《华尔街日报》: 为什么全美房价在疫情期间仍在上涨

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文章来源：华尔街日报

_原文链接：_https://www.wsj.com/articles/why-home-prices-are-rising-during-the-pandemic-11588671002?mod=hp_lead_pos6

时间：2020年5月5日美国东部时间上午8:10

作者：妮可·弗里德曼

翻译：C-Star 研究

由于新冠状病毒的流行，经济在萎缩，美国的企业在关闭，工作在消失。但是在房地产市场中，房价仍在不断攀升。

上一次经济衰退期间，2008年，房地产市场崩盘使数百万家庭失去住房，导致房价暴跌。一些经济学家预言说，房屋价值可能会再次开始下滑，特别是在抵押贷款延期结束的时候。

但到目前为止，情况并非如此。全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据显示，**3月份美国房价中值同比上涨8%，至280,600美元。**虽然买方需求疲软，销售额较上月下降8.5%。但是，最近的初步数据显示，住房市场供应量收缩的更加迅速。

Zillow Group资深首席经济学家Skylar Olsen称：“需求肯定是受到了打击，但同时供应也受到了影响。”更重要的是，许多卖家不愿意降价。Realtor.com的数据显示，在截至4月25日的一周内，只有约4%的卖家降价，低于去年同期的5.7%。(《华尔街日报》的母公司新闻集团(News Corp)运营着Realtor.com)

一些卖家说，他们之所以坚持不降价，是因为他们认为房子之所以还没有卖出去是因为买家没有亲自去看房子，或者是因为现在不愿意出价，而不是因为要价太高。他们正在等待城市重新开放，然后再决定是否降低价格。萨拉·麦克默迪(Sarah McMurdy)说：“人们真的不会离开家去找房子”。她在三月底将她在马里兰州贝塞斯达的挂出来卖，但是由于疫情她在四月份决定将房子撤下来。“我们不打算贱卖房子，我们不着急卖房子。我们宁愿等待这一切结束。”

房地产中介公司 Redfin集团表示，在截至4月26日的一周内，其追踪买家问询的购房需求指标较疫情爆发前下降了15%。美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，同期购房抵押贷款申请较上年同期减少了20%。

Redfin说，与此同时，挂牌房屋总数降至五年最低点，房屋挂牌价格中值较去年上涨1%，至30.8万美元。

_房地产市场多年来一直供应不足。在疫情期间，供应不足的情况可能变得更加严峻。_全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)说，3月底有150万套房屋挂牌出售，较去年同期下降了10.2%。房地产经纪人说，房主们正延迟挂牌出售他们的房子，因为他们已经决定不搬家，或者担心在疫情期间买家进入他们的房子，增加传染风险。

不过，一些买家仍希望买到便宜货。哈斯·艾尔·法拉(Haas El Farra)和他的妻子在3月初签下了在南加州买房的合同。随着冠状病毒疫情的恶化，他们担心自己是在市场顶部买进，并要求卖家降价。当卖家拒绝时，他们放弃了出价，决定继续寻找更好的交易。

投资组合经理El Farra先生说：“希望能有一个比我们期待的更好的价格。” 3 月份美国中西部的房价年增长率最高，为9.7%。位于俄亥俄州自由镇的Re/Max Victory房产中介公司的副总裁多娜•迪顿(Donna Deaton)说，在辛辛那提地区，房屋的售价高于挂牌价。她说，该地区的大公司仍在招聘。她表示：“在大多数情况下，每个房子都会收到多个出价，我们仍需要和其他出价方竞争。”

_尽管许多经济学家预计今年房屋销售额将大幅下滑，但许多人预计房价将小幅攀升或持平。抵押贷款融资巨头房利美(Fannie Mae) 4月份说，预计今年成屋价格中值将从去年的27.2万美元升至27.5万美元。_凯投宏观(Capital Economics)预计，今年的平均房价将较去年下降3%。Zillow周一表示，到今年年底，房价可能会比之前的水平下降2%到3%，并在2021年恢复。

在周二发布的一份预测报告中，房屋数据提供商CoreLogic宣布全国房价在2020年3月到2021年3月期间会上涨0.5%。CoreLogic预计，休斯顿、迈阿密和拉斯维加斯等一些城市的房价将出现年度下跌。

一个主要的不确定因素是，抵押贷款延期政策是否会阻止一波不良资产出售潮。抵押贷款数据公司Black Knight Inc.的数据显示，截至4月30日当周，超过7%的抵押贷款处于延期状态。_在美国，一些房主可以获得长达一年的宽限期。_但房主可能宽限期结束后也很难还款。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“因为抵押贷款的宽限已经生效，很难预料房价会在未来十二个月内下跌。你将会在很长的一段时间后看到持续的失业会导致房贷违约从而出现法拍屋，即便如此，我们可能也不会看到房屋供应过剩的情况。

