毒地上盖楼，谁住进去了

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作者 | 南风窗记者 闰然

85亿高价买“毒地”，来自上海的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”，600663.SH）近日“喊冤”，认为自己在七年前的一场交易中受到了欺骗——买了17块地，14块“有毒”。

被指卖“毒地”的江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）则予以否认，它认为是陆家嘴的开发建设行为有误：转让时已如实披露，未修复即建设，并存在施工不规范造成“二次污染”行为。

近日，“陆家嘴公司买到毒地索赔100亿元”的事件，正在持续发酵。

买卖双方到底哪方可取信，看得围观者一头雾水。背后的问题也逐一冒了出来：一块受到工业污染的“毒地”，为何当年如此受到追捧？工业企业将污染土壤转让出去后，还需要承担土壤修复的责任吗？土壤污染问题，应该怎么解决？

17块地，14块“中毒”？

七年前，陆家嘴公司花费85.25亿元成本买下了苏州的17宗土地，六年后已经开发了8幅地块，这时它才发现其中有14块土地存在严重污染。

地，是苏钢集团卖给陆家嘴的，原本是苏钢京杭运河以东老厂区。

苏地2008-G-6 号宗地地块（指苏州绿岸名下17块土地宗地地块）规划示意图/图源：陆家嘴重大资产购买报告书（草案）

2016年，苏钢集团将子公司苏州绿岸95%股权在上海产权交易所挂牌出售。苏州绿岸的核心资产就是老厂区这17块地，规划用途为住宅、商办、工业研发、教育、加油站等。

项目地块具体规划指标/图源：陆家嘴《关于下属全资公司联合竞得苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权的公告》公告截图

被告方苏钢集团发布情况说明，声称在2016年转让股权时，污染主要集中在4号地块局部区域，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用，并让苏州环境研究所出了个第三方检测报告。

股权交易成功后，苏州绿岸就苏钢所披露的土壤污染范围进行了治理修复。

既然土壤已经修复好了，陆家嘴就放心地开始施工，把住宅、商业区、学校都盖了起来。但没想到，2号地块上雷丁学校的土壤调查出了严重问题。

这所学校由苏州伦华教育集团与英国雷丁学校共同打造，一直备受关注。当时校方在办理办学许可证过程中，土壤情况没有通过环评。陆家嘴曾委托第三方初调，发现2号地块存在污染，后又经政府推荐的第三方鉴定机构调查，结果同样显示污染严重。

苏州雷丁学校

事情一出，学校项目立刻被暂停，已招录的学生只能安排到其他地方借读。

污染事件被揭开后，陆家嘴发现该项目整体的污染面积和污染程度，已经远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。

2022年4月，该区域也因土地污染问题被中央第二生态环境保护督察组点名，多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。

项目因土地污染问题被点名/图源：江苏省人民政府官网

最新的公告显示，陆家嘴及各方环境调查，确定绿岸公司名下17块地中有14块存在污染。

同时，陆家嘴委托专业机构核查发现，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为。

在此背景下，陆家嘴一纸诉状，将事件有关的五家单位都告上了法庭，索赔金额高达100亿元。

2023年11月4日，陆家嘴发布《关于公司及控股子公司涉及重大诉讼的公告》/图源：公告截图

日前，陆家嘴已收到江苏省高级人民法院的书面案件受理通知书，尚未开庭审理。

不过，苏钢集团给出的说法则完全不同。

2023年11月10日，苏钢集团深夜首度公开回应了此次“毒地块”事件，声称转让时已如实披露，把事件原因指向了“施工期间的二次污染”。

回应提到，在2016年转让股权时，公司已如实披露苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，明确提示部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。

