中国房地产的租售比这么低是否正常？以后是否有可能发生变化？

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知乎用户 羊迪 发表

我之前是卖房子的，关心的是房价；这段时间给某网站租房板块供稿，关心的是租金。

两个一相除，就是租售比了。

我觉得这两个因素非常有趣，虽然都是房产，但代表了两个完全不同的市场，而这两个市场，近乎是割裂的。容我详细说说。

买房市场

卖房子的时候，我在北京的五环外卖别墅、卖公寓。一套小公寓，少说也要 200 万，不过当年确实不限购不限贷，就是商水商店还不能落户，现在则连公寓都限购，彻底凉凉；别墅则要符合北京的限购政策，还得 400 万起，还得家里有车，因为别墅的位置非常偏远。

所以能够买得起房的人，绝对是优中选优，不仅要有钱，还要有资格。

我回想了一下我那些少得可怜的客户，基本都是家产千万乃至上亿的主儿，年龄基本在 30 岁开外，当然年轻人也是有的，只是付钱的不是年轻人罢了。

而这些人关心的点惊奇地一致：房子未来的增值情况。

初为销售的时候，我还特别内敛认真，不管来的客户是谁，都会去询问一下：先生 / 女士，您这房子是买来投资还是买来自住？

后来客户接多了，再考虑到我那鸟不拉屎的项目位置，便直接变成了：我们项目 3 年后就会在门口通地铁，而且您往左手边看，那块空地楼面价已经达到了 2 万，什么意思？未来如是的时候房价必然超过 4 万，而咱们项目现在的单价也才 3 万，稳赚不赔啊！

越有钱越是有文化的人，越会在意房屋的具体品质，比如地段、户型、周边配套，越是没钱没文化的人，越会在意是否便宜，是否未来可以涨价。

我于是描摹出了买房人的用户画像：

租房市场

作为一个在北京亲身体验了各种租房形态的人：双井的群租房、通州的合租房、望京的黑中介、丰台的自如寓、劲松的整租屋…… 以及接触了大量租房客群的大叔，我有话要说：

相比于买房者，我发现租房群体，非常年轻，但少部分人也是一把年纪、可能有买房资格，但大部分人没资格，可以是本地人，但大部分是外乡人，可以学历很高，但大部分人学历普通，总之总结一条非常重要的特性，就是穷。

但也有一小部分异类，明明很富有，就是租房子，可这种人太少了，而且有钱任性，我也管不了。

越是有钱有文化的人，越会在意房屋的具体品质，比如位置、整租、安全、装修，越是没钱没文化的人，越会在意租金价格，越便宜，就越愿意降低其他要求。

插播一个事情，前些天我在北京某地铁口看到了个大叔睡在帐篷里，觉得心里很难过，就过去聊了会儿天，大叔 40 岁，在北京送快递送外卖，想省点钱，已经在帐篷里睡了 4 个月。过段时间我想好好写写大叔的故事。

于是也简单描摹了一个租房人画像：

中国的租售比低，有多低？

恰好我前段时间有对北京某小区做过一个跟踪小调查，这是北京世纪龙祥小区在 2018.8 的租售比：

1：546，其实已经挺高了，至少比之前高，因为 2017.2 的租售比更低，只有 1:816

关于租售比为什么这么低，有几位大佬说的话，深得我心，于是直接拿过来：

这三位分别说了三件事情：

1. 中国的租房市场和买房市场是割裂的；

2. 租金和房价分别体现的是两个不同群体的购买力；

3. 中国是一个发展中国家；

他们说的很有趣。不过……

中国的租售比这么低是否正常？

对于当下的中国，非常正常。

过去的中国，是一个牺牲大部分人利益（主要是农民），成就小部分人利益（主要是城里人）的时期，是一个集中力量办大事，要有舍有得，让一部分人先富裕起来的时期。在过去一段时期，中国的贫富差距拉得很大，资源的集中度也很高。导致了大部分的资金集中在少部分人手中，而大部分的资金和大部分的人又集中在少部分城市之中。

除此之外，因为欠发达、因为暂时不规范，因为一直在发展，所以各种投资渠道都没有打通，各种保障都不健全，最值得信任的，还是我们的 gov。

这个时候什么最保值？当然是房子，而且还必须是北上广等核心城市的房子，再限制也要买！房子后面还有户口，户口后面还有教育、医疗等各种稀缺资源。越是大城市，人就越不断聚集，房价就越会高，至少大家都是这样认为。

这样的情况下，房价能不高么？

过去以及当下的中国，租房市场一直很小，真正有租房市场的城市，叔叔我细细算了一下，泱泱中华，只有 22 个城市算小有气候。而全国大量的在租房源，又主要集中于一二线的 8 个城市之内。

除此之外，租房的法律，非常简陋，简陋到什么程度？很多城市根本没有租房法律，北京和上海倒是有一些 “租房办法”，但都是十年前的老黄历。举个例子，自如甲醛超标，造成了大量租客（包括我）的身体不适，可自如竟然没违法，消费者竟然还只能通过舆论曝光来维权。而且房东想卖房了，是真的可以把租客赶出去，最多最多，给租客一个月的房租。不搬？喂，110 嘛？

租房环境要多糟糕，就有多糟糕，所以大家都是能不租房，就不租房，一有钱一有资格，必然屁颠屁颠去买房。剩下一群没钱没资格的弱势群体，最关心的，当然就是租金价格，而他们租金的决定因素，就是他们的工资。可是我们也都知道，在中国，高工资的人很少，毕竟不是每个人都像知乎 er 一样年薪百万，大部分人的工资也就月入一万。所以房租，是有上限的。

这样的情况下，房租能不低么？

两相结合，租售比，低，真的必须低了。

以后是否有可能发生变化？

废话，你看看去年到今年的租售比变化，就能看出来了。作为分母的房价降了，作为分子的房租涨了，租售比变化是房产数据里面最明显的。

我一直秉持一个原则：一切事物都有其一般发展规律，无论解出来的花朵多么奇葩，但总归是一朵花，总归要尘归尘土归土。

所以，中国的租售比，在未来，一定会像其他国家 1:200 的租售比靠拢。

只不过，我不知道自己能否等到那个时候。

而租售比的增长，又避不开这几件事情的推动：

1. 租售同权的切实落实

2. 租房市场的发展

3. 租房法律的更新健全（在德国，租金涨幅过大是要坐牢的；在澳洲，租客没找到下家前，是可以拒绝搬离的）

4. 房屋与户口的解除绑定

5. 房价的稳定

6. 人口与资金的自由流动

我这么辛苦地码了这么多字，你一定会给我点个赞同，并随手关注我的，对吧？

hhh

参考回答：

羊迪：链家的「自如寓」怎么样？

羊迪：房价止涨、房租上涨的市场变化，将产生哪些影响？

知乎用户 chenqin​ 发表

想象一间房屋，地处边缘，交通不便，没有商业配套，他的租金会不会很高？
同时想象另一间房屋，周边有三条地铁在同时建设，新的商业中心将在附近拔地而起，医学、学校…… 一切都将在未来三年内建设完毕。那么他的房价会不会很高？
假如有一间房屋同时拥有以上两种性质，他的租售比自然就低了。

以上例子的本质在于，租金只能反映当前的居住价值，而房价却是未来居住价值的折现。但对于快速发展的国家来说，未来的居住价值有可能增长很快，这就导致当前看来的租售比较低。

上面的例子并不是一个在均衡状态下发生的情况，而是假设了更高的居住价值会吸引更多的需求。对这个例子的一个疑问是：假如一个封闭城市也在大兴土木，建造地铁与商业配套，但房屋的总需求却仍然保持不变，这种情况下，低租售比的现象会发生吗？

答案也是肯定的。在一般情况下，除了食品之外，人们在某一样商品上的花费占其总消费的比例总是相对稳定的，比如下图的发达国家（图 1 为美国，图 2 为英国）中，每个家庭花费在住房（包括房租、水电煤、物业管理费等）上的消费占家庭总消费的比例在 1970 到 1995 年间都稳定的四分之一左右。

中国也有类似的现象，从 1995 年到 2013 年，住房消费占家庭总消费的比重总是稳定在 10% 左右（中国住房消费占比较低的原因是自有房屋租金被低估）。

假设一个人总是花费其收入的一个固定比例来租房，那么在某种情况下，甚至不需要前文的地铁或商业中心即将落成的假设，我们也可以得到一个非常低的租售比。这种情况就是收入高速增长。

想象一个发达国家，例如美国，每年国民收入的实际增长约为 2%，贴现率为 5%。如果房价表现为未来 30 年房租的贴现总和，那么一间当期租金为 1 的新房的贴现租金总和为

，如此可以算出当前年租金为该房屋的贴现租金和的 5%。

而另一个发展中国家例如中国，每年国民收入的实际增长率为 8.5%。由于未来收入上涨快，未来的租金也就多，提高了未来租金的贴现总额。利用同样的公式，可以算出当前年租金为该房屋贴现租金和的 2%。

这样，分别使用 2% 和 8.5% 的收入增长率，我们就轻易模拟出了一个 1:240 的租售比和 1:600 的租售比，且无须提到任何关于房地产泡沫的内容。中国在过去十多年的居民收入增长正是高租售比的保证。而随着未来人们收入的上升以及收入增速的下降，这样的高租售比必然会下降，直至发达国家的水平。

类似的观点我在房价何时崩溃？ - chenqin 的回答中也提到过——资产价值的关键始终在于经济体生产率的**「增速」**，不管是土地的生产率还是劳动力生产率，保持生产率的稳步提升，则泡沫坚硬如磐石；生产率停止提升，则磐石脆弱如泡沫。

知乎用户 温莎狼王 发表

租金要涨四倍，看完你就知道为什么了。。。未来的年轻人何止 996 啊。。。这二十年造的孽，要多少年才还的清呢。

知乎用户 魔力奥 发表

不正常，但是常用比较逻辑更不正常。

我一直在知乎提一个概念，讨论一二线城市租售比时，应该拿中国 “商住” 公寓和欧美公寓比，而不是拿住宅比。

中国商住公寓和欧美公寓才是类似产品，长得像、功能像、都没有落户附加价值（中国是不许落户，美国是没有户籍制度）。

杭州商住公寓租售比普遍在 4% 左右，上海一般也在 3% 以上。纽约曼哈顿公寓 3 点几，周边略高于 4%，伦敦平均也是 4% 左右。差别很大嘛？一点都不大。而且中国很大的，有些二线城市公寓租售比甚至可以到 6% 以上。

租售比合理立面优美配套华丽的商住公寓你为什么不买？

为什么要抢破头去争 2%、1% 的平平无奇普通住宅？

真的是为了三毛钱电费差多付几百万？

你很清楚为什么。

那么中国房地产 “不正常” 的根源在哪里不就很明白了么。

知乎用户 新海外​ 发表

一般情况下，租售比为每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。国际上对租售比有一个衡量标准，那就是租售比在 1:300—1:200 之间，属于房产运行状况良好，如果低于 1:200，说明房产投资潜力较大，而高于 1:300，则意味着房产投资价值相对变小，出现了房产泡沫。

以北京为例

中国房地产行情网公开信息显示，2018 年 7 月，北京房租同比上涨达到 21.89%，环比涨幅为 2.63%，北京房租以每平米 92.33 元甩开其他一线城市。四环内，没有一间低于 2000 块钱的单间。

每平米的租金高达 92.33 元，那么，北京目前的平均房价是多少呢？

图片来源：全国房价行情网

根据全国房价行情网站的数据，2018 年 7 月份，北京平均房价为 63711 元每平米，由此，我们很容易得出北京目前的租售比为 1:690。

前面已经提到租售比高于 1:300，已经意味着出现了泡沫，北京的这个比例，说明房产泡沫已经十分严重。

再来对比一下美国

以旧金山为例，根据美国租房网站 Zumper 的最新数据（下图），美国目前房租最高的城市是旧金山，一居室的平均月租金是 3500 美元，根据美国房产网站 Zillow 的数据，就旧金山一居室的平均价格在 89 万 5300 美元，由此我们可以得出，旧金山的租售比大概是 1:255。

