很多人买了房子，最后烂尾，花了一辈子积蓄，却住不进去，这些人怎么办？

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知乎用户 远方青木 发表

在诸多民生问题中，烂尾楼是对普通百姓影响最大的一个。

买到烂尾楼的概率不大，但只要买到自己的生活就是天塌地陷。

一辈子的积蓄外加几十万几百万的贷款买了一套房，结果烂尾了，自己在外面租房七年八年房子那还是一片荒地，这辈子可怎么办啊。

自己住不进房子不说，每个月还要还巨额房贷，还完了房贷还要付房租，真的是太糟心了。

实在付不起房租了，硬着头皮住进烂尾楼，但这样的日子是自己想要的吗？

当初拿着那么多首付，随便买谁家的房子都能住，偏偏买了这一家烂尾楼的，真是太倒霉了。

自己亏那么多首付就算了，还得还房贷。

很多人都想过，我又没拿到房子，凭什么还房贷啊，我认亏，这房子不要了还不行吗，烂尾楼银行你爱拿就拿走，房贷我不还了。

从社会常规认知来说，购房者这么想是合理的，被坑了那么多钱，啥都没看到，首付没了，房子也没有，不想还房贷这不很正常吗。

但在法律上却不是这样。

无论你咨询谁，给你的答复都是你必须还房贷，哪怕烂尾楼从头到尾就只是张图纸你都要还房贷。

因为购房合约是你和开发商签署的，贷款协议是你和银行签署的。

如果开发商烂尾了，那你可以起诉开发商，可以找开发商索赔，但这和银行没有关系，银行贷款给的是你，然后你给了开发商，法律关系清清楚楚，干净明了。

但购房者找开发商索赔有用吗？

烂尾楼并不是缺乏建设资金才烂尾的，很多烂尾楼甚至只差几十万资金就能竣工，但依然烂尾。

因为每一个烂尾楼，身上都背着一屁股烂账。

只要但凡有一丝可能，开发商都不会让这个楼盘烂尾，肯定把能抵押的东西都抵押了，能周转的资金都周转了，最终黔驴技穷的时候才会选择烂尾。

等你知道这个楼盘烂尾的消息后，开发商绝对是一个负债累累的穷光蛋，绝不存在账上还有钱等着你去索赔这种事情。

中国以前的商品房预售制度，允许开发商在房子刚盖一点的时候就拿走全部的房款，然后用这些钱去搞其他事情，同时开发商通常还欠着很多施工款。

为什么这么多楼盘烂尾会烂在刚封顶的时候，因为业内惯例是楼盘封顶付第二期施工款，这几乎就是开发商买地后的唯一支出。

但开发商早就把钱挪用了，拿不出施工款，于是只能烂尾。

甚至，有些开发商不仅把房子卖了一遍，还能对外抵押了一遍，反正利用信息差没人知道。。。

因此，烂尾楼会拖欠 100% 的购房款，买地时候欠的银行贷款，开发商私下借的高利贷，以及大量的施工款，总欠款额度会，且一定会超过这个楼盘的总价值。

所以，楼盘烂尾后你去起诉开发商要求按合同规定取消买房行为，要求开发商退款甚至赔款，这是很可笑的行为。

打官司 100% 包你赢，开发商违约无可置疑，理应取消合同，理应退还你购房款，理应按合同规定赔偿你违约金。

但开发商账上一毛钱没有，判赔多少他都无所谓，随便你判，反正执行不了。

中国的企业是有限责任制，企业只要宣布破产就可以一了百了。

人家都破产了，你还想怎样？

但对于老百姓来说，这可是一辈子的钱，你宣布个破产就想把这事算了，那我这辈子怎么办？

表面上看，购房者、开发商、银行是地位平等的交易主体，大家风险自负。

你鉴别能力差，没看出来开发商会违约会烂尾，那自然自己承担责任喽。

但事实上，购房者和开发商根本就不平等。

购房者和开发商签的合约，都是制式合同，购房者连改一个字的权力都没有。

这条我觉得不合适，想改。

改个鬼啊你改，你看哪个开发商会搭理你。

购房者没有商谈合同的能力，更没有鉴定开发商资金情况的能力。

哪个开发商会烂尾，购房者怎么可能会知道。

普通老百姓的商业能力低到了什么程度？

低到了哪怕开发商都已经被查封了，只要销售大厅门还开着，依然有老百姓进来交钱。

为啥这开发商都被查封了，老百姓还要去售楼大厅交钱，随便上网查一查不就知道了，这点鉴定能力都没有么？

本来就是普通老百姓啊，要是个个都有商业精英的鉴定能力，那还叫普通老百姓？

那我问你个问题，现在离你家最近的售楼部，其开发商资产有没有被查封？都说随便上网查查就知道了，那上哪查你就知道吗？

再问你个问题，当初你买房的时候，有特地去查过开发商有没有被查封这种事吗？

所以，你没买到烂尾楼，那是你命好，并不代表你保护自己的能力比普通老百姓高哪去。

要是当年你走进的是一家烂尾楼开发商弄出来的售楼大厅，你一样会成为烂尾楼的受害者。

国外有预售制度，但没有全款预售制度。

买房这事说白点，把商品房那高大上的光环扒掉，就是一手交钱一手交货的普通商品买卖。

你这辈子买啥都是一手交钱一手交货，唯独花一辈子收入买的商品房，是先款后货。

国外允许预售房，但最多只允许开发商拿 20% 的定金，其他的要依据合同约定，按房子的建造进度给钱。

如果开发商建好了房子你不给钱，那定金就不退了，这房子卖别人。

如果交了定金开发商不建房子，你也不会损失那么大，最多损失个定金，还能起诉。

但现在中国的预售制度，开发商的风险为零，银行的风险为零，所以风险都由能力最弱，鉴定能力最弱，承受风险能力最弱的普通老百姓承担，这明显是不合适的。

一旦出现烂尾楼，极易出现巨大社会矛盾和纠纷。

2013 年房价下跌的时候，中国各地都出现了烂尾楼，闹的一地鸡毛。

烂尾楼的债务一定是大于整个楼盘总价值的，但凡能相等都不会烂尾，所以烂尾楼只能永远烂尾，没有任何办法解决，让人非常的头疼。

2013 年的那波烂尾楼，是靠 2015 年之后持续几年的全国房价大涨给消化的。

总债务超过楼盘总价值，没关系，只要楼盘总价值翻倍甚至翻几倍，那就什么事都没了。

2013 年的时候房租回报率大概 3.5% 左右吧，30 年可以靠房租回本，当时还能做到以租养贷。

这价格虽然有点泡沫，但泡沫真不算太大，经济发展发展，几年后就没泡沫了。

但如今，房租回报率已经低到了 1.5% 甚至 1%，靠房租得 70 年乃至于 100 年才能回本。

这种超高价格下一旦产生烂尾楼，几乎不可能指望房价再翻倍后来进行解决。

如今这种价格下诞生的烂尾楼，一旦烂尾那几乎就是永久烂尾，不拖个几十年是没办法解决里面债务窟窿的。

这种情况下，开发商还想拍屁股走人，只承担收益不承担风险，就明显不合适了。

2014 年，上海的徐先生在嘉兴购买了一套房子，支付首付款后又向银行申请了 392 万元贷款。

但开发商挪用了购房款，最终导致了楼盘烂尾，在合同约定的交房日并没有完成交房承诺。

2018 年，开发商不仅没有交房，还向法院申请了破产。

经破产管理人调查，开发商的楼盘未通过竣工验收，不符合交付标准，于是书面通知徐先生解除其与开发商之间的商品买卖合同，将其转化为和开发商之间的债权。

徐先生气坏了，自己一辈子的积蓄拿出来买房，结果就换来了这个什么所谓的债权？

开发商都破产了，债权就是一张废纸，我这边居然还要每个月还巨额房贷，简直是欺人太甚。

于是徐先生停止向银行支付月供，让银行自己拿走这套烂尾楼。

银行当然不同意，鬼才愿意要这套烂尾楼，我们银行要的是钱。

2020 年，银行起诉徐先生，要求徐先生继续支付贷款，否则就要冻结和扣押徐先生的其他合法财产。

一审法院认为，徐先生买的房子烂尾了，这和银行没有任何关系，徐先生理应继续支付向银行的欠款，并支付罚息，至于徐先生和开发商之间的纠纷建议另案解决。

这判决普通老百姓会认为简直就是在欺负人，开发商都破产了还能另案解决？

但在律师眼里，这挺正常的，正常到简直是天经地义。

一审判局下达后，徐先生不服，提起上诉。

嘉兴中院二审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

这句话啥意思？

意思就是，如果购房者和开发商之间的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，那么购房者和银行签署的商品房担保贷款合同也会被解除。

然后，出卖人，也就是开发商，理应把收到的房款退还给银行，并从买受人，也就是购房者手里收回房屋所有权。

换句话说，就是二审法院认为，银行要欠款，应该找开发商去要，把自己当初给开发商的贷款要回来。

购房者已经支付的首付和房贷，形成购房者对开发商的债权，购房者还未支付的房贷，形成银行对开发商的债权。

这法律条文用的。。。

完全合法，且完全符合公平公正的社会道德标准。

银行的鉴定能力比普通购房者强的多，哪家开发商资质强，资金链健康，银行心里门清。

凭什么银行放贷款的时候可以闭着眼放，丝毫不对开发商的资金情况做审查。

如果银行可以利用自己的强大商业能力对开发商做资质审查，那处于弱势地位的购房者的保障就会大上很多。

如果银行都拒绝给某楼盘放贷款，那购房者自然会警觉，然后拒绝购买这家的房子。

2022 年 2 月，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，徐先生无需归还剩余贷款本息，所剩余欠款应由开发商归还给银行。

此判例一出，直接颠覆了 20 年来中国的房贷市场规则。

在以前，银行是从来不审查开发商的，哪怕开发商已经被法院查封了银行都照样放款，反正承担还款责任的是购房者。

但在这个判例以后，所有的法院都可以援引这个判例，利用这条法律条文来重新划分银行的责任。

只要开发商宣布破产了，那购房合同就作废，贷款担保合同也跟着作废，然后银行放出去的贷款由开发商来负责还款。

购房者损失了首付，损失了几年的月供，失去了房子，但其他的损失全部由银行负责。

虽说购房者和银行都拥有了对开发商的债权，但开发商已经一毛钱没有了，债权一文不值。

这是里程碑式的法院判决，对整个中国的房地产市场都有重大影响。

买到烂尾楼的购房者已经很惨了，损失了半辈子的积蓄，没道理还要搭上下半辈子的一切。

希望所有的银行，在放款的时候都要履行好审查的职责，你们是最专业的的金融机构，你们不鉴定开发商的资金情况，难道让普通老百姓鉴定？

如果你们不鉴定，闭着眼睛放款，到时候出了事，那就和普通老百姓一起共担损失吧。

最后，希望所有的烂尾楼纠纷，都按此判例进行处理。

作者：远方青木（ID：YFqingmu）

原文：房子烂尾后，银行的房贷应该找开发商去要

知乎用户 匿名用户 发表

已经维权一年了，还没结束，分享点真实经验。

1，烂尾是住建部负责的，联系领导非常重要。如果只让开发商和政府领导沟通，业主会非常被动。开发商会骗领导说，只有少量业主维权。

2，业主要组织起来，团结才有力量。把事情搞大，越大越好，按闹分配是基本国情。出事领导才会重视，领导重视事情才会推进。

3，烂尾的原因就是没钱，请第一时间去查监管帐户里的钱。如果监管帐户里没钱了，基本就没救了，去蹲住建部门口哭吧。如果有钱，第一时间让住建部把钱按住，然后建维稳帐户，可以更严格的管理，甚至可以要求每次转钱都和业主沟通。

4，监管帐户的钱很重要。领导直接说不会兜底，政府是不会直接出钱的。

5，监管帐户的钱真的很重要。开发商是不会另外掏钱的，每个项目都是单独的公司，烂尾对开发商没损失。监管帐户里的钱，实际上是可以通过各种方法偷出来的，比如施工公司是老板亲戚。

说点牢骚话，维权真是很累，穿过红字衣服，在地上躺过，骂人都骂累了。每次维权都有警察盯着，开发商拖日子的本领更是一绝。好在现在开工了，希望年底能收楼。我们能开工是因为闹的比较大，而且监管帐户里还剩点钱。

如果有人也遇到了不幸，请一定不要放弃。

知乎用户 苏伐 发表

为了买这个房子，我和老婆及双方家庭掏空了家底，背负了巨额贷款。

结果开发商烂尾跑路了，可我们业主月供还不能断。

更惨的是，疫情经济不好，老婆怀孕被裁了。

我们连租房的钱都没有，只能住到烂尾楼，结果孩子差点没了……

1

我花了几百万买房，现在住在烂尾楼里。刚写了遗书，准备跳楼。

现在整个小区，就是一个巨大的工地。

全是只盖了一半的楼。别说离封顶还早，脚手架都还在呢。

首付和贷款加一起，得几百万的，就得了这个结果。

光首付就掏空了六个钱包。我爸妈还卖了他们在我老家的房，回村子去和我爷爷奶奶挤。

房子是烂尾了，但给银行的月供可还一分都不能少。

就真的特别荒诞。开发商都烂尾跑路了，我居然还要为这一堆破水泥还贷款。但我又不敢断供，我怕上征信。

更惨的是，我老婆上个月还失业了。

因为她怀孕了，公司找了个借口把她开了。本来房贷加月供就捉襟见肘，现在直接少了一个人的工资。

人真的是能被钱憋死的。贷款不敢断，房租又拿不出，干脆退租，住到烂尾楼里来了。

住在这种楼里，电梯就别想了。

每天靠腿爬 15 楼，楼梯又窄又陡，还黑。我还得背着水爬这种楼梯。因为烂尾楼里，当然是没水也没电！

别问我怎么上厕所，问就是小号靠瓶子，大号憋到公司。但我行，我老婆可不行。她大着肚子呢，怎么可能让她天天爬这种楼梯。

我在网上买了个塑料马桶，其实就是中间有个洞的凳子。罩个大号塑料袋，上完之后用封口机一封。我下楼的时候和其他垃圾一起捎下去。

至于洗澡，我还是在公司洗。下班后在卫生间，用盆接水冲一冲。我老婆因为怀孕，几乎不下楼。

我给她买了个「洗澡神器」。有一个手动加压的水罐，加压后喷头就能出水。据说是露营设备。做饭也是露营设备，就是那种烧小气瓶的便携卡式炉。

买这些的时候，老板问我是不是露营达人。我只想告诉他，我在烂尾楼里荒野求生。

至于水、食物、生活必需品，全靠我人工背上楼。每次都觉得，腰是真的要断了。每次都安慰自己，万一哪天失业，还能去山上当个挑山工。

都不用准备简历，给人看看我肩头磨出的老茧就成。

每天晚上，躺在窗户没玻璃的房子里，靠着粗糙的水泥墙，看着窗外的万家灯火，看着自己字面意义上的家徒四壁，唯一的光源是一盏充电台灯。

我不明白自己不偷不抢，努力工作，拼命加班，怎么就把日子过成这样了？

这个不能想，想了会发疯，想从楼上跳下去的那种。为了买这个房，我可以说拖垮了全家，结果现在就是住在工地和垃圾堆里。

难道等孩子出生了，也让孩子就住在这种地方吗？

开头说到我写了遗书，要跳楼。因为我老婆失足，摔进了烂尾楼门口的沟里。

2

老婆平时是不下楼的，作为孕妇，爬十几层楼真的很危险，所以只能天天窝在房子里，等着我每天带补给回来。

一个人在那样的房子里待一天当然难熬，何况还是日复一日。

比因为疫情封楼的，不知道还惨多少。

唯一的出门是孕检，我一路扶着她小心翼翼地下楼。

虽然老婆从来不说，每天笑着安慰我她很好，但我知道她其实憋在房里很难受。每次孕检，她都趁机逛逛，甚至有时候只是在路边坐着。

我知道她舍不得阳光与空气，真的不想回去。

那天本来是她孕检的日子，但我公司有会抽不开身，跟她说要么晚一天去吧。但我不知道，她自己一个人摸着墙下了楼，想自己去孕检，不要麻烦我了。

我们单元楼门口有条沟，有人说是开发商为预埋管线留的。沟挺宽的，我找了两块木板搭在上面。没想到那天老婆刚踩上木板，就断了一块。她整个人摔进了沟里。

我接到电话的时候正在公司开会，也不管工作的事了，在老板杀人的眼光里冲出会议室，冲到医院。到医院的时候老婆正在抢救，我一个人坐在手术室外面浑身发冷。

到晚上老婆才脱离生命危险。幸运的是，母子都平安。我抓着她的手，安慰的话还没说出来，她却先哭了。

「你知道吗？被抢救的时候我是有意识的。好几次我都在想，要是孩子就这么没了，可能反倒是好事。」

她哭着说：「不是我不想要这个孩子，怎么都是我身上的肉，我每天感受着他会踢会动…… 但我们现在这个样子，孩子生下来，该怎么办呢？也住在烂尾楼里吗？」

「而且，如果没有怀孕的话，可能就有公司愿意雇我了，我们也有钱租个房子住……」

她说着说着就说不下去了，「但孩子是无辜的啊，孩子也没做错什么！是我没本事没保住工作。还想着要是没有孩子，是不是就好了。」

安慰完老婆后，我一个人走出病房。我没去坐走廊的椅子，而是蹲在椅子旁边。这样把头埋在膝盖里就不会太明显。

别人就不会注意到我一个大男人，在偷偷地哭。

我觉得自己特别没用。这么大的男人，连老婆孩子都保护不好，生生把日子过成这种狗样。

想刚买房那会儿，我还意气风发，觉得虽然还款压力大，但总算是在大城市立足了，终于要有自己的家了。

就是买了房子，我们才放心备孕要孩子的，为了不让孩子出生在出租屋里。

我怎么也没想到，居然最后落得要让孩子出生在烂尾房里。

不，我不能这样！我不能让开发商白白跑了！

我花了几百万的！

都是我们两口子和双方父母一辈子的血汗！

还有我们未来三十年的收入！

两家人，两代人，一辈子，都是在为了这套房子打工！

这房子不能就这么算了！

我就是拼到鱼死网破，也不能让开发商就这么逍遥去！

深夜，我写了封遗书。

准备第二天跳楼！

3

第二天，我把遗书贴遍了整个网络，然后跑到我那栋烂尾楼的楼顶，直播跳楼。

我带着不成功便成仁的孤勇打开直播，向整个网络宣布——烂尾楼的开发商真的要逼死人了！

说是楼顶，其实就是 16 楼没盖完的地板。直播的时候我时不时拍现场给大家看，让大家看看无良开发商留下了什么烂摊子。

陆陆续续地，有人进到我的直播间来了。他们有些是被直播吸引来的，有些是在别的地方看到了我的遗书。

有人安慰我，劝我。但更多的是嘲讽的，骂我恰流量的：

「真想死的人早跳了，磨磨唧唧都是装的。」

还有人在我直播间里激情开喷，非要证明我是演的：

「装啥呢装！咋滴，你死了，开发商就发善心接着盖了？」

马上飘过一排跟风的。都在喷我是演戏，为了流量，脸都不要了。

这是让我剖腹看肚里是几碗粉呢？

我当场就喷回去：「你们以为我不知道吗！我不知道这房子不可能再盖了？我不知道这小区要永远烂尾了？」

我一拳砸在墙上，粗糙的水泥墙刮得我手疼。

「我还有别的办法吗？你们有办法说出来啊！光敲键盘谁不会啊！是我每个月在白还贷款！就为了这垃圾场，每个月还的利息比本金还多！我现在不要他继续盖房，把买房的钱退了就行！」

