一切都可以通过系统留痕看出来，贝壳是有规则的，这样的情况是不能翻牌的，但是我去跟贝壳太原站沟通，给我的回复简单直接，我可以去起诉，起诉后贝壳配合，这不是明目张胆的要让中联消失么?

**4、与乐居润美存在不正当利益交换，**无论新房还是二手品牌方的返点应该都是 3% 但是乐居润美除此之外，还会有贝壳在新房的单独返点 5%，中联没有，贝壳太原总经理在太原地区经营多年，大权独揽，缺乏职业经理人基本诚信，肆意破坏 ACN 规则，严重偏袒乐居润美，增加返费，指使总监帮助拓店，中联有理由怀疑太原贝壳总经理马宁与乐居润美存在不正当的利益。

特此申诉，举报，希望贝壳的相关领导可以妥善处理，给我们一个公道！

知乎用户 laoyouchu 发表

逮得好！房产交易数据普遍造假，甚至二手房买卖价格很可能也是伪造的。

知乎用户 爆炸脆皮鸭 发表

大概率是真的。

我一个朋友今年年初刚刚入职贝壳，入职一个月了。公司说必须要一直做渗透，就是让你身边的人下载贝壳注册，然后给平台员工一个推荐码。如果不做这个工作，没有渗透的话。公司就会关闭你得平台，让人强行离职。