图片来源：Zumper

虽然旧金山的房价也高，但是租售比要远高于北京。

下图是亚洲一些国家和地区的出租回报率情况，中国内地只有 2.66%

来源：global property guide

如果单纯以出租回报为目的，中国的房产其实投资价值非常低，但是，为什么还有那么多人炒房呢？因为房价上涨带来的收益胜过一切

至于以后，想要租售比正常，两个方法，一是房租涨，二是房价跌，哪种有可能呢？

知乎用户 鲲鹏 发表

补充一些我所知道的新加坡房地产的知识，算是对高票回答（

@刘易杰

）的一个补充。另外，看到很多人在高票回答下说要出国、移民、买房，我想说的是：我等屌丝在哪里买房都不容易，新加坡尤其不容易。

我是半年前回到深圳的，之前在新加坡呆了快 5 年，在学校宿舍住了不到 1 年，其它时间都是租房，而且都是有房东的（这个在国内还是不常见的）。我相信很多在新加坡的国人都有和房东一家同住的经历，为什么？我觉得正是因为新加坡政府的严格管控！

新加坡分组屋和公寓，很多新加坡人（据说是 70%）住组屋，但是组屋的限制也很多，比如对新加坡人要求已结婚（所以国内是为了结婚而买房，新加坡是为了买房而结婚），如果单身的话，要到 35 岁以上才能申请买组屋；对家庭收入上限有限制（收入高过一定水平就要去买贵很多的公寓）。对外国人买组屋，要求夫妻双方都有绿卡，而且满三年，另外也不能去买新组屋，只能去买二手组屋。二手组屋的价格是包括政府估价 + COV（cash over valuation，就是给卖家的额外现金，行情好的时候，光 COV 都是好几万新币）。

另外再补充一点，新加坡的组屋并不像国内的红本商品房一样，是 100% 属于你的，组屋严格来说，它的产权是属于政府（建屋局）的，可以理解为你一次性付清了 N 年的房租，然后可以享受转售的溢价。所以如果你买了组屋，但是如果被建屋局认为不乖，比如扰民屡教不改，比如违规放租等等，那政府是有权利让你滚蛋然后没收你的组屋的。

公寓的价格，一般都在 100 万新币（将近 500 万人民币）以上，外国人买公寓，要交 13% 的印花税，另外还没完，不是每个人都能只掏 20% 的首付的，因为你所有贷款的月供（包括房贷、车贷等等）不能超出你家庭收入的 60%。说一个真实的案例，我同学去年买了一个小的公寓，价格大概是 80 多万新币，但是他准备了将近 50 万新币，因为有高额的印花税，还因为他老婆还在念书，他一个人的收入估计首付 20% 拿不下，所以只有准备更多的首付。

对屌丝来讲，新加坡的公寓唯有仰望的份，组屋的话，也是可望而不可及。因为这几年新加坡政府对中国人的绿卡申请卡得特别严，一个人拿绿卡都难上加难了，还要你老婆或老公也必须有绿卡，而且双方都必须满三年。这也是为什么很多人（包括我）在这几年都离开新加坡了，因为看不到出路。在新加坡不呆个 10 年，买房估计没戏，你希望你 30 多岁还租房吗？而且还是和房东一家子一起住。

所以新加坡房屋的租售比偏低，根本原因就是政府的管控。政府可以控制外来人口流入，控制绿卡发放量，房地产市场通过设置门槛、以及差异化税收等，减少需求。通过这么多精细的措施，终于实现几乎人人（新加坡人）有房的社会，而这在爱房的华人社会里是不多见的。在别的地方，包括大陆、香港、台湾，其实房子都有集中化的趋势。而新加坡这种分散化，提升了租金，因为可租的房源不多了（如果房子集中的话，房东也就住一套，其它的应该会拿出来放租），这也是为什么在新加坡很多人租房都和房东一起住的原因。

另外，新加坡是有房产税的，我一个同学在买了组屋后不久就将 QQ 签名改为 “苛捐杂税” 了，问她为什么这么矫情，她说是因为前不久收到政府的房产税税单了。

回来这半年遇上深圳房价暴涨，虽然我很希望深圳房价下跌好出手一套（我现在还是无房），但是理性告诉我一线城市房价暴跌应该是不可能的（深圳房价如果能回到今年 4 月份的价格我就会马上出手）：

房子作为一种资产，资产价格和货币发放量是船和水的关系，货币投放的多，资产价格就会水涨船高。中国每年的 M2 增长都是两位数，而一线城市都是财富积聚地，M2 的增长更为可观。

一线城市房价的起起伏伏，另外一个重要因素就是信贷的宽松程度，银行只要稍微卡一卡（首付成数，房贷利率上浮数，房产评估价格等等），房地产市场立马就有反应。而今年中国的货币政策基调就是宽松。

中国的一线城市不像新加坡一样有出入境管理，有关卡。一线城市资源聚集，又无法阻挡外来人口的持续性涌入，长期来看，房子在一线城市还是稀缺资源。

另外，国人对房子、对家的这种浓厚情节，是西方乃至华人以外的社会所无法想像的。为了买房，可以节衣缩食，可以一家老小上上下下一起想办法。

所以看租售比没有什么作用，深圳很多小区今年的租金上涨了 30%。很多人两三年前买的房子，现在已经可以租金抵月供了。

在一线城市的房价上，我还是选择相信任志强，选择看多，而不是像牛刀一样选择看空。
______
2016 年 3 月 10 号更新：
2015 年国庆节期间在深圳买了个小两房，昨天经过地产中介铺面，发现已经上涨了 30%。暗自庆幸当时买了的同时也深感不安，这楼价涨得也太离谱了！！！

知乎用户 青山布衣 发表

教条主义害死人啊

在自由市场中，房价是怎么确定的？
A 说这房子，我出 200 万；
B 说这房子，我出 250 万；
C 说这房子，我出 270 万，众人鸦雀无声
然后房子以 270 万成交。

想象一下，当 C 说我出 270 万的时候，
D 冒出来，说我出 6.2 万的年租金……
ABC 说你丫是脑子有病吧

不要随便套用经济学金融学的理论，这些理论都是源自西方的，未必适用于中国。

再看个例子，你想把 270 万去做理财
工行说，钱给我，我每年给你 5 万
招行说，钱给我，我每年给你 6 万
某行说，钱给我，我每年给你 6.2 万
你想了想，这三个银行都不会圈钱跑路吧（相当于风险差不多），于是你选择了某行，把 270 万给他，对方每年给你 6.2 万。

这是正常的市场逻辑。那么租房是不是和这个例子很像？
是很像，但又有很大区别。

当你用理财收益的逻辑来看房价和租金的时候，其实你假设了房屋价格 270 万是你所投资的本金。
然而事实上，银行拿你的 270 万去理财，是可以完全支配着 270 万；
但是，租你 270 万房子的租客，可以完全支配你的房子吗？

租客可以在你的房子落户吗？（承诺退租时迁出）
租客可以在你房子附近的学区上学吗？（承诺退租时退学）
租客可以随意改造房子吗？（承诺退租时还原）
租客可以把你的房子卖了，然后退租时候再买回来还你吗？

事实上，租客只是支配着 270 万房子价值中的很小一部分而已。
想象下，你拿 270 万找银行理财，你对银行说这 270 万当中有 200 万你不能动，只能用 70 万，但是要按照 270 万的本金计算 7% 的年收益，银行只能说你丫脑子有病吧。

知乎用户 NonMessiah 发表

挠了挠头，想想还是来回答一下。算是把我简单的一些想法拿出来晾一晾。首先声明，答主主修不是经济学及相关，答主也没租过房。好吧，答主是最不入流的纸上谈兵，你们瞅瞅就行。

中国房产市场租售比低不低？低
中国房产市场租售比正不正常？不正常
中国的房产租售比是远远低于世界水平的，我曾经帮一个领导做毕业论文时做过一些调查，对此深有感受。随着今年深圳房价的勇往直前，一线城市的租售比水平更让人咋舌。
抱歉，这个回答暂时没有贴数据进来，如果有人看，以后会补充佐证数据的。
分界线来了。
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中国房产市场的租售比不正常，但是真不真实？我觉得是不尽真实的。
第一，关于租金的统计。无论是从统计部门得到的数据还是在租房网站上得到的数据，基本都只代表了城市租房的一部分。有多少出租房是没有到派出所及相关部门备案，我们都不知道，但肯定有相当大的比例。再者，申报所得税上报的租金金额是否完全真实，都无从得知。因此，我可以肯定大家拿来当分子的数据肯定是不准确的。但是相对于分母，分子的误差还算小的。
第二，关于房价的统计。房价的统计数据一般是很好找到的，但是我们使用的数据一般都是新建商品房售价。我们可以仔细分析一下，我们租房的房源来自于何处。A，最近几年建成销售的商品房；B，已建成十年以上的城市居民自建住房；C，年代久远的单位集资房及单位宿舍；D，部门无产权的小产权房及违规搭建；E，我暂时还未能分类的其他住房。 我们使用的分母无疑是 A 类房源，但是我们的分子包含了多类房源。什么是中国真实房价，反应历史成本的房价应该包括 ABCD 多类的房价。但是目前的房价由于 A 类房源在市场上的份额急剧扩大，本着重置成本角度，印象中房价就专指 A 类房。因此，作为可匹配分子的分母，修正后的房价应该大大降低，至少应该在 50% 以下的（曾经估算过）。
第三，关于国内经济环境对租售比的影响。租售比是一个极简单的经济学名词，按着字面意思，就是租金与房价的比例，说到底，也就是你花钱买了套房，然后租出去，多长时间能收回成本。在这个计算过程中，累计租金收入是需要换成现值来与房价进行比较的。而这个计算过程中，我们用来折现的必要报酬率很重要。我使用了市场利率来进行折现，而中国与国外的市场利率在近十年中国高 GDP 增长环境下相差很大的。比如 5% 折现的 70 年金现值系数是 19.4850，而 3% 折现的 70 年金现值系数是 29.7018。所以，要和保持国外保持同一水平的租售比，中国房产市场是需要更高的房价的。

这就是我关于租售比真实性的看法。我不能直接回答现有真实租售比处于什么水平，我没有切实统计过，没有权利来忽悠，但是明显，现有的统计口径有问题。另外，由于国内外对自有住房的观念不同，中国房产市场很大一部分份额是来自于刚需，把房买回来再租出去的比例绝对不会过半。租售比的最根本假设，租房与买房的选择是纯粹基于现值大小的假设在中国绝对不存在。并且，房屋作为一个投资工具，是直面资本市场的，投资的房产不一定全通过租金来收回成本，资本利得也是其中很大一部分，尤其是在现如今房价高歌猛进的环境下。
好，回到问题本身，租售比显然不正常，但是明显，只要不出现极大的经济危机，房价还是会涨的（由于其中增量部分来自于资本利得期望），租金不能同比上涨，租售比有可能进一步走低。但是向更长远一点展望，二十年之后，等千禧年之前的旧宅子退出租房市场，中国房价走向稳定后，租售比肯定是会回调到一个合理水平范围的！
最后，答中所有错误，无论几低级，都敬请私信指出，答主亦小，脸皮亦薄！