2023年11月10日凌晨，苏钢集团发布情况说明，回应“毒地块”事件/图源：情况说明部分截图

苏钢的回应中还具体透露，2022年，联合体方（陆家嘴方）与我司一致同意委托的第三方专业机构南京环科所对地块污染情况进行了详细调查。

有关结果表明：已有居民入住的14、15号地块、已开发建设的8、9、12、13、16号地块和未开发建设的7、11、17号地块，属可安全利用地块；焦化区1、2、3、4、5、6号和非焦化区10号地块（其中仅2号地块已开发建设），经治理修复后可安全利用。

苏钢指出，2019年，联合体方知悉2号地块不符合环保要求，且未依法完成2号地块土壤污染调查和修复治理，即启动了该地块项目建设。

雷丁学校正是建在2号地块上。

苏州雷丁学校鸟瞰图

并且，苏钢了解到联合体方在开发建设苏州绿岸地块期间，没有按照有关要求建设地下水阻隔墙及采取其他防护措施，存在扰动地下水、搬运土壤造成部分环境交叉污染的行为和施工作业不规范造成二次污染的行为。

究竟谁来为“毒地”事件买单？陆家嘴核查认为是存在严重污染的土地进入了公开交易市场，而苏钢集团则将原因归咎于后期施工。

目前双方各执一词，只等去法院里激辩。

损失，不止百亿

土壤污染事件，牵扯到了各方复杂的利益，涉及到土地等不动产价值贬抑的赔偿责任以及人身、健康的损害责任。

首先，是想要索赔百亿的陆家嘴，当年它的拿地成本很高，这些年对于项目的投入更是不菲。

据当时公开报道，苏州绿岸的股权竞拍征集到30多家意向投资方，共有19家企业参与。最终，经过222轮竞价、两倍溢价，陆家嘴总共花费了85.25亿元。

2016年10月18日，陆家嘴发布公告，以85.25亿元的价格竞得苏州绿岸房地产开发有限公司95%的股权/图源：公告截图

这个项目被陆家嘴寄予厚望，是其“走出去战略”的重要一步。按照苏州国家高新技术产业开发区管理委员会披露的信息，项目在2017年5月正式启动开发建设，预计2025年前后开发成熟。

成片高楼已建起，但随着土地污染问题的持续发酵，一切都陷入了停滞。现在的苏州绿岸项目一片萧条，杂草丛生，商业综合体和学校已成“无人区”，后续涉及土壤污染治理的直接费用更是难以估量的，不排除要将已建成建筑拆除的可能。

面对近在咫尺的“毒地”，周边也是人心惶惶。未被查出污染问题的15号地块上所建锦绣澜山小区早已竣工销售，2021年8月在售单价均价为24000元，其中部分住宅为苏钢职工定向配建房。

但因“毒地块”事件，该小区房价已出现大幅下跌，已挂牌的房子难以转手。该区域与污染为邻，是否还能居住让人心存疑虑，健康风险成了埋在地底的定时炸弹。就连当地的房产中介也直言：不建议购买。

陆家嘴锦绣澜山

除了陆家嘴的诉讼，此前还有公益组织提起了环境公益诉讼，比如北京草原之盟环保促进中心以苏州绿岸为被告，要求苏州绿岸承担修复责任。

北京市才良律师事务所主任王令对盐财经记者表示，如若要确定苏钢等被告的风险，首先要明确的是土地环境鉴定结论是否存在造假；其次要查明的是苏钢等被告是否参与了造假过程；再次要了解的是苏州高新区管委会等被告作为行政主管部门，是否履行了应尽的监察管理等法定职责。

“最后，假设土地污染鉴定、出让过程中存在问题，苏钢需按照合同承担违约赔偿责任；苏州环科所、苏城公司出具虚假报告，不仅需要承担赔偿责任，还可能涉嫌刑事犯罪；苏州高新区管委会需承担行政赔偿责任。”