那群人还在跟我杠：「开发商凭什么退你钱啊？就凭你直播闹事啊？」

我：「他凭什么退我钱？他收钱不盖房，他反倒有理了吗？我但凡有别的办法，我至于站在这儿要跳楼吗？我还不能赌一把了？」

「我就是在赌，拿我的命来赌！赌我如果死了，舆论的愤怒能不能逼开发商退房？他们已经坑了这么多钱。愿不愿意吐出一点来息事宁人，拿钱和家属和解。」

问：「如果你赌输了呢？」

「输了我也不会白死！你们以为我没想过吗！我死了，断供就无所谓了，死人不在乎上征信！就算要不回来钱，至少我老婆不用每个月巴巴还贷款了。」

虽然理论上债务是婚内共同分担，但贷款时只写了我一个人的名字。除非银行真要和我老婆打官司，否则断供不会影响她的征信。她还能重新开始。

作为一个丈夫，我死了可能比活着还能多有点用。

直播间里激动了起来。这会儿大家都看出我是来真的了，不是为了流量演的。敲键盘的杠精全闭嘴了。安慰、劝解铺天盖地，几乎糊满了整个屏幕：

「别冲动啊兄弟！」

「为你老婆想想啊。」

「她知道你要自杀吗？」

……

我当然没让她知道啊。

从昨晚开始，我就没让她用过手机。我借口她刚抢救过来，需要好好休息，收起了她的手机，偷偷关了机。

这样，她就不会知道，我在网上写遗书，直播自杀维权。

虽然我死之后，她终究是要知道的。但她现在知道的话，她一定会拼命来劝我、拦住我。现在我不敢面对她。我怕我受不了她的眼泪，我怕我会退缩。

对着镜头，我对她说下遗言。我死之后，这些视频迟早会传到她那里。

「老婆，是我没本事，希望你以后幸福。如果可以的话，对自己好一点，自私一点也好。银行不打官司的话，就千万别管贷款。至于孩子……」

我抹了一把脸，心里有个地方钝痛着，「如果你选择不要孩子，也不要有心理负担。一个人养孩子太难了，我舍不得你受苦。」

我把手机架好，正对着楼顶的边沿，一鼓作气，准备跳下去。

4

正要跳下去的时候，是网友喊住了我。

不是在网上喊的，那喊声是从楼下传来的。我向下看，才发现楼下不知道什么时候，聚集了不少人。

他们大声冲我乱喊，好多人还激动地挥舞双手。甚至有人举着大喇叭，拼命喊让我别冲动。这些都是看了直播的在本地的网友。没想到他们真的直接跑了过来。

一大堆素不相识的人放下自己的事，专程赶来劝我，希望我活下去。老实说我真的挺感动的。

但如果我这时候平安走下楼，过了今天就不会有人再关注这件事了，就和网络上大部分的热点一样。

除非我死了，除非真的有人跳楼，才有可能有网友、自媒体甚至是媒体，持续不断地关注。

我不介意有人来吃我的血馒头，只要他们带来的热度能让我的老婆孩子有房住。

我冲他们说了好几遍谢谢，准备纵身一跃。有人忽然出现在我背后。

他清了清嗓子让我转身注意到他，下面的人群中似乎有人认出了他——我也不知道他们怎么看清的，也许有人正用着几十倍的放大变焦——他们喊着他的名字：王敬。

我知道这个名字，我在网上查过开发商的信息。

王敬就是法人。

网上没有他的照片。我没想到他看上去是这么年轻，又这么普通的一个人。他也没穿戴什么奢侈品，衣着打扮堪称普通。看上去一点也不像大公司的老板，反倒更像是一个普通小区的物业经理。

没想到这次热度闹这么大，居然把公司老板都亲自招来了。

「我们谈谈，好不好？」他对我说，示意我往另一边走，离楼顶边沿远一点。

我看了眼楼下的人群，他们的支持给了我勇气：「就在这儿说。」

他指着我的手机：「那得把直播停了。」

想得美！我就要让全网都看看你的嘴脸！

他也不再劝我，径直走了过来。我以为他这是妥协了，没想到他走过来做的第一件事，就是抓起我的手机，狠狠地丢了出去。手机从楼上砸了下去。

我冲他大吼。他笑得还挺得意的：「你不关，我就只好自己动手了。放心，我会赔的。一个多少年前的旧款了，能赔几个钱。」

一个手机用好多年，不还是为了攒钱给你们这群开发商！

我以前只以为他是没良知，没想到连脸皮也没有。居然还冲楼下挥了挥手，得意得不行。

「你的诉求是什么？」他直截了当地问我。

我很想问他是不是眼瞎？我们站在一栋烂尾楼里，其中有一间房写着我的名字。他问我的诉求是什么？

我气笑了，反问他：「那王总的诉求是什么？王总大老远跑来，还爬这十几层楼。不会就只是想和我聊天吧？」

5

「我来请你，停止对我公司的侵害。」

王敬摊开手，仿佛自己还真挺委屈的：「你的直播内容，对我公司的名誉造成了非常严重的损害。我来要求你澄清，并且道歉。尤其是一些非常恶劣的指控文字……」

我听不下去了，打断他：「怎么？你还想让我赔你们名誉损失费不成？」

他笑了笑，好像觉得自己还挺宽容的，「本来是需要的，但考虑到你现在正在困难时期，经济赔偿我们可以先不谈。但你澄清的时候必须向我们公司公开道歉。」

我的火噌的一下就冒上来了：「我睁开眼睛好好看看！我哪里损害你们名誉了？我说的哪句话不是真的？你指出来看看啊！」

「你在网上说我们是『无良开发商』。」

我指着空荡荡的天花板：「把楼盖成这样，你觉得你算良心开发商吗？」

他慢条斯理地说道：「这不是还没盖完呢嘛。」

「你也知道没盖完啊！你还记得交房日期是啥时候吗？」

「我理解你的心情，但现在经常有疫情，工期确实也很难保证。大家都不容易，企业也有企业的难处。人心都是肉长的，你也体谅一下企业嘛。」

他这话说的，好像停工都只是暂时的一样。疫情还真是个筐，啥理由都能往里装。才刚发现工地停工的时候，就有业主想办法查了资金监管账户，回来说别折腾了，闹啥都没用了，监管账户里没钱。

早被开发商抽空了。

这要不是有预谋地卷钱跑路，我真能给他公开道歉，带磕头的那种！

「不要造谣啊，监管账户里不是一分都没有。」

「是啊。」我回忆其他业主当时在群里是怎么说的，「好像还剩了八百多块钱吧。」

面对我的指责，他反倒还不乐意了：「你能证明我们就不可能复工了？拿不出证据来，你这可是诽谤的，我可是能告你的。」

我气得胸口疼：「那你们不交房，害得我老婆摔伤呢？她现在人还在医院住着呢。」

「这个不是我的责任，是你自己的。是你们私自进入在建工地，私自住进未交房房屋。是你们非法侵占了我公司的财产，还想反咬我一口？」

「我住的是我的房子好吗！」

他摇头：「没交房就不算。现在这房子是我的，不是你的。你现在的行为是非法闯入，请尽快离开我的财产，否则我会喊人来强制执行的。」

我气得想笑，「把我拖走？拖到哪？你以为我想住这烂尾房里？我想住在你的垃圾堆里？没事，你喊人来吧，我看你要把我拖到哪去。」

他居然还来劝我，一副好为人爹的模样：「你也不要这么丧。年轻人，凡事要多努力，多想办法。没地方住，可以去申请廉租房、公租房。人没事不要把自己往绝路上逼，不要走极端。」

这次我真的笑出声了，能让人觉得我是真的疯了的那种笑。「申请廉租房是吧？你以为我没试过吗？我被拒了的。你知道我为啥被拒吗？」

我狠狠冲他的鼻梁打了过去：「因为我有房子！没房的人才能申请廉租房。我他妈在系统里算有房！有你这破烂尾房！因为我眼瞎买了你这破房！我现在没地方住！还要还房贷！老婆在医院！孩子差点就没了！」

我喊一句就揍一拳。他开始还想还手，但他要命，我不要命。他根本招架不住，扭头就跑了。

转眼间他就跑没影了。也不知道是藏到了这层别的房间，还是跑到下面哪层去了。我边骂边找，暗自希望他最好跑下楼的时候失足摔下楼梯，让他自己也尝尝在这烂尾楼失足的滋味。

也不知道是不是老天听到了我的心声，楼下忽然是一片惊呼声，甚至夹杂着几声尖叫。我赶紧顺着声音跑到窗边，看到了让他们惊叫的理由——

一个人面朝下趴在地上，一动不动。地上头的位置全是血，好像还在缓缓晕开。我忽然有点庆幸离得远看不清，看不清除了血，会不会还有颜色更浅的什么东西，比如脑浆。

从他的穿着来看，正是刚刚还跟我说过话，被我揍了好几拳的房地产老板——王敬。

楼下的所有人都曾看到，我和王敬在楼上发生了冲突。他们中的不少人还录了视频开了直播，传遍了全网。

现在全网都相信，我出于愤怒，把无良房地产商推下了楼。

6

我被警察当作嫌疑人带走了。

我以为我会很快摆脱嫌疑，最迟只要等法医验尸结果出来就行。刑侦剧、悬疑剧、破案剧我也是看过不少的，我知道法医能看出来人是被推下去的，还是失足摔下去的。

但没想到这个王敬，他还真不是失足摔下去的。

甚至都不需要法医，警方只勘察了现场就得出了这个结论。王敬的手里攥着一颗扣子，扣子还带着线头，明显是从衣服上揪下来的。

明显不是他自己的扣子。

警方很快找到了扣子的来源。缺这颗扣子的衣服，就丢在我的床上。

「这不是我的衣服。」我看着警方给我的照片说，「我没有这件衣服。」

「但这是在你房间里找到的。」

「我也不知道为什么，但你们应该也看到了，我的房子是没有门的。」

开发商连封顶都没盖到，怎么可能装门窗。我寻思这破工地也没有别的怨种来了，也就没琢磨装门的事。关键是我想装也装不了，没有一家卖防盗门的愿意爬十几层楼送货上门。要是让我自己背上去…… 我的腰和心脏都觉得门这个东西在这种小区，好像也不是啥必需品。

最后我就只是在门口挂了个竹帘子。只是为了挡风，没有任何防盗的作用。

我现在不但是最大的嫌疑人，甚至还是目前唯一的嫌疑人。小区当然没有监控，没人知道谁来过小区，更别说除了我们两个还有谁上过楼。如果我一直搞直播，那还能证明我的清白。但现在啥也不能证明我在楼上干过啥，或是没干过啥。

警方可能也很少见到我这种嫌疑人吧。比起给自己洗脱罪名，我更关心王敬是不是真的死了，还有没有救。

「怎么？怕人没死，想再去补两刀？」警察没好气地白了我两眼。但他们很快发现在我得知王敬死透了之后，比自己被抓、自己被怀疑是凶手都难过。

「你这是，怕人死了自己要判死刑？」

「我真没杀人。」我再次强调，「我难过是因为，他死了，我的房子可怎么办啊？不是更没人管，更没希望了吗？」

我捂着脸难过了好一阵。连警察都觉得我这难过得过于真实，真不太像是杀人凶手。

比起这些，我更操心我老婆。求警察帮我给她报个平安。事情现在闹这么大，她只要上个网，不可能没听说。她现在还在医院留院观察，我生怕她担心我。

「放心，给你老婆说过了。」周警官说，他负责这个案子。

我的手机一进来就被收了。我求周警官能不能帮忙给医院续一下费，用我的手机和账号就行，密码我来给。但周警官挥挥手，要我不要担心这些，钱他们和我老婆联系的时候也续过了。

「可，可我没你们密码啊。」我忽然反应过来，「是你们帮我垫的钱？我，我一能用手机就还你。」

周警官连头都没抬，「不用还，钱也不是我一个人出的，是大家凑的。你的遭遇我们在网上也看到了，也核实了。一码归一码，你是嫌疑人是一回事，你需要帮助是另一回事。」

我感动到几乎哭出来，这世上，真的还是好人多啊。

有这样的警察，我还有什么不放心的，他们肯定不可能冤枉我啊。

果然，没多久我就被释放了。因为警方认为我不可能是凶手，所有目击者都能作证，我那天穿的不是那件大衣。如果我是凶手，应该是符合激情杀人。但没有激情杀人的凶手，杀人前还专门去换件衣服。

那就是件大衣，又不是刽子手制服。

离开警局的时候，周警官再三嘱咐我：「如果有什么线索，不要鲁莽。第一时间和我们联系。」

紧接着他又加了一句：「有什么困难也是。」

我说了好多谢谢。心说我现在房子也没了，老婆也住院了，还被当作杀人犯，我还能有啥新困难啊。

没想到刚回公司就被现实糊了一脸——我被公司解雇了。

7

公司的解约理由冠冕堂皇——我无故旷工。

按公司规定，还真能解雇。但我旷工是因为被警察带走调查，别说跟公司请假了，刚被抓就被搜走了手机。HR 私下告诉我，主要倒不是因为旷工，而是因为我在网上维权。

我不理解，我不能理解。

我在这公司也干了几年了，没日没夜地加班，周末都很少休。唯一能休息的是法定假日，因为按国家规定假日加班要给三倍工资。

我没上班这两天也没耽误公司什么工作，也没给公司造成损失。我甚至他妈的维权和公司一毛钱关系没有，就因为这个要我滚蛋？

我维权的是房子，这房子又不是你投的，也不是你盖的，你着急忙慌地把我赶出公司是几个意思？

和你有关系吗，我请问。

HR 悄声告诉我，是公司觉得喜欢维权的人，干啥都容易维权。我今天能为了房子维权，指不定哪天就因为公司什么事上网闹了。我现在多少算有点热度的人了，公司不想给自己惹麻烦。

「我现在被开除了去网上维权，就不算给公司找麻烦了吗？」我对公司领导的智商产生了极大的怀疑。

「如果公司按劳动法给够了赔偿就不算。」HR 把解约通知书递给我，按劳动法要求给了 N+1。加上公司确实有旷工可以开除的规定，还真是不但合法，而且合规。

虽然合法合规，但这事恶心人啊。

这已经不是屋漏偏逢连夜雨了，这更像是…… 我不知道该怎么形容，我一时找不到合适的词汇。我只觉得对人生充满了无望的麻木，我不明白人活在世上是图什么？

我辛辛苦苦考学，勤勤恳恳上班是为了什么？辛苦赚钱、省钱、攒钱是为了什么？

就为了现在这个操蛋人生吗？

人活着，真的好累，好没意思啊。

低头看见手机屏幕上的壁纸，是老婆的照片。照片上的她温柔地笑着，双手轻轻拢着肚子，不自觉地保护着未出生的生命。

要是我一个人，可能我真就这么认命算了。但我现在有老婆，还是马上要当爹的人，我不是为我一个人在活，为了这个家。为了保障老婆孩子的生活，我不能就这么放弃。

现在虽然老板死了，但公司总还在，眼下只剩打官司这一条路了。

虽然其他业主都说打官司没啥用，但我现在好歹也算有了一丁点名气。每天接到的说要帮我免费打官司的私信都看不过来，说不定其中真有谁有点啥办法呢。

私信塞得满满的，多到根本看不过来。我仔细筛了一遍，主要看涉及法律援助的部分。我发现有人说，他做过那家无良开发商的法律顾问，如果我有兴趣，可以见面聊聊。

聊有啥用啊，一个律师能给监管账户变出钱来吗？

但见还是得见的。

万一呢。

8

说见就见！我立刻和他联系上了，去了他的律所。

说是律所，其实就是写字楼里一个单间，像是别人租完剩下的那种，整个律所也就他一个人。既是老板，也是员工。

老实说，我一看到这个样子就后悔了。卖我房的公司再不靠谱，好歹也是个盘子上亿的开发商吧，怎么也不至于雇这种律所做法律顾问吧。

这根本就是骗我上门，再蹭我的热度做别的事吧。

「你别误会，千万别误会。」约我来的律师叫赵一伟，倒是个人精，看我的表情就知道我在想什么，忙不迭地迎上来，热情地招呼我到里面坐坐。

「你别误会，我真没胡说，我真给那家公司做过法律顾问的。不过那是在我上一份工作，去年的事了。我现在辞职了，单干，创业！」

「再不受律所那帮老头子压榨了。活都让年轻人干，钱都让他们赚，哪有这个道理，你说是吧。给你说个笑话，现在一两千块的司机雇不来，但一两千块雇个实习律师遍地都是。不但能干司机的活，还能整理材料写起诉状……」

赵一伟活跃地唠叨了半天，边说边引着我往里走。我也不好意思推却，就被他半拉半就地领了进去。

他说他上一份工作是在一家大律所，和卖我房的开发商签了法律顾问。

这种法律顾问一般是年约。就是甲方按年给一笔费用，律所负责甲方这一年的所有法律咨询和审核。但不包含打官司，那个钱要另算。

赵一伟就是律所和甲方的对接人，也就是那个随时准备接到甲方消息的怨种——帮甲方审核合同，回答各种堪称离奇的法律问题，甚至是回答甲方对接人个人的法律问题，比如「我有一个朋友想离婚」……