知乎用户 温酒 发表

存在即是合理。

或者说，它出现即是正常。

你认为他不正常，

那是因为信息壁垒导致你判断的依据不对，

或者因为脑子的原因导致你判断无论如何都不会对。

你对正常的理解就是不一样的。

A 的租售比是 5%。

B 的租售比是 5%。

C 的租售比不是 5% 就不正常？

那你有没有研究过 C 的特殊性？有没有研究过 AB 的普遍性？

没有。你只是觉得 C 不正常，所以 C 在你看来就不正常了。

但实际上，这个世界上万物皆有因果。

中国大城市的租售比普遍不合群，就一定有导致普遍不合群的理由。

你把这些理由都收集起来，那么在你看来，租售比那么畸形就再正常不过了。

如果这些导致租售比不合群的理由都没有改变，那么租售比合群才是不正常。

抽象一下，房子其实就是一种资产。

那么，房租就是资产使用权的价值，房价就是资产使用权在未来很长一段时间内的折现价值。

你们小区的房租为什么是 6.2 万一年？

因为租房人群在政策 / 收入 / 购房门槛 / 中介 / 税费 / 日常开支 / 物价等等要素的影响下，

只能提供这个价位的需求，再多租房的老百姓没钱了。

你们小区的房价为什么是 270 万？

因为买房人群在政策 / 收入 / 购房门槛 / 中介 / 税费 / 日常开支 / 物价等等要素的影响下，

在缺乏其他有效的消耗现金渠道的大环境下，

配合对于未来租金趋势的判断认为，房屋使用权的分配权折现以后，他们愿意用这个价格去购买。

再贵他们也买不起了或者认为不合算了。

这是两个完全不一样的市场，

也是两个完全不一样的概念，

本身相关性就不是特别强。

尤其在‘投资过剩而有缺乏投资渠道的发展中国家’，某些商品租售比不合群，是很正常的现象。

王思聪说，他认为买租售比低的房子是不理智的。

他是正确的。

但是，你是王思聪吗？你不是。

他不买租售比低的房子，他可以做很多其他的事情，你可以吗？

他可以投熊猫，你可以吗？

他可以投网红店，你可以吗？

他可以投万达，投艺术作品的版权，投电影，你可以吗？

你都不行，但凡是小老百姓想要把自己的剩余价值换一点生产资料，你就只能买房子。

所以，他可以走在正确的道路上，而你走不了。

小老百姓只能去买租售比不合群的房子。

小老百姓只能用异常高昂的价格去购买‘房产使用权在未来的分配权’。

他们手里的东西不值钱，他们能换的东西也不值钱。

即便如此，他们还是想吃人，想当人上人，想要出人头地，想要积累原始资本当地主档资本家。

这种时候，我可以说，在中国，租售比合群那才是最大的不正常。

知乎用户 泻药 人在致远星 发表

我认为租售比这么低符合国家利益，而且会这么持续下去，而且考虑到人口因素，可能会越来越低。国家需要剥削中产阶级和小康阶级来补贴穷人，自然要提高房价，为了让穷人活的下去，也不能让房租涨太厉害。
1. 先说房价，北上广增长只会持续，但是 3-4 线房价会崩。现在中国 12 亿人，20 年后，就不知道还剩多少了，因为生育率下降，人口只会越来越少。产业自然越来越集中到一线城市，人口都想流到 1 线城市，这样 3-4 线城市的房产缺乏需求，只有使用价值，没有投资价值，3-4 线的房价自然就下降了。比如老家有 5 套房，每套 80W，但是很难卖出去，而且我很想去上海发展，那肯定卖了老家 4 套，来上海买个 300W 的房子比较好。这样 1 线的房子还会因为需要增大而涨。

2. 房租，首先房租和房产在我概念里不一样，财务上来说就是一个是费用，一个是资产。作为从小到大被灌输坐吃山空理念的我来说，我租多大的房子取决于我月收入的多少，因为房租用了就没了，就算我有 300W 的存款，1W 的工资的话，我还是会租 3000-5000 的房子，租 1W 的房子从心理上来说会感觉到会有危机感，钱会渐渐花光。但是买房子就是考虑到我整体存款的情况了，我有 300W 存款，1W 工资的话，买房子就买个 280W 的，留 20W 应急，或者更高的，贷款用工资还。我的资产总数没什么变化，只是把现金换成了房子，而且 1 线的房价增长肯定是跑赢银行利率的。考虑到未来人口下降的因素，个人手中的资产的涨幅除了月收入的增长还要加上遗产继承，这样肯定是大于单单月收入的涨幅，这也会造成房价增长超过房租的增长。

另外我觉得 2 线房价会崩的比 3-4 线更厉害，因为站的更高。

知乎用户 我的袜子没人买 发表

这个问题非常好，答案是租售比不正常。不过，请放心，租售比会逐步正常的。每十年，你吃的快餐至少涨价一倍吧，房租也至少会提高一倍，你期盼已久的合理租售比会来的。

第一次我见到自如的时候，就认为自如会引起公愤。因为自如在拼命的垄断房源，给房主的价格，比房主能收到的租金还高，而且还逐年提高，更不要说装修配电器了。呵呵，羊毛出在羊身上。

如果你想用租售比来影射中国房价，呵呵，你断了念头吧。现在租售比不高，你还有活路，如果不肯买房，过几年租金上去了，你会更买不起房，那人生可就悲剧了。

有功夫去学习，去努力赚钱吧，不要没事打嘴炮。

知乎用户 Linglai Li 发表

我给最高票点了赞，不过有些不一样的看法来单独开贴。

0. 不能拿 7% 的综合收益率来对比房租收益率，前者是风险收益率，后者几乎可算无风险收益率（因为你不买房就一定得拿相应的钱去租同等的房子住）；如果要比较 7% 得比较加入房价上涨的收益；或者应该去比较银行定存或者至多货币基金收益率。

1. 的确不合理，几乎从来就没合理过；但问题是背后支撑这个不合理现象的原因：经济和房价的高增长预期，就跟股票市场一样，对成长性股票的高估值是没问题的，过不了多久就涨回来了，而过去十几年一直如此，以至于给了让人们对房价无论从投资角度还是使用角度都产生了各种扭曲的认识，而难以客观分析。

2. 合理的租售比是多少呢？中国有个特殊的公积金制度，这笔钱不买房几乎是死钱，但这恰就是支撑房价的一个额外的中国特色的因素。我曾经估算过一个粗略模型对刚需房（即一线城市 300W 以内的普通工薪阶层能负担的房子）来说，考虑到使用公积金的话，租售比到 1:300～350 就算静态的合理值范围，而如果要考虑到所谓租房的不舒适性等心理性影响以及大多数人能接受烂装修的租房但要享受好装修的买房（这里面的价值差估计 20% 不算过），在经济未崩溃的情况下若进入 1:400 的区间则可算是合理的购房区间了（例如：09 年暴涨前魔都的情况就差不多，金融危机下阴跌了半年左右，120W 左右的房子租 3000 + 甚至还更高）

3. 回到第一条，高房价背后的逻辑是经济的高增长预期，买房的收益率也根本不是看的租金收益率，而是带了 3 倍杠杆的房价上涨，之前十几年比你预期 7% 高得多。魔都现在 1：500 的租售比只比我说的 1:350-400 高 20～30%，在增长预期下这点溢价是完全正常的。如果没有高增长预期了呢，房价自然也就不太能涨得动，但并不一定就会跌。

4. 租金体现真实市场需求，租金还在上涨时房价就跌不下来，过去两年魔都的租金每年 10+% 的上涨，从 09 年开始涨了接近一倍，虽然并没赶得上房价上涨，但也就是从 1:400 涨到了 1:500，不算太离谱。所以房价只要不涨而经济还在增长租金还在增长，就可以认为房价是在跌了。

5. 这两年其他许多城市都没涨或者跌，但北大广深却还在涨，背后还有个逻辑是供需关系。我之前见过一个数据是关于上海和南京的每年新增面积比每年新增人口，这个比值南京比上海高了数倍，也就是例如南京等二三线城市的供给相对更充足需求却不太够；而一线城市对新增人口的吸引力依然很大（也是经济 / 就业的体现），房地产供给却严重不足，不涨才怪了；而鄂尔多斯这样的鬼城人口流出还供应充足的就很显然会跌了。查了下数据：上海 2014 年新增住宅 1547.29 万平方米， 按统计的人均 24 平米（很低，比全国平均低）也就供应 60 多万人，相比常住人口 2400 多万只占 2.5%，也就是财富 + 收入前 25% 的人，平均 10 年才买一套房——这听起来合理多了吧，后一半的人群买不起房那是再正常不过的事情了。

6. 把在另一个问题下的评论再引用一下：你愿意在北京过月薪一万的生活还是在一个小县城过四五千的生活？ - 知乎用户的回答
其实如果不考虑其他因素，就是工资差要对的上房价差，例如 100 万总房价差对应的月供就是要多挣的工资。如果大城市里所谓的机会和发展并没有让你获得这额外的工资（或将来很可能获得），那从理性的经济人角度就应选择离开，前提是小地方也能找到工作。

7. 除非经济崩溃，房价不会大幅下跌；反过来说，如果 GDP 还有 7% 的预期，房价不涨就等于跌了 7% 了，1：500 降回到 1：400 只要 3 年多的时间而已。如果经济增长预期很低了，那你也大概率在市场上找不到 7% 的综合收益率，而无风险利率也肯定会进一步降低，2-3% 的收益率也不算太低。

结论：虽然不合理，但并没有想象中的那么不合理，各城市不同，溢价也就是 25～50% 左右

知乎用户 Rovash 发表

相对正常。中国一线城市的租售比，将持续明显高于美、澳、日、韩等地区，具体原因包括：

1. 租金快速增涨的地区，相比租金稳定的地区，租售比会更高。如同股市中，业绩快速增长的行业，其 PE 倍数高于传统稳定行业。美国等地区租金基本稳定，输于 GDP 涨幅。中国租金则保持快速增长，与人均收入增长速度一致。

2. 金融市场管制，实际负利率，房贷是唯一贷款机会。中国老百姓一生中，能拿到最多贷款的机会就是购房，而中国银行业利率管制，房贷利率是低于市场实际利率的，房贷是非常划算的 “便宜钱”，多使用这笔钱是理性的投资选择。此行为促进了房屋销售，拉高了租售比。

3. 城市土地国有，供应由政府决定。即使房价上涨带动了地价上涨，也不能刺激增加土地供应。而美国等地，土地私有，当地价上涨，会有越来越多的地主将自己的土地变卖，从而供应增加。供应有限推高了房价预期。

4. 中国的义务教育，为了公平起见，并不是商品化市场化的，并非出价高者可以上好学校接受更好的教育。而是划分了学区，上学资格与户籍、房产绑定的。但是，为了上更好的学校而愿意花更多钱的意愿依然存在，在私立学校教育还不如老牌公立的时候，购买学区房成为这些人的选择。因此，当你用 300 万买了一个只有 50 平的学区房，实际上购买的是一个套餐：房价＝200 万，上学资格（牌照）＝100 万。这会导致租售比显得更高。

5. 中国人传统农耕文明下的 “住房情结”。大家都说要成家立业，没有家何来业。不管是农村还是城市，都认为结婚前一定要有一套自己的住房，使得拥有婚房成为了婚姻中的标准，拥有住房会增加个体在婚姻市场中的筹码。那么在这种“情结” 的扭曲下，使得大家更愿意选择 “不划算” 的买房，而不愿意选择 “划算” 的租房。这种 “丈母娘推动了房价上涨” 的扭曲会导致租售比相应提高。

6. 法律制度不健全。租房契约得到的法律保障很低，使得大多数人不敢租房。或者，为了保障自己，在租房时，选择低于自身需求的住房去 “凑和”。而买房时，则预期了中国经济向好、收入上升、房价上涨，选择高于自身需求的住房，尽可能 “往上够”。这也会拉高租售比。