根据《土壤污染防治法》第九十条和第九十八条，出具虚假报告的单位及直接责任人可能被行政处罚，也需要承担民事赔偿责任，还可能涉嫌刑事犯罪。

《土壤污染防治法》是专门性的法律，虽然在2019年才实施，但不意味着之前的行为就不会受到法律规制。

类似事件，同样在江苏省发生过。

2015年著名的常州外国语学校污染事件。常州外国语学校周边“毒地”原是化工厂，土壤、地下水里污染物严重超标，建校后数百名学生皮肤出现问题、血液检查异常。

事发后，国务院教育督导委员会派出督导组，并与环保部、江苏省政府联合对“常外校事件”进行了调查，该事件被严肃问责人员共计10人。

此次苏州绿岸事件，还有一项令人担忧的地方是，这片工地作业长达多年，污染物是否会对建筑工人造成影响？

项目土壤污染，与施工单位签订的施工合同、业主签订的购房合同等各类合同，是否存在一定的民事责任和违约风险？

对此王令表示，项目建设单位如已经持有有关专业机构出具的报告以及行政机关发出的批文，在项目的建设施工过程中，项目建设单位、开发企业一般不会重复对土壤环境进行检测，也没有此项强制性的要求。

“环境污染问题，尤其是土壤重金属污染问题，日常施工中发现存在一定的难度。项目建设单位、开发企业如能够证明自己已经尽到了足够的注意义务，一般不需要承担此类责任。”

对于过去积累的问题，如何追究责任，谁来为“毒地”造成的影响买单，依然是难题。

毒地背后还有更多问题

不同于水污染与大气污染，土壤污染非常隐蔽，有累积效应，不经人为治理与修复，污染状态不会消失，而是会一直持续下去。

经过八年时间调查、环境保护部和国土资源部于2014年联合发布的《全国土壤污染状况调查公报》显示，全国土壤总的点位超标率为16.1%，南方土壤污染重于北方，长三角、珠三角、东北老工业基地等部分区域土壤污染问题较为突出。

在调查的690家重污染企业用地及周边土壤点位中，超标点位占到了36.3％。

中国土壤学会科普工作委员会主任陈能场对盐财经记者表示，钢铁工业属于资源密集型产业，也是高温加工行业，矿石破碎、搬运、堆积过程都会产生粉尘进入土壤，高温冶炼过程更会将沸点低于冶炼温度的重金属如镉、砷等挥发到大气中（如果没有脱重金属装置），然后通过干湿沉降到土壤，从而给土壤带来污染。

在此过程中，如果利用煤炭、石油作为能源，在燃烧过程中也会将重金属释放到大气中，不完全燃烧时也会产生一些有毒的有机污染物质，通过沉降带来土壤的污染。

钢铁行业所在地块的污染通常是重金属和有机毒物同时存在的复合污染。如果修复不当，土壤中的污染物可能带来粉尘飞扬，以皮肤接触或呼吸吸入途径进入施工者以及居住者的体内。

钢铁厂的工人/图源：图虫创意

除了当下诉讼官司，这场案件后续更要拿出相应的解决方案，已开发地块如何处理等技术问题也值得关注。

场地土壤污染的治理有原位修复和异位修复两种方式，前者直接在原地进行处置，后者将污染土壤挖出、搬运到合适的地方进行处置。

但陈能场指出：“目前虽然有各种标准、规范出台，但国内的土壤修复行业是近些年兴起的，修复技术、人员素质和修复管理等参差不齐，有待规范和提高。”

人们对工业化所要承担的环境代价往往没有直观感受，当“土壤污染”体现为利益驱动下具体的“场地污染”，才会形成引发关注的公共事件。

此次事件也远远不只土壤污染那么简单。在房地产激进发展的时代，利益考量多于安全，环境潜在威胁并没有受到太大重视，这是不容脱责的人为问题。

八年前的常州毒地事件，媒体报道了令人印象深刻的一幕。一位当地农民说：“如果不是那么好的学校开到这里来，谁会关心土壤污染?”

本文首发于南风窗旗下财经新媒体盐财经

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编辑 | 江江

排版 | 林溪

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