融创会是下一个恒大吗?

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知乎用户 知乎用户 5QNWz2 发表

万科,号称几百亿现金趴在账上闲置的国企地产商,中国房地产开发公司龙头企业。

在过去的一年中,已经有不少万科的项目付不出材料商的货款了,很遗憾,我就是被拖欠工程款一年多的供货商之一。

现在的万科和 2 年前的恒大何其相似,不知道国企这两个字能不能托得住万科这艘大船。

前几天有个兄弟付费咨询我关于工程的情况,我没有接他的咨询,我直接在私信里告诉他,尽量把账款收回来,然后不要去碰任何地产工程,千万不要碰。

不管你有多么强大的私人关系,当一艘大船沉没的时候,没人能管的了你。恒大就是前车之鉴。

知乎用户 hardy​ 发表

不只是融创,可能后面还有大雷。2022 年是房地产泡沫破裂的前夕。

三月份密集救市,但是还是救不了。居民杠杆已经拉到最高,已经到了接无可接的地步。

融创暴雷了,40 亿的债务无法偿还,要求展期,董事长可以提供个人无限担保。但是还是被拒绝了。40 亿很多么?对于一个千亿房企,一个年销售差不多 6000 亿的房企,这点债务根本就是正常的好不好?

但凡是银行愿意给融创送点血,国企愿意在扶一把,融创绝不至于如此。但是银行没有这样做,国企也视而不见了。

现在的情况是,国家想救市,但是知道窟窿很大,风险大。自己不救,号召全国老百姓去救。这些个套路有点意思。别看国企银行好像是财大气粗,其实真摊上事,也是第一时间把自己先摘干净了。

所谓国企融资并购,其实是吃掉民营企业的优质资产,或者说想让民营企业贱卖资产,你看看三四线城市的垃圾地块,他们愿意要不?

所谓预售资金控制,保交楼是底线。主要是如果不交楼,那么烂尾楼肯定会引起断供潮,断供又把锅甩回给了银行,老百姓摆烂,那么银行就会完蛋。

最坑的知道是什么吗?那就是不给降价卖……

开发商没钱了,债务到期,感觉卖房子回血没毛病吧?结果他发个公告说,降价卖扰乱市场秩序。

不准降价卖给老百姓,可以贱卖给国企?这吃相难看了吧?

房地产市场,买卖由政府说了算,供应由政府说了算,价格也是政府说了算,生死随便拿捏,这生意还怎么做?压根就没法活。

你们自己看文件:

都玩到这种份上了,那些民营企业谁还敢玩?以后的土拍市场还好的了?

只能像日照那样,只有一家国企参与竞拍,自己一个人连举三次牌抬高地价了。

估计房产税出来后,还会再收割一波中产,到时候就尘埃落定,共同富裕了。

能力不够,不要上车,车门即将焊死。愿天下不要再有那么多悲惨的韭菜。

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总是有人问我,好像对开发商,黑中介,炒房客有那么大意见,我今天告诉各位:

如何看待西安 300 户人入住烂尾楼?期房政策怎么避免烂尾? - 诗人的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/524810555/answer/2413998553

只要我有一天还能写点什么,那我就会为了这些人呼吁,我想让所有人都知道,土地财政下面的龌龊事情有多少,有多无耻。

hardy

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知乎用户 财经锦河眼 发表

已经是下一个恒大了。

继商票、理财逾期后,融创 3.25 就宣告两笔合计 60 亿的境内债无法到期兑付,宣告爆雷。

现在的融创就相当于去年 8-9 月的恒大。据网友消息,融创天津项目基本已经停工,全国各地多地项目也出现停工。

**市值上,融创已经和恒大的市值已经差别不大了。**截至 3.30 收盘,融创中国市值 260 多亿港币,中国恒大 217 亿港币。

3.25 融创发布公告,宣称计无法足额兑付 “20 融创 01”、“21 融创 03” 拟与持有人沟通展期。相当于官方正式宣布了公开债务违约。

公告称,“20 融创 01” 债券余额 40 亿元,当期利率 4.78%,将于 4 月 1 日兑付回售资金及利息;“21 融创 03” 债券余额 20 亿元,当期利率 7.00%,将于 4 月 2 日进行付息(因遇非交易日,付息日顺延至 4 月 6 日)。

截至目前,公司面临阶段性的资金压力,预计无法于上述债券兑付日及付息日前筹措到足额兑付兑息资金,拟于近期与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行沟通。

公司董事长孙宏斌为此还提供了个人担保,这点来讲比恒大许家印强很多,体现了一些魄力。

相关文章:

地产集体躺平的冬天,只有他却赌上全部身家勇往直前

公告称,目前债券相关方案尚未最终确定,公司将持续推进资金解决方案,根据实际情况尽快确定方案,并与债券持有人充分做好沟通工作。

根据公告,截至 2021 年底,融创中国可售货值(含合联营公司)约为 2.0 万亿元,项目开工及运营情况基本稳定。

融创中国 2022 年 1-2 月累计销售额同比下降约 27%,同时春节后市场风险事件频发,导致行业股票及债券价格大幅下跌,叠加境外评级机构近期对融创中国评级进行了大幅度的下调,导致公司为应对将于 3 月及 4 月到期的公开市场债务而积极推动的包括资产处置、专项融资等多种资金方案均难以执行,公司近期面临阶段性流动性困难。

早在 3 月 23 日,融创拟对 4 月 1 日到期的 40 亿境内债进行 2 年展期,然而大部分债权人不接受。基本宣告了其爆雷。

突发!融创爆雷!孙宏斌有心无力

受此影响截至 3 月 23 日收盘,“20 融创 01” 报 36.83 元,跌幅 41.54%。这个消息是收盘后曝出的,因此 23 日的股价没影响多少,但也跌去了 3.23%。24 日融创股价大跌逾 10% 以上。

财联社 3 月 23 日消息,从债权人处了解到,融创房地产集团对发行的 “20 融创 01(163376.SH)” 公司债券提出了初步的展期方案。

该方案显示,该笔债券拟展期 24 个月,每季度偿还本金。具体偿还节点如下:

1.2022 年 7 月 1 日开始先偿还本金 5%,10 月 1 日偿还本金 10%;

2.2023 年 1 月偿还本金 10%,4 月偿还 10%,7 月偿还 15%,10 月偿还 15%;

3.2024 年 1 月份偿还 15%,4 月份偿还 20%。

该笔债券于 2020 年 4 月 1 日完成发行,发行规模 40 亿元,票面利率 4.78%,需要于 2022 年 4 月 1 日到期回售兑付。

有债权人表示,大部分债权人表示不接受该展期方案,但目前这也只是初步提出的,并非最终确定的方案。

虽然上周金稳委开会当天,市场自己提振了一下地产股和地产债的情绪,地产股几天大涨,融创更是一度上涨 60%,但是它还是倒在了黎明前的黑暗。

面对 4 月 1 日愚人节境内 40 亿公募债的到期和境外 28 亿私募美元债评级下调触发提前到期的空前压力下,正式倒下。

虽然孙宏斌个人连带责任担保体现了十足的偿债意愿,但是看到利息都要晚 20 天才能凑齐体现了极大的偿债压力。

孙老板过去半年以来一直在努力,自己带队走遍各家金融机构,设法处置项目资产,并且成功的卖了贝壳的股票、上海虹桥的写字楼、杭州的酒店、昆明文旅项目、配了股,自己无息借给融创 4.5 亿美金,并且积极卖董家渡项目给信达(奈何疫情又耽搁了),上周还在努力找天津政府要过往的欠款,但是最终还是走到了弹尽粮绝的今天。

关于融创的倒下,我在《股价闪跌 16%,曾经的土储王,还能走多远?》这篇文章已经做了分析,当时认为融创会步恒大后尘。它的倒下从销售、评级、商票等多个方面早就提前暴露了。

股价闪跌 16%,曾经的土储王,还能走多远?

