如何看待 25 年 8 月，北京取消五环限售之后，回龙观小区业主正在踩踏式抛售？

by , at 22 August 2025, tags : 回龙观房价房子房地产北京 点击纠错 点击删除

使用CN2/CN2GIA顶级线路，支持Shadowsocks/V2ray科学上网，支持支付宝付款，每月仅需 5 美元

## 加入品葱精选 Telegram Channel ##

知乎用户 gingercat 发表

看到好多人还在自我安慰说回龙观这个地方是因为地方不好，所以跌的厉害，我来唱个反调，我可以跟你们很负责任的说，回龙观这个地方是真正的北京居住住房风向标。为什么呢？他在远郊楼盘里面，各方面都是最好的。

简单的说就是一句话，他在暴跌，说明北京所有的四环外楼盘。基本上都撑不住。

这个地方呢，没有那么多超高层鸽子笼儿，它基本上都是 6 层的高绿化率板楼。然后楼层低。绿化好。人家体育公园儿有两个。郊野公园周边有三个都很大。医院呢。积水潭医院的东西两个院区巨大无比。

要说我问题大，到积水潭医院还搞不了好，北医三院直接往南走 20 分钟。高速就到北医三院。

人家批发市场南北有俩。菜市场有四。超市集中商业中心有三个。你要说，我要买大件，我要买车。北边儿一个汽车市场，南边一个汽车市场。西边儿一个汽车市场，都在 10km 内。

这地方呢，全都是回迁的老北京人，但是我跟你说，他这个老北京啊，不一定都是胡同儿里的。清华的、林大的，外交部的、水利部的，国防科工委的，一把一把的。你在街上看到的老头儿。有一定几率是废品回收站的退休大爷，也有一定几率是清华的系主任。

我曾经亲眼看到过一个早市买菜的老太太用德语和汉语混着跟一个老外说话，说你得往那边走。那边。正南地铁站。

这地方需要学区吗？不用啊，家长水平比老师高多了，这边的高中这几年成绩一直很好。实在不行。你就去那边原来的华电子弟中学读. 那儿的老师呢，有好多都是博士没教职务岗就暂时塞在这儿。

地铁半个小时西直门或者一个小时。你可以坐 S2 小火车坐到延庆去看长城。往北走是昌平的各种农业采摘园地呀，也可以 g6 高速然后直奔张家口而去。

总结一下，就是这个地儿吧，可能什么地方都不是最拔尖儿的，但是人家公园、商场、绿化、交通、人口素质。特别的综合，一个短板都没有。

就这还哐哐的跌，你想想别的片儿区。东边儿东坝。野地。西边儿山边儿上。动不动发山洪。南面儿啊，产大西瓜石化厂。你都快到河北去了…… 没有一个地方是个像样地儿，没有短板的。是成熟社区的，能真正住下，什么都不缺的。

想想回龙观都撑不住，别的地儿的房价能撑住？怎么可能？你想想怎么可能？老兄，还不快跑

知乎用户 liuyu1057 发表

限购真的是卖家最后的心理防线了

一旦取消限购还没人买

一定是大规模抛售

而且还有个点就是

以前因为有限购

很多人不敢卖，怕卖了买不回来了

现在既然可以随时买，那也就可以随时卖了

知乎用户京师书生发表

北五环到北六环之间这一片，借助前几年互联网的东风，被西二旗的码农们抬得太离谱了，最高都能卖出十二三万的价格，回龙观的老房均价一度到了五六万，新房甚至逼近十万，五环外卖出了二环的价格，如此大的泡沫，要么赶快挤，要么继续膨胀被一次性刺破崩盘。

知乎用户倒霉蛋 2 号机发表

北京这地太大了，也算是回归正常，最好笑的就是我在天津去北京看 live，我比很多北京人到家早，通勤时间短

知乎用户奋小斗发表

一个朋友，就是你说的这种回龙观龙字头的两居，22 年底 23 年初那会儿她跟我说要改善换房时，她家房子大概能卖 500 左右，我那时候告诉她房价应该会跌，你早点卖等一等能换个好点的改善，她具体咋想的也没仔细问，总之就是两年多下来她也没换上，她家小区目前挂出来的同户型都是 400 左右，但是回龙观区域已经有很多 320 左右的挂出来了，至于成交价大家都清楚肯定得下 300。

不过好消息是她要置换的一些目标区域降得也多，比如金域华府，近期跌得全北京出了名了。

知乎用户牛肉丸夫斯基发表

因为放松限购就是典型的砸盘行为啊，你不会以为是在保护房价吧？其本质就是稀缺性溢价的消除。

我在广州全面取消三限的回答里说过这个逻辑：

因为限购本身不但不会抑制房价上涨，反而由于抬高了门槛，制造了稀缺，人为限制供给，是房价抬升的利器。 当打开限购以后，稀缺性和可获得性以及二次获取的难度均大幅度降低，**我不需要无理由去持有一个大概率不涨，随时随地有钱就能买的资产。**自然，持有不动产的吸引力会大幅下降。大家最终没等来所谓 “虹吸” 过来的外地人，等来的只是一地鸡毛。所以取消限购必定面临房价持续的下行，这对目前其他未完全解禁的超一线也是一样，不要期待完全取消，完全取消基本也就是大跌来了。广州拟全面取消房地产限购、限售、限价并降低贷款首付比例和利率，拟推动赛马运动消费发展，将产生哪些影响？

限购、限售和限价三兄弟，限购提高了不动产获取成本和门槛，形成溢价，限售抬高了不动产交易的摩擦成本，变相巩固了溢价，限价进一步巩固了限购溢价的性价比（北京社保、北京户口获取的成本高，但是对比限价人为制造的倒挂账面上是有性价比的，限价人为制造的价差使更多人产生了购买和持有不动产的念头），同时限购也进一步锁定了之前买房者的获利了结行为，限购前有 10 套的人，卖一套少一套，并不能买回来，所以会惜售，进一步抑制了市场的流动性，制造稀缺。

三兄弟逐步放开，是会进一步促进市场流动性的，因为长期的需求积压被释放，短期会对市场形成支撑，这也是为什么我们看到这几年来挤牙膏救市的原因，保住流动性，让市场有平稳出清泡沫的机会——这就是所谓的软着陆。普通人忽略的一点就是，无论是硬着陆，还是软着陆，最终的结局一定是着陆。救市从来只救流动性，防止短期价格快速调整导致市场失去流动性，进一步导致风险外溢，但救市永远救不了资产价格，只能平滑资产价格的曲线。这点从北京 930 之后能看出来。

北京 930 下调了符合条件家庭的门槛，紧接着，在 11 月又取消了普宅与非普宅的区分，取消了商品房的备案价机制。这也是李嘉诚北京御翠园不惜补贴老业主一套 80-100 万也要降价光速抛盘跑路的时间点，过了半年回头看李超人，是不是又后悔让他跑了～

短期密集高频次的门槛放松，让流动性不断的释放进市场，形成短期较为强力的支撑。同时，放松备案价限制也让部分受累于备案价限制的新房回到市场和意价格，也形成了流动性支撑，北京房价短暂的得到回升，当政策引起的流动性释放完成后，又迅速回归下跌趋势。

但是当三限几乎全部退出，所有流动性全部释放完毕后，就能看到，由于稀缺性和持有的必要性已经彻底失去，整个市场并没有所谓的 “虹吸” 产生，既然已经可以随时购买，为什么我要现在立刻就买？从广州身上就可以得到答案

广州 930 全面取消限购以后，可以看到整体下行速度（斜率）有了显著改善，但是并未改变趋势，在接下来的一系列放松措施下，非但没有虹吸周边，反而随着哈耶克的大手接手以后，头也不回的向下走去了。

因为广州三限彻底退出后，已经失去了所有流动性管理的工具，也主动刺破了所有的稀缺性溢价，自然市场归市场，往该调整的方向去了。

所以说千万不要寄希望于限购解除可以起到支撑价格的作用，限购解除意味着资产稀缺性神话的彻底破灭。

而一旦一线城市开始大规模的消泡，3 年来前所未见由上而下式的消泡就大概率会到来。将由高能级城市领头，向下传递，开始新一轮的补跌。

祝各位跑在前面

知乎用户春江花月夜发表

要不说人类真的是坚强的生物，踩中了风口挣几年大钱快钱就会以为自己能挣一辈子大钱，风口上的猪以为自己可以一直飞

这两年的现状让好多人认清了，其实均值也就 35，最多 40，未来风口上的人们，做规划会吸取教训，不再一股脑做耗材甘蔗，而是挣一笔大钱跑路去宜居的地方定居成为一种普遍选择，那种鸟地儿的房价就应该回归到只是一个选择，而不是一个打鸡血六个钱包血拼的心气儿

对好多人来说，不值那么多钱呗，不合算呗，毕业到三十五岁，十年挣四百万，换个地儿，一百万买房，三十五岁被优化，还有三百万在手，随便干点啥，日子也能过的不错

总共就挣了四百万都买房了，三十五岁被优化，孩子不到十岁，老人毛病显现，全家喝风饮露啊，后半生咋过？

多少人首付跌没了，多少年还进去的贷款也跌差不多了，十年职业黄金期白干，甚至还倒欠银行钱，没天理

人活着总归是为了过得舒服点，而不是一直做撅子卷天卷地卷自个儿，在那破地儿的生活对得起自己的半生辛劳吗？

知乎用户陈东文发表

据我观察，400 到 600 万的房子，从 21 年到现在大概跌了 100 到 150 万左右。

也不是 8 月份才跌的，五六月份的时候就挺低了，现在问题主要是没量，低价也没人买。

没什么好惊讶的，价值回归罢了。

上涨的时候人人看涨，推动资产泡沫，那么下跌的时候，人人看跌，自然就一落千丈。

正所谓君以此兴必以此亡。

知乎用户青山布衣发表

北京的房地产，有三个特点是全国绝无仅有的，

1、容积率极低

别看网上一说什么回龙观，天通苑，就脑补所谓的 “密密麻麻” 如何如何的，

人多不多，的确多，绝对数量上肯定多，

但是，哪怕是回龙观和天通苑，你不妨一个一个小区看看，

我不敢说全部，但大部分小区，容积率都是 2 字头，1 字头，

这是什么概念？2 点几，1 点几的容积率搁其他城市那就叫做低密度洋房小区了，

然而北京还有很多小区容积率在 1 以下呢

北京的房子，缺点是户型差，但是有两大优点，一个就是容积率极低，

另一个就是政府兜底能力强，各种物业托管、改造维护，政府都买单了

2、租金最坚挺

全中国北京的租金是最坚挺的，上海都比不上，不但居民房租坚挺，写字楼的房租也坚挺，

北京的写字楼是按照天计算的，

过去，类似望京、国贸这种地方，写字楼租金往往在 10 块以上，

但是，现在北京的写字楼租金也开始明显下跌了，纷纷跌倒 10 块以下，5 块的都不稀奇

居民房屋的租金也在跌，但目前看还好，跌的不厉害

如果北京的写字楼都止不住跌，那么全国其他地方你自己想

3、价格市场化

北京的房价是全国最市场化的地方，

传播速度最快，

在北京，基本不太可能在买房这件事上玩什么信息不对称，

也不可能所谓什么某某小区有人控盘之类的，不存在，

价格是多少就是多少，一瞬间就众人皆知

成交价就代表了广泛的市场共识

在北京买房也好卖房也好，不要抱侥幸心理

买房子的时候不要想捡漏，哦，别人都看不到，就你发现了，便宜有便宜的理由，肯定有你不知道的坑

卖房子的也一样，想卖出去就降价，别指望守株待兔碰上 “有缘人”

回龙观踩踏抛售？

只不过这地方人多，从事互联网的人多，网上声音比较大，

你看看房山那边，单价都干到 2 万以下 1 万多了，泡都不冒

顺义，300 多个已经可以买到三层别墅了

这才哪儿到哪呢

知乎用户引离杯发表

回龙观挨着海淀，靠近高收入群体聚集的西二旗和海淀众多高校、企业，房价跌得这么厉害。我想不通的是，基本对称位置的南五环外大兴，毛都没有，别说不靠近产业聚集地，甚至离城六区洼地丰台都有相当的距离，为什么房价这么坚挺，老破小还三四万？

