大家猜猜，影响中国房价大跌的黑天鹅是什么？

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知乎用户 张科 发表

10 年后，年轻人看着墙皮斑驳脱落的房子，再看看历史书上写的，2018 年，一套房子要当时的人工作 30 才能得到，陷入了沉思。

就好像我们现在看历史书上写 “岁大饥，人相食” 一样恐怖。

知乎用户 王贝利 发表

大规模失业。

你想你都没工作了，还每个月去还贷款干嘛，那肯定就变现了。

国家根本不怕房价高的。房价高可以有六个钱包，甚至出现父子接力贷。中国人的忍耐力是很强的，房贷超过月收入 50% 的比比皆是。

可是失业怎么办？想还你也还不起啊，与其被银行收走拍卖，还落个被执行人，还不如直接卖掉变现。

所以保就业就是第一要务。

知乎用户 asada shino 发表

经济人口全是大雷，政策没办法违抗自然规律，最多用拖字诀，也拖不了几年。

武汉 70 层的住宅楼见过没，沈阳一大片荒地里面造俩鸽子楼，没有那么多人，房子打算卖给谁啊？地方的能匹配的了那么高的房价吗？好家伙我在北上为了教育资源捏着鼻子忍了，花 20 年买房，我在二三线城市也要花 20 年买房？我是抖 m 吗？

另外，北上也不是特例，我在北京要花 1000 万买个学区房，那我干啥不用同样的钱跑日本新加坡？教育医疗资源发达国家不也挺好？

不过嘛，还得考虑时间。长远来看房子肯定是降价的，废话，长远来看我还会入土呢。关键是十几年二十几年以后能不能等。人这一辈子也没几个二十年。

知乎用户 盛京剑客 发表

近看失业断供，远看通胀加息。

外看金融危机，内看金融攻击。

近看疫情死亡多少，远看少子化盛行。

一线看学区取消、房地产收税。

全球看气候变暖、。

知乎用户 从容淡定 发表

黑天鹅抬举中国了。

现在这样每年 2000 万死亡人口，每年至少 1000 万套房子流入市场。

这都不是了，这是油门踩死的大运。

现在房价还没大跌，那是因为现在还在买卖房子的都知道几年后要撞死人，但是都觉得大运撞死的是三线人、二线人，撞不死我们北上广深人、撞不死我们杭州南京成都长沙…… 人。

都知道几年后要撞死一大波人，但是至少今年、明年、后年…… 还不会撞死人。

看着好咯，现在还好点，等卖的比买的多几倍的时候，到时候随机一件破事就能引发市场恐慌，争先抛售。那时候什么都是黑天鹅。

知乎用户 匿名用户 发表

现在是 2022 年 5 月，曙光初现。

人在上海，刚从随时可能饿死的边缘爬开。十几年前还小的时候家里挺穷，但那时候即便一日三餐吃水煮玉米，也都没担心过会不会饿死这个问题。

只能说，人离乡贱，老祖宗诚不欺我。

现在是 2021 年 12 月，我依然在上海

年底了，回望这一年，称得上是波澜壮阔。尽管我仍然是一个很平凡的普通人，但深处时代变革的中心，真的是每天都在见证历史。

说实话，有这些体验，洒家这辈子值了。

最后，祝恒大好运，哈哈哈。

2021 年 9 月，我人在上海。

这段时间郭嘉出了不少政策，限制 996，共同富裕，三胎……

政策接连推出，似乎要改变一些，但细看又好像什么都不打算改变。

房价从目前来看，政府似乎打算硬托，维持不涨不跌，冻结交易。

新生人口可预见的会大幅减少，但我也就看看热闹，我们国家人太多了，一时半会影响不明显。

至于加班这件事，最近好像是政府开始认同劳动法的存在了，可惜雷声大，雨点小。我和我周边的同事该加班还是得加班，也还是没有加班费。

说说我自己

截止 2021 年 8 月，我在上海已经工作三年了，是传统机械行业。诚实的说其实很累，但也确实没得选。老家甘肃，离得近一点的西安和兰州工资低的吓人，所以一毕业就来了上海，累则累，至少工资相对高一些。

刚来上海的时候在嘉定，那时候嘉定西一般的小区的房价在两万左右。19 年跳槽到浦东，新场镇的房价也大概在两万左右。现在 21 年，不管是嘉定还是浦东新场，房价基本都是 3.5 万 +

工资这几年每次跳槽都会增加一些，但房租和饮食开销也在同步上涨。

不知不觉已经 27 岁了，我也自觉到了该成家立业的时候了。老家肯定是回不去了，身无长技 总不能回去卷洗车行修车铺吧。看了看江浙沪各地房价，算了一下也还挺绝望的，苏州是个理想的选择，但还不知道那边的工作机会怎么样。杭州我本来很喜欢的一个城市，但房价疯长，能力所限感觉没办法了。

我一直在攒钱，但算下来好像就算是苏州也还是得好久好久才能攒够，这种感觉吧多少有点难受。你必须逼着自己攒钱，一边还得担心货币贬值，钱越来越不值钱。不攒吧又感觉这辈子就没机会有自己的小家了。

我其实有点想去日本了，大学毕业第一家公司是日企，有不少同事在日本培训后拿了永居，在东京定居，相对上海而言房价真的不算高。

然而，当时刚大学毕业，青年男性嘛多少有些抵触日本。并且当时对社会认知不足，所以就没有详细了解，希望有经验的知友能分享一下经理。

总之，唠叨这么多也就发发牢骚吧，2021 年整年我其实都很迷茫，工作不上不下，生活不温不火，未来不清不楚。想活的明白，通透，但最终还是一团乱麻。

以前呢总寄希望于郭嘉和政府，但几年下来，看的越多越绝望。

希望以后会越来越好吧

知乎用户 夏目属实​ 发表

本人认为目前可预见的黑天鹅量级都不足，够劲儿的灰犀牛倒是有不止一个，正步履坚实的走来。以下内容会引发忧虑和不适，请慎看。

第一个是供大于求。在武汉上海和郑州或者随便哪里，十八线小城镇都算，你家附近的一到六层矮房子是不是都变成了高密度大楼？原来的荒地滩涂果园坟地上满是摩天大楼。三十层建筑覆盖了原先几倍大的区域。人还是那些人，房子多了不知多少倍，不信看看窗外。有人说农民进城所以房子多，你也太高估农民了，从乡镇到一线，农民不够分啊。农民又不会用假公司贷款，不是合格的韭菜。

供大于求还体现在年年上扬的房产投资增速和面积增速上。随着中国的房产开工面积每年乘以 1.1，每过一年，这个看似稳定的乘积代表了巨大的增量, 五年就会增加超过 60%，七年就会总量又翻倍。假设户型基本不变，如果现在一个普通四口之家有 3 套房（老人一套小夫妻一套，老家放一套），七年后就得平均一家 6 套（平均老人一套，年轻人 4 套，老家房子空关难以维护）。十年后平均一家接近 9 套（此处说的是面积，价格不预测。这是平均，意味着每当有一个困难家庭仅 1 套房的，相对应的就有另一个家庭有 17 套房，震撼不？当然也不排除少数人有成百上千套的情况）。而同期，人口要稳定得多（实际是加速下降）。这意味着出租会陷入困境。之前有棚改和城市化初期高速的人口聚集，让房产增加不明显（因为有旧房被扒掉或丢弃在老家），而未来显然不行，房子多了就是剩下了，2000 至 2019 年盖的巨量高楼很难有拆迁机会，也不好租，还要按时交物业费和维修费。比花钱讨厌的是折旧和过时，至少以后不好停车的高密度小区都不好卖（房产税什么样我猜不到）。现在什么房都有人买，房子多了买家就要变挑剔。很可能总体盘不变而旧房价格差距拉大。

房子多了人们自然会挑更好的住，新房子肯定会不断改进。别指望老房子传给孩子，孩子大概率不愿住，就像现在我们不愿住三十年以上的老破小。

目前一线城市控制人口，二三线抢人形成动态平衡的情况下，房产开工面积依然等比例增加就会造成严重过剩。于是各种名义的抢人大战暗流涌动，高学历年轻人最好也最难抢，需要有高利润产业。许多产业落后但仍有一定名气的二三线城市为了维持增速，只能利用医疗教育和养老，把老人都当人才家属引进。四线以下城市的人口资源会被迅速无情的抽干，从商店到小学都逐渐凋零，尤其在高铁网络建成后（高铁网在日本就促进人口急剧向大城市集中）。为了娶媳妇买县城房子的农村年轻人会承受最大损失。

而现有房子的折旧和落后是很可怕的。很多人说我买在市中心，将来一定升值。然而随着城市扩张和交通方式改变，新的建筑设计会带来更好体验，而旧的高楼很难拆迁，会逐渐成为新一代贫民窟，越来越不受喜爱。出于经济需要，地方政府也有极大冲动在新的大面积空地上开发新热点。新热点会摊薄旧热点，除了北京这种标准摊大饼城市。不要谈什么深圳土地稀缺，需要它稀缺才稀缺，需要有地时立刻不稀缺。

中国也根本不缺地。上海浦东和金山的空地足够再建一座上海，南汇的空地可以让你飙车一小时穿不过。北京更不缺地，旁边的河北省都是地，随便划。最可怜的是海南的房，现在政策已经出到极致了，看不出除了黄赌毒还有什么办法能振兴此地经济，给海边的连片空房找到新主。本来应该是需求带动房价，现在变成房价坐在天上，等月薪 3000 的人涨工资。问题是高房价妨碍了企业涨工资，海南很多小区看房子外观像佛罗里达，里面只有临时家具，打二折租给附近工人。海滩上少了比基尼，多了捡瓶的大爷大妈和拉客参团的东北大哥。这个岛整个就是房产经济的反面教材。

第二个灰犀牛是人口减少和外流。随着开放程度大增，新的中国人不再视国外为畏途。中国年轻人越来越容易出国和定居，出国买个房也没太难。别信有什么神秘力量能阻止去境外投资，那是中介套路而已。这帮人靠这个谎言证明放水必涨价，而水不会流走，可是富人的财富流走太容易，尤其国家正在推动人民币国际化。真正妨碍出国投资的只有现阶段大多数人的不适应。加拿大和澳大利亚的房子国人已经买进太多了，甚至林地、沙漠也买，拿来打猎开 party。东京湾台场的大房子比深圳的海景房设计好很多，看了才知道深圳的住房设计多落后，邻居够素质，绝不会把内裤挂出来，也不会出门就堵车，价格却只有深圳的一半。中国留学生数量巨大且增长快，代表了富裕阶层的下一代，他们熟悉国外语言易拿居民身份，起到引流先锋作用。

东京房子买不起，福冈京都布里斯班墨尔本西雅图的海边也很多，不看不知道，一看才知道资本主义的腐蚀性有多大。原来住福冈 200—300 万人民币可以住市内繁华区看海景钓石斑鱼，出门 20—30 分钟登机飞全世界；原来住美国和加拿大可以自家有码头，单独对着一个大湖；原来住澳洲可以上班打字下班潜水冲浪。同样价格在上海徐汇的老区只能买个 39 平房子，附带蟑螂老鼠和一身油烟味。很多小区没地下车位，停车比潜水冲浪还需要技术。人家不仅价格便宜，还收益高。伦敦的房租收益二倍于上海，别问我哪个舒服，我只知道从中东的王子到俄罗斯的大亨都喜欢伦敦，他们似乎对上海的黄浦江没有什么特殊情节，也不知道深圳的学区。

比外流慢但更可怕的是人口变少，各地争人才大战日趋激烈，结果是目前很多城市完全不再限购。在沈阳，只要八辈子亲戚里有一个上过技校或高职，那你就是人才，需要引进。上海临港实际上已经对上海就业的本科生放开买房。城镇化最终减少的是农村人口。放开限购之后就是抢人大战，最终比的是就业机会和宜居性。从这个角度讲深圳是一线中发展最不平衡的，就业强而教育医疗差。一旦房价涨幅放缓，资金容易四散。

第三个灰犀牛是控制舆论难度加大。别小看这些人的谎言洗脑，听起来合理的好故事可以支撑郁金香和藏獒一路飞升，中美老太太对话骗了几代人。不到弃养的那一天，藏獒还是可以沉航母的。现阶段中介套路用得太久。无非是放水必涨，不买房就是没理想不奋斗不对女孩负责，遇上看空的还必须骂上几句屌丝穷鬼。然后张口闭口都是月薪 200 万的人怎么样，强调国家不让掉价，顺便吓唬人说不赶紧上车要赔钱，攻击年轻人自尊心。靠这样的话术控制话语权，强化上涨预期。

但舆论控制的成本和技术难度也在升高。以前水军控制微博只需要盯住热贴，以钱直接运作，同时用辱骂和废话刷掉反对意见。论坛删帖也很容易，关键词一搜就删去了，转手收钱。现在视频平台越来越多，UP 主们表达方式极多样，其中还有不少大人物不好去动。水军控制视频很有技术难度，光是看一遍就够费时的。视频的弹幕不是跟贴，不方便用水贴刷到下一页，水军骂人灌水还会被删，只能老老实实收买无良大 V（一个个买很麻烦很贵）。一旦舆论失控攻守互现，高价房可就危险了，尤其是专家和普通人开始晒房价升降，以自己为例现身说法。一旦房产租赁甚至售价数据连续下跌，人们可不像前些年那么容易骗了。

深圳的中介有一万个理由，骂遍微信微博，也遮掩不了这个城市缺少教育和医疗的现实。炒作富翁抢房，还常遭遇富翁们抢盒饭的尴尬。炒作万人抢房，其实只有五套房作宣传。泡沫需要人接盘，靠香港避险投资和企业贷炒上去的房什么韭菜能接住？能以个人钱包接手企业泡沫资产的就不是韭菜了，是参天大树，一定会孤独的站在山岗之上的。高位接深圳南山的，逐渐就要唱南山难了，跑得早是富翁，跑得晚是负翁。立贴为证。

最可怕最人人可见的，是房租下跌。一旦普遍发生后，房子就变得不适合持有，只适合倒卖。房租看的是社会后来者（也就是新韭菜）的承受力。国家健康富强真有钱，房租就会涨，否则神仙也左右不了租房者的意愿。无论谁，如果不能让国家真的富强，房租都会无可奈何的降。现阶段房租看似没降，但合租群租明显多了，单人租小一房明显难了，整房价格未降是租房者作出牺牲换来的。还是那句话，房价涨后最倒霉的就是有理想去大城市打拼的年轻人。

可是国家发展得好，房租还是大概率降，因为房子会太快的变多，人人变房东而租客会变成最可爱的人。别以为鹤岗是个例，房子太多的城市都会难租，很多有活力的大城市也有租不出价的小区。如果你不觉得，别急，这几年的房子建设速度世界遥遥领先的第一，总有房子够多的时候。一家平均几套并不遥远，想租出去难，租出去后维护更麻烦。不仅出租前后要修补打扫，万一碰上租客不着调，或者房屋出租代理公司跑路不退押金，还得跟着善后赔钱。

有人觉得需要很厉害的黑天鹅才能降房价。个人不认同。大概率以后是已买的房子出租增值能力不足，又有折旧和风险，逐渐被其他投资方式和新的更有噱头的楼盘代替，然后阴跌或不动。保增长最合理可行的方式就是一手房涨而二手房阴跌。

房价整体不降也不代表二手房好卖，深圳这一波的炒家就有意避开原来的二手房区域，实现新房价格飞升，老房纹丝不动。

小城市和乡下降价，也不代表大城市永远涨。要知道这种多大城市的上涨预期早已经被极大透支了。透支到什么程度？我从自己的楼上看旁边的豪华别墅区，上百幢没一家亮灯（过年会有五家以下亮灯），每幢都价值一千万以上，长着草等升值十年了。当日本的房价下跌，东京一样完蛋。北上广深是世界超一线？

建议有钱存银行，毕竟 2000 万存银行可以有百分之五收益，两亿存银行可以谈到 8% 的年利息，这完全不用缴税，无风险不妨碍流动，不怕高位站岗，不用装修和维护，三年增值超 25%。够不够诱惑？

2000 万加贷款买深圳的房，全款还行，贷款实际可能多花本金 30%—80% 的利息和税，大多数利息还要高。不算装修钱，后期还要花时间维护出租，出租难免有空窗期，三年内它不涨 50% 就不如存银行。可是现在深圳的房价已经在排斥实业。高科技企业离开深圳不需要付出代价，反而经济效益很好。中介嘴里吹的月薪几万（还有吹月薪几十万几百万的，注意是月薪，难道不是几万日结？哈哈）的年轻人见过世界了，不是深圳的铁杆粉丝。不论多少万也根本来不及接高价盘，阿里 p8 和华为经理也不行，因为他们毕业就奔三了，也会生病会恋爱会暂时充电，还有父母老婆孩子和小三儿要花钱，家庭年收入 50 万的去掉教育花销和全家医疗风险，其实日子并不会多优越，给孩子报学习班也会皱眉。卖空气币的和 p2p 集资跑路的倒是可以接手。

最后一点是炒客和当地政府会极力在新的地方创造新的热点，目的是用一手房把钱圈走，而不是留给老区的二手房东，深圳这次就是这种方式。房产界的操盘规模在增大，以前最多屯个地发发规划，制造上涨预期和恐慌，现在是纵向联手（别问我和谁联手）的同时横向联手，找个噱头共同炒作。政策（某示范区）、宣传（海量水军抢话语权造势，在深圳年初出货期间，不唱多的声音会被迅速打压，不论什么平台，现在就不会，说明出货完成）、贷款（关键一环，深圳的还违规）和操盘协调一致，散户房东全上车后，各家一手房项目胜利结束，寻找新机会。

之后该片区失去炒作意义（买的地皮用完）和必要政策支持（企业贷按计划被查），各路队伍吃饱喝足作鸟兽散，炒高的片区失去了魔力推动，会有几年逐步阴跌回正常水准。

意外，这几天这种帖子也可以被人看到了，到现在评论区基本正常。以前早有专业水军团队给我上手段了，置底或非常多的人身攻击。这次没人管，看来这波项目真结束了。

喜欢看刺激的，补充材料如下

https://zhuanlan.zhihu.com/p/377352441

知乎用户 PlazaBrother 发表

说一点没人提到过的。

之前已经从多方面分析过我对房价未来走势的判断（后附），也就是在 2023 年底之前会有一个比较大幅度的下跌，并且在此之后进入长期的下降通道。

我分析中提到的都是对房价影响比较大的几个因素，这里再补充一个相对比较小的因素，这个因素比较少有人提及，但是却无法让人忽视。

过去 15 年有海量的中上层家庭的孩子定居国外，这些人以 80/90 后为主，他们的父母会陆续在未来 15 年退休，退休后会有大规模抛售国内房产，并将资金转移出境的情况发生。

2005 年之前移民的人群中有大比例的非高净值家庭子女，暂时不做考虑。

2005 年之后，虽然每一年有小幅波动，但每年移民美国、加拿大和澳大利亚三大主流移民目的地的中国人，至少分别有 7 万、32 万人，年均共计 12 万人的规模。

其他次主流的移民目的地，新西兰、日本、韩国、新加坡、西欧 / 北欧 / 南欧等根据相关数据，合计按照年均 10 万人的规模计算。

而且最近 20 年内中国移民国外的人群有一个特点，就是整体年龄比较低。

以澳大利亚为例，在各国移民人群中，中国籍移民的中位数年龄第二低，为 38 岁，仅次于印度籍移民。这其中还包含大量已经移民多年、平均年龄偏大的老移民，新移民的年龄大多在 30 岁以内。

这部分 80/90 后移民的父母刚好就是 62 年 - 75 年婴儿潮中出生的人群，他们将从 2022 年开始大规模退休。

我们假设这些新移民的父母中的二分之一会在退休后去海外和子女团聚养老，并且这部分人群在移居前平均将一套房产出售套现，出售的房产平均价值按照 300 万元计算。

那未来 10 多年，仅仅因为这一个单一动机，每年从房地产中套现并转移海外的总金额为 220000✖1/2✖3000000=3300 亿元

上面所有的数据都是按照比较保守的估计进行的计算，实际套现转移的金额很可能是这个数字的几倍。

2021 年全国二手房交易总额为 6.86 万亿，同比降低 6%，这种下跌趋势预计将在未来数年中持续。

也就是说，未来十多年，二手房市场每年会增加 5% 左右的供给，同时减少 6% 左右的需求。

这自然会对二手房价格形成持续多年的反复打击。

这只是房地产套现动机中非常小的一个类别，还有其他的包括**房地产信仰破灭后赶在危机之前落袋为安、房地产税实施后为了降低持有成本抛售手中多余房产、由于经济下行 / 收入下滑变现房产以维持日常开支等等**出售房地产的其他动机，再加上每年上百万套的断供房产，以后二手房市场是一番怎样的血腥场面，我完全不敢想象。

关于 2022 年房价走势的一些思考

从上图可以清晰地看到，商品房销售金额从 2021 年下半年便开始进入负增长，而且降幅逐月扩大，10/11/12 三个月的同比降幅都在 20% 左右。

从 2021 年开始，很明显的趋势是越来越多人的房地产信仰开始坍塌，加之 2022 年美联储几乎已经板上钉钉的 3-4 次加息，导致央行的放水操作会比较谨慎，降息降准的操作即便执行起来，程度也会比较温柔，所以毫无疑问，房地产销售的大幅下降会在 2022 年持续。

2022 年是房地产企业的债务，尤其是美元债到期大年，销售的大幅下降会逼迫严重依赖现金流的房地产企业以价换量，从而非常直接地引起房价的下跌。

其实销量下滑对房价的负面影响在 2021 年末已经初见端倪，最后一个季度，一线 / 二线 / 三四线城市房价均已经开始下跌，随着时间的推移，这种趋势注定会在 2022 年显得更加明显。

也可以从另外一个方面印证 2022 年房价将会下跌的观点。

2021 年全年，开发商土地购置面积同比增加 2.82%，但成交总价下跌 15.5%，可以粗略地计算得出，2021 年全年单位土地面积成交价下跌 17.8%。

这无疑为房地产商在 2022 年复杂的经济形势下降价销售提供了比较充足的空间。

当一件商品已经进入长期的下降通道，消费者应该对它抱以什么样的态度就很明确了。

先看一下中国大陆大房价有多高。

全球 20 个主要大城市，房价收入比前四名中，中国大陆城市豪取四席，其中房价收入比最低的广州的购房负担度是第 20 名的芝加哥 12 倍。其实中国大房价有多贵，购房负担有多重并不需要进行过多的佐证，根本就没有留出多少让人进行辩驳的空间。

但无论你是否愿意相信，房价都已经是危如累卵的存在，房地产业已经从黄金时代直接跳过白银时代和青铜时代，进入石器时代。

我从金融、外部因素、人口、预期和警示信号五个方面简单地阐释一下原因（之前回答的一个更新版）。

金融方面

从 2008 年 4 万亿刺激计划开始，中国的居民杠杆率快速攀升，增长速度傲视全球。

迅猛增长的居民杠杆率在通过形成资产泡沫快速拉动经济的同时，也使得金融体系的各个环节承受着越来越大的压力，一旦经济增速降低，泡沫就有被刺破的风险。

无论是以 5 年作为时间坐标还是 10 年作为时间坐标，中国的居民杠杆率增幅都已经接近甚至超过美、日资产泡沫破裂前的状况。从居民杠杆率绝对值的角度来看，2020 年中国的居民部门总负债 / GDP 的比重已经接近 120%，而由于中国居民可支配收入总量 / GDP 的比重普遍低于发达经济体，2020 年中国的居民部门总负债 / 中国居民可支配收入总量的比重已经超过 70%，美、日在危机爆发前的此项数据也就是在 70% 左右。

总之，在对房地产行业和房价的支撑方面，金融领域的潜力已经被挖尽。

外部因素方面

美联储从 2022 年开始进入加息周期已经是确定的事件，而美国的加息周期伴随的是分散于各国的游资回流美国银行体系，形成全球资产价格的下跌和主要国家外汇储备的下降。