融创的销售已经连跌了 8 个月,基本面疲软。从去年 7 月起,融创的销售额出现 5.55% 的负增长,且不断呈扩大之势,跌幅一度达到 11 月份的 47.02%。虽然 12 月份跌幅收窄至 12.75%,但难挡下跌之势,今年 1-2 月份,跌幅又进一步扩大。可以说,融创的销售已经形成了下降的趋势。

2 月 14 日,穆迪(穆迪投资者服务公司)发布报告,将融创中国控股有限公司的企业家族评级从 “Ba3” 下调至 “B1”,将其高级无抵押评级从“B1” 下调至 “B2”。评级展望由“稳定” 调整为“负面”。

穆迪发布报告称,截至 2021 年 6 月底,融创中国拥有约 1010 亿元人民币的非受限性现金,多于其同日报告的 910 亿元人民币的短期债务。但据穆迪测算,截至 2021 年底以及直至 2022 年上半年,该公司的现金 / 短债比可能会降至 1.0 倍以下。

穆迪称,融创有 12 亿美元的离岸债券将在 2022 年底前到期,但该公司的现金余额和运营现金流足以覆盖未来 12-18 个月的到期债务、土地出让金和股息支付。不过,在当下市场环境中,融创仍有进一步出售资产的不确定性。

穆迪之前还说现金足以支付债务呢,结果现在就没钱了。目前融创单靠销售已经不足以覆盖债务了,还要通过卖资产来补充现金流。最近孙老板也是很卖力,和信达接洽,奈何天要亡我,疫情来了,这个事情给耽搁了。

此外呢,商票和部分理财也早就逾期了,都强制给展期。商票普遍展期了期限 3-6 个月,付款条件比其他地产要好很多,理财也是展期了。这点来讲,孙老板还是比恒大的 mvp 要厚道很多,人家最起码没钱提前会想办法沟通展期,不是到期了就拍拍屁股坐地上,不管了。任着你们闹我才给展期。

融创倒了,这无疑给地产又是致命一击,让投资者、购房者信心急剧下降。民营地产底线就剩碧桂园和龙湖了。

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知乎用户 中环菠萝包 发表

今天 5 月 12 日,融创正式倒下。

地产行业再遭重锤,地产巨头融创未能支付美元债利息,已超宽限期,刚刚公告了。

民企地产巨头融创未能按时支付 SUNAC 7.95 10/11/23 美元债的利息,该笔利息合计 2950 万美元,应该在 4 月 11 日支付,但未能支付,该笔美元债利息有 30 日宽限期,昨天是宽限期到期日,投资人依旧没有收到利息。

今天一早,融创发出公告,承认未能支付利息,并宣布资金紧张,将正式启动债务重组。

融创的规模体量,和恒大相当,如今两大巨头先后倒下,给整个行业蒙上阴影。

知乎用户 东城阴阳鱼​ 发表

阴阳双鱼,一面专业,一面温暖。

融创 2021 年的年报不是未经审核,而是不敢公布,我相信如果公布了,其股票必定是断崖式的下跌,一下回到解放前。开发商出现这样的情况其实是很正常的事情,我曾经所在的一家开发商就经历过。不开玩笑,真的是一夜回到解放前。从那天开始,我们的工资就从两个月一发到一个季度一发,最后发展到半年一发。如果我不是靠着自己还有设计能力傍身,也很难能度过那段危机。当时我所在的公司出现问题市面上并没有报道出来,市面上报道的是公司的融资银行暴雷了。只不过那次事件没有在全国范围产生影响,毕竟公司的盘子要比恒大、融创这样的头部房企小很多。但是在项目所在的城市,影响都不小。

在我曾经有了那段经历以后,我对房地产市场并不怎么看好,当然国企和央企除外。国企和央企有国家作为背书,有着极其深厚的根基,其发展模式也和私企有着本质的区别。我说的不看好,首先不看好私企或者股份制企业的经营状况,因为大家的玩法都是一样的,出牌路数也都一样。在国家政策对房地产行业不断调整以及融资渠道不断变窄的形势下,谁也别说自己的日子过得舒服。死是早晚的事儿,无非是挺不住的先倒下了,还能坚持的继续苟延残喘。有人觉得这些房企暴雷可能和疫情有关,赶上疫情,全球经济形势不好了,自然企业就出问题了。其实真不是,我之前在的公司出问题,是在 2019 年上半年,那时候还没疫情呢。那时候倒下的企业就已经不少了,只是因为名头不大,外界没有那么大的反应。瘦死的骆驼比马大,先死的肯定是中小开发商。

孙老板的神操作总会给这个市场带来一抹惊艳,也总会给众多吃瓜群众送上大瓜。先是 2017 年收购乐视被老乡贾跃亭坑了,自己在公开场合承认 “愿赌服输”,而后又在 2018 年收购了万达所有文旅项目。那次收购让王健林有了喘息和翻身的机会,也让融创背上了沉重的包袱。我一直就不看好文旅项目,文旅项目要想成功,需要有一个强大的历史文化背景,不是每个城市都适合搞的。但是当时全国文旅项目很火爆,还诞生了很多专门做文旅项目的设计院。最后成功的没有几个,都是来也匆匆去也匆匆,剩下一地鸡毛。不断地去送人头最后的结果只能是看着水晶破碎。

融创目前需要做的,就是筹钱,有了钱项目可以继续开工,给众多购房者一个交代。但是融创的摊子铺得太大了,拆东墙补西墙根本不是办法,何况自家还得有墙可拆。去年孙宏斌 “自掏腰包 29 亿” 给融创中国无息贷款后,最近,孙宏斌又提出了一个方案:给融创一笔打算展期的债券做担保,涉资 40 亿元。我相信这点钱对于孙老板来说不算个事儿,我之前的公司老板一张活期银行卡上就有十多个亿。如今孙老板不断去筹措资金,又找 ZF 去讨要欠款等等,让人觉得可能融创快不行了。的确,融创是很悬,但是企业完了不代表老板就完了。孙老板如果肯倾其所有,大家的房子还有着落。当然我不觉得他能有那么无私,而且融创的盘子太大,战线过长,即使能够解决也是先紧着一线城市和总部这边。还有一种可能就是融创要找接盘侠,目前市面上的企业,除了国企和央企,恐怕能出手的不多。每家身上都背负着沉重的债务,谁的日子都不好过。

