提前还贷真的不合适吗？

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知乎用户 鹿鸣 发表

提前还贷有以下策略：

1、至少保留每月 1000 元的还款额。因为现在有房贷抵个税的政策，限额 1000 元 / 月，能抵 3% 的个税。

2、保留的每月还款额尽可能覆盖每月公积金。缴存公积金的年息仅为 1.5%，通过还贷抵扣，使账户里的公积金变为流动资金，以理财、投资或应急，收益非常明显。

3、保留必要的储备现金，至少能维持 6 个月的还款、日销。金额不用太大，可以做银行里的活期理财，2-3% 的收益，可随时取用，极大增加抵抗风险的能力。

4、保证以上 3 条的前提下，如果没有理财习惯，或理财收益低于房贷利率，应尽可能提前还款。

5、如果提前还款有违约金，需要计算违约金与 “理财收益 - 房贷利息差额” 之间的差额，然后根据差额的正负值选择是否提前还款。

常见错误观点：

1、“为抵抗通货膨胀，尽量不要提前还款”。虽然贷款的金额通过通货膨胀稀释了，但拿在手里没用来还款的现金也一样被通货膨胀稀释了，所以通货膨胀不能成为否定提前还款的因素。

2、“因为前期还的都是利息，所以尽量在前期提前还款，后期没有必要”。实际上每月还款利息都是当月产生的利息，而不会把后期的利息在前期给还了。计算公式为：当月还款额 = 当月还款本金 + 剩余本金 * 月利率。

3、上一个观点的延伸，“前期还款利息占比高，所以说银行是在前期先收取利息”。并不是银行先收取了利息导致每月还款额中的利息占比高，而是前期剩余的本金多，而月利息 = 剩余本金 * 月利率，所还的利息当然就多。实际上这个每月利息占比没有任何意义，不具备参考价值。

修正更新：

经评论区提醒，以上表述存在错误与不足。

1、当前政策，房贷抵个税不需要满 1000 元的还款额，有每月还款即可。

2、各地区公积金政策不一样，同一地区省直、市公积金政策也有区别，应咨询本地公积金管理中心后再做决策。

3、如果后期还需要大额现金，比如装修、买车等，尽量不要提前还款。相比装修贷、车贷、车位贷等，房贷的利率是最低的，提前还房贷再去搞那些贷款很不划算。

4、等额本金与等额本息的选择，这个我想展开说一下。

首先说一个问题，既然提前还款合理，那为什么不直接提高首付比例，尽量少贷款呢？这是因为贷款买房是现金兑换资产的行为。首套房是普通人能获得的最优质资产，不只是资产保值，还附带教育、医疗等城市红利，也是生活品质的一次提升。二套房的附加值就低了很多，第三套房就是纯金融投资了。

因此购买首套房时，应尽量以最大比例贷款，这时通货膨胀的说法是有效的。手里的现金会在通胀中贬值，兑换为房产后抵抗了贬值。同时产生的贷款也会在通胀中贬值，因此贷款行为是有利的。

开始房贷后手中现金一般会很紧张，而且紧接着会有装修家电、买车、结婚等事项，手中的现金使用价值很高，所以不建议选择等额本金。等额本息还款能减轻前期还款压力，随着工资的增长、大额消费事项的结束，手里开始有闲钱了就可以提前还款了。

知乎用户 副行长 发表

别被忽悠了！

隔行如隔山，忽悠你的不是银行，而是 “砖家”。

如果你手上有一笔富裕现金，关于 “是否提前还贷”，只需要回答一个问题：

你的现金如果用于投资，是否有确定把握投资回报率能超过贷款利率？

如果确定能，那就去投资，不要提前还贷。如果不能，那就提前还贷款。

注意，提前还贷都是还本金，不存在提前还利息！

如果你手上没有现金，恭喜你，这时候可以用 “通货膨胀” 安慰自己：还有贷款没关系，货币在贬值，房产在升值，时间越长二者差价越大，你赚了！

至于为什么有现金时反而不能考虑通货膨胀？废话！贷款本金在通货膨胀，你的现金就不膨胀了吗？都是货币，要膨胀都膨胀。

郑重澄清：房贷无论等额本息、等额本金还款，银行都没有多收利息！

某个高赞答案反复强调 “等额本息” 前期还款的都是 “利息” 而非 “本金”。这个说法表面上正确，但实则似是而非，要把大家引向“银行在坑人” 的误区。其心可诛。

道理很简单，等额本息前期还款部分主要都是利息，是因为这时候你占用了银行贷给你的全部本金。本金高，自然利息就高。随着本金逐月归还减少，应还的利息自然也就少了。

如果实在算不明白账，贷款时用 “等额本金” 方式还款更直观。30 年期贷款，每月固定归还本金的 1/360。利息也是前多后少，一目了然。

无论等额本息、等额本金，银行都是根据你本月尚未归还的本金 * 贷款利率收利息，不会多收。

房贷是中国人一辈子能遇到的最良心的贷款了。

银行那些事儿

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知乎用户 type​ 发表

合适！

提前还款合适。简单粗暴！

如果我问你，如果你每月还 5000 元，其中有 3000 元是利息。2000 才是本金。

你觉得这利息，高低占比怎么样？

每月利息占比例，是多少？

很好算，60% 吧。

有人会说：我在银行签贷款的利率明明是 6% 啊？哪有 60% 这么高。

那是因为：你贷款 30 年总的利率是 6%，但具体到每月的利息并不一样，

也就是：利息占的比例是 “前高后低” 的！

并且！实际上，每月里的利息占的比例，其实比 60% 还要高很多的！！！

不信？

（那你翻开自己的手机，瞅一眼每月明细吧 ）

让我们来实际算个例子：（你随便找一个房贷计算器都可以自己算的。）

现在假设：你贷款 100 万，利率是 5.88%，贷款期限：30 年。

那么：你在 30 年的每月里，每月都要还 5948 元，

看到没：每月还 5948 元，在第一年的第 1 月利息就占 4924 元，仅剩下 1023 元才是本金。

呵呵，也就是：每月的利息竟然占了 83%，仅有 17% 才是本金。

我翻译翻译： 也就是说，假设这时你违约不还了，那么银行仅仅认可你还了 1 千块钱，虽然你是给他 6 千块。（剩下那 5 千块都当利息了。）

那假设你还了一年后，再违约不还了呢？那你在第一年，一共是还了银行 71378 元，但银行只认为你还了 12651 元。

翻译翻译：你从工资里还了 7 万块，其中只有 1 万块是本金，剩下的 6 万元，都是利息！

（是的你没看错，第一年里，利息是本金的 6 倍！）

（现在你翻开你手机了么？看到你自己每个月利息占多少了么？），，我敢打赌，你现在每月里利息一定至少占到一半还多，我猜的对不对？

上面的例子里，你贷款总额是 100 万，利息是 113 万。也就是说你一共要给银行 213 万。（这也就是知乎上另一个很火的问题：贷款一百万，利息一百万的话题。）

但这里，我说的并不是利息和本金都是一百万的事！！

而是我强调的是另一个事儿：就是这个算法，是利息在时间前期相当高的问题！（然后你自己去考虑：该不该在前期还款的问题）（这个前期指至少是一半以上的时间。）

如果你在前几年由于种种原因还不上钱了违约，那你会发现：大部分辛苦钱都是算作利息的，本金仅仅还了一小部分。最后你还是欠银行那么多钱！

第二，下面我再来举例：

你猜猜，假如你贷款时间是 30 年，那每月本金和利息各占一半，应该是哪一年？

你猜猜吧，

是第 15 年么？

错！

是第 19 年！

如图：

第 19 年的第 4 个月，本金才超过了利息！

翻译翻译：在前十九年里的每一个月，你的利息都是超过本金的，利息都是超过一半以上的！

这时离你 30 年到期，还剩 10 年零 6 个月了。

时间已经过去一多半了。

第三：而且！你看上图题最后一列！

时间虽然过去一多半了，都过去三分之二了，但总共 100 万的贷款，你才还了 40 万！还剩 60 万没还呢！

也就是说一共三十年，都过去快二十年了，这时假设你资金链断裂，还不起了，你才仅仅还了 40 万，你还欠银行 60 万，一大半没还呢。呵呵不？如果你到时才知道，

惊喜不惊喜？

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接着回到问题的开头，该不该提前还款呢？

你可能想要知道，那如果我提前还款了，利息占的比例也这么高么？

答案是：提前还款，里面还的都是本金！里面是没有利息的！！

你提前还了 1 千块，你欠银行钱就实打实的少了一千块，再也没有那该死的利息了！

你还了一万块，也就实打实的还了一万块，也没有利息了。

当然，你要提前把一百万都还了，那额外的一百万利息也就都不需要还了。（不过你既然选择了房贷了，你自然是没有一百万的。）

但你可以在有闲钱时，随时还个几万块，这样就可以把那占大多数的讨厌的利息绕开了。（尤其是在贷款前一半时间。）

回过头来，这个前期高后期低的利息算法。这也是你和银行签合同时，你自己签字同意的。

对了，我是按 5.88% 的利率算的，你要是 6% 以上，那就更多了。

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再额外说说公积金，该不该提前还的话题：

很多人都说公积金利率低，才 3.25%，不该提前还。

但很多人不知道的是：

你存在公积金账户里的余额每年升值利率才是 1.5%！！

翻译翻译：增值才是 1.5%，而你还贷是 3.25%！

所以你不把仍在里面的余额用来冲抵还贷，你还是年年赔！

因为公积金中心是把你交的公积金按 “一年定期” 存款利率来算的！它是远小于 3.25% 的哦！

你可能会说，那我把公积金里的钱提出来，用来投资可以么？

对不起！当你有房贷的时候，你是提不出来的！公积金中心限制你只能用于账户的房贷冲抵，提用来还房贷用。

（这里补充一下：各城市政策不同，我这里的政策是有房贷下不能提取，你的是不是请问你当地的公积金中心。）

所以说，如果你手里有现金，你投资收益大于 3.25%，那你自然没必要还了。

但：你公积金账户里有几万、几十万的余额，就应该提前还了。

因为你既取不出来，扔在里面 1.5% 利率也远低于 3.25%。

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当然，以上提前还款，都是假设你有生活备用金应对大病等急事时。

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评论里有人说（吹）他一年投资收益能达到 20% 的收益，那你一万元才仅仅获利 2 千而已。

（虽然：你已经很努力在吹牛了，但还是远远不够的。）

因为 5.88% 的房贷第一年里，1 万元本金，有高达 6 万元利息。利息与本金的比例是 600%，你的 20% 的收益还不够塞牙缝的！

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至于那些鼓动你去理财股票基金的，难道风险不要钱么？你先别质问他赚了多少，你先问他赔的解套了么。（他要真有钱，还至于自己穷困到拿公众号当谋生职业么？）

知乎用户 海中青木 发表

人又多大胆，地有多大产。

有钱人之所以能发财，那是因为他们胆子大，敢借钱，有门路，能借到钱。

而你之所以没钱，完全是因为你不敢借钱，或者说借不到钱。

房贷，是一个普通人这辈子能借到的最大贷款，是普通人翻身当老板的唯一途径。

只要你敢借钱，敢大量借钱，借的越多你将来就肯定越富。

以上这些说辞过去五六年里的买房人可没少见，刺激的他们把杠杆拉满，不仅借了天文数字的房贷，很多甚至连首付都是借的，杠杆率突破天际。

很多人压根不知道几百万是个什么概念，因为自己辛苦一年也就攒几万，但却敢毫不犹豫的在几百万贷款合同上签字，好像上面是几百万只是个数字。

至于利率。

什么是利率？

只要能从银行手里弄到钱，那就是暴富，我要房贷是冲着几年之内拿到 100% 收益率以上去的，利率高一个点低一个点又有什么所谓。

幸亏银行傻，幸亏银行没严格审核我，幸亏七八姑八大姨借了我很多钱当首付，要不然这发财的机会还拿不到呢。

至于提前还房贷，那不是傻子么，好不容易借出来的钱怎么可能还给银行，一辈子就这么一次机会借钱出来，除非银行拿刀逼我，否则绝不提前还贷。

这么想的人很多，而且强烈相信自己是正确的，你说什么他都不信。

但是到了今年，这些人从来没想过的事情出现了，中国出现了所谓的提前还贷潮，很多人选择了提前还贷。

如果仅仅这样那还算好，不至于颠覆三观。

但这些人没想到的是，有人愿意提前还贷，银行居然不想要，设立了种种门槛阻碍提前还贷。

这种情况直接颠覆了很多人的贷款底层逻辑，让很多人瞬间陷入了人生迷茫，尤其是前几年迷信那套贷款就能发财，发财全靠贷款逻辑的人。

为什么银行不愿意要提前还的贷款？为什么银行要阻碍提前还贷？

自己发财全靠贷款，当初半骗半忽悠才让给银行签下贷款合同，要是自己提前还贷，那银行应该是倒履相迎，欢天喜地的把提前还贷的自己迎进去啊。

自己去提前还贷，他们居然不要，居然给自己冷脸色看，这不合逻辑啊。

目前全中国几乎所有的银行都不欢迎买房人提前还贷，有些银行设置了提前还款的额度，如果被人抢完了那后面想提前还款的人就得排队等，还有些银行设置了违约金，你要是提前还款就要按还款金额的 1% 或者 3 个月利息赔银行钱，然后银行才同意你提前还款。

没错，前几年是银行贷款额度不够，一堆买房人排队等银行允许自己贷款。

今年是银行还款额度不够，一堆买房人排队等银行允许自己还款。

有些银行不需要你排队，但要收你 1% 左右的还款费，提前还款 100 万要缴纳银行 1 万手续费才同意你提前还。

银行不希望买房人提前还款的原因非常好理解，房贷是银行能放出去的最优质贷款，有抵押物，风险很低，贷款主体还是老实怕事的中产，有稳定月收入还怕银行把自己拉黑名单，简直是最佳贷款对象，躺赚那种。

这样的人还贷款，银行一百个不乐意，因为钱收回来之后贷给谁？

给中产放几百万房贷可以眼都不眨，但给小微企业放几百万房贷那可要操碎了心，一个不小心就坏账。

以前几乎没什么人提前还款，而且到处都是买房人求贷款，即便有人提前还款了下一秒就能放出去，银行无所谓。

今年房贷不那么好放了，提前还款的人还突然变多，银行就不乐意了，于是就开始设立还款门槛了。

既然你签了贷款合同，白纸黑字说好了贷 30 年，那你就老老实实给我贷 30 年，你想提前还款，我说一句违约不过分吧，收你点违约金也不过分吧。

于是很多人就懵逼了。

在这些人的世界观里，自己能从银行贷到款，那是银行对自己的恩赐，是自己的幸运。

反过来，自己去银行还款，银行理所当然的要笑脸相迎，全程贵宾服务，因为自己可是带大笔现金过来还款，降低银行风险的 “大客户”。

万万没想到，银行会把自己拒之门外，不同意自己提前还款。

想象中的贵宾服务没了，银行还出来个人和自己谈条件，要么排队，要么给 1% 违约金，否则请按原合同执行，带着你的现金老老实实回家继续还月供。

啥情况？

银行这么一搞，怎么感觉自己像被忽悠上船的肥羊呢，不是说好了贷款能发财，不贷款的是傻 X 嘛，怎么反过来了。

世界上还能有银行拒绝提前还款这种事？

但事实上就是如此，银行确实就是拒绝提前还款了，很多人心中坚持的无脑贷款必发财的神话图腾破裂了。

既然无脑贷款必发财这个神话破裂了，那我们就要从理性的角度去计算一下提前还贷的得失了。

提前还贷划不划算？

很多连等额本金和等额本息哪个更好都弄不明白的人，更加弄不清这个问题，那金额计算简直能把人给算晕。

其实没有那么麻烦，计算异常简单，大道至简。

请不要关心什么等额本金还是等额本息，请不要去计算提前还贷后的月供利息变化。

你只需要明确一件事即可，贷款就是贷款，贷款是要按利率还利息的。

你贷款 100 万，约定利率 5%，那你一年就是需要还 5 万的利息，在还清这 5 万利息的基础上才谈得上还本金，这是贷款的最基础原则，所有的等额本金和等额本息及其他一系列眼花缭乱的还款办法都基于这一原则。

不管你采用什么还款方式，首先这 5 万的利息是一毛不能少的，不可能少一分钱。

然后你每个月规划还一点本金，让本金可以在 30 年内还清，同时每个月重算一次剩余本金，把每个月还的利息和本金在 30 年内保持一个固定数，这个就叫等额本息。

若你选择每个月还固定本金，那计算方式就简单一点，每个月还固定本金即可，然后每个月根据就剩余本金重算一次月利息，这个就叫等额本金。

但无论哪一种，你的利率都是不变的，贷款 100 万你一年就是要还 5 万利息，一分不少，剩余本金越少则你还的利息越少，和普通贷款方式完全一样。

只是还款方式不同而已，并不代表你的利率能从 5% 偷偷少一点。

而放到提前还款上也是一样。

你剩余 100 万贷款，明年你就是要还 5 万利息，在这个基础上额外还一点本金，根据你选的等额本金或等额本息方式。

但如果你今年提前还款了 50 万，那明年你只需要还 2.5 万利息就可以了，在这个基础上额外还一点本金。

提前还款 50 万，那你每年就少还 2.5 万利息，就这么简单，没什么难算的，不要觉得那一堆眼花缭乱的公式能让你少一点钱或多一点钱，大道至简。

而如果你手里有一笔闲钱，没地方投资，或者投资风险自己无法承受，只能把闲钱放银行收取 3% 的利息。

那就没什么好算的了，直接提前还款肯定省钱，完全不用算什么东西，你直接对比利率就可以了。

你向银行贷款，那你就要负全责，除非你破产清零否则你的所有资产都要拿出来还银行的钱。

在贷款协议上，你签下的利率是 5%，然后你反手又把十几万或几十万的钱按 3% 的利率存进银行甚至同一家银行。请问这是不是有毛病。

银行可以挣 2% 的息差，这是他们承担风险的收益，哪怕房贷其实也是有亏本风险概率的，所以银行赚点息差可以理解。

但如果你把几十万存进银行收利息的同时，还要反手借银行几百万还利息，那就等于白送银行钱啊，等于是银行一点风险都不用冒，凭空躺着收你钱，每年收你 2%。

这还有什么好说的，你肯定是亏的那个，除非这几十万是你做生意必备的流动资金，没办法只能硬着头皮存银行那种，但普通中产肯定不属于这一类。

在没什么地方好投资的情况下，提前还贷是很多中产最棒的投资了，因为外面哪能找到 5% 的无风险收益啊。

所以，如果你没有好的地方可以投资，如果你在背负巨大贷款的同时还在银行有存款。

那没的说，提前还贷就是你最好的投资。

所谓贷款越多越发财，老板能发财全靠当年敢贷款这种鬼话，是真是假你这两年应该已经有自己的判断了。

贷款买房要是能无脑发财，银行为啥不自己买，把无脑发财的机会留给你？

这才是银行拒绝你提前还贷的根本原因，同时也是很多人选择提前还贷的原因。

提前还贷后有两个选择，第一个是还款年限不变，月供大幅减少，第二个是月供金额不变，还款年限大幅减少。

两者没有本质区别，因为贷款的原则永远是按 5% 借 100 万每年要还 5 万利息，任何情况都是如此。

选择哪种还款方式，只是根据你自己现金流和家庭实际情况来决定，不需要去算来算去，没有任何算的意义。

在你家庭现金流能承受的前提下，越早还本金，利息越少，你的总财富越多。

请记住，贷款就是贷款，纯粹的贷款，贷款和能不能发财从始至终都没什么关系。

能发财的，不贷款也会发财，贷不到款只是减慢了其发财速度而已。

不能发财的，能否贷款都不会发财，万一贷到款了死亡速度反而会数倍提升。

所以贷款是双刃剑，同时由于贷款有利息，每年固定失血，还有平仓线等，一旦遭遇巨大市场波动会让本来不该死的人也死了。

好好看看你的房贷合同，里面有一条写的是当质押物价值低于一定程度时，贷款人需要掏钱给银行补足质押率，否则银行有权没收质押物并拍卖以保证自己本金安全，不需要等到你断供。

之所以还没人触发过这一条，是因为国家替中产们做了风控，保护房价，严格确保质押率而已。

但双刃剑永远是双刃剑，不可能变成无脑发财的单刃剑。

国家即便帮你护住了质押率，也只能是护住质押率，无非就是把价格曲线拉平，把短期出现的亏损给摊到多年分担而已。

都不需要实际下跌，只要大家都确认房价真的不会大幅暴涨，那这个帐就很好算了，提前还款是最优解。

至于银行不让你提前还款，那就更好理解了。

你要是提前还款了，它赚谁的钱？银行可不敢自己买房。

未来一段时间在小号发文：

公号：海中青木（ID：haizhongQM）

原文：银行不希望你提前还房贷，那借钱真的能让你发财？

知乎用户 喷火龙​ 发表

没想到有真多人点赞，谢谢大家！真的非常感谢！

我一个搞农业出身的，确实不懂金融。什么利率杠杆，什么通货膨胀，什么投资风险之类的词就是似懂非懂，其实完全不等懂。我完全就是衡量自己的实际情况，按照自己的经济能力，很朴素的认为，也实际上感觉到，还款比较合适。各人情况不同，各地政策差异，相信最后每个人都能根据自己情况找到适合自己的还款方式。

以下原答案：

我买房 116 万，贷款 66 万。第二年提前还了 14 万，第三年提前还了 24 万。

至此我还欠银行二十四万。因为月供只剩下一千多，就没再管。

后来交了房，本来打算孩子上学住，结果没弄成。房子空了一年后，发现不用还得年年交物业太亏了。我花了五万简装了一下，租了出去，一年租金三万。

我们俩没有其他投资。剩下钱都存成了定期。算算钱觉得就算三年没进账，日子也富富有余了，就在前几天去把贷款结清了。

工资略涨之后，我们的工资基本上够一家花销。于是就把所有剩余的钱存成了定期。

不用还月供，我觉得很轻松。

所以，要不要提前还款，其实要看自己的收入情况，消费水平，可预期的经济情况，综合考虑。

如果你的钱只是存在银行吃那点可怜的利率，近期又没有其他花销，收入稳定可保证生活，那就还了吧。

有投资的，有资金需求的，当然不必还，因为其它借款贷款的成本都比房贷高。

家庭收入不稳定的，还是要留出一定的抗风险基金。

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分割一下，加个解释。有人对我的一百万房子能租三万表示不解。也有人觉得 200 平的房子一百万能买到房子好便宜。

房子便宜是因为买的早，在 2017 年房价大涨之前入手的。2016 年买房各种优惠打折连贷款利率都打了九折。我又在各种优惠的前提下更打了个折上折，因为楼层不好。加之大平层本身定价就比普通三室低。

房租的问题我在评论里解释过，户型，车位，地段，物业，配套多方面原因都有，综合评价租三万很良心价，不多。当时很多人想租，能让我对比挑选出最满意的租户就是证明。

不能拿买房价格跟租金直接对比，这不科学，比如我现在住的老旧小区，当初买的时候才一万五（九几年买的），现在一年租金就一万五，能说这样不合理吗？不能吧！

房租要横向比，不能纵向比。要参考房现在的房价，而不是当初买房的成交价。

知乎用户 广州融资故事​ 发表

提前还贷最省钱的方法。

只要你有房贷、你一定会提前还款。

因为没有谁会一直环到 30 年。

还房贷最省钱的办法就是提前部分还款。

因为还的都是本金，环进去的部分就不收利息了。

只要提前部分还贷就回面临两个选择，

一个是减少贷款年限，一个是减少月供。

一定要选择减少贷款年限。

因为减少年限，比减少月供、最后的利息要少很多。

比如说像提前还贷 10 万块，直接跟银行说贷款月供不变，减少还款年限。

这就是最节省利息，省钱的办法。

而且是越早环越好。

一杯奶茶让我清醒到了两点，反正睡不着，又开始拿着提前还贷计算器在那里算算算，算明白了反而轻松多了，要抓住前几年的时间能还多少还多少。一是越靠前还未来要还的利息就越少，二是现在的房贷额度超过了我心中的安全线，一旦家庭成员之一出现大病要用钱的情况，每月要还的房贷会对家庭造成非常大的压力，必须尽快降到警戒线下，三是父母还有三四年就要退休，我希望在他们退休之前能逐渐自己独立还贷，起码不给他们造成负担，四是从目前的理财能力来看，也找不到高回报的投资方式，家庭暂时也没有大额开销，正是攒钱能力最强的时候，有钱了提前还贷也是不错的选择。这样一算，只要四年左右的时间我就可以在不影响生活质量的前提下拥有自己的房子了，虽然会过的相对苦逼一点，也只是相对而已，也是非常值得的，就当是给自己日复一日的生活找了个动力吧，控制自己花钱的欲望，延迟满足，来换取一个安全感满满的未来，每天都有盼头，这个过程是爽的。

知乎用户 zhuliwei 发表

合适不合适，看人。

一件衣服，我穿合适，你穿未必就合适。

1. 房贷已经不是最低利率了，住房抵押经营贷才是。

2. 你也知道货币在贬值，货币留在你自己手里难道不贬值吗？一个持续贬值的东西居然长期持有？把钱赶紧还给银行比存在自己手里划算呀。

那些鼓吹不还贷款的，都是有搞投资的路子，他们的经验，不适合工薪族。

某位经纪人物还鼓吹永远不买房，一辈子住宾馆呢。他的模式你觉得合适吗？

知乎用户 恶少恶言 发表

不能提前还款，是营销号之前最通行的一个论点。理由就是你说的这两条，也足够有蛊惑行，但其实两个问题都有严重的片面性。

第一，你说的没错，房贷的确是普通人能拿到的利率最低的贷款，可问题是，即便利率很低，他也是要付利息的。如果你手上剩下的现金所能产生的稳定回报不够付这个利息的话，你就是亏的。而普通人手上的现金能获得的风险对等的回报率是不可能高过房贷的。

打个比方，100 万房贷，年利息 5 万。你有 100 万现金，你听营销号的，不提前还，前提是你能稳定的赚到无风险的收益多于 5 万。否则就是亏的。你可能觉得很容易 5 个点，炒股一天就可以，你少看了几个字 “稳定的无风险收益”，炒股的确可以一天赚到，但明天还可以跌回去更多，而房贷有房子抵押，旱涝保收，所以你绝对不可能在房贷期限以内稳定的每年炒股赚钱，你其实在用风险赚钱，有的时候非但没赚钱，还在亏。

如果你平常买理财产品的话，你去看一下低风险的那些利率是超不过 5 的。银行都不傻好吗？一旦有低风险的产品，同时收益是高过房贷的，那就会有人抵押了房子去买无风险理财产品，这不是天生套利机会吗？你怎么可能算得过银行呢？

其次，你说的那叫通货膨胀，不叫货币贬值。你每个月 1 万月薪，还贷款 5000 比如，明年通货膨胀 3%，你的薪水跟着这个幅度涨到了 10300，而你的还贷还是 5000（假设等额本息），那你的可支配收入就多了 300。这么看你越晚还，似乎的确越合算，

但问题这么计算也是有前提的，就是你每年的工资涨幅必须要大于等于通胀涨幅。否则在上面的计算里面，你的收入还是 1 万，你的还本付息还是 5000，可支配收入没变，但问题是市面上的其他生活物资都涨价了，那你生活的压力反而变大了。那么有几个人能保持在整个房贷周期里面，每年自己工资的涨幅都是高于通胀的呢？几乎没有人。

所以营销号所说的不要提前还款，从某种意义上说是有道理的，前提是，第一在整个房贷周期你都在加工资，且加工资的幅度大于通胀。第二，现金剩在你手里面，你有足够多的投资渠道，可以保证你稳定的，无风险的赚取高于房贷利率的投资收益。但现实是，几乎没人做得到。做不到这 2 点的就留够应急使用的现金，然后把多余部分提前还掉。

知乎用户 小怪兽赵小云 发表

题干中描述的理由实在是有点外行。

1，房贷是能搞到的最低利率的贷款。

这个论述在绝大多数情况下是没问题的。但问题是，贷款利率一般情况下也是高于存款利率的，也就是说，一般情况下不能无风险套利。你说你理财能力强，这个我不否认，但理财不是无风险行为，而存银行买国债这种一般认为是无风险。除非你理财的期望收入高于你贷款的期望支出，否则，提前还款反而是合适的。

为什么说 “一般情况下” 呢？因为有的政策性贷款利率是低于存款利率的，比如公积金贷款利率只有 3.25%，而当前银行的存款利率（当然不是官方的基准利率）还是高于这个的。这也是为什么有的人质疑住房公积金制度有 “劫贫济富” 的嫌疑？

2，货币贬值，你 20 年后每个月还的 2000 和现在每个月还的 2000 是不一样的。

这个单看论述也是没问题的，但问题是，你现在的 2000 块钱怎么处理呢？20 年后，你现在的 2000 块钱跟那时的也不一样。又回到了第一个问题，怎么理财，你理财的收益率和期望。

3，如果货币贬值，你的收入增长没有超过货币贬值速度，且为遏制通货膨胀，利率升高，那是不是还是提前还好呢。

你的收入增长有没有超过货币贬值速度跟你是否提前还贷没有关系，提前还贷用的是你的存款，又不是未来还没到手的工资。

利率升高当然对贷款人来说不太友好，现在贷款一般以 LPR 为锚，自然也不利于贷款人。但这不是根本问题，根本问题还是上面提到的那个，你理财的收益率和期望。

什么事情不要一概而论，对于不同人，有不同的最佳答案。如果你还没看懂，就想要一个 “好” 还是 “不好” 的答案。那我建议你提前还贷。

知乎用户 白起 发表

有钱当然要提前还贷了，除非你有收益更高的投资渠道。

多出来的钱，没地方投资你怎么办，你存银行？房贷利息再怎么低，也比你的存款利息高得多吧？干嘛不还贷，少付点利息呀。

有钱人的贷款他不想还，他去投资可以赚更多的钱，你呢，你除了炒股就是彩票，有投资渠道吗？

知乎用户 十里坡剑神 发表

如果你拿提前还贷的钱能挣到跑赢利息的钱当然不提前还，所以这是一个自我判断能力和资本增值能力的问题。

另外，世界不是永远通胀，有时候还会通缩，只是中国社会的上次通缩已经很遥远，但是不代表他就一定不会来。

知乎用户 房坑干货分享 发表

房贷要不要提前还？不要去说什么本金本息，哪年哪年还最合适，我就告诉你一点，看完你自己决定还还是不还。

第一、要不要提前还款只取决于你手里多余的钱有没有更好的投资渠道。比如你贷款 100 万，现在你手里攒了 10 万块钱，如果这 10 万块钱你只能只会存在银行里的话，废话不多说，那你还是提前还了吧，因为只要你提前还了这 10 万块钱，银行就会把你这 10 万本金减掉，按照 90 万来重新给你记息，利息就是少了。

第二、如果你有其他的投资渠道，收益率能够超过房贷利率。比如你的房贷利率是 5.45，如果你的投资收益能够高于 5.45，你就不要提前还，因为你的收益完全能够覆盖你的房贷利息，也就相当于你借银行的钱去挣钱了，为什么还要提前还呢？

第三、还有人说什么等额本息只要还款超过一半时间就不要提前还了，因为前面的大部分都是利息。这句话没错，但是很扯淡，你后面难道就不需要利息了吗？就不还利息了吗？该还的已经还了，该还的还是要还。

第四、大部分银行提前还款都是以万元为单位的，有的要求最少要还几万，有的还要求最低还款额，比如 3 万或者 5 万。还有的一年只能申请一到两次提前还款，多问问你的银行，要么还了要么再买一套。你要记住有钱人的钱是从来不存在银行的。所以他有钱，存银行的真没几个钱。

知乎用户 娓娓道来 886 发表

没看明白问题。

估计提问的人没搞明白名义利率和实际利率。

也没搞明白名义收入增长与通货膨胀的影响。

更加没有搞明白货币购买力平价。

简单的说：

假设 A 某人，2021 年买房 100 万，负债 70 万，贷款三十年，利率 5%，等额本金还款。

按照这个贷款，每月固定还本金 1944 元，利息不等。最高月供 4861 元，其中利息 2916 元。

预计 20 年过去了，2041 年，A 买的房子乐观预计价值 400 万（按照 7% 左右的增速）。

如果没有提前还款，那么 2041 年的时候，A 还剩下 23 万多本金没还。

每月还需要还 1944 元本金，利息只需还 972 元。

也就是说 20 年以后，A 价值 400 万的房子只有 23 万负债。

这个时候是否提前还款，还款多少，有啥影响？

A 留着货币有啥用？

现在买房 100 万，如果留着现金到 20 年后，同样的房子价格接近 400 万。

这个和收入增长，通货膨胀没关系，单独就看货币购买力。

知乎用户 牛顿 NEO 发表

题主有提到如果收入增长并没有超过货币贬值的速度，且利率升高，到底要不要提前还贷。

如果是一个上班族，担心未来的收入影响房贷，对未来预期不太好，为了减轻自己的压力，那么提前还贷不失为一个明智的选择，现实中，这样的人也不在少数。

其实房贷不是说，一贷款就要背负二三十年的压力，随着时间的推移，是可以根据自己的情况做提前还贷的。

比如：09 年买房，月供 2500，但是到了现在房价涨到了一两万，这时候如果你有条件，是可以选择提前结清，把原来的房子卖掉，做个首付，再置换大点的房子，或者做抵押贷款，再购置另一处房产。

不过现实情况，提前还贷只是为了还完贷款而减轻压力就大可不必，因为你没有购置改善房的需求，或者再购置一处房产的需求，就要考虑到通货膨胀，现金流等等更多实际的情况。

且按照近 10 年的情况，收入增长远不可能不会超过货币贬值的速度，这时候，高负债就是有效抵抗通货膨胀的利器，同时也是资产保值甚至增值的有效途径！

更多可以参考以下回答：

提前还贷款到底好不好？提前还贷还是攒钱买新房？

知乎用户 花落无声​ 发表

无比赞成提前还贷 。举我自己的例子，我买房商贷 15w 那时贷款利率 4.3 左右，一个月还 850 左右还了 4 年，然后一查本金只还了 1.5w，一想不对这就是坑，去年有闲钱赶紧全部提前还了商贷，赶紧弃坑。

所以提前还贷对于绝大多数人来说是不二选择。只要你预计你这一年开资，然后手上有余钱，超过 2w 就去提前还一次。因为你还了 2w 就是你的本金，如果按照照银行本息本金算法你就还了 4w，有什么投资比提前还贷 100% 收益更划算的。

那些劝人投资的你能保证 100% 收益不，如果你能保证 100% 收益估计不是合法，说不定还血本无归，前年暴雷的不知道多少。

还有公积金贷款，大多数人可能认为公积金不用管，实际上这是不对的。只要公积金余额大于 2w，赶紧跑公积金中心提前还了这 2w 因为公积金算法跟商贷差不多。顺带如果你公积金逐年增加可以变更 2 次还款年限，为自己省钱。

所以划重点绝大多数人只要余额大于 2w 提前还贷绝对划算。因为你不是那极少数的人，不要心存侥幸，去相信那些可观的投资利益。

知乎用户 潇昂 发表

关于房贷是否需要提前还？这个问题其实和是否房贷没有关系，就是借贷了一笔钱、是否要提前还。

借贷的本质是什么，是通过支付利息来获取资金的流动性。**什么时候需要借贷，资金流动性带来的好处大于利息带来的付出时。**换句话说，就是手头上缺钱时、借钱利息低时，可以考虑借贷。

• 手头缺钱：比如买房。当你很想买房、但是手头上钱不够时，大部分人都会选择借钱，甭管是和亲戚还是银行按揭。
• 利息低：同样手头缺钱买房，房贷利率高时愿意贷款的人远远少于房贷利率低时。因为要付出的成本不一样。这也是为什么房贷是政府调控房地产市场很有力的手段。

现在回归问题，提前还贷真的不合适吗？这个当然是不准确的。对应上文说法，**如果资金流动性带来的好处要小于利息带来的付出时，提前还贷是完全要考虑的。**举个较极端的例子，很多企业家有很多现金、而且可以从银行贷到低于按揭的贷款，那么他们如果有房贷就完全可以提前还了。类似的，如果资金流动性带来的好处依然很多，利息的较高时可以考虑提前还贷。

• 流动性带来的好处：比如需要资金流动来周转生活开销、有稳定的投资渠道带来较好的收益，如果这两个点目前都很符合时，那么可以暂时持有房贷。但如果一下子有很多现金不知道咋花，也没有啥好投资的，那么提前还贷也可以。
• 利息高：现在房贷都是 LPR 是波动的了，如果哪天 LPR 上涨了超出承受能力了，也可以考虑提前还贷。

最后给自己打个广告，在准备购房的朋友欢迎关注我的专栏：

购房攻略

知乎用户 小凉 发表

回答前，我们先算笔账。

例如，小明商贷 100 万买房，等额本息，利率上浮 10%，5.39（暂不考虑 L PR），2016 年 1 月开始还房贷，每个月还 5609.7。

经过 6 年的努力，小明升职加薪，走向人生巅峰。在 2021 年 12 月份，想换房一居室换大平层，要把现有房卖了。卖之前要提前还房贷，大家知道小明还需要还多少么？

是 910872.31 元

也就是说，小明还了 6 年，72 次 5600，共 40.32 万，但是只还了不到 9 万的本金。

按贴现值算下来，小明这笔贷款的年利率，大概是 6.46**%（哦，这个数我算错了，对不起，误导了。）**

下面是原回答：

关于房贷利息这种事，算是日经帖了，

我的建议是：

买房时，能多贷多贷，尽量买能力上限的房子

还贷时，能提前还，提前还。

我总结下，高赞答案大概有两个观点，我来一一唱反调。

1、通货膨胀论。

动不动就是四十年前 4000 块钱能买四合院之类的，中国 40 年来的发展速度世所罕见。基本可以确定以后没有这种发展速度，还要拿 40 年的经验生搬硬套，非常不合适，刻舟求剑，经验主义。

日本还失去了 30 年，台湾还 20 年没涨工资。。。这个咋说？

2、房贷利率低 5 个点，人生最低利率。

这种取决于你的投资渠道，要是权衡下来，没有合适的收益率，还是该提前还就提前还吧。

然后说我的观点。

1、从目前看，大部分的人收入会主要砸到房子里。而换房的成本是很高的。拿北京来说。400 万房子为例，换个房子 10 多万的税费中介费，20 多万的装修，轻轻松松就没了。

但人的本性还是买更好的房子。

所以，在力所能及的前提下，尽量买最好的，最贵的，减少换房次数，降低成本。

2、能提前还贷，提前还。

我们先明确，大部分人不可能一套房子住到死，大概率要换房子。

大部分人，尤其是年轻人换房的周期是 5-8 年。

只要换房，过户之类的，就要全部还清房贷。

所以虽然贷 30 年（北京现在 25），实际上大概率你实际还款周期也就是 5～8 年。（注意这是前提）

然而，还贷尤其是等额本息，前几年大部分都还的是利息，本金还的很少很少。

等到换房需要一次性还清时，就会发现，之前的月供基本白还了，大部分都是利息。整体算下来，付出的利息成本高不少，不止 5 点多。（这点表述也有误）

所以能提前还提前还。

人都是精致的利己主义者，等到自己面临决定的时候都会很精明，做出有利决定。

不建议没实际操作过的回答这个问题。

知乎用户 钥匙 2020 发表

商贷个人认为提前还贷很合适，而且也亲身实践了提前还贷。附一张网银可以下载的结清证明来证明一下本人的言行一致。公积金贷款利率低，个人认为没必要提前还贷。

如果有一次性全款买房的能力，我才不贷款，没办法当时实力不允许，只能贷款上车。我这买房的时机相对来说比较，我是 2015 年年底买的房，但开发商因为他自己手续的问题在我付完首付之后一直没让我去办贷款，等我 2016 年 7 月份办贷款的时候，房价已经涨了几十万了，疯狂的房价我没什么资格点评，我算是运气好吧。

我的商贷利率是 4.16%，个人认为不算低，比公积金高多了，我是异地买房，用不了公积金。

我贷款的时候就做好了提前还款的准备，因此在挑银行的时候特意找了不要违约金的银行，贷款选择**等额本金**方式，当时几家银行中光大银行的政策不错，于是我果断从他这里借。我印象中好像是借款第一年不允许提前还款，以后可以还，每次还款要比前一次还款至少多一万，于是，我攒点多余的钱就提前还了，刚开始是通过客户经理还，我把钱存到扣贷款的卡里，告诉客户经理数额，客户经理直接在银行端给我扣了，并做一系列纸制手续。客户经理告诉我抽空去拿，我一直也没空，一直也没拿，全部都是客户经理帮我保存。后来我知道网银端可以自己操作提前还款手续，我就不麻烦客户经理了，自己直接在网银端提前还款。

我刚开始贷款时每月需要还 5000 多，随着自己还款数额的增加，每月贷款就逐步降到了 2000 以下，这个数额的贷款对我来说没有压力了，我也会做一些理财，在理财与还款之间找一下平衡。

我结清贷款的日期选在去年的 7 月份是因为马上就执行浮动利率了，个人感觉政策的施行会让大家先尝点甜头，后期不好说。我那时的贷款没多少，正好手里有一笔钱到期，直接就还清了。

还清贷款的时候感觉无债一身轻的感觉真好！当自己没有债务，资产是净资产时，踏实自信的感觉很好。

知乎用户 对酒当歌 发表

我们要搞清楚。

一、房贷是能搞到的最低利率的贷款。

二，银行的本质，是低价揽储，高价放贷。

所有的，所谓的银行理财利率能高于存款利率的，甚至高于贷款利率的，是他们在充分考虑了风险以后给出的。但是，这个风险肯定是最终会转嫁给你个人的。也就是说，房贷利率是 5%，理财的利率是 8%，其实背后，他还以 15% 的利率贷给了第三方。假如第三方顺顺利利的按照约定利息还款，没问题，照样给你 8% 的利率。如果第三方违约，那么不好意思，承诺你的 8% 到不了了。能给到多少，那就得看他算出来的具体是多少了。

然后我来用一个简单的例子来看一下这个。

1、贷款 100 万，利率 5.39%，360 个月，等额本息，每月还款额为 5609 元。

2、你现在手头有 50 万，有个 8% 利率的理财或者其他项目，你的收益是 50 万 * 0.08=4 万 / 年，折到每月为 3333 元。5609-3333=2276 元。每月倒贴 2276 元补贴进去。但是这个 2276 可能不固定，如果只有 5% 的利率，一年收益只有 25000 元，一个月 2083 元，5609-2083=3526 元。每月贴 3526 元的利息。

3、假如你提前还贷 50 万，年限不变，还款额减少，你的月还款额等于是 100 万 - 50 万 = 50 万，月供直接减半就是，2809 元。

比较 2 和 3，是不是还不如提前还贷合适呢？

4、假如你提前还贷 50 万，还款额不变，年限缩短，你需要还 114 个月即可。不到 10 年。

如果坐生意的，就不要提前还款，因为需要很大的现金流，去贷款，去拆借，利率都远高于 10% 以上，把手术的现金提前还贷不合适。除非手术本金已经大于生意所需的现金流。上文说的，银行以 15% 的利率贷给了第三方。第三方就是这些做生意的人。