知乎用户为啥让我改名啊发表

这次取消限售，是增大了接盘人的基数，把北三县在北京漂着上班的人和周围城市想跑北京的人都拉了过来。

不赶紧趁着热度把房子脱手，等热度过去了，再也找不到这样的机会了。

国家在给北京 5 环外手里砸着房子的房主，一个套现的机会，希望他们套现以后，能把钱再投入到消费市场中去，不过这些人套现以后，是去消费? 还是把钱存银行? 甚至拿现金出国跑路? 就难说了……

知乎用户翠星石发表

21 年那会本来想改善住房，结果一边看一边涨了几十万，一咬牙不买了。结果那时候 470~500w 左右的房子现在成交价 320w。

风雅园、旗胜家园、融泽家园、龙华园、天鑫家园、佰嘉城、领秀慧谷，看得多的就是这几个小区，基本都降了 30% 了。而且还在降，现在媳妇天天看房价降开心极了。

知乎用户菊花残满地伤发表

还是贵

一堆老破大按照国际惯例

租售比 300

现在 300 的房子得卖 150

知乎用户铁树心发表

股市行情再走高半年左右的话，房价的雪崩现象会连故宫也塌出一个角来。

其他领域的赚钱效应，会对正在萧条的行业产生累加的虹吸现象，这就是正宗的冷酷无情却又最符合自然规律宇宙法则的损不足以奉有余。那些趋炎附势的人，不过是受了自然规律和宇宙法则的双重感召，做了一群被菌丝控制了神经的蚂蚁，将财富搬来搬去，做了无谓的物质消耗和量能转换。

现在的房产市场已经从冰点转向冰裂，从内部开始分化瓦解，外界的作用力与参与度反而减少了许多，因为资本不看的东西都是狗不理，那就只剩还在局中的内部分子做交换，全国绝大多数地方都是垃圾城市，属于只有本地土著抢夺地盘仅有居住价值而没啥投资价格的死地，全国也就只有北上深这样少数几个高流动性高附加值的地方还有一点点残值，回龙观的踩踏式抛售潮，以后会成片成批量复制到上海某片区深圳某地段，当然，其他垃圾二三线以下的城市，你想起潮也没有风，就像跌停板上的股票，纵然抛盘无数，奈何没有对手承接，这戏就演不成，只有北上深这样的龙头，出现跌停板之后会有抄底资金冲进去翘板，才能产生剧烈的冰裂搏杀现象。

回龙观房价崩塌，算是正式为龙头跌停板开了一个大头，以后会陆续有类似的板块崩盘新闻爆出，但是边际效应会逐渐递减，这苗头，在深圳就已经很明显。

知乎用户腓特烈. 无忧发表

22 年，回龙观附近的一家餐馆里，我和三个同学在讨论房价和就业环境。

我当时对就业环境是乐观的，但是对房价不乐观。

另外三个人都买了房，有两个是在老家置的业，一个烂尾，一个跌。

还有一位同学就是在回龙观买的房子，结了婚两家人一起上的车。

我当时说了一个暴论。

坐等房价崩溃。

三个人里面有两个人没说话，另外一个人说国家不会让房价下跌的。

后来我跟我这三个同学在一起的时候，再也不聊房价的事情了。

知乎用户夏维安发表

我住回龙观的时候，有次亲戚来北京旅游，约好中午一起去和平门烤鸭店聚个餐，我带着家人早上 9 点出发，中午一点多吃上，等再回到家里下午六点多了，一天就干了吃午饭这么一件事。自此不想再考虑五环外任何可能。

知乎用户狼锅锅发表

上地西二旗后花园，京藏北清路林萃路四通八达，8 号 13 号线 18 号线穿观而过，体育公园免费四百米操场，上任书记留下的回天工程，因为他虽然不在北京了但升了，所以回天工程得以继续作为重点工程推动。基础设施只会更好。

一堆低密度五六层小板楼，二十年的房龄不大不小，还有二十年的绿化，走在小区真的像逛森林公园。虽然没电梯，但人真的少啊，清净的很。

近看北清路立交解决堵点，观内不但有昌平二中这种堪比市区市重点的学校，➕一大堆名校附中分校，上风上水的地段，长远看，回龙观是宜居之所。

我打算在回龙观买个大房子，你们再砸砸盘，我好下单。

知乎用户秋天的布拉格发表

回龙观的业主主体是什么？不是码农，是西城区的外迁人群，没有户口的码农当时是买不了经适房的。这个外迁人群还可以具体分成两大类，一个是个人户口外迁，就是胡同区居民，拆迁腾退，另一个是集体户口外迁，比如外地进京落户在某个单位，然后单位解决的住房。另外再加上一部分昌平当地农村拆迁上楼的。

这点西城区其实有点吃亏。东城区的几个外迁安置区域，芍药居，常营，垡头，十里河什么的，都在朝阳区，朝阳区有的是空地。西城区没法安置在海淀，因为海淀区大院太多了，没地，只能去昌平区。

在北京啊，如果西城去海淀，丰台，东城去朝阳，丰台，大家还能接受，还是城区嘛。而且有什么事情进城也方便。

远郊区，大家其实不太乐意。更何况，回龙观是郊区的郊区，昌平区的主体部分在县城，回龙观是它的郊区。如果没有市一级的回天计划，以前回龙观和天通苑啥也没有，因为哪怕配置区医院，学校，人家昌平也得尽着自己的县城，因为人家本县的人住县城啊！

得市层面才能推动。

实际上，很多去了天通苑，回龙观这种彻底跨区到郊区的东西城居民，还尽可能想办法保留自己的东西城户口，这不仅关于到孩子上学，也关乎到老人的身份。因为，企业退休后，档案会回到户籍地街道，如果户口去了昌平，各种关系也会去昌平，所有的相关服务都转到昌平了。更别说过去不是街道办，而是乡镇状态了。

对于东西城外迁人员来说，回龙观永远都是乡下，昌平县的一个边远乡镇，他们是北京城里的，在城里长大在城里工作，如果有可能，回龙观和天通苑只是暂时的栖息地，谁也不想彻底和城里断了根，如果有办法，还是想搬回来。城里有他们的社会关系，亲戚朋友，熟悉的地方。

实际上，海淀区早年也有一部分西城区安置区域，比如清河。但选择在昌平安置的，或被动没的选，或主动同意，因为能多给一间卧室，原来就那么一两间平房，现在安置小两居也住不下一家三代人。

说多了都是泪。

这和后来直接安家回天的外地人员不一样。他们只是觉得，这里离西二旗产业园近，有地铁了，上班近，医院学校啥都有了。觉得这地方挺好啊，中国硅谷后花园嘛。

想回来的赶紧趁高点卖了回来，（五环内的海淀也不限购了，哪怕去海淀），觉得这里还可以的新市民安家，也算是资源合理了。

知乎用户一小时发表

北京政府搬到了通州，很多央企大学搬到了雄安，北京人少了，很多互联网企业不太行了，新兴行业没看见，北京有超大量拆迁户，超大量回迁房，商品房，超大量老破小，我认识的北京人都不缺房，我认识的外地人能在北京混下去也不缺房，混不下去的走了。没人接我们北京的盘啦！

知乎用户黑猫发表

一年跌的比我赚的多, 这谁敢上车

知乎用户 coldplay 发表

回龙观那个破地就是个低配版的县城，这个地方最大的问题是购房群体比较单一，必然随着行业周期而震荡

早年得益于海淀互联网溢出效应，房价被炒的太高，现在互联网走下坡路了，回龙观正回归其原本的价值，再加上朱辛庄的新房冲击，其次新国风美唐紫金新干线最近降幅明显，不过还没有跌到底，起码还有 20% 的下降空间

知乎用户现实主义者发表

限售是最后的遮羞布，给所有还幻想房子能涨的韭菜保留一丝希望。无论北京还是上海，二手房是严重虚高且潜在抛盘巨大的，没有任何侥幸心态，除非你买的是几十年上百年的上海老洋房，那没问题，当然你也不会吃饱了来知乎看我这个回答。

股市受国家意志正在慢牛，聪明的你，该怎么处理不需要的、继续下跌的房子，该怎么做好理财，不用别人多说吧？

知乎用户秦风发表

到现在还有好多北京人在做梦只要北京放松限购、马上房价就大涨呢。。。梦真多。。。

我在 2 个温州炒房群，1 个杭州炒房群，大家聊起来北京放松限购限售的话题，一致声音是，现在傻逼才去接盘。

这几十号人可是人均买房卖房超过 30 套的老炒房客，他们一致觉得未来十年最好别掺和房子了，除非发生重大经济、政策方向性事件。

知乎用户天竺婆罗门发表

回龙观以前开盘 30-40 万一套

涨幅 10 几倍太高了，适当回落。

知乎用户王大爷发表

我有一计，可以拯救北京房价。

北京房子就是北京户口，中国重点大学只招收北京户口。

知乎用户斗娘刀发表

正常，那种地方根本就不适合人类居住。

我当年第一次到回龙观和天通苑这两个地方，就生理不适。密密麻麻的住宅区，让人恐慌。

后来我还是选择了通州，我觉得虽然偏远，但好歹是自然生长出来的县城。

如果我去北部住，也会选择昌平县城，而不是那种大型规划出来的居住区。

关于评论区说密密麻麻社区的问题——

我想说的不是社区多不多——毕竟这个时代，任何一个城市都有大量密集的社区，而是这些社区是如何形成的。无论通州还是任何一个县城，居住社区都是和其他功能区交错的，因为这些县城总体算是 “自然生长” 的，而不是像天通苑、回龙观那样规划出来的超大型居住社区。

就像现在很多城市都有所谓的新城，我也不喜欢，感觉整齐划一、没有生气。

还有人说昌平县城就是农村，没错，农村不农村无所谓，那种自然生长的气息才最重要。

当然，每个人都有自己的喜好，如果你喜欢那种整齐划一的城市感，你去喜欢就好了，反正我不喜欢。我宁愿居住在有点 low 的通州、昌平县城。

那你说东西城、朝阳、海淀不好吗？好，但不是我能住的地方。

再强调一遍，同样的价格，我宁愿忍受通州的长距离通勤，也不喜欢回龙观、天通苑。

知乎用户白衣戰神冷锋发表

北京房价这么便宜啊？

16 年厦门房价都 8 万

知乎用户风画时乐发表

数据一定无法直视，因为昨天我看贝壳的时候发现，首页的北京二手房均价消失了，我就半个星期没打开这个 app。

知乎用户 MATIT T 发表

北京五环外放开京津冀限购吧。

大量的天津户籍人群，对北京房子还是感兴趣的。

这样虽然短期对天津、河北房价承压，不过最终会水涨船高，对大家都有好处。

知乎用户小白发表

现在的行情，大家都清楚。根本谈不上区域，都在踩踏，能跑的都是赢家。其实，要说踩踏最严重的，应该是隔壁天通苑。

相比于天通苑，回龙观的居住人群，自住比例要高的多。天通苑非自住的房子，都在加速跑。

自己在回龙观住了已经十五年了，现在还在回龙观。虽然教育、交通、环境、医疗等算不上优质，但是整体生活舒适度绝对算是比较高的了。

因为大家都已经认识到，房价尚未见底，踩踏也就不可避免。回龙观，只是也不例外而已。

取消五环外限购，你说是踩踏也罢。其实，大部分业主可能是想着，趁这个机会，赶紧出货，而不是为了踩踏。

按现在这个趋势，以后房价参考值就是租售比，月租金 200 到 300 倍之间，可以考虑入手，越低越好。

前两天看中介发的成交数据，东亚上北一套 42 平，81 万。月租金 3000 左右，基本在这个区间了。

知乎用户潮水岩发表

很少有人能高薪 30 年，但他们却敢 30 年高杠杆买房。

说实话，在没看到这个问题之前，没有专门留意过回龙观的小区房价。

没去过回龙观之前，一直觉得回龙观是和天通苑差不多的地方。

回龙观经常和天通苑并列在一起，而且也是五环外的区域。

不过，前一段阴差阳错去了一次回龙观，发现回龙观和天通苑是完全不一样的两个地方。

说到天通苑，大家都说天通苑是最大的，有天通苑北、天通苑、天通苑南三个地铁站，现在又多了天通苑东站。

而随着年底地铁 18 号线开通，回龙观也迎来了回龙观西大街地铁站，加上已经有的回龙观东大街、回龙观站，有 3 座以回龙观命名的地铁站。实际上天通苑的地铁密度更大。