至于融创对市场产生的影响,如果目前只有他一家是这样,那我觉得影响并不是很大,但是目前市面上像他这样的公司比比皆是。恒大、世茂、华夏幸福等等等等,大家都这么玩儿影响就大了。所以今后房地产市场面临洗牌是必然,中小开发商首先退出历史舞台,大开发商不是想退就能全身而退的,要么自裁要么苟活,然后不断缩减规模不断裁员,等变成中小开发商后再厚颜无耻地说再见。当然私企也不是都不行,像龙湖这样的开发商还可以。因为龙湖低调,不折腾,总是捡别人拿剩下的地块开发。虽然地理位置不好,但是起码投入少,再加上自己多年来的口碑,还是有不少消费者认可的。然后就是资源不断集中,今后房地产市场领军的必定是国企和央企。

一同改变的还有老百姓的消费观念。今后谁买房也不再听信开发商的宣传了,也不再看开发商曾经傲人的业绩和口碑。而且大家再买新房肯定首先考虑的是国企和央企的项目,起码不会让自己那么累心。在今年两会上,已经有代表提出新房项目应该以现房销售的提议。原本可能还有很多人质疑,如今融创的做法很可能会让这个提议进入议程。如果真的实现了现房销售的话,对很多开发商都是致命的打击,但是对国企和央企的影响不大。如果是现房销售,那么老百姓都可以放心去购买了,市场也会越来越稳定。

最后我们还得感谢融创当初并没有选择在国内上市,而是选择了港股。我相信国内有炒港股的玩家,但是毕竟是小众人群。中国的平民里面对港股有深入了解的人恐怕都不多,反正我对港股是一窍不通,虽然我也曾经是个股民。如果当初融创选择在 A 股上市,恐怕很多股民的股票都要平仓了。

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

房企篇 - 3:明斯基时刻确立,top100 房企业绩一季度同比下跌 47%,3 月份跌幅扩大至 52.7%,融创、碧桂园、万科业绩出炉

临界点到来 - 12、1、2、3 月份数据将彻底决定最终明斯基时刻

房企篇:房价下跌多少,房企会资不抵债

房企篇 - 2:融创、碧桂园、保利、龙湖、万科销售回款怎么样,2021 年到底降了多少,2022 年还会降价吗?》在阅读本文前一定要参考以上三篇文章,我们所有的文章都是有时间顺序和思维逻辑的,并不是片面独立的观点。

在《中、美、日三国汽车销量对比及未来我国汽车销量的走势?融创停牌给我们什么启示?》中,我们讲了融创、碧桂园、万科的问题,本文继续分析我国房企现阶段的财务状况和所面对的市场风险。

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2022 年 3 月,30 个重点城市商品房销售面积同比跌幅扩大至 48%,Top100 房企销售额同比跌幅扩大至 52.7%,2022 年 1-3 月份,Top100 房企销售额同比下跌 47%,同比 2020 年 1-3 月疫情期间销售额下跌 9.2%。2022 年 1-3 月 Top100 房企的融资规模同比下跌 52.5%,2022 年 3 月一线城市成交同比下跌 49%,二三线同比下跌 46%,所谓的降息救市完全没有起到作用,3 月末 PMI 指数 49.5%,重新跌至荣枯线下。

**3 月份碧桂园、万科、保利、融创、龙湖的销售额分别同比去年下跌 43.35%、80.73%、56.45%、73.05%、70.81%,**从 2021 年 10 月份救市以来,越救越完蛋,这说明什么呢?

说明房地产大势已去,已经成为了弃子。这五家企业在想什么呢?

都在希望对方倒下,拿走对方的市场份额,而没有想着如何快速变现离场,因此它们的业绩越来越差,而其中只有碧桂园一如既往的打折销售,促销力度非常大,但是 3 月份业绩跌幅依旧扩大,说明市场韭菜已经耗尽。

**碧桂园的业务范围主要是二三四线城市,碧桂园的业绩可以反映我国三四线真实的楼市全景,碧桂园同样是全国楼市风向标,而这个风向标一步一步证实了我们的观点。**明斯基时刻主要是指居民债务和政府债务扩张过程中由投资行为变为投机行为,正常的融资变为借新还旧,最后衍生为庞氏骗局,当资金链的庞氏骗局难以为继时,资产价格就会出现崩盘,而这个崩盘的时间点就叫做明斯基时刻。

明斯基时刻在历史上的表现主要是 1929 年大萧条、1990 年日本房地产泡沫、2008 年美国次贷危机,这三场大的金融危机都是由于投机性的经济危机导致的,基本上都与资本市场和房地产有密切的关系。

当下我国房地产的炒作模式与庞氏骗局如出一辙,参考《中国炒房的三种模式:拍地模式、限价模式及品牌溢价模式》《庞氏拆迁与最终的结局,这种炒房模式最终会因为居民杠杆无以复加而资金链断裂,目前房企销售回款暴跌就是资金链断裂的一个过程。

庞氏骗局中资金链断裂要有一个过程,我们认为 2022 年 7 月份为中国房地产经济的终点,12、1、2、3 月份的数据足以佐证我们的观点和判断,我们完全可以断定 2022 年底即为我国经济的顶部。那么明斯基时刻在哪个月呢?

资产价格崩溃的时间点在什么时候呢?

一般在经济顶部后的三个月内,即 2023 年 4 月份前,任何事物的发展都有自身的规律,尤其是 430w 亿的房地产要完成一个顶部周期,需要的是巨大的一个反转,像向上的抛物线一样,向上的加速度降低,加速度为 0,向下的加速度慢慢扩大,最后形成一个超级向下的趋势。宏观调控的目的是什么呢?

guo 曾经有几句话,在《沙盘推演 - 2》中我们做过解读,目前我国房地产处于反转阶段,当处于下降阶段时,宏观调控才会真正的出手,目的是什么呢?