如果是普通人，挣了钱除了消费，剩下的就是买银行理财，到股市当韭菜被割，那还不如提前还了呢。

还有很多人问利息减少多少，你借的银行的是本金，没有发生的，未来产生的现在看都不算利息，你现在还的，都是本金。

有不明白的，可以私聊我，详细给你讲解下各种情况下的利息，本金。

知乎用户 楼市探索者​ 发表

前言：

北京某大行的客户经理感到不可思议，很多北京人排队办理房贷的提前还款手续，这是客户经理所从未见过的景象；

北京有多家银行都发生了大量房贷提前还贷的事情，根据北京某银行的数据显示，北京今年整体的提前还贷量增长了 20%。

可见，用 “提前还贷潮” 来形容一点都不夸张。

事实上，不仅仅是北京，全国有很多城市的银行，都出现了房贷提前还贷潮，并且，前几日，交通银行还发布了一则通知，通知规定，不管是个人住房贷款还是抵押贷款，客户提前还贷时，需要支付 1% 的违约金，其意义不言而喻，就是为了让贷款客户尽量不要提前还贷。

当前，各种贷款的增量都在减少，反之，居民的存款增量却破了十几年以来的记录，老百姓不愿意贷款，只想存款，而对于银行来说，贷款是银行的收入的主要来源，现在的贷款放不出去，而存量贷款还在减少，因此，银行的放款任务相当重，更加不愿意出现大量的房贷提前还贷。

楼市探索者

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在房地产行业中，一直流传着一句话，房贷是能贷多少贷多少，能贷多久贷多久，意思很简单，就是大家一致认为，房贷是普通老百姓可以从银行贷到最多的贷款，也是利息最少的贷款，因此，大家一致认为，房贷就应该多贷。

事实上，这句话，放在五年前，确实很有道理，因为，相比银行的利息来说，房价上涨所带来的利润，更大。

而现如今，情况确确实实已经发生了变化，先不说房价会不会跌了，就算是房价上涨，或许房价上涨的部分，也不足以抵消银行的贷款利息了。

总结：

当前的房地产市场空前低迷，楼市信心严重不足，房价下行较大，因此，在房价上涨预期持续下降的时候，购房者就会想到，房价很难上涨了，如果手中有闲余资金，不如申请提前还掉房贷，就可以减少持有房产的成本。

我认为，不仅仅是现在，未来也是如此，未来买房时，房贷是能贷多少贷多少，时间是能贷多短是多短，需要尽量的减少购买房产的成本，因为，未来房价大幅度上涨的可能性并不大，如果房价每年的涨幅不能超过 5%，那么，去掉银行的贷款利息，不算买房的资金成本，都是会亏损的。

关注楼市探索者，带你了解更多的房产知识，让你买房少走弯路。

知乎用户 薛洪言​​ 发表

先设定一个前提，每个月有闲钱，提前还贷不影响日常生活，不提前还贷可以用来投资理财。这个时候，问题就变成了投资收益和贷款利率孰高孰低的对比。

从近年的数据来看，投资理财产品全面熄火，稳定理财的年化收益基本低于 4%，房贷利率居高不下，年利率基本在 5% 以上。这种情况下，提前还贷不能说不理性。

所以，在没有更好的长期投资选择的情况下，是应该提前还贷的。

前些年（尤其是 2015 年之前）为何盛行不提前还贷呢？一方面是前些年银行理财刚兑，且利率普遍高于房贷利率，另一方面，当时还有非常好的长期投资选择，就是攒钱接着买房，稳赚。

现在来看，客观环境不在了，策略自然也可以改变了。

如果找不到好的长期投资机会，提前还贷又不影响日常生活，提前还没什么不对的。

知乎用户 安安聊楼市 发表

“房贷是普通人一辈子能从银行借到的最便宜、金额最大的一笔钱。”
这句话耳熟吗？
有太多专家都会这样告知买房的新手，告诉他们，房贷能贷多久贷多久，最好贷满 30 年慢慢还。这句话在过去的十多年里，可以说是 “金玉良言” 般的存在，很多买房人将此奉为圭臬，但在这两年里，越来越多的人开始反思这句话，也有越来越多人咨询我，能不能提前还贷。

今天我们就来说说这种 “超长” 贷款还合不合适？到底能不能提前还贷？
该不该提前还贷？
其实在过去的多年里，很多专家倡议说建议贷款越长越好是有其道理的，早年使用贷款的朋友或许能够感受到这份 “实惠”，身边有些朋友的贷款利率仅在 3% 左右，而彼时的余额宝利率也差不多在这个水平，贷款带来的利息压力是几乎难以感受到的。
然而，时过境迁，当下我们身边的贷款利率和理财利率已经出现了很大的变化，今年各大城市一度迎来了贷款难、利率高的问题，有的城市首套房贷利率甚至突破了 6%，如果以 100 万计算，在安居客房贷计算器上我们可以看到，4% 利率贷 30 年，和 6% 的利率贷上 30 年，仅每月还贷就查了一千多，总利息更有着数十万的差距。

而在另一边，理财收益不断下降，前一阵子的余额宝利率甚至降到了 1.5% 以下，很多银行定期存款利率也在不断走低，长期存储的利率同期也在下跌，5 年期银行存款中，5% 的利率已经越来越难找了……
两相对比之下，如果手头有余钱，提前还款已经成为了不错的选择。

提前还贷注意事项
提前还款的初衷，就是为了节省利息，一般来说，节省掉的利息是提前还款部分 × 贷款利息 x 剩余还款年限”，可以看到，越早还款越能省钱。
不过需要提醒的是，提前还贷理论上也是一种违约行为，所以可能需要缴纳一定的违约金，我们找了找网上的数据，发现不同银行往往有着不同的规定：

从数据来看，提前还款越早，违约金额也就越高。
那什么时候还款合适呢？有朋友推荐，一般在购买后的 3-8 年内进行还款是比较合适的，不过最好需要根据不同银行的还款方式，计算出确切的成本进行比较。
减少贷款的 2 个技巧
最后，如果不想提前还贷，又想节约贷款成本，有两个技巧可以关注下。
一个是关注到底是等额本息还是等额本金？从总体的利息角度来看，等额本金要比等额本息花费得更少，不过初期的还款压力也是成正比的，如果本身已经处于高收入时期的朋友，可以考虑使用等额本息的还款方式，后续的还款过程中，压力会越来越小。

其次是寻找利率合适的银行，不同银行的利率差异是有一些的，即便是已经进行贷款了，也可以尝试办理房贷转按揭，去寻找更实惠的银行。这里需要提醒大家，如果要选择转按揭银行，一定要多多留意有没有 “低成本转按揭” 服务，或减免“担保费” 服务，尽量选择费用优惠的，否则还得支付大额的手续费，相当于白忙一趟。
关于银行还贷的这些事，你明白了吗？

知乎用户 沙湖渔夫​ 发表

以下为假设。

一个普通的工薪族。贷款 100 万。按当前利率，30 年商贷本息合计，大约 200 万左右（非专业人士，不细算，就个人经历，公积金贷款利息大约是本金的一半，商贷的利息大约与本金额相同）。

银行的算法是，从贷款发给你的下月起，你还款的额度是按 200 万计算的。按 30 年期看，一年 6.67 万；一个月大概是 5600 左右。

你还了 10 年了，你还了 66.7 万，还剩 133.3 万。这时，如果你有足够的资金去提前还贷，并不是要你还 133.3 万。

这个算法好像是用你的贷款额度（100 万），减去你还贷金额的本金部分（66.7 万里，有一部分是还本金，有一部分是支付利息）。假如算下来你还款额度里有 30 万是本金，那么你提前还贷的部分是 70 万 + 违约付息（各银行不一样，有的是一年的利息，这个好像可以谈），我们算 10 万，那么合计 80 万。

至于是不是要提前还贷。

对理财小白的我来说，如果这种算法没有错，我现在有了 80 万，我肯定首选提前还贷。毕竟对我来说，133.3 万 - 80 万 = 53.3 万这种简单的算法我还是会的。这表明，未来 20 年内，我少支出 53.3 万，相当于一年少支出 2.65 万。

因为我是工薪阶层，且理财知识基本没有，所知的方式除了存银行定期之外，没有其他的方式。而当前，各大银行与保险公司的理财产品，坑太多，销售的时候说得天花乱缀，兑现的时候百般推诿，我们工薪族，没有时间、精力和能力水平去避坑，所以理财就不考虑了。并且在我的认识能力范围内，理财回报高的有风险，并且风险一定会被我碰上，保本都是奢望，谈何收益；回报低的，还不如存银行定期；但银行定期的利息收益，很显然是低于贷款利息的。

股票？中国的股市就是割韭菜的。工薪族，被割怕了。

消费？我背个每个月家庭总收入的三分之一或者一半额度的房贷的前提下，我有钱不去还贷，用来消费，除非我脑子进水了。

这就是工薪阶层的朴素想法。

至于算法正确与否，行业人士或专业人士在嘲笑或反驳我的时候，请不要玩太多花招，直接告诉我，在 100 万房贷、30 年还款期的情况下，我的还贷本息是多少，如果我提前还贷的话，我可以省多少利息。如果我不提前还贷，我手里的这笔钱怎么样才能万无一失地保值增值超过我支付的贷款利息。

知乎用户 未薇​​ 发表

8 月 1 日出了一条对我来说不算新闻的新闻，看了两秒直接滑走：交通银行一则关于包括按揭在内的提还罚息通知。没想到，这条不起眼的新闻，包括当天在内的接下来几天时间里，不断发酵放大，引起全国房贷一族的众怒。

这条新闻的内容，出自交通银行官网：自 11 月 1 日起，交行的个人按揭和个人抵押消费贷，提还都将收取贷款金额 1% 的罚息。

交行按揭提还有 1% 的罚息，就像中金公司 8.2 万月薪 “炫富”，再次戳到了民生艰难的老百姓最敏感的那根神经。

交行怕是没想到一则通知，竟然会掀起轩然大波引来口诛笔伐，当天就撤回了官网上的公告，也来了个新政一日游。

第一个问题：今年最流行什么？

提前还贷啊！

作为今年全网的顶流话题和流量密码，分享如何提还按揭、如何省下几十万乃至几百万利息喜不自禁的帖子，已经在各个自媒体平台红得发紫。

毕竟，在经济增速放缓，就业率堪忧，再加上匹凸匹暴雷，大 A 长期不举，楼市被打残，基金成为照亮每个人的那道绿光，理财收益一路下滑且不保本，甚至于存进银行的钱都可能不知所踪，还要被赋予 H 码、限制出行的活久见，我们老百姓，想保卫自己的财富，还有什么路吗？

没有！

于是，群众脑洞大开，开始了财富保卫战的创新。

没错，稳赚不赔的标准答案，竟然是——提前还款！！！

是的，大家都会用脚投票。

这个账并不难算。

自 17 年以来的主流按揭房贷利率，都在 5% 上下，尤其以去年的利率为最高，广州一度冲到 5.85% 甚至 6% 以上，这个数字在一众拉胯的其他收益率面前显得尤为突兀。

好了，请问，哪里有 5% 左右的理财方式吗？

哪里有保本稳健得让人能够睡得着觉，不担心 APP 上的数字，也不担心自己绿码不保的产品吗？

没有！

提前还贷，省下的不用还的 5% 左右的利息，就是自己赚到的钱啊！

于是，今年上半年，全民不消费，不买房，不投资，就靠提还房贷省钱了。

第二个问题：按揭提还竟然还有罚息，这是新闻吗？

当然不是。

这就是我 8 月 1 号看到交通银行新闻的时候，直接滑走的原因。

这也能叫新闻？

在中金 8.2 万月薪的新闻出来以前，难道人家就只有 1.2 万月薪、天天喝白粥吗？

不少银行关于提前还按揭，都是有时间上和违约罚息的要求的。

只是到了执行层面，有的银行是严格执行，有的银行根据客户情况予以减免了。

以广州来说，提还罚息最严格的银行，按揭放款后可以做到马上提还按揭款，但是放款一年内需要本金 3% 的罚息，两年内需要本金 2% 的罚息，三年内都还需要 1% 的罚息。

按照严格程度还有罚息点数的高低，是不是秒杀交行几条广九大马路？

提还艰难，这是在今年年初，我们就已经预见到的必然 “盛况” 了，一切早有端倪。

除了有罚息，部分原本可以 APP 上自助点击申请提还的银行，也把该功能取消了，一定要贷款人亲自拿着相关资料，跑到贷款支行的柜台去书面申请，无形中再次提高了大家的提还成本。

目前四大行等银行普遍行情是，在客户提出书面申请后，大概 1-3 个月才会给你划款，然后再等上一段时间，才会出凃消。

每家银行，每家支行，各不相同，具体以按揭行为准。

有计划提还的朋友，可能会听到一个新词：提还额度没有了！？

怎么样？

耳熟吗？

2021 年是，按揭放款额度没有了。

没错，银行所做的一切，在提还方式、门槛、额度、时间、罚息上设置的全部，都是希望亲，你不要提还啊！

普遍来说，每年的下半年，是提还相对艰难的时候，这是和银行的 KPI 考核周期息息相关的。

中金员工最大的错，不在于收入颇丰，而在于不该去网上炫富。交行最大的错，在于内部通知即可，无需广而告之。

悄悄地进村，打枪的不要。

锦衣夜行，低调行事，才是存量博弈时代的生存法则。

交行通知撤下了，罚息规则，仍旧有效。

第三个问题：我们要怎么应对？

任何时候，如何应对，都是最重要的问题，其他问题都是雨我无瓜的噪音。

1、准房贷客户

大方向比小细节重要。房贷利率已经很低，刚需买房客户，抓紧低位抄底入市，节省的是未来 N 多年的月供，实实在在看得到。

**利率从来都不是最重要的。**在足额贷下的大前提下，优先选择提还要求宽松的银行，比如随时可以自行 APP 提还，无任何罚息的银行。

2、房贷存量客户

存量按揭客户无法按照最新的低利率调整，是造成目前存量房贷客户争先提还的主要原因。

喜新厌旧呀这是，老客户反而要承受高利率之苦，站在利率高岗上像个大冤种。

但是，规则不放开，咱也没办法。

如果手头有资金想要省月供，可以去和按揭行沟通下，了解具体的提还条件和流程，尽早预备出充足的时间。

要卖房的业主，可以拉买家过来做按揭，以旧带新，旧的按揭提还可以少罚利息。当然，前提是你房子得有买家，以及买家愿意。

卖一买一的业主，自己买新房时做回同行的按揭，就可以罚息全免，当然，基本前提也是能满足足贷。

转贷的客户，要以转贷目的、利率、安全稳定性作为考量指标，做好按揭行和转贷行的时间衔接，尽量节省转贷的空档期和成本。

最后，给大家分享几个数据：

今年上半年居民债务增速仅为 8.1%，住房贷款同比增速 6.8%；经营性贷款，同比增速 15.1%。也就是说，JYD 增速是住房贷款的 2 倍多。

无论提还，还是转贷，增量有限，那就左手倒右手呗。省下的钱就是赚到的钱，月供少了，熬到春暖花开的机会就更大了。

2022 年，大家都不容易，银行也不容易。

知乎用户 长投学堂 发表

人生中最大的一笔消费，恐怕就是买房了。

小投身边不少小伙伴，到了买房安家的年纪，一个个都在摩拳擦掌，准备狠狠掏一下六个钱包了。

咱们现在买房，不贷款几乎不太可能；尤其房价高的一二线城市，不贷款连买房的门槛都够不到。

不过，很多朋友看到 20 年、30 年的房贷金额，还是很有压力的；不少朋友在有了闲钱后，第一想法就是希望将自己的房贷还清，减小生活的压力。

这不，前段时间，就有个用户在后台留言：小投，我现在身上有一笔闲钱，要不要提前把房贷还了呀。

相信很多人也有这样的困惑，有了闲钱后，就开始纠结要不要提早还贷，今天，咱们就一起来聊一聊~

01 要不要提前还款

先不要急着下结论，我们可以从这三个角度来看。

1.

是否有违约金

如果你想要提早去偿还房贷，一些银行会对你收取一定的违约金。毕竟你提前还款了，银行就少赚了很多利息，收取一定的违约金，也可以理解。

一般来说，如果贷款时间未满 1 年，银行会征收提前还款额 3%~5% 的违约金。而贷款满 1 年后，不少银行不会再收违约金。

所以，即便是想要提前还款，小投也建议你贷款满 1 年后再考虑。

不同银行规定不同，大家可以打电话咨询自己所贷款的银行的工作人员。要是提前还款需要支付违约金的话，可是一笔不小的费用。

2.

是否有公积金贷款

如果你是单纯使用公积金来贷款买房的，那么是不建议去提前还款的。

因为公积金贷款，是大家目前能够接触到的贷款中，成本最低的一种贷款模式，贷款利率仅为 3.25%。在提前还款之前，完全可以考虑下，当下有没有比较好的投资机会。

比如大家熟知的债券型基金、或是这几年比较火的 “固收 +” 基金，年化收益率基本能维持在 5%~7% 左右。

如果你能承受更大的波动，那么也可以投资一些指数基金，过去 20 年，A 股主要指数的平均年增长率大概在 10%~12% 之间。

如果你接受不了任何的风险，那么也可以考虑银行的定期存款。目前来看，3 年定期存款的基准利率为 2.75%，根据存款金额和期限，不同的银行会在基础上进行利率上浮。

不止是公积金贷款，组合贷、商业贷，也是如此。在提前还款前，都可以思考一下：

如果你认为当下有很好的投资机会，收益是要高于贷款利息的，而且风险也相对稳定，那就把它当作是银行以低利率借了我们一笔钱，用它进行理财，没必要用它去提前还贷。

当然，如果你风险承受能力较差，觉得短期内的投资亏损会对自己的生活造成很大的影响，那么还是提前还款比较合适，毕竟提前还款的确可以比原定贷款计划少还好多利息，也是一个省钱的好办法。

3.

贷款是否享有折扣利率

大家也要注意，提前还款，就意味着缩短了还款的年限。这就需要还款者与银行重新签订贷款合同。

如果是一次性提前还款，那么折扣利率的变化跟你并没有什么关系。

但是如果你是部分提前还款的话，那就得注意了，银行给出的房贷利率折扣可能会有所变动。

举个例子，小 A 之前贷款了 100 万，还剩 70 万没还，现在身上有闲钱了，想申请提前还贷 20 万，那么剩余的 50 万，就要与银行重新签订贷款合同，按照最新的房贷利率来执行剩余贷款。

比如说之前银行为了推广自己的业务，将利率折扣设为了 8 折，但是现在优惠幅度下调，折扣只有 9 折了，虽然说之后每个月的还款金额可能就只多出几十块钱，但是积少成多，长年累月算下来，提前还款就没有那么划算了。

另外，重新签订贷款合同，银行还会重新评估贷款人的个人资质，要是个人征信出现问题，就会影响之后的还贷，贷款利率也有可能会有所提升。大家在提前还款时也要询问清楚。

02 什么时候还款划算

这么说下来，我们就可以根据自己的个人情况，来决定是否要提前还款。

不过，说到这，估计还有很多朋友会问：如果我确定要提前还款，那什么时候还划算？提前还款的时间有什么讲究吗？

答案，其实很简单：

在没有违约金的前提下，你什么时候还款，都可以。不管等额本金还是等额本息还款，只要你想提前还，都没有时间上的约束，任意时间都可以。

可能有人要反驳了，不对呀，如果是等额本金贷款（图片右侧的方式），到后期利息不是越来越少吗？那到后期提前还，还有什么价值呢？不应该越早还，越好吗？

其实，银行在计算我们贷款利息的时候，是按照贷款余额来计算的。

如果你开始贷了 200 万，那么利息会按 200 万未还本金来计算；而随着你不断还款，剩余的本金会越来越少，利息自然而然也会下降了。

比如，还款还到一半，剩下 100 万本金没还，那计算利息的金额，就按 100 万来算。

等额本息的还款方式也是一样的，前期还掉的本金少，利息自然会比较多；而随着本金不断归还，利息也会不断下降。

所以，银行会找你收多少利息，不取决于贷款方式：只取决于你的剩余本金，还有贷款利率。

弄懂了这点，你就会发现，要不要提前还，更重要的，还是取决于你的资金是不是够充裕。资金充裕、想减少还款压力，提前还了也无妨。

而如果手头不富裕，小投会推荐你多贷一段时间，不要太着急提前还款。毕竟这笔钱拿去理财，也是很香的。

03 总结

最后，给大家总结一下：

如果你有以下的特征，是可以考虑提前去偿还房贷的。

1）不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人。

**2）购房不久，处于还款初期的人。**由于刚开始还贷，本金基数大，利息相对来说比较高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。

当然，提前还贷的时候，还需问清楚银行的工作人员，是否存在需要支付违约金，或者折扣利率下调的局面。如果没有的话，那是再好不过；那如果存在，且还执意要提前还款，也是需要支付一笔不小的费用，节省的利息就没想象中那么多了。

知乎用户 沉香亭 发表

利息一样的情况下，无论是等额本金还是等额本息，资金的使用成本是一样的。相关公式推倒，感兴趣的朋友可以研究下，你所支付的利息都是你所使用的资金产生的。

等额本息推导过程在下面这个链接里面。

等额本息计算公式推导

通俗的讲，无论等额本金还是等额本息，当期的还款额包括了两部分，一部分是上一期未还款额产生的利息，也就是上一期未还款额 * 月利率；另一部分用来偿还当期的本金。

进入正题，如果你投资理财，炒比特币，无论什么手段，假如你的年化收益率是 p。银行贷款的利息是 q。

如果 p 大于 q，那么你可以不用提前还款。

p 等于 q，提前还款与否，收益是一样的。

p 小于 q，那看来你不适合投资，还是提前还款吧。

最后，抵押贷和消费贷的利息比房贷要低，但是贷款期限和是否合规，没有研究过。

知乎用户 Luka41​ 发表

昨天被一条新闻刷屏，央行和银保监会发了个通知，明确居民购买首套房的按揭利率下限调整为 LPR-0.2%。

我们购买房子的贷款是跟 LPR 挂钩，目前 5 年期以上 LPR 为 4.6%。

换句话说，按照最新政策，按揭利率最便宜可以到 4.4%。

一、新政策有什么影响？

广州在 2021 年下半年，首套和二套房的利率分别是 5.85% 和 6.05%。

同样贷款 100 万元，按照 30 年等额本息还款计算，5.85% 利率每月还款 5900 元，4.4% 利率每月还款 5007 元，30 年一共节省 32 万元。

去年买在山顶上的朋友，哭晕在厕所的心都有了吧。

二、要不要提前还贷？

这个问题争议非常大，建议提前还贷和不提前还贷的观点针锋相对。

不建议提前还贷的人认为，房贷是我们普通老百姓一生中为数不多可以向银行拿到大额、长期的资金资源，而且现金在手，更有安全感。

建议提前还贷的人认为，房贷利率 5.85% 已经很高了，想要按照 5.85 的复利收益且持续 30 年很难。目前安全保本的大额存款、国债、保险收益也就 3.5% 左右。

三、场景演示

你有 100 万的房贷和 100 万的现金，在相同投入下，假设两种场景：

**场景 1：**以首套房贷利率 5.85% 为例，每月还款 5900 元，30 年总计还款 212.4 万元，其中利息 112.4 万元；（点评：台湾香港房贷利率也就 2%，我们是全世界房贷最高的国家之一）

手里有 100 万现金，不提前还贷，100 万放入预定利率 3.5% 的增额终身寿，30 年后现金价值为 269 万元；（看起来收益也还不错）。

**优点：**现金在手，安全感十足、想象空间大；

**缺点：**容易犯错误，损失本金。

场景 2：手里有 100 万提前还清房贷，然后每个月放本应还款的 5900 元进入增额终身寿，30 年后，账户价值 342 万元；（惊不惊喜，意不意外，长期强制储蓄的力量真大）

**优点：**资金使用效率、投入产出比更高，同样的投入，30 年后比场景 1 多出 73 万现金（划重点，要考！！！）；

**缺点：**短期损失现金流。

四、我的观点和选择

通过上面两个场景分析，如果不小心高位站岗，要不要提前还房贷，大家心里有数了吧？

说说我的观点和选择，如果是我有 100 万房贷和 100 万现金：

1. **我会留 20 万作为现金流，**始终保持家庭财务的免疫力，另外 80 万用于提前还贷。

因为人性的弱点——当手里有钱的时候，更容易犯错误。如果在今年年初杀进股市，大概率已经损失 30 万本金。

以前我一直建议，尽可能使用银行贷款，这样可以充分利用通胀，实现收益最大化。但如果利率太高，又没有超强的投资能力，那不如提前还房贷，至少不会有负债。

2. 提前还入 80 万后，由于每个月少还 4720 元房贷，我会每个月将其中 2360 元放进储蓄险，因为储蓄险的强制功能一定能让我把这笔钱安全的存下来，而且享受终身 3.5% 的复利收益；

3. 每个月将另一半 2360 元做基金定投，优先选择宽基指数基金。看好我们国家长期经济发展，只要遵守投资纪律，我相信大概率能获得超额收益。

五、写在最后

以上是我的一些拙见。当然，具体要根据房贷利率高低、个人投资能力、房贷承受能力、家庭现金流情况、5 年期 LPR 变化趋势、提前还款罚则等来判断。

如果赞同我的观点，记得给我点赞，如果有不同意见，欢迎交流。

知乎用户 九姑娘 发表

要不要提前还，取决与你有没有 “赚钱” 的能力，如果你的钱除了放在银行储蓄没有其他用途，那你还是好好还房贷吧。

像你的担心，DUCK 不必，要知道一切利息在通货膨胀面前都是纸老虎

知乎用户 财经正能量​ 发表

看到那么多不懂金融的 “民科” 来回答这个问题，实在忍不住要回答一下，甚至还有个连夜评论数条，号称自己肯定正确，求打脸的。结果我去打脸，发现被拉黑。。。真是可笑可耻可恶！

（一直被各类金融民科拉黑，却从未拉黑删除任何其他人及留言，理越辩越明，不怕沟通，只怕 “民科” 的自以为是）

我们一条条来过 “民科” 的思维

1、银行肯定是要赚你钱的，你肯定亏了

解决亏不亏这个问题很简单，你反过来操作你愿意吗？你就当你是银行借给我嘛！也别按你说的 5.88%，咱们就按 6% 好了，借 100 万，每月我给你 6k，借 30 年！

什么？你没有 100 万？那就借 1 万，我每个月给你 60 块，你愿意吗？

什么？你担心我不还？那我做个公证，抵押车子或者房子给你，你愿意吗？

什么？你还有各种各种担心？

那我倒要问问了？银行借给你的时候不用担心这些吗？

什么？银行可以利用大数据利用各项能力来分析？

哦！搞这些银行不要成本的吗？金融体系很重要的一点就是风控。对银行来说，每一笔房贷就是他的投资。而投资收益的重要来源就是风险。

再回到小标题，银行确实赚了，但你也没有亏！

先讲过去的事实，房价涨了，贷款的都赚了。按 “民科” 算法，这是银行亏了呀！

但其实不是，你买房是冒了更大风险的。你承担了银行没有承担的风险。

再强调一遍投资收益的重要来源就是风险。

再讲未来的可能，你买房就是冒风险的事，过去现在未来，他的一直有风险。而银行在做的事情一直都没有变。

按揭贷款只是一个工具，他几乎一直都是市场上最便宜最长期的融资工具，连短期的消费贷利率往往都会比房贷的 5～6% 高出许多，这一点无论是谁都不能都否认！

但这个也并不是银行让利给老百姓，银行也没那么好。真正的原因就是房贷风险小于消费贷，有充足的优质抵押物，且房子与车子之类比较几乎没有太多折旧。所以还是那个问题：投资收益的重要来源就是风险

简化回答一下小标题，你去面店吃一碗面，老板赚钱了，你亏了嘛？

2、30 年利息几乎等于本金！太贵了

那 10 年的利息等于一半本金就便宜？其实更贵了啊！

利息等于本金是因为 30 年啊！

这种简单的数学问题，其实不值一驳，这种 “民科” 可笑可耻可恶

按揭 30 年买房，利息几乎等于房价，真的合适吗？

3、只要投资收益不超过你的房贷利率，就应该提前还款

这个吧，勉强有一点点道理。

但是这条有个重要前提：首先，你确实可以有能力提前还款。这个并不是说你欠了 100 万，你手上正好有 100 万可以去还！这个是不行的！你还是得在手上留有充足的现金流保障正常生活开支以及应对突发事件。

那现在假设你满足这个条件，其实还需要考虑一个重要问题：通胀！

先给个结论：如果通胀是长期存在的，那即使房价不涨，按揭贷款也是划算的！

假设你的工资是税后 10k，每月房贷是 5k，每月开销是 5k，剩余 0 元

假设过了 10 年通胀累积是 50%。如果正常市场平均来看，收入和开销大致同比上升 50%。

那现在你的收入变成 15k，开销变成 7.5k，房贷依旧是 5k，剩余 2.5k

是不是不一样了？通胀是贷款最好的朋友！

（事实上，考虑到年轻人升职加薪，收入增幅很有可能还是跑赢物价涨幅的）

个人刚需房贷十年好还是十五年好？

4、暂时先写这点，手机码字不容易，有兴趣的点个关注点个赞点个追更，后面慢慢补

国内金融基础教育缺少，希望能用余生有限时间给大家科普。不求割他人韭菜，至少不做那棵韭菜

知乎用户 深蓝保​ 发表

扒了我之前的一个回答，同为镜像话题：

购房者一次性付清和还贷三十年，差别有多大？

已经获得了十几万的阅读量，1500 + 赞同，同话题下排名第一。

对于提前还贷合不合适，绝对能给你一些合理化的建议。

来看原答案：

虽然说欠债还钱，天经地义。

但房贷的羊毛我们不薅白不薅啊，朋友们。

买基金，大家都会提到：“会买的是徒弟，会卖的才是师傅”；

买房其实也一样，买谁都会，但会还款的人寥寥无几。

这篇文章带你掌握房贷的技巧，轻松省出一辆宝马 5 系。

主要内容如下：

• 负债，可能会让你变的更有钱！
• 买房，哪种贷款最划算？
• 怎样还款最省钱？
• 贷款年限选多少年最好？
• 有钱了，要不要提前还款？

房贷就是负债，有的人认为越早还完越好，心里就踏实了；如果你也有这种想法，那就大错特错了。

1、债务并不是猛兽，也可能是机遇

在传统的观念中，大部分人觉得欠别人的钱并不是什么好事。所以有的人买房找亲友借了很多钱，能少银行贷款就减少银行贷款。还有一些朋友，有了一些积蓄后，首先想到的将银行贷款还清，这样看起来压力小很多。

其实这种心理深蓝君非常能理解，毕竟欠银行的钱总是心理有些怪怪的，而且每月的还贷也会让我们有些不爽，总是有些羁绊的。

不过深蓝君要提醒大家，不是所有的债务都是不好的，债务也有好坏之分：

不良债务：比如刷卡用来吃喝玩乐，过度的进行消费，这就是坏的债务。信用卡逾期不还还会造成恶性循环，而且我们消费的手机等产品，也会不断的贬值。
良性债务：通过负债，可以让我们的资产得到大幅的提升，常见的就是房贷，小资金撬动大杠杆，通过房产获得了较大的增值。

再比如很多精明的理财者，即使自己手中有足够的现金，遇到比较低利率贷款的机会仍然会选择贷款。然后将自己的现金储备投入到回报率更高的理财产品中，类似这样的例子还有很多，这些都可以被称为良性负债。

就像我们买房一样，就算有能力全款买房绝大部分人都会选择分期付款，因为只要自己的投资能力跑赢贷款利率就好了。比如房贷利率 3.25%（公积金贷款），拥有 100 万现金，即便是买利率较低的国债，都可以达到 4.17%，也就是说如果你选择负债，每年还可以白赚 100 万的 0.92%，也就是 9200 元。

所以从这个角度上来讲，负债并不都是坏的 ，有很多负债属于良性负债。

2、负债也是对抗通货膨胀的办法：

中国几十年来财富增长迅速，但是货币泡沫化和通货膨胀也是非常严重的。如果我们把自己的钱都存在银行，看起来是存钱，实际上财富已经被通货膨胀吃掉了一大半。因此利用货币的杠杆效应，放大自己的财富，是个人财富增长的第一要义。

通货膨胀虽然让货币贬值，但背负的债务也将变少。所以负债也是对抗通货膨胀的一种办法之一。

一个敢于负债的人，其实是一个敢于对未来负责的人。如果没有负债，那就表明我们现阶段所有的支出都是现金支付，而这些必将对我们的现金流造成一定的占用，资本不仅得不到升值，还将造成一定的浪费。

3、因为负债，我们能得到更多

首先我们看一个公式，总资产＝净资产＋负债，所以负债也是一种资产，需要我们好好加以利用，也能获得很好的回报。

其实社会是很现实的，金融机构大多嫌贫爱富，所以不是想负债就能负债的。负债从一定程度上也是个人能力和信用的体现。
对于普通人来讲，能享受到的银行贷款机会不多，不外乎房贷、车贷、公积金贷款等。所以如果有合适的机会，自己需要结合自己的实际情况判断一下，建议不要过分纠结。

另外我们知道无债一身轻，但是很多时候也失去了奋斗的动力，所以负债不仅是资产，有的时候也是助推我们向上爬的动力。

回到正题，不管你是因为丈母娘逼迫买房，还是自己做投资买房，掌握房贷的技巧，真的可以省下很多钱。

一、哪种贷款最划算？

银行的房贷主要分为两种，商业贷款和**公积金贷款，**具体看看利息差距有多大。

以深圳为例，5 年（不包括 5 年）以上的贷款：

公积金利率：3.25% 商业贷款基准利率：4.9% （不同银行会有利率上浮或折扣）

如果你想和心爱的姑娘一起在深圳安家，买套小房子分别用公积金和商业贷款利息差有多大？

（这里计算仅供参考，事实上很多人在深圳买房，90 万房贷是远远不够的，一般都得用组合贷）

如果贷的 90 万，分 30 年还清，具体情况如下表：

直接说结论：

公积金贷款的利率是商业贷的 7 折左右，贷同样的钱，30 年下来，你可以省下近 50 万，省出一辆宝马 5 系了。

可能会有观众邪魅一笑：我可以全款买房，算什么利息？

但即使你手头上有足够的现金买房，也可以做公积金贷款。

把贷款拿去理财，只要收益率比贷款利率 3.25% 高，那都是净赚的，白捡的福利不拿，有点憨了…

这是深圳的情况，如果在别的城市，比如说北京最高额度能到 120 万，那省出来的钱更多。

所以说你要确定在哪买房，得跟当地的社保公积金中心确认政策，也可以在一些平台上咨询一下房产代理。

说完了公积金贷款利率的妙，再说说其他妙用。

2、支付房租

对于一线城市刚出来奋斗打拼的年轻人，买房难，连租房也不容易；

每个月刚发的工资，还没捂热就交给了房东，成了一个没有感情的打工人。

其实只要满足条件，公积金是可以用来支付房租的。

3、父母给子女购房

公积金不仅可以自己用，还可以给子女使用，例如：

**提取余额：**当子女交完首付后，可以拿着购房合同等证明； 到公积金中心提取父母的公积金账户余额。 **申请贷款：**以父母的名义申请贷款，而购房合同可以写孩子的名字。

4、装修房屋

如果你家房子要装修，这种情况也有机会提取公积金使用。

不过，目前很多省市逐渐取消了这种用途。

我致电北、上、广、深四大城市的公积金中心，都回复说不能用来装修了。

在农村地区翻建或大修房屋时，仍然可以提取；

但必须提供镇政府以上层面的同意材料，比如用地批文、安全许可等。

5、支付医疗费用

看病住院报销，我们最先想到的是医保；

但有些地方的公积金，可以提取余额支付大病医疗费用。

举几个例子：

如上所示，只要满足一定条件，可以用公积金账户余额，支付本人或家属的医疗费用。

大病提取公积金会麻烦一点，深圳需要政务服务网上提交申请，审核通过后再现在办理相关手续。但也是可以操作的，不难，多跑一趟的事儿。

6、全额提取

公积金相当于我们的强制储蓄，一般在买房租房时才能使用。

不过也有一些特殊情况，我们可以拿完就走人：

• 离开工作地 / 退休注销公积金账户
• 去国外、港、澳、台地区定居
• 享受低保生活保障
• 完全丧失劳动能力职工死亡或者被宣告死亡，继承人申请提取
• 账户封存满 2 年，且失业满 2 年

如果满足以上条件，可以带着相关证明材料，到当地公积金中心办理提取。也有一些地区支持线上办理，例如深圳、福建、浙江、江苏、海南、安徽等。

说完了公积金的妙用，接下来我们就具体来看看公积金贷款究竟要怎么操作？

**二、**公积金贷款实操过程

张三奋斗多年，每个月都在交公积金，最近想和心爱的她安定下来，决定买房，结果到了真正用公积金的时候，两眼一抹黑，不会用，懵了…

其实不用懵，张三你听我说完，你就知道怎么用了，一点也不麻烦。

1、公积金能贷多少钱？

第一步，张三你首先得知道自己公积金能贷多少钱吧？

公积金贷款利率虽便宜，但不是你想借多少就能借多少的。

各地公积金贷款都会有最高额度限制，我整理了一线城市的限额：

如图所示：

这里以上海为例，单人最多可以借 50 万，夫妻两人最多 100 万。广州、深圳也是如此。

而帝都北京就比较特殊了，每缴 1 年社保，就增加 10 万额度；

如果你缴满 12 年，最高可以贷 120 万！

所以别再问我，哪里可以贷 100 万了；某些北京朋友，还真的可以。

如果夫妻两人都有交公积金，那可以按缴费年限更高的算。

最高可以贷款上百万，这个额度似乎也很不错。

但醒一醒，具体到你可以贷款多少钱，又得算一算了。

广州的计算公式如下：

可贷款额度 = 公积金账户余额 × 8 + 月缴金额 × 退休前剩余月数

其中，公积金账户余额可在 公积金中心官网，或 支付宝 / 微信 → 城市服务 → 公积金 查询。

假设 30 岁的 张三 在银行上班，目前每个月缴纳公积金 1667 元；

账户里一共有 6 万元，距离 60 岁退休，还有 360 个月。

那么，张三的公积金贷款额度 ：6 万 × 8 + 1667 × 360 = 108 万

但好遗憾，广州的最高额度为 60 万，所以 张三 最多也是只能借 60 万。

每个地区的公积金贷款政策都不相同，如果你确实是要去贷款了，还是建议打个公积金部门电话 12329 确认当地政策。

这里需要注意，异地买房和组合贷的情况里，公积金的使用方法又有些注意事项，我会在常见问题答疑里给大家列明。大伙接着往下看。

2、公积金贷款，应该在何时提出申请？

好了，知道自己能贷多少钱后，张三心不可耐就要申请贷款了。

但这急不来，很多地方对于提出贷款申请的时间点是有要求的的。

不同的房子申请贷款，时间不太一样。

这里以杭州的规定为例：

1）新房

**付完首付，提出公积金贷款申请，**如果销售楼盘跟公积金部门已经签订了合作协议，那买房签订合同的时候就可以直接像向行申请公积金贷款。

2）二手房

房产代理中介公司已向公积金中心备案，在签订合同支付首付款后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请。

3）拆迁安置房

如果是拆迁回购安置房，需要全部房价款付清后，过户之前提出申请。

安置房在已由拆迁单位办妥权属证明，签订合同、全部房价款已付清后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请。

4）公有住房

如果你买的是政府和国企、事业单位建的福利房，如果需要用公积金贷款，需要先经房改部门审批同意，在签订合同，全部房价款已付清后，办理房产交易过户手续前，提出贷款申请；

5） 建造、翻建、大修自住住房的

如果你是回老家建大别墅，想用公积金，首先房子需要文件齐全，住房必须是属于国有土地性质，取得住房建设规划许可证或政府部门批准建、修住房文件后，在工程竣工、全部款项付清后 12 个月内提出贷款申请。

有一点需要注意：

职工家庭名下拥有两套及以上住房或未结清住房公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。

3、公积金贷款流程

搞懂贷款金额、申请时间后，张三就要正式走贷款流程了。

这里以长沙公积金贷款为例，职工申请公积金贷款，从申请到放款，一般有 8 个步骤：

1）借款申请人提供资料

2）管理部前台收件、录入

3）初审、复审、审批

4）签订借款及抵押担保合同

5）担保公司复核

6）受委托银行复核

7）开发商或借款人办理抵押

8）中心放款。

虽然步骤比较多，但办理并不长。

比如说职工申请公积金贷款在 15 个工作日内就可以完成从收件录入到通知面签环节。“初审、复审、审批” 三级审批环节严格控制在 3 个工作日内完成。

不费事、不费时，所以买房真的可以试试公积金。

4、异地买房，怎么用？

现在很多年轻人在一线城市打拼，因为买不起房，只能暂时先考虑周边城市。

这种情况，公积金也能用得上。

目前很多城市都可以异地申请公积金贷款，比如在深圳交的公积金，东莞买房也能用。

这里也分享一个支持异地贷款的城市清单给大家。

不过政策时刻都在变化，你要买房的城市现在是否能贷，可以和当地公积金管理中心确认一下。

贷款流程也很简单，和前面的购买新房或者二手房基本一致。

只不过需要多提供一份《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及缴存明细，这个可以直接去缴存地的公积金中心办理。

对于很多人来说，拥有一套属于自己的房子，是人生的终极理想。

5、首付怎么用公积金？

对于很多人来说，首付真的要掏空家底，张三也不例外。

但张三你也不用太愁，

只要你有公积金，不管你是不是符合用公积金贷款买房，都可以把余额提出来支付首付。

虽然余额不一定能覆盖首付，但至少也能少借点。

提取公积金余额付首付需要准备一些材料，这里列举出来供大家参考：

1、一手房提取公积金：

（1）购房合同或购房协议的原件及复印件；

（2）购房发票的原件及复印件；

（3）公积金提取职工本人身份证原件及复印件；

（4）公积金提取职工本人的银行储蓄账号；职工配偶公积金提取，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明原件及复印件、主买房人公积金提取记录单的复印件。

2、二手房提取公积金：

（1）房产证的原件及复印件；

（2）契税完税凭证的原件及复印件；

（3）公积金提取职工本人的身份证原件及复印件；

（4）公积金提取职工本人的银行储蓄账号；职工配偶住公积金提取，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明原件与复印件、主买房人的公积金提取记录单的复印件。