回龙观最开始的定位，就是一边发展商品房，一边解决老城区改造的安置。

因此，有一部分居民的原始成本低到发指，甚至说因为搬迁早，当年评估的金额放到现在也相当于白送。

即使是商品房，也有早期原住民是几十万一套买的。

而这种情况下，有人有多套房，等到了最高点回落，意识到再也回不到当年的房价了，就像很难回到 6000 点一样。

而 2018 年到现在，又经历了轰轰烈烈的回天计划，回龙观和天通苑的公共服务经历了显著改善。下图的回龙观体育公园里配套的体育场馆和图书馆，不输给一个市辖区的场馆。

板块业绩改善，但市场在前些年给的高估值还是太高了，300 倍租售比被抬到了 600 倍租售比。

5000 元一个月租金的房子，300 万的房价。

这种情况下，叠加了证券市场好转的外因，再加上五环外不限购的放开，回龙观在短短一个月里经历了太多。

还有更大的背景，回龙观与通州比起来并没有特别大的居住体验区别，但是因为背靠互联网高收入人群，购买力硬生生抬起来了。

但很少有人能高薪 30 年。

回龙观的高房价是互联网长红 30 年的折现，但现在发现，30 年似乎不现实。

打工人的黄金期直到 35 岁，但大多数人的房贷远超 35 岁。

工作的变动，会导致稳定还房贷的路径失效。

而多股力量拧在了一起：

拥有多套房在高点没有套现，现在希望手握现金的回龙观安置房居民。

早期几十万一套低位买回龙观，需要置换到另外地方的商品房购房者。

还贷压力大，因为工作原因买在回龙观的高收入难持续互联网从业者。

这几类人虽然不一样，但前两种类似，购房成本低，无论多少钱卖都远高于入手价。

这种情况下，看到外部政策利好，都有一种要赶上窗口期的冲动。

再加上现在信息传播快，这种窗口期转瞬即逝，原因降价卖房的人也就多了，毕竟这种政策窗口期不是每年都有的。

高位下来之后，再想等这样的一个窗口期很难了。

尤其是一些挂牌数量多的小区，想要快速成交只有一条路，直接挂到小区最低价。

这种情况下，看到挂牌价快速下降就不足为奇了。因为本身有些挂牌就是姜太公钓鱼，并没有那么大的诚意。

但那些有诚意成交的挂牌价，这些真的愿意卖的卖家一挂上，就会让大家感到价格抛售的感觉。

想 1V1 咨询点下方：

潮水岩

34 次咨询

5.0

城市规划、地铁、交通运输优秀回答者

科研行业从业人员

去咨询

知乎用户 Bodqna 发表

北京政府还是对本地楼市太有信心了…….

知乎用户一个精算师侃爷发表

现在北京普遍都跌到 15-16 年了，要知道 15-16 年是涨的最凶的两年。买房基本靠抢，2 年时间整体房价翻倍。

按照题主的这个说法，25 年年初才跌到 20 年，然后 25 年 8 月跌到 20 年以前，这不是很正常吗？

你要说回龙观是踩踏，那北京整体都是踩踏了。

现在这个市场简直无法评论，现在很多二手房子（并非老破小、老破大），就说是 03~05 年左右的塔楼，很多区域都在 3w / 平米的单价了。要知道现在新房的地价楼面价都是远不止这个数据。一个不动产居然连重置成本都不如了。也就不再符合房地产估值的基本逻辑。

也许未来，就是充分的价值分离吧？有些 “好房子” 还是那么贵。有些 “差房子” 都跟不要钱一样。

知乎用户喜安发表

这是最后的机会。

房价上涨的一个必要因素就是限购 —- 有资格购买的人认为不买就亏了，没资格的想尽办法获取资格。

当开放限购后，五环外的学区价值可以说几乎没有，房价的支撑只剩下租售比。

我估计五环外的下跌速度会加快。

知乎用户五湖散人发表

2008 年底看过回龙观的房子，那时均价 8000，到这个水平才能叫踩踏

知乎用户 momo 发表

此回答套用《骆驼祥子》

一无车的骆驼祥子，最恨的并非车厂主，

而是买上车取上媳妇的骆驼祥子。

都是拉车的，凭什么能买车娶媳妇，

这不是突显了我不努力吗。

无车的骆驼祥子，一直的诉求是 “现在车价过高。

骆驼祥子不可能通过拉车获取”“因此要免费给骆驼祥子发车。最好也发媳妇，找不到媳妇并非自己不努力”。

真有骆驼祥子通过拉车把车给买了。

这让无车的骆驼祥子如何逻辑自洽。

因此国内吧, 无车的骆驼祥子总想老爷打击有车的祥子。

尽管每个祥子的梦想是有个车。

二小农经济周期

其实吃的就是骆驼祥子们。

无论是 stock 还是 real estate。

骆驼祥子是情绪动物。

喜欢高买低卖。

自身承压能力差，一有风吹草动赶紧出手。

100 块 200 块买的新车，只要 50 60，赶紧出手。

三这事本质上也是码农骆驼祥子的大筛选。

码农多是赶上风口。

这种波动你熬过去了，你就扎根一线成功。

骆驼祥子本人多次卖车，未能完成原始积累。

熬不够去，就重新回去拉黄包车。

我本人在深圳。

那种买进价极高，售价极低的笋盘，

多是农村码农干出来的。

家庭如果富裕的，还能扛住经济周期。

说点题外话，

本人从 90 年代至今，跟着父母出席聚会加上自身社交。

阅历了各种制造业煤老板地产互联网富人等等。

国内经济行业周期约 5-10 年一次变动。

赶上风口的英雄如过江之鲫。

打天下不难，难得是能苟住。

太多普通家庭出身者。

经历短暂崛起，然后打回原形。

鲤鱼跃龙门后，别说第二代鲤鱼保持龙族。

常见的是第一代鲤鱼直接回去。

码农群体赶上风口。

能扛过去的才算跃龙门成功。

知乎用户陈寒志发表

就比谁的刀子快和狠。

我自插三刀，各位请便。

知乎用户钟国仁发表

这都是聪明人，目前全国其他地方都跌到位了，京沪才是最危险的，因为跌得晚，跌幅没到位。

这一轮，全国都得跌一半，京沪是目前跌的最少的，还有得跌呢。

当然，这个跌一半，是指 16 年的一半。

知乎用户程藏发表

多去市场调研，你会发现，真正个人抛售最多的，其实是法拍房，然而他们并不是砸房价的主力。

真正砸房价厉害的，大批量卖房，并且直接七折六折甚至四折三折的，是什么人？

出手最低都是几十套几十套的砸，中介都被吓怕了。

看房价说简单也简单，各地的底部，5 年内，就是 2008-2010 年的价位。

你那个地方 2008-2010 年啥价位，你去问就知道了。

知乎用户荔枝你个苹果哟发表

他们玩的游戏名叫看谁跑得快

知乎用户正在摸鱼发表

回龙观房子降了没？

降了，1～4 层去年全年 100 平上下的都是 400w～450w 左右，全年没什么变化，今年过了年才开始猛降的，比去年感觉降了 40w+。楼主说的 600w+ 我是没见过。

特价房子怎么回事

刚才我说的是中低楼层，5～6 层属于难寻大冤种，去年顶层正经精装修的 370 都能挂一年，有些心存幻想的竟然还想卖 400+，难绷。

但是 5+6 的户型似乎有独立的行情，需要单独看。

回龙观的房子密度到底大不大

如果说的是这个范围：

实际密度还可以，没那么大，基本都是 6 层板楼 + 双向四车道 + 独立自行车道 + 可以停车的步道的配置。如果这密度还大，那往南走进了海淀，某些地方可以说是城中村了。

很多人可能是十几年前来过回龙观，或者没来过回龙观，或者实际上说的是两条高速中间的回龙观，推荐看下这位老兄的回答：

如何看待 25 年 8 月，北京取消五环限售之后，回龙观小区业主正在踩踏式抛售？ - gingercat 的回答 - 知乎

如何看待 25 年 8 月，北京取消五环限售之后，回龙观小区业主正在踩踏式抛售？

知乎用户朴哲发表

作为外行，回龙观既是我观察北京楼市的风向标，也是之前准备买房的目的地。没办法，手头没钱，只能考虑这里。

我一般分成三个梯度进行观测：

第一梯度以金域华府和国风美唐为代表，是所谓的次新房标杆；

第二梯度以新龙城和融泽嘉园为代表，算不上性价比，只能说稍微满足了一部分人电梯房和商品房的需求；

第三梯度本来该归给龙字头经适房，不过我习惯观测旗胜家园，因为成交量足够大。之前在旗胜家园住过一年，眼瞅着它的房价从逼近 500 万跌倒现在的 300 多万。

目前这几个小区全都在下跌，说明整个北京房价可能都是这个趋势。

之所以有这个判断，主要是考虑到回龙观的特殊位置：

跟城区相比，回龙观显然属于郊区，进城需要一定时间，教育比较拉跨，所以跟临近的海淀房价有明显的差距；

跟其他真正的郊区相比，这里汇集了很多互联网金融从业者，适合北漂落脚，也成为人为推高房价的典型；

同时跟天通苑相比，这里明显没那么拥挤，交通更为方便，8 号线贯穿南北，可以一路欣赏风景区，13 号线联通望京西二旗和主城区，上班相对方便；

只要价格合适，这里就会有需求，所以回龙观一直呈现以价换量的趋势，个人感觉很能代表北京房价的整体趋势。

去年 9 月新政的时候，回龙观的次新房一度呈现止跌的趋势。今年 4 月以来，金域华府和公园悦府的下跌趋势能吓死人。公园悦府一区不是纯商品房，已经掉到 400 万以下了。

知乎用户以背指胡汛疼标记发表

“兄弟们房价大降价我忍不住了下山了”

“兄弟们首付付了稳了真香”

“看到下山的就在底下刷烂尾楼？一个个的真酸”

“兄弟们给看看工地停工是啥情况”

“兄弟们我好像买到烂尾楼了我该怎么办”

“银行告诉我说还不上贷款了要拍卖我房子”

“买到烂尾楼是我的错？能不能别冷嘲热讽”

“好消息兄弟们，精装房原价出售，先到先得哦！”

“中介说首付已付后概不退款！”

地球 OL 提示:“该用户已注销”

知乎用户 momo 发表

租过房说实在的没啥生活质量的地方

涨上去是依靠前些年的互联网。

现在北面上班选择也多了

回龙观肯定要掉。

知乎用户 GGG 发表

回龙观回迁户太多，手里房子都多，形势不好时必然是踩踏式抛售

至于其他答主说的回龙观是北京房价的风向标，我认为不是，其他地方可没这么多抛盘。

知乎用户周芷若发表

房地产这玩意还是需要专业的人来讲解。

房地产是长周期。大家可以把它看成 t+10 年的期货，大多数都带杠杆。

当一个长周期进底部或者顶部的时候，特征就是恐慌盘。2018 的时候大家是怕买不到房，2025 的时候大家是怕卖不掉房。情绪面主导的市场会丧失理性。所以 2018 很多没能力上杠杆的也强行上杠杆，造成悲剧。

这次很多盘之前不跑，现在恐慌抛售，也有点不理性。毕竟今年央企例如华润招商都在疯狂拿地，而且拿好地。

另外就是我每次讲房地产都会被骂。2018 我是没参与房地产讨论的，因为这显然不理性。这次看很多穷人是赔了棺材本，实在有点看不下去了。不出所料依然被骂。

记住当 400 万房子都怕卖不掉的时候，是完全不需要恐慌的。因为我们拉长到十年维度思考，一个不要房子，去拿房子换代金券的行为，显然有点不理智。

我这里说的是显然。显然的意思就是只要心平气和回头看，用脚都能想明白。

从房地产周期来看，美国是 4 年底部。日本是 10 年。中国目前是 7 年。如果我们按 2021 年起算的话是 4 年。周期已经至少走了一半。其中北上广深因为有坚实的买盘基础，没必要太过悲观。真正悲观的是三线，那很可能是一个 20 年的周期。