还要每周去甲方公司坐班一天，但也因此称得上是最熟悉这家公司的外人了。

「如果我雇你，这官司能打赢吗？」我问。就算老板死了，也总有继承人吧。虽然我也不知道哪个继承人这么想不开，会继承一个欠债几个亿，账上还只有八百块的公司。

赵一伟热情点头：「那必须能啊。事实清楚，材料齐全，这要还赢不了，我司法考试白过了，律师证白拿了，在那破律所这么多年的忍辱负重白干了……」

我耐心地等他吹完牛，终于在最后听到他说了一句「但是」——

「但是，赢是能赢，赢了你也没啥用啊。」

「我问你啊，你的诉求是什么？不外乎两种，要么要房，要么退钱对吧，但现在开发商账上他没钱啊。没钱他拿什么盖房，拿什么退钱？法院是能强制执行，但强制执行也变不出钱来啊。」

和之前其他业主说的一样。我颓然地抹了把脸：「那你还在私信里说，要帮我打官司。」

他笑得有点不好意思：「那不是，想借一点你的名气嘛。虽然我现在不被大律所剥削了，但凭我自己单打独斗，也没案源啊。创业这东西听起来挺美，实际挺难的。」

「那公司的注册资金呢？我买房的时候，售楼部的置业顾问跟我说注册资金上亿的。我自己在网上也查过企业注册信息，真的有这么多。」

我至今还记得当初置业顾问笑晏如花，说：「你看我们公司连注册资金都上亿呢，还有什么信不过的？人总不能信不过真金白银吧。」

赵一伟摇头：「这个情况我知道。他家确实注册资金上亿，但不是现金，是用土地作价注册的。也就是说，那一个亿，是公司拥有的土地的价值。而那块地，就是你们现在烂尾的楼盘。」

我捂着脸颓然道：「我就不该信置业顾问。当初说的这好那好，吹得天花乱坠，一个公司又不是一天就能垮的，她那时候能不知道自己公司啥德行？」

赵一伟安慰地拍了拍我：「她可能还真不知道，因为她不是这家公司的员工啊。」

我傻了，半天才在脑子里找出一个词来：「外包？这么大个公司，不能连销售都外包吧？」

赵一伟笑了，拍了拍我的肩：「这你就不懂了吧。房地产公司的本质，可是皮包公司。」

「不止这一家。」

9

「何止销售，你知道楼也不是开发商自己盖的吧？是外包给建筑公司。监理也是外包给监理公司。」

「同样的，设计是外包给设计公司，宣传是外包给宣传公司，拿预售证有报建代理…… 如果未来真能交房，物业大多也是外包给物业公司。房地产开发商，除了地是自己拿的，其他全部都是外包的。」

我傻了：「这，这不是皮包公司吗？」

赵一伟宽容地拍了拍我的肩：「除了少数开发商，大部分开发商都这样。习惯了就好了。」

「感情他们就只出钱啊。」我说。

「等一等。」我忽然想起来，「盖楼的钱也不是他们出的！」

「是我们先交了首付办了贷款，他们是拿着我们全部的买房款才开始盖楼的。这开发商自己也不做事，自己也不出钱，他们这是空手套白狼啊！」

赵一伟摊手：「现实就是如此。不过严格说开发商也不是没自己出钱，至少按现在的政策，要盖到地面以上才能预售……」

我讽刺：「也就是说他们还是垫了一点微不足道的钱是吗？」

「严格说，这部分钱也不是他们垫的。银行有一种贷款叫作开发贷，就是贷给开发商在这种时候用的。」

这用的不还是别人的钱吗！

我无声地骂了一句。

「行吧。」我起身告辞，「谢谢你戳破了我最后一点幻想。现在公司钱也没有，老板人也死了，可能真的一点办法都没有了，只能认命了……」

赵一伟：「办法确实是真没有，钱也一样。但老板还真没死。」

开什么玩笑，我是亲眼见过王敬的尸体的人。我可是因为他的死，被警方当作嫌疑人带走盘问的人。

真的死透了，真的没机会诈尸了。

赵一伟摇头：「如果我早两年认识你的话，我会劝你不要买这家公司的房。虽然我没机会接触他们的财务状况，但这家公司……」

「怎么说呢，如果一家公司的老板自己都不做法人，恐怕他从一开始，就没安什么好心。」

「王敬确实死透了，但他只是背锅的法人。公司老板另有其人。」

10

赵一伟告诉我，这种公司在房地产行业叫作项目公司，也就是这个公司只是为了开发这个楼盘项目而成立，公司也只有这一个项目。

这种情况在房地产行业还算挺普遍的，有不少小开发商这么操作。

赵一伟说：「别担心，项目公司也不见得都不靠谱，大部分都还是老老实实盖房，老老实实交房的。」

「当然也有那种，成立项目公司就是为了规避风险的。这个项目没做好，比如交房之后有啥重大质量问题搞不定，就干脆注销公司。反正这公司下面也没别的项目，也不影响老板再去开发别的楼盘。」

「或者干脆没盖完就跑路了。」我磨着牙补充，甚至觉得有重大质量问题的都是良心开发商了，至少人家交房了！

赵一伟又拍了拍我的肩：「都说了嘛，项目公司也不代表就不靠谱，就像老板自己不做法人，让员工做也不见得全都不靠谱……」

「但两个加一起，不靠谱的概率就挺大了是吧。」我接话，搁这儿叠 buff 呢。

赵一伟说，公司真正的老板叫张波。

这个名字我查企业信息的时候也见过，是公司的总经理。我当时光盯着法人，先入为主地觉得法人就是老板，其他人也没特别注意。

虽然赵一伟说让员工做法人，也不见得就证明公司不靠谱。但我不觉得。开公司那都是用的自己家的钱，做的是自己的事业。要不是存着什么特别的心思，谁要开一家公司，写别人的名字？

做慈善吗？随机抽取一个幸运员工，帮他实现拥有自己公司的梦想吗？

无论赵一伟看上去有多不像律师，至少是不像我在电视剧里看到的那种精英律师，但他还是有些律师的手段的，没多久他就帮我查到了张波在本市的房产信息。

这就是为什么，我现在守在一个别墅小区的大门口。

张波就住在这里。

知乎用户 徐斌​​ 发表

21 年的 9 月，秦兵所接了这样一个烂尾楼案子。

40 多个小业主在吉林买了一个小区的房子，五证不全，还烂尾了。五证不全就意味着业主手里只有认购书，没有正式的购房合同，而且是只交了一部分房款。

一般的烂尾楼案子，律师就是想办法把房子盖好，业主住进去就行了。这个案子还多一个难点：不但要把房子盖好，还要保证业主享有正式的购房人资格，能得到房子。

律所指派负责这个案子的律师，是我们的主管律师尹航律师，律所合伙人。

在这个案子里，尹律师的团队包括前后加入案件的 8 个人，包括工薪律师、实习律师和律师助理。

案件开局，主要是做调查。调查回来之后，这个案子比较棘手的地方，是五证不全，常规的思路不好做。

按照我们 2003 年的司法解释，也就是《最高人民法院关于商品房预售合同纠纷若干问题的解释》第二条的规定：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

合同无效 = 退房

我经常注意到，很多业主面对烂尾楼的时候，问的最多的不是怎么盖房子，而是怎么退房。

买到烂尾楼想要跳坑，这是没毛病的，但是问的多，真正做到退房的人很少，甚至下定决心退房的人也不多。究其根本，无非三个原因：

1、买的时候便宜，现在房价涨了，退房等于亏损。

2、开发商没钱了，退房怎么执行？

3、业主优先权要求有支付大部分购房款，退房了如果认定为普通债权怎么办？

尤其是前两个原因，是绝大多数业主退房的主要顾虑，这个案件四十多位业主的顾虑也是如此。

所以一旦我们打官司到法院，在还不确定能否退回钱的时候，判决一下，业主退房了，到时候万一落到一个钱房两空的局面，岂不是很难受？

而退房的可能性，不仅仅是你起诉退房，几乎任何诉讼请求的民事都可能导致这个结果，包括你说打个逾期交房违约金，或者你起诉要求开发商和你签合同，客观上开发商五证都不全，胜诉难度很大，同时，合同效力是必须审查的。

你在这个案子里打一个民事，那五证不全，保不齐就给你确认合同无效，所以只能 “曲线救国”。

咱们国家有三门诉讼法：刑事诉讼法、民事诉讼法、行政诉讼法。

这个案子，就走了第三条路，行政诉讼，就是在烂尾楼里面，不去找开发商的麻烦，而是把政府和银行（银监会管银行，也是政府部门）拉进来做被告。在尹律师的带领下，前前后后开辟了六七个战场，大致上都是折腾没有做好资金监管的政府和银行。

我们平时做的烂尾楼案子，方案是五花八门，但是前面讲过，这个案子比较特殊以行政为主。大方向既然想好了，就要尽快推动下去。

首先要克服的是立案难问题。

虽然我们现在搞立案登记制，但是烂尾楼案子，立案依然很难，主要有两方面原因：其一是基层法院人少案多，忙不过来，从立案角度就要大量排除案件找各种理由不给立案，其二是烂尾楼案件都是敏感的群体性案件，不仅法院会被干预立案，法院本身也有各种顾虑。

法院和政府不一样，政府维稳有大量资源，法院的法警在维稳这一块帮助不大，因为法警都忙着帮助执行庭去办执行了。随便哪个烂尾楼案子，动辄都是几百上千的业主，所以涉及到这种纠纷，法院在立案上不痛快是很常见的。我不是说某个法院，我说的是全国法院普遍存在如此的情况。

常规的立案、开庭、判决、执行流程在烂尾楼中是不常规的，为了缩短办案时间，往往要同时立多个案子，数量、时机、方向，同时还要综合律所的资源，最主要的就是经常要配合法院甚至地方政府的节奏，莫名其妙的陷入中断。

烂尾楼案件的法律关系非常复杂，涉及到五种案子：刑事案件、民事案件、行政案件、执行案件、破产案件，在加上业主本身各种 “不请律师” 的维权，把 XF 途径也要走个遍，从目前看成功率上，是破产>执行>行政>民事>刑事。

从立案难度看，刑事 > 破产 > 行政 > 执行 > 民事。

常规的思路里面，如果涉及到业主和开发商纠纷，退房、要违约金这种最普通的民事案子，立进去相对容易，但是很难执行。行政案件虽然相对难立，但是无非是时间长一点。

首先我们要解决一个管辖权问题，楼盘虽然在某个区，但是负责管理楼盘的政府部门可是有区、市、省、部委，参与进来的银行和大抵押权人也可能分布全国各地，各自归属于不同的银监会管理。

在吉林当地，行政诉讼集中到铁路法院管辖。从 2019 年 4 月 1 日开始跨行政区划集中管辖吉林市各区（具体包括吉林市昌邑区、龙潭区、船营区、丰满区、高新技术产业开发区）基层人民法院一审的交通运输合同纠纷民事诉讼案件、环境资源类民事诉讼案件，以吉林市直各行政机关为被告的一审行政诉讼案件。

好巧不巧的，还赶上了吉林疫情。

疫情导致法院整个瘫痪，只能是等疫情好转之后再推进立案工作，这样经过几次反复之后，终于开了一部分庭，立了一批批案子进去。

在这个过程中，又传来坏消息，业主买的房子被查封了。

烂尾楼嘛，开发商一定是大量欠钱的，债主比业主更早就知道开发商没钱：开发商不还利息的时候，通常还没停工。所以债主会早早到法院起诉。

今天只要稍微有点法律常识，就知道胜诉不是最要紧的，执行才是。

而开发商没钱才烂尾，烂尾之后执行什么呢？房子。

房子是烂尾楼中最重要的资源，我们有一个相对专业一点的称呼，把烂尾楼中没卖出去的房子、待开发的地皮、商铺、公建配套等等统称为 “剩余货值”。

业主买到烂尾楼，最关心的无非是，钱去哪里了，钱怎么要回来？

但是就像所有骗局一样，被开发商骗走的购房款通常是 “被大风刮走了”，很难被警察叔叔找回来。在我们知道的成百上千的烂尾楼案子里，只有极少数的情况能 “追回”，一般还需要天时地利人和。

当你处理烂尾楼的经验足够丰富，你就会意识到，整个案件的胜负手往往在于 “剩余货值” 的归属：是拿来盖房子、还是拿去还债。

法律虽然通过购房人优先权保护小业主的利益，但是一定要明白一个道理，法律并不是保护你，就不保护别人了，法律也同样会保护银行、保护施工方、保护债权人。

借钱给开发商的债主，可能遍布于五湖四海，他们可以从安徽、福建、云南，从全国各地的法院起诉打官司，然后通过当地法院跨地域的查封小区的 “剩余货值”。

大部分烂尾楼的胜负手，是保住那些 “没卖出去的房子”。因为卖出去的房子有网签，有预告登记，一般的做法是不会进行保全的（但是法律也没说不可以保全，所以实际上你网签的房子也不是不可以查封）。

我们这个案子的问题在于，项目五证不全，自然也不可能备案，所以债主就保全了业主买的房子。

这样我们就增加了一个工作，要保住业主的房子，通过什么办法呢？执行异议。

按照 2015 年执行异议复议规定 28、29 的规定，小业主可以通过执行异议来排除对自己房子的执行，这个程序并不能 100% 有效的保障业主的权利，但是胜在可以拖延时间，只要我们在 “保交房” 的工作顺利进行，在 “保房子” 的工作上争取时间就足够了。

22 年的 7 月，案件取得了转机。

尹律师通过诉讼，请法官帮忙调解。

法院给我们组织调解，主管律师亲自去当地，和业主们一起开了一场别开生面的会，因为会议地点实在是太别致了，在烂尾楼里。

大家看看这些图片，感受一下什么叫，废墟中的法庭。

府院联动齐上阵为民实践解烦忧

法院为我们 40 多购房户带来了三个解决方案：一是某地产公司一次性退还认购款；二是居民一次性支付剩余房款，享受打折优惠；三是无法一次性支付剩余房款的，可分期缴纳不收取利息。

下面是法院公众号和澎湃新闻对这个事件的报道。

府院联动齐上阵为民实践解烦忧府院联动齐上阵为民实践解烦忧

尹律师是 2016 年，看了我写的知乎，毅然辞掉他在广州的实习工作，中断实习期，跑到上海来求职，之后又跟我来北京律所工作。尹航是我名下挂出来的数位执业律师之一，法律意义上算是我的 “徒弟”。实际上是我的合伙人，也是我的好朋友。

2018 年的时候，尹律师刚转正没多久，跟我讲他不想干了。

原因是什么呢？因为案子太难了。

就在前几天，我们北京、上海办公室，分别有一位律师辞职，一位是参与了这个案子的小王律师，一位是我们上海办公室实习转正的小陶。

他们辞职的理由和当年尹律师的理由一模一样：案子太难了。

小王律师说，我现在还没到 30 岁，我心里还有那么一口气，我想赢官司。

而我们从一开始就是代表人民群众，意味着没有背景，没有关系，只能利用法律给我们提供的手段去和强权对抗。这也是为什么，人家可能都是轻松躺平，我们要把刑事诉讼法、民事诉讼法、行政诉讼法、破产、执行，甚至有时候还得动用 “人民代表大会组织法” 这种办案工具。

我们面对的是法院，是政府，是开发商，我们要解决的是普通人面对的不公平、不公正。

我们的开发商对手本身就代表着一种不公平，在这个战斗的过程中，我们也总是会遇到不公平。

挫败感太强了！

我的老师秦兵先生是 1995 年做的律师，2001 开始专门代表业主，告开发商。输多赢少。

我自己是从 08 年年底做这个工作，到现在已经十多年，也算是老战士了，在我们这个团队，能一直坚持下来的几十个人，同样还有熬不下去的，恐怕怎么也有几百个律师、实习律师。输多赢少。

做点事，不容易。

我们经常讲，法律代表的是公平正义。

还有人说，法官代表公平正义，律师不代表公平正义。

最近还有很多人，经常在我的评论区留言说什么呢？

你法我笑。

全社会洋溢着一种对政府、法院、法律的失望。

但是我的日常工作感受也不是这样，我的感受是什么呢？我们这个社会，既不是一边倒的黑，也不是一边倒的白。政府里面有好的领导，法院也同样有好的法官，只是，你不去努力找他们，他们就去帮助别人了。或者他们本来是不会帮助你的，但是你争取了，他们开始帮助你了。

有时候我自己也对一些法院的判决心生不满，但是从结果来看，过程中遇到一些困难、阻力、不公平都是正常的，大部分案件最终还是把人民放在了最前面。就像在这个案子里，法官讲的这句话：

我们尽量从保护人民群众利益出发。

不管最后结果如何，能听到这句话，那就让我愿意相信法律能帮助我们，把这个世界变得更好。

除去律师和法官，我们也要时刻记得这个案子背后，还有两个重要的人，就是带领这四十多户业主维权的业主代表，正是因为他们在面对社会不公的时候，没有和其他人一样选择躺平，而是挺身而出，才创造了今天的机会和局面。

买到烂尾楼是很倒霉的事情，但是，和怨天尤人比起来，虽然做点事儿很难，你不去做，就永远没有机会，你去争取，你才有希望。和出租屋比起来，始终是自己家住着更舒服。

尹航离开团队之后，做了几年 “好做的案子”，去年又回归团队，重新挑战开发商，并成为律所最年轻的合伙人之一。

我希望到这个案子彻底结案的时候，由他来给大家亲自讲这个故事，讲讲四十户小业主的故事。

知乎用户 吴声威​​ 发表

有个发小买房遭遇烂尾楼，今天几百个业主终于实现和开发商见一次面，开发商全程表示没钱资金链已经断了，然后就在那磨来磨去开发商最后写了一个承诺书，盖个章结束了本次集会。