3、职工因购买公有住宅楼房首次公积金提取：

（1）单位房管部分出具的购房协议或者购房证明的原件及复印件；

（2）购房收据的原件及复印件。

关于这些文件，这大部分城市都差不多，但还是建议大家和当地公积金部门确认情况。

三、怎样还款最省钱？

第一次贷款很容易搞蒙，除了房贷有两种，还款方式也有两种：

• 等额本息：每个月还款总额一样，包含本来和利息。
• 等额本金：每个月还的本金一样，利息逐渐减少。

这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？


直接说结论：

• 等额本金更划算：总利息可以少交 20 万，但前期每月多还 1000 多块，压力非常大。
• 等额本息更适合普通人：每月还款一样，简单易记，年轻时少还一点，相对更加轻松。不过 30 年下来，总利息都超过本金了。

两种方式没有绝对的好坏，如果你不想给银行交那么多利息，平时也没什么理财渠道，那选择等额本金就好。

如果你不想把自己逼得太紧，选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱，还可以用来进修自己，或者学习理财。

如何使用房贷计算器？

现在买房和贷款都是抢着来的，你没想清楚就下一个先来，如果你去过售楼部，相信会对那种紧张气氛印象深刻。

所以深蓝君建议你提前做好准备，例如学会使用 “房贷计算器”。

这个小工具非常好用，上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信，随便搜索就能找到很多。

使用方法也非常简单，选好贷款类型，填好金额和利率，点击计算就可以了。

注意图中有一个地方叫 “LPR”，它相当于以前的基准利率，各家银行在 LPR 的基础上加 “基点”，才是我们最终的贷款利率。

房贷计算器还可以查看，总还款金额和每月还款情况：

计算这些数据，除了为了心里有数，也可以看到某一年的剩余本金是多少，为 提前还款 做准备。

建议大家都去动手试一试，贷款前就先自己算清楚。

常见问题答疑

年轻人一般都没办过贷款，对自己不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。

这里也为大家整理了一些常见疑问：

Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？

A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。

不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼，利率高一点也得接受。

Q：贷款年限选多少年最好？

A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就很多人选。

在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。

而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。

Q：银行说我还款能力不够，怎么办？

A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。

你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。

Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？

A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。

对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。

Q：房贷要不要提前还款？

A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。

但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。

提前还款一般要 额外收手续费，具体可以咨询银行。

写在最后

如果你买房，那公积金分分钟帮你省下一辆宝马的钱；

如果不买房，公积金的钱完全可以直接拿来交房租，甚至去潇洒！

当然，公积金贷款只是其中一种省利息的办法，也是我们打工人得天独厚的优势；

如果你的公司不给缴纳公积金，或按最低交，趁早跳出火坑，还是走在正确的道路上。因为你损失的不仅仅是公积金账户余额的钱，更可能是有房有车的小康生活。

此外，应对通货膨胀，很多人也会采取基金、股票、债券等投资方式去对冲，我们量力而为即可。

购房者，要不要提前还贷，想必您现在已经有自己的主见了。

我是深蓝君，日常科普社保干货。如果回答对你有用，欢迎点赞支持！

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知乎用户 rabbit 发表

不管是公积金还是商贷，如果手头资金的收益大于贷款的利息支出，那么就不要提前还款。反之如果跑不赢贷款利息那就可以适当的提前还款。

很多人说公积金贷款不适合提前还款，但我就提前还了。因为不多还点贷款，一年一取的公积金去不完，而留在公积金账户里面的钱，利息收益明显比公积金贷款的利息要低很多。

凡事都有例外，不要照搬别人的，自己根据自己情况判断就好。

知乎用户 成都房小弟​​ 发表

要不要提前还款？别纠结了

买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷 “提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。

先弄明白银行的贷款利息是怎么算的：假设以公积金购房贷款 100 万，还款方式是等额本金，房贷分 30 年还，现在公积金贷款的年利率是 3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。

通过上面这些数据，可以直观了解到每个月还款的本息情况，而且这个还房贷的过程，都是按照固定的房贷年化利率算出的，谁也占不了谁的便宜。

而无论你是已经还贷 5 年、10 年、20 年，在不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。

利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。

但绝对不会说你在第 7 年还完所有房贷就会比第 8 年还完所有房贷吃亏或者更划算。

关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓 “提前还贷最佳时间点”。

知乎用户 RAMNO​ 发表

这是一个好问题。

很多人都在疑惑。其实，很简单。提前还贷不存在合不合适。而是你有没有能力。

也就是说当你觉得时机成熟，有能力提前还贷了。当然我说的不是借钱凑钱赶紧还贷。而是不耽误自己正常生活，并留有一部分应急准备金的情况下，如果有一块资金可以提前还贷。

那就没啥可犹豫的。结清拉倒。一身轻松。

其实人们更多的是在纠结到底是全款购房好还是贷款购房好。

RAMNO：购房者一次性付清和还贷三十年，差别有多大？

以及贷款买房到底是十年好还是三十年好。

题主问的问题以及疑惑在于都是理论，现实生活中起决定因素的还是人。比方说今天所有的回答都说提前好或者都说不提前好。

但是当你真正有实力面对这个问题的时候，还有其他综合因素左右你的决策。

RAMNO

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比如，你可以一把五十万提前结清。没有了负担，可是忽然有一个项目值得投资，又或者你听别人说投资比特币能挣钱。。。

我说一下自己的例子吧。

2007 年买第一套房，那时候国内房价刚起来，大概是 06 年开始涨价的。我在八月份相中一个两室一厅小户型，一共 68 平吧，带地下室两平方。我记得很清楚房价 3988 一平，已经觉得了不得了，怎么会那么贵。大房子也买不起。

总价 28 万，家人支持，自己存了点凑了 14 万首付。当时未婚要找本地担保人，找不到。父母在老家。提高首付比例就可以免担保。

当时在民生做的贷款，还享受了一个利率折扣，那时候利率还挺活泼，时不时上去了又下来了，我每个月高的时候还 1050 多我记得，低的时候不到 900。 我就按平均 1000 一个月。其实每个月本金不到四百，其他的都是利息。

我首付 14 贷款 14。三十年是 360 个月，我每个月 1000 的月供！全部还下来我要还 36 万。其中 22 万的利息。我一共才贷款 14 万。

我会怎么想？坑人？拒绝？我要有钱我就全款呗。没钱？那只能贷款啊。没钱不想贷款还想住房子，这不是扯么？

事实情况是，2007 年买房子，月供 1000，到了大概 2014 年的时候，我那房价涨到了大概一万。此时我已经还了贷款 14 万里面的小几万块钱。而我工作了几年，家庭总得存款足够把房贷剩下的十来万一次性提前结清。

那个时候想，结清了，房价上来了，如果想换大房子就很自如了，原房子一卖 60 万，做个首付，换个大的呗。

所以，买房子初期，心理压力大，几十年房贷，做房奴，但是随着时间的推移很多事情都会变化的。

所以，提不提前还款不存在什么好不好。

只要你能，干就完了。

RAMNO：把第一套房（贷款已付清）抵押买第二套房，抵押贷款利率是多少，划不划得来？RAMNO：女性买房真的是劣势吗？

知乎用户 陪玩奶爸 发表

简单。

如果公积金贷款，肯定不提前还，谁还谁傻。

如果是商业贷款，没计划改善换房的话，就比较下理财收益率和房贷利率，房贷利率大就提前还，否则就不用。

商业贷款如果计划几年后换房，最好提前还，否则每月还给银行的大都是利息。

知乎用户 沪上银行钱老师​​ 发表

好多答案太业余了，我做个小科普。

房贷的等额本息（或等额本金）的还款方式，为什么前期大部分是利息，小部分是本金？银行是不是坑我？

最有趣的是，有个回答写到，“因为 5.88% 的房贷第一年里，1 万元本金，有高达 6 万元利息。利息与本金的比例是 600%，你的 20% 的收益还不够塞牙缝的！”

这居然是个高赞回答，这种对于信贷原理一窍不通的说法正好煽动了老百姓的情绪——“银行凭什么先收我利息，再收我本金！”

事实是，这个回答里有个前提，答主故意或真的漏了写，就是 “你欠银行的本金是 100 万元，不是 1 万元”。

如果你欠银行房贷 1 万元，银行问你收了 6 万利息和 1 万本金，赶紧拨打银保监会投诉电话，准备起诉流程，社会主义国家还有 600% 的高利贷？！

但你如果欠银行的房贷是 100 万元，利率 5.88%（我们按 6 计算），银行当年问你收了 6 万利息 + 1 万本金，怎么了，银行算错了吗？100×6% 不等于 6 吗？

就是这么一个再简单不过的道理，本金 × 年利率 = 当年利息。申请贷款本金 100 万，利率 6%，当银行要求你每年归还 7 万元时，一定是利息 6 万 + 本金 1 万。

“凭什么银行第一年收的是 6 万利息 1 万本金，而不是 6 万本金 1 万利息？” 因为每一笔利息都是根据本金和利率算出来的，不是空口无凭，想怎么安排就怎么安排的。

所以房贷一开始的每月还款额中，利息最多，本金最少。因为一开始你的剩余未还本金是最多的。

而当你还了若干年，每月不停地归还部分本金后，剩余本金变得越来越少——对应地，每月还款中的利息就变得越来越少了。于是，每月总额不变情况下，包含的本金就会越来越多。

那个拿还款的利息 6 万除以本金 1 万，得出 600% 利息成本的回答，我觉得简直侮辱知乎用户智商。

以后有兴趣的话，再写写关于 “每月利息和本金一直在变，到底是怎么算出来的”，以及我认为该不该提前还贷的话题吧。

说说等额本息的本金利息怎么计算吧，其实特简单。

举上面的例子，100 万本金，利率 6%，期限 30 年。通过按揭计算器得出，每月还款额为 5995.51 元（先不要管这个数字怎么出来的，后面会讲）。

好，现在每月的还款额都是 5995.51，里面包含了本金和利息。请问，第一个月里包含的利息是多少？

我觉得每个人都能回答。年利率 6%，除以 12 就是月利率 0.5%，100 万的本金，100w×0.5%=5000 元。

让我们看看对不对。打开任意一个商贷计算器（链家 app 里就有），输入本金，利率，期限。

看下我红色标注的框。是不是等于我们算出来的 5000 元。因为每月还款金额为 5995.51，自然第一个月，还款本金为 995.51 元。

上图的第二个月开始，似乎数字就变得杂乱无章起来。那第二个月的利息是不是就很难算？完全不是。

当第一个月归还了 995.51 元本金后，剩余本金还剩 1000000-995.51=999004.49 元。月利率仍旧是 0.5% 不变。那么第二个月的利息就等于 999004.49×0.5%=4995.02 元。

看一看，是不是与上图红框下方的第一个数字（第二期的月供利息）一致？那么本金还多少呢？当然就是 5995.51-4995.02=1000.49 元，与第二期的月供本金一致（差 1 分钱是系统四舍五入）。

这时你会发现一个原理，原来每一期的月供利息，就是月利率 × 剩余本金！而每一期的月供本金，就是总额 - 月供利息。

因为本金一直再还，导致剩余本金一直再减少，从而月供利息也一直减少；月供总额不变情况下，当然月供本金就逐渐增多了。

“房贷一开始大多都是还利息，最后才是慢慢多还本金”。就是这个道理。因为利息永远跟随剩余本金的变化而变化。

所以请不要抱怨为何银行一开始收我这么多利息，因为你一开始欠银行最多的本金。

最后提一句，如何计算每月还款总额是 5995.51 元？这是一个复杂公式，没必要了解。

就是这么个玩意，能帮你计算出来总额，最后一分不差，本金利息都还清。

最后提一下，要不要提前还贷。

看了好几个回答，大多复杂化了，在讨论各种前提。我只问 3 个问题。

1. 想想为何当初贷款买房？

回答：没钱，且房子能升值，能居住。只有升值的资产值得用杠杆购入，所以没钱也会贷款买。

2. 如今有钱了，你有别的投资渠道吗？

回答：尤其近五六年做的房贷，利率基本在 5-7%，老百姓很难找到这种收益率的保本的投资渠道。如果你有，相信也不会来关心这个问题了。既然没有，那就提前还掉。

3. 还掉后生活有压力吗？

回答：因人而异。这个问题要记得问自己一句，毕竟提前还款是个选项，不是必须。如果给自己造成了很大资金压力（手头没有救急钱，现金流紧张等），那就别还。如果宽裕，那就还掉。

所以答案很明显，有钱，没好的投资渠道，还款后压力不大的，就提前还款。否则不要。

那种抖音上发的什么 30 年房贷最好第 8 年还，20 年房贷最好 xx 年还的，都是假的。利率都始终不变，任何一年提前还都是一样的成本，你只看你手头有多少钱。

另外不要去考虑什么升息降息，CPI 指数之类的，你有钱，贷款利率降了存款利率也在降（反之亦然）；CPI 升了，每月还款额贬值了，你的钱也在贬值。

好了，总算回答完毕。我是钱老师，专注银行信贷业务 15 年，累计放款 10 亿，服务客户 1000+。

码字不易，如果有用，欢迎点赞关注。

知乎用户 姑婆那些事儿​​ 发表

我有一个事情，有点后悔：有一年把房贷提前还了。

那会房贷利息不到 5%，我的首套房。

提前还的原因是我算了一笔账，理财收益小于贷款（那会缺乏财商意识），我感觉我是给银行打工了。

现在想想，那个利息太便宜了，很多方式都可以跑赢房贷。

所以，你看，人是会成长的，事情是变化发展的，不能用一层不变的眼光去看事情。

当然，每个人阶段不一样，考虑事情的方式也不一样。现在的我和那会的我也不一样。

最后，结论是什么呢？

你自己算一笔账，如果你的理财投资收益高于或者等于房贷，那这个事情没事，可以干。否则你把房贷提前还了吧，如果有钱的话。

知乎用户 窦娥​ 发表

上海有位老人，86 年毕业后留到上海，那时候工资只有 100 出头. 98 年上海第一批商品房可贷款，每个月工资一大半 80 元供房贷，40 年。很多人不敢买。因为结婚必须买房， 咬咬牙就买了。现在上海房价不用我说，你们都知道。他们那套房现在值 2000 万，而他们一家人一直供每个月 80 元的房贷，到 2019 年年初才还完。”

也就是说，即使在 2019 年，他的月供也是都是 80 块，而房子价格是 2000 万，请问看到这里你还会继续还房贷么？

还不还房贷有下面两个基本考虑原则：

①国家经济：国家经济是不是会继续发展，还是会倒退？如果你觉得以后经济会持续发展，持续看好，那么你就应该继续持有房贷，因为没有比这个更便宜的贷款资金了。

②通货膨胀：在目前全球大放水的背景下，19 年的 100 块可能相当于 2021 年 90 块了，如果你持有房贷，你躺赚 10 块。为什么要提前还？

因此，个人建议：房贷尽量把时间拉到极限，首付尽量低到极限，每月还贷是最好的对抗通胀、财富增值的方式。

下面就来详细和大家说说，为什么要这么做？

第一：长期对抗通胀

房贷是咱们普通老百姓能够用到的长期对抗通胀的极少数手段之一，甚至对于绝大多数朋友来说，这是唯一一招能大额对抗通胀的方式。

虽说中短期房价不涨了，但是房子本身的属性就是保值增值的，我们其实就相当于锁定了本金加利息，锁定了未来 20 年甚至 30 年的购买能力，所以算是长期对抗通胀的方式。

第二：房贷是越还越轻松

一方面，钱的购买能力在下降，我们手里的钱越来越毛，现在的 5000 块钱和未来 10 年后的 1000 块钱购买能力是大不一样的。

大家可以想想 08 年的时候，一个月还 5000 的房贷挺高了，现在，还个 5000 的都是普遍现象了。

另一方面，我们现在在降息大通道上；如果大家选择的是每年调整一次利息的房贷的话，应该是越还越少才对。

所以一般家庭房贷是越还越轻松。

第三：很多人对理财有误解，总觉得理财就是正收益，理财收益高才可以。

但其实理财是整个家庭资产的配置，还要考虑到流动性和保障，然后再考虑收益。

从流动性角度来讲，对于中青年朋友还房贷最难的就是刚开始的几年，因为花的多挣得少，过了这几年就会好很多。

如果一次性把房贷还了，对于很多家庭来说流动性多少是会受到影响的，比如：我现在手上有 80 万，一次性还房贷要 75 万，只留 5 万在手里，如果一旦有突发事件，你的资金链就可能会受到影响。

更多关于房地产理财的知识，大家可以点开下面的小卡片看看，也许会开启科学理财之路

理财小白实操课：5 天名师直播课 + 18 个实战技巧，轻松养肥小金库

已失效

现在国家鼓励居民储蓄向投资市场搬家，也就是要鼓励老百姓理财，减小贫富差距，建设和谐社会。大势所趋，我们必须学习。

这个课程，答主已经学习过，大家可以先体验一下，在决定。只有适合自己的才是最好的。

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感谢！！！

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房价真的会就这样一直涨下去吗？

2021 年，500 万现金应该买北京的房子还是投资基金？

第一次买房首付大家都是怎么凑的？

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家里只有 10 万存款，是提前还款，还是留着装修？

知乎用户 拉拉与刚刚 发表

我贷款 80W，30 年，贷款 79W。现在每个月先还利息 3000 多，然后本金 1000 多。你觉得划得来吗？

知乎用户 小石头​​ 发表

从经济上考虑，肯定不能提前还贷。

但是站在个人角度，要不要提前还贷的核心是有没有理理财能力和理念。

想提前还贷款的理由千万条，最重要的一条是钱拿在手里没啥用，还不如把贷款还了。还完贷款一身轻松。

而对于有投资理念的人来说，这就是暴殄天物，房贷是居民取得利率最低、期限最大的贷款，而拿着这些钱去再买房子、买信托、理财等，都是实实在在的资金套利，而大家不敢这么做的原因，无非对投资没有了解，被市场上一些媒体宣传出来，风险很大，从而不敢做出投资决策。

而掌握了资产定价的本质，投资就会更简单，比如核心地区的房产永远会涨，茅台等核心资产也会涨，即使大家平时接触的吃穿行，都会随着通货膨胀而价格上涨。所以你不投资就是被其他人薅羊毛。

提前还款只能证明你懒惰，不想去学习投资。不想面对合理的风险也是人生最大的风险。

知乎用户 槐花麦饭 发表

15 年的时候在西安买了一套二手房，当时中介跟我说公积金贷款有些麻烦，所以选择的是商业贷款，利率我记得是 4.9。贷款了 39W，然后每个月大概还 2070。去年（2020 年）手里有十来万的闲钱，周围也没有特别靠谱的理财渠道，然后看了看这五年来的还款明细，五年来一共还的本金一共也才五万左右，等于一大半都是在还利息。

在做了一下未来的预计，整体经济层面上，像前四十年那种高速增长和货币贬值应该不会再继续（个人观点），而自己的收入也基本上没有显著增加的可能（从程序员的行业跳了出来，准确来说收入锐减）。所以跟媳妇商量以后，决定手里有点钱先还了一部分。提前还了十万，现在月供 1480。问了问一个银行的朋友，他也提前还了一部分房贷。说明他也没有特别好的理财渠道能比房贷更划算。

当时失误的是，选择了还款周期不变，月还款金额减少。计划下次再提前还的时候，把还款周期变短。

知乎用户 小帮规划 发表

是的，提前还贷对很大一部分人来说是不合适，但是具体情况得具体分析，这个回答从多方面具体来分析这个问题。

如果你正值青壮年，也就是所谓的还在工作没有退休的人，我个人建议先不要提前还房贷。

大家知道吗，富人就算有能力付全款，买房时也会跑去银行贷款。

这么做的原因有两个：

**1、**一般情况下，普通人其实很难能从银行申请到低利率、长周期，且大金额的贷款，房贷是唯一一笔能以极低利率从银行贷到的 “巨款”。

**2、**从通货膨胀的角度来看，30 年前的 1 万块和现在的 1 万块，购买力相差巨大，也就是说你现在借的钱，随着货币的贬值，未来需要还的金额其实是变少的。

所以，如果你要贷款买房，我的建议是最好选择最长的，也就是 30 年的还款时间。

虽然，在传统观念里，很多人会觉得 “欠银行钱心里不踏实”，要么选择短期贷款，要么选择提前还贷，但这两种做法我都觉得 “不划算”。

毕竟，银行的贷款，对于大多数人来说是 “良性负债”，贷得越多，还款时间越长，其实越 “划算”。

有的人会说，负债就是负债，还分什么良性、恶性。是的，房贷是负债，但是它不像大多数的消费负债，只能满足一段时间的需求。一般刚需买房自用，可以用的时间是 70 年。如果有幸遇到房价上涨，它还会成为你的优质资产，但是，我不建议买房投资！！！

接下来，我们再从贷款方式和贷款利率两个方面来看看为什么是这样。

房贷的还款方式有两种，等额本息和等额本金。

所谓的等额本息是指每个月还款的数额都是一样的，包含了本金和利息，而等额本金是指按月将贷款总额等分，每月偿还同样数额的本金和剩下贷款在当月所产生的利息，由于利息会越来越少，所以还款金额是先多后少。

总的算下来，等额本息要还的利息是比等额本金多的，但我仍然推荐你使用等额本息的还款方案。

这里会涉及到金钱的 “时间价值”，说白了就是，钱在你手里，它可以有创造更多收益的可能。

你要想办法留住现在赚到的钱，而不是为了尽快还上房贷，把 “下蛋的鸡” 送出去。

再说利率，如果你买房时用的是公积金贷款，那么恭喜你，已经拿到了个人贷款中利率最低的一种——公积金贷款的基准利率只有 3.25%！

用公积金贷款买房，然后再选择 30 年等额本息的还款方案，那么平均下来每年要还的房贷就会很低。

这样不仅能缓解一些家庭和年轻人的还贷压力，还能留出更多的时间和现金流来让你赚到更高的投资理财收益。

加上未来你的工资还有上涨空间，那么在每年房贷的支出没有变化的情况下，你手里的现金流会越来越充足，能用来投资的钱也就会越来越多。

而且目前市场上收益率高于 3.25% 的投资品很多，有些养老金保险可以达到 4% 以上的收益，长期险的银行理财也能给超过 3.5% 的收益。

如果你每年投资的收益率能超过 3.25%，那么超出的部分就是你能赚到的利差。并且房贷利率是单利计息，投资却可以复利计息。

有的人说，现在房贷利率越来越高，我既不可以公积金贷款、不能组合贷、也不会投资理财，而且我也丝毫没有学习的欲望。

那么，的确，如果你手里有多余的钱，是合适提前还房贷的。这样，既不用因为负债心烦，也不担心钱乱花光了。

但是，只要你稍微有点投资理财的能力，懂得正确的投资知识。那么，提前还贷款对你来说肯定是不合适的。

因为即使房贷利率到 6%，你也完全可以通过投资理财覆盖掉。对于基金投资者来说，平均每年赚 10-15% 并不是什么难事。

不过，在这里要特别强调，投资理财不是盲目的炒股，寄希望于股价翻 20 倍暴富，这不是正确的投资理念！

正确的投资理念应该是，我们需要和时间做朋友，用复利的力量跑赢通货膨胀，覆盖房贷。

想学习到正确的投资知识，可以关注我的公众号：徐彬说投资。

知乎用户 建行房贷经理 发表

我是一名从业十几年的建行房贷业务经理，只要你现在没有什么投资回报率大于你房贷利率的项目，我就建议你提前结清。我的新浪微博是：合肥房贷哥 007，每日在上面免费给大家解答各种住房贷款按揭的问题，欢迎你关注。

知乎用户 路小宽​ 发表

这事看人看事。深圳地区贷款从业者。

小城市生活房价横盘、没有什么投资想法、收入稳定追求稳稳的幸福，那有钱就提前还点房贷。贷 50 万每月利息 2 千多，还是不小的数字。

做生意的创业的当然就不建议提前还，毕竟现在融资成本还是挺高的。

线城市北上广深，尤其是像深圳，这样的城市房贷就是杠杆神器。投入最小的资金（月供）获取更大的收益。

知乎用户 金融策划师 Kiki 发表

你好 提前还贷也要看你当时选择是哪种还款方式. 不是所有的都是提前还款.

等额本息不建议提前还款. 等额本息 20 年期 第五年结清房贷最为合适. 30 年期. 第 7 年结清房贷最为合适.

等额本金 20 年，第 6 年的时候结清最为合适。等额本金 30 年，第 8 年的时候结清最为合适。最后如果你选的是公积金贷款，千万不要提前还款，因为公积金贷款利率很低。

知乎用户 蜀山健虾​ 发表

这个因人而异吧，

没有绝对的合不合适之说。

你有投资理财渠道超过贷款利率不还也可以，

房贷虽然利率不是最优惠的但一般消费贷给不到你这么长的期限的，

另外就是个税有房贷抵扣的 1000 块扣除。

如果你是风险厌恶型也看不上那点个税抵扣，

提前还清也很好，

每个月没那么多压力，

也不会拿钱去做其他有风险的投资之类的风险，

完全无风险能达到房贷利率的理财还是很难找到的。

总之就是见仁见智吧，

计算器摁半天未必就是合适的结果，

开心就好。

知乎用户 月明云淡 发表

和收入增幅没关系，和你投资理财的收益率与房贷利率的对比有关系。另外也要考虑流动性风险。

知乎用户 简七​ 发表

很多朋友手中有一些闲钱后，可能都会想，我要不要把房贷提前还了？万一以后房贷利率上涨，我不就省下一笔钱了吗？

但是，我要很认真地告诉大家：

最好不要提前还贷。

为什么？

首先，如题主所说，房贷是我们目前能贷到的最低利率的贷款，这个很明显，对我们是利好的；

其次，通货膨胀是必然的，我们的收入数字也会不断上升，而货币会不断贬值，如果你现在需要每个月还 2000 的房贷，时间越往后，你拿出 2000 块钱也越轻松，因为到时候的 2000 块可能相当于现在的 200 块；

还有，现在的房贷利率采用的是 LPR 的计价方式（即，贷款市场报价利率），短期来看，LPR 整体下降是比较明确的。

所以，综合以上几点，我建议大家最好不要提前还贷。

当然，如果你确实想提前还贷，那以下几个方面记得考虑：

1、还款方式和已还款年限

如果你是以下两种情况，建议不要提前还款：

**等额本金**还款，且已还款年限超过了贷款周期的 1/3；

**等额本息**还款，且已还款年限超过了贷款周期的 1/2。

因为，之后的期限内，实际还款金额是以本金为主，提前还就很浪费了。

2、理财收益是否大于房贷利率

如果你平时有在做理财投资，可以把自己的理财收益和房贷利率做个比对：

一般来说，房贷属于低息的借款渠道，利率在 3%~5% 之间。如果你的理财收益超过这个水平，可以考虑继续维持贷款，不用提前还完。这样在收益和成本之间，你可以赚到一定的差额。

这个判断方法无需考虑通胀利率，只需比较你整体投资回报率和房贷利率就可以了。

3、公积金账户有余额，可以提前还

如果公积金帐户有余额，可以选择提前还款。可以选择的话，部分还贷记得选提前还本金，缩短年限，比较节省利息。有的银行提前还款不能超过 3 次，有的银行对提前还款有罚息的，一定要问清楚贷款银行提前还款的影响。

4、你本身的还款意愿

有的朋友不喜欢负债的感觉，宁愿少赚一点，也想把房贷及早还完。如果是这样，提前还房贷也是没问题的。

还房贷是大多数朋友买房后都要面临的问题，怎么还更划算、更省钱，也是大家非常关心的问题。

接下来，我就教大家如何巧选房贷。

首付与期限：贷多少、贷多久

这个是大家在贷款买房时，经常遇到的第一个问题，到底贷多少、贷多久合适呢？这里给大家两个建议：

第一，如果你每月的还款数额，给你造成了较大的经济压力，还影响了你的生活质量，那最好降低贷款额度，拉长贷款期限。建议房贷还款额不要超过收入的 50%，最好是 40% 以内，不要因为提前还款给自己过大的压力，让财务情况非常被动。

第二，如果你的投资收益率＞贷款利率，那贷款期限越长越好，首付比例越低越好。因为这样可以充分利用你的钱，让钱产生更大的收益。

贷款种类：公积金贷 vs 组合贷 vs 纯商贷

我们知道，房贷有公积金贷款、商业贷款和组合贷款。那我们要怎么选呢？怎么贷款最有利？

1、两个 “纯血” 贷款：公积金贷款和纯商业贷款

他们的区别有很多，最大的是这两个：

**（1）利率：**目前，9 折商贷比较普遍，即使是非常优惠的 8 折商贷，也高于公积金贷款利率。


如果你是 20 万贷款，按公积金利率，利息合计 32.3 万元，少了 13.0 万元，选择了公积金贷款果然划算啊。（假设贷款 25 年，利率为基准利率的 85 折）

（2）公积金贷款有最高额度限制

一般来说，职工个人可贷额度由按住房公积金账户月均余额的 15~40 倍，并有封顶限额，具体根据地方标准而定。

例如，在上海，购买首套住房，1 人参与贷款，额度最高 60 万，2 人以上参与贷款，额度最高 120 万。

有的朋友会遇到，公积金最高贷款额度低于房价的情况，那这个时候怎么办呢？有没有既能充分利用公积金、又享受商业贷款的额度的方式呢？

当然，你可以购买 “组合贷”。

2、组合贷款

不过需要注意，组合贷款有两大问题：

1) 组合贷中的商业贷款部分，不能享受折扣优惠

如果遇到这种情况，也不要着急，公积金不仅可以用于贷款，在有商业贷款的情况下，也可以定期一次性提取用于还贷，如果差异大不妨试试这种方式。

2) 办理不便

组合贷参与的银行有限，分开收取公积金与商业贷款的服务费，所以服务费用是最高的。尤其组合贷审批放款时间长，使得急需资金回笼的开发商可能会催促。

而银行由于组合贷的成本、风险高，也会相应提高收入流水的要求。还有些开发商，甚至会各种阻拦你使用组合贷，因为组合贷的贷款流程比较长。

所以，如果想选择组合贷款，以下几个问题要提前问清楚：

楼盘是否在公积金管理中心备案
办理组合贷的银行，哪家更方便
各类贷款的利率如何
各家银行贷款，对银行收入流水有什么要求

还款方式：等额本息 vs 等额本金

这两种还款方式怎么选呢？先给不太清楚的朋友解释下：

等额本息还款，贷款期限内应还贷款本息均分到每个月，每月还款额均等。

等额本金还款，贷款期限内应还贷款本金均分到每个月，每月还款额 (本息合计) 不同且逐月减少。

以 25 年期贷款 70 万元为例（单位：元）


两种方式的区别很明显。如何挑选？

等额本息还款压力均衡，暂时收入少，**预期收入将稳定增加的借款人，**可以选择等额本息。

等额本金的方式实际上占用贷款额度和时间少，累计偿还利息往往就要少一些。这种方式，刚开始还款压力较重，随着一次次还款，还款压力越来越小，**如果已经有一定的积蓄，未来看不到收入增加的借款人，**就更适合这种方式。


这两种还款方式并没有绝对的优劣，适合自己的，就是最好的。

如果你正准备买房，想要以后还房贷更轻松，可以参考上面的知识点哦。

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理财更简单，人生更自由！

知乎用户 傅一鸣 发表

可以但是没必要

知乎用户 杭州房哥 发表

买房贷款，在 2021 年是再正常不过的事了。

根据央行数据显示，2020 年人民币新增贷款 19.63 万亿元。

以贷款用途进行归纳，住户贷款增加 7.87 万亿元，代表住房贷款的中长期贷款增加 5.95 万亿元，说明个人房贷依然是信贷的主力。

一句话，买房贷款不丢人。

房子作为一个普通家庭最大宗资产，往往要倾全家之力，说到底，都是血汗钱，所以，在选择房贷时，我们尽量选择最为划算的还款方式，在不少人看来，能选择等额本金，就不选择等额本息，能选择 20 年期就不选择 30 年期。

**买房投资：**一般会尽量用足杠杆，采取 “长贷短还” 方式，能贷 30 年就不贷 20 年，把房贷周期尽量拉长，其目的是使资金效率发挥到极致：每个月可以少还款和买更多房产，然后在最短的时间把房贷还清，一般不会超过 2-3 年时间。

**买房自住：**贷款时间越短，其支付的利息越少，很多人只有在现阶段月供还款能力不济的情况下，才会选择更长时间的贷款。除了传统思想 “借款时间长” 有压力外，更多的则是来源于对 “上有老、下有小” 以及未来工作收入的不确定预期。

**房哥总结：**从过往经验来看，如果 “担忧借款多、还款时间长” 落实在实际行动上未必就明智，比如 30 年前 1 块糖只要 5 分钱，现在可能要一元，增加了 20 倍，其实，这就是我们常说的货币贬值。

正因为如此，一般说来，按等额本息来算，贷 100 万贷 30 年，利息总额看似快赶上本金了，但 20-30 年后，这 100 万元利息根本就不算什么，或许只相当于你 1 年的收入了，可以想象，那个时候再买房的话，其房贷数额也会等比例增加，所以，考虑到通胀因素，一些人宁愿把不断积累的钱用于其它投资，也不愿意提前还贷。

在房哥看来，提前还房贷在制度设计上是可行的，但一旦超过这个时间，就没必要提前还款了，白白浪费钱。

请看房哥的详细分析：

等额本息

假如商贷 100 万元，30 年期，按最新的 LPR 利率 4.65% 算，每月还款额都是 5156.37 元，但 1-10 期的每月本金还款额少，只有 1300 元左右，而月利息还款额比较多，都在 3800 多元。

在最后一期，即 360 期的时候，利息只有 19.9 元，而本金还款额高达 5136.47 元，本金占了绝大部分。

通过对比发现，前期大部分还款时间都是在还利息，而后期还款的大头则是本金，所以，按照本金利息构成规律，当还款期超过贷款总周期一半的时候，利息差不多还掉了总利息的 7 成，而后面一半时间只还了 3 成左右的利息，其中月供里绝大部分还的就是本金。

因而，采取等额本息还款方式，超过一半还款期就没必要提前还款了，贷 30 年房贷，尽量选择在前 15 年提前还贷。

等额本金

假如商贷 100 万元，30 年期，按最新的 LPR 利率 4.65% 算，每月还款本金都是 2777.78 元，月供利息跟随月还款总额呈现一个逐渐递减过程，前高后低。

在最后一期，即 360 期的时候，月还款总额几乎全是本金，利息只有 10.76 元，由此可知，利息在前面基本都还掉了，按照同样的算法，采取等额本金还款方式，当超过总还款期 1/3 时，就没必要提前还了，房贷 30 年期，若要提前还款，最好选择在前 10 年提前还款。

等额本息和等额本金的差别

通过房哥的对比可知，若有提前还款打算，等额本息和等额本金应选择相对应的时间还款，超过这个时间还款的意义就不大了，从经济角度看，等额本息下半还款期和等额本金剩余 2/3 还款期，均只有少量利息加绝大部分本金，如果这个时候再提前还款，相当于把极低利率的房贷还掉了，等于白白浪费钱，即使把这些还款存银行也比用来提前还贷的强。

最后再提醒一点，当我们提前还贷时，银行会给你两个选择，一是缩短还款期限，二是减少月还款额。

银行计算房贷利息原理：根据贷款金额占据银行时间成本来核算的，不同的时间贷款期限所对应的利率档次差别很大，贷款时间越短越有可能归入低利率档次。

即是说，当缩短还款期限后，房贷利率档次有可能划分到更低档利率，从这个角度看，选择缩短还款期限比减少月还款额方式更能节省利息，选择前者更划算。当然，如果经济后期感觉经济压力比较大，那你也可以选择保持还款周期，而减少还款额。

知乎用户 老豆 发表

商贷，有闲钱，可以提前还，没有闲钱，还是老老实实还贷。

公积金，没有必要提前还，如果每个月的公积金能覆盖每期还贷，还有结余，可以用公积金结余提前还一部分或全部。但只动公积金内的余额，不必要用现金还

知乎用户 小妖 发表

我是认真的思考过这个问题，勉强一答。

背景是我名下三个贷款，分别是：

一，公积金贷款（3.25%）贷了 20 万，还了快 5 年，贷款余额 14 万不到。

二，装修贷（费率 2.86%，就是贷 10 万 5 年一共 1.43 万利息，先把总利息再均摊每月，实际按房贷那样算利率约 5.2%）注意：费率和实际年利率不是一回事。

三，商贷（6.86%）还没有满一年，贷了 22 万。

考虑要不要提前还款，意味手上有一笔钱（废话），这笔钱你没有别的急需用途了。

第一步：按能不能有效发挥这笔钱的价值去决定，比如：1，比较利率，有其他更好渠道，基金、理财、股票等能跑赢你贷款利率的渠道。如果自信能够跑赢贷款利率，不要提前还。例如：我随便做个三年定期都比公积金 3.25% 高，所以果断不还公积金贷款。2，不提前还贷留下现金可以创作另一个资产增值的机会。例如：我办装修贷时候是有现金的，但仍然贷了留下现金，然后把现金交了首付买了公寓，公寓有租金，带来另一个资产增加现金流入。

第二步：看提前还贷成本，即违约金，一般是提前还本金部分 N 个月利息，也很多的。这个实际不太影响单纯的提前还款，而是影响好像我这种打算贷低一点的装修贷，还高利息 6.86% 的商贷。涉及到两个贷款之间的利率差、时间差、还有违约金。

第三步：看个人收入发展和家庭风险。未来收入好的，不还就不还，收入增加现金增加有可能有其它投资改变自己现在的格局。家庭风险大，那预留现金在手万事无忧。

第四步：看婚姻状况和纳税抵扣。纳税抵扣问题不讲了，交税多的宝宝留一点点房贷是好事。婚姻状态不理想的话，贷款是负债双方的，现金可以做财产转移。把现金全还了负债，就是资产变成房子，房子难转移一人一半。大家自己理解这个，不深究。

最后，装修贷不一定贵过房贷也不一定低于房贷。我是很好的例子。

谢谢邀请，写得不好…… 请指正。

知乎用户 匿名用户 发表

首套房贷款的时候选择了组合贷，商贷 + 公积金贷款，商贷利率基准利率上浮百分之十五，最后是 5.635%，公积金利率是 3.25%。

贷款的时候就考虑过商贷部分是要做提前还款的，所以选择了等额本金的贷款方式，而不是等额本息。

前年和去年分三次结清了商贷部分。目前手里略有闲钱，公积金贷款选择不做提前还款，因为利率较低且公司公积金可覆盖有剩余，加上个税抵扣等问题，暂时不做提前还得打算。

若之后考虑再贷款的比例，也会做进一步计算。

知乎用户 肥猫 发表

我选择了提前还贷，可能每个人的情况不同吧，我偏保守，投资理财这块相对稳健型的。

如果我投资的利率高于贷款的利率，我选择投资；反之则是还款。

我只是个普通人，过着普通的生活，不懂股票基金这类投资产品，目之所及贷款利率对我最高，所以有钱就还了。

每个人的情况不一样，遵从自己的想法就行。

知乎用户 上海周边讲房 发表

谢谢邀请，提前还贷不是很划算，如果钱有很好的投资，是不要提前还贷，如果没有很好的投资，没有什么太大的用处，就提前还了吧！因为他是有利息，如果你手里有 50 万，贷款是 50 万，你的月供也就在 2800 左右，你的工资在 1 万，你可以用这 50 万买车，装修，给小孩报名好的补习班，也可以出去旅游，提高自己的生活档次，品质，消费观，拓展自己的视野，有更好的学习机会，丰富自己的生活，因为你月供没有什么压力，有可能让你有更多的赚钱机会，希望能帮助你。

知乎用户 曹杰​ 发表

必须提前还款

说句不好听的，你就一个普通老百姓你算得过银行吗？无论你怎么算，拿到市面上最便宜的贷款利率，你都算不过银行，你当银行那些精算师吃翔的吗？

那怎么做才是最省钱的呢？

直接退出，老子不玩了，不贷款了，我看你怎么算计我的钱

知乎用户 荔枝 发表

先说结论：

1. 善于投资或有资金需求的，可继续贷款。

2. 不喜欢负债、投资能力有限、不能理性消费的，可提前还贷。

一、我的情况：

贷款 60 万，年化利率 4.9%，月供 3300 元

21 年 4 月提前还 20 万，近期准备继续提前还贷

二、很多人不建议提前还贷的原因：

1. 房贷利率低，靠理财赚利息差。

2. 不还贷，流动资金充足

3. 未来利率降低，通胀率导致货币贬值

三、我是建议工薪阶层提前还贷：

1. 资产状况清晰：手握现金，容易高估自己的消费能力，实际扣完房贷自身净资产为负数。

2. 投资收益低于房贷利率：管理 1 万元的投资资金和管理 10 万的投资资金是不一样的，如投资的股票下跌 10%，10 万就是 1 万的亏损额，你的心态是不一样的。投资策略也不同。很难获得高收益。

3. 心态变化：还清贷款后的心态变轻松了，尤其是工薪阶层，大家之所以想提前还贷，还是对未来的一种危机感，害怕断供。还清贷款后，压力小了，心态好了，挣多少花多少，也便于自我管理。这些是没办法量化的。

你会怎么选择呢？评论区留言哦！✍ ️

知乎用户 风轻轻吹 发表

合适不合适，要看你本人的情况。

房贷利率大部分时间在四到五之间。如果你有本事赚比这个利率高的钱，当然不要提前还。如果你赚不了这个钱，就要提前还。

不要纠结于网上说的，房贷是普通人能借到的最便宜的钱。但是网上还说了很多企业家被银行利息压垮的事呢。网上还说了福耀玻璃的曹总赶在经济下滑之前赶紧降杠杆的事呢。

所以，还是要根据自己的实际情况做决策。

知乎用户 David 发表

这个问题太笼统，需要具体问题具体分析。

楼主的意思大概是通胀太厉害，还不如慢慢还，越贬越上算。思路没问题。

就说两个例子，有朋友真的是欠别人一分钱都睡不着的性格，背了房贷，天天睡不着，有钱了肯定提前还，这个不是经济账，是性格问题。

还认识另一个朋友，是这么跟我说的，我要是借不到公积金贷款，我晚上都睡不着，后来这个朋友想方设法用公积金买了房子，3.25，然后把手中的余钱理财的理财，定期的定期，最少 3.85。确实睡觉香多了。这就纯粹是经济账。

最后说一句，朋友，一人一个过法，就算你真的对，也不用满世界跟别人去普及，要是别人都想明白了，好处还能再落你头上？

知乎用户 牛仔 发表

原回答里其实已经给出了不提前还贷的理财方案是什么，但总是有人觉得我在害人。。

能说什么呢。

补充三篇文章做说明吧：

1 年稳稳赚 7% 的投资组合是怎么样设计的：绝对收益投资组合的打造与实现高收益 = 高风险？论社保基金与银保监会的矛与盾之争股票分红的价值：不靠卖出获利

理财收益率做到 6-8%，就和玩一样，能有什么难度…….