具体到中国，基于东欧、墨西哥和东南亚等加工制造国在 2022 年逐步完成与新冠病毒的共存、经济重回正轨，中国的货物贸易顺差会在 2020 年和 2021 年的高基础上急剧减少，而在目前净外汇储备萎缩到只有 5000 亿美元的情况下，保外汇储备将会是接下来两年的重中之重。

这导致国内在 2022 年 - 2023 年即便有营造货币宽松环境的冲动，也会是谨慎的、程度较低的。再联系上面提到的目前处在云端的居民杠杆率，想要通过货币和金融手段提振房价的可能性微乎其微了。

人口方面

先看中国历年出生人口数量

可以很清楚地看到，最近 40 年的一个出生人口小高峰是 1987-1990 年。而根据贝壳研究员发布的《2018 年全国购房者调查报告》统计的数据显示，中国当年购房者的平均年龄是 29.5 岁。

也就是说出生于 1987-1990 年出生小高峰的人口的平均购房时间为 2017-2020 年。

从上图中可以看到，房屋销售的高峰时间段也是 2017-2020 年。

当然，影响住宅销售的因素有很多，包括土地政策、金融政策、经济形势等多重因素，但是人口是其中最重要的因素之一，这是毋庸置疑的，此处仅从人口这一个单一的角度进行讨论。

而 1990 年的出生人口数量为 2374 万，1992 年大幅跌至 2113 万（对应的平均购房时间为 2022 年），时至今日，2020 年的全年出生人口已经腰斩至 1200 万，2021 年预计不到 1000 万且仍然处于快速下降通道中。

所以仅仅从人口这一个单一的、但最主要的长期角度分析，全国大部分地区的房价在 2023 底之前会有一个大幅的下跌，并在这之后进入长期下跌通道，而远期的价格底部则可谓是深不可测。

预期方面

金融投资的最重要推动力是预期和信心，而 2020 年可谓是房地产信仰松动元年，地产行业龙头企业坍塌、宏观经济增长乏力、外部环境恶化、人口少子化和老龄化加剧、疫情持续反复、密集出台的各行业监管新规无一不在强化预期的转弱。

而且对于房地产投资来说，在资产价格处于高位时，只有上涨和下跌两种可能，长期横盘或者长期阴跌都是不可能做到的，因为泡沫只会有继续吹大或者破裂的可能。处于上涨通道中的时候，市场会不断追跟泡沫，处于下降通道中的时候，市场只会等待甚至通过抛售资产来加速泡沫爆破，这个过程中的其他手段都只能是缓兵之计。

警示信号方面

房产税五年试点计划的公布、沿海经济大省机关事业单位集体降薪、恒大爆雷之后的软性处理等几个今年的热点新闻都在说明一点，即各级政府已经在为很快到来的房价走低做相应的准备，信号如此明确，作为普通人更应该防微杜渐，免得赔进去半个人生。

基于以上所有的分析，我个人坚持我的一个预测观点，即：

一线城市晚 3 年买房，省下一辆 Mercedes G500

强二线城市晚 3 年买房，省下一辆 Porsche Panamera

弱二线城市晚 3 年买房，省下一辆 Volvo XC90

三线城市晚 3 年买房，省下一辆 Tesla ModelY

就先到这里。

知乎用户 光暗 发表

现在观点很神奇了。

正方：

新冠肺炎，人们都想有个家，房价要涨。

经济下滑，人们没有投资渠道，房价要涨。

经济复苏，人们有钱了回去买房，房价要涨。

大城市吸引力强，一二线城市房价要涨。

大城市没有就业机会，人们回家乡了，三四线城市房价要涨。

大城市打工，回家乡买房，所以小城市房价要涨。

这次疫情后，很多人都回国了那一定会置业，房价要涨。

国家为了稳定经济，不会看着房价跌的，房价要涨。

国内经济不好，还要给企业减税，除了土地财政没有别的办法，房价要涨。

现在小城市到处兴建公立学校，周边房价会涨。

房地产商还在大量拿地，房价会涨。

银行借了那么多钱给房地产商、买房的人房价下跌他们怎么还钱？房价会涨。

你们看为什么房产税迟迟不能推出，因为现在房价需要涨。

反方：

新冠肺炎，全球经济衰退，房价要跌。

经济下滑，人们没钱了，房价要跌。

经济复苏，人们会投资股市，房价要跌。

大城市吸引力强，三四线城市房价要跌。

大城市没有就业机会，人们回家乡了，一二线城市房价要跌。

大城市打工，回家乡买房，所以大城市房价要跌。

这次疫情后，很多人都会失业，房价要跌。

国家为了稳定经济，不会看着房价涨的，房价要跌。

国内经济不好，还要给企业减税，为了降低企业土地成本、人力成本，房价要跌。

现在小城市到处兴建公立学校，学校多了周边学区房房价会跌。

房地产商债务爆表，为了保证资金链，大量售房房价会跌。

银行都出破产法了，个人也出了破产法，都是为了房价下跌做准备！房价会跌。

你们看早晚要出房产税，所以未来房价一定跌。

总结：

很明显看见黑天鹅了吧，社会正在激烈的两极分化，贫富差距大两波人思维完全相反，如果还看不透未来，不妨看看今日的美国。

知乎用户 衣锦安佳 发表

因为歧视女性！

因为歧视女性！

因为歧视女性！，

重要的事说三遍，为什么结婚只要求要男的有车有房，没有要求女的？这不是赤裸裸的性别歧视吗？

知乎用户 一刻 发表

接下来每年减少 2000 万人口，相当于每年至少有 1500 万套房子抛向二手房市场，持续三十年，一共 4.5 亿套房子，你说谁接的住？怎么接？

像现在很多的高层到时候只能炸掉，因为根本维护不起。

知乎用户 匿名用户 发表

大泽乡两个精神小伙，一个叫陈胜，一个叫吴广，买不起婚房。

在一个高压气流伴随短时雷雨大风的夜晚，振臂高呼：王侯将相宁有房乎！

全国各地大龄宅男纷纷走出家门上街响应，并喊出了 “打倒房东，平均房产” 的口号。

随后，陈吴二人被当地公安机关，以扰乱社会治安罪依法逮捕。

房价，再次迎来一波大涨！

知乎用户 韭菜 发表

黑天鹅？天鹅都呼我脸上了！

你们是不是对房价下跌的幅度有什么误会？首付 30%，就是三倍杠杆，很多人首付都跌没了，这还叫没大跌？

记住，上车的人就是三倍到五倍杠杆，三年锁仓，期货都不敢这么玩……

知乎用户 青燃 发表

9.15 日追更

这个世界，任何交易都是一场宗教活动，信众越多，凝聚的力量越大，成功的概率越大。

古往今来，任何东西都离不开这个原理，社会活动，购买房产，贵金属，证券股票乃至数字货币，甚至是销售产品，不论你的产品是否真的有价值，只要别人相信，你就能赚钱，世界何其荒诞，通过勾引别人的欲望，需求都能被创造出来，2018 年前后高位接盘房产的人，应该能理解自己的需求怎么产生的。

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这里强调一个逻辑关系，不是泡沫破了导致经济下行，而是经济在大部分人不知不觉中下行了，许多人收入降低了甚至失业了，各个行业越来越难，部分人开始断贷，最终形成连锁效应，导致泡沫破裂，然后泡沫破裂产生的负面影响又会影响经济的运行，从而形成一种连锁的债务通缩螺旋。(以下是摘自格隆汇的图，看一下这几年的法拍房数量吧，背后意味着什么，自己想)

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直接贴出结论。

这篇文章的立足点不是预测什么，因为预测经常会出现一个悖论，叫做测不准定理，这篇文章的根本立足点牵扯到研究具体经济体的脆弱性和反脆弱性，而这又牵扯到一个经济体的底层逻辑问题，我始终坚信，如果经济基础出结构性问题，那么上层建筑不发生重大变革是无法解决底层逻辑的结构性矛盾的，如果讲这个问题，许多人可能会说我故作高深，因为这些东西属于享受最上层利益的人才有资格谈的问题，我又不能系统的全面讲出来，但我坚信的真理是脆弱性的东西终会破碎，而破碎也是受规律指导的，不以个人的意志为转移，大家将就着当一个小视角看吧！

有人评论说看看美股的 pe，哪来的泡沫，这个是否有泡沫需要看底层逻辑，比如柯达公司，胶卷多牛逼，利润多高，它当时的股价相对于它的利润不算高，但是后来呢，作为第一家研发出数码相机的公司，但为了维护胶卷利润，故意遮盖，压制这个技术的发展，最终在其他公司研发出数码相机并充分成熟以后，柯达就彻底没落了，像柯达，诺基亚的失败主要是由于时代变化，诺基亚总裁当时含着泪说:“我们没有做错什么，但不知为什么，我们输了”，现在美股的核心是建立在为数不多的几家大型公司 (不超过 20 家) 疯狂上涨中，如果底层逻辑被修改，许多人眼中的 pe 就是笑话，在这个时代，唯有变是不变的。

当这次房地产行业的历史使命结束以后，若干年后，政府会把房子的教育属性 (学区房)，户籍属性(根据房子落户)，医疗属性，金融属性等等，全部从普通房子中剥离，然后建造大量优质的公租房保障体系，只要满足基本条件就可以住一辈子，而且房租非常便宜，高端房产怎么炒都行，卖到一亿一平方米都没事，包括以政府监管租房整个系统，并规定房租上涨上限，学习目前的德国模式，当其不再具有某些人为附加的价值时，潮水落去，自然可以还原成它本来的样子，当人们的观念开始彻底改变，许多东西就没有看起来那么重要了，这不是乌托邦或空想，而是下一个二十年要完成的整体策略的一部分。这里想起曾经和朋友谈的一个段子，当多年后，公摊制度和房产预售制度(目前的中国特色之一) 已经废除，我的孩子问我，你们这群大人怎么这么傻，你们买房时，房子还没有建起来，你们就把钱交了，万一烂尾怎么办，万一他把房子抵押给金融机构然后破产怎么办，万一你因为一些突发事件急需用钱，房子还没影无法转卖怎么办，连我都知道一手交钱，一手交货，真拿你们的智商着急！那时的我！！！！！

但在目前这个特殊背景下，现在围绕的就是中美互刚，比拼耐心的阶段，这个阶段谁能始终吸引资本流入，而让对方资产泡沫先破，谁就是赢家，因为最先破一定是相对脆弱的一方，利益受损最严重的一方，也是对某国的经济实力信心受到摧毁的一方，包括投机，玩的就是心态，如果你认定某数字货币一定会涨，就会充满贪婪，失去了信心，全是恐惧，即使持有也是坐立难安，虽然最终会带动整体破，但目前的国际矛盾是有针对性的，特别是某个大国，具体可以看下面茅台的例子，这也是目前形势复杂的原因，比如美股为什么在拼命拉新高，其实也与增强国际投资的信心有关，至于它的创新高是真是假，是否真的由经济实力决定，智者见智吧。

接着讲，2030 年前后，以美股为核心的全球资产泡沫破裂，将进入至少四年的万物暴跌时代 (包括黄金，数字货币)，过了这四年，证券市场将会在某个时间点触及到真正的底部，实体经济仍然还要忍受长达七八年的整体萧条，这七八年将会引发一些国家一系列的内部矛盾，某些承受不了的国家会出现动荡，甚至一些国家会通过各种方式从别的国家吸血以维持自身国家的稳定，也就是转移矛盾，房价从泡沫破裂开始，除了初期前四年的跌幅较大，之后的七八年会缓慢下跌，直至触及某个底部，这一场经济危机引发的是至少十年的全球整体萧条，以美国为核心的经济全球化扩张路径将被有效压制，各国的政府将会强力干预市场，比如当年罗斯福新政的一些措施，如扩张基建等等都会发生，下一轮全球化的游戏规则将会大幅度修改，甚至重新出现一个各大国和各小国共同参股的新国际货币，比如叫全球元，并有效控制每年发行量等等，不再像美元那样可以随意超发，更加兼顾各国利益，区域化合作也会深层次发展，比如欧洲重组一个更加紧密的欧盟体系，非洲，亚洲，美洲等等都会这样，这种级别的重组需要更强的能量引导，国家级别(特别是小国之间) 的报团取暖将会很明显，各大文化圈内部的交流会更强，比如伊斯兰文化圈，基督教文化圈，儒家文化圈等等。

即使过了萧条阶段，进入缓慢的全面复苏，但要想再次进入大繁荣阶段需要看下一轮工业革命各项技术的成熟度，比如汽车电池获得真正突破等等一系列牵扯到第四次工业革命的技术成果的成熟，这是一个漫长的过程，慢慢等，慢慢看吧。

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很少人不明白的是，中国房价的核心病根在以美股为核心的全球资产泡沫程度，如果后者破了，中国房价一定破，不论采用什么程度的救市措施，都改变不了既定结果，或许有些人会用 2008 年次贷危机来反驳我，那时候的国际形势是完全不同的，那时候中美国还能形成合力，引导全球经济大势运转，扛起大旗，而这次则都心怀鬼胎，结果一定是互相拆台，而且 2008 年以后的中国救市政策的后遗症很强，从 2011 年的温州经济危机到后来各种的各种金融乱象都是为了化解后遗症而产生的，直到 2018 年才完全化解，而且这次泡沫远比那个时候要大，就算中美国能打成共识，也救不了，救不了的结果就是谁出力多谁吃亏越多，就像一个破产重组的公司，能救活获益颇丰 (正好相当于抄底了)，救失败了，投入多少钱都是亏 (相当于被套了，如果不及时止损反而追加仓位，后果什么样，老股民应该都感受过)

顺便说一下，美股关注的时间节点是 2029 年 10 月份以后，以后大概率会有至少几个月的筑顶，2029 年前后将筑顶完成，一旦美股泡沫真正破裂，全球房产，股市，大宗商品等等都会进入大萧条，万物暴跌很正常，甚至引发全球性的结构性矛盾——贫富差距和生产，分配关系不合理，引发各种社会动荡性大事件，拭目以待哈，有些人夸现代金融多好多好，却不明白一个层层嵌套，相互关联的金字塔体系的确有相互保护的作用，但一旦发生连锁反应导致整个崩塌，其威力往往比所谓的数字化情景模拟要严重很多，包括一些所谓的金融机构进行的压力测试，历史证明，用过去来预测未来是很愚蠢的，比如日本的福岛核电站是以过去最高的地震级别修建的，结果确是遇到了更高级别的地震，就像某些事件发生后，发言人回应说，我们从来没有遇到过这种情况，此时，你还敢完全用过去推断未来吗

中国最近十年的经济核心？

首先讲一下中国经济最大的黑天鹅是什么？许多人都在猜测房价等等，但实际上，真正的黑天鹅是外汇，外汇为什么这么重要呢，那是因为没有外汇中国很难购买国际的粮食（世界四大粮商控制了 80% 以上的粮食流转，其中三大粮商是美国的），因为你拿人民币去人家可能不认，也就是不卖给你，只要美元或黄金，中国的吃饭问题得到根本解决并可以提供充分的肉食，不仅仅在于国内粮食产量的提高，很大程度来自于可以从国际上购买大豆等农产品，来加工饲料等等，外汇还可以用来购买原油（虽然人民币国际化在打破能源与美元的绑定，但是还需要很长时间），煤炭、各种金属等大宗商品、国外高科技电子元件、产品等等一系列的东西，换句话说，外汇是保证国内人民衣食住行基本需要乃至生活质量的根本性东西，如果未来有一天人民币国际化彻底完成，人民币可以自由购买上述的这些东西，我前面所说的就不算了，没有任何事情是永远的。

讲完了外汇的问题，我们来谈一下房价，我在很久以前分析国内经济形势时在日记里写过这样一句话，在以美国为核心的全球资产泡沫破裂以前，保中国房地产就是保外汇，在以美国为核心的全球资产泡沫破裂以后，刺破中国房地产泡沫就是保外汇，这句话必须用辩证思维来思考，我这里解释一下，以 2015 年前后中国轰轰烈烈的房改导致全国房价暴涨至少一倍为例，2015 年中国的 A 股被国际大资本恶意做空，刺破股市泡沫，在证券市场下跌大势已成的情况下，国内的资本开始疯狂向外抽离，我们为了稳住汇率，在两年的时间的外汇储备量下降了一万亿，这可是辛辛苦苦积累了很多年的，特别是如王健林之流在大言不惭的说就是向国外转移资本，想通过提前转移财富，在汇率崩了以后，在换成人民币，同样的一笔钱，这样一来一去就增值了很多倍（具体倍数看崩盘的情况），许多有钱人都开始跟随，中国经济真的到了一个悬崖边上，汇率这个东西是很重要的，如果崩盘，所有国人的财富都会缩水，这在曾经的俄罗斯（1997），德国（一战后的某个时期），委内瑞拉都有充分体现，之后为了稳住外汇，降低国内资金外流，开始了房价暴涨，P2P 等等各种高利贷的出现，甚至出现了各种金融乱象，所有的目的只有一个，通过资产快速升值或者现金高回报的方式让资金留在国内，而且只能用下猛药治沉疴的方式来解决，果然，用了大约一年时间，外汇总量和汇率就彻底稳住了，大家有没有发现 2017 年是房价的最高点，因为外汇问题就是在 2017 年彻底稳住的，之后 2018 年开始部分城市开始降温，比如燕郊等城市，此时你想向国外转移也无法转移了，你的现金要不变成了房子，要不变成了理财，你没钱了，而且房产还出台了一系列的限售政策 (特别注意限售政策推出的时间点)，从 2018 年以后，房地产问题就不再是多大问题了，这个地方给大家留下一个小彩蛋，大家可以查一下后来王健林遭遇债务危机后，什么时候大谈爱国并把海外资产全部卖掉的时间点，并重新开始在国内大手笔投资，真的是他爱国吗，是不是因为我们经济彻底稳住，然后他看到国内资金的安全性和收益性，然后重新调整了战略呢？这个地方其实又牵扯到资本没有国界的规律了哦！特别是 2020 年疫情以后，中国迅速稳住，外贸疯狂繁荣，各国央行都在大放水，美股一直在创新高，2021 年上半年美国的平均房价上涨了 50% 以上，中国之前的大放水相对而言就不算大了，此时房价上涨的任何理由都没有了，那就是怎么稳住房价了，因为如果房地产泡沫在以美国为核心的全球资产泡沫破裂以前出现问题，又会重蹈 2015 年的覆辙，资本的规律是从不赚钱甚至亏钱的地方流向赚钱的地方，此时房地产泡沫破裂会再次重蹈国内资金大量向国外转移的场景，明白人是不会允许这种场景发生的，可以缓慢下跌，但不允许崩盘式下跌，许多人总是说泡沫，比如茅台，2000 元一股的时候许多人说有泡沫，资本却流入了，到了 2500 元一股的时候，资本赚钱退出了，是否有泡沫并不是决定资本流入还是流出的必要条件，**此时需要等待的时间节点就是以美股为核心的全球资产泡沫的破裂，一旦破裂，资本就会疯狂的外逃到安全的领域，当亏钱成为现实的时候，不亏钱就是赚钱，而此时资本在全球范围内无安全处可去，中国房地产泡沫必须破裂，这又是我为什么呢，因为如果全球资产泡沫破裂了，中国的房地产却处于高位，就会导致许多有钱人高位套现房产换取大量现金，这些现金又可以从国内逃离了，甚至中国的房产中有一部分是国外的公司或个人持有的，他们高位套现以后大概率会把这个钱转移回自己的国家，就像是一个例子，一个北京富人在北京和全国各处有很多房产，生意出问题了，需要大量现金，他肯定抛售在全国各地的房产，因为北京的房产是他老家的大本营，其他的房产在以后经济转好以后再买回来都可以，特别是此时中国房价泡沫破裂并不会引发国内资金的大规模向外转移，因为其他国家因为资产泡沫破裂导致经济更加严峻，如果转移出去会亏损更多，还要花费大量的手续费用，那就没有意义了，**这也是最近十年从经济规律来分析房价等各种经济问题的简单视角，顺便说一下日本的躺平文化，日本在 1989 年的那次泡沫破裂后，进入了长达二三十年的落寞期，美国却在之后进入了长达十年的经济复苏乃至繁荣，直至 2001 年互联网泡沫破裂，大家应该可以理解资本在其中的作用了吧！也应该明白中国房地产的视角了吧，那些希望房价暴跌的人与其天天看房价走势，不如天天盯着道琼斯指数看，哪天道琼斯指数从最高点下跌了 40% 以上的时候，你就明白中国房价泡沫要破了，顺便更正一下，中国房价泡沫并不是黑天鹅，而是灰犀牛，所有人都知道有风险的地方反而问题不大，正如一首诗，泾溪石险人兢慎，终岁不闻倾覆人。却是平流无石处，时时闻说有沉沦。

再说句难听的，给大家一个提醒，其实房价暴跌并不代表普通人就能受益，因此这次全球资产泡沫破裂将引发规模性失业等一系列社会问题，假如房价最终下跌 70%，但是你失业了，没有收入，再便宜你也买不了，抄底的却是那有早就准备好大量现金或者有办法借到钱的富人，这种荒诞现象在历史上总是重复出现，阳光之下并无新事，所以看到的各位应该知道自己要怎么做了吧！

几天后追更

看到许多人说我把房地产问题全部归于美鹰和外汇的锅，其实这是一个整体战略的出台，那我就顺便讲一下当时房地产暴涨对国内的利好，万一触及敏感字眼被删，那就是缘尽了。

2011 年有个大佬说过，许多人对中国房价的错误看法来自于只看经济不懂政治，简单地以政治视角解读 2015 年前后这一轮的房价波动，从而了解这一波房价波动对稳定相关利益集体的关系所形成的利好，具体利空影响也是很大的，不能说，只能慢慢看戏，能说的是金融界有句俗话，叫做十次金融危机，九次与房地产有关。

（1）房价快速上涨对国家有利。2014 年前后，欧美资本集团对中国经济进行一波疯狂的做空正式拉开了序幕，随着 2015 年 A 股泡沫的快速破裂，大约两年的时间，中国为维持人民币汇率，导致外汇储备减少了大约 1 万亿美元，外汇储备的快速流失导致中国经济内部出现了许多问题，比如王健林之流明目张胆地向国外转移大量财产等等一系列恶性事件，房价的快速上涨会导致许多有钱人用现金购买房产，迅速抽干国内大多数有钱家庭的现金财富，从而大大缓解了国内资金外流的速度，稳住了人民币汇率的基本盘，当时的 P2P 盛行等一系列金融乱象也与此有关，因为民间借贷利率的快速上升有助于大量国际投机资金的涌入和减少国内资金的外流。

（2）房价快速上涨对地方政府有利。房价的快速上涨导致房地产商疯狂卖房子，买土地，地方政府的财政迅速变得充盈，从而推动扶贫等一系列的基础设施建设，并充分扩展了对内部公务人员的一系列隐形福利政策，因此许多地方政府的所谓高新区疯狂出现，并提供了许多优质待遇的时代背景由来，但有些东西不会是持续的，目前已经出现了鬼城现象，具体影响慢慢看戏。

（3）房价快速上涨对房地产商有利。许多房地产商在这波房价上涨高潮中赚的盆满钵盘，不仅缓解了经营压力，甚至疯狂扩张规模，房地产商像曾经的煤老板一样走上了时代巅峰，但当大势一过，其唏嘘场景也会让曾经身处其中并暴富的经历者充满缅怀之情，会说，想当年怎样怎样，哈哈哈。

（4）房价快速上涨对有房（一套至 N 套）的居民有利。由于房价效应导致许多居民的家庭财富快速上升，原本名义上价值 50 万的房产迅速变为 100 万，而在城市（特别是一二线城市）中有房的居民所处的阶级恰好是中国的中上层，由于普通人喜欢用过去发生的事情形成对未来事情的看法，长达接近二十年的房市大牛市让这些人产生了某种错觉——房价将会永远上涨，却从没有意识到大多数人认同的所谓常识恰恰是最美好的坑杀陷阱，如果人与人的看法乃至做法都是一样的，怎么会产生贫富差距呢？

