2022 年将首迎「房子贬值潮」？明年是不是不能出手了？

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知乎用户 江左狂生 发表

看历史总有无数理由解释，看未来则是一片混沌，所以没有人能准确告诉你明年是什么行情，如果有，那这人一定是在图你什么。

普通人的消息面落后于头部人群，因此靠短期消息面参与任何投机行为，一定是会亏到当裤子。但有一点对所有人是公平的，那就是长期趋势，在长线投资面前几乎不存在信息差。房子长期看什么？

看人口。

所以以房地产投资周期的长期（看到 10 年后）来看，是完全能够做出以下预判的：

1. 城镇化率 60+%，居民负债率 60+%，普涨暴涨时代结束，房子整体跑不赢通胀将是大概率事件（长期投资不可忽视折旧，当下去看同地段 10 年房龄差的房子价格差就知道了）；

2. 人口负增长城市已经开始大面积出现，分化格局将是明牌。但到底是一二线继续涨，三四线跌？还是所有城市的核心区涨，所有城市的非核心区跌？这个取决于博弈后的产业布局结果，产业集约化则一二线涨三四线跌，产业特色化则所有城市的新区全部扑街，核心区涨。从反身性原理来看，坚信一二线涨三四线跌去投资一二线郊区的，要么挣不到钱，要么赔到当裤子，因为预期被透支了。

3. 出生人口断崖，则房地产税必将出台，政策必将向年轻人妥协，因为这是以一大半的年轻人不婚 / 不育 / 少育作为斗争代价换来的。推动历史进程向前的，从来不是多数人，而是痛感最明显的少数人。历朝末期不造反就会饿死的占总人数的少数，但在他们的裹挟下，历史向着他们的意愿发展了。年轻人占总人口的少数，不婚不育的更是只占这少数中的一部分，但痛感明显的他们就是能撬动历史的车轮。

2022 年是什么样，没人能告诉你准确答案，因为哪怕一个关键性政策波动都能勾动情绪，彻底扭转短期预期。但 2030 年是什么样，很大概率已经是明明白白了。

最后再解释一下，为什么年轻人必胜？因为长生不死药还没研制成功，因为年轻人绑架了民族、绑架了文化、绑架了未来，因为人是社会动物。文化的影响是潜移默化而又极其深远的，当不婚不育 & 优生优育成为年轻人群体的共识，哪怕有条件生的也不会生了，因为他们怕被歧视成老古董，又玩儿不到中老年人的圈子里去。当下年轻人就普遍认可了如果给不了好的起点，干脆就不要带孩子到这个世界受苦（这个文化观念自 90 后起，兴盛于 00 后）。

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补充说明：跑不赢通胀不是指跌价，何为跑不赢通胀？每个阶层所面临的通胀是不同的，是其阶层一揽子商品的综合增速。假设 M2 增速保持约 8%，则顶级家庭（净资产 1 亿以上）通胀会是 16% 以上，这是由于这个阶层而言，“权势” 也在其通胀清单之内；小资家庭（净资产 1000 万～1 亿），通胀会在 8% 左右；中产家庭（净资产 100 万～1000 万）通胀约在 5%；而无产家庭（净资产 100 万以下），就是官方公布的那个刚性消费品的 CPI 了（2%～3%）。

房子跑不赢通胀是指在相应层级所对应购房门槛的房子，都无法达到对应层级的通胀，进而导致阶层下滑。即维持 M2 增速 8% 情况下，10 年后，最顶级豪宅涨幅达不到 400%，核心区大平层、学区房等高权益附加房源涨幅达不到 120%，刚需房源涨幅达不到 60%，这都属于跑不赢通胀。

投资跑不赢对应级别通胀，则长期来看，豪门会下滑成一般富户小资；小资会下滑成中产；中产会滑落成无产阶级。为什么收益高于下一层级还会下滑阶层呢？因为下一层级的平均收益远低于下一层级的进攻型收益，下一层级采取进攻型策略并成功的人会把你挤下去。可以看到顶层的滑落是最难的，而中产的滑落是最容易的。

就以大多数人最关心的中产下滑成无产阶级而言，将表现为房价收入比（刚需性房产 / 城市家庭平均收入）的整体回归，别人劳动更少的时间就能买到你的房子了，你的房子就没能跑赢中产通胀，你就更接近底层无产阶级了。如果不巧你的房子加了高杠杆，那么均值回归后，你的生活水平妥妥的就是底层无产阶级。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

国内的老破小、普通二手房以后将会越来越没有生存空间了。

这段时间很多房产中介为了开单，于是各种宣传在大城市买老破小也行，只要买了房，以后就能置换了。但实际上这已经是非常过时的想法了。

现在你在大城市里面买老破小，根本没有升值的机会，甚至你买普通二手房，都没有升值的机会。

大家可以仔细观察一下，从 2018 年之后的房价上涨，老破小和普通二手房基本上都没有动静，只有那些改善房和次新房涨的比较明显，其他的老破小和普通二手房连个毛反应都没有。

这里面包括像是北京、上海这种一线城市，老破小的房价也没有上涨，而像是杭州、成都、西安等这一轮比较火的城市，老破小也是没有反应的。

而且大家还能发现一点，这些老破小，和普通二手房，在房价上涨的时候，它们不涨，或者涨幅很小，但是在房价下跌的时候，这些房子跌幅比人家正常的房子，还要跌的多。改善房也许只要降价 5%，就能卖出去，老破小和普通二手房，不降价 10%，一点机会都没有。

以前说是房价普涨的时候，大家还能钱不够，先买一套老破小，将就着，因为那个时候房价普涨，你买个老破小，收益率也比你钱存在银行强，但问题是现在老破小和普通二手房房价不涨了，再加上国内感人的房价收入比，你买老破小过度，还不如自己把钱存银行算了。

今天楼市里面还出现了一个消息，对于这些老破小和普通二手房来说，又是一个很大利空。

那就是长沙楼市今天出了一个新的政策，就是普通人可以选择把自己的房子，委托给 ZF，在 ZF 的平台上签订一个十年的租赁协议，之后呢，这个房子可以委托给长沙的两个本地国企进行运营，也可以房东自己运营，而不管是委托给长沙本地国企的，还是自己运营的，都需要签订十年的协议。

这十年内，这个房子也可以卖，但是却不能破租约。

也就是哪怕你十年内，把这个房子给卖了，或者送给别人了，但是租房协议，还要等到期之后，才能把这个房子从租房平台下拿下来，否则就是违约，而违约的后果，就是会被纳入失信人里面去。

这个和房东把房子租给普通人不一样，房东把房子租给普通人了，房东想要涨房租，就涨房租，想要卖房让房客走人，就可以让房客走人，但是这个一搞。十年内，房东就无法赶走租客，因为这个时候这个房子使用权都不在房东那，如果房东要强行违约，那么房东就成了失信人了。

房东以前赶走租客，撑死了就是赔偿一个月的押金，而上了这个平台，违约的话，可是要成为失信人的，而且房东一旦选择把房子交给平台，那就是十年的时间。

什么概念，也就是一个普通人，愿意在平台上租这个房子，那么保守估计，他可以住十年，而不用担心房东让他走人，而也不用担心房东上调房租之类的事情，而且以后如果租售同权出来了以后，也不用担心房东涨房租。

这招真的是太狠了，既打击了房价，又把租房市场给稳住了，让年轻人能租到更多的好房子，同时又让长沙那些手上有钱的，想要买改善房的人，可以把房子租出去，去买一个改善房。

其实长沙这个政策，大家可以这么看，就是等于那些房东，愿意损失自己的一些房租收益，去换取一个在长沙买房的机会。以前购房者在长沙想要买多套房，都是各种想办法，但有了这个，那就是看购房者自己怎么选了，想要再买一套房，那么就把房子交给 ZF 去打理，签订一个十年的协议，要么就是自己苦熬，等什么时候限购彻底放开。

彭叔认为长沙这么搞，主要也是有一些客观原因的。

1. 我们都知道，国内房地产发展，以后是走两条腿了，一条是保障性租赁房，给普通人和穷人住的，一条是商品房，给精英层还有有钱人住的。而要搞保障性租赁房，是需要钱的，今年房地产这么惨，地都不好卖，地方上想要满足自己的日常开销都很难，哪来的钱去搞保障性租赁房呢。于是长沙就选择这么一招，用购房资格，来换取房东手上的房源。既完成了自己的保障性租赁房的任务，又让房东可以去买商品房。双赢。
2. 国内房地产税不得不出。大家应该都知道，当下地方对土地收入有多依赖，当土地收入减少的时候，房地产税再不想出，也是要出的。现在国内土地情况是什么样，大家应该都知道，苏州把限购放的那么开，就是为了楼市能热一点，多卖一点地，但是结果呢，土拍还是不热，大部分都是底价成交的。当土拍收入无法满足地方收入的时候，不管地方愿不愿意，房地产税都要出来的。而当房地产税出来的时候，有一个问题，那就是在房地产税出台的前期，房租必然会有一个上涨，因为房东不会管租客的收入是怎么样的，他一定会尝试一下把房地产税转嫁到租客身上，而国内租客普遍比较弱势，当房东把税转嫁到租客身上的时候，租房很难抵挡，虽然说后期房租还是会因为租客实在承受不住涨了后的房租而跌下来，但是前期那段痛苦的时间，肯定是会有的。那么为了破解这个情况，地方上手上就要有足够多的筹码，当房东想要转嫁房地产税的时候，地方上有自己的房源，来和房东进行价格战，押住房价不往上涨。就像二手房房价想要往上走时，新房限价往低降以及二手房指导价是一个意思。只有这样，才能让房地产税出台的前期，房租不会有那次波动。
3. 国内租售同权势在必行的。这个大家不用怀疑的，虽然说这个搞起来有点慢，但肯定是在推进当中的，而租售同权的一个关键点，就是房东的信誉问题。在进行租售同权以后，房东是否还会按照原来的租金，来租给房客，又或者说，这房子突然成了学区房，那么房租会不会被房东上调等等的。以前地方上没有自己的房源，控制不了房租，所以租售同权搞的很慢，但是当保障性租赁房数量多了以后，租售同权肯定会搞起来的。
4. 提前布局养老房，以后一些老人，有可能会靠这个，实现以房养老。彭叔举个简单的例子，一个 70、80 岁的老人，他没结婚，没儿没女，他也没有什么额外的收入，就一套房子，那么他可以选择把那套唯一的房子，交给这个平台去打理，然后他拿着这个房租，去住进养老院里面，然后等这个老人去世了，如果老人没写遗嘱，房子也就是国有的了。以前国内没有官方的以房养老，而长沙的这个平台出来以后，以房养老，开始进入国企化。
5. 解决新房成交的问题。不管哪个城市，都有一些真的刚需，而这些刚需呢，他们因为限购原因，的确没有办法买一套更好一些的改善房，这种人数量虽然少，但是肯定有的。现在让他们这么搞，一下子，就等于释放出来了一些购买力。
6. 防止以后房价大跌出现抛售潮。大家应该都知道，如果国内房价没有软着路的话，那么想想房价要跌多少，才是一个合理的。而防止房价大跌，最好的方式就是减少流动性，降价卖房的人少了，那么房价就不容易大跌了。另外就算没把握住，房价大跌了，你这个房子是在 ZF 平台那出租的，每年有一个房价租金回报比，现在房租回报比 1.5%，你觉得不高，但是如果房价跌了 50%，那么租金回报率就成了 3%，国内大额存单的利率已经跌到了 3% 左右了，那么当租金回报率达到了 3% 的时候，房东也没有再卖房的必要性了。

长沙那边真的是很聪明，虽然说这个发展趋势，是体制内的精英们都知道的事情，但是能像长沙一样，形成文件形式出来，真的是不容易。

这对于我们国内的房地产行业来说，是一个里程碑式的产物。

这意味着国内正式的从以前的商品房销售时代，往租房时代走了。

人人拥有一套房，变成了人人有房住。

彭叔认为长沙这么一搞以后，全国很多城市估计都会抄作业的。因为很多城市都没钱搞保障性租赁房，而保障性租赁房的计划，写入了考核目标的，也就是你今年给上面交的是完成 5 万套，结果你搞不定，那么你考核就是不合格。在这种影响下，一些没钱的城市，肯定会去学长沙的。长沙这个是自己一毛不出，狂赚钱。

长沙自己卖地，赚了一笔，然后房东把房子装修好，委托他们租，他们收点手续费，又赚一笔，房租是属于个人收入里面，要交税，又来了一笔钱，接着房地产税出来了，房子卖的越多，税收的越多。

而长沙付出了什么？就一个购房资格而已。

收获了多少。

以后去长沙的年轻人，将会有大量的可以租十年的房源，十年内不怕房东房租，不怕房东让你走人，同时因为租房市场比较稳定。愿意去买老破小和普通二手房的人越来越少，房价也很难上涨，年轻人攒够钱以后，就可以去买这种便宜的房子。

太机智了。

当然了，对于房东来说，这不是一件好事，又是那些持有多套普通二手房，或者老破小的人来说。因为这种房子以后租也不好租，卖也不好卖，很多问题都会出现的。

以前当房东还有一个随时可以让房客走人的优越心理，而当把这个房子签约给平台以后，这个权利也没了。十年时间，客不是小时间。

大家再看一下这个方案的细节。

人家都给你想到了，不管你是自己出租，还是委托给平台，都必须要先和平台签订协议，而这协议里面的规定，人家都给你定死了，尤其是在违约责任方面，大家什么看到过企业吃亏的，想想电信、移动等那些霸王条款，你和国企签订协议，你普通人能占到便宜？而且如果违约的话，你想违国企的约，你想想得多难。你和个人闹，大家没时间和你打官司，但是你和国企闹，人家律师闲在那呢。

最后：

虽然彭叔 2021 年就多次劝大家赶紧卖了老房子，现在彭叔还是这个观念，真没意义了，除非你真的想要当一个房东，以房养老。

彭叔房产粉丝群第 15 次拉人了，全国各地房产群都有，不卖房纯交流

知乎用户 Super3M8I12IS 发表

知乎用户 Young 斯基 发表

不要命了，这么着急出手？你连何为底都分不清楚，出什么手！？

但凡会一点数据分析，比如城镇化、中日韩对比、人均居住面积，10 年前就不可能认为房价高。

但是，此一时彼一时，现在喊房价不会跌的和 10 年前等房价跌的人，都是不折不扣的认知不足。

最怕有人刻舟求剑，没有一点系统性思考能力，就喜欢跟着一些水货自媒体或者大 V 人云亦云。

现在的城镇化、人口老龄化、人均居住面积、经济发展速度、地方财政与房地产税的关系，无不揭示了，房地产泡沫要破碎了，房价会显著下降回归到合理水平！

数据显示，2022 年 1 月 TOP100 房企实现销售操盘金额 5256 亿元，单月业绩规模同比降低 39.6%，较 2021 年月均水平降低 43%。（备注：本文转载自

@pure 日月

）

房价适合抄底了吗？

12 月降准、1 月降息也难挡价值回归。市场已经形成共识，房地产命运板上钉钉！2020 年借助疫情流动性扩张造成某些地区房价回春就是房地产最后一舞。

结合最近国家要求不动产**信息联网共享、**前几天东南某著名旅游城市那个新闻就是明确信号，试点城市已经出炉，只不过还没有正式对外公布。

以上信息表明了国家去房地产泡沫的意志坚定不移，同时也再一次给那些造谣的房地产利益集团一记大耳光。

自 2021 年 10 月份正式发文授权 gwy 开展房地产税改革试点工作以来，房地产利益集团无时无刻在制造假新闻混淆视听，说什么房地产税不可能落地，房地产税延期放鸽子了，我虽然不厌其烦写文章【正本清源】，但是因为人微言轻又没有流量支撑，帮不了多少人。

现在好了，终于有地方政府透露了官方消息，这个消息将会被各大媒体广泛传播，让更多的人知道最新的房地产趋势。别接盘，别让那群利益集团顺利套现。

以下为全网最强房地产分析文章【最新版】，全文 1.5 万字，老读者可以省去阅读！

**记住房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，其中人口是根本点。**本观点不同于网红经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。（请务必分清楚！）

总体判断是：

当下中国房地产 / 房价呈现的下降趋势是北方往南方蔓延，四五线城市往一二线城市蔓延。目前，北方基本上普遍下跌，包括天津、济南、青岛、石家庄、郑州、太原，西南的贵阳、西宁也出现了下跌，以上还是统计局统计出的下跌。（本文仅拿二手房房价作为参考，具体原因不再赘述）

以上现象与人口流动和经济发展状态相一致，目前也就经济较好的东南沿海和一些明星城市较坚挺，但是，随着人口老龄化继续加剧和生育率继续下降，这些地区也顶不住的！

到 2023 年，也就是 3 年内必跌，这包括一线二线城市。（本文写于 2021 年）

我说的跌是最少 20% 跌幅起步，即便是二线以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大惊小怪。

三四线城市，尤其是远离中心大城市自身又没什么特色产业的，等着打五折吧（建议这些城市持有投资性房产的朋友快点变现）。

五线以下呢？等着一朝回到改革开放前吧。

在系统性回答房地产的命运之前，我先把一些小问题给解决了，免得评论区一些朋友不停地重复这些无聊的问题！

1、保人民币还是保房价？

根本不存在这样的选项题，太高看房地产了，当然是保汇率了。近期有学者说我国中长期会放弃汇率稳定，中长期这三个字很重要，而且，类似日本，我国货币短期可能较快升值，但是长期肯定是稳定的。

国家不可能让汇率崩，汇率不稳，人民币还能国际化？学者说的应该不是放弃汇率，而是汇率不会像过去刚性保护，因为为了方便我国资本和企业参与竞争，会逐步让资本自由流动，这样，蒙代尔不可能三角下，汇率只能通过国内的货币金融政策进行间接调整。

人民币国际化，意味着我国更加不可能随意放水，货币金融政策要更加稳定。而且，意味着资产泡沫必须破掉，几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，外循环（如：一带一路）再成功也是给美元做嫁衣。

不管前路多么艰险，人民币国际化是事关中国复兴的伟大战略。

而且，一带一路只有在人民币国际化的背景下才有最大的意义，否则，再成功的一带一路，也是为美元做嫁衣，因为你的一带一路越成功，贸易额越巨大，说明美联储越要开足马力印更多的美钞，这不是做嫁衣，还是什么呢？

2、房价崩了，弃贷和银行风险！

有人谈弃贷风险，刚需我认为几乎不可能，大部分一二线顶天跌三成左右（少数可能腰斩），跌个首付，有多少人有胆量弃贷？而且，一二线才是中国房地产总值的大头，跌个三成银行系统扛不住么？

对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用，小本本将是很多人的命根子，虽然在未来其价值下降。

尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。

普通人最大的陋习就是：高估了房地产的能量，而低估中国金融体系的实力呢？

四五线更不谈了，普通人拼死也会力保来之不易的房子，弃贷是最终的选择。

对于投资客，死多少又何足惜呢！？

一年多来，国家相继出台政策延长二手房免税交易年限，基本上都加到了五年锁仓期

这意味着国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。而且，他们才是弃贷主力军！

3、不是所有的地铁口都是优质地段！

现在的房地产商喜欢炒作地铁概念。

但是，地铁这样的概念只能炒一时，不可以炒一世。还有，现在的地铁不是稀罕物，别搞得像 “刘姥姥进大观园”，现在地铁也是要分位置的，如果处于地铁路线图的末尾，乘坐地铁到中心商场也要 1 个小时，就别谈优势了。

郊区就是郊区，有地铁口也是郊区。

如果你所在城市的地铁并没有形成网状，那何以体现地铁的便捷性呢？只不过是当地 zf 的面子工程罢了。

有些小城市的地铁未来很可能会停摆，参考珠海运营仅 3 年的珠海有轨电车面临拆除，虽然珠海是有轨电车，还不是地铁，但是也可以作为参考，因为目前国内各大城市的地铁，大部分靠政府补贴，否则早亏死了。

4、驳斥言论：房价跌了，还是买不起房

经济不好，房价会崩塌，人们会普遍过得很惨，但是，有负债的人注定最惨，因为经济不好意味着失业，如果背负巨额房贷，极可能断贷。

经济危机之时，需要做的是本来是中产、结果滑入贫困区。别和我讲房价大跌穷人也买不起这样的毫无逻辑的陈词滥调。

有这样的想法的更应该想想多少人因为背上巨额负债遭遇经济危机的惨相。

5、驳斥早买早享受、医疗与房地产挂钩！

对于年轻人，如果不是硬刚需（不买房就家庭不和谐、结不了婚这种），最好选择先等等。现在背负 30 年房贷等价于 08 和 15 年错过买房，而且房贷利率普遍很高，相当于国家在劝退。

以前结婚问你有没有房，以后结婚可能就问你有没有房贷，房贷多少年了。

医疗和养老就更谈不上了，挂号我没见拿房产证的，目前国家最新的人口迁移策略，社会公共服务与户籍脱钩已经是基本事实了。其他方面，那就是直接拼人民币了，钱多遇到大病自然可以多活几天，晚年也过得好些。

租售比何其夸张我不想赘述了，租售比不是衡量房价到没到顶的指标，而是衡量房价泡沫多少的指数。就像不能通过市盈率判断股票涨跌一样，有的公司市盈率老高了，但是股价却一直涨。

租房最大的缺点就是搬家困难，那是因为我们的租赁市场不完善，不过随着国家大力推荐租赁住房，未来租赁市场肯定会更加规范。

而且，说到底，买房也相当于一个为其 70 年的租房，产权到期续约就不是租了吗，别天真了，土地非私有下，我国的房子本质上就是个租，自我安慰有什么用？还有，您的房子能不能住 70 年都是问题。70 年之后，中国估计 7 个亿左右的人口，你的房子送人可能都没人要。

6、剥离房地产的教育属性

房地产与教育脱钩，这一点上海已经先行行动了，按照上海中考招生制度改革，学区房概念将会逐步遏制，因为分配到校名额大幅增加（浙江也将扩大分配到校名额），中考竞争从市 / 区竞争转换成了校内竞争，只要你在本校名列前茅，同时达到基本线，你也有机会进入名牌高中求学。最大可能消除了教育资源不平衡造成的机会不公平问题。

不仅如此，上海还将全面施行教师轮岗制度！年初，上海通过发布《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》重点规定了优质教师轮岗制，优质教师将通过有序的轮岗制度在进行规范化流动，打破 “名校壁垒”“学区壁垒”，着力推进教育公平。

近日，上海教委再次发声，发布了《上海市优化教师资源配置赋能基础教育优质均衡发展》，将多措并举促进市域内校长教师合理流动，优化中小学教师资源配置！

上海这个其实也仅是教育改革的过渡措施，而不是终极版本，我认为，终极版本的教育改革是完全隔离学区房概念，教育将不会和混凝土绑定了。

一个社会公平的质量，就看人们通过教育实现人生阶级跃迁的上升通道是否畅通，上升通道是否畅通也是一个社会活力程度的体现，如果上升通道幽暗狭促，必然招致最广大中下层的不满意，这不是管理层希望看到的。

现在，可以说一句：学区房已死。大家要心里有数！房地产的教育和金融属性清理将是十四五重要内容。

7、关于通胀 / 地价的问题！

很多人分析问题喜欢犯 “刻舟求剑” 的错误，拿中国过去几十年通货膨胀想当然预测未来的通货膨胀，未来不可能重复过去的货币金融政策，那会淹死自己的。

参见美国，按照你们的通胀理论，美国房价已经跑出银河系了。

别被骗了，所谓抗通胀是房地产利益集团创造出来的概念。过去我国就是靠放水刺激经济，只不过很多水放到房地产了，所以房地产涨的猛，这个水流到哪里哪里就爽，不是你房地产牛，而是高层牛，你们是哪里的错觉以为自己是凭实力。（下文有更详细的货币金融趋势分析）

目前房地产已经爽过了头，以至于如今这般窘境。

房价主要受供需关系影响，地价影响房子的成本，但是，成本不是决定价格的主要因素，供需才是，如果没有需求或者需求紧张，即便是亏本，他们也得卖。而且，由于拍地过高亏本卖房子也不乏案例。

系统分析如下：

首先，摒弃玄学那一套！

很多人喜欢谈玄学，比如制度优势、利益集团，那些都是表象（我也写文分析过），真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。

之所以可以有这样那样的政策，而且政策还有效果，是因为存在客观的物理基础。

孔明不是凭借扇子借的东风，而且客观的气象规律。

过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，导致存在巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金 10 年。

什么阶级、贫富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分层。

基于上面的认识，08 年的那波房价飞升是很正常的现象，即便 08 年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得 14 年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。但是，15 年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且 15 年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。

现在有什么？人口结构危如累卵，经济发展降速换档，国际环境一团乱麻……

任何玄学都是基于客观物理现实，如果你只看了玄学，而看不到玄学背后的客观物理现实，只能表明，你看的不够深不够广。

中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错：人口就是老龄化加剧并且即将负增长；经济就是降速换挡，产业升级和扩大内需。

与其他房地产口嗨自媒体不同的是，我不会停留在玄学或者口号这种忽悠框架里面，而是追根溯源其 “物理基础（比如：人口、城镇化、经济发展）”；或者单凭某个城市以偏概全，一叶障目、不见泰山。

其次，拒绝 ZF 万能主义！

网络上，关于 ZF 万能主义的言论不少，还有不小的市场，其实，但凡熟悉一点点历史，就会发行，没有万能的 ZF，只有顺势而为的 ZF。

有些人所谓的政府控制住了房价，只不过是基于一个小周期，马拉松还没跑完，谈结局太早了哦。社会运行的规律，不管机构多么强力维护，都不可能人为掌控一切。

古往今来多少思想家、政治家、社会学家、经济学家为国家和人类社会健康运行想方设法提供各种方案，但是，时间长河的检验下，从来没有 “人定胜天” 的方案成功了。

泡沫就是泡沫，别以为曾经的日本、美国政府就不想 “逆天改命”，你想做的事情，别人老早就想过了，只不过代价更昂贵，所有并没有走那天最差劲的路罢了。

如果本轮国家被以房地产为首的泡沫经济绑架白白浪费了时间，那么，十四五规划的产业升级和扩大内需基本上可以宣告 failure 了，如果这两个失败了，内卷什么的当然更卷了，因为升级失败之后优质就业岗位将更加稀少，最终大概率滑入中等收入国家陷阱。

房地产泡沫只不过肥了部分人，而且助推了贫富差距。有经济学家说：除去猪肉，都是通胀（通缩）。我套用一下，除去房地产泡沫，中国基尼系数都会变好看。

维护以房地产为首的资产泡沫对于国家的健康发展一点益处都没有，由于富人拥有最多的金融资产、穷人则几乎没有金融资产，如果助长金融资产泡沫，那么无异于在贫富差距上火上浇油。

对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，其实这些人根本就不懂什么叫利益集团（整天意淫炒房的房姐房叔就是利益集团，还臆想他们可以左右高层决策），我送你一句话：

只要锦绣山河在，物质名利还复来！

每次看到这些人谈论利益集团，我就觉得好笑，就如同某些平庸作家意淫世家豪门写小说，红楼梦这样的作品寒门背景就永远别想写出来。

很多人都分不清谁是话事人，谁是小弟？整天臆想他们不会割自己的肉，关键是，你们所谓的 “老赵” 不过是另一茬韭菜罢了，就连王剑林 \ 马云都不能，这些炒房客算什么啊？

还没割到他们不是因为他们不能割，只不过还没那个必要！真聪明人，早就顺势而为套现离场了，而不是坐以待毙、甚至臆想以卵击石。

房地产已是落日黄昏，理由如下：

论点一：房价的两次飞跃 & 城镇化见顶

1、房价的两次飞跃

全国房地产有过两次明显 “飞跃”，分别为 2008~2009 年以及 2015~2016 年。2008~2009 年的飞跃直接得益于 4 万亿的刺激计划，4 万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016 年的飞跃直接得益于以 “330 新政” 为代表的房地产去库存刺激计划。

这两次飞跃基本上让全国城镇的房价在 2017 年相对于 2007 年翻了的 4 倍，远高于经济发展的增速。

两次飞跃的中间，2010~2014 年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。

房价的两次飞跃主要基于两点：城镇化和人均居住面积提升！这两点才是我国房地产突飞猛进的根本点，政策的作用是释放这两点的能量，是辅助作用。（以下用了 2020 年七普最新数据！2017 年数据见旧文，基本没差）

2007 年我们国家的城镇化率是 46%，而全国总人口为 13.18 亿；2020 年我们国家的城镇化率是 63.89%，而全国总人口为 14.12 亿。下面简单计算一下：

2007 年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06 亿；

2020 年城镇人口：14.12 * 58.52% = 9.02 亿；

12 年城镇人口增量：9.02 - 6.06 = 2.96 亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007 年人均城镇居住面积为 22.6㎡，2020 年人均城镇居住面积达到约 40㎡。12 年人均城镇居住面积增加 17.4㎡，要知道 1990 年人均城镇居住面积都不超过这个数的啊，而且韩日人均居住面积也差不多才 20㎡。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.96 亿 * 40㎡ =118.4 亿㎡；

由人均城镇居住面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06 亿 * 17.4㎡ = 105.4 亿㎡；

两者相加可知 08~20 年 12 年间新增住房居住面积为：

118.4 亿㎡ + 105.4 亿㎡ = 223.8 亿㎡；

这就是中国房地产在 2008 年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。凭借着这些新增的居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

而且由下图可知，中国的城镇人均居住面积几乎和发达国家相当，这也说明中国人均居住面积需要到顶了，随着老龄化深入和生育率继续下降，我国城镇人均居住面积还会继续被动上升。

然而，由于自 08 年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的 “有房即有家” 理念，让很多人对 “房地产会继续增长的预期” 很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导 / 媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长（当下房地产利益集团就是利用这种心理忽悠不明真相群众接盘）。

但是，**这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，**主要有二：

一是，土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。

二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。

2、城镇化见顶

第七次人口普查的数据显示：

全国人口中，居住在城镇的人口为 901991162 人，占 63.89%。

城镇人口占比（城镇化率）大幅度上修，2019 年末统计局公布城镇化率为 60.60%，这次直接上修到 63.89%，以我国当前人口老龄化形式，随着农村老龄人口的死亡，城镇化率会自动被动快速增长（类似日本）。

城镇化率见顶了，日韩的历史经验，第一阶段城镇化率就是 70%，随后是因为人口老龄化农村人口离世导致城镇化率被动上升。

这充分表明过去十年的数据对中国真实的城镇化率严重低估了。这一数据对于房地产市场并不友好， “过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间有限，我国房地产新房市场有可能提前到顶”。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000 年，日本城市化率基本保持不变；但是到了 2000 年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：**农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在 2000 年开始大幅增长。**这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在 1975 年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在 91% 左右。1945 年 - 1975 年，由于人口加速流入城市和 “市町村大合并”，城市化率快速提高至 76%；1975-2000 年，城市化率基本保持稳定；2000 年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮 “市町村大合并” 导致的被动提升，城市化率由 79% 进一步上升到 91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合最新人口普查数据，我们可以合理的得出一个推论：**今后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。**都 2021 年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：城镇化见顶了，房地产两大驱动之一的城镇化已经要退役了！所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

论点二：人口老龄化加剧、人口负增长在即

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，中期看经济、长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的 “合适的房子” 是指与自己身份相匹配的房子。就按当下的躺平文化来说，高房价明显是严重的社会问题。

第七次人口普查结果还显示，全国老龄人口（65 岁及以上）占比 13.5%（19 年末数据是 12.6%），这数据增长很快，相较六普增加 4.63%，六普相较于五普仅增加 1.91%，充分说明我国人口老龄化在迅猛加速。看看下图老龄人口占比增速，真吓人！

我此前预计 22 年我国老龄人口占比突破 14%，正式步入老龄社会，这个看来是肯定会发生了。

第七次人口普查结果还显示，2020 年出生人口锐减约 250 万到了 1200 万，虽然统计局还是说 “我国人口基数大，目前还有 3 亿多育龄妇女，每年能够保持 1000 多万的出生人口规模。”

但是考虑到真实情况远超官方预测，我不认为可以实现，如果人民的生活压力没有得到明显改善，毫无道理如此乐观。

考虑到建国初期的人大限将至（寿命），今后 10 年，我国每年死亡人口还会明显上升，因此，我们有理由相信，无论如何，人口负增长也就两年内的事儿。

七普：平均每个家庭户的人口为 2.62 人，比 2010 年第六次全国人口普查的 3.10 人减少 0.48 人。

户均人口类比日本，2019 年，日本平均每个家用户为 2.39 人，这么来看，我们很快要赶上日本水平了，这也从侧面表明我国房子几乎到顶，但是，我们在建房子足够 1.4 亿人居住，考虑到大量空置住房存量，我国房子即将严重过剩，可能已经过剩了！

人均 40 平米计算，2020 年中国住宅新开工面积够超过 4000 万人居住、住宅竣工面积够 1500 万以上人居住。

有朋友可能会说 “随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”。

那我得告诉你：日本人平均寿命是 80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到 80 岁，那也就是延缓了 5 年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从 49 年持续到了 75 年，长达 27 年！

即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

总结：未来五年出生人口会急速下降（18 年相较于 17 年锐减 200 万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。

论点三：房（地）产税的使命与作用

相较于 2020 年官方对房地产税的冷处理，今年两会以来明显加快了进度，基本上每个月都有官方谈论房地产税改革，比如 4 月 7 日《财政部：积极稳妥推进房地产税立法和改革》，5 月 11 日 “财政部等 4 部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会”。

有关专家也评论房地产税改革要进入实质性推进阶段了，本次房地产税改革绝不是上海、重庆试点的名不副实、隔靴搔痒，为什么今年官方对房地产税改革的讨论速度加快了呢？

我认为有两方面因素：

其一是我国疫情控制较好，去年的疫情让经济大环境顿时变坏，出台房地产税的时机就不合适了，连提都不合适，这就是 2020 年高层很少提房地产税的原因；

其二是人口老龄化下土地财政已是穷途末路，地方财政的庞大体量中央根本无法兜底，因此急需推进房地产税改革落地以化解土地财政困局。

目前，我国房地产总市值可达 500 万亿。即便是房价腰斩，我们也将拥有 250 万亿房地产总市值，即便是房产税税率 1%，那就是 2.5 万亿收入。（参见日本、美国和香港，1% 真的是保守税率了）

这个收入够不够呢？我认为是够的，我们不能拿 2020 年土地出让金 8 万亿作为对比，因为 2020 年很特殊，不少城市因为经济受损，爆发性卖地，典型案例如上海。房价第二波大涨之前，我国卖地收入基本上不超过 5 万亿，15 年萧条年份甚至仅 3.25 万亿。

而且我们所说的土地出让收入是毛收入，其中大部分用作征地拆迁**补偿费、土地出让前期开发费等成本补偿性费用，剩下的才能用作地方政府搞建设，**但是，大城市基础设施建设大框架已经完成，剩下小修小补，用不着那么多开支，因此，房产税足矣最大程度抵消掉卖地依赖症。

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。

所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，供需关系下，二手房市场和租房市场可能会短暂出现供过于求。

统计局最新数据显示：

2021 年 1—3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 798394 万平方米，同比增长 11.2%。其中，住宅施工面积 563125 万平方米，增长 11.6%。房屋新开工面积 36163 万平方米，增长 28.2%。其中，住宅新开工面积 27057 万平方米，增长 30.1%。房屋竣工面积 19122 万平方米，增长 22.9%。其中，住宅竣工面积 13888 万平方米，增长 27.1%。

平均人均居住面积 40 平米算，2021 年第 1 季度，在施工住宅够 1.4 亿人居住；新开工住宅面积够 676 万人居住；住宅竣工面积够 347 万人居住。

结合 2020 年出生人口仅 1200 万，我们一年新开工住宅就够生两年了、竣工面积也逐年富余。这就是事实，物以稀为贵，以后国人可能什么都缺就是不缺混凝土！

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。

看看当下的生育率下滑速度，以及我国老龄化的进程，未来很可能什么地方都不缺混凝土房子，而是缺年富力强的年轻人！缺租客！

以上还是看得见的历史趋势，看不见的呢？随着技术革命的飞速发展，VR/AR 加持下，远程工作可能越来越普遍，同时智能驾驶也值得期待，这就导致逆城市化很可能会提前。

总结：

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

房地产税的推出速度只与地方财政的破产速度有关。

房地产税改革有三大作用：其一是最大程度限制金融属性天花板，其二是缩减贫富差距；其三取代土地财政死局！

论点四：不存在大放水了！

过去一年货币金融数据表明，我此前的判断是准确的。2021 年 4 月末，**目前 M2 增速 8.1% 较上月减少 1.3 个百分点，重回 2019 年 7 月疫情前水平，社融同比增长 11.7%，增速比上月减少 0.6 个百分点，**再次说明臆想大放水的可以消停一下了。