7. 目前没有物业税。国外的租售比计算时，没有扣除应缴的物业税。如果年租金为房价的 6%，扣除物业税后，可能就会变成 5%。因此国外 “实际” 的租售比看起来这么低。

以上。

知乎用户 Jason 李 发表

不请自来回答问题。

租售比不是一个简单的按高低就能说明房地产市场投资潜力的指标，单纯的在一个时间点上去判断很容易产生误导作用，而且这种误导挺常见。

在北京秋季房展听到过一个澳洲房产女销售口若悬河的和客户说投资离布里斯班的 40 公里的小镇 Ipswich（伊普斯维奇）是全澳洲最有升值空间的。这真好比让一老爷们找个小学生谈恋爱，美其名曰提前培养感情，长期持有。像这种销售员用单一的售价、租金等指标作为判定标准肯定是一种有意识引导。客户能有一定认同，只能说明在地产投资上还很初级，不懂综合参考投资指标，更不懂这些指标背后的空间、时间维度（参见如何选购能升值的房子？ - 李 Jason 的回答）。

说回房产租售比，就举展会上看到的澳洲伊普斯维奇地区租售比例子作说明。

从伊普斯维奇地区 10 年房价，可以看出从 25 万涨到了 30 万，房价涨 20%。

伊普斯维奇地区租金 10 年内从 200 元 / 周涨到了 280 元 / 周，租金涨了涨 40%。

如果算 10 年租售比变化的结果是从 1：312 变为 1：267 ，按表面数字结果却是由投资价值。

墨尔本的 Bundoora 区，是 RMIT 和 La Trobe 两所大学所在的学区，该区过去 10 年的房价变为从 31.5 万涨到 54.6 万，上涨 73%；租金从 240 元 / 周上涨到 360 元元 / 周，上涨 50%；则该区过去 10 年租售比变化的结果是从 1：328 变为 1：379。

单纯比较租售比应该是投资伊普斯维奇更值得，但实际结果是 10 年前花 25 万投资 Ipswich 和 30 万投资 Bundoora 的区别是：一个升值 5 万，一个升值 23 万，再考虑到贷款杠杆效应的结果是一个投资 7.5 万首付赚 5 万，一个投资 9 万首付赚 23 万，结果大相径庭。

中国房产租售比值低是事实。找几组数 IMF 的发达国家租售比和收入比供大家参考

（IMF 原始数据比都是保留 4 位小数，为方便显示我都取整了，需要验证可以去 IMF 官网查讯）

1**、发达国家房产售价租金比**

为便于看各国房价租金比趋势，我把数据表转为折线图。

表中最明显的就是最上方那条在 1990 年急速下降的红线不用看都知道是日本。因为 90 年经济危机爆发，日本地产泡沫破裂，房价暴跌，房价租金比急速下降。除了日本，世界上其他主要发达国家的房价租金比总的来说是就是固定在 100-150 这个范围，40 年间有微微的上升趋势。这表明一个国家经济良好，房价与租金比是相对稳定的，过快的上涨或下降都是有问题的。

2**、房价与居民收入比**

什么叫国富民强，房价与居民收入比就是一个简单的衡量指标，房价与收入比应该恒定或者呈下降趋势才对。随着国家经济增长居民收入增长幅度高于房价增长，表明这个国家的经济增长不是房地产市场拉动 GDP 的，这才是良好的经济发展模式，和健康的房地产市场。

此表中最明显的是中间这条极速下降的蓝线了！这就是我国愤青看不上眼的高丽棒子房价和居民收入比，从 1986 年的 363：1 降到 2013 年的 93：1。亚洲四小龙的名字就这么出来的，我没看过《来自星星的你》，但我知道韩国不是房价的宇宙中心，能喝上啤酒吃炸鸡；日本房价收入比最高时 208：1，即便在 1990 年房产泡沫顶峰时也才 198：1。

时至今日房产投资不是 10 年前了，随便买哪都涨 7、8 倍的时代彻底没戏了。互联网时代想做房产投资要有一定技巧，参考依据不是一个单一指标能衡量的，而且更不是静态的了。

回答题主的问题，中国房地产的租售比这么低是绝对不正常的，政府都知道中国经济增长要摆脱房地产捆绑，喊了那么多年也没见什么成效。让老百姓幸福感提高，以上俩个指标能达到韩国水平就可以了。

王石说中国房产没有大数据，IMF 也没有中国统计，很想拿中国作对比，但没辙。

知乎用户 徐斌​ 发表

谢邀，

1、房子有两个成本，土地和房子，盖房子钢混一平米 1500-2000，因地而异大差不差，砖混 500，主要是地很贵。

2、中国高房价的重要组成部分是土地出让金，也就是政府卖地所得。土地必须从政府手里购买。

3、有一种房子叫小产权房，就是由村集体直接 “卖地” 给开发商开发的房子。

4、用小产权房的价格来算租售比就合理了。

知乎用户 han han 发表

房价名义数字不会降，会通过货币贬值，把实际价值贬掉，租金提上来。

中国就是这样，数字要是降了，大把投资的人没有愿赌服输的精神，要闹市的。但是实际价值贬值，会是哑巴亏，老百姓最喜欢吃这个。

知乎用户 宁哥在悉尼做旅游 发表

400 多万可能还不一定租出 62k 的飘过。帝都西南 5 环外。
说正常也正常，说不正常也不正常。
先说为什么正常，也就是租比售低这么多的原因：
1. 在 tc，自有住房比租房有很大溢价，租房服务不好（无良房东无良中介）、装修不好（不解释）、体验不好（担心稳定性、老搬家不爽）
2. 爱地爱房是中华民族的传统美德
3. 没经历过房价下跌（08 年和 14 年跌 20% 左右忽略），认为房价只能涨不能跌的，有房有车是有身份的仍大有人在。
4. 因为以上 3 点，家庭愿意用三代人的力量支撑房价，但没人愿意用三代人的力量支撑房租。
这也是为啥有人会 “倾家荡产” 买“大件”从以前的电视到现在的肾六，而不太会这么疯狂的出价买快消品，比如吃一顿饭或者买床被子。中国人所谓的 “一次到位” 的心理。

知乎用户 刘易杰 发表

谢邀，不正常。

租金和售价的比值俗称租售比，是一个用来观察房地产市场泡沫的常用指标。一般来说超过 1:400 的比例代表着严重的泡沫，房地产已经不具有投资价值。

题主的房子，年租金 6.2 万，售价 270 万，租售比已经高达 1:523（6.2/12 ：270），这样的房子理论上讲是绝对不要买的，即便是为了投资，你有大量更好的投资选择和保值选择。但是根据

@团支书

的数据，1:523 基本上是魔都的平均租售比。可见泡沫之大。

新加坡的房地产市场健康很多，公寓租售比稳定在 1:300 左右，除了极少数大户型以外，一般不超过 1:400。政府组屋的租售比更是低，大概是 1:150-180 左右。我随手搜索了两个例子给你看。

第一个 icon 楼盘一房的售价大概一百万到一百五十万，租金大概 4000 每月，租售比大概 1:250-300，2 房售价 180 万 - 200 万，租金大概 5000-6000 每月，租售比大概 1:330。

第二个盘 Trevista 也差不多。三房 150-180 万左右，月租金 5000 上下。

所以说国内房地产的租售比已经严重畸形，包括北上广深在内的四个城市。驱动房价上涨的动力已经不是本身的需求（租售比和空置率是很能反应房地产居住需求的数据），而是非理性的升值预期。就好像 A 股中小板和创业板的估值水平都超过 180 倍了还有人追涨一样。

1:523 的租售比，如果买来房子出租，那么在 43 年之后你才能收回投资本金，前提条件是满租不能有空置。这还没有算屋主的其他投入，比如装修，比如维护费，出租所产生的管理费和中介费。哦对了，中国房产产权年限只有 70 年，建筑寿命只有 50 年。

对比一下，其他国家我不大清楚，就说新加坡

产权年限最低是 99 年，不少是永久产权。
你付钱买的面积是使用面积，建筑面积是不会收你钱的。
所有的房子都是带装修的，厨卫都已做好，家电都是送的，新屋只要装上灯和窗帘，买了家具就能入住了。
除了市中心的少数房子，绝大多数买房都是会送车位的。
贷款可以贷到 80%，利率只有每年百分之一点几。

我见到的所有人，基本上没有例外的，比较了两边的房地产之后，都是把国内的房子卖了，换成这边的房子，国内的房子卖给谁呢？

接盘侠呗。

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补充一些内容，这篇回答是我今天早晨从家到公司的路上手机码的，比较散乱，将就着看。

第一，我做的是房地产媒体和数据分析，不卖房子，想买新加坡的房子可以问我相关的信息和政策法规，具体操作，买哪个，我不管。

第二，关于中国大城市房子价值还包含附近教育，医疗等资源等，这我承认，但全世界任何一套房子买的都不光是钢筋水泥，房价都包含附近的教育医疗资源，你要是觉得中国的教育资源和医疗资源比新加坡的好，能给房子带来更高的溢价，我也没办法。

第三，房价背离租售比合理范围，究竟是房价下跌还是租金上涨，你自己判断。就好像股票价格偏离 PE 合理范围，20 倍 PE 合理，现在股价是 100 倍，你说是股价会跌，还是公司利润会翻 5 倍？租金价格是市场决定的，和人均工资是有相关性的。一般来讲家庭总收入的 25%-35% 是住房支出的合理范围，你算算任何一个城市的平均收入水平，就能够大致推算出这个城市的房租合理范围，再加上租售比做参考，能推算出房价的合理范围。这个法则全球适用。

第四，你要是觉得中国的房子会涨，就请继续买，千万不要在这儿跟我辩论……

自 2013 年下半年起的过去两年，李嘉诚抛售了国内近一千亿的地产，2014 年，马云和阿里巴巴的另一位创始人蔡崇信，把价值 240 亿元的股票 “捐赠” 给新加坡 “某” 慈善机构。2015 年，新加坡的房地产成交记录是一套 5100 万新币的豪宅，约合人民币 2 亿元，买家是阿里巴巴的另一位创始人，孙彤宇，至于为什么，你自己猜，我也不知道……

最后，以上数据和信息都是我瞎编的，爱信信，不信拉倒。

知乎用户 北京拆哥 发表

不一定合理。而且是动态的。比如大连的租售比在 2.5% 左右，是否说明泡沫较小，还有上涨空间；而一线城市不到 2% 的租售比，房价泡沫不一定大。

因此，拆哥认为租售比，可以做横向比较，但绝对值在国内已失去定标作用。

知乎用户 符大林 发表

租售比取决于对于未来的信心，我所在的四线小城中心区现在有租售比高达 1:150（租金 1200，售价 18 万）的精装一房
然而卖的并不好。

知乎用户 地产情报站长 发表

不正常，租售比即租金回报率，在全世界上是衡量房地产市场的综合标准。正常的租金回报率应该是银行贷款基准利率再加 1%-2%，目前银行贷款基准利率是 4.9%，正常的租金回报率应该在 5.9%-6.9% 之间。

而现在，北京、深圳、上海、广州一线城市的租金回报率分别是 1.37%、1.38%、1.48%、1.69%，均未触及 2%。而目前各大热点城市中也仅仅只有沈阳、大连的租金回报率超过 3%，距离正常的区间值仍有很大的距离。