所以在我看来，目前北上广深估值已经合理。散户主导的市场里情绪大于理性。这是一个预期主导的市场。很容易因为一些催化剂而改变。家庭净资产低于 1000 万的同学以后还是多考虑自住需求比较好。

知乎用户飞熊发表

2010 年限购前，家里在回龙观买了一套房子，105 万入手的

2018 年出了，换了学区房，虽然现在看着学区房降价闹心，但是再看看回龙观那个小区同户型的成交价，还是觉得幸好换了

PS：北上广深的房价涨幅美联储利率是负相关的。

要不是 2020 年新冠，美联储利率走势，应该是从 2016 连涨到 2024。2020-2023 年那波涨幅其实是新冠砸出来的。

知乎用户小托发表

这是我在 24 年 9 月在知乎随手写的一句话，今天又用上了

像，太像了，庄家释放巨大利好想护住大盘，散户看衰后续市场趁着利好疯狂出货，以致于发生踩踏效应，啪一下一根阴线直接砸下来

熊市中利好都是利空，由此而来

知乎用户猫大猫发表

工作在北京，我说一个角度。我对象是 20 年博士毕业参加工作，工作以后发现做得方向不对，做不出东西，这个方向负责人都因此走了。她抱着早点熟悉业务的想法，同时有个人带一下，能力不要退化太严重吧，申请不要求额外的工资绩效成果甚至是挂名，不涉及换部门，到其他缺人组去承担一部分工作。和那个组的负责人也说好了，和总经理也说好了，但是就是不可以，理由都是国企里面那些奇奇怪怪的浅规则。当时她们单位有一批政策房申购，单位很多人买，近回龙观，我爸打算出钱给我对象全款买一套，但是她坚决拒绝了我爸的好意，让他留着好好的养老。理由是一个单位，既然换个方向（不涉及换部门绩效奖金甚至成果）都如此艰难，谁能有信心再挣那么几百万的钱呢。结果他们单位那一批买房的全部亏得不行了，我和我对象看着暴跌天天乐哈哈。所以，目前的职场环境，各种欺上瞒下的吃得开，往死里整普通人老实人，站在领导的角度爽了，但是最终也是玩死自己，毕竟领导买不了十套房，普通人全部躺平的情况下，最终卷到更高阶层。

知乎用户爱吃鱼发表

看高赞还有分析回龙观环境的

房价形成机制都没弄明白

这种大型同质化社区，每次都这样。上涨无力，跌的时候比谁都快

因为同一时间可供买家对比的房源太多了。极端点类似亮果厂，几年不出一套房源，总有喜欢的盯着，卖多少都有可能。

而且你说巧不巧，每次大调整基本相对高点都是跌一半……

说这个不是想说一定还能涨上去或者现在就是低点，这个需要各位自己判断。而是所谓回龙观这么好都跌了，别的也要跌，这个逻辑完全不通。

知乎用户 Jasper 发表

我有个观点

要说回龙观居住条件，环境，教育条件等不一定是最好的

但回龙观是北京最大承载互联网企业居住人群的社区，普遍学历，平均素质是不差的，甚至可以说中等偏上。而且互联网的人对金融投资，钱生钱更加关注。

不要盲目相信观子业主的眼光，但是也要做个参考

知乎用户远山发表

有些房子：房龄 50 年了、户型没有客厅、厨房，售价在 150 万。

这样的房子买来干嘛？真当 z 圈吗？

买 bj 房子给户口吗？

没户口不能参加高考、养老金享受不了。

买来干嘛

知乎用户冷月孤想 alan 发表

几年前我就说过，一切的限售都是为了抢跑。

小城市还在积极响应国家政策的时候，春江水暖鸭先知的一线城市早都砸盘了。

就像知乎段子，李嘉诚:「我哪跑的过年轻人啊，我只是在响枪前就开始跑了。」

历史上这种事情太多了，二战前，英、美、日、法、意搞了个海军条约，限制了海军舰艇的吨位和数量，结果，各国开始八仙过海，各种偷跑手段层出不穷，直至第二次伦敦条约日本直接不参加

「这戏，我也就不演了。」

知乎用户老游条发表

回龙观，一个三个地铁站组成的住宅社区。

我反正早跑了，我这里只要花 200 万就能住花园洋房，500 万就能住两层大平层别墅。

我何必跑北京讨生活。

别说什么教育，医疗，这样那样，都是噱头，没人脉病床都排不上，你在北京上的了六中吗？清华附中呢？奥，普通学校啊。现在高考又不是能逆天改命包分配的年代了，无非就是增加知识扩宽视野，我小时候从平房住到楼房住到改善房，现在让我回头再去住两居室我都觉得挤。

我的孩子从小住改善房，那要更舒服就只能大平层或者户型好的别墅了，让他去北京挤老破小，不愿意估计，让他住大平层，那我的钱包不愿意。

各凭本事吧。

知乎用户 cccc 发表

北京的人少了，北京的房多了。回龙观的房子不怎么样。

知乎用户木子丫丫发表

6 月多的时候，在广州看上了一套房，中介说这几天好多人找这个业主买房，很抢手，催我们赶紧去约谈业主，视频见面之后呢，业主可能是近期问的人多，死活砍不下来价，当时想着，算了吧，反正也挺心动的，就买了吧，没差个几万了。

当天晚上签了合同，重点来了，业主在国外，怎么都下载不下来那个签约合同。。。我跟老公等到了半夜两点多，扛不住了，第二天还要上班，然后回去了，睡一觉醒来，感觉买贵了，于是乎，看了下那个合同，业主还没签成功，然后赶紧跟中介说，合约作废，我们两撤回了合同。

结果现在 2 个月不到，再看看那个小区，相同户型的，放盘价比我两谈的买价都少了 20W 了，现在算是躺平了，2 个月，赚都赚不了 20W。。。还是等等吧，这泡沫太高了。。。

再给你们看一个深圳的小区房价。。。

知乎用户石头的视界发表

之前限购的大裤衩子被扒得一干二净，放开了还是卖不动，只能用限售来兜底，减少存量房入市交易来减缓冲击。说明泡泡依然很大，需要继续挤。现如今经济低迷，就业岗位匮乏，能稳定出粮就烧高香，这种形势下赚钱难过吃翔，谁持有现金谁是爷。想让别人掏钱就要表现出诚意，十足的诚意。都憋着不降价，形势一天差过一天，总有憋不住的，这时候就要看大家的求生欲有多强烈，反正都会体现在价格上，现在还没看到足够强烈的求生欲。

媳妇他们单位这个月承兑贴现利率是 0.3%，历史新低，十年前是二十倍起步还得求人，短时间内没可能好转。改善型需求可以再等几年，所谓刚需可以继续租房，有地方住就不刚了。现在的局面就是博弈，高位入坑欠贷的和持有现金看热闹的博弈，看看谁能熬。回龙观的踩踏式抛售，说明熬不住的有点多，对未来预期明显很悲观。

慢慢熬吧，熬不住就赶紧卖，早卖早享受，晚卖打折扣。

知乎用户夏日胡杨发表

成也互联网败也互联网，互联网的黄金十年已经过去了，行业只会越来越卷越来越差，现在供的起房子，未必以后还行。趁着价钱高能卖了回本，拿着现金，说不定以后还能买回来，而且没负债。

知乎用户哪里的天空不下雨发表

房地产行业遇到了流动性陷阱，能逃就逃，逃不了就等十年八年；A 股这波行情就是为了解决流动性陷阱问题。我不看好。

知乎用户 havelunch2003 发表

回龙观很大一部分是当时的回迁房，不少家庭会有 2、3 套，其实一直都在卖，只是现在价格没那么高了。且不少房子很差，隔音不好，有的连集中供暖都没有。精品商品房一般不会掺和进去，毕竟他们买的是刚需。

知乎用户甜甜小汤圆发表

我觉得这也很好的解释了为什么很多人不愿意生孩子。

我不否认买到回龙观的有投资客，但刚需上车的也很多。

海淀西二旗的高房价让人无从下手，回龙观虽然远点吧，但好在交通和生活还算便利。那些没有什么大钱的，又需要房子的咬咬牙掏空 6 个钱包勉强上车了。别说什么租房子不能结婚吗这种话，北京的租赁环境真的很差，稍微有点办法的都会努力搞个住的房子。

这些刚需努力工作，生活稳定了之后生了个孩子。等孩子需要上学的时候想要置换一下，结果被牢牢套死，当真是越努力越倒霉，当年要不努力，躺平一下，也许根本不会受这无妄之灾。有人说那就趁着跌再买一套，平衡一下，问题是刚需在回龙观上车的，有几个是有能力再来一套的？尤其是第二套的贷款各方面都很高。

如果能开放有孩家庭，二套视为一套，或者改善置换给一段过渡期，也算是考虑到这些人了。然而穷人从来不受重视，也无人理会，谁又在乎过他们的死活？只不过是时代的牺牲品罢了。

也许之后真的只有有钱人才敢生孩子。毕竟他们底儿厚，消息灵通，经得起折腾。越努力越倒霉的普通人除了躺平，不生孩子，也没什么别的护身法宝了。

知乎用户巴斯光年胖发表

我觉得还是和回龙观长期（近 15 年）交易的火热有关。到目前为止回龙观依然是昌平交易最火热的板块，没有之一。

这个板块有相对丰富的房源和大量的人口，有大量的上车，置换，抛售都集中在这个板块。

先来说房源，回龙观集中了大量的经济适用房，经济适用改商品房和商住房，有企业家属房，有商品房，有次新房，再加上交通方便靠近海淀，可能说这对于工作在西二旗，上地，中关村的人来讲，是一个天然的考虑区域。

所以你可以看到回龙观板块一直是北京交易比较稳定和热门的板块。能考虑回龙观的会优选回龙观而不是更便宜一点的天通苑。

这就意味着回龙观是一个对价格比较敏感的区域。涨了，很多人会考虑赶紧上车。降了，很多人会考虑尽快出售。

正是这种敏感和交易的活跃，让回龙观成为一个价格反应或者叫市场反应的快速区域。

并且这个反应带有连带效应。你卖，我也会卖。价格持续走低，并且趋势依然是走低，那么大家割肉卖房的意愿和魄力就会越来越强。

而取消五环外限购无疑加速了这个趋势——再不卖就会更被动。

所以大家也就不抻着了，只要有买家愿意谈价就敢继续再降。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

只能说这个趋势会从回龙观不断蔓延，今天还可以叫回龙观踩踏式抛售，明天回龙观就可以换成天通苑，换成北苑，换成高米店，换成后沙峪，甚至换成望京。

知乎用户流星发表

昨天去看车，一个库存车，纯电货车，原价 58800，现在车上贴着 41800 亏本大甩卖，然后去问价，一口价 35000 卖不卖，卖家说可以谈，虽然房价和车价没有可比性，但是情绪上头了，不都一样吗？没有东西能永远上涨，现在到了抱爹的时候了，亲妈都没用，别说 “咱妈” 了

知乎用户杨 tt 发表

这也没咋跌啊，踩踏式抛售怎么解释？

还是五万左右啊。。。

知乎用户 0x000000 发表

市场没钱了，普通人只需要关注一个指标就行了，金价！！

金价上涨说明很多钱被 “封印” 了。

2018 年左右金价开启上涨，后来的事情大家都知道了。

知乎用户黑白同色发表

有贪婪性接盘，就有恐慌性抛盘，不过不一样的是，前者是担心自己上不了车，后者是担心自己下不了车

好不容易出了点政策，制造点流动性，吸引点韭菜接盘活跃市场，聪明的业主肯定要抓住机会下车，那些大聪明和房产中介又以为是政府救市，房价又要大涨了，抄底的机会又到了，别人恐慌了，我该贪婪了，不学无术的人就会套用这傻子都知道的废话，人家巴菲特贪婪的时候那都是做了大量的基本面调研和研究，有些人理解不了一个事情的不同层面，不能理解恐慌不是贪婪的充分且必要条件，完全是为了贪婪而贪婪