不是扭转房地产经济的趋势,而是给下降的房地产经济带上降落伞,使其降得慢一些,回到地面时不至于摔得粉碎,但结果是既定的,价格肯定要回到合理位置,宏观调控的作用就给大家吃止痛药,让所有人的体感温度不那么冷。从 2021 年 10 月份大人物发出的信号,到 2023 年初,给了我们一年多的时间,其实作为普通人应该感谢命运的恩泽,至于收不到信号的人,那就真的是把命运交给上帝了。

学会尊重历史客观规律,而不是怨天尤人,这是我们小老百姓有且能做到的事情。

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次贷危机前,雷曼兄弟高层普遍认为,社会的发展核心就是商业,住宅有可能存在过度投机,但是人们总是需要工作,而办公地点即写字楼一定是长期看涨的,因此利用杠杆耗资几百亿去收购一些写字楼。

雷曼非常聪明,收购写字楼后把资产打包成债券,最后从证券市场重新获得资金,刚开始做的如鱼得水,后来全球金融机构因为次贷危机计提损失时,各大机构开始一致排斥房地产债券,因此雷曼的写字楼债券发不出去了,此时砸到了自己手里。如果雷曼成功的把所有有价证券变现,那么可能不用破产就可以度过危机,而次贷住宅危机爆发时,雷曼手里的商业地产债券同样被挤兑,最后变得丧失流动性。

万科、万达、碧桂园等房企均有商业地产,除了原本的物业资产以外,他们还扩展写字楼租赁、二手房租赁、长租公寓等重资产业务。

**所有的住宅地产在配套时都有一定的商业地产,而这些房企很多项目都是自持,用老王的话说,这些商业地产就和印钞机一样,万达可以任凭风浪起、稳坐钓鱼台,然而参考雷曼兄弟的案例,真的可能吗?**当然不可能。

参考《商铺泡沫:人均商业面积严重过剩,人均消费却严重不足,商业地产的未来在哪里?》《我国的商业地产到底有多少,过剩了吗?》,住宅方面的长租公寓模式必然破产,商业地产中的商管业务必然亏得底朝天。

在《2022-3 月最新房地产市场调研:底层的所见所闻》中,**我们通过实地调研研究了我爱我家的租房托管模式,提出了很多问题,租房市场一定是完全竞争市场,**不可能成为半垄断市场和垄断市场。

物业管理表面上是垄断市场,全国未来可能由几家物业集团控制,但是绝不是现在所谓的暴利市场,物业费与房地产税的博弈中,必然大幅度的被下调,物业企业必然成为半服务型企业,类似于天然气企业、供暖企业。

根本不可能利益最大化和资本化,房地产税征收前后一定会清理、整顿物业市场,彻底改写既得利益者结构。

某些资本家咒骂深圳城镇村破坏了他们长租公寓的生意,听起来就和笑话一样,深圳城中村纵然有其自身的利益分配问题,无非是历史问题导致其收入具有暴利性,后期完全可以通过税收结构进行调节,而不是和资本家同流合污。

[1] 而资本家想控制租金市场的阴谋断然不会得逞,而且必然被现实世界所打破,一个企业一种商业模式只有适应社会生产力的发展,才能发展下去,否则逆时代潮流而动,必然被时代所吞没。

参考

  1. ^ 房企篇 - 3:明斯基时刻确立,top100 房企业绩一季度同比下跌 47%,3 月份跌幅扩大至 52.7%,融创、碧桂园、万科业绩出炉 https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247487684&idx=1&sn=2a4afff34de86a57ab589e8e2b189045&chksm=fb84b9feccf330e831a65711557bef7ce191f84bdfe2fa6fa240f94dacf5883b63676ad86981&token=1343657657&lang=zh_CN#rd

知乎用户 九霄​​ 发表

投资者可被吓懵了,号称资产 1.2 万亿的房企,去年上半年还疯狂购地的房企,竟然被几十亿债券难倒了。

融创可是号称房产界的「白衣骑士」,那家房企资金链有问题,需要卖房救命,肯定会想到融创。

人们不知道融创的钱从哪里来,但都知道融创有源源不断的钱。

在 2021 融创中报发布会上,孙宏斌豪情万丈地说,「我不知道其他房企有没有问题,会不会暴雷,我只知道我们不会!」

但是,豪言壮语的发布会开完后,融创瞬间就从疯狂拿地转到疯狂收缩,转变是如此之快,完全不顾及外界的眼光。

然后,从去年下半年,坊间自然就流传着,融创要暴露的传说。

这次逾期的债券,金额只有几十亿,对于如此体量的房企来说,拿点销售回款就能解决的事。

甚至融创的合作银行、资金方、供应商,手一抖就能帮忙把债还了。

然而,融创偏往地下一躺,要求债权人展期,还不忘说自己太忙,2021 年财报来不及做出来。

投资者也六神无主了,要知道房企债务错综复杂,除了他们自己,谁也搞不清楚,他们到底借了多少钱,有多少明股实债。

投资者无法相信财报,就只能选择相信房企。但融创竟为了区区数十亿的债券,连金融市场名声都不要了,厚着脸皮选择展期违约,那背后的债务窟窿得有多大呀?

投资最担心不确定性,现在投资者被融创的不确定性吓坏了。


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恪守常理,回归常识

知乎用户 八卦疯批​ 发表

  2021 年 9 月,孙宏斌在业绩会上说,“除了我们以外都有可能暴雷,了解自己的公司都比较难,别说别人的公司了。”

  没想到,这一天来得如此之快。

  本金 40 亿元的 “20 融创 01” 可回售债券宣布展期,融创中国港股停牌。融创,常年前五的房企,扛过了 2021 年的房地产寒冬,却倒在 2022 的春天。何以至此?为什么是融创?为什么是这个节点?

  一切还要从 19 年前开始说,时间回到 2003 年,一位叫孙宏斌的开发商在论坛上,放言要成为行业第一,超越行业老大万科。

  当时台下的王石脸色有点难看,不急不慢的说了句:“你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?”

  第二年的博鳌,王石更是不留情面点名孙宏斌,“像媒体炒作的那家黑马,在宏观调控下会很难受,到时候大家问他,他要说不难受,那是吹牛!”

  没想到,这一役,孙宏斌碰瓷成功。顺驰飞速发展,2004 年,顺驰营收 127 亿元。顺驰在为上市准备路演材料时,他说:“我只有矛,不需要盾。”

  然而,2005 年,一系列调控措施出台。顺驰之前的发展太快了,资金链崩不住了。07 年因为资金链断裂,顺驰被迫低价卖给路劲

  但高负债高杠杆高周转的这一套,被孙宏斌彻底发扬光大了。

  吸取了顺驰的经验教训,第一条命挂了,再打一次 BOSS 就会尽量避开之前犯过的错误,这方面,从带有顺驰影子的融创成立初始,孙宏斌就曾强调:“我们会控制好负债率、管理好现金流,保证融创健康。”

  开后视镜看,2021 年之前,融创所强调的节奏一直踩得很对。

  • 金融危机年,孙宏斌在海淀西北旺买了一块地,楼面价高达 7000 块一平米,他花了 20 亿拿下这块地,建成后卖了 150 亿,这个小区名叫西山壹号院。北京西部顶级豪宅,号称北京码农的终极梦想。

2009-2016 房地产上行周期,拿地,并购,踩油门,做口碑。

  屡屡拿下 “地王”,通过强大的营销团队开足马力宣传,同时也有了和当地政府的关联和底气。

  在收并购市场积累了口碑和大量经验,兄弟遍天下。除了被贾老板坑了一次,接手了乐视网的烂摊子之外,一切都在可控范围中。

  2015-2017 年,融创销售额从 682 亿飙涨至 3620 亿。10 年间,融创销售额涨了 77 倍,营收涨了 35 倍。

  早在 2016 年,孙宏斌表示 “目前的房地产行业风险十分大,任何热点城市房价不可能降,但也并不具备暴涨的任何基础。”