不知道各位 jr 怎么看，每天都催让我身边的人下载爸妈的朋友，女朋友的朋友。甚至要求我们去大街上拉人下载，其实个人真是很难理解。

知乎用户 halfmoon 发表

我住所附近，今年隔 300 米就新开一家绿中介，市场并不好，跑马圈地根本没生意，所为何来呢？泡沫被戳破了而已，绿中介倒台双手欢迎！

知乎用户 非说不可 发表

为什么我有种浑水公司是中国人民的好朋友的感觉，去伪存真拯救韭菜

知乎用户 一直在路上​​ 发表

中概股被浑水做空不是太正常了，不被做空才叫有问题。

不过贝壳是当时为了上市而成立的公司，原因是中介公司上不了市，哪怕上市了也不值钱，眼瞅着对赌快要到期了，不上不行啊。

当时入股链家的几大开发商和资本，上市前股权也全部平移到了贝壳。

贝壳上市后牺了链家，成就了德祐。

要说接下来会有什么影响，可以说贝壳现在是内忧外患，规模可能会继续收缩吧。

毕竟中介这个行业在国内哪怕做得再好，真正认可和接受的人太少了。

知乎用户 张百堂是帅哥 发表

哦哦哦

知乎用户 陈老师 cym​ 发表

贝壳用户表示在没有通知的情况下，APP 上查到被中介带去看过房

看房数量也有指标吗？

从这一点看的话，贝壳做空我自身的感受来看是可信的

知乎用户 五节数据​ 发表

坐看事态进展

最惨的是我，60 多买的贝壳的股票，现在不到 20，难道还继续跌么，什么时候能解套，呜呜~~~~~~~~~~~~

知乎用户 Angry Bugs 发表

涉嫌操纵市场，鼓吹房价上涨，对抗中央” 房住不炒 “，是为不忠；

掏空东家链家，资产注入贝” 壳 “，腾笼换鸟玩弄股东，是为不义；

恶意骚扰卖家，强行垄断房源，高额收费吸血百姓，是为不仁；

如此不忠不义不仁之公司，早点死了为好！

知乎用户 鬼 X Plus​​ 发表

资本市场上不好说

但国内房产交易市场从下半年开始就非常低迷……

十一月重庆本地交易（新房 + 二手）只有九千套左右，创历史新低……

并且这个颓势估计至少还要持续 7-8 个月……

所以这个交易夸大嘛……

咱也真不敢多说……

知乎用户 MenLivesMatter 发表

辛苦贝壳公关部了，建议这几天赶紧看看下家吧，不要再努力捞沉船了，已经救不起来了。

这几天嗅觉灵敏的会有很多互联网中介、互联网房地产的人出来找工作，真心建议抢先，这么大的公司要沉，不然就得转行了

ps：狗不要关心狗主人，狗主人要被抓，狗粮、肉要没，赶紧跑，看看有没有其他收狗的

知乎用户 印记​​ 发表

浑水就是行业的 “鲶鱼”，其实有他在并不一定是坏事，凡事都有好的一面！

有他在会让很多行业保持 “警惕” 的做法和行为，让想通过造假、讲故事的公司得慎重掂量掂量，但如果真的有企业冒着违法的风险“捅你一刀”，你也确实防不住

我希望贝壳没问题，用实际行动拯救对中概股的质疑，同时也希望市场多些 “浑水” 这样的机构，让市场劣币出清，避免劣币驱逐良币的情况出现。

高房价已经让老百姓苦不堪言，自如的出现也让租赁市场价格提高，就算为了生育率和内需增长，也真的应该好好查一查了

知乎用户 棕榈 发表

一切以食利土地的个人或者团体，如果有穿越机，都应该把他们送到 50 年前去

知乎用户 争青 lume​ 发表

我不知道大家有没有反应过来，贝壳做的是一个很魔幻的事情，那就是增加了多层中间商。

原来是从房东到租客或者房东 中介 租客

现在是房东 二房东 平台 租客

这也是为什么之前长租公寓爆雷的一个原因。和你交易的人不是房主本人。

当然长租公寓问题很多，肯定不至于此，但这绝对是个问题

知乎用户 妙峰山下金山寺 发表

如果贝壳没问题，那这就是一个很好的营销机会。毕竟浑水这种专业找茬都搞不定，说明自身实力那是相当的硬。

如果贝壳有问题，那是屎就别怪苍蝇盯着。

知乎用户 钢铁仓鼠 发表

可信，不止新房，二手房都可能是大幅度夸大的

知乎用户 苏易 发表

贝壳和链家这种，和文峰美容美发性质差不太多，做空不做空结局都一样

知乎用户 Jacob Li 发表

这个老板最擅长的不是实地调查法，那是美国做空的做法。

浑水最擅长的是直接暴露人。

哪些人什么时候去做什么事情，如何收钱。这些才是必不可少的，至于其他纸制品照片都只是这种关系网的细节组成，就算其中三分之一的证据不准确，这张关系网对交易员来说看起来无懈可击就行。

调查结果是为了打击公司的品牌价值以及市值。而这两个是需要海量的交易记录和商品成交成绩才能支撑的，交易员们开始卖债券股份乱七八糟的东西时，秃鹰才有盈利。

知乎用户 大可 Duck 发表

可惜只能做空一家。

知乎用户 李宇 发表

是不干净

但美国更脏

知乎用户 冯晟 发表

老美机构骗老美韭菜的把戏罢了。

正星条旗的纯正红脖子老美可能还会严厉指责财务造假行为，华尔街的人是不会在股市上和你纠结财务造假这种政治正确，浑水的报告其实根本不重要。

浑水的底气是看准了中国政策面在未来不太可能会倾向于房产中介。保房价保的是土地出让金额，依附在这个行业的公司在未来是很难获得超额利润的。报告仅仅是火上浇油，刺激一下舆论氛围，让自己获利而已。