只能说现在这些业主脑子也活泛了，聪明人越来越多了，市场中学到的教训和知识比什么胡说八道的经济学家强一万倍

知乎用户美国队长史爱明发表

击鼓传花传不下去了，当前这些业主最重要的事就是想办法卖房止损，目前为止，中国房价还没跌到底。

知乎用户星耀小皮卡发表

玩知乎已经 11 年了，相比天涯，我对玩知乎这个群体的评价，就是短视。这个群体里的大部分人，以学生和工薪阶层的普通人为主。这些年来，你看看他们关于经济和国际形势的预测，有哪一次预测对过？

房价现在确实在跌，是个普通人就能看得到，还需要得你们头头道道的分析吗？

连三百万的回龙观都买不起，那就真的没有必要留在北京了。一个月花四千块租房，居然会觉得比还房贷划算的人，我还能说什么呢？

投资北京，就是投资国运。你如果以为老龄化是对北京房价的利空，那还真是大错特错。

未来的北京，将会是比肩纽约和东京的国际大都市，全球的资本、热钱和名流政要云集。这样的城市，未来房租只会越来越高，生活成本只会越来越高。如果你没有房子，在这样的城市注定会很难立足。

就拿东京来说，即便是房价暴跌了三十年，可是依然有很多东京的年轻人是买不起房子的。日本在戳破了房地产泡沫之后，国内的经济内卷非常严重，大部分的企业都开始战略收缩，工作机会都在向东京都市圈集中。随着小城市经济的凋零和人口的日益减少，日本的年轻人口不得不向大城市转移。实际上，如今在东京都市圈置业的压力，并不会比 1980 年的时候小上多少。

我认为未来的中国也会是这样，随着老龄化社会的加剧，只会有越来越多的年轻人涌向京津冀、珠三角这样的大城市群。因为只有这样的城市群，才能集中生产资源，提高生产效率，从而创造更多的经济价值并提供更多的就业机会。

未来年轻的人口向大城市集中，这是不以人意志为转移的客观经济规律。

我是一个年近 40 的中年人，在我的人生阅历中，国家鼓励大家买房，只有这么三次:

第一次是 2008 年，第二次是 2015 年，而今年的 2025 年，则是第三次。

前两次抓住机遇的人，基本上都已经实现了财富自由。

说房价还会暴跌的，大部分都是没有房子的可怜人。

我遇到过的几个年轻人，花两三千块钱和别人合租一个屋子，五六个人共用一个卫生间、一个厨房，早晨起来上班还要排队抢厕所，每天总是说着房子要跌了，租房比买房划算。现在想一想，和我那会儿年轻的时候，真是一个样。

时间总是会毒打这些年轻人的，国家喊你买房你不买，等你有了娃，等你父母老了，等你岁数大了还在租房的时候，才会追悔莫及。

在北京租房住的人，和有房子的人，是完全不同的两种生活质量。

你不能因为以后房价会跌，就挺着一辈子不买房吧？就像那些买手机、买车的人，你跑去和人家说，三年后你的手机会贬值、车会贬值，你觉得人家会不会把你当傻子？

买房，也是这个道理。自己住着爽，自己有需要，那就赶紧买，毕竟早买早享受。

如果你是刚需，涨跌对于你来说又有什么影响呢？更何况，这里是北京，这里是回龙观，房价再跌，还能跌到哪里去？

回龙观的房价，基本已经到底了。

聪明人早已经默默出手抄底，只有无知者才会人云亦云。

记住一句话，投资都是反人性的。别人贪婪我恐慌，别人抛售我接盘。在我看来，回龙观的房子，以后将会和黄金、比特币一样，成为保值增值，抵御通胀的最佳资产。

回龙观的地理位置优越，虽然是在五环外，但是有 13 号线地铁的加持，无论是去海淀中关村，还是去外企云集的望京，都是非常方便的。回龙观的设施配套齐全，大型医院，商超，学校，应有尽有。

这样的地理位置和区位，现在回龙观一套 80 平米的两居室，只要 400 多万，真的有人会有相信，以后回龙观的房子会更便宜吗？

很多人没有来过回龙观，也不了解回龙观，他们只是对着手机在发泄自己的情绪，凭空想出了回龙观会暴跌的各种理由罢了。

尤其是那种，仅凭借人口出生数量，就预言回龙观房价会继续暴跌的人，真的是非常可笑的。多读读历史你们就能知道，回龙观的房子，就和古代的万亩良田一样，越往后，只会越贵。你看看历朝历代，首都周边的良田，有贱卖的道理吗？人口只是影响房价的一个因素，但不是决定性因素。一线城市的房子，除了居住属性外，还有很大的金融属性，受货币政策和经济形势的影响也会很大。稳房价就是稳经济，国家是不会让北京，尤其是回龙观这样的区域房价大起大落的。

最近房价暴跌的新闻频出，且不说是不是真的，但是这样的新闻可是把我一个没结婚的大龄剩女同事给高兴坏了。

之前我这个同事，一听说谁谁谁结婚了，谁谁谁买房了，立马垂头丧气的，别人结婚的消息对她来说就像是受到的一万点暴击伤害那么大。

这两年可好了，只要一听到房价暴跌的新闻，我这个女同事就两眼放光，扬眉吐气。和我们一聊天就是，北京哪里的房价又跌了二百万，还好我没买房没结婚。高兴的那个劲头，就好像自己赚了几百万一样。

知乎用户忘我实多发表

那可是北京啊，好不容易放开限购了，还不赶紧买！

不是说北上广永远涨吗！买啊！

知乎用户有事问彭叔发表

现在楼市指望的大利好，一个都没有出来。

而指望那些楼市的小利好，根本无法阻拦北京、上海、深圳等城市的房价下跌。

彭叔知道。

知乎用户 Brian C 发表

看到好多人说回龙观这个地方太偏僻，所以跌的厉害，

玉翠园，长实的项目，位于北京朝阳四环，跟 “偏僻” 两个字不沾边吧？

上个月推售新一批房源，已经跌到了 8 万元 / 平方米，总价最低的 980 万元起。

比 2024 年 10 月底的同样面积，同样户型的新盘跌没了 200 万。

全中国有多少人可以 9 个月赚 200 万？

知乎用户八 O 级发表

不买一百元一斤的海鲜；

不买一千元一只的包包；

不买一万元一部的手机；

不买十万元一辆的车子；

不买一百万元一张的画；

不买三百万元一套的房，……

人生不会太凄惨，

生活依然很美好！

知乎用户职业法师刘海柱发表

回龙观天通苑

一家有个五六套也不算离谱

知乎用户那路发表

正常互联网的人口红利时代已经结束逐渐开始走向衰亡尤其是 AI 大模型的崛起需要的人会越来越少现在抛售是明智选择未来只会越来越低高房价的前提是要有人有高薪的人来支撑

知乎用户满欲满求发表

全是楼梯老房子。

而且还贵很多都是回迁房

房屋质量真的差隔音也不好

而且冬天都是烧燃气

关键他不便宜啊。

知乎用户游民发表

我感觉如果中国经济像日本这样 “平稳”，300 万是回龙观比较合适的价格了，低了不值得投资，高了自住不值。

知乎用户 komic 发表

首善之都，天龙人的事，不好评。插个眼。

知乎用户 EX 咖喱棒发表

一线城市的房价会恢复到一万的水平

内陆省会城市的房价 5000

地级市 3000

县城 1000-2000

知乎用户万泉河南发表

回龙观买家互联网码农居多，虽说回龙观许多居民是西城回迁住户，但那些老住户通常是不参与交易的，目前市场上交易双方是互联网从业者为主，而交易价格只受市场上交易双方影响。

房价下降的本质原因，就是经济不行，互联网公司裁员失业，特别是三十五岁失业现象，有房的失业还不起房贷，只能卖，没房的要么也失业要么看到前辈失业，早吓破胆了，还敢买？大量卖，没人买，反映到价格上不就是暴跌吗？

有人会问：体制外三十五岁失业，特别是互联网三十五岁失业，不是众所周知吗，虽说这几年经济情况不行，可三十五岁失业又不是近年才出现的现象。

没错，经济不行有影响但也没影响那么大，关键在于，现在三十五岁失业的那批人，基本没享受过房地产红利

十年前三十五岁失业那群人，房子一两万买的，失业时六七万，赶上工资和房价双暴涨期，房贷早还完了，还有存款，就算失业了直接躺平，没谁离开一线城市

现在三十五岁失业那群人，大概率是八九年前一线城市房价暴涨后买房的，意味着很有可能现在卖房还不到成本价，房贷也没还完，即便还完了也没几个存款，失业后不卖房撤，还留在一线城市干嘛？

互联网下行已经少说三年，很多人空窗甚至两三年了，只是因为这些人不坐你工位隔壁，不坐我工位隔壁，所以你我不清楚不了解。人的心理防线是逐渐崩溃的，空窗半年还能挑工作，空窗一年还能抱希望降薪，空窗两年可能外包都进不去了，空窗三年人就彻底死心了，没希望了。大量的人心态崩溃，最后就是踩踏式卖房。

所以我早就预言，错过 2016 年涨价去库存暴涨的那批人（基本是九零后和部分八五后），开始面临三十五岁危机时，就是一线房价暴跌的时机

互联网等非体制新业态集中的地区，比如深圳大部分地区、杭州余杭、广州黄埔，房价早就崩了，早就腰斩了，回龙观不过是虽迟但到罢。

不管房价最后继续暴跌也罢，触底也罢，反转暴涨也罢，切记，在国内大部分体制外白领职业只到三十五到四十岁，你的薪资不可能拿三十年，十年都夸张了。背房贷前先想清楚这一点，不要给自己埋雷。

对于年轻人来说，现在也别关注什么北上深房价，只有两条路可选：

找个能安家付首付的地方，考公考编，保障自己未来四十年的现金流，对于大部分家庭，也就只能支持到二线省会城市
在体制外青春饭行业比如互联网卷高薪，三十五岁以后拿着几百万存款找三四线城市躺平
当然也可以两条路子并行，一边卷高薪一边考公考编，考上了就撤，看你精力和能力

知乎用户飞翔的小猪发表

北京的房子就是通过购房资格限购限售人为制造稀缺性，炒地皮非要整出点花样儿，只要放开，就一路向下了。。。

知乎用户 404 诺尔特福德发表

容积率高，人多，地铁少，公交挤。

商业不集中，公共绿地不够用。

学区算昌平。

内地方就不该五六百万一套。

但价格就硬是给冲上去了。

泡沫太大，现在挺不住了也是正常。

交易量目前还没数据，毕竟政策出了还没几天。

但是中介网站上回天那片的确是上了很多连照片都没来得及拍的房源。

挂牌价也较 23、24 年低了好多。

知乎用户 Starcfaft 发表

就算是从回龙观具体到朱辛庄

房子价格差异也很巨大啊

从 8 万到 3 万都有

所以有知情人士说一说嘛

知乎用户叶诗墨发表

房价是个很有意思的话题，我用大龄剩女举个例子：

一个女孩刚到 30 岁，发现主动追求她的男性变少了，开始降低要求：

1、一开始只要帅的，不帅的我不看，后来不帅也可以（降低首付比例），结果发现，还是来相亲的人很少

2、一开始只要高的，不高的我不看，后来不高也可以（降低利息），结果发现，还是来相亲的人很少

3、一开始只要有钱的，不有钱的我不考虑，后来不有钱也可以（取消限购），结果发现，居然还没人来

我都不要帅，不要高，不要有钱，怎么还没有人来？

这个姑娘的心理防线就会被瞬间击溃

然后回龙观的情况就是，1000 个这种情况的妹子，要求已经放到最低了（政策已经出完了），聚集在一起，谁先跑还能亏少点，就会造成踩踏式逃跑；

本质问题和 30 + 的剩女情况一样，本身就不值那么高的定价，最终还是价值回归的；

…………………………………………………………………………………………………………

接下来，我们评估一下回龙观的房子应该值多少钱？

国外的一些发达国家，他们在买房的时候，会评估：

如果我每月租房的钱，等于我每月还贷款的钱，那买房就是合适的，因为 30 年后，我租房的支出 = 我贷款的支出，但 30 年后，我租房什么都没有了，付贷款的话还会有一套房；