最近半年我国货币和金融数据充分表明，国家为了应对潜在的恶性通胀预期，提前就收紧流动性了，而且收紧流动性的决心的不可动摇的。

3 月和 4 月社融数据和 M2 数据充分表明：国家收紧流动性的趋势没变，我 2 月份对金融数据（2 月 M2 增速上涨，某些人就迫不及待作妖）的评论完全正确。

我此前评论如下，本内容发布在公众号【悟空新之助】旧文：

这说明央行等部门还是战战兢兢如履薄冰地调整货币金融参数，既怕放多了泡沫迅速扩大，又怕给少了经济直接躺平。

我觉得肯定有人会拿 M2 数据唱多房价，不必管这些，两会已然表明国家不会走没有前途的老路，科技发展和消费扩张两大方向就确定了房地产靠边站了。

M2 和社融增速，我认为大方向还是向下的。

对于 M2，我也写过多篇文章，因为有些房地产自媒体或者中介喜欢拿 M2 来欺骗小白说什么房价还要暴涨，重现 08/15 行情！

房地产作为一个资本密集型和资本驱动型行业，不管是从供给侧（房企融资），还是需求侧（个人住房贷款），房地产整个就是资本驱动的产业，其中最大命脉就是国家的货币金融政策。

基于过去的经验来看，我们国家内部的货币通胀率还是很高的，从下面几个数据就可以看出来：

• 1990 年，我国 GDP 为 1.87 万亿，M2 为 1.53 万亿，M2/GDP 比值为 0.82；
• 2000 年，我国 GDP 为 9.92 万亿，M2 为 13.46 万亿，M2/GDP 比值为 1.36；
• 2010 年，我国 GDP 为 40.15 万亿，M2 为 72.59 万亿，M2/GDP 比值为 1.81；
• 2019 年，我国 GDP 为 99.09 万亿，M2 为 198.65 万亿，M2/GDP 比值为 2.00；
• 2020 年，我国 GDP 为 101.60 万亿，M2 为 218.68 万亿，M2/GDP 比值为 2.15。

M2/GDP 比值衡量的是在全部经济交易中，以货币为媒介进行交易所占的比重。总体上看，它是衡量一国经济金融化的初级指标。通常来说，该比值越大，说明经济货币化的程度越高，说白了就是放水对经济的贡献。

我们这里简称 M2/GDP 比值为虚经济指数。

• 2000 年相较于 1990 年，虚经济指数涨幅为 65.85%；
• 2010 年相较于 2000 年，虚经济指数涨幅为 33.09%；
• 2020 年相较于 2010 年，虚经济指数涨幅为 18.78%；

2020 年比较特殊，国家为了应对疫情对经济的冲击，谨慎提升了 M2 增速，为了除去 2020 年疫情影响，我们计算下面数据：

2019 年相较于 2010 年，虚经济指数涨幅为 10.50%；

从以上数据可以看出，过去 30 年，我国的货币通胀率确实很大，总体上大于经济增速。但是，我们也可以发现，最近 10 年相较于 1990-2010 年的 20 年，货币通胀速度开始减缓。

最近 10 年，国家遏制 M2 的势头很明显，本质上是 M2 跑太快了，经济发展跟不上，所以需要收紧货币政策，等候经济跟上来。

疫情是打乱了国家的顶层部署，不然，最近 10 年的虚经济指数降速更加明显。

今年国家要加速推进人民币国际化战略，有专家甚至说出了要放弃汇率，允许资本自由流动，这样的趋势下更不可能大放水了！

论点五：中国目前的困境

直到现在，很多人讨论房地产问题，还是局限于国内经济小范畴，有的人甚至还局限于狭隘的房地产带动就业的角度，更极端就是局限于卖地这个单一因素出发思考房地产 / 房价未来。

我经常告诫大家不要孤立的看待我们国家当下所面临的问题，大家要站在全球的角度看待问题。如果站在全球角度思考，那么最近一年国家房地产政策出发点、以及过去数年推行的一带一路、人民币国际化努力等都可以很自然理顺了。

现在经济全球化了，毫无疑问，竞争也是全球化的。

针对房地产，如果孤立考虑中国问题，那么不用说，高层肯定是希望房地产软着陆的，没有任何一个国家希望经济硬着陆，比如曾经的日本，他们难道不希望上个世纪 90 年代的日本房地产泡沫软着陆？还不是因为外部环境不允许，或者说如果保泡沫经济，那么付出的代价将更惨重。

现在，我们的情况也是如此的，中美冲突的当下，以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了！

疫情只会暂缓印度经济发展的势头，而且，我也从来没有想过印度经济和我们并驾齐驱，像越南和印度只要替代掉我国珠三角和长三角的世界工厂功能，也是对我国的巨大损失，而且，产业转移到他们国家，势必会给我个企业培育更多竞争对手！

我们国家的经济体质目前比较尴尬，高端产业，反正是高端的利润大的产业，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。

时过五年，今年两会期间，原工信部部长苗圩的还在重复表示 “在全球制造业四级梯队格局中，中国处于第三梯队，实现制造强国目标至少还需 30 年。” 我在公众号【悟空新之助】已经详述了，2016 年苗圩部长就喊 “至少还需要 30 年了”，翻译一下就是 “我们产业升级已经浪费五年了”。

实话实说，最近几年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了 14 亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是 14 亿的市场，东南亚 6 个多亿的市场也在冉冉升起，印度 13 亿肥沃的市场也在蓄势待发。

在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。

对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU 芯片、操作系统、高性能材料等等。

不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在 “中兴事件” 和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。

要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？

本部分为节选，参考公众号【悟空新之助】旧文阅读理解更深。

结论

当前，我们最大的问题是以房地产为首的泡沫经济遏制住了中国经济的发展，房地产这座大山已经过渡完成自己的历史使命了。

出生人口 5 年几近腰斩，产业升级乏善可陈（《零容忍》里面的中信银行案例表明了房地产泡沫对实体经济侵害）、消费则被直接干得没有生机…… 这些都有房地产泡沫的功劳。

房地产现在所起的作用并不是引擎，而是不折不扣的刹车片，甚至称之为路障都不为过。

产业转型升级要想发力，首要前提就是破掉房地产泡沫经济，将全社会从脱实向虚中拉回来，重新塑造实干兴邦的文化场。

这种文化场不能靠喊口号，必须拿出实际行动打击泡沫经济，不然无济于事！

最近几年的大事小事，充分说明：房地产并不能帮助国家在全球搏杀中增加国家的战斗力，反而会成为我方的软肋，被敌方所利用！

关于我国房地产，可以记住我总结的 3 大主要矛盾（最新精粹版）：

• 房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。
• 房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。
• 房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成需求侧不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

当曾经的引擎变成了刹车片，那就是时候换个引擎了！

当下，任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！

再次劝诫大家：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 醒后沉默群 发表

政策延续性，经济增速构成，地方债务偿还，等因素决定了，未来的房价调控将以救市为主。

。。。。第一，经济驱动。。。。。

【林毅夫：主张消费拉动是误导中国 - 哔哩哔哩】 https://b23.tv/KsdN6Ig

一直以来，我们的经济驱动逻辑是，地方主导基建投资，地方负债搞建设，解决农民工就业。而这个负债通过土地拍卖，变成开发商负债，最终变成居民负债。

经济驱动，可以简化为，地方负债转为居民负债。

而不是居民消费驱动。

。。。。。第二，为什么不能是以消费驱动？。。。。。

农民工盖房子，买的起房子吗？答案是买不起。钢筋混凝土是 1500 块钱一个平方，老家如果有宅基地可以 30 万盖一栋二百平米的房子。

接受了多年的教育，本科，研究生毕业，如果正常朝九晚五双休，能养的起孩子吗？答案是养不起。因此只能 996，让更多无法 996 的孩子母亲被迫失业。

绫罗绸缎是谁穿？是养蚕人吗？

林毅夫是个高情商智库大佬。林毅夫的观点可以简化为一句，可以养蛊（996），但是不养闲人（955）。为什么到了这个身份，都不能多说呢？

教科书有一句话很经典。“先富带动后富”。

接受了这么多年教育，竟然不能按照劳动法，养活自己养活孩子。必须 996 + 贷款，才能让孩子上学。

。。。。第三，其实就是分配问题。。。。

也因为分配问题，贫富问题。因此，经济增长不能以消费进行驱动。也因此，经济增长，必须以居民负债（地方负债最终卖地变成居民负债）为驱动。

996 没日没夜的加班，竟然不能供养一家人有安全感的生活。显然，这是分配问题，贫富问题。房价，仅仅是分配问题的衍生品。

明确了房价问题的内核，再回头看政策，就变得非常明确。

ps：推荐阅读卢麒元大佬关于国家资本主义的相关论述。如果读者觉得有必要，我也可以转述一段。

。。。。第四，从来没有政策说要调控低房价。。。。

相反，一直以来，都是以 “遏制房价过快增长” 为调控政策。

也就是说，房价必须涨，可以慢慢涨，但是不能跌。https://www.zhihu.com/zvideo/1368485049264865280

。。。。第五，未来政策调控可能性。。。。

a，涨价去库存这个事情会更隐蔽。会变成重点城市老城区的城市更新项目。用这种定向注水的方式，给地方财政，地方城投定向注水，缓解地方负债偿还压力。代价仅仅是增加了一批手持现金需要买房的拆迁户，进而制造需求。

b，调控方向会降低买房门槛，以前是要求几年社保。未来会变得无门槛，比方说本科生毕业能买房变成，大专中专，职高，高中。

手机手打，无法配图，未完待续

知乎用户 QUEEN 发表

之前我以为做最后一茬韭菜的人是最惨的，现在我知道了，还有人想做韭菜泥。

知乎用户 莱奥 发表

补充一下（21-12-30）：

1、我写这段回答并不涉及个人利益，只是看到了目前行业和市场的一些现象有感而发。我也不支持高房价，你全文阅读也读不出我支持高房价吧。不过我确实觉得明年上半年有阶段性回暖的行情，但行业大趋势的确是走下坡路的。 我请要评论的宝儿们睁开你那双钛合金眼睛看清楚了。关于房价的问题与回答特别多，能理解大家都关注房价问题。但不理解评论区里上串下跳的货，你觉得我说的不对，请你摆事实讲道理论述一下，我们一起讨论，知乎这平台功能不就是干这事儿的么。我说一句 “明年可能要涨”，有一群人好像我踩它尾巴了一样！

2、我说这轮房价下跌是行业去杠杆为主要原因。有人说 “得了吧，分明是人口出生率暴跌导致的。” 这点我很不认同。当然全国两百多个城市，每个地方情况并不相同。谈房价只谈全局，不谈具体城市的确会有失偏颇。我要说的是，长三角强二线城市、省会城市、地级市今年上半年市场其实普遍还比较平稳，市场变化是进入下半年突然间的变化。这个过程非常短，所以我说人口出生率问题不可能短时间产生这么大的影响。要么是灭霸突然打的响指，消灭了一半人口才能这样。

有人说我们村的市场早就不行了，那是你们村儿！走出你们村儿看看外面的世界不行么？**我从来都认为三四线城市的房地产没有前途！这些城市不是人口出生率问题，是人口净流出啊！**就算你们村儿出生率没问题，人照样都会走光，跟出生率有个屁关系。一二线城市就算出生率不行，照样有源源不断的人才和劳动力前赴后继的赶过去。

所以长三角这些强二线城市市场怎么突然哑的火？根本不缺人啊，降负债、去杠杆引爆的才是主因！

3、现在不应该聚焦在房价上，**我觉得应该聚焦在行业、市场健康发展和经济社会的稳定上。**因为目前的经济形势很让人担忧啊。即便房价下跌，且你以较低的价格买到了房子，但你依然在承担的相当大的风险！我举个例子：苏锡常某个城市的一个开发商为了回笼资金原价两万多的价格打对折一万多甩一批房子，有不少人去抢了。但是我觉得这批人很可能钱、房两空。这个开发商后来被曝出资金链问题，据说正在处理自身资产变现。那些买了打折房子的人很有可能拿不到房子，钱也要不回了宝儿们。所以不要以为低价买了房子是赚了，你确定他能按时按约定品质交给你房子吗？

所以一个健康、稳定的市场才是我们需要的！

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简单说几句：

1、从全世界的经济形势上来讲，现在时疫情导致的通胀时期，世界各国房价都在涨，翻翻 12 月的新闻，土耳其、加拿大、韩国等国房价涨幅都创下了记录。美国那边放水放的更是厉害，CPI 也创下纪录。所以全世界的经济环境来讲，疫情后的这两年房价应该是有上涨压力的。但是中国国内走出了独立行情——不涨反跌！

2、中国国内为什么会跌？我觉的就是行业去杠杆带来的。这些年房企都有一个逻辑：疯狂拿地、收购项目→增加土地储备、项目开工数量→高周转做大企业规模→有足够规模银行更愿意借贷→有资金优势的加持下抢占更多的市场份额→行业集中度越来越高，小规模公司逐渐被淘汰出清。这样的发展逻辑就是高周转、高负债、高风险。这其中高周转玩的溜的几个代表：恒大、碧桂园、融创等目前或多或少都出了问题。之后中央出台了 “三条红线” 政策为行业降负债、去杠杆。对于负债率高的企业，限制其继续大规模举债，然而 “三条红线” 实施没有多久，国内房企就已经顶不住了。头部房企中最先出问题的就是恒大，老实说，非常心疼恒大的业主们，我觉得大部分业主大概率是追不回损失了。恒大后又有蓝光、绿地、佳兆业、当代、融创、中南等都出了问题。这说明国内房企在降负债的政策压力下大部分都不堪一击，政策一加力就都扛不住了，可见房企的高周转、高负债模式有多糟。再然后，就出现了全国遍地打折，各种惊悚的折扣都有！没错，用惊悚来形容折扣一点都不夸张。适逢年底，业绩指标、回款压力、偿债压力都叠加在一起，房企给出的折扣甚至有对折，让人不敢相信。所以本轮的房价下行行情其实并不契合经济环境，也并不是大家都不买房了，而是面对房地产行业房企不断爆雷、打折等乱哄哄的形势下，有相当多人的选择了观望，毕竟买涨不买跌。而那些有实力的大型央企开发的城市核心地段项目，其实依然销售顺畅，供销两热。

3、2022 年房地产行业会不会好起来？我感觉爆雷应该还没结束。可能还会有企业要倒下。去杠杆、降负债的工作没完成之前，优惠促销应该不会停，所以说明年有大概率延续下行行情。

但是，我要说但是了。但是地方政府首先受不了了。因为大多数城市集中土拍出现了流拍和报名企业数量不足的情况。地方政府拍地收入锐减！很多地方土拍收入几乎可达到全年税收收入的 1/3—1/2，有的甚至全年土拍收入和税收收入几乎相当。这就断了大多数地方的财路了。近几个月公务员降薪广为流传，我从身边的人得到验证，机关和事业单位的确今年收入减少了不少。这个节点也出现了 “警税局” 和“降薪办”的 “神秘” 单位，一个负责严查偷税漏税（薇娅偷税刚刚被罚），一个负责协调沟通内部降薪，各种方法缓解财务压力。所以现在地方上财政吃紧得很，有些吃皇粮单位工资已经不能正常发放了。所以我判断地方政府会给房企一些缓解压力的办法，例如杭州，顶着舆论压力上调备案价 2000 元 / 平，同时拍地的竟买条件放开，去除建公租房、人才房等一些附加条件，减少房企压力，增加房企利润。杭州年底的第三批集中土拍就明显回暖许多。

总之现在的房地产的确有点骑虎难下的味道，房价下降是房企为了生存自保的无奈举措，同时地方政府财政吃紧为了拍地又不断给房企松绑、减压。而对于房价，现在是涨也不行，降也不行，确实两难。不过 22 年上半年的确有回暖的可能，一是上半年本来就有周期行情，一般城市都是 5、6 月上学报名季，上学的刚需会助推行情回暖；另外地方政府可能也会效仿杭州，放宽拍地要求，逐步放开限价，让房企更有信心拿地。这样看不排除会有阶段性房价上涨的压力。但是房地产发展进入夕阳行业的大趋势不可逆。至于能走出什么样走势我们只能拭目以待。

知乎用户 hardy​ 发表

个人认为，2022 年讨论买不买房是没有意义的。

2022 年给人最大的压力，不是买不买房的压力，不是结婚的压力，不是丈母娘的压力。

是疫情，是失业潮，是公司倒闭，是员工被隔离，是收入被降低，是国际金融战。

美国加息搞金融战，资本撤出国内市场，股票大跌，各大互联网公司断了金主，扩张没有了，换成了裁员。

疫情几年，旅游业被打击到现在都没有缓过来，都怕去一趟就封了回不来了。

人口负增长，养娃成本攀升。教培行业一夜覆灭，新东方这种量级的都直接倒地不起。

房地产开发商，接连爆雷，到现在已经有将近 20 多家千亿房企。背后会有多少烂尾，多少法拍，多少地产人员失业？

众多日企，韩企，美企，台企搬离中国，去印度越南。随着印度和越南的全面放开，复工复产。中国的世界工厂地位能不能保持下去，是存在问号的。

内忧外患的时刻，真的没有各位想的那么好，加上这两年毕业的学生，待业人口可能超过你的想象，这时候你去谈买房，去考虑背几百万的债，合适吗？是有多头铁？

买房其实是买预期，买两个预期：

第一，自己收入是不是会大幅度增长？

第二，房价是不是会大幅度增加？

这个时候不失业就烧高香了，失业了以后，大把找不到工作，跑滴滴送外卖，失业再就业能保持之前的 80% 水平就不错了。家里老人孩子要不要开销？有房贷更惨，一个月几千甚至上万的房贷，难以想象。

房住不炒的大环境下，官方有意挤出泡沫。而且烂尾楼库存量那么大还急需找到新的接盘侠，炒房卖给谁？房地产税肯定会来的，不可能铁门关上再想走吧？这种环境，怎么涨？

现在这个时候，还有没有哪个砖家叫兽敢让人掏空 6 个钱包买房，哪个砖家还敢说买房以后能发财？砖家叫兽虽然都是一些不要老脸的人，但是也知道那么假的也不能说啊！

平时也就看到中介说说而已，中介是没有办法，也是为了生计。每个月靠刷信用卡撑着，就等着米下锅，难道让你别买？一套房子佣金好几万，骗也要骗啊。

我不是危言耸听，这只是在提醒网友粉丝注意风险。就好像你们要去缅北打工，我也会劝不要去一样。劝不劝得住是一回事，但我看到了，我劝了，去不去在你。

生活是一种很现实的事情，人不能活在理想里。现实比理想，是会残酷的多。

希望不要有那么多悲惨的韭菜。不希望你暴富，希望你平安。

谢谢。

知乎用户 铁树心​ 发表

今年将首迎崩盘潮，预计下半年将迎来房价的熔断性瀑布跌。

任何投资项目，最难受的不是早前进入被关的那波人，而是刚刚冒头抢入的最新大部队。因为这批人的成本是最高的。

不管先前跌了多少，让你感觉到高位风险似乎已经得到了充分释放，你的判断都是基于错觉之上的。比如北京房价曾经十万均价，当跌到五万的时候，你是不是会认为已经暴跌了百分之五十，腰斩了，风险已经很小，值得你长线介入了？百分之九十九的人都会这么想没错吧？

真的没错。

但你却也绝对就此掉进了陷阱。你五万入场抄底，已经相较于那些十万买入的傻子不知道赚了多大便宜，但你的地狱与噩梦才是真正的刚刚开始。五万腰斩抄底的人，是绝对不会打余量的，就像那些零元买入原油宝的人一样，还要什么缓冲预留？你也做好了一冲进去，反弹到六万就收割的算盘。所以，预期都是快进快出的。

然后悲剧就开始了，就像已经慢慢跌了一半的长春高新才正式开始出现三个跌停板那样，已经腰斩的房价，在你大举搏命抄底之后才开始真正的快速杀跌，一根瀑布跌到峡谷底，直接就把你砸个粉碎。拉长时间跨度来看，所有的暴跌都会被修正回原来的高度，北京以后的房价肯定能够回到均价五万以上，所以从理论上来说，你的抄底行为肯定是没错的，就像那批零元抄底原油宝的人一样，是有依据的，但也正如你的抄底绝对不会成功也无法成功一样，你无法在持续断崖下跌的情况下保住金身。你的房本本绝对等不来回到六万以上的时候获利出局，而很可能就在跌到三万五的时候割肉清仓出局了。

知乎用户 雷宇​ 发表

如果计划里房子不住，多数区域，越早卖越好。

一件商品的价格，决定因素只会是供求关系，没有其他。

这就是所谓的——房价长期看人口。

城镇率已经是 63% 了，库存早就满了，而人口一代人是涨不了了。

你告诉我这房价怎么涨？

城镇率能到哪？百分之 70 吗？还是百分之 80？

就算百分之 80，需要多少时间？30 年？还是 40 年？

要知道，过去十年间，城镇率涨了百分之 13 啊！

并且，那 37% 住在农村的人多数都是老人，他们会买房子吗？

所以，需求只会越来越低，而库存还在增加，新楼盘一直在修啊！

供多了，求少了！

结果如何？显而易见啊！

我离职前的一年里，二手房巨难卖，以后只会越来越难卖！

所以，手里有多余房产的朋友，尽快脱手！

知乎用户 刘刘聊聊 发表

（文末预测已更新，加速了…）

房子的问题在 2025 年会得到一个集中爆发。

得到这个推论的原因主要有俩条依据

第一条是关于老龄化结构人口推算

第二条是关于关于 Z 时代普遍市场预期以及价值观取向

首先第一条：

是根据已往重大影响生育政策分析，进而明确中国当下以及未来人口结构

1. 恢复高考
1977 年冬天恢复高考，六百一十万人报考，录取四十点二万，这一举措为国家的未来填补了人才培养机制，让广大人才有了提升自我以及上升的渠道，教育渠道的开放直接影响了个人财富的积累以及间接的影响消费意愿和观念的变化。（引用作者：佚名）
2. 改革开放
自 1978 年实行改革开放，我国各行各业产生了日新月异的经济现象，对于 60 后群体则正是自身发展事业的最好时机，（引用作者：佚名）
3. 计划生育
在 1980 年到 1990 年，计划生育严格执行。导致我国出生人口断崖式下跌，根据政策时间推算，第一批受到计划生育政策影响的人现在已经 40 岁左右，家庭格局一般为一对夫妇来照顾 4 名老人，有些家庭甚至是 8 名老人。与传统我国赡养老人的做法不同，在这种家庭结构下，对家老人的照料工作由家庭转为社会，需要更多的社会力量来帮助老人享受退休生活，这种转变为我国养老行业提供了发展的空间。（引用作者：佚名）

以上三条政策是对我国人口结构以及生育意愿影响最为深切，最为根据的三条政策。

上图为 1929-2008 年，我国每年新出生人口数量, 稍微有些不清楚（数据来源于网络）。 但是仍然可以发现几个生育高峰的时间点 ：1949-1959 出现建国第一波生育高峰，1963-1990 第二波生育高峰 + 第一波生育高峰的子女进入生育期，我国进入了长达 30 年的高新增人口数量时期（平均每年新出生人口超过 2000 万）；根据 65 岁退休年龄推算，第一波生育高峰的人群已经正式开始进入老龄化时期，且在未来的 30 年左右将会进入加速老龄化阶段。（引用作者：佚名）

以上的分析，标志着我国在 2025 年会全面进入老龄化

另外老年人的市场区别于之前年龄区间的老人，会得到一个井喷式的上升

判断一个产业判断其是否有发展潜力，最重要的俩个因素就是人群规模和该群体的消费能力，养老需求是通常 50 岁以上老年群体才会考取的事项，结合我国国情况，60 后的年龄则最符合这个区间。因为在他们出生后 18 年有了恢复了人才培养机制，恢复了高考，而且在不久后又遇到了改革开放的发展浪潮，他们的年龄正好是一个人一生中的黄金时期，是突破和发展自身的最好时期。与之对比的 40 后 50 后由于在其实 20-30 岁这个最有创造力的区间处在国内文化大革命时期，人才培养制度没有落成，且国内经济增长停滞，思想观念也较为封闭传统。从以上提到的俩点，目标人口的消费意愿上，40 后 50 后多采用家中子女照顾老人，并且他们自己也认为将老人放在 “养老院” 是不爱护老人的举措。而相反，60 后出生的群体，在 18 岁时高考改革，不久后全国改革开放，可谓赶上了中国时代的发展契机。那么由此可以推测，从财富累积的角度上来看，60 后的财富总量也高于 40 后 50 后，消费意愿也更为强列。（引用作者：佚名）

也就是说：2025 年的老人手中有钱也舍得花钱

所以如果依据市场经济正常的运行推论，我们的老年人市场是在 2025 年后会有着较好的市场钱景

可是悲观的是，我们当下国内仍然没有找到一家商业模式健康的养老公司

也就是说虽然市场需求有，但前景还不是太明朗，

这就会导致一个重要的现象产生说：“不挣钱，资本就会流窜到其他投机行业的最大动力”

有人看到这里可能着急了说：md 说了这么多，为什么要联系养老业来谈房地产业呢？

理由是：房地产是造出人的基础行业，后者是送走人的升华行业，具有前后连带关系。

房地产由生育驱动，生育继而驱动教育产业，望子成龙的诉求又带动大大小小的教育配套店铺

那现在大家直接婚都不结了，孩子那更是后期，这种情况下还需要买房子吗？还需要搞户口吗？

另外上文人口统计会发现，当下 z 世代姥姥姥爷，爸爸妈妈，爷爷奶奶

这已经在正常家庭中有三套房子了吧，即使没有三套，爸爸妈妈哪儿大多数还是有一套的吧

区别于 80 后的中国高楼大厦的不断建起，00 后就业时社会已经这样了，他们已经住在楼房

将幸福作为终极目标，比较房贷压力和其他项的消费带来的幸福感

你说大家选那个，当然是爱谁接盘谁接盘，已经是住在爸爸妈妈的房子里躺平了

将赚来的钱用来吃吃喝喝，拿来买点喜欢的游戏和衣服，它不香吗。

于是乎，大家都不结婚了，gov 确实着急了，本质是无人为高泡沫接盘了

这个泡沫处理好了，那就是经济平稳的落地

也就是 “大家” 来一起吸收这个泡沫

帮助老板们度过财富不自由的一段时间

帮助国家以一个低收入高支出的方式来吸收了这个高泡沫

如果是处理不好，那就是类似美国一样进入经济大萧条时代以及日本的停滞 20 年一样的光景

经济大萧条以及停滞光景的核心原因是市场中的人已经不再相信各种调控与政策了

80 后的前辈们已经用自己血淋淋的 35 岁告诉了现在的年轻人

普通人明白自己即使再努力，市场经济走向以及阶级变动以不以个人意志转移

甚至连一份工作去留都决定不了，996，007 已然是一种福报。

大家询问着，规划着，发现他们就不在乎也不考虑自己，好像是自己一直活在错觉当中

活着对未来生活的美好期盼当中，进而奋发图强，忍受着 996，忍受着 10 平米的小出租屋。

现在这个镜子碎了，这个梦也碎了，所谓破镜难重圆，靠那一套已经是不在深入人心了。

那些本应该得到良好生活，从小到大一直努力用功的人，发现到了工作生活中居然还要背负着如此

大的压力，并没有得到他小时候想得到的生活，他开始从怀疑自己到怀疑生活，梦醒抬头已是白发

所以与其试来试去让自己的心智备受煎熬，受着世俗眼光的审判，不如直接躺平摆烂哈哈

也就产生了降低自己的生活质量，降低消费预期，甚至不生孩子不结婚来过自己的日子

就当下环境而言，这种趋势正在逐渐变成主流。

这也就是第二条，市场意愿的问题。

谈到最后再看这个贬值潮，我想这是趋势，只是时间问题

政策限制了二手房交易，限制了个人房价的涨跌幅度防止出现市场恐慌抛售

可是控制不了你结婚不结婚的问题，控制不了你是否生孩子的意愿

结婚，生育是根本，没有这个谁来做？呢。

如果是后期与税务挂钩，与个人退休福利挂钩，那可真是又打碎了一个幻想吧。

更新于 2022.5.1 号，回答于 2022.2 月份撰写

在 2022.4.28 日，政府宣布推出个人养老金制度

知乎用户 七米剪影在线中 发表

首迎？不说其他地方，来看看成都（数据来源 58 同城）

这个幅度算不算 “贬值”？就算 2022 年成都房价下跌了，那也不能用“首迎” 来描述。

明年能不能出手？再来看两张图。

房产中介狂喜，千言万语尽在图中。

但是现在是 2022 年了，成都楼市想重现 2016 年的辉煌是不是需要一些必要条件呢？

比如货币棚改再来一波？

贷款利率打个折？

首付比例下调？

都没有吗？

没诚意。

知乎用户 一梦千年​ 发表

大家以为的贬值潮是这样的，

大涨～跌～跌～跌

实际上的贬值是这样的，

大涨～跌 1～2 年～停半年到一年～大涨 50%～跌 2～3 年～停～大涨 70%

知乎用户 中山房哥 发表

什么叫 “首迎贬值潮”？

也就是 2022 年才开始贬值的意思吗？

贬值从 2021 年就开始了，甚至 2020 年就开始了，看具体区域。

所以，不存在 “首迎”，如果 2022 年还在贬值的话，应该是第三第四波贬值了。

而，在 2022 年也无法反弹 / 回暖、反而仍然继续贬值的城市及区域，就该想想这类房产是不是还有继续持有的价值？

知乎用户 未薇​​ 发表

谢邀。

2021 年，是中国房地产市场上非常特殊又浓墨重彩的一年。600 多次的总调控，上半年热闹抢地抢房，下半年急转直下的行情，打破了 “房子” 这个在中国人心里根植了 20 多年的信仰。

从 20 多个三四线以下城市的限跌令，到东北几个省会城市纷纷顾不上正直正确撤下遮羞布打响解除限购限贷第一枪，大家看到了，无论是一手房，还是二手房，房价也是会跌的！

这个态势，到了 2022 年，只会更加明显！

不光光是十八线小县城、东北三省等等地方，哪怕是一线城市的远郊，比如北京的燕郊、广州的增城从化、深圳的东部，房价也是会跌的。

那么，明年是不是不能出手了？

这个问题无法泛泛而答地说是，也不能简单粗暴地说不是。

中国城镇化进程没有结束，人口出生率下降，将来的人口流动方向和趋势，决定了房子还能不能买，决定了房价的未来走势会持续更加地分化——好城市好版块好楼盘好产品，继续上涨，差城市差版块差楼盘差产品，无人问津继续下跌。

如果你身在类似东北这样的人口流出、无产业支撑的地方，房子就不用买了。

如果你处在强一线、强省会城市以上城市，需要精选版块、楼盘和产品，买入，没有问题。

当然，如果你是刚需，满足自住需求，任何时候都要买，不用犹豫。

投资的话，不是强一线、强省会以上城市，不要自欺欺人欺骗自己是 “投资” 了。

大水漫灌普涨的时代已经过去，接下来是分化、分化、分化，房子不是买了都会涨，也是会跌的亲。

愿以上回答对您有所帮助，感谢你看到这里，原创不易，希望能得到你的 “赞同”。

更多房产买卖、信贷相关疑问，欢迎关注 @未薇 ，为你买房、贷款路上答疑解惑、保驾护航。

知乎用户 魔法小精灵​ 发表

我 tm 就是信了网上这些二手消息。

拿着这些数据在和我老爹杠的时候噼里啪啦地被打脸。

他是业主，妥妥的中产，手里拿的都是中介直接给他的报价。而且还有来自四面八方包括别的业主和房产销售才能接触到的绝对真实可靠一手信息。

我是个一刚出社会的打工人，在继承产业之前，就是货真价实的底层，我获取信息全靠上网搜，来源都不知道是二手的还是十八手的魔改信息。

我和他，代表着两类人，而这两类人之间掌握的信息差距，可能存在着几条鸿沟。

深圳的房子去年被打了个折，这是众所周知的事情。我们家的房子直接从 14W 被砍到 10W 出头。

当时觉得又是这限那限的，又是六个钱包被掏空，又是互联网裁员，又是疫情什么的。

结果直到前两天，我和我老爹杠是不是该卖了国内的房子来美国买。

我说他应该来美国买。因为我们家的住房租售比都已经高达 120 倍了。大概就是要租 120 年才能回本的意思。

而美国的最繁华的地段，也就只有 30 倍而已。

他给我说，就算国内经济发展放缓了，没有以前快了，但仍旧比美国要快。房价仍旧涨的比美国快，所以即便租售比如此高，也应该持有国内房产。

我说国内房价超涨了，有泡沫，就算未来会继续涨也要先回调，房价被砍了一刀降了温就是个信号，是好事，还不趁机赶紧买，等以后就真的要跌了。

结果他就把数据拿出来甩了我一脸

我在网上看到的数据是深圳房价崩盘了三四年，从被打 7 折以后，就没有再涨了。

结果他给我看的一手数据，我们家的小区的二手房成交数据，自从去年的 14W 打折到了 10W 多之后，持续稳步上涨，7-8 个月时间，又快涨到 13W 了。

就连他在二线城市买的房也涨了，

空置很久的房子现在也租出去了，租金还涨了。

所以说，随便铺天盖地的网传信息怎么说，看客们怎么信，实实在在买房卖房的人发大概都明白，

国内这房价，

也许未来泡沫终将破灭，但近几年能肯定的是，不可能跌了，

二线城市姑且不谈，就一线城市它要真跌了，也会有人拿着美金换成 r，拎着几箱真金白银来托底的。

一线城市的房子从来没说过只有本地人和二三线十八线的外来人口可以买。

就像一线城市外来务工人员，攒钱回二线城市买房一样。

海外的华侨也一样可以拿着数倍于国人的收入，攒钱回一线城市投资这些处在高速发展地段的房产。

人在海外赚着美金，留着购房名额还没用的人，

多得是。

最后再辟个谣。

关于美国地税贵的问题。

很多人觉得美国地税贵怎么怎么样了，其实这纯属想要上车关门的人散布的谣言。这边我得和大家解释解释，美国所谓的房贷和地税是怎么算的。

首先，你如果买一个大房子，就两三个房间，那肯定是租不回本的，但一般这样的房子华人不会买，就算买了也会自己改，隔出小房间。

华人最喜欢买那种利用率高的房子，有时候一个 3 房的大 house，能隔出 6-7 个房间来分租，这时候一整套房子租出去可能就能租到 4500 刀，如果不愿意隔，租个 3500 也没问题，然后房贷 2800，地税 1200 刀，一个首付给完了基本上就不用自己掏钱了，一些日常的维护费用基本都可以忽略不计，也就是说，看似很贵的 30 年贷款 + 地税基本上可以忽略不计，在每月都能收到租到最理想的情况下，不但不用自己掏钱，还可以有盈余。**最重要的是，利率不变的情况下，房贷是不会变的，地税会涨但涨不了多少，可你的租金会随着地价房价一直涨。**换句话来讲，那种看似很贵 200W 刀的房子，你实际上只用自己掏 40W 首付就能买到了。而且过几年如果房价涨了，你的租金收益就远超房贷地税了。

知乎用户 滑铁卢之光​​ 发表

既然 2022 年将首迎 “房子贬值潮”，那我是不是该出手了呢？未来房价的走势会是怎么发展呢？

一、我们不能只是简单看表象，背后还有更多的东西需要深思

回首 2021 年，众望所归的房地产市场，由于学区房政策、降杠杆等政策实施，市场确实冷清了很多，不仅成交量大幅下跌，价格也开始下降了。

前几天，我一朋友因为租房子的事情，去和附近的中介聊了半天，看到小区里一套小房子，2020 年 10 月份成交价格是 590 万，可 2021 年 11 月份成交价格只有 400 万了，下降幅度还是很大的。这里主要原因就是学区房统筹规划，开始摇号了。

如此看来，这起来就是在下降趋势中，也许还会继续探底，但是估计离底部已经越来越近了。这种表象，背后有哪些值得深思的呢？

1、疫情期间，大量购房需求被压制，消费信心不足。随着疫情的逐步稳定，经济逐步回暖，购房需求会有极大概率的再次爆发。

2、**2022 年财政政策还是以稳为主，持续放水仍然值得期待。**预计银行仍然很大动力拓展个人房贷业务，房贷政策也是有望松动的。

3、知名房企先后遇到风险，处于破产的边缘，影响重大。我们势必要拯救，在局部领域进行放松。这当然会给大量的房企创造机会，也会给个人住宅带来机会。

• 可以说，如果你是自主的需求，毫不迟疑地准备吧。多看看房子，多谈谈价格，也许现在是淘房的好时候。如果你是投资需求，那最好在等待一下，股市的机会更多。

二、我是不是该出手了呢？主要是看你的购房目的

现在我们不应该聚焦在房价上，我觉得应该聚焦在行业、市场健康发展和经济社会发展的稳定上。因为目前的经济形势并不明朗。即便房价下跌，且你以较低的价格买到房子，但你依然在承担较大的风险。我举个例子：

苏锡常是某个城市的一个开发商，为了回笼资金原价 2 万多的价格，打对, 1 万多甩了一批房子，有不少人去抢。但我觉得这批人也可能钱、房两空。这个开发商后来被曝出资金链问题，据说正在处理自身资产变现。