  2017 年行业顶峰时,融创股价 40,接手乐视被贾老板忽悠亏了 200 多亿,也就是孙老板在业绩发布会上流的一滴泪,这都没伤筋动骨。

17 年 7 月,王健林将万达旗下 13 个文旅项目和 76 个酒店打包卖给了融创,总价 632 亿。那时候,业界都认为融创赚了。

  在 2018 年的中期业绩会上,孙宏斌依然坚称,宏观调控政策不会短期内放松,随着政策持续,购买预期肯定会发生变化,接下来会很小心谨慎地把融创做安全。

  “2019 年的市场并不乐观,融创接下来拿地一定会谨慎、小心。”

  在 2020 年,已经开始踩刹车,降杠杆,拿地金额同比骤降 55%,新增土储大减 74.2%,新增货值则大降 47%。主动控制杠杆水平、降低融资成本,都做得没问题。

  那几年,“小心” 成了挂在孙宏斌嘴边的词。

  2021 年 9 月,孙宏斌表示,“自己的公司了解都比较难,别说别人的公司了,但我知道我们的流动性和安全性肯定没问题的,除了我们以外都有可能暴雷。”

  看到这里,是不是觉得都没啥问题,融创要成功上岸了。

  但诡异的事情出现在 2021 年上半年,现在来看,显然是孙宏斌,昏头了。历史来看,融创习惯于逆周期抄底拿地、并购,只是这一波房地产调控政策的力度之大,超出所有房企的想象。

  为什么这时候融创顶不住了呢?

  来看几则新闻,特别注意时间点,也许能够解释。

  来看看当时的媒体怎么报道的,

当时的口号是什么来着:“抢别人的地,让别人无地可买”?

  在政策调控之下,友商纷纷踩刹车之时,融创却偏偏还要踩一脚油门。这时候,你还能说,融创是无辜的吗?21 年上半年 900 亿拿地,豪掷百亿并购彰泰,百亿进军白酒,一年之后连 40 亿都还不上?只能说.....

  银行断贷,预售资金一监管,债也发不出去了,现在咋办?21 年的地都是溢价拿的,哪里还有降价的空间?所以天天把现金流挂嘴上,最后又死在现金流上了。

  2010 年融创的总负债为 110.86 亿元,到 2018 年已上升至 6435.53 亿元,并进一步提高到 2019 年上半年的 7906 亿元,2020 年,这个数据是 9972 亿,从 100 亿到接近 10000 亿,融创用了 10 年,正如孙宏斌所说:“负债率高的企业才有实力”。

  然而,高负债行业,在下行周期,需要考虑的就是生死存亡了,简单点说,就房企每年要还的利息,基本就没有企业顶得住。

  更严峻的是,16、17 年的刺激,有棚改货币化,(可以涨价去库存),现在面临的问题是,大家没信心了。从业人士都这么觉得,恒大、融创的困境对整个行业的打击都是巨大的。你总不能指望,再来一次棚改吧?

  2014 年,孙宏斌在回忆顺驰这段创业时,曾经发过这样一条微博,“年轻的时候争强好胜,曾经嬴得畅快淋漓,也曾输得一塌糊涂,但是我不后悔。”

你说他反思过吗?

  融创副总裁陈恒六曾经说,“老孙这么多年的目标就是要当老大,做中国第一世界第一。”

  这也许能够解释,为什么孙宏斌会在 2021 年的春天,选择逆势加仓。也许在那一刻,在那个瞬间,十九年前要成为行业 “老大” 的梦,突然又点着了。

  旭辉林中在近日接受采访预测,“估计(房地产)真正的小阳春可能到 5、6 月份了,‘我对很多同行说,再难也要咬牙挺过 3、4 月份。这是黎明前的黑暗’。” 近日,各地楼市陆续松绑,一切都朝着更好的态势发展。

但摆在融创面前的已经是生死问题。融创还有机会吗?

  在押上自己信誉的当天,孙宏斌在朋友圈发了一段文字:

  2022 年一季度,融创在 28 个城市交付 43 个项目,用最大诚意兑现成千上万户业主交托的幸福期许。

  只是,对于融创而言,这还远远不够,最大的敌人,还是时间。

知乎用户 卫凌贞 发表

不会。融创有矿泉水、足球队和电动汽车底盘吗?

知乎用户 冰河洗剑​ 发表

如果你指的是融创是否和恒大一样经营和财务已经出现问题,答案是:是的。

一个冷知识,其实融创的实控人孙宏斌之前已经破产过一次:他做顺驰的时候巅峰时期一度要跟万科叫板,但后来因为拿地过于激进、上市失败资金链锻炼。

在融创成立之初,孙的确是想吸取之前的教训的,并且在早些年有一段时间也给资本市场交过满意的答卷,在港股市场也曾经受到追捧过。

但是近年来,孙还是耐不住骨子里的激进本色,又一次膨胀了,有时也感慨人性是很难真正改变的。比如收购乐视、接盘万达的多个项目,接盘卢志强的泛海部分资产,跟地方政府合作做文旅项目都是又走了之前的老路。

所以融创现在基本上只能以时间换空间,只是郭嘉不想让融创一下子爆掉,要逐步化解重大风险而已。

知乎用户 山河长啸​ 发表

2003 年时,孙宏斌当着王石的面说:“我们的中长期战略是要做全国第一,超过在座的诸位,包括王总。”

2002 年,王石手里的万科年销 44 亿,孙宏斌手里的顺驰年销 14 亿,差了 30 个亿。

而今,20 年过去,王石已经退休,万科依然是房地产行业的大哥。孙宏斌仍在,可融创已经来到了悬崖之上。

在乐视危机和万达危机中,孙宏斌两次携巨资出手接盘。在孙宏斌的助力下,贾跃亭逃出生天,远遁美国,徒留孙宏斌老泪纵横,追悔莫及。王健林则力挽狂澜,奔涌上岸,迈过疾风骤雨后,万达已入云淡风轻之境。

孙宏斌被盛赞为乐于救人的 “白马骑士”。

然而,时过境迁,融创落难,孙宏斌举目四望,乐于救人的白马骑士竟是形单影只,无人相助,只能凭着一腔孤勇,独闯难关了。

白马骑士孙宏斌能自救吗?