第一篇文章推荐的是股债 1:9 左右的配置，基本每个月做到正收益，目前年化 7%。

第二篇讲了社保基金的配置比例，大约股债 3:7，基本每年做到正收益，年化 8% 以上，可以用兴全趋势 + 招商双利两个基金大致模拟出社保基金的投资风格，收益基本一致。

第三篇就是原回答推荐持股收息的原理，最后也给出了推荐。

我是把答案和解题思路都给出来了，实盘结果也证明我这答案是正确的。

这都不会抄，不会顺着分享去自己研究，非要怨题目难，我能说什么呢。

说得直接一些，房贷作为多数人能够借到的，最便宜的贷款，理财收益率想要跑赢贷款利率，这难度在我看来就真的和玩过家家一样。

如果你理财收益都没办法做到超过贷款利率的，那只能说你在存钱，压根就没打理

以下是三个月之前写的回答，不完整，没发布，现在才想起。但没兴趣继续回答了，反正按照已经提到的方法，基本都能满足每个月还贷的需求。

简单的来说，只要理财收益率能超过房贷利率必然就是不还贷是最好的选择，而考虑到能做到每个月归还贷款即可，所以实际上关键是满足每个月的现金流，本金在短期的浮盈浮亏并不是最关键的。

因此问题可以转化成：有没有一个投资方法可以实现每年稳定的现金流以满足覆盖房贷的开支。

那么再细化做假设：5.65% 的房贷利率，30 年贷款期限，对应就是每年需要支出贷款总额 7% 的现金流。

100 万的房贷总额，只要投资能够实现每年 7 万以上的现金流入就可以覆盖每年房贷开支，这个难度就很简单了。

主要的问题是能否放下对本金时刻保本的追求，只能能放下，在未来 5 年 100 万要实现 10-13 万的现金是没什么问题的，然后 5 年以后基本上现金流就能稳定超过 10w 了。

但问题还是那句：你能放下对保本的追求吗？

找了下自己之前也有回答过类似的问题：为什么买房子时大家都建议少付首付多贷款？

首先声明，利益相关，也就是很多人在这个问题下吐槽的 “砖家”，说好听就是做理财规划的，不好听就是一个叫人买股票、买基金、买保险的 “骗子”。

来聊这个话题，主要是看到

@type

的高赞回答

作为一个不认可提前还贷的既得利益者，作为一个认为投资跑赢房贷利息很简单的既得利益者，既然有人提出质疑，那出于凑热闹打广告的角度，总要来参与一下的。

所以在这个回答，我会给出几种具体的、简单易操作且当下（2021 年 3 月 23 日）即可操作的投资方法，使得一个房贷利率为 5.88% 的普通人，也能通过投资赚取超过房贷利息的收益，且不用怎么担心每个月的还款问题。

首先要普及一个知识点，如高赞回答中要求的：

这种提问呢，叫抬杠。

因为在理财的定义中，无风险的有也只有国债，而 30 年国债收益率，现在的的年化收益率只有 3.7255%

所以要求无风险、每年稳定收益超过 5.88%，这不可能的。而且无风险这东西本身就不存在，因为即使是国债，也是存在风险的。

比如说 2016 年发行的 30 年国债 16 国债 19（019547），它发行以后，在二级交易市场的价格波动如下：

最高价 103 元，最低价 78，波动一点也不小，所以国债就没有风险了吗？

国债也有风险的，包括银行存款都是有风险的，只是你们不关注、意识不到而已，但这不代表风险不存在。

所以无风险是不可能的，因为现实世界就不存在无风险的东西。

但是稳定的现金流是可以的。

还是国债 547，它价格的确是不断的在波动，但是对于一直持有的投资者而言，每半年领到的利息是可以确定的，到期拿回本金也是确定的。

所以我们可以把问题从 “有没有投资方法可以稳定实现 5.88% 以上的年收益率” 转变为“有没有投资方法可以稳定的给我们提供现金流，以保证我们能够平稳的偿还房贷并在最终能够取得结余”。

答案是有。

但在展开之前，我们重新构建问题，对假设做明确的梳理：

假设现在有一个人背负着 100 万房贷，贷款利率为 5.88%，还款方式是等额本息，贷款年限为 30 年，每个月需要偿还房贷 5918.57 元，每年需偿还 71022.84 元，累计偿还 213.07 万元，利息总额为 113.07 万元。

问现在他持有 100 万现金，是归还贷款还是提前还贷；不归还贷款，要如何做才能保证这 100 万最终能够支付每个月的房贷。

所以当我们选择不归还贷款的时候，问题就变为 100 万如何操作能保证每个月有不低于 5918.57 元或者一年不低于 71022.84 元的现金流。

算上摩擦成本这些，相当于每年要有相对于本金 7.2% 的现金流流入才能满足我们偿还房贷的需求。

而在这个市面上，存在着这样的理财产品吗？

不要想了，理财产品是绝对做不到的。

你想要有这么高的现金流，必须得把目光投向股票市场，投向那些稳定分红的现金牛公司，而且还是那些能够有把握存活 30 年以上的现金牛公司。

这样的公司是极度稀缺的，不过虽然稀缺，但还是存在的，比如多数人房贷都会选择的四大行。

大家都知道银行很赚钱，四大行更是很赚钱，但是四大行分红很慷慨，这是很多人压根就不知道的——在过去的十年里，四大行是没有一年是不分红，而且每股股息都是在增长：

考虑到四大行在我国的经济地位及作用，我们需要担心它们未来 30 年业务的稳定性吗？

不需要吧，毕竟它们出事基本就等同于中国经济垮了，那讨论房贷房价也没什么意义了。

所以只要中国经济没出现倒退，四大行的业务必然会稳步增长，那么每股股息不说有大幅度提升，但总不会比现在低吧（实际上，未来十年四大行的每股股息提升 20-30% 是可期待的）。

所以我们可以看一下现在四大行中，股息率最高是谁——中国银行，A 股股息率是 5.82%，H 股股息率是 7.33%（港股通购买需要扣除 20% 红利税，实际到手的股息率和 A 股差不多）。

也就是我们以 3.28 元的价格，买入 100 万元的中国银行股票，如果未来每年股息都和 2019 年一样每股为 0.191 元，那么我们每年能够领到分红 5.82 万元。

但是我们要求是每年不低于 7.1 万元的现金流入呢，这里面差了一万多呢，怎么办？

就目前来说，有制度性红利——打新股，100 万市值分多账户的，一年白捡 1 万多的收益不是问题（如果手头有四个股票账户，2020 年没有科创板打新收益大约为 5% 左右，有科创板可以提高到 13%）。

但是这是短期的制度性红利，可能只能持续几年而且还要拼运气，所以可以作为补充，但是不能作为长期计划的一部分。

其次就是寄望于中国银行提升分红比例，因为现在分红比例只有 30%，如果提升到 40%，那么每股股息就 0.255，股息率也就提升到 7.7%，足够了。但是短期内，不见得会提高分红比例，而且这也是不稳定的。

备注：中国银行历年分红金额及分红率

但是如果我们最近几年的资金缺口通过打新股的收益作为补充，然后寄望于后续中国银行每股股息的提升呢？

我们假定打新的红利还将存续 5 年，但是年化收益下滑至 2-3%，那么 5 年累计仍旧有 10-15 万的额外收益。

这样的积累，足够补十年的分红缺口了。在这十年里，中国银行只要做到 2% 的年化增长，维持 30% 的分红率不变，每股股息也会增加 21.9%，预期每股股息不低于 0.2328，对于本金占比已经达到 7.098%。

2% 的年化增长，难吗？中国未来十年 GDP 平均增速预期悲观的都不低于 4%，所以这假设真的不难，充分考虑了银行让利于企业的可能性了。

还是太多假设，还是不够稳定？

那我们换其他家的股票好不好——大秦铁路。

我国重要的运煤铁路，在中国当前发电主要靠煤炭的当下，虽然没有什么成长性，但是赚钱的稳定性也是不用担心的：

备注：全国电力生产量结构图，数据源自国家统计局

大秦铁路历年分红及分红率如下：

按照当前 6.9 元的价格，股息率是 7.02%，这样的分红基本能覆盖每年房贷了吧？

还不够？而且担心坑口火电站会影响大秦铁路了的收入？

那中国神华 h 了解一下，煤炭开采、发电及煤化工集于一身的龙头企业，港股现在的价格是 14.56 元，对应股息率是 9.66%，扣除红利税以后也还有 7.728%。

知乎用户 木头 SAPer​ 发表

看了很多关于提前还款问题的分析，没搞懂千篇一律的是劝人千万不要提前还款的。似乎这样说就是一种新的政治正确。

我这就拿自己的例子给大家看看，也请专家出来指正。

看下图，2019 年 4 月办理住房贷款，贷款金额 74 万，30 年，基准利率上浮 20，最后利率 5.88%。

按照这个利率计算，每月还款 4379。总利息 83 万 6700。

目前已经还了快 2 年了，看看还了些啥。总共还了 10 万，结果只有 1 万 8 的本金。

这个时候出现一个很关键的契机。突然来了一笔意外之财，也就是这个 20 万。后面着重介绍。

再看下图，我把 20 万提前还款之后，月供瞬间变成 3166 了。

下面分析一下这些数字:

本身贷款 74 万，30 年，利率 5.88%，总利息 83.67 万，月供 4379。

提前还款 20 万之后，还是按照利率 5.88%（我是选了 LPR，目前会比这个低一些，但是为了显示更直观的结果，控制利率不变计算）月供直接下降到 3166。节省利息 20.9 万。

下面才是重点，这个 20 万说是天降横财也不为过，因为是银行的消费贷转化的。本身我也没有提前还款的想法，那既然银行主动上门送钱，那我也就收下了。当然我是清楚当前国家严禁消费贷流入房贷和股市。然后就在业务员的指导下，微操作一下，避免追查。

这 20 万分 24 个月还清，总利息 18000 每期手续费 750 块。也就是每个月 200000/24=8333 加上手续费每月还款 8333+750=9083。其实还想分析一下这个利率的，这个大家慎重，利率不是 18000/200000/2=0.045=4.5%（年利率）这么简单。

详细分析见我的另一篇文章

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说回我为何还是选择了提前还。

第一，两年内还掉这 20 万没啥压力，关键是在帮我省钱。

第二，月供变化 4379-3166=1213，手续费每月 750，每月节省 1213-750=463。单从提前还款日起，就挺划算了。

第三，大家都说的把我留在手里做个投资啥的。我其实不认同这一点。因为我相信不管做啥都不可能达到年化 5.88%（房贷利率) 的收益率，我有自知知名，也不愿意去股市冒险，现金在手里也绝对不是什么好主意。

综上所述出于这几点考虑，我还是提前还款了，这个月已经生效。

非常感谢有专家进来指正

知乎用户 疯狂信用卡​ 发表

不同的人就会有不同的答案，但是如果这种简单的问题，你都要拿到知乎上面来问别人的话，那肯定合适了。因为你根本就不敢保证，你赚的钱能超过你要给银行支付的利息。或者说你根本就没有能力，用手上的钱去创造更多的钱出来。

对我来说也非常的合适，因为我就是提前还贷的，而且我还是用信用卡的钱，把房贷提前还了的。原因就是我觉得信用卡的成本，比房贷的利息还要低很多。不要问我为什么，我没法做出让你满意的解释来，因为我不是专业的讲师，如果你懂的话也不会问我为什么了。

提前还贷到底合不合适其实很简单，就是一个最最简单的数学题，小学一年级当小朋友，都会做的题。收益 > 利息，那就不合适提前还贷，提前还了房贷，怎么去赚更多的钱？收益 < 利息，那肯定合适提前还贷了啊，再亏几次你亏得连本金都没有了，拿什么去提前还？

如果你在权衡这个事情的时候，你不知道怎么选择，那我觉得你就直接提前还了吧，这样就可以省很多的利息，简单粗暴，不伤脑。

就先写到这里吧，我建了一个群，有债务，有信用卡的朋友，可以私我，大家一起沟通交流，当然不保证一定有用。我是糖哥，二十家银行信用卡优质持卡人，用卡十年从无一次逾期，关注我带你了解信用卡，玩转信用卡，掌握金融常识。

知乎用户 阿嵐 发表

坐标成都

当你有钱之后，是否会提前还贷？

对这个问题大家伙是众说纷纭，莫衷一是。


流程并不复杂，但各家银行政策不一样，有的银行需要收取一定违约金。

流程
1、进行预约；
2、备齐相关材料，在约定时间前往银行；
3、签署 “提前还款申请书”；
4、在还款卡中存入将要提前还款的金额；
5、还款成功后去银行领取结清证明，然后根据实际情况解除抵押。

提前还款上有利有弊，一定要考虑清楚再做决定。

利：是可以节省房贷利息，减轻日后还贷压力

弊：是会占用现有资金，失去其他投资机会。

什么情况下适合提前还款呢

等额本息，没过贷款年限三分之一；等额本金，没过贷款年限四分之一。

不愿意有负债、贷款利率高、手头有钱但无理财需求，这几种情况也都可以考虑提前还款。

其实，关于贷款购房及如何还房贷这些问题，还是因人而异，要根据实际经济情况来选择最适合自己的方式。

知乎用户 且说金融 发表

8 月 2 日，且说发布了一篇 “提前还贷” 的参考建议（房贷压力别靠喊，99% 的人根本不知道如何减少还款！）。

银行及个人对 “提前还贷” 有着不一样的态度。

8 月 1 日交通银行发布了一则关于提前还贷的公告，公告一出，就引发了热议，仅一天时间交通银行又删除了公告，还引发了争议，究竟是何原因？

8 月 1 日，交通银行发布的《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷 (消费) 提前还款补偿金收费调整的公告》显示，自从今年 11 月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷 (消费) 提前还款补偿金收费标准。补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，比例为提前还款本金金额的 1%。其中，个人按揭类贷款包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款等。

这一话题很快就冲上了热搜，并持续发酵。

或许是迫于舆论压力，交行从官网紧急撤回了公告，虽然公告被撤了，但内容早已入目。

01

“提前还款收 1% 违约金”

在合同约定基础上，各地方行具有补偿金优惠减免权限。

支付违约金是行业惯例，一些购房贷款合同上也有违约金约束。

交行此次操作会引来如此大的反应是因为明显收紧了提前还贷的门槛，字里行间透露出一个意思：不要、不行、不可以提前还贷！你敢还，我敢罚！

遂被吐槽：吃相太难看了！

02

交行为何如此？

今年关于提前还款的争议从来没有间断过，搜索 “要不要提前还贷” 结果高达 34700000 个，结果仅供参考，事实确实如此。

2022 年上半年住户贷款增加 2.18 万亿元，增量不足去年同期的一半；住户其他消费贷款上半年增加 1095 亿元，同比少增 5322 亿元。

央行 7 月 11 日发布的数据还显示上半年人民币存款增加 18.82 万亿元，同比多增 4.77 万亿元。

减少贷款、增加存款已是常态。

一方面现在经济环境复杂，就业环境也不安全，降薪、裁员都是常有的事，用户不得不减少负债，以应不确定因素，降低断供风险。

另一方面房贷利率虽然下降至 4.25%，但不管是股市还是基金等投资理财产品，表现都欠佳，能获得稳定 5% 以上收益的项目太少，现金流使用需求意愿降低。

早前，交行披露年报 2021 年交行实现营收入 2693 亿元，而利息净收入是 1616.93 亿元，由此可见赚息差是交通银行营收主要组成部分。

而四大银行，非利息收入都在 1400 亿元以上，交通银行的营收明显还是弱了一些。

在这个时候用户再提前还贷，主要营收就会大量减少。

交行自然是不愿意的。

银行的主要业务有: 吸收存款，发放贷款，转账结算三大块。

其中房贷业务是银行最稳定、优质的业务板块。

然而今年，前有降息、后有降准，反映出的信息都是居民存款意愿增加，撬不动买房意愿。

加之断供、停贷热潮还未过去。

利用房贷杠杆已经撬不动高额收益了，相反的，现在市场动荡，经济环境复杂，随时有断供的风险，房贷变成实实在在的负债，不但撬不动还要偿还高额利息。

用户不买房，银行房贷就贷不出去，业务萎靡，收益骤减。

此外，根据《巴塞尔协议》规定商业银行的风险资本核心充足率为 8%，也就是说，银行的资产负债率在 92% 以下是一个正常的水平。

个别商业银行资产负债率甚至高达 96% 以上，疫情以来，负债率、坏账率、不良率又有新的增长。

能提前还款的客户，此时此刻就是最优质的的客户。

郑州那对小夫妻，买房利率是 6.27%，属于是最高值了，用公积金买房的利率是 3.25%，而目前房贷利率 4.25%，那么 6.27% 这一批就是为银行创造业绩制造息差利润的 “摇钱树”，现在这类优质客户要提前还贷，银行可持续性收入减少，自然要拉出赔偿金来 “留人”。

银行不让转按揭、改还款周期、转公积金还款，也是一样的道理。

03

收取 “补偿金” 能遏制客户提前还款？

银行收取补偿金，除了最后再吸一波客户的血，主要目的还是想留住客户，降低客户提前还款意愿。

支付违约金是行业惯例，可减负让利也是近年来金融监管部门传递的一个重要声音。

2020 年 5 月，中国银监会印发的《关于进一步规范信贷融资收费降低企业融资综合成本的通知》，对于小微企业信贷融资与居民部门，都有降低实体经济融资成本的原则和精神。

要求银行的相关举措要充分站在保护购房者权益的角度上，交通银行此举与相应部门文件是相悖的。

今年投资和消费需求不振是事实，切实为企业和个人纾困解难与刺激消费不该相互矛盾。

关于要不要提前还贷，一直以来都是活命题。

主要看个人还款方式、还款期限、贷款利率、投资效益等综合因素。

如果个人的投资效益高过房贷利率，可以考虑不提前还款。

如果只是手上现金流逐渐减少，对于投资理财失去信心，想要应对未来不可控因素，则可以提前还款。

交通银行这波操作，不但没有降低客户提前还贷意愿，反而加剧提前还贷进度。

来源：且说金融

知乎用户 成都青驴 发表

坐标成都。

目前想要提前还贷款，一般是两种大类，一是缩短年限，二是减少月供。

但我可以明确告诉你，缩短年限更好。

银行一般说不让你缩短年限，是因为缩短年限，银行可能会少赚十几万。

假设原房贷 60 万，按揭 30 年，年利率是 5.39%，目前已经还了 3 年，如果手上突然有 10 万，选择减少月供的话，每月还款 3365 减少到 2779，利息节省 9 万多。

选择缩短年限的话，月供 3365，但是还款时长可以减少 8 年，利息少还 24 万。

当然，现在的房贷已经不是最低利率贷款了~

没人比我更懂成都贷款，

小吕学姐，一切以你的用款需求为重。

知乎用户 端木以歌 发表

前言

抱歉，全世界都在关注老太太航班。

8 月 1 日，交通银行在官网发布《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，交行表示，2022 年 11 月 1 日起，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的 1%。

对于提前还房贷，中国银行、广发银行、工商银行等表示收取不超过 6 个月的利息违约金，农业银行、浦发银行、建设银行等表示收取不超过提前还款金额的 5% 为违约金，大部分大型银行均有类似政策。不过各家银行多对客户予以减免。

一、为何交行这次调整，会引起热议？

我查了一下，交行在这次调整前，提前还 D 补偿金收费标准分为两种情况。

对于部分提前还 D 的，该行支持每年免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还 D 补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的 1％。

对于全部提前还 D 的（只适用于普通 D 款，不适用于循环 D 款），如下两种情况下收取当次提前还款本金金额的 1％作为补偿金：

1. 贷款期限 2 年（含）以上 5 年（含）以下，1 年内全部提前还款；

2. 贷款期限 5 年以上，3 年内全部提前还款。

银行一直都是这个规矩呀，为何交行这次调整，会引起热议？

过去征收 1% 的补偿金或违约金，主要是针对 1 年内多次提前偿还、偿还不足 3 年就提前偿还等情况，是有条件征收。

而这次调整，各种提前还 D 的行为都有可能要征收 1% 的违约金，也就是说调整的方向是无条件征收，说明补偿金或违约金政策加严了。

二、银行为什么要调整

还记得 5 月份，“提前还贷” 成为热议么？

我的好朋友布尚般布舒夫斯基只瞄了一眼新闻，就说了：Y 行不希望你们提前还 D，就提高你们提前还 D 的成本，来降低自己未来的利息损失。

布尚般布舒夫斯基，是一个热血小镇青年，虽然上班经常摸鱼，却很关心时事。

目前的情况是：降准降息、积极推动商业银行加快房 D 投放。

端木以歌：降准！银行利率破 3%！你确定要用 3.5% 的增额寿配置教育金和养老金吗？端木以歌：降息！下调 10 个基点，大额存单额度靠抢？中短期理财怎么选？

布尚般布舒夫斯基对我翻了个白眼：你自己翻一下朋友圈，你那些做 D 款的朋友发的，看看前几个月的 D 款利率是多少？再看看 1 个月内的 D 款利率是多少？比较一下！多关心一下时事动态嘛。

我无力辩解。呃，这次大意了，只关心老太太的航班，错过了这么重要的信息。

上面放水，但没人敢借。朋友圈做贷款的行家们，发圈的频率明显也增加了

提前还 D 多了，Y 行今年的信 D 投放任务压力会更大。

三、为什么选择提前还款？

提前还款，主要原因是几个方面：

大环境不好，有的人希望提前还 D，减少后续的利息开支。
当前的 D 款利息较低，有的人想提前还 D，然后把房产做 DY，以获得成本更低的 D 款。
还有的是有闲余资金，投资别的理 C 渠道觉得不划算。

前两点我还能接受，可是第 3 点，明明有划算靠谱的渠道呀！而且现在银行定存利率倒挂，国债利率又降，理财险优势更大了。

端木以歌：财富博弈：手上有笔钱，提前还房贷还是买理财险？哪个更划算？端木以歌：降息！下调 10 个基点，大额存单额度靠抢？中短期理财怎么选？端木以歌：母亲节，献给母亲的理财险，15 年最高 4% 的收益率，犀利！

斯基同志说，你这就不懂了吧？没看见明星周渝民夫妇买理财险都被骗了七百多万了吗？

还有这事？我赶紧查了一下新闻。

这哪跟哪呀！周渝民夫妇那是轻信朋友，把钱交给朋友，让其代缴保费，结果这个朋友卷款私逃……

“好吧，我还以为是保险不靠谱。”

到此，勉强算扳回一局

四、斯基结论

斯基同志嘴还是挺硬的，他最后总结了一下：你看，虽然 Y 行从来没有给我们雪中送炭，但是从这个事情上来看，Y 行还是比朋友更贴心的。

“别一下子全还了，你就每个月慢慢给我就好，留点钱在身上，现在大家生活都不容易。”

Ps：

买保险，从来都不是一件容易的事。不要轻易买保险，一定要根据自己的身体状况、经济条件、生活习惯等等，通过对不同产品的横向、纵向比较，从中选择最适合自己的保险。

注：文中配图均来源于网络，与文章内容无关，如有侵权，请联系删除。

知乎用户 奶爸保 - 嘉林​​ 发表

如果是从划不划算出发考虑，那可能是不建议提前的，因为这里面会涉及到通货膨胀等问题；但是如果是从自己长期背负贷款、还款的压力和心理层面考虑，提前还款也不在乎所谓的通货膨胀了，自己没有欠债的日子会过得更加轻松自在。

随着房价水涨船高，大多数人拿不出全款买房，于是贷款买房的现象越来越多了。

通过贷款的方式来买房是现在中国的国情，但贷款毕竟是贷款，总归是要还的。

毕竟中国传统文化里，欠钱仿佛是悬在头上的一把刀，“无债一身轻” 是每个新老房奴心心念念的渴望。

因此，很多人在买房时手里钱不够，贷款购房，之后有了一定的积蓄就开始考虑提前还款。

但是，因为大部分房奴们也不是特别富裕，在有一点积蓄时，就会考虑：是不是该提前还房贷？

其实提前还款有不同方式，每种还款方式所适合的人群有所不同。那么，房贷要不要提前还？奶爸来解析~

• 要不要提前还房贷？
• 提前还房贷需要注意什么？
• 奶爸总结

01

要不要提前还房贷？

按照奶爸多年在金融行业的经验来说，一般是不建议提前还清房贷。

为什么不建议提前还清房贷呢？不应该无债一身轻吗？奶爸来分析~

1、通货膨胀率高

现在的国家通货膨胀率据官方统计是 7.5%。

奶爸举个例子：

如果现在你的月供是 1 万块，肯定会觉得非常有压力，但是 10 年、20 年之后如果货币贬值了，那这 1 万块真的就不算什么了。

很久之前有个新闻，一大叔在 90 年代，工资只有几百元的时候，顶着压力买房，每个月要还 60 多元的 “巨款”，但是时至今日，谁还会把 60 元放在眼里呢！

同理，现在也是一样，毕竟市场的通货膨胀、货币贬值是常事。

虽然说提前还贷可以让你无债一身轻，但实际上，你完全可以用手中的钱去进行投资，这样会比还贷性价比高。

2、收入增加

正常情况下，个人的收入是会随着时间的推移，慢慢增加的。

奶爸举个例子，以前国企工作人员工资每月才不足 1000 元，现在不低于 5000 元。

而现在的房贷可能会占据你 80% 的收入来源，但到了以后很可能只占 50% 甚至更低，压力会小很多。

3、利息走向

以等额本金还款为例，每个月的利息是递减的，越到后面去越少。

前面几年已经还了大头的利息，承担了很大压力，此时去提前结清就没有必要了。

在这奶爸补充个知识点，请注意：

贷款还款方式有两种：等额本金法和等额本息法。

等额本息还款方式就是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。

等额本息计算公式：

每月还本付息金额 =[本金 x 月利率 x(1 + 月利率) 贷款月数 ] / [(1+ 月利率) 还款月数 - 1]

每月利息 = 剩余本金 x 贷款月利率

还款总利息 = 贷款额 * 贷款月数 * 月利率 *（1 + 月利率）贷款月数 /【（1 + 月利率）还款月数 - 1】- 贷款额

还款总额 = 还款月数 * 贷款额 * 月利率 *（1 + 月利率）贷款月数 /【（1 + 月利率）还款月数 - 1】

等额本息的特点：每月的还款额相等，从本质上来说是每个月还款中本金所占比例逐月递增，每月还款中利息所占比例逐月递减。

前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

主要是还款压力比较平均，考虑了还款人的还款压力。

因此，你如果要提前还款，还的款当然是已经还本付息后的本金，提前归还本金后，剩下的本金利息要重新计算。

其次，如果你有提前还款的计划，最好贷款时选择等额本金。

等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。

贷款人将贷款的本金平均分摊到每个月，每个月还款的本金完全是相同的，但是利息是根据你占用的贷款金额不同计算的。

等额本金计算公式：

每月还本付息金额 =(本金 / 还款月数)+(本金 - 累计已还本金)× 月利率　　

每月本金 = 总本金 / 还款月数　　

每月利息 =(本金 - 累计已还本金)× 月利率　　

还款总利息 =（还款月数 + 1）* 贷款额 * 月利率 / 2

还款总额 =(还款月数 + 1)* 贷款额 * 月利率 / 2 + 贷款额

等额本金的特点：每个月要还款的本金是一样的，但是利息不同。

所以，这种还款方式每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态；

相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

从提前还款的角度看，等额本息还款方式前面还款时本金少、利息多，提前还款时等于后面要还的本金比较多，所以提前还款时比较吃亏。

4、其他投资收益超过房贷利率

（1）用公积金贷款买房

现在公积金贷款利率是 3.25%，因为公积金贷款的利率非常低，每年通货膨胀、货币贬值的比例都不止这个幅度，所以很多银行人员都不建议购房者提前还清公积金贷款。

若你公积金贷款的话，也不建议你提前还贷。

（2）用商业贷款买房

现在银行的基准利率是 4.9%，就算是 4.9% 上浮 10%，也才 5.39%。而这样的低的贷款利率，是其他贷款所不能比的。

如果拿着提前还贷的钱去做投资，按照目前比较保险的金融投资产品，回报率在 5% 以上的也不乏少数，收益超过了银行的利息，既买了房，又赚了钱，一举两得！

02

提前还房贷需要注意什么？

看完以上不建议提前还房贷的理由，如果仍有朋友想提前还房贷，就看看奶爸接下来要说的：提前还房贷需要注意什么吧~

1、提前还贷有三种方式

（1）全部提前还款，即购房者凑齐欠款，将剩余的全部贷款房贷一次性还清，适合有足够资金的人。

（2）部分提前还款，缩短贷款年限，剩余的贷款保持每月还款额不变，适合工作稳定、收入稳定的人，如：公务员、事业单位人员。

（3）保持还款期限不变，将剩余的贷款每月还款额减少，适合家庭收入预计会下降或未来家庭开支增加的人，如：普通工人、农民。

2、提前还款适合两类人群

如果申请的是公积金贷款或者组合贷款，不宜提前还款。

如果提前还房贷一定要先还商贷。

由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款利率比商贷低不少。

做生意的买卖人，手里需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

提前还贷适合处于还款初期或者贷款利率上浮较多的贷款人。

因为还贷初期，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的理财方向，提前还贷也是一个不错的选择。

但注意：以下几种情况，是不适宜提前还款的。

（1）等额本金还款期已过 1/3

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。

也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。

如果你已经还款超过 1/3 了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

（2）等额本息还款已到中期

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。

也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

综上所述，如果使用的是等额本息还款法，且已进入还款中期（贷款 20 年，已经还款 10 年左右），所偿还的更多是本金，能够节省的利息有限，提前还款意义不大。

（3）使用等额本金还款，则要分两种情况看：

1）处在还款初期（3 年内）的话，提前还贷是比较划算的，因为月供中利息多于本金；

2）若还款期已过 1/4，此后在月供的本金和利息构成中，本金开始多于利息，也不适合提前还款。

（4）用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的

由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财会比你提前还贷更加划算。

说完谁适不适合提前还贷后，我们看看提前还贷还需要注意什么~

3、提前还款有两个时间点

大部分购房者申请房屋贷款的时候会选择两种还款方式中的一种：等额本息或者等额本金。

等额本息是每个月偿还金额相等，等额本金是逐月递减，第一个月最多。

等额本息还款，应该注意若贷款总年限≤总年限 1／3，可以提前还款；

如果你采用等额本金还款，贷款总年限≤总年限 1／4，可以提前还款。

4、提前还款要注意银行要求

购房者不是想提前还款就能提前还款的，必须知道银行的要求。

例如：很多银行对于提前还款有一定的年限和金额要求，甚至会收取一定的为违约金，有的是按照几个月的利息收取，有的则是直接按照贷款百分比收取。

这些奶爸归纳的各大银行对借贷的规定，在固定的年限内提前还款都有一个违约金的问题。

从上表中，我们可以看到：前期提前还房贷的话，偿还的利息居多，达不到省钱的目的；

但要是后期提前还房贷的话，基本没啥利息了，都是本金，所以也不能达到省利息的目的。

所以说根本就不存在最佳的还款时期，要真的想省钱，简单，那就全款吧！

而且申请提前还款手续很多，麻烦！购房者应该提前咨询银行，看需要提前多久申请、准备哪些材料等。在贷款还清后，购房者还要记得办理及抵押手续。

03

奶爸总结

对于提前还款划不划算这个问题，奶爸是不建议提前还贷的。

因为无论是等额本息还款还是等额本金还款，都是前面还的利息比较多，后面利息就会越来越小。

但越到中后期就越没有必要提前还款，因为房贷前面归还比较大头的利息，后面归还的本金才比较多。

到中期之后，提前还款的归还的也就是剩余的本金，利息并不能省下多少钱了。

再者，我们知道房贷是我们能接触到最优惠的贷款利率了。而提前还贷还不如在市面上找一个收益高的产品投资，这样收益会比提前还房贷高，例如：年金险。

所以，奶爸最后给大家有两条建议：

1、如果有提前还款的需要或者可能，一定要采用等额本金的还款方式，虽然前面还款压力大但是你提前还款时会少受损失。

2、如果前面的还款来源不是非常紧张的话，要求银行采用等额本金的还款方式，因为这样的还款方式整体利息支付比较少，贷款成本比较低。

如果还有什么保险或者房子相关疑惑的朋友，可找奶爸咨询。

写在最后：
我是奶爸保，专业的保险测评机构。
买保险，从来都不是一件容易的事；
如果上面的内容还没能解决你的疑问，或想要更多适合自己的专业意见；
那你可以通过下方链接找到奶爸；奶爸会以服务 10W + 家庭的经验，给你专业的建议。

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知乎用户 今日金融 发表

坐标北京！

从事金融行业多年，作为一个金融人来给大家分析一下如何提前还款，以及提前还款的最佳时机！


俗话说，一入房贷深似海，从此生活压座山。房奴们一边痛恨着房贷，一边期待着有一天手里不差钱，好提前还贷。但不是每个人都适合提前还贷款的。

从前年 8 月改革 LPR 之后，5 年期 LPR 房贷利率降了 3 次，总共降低 20 个基点。

美联储无限量印钞开启，各国零利率负利率频现，全球大宽松时代已经到来，认不清这个现实你将输的很惨！

全款买房和提前把银行贷款全部还清，是最笨的理财方式。“合理负债” 可以抵御一定的通货膨胀。

但是如果你手里有余钱，还是想要选择提前还款，那么来看看提前还房贷流程，什么时候还才是最划算？

我们先来看看提前还款的流程

• 查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否需要交违约金。
• 向贷款银行电话咨询申请时间及最低还款额度，以及其他所需要的材料。
• 按银行要求亲自到相关部门提出还款申请。
• 借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款手续。提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项。

房贷提前还款，时机选择很重要

比如等额本息还款法，假如三十年的贷款期还款只剩两三年，那你已还完了差不多全部利息，此时提前还款，已经不能为你省钱，提前还款就毫无意义。如今购房款动辄百万、数百万，如果不懂得合理还款，你可能会白白给银行多打几年工！

等额本金 提前还款时机

等额本金还款，也就是在还等额本金的部分外，还要归还剩下所有钱的利息。但是随着你还款时间的向后推移，你还的利息则是越来越少的。专家测算，当你还到全部还款期的 1/4 时，提前还款最合算。

等额本息 提前还款时机

如果你等额本息还款，还款时间已到贷款期的 1/3，这个时候已经还了一半的利息了。想提前还款就要抓紧。如果是等额本息还款已到中期，这个时候已经还了大部分利息，以后还的更多的是本金，提前还款意义不大。

想提前还款，选这些时间最划算

等额本金 20 年 第 5 年还

等额本金 30 年 第 6 年还

等额本息 20 年 第 7 年还

等额本息 30 年 第 8 年还

年限？违约金？

很多银行都是需要还款满一年以上才能提前还款，一般有三次大额还款的机会。

当然银行的还款细节各不相同，有的银行如果提前还款是要还大笔违约金的，当初贷款合同上都是有标明的，需要跟银行了解清楚过后，权衡利息和违约金之间的差距后，再考虑要不要提前还。

你也可以保持贷款年限不变部分提前还款，也就是大额的先还一部分，然后留一部分慢慢扣。这样还款是没有违约金的。

以下三种情况，千万不要提前还贷

• 公积金贷款或利率有折扣的（7-8.5 折）由于已享受较低折扣的利率，目前又处于降息通道中，拿钱做一些其他理财更划算。

• 等额本金还款期已过 1/3 的如果你已经还款超过 1/3 就说明已经还了近一半的利息，后期所还更多的是本金，利息高低对还款额影响不大。

• 等额本息还款已到中期的，到了中期已经偿还了大部分利息，因此提前还款意义也不大。

以上便是房贷提前还款的相关知识，希望能给有房贷的朋友提供一些帮助。

知乎用户 田晓宇 发表

坐标北京。

提前还贷没有合不合适一说，取决于你能否还上贷款。

还清后你若还有存款，买点基金，黄金，股票啥的，财富还能增值，贷款毕竟你用一天就产生一天的利息。

所以，有条件就还上，没条件就抓紧赚钱，或者贷款的钱用于钱生钱的正途，别挥霍，生活将会越来越美好的。

知乎用户 抄底大 V 发表

核心就是你用还房贷的钱去投资收益率能否超过房贷利息

房贷平均利率 5% 年化，你能否找到长期年化能超过 5% 回报率的投资产品，能就赚这个利息差，不能就还掉

知乎用户 外卖双煞 发表

不要太复杂！如果你能把手里的钱赚的收益大于贷款利息，那我为什么要提前还呢！

知乎用户 艾侯人氏 发表

有道是：无债一身轻！提前还贷没什么不好的，只要有钱，能还则还。物价指数的控制目标是 2% 左右，商业房贷 5 年及以上利率基准目前是 4.9%，比较一下就明白了。当然，如果用提前还贷的前，购买高档白酒，收益也不错。

知乎用户 老李买房 发表

这是贷款买房者都面临的问题，非常具有代表性。

银行的钱用起来是有利息的没错，关键是在于你占用的银行的钱带来的收益，有没有给你带来超过花银行的钱而产生的利息。如果有超过，尽管大胆地花。

至于钱越来越不值钱，所以银行钱能花则花，这种逻辑欠妥。贬值并不代表你用银行的钱是赚了的，只能说明钱不值钱了而已。某种意义上来说，你花出去的钱的价值，只在你交易的那一瞬间存在，所以你不能从花钱时间前后上来对比，而应当从花在什么地方上来进行对比。

x 显而易见，买车，开出 4S 店就贬值，买房，迄今为止以 3－5 年周期来看，鲜有喊亏的。

t 提前还贷，如果你还没还的钱能让你挣钱盖过利息，没必要还，反之可以操作。

知乎用户 穿花踏月饮村酒​ 发表

当然提前还了。你手里的闲钱就算投资到其他渠道得到的收益比还款多，可你想过你的投资永远不赔吗。而你提前还款少付的利息却是实打实的。再说，你得到的收益你确定你攒得下吗。很可能被你花掉了，然后欠银行的钱没有减少，你手里的钱也没多。

最后，你不换房吗。

知乎用户 了了余味 发表

对于普通人，无论什么时候提前还贷都是好事，少还一点利息，都是多存下来的钱。

知乎用户 瘦马 发表

不请自来。
对于这个问题，我是提供一些数据，以供参考。
假设我现在有 10 万元贷款，30 年，房贷走的全是商贷，利率是 5.65%。同时我现在有 10 万元现金，理财的无风险利率假设是 3%，30 年到期后的收益（含本金）是多少呢？235657 元。看起来似乎不多，但是再看看 30 年贷款的总还款额：207805 元。好像比总还款额多哎。
以上计算不考虑通货膨胀，考虑通胀更不划算了。所以当然是提前还贷不划算了，多的钱我哪怕买理财也好啊。

知乎用户 老王讲解太原房产 发表

没有合适的不合适的，如果自己懂得理财或者做生意钱生钱，那肯定是不全款买房，如果不会投资，最好是全款，房贷是所有贷款利率最少的。

货币贬值是必然的，利率再高也是房贷利率低，

知乎用户 匠人上海楼市 发表

有钱还怎么不合适

知乎用户 快进键 发表

合订本发不出来，大家可以自行检索，十年来发表提前还贷不划算的都是些什么人，什么单位，户口在哪……

知乎用户 鱼香肉丝 发表

既然说到提前还贷，意思就是你手里有现金。否则就别扯蛋。

有钱的情况下，如果你用这笔钱去投资，收益超过房贷利率，那么就去投资。

否则就提前还贷。

普通老百姓而言，很难通过资金获得稳定的 5% 以上的稳定收益。

知乎用户 韦培敏 发表

贷款买房子是现在一种生活房子，因为我们买房子拿出全款的话，还是有一定的难度的，贷款买了房子，但是后面资金挣钱了，有了还全部贷款的能力，但是提前还款又害怕不合适，因为提前还款的话，减轻了我们的月供的压力，但是需要支付违约金。

知乎用户 常哲​ 发表

肯定要提前还呀，你买了个房子，真以为自己能住上 30 年吗？以我对身边家庭的观察，能住个十来年就算多的了，大部分都会因为有子女出生，子女上学什么的换房，到时候你一还钱发现自己之前还的大部分都是利息，你说难受不难受？

知乎用户 铜墙铁壁方校长 发表

看利率的。

比如说你是 lpr+160bp，你不提前还……

如果你是当年的 6 折利率，那……

顺便说一句，虽然公积金利率很低，但说到底都是你的钱，要不要保留公积金覆盖部分的贷款要综合考量，毕竟你如果不会做投资，大额存单也不过 3.35 现在，你房贷利率可是高不少，而且等额本息还法下，你利息真没少还啊。

知乎用户 青芜荒 发表

直接说结果，合适。我也做了，因为我理财收益没有房贷好利率高，也没啥投资的，钱放在手上也没用，所以把商贷还了

知乎用户 匿名用户 发表

不请自来

自报家门 俺是背着 300 期 40 多万贷款的打工人

还请问 你手里有提前还款 或者 提前部分还款资金吗，如果有 那我给你看看我账单和我思考过的事情。

筛选出 2020 年 1 月到 12 月 支出的还贷

75107.48+2247.72—50000（提前部分还款）=27355.2 这是我一年支出本金加利息

其中本金 ：14753.04 利息：12602.16

在想 一个问题 我手里存款能赚到 1 万多吗？

创业？没什么好机会好项目 再说手里那点存款也不够

理财：这几年利率下滑的太厉害了，现在普遍保本收益利率不超过 4.0，超过的放置时间太久。

股票基金 ：波动太厉害 可能赚 1 万多 也可能赔 1 万多，而且没太多精力耗在里面。

所以我还是选择了提前部分还款，每年还 5 万到 10 万

知乎用户 蓉城胡布斯 发表

要不要提前还贷主要看划不划算，你的投资收益能跑过房贷利息吗？

对于我们绝大部分人来说，房贷都是一个绕不开的话题，当然，能够全款提房的土豪不在咱讨论范畴之内。当手里面有一定闲置资金之后，都会纠结要不要还房贷，毕竟买房置业，可是大部分人家庭财务的最大的支出。

那么，在要不要提前还房贷这件事情上，到底应该怎样权衡呢？

我觉得，你可以问自己这几个问题——

一、未来几年，是否有融资的需求？

换句话说，就是你未来是否有换房的打算。因为按照目前的政策来看，买第二套和三套房，如果要贷款的话，是会受到比较明显的限制的。虽然政策是持续不断变化的，但是谁知道下一次买房是正好遇上哪个政策对吧。。所以，如果你是年轻的家庭，未来考虑为了子女上学，大概率事件会有换房需求的话，我们建议您不必提前还贷。毕竟第二、第三套房，贷款的首付比例会大幅度提高，甚至需要全款支付，这种情况下如果已经把手头的钱，都拿去提前还贷，就很难进行下一次的融资了。

二、目前的投资收益可以达到多少？

假设你用这笔钱去投资，获得的可预期的投资收益，是否能够覆盖房贷的利息。目前的房贷利率，公积金首套房是 3.25%，二套房是 3.58%，商业贷款基准利率是 4.9%，有些人可能在申请贷款的时候还享受了相应的折扣。所以整体评估下来，只要你的投资年化收益可以做到 5% 以上，其实也就平衡了房贷利息，这部分成本。那么，从这个角度来说，也不应该提前还贷。