那些买了打折房子的人，很有可能会拿不到房子。所以不要以为低价买了房子是赚了，你确定他能按时按约定品质交给你房子吗？所以一个健康、稳定的市场才是我们需要的。

• 正常来说，如果自用，其实市场也调整得差不多了，要再跌也不会跌太多，跌多了反而是不正常的。当然，这里指的是不会再跌，是不具备再跌的空间，也不能再跌下去了。最多只会再继续减缓交投的速度，起码新房是不会下跌再多了。毕竟房价是稳定的前提之一。

如何来看下跌的空间呢？首先，从 2018 年开始，每年的新房库存都是呈现攀升态势。其次，2021 年全国开始制定大量保障性租房目标，今年将不断投入市场使用。供应端越强，需求端自然就越弱。所以稳，是一定可以的。

• 同时，让全民接受租赁的价值观模式也在塑造。看看自如研究院的报告显示：未婚、已婚、已婚有孩子三个版块，累计各个租赁占比超过 50%，另外不到 50% 是购房与和父辈等同住。也就是说，在政府保障房的市场占有率不断加大力度，租赁模式不说成为主流，也会形成更成熟的常态化。那从自用的角度，今年购房是没有问题的。如果投资性出手，那么就祝你好运了。

三、最后，未来房价的走势会是什么样的呢？

看历史总有无数理由解释，看未来则是一片混沌，所以没有人能准确告诉你 2022 年是什么行情，如果有，那这人一定是在图你什么了。

• 普通人的消息面落后于头部人群，因此靠短期消息面参与任何投资性行为，一定是会亏到当裤子。但有一点对所有人是公平的，那就是长期趋势，在长线投资面前几乎不存在信息差。那么，房子长期看什么？主要还是看人口。

为此，我们以房地产投资周期的长期（看到 10 年后）来看，是完全能做出以下预判的：

1、城镇化率 60+%，居民负债率 60+%，普涨暴涨时代结束。

房子整体跑不赢通胀将是大概率事件。长期投资不可忽视折旧，当下去看同地段 10 年房龄差的房子价格差就知道了。

2、人口负增长城市已开始出现，分化格局将是明牌。但到底是一二线继续涨，三四线跌吗？还是所有城市的核心区涨，所有城市的非核心区跌？

这个取决于博弈后的产业布局结果，产业集约化则一二线涨三四线跌，产业特色化则所有城市的新区全部扑街，核心区涨。从反身性原理来看，坚信一二线涨三四线跌去投资一二线郊区的，要么挣不到钱，要么赔到当裤子，因为预期被透支了。

3、出生人口断崖，则房地产税必将出台，政策必将向年轻人妥协，因为这是以一大半的年轻人不婚不育或少育作为代价换来的。

推动历史进程向前的，从来不是多数人，而是痛感最明显的少数人。历朝末期不造反就会饿死的占总人数的少数，但在他们的裹挟下，历史向着他们的意愿发展了。年轻人占总人口的少数，不婚不育的更是只占这少数中的一部分，但痛感明显的他们就是能撬动历史的车轮。

• 可见，2022 年是什么样，没人能告诉你准确答案，因为哪怕一个关键性政策波动都能勾动情绪，彻底扭转短期预期。但 2030 年是什么样，很大概率已经是明明白白了。

总之，贬值潮应该不会，这也得看城市人口，供求关系决定，一线城市，2022 年一线政策会有松动，就看是怎么执行了，三四线城市的房价也许会降，拭目以待了。

目前国内绝大多数城市，都不适合再做房产投资，这个不仅仅是 2022，未来相当长一段时间，至少 10 年为周期吧，都不适合做房产投资，强二线和部分人口净流入的省会的核心地段房产除外。

• 我们对楼市的调控并没有因为 “疫情” 的影响而放松，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到 “坑” 里了

知乎用户 蚂蚁 发表

炒房就算了，买了也卖不掉，刚需应该是最后的机会。

稳房市的关键，在于加快完成产业转型，也就是尽快实现房企的兼并重组。政策面资金面都准备好了，国企弹药充足，随时都能收购。

一旦转型完成，国企主导房市，到那时皇帝的女儿不愁嫁，就不可能再亏本打骨折了。

各地出台限跌令，就是不许负债累累的房企扰乱市场，所以就算有人超低价卖房，政府也能让他取消交易。这时的价格洼地，就主要集中在工抵房和法拍房上了，新房能到五折甚至更低的，往往只在三四线的小城市。

刚需出手的最佳时机，应该是兼并重组的前夜，衡量的标准就是你所在城市有多个楼盘易主，被收入了国企。这意味着国企即将大规模进场，民企马上就要出局，它这时给出的价格应该是最低的，再不买就没机会了。

因为国企收购肯定要讲价，收的越低利润空间越大。现在还没有大规模并购，唯一的原因就是价格谈不拢，既然你还能扛，那就说明还没到山穷水尽，那就不妨再等等。然而国企也不能无限期地等下去，所以政府就会出面，要求负债房企妥善解决上下游的债务问题。造成的局面就是回款不畅而失血加速，谁也扛不了多久。并购潮大概率会在春夏发生。

刚需的最佳策略还是货比三家，手里至少要有三个意向楼盘。这样无论哪家找你，都可以说谁谁的价格更低，所以你还有点犹豫。这样几个回合下来，实际成交价又能大降一笔。

需要考虑的主要风险，应该是小区性质的变更，比如商品房改成了回迁安置房。这属于不可抗力，唯一的防范措施是看成交量，卖的越多越安全。

有人担心并购之后可能还会更便宜，只有一种情况下能做到这点，那就是共有产权。这时便宜的代价就是你的产权不完整，如果是 70%，那就意味着以后卖房的时候，购房款你也只能得到七成。这个策略对国企还是划算的，更有市场竞争力，同时资产也没有流失。

有人担心房地产走势长期看跌，其实止跌很容易。比如我设计了一个系统，把公益奉献和利益挂钩，用它能把县城的房子都卖干净。详情请看这个回答：

中央经济工作会议指出「因城施策」促进房地产业良性循环和健康发展，还有哪些信息值得关注？

知乎用户 房坑干货分享​ 发表

2021 年已经结束了，我总结了整年楼市情况，十四个字：上半年让你疯狂，下半年让你绝望。对于 2022 年我整理一下总结楼市的七个预判。

第一、在短期时间内房地产政策面基本不会大变，也不会有大涨的情况，但很多的城市会人为地去制造小涨，因为现在去库存是开发商非常急切的事情。政府最重要的事情也是让开发商活下去，房价如果不涨，你们是不会买的。

第二、全世界都处于疫情之中，经济如果要复苏起来，必须刺激大部分地方，那些依赖外贸和旅游的地区基本连锅盖都揭不开了。一大批公路、地铁、医院、学校都在等着资金去建设，地方机构自身就不是企业，根本不能产生利润，但仍然会有巨大的组织开支。卖地、印钱、收税，你去三选一吧！ 从目前的情况来看还是得选卖地比较靠谱。

第三、如果不出所料，2022 年新一轮货币宽松会来的，这一次的财富会落到部分人手里，财富又一次被转移了，但你是毫无知觉的。2016 年到 2021 年刚好是五年时间，无论你是否愿意，是否高兴，能不能接受，这些压根都不重要。大部分人都说五年周期并没有来，你说得太早了。

2022 年才刚刚开始，究竟来不来，咱们年底见分晓。不管是经济波动或者是大灾大难之后，货币宽松都会跟着一起来的，随着推动资产价格的上涨。

第四、在今年三月份的两会前后，上面估计会鼓励刚需入场解救房地产开发商，到了那时候开发商应该都会很无耻地把之前的苦难忘记，会集中取消折扣，然后涨价出售，把之前亏损的都把它涨回来。

第五、你也不要因为开发商这个乱涨价的操作而心慌乱来，千万不要慌，一定要稳住，因为普涨的情况已经结束了。2022 年会加大分化，在城市的分化过程中，一线城市和个别优质的二线省会城市他的房价会上涨，小部分三线城市只能勉强跑赢通胀，县城地区的房子估计会被彻底套牢。开发商一样也会被分化，一、二线城市的小开发商基本会看不到了，央企和全国前二十名的开发商都会拼起发力。2022 年买房只有一个购房理念，一定要坚持买房品牌大于地段的原则。

第六、接下来劣质资产将会越来越麻烦。如今年轻人买房都很刁的，那些所谓的老破小，老破大基本很难会有春天了，基本都是跑不赢新房的，很多次新房涨了 100%，而你老房子才涨了 10%，你是不是觉得能涨 10% 也还挺不错的呢？ 别傻了，对比之下是你变得更穷了，你比人家少赚了 90% 呢！将来你换房肯定会越来越难，最后可能只是守着一套老房子度过余生，而别人却在不断置换中住上了大别墅。

第七、2022 年所有房企的战略都是在缩减，所以你的买房范围也一样要缩小，新城的架构在调整，阳光城的架构也调整，弘扬的架构在调整，旭辉的架构也都在调整，只要是大开发商就都在调整。什么是架构调整呢？其实就是收缩规模，优化人员结构。所以你肯定就听到什么杭州土地流拍、北京土地流拍、济南土地流拍、、、、

开发商为什么都不拍了呢？其实是因为这些地都不是城市的热点片区，所以就流拍了。

2022 年开发商头痒了，脑子也要变灵活了，他们必须要拿到好地，拿贵的地，只会拿那些能卖得出去的地了。所以你以后买房也要学习开发商，只买好房，只买贵房，只买那些能卖得出去的房。

所以，假如 2022 年谁再跟你说深圳可以买，广州可以买，东莞可以买，中山可以买，你就拉黑他吧，因为即便是深圳、广州、中山、东莞这些地方也不是哪里都可以入手的。如果你买房不精确到片区和楼盘，那就跟吃饭不吃菜一样，就是在糊弄着玩的。

知乎用户 恶少恶言 发表

这种问题就该举报，来来，你来给我说一下，哪个专家说的 2022 房子会迎来贬值潮？哪个专家，什么场合说的？

12 月中央经济工作会议刚刚确定的房地产行业的发展基调是支持合理的住房购买需求，促进房地产行业合理健康的发展。你的贬值潮哪个专家说的，出来走两步？

违背政策走向就不说了，谁能断言明年就贬值潮了？

知乎用户 糊涂​ 发表

知乎房价年年降。。。

中国的绝大部分地区，商品房已经横盘好几年了，造成现在个人炒房的已经很少了，个别套里后背着高杠杆坚持到现在的 “大侠” 不做评价。

所以假设房价大幅下降，也没有多少人会卖，和股票降了是一个道理，越降越没人卖。而且房子毕竟不是股票，还能自住或者收房租。

假设房价大幅上升了，反而有很多人会卖房子，届时等热钱跑了，泡沫肯定是破裂，之前各国的经济危机都是这样形成的。

所以从宏观来看，想要房价大幅下降的前提是房价可以大幅上升，给放水，给有更多的泡沫。

但是，在目前，我实在是看不到这个希望，如果出现的话，一定要及时卖房套现。

知乎用户 张立园​​ 发表

断供潮爆发, 当房奴需谨慎。

疫情停工、裁员，企业倒闭，房价下跌，越来越多的人还不上房贷了。

全国法拍房市场正在翻倍，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由 18.6 万套增加至 34 万套，几乎成倍增长。截至 2022 年 2 月 20 日，全国住宅用房法拍房数量已经到达 175 万套。

多地 “断供” 现象的急剧增加，就是个危险信号。

去年就有人在网上宣布要把自己的房子白送，因为实在是负担不起贷款了。

而一些人最终选择了弃房断供。

就在今年 3 月，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台广泛流传。这篇文章的作者于 2017 年在河北燕郊买下一套 140 平方米的三居室，总价 426 万元，贷款 298 万，月供 16800 元。结果一晃 4 年过去，燕郊房价腰斩，他的房子跌到了 240 万，等于卖了还要倒贴银行五十多万。他决定断供，结果断供之后被银行起诉，还要承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，将近 20 万。最终成为了失信被执行人，未来贷款、就业、子女教育等都会受到影响。

如今，这样的故事正在持续发生着。

2021 年中国个人住房贷款余额达 38.32 万亿元，覆盖个人住房贷款人数高达 4 亿人。

《中国家庭金融调查报告》显示，中国 30-40 周岁群体中，住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，其中，占比四分之一的低收入家庭中，贷款总额达到了他们年收入的 32 倍。对于这些人来说，这部分家庭每年仅房贷的利息支出，就将近全家收入的两倍。

在经济增长时，收入的稳定性肉眼可见，房贷压力并不会产生焦虑；一旦经济下行，房贷账单就是一道道 “催命符”。很多人问，现在这种情况下，能不能暂缓还贷？

工行、交行、邮储 3 家银行对此的回应是，确因疫情影响可以延迟。

农行上海、深圳出了内部公告，可以申请房贷延期，疫情不是特别严重的地区如北京等没有。

中国银行回应：广西、陕西、吉林以及上海、深圳等部分地区已有相关贷款延期还款政策，但具体情况还要看当地要求。


如果你正遭遇还款困难，可以尝试和贷款行沟通一下，看是否可以延迟还贷或者延长贷款期限，毕竟银行的目的是挣钱，而不是收房。

国人对房子是有执念的，买房能带来强烈的心理安全感。买房时亲朋好友帮忙凑首付，之后是沉重的长达几十年的房贷压力，严重影响生活品质和幸福感。

世事无常，还是要未雨绸缪，建议：

1、 努力工作，增加自己的市场竞争力；

2、 持续储蓄，积累备用金；

3、 慎用高杠杆透支未来。

加油！

知乎用户 小猩说房 发表

时光总像 “林花谢了春红”，脚步太匆匆。

各行各业在历史的长河中起起伏伏，而房地产行业就曾狂奔二十多年，一时惊诧了众人。

但在快速前进的路程中，也埋藏了太多太多的危机，于是，快刀斩乱麻，用去金融化的阵痛，从而试图避免一场更大的危机……

01

三波牛市

回顾房地产行业的过去：

1998 年，为了应对亚洲金融风暴冲击，房改启动商品房市场。

当时相关部门发文要求停止了住房实物分配，逐步实行了住房分配货币化，经济适用住房为主的多层次城镇住房体系开始逐渐完善，我国房地产行业市场化开始拉开了帷幕。


在这些年中，楼市共出现过 3 波牛市。

**第一波：**2005 年，在这一年中，不少城市的房价猛涨，以北京为例，均价从 3k-4k 涨到了 1.5w-2w，增长大概在 4-5 倍。而第一波牛市结束于 2008 年，下跌了 30%-50%，房价被腰斩，也打击到了不少人。

**第二波：**2008 年，4 万亿之后，楼市又开始上涨，这一波涨了 2-3 倍，像北京的房屋均价从 2 万左右涨到了 4-5 万，2-2.5 倍，然后结束了。

**第三波：**2016 年 - 2018 年，楼市迎来了上升周期，比如西安从 2016 年到 2020 年连续 5 年时间每年商品房销售面积在 2000 万㎡以上，最高值是 2018 年，达到了 2713.46 万㎡。

不过自 2017 年，相关部门也提出了 “房住不炒” 的概念，长期调控也在 2021 年显出巨大成效。


其实通过回顾房地产过去的二十多年历史，我们能看到，这个行业一路狂飙的原因与经济刺激有着巨大联系。

而且过去的高速增长是城镇化和收入增长带来居民生活改善的内生需求，但不可否认的是，房地产行业的泡沫实在过多，政策也只能周而复始的进行上压下托。

02

上压下托的一年

有人曾说过：2021 年，是艰难的一年。

对啊，2021 年上半年楼市升温，于是多地开启 “高频化、精准化、创新化” 的收紧性调控政策。

收紧性政策

**限地价涨幅：**郑州

**限购升级：**上海、南京、杭州、东莞、西安、嘉兴、广州、合肥、衢州、惠州、海口

**限售升级：**杭州、西安、上海、成都、广州、合肥、衢州、惠州、大连、厦门、芜湖

**限价：**合肥、三亚、芜湖

**限贷升级：**东莞

**加强预售资金监管：**西安、北京、广州、杭州、重庆、天津、青岛、嘉兴、舟山

**提高预售门槛：**石家庄

**二手房指导价：**深圳、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、金华、合肥、广州、北京、东莞、衢州

下半年楼市遇冷，不少城市频频出台 “限跌” 等扶持政策。

扶持性政策

**购房补贴：**长春、哈尔滨、宁波、开封、重庆万州、海安、衡阳、芜湖、重庆璧山、吉林、荆门

**限跌：**长春、昆明、哈尔滨、岳阳、唐山、江阴、菏泽、桂林、株洲、南通、鄂州、湖州、徐州、安庆、孝感、扬州、襄阳、张家口

**限购松绑：**哈尔滨、武汉

**提升公积金贷款限额：**沈阳、宁波

**延长公积金贷款年限：**哈尔滨

**调低二手房交易个税点：**珠海、肇庆、中山、惠州

**放宽预售资金监管：**山西、张家口、哈尔滨、成都、长春、义乌

**降低预售许可门槛：**成都、哈尔滨、常州

而且受政策、贷款时间延长、新房市场遇冷等因素，房价和成交量都呈明显的下降趋势。

数据来源：克而瑞

西安的新房在连续涨幅了 68 个月后，也在 2021 年后半年出现了涨幅逐渐减小的情况，最终在 12 月时出现了降价，打破了不少人 “房价永不降” 的信仰。

可以说，在刚过去的这一年中，相关部门也从土地端、金融端等方面入手，在不断地完善着楼市调控长效机制。

但是随着不断的调控，市场呈现出了明显的降温情况，房企也频繁暴雷，不过就在年底时，中央发出了渐稳信号，不少人猜测调控或许会开始放松，楼市或将迎来小阳春。

03

激活市场？

西安楼市在 2021 年确实经历了大风大雨。

就在大家都猜测楼市下一步的走向时，临近春节，西安的楼市一反常态的公布了一批楼盘价格。

这其中还包含高新神盘——**丹轩坊、**鸽子王——西派国樾以及曲江网红盘——华润悦玺。

而这一波操作，让人不得不深思：

**这究竟是为了拯救濒临崩盘的西安楼市？还是受到疫情影响才选择了这个时间点公示价格？在这样的反常举措下，我们购房者下一步该怎么办？**一连串的疑问打了个购房者措不及防。


其实我们都清楚，2022 年开年，市场上大部分房企的首月业绩都比较惨淡，所以春节假期后大概率会放大招，而这段时间的供应房源已经超过了 8000 套，里面不乏有很多关注点高的热门项目，据了解，还有大量房源也将入场。

不过，楼市短期内受政策影响比较大，所以在 2021 年政策收紧，导致下半年市场比较萎靡，而 2022 年受疫情影响及经济大环境影响下，政策面可能有所放松。

对于房企们来说，2022 年也是一场新的挑战，而这场挑战就与土地储备有关。


相当多的房企因为去年政策的限制，在拿地时的积极性都不高，因此手中土地资源缺乏。

据统计，2021 年西安宅地供应规划建面 2412.18 万㎡，同比下降 9.55%↓，成交 1941.54 万㎡，同比下降 23.82%↓。

数据来源：中指研究

而在今年，相关政策一旦有所放松，那房企们必然会去拍地，毕竟土地才是房企们启动项目最基本的东西。

【写在最后】

总的来说，房地产行业野蛮生长的黄金时代已经结束，在这里的淘金机会也是越来越少，闭眼买房躺赢通胀的好事也不会再出现。

选择高性价比、适合自己的房子，才是正确的做法！

知乎用户 漫谈日本投资 发表

我问你，地球为什么是圆的？

也许你会说，因为宇宙引力，因为可以让走散的恋人重新相聚，因为啥啥啥……

不谈答案对错，至少你是在回答问题。

那我再问你，地球为什么是梯形的？

你的反应肯定是，你神经病啊！这是问题吗！

嗯，你一定不会回答我这个问题。

为什么？

因为你知道地球不是梯形的。我的后一个问题是必须建立在地球是梯形的这个基础上，才有被回答的价值。

好，“地球不是梯形” 的这个事情你是知道的。

那房价呢？2022 年真的要首迎降价潮了？

知乎用户 一鹭莲升 E8 发表

2022 年国家政策以稳为基调，房价稳中有波动甚至下降，这是大概率事件！下降幅度应该也不会太大，因为大幅打压房价并非政府本意，房地产对产业链条中相关产品的带动作用是有目共睹的。房产政策的落地标准是住房不炒，因此炒房者没有大赚空间，这是具有相对确定性的！手里的房子是卖还是留，不能一概而论！多余的留在手里没有租金收入，或者说租金收入不及本钱利息，变成了耗钱资产，那留着干吗？等待升值的想法不太现实，除非区域、地段等外在条件足够好！

知乎用户 凌菲 发表

有人坦言：既然 2022 年将首迎 “房子贬值潮”，那我是不是该出手了呢？未来房价的走势会是怎么发展呢？

一、我们不能只是简单看表象，背后还有更多的东西需要深思

回首 2021 年，众望所归的房地产市场，由于学区房政策、降杠杆等政策实施，市场确实冷清了很多，不仅成交量大幅下跌，价格也开始下降了。

前几天，我因为租房子的事情，去和中介聊了半天，看到我们小区里一套小房子，2020 年 10 月份成交价格是 590 万，可 2021 年 11 月份成交价格只有 400 万了，下降幅度还是很大的。这里主要原因就是学区房统筹规划，开始摇号了。

如此看来，这起来就是在下降趋势中，也许还会继续探底，但是估计离底部已经越来越近了。这种表象，背后有哪些值得深思的呢？

1、疫情期间，大量购房需求被压制，消费信心不足。随着疫情的逐步稳定，经济逐步回暖，购房需求会有极大概率的再次爆发。

2、2022 年财政政策还是以稳为主，持续放水仍然值得期待。预计银行仍然很大动力拓展个人房贷业务，房贷政策也是有望松动的。

3、知名房企先后遇到风险，处于破产的边缘，影响重大。我们势必要拯救，在局部领域进行放松。这当然会给大量的房企创造机会，也会给个人住宅带来机会。

• 可以说，如果你是自主的需求，毫不迟疑地准备吧。多看看房子，多谈谈价格，也许现在是淘房的好时候。如果你是投资需求，那最好在等待一下，股市的机会更多。

二、我是不是该出手了呢？主要是看你的购房目的

现在我们不应该聚焦在房价上，我觉得应该聚焦在行业、市场健康发展和经济社会发展的稳定上。因为目前的经济形势并不明朗。即便房价下跌，且你以较低的价格买到房子，但你依然在承担较大的风险。我举个例子：

苏锡常是某个城市的一个开发商，为了回笼资金原价 2 万多的价格，打对, 1 万多甩了一批房子，有不少人去抢。但我觉得这批人也可能钱、房两空。这个开发商后来被曝出资金链问题，据说正在处理自身资产变现。

那些买了打折房子的人，很有可能会拿不到房子。所以不要以为低价买了房子是赚了，你确定他能按时按约定品质交给你房子吗？所以一个健康、稳定的市场才是我们需要的。

• 正常来说，如果自用，其实市场也调整得差不多了，要再跌也不会跌太多，跌多了反而是不正常的。当然，这里指的是不会再跌，是不具备再跌的空间，也不能再跌下去了。最多只会再继续减缓交投的速度，起码新房是不会下跌再多了。毕竟房价是稳定的前提之一。

如何来看下跌的空间呢？首先，从 2018 年开始，每年的新房库存都是呈现攀升态势。其次，2021 年全国开始制定大量保障性租房目标，今年将不断投入市场使用。供应端越强，需求端自然就越弱。所以稳，是一定可以的。

• 同时，让全民接受租赁的价值观模式也在塑造。看看自如研究院的报告显示：未婚、已婚、已婚有孩子三个版块，累计各个租赁占比超过 50%，另外不到 50% 是购房与和父辈等同住。也就是说，在政府保障房的市场占有率不断加大力度，租赁模式不说成为主流，也会形成更成熟的常态化。那从自用的角度，今年购房是没有问题的。如果投资性出手，那么就祝你好运了。

三、最后，未来房价的走势会是什么样的呢？

看历史总有无数理由解释，看未来则是一片混沌，所以没有人能准确告诉你 2022 年是什么行情，如果有，那这人一定是在图你什么了。

• 普通人的消息面落后于头部人群，因此靠短期消息面参与任何投资性行为，一定是会亏到当裤子。但有一点对所有人是公平的，那就是长期趋势，在长线投资面前几乎不存在信息差。那么，房子长期看什么？主要还是看人口。

为此，我们以房地产投资周期的长期（看到 10 年后）来看，是完全能做出以下预判的：

1、城镇化率 60+%，居民负债率 60+%，普涨暴涨时代结束。

房子整体跑不赢通胀将是大概率事件。长期投资不可忽视折旧，当下去看同地段 10 年房龄差的房子价格差就知道了。

2、人口负增长城市已开始出现，分化格局将是明牌。但到底是一二线继续涨，三四线跌吗？还是所有城市的核心区涨，所有城市的非核心区跌？

这个取决于博弈后的产业布局结果，产业集约化则一二线涨三四线跌，产业特色化则所有城市的新区全部扑街，核心区涨。从反身性原理来看，坚信一二线涨三四线跌去投资一二线郊区的，要么挣不到钱，要么赔到当裤子，因为预期被透支了。

3、出生人口断崖，则房地产税必将出台，政策必将向年轻人妥协，因为这是以一大半的年轻人不婚不育或少育作为代价换来的。

推动历史进程向前的，从来不是多数人，而是痛感最明显的少数人。历朝末期不造反就会饿死的占总人数的少数，但在他们的裹挟下，历史向着他们的意愿发展了。年轻人占总人口的少数，不婚不育的更是只占这少数中的一部分，但痛感明显的他们就是能撬动历史的车轮。

• 可见，2022 年是什么样，没人能告诉你准确答案，因为哪怕一个关键性政策波动都能勾动情绪，彻底扭转短期预期。但 2030 年是什么样，很大概率已经是明明白白了。

总之，贬值潮应该不会，这也得看城市人口，供求关系决定，一线城市，2022 年一线政策会有松动，就看是怎么执行了，三四线城市的房价也许会降，拭目以待了。

目前国内绝大多数城市，都不适合再做房产投资，这个不仅仅是 2022，未来相当长一段时间，至少 10 年为周期吧，都不适合做房产投资，强二线和部分人口净流入的省会的核心地段房产除外。

• 我们对楼市的调控并没有因为 “疫情” 的影响而放松，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到 “坑” 里了。

关注我，时间会给你最真实的答案，如果你喜欢我的创作的话，不妨关注我的公众账号圈子，【柳苏研股】 以价值之名，守正出奇，专注股市核心技术！

作者：醉井观商
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知乎用户 安安聊楼市 发表

转眼间，又迎来了新的一年。

回顾过去的一年，楼市可谓是 “起伏跌宕”。据统计，2021 年全年楼市调控次数高达 600 余次，包括限购、限售、限价、限降、限贷、限融等一系列调控政策，全面刷新了历史记录。

楼市也因此迎来了降温迹象。据国家统计发布的相关数据显示，70 个大中城市的房价在去年 9 月迎来了 6 年来的首次转跌，随后则持续走低；而房价下跌城市数更是在 11 月时创下了 7 年来的新高。同时，据 58 同城、安居客发布的 2021 年《11 月国民安居指数报告》显示，11 月全国重点监测 65 城新房在线均价环比下跌 0.27%；二手房在线挂牌均价环比下滑 0.33%。

虽然在楼市调控政策不断收紧的形势下，多地房价出现了降势，但刚需购房者买房的难度却没有因此降低。尤其是在住房贷款实施集中管理制度后，不少银行不断提高房贷审批标准，多地更是接连上调房贷利率，更有部分银行房贷额度紧张、放款周期延长、对二手房实施 “停贷” 处理等等。这使得购房者的购房成本增加，不少购房者只能望而却步。

在这样的楼市环境下，2022 年还适合买房吗？关于这个问题，不妨从去年年底楼市释放的 “3 大信号” 中来找找答案。

01 坚持 “房住不炒” 不动摇

在 2021 年 12 月 8 日至 10 日举行的工作会议上，其要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这意味着 “房住不炒” 长效机制不会改变，各方不能再抱有 “刺激房地产、炒作房地产” 的心态。

自从 2016 年 12 月的工作会议中首次提及 “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，“房住不炒” 这一提法到目前已有 5 年时间。去年全国楼市在 “房住不炒” 的定位下，全年走势整体稳中有降。而接下来，“房住不炒”这条红线也绝不会动摇。

要知道，近年各地的楼市调控政策大多围绕着 “稳房价、稳地价、稳预期” 的目标而展开，并明确健康平稳将是未来房价调控的终极目标。所以未来楼市的走向将是 “稳” 字当头，想要大起大落基本上是不太可能的。而稳楼市就应该坚守“房住不炒”。

02 调控偏向利好刚需的方向发展

在 2021 年第四季度例会上，央行在谈及房地产时提出，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。这不仅说明了央行对于 “住房消费” 是持肯定态度的，而且也对合理化购房进行了保护。

前面我们已经说过，去年在楼市调控不断加码的形势下，多地上调了房贷利率、部分银行房贷额度紧张，这使得购房者的购房难度加大，同时也在一定程度上误伤了刚需购房者。

而后官方纷纷为刚需发声。去年 9 月，银保监会在发布会上提到督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。央行会议上也强调要防止政策调整误伤合理的市场需求。**经济日报**发布的一篇题为《楼市调控应注意满足刚需》的文章，也提到调控政策下一步应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。

随后，多地开始下调房贷利率，去年 10 月时就有包括广州、佛山、洛阳、湖州、中山、无锡、深圳、漳州等 20 个城市的房贷利率出现了下调；12 月全国 103 个城市中，有将近 40% 的城市房贷利率环比下降。而杭州的工行、建行、中行等多家银行也针对首套房家庭给予了相应的利率优惠。可见，楼市调控正朝着偏向刚需的方向发展，合理化购房需求在接下来或将得到重点支持。

03 防止房企陷入债务的恶性循环

在 2021 年 12 月 20 日时，央行联合银保监会发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，其鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

也就是说，央行鼓励银行把钱借给高信用的开发商，然后让这些高信用开发商去接盘低信用开发商的资产，以解决不良债务违约的问题。

因为今年在 “三道红线” 的高压下，不少房企的资金链更加紧张，导致许多高杠杆房企频频出现债务违约等问题，而购房者则承担了很大的风险，造成了市场 - 房企 - 个人的恶循环。所以鼓励房企项目并购，有助于防止房企陷入债务的恶性循环，这样才能保障购房者的权益，促进房地产行业健康发展。

通过上述楼市释放的 “3 大信号” 可以看到，未来楼市将会越来越稳定，而对于真正的刚需购房者来说，或是一个可遇而不可求的机会。

对此，你怎么看？你觉得 2022 年适合买房吗？欢迎下方留言。

知乎用户 大嘴的直升机 发表

2022 不光是 “房子贬值潮”，而且会迎来 “投资荒”。

兄弟，你可能出手晚了。

1. 经济发展信心被击穿，作为中期优质投资标的房产投资门槛越来越高

典型就是房产投资。对大多数人来说，房产投资周期大概在 3-10 年，不长不短。

这种投资门槛最低，他不像长期投资一样需要足够的远见和高额的投资成本，也不像短期投资需要打信息差的实力。

但是以地产为首的中期投资信心被疫情、gdp 增速、政策给击穿了。

现在能投资什么样的房产？核心城市，核心区位，改善及以上的产品。这谁都知道，一看价格，动辄千万，知道也搞不起。

房子贬值潮？那是相对过去几年闭着眼睛买都升值而言的。过猛的涨幅透支了未来的价值。

潮水退去才知道哪些资产是裸泳。透支过度的直接腰斩，如三四线城市，二线城市郊区；

透支适中的还能保值，如一线非核心区，二线发展区，只是短期流动性差点；

透支不多的，依旧有想象空间，如一线、强二线核心区，但是投资门槛大多数人够不着。

2. 地产红海，产能透支

近 1 年国家一直强调淘汰落后产能，让传统制造业和能源行业中落后、透支的产能浮出了水面。

但其实地产也是个产能严重透支的行业，我在这篇回答中说过，没见过哪个行业的企业会把 “行业 50 强”、“行业百强” 作为自己的前缀。

2022 届秋招，都有哪些地产公司值得加入？

即使作为曾经的支柱行业，也不需要这么多的企业。因此 GJ 这一波政策敢打压得这么狠。不仅因为是关乎民生和经济，更是因为知道这个行业的企业太多了，都在透支行业前景赚快钱，是时候清理了。

君不见郊区别墅生杂草，方圆十里无人家。

君不见新区新城扎堆起，终是鬼城套新皮。

3. 地产行业转型在即，平常心看地产

因为过去地产 “买买买，卖卖卖，赚赚赚”，是的这个行业承载了大家太多的期望。

买套房子，随缘出租，过个几年倒手就赚。

目前已经预期可以度过危机的民营地产龙湖和万科，都是早早开始谋求转型。

个人比较看好万科提出的多元化和资产运营的概念，虽然看起来好像目前龙湖做的更好一点。

以后房子不是盖了卖就血赚，业主也不能买了就不管。把资产运营好，房子依旧可以是一个投资品。

这就好像你不能入股一家公司就指望他闭着眼睛赚钱，还得有能力、有资源支持公司运营。

资产运营方可以是开发商、资管公司等等，参与其中的可能还有物业公司、商业运营公司等等。

随便举个在某公众号看到的例子，上海的某老片区中清水苑的房价明显比周边高。


看看原因：

不是大家传统认为的学区呀、更靠近地铁这些因素，而是物业管理水平。

最后总结一下：

未来房产投资属于具备投资意识 / 资产运营意识的人，或者属于资产大户。

想闭眼投资，或手握不良资产的人，至少是跑不过通胀了。

不该在 2022 年清仓，而应该在 2021 年上半年或更早。

知乎用户 二民​ 发表

作为一种商品，房子明显是奢侈品，也可以理解为收藏品。

奢侈品能买得起的人本身就不多，收藏品更少。如果失去投资属性和炫耀属性，瞬间就会丧失流动性。

千万不要谈什么刚需，什么老丈母娘的贡献，那都是销售手段 。

至于地方政府的钱袋子，明眼人早就看出来地方政府已经放弃了，只求不出事。

想解决只有一个办法，印钱，大把的印钱 。老百姓怕通胀，只能投资大型资产，房子基本上是唯一选择。

除此以外，别无他法。

现在还能印钱吗？

知乎用户 小龙虾看楼市 发表

01、前言

2022 年春节返乡置业潮不再，新房成交量下降 5 成。

这个返乡置业潮，有可能和大家想象的不一样。

很多人看到返乡置业潮之后，首个印象是这些返乡置业的城市，都是些三四五六线城市。

但实际上，返乡置业城市，不是三五六线城市，而是一二线城市，也算是返乡置业城市。

比如说，你是杭州人，但你平时工作是在深圳的，你过年回杭州了，那么也同样就是杭州的返乡置业人群。

现在国内楼市是只有北京、上海，这两个一线城市，还能勉强的维护住热度，其他的城市，春节期间都不太行。

当下的楼市，是手上有钱的普通购房者，眼睛死盯着那些限价红盘，职业炒房客看不到房地产税试点，也不敢大规模的重仓，都在外面观望。

要么参与到了限价红盘里面，普通的韭菜手里没钱，但是脑子里面还是想着房价永远涨，只恨自己口袋没钱，不然就立马要冲进去接盘。

02、现在的绍兴楼市

举个简单的例子，现在的绍兴楼市。

绍兴的那些炒房客目前对外说绍兴是杭州的后花园，杭州房价都那么高了，绍兴房价怎么可能低。

只可惜，现在都只是干叫唤，看着二手房挂牌价不断地上涨，但是实际能卖出去的非常少。

绍兴楼市自身的实力很弱，买房的人大部分都是投资性买房，真正没房的刚需数量是很少的。

绍兴房价这几年能不断地上涨，靠的就是棚改拆迁，这是绍兴房价上涨最核心的动力。

至于说什么外来人口之类的，外省年轻人根本没有什么吸引力，来绍兴的外省年轻人，基本上都是厂工、厂妹哪能买得起绍兴的房子。

绍兴主城区里面也并不缺地，到处都是可以卖的地。

现在绍兴楼市仅有的依靠就是棚改拆迁，如果当绍兴的棚改拆迁结束的时候，就是绍兴房价一泻千里的时候。

去年绍兴的二手房指导价才只出了那么点小区，楼市就直接被整凉了。

总结，现在的绍兴房价已经是高位了，这个时候入场，基本上就是高位接盘。

另一方面，一些房产专家喜欢说房价上涨对国内经济有很大的好处，以后把房子一卖，就可以到国外去各种买买买了。

实际上，这些房产专家连房子的基本属性都不知道，国内的房子只是有价格没有价值，这国内房子为什么只能折腾自己人，让我们自己内卷，而无法让别人内卷的一个主要原因。

价格和价值是有区别的，价值是这个东西本来就有的属性，价格是由你随便写的，一个是客观，一个是主观的。

国内的房子，在全球都没有流动性的，连流动性都没有的资产，在国外根本不是优质资产，就是砖头水泥。

这就像是你自己有个自行车，你认为这个自行车是有价值的，你给这个自行车标价 50 亿，你不给我 50 亿，我这个自行车就不卖给你。

那这 50 亿，就是这个自行车的价格，而实际上这个自行车的价值和价格就是不匹配的。

国内的房产，收割不了外国人，是人家外国人根本不认可你的房子，所以没有价值，只是在我们国内，自己人看着有价值而已。

03、什么时候是抄底楼市的好时机？

“涨价去库存”，本质上是把 90 后到 05 后的年轻人未来 30 年的购买力提前透支给地方、开发商和银行体系，让年轻人用未来 30 年的购买力给地方和银行体系多年积存的地方债务危机兜底，同时把多余的钱给地方用于城市基础设施建设。