一,债务压顶,融创难扛

4 月 1 日,融创中国港股停牌。

停牌的导火索起源于一笔 40 亿规模的境内债——20 融创 01 债券。该债券发行于 2020 年 4 月 1 日,本应于 2022 年 4 月 1 日兑付回售资金和利息,但融创现金流告急,无法对 20 融创 01 债券完成本息兑付。

这笔 40 亿规模的境内债一举把融创逼到了悬崖边上。

对融创而言,要挺过去,就必须要得到投资者的谅解,对债券进行展期。为此,孙宏斌提出,愿意为 20 融创 01 债券提供无限责任担保。然而,孙宏斌个人的无限责任担保并未获得投资者认可。

直到 4 月 1 日,融创中国才发布公告称:20 融创 01 债券展期方案获得 82% 持有人投票通过。但是,新的展期方案附加了更多的担保条件,如:

1,孙宏斌无限连带责任担保。

2,质押附属公司青岛隆岳置业 70% 股权及其权益收益,以及融创置地(青岛分公司)对青岛隆岳置业形成的 50 亿应收账款债权。

3,质押附属公司河南融创奥新 100% 股权及权益收益;

4,质押河南融首新创文旅置业 20% 股权及权益收益。

基于以上 4 条担保条件,投资者同意融创在 18 个月内分期偿清 20 融创 01 债券所欠资金,并于 2023 年 9 月 30 日全部偿清。

20 融创 01 债券算是短暂地划上了一个句号,可孙宏斌肩上的担子还没有落地,融创的现金流压力还远没有消解。

2022 年,融创一共有 6 支债券面临到期或者回售。其中,第一支面临回售的就是 4 月 1 日完成展期的 20 融创 01 债券。但在接下来的半年里,融创还将有 5 支债券到期或者面临回售。

6 月 13 日,16 融创 05 债券到期,利率 7%,规模 14.4 亿;

6 月 14 日,N20220614 美元债到期,利率 7.25%,规模 6 亿美元;

8 月 8 日,N20220808 美元债到期,利率 7.95%,规模 6 亿美元;

8 月 16 日,16 融创 07 债券面临回售,利率 6.8%,规模 23 亿;

9 月 11 日,20 融创 03 债券面临回售,利率 6.48%,规模 13 亿。

上面 5 支境内外债券合计总额就达到人民币 126.75 亿元,其中境内债券利息合计超过 16 亿。再算上融创需要在 9 月 30 日之前偿清 20 融创 01 债券 35% 的本金,也就是 14 亿元。未来半年内,融创需要偿还本息将超过 156 亿。

其中,面临回售的 16 融创 07 债券和 20 融创 03 债券有机会展期 1 年。16 融创 05 债券将于 6 月 13 日到期,融创需要在到期日一次性结清本息,没有理由展期。

综合来看,融创短期的债务压力仍然很大,挤兑风险随时可能再次发生。

二,拒绝躺平,融创自救

毫无疑问,2021 年对中国房地产行业而言,是极为艰难的一年。对融创而言,更是如此。有些房企在债务重压之下,发布一纸公告称 “没钱还账,债务违约”,直接就躺平了。

但孙宏斌拒绝躺平,融创一直在艰难自救。从 2021 底开始,融创就提前变卖资产,回笼资金,极力避免债务爆雷。

11 月 1 日,融创发布公告称,打包出售杭州、上海两个项目,一次性回笼资金 26 亿。

11 月 14 日,融创发布公告称,将融创中国旗下的文旅运营服务业务打包出售给融创服务,回笼资金 18 亿。同时,融创中国和融创服务分别配售新股,合计取得融资 60 亿。

11 月 17 日,孙宏斌以个人名义向融创提供无息借款 4.5 亿美元,折合人民币 29 亿。期间,融创中国还多次抛售持有贝壳集团的股份,套现约 70 亿。

这一系列紧锣密鼓的操作,让融创在 1 个月内就回笼资金超过 200 亿,帮助融创有力地抵御了一部分的债务风险。进入 2022 年 1 月,融创国际投资控股有限公司和 Morgan Stanley 公司再次签订配售和认购协议,融资 45 亿港元。

可以说,从始至今,孙宏斌和融创都没有选择躺平。孙宏斌个人和融创集团一直在尽一切努力阻止融创债务违约。在 20 融创 01 债券即将违约时,孙宏斌再一次以个人名义承担无限责任担保。在违约的边缘,孙宏斌还是扛了过来,20 融创 01 债券顺利展期。

从孙宏斌个人角度来看,算上借给融创中国的 29 亿,再加上为 20 融创 01 债券承担的 40 亿无限连带责任担保,孙宏斌已经为融创押上了至少 70 亿的个人身家。

孙宏斌没有抛弃融创,没有抛下身上的担子,仍在竭尽所能地挽救融创。只是,冰冻三尺,非一日之寒。融创今日的债务压力源自于融创昔日的激进和疯狂。

三,押上自己,力挽融创

在房地产的江湖上,孙宏斌素来有着 “孙疯子” 的称号。这个 “孙疯子” 的称号来源于孙宏斌的激进。别人不敢拿的地,他敢拿;别人不敢出的价,他敢出;别人不敢接的盘,他敢接。

就如孙宏斌 150 亿接盘乐视致新,500 亿接盘万达文旅,在他的带领下,融创集团一路狂飙猛进,负债也水涨船高,日渐埋下今日之隐疾。

这不是孙宏斌第一次遭遇重大危机。第一次,是在联想集团,孙宏斌因挪用公款罪,坐了 4 年牢。但出来后,孙宏斌申诉成功,法院对其改判无罪。第二次,是创立顺驰地产,扬言要超越万科。结果在激进的扩张中,顺驰地产遭遇资金链断裂而被迫贱卖,孙宏斌出局。

而今,孙宏斌带着融创又一次来到了人生的十字路口。他好像就是天生的激进主义者,天生的冒险主义者,连续两次从高峰跌落,孙宏斌仍然激进不改。

他不怕跌倒,不怕承担后果,可是,这一次,孙宏斌押上自己,还能带着融创从债务泥潭中爬出来吗?

知乎用户 张一点 发表

福利地产也快不行了,去年底裁员 50%,今年初继续裁剩下部分的 50%,多数人都没有获得 N+1 补偿,可以说是脸都不要了。已经出现第一笔近 20 亿内债延期,离烟花绽放不远了。

知乎用户 黎禾梨财经 发表

孙宏斌生来就是当大哥的料。

孙宏斌,中国第三房企融创的老板。

房企大哥大孙宏斌,中国房地产史上最传奇的人物之一,人生丰富精彩程度不亚于一部小说。

在小禾看来,孙宏斌的人生或不输于近代的胡雪岩、盛宣怀,当代的褚时健、黄光裕

那么,孙宏斌有着怎样传奇的故事?

在融创 40 亿债券展期的今天,孙宏斌会不会成为下一个恒大许家印?

孙宏斌会怎么办?

3 月 25 日,融创公告说,两只分别为 40 亿和 20 亿的债券,都要展期。

融创中国董事会主席孙宏斌当即宣布,为此承担无限连带责任担保。

4 月 1 日,融创债券持有人会议通过展期计划。

孙宏斌固然是真汉子,孙大圣固然也神通广大,可单单他一人能救融创吗?

融创,大厦之将倾乎?