（5）房价快速上涨对银行有利。房地产销量大增有效的解决了房地产巨量库存问题，房产从房地产商手中转移到一个个具体的居民家庭，相关债务也从房地产商大量的分散转移到具体的居民家庭，由于中国的规模优势，债务风险有效地化解了，因为房地产企业是有限责任制，房地产企业的破产最终将会有债权人（主要是银行等金融机构）买单，但由于中国个人破产法的法律缺失，个人很少会冒着一系列风险在巨大经济压力下断供，即使经济快速下行也会咬着牙硬挺，同时银行可以通过大量的房贷利息赚取大量的利润，相比于企业贷款或信用贷款，有着房产抵押的贷款相对来说是优质的，也就是风险相对最小的。

（6）房价快速上涨对相关行业有利。有人统计过，房地产行业的繁荣可以带动相关 100 多个上下游制造业的发展，像是水泥，钢筋，有色金属，包括装修时候的家具器材等等，也是带动了金融业，媒体等等的第三方产业，对中国的过剩产能有无与伦比的化解效应，同时 2014 年前后开始的国家经济发展模式的转型升级有着巨大的压力，且这是漫长的过程，而这一切都可以为此争取时间。

经济危机分为三种方式：1 是股票等证券资产泡沫破裂引发的经济危机；2 是房地产等实体资产泡沫破裂引发的经济危机；3 是证券资产泡沫破裂或资产资产泡沫维持高位不破裂导致的另一种资产泡沫高涨，最终同时破裂引发的经济，第三种是泡沫产生的冲击能量最猛的经济危机，美国从 2011 年开始的股市泡沫在 2020 年前后稳住高位，并进入稳定的横盘甚至小幅上升，然后在 2021 年开始推动美国房地产泡沫快速膨胀，中国则是 2014 年开始的房地产泡沫在 2018 年前后稳住高位，并进入稳定的横盘甚至小幅上升，然后在 2021 年开始推动股市泡沫快速膨胀，两者选择的都是第三种经济危机爆发模式，目前只能等时间节点到来。

关于资产泡沫，有一点需要具体说明，那就是随着时间的延长，经济规模的不断扩大，人民收入水平的不断提高，有些泡沫在经过时间的化解以后相对来看不算是泡沫，比如 2007 年前后的中国房价，在 2007 年算是泡沫，但在 2014 年的经济水平下时间视角看 2007 的中国房价，就不算多大泡沫了，这一切是建立在随着时间的延长，人民的收入水平不断提高的前提下，如果人民的收入水平是不断下降的，那么理论推导模式也要重组，比如 2003 年的东京房价相比于 1989 年的东京房价下跌了 70% 以上，但是由于 2003 年日本的收入水平相比 1989 年下跌了很多，2003 年的房价水平只能算是日本的正常水平。

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注意，这篇文章的重点不是讲传导逻辑的东西，讲的是以这个传导逻辑举例思考整体金融体系崩溃的东西，哪天中国房地产不具有那么强的金融属性了，中国房价与国内的现金流动性无关了，国内的现金流与国际金融资金的流动性也无关了，那中国房价就没有必要与股市，金融体系混在一起谈了。

最后继续说一下，其实外部大势只是一方面，最重要的还是内因，也就是一个国家内部的制度，文化，贫富差距等等问题，但是这个东西很复杂，一说就会被骂，不论说的是正确还是错误，总会有骂我的人，既然这样，我就说一点吧，希望大家不要骂的太狠，如果把中国根据致富群体看成一个圆形，可以把改革开放以来根据受益群体分为三个阶段，也是分为核心圆，中部圆，全体圆，大家自己想吧，或者多去接触各个层次的人，了解他们什么开始富裕的，1983 到 2003 年，1978 年到 1983 年开始形成新的共识，并充分调整各类关系，核心圆的 (较少数，基本包含了各地有实权，有关系，有门路，有战略意识，有胆量等等人群) 迎来了幸运时刻，哪些人成为万元户自己想，2003 到 2023 年，2001 年加入世贸以后，只是条件满足阶段，国家真正开始融入全球经济体系是 2003 年，之后致富的群体已经很大了，包括一些小商贩，小老板等等，许多人开始成为中产阶级，2023 年到 2049，2021 年提出共同富裕，开始凝聚新的共识，并做出一系列的内部调整，要照顾的是前几十年依然处于相对贫穷的最广大群体，将会有哪些一系列动作，大家继续看，包括各个阶段形成了什么矛盾，比如现在年轻人的躺平是因为什么矛盾等等，都是可以推导出的，为什么内因也要求房价要破，要解决的是什么矛盾，大家自己想，由于这些问题很敏感，触及到每个人的利益，有位我尊崇的大佬说过一句话，众生只有好恶，没有真理真相，我说的这些肯定会招致很多骂名，言尽于此吧，如果骂我的不是太多，我继续更一些细节问题，喜欢关注时政的可以按照这个逻辑看目前对教育机构，对资本的过度扩张，对房价，包括对社会舆论的引导等等！

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其实，这次全球经济危机什么时候爆发对我来说都无所谓了，关键是爆发以后的五到十年，持续的规模性失业，证券、房产、大宗商品地持续暴跌，一个国家内部的高产沦为中产甚至低产，中产（财富归零）基本被消灭，底层人民活不下去，将会出现什么样的场景，哪些国家无法有效缓解内部矛盾，甚至出现社会大动荡乃至战争转移矛盾，国际游戏规则又会因为这种矛盾如何修改，我们将会采取哪些更大的战略行动，这才是我真正关注的，此时矛盾真正达到顶点的时刻，这种矛盾所引发的改变将会全面影响到政治、经济、文化、制度等等各个方面，又会出现怎样的传奇故事，兴起怎样的文化繁荣，要知道，大动荡会催生各种创新，比如春秋战国时代的百家争鸣，比如二战期间的各个领域技术创新等等，当僵化的东西被打破，人的思维将变得更加广阔，想想就心情澎湃啊！历史的进程不以个人的意志为转移，比如特朗普的上台也是因为他背后的利益集体把他推上去的，有人说特朗普发动贸易战，他只不过是忠实的维护了自己背后的利益集体罢了，是非常合理的，想起了教员，还是用那句诗来感慨吧，时来天地皆同力，运去英雄不自由！

这个回答本是从自己的日记随便摘抄的一段，后来又添了一些内容，部分小细节没认真讲明白，比如泡沫破裂以后国外公司在国内的房子抛售，有些评论就说国外公司在国内的房产等比例不大，这个评论是对的，怪我没有讲明白我想表达的真实意思，其实是讲一种连锁性的反应，具体看北京富人那个例子，包括关于粮食等等，当时是随手写的日记，没有想到会在这里贴出来，具体还有一些其他小矛盾的地方，大家勉强着看吧，文章中有什么质疑的地方都可以在评论区评论，过段时间，我写篇文章，系统详细的讲解一下所有具有矛盾性的问题。

顺便说一下评论区的人口和房价的问题，人口的本质是资金的流动，比如一个四线县城的年轻人，大学毕业去了深圳，然后想定居深圳，就要买房，自己刚毕业几年没有多少钱，然后家里和亲戚等等各种渠道凑了首付，深圳这个城市自然就增加了新资金，但这并不具有普遍性，毕竟不是每个普通人的家庭都可以为孩子凑一个一线城市的首付，改革开放初期房价很低，不是因为中国人少，而是大家都没有钱，具体人口和资金的关系还有很多可以说，比如海南曾经的房地产泡沫，并不是许多人在当地落户，而是买个海景房或冬天临时住一段时间，或者由于投机需求疯狂的导致国内投资资金涌入，本质上还是资金流动问题。房地产市场本来就不是严格市场化的市场，因为房子的两大因素一个是土地供给，一个是信贷供给，没土地无法建房子，没有信贷大部分无法全款买房，比如我一个朋友 2016 年买二手房，只需要有首付就行，至于银行流水，首付来源等等都无所谓，最近的一些消息是首付来源也开始查了，有心人可以了解一下那几年的信贷是多么疯狂，家庭债务规模扩张的速度等等，有些人总以为是自己的能力问题，其实金融机构就是干这个的，什么不明白，故意放水罢了。

一线城市如北京的房价不是为普通人准备的，发生经济危机是否会跌，到时候大家看一下那些人缺不缺钱就知道了，如果那些人也缺现金，也会加入抛售的行列，说个真实的故事，上世纪 90 年代在上海买房是送户口的哦！千万不要以什么上海是全中国人的上海，而你的小县城只是你的小县城这种话来说一线城市的房价不会下跌，假设上海涌入非常非常多年轻的打工人，但都买不起上海的房子，你说上海的房价是涨还是跌呢，有人可能说上海的租金会涨，但以租金房价比来看收益的，真的不如存银行的大额存款，最典型的前车之鉴就是 1989 年日本经济泡沫破裂后东京的房价，这个可以查到走势图，要知道东京对日本的意义太重要太重要了，包括政治，经济，文化等等。

还有的人说我在评论回复中表现了爱国的思想，就应该坚定看好中国经济，看好房地产，我的回答是房价从中国的长远利益角度来看，已经弊大于利了，我是坚定相信中国会在若干年后成为真正的经济强国，而不仅是大国，中国的高端制造业，精密电子元件等等各个领域的高端行业都会有中国企业的一席之地，包括奢侈品行业，生态旅游行业，金融行业，现代农业等等，当房地产行业完成了它的历史时代任务，反而成为中国转型升级的障碍时，某种程度的萎缩并不是一个坏选择，纵观改革开放史，我们为实现国家的长远利益忍受了太多太多阵痛和牺牲，比如下岗潮，比如血汗工厂，比如反腐败，比如制度改革等等，我相信我们的领导集体有巨大的决心和执行力推动中国不断走向富强。

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大家的疑问基本已经解答，没什么要说的了，最后送给大家一篇美文吧，毕竟在未来这个整体衰退的十年，我们都将继续经历各种悲欢离合，要有强大的精神力量才能活出更精彩的自己，愿大家但行好事，莫问前程。

《信念的力量》

你痛苦的时候，相信痛苦不是永恒的，你就一定有力量战胜痛苦，这是一种信念。可以说信念主导着我们的人生之路，成佛成魔，也全在一念之间。

一直觉得，有什么样的信念，就有什么样的人生；没有正确信念的人，将过着迷失的一生。

人生没有能不能，只有想不想。只要你想要，你就一定能。

尽管很多时候，外界因素我们不能把握，但个人行动却可以产生前进的动力，这力量的源泉就来自坚定的信念。唯有信念，是永远不可战胜的。

不忘初心、方得始终，不要因为走得太远，就忘记了为什么而出发。不要因为途中乱花渐欲迷人眼，就迷失了前进的方向。坚定不移，不紧不慢，就是一种信念。《荀子劝学》曾说过，骐骥一跃，不能十步；驽马十驾，功在不舍。

只要心存信念，困难和挫折便都无法阻拦我们奋进的脚步，无法挫败我们那颗坚定不移的心。信念，它是锤炼我们钢铁意志的熔炉，也是造就我们前进不馁的意志，更是一种不屈不挠的坚持。

拥有信念，就是拥有一份上足了发条的动力，不畏艰难险阻，一心只求抵达。我们不可能做什么事都做得十全十美，但只要我们怀着坚定的信念，竭尽全力地去做，便也算无愧于心，无憾于行。

金钱，荣誉，掌声，不过是过眼云烟。唯有信念，是一种精神食粮，它可以一辈子为我们指引方向，也可以引领我们走向黎明与曙光；也唯有信念，可以永伴我们走到地老天荒。

人生从坚定的信念出发，生活从选定的方向开始。命运把握在自己手中，路就在自己脚下，就看自己怎样选择，留下什么，放弃什么，选择决定方向，坚持决定成败。

没有人能保证自己的天空不会有阴天，但只要心有阳光，处处皆有曙光；没有人能预测未来能一帆风顺，但只要信念不变，初心不移，依旧可以乘风破浪，迎风远航。

信念是黑暗中的光亮，让我们在踌躇迷惘中找到自我，信念是心胸的一种豁达，因为锁定目标，而不计较那些无关紧要的细枝末节。都说梦想是价值的源泉，眼光决定未来的一切。而我觉得，坚定的信念，比成功本身更重要，人生只有难免的挫折，没有绝对的失败，生命的质量就是来自决不妥协的信念。

美丽的花瓣无声无息的飘谢在寂静深潭，梦中刹那，折射出漫长守望的苍凉，过往走过的岁月，给予我们无法遗忘的明鉴，只要信念还在，希望就在远方。

一叶扁舟，风雨飘摇在浩瀚的大海，踽踽独行，却在不变的航向中延伸着梦想的彼岸。那些泛滥在水面的层层浪花，既是颠簸，也是助力，只要坚信舟亦是渡船，它就能渡你上岸。

相信，能让我们逐渐强大的，不是执着，而是放下；能让我们慢慢淡泊的，不是得到，而是失却；能让我们登高望远的，不是他人的肩膀，而是内心的学识；能让我们站立昂首的，不是卑微的苟活，而是不屈的抗争；能让我们重新开始的，不是等待往事的结束，而是勇敢的和过去告别；能让我们终生追逐不懈的，不是远方的目标，而是不死的信念。

漫漫人生路，且让我们怀有一种健康而活泼的心情，善待自己的生命，用热情去呵护梦想，用豁达去接受挫折，用信念告慰灵魂。即使这条行途跋山涉水，坎坷荆棘，也要持一份坚定，微笑面对，从容走过。

知乎用户 日落闲云归​ 发表

高概率发生黑天鹅事件：

1. 头部房企（比如恒大）出现债务危机，引发连锁反应。

2· 中美谈判破裂，全面对抗开始。

3. 新冠病毒变异，出现高传染率，高致死率变种。

4. 经济下行导致就业规模大的行业出现问题，出现局部失业潮。

中概率发生黑天鹅事件：

1. 房产税试点范围扩大到所有一线城市。

2.2021 年出生人口大幅减少。

3. 一线城市中型地方银行破产。

4. 美联储加息，美股崩盘。

低概率事件：

1· 出台重磅政策，割资本的肉，可能引发资金外流。

2. 被动与周边国家发生武装冲突。（印度，南海）

3. 国外发生针对国人的大规模恐怖袭击。

4. 梧桐台湾。

5· 中美发生大规模军事对峙。

6. 重点城市出现极端自然灾害

7. 美国解体崩溃。

8. 美国领导人被刺。

知乎用户 铁树心 发表

失业。

在刚刚消灭贫困人口的时候，大家以为盛世咸集见者有份，这两三年下来之后，才发现现实总和想象还有不少说不清道不明的差距。具体到底差在哪，反正也没人能说得清，总之，贫困之名是脱了，但口袋里的钱，越不经花却也是事实。

这是那些还有工作者的身上感受。

接下来我们来谈谈那些原来虽穿着贫困外衣，但依然还有一份保障收入者的改变：他们连当初微薄的薪水都断根了。这感觉，在内地或许还不咋地显眼，但在宇宙房价最中心的深圳城，是最有感觉的地方。

为啥最近这几年再无春运人挤人的报道了？你可能有一千万钟答案解释，但有一种答案最乏味却又是最真实，那就是没人往一处挤了。曾经的珠三角，年头年尾到处都是流来流去的人龙，现在的珠三角，人龙越来越短，空隙越来越大。以前的珠三角，旗帜鲜明的分成两类人，本地人和外地人，本地人负责当老板，当管理，当房东，唯一不当的就是员工这个身份，外地人，哪怕当老板，当管理，也买了房子，总感觉低本地人一头，在本地人面前就是一打工仔。但现在的本地人，也领两三千块一个月的薪水，很多厂里普工就是地道的本地人。本地人的红利，从紫红慢慢褪成了朱红，又慢慢褪成了暗红，现在，红已经不怎么可见，大日头下看着，都是一身黑。

珠三角，这个出过万科，出过恒大，出过碧桂园，出过星河湾，出过合生创展，还出过富力地产的地方，也正在逐个把自己生养出来的巨子送入坟坑。

每一个大佬的葬礼后面，都会有无数的陪葬品和殉葬人，世上绝无喜丧奇迹。只要有遗像被悬挂上墙，再寒碜的葬礼，都会有点献祭品上供。房地产不行了，首先自己公司的员工收入就没了，接着就是做油漆搞家具卖空调弄装修的，一条绳子上穿了一大串蚂蚱，他们的收入没了，房子就更难找到买家，没有了买家，他们就越发的没有收入。

然后呢？

知乎用户 404 诺尔特福德​ 发表

给大家一丢丢小提示，

房地产相关的新闻中，

传播能力最差的就是关于房屋质量问题的新闻。

知乎用户 坏嘟嘟 发表

猜都不用猜，是债务危机。对中国来说债务危机不是黑天鹅，是，是必然要发生的事情。

中国以美国七成的 GDP，撑起了美国两倍的货币发行（），而且现在仍然在以每年两位数的速度增长。这些货币都是债务。按照这个债务（货币）扩张速度，十年内中国货币发行量会超过全世界的总和。随便一个工地集体宿舍里的打工仔拿出来的钱都能把美国人砸晕，卖掉上海就能买下美国。

我不相信会发生那种事。

无限制扩张和信贷，就是阿根廷的国家破产和 1997 年亚洲金融危机。外储耗光的那天，货币信用丧失。

财政信贷紧缩，国企，地方政府，开发商和几千万高负债家庭面临破产。

从零八年的四万亿开始，到现在钢丝绳走了十二年。再往前走是条断头路，万丈深渊。

知乎用户 乐行玫瑰 发表

其实新冠已经是黑天鹅了。

倒是灰犀牛非常多：外贸，汇率，失业，三座大山。

然后还有：房地产税，人口，地方债，个人负债等等，简直多如数不尽的牛毛

最后，保持身体健康，坐等下面这个人的时刻来临。


知乎用户 橘叶​ 发表

长期视角下，下一个重要转折点是掌控的国企连续暴雷，尤其是除了京沪外的所有一二线。

暴雷的原因和过程参考深圳和，并且深圳、杭州、成都这三座城市最值得观察。

至于人口问题我认为这不是黑天鹅，而是大蓝鲸，只有装瞎的人才会当不存在。

知乎用户 横颜 发表

大概率是人口的崩溃。

今年上半年，西南财大发布了 2025-2100 东大人口预测。主要结论如下图：

出生和死亡人口分开说。首先是出生人口，如果按照低生育方案，即总和生育率在 10 年内线性下降至韩国 2023 年的 0.72，之后保持不变。那么在 2035 年出生人口将下降至 500 万附近。

更可怕的是死亡人口，生育率对中短期的死亡人口几乎没有影响，只和中老年人口数量强相关。按照推测，10 年内，死亡人口将每年线性增加 40 万，至 2035 年达到约 1560 万。

也就是说，按照低生育方案，2035 年人口数量将减少 1000 万。并且，从 2035 年开始，直到 2100 年，每一年的人口都将减少 1000 万！2100 年总人口减少到 3.2 亿。

其实，中和高方案也可以看出，即使生育率能上升至 1.3，最终结果也不会变得好看多少，这才是最耐人寻味的。

人口减少对房价意味着什么。举个例子就像一个咸水湖，每年减少一条汇入的河流，不消几年巨大的湖泊也会枯竭。在这种人口崩溃的大趋势下，房价也就只是秋后的蚂蚱 - 蹦跶不了几年。

当然，需要说明的是，人口减少是一个越来越快的过程。2024 年，人口减少只有 200 万左右。但 2035 就能增长到 1000 万。就像坐上过山车，速度越来越快，当你想停下来的时候，才发现巨大的惯性无法逆转。

知乎用户 硕鼠 发表

我一直是这个观点，唯一可能：大规模失业。现在再加一句：快了。

你说的 “中国”，无非就是那近十个找得到白领工作的城市。鹤岗透明了还不知道独了。

上规模的民营企业，马上就被收拾光了。你们最近兴高采烈地围观杀头，就没总结一下？

到时候哪来的白领？国企和事业单位里坐办公室的，那叫白领吗？那叫基层公公员。

知乎用户 7 上网只为喷人 发表

现在这种信息时代，有能力的全跑国外了，剩下一堆穷逼，它买得起吗

知乎用户 春树 发表

当然是债务和失业。。。

债务危机爆发，房地产目前不敢跌也是怕引发债务崩盘，但是并不意味着债务危机不会被其它因素引爆。

失业，其它可选消费被房地产不断挤压，挤压，挤压，挤压，萎缩，萎缩，萎缩，萎缩，直到某个时刻，啪的一生，断了

当前目前很多行业其实已经事实断了，但是并没有引发房地产炒作热情，主要是大家有一个疫情幻觉，感觉只要扛过去就是晴天，就会回到从前。如果阴跌几年到目前的惨况，那就肯定会引爆了，大家因为疫情的这种快速打击，反而会有反弹的强大幻觉，还有储蓄可以支撑。一切看 6 月份以后是不是能回到从前了，因为一般企业能赔钱扛过三四五就很厉害了。6 月是个趋势开始明朗的月份。

除非在这之前，国家能够出现非常大的刺激措施对抗这种下行，好像也就只有基建一个选项，房地产这个雷恐怕是大概率、正常逻辑、可能、或许也不太敢拉（保持敬畏）

知乎用户 鱼鱼小 发表

因为经常跟企业接触，发现了一个很恐怖的现象。

原材料大涨，最终商品却没涨，当然也想涨，但涨了卖不出去，不敢轻易张，企业利润降低，但是很多企业不愿意降低利润或者不愿意降低太多利润就会想办法压缩成本，于是压缩人工成本。很多人的工资开始下降，但房贷及生活成本不变，消费进一步压缩，很多商品卖不出去，成本又要进一步压缩，以此陷入恶性循环。

（希望我们国家的实业发展得越来越好！）

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请大家关注我，我是一个宝藏女孩！

知乎用户 王小乖 发表

有没有一种可能 每天免费的钱。来自某些人的房贷

知乎用户 404 诺特福德 发表

都说没钱了，都说工资没涨了，都说年终奖降了，连月供都还不起了。

然而实际上无论是工资收入还是可支配收入都是年年涨。

所以这收入涨在哪了？涨在谁身上了？钱去哪了？

去年 4 个人挣 400 块，我拿 220 你们仨拿一人 60，咱四个平均一人 100。今年 4 个人挣 500 块，我拿 440 你们仨一人 20，咱四个平均一人 125。

明白了吗？问题出在分配方式上，这个国家已经点出来了，而且已经开始着力解决了。

这次疫情直接导致的企业收入下降，是存在的，但不是普遍存在的。

相反，普遍存在的情况是，企业主借疫情的名头，做高运营成本假装企业收入下降，收缩员工收入，而实际上整体收入是不变甚至增高的，指是全部被企业主以疫情影响应收为由进入了企业主口袋。

这次查税，背后也是这回事。

薇娅的避税方法就是及其典型的中小企业企业主的避税方式，也是典型的做高母公司经营成本，将个人业务收入转化为企业间业务往来款，降低企业所得税和个人所得税的方式。

总之分配出了问题，富人更富，中产收入降低。

这么做的直接后果就是企业主与雇员的收入严重倒挂，引发阶级矛盾。

国家也在通过查税的方式去平衡分配。

现在是，你挣 1000 万，要不你老老实实缴 500 万的税，让国家替你分配。

要不你拿这 500 万，多招员工，或者发给员工，让非企业主中产阶层增加收入，你自己搞内部分配。

你企业主挣 1000 万，把 500 万做到走账公司避税进自己腰包的方式会越来越难。

知乎用户 二十世纪的玉猪龙​ 发表

这事儿被大众感知的源头，是某个地方村镇银行暴雷 400 亿，从这以后就没有消停过。

直接黑天鹅可能是疫情

知乎用户 阿凯本凯 - 修罗道 发表

一个老头在公园里遛鸟，笼子里是只鹦鹉。
有个年轻人路过，逗那只鹦鵡：“你好啊！”
鹦鹉没理他。
年轻人又说：“你真漂亮！”
鹦鹉还是没理他。
年轻人急了：“你是不是傻？怎么不说话？”
鹦鹉瞥了他一眼，开口了：“你以为我天天站这儿，就为了跟你聊天？”