然而，执行过程中，炒房群体和有房阶层受益较大的，客观上拉大了代际差距和阶层矛盾。

所以，后来通过政策上限售、限制贷款等手段来限制二手房交易，以保证让新房来主要吃进年轻人的未来购买力。

当然，以上的前提假设是 90 后到 05 后的这批年轻人愿意接盘或者部分已经接盘。

现在看到一些中介还在吹涨楼市，不由得觉得好笑，在成交量极度萎缩的时候吹涨，那不等于在砸自己饭碗吗？

最终就是，吹涨吹到自己转行，这是很幼稚的行为。

中介关心的其实应该是成交量，价格在其次，房价上涨时有上涨周期的交易撮合方法，房价下跌时有下跌周期的交易撮合方法，难道房价下跌，生意就不做了吗？

合理的价格是所有商品维持平稳交易量的基础，而不合理的价格在去掉炒作泡沫期之后，必定会迎来交易量萎缩。

这时候就需要重新进行价格定位来恢复市场交易，而不是整天吹涨。

可惜的是，很多中介由于认知问题和自身参与炒作投资的原因，仍在不切实际的吹涨。

而现在这种情况，无非是自欺欺人而已，因为成交量大跌。

那么问题来了，什么时候是抄底楼市的好时机？

小龙虾总结，一线城市核心地区，买房的时机其实是不重要的，在这些城市高点对于入场成本增加的负担，对比长期持有后的投资回报，是完全可以接受的。

四五线开外的小城市，以及旅游地产、产权不明、远郊别墅之类的房产，买入时机也不重要，这些房产已经没有投资价值。

优质二三线城市，需要保证自己在行情结束后，拥有售房资格，避免房价回调。所以对于这些城市来说，买房的好时机，一定不是大涨前一天，更不是行情上涨的过程中，而是横盘期甚至下跌过程的后期。

04、总结

当前楼市里面一个大谎言，投资房产不是短期行为，而是一个长期投资行为，只有长期投资，才能获得较大的利润。

实际上，能在楼市里面靠买房实现财务自由的人，没有一个是靠长持房产，就成为了财务自由的。

道理非常简单，你把国内房价拉开 10 年来看，然后你算一下复利，你看着一年房价上涨 50%、100%，但之后房价就又会跌好几年，你如果没有在较高点的时候把房子卖掉，你获得的年收益，撑死了 12% 到 15% 之间，连网贷的利息都不够覆盖的，网贷利率都 18% 了。

现在是因为房价很难大涨了，买房投资越来越难，所以那些房产专家才跟你说买房投资是一个长期行为，实际上跟你打拖延战，等五年、十年以后，你发现投资房子没有赚到钱，你还能找到那帮你买房的房产专家吗？

买房长持以后，利润很低的。

**结尾说一下，关于买房的建议和提醒：**这几天对比了下北京、深圳、青岛和杭州房价，发现了几个共同点。

1. 各地以稳为主，环比增长或降低幅度都很小

2. 地区分化越来越大。以一线城市北京为例，同属性海淀区有 21 万一平的小区也有六万一平的房子。二线城市青岛有七万一平的地方，也有一万五一平的房子。

3. 针对目前房地产市场的冷清，各地银行放款速度快，公积金贷款额度提升，首付比例降低，商贷利率降低等多措施齐发。

小龙虾分析了一下这些情况和政策，再加上年前的工资普调，总体来看，高层为房地产市场软着陆做好了准备，大家不必担心房价大跌。

同时，因为库存充足，短期大涨可能性不大，投资客最好绕行。

但是，历史证明高层鼓励我们做的事情长期来看一定是有利人民的事情，所以刚需可以在充足房源的情况下，找机会上车。

记住，不要一味看价格，前面我们分析了从大城市到小县城，房价都是分化严重，l 一定要选优质房产。

地段、配套、小区品质和环境都很重要，以后房子逐渐回归居住属性，置换成本会越来越大，所以尤其是把握每次首套买房机会。

知乎用户 云褪月明​ 发表

我是最近上车的，南京。主要是刚需自住，在看房的这段时间，感受到的是，目前的南京房市确实不是很红火，可能与年底这个时间点也有关。新盘看的人不是很多，而且好多盘都有优惠，力度还不小。

这些能说明房价要跌了吗？我觉得不会。最近中央的降准，文件，各种信号都在传达一个思想，那就是要稳住房价，既要稳住不大涨，也要稳住不能跌，为什么不能跌？相信大家都知道，各地经济最大的依靠基本上都是房地产，可能很多人只是知道这句话，但是没什么概念，我举一个自身的例子。

我买的房子，毛坯两万五左右，装修包一千五加起来两万六千多。而这块地，当初开发商在拍的时候，每平方的均价是一万五，毛坯限价两万五。开发商出去建房成本，营销成本，再算算实际的建房面积之类，最终获得的利润和拍地价格一比。。真正赚得多且容易的其实是。。。

所以，房价贬值潮我觉得基本不太可能出现，如果想着出手，明年上半年房价可能会出现回暖，可以观望一下。而从长线来说，一二线城市房价不涨的概率，可能比国足进世界杯还要低 U ´꓃ ` U

很多人真的是阅读能力堪忧啊，算成本的那段，竟然这么多人理解成在帮开发商进行着想？？？这段明明说的是，卖一套房挣钱最多最简单是卖地的那一个，怎么能理解成帮开法商想着怎么赚钱呢？？？实在是离谱啊。。。

知乎用户 秒懂郑州楼市 发表

楼市变了，但总会有人先预知楼市的趋势。比如建业的王健林，早早就开始撤出了地产是市场。此外，万科王石也说过，未来楼市房价不会无休止的上涨，未来回归普通行业。对这些地产大佬来说，已经明显预知到地产行即将成为过去式。

事实证明他们的预测是正确的，进入 2020 年以后，整个楼市确实在发生巨大的变化，房价虽未下跌，但部分城市房价下跌已经是无法避免了。从房企销售额来看，2022 年 1 月份，销售额破百亿的房企只有 15 个，但在 2020 年有 29 家房企销售过百亿。

楼市颓势已经不可避免，虽然整体销售额突破历史新高，达到了 18 万亿，但楼市明显后劲不足。同时各类对地产的投资也在减少，增速是理念最低，未来这种趋势至少会延续到 2023 年。

进入 2022 年以后，其实楼市从本上并没有多少利好的政策，虽然有公积金改革，降低首付比例等措施，但在人口不断减少的大趋势下，很难提起买房人的信心。

并且现在很多人并不缺少房子，国家统计局统计的数据显示，目前 96% 的家庭有房产的，也就是说很多人并不缺少房子，那么未来房子到底卖给谁，谁来接盘呢？在现在楼市销量不好的情况下，买房人都不傻，不会把钱头图到楼市。

秒懂认为，2022 年的楼市已经发生了本质的变化，房企拿地越来越少，1 月份全国房企拿地总额为 837 亿元，同比下降 62.6%。为什么会出现这种情况呢？最根本的原因还是房企销量不好。1 月份全国百强房企销售额仅仅 5256 亿元，同比 2021 年下降了 43%。

因此房企也开始降低拿地，准备准备资金过冬。

从本质上来看是楼市变了，但从最根本的情况来看，还是人口问题。有人预估，最迟到 2022 年全国人口有可能会进入负增长阶段，这对楼市来说是最不好的消息。至于楼市销量，2022 年的楼市销售额大概率会出现负增长。

楼市销量负增长，房价下跌虽然听起来很可怕，但对刚需来说不算是坏事情。销量负增长，意味着买房人减少，开发商为了尽快回笼资金，肯定会最大程度上打折小，尽快回笼资金。刚需买房的成本会更低，享受的优惠更多。未来楼市房价虽然不会 “房价如从”，但买房的压力降低很多。

并且地产虽然变冷，但依然在经济发展中占据重要位置，当下的不少城市已经开始对买房给出各种优惠政策，比如降低首付，增加公积金贷款比例等。

在秒懂看来，2022 年的楼市对炒房客和开发商极为不利，但对有经济实力的刚需来说，2022 年还是有机会的。

知乎用户 骁骑 发表

有这想法还问到知乎上，这不就是为国接盘时候的 a 股嘛

知乎用户 上海周边讲房 发表

我来给出我的个人看法吧！

房产市场分为那三个，大家可以了解一下

一级市场：国家把地卖给开发商，这个是可以控制价格

二级市场：开发商把房子卖给客户，国家也是可以控制

三级市场：民间二手房交易，以前没有办法控制，现在也是可以，有的城市出台了指导价

去年 10、11、12 月全国很多地方房价是有所降价，新房最为明显

去年下半年、很多城市的土地流拍，银行房贷放款慢，贷款利率高

这让很多开发商非常难受，资金链都非常的紧张，比如说某大、某园、某创等等

今年上半年，很多地方有疫情，有的静态管理、苏州一个月，上海目前都没有解封，嘉善半个月

这就更加的开发商雪上加双，让很多开发商更加困难

于是，今年国家两次降息，下调银行贷款利率、放开限售政策、放开限购政策、加快放款速度、稍微有点小瑕疵的客户都会给客户放款，可是前提条件都是要有成交，目前在刺激房价

今年下半年和明年上半年，是这几种人赶快下手，我把连接放在下面，大家可以看一下

今年是苏州买房的最佳时机吗？

如果是刚需和改善客户，今年是最佳的买房时机

如果是投资客户，可以观望一下市场，也不用太急

如果房价涨了，自己没有买，最多就是不赚这个钱而已

你是怎么认为的呢？欢迎在评论区留言讨论

想了解更多的可以关注小编微信公众号：上海周边房产咨询

知乎用户 于等等​​ 发表

是但不完全是

先贴一段马光远最近关于房地产的言论

“我们预计 2022 年房产税应该会选定部分试点城市进行试点，但是影响中国房地产未来的不是房产税。大家一定要意识到，投资房地产跟过去不一样了，房价会跌，房价会常态的跌，这可能会成为大家以后对房地产的一个比较正常的认识”。

再贴一段

“房地产的稳定对于 2022 年中国经济的稳定至关重要，立足于经济稳增长的基调稳定房地产行业，推动房地产行业的绿色转型，是 2022 年房地产行业的头等大事。所以房地产必须稳定，没有房地产的稳定谈中国经济的稳定，我认为是不可能的”。

两段话并不矛盾，反而是相辅相成，缺一不可

房地产依然是支柱产业，黄金时代走完了，后面还有白银时代

2022 年对房地产行业来说，最大的影响来自房产税的试点。

房产税的试点非但没有动摇房地产行业的支柱地位，反而是巩固了。

靠卖地总有土地卖完的一天。而有房产税的房地产市场才是更加稳定和可持续发展的。

二手房指导价、新房 5 年内限售等政策都在一步一步为房地产税的试点做铺垫。所以我认为房产税的推出会引起市场一定的反应（抛售、降价等），但在总体应该在可控的范围内。

未来刚需该买还是得买，但是要选择时机入手。而投资房地产短期内已经不明智了。

知乎用户 一只小楠仔呀 发表

就目前的房价，年轻人如果没有长辈们的支持，全凭自己的力量付首付款，不是说不可能，那起码也得 30 多岁以后。当然，这还没完，高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔持续支出。然而，随着楼市失去了赚钱效应，当下人们的观望氛围越来越浓厚，不着急出手成为了很多人的共识。有内行人表示，2022 年将首迎 “房子贬值潮”？内行人预测：明年或将超出想象。

研究楼市走向，只看货币供应、看原材料涨价因素，像普通商品一样去研究就会得出站不住脚的结论，而是一定要看核心成本和需求两大因子的变化情况。就拿新房售价的成本构成来看，原材料、建安、人力、管理等费用其实占比比较小，真正占大头的其实是土地成本，一般占单价的 60%-70%，在售价里，其他的因素变动几乎可以忽略不计。所以，过去 20 年，房价上涨主要来源于地价的推动。但进入今年以后，主管部门实行集中供地新规以后，对房企拿地资金有了要求，同时对土地溢价进行了限制，最高不超过 15%，所以，从全国第二批集中以来，流拍 + 底价成交成为了主流，很多城市的地价比两三年前还低，如果按地价推导未来两三年房价的话，只低不高。

而且，实际购房需求下滑程度超出很多人的想象。为什么要用 “实际” 二字？主要就是现在 “房住不炒” 观念深入人心，加上房产税这把 “达摩斯克利之剑” 悬在头上，现在几乎所有的专家都倾向同一个观点：手上的房子并不是越多越好。所以，我们会看到未来的房子也会像汽车一样，虽然原材料成本在涨，但售价却一直在跌，其主要原因就是供应量在增长，但需求就那么多，在供大于求的大环境下，如何涨得起来？楼市也是这个道理，新房供应不会停止，而房产税又让多套房家庭抛出了更多房子，与此同时，一个城市每年的成交量是恒定的，在市场房源量大增的情况下，如果你想急于脱手，对不起，先把价格降到位。

还有一个直接因素促使楼市需求在 2022 年迎来 “转折”。在 1961 年时，我国出生人口不到 1 千万，但从 1962 年起，我国进入出生人口高峰，一下跳至 2450 万，此后一直持续到 1975 年都保持每年 2000 多万的出生数，被人口学家称之为 “生育高峰期”。这一批人从 2022 年开始大批量退休，退休就意味着经济能力锐减，购房需求衰减，一直持续 10 多年，这也是为什么说 2022 年将是房子迎来贬值潮的重要隐藏因子。

至于 10 多年后，这个不用多说了，在综合因素影响下，人口老龄化、少子化是全球发达国家的共性，是大势所趋，至少到目前为止，全人类还没有找到有效应对方法。

开发商还能硬抗房价吗？之所以这么说，长期以来，开发商都给人以一种财大气粗的感觉，享受商品房的定价权，曾还有一些地方的房企组成价格同盟，禁止低价销售。但他们没想到的是，今年开始，专门针对开发商的三道红线新规已让他们自顾不暇，包括恒大在内的多个千亿房企债务频频吃紧，别说扩张了，能活下去就是他们的最大目标。新规还显示，到 2023 年 6 月 30 日，所有房企要实现降档达标。这样的话，2021 年即将过去，2022 年将是不达标房企的 “决定之年”。要想现金流、有息负债水平达标，除了降价促销回款外别无他法。今年恒大等大型房企降价促销不过是起了个头，在新规下，对涨价惯了的开发商来说，2022 年或超出他们的想象。

那么，开发商降价销售会影响到二手房市场吗？笔者认为，肯定是有影响的，不过是对不同城市、不同的房子影响大小而已，对那些经济发达的一二线大城市来讲，整体情况可能要好些，但对于大部分三四五线城市来说，影响就不可忽视了，开发商促销的重点应该就是这些地方。其实，不管在什么样的城市，起码这两类房子先迎来贬值潮。

第一类是无优质学位加持的 “老破大” 房子。多校划片将是趋势，越来越多的小区没有固定学位，如果说房子面积小总价低，刚需还愿意接手，但这些面积大总价高，而且又老又旧的房子“有钱人看不上，刚需够不着”，贬值也是无法回避的事；第二类是城市结合部的房子。举个例子，假如某开发商需要回款 100 亿，优质城市核心地段的房子由于有一定需求支持，他们即便不怎么降价可以慢慢卖，但对于城市结合部，就是我们说的郊区，这些地方都不是城市重点投放资源的对象，房子只能是一部分地缘客购买，但市场容量就那么大，开发商只能通过不断的降低价格来吸引他们提前出手。在买跌不买涨的心理作用下，人们只会相信还会有更低价格，何时是个头呢？

当然，内行人也认为，美、日的房地产泡沫破灭的教训在前，我们的调控手段也愈发成熟，市场不会出现崩盘情况。至于房子能贬值多少？谁也不好说，有开发商说 30% 是底线，否则他们就活不下去，也有银行说只能承受 20% 的空间，但对于有些购房者来说，这些年房价涨了好几倍，降一点点就喊疼，会哭的孩子有奶吃的道理谁都懂，开发商拿得早的地块，其土地成本其实非常低的，他们早已赚得盆满钵满，从总体看，即便把剩下的房源打个对折也是净赚。各方观点难尽一致，只能由市场来寻找一个平衡点。

无论怎么说吧，当房子贬值潮真的来到时，对持有多套房来说，纸面上的财富会有缩减，但对购房者来说是一件好事，乐见这种变化，所要做的是，需要督促开发商在质量上、品质上不打折扣。

知乎用户 银行打工人​ 发表

如果你是炒房，那就算了吧。

如果你是自住，那就出手吧。

知乎用户 UD 岚 发表

国家都开始刺激消费市场了，如果楼市不降价，你觉得人们的钱大部分会去哪里？我国居民的存款不断下降，负债不断攀升，再不好好治理，信贷问题会更加严重。目前的环境下还是现金在手最安全，不适合投资买房，刚需还是别考略房价问题了，真正的刚需应该是不卖房就没法生活的那种，那种有地住想改善的不算什么刚需，你那叫改善型住房消费，就别跟着趟这趟浑水了，等到潮水退去，再看看到底是谁在扰乱市场环境吧。

知乎用户 人类之正义 发表

什么是规律？规律就自然界和社会诸现象之间必然、本质、稳定和反复出现的关系！是不可被轻易改变的，似乎冥冥之中自有主宰。

背景。1 中国第一轮城市化接近尾声，开启第二轮城市化。也就是人口不是流向城市，而是仅流向头部几个大城市，最后有机会的城市撑死不超过十个。

2 人口衰退

3 短期美元加息

中国房地产到现在为止，明显已经背离了，加上各种不利背景，短期调整是必然的，长期参考日本等发达国家，一二线城市继续狂飙，其它城市玩完。这里一二线城市头部八到十个城市，可不是什么沈阳大连之类。东北那种地方，铁定玩完，中国最懒之地，别想了。

其实我一直觉得万科保利之类现在应该合纵连横，打出保生育，为民生的口号，绑架民意，率先降价，做空房地产，特别考虑东北下手。趁你病要你命，很多房产公司奄奄一息，用自己轻伤换同行尸横遍野，然后手上的大把现金抄底，一把赚翻。这时候国家要救也难，美国加息，我们敢疯狂放水，基本汇率就完了。

知乎用户 成都房大侠 发表

我要说的话注定没人气，因为绝大多数人只想听他们想听的……

以稳为主基调，大跌这种东西可能性不大！

第一，不要当中央政府和地方政府是傻子，中国的精英全在里面

第二，土地国有，银行国有，土地财政，银行系统都是切身利益的事情，大跌这种事情必然不可能发生。

知乎用户 找点乐子 发表

也得具体看。

这个问题全面的说会涉及到社会学、经济学，心理学、形势政策和国际关系学等诸多专业领域问题。

简单的说，是因为大量老百姓不是专家、不是学者，也没有研究形势政策、市场的能力，也没有相对专业的交易理财能力，中介为了行业利益形成了 “防御默许联盟”，无法让市场上的卖家降到合理的出售价格。

所以在现在郭嘉稳控房价，保障民生，大建各类一手房（倒挂商品房和保障性住房）满足需求打压整体市场，降低房子在家庭中的资产占比等等形势政策很明确的前提下；在资本市场大大缩水银行房企大受影响的内循环不利房产市场条件下；在世界大环境持续恶化的情况下；在飞速城市化进程的最后阶段，我国第一次市场经济下逆城市化的开端的双重局势下；

除非房子在极个别区位或你是特别专业的人员，否则想置换和变现的其实已经没啥好等的了。

看看网拍的房源量有多么庞大，增长速度有多快；看看二手房挂牌量增长速度和去化速度。多少挂了六七、四五年的房子卖不出去，不要说人家不着急卖，不着急卖可以下架，为什么这么多人能把自己的家挂在网上卖呢，只要挂出来的就是明确想卖的，但是现实是大部分非常难卖，作为市场上的重要成员，大部分中介能力有限，而且为了行业利益他们是抗住价格的重要因素，卖家基本上都没什么专业的政策解读、形势解读和市场解读能力，都无法正确的理解政策的底层逻辑和现实情况，所以问题就变成现在这样了。

而且别说二手房了，现在很多核心城市的一手房都特别难卖。

但是，我也不会说什么不降价还挂了好几年，干脆就别卖了之类的话。理性的分析一下，改变人的观念思想和知识体系是很难的事情，而且一下都改变了也是很危险的，甚至可能会直接影响郭嘉的经济结构稳定性，所以未来十年二手房市场大概会是一个筛网渗金现象，但是渗金的大网会越来越大，渗出来的金自然也会越来越多。二十年后二手房价格坚挺的神话应该就不存在了，随着人口变化，住宅数量不断增加，20 后大概率会一家能有两三个孩子，并能配套拥有两三套房子。

知乎用户 云南旅居阿淞哥​ 发表

核心一二线城市，刚需可以买

三四线城市及远郊，慎重

知乎用户 白夜无霜​ 发表

要卖赶紧卖，千万不能等。

既然你都猜到房价会跌了，自己手中又有房子正打算出手。那你不在高位套现等啥呢？

知乎用户 匿名用户 发表

别被带节奏~

个人判断，房子不会贬值。2022 年，会有一批企业债务到期，然后倒下。但是这个和咱们一般的购房者没有半毛钱关系，还记得那个宁可把牛奶倒掉也不会便宜卖给穷人的故事吗？房子也一样，企业倒了，房子给另一个企业接收，也不会降价卖给咱们普通人。企业倒了只是因为这个企业没有控制好风险，和土地价值没有多少关系。

房子贬值了，就是土地贬值了，是城市贬值了，是中国贬值了，是你我他都贬值了。你我他贬值了吗？中国贬值了吗？城市贬值了吗？土地贬值了吗？都没贬值，凭啥就说房子贬值了。

房价不管是涨还是跌，只要有人买，有人卖，中介就能赚到钱。所以中介要创造焦虑感，告诉人们房价要跌啦，赶紧卖，房价要涨了，赶紧买之类的。这是一种营销手段，因为没有交易中介就没钱赚。交易越频繁越好，最好是你买了然后一看房价跌了，赶紧卖，然后卖了一看涨了赶紧买。总之只要有交易，中介就能赚钱。

房产是长周期资产，不轻易买入，不轻易卖出，才是对这种资产最好的持有方式。市场上这么多人对房价表现过于激动，其实是基于中介对市场的渲染。实际市场远没有这么热。在网上发文章的大多数也是中介，有引导性也是必然的。可是，要知道这么大一笔钱买个东西，谁那钱也不是天上掉下来的，不都要冷静理性再理性吗~ 根据自己的条件和需求做出决定就好。别被带节奏~

知乎用户 八块钱网​​ 发表

2021 年，自从二孩政策出台以来，为了提高适育夫妇生孩子的意愿，国家打击课外辅导机构和房地产，以降低养孩子的成本，提高生育率。

2021 年，市面上超过 90% 的课外辅导机构已倒闭，剩下的不到 10% 也是在久延残喘。

针对房地产的限购令、限价令，也导致炒房者纷纷退场。

国家统计局发布的数据就显示，2021 年 10 月份，我国 70 个大中城市里，新房价格环比下跌的城市超过了 70%，跌幅创下近六年来的最高。

二手房房价环比下降的城市更是超过了 90%，只有 4 个城市的二手房房价环比上涨。

价格下降并没有带来销量的增加，中指研究院统计，2021 年 10 月份，我国商品房销售面积同比下降了 21.7%，已经连续 3 个月都保持两位数下降的趋势。

这种情形下，专家不说，我们普通人也能看出，2022 年房价是大概率不会涨了。

1、“房子不愁卖” 的现象一去不复返

如果时间前移 10 年，那时根本就不用担心房子卖不掉，不少人甚至还出现买不到房子的情况，可是现如今，商品房库存面积不断增加。

据统计，2010 年我国商品房待售面积仅 1.05 亿平，2015 年就大幅增加到了 7.18 亿平，2020 年也维持在 4.98 亿平左右。

2、“打折卖房” 在短时间内很难改变

大家仔细观察不难发现，房企大多是运用金融杠杆经营，通俗来说就是借钱做生意，实际上，每年房企都面临了很大的债务压力，再加上央行的 3 条红线对融资的影响。

因此，在短时间内，打折促销或成为不少房企主要的营销模式。按照贝壳研究院的统计，截止到 2021 年末，预计房企到期债务规模将达到 12448 亿元，同比涨幅 36%。

3、“人口红利” 正在逐渐成为历史

如果说过去 20 年，商品房市场之所以一路飞驰，城镇人口不断增加是关键原因，我国城镇化率从 2000 年的 36.09% 提高到 2020 年的 63.89%。

更为关键的是按照这个速度计算，大约再过五年，我国城镇化率就将突破 70%，按照住建部原副部长宋春华的观点，届时我国城市更新将出现一种新形态：

当城镇化率突破 70%，我国城市更新就会从原来的大规模增量型外延式发展，转向存量提质和增量结构调整并重的发展方向。

4、2022 年房子迎来 “首个贬值潮”，这是真的吗？

当首次在网上看到这个观点的时候，并不感到意外，原因很简单，因为从今年下半年开始，不少房企为了提高销售量，纷纷实行不同程度的打折措施。

对于 2022 年楼市究竟会如何发展，很多人认为，房企迫于资金压力，2022 年继续延续打折措施的可能性很大。

与其说房子面临 “首个贬值潮”，倒不如说从 2022 年起，房价走势受人口影响更加明显。

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知乎用户 海上农夫​ 发表

**1、客观来讲，行业内称目前为房地产的下行通道，但下行通道不等于 “贬值”。分化是当前房地产最大的特征。**经济学家任泽平认为房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。这个结论还是很适配国情的。所以，人口持续净流出，依靠资源型的单一产业经济的三四五线城市是一定面临贬值潮的，比如黑龙江的鹤岗，网传是 5 万一套房。而人口持续净流入的高潜城市核心地段，房产保值能力和穿越周期能力均很强。

2、市场是有轮动周期的，2022 年不太可能一直处于下行通道，业内普遍预测下半年将回归到正常水平，达到一个新的多方均衡的水平，也就是新常态的稳。

**3、关于什么时候出手？**前美联储主席格林斯潘说过，泡沫只有在破灭后才知道是泡沫。预测一个合适的出手时机是非常困难的，只有反过头来看，才知道哪个时段是合适入手的低点。如果 2022 年某个时段，政府放宽了房企在投资端、融资端（这个是重点）以及销售端的限制，同时供求关系更加良性健康（按需求供给预售证），甚至供应小于需求，赶不上市场积压的需求，客户从观望开始转变为积极看房，售楼部来访增加，议价空间开始缩小，银行利率下降，放款周期缩短。摇号成为常态。那么就要考虑及时出手购房了，很可能这个就是拐点。当然，目前情况下，这种大起大落是不太可能发生的，中央经济工作会议已经定调 “稳字当头”。楼市会越发软着陆。

4、出手的机会在哪里？还是那句话，分化创造机会。

4.1 一二线高潜城市核心地段的房产仍然值得入手，聚焦改善属性明显的品质楼盘。

**4.2 可以考虑布局保障性租赁住房多市场主体，可考虑开拓高潜城市的长租公寓市场：**趁着现在房企大量去车商库存，价格基本是大优惠，很多不错的商办公寓资源都已入市，大单包销非常普遍，商务条件普遍都不错。公寓房源整体打包运营成长租公寓，前景是不错的。当然要甄别好项目。尤其关注区位交通，周边租金及租赁人群评估。最好能以轻资产的方式入局。

**4.3 对于家庭资产配置来说，在明年上行过程中，抛掉人口净流出的无预期的城市的房产，积极置换省会及一线城市的房产。**目前二手房也是低谷期，好好淘一淘，也是不错的入手时机。

房地产市场化 40 多年来，成效是显著的，人居水平快速提升，城市面貌焕然一新，百姓与住房的故事还会继续演绎下去，期待长效机制越来越健全。行业健康发展和良性循环。

知乎用户 文尼玛 发表

听过抄底的没听过抄顶的

知乎用户 航海王​ 发表

2022 年如果美国加息在 3 月！那么国内还有 1-3 个月降息窗口！如果是 5 月，那就到二季度！ 美国加息你说国内跟还是不跟！主流基调是 2022 年一月底，二月初可能有降准，降息，1 年期和 5 年期 LPR 降 5-10bp. 所以说 2022 年一季度算是利息比较低的买房窗口！年初资金比较充足，放款快！

但是如果加息，房价是涨是跌？

如果说明年试点房地产税，哪些能买，哪些不能买？房地产税是必然要施行的，所以你买房前必须要考虑！

结合目前国家对房地产开发的政策来看，要保持房地产稳定，已经有相对政策利好房产！最明显的就是房贷利率在降低！放款时间缩短！

买房看区域，同一个城市，不同区域肯定有跌有涨！

房地产开发，选房算是一个明牌！

因为区域规划，交通，商业，教育，医疗都是明牌，在政府网站都有未来几年的规划，多找找看看！哪些未来肯定会涨的预期是很明确的！

像股票一样，某个荒凉没人气的地方，突然来个利好，那就得涨！看预期！预期好的地方，性价比高的地方，该买就买，潜伏着！总不会亏！

熊市中也有牛股

但是如果你非得去接高位的，那只能愿赌服输！

如果因为新冠问题或者其他问题出现世界动荡，大家都一样！

知乎用户 烦了 发表

降房价不是为了去买房子，也不是让有房子人亏本，是让高技术人才不出国，大家都不要 996，不在为水泥盒子奋斗，人民发挥自己的价值为社会奉献而不是 zibenja，结婚不在要房子，生孩子不在考虑房子不够住，大家不在卷，人民生活更幸福呀，知道什么叫盲流，什么叫无产流氓者，上山下乡后回城知情没有工作，变成二流子，然后迎来严打，三和大神泛滥，会造成什么？

知乎用户 鹤鸣山人 发表

未来若干年都是喋喋不休的行情

知乎用户 最南昌 发表

坐标南昌，近几日在朋友圈看到了这样一条 2022 年南昌购房新政解读，里面内容如下：

2022 年南昌购房新政解读

落户政策：

1. 全面开放城镇落户，实现零门槛落户。
2. 大专学历及以上学历，可以不签户口，只需要提供租赁证和学历证明即可购房。

限购 / 限售政策：

一、本地户籍:

南昌市本市户籍以个人为单位，限制购买一套住宅；

注: 未成年人限制购买限购区域住宅，可一次性购买非限购区域。

二、非本地户籍:

外地户籍以个人为单位，需要提供近三年以内连续两年以上南昌市社保或纳税限制购买一套住宅。

贷款政策：

一、公积金贷款:

首付比例: 首套房 30%，二套房 40%

贷款额度: 夫妻双方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为 60 万元，单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为 50 万元；

贷款期限: 住房公积金贷款期限一般不得超过借款人自委托贷款发放之日起至法定退休年龄止的年限，最长不得超过 20 年。

二、商业贷款:

1、无房产: 无贷款记录，首付比例 30%，有 1 次贷款记录，首付比例 40%；

2、有 1 套住宅:

无贷款记录，首付比例 30%

有贷款已结清，首付比例 40%;

贷款未结清，首付比例 50%;

3、两次以上: 停贷。

三、组合贷款:

首套房购房贷款首付比例 30%，二套房 40%，最低利率为公积金达基准利率，商贷达商业贷款利率，贷款年限不超过 20 年。

税费政策：

一、契税:

房屋面积≤90㎡，首套及二套按 1% 缴纳:>90㎡，首套按 1.5% 缴纳，2 套按 2% 缴纳三套及以上按 3% 缴纳，拆迁户按政策减免。

二、增值税:

征收税率 5.6%，满 2 年可减免 (交税以契税和发证的时间熟先原则看是否满五年或 2 年)

三、个人所得税:

个税 < 144㎡，买卖取得按 1% 缴纳。≥144㎡，买卖取得按 2% 缴纳。离异变更。继承或赠与取得产权，按差额的 20% 缴纳。江西省范围内产权人夫妻满五年且唯一住宅免交个税。

购房落户政策：

落户条件:

凭房产证 (含商品房、二手房、房改房、还建房、私有房和农民自建房) 落户(可申请房屋所有权人、配偶或未成年子女及共同生活的成年子女落户);

所需材料:

凭申请报告、《结婚证》、《房屋产权证》、直系亲属证明或房管局备案的购房合同及购房发票、《户口簿》办理，二人或多人共同拥有房屋所有权要求落户的，在双方协议的基础上只允许一户落户 (双方到派出所签订协议)。

限购区域政策：

南昌限购区域范围较大，除了象湖区、九龙湖区、儒乐湖新城区外，其它中心及周边区域都列入限购区。按照规定，限购区内本市户籍以个人只限购 1 套房，但可在非限购区不限制套数；外地户籍在限购区买房要提供近三年以内连续两年以上社保及纳税证明等要求，非限购区域不作要求。

2022 年的房价是涨是跌？目前不太可以准确地预估房价，只能判断大概的趋势。因为未来的行情还真的不好说，但现今来看，南昌购房新政，势必会对南昌限购区域的楼市，及外地在南昌想置业的客户，释放了利好消息，实现零门槛买房。我们现今更应该去关注市场具体的变化，而不是去过度关注宏观数据。历史总是惊人的相似，对于这类人来说，选择了继续观望，就可以接着观望下去，趁着合适的时机去出手。

知乎用户 芋泥啵啵 发表

2.2022 年 3 大数据预测。报告预计，今年商品房销售面积增速为 - 1% 到 - 5%，住房开发投资增速为 2% 到 5%，啥意思呢？就是说今年的销售增速要比 2021 年低点，主要是 2021 年上半年市场较火，有基数高的因素。而 2022 年住房开发投资增速方面，对比 2021 年 1-11 月份（12 月份还没出来）的 6% 增速，同样是下降的。翻译成白话，比 2021 年上半年要差，但比 2021 年下半年要好些，平均一下增速还要降点。至于房价，给出的数据是 - 3% 到 3%，这是社科院近年首次给出负数下限，对于这一点，我们可以在第 3 点中具体分析。

3.2022 年房地产市场趋势变动特点。报告给出的答案是总体上 “变中趋稳”，时间节点上，全年是先降后升，在第一季度达到最低点后，此后二三季度快速回升，但到了第四季度又会有 “新变化”。这也是报告给出的房价增速有正数也有负数的重要原因，还有一个因素是城市分化有关，报告认为，一二线城市及都市圈由于人口和收入持续增长，市场会在第二三季度明显回暖，但人口流出、收入不济的非城市群、非都市圈城市以及三四线及以下城市就不同了，可能面临持续下行。

第二份报告是央行发布的《2021 年第四季度储户问卷调查报告》，这是一个关于房价预期的调查，所谓 “预期往往是未来市场的反应”，大家的意愿基本代表了未来房地产方向。

对下一季度房价（2022 年第一季度）预感上涨的为 16.8%，比去年最差的第四季度还降低了 3 个百分点，而认为房价下降的则升至 15.2%，看跌比例明显提升。从这里可以看出，央行报告中，人们对今年第一季度的房价预期与中国社科院的预测完全同步。所以，今年第一季度房地产市场继续调整应该没什么悬念。

那么，现在回到标题：2022 年该抓紧买房还是卖房？看了这两份几乎一致观点的官方报告，对于我们购房者来说是不是豁然开朗了，房君试图从中国两份官方报告中提炼出答案，结合实际，给出 3 条建议。

首先要说明的是，中国城市这么多，不可能有一致的买房和卖房节点，需要根据我们实际情况来定。比如社科院说的一二线、三四线分化趋势，意味着在有的城市是买点，有的城市就没有必要着急买，需要等待。

其中，在一二线城市中有一个现象不得不察，据克而瑞数据显示，2021 年的土地购置面积和房屋新开工面积均是负增长，按照 6-9 个月的上市期，基本会体现到 2022 年的供应市场上，那就是供货量可能存在短缺。当然，由于 2021 年下半年市场转冷积累的库存还会延续到第一季度，所以，市场不会有明显变化，但到了第二三季度，待库存消化差不多了，这个时候在供应欠缺的情况下，房企就有了收回折扣或提价的底气。

所以，房君的建议是，在楼市热点一二线城市，如果有购房打算，无论是新房还是二手房，尽量还是在第一季度完成。如果是置换，有资金条件的，建议 “先买后卖”，即先买改善房，然后再等第二三季度市场回暖后卖出老房子，能卖个好价钱。如果就指望这个老房子变现资金，建议把老房子早点挂出去，买和卖同时进行。此外，在非热点的三四线城市，买房就不用那么着急了，看市场传导程度和需求来定，比如，可耐心观察周边的核心大城市市场变动情况做出决定。