知乎用户 勃然变色 发表

感觉浑水这次要栽跟头了，近 30 年能左右中国房地产市场的只有宏观经济政策，希望浑水不要放弃，直接 all in。

要是浑水成功了，国内房价说不定会再提升几个百分点，中介费少了，又可以涨价了。

知乎用户 那年秋天 发表

意味着反击的时刻到了，那个讨厌的说谎者又来了！

做空其实不可怕，浑水也没那么神。

关键点就一个

撒谎者必然会付出代价

这么多年了，我特别想看到做空机构撒谎受到惩罚！

瑞幸加油！贝壳加油！社区团购加油！新能源车加油！大健康加油！元宇宙加油！

不管是哪个行业，哪个公司，到了浑水找上的时候，我都希望能用事实抽它！

带来的影响？

我今年 46，为了身体挺住，每天加强锻炼！

知乎用户 多惑 发表

这个应该很难作假的。

1、新房交易系统存在网签和签约两个阶段。

2、贝壳新房居间交易，属于地产的渠道费用，toB 结算，与门店 / 加盟店数量、单量关系不大。

知乎用户 顾言 发表

今日分享如何通过做空公司来进行赚钱的，比如著名的做空机构浑水公司。

简单一句话来理解，就是通过低买高卖，赚取中间差价，也就说做空机构通过发布不良于公司的信息，导致上市公司股价暴跌，来实现套利。

这中间，股价跌的越厉害，做空机构赚的越多。

那么具体是怎么操作的呢。

借股票，高价卖出

找到券商借来准备做空公司的股票，然后把股票以现价卖出。这时做空公司的账上就多出了这一部分钱。

当然，做空公司找券商借股票是要支付利息的。专业术语叫做融券。

发布做空报告，等待市场反应

首先向交易所所在国家举报，被做空公司存在财务造假、营业数据造假等负面新闻。

给人群制造恐慌，市场的反应是很快而且剧烈的，股价开始过山车似的下跌。

低价买入股票，还给券商

在股价跌到非常低的时候，以这个价格买入等额数量的股票还给券商，然后支付利息。

再复习下前面的知识，这时候买股票的钱和支付利息的钱都是之前借来股票卖出所得钱。

其实，整个过程，做空机构就是空手套白狼。

总结

所谓的做空，预计某件东西将来价值会下跌，先借到这个东西，卖出去，等到跌到低价的时候，再买回来还回去，这样就赚取了差价。

做空机构，这里就是把东西换为股票就可以。

实际上呢，还是公司的股票的股票被市场炒的太疯狂了，超出他的实际价值了。加上一些公司财务造假，自己给了做空机构的机会而己。

做空，就是让一件事物回归到它该有的价值而已。

知乎用户 流水不腐 发表

这类公司被做空只能自求多福，自己挖坑把自己埋了，怪不得谁。

知乎用户 情感魔方 发表

12 月 16 日晚间，有消息称浑水公司将做空贝壳。贝壳随后在微信公众号发布声明:

我们注意到今日市场消息，**贝壳确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。**声明中还称，**浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。**为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在 24 小时内针对报告内容逐一拆解回复。

浑水公司浑水调研公司（Muddy Waters Research）是一家注册在美国的研究公司，成立于 2010 年 7 月，创始人为卡森 · 布洛克 。

浑水公司自 2010 年创立以来共做空超过 16 家中概股，包括分众传媒、新东方、辉山乳业、安踏体育，以及芝华仕沙发的母公司敏华控股等，其中 9 家已经退市。

2020 年 1 月底，浑水公司发布沽空报告，指出瑞幸咖啡在经营数据上存在作假和欺诈行为。2020 年 5 月 18 日晚间， 美国做空机构浑水针对跟谁学发布做空报告，后来失败了。

贝壳这次不死也会脱层皮，贼咬一口入骨三分，中国在美国上市公司需要准备好充分的证据，账目因为中国和美国的会计制度不同，税收制度不同，还有一些企业因为账目平衡，使用合理避税，业绩报告等问题，会让浑水摸鱼这样的公司进行浑水摸鱼。

如果持有贝壳，可以用杠杆适量操作，贝壳大概率有一个下跌的过程，中间有一定的炒作空间。

浑水公司对中概股的狙击也并非总是成功，其对展讯公司的狙击就被认为是一次典型的失败案例。2011 年 6 月 28 日浑水公司发表对展讯通信的质疑 ，除了就 “2009 年展讯 CFO、审计委员会、审计师几乎同时离职” 提问外，还问了以下问题：

· 展讯融资 4400 万美元前夕，CFO 离职

·2010 年展讯在中国大陆的增长情况以及某些产品的销量

· 运营现金流账户的突然增长

· 收购 MobilePeak 的理由

· 股东基金是否将被用于购买内部人士出售的股票

当晚，展讯通信股票从 13.68 美金跌至最低 8.59 美金。但展讯公司随即进行有力回应，第二天股票即大幅反弹。随后几个月持续上涨，在 2011 年 11 月股票上涨到 28 美金，比浑水质疑的低点上升了超过 200%。浑水公司 CEO 面对展讯的回应，也只能说 “此前对展讯财报有误解 质疑旨在寻求对话” ，实际承认质疑缺乏根据。这次对中概股的狙击失败被认为是浑水首尝败绩。

贝壳现在的问题有可能是被抓住部分把柄，反驳需要有理有据，以下是浑水公司调查方式方法。

查阅资料

查阅资料和实地调研结合是了解一个公司真实面貌必做的功课。在选定攻击对象后，浑水必对上市公司的各种公开资料做详细研读。这些资料包括招股说明书、年报、临时公告、官方网站、媒体报道等，时间跨度常常很大。