这事儿听着像个段子，但你琢磨一下，是不是跟咱们讨论很多 “大事” 的逻辑一模一样？
比如，影响中国房价大跌的黑天鹅是什么？
这问题一抛出来，乌泱泱一群人就围上来了。
有的说是战争，有的说是金融危机，有的说是人口断崖，还有的说是外星人入侵……
一个个分析得头头是道，引经据典，仿佛自己就是那个站在上帝身边看剧本的。

大家吵得面红耳赤，唾沫横飞，就跟那个逗鹦鹉的年轻人一样。
一门心思地想让 “鹦鹉” 给个准话。
可那个真正坐在笼子里，每天看着人来人往的 “鹦鹉”——也就是“市场” 本身，可能压根就懒得理你。
它心里想的可能是：“你们这帮人，天天猜我什么时候死，怎么死，就不能盼我点好？”

其实，所有人都搞错了一个最根本的问题。
大家都在拼命往天上瞅，想看看那只传说中的 “黑天鹅” 到底长啥样，什么时候拉泡屎下来，正好砸在售楼处门口。
但从来没人愿意低下头，看看脚下这艘船，船底已经泡了多少水，有多少个洞，正在 “呲呲” 地往里冒水。

真正的风险，从来不是那只你看不见的鸟，而是你明明看见了，却假装看不见的洞。

你以为的 “黑天 - 鹅”，是突然降临的、不可预测的、一招毙命的外部冲击。
比如，某天早上醒来，新闻里说隔壁老王打过来了，或者华尔街那帮孙子又玩脱了，把全世界都拖下水了。
这种事，有没有可能？
有。
但这种事，就算发生了，它也只是个 “诱因”，是个 “导火索”，是压死骆驼的最后一根稻草。
它不是根本。

如果骆驼本身是个肌肉猛男，你放一吨稻草它都嫌痒痒。
可如果骆驼自己已经油尽灯枯，饿得皮包骨头，别说一根稻草，一阵风都能把它吹倒。
所以，问题的关键，从来不是那根稻草，而是骆驼为什么会变成这样。

咱们现在玩的这场游戏，叫 “房地产”。
过去二十年，这游戏只有一个攻略，就是 “买”。
闭着眼睛买，借钱买，掏空六个钱包买。
因为所有人都告诉你，这玩意儿只涨不跌。
它不是个商品，它是个信仰。
就像中世纪的 “赎罪券”，你买了，就能上天堂。
你娃就能上好学校，你就能在丈母娘面前抬起头，你就能在鄙视链里往上爬一爬。

这个信仰是怎么建立起来的？
很简单，两个字：预期。
所有人都预期它会涨。
因为预期它会涨，所以大家就去买。
因为大家都在买，所以它就真的涨了。
因为它真的涨了，所以进一步强化了 “它会涨” 的预期。
你看，一个完美的闭环，一个自我实现的预言。
一台不需要燃料的永动机。

只要所有人都信，这个游戏就能一直玩下去。
新来的人，用更高的价格，从老玩家手里接盘。
老玩家赚了钱，又去买更大更贵的。
银行在中间笑开了花，左手放贷给开发商盖楼，右手放贷给老百姓买楼，稳赚不赔。
地方呢？更开心了。把地卖给开发商，拿到钱，修路、盖公园、发工资…… 一片欣欣向荣。
开发商、银行、地方、先上车的业主…… 所有人都赢了，其乐融融。

那么问题来了，谁输了？
在游戏结束之前，没人输。
就像一场传花的游戏，只要音乐不停，花在谁手里都是暂时的。
每个人都觉得自己是那个聪明人，能在音乐停止前，把花传给下一个傻子。

现在，你再回头看那个问题：黑天鹅是什么？
你还在找那只鸟吗？
别找了。
真正的 “黑天鹅”，就是音乐停了。
它不是一个外部事件，它是一个内部状态的改变。
是那个支撑游戏玩下去的 “永动机”，它的齿轮开始反向转动了。

这个反向转动，不是一天两天的事。
它是一点一点，像温水煮青蛙一样，慢慢发生的。
它由无数个微小的、不起眼的 “灰犀牛” 事件构成。
灰犀牛，就是那些看得见，摸得着，但所有人都假装它不存在的巨大风险。

第一个灰犀牛，叫 “没人接盘了”。
永动机的第一定律是：必须有源源不断的新燃料。
在房地产这个游戏里，新燃料就是 “年轻人”。
更准确地说，是 “掏空六个钱包也要上车的年轻人”。
过去，这燃料充足得很。
70 后给 60 后接盘，80 后给 70 后接盘，90 后给 80 后接盘……
一代又一代，像愚公移山一样，子子孙孙无穷匮也。
可现在呢？
你看看 00 后，他们还信这个神话吗？
他们不是傻，他们是看得太明白了。
当一个游戏，入场券的价格已经高到离谱，赢的概率又微乎其微的时候，最理性的选择是什么？
是不玩了。
掀桌子。
“我不买，立省百分之百。”
“与其当一辈子房奴，不如租房快活三十年。”
你跟他说学区房，他说我都不想生孩子，哪来的学区？
你跟他说资产保值，他说我连下个月的工资在哪都不知道，还保值？

人口出生率的下降，只是这个问题的表象。
更深层次的，是年轻人价值观的根本转变。
他们不再把 “拥有一套房子” 当作人生的终极目标。
当 “接盘侠” 这个物种开始濒临灭绝的时候，你告诉我，这个击鼓传花的游戏，还怎么玩下去？
花，砸在谁手里，谁就是那个最后的倒霉蛋。

第二个灰犀 - 牛，叫 “钱变贵了”。
不对，应该说，是 “未来的钱，不值钱了”。
过去二十年，我们为什么敢借三十年的钱，去买一套房子？
因为我们默认了一个前提：未来的我会比现在的我更有钱。
我们的收入会一直涨，涨幅会超过房贷利率。
整个社会都在高速发展，今天你月薪五千，过几年就是一万，再过几年就是两万。
房贷那点钱，洒洒水啦。

这个预期，在过去，是成立的。
因为我们搭上了一趟人类历史上都罕见的经济顺风车。
但是现在呢？
你还敢这么笃定吗？
你还敢保证你十年后的收入，一定比现在高吗？
你还敢保证你不会被裁员，不会被降薪，不会被一个 AI 模型抢了饭碗吗？
当 “收入永远上涨” 这个预期被打破之后，人们对 “负债” 的态度，就会发生 180 度的大转弯。
以前，负债是 “杠杆”，是通往财富自由的跳板。
现在，负债是 “枷锁”，是悬在头顶的达摩克利斯之剑。

以前大家想的是，怎么多借点钱，去撬动更大的资产。
现在大家想的是，怎么赶紧把手里的债还了，无债一身轻。
一个在拼命踩油门，一个在拼命踩刹车。
整个市场的资金流向，就这么逆转了。
水流的方向都变了，你那艘叫 “房价” 的船，还想逆流而上？

第三个灰犀牛，也是最要命的一个，叫 “信仰崩塌了”。
前面说了，房地产在中国，早就不是一个简单的商品。
它是一种信仰。
信仰这东西，最怕什么？
最怕神迹不再灵验。
当一个教徒，天天祈祷，结果还是穷困潦倒，病魔缠身。
一次两次，他会觉得是自己不够虔诚。
十次八次，他就会开始怀疑：是不是这个神，不管用了？
当他看到身边那些不信神的，反而活得更滋润，他的信仰就会彻底动摇。

房价 “只涨不跌” 的神话，就是这个神迹。
过去二十年，它太灵验了。
无数人靠着这个神迹，实现了阶层跨越。
这让所有人都坚信不疑。
但是，从某一天开始，神迹消失了。
房价开始跌了。
一开始，只是某个偏远的小城市，大家说，那是个例，不影响大局。
然后，是一些二线城市，大家说，那是结构性调整，核心城市永远涨。
再然后，连一线城市的核心地段，都开始松动了。
这就好比，你发现教堂里供奉的神像，开始掉漆了。
一开始只是一小块，后来是成片成片地掉。
最后，你发现那神像，里面居然是空的。

一旦 “只涨不跌” 的信仰被打破，哪怕只是打破一个小小的缺口，带来的后果都是连锁性的，是雪崩式的。
因为支撑高房价的，从来不是钢筋水泥的成本，而是那个 “未来会更高” 的预期。
这个预期，就像皇帝的新衣。
所有人都知道那皇帝光着屁股，但只要没人说破，大家就都假装他穿着世界上最华丽的衣服。
房价下跌，就是那个说真话的小孩。
他一开口，所有人都绷不住了。

持有房子的人，会想：既然要跌，我是不是该早点卖？
想买房子的人，会想：既然要跌，我是不是该再等等？
一个急着卖，一个不着急买。
你猜会发生什么？
踩踏。
流动性瞬间枯竭。
你想卖，但是你发现根本卖不掉。
挂牌价一降再降，都没有人来看房。
昨天还价值一千万的 “资产”，今天你想八百万卖掉，都找不到接盘的。
这时候，它还是资产吗？
不，它成了 “负资产”。
它不仅不能给你带来收益，每个月还要你拿真金白银去供养它（还月供）。

所以，你还觉得需要一个惊天动地的 “黑天鹅” 吗？
根本不需要。
不需要战争，不需要瘟疫，不需要金融海啸。
只需要这三个内部的齿轮——接盘的人、未来的钱、坚定的信仰——同时开始反向转动。
这个曾经看起来坚不可摧的 “永动机”，就会从内部开始瓦解。
它自己就会把自己搞垮。

说到这，你可能会觉得很悲观。
觉得天要塌下来了。
其实大可不必。
你之所以觉得天要塌了，是因为你过去一直站在这艘船上，你以为这艘船就是全世界。
你把船的命运，当成了自己的命运。

但实际上呢？
房价涨跌，本质上是一个财富再分配的过程。
它不是财富的创造，也不是财富的毁灭。
只是把财富，从一些人的口袋里，转移到另一些人的口袋里。
房价上涨周期，是把后来者（年轻人）和没有资产的人的未来财富，通过银行这个中介，转移给了先上车的人和地方。
那房价下跌周期呢？
无非就是这个过程反过来而已。
它会惩罚那些在高位加了太多杠杆的投机者。
它会把那些被房价泡沫挤出去的购买力，再重新还给年轻人。
它会让那些靠卖地为生的模式，难以为继，倒逼着地方去寻找新的、更健康的经济增长点。

短期来看，这个过程一定是痛苦的。
就像戒断反应。
习惯了每天吸一口 “房价上涨” 带来的快感，突然有一天不让你吸了，你肯定浑身难受。
无数人的资产会缩水，一些高位接盘的人甚至会变成负资产。
但长期来看呢？
把一个巨大的泡沫慢慢挤掉，让 “房子” 回归到它 “住” 的属性，让年轻人有盼头，让实体经济能拿到更便宜的贷款……
这难道不是一件好事吗？

我们这一代人，最大的不幸，可能就是把 “资产价格的疯狂上涨” 当成了“经济发展的必然结果”。
把一个时代的红利，误以为是自己的能力。
就像一个在风口上飞起来的猪，它真的以为自己长了翅膀。
现在风停了，它开始往下掉，它就觉得天理不容，觉得是黑天鹅来了。
其实哪有什么黑天鹅？
你本来就是一头猪，掉下来，回到地面，才是你的常态。

所以，与其天天杞人忧天，去猜那只黑天鹅什么时候来。
不如好好想一想，风停了之后，作为一个普通人，我们该怎么办？
第一，降低你的预期。
不要再幻想靠买套房子就能实现阶层跨越了。那个时代，结束了。未来，是靠你的专业能力，靠你的认知，靠你提供的稀缺价值来赚钱的。
第二，守护你的现金流。
在经济下行周期，现金流比任何所谓的 “资产” 都重要。一份稳定的工作，一个能持续带来收入的副业，远比一套账面上价值千万但卖不掉的房子，来得更实在。
第三，投资你自己的大脑。
这是唯一一个任何人都抢不走，而且能持续复利的资产。在时代的大变革面前，过去的所有经验都可能失效。唯一能让你穿越周期的，就是你不断学习、不断迭代的认知能力。

看明白了这个底层逻辑，你就会发现，纠结于房价的涨跌，其实挺没意思的。
它涨，你没买，也跟你没关系。
它跌，你没买，正好可以看热闹。
它涨，你买了，账面富贵而已。
它跌，你买了，只要你现金流不断，自住怕什么？
真正被套牢的，是那些把所有身家都押在一个赌局上，还加了十倍杠杆的人。
他们不是在投资，他们是在赌国运。
赌输了，愿赌服输。

这个世界，从来就没有什么救世主，也没有什么一劳永逸的答案。
所有试图给你一个简单答案的人，不是蠢，就是坏。
他们告诉你黑天鹅是 A，是为了把 B 卖给你。
他们告诉你黑天 - 鹅是 C，是为了让你恐慌，然后收割你。
真正有价值的，不是那个虚无缥缈的 “答案”，而是你分析问题、看透本质的 “思维方式”。

当你拥有了这种思维方式，你就不再是那个在岸边焦急等待，祈祷潮水不要涨上来的傻子。
你开始懂得观察潮汐的规律，懂得去寻找更高的地方，甚至懂得自己造一艘船。
这比什么都重要。

就像我写文章，很多人觉得我是在分享什么搞钱的秘密。
其实哪有那么多秘密。
我只是把我踩过的坑，看到的本质，用一种你能听懂的大白话，讲给你听。
授人以鱼，不如授人以渔。
给你一个项目，你可能赚点小钱，但项目死了，你就又回到原点。
但如果我能帮你把看问题的思维模型给升级了，那你就能自己去发现项目，鉴别项目，甚至创造项目。

比如，很多人都想知道我是怎么一步步走到今天的，想看看我的路能不能复制。其实成功不可复制，但底层的逻辑和关键的跃迁节点，是可以借鉴的。这里面有我踩过的无数坑和换来的血泪教训。
如果你厌倦了当一颗螺丝钉，想看看一个普通人是怎么撬动资源，找到自己的贵人，完成人生跃迁的，可以看看我的这篇复盘：阿凯财富论：【资源跃迁 / 贵人路径】。

也有人对我在知乎的玩法感兴趣，觉得我这种一边骂醒你，一边还能赚钱的模式挺有意思。这背后其实是一整套关于个人 IP 打造和商业变现的逻辑。它不是简单的写稿，而是把自己打造成一个有价值的 “产品”。
如果你也想在互联网上发出自己的声音，并且把它变成一份体面的收入，可以看看这套方法论：阿凯：《IP 炼金术》。

当然，认知和方法论的提升，需要持续的信息输入。很多人缺的不是努力，而是信息差。你还在研究去年风口的时候，别人已经在布局明年的机会了。
我有一个私密的圈子，专门分享那些不能公开说的商业洞察、灰度项目拆解和真正有价值的信息源。信息本身不值钱，但 “有效的信息差” 价值千金。想成为少数人，就得先看到少数人才能看到的东西：阿凯财富论：【VIP 信息源】一个只属于少数人的信息差 & 商业认知圈。

说一千道一万，对大多数人来说，最难的还是从 0 到 1。听了再多大道理，口袋里没钱，心里还是慌的。
所以，如果你现在两手空空，别想那些宏大的叙事了，先搞到你的第一桶金。我把最实用的 0-1 启动方法论，毫无保留地写在了这篇文章里，免费的，希望能帮你迈出第一步：阿凯:《互联网创业之: 第一桶金 & 0-1 实操方法论》。

别总盯着天上的天鹅，无论是黑的还是白的，它飞得再高，也跟你没半毛钱关系。有那功夫，不如低头看看自己的脚下，把路走稳了。

知乎用户 荔枝 发表

10 层以上的高层住宅普遍出现养护问题的时候，

应该就是房价大跌的时候。

房价和持币购房者的关系其实并不大，同一个小区有挂 100w 的，有挂 80 的，可能有十几二十套房源，在哪个价格成交都不会看起来像大跌，

肯多少钱卖，和肯多少钱买，都是基于对未来的预期，还有就是考量持有成本和可使用的时间。

比如国家对摩托车有强制报废的政策，很多进口的大排量摩托，在刚开始还会因为稀缺一车难求涨价，但是只要到达临近报废年限左右，持有的不可持续性，对车价的影响盖过一切，是最大的决定性因素。

长期横盘在不少城市已经是事实，

挂出来的价格也是价格，成交周期长而已。

但是高层住宅一旦出现养护问题，尤其是楼基，电梯，水电气，还有北方的采暖管线，

那时候面临的问题会比现在的老城区的低层老破小还严重，

有一部分房子会逐渐丧失掉所谓投资的价值，水分挤干，回归到住一天算一天的层面，

因为大家也都公认 10 层以上的住宅，动迁几乎是不存在的事情。

并且未来生育率持续走低，

空置率高的高层住宅，养护成本平摊到每一个住户上都是很大的开销，持有多套住房的人假如现金流吃紧，既有的房子无法变现，

可能就会甩在那不管了，也不去住，

这种情况多了以后，

就会有公司专门接管这部分高层住宅，用工程手段是灌浆或是加固，如果主体建筑没问题，就负责整体的翻新改造或者是养护，

这个成本肯定比物业费高得多，大把人掏不起这个现金或者觉得根本没必要，

最后肯定是以业主出让长久房屋使用经营权来达成的，当然也会有房产使用权被一笔现金直接买断的情形，

这笔现金的数额，其实就是高层住宅的新价格了。

类似的事情在次贷危机前就发生过，英国等地的一些家装公司联合小金融机构，不停买房子，重新装修再卖出去，

看似是一个打包出售装修和劳动力的生意，

其实是用大量现金做杠杆套利的过程，

就像当下上海的房租被中介炒到很高的状况，国家打压中介机构的垄断和金融化，

但是将来，基于安全考量，无论如何高层住宅的评估，检测和养护也会是一个监管和资本必然介入的巨大领域。

在未来，因为人力成本，物料成本的高昂和资质的稀缺，高层住宅养护成了一个价格高昂的生意之后，

不少房子里的水会被一次给清空，该多少钱就是多少钱。

低楼层洋房，低密度小区，建设质量好，户型结构合理的房子抗跌性稍微强一些。

知乎用户 轮回​ 发表

贸易顺差快速抹平。

这不用预言，也不用猜。

好吧，说的也太简单了，我说说历史吧。

中国实际上在经济上从来没有真正彻底的闭关锁国过，即使是在海禁最严厉的明朝和肃反走资派最残酷的时期。

明朝皇帝将大批太监派出去，作为海关的税收人员，或者是官办企业的监督人。收上来的税收和收入不入国库，叫内帑，一旦发生紧急情况，如救灾，战争，或者大型水利项目，就从这笔钱中支付。

由此大量的白银流入中国。

但万历之后的皇帝们基本很难收上来这笔钱了，中央经费十分紧张，银子不足。大量的贩夫走卒小生意人失业，造成基层经济生态崩溃。一系列的连锁反应此后发生。

值得一提的是明朝晚期实际上权贵阶层手里囤积大量的白银和铜钱，但对于整个社会来说是无效资本，因为他们只是利用特权吸血而导致这些资本并没有有效流转。可是基层经济崩溃后其实大家都得遭殃，最后这些钱也只是张献忠李自成们嘴里的肉。

而文革时期，其实一直也是有外贸往来的。比如旧社会的一些艺术家，手艺人，被编制起来劳动创造外汇。还出口一些别的什么东西，我就不说了。但是这样的贸易量不足以支撑起如此庞大的体量。到了 73 年，情况已经非常危急，整个经济体系面临崩溃。

所以不得不重新启用一些之前被打倒的人，比如陈云。

1973 年 6 月 7 日，在听取银行工作汇报时，陈云明确指出：“和资本主义打交道是大势已定了。”“列宁讲过：到共产主义时代，会用金子修一些公共厕所。现在离那个时候还远。不研究资本主义，我们就要吃亏，不研究资本主义，就不要想在世界市场中占领我们应占的地位。”

也就是说，很多人都忽略了实际上在毛的晚期就已经开始有搞经济改革的计划，并且也开始和美国谈判合作。因为文革后期的一系列事件已经证明了，不改革已经不行了。

在这里自古以来，在经济上就很难产生内生机制。如果不依靠外部输血，是一件相当困难的事情。外贸一旦发生很危急的困难，那么内部一切都会开始走下坡路，不光是房价。但这个过程，可能是一个相当磨人的过程。受折磨的人将是大多数。不包括那些鸡贼已经转移的人。

知乎用户 殷浩天​ 发表

5 年之后回过头再来看合订本，还真被高赞说对了。

在经济话题下的知乎高赞还是挺有参考价值的。

知乎用户 bluetie 发表

房价这种日经问题，月经问题，年经问题，真的说不明白吗？

咱们来捋一下房子是怎么到你手里的：

1. 政府拿出一块地皮来招拍挂

2. 房地产公司融资（借钱）来投标买地皮（资金来自于银行贷款，银行属于国有）

3. 中标的房地产公司在地皮上盖楼（资金一般来自于银行贷款，或者融资, 银行属于国有）

4. 房子卖给你，缴纳各种税费（缴纳给国家）

5. 首付来自你的六个口袋，贷款来自银行，银行属于国有

6. 你住烦了，把房子卖给别人。这是二手房交易，买方掏了六个口袋后，一样要到银行贷款，银行属于国有。

整个交易过程涉及国有的地，国有的银行，国家的税务部门，国有的房地产开发商，即便有些开发商是民间资本，他们无一例外欠了国有银行国有资本很多的钱。所以房产交易本质上只涉及两方：国家和你。整个过程真正你能影响到只有六个口袋，定价根本跟市场就没毛关系。

这就是为什么年年都有一帮神人唱跌，拿什么供求比，租售比，收入价格比等等说事。结果就是这帮神人年年都被抽耳光，唱跌声越大，耳光就抽的越响，房价就涨的越高。因为中国的房地产就根本不是市场机制的供求关系，所有拿市场关系推出来的预测都是瞎扯淡。当年人间大炮说只会涨不会跌，没人听啊。前些年所谓经济学家预测房价跌的不是蠢就是坏，我认为他们不是蠢而是真坏。

现在房地产调控政策简单讲：

a. 减少新房，直接卡住 1

b. 防止房地产商作大死尾大不掉，就卡住 2（三条红线）

c. 防止社会资本趁机抄底，就卡住 5（第二套房限购，限贷款）

d. 防止以前上车的房叔房爷房婶现在获利逃跑，卡住 6

所以现在房地产商的任务只有一个：不许借钱买地，不许大幅度降价，把手里的库存卖光。把银行的钱还上。房地产商的降价空间有且只有一点，就是他们的利润。会降价吗？肯定会，降价的底线就是这种房地产公司的融资成本加时间成本。

总结：什么供求关系，刚需之类的影响房价其实都是瞎扯淡。买方从来都没有过议价权，不知道黑天鹅和灰犀牛从哪个环节长出来？

未来是什么样呢？

现有的非国有房地产商把手里的房子卖完，要么转型要么倒闭，基本没有可能融资开新盘了。所以手里有房地产公司股票的尽快清仓。再以后盖新楼盘的有且只有国资背景的房地产商。

交易量再小，在库存清空之前都不可能大降。按照现在的存量房数量，库存清完，也就没什么购房需求了。

补充个材料

补更

我会持续跟下去：

知乎用户 匿名用户 发表

原本预估 2027 年中国正式进入人口老龄化，但从现在的情况来看，很不乐观，特别是最近三年的尿不湿等儿童用品的销售情况，缩减连 30% 左右，也就是说中国开始正式走向老龄化社会和负增长社会，那么在这个为前提的情况下，我们就很容易寻找参照的国家。