其次，品质不佳的老房子还是要趁机卖。暂不说房地产税的问题，未来的房地产市场也确实迎来了转变。就住房总量来说，统计部门给出的数据是，城镇人均居住面积已经来到了 40 平米大关，说白了，整体上大家不缺房子了，不过是地区、人与人之间有所差异。加上 1962 年 - 1975 年这波长达十多年的人口出生高峰（每年 2000-3000 万），将在 2022 年陆续迎来退休高峰，显然，他们将逐步退出购房市场，住房将呈现整体过剩局面。这次或许不是最后的卖出机会，但放到下一次再置换的话，一定会拉大家庭财富的差距。

此外，以前还有大量的进城刚需来帮助接盘消化，随着城市化进入下半场，特别是没有人口吸引力城市的老房子，将面临无人接盘的窘境。还有一个变化是，学区划片已经成为大趋势，附着在老房子上面的加分因素逐步淡化，房子最终还是要回归到居住属性，所以，未来的房地产市场受欢迎的是改善品质住房，但不缺老旧非品质住房，趁着每一次市场回暖及时处理掉手中的老旧房才是优选项。

最后，购房真要多长个心眼。经过 2021 年一年大家都知道，包括不少千亿的大型房企出现了债务暴雷，突然一下说没钱就没钱了，除了国家发布的 “3 道红线” 降杠杆让房企资金量骤然吃紧外，还跟房企长期快速扩张有关。但从央行对恒大事件的表态看，明确说恒大风险是个别事件，不影响整个行业的发展，翻译成白话就是不会因为恒大等房企债务暴雷而停止去房企杠杆，所以，随着时间的发展，预计还有房企出现类似情况。在稳的情况下，买房虽然最终不至于打了水漂，比如可能会因兼并收购等方式完成后续建设，但其间的纠葛，延迟交付、质量打折交付也是无法回避的。

花了半辈子的心血，买了一套交付时间都不确定的房子，估计吃饭睡觉都不香了。房君早在 2019 年就提醒过一些朋友，买房一定要看品牌、看资金实力和背景，有些房企的房子要回避，而不要只看折扣优惠。具体而言，现房是首选，央企、国企有信用背书，属于优选项，其次是优质民企，现在看，起码要属于 “三道红线” 达标的房企，否则，即便销售规模再大也要慎重。本文暂就说这么多吧，祝各位 2022 年心想事成。

知乎用户 普罗的镰刀 发表

有人星夜赶科场，有人辞官归故里。

你确定 2022 年将会迎来 “房子贬值潮” 吗？如果房价又涨了，那么你这个问题不就白问了吗？

首先，你怎么确定明年会有 “房子贬值潮”？

就因为几个砖家叫兽说了一句，你就信了吗？如果你信他们的话，他们让你倾家荡产买股票，你敢不敢买呢？人总要有点自己的判断逻辑吧？难道你所有的逻辑都是靠别人告诉你的吗？

其次，未来房产是否贬值，基本面现在看依然没有变化。

房价是否贬值的几个基本面：货币政策、人口趋势、土地财政。因为各地政策不同，有的地方人口流出，所以房子贬值较快，有的地方人口流入，房子就会升值。今年很多人口流入的省会城市为何开始贬值了？因为当地的金融货币政策收紧。至于你所关注的地区，房子是贬值还是升值，全靠你自己的逻辑来判断的。叫兽是不会专门为你把脉的。

自己的认知，决定自己的判断，自己的判断将会决定自己的命运。同样一个环境下，有人就会赴京赶考博功名，有人就会辞官回家躲避祸，选择不同，结果自然不同。不过不管哪种选择，希望你都能够为自己的选择负责任。

将来不管房子涨了也好，跌了也好，你是赚了也好，亏了也好，不要怨天尤人就好，要怪就怪自己的眼光不够，判断不对。

知乎用户 Novo 发表

高房价谁的收益最大？不说大家也都知道。那谁对中国房地产市场供给有绝对控制力呢？不说大家也都知道。房价跌了谁会受益呢？自然是那些和房子完全无关的人，也就是既不从事相关产业，名下也没任何房产的人。

知乎用户 匿名用户 发表

地主家掌握着大城市的土地。你来种地，攒钱买自己的地。

你吃喝不愁，你攒钱买块自己老家的土地也很容易。但是你明白老家的土地不值钱，下等的教育设施下等的娱乐设施，环境里充斥着没有前途的三观。

地主不断提升地价，同时提高餐饮价格让你攒钱效率变慢。你要当地主，就得出卖人生。出卖个三十年。然后十五年开掉你。滚回老家种地吧。地主如意算盘打的蹭响，阶级稳固就是不要再增加地主了，把这些种地的用完了都赶回老家去。

突然你发现大家都躺下了。大家说我不想给地主种地了。我生孩子也是给地主种地，我也不想生孩子了。

地主慌了。大地主跑出来说慌什么，我来稳住他们。大地主开始承诺，我给你政策，我给你减息。你努力努力，三十年缩到二十八年。

宝地满五百万减五百的消费券起了作用，但地主陷入了沉思。地主很清楚要是种地的真明白自己永远买不了地，那种地的怕是都不愿意做农奴，下一次大地主的优惠券可能就是满五百万减四百万了。

有些地主动摇了，想卖地了。结果大地主笑着问他：“慌什么，五百万减五百优惠券起效多快啊看他们乐的。伤不了筋冻不了骨。下次悄悄涨到六百万在给他们减一千。演一演就好了。”

知乎用户 思想漫游者​ 发表

房子贬值？

哪里的房子？是北上广深绝对一线，还是成都重庆大连天津等准一线，还是大庆鹤岗呼和浩特等北方？是主城区配套完善区域，还是海边湖边旅游地产，或者是乡镇农村路边自建房？

多大的房子？是 70 平方刚需小套三，260 平方环城大平层，还是隐居山野 500 平方的大别墅？

怎么贬值？是房价稳住因为通货膨胀而被动贬值，还是交易冰冻只能折价出售，或是一泻千里草芥不如？

跳开城市、区域、配套、大小，以及更为细致的一些指标，闷头闷脑地来一句 “房子贬值”，这不是无脑发泄情绪是什么？

将任泽平的理论再做一次简化翻译。

短期看金融。确切地说是金融政策，目前看对房地产是限制发展的状态，明年 “房住不炒” 的原则会持续，但是对房产企业，对基建都会在资金面有适度的宽松。地方会对自己过于严厉的限制有所修正，对于房价下跌的预期在 2021 年已经得到了较为充分的释放，很难说 2022 年会继续往下滑落。

中期看土地，地方卖土地的渴望还是很强烈的，但是在整体压制的氛围下，估计会保持 2021 年谨慎推地的精神，土地供应说不上紧张，却也不可能宽裕，在这种状态下，国企保底，民企谨慎拿地，新房供应会逐渐收缩，二手房交易陷入冰冻。所以二手房可能会出现急于抛售的跌价，但新房的跌价基本是不会出现的。

长期看人口，人口流入还是流出，除了整个城市在国家、省份中的地位，还要看具体区域是不是有新来的年轻人涌入。只有足够多的年轻人留下就业以及定居，才会产生足够多的新房需求，就紧盯着区域内新增人口、平均年龄以及人均收入涨幅，基本也能对本区域内的人口流动有个基本的认知。

总体来看，刚需该买还是要买，有条件改善也不需要憋住。只是投资和炒房的，可以缓缓，存存理财，或者是找个稳妥的指数基金或者行业 ETF，静静等待，终有所获。

知乎用户 Paul 哥​ 发表

是不是能出手，主要是你的购房目的。

如果自用，其实市场也调整得差不多的了，要再跌也不会跌太多。

这里指的不会再跌，是不具备再跌的空间，也不能再跌下去了。最多只会再继续减缓交投的速度，起码新房是不会再给下跌再多了！毕竟，稳房价是稳定的大前提之一。

二手房就不是太能保证了。

首先，从 2018 年开始，每年的新房库存都是呈现攀升态势。

其次，2021 年全国开始指定大量保障性租房目标，明年将不断投入市场使用。

供应端那么强，需求端自然就越弱。所以稳，是一定可以的。

让全民接受租赁的价值观模式也在塑造，看自如研究院的报告显示，未婚、已婚、已婚有孩子三个版块，累计各个租赁占比超过 50%，另外不到 50% 是购房与和父辈等同住。

在政府保障房的市场占有率不断加大力度，租赁模式不说成为主流，也会行程更成熟的常态化。

所以，自用的角度，明年出售是没有问题的。如果投资性出手，那么就祝你好运了！

知乎用户 自在飞花轻似梦 发表

就目前的房价，年轻人如果没有长辈们的支持，全凭自己的力量付首付款，不是说不可能，那起码也得 30 多岁以后。当然，这还没完，高出本金一倍的二三十年房贷利息也是一笔持续支出。然而，随着楼市失去了赚钱效应，当下人们的观望氛围越来越浓厚，不着急出手成为了很多人的共识。有内行人表示，2022 年将首迎 “房子贬值潮”？内行人预测：明年或将超出想象。

研究楼市走向，只看货币供应、看原材料涨价因素，像普通商品一样去研究就会得出站不住脚的结论，而是一定要看核心成本和需求两大因子的变化情况。就拿新房售价的成本构成来看，原材料、建安、人力、管理等费用其实占比比较小，真正占大头的其实是土地成本，一般占单价的 60%-70%，在售价里，其他的因素变动几乎可以忽略不计。所以，过去 20 年，房价上涨主要来源于地价的推动。但进入今年以后，主管部门实行集中供地新规以后，对房企拿地资金有了要求，同时对土地溢价进行了限制，最高不超过 15%，所以，从全国第二批集中以来，流拍 + 底价成交成为了主流，很多城市的地价比两三年前还低，如果按地价推导未来两三年房价的话，只低不高。

而且，实际购房需求下滑程度超出很多人的想象。为什么要用 “实际” 二字？主要就是现在 “房住不炒” 观念深入人心，加上房产税这把 “达摩斯克利之剑” 悬在头上，现在几乎所有的专家都倾向同一个观点：手上的房子并不是越多越好。所以，我们会看到未来的房子也会像汽车一样，虽然原材料成本在涨，但售价却一直在跌，其主要原因就是供应量在增长，但需求就那么多，在供大于求的大环境下，如何涨得起来？楼市也是这个道理，新房供应不会停止，而房产税又让多套房家庭抛出了更多房子，与此同时，一个城市每年的成交量是恒定的，在市场房源量大增的情况下，如果你想急于脱手，对不起，先把价格降到位。

还有一个直接因素促使楼市需求在 2022 年迎来 “转折”。在 1961 年时，我国出生人口不到 1 千万，但从 1962 年起，我国进入出生人口高峰，一下跳至 2450 万，此后一直持续到 1975 年都保持每年 2000 多万的出生数，被人口学家称之为 “生育高峰期”。这一批人从 2022 年开始大批量退休，退休就意味着经济能力锐减，购房需求衰减，一直持续 10 多年，这也是为什么说 2022 年将是房子迎来贬值潮的重要隐藏因子。

至于 10 多年后，这个不用多说了，在综合因素影响下，人口老龄化、少子化是全球发达国家的共性，是大势所趋，至少到目前为止，全人类还没有找到有效应对方法。

开发商还能硬抗房价吗？之所以这么说，长期以来，开发商都给人以一种财大气粗的感觉，享受商品房的定价权，曾还有一些地方的房企组成价格同盟，禁止低价销售。但他们没想到的是，今年开始，专门针对开发商的三道红线新规已让他们自顾不暇，包括恒大在内的多个千亿房企债务频频吃紧，别说扩张了，能活下去就是他们的最大目标。新规还显示，到 2023 年 6 月 30 日，所有房企要实现降档达标。这样的话，2021 年即将过去，2022 年将是不达标房企的 “决定之年”。要想现金流、有息负债水平达标，除了降价促销回款外别无他法。今年恒大等大型房企降价促销不过是起了个头，在新规下，对涨价惯了的开发商来说，2022 年或超出他们的想象。

那么，开发商降价销售会影响到二手房市场吗？笔者认为，肯定是有影响的，不过是对不同城市、不同的房子影响大小而已，对那些经济发达的一二线大城市来讲，整体情况可能要好些，但对于大部分三四五线城市来说，影响就不可忽视了，开发商促销的重点应该就是这些地方。其实，不管在什么样的城市，起码这两类房子先迎来贬值潮。

第一类是无优质学位加持的 “老破大” 房子。多校划片将是趋势，越来越多的小区没有固定学位，如果说房子面积小总价低，刚需还愿意接手，但这些面积大总价高，而且又老又旧的房子“有钱人看不上，刚需够不着”，贬值也是无法回避的事；第二类是城市结合部的房子。举个例子，假如某开发商需要回款 100 亿，优质城市核心地段的房子由于有一定需求支持，他们即便不怎么降价可以慢慢卖，但对于城市结合部，就是我们说的郊区，这些地方都不是城市重点投放资源的对象，房子只能是一部分地缘客购买，但市场容量就那么大，开发商只能通过不断的降低价格来吸引他们提前出手。在买跌不买涨的心理作用下，人们只会相信还会有更低价格，何时是个头呢？

当然，内行人也认为，美、日的房地产泡沫破灭的教训在前，我们的调控手段也愈发成熟，市场不会出现崩盘情况。至于房子能贬值多少？谁也不好说，有开发商说 30% 是底线，否则他们就活不下去，也有银行说只能承受 20% 的空间，但对于有些购房者来说，这些年房价涨了好几倍，降一点点就喊疼，会哭的孩子有奶吃的道理谁都懂，开发商拿得早的地块，其土地成本其实非常低的，他们早已赚得盆满钵满，从总体看，即便把剩下的房源打个对折也是净赚。各方观点难尽一致，只能由市场来寻找一个平衡点。

无论怎么说吧，当房子贬值潮真的来到时，对持有多套房来说，纸面上的财富会有缩减，但对购房者来说是一件好事，乐见这种变化，所要做的是，需要督促开发商在质量上、品质上不打折扣。

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作者：专聊房君
链接：今日头条
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知乎用户 走着走着就累了 发表

醒醒吧，这一两年不会有贬值潮的，各个地方政府还有余粮能抗住，房子还是会小规模继续上涨来找接盘侠。如果这 2 年还是没人买后面会有烟花看，如果有人接盘，政府赚钱了，就会一直无限涨下去。

知乎用户 蚂蚁筑家​​ 发表

贬值潮应该不会，这也得看城市人口，供求关系决定，一线城市，2022 年一线政策会有松动，就看是怎么执行了。三四线城市的房价应该会降，暂且说到这，拭目以待。

知乎用户 孙祥贵​ 发表

别被虚幻的环境所困，你需要就尽快的去处理，不需要就不要关注，涨跌和你没有关系。

知乎用户 哈哈哈 666 发表

失业潮一定先于房价大跌，但是一旦失业潮开始，就是房价崩盘的开始。有人类比 08 和 15 年。你们现在好好想想，那会是不是上升期，是不是日子一天比一天好过。那现在呢？多看看历史，想明白中国改革开放怎么发展起来的，你就明白房价的走势了。

知乎用户 房范儿 FF 发表

近日，国新办举办发布会，住建部部长王蒙徽具体展望未来房产发展的基本走向，分享了自己对住房市场变革的观点。而这一次发布会，也被各界人士称为是房市市场迎来的第二次变革。近年来，房市市场变动明显，遭遇过前几年的 “哄抬房价”，来到 2022 年的新起点、新气象，卖房者不知身边什么时候转让房产获利更多，买房者也更是一头雾水。下面，将针对目前房价的形势，带你分析是该买还是再等等，以下四个建议值得看。

目前房市形势要知道

第一个信号：国家正大力推行信贷政策，央行和银监会出台限贷的命令。这样一来，波及了房企的资金链，让许多想要借贷的人无法借贷，导致众多买房者无法偿还全额款项，原先动摇了买房的想法，房企的资金也会受到影响。

第二个信号：买房者和卖房者身份互换。原先想要买房的人现如今不愿买房，欲要卖房的人想出手却无处卖，面临 “粥多僧少” 的尴尬局面。因而 2022 年房价会在国家严厉的把控下，在可控范围内出现下降状态。

第三个信号：原先拆迁项目变为棚改政策。原先国家大力对老旧小区实行拆迁处理，大量 “钉子户” 冒出。而在现有形势下，将原先老化小区实行新装修政策，降低了旧住户买房的购买欲望，房价因此也不会上涨。

第四个信号：我国住房资源过剩。据央行报告显示，96% 的城镇家庭已有自己的房子，对于购房需求，仍是供过于求。在过去中，众多炒房客为了一己私利，刻意营造住房资源供不应求的假象。而在现在，随着调控政策颁布，炒房客统统转卖房产，从而出现了二手房数量激增，住房资源过剩状况。

从房市释放出的信号，我们仍需明白，光靠掌握国家目前形势去购房，仍远远不够。购房不仅是一门 “财活”，也是一门 “技术活”，下面的四则建议将帮你购好房：

以下四个建议值得看

第一个建议：现房、二手房作为自己的优先选择项。目前，国际调控政策一经颁布，房企面临库存压力，纷纷以预售方式将正在建的楼盘卖给买房者，这其中将面临众多问题，若像恒大企业不堪资金压力，面临高负债模式，原先楼盘将以烂尾楼的形式最终给买房者，令其苦不堪言。因而，对于现房、二手房，要果断做出决定，谨防上述提出的风险。

第二个建议：不要 “炒房”。近年来，炒房客以赚取高额利益，以投资为目的进行炒房。但随着“房住不炒” 的基调，伴随着投资而来的风险也并发存在。楼市也并非像之前一样，一路高涨，投资属性正在减弱，应回归住房属性本身，以住房为目的进行买房。

第三个建议：大城市房地产并非最佳选择。众多购买者会以买房就要看好地的原则，选择大城市扎根落户。与此同时，将会面临着高额的贷款压力和资金紧缺。澎湃新闻早前发过一篇报道，评论道深圳一家学区房降价 500 万却无人问津，原先香饽饽的学区房却爆了冷门，实则令人看到了在大城市落户的现实压力。因而，无论是选择大城市，还是小城市，都需综合各种因素方能做出决定。

第四个建议：房价上浮只是假象。2021 年以来，全球房产呈现一波上浮趋势，美国、日本等房产均表现出不同程度的上浮。因而令无数购房者担忧目前的房价形势。这一次的全球性上浮，受到 2020 年的黑天鹅事件影响，源于短暂的国际货币大放水。因而是一种上浮假象，购买者需仔细辨别。

知乎用户 济南房产顾问金阳​​ 发表

不要冲动买房，不要冲动买房，不要冲动买房，重要的事情说三遍，如果说你现在正在准备买房，或者是正在看房，你一定要看完我所说的话

第一，如果说你的预算不够，还没有一个稳定的收入，那么你买房就等于把你和你的家庭推上一个高负债的状态，这个操作非常的危险。

第二，以前有房就代表有钱，现在有房只能代表你有一套房子而已，现在把钱变成房子很简单，但是把房子变成钱比登天都很难，很多人只在意的是房子是不是住着舒服，漂不漂亮，预算不够的，要不就去买了郊区，要不就连公寓都不放过，完全不考虑房子的流动性。

第三，济南现在很多的二手房挂牌一年半，既然也没有人买，房子的流通性就像一面照妖镜，在市场冷淡的时候，它就能反馈出你的房子能不能扛住市场的波动。我们买房之前有没有问过自己，你买了这套房以后是真的要卖不出去了，你该怎么办？

另外我现在 在做济南的楼盘信息整理，后期会随时更新，目前已经整理好了汉峪 - CBD - 盛福 - 雪山 - 唐冶 - 神武。基本东边的区域已经整理完毕，近期有购房意向的可以进我主页观看，有什么需求随时可以评论区告诉我。

另外跟大家说一下，我目前在做济南的房源整理，东边的区域已经整理完成了，后期会一星期更新一次，想要在济南买房的可以关注我，进我主页查看房源信息，有任何问题可以评论区告诉我

知乎用户 联安 发表

今年经历了恒大这波炒作，房产市场的信心和信用一定会受挫的。未来一定时间内，会有大批的钱从房产市场撤出来。处于相关行业的人的收入一定会受到波及。以及很多对房产市场衍生品的行业也会处于下行阶段。说白了，就是一些行业在洗牌。有人会进入房地产行业，也有人会转行。在这种动荡下，有些人会失业。

这种形势下，如果是处于历史高位价附近购买房子的人。并且还有很大量贷款的工薪族来说，如果现在还款压力不小的话建议适当时机出手吧。如果等到，下岗加房产市场不好卖不出去房的阶段的话…… 很可能会出现房子被法院收走了被拍卖后还不够还房贷的尴尬局面。此外，像一些资源型重工业型城市，中长期有向鹤岗玉门发展趋势的地方 (城市商业发展畸形的那种)。也建议尽早逃离吧。那不是一个可以置业安居的好地方。

知乎用户 猪猪侠 发表

房地产时代过去了

下一步是工作时代，搞钱生活时代

知乎用户 尽我的颜值去努力 发表

不可能贬值的，请相信政府

知乎用户 深夜 发表

房价涨还是降，这个几乎没有人能够说的清，你只需要看他的屁股坐在哪里，大概也就知道他认为涨跌了。说了算的人，这里就不能说了，怕关小黑屋。我只说下自己现在对房价的感受。

现在这房价控制的太精准，让人难受的要死，你说房价高吧，砸锅卖铁还能够得着。不至于让你绝望到买不起；但是也不会降到都能买得起。因为只有现在这样对上层建筑才是最优选择，要不然上哪里找这么好用的社畜去。都买得起，还会有 996 福报吗！！！！！！！！！

知乎用户 卖房子的小吕 发表

2022 年将首迎 “房子贬值潮”？明年是不是不能出手了？

具体要看你问的是哪座城市，以及要出手的房子在这座城市的哪个版块。如果光谈宏观层面，就无法谈贬值潮和何时出手的问题。我记得最近经济学家任泽平说过一段话，大概意思就是中国未来 70% 的城市是人口净流出的状态，大城市会继续虹吸人口。这是我们国家城镇发展的基本面，所以人口流失的三四五线城市，房子贬值潮应该早就到来或者正在到来了。

接着来说大城市，这个就要具体城市具体分析了，因为房地产的基本属性之一便是一个地区性的市场，不是全国性的，更不是全球性的市场，一般将一个城市视为一个市场。这就决定了当我们谈具体的市场走向的时候，一定不能笼统泛泛而谈，而是应该具体到哪一个城市的某个版块。

知乎用户 luogan 发表

22 年要降息，国内这么高的房贷利率还有很多的降息空间，想让房价不跌还是有操作空间的。国内是稳房价，只有控制不住的时候才会大贬值吧。下次购买的时间点还是房地产税试点出来的时候，如果力度轻估计房价就继续涨，如果力度重那会有一波下跌再涨。

知乎用户 济南家兴房产​ 发表

不要冲动买房，不要冲动买房，不要冲动买房，重要的事情说三遍，如果说你现在正在准备买房，或者是正在看房，你一定要看完我所说的话

第一，如果说你的预算不够，还没有一个稳定的收入，那么你买房就等于把你和你的家庭推上一个高负债的状态，这个操作非常的危险。

第二，以前有房就代表有钱，现在有房只能代表你有一套房子而已，现在把钱变成房子很简单，但是把房子变成钱比登天都很难，很多人只在意的是房子是不是住着舒服，漂不漂亮，预算不够的，要不就去买了郊区，要不就连公寓都不放过，完全不考虑房子的流动性。

第三，济南现在很多的二手房挂牌一年半，既然也没有人买，房子的流通性就像一面照妖镜，在市场冷淡的时候，它就能反馈出你的房子能不能扛住市场的波动。我们买房之前有没有问过自己，你买了这套房以后是真的要卖不出去了，你该怎么办？

另外我现在 在做济南的楼盘信息整理，后期会随时更新，目前已经整理好了汉峪 - CBD - 盛福 - 雪山 - 唐冶 - 神武。基本东边的区域已经整理完毕，近期有购房意向的可以进我主页观看，有什么需求随时可以评论区告诉我。

另外跟大家说一下，我目前在做济南的房源整理，东边的区域已经整理完成了，后期会一星期更新一次，想要在济南买房的可以关注我，进我主页查看房源信息，有任何问题可以评论区告诉我

知乎用户 吐槽君 发表

万事有因果，世事有轮回！房地产市场经历了高速发展的黄金十年，而 2021 年爆发众多房企暴雷事件正是行业前期发展过程中所种下的果。

2021 年内已有恒大，华夏幸福、泰禾等大型房企传出爆雷消息，项目停工、延期交付、投资机构评级下调、债券违约、靠出售资产求生、大量裁员等负面消息在房地产行业中层出不穷。

中国房地产报数据显示，2020 年排名前 50 的上市房企中恒大、碧桂园、万科、绿地控股负债规模均已超过万亿。我们再来看看一组上市房企的年报，看完之后更是令人唏嘘！

华夏幸福预计 2021 年度净亏损为 331 亿元 - 391 亿元，比上年同期下降 1003.14%-1167%；蓝光发展预计 2021 年度净亏损为 120.37 亿元左右；泛海控股预计 2021 年度净亏损 90 亿元 - 110 亿元；阳光城预计 2021 年度净亏损 45 亿元 - 58 亿元；美好置业预计 2021 年度净亏损 25 亿元 - 36 亿元；嘉凯城预计 2021 年度净亏损 13.5 亿元；南国置业预计 2021 年度净亏损为 9 亿元 - 11.5 亿元；华远地产预计 2021 年度净亏损为 4.8 亿元 - 6.9 亿元……

以上这些也仅仅是亏损名单中的小小的一部分，在这串表格里，不乏一些耳熟能详的品牌房企，目前某大还没公布年报，你猜今年的 “亏损王” 是华夏还是某大？

房企负面消息频出，使得 2021 年被称为近 5 年来，房地产行业最冷的寒冬！过去房地产行业是香饽饽，什么行业都想进来掺和进来想分一杯羹，在南昌就有卖药的博泰，卖车的江铃、买鸭子的煌上煌等等行业跨界房地产，而以前的人们也深信 “买房就是最好的投资！” 但现在房子还香吗？

一个个飘红的亏损数据，像是一个个警示牌，上面明晃晃的写着 “勿近”。从本质上来看这些负债无疑是房企暴雷的导火索，而这些导火索的引爆最终伤及的还是买房人。房企的阵痛引发的后遗症主要有两点：维权、烂尾。前者抓心挠肝，身心疲惫，而后者风险最大，一不小心就可能掉坑里，落得个血本无归的下场。

当然全国大范围暴雷的市场地震下，南昌也难逃被波及的厄运，南昌在昌的恒大项目基本处于停摆状态，绿地也是风雨飘摇，而南昌人最熟悉的新力也是被合作的兄弟企业视为 “有毒”，去新力化已是看破不说破。南昌是新力集团的大本营，作为最年轻的上市房企，新力一直是赣系房企骄傲，但是新力如今的境地令人唏嘘。

最近，逛领导留言板等平台不难发现，众多网友纷纷刷屏反映自己购买的楼盘停工！我这边不完全统计，整理了一些，希望买房者买房时擦亮眼睛，避免踩坑。

除了一些停工烂尾的项目之外，在领导留言后台也能看到一些项目存在质量问题以及违规操作等行为，大家避之远之。

最后总结：自 2016 年起，中央政府就提出房住不炒的原则，在政策严控的市场背景下，房地产市场的水会越来越清澈，在这个过程中，房企早起 “高负债、高杠杆、高周转、高收益” 的玩法，明显行不通了，这也意味着，一些 “畸形” 发展的房企必然会经历政策正骨的阵痛，在经历新一轮市场洗礼的房企，会慢慢适应新的市场周期，才有机会走的更远。而作为购房者而言，这两年入手的购房者势必是会沮丧，准确的说是这炒房者伤害更大些，因为这两年是房价从高峰回落的转折点，以最高的价位买房，可能后期会降价到一个想不到的数值，欲哭无泪。但对于刚需而言，房价升值和贬值影响不会很大，毕竟在短期内的需求是自住。

最后希望大家都能买到称心如意的房子！

知乎用户 锻神锋​ 发表

三四五线城市的房子，不存在金融价值了

我只能这么说。

地方与地方差距，注定三四五城市衰落

知乎用户 房产星球精选 发表

楼市惊现 “最大降息”：下调 100 个基点，一年可省 6052 元！

知乎用户 红领巾 发表

但是我看到的专家预测是明年三月楼市逐渐开始回春

并且据目前的政策看，房价继续下跌的可能性也不大，就 11、12 月这段时间都有很多调控是针对楼市的，而且还是放松性的调控。

而且目前许多楼盘都开始收回优惠了，房价也开始回升，所以我觉得 2022 年继续贬值的可能性不大。

而且国家的目的是为了稳房价，不是让房价持续下跌，再者说，土地和房子永远都是稀缺品，像一二线城市中心的房子房价只会上涨，幅度大小而已。

知乎用户 雅枫评房 发表

每年的春节前后，都是一些返乡客买房置业的高峰期，毕竟在外拼搏一年小有积蓄，许多人都有了买房的底气。然而，东西南北不同的城市，同一个城市的不同板块，却愈加​的​呈现出不同的冷热行情。到底我们置业的目的地，是以自己的家乡为目标，还是更看重一个城市的发展水平？

下面这组数据会告诉我们一个大多数的选择，虽然从众​心理​有时候会误导我们，但是在买房城市的选择上，肯定是人越多的城市，发展的潜力越大。

2022 年三四线城市返乡置业市场相对于往年，成交量锐减三成以上。而一二线城市则保持了相对稳定的状态。

——地产行业某知名分析师

新一线城市中，重庆、成都、西安、苏州的返乡置业热度保持领先；杭州、南京、东莞、武汉、郑州返乡置业热度排名提升。

二线城市中，合肥、佛山、无锡、福州、惠州、昆明、常州返乡置业热度排名上升，徐州、南通、泉州返乡置业热度排名下降。

东北很多城市为什么房价低到不可想象？道理很简单，缺少产业留不住人才。房子是给人住的，有本事的年轻人都跑出去了，那你这个城市只能是日渐没落，在各个行业内卷中苦苦挣扎。而大城市中，年轻人学有所有，工作机会多，发展空间大，而且更加公平，不像很多小城市自带各种潜规则。

前两天，有位四川区县朋友聊到回乡置业的问题上，他讲其实回老家买房子，更多的是一种 “家” 的情节在那里。买了房子，很大可能也不会去住，毕竟在大城市生活惯了，回老家一是找不到工作，二是也不再适应老家的生活氛围。

这也是很多朋友遇到的心理纠结的地方。很多国人都有叶落归根的传统思想，对于从小长大的地方都有一种浓厚的感情。但是买房这件事，真的不应该感情用事。我一次又一次地提醒大家，大城市的房子才是资产，小城市的房子以后只能是房子。

据一项统计，70% 以上选择在大城市置业的人，都是因为孩子上学的问题。国家为什么要控制房价，打压教培？还不是因为一个房子，一个教育，已经严重影响到了人们的生育意愿。也因此能够看出，孩子教育在绝大部分家长心里的地位，选择大城市享受更好更多的教育资源，也就成了更多人的选择。

2022 年买房置业，房价、利率、房产税、公积金都要排在你考虑的第二梯队，你选择的城市才是你最应该考虑的首要因素。

​

知乎用户 一沪好房​ 发表

这个据专家介绍就很玩味。哪个专家这么厉害，现在楼市就是处于薛定律的状态，让我们拭目以待吧。

知乎用户 番茄猫 发表

这就像酒杯塔

有人以为房价涨跌，是用喷雾全方位一起喷，所有酒杯雨露均沾

现实是，这么干的会被笑说：傻逼

拿个酒瓶往最上面倒多省事，上一层酒杯满了，下一层自然会跟上

裁判以为的公平是，避免有人把酒杯换成水桶

观众以为的公平是，别倒了，换成喷雾吧

知乎用户 还没想好 发表

年年看衰年年打脸，有意思吗？只有所有人都不再关注房子的信息再谈降价的问题，你经常关注白菜的价格吗？

知乎用户 美丽人生 发表

不可能大跌，条件不允许。

知乎用户 内参观察 发表

大多人并不看好房地产的未来，2022 年，房产很大可能将迎来 “贬值潮”，已经被公认。

首先是住房总量供大于求，楼市库存规模再创新高。

据上海易居房地产研究院数据显示，截止到 2021 年 11 月，全国 100 个城市新建商品库存总量，达到了 52110 万平方米，创下近 5 年新高。

其次，是土地市场遇冷， 基本上可能断定未来 2~3 年房价将步入下行周期。

据中指研究院数据显示，2021 年全年，全国 300 城成交各类用地 20.2 亿平方米，同比下降 17.1%，土地出让金总额为 56199 亿元，同比下降 9%…… 从土地遇冷的数据说明，对地产未来并不看好。

最后，城市化趋缓，人口结构逆转，购房需求难以支撑高房价。

未来 5~10 年，城市化进程将进入平缓期，更进一步说，未来 5~10 年，农村人口涌入城市规模，将大幅减少。

同时，新生儿出生总量逐年减少，生育率逐年下降，以及人口老龄化的持续加剧，导致了需求的减少，将变得难以避免。

总之，2022 年，房产将开启降价之门，“贬值潮” 也将汹涌而来。

对此，你怎么看？

知乎用户 流苏晚情 发表

目前在武汉买房千万不要去做接盘侠！武汉太多垃圾二手房已经卖不出去了啊！尤其是那些户型又不好，朝向又不好的房子。什么北向，西北向，东北向。你便宜买过来你大概率也是要打折才能卖得出去，甚至还会卖不掉。

前些年是什么人买什么房子都能赚钱，不是他们厉害，是他们赶上了好时机。房子涨价去库存，GDP 高速增长而已。另外，房龄超过 20 年的老破小，老破大也不要去买。以前还能蹭个学位当个学区房，现在教育公平化，学校不会给这些房子赋能了！就算是一环核心区的老破小也不是宝贝啦！现在住也不好住，租金也不高，以后就算能拆迁，你买的不便宜不亏钱就算万幸啦。

配套差的小区也不要去碰，比如说二环附近很多老破小地段是很好的，居住体验真的还不如三环外啊！连个地下停车场都没有，更别提环境啦。最后就注意还是户型，客厅太小了不要买，暗厨暗卫带黑房间的不要买。楼梯房不要买。户型拐来拐去不规整的不要买，二手公寓更是不能买！面积在 60 到 90 平的两房，140 平以上的三房也不要买啊。最后不要去做接盘侠，因为你接了之后没有人去接你的，懂了不？

知乎用户 文说楼市 发表

2021 年已经翻篇，2022 年刚刚启航，买房的人却很迷茫，展望 2022 年，房地产市场如何走？今天从需求端的角度来分析。

一、行情

房地产市场发展好与不好，就两个字，看 “行情”，无论出于什么购房目的，只要有想法买房的人都关心。

前文已经提到，2022 年，房地产行业依然会是 “支柱产业”，表达很清楚也很明白，房地产不会垮，也垮不了。无论 2021 年房地产经历了如何寒冷的冬天，但房地产的基本面还在，房子的居住属性还在，城镇化进程还在继续，购房需求也还没饱和，因此说房地产面临“拐点” 还早，2021 年充其量算是一个结构调整的点。

在保证房地产行业良性循环、健康发展的大前提下，关于这个行业的政策、信贷、融资等方面，在 2022 年会有边际改善，谈不上 “回暖”，也谈不上“春天”，就是一个“止跌企稳” 的过程，核心城市大概率第一季度就能做到“企稳”，三四线城市需要的时间或许会长一点。

二、城市

说到城市，在 “因城施策” 后，楼市的行情分化加剧，房价的涨跌也不能一概而论，分城市能级来谈会更靠谱一些。

2022 年，不同城市分化将会延续，2021 年的 “限涨” 和“限跌”，就是中国城市楼市行情分化最典型的表现，这一点，在 2022 年会体现得更加“淋漓尽致”。一线和热点二线市场成交有望保持增势，回调压力主要集中在前期需求透支、基本面缺乏支撑的三四线城市。

在新的一年，以 “圈” 为代表的城市群，将会迎来更多更好的房地产市场机遇，核心城市、中心城市房价将会继续维持高位；热点二线城市在 “圈” 的辐射下，也能获得一定的机会，房价整体维稳是没有什么问题，局部城市补涨也不是不可能；机会缺乏的是那些三四线城市，经济基本面缺乏支撑，人口外流已“司空见惯”，在没有找到新的突破点之前，房价横盘或回调的可能更大。

三、需求

购房需求的体现，无外乎刚需、改善和投资，关于购房，2022 年如何选择，需求为王。

刚需和改善，是在明面上得到支持的。2021 年最后两个月的几次会议，先是表达了要支持首套房购房者，接着有表示要支持合理的改善需求，随后信贷就改善了些许，主要也是鼓励刚需和改善。未来的房地产市场，刚需和改善就是市场主体，在商品房和保障房 “两只脚走路” 的新体系下，有钱没钱都能实现 “有房可居”，这也是 “共同富裕” 的目标。