调查关联方

除了上市公司本身，浑水还非常重视对关联方的调查。关联方一般是掏空上市公司的重要推手。关联方包括大股东、实际控制人、兄弟公司等，还包括那些表面看似没有关联关系，但实际上听命于实际控制人的公司。

实地调研
对公司实地调研是取证的重要环节。浑水的调研工作非常细致，调研周期往往持续很久，比如对分众传媒的调研时间长达半年。调研的形式包括但不限于电话访谈、当面交流和实地观察。正所谓 “耳听为虚，眼见为实”，实地调研的结果往往会大大超出预期。浑水一般会去上市公司办公地点与其高层访谈，询问公司的经营情况。浑水更重视的是观察工厂环境、机器设备、库存，与工人及工厂周边的居民交流，了解公司的真实运营情况，甚至偷偷在厂区外观察进出厂区的车辆运载情况，拍照取证。浑水将实际调研的所见所闻与公司发布的信息相比较，其中逻辑矛盾的地方，就是上市公司被攻击的软肋。

调查供应商
为了解公司真实经营情况，浑水多调研上市公司的供应商，印证上市公司资料的真实性。同时，浑水也会关注供应商的办公环境，供应商的产能、销量和销售价格等经营数据，并且十分关注供应商对上市公司的评价，以此作为与上市公司公开信息对比的基准，去评判供应商是否有实力去和被调查公司进行符合公开资料的商贸往来。浑水甚至假扮客户去给供应商打电话，了解情况。

调研客户
浑水尤其重视对客户的调研。调查方式亦包括查阅资料和实地调研，包括网络调查、电话询问，实地访谈等。浑水重点核实客户的实际采购量、采购价格以及客户对上市公司及其产品的评价。

重估价值 在整个调研过程中，浑水常会根据实际调研的结果来评估公司的价值。

浑水亦善于通过供应商、客户、竞争对手以及行业专家提供的信息来判断整个行业的情况，然后根据相关数据估算上市公司真实的业务情况。价值重估不可能做到十分准确，但是能大致计算出数量级，具有极强的参考意义。为了达到做空的目的，浑水在狙击上市公司的时候，不排除有恶意低估其资产价值的可能，但就调研方法而言，确有值得借鉴之处。

倾听对手
浑水很注重参考竞争对手的经营和财务情况，借以判断上市公司的价值，尤其愿意倾听竞争对手对上市公司的评价调查，这有助于了解整个行业的现状，不会局限于上市公司的一家之言。

请教专家
在查阅资料和实地调研这两个阶段，浑水有一个必杀技——请教行业专家。请教行业内的专家有利于加深对行业的理解。该行业的特性、正常毛利率、某种型号的生产设备市场价格，从行业专家处得到的信息效率更快、可信度更高。

贝壳需要做的是针对报告一一反驳，并且补短板，

知乎用户 像条小蛇 发表

贝壳这种黑中介，吃了买家吃卖家，恶意哄抬房价，国内没人整他，居然是浑水把他整了，真 TM 讽刺~~

知乎用户 小狙狙 发表

大概看了下浑水的报告里的判断逻辑也看了别的优秀答主的报告拆解

报告咋一看怪唬人的

实际我猜贝壳的数据或运营岗位的人看到会笑掉大牙吧

做数据的人都知道

爬虫数据会有多脏

线下实地采集数据会有多局限

在具体业务中要理清一个取数规则需要考虑多少个业务细节

这个浑水就有点搞笑了

问题是：假设浑水没有在搞笑，他们这是在做什么？这个层面上我真的不太懂 期待有大佬来解释

知乎用户 落枫离血​ 发表

贝壳表示放马过来，你不知道贝壳的强大哈哈哈

知乎用户 缠论研究与实战 发表

复杂的逻辑简单说；

浑水出名的地方就在于寻找上市公司的漏洞来发布做空报告，同时以做空牟利；

所以，浑水能发布这样的报告，肯定不是虚假消息；

那么，问题就在于贝壳的造假行为会产生什么样的后果，最直接的后果就是面临诉讼；

其他的后果，可能最惨也就是退市了

知乎用户 莫失莫忘 发表

警惕拜登打房地产牌 [手动狗头]