日本、俄罗斯、德国这些国家和中国有着类似的情况，日本是最为接近的，俄罗斯是一个趋势，但是从目前国际经济和国内经济与国际经济的契合程度来讲，日本模式和俄罗斯模式分别是两个极端，那么存在两个情况：

日本模式，房价暴跌，基本是一线城市跌幅也在 50% 以上，且 10-15 年低增长趋势

俄罗斯模式，房价维持高位，但实际上已经失去市场流通性

长远来看日本模式是最好的情况，但是，从现在的情况综合考虑，如果中国没有失去国际经济的主力参与地位，那么在依靠进出口经济效益的前提上，政府有勇气刺破房地产泡沫，为了 10 年将是股票市场的黄金时期。

但是，目前来看，地方政府并没有壮士断臂的勇气，依然是依靠土地财政为核心支柱，但是与以往不同的是开始连喊口号。

从现在来看大概在 2025 年前后，在中央强有力的调控下，中国房地产会下滑到 2015 年之前的情况，但是前提是政府调控力度不变。

其次就是小产权房产，小产权房产基于土地性质，属于真正的危险地区。

随着土地规划，最后一块肉便是小产权房屋

知乎用户 匿名用户 发表

五六线地级市。

家里 06 年左右在市中心繁华地段买了一套 120 平左右的学区房，紧邻地级市高中最高学府 XX 一中，也靠近医院、车站。简单装修，从没住进去过。直接拿来出租。

一直放到了现在，前两年租给了几个合租的年轻人，后来人工作调走了。现在整套房每月 1 千多的租金，也很难租出去。之前也想卖了，转手套现，希望一笔全款，看的人有几个，但也没有人来买。

为什么会这样？

知乎用户 西园叶落​ 发表

大概是到了这种情况的时候吧。

知乎用户 赤红色的耳朵​ 发表

取匿了，知乎第一个高赞回答值得我纪念。

当时只是一时兴起和身边同事聊这个世界，发散了下思维去思考房价这个问题，并没有经过很系统的逻辑论证，这个只是我的一个观点，并非结论，看了大家的评论，很多朋友都说的不错，但是房价这个东西现在看来，要遇到黑天鹅还是很难的，理想化的社会还差很大一截才能到来，这个回答在两年前，以今天的认知来看，我们这代人估计很难看到房价大跌了，因为目前国家并没有找到新的经济增长点，外加疫情和国际局势，该庆幸的是我们至少没有发生战争。

对了，黑天鹅是什么事件其实不重要，只要找到了新的经济增长点，其实上面随便拿个理由就可以让房价跌下去，没找到新的经济增长点之前，我们是绝对看不到房价下跌的。

虽然科技也是一方面，但是我们都忽略了有一只无形的大手可以去操控这些，回答里面提到的发教育，还不是一棒子被打压了。

-—————— 我是分割线 ————————-

前言：

小偷这个职业逐渐消亡，不是靠加大警力，而是支付宝；

搞垮短信的也不是靠降价，而是微信；

打败房价的，不会是靠降房价来打败他自己的。

屁股都能想通：你没房，希望降价；你有房，希望不降。没降价大家只是吐槽，降了价就真的成了社会矛盾了。

某三线互联网公司的员工发表一下对于房价大跌的黑天鹅，提一个大家都没提过的点：科技。
是的，靠科技可以把房价拉下水。

疫情期间钉钉靠办公冲到了 App 榜单的榜首，其实从这个时候开始，我心里就觉得，房价会因为科技原因降价。

思考一下，现在买房买的是什么，学区，位置，交通，医疗。

学区对应的是教育；
位置对应的是距离；
交通对应的是方便程度；
医疗对应的所在城市有没有好的医院。

解决买房的问题其实就是从需求端逐个击破，所以问题从最根本的出发，得到一个问题：
如何突破所在地域的限制？

试想一个未来场景：你睡眼惺忪的起来，揉了揉眼睛，看看时间还有半个小时就要打卡了，你不慌不忙的起床戴上 VR，进入到公司的虚拟空间开始工作，10 点上班，你甚至可以睡到 9 点 50 再起床，不必为迟到而担心。

这个时候买房你还会考虑以上条件吗？
学区：5G 的崛起会导致优秀的老师逐渐形成寡头效应，意思就是以后学生上课，线下在教室的老师只负责监督和批改，而教学是由线上全国筛选出来最强的老师通过网络让全国的学生一起上课。
位置，医疗：这个交给 VR 就行了。
交通：中国这种基建，还担心啥交通问题。
最后，我们试想一下 VR 和 5G 都发展的很好了，买房人会从以上需求中彻底解放，那个时候买房考虑更多的是，我喜欢哪个城市的环境，气候，空气。

等到 8 线城市的小青年可以戴着 VR 在 1 线城市工作，房价自然破灭，这个过程正在发生，但科技要达到以上所说的程度，保守估计 20~50 年。

知乎用户 偶不是狼 发表

这个问题都不用猜，因为已经发生了。

首先是美国加息，让全部地产商暴雷

个人的房子是可以不让跌，但是地产商资金讲效率，分分钟让他们全部断裂。

然后就是贸易战。签署新广场协议。

让汇率大升值。外贸彻底转向消费。

这个时候存量的个人房价会跌了一半，再跌一半。

第三步是国家自己发现美国敢发动贸易战的本质是因为我们自己玩地产把人口玩崩了，把未来玩没了，把消费内需潜力彻底断送了。

然后顺水推舟出台房地产税，这个时候房价还会小跌一部分。

第四步是印度美国等新兴生产工厂建立起来，产业链被彻底转移走，新的科技产品廉价对内输入。内部进一步彻底跨入通缩大螺旋。

这个时候还会慢慢再跌一半。时间几十年

第五步是老百姓被跌的没脾气了。上面准备抄底，会大肆炒作放利空，这个时候房价只有高位的十不足一

知乎用户 撕裂卑怯者的灵魂 发表

15 年的地产从业者路过浅答一下

个人觉得就是老百姓的思想的觉醒，更精确一点就是年轻人的思想觉醒

什么结婚生子，什么先立业后成家，狗屁！

so，，，，，，，，房子是个什么东西，，，，，，，，

知乎用户 陆羽​​ 发表

没有黑天鹤，只有灰犀牛。房，未来，去商品化。

我这里做些对未来不负责的预测，你们听个趣，笑笑就好。后续影响，概不负责。

1. 全球经济发展变缓，我国经济亦不能独善其身，难以保持原有的发展速度，个人收入增长和城市化也将同步放缓。
2. 全球性需求不旺，外贸摩擦增加，世界工厂，也只能停下一部分生产线，被迫减少收益，部分企业倒闭，收入减少，又导致内部需求不旺。
3. 外部资本，寻找避风港，大概率流入相对而言比较有希望的中国。资本寻找增长点，高危的房市能满足资本的需求？国外资本，一般集聚在哪些产业？国内资本现在还在往房市钻吗？
4. 出口减少，投资和消费到底谁更重要？如何释放消费力？继续透支消费力凝固在钢筋水泥上，国内消费市场怎么办？
5. 部分地方政府，已经面临无地可卖的窘境了。
6. 大城市，除了工作机会多些、消费方式高级些，其他优势正在减少。

未来，国家可能会先锁死，房子的流动性，造成房子有价无市的情况。然后再出台房产税、遗产税、小产权房新政、学区房新政、医保新政、租房新政等。有房者交房产税，不交房产税就等着被直接锁死流动性，不能交易，不能抵押，不能继承，只能居住。无房者，交房租，大部分租国有资产的小产权房，少部分人租市面上空置的私人住房。无论是否有本地户籍，只要交够税收，就能享受医疗、教育等资源。房产税 + 房租源源不断地为国家带来直接收入，稳定高效。

房，依然是原本的高价，但不会再像以前一样疯狂的自增值。你依然可以选择变现，但你需要更加耐心的等待。不菲的房产税、高风险、长收益期，让房不再是优秀的投资品。

租房的新政，让房也不再是必需品。

未来的模式，可能和今日大不同，但又神相似。

今日，大家哀嚎买不起房，房价高昂，没有希望。有房无房，像一道天堑把人分成上下两等，奋斗显得低廉。

明日，有房无房的差异会缩小很多，他交房产税，交 1000。你交房租，交 3000。他老了在本地养老，你老了，回老家养老。除此之外，别无区别。

但你，还是没有希望。

一茬又一茬的年轻人，来到大城市，租着公租房，交着租金和税收，面对高昂的教育和医疗支出，囊中羞涩。层出不穷的消费主义，环环收割，在陌生又熟悉的城市上空绽放出艳丽的经济之花。你满怀希望的来，在这里奋斗几十年，消费了几十年，老了后发现自己买不起房，也没必要买房。然后你选择离开，找一个小地方，慢慢老去。

房市，是国家经济的一剂伟哥，消费才是国家经济的粮食。未来，为消费，将房，去商品化，也不是没有可能。

知乎用户 封九爷 发表

一颗核弹。一次超级的自然灾害（）。郭嘉操盘失误。zz 信仰崩塌。太多了，瞎猜谁不会编。房价泡沫是，必然。偶然孕育必然。

我认为最大的黑天鹅是操盘失误，所有的都不会是恰好达到平衡的，频繁冷暖，会让所有人失去信心。试想一下调控是为了不暴跌，一会交社保 5 年可上车，一会放开人才引进。一会防爆涨锁成交，看着不对，又 0 首付买房。

如果一刀切，又觉得不够显著，再频繁叠 buff，突然开始超出预期的跌，他又想捞一下，试了捞却捞不住，180 度反向操作，那就会操作失误。

知乎用户 新世界 发表

老爷鼓励的，都是贱民不愿干的事

知乎用户 扎克 发表

黑天鹅不知道，说说我认为现存的三大风险吧：

1. 2019 年，中国房地产企业总共借了 5800 亿美元的外债，今年前两个月总共又在海外发行了 202 亿美元的债券，由于这次金融危机，市场上的美元流动性大减，房地产企业无法借到新钱还旧债，从而导致美元债到期违约的情况将大面积发生。这将迫使房地产企业不得不出售大量国内和海外资产以偿还债务，如果在继续融资和抛售资产方面遇阻，将有大批企业破产和倒闭。房地产企业抛售资产保命的这一动作，将导致大量资金流向海外（从 2 月 20 到现在 1000 亿人民币），从而影响中国的国际收支，外汇将承受巨大压力。

2. 离岸人民币大幅贬值的风险在快速上升。随着资金外流加剧，国际金融大鳄狙击人民币汇率的概率也在不断增加（卢布已成刀下鬼）。虽然人民银行有 3 万亿的外汇储备，但同时也有 2 万亿的外债，所以不可能再像以前那样从容的做防守反击了。

3. 中资企业平均每个季度有 422 亿美元的债务到期，其中香港中资机构的美元债风险最大，有 3 到 10 倍的杠杆。在经济危机时，这些杠杆会从巨大的利润变成为巨大的窟窿。所以最先爆雷的一定是这些驻港的中资机构。

人民币汇率要是守不住，那楼市就危险了。

PS：相信很多朋友最近已经注意到，人民币汇率开始跌了，真是不幸言中。那么我也对自己的观点做一些更新：1. 下半年人民币汇率还会承受巨大的下行压力，这将导致央行加强外汇管制，所以现在想换美元要抓紧；2. 理财产品尽量不要碰，特别是包括了企业债券的，下半年就要爆雷了；3. 资产保值方面，第一买黄金，第二换美元，如果没有出国需求的可以做银行定存和国债。4. 面对经济危机的来临，当务之急是降低个人和家庭的负债，而不是增加投资，这才是抵御风险最重要的方式。

知乎用户 寡助人 发表

这么多人没人愿意说实话吗？

这次会开完以后。超票不会再多印了。

不用几年后，就现在，能卖多余的房子就赶紧卖….

知乎用户 温酒 发表

中国整个居民债务体系是建立在房价上的……

所以你要问房价大跌的黑天鹅可能是什么，

不如问居民债务体系崩溃的黑天鹅可能是什么……

或者在直接一点，四大行没了的黑天鹅可能性是什么……

或者更直接一点，你还要再直接吗？你不要命啦？

知乎用户 陈寒志 发表

已经开始显现了，35 岁以上的有老有小失业人群。

已经有长城长安等企业在呼喊要招聘 35 岁以上的人员，但数量少且偏向计算算法等。

35 岁以上大龄的上有老下有小，背着房贷的人，会在高压下成为第一波裸奔跑路，然后会出现第二波，第三波，最后家财万贯的也跟着跑出房地产。

势头起来了挡不住，且听风吟。

知乎用户 老枪 2004 发表

two 会

万一，我说万一哈

房产税横空出世了

空置税横空出世了

然后

那个有 400 栋（自己说有 100 栋的），吃喝这么多年了，也该个国家做做贡献了

于是

就起飞了。

如，不过是一柱花

咱们的藏獒，不过是条狗

而房子，丧失了投资价值，也不过是堆昂贵的砖头水泥

知乎用户 坏土豆​ 发表

土地成本

知乎用户 孙浩 发表

是新的财政体系与新的资产标的出现。

很多人没弄清楚。房价高企的根本原因有二。

一，目前的财政严重依赖土地出让金。

二，我国极度缺乏优质的可投资资产去吸收每个人的生产力富余。

上述两大问题解决一个，房价都会永远爬不起来。解决两个，房价就 GG 了。

知乎用户 猫哥读研报 发表

你见过政府大规模 “卖地”，但见过政府花几千亿回购“烂地” 吗？

最近，一份来自的研报，在财经圈掀起了不小的波澜。

他们盯上了一件表面 “冷门”、实则可能影响未来楼市走向的大事——地方政府大规模回购闲置土地。

你没听错，这一次，政府不是卖地，而是买地！

**
一、国家亲自下场：回购土地救市场**
2024 年 11 月，自然资源部下发了 6 条重要指导意见，鼓励地方政府用**特殊地方债**去回购 “闲置土地”。
什么是 “闲置”？说白了，就是开发商拍下后盖不动、卖不掉、放在那儿“吃灰” 的地。
为啥要回购？
一句话：地卖不出去，房子也建不起来，还压着一堆钱和债。回购，是在 “拆雷”。
政策目标很明确：

• 降低土地库存
• 缓解地方政府与房企的资金压力
• 给楼市止住跌势

这不是刺激，而是止损。
这轮 “政府回购土地”，核心不是拉动房价，而是帮地方和房企拆掉压在账面上的 “雷”，回笼现金、缓解债务，争取给楼市一个喘息的机会。

二、171 城出手、4000 亿砸下去救市
摩根调研数据显示，截至今年 5 月中旬，全国已有 171 个城市启动了回购计划，总金额高达 3920 亿元人民币！
土地类型中：

• 住宅用地占 64%
• 非住宅占 36%

这意味着，回购行为有望间接为一手房市场 “减压”。
资金哪儿来？摩根指出：
目前地方公布的**专项债规模仅为 550 亿**，只占目标金额的 10%-15%。也就是说，钱远远不够，后续还得继续发债。
这波 “买地” 到底打了几折？

• 50% 的土地是打八折以下回购的
• 近 30% 打了九折以内
• 还有小部分直接打了七折

**政府目的明确：**赶紧回购回血，不让地雷继续扩散。

三、库存压力仍在，房价不会立刻起飞
这轮回购能不能缓解市场库存压力？
摩根说得很直接：

• 中国闲置土地总量估算超 49 亿平（GFA）
• 而当前的回购规模，只有 1.31 亿平，占比仅 3%。

也就是说，“冰山一角” 而已。
从数据来看，这轮回购的规模相当于两个月的一手房销售量，但要注意——这只是削减了 “潜在库存”，并不影响那些已经拿到预售证、真正挂在市场上的 “实际库存”。
目前，核心城市的库存月数依然高达 18-19 个月，而历史经验告诉我们：只有库存降到 12 个月以下，房价才有可能真正企稳甚至反弹。
所以，别太乐观，房价要真正企稳，还得再等等
四、谁是最大赢家？——国企！
谁是这轮回购潮的最大赢家？
答案已经非常明确：国企开发商。
来看一组关键数据：

• 地方国企和城投平台（LGFVs）占了回购对象的 70%；
• 央企占 13%；
• 民营开发商，仅仅拿到 17%。

为什么是国企最受益？因为这场回购，对于他们来说，远不只是 “回血”，更是一场 “资产升级” 的机会。
✅ 把商业用地变成住宅用地，增加可售性、提高变现效率；
✅ 换到地段更优的地块，抬高项目价值和未来收益；
这一套 “组合拳” 打下来，**既提升了资产质量，也缓解了资金压力，**对国企来说，无疑是一场双赢操作。

五、那这事对老百姓有什么用？
看到这你可能想问：这回购土地，能不能让房价稳一点？能不能让我好买房？
摩根给的答案很清晰：

• 回购虽然能减少 “潜在供应”，但对实际库存影响不大。
• 一线城市的新房库存，平均仍高达 18-19 个月，去化压力依旧很大。

所以，不要指望这波回购能让房价立刻反弹，也别奢望市场立刻转暖。它更像是一次系统性风险管理，而不是一剂强心针。
一句话总结：是利好，但很温和，更多是 “稳预期”。

总结一句话：这是情绪稳定剂，不是救市猛药
从摩根的研究来看，这轮 “政府回购闲置土地” 的操作，更像是一针 “情绪稳定剂”——能缓解部分流动性压力、释放一些积极信号， 但既不是猛药，也称不上根治良方，更难成为推动楼市真正企稳的长期机制。

知乎用户 Marvelous sky​ 发表

曾经看到过一篇干旱时期因为一桶水导致三代人或自杀或逃荒的传记。

也许 10-15 年后，人们看到因为一套房子掏空三代人积蓄背上 30 年负债的荒诞感应该不下于此。

回到问题：人口 + 通缩。

一、先说通缩。

走出通缩的国家中完成最好的：

韩国（1997 亚洲金融危机后）：虽经历短期通缩压力，但因改革迅速（IMF 援助 + 结构改革），1–2 年内恢复，未陷入长期通缩。

瑞典（1990 年代初银行危机）：通过快速清理银行坏账、货币贬值和财政整顿，约 3–5 年内恢复增长与温和通胀，常被视为成功应对金融通缩的典范。

表现一般的：

美国：1929 年大萧条爆发，1933 年罗斯福上台后推行 “新政”，经济在 1933 年后逐步恢复，但直到 1941 年二战全面爆发、军需拉动经济后，才彻底摆脱通缩和高失业，总耗时：约 10 年。

日本：1990 年资产泡沫破裂，2013 年起 “安倍经济学” 三支箭（超宽松货币政策、财政刺激、结构性改革），直到 2022–2024 年，核心 CPI 连续 22 个月超 2%，央行于 2024 年宣布结束负利率，标志 “走出通缩”（真当巴菲特 “廉颇老矣”？），耗时近 30 年。

表现差的：

阿根廷、巴西等拉美国家：常在恶性通胀与通缩之间反复震荡，至今还陷在里面没出来。

还有个独辟蹊径的：

德国：大萧条时期，通过纳粹政府的财政军事化，在 1936 年前基本结束通缩，耗时 7 年。

二、再说人口。

基于近年统计与研究，中国男性死亡年龄中位数：约 73.1 岁；女性死亡年龄中位数：约 79.0 岁；总体死亡年龄中位数：约 75.5 岁。

1950-1959 十年内出生人口（万人）数：

1950 年 1419

1951 年 1349

1952 年 1622

1953 年 1637

1954 年 2232

1955 年 1965

1956 年 1961

1957 年 2138

1958 年 1889

1959 年 1635。

按照 22 岁参加工作，工作 3 年后买房来计算，2000-2009 十年内出生人口（万人）数：

2000 年 1765

2001 年 1702

2002 年 1647

2003 年 1599

2004 年 1593

2005 年 1617

2006 年 1584

2007 年 1594

2008 年 1608

2009 年 1615

人口差额 1523 万人。此外每年还有 40 余万人移民海外。

整体预估：

如果未发生房地产价格崩盘、几个月内跌幅超过 50% 的情况，那么中国一线、二线、三线城市未来每年房价跌幅在 10% 左右，10 年后房价残值可能仅有现在的 30%。

三线以下城市房地产已经失去价值，除了烂在手里，最终成为城市垃圾外，基本别无他途。

知乎用户 奥特之父​​ 发表

第二批商品房需要重新装修。

中国的第一批商品房属于原城市户口居民，在脱离福利分房后购买，实际购买时间在 1998-2003 年。因为这些居民有先入红利，一般在 2013-2021 年购买第二套房，第一套房的重新翻修问题没有实际影响到他们（大多数人都把第一套卖给新进城的居民了）

第二批商品房是怎么回事呢，04-21 年是一个城市化率不断提升的过程，之所以很多地方的房价在 17 年开始爆发，其实就是叠加了原城市居民改善需求 + 新居民第一套房的需求，短暂有了房子供不应求的假象。此外，正儿八经的第一批商品房是 91-98 年的，外形和赫鲁晓夫楼差别不大，这批购房人此时正好买第三套，但数量不大，统一划到前文提到的 “第一批” 中。

好了，房子装修满 20 年，基本跟不上生活需求；满 25 年，管线，墙体，地板，家具，都是不得不翻修翻建的。

你以为这意味这巨大的装修市场?