发小问我怎么看，说实话我仍然不看好。我在网上搜了一下开发商的情况，大量的被起诉和被执行，开发商无非是能拖一日是一日，只要业主不闹事，政府不抓我人，就无所谓。

如果业主没有厉害的角色，也没有什么靠谱的救世主，加上政府手里也没有监管预售资金。短期内想要拿到房子，基本上是不可能的，烂个三五年很正常。

他们这楼盘烂尾的程度不是很严重，基本上全部都封顶了，只有内部一些水电工程和电梯工程还没有搞定。

如果业主每人凑一笔钱，政府能主导控制楼盘，引入新的施工方，用业主集资的钱复工，我估计不到年底，大家就能开开心心收房入住了。

当然，大家凑的这笔钱，完全可以转化为开发商欠业主的欠款，通过司法渠道确定一下债权，甚至可以把小区内没有卖的通过法院拍卖掉实现追偿。

毕竟已经成功自救的小区还是有机会把剩余未售房产卖出去的，如果一直是烂尾状态，那大概率是会一直烂下去，毕竟没有资金进来。

当然了，这个方案最大的难度是让业主集资，难于上青天。

买到恒大的小伙伴们可以参考下，当然了，如果小区的楼的工程进度还差太多，集资就不现实了，毕竟每家每户再掏个几十万是不可能的，掏个 1、2 万还是可行。

知乎用户 须川亮 发表

其实期房最早出来的时候我就提出了这个问题

万一开发商拿了钱跑路，房子烂尾了怎么办

结果一帮人试图从各种角度用各种方式论证这种情况不可能发生

有苦口婆心的，有冷嘲热讽的

那样子像极了 P2P，蛋壳暴雷前夕的持有者们

对了，现在年轻人应该不清楚，其实 90 年代的时候也有一大批烂尾楼

但那时候房地产不是很火，所以也只是有个 “烂尾楼” 这个说法，并没有牵扯到多少普通百姓

要问怎么办，这里很多律师从法律上解释了

但法律上有一万种解释方式，你去打官司大概率也胜诉

那又怎么样，无法执行，拿到的也就一张纸而已

我只能说，之前经济势头好，期房可以买

这两年经济下行挺严重的。多严重呢，男女矛盾尖锐化是最好的指示器

所以，期房什么的还是观望一下吧

毕竟连恒大都垮了，其他名不见经传的小地产能活得舒坦？

知乎用户 其实我并没有猫 发表

一般期房都是故意烂尾。但现在这样是真烂尾。

开发商通过烂尾来进行空手套白狼。

1. 首先开发商从银行借 1000w 去开发一块地。而这一块地的开发成本也刚好 1000w。

2. 然后开发商再把期房卖出去给百姓能赚 2000w。

3. 但开发商不会那么傻拿着 1000w 去开发 1000w 的地然后再 2000w 卖出去，所以只给施工方出 500w。

4. 施工方盖着盖着就发现烂尾了开始问开发商要钱，而开发商直接说公司没钱让施工方停工。这时候就故意烂尾了。

5. 而开发商烂尾之后扭头就去找银行说施工预算错误所以这 1000w 不够用，而项目已经烂尾了所以希望能够分期还款这 1000w

6. 银行同意分期之后开发商扭头就是跟买他房子的百姓说退房，等这些百姓有一半的人都退房之后开发商手里还有 1500w。

7. 开发商之后就拿着这 1500w 留着 1000w 还分期而剩下的 500w 就拿来开始花天酒地的生活。

8. 等过了几年之后房价翻了四倍，开发商手里的钱也花光了。这个时候开发商再向银行借 1000w 把这烂尾楼修好。

9. 烂尾楼修好之后有 50% 的房是已经退回开发商手里了而市场上的房价已经翻了四倍，这个时候开发商再把这 50% 的房卖出去又赚了 4000w 再一口气还完 1500w 左右的贷款。

10. 开发商也知道房价不可能一直这样涨所以过几年之后开发商开始玩卖出开空。

11. 开发商开始玩现货，现在开始融资把杠杠倍数拉到 10 倍拿出 1000w 加了杠杆变成 1 亿，然后跟融资的人签的是抵押对赌合同。如果公司破产了还不起融资那就用房抵押拍卖。而这 1 亿里面要记点假账，开发商的那部分写 1000w 但实际要耗 5000w 来盖而融资人再一起平分另外 5000w 也就是说一块地最后融资人本来应该拿 90% 的房源但最终到手的只有 50%

12. 开发商这次不烂尾直接盖好但了但融资人的那部分人手里的房源加起来只有开发商的一半所以要想回本就必须把价格给拉得贼高才能获利，不过融资人想把价格拉高显然是不可能的因为你 5000w 盖的房源卖出去那最低也要翻 1.5 倍才能保证过税之后勉强回本。所以这房子绝对卖不掉只能降到开发成本那价值 5000w 的价格来卖出去。

13. 然后开发商就说融资人这一半卖不出去公司资不抵债，而开发商手里那另外一半全都让他老婆儿子贷款 5000w 给收购了去，等房价下跌之后融资人手里卖出去的房就刚好能维持在实际开发成本的 5000w 了肯定是还不起融资所以就通过债务重组增发股票按每个股票多少钱来还掉他们卖出房还没还完的那一部分。而他市值 10 亿的公司会给交易所报假消息来增发价值 2 亿的股票还留 1.5 亿给自己而另外 5000w 给融资人抵债。

14. 房地产不行了那资金铁定会流入股市所以股市会爆拉他市值 10 亿的公司上涨到了 30 亿。他再高位套现算上平仓均价他增发的价值 1.5 亿的股能套现个 3 亿人民币的股。

15. 开发商再通过股市里弄到的钱再把融资人手里的房买回来进行空翻多。等股市泡沫破灭的时候资金又流入楼市。

16. 等过几年之后房价随着银行的放水又到达了顶点这个时候再高位套现手持现金流然后跑路去国外购买他们的优质资产或者是安享晚年。

这一套经融战可谓是华丽绝美，普通人穷尽一生都想不出来，不过能够打出这套经融战的人都是进行中产阶级上升到资产阶级的人，你问我怎么知道的? 我告诉你当年 2015 年他们就是这样干的。别人打完了一套组合拳后我们这些百姓才能出那么几个能看明白其中奥秘玄机的人可谓是这个世道大部分人确实都是奔波至死的牛马命运. 那可谓是人均心比天高命比纸薄自认为自己是自命不凡但说到底论其天赋微操皆是弱者。

你去看其他人讲房地产他们基本上他们都不会给你讲明白因为早早就明白这其中奥秘的人根本没时间跟你废话早早的就买房去了，而我之所以能讲明白也是因为这个红利期过了所以这个对于不是普通人来说公开的秘密也不再是秘密所以可以讲出来。如果你现在买房那就是高位接盘只会害了你自己。

至于那些花了一辈子积蓄的人至少他们花的是积蓄而不是贷款买的。所以他们在泡沫时代可以退房拿回全部所以他们是幸运的，他们也没有贷款压力所以他们只需要躺着就能等那些还不起贷款的把房给退了，只有那些欠了房贷的人奔波忙碌死成为了纯纯的牛马。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

其实房子烂尾了，除了不还房贷以外，还有一个解决方式，但是这个解决方式，大部分人都不太愿意用。

那就是通过起诉，来放弃对这个房子的拥有权。

国内已经好几个胜诉的案例了，就是当房子烂尾以后，开发商无法交房了，那么购房者可以起诉，然后以房子无法交房为由，解除购房合同，以及和银行的个人贷款合同。

但是这么做，有个问题。

那就是当购房合同解除以后，自己的首付是等于打水漂了，然后这个房子要是以后能被救回来，盖起来了，产权也和购房者没关系了。

说白了，就是损失首付，认栽。

知乎用户 虞美乐律师 发表

常见方案有四种

第一种，部分业主会因为各种原因去打退房官司，解除合同要求开发商退还房款。因为烂尾预期无法履行，甚至开发商都没有人来应诉，法院缺席判决，这个官司很容易打赢。但是! 一般烂尾楼都是开发商资金链断裂，银行、高利贷等早就通过诉讼等各种行动执行了开发商的资产，开发商自己可能也会转移资产，也就是等业主拿到判决书时开发商大概率是一个烂摊子。所以最后大概率买房人只是拿到一纸判决，却执行不了。而且还有很大的后遗症: 后续开发商进入破产程序，买房人的购房款只能算普通债权，最后能拿回一半就算走运了。

第二种，筹资自建。买房人一起集资找施工方把房子盖起来。这种方案一是操作起来特别难，更大的危害是房子盖好了可能也可以入住，但是因为手续不全办不出房产证。什么意思？不受法律保护，不能自由转让。

第三种，信访维权。这种方式不建议，大部分买房人也没有这份时间和精力去做这件事。而且如果言语行为过激，可能会被拘留。

第四种，法律维权申请开发商破产。最好的结果是破产重整，通过引入第三方，垫资将房子盖起来完成竣工验收备案，交付给买房人。如果开发商窟窿太大，走破产清算，因为我国法律是保护普通购房人的，基本上购房款本金返还是有保障的，强过还着房贷房子烂尾十多年住不上的，破产这条路至少是及时止损拿回本金了。

知乎用户 财商思维​ 发表

千年前诗圣杜甫感叹:“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。” 千年后，繁华都市尽有 “广厦千万间”，却没能 “大庇天下寒士”。

普通百姓本想寻得一个遮风挡雨的地方，却不幸买到了烂尾房，从此，期望的安如山变得全是风和雨，不仅无房安居，还备受还贷折磨。

很多人因为买的楼盘烂尾无法交付，一边付着房贷，一边还要交着房租，竣工交房却遥遥无期，无法迁户口，孩子无法上学，无法抵押贷款，无法换房…… 陷入无穷无尽的维权日子。

为什么会产生烂尾楼？

烂尾楼是指已办理用地、规划手续, 项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

常见的烂尾楼产生原因有以下几种：

1、房地产建设项目业主资金链断裂，陷入债务困境缺乏后续建设资金，引起诉讼后被法院查封，进而形成烂尾楼，这是形成烂尾楼最常见的原因；

2、房地产建设项目业主内部出现混乱，产生矛盾或管理层涉嫌违法犯罪，致工程停缓；

3、项目业主当初报建手续不全被勒令停工；

4、因违反规划及设计施工质量问题导致被勒令停工。

如果是房子烂尾，房贷还需要还吗?

房子烂尾了还要还款，银行和业主是贷款合同，房子没建起来，业主会找开发商，但是钱如果还不上，银行就会找业主，如果业主因为开发商跑路而不还贷款，这是说不过去的，法律也不允许。

在还房贷的同时，联合小区其他业主疫情寻求法律帮助，如果法院判决你们跟开发商的买卖关系失效，那你们跟银行之间的债务关系也随之失效了。

千万不要擅自 “断供”

因为你和开发商签的是购房合同，和银行签的是贷款合同，两份合同是单独执行的。停止还贷不光会有罚息，征信还会遭殃。

虽然开发没有如期交房，但是房贷是购房人跟银行之间的债务关系，一旦逾期会记入征信，这个会伴随购房人一辈子，一定不要撒手不管了。

不建议申请退房。

比如房子盖到一半烂尾了，如果选择了退房，那么你跟开发商的关系就会从买卖关系变成了借款欠款的关系。要知道买卖关系还款优先级是高于借款欠款关系的，因此当开发商破产后若计划卖掉手头的楼盘进行赔钱，这时你就会从第一个拿到赔偿的购房者变成了最后拿到赔偿的债主。

假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。

如何才能避免买到烂尾楼？

一是，买二手房。

二是，买现房和准现房。

三是，尽量不要付全款，就算你有钱付全款也不要这么做。

四是，关注开发商的财务指标是否健康，不要盲目相信品牌房企（某大某创哪个不是世界 500 强），例如：参考关于 “三道红线” 的财务指标统计数据。

买的新房成了烂尾楼，业主可以如何维护权益？

如果开发商的资金周转困难，就需要外部资本的进入才能达到复盘的目的。

外部资本的进入需要多方的共同努力，基本的模式可以分为两种。

1、得房办证

（1）ZF 垫资模式

政府垫资模式，ZF 协调各方，最终促成 ZF 投入资金，使烂尾楼盘复工，购房者得房并办产证。

（2）市场融资模式

市场融资模式，社会资金的进入，使烂尾楼盘复工，购房者得房并办产证。

2、退房求偿

对于房屋未建成，形成烂尾楼的房产，消费者要求返还房款的权利优先于工程款优先权，由于工程款优先于建设工程抵押权，自然购房消费者权利优先于建设工程抵押权。购房者的清偿权利优先于建设工程优先权、优先于抵押权，自然也高于一般金钱债权人的债权。

时间解决一切烂尾问题

云南超七成烂尾楼已盘活

目前 334 个 “烂尾楼” 已基本盘活 240 个，总化解率达 71.86%，有效化解了近 27 万户、80 万 “烂尾楼” 业主的操心事、烦心事。这是云南省近日传来的好消息，日日念念的楼房终于有个盼头了，有人买的楼房已经烂尾快 10 年了。

知乎用户 溪边的树 发表

闹。

知乎用户 虎牙说房​​ 发表

一、买的楼盘烂尾了怎么办

1、在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。

2、如果所购买的楼盘只是存在 “烂尾” 可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。

3、若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇 “烂尾” 危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款 (特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权。

4、若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。

二、开发商的违约情形

1、房屋质量不符合合同约定的标准

购房者在选房、签订合同时，正是对房子的面积和质量确定下来，而实践中，譬如承重墙、梁开裂; 外墙、外窗、卫生间渗水; 墙面不垂直; 大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。具体可以分两类情况处理：

(1) 是普通的房屋质量问题，开发商有质量保修的责任。

(2) 是严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张退房和赔偿损失。

2、房产证逾期未办下来的

逾期办证的，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。“一定期限” 其实是在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。开放商应该按照合同约定，返还买房人已付的房款及产生的活期利息，约定有违约金的，可以一并赔付。

遇到开发商违约的情况应该及时的通过以上的方式来维护自己的合法权益，比如说起诉开发商要求承担违约责任或者是要求开发商在规定的时间内将房子完工都是比较靠谱的选择。但是要记住，不管开发商是否破产，购房者依旧可以按照规定程序来办理房产证。

知乎用户 踏春幽情蝴蝶巷​​ 发表

很多朋友买房子认为封顶了就不会烂尾，但是事实是封顶了还是会有烂尾，封顶它不代表不会烂尾，很多人都是不能理解的，明明都封顶了，再加把劲就能交付了，为什么会停工甚至会烂尾呢？

其实盖房子跟合伙做生意是一样的，开发商负责拿地卖房子，承建方就负责盖房子施工，除了少部分的这个预付款，建房子的钱大部分他都是承建方出的，跟开发商没有关系，只要施工方的资金没有问题，房子就没有事，跟这个开发商没有任何关系，但是根据这个业内的惯例，一旦这个楼盘封顶以后承建方就需要去找开发商去讨钱，一旦开发商拿不出施工款，那房子有可能烂尾。

还有一个原因就是购房者的购房款，正常都是在资金监管账户里面，开发商想用这笔钱需要根据施工进度来申请，楼盘封顶就是投入产出比最大的时间节点，所以说无论开发商还是施工方，为了利益最大化，拼了老命，他都把这个房子盖到封顶的，封顶才完成了总项目投资的 60% 的 70%，离交房还有非常非常大一段的距离，封顶并不是万事大吉的指标。

所以说我们现阶段买房子，切记一定要保障自己的资金安全，尽量的去避免一些存在风险甚至已经暴雷的开发商，千万不要贪便宜，抱有赌徒心理，国企央企依然还是大家比较好的选择，至少你买到烂尾楼的概率会小很多。

知乎用户 一剑穿心 2000 发表

我们把税交给了政府，政府有义务为我们提供一个安全的购物环境，如果房子烂尾了，说明房管局和政府没做好本职工作，需要对其采取相应的惩戒措施，起诉房管局，让他们来赔偿你的所有损失。

由于银行和政府开发商基本都是一伙的，银行放任开发商挪用监管账户本来就是严重违法行为，对付流氓你需要比他更流氓才行，你不仁不要怪我不义，自已底裤都被人扒走了，是时候挣脱姥爷们强加给你身上的道德枷锁了。起草一份因不可抗力有条件展期还款方案甩在银行脸上，暂停房贷，该干嘛干嘛。

从实际情况来看疫情加开发商烂尾对于业主来说属于不可抗力，而且是双重 buff，业主完全有权利要求无限期暂停还款。具体操作可以参考流氓教父 p2p 给银行出具贷款展期方案，展期时间取决于不可抗力的消除进度。告诉银行老子不是不还，只是因不可抗力展期还款而已，什么? 你跟我要违约金? 老子双重不可抗力交尼玛的违约金！

这样操作的话可以精准抓住银行的痛点，他们着急了自然会督促开发商尽快把烂尾楼盖好，如果你像一头蒙眼拉磨的毛驴一样正常还款他们一点也不着急，怎么会有动力解决烂尾? 建议多团结些业主，人少的话他们可能会跟你摆烂耍流氓，人多的话他们大概率会跟你讲道理。

权利都是自己争取来的，不要指望他们良心发现。阶级斗争，其乐无穷，放弃斗争，拉磨绝种。

知乎用户 凌云 发表

美国开发商通过预售制度，残酷完成资本积累，以构建起商业帝国。完成积累后，这些美国富人往往将资产转移到瑞士等国家，宣布公司破产以躲避美国法律追责。可美国政府对此熟视无睹，甚至动用 ABC 等媒体假装发声，掩人耳目，欺骗美国人民，美国这样做迟早会搬起石头砸自己的脚！[奋斗]​

知乎用户 鹏友说 发表

来，通过我写过的文章，永威金桥西棠的例子，给你一个独特的视角深挖烂尾的原因。


前有 “西棠事发”、后有 “雕玉之争”，大家本以为永威西棠项目在历经两轮风波之后，应该可以暂告一段落，积极复工复产，早日交付。

西棠事发：

买期房如买盲盒——郑州，想说爱你不容易

雕玉之争：玩玉？这么洋气，土坷垃你玩明白了吗

高新区区领导强势介入，积极推动双方会谈。事后金桥发布公告：项目复工，总包工程款已于 3 月 27 日支付到位。让业主满意，让政府放心！

谁料，才短短 20 多天，一份反映材料叒打破了平静。


4 月 19 日，永威西棠项目的总包单位，把一份信息量巨大的反映材料，递到了高新区的国土规划住建局：（重点红框标出）

看完真是让业内人士倒吸一口凉气，之前 “两口子闹别扭” 的背后传闻，大家猜测的真正原因终于水落石出，真相大白。

这一纸反映材料，等于是把笔者曾经批评诟病的 “开发商其实不盖楼，本质是空手套白狼” 的真面目，给直接掀了个底儿掉。


截图文章：404：这件事如果不解决，19 条也难救郑州楼市。

我们接着来好好捋一下到底是怎么回事。


项目总包把开发商（永威、金桥）“空手套白狼” 的手法掀了个底儿掉的同时，还把贷款银行（郑州银行）的底裤给扒了下来。

并表示如果自己最后不幸成了那个冤种，如果各方见死不救，将以停工方式向上逼宫。

正如其文中所说，最后波及影响的是民生和稳定。

那么，钱去哪儿了？

之前双方互掐的时候，可是都口口声声说资金没有问题。

据其反映材料引述，钱被挪去了北龙湖新拿到的 2 宗土地项目上。

你可能会问，想挪就挪？银行对于项目资金的监管职责在哪儿？

反映材料中已将监管问题交代的明明白白。

炮口已经不仅仅指向了 “闹别扭的两口子”，还指向了深藏背后的 “有钱大舅哥”。

当然，这一出地产界早就唱烂了的戏本，作为接连开炮的此前 “一直很配合” 的总包方自身，亲自参与其中、自导自演，结果还把自己给带沟里了，难道就真的很 “冤” 吗？

雪崩之时，没有一片雪花是冤枉的。

当然，总包不是来 “大义灭企亲” 的。他是想拿到垫资款，这个垫资款跟其他垫资款与众不同的是，自己是通过主动背债来垫资让甲方爸爸拿去用，换取项目合作。

那这背后逻辑，其实就是一种变相（变态）的不正当竞争。

可见，承揽工程这个行当已经卷到什么程度了？光自己逐项垫资还不行，还得主动替开发商背债，给甲方爸爸送现金流。

所以，三道杠，看似是限制了开发贷，其实还是被变相给突破了。

就在最近 4 月 18 日，央行和外汇局共同出台的 23 条举措《全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务》的通知（重点红圈标出）