从租售比角度来看，目前国际上正常的租售比值为 1:200 到 1:300 之间，低于这个比值，意味着要么是房子价格产生了泡沫，要么是租金水平过低。

以国内外代表性城市，我们来看一下租售比值（仅指普通类型的商品房）：

巴黎 1:298.6，东京 1:255.8，纽约 1:239.6，伦敦 1:224，北京 1:587，上海 1:644，深圳 1:627，广州 1:600。

那么中国租售比为什么低？

1 买租割裂

2 租房市场不健全

3 户籍

4 政府供地

5 开发商捂盘

6 货币和持有成本

7 焦虑

中国的房地产价格目前投资金融属性太大，导致价格水分大，扭曲了刚需的实际价格需求。

而老百姓，又没安全感，没有其他好的投资途径，股市？期市？现货？这些都是绞肉机。

有比房子更好的更稳定的投资项目吗？

其实，买房更多的是焦虑。

衣食住行四者是人类的四大基本生存需求。衣食行压力都不算太高，唯独绝大多数压力都集中到了住上面。

租售比低是因为房价太高，而不是因为租金太低。共同作用，才导致了中国的畸形租售比。

说到底，中国老百姓，房价的压力比房租要重得多！

至于未来租售比如何变得更为合理，多数说法都是房价下调或租金上涨，但本站认为，中国租售比过低是因为两者共同作用，并不能只看一面。目前各大房企的长租公寓井喷，在一定程度上使租金上涨了，缓冲了一小部分租售比的差距。但最终达到租售比合理区间，还是要从房价着手，稳字当头，让收入和租金足以赶上，才能根本解决租售比过低问题。

知乎用户 404 诺尔特福德 发表

租售比只是房地产投资范畴里衡量房产是否值得投资的其中一个参数。

简单地说，租售比是用来评价房地产投资项目的，而不是用来评价房子的。

总不能我想买煎饼果子，你给我安利半天摊煎饼果子这个行当多不好挣钱收入低利润低所以煎饼果子不值得投资。我就是想吃煎饼果子啊，我投你煎饼果子摊干嘛呀。

扯远了。

首先先要科普一下什么是房地产投资全流程。

持有（购置或自建）- 运营（出租或自用、维护）- 变现

而租售比是运营阶段出现的一个参数。

真正获利的环节是变现。

我给你打个简单的比方，不考虑钱的时间成本哈。

100 万，买基金，年收益率 4%。一年后本金 + 利息一共 104 万。

100 万，买房子，月租金 2000，一年 2.4 万，换算成年收益率 2.4%。

这时候就有一大堆民间专家蹦出来说了，房价畸形啦，租售比比存银行还低啦，房价要崩了啦，夭寿啦。

然而他们对房屋每年涨价 5% 的事情选择忽略不计。

实际上这套购置 100 万的房子一年后获利多少呢？100 万的房子出售变现 105 万，房租收益 2.4 万。相当于 100 万的本金，投资收益 7.4 万。这一次房地产投资的收益是 7.4%。

这就很高了。

所以说不要被租售比绑架。这个参数并非衡量房产价值的核心参数，所以不能以偏概全。

房产投资者看重的主要是房产买卖市场的走向，租售比更多的是考核持有成本的一个参数。真正的核心是变现价值。

知乎用户 炉石 Lusir 发表

正常
正常
正常
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我不排斥用在证明一个问题的时候用数据说话，然而，一味的拿西方的数据和经验标准来衡量我国的具体问题，就有点本本主义的意思了。

这里所谈的租售比，其实和股市里的市盈率，也即是 PE 相类似
租售比说的是收多少个月房租，能把房价收回来
市盈率说的是多少年后，每股累积利润能等于股价

你去拿国外的经验看，市盈率超过 30 倍就算泡沫，但我国股市尤其是中小创股票，正处于并已长期处于泡沫中。按照所谓的国际经验，在我国就压根不用炒股了。
所以所谓的 1:400 的租售比标准，看看即可，真拿这个当标准，图森破。

那为什么我国股市市盈率偏高呢？
因为国外的所谓经验，是在相对更市场化的环境中得出的，利率市场化，汇率市场化，注册制 IPO，政府无行政干预，衍生品种类丰富，流动性充足等等，
你如果看过一两本经济学教材，你就知道一个经验公式的得出要有多少假设需要满足！
而越是市场化的环境，越会满足所谓的经验公式和理论。

而我国呢，尽管在努力的朝着市场化的方向在发展，但是和发达资本主义国家还相去甚远。

这个问题放到楼市也是一样的道理。
国外的楼市，房子作为一种商品，更为市场化，流动性更好，更接近一般的价格市场规律。
而我国呢？
户籍制，限购政策，土地交易政策，房子的社会化属性等等这些问题都导致了楼市市场化并不充分，所以你拿人家国外的数据经验来比较，意义并不大。

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综上，个人认为，评价一个指标的高低，最好的方法是和过去的历史平均值比较。
缺乏详细的数据支撑，但是至少这几年限购以来，上海的平均租售比基本上很稳定，并没有出现什么大幅波动。

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至于以后会有什么变化
就上海为例
我猜想，如果限购政策放开，使得一部分没条件买房的人可以买房了，只能使得租售比更低。

毕竟，你不能忽略哪些丈母娘的意见

知乎用户 LEO JIXIANG 发表

以下为自（Hu）创（Che）的一个商品住宅房价模型：
如果我们把中国当前的城镇商品住宅看做是一个资产包的话，我认为那么其实这个资产包包含了以下几样产品，换句话说，你辛辛苦苦买下一套房子，其实你买的是：
1、住宅本身（R）
住宅拥有作为消费品的基础属性，住宅的使用者（可为业主或出租户）享有住宅为你遮风挡雨，让你感受到家的温馨，享有住宅周边基础设施的便利等等。这部分资产的价值相对来说容易定价，那就是住宅未来租金现金流 r(t) 的贴现净现值。

2、一张房价的看涨期权（C）
许多刚需住宅购买者虽然不是专业炒房者，然而在购房决策时仍然会以金融投资的角度来做出决策，为什么是期权不是期货，因为许多刚需的住宅购买者并不会因为房价下跌而抛售房产，而且从心理上并不认为自己亏钱了，" 反正是自己住，无所谓亏不亏 “，然而在房价上涨时，却感觉到自己财富增值，” 还好买得早，否则现在买都买不起 “ 。然而这张期权却又是难以定价的，因为在市场上并没有可以替代的金融产品，它的价值应该是房地产市场波动率、所在地房地产市场均价以及其他投资替代品预期收益率的函数。

3、户籍、学区房等附加权利（O）
房产业主仍然拥有许多出租户无法享有的现实权利和便利，如所在地落户以及因落户而带来的众多衍生权利（医疗、社保、小孩上学等等），这个很容易定价，同样条件，带有落户指标与不带落户指标，学区房与非学区房之间的溢价就是这部分资产的价值。

4、你在丈母娘面前的地位（P）
每个人对这种虚荣的追求和对自己的社会地位定位不一样，因此这部分难以定价，需要你用心感受 LOL。
所以，根据我的模型：

在发达国家，O（户口学区）和 P（社会地位）对普通房产价格的影响较小，而 C（金融属性）受到行业周期和波动性影响，因此租售比

可作为衡量市场泡沫的指标，较为显著。
然而，在国内，O 和 P 对房价的影响同样显著，而且随着独生子女一代逐渐到了适婚年龄，O 和 P 的价值或占房屋价值的权重已经越来越大。在 R\C\O\P 四个参数同时变化的时候，用

来衡量国内房价当然会得出较为困惑的结果。

知乎用户 法清杨 发表

不请自答，多数答案根本没想清楚租售比。

错误观点： 1. 北京的租金收益率普遍 1%，租售比普遍 1:1000，相比全世界都很低很低 2. 北京的房东都是做慈善，以超低价出租 3. 北京租房很值很划算

租售比被认为最不合理的证据之一是北京的老破小学区房。但北京的老破小学区房该怎么算租售比呢？其实都算错了。

北京老破小学区房应被分解成三部分：“一个居住用的老房子”+“一个学区落户名额”+“一个能够抗通胀的投资保值金融品”。由于学区落户名额和投资保值品的价值是房东独享的，用于出租的只有老房子的居住价值，所以计算租售比时应该只计算居住价值。

举例：北京西城金融街一套学区房老破小，80 平米市价 1000 万，租金 10000 / 月。暖气费每年 2500，配置很普通的家具家电，每年折旧 1500，物业费忽略不计，房租收入不交税，按照市价 1000 万计算租金收益率为（10000*12-2500-1500）/10000000=1.2%，貌似很低。实际计算有误。

正确计算如下： 1. 金融街学区老破小市价 1000 万，学区价值 300 万，投资抗通胀金融属性 300 万（越看好房产保值升值潜力，投资抗通胀金融属性就越高），房屋居住价值其实只有 1000-300-300=400 万（单价 5 万 / 平）。由于租户不能租房而获得上学名额，也没有投资抗通胀收益，租户只会为 400 万居住价值付租金，因此租金收益率是（10000*12-2500-1500）/4000000=2.9%

2. 老破小的装修和家具家电都非常低档，甚至水泥地面，绿漆墙皮，厕所简陋，二手家具家电，对此在房租上是有打折的。假设房东投资一笔装修费用，提高房屋品质到舒适水平，大约是 80 平 * 2500 / 平 = 20 万，假设租户租金相应提高 20%，房屋的居住价值提高为（400 万 + 20 万）=420 万，租金提高为 10000*（1+20%）=12000，折旧提高一倍，因此正确租金收益率是（12000*12-2500-3000）/4200000=3.3%

租金收益率 3.3%，是不是合理多了？

知乎用户 水木山城 发表

中国的房地产市场在很多方面相对特殊，比如之一，购买的是六七十年的使用权。比如，政府对开发项目有相对严格的商住比要求。比如，住宅项目的外立面设计要由专门的政府部门审批等等。
另一个特殊或特色是，如果只看租售比这个指标，或收入比这个指标，那么中国的房地产早就该暴跌了。
其实一二线，特别是一线的房地产的投资价值，更多体现在中长期，不，好多时候是短期的增值上。

知乎用户 悭臾 发表

买来卖是投机，投机看的是价差，对标的是风险，所以风险越大，期望的收益越大，并不会遵循 7% 这样的固定数字。

未来是房租拉低房价还是房价抬升房租，看的是具体的供需面状况，以及租赁市场整体的承受能力。

供不应求则价升，供大于求则价跌，这没什么好说的。目前而言，中国大部分城市租赁市场总体是供应偏宽松的，只有一线城市呈现明显的供不应求。

供不应求，或者说房价过高，并不一定能抬升房租，因为需求是弹性的，如果某地房租比工资还高，那租房者迫于无奈只能选择逃离，而不可能强行亏着本租房打工。

所以未来租赁市场会更加分化，三四线城市和弱二线城市很可能是房租托不起房价，甚至拖累房价，也就是房价向房租靠拢；强二线（新一线）城市应该会维持相对平稳，波动不会太大，但最终会回归合理租售比；而一线城市则会出现房价拉高房租的情况，也就是房租向房价靠拢。

这一波房价上涨是以居民杠杆大幅提高为代价的，这种上涨不可持续，未来终究会回归基本面的。

当然最终路径还是市场规律说了算。

知乎用户 酱油瓶 12138 发表

这样吧，我们保持房价稳定，然后加紧再印 50 万亿人民币，把物价再上涨一倍。这不就合理了吗

知乎用户 bbb aaa 发表

租金反映真实的居住需求。房价吗，里面的东西可就多了。

知乎用户 图灵 Don 发表

（本文较难理解，建议花 1 年时间慢慢消化）

之前我们讨论过中国房地产市场的分化问题。

在中国目前情况下，特大型城市加速上涨，二三线城市有的上涨有的下跌，没有产业支撑和人口流入的四五六线城市往下跌。

北上广深这些城市，过去十几年房价一直高速上涨：

北京：

2004 年全市商品房平均售价 5052 元 / 平，2013 年住宅成交均价 22643 元 / 平，年均增长 18.1%.

上海：

2004 年上海每平方米销售均价已达 6385 元，2013 年住宅成交均价 24143 元 / 平，年均增长 15.9%.