投资，是建立在房子的金融属性上，当房地产不断降杠杆、降负债、挤泡沫的时候，房子披着的 “金融外衣” 逐渐被剥离，纵然还未被完全 “脱下”，但房子的居住属性已经更多地展现了出来。在“房住不炒” 主基调下，买房投资，甚至说炒房的机会，已经很少了。以往 “闭着眼睛炒房就能赚钱” 的时代一去不复返了。

综上所述，元旦假期即将结束，写在 2022 年开头，一家之言，仁者见仁，买不买房，智者见智。

知乎用户 有秀有料 发表

那看你自己的需求，你这是要打算买房，还是卖房，我觉得”楼市这个东西 “真的不好说绝对，比如：作为一个普通的市民来说，我观察我身边很多朋友，他们在北上广深有房子的，他们很少提及到” 楼市的起浮这个问题“，我觉得现在不像以前一样是炒房的好时机了，如果你刚需买的，你就不要管它涨还是跌，你买来住，地段好，交通方便，旁边有地铁，学校近，菜市场近，小区的楼盘品质，自己觉得能接受就好。

如果你要抛售楼盘，那么，我个人认为，还是需要等一下，这几年疫情，各行行业都受到影响，大家手头都不太宽裕，都把现金捂得比较严实。房地产市场的话，不管是新楼还是二手楼盘，都不太好出手，我想应该也卖不了一个好价格吧。成都这边，我知道的，有些中介都不在市区做房子，有一部分都改去做旅游地产去了。

知乎用户 明星高清视角 发表

进入年以后，国家对楼市的调控并没有因为 “疫情” 的影响而放松。据中原地产研究中心的数据显示，在年全年房地产的调控频次近次。在连续的调控下，事实上，从南北楼市的差异来看，楼市已进入分化期。

当然，有些人可能不以为然，认为这几年的楼市调控频次都挺多，习惯了。如果这样想，那可能就大错特错了。

到年 8 月，央行和住建部联合召集了部分龙头房企 “谈心”，同时发布了史无前例的“三根红线” 禁令，开始在参会房企中试行。根据媒体报道情况下，这并非临时举措，而是酝酿已久。从内容看，主要目标就是“降房企负债”。相关机构统计显示，有超 80% 以上的房企都“超标”，从这个角度而言，降负债具有普遍性。

国家降房企负债的决心有多大？在财联社年 1 月 5 日的报道中提到，近日住建部和央行又召集重点房企开会，其中增加了部分 “新面孔” 房企。援引知情人士的话说，“融资 “三条红线” 试点有望扩围”。老实讲，在这么短时间内再扩大 “禁令” 试点，工作力度不言而喻。

实际上，这条 “禁令” 新规没发出去多久，有龙头房企就开启了全国数百上千个楼盘的促销动作，最低至 7 折。从这里我们也可以看到，国家降房企负债是动真格，而且与常规楼市调控融为一体。万科郁亮对此表示，“房地产终于回归成一个普通行业”，由此也可以看到，对房企的触动不可谓不大。

正当很多人认为年就这样过去的时候，在年的最后一天，央行、银保监联合发布了一条被业内称为 “房贷 5 档红线” 的新禁令，规定了各银行的房地产贷款、个人房贷占总贷款具体比例。

值得一提的是，房贷大部分都收归到几大行，其目的就是便于管控，小银行资金违规进入楼市的可能性大幅降低。该规定没有给执行 “缓冲期”，第二天即年 1 月 1 日正式实施。

无论是 “3 根红线” 还是“5 档红线”，都直指降负债，房企要降负债，个人房贷额度也受到抑制，也是在降负债。意味着，去整个行业杠杆的时代已经来临。

处在这个大环境下，楼市还传来了年的首个 “坏消息”。

有人说，年是过去十年最差的一年，但是未来 10 年最好的一年，这句话用在房地产行业最贴切不过了，首当其冲的就是 10 万家开发商。他们一边要降低负债达到 “监管线”，另一边则要偿还不断到期的债务。

据证券时报旗下券商中国 1 月 7 日报道，年房企的到期债务将达到亿元，同比增长 36%，这还不包括年当年发行的超短期债券。这是一个什么概念？比年增加超 1/3 的到期债务，同时也创造了首个 “万亿债务到期年”。按照报道的原话说：“房企偿债压力继续攀升”、“中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力”。

一句话，年，是房企到期债务 “历史大顶”。这么还这么多债，怎么办？

很显然，那么多条红线 “锁住”，依靠“借新债还老债” 的做法肯定是行不通了。按照业内人士的看法，“房企降价促销是最可行的方式，其力度和策略也决定了回款的速度”，按常理，今年到期债务大幅增加，其促销的力度也会高于往年。现在大家关心的是，“3 条红线 + 5 档红线”禁令新规 +“天量债务到期”，开发商到底是全面促销还是部分促销？

从去年下半年的销售情况看，核心城市的核心地段，房子去化成绩大都不错，所以，在能够卖得出去的情况下，房企主动降价的必要性较小。从这几个月房企的行动来看，对两类房子促销态势明显，而且折扣力度也最大。很显然，这两类新房子都在折扣促销，同类的二手房的命运可想而知，也一并统统打入 “冷宫”，迎来贬值潮。

第一类是地段不好的商铺。最近有品牌房企推出了 “零元购商铺，购房款分 10 年期返还”，一时间引起大家热议。商铺之所以被遭如此 “贱卖”，主要原因有两点：

1. 商铺库存量大，去化慢。亚东建设集团总裁刘成曾言，开发商几乎饱和式供给商铺，基本上每个小区都要修一圈，很多地段不好的商铺都沦为仓库。例如，根据机构数据显示，昆明的商业地产去化周期在个月就是城市的缩影。不仅商业地产库存数据高，去化速度也慢，整体看，据统计部门公布的年 1-11 月数据显示，商业营业用房的销售面积同比下降超 11%，可见，库存不但没有减少，随着时间的推移，还在继续增加，特别是对这种社区商铺尤其要谨慎。

2. 还有一个众所周知的原因，受到电商的冲击。王健林曾与马云关于电商取代实体店打了 “1 个小目标” 的赌，现在 8 年过去了，虽然说电商还没有完全取代实体店，但电商的份额确实是越来越大。客流被吸引走的实体店，经营是一道难题，若非核心地段，房东想要租出去都不是一件易事，没有现金流回报，谁还会去买这里的商铺呢？

第二类城市远郊房子。就拿年来说，楼市虽然总体平稳，但即便再火热的城市也有销售得不好的楼盘，再冷清的城市也有销售得好的楼盘。换言之，同一座城市内部不同板块和地段的 “冷热” 也各异。大体而言，核心地段去化相对较好，而远郊则是去化难点区域，就拿笔者所调研的热点城市来说，市区不少楼盘需要“摇号”，而远郊开盘半年到 1 年的楼盘，去化 3 成以下的一抓一大把。新房如此，区域内的二手房流动性可想而知。

总结一下：随着年进入到房企还债高峰期，再加上 “红线禁令” 新规加持下，开发商或不得不主动 “出货”，前面提到的这两类房子大概率率先被“打入冷宫”，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到“坑” 里了。

知乎用户 金融科技情报站 发表

也许对于自住的人来说，是一个非常好的时机。

不能只是简单地看表象，背后有更多地东西需要深思！

最近房地产市场，由于学区房政策、降杠杆等政策实施，市场冷清了很多，成交量大幅下跌，价格也开始下降啦！

前几天因为租房子的事情，去中介聊了半天，看到我们小区里一套小房子，去年 10 月份成交价格 590 万，今年 11 月份成交价格只有 400 万了，下降幅度还是很大的。

主要的原因就是学区房统筹规划，开始摇号了！

这个趋势看起来是在下降趋势中，也许还会继续探底，但是估计离底部已经越来越近了！

1. 疫情期间大量购房需求被压制，消费信心不足。随着疫情的逐步稳定，经济逐步回暖，购房需求有极大概率爆发。

2. 明年财政政策还是以稳为主，持续放水仍然值得期待。预计银行仍然很大动力拓展个人房贷业务，房贷政策有望松动。

3. 知名房企先后遇到风险，处于破产的边缘，影响重大。国家势必要拯救，在局部领域进行放松。这会给大量的房企创造机会，给个人住宅带来机会。

如果你是自主的需求，毫不迟疑地准备吧！

多看看房子，多谈谈价格，也许现在是淘宝的好时候！

如果是投资需求，那最好在等待一下，股市的机会更多。

知乎用户 不动者 发表

大城市买房的重要窗口期。

原因无他，供求关系。

好位置的地没出几块，还都在政府平台公司手里，好地段供应短缺的情况会加剧。

北京最近有些新盘就是几个小时售罄的。

知乎用户 孤独的人 发表

2022 年将首迎 “房子贬值潮”？明年是不是不能出手了？中国楼市的长期高烧不退，到了现在也应该是降一降温了。和一个长期高烧不退的人一样，长期高烧不退的楼市，如果是在继续下去，那么它只能是对中国的实体经济，造成灾难性的伤害。恒大集团行将崩溃的残酷事实，告诉了人们房地产市场的长期过热，将会产生什么样的灾难性后果。但是，如果是就此把 2022 年看成是“房子贬值潮” 的首年的话，窃以为是言之过早了。大家都知道 “积重难返” 这一个词语的，而楼市，现在也还在处于一个 “积重难返” 的阶段。因此，孤独的人窃以为在当前的国内地产市场形势下，楼市的稍微降温，是有可能的。但是楼市的 “贬值潮”，窃以为似乎是尚未到来了。因为目前的中国大陆地区，中高收入的群体，毕竟是在人口总额中，还是少数。而那些中下收入的群体，在人口总额中却是占据了多数的份额。而这个群体，对于城市住房的渴望，不用说是显而易见的。而房产公司也可以利用这一群体的渴望心理，在适度降价的基础上，向他们发出诱人的微笑。让这个阶层像贪吃的鱼群一样，在“明知山有虎，偏向虎山行” 的绝望中，拿出多年辛苦打拼而来的积蓄，买下他们渴望已久的房子！难道不是么？当富人们玩腻的奢侈品转向普罗大众的时候，新一轮的消费狂潮，就会接踵而至了。而销售商呢，自然是又接着赚了个盆满钵满。所以，窃以为下一步的楼市，也会和富人们玩腻了的奢侈品一样，迎来它下一轮的销售狂潮。

知乎用户 小马哥的知乎者也​ 发表

何来 “房子贬值潮” 一说呢？

君不见，决策层宏观调控政策一直在强调 “稳地价、稳房价、稳预期”，调控不是为了把房价打下来，而是为了稳定住;

君不见，房地产税试点工作并没有迅速开行，而是还在谨慎探讨，再说了，即使试点也得五年以后探讨要不要全面实行;

君不见，央行多次喊话商业银行，该放贷款的应该放，降准之后又迎来降息，楼市的金融支持环境已得到改善……

当然，贬值的也会有，开发商资金链断裂造成的烂尾盘、远郊城区配套不齐备的文旅盘…… 这些在购买时要 pass 掉，慎之又慎。

知乎用户 啦啦啦啊 发表

知乎用户 冰霖看世界​ 发表

1、买房的话，还是要先思考清楚自己的真实需求，看是刚需还是投资，刚需的话，明年上半年是一个不错的时机。投资的话就要谨慎了，要看自己准备入手的城市是否适合。

2、目前国内绝大多数城市都不适合再做房产投资，这个不仅仅是 2022，未来相当长一段时间，至少 10 年为周期吧，都不适合做房产投资，强二线和部分人口净流入的省会的核心地段房产除外。

知乎用户 千山鸟 发表

兄怼，你何出此言啊！

不管是世界形势还是经期情况都是奔着存活下来就是赢的目的，为了保障你们基本的生活怎么可能让你有余钱去买房子，想什么呢！当然，有钱人除外！

知乎用户 BIM 交通新动态 发表

2022 年房价是否还会继续下跌？

2021 年全国房价持续下跌！一线城市三年来首次也迎来了下跌！

视频中，以国家有关部门公布的数据为依托，从新房和二手房成交量和成交价格进行分析

分析的代表城市有：一线城市：北京深圳

新一线城市二线城市：武汉成都等，希望给您带来买房和卖房的参考。

知乎用户 最真的我​ 发表

是的，如果你这么问了，那一定是不能买的。明年不能买，后年不能买，十年内，年年不能买！百分百明年的这个时候，主流声音依旧是房价大跌！

房子贬值潮？我们历史上，有哪个时段是人人或者大部分人都能买得起房吗？好像没有吧。大部分买不起房才是现状。过去是，现在是，将来应该也还是。遵循二八定律！

至于 2022 年能不能出手如果是买来自住，那有一句话很对，当下是最好的选择！

如果投资，不建议。几百万存银行买国债买理财，稳吃利息，风险小，普通人的财富自由，妥妥的。

知乎用户 天城 发表

“据专家预测”——请列举说出这个观点的专家的姓名及他们发表观点的网页链接，核实一下专家的身份及这个观点的原版出处。

知乎用户 3k 代表我 发表

如果是急需自住房，其实买不买房跟哪年没有任何关系，主要还是取决于自身的经济实力与个人能力，反正是自住不在乎涨跌。如果有房住可以等个二三年，到时再看看就知道了。

如果是炒房；可以说这个时候的房价跟当年买 A 股 5800 点差不多，进去跟赌博没有什么区别。

知乎用户 实战专家鲍明忠​ 发表

楼市转折来临?

知乎用户 whillims 发表

人口流向决定房地产方向。

知乎用户 知乎用户 0DL37g 发表

除了刚需，现金为王，除非再来一个大海漫灌，棚改潮起，贷款利率打七折。

知乎用户 坏胖子 发表

做不到人手一套以上的同学就没必要参与这个话题了。

三口之家有两套房都不属于投资，老人和娃都可能是需要自己房子的。

你要问知乎空军，别人只会告诉你卖不出去。

知乎用户 迪拜房产私享圈 发表

作者：止语

一套房子是否好出手，影响的因素有很多

一个一个看完，心里就有数了~

1 - 户型

从国内的经验来看，户型是影响房子出手的重要因素。

小户型 90 平以下成交量占二手房总体市场近 6 成左右。

为什么呢？

因为便宜啊！

综合来看，小户型总价低，购入成本低但升值空间高！

因此小户型通常更好出手~

2 - 新旧

新旧顾名思义就是房子的老旧程度啦，

次新房和 “老破小” 在同样的条件下，

大家肯定更喜欢稍微新一点的房子，

因此房子的年限也决定是否好出手。

一般在新买买入的 3-10 年期是最好的出手时间，超过 10 年以上就会逐渐退热。

因为就像衣服，没人喜欢穿破旧衣服，

除非你的房产与小区一直保养维护的很好~

3 - 物业

就像上面提到的，

房产及小区保养维护的好，

往往说明物业管理水平很好，

而物业水平取决于物业公司的品质，

因此有好物业的房源往往更好出手。

而且同地段，物业好的甚至能提升一定房价，比如国内，绿城、万科物业的房子就更好出手。

迪拜也大抵如此，所以物业甚至开发商的品质都很重要~

4 - 交通＆配套

交通与各种商业配套往往决定居住的便捷性与舒适性。

同样价格的房产，怎么选？

当然是优选交通更便利，

配套更齐全的那个！

所以在买房时这些就要考虑到了，即使购买的楼盘当下没有，也要看长远规划有没有。

如果未来 3-5 年交通和各种配套连规划都没有那就得慎重买入了。

否则买到就被套牢，出手希望渺茫啦~

5 - 学校

学校虽然也属配套的一种，是教育配套，国内学区房就说的是具备这种配套的房子。

但这里我们单独拿出来讲一下，因为在国内这个配套的确太重要了。

许多人甚至专门为了 “学区房” 三个字而买，而打上 “学区房” 标签的房子不仅不愁卖，甚至能以翻倍价格的高价出手。

所以说国内什么房子好出手？

学区房绝对算头一个！

但迪拜不同，

迪拜几乎没有学区房的概念，

大部房产都能分享到比较优质的教育配套资源，

而且都是较高水平的国际教育资源，

这点算是迪拜房产的一大福利了~

6 - 其他

其他影响房子出手的因素也很多，比如采光、楼间距甚至房屋外观等等。

采光影响着房间的光照，在高层住宅中，一般较低楼层的住宅会被其他楼栋挡住光照，从而一年四季采光较差，室内会较为阴暗。

楼间距太窄则会导致居住氛围很压抑，室外活动空间狭小，视野差，景观少。

房屋外观除了造型之外，还有外墙的材料，比如石材干挂、铝板、玻璃幕墙，在房屋质感上肯定就比刷漆的要好。

但这些方面的影响因素相对来说会小一些~

在投资房产时，

为了以后能够更好的出手变现

一定要综合考虑上述因素哦

按轻重排好优先级为投资决策提供参考

看吧，多贴心~

赶紧关注我们

H&S 团队将为您带来更多房产干货~

迪拜房产投资不迷路！

知乎用户 商业这点事儿​ 发表

若有真实的居住需求，

最合适的下手时机，其实是 2022 年上半年！！！！！！

错过了今年上半年，其实自主购房的人会小懊悔 de !

至于原因，你可以付费问答！

知乎用户 房领地环京顾问​ 发表

我搜索了以下你所说的房子贬值潮，发现主要说了 3 点原因：

1. 人口老龄化房子需求下降。

难道说人口老龄化这么快就体现在 2022 年需求下降吗，我想没这么快吧。

2. 说房地产调控还在继续。

房地产调控当然要继续，因为要坚持房住不炒，但是中央经济工作会议去年年底都提出支持满足居民合理性购房需求。怎么到他们嘴里成了 2022 年要继续限制了。

3. 说明年各行各业还是不景气。还将继续裁员。

这我就不认同了，高层都说明年要经济稳增长，保就业，大力发展实体经济，你这是在唱衰吗？

别总听信一些唱衰或者引起人焦虑的谣言。

是会有房子继续贬值，比如四五线需求少的县城的，或者是质量不高的，但是 “编制潮” 真不至于。

知乎用户 贵州一支梅 发表

明年有的一部分人连房贷还不起，

知乎用户 环沪楼市 发表

2022 年房地产发展何去何从？专家：基本离不开这 3 点！

知乎用户 滴水梧桐 发表

缩量了，你卖的出去吗?

知乎用户 李丹丹 发表

现在谈论这个问题，其实已经晚了，二手房这两年总体讲，都不好出手了。

知乎用户 程程聊房郑州​ 发表

这个要看各个地方的政策，还有你要买的房子的性价比，有些城市的房子不是还是照样没降，还有就是有些品质的房子也没有降，甚至还有小幅度的上涨。不是所有的房子都降了。你要是投资那就再等等，要是刚需有时候估计也由不得你等吧……

知乎用户 tang dynasty 发表

知乎学生太多，只要喊楼市会腰斩，就可以获得巨大流量，你们真喜欢听这样的话。

知乎用户 弹吉他的小奶狗 发表

那你得看哪里的房子 345 线肯定不行 强二线加省会的核心区我觉得没什么问题

知乎用户 传奇 panda 发表

如果买房人能形成共识，让 2022“零” 成交，那答案是会

政策方向肯定稳加小救为主

知乎用户 曾东阳律师​ 发表

2022 下半年房价又会企稳，甚至会有增长

知乎用户 一个简单的人 发表

你不买我不买，政府才有动力去搞其他的。

卷起来，赚老百姓钱算什么本事，有本事赚老外钱去。

快去砸钱搞新能源，搞高科技。

知乎用户 巴爸爸巴阿 发表

房住不炒，投资金融属性降低甚至消失了。还有居住属性啊，你的需求是怎样的，就做怎样的决定。

知乎用户 唐朝诗人 发表

2022 房价会大跌或者暴跌吗？请你观看视频，如果你当地出现视频里面的四个信号，不急买

房价可能会继续下跌 30%，等一等！请慎重！

知乎用户 运莲 发表

卖房子，一直都这样，哪里来的贬值潮

知乎用户 小二 发表

非要买那就买，但是最好去选已经贴外墙墙砖马上交付的楼盘，那些只有售楼处加地基的能不去就别去

知乎用户 马南 发表

再说一遍，从 08 年以来，炒房其实是炒的房价 “预期”，就像炒股一样。现在从上到下都知道房地产有泡沫，房价有水分。

2022 年将首迎 “房子贬值潮”——题主好像忘了以前海南房地产崩了的事了，去年东北某些比较大的城市什么情况也忘了么，这还不说其他的了。

出不出手自己定。房价涨跌受经济规律和市场预期影响，你出手房价也不得能涨，你不出手该跌还得跌。

知乎用户 视角环球​ 发表

2022 年房价是在下跌，但是贬值潮不是 2022 年才有，估计未来房价都会有下降空间，直到回到一个合理的价位，因为推动房价涨跌的原因不是哪年才有的，也不是房地产税影响的，更不是以前的丈母娘炒起来的，而是人口出生率所决定的，看一下视频介绍你就知道了

知乎用户 复得返自然 发表

刚需自住还是要买

知乎用户 向南楼孙儿 发表

流动性现在太差了，压了大把的房子想卖，，而谁都怕接盘

知乎用户 不败小熊 发表

又有人不顾风险进场接盘了，如果像股票一样今天买明天就能卖，那我肯定入场。问题是买了之后过几年啥样谁知道？何况还要承担资金成本和断贷风险？**有钱人和聪明人应该会造势拉高出货吧，和股票庄家一个套路。**没那个本事的，还是别当韭菜了。

知乎用户 杀器 发表

恰好地产这把夜壶又要被提起来了

知乎用户 啊啦叮​​ 发表

22 年应该会有一波上车的时机，之后可能就要再等两三年了。

知乎用户 是来了来了 发表

未来十年都会持续贬值，还有房地产税没收。出手也得等腰斩了看，不管你是几线城市。

知乎用户 花狐狸 发表

不会贬值 当心让你退房还款

知乎用户 洛神葵 发表

有钱想买就全款就行。

知乎用户 秦始皇 发表

工作医疗教育各种配套，地铁，国际机场，这些东西十分昂贵。越是贬值潮集齐上面东西的一线与新一线房子越保值。说得不好听的，小城市许多工种都没有你怎么上班。你的专业技术根本用不了。

知乎用户 熊斌 发表

你搞明白供求关系，就知道涨不涨了。

谁在买房，他们手里的钱还有多少？

该买的都买了，没买的就剩穷鬼了，穷鬼都等着降价。

有钱人买房就是为了收租子，要是租子抵不上利息，有钱人也不会买的。如果房子价格较长时间横盘，有钱人还可能出手房子。转到其他地方投资。

最重要的，中国新增人口数量太少了，去年不到 60 万。

今年 2023 年了，2000 年生的也到了结婚生子的时间了。1771 万人新增，此后新增一直在下跌。

知乎用户 股份开发 发表

三四线贬值，你买了也没价值，一二线有价值的不会跌多少，依然四五万一平米

知乎用户 房产周期七哥聊房 发表

你还在玩手机，不赶快去买房，房价今年可能又要启动了，1 月 18 号，央行的副行长刘国强在新闻发布会上表示，当前政策要求是发力，一是充足发力，货币工具箱要开得再大一些。二是要精准发力，金融部门不但要主动迎客上门，而且要主动出击，三要靠前发力，一年之计在于春，要走在前面，及时回应市场的普遍关切。你听懂了吗？关注七哥，带你走进房产认知的新世界。

知乎用户 匠人上海楼市 发表

外地不清楚。上海是要涨的

知乎用户 幽默清新 发表

说 2022 年将首迎 “房子贬值潮”，这就是某些没房人的意淫。

在 2021 年 12 月份的中国经济年会上，国家发改委副主任在 “要加强居民基本住房保障” 时提出 “房地产是支柱产业”，“房地产是支柱产业” 再获确认。

另外，中央政治局会议提出 “支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

首先：央行全面微调房地产政策，预示楼市已经见底。

随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，如哈尔滨、桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安等 20 多个城市都拿出了真金白银，以期提振房地产市场。

其次：限跌令频出，预示某些城市开始救市。经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态。有城市开始稳定房地产市场，出台 “限跌令”，如鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。

再提一提房产税试点，“试点” 早就有了，这次只是再增加几个城市而已。在全球经济低迷状态下，试点不会增加很多，按照之前试点的之后的众人反应，恩，基本上就是大家讨论时的一份谈资。

目前的政策就像 2009 年初，政策刚刚放松时，敏感的人已经下手买房，后知后觉的还在等房价大跌，不论何时都做空的人 – 依然做空。你呢？属于哪类？

这个是何时的房产价格走势，猜猜看？

写评论…

知乎用户 知乎用户 0VZCQ5 发表

打个比方，100 万房子你买不起，降到 80 万你也一样买不起

你以为降到 50 万，你就能买了吗，

当所有人都能买得起，你的钱就不是钱了，

知乎用户 千古雄才频阳帝 发表

公理一：狗改不了吃屎

公理二：除非屎硬的咬不动

公理三：2022 年屎还很软

知乎用户 摇长摇短 发表

关于房子，我有那么一点点发言权，毕竟是当事人吗。

看跌的人永远不看涨，只是单纯的一厢情愿罢了。可是事实从不以人的意志转移。

知乎用户 开心保​ 发表

2022 年房价的涨跌，不仅要看所在的城市是一二三四线，还要看区位，比如地铁、学区、周边配套等。

毕竟在 2032 年以前，学区房还有用武之地。

此外，也得看未来一年的房产、金融、税收新政。

但从总体看，大部分城市的楼市还是不容乐观。

接下来，小开就讲讲楼市的那些事：

2021 年以来，恒大理财暴雷已经闹得满城风雨，人尽皆知。

其它暴雷的地产公司也在一一浮出水面。

我们做一个大胆的预测，在未来的两年时间里，暴雷的财富产品、房地产公司必然不止现在的这几家。

而国内绝大部分三四线城市，甚至是部分二线城市的房价都不容乐观。

除了房企理财产品暴雷，还有一条和楼市密切相关的新闻非常值得关注。

12 月，央行宣布将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%：

小开先简单科普几个概念：

基准利率是央行对各大银行发布的指导性利率。银行在办理贷款时，无论打折、上涨都要以基准利率为核心。

以往听到的加息、降息就是央行对基准贷款利率的调整。

实际贷款利率就是银行根据当前市场在基准利率上微调得出的最终结果。

LPR 利率是 18 家银行共同报价决定的市场化利率。把各银行的报价掐头去尾，剩下的进行算术平均，最终得出 LPR 利率。

LPR 是个浮动利率，每月 20 日由央行计算发布。

为什么要推行 LPR 利率？

央行其实早就在部署利率市场化，市场化也是与时俱进的结果。

国家把贷款利率制定价权交给市场一线的商业银行，还是希望贷款利率这一重要经济要素能够真正高效的调动资源，服务市场。

用大白话讲，现在央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%，主要还是为了应对当下的一些经济问题，减轻在新冠疫情之下，全球经济下行所带来的行业流动性压力。

但不管市场利率如何变化，央行还是会坐镇后方。

市场并不会出现难以控制的情况，所以，大家并不必过于担心。

我们再来看看今天的市场行情，LPR 下调的新闻一出，地产股纷纷大涨，其中有 27 支涨停：

当然，上涨的板块并不仅仅局限在房地产板块。


房地产周边题材——建材家具、建筑装饰、公共设施也纷纷大涨。

此外，住宿餐饮、纺织业、服装、文体传媒也如期反弹。

从以上信息中，我们也能看出此次下调 LPR 的一些端倪，这里就不用细说。

有人会问：

LPR 的下降会是房价回调的拐点吗？下一个房产周期会从什么时候开始？

现在，**「答案」**无人知晓。

但可以明确的是，房产对于绝大多数人而言，已经开始回归**「居住」**属性。

过去炒房客们随手买几套房子，就能坐等财富升值的时代基本已经结束了。

房地产之所以还被定义为**「支柱产业」**，主要还是从整体经济稳定的角度出发。

毕竟一家巨无霸级别的房企破产，对国民经济的负面影响还是不容忽视的。

对想要通过投资房产或其它金融产品，实现财富快速升值的朋友，小开在过去的文章里，一直强调：

做理财投资，千万不要被收益率蒙蔽了双赢，而忽视资金的安全性、稳健性。

但很多人还是忍不住高回报的诱惑。

有一句话很贴切：

当你看中他的高利息，他看中你兜里的本金。

银保监会主席郭树清早在 2018 年就曾说过，理财收益率超过 6% 就要打问号。

很多人都抱着侥幸的心理，并没把这句话放在心上，到最后吃了大亏。

抛开房地产话题，在任何理财产品领域，普通人都不要抱着天上会掉馅饼的心态。

就在几个月前，北大毕业卖猪肉董事长曾表示**「年轻人最重要是发财不是理财」。**

他还补充道：

一万月薪当然是月光族，但是如果有十万月薪，这种情况就不会出现。 所以说年轻人理财，能理多少呢？ 三五十万、一两百万能理出多少东西来呢？ 所以说年轻人应该去发财而不是理财。

大家看看，这才是真正过来人说的话，而不是那些劝你拿 100 块钱去理财，或者买理财网课、理财书籍的毒鸡汤！

其实，并不是每个人都适合投资理财，也不是所有的投资理财都可以保证只赚不赔。

很多人觉得大机构和明星基金经理们炒股、炒基，肯定可以做到稳赚不赔，坐收渔利。

可就在今年，云南白药被爆炒股赔了 15 亿。

该新闻一时间炸开了微博热搜，让成千上万的吃瓜群众惊掉了下巴。

小开别的倒是不咋关心，但就这赔掉的 15 亿，得卖多少管牙膏、多少支牙刷才能赚出来呀？

同样是在 11 月，某知名 600 亿基金经理英年早逝。

该基金经理历任基金的收益情况如下：

可以看到，其中有 7 支年化回报超过 14%，但也有两支早年运营的基金年化回报并不理想，甚至为负数。

至于蔡某今年新任职的基金业绩则出现严重的滑铁卢，年化一个是 - 25.79%，一个是 - 40.36%。

今年的市场行情虽然有波动，但这种收益水平用**「惨淡」**来形容绝不过分。

对于一位明星基金经理来说，自然是如坐针毡，压力可想而知。

就理财这件事来说，我们的要求往往并不高。

只要拿到 5%-10% 的年化收益就 ok，可人家盯着的却是我们的本金。

股市、基金本就有风险，信托一方面最近几年也有很多暴雷的新闻，另一方面还有投资门槛。

P2P、比特币这些就更别提了……

所以，从收入和储蓄水平、消费习惯，以及理财投资的安全性来说，年轻人通过理财暴富的路很难走得通。

但是，还有另外一项比较有意思的数据：

在开心保的销售大数据中，80 后、90 后消费者在互联网保险客户中累计占比高达 90% 以上。

虽然很多年轻人的理财观念发生了翻天覆地的变化，不再把老一辈认可的存款放在第一位，但他们并非真的只管享受，其它什么都不顾。

实际上，他们也会选择用自己的方式提升安全感，保险就是杠杆最高的一种方式。

即便 “身无分文”，但只要有保单在手，不管遇到什么疾病和意外风险，心里都会有底。

从这些 80 后、90 后客户画像中我们发现，年轻人最常给自己买四种保险：

1、重疾险

大多为不带身故或返还责任的消费型重疾险，超过 95% 的人重疾保额在 30 万及以上。

2、百万医疗险

续保条件友好，**特药外购、质子重离子**等特色责任全面的产品越来越受追捧，保险公司大小反而很少有人关注。

3、定期寿险

一二线城市 30-35 岁的人群成为定期寿险的消费主力，这些人大多为家庭顶梁柱，且背负着高额的房贷、车贷，和其它家庭责任。

他们的定期寿险保额起点多为 100 万以上，一些人甚至会同时购买多款定期寿险，累计保额数百万。

4、意外险

高性价比的一年期意外险这几年成为意外险的主流。

超过 99% 的年轻人都会选择花三两百块钱买上百万的意外保额，而不是花几千块钱买传统的返还型意外险。

以上几个险种，一年保费也就只有三四千块钱。

反观存款，对于很多月光族都会有很大的操作难度，但保障杠杆价值却微乎其微。

如果是一年只买两万来块钱的基金定投、没有任何商业保险，一旦出现重疾等突发状况，很可能这点钱连一天的费用都支撑不下来。

最后的话

年轻人正处在工作的起步阶段，真正需要做的，是脚踏实地、提升个人能力，才可能在未来赚更多的钱。

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知乎用户 渡宇看本质 发表

人狠话不多，都限跌的东西，你觉得谁敢买。

知乎用户 ARPK 发表

决定价格的只有一个东西，供需。

房子的需求有三种：

1. 刚需：在城市没有自住房，只能忍受不稳定的租房，而且子女的教育会有问题，这种属于需求最强烈的群体，他们愿意承担很高的杠杆，如果房价下跌到他们能付得起首付的位置，他们会迫不及待地上车。

2. 改善：在城市有一套住房了，为了住得更舒服，或者子女教育更好，想换一套更好得住房。这个群体的需求也比较强烈，但是房价下跌时也可能观望一会。

3. 投资：在城市有多套房了，买房为了出租或者增值，这些群体的需求则没那么强烈，如果房价下跌趋势明朗，他们会抛售房子，如果房价只是暂时下跌，他们也可能加仓，但是他们的判断不一定准确。

房子的供应方式看起来挺多，但是总结起来就一种，地方政府批地。

对于一二线城市而言，房子的供应其实是稳定增加的，每年都会有居住用地指标，地方也依赖卖地获利。比如，南京十三五期间每年新增 9 万多套住房，十四五计划每年保证 8 万套住房。

在过去的 20 年里，城市化进度不断加深，城市人口不断增多，人民收入也在增多，但是住房新增的数量远少于人口 (户) 的数量。后果就是以刚需为界，刚需人口按能付得起的房价进行排序，如果刚需缺口是 20 万套，但住房只供应了 10 万套，那价格就要涨到能淘汰掉一半刚需的程度，即后一半的人掏空六个钱包都不够首付，或者可支配收入不够还贷。这其中还有部分是投资客买走了住房，导致淘汰掉的刚需更多了，房价涨得更高了。刚需人口的收入在增加，数量增长也快于房子供应，所以房价高速增长。至于改善型需求，因为改善其实是一换一，这里为了简化供需关系就不考虑这个群体了，实际上更深入还应该分析人均住房面积的变化。

大城市吸小城市人口，小城市吸农村人口，这些新增人口以及他们所能支付的钱 (六个钱包 + 贷款) 撑起了房价的基本面。到最近两年，城市化的程度已经很高了，今年是 64.72%，明后年开始全国总人口数量进入下降通道，城市化率缓慢提高已经很难大幅度增加城市的人口了（但是不排除少部分城市高速增长，比如再搞个雄安）。而整体收入也已经进入慢增长阶段了，如果一个城市的房价还想大幅度增长，则需要新增一大波收入能负担的起这个房价的群体，要么是人口快速增长，要么则是产业快速发展，大批量的刚需从买不起房崛起成中产阶层。

对于投资需求的买家，投资的目的是为了获利，要么房价上涨，要么租金收入理想。目前来看房子租售比还是很低的，投资需求的买家更多是为了房价上涨。所以他们在房价上涨阶段乐于买入房产，在下跌阶段则会卖出房产，形成了戴维斯双杀，即由于他们的存在，上涨阶段推高了房价涨幅，下跌阶段则由于抛售又推低了房价。

所以在下跌阶段需要政府极有力的政策出手稳住房价，防止出现戴维斯双杀。但是有趣的是，在疫情期间，不少人失业，不少住房由于断供被迫出售，这个现象加大了稳定房价的难度，导致戴维斯双杀很可能无法通过行政手段避免，又或者用力过猛把房价推更高导致下次的戴维斯双杀更为严重。但这些只是针对人口和收入都进入慢速增长的城市，对于有潜力的城市则只是短暂的波动 (我也不知道哪个是，至少南京不是)。

还有一个大家很乐于讨论的情况，就是不考虑刚需，富人买更多套房，这个其实就更有趣了，因为这个时候的房价就没有锚了，纯粹成了炒的场景，那么它就会像虚拟货币一样彻底失去政府的控制。

以上只是近 20 年以及未来五六年的供需情况，随着大型城市的发展，部分城市会进入无地的情况，这个时候房子的供应就被掐住了，如果人口继续增长则供需关系会不平衡，房价会被迫上涨，以淘汰掉那些无处安放的人群。但国内大多数城市离这个还很远，因为国内一直存在耕地红线，以南京为例，南京主城区可开发的土地很少了，但是由于耕地红线，依然保留了大量边缘的土地，将来耕地指标市场化后，南京可以将耕地转化为居住用地继续增加住房。

关于房贷利率的下降，在两年前，房贷利率 5.4%，到现在房贷利率 4.2%，这里变化其实挺大的，而且这是个影响房价基本面的东西。因为利率降低会增加刚需人群的支付能力。原来 100 万的贷款 30 年月供 5600，现在 115 万的贷款月供才 5600，刚需群体能付出的钱多了 15 万 (这个钱其实是从银行利息里转移的)。假设房子还是 10 万套，刚需需求 20 万套，则依然是前一半的刚需能买到房，但是他们要多付 15 万，房价就会被推高 15 万。如果身边有刚需朋友的，其实可以真正去挖掘一下他们的想法，大多数看到利率下降是很开心的，他们会去计算每个月的贷款降了多少，考虑要不要加点预算买更好的房子。