可以看到，银行现阶段重点满足的是建筑企业的合理融资需求，而对开发商方面，仅加大对部分优质项目的支持力度，并对项目和企业两种不同风险予以区分。

所以，作为事件漩涡中的总包方（建筑企业）为何会被甲方爸爸（开发商）拉来做贷款垫资，就非常好理解了。

无论你怎么限，开发商依然能够搞到钱。

总包方并不是想彻底掀桌子，甚至有可能是串通好了被推出来带头掀桌子。
连解决方案也一并想好了，要么让底裤被扒下来的那位（郑州银行）再次追加 5 亿贷款给到项目进输血。要么就把变相输血给北龙湖项目所挪用的资金给追讨回来。
试想，哪个更容易一点呢？
北龙湖的地，难道要逼着两家重新给退回去不成？退给谁？
不还是政府兜底吗？
看似是红脸唱得绯红：
老子也不要脸了，即便鱼死网破，老子也绝不继续垫付这个资金窟窿当这个冤种。
但这两种解决方案，里里外外都是指明了让政府帮着收拾这个烂摊子。
这让人不禁想起了宇宙第一房企在暴雷前曾逼宫广东省府的那次事件。
你救不救？你不救，我就躺平给你看。
结果，真就躺平了……
全乱了套了，不仅开发商与购房者之间的契约精神可以说没就没。
就连开发商、总包、银行的内部闭环之间也是尔虞我诈、狗血不断。
房地产之乱象，看来是真到了必须要深抓深挖、大破大立的时候了。
看了一圈你会发现，一句 “房住不炒” 把地产泡沫全扣给炒房客真是太冤了，“地拍不炒”才是重灾之地。
炒房投资客好歹还得付个首付，银行也不惯着。
这开发商可才真真儿的是在 “空手套白狼”，真要深挖，绑在一起的银行怎么着也脱不了干系。


关键在于，明明是共同性的监管缺失，房管局和银监局之间互相扮演着国足一样的角色。
前不久，对锦艺金水湾 · 四期项目因资金挪用问题已经延期一年迟迟未能交付，且仍未有全面复工迹象。有购买人针对资金挪用问题，对银保监局发函，要求落实银行资金监管责任。
银保监局回复如下：

银保监不予受理，责任推给房管局。
房管局，购房者们不知去了多少次，同样是石沉大海。
然后，购房者只好去 XF，回复则按第七类情况不予受理：建议购房者去法院上诉。

去法院上诉，则会有两种诉求情形：

1. 要求退房，有可能钱房两失。
2. 要求违约金，按惯例，还没交房就谈不上支付违约金。

这就让购房者们陷入到了一个完美死循环。
能伸手要的时候，所有人没闲着。
该伸手拉一把的时候，又都不管了。
404：这件事如果不解决，19 条也难救郑州楼市。


张三、李四、王五、赵六的故事


村里有个很有人脉的张三他看中了村西头的一块好地界儿，想拉上李四干一趟空手套白狼的大活儿，把这块地盖成房子然后高价卖给村民。
他俩一合计：张三有关系能拿地，李四有牌面能引客，就还差个能干活儿的。
于是就找来了村里的泥瓦匠——王五，挖地盖楼啥的，都让他来干。
而且最重要的，他还能替咱俩背锅。


王五一听说来项目了，也很积极，毕竟跟着张三李四的屁股后头，才有活儿干、有钱赚。
道上的规矩他也门儿清，一切悉听张三李四的尊便。
三人就继续合计，万事俱备、只欠东风（银子）——启动资金了。


这时候他们又把村里的财神爷赵六给请过来了，赵六正发愁州府衙门的库银没处放水。
于是赵六欣然愿往，四人坐下便又是继续商议。
财神赵六说，州府大人去年刚接了圣上的三道谕旨，库银虽多但不许张三、李四你俩来借。唯有王五这种实干的，可以借他名义行你俩之便。
王五自是懂规矩之人，这事儿自来也不新鲜，于是满口应允。
很顺利地一切便在赵六的指点之下：王五红指画押，张三李四作保。
州府的库银便顺理成章地放出来了。


财神赵六命人把成箱的库银都拉进了王五的院里。
这边是前门进，那边便后门出。
过街串巷，人马搬运兜了一大圈，银子就最终来到了张三和李四的院里。
王五还念着，这银子里的一部分，张三和李四会如期给他分账。
结果，他不知道，张三和李四，却拿着这个钱，转头就去村东头又买了块好地。


王五，这时听说，心里不免一咯噔，但是嘴上也不好说什么。
就继续在村西头这块地上挖地基、盖砖墙。


没过几天，王五就听说张三和李四因为村东头那块地起了争执，
这事儿很快传遍了全村，也影响到了村西头的工地进度。
王五，这时候沉不住气了，撂下手里的挑子，左思右想。
再这么下去，老子非得成了冤种不成……
说巧不巧，财神赵六恰好从村西头路过。
远远指着王五的鼻子嚷道：王五，记得给州府还钱！日子快到啦！
还不上，你小子画的押还在这纸上呢，州府老爷拿你试问！


王五听罢，哪有钱还……
于是就慌不择路，赶忙去找正闹别扭的张三和赵四一问究竟。
结果正如王五所担心的，
二人都两手一摊，钱都用到了村东头的那块上了，花完了。
王五这时候傻眼了……


从村东头回到村西头的一路上，哭爹骂娘，踉踉跄跄……


第二天天一亮，只见王五高擎着一纸诉状，击鼓鸣冤告起了自己……


知乎用户 王毓彬​ 发表

这个政策确实不合理，老子贷款买房了，这是建立在房子可以交付的前提下，现在开发商跑路，房子没了，老子赔了首付，还要继续给银行打工？

整个过程，开发商没赔，还没开工呢，房子都卖出去了，钱已经赚了。他能再花钱把房子建起来真是良心商人。

银行没赔，即使烂尾开发商跑路，购房者每月贷款必须还，不然就强制执行。

这里边就有一个逻辑不通的地方，既然在还完贷款前房屋产权属于银行，那我是不是可以这么认为：这个房子个人和银行都花钱了，但银行是帮忙者，所以要给银行利息，产权也是银行的，房子是银行的，还贷款就是跟银行分期付款买房子，那你银行的房子都没了，为啥还舔着脸跟购房者要贷款呢？比如烂尾楼项目有人提前还完贷款了，你银行倒是交房啊。这不是欺负老实人吗？

要么既然以购房者名义购房了，房屋产权就是购房者的。如有纠纷银行可以单独起诉购房者，而不是直接处理房屋。要么就是既然产权是银行的，那银行跟开发商之间的事我们不管，我们每月履行约定还款，银行负责提供住房。不然就属于银行违约，本金，利息都退给我们，我们也不买房了。第三，房屋预售制度太不合理了，房子还没盖呢，就已经都卖出去了，这真的隐患太大了。就不说卷款跑路了，就算有预售资金监管制度这也是补丁制度。为啥不直接取消预售这种做法呢，一手交钱一手交房不好吗。开发商你有钱就自己盖，没钱就别干，不能空手套白狼。

有很多人说没办法，制度就是这样，烂尾了只能认倒霉。我想说，难道制度不是人定的？？制度不能改？？有钱有权的将不利于自己的漏洞都堵死，最坏结果让普通买房者来承担。我们整天喊着以人民为中心，我将无我，不负人民。烂尾这种情况，绝对跟制度有关系。该改！必须改。改起来也容易，现房交易。额外好处是开发商不会再拖延工期，他得赶紧建好赶紧回收资金。房屋质量和配套设施也不需担心，质量差没人买，肯定会把最好的房子建起来卖。

知乎用户 流苏晚情 发表

都不要了，我就停止贷款！解除和银行的按揭关系！

买的期房烂尾了，真正的解决方案你研究没有？咋解决啊？咱们等待政府交房，等政府帮忙出面。很多人都在等政府交房，然后各种网上的大咖也出了各种意见。有的说你不要停贷，在将来会影响征信。

我都还不起房贷了，我都活不下去了，我还在乎征信吗？

还有人说，你不要退房，说什么要不然你的房也没了，钱也没了。然后还有人说什么，赶紧搜集证据起诉去。但是很多人其实没有研究过，就是开发商运作一个项目，它是用的子公司，这个子公司跟母公司没有连带责任。他注册这一家子公司的目的就是为了逃避责任。所以说你如果说就是起诉什么的，也有极大的可能就是啥也追不回。

那到底怎么办？我一直在研究这个问题，就没有办法吗？

有办法！就是立马停止贷款，现在已经有法院的案例，而且我也咨询了我的律师朋友，就说首付不要了，我就停止贷款。解除和银行的按揭关系，可以这样！

知乎用户 郑州楼盘点评 发表

刚买的房子烂尾了怎么办？能退房么？怎么样才能挽回损失？

知乎用户 旭崽子 发表

现在不是走烂尾停贷流程吗？

知乎用户 亲爱的会员​ 发表

风险自担呗。

17 年我老板就这样。上海买别墅，曰：涨了就发了，跌了我就断供扔给银行，烂尾我就去静坐。怎么都比你们没房的强。

果然摸得是门儿清。通吃。稳赢。

为啥掏空家底，一辈子积蓄，买一个明显溢价的东西，还是期货？

大家都是中国人，都讲中国话，别跟我说你纯洁无辜，你是在侮辱我们的智商。

要是当时期待的愿景成真，是不是就能哈哈大笑，把没房的踩在脚下，再分一杯羹？

我就奇怪了，凭啥买房就一定不能吃亏？凭啥就得涨？凭啥一定吃定没买房的？凭啥就能天下便宜都占尽？

房价涨的时候，租金涨的时候，你给租房的好脸色了么？还不是笑话他们，现在买不起，一辈子买不起。

年轻人 996，被剥房租，35 毕业，开滴滴，就是因为他们听话，不会闹？

有赌上身家的勇气，没赔光的觉悟。想割别人酒菜，结果自己被连根拔起。

还指望 zf，纳税人给兜底。我勒个去

脑子不清的人真多。

还有同情的。我都不明白。

没房的同情买房的？人家烂尾楼价值百万千万的都有，你同情，你配吗？

还帮忙舆论造势，逼 ZF 拿你辛苦纳的税给人家补偿，然后人家高高兴兴收房，翻身继续吃你的红利。真是。。。。太睿智了

借用房东一句话：别忘了按时交租啊

知乎用户 Big Face 发表

烂尾楼？

你见过处级以上公务员买到过烂尾楼？

你见到过大老板买到过烂尾楼？

大家知道的只是别人想让你知道的。

呵呵哒

中国的期房政策和公摊面积 ·····

发明这两个的人 ···· 真的 ···￥%……#

知乎用户 杭城房 Sir 发表

房子烂尾，能不能不还房贷了？可以断供吗？

直接上答案——不可以。

一、房子是开发商的，不是你的。

法律上在楼盘还没完工之前，只能算在建工程，在建的工程不属于业主，属于开发商。

所以才会有银行、施工方、投资人等等去抢在建工程，购房者的信息是最慢的，最后也抢不到啥。

二、贷款是银行的，不还不行。

买房的时候会签很多文件，其中一个叫贷款协议，这是与购房协议同等重要的合同。

贷款买房某种意义上也算全款买房，只不过钱是银行替你付的。

但任何贷款都需要担保，房子没建好，没交房的时候，开发商给担保。

房子建起来交房以后，是购房者拿房子去抵押担保。

所以贷款合同和购房合同在法律关系上完全是两码事，不还不可能的。

三、要找准主体。

和开发商签署的是购房合同，和银行签署的是贷款合同。

房子烂尾了，可以找开发商。

但钱没还上，银行就得找你

打官司还钱都是小事，征信上黑名单这才最可怕，所以你不能不还钱。

四、房子没了，还继续还贷款是不是傻？——不还你更傻。

如果开发商跑路了或资金断了，接盘的是谁？是 zf

他一方面会让警察去抓开发商，另一方面会抓紧找接盘的开发商。

民生问题不敢怠慢，不管再如何也不能断供。

后期可以通过诉讼向法院主张解除购房合同的同时解除贷款合同，银行需要向开发商主张这部分债权，这样购房者才可以不还房贷。

当然购房者也必然会有损失，原来的首付款变成了开发商对购房者的债务。

可能要的回来，可能要不回来。

所以最后建议不到迫不得已，别买小开发商的房子，风险太大。

不到迫不得已，别着急退房断供地方，zf 会去解决的。

知乎用户 ZT135 发表

有人在骂预售制度，是对的，预售制度确实有问题，但是也没有必要彻底取消，只要改动一下就行了，比方说预售只签销售合同并支付 10% 的订金，业主只有在房屋交付之后才开始向银行办理房贷，然后支付给开发商，这样就行了，就算烂尾了，业主也只是亏了 10% 的订金，总是比亏 30% 首付加 70% 的房贷要强得多

知乎用户 JasonJC 发表

说一点亲身经历的吧

19 年买了天府恒大文旅城的房子，交房时间是 2021 年 10 月 31 号。

现在我回答的这篇文章的时间是，2022 年 3 月 15 号。对，没错，我一个月工资还不到 7000，我花了接近 100 万买房子，我没能住进去。

当然我这个房子没达到标题所说的 “烂尾”。但是因为各种问题，没能住进去。

“这些人怎么办” 房贷每月照还、班照上、饭照吃。

跟着准业主们去过几次谈判现场，大家也是为了我们的 “家” 一直在努力，谈判、协商、沟通。

有人哭、有人 “笑”、有人失落、有人暗自神伤、有人都快释怀了..

在面临期房 “烂尾”“无法居住”“停工”“开发商破产”“欠款 2 万亿” 这些面前，我们是无助的，我们是弱小的。好在有人不停的在努力，ZF 也在业主和开放商之间搭建 “桥梁” 便于我们早点上岸。

总之你真要问我怎么办，我只能告诉你，我每天能做的只有祈祷

知乎用户 江苏爱心房产 发表

如今很多购房者选择购买二手房，他们认为二手房比较便宜，而且可以随便挑选位置，但是二手房的交易流程是非常复杂的，而且有些二手房是手续不全的房子，可能没有房产证，很多购房者都十分关心，没有房产证的房子能买吗？

没有房产证的房子能买吗？

１、按照国家的法律政策来讲，没有房屋产权证的房子是不允许进行交易的。因为我国的法律有规定，房产的买卖是以办理房屋权属转移登记为准，因此没有房屋产权证的房产其实是不能办理过户的，国家不会保护不能过户的房屋交易。而且没有房屋产权证就不能贷款、更不能过户，当然也不能够办理公证，那么所签署的购房协议其实也是无效的。

２、没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原房主的。例如，原房主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。

新房也有可能办不了房产证？

1、房屋还未通过审核

也就是房子还没有拿到五证，五证是指《商品房销售（预售）许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。其中，《商品房销售（预售）许可证》是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售 (预售) 许可证》。所以，只要没有《商品房销售 (预售) 许可证》，说明这房子是五证不全的，就不能正常办理产权证。

2、开发商把房子抵押了

还有一种情况就是，建房子的开发商为了回笼资金，用现在的项目办理抵押贷款，对购房人这边的说辞就是，还得等等。

3、房子被法院查封

有的开发商项目涉及了经济纠纷，被法院查封，解封前不能办理房产证。

总结起来，可以说下面五类房子不能办房产证：

1 利用集体土地开发的项目（如小产权房）

2 没有获得批准的房子（五证不全）

3 土地或者房屋未解除抵押的房子

4 拖欠房屋交易税费的房子

5 土地或房屋被查封的房子

没有房产证的房子有什么风险？

1、不能申请贷款

正如上面所说，我国实行的是产权登记公示制度，只有进行合法登记后才能真正拥有房子的所有权，否则就不能进行正常的买卖，在银行看来，这类房子产权不明，很有可能出现纠纷，为了规避风险，自然不会通过贷款审批。另外没有房产证的房子也不能进行继承、赠与、抵押等活动，是名副其实的 “黑户”。

2、房子被用来还债，购房人可能钱房两空

最有可能发生的情况是，购房人签了合同交了定金，但是房主因为欠了别人的债，债主收走了房子用来抵债，遇到不讲理的房主就是不还你定金，买房人最后闹得钱房两空，才发现这是多么痛的领悟。

3、房子被房主一房二卖

第三点，还是因为房主不地道，在没拿到产权证以前，房主有机会把房子卖给出价高的第三方。

4、房屋被征地，无法获得补偿款

如果房屋所在地块被征用，没有房产证，将不能获得补偿款

在 2008 年《城乡规划法》生效实施以后没有取得房产所有证的，拆迁方将其认定为违法建筑是合法的。虽然该类房屋没有取得规划许可证及房屋产权证，也不能将其认定为违法建筑而不与补偿。