但这两条，并不能作为判断的唯一标准。我们还要看最后一条**，目前家庭的收支情况如何。**

一个健康的家庭收支中，负债比例应该低于 30%。但目前，很多人背负着高额的房贷，每月房贷支出甚至已经超过了家庭可支配收入的 50%，无论是从财务上，还是心理上，都形成了很大的负担。这时候你或许更需要按照自己的意愿进行评估——每个月的房贷，是否对我造成了压力？如果回答是是，那么，就不要去计算提前还贷是否划算，毕竟生活的幸福感和内心的舒适度，不能够靠百分之多少的收益来获取。通过提前还款，获取更轻松的生活感受，也是相当 “划算” 的。

以上，就是我们为是否要提前还贷所纠结的朋友，提出的三点思路，你现在想好怎么做选择了么？也可以评论区留言说说你的高见～

知乎用户 声声不息 发表

很多人喜欢拿通胀说是，可没看到更多的人收入根本没跑赢通胀的，人到中年，收入基本固化了，比如我父母，退休前前二十年为例，20 年前到十年前收入是翻倍，但后面十年涨了一点点而已，这就是普通打工人的薪资水平，如果中国十几亿人要达到老美生活水平，除非生产技术又有重大突破，目前我看来是不可能的，老牌发达国家说到底也是建立在收割第三世界国家的利益上的，中国这个体量收割谁去？除非再来个地球人口来保障！

降低债务保障资金流比什么都重要，房价会涨也会跌的，我老婆那套当年顶峰买的，后来将近腰斩，虽然这两年又涨回来了，现在就是损失了利息钱，但本质上也没盈利啊，算上利息再卖的话！房子本身就是杠杆，盈利确实快的多，但亏的话也容易套牢的，杠杆没那么容易玩的

知乎用户 58 商铺写字楼 发表

大多数人提前还贷，就是为了节省利息，这部分的利息可以粗略计算为 “提前还款部分 × 贷款利息 x 剩余还款年限”，按咱们文中这位朋友的贷款来计算，就是提前还款那部分本金之后 8 年的利息都不用还了。从这个角度出发，显然应该是越早提前还款越合适。

但是需要注意，提前还贷，却是违反合同规定，属于违约，需要缴纳违约金，不同银行对于违约金的缴纳额度有不同的规定。58 妹找到了中国银行和建设银行的相关提前还款规，数据来自于网络，大家就当是参考，具体的违约金数额最好提前和银行进行确认。

不难发现，提前还款越早，违约金数额会越大，同样，根据提前还款额度百分比收取的违约金也会越高。

综合上述两点，如果要为省利息提前还贷，那么一定要结合省下的利息和违约金综合计算，一般来说，住宅在贷款后的 3-8 年内还款比较合适，而商铺贷款年限最长也就 10 年，提前还款还需要提前。

该不该提前还贷

该不该提前还贷，主要看两个方面。

一是通胀可以占银行的便宜，其前提是你的工资增长要能跑赢通胀。如果你的收入增长本身就跑不赢通胀，那么在通胀的环境中，本身你的生活压力就更大了。虽然钱更不值钱了，但是你手中的钱的数量并没有膨胀，因此你的生活压力本来就大，再加上要还本付息。压力会更加增大，所以通胀能占银行便宜的前提是你的工资首先跑赢了通胀。

二是房贷利率能占银行便宜，前提是现金在你手里能赚到的收益要高过银行利息。

比如你手里有 100 万，同时你还欠了银行 100 万贷款。每年 6% 的利息。如果你用手里的 100 万现金一次性还完了银行贷款，则你不用付多余的利息，当然你手中也没有什么闲钱可以用。而另一种方式是你把 100 万留在手中拿去再投资赚取收益，同时这边对银行还本付息。那么很容易理解，如果这 100 万在你手里赚不出 6% 的贷款利息来说，你的这个决定就是不合算的。但一般来说，普通居民所能获得的再投资渠道，在既定风险下是赚不出贷款利息的。

所以不谈上述两个前提条件，一味地谈不能早还贷款的，就是在误导群众。当然，由于生活中的确还有一些马上要用钱的需求，比如小孩要出国，防止生大病等等，留足一部份应急现金是必要的。

知乎用户 FORREST 发表

坐标成都，今年 5 月份去银行提前还房贷的时候，有如下对话：

贷款经理：你这个利率 5.13，也不高啊，比我都低，为什么要提前还贷呢？

我：手里面的现金没有合适的投资渠道，只有存银行，定期利率比贷款利率低得多，我觉得不如拿来还贷款。

贷款经理默默帮我办了提前还贷的手续。

贷款经理：你现在这套房子已经结清，解押了。那我们这里有一款抵押贷，利率三点几，考不考虑贷点钱出来呢？

我拿出手机，打开支付宝，给他看了我的基金收益（那个时候大 A 正好破了 3000 点)，然后我们在尴尬的笑声中，结束了友好的业务办理

知乎用户 硬糖​ 发表

祝天下有梦之人都可以潇洒全款买房。

人生快乐舒心最重要，有的帐不值得算。

知乎用户 西西橙观​ 发表

正好是银行信贷从业人员

最简单的思路：

不要从提前还贷 “省多少利息” 的角度来考虑。要从 贷款利率 和 你的投资收益率 孰高来考虑。

简单点解释，如果你手上有 50 万提前还房贷，你的房贷利率假如是年化 5.88％

而你平时投资（例如买基金、股票等）的收益率是年化 10％，那就不要提前还贷，因为用 50 万，除去房贷的利息，你还能赚 4.12％的收益。

除非你是真的确认自己理财年化收益率 超过不了房贷利率，那就老实提前还房贷吧。

知乎用户 匿名用户 发表

一，房贷是能搞到的最低利率的贷款，

二，货币贬值，你 20 年后每个月还的 2000 和现在每个月还的 2000 是不一样的。

三，如果货币贬值，你的收入增长没有超过货币贬值速度，且为遏制通货膨胀，利率升高，那是不是还是提前还好呢。

咱们一条一条来说。（本答案不涉及公积金，如若公积金贷款，除非有特殊需要提前还款，否则一律不建议提前还款）

一 ，答案明显是否定，比房贷利率低的有的是。

但是不容易搞到确实是真的，只能说，房贷是能搞到的低利率贷款中最轻松的。

但这里面有个问题就是，为什么非得要贷款？

贷款的目的是什么？你是要买车，要买第二套房，还是要出国旅游？

二，货币贬值，你 20 年后每个月还的 2000 和现在每个月还的 2000 是不一样的。

就通货膨胀呗。

你手握 100W，不提前还款节省利息，留在手里他就不贬值了？

投资房产，投资股票，买基金是为了啥？买这玩意不也贬值么？（你投资收益稳定超过 5.6%，当我没说）

反之，你提前还款节省出来的利息在当下是不是很值钱？

如果按你说的，大家还奋斗什么，反正二十年后，马云都贬没了，你跟他一样富有了。接着奏乐，接着舞呗。

三，如果货币贬值，你的收入增长没有超过货币贬值速度，且为遏制通货膨胀，利率升高，那是不是还是提前还好呢。

还是老问题，首先先想想不提前还，这笔钱打算干什么？

只要你的资产升值速度赶不上贷款的利率，那就提前还。

如果说将来真的经济危机了，前所未有的大通胀，说实话，你对未来这么悲观的话，那还买房子干啥？租房子不更划算？

还有一句话也挺恶心的就是 “钱是赚出来的，不是省出来的”

你得有那能力在说赚啊，没那能力就老老实实的省。

开源节流，开源节流，从来不是二选一的。

知乎用户 小 timi 不胖​ 发表

每次讨论要不要提前还款的问题，总是碰到一句话我就很不理解，“等额本息还了一定年份了就不要提前还了，前多少年还的都是利息，后多少年还的才是本金”。不知道这么说的人懂不懂利息的概念？无论是什么还款计划，每个月的还款额都是：上月占用贷款总额 x 月利率 + 本月应该还款本金。等额本金的本月应还款本金高，因此占用贷款总额降得快，所以总利息肯定比等额本息少一些。 那上面那句话意思应该是等额本息每月还款总额固定，开始的应还本金少，后面的应还本金多了吧。你非要说这前期还的都是利息，后期还的都是本金那倒也没错。 但是，不管怎么还，你付的利息那部分都是你剩余的贷款总额 x 利率。和提不提前还款有关系吗？那你有钱把贷款总额减小，那肯定利息少啊。有钱一分钱不贷那不还一分钱利息都没有呢！

咱们讨论提前还款，那肯定你手里有一些钱，可以减少你占的那部分贷款总额。那就很简单的算术题了，假设你有办法能够产生比贷款利息高的收益，那么肯定就不提前还啊。如果你就放那定存，那肯定不如提前还了啊。

至于等额本金还是等额本息，根本压根就是一样的好嘛。也是很简答的算术。首先现在大部分银行允许贷款一年之后随便提前还款，不罚息。那么第一年满了后，等额本息就来一次提前还款，还到剩余贷款总额和等额本金一样，然后剩余还款计划你就用等额本金的还款计划来还，那除了第一年利息稍微有点差异之外，后面还的数目和等额本金一模一样啊。 所以还是那样，有钱但是没有高于贷款利率的收益，那你就提前还。有投资渠道就投资别提前还吧，还多少年都是一样这样考虑的。

知乎用户 知易行难​ 发表

曾经看了好多公众号写的文章，最后的结论都是不要提前还贷，还有人说，万一你能贷到房贷，那么能贷多少是多少钱，能贷多少年，就贷多少年，能等额本息就不等额本金。

当年还觉得好对啊，自己一定要做银行杠杆的主人，看我怎么搞！

动用父母的钱以及借亲戚的钱，买了两套房子，分别贷款 200 万和 100 万，都贷款 30 年，当时觉得好牛逼啊，用银行的钱投资，真爽。

结果，两三年房价没动，自己却贴了中介费、装修等费用，然后仔细看了下还款，发现还款的前 15 年都是利息要大于本金的，特别是前几年，每个月还款的利息是本金的两倍，我辛辛苦苦还了几年房贷，结果发现本金才减少十几万，利息却是本金的两本。如果真的按照 30 年还完，那利息和本金一样多，也就是 200 万还到最后是还 400 万，100 万还到最后差不多是 200 万，在房住不炒的前提下，基本上房价很难涨到这么多了。

我现在啥想法也没有，就是决定提前还贷，攒够 20 万就去还一下，顺便改成等额本金的方式还款。

当年还是太年轻，相信了好多自媒体的话，包括后来亏了的 P2P，也是在自媒体的不停的这分析安全，那分析安全的文章下，才买的，结果亏了。

其实 “万一你能贷到房贷，那么能贷多少是多少钱，能贷多少年，就贷多少年，能等额本息就不等额本金” 这个说法在二十年前也算是正确的，毕竟当年房子不限购，多贷十多万，省下十多万的现金用于另一套房子的首付，就可以又多买一套房子了。后来房子都涨疯了，通货膨胀，一套房子涨价五六倍很正常，谁还在乎那点贷款呢？更别提那点利息了？！提前还贷肯定不划算！

但是如果现在还有人这么认为的话，那就真是逗别人玩了，现在要买房的年轻人，千万不要轻信这样的话，毕竟还贷的是自己，还是要考虑考虑利息的。

知乎用户 白夜鬼魅 发表

结论：合不合适需要区分两种情况。

首先，题主题目中已经指明了是房贷，那我们就按照房贷的普遍利率来计算吧。

问出提不提前还这个问题，其根本内核想要知道的是，如何能把收益最大化。

根据核心问题，我们需要考虑，你手里的钱，是否有渠道，能让其收益超过 5% 呢，或者更高，具体看你贷款的利率。

其实就是一句话能解决的问题，假设你有更好的投资渠道，包括买另一套房等，只要你的年收益率高于贷款的利率，那么就不需要提前还，拿去投资是最好的选择。

但，事实上，绝大多数人没有啥稳定且收益高于房贷的投资途径。

那么，最好的选择就是提前还房贷，细节可能没法短时间讲清楚，但是抓住一点，你支出的费用，能不能通过投资赚回来。

可以赚回来就不提前还，赚不回来就老老实实提前还掉吧，选一个利益最大化的方案即可。


知乎用户 脚丫​​ 发表

如果你持有现金进行的投资收益能跑得过通胀，跑得过贷款的利息，那么你就不用提前还贷

如果你只能存在银行生小钱，跑不过通胀也跑不过贷款利息，那么提前还贷就是最好的

然而

大部分低风险投资都跑不过银行贷款的利息

中度风险的有个别勉强能跑赢又有可能竹篮打水

高风险的有一丝可能会大赚，但更大可能会把本金亏掉

还有 ** 宝这种极品巨坑

要不进入股市加杠杆玩玩？

如果你能让资金年化收益稳定在 10% 以上，那么你可以不用提前还贷，甚至可以借年息低于 8% 的钱来进行投资，毕竟用 30 年就能将本金翻 17 倍，这种好事股神都不敢想~

知乎用户 温柔如水孙尚香 发表

正确的算法应该是这样的：

正利息 = 你存款 / 投资的最高稳定利率，稳赚不赔的那种。

负利息 = 贷款利率。

如果 正利息 > 负利息，则不还，能欠多久就欠多久；

如果 正利息 < 负利息，则还贷，能还多少就还多少。

是否要提前还贷，只需要考虑这一点，其他都不需要考虑。

至于提前还多少，要看家庭实际情况，个人建议尽量多还。

反驳不要提前还贷的两条理由：

1、利率再低，总是比零要高的吧？提前还掉就不用付利息了。难道银行还会倒贴我钱，让我不要提前还？

2、货币贬值，所以才要提前还。货币贬值指的是同样的钱能买的东西变少了，假如我现在收入 10000 元，贷款还 5000，剩下 5000 正好够吃用开销。那么在货币贬值之后，我可能需要 7000 才能满足开销，哪里还有额外的钱去还贷款呢？

3、还有种说法，工资会涨的，但贷款不会涨，即所谓 “你 20 年后每个月还的 2000 和现在每个月还的 2000 是不一样的”——注意，这话不是指货币贬值，而是指通胀和收入增加。但这个理由是大错特错的，对贷款来说，2000 就是 2000，没有差别，唯一区别是，你现在还，是 2000，20 年后还，是 2000 + 白白多出来的一笔利息。你的工资，无论涨跌，无论是否通胀贬值，都是你的正收入，该是多少就是多少。而提前还贷，是减少了你的负收入，是帮你省钱。

知乎用户 晴天保盒​ 发表

真不知道前排的高赞回答哪来的那么多赞，明明说的都是错的~

提前还贷，没有对和错，没有谁占谁便宜

银行借钱给你，收利息，这是天经地义的

简单的说，你借了 120 万，假设 4% 的贷款利率，每个月利息是 4 千

你每个月还 8 千，非要说一半是利息，那你可以每个月还 2 万啊，那样利息就只占 20%

前期借的钱多，利息也多，还贷中利息占比大很正常啊

货币是有时间价值的，你不能借了 120 万，利息按 20 万算吧

复杂点说，银行贷款，分等额本金和等额本息两种

等额本金，每个月还的本金是一样多的，但是前面贷款金额高，利息多，所以前期还款压力大

等额本息，比较常见，每个月还的一样多，前期利息占比大，后期利息占比小

两种方式，我觉得都一样，都是按照货币的时间价值来算的。

如果有钱，当然越早还，利息付的越少

至于是不是要提前还贷，我觉得取决于自己是否需要用钱

如果需要用钱，谁能借给你？有没有谁会比银行房贷利息更低的借给你？

对于大多数人来说，都缺钱，都借不到钱，房贷是唯一可以低息借款的方式，所以不建议提前还

当然，如果你不差钱，也没有好的赚钱方式，可以提前还

知乎用户 币圈钟南山​ 发表

现在已经不用假设了。

疫情遍布全球，经济严重下滑，美国政府大量放水救市，货币严重超发。我国政府没发美国那么多，但也是几万亿几万亿的发钱。

就这种情况，难道还看不出，货币贬值速度大大加快吗？

这意味着，假如你手里有现金。最好的选择是去投资。

举个最简单的例子，假设全球有 100 个西瓜商业，全球人手里有 100 块钱，那么西瓜商业 1 块钱一个。

现在疫情来了，西瓜商业受到影响，变成了 80 个。但是政府为了救市，多发了 60 块钱。现在全球人手里有 160 块钱，西瓜商业变成了 2 块钱一个。

所以，最好的方法，自然是赶快买成西瓜商业，你就会立即享受到政府超发的钱，也就是手中的钱立即变成了两倍。

当然，以上例子只是为了说明为什么在当下，你最好的选择是投资。

但如果把投资的选项去掉。只对比于把现金拿在手里和提前还贷。那还是提前还贷好，为什么呢？因为现金在手里，是不能生钱的。而如果还贷款，却可以让你少付利息。少付利息就是省钱，也相当于你赚钱了。

至于其中的细节，我看很多大神在回答中把里面怎么计算说的天花乱坠了。你有时间看，就去看看。你有耐心看，就去看看。

如果你想直接得到结论，那么在这里：

投资（股票基金房地产）大大好于 提前还贷款 小小好于 现金放在手里

这么说就明白了不？

但是一般普通人都想把现金拿在手里，这样觉得心安。这正是因为这种心安的感觉，让大家不能成为理想中的富人。

知乎用户 醉毒妇人心​ 发表

提前还不还根据自己的情况吧。

看了一下大家的答案，有说 “前面还的都是利息” 的，我只分析一下等额本息每月还贷每个月款是怎么变化的，是怎么组成的，供参考。

以 4.9 基准利率向银行房贷 100 万等额本息 30 年还款，某宝理财小工具计算的还款详情如下

第一个月还款，100 万使用 1 个月，还了按照 4.9% 利率产生了利息 4083.33 元，同时还了 1223.96 元本金。还完当月贷款，第二个月开始的时候，你只欠银行 99.8776 万元，不欠银行利息。第二个月你借银行的钱减少，相应利息减少到 4078.34 元，因为等额还款，所以第二个月本金还的就多了，变成 1228.93 元。第三个月你欠银行 99.7547 万元，开始新一个月的还息还本金过程。经过 360 个月的还款，你欠银行的本金逐渐变成 0，你的房贷还清了。

为了对比，我用理财小工具计算了相同条件下 20 年还款的还款详情。

看第一个月，还款总额多了，因为本金 100 万利息还是 4083.33 元，所还本金增加到 2461.1 元，比刚才算的 30 年期第一个月还的 1223.93 元本金多了不少。20 年期每月多还的本金让你欠银行的钱更快的下降，经过 240 期还款本金下降到 0，你的房贷还清了。

每月还贷结束后你只欠银行本金不欠利息。提前还款也是一次还一部分本金，欠银行的钱少了，下个月还的利息也就减少了。不管怎么还，银行都只是按照 4.9% 利率收你当月所借本金的利息。

各地公积金政策不一样，就不分析还款额减少对公积金提取的影响了。

至于要不要提前还看你的资金情况了。

知乎用户 鸿泰小贴士 发表

提前还清房贷是否划算的问题主要看你房贷的利率是多少。

以现在的利率水平来看，5 年以上贷款基准利率是 4.9%，如果房贷利率是 7 折、85 折、95 折、上浮 10、上浮 20%，对应的年利率分别为 3.43%、4.164%、4.655%、5.39% 和 5.88%。

如果手里有余钱，投资银行理财产品的话，目前利率在 4.5% 左右，可以看到，单从收益率比较来看，大概 95 折的房贷利率水平介于提前还款的临界值，基准利率上浮的房贷应该提前还贷。

但是现实中，投资理财产品是比较低风险、低收益的方式，如果你能找到更高收益率的投资项目，收益可以弥补利息支出，那么就没有必要提前还房贷。

此外，手里的余钱还可以应急使用，总的来看，除非房贷上浮比率较高，或者手里余钱找不到较好投资方向，否则的话，不应该提前还清房贷。

知乎用户 银行打工人​ 发表

每个人的情况都不一样，有些人就适合提前还款！

一些营销号为了博眼球抛出的放出的言论很不负责任！

我认为只有符合一下一个或多个情况则不适合提前还款：

1. 资金相对比较紧张；

2. 短期内可以预见会有大额支出（创业或生育计划等）；

3. 收入不稳定；

4. 有相对安全的投资理财项目。

反之如果资金富裕，收入稳定，为什么不提前还款！

知乎用户 聚融网 发表

要不要提前还房贷这个问题需要分析很多种情况。下面几种情况，个人觉得肯定还是提前还款合适的：

1. 按揭转经营贷。如果你有经营公司，需要流动资金周转，那么完全具备申请经营抵押贷的要求，利率要远远低于按揭，而且还款方式灵活，可以选择随借随还，算下来节省了不少利息成本。这种只能算是提前还了按揭，转换了贷款方式。

2. 手上有了闲钱，但投资又没有比贷款利率更高收益，还要有风险，那完全可以考虑提前还款。如果是这种情况，在贷款的时候就最好应该选择等额本金还款，不至于在提前还款的时候，发现前期的月供大部分还了利息。（比如 30 年的贷款，第 19 年之前还的月供中都是利息高于本金的）

总之，提前还款是否合适，最简单的判断标准就是你的还款资金是否能创造出比目前的贷款利率更高的收益。另外，提前还款是否有违约金也是一个计算成本要考虑的因素。

知乎用户 adam​ 发表

看了一些简单的答案，感觉太绝对了。本人金融行业，不知道算不算业内人士。仅仅说说自己的看法。房子问题在我们这个时代，我觉得前后二十年来看都是大到国家小到家庭重要当中重要的问题。说提前还款合不合适那得看具体情况。比如如果十年前，你要是有能力提前还款你说是提前还款合适呢还是把还款的钱再买一套房合适呢。毫无疑问。但是如果你的钱除了提前还款就是存银吃存款利息。那毫无疑问还款合适。但是如果你能够把钱用来买理财，说实话，差不多。至少我觉得买理财即使利率不如贷款高，但是你取得了个人及家庭的资金流动性。还是建议别还款了。如果你能把资金用来基金定投或者买信托，且能保证 5 到 10 的收益。那肯定不要提前换了。如果你能够敏锐的发现一些商机，并且管理运作能力很强的话，肯定是不要提前还款了。

知乎用户 阿良法律 发表

我在银行工作了十多年，放过贷款，做过理财，有 AFP、法律职业资格证，我来说几句吧。

理由一，不一定成立。房贷未必是居民能搞到的最低贷款。

理由二，成立。

是否提前还本，看每个人的理财能力，不要看基金的收益高，这个收益不稳定而且可能会折本。更不建议去炒股，风险比基金更大。这些都不是普通老百姓玩的…


知乎用户 高顿投资学堂 发表

贷款买房已经成为现在人们买房的一种主流方式。然而在中国传统文化里，欠钱仿佛是悬在头上的一把刀，“无债一身轻” 是每个新老房奴心心念念的渴望。

另外对于经济能力有限的消费者来说，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的 30%-50%，在频繁加息的情况下，部分 “房奴” 开始感受到了压力，急于还款。

所以，大部分人还是想提前把房贷还掉，减轻月供压力。那么问题来了，到底要不要提前将房贷还清？

我建议一般来说是不提前还房贷的，原因如下：

1、货币贬值

你 20 年后每个月还的 2000 和现在每个月还的 2000 是不一样的。

2、收入增加

现在你还房贷的金额可能占比你家庭收入 30%，甚至 50%，但是若是正常年轻人努力工作情况下，10 年、20 年后你月还贷的金额可能只有你家庭收入 5% 或 10%，到时就不会有现在这种压力了。

3、使用公积金贷款买房

用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的（一般为 7-8.5 折）。由于已享受较低折扣的利率优惠，可以拿钱做一些理财。先不说一般的银行理财产品都能到 5%-6%，更不用说还有更高的 P2P 平台，虽然收益一降再降，但还是有 9%-10% 的，把提前还款的 100 万人民币买拉卡拉金融的理财产品每年也有个几万的净赚，更划算。

我们下面来说提前还房贷应该怎么还。

保留的每月还款额尽可能覆盖每月公积金。缴存公积金的年息仅为 1.5%，通过还贷抵扣，使账户里的公积金变为流动资金，以理财、投资或应急，收益还是非常明显的。（各地区公积金政策不一样，同一地区省直、市公积金政策也有区别，应咨询本地公积金管理中心。）

保留必要的储备现金，至少能维持 6 个月的还款、日销。金额不用太大，可以做银行里的活期理财，2-3% 的收益，可随时取用。

保留部分还款额，每月有还款即可。这样可以房贷抵个税，能抵 3% 的个税。

保证以上 3 条的前提下，如果没有理财习惯，或理财收益低于房贷利率，应尽可能提前还款。

如果提前还款有违约金，需要计算违约金与 “理财收益 - 房贷利息差额” 之间的差额，然后根据差额的正负值选择是否提前还款。

另外以下两种情况更不适用提前还贷：

1、生活备用金无法应对大病等急事，

2、本身就是企业主、经商一族、需要资金周转且赚钱能力大于同期所付利息。

如果后期还需要大额现金，比如装修、买车等，尽量不要提前还款。相比装修贷、车贷、车位贷等，房贷的利率是最低的，提前还房贷再去搞那些贷款很不划算。

最后，提醒您一下，贷款前一定要了解清楚收费标准，根据自己的还款能力，选择适合的还款方式，以免多花冤枉钱，给自己造成不必要的损失。

知乎用户 知乎用户 tja4L1 发表

合适的。。。。。

需要贷款的情况基本上都是因为通货膨胀太厉害 + 房价上涨太厉害，才看上去很合算。

先说原因二，还满 20 年。。。这是不可能的，，，你得买二套吧？你得改善吧？这些都逼得你不得不还掉，所以大概率是你等不到 20 年每个月还 2000 那个时候就必须把房贷清掉了，而且每个月 2000 不是个钱的时候，你那点贷款对于你大概率也不是个什么大钱了，反倒能卡得你处处受影响。。。。所以这个假设是不成立的。。。。。

再说第一点，房贷是能搞到的最低利率的贷款。没错，，，是这样的，可是你要这贷款干啥？你有投资回报稳定超过房贷利率的事情可以做么？如果有，那么不要犹豫，能贷多少就贷多少，一点都不要犹豫，房子升值了也抵押出去再把升值的钱拿出来投。。。可是如果你没有这种渠道，那你捏在手里干啥？？？

知乎用户 老魔 发表

这问题的引导目的是降低负债率还是降低储存率呢哈哈哈哈

为了债务问题，从政策到舆论真都是不遗余力呢。

知乎用户 铁霸论足球 发表

面对越来越高的房价，终于决定放弃幻想不再等待。一咬牙、一跺脚，在交上首付以后，义无返顾加入了 “房奴” 一族。 “一朝买房，万日供房”。房贷，成了现在很多人身上的一座山。 所以在贷款买房这件事上，有的人手头一旦有点儿闲钱，便会选择提前还贷，想尽早摆脱十几年、乃至几十年的负债生活。提前还完房贷，不就可以少付很多利息吗？有钱了就赶紧提前还款吧。 但是也有人说，最好不要提前还款，好好利用闲置资金。那我们究竟该怎样抉择呢？如果你也是一个正在考虑要不要提前还款的“房奴”，不妨按照小巴下面所说到的几个方向，来思考衡量。

你的投资收益率能跑赢房贷吗？

　　现在，5 年以上的商业贷款利率为 4.9%，公积金贷款是 3.25%。如果是早几年前贷款买房的人，拿到的还是银行八五折、八折甚至七折的贷款优惠利率，还是很划算的。如果是二套房的房贷，就是在原来的基准利率上加 10% 浮动。

　　所以，如果你有钱，而且找不到比你的房贷利率更高的投资方式，是可以考虑还房贷的。

　　但如果你投资理财产品的利率能跑赢贷款利率，就能赚到利差，那不如先不还房贷，而是利用低成本的贷款，获取额外的收入。

　　比如，你用的是公积金贷款，贷款利率 3.25%。如果你先不还房贷，而是把这笔钱投资到理财产品当中，比如银行理财产品，现在的平均预期收益率是 4.9% 左右；

　　或者券商理财产品，30 天期限的收益率是 5% 左右，都能跑赢你的房贷利率。如果你的房贷利率还是享受打折的，提前还贷就更不划算了，因为还贷之后，就不能享受到当初的低利率优惠了。

你将来会不会还需要贷款？

　　我们说，钱要流动起来才叫钱。在决定要不要提前还款的时候，我们需要考虑资金的流动性，考虑到更长远的利益。

　　在民企都不易借到钱的今天，低息的房贷可以说是一种优秀的融资手段。流动性资金的增加，无疑使财富增长的可能性更大。

　　比如，小巴拼命工作，终于攒了一笔钱 50 万，然后为了逃脱房奴的还债之苦，就把这 50 万用来提前还房贷了。

　　可是没料到，后来碰到一个好的创业机会，但是需要 40 万资金，无奈本来可拿在手里的 50 万也已经提前还贷了。

　　这时候怎么办呢？可能小巴会想到再去银行借钱贷款，银行一问，你要借钱来创业？这风险太大我不批。

　　就算银行愿意借钱给小巴，这个贷款利率也要比房贷利率要高，而且贷款期限也不像房贷那样，可以拉长到 20、30 年，这样一来，小巴的还款压力就会很大，资金流捉襟见肘。

　　最终的结果，很大可能是小巴与这个创业项目擦肩而过，改变人生的机会也就此错失。

你已经还了多少房贷？

　　我们知道，房贷的还款模式有两种，分别是 “等额本息” 与“等额本金”。选择哪种还款方式，已经还了多少，也会对我们要不要提前还贷有影响，因为我们考虑提前还贷，最主要的目的就是想少还一些利息嘛。

　　等额本息还款，就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中，也就是说，你每个月所还的本息和是固定的。其中，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算，并逐月结清。

　　等额本金还款，是将贷款额总额平分成本金，也就是说，你每个月还的本金部分是固定的，然后根据所剩本金再计算还款利息。所以，这种还款方式越到后期，产生的利息越少。

　　我们用一张图来直观看一下，这两种还款方式的区别（贷款 100 万买房， 20 年还清）：

　　对于等额本息还款，如果你的还款已经过了 50% 的份额，那提前还款就没有太多意义了, 因为绝大部分的利息，在贷款周期的一半就已经提前还给银行了；

　　对于等额本金还款，如果还款期超过 1/3，就已经还了将近一半的利息，后期还的更多是本金，其实利息高低对还款额已经影响比较小了，所以这时也不必提前还款。

　　对于这两种还款方式，如果你还在还款初期的前几年，你的房贷利率相对也没那么划算，而且手里有十分充足的闲钱，又不想进行投资，那么提前还款也是可以的。

　　总的来说，要不要提前还房贷，每个人都可以有自己的选择。有人始终觉得背上房贷，心里一点不轻松，实在难忍，无论如何只要有钱就要还清，这无可厚非；

　　但如果是一个更理性的理财人，良性负债的压力其实是可以承受的，他没必要换到这一时的轻松，因为他知道，从长远来看，如果可以更好的利用手里的资金，就能创造更大的价值。

知乎用户 匿名用户 发表

如果手上有闲置资金，又没有好的投资路径，但是一边又支付着房贷，当然是提前还贷好。

如果手上有闲置资金，有好的投资路径，收益率远高于房贷利率，当然不要提前还贷。

知乎用户 胖彪 online 发表

这个问题因人而异吧，有的人支持提前还款 ，有的人不支持提前还款 。

最主要的分岐就是提前还款的这笔钱 ，是用于提前还款产生的效益高呢 ；还是不提前还款 ，拿去投资产生的效益高 。

这是认知问题 ，谁也说道服不了谁 。


A 是一个普通的职员 ，没学习过投资 ，除了打工赚钱 ，其他资产增值的业务一项都不会 。这笔钱拿去存银行，年利息最高也只有 2.7% ，虽然房贷有政策 ，房贷的利率也比 2.7% 高多了，不提前还款，反而是一笔不小的损失 。

跟他们说投资挣钱 ，A 可能还在想 ，是不是想忽悠我 ，不是说了嘛 ，投资有风险 ，入行须谨慎 ，叫我投资，亏了怎么办等等 。


B 也是一个普通的职员 ，不同的是他们公司刚好有一个政策 ，把钱投入公司 ，每年有年化率 8% 收益 ，本身是个大公司 ，自己又在这个公司上班知根知底 。在没离职前，只要人不傻，一定会把钱存在公司里 ，因为放公司比提前还款收益高 。

如果房子没装修，说不定还会把装修款也贷下来 ，延时几年装修 ，把钱放在公司里 。不要不相信，这事我见过 。


C 是做投资的 ，这类人就不用说了，一定会把钱用在最合适的地方，提前还款没门 。做专业投行的，欢迎留言反驳 。

朝菌不知晦朔 ，蟪蛄不知春秋 。

一个人的认知 ，决定了他的格局 ；而一个人的格局 ，决定他的结局 。

知乎用户 歹崔 发表

不用算那些无聊的公式，提前还款有个最大的好处就是心里踏实了。

有闲钱就提前还了，生活会轻松非常多。

用游戏举例，房贷是一个降低血上限的 debuff，这种危机感是身上带多少血药都无法消除的。

知乎用户 知乎用户 9T517L 发表

思考问题的时候不要线性的思考某个决策好不好，而是应该思考你自己有没有更优的选择。

放在这里：

如果钱在你手里，能产生比你还贷利息更高的收益，那就别还，如果不能，就还了。

知乎用户 高阶人类 发表

我悄悄的告诉你，你不要告诉其他人了。如果你有足够多的钱，有钱的话肯定、一定、决定要去干提前还贷，而且要越早越好，千万不要超过贷款期限的一半时间，否者就没有意义了。原因就是看下面分析。

当你高高兴兴买完房子，办完贷款后，无论你是公积金贷款，还是商业贷款，还是组合贷款，你要仔细看看你贷款的那个还款计划，再看看那个还款计划中的利息和本金。你就知道了，就算是市面上利息最低的公积金贷款（这个利息已经算是最低的了，更加不要谈商业贷款、组合贷款那些了吧），你知道你贷款期限的前面一半的时间都是在还给银行什么吗？看仔细了，看仔细了，看仔细了，是利息，是利息，是利息。然而本金只有那么一丢丢、一点点、一滴滴、一嗲嗲。所以，你贷款期间的前面一半时间（比如贷款二十年，前面一半也就是十年的时间），大部分还得都只是利息、利息、利息，几乎没有多少本金。无论是何种还款方式。

当然，如果没钱，你这也就算是白问了。还是老老实实得去打工，去给银行创收，还利息吧。这就是 “房奴” 的由来。有些话这里我也不好多说，这里也不能说。真正做到提前还房贷的高阶思维还是看看详细资料或者个人简介吧。不过我还是用我的高阶思维悄悄的告诉你了。你不要告诉其他人了。

#JIE 层攀爬、Jie 层跨越、JIE 层人际关系 (qq.com)高阶人类：利息和公摊，才是最伟大的发明

与优秀的人同行，与卓越的人共进。

用正确的欲望，创造你的价值。

欢迎来到高阶人类。

知乎用户 小魔王 发表

发现第一句话其实说的不对，显得我自己比较愚蠢，修改一下。

原话：如果你是公积金贷款，提前还贷那是愚蠢。

修改：如果你是公积金贷款，提前还贷那不是什么好选择。

如果你是商贷，那可以好好说说。

单纯的贷款，比如十年前，商代利率还可以打七折，如果没有升级换代的打算，即使你的公积金很高，这种情况下也不建议提前还贷，有一种情况可以考虑，就是缩短贷款年限提高月还款额度，为什么呢？因为这样可以保证你在每年提取公积金的时候保证足额提取，同时不会改变贷款利率。

除此之外，资金流动性太重要了，保证手里有足够的现金流，即使有较多的贷款也会有足够的容错性和抵御风险的能力，房屋不像其他的一般商品，变现周期一般来说都是以月甚至年为单位，当有意外发生的时候手中的现金流至关重要，如果将大部分甚至全部资金用来提前还贷导致现金流紧张甚至中断，房产急需变现那势必要打折出售。

另外，老生常谈，货币增发，贬值，几乎每个人都知道的，持有合理的银行住房贷款，本质上是最安全的杠杆投资，当然，前提是合理，还款超过收入的一半，手中无存款是将自身风险扩大的典型例子，合理安排资金和贷款，最大化利用银行贷款资金，除非必要不要考虑提前还款，总之，多思考。

学校真应该把基础金融，经济，会计知识的普及包括进来，有些回答真的是太蠢了，居然还有好多人点赞。

知乎用户 童毅​ 发表

有钱人买房都是全款的。

只有没钱的人才会选择分期。

其次三十年房贷的利息的钱跟本金差不多。

有能力就提前还贷，没债一身轻松。

现在天天要 996 的社畜不敢辞职的大概率就是欠银行房贷。

知乎用户 不知所谓 发表

一定要提前还!

普通居民，没有年薪百万不要听所谓的金融常识，所谓的通货膨胀，货币贬值，乱七八糟的金融名词，从实际出发，从自己的感官出发。膨胀和普通人无关，抵抗不了的，房贷不是抵抗膨胀的途径，房贷对普通人来说只是负债！只是负债!

赞同前面回答的方案，留一定的活动资金。存够 3/4 万就还一下，直至保留可以毫无负担的还清剩余房贷的时候，就留着，抵扣个税。

房贷你说是社会给予无房者的恩惠，行，这个我不反驳，你说不要提前还，那就是✘✘的口舌和利益相关了。

生活最重要，低月供，小额房贷的生活，绝对比死咬牙，大月供，穷生活，存年金，复利等理财更有利于身心健康!