以上只针对房产供应小于需求的城市，还有一些城市的房产供应大于了需求，刚需群体就不再成为房价的下限了。

正如，粮食产量 100，需求 80，粮食减产 10% 粮价会略涨，粮食减产 30% 粮价则会暴涨到后面的人彻底买不起的地步。

知乎用户 kathleentea 发表

首先可以肯定一点，房价肯定不会跌，也绝对不能跌，只要出现快速下跌的情况，一定会有一只手出现来制止。现在的局面已经非常明朗，就是围猎炒房客，信贷偏向一手房，不给二手房出逃的机会，把炒房客困住，既能保证房价不出现大跌，也能维持着一手房的销售。房地产在未来十几年依然是支柱产业，要产业转型没那么容易，即使产业转型成功会形成另外的格局，这个以后再聊，但总的来说房地产依然会继续发展。毕竟人民的生活水平依然需要改善，有了房子还想住更好的房子，房地产行业还有几千万人的就业，你让这些人去搞高科技也搞不懂，而且高科技也不需要那么多人。为了维持这几千万人的就业必然还是会继续建，但问题是之前建的房子已经够多了，那怎么办，就是不能让已经建好的房子入市流通，那么新建的房子满足自住客户还是的，卖土地这碗饭还是要继续吃

知乎用户 花鲸灵​ 发表

网友危言耸听千万不要被误导！！！对成年人来说这件事分情况看。

20 年下半年以来，很多房企都开始了打折促销的活动。在 “三条红线” 的调控下，房企们也只能大量地销售楼盘，回笼资金，降低自身的负债率了。但对于现在买房还是要小心谨慎一些的，毕竟现在的房子一旦接手，再想转手就非常困难了。

关于高层住宅的新规，也就是限高令的出台，这对高层住宅造成了很大的影响。首先，让我们来看一下，限高令的内容：

严格限制各地盲目规划建设超高层摩天大楼，一般不得新建 500 米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查。要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建 250 米以上建筑，各地新建 100 米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

其中要求了，高层住宅要与城市规模相匹配，对于中小型城市严格控制建筑高度，县城的住宅要以多层为主，这些都在向我们透露着关于限制高层住宅发展的信息。那高层住宅究竟有哪些问题呢？让我们来看一下！

01 维修问题

对于高层住宅来说，未来维修是个很大的难题。首先我们都知道，房子是会变旧的，都需要维修来解决它的质量问题。但高层住宅和老小区不一样，高层住宅的楼层很高，住户也要多得多。这也就意味着对于高层住宅的维修要比多层住宅麻烦很多。就单单线路和管道的维修，这些使用寿命是比较短的，可能二十年就要更换了。整栋楼全部更换，三十几层的高度，一般都是一层四户，一百多家住户，全部更换这需要很大的精力和时间，还需要很大的开支才能完成。

02 安全问题

高层住宅的安全问题也是很大的隐患，高层住宅的楼层比较高，遇到火灾时，想要逃生非常困难。因为遇到火灾时，是不能乘坐电梯的，而高层住宅又十分依赖于电梯，如果没有电梯下楼都是个问题。火灾时，想要逃生只能走步梯，三十层的高度，走步梯也要走半天，而且非常消耗体力，这对于遇到火灾逃生时非常不利。

03 拆迁问题

高层住宅的拆迁一直是个大难题，因为没有开发商愿意拆啊。为什么呢？主要还是因为高层住宅的楼层太高，住户太多了，拆迁赔偿可是很大的一笔费用。所以，想要拆迁高层住宅的造价非常高，而且现在限高令的出台，高层住宅也无法建得很高。无法加盖，房价也不能突然暴涨，拆迁高层住宅就是赔本的生意，当然没有开发商愿意拆迁高层住宅。

这些都是高层住宅存在的问题，限高令也是限制了高层住宅乱建的问题。但不是说不建高层住宅就显得高层住宅很珍贵了，恰恰相反，就是因为高层住宅问题太多，日后不好解决，所以才限制高层住宅的建设，未来高层住宅可能要迎来 “贬值潮”。

还有一条新规是针对于老小区的，主要来说是造福老小区的，但为什么说会迎来贬值潮呢？让我们来看一下。

对于老小区来说，之前也是破破烂烂的，但旧改政策已经在 2021 年全面推行。这对于老小区来说，是非常不错的事情，对于小区环境也有了很大的改善。按理说，这是好事，为什么会迎来 “贬潮期” 呢？也是有原因的。

老小区不再拆迁，全面按照旧改的政策实施改造。这对于那些选择老小区投资的人来说，老小区的作用就不大了，因为吸引他们的只是老小区的拆迁赔偿，对于老小区本身是没有什么用处的。现在老小区不再拆迁了，也不会再吸引那些投资者选择老小区投资。

老小区的房价之前一直是很高的，很大一部分原因都是因为这些投资者，现在因为旧改的原因，这些投资者不再选择老小区，老小区的房价自然会迎来 “贬值潮”。

对于上面这两类房子，现在都不太受年轻人喜爱了，大家自己想想吧。

知乎用户 匿名用户 发表

有些人想留名青史，可惜没那个能力

知乎用户 矢口 发表

你应该想一想其他方面的物价，考虑考虑通货膨胀的问题比较好

知乎用户 Lisa.xia​ 发表

2022：从整体降温转向分化回暖——源于《财经杂志》

**第一，总体上，变中趋稳，风险可控。**根据课题组的房价及投资预测模型，结合影响因素未来可能的变化综合判断：在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022 年的总体表现是变中趋稳。

2022 年商品住房价格增长率将在 - 3% 到 3% 范围内，商品住房销售面积增长将在 - 1% 到 - 5% 范围内，商品住房投资增速预计将在 2% 到 5% 范围内。

中心城市和区域住房市场有快速回暖甚至局部过热的可能，非中心城市和区域有持续降温的可能。

住房市场虽存在一些不确定性，但整体降温失速的概率较小。整体风险可控，局部风险有所释放。

**第二，时间上，先降后升，变中趋稳。**2021 年四季度到 2022 年全年，全国总体的住房市场仍然存在季节性的波动，但与许多年份的 “春暖、夏热、秋凉、冬冷” 会有所不同，表现出“初冬、严冬、冬末、初春”。

从环比数据看，2021 年四季度将企稳，2022 年一、二、三季度将逐步加快回升，四季度将有新变化。

从同比数据看，2021 年四季度继续降温，2022 年一季度降幅最大，预计 2022 年二、三季度降幅逐步减小，2022 年四季度主要指标转正。

**第三，空间上，从较多降温，到局部升温。**2021 年四季度到 2022 年全年，住房市场在空间上再加剧分化并表现出复杂和多样性。

从各线城市看，人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市将保持较强韧性，预期在 2022 年二三季度有较大的回暖。人口持续流出、收入增长放缓、住房存量多的三四线及以下城市可能面临持续的下行。

人口持续流入、收入持续增长的都市圈城市群的城市，尤其是粤港澳、长三角可能将保持较强韧性，预期在 2022 年二三季度有较大的回暖。人口持续流出、收入增长放缓的非都市圈、非城市群的城市可能面临持续的下行。

**第四，风险上，整体风险在下降，局部风险将释放。**2022 年住房市场的整体风险将延续下降趋势。包括居民住房杠杆率、企业负债率、银行信贷集中度以及住房市场的价格和数量泡沫将有所下降，总体风险仍然可控。

2022 年个别地区、个别主体的存量风险会有所释放。个别房地产企业陷入运营困境，风险向金融机构、上下游企业、居住部门会有一些传导，导致个别企业信用违约、项目停工、无法交房，也有导致个别市场主体预期过度调整，一些中小城市的住房市场将面临持续降温风险。

预判的依据是，短期市场主要决定于政策调整与预期变化。短期住房市场决定于一定外部环境的政策及调整与预期及变化，政策与预期有四种组合，2022 年是政策边际宽松和市场信心恢复的组合。

总体上 2022 年，外部环境总体平稳，宏观政策也重点确保平稳，各级政府部门将针对 2021 年的住房市场波动及其趋势，对政策做出边际宽松的调整，市场主体有望增加市场信心和趋于理性决策，2022 年的楼市变中趋稳，大概率不会出现硬着陆。但是 2022 年外部环境变化、政策调整力度、市场信心恢复程度等不确定性，可能影响住房市场的平稳。

外部环境总体稳定，但是不排除一些扰动稳定的因素存在。2022 年住房市场的外部环境总体应比较稳定。尤其国内环境将保持着和谐稳定，疫情持续得到有效防控，经济增长虽然有下行压力但走势趋稳，聚焦稳的宏观政策将走向适度宽松，这都为住房市场创造了较为稳定的外部环境。

2022 年住房市场外部环境也存在一些不稳定因素。受境外疫情影响而疫情防控还会频繁收放，投资和消费增速不高，出口需求增速放缓，影响产业发展以及居民创业、就业和收入增长，又进一步影响消费需求和投资需求。尤其国际环境方面，2022 年疫情走向仍不明朗，国际环境变化不可控性，疫情以来美国等采取的宽松宏观政策也将有限退出，这些都在一定程度上为 2022 年住房市场塑造了紧缩和不稳定的外部环境。

二是有充分的政策工具保稳定，政策执行存在过犹不及的可能性。有充分的政策工具保稳定。预计未来一年，一些监管和调控政策将进行边际微调，一些短缺的监管和调控政策将继续补齐，一些重要基础制度或将出台。首先，经过多年的探索，尤其是 2021 年 “矫枉过正”的 “探底” 操作，决策部门更加清楚监管与调控政策的关键及其合理边界，政策边际微调有望使得土地和住房资金合理需求得到满足，使得土地和住房市场将得到合理恢复。其次，一些对市场影响较大的基础性制度将会审时度势地推出。预计有助于支撑市场的政策包括人口和金融政策将会推出，而可能抑制市场的政策有可能延后或做好配套再推出。再次，针对一些城市出现的一些市场主体信用违约和一些城市的过速降温，也有充分的行政、经济和法律工具予以有效控制和妥善化解。

政策执行存在过度反应的可能。由于市场化的利益机制还不完善，房地产调控的机制还没有完全建立，房地产调控主要通过行政手段，一是行政监管的链条较长，同时存在层层加码和逐级打折可能，政策落地效果反馈需要时间。二是行政操作简单和坚硬，可能导致过犹不及或者一刀切。三是政出多个门，容易导致政策漏洞、政策抵消和政策叠加。2022 年如果政策微调若有过犹不及，有可能影响市场稳定。

三是市场行为趋向理性，市场预期稳中有变。市场行为趋向理性。在 “房住不炒” 要求下，行政、土地、金融、财税的监管政策链条逐渐闭合，金融机构、房企、炒房者和地方政府的非理性行为都正被有效约束，房地产市场已走在趋向理性发展的道路。在当前总体向好和结构分化的外部环境下，住房仍是市场主体消费和投资者的优先选择的重要领域。长期内住房增量需求尤其是结构性增量需求潜力数量可观，支撑市场谨慎乐观预期。稳定的宏观政策以及房地产政策边际宽松，也将有助于市场恢复信心。

市场预期会有波动。城镇化进入中后期、住房市场基本饱和、房住不炒的调控，以及一些城市房价过高和一些城市房子过多等都在消减乐观预期。加上经历 2021 年三季度个别企业风险暴露和市场过速下滑的对预期的影响，市场信心和预期扭转还需观察。如果个别市场主体如开发企业的违约和个别区域市场快速降温不断持续甚至扩大。

四是市场周期处在短周期的下行阶段，长周期的平台期有可能提前到来。观察 1998 年以来的房价走势可以发现：中国房地产存在三类短周期，多由房地产市场调控和表现相互作用决定，其背后是政策与市场主体重复博弈的结果。观察长期住房发展走势及其决定因素发现 2022 年可能越过拐点进入平台期。房地产三个周期和一个长期趋势叠加决定，2022 年的住房市场：季度周期由冷变暖，年度周期从暖变冷，长周期由暖变平。这决定未来一年住房市场不会大起大落。

知乎用户 澳房策​ 发表

欢迎来到澳房策频道，我是 Alex 老师。首先在这里祝大家虎年吉祥虎虎生威。2022 年绝对是一个多事之年，尤其是对我们普通老百姓的钱包来说。美国加息，股市大跌，澳洲加息，股市大跌，持续的新冠变种，听说最近又出了 BA1，2，3 变种，根本就是没完没了。这些事情没有一种是对你的钱包友好的。我们普通人怎么能够在这种对市场的悲观预期中，杀出重围，为自己的资产保值增值，肯定是绝大多数人今年的首要任务。如果你今年买房是出于这 7 个理由，我劝你 2022 年千万别买房，因为对于你来说可能是最差的买房时机。开始之前还是要说一下，澳房策是澳洲 No.1 专业房产投资频道，每周更新全新房产投资影片，欢迎您点赞关注。

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2022 年千万别买房！可能是最差的买房时机！7 个买房的错误理由！买了赔死你！

澳房策的视频

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](https://www.zhihu.com/zvideo/1471860081901531136)

影片开头时候我说 2022 年是最差的买房时机，可能你觉得有些危言耸听。有人会说 Alex 你怎么也搞起这种末世论了，一惊一乍的。但是我告诉你，对你们中的一部分人，2022 年可能是最不应该买房的一年。但是这个结论，并不是因为房产周期，在 2021 年，2020 年甚至是任何一年都可能你是你最差的买房时机。

买房这件事情，其实没有最佳时间点和最差时间点。因为每个人的情况都不同。我们不应该从市场发展或者预测的未来趋势出发，决定是不是买房，这是战术层面的事情，懂了战术，你最多是个将领。应该先有一个针对你自己的财务规划再决定买房怎么买和买什么样的房子，而这个规划是属于战略层面的东西，懂了规划，你就成了司令。这就是为什么你看到市场明明在暴涨，还有人现在就想卖房而不是等到市场最高点再卖。没有人知道市场最高点什么时候到来，这些卖房的人各有各的打算，有的想要卖掉偿还其他房产的贷款，获得现金流而安度晚年。有的想要换大一点的房子。有的想要把不是很赚钱的房子卖掉，重新买进。有的是想要把房子卖掉，钱藏起来，好去拿政府的补贴。买房也是一样，有的人明明知道上涨期的市场，早买比晚买好，但是还要等几个月后才入手，可能因为现金没有到位，可能因为贷款能力还没有达到要求。所以你看，每个人都有不同的财务情况和自己的规划，所以造成入市出市的时间有所不同。买房卖房这个动作，需要首先符合你自己的财务规划，或者说先有战略，然后再去市场中寻找房产。

我们举个例子。2017 年下半年，澳洲房市谷底的时候，一对夫妻花 150 万超级便宜的价格在悉尼上北区买了一套别墅。在 2020 年 11 月澳洲本轮房产上涨周期的起点确要出手卖掉。因为这对夫妻闹离婚，要分家产。虽然明明知道市场在上涨中，可能房产晚点卖可以卖到更多的钱，但是两个人一致同意房子尽早卖出，两个人各奔东西才是最好的选择。而这栋房子现在的价钱可能已经达到了 350 万。

所以说无所谓买卖的最佳时机。只有适合某一个人本身条件的最佳买卖时机。这跟市场波动这些外部因素也有关系，但是外部因素只能起辅助决策作用.

房产的价格是由很多因素决定的，比如说经济基本面，消费者信心，失业率，政策因素，人口增长，本地人口分布，需求和供给，还有最重要的信贷量。这个清单并不完整，还有其他的因素在起作用，而这些因素，绝大部分是你不能控制的。就像经济有周期一样，房价也有周期，从高峰到低谷，每 5-7 年就是一个轮回。

澳洲的房价在 2022 年会持续上涨，但是速度会比 2021 年大幅度下降。在过去的 2 年表现不好的公寓市场，很可能在海外移民和留学生大量回澳之后有一波上涨。

所以对有些人来说，2022 年可能是适合投资的。而对另一些人来讲，2022 年去投资房产简直是最错误的决定。现在回到我们影片开头的观点。如果你符合以下 7 大类中的任何一类，2022 年千万不要买投资房。

1，因为负扣税而买房

很多没建成的，或者全新的公寓和联排别墅，户型不好，朝向不好，位置不好，租金不好，升值不好，价钱还比附近类似的房产价格高，但是还能卖得出去，就因为买家被灌输了买新房能省税的观念。澳洲对于新房的投资损失是可以抵税的，很多人都知道，这个叫做负扣税。举个例子，你买了一个全新的公寓，花了 100 万。第一年年底，报税的时候，可以用到一个会计概念，叫做折旧。比如人为规定你房子的使用年限是 20 年，20 年后就变得没有任何价值了。我们知道实际情况是 20 年后你的房子会更值钱。但是奇怪的是会计核算上就能让你的房子账面贬值，而贬值的额度是可以用来扣税的。比如你房子第一年折旧是 20000 澳币。那么在你交个人所得税的时候，就会从你当年的收入比如说 10 万澳币中减去 2 万澳币的折旧，你当年的收入就变成了 8 万澳币，再根据 8 万收入缴纳个人所得税。按照 2021 年澳洲的计税方法，10 万收入需要缴纳 22967 澳币的所得税。8 万收入需要缴纳 16467 澳币所得税，因为负扣税而少交了 6500 的所得税。就因为这 6500 的收入，有很多买家就接受了我们开头时候说的条件，比如租金不好，预期涨幅不好，因为算下来，即使租金差一些也能通过负扣税而把现金流变成正向或者至少打平支出。想想如果你买了一个高增值的房产，很可能每年增值 7 到 15 万澳币。所以说因为负扣税而买房是非常典型的捡了芝麻丢了西瓜。当然在某些情况下合理使用负扣税对你的财务规划是有好处的。我们在 2 月份的尊享会员影片中，会邀请悉尼著名会计师事务所的老板，做客我们澳房策 Podcast 节目，把房产税务方面的事情讲透。还没有加入澳房策会员的朋友欢迎您在影片下面加入澳房策尊享会员。

2，因为想一夜暴富而买房

房产投资不是一个动作或者事件，而是一个过程。我很负责任的告诉你，市面上任何宣称谁都可以通过房产投资快速致富的人就是纯骗子。通过房产投资达到财富自由是一个有点慢的过程，这个过程中你需要接触的房产买卖可能会有 10 次这么多。而每一次买入或者卖出，都是一系列决定的结果，比如你想买投资房，你先要开始留意市场动向，然后去贷款中介那里询问一下自己的贷款能力，然后在网上搜索，到看房，谈价，阅读合同，以及成交后的房产管理。每一步你都要做对，才能够在购买决策上做到最佳时机和最佳交易。澳房策在过去的 12 个月中为超过 100 位澳洲房产投资者提供了专业的 1V1 咨询服务，其中包括很多即将达到财富自由的房产投资者。我们观察的结果是，单单通过房产投资达到财富自由，一个人平均需要大概 20 年时间。当然也有短的也有长的。但是我想说的是，房产市场没有人可以控制，也没有人可以准确预测未来，顺应趋势，不要强求短时间暴富才是适合大多数人的策略。如果你对除了房产之外的财富自由之路感兴趣的话，请您关注我们的全新频道 “艾财说” 每周分享财商，投资技巧和市场趋势，让您财富觉醒财富自由。频道链接在影片说明栏目。

3，对房产投资一知半解

很多人认为自己对房产投资非常懂，就因为自己拥有一套自住房，投资房。这个现象在中国人里特别明显，大家都觉得自己是投资大师。但是实际上在找我们澳房策做 1v1 咨询的人中，大概有 1 半，是因为自己购买的投资房并没有带来预期收益，而让我们帮助重新做投资规划。这些人大都是在自己家附近买了投资房，美其名曰能控制，或者在自己想要退休和独家的地方买了一个 “投资房”，这都是感情因素，跟投资其实扯不上关系。人都是有人性的，大家买房的时候包含了人性的因素无可厚非，只是成功的投资者在买房这件事上是毫无人性的，因为他们只看数字表现，和师傅符合自己的财务规划。投资这件事，只有抛弃人性，你才能取得成功。欢迎大家来看一下我们澳房策付费级别的 80 分钟直播投资课，现在可以免费参加。链接在影片说明栏。

4，财盲

不认字的叫文盲，不识数的叫数盲，不懂得理财没有财商的叫财盲。学校能教会你的识字，识数，但是还没听说哪个小学中学大学教你怎么赚钱，怎么理财，怎么当企业家投资家，怎么变富有的。这些知识你在学校里不可能学到。因为学校都是希望你学好一个领域，去社会里面当一颗螺丝钉，给人打工打一辈子的。更可怕的是很多人在离开学校以后就停止学习，还有的人看起来勤勤恳恳每天都工作到很晚，但是在思想上却懒得不行。财盲的人一般不会对未来有任何财务计划，每月工资肯定花光，没准还在外面欠了债，还有的人刚上社会父母被催促赶紧买房，每次都拒绝，理由是不想背上债务，只想活在当下。还有的人结婚生子，但是家庭开支上也是算不明白。这类人，即使有别人给你财务上的支持，也千万不要买投资房。因为你缺少的不是买房的首付，而是对变富有的渴望和改变自己财商的实际行动。我特别建议你去读一下《富爸爸穷爸爸》这本经典财商入门书。一本书 10 几块钱，你没买来看不是你缺这个钱，而是你缺少一颗变富有的心。

5，一套房实现人生理想

你买一套投资房，肯定是想赚钱，但是如果你同时还想要把它当成自住房，或者度假房，或者退休房，那您对这套房产的要求实在太高了。整个澳洲适合投资的，符合我们澳房策投资理念的房产也不过 10%。这 1 成里面符合你特别自住条件的不到 5%，可以当作退休房的大概 10%，能用来度假的大概 7%。要是这四个条件都符合的房子，都不是万里挑一的问题了，可能是 10 万里挑一，并且还要大幅度增加你的预算才可以。在找我们做 1V1 咨询的会员里面，凡事提出我就这么多钱，想买个即能自住，又投资特别好的房子，我们一般都是直接退咨询费的，因为真是太难找了。各位最好放弃这个完美主义的理想，踏踏实实的一套房干好一件事。

6，财务没有准备好

房产投资是一个金融和贷款的游戏，只是恰好房子是标的而已。这句话放在股票，期货等等投资标的上也同样试用。但凡你需要贷款，就得看银行的脸色，想要银行开心，肯贷给你款，贷得多，你就必须首先有稳定的工作，或者能持续赚钱的生意，有稳定的现金流。有了未来可以预期的稳定收入，银行才会贷给你钱，你的投资收益才能借助杠杆成倍放大。除了贷款之外，你还需要有现金首付加上一些备用金。所有这些齐备，你才有进入市场购买房产的条件。如果你还没有准备好，可以尝试使用我们免费的评测服务，填个表，我们的贷款老师和投资策略老师会给你反馈，给你的房产投资指个方向。链接在影片说明栏

7，你想抄底或者逃顶亲戚

很多人都想要判断市场未来走势，在市场最底部买入，市场最高点卖出。低买高卖是所有人都懂的道理。但是房产投资可不像炒股一样，通过频繁交易来赚取差价，而是像巴菲特老爷子一样，价值投资，长期持有，慢慢变富。你要通过持有房产和金融杠杆，经过市场的 1 到 2 轮周期，才能够实现财富成倍增长。猜市场什么时候上涨和什么时候下跌对你的长期持有策略的影响不是很大。你在作购买决策的时候，首先考虑的应该是自身的财务有没有准备好。这是第一步。然后就是在当时的市场状况下，买入一套符合自己长期财务规划的房产。在我刚刚入行房产行业的时候，有一对兄弟买家找到我，想要买入一套物业，他们是在悉尼的情人港做保安的，住在远离市中心的温莎。当时在地产下行周期中。我就问他们为什么在这个时候买房。他们当时说的一句话，我后来才懂，非常有智慧。他们说，我们其他的房子刚刚做好了转贷，套出钱来，想要再买入一套投资房（这就说明他们在财务上已经准备好了），然后他们继续说，只要这套房子能够自给自足，我们买下后还是可以过原来的生活，其他的就交给时间。

知乎用户 都是一条命 发表

如果房产税和租金价格相当，一切问题得以解决。

1. 目前土地财政，由于卖地收入锐减，遇到了困难，可以通过房产税，加上房租收入，至于房租的房源来源，其实部分是廉租房，部分是交不起房产税的

2. 老爷其实基本上房子已经变现，其实伤不到，甚至可以退税，反正体制内各种福利也是常态，也没啥，再多点福利也没啥。

3. 底层，可以退还，博得人心

4. 富豪，房产税对他们来说也算不了啥，如果想讨好，可以通过公司来减税

5. 能力不足的，吃房租的房东，受不了房产税，最后不得不廉价卖给国家，这些人本来就是少数，且名声不好，到时候没人帮他们

6. 有房的交房产税，没房的交租金，通勤问题缓解，不用守着一个房子，租房子就行

7. 房产税和房租税源比较稳定

8. 租房，买房效果相当，那么年轻人买房焦虑就消失了，有利于生育和消费。

9. 已经有房，不用还房贷的，收入尚可的，房产税他们能承受，这个群体已经休养生息很久了，可以割了

10 已经有房，有房贷，收入一般的，可以退税，这部分还得争取，到时候也是房产税的支持者

10. 最后受伤了只是早早买房的，房产比较多的，这部分群体要不就是修养生息够了，要不就是靠房租的房东，这两个群体历来就是被割掉重点。也多少人会帮他们，毕竟早早买房的，红眼的人多，房东积怨也不少，当时候媒体一宣传，现代黄世仁，抓几个缴税不及时的，重罚，就乖了。

不赚最后一个铜板，李嘉诚 14 年就把房换成钱，可是很多人赚了很多却还贪婪。非要最后廉价充公，还得了一个黄世仁名声。

知乎用户 意大利泡面 发表

只要有人问这种问题就知道买家还是太多 2032 年再来吧

知乎用户 风云博弈 发表

不得不说，2021 年下半年给很多购房者留下十分深刻的印象，特别是在 9、10 月，全国 70 个热点城市几乎是 “一边倒式下跌”，按照国家统计局提供的数据显示，9 月新房和二手房下跌城市分别达到了 36 个和 52 个，到了 10 月更是增加到了 52 个和 64 个。**对此，内行人士作出解读，虽然环比降幅并不大，但即便是房价只下降 1%，换算成现金都是不小的数字。**特别是对于刚需族来说，这是个好消息。

此外，从央行出台 “3 条红线” 开始，房企面临很大的资金压力，为了维持生存且加快资金回笼，不少房企开始降价销售，幅度大致在 10%~30%，最高达到了 40%，也就是说一套总价 100 万的房子便宜过十万，如果在一二线城市，便宜金额可能更大。

当然了，按照很多人的看法，即便是房价真的下跌 40% 也不算多，“腰斩” 才是合理的水平。其实可能很多人都没注意到，**从年初至今的 11 个月里，我国新房价格也已经下降了 12%，其中今年 1 月全国商品房销售均价为 11029 元 / 平，到了 11 月底就降到了 9597 元 / 平。**对此，笔者可以说并不感到意外，甚至觉得有点正常，为什么这么说呢？原因主要有两点：

第一是在销售旺季 “金九银十” 中，约八成百强房企销售业绩下滑，其中 44% 的房企同比降幅超过 30%。用大白话来说，就是很多房子都没有卖掉，而为了尽快卖掉房子，房企不得已才会选择降价方式，诸如特价房、工抵房、节日房等变相降价房子也争相出现，可是由此也造成了房价下跌，特别是人口流动性较差、竞争较小的城市房价更容易下跌。

第二是房企拿地积极性正在下降，之前就曾说过类似观点，地价和房价就如同 “面粉、面包”，如果很多面粉都卖不出去，那么面包数量自然也会减少。**据统计，从今年前 11 月，全国 300 城住宅用地共推出 10.1 亿平方米，同比降幅达 11.3%，更为关键的是住宅用地成交仅 7.01 亿平，同比降幅更是达到了 28.3%，**从中也反映出房企拿地信心正在改变，同时拿地积极性也在减弱。

2022 年将首迎 “房子贬值潮”？懂行人：明年或将超乎想象。

就在刚刚，央行公布了今年 12 月 LPR，很多人看到这则消息之后，纷纷表示央行终于开始降息了，这到底是什么情况？按照信息显示，**经过央行调整之后，1 年期 LPR 从之前的 3.85% 下调到 3.8%，要知道这是近 19 个月来 1 年期 LPR 首次发生调整，**很多人便因此认为终于可以少还贷款了，很明显，这种想法是错误的。

原因很简单，因为贷款买房的人群大多选择 10 年、20 年甚至 30 年，选择 1 年贷款周期的人群并不多，而此次央行降息的是 1 年期 LPR，而 5 年期以上 LPR 仍然保持在 4.65%，所以对绝大多数购房者并没有产生实质影响，就更不要说从 2022 年起，将会首迎 “房子贬值潮” 了。不过，从另一个方面来说，5 年期 LPR 没有上调也是个好消息，因为这证明楼市调控始终没有停止。

其实想判断 2022 年楼市走势，除了关注土地供应、人口变化等方面之外，房贷或 LPR 也是很好的依据，例如在 50 个基点的情况下，如果 5 年期 LPR 从 4.65% 上调到 5%，那么贷款 100 万元，每个月就需要多还贷 217 元。**更为关键的是央行涨息还意味着房市升温，要知道利率提高是银行规避风险的一种方式。**如果买房人数增加，就意味着银行需要支付更多的贷款，那么此时不仅房价会上涨，同时银行还会选择涨息。

对于 2022 年房价走势，很多专家和学者都表达了自己的看法，例如之前经济学者李迅雷认为最近两年是观点；此外，还有部分业内人士表示，在央行加强楼市资金调控的大环境下，短时间内房企的资金压力不会消失，更为关键的是此前不少房企快速拿地，前期花费了大量资金，可是等到后期造房的时候，就只能选择 “一边造房一边卖房”。

而由此也会产生一个问题，就是如果房子不能及时卖掉，那么就没有充足的资金用于造房，这也就进入了一个 “死胡同”。为了解决这个问题，不少房企开始降价，而在 2021 年还只剩下最后 11 天的情况下，房企只能在 2022 年继续实行打折促销措施，因此整体来说，2022 年房价大概率还会有小幅度下降，但具体要根据城市、楼盘的情况。

总而言之，此次央行降息主要是 1 年期 LPR，而 5 年期以上 LPR 并未调整，所以对于绝大多数购房者来说，房贷并没有发生改变。然而，从另一个方面来说，虽然 5 年期 LPR 没有下降，但是没有上调也反映出了目前仍然在加强调控，再加上央行加强资金调控，房企为了维持生存和保障资金链，降价或仍是 2022 年提高销售的主要办法。

知乎用户 没事就瞎折腾 发表

我已经不相信专家的话了。

专家预测、专家判断、专家建议、专家说、、、、

太多了，谁是专家？他在哪里？他会负责吗？

删掉专家后，其实这句话看着也听通顺，2022 年继续延续 2021 年下半年的楼市走势；

楼市已经涨了十几年了，横盘、下跌几年并不意外，没有一直上涨的市场。

但是要不要出手？这个还是分开说吧

炒房就不要在掺和了，收益预期小、风险大、资金占用大；

刚需任何时候都可以上车，这段时间可以多看、多了解，省的想出手的时候自己一点知识储备都没有，完全被别人忽悠。

知乎用户 罗密欧与猪过夜 发表

我老婆说他们公司同事，之前在泸州买了三套房

买的时候一万多一平，现在七千多

三套房加起来亏了一百来万

今年刚在成都上车，希望明年房价减半，

我得开香槟庆祝，这样就可以换个大点的房子了

知乎用户 沐紫沐紫沐沐紫​ 发表

我是经济学小白，但是不管什么政策，恐怕要有基础才能实施。

人口增长停止，大概率今年开始就要负增长了。每年还要建那么多新房，二手房还有巨额存量，房子怎么可能再升值？

再加上疫情导致老百姓收入受到影响，肯负债买房的人就更少了。

房子最终要回归其原本的价格区间，不管愿意不愿意，作为不作为。

知乎用户 虫哥 发表

忽然发现没有房子也不影响生存了，就算有房子把你圈小区里天天做核酸又有什么意义？

知乎用户 kuankuan 发表

现在不是政策的问题了，韭菜们都没钱了，六个钱包都掏空了，都体现在消费，生育率等层面了，危机就在眼前。就算出台温和政策也是救急不救穷，泡沫吹的越大，资本家就越多，劳苦大众更难受。

综上所述，不会发生 16 年那样涨价去库存套路，根据现在的形式，就看经济危机在欧美先爆还是国内，普通人该做的事情就是保住工作，少碰股市，囤点粮食，手握现金，相信自己的国家。

知乎用户 归途 发表

回顾过去的一年，楼市可谓是 “起伏跌宕”。据统计，2021 年全年楼市调控次数高达 600 余次，包括限购、限售、限价、限降、限贷、限融等一系列调控政策，全面刷新了历史记录。

回顾过去的一年，楼市可谓是 “起伏跌宕”。据统计，2021 年全年楼市调控次数高达 600 余次，包括限购、限售、限价、限降、限贷、限融等一系列调控政策，全面刷新了历史记录。

楼市也因此迎来了降温迹象。据国家统计发布的相关数据显示，70 个大中城市的房价在去年 9 月迎来了 6 年来的首次转跌，随后则持续走低；而房价下跌城市数更是在 11 月时创下了 7 年来的新高。同时，据 58 同城、安居客发布的 2021 年《11 月国民安居指数报告》显示，11 月全国重点监测 65 城新房在线均价环比下跌 0.27%；二手房在线挂牌均价环比下滑 0.33%。

虽然在楼市调控政策不断收紧的形势下，多地房价出现了降势，但刚需购房者买房的难度却没有因此降低。尤其是在住房贷款实施集中管理制度后，不少银行不断提高房贷审批标准，多地更是接连上调房贷利率，更有部分银行房贷额度紧张、放款周期延长、对二手房实施 “停贷” 处理等等。这使得购房者的购房成本增加，不少购房者只能望而却步。

在这样的楼市环境下，2022 年还适合买房吗？关于这个问题，不妨从去年年底楼市释放的 “3 大信号” 中来找找答案。

1、坚持 “房住不炒” 不动摇

在 2021 年 12 月 8 日至 10 日举行的工作会议上，其要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这意味着 “房住不炒” 长效机制不会改变，各方不能再抱有 “刺激房地产、炒作房地产” 的心态。要知道，近年各地的楼市调控政策大多围绕着 “稳房价、稳地价、稳预期” 的目标而展开，并明确健康平稳将是未来房价调控的终极目标。所以未来楼市的走向将是 “稳” 字当头，想要大起大落基本上是不太可能的。而稳楼市就应该坚守“房住不炒”。

2、调控偏向利好刚需的方向发展

在 2021 年第四季度例会上，央行在谈及房地产时提出，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。这不仅说明了央行对于 “住房消费” 是持肯定态度的，而且也对合理化购房进行了保护。

3、防止房企陷入债务的恶性循环

在 2021 年 12 月 20 日时，央行联合银保监会发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，其鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

也就是说，央行鼓励银行把钱借给高信用的开发商，然后让这些高信用开发商去接盘低信用开发商的资产，以解决不良债务违约的问题。

知乎用户 趋势为王 发表

先问有没有，再问对不对。

知乎用户 德华说电影 发表

2021 年 300 城出让金和土拍面积，三四线销售旺盛，为何土拍金额骤降呢？

根据 31 个省市房地产销售面积实际分析，我们发现 29 个城市成交面积出现断崖式的下跌，但是每个城市所在的省份却出现了三四线城市销售数据不跌反涨的经济奇观。

按照逻辑，哪里销售旺盛，房企就在哪里下赌注，疯狂的参与土拍，然而数据显示，2021 年房企在三四线的土拍金额是下降的，降幅达到了 17%。

这个疑惑又有两个解释。第一个解释，相关数据被粉饰，无法体现真实的成交数据。

第二个解释，三四线楼市销售火热同样库存也是高企，也就是销售的升温无法去库存，因此房企宁愿在二线、一线拿地，也不去三线，众所周知三四线城市的开发是从 2015 年开始，前后不过六年，严格意义上来讲库存肯定有一些，但是也不会高到哪里去呀，以湖北为例子，受到疫情影响以后，全省都出现了购房热潮，武汉土拍创出了新高。

[1] 因此这种数据与逻辑发生冲突时我们要保持清醒，当然目前选取的数据样本是 300 个城市，我国一共有 660 个城市，剩余的 360 个城市数据占比三分之一，较难获得，从逻辑来看，很难想象剩余的 360 个城市数据要比前 300 个城市的数据要好，如果真的存在这种逻辑，那么剩余的 360 个城市的成交高峰期预计也会很快过去，也就是 2022 年 6 月后一定会保持同步趋势。

参

知乎用户 泽哥有文化 发表

2022 年将首迎 “房子贬值潮” 明年房价或许出人意料，更多请观看视频。

知乎用户 老刘说股 发表

2021 年已经过去了，当初定下的目标是否已经实现了呢？去年房地产行业比较特殊，“金九银十” 的黄金时节寂静不少。据专家预测，2022 年，楼市基本上会延续 2021 年下半年的楼市走势，将会迎来一轮 “贬值潮”。