来源｜今日头条

责编｜小房子

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知乎用户 匿名用户 发表

办法 1：找到开发商，白刀进，红刀出。不问是谁，换一个不亏，换两个稳赚。

同样的办法，适合房地局和银行

反正活不成了，还管什么道德法律

知乎用户 大牛 发表

作为现在有一个小房子烂尾的屁民，我很有感触。

呼和浩特市赛罕区大学路坤原名居，这房子从 13 年开始，到现在，九年了，九年义务教育都完事儿了，这房子还没交。19 年封顶，现在就是停工不干了。

维权群里业主们声泪俱下的诉说，去售楼部被警察驱散。

现在我已经彻底不抱希望了。就这样吧，毁灭吧。

不过还是有大量业主声称相信政府的，许多人还是会在什么十一啦，七一啦，把微信头像加个国旗锤子。仿佛一切责任全是开发商，政府没有任何监管不力的责任。

怎么办？非暴力不合作吧。建议大家不要买房了。

知乎用户 图图 发表

继续存钱买二手房，安心

知乎用户 Alyti 发表

感恩

咸因

戌大

戈一

知乎用户 haha 发表

坚决不能退房，否则烂尾楼都没了就剩欠条了。全体业主自己花钱自救，找当地政府牵头自筹资金招标盖楼。这样虽然多花钱但是至少房子有了。

知乎用户 Jaykay.Z 发表

一个东西如果看着就不对劲，你就不要往里冲。

比如说，原价 1999 块钱的东西现价 99 块钱，这东西是骗人的实际 9.9，你不要去买；

比如说，健身房忽然开始大规模推销低价年卡，这说明他们要跑路了，你不要去买；

比如说，一个西瓜非要卖一千块钱，这东西是骗人坑地主家傻儿子的，你不要去买；

现在的房子就是个一千块钱的西瓜。

可是为什么到了房子这里，明明一看就各种地方都不对劲，连基本的经济规律都违背，为什么大家却脑子不清楚了呢？

全社会大部分人一个月就挣个五千块钱，房子却要卖五万块钱一平米，你不觉得不对劲吗？

纽约曼哈顿岛是全世界的 money center，走在街上一块砖头扔出去砸到的人年收入都是起码几十万美元以上，全球大亨巨鳄都来置业的地方，绝对的全世界范围内稀缺中的稀缺地块，为什么深圳这个人均收入一个月几千块钱人民币的地方关内房价能和他持平？你不觉得不对劲吗？

具体的 “不对劲” 究竟不对劲在哪我就不说了，不少人都可以用无懈可击的逻辑长篇大论的讲明白这个不合理具体在什么地方。但是哪怕你不是专家，也看不懂逻辑，也不爱看长篇大论，你也应该有一个最基本的直觉——“这东西「不对劲」啊”。

一个东西，一旦你的直觉告诉你不对劲，哪怕你想不明白具体怎么个不对劲，他一定在某些方面违背了一些基本的逻辑，抛弃了一些基本的合理性。

就像是，我们一看到独山县的水司楼，就会立刻直觉反应，这东西不对劲，一个贫困县哪来的钱花费巨资造这么个没用的奇观，这东西太不合理了，简直就像是把钱扔进了下水道，那么一定会有人，可能是很多人，因此倒了大霉，损失惨重。不合理不合理，要离他远点。但你并不需要思考清楚这个过程中钱是怎么流动的，这个链条是怎么传导的，你不需要想清楚这个过程谁受益了谁损失了，你只需要通过最基本的直觉就能判断出来他不对劲。

不合理的东西，他一定会出问题，早晚的事。无非是明天就出问题，明年出问题，还是十年后出问题。

可是哪怕是十年后出问题，买房子对大部分人来说，可是透支了二十年甚至三十年的奋斗啊，到时候你怎么办？

更何况，如今我们显然不需要等十年，就可以看到问题的出现。

一个东西如果看着就不对劲，你就不要往里冲。

P.S.

对了，有些人上网看了一些老懂哥的分析，因为 A 所以 B，把原本不合理的 B 变的合理了，就觉得自己看透了就开始往这些圈套里冲。

然而他们他们的脑仁只能支撑他们单单看到这种 “因为 A 所以 B” 的分析，却不足以支撑他们去思考 A 的成立条件和扩展性，那些老懂哥的分析也从来不告诉你 A 什么情况下会不成立，那帮老懂哥其实好坏好坏的……

知乎用户 温华 发表

为国家奉献自己一生的财富和健康是光荣的

知乎用户 王忽知 发表

怎么办？

生气，协商，抗议，起诉，胜诉，得不到赔偿。

没用，凉拌，从头再来！

知乎用户 可耐迷人的喵 发表

这个一般都是打官司能解决就解决，该赔的赔，不过时间周期会很长，那么现在我们能做的就是不去步后尘，一方面可以选择二手房，一方面就找大开发商的房子。。

知乎用户 信诺言房 发表

没有办法，只能等 ZF 或其他开发商接受

知乎用户 商业地产视点 发表

这个问题很应竟，眼下全国各地买了房住不进的烂尾楼大军大把存在，这个规模随着疫情和调控的持续会增加更多，尤其是在全球流动性收紧的情况下，买到的房子烂尾的可能性在增大！

卖到房子烂尾楼，真的是很不幸，当然要维权，找开发商、找银行、找房管等政府部门去协商解决这些问题，总之都要经过各种脱层皮般的折磨！

跟开发商耗着，跟银行耗着，你又不能断了房贷，找主管部门耗着，希望能有解决烂尾的一天，总之能争取回来的联合业主一定要维护自己的权益！

最终，确定烂尾没辙了，只能想办法找律师评估下，找银行、主管部门协商给自己止损或者降低成本！

说到最后，终其一生买到烂尾楼的业主，能怎么办呢，基本上是困到那了，没办法，很多人至此一辈子都不会买房，一辈子翻过过身来，当然也有些投资客除外，人家不止那一个房子，还有少部分人走出来了，混的有声有色！

总之，买房一定擦亮眼，尤其是拿着一辈子积蓄买房的人，一定要慎之又慎，要不然你急步了后尘，买现房或者买央企的房子，至少不会让你那么绝望！

知乎用户 WEMADE 发表

许多人购买股票，最终退市，花费一生的储蓄，却一分钱都不剩。这些人应该怎么做？

知乎用户 小船长 发表

凉拌，爱咋咋地，烂尾楼又不是最近才出现的，有的人已经在烂尾楼里面住好几年了，也没见问题解决，能怎么办？

知乎用户 叶七八 发表

真的无解，除了购房者，zf 开发商，银行，都是受益方。真是刚需的，就买国字号的房子吧。不然在这个时候不建议买房子。

知乎用户 商业这点事儿​ 发表

等政府

等政府

靠政府

靠政府

知乎用户 邵阳楼视网 发表

房子烂尾怎么办？

知乎用户 h 汉唐气象 发表

说实话，没办法，现实就是这样的。

知乎用户 ROULOIS 发表

市场交易行为，是一个商品，本质和炒股是一个道理。感情上同情，内心不希望自己遇到，居民不自救，政府不出面，几乎没有办法。

知乎用户 StoneChuanm​ 发表

，，，

难，，，开发商跑路，政府也没钱接盘。。。。

对于个人，最好的办法是不买期房。

知乎用户 猫奶 发表

所以，我每次都买二手房

知乎用户 小小 发表

既然有烂的危险，为何不买二手房，二手房比新房好啊

知乎用户 流浪的蛤蟆​​ 发表

为什么不能不买期房呢？

每次我觉得不买期房就好了，都会有一群人表示，不买不行……

那就活该呗……

还能咋整？

为什么有人愿意拿一辈子的积蓄，甚至父母两代的身家，去赌一波呢？

知乎用户 幸福人生 发表

坐吃等死

知乎用户 萝卜丝一丝 发表

没枪能咋办

知乎用户 游戏人生 发表

当初提出期房制度的人就应该被拉到广场上接收人们的批斗

知乎用户 我不吃西红柿 发表

买到烂尾房的人很倒霉，但也没办法，因为期房就是有风险，不管什么时候。

就好比你的朋友向你借钱，平时关系都很好，等你用钱的时候你向回要的时候，你的朋友变了一个样子。

说说我的一个经历吧

固安这个地方，不知道大家知不知道，如果不知道，那你们知道北京大兴机场吗？这个应该知道

因为修建大兴机场，顺便就把固安的房子给炒起来了。

2015 年的夏天，我随哥哥嫂子去那边看房子，看了很多，当时的价格 8000 元左右一平，和今天比便宜很多。当时看房子的人很多，售楼处的人和我说这个地方随着大兴机场的建成，价格会涨很多，同时北京地铁 4 号线也会延长到这里，并且临近大广高速。这么一看，这个房子确实很不错，渡边，买了以后等着升值再卖肯定会赚不少钱。

但当时我产生疑问了

1、大兴机场真的能带动这个地方吗？

2、北京地铁 4 好像为什么要延长到这里，这里可是河北，而且没听说过跨城市修地铁的（2015 年）

3、既然这个地方能升值，那售楼处为什么不再价格高一点呢？

当时正好开车去看另外一个楼盘，遇到了嫂子朋友买的烂尾楼，说是开发商没有钱了，到了楼盘才知道看的都是样板间，我当时问了一句，这楼都是建好的吗？当时的楼盘销售告诉我没建好，是期房，要等 3-4 年以后交房。然后我们又一起去了一趟工地。

到这里，很多人可能觉得我会买，但我下定决心，不能买了。

原因如下：

这房子首付我交了，但房子迟迟没有建好怎么办？要知道首付是 20 多万呢，同时在看房子的时候已经看到有烂尾楼了，万一我买的就是烂尾楼，这钱就打水漂了。

所以期房坚决不能碰，这也是我买房子要么是二手房，要么是建好的，买完就可以交付，其他的只要是 没建好的或者期房，坚决不碰，因为我个人承受不起这个风险。

期房的风险实在是太大了。

知乎用户 XUU315315 发表

首先自己想办法，不要指望任何机构或是个人的承诺，自救是唯一出路

知乎用户 匿名用户 发表

管我啥事？操这个心。

键盘侠也别杠了，买的现房。哈哈哈

在线怼杠精，来一个喷一个

知乎用户 医疗律师南京状哥​ 发表

所以，最好的办法是，不买期房

知乎用户 不识当年段将军​ 发表

我从几个维度阐述一下一些细节

经济、政治的维度

我以前写了好多文章，一直都在试图劝年轻人不要急着买房，这些人不听啊。

坚持不买就是顺势而为，就是在为国运转轨提供势能。这个期间去接盘买房，就等于双减政策前加入教培行业，就是 49 年加入国军。我们国运升级的窗口期本来就短，如果每个人都只顾眼前自己的利益，还去掏空钱包支持这种对于经济发展饮鸩止渴的 “罪恶” 行业，那最后只能是整条船都沉。世界上从来不可能有，也永远不会有一个国家和民族可以靠卖房子实现伟大复兴的——因为这不合逻辑——正如永动机不可能存在

房地产税改革试点将开展，试点期限为五年，不包括农村宅基地，将产生哪些影响？还有哪些值得关注的信息？1 赞同 · 0 评论回答多地银行暂停新房二手房房贷，可能带来哪些影响？4 赞同 · 14 评论回答2021 北京房价涨的这么快，真的不出调控了吗？2 赞同 · 4 评论回答如何看待中国未来五年内的房地产发展？305 赞同 · 19 评论回答

从安全角度

湖北十堰燃气爆炸事件已致 25 人死亡。可能是什么原因造成的？61 赞同 · 8 评论回答

我在这篇回答里提到了另外一个安全问题：**资金链紧张时期的房子，**质量安全得不到保障！千万别买。

命理学的维度

未来一代，很多人命盘的田宅宫是没有房产的，这是趋势。**命里没有，非要去拥有，轻则生离，重则死别。**说起来是不是挺玄乎？其实事实就是如此。但其实，没有房子，不等于是苦。

我说个案例你就明白了

还记得八十年代结婚的刚需 “三大转”（手表、缝纫机、自行车）吗？有自行车、手表是多么令人羡慕的装备啊，有一辆自行车 + 一块上海手表去结婚，就像如今有房一样的刚需。那时候有自行车的人可让人羡慕了，尤其是小孩，谁要骑车去上学，那就是学校关注的焦点了。（你去问问你家老一辈的人就知道了），然后你爸妈的钱加一起，几个月的工资也大概率买不起好的自行车和手表。

你穿越过去跟那个时候的人说，单车有什么好，有什么稀奇，以后满大街都是不要的自行车，随便你骑。那些人肯定听不懂你在说啥。

然后现在共享单车烂大街到处都是，你还会跟别人攀比自行车吗？你会觉得你有一辆自行车就很高人一等，到处炫耀吗？

现在你家没有自行车，你会因此觉得不好意思吗？你会觉得你家没有自行车是苦吗？

现在共享单车推出了，大多数人自己买单车的需求更加降低了，炫耀自己有单车的人是不是更少了？单车带来的优越感还有多少？为什么会这样？

段永平的大道无形——闲谈风水玄学那些事儿​mp.weixin.qq.com/s/xw4PeOAzePVd9J9kZorNLQ

买期房本质是炒期货，金融市场上加杠杆炒期货破产的多了去了。

哦，不对，想了想，买期房还不如炒期货呢。

期货是标准化场内交易，每日结算，中央系统交收，外加保证金制度。

期房，没见过开发商给买家交保证金的。

是那些不懂金融的老百姓自己要炒期房，银行只负责借钱，投资风险老百姓自己担。不想有风险就不要买期货就行了。

一直不懂为什么国内的老百姓这么敢买期房。华人投资最牛的段永平连期货都不买，也从不贷款买房——不 margin，这是巴菲特的秘诀，简单吧。信者得富。可惜低层不肯好好学习，不相信智慧人士的经验总结，人生就难免会走弯路。

这些人最后还能咋办，只能老老实实打工还钱。历史规律就是如此。

人呐，只能对自己负责啊。

安全，本分，稳扎稳打，一辈子就不会太差。步子迈得太大，总会扯着蛋的。

知乎用户 匿名用户 发表

凡事不能只考虑自己，得为国家为社会找想。以前有一句话叫工人得为国家想，我不下岗谁下岗。

你比如说你贷了 30 年终于买了个房子烂尾了，正常人肯定会去维权去抗争，但是你一想大家要是去闹事势必会影响社会稳定，于是你选择了海阔天空，虽然小区里大家都没房子住，但是你通过自我感化收获了感动。

再比如说，这两年天天疫情居家隔离没工资吃不上饭，正常人肯定会去批判这个形式，但是你一想大家要是都在网上批判，那国家形象怎么办？于是你哪怕每天吃泡面也会维护国家的形象，虽然你依然贫穷每个月换不上花呗，但是你看观网收获了自豪。

再再说，你老婆因为你房子烂尾 + 工资被砍一半跟别人搞破鞋把你菜了，正常人肯定会感到痛苦，但是你一想血脉真的那么重要吗？大家都在建设美丽富强的祖国，何谈你我，于是你通过自我麻痹收获了奉献精神。

只要你换个思路想，每一次都在赢。如果我们每个人都能不看重那蝇头小利，那社会富强民族复兴便指日可待了。

知乎用户 匿名用户 发表

夫专诸之刺王僚也，彗星袭月；聂政之刺韩傀也，白虹贯日；要离之刺庆忌也，仓鹰击于殿上。此三子者，皆布衣之士也，怀怒未发，休祲降于天，与臣而将四矣。若士必怒，伏尸二人，流血五步，天下缟素，今日是也。

知乎用户 先锋公社 发表

烂尾了你的房贷还是要还给银行。怎么办？ 从技术上来讲，我是不知道怎么办。只有祈祷有接盘的继续开发。

这就是为什么我支持取消房产预售制度。别说地方的财政如何如何。我眼里始终只看到所有的苦难、重担、苛责，全都由这个社会上最为疲敝、脆弱、卑微的百姓去承担。一念及此怒火中烧

知乎用户 解忧小助手 zZzz​​ 发表

总体上两种方案: 一种是硬抗下去，通过维权信访等手段推动项目进展，万一哪天楼盘又活了呢？还有一种就是先跑，及时割肉止损，已付房款慢慢要，先把银行按揭甩出去再说。

不慎选中烂尾楼，你要硬抗还是跑？

知乎用户 Philip 发表

最大的教训，就是不要因为过于乐观而过度负债，你永远不知道人生会遭遇什么变故。

个人愚见，为什么要贷款，房子不是刚需，刚需是什么，空气 & 食物等等，没有它们，你活不下去，房子并不是刚需。没必要多半辈子为银行打工。好多人说，贷款能跑赢通胀。能跑赢通胀，银行不倒闭，也只剩一堆烂账了。银行贷给你款的时候，必定是把通胀率算在一起了，你以为跑得赢，其实银行一直在终点线等你而已。

有人问，那不贷款怎么买房，那我要再说一句，没钱为什么买房，买不起可以不买，一线不好混，可以不混，可以回家建设家乡呀。到时候试试！房价不是靠调控，就能在理性区间里的，是靠大家理性思维去控制的。君不见，买不起房的都希望房价暴跌，可好不容易买了的，房价哪怕有一点波动，打砸售楼处必定是这些人。

人真的真的没法知道自己的未来，哪怕能知道一天以后的事，也必定是神仙。未来可期呀，人生就得奋斗呀，这些鸡汤，好多都是资方发的，为方便割你家韭菜的，你还心甘情愿的上套，只能说鸡汤有毒了。

不买房，买房就买现房或者二手房，租房，都是方法，知道是雷还踩，就不合适了。

知乎用户 晋铭 发表

2020 年 12 月 6 号，最高法民再 245 号，全国首个烂尾楼依法断供案例。如果是资不抵债没有盘活可能的楼盘，通过法院诉讼及时断供止损最好的办法

本人是 HD 烂尾楼业主，本地有两个 HD 楼盘，一个楼盘剩余资产充裕，还有个我买的楼盘资不抵债。幸运的是预重整后剩余资产可以填补剩余工程缺口，政府将两个楼盘捆绑找到了接盘侠，3 月底将初步复工

知乎用户 陈泳茵律师​ 发表

1

Part.1

背景

最近在热搜榜上，充斥着各种各样有关烂尾楼的信息，出现多地购房者集体宣布强制停止还贷的 “停贷潮”。我们看到，无论是大 V 还是小 V，传统媒体或者自媒体，都不约而同地参与到这个话题的讨论，大概这就是新时代青年对房产行业用脚投票的结果，是对烂尾楼背刺购房者的不忿。

从期房到烂尾楼，凸出来房产行业高负债快运转的现状，开发商因为资金不足，违背《商品房预售合同》，挪用特定款项，引发一系列的蝴蝶效应，导致购房者无法履行与贷款银行签订的《借款合同》和《抵押合同》，最终三方矛盾进一步恶化。

在当前经济环境下，烂尾楼犹如芒刺在背。在开发商无法交房的情况下，购房者是否需要继续偿还房贷？购房者又是否有权利停止还贷？笔者将针对担保贷款的商品房买卖合同，以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020 修正）》第二十一条第二款为依据，通过分析相关法律关系，以常见角度切入问题，将相关案例进行梳理，对争议条款深入研讨，整理、分析、总结出相关责任承担的问题以及现行裁决的一些规则及思路。

「《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020 修正）》

第二十一条第二款：

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。」

2

Part.2

基本理论

1、定义：所谓 “烂尾楼”，一般是指取得施工许可证开工建设后，因资金、技术、规划等原因停工，或者超过预计竣工时间一定期限没有验收竣工的工程。

2、“烂尾楼” 案件中所涉法律关系主要包括以下五种：

①建设工程合同纠纷。这其中又包括建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、分包合同纠纷、监理合同纠纷、装饰装修合同纠纷等。