通货膨胀对于普通阶级来说抵抗不了的，房贷在经济下行的大环境里只是让人压的喘不过气的负债而已，一边担心失业，一边担心物价上涨，你居然还能舒心的想着: 还好我有房贷，我跑赢通货膨胀了，我是地表大聪明，提前还贷的都是傻瓜。

送你们这个表情

知乎用户 大帅哥 发表

如果你是普通人，钱又完全够还，那就还，别信网上这些大神在那里扯一堆有的没的。理财投资普通人没有那个本事，最后 p2p 跑路，理财暴雷的多了，无债一身轻，你可以安心做自己想做的事情，日子舒舒服服的不是美滋滋，有了闲钱想投资也照样可以投资，有没有债务你投资的心态是不一样的。

知乎用户 大成方略​ 发表

这个新闻和话题我在多个社交平台上都看到过！

也看到了很多人还分享了提前还房贷的经历

部分人认为提前还款可以节省大笔的利息！

但也有人认为在通货膨胀下，未来还款的压力会越来越小的，所以提前还贷就是给银行白送钱，是个短视行为！

人嘴两张皮——各说各有理！

通过我身边的例子，为何现在年轻人选择提前还贷了呢？

首先是因为，目前房价普涨的情况不存在了，2022 年第一季度全国平均房价为 9552 元，与 2021 年全年 10140 亿元相比，下滑了 5.8%。数据背后说明，现在的房价也没法和十几年前相比了！

之前是一线城市暴涨，紧接着新一线和省会城市隔几年就会翻倍。

像现在，一线城市核心位置的房子依旧有价值，但绝大多数人买不起，三线城市倒是便宜，但有多少人去敢买呢？

现在楼市涨价预期被打掉了，这样买房的人就少了，而一些投资者得不到满足，也不会轻易出手。

这时候，之前买房的人就开始权衡贷款成本了，提前还贷了。

其次，今年金融市场风险较大。

今年股市大幅波动让很多投资者损失惨重，亏损 20% 是正常比例，亏损 50% 也并不少见。就连一向保本的银行理财都开始亏损了。

而前段时间银行又下调了存款利率，收益率想超过 4% 都难。

而银行房贷利率大部分都超过了 5%，既然如此，何不把手里的钱拿来还房贷呢？

少付银行利息就相当于赚了，基于以上两个短期的现实情况，提前还贷也是对的。

但如果你有闲钱，还在观望或者无法提前还款的，也不要觉得自己吃亏了。

刚才说的这两点都是基于当前经济周期的底部，大家出现恐慌情绪和对未来预期的不确定性导致的。

但疫情终将远去，经济也会恢复常态。

房贷目前可以贷 30 年，这是普通人可以借到最长时间的大额低息贷款。

试想一下，30 年前你买一套房，月供 1000 元都可能是压力巨大，但现在呢？

1000 元在一线城市的市中心，就是和朋友吃几顿饭的钱。前 30 年的变化是，你的收入增长了不少，但钱也极大贬值了。

看日常，表面上通胀率 CPI 过去十年平均在 3%-4%，但由于没有把房产等资产价格纳入统计，所以参考价值不大。更能反映真实通胀的算法是，通胀率等于 M2 的增长率减去 GDP 的增长率，所以 M2 通俗理解为央行印钞的速度。

最近，这个数值在 6%-7% 左右。

这就意味着，现每月还款 1 万元，十年之后每月实际还款的金额相当于现在 4800 元，30 年后相当于现在 1000 元左右。这也就是前面提到的因认为在通胀下，未来还款的压力会越来越小的原因所在了。

但也看到一些网友观点，未来钱会贬值，但房产未必会升值，甚至现在房产已经开始贬值了，这是需要考虑的。

当票子和房子都要贬值的情况下，哪个贬值更多呢？

我说是票子，因为钱不够了，可以随时加印，房子不够不能加印，土地不够也不能加印。

明白了这些啊，就能理解前面所说的，现在没有提前还款的人，你也不会吃亏。

尤其是一些买房如果用的是公积金贷款，大部分城市利率都是 3.25%，从长期来看，这笔投资更值钱。

因此，面对短期的不确定性，同时手里还有一些闲钱，选择提前还贷款甚至还部分房贷是可以的。

但也要注意到，这个前提是，当等额本息还款的周期没有超过还款年限的 1/3，等额本金的还款周期没有超过还款年限的 1/2，这样对你更有利。

如果从 30 年的长周期来看，当下的经济寒冬是暂时的，保持充足的现金流等。黎明的到来，再做选择也不晚哦。

喜欢就请点赞关注吧。

知乎用户 公子京 发表

大家对于房价一直上涨的信心不足了！

这个问题搁在几年前，是根本不会拿上台面进行讨论的；但最近我们却越来越多的听到了提前还贷的声音。

当然，那些还不起房贷选择断供的放在一边（比如我之前提到的燕郊的一大堆房子），此处指的是背着贷款、但手里有现金，主动考虑降低债务的行为。

其实，从去年开始，爱人都跟我反复提过几次提前还房贷的事情了。

房市的不景气由此可见一斑。

一方面，是从上到下都在出台各种刺激楼市的动作，包括但不限于降低贷款利率、放宽限购条件、降低首付比例等等。

可以预见的是，未来我们会看到越来越多的政策松动，至于会不会再次出现像 2015 年那样基本不限购、首付 2 成的情况？我们不得而知。

另一方面，是一季度房子的成交额和成交面积出现腰斩。这还是近几年首次出现，也许就意味着房市真正迎来了历史的拐点，房住不炒要成为共识了。

现在你要是问周边的人要不要买房，怕是很难得到肯定的答案，除了那些真正的刚需。

这背后反映出的情况是：大家对于房价一直上涨的信心不足了。

不买新房也就算了，现有房子的贷款都想提前还，就不是信心不足的问题，而是有和没有的问题。

02

关于房贷，我自己也曾经有过三个认知阶段：

• 第一个阶段是 2014 年以前，还不太理解投资理财，认为背负房贷很不爽；

于是乎买房拖到很晚，贷款也仅仅选择了 10 年；

• 第二个阶段大概到 2017 年，认识到房贷是廉价的杠杆；

正是因为它的存在，在房价翻倍卖出后，才获得了不菲的收益；

于是换房时，选择了最激进的方案：最多的贷款金额、最长的贷款时限，把更多的现金留在手上；同时再次贷款投资了一套房产。

• 第三个阶段就是到现在了，认识到杠杆是把双刃剑。

房价上涨时，会掩盖绝大多数的问题；一旦房价不涨甚至下跌，杠杆就显得很伤人了。

于是乎我在 2019 年想办法出掉了手里的投资房，算上利息基本没赚钱；但自住房的贷款从来没想过提前还。

逻辑是这样的：

房贷利率大概 4% 出头，这部分现金我拿在手里，获取个年化 10% 的投资收益总是没问题的吧，这样稳赚不亏呀！

再加上 2020 年志得意满，投资收益甚至都超过了房贷总额，为啥要提前还？

然后就是悲催的 2021 和 2022 年，投资收益陆续还给了市场，现金流也遇到了困境……

03

所以我完全理解提前还贷的想法：

手里的现金没有好的投资去处、但是确定会持续贬值，未来的现金流充满不确定性、但是月供还款雷打不动，那还不如清了房贷，至少无债一身轻。

虽说现在的股市处于低位、有投资价值，但对于大部分人来说，风险还是很高的，不是所有人都敢于抄底，当然也不是所有人都认为这是底。

最后，要不要提前还贷，我觉得从三个角度考量吧：

• 首先是房子的属性（自住还是投资）和升值预期；
• 然后是自己现金流的确定性，对还贷影响如何；
• 最后便是自己的投资能力了，这个时候肯定会有人提前还贷，也肯定有人举债进入股市。

至于我的话，不会提前还，至少现在肯定不会。

同名公众号：公子京。

知乎用户 KY 无聊之人 发表

合适

会提问这个问题的大概率无法做到年化收益超过银行贷款 (5~6%)，所以从投资角度来说，提前还贷合适。

有渠道 / 想法，可以实现年化＞6% 的也不会提提这问题。

至于一边干着 4% 的理财。一边还着 6% 的贷款的人，只能说 XXX 有大冰。

知乎用户 虚十​ 发表

我真不觉得有多少人能做到理财收益超过房贷利息。

就如同用惯杠杆的脑海里根本没有提前还房贷这码事情。

知乎用户 匿名用户 发表

首先房贷是一般能借到的利息最低的大额贷款；

其次在大放水环境下，物价上涨，通货膨胀，一般房贷利率都跑不过通货膨胀；

第三如果投资房产，一般情况下即使月供大于租金，那租金仍然可以抵消一大部分利息；

第四收入固定且稳步小幅增长的情况下，有房贷可以起到强制储蓄的作用，没房贷你回头看看钱也不知道花哪了；

综上，我建议保持一定的房贷负债（3-5 年不吃不喝的工资），手里拿着一定的现金流（0.5-1 年不吃不喝的工资），然后如果要提前还贷，那就代表可以物色下一套，借点钱上车，继续维持房贷负债占比。

知乎用户 哥只是个传说 发表

我不懂金融，但是我知道，在自己有能力的情况下，还款其实是一种解脱——终于可以撒开手了了啊，背负贷款总觉得花钱畏手畏脚的，不敢花。

知乎用户 李白 发表

我房贷快五年了，贷了三十年，现在在国企，公积金高，公积金已覆盖了月供一大半了。。。没有提前还贷的想法，主要出于公积金要利用起来的。

但要是我跳槽去了私企，最低比例缴纳个社保，估计我就存钱提前还了。

知乎用户 一叶​ 发表

是否要提前还款，完全取决于你的投资理财能力，因此这个答案是因人而异。

事实上，这个问题与货币贬值和收入增长没有直接的关系。既然考虑提前还贷，意味着本身就具备充足的资金。假设房贷总共 300w，贷款 30 年，息率 5%，如果一次性付清，本质上你是用 300w 买了一份 30 年年化收益率 5% 的理财产品。

从这个角度来看，你是否选择提前还贷，等同于你是否具备运作 300w 的资金并获得年化收益率超过 5% 的理财能力。

换句话说，「是否提前还贷」这个问题，就变成了

1. 要么全部买了稳赚不赔的年化 5% 的保本理财；
2. 要么选择长期收益更高的投资途径，但是存在收益率不理想甚至亏损本金的可能性。

这是不是很像你平时遇到的投资困惑呢？到底选择理财产品，还是选择股票基金呢。不同的人有不同的风险偏好，理财能力也差异很大，最终的选择也没有对错之分。

不过就我个人而已，说实话要找到满足年化 5% 的要求的投资途径并不难，可供选择的方式也很多。如果是公积金贷款的话，贷款利率更加低，达到这样的要求的选项简直是满大街都是。

**「我要稳稳的幸福」**基金组合，基本满足上述的要求。从过去 5 年的历史走势可以看出，无论 A 股的走势牛熊，这个组合都是稳步前进，中途的也会有些许波动，但历史最大回测才不到 3%，如果以年的时间维度来看，没有一年是亏钱的，整体年化收益近 7.5%，完全满足要求。

如果再通过适当的资产配置，将一部分资金做个定投指数，长远来看，10% 的年化绝对妥妥的。当然，如果贷款的息率很高，远自身的超投资能力，那么还是选择一次性还款吧。

简单来说，等同于银行借你 100 万 30 年投资，然后你通过合理的理财手段，不仅买了套房子，还每年多了 2.5% 的收益，何乐而不为呢。

知乎用户 金陵追梦者 发表

等额本金还款时间如果已经过了三分之一，这个时候你已经还了一半的利息，就没有必要再提前还款了。

如果是等额本息，已经到了中期，这个时候已经还了大部分利息，以后还的更多是本金，提前还款意义不大。

提前还清房贷口决：

等额本金 20 年第 5 年之前还，等额本金 30 年第 7 年之前还；

等额本息 20 年第 6 年之前还，等额本息 30 年第 8 年之前还。

总之越早还越好，当然如果能不贷款就更好了。如果是公积金贷款，可说是普通人最划算的贷款了，千万不要提前还啊。

知乎用户 邢小样​ 发表

提前还贷主要是看个人的情况。

1. 如果本人手里有一笔钱，这笔钱升值的速度比贷款利率小，而且本人没有特别着急使用这笔钱的地方，可以考虑在保证自身生活不受影响的情况下，提前还款。
2. 如果本人有其他渠道使得这笔钱增值速度高于房贷利率，并且可持续，那么最好就不要提前还了。
3. 如果个人在短期内会因为其他事情使用这笔钱，那么也不要换，避免到时候自己筹不到钱，还是要找银行贷款，这个利率也很高。

总之，这笔钱的使用不能影响自己的日常生活，然后考虑那种方式对自己更有利。

知乎用户 匿名用户 发表

我们就是提前还贷了，无债一身轻，很好。每个月剩下的就是存的。不要总过我谈什么东西，其实你还贷以后存钱会快很多的。心理满足不说，经济也会好起来。

知乎用户 知乎用户 tAFL61 发表

这里涉及到你买的东西是什么，而且有没有产生被动收入。如果是产生了被动收入的东西，你提前还款就是在亏本。懂的人自然懂，不需要多说。如果是你自己的东西，而且刚好有这么多闲钱，我还是建议你不要提前还款。难道你不会拿这些钱去投资吗？是不是不会投资啊？而且还不愿意学习? 如果是这种，提前还款对你来说是保值。如果一个会投资的人有这一些钱，那么他就去投资更多的被动收入了，提前还款根本不存在。这个问题最主要的还是人的问题。你不会投资就提前还款，会就不用。

知乎用户 乐华 发表

你有比贷款利率回报更高的投资项目，不要还贷款。

你没有，早还早踏实。

别琢磨你过两年能遇到个年回报特别高又特别稳的项目。

创业？

别闹了

知乎用户 擦鞭球 发表

我把贷款结清了，万分后悔，因为公积金也取不出来了。。。

知乎用户 没有尾巴的小毛驴 发表

先上图，贝壳找房的房贷计算器，如果有人不认同这个数据，可以自己找个信任的计算器算一下。

再算整体利息。整体上来看，借了 100 万，还了 198.79 万，利息是 98.79%，30 年，平均每年多少钱？3.293%？这种算法是完全错误的。

首先大家要知道，贷款为什么要给利息？因为钱是有时间价值的，换句话说，三十年前的 100 万跟三十年后的 100 万不可能一样值钱，你给的利息是为了弥补这一块银行的损失。所以，你付出了 198.79 万，整体占用了银行 100 万的本金。可是你占用的这 100 万本金银行是现在就给你了，你给的这个钱呢？是 30 年以后的 198.79 万吗？并不是。因为你并不是到了 30 年一次性还本付息给 198.79 万，而是 30 年按月给『如果有人知道哪个银行按照这个利率可以做 30 年到期还本付息，可千万告诉我，千恩万谢！』

那你占用的本金应该怎么算呢？鉴于每个月还款金额一致，我们可以认为是一个三角形，每个月等额减少『整体还款是三角形长方形的 1/2，占用本金是个倒置抛物线，面积可能更大一些，三角形的 4/3』占用本金算 1/2，也就是说你计划占用银行 100 万本金，实际拉长到三十年，你占用的本金可能也就 50 万。

再来算利息，那不好意思，这 198.79 万有 148.79 万都会被我认作利息。或者这么说，你借了 100 万，三十年还清，到了 15 年的时候就连本带息一次性还清了 198.79 万，那基本等于 15 年利息 98.79 万。我们可以认为 15 年利息 98.79 万，每年六万多，不到七万，实际利率差不多就是不到 7%，很高吧？这个 198.79 万可是 15 年以后的 198.79 万，没有现在的 100 万值钱吗？其实真不高。这可是真实利率，并不是标注的假利率。所以银行的贷款还是比较良心的，写的利率跟实际利率是基本匹配的，不像很多小微贷消费贷之类的，一味用各种方式美化利率，让你以超高利率贷款，还以为自己占便宜。

可是这种还贷方式被所有银行采用了，为什么呢？因为套路你不懂贷款而且数学不好吗？并不是，因为他们预期你的收入会增加，还贷压力会减小，现在还得起，以后也会还得起，银行的风险较小。

你提前还贷？我觉得吧，有钱还，无可厚非。说划算？真不划算。我有这个钱另外再买一套房子不好吗？每年 6%？房价涨幅达到 6% 不难吧，再加上你的贷款使用了的杠杆，比如涨幅一年 15%，你贷款的 50%，那实际收益可就是 30% 了啊，在算上可能产生的房租，简直赚翻了好吗。房住不炒，不会直接翻番，但是只要稍微会挑一点，一年涨个 15% 真不难。

提前还贷只在一种情况下很划算，那就是你被限贷了，还掉以后才能再贷款……

另外，商贷转公积金的时候是有要求的，利率会降低很多，但是要求转了以后全额公积金，差额需要用提前还贷补足。除了这两种，我真心觉得，别还贷，除非你不需要这笔钱。

知乎用户 辛十二 发表

我觉得挺合适，而且也这么做了。提前换了三分之二，留三分之一用公积金还。

普通人拿那么多现金，也是被割韭菜的命，不是这里被割就是那里被割，哪来那么多投资高手。

知乎用户 木子财金 发表

5 月 15 日，央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。5 月 20 日，房贷政策利好再次加码，五年期 LPR 利率降低 15 个基点到达 4.45%。

至此，首套房的房贷利率最低为 4.25%，相比调整前的 4.60% 下降 35 个基点，二套房最低为 5.05%，同样低于调整前的 5.20%。

房贷利率下降有何利好？

消息一出，不少小伙伴都坐不住了。

别着急，我们先带大家算一笔账：假设贷款 20 年期 100 万元购买首套普通自住房（非改善型住房，即面积超过 144 平或容积率低于 0.1 等），以常见的等额本息还款。

按照降息前首套房最低贷款利率 4.60% 计算，累计支付利息 53.13 万元，降息后累计支付 48.62 万元，能省下近 5 万元的利息。

同时我们发现，降息对首套购房者也更加利好，贷款总额越高、贷款时间越长，能节省的利息也就越高。

数据来源：新浪房贷计算器

听到这里，大家是否已经迫不及待冲去还房贷了？别急！再来看看下面这组数据。

提前还房贷划算吗？

经济学中有个概念，叫机会成本，即选择做一件事时，放弃其他选择能够带来的收益。

还房贷也是一样，每个月到手的收入是固定的，如果选择用来还房贷，就要放弃这笔钱投资的收益，正所谓 “鱼和熊掌不可兼得”，核心是要比较收益率。

首先看房贷利率，最挂钩的 5 年期 LPR 利率整体下降趋势明显，两年前最低利率是 4.9%，目前稳步下降到 4.45%。

按照首套房最低贷款利率 4.25% 计算，10 年期 100 万贷款以等额本息还款，利息总额为 22.93 万元，提前还贷相当于节省了这笔利息，换句话说，提前还贷的 10 年累计收益率为 22.93%。


数据来源：wind，20190820-20220526

反观投资收益，今年以来市场持续震荡回调，打击了很多投资者信心，但是用短期收益率和长期房贷利率相比，期限上并不匹配，因此不能简单定论。

我们不妨拉长战线来看，以偏股混合型基金指数和债券型基金指数 10 年期的涨跌幅来看都远远超过提前还房贷的十年累计收益率，最高可达 813.89% 和 124.03%，提前还房贷或许并不那么 “香” 了。

注：20140102 对应数据表示 20040102 至 20140102 的 10 年间指数涨跌幅，数据来源于 wind，20040101-20220526

什么情况下适合提前还房贷？

当然，“房奴” 的滋味并不好受，不同的人会有不同的担忧，如果您属于以下几种情况，提前还房贷不失为一种好选择。

**第一，不会理财。**如果您花钱大手大脚、没有规划，不妨试试先把钱落到实处，毕竟通胀 “快如风”，手里的钱始终面临贬值压力。

**第二，对债务感到焦虑。**如果不想承受过大的生活压力，这笔房贷已经让您感到焦虑和恐慌，手里有闲钱时，就可以选择提前还贷。

**第三，房贷初期。**由于刚开始还贷的本金基数大，利息相应高，提前还贷的边际效应明显，但若等额本金的还款年限超过贷款周期的 1/3，或等额本息的还款年限超过贷款周期的 1/2，那么就不建议提前还款了。

此外，需要注意，个人公积金五年期以上贷款年利率为 3.25％，利率较低，可以考虑继续承担。

提前还房贷需要注意什么？

如果您已经决定了提前还房贷，这里我们送您几个小锦囊，让您还贷路上少踩坑。

**首先，向银行了解提前还贷细则。**大多银行都要求贷款满 1 年才能申请办理，违反规定可能面临罚款，我们整理了几个主要银行的相关规定，小伙伴们可以到文中自取。

注：信息由华律网整理，由于各大银行的政策随时调整，以上数据仅供参考，具体情况以实际执行为准。

其次，选择合适的还贷方式。提前还贷有 2 种选择，缩短年限和降低月供。

举个例子，假设 2017 年 5 月借入 20 年期 200 万元商业贷款，每月房贷 1.28 万元，现在想提前还贷 100 万元。

选择缩短年限能节省 51.33 万元利息，每月还款额变为 1.22 万元；选择减少月供能节省 35.41 万元利息，但每月仅需还贷 4942.87 元。

不难发现，如果您想节省利息费用，选择缩短年限更加划算，但降低月供能够缓解每月还贷压力。

注：假设 2017 年 5 月借入 20 年期贷款 200 万元，截至 2022 年 5 月已还款 5 年，按降息前首套房最低贷款利率 4.60% 计算，剩余 165.71 万元尚未偿还。现在提前还款 100 万元，从 2022 年 6 月起按降息后首套房最低贷款利率 4.25% 继续还贷至完全偿清债务。数据来源于新浪房贷计算器。以上仅为模拟测算，不预示未来情况，仅用作分析之用，不构成投资建议。

钱用得其所，才是最大的财富。是否应该提前还房贷，并没有正确唯一答案，希望大家都能做出最适合自己的选择。

知乎用户 BrainHand 发表

按揭贷款是银行的一大利润来源呀！银行不知道货币贬值，借你 30 年？

知乎用户 时尚先锋鸠摩智 发表

首先你得知道自己是哪种还款方式，两种还贷方式的不同，会决定你是否适合提前还贷呢。

如果你要是 “等额本金”，就要看你还了多少年，还了多少利息，然后让你贷款银行或者利息计算器帮你测算下，现阶段提前还贷是否划算。如果你现在刚刚开始还贷的话，而且现金流比较充裕，在银行测算下的年限提前还贷是可以的。如果你本身现金流不算充裕，建议你就不要提前还贷了，就像你自己说的收入增长没有超过货币贬值速度，还了干嘛呢。。。手里有点现金对你来说是好事。

要是你的还款方式是 “等额本息”，那直接调个浮动 lpr 吧。。。不需要纠结太多。

但是根据两种还款方式来说，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出，所以更划算点。。如果你不缺这点钱，其实最好全款买房哈哈

希望我的回答对你有帮助。

知乎用户 知乎用户 XJDiTU 发表

你的理财能力超过利息， 就不合适， 否则就合适。

知乎用户 jibuzhuF 发表

银行不乐意让你提前还款，这说明：提前还贷才合适！

知乎用户 深蓝 发表

当下，有存款，提前还款是最佳的投资方式，未来也是，说提前还款不划算的，要么是不在乎这月供的，要么是有稳定收益来源的，你能看到此话题，你大概率不会是这两类人之一。至于还了多少年了什么不划算，未来是会通货膨胀，你五年前工资 1 万，现在可以到三万，未来五年你能到六万吗，再过十年呢，不能就提前还了吧

目标深圳，17 年上车，到今年 8 月止商贷本金才还 8%，利息却还了总息的快 1/4 了，还的利息都占了本金的 1/5 还多，全 TM 给银行打工了，银行的个贷业务吸血是真的牛，看到每个月的利息真的肉疼，痛定思痛。决定提前还款还一半，8 月上旬申请的提前还贷，9 月 9 号扣款，缩短还款日期 200 期，月供不变，2031 年终结，再看看还款计划，每月还款本金和利利息跟之前的直接对调香的一批。计划未来两年再将剩余提前还清。刚好下个月 LPR 工行直接更新，感谢祖国感谢党，月供又少 100。

当然，公积金的就不用提前还了，能薅点羊毛也不容易，还能抵税。

知乎用户 银行贷款上海​ 发表

支持房贷提前还款，理由如下：

1，当下你手中闲置资金有多少，手头资金充裕，为什么不提前还款，毕竟过去贷款三十年，几乎要付一倍的利息给银行，能省下来为什么不省，我相信多数人不提前还款的原因还是资金问题。

2，很多人会从通货膨胀角度考虑，认为提前还款不划算，从另一个角度看，20 年后的房子也不一定值钱。多付一倍多利息给未来一种不确定的资产也不一定划算。

3，提前还款，在不影响当下生活或生产的情况下，有闲置资金鼓励提前还款，至少还能解决家庭大头债务问题，不提前还款，留下的资金，生意风险性更大，谁也不能确保投资能带来 100% 确定性回报（除了银行定期存款刚性兑付）

知乎用户 et5020​ 发表

说白了，你有能力把这钱投资的收益大于贷款的利率，提前还贷没啥必要。但是如果你就喜欢乱花钱，赶快还了反而是好事。

知乎用户 筑梦投资​ 发表

合不合适的，看的是你生钱的速度是不是能超过房贷利率。

如果能超过，那就不要提前还贷。反之，就提前还。

比如每个月的房贷是 2000 元，提前还贷所需的钱是 40 万。

如果你拿这 40 万投资理财或者做生意，所产生的收益算下来，每月能够超过 2000 元，那就不需要提前还贷。

可如果不能，甚至还发生了亏损，那还是趁早还贷，无债一身轻吧。

可能有的人会想，现如今每月还 2000 元，10 年后还是还 2000 元，但十年后的 2000 元的价值根本没有现在高，提前还贷不就不划算了吗？

这样算账确实有道理，因为通货膨胀会造成货币贬值，但在提前还贷这件事儿上，账不能这么算。

因为货币贬值不仅对每月还贷的 2000 元有影响，对如今手里的 40 万闲钱也有影响，且两者的影响力度一模一样。

所以，是否提前还贷就看你有没有路子让 40 万产生的每月收益超过 2000 元了。

不过，即使没有超过，那提前还贷还有一个前提：是否备足了家庭风险储备金。

假如提前还贷后，手里还有抵御家庭遭遇风险时能立即拿得出手的足够的钱，那就可以提前还。否则，也不能提前还。

总不能，提前还贷后，手里一分余钱都没有，那当遇到天灾人祸时，又该咋办？

要知道，钱还给银行了，那就是银行的了，我们再也拿不出来了。

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知乎用户 泥巴匠 发表

是否合适因人而异。

建议选择确定性。

之所以贷款，很可能说明当初资金不足，所以采取金融手段，满足资金需求。

如果你当前资金充裕，而且没有合适的理财途径以保证收益率大于房贷利率，那么建议果断提前还贷。

还有一些人对房贷念念不忘以致于产生焦虑和压力。而焦虑压力很可能对健康产生不可逆的负面影响，如果是这样，还是要果断提前还贷，以求心情舒畅。毕竟小老百姓，日子就是过个舒坦。

提前还贷也可以避免一些不必要的后果，也就是风险防范问题。有能力提前还而未还，一旦出现人生变故，银行低价拍卖将会巨大损失，房子甚至会变成负资产，这个风险在地产下行形势下不是不可能出现，还是需要有足够的风险意识。当然，如果你财源广进，那么不必考虑这些，甚至不必关心这个问题。

[从小玩泥巴 现在泥巴匠]

知乎用户 老余爱生活 发表

从资金上来看，不合适

从风险控制上看，很合适。

知乎用户 小川翻身手记 发表

要不要提前还贷这个问题，肯定是因人而异的啊！

据我了解，现在很多人提前还贷的原因主要有两点：

一是今年利息下降，银行放水

有的抵押贷利息比房贷利息还低

把房贷还了，去办理抵押贷，节约的利息不香么

二是疫情三年，经济太差，大家对未来没有信心

手里还有钱就先把贷款还了，至少心里没压力了

毕竟什么生意都不好做，投资收益也低

至于大家说的什么通货膨胀，你要膨胀就膨胀呗

反正我自己投资不一定能超过房贷利息

所以，要不要提前还贷，最关键的

取决于你用这笔钱是否能够创造比房贷利息更高的收益

不过我建议你要在这个基础上，加上一个无风险利率

也就是给自己的预期收益率加上一个风险补偿

毕竟，你房贷提前还了，这个利息是百分百节约了

你不提前还，拿去做投资也好，做生意也罢，是不确定的

一般我们做投资预期收益的风险补偿就按无风险收益计算，也就是银行定期存款利息

这样一加，我敢说 90% 以上的人，都做不到这个收益

所以，对于大多数人来说

提前还贷，是更明智的选择！

知乎用户 budongdashi​ 发表

房贷类型分等额本息和等额本金，如果贷款时间 20 年（30 年），你在还了 5 年左右提前还，当然不一样，尤其是利息，如果已经还了 15 年了，提前不提前二个差不多。当然提前还，你利息少支出了。

如果你是纯公积金贷款，无论什么时候都不需要提前还，因为贷款利息就 3.25，里买买有的理财都超这个利息。

知乎用户 李明 发表

不贷最合适

知乎用户 那一叶秋​ 发表

得看你的钱拿来干嘛。如果你能超过他的利率，你可以自己留着。如果不能超过，怕压力大，就把它还了。

知乎用户 不为发型乱而愁 发表

慢慢还利息越来越多

知乎用户 光导爱数钱 发表

我们先抛开通胀的因素，提前还贷是否合适只取决于一点：你手里那些钱的投资收益是否能超过你的贷款利率，超过就不合适，超不过就合适。

请先记住这句话。

我知道有很多人告诉过你，什么如果超过贷款期三分之一了，提前还贷就不合适了，因为银行都是让你提前还利息，利息都还了就剩本金了还提前还啥啊……

错，错，错！！

请记住：银行不会让你先还利息后还本金的。

一般还款初期利息部分多一点是因为你的未还本金也多。

你每月还贷利息部分永远等于你剩下的本金乘以你的贷款利率除以 12，不管等额本息还是等额本金都是这样计算的，这是数字不是观点，虽然很反直觉，但请弄明白了再杠以免误导别人。

我们以一个粉丝给我发来的截图为例，他用的是等额本金还款方式，每月固定还本金五千多。

有人告诉告诉他：你看，你每月还的利息越来越少，说明你之前还的都是利息，剩下的都是本金了。

大错特错。

我们简单计算就明白了，截止到那个月，我们看他还剩 95 万多本金没还，还记得我刚才说的吗，你下个月的还款利息部分永远等于还剩的本金乘以贷款利率除以 12，我用这个公式算出他下个月还款利息部分，和银行给出的还款计划是完全一样的。



至于他每个月还的利息在减少，完全是因为他剩下没还的本金也在减少。

所以，是否提前还贷不用纠结任何人跟你说的要看你用什么方式还款以及处在还款的什么阶段。只要你的投资收益无法超过你的贷款利率，提前还贷对你来说就是合适的。

当然，你要正确认识自己真实的投资能力，你要还觉得自己每天都能在股市收获 10%，那就…… 恭喜发财了。

现在大多数银行都支持网络预约，通过手机银行直接就还了，不是只能提前还一次，而是每年都可以还一次，每次数额＞5 万就行。

可能银行和银行间有些数额上的差别，但大方向都一样。

当然了，如果你手里现金较少，比如手里只有 10 万现金，但还差 100 万房贷没还，再合适我也不建议你提前部分还贷。当下，你手里得留点现金，关键时刻才能保命。

强调一下：上述算法没有考虑通胀的因素。

为啥不考虑呢？因为通胀这件事，天都不知道。

如果你觉得未来真出现恶性通胀，那提前还贷肯定不合适，在恶性通胀之前的负债越多越合适。

但，我认为这种可能性很低。

至少最近几年，我们一直在通缩。

知乎用户 喜洋洋 发表

有钱我觉得提前还贷真的很有必要。除非我们可以提前做好人生规划有抵御风险的能力。像疫情说来就来，很多人下岗失业降薪。整得人措手不及，连生活都得提前透支信用卡。平时手紧一点早点攒钱还贷是明智的选择。至少不欠债心里也不慌，不用每天一醒来就面对车贷房贷，所以做好提前规划很有必要，有多大脚穿多大鞋，有多大能力办多大事。

知乎用户 ideal white​ 发表

可以把超出每月公积金部分的房贷作为一种年息为 4% 的固定收入投资产品，当金融市场动荡，预期收益不佳的时候（比如当前），尽可能用年收入和当前存款进行提前还款，对抗风险，替代购买黄金等投资品；当金融市场复苏或经济繁荣时，可以减少提前还款的计划，将所留现金更大的比例投入基金股票等风险市场或者投资实体经济比如合伙开个饭馆等。

知乎用户 游美肄业馆 发表

如果手上的资金现金比较多，对未来的投资收益率预期又比较低，这种情况下提前归还贷款也是无可厚非的，

但是房屋按揭贷款是一笔金额比较大，期限又非常长的融资，不能简单去考虑短期的收益率也要考虑未来的再融资的风险（车贷、装修贷的利率更高）以及整个家庭的财务安排，

所以还是要从多因素角度审慎考虑和决策。

知乎用户 匿名用户 发表

理财追得上利息就不还 理财追不上利息就还，约等于理财赚了钱。之前每个月 6 千的房贷，有 4 千是利息，一年利息 48000，我一个月收益都没 4000… 今年我就把一部分闲钱提前还了，现在每个月 3000 多房贷，1100 左右本金，利息 1900，相当于我每个月少付 2100 利息，赚了 2100…（别杠，这只是我的想法而已） 有闲钱不影响生活就早点还 但是要保留一点现金流 以防万一

知乎用户 蝈蝈​ 发表

个人体会是，对大多数人来说，提前还是合适的，而且是越早还越划算。

房贷利率并不是表面上那么低。姑且不按复利计算，就只用最简单的算术平均，房贷的本金并没有真的用足，因为每个月都要还本，而不是最后一次性还本，简单理解相当于实际只借到了一半本金，这样实际利率就是名义上的 2 倍。而大多数人的投资收益是连这个简单计算出来的利率水平都达不到的，更何况是按复利计算出来的实际利率。

虽然形势比人强，在有的时间段，大上杠杆的人收益很大，但大势是最终总要回到常规状态。这样的时间窗口，过去之后就难再有。

杠杠的使用，尽量还是以帮助自己解决周转，保证必要的流动性为基本原则吧。靠借钱过上的好日子，时间长了容易形成错觉，如果没有把握大势的水平，还是小心使得万年船的策略更靠谱。

与吃饭相比，其他需求都缺少刚性。

与债务相比，其他资金都缺少刚性。

知乎用户 大浪淘沙 发表

谁跟你说的不合适？

知乎用户 知乎用户 发表

提前还怎么用镰刀割你韭菜？？强烈建议专家实名制说话，一幅幅丑恶满嘴仁义道德的嘴脸，就像榨油一样，油菜籽压缩到不能在压还要压一压，总有油漏出来。

知乎用户 西西 发表

凑个热闹。

由于通货膨胀的存在，贷款买房是可以考虑的行为，如果遇到优惠时段，比如公积金贷款，或者利率优惠，则贷款买房是有利可图的事情。

普通人应该只贷款买一套房子，如果首套还完了再买第二套。贷款买多套房子，是炒房，这个和炒股一样，是投机，不是投资。

只有一套贷款的话，首先留够应急以及短期消费资金（车，结婚等），之后计算每月固定收入及固定支出（注意不要计算未来收入增加，因为通胀的存在，固定支出也会增加。也不要算公积金，提取困难），余额做最大杠杆贷款。

举例 1，比如 100 万现金，30 万预留应急，没其他大额支出计划，月入 2 万（到手），固定支出一万。

则，首付 3 层，可以贷款 163 万，30 年等额本息 8400. 推荐方式是缩短年限到 22 年，每月月供 1 万。（由于首付不够，无法做到贷 200 万买 270 的房子）。

举例 2，现金 150（已扣除应急资金和预期大额消费），还是可供还款每月 1 万，贷款 350 万则每月还款不够（30 年，18000 每月），还是推荐每月还一万左右，贷款 200 万去买 350 万的房子。

这样，当有余钱可以提前还款的时候，应该毫不犹豫，注意，原则缩短期限，始终保证月供在 1 万附近，当收入增长甚至可以缩期加大还贷数额。

这是因为，

1，余钱投资一般人无法超越房贷利率！（其实就是差个金融从业人员工资，提前还贷相当于自己投资自己）。

2，缩期和减少还贷额是一样的，减少还贷额赞了钱还不是提前还贷。

…… 假装在分割

常见的误区

1，银行利息收在前，本金收在后。

钱是有时间价值的，所以才有利息，每个月的利息只是剩余本金的当月时间价值（这里不精确，定性对而已）。房贷要求你每月还一些本金是为了降低风险。很多贷款是先还利息，最后一次性还本金的（甚至有不约定最后期限的永续贷，贷款的时候相当于直接说，永远不换本金，只支付利息）。想想这种，提前还贷相当于终止利息支付。

2，自己投资的收益大于房贷利息（商业利率，没打折）。

这个其实是个误区，如果你有长期的稳定的可以证明的大于房贷利率的投资渠道，你应该做的是加入银行或者机构来做投资，赚取你可以得到的利率和标准利率之间的差值。就是赚取金融工作者收益，而不是盯着自己这点资本收益。

3，银行绝对不会骗你，银行做的实际是信用生意，不是资本生意，骗你只有坏处，没好处。（注意银行和银行员工的区别），所以银行提供的工具，比如等额本金还是等额本息，按月供还是半月供等等只是按你实际情况考虑的工具而已，不会有区别。

知乎用户 雨好大 发表

利息！！！

知乎用户 狴波 发表

没钱真不合适。

知乎用户 Alicia000 发表

[cp] 有钱要不要提前还房贷？

三大理由，说清楚哪怕你有足够资金，也不要提前还款。原因如下：

第一，当前处于全球放水，预期通胀加滞胀，人民币在贬值，越往后，不值钱，能多贷款，多贷款。能贷 30 年不贷 20 年。

第二、房贷是咱们普通老百姓能和银行借到的金额最大，利息最低和时间最长的贷款。

第三、有房贷款利息能抵扣个税。如果你提前还贷，可能还要多缴个税？

所以，何必呢？[/cp]

知乎用户 创业者薛同学​ 发表

不合适，不建议提前还

因为我有红眼病，我还不起，你也不能还。

知乎用户 匿名用户 发表

如果你的债务里面只有房贷这一项，确实不合适。

我们假定你的现金流没问题。

假设，你现在有一万块，30 年以后，需还 2 万快，也就是还本付息一共 2 万块。

而通货膨胀，假设 30 年后，你的实际购买力下降一半，也就是说，2 万块的账面数字，实际购买了，跟你 30 年前这 1 万块一样。

假设你手里有现金数字，2 万块，你是一次性把这 2 万块 30 年付清，还是等到 30 年后付这 2 万块呢？

从理性来看，你一定是，最多只付他要求你的最低标准。剩余的钱，可以拿来提升你的生活，最不济哪怕你存银行，也能获得至少比 2 万块多一点的利息，哪怕是 2 万 1 百块，从经济上看就是多的。

那么问题来了，你怎么知道未来利息不会涨的很高，以及货币购买力会贬值呢？

很简单，如果未来利息很高，货币购买力不贬值，所有人挣了钱的第一反应就会是把钱存起来，谁也别消费，这经济就要崩溃。

如果你是管理者，你会希望所有人最好把自己挣的钱都花出去，大家都花，那么社会就会越来越好。当然，如果弄不好，就可能成为日本，利息越来越低，可是还是不愿意花钱，通缩 30 年。。。

哪怕通缩 30 年，最多也是个数字购买力，跟 30 年钱一样。也就是 100% 概率就是 小于等于现在的 2 万块的购买力。

如果是你，你应该提前还贷还是慢慢还？

知乎用户 游玩一天 发表

我倒是想还一辈子，关键是谁让我工作一辈子

知乎用户 大连房产界小学生 发表

显而易见的道理，你手里有闲钱短期不用，放在手里也是变毛，此时你有两个选择

1. 投资

2. 还房贷

你觉得你投资的年收益能远远跑过你的房贷利率就选择 1，反之选择 2

这里再说一句：投资有风险，理财需谨慎

知乎用户 俗人 发表

2022 年 8 月 22 日，中国人民银行授权公布：1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上 LPR 为 4.3%，分别较上月下行 5 个基点和 15 个基点。
结合今年 5 月，央行发布差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限可低于 20 个基点以内，即首套住宅的 LPR 最低有可能到 4.1%。

这已经是 5 年期以上 LPR 利率在本年内的第三次下调。越来越多人觉得自己的贷款利率吃亏了，要提前还贷。也有很多人，说利率降了，可以买房了，这是正确的买房姿势吗？

首先：现在买房贷款利率是多少？

购房按揭贷款参照的是 5 年期的 LPR。根据 8 月 22 日公布的 LPR，房贷的利率标准就是 4.3%。再结合今年 5 月，央行发布差别化住房信贷政策首套房下调 20 个基点，如果你是首套，则有可能实际贷款利率就是 4.1%。具体每个城市会有些差别。

那，我们……

张三 2019 年买的房，当时 5 年期 LPR 是 4.85%。虽然是首套房，但当年各银行利率都上浮，他当年的实际利率上调了 48 个基点，即 5.33%。

银行会每年为贷款人调整一次 LPR，调整的日期可由贷款人确定，多为放款日期。如果张三的调整日期正好是每年的 9 月 1 日的话，那张三下个月的 LPR 标准就是 4.3%，而他的实际贷款利率还是要按原合同上调 48 个基点，即下个月张三的实际贷款利率为 4.78%。

1、还想再买一套，建议提前还款

现在银行的二套房的利率大多为上调基准点后大多 5.05% 左右，还清了的一般不算二套，这样可降低首付，可享受 5 年期标准 LPR 利率 4.3%。当然想要享受下调 20 个基点的 4.1%，还是基本不可能，这种银行大多要求是白户，既无购房记录且无按揭贷款记录才行。
可以为第二套房省去 70 个基点左右的利率，按 100 万贷款 30 年计算，可节省大约 16 万元左右。

2、想还完贷款，用房子重新做抵押贷款

还完再重新贷，那就做不了住房按揭贷款了。
个人的话，则多为消费贷（如装修贷），这种贷款各个银行实行的标准相差比较大，贷款期限 3-5 年，大多需要每月还本金和利息，实际年化利率大多会超过张三现在 4.78% 的实际房贷利率。不建议提前还贷。

有企业的话可以做经营贷。这些贷款多数能享受基准 LPR 利率，经营贷根据行业和企业的不同，甚至可以减 20-50 个基点。一般可以借贷 5 年，可以先息后本，但需每年还全款一次再续贷。如果现在银行评估房屋的贷款金额高于原贷款金额，建议可以提前还贷。否则还是不折腾为好。

3、更名给子女或父母，再做二手房贷款

不建议提前还贷。有钱的话，可以用他们名义再买一套。没钱的话，不折腾，因为二手房交易税费以及更名后有可能产生后遗症，不划算。

4、我就是纯纯地想提前还贷

如果你就是土豪或者能借到不要利息的钱，那就想什么时候还就什么时候还，不要在意 LPR。否则还是不要折腾。

总之，如果你之前的贷款利率有上浮基点，那你可以参考上面的内容，根据你实际情况考虑是否提前还贷。如果你之前的贷款没有上浮基点，甚至有下调基点，就那基本上不用考虑提前还贷了，因为你的 LPR 其实每年都是会调整的。

那， 我们……

每个人都有不同的个体情况，而每个城市、每个项目也有不同的状况，没办法做统一的建议，大家可以在评论中说出具体城市和项目，我们一起探讨。

但是如果你想把握买房投资的大周期，那请记住，在你的房贷实际利率低于标准 LPR 的周期内买房！！！因为这个时候不管 LPR 怎么变，你的下调的基点是永远不变的！！！

知乎用户 紫沐楼市日记 发表

我是紫沐，这是我第 120 篇日记，欢迎关注公众号【紫沐楼市日记】。

昨天的日记（低调的黄陂，算不算广州买房好板块？），分析了黄陂板块在 450-550 万价位段，是不是好选择，可点击链接回顾。

要不要做提前还贷，应该是不少业主纠结的点。

毕竟 “提还后浑身轻松，生活质量直线上升” 的文章，网上一堆。

而生活质量提升，等同于拥有更多拿来消费的钱。

消费能刺激多巴胺，使人愉悦。

所以提还是顺人性的，逆势加杠杆是反人性的。

提还心态，可以理解。

那到底要不要做，我感觉还是要回归两个点：

现金流和资产水平。

如果月供在现金流中占比过大，而短期内增长无望。

那好不容易攒到点钱，即没有很好的投资渠道，搞二套又力不从心。

提前还贷，降降杠杆，没问题。

但如果你的现金流能较为轻松的覆盖月供，并且有持续向上的能力。

那把存到的钱拿来搞二套，逆势加杠杆，会是更好的选择。

因为现阶段，确实是低位布局优质资产的一个不错的时机。

入手成本低，持有成本低，后续期望大。

我发现现金流这个点，很多房产专家的重视度不高。

这可能是因为他们本身现金流稳定，也有其他优秀的融资渠道。

但对大部分人来说，了解目前的环境，值不值得加杠杆是一部分。

自身的能力，能不能跟这一波加杠杆，更重要。

压力测试没做好就盲目加，结果倒在黎明破晓前，那就太可惜了。

至于资产水平，看的就是手里的货能不能打。

如果不能打，像什么三四线的房产，或者郊区老破小。

满五或者满二了，直接卖掉做置换才是最优解。

如果限售还没过，倒是可以通过提还减轻持有成本，为后续置换保留更多空间。

如果能打，那就看心态。

是想躺平，还是继续玩。

躺平的，提还没问题，房产后续还能涨，需要用钱再抵押就完事了。

可要是想实现资产跃升，这阶段提还就本末倒置。

错杀优质资产的时间段，蹦子弹布局才是实现跃升的路径。

所以要不要提前还贷，归根结底还是看现金流，看资产，看心态。

反人性，往往反而是正确性。

说到心态，最崩的应该是去年利率高位入手的那批人。

接近 2% 的利率差，看一次痛一次。

好好看看金融系列日记吧，能带来帮助的。

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知乎用户 洛阳铲一铲 发表

疫情反复三年，经济不景气，面对萎缩的现金流，多少人如梦方醒，原来的自己的工作并不是铁饭碗。以前觉得房贷能贷 30 年，绝不贷 20 年；能贷 150 万，绝不贷 140 万，贷到就是赚到，贷得越长就赚得越多。前三十年的苦日子已经过去，后三十年的高速增长，让太多人以为这是常态。

而连续三年的疫情改变了所有人的预期，面对未来的不确定性，越来越多的人选择了还债缩表。还钱的人多了，银行急了，大家都不贷款了，银行不就可以关门了嘛。于是前段时间，交通银行对于按揭类贷款提前还款设置了违约金，好让挤进来提前还贷的人三思三思。

当然，也有人在考虑，提前还款，真的划算吗？

一、用足用好公积金

如果你的单位每个月在为你缴纳公积金，比如一个月合计缴纳 3000 元，那就让每月的按揭月供不低于 3000 元。因为公积金按一年期定期 1.5% 计息，肯定低于你的贷款利率。

当然，如果你是第一套房，有打算结清，还要用公积金买第二套房的话，可以预留一部分公积金帐户余额，因为二套房的公积金贷款额度和你的公积金帐户余额也有关系，太低了会影响公积金贷款额度。

二、用足用好个税专项抵扣

第五章　住房贷款利息 　　
第十四条　纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月 1000 元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过 240 个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。　　
本办法所称首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。

无特殊需求的情况下，不建议全额结清，可以留下少量贷款余额，只要不是零就行。因为根据个税专项抵扣政策房贷按揭存续，且是首套房，可以有 1000 元的个税抵扣额度，个税税率 3%-45%，即每月可以省下个税 30-450 元 / 月。

注意，个人住房贷款利息专项附加扣除只能享受首套房，二套房无。

三、个人的消费习惯

如果你是剁手党，没事就拿着手机点开某宝某东某多，只图清空购物车的愉悦感，做马老板、刘老板、黄老板背后的女人或男人，不顾实用与否，买回来纯积灰的，那不如提前还款。

四、投资收益水平
如果你的投资收益率稳稳地超过银行贷款利率，那可以不要提前还款；反之，提前还款。但多数人的投资理财水平是跑不赢银行贷款利率的，千万不要以为银行是傻的，银行的贷款利率都是经大数据测算过的。你看前几年基金营销吹上天，多少人高位接盘亏出翔。