知乎用户 小龙虾看楼市 发表

01、前言

成熟的房地产公司有两个市场：一是房产，二是社区。

在城市化突飞猛进的阶段，开发的重点是房产；在后城市化阶段，开发的重点是社区。

物业管理公司的基础现金流是管理物业，伴随着物管公司经营水平的提升，物管经营的重心就会逐步从 “物” 升级到“人”，社区的价值就会高于房产的价值。

小龙虾看到一个浑水做空贝壳的财经新闻，觉得有必要说一下。从财经角度上来说，不得不承认，浑水越来越懂中国了。

就在几年前，浑水对中概股的做空还是一个笑话。

比如，没搞明白直播平台和主播公会之间的合作关系，把打榜当成刷量，被打脸不少次。

但是，随着浑水对中国互联网生态的熟悉加深，做空报告也变得越来越靠谱起来。

最让人叹为观止的就是做空瑞幸，动用了上千个兼职探子去门店实地拍摄，还搜集了几万张票据，结局以瑞幸完全没法还手的实锤，终结掉了它在美股割韭菜的好日子。

这次浑水做空贝壳，也是花了很多时间在现场考察，证据链相当密切，而在房地产的冬天，贝壳同样拥有足够的动机，去维持它摇摇欲坠的股价。

但是有个问题在于，贝壳这次有些用力过猛，并不是指控贝壳存在虚假繁荣的泡沫。

而是，用词严厉的将贝壳形容为一个巨大的骗局，这和贝壳——以及同门的链家——实际给人感知到的业务规模是相冲突的。

贝壳的尴尬，甚至可以说是危险，在于它迫切的需要讲出一个逆势增长的故事，用来反驳做空和赢得资本市场的信任。

但在这个敏感的时下，一个房地产中介平台继续占领市场、击退对手以及非常挣钱的叙述，是不是真的那么值得骄傲呢？

02、现在的嘉兴和无锡楼市

回到楼市话题本身，说一说，现在的嘉兴楼市。

过去的 11 月里面，嘉兴楼市一共供应量 101.16 万平方米的新房，而嘉兴却只成交了 48.08 万平方米的新房。

由此也可以看出来，嘉兴楼市的供需关系在逆转。嘉兴楼市降温以后，买房的人明显减少了很多。

嘉兴的新房库存量增加以后，二手房市场自然也就冷了下去，11 月二手房成交量也才只有 20.44 万平方米。

按照这个成交量来看，嘉兴的二手房也是非常的难卖 ，大部分嘉兴的二手房想要卖出去，都是需要降价才行的。

嘉兴楼市到现在调控都还只是常规性调控，连二手房指导价都没有出，就自然地冷成了这样，如果嘉兴楼市再出台二手房指导价的话，那么楼市会有多冷。

现在嘉兴房价已经不是低位了，嘉兴主城区房价普遍在 2 万左右，甚至更高了，这个房价对于嘉兴年轻人来说，压力非常大。

嘉兴的人口流入主要靠的是嘉兴的那些小工厂，并不是什么高端人才，如果嘉兴房价再这么涨下去，嘉兴对年轻人的吸引力会越来越弱。

无独有偶，再举一个例子，现在的无锡楼市。

无锡房价现在是明涨暗跌，前几天统计局发布的 70 城房价指数上显示，在 11 月里面，无锡的新房房价环比下跌 0.3%，二手房房价下跌了 0.4%，二手房房价下跌的比新房房价跌的还要多。