以一个 100 平的三室为例，为了方便计算，就按 10000 元 / 月租金来计算；

每月贷款 = 每月租金，30 年收回投资来计算，25% 首付的情况下：

房款价值应该是 280w 左右，也就是每平在 2.6w 左右是合理的；

………………………………………………………………………………………………………………

而现在回龙观大部分的房子，每平价格还是在 4w-6w 之间，其实还是超过了 2.6w 不少，也就是泡沫其实是存在的；

但毕竟是北京的房子，也的确应该存在一定的泡沫空间，如果北京的房子都没有泡沫，那全国其他地方就更难；

我们按 10% 来计算泡沫的话，回龙观的房子，实际价值应该在 3w 每平左右；

本质还是价值回归的过程

知乎用户贰拾柒发表

聪明的人已经打特价争取出场了，端着的人还在用挂牌价骗自己。

25 年 8 月的价格对比未来绝对是高位。

知乎用户星辰大海发表

就这还三万一平，降价幅度还大的很，什么时候降到两万一平就好了

知乎用户王唯发表

不用惊讶，这个只是第一枪。

《流浪地球 2》里面的北京房价 300~700 元一平米。

虽然是科幻电影，但我觉着现实中再加一个零差不多了。

知乎用户哈哈哈发表

体制内有多套房的都开始抛售了，房产税征收快开始了，以后很多地方的房产都是负资产。

知乎用户 pure 日月发表

识时务者为俊杰，风口出现就抓住！

不约而同，聪明的企业也降价变现。

中指研究院报告显示，2025 年 7 月，百城二手住宅均价为 13585 元 / 平方米，环比下跌 0.77%（环比已连跌 39 个月），同比下跌 7.32%。

租赁住宅方面，市场进入租赁淡季，租房需求放缓带动住宅租金回落，7 月 50 个城市住宅平均租金为 34.93 元 / 平方米 / 月，环比下跌 0.07%，同比下跌 3.81%。

**说到房地产税，总有人诡辩说什么房东可以通过涨租金弥补房地产税损失，按照这种毫无经济常识的愚蠢逻辑，**房东现在为什么不通过涨租金对冲房价下跌的损失呢？

房地产 5 年前就研究完了，如果您对房地产还有很多疑惑，文章《【最终版】如何精准抄底房地产？人口、房地产税与最佳购房时机！》可以解答您所有的疑惑，解决您所有的盲点。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

最近有媒体报道深圳某豪宅小区业主为了保房价无所不用其极，比如：如果有一套房子出售，业主群里有的人会直接买走，或者发动亲戚朋友来买，都是为了稳住房价。外面市场上但凡有一点风吹草动，业主群就会上演一轮 “房价保卫战”。

如何评价？

最近几年房地产价值回归是系统性的，不分城市和地段全部价值回归，而豪宅由于总价高因此即便跌幅相对小些但是跌去的金额其实更大。

没有人会对资产缩水无动于衷，虽然无济于事，但是他们这挣扎行为也算可歌可泣了。

其实这些行为不算什么新鲜事儿，都是 2021-2022 年玩剩下的东西，才过去 3-4 年，大家不会忘记了吧？

【1】2022 年杭州某小区业主为了保房价号召业主众筹修地铁，这样有助于他们房地产保值增值。

这群人也太低估了地铁造价成本了，人均 60 万众筹远远不够啊~

![](data:image/svg+xml;utf8,)

【2】还是杭州，2021 年杭州某小区房价不如隔壁，业主欲众筹给小区外立面美容、提升档次进而提升小区房价！

![](data:image/svg+xml;utf8,)

【3】2021 年深圳某小区业主竟自发组织成立了 “业主补课队” 提升小区学区房竞争实力，最终实现保房价。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

【4】下面这个案例也很典型，事实上他们都是妄想，止增笑耳。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

劝别人不要降价止损变现的人最先在悄悄降价，死道友不死贫道，先稳住潜在竞争对手好方便自己最先变现。

房地产企业都有这样的案例，劝其他企业不要降价销售扰乱市场，结果自己却通过送黄金等策略加速房子变现。

这种操作完全是徒劳无功，违反客观经济规律，也违背了人性，下面是前几天一位朋友的评论，说得非常好：

硬挺没用的！尊重市场！尊重规律！敬畏环境！敬畏趋势！

![](data:image/svg+xml;utf8,)

前几天我在文章《武汉、重庆、长沙，房地产洼地三巨头！》分析了武汉加入重庆和长沙，成为长江流域房地产洼地三巨头。

4 年前，我们羡慕重庆和长沙二手房均价 1.1 万左右，现在安居客上武汉二手房均价也到了 1.1 万左右，而我们曾经羡慕的重庆和长沙二手房均价已经 9 千了。

房地产务必以二手房为主，新房楼盘太少而分布不均波动太大，不具备参考价值。

我国城市里面，产业、教育、医疗、交通比这三个强的城市不超过 5 个，其他城市不得掂量掂量配得上当下的房价吗？

![](data:image/svg+xml;utf8,)

房地产价值回归势不可挡！

最佳购房时机的逻辑一直没变，详见最新版文章——《【最终版】如何精准抄底房地产？人口、房地产税与最佳购房时机！》

不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了，务必记住——中介是靠 2% 佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能交房和房价变化的。

而你靠什么过上幸福生活呢？

你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。

下面是一些朋友最近分享的案例，不限于房地产，其实投资领域和国际关系也硕果累累。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

2022 年后，我常说 “房地产没有新鲜事儿了，我在 2018-2019 年就系统性阐述完了”，但是，很多时候，重要的知识点说一遍甚至三遍还不足以让人记住，因此我会根据时事新闻和最新大环境继续不厌其烦阐述房地产系统性认知。

一方面是为了答疑解惑正本清源，以防有朋友被错误舆论裹挟走错方向；另一方面就是加深读者对科学知识的正确理解，并构筑属于自己的系统性认知体系。

我在 2018-2019 年就系统性分析完了房地产的方方面面，不仅是房地产大结局时间点精准预判，而且房地产价值回归全过程也完全准确被我拿捏。

比如我系统性分析过国家会通过下调房贷利率和公积金贷款利率（我也预判过商业房贷利率和公积金贷款利率并轨，期待后续得证）、降低首付比例、放开落户、刺激生育、…… 等政策争取实现房地产软着陆。

这个世界，天助自助者，我分析再好，如果有的人就是不信我科学系统性分析，偏要听信房地产利益集团和无良房地产自媒体大 V 胡说八道的诈术，那我也没办法帮助那么多朋友。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

不冷静就去看看结婚数据和出生人口数据。

还有，不要放过房地产诈骗犯中介自媒体。

我希望一些朋友要记住，这也是认知提升的一个重要指标，那就是：不是什么人都敢把自己的历史观点摊开来接受时间和观众的检验。

不要把陈述事实当做自吹自擂，无中生有造假抹黑友商产品力才是王婆卖瓜。陈述事实也不叫黑，造谣污蔑才是抹黑。山海经 · 遥遥领先大嘴护法那才叫自吹自擂、虚假宣传。

重要的内容就是要不断重复，即便我房地产核心内容重复 6 年，依旧有人毫无长进问一些小学生问题，聪明的人说一遍就够了，但是，有的说一万遍也考不上大学。

如果不回溯一个人的历史言行，我说的是用历史文献回溯过往，而不是虚构自己做过什么，你怎么知道这个人水平？

如果不用历史成绩证明自己，如何让其他人相信，难道你要信一个擅长自说自话、自吹自擂的诈骗犯？

2018 年以来，我对房地产的精准预判可不仅仅是房地产超级拐点精准预判，还包括房贷利率会大幅下调，首付比例、限购和限售政策变化也在我预判之中（前几天收到的一个朋友真实案例，历史文章也有写），落户政策、学区房等完全掌控之内……

![](data:image/svg+xml;utf8,)

很多人对财经科学知识认识极浅，他们甚至不认为财经 / 金融是科学，他们喜欢在阴暗角落把财经 / 金融当做玄学和阴谋诡计。

如果研究不透房地产，我建议这样的朋友千万别碰股市，因为股市更复杂。我是在研究金融的过程中顺便把房地产问题系统性 KO 掉的。

分清敌友是生存的首要条件！

房地产，记住我下面这段话：

什么是真正的慷慨？

就是甘愿做房地产接盘侠牺牲自己及家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，这样的慷慨真的非常让人窒息。

利率不是一天下降到这么低，首付比例也不是一下子降到 15%，过去 3 年这种政策不计其数，有改变什么吗？

而你靠什么过上幸福生活呢？

你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。

下图是知乎一个高赞回答，我知晓这个回答是因为有人在回答评论区艾特我，我很开心帮到了这位朋友避免了高位接盘房地产，对于一个小家庭来说省下了一大笔钱。

现在是 2025 年 4 月，全国各地的房价已经跌了多少？

以下为部分摘录：

我印象最深的是一个叫日月的老哥，他是看跌就坚决的一个，我把他所有回答都看了，当时有无数人嘲讽，这老哥真的从来没怂过，就是坚定的看跌，从他的文字中我感受到了力量。可以说，因为知乎，因为日月，我坚定的看跌。
回想起来，20 年看跌的论据在五年之后还是那些东西，“日本，房产税，经济，人口”。没什么变化，不同的是，以前是少数人的真知灼见，现在是大多数人的鹦鹉学舌。

这个回答我最喜欢这句话：以前是少数人的真知灼见，现在是大多数人的鹦鹉学舌。

我最讨厌是就是有些人把那些垃圾自媒体甚至诈骗犯自媒体和我相提并论，这是对我的侮辱，没有分辨能力的人根本不懂什么是真知灼见和鹦鹉学舌。

分清敌友是生存的首要条件！

房地产，记住我下面这段话：

什么是真正的慷慨？

就是甘愿做房地产接盘侠牺牲自己及家人幸福快乐，成就诈骗犯们纸醉金迷的奢华人生，这样的慷慨真的非常让人窒息。

利率不是一天下降到这么低，首付比例也不是一下子降到 15%，过去 3 年这种政策不计其数，有改变什么吗？

网络（抖音、微信、微博、小红书等）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】，其欺诈手法就那几招。

过去几年，多少人因为房地产诈骗中介和大 V 忽悠上当，很多人买到烂尾楼，典型案例是中介曾经不择手段鼓动人们投资恒大房子，结果很多都烂尾了，而且，有的人还被忽悠购买了恒大理财产品，结果暴雷血本无归。

2021-2022 年，房地产利益集团其中做过比目前还恶劣的舆论炒作，他们甚至冒用《人民日报》名义断章取义诓骗消费者。

现在有些依旧叫嚣大利好房地产、房地产企稳要涨了的自媒体，基本上是最可恶的诈骗犯自媒体。有些人还是不懂这些诈骗犯的可恨之处：

当初为了恒大巨额佣金忽悠人接盘恒大烂尾楼的大 V、自媒体、中介一个也别放过。

他们首先为了恒大巨额佣金忽悠粉丝接盘恒大烂尾楼，然后等恒大暴雷继续忽悠粉丝国家兜底，背后是所犯的罪恶怕粉丝系统性清算，所以一条黑道走到底、欺诈到底，即便现在房地产暴露暴雷潮、所有城市房价均明显价值回归他们依旧明目张胆颠倒黑白欺骗。

他们不是在安慰高房价受害者，而是在自保，当年忽悠那么多人接盘高房价甚至烂尾楼，他们难道真的不怕被清算！？

最后，有些诈骗犯房地产自媒体大 V 骗不下去了，就甩锅给政府不兜底，也就是营销的白手套故事，其实都是房地产诈骗犯自保的手段。

这群财经诈骗犯自媒体 / 大 V 可恨至极，所作所为无异于缅北电闸。

就像最近播放的央视纪录片《反腐为了人民》介绍的一个案例，贪污的官员为了心理好过——“（受贿时）心理上的遮羞布”，每次接受贿赂的时候会装模作样返还一两捆钱给行贿者，还道貌岸然勉励行贿者高标准农田工程不能偷工减料。