有人坦言：既然 2022 年将首迎 “房子贬值潮”，那我是不是该出手了呢？未来房价的走势会是怎么发展呢？
一、我们不能只是简单看表象，背后还有更多的东西需要深思
回首 2021 年，众望所归的房地产市场，由于学区房政策、降杠杆等政策实施，市场确实冷清了很多，不仅成交量大幅下跌，价格也开始下降了。

前几天，我因为租房子的事情，去和中介聊了半天，看到我们小区里一套小房子，2020 年 10 月份成交价格是 590 万，可 2021 年 11 月份成交价格只有 400 万了，下降幅度还是很大的。这里主要原因就是学区房统筹规划，开始摇号了。
如此看来，这起来就是在下降趋势中，也许还会继续探底，但是估计离底部已经越来越近了。这种表象，背后有哪些值得深思的呢？
1、疫情期间，大量购房需求被压制，消费信心不足。随着疫情的逐步稳定，经济逐步回暖，购房需求会有极大概率的再次爆发。

2、2022 年财政政策还是以稳为主，持续放水仍然值得期待。预计银行仍然很大动力拓展个人房贷业务，房贷政策也是有望松动的。
3、知名房企先后遇到风险，处于破产的边缘，影响重大。我们势必要拯救，在局部领域进行放松。这当然会给大量的房企创造机会，也会给个人住宅带来机会。

• 可以说，如果你是自主的需求，毫不迟疑地准备吧。多看看房子，多谈谈价格，也许现在是淘房的好时候。如果你是投资需求，那最好在等待一下，股市的机会更多。

二、我是不是该出手了呢？主要是看你的购房目的
现在我们不应该聚焦在房价上，我觉得应该聚焦在行业、市场健康发展和经济社会发展的稳定上。因为目前的经济形势并不明朗。即便房价下跌，且你以较低的价格买到房子，但你依然在承担较大的风险。我举个例子：

苏锡常是某个城市的一个开发商，为了回笼资金原价 2 万多的价格，打对, 1 万多甩了一批房子，有不少人去抢。但我觉得这批人也可能钱、房两空。这个开发商后来被曝出资金链问题，据说正在处理自身资产变现。
那些买了打折房子的人，很有可能会拿不到房子。所以不要以为低价买了房子是赚了，你确定他能按时按约定品质交给你房子吗？所以一个健康、稳定的市场才是我们需要的。

• 正常来说，如果自用，其实市场也调整得差不多了，要再跌也不会跌太多，跌多了反而是不正常的。当然，这里指的是不会再跌，是不具备再跌的空间，也不能再跌下去了。最多只会再继续减缓交投的速度，起码新房是不会下跌再多了。毕竟房价是稳定的前提之一。

如何来看下跌的空间呢？首先，从 2018 年开始，每年的新房库存都是呈现攀升态势。其次，2021 年全国开始制定大量保障性租房目标，今年将不断投入市场使用。供应端越强，需求端自然就越弱。所以稳，是一定可以的。

• 同时，让全民接受租赁的价值观模式也在塑造。看看自如研究院的报告显示：未婚、已婚、已婚有孩子三个版块，累计各个租赁占比超过 50%，另外不到 50% 是购房与和父辈等同住。也就是说，在政府保障房的市场占有率不断加大力度，租赁模式不说成为主流，也会形成更成熟的常态化。那从自用的角度，今年购房是没有问题的。如果投资性出手，那么就祝你好运了。

三、最后，未来房价的走势会是什么样的呢？
看历史总有无数理由解释，看未来则是一片混沌，所以没有人能准确告诉你 2022 年是什么行情，如果有，那这人一定是在图你什么了。

• 普通人的消息面落后于头部人群，因此靠短期消息面参与任何投资性行为，一定是会亏到当裤子。但有一点对所有人是公平的，那就是长期趋势，在长线投资面前几乎不存在信息差。那么，房子长期看什么？主要还是看人口。

为此，我们以房地产投资周期的长期（看到 10 年后）来看，是完全能做出以下预判的：
1、城镇化率 60+%，居民负债率 60+%，普涨暴涨时代结束。
房子整体跑不赢通胀将是大概率事件。长期投资不可忽视折旧，当下去看同地段 10 年房龄差的房子价格差就知道了。
2、人口负增长城市已开始出现，分化格局将是明牌。但到底是一二线继续涨，三四线跌吗？还是所有城市的核心区涨，所有城市的非核心区跌？
这个取决于博弈后的产业布局结果，产业集约化则一二线涨三四线跌，产业特色化则所有城市的新区全部扑街，核心区涨。从反身性原理来看，坚信一二线涨三四线跌去投资一二线郊区的，要么挣不到钱，要么赔到当裤子，因为预期被透支了。

3、出生人口断崖，则房地产税必将出台，政策必将向年轻人妥协，因为这是以一大半的年轻人不婚不育或少育作为代价换来的。
推动历史进程向前的，从来不是多数人，而是痛感最明显的少数人。历朝末期不造反就会饿死的占总人数的少数，但在他们的裹挟下，历史向着他们的意愿发展了。年轻人占总人口的少数，不婚不育的更是只占这少数中的一部分，但痛感明显的他们就是能撬动历史的车轮。

• 可见，2022 年是什么样，没人能告诉你准确答案，因为哪怕一个关键性政策波动都能勾动情绪，彻底扭转短期预期。但 2030 年是什么样，很大概率已经是明明白白了。

总之，贬值潮应该不会，这也得看城市人口，供求关系决定，一线城市，2022 年一线政策会有松动，就看是怎么执行了，三四线城市的房价也许会降，拭目以待了。

目前国内绝大多数城市，都不适合再做房产投资，这个不仅仅是 2022，未来相当长一段时间，至少 10 年为周期吧，都不适合做房产投资，强二线和部分人口净流入的省会的核心地段房产除外。

• 我们对楼市的调控并没有因为 “疫情” 的影响而放松，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到 “坑” 里了。

如果你也是技术控，也在潜心研究股市里的技术操作，不妨关注公众号【庄股狙击手】，你会有更多的收获！

知乎用户 zanetti 发表

从全国看表面看是三道红线造成房企降价，实际上深层次原因是全国性购买力跟不上了，量跑不起来了，房企没钱了，所以触碰三道红线，变本加厉。

中国很大，一二三四五六七线城市和县城，没这个水平分析各个城市。

总体看套用股市说法就是中期调整到了，一般是先急跌一段，然后反弹楼市一小段时间，然后再慢慢阴跌几年。

长期看，人口流入的地区房子还会涨，毕竟这是趋势，但这个中期调整需要多久，3 年还是 5 年？价格低点在哪里。有没可能有黑天鹅事件？导致价格过渡变化，这些都是不可能知道的。

知乎用户 星朋友 发表

直接说我的观点吧！

1，这个问题不仅今年有人问，明年也会有人问，后年也会有人问，之后的十年也会有人问，相信我，只要房子还有的卖有的买，这个问题一直会存在。

2，贬值不是说不值钱，就像是大家常常说的人民币在贬值一样，拜托贬值不是说人名币不值钱了，100 元的面钞还是 100，不会因为贬值它就是 99 元，唯一变化的是 10 年前的辣条 5 毛可以买一包，现在需要 1 块钱。房子即使再贬值也得好几百万几十万，不会变成白菜价，除非白菜也得要几百万几十万。

3，即使贬值了，你也买不起。

【告辞】

知乎用户 白小生 发表

看需求，需求少了，自然贬值的快，不止房子，任何东西都一样。

知乎用户 会飞的小铁块 发表

首先感谢知乎，推送这个问题给我。也感谢题主提这么一个有意义的问题。今年大家都在讨论未来房价怎么发展。今天，咱们就这个问题一起讨论

咱们看看发达国家房价走势，先看看美国房价走势。美国人口出生率在 90 年代出现断崖，房价在 2000 后出现掉头向下。未来还有增长，但是由于政府的干预，这个增长辉缓和切长期。

第二个看看日本，日本人口出生率在 80 年代出现断崖，房价在 90 年代开始出现转头向下。

不单单是日本，欧美发达国家发展历程看，房价和人口出生率是有一定关联。

回到国内，在 2016 年中央提出’房住不抄‘ 后政府出台一系列干预手段，给房地产市场降温。由于地产企业迫于资金压力在 2021 年个别城市出现大幅降价，但随之而来的时政府干预出台限跌令。在这一系列措施可以看出国家的想法是想让房产市场稳定缓和趋于稳定。而不是崩盘。

对于未来房价我更加倾向于房价趋于稳定缓和上涨，核心区域勉强跑赢通胀。地产市场出现南强北若的局势。核心城市上涨三四线尘世下跌趋势。

看几组图片，下图是上海和深圳的均价走势。在 19 年后区域缓和上涨。

在来看南北对比

房价涨跌和人口的流入有很大关系，一个城市人口不停增长房价必然也会上涨。

最后总结： 如果你是首套刚需，我觉得这 2 年是入手的好机会，切记选择全国核心区域，长三角，珠三角，京津湾，这些城市的核心地段。 核心城市 > 郊区 > 周边城市核心地段 > 周边城市其他地段和郊区 > 三四线城市。

知乎用户 莫华 发表

买二手房别买二手毛坯或者装修的很垃圾一天没住过的那种房子，这种都是炒房的，就应该让他们全部烂在手里。

知乎用户 joythree 发表

谁知道呢。

我自己在的一线，fcs 出来前 600w，最低跌到 490w 上个月又到 550w 了。在二线弄的一套也开始回暖了。

我自己觉得你拿来投资肯定风险大了。就国家这态度，炒房客又不是傻的，去年差点被越南政府用完就丢，今年就是跪下来求人家买，鬼知道明年你会不会又翻脸？

就我身边买得起的人来说，基本是等个价格合适就上了。实际上来看，除了几亿以上的那些亲友，基本思路都是以房易房的，就是用自己的房子卖了，加点钱购置改善型户型。或者一线卖了，去附近的二线买。但我说的这群人基本在一线，也有同学说成都好好房价还低，我就去一看，成都就在猛涨。

这问题下面其实就是割裂的群体，就好像我打开知乎一看人口要崩溃了，我下小区一看两对夫妇打趣要不要三胎。

这一切都过于割裂了。

知乎用户 爱过 发表

一线城市不会贬值还会升。

二线发达城市也不会贬值。

有钱人多得是，只要一降，立马有人跟进。

知乎用户 芷芷 发表

• 2021 年已经过去了，当初定下的目标是否已经实现了呢？去年房地产行业比较特殊，“金九银十” 的黄金时节寂静不少。据专家预测，2022 年，楼市基本上会延续 2021 年下半年的楼市走势，将会迎来一轮 “贬值潮”。

有人坦言：既然 2022 年将首迎 “房子贬值潮”，那我是不是该出手了呢？未来房价的走势会是怎么发展呢？

一、我们不能只是简单看表象，背后还有更多东西需要深思

回首 2021 年，众望所归的房地产市场，由于学区房政策、降杠杆等政策实施，市场确实冷清了很多，不仅成交量大幅下跌，价格也开始下降了。

• 前几天，我因为租房子的事情，去和中介聊了半天，看到我们小区里一套小房子，2020 年 10 月份成交价格是 590 万，可 2021 年 11 月份成交价格只有 400 万了，下降幅度还是很大的。这里主要原因就是学区房统筹规划，开始摇号了。

如此看来，这起来就是在下降趋势中，也许还会继续探底，但是估计离底部已经越来越近了。这种表象，背后有哪些值得深思的呢？

1、疫情期间，大量购房需求被压制，消费信心不足。随着疫情的逐步稳定，经济逐步回暖，购房需求会有极大概率地再次爆发。

2、2022 年财政政策还是以稳为主，持续放水仍然值得期待。预计银行仍然很大动力拓展个人房贷业务，房贷政策也是有望松动的。

3、知名房企先后遇到风险，处于破产的边缘，影响重大。我们势必要拯救，在局部领域进行放松。这当然会给大量的房企创造机会，也给个人住宅带来机会。

• 可以说，如果你是自主的需求，毫不迟疑地准备吧。多看看房子，多谈谈价格，也许现在是淘房的好时候。如果你是投资需求，那最好再等待一下，股市的机会更多。

二、我是不是该出手了呢？主要是看你的购房目的

现在我们不应该聚焦在房价上，我觉得应该聚焦在行业、市场健康发展和经济社会发展的稳定上。因为目前的经济形势并不明朗。即便房价下跌，且你以较低的价格买到房子，但你依然在承担较大的风险。我举个例子：

• 苏锡常某个城市的一个开发商，为了回笼资金原价 2 万多的价格，打对, 1 万多甩了一批房子，有不少人去抢。但我觉得这批人也可能钱、房两空。这个开发商后来被曝出资金链问题，据说正在处理自身资产变现。

那些买了打折房子的人，很有可能会拿不到房子。所以不要以为低价买了房子是赚了，你确定他能按时按约定品质交给你房子吗？所以一个健康、稳定的市场才是我们需要的。

• 正常来说，如果自用，其实市场也调整得差不多的了，要再跌也不会跌太多，跌多了反而是不正常的。当然，这里指的不会再跌，是不具备再跌的空间，也不能再跌下去了。最多只会再继续减缓交投的速度，起码新房是不会下跌再多了。毕竟稳房价是稳定的大前提之一。

如何来看下跌的空间呢？首先，从 2018 年开始，每年的新房库存都是呈现攀升态势。其次，2021 年全国开始制定大量保障性住房目标，今年将不断投入市场使用。供应端那么强，需求端自然就越弱。所以稳，是一定可以的。

• 同时，让全民接受租赁的价值观模式也在塑造。看看自如研究院的报告显示：未婚、已婚、已婚有孩子三个版块，累计各个租赁占比超过 50%，另外不到 50% 是购房与和父辈等同住。也就是说，在政府保障房的市场占有率不断加大力度，租赁模式不说成为主流，也会形成更成熟的常态化。那从自用的角度，今年购房是没有问题的。如果投资性出手，那么就祝你好运了。

三、最后，未来房价的走势会是什么样的呢？

看历史总有无数理由解释，看未来则是一片混沌，所以没有人能准确告诉你 2022 年是什么行情，如果有，那这人一定是在图你什么了。

• 普通人的消息面落后于头部人群，因此靠短期消息面参与任何投资性行为，一定是会亏到当裤子。但有一点对所有人是公平的，那就是长期趋势，在长线投资面前几乎不存在信息差。那么，房子长期看什么？主要还是看人口。

为此，我们以房地产投资周期的长期（看到 10 年后）来看，是完全能做出以下预判的：

1、城镇化率 60+%，居民负债率 60+%，普涨暴涨时代结束。

房价整体跑不赢通胀将是大概率事件。长期投资不可忽视折旧，当下去看同地段 10 年房龄差的房子价格差就知道了。

2、人口负增长城市已开始出现，分化格局将是明牌。但到底是一二线继续涨，三四线跌吗？还是所有城市的核心区涨，所有城市的非核心区跌？

这个取决于博弈后的产业布局结果，产业集约化则一二线涨三四线跌，产业特色化则所有城市的新区全部扑街，核心区涨。从反身性原理来看，坚信一二线涨三四线跌去投资一二线郊区的，要么挣不到钱，要么赔到当裤子，因为预期被透支了。

3、出生人口断崖，则房地产税必将出台，政策必将向年轻人妥协，因为这是以一大半的年轻人不婚不育或少育作为代价换来的。

推动历史进程向前的，从来不是多数人，而是痛感最明显的少数人。历朝末期不造反就会饿死的占总人数的少数，但在他们的裹挟下，历史向着他们的意愿发展了。年轻人占总人口的少数，不婚不育的更是只占这少数中的一部分，但痛感明显的他们就是能撬动历史的车轮。

• 可见，2022 年是什么样，没人能告诉你准确答案，因为哪怕一个关键性政策波动都能勾动情绪，彻底扭转短期预期。但 2030 年是什么样，很大概率已经是明明白白了。

总之，贬值潮应该不会，这也得看城市人口，供求关系决定，一线城市，2022 年一线政策会有松动，就看是怎么执行了，三四线城市的房价也许会降，拭目以待了。

目前国内绝大多数城市，都不适合再做房产投资，这个不仅仅是 2022，未来相当长一段时间，至少 10 年为周期吧，都不适合做房产投资，强二线和部分人口净流入的省会的核心地段房产除外。

• 我们对楼市的调控并没有因为 “疫情” 的影响而放松，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到 “坑” 里了。

知乎用户 匿名用户 发表

钱包已经急不可耐了，准备囤房，冲冲冲！

知乎用户 匿名用户 发表

房子 500 万，500 万放银行一年利息 20 万，500 万的房子一年 6 万就可以租到。

这房价不涨就是跌了，问题是还有这么多涨的空间吗？钱哪来？

如果大家收入都在涨就买房，如果你发现你自己收入没有涨。。。这实际上已经在摸顶了。

知乎用户 Ramsay 发表

纸面财富的贬值并不能影响刚需自己居住的，只是影响炒房手中得资金流动，但是有实力炒房的本身的手里也不缺资金。

盘子就那么大的盘子，居民负债率也是有上限的。

房价只会涨，不会跌，见过要比市场价低 20w 卖房急用，全小区上门劝做思想工作的吗？天朝上国自有国情在此。

知乎用户 匿名用户 发表

都说房子在降价，为啥我看到大连的新房，次新房房价一直在上涨啊。

知乎用户 Sea Slug 发表

尽快出手，抛售的越早就损失的越少，不要等到价格下降 50% 的时候才知道该抛售了

知乎用户 知乎用户 发表

21 年 12 月份刚在佛山入手了一套新房，比起 7 月份去看房的时候房价降了 20 多万，因为是刚需，所以和老公商量了一下买了，虽然现在看着还有一点点再跌，但是刚需房就不纠结了，努力存钱等交楼搞装修吧

知乎用户 yi 小夜 发表

现在中国房地产就像股市，一旦大家都没有信心，价格很难走高，而且会越降越每人买。即使是优质公司（对应一线热门地段）也无法避免被影响。

知乎用户 宁哥 发表

首先你要说明你在什么地方买房，有很多地方是不受市场影响的，其次要买什么房 一手二手，我不建议现在买一手房，风险大了很多，如果在三四线城市就等等 （除了特殊项目比如地段品质价格都很完美的情况下），我说的三四线是指二线城市是以杭州苏州为锚点。

知乎用户 ecgnaw 发表

早就开始贬值了，有几个城市的房价这几年能跑的赢通胀？

知乎用户 志览天下术 发表

我不知道整天讨论房价涨跌是否还有继续获利空间的人，有多少是真有投资房产获利的经历，任何行业都没有稳赚不赔的生意，有多少人真正知道真正炒房是怎么操作的？全款或贷款买下来等着房价涨了卖出去？简直就是笑话，真正的炒房基本都是游走在政策和违法边缘的，看看深房理这些家伙是怎么玩的，最后雷炸了总是有一顿被坑的人，但肯定也有一波人在这里面既没被抓也赚到钱的，其实这就是大家比烂比运气的事情。说真的，与其关心房价涨跌不如自己预判下自己在未来还能不能继续在工作的城市正常水平的生活下去才是第一要务。

知乎用户 阿信 09 发表

什么时候更新账户盈亏，很想看看

知乎用户 匿名用户 发表

两会之后铁拳将再次出击 ，今年是最好的也是最恰当损失最少的打击高价房地产的时间。长痛不如短痛，2021 年各个省市陆续发出了各种信号，让炒房客们赶紧出手。今年两会前再不出手，那就等着砸在手里吧 ，特别是二三四线城市。

将逐步推行取消公摊面积

将逐步转化房地产中介的职能，规范房地产中介收费

没出手的房子就赶紧出吧。两会后只会跌的比去年惨。韭菜已经没了，全球经济一体化的影响。

知乎用户 黑色的兔子 发表

看你在哪里吧。。一线核心放心买，二线，三线核心看着买。。四线、五线，悠着买。。。

不能出手无非是担心咱走日本路径。我们大概率不会这么选。。所以，我们大概率是俄罗斯模式，也利于出口不是。。。。

知乎用户 梁振超 发表

房子是否贬值，这个问题我的看法是会。但是你现在把房子卖了，将来是否可以买回来，又或者可以买回来几套，这个问题就很难说清楚了。然后你说明年能不能出手，这个问题很明显，只要房子还有价值，那么一定卖得出去，只是价钱的问题。对于现在出手是否划算？我的看法是将来的房子跑赢通货膨胀比较困难，但是整体价格升值还是可以做到的。我的建议是如果你有其他赚钱的手段，可以卖了去做别的，说不定可以跑赢通货膨胀；如果没有，那么你还是守着你的房子吧！

知乎用户 宏哥说房 发表

看到这个问题，还是忍不住写一下回答，因为最近问这个问题的人其实挺多的，但是其实这个问题不能一概而论。

首先，来说说大环境下的 2021 年下半年楼市为什么会凉吧，2021 年下半年整体楼市确实是经历了窗口期，整体楼市环境非常崩盘。原因有几点，第一无疑是各个房企的暴雷事件，大的房地产开发商迎来一次大的洗牌；第二，国家自上而下地推出各种限购限贷政策，进行宏观调控；第三，银行方面自上而下地收紧贷款政策，批贷严，额度少。这三个方面，最终影响人们对房地产市场的感知，进行房地产市场的调控。

然后，那么我们再来看看 2022 年刚刚开始的时候房地产市场的大环境又是怎样的呢？没错，LPR 迎来首降，据说还有机会降准。部分地方政策开始鼓励买房，去库存。从这些地方我们可以看出来什么？国家开始进行回调，国家也知道之前打压的太狠了。但是要记住，也不会涨的太狠，不然还得压，所以这次的回调力度还是控制的比较小的。所以如果从大环境的时间上来说，2022 年不是不能出手，如果要出手尽量在上半年。

其次，再从房子地理位置上进行分析，由于我不太清楚你的房子具体在哪里，我只能从整体 2022 年的行情规律预判进行分析。2022 年往后，楼市的地段价值两极分化会更加严重，如果你的房子是在该城市的核心区域，那么建议保留等到楼龄 8-10 年的时候再出手，将获得该房产的最大价值。如果你的房子在城市的郊区，建议尽早出手及时止损。

最后，如果你的房子是想着换一个改善居住，尽量上半年出手，该换就换。如果你的房子是闲置投资的，就还是看地段和楼龄为主。

以上，希望对大家有所帮助，也欢迎私信具体问题，有问必答。

知乎用户 荣波多 发表

有危就有机，在高通胀的大背景下，具有高价值的地产当然是个好的投资商品。当然眼力是个很大的问题。

知乎用户 工科职业规划 发表

需要具体情况具体分析。

大城市核心区域，因为稀缺性和附带价值，会一直坚挺甚至继续上涨，要出手越早越好。

中小城市的人口随着城镇化逐渐趋于减少，房屋空制率会走高。因此哪怕房价跌了，不是刚需购买也需谨慎，涨不回去的，赚不到钱。

大城市郊区情况更复杂，例如前些年的燕郊，如今房价已经腰斩了。郊区的房子并不是稀缺资源。小年轻刚需可以考虑，投资依然需要慎重。

知乎用户 尤瑟夫卡 发表

2022 上半年，最迟到八月是个窗口期，上下都会营造一个市场气氛，这是卖家最后的出手机会，要错过了只能祝你好运。

这档口还要买房的，只能说好良言难劝。。。大慈悲不渡。。。耗子尾汁吧

知乎用户 Substrate 加密底​ 发表

加油出手，要有逆市场思维才能发大财。宝，我相信你行的。

知乎用户 悠哉小海豹 发表

谢邀。除非是极端情况，也就是经济完全停摆了，否则什么时候都能出手。只不过是调整自己预期而已。

知乎用户 股海无涯 发表

刚刚，贵州茅台重回公募基金第一大重仓股！

2021 年三季度末，宁德时代取代贵州茅台成为公募基金第一大重仓股。四季度末，贵州茅台反超宁德时代，重新成为公募基金第一大重仓股。

1 月 24 日，公募基金 2021 年四季报披露完毕。整体来看，消费股成为公募基金增持的主要方向，立讯精密、泸州老窖、贵州茅台获增持最多。医药股则成为公募基金减持的主要方向，在被减持最多的前十只个股中，医药股占据 5 席。

2021 年四季度末，公募基金股票仓位稳中有升，但持股集中度进一步下降，持仓分散也成为众多 “顶流” 基金经理的共识。

贵州茅台重回头号重仓股

天相投顾数据显示，截至 2021 年 12 月 31 日，贵州茅台、宁德时代、五粮液、药明康德、泸州老窖、隆基股份、立讯精密、迈瑞医疗、海康威视、东方财富成为公募基金持有市值最高的 10 家 A 股公司。

与

知乎用户 匿名用户 发表

题主：我特么能高位卖房了吗？

国家：老子跟你讲了多少遍了，房主不炒。

知乎用户 餐慁​ 发表

国家与国家竞争的是什么？未来

国家发展靠的是什么？ 人口

现代国家的标志与根基是什么？ 创新

决定房价的因素是什么？

感恩吗？

知乎用户 行吧我懂 发表

如果是一线城市，位置不偏，或者交通便利，理论上就是暂时跌，以后也会涨。

其它地方，能卖就卖吧

知乎用户 煌龙偃月 发表

关键还是买房的启动资金上有没有政策调整，买房所需的启动资金是否减少或送到你手上了。15 年是中小城市棚改，给居民送首付，大城市只要贷款还完，名下无房就算首套，只要 3 成首付。20 年是经营贷，二套房也可以做成只要 3 成首付。只要买房要的启动资金负担减少，就可以炒作一波，当然将来爆炸的威力也大几分，是现在爆了还是忍一下等环境好了再爆，看利益得失了

知乎用户 商道为王​ 发表

有卖就有买怎么会不能出手？

就是你想要你心中的高价就不太行了。

当市场上供给大于需求的时候

你还想要高价是不可能的！

更何况现在经济形式不咋地。

【创业知识课堂】：大多数人创业失败的核心原因【做事方法论】：市场的正负反馈会干扰一个人的判断。我们只需坚持自然规律。【●社会规律】：【生存的核心在于竞争】

知乎用户 虎年交易日记 发表

产业变动是先动指标。

知乎用户 Nemmo​ 发表

自古国人追涨杀跌，逆周期操作建议先想好底在哪儿

知乎用户 姜鹏 发表

房子基本上已经失去金融属性了，只有居住属性，

未来房子就和车子一样，买回来就开始贬值

你买车是为了将来升值，再卖出去挣钱嘛？

将来买房子也不会有这种想法了。到时候大家都会有这种觉悟。

知乎用户 粪土功名 发表

具体分析吧，一线城市不会贬值吧！！！

知乎用户 土木工程人 发表

刚需，该买就买

知乎用户 匿名用户 发表

别做梦了，贬值？不涨，你就阿弥陀佛了

知乎用户 gaara 发表

沿海十八线小县城，昨天去看了四个楼盘，黄金楼层基本都还有房，报价八千多，然后去的时候每个楼盘都只有我一个来看房的。

所以还是想着，再观望观望，涨是涨不起来了，要是能小跌一波省个几万块有何不可呢。

知乎用户 353 少年 发表

资产的贬值不好

知乎用户 Bill 发表

还可以再推高一次，最后爽一把。

知乎用户 路边一帅哥 发表

该涨的地方也不会怎么涨吧，该降的地方也不会降多少，一二线城市任何时候都可以出手，当然不要太偏僻。

知乎用户 极点之星 发表

一定要相信金融创新，货币棚改化，涨价去库存都有，P2P 这样的金融创新也有，一定会有更多的招数的

知乎用户 harold 发表

当一件事情大部人都知道是坏事的时候，它有机遇；当一个东西大部分人都知道有利可图，那它必定是个坑。刚需并且风险不高就买，不会亏。

知乎用户 落落落落大方 发表

房价下跌，会引发通缩，会进一步刺激房价下跌，所以明年出手必定是抄在半山腰。

知乎用户 Rockyyyyyy 发表

上次这种风气是 2014 年，核心城市房子拿好就好

知乎用户 君合华屹法务 发表

反正房价会慢慢趋于稳定

知乎用户 老王 发表

不知道评论区有多少是真的买过房子的。这种论调其实在过去的 30 年里一直存在。短期波动，长期还是看涨。因为通胀是不停的。

知乎用户 匿名用户 发表

很遗憾，我待的城市无锡房价 2021 年比 2020 年还涨了 8 个点，2022 年一到，我看又涨了一点。真特么惨

知乎用户 无名小卒 发表

当还有人在讨论房价是否到底的时候，那么，房价还没有到底！

当你周围买房子的人已经由愁眉不展到 “死猪不怕开水烫” 的时候就是你出手的日子了！

知乎用户 泽熙泽西 发表

首先是 2022 年是否会出现贬值潮？房价短期看政策，长期看人口，所以单就明年来说，房价的涨跌猜不透，就目前已知的政策来看，2022 年应该是货币端宽松，但房住不炒的大前提下，我大胆猜测房价会是一二线核心地段微涨，其他大部分区域微跌，少数地区大跌。

就我个人观察，房价上涨时，房子卖的好，房价下跌时，房子卖的差。这不就是炒股里面的追涨杀跌吗？虽然房子和股票本质上有区别，但这种买房的思路我实在不能认同。

关于 2022 年能不能买房，如果是刚需的话，我觉得在下跌周期中去寻找自己能买到的最好的房子是合适的。第一我们能节约些钱；第二竞争更小；第三即使房价继续下跌，短期内也不会影响生活。但如果是投资的话，在目前的大背景下，明显已经不太划算了。

知乎用户 木木女 发表

不知道别的城市如何，反正我所在的十八线小城市，从 2021 年下半年开始已经慢慢进入一个贬值期了。二手房降价都卖不出去。新房价格不增反降。目前来看，这个趋势还在继续恶化。都说，新一轮经济危机要来了，也不知真假。

知乎用户 上杉大爷 发表

廊坊霸州 因为房地产贬值，当地主要财政就靠房子。

整个市政府不顾前途，也要全市恶意罚款。这还不说明问题？？

知乎用户 石头 发表

22 年房企全面国有化后，普通人再也没机会买商品房了，商品房价格暴涨，公租房提供体制内基层员工。最广大人民群众通过房产获得资产升值，中国创造最广大的中产阶级。

知乎用户 郑德赛 发表

大部分城市房子 17 年就开始跌了，不少都阴跌 20% 以上了，咋还今年才 “首迎”，北京二环不跌不算跌是吗？

知乎用户 Nastya 发表

看你出手哪里的房子了，一线的房子基本不会跌价什么，即使跌价也是暂时的。一线附近的出名的二线也可以考虑出手，因为有一线的带动，一线附近的二线基本也是人口流入的地方，经济发达，房子起码买了不会跌太多。远期可能还会在一线带动下涨一波。三四线的房子如果不是工作生活需要不建议投资买房。因为按照目前人口情况来看，未来三四线房子的供给会超过需求。有跌价的危险。

知乎用户 百科专业户 发表

好房子主要还是看需求和地段，好位置的房子不会贬值太多

知乎用户 仰望星空 发表

根据当地政府部门政策，房价一直都是政府说了算。了解政策在下手也不迟.

知乎用户 三妹儿爱学习 发表

2022 年的房价会是怎么样？能不能出手购买？这期视频告诉你。

知乎用户 卧底 发表

“贬值潮” 应该不至于，最近的消息都还是以维稳为主，应该不会有大起大落；地产行业应该会逐渐回归到正常行业，挣应该挣的钱，不会再有之前那种不正常的暴利了。

所以普通老百姓只要不去投机炒房，应该是没有太大影响的。只是二手房交易肯定是会受到影响的。

但为什么很多房地产企业都很艰难呢？

因为这些房企之前挣钱太容易了，而且利润太高，很多房企挣的不是房子的钱，都是借着房地产的名义倒腾资本挣钱，所以一旦市场被政府调控，资金玩不转的话就会暴雷，很多房企昨天还在 “富豪榜”，明天就上“负豪榜” 了。

有关民生民计的行业在拐点到来时，肯定会出现各种波动，只是这次轮到房地产了，普通老百姓努力挣钱生活，不要再想靠着房子投机暴富就可以了，对普通人影响不大！

知乎用户 Brucelanf 发表

自己居住的，永远都不会担心这，担心那的。

只有拿房子来投机，或是投机来炒房子的人才会有这样那样的心情。

房子的本身是什么？居住。既然是居住。那所谓的专家预测有什么用？并且这年头的专家有几个是可信的，都是利益方的扩音器，真正的专家都是做实实在在的事情去了。

房子红利时代已过了，买房子最主要还是看自己的情况和结合本身的因素。好的地方永没有早晚之分

知乎用户 所谓 发表

会的，这几年的疫情影响，物价高、房价高，人口少，房价不降，也没那么多人住了

知乎用户 匿名用户 发表

鄙人不善追高，所以时常抄底

但是基本每次都抄在山腰

知乎用户 福满多 发表

2021 年已经过去了，这一年来我们经历得太多艰难，特别是房地产市场受到了前所未有的冲击。最近，有消息称，2022 年房价即将下降是真的吗？明年能不能出手买房？下面一起来看看。

2021 年买房可以获得更多低价买房的机会，对于大多数买房自住的刚需购房者而言是非常好的买房机会。然而从现在的市场表现来看，大多数人不仅买房并不积极，大多数人反而选择持续观望的态度。

近期，有专家预测，2022 年房价将会迎来一轮 “贬值潮”，因为普涨时代结束，全面分化来了；因城施策，调控或将逐步放松；降准、降息，还会进一步上演，楼市环境逐步宽松化；房企促销，新房捡漏机会不少。

因此，对购房者而言，市场暖风不断，房贷利率有下调可能，房企开始打折促销，是个实实在在的买房机会。不过，有一点要注意，传统的闭眼买房思维已经行不通了，2022 年买房，有新的选盘逻辑：选择核心地段、稳健房企、以及成熟配套。

主要还是看你刚需的情况，现在很多都是学区房比较热门，其他的我个人还是建议在观望一下

知乎用户 夜雨听风 发表

看几个参考要素，一二线，人口净流入，核心地段，周边配套规划升级的趋势，集中供地的楼面地价；这些条件同时达到可出手

知乎用户 老薛财经 发表

优质的房产不会贬值的，持有优秀资产的人会利用这个机会低吸，这时候不出手，一旦反转，追都追不上，20 米涨停后再入手就没有意义了！我说的是刚需！投资另算！因为地产和股票一样，需要专业的细分领域，首先是住宅商铺公寓写字楼之分，其次是城市 人口密集度 商业密集度 地段 再有 品牌 户型 风水！最后还有运气 价格 多重因素！

知乎用户 黄河水 发表

道之道，非常道。该出手时就出手，错过时机不再有。北上广深寸土寸金，得寸进尺值得拥有。旅游宜居三亚杭州等城市东北富豪云集，就连三四线城市学区房，配套齐全的商圈、医院、政府附近，也都是稳中有升，只有老旧破危楼，被改善住房的人们抛售，贬值不可入手。

知乎用户 chanel gz 发表

补充三点：

1、年底有打折潮也好，贬值潮也好，也是因为各房企有去化的需求 – 年报的需求 – 也就是年度数据的需求。

2、对于结婚、生子、学区、养老等家庭扩大化的刚需来说，哪个城市、哪个时间点，都不受各方面影响，哪怕是政策，或舆论。

3、通览全球，一线（含特大）及二线 / 省会城市，房产还是保值的，三四五六线就算了 – 中山，一个曾经房均价 5000-6000 的沿海三线，这个价位维持了十几年二十年，仅是在前两年，受深中通道的影响，才略涨。这个时间段投资中山房地产的，都没赶上后面这波，哭都没地方哭。后面买 / 投资的，追涨的策略有何后果也要过几年再看。

知乎用户 Lkmu 发表

百度了下投资方面的知识

百度说，股市跌多了都会有反弹，只是强弱待定

知乎用户 理想国​ 发表

历史一直在不停的重复

知乎用户 张萌萌 blingbling​ 发表

这是知乎上的房子贬值

实际上现在都是以房换房

你涨我也涨的趋势

所以手中有房就有了抗风险的能力

知乎用户 蔚林投 发表

别急，无量上涨和无量下跌都不是啥好事。带量下跌的还需要让子弹飞一会。现在的横盘冲进去，时机不对。

知乎用户 蔡亮 发表

首先，房子贬值潮不是 2022 年才开始的，出手房子的事情什么时候都可以考虑。因为近年来的经济形势的发展不是很稳定，导致房地产的金融属性逐渐被削弱。

然后，房子不仅仅是钢筋混泥土。它包含了太多太多的劳动力，它是老百姓劳动价值的提现。是有钱人的金融杠杆工具。是穷人挣有钱人的途径。每一个工地都包含着很多农民工的家庭希望寄托，工地供出来太多的家庭儿女。所以房地产泡沫不会突然的崩溃。

最后，明年出手房子是一个不错的选择，科技发展将可能成为新的房地产的替代品，这个过程今年很明显，明年可能更明显。记住房住不炒才是归宿。

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知乎用户 123 发表

是 k 字的，

学区房，富人区涨。

其它地区跌。

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