②房屋买卖合同纠纷。主要包括商品房预约、预售、销售、委托代理销售合同纠纷等。

③关联合同纠纷。主要指与建设施工相关联的合同纠纷形式，如关于建工材料的买卖合同纠纷。

④借款合同纠纷。主要涉及金融借款合同纠纷、同业拆借纠纷、企业借贷纠纷、民间借贷纠纷、小额借款合同纠纷等。

⑤案外人执行异议之诉。在大量 “烂尾楼” 案件中，法院对车位、房产查封后，业主们提起的案外人异议之诉。

3、其中，对于担保贷款商品房买卖交易模式，所涉法律关系主要包括以下五种（涉及开发商、买受人和银行三方主体）：

①出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系。

②银行与买受人之间的借款合同关系。

③银行与买受人之间的抵押担保关系：买受人将所购买的预售房屋作为向银行贷款的抵押担保；

④银行与出卖人之间的保证关系：出卖人为买受人向银行提供阶段性保证责任直至所购买的房屋完成抵押登记。

⑤买受人与银行之间的委托关系：银行接受买受人的委托，将购房贷款直接支付给出卖人。

诉。

3、其中，对于担保贷款商品房买卖交易模式，所涉法律关系主要包括以下五种（涉及开发商、买受人和银行三方主体）：

①出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系。

②银行与买受人之间的借款合同关系。

③银行与买受人之间的抵押担保关系：买受人将所购买的预售房屋作为向银行贷款的抵押担保；

④银行与出卖人之间的保证关系：出卖人为买受人向银行提供阶段性保证责任直至所购买的房屋完成抵押登记。

⑤买受人与银行之间的委托关系：银行接受买受人的委托，将购房贷款直接支付给出卖人。

3

Part.3

客户问题

主要是集中在因开发商违约导致商品房合同解除的情形。

例如：某购房者之前买了恒某地产的一套期房，开发商逾期交付房屋，如今房屋已经烂尾，银行那边也正准备要起诉解除《借款合同》、《抵押合同》，主张一次性支付剩余贷款本金利息等，客户称房子没了，投入的钱也没了，还可能倒欠银行一笔贷款，咨询该怎么办好

4

Part.4

从最高院案例找寻答案

对于客户的此类咨询，我们从最高院作出的中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷再审判决书 [案号：（2019）最高法民再 245 号]，找到了有利于购房者利益的判决支持，根据该判决可知烂尾楼的风险不应由购房者全部承担。

【案情简述】

2015 年 8 月 12 日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以 147953124 元购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路 66 号 3 号楼 66-16 号商业用房，2015 年 10 月 30 日前交付。王忠诚首付 73983124 元，剩余房款按揭贷款。

2015 年 8 月 14 日，王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款 7397 万元，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押物为案涉房产，保证人为越州公司。该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》（在建工程 / 预购房）。2015 年 8 月 18 日，建行青海分行就案涉房产办理了抵押权他项权利证书。

前述合同签订后，建行青海分行于 2015 年 8 月 21 日向越州公司支付 7397 万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。

2017 年 2 月，王忠诚等三人以越州公司、建行青海分行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王忠诚已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还建行青海分行剩余银行贷款本息。

2018 年 4 月，建行青海分行向西宁市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令王忠诚等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金 58546649.55 元并支付自 2018 年 3 月 21 日起至清偿之日止按借款合同约定年利率计算的资金占用损失。

【裁决结果】

西宁市中级人民法院于 2018 年 8 月 13 日作出（2018）青 01 民初 151 号民事判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。建行青海分行不服，提起上诉。青海省高级人民法院于 2018 年 11 月 23 日作出（2018）青民终 199 号民事判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青 01 民初 151 号民事判决；二、王忠诚等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金 58546649.55 元、律师代理费 466876.20 元，并以贷款本金 58546649.55 元为基数按年利率支付资金占用损失（每日 10107.43 元），至实际清偿之日止。宣判后，王忠诚等三人不服，向最高人民法院申请再审。

最高人民法院于 2019 年 5 月 10 日作出（2019）最高法民申 527 号民事裁定，提审本案，经审判委员会讨论决定，于 2020 年 12 月 3 日作出（2019）最高法民再 245 号民事判决：撤销青海省高级人民法院（2018）青民终 199 号民事判决；维持西宁市中级人民法院（2018）青 01 民初 151 号民事判决。

【裁判要点】

1、在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。

2、商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。

3、商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。

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Part.5

实务中的适用争议

虽然《借款合同》、《抵押合同》两合同均被解除，开发商有返还贷款的义务，是有上述最高院的案例指导及明确的法律规定，但在适用该第 21 条解释中也存有不同的观点及争议。

目前对于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 21 条第 2 款存在不同的观点：一是根据该解释银行只能对出卖人主张返还款项，但是有不同观点认为该解释并未限定银行只能向出卖人主张返还款项；二是该解释突破合同相对性存在逻辑不正当的问题，不同观点认为该解释突破合同相对性是可以找到相应依据的。

简而言之，本文所想主要探讨的争议在于：

1、购房人对贷款的返还是否负有义务？2、如此，购房人如何承担还款责任，是共同偿还责任还是补充偿还责任？

经在 alphal 法律平台有限检索，目前多与最高法院（2019）最高法民再 245 号观点一致。具体案例见：广东（2021）粤 01 民终 17420 号、天津（2020）津 0118 民初 7144 号、福建（2022）闽 0123 民初 504 号等均认为，贷款偿还主体应是开发商。 然而，结合司法案例的搜索，笔者认为该解释并未免除买受人清偿购房贷款的责任，因此在合同同时解除下，银行并不是只能向出卖人主张返还款项。

例如：分析与上述最高院 245 号的关联案件最高法院（2017）最高法民终 683 号中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审民事判决书可知，法院认为出卖人向银行返还贷款本息的义务并不能免除借款人的还款义务。根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行，此也是《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的立法本义。

（法院认为：“此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款 “商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人” 的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务…… 本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。”）

其次，在责任承担方式上，个案中部分法院认为购房人应该承担补充赔偿责任。

1、例如分析上述西宁市中级人民法院（2018）青 01 民初 151 号民事判决的裁判思路可知，对于生效判决已判决出卖人向银行返还剩余借款本息的前提下，银行有没有选择权又向购房者主张债权，而实现债权有没有先后顺序的问题？

法院对此认为：鉴于《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》被解除根本原因在于出卖人违约而致；鉴于贷款实际收取方为出卖人；鉴于出卖人为借款保证人；鉴于生效判决确认了出卖人的还款责任，并明确了抵押物的抵押人是出卖人，银行回避出卖人的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行出卖人的财产，直接向借款人主张与出卖人共同承担剩余全部借款本息，存在补救措施不当，亦不能排除银行与出卖人恶意串通的可能，此不仅与生效判决和商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任。因此，购房人承担责任的前提是银行在穷尽对出卖人的救济方式仍不能受偿。

2、例如：在佛山市禅城区人民法院（2018）粤 0604 民初 15203 号中国建设银行股份有限公司佛山市分行与邓丽芬、黎亚军金融借款合同纠纷一审民事判决书中，法院同样认为购房人对出卖人的涉案贷款本息偿还承担补充清偿责任。

（法院认为：“关于被告邓丽芬、黎亚军的责任承担。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，由被告雄盛公司将收到的购房贷款本息返还给原告，但该规定并没有免除借款人即被告邓丽芬、黎亚军的还款责任，依据合同相对性原则，被告邓丽芬、黎亚军才是借款合同的借款人，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于原告依据借款合同已经支付的贷款，被告邓丽芬、黎亚军应负偿还的责任。鉴于涉案的贷款实际由被告雄盛公司收取，故返还涉案贷款本息的债务应由被告雄盛公司先行承担，在被告雄盛公司未能履行债务的情况下，由被告邓丽芬、黎亚军对未能清偿的部分承担清偿责任，即被告邓丽芬、黎亚军对被告雄盛公司的涉案贷款本息偿还系承担补充清偿责任。”）

再者， 在责任承担方式上，个案中认为解释不免除买受人清偿购房贷款的责任的前提下，基于出卖人的保证责任，部分法院认为购房人和出卖人应连带向银行共同承担赔偿责任。

例如，在（2017）粤民再 216 号中国银行股份有限公司清远清新支行、陈振杰商品房预售合同纠纷再审民事判决书，法院判决购房人和出卖人连带向银行支付尚未偿还的借款本金及利息。

（法院认为：“原二审判决及陈振杰、范燕夏均认为，因城建公司的违约行为导致陈振杰、范燕夏与城建公司之间的《广东省商品房买卖合同》被解除，《个人一手住房贷款合同》也因此被解除，且陈振杰、范燕夏既未受领房屋，亦未占有中国银行清新支行所借出的款项，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，陈振杰、范燕夏不承担还款责任。但商品房买卖合同和贷款合同是相互独立的合同，虽存在密切联系，并非从属关系。就本案而言，陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行在房屋交付前就已开始履行《个人一手住房贷款合同》，并未将房屋交付与否和交付时间作为关联条件。故陈振杰、范燕夏是否受领房屋属于《广东省商品房买卖合同》项下履行的事宜，与《个人一手住房贷款合同》履行没有直接关系。而陈振杰、范燕夏没有直接占有借款，则是因中国银行清新支行依据《个人一手住房贷款合同》的约定，经陈振杰、范燕夏同意及授权将所发放的贷款支付给城建公司，是陈振杰、范燕夏与中国银行清新支行意思表示一致的结果，并非中国银行清新支行的单方意思表示或是出于其与城建公司的约定。并且，《个人一手住房贷款合同》也未约定在合同解除的情况下，陈振杰、范燕夏偿还贷款本息的义务由城建公司承担。至于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，如中国银行清新支行申请再审所述，贷款合同赋予按揭银行要求出卖人返还收受的购房贷款本息的权利，但未明确免除买受人清偿购房贷款的责任。因此，虽然《个人一手住房贷款合同》因陈振杰、范燕夏与城建公司之间的《商品房买卖合同》解除而被解除，但并不能免除陈振杰、范燕夏在《个人一手住房贷款合同》中向中国银行清新支行偿还贷款本息的义务，陈振杰、范燕夏仍应向中国银行清新支行支付尚未偿还的借款本金及利息…… 同时，根据《个人一手住房贷款合同》附件第四条开发商保证第 5 项的约定，城建公司对此债务承担连带清偿责任。）

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Part.6

类案判决

招商银行股份有限公司惠州分行、黄一婷金融借款合同纠纷

——惠州市中级人民法院民事判决书，案号：（2017）粤 13 民终 1881 号——广东省高级人民法院再审审查与审判监督民事裁定书，案号：（2018）粤民申 7516 号

【案情简述】

地点：广东惠州

开发商：光耀集团有限公司

贷款银行：招商银行股份有限公司惠州分行（惠州招行）

楼盘：光耀荷兰水乡花园（八期）翡俪港

最终判决结果：法院判决业主自从起诉之日起至房具备交付条件之前无需向银行偿还本金及利息。

事因楼盘某业主在 2013 年向惠州招行贷款 116 万元，与光耀公司购买期房，期限 15 年。2015 年 5 月业主开始停供，惠州招行将业主郑某、光耀公司诉至惠州市惠城区法院，要求解除贷款合同、支付剩余贷款本金利息、承担律师费等诉讼请求。

【裁判要旨】

在有充分证据证明银行违规发放贷款的过错行为致商品房项目烂尾时，借款人自起诉之日起至商品房交付前无需承担偿还本息的义务。

银行未将购房者的借款支付至预售款专用账户的行为，银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而银行并未在缔约之时以及合同履行过程中向购房者履行告知义务，银行的上述行为又是致使涉案房地产工程 “烂尾” 的结果的间接原因，购房者可停止偿还本息。

（法院认为：“招行惠州分行与黄某婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的函表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具《具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，已向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。”）

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Part.7

其他典型的裁判规则

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Part.8

小设想

购房者发起 “停贷潮” 的主要理由是因为预售资金没有妥善监管。因此，要防止 “停贷潮” 的爆发，预售资金监管是一个绕不开的话题。

但是在目前的政策环境下，对预售资金监管的法律文件位阶级别仍比较低下，仍未能达到完善、有效地对预售资金进行监管的法律效果。因此，笔者提出以下小设想：

1、 建议设立专门监管机构，招标审计机构制作审计报告，定期公示专项资金流向。对每一笔出库的资金都需要审批审核，严格把关，定期制作审计报告并向公众公布，让政府、媒体、群众都参与到资金监管中去。

2、 将预售房资金的监管纳入刑法调整范畴。明确监管预售资金的行政机关，并且对在监管预售资金过程中出现的玩忽职守、不履行职责等行为明确相应的法律责任。

3、 为房产项目购买保险。通过为房产项目购买保险，保证承接单位和购房者在开发商挪用预售资金的情况下，还能有效保障自身权益。

知乎用户 zhufff 发表

原视频在油管，我不知道说什么好

知乎用户 yinn 发表

只要那种阴阳怪气买到烂尾房的人一天不消失，房价还能接着涨，开发商还能继续烂尾。因为互相迫害的底层和中层，根本不足为惧，只不过是一只只待宰的羔羊罢了。一盘散沙。

知乎用户 匿名用户 发表

继续努力工作，努力攒钱，自己或者下一代，润。

知乎用户 yoshino 发表

不合理，不公平，但合法

知乎用户 恐竹丶石叶秋 发表

我有一个假设的想法（这始终是一个幻想），这个想法来自书里富爸爸与穷爸爸和小狗钱钱，这两本书之中都有一个共同的话题，那就是哪里有需求哪里就有生意。为什么没有人看到烂尾楼的发财的机遇呢？专门为烂尾楼的居民提供服务的人和公司。提供居住楼外表的简装修（甚至更好）让它体面一点，不至于漏风吧，把外面的窗户和楼内的门然后就是给楼的外表做的体面一点，把室内弄得像一个完整的毛坯房之后就靠业主了。然后就是把电路水管架设好，至少这样可以勉强生活了（暖气可有可无就看这个公司为这个小区的德行了），在弄一个电梯（服务的好与坏这得看那个人和公司的德行了）。然后就是小区的安保，房子楼盘公司来搞破坏。

前提得有一个百分之七八十的框架

知乎用户 高涛 发表

万恶的预售制度！

知乎用户 玉米面糊糊 发表

愿赌服输 怎么？输了就找赌场赔钱？

知乎用户 镜小微 发表

对于普通人来说，买房是大事，花了父母大半辈子的积蓄，加上自己辛辛苦苦挣的熬肝钱，勉勉强强凑够了首付，还要跟银行借大笔钱，承担未来 20 年、30 年的还贷压力。房子顺顺利利交付到手还好，要是赶上开发商资金链断裂，工期拉长，交房遥遥无期，甚至直接变成烂尾楼，买房人就会陷入收不到楼，还要继续咬牙还贷的困境。


2021 年 2 月 19 日，最高法院审判委员会发布了一则案例，明确了：因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

也就是说，如果因为开发商的原因导致交不了房，购房合同解除，那么买房人跟银行签署的借款合同、银行和开发商签署的抵押合同均相应解除，最重要的是，开发商要把收取的购房款相应返还给银行和买房人，也就是说，买房人不用继续还贷了，还能把之前付的房款要回来。

这是为啥呢？原因有二：

1、根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

开发商交房遥遥无期，甚至直接变成烂尾楼，买房人马上起诉解除购房合同，起诉解除借款合同，那么开发商就要将收到的购房贷款和购房款本金及利息分别返还给银行和买受人。

2、尽管银行的《借款合同》中会约定诸如 “贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”，但是根据《中华人民共和国民法典》规定 “…… 提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，在因为开发商的原因导致房子不能交付，买房人对合同解除无过错的情况下，仍要求买房人对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，借款合同中这样的格式条款无效。

看到这，大家明白了吗？

知乎用户 星澜海 发表

外媒刚刚的消息。

国家准备成立 3000 亿基金，接盘烂尾楼修好交付。

真假自行辨别，媒体是路透社。

知乎用户 变换大师傅里叶 发表

高中同学 20 年高位接盘了恒大的楼盘，今年预计 6 月底交房但恒大现在这样喜闻乐见的就这么烂那了。据说资金缺口 3 亿多前一阵有些业主闹得比较大以后政府从其他地方搞来 1500 万让工地先开工（指工地上三两个人装装样子），他这期间越了解这个烂摊子越绝望因为资金缺口几乎不可能补上。他本人工资不高他爸心脏不好只能在家歇着他妈在超市工作，这个房子已经把他家吸干了。

知乎用户 唯爱蒙迪 发表

商品房就是个人商品……

你就想想，你网购 5 天不发货你能卖家喷成什么样子？！

商品房预售，钱交了等几年？

操…… 做梦……

宁可二手旧房也不要预售新房…… 房子，还是要拿到手才安心！

知乎用户 懒懒蛋弹棉花​ 发表

主要还是他们买房的时候房价暴涨，“买到就是赚到”。

很多烂尾楼当年都是网红盘，要抢的那种。抢房的时候万人空巷，一票难求。

在这种情况下，入局的人都被蒙蔽了双眼，忽略了背后的巨大风险。

貌似当年 P2P 也是一样哦。

中国人没有经历过衰退是很可怕的，尽管有日本等国的教训在前，但是我们从来都觉得我们不可能重蹈覆辙，房价会永远涨下去，只要 zf 操作一番，什么都可以解决。

没有一些惨烈的记忆，没人把风险当回事。人类最大的教训，就是从来不吸取教训。

知乎用户 fub 发表

因为地方 zf 故意的，他知道很多开发商没实力，没资历，很可能有经济风险。但是他又想卖地，（地方 zf 的收入 80% 都是土地财政）怎么办？只能让让下面的审核放松标准，让那些有风险的开发商来拿地。总想着只要老百姓买的快，资金收拢的快，就没啥问题。嘻嘻，所以你们懂了为啥一出烂尾楼，地方 zf 就开始装死了吧？因为他也是有责任的。