还是那句话：你们要是分不清敌友，那就做好成为各种诈骗犯们幸福奢华生活的祭品！

我打翻了太多诈骗犯和利益集团利益，以至于天天有人造谣抹黑我、甚至人身攻击关注我的朋友，大家要分清敌友。

不遭人妒（恨）是庸才！

几年前他们造谣污蔑 “日月反买，别墅靠海”，现在如何了？

对于对我进行造谣抹黑的的人，事实胜于 “无中生有抹黑”。

我过去写的东西都兑现了（房地产、人口、金融市场重要拐点、中美等国际关系），我帮助了百万家庭免于接盘、影响千亿资金做出更理性决策，这不是假的吧！？

我帮助过的朋友有无数案例佐证，全部来自于五湖四海朋友的真实分享。

2020 年深圳房地产正如日中天，我断言深圳房地产大限将至，当时深圳严重违背高层遏制房地产泡沫的意志，带头吹泡沫，后面都被清算了，柿长也被判了。

如下图所示，当时有人甚至要和我打赌呢，当时我应该开个盘的，那么现在我估计都进入福布斯中国富豪榜 Top 10 之列了。

不仅如此，很多来自深圳的大 V 不以为然，还和其他人一起对我阴阳怪气甚至进行人身攻击。

记住：分清敌友是生存的首要前提。

诈骗犯诈骗你事后可不会感谢你，而是极尽所能侮辱你们蠢、笨，认为你们被诈骗是活该。

你要记住一个基本的常识——骗子最擅长花言巧语、逢迎拍马、温柔可人，因为他们对你有所图谋。

当一个人对你有所企图，当然会委曲求全逢迎你 / 哄逗你，但是这种逢迎只是暂时的，一旦其目的达成必然弃你如敝履。

过去几年他们无数次炒作 M2、降息、降准、特别国债、房地产是支柱、认房不认贷…… 诸如此类话题，结果如何？

改变了房地产价值回归吗？没有！房地产 / 房价价值回归更快了。

关于房地产所有问题，我 5 年前就系统性分析完了的问题，他们 2024 年居然还在问。

后知后觉，让人窒息。

我的【1.5 万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，下面是 18-19 年知乎的文章或者回答，那个时候反驳我的人可多了，其中不乏谩骂，最终时间给出了最公正的审判，复制链接到浏览器即可阅读：

1、最初的文章《2018：为什么我认为房价要跌！/// 链接：2018：为什么我认为房价要跌！》，房价最不可一世的时候预判拐点已到。

2018：为什么我认为房价要跌！

2、系统性论述《站在 2019 年看——最后的五年 /// 链接：站在 2019 年看——中国房地产最后的五年》，2019 年就判定房地产只剩下最后 5 年（有多少人敢给出时间点？），爆雷潮、房贷利率创新低依旧无法阻挡成交量大幅下降，以及全国各地房价出现普降，基本上均得以验证。

站在 2019 年看——中国房地产最后的五年

3、2019 年万字长文回答《房价真的已经到顶了吗？/// 链接：房价真的已经到顶了吗？》，这个回答被评论了 4000 次，很精彩，感兴趣可以看看。

房价真的已经到顶了吗？

网络（抖音、微信）上但凡鼓吹房价要涨，教唆你买房、投资房产的自媒体，一概视其为【和缅北无异的诈骗犯】。

别把诈骗犯归类为看多派，诈骗犯就是为了诈骗更多，而不是在乎房价真的涨，只想营造涨的谎言好诈骗更多财富。

疾风知劲草，事实证英雄，我已经不需要其他人给我背书了，全国各地朋友给我分享的案例就是最好证据，房地产领域我已经站在山峰上了。

为什么我的文章或者回答【可以复制黏贴】且【必须复制黏贴】？

【可以复制黏贴】主要是因为世人的烦扰大同小异、没什么特别的甚至通篇一律，我不需要每次推倒重来从零开始思考再写出文章。其实绝大部分人绝大部分时候都是在烦扰 “平常的烦扰”，而我写的文章直击问题要害，具有一定的普适性，自然是可以复制黏贴。

【必须复制黏贴】主要是因为我不希望一些人被混淆视听甚至颠倒黑白的舆论忽悠，正确的声音也需要不断的重复，否则会被淹没，我把问题的核心分析结论告诉大家，能帮一个是一个。不要把世界让给那些弄虚作假、唯利是图的家伙、要与他们斗到底。

房地产没有新鲜事儿，我在 2018-2019 年就系统性分析完了房地产的方方面面，不仅是房地产大结局时间点精准预判，而且房地产价值回归全过程也完全准确被我拿捏，比如国家会通过下降房贷利率、降低首付比例、放开落户、刺激生育、…… 策略争取房地产软着陆。

以上均有历史文献为证，不是在王婆卖瓜，2020 年多少人攻击我啊，那可比遥遥领先海军离谱多了。正因为房地产被我彻底分析透彻了，所以最近写房地产比较少。

可以说房地产全过程走势均在我预判之内，包括国家政策目的和意图都在我预料之中。参考文章《站在 2019 年看——中国房地产最后的五年》《2019 年该不该在武汉买房呢？》《【最新版 2021】1.5 万字讲清楚房地产的没落趋势》。

不是随便一个人敢把自己的历史言论摊开来接受时间和事实验证，我就可以。

比如前几天文章《为什么 “不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地”？》分析提到 “农村土地承包 30 年不变更顺延”，本次会议不就里吗验证了吗？

有些人的认知很让人窒息，他们居然说什么不要翻历史，因为说明不了什么。如果不回溯一个人的历史言行，你怎么知道这个人水平，如果不用历史成绩证明自己，如何让其他人相信，难道你要信一个自说自话的诈骗犯？

房地产财经诈骗犯自媒体倒是不翻自己的历史，因为他们根本不敢把自己坑蒙拐骗的历史告诉大家，这才叫不自信。网络诈骗犯层出不穷，一个重要原因就是一些人不知道翻历史分辨出哪些是诈骗犯。

还有人说什么 “不要写那么长，说观点”，这种人的认知也让我窒息哑语，这种人难道不知道支撑观点的论据和逻辑比观点更重要吗？一个虚无缥缈的观点有什么价值啊？

他们居然怪我写得太详细，这种人估计阅读理解 0 分，不知道提取显而易见的价值内容，只知道张嘴问结论。

我现在已经不聚焦房地产了，因为其走向我已经完完全全手拿把攥了。

房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析过了，其命运逃不出我掌心。

你们可能觉得我太自负了，但是，事实如此，实际情况一步一步验证我的此前分析和预判，自信是要靠实力说话的。（我的下一战：金融投资领域）

大部分人也不懂房价上涨和下行的方向，我国房价价值回归的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。

中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。

还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。

截至目前全平台帮助近 10000 咨询朋友，文章全平台阅读超过 300000000 + 次，帮助百万计家庭、千亿级资金做出正确选择。

这样的金额也许已经不逊色于巴菲特，巴菲特帮助有钱人理财，而我帮助普通人生活更美好。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】和【悟空择善固执】（谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读。

本文超过 1.6 万字，历时 3 个月撰写，修修改改今天 520 分享给大家。
本文乃我最新最全面也可能是房地产 “最终章” 分析，结合最新数据阐述了人口、利率和房地产关系，阐述了最佳购房时机。
更新了川普风暴对房地产价值回归影响、未来房价下行空间、如何买到心仪的好房子、房地产税目前进程的系统性分析。

【最终版】如何精准抄底房地产？人口、房地产税与最佳购房时机！

知乎用户 Herb 百草发表

本人就在五环外工作，心里也一直在想赶紧跌吧，跌完我刚需买一套自住也挺好。但是等了这几年，跌的幅度明显还是太小了。个人感觉跌不动了，以后要么平要么涨。

知乎用户 stacie qi 发表

充分说明了什么造成了高房价。

知乎用户龙晶大善人发表

占人口绝大多数的中国普通家庭的财富这些年来普遍得到了增长。

真好。

知乎用户 momo 发表

应该是中国楼市最后一道防线

知乎用户尽我的颜值去努力发表

23 年最高点如果没卖掉，现在应该也想明白了，亏点赶快卖了吧，趁现在还有些想不明白的人

知乎用户板凳极厚兵工厂发表

多少？！320 万，天津和平的房子都比这个贵啊

知乎用户达豁皆宜发表

就是俩字：冲动。

头一个冲动，叫变现。

前几年涨得猛，纸面富贵迷人眼。很多人心里早痒痒了，想套现落袋为安，换个改善，或者干脆拿着钱干点别的。

限售这紧箍咒一松，感觉机会来了，憋着的劲儿一下子释放。

就像公司里憋着想跳槽的老油条，一听风声说竞对放开了招人，简历立马更新十遍，生怕晚一步坑就没了。

第二个冲动，叫止损。

眼瞅着房价从山顶一路出溜下来，550 万没走，430 万犹豫了。

现在眼巴巴看着 360 万、340 万… 恐慌像瘟疫一样蔓延。

心里那算盘噼啪响：再不跑，会不会砸手里？会不会跌穿地板？以后想跑都没人接？这种恐惧，比踏空还难受。

它逼着你壮士断腕，哪怕割肉也得跑。

想想公司项目黄了，老板喊停，底下人是不是玩命抢着把能变现的资源、能甩的锅先处理掉？一个道理，都是怕烂在手里，亏得更多。

现在买家不多，反而加剧了恐慌。卖家一看，哟呵，没人接？那不行，我再降 20 万！必须比隔壁老王家先跑掉！

结果就是互相踩踏，价格越砸越低。

所以啊，别看是几百万的房子，驱动人行为的底层逻辑，跟那些关键时刻的抉择，没啥两样。无非是想变现的刀，和怕归零的慌，在打架罢了。

放平心态，不过是周期论就是了。现在跌了，五到十年就又涨回来了呀，没有必要这么恐慌的。

知乎用户 alex 发表

是的。京沪永远涨 —— 一线才有房地产—— 核心区永远涨 ——核心区不跌，跌的都是郊区 —— 品质楼盘不跌，跌的都是老破小老破大 —— 品质楼盘照样上法拍，然后七折流拍

最后没的吹了

知乎用户宝岩发表

看到有的评论，还在鼓吹房价。说房子 80 平，才 400 万。

唉。。。。。

每平方米 5 万元，用房贷，至少 600 万。

谁会买？？

知乎用户噗嗤发表

预算 220 万，要求两居，不能说高层或者顶层，接受步梯。

两居室，户型要南北通透，感觉明年下半年回龙观或者天通苑可以上车了。

知乎用户卡卡发表

直接给公式：城市房价 = 该城市平均工资（月薪）x12（月）x7（年）。

理由很简单：一个人 7 年不吃不喝不能全款买下一套房子，那生活还有什么意义呢？

这个数据还算高了，因为你现在的工资可能是你未来 7 年的最高点了。

如果问为什么是 7 年？如果你年纪大点就会知道：一个人中国人能有稳定工作的时间大概就是 7-8 年。（这还是得从以前经济好的时候开始工作，现在你想都别想），超过这个时间，大概率会失业断贷。

有人说房价哪有这么低？因为它不是市场化的。你放心。出生率会调节的。

知乎用户随遇小安 C 发表

济南房子均价在 2 万以下，历城区二环边上也就是一万五上下。

北京的郊区我总体上觉得不如济南城区。

虽然也不容易横向比较，但是如果拿差不多你心目中的地方比较的话，那么北京的郊区房价应该在什么价位合适呢？

见仁见智。

所以，用脚投票就是正常现象。

知乎用户小魔仙发表

回龙观相当于南京保卫战的紫金山，回龙观一失守。。。。

知乎用户长江上的大风发表

房地产已死，一堆文盲认为靠开会能拯救房地产？，笑死了，过去五年给的政策早就给完了，你以为他们还有几个米粒工具箱啊？？。

房地产体量是几万万 // 几千万万亿元的规模，你以为是股市那点投入几万亿元就能控盘啊？？。

———————————————————————————————

这个世界上只有美国可以稍微长久一点无限印钞。但是这些对于美国也是有很大副作用毒性的。（但美国自己的美元霸权 // 军事霸权 // 美国自己的粮食 // 矿产都是世界第一梯队可以缓解一下毒性副作用 /// 副作用的。））