完全不是。绝大部分人并不会执着于重金搞老房翻新，而是积极拥抱新住宅，比如现在吹得很火的第四代住宅。

也就是说，房地产增值的神话（假象）会彻底被刺破，普通住宅就是负资产。此时的市面上才是真正的泥沙俱下，会涌现无数的抛盘。到时候租售比按月会来到 1:100 附近。

当然，25 年的人口拐点同样不能小视，死亡人口和出生人口的差值会让市场上每年多出两百万套二手亖人商品房。但这不算黑天鹅，大家都会算。

知乎用户 黯夜星尘 发表

地级市短期是人口减少，长期是税收下降，导致无法提供相应的公共服务，甚至连医院都给你搬走。

以中等规模的地级市广元为例，不出 20 年，人口就会下降 75%。等到那个时候，基本上十室九空，房价跌破 500 元 / 平方米都很正常。

参考黑龙江地级市鹤岗，有 5 所三甲医院，位于鹤岗站旁边的精装低层房地产。只需要 1300 元 /㎡。已经基本上没有成交的流动性了。

人口负增长导致需求下降，随着 50 后，60 后的大规模去世，大量二手房流通到交易市场。

大概 2028 年左右，没有高铁站和四五线县城人口就会开始暴跌。平均房价跌破 1000 元 /㎡。

按照这个趋势，最迟在 2058 年的时候，出生人口就会跌破 100 万。

虽然省会城市短期内并不会人口下降。但房价依然会逐渐下跌。

省会城市房价最大的黑天鹅是人口老龄化，人口负增长，导致内需减少——产能过剩——企业利润下降——企业减产——企业裁员——大量员工失业——内需进一步减少。

伴随着大量失业导致的中产返贫。

一旦中国人口跌破 10 亿，就会同时面临 3 个问题。

内需减少导致的大规模失业

地方债务危机

国外对国内启动反倾销调查。

就会让国内大量企业倒闭。

随着婚姻消亡，家庭解体，00 后终身不婚率超过 33%。

最迟 2028 年出生人口跌破 500 万，并且在后续 5 年年内就会造成伴随着 75% 的幼儿园老师失业，50% 的小学老师失业。大规模失业让很多人失去了买房的能力。

地方债务危机迫在眉睫，社保和养老金入不敷出。

如果任其发展，中国出生人口将在 2058 年跌破 100 万。直接走向彻底的衰落，而且是不可逆的。

哪怕是现在，欧盟和印度都已经有点蠢蠢欲动了。欧盟很想打压中国出口新能源汽车。印度则是想全方面限制中国对印度的出口。

知乎用户 匿名用户 发表

还扯啥黑天鹅啊，房价下跌周期都已经开始了。未来三四年，保守估计，一二线城市房价会下跌 30%，三四五线自求多福吧，腰斩也不稀奇。

搞不懂为什么那么多人以为房价会永远上涨？都不会上网吗？房价什么时候只涨不跌过？

以我最了解、房产热度也最高的杭州为例：

1、未来科技城，2010 年最高点均价 18720，2012 年最低点 11102，两年时间跌 40.6%


2、申花 2010 年高点 23727，2012 年低点 19911，有学区，比较保值，但也跌了 16%，现在学区逐渐剥离了，保值率恐怕也要打个问号了。


3、临平 2010 年高点 15716，一直跌到 2015 年的 9371，跌掉 40%


4、城东新城，高铁站加持，一年时间暴跌 30%，从 24011 跌到 16564


2015 年眼看要硬着陆，但是地铁还没建，那么多新区搞到半拉子，怎么办呢？涨价去库存呗，现在呢？还能再来一波涨价去库存吗？

杭州居民资金杠杆率 138%，全国第二，整个杭州都在死要面子活受罪。你觉得阿里、网易等互联网公司的高收入群体，年薪几十上百万的，还没买房子的有多少？剩下大多数月薪五六千的年轻人，现在这个时候，会想着去买房子吗？

新闻要连起来看，这两天刚落马的杭州市委书记，这些年的主要政绩是什么，有兴趣的可以去查查看。什么三江汇、云城，接下来大概率都要凉凉。就瓶窑那鸟不拉屎的地方，不炒概念还能万人摇？

杭州普通的公务员，待遇都二三十万，一个市委书记，根本没啥必要在经济上冒风险。那问题出在什么地方呢？

中央政府早就三令五申，房价要稳，约谈杭州也不是一次两次了，全当耳旁风。

城区 1000 万人都没有，天天造新城，一个未来科技城，算上卖狗皮膏药的，写字楼入住率不知道有没有 30%？前两年搞掉了 P2P，这波搞掉了在线教育，西边那几幢楼怕不是要全部空掉了。然而房价已经炒到 8 万，据说还要冲 10 万……

十区面积摊得比上海深圳还大，年年卖地收入力压北上广深，全国第一。动不动就万人摇号，中签率个位数……

你有本事把房价弄得暴涨，让人心惶惶，就得有本事让它稳在那里，要是稳不住，搞得暴涨暴跌，社会动荡，甚至引发系统性风险，那你就是千古罪人。

现在是什么时候？自家的子弹快打光了，敌人马上要骑脸输出了，一部分人还在那里做梦，盼着房价永远上涨，然后 TA 好当寄生虫。说句不好听的，就这种心里没点逼数的智障，即便被时代的车轮碾得粉身碎骨，也不值得同情。

知乎用户 SamKwong 发表

取消户籍制度

假设明天取消户籍制度，全国高考统一考试统一招生，按居住地入学，医保社保全国统一…

估计一线打三折都是保守的

知乎用户 pure 日月​ 发表

影响中国房地产的黑天鹅有两个：

1. 加息。房地产是一个高负债行业，极其依赖银行等金融手段融资。如果加息，会立马断掉房地产的资金链，资金链断裂，降价出售（恒大名义打折就是回笼资金手段）甚至烂尾就会出现。
2. 房产税出台。房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

影响中国房地产的灰犀牛也有两个：

1、人口老龄化和人口负增长

人口老龄化将是理解我国未来各项政策和活动的最基本出发点。

根据我的保守估计，到 2050 年，中国老龄人口占比将超过 30%，社会总抚养比将达 70%，意味着 10 个劳动力（15-65 岁）要养活 7 个非劳动力，其中包括 5 位老人。

考虑到现在大部分人 20 岁，甚至 23 岁才工作，社会总抚养比将远大于 70%。

并且，人口总数也将迎来大时代，2050 年我国人口会减少 2 个亿左右，占 14 亿人口总数的 14%；到 2100 年，中国人口估计减少一半到 7 个亿。

2、经济降速换档

高速发展的时代已经一去不复返了，未来能不能实现中速发展还不稳。

因为，世界工厂岌岌可危（产业转移已经不可逆转）、产业转型升级尚未成型。

知乎用户 王克丹​​​ 发表

加息！

大家都习惯了降息放水操作，万一哪一天突然宣布几十上百基点的加息也算是黑天鹅了，近 5 年内加息之日就很可能直接刺破房地产泡沫破裂。

看了评论区，果然没有一个人认为会加息，也就能看的出 “加息” 的黑天鹅概率有多小，但又一定意味着一旦大规模加息，房价崩盘是大概率事件，小概率引发的大事件就是黑天鹅。

更新，另外一个不知道算不算黑天鹅的因素，那就是剥离公共资源的捆绑，比如只隔一条街，在学区与不在学区价格差异极大，也就是说我国的房子并不是单纯的居住属性结合金融属性，还有非常重要的公共资源明码标价卖出的属性，不要小看了这个属性，很多刚需的刚性需求捆绑的就是对稀缺但有捆绑着必需的优质公共资源。

再说一个灰犀牛吧，就是出生人口，出生人口即使放开二胎也在以肉眼可见的速度下降，以后对于公共资源的争夺其实是在逐渐削弱的，另外 421 家庭结构 1 将从祖辈、父母辈继承越来越多的房子，注意还可能是个家庭的祖父母辈，供需关系决定了市场价格，这种灰犀牛虽然缓慢，但总会来临。

知乎用户 四十度黑 发表

在知乎考古是真有意思

大家还是猜一下房价会在什么时候重回上升通道

我猜得等我退休的时候

知乎用户 医国圣手 发表

大跌是已经冲到脸上的犀牛，属于板上钉钉的事情，所有人都在复读人口、房产税、土地政策、经济周期，这都不叫黑天鹅。

真正的黑天鹅是战争，动乱，货币改革，突然的地理扩张，大规模移民。有些因素导致大跌，有些会大涨。

次贷爆破是灰犀牛不是黑天鹅。圣彼得堡股市跑赢纽约五十年，然后 1914 关门，这才叫黑天鹅。

知乎用户 独享天涯 发表

现在回过头去看，上海 2022 年自愿隔离的 3 个月，就是房价开始大跌的导火索。

知乎用户 Mr.Whale 发表

买房的理由千千万，什么结婚丈母娘说必须买房，有房子才有家的感觉……

不买房的理由只有一个，你想不想直接把人生快进到 60 岁，然后用你一辈子的积蓄买一堆不值钱的破水泥。

对于需要背负 20 年以上贷款的人来说

你的人生基本结束了，没有其他可能性了，这辈子的财富三分之一交给了政府当做土地出让金，三分之一交给银行当做利息，还剩三分之一是你的资产，20 年后这个资产能否兑现，是否有人接盘还是个问题。

知乎用户 黄医湿 发表

线上办公 / 远程办公 + 工作外包普及。

经历过疫情之后大家都知道了，没有什么会是一定要开的。广交会都线上直播了，展会都可以直播。面试可以视频面试，paper work 远程就可以完成。至于保密性的东西，我们公司是用远程桌面控制电脑，即使用自己电脑也不会留下痕迹。至于拜访客户，唯一需要实物给到客户的只有文件类，或者是样品类的东西，这些可以通过快递解决。

如今 5G 还没全面铺开都可以玩得飞起了，那 5G 之后呢？6G 之后呢？当网络速度快到一定程度，所有东西都同步化的时候，很多事情已经不需要人到某个地方才能做了。当然看病还是要去面对面的。而看病为何不选择在自家附近的医院呢？

另外一个就是工作的外包。我是从我一个做婚纱摄影后期处理的同学听来的。现在影楼的模式是，客人上门照相，照片出来后，统一外包给散户修图师，修图师无需去影楼驻扎，在家修图，修完图发图，结算。有点像滴滴在线接单的模式。而正好我搞小副业做 logo 设计，包装设计时，去逛了一下那些设计的网站，发现是可以线上接单的，不过是用竞标的模式，而淘宝则是和我同学那种模式差不多，线上接单。这种工作方式如果扩散开来，大家都是持证上岗（或者在小圈子内做出名只做熟客），那就不用人跑到特定地方去做事情，只需要在家就可以完成任务。优点是省去了交通费用，缺点是工作效率。但工作效率很好解决，前期设定交货时间，不准时则收入减少。

这两样东西结合起来，一个是工作细分化，而且通过外包模式转移出去，公司不需要雇佣那么多员工，减少成本，外包出去的工作通过线上完成，工作不再是看打卡，而是直接设置好 deadline，看进度就行。而在线办公又有 5G 网络或者更高级的网络来提速，减少不必要的交通。这东西一玩起来，挤地铁上班的社畜减少了，甚至呆在写字楼上班的社畜还不乐意每天来公司上班，还想着变成散户，在家上班，哪怕钱少点，但可以省去交通费，还可以省租房费用，伙食成本也降低了。

这样一来，大公司随便聚集，大城市的公司全部放在珠江新城，在陆家嘴，在国贸都没用，除非你要求员工一定要来公司打卡，坐班，如果是工作细分外包出去的，人都往那里去，大家都在郊区，在自己家吹自然风家里办公，谁跟你去珠江新城挤死亡三号线？

这样一来，买房就不用买挤破头买市区了，买好地方了，我在哪儿都能赚钱，我线上云打工，我干嘛要去房价高的地方受罪？到那时，高房价已经没有意义，你辛辛苦苦考上重点大学去了大城市工作，发现老家的狗子在省内读了大学，通过线上工作方式找了个跟自己同一个公司的工作，肉身还不用去大城市，在家干完活就行，房价涨到天上都没用，没人去买了。

知乎用户 知乎用户焱 发表

实际人口数量，官方统计人数 14 亿，网上有不同观点，有认为 8，9，10，12 亿的，个人认为 22 年黑客盗取的上海市某局人口数据库的数据比较靠谱，9 亿多不到 10 亿～

没那么多人买房了

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49 年以前出生的人口不计，因为平均寿命 70 多岁，平均一下相当于 49 以前的都不在了。

人口数据的推测很难，有粮食进口量的推测是 8 亿。有食盐进口量推测。

出生人口的统计有奶粉进口量，尿不湿用量，新生人口登记数，医院产房数据，幼儿园入学人数，结婚登记数，新生儿疫苗用量等可以推测，这个也是有水份的。

现在有 5 万城投，平均每家持有几千套房，几千万套房没出手，房地产出货和股市一样，有次有序批量撤退，因为有人抢跑了，互联网信息传播飞快，造成撤退失败，这个也是黑天鹅～

知乎用户 puppy 发表

疫情——封城隔离——失业——断供

断供的人还不够多，让子弹再飞一会

知乎用户 命运的波江 发表

就是人口。什么都是假的，人口是真的。人是一切的目的和手段。没有人口，什么经济都是假的。经济本身就是人口带来的。

知乎用户 知乎用户​ 发表

显而易见，是无法逆转的人口结构。

知乎用户 炫光​ 发表

年轻人的觉醒，认识到自由的可贵，认识到可以不参与房婚育的轮回，认识到一千块就可以换到自由的一个月时间……

知乎用户 恶少恶言 发表

这种问题就不该有答案，今天你如果能够说出这个东西来，这个东西就不叫黑天鹅。

黑天鹅是指完全没有预期的突发性事件的影响，那既然如此，为什么在这个时间点你会知道呢？你大概对黑天鹅有一些误解。

在中国房地产发展的历史上，从来没有任何一个事件性的影响，堪称黑天鹅引起过房价的大跌。

知乎用户 卦师佐風 发表

削实权，收精兵，制钱谷。

想知道房价为什么会跌，你要先理解房价为什么会涨起来。

94 年分税制改革，中央为了集中力量办大事，把地方大量财政收入收归中央。而为了增强地方财政经济则将权力下放，给了地方很大的自主权。

这种状况可以称之为李云龙模式。

旅长要求李云龙把一个连都马匹装备留下，剩下送到旅部来。而让李云龙自己为战士搞枪，搞炮。

一年以后，重机枪和迫击炮什么都有了。

中国的房地产就是这样腾飞的。

想致富先修路，地方有了大量的自主权后各种制定政策，放松经济，给予红利。

有了钱之后再继续兴建基础设施形成循环。

但随着房地产基建发展到饱和，这场击鼓传花的游戏逐渐玩破了。

出现了大量独山县水司楼

贵州六盘水市鞭陀小镇

这种政绩工程，面子工程。

一个历史阶段干一个历史阶段的事情

之前的历史阶段较为穷苦，我们不得不这样，但现在高速公路基础设施都修的差不多了。再这样搞下去，只会李云龙越来越野，越来越难以管教。让天下第一水司楼的建筑越来越多，乃至于走上歧路。

2016 年营业税改增值税。

2018 年国税与地税合并。

2019 年不再允许地方政府新增隐形负债。

都是对李云龙的削弱和管制，将权利重新收归于中央。毕竟旅长现在也有钱了，日后军队由旅长养也养得起。

但旅长怎么养呢？

一个方法，流转税改资产税。

此前我们的税收主要是流转税，也就是在商品加工的每一道工序都收一层税。石油进口收一层，做成化纤收一层，做成衣服收一层。

这样的优势是适用于基层掌控力比较弱的阶段。但弊端就是不利于贫富差距缩小毕竟富人再有钱也不能一天吃十顿饭，穿一百件衣服。

而资产税则就是针对个人资产进行收税。而唯一困难的地方就在于对于个人收入的统计和掌控。

深圳最近新推出的个税 app，以及数字货币都是新时代的船票。

数字货币无需网络，更加便捷可以完成对于每个货币的追根溯源。哪怕一个卖煎饼果子的小贩每天卖了多少煎饼果子，赚了多少钱都可以统计出，并进行税收。

旅长和李云龙的矛盾将会因此而消失。地产过热状况也会彻底消失。

中国房价大跌的黑天鹅究竟是什么？

我认为是独山县水司楼

是贵州六盘水市鞭陀小镇

知乎用户 改变是历史必然 发表

既然是黑天鹅，最可能的就是某个新闻引发连锁反应，我猜这个新闻应该是————XXX 在无法按期还款导致房子被收走时，因为拒不退房与银行发生剧烈冲突，导致 X 人重伤 / 死亡。

首先，房子一直都是一个问题，说要控制房价一直没有出现良好的结果，房价越来越贵，越控制越贵在过去的二十年是无法改变的事实。经过这十几年现实的打脸，再坚定地空军都只能放弃幻想，这就必然会催生一大批刚需家庭在较高点上车。

这些家庭对抗金融危机的能力很弱，一旦失业，房子就会断供，然后顺理成章的被收回。而他们又跟那些炒房的不同，炒房的用的是闲钱，他们可是拿的血汗钱，炒房的买房不是为了住，他们买房就是为了住。他们接受不了辛辛苦苦还了好多年款的房子被带走，就可能有过激举动。当这种处境的人足够多的，出现某一位被逼急了走上鱼死网破的道路几乎是必然的。砸售楼处都是小事。

大家都知道，如果断供，房子要被拍卖，而现在买房绝对是买方市场，很容易流拍，如果流拍两次机会意味着房子打了接近对折。一套房子假设连上贷款一百万买的，现在付款已经 50 万，结果被拍卖只卖了 60 万，还上银行的债还能剩下多少？对个人而言几乎是半辈子白活了，能坦然接受的真的很少。

而当银行遇见这些坚决不退房也不还钱的，一开始也不会用什么激烈手段，也就是上个征信。而征信这种事儿可能一开始让借债的人很难受，但是相比较房子被没收，没有地方住，几乎是无所谓的小事儿。另外还可能让一些人认为，银行也不敢强制执行，所以开始拒绝还款。可是银行的钱也是钱啊，不可能真的不拿回来，所以强制执行的结局几乎是必然的。这就给冲突埋下了隐患。 而征信这个事儿也有一段儿了，真的害怕上征信的那些人该退房的退房，该交钱的交钱，也解决的差不多了，剩下的就是一些硬茬了，肯定要强制执行的。还是那句话，人数一上来，出现暴力抗法的几乎是必然事件。

而出现这种事儿之后，银行可能会想，如果让这件事儿上热搜，描写一下犯罪嫌疑人后悔的样子和生不如死的家属，可能会让那些想着暴力抗拒执法的人好好想想，放弃幻想。

而众多想要高杠杆上车的普通刚需看这个新闻的时候，心态绝对是不一样的，想到如果断供，房子被收走，会一无所有，已经买了的会有危机感，没买的会不敢入手，抛售潮就开始了。

知乎用户 天天 发表

黑天鹅就是中国战败。

知乎用户 来生再见 发表

比特币跌到 100 刀，咱们房价也不会跌一分钱

你等着看吧

知乎用户 高难饱​ 发表

恐慌！

无论是经济内生因素引发的恐慌，还是外生变量引发的恐慌，只要恐慌使公众形成房价下跌预期，财政、货币政策宽松或者财政、货币当局直接出手，无法阻止这种恐慌，中国的房价将出现大跌。

各位伙计，咱们解剖一只麻雀：美国 08 次贷危机。

一

本来，应该是贝尔斯登引发次贷危机，美联储和财政部挽救了这次危机。

很多人认为是升息引发了美国 08 年次贷危机。因为大量不良贷款存在，利息提高，那些处于边际还款能力的居民无法正常偿还贷款，次贷危机爆发。粗线条这么说，当然是对的，但当我们细致还原次贷危机爆发的过程，会发现其实并非这么简单。

07-08 年，次贷问题已经积累到一定程度。最初贝尔斯登出现了问题，贝尔斯登设计、发行了大量次贷衍生品，自己也买了不少。08 年 3 月，金融市场担心这些衍生品可能摧毁贝尔斯登，不愿意继续融资给贝尔斯登。贝尔斯登融资高度依赖短期回购市场，即通过借入隔夜资金维持长期资产。07 年底，贝尔斯登存量短期回购超过 1000 亿美元，短期资金与资产的利差，是贝尔斯登利润来源。

金融行业本质是基于信心的行业，任何一家金融机构能够在市场融到资，不仅仅因为抵押品有多好，而是交易对手相信，你能在约定期限把钱还给它。交易对手们不愿意继续融资给贝尔斯登，即使贝尔斯登拿美国国债作为回购抵押品也无济于事。仅仅一个星期时间，贝尔斯登现金储备从 180 亿美元缩减至 2 亿美元，形势岌岌可危。

考虑到贝尔斯登在 5000 家对手方有交易头寸和 75 万个未平仓的衍生品合约，一旦出现风险，将给整个金融市场带来风险，美国政府决定介入。

美联储没有直接收购贝尔斯登的权限，它通过摩根大通对贝尔斯登托管。摩根大通审查完贝尔斯登报表后，认为贝尔斯登资产质量太差，如果美联储不托底，他们决定放弃。周六上午 9 点 15 分，时任美联储主席伯南克召开美联储理事会，决定授权纽约联邦储备银行向摩根大通提供 130 亿美元贷款，摩根大通向贝尔斯登提供了期限 28 天的担保融资。

期间，贝尔斯登一直没有找到合适买家。摩根大通自己也持有大量房贷类资产，他们不想通过收购贝尔斯登，继续增加此类资产。为促成交易，美联储再次妥协，纽约联储注资成立 Maiden 有限责任公司，这是一个结构化设计的公司，纽约联储贷款出资 290 亿美元，摩根大通出资 10 亿美元，共计 300 亿美元专门收购贝尔斯登的房贷类资产。如果出现亏损，摩根大通的 10 亿美元先行承受。在剥离了 300 亿房贷类资产后，摩根大通董事会批准收购贝尔斯登。

接下来就是收购价格问题。当时贝尔斯登股份在 30 美元，摩根大通 CEO 杰米 · 戴蒙提出 8-12 美元的价格。时任美国财政部长保尔森认为，考虑到贝尔斯登的现状，需要避免公众认为政府在补贴贝尔斯登，应该尽量压低收购价格，他提出 2 美元的价格。摩根大通表示同意。最终，贝尔斯登董事会认为，如果不能完成收购，贝尔斯登也会破产，批准了 2 美元的价格，同意被收购。

有了美联储和摩根大通的支持，贝尔斯登和交易对手的所有交易正常进行。美联储的努力，暂时性制止了金融危机蔓延的趋势，为市场喘息赢得了时间。但是这并没有完全解决问题，反而是 08 年金融危机的开始，因为他们没能成功解救雷曼兄弟。

二

美联储和财政没有出手挽救雷曼兄弟，市场预期改变，次贷危机大爆发。

2008 年 2 月底，雷曼财务杠杆率 (总资产 / 股东权益)，达到了 31.7 倍。以 30 倍杠杆为例。只要资产价格上涨 1%，就相当于赚到 30% 的收益，一旦价格下跌 3.3%，本金全部亏光。

雷曼兄弟虽然名列美国五大投资银行之列，但与高盛公司和摩根斯坦利公司比起来，它与美联储和美国财政的渊源的关系，一个是嫡系部队，一个是杂牌军。高盛次贷产品在 AIG 买了保险，美林，摩根斯坦利有政府房利美，房地美担保，雷曼没有买任何保险，也没有 “两房” 担保。

雷曼公司是私营企业。美国政府动用纳税人的钱对股市、对贝尔斯登公司实施救助，对 “两房” 托底等，已经引发了国会不少议员的强烈不满，更招致民众普遍抨击。另外，从当时实际情况看，雷曼兄弟绝不是最后一家需要救助的金融机构。如果再出手，很有可能把美国政府财政也拉下水。美林证券刘二飞说：“现在看来，美国政府已经不愿自己出大量资金 (救市场)，美国政府现在政策的主要导向，第一是鼓励企业联合起来自救。” 不幸的是，缺少美联储和财政的支持，雷曼自救没有成功。2008 年 9 月 15 日，雷曼申请破产，负债 6130 亿美元。

雷曼兄弟轰然倒塌引发了全球金融市场剧烈动荡。9 月 15 日，华尔街迎来 “黑色星期一”，美股暴跌，道琼斯指数从一万五千点直下六千多点，创 “9.11” 事件以来单日最大下跌点数与跌幅。全球股市也随之一泻千里，亚太股市 9 月 16 日大幅下跌，其中日本、香港、台湾、韩国跌幅都超过了 5%。

雷曼兄弟的破产预示着危机进一步升级，将有更多的大型金融机构在这场危机中倒下；华尔街一线投资银行倒塌，表明次贷危机正式演变为一场全球性的金融风暴。

三

黑天鹅

从上面描述可以看出，美联储提高联邦基金利率导致不良贷款出现难以偿还的风险。这个风险，如果美联储、财政及时出手相救，如贝尔斯登，可以拖延危机爆发时点，为解决危机赢得时间。雷曼兄弟倒闭，一下子改变了投资人对市场的预期，即联储、财政不一定会救大投资银行，引起美国股票市场和全球资本市场恐慌，次贷危机大爆发。

这次新冠疫情在美国突然变得极其严重，引发资本市场恐慌，美股、美债、黄金大跌，要不是美联储和财政及时出手，哪怕慢个几天，都可能再出现一次无法控制的大崩盘。

回到题主的问题。利率、居民负债率、房地产税等等，还有其他一些因素，都是潜在的负面因素，但这些问题如果被预期到并且有控制预案，就不会是引发房价大跌的黑天鹅。

中国房价大跌的黑天鹅，如果有的话，应该是某件超出市场预期的事情，一下子冲击了居民对房地产市场稳定的预期，恐慌，形成无法控制的下跌预期。仍旧以利率为例，如果正常提高 30 个基点，在市场预期之内，那就不会是黑天鹅；如果一下子提高 300 个基点，就可能成为黑天鹅。再以房地产税为例，如果市场预期第一套房不收税，政策出来，第一套房每年要收 10% 的房产税，这就是黑天鹅。

各位伙计：

房地产大跌的黑天鹅不知道会不会出现，中国股市上涨的白天鹅已经出现了。

“经济增长与上市公司投资（一——五）”，从经济增长与经济周期内在动力谈起，结合各个不同时期经济政策，分析中国股市 “慢牛” 走势与选股策略：

1、美国股市 1929-1933 年大崩盘前因后果

2、美国股市 1950-1960 年代科技股、消费股上涨原因、哪些股票涨得好

3、美国股市 1970 年代 “滞胀时期”，大蓝筹的天下，选股策略

4、美国股市 1980-2000 年，“黄金二十年”，以科技、医药、消费股为主导的大类资产轮动特征和驱动因素

5、中国 1980 年代改革、开放以来几次产业机构调整与股票市场波动内在关系

6、中国股市 05-07 年 6124 点、14-15 年 5178 点原因，及 “牛短熊长” 的道理

7、中国 “结构性供给侧改革” 与股票市场 “慢牛” 走势、选股策略

通俗易懂、干货满满，听了不后悔！

经济增长与上市公司投资（一）经济增长与上市公司投资（二）经济增长与上市公司投资（三）经济增长与上市公司投资（四）经济增长与上市公司投资（五）

知乎用户 一直住顶楼​ 发表

更新一下原答案是 2020 年写的，但是过了一年我 2021 年在另外一个问题下进行了修正，老实说这个预测在 2020-2021 这个时段倒也没有错的很离谱。

房价 2025 年会降吗?