** C-Star 观点**

李雪莹女士，C-Star 创始人兼CEO指出：“目前美国房地产市场不会进入衰退期，未来3-5年内全美平均房屋价格还会继续**上升。不排除个别人口密度过高、服务业密集的地区会出现小幅下调。**首先，目前全美房屋的供给量处于一个较低水平。根据圣路易斯联邦储备银行的数据，2020年3月的房屋供给比率是6.4，这一数据代表目前的房屋供给量按现在的销售速度在没有新建房屋的情况下会在6.4个月内卖完，而在2009年1月这个比率为12.2。在房屋供给量不足的情况下，房价没有大幅下跌的空间。

其次，从上一次2008年金融危机以来，美国通胀调整后的房价还未到达2007年的高点，仍然有继续上涨的空间。同时，房地产市场通常是18年为一个周期。上一次房价的高点出现在2007年，所以未来3-5年还有继续上涨的时间。

此外，根据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，上周购房抵押贷款申请较上上周增长了11.59%。可见，随着疫情的好转，市场上的买方信心回升，房屋销售市场会逐步升温，房价也不会出现下跌了。最后，美国政府为了缓解疫情期间的还贷压力，允许贷款人申请房贷延期偿还，最长可以延期12个月。在此期间，因不能偿还房贷而造成房屋被法拍的情况会很少。换句话说，近12个月内市场上的法拍屋数量将会比疫情前还少，所以房屋价格不会因此而出现下跌。”

关于C-Star

C-Star是一家房地产基金公司，2018年2月成立于纽约，主要投资美国独立屋租赁市场，机构市场占有量仅为2%的蓝海行业。

2019年6月，C-Star完成美国独立屋租赁地产一期基金的收购计划，共投资36栋独立屋，分别位于亚特兰大都市区9个郡，总资产规模达 570万美元。截至2020年第一季度，C-Star地产一期基金实现所管理房产出租率100%，资产包资本化率7.7%，2020年现金回报率7.8%，3年预期内部年化收益率为21.1%。

2019年10月，C-Star启动二期基金，计划募资2000万美元，主要投资于亚特兰大都市区和夏洛特三角都市区。自成立以来，二期基金在基金募集、收购、融资、资产管理等方面都取得了重要的进展，截至2020年3月底，二期基金融资总额712万美元，已完成11套房产的收购和出租，从翻新完成到租客签订租约的平均时间仅为8天，从翻新完成到租客入住的平均时间仅为20天。租售比为10.7%。

About C-Star

C-Star is a real estate investment management firm primarily in the Single Family Rental sector. It was founded in February 2018 and headquartered in New York.

C-Star successfully closed and fully deployed Fund I in June 2019 and aggregated a $5.7 million portfolio. It contains 36 assets located in 9 counties of Atlanta MSA. C-Star SFR Fund I has achieved a portfolio of 100% leased rate, 7.7% capitalization rate, 7.8% current year Cash-On Cash and 21.1% projected 3-year IRR. 

In July 2019, C-Star launched Fund II and targets to raise $20 million USD of equity for investments in Atlanta and Triangle Charlotte MSA. C-Star SFR Fund II has made meaningful progress on fund raising, acquisition, financing and asset management ever since inception in October 2019. By the end of March, SFR Fund II has raised $7.12 million on equity and has closed 11 acquisitions of single-family homes in Atlanta mero area. 11 homes have been leased quickly after closing with an average lease-up period 8 days. The average time between renovation completed and the tenant move-in date is 20 days.  The rent-price-ratio is 10.7%.

Investment Stretagy of Fund II 二期基金投资策略：

二期基金核心条款：

• 投资门槛：10万美元（或机构投资人）

• 投资期限：3年+1年+1 年

• 分红：第一年5%-6%，每年递增，季度分红

• 年化内部收益率（IRR）：总年化收益率约为18%-20%

• 收购费：收购价的2%

• 资产管理费：每年收取资产总值的千分之二点五

Key Terms of Fund II:

• Minimum Capital Commitment: $100,000

• Investment Term: 3 year +1 year +1 year

• Distribution：Initially 5% - 6% increase annually, distributed quarterly

• Target IRR: 18% - 20% gross

• Acquisition Fee: 2% of Purchase Price 

• Asset Management Fee: 25bps on AUM annually

注明：C-Star地产二期基金为私募基金，按照美国证监会Regulation D 506(c)的条款和规章发行，并向美国证监会登记报备。www.sec.gov.

Note: C-Star SFR Fund II has filed with the United States Securities and Exchange Commission (“SEC”) under Regulation D 506(c). www.sec.gov.

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