2021 年 9 月 16 晚,万达酒店发布公告称,融创将赔偿 1.33 亿以提前终止酒店管理协议。

就在又一周前,9 月 10 日,融创宣布终止与万达的酒店管理协议,此举被认为是融创单方面撕毁。

此事源自中国房地产史上最大的一场交易。

2017 年 7 月 29 日,孙宏斌豪掷几百亿拿下万达 13 个文旅项目,一次性吃进约 6000 万㎡建设用地。

不到两个月,11 月 14 日,万达又向融创出售 7 家已开业酒店以及 18 间建设中酒店。

在这之后不久,孙宏斌在电话中称王健林为 “大哥”,并说 “您辛苦了,辛苦了,都没问题,都可以”。

因此,孙宏斌就是中国房地产乃至商业史上当之无愧的并购之王。

但这还只是,这个被江湖人称 “孙大圣” 大哥的又一场开始。

孙宏斌花 137 亿从联想柳传志手里买下融科置地,再以 125 亿买下泛海卢志强在北京、上海最好的两块地。

2019 年 11 月 27 日,融创以 153 亿收购环球世纪及时代环球 51% 股权,对方是云南城投集团。

场上,孙宏斌说,“8 年加起来也就买了 2000 亿,但 8 年我能卖 2 万亿”。

直到去年 5 月,融创花 90 多亿买下广西彰泰。

极擅商业运作的这套方法,小禾以为,就像江湖上那套令人闻风丧胆的吸星大法,吸之附之,为我所用。

今年 59 岁,出生在山西运城一个村落的孙宏斌,是家里四兄弟的老大,几乎可以称作少年天才。

15 岁就读武汉水利电力学院,后来这所院校并入了武汉大学。

7 年后,孙宏斌成为清华大学工学硕士。

随后,天生的大哥孙宏斌,变成了联想柳传志手下的一员得力干将。据说在孙大哥的部门,开会时他不坐没人敢坐。

青年得志的孙宏斌在联想搞山头,后来被以 “挪用公款” 的罪名送入监狱,刑期 5 年。

从这里看,不仅是经历更是气质,孙宏斌就是房企界的任我行,风云雄霸、睥睨武林,最终能否笑傲江湖?

不为人知的是,孙宏斌也与小禾一般文笔尚可。

早在联想期间,孙宏斌便做起了小部门内部报《联想企业报》。

入狱后,他又为劳改局的《北京新生报》写稿,赚得不少分数,被减刑一年两个月。

2003 年,新生后的首份事业顺驰准备上市,服过刑的孙宏斌很难在公司获得董事席位,这时柳传志帮助了他。

大佬的故事总是那么传奇,因为总是被人演绎。

孙宏斌自己说,有人传他和柳传志至今仍心有裂痕,“都是扯淡”。“我和柳总亦师亦友吧。”

就当众人以为孙总要大干一场之时,2004 年,顺驰上市前夜,宏观调控来了,计划被迫折戟。

孙宏斌再一次失败了,可这于他又算得什么!

6 年后的 10 月 7 日,孙宏斌终于在港交所成功敲钟,意气风发。这个上市公司,是融创中国。

借助融创的收并购大法,加之 “偷师” 绿城的王牌设计能力,再裹挟高周转、高杠杆、高负债的沙尘大风,孙宏斌成功了。

他带领融创坐上了全国房企第四把交椅。

尽管在这路上,精明的孙宏斌也被贾跃亭坑过,但贾毕竟是全国著名老赖; 还被宋卫平骗过,可孙毕竟是个耿直 boy。

可当下时事如此,融创已经到了暴雷的边缘。

即便没有此次债券展期风波,融创还有两大致命问题。

首先,融创负债 5 年增长近十倍,2021 年已达到 9971 亿。

三道红线,压得融创大气难出。

这样的负债,还能拿什么地?一套造价上千万的桃花源都要省着修了。

其次,直至去年中融创住宅业务占总营收的比重仍达 94%,产品线单一,高度依赖地产主业。

在倡导轻资产、物业真香的今天,可谓落后而危险。

而孙宏斌 5 年前买下的文旅城,除好修建房屋、或为儿子融创文化总裁孙喆一适当练手外,并无甚用处。

数以十万计的人买了融创房,但今天很多人已经不太敢买。

其实,小禾一直不太想买融创房,除开有预想的可能暴雷风险,融创本身既无甚品牌,又没啥好物业。

故此,你看到 3 月底以来,融创大厦摇摇欲坠,甚至一度被人害怕为下一个恒大,也真就不足为奇。

没人希望融创倒下,但是仅仅这样它就能不倒下吗?

在恒大暴雷、楼盘停工,甚至被很多人担忧破产倒闭之下,地产江湖还期待着白衣骑士孙宏斌入场解救。

可是,你看此时此景,孙大圣能出手吗?说 “除了我们融创以外,都有可能暴雷” 的他,连融创自身都难保了。

去年某次赴区域回京途中,孙宏斌捂住胸口满脸痛苦:老这么开会,太累了。

今年初,孙宏斌找到某央企地产董事长入股融创,被国资委否掉。

出售几个项目给绿城后,老孙还希望绿城做融创战投。这一次绿城二股东九龙仓不同意,主席吴光正和老孙心有嫌隙。

孙宏斌是个相当精明的商人,算盘打得比谁都准。可惜,如今算的可能都是负债。

小禾知道,在融创内部,很多员工都把孙宏斌列为偶像式的人物,那群自顺驰时期便跟他一起打天下的高管兄弟,更是如此。

比如,娃娃脸大将,融创中国执行总裁商羽。如果孙宏斌是任我行,那么商羽等人就是向问天

西南区域深陷重庆地王、滇池拆违、彰泰收购泥潭之后,先被强制买房卖房,后被裁员 85% 的重庆公司员工,如今怎样了?

2 月份,融创西南被拆分为成渝和川贵,老孙还想让前西南总裁商羽掌管成渝,要回总部分管投资的他,据说现在还没回去。

而融创成渝区域总裁郑甫,4 月 1 日刚刚见证了环球融创会展文旅和四川旅投、环球中军文旅的一场签约。

流水的房地产,铁打的孙宏斌。

在外部想救而积重难返的现在,如若内部一直不改变不解决,暴雷的融创,或也难逃被收购或破产倒闭的命运。

若真有那么一天,苍老许多、两侧白发增多、脸上浮肿的孙宏斌,也决不会消沉,他是真汉子,真英雄。

何况,孙大圣还是美国籍,又有家族信托基金。尽管他愿意,但他不和融创一条命,或能逃出如来佛的五指山。

融创不是不可能成为下一个恒大,但孙宏斌不是满面春风小跑、腰间别着爱马仕的许家印。

融创能否屹立不倒难说,但俺老孙一定会回来。

正如柳传志所言:“小孙这个人,做事没有留余地,他的风格就是往前冲冲冲,这是性格使然。”

知乎用户 李明的话 发表

简单的讲讲企业债问题。

宏观杠杆率由非金融企业部门,政府部门和住户部门组成。

我国宏观杠杆率其实和美国差不多。

结构上来讲,美国的话三个部分杠杆率差不多,政府部门要高一些。

我国的话政府部门杠杆率相对于美国来说低不少,但是非金融企业部门,负债率高到吓死人。

尤其是房地产企业,基本都是海量的负债。而且这些企业借贷成本相当高,这些原因叠加起来,就导致如果没有高周转率和火热的房地产市场,这些房企马上就要倒闭,也就是说,不是融创会不会成为下一个和恒大的问题,而是如果房地产不再火热,这些头部房企都会成为恒大。

知乎用户 池摁沉 发表

借用天涯 2010 年 kk 大神的话,所有的民营开发商,最后都要爆,因为 zf 想要这个 money.。

知乎用户 中承企服 杨文 发表

融创商票拒付最新情况——无锡融创城商票拒付 204 笔!