补一个最前面的话，我不建议现在还在中国买房投资，自住是可以的。今天在中国买房多少只是一个可能安全性还可以的投资，从回报看整体来很难说是一个好投资。买房大概是你对投资其他品类都没有信心的一个选择。毕竟再怎么不好，也强过 p2p。

我说过很多很多次，以人民币计价，房价不会大跌，也不可能大跌（这里的大跌指均价下降 >=40%）。因为央行或者说政府总是有一个选择权的：货币贬值 VS 房价大跌。

PS：当年日本选了房价大跌。

在中国，如果真的黑天鹅，非要在房价跌和人民币贬值之间 2 选 1，肯定会选贬值货币，推高通胀。

因为如果房价大跌，在国内来说确实有百害无一利（日本当初选择还能说保护了日元信誉，但是中国没有这个好处的选项）。货币贬值，则是利弊参半的事，坏处很大敏感就不多说了，好处起码有下面这些：

1，重置出口竞争力（中国的出口爆发就是上个世纪末汇率从 4–>8.3 开始的），出口本身对汇率长期有支持，会形成缓冲。

2，稀释地方政府债务。

3，铸币税。

4，降低实物购买力贬值压力。中国头部城市的超市平均物价现在已经快和美国农村接轨了，同时中国的超市通胀比较高，再来 5 年，一线城市超市物价大概就接轨纽约了（过去 10 年，非官方统计物价总和涨幅大概 100%，年化 7%，5 年复合大概是 40%），这个物价增速差长期来说只可能通过贬值来消除。

我一直说，汇率虽然很重要，但是汇率不是目的。

存人失地，人地皆存。这里的地 = 汇率。房价和外储 = 人。

不要整天说什么汇率贬值物价通胀后果很可怕，化疗后果还很可怕呢，得了癌你不是还要化疗？

这里：

黑天鹅 == 得癌

放任房价大跌 == 自杀

尝试汇率贬值 == 化疗

关键的点就在于，放任房价大跌在黑天鹅里是解决 / 缓解不了任何问题的，还只能让情况恶化，当然肯定也有汇率贬值也救不了房价的情况，但是就像得癌总要试一下化疗。其实用脑子好好想想而不是用钱包来想这个问题就很明确了。

所以，只要你现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全现金流安全，可以买房。同时不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款，不要全款。

知乎用户 森罗万象 发表

现在看来，能让中国房价大跌的估计就是缺电了。

对，没看错，就是没电。

这些年还能炒的基本上都集中在一二线城市，而一二线城市的高密度人口导致了能源需求高增长，再加上节能减排，淘汰燃油汽车，AI 产业发展，机器人消费，这些都决定了未来城市用电量的高增长。为了应付这些新增的用电量，政府已在不断新建核电站、水电站等一系列发电设施，可关键的是生产出来的电要输送到用户家门口才能用，而这里面最受房价制约的就是降压变电站了。

部分人会以为这电从高压线下来，过一下变电器就能用了，也就是下面这个

这种变电器就是在嘴边架两根电线杆就能搞，大一些的也就是要个变电房而已，这与房价似乎扯不上大的关系。可我说的降压变电站是这个

和这个

会产生这种错觉的原因是以前用电量少，一条村可能一个变电器就够了，而现实是本来就电从高压线下来就得有几级的降压，以前的变电站都尽可能找偏远的地方建，人口少的地区很远才有一个，因此没见过也不奇怪。

而这个变电站又有几个相关的硬性指标：

1、限流限功率。变电设备的输出电流上限是稳定的，电流过大就会烧毁，所以不可能无限量地输出。而电流电压上限都是稳定的，那么功率上限自然也就是稳定的。这个条件是由降压设备的物理结构决定的，所以用电量增大就必须要增建变电站。

2、服务半径固定。这个与服务区域的用电分配和输送线路的损耗有关，不可能无限延长。上面也说了，以前是尽可能找偏远的地方建，但这再远也得有个限度，例如 110kv 变电站的一线城市服务半径只有 15 公里，那么为了中心城区的用电需要，新建的变电站也得是在中心城区。

3、**占地面积大，而且必须是独占地块。**从图上看就知道这至少也得有个上千平方，而且为了防止出现漏电、电辐射污染等安全问题，变电站必须独占地块，在其上及其下都不能建其它的民用设施。再者，这输入与输出的线路可能还是得按高压线标准管理，对途经线路上的建筑也会有影响，所以实际受影响的地区面积会更大。

4、**群众认知少，反对意见多。**这个就不是什么新鲜事了，市政设施建设很多都有这个毛病，只能靠持续的科普工作。只不过与征地赔偿加一块，这个事完全可以扯到没边。

5、**国家智能电网只能提高电力设备的利用率，并不能解决电力缺口问题。**由于电力是极难保存的，所以电力生产出来了就得用，而电力设备就得按最高用电负荷来建设，这也导致了非高峰用电期间设备闲置问题，国家智能电网就是用来解决这个问题的。可是再怎么调整也不可能解决发电量不足的问题，新建了发电厂就必须配上相应的输电设备，不建变电站是不行的。

一般的城市建设中，这变电站是有规划的，而且建设量少，所以一直以来都没有这新建的问题。但计划赶不上变化，这是常有的事，在一二线城市里，那是寸土尺金，怎么也不可能为未来不知道是否用上的市政设备预留土地，也就是说要新建变电站就必须征地。

再者，一二线城市房屋密集，楼层高，房价也高，**这就导致了征地赔偿金额非常高。**那实际上要高到什么程度呢？以广州为例，征 1 千平方土地，最佳情况下拆两栋四层六户式平房（实际数量已经很少了，所以能选到的概率并不高），这赔偿金就可能高达 1~2 亿，甚至更多！这已经是非常理想的状态了，但还是高得惊人。而实际上前些年，广州市就在城中村（地价最低的区域）试图增建变电站，但就是没有办法说服周边居民，致使当地因没有新的变电站而在夏天经常断电，最后还上了新闻。这征地赔偿金足足要比变电站的造价高上几倍，就致使电企新建变电站变得非常困难，甚至可以说根本盈利不了，所以电企更愿意等片区重新规划的时候再从规划局那拿地了，而这片区规划可是几十年才有一次，也就是说一出现因缺变电站的经常缺电问题那可能就得等几十年后才能解决了。

由于电动汽车、机器人、大型服务器这些高耗电量的商品将在不久的将来进入我们的生活，居民用电量也会呈爆炸式增长，对应的变电站密度也得适当提高才能满足居民需求。可现实就是征地赔偿费用过高致使变电站增速缓慢，所以现在的高密度区域的高房价也代表着未来很可能存在经常断电和难以就近就业的风险，致使其房价泡沫迅速膨胀。而相对地，偏远低密度地区的变电站数量充足，所以用电成本也会明显降低而且质量稳定，这就会促使人口从高密度区向低密度区转移。再由于投机往往是盲目的，所以这个高密度区域的房价泡沫还会进一步增大，直到成交量明显下降时，泡沫才会破灭。

知乎用户 流浪的蛤蟆​​ 发表

2020 年的问题啊……

知乎用户 匿名用户 发表

黑天鹅之所以是黑天鹅，就是即使大家知道它会到来也不知道它会以怎样的形式

因为**一旦可以预测，就有办法避免，**既然可以避免，它就不会到来，也就不是黑天鹅了

但 2020 这个时间点，暴跌的风险真的异常高

所有政策与风向都在指向 “郭嘉可以动刀子” 了

一、接近红线的居民杠杆率

在十五年前，我们的居民杠杆率是 18%，而 2019 年是 55.8%，这个数字在不断增大！2017 是 49%，2018 年是 52.1%

众所周知，在 2017 年中下旬房价就已经在全国范围内趋稳 (甚至小幅回落)。而发动机即使熄火了，杠杆率依然在不断滑行

我国能承受的极限应该在 70%~75%，本来空间完全够，但是这次的疫情让这个弹性空间变得可能有些不够用了 (具体得看三四季度的余震)

二、个人破产制度

这个东西乍一看很不合理，很不公平，感觉在保护老赖。但如果告诉你未来将产生 15% 的老赖时，这个保护伞就变得非常重要了！

刚性债务是非常可怕的，因为刚性债务会跟需求萎缩一起恶性循环进入通缩！

公平地一起死，还是不公平地跨过危机？

不是逼着好人变坏，而是有时你不让坏人好过，好人就没得过

三、房产税风声

房产税的风声又开始在网上盛行起来了，当然还是那句话，这个税真不是为了房价出的，但它出来也确实会在一定程度上影响房价。

如果习惯郭嘉这个套路的人应该明白，这是常规的 [投石问路] 手段，郭嘉想看看大家反应，通过舆论风向来判断推行阻力

放心，问的不是我等屁民，问的是那些能借屁民之口在网上喊得震天响的人

四、公积金取消的风声

釜底抽薪，真正需要公积金购房的人是谁？

炒房团需要公积金？首付还没攒到 10% 的人有高额公积金？

事实上极穷和极富的人都不需要公积金，前者不够，后者不必。真正能发挥公积金作用的人是新晋的预备中产 (能在该城市领到顶格公积金的人其收入是该城市人均薪资 3 倍以上)

这些预备中产是刚需，而且是有实力的刚需，炒房客心目中完美接盘侠。取消公积金 (即使是转为企业年金) 必然在一定程度上打击他们的购买力，对炒房团来说，等于基本盘受到冲击

郭嘉治病，中药慢养还是主流。这些操作不是为了动刀，而是假如动刀也不会失血过多

这刀子能不动尽量不动，不过既然氧气瓶和输血包都准备好了，说明即使动刀子郭嘉并不慌张

知乎用户 南瓜匠 发表

人民币国际化。只要中国资本淤积在国内出不去，国内区域发展不均衡不充分，行业发展不均衡的条件下，房子或者说房子下面的土地对标现有和未来资源分布，永远有其内在价值，永远是资产配置的重要组成部分。

地方政府和企业去杠杆周期，房子面临下跌压力，但房子作为中国银行信贷抵押第一资产，政府不能任由房价下跌的预期在金融市场上传导，房产税试点这时候启动，也只是为了打击民间炒家和强行加杠杆上车者，在政府调控下房子是会下跌或横盘，而 “居者有其屋” 在一线二线城市会以规范租赁市场方式和新加坡模式混合实现。

总之，现在中央政府的态度是不希望老百姓强行加杠杆在一线二线城市上车，不希望炒家在一二三四十八线任何城市兴风作浪，房产价格只能微跌。这三者都是中央政府的目标。

至于放水周期如何走，不知道，最近关于货币政策的表述又开始有那个苗头了，谁也不知道是稳预期还是真放水。

多谈一点人民币国际化，当初入世中国承诺的金融开放，到现如今也还是没影的事，对于他国发难，中国只能开放互联网和房地产领域投资安抚一下人家的小情绪，金融市场对外隔绝是中国做的最对的事，但你能做初一，别人就能做初五来学你，你隔离美帝金融资本，其他国家就可以拒绝你的金融资本，所以国内产业资本可以输出，但金融资本还是出国无门，只能在国内肆虐，希望一带一路第三场会打开新局面。

更新：乌俄之战关乎近十年国运，真能借这个窗口人民币区域国际化，房价就真能下来，要不然就再苦一苦百姓吧，反正体制内基本盘能保住，你没钱花，人家替你花。

知乎用户 梅觐 发表

这不叫黑天鹅这是灰犀牛。房价这 20 年比工资涨的快多少都没个逼数吗？没人接盘了很意外？

知乎用户 直言 发表

疫情都无法让房价下跌，甚至无法让武汉的房价下跌，那能让房价下跌的就只有第三次世界大战，外星人入侵地球了

知乎用户 kevin 发表

杭州房子里的水龙头冒出来的屎的冲击。

知乎用户 凉上伯 发表

中国几千年的历史规律历朝历代的兴衰是可以借鉴一下的。所以指望房价暴跌没有必要的，最重要是我们这些人要转变价值观，等我们有独立的价值观以后，房价这事也不过如此尔，这个接盘游戏玩不玩的下去根本无所谓的！等黑天鹅就跟指望上帝保佑一样虚无缥缈。我们自古以来靠的是我命由我不由天这种自力更生的傲气，所以我觉得唯一的黑天鹅那就是我们的观念转变，是这时代的年轻人不吃这套了！

知乎用户 私立笑味 发表

很奇怪，仅仅从经济发展而言，在城镇化进程过程中，ZF 坐庄顺利，已经把绝大大部分风险转移到购房者手中。

于是出现共荣共涨状态。

那么什么时候房价会跌？

首先，按照近 10 年放水速度，和各地 ZF 卖地的价格，地产商的水分没想象的大，更多是在品质下降。

但是社区环境，交通，商业都在改进。

一线城市楼盘容积率不断增加，人口密集程度也非常可怕。

其次，要说金融危机方面出现黑天鹅，导致房价崩盘，这个其实最惨的还是老百姓，大量房贷还不了，大量坏账，银行一旦压不住，老百姓存蓄也会大幅贬值。所以这些年存银行的钱，基本上都通胀了，被贬值了。而一旦金融危机，出现通缩，出现挤兑，老百姓购买力一样会下降。

再次，房价本身在于：一炒作，二人口，三交易。

炒作可以是各种规划题材，什么新区新城，棚改旧改，基本上 10-20 年来一波。

人口老龄化是很可怕的，但是只要一线城市控制人口下降趋势，那么主题经济和 GDP 都可以维护，不至于难看。而人口流动是顺着城镇化进程同步的，大家如果都往大城市走，流动性越大，

按照目前趋势，省会级别城市都 800 万以上人口，一线城市是 2000 万人口，那么如果人口总数未来 30 年降低到 10~12 亿，但是一线及省会城市保证到 3 亿以上人口数，那么城市楼盘的价格都不至于崩盘。影响大的还是没题材，偏远的地方，可能出现鬼城。但是这个问题一直都在。

交易，就主要是趋势和税。如果房价继续涨，继续放贷，趋势向上，那么就存在交易，而所谓房产税，归根很难实现全国统一，或者和西方同步，这个税变成了调控手段，在各个 ZF 手里，是可以根据情况变化的。

那么房价大跌黑天鹅是什么？

1. 城市不再宜居。例如爆发出大型城市无法控制的传染病或者生化危机。大家不得以往偏远地方跑。
2. 战争。这个可能性有，但是现在这个时代大规模战争不大可能，局部小战争解决起来很快，而现在资源争夺比 100 年前来说问题小得多，无论是周边的几个国家，还是背面的美帝，其实想真正大规模干起来，难度很大。
3. 发展。例如航天科技迅速发展，人口从港口城市开发，到对太空的太空港。此时青藏高原建立起大量星际移民的港口城市，或许人们就会想现在的香港，上海，青岛，天津一样形成新的太空城市体，而旧的港口自然没落，所谓的湾区也无法炒作。
4. 进化。人类进化成通过虚拟现实就可以生存。大脑意识可以接入云端，那么房地产的需求会转为另一种需求，永生模式。人们会花钱买一个生存 ID，而不是一套房子，当然，房子的炒作空间也就没有了。
5. 潮流。突然大家都佛了，开始信仰金钱以外的东西，万般带不走，只有业相随，都出世了，就没有人买房子了。

至于失业就业的问题，中国是基建大国，劳动密集，在人口不断下降过程中，还是有很多办法可以规避的。

我相信上层对于房地产的逻辑其实比大众清楚，不是简单的涨或者跌，任何事情要看利弊。

或许会牺牲一些人利益，但是整体国家的利益，还是要维系的。

毕竟有国才有家。

知乎用户 逸杯二锅头 发表

看了很多高赞答案，都说房价大跌的黑天鹅是失业、断供、通胀、加息。

但是世界运行的脚本真的一想就能想到，怕是这个世界也会变得了无生趣。

房价大跌的黑天鹅终于在昨晚出现。

之前的一些像消费不振、居民存贷比之类的迹象最多算的灰犀牛，只有突然发生的才叫黑天鹅。

这只黑天鹅就是北交所宣告成立。

有人说，一个股票交易所，怎么会让房价爆跌。

我来告诉你为什么这次的北交所会前所未有的不一样。

第一，中国大陆境内现在有上交和深交两家交易所，成立时间都是在 1990 年。1990 年是一个什么国际形势，在这里还要回顾吗？不必了吧，包括之前一年发生一系列重大事件，以及次年的苏联解体，今天这点贸易战、限制中国这些事情和 1990 年相比，简直连提鞋都不够。

外部环境的巨变，使得中国改革开放到了第一个关键的转折期，在此时推出沪深两市的意义，就是今天推出北交所的意义。这是国家意志的转向与变革。

第二，北交所的使命是什么？2020 年，漂亮国天量放水，一直到现在水放得不停，如果不加紧房地产调控，天量的水跑到中国楼市，等于给中国人的头上放了一枚核弹。中国高层在此时加强调控，严防房地产泡沫，就是要防止漂亮国将自身的经济危机放到别的国家引爆。漂亮国曾经在 1990 年引爆了日本；1998 年引爆了东南亚、韩国；2008 年拽上了半个世界。这一套在别人家挖坑埋雷再引爆的技术，漂亮国玩得非常纯熟。

这一回漂亮国必然想再用这招玩一把中国，但是中国 98 年就不怕这一套，到了 2021 年，难道还看不穿这些小把戏？

我们为什么今天要讲共同富裕、限制资本、打掉教培和 996？我们需要的是内生市场，需要更新发展的势能。

北交所的使命便在于此。放任天量的美元炒作资产，最后必将一地鸡毛，但是如果能够有一条智慧的通路这国际资本为中国所用，那必然是大国复兴的冲锋号。

过去房地产作为容纳资金的蓄水池，为国家的发展、居民的增收发挥了巨大的历史作用。现在历史又必将让房地产市场恢复居住属性，住有所居，公平和尊严才将是未来房地产市场的主旋律。

那么必将要完成对天量资金的蓄水池的切换，让资本从投资炒作，切换到科技创新的高质量发展，才是正道。

第三，终结房地产泡沫，只能靠疏，不能靠堵。如果是房地产内因驱动，比如说暴跌、断供、烂尾，那么经济的活力也将随之沉入谷底；如果切换到外因来看，更好的投资通路、更好的财富创造、更优质的营商环境引导资金脱虚入实，那么更多的人都会选择房住不炒，理性消费。

世界的剧本必然不会是账本，会清清楚楚地写在明处。而是藏在每天平淡的新闻中，繁杂的信息之下；而房价回归理性，也不可能像推倒的骨牌，沿着：经济差 - 失业 - 断供一眼看到底的老路走下去。2020 年以来发生的事实说明这个世界很多时候是反的，疫情 - 经济差 - 印钞 - 资本狂欢。

当世界再次处于大变局之中，房地产的黑天鹅已经到来，或许最终的结果不一定是暴跌，30 年后的人，一定会像当初那些存钱于银行的万元户一样，看待那些炒房党。

时间才是最好的答案。

知乎用户 毛晨 发表

看了一圈，没一个回答靠谱的。

结论很简单，只要中国还是社会主义，房价就不会大跌。

社会主义的定义是什么？就是政府有很强的宏观调控能力，和很大的行政权力。

先说说房价跌了对经济的危害。房价存在泡沫吗？当然，特别是越小的地方泡沫越严重，一线城市房价高到天上，泡沫也没那么厉害，因为有足够的人接盘，但很多小地方明显的供大于求。这个很多人都论述过了，不多说。

所以对政府来说，房价不能跌。泡沫存在的前提就是大家看涨，会超需求购买，一旦房价大跌，就会导致大量的抛售盘，就会造成恐慌式的暴跌，这基本就是各国房地产泡沫的破裂模式。这种局面对经济影响极大，因为会有大量的房贷违约，会把损失直接传导到银行，从而影响整个金融体系的健康，多少国家的经济高速发展都终结于房产泡沫破裂。

那政府怎么能让房价不跌呢？特别简单，冻结市场。提高房屋交易的门槛，让大部分人没有买房资格，贷不到款，提高交易税等等，很多办法，只要我们还是是社会主义，国家就能有无穷的办法让市场的交易量下降。当房屋根本没有买卖的时候，房价就会稳定了，至少是相对稳定，因为不管买房卖房都是极麻烦，成本极高的事情，大家更多的就会选择维持现状。这样房价就稳住了。

实际上从 16 年到现在，国家就是在一二线过热的城市采取的这种方法。而一些没有保护价值的小城市，房价已经比高点跌了不少了。

那房价什么时候会松绑呢？合理的房价不是暴涨，也不是暴跌，应该是跟名义 GDP（实际 GDP 加通货膨胀率）同步增长。中国之前几年的名义 GDP 在 10% 左右，也就说如果房价高于市场合理房价 60%，那么市场冷冻 5 年价格就会到达合理水平。

历史上为什么房价一波一波疯涨呢？因为过去 20 年国家需要房地产来拉动经济发展。但最近 4 年多次强调房住不炒，国家应该是下定决心坚决不松绑房地产，不再把刺激经济的主意打在房地产上了（当然不排除以后扛不住），只要这个决心能坚持，中国目前的房价绝对不是危机。

盼着房价大跌的两种人，大部分是现在买不起房的人，希望跌了自己就能买了。这里我奉劝一句，现在你买不起房，如果房价大跌，最大的可能是你更买不起了，因为房价跌整个社会都会变得没钱。

另一种属于希望中国出事的恨国党，在此就不做评论了。

所以结论是，不要把心思放在房价什么时候会跌上，只要大局不出问题就不会跌，想买房就努力工作努力挣钱，房价真的崩溃了没有人会得到好处的。当然如果你挣的是美元那另说。

知乎用户 知乎用户 uzZLeC 发表

灭霸打响指

知乎用户 AliceDiana 发表

打败小偷的不是更牛逼的小偷世家，是电子支付的出现。

打败爬楼入室盗窃的不是更牛逼的防盗窗，而是门禁和小高层的出现。

打败方便面的不是更好吃的方便面，而是外卖。

打败杂货店和线下零售的不是更牛逼的零售巨头，而是网购和快递。

那么同样的，打败房地产的也绝非是更牛逼的大户，肯定会是来自另外行业的降维打击。

如果生活累了，那就摸个鱼吧。

知乎用户 嗨乌兰诺娃 发表

最大的黑天鹅是，“吃饭刚需” 取代了 “住房刚需”。

游牧民可以不买房，一辈子都住在帐篷里，但他不可以七八天都不吃饭。因为没房住他不会死，但没饭吃会死。

太多人高估了房子的保值能力，认为物价上涨，房价也会跟着上涨。那么持有房子，就能抵消物价上涨的压力。但他们是以社会的整体经济上升期，去评估房子的保值和升值潜力。忽视了在社会的整体经济萧条的时期，房子的 “保值” 会是“假保值”。