———————————————

其他国家想无限印钞就是做梦 /// 根本就是做梦妄想，只要持续一年的印钞，产生的副作用毒性就会让自己很痛苦。。

哪怕是日本的无限印钞，现在日本过去了三十年的债务，现在日本也很痛苦很痛苦根本没有走出经济泡沫泥潭。别拿日本股市举例，任何国家的股市都是跟自己国家经济关系很小，甚至几乎没有影响关系。。甚至几乎没有关联关系。。因为股市体量太小了体量太小了很容易国家控盘稳住的。

知乎用户咋哇如多发表

北京还是牛啊 21-23 还涨了两年

知乎用户远在远方的风发表

看各种答案吹得我都想在这买一套了，如果 100 平左右的 300 万以内能拿下，感觉真可以考虑。

知乎用户 Hoyoly 发表

回龙观主要是离西二旗 / 上地那边的产业园很近，前些年互联网大热给带起来的，现在只是价值回归。

这次放开限购买房，然后达不到预期，自然急于变现 / 又改善需求的业主就急了，很容易引起抛售。据了解有很多已经卖了房子的业主，很多又跑城里买去了。

其实回龙观的交通和房屋住宅属性还不错，确实也是这些年炒的太高了，泡沫太大再叠加经济问题 / 人口出生率等造成的大跌。

知乎用户星际文明升维导师发表

因为某国人口进入崩溃模式，

北京的房地产价格必然大规模下降，

本质是又一场郁金香泡沫破了，

又一场投机运动价格大跌了。

知乎用户好大的风发表

利好落地 = 利空。

知乎用户火狐狸发表

没事儿海淀房子不降就行！

知乎用户陈老湿发表

到头来还是信心二字，遥想当年为控制房价层层加码，政策一条又一条的时候，从来也没刹住上涨，反过来讲信心没了这道理也一样说得通，政策真能刹住下跌吗？

知乎用户麻衣卿相发表

道友请留步，

户口请转身。

知乎用户大禹 zshui 发表

房子没买过，但就像王者荣耀里的皮肤，限定皮肤肯定第一时间入手，非限定史诗级皮肤，就算有点券也不会入手。

知乎用户中年大狮发表

2020 到 2023 怎么涨那么猛，搞笑吧那破地方

知乎用户七心海棠发表

想问问 2014 年是什么价格

知乎用户冰蓝印记发表

才 300 就踩踏了？踩踏不死人也叫踩踏？

房价要死人，怎么也得对折

知乎用户过天涯发表

差不多了，

房价进入下跌最后阶段。

几个月内会逐渐平复，一年左右企稳

……

下跌就像是疫情，是必然的波动。

重点是怎么尽量抚平，缓释这波动。

还要尽快结束。

……

前期尽量抚平压制，后期尽快释放。达成平稳的下跌，防止踩踏。

知乎用户内就是真理发表

题主应该是撸多了出了幻觉

知乎用户抖音美好音符年发表

大小非解禁？

知乎用户面具发表

話放在這裏, 香港沒有限購沒有限售, 沒有指導價, 房貸借貸成本全國最低, 香港首付比例全國最低. 任何中國人和香港人一樣同權購買, 而且租售同權.

香港的樓市是怎麼樣大家都知道, 你覺得你老家能比香港好？

知乎用户 babala 发表

如何看待？根据李嘉图定律，环京包括京津冀的房价要加速下跌了呗。

知乎用户对愁眠发表

北京房子 400w 可以上车，武汉房子也要 150w-200w 了，还是去北京买房吧；但是人活几十年，买房子背贷款好累的

知乎用户肉山大魔王发表

北京这边最不缺的就是关系。

所以他们在用脚投票。

老版本的房地产故事彻底结束。

欢迎来到新世界版本的房地产。

知乎用户麦穗明我佛发表

一个城市的就业触底之后并复苏半年以上才能开始买房，不管什么政策出来都是这个原则。

知乎用户壮矣垂天翼发表

第一次知道回龙观是刚毕业时候去一个房地产公司上班，我们单位开发的西三环边上经济适用房 3600 一平米，我们单位同事都觉得贵，然后一看回龙观经济适用房 2650 一平米，都吐槽都五环外了居然才比我们单位的便宜 1000 块。

知乎用户珍惜眼前发表

一直隐隐约约觉得，只是表面想控制不暴跌。

但话说回来，稳住就行了。

kk 说的没错。

知乎用户缄陌发表

房价早就该跌了.

政府一直在做的事情就是限制过快上涨和过快下跌, 主要调控目的都是防止过快.

而不是改变方向.

总有人觉得政府调控是在害他, 笑.

北京房价跌又不是这个月的事情, 跌了两年了.

知乎用户麦克柯察金发表

大家不要再唱空房市了，不要被外资抢走了，我们要在低位牢牢的抱住她。

知乎用户江辰冕发表

北京都要取消限售了，房地产最后的狂欢吗

知乎用户虚拟客户发表

位置不好，没有好学区。周末看到我现在住的附近中介都在忙着带看房子。五环内的地方，据说可以买 2 套，不少人准备捡漏。

知乎用户三楼楼长发表

反正我就看出有些人急了。。。

知乎用户严重朱震发表

主要问题是北京的实体经济发展的不好，高科技发展的也不好，完全是金融和央企总部在撑着。

知乎用户华夏之巅发表

房产税快落地了，抛售的都是好几套的。

知乎用户河洛小虾米发表

加大力度。还不够。跌回 2015 之前才差不多

知乎用户花裤衩君发表

这里没人认识，简单写写今天前半程参与后半程围观的一个回龙观标杆小区美唐二期的法拍吧。

496.1 万起拍，768.6 万成交，几乎加价三百万。对比之前美唐一期 9 号楼有一个法拍 – 今年六月，380 万左右起拍，501 万成交 — 今天这个加价幅度远远大于我的预测。

我是提前一个月知道这个消息，之前还没有这个问题，但因为经常关注地产价格，我其实也发现了 7 月来北京加速下跌的二手房房价。回龙观先出现了龙锦（公园悦府对面）的顶层三万，之后出现了这个问题不久后，又有了风雅园一期 2.8 万成交单价。股票指数行情还不错，叠加种种的消息让我一度都想放弃报名。但本着加速下跌可能是机会的想法，还是交钱了，并把心理预期调的很低，也就是 600 本着捡漏来了。

但在融泽嘉园一群（貌似一天还是一周十二套成交）三万五单价抛售下，美唐也迅速从六万降低到了五万三的成交。但好在公园悦府 136 成交了一套 136 的 790 万，让我感觉标杆小区里面的改善产品还有市场，所以拍卖前临时把价格预期调整到了 630-650。但也定下了不动股市里的钱，另外拆借一部分资金去交保证金，也幸亏如此没错过这波指数行情。

但今天开始的拍卖很快就脱离了我的认知，最后 768.6 成交价，不仅高于评估价 708，也高出了我心里价位 100 万。

总结有几点：1，目前看回龙观头部小区改善产品还有坚定市场，5.5 左右还是有人群会买入。叠加朱辛庄定价，也算是合理的。

2，未来中期三到五年我个人谨慎看衰，可能只是跌的慢，跌的少，不存在不跌的改善产品。

3. 低价盘萎缩对应的是回迁居民低成本快速变现的需求，接盘人只要长期持有肯定可以吃到稳定的年化 2-2.5 租金收益。但高价盘的消费属性还是很强，反而会缓跌，但上涨也会幅度领先于低价盘。

4. 持续看好回龙观，低密度，回天计划的投入，周围良好的新产业就业，和北京主城区良好的交通互动都是郊区里面最好的一个。价格低泡沫相对少一些。

5. 奔着捡漏心态来改善盘是很难的，三五年内自己还是坚持股票权重配置等着行情继续吧。房子可能真的要到租金回报达到 2.5 左右止跌了。

知乎用户九五九八六六发表

真不知道，高赞那几个回答，是不是刷的！

但凡一个真实买家，从购买的角度分析，根本不会考虑回龙观，天通苑这 2 个地方.

鄙人去了回龙观和天通苑，就不想去第二次！

人口密度奇大！人员居住复杂！环境乱七八糟！

跟我说医院，公园，还啥啥. 别的地方就没有？难道我天天去医院？我天天加班，有空去公园？我开车，到哪不近？哦，我差 10 分钟路程？

这 2 个小区，本来不应该高价，都是这帮码农抬轿子抬上去的.

知乎用户叶屋人发表

中国车企海外投资额首超越内地，料受累价格战及关税等影响
【星岛日报】发布时间：2025-08-19 15:02

**中国车企去年海外投资额超越内地，为 2014 年有纪录以来首次，反映内地市场的价格战及产能过剩，已严重挤压行业利润空间。**同时，中国企业为了规避关税及回应海外客户要求，海外建厂已成为其战略选择。

去年海外投资达 160 亿美元
根据美国智库机构荣鼎咨询（Rhodium Group）报告指出，中国车企去年海外投资约 160 亿美元，略高于内地 150 亿美元的投资额，打破以往多年约 80% 投资集中内地的格局。
宁德称海外扩张为 “第一优先”
报告显示，约四分之三的海外投资来自动力电池制造商，以应对高昂运输成本和在地化供应需求。其中全球最大电动车电池制造商宁德时代今年 6 月曾表示，随着内地汽车市场的激烈竞争威胁到整个行业健康发展，要将海外扩张列为 “第一优先”。
比亚迪已在巴西和泰国建厂
另一方面，比亚迪作为中国销量最高的汽车制造商，亦已在巴西和泰国建有工厂，并计划在土耳其和印尼建设新设施。截至今年 7 月，比亚迪海外销量已超过 54.5 万辆，超过 2024 年全年逾 41.7 万辆的销量。除了比亚迪之外，奇瑞汽车也承诺投资 10 亿美元在土耳其建立一座电动车工厂。
海外项目成本高具政治风险
不过，海外项目普遍存在成本高、建设周期长，以及监管和政治风险。报告强调，中国电池工厂通常在宣布后 3 至 12 个月内即可开工建设，但在海外一般需要 10 至 24 个月，有些项目甚至因外部风险而被迫搁浅。同时，有数据显示海外电车制造项目完成率仅 25%，远低于内地 45% 的完工率。
此外，比亚迪上月无限期搁置了在墨西哥建厂的计划，主要由于地缘政治紧张局势及贸易政策带来的不确定性。

知乎用户小八她姐发表

不要接盘

知乎用户斑马线发表

我都考虑在那边买个房子给父母养老了

知乎用户老夫子发表

我不是北京人，也没住在北京，但回龙观这个地方我去过，虽然地处远郊，在五环外，但感觉地方还不错，有钱我都想过去买一套房。

说远了，还是说会抛售的主题吧。

市场就是这样，起起落落，很正常。不过，北京取消限售政策后，业主们抛售房产的反映，也是符合大多数人的行为特征的，不单单是北京，其他城市也有这样的情况，限售放开后也一样会有人抛售，只是影响程度不一样。

就像股市一样，前几年大量企业上市，这些企业有着高估值的特点，且炒新现象一直存在，一定程度上摊薄了场内的资金，没有活水进场，都是场内人自己玩，一旦抛售，不跌才怪。

北京取消五环限售，回龙观小区业主大量抛售，也和股市是一样的，因为没有新的买家进场，但是市场上的筹码增多了，自然就会跌。

既然跌，那业主为什么这么着急抛售，因为这么些年，大家都过得不容易，抛售房子的人，大多都是冲着投资去的，投资的属性一旦少了，自然就要抛了，说不定还有很多人等着这钱周转呢。即便割点肉，心里痛，也会有很多人会抛的。

所以，不要看一些人房子够多，还要看什么时候买的，以及能不能出手，出不了，就只能拿在手上，跌了就亏，涨了就赚，但这个赚还得建立在市场有人接的基础上。

可是，现实情况是，在收入没有增长，甚至有下降的情况下，即便刚需买房的，也会是等等看，抛出来的房子，市场反应自然没有那么热。越是这样，就是越会有人抛，又回卷到另一个循环上。

知乎用户四支观察发表

这是好事儿啊

知乎用户记忆发表

还跌吗？现在是买还是继续观望

知乎用户喵呜嗷发表

还三四万一平啊，啊，啊。

这片居民人均月薪三四万了么？

这就踩踏式了么？