欢迎关注我的公众号：洛阳铲一铲
打开另一扇窗户，看见不同的世界。

知乎用户 匿名用户 发表

拉个表算算账就可以了。先说结论: 在其他条件不变的情况下，提前还款是否划算与提前还款金额相关，有可能划算，有可能不划算。

假设: 借入纯商业贷 80 万元，借款期间为 30 年，年利率 4.65％且提前还款后利率保持不变，首次还贷为 2021 年 1 月。计划在 2023 年 1 月提前还款，同期三年期定期存款年利率为 3.15％。

三年期定期存款的利息很好算，假设存入本金 20 万元，则利息 = 本金 × 利率 ×3=20 万 ×3.15％×3

下一期期初本金 = 上期末本金 + 上期利息，以此类推，则可得该定期存款 30 年可得利息收益共 29.34 万元

而通过网上的房贷计算器可得，2023 年 1 月提前还贷可节约利息 35.72 万元，所以提前还贷是划算的。

通过查表可知，当 2023 年 1 月一次性还款达到 33 万元时，节省的利息金额是小于 30 年定期存款利息的，因此还款 33 万元以下都是划算的。

其中最划算的点应该是利息差额最大的金额，即 14 万元左右。

以上为理想状态下的推算，实际情况更加复杂，需要根据自己的情况进行测算。如有不科学甚至错误的地方还请各位大神指正，谢谢。

知乎用户 爆料 king 发表

银行慌了！提前还贷，成了最好的理财手段？

近日，某银行的快闪公告，这波快上快下，让计划提前还款的购房者 “措手不及”，直接懵了，公告一出热议居高不下，但是很快这则公告就撤下了。

欠债还钱从古至今看似天经地义，到了此时此刻银行作为债主，**为何百般不愿意？**前两年走红的抗通胀秘籍——还房贷，为什么突然不香了？越来越多人选择提前还贷？

今天我们就带着这些问题一起盘点一下！

个人住房贷款是一块 “肥肉”？

• 房贷业务到底有多赚钱

2021 年，中国商业银行全年利润 2.2 万亿，中农工建四大天王占据了半壁江山，再加上交通银行，邮储银行，占比突破 50%。光是靠放贷收利息，规模就已经是许多企业高攀不上的水准了，普通人一套房就得给银行供个 30 年的房贷。

按商业贷款 10 年以上基准利率来算，年利率 4.9%，这意味着每天这 41 家银行能有 45 亿的住房贷款利息收入，均下来每家银行一天都能收一个亿。

• 个人住房贷款不良率普遍在 0.3% 左右

这是一个什么概念，没有对比就没有伤害，无处不在内卷，贷款也一样。

农行 2021 年各贷款业务的不良数据

工行贷款业务不良数据

都知道银行针对个人的贷款业务类型不少，主要分为，信用贷、消费贷、经营贷，农行数据显示，前三者的不良率分别为 0.99%、1.33%、0.64%，而个人住房贷款仅为 0.36%；工行的不良数据同样如此，0.24% 的不良率在所有类型的贷款业务中表现最优。

知道银行为什么不肯失去这块 “肥肉了吧，银行主要是赚取存款和贷款的差价，资金都是有成本的，如果人人都提前还款，相当于成本一直在增加，而销售量持续下滑，换谁谁不急？

楼市的低迷开始影响

数据显示，上半年全国商品房销售面积同比增速为约为 - 23.1%，最近几个月普遍都是下跌近两成的水平。7 月份各地楼市表现总体比较弱，对于全国楼市复苏产生了阻力。8 月份各地积极出台政策，效果如何，我们也静观其变。

楼市的低迷不是刚需消失了，而是大部分人在观望情绪在提升，他们的现状就是，买房的钱准备好了，但是什么时候买还要再看看，但是这些钱也不会用于其它投资，自然而然，钱就流入银行的存款池子，如果没有贷款，这些存款就是最大的负担。

降低杠杆增加安全感

国家统计局近日公布的统计数据显示，2022 年上半年，在 31 个省区市中，上海城镇调查失业率达 8.9%，为全国最高，比全国平均水平高出 3.2 个百分点。上海二季度城镇调查失业率达到 12.5%。

据不完全统计，2022 年上半年，上海至少有 39 家餐饮品牌、超过 53 家门店出现暂停营业或闭店现象。品类涉及火锅、咖啡、西餐、冰淇淋以及沪菜、川菜等地方菜色。

从全国来看，上半年，全国城镇新增就业 654 万人，全国城镇调查失业率平均为 5.7%，其中二季度平均为 5.8%。4 月全国城镇调查失业率为 6.1%；5、6 月份连续回落，分别为 5.9%、5.5%。

数据显示，今年 6 月，全国 16-24 岁人口调查失业率为 19.3%，再创新高。2020 年以来，青年失业率每年均呈倒 “V” 型增长，7、8 月达到年内高点。

对于房价的不确定以及高昂的月供，就业的不确定性，让他们决定，当下有能力的，就提前还款，增加安全感，害怕不知道哪天就失业了，而钱却花完了，房贷依然还在。

理财收益普遍较低

数据选取有代表性的现金管理类理财产品，按周跟踪其 7 天年化收益率。自 21 年 6 月中旬现金管理类理财新规落地以来，各类型银行现金管理类理财 7 日年化收益率明显下行。

目前商业贷款利率最低也要 4.25%，高的甚至超过 5%，纵观市场上风险系数较低的理财产品，有哪个可以超过，这样一看，对于手上有闲钱的还贷者，提前还贷不就是目前最好的投资吗？当然这里只针对商业贷款，公积金贷款的抗通胀属性还是有一定存在意义的。

总结：

如果是你，选择提前还款还是按时还款呢？评论区见！

知乎用户 xch9953 发表

我提前还贷，就是不喜欢每个月欠钱要还贷的感觉。

还有，每个月还贷，就像出租车司机，每天睁眼就欠 “份子钱” 的感觉。

当然，买了房有一种成就感、安全感，但贷款却带来了欠债，每次要还款，都受一次心灵的磨难

虽然投资可能覆盖还款，但有风险，如果出问题，“软收益”不抵 “硬还贷”，岂不是就“资金链” 断啦？

所以我选择，既然有钱就还了。

知乎用户 九州布衣 发表

2022 年是非常魔性的一年，改变了很多人的思维方式和认知深度，将很多人脑海中的固化的那块 “田地” 重新犁耕并播下种子，播下的是希望、是绝望、是破碎、是重生…… 经历过的人或会在心里铭记并挖深对这个世界的认知。

▪ 2022 年被刷新的认知 ▪

2022 年让我们认识到：房子的确是用来住的，不是用来炒的，在北京燕郊、青岛胶州…… 当年有多疯狂的抢购大潮，今年就有多狼狈的挤兑抛售，甚至跌没了首付。

北京燕郊、青岛胶州房价

2022 年让我们认识到：对未来信心满满透支 30 年后的青春，换来入则宁静出则繁华并可观万家灯火的入场券后，却不曾想到会被优化、被毕业、被降薪，被抄了后路压垮了无数人的脊梁。

2022 年让我们认识到：世界 500 强的某大、不差钱大肆买买买的某创竟会如此高负债，无数人羡慕的狗厂鹅厂工作会说丢就丢，昔日熙熙攘攘的商业街如今缺门可罗雀……

2022 年让我们认识到：降低负债、不过度消费未来、持有一定存款是多么重要；中年人认识到在工作中自己是辛勤劳作但不重要的螺丝钉，在家庭中自己如同东海的定海神针，永远不能倒下……


每一次危机都是资本无形转移的烟雾弹，危中有机，需要换一个角度和视野看清本质。

以上铺垫这么多，其实就是为说明 Winter is coming —《权力的游戏》，当下对于普通人的我们来说原来的某些认知或路线需要自适应改变。让自己在寒冬中活下去，才能看到后天的太阳。

▪ 理财收益及风险 ▪

经过新冠疫情、俄乌地缘冲突以来的大宗商品涨价潮后，今年或后续几年，投资赚钱难度只会越来越大，风险越来越高。

对于背负房贷的普通人，投资在股票和基金的肯定是有赚有赔，如果在整个大环境紧缩的时候能够长期处于本金无损，收益稳定的确是高手。

资本市场上风险高的理财产品是对人性的考验，可风险低的理财收益率却很难跑赢房贷利率。

前两年高收益的 P2P 暴雷，让我们充分认识到我们要的仅是高收益，但庄家要的确是你的本金，近两年个别中小银行平台分销的理财暴雷也屡见不鲜，超过 8% 的高收益理财也会有暴雷风险，购买前都会提前做风险自评，风险自评不通过不具备购买资格。


这个时候理财的境界，就变成了明知山有虎偏向虎山行的感觉，如同吸烟有害健康，尽早戒烟有益健康。

登陆工商银行官网代销理财产品收益区间多为 3.9%-4.2%，锁定周期近 2 年，同时后面紧跟着的是销售风险等级警示。普通人能获得的无风险回报，越来越低。

想到一句话：无论时代好与坏，宴宾客或楼塌了，资本脚步都是滚滚向前，始终追随的是避险与收益最大化，不如说经济周期的背后映射是人性的轮回，因此可以说世间从未改变的是人性和资本的流向。

▪ 是否提前还房贷？▪

经济高速发展的 20 年，中国人绝大部分家庭将存款转换为贷款，持有的房产占了很大的家庭比重，甚至锁住了家庭的资金流动性。

Winter is coming ，已上车朋友们，给出以下建议：

1. 如果理财产品的年化收益率是大于房贷利率的话，那么自然就没有必要提前还房贷；但如果理财产品的年化收益率小于房贷利率的话, 与其背负理财的风险，不如提前还贷，不然钱握在手上也赚不了多少钱；

2. Winter is coming ，普通人创业需谨慎，当前最大的风口就是不迎接风口，让资金稳重下沉，保持手中部分流动性，尽可能降低高杠杆的债务；

3. 对处在 2016 年 - 2021 年商业贷款且利率上浮者，在最高基准利率 4.9% 基础上上浮 30 个基点达到了 6.37% 高位，无论是等额本金还是等额本息，均未达到 10 年还款期，如有闲余资金可优先还部分款，因为将资金放入理财不仅背负风险且可能跑不赢贷款利率。

如果等额本息超过还款周期的前 1/2 时间，或等额本金超过还款周期的前 1/3 时间，那么提前还贷其实就没有太大意义了。因为这个时候购房者已经把大部分利息都还掉了，剩下的大部分是本金，超过这个时间再去提前还贷并不能节省多少利息。

4. 经济发展有规律、有起伏，当然有波峰就有波谷，经济学上称为 “康波周期”，我们一路高歌猛进 20 年，是我们民族的奇迹，或可说是世界欠我们的太多。今后要 “高筑墙, 广积粮”，降低负债，学会储蓄，减少透支未来的收益，春天到来才能缓称王。

知乎用户 胡金盛 发表

“没有想到，真是没有想到，今天会出现提前还贷潮。” 王先生一脸不解。他 3 年前，为了尽早发放住房按揭贷款还托人找关系。

银行房贷市场的转变，真的是太快了。3 年前，是贷款难，房贷放款要排队，不少客户的房贷将近 1 年了也没有放款。但目前，是还款难，提前还贷要排队，还要收取提前还贷的违约金。

为什么会出现大量的提前还贷？

是不是房贷利率太高了？这个不是主要原因，之前也是这个利率，却没有出现大量的提前还贷。出现大量的提前还贷，另有主要原因。我在下文中会解说。

一、银行出现罕见的提前还贷现象

提前还贷上热搜，应该还是第一次。8 月 1 日，交通银行发布 “对提前还贷补偿金收费标准进行调整” 的公告，这一消息引发热议，上了热搜。这是当前出现提前还贷热潮的一个直接反应。

与交通银行发布 “对提前还贷补偿金收费标准进行调整” 公告上热搜的同时，“北京楼市现提前还款潮”的报道也十分引人关注。如下 3 个现象已经足够说明北京提前还贷的热潮：1. 银行提前还款需要排队；2. 某家银行北京分行 2022 年提前还款量同比增长了 20%；3. 某国有大行石景山一家支行每月提前还款 8000 万。

其实不单单是北京，各地银行均表示 2022 年提前还款同比增加比较多，提前还贷似乎已经成为全国各地房贷客户的一个共识。

笔者最近就接到不少网友的私信咨询，从他们的咨询当中，我可以强烈地感受到银行客户对于提前还贷意愿的快速上升。在不少微信群，提前还贷的消息一直刷屏着。

二、银行为什么要对提前还贷收取违约金

对提前还贷收取违约金，这在很早之前就已存在。但各家银行的态度不一，有的银行不收取违约金，有的银行收取违约金；即便是同一家银行，各地分行的政策执行力度也不一样，因为总行给了各地分行 “提前还贷补偿金减免权限”。

但在目前，由于大量提前还贷的出现，银行的态度似乎有些变化。一方面是住房按揭贷款的增量停滞了，房地产市场不景气，买房的人少了，银行的房贷增量自然是不好。另一方面，大量的提前还贷直接让银行房贷存量锐减，例如，某个银行的北京一支行，个人房贷客户约是 5000 名，最近每个月都有一两百甚至两三百人预约提前还款，不仅还贷人数大量增加，还贷金额也是比正常情况多出了一倍。

目前，贷款还是银行利润的主要来源，没有贷款的增量，银行就很难保持利润的正增长。而住房贷款是银行优质的个人贷款品种，贷款利率高、贷款年限长、不良率低。所以，银行极不希望个人住房贷款客户提前还款。

如果在房贷大量还款的情况下，银行的其他个人贷款能大量增长，对银行的经营也会好点。但从目前来看，全国银行的个人贷款增长十分困难。由于经济不景气，银行所有类型的个人贷款，包括房贷、经营贷、消费贷均不好营销，增量都不理想。特别是银行将纯信用贷款利率降至 4% 以下的情况下，信用贷款增加的人数和支用的金额都没有达到银行的预期。

央行数据显示，2022 年 2 月和 4 月居民中长期贷款出现负增长，这种现象从 2007 年以来仅出现过 2 个月份，都被今年包揽了。这种情况的出现，会导致不少银行的分支机构采取 “严格执行提前还款收取违约金” 的方式来阻止和降低部分提前还款业务。

三、房贷客户为什么要提前还款

之所以会出现大面积的提前还贷，分析来看，有 3 个原因，但其中有一个原因是最为主要的。

1. 房价上涨跑不赢房贷利息

不可否认，目前的存量房贷客户当中，不是刚需购房的客户还有一定的数量。这些以投资为目的的房贷客户，最为关注的是房价能否上涨。但今年以来，各地的房贷不仅没有上涨，还出现了不同程度的下跌。

房价的下跌，直接让投资客将提前还款纳入了个人重要的理财事项。面临 “房价上涨跑不赢房贷利息” 的情况，而且对于房价上涨没有预期的情况下，“提前还贷”似乎是投资类房贷客户唯一的正确选择。

2. 收入下跌不足以支付月供

经济不景气，不少家庭的收入下降，支付月供成为了困难。2022 年 4 月份，关于深圳的一则热点新闻是教师降薪，一年大约会少了 8 万元至 10 万元。这个时候，就看到不少深圳教师发帖说收入下跌无法支付房贷月供了。今年以来的互联网大厂裁员降薪，也让之前许多高收入的年轻家庭出现了月供支付困难的情况。

其实，在疫情反复和经济不景气的情况下，许多人的收入下降了，这多多少少会影响到房贷月供的还款。这种情况下，想办法还清房贷是许多家庭考虑的一个问题。因此，许多人将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来，办理了提前还贷。

央行数据显示，2022 年上半年，我国住户存款规模（储蓄存款）是 112.8 万亿元，比年初增加了 10.3 万亿元，同比多增 2.9 万亿元。这为居民提前还贷提供了资金来源。

我的一个朋友，收入下降之后每个月都在为支付月供发愁，甚至还影响了夫妻的和睦。他的父母实在看不下去了，从银行里扔出了所有的积蓄帮他还清了银行住房按揭贷款，日子才恢复了平静。

3. 投资理财整体收益下降，提前还款更划算

之前，有许多房贷客户不将资金用来提前还款，是因为投资理财的收入还可以高于银行房贷利率。但目前，股市行情不行，炒股和购买基金不亏就好了，赚钱更是没有指望。银行理财产品的收益率，持续下降，似乎已经很难找到 4% 的稳定收益。有数据显示，全市场理财产品收益率约为 2.8%，已妥妥地回落至 3% 以下。而且，目前银行理财产品大多是净值型的，收益率低了不说，还有亏损的可能。

一方面是低风险资产收益率降低，另一方面是 5.5% 的住房贷款加权平均利率刚性偏高，这种情况逼出了 “居民提前偿还房贷意愿提升” 的现实。

因此，对比导致出现大面积提前还贷的 3 个原因，就会发现根本的原因是 “居民资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大”。也就是说，现阶段居民投资理财的收益率普遍低于房贷利率，这才是居民提前偿还房贷意愿提升、出现提前还贷热潮的根本问题所在。

知乎用户 吹灯大师 发表

不要听那些人纸上谈兵

每个人的情况不同的，你如果一套房住到老死不买房了，而且手里的钱有用处，那听他们不提前还。

很多地方现在买二套房，第一套要清贷才行。你手里有钱不还，买第二套房的时候才还，那就傻了 因为前面还的都是利息，本金基本没动（那些专家给你的都是 30 年来看的 的纸面数据。实际上很多人第 7 第 8 年就要换房或者新购房)

结论: 只要你贷款期的前三分之一有换房、新购房的打算，手里有钱没好的投资渠道，赶紧还！可以每次都还掉点本金

问一下身边提前还贷的人 那是最最真实的感受

知乎用户 莫喷 发表

三年前付了 50% 的首付 380 万，买了套房。贷款也是 380 万。

昨天一次性还清了。

提前还没有其他意思，就是为了让老婆开心。

老婆从小家里特穷，在一个两省交界处的山村里长大。从小的苦日子，让她看到房贷就有压力同时觉得要还那么多利息心里很不甘。

只要她没压力，她就会开心，提前还吧。

什么划算不划算，我从没算过。

知乎用户 逍遥 发表

先说观点：没有定量计算的定性评价都是大忽悠。

毕竟知乎人均年薪百万，或许大家都不屑算这几万块钱，又或许大家确实人均 985，没人愿意使用低端的中学数学回答问题。

回归问题本质看这就是一道中学数学题，但是看了很多类似问题和答案，无非都是约摸着说下什么通胀啊、可能的理财利率啊、工资涨幅啊等等，然后主观判定是不是提前还款合算，最多也就是有些所谓懂行的说什么等额本息前三分之一划算、等额本金前二分之一划算。然鹅从未看到有回答说清楚到底怎么划算，不同方式到底相差多少。

计算提前还贷前，我们先简单说下等额本金与等额本息的区别：等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息；等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款 (包括本金和利息)。

拿等额本息来说，我们从头算一遍：

第一步，先理一下基本逻辑

我们要算的是还款是否划算，可以提炼为这样一个数学模型：我有贷款 T 元，贷款年利率 y，每月月供 a 元，理财可收益年利率为 x；现在手头有现金 T 元，那么直接还掉贷款而每月额外拿出 a 元投资和 T 元用于投资而每月拿出 a 元还贷，在原贷款期限（m 个月）后，哪种方式可以让我余额更多？

第二步，根据定义，可推出以下公式 (没耐心推导可跳过 2 和 3，简便计算时可不用，直接看结论公式也行）

1. 每月月供 =〔贷款本金 × 月利率 ×(1＋月利率)＾贷款总月数〕÷〔(1＋月利率)＾贷款总月数 - 1〕

2. 当月应还利息 = 贷款本金 × 月利率 ×〔(1 + 月利率)^ 贷款总月数 -(1 + 月利率)^ 已还款月数〕÷〔(1 + 月利率)^ 贷款总月数 - 1〕

3. 当月应还本金 = 贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 已还款月数 ÷〔(1 + 月利率)^ 贷款总月数 - 1〕

第三步，计算两种方案在 m 个月后的余额（为便于对比都换算为月利率计算）

A：直接还掉贷款而每月额外拿出等额月供用于投资

等额月供理财累计 = 月供 ×(1 + 理财月利率)×（1-(1 + 理财月利率)^ 贷款月数）/（- 理财月利率）

B：全部用于用于投资而每月另行还贷

等额贷款本金理财总额 = 贷款本金 ×(1 + 理财月利率)^ 贷款月数

第四步，难度从中学数学降到了幼儿园，比较 A 和 B 大小，判断第几年还清更划算。

附加步骤：如果想看的更直观，可以把以上公式画出图形，Excel、MATLAB 等等都可以，看得更直观

最后来个例题，以我自己的一份贷款为例，2016 年 6 月贷款总额 51 万，年利率 5%，理财按某宝 3.6% 年化产品计算，还款和 A、B 方案的走势大概是这样的

所以，如果你看明白了的话，我现在应该怎么办？

知乎用户 匿名用户 发表

正在考虑提前还款

房子是 2021 年 10 月 1 号开始还贷的，本金 54 万，30 年，月供 2981.9，利率 5.25（lpr+60 基点）

最近打算提前还款，然后计算了一下

打算年底凑个五万或者十万还一下，月供不变，减少期限。

算了一下，还款 5 万，能少还 5 年零 9 个月，利息少了 15 万；

还款 10 万，能少还 9 年零 9 个月，利息少了近 25 万。

不算不知道，一算吓一跳，我舍不得这 25 万利息，还有我的十年。

如下图：

知乎用户 侯潇潇 发表

前天提前还了，还完心里很开心，还了 10 万，年限缩短了 6 年！不要太开心了。

2016 年贷款 100 万，商业贷款，利率 4.41，五年多了，还了不到 8 万本金！！每个月还 5113，五年多居然不到 8 万呢…… 今年理财太差了，甚至只有 1 点几，存了一部分定期，也只有 3.25，于是开始查提前还贷的事，然后就去办理了，办完觉得自己办了一件大事，银行说，还可以改等额本金，但是和提前还贷，一年只能办一个，且只能办一次，今年先办的提前还贷，明年办理等额本金。疫情看清了太多现实，自己开心最重要啦，干嘛为了存 2 套首付，给银行打工，还那么多利息。就这样啦～

知乎用户 不坠青云 发表

上面某答主的回答是只保留每月 1000 块的房贷，用公积金还贷，利率 1.5%，可以抵扣 3% 的个税，只能说太细节了。

如果可以的话，可以暂时按照别人说的做。

一个事实是，现在市面上的你能买到的所有无风险的理财利润率，都没有房贷的利率高。

知乎用户 令公子 发表

看情况。

一、资产增值或贬值

很多公众号说 M2 增速或通货膨胀利率 > 房贷利率。因此要把房贷当做福利，对抗通货膨胀的利器。这个取决于房子本身是不是好的标的，比如：一二线城市核心地段的刚需房，因为坏的标的可能会跌价，或者流通的交易成本比标的价值涨幅还高，甚至难以流通。

二、心态

目前是 2022 年 5 月，体制外中年失业危机 + 对未来预期不乐观 + 不确定因素大，房价跌 + 股票跌 + 基金跌 + 理财利率跌。说实话，心态有点慌。如果影响到睡眠或健康，可以适当还一些，降低个人负债，缓解压力和焦虑。

三、有无利率更高的风险可控的投资渠道

如果现金在手，不太懂又忍不住去大量投入股票和股票型基金，为了防自己乱操作风险，可以考虑适当还一些，降低可能的投资损失。

四、手上的流动现金量

如果手上的现金够多，可以超出 2 年的生活刚性支出，甚至更多。

五、意外用钱时的借钱渠道

未来可预见或防范的避险资金已留足。或借钱的成本也不高。

知乎用户 芸卷芸舒 发表

我们家最近在募集资金，准备提前还贷了预约了这个月 23 号周一还清所有贷款。上个月去银行咨询了下现在提前还贷很方便线上可以操作不需要去现场。

我们现在每月还贷 4100 多等额本息 20 年，目前已还 4 年查了下利息支出 13 万多本金才还了 7 万多点。我们是商贷年利率 5.6%，4 年利息支出 13 万推算下 20 年利息四五十万是有的，所以果断决定提前还贷。

关于提前还贷这个事情每家的情况都不一样，没有统一答案。

知乎用户 东方雷阿土 发表

按现在的形势看应该尽可能地【提前还贷】。

问题说的没错，房贷是普通人最容易接触到的低利率杠杆工具，一定得利用起来。过去二十年，尽量多贷款买房是所有人的共识。

这在前二十年是没有问题的，因为经济高速发展，一方面房价飞涨，通货膨胀很容易就抵消了房贷利息；另一方面如果手里有闲钱，很容易就能找到比贷款利率高的投资选项，其实是赚的。

然而你一定也感受到最近几年的经济增速没有过去那么快了。都说 “2019 年是过去十年最差的一年，也是将来十年最好的一年”。

现在增速放缓、投资收益率普遍降低，即使房贷可能仍然是普通人能接触到的最低利率，但将来会越来越难以找到收益率超过贷款利率的投资产品。这就让贷款从赚钱变成了亏钱。

而且经济放缓之后，企业的日子也不好过了，就业市场也会越来越艰难，最近已经有一些公司曝出大规模裁员的消息。贵为大厂员工也不知道什么时候就被裁了。

提前还钱，降低个人金融杠杆，将在出现危机时为我们带来更强的风险抵御能力。

前不久有一条字节员工猝死，家属无力偿还房贷的新闻。想象一下如果类似的悲剧发生在我身上，比如裁员，或者重大疾病，造成特别大的经济压力。也许就因为以前提前还了一部分贷款，这次就撑过去了呢？

希望对你有帮助。欢迎收藏，不妨也点个赞再走吧~


知乎用户 换个眼神看世界 发表

谁说不合适，经济允许的情况下，提前还贷真的很香！

别想什么 20 年后，通货膨胀啥的。这个真的是太遥远了………..

什么货币贬值，以现在这个贬值基础那要等到猴年马月啊。

首先 家庭富裕经济充足，你的投资回报率高于房贷利率的情况下你可以考虑慢慢还…….

如果上面的条件不成立，你还是提前还了吧！

算下来省很多利息。

已经还了十来年的，就不要提前还了。

敲黑板： 用你的烂笔头算清楚 提前还到底划算不！

知乎用户 jfyes 发表

等额本息的话，每家银行签贷款合同，都有一条必须还贷了 1 年或以上才能提前还款。

为什么不能贷款当年就能提前还款？因为，前几年的利息最高了，你说提前还款划算不？

知乎用户 匿名用户 发表

还好我还了。

去年贷了 130 万，公积金 70 + 商贷 60。

到今天（12.22）为止，2021 年基金处于亏损状态…… 所以说不提前还贷理财收益高于商贷利息的，对不起我拖后腿了。

今年能提前还款的第一时间还了 30 万商贷。只想说还好还了，第二个月就赶上亲戚借钱买房，单位收益不好，收入猛降。提前还贷以后公积金可以覆盖房贷的感觉可太好了！

个人认为疫情不过去之前收入不会变高，降低负债，多多存钱，心里不慌~

2022 年目标：把剩下的 30 万商贷全还了！手里再剩个 10 万应急资金！

知乎用户 金华 发表

你要记住： 但凡商家推荐的，就是他们的利益最大化方案。

知乎用户 松哥聊房市 发表

选择哪种还贷方式要看个人的实际情况

知乎用户 挣钱生娃 发表

提前还贷。

首先看你这个钱的性质。如果这个钱能投资回报比利息更高，那就应该投资。公积金里的钱是死钱，除了还贷干不了别的，那就一次全提还贷。

再说贷款。

适当有一些资产负债是合理的。通货膨胀能让手里的钱变毛，同样也能让债务缩水。

再说债务规模。

规模大的话就别想还，假如你有个恒大，不如等重组更有利。

知乎用户 匿名用户 发表

反正我是准备提前还的。

我家是纯商贷，一家人做个小生意，这两年赚了点钱就准备先还一部分进去，如果以后每年还能存点钱还是会还进去，还到一个月 1000 左右再说。

因为现在行情好，每年能存点钱，万一哪年赚不到什么钱了，贷款都还不上压力就大了，所以未雨绸缪。

我觉得每个人根据自己的情况选择还不还吧。

知乎用户 无双 发表

确定要提前还，最好是越早还越好，本金和利息还款金额相同后。基本就没必要了，提前还，缩短期限，还款金额不变这种还法最合适

知乎用户 螃蟹 - 房产小知识 发表

「等额本息 vs 等额本金」怎么选更划算？

知乎用户 相信城市 发表

一、首先需要了解的是为什么要用贷款买房？

大家肯定首先想到的是因为资金不够所以选择贷款买房。但其实不然，贷款买房与你手上是否有钱基本没有必然关系。

贷款买房的原因主要有四点：

1、贷款利息赶不上通货膨胀和货币贬值。

比如 20 年前，5 块钱能买一斤猪肉，而现在一斤猪肉要 20-25 元，早些年买房贷款的人，现在月供几百一千多，少下几次馆子月供就有了。现在买一套 200 万的房子首付三成，贷款 30 年，月供 6、7K，跟普通城市平均工资水平差不多，但随着通货膨胀和货币贬值，以及个人或家庭的工资上涨和社会工资总体水平的上升，10 年后再来看这笔贷款就是小意思了，月供后期对生活的影响将会越来越小。

2、贷款买房的主要原因是提高生活水平，将一、二百万的压力分摊到每个月，压力自然小很多，生活质量也可以提高。

3、贷款买房还有个好处，就是家庭或个人可支配首入增加了，资金流动性价值更大。贷款买房不需要支付全款，那么剩下的资金就可以留作他用，当面临更好的投资机会时，可以保证有启动资金。

4、贷款买房的主动权在自己手上。用资金杠杆可以让我们有余力选择更好的地段、更好的产品，如果一次性购买，可选择性就小很多。

随着房产信贷的收紧，现在银行用于房贷的额度越来越紧张，再贷款的难度就更大。

基于通货膨胀、货币贬值、可支配收入等因素，建议处于事业上升期或家庭日常开销、小孩教育需要持续投入的个人及家庭不提前还款。

二、哪些人可以尝试提前还贷？

1、人生到了一定阶段，年龄越来越大，个人创造价值的能力越来越弱，收入不太稳定或者降低，难以支付后续房贷，可以趁手上有钱的时候提前换掉房贷。

2、自身排斥欠债，因为有贷款导致精神压力很大，吃不下睡不着的，可以提前还，毕竟无债一身轻。

3、处于还款初期，因为刚开始还房贷，本金基数大，利息相应也高，如果有闲置资金，同时没有其他更好的投资渠道，可以考虑提前还一部分。

4、利率过高，房贷利率高于其他贷款利率，可以考虑提前还。

5、购买标的升值无望或潜力很低，建议早还早置换，否则，辛苦还贷几十年，房子没有升值就是白辛苦了。如果选的是核心城市的核心资产，负债就是保护财富，是用杠杆替通胀买单。

三、什么时候提前还房贷更划算？

等额本息的贷款尽量选择贷款年限的 1/2 前还掉，这种方式每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义不大。

等额本金的贷款尽量选择贷款年限的 1/3 前还掉。这种还款方式越到后期，所剩本金越少，产生的利息也越少，当还款期超过 1/3 时, 借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

举例：
等额本息 30 年，提前还款不能超过第 15 年，等额本息 20 年提前还款不能超过第 10 年；
等额本金 30 年，提前还款不能超过第 10 年，等额本金 20 年，提前还款不能超过第 6 年。

综上，原则上不建议提前还贷，但是如果满足第二条的 5 个点是可以考虑提前还贷的。此外，提前还贷除了要考虑贷款的年限还要看看有没有违约金产生。

知乎用户 匿名用户 发表

坐标成都，四川眉山人今年刚上车。贷款 85 万，利率 6.125，为期三十年。本金加利息 186 万了！老子借 85 万还 186 万！

就这利息还不提前还？一个月才还八百多块钱的本金！

60 期就是五年，五年时间一共还了多少本金呢？57825.91，五年时间才还不到六万的本金！五年共 60 期总共还了银行 309881.4 月供，所以五年还了你妈二十几万的利息！

这个点子太高了，真的。我打算十年之内提前钱全部还完

6.125 的点子，你们觉得低就慢慢还，我想方设法都要提前还。

知乎用户 stys 发表

比存个几十万，去金融市场当韭菜，还是划算的多的。但总的来说，不划算。最划算的方式还是一直还款一直稳定收入，把手上的钱合理的花出去。

知乎用户 诸葛大瓢 发表

我尼玛想破脑袋也想不明白，债务会随通胀贬值，你手里的现金就不贬值了？

10 年后还 2000 和现在还 2000 感觉不一样，那你手里那两千块现金，10 年后还值 2000 吗？

知乎用户 Ellen 发表

纯公积金的就算了，商贷的尽量提前还，否则前期都在还利息，银行很坏的。

知乎用户 心想事就成 发表

太多知识误区了，银行为了降低风险，刚开始还贷款是本金还得少，利息多，可以去手机银行查详细记录，很简单。

知乎用户 第欧根尼 发表

重点看自己需求，

先把自己需求弄明白。

知乎用户 12138 发表

我贷款 60 万 5.88 的利率 25 年还完 提前换合适吗

知乎用户 飞翔的大野猪 发表

如果是我，我会按照既定计划进行，而不是选择提前还款，原因如下。

当我手上的钱能够保证我的基本生存，还有富裕的闲钱时，我会留下，以备不时之需，增加自己的容错率。

因为，人不能保证自己不会发生意外，总有意外会发生，我怕家里人突然生病没钱治。

知乎用户 小九 发表

没有合适不合适之分，提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。

但是需要注意的是在选择提前还贷之前，要仔细分析贷款合同上提前还款是否需要缴纳违约金。

办理手续之前认真咨询放贷银行关于提前还款的规定，问清楚之后仔细思考是否值得，以及根据自己的情况，到底该选择什么样的还款方式最好，权衡利弊。

知乎用户 君蘭 发表

利益相关，不请自来。

某沿海城市，前年 10 月份买房，贷款 50 万，月利息 4000+，去年贷款满一年，手头有些闲钱马上把贷款还了。

对于我这种普通人来说，有贷款真的好比枷锁，还完贷款的那一刻马上大手大脚了起来。

今年检查身体状态不是很好，因为没有后顾之忧，已经开始准备裸辞了。

知乎用户 未知的 发表

还了就没钱了，不买立省百分百。

其实是看理财收益了，跑不赢房贷的话还是提前还划算。

注意保持现金流健康。

知乎用户 木子 发表

有足够的钱

经济条件允许下

就还呀~

知乎用户 大肚皮的旺仔牛 发表

1、提前还款有三种方式
提前还贷三种方式：一是全部提前还款，即购房者凑齐欠款，将剩余的全部贷款房贷一次性还清，适合有足够资金的人。二是部分提前还款，缩短贷款年下，剩余的贷款保持每月还款额不变，适合工作稳定、收入稳定的人，如公务员、事业单位人员。三是保持还款期限不变，将剩余的贷款每月还款额减少，适合家庭收入预计会下降或未来家庭开支增加的人，如：普通工人、农民。
2、提前还款适合两类人群
如果你申请的是公积金贷款或者组合贷款，不宜提前还款。如果提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款利率比商贷低不少。做生意的买卖人，手里需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。
提前还款主要适合处于还款初期或者贷款利率上浮较多的贷款人，因为还贷初期，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的理财方向，提前还贷也是一个不错的选择。
3、提前还款有两个时间点
大部分购房者申请房屋贷款的时候会选择两种还款方式中的一种：等额本息或者等额本金。等额本息是每个月偿还金额相等，等额本金是逐月递减，第一个月最多。如果你采用等额本息还款，应该注意若贷款总年限≤总年限 1／3，可以提前还款；如果你采用等额本金还款：若贷款总年限≤总年限 1／4，可以提前还款。

4、提前还款要注意银行要求
购房者不是想提前还款就能提前还款的，必须知道银行的要求。例如很多银行对于提前还款有一定的年限和金额要求，甚至会收取一定的为违约金，有的是按照几个月的利息收取，有的则是直接按照贷款百分比收取。
在申请提前还款的时候，购房者也应该提前咨询银行，看需要提前多久申请、准备哪些材料等。在贷款还清后，购房者还要记得办理及抵押手续。

知乎用户 回忆中幻想 发表

负债与无债，感受能一样吗？

说其他的都是扯淡，无论你怎么算都合适，这完全取决于个人如何想。

无非就是《自由与物质》的权衡利弊而已。

还债的问题计算的在细致优化到在无可优化，又能如何？

抛掉了人的《感受》探讨这个问题是毫无意义的。

加入《感受》在做探讨，当然是越早越好。

知乎用户 匿名用户 发表

公积金就最大额度还。反正那钱趴在账户里你也没法取出来投资，还了钱还减少利息。商业贷款就对比一下你现在的投资收益，比不过利率就还了，能比过利率就不着急。

知乎用户 指如疾风 发表

这是道个人个案题

没有标准答案，只有适合自己的选择

按照理财教科书理解，不懂理财的才会急着还清债务，懂理财的应该把还贷周期拉得越长越好，慢慢还，把钱留手里理财，它不香吗？

但是

对的凡事都有一个但是

大多数普通人做理财，真的能跑赢银行存款收益？跑赢商业贷款利率？？

七亏二平一赚不只是个玩笑。

最近一个月的 A 股，让我对自己有了一个更清晰的认知——韭零后

而固收领域要获得打败房贷利率的高收益理财方式，非常困难

我们不如用公式计算一下

等额本息前提下，每月还款额的计算公式为：每月还款额 = 贷款本金 ×[月利率 ×(1 + 月利率) ^ 还款月数]÷{[(1 + 月利率) ^ 还款月数]-1}

太复杂

我们可以把房贷看作近似复利贷款，那么根据单复利转换公式，以及 2021 年 1 月基准利率 4.90%

P（1 + i （单利）·n）=P（1 + i（复利） ）^ n

反过来求出 n=8 年左右

即

剩余还贷周期在 8 年以上的，可以提前还贷。不一定要全部还清，至少保证每期月供不变的前提下，把还款周期缩短到 8 年以内。

剩余还贷周期在 8 年内的，还的大头是本金，完全没必要急着提前还。

关于提前还贷，最主要考虑的是后期有大额现金支出需求时，是否能妥善解决，譬如装修、车贷、急病备用金等。如果答案是能，那在不支付违约金的前提下大胆还，这波操作不会亏。

先不还款，存着再买几套挣差价、炒个币、抄个底…. 只要记住一句话，我们能挣到的钱，永远都是自己认知范围内和能力范围内的钱。

当然，如果你是公积金贷款，那么请千万不要提前还款

毕竟这是能蹭到的为数不多的真香 · 福利之一

知乎用户 信手捏来的花​ 发表

gt3"> 看别人回答问题，不如自己算一算

2016 年 4 月，贷款 83 万，30 年还清。每月不到 4200。

今年 1 月份，过年前，闲的无聊的时候一算，在不降低每月还款额，只缩短年限：还 5 万元，利息优惠 10 万（这还不吓人么！！！）还 10 万，利息节省 17 万。自己测算的如下图。最终选择提前还款 20 万，利息节省 30 万，贷款可以提前 10 年还清。最终银行还款后显示数据，只相差几个月，基本一致。

哦耶，再也不要担心自己还贷款到 64 岁了。54 岁就能得到自由。

算下数据，你说还不还嘛！

知乎用户 月亮隔夜​ 发表

合适。 去年买房，也是信了年轻人多留点闲钱投资的话，还有什么美国老太中国老太买房的故事。去银行房贷 80 万。本额本息，中国银行，每个月 4500 左右，但是 3000 多都是利息。今年 3 月去申请提前还贷。重点在第二张图，还了 13 个月共计 6 万左右吧。去年贷款 80 万，还需要还银行 80 万 2 千, 还了一年还多欠银行 2000！！！买房的各位，要是经济压力不太大，多给点首付是合适的，问亲戚朋友借还他们利息钱也是不错的选择.