这还是无锡楼市首次出现新房房价和二手房房价双跌的情况。这意味着，无锡楼市的整体热度是真的冷了下去。

无锡房价下跌的原因有很多，但最核心的三个原因：

一、无锡楼市今年三次土拍全部成功了，大量的土地卖出去，意味着明年无锡新房供应量充足，开发商会内卷；

二、无锡房价已经不是低洼地了，无锡房价平均 1.5 万，但市区内大部分房价 2 万 3 万一平，这个价格对于一个三线城市来说，已经很高了；

三、无锡的人口流入很少，除了无锡当地人，很少有外来人口会来无锡。

无锡的产业虽然强，但是能提供高薪岗位的并不多，大部分无锡的工作都进厂，所以后期也很难支撑起无锡房价。

03、长沙楼市的模式，值得所有城市学习

说到楼市，全国的标兵肯定是，长沙。

在小龙虾眼里，长沙楼市的模式，值得所有城市学习。

小龙虾有幸通过长沙房管局交流学习，终于弄清楚了长沙房价为何年年上涨，但却能受到高层表扬的真实原因，可能跟大家想的都不太一样，所以有必要分享一下：

1、长沙房价年均涨幅，其实在 10% 左右。

它高明的手段，就是做到了涨幅可控，每年都在 8%-13% 之间，来回震荡，因此反而受到了表扬，这是为何？

也许从普通人的角度来理解，房价不涨或者这是房价下跌，才会受到表扬，高层是不是搞错了？

其实说这句话的人，看问题很片面，他们只是从买房角度来问题，从来不是在全局来看问题，房价如果一直下跌，不是一件好事，而是一个灾难，引发系统性金融风险，导致很多人失业，甚至无家可归，结局往往是这座城市也留不住人，产业也搬迁只剩下一座空城。

所有的事情，都不是独立的，缺乏全局眼光看问题，都是偏见！那么房价在什么样的区间比较合理呢？

答案就是每年上涨 10% 左右，可以高一点，也可以低一点，但不能偏离太多，一旦偏离太多，都不健康。

2、长沙房价为何能够控制住？

价格的本质，就是两个因素决定，一个是需求，一个是供给。

如果一个市场，长期处于一个需求稍微大于供给，那么价格就会缓慢上涨，这样开发商就有利可图，人民也不用担心房价上涨太快，只要与自己收入水平保持一个动态平衡即可。

就这一点，貌似全国 660 个城市，长沙是做的比较好的。

一方面，长沙二十个板块的平均去库存周期，始终保持在 6.6 个月，这是一个非常理想的数字，其他城市无法做到，但长沙通过自己的努力做到了。

大家都知道今年房地产行业冷清，很多城市土地流拍，但是长沙做到了零流拍，甚至当杭州、武汉、重庆、南京这类强二线城市都在流拍的时候，长沙都能做到零流拍，这是为何？

虽然长沙也限价，从这个程度上来看，开发商的利润就被压缩了，但是在长沙的房企拿地足够低，虽然开发商利润不高，但还是有钱赚。

这样一合计，开发商自然拿地积极了。

这样一来，长沙的房地产市场就稳下来了，开发商拿地积极、建设项目积极，人民买房积极，这样是不是压缩了房企的变现周期，靠周转率赚钱。

举个很简单的例子，开发商在武汉，也许两年完成一个项目周期，但是在长沙只需要 1 年，虽然武汉房价是长沙的两倍左右；

但实际上相同时间内，开发商在长沙的总利润比武汉要高，就是这个道理。

3、长沙模式，值得所有城市学习

房地产已经进入到了 3.0 阶段，依靠盲目拿地开发、举债开发的时代，已经结束了。

以后要赚钱，必须走 “基金模式”，大包大揽只会加速自己灭亡，只有精耕细作、精打细算、薄利多销，压缩周期、压缩成本、提高品质，用周期来换时间，用时间来换空间，用空间来换利润，这才是 2022 年房企主基调。

目前来看，长沙已经成为各大房企，不得不争宠的城市了，长沙模式也值得所有城市来学习。

高房价的问题在未来很长一段时间，都会困扰我们。现在针对高房价的问题，主要采取冷冻切割式处理方法。

全国楼市按照城市的情况不同，分成了若干个不同的板块，上面是统一出了房企三条红线、银行两条红线，已经二手房指导价，还有集中供地，这些是属于基本规则，基本规则不变的情况下，各地可以根据自己不同的情况，来制定各自的解决方法。