知乎用户 altf 发表

能想到的几个方案，供参考。

A：手刃开发商或者监管不力的银行；

B：断供止损，最好能联合楼盘一起断供，逼银行表态；

C：尽快收集资料，自行或找律师起诉；

D：跪下来求青天开眼。

知乎用户 明烛天南 发表

闭上嘴，老爷们看不得这些。

知乎用户 王俊闯 发表

你去问问南阳房管局的领导吧，他们的房子也烂尾了。

知乎用户 匿名用户 发表

小业主：

虽然我明知我可以解除购房合同，解除购房合同后就不用还银行钱了，但解除合同我的首付损失了啊！不行！我要闹！坚决要求 zf 解决问题！

zf：

我也很想解决问题，但是我兜里也没钱啊。要不这样，银行，你再搞点贷款，把房子建完吧。

银行：

我也想啊！但是贷款收不回来，算谁的？

zf：

那就…… 搞个通胀，放点水吧。

退休工人：

为什么退休金又缩水了？为什么吃不上肉连豆腐都买不起了？

（若干年后）

小业主：

幸亏当初没退房！我简直太聪明了我！房价又翻了三番哦，哦耶！

退休工人：

我…… 要吃肉……

知乎用户 侯朝辉律师​ 发表

商品房烂尾了，可以强制拒贷吗？

打了半辈子工，举全家之力凑出首付，结果你给我烂尾？而且还要我给银行继续打工，这谁受得了的？我这不是大冤种吗？我非常支持大家拒贷，但是咱得讲究策略。

最近，武汉、南昌等城市在内的 52 个烂尾楼盘的业主单方面要求 “强制停贷”。我非常理解这些业主的心情。当然也有人担心，说万一，银行再告我违约，影响我征信，上黑名单，怎么办？

其实，2020 年最高院就有一份判决，明确了，烂尾楼风险，不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致购房合同、借款合同接除的，应该由开发商承担责任，买受人不负有返还义务。那这种直接拒贷，到底可不可行？

我们先来锊一下，银行、业主和开发商之间的法律关系，其实这里面包含两个合同关系，一个是业主和开发商的房屋买卖合同关系，另外一个就是业主和银行之间的金融贷款的合同关系，这两个法律关系，其实是相互独立的，如果咱们业主单纯以这个开发商烂尾为由单方停贷，躺平摆烂，这种根据司法实践，基本上是业主输。

侯律师，你刚才还说支持？这就反水，当然不是了。拒贷没问题的，前提得是，银行对于开发商烂尾也存在过错才可以，你比如，房子还没封顶，银行就违规发放按揭贷款。或者，银行按揭贷款转入了非监管账户，或者也未对预售资金的流向进行监管，导致开发商烂尾了，这种可以起诉银行，要求停贷。

胜诉的案例也有。当然，方式上，我是不建议这种简单粗暴，直接发个声明，就拒贷了，这个还是有风险的，建议大家，还是收集一下银行的黑料，违规的证据，找他们进行谈判达成停贷协议，或者起诉，要求解除购房合同和贷款合同。

《民法典》563 条及相关司法解释，开发商逾期不交房的，可以解除买卖合同。借款合同因不能实现合同目的，同时，银行又有违规的，也可以解除。

不过，最好的方式呢，还是集多方之力，把烂尾楼盘活，可以顺利交房，你们觉的呢？

知乎用户 吴大 发表

还能怎么办？难道造反不成？

知乎用户 puikiri 发表

现阶段谁买房谁是勇士，真汉子。good luck。

知乎用户 d9artist 发表

别问我，我不知道，不是我坑的你们

你被坑了，找谁谈谈都不知道吗？

那我只能说你活该

知乎用户 嘻嘻嘻 发表

唱国哥

知乎用户 燃料电池的觉悟 发表

赶紧快进，尽快到达到所有房子都烂尾，那么都烂尾等于都不烂尾，问题完美解决

知乎用户 惠宝她爹​ 发表

没有怎么办，就拖一辈子拖到你认命为止。当年国企改革下岗茫茫多的员工，数百万家庭顿失生计，他们就是转型的阵痛和代价，春晚更是出台我不下岗说下岗为主题的小品。当年自杀的卖肉的搞歪门邪道的茫茫多，现在有几个人还记得？所以历史上都是有可参照的地方

买了烂尾楼贷款还是要还的，否则会引发大面积金融风险，至于让你还贷款的手段，茫茫多的，才哪到哪？你以为上征信就是终极手段？开什么玩笑

知乎用户 苏香​ 发表

现代社会必须求变，有房子已经不再是基本刚需了！观念害人！没有新观念很难生存这就是城市人和农村人的区别！没有眼界！环境改变思想！，没有抵遇风险的能力永远扶贫越扶越贫！贫瘠的还是认知，没有知识没有文化有房子也是等死！不如出国！

知乎用户 林某某 发表

首套房可以适当保护，但炒房的难道就没问题吗？前几年在恒大各种小道消息满天飞时，恒大还有很多其他房地产企业都有对赌盘，有的甚至承诺退款还有利息，这种现在烂尾了，应该界定为购房还是投资？

知乎用户 华尔街之哈士奇 发表

这就是善意买房的下场。劳资这辈子就要恶意不买房了，开发商奈我何

知乎用户 匿名用户 发表

继续还款，替开发商补窟窿，替银行保业绩。

就是为国家金融稳定做贡献，这么光荣的事，还有什么不满意的。

知乎用户 权利真好 发表

他可以强制停盖，你不能停贷

知乎用户 这个人有点黑 发表

不就是活该吗？这几年期房暴雷少了？自己要去赌运气怪谁，二手房或者清水房它不香吗？大家都抵制期房，开发商能这么容易割韭菜？从现在起大家一起抵制，都不买，看开发商日子还过得开心不，可惜啊，国人骨头软，从来都硬不起来

知乎用户 盛廷房产专业律师团​ 发表

这种情况其实并不少见，购房人拿不到房子，却还要偿还巨额贷款，显然是不公平不合理的，但是之前法院的观点往往是购房合同和贷款合同相互独立，仍然需要偿还贷款，但是这种情况近两年有所改变。

这个问题我们通过一个案例为大家讲解一下

2014 年，上海的许先生在嘉兴贷款买了一套别墅，按揭了 392 万元。但是没有想到之后由于楼市的不景气，楼盘烂尾了，开发商破产，最终法院判决解除许先生和开发商之间的购房合同。本以为事情到这里结束，没想到 2020 年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。一审判决许先生必须继续偿还贷款，许先生肯定不服啊，我买的房子，首付没了，房子没了，怎么我还要还贷款，于是提起了上诉，最终二审法院经过审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于许先生于银行签订的《个人购房贷款及担保合同》中对许先生不利的合同条款，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。从而判决支持了徐先生的上诉请求，也就是说，许先生不仅可以不用偿还贷款，还可以收回购房款。

这是一个非常有指导意义的真实案例，我们购房者不用担心买到烂尾楼还得继续还贷款了。

但是需要提醒各位的是，楼盘烂尾不是当然的、自动的不用偿还贷款，需要首先解除房屋买卖合同，而后与银行协商或诉讼停止还贷。

北京市盛廷房产律师团

全国咨询电话：010-60643224

知乎用户 M3 小蘑菇 发表

他们一没想到会烂尾，二没想到烂尾了拿不回钱

知乎用户 象拔蚌会走路 发表



知乎用户 匿名用户 发表

兴，百姓苦。

亡，百姓苦。

知乎用户 Superfever 发表

总之就是不买期房就行了，少很多麻烦

知乎用户 匿名用户 发表

13 年买的，现在还没交房，但是依然要还房贷

临时燃气水电通了，有住户入住，但是没有证

我自己在深圳上班，一直想买深圳的房子，但是因为二套房贷款要 5 成，家里房子卖不掉缺少现金流，五成房贷又因此凑不齐

是的这才是最可怕的，烂尾了，甚至因为限购限贷二次上车都没资格

错过了在深圳的最佳上车时间，现在已经放弃，并且完全没有任何买房的念头

已经离开深圳去杭州了，但是杭州也好贵啊

房子这一块，就这样摆烂吧～命中注定无了

说说房子：湖北省黄石市三江共和城 3-4 期

已经快 10 年了，反正地产公司账面就是摆烂没钱的，老板也是老赖名单了，还能咋滴

知乎用户 雪梨 ZZZoe 发表

住不上房子还要节衣缩食还几十年月供，想想就不想活了，所以我绝不买期房。

知乎用户 卢森涛 发表

就当投资了吧，

知乎用户 yang.hx 发表

这不是美帝国主义才有的情况，我们伟大的无产阶级专政的祖国怎么能有，一定是美帝搬起石头砸自己的脚。

知乎用户 笑叙悲欢 发表

人生第一次买房，挑来挑去挑了个全市销售最好，价格几乎最高，位置最好的恒大。。。

感谢几位业主代表带领业主一年多以来不辞劳累的住建维权吧，只是我们这个楼盘投资客比较多，很难凑齐比较多的人，再加上被抓进去几次许多年轻人不敢再出头，只能跟着一些退休的大爷大妈在住建拉扯了，好在现在室内外完成度 80% 了，目前定在国庆前拿房，只是小区绿化缩水严重，目前还在谈。

上次维权在住建，有位阿姨愁眉苦脸的说，上午来维权，下午还得来，我问咋了下午还有组织吗没听说啊。她说我还买了一套中南的也停工了，下午中南维权。。。。太惨了

知乎用户 Genhz 发表

还是医院好，交一分钱，治一分钱的病。不像烂尾楼，交一辈子钱，啥都没有。

知乎用户 老麻雀 发表

把烂尾楼租出去或者开车接客赚钱

知乎用户 一句话的事 发表

王侯将相，宁有种乎。

知乎用户 Lincoln 发表

可以起诉解除预售合同和贷款合同，要求开发商要退回首付和已付的利息，开发商都快倒闭了肯定没钱给你。但是至少及时止损吧，房贷就不用还了，银行只能去找开发商要钱。

参见最高法类案速递：

在（2019）最高法民再 245 号王忠诚、王琪博、王琪宝（以下简称 “王忠诚等三人”）因与被申请人中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称 “建行青海分行”）、一审第三人青海越州房地产开发有限公司（以下简称 “越州公司”）金融借款合同纠纷一案中，最高院认为：“越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡”。

所以，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003 年 6 月 1 日起施行）第 25 条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，最高院审委会认定，因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》解除，房贷由出卖人承担，购房人无需还款。该司法解释在 2020 年进行修改时仍然保留了该条款。​

知乎用户 AAAA 银基程律师​ 发表

解除合同，主张优先受偿权！

问题的提出：烂尾楼业主都不敢解除合同，怕解除合同后，房款变成普通借款，如果开发商破产，债权变成普通债权，受偿比例极底，容易造成钱房两空。

法律分析：

诉讼方案：在起诉解除合同的同时，要求确认优先受偿权

法律依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定 “一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》中提到 “对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人” 的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”

“如相关案件债务人不能进入破产程序，在房屋买受人的购房款返还请求权未经生效法律文书确认的情况下，根据现行法律规定，应通过参与分配程序实现其优先受偿。在参与分配程序中，应注意确保对各方当事人依法进行程序性救济。”

根据前述规定，承包人的工程价款优先受偿权优先于抵押权，但承包人的工程价款优先受偿权不得对抗已支付全部或大部分购房款的消费者。基于保护处于弱势地位房屋买受人的精神，承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

所以可以起诉时，尝试直接确认优先受偿权。

成功案例：广西壮族自治区有成功案例。

#法律 #律师 #抖来普法 2022 #抖来学法 #烂尾楼

知乎用户 我十七岁那年 发表

预防烂尾楼的措施很简单，要求购房者贷款银行和监管账户所在银行是同一家即可。

如果开发商没钱了，并且监管账户里的钱也不翼而飞，那购房者也不用还贷款了。

这样购房者仍然要亏首付钱，但是银行亏的更多啊。相当于开发商也坑了银行的钱，这样你看银行哪个领导还敢随便给监管账户签字？

知乎用户 清晨​ 发表

为什么古代有侠士侠盗，

现代的只有挥刀向更弱者的?

就连知乎念左经的，居然大颜不惭的，给恐怖分子洗地，唱赞歌，太 tmd 恶心了

知乎用户 Stukaka 发表

烂尾楼，应该有人住了。但是又没有用水用电，我要不给做一个太阳能发电 + 储能照明。。。。。不要钱就是成本价就好了

这样子可以么

知乎用户 匿名用户 发表

亡亦死，举大计亦死。

知乎用户 匿名用户 发表

看了远方青木的文章气不打一处来，极力撇清最重要的关系，把锅都甩给开发商，银行清高，没事，xx 清高，都是人民群众被利益蒙蔽了双眼，活该！特别是那段:

2022 年 2 月，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，徐先生无需归还剩余贷款本息，所剩余欠款应由开发商归还给银行。

大家知道后续吗？开放商早就破产了没钱了，他拿什么钱还给银行，还给买房的劳动人民？银行的利息是不是可以不算了？你这个判决比让老百姓败诉还恶心，胜诉了，老百姓去哪里要钱？找谁要钱？

你一整篇文章都在说开发商欺骗民众，欺骗消费者，欺骗银行，银行玩忽职守不彻查开发商，那消费者就活该？银行没有责任？开发商反正转移跑路钱也没有，这事谁来承担？

知乎用户 匿名用户 发表

就看政府的政策了吧，要是政策合理是可以避免烂尾的

参考近期江西赣州出台的政策

防烂尾，保交付！赣州出手了！

知乎用户 wxefca7e1988173048 发表

不怎么办，也没人管，这就是时代的一粒灰落到个人头上。

知乎用户 洛基格 发表

男子贷款 392 万买房，烂尾后拒绝还贷遭银行起诉，法院如何判决？

许先生在 2014 年年底决定购买一套别墅，由于别墅的总金额太大了，许先生没有办法拿出全款，他便办理了按揭贷款，以自己上海的小房子作为抵押担保，向某银行贷款了 392 万元。很快，许先生向房地产开发商支付了首付，银行的贷款也下来了，就这样，满心期待的许先生一边定期还贷款，一边等待着新房子。可是令许先生没有想到的是，等待他的却是 “既无房，又还贷的” 的结果，在 2017 年，开发商的资金链断了，无法再继续投资开发，后面造成烂尾楼，房屋也无法交付。

2020 年底，银行起诉许先生：要求许先生支付剩余的贷款，法院认为当时许先生和贷款银行所签订的合同是有效的，法院认为许先生已经违约了，许先生应该继续履行合同偿还义务。最后法院判决：解除许先生与贷款银行签订的《个人购房借款及担保合同》，许先生要偿还贷款银行的本金、利息以及罚息（未按时还贷），总计 220 余万元。

许先生不服提出上诉，中院二审认为：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人（开发商）按照相应的法律法规，必须将收受的购房贷款以及本金、利息分别返还买受人（许先生）和担保权人（贷款银行）。依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

我们来看一下合同为什么无效呢，

根据第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；开发商已经不可能履行合同，购房的目的也不能实现，所以许先生有权解除合同。

合同解除后怎么处理呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

对此，购房合同解除后，当事人的商品房担保合同也应当解除，解除后已经是收的款项应当予以返还，未支付的由开发商进行支付。

你认为我说的对吗？欢迎点赞、评论、关注

知乎用户 YvonneWong 律师​ 发表

可以向开发商起诉退回房屋，并停止还贷。

疫情以来，国内多地频发烂尾楼问题。购房者选择的开发商暴雷了，导致一些楼盘施工进度严重滞后，更有些开发商直接躺平。最近长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、郑州名门翠园等项目的购房者纷纷给银行发 “强制停贷告知书”，明确“不复工就不还贷” 的诉求，然而购房者们这样的停贷行为是否合法呢？

首先，我们要看银行是否存在过错。在银行没有过错并没有违反监管规定的情况下，如果购房者只是发布了 “强制停贷告知书”，这种行为属于” 当事人一方明确表示不履行主要义务“的情形，银行是可以根据《民法典》第 563 条第 1 款第 1 项规定，银行是完全可以解除贷款合同，并要求购房者承担违约责任的。

同样如果在银行没有任何过错的情况下，如果购房者实际已发生停贷，银行则可根据《民法典》第 1 款第 2 项规定的 “当事人迟延履行主要债务”，催促买受人在合理期限内履行，若买受人仍不履行，银行可起诉解除合同，要求购买者承担违约责任。

那如果银行有过错，购房者是否可以不还贷呢？2003 年，央行就在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

2010 年，住房和城乡建设部在《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》中也明确表示，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。如银行没有将贷款支付到预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金挪用项目烂尾，那么买受人集体发出停贷的声明就具有正当的理由。

其次，如果发生了烂尾楼的情况，购房者准备退房，是否可以停止还贷。这种时候，建议购房者通过司法途径，向有管辖权的法院起诉解除买卖合同，收到生效的胜诉判决后，购房者可以停止还贷，而应由开发生承担剩余的还贷责任。已经付的首付，理论上应由开发商进行退款。

知乎用户 赵刚 发表

其实这件事最佳解决方案就是政府出钱把这些房建完。你不是要搞新基建吗？造房子不是基建？

但问题在于：政府可能觉得这是在 “养懒汉”，毕竟买了烂尾的人或者他们的子女拧螺丝的时候会更勤快………

知乎用户 低碳生活歌颂者​ 发表

硬扛，风雨之后见彩虹

知乎用户 和悦 发表

怎么办？凉拌！说实话我不同情这些人，他们大部分是舔狗奋斗逼工贼的组合体。

知乎用户 未霜寒 发表

找为人民服务的党员

他们会帮助我们解决问题的

一定要相信他们！

知乎用户 老司基​ 发表

怎么办？偷着乐不就得了？

知乎用户 伴夜碧螺春 发表

1. 政府担责啊，要么房子同等置换，开放商没卖出去的房子很多，统一在一个地区登记，不要管哪个开发商的，只要和住户购房合同差不多的房型就可以交房，现在也没有学区房了。

2. 政府征地卖给开发商，钱给了政府财政，政府财政给了当地公务员发工资。现在开放商房子交不出来请政府给购房者交房，参考第一条。房子交不出来政府给购房者返钱。可以不要违约金，但是住房款加供房款全部返还。钱从哪里，政府出。政府出不起，好的，让公务员返钱。

3. 哪里有烂尾期房，要么政府给交房，要么给当地公务员降工资还钱。不执行问责当地政府，政府行政人员免职，家庭存款上报冻结，由国家财政统一分配，统一还钱。

4. 国家这点事情还处理不好，太小看国家了。

5. 司法独立，购房者有权单独委托律师，不要仲裁指定的。司法独立可以很明确的确立担责方和受损方，不需要在各种资金链条的合同法里转来转去。中华人民共和国宪法确立了我国是人民民主专政宪体，人民有权力选择指定司法机构和法律诉讼委托人。公职人员滥用职权的渎职罪，也有公民权里委托辩护律师。

人生有什么损害损伤损缺损亏请不要冲动，具体关注胡锡进新浪微博。

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