知乎用户 93 人间清醒 发表

我就尽量提前把贷款还了，提前还贷缩短年限那种，本身能掌控投资的钱就是几万块钱，多的钱自己的也掌控不了，能够保障本金安全的货基理财利率没有房贷高，并且有降低的风险。提前还贷，心态都会有所变化，这个是带给我最好的感受，无债一身轻。

知乎用户 霍克明​ 发表

我有个朋友有个理论: 24 期分期的东西，那不就是白送么

知乎用户 白月初 发表

对我肯定是不合适的，因为我二套房，公积金覆盖，我提前还贷，简直和把钱烧了没区别

知乎用户 小小散 发表

举个例子公积金贷款利率 3 个多点，假如你要提前还十万，现在有款理财一年五个点收益，那么如果你不提前还，你就能一年多收入一千多块钱！

这个问题的本质不在于提前还省不省钱，关键在于你有没有能力让你手上准备还贷款的钱盈利大于利息！自己一比较，还不还结果不就出来了

知乎用户 精密度​ 发表

其实算下如果钱放手机，你理财的收益是否能超过房贷利率就行了，现在二套房贷利率都快 6 了，真不低了，首套有折扣没必要提前还。

知乎用户 終緒 发表

首先因人而异，以公积金贷款这部分人来算

假设借 100w 不同贷款所需如图

30 年贷款，少了 31w，差别还是非常大的

核心问题是哪个划算

按照 20 年平均通货膨胀率 3.5-4% 来看，房子肯定大于这个数，算做 4% 吧（虽然房子增长肯定不止这个数），公积金房贷 5 年以上 3.25% 多 0.75%，30 年来复利（1.0075 三十次方 = 25%）多出 25w 还是很厉害的。

所以说通货膨胀一定能跑过公积金贷款利率，而且越久差距越大。公积金本身就是为了降低买房压力而设定如果只是当做存款那就太浪费了。更别说你如果拿 100w 理财 30 年复利的价值了。至于出现疾病用钱也算其他优点。

最主要穷，一次性付不了。

如果上述有问题欢迎指出一起讨论

知乎用户 moon 发表

生活中最常见的贷款分为等额本金和等额本息两种，等额本金是指每次还款的本金是相同的利息不同，所以总的还款额是逐渐递减的，比如你每月还 5000 元本金，第一个月要还 8000，另外 3000 就是利息，但下个月就少于 8000 且逐渐减少，到最后几个月还款额接近 5000。而等额本息是指每次还款额相同，比如每月还 5000 元，但还款的第一个月里可能会有 4000 元都是利息，1000 元才本金，此后本金占比逐渐增加，利息逐渐减少。

实际上等额本息总还款额度会比等额本金总还款额度大很多，记得之前公司理财课程上计算过一个 300 万房子，贷款 30 年，等额本息与等额本金总还款额的差距，记忆中等额本息要比等额本金多还 50 多万，这也就是一些汽车楼房销售更喜欢分期付款客服而不是全款客户的原因。

现实生活中销售员优先办理的是等额本息贷款，大部分贷款都是等额本息，除非他们有等额本金产品且你给他要求办理。如果你贷款了 30 年，目前已经还款 10 年，说明你已经还了大部分利息，所以提前还款并不会给你节省多少资金，还不如拿用来提前还款的钱买买理财、债券这些。仅供参考。

知乎用户 大饼 发表

说白了主要还是收益能不能覆盖贷款利息

知乎用户 请叫我火哥​ 发表

按首付 20%，对普通人而言，房贷其实是我们普通人能上到的比较大额的 5 倍杠杆了。

提不提前还款，看你个人需要，你要是能从其他地方上杠杆更便宜，当然更好了。

知乎用户 匿名用户 发表

在我一个小孩子眼中看到的是，身边的大人们不都是在说，买房涨的速度完全可以抵消银行利息后还能大赚一笔吗？是的，我从小区图书馆大叔口中听到他去年他刚买的房子涨了二十几万。

知乎用户 苏超 发表

最合适的是不借贷，谢谢！

知乎用户 匿名用户 发表

前提是留出来足够的应急资金。而且有提前还款的能力，除非你这笔钱有更好的投资，而且带来的收益大于你贷款的利息，你可以选择不提前还款，不然你难道把钱存银行，然后再从银行借钱买房，再还本金和利息给银行吗？ 比如说现在手里有二百万，还有房贷一百五十万，你不还贷款，还把钱存银行，然后从银行贷款来还房贷，还得给银行利息，这不就相当于把自己的钱从银行借出来还得给银行手续费吗？

知乎用户 匿名用户 发表

着什么急，慢慢还一起看戏啊。

知乎用户 知乎用户 8qOP76 发表

能全款买就别分期。

分期了就别提前。因为一旦分期，你提前还的之前的钱都是利息……

借用某个答主的话说: 全款是为了生活，分期是为了活着。

其实不然，分期有的是为了投资。全款买一套，分期就能买好几套。然后房价一涨，你就赚了。

但这样风险太大，而且国家关于房子的政策逐渐收紧，炒房这种损人利己的行为必将自食其果！

知乎用户 受激辐射光放大 发表

算一下，假设你贷了 30 年，第 5 年想提前还款，假设还 1w，因为提前还款是还的本金，那么剩下的 25 年，这 1w 你需要还多少钱呢。按照利率 4.9 算。你需要还本息 3.3W。说实话，3.3w 挺多的。

知乎用户 阿宇 发表

有钱的人从不纠结，没钱的人还在忧愁万一成了爆发户要不要提前还贷。送你四字，杞人忧天。

知乎用户 武汉翰德人力集团 发表

有公积金还是会强不少的

知乎用户 逐渐迪化 发表

实话说我不建议买房还房贷，房子是很重要，可你如何保证自己往后十几年不失业，不出一点问题。

知乎用户 joooi 家具 发表

这是一个简单的资金成本和收益的问题。

有一笔钱的时候，钱的去向应该是收益最好的地方。能超过房贷利率的收益，那就不还，投资去；超不过，那就还掉，剩下的利息就是少支付的成本，变相的收益。

这里面大的陷阱就是确定性的陷阱。

人都会高估自己，会认为自己的资本回报率一定高于房贷的利率，其实不一定。

参考顶级富豪，都是全款买房，为啥？

知乎用户 D 一点 发表

提前还贷的前提是，现在还贷金额占总收入一半以上的，贷款年限长的，建议提前。

知乎用户 猿叨叨 发表

我看很多人都在纠结贷款利率和存款或者理财收益率孰高孰低的问题。

但是为什么没有考虑通胀呢？今天的 1W 大洋在 20 年值多少钱，20 年后又会值多少钱？

还有就是前期还款绝大部分都是利息的问题，想从一开始就多还本金，为什么不选等额本金还款方式呢？

我一个房子都买不起的渣渣在这和大家讨论还房贷的问题实属诡异。不接受硬杠，您说的都对

知乎用户 bubble 发表

适合，特别适合

只要你这笔钱还了之后，对你的生活完全没有影响，这笔钱就是一笔闲置的资金，那绝对是还款合适。如果说你有能力将这笔钱钱生钱的话，收益高过房贷利率的话，应该也不会上来提出这个问题，你自己心理也很清楚。

如果说你以后还要装修，买车，做生意等大额支出的话，那就不建议还款了。首先能不能再借，利率会不会更高，期限多长这些都要考虑。

知乎用户 虫虫小窝 发表

是否提前还贷，取决于你预期的获取现金流水平，也就是你未来的收入水平，以及对未来物价水平（通货膨胀率）的预期。跟等额本金与等额本息的还款方式没有一点关系。

你每个月所还贷款中的利息部分＝剩余本金 * 年化利率 / 12。你欠银行的本金多，下一期需承担的利息自然就多，这就是资本的价格。

知乎用户 烦心 发表

这么简单的问题，还纠结，答案是没有标准答案的，具体看个人的投资水平，假如你投资水平高，一年平均可以赚 20%，房贷利率是 5%，那么提前还款就亏了 15% 的利润，答案当然是不要提前还款。

假如水平很低，就存定期的水平，现在银行 1 年定期都不到 2%，不还就倒亏 3%，答案当然是提前还款的。

但是其实对于一般人，只要肯学习一下投资，年化 10% 应该不是难事，所以对于大多数人，不提前还款是划算的，小部分不会投资的提前还款是划算的。

知乎用户 yugud 发表

我认为提前还房贷很合适

我不懂那些利率之类的，我就一个想法，我无法负担起每年的房贷加上每年的固定花销（水费电费物业费车保险费等等之类的）还有吃的喝的穿的所有开销，勉强负担的起的话我绝对没有一分一毫的存款。

生个病我就直接爆雷。

所以说考虑现实一点的情况，别考虑太多专业的问题。

知乎用户 银河系蛋炒饭 发表

看过菜菜说，普通人没有什么投资理财天分的，提前还贷肯定划算啊！除非你的理财能保持每年百分之 10 收益。

知乎用户 刀刀刀 发表

你要是觉得能算计的过银行吗？

知乎用户 潇潇 发表

如果手里有闲钱又没有好的投资增值的渠道，可以提前还贷来节省一大笔利息。

不过要分为几种情况: 1、仅有打算和能力提前还贷一次。2、可以提前还贷多次，现金流比较强的家庭每隔几年就存下一笔还贷现金。

如果情况 1 就选择缩短年限，因为这样节省利息最多。如果情况 2，第一次可以选择减少还款月供，这样每月可以省下更多的钱来进行下次还款。第二次就可以选择减少时间了。

提前还贷不用次数太多毕竟房贷还是比较合算的一笔款项。另: 第一次提前还款最好再 3-6 年时候，10 年前还款都可以。超过 10 就不建议还款了。

知乎用户 lee Jay 发表

没钱的时候谁愿意借贷，有钱的时候谁愿意还贷。

知乎用户 梧桐细雨 发表

如果你有稳定的投资途径年收益可以超过你的贷款利率就不要提前还，反之就提前还。看了这个答案其他的就不要看了。

知乎用户 福禄弟弟 发表

想和大家探讨下，我个人是觉得不该提前还贷的。

原因无外乎两点 1. 长期的通胀带来的货币贬值。2. 保留现金流。

但是只是死利率比贷款利率低太多了所以我把手头的闲钱组合：小银行存款 + 保险公司年金险 + 基金。目前的收益组合

欢迎大家一起理性讨论

截图如下，避免打 guaggao，我就不透露是哪些了。

知乎用户 娃都是亲生的​ 发表

不同情况，不同结论。

如果家庭的现金流非常稳定且充裕，近期也没有潜在的大宗现金支出需求，的确不用提前还贷，毕竟房贷利率不高，若有合适的投资渠道，跑赢房贷应该不是难事。

反之，如果需要平衡家庭的现金流，提高抵抗意外风险的能力，提前还贷从而提高家庭资产的流动性和变现能力也是一个不错的选择。

仅供参考。

知乎用户 Strong brother 发表

先说结论，对大部分劳苦大众来说，提前还贷合适！

手里有一笔闲钱，如果有好的投资渠道，即收益大于房贷利息，那肯定不提前还贷！可是咱贫下中农哪有这个投资渠道呢？

知乎用户 qingta123 发表

假设未来通货膨胀，货币贬值。这种情况绝对不要提前还贷。不论你的收入增长是否赶得上通胀，但是贷款数额不会随着通胀也涨，是固定不变的。再说利率，货币贬值的情况下，一般利率都是下降的。

知乎用户 一思营销 发表

提前还款不在于到底合不合适，而在于划不划算。或者换个说法，你现在有能力全额还完剩余款项，那么该款项目前放在你手上的价值是多少。

如果该款项产生的收益大于你每月还款的利息，就等于说你的款项收益 - 每月还款利息 = 一个正数，那么提前还款则不合算。

反之，如果该款项放在你手上无有，就等于说你的款项收益 - 每月还款利息 = 0 甚至为负数，那么他就是处于贬值状态的，则建议提前还贷款。

知乎用户 幻海追忆 发表

因人而已，绝大多数人应该提前还款，有些人会投资就不一样了，涉及资金利用率，但这是很少的一部分人，投资有风险，该还就还，遇到靠谱的生意，想投资了，再弄个经营贷，利息差不多。

知乎用户 苏小小玉 发表

如果是公积金贷的房贷，就不建议提前还款，非公积金贷款，可以提前还款，不一定要有钱才要提还，有一种说法叫资产变现，前提是自己是否有能力创造更多的价值，你变现出来的资本是否可以为你带来更多的利益，现在很多银行抵押利率是低于首套房产的非公积金房贷利率的，置换一下，让资产变现，节省利息，从另一方面也是在赚，主要是看变现出来的资产是否能合理利用，为自己做一个良性的资金循环。

知乎用户 范玉 发表

19 年年底在北京上车，买了一个老破小，贷款 181 万，其中 61 万商贷的利率是 5.35，20 年年底提前还了 30 万，如果 21 年还能攒下来钱，计划再提前还一部分，商贷还完后剩下公积金部分就不再提前还了。

提前还款的原因是，我肯定要换改善房，也就是这个房子肯定是要卖的，我不可能 25 年以后再卖吧，所以有钱，还是提前还，尤其是商贷。

知乎用户 怄怄他爸 发表

不要，钱在手里可以有无限可能，对男人来说也是一种底气，你可以在遇到机会的时候增加一种可能性，还了看似你月供少了，但是你少了可能性，也许这种可能性就是改变你一生的钥匙。

知乎用户 涛哥哥 发表

今年青椒十一块钱一斤，猪肉三十一斤。我 15 年贷款时候，青椒五块一斤，猪肉十几块钱一斤。贷款的价值就是让你有一部分资产可以抵御通货膨胀。只要房贷的利息低于通货膨胀，就没有必要提前还。但是各种消费贷款，信用卡的利息是要远远超过通货膨胀的。

知乎用户 匿名用户 发表

提前还吧，越早越好，跟大佬不一样，工资不高，没 5 险没一金，买个房子，中信贷款，利率 6. 几。每个月还了贷款就刚好够一点生活费。

知乎用户 匿名用户 发表

这还用考虑？你有别的投资方式就不提前，否则提前。

现在的股市，提前还不合适。全仓茅台。

知乎用户 土豆土豆 发表

我觉得大家都忽略了未来 30 年货币贬值的预期。

知乎用户 知乎用户 86627g 发表

不合适

知乎用户 鬼仔哥 发表

房贷有按照固定利率计算或浮动利率计算的，比如去年银行就开始降低利率。如果这时候选择固定利率就比较好。

但是吧，此次的利率下调主要是针对扶持实体企业的。同时也针对那些抓住机会炒房的人，不太允许炒房行为！

选择浮动利率是因为刚开始买房的时候利率颇高，选择浮动利率会有机会节省不少钱。

为什么都说提前还贷不太适合，主要是考虑到在投资领域里有一个词汇叫「可动用资金」着想的。

提前还款了，当然好处就是减少负债比率。坏处当然是可动用资金变少了！

假如一个人的投资收益率年化 10％，每年的通货膨胀率为 8％！那么，把现金留在手里还是比较划算的。

假如一个人不会投资，那么每年 8％通货膨胀率不变。留着本金其实是亏钱的！

因人而异，我不知道我讲清楚了没有。

知乎用户 陈林 发表

占用银行的资金是要付出成本的，记住这一条。

提前还贷晚了，就没有意义了，即提前还贷也有时间价值。这是第二条。

剩下就是取舍了

知乎用户 保密 发表

不合适。真的

知乎用户 匿名用户 发表

对于 40 岁以下的年轻人来说，提前还房贷不合适。

现金为王，手上有钱，就有了保障，不用担心生活中的各种突发事件。

如果提前还掉了房贷，手上没钱，拮据。遇到了各种突发事件，就没有了现金保障，甚至要低三下四去借钱。

知乎用户 析木子 发表

不合适，真的，这是借贷给我的教训

知乎用户 杨奔 发表

核心点是，你手中的现金的收益能大于房贷利率吗？

此处的收益不仅仅包括现金的年收益率，还包括非现金资产的增长，比如，用提前还款的钱报一个个人提升培育班，帮助自己提升职场竞争力，从而提高年收入。

知乎用户 奶酥包小姐 发表

如果你没有合适的投资理财渠道，赚不到超过房贷利息的钱，确实可以提前还贷。大家别认为每个人都是只要理财就能年赚 5% 以上收益，如果人人都在赚，那谁在亏？

每个人评估自己的理财能力和风险承受能力，如果是完全厌恶风险的类型，且没有什么好的理财渠道，那还是有钱就还贷就可以了。

知乎用户 渣男 发表

从目前普遍的观点来说，提前还款肯定是不划算的，为什么这么说呢？因为货币从长期来看是要贬值的，但是也有这些情况，适合提前还款的，特别是对于手头有资金闲置的，而且手里没有什么理财渠道的话，这时候早点把钱给还掉也是很合适的。

当然了也有一种情况是适合提前还款的，就是按揭贷款马上快要到期了，你这时候可以适当操作，提高抵押率盘活资金，因为你目前这个阶段对资金由更多的需求，但是住房已经在抵押在银行做贷款了，如果二贷的话肯定不划算，当这个金额明显超过要还款的，可以适当考虑还贷。

其实还有最后一种情况，当然也是概率比较低的，就是有些人记性真的很差，每每到了要还款的时候却不记得要还款，这种情况如果经常出现，在银行哪里是存在一定的违约可能额，长时间下来可能要纳入失信人的名单中，也就是不能坐飞机，坐高铁，这是一种信用违约，是非常危险的行为。

知乎用户 四季之人 发表

我是做企划的，搞过一些公司投融资整体方案的设计，不是什么金融金领，但也是比较会管钱的老百姓了，我的情况你可以参考。

住宅的话我贷款买了两套，都是提前还款，先还商贷再还公积金，贷款就是因为全款钱不够…… 如果钱凑手的话我都不想贷款。

知乎用户 家蒙政 发表

讲个事儿，同事前几年买房，商贷上浮 20%，最近经常有电话问有没有兴趣很低利率的房抵押贷，他已经准备借钱还进去，然后做抵押贷了。

就这样一年利息差据说两三个点呢！

那为啥不提前还贷哦！

合不合适，当然看你有没有更合理的渠道和需求。

知乎用户 匿名用户 发表

求稳妥的情况下是这样.

但实际情况下大部分人会买基金之类比较安全的理财产品, 收益覆盖房贷没啥压力.

对于没车的家庭, 今年也比较适合买车, 能比往年少 1-5 万了.

知乎用户 方塘镜 发表

因为政策原因，大概率房贷是普通人这辈子能从银行拿到利率最合适的贷款，如果前两年房贷下浮更是明显，房贷占用的是大额贷款资金，我觉得合理理财，这笔占用资金年化收益跑赢房贷利息的可能性非常大，合不合适我觉得还是自己看心理上怎么想。

知乎用户 七居 发表

合适，能提前还就提前还，为下一套公积金贷做准备

知乎用户 匿名用户 发表

你有本事可以不提前还，如果一般，又想压力没那么大，还是提前还吧，没事干嘛要给银行打工呢？我可不觉得欠钱是一件好事。

知乎用户 扎西 发表

如果自已有投资经验，投资收益比贷款利息高，钱留着投资，否则就提前还贷。

知乎用户 何逍遥 发表

看了一圈回答，都是纸上谈兵，理论家。

我来说点实际的东西。

我有一套房，是 12 年买的，全款 75W 左右，首付 6 成贷了 35W 左右，利率 4% 多，具体忘了。

目前房子价格是 260W 左右。

去年初我把这套房子剩下的接近 30 万贷款还了，然后在银行抵押贷款贷了 150W 左右出来，利率不到 4%，5 年期。

这种普惠贷款这两年基本所有银行都有，根据个人或者公司信用不同额度利率有所不同。

除去换房贷的 30W，还剩 120W。

我拿这笔钱去做了个稳定投资，这一年多已经把换房贷那几十万赚出来了还多。

你说提前还贷合适吗？

能问出这种问题的基本都是穷人。

只要稍微对做生意或者投资懂一点的人，要做到年化收益大于房贷，不算件难事。

关键是贷款利率和贷款年限。

在以往的年份，贷款利率可能很高，但是这几年业务疫情原因经济不景气，政府鼓励银行放贷，贷款利率非常低了。

这就是非常好的机会。

其实我们国家这二十年来，每隔一段时间都会有阶级跃升的好机会。

05 年左右做淘宝，08 年地震后买房，10 年开始做微信公众号，15 年左右做抖音。。。

只要抓住一个，都可能让人财务自由。

但是大部分人看不出这种机会，毕竟每个人只能赚到自己认知之内的钱。

这两年疫情肆虐，对于一些人来说生意工作难做，觉得痛苦。

但是对于另外一些人来说，却能看到大把的机会。

穷人和富人就是这么区别开的。

知乎用户 鼎正家族办公室​​ 发表

最近平时存在感很低的国有第五大银行，交通银行于八月一日发布公告称，从二零二二年十一月一日起，贷款人提前偿还个人按揭贷款及个人线上抵押贷款时，补偿金比例为提前还款本金金额的百分之一。

消息一出，大家都惊呆了，虽然在我发文时本条公告已经取消，但是我通过我的渠道得知，公告虽然取消了，但是补偿金还是要给。

我今天想尝试把宏观经济学的这些东西用非常通俗易懂的大白话给大家说清楚，我觉得我可以做到，自己学会了，再看所谓的很多 “网红经济学专家” 说话的时候，您内心会有判断。而且学会这个您再讲话格局就高了，我相信对您未来追女朋友，侃大山等装 X 行为时有积极的促进作用。

至于为什么会出现提前还款潮大家应该知道，无非就是因为投资收益低了，风险高了，这里就不再赘述。还有很多网红经济学家用通货膨胀的理念得出结论，贷款不要提前还，当然有一定道理，但是如果我们从宏观经济学的角度来看这个问题，通货膨胀只是其中一个因素。

交通银行这搞的是哪出儿呢？他们为什么坚持要收这笔补偿金呢？这背后又反映出怎样的经济问题呢？今天我就来一一给出答案。

首先要清楚，银行也是开门做生意的，做生意就为了赚钱。那银行什么时候会亏钱呢？我们可以假设一下，比如张三上个月刚刚办了一笔按揭贷款，利率百分之五，金额一百万，还款期限三十年，月供五千三百六十八块，每个月一号还款。我们假定张三在八月一日第一次还了房贷，那么对银行来说，第一个月的收益是多少呢？（看下图）

收益是 4167-1667=2500，毛利润是 2500 元。因为银行还有房租成本，员工成本，各种水电杂项费用等等，所以我说是毛利。那么大家就能想明白，如果张三他只还了一个月的房贷，他在九月份就提前还款，把剩余的房贷都还清了，那么这笔业务银行 2500 的毛利润能兜住吗？铁定兜不住吧？

所以一般情况下，银行的贷款合同里都会写上，一年内不许提前还款，以及一年以后每隔多少时间可以允许你还款一次等等这样的条款。但是这回交通银行的公告的确有点不合江湖规矩了，交通银行是要对所有的提前还款都收百分之一的补偿金，除非你原先的合同里有详细的关于提前还款的条款规定，否则都得按他的新规来。（如下图）

刚才我给大家算了，如果张三只还了一个月的房贷就提前结清贷款，银行的确是亏的。但是相反，如果张三本本分分，老老实实还了 30 年的房贷，那么银行就是赚大发了。因为 30 年下来，张三一共要还款 193 万，而其中 93 万是利息。（如下图）

这个账我们大家都会算。但是大家知不知道银行为什么把房屋按揭贷款的最长期限设定为三十年呢？最近有些国内的 “网红专家” 提出要给年轻人降低首付，然后做 40 年、50 年的按揭贷款，以减轻他们的买房压力。比如下图这个董藩教授（侵删）。

听上去是不是非常有道理啊？我们来用数字给大家说明，还是拿张三举例。我们先这样假设年息还是 5%，总额还是 100 万，贷款期间变成 40 年。（如下图）

那张三每个月需要还房贷 4821.96 元，利息总计 131.4 万。

那如果是 50 年呢？如下图

50 年的计算结果是张三每月需还房贷 4510 元。

接下来我们极端一点，如果张三的还款年限可以到 100 年或者 1000 年，大家认为结果会是多少呢？

答案是，100 的房贷，每月月供 4195 元。如果是 1000 年，张三每月的月供仍然要 4167 元。所以现在大家知道银行为什么只给你 30 年的按揭期限了吧？因为房屋贷款一旦超过 30 年以上，拉长的还款期限，对你的月供影响真的很小。按揭贷款的期限拉长，最后只是把这笔贷款变成一笔拖累子子孙孙的永续贷，这会造成贷款人的心理崩溃。所以他们只让你看到前面三十年的变化，让你看到时间越长，还款额越低，至于三十年以后的事儿，死也不能告诉你。

看到这里，是不是一般的 “专家” 已经骗不到你了？如果你能继续往下看，能搞懂背后的原理，那你的格局就已经提升很高了。

最后我们再从宏观的角度来讲一讲，假如人们开始普遍地提前还房贷，那么可能会造成央行放水失效，经济进入通缩。

大家可能经常在各类媒体上听到这样的一些词，但是可能不太清楚具体什么意思，我先具体解释一下，为了照顾大多数人，我不会讲的太过于专业。

名词解释：

通货紧缩：物价下跌，对应的是物价上涨。CPI 这个词大家经常听到，就是反应这个问题的指数。为什么会物价下跌呢？是因为老百姓手上没有钱了，或者没有消费欲望了，又或者银行的利息很高，我舍不得取出来花。我觉得这个很容易理解吧，理解了我们再往后看。

放水：因为央行印的是基础货币，这些钱需要由央行放贷到银行，然后再由银行投放给企业和居民。这样整个央行的放水过程才算是完成。而银行放出去的贷款，无论是去消费了，还是去投资了钱，在流动的过程中又会一次次的再回到银行。然后银行再进行放贷，如此就出现了货币乘数效应，也就是银行的信贷行为。把央行印出来的基础货币进行了放大。我们通常观察的 m2 数据就是这么来的。

继续名词解释：

“m0、m1、m2 指的是货币供应量，M0 是流通中现金，也就是流通于银行体系外的现金总量，M1 是狭义货币量，M1=M0 + 企业活期存款，M2 是广义货币量的意思，M2=M1+ 准货币（居民储蓄存款、定期存款、其他存款）。”

我举个例子，比如我要贷款 100 万用于网络营销。首先央妈先给 100 万到某银行，我再去某银行贷款 100 万（我是不可能直接从央行贷款的），我支付给了网络营销的公司之后，这个钱是不是就在网络营销公司的银行账户上了？那这个公司的开户行是不是又多了 100 万的可贷款额度了？如此循环，什么意思呢？央妈可能放了 100 万的基础货币，但是刚才的案例中这 100 万是不是用了 2 次，市场上的货币总量是不是多了 100 万变成了 200 万？当最终把钱交到老百姓手上的时候，放水就完成了，比如发工资啊，奖金啊等等。

那么如果人们都不贷款了，甚至还提前还款，怎么办？

这就意味着，一方面央行印出来的钱无法通过商业银行的信贷行为流入市场（银行有充足的资金，不需要跟央妈贷款）。另一方面，人们提前还贷又使得市场中的钱变少了（存款没了，少花钱），那么就会出现通货紧缩的现象。

关注我们最大的收获不仅仅是收获知识，而且了解的是全世界的信息，提升自己格局。因为鼎正做的是全球资产配置。

理解通缩最好的案例就是日本。日本常年实行极低的贷款利率，但是仍然没有人借钱，人们没有消费的欲望，也没有投资的欲望。这使得日本有很多年 CPI 甚至都是负数。东西越卖越便宜，人们就会攥紧手里的钱抑制消费（东西越来越不值钱了，就不敢花钱了）。那么企业的利润就会下降，进而降低员工收入或者直接裁员。所以通缩的时候，人们的收入会逐年递减，甚至直接失业。然后人们就又更加不愿意消费了，所以这就进入了一个恶性循环，而一个经济体想要走出这种长期的通缩有两个要求。

第一，必须要提高人民的福利，让人们没有后顾之忧，从而产生投资和消费的欲望。

第二，政府要弥补需求端的不足。（后续如果大家感兴趣我就讲一讲安倍经济学）

但是我们反观我们这边，一方面社会福利体系并没有搭建起来，人们无论是医疗还是养老都没有保障。另一方面，人们已经开始向日本看齐，全民躺平，不消费不投资，对整个社会感到悲观，反映在经济活动上就是减少负债，这使得银行的信贷规模新增乏力。所以现在银行才要极力阻止人们提前还贷，开始设置各种还款障碍。我相信这一点，银行是受到央行的提点，要他们守住信贷规模，不要塌方的过快。

有些人不懂为什么我一个卖保险的要讲这些，其实我们的潜台词是，你看我们这么高的格局，这么专业的能力，那帮您选个小小的保险还不容易吗？有的人可能知道我写这些东西要表达什么，知道了最好，不知道我今天就索性告诉您！

写一篇这样的文章劳心费心，但是我是希望通过我的讲解，普及一些知识，别让所谓的 “专家” 带跑偏了。我觉得以我们的专业来做自媒体真的社会的悲哀，我们的专业不应该用于讲这些时事新闻。

知乎用户 zhang cong 发表

打开手机中的计算器, 输入房贷三十年, 房贷利率百分之六, 贷款 100 万, 总计还款 215.83 万（等额本息, 选的利息多的方式）,100 万理财, 年化收益百分之四, 三十年, 1.04∧30*100 万, 合计 324 万, 为房贷利息的 1.5 倍以上, 所以, 提前还贷还是不还, 看贷款年限

知乎用户 清风徐来 发表

看好自己的征信就行了，现在贷款也好，信用卡也好都是跟征信挂钩的，为什么跟征信挂钩呢，就是征信太重要了，很多人都忽视了它的影响，大部分人都是因为不重视导致征信花了，征信一花都傻眼了，原来这个东西这么重要，影响这么大，难的是没法修复，特别是在短时间内想修复征信根本不可能，所以，怎么还是你自己决定，维护好你的征信就可以。

知乎用户 Li Richard​ 发表

先说结论 不但不建议提前还贷 还建议把还完贷款的房子卖了再买新的增加贷款 每月的贷款还款数量以你收入能力为上限

1. 国家处于发展期

国家处于上升通道的时候需要温和控制通胀，以收取货币税，也就是说，你手上的钱必然是越来越不值钱的，那么反过来说你手上的债也必然会越来越不值钱。国家会一直尽力保护一年 2-3% 的通胀率。

2. 投资收益率多少是合适的

现在我的眼中可以看到中风险的相对稳定的理财渠道收益率在 6-7%，不要去和余额宝比，渠道很多，不便明说，说了我就没有 6-7 的收益了，人多了就稀释了。但是你如果没有赚到这个值说明你的投资理财有问题。

3. 未来的钱不值钱

有些回答把钱看成了与时间无关的量，确实，30 年的银行贷款利息和本金差不多，但是 30 年后的钱放在现在看不值钱，钱是有时间价值的！

4. 举个栗子

15 年前我记得猪肉 5 块钱一斤，今年超市 35 一斤，15 年前我买了套房，贷款 500 块一个月，每个月少吃了 100 斤猪肉，今年，我只要少吃 3 斤不到就够了。而当时我的房子买来用了 13 万，现在这房子值 600 万，我还欠着银行好几万呢。

知乎用户 鸳鸯双栖蝶双飞​ 发表

这个问题关键在于两点

第一 · 你手头有没有这个钱 （提前还贷会不会影响家庭现金流）

第二 · 你已经还了多少年了

拿大多数人选择的等额本息来说

你前面十来年还款利息是大于本金的。也就是说这 10 来年里你每个月还的贷款利息占一大半。

在这种情况下如果你已经还了 10 年 15 年或者更久的话那么你其实已经还了很多很多利息了 越往后利息在月供里的占比将越来越少 这时候你选择提前还贷是很亏的 。很简单 你利息已经付掉了 但是你本金却没用那么久呢。。。

相反如果你才换了 2.3 年 并且你手头有这钱来还 那么你完全可以考虑提前还贷了。

至于等额本金 可以看看银行还贷明细表 自己看看本金利息占比再做决定

知乎用户 戴师傅 发表

这个问题我来回答。

抛开限购之类的政策不谈。只谈怎么看待合不合算问题。。

三步走：

1. 前提，你要认可货币是有时间价值的。。

2. 对每个个人来说，货币的能产生时间价值是不一样的。。你要根据自己的情况，确定自己的货币合理时间价值 r1

3. 与房贷利率 r0 作比较

如果 r1＞r0，不要提前还；如果 r1＜r0，果断提前还。。

至于怎么确定自己的 r1，我帮不了你

至少对于我来说，r1＞r0

我不会提前还

知乎用户 独立思考 发表

房贷（其他贷款也一样）我们到底应该不应该提前还呢？

看了那么多回答，有些还以自身情况来帮大家分析是否合适，难道没有一个能抓住问题本质的吗？

提前还贷的前提是你手里有多余的钱、即闲钱你才有资格提前还贷！既然是闲钱，提前还贷是否合适，只跟这笔钱在你手里能带来的收益（无论你炒股、创业还是别的投资）是否大于相应的贷款你所要支付的利息哪个高有关，跟其他都没关系！如果这笔钱在你手里带来的收益大于相应金额贷款产生的利息，毫无疑问提前还贷不合适！反之，如果你没啥投资途径，或者放余额宝或存银行，收益比贷款利息低多了，毫无疑问你应该提前还。

这么简单的问题怎么在知乎这高知群体变得这么难懂呢？！难道知乎现在的门槛变低了？

最近发现一个很有意思的现象，现在资讯越来越发达，人们获得知识的途径也越来越丰富，但是快餐式知识让我们越来越不管主动思考问题了，思想越来约没独立性，这一点很要命，忘重视！多读书吧，少看短资讯，短视频，当时觉得挺好，但不利于深入思考问题。

知乎用户 经常注销的用户 发表

35 岁被优化是近几年来互联网的问题，然后扩大化了

大部分人到退休干的都是出卖体力的活，万一身体不行了，你房贷也还不上啊

所有金融理想假设都是建立在一成不变的基础上的

一风吹草动就从找会所嫩模的变成会所嫩模了

提前还贷看似亏了

但往后二十年的状况谁知道呢？

一个人的人生真正属于自己的就二十年，因为你的观念和二十年前的人与二十年后的人不同

二十年前，你还依靠父母，二十年后，你的生活基本稳定不折腾定型了

中国高速发展的二十年解决了许多问题又产生了许多问题，比如房贷，房贷问题也就这十几二十年的问题，你有必要花三十年去还本有可能提前还的债吗？

还完贷可能暂时会辛苦一点

但以后考虑的不是要还多少贷款，而是考虑有没有可能买下一套了

如果没有能力提前还完不要逞强

知乎用户 灰产圈​​ 发表

1

提前还贷真的不合适吗

提前还贷要交违约金，可能是今后的发展趋势。因为贷款利息是银行获得收益的主要方式之一，如果购房者都提前还款少付利息，银行的收益必然会受到很大影响，所以收取一定的违约金合情合理，也是有法律依据的。现在只有上海实行，且只限于在不到一年就全部还清贷款的情况，各商业银行收取违约金的数额并不高，一年之后提前还款不收违约金。所以鉴于这种情况，购房者是没有必要急于提前还款的。重要的是要改变自身的消费观念，不要把眼光总放在付给银行的利息上，要多角度地分析按期还贷的益处，例如可以减轻当前的生活压力，建立起良好的银行信用档案等。

2

房贷提前还款注意事项

1、各银行允许提前还贷时间不同大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。2、调整利息周期不同房贷期限都在 10 年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年 1 月 1 日开始按照近的央行基准利率调整为新的还款利息。外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。房贷族来说，哪种调息方式更划算？表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在加息周期周，则是越晚调整越划算。3、违约金市民选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为 “罚息” 或“违约金”，一般在合同里面会写明。国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收 2～3 个月的利息作为手续费，其他银行则需收 1 个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。4、＂还完房贷＂后别忘记撤销抵押登记银行人士提醒，无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。但各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。提前还款要看我们的还款能力，是否可以提前还款，当然了，提前还款需要支付一些违约金，如果支付违约金的话，我们可以找一些有经验的人来计算一下是否有必要提前还，因为一些违约金要比利息更高。

知乎用户 周晓东 发表

当然合适啦，时代变了啊大人。

以前买房子的时候，国家 gdp 增速 10 左右，贷款利率 4.9；现在国家 gdp 增速目标都只有 5.5 了，贷款利率反而奔着 6 去了，贪婪啊，真就往死割韭菜啊，一副我死之后管他洪水滔天的势太。

知乎用户 kzxh 发表

两个纬度考虑下就行了，一个是你的利率成本，比如说很早之前的利率是基准七折，换算下就是三点几的利率，你不还钱去做点其他事肯定更赚，但是如果是近两年的上浮贷款，六点几的利率很难说跑赢。第二是你未来有没有可能要用钱贷款，因为你后面的贷款利率肯定高于房贷。

知乎用户 小驰驰 发表

合适的。

因为你拿着多余的钱会败掉。

每月的利息支出依然是费用。减少费用，结余才会增加。

关以后什么事。按现在的房价省一个月的贷款利息都抵好多通胀了。还通胀个啥哦

除非你拿着这笔提早还贷的钱，能赚到超过贷款利息多的多的钱。而且很重要的一点绝对不会亏到本金。那不还才是划算的。

当然拿钱消费让自己生活更美好更有质量，而不是苦哈哈的死命存钱提早还贷，这也没什么问题。

知乎用户 Yoker 的枯燥生活 发表

大数据也太精准了吧

我就在群里聊了一句

这就出来相关问题了

这个问题有个前提条件 就是你有足够的钱去还款

先说结论，如果你自己理财没办法做到比房贷利息高，那就可以提前还款。

知乎用户 二师兄是个美男子​ 发表

如果你贷款利息高，且钱拿在手里没啥投资的地方也不急着用钱那么可以提前还贷。

如果是公积金贷款或者贷款利息较低，那么不用提前还贷。

知乎用户 洛菲诗乔雅 发表

提前还贷，成了年轻人理财新方式？

提前还贷违约吗？最近，**一些购房者为提前还贷被银行拒绝、交违约金而烦恼。**近日，交通银行发布公告称，从 11 月 1 日起，将对部分个人按揭类贷款、个人线上抵押贷提前还款用户，收取 1% 的补偿金。此举被解读为因房贷增量骤降、提前还款人数增加，银行业绩压力巨大，不得不采取限制措施。一石激起千层浪，或许是引起的争议太大，不久之后，交行便撤下了这条公告，但由此引起的 “要不要提前还房贷”、“怎么还房贷最划算” 成了社交媒体上的热门话题。那么，提前还贷的真实情况如何？有哪些风险点需要注意？

提前还贷遭遇 “银行刺客”

近日，在社交媒体上，有不少一些购房者和博主吐槽称，自己想提前还房贷，却被银行以还贷额度不足为由拒绝。《豹变》调查后发现，虽然并未像外界传闻那么夸张，不过购房者想要提前还款，确实存在一些不便，难度也有所加大。首先是预约周期长，无法在线自助办理，一些用户在等待近 1 个月、缴纳 6 个月贷款利息作为违约金后，才顺利提前还款。2021 年 2 月，在上海打拼多年的东北女孩林妮贷款买下一套 70 平方米的房子，月供 6300 多元，每月还贷比同面积的出租房房租便宜不少。今年 6 月底，林妮看到网上讨论提前还房贷。“理财收益跑不赢房贷利率，为什么不提前还贷呢？” 林妮突然蹦出这个之前从未有过的想法。但当她打开中国银行 APP 时，系统提示暂不支持提前还款操作。不过没多久，林妮就接到银行回访电话，对方表示，提前还款需要交 6 个利息作为违约金，不能在线申请，只能到银行网点办理，且需要提前 1 个月预约。经过评估，林妮提前还部分贷款需要交 9300 多元违约金，但她还是决定提前还贷。“没有合适的理财能跑过房贷利率，股票、基金都亏。” 林妮说。“贷款时，压根没想过自己会提前还贷，就没注意还要交这么多违约金。” 其次，还款方式受限，部分购房者被告知无法缩短还款期限，提前还的钱只能用于减少月供。8 月初，家住青岛的潘畅提前还掉 40 万房贷，剩余 24 万每月还 1800 多元。潘畅对《豹变》表示，她的贷款行是一家地方银行，对方没多久就同意了她提前还款申请，也没让交违约金。“但银行不同意我缩短还款年限，没办法，只能听银行安排，减少月供。可能缩短年限，银行亏比较多。”潘畅说。“剩下 24 万不准备提前还了，年纪大了，需要有钱在手。”此外，据长期关注房地产市场的 “芒果楼市” 主理人东东观察，一些银行可能还会借口没有还贷额度去拖延还款时间。“借钱的时候有信贷额度限制，还钱的时候需要什么额度？” 东东认为，提前还贷人数增加，主要受理财收益与房贷利率倒挂影响。前两年为了调控楼市，房贷利率普遍在 5.5% 左右，甚至超过 6%，而目前市面上理财产品年化收益约 3-4% 左右，难以覆盖房贷成本。“之前有的银行还能办理转按揭，购房者先把原来利率较高的贷款还了后，再申请较低利率按揭贷款，但现在这个业务叫停了，毕竟银行也不想把利润让出来。如果购房者有渠道能够降低利率，很多人其实也不会这么着急提前还款。” 东东说。

提前还贷收益大于风险？

在微博上，“这届年轻人不想给银行打工” 的话题已经吸引了近 9000 万次讨论。

“提前还贷，是我今年最棒的投资了。” 参与话题讨论的陈丽在 2020 年用组合贷买房，商贷部分 145 万，期限 24 年，等额本息，利率 5.2%。算上公积金部分，月供超 1 万。如今一键还款 75 万后，她感到无比踏实。“感觉省出了一辆豪车。”

多位购房者表示，提前还贷主要是想节约房贷利息。以当前 4.45% 的房贷利率计算，100 万商贷，分 30 年等额本息偿还，月供 5037.19 元，利息总额 81.34 万元。偿还 5 年后，贷款剩余本金 91 万多元，此时提前还 31 万元，月供减少为 3317.99 元，利息总额为 39.54 万元。可见，提前还款确实能节省不少利息。

而从楼市来看，市场景气度下降也加剧了提前还贷情绪。根据国家统计局的统计，今年上半年，全国商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2%；商品房销售额 66072 亿元，下降 28.9%。

贝壳网南京一位房产中介表示，楼市景气的时候，5-6% 的房贷利率很多人都不觉得贵，排着队等贷款，能从银行贷 300 万，绝不选择 200 万；能贷 30 年，绝不贷 20 年。因为都觉得房贷的钱很便宜，只要房价上涨就赚了，都想去薅银行羊毛。但现在情况不一样，大家发现房价不涨、赚钱变难，手里有钱干脆提前还款得了。相比大部分人只看到收益，业内人士提示，其中的风险仍不容忽视。有银行客户经理对《豹变》表示，一些客户提前还贷是为了抵押房产，重新借利率更低的经营贷。以浙江为例，目前交行、工行对房抵贷利率约为一年期 3.4％、三年期年利率低至 3.45％、五年期年利率 3.6%，最长贷款期限为十年，可贷到房屋价值的 70%。购房者如果在利率高点购房，房贷利率甚至超过 6%。两个贷款品种就有两个多点利息差。“不过这属于经营贷，存在一定风险。按规定，这笔钱只能用于企业经营，变相进入楼市就违规了。银行能监控到，可能信贷宽松的时还好，一旦信贷收紧，就会要求你还钱。” 东东提示：“给得还款时间非常短，可能只有一周或者 10 天就要求还掉，此时房子又没办法再办理按揭，资金很容易出问题。”

银行面临业绩压力

银行抵触客户提前还贷，主要原因还是业绩压力大。

对银行而言，房贷是属于风险低、收益稳定的优质业务。但是，当前形势下，客户集中提前还贷，会给银行带来不小业绩压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《豹变》表示，提前还贷多了，银行今年的信贷投放任务可能会完成不了，尤其是在各地督促银行加快房贷投放的情况下。提前还贷会使得贷款余额减少，容易造成银行抵触客户提前还贷。

北京一位银行从业近 20 年的资深行业人士也证实，提前还贷会影响银行 KPI 考核，因为按照原有契约，银行借给用户的资金已经在一个既定合同里，提前还贷改变了这种契约，银行的资金成本会受影响，业绩压力往往与此同向关联。

“交行的通知，看似是普通公告，却说明了当前提前还款的现象是在增加的，银行对此并不欢迎。” 严跃进说。

根据严跃进分析，购房者提前还款，有的是考虑还款压力，想提前偿还，减少后续利息开支；有的是想还贷后把房产做抵押，获得成本更低的贷款；有的是手上有闲钱，投资收益低，还不如还房贷。银行需要充分分析还贷动机，提供对应金融服务。

农业银行浙江一分行负责人对《豹变》表示，基本上都会跟客户协商，争取让客户在还贷后做抵押贷款，抵押贷款额度可能比房贷更多，利率比房贷低。品种转换后，银行总贷款余额变化不大的话，对业绩的影响就还好。

从调查结果看，银行并没有提前还贷的通用标准，各家在监管范畴内自行制定方案。交通银行浙江地区一支行客户经理称，交行的公告只是把行业规则戳破了而已，几乎所有银行房贷合同里都有违约条款，提前还款也属于违约。如果客户申请减免，各个网点可酌情决定收不收、收多少违约金。

上述北京银行业资深人士也认为，客户提前还款破坏了原有的契约，理应支付违约金，只是一般贷款合同不会重点提示这方面的内容。

“还贷后，银行中后台要重新核算、配备服务，这些都是不小的无形成本。用户感知不到，以为提前还贷很简单，但不代表银行运营成本没有增加。” 该人士称。

业内人士认为，虽然有违约条款，但在当前国家号召金融机构应纾困企业与个人、降低融资成本的背景下，银行或应充分理解客户的金融需求，主动改善服务，以不增加购房者负担的角度去协调此类问题，减少贷款方面的纠纷与投诉。

以上文章来源于：豹变，作者陈法善

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