也就是我们现在看到的一些城市的调控政策还在继续出，而一些城市在购房这块已经明显的给予了各种补贴。

现在是把房价给冻起来了，不让房价大涨，也不让房价大跌，就横盘在这，然后希望靠大家的工资上涨，来慢慢的把这个高房价的问题给消化了。

也就是现在房价 1 万一平，你工资 3000，你觉得贵，十年以后，房价还是 1 万一平，你工资却涨到了 6000，你觉得房价没那么贵了。

当然了，这些都是理想当中的情况，现实不一定能这样。

04、总结

**有人说，明年的房地产市场会好一些。**原因很简单，现在各方面的政策指向都有放松的迹象，而且越来越明显。

小龙虾认为，明年的房地产市场会更加严峻。

因为房地产市场交易量的高低，或者说好坏，体现的是大众的购买力以及手上资金的情况，在什么情况下，我们才能赚得到钱呢？

在经济繁荣的情况下，我们能赚得到钱。

现在疫情还在不断地反复，很多行业确实都不好做，也是很多行业大家都赚不到钱，比如，餐饮行业，酒店业，旅游业，影视业，房地产业等等。

同时，最近也看到各大互联网厂商也在进行大面积的裁员，有些公司甚至裁员的比例达到了百分之 30 到 40% 之间。

所以经济不繁荣，大众的收入就不会提高，那么说，房地产政策的松动对整个市场的影响并不是特别的大，当然了，这是小龙虾的个人分析，仅供参考。

文章末尾说一说，最近多地出现购房补贴，松动楼市政策的情况，买房人要注意什么？

第一，大部分松动楼市政策，搞补贴，搞刺激的城市属于三四线城市，大量库存积压，不得不出现各种刺激政策，这次出现的刺激政策的城市有衡阳，惠州，芜湖等城市，买房人谨慎这类城市；

第二，尽量不要贪图小便宜，选择这类型地区和楼盘，大城市才有房地产这是必然的结果，不想套牢就一定不能选择，除非自住；

第三，这类型城市还需谨慎选择房企，尽量选择央企、大品牌等，不然烂尾风险巨大。

知乎用户 楊 Shao 发表

回想家乡的那一晚

它是美丽的，是罕见的，珍贵的，既与伦比的，像黑暗夜晚的点缀，像灿烂绽放的花朵,

像颗颗闪烁的星星，像五彩缤纷的世界，它就是烟花。

美丽的梦和美丽的诗样, 都是可而不可求的。我真喜欢那样的梦，明明知道你 E 为我跋涉千里，却又觉得芳草鲜美, 好像你我才初次相逢! 201901170119-10

生命是盛开的花朵，它绽放得美丽，舒頷，绚丽多资生命是精美的小诗，清新流畅，意蕴悠长; 生命是优美的乐曲，音律和谐, 宛转悠扬; 生命是流淌的江河，奔流不息，滚滚向前。

离开你我安静的抽离不忍揭晓的剧情我的泪流在心里学会放弃。

这个忧伤而明媚的三月, 从我单薄的青春里打马而过，过紫堇, 过木棉。过实隐实现的悲喜和无常。

宽容润滑了彼此的关系, 消除了彼此的隔阂，扫清了彼此的顾忌，增进了彼此的了解。

夜晚的星空如此美丽，棋堤草原的夜晚，星星们一 - 闪一闪的好像灯光下的钻石, 旁边 - 轮弯月，挂在星河的边缘，星星们想一条河流，流向天空的另 - 边, 这是我在草原上度过的第一个美丽而又宁静的夜晚。

知乎用户 老子是笨蛋 发表

最近看房接触到一些贝壳的中介。首先，贝壳是加盟式的，就是说你自己成立的小工作室，达到一定的条件就可以加盟到贝壳，从贝壳的渠道拿资源，以贝壳的名义带客户看房。再就是，他们这些加盟店之间信息估计会共享，一旦你跟一个中介看过房，留下信息，然后就是好像所有的中介都知道了你要买房，电话轰炸，贼烦。贝壳方对加盟店的成交数量是有要求得，一些加盟店为了以后能够继续从贝壳这拿资源，难免会使一些盘外招。

知乎用户 闫浩 发表

丿少吵架或别吵工架虚假

知乎用户 陈聪 发表

这几年，中国人喜欢逮着一只羊使劲褥，褥秃了，还褥，都褥出血了。

李嘉诚该庆幸自己跑得快吧，不然他就是许家印现在的下场。

早死晚死，早晚要死，下坡路上何不踩油门。假如疫情明年是要结束的，我觉得经济里的泡沫能戳破就戳破，雷区尽早踩破，此时的经济成本和心理代价是最小的。而分期付款对应的是经济能力弱，支付成本反倒是提升坑了自己。

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