广州：

2004 年广州住宅平均单价 4618 元 / 平，2014 年住宅成交均价 15143 元 / 平，年均增长 12.6%.

深圳：

2004 年广州深圳住宅平均单价 6385 元 / 平，2014 年住宅成交均价 26400 元 / 平，年均增长 15.2%.

再看人口净流入：

2000-2010 年，北京每年新增人口 54 万人，上海 59 万人，广州 42 万人，深圳 67 万人。而且这种人口净流入没有减缓的趋势。

决定房价的是房屋 - 买房者供大于求还是供不应求，决定租金价格的是房屋 - 租客供大于求还是供不应求。一般的说，房价越高的地方租金也可能越高。但因为决定两者的原因不同（一个是买卖供给需求，一个是租赁供给需求），所以发生悖离的情况很多。

房价很高，租金很低：如房价下跌之前的鄂尔多斯，开采煤矿致富后大量收入投入炒房，房价竞价升高；但由于新城人口较少，租金很低。

租金很高，房价很低：旅游旺季时，由于大量人涌入，住宿旅馆供不应求，风景区周围的房屋租赁价格飙升。但是每年只有一小段时间才是旺季，景区周围配套也不完善，当地房价依然比较低。

所以严格的说租售比这个概念是没什么意义的。决定租金、房价的因素各不相同，尤其对于两者出现悖离的情况（鄂尔多斯房价暴涨、景区租金暴涨），租售比概念难以解释。

接下来，我们看看一个普通人买入北京的超高租售比的房产将会如何，有多 “悲剧”。

假设你在 2010 年在北京四环购入 100 平房产一套，价格 26000 元 / 平，每年按上述历史数据增长率（18.1%）计算，2011-2015 年价格依次为：30 706，36 263，42 827，50579，59734.

设定 2010 年租金 4000 元 / 月，我们按每年上涨 10% 计算，2011-2015 年依次为：4400，4840，5324，5856，6441.

由此计算，2010-2015 年这个房子的租售比依次为 1:590，1:670，1:749，1:804，1:863，1:927. 我们看到，只要房价上涨速度大于租金上涨速度，租售比只会越拉越大。

不过下面就是见证奇迹的时刻：

现在你持有 5 年后，把这套房卖出，收益分别会有多少呢？

五年之间房屋价差：597.34 万 - 260 万 = 337.34 万；
五年的租金收益：（4400+4840+5324+5856+6441）*12=32.23 万；

到这里，差距相当明显。你转手卖出获取的收益是租金收益的 10 倍以上。在这种差价暴利下，傻子才会图那可怜的租金收益。

你别忘了，这可是租售比高达 500、600、700、800、900 的房子啊，但它是如此赚钱，回报率如此的高（5 年时间回报率超过 220%）。如果你是上述投资者，肯定希望租售比越高越好，因为越高，房屋价格、价差才会越大。

租售比没什么卵用在股市同样如此。股市对应房屋租售比的是市盈率。股市上的热门行业的热门企业，人人竞相买入，价格自然就高。A 股市场上，市盈率超过 1000、2000、3000 的大把大把：

最后，还有京东、亚马逊这样的奇葩存在：京东市盈率 - 123.24，亚马逊市盈率：-1250.95.

既然有京东亚马逊这样市盈率为负的奇葩，那么房屋租售比有没有为负的奇葩存在呢？有，类似鄂尔多斯这样的鬼城，房屋租售比就为负（你每月不仅收不到租金，还要倒给物管费）。

说到这，你也很明白了：是选租售比超高的北京上海呢，还是选租售比超低，低到负数的鄂尔多斯。

知乎用户 杨天津 发表

房子有金融属性在里面，用租售比衡量价值容易误入歧途，比如房价崩溃的日本，东京房价远远低于十年租金的房子也很难卖，就是因为金融环境的原因，类似的还有收藏品，租售比几乎为零，赶上台风一样狂涨。

知乎用户 Antidote007 发表

高票答案说新加坡的简直有点扯。

首先，新加坡是一个国家，但你拿来对比中国楼市就没有意义了，单独比比香港，北上广深还行。体量毕竟差距太大。

其次，高速发展中的经济体和已经成熟的经济体房租租售比本来就不一样。新加坡，香港新盘，二手房也就那么多，房地产市场已经接近饱和。这种金融业，服务业发达的经济体本来高收入，高补贴，高福利阶层就不少。容易促进租金价格的提高。

最后，国内的租金是你拿到手的，其他的基本付一些物业费，维护费就行。新加坡买单的苛捐杂税可不少，房屋持有成本高得多。

知乎用户 谢丹​ 发表

这算个月经问题吧。

上面很多人拿数据来说事儿，但是我提醒下，税收这个非常重要的内容不在上面讨论范畴，就让数据偏了 1 半。所以，这些房产数据，差距在一倍以内我觉得是正常的。

1，中国房地产没有税。
税差多少，这么算吧：
美国与日本的银行利率现在基本在零，资本是流水，无穷地流向高收益的。为什么美日的
资金流向这个并不多？因为税收。
中国租金都是没税的，是直接收益。
2，中国房地产（北上广外）的租售比并不低。
我在成都的房子，价格只有 66 万，月租金在 3000 左右。基本在 5%。
做为国内投资手段，除了流动性差，收益算是 OK。
商铺的租售比还更高些。
3，一旦不增长，会发生什么？
成都的案例看，是租金逐年上涨。房价逐年下降。
上面 66 万的案例在 4 年前是 72 万，租金在 4 年前是 2300。
4，北上广深的租售比是高增长率带来的，这是很正常的现象。

我的人生经验：资本是非常聪明和流动的，一般来说，我错得多，资本错得少。

知乎用户 Qiao Michon 发表

中国社会变化太快，整体上各种事都不太正常。租售比我觉得不正常。如果国家选择货币贬值，就会通过工资增长，传导到租金上涨，缩小租售比。如果选择释放房产泡沫，就通过房价缩小租售比。当然我看面对危机，政府也没那么从容，大概率是双管齐下。

房屋和学校，这些存在在中国是宗教。信徒总会有，香烛也没有合理价格可言。但人群在变，党的不败股市，外国的天价名牌，以前也都是宗教一样的存在。有眼界，懂生活的年轻人慢慢多起来，很多神的香火钱就少了。

房子还是偏贵，持有环节零成本的社会希缺资源是妖孽。单边上涨是潮汐的一面。涨潮时冲浪的妖孽。说会继续涨，或者说会跌，都在讲同一个故事。涨跌都是以收入水平为参照，绝对数字没什么意义。

知乎用户 沐清涵 发表

我认为如果房租从 6.2 万涨到 19 万国家会大乱
首先你要明白租房的是穷人穷人穷人

知乎用户 白鸟义彦 发表

八九年前，我曾经在某垂直网站研究集团和某最大策划代理商的三个字研究集团工作过，业内人士应该知道。
当时研究总监说，这个租售比不合理啊买房要谨慎啊 balabala。于是，我信了。于是，没赶上那一波行情是我最大的痛。
后来我反思了一下。不是说数据不重要，但是在中国国情下生搬硬套外国理论这事，你必须很谨慎。我也是有海外生活经验的，在建立类似美日那种稳定的以长期租赁为目的租赁市场前，生搬硬套理想租售比有太大意义么？成熟的美国日本市场，一个家庭能连续租住某物业二三十年，这个在国内现实吗？国内的现实是，房东儿子要结婚，一声令下租客第二天就要搬出去。租房根本没有安全感，买房不只是投资。目前我们在售的项目，投资性业主已经很少了，基本是刚需。

知乎用户 霍克明 发表

我们家现在同户型的房子。2006 年的时候，房价 6500，买这个房子的话大概 60 万。租金 1400。。当时看，租售比大概 2%。
现在 10 年还没过去。现在已经租到 3700. 一年 4 万。这种房子 20 年之内肯定能回本。而且以后赚钱的速度会越来越快。

我们老师说，瞧不起通货膨胀的人，肯定是不对的。
2006 年，一个大学毕业生刚毕业工资 it 行业也就 3000 左右。现在我爸一个 60 岁的老头在停车场看车，给他 3000 他都不爱去。

对照国民 gdp 增速不足 2% 的国家，不知道经济学都是怎么学的。

知乎用户 沈文 发表

租售比是什么鬼，黄金可以按月出租吗，大妈不一样使劲买！！

知乎用户 三块石头飞起来 发表

投资回报率哪里是 2.7%？那是租金回报率（也就是房价不会再变动或者买入后决不卖出才有意义）

别人期待的明明是翻倍的投资回报率好么，100 万，30% 的本金，其他都是按揭（杠杆），1 年涨 40%，卖掉可以有 140 万，一年靠 30 万赚出 40 万，扣掉资金持有成本（按揭还款）一年 5～8 万，本金翻倍了有没有

这几年房价每年涨多少？这才是杠杆拉开财富差距的内核，股市，期货高杠杆翻倍起来更可怕，唯一的区别是，房地产的牛市至少持续了 10 年，股市期货一轮牛市才多久⋯⋯

但是问题是，有什么是持续牛市没有熊市的？从估值的角度说, 现在的房子确实很贵，买入的预期就是还会更贵和能卖的更贵⋯⋯

那么什么时候熊市会来？我不知道，现在一线城市暴涨，三四线城市低迷至少已经表现的比之前全面红火糟糕了，三四线城市这一两年入手的可能有些账面价格已经悲剧。

价格是要回归价值，要么租金暴涨，要么价格下跌，问题是什么方式，什么时间？3、5 年前看空的估计已经被打脸打的哭起来了，今天看多的 3、5 年后是哭起来还是笑 happy？我反正不知道⋯

利益相关：3、5 年前看空被各种打脸的苦逼人士，手头有现金勉强够付在一线城市郊区付非常小套的首付，家里在二线城市有房⋯Ծ‸Ծ

知乎用户 啊啊啊啊啊 发表

因为在中国买房，大家从来不看租售比；

而是看投资回报率！

我当年卖房的时候，

客户经常会问我，租金抵不过房贷啊！

我随手一拉，投资回报率，

这是我实地考察 20 个小区得出来的数据：

从 1998 年到 2016 年，北京买房投资回报率在 22% 左右（不算租金的）

武汉买房投资回报率在 15% 左右（不算租金的）

你觉得还需要考虑租金的投资回报率吗？

谁赚租金啊？不存在的！

需要考虑租金吗？

不需要的！亲！

如果算租金，回报率肯定更高了！

所以大多数人投资房子，

考虑的从来不是租金，而是本身房子价格会不会上涨！

因为中国房子持有成本很低，

没有房产税，就只有物业，要不了几个钱！

是你房子这样涨 20 年不去吗？

以后会怎么样？

第一，房产税肯定要来，这是明着的事情，这是一句废话，

10 年之内肯定来，但什么时候真的不知道！

第二，房产税来大概率开始不会很高，低于租金水平；

第三，房价 2018 年到 2020 年时间内，

大概率是横盘的，微涨，我说的是新房

甚至二手房百分 90% 会下跌不少；

至于新房，

因为现在 1，2 线城市新房和二手房存在差价，

我以武汉为例，

其实新房和二手房差价不小！

比如新房在武汉不算装修，白沙洲只有 10500 到 11500；算装修是 13000 到 14000 左右

二手房现在价格加上交易成本在 16500+；往往还是毛胚，

如果新房只卖毛胚了？

你觉得二手房还卖得动吗？

下面是 18 年中建拿的地：在白沙洲是 6500 的楼面价

算每平米，

楼面价 6500.