假设张三每月的工资收入为 5000 元，每月房贷为 2000 元，那么他每月还能剩 3000 元。张三每月还要支付 2000 元的生活开销，也就是食物费用、煤气水电、电话费……。还能剩个 1000 元，能出去下个馆子，能和朋友喝喝酒。

如果物价全面上涨，那么张三就非常危险了。生活开销越来越大，交了 2000 元的房贷，剩下的 3000 元只能勉强解决基本的生活开销，根本不会有什么余钱。

因为在物价全面上涨的形式下，住房这个刚需，必须让位给吃饭这个刚需。如果物价是涨了一倍，那么张三每月的基本生活开销就接近 4000 元了。张三甚至会放弃还房贷，以保证自己还能解决 “吃饭” 这个刚需。

即使张三把房子拿去卖，也面临无人接手的问题。因为社会上大家都忙着解决吃饭问题，住房问题反而不是刚需了，自然没人来买房了。

在这种形势下，即使通过政策手段锁死房价，甚至人为强迫房价上涨。这样的房价也是假的，只是人为制造出一个 “假保值”、“假升值”。这样的房子，犹如滚落在地上的皇冠，无人去捡。

以前经济还能整体上涨的时候，很多人还没有这方面的忧患意识。但这次疫情后不一样了，特别是大家的工资收入，并没有因为货币购买力贬值而上涨，甚至工资还因为经济萧条下降了，这时的社会物价却整体上涨。越来越多人意识到，解决吃饭这个刚需，比解决住房刚需更重要。

知乎用户 下辈子要当大熊猫 发表

这都什么年头了，还灰天鹅灰天鹅的，明眼人都能看出来，这就是一个。

最主要的因素就是人口负增长。

最根本的因素是年轻人已经对自己的未来不再抱有希望。不用全部的，哪怕只有一成，在这个人口基数下就已经超过了全球一半以上国家的人口。

知乎用户 五个橘核​ 发表

西南省会，经济增速全国前列。

两年前 12k 一平的房子，现在地段更好的只要 7.8k 一平。

40% 首付灰飞烟灭了，而写字楼周围新的住宅楼盘还在密集开工。

知乎用户 一直在线 发表

大家都揣着明白装糊涂，能直接决定房价生死的不是什么失业，利率，通胀，新生人口，经济等也不是什么疫情，学区房，刚需，债务，房产税等因素。前面的是有影响，但作用有限。

以上因素加起来都没有 “首付比例” 作用大。

只要规定提高首付即可，一旦提到 50% 房价立马横盘，提高到 70% 房价则一路向下狂奔，提高到 90% 甚至取消首付，会跌到爹妈都不认识了，房子白送都没人要。

知乎用户 芊芊焚心 发表

明斯基时刻越来越接近。前几年投资者越来越大胆。我敢说，百分之九十的购房者。没有过商业市场管理经验，或者企业决策经验。买房是唯一的投资经验。其实我们当年搞企业赚钱，就是依赖原材料和产品市场价格波动。而不是好好生产。甚至用心都能感知的到市场变动。

但是市场的盲动性，又离不开这些人的起哄和加入。前几年已经进入非理性。市场价值所有支撑点都完了。市场进入非理性之后，心眼多的早跑了。投资不就是看谁在崩盘之前能跑掉嘛。还渴望有复苏，你比李嘉诚还厉害。

此时此刻，所有人都应该感谢国家，在努力托市。以至于不像日本一样闪崩。产生金融危险，海量法拍入市，那才是灾难。而且明年大规模量化宽松，进一步货币贬值来救房地产。但是印钱能解决多大问题。如果能解决问题，那直接印好了。

知乎用户 南岗威哥 发表

不是什么黑天鹅事件导致的，是中国选择以房地产投资拉动中国经济发展所面临的必然结果。

08 年为应对美国次贷危机，推出 4 万亿刺激经济计划，最终导致绝大部分信贷流入房地产。原本出现下行的房地产价格开始迅速抬升，这是隐患的开端。

16 年推出 “棚改货币化” 政策，正式让房地产走上一条不归路。商品房价格在短短两年内翻一倍以上，直接将家庭 6 个荷包榨干，普通民众失去经济危机抵御能力，也将消费潜力消耗殆尽。

18 年特朗普启动贸易战 + 3 年疫情导致中小企业破产。疫情后，家庭失业状况恶化，加上没有多余存款支撑还贷，导致断供潮出现。

为降低金融风险向银行传播，实施 “三道杠” 政策，导致部分房企开始出现现金流断链，被迫开启降价去库存 (即使一开始各个地方政府开启限跌令，但不可能阻止房价下跌)。

目前，一线城市商品房价格相对于最高峰普通下跌 3-4 成，二三线城市更甚。目前的购房主力已经逐步往 95 后至 00 后迁移，这部分需求本来就会缩减，加上大学生就业状况恶化，社会普遍裁员降薪，会进一步抑制房地产等大宗商品需求。房价难免会继续下降，极有可能会回归到 15-16 年水平。

从 08 年至 21 年，中国依赖房地产拉动投资和消费，看似走出经济泥潭，但是在消费力消耗殆尽后还是难免回归本来面目。过去依赖举债模式发展，但最终还是要还债的，中国将难免需要渡过至少 5-10 年的化债周期，这将是非常痛苦的。除非有新的大的经济增长点，否则中国在这段时期内，经济增长将会处于中低速，民众将面临收入下降的境地，年轻人就业困难，中年人面临失业，而之前 10 年所享受的 “超前生活” 终将“南柯一梦”。

知乎用户 Alita-183 发表

不需要黑天鹅。

中国的房价必然会下跌。

因为现在人民群众买不起房子，而没人买的东西，价格再高也没用。

知乎用户 你过来啊 发表

很简单的问题，房子就值 100，而现实里已经被炒到 500 了，怎么办？怎么涨的怎么跌下来。又或者解决收入低的问题，目前的房价阴跌也能勉强不炸。但是到嘴里的肥肉没有吐出去的道理，哪怕是吃了这口会中毒。扯一堆经济道理，房价从源头到韭菜是不是都是各种各样的人在参与，人性贪婪无药可救。不需要，时间就是引爆房价的炸药。无论怎么忽悠让利就是不买，拖到各方的持有成本彻底爆炸，再接近成本价购买，晚买真正的赢麻了

知乎用户 熬死骆驼夫司机 发表

水总是往地势最低的方向流动，社会总是往阻力最小的方向发展。

年轻人的主流方向、主流价值观就是未来社会的主流方向、主流价值观。

看看文玩、邮票、白酒，老登们炒高价格，坐等收割，年轻人却压根没拿正眼瞧过，也没有正面打击你，只是错位而行，从你身边走过却和你没有关系。

你说房子是结婚硬性需求，你说彩礼是华夏统统礼节，在年轻人的必经之路抬高价格，坐等收割。

对不起，从低洼处、从阻力最小的方向绕道了，没有什么正面而来的黑天鹅，只是错位而行。

你觉得房价还重要吗？重要，是对你而言，对于未来年轻人已经和白酒、邮票、文玩一个样了，此时此刻正从你的身边路过，还有人讨论几句，再过两年你绿了你黄了你自己慢慢枯萎，和这个世界没有关系。

知乎用户 石小农 发表

退休干部回农村盖房，必然清出手里面的城市房子

知乎用户 风飞星闪​ 发表

呵呵，看了下提问日期，果然，五年前了…

2025 年，这个问题早就有答案了…

但我想说的是，口罩也不是答案…

只是一个看起来最像答案的 “台阶” 罢了…

真正的答案，可能只是最简单的原理。

债务周期才是关键。

价格围绕价值上下波动，某些人不愿意房价波动。

强行炒作，甚至在价值和稀缺性都下降了同时，还要涨价去库存。

那么，

代价是什么？

压力积累太大… 这不就反弹了嘛….

知乎用户 雨村 发表

除了恒大为首的各房地产开发商爆雷，还有两个大事件即将到来，雄安新区，北京交易所。

开发商暴雷这些事情别的答主已经讲的很详细了，我主要说下这两个事情。

我在高铁上路过雄安，那边高铁站建的特别气派，各种房子也都在生长。

雄安新区的房子只租不售。

1. 雄安新区的设立，是国内房地产从香港模式转型成新加坡模式的第一步，租售并举，租售同权。

市场的交给市场，保障的交给保障。租售并举，不会因为无法控制房价而影响人民生活，有钱的买商品房，没钱的租公租房，互不影响。商品房涨上天跌下地都是市场行为，政府不再干涉，也无法动摇国家基本面，实现居者有其屋，而不像现在大幅影响人口结构。

2. 促进产业和企业发展，与房地产解绑。

企业的发展需要人才支持，人才又被大城市的资源所吸引，但是大城市的房价成本一般人无法承受，租房价格高、居住地点远、上班时间长。对于中小型企业来讲，想在大城市立足，必须提升用人成本。

如果企业入驻雄安新区，不仅在政策资源上能享受优惠，还能在用工成本上节省开支，变相提高自己的竞争力，某些新行业新业态的小公司也有更多试错空间。

3. 产业和居住分开，城市人口结构调整。

以往城镇化比例不高的时候，中国的人口结构是城市是年轻人多，农村老年人多，逢年过节都是返乡大潮。城市化的结果，把将来老年人集中到城市，提供集约化的交通、医疗、教育等资源，实现集中养老，而年轻人都去新城去打拼，年轻人去新城打拼之后，赚钱了再反哺城市，城市用房产税来补足土地出让金下降造成的缺口。

雄安新区，是国家发展的战略试点，如果试点成功，其他城市也会效仿跟进，逐步形成自己的卫星城。

如今的房价高企，除了部分自住刚需，其他的都是保值和投资需求，在没有其他合适投资渠道的时候，投资房地产以跑赢人民币通胀预期。

如果国家能合理调整股市债市，严厉打击弄虚作假运作套现，避免出现獐子岛扇贝游走了这种闹剧，引入美股惩罚机制做空机制让股市回归价值投资的初衷，实现资源配置的基础功能，而不是 ssst 苟延残喘做套坑钱，同样能够促使房地产淤积资金回流，促进实体经济发展。

北京交易市场的成立，能不能改变现状，拭目以待。

知乎用户 Monica 发表

最大的黑天鹅是房产税，预计 2026 年公布实施。所以最早买房也得 2027 年后。

知乎用户 lao2 发表

现实问题，唯一的就是人口！

这个没有什么黑天鹅 白天鹅一说！

这个是客观现实状况！

知乎用户 青草香 发表

铁定是出生人口

虽然看起来很远的事

但这个是打击房价最有效地武器

你跟我讲一千条房价会涨的理由，我就跟你说一句：“人口负增长”

看谁更牛逼

知乎用户 绿野飞仙 发表

当时提问是 2020 年，居然已经是高点了。

知乎用户 善者无疆​ 发表

是打工仔的薪水。

别扯什么人口，更别扯什么大学生。

打工人的薪水是国家的命脉，只有打工人还能挣工资，这房价就能涨。

各地大小老板都在降薪水，裁员，时薪已经个位数都有了，都在为糊口做斗争，还扯淡买房结婚生孩子吗，想桃子啊

知乎用户 Ivony​​ 发表

空置率太高导致物业管理费收不上来物业跑路暴雷引发房价下跌……

知乎用户 勃列日涅夫 发表

这个问题是 2020 年提出的，现在已经 2025 年了，可以来复盘了。

其实就算回到 2020 年，这个问题也是很明确的，信号就是房企暴雷、烂尾楼开始成片出现。而这个问题，其实远在 2017 年 - 2018 年就已经有很明显的征兆了。

第一个征兆是万科参与泰禾集团的烂尾楼处置问题。万科参与的理由是：不希望看到行业内出现恶性事件。说人话就是：烂尾楼问题会影响市场信心，会导致大家对房地产看多直接变成看空。而且影响面绝对不只是期房，包括所有已建成的房子，大家都会开始重新思考：皇帝到底有没有穿衣服。

第二个征兆就是 2018 年出台的限价政策。当年就有搞房地产的跟我吐槽：这么搞就不能随便降价卖了，不能降价那肯定会遇到问题的。限价政策导致房企资金回笼困难。而限价政策的出现，很大原因是因为 2018 年房企主动降价回笼资金，导致高位上车的不满，到处拉横幅，要求退钱。我认为这个信号是非常危险的。已经有人开始输不起了，但是还有人急着上船。

第三个征兆就是 2021 年恒大背刺苏宁事件。搞金融的纷纷表示：房企要是都这么干，谁还敢借钱给他？无论借多少，都给你来个债转股，还是他妈的增发。房企一方面回笼资金困难，另一方面融资困难，转不动，就肯定要大面积暴雷。大面积暴雷的代价就是出现大批烂尾楼。之前泰禾的烂尾楼之所以没有让市场情绪发酵，因为他都是卖的高端房子。但是普通电梯高层烂尾楼开始如雨后春笋一般出现，那么必然会对热情高涨的市场浇上一盆冰水。绝大多数人的认识会突然从 “谁买房谁牛逼” 变成“谁买房谁傻逼”。

有这三个征兆，那么就可以确定房地产要出大事。所以 2021 年我明确认为：整个房地产暴雷是即刻就会发生的事情了。而且明确表示 “三四线新房子都能给你卖到两三千，只不过不一定能交房”。要爆了，不走正规程序，搞一房多卖，两三千一平的单价，钱他拿走，留给你的是一个优先级较低的债权而已。

知乎用户 寒星 发表

债务危机，只要有人急着卖房还债了，不管你周围邻居怎样抬价，中介怎样劝说，都会瞬间让人清醒。原来肯接盘的韭菜很稀有了。

知乎用户 赵二 发表

低端产业转移，高端产业受阻，大学生规模节节高，导致大规模失业。

知乎用户 夏侯顿悟 发表

1. 面对香港居高不下的房价，董建华在 1997 年 7 月 1 日当天的中国香港特区成立庆典上就发出了 “宣战书”。董建华这段讲话便涵盖了“八万五” 计划的核心内容：

每年供应不少于 85,000 个住宅单位；

希望 10 年内全港七成的家庭可以自置居所；

轮候租住公屋的平均时间由 6.5 年缩短至 3 年。

假如 “八万五” 计划能够最终得以实施，那么今天的香港楼市必将是另外一番景象。

只不过，八万五计划在实施之初便遭遇到了罕见的黑天鹅——亚洲金融风暴来了。

在八万五计划刚刚实施两周后，由泰国爆发的亚洲金融危机便席卷香港。10 月 23 日，香港恒生指数大跌 1211.47 点；28 日，下跌 1621.80 点，跌破 9000 点大关。

金融危机很快便蔓延到房地产市场，香港楼市陷入到急速下跌的通道中。

香港楼市自 1997 年 10 月起开始出现 “跳水式” 的量价齐跌，在接下来的一年时间里，房价急剧下跌 50%-60%，成交量也大幅萎缩 55%，房屋空置率巨幅上升。

房价暴跌导致社会财富大量萎缩。从 1997-2002 年的五年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约 8 万亿港元，比同期香港的生产总值还多。

香港平均每位业主损失 267 万港元，更是部分家庭所持房屋变成 “负资产”。2001 年，据中原地产数据，香港 60 万个负资产账面损失达 6000 亿港元。

歌星王菲的例子最具代表性。王菲在 1997 年以七成按揭，分 20 年供款的方式以 4800 万港元购入了沙田宝松苑豪宅，每月供款额达 29 万港元，但是两年后，王菲的这所豪宅只能以半价出售。

面对剧烈下跌的房价和萧条的经济，人们开始将矛头对准了 “八万五” 计划，纷纷要求政府暂停实施八万五计划，并要求政府救市。

面对压力，董建华也只能放慢了八万五计划实施的脚步，从 1998 年 6 月起特区政府就不再出售地皮。

2000 年 6 月，董建华在接受媒体访问时首次承认，“八万五” 建屋目标早已不再实施，因此已经 “不存在”。

只不过，“八万五” 暂停实施并没有拯救香港的楼市。香港楼市在 2000 年后又整整下跌了 3 年。

2002 年 11 月，著名的 “孙九招” 公布，特区政府开始护盘楼市：取消土地拍卖一年；停止公屋新建计划；停止私人建屋与混合所有制建屋计划；取消限购政策；为低收入家庭提供特别按揭贷款等等。

不过，香港楼市在当年仍然没有什么起色，直到一年后，才迎来最后一跌。

2003 年 8 月，香港房价终于触底，期间累计下跌超过 70%。从 2003 年开始，香港楼市开启了连续上涨 15 年的大牛市。

美国国际公共政策顾问机构 Demographia 最新发布的《2019 年全球住房可负担性调查报告》显示，房价收入比高达 20.9，蝉联全球第一贵。

换句话说，差不多香港普通家庭在 0 存款的情况下，不吃不喝不纳税，需要将近 21 年的时间，才能在香港买得起一栋房。

以上是摘选近期看的网文

事实上，内地的土地模式学习了香港非常多！包括预售制度（俗称卖楼花），土地年限（商业 40 年、住宅 70 年）、开发郊区（香港屯门新城镇计划）、公租房（香港曾兴建大量公房）。包括房地产导致的产业空心化缺陷也继承了。

知乎用户 zzhzzh 发表

评论很多人喷说中国就是政策市，说郁金香和房子没可比性，确实我也认为现在还没有可比性，所以现在还不会崩，如果要崩得涨到金融属性远超居住属性，未来有一天可能出于某些原因，政府放松限购，或者一些想不到的理由会让大众开始迷糊，最后相信还能再暴涨，暴涨到不可思议，没有人敢怀疑房价会崩，那时候黑天鹅差不多就来了。

看看现在，一半人看多，一半人看空，那房价一时半会还崩不了。

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参照郁金香泡沫，其实只要涨到所有人的想象不到的疯狂地步，随便一点小事件都可以变成黑天鹅。

16 世纪中期，郁金香从土耳其被引入西欧，不久，人们开始对这种植物产生了狂热。到 17 世纪初期，一些珍品卖到了不同寻常的高价，而富人们也竞相在他们的花园中展示最新和最稀有的品种。到 17 世纪 30 年代初期，这一时尚导致了一场经典的投机狂热。人们购买郁金香已经不再是为了其内在的价值或作观赏之用，而是期望其价格能无限上涨并因此获利（这种总是期望有人会愿意出价更高的想法，长期以来被称为投资的博傻理论）。

1635 年，一种叫 Childer 的郁金香品种单株卖到了 1615 弗罗林（florins，荷兰货币单位）。如果你想搞清楚这样一笔钱在 17 世纪早期荷兰的经济中是什么价值，你只需要知道 4 头公牛（与一辆拖车等值），只要花 480 弗罗林，而 1000 磅（约 454 公斤）奶酪也只需 120 弗罗林。可是，郁金香的价格还是继续上涨，第二年，一株稀有品种的郁金香（当时的荷兰全境只有两株）以 4600 弗罗林的价格售出，除此以外，购买者还需要额外支付一辆崭新的马车、两匹灰马和一套完整的马具。1637 年新年前后，郁金香的期货合同在荷兰小酒店中被炒得热火朝天。

但是，所有的金融泡沫正如它们在现实世界中的名称所喻示的一样脆弱，当人们意识到这种投机并不创造财富，而只是转移财富时，总有人会清醒过来，这个时候，郁金香泡沫就该破灭了。在某个时刻，当某个无名小卒卖出郁金香——或者更有勇气些，卖空郁金香时，其他人就会跟从，很快，卖出的狂热将与此前购买的狂热不相上下。于是，价格崩溃了，成千上万的人在这个万劫不复的大崩溃中倾家荡产。

到了 1637 年 2 月，倒买倒卖的人逐渐意识到郁金香交货的时间就快要到了。一旦把郁金香的球茎种到地里，也就很难再转手买卖 了。人们开始怀疑，花这么大的价钱买来的郁金香球茎就是开出花来到底能值多少钱? 前不久还奇货可居的郁金香合同一下子就变成了烫手的山芋。持有郁金香合同 的人宁可少要点价钱也要抛给别人。在人们信心动摇之后，郁金香价格立刻就开始下降。价格下降导致人们进一步丧失对郁金香市场的信心。持有郁金香合同的人迫 不及待地要脱手，可是，在这个关头很难找到 “傻瓜”。恶性循环的结果导致郁金香市场全线崩溃。

在 1637 年 2 月 24 日花商们在荷兰首都阿姆斯特丹开会决定，在 1636 年 12 月以前签订的郁金香合同必须交货，而在此之后签订的合同，买主有权少付 10% 的货款。这个决定不仅没有解决问题，反而加剧了郁金香市场的混乱。买主和卖主的关系纠缠不清。荷兰政府不得不出面干预，拒绝批准这个提议。在 1637 年 4 月 27 日，荷兰政府决定终止所有的合同。一年之后，荷兰政府通过一项规定，允许郁金香的最终买主在支付合同价格的 3.5% 之后中止合同。按照 这一规定，如果郁金香的最终持有者已经付清了货款，那么他的损失可能要超过当初投资数量的 96.5%。如果还没有支付货款的话，他很侥幸，只需支付合同货 款的 3.5%，那么卖给他这个合同的人就要遭受非常严重的损失了。

在这个打击之下，荷兰的郁金香投机市场一蹶不振，再也没有恢复过元气来。

知乎用户 哈哈哈 12138 发表

就业。

京沪筒子楼的最大消费群体，就是高档京沪漂，特别有钱的不会买筒子楼。

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补充：

现在看，好像不止影响房价了，失业会飞速拉升很多人对苹果安卓思维、力工梭哈定律、理工男脉冲送钱定律、性压抑的认同。

失业继续变严重，很可能认同变行动。

但是短时间内难以解决，因为解决就意味着要给普通人发钱，不发钱就没法解决消费和失业。

本来就是闭环，只是环越来越短，不会再有辗转腾挪的空间。

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进一步的补充：

似乎还有更大的威力。很多人，都在模仿某峰充当讲师。是因为故意要扯这个话题吗？不是。因为如果是这样，反倒好办了。

是因为：1. 听众失业，切身体会，会更认同这些话题；2. 新产生的 “讲师” 也是最近失业的人，只有带流量、认同高的话题，才能很快起号挣钱。

两个因素叠加，形成了正反馈 (类似排尿反射、分娩反射等，这个过程会促进自身的效果，即开始排尿就会更加倾向于继续，直到排尿结束，类似 “油门踩死”)。

正反馈，又撞上了调控工具箱的多次使用后，闭环链路越来越短，便很难再刹住车。

知乎用户 腓特烈. 无忧​ 发表

前几年裁员潮的时候房价就应该下跌了，没下跌是因为庄家货没出完。

大庄家把货全都出到散户手上了，那房价下不下跌就不是大庄家能决定的了的了？

所以下跌的趋势只会越来越快。

事实上的黑天鹅已经在逐渐形成了。

但其实说黑天鹅根本不准确。

确切的说是灰犀牛。

房价这个问题很多人视而不见，但又不得不面对。

结果其实早就显而易见了，但是有些人还在做梦，就是不愿意承认，还是幻想着房价能涨回去。

再过个一两年，回望最高的房价，第你会突然发现原来房价已经腰斩了，这个时候就是真正的灰犀牛。远远比黑天鹅要恐怖的很多。

官方承认的房价下跌都已经超过 20% 了。

真实的下跌还会到什么时候是难以想象的。

诸君，好好享受人生，别为了一个死物焦虑惆怅

以上。

知乎用户 知乎用户 8QcA3K 发表

一群经济学家，99.9999% 都要被中国打脸，我就明白告诉你，中国房价大跌就只有一种可能，执政党要争取民心了，就现在看，只有一种可能，就是中美冷战，必须仰赖年轻人的时候

知乎用户 liuyu1057 发表

你能想到的就不是黑天鹅

就好比 2020.1 之前你能知道新冠？

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