住宅建安成本算 3000，

销售成本 + 管理费用 + 利息成本，我算 900，

税金我算 800，

预期利润我算 1200，

买个 2，3 年**，**

基本价格保持在 12400 均价就可以了

比如我 2019 年毛胚卖 11800，

2020 年毛胚卖 12400，

2021 年毛胚卖 13000，

当然不可能这么准确，但是毛胚卖这个价格，开发商还赚不少！

如果把利润降低了，价格还可以下降！

我只卖毛胚，价格卖这个价格！

你们看二手房卖得动卖不动！

而且这个开发商还是有利润的！

统计数据上还可以统计房价上涨了，

因为新房的确是上涨了，

不过卖毛胚，

我再讲个事实：

2018 年 8 月拍卖的土地：

刚刚武汉城投拿了这块地，楼面价格才 1215 元，

加上建筑成本，

如果现在开发，各方面费用

2019 年卖 6500 元都可以赚一点，

就现在开发！

旁边一个老社区，叫香阁华府，显示均价在 8128 元，

亲，关键这是 1991 年动工的啊，

再看一个，城南明珠，价格在 10183 元 / 平方米

加上交易成本在 11000 左右了！

现在周边二手房的价格 + 交易成本在 1 万 500 左右，

虚高多少，你完全明白啊！

继续看吧；

有些话不想说了，

现在买远城区的房是骗傻子！

大家看完点个赞啊，

知乎用户 fleuria 发表

帝都（或者天朝？）的房子和太多资源绑定了，除了升值预期，比较大的落户、入学，这部分溢价不会反应在租售比上。但是很难评估这部分溢价究竟占多少成分。

知乎用户 钱铭 发表

每年起码 7% 的通胀吧，每年 4.7% 的增值，2.3 的房租，持平通胀。

知乎用户 X 博士说房事 发表

近年来，中国房地产市场的一枝独秀引起很多国外专家学者的关注。很多人也对此发表了自己看法，其中最具代表性的就是今年诺贝尔经济学奖获得者之一罗伯特 · 席勒对中国房地产市场泡沫的预警。席勒曾经成功预见到了美国 2007 年的房地产泡沫，而他获得诺贝尔经济学奖的一个重要原因在于 “在资产定价实证分析领域有重要贡献”。除此以外，罗伯特 · 席勒在美国还创办了一家致力于研究房地产市场中房地产价格指数以及自动估价模型的公司，并参与创设了著名的标准普尔 / 凯斯 - 席勒房价指数。作为一名对房地产市场有深入研究的学者，席勒认为中国房地产市存在严重场泡沫的主要根据就是中国不合理的房屋租售比和房价收入比，租售比低是一种特殊体制下的正常，未来即使变化也是体制上的变化，与市场的变化关联不大。

中国的房地产市场另一个不同之处在于中国人的投资理念。曾经就有人用中国的股市来形容房地产市场，这两者还是有一定的相似之处的。股票的每股收益相当于房产的租金收益，市盈率 (股价 / 每股收益，市盈率越高说明公司的股票投资价值越低，在中国似乎很少有人参考这个指标) 就相当于房产的租售比。股票投资的过程中，“炒股”一词特别形象，特别贴切，也反映出中国人的投资理念，那就是投机炒作，然后赚取差价。如果有人希望靠公司的分红来赚取收益，绝对会被认为是不折不扣的傻子，同样投资房产的人也很少是靠租金来赚取利润，所以在买房决策的过程中很少会考虑标的房产的租金收益情况，因为买入卖出之间的差价才是最大的利得。无独有偶，股市中大资金操纵股票牟取暴利的模式在房地产市场中也是屡见不鲜，一个人可以拥有 N 套房产，而且操作起来也比股市中容易很多，因为这方面的监管几乎为零。在这样一种全民炒作的氛围中，房价被单方面推高也就成为意料之中的事情了。

知乎用户 金哥说房产 发表

租售比：月租金与总房价的比值，是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标。

我们都知道中国的房地产租售比非常低，一直处于 1：300 以上，深圳租售比更是低到 1：732，而国际标准通常为 1：100 到 1：200。

这说明什么？

说明用租售比来衡量房地产在中国不适合。

西方国家用租售比来作为房价购买的依据是很有效的，但是在中国不行。因为中国人买房子不是为了从收租来取得收益，而是从房屋的增值收益来获利的。

另一个方面，为什么中国的租售比这么低呢？

因为中国的国情导致的，小产权房、城中村都是中国的特色，因为这么特色会拉低租房市场的平均值，所以商品房的租金也不会很高。另外一个中国特色就是高涨的房价，也会让租售比特别低。

知乎用户 魏琦 发表

个人认为，看待房价尤其是中国的房价不能单单看租售比这一个指标，应该综合：租售比、房价收入比、供求关系、建设成本、城市发展预期五个指标来判断。一二线城市房价不断推高往往是后三者在起着决定性作用！

首先看租售比：国际顶级城市的租售比一般为 4%-5% 左右，属于合理水平，因为他们的房价虽高，但租金也不便宜。（题主应该在一线城市，因此以一线城市为例）中国一线城市的租售比仅为 2%-2.5% 左右确实很低，主要因为两个原因：一方面是因为房价原本太高，另一方面也是因为房价涨的速度远远大于租金上涨速度，也就是租金也没快速跟着上来，预计未来租金也将加快脚步上涨。

再看房价收入比：房价收入比是房价与居民年家庭收入的对比，用以衡量一个家庭多少年能购买一套房产。在国际顶级城市，（百度搜索）纽约曼哈顿城每平方米平均房价为 1.2 万美元，当地人平均薪金为 4800 美元每月，以购买 100 平米房产为例，房价收入比为 10.4；日本东京每平方米平均房价为 100 万日元，当地人平均薪金为 40 万日元每月，房价收入比也是 10.4；德国慕尼黑每平方米平均房价为: 5000 欧元，当地人平均薪金为 3000 欧元每月, 房价收入比为 6.9；可见国外顶级城市房价收入比在 10 上下浮动。反观中国，深圳 2014 年新房成交均价 2.4 万每平，人均可支配收入 4 万（统计局数据，你信么？我反正不信），这样算下来深圳的房价收入比高达 30。网上 down 了一张 2013 年 35 城市的房价收入比排名，也都偏高。北上深都在 16 以上。一方面是因为房价确实偏高，另一方面是居民可支配收入并未反映真实情况，如一些中国特色的灰色或避税收入未涵盖进收入内、未剔除短期进城打工完全不考虑购房的农民工的收入拉低了整体水平等等。

**第三个是供求关系，供求关系应该和城市发展预期一起讲。**因为二者相辅相成。再以深圳为例，深圳 2014 年常住人口 1078 万，实际数字应该不止，应该达到 2000 万以上。同年深圳一二手成交总套数 10.8 万套，即 100 个人仅有一个成功购房，而这一数据在二线城市为：武汉，2014 年常住人口 1033 万人，同年一二手住宅共成交 19.36 万套，平均 53 人成交一套；长沙，2014 年常住人口 731 万，一二手住宅共成交 12 万，平均 60 人成交一套；南昌，2014 年常住人口 524 万，一二手住宅共成交约 8.5 万套，平均 61 人成交一套。从这一数据可以得出，仅以 1000 多万常住人口下计算，深圳的供求关系都如此紧张，需求远远大于供应，因此只能通过抬高价格调节。这只是一方面，另一方面，是不断增加的人口，官方统计 4% 的人口增长率，相信实际情况还要高。第三方面，一线城市的需求可以扩散至全国（深圳则全国尤其香港）这些需求加之对于房价快速增长的预期、自贸区等新兴板块等等政策预期，导致投资客不断进场追涨，自住客跟着忍痛进场，房价高企自是必然。

第四方面，建设成本，根据马克思主义谈到的资本家的本质，房价不可能比地价便宜，开发成本节节攀升，尤其是最大成本 - 地价不断创出新高，房价则不可能跌。深圳 2014 年仅成交一块新地，楼面价高达 2.5 每平，与 2010 年的住宅楼面价相比，深圳 5 年间已上涨 759%！除此之外，钢筋水泥人工成本在最近几年也涨的厉害，你说房价能不涨么？

个人的简单分析，因为手机操作，欠缺图表，大部分数据是百度搜索的，欢迎探讨、拍砖

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虽然无人点赞，俺还是要含泪写完啊！
关于题主的第二个问题，个人认为租售比很难去到 4% 以上，因为普通住宅的投资属性不如商铺和写字楼公寓，一般住宅能达到 4% 就算不错了！加之之前分析的各种原因导致一线城市房价高企，租售比更难达到这个水平，因此长期来看，个人判断会在 2%-4% 箱体内。

知乎用户 frog 发表

上海的房子 1:500 很轻松吧，学区房更不止这个价了，看不到要跌的趋势。

知乎用户 Del Lee 发表

不正常，极其不正常，不过我认为这却是必然的。
而变化也是一定会有的，市场就是不停变化的。上面回答已经很多了，数据比较我就不累述了，也不是这行的，说说我的看法吧。非专业人士，仅从自己的观点来看。轻喷那。

第一个问题，这正常吗？

正如我之前说的，首先，这是必然的，是市场的情况导致了这种结果。城市之间，城市农村之间的发展速度差异过大，公共设施，福利，就业机会，子女教育等等差距大，导致了人口的集中，而正是人口的涌入导致了城市内的房子供不应求。
在这种人口流入速度下，国家无论对土地是什么政策，结果都是一样的，即便地全在私人手里，最后地价也只会更高。

既然是市场行为，为什么我感觉这种情况不正常呢？
土地作为资源，是可以投资的，投资土地也是全世界通行的重要的投资方式。只是在房价疯涨期间的租售比下，原本投资土地带来的租金收益根本不是主要收益，还不如银行存款理财，重点变成了一棒接一棒的炒作和升值，中国也不是第一个遇到这种情况的国家了。
地产投资有很多优势，包括租金保底，包括抵押获取现金等等，但是地产也有很多劣势，难以脱手，收益率低等等，现在这种情况，已经把房产投资从一个低风险投资产品彻底变为了高风险投资产品了，优势丧失，劣势依然在，所以这极其不正常。

第一批第二批炒房客都不是傻子，保底不如银行存款，风险高，收益不如金融产品的投资产品，为何能得到他们青睐？其实仔细想想，结合第一点，房价升值是必然的，那么炒房能赚钱也就是必然的了，风险一下子就降低了，还自带五倍融资杠杆（当年是两成首付），在房价开始上涨伊始，选择炒房是一个相当有眼光的事，收益也就是极高的了。这里暂且不讨论重复抵押等违规操作。这批人带动了全社会炒房，这也就是房价不正常的原因。

第二个问题，这会改变吗？

首先，我想到一个问题，那群炒房客还在不在里面？我感觉，恐怕他们早就已经脱手了，现在根本就不在房市里了。
因为持有房子，对炒房客这种纯投资者来说，并不是没有成本的，房贷就是一笔大数目，对于炒房团来说，他们根本没空也没必要把房子租出去，在房贷对自己的现金流形成压力以前，尽快脱手是他们唯一的操作方式，不怕时间短涨的不够，只要买的够多，脱手够快，就能赚够钱。
那么在之前调控的时候，如果还有大量炒房客在里面没出来，他们为了尽快脱手保住以前的果实，肯定会低价快速处理掉，或者直接不还款不要信用让银行收回。只是市场上并没有出现大规模的降价潮，说明至少现在，空置房基本是在有能力负担贷款的人手里，或者收回在银行手里，而并不是在以投资为目的的炒房客手里。事实上，前两年房价是略微有些小降的。
对正经购房者而言，无论有多少房，只要还贷没问题，那么持有成本就极低，只要城市人口还保持净流入，需求持续旺盛，我认为房价就不会降到哪里去。

那么租金呢？既然都是市场需求，租金怎么还是这么低？我认为是人均收入低造成的。租房需求虽然一样的旺盛，但是收入低，大众没有能力支付更昂贵的房租，造成房租没有如房价那么疯涨，不然租不出去就是空置，是损失了。然而，租金每年依然在跟着物价和收入坚定不移的上涨。虽然这更刺激了租房者存钱购房，但是高企的房价并非所有人能接受的，所以我认为接下来会是租金，房价交替前奔。随着社会继续发展，金融完善，最终，没需求的房子会降价，而需求旺盛的地区租金会迎头赶上。只不过这不知道是多少年的事请了。

另外，我认为房价是垮不了的。不是指阶段性下跌，而是指一下子跌到一个大家都能接受的范围，供需关系不允许，同时国家经济也受不了。这可不是股票，跌了也就是晚饭回锅肉改咸菜将就一阵，全国中产的资产都在里面，不仅城市里，哪怕是地级市，县里，村里都这样，垮了可不是开玩笑的。更别提就近还有美国次贷危机摆在那里做教材。

最后，说个实话，任大炮以前嘴是臭，不过都说的实话。

知乎用户 五个橘核​ 发表

以下内容在我的专栏里写过，但是没什么人看，在这里博一波关注。和高赞回答一样，超低租售比是由 “预期” 支撑的，包括经济增长和房产增值的预期。

[幻若风：房产会走向国境以南，或是遗忘在太阳以西？​zhuanlan.zhihu.com

](https://zhuanlan.zhihu.com/p/46754882)

1.
如果想专门为中国设定租售比标准，那么就有不止一个理由需要考虑。先从持有房产的成本一侧来考虑，贷款利息、机会成本、房屋折旧与维修费用都是成本。最重要的是实际贷款利率，也就是银行的名义利率减去通货膨胀率，通货膨胀率可以通过广义货币增速（M2）减去 GDP 增速得到，因此实际贷款利率是银行名义利率与 GDP 增速的和减去广义货币增速。第二是市场上中风险理财产品的年化收益率，这是购置房产的机会成本。最后是房屋的维修与折旧损耗，银行对于房屋抵押贷款是按照 15 年折旧计算的，考虑不好脱手等原因，楼龄达到 15 年能贷款的额度为 0，因此房产每年大概损失 6% 左右的折旧。
而持有房产的收益主要分为租金收益与增值收益两部分，租金收益可以通过市场价格获得，增值收益来自于收入增长的心理预期。一套租售比为 600 的房屋，年租金回报只有 2%，甚至不足以弥补折旧。但是考虑增值收益就可以理解了，我国 GDP 增长有很长时期在 8% 以上，受此影响人均可支配收入的增长常年 10% 以上，租金收益是随 GDP 增长每年同步递增的数列，而房产也随着 GDP 增长而增值。
等式关系可以列出了，购房者预期持有房产的收益可以弥补成本，即：
租金收益 + 增值收益 = 利息 + 机会成本 + 折旧
房产是纯粹的金融产品，它的价格只与购买者的心理预期相关。通过这个等式可以以租售比形式计算出房产的价格。
2.
辩解房价上涨原因时，不同的专家给出了各种各样的解释，类似人口流动趋势、资金蓄水池理论。
即使有再多的人流入城市生活，也无力推动房价上涨。经济学里提到的需求，是要有充足购买力的需要，而购买力来自于其工作岗位、生产能力，岗位的增加通过 GDP 增长来反映。真实的需求不在人口流动的照片里，而在于城市生产能力增长曲线中。
不是高房价做了超发贷款的蓄水池，而是高房价使得贷款高速增长。广义货币增速（M2）是由个人及企业贷款推高。当房价高、成交高的时候，多数人都是贷款购房，贷款的增长速度就是广义货币增速。不是高价资产为超发贷款蓄水，而是高价资产导致了超发信贷，倒置了最基本的因果关系。
3.
98 年至 13 年的高速增长里，广义货币增速（M2）平均在 15% 附近，08 年金融危机后四万亿将广义货币增速瞬间推至 27.6%，对照 GDP 增速在 10% 附近波动，增长期的通胀率都是 5% 左右，实际利率往往是 0，特别是 09 年实际利率是负百分之十，资产价格怎么会不增长呢？2018 年预计 GDP 增速降至 6% 附近，而广义货币增速（M2）降至 8% 附近，通胀率低于 2%，而贷款利率大于 2%。在购房的成本一侧，经过 10 年时间，利息已经上升为不能忽视的正值，也因此使得持有房产的成本成为了正值。
房价受购房者的预期推高，也受其情绪感染而波动，联系持有房产收益与成本等式的是购房者对未来的预期。由于租金在短期内难以变化，而房价短期内可以波动，利用租金收益来表示房价，如下：
租金收益 = 利息 + 机会成本 + 折旧 - 增值收益
当利息大幅上涨时，增值收益随着广义货币增速（M2）与 GDP 增速一起下降，使得租金收益的百分比必须增加。近年，广义货币增速下降，使得增值收益大约有一个百分点得下降。而广义货币增速下降得比 GDP 更快，使得通胀率逐年降低，银行维持名义利率不变，使得实际利息也在逐年提高。从上述等式来看，租金收益率必须大幅度提高，当租金收益率由 2% 上升至 4% 时，意味着房价租售比腰斩。
4.
当房产价格完全由获利的预期推动时，租售比（租金收益率的倒数）对于经济增长与实际利率的预期高度敏感，做敏感性分析时波动率大得让人害怕。1% 的经济增速下滑，或是 1% 的实际利率上升会带来超 40% 的价格凭空蒸发，使得预期价格降为原来的六折。
要想维持高资产价格就必须维持低利率，保持宽货币供给的政策。看今年 P2P 借款利率曾一度超过 30% 就知道国家没有这样去做，P2P 利率上升，反映实际借款利率上浮。余额宝利率下降，反映银行体系资金充裕，出于风险防控考虑不能放贷给不符合条件的企业，这使得广义货币增速下降。我们选择了与现实讲和，当然，也是被迫的。
15 年人民币贬值开始之前，我国净外储超过 3 万亿美元，而后随着各大企业发美元债，借美元对抗外储下降，16 年国际评级机构降低我国主权信用评级，使得美元债利率上涨。2018 年 3 月，扣去 1.8 万亿债务，我国净外储 1.2 万亿，其中外企占款 0.6 万亿，可用于支撑汇率的外储 0.6 万亿。回望 2017 年 12 月尚有净外储 1.35 万亿，意味着不贬值的情况下，外储只能维持到大约 19 年中，对内不足以启动宽松货币政策。因此人民币汇率贬值，通货膨胀率下降，实际贷款利率上升将成为近几年长期趋势。租金收益率将逐年上涨，租售比将逐步进入合理区间。
Ps. 真是鬼扯的经济。为了分析购房之类的问题，我一个学电气电子的，硬生生被逼成了业余经济爱好者….

知乎用户 邓文博 发表

正常，因为这里面有丈母娘需求溢价 + 学区户口溢价 + 长期防御性资产，所以不好用未来现金流折现来评估价值。

知乎用户 Just Run​ 发表

关于北京的租售比的分析，我曾发表在公众号：Landfill 小旅馆

对于这个问题，也可以作为参考这篇文章，能够直观的了解下目前租售比水平的内涵。

北京租售比（年租金回报率）小于 2%，按照现金分红计算方法靠收租 50 年以上才能收回本金，在股市理论看来 50 倍 + 的市盈率，可能意味着较高的风险，况且该指标也大幅低于 3% 的国际平均租售比。这个问题其实很玄妙，实际操作中分子（租金）和分母（总房价）都会在变动，为了能使问题能有可行解，我们暂时忽略货币超发、通胀、宏观调控、供需变化等一些动态变量，静态的分析一下当前北京的租售比情况到底意味着什么。

中国特色租售比内涵

首先看一下北京城六区的房价和租金情况：

（虽然大部分家庭主要考虑自住需求，对于租金不敏感，无法将其与潜在收入相关联，但在本文算法中可以将其视为被避免的潜在支出。）

年租金回报率的分母是购房总支出，但对于投资需求的囤房可来说，多购置一套房产的持有成本主要是月供。央行金融稳定局数据显示（2018 中国金融稳定报告），2017 年北京住户部门杠杆率为 58.8%（没有找到最新的北京数据，全国居民购房杠杆率已经从 2017 年一季度的 44.4% 下降到 2019 一季度的 31.7%，降幅 28.6%，为保证计算结果的严谨性和保守性，此处依然认为 2019 一季度北京住户部门杠杆率位 60%，供参考），考虑到不同细分市场信贷环境差异较大，此处我们将分别从首套自住和非首套投资两个市场进行分析。

对于首套自住群体，即便是房屋用来自住，但也避免了部分租金支出，依然可以被认为是获得了部分租金收入（这里假设买房前租金为所购置房屋租金的一半，毕竟买房前大家还是会节衣缩食与他人合租，忽略部分绝望式消费的乐活族群体），此群体占据北京住房市场的绝大多数，贷款额度大约在房价 6 成左右，因此租金可估算为 (贷款额 / 0.6)* 租售比，于是有了下表。

上表中，收入按照央行贷款要求至少覆盖两倍月供来推算。这么看起来，月供压力其实确实不小，体现不出社会主义的优越性，但可能大家还忘记了一点，我们国家的伟大发明——住房公积金制度，对于大多数人来说，在收入之外，公积金账户里还有可观的余额积累，这里不考虑存量，只考虑增量。购房后，每月可以将公积金账户里的余额进行提取，大概是月收入的 10%-24%，考虑到不同群体，分别计算缴存比例为 10% 和 20% 的情况，于是又有了下表：

如上表所示，1.55% 这个只达到国际平均水平一半的租售比意味着购房者每个月要拿出收入的 2 到 3 成来归还房贷，月收入 2.5w 的家庭每个月支付 5k-8k，考虑到北京刚需购房者作为国内年轻准精英群体每年至少能保持 10% 的收入增长，房贷压力并没有想象中的严重，金融系统的风险也比想象中小得多。本文算法不能涵盖追求 0 首付或超低首付的高风险玩家样本，但在当下信贷政策高压的京城，这种操作也渐渐绝迹了。

除去首套刚需，我们也要计算一下投资住房的情况。目前看来，政府对于北京市民还是十分呵护的，努力为人民减压，二套普通住房首付 6 成，非普首付 8 成，只能贷 2-4 成的贷款。但北京人民在看清了生活的真相之后，毅然选择了负重前行，抵押经营贷、消费贷、装修贷层出不穷，尽量把负荷加到最大，望通货膨胀之项背。在此出于对学术研究的严谨态度，也为了表达对勤劳勇敢的北京市民劳动成果的尊重，二套投资用房贷款依然按照 6 成来计算，且租金收入可全额计入收入流水中，二套房利率上浮 20%，具体请看下表：

用于投资并以租养贷的二套住房实际持有成本在收入的一到两成左右，那如果要找 0 持有成本的住房进行投资，是么样的租售比值得选择呢？本文贴心的给出了如下两个表，给读者作为参考：

3.5% 和 2.6% 分别近似对应了不同人群零成本持有投资性住房租售比水平，仅供参考，当前北京租售比最高的区是朝阳（1.76），仔细淘一下应该还是会有惊喜的。如果有人说买入后要好多年租金都不能覆盖月供，无法赚到现金，那。。我只能说，原来你参加运动会只是为了那两块巧克力啊。

综上，想通过租售比这个单一指标来衡量一个国家或城市的地产估值程度是很不客观的，居民的还贷能力和银行系统的风险水平是租售比和购房杠杆率、信贷具体要求和国家特殊政策制度综合决定的，而每个国家的这些指标差别较大，因此不具备控制变量的可行性，无法横向比较。至少从数据上看，目前北京的房贷对于住户来说处于可接受水平，对于银行来说依旧是优质资产。

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