就 8 月 25 日查询到的无锡融创城投资有限公司商票的兑付记录来看,其还是有一定拒付的,如下所示:

承兑总笔数:6633,拒付总笔数:204,去年以来拒付总笔数:64,今年以来拒付总笔数:200
此外,就票友反馈的信息——最近融创商票价格升高,以及小编查询到德瑞融创商票价格:有的是在 15%-16% 左右,但是大多数的融创商票都在 20% 以上。甚至有的达到了 38% 以上。
举例:融创 - 西双版纳沧江文旅,足年,18.2 万,贴现利率是 38%。就这方面的分析来看,融创商票当下的情况不是很好,但是这些都是随时变化的,所以还是得实时了解融创企业的最新动态。

融创中国未能在宽限期内支付多笔票据利息

根据中证网讯的融创中国 5 月 12 日公告,公司发行的 2023 年 10 月到期 7.95% 优先票据项下一笔金额为 2947.86 万美元的利息已于 2022 年 4 月 11 日到期应付。公司有 30 天宽限期支付利息。截至本公告日,宽限期已届满而公司未能于届满前支付有关款项。

同时,公司另有三笔票据利息分别于 4 月 19 日、4 月 20 日、4 月 26 日到期应付,公司有 30 天宽限期支付利息。截至本公告日,公司尚未支付相关款项。

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融创销售严重下滑,境内外债务、项目贷款、商票及理财全面逾期,已经是第二个 “恒大” 了。

编辑搜图

今天(5 月 12 日),融创发布公告称:未能在 30 天宽限期内支付四笔美元债到期利息,合计未付利息为 1.047 亿美元(7.04 亿人民币)。这意味着,融创官宣债务爆雷,老板孙宏斌进入了至暗时刻。

公告称:由于未在宽限期内支付 2023 年 10 月票据到期应付利息,可能将导致 2023 年 10 月票据的持有人要求本公司立即支付本金和应计利息。截至本公告日期,2023 年 10 月票据的未偿还本金为 741,600,000 美元,而本公司未收到任何关于 2023 年 10 月票据持有人就加速还款发出的任何通知。本集团预期不会在上述及发行的其他优先票据到期时或在相关宽限期内偿付债务。本集团正积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以达成一致的方式解决相应问题。此前 4 月份,“20 融创 01”、“21 融创 03” 两笔合计 60 亿境内债的利息 / 本金融创已公告无力兑付,达成展期。老被孙宏斌对这两笔债务还压上了个人担保,体现了十足的偿债意愿。

但是债务压顶的融创在大环境下销售严重下滑,资产出售也进展缓慢,最终还是没能逃过违约爆雷的命运。

融创会成为第二个恒大吗?欢迎留言讨论

知乎用户 菠菜​​ 发表

2007 年的夏天,大洋彼岸的漂亮国爆发了次贷危机,这场危机不仅让美国的房地产市场崩盘,还将全球拖入金融危机的泥潭。

而差不多同一时间的中国,一个 26 岁的女孩却成为了中国内地的女首富,她就是碧桂园的杨惠妍

杨惠妍所代表的房地产行业在中国夺下首富宝座,与漂亮国的地产崩盘形成了鲜明的对比。也就是从这一年开始,中国的房地产市场即将迎来自己的黄金时代。此后王健林、许家印先后登上首富的宝座。

房地产也没有辜负 “支柱产业” 的地位,为中国撑过不久后即将到来的 2008 年经济危机起到了重要作用。

首富、骑士、野蛮人

但同样是这一年(2007 年),孙宏斌则经历了自己人生中第二个重大考验(第一个考验是 1990 年的那场牢狱之灾)——被迫卖掉了自己一手创建的顺驰。

1994 年 - 2004 年,孙宏斌用了 10 年的时间东山再起,并将顺驰打造成了能够与万科抗衡的顶尖房企,其疯狂抢地的狂野作风,也被业界冠上了 “孙疯子” 的名号。然而在疯狂地扩张之后,顺驰的至暗时刻也即将到来。

2004 年 3 月开始,针对房地产发展过热问题,政策部门进行了宏观调控,顺驰的资金链越来越紧张,而上市之路也因为宏观调控而梦断,顺驰集团难逃被卖掉的局面。

失去了顺驰的孙宏斌沉寂了一段时间,据说彼时的他经常会在 KTV 里歇斯底里地吼着崔健的《一无所有》。不过那时的他还真不是 “一无所有”,在 2003 年创立的主攻高端房地产的融创成了孙宏斌翻身的机会。

仅仅过了 1 年,2008 年 12 月,孙宏斌用自己惯用的方式宣告了 “孙疯子”,豪掷 20.1 亿买下北京海淀西北旺地块——“孙疯子” 回来了!

不过这次重出江湖的老孙,不仅要贯彻自己 “疯子” 本色,还开始当起了“白衣骑士”。

2011 年,绿城地产遭遇资金链紧张,孙宏斌挺身而出,买绿城房子为其站台。
2014 年,佳兆业濒临破产,融创资约 45.5 亿港元收购郭氏家族持有的佳兆业 49.25% 股权。
2017 年 1 月,孙宏斌斥资 150.41 亿救乐视于水火,并且亲自接手乐视的烂摊子,让贾跃亭得以出国专注做汽车。这件事,不仅让孙宏斌 “白衣骑士” 形象最 “高大” 的一次,也多了一顶 “接盘侠” 的帽子。
2017 年的 7 月中旬,中国的房地产行业迎来了一场世纪大交易——融创携手富力地产,以 637.5 亿元的价格接盘了万达的 13 个文旅项目以及 76 个酒店。

那是曾经贵为首富的王健林最落寞的时刻,也是 “白衣骑士” 孙宏斌最高光的时刻。

彼时的孙宏斌,自称这笔交易是 “摘桃” 捡了便宜。这骑士当的,绝对是男友力 MAX。

回顾那几年里,大部分的房企老板们真的是到处撒钱买买买。

例如曾经的首富许家印,就接棒老孙成为第二位挺身而出的白马骑士。恒大在法拉第未来走投无路、求助无门即将倒下的时刻伸出了援助之手。当然,这场营救最终也是不欢而散。

还有房地产发家的 “野蛮人” 宝能姚老板,先是试图叩开万科的大门,争夺这个 TOP3 房企的控制权,与王石展开震惊全国的 “宝万之争”。随后又闪电“袭击” 了玻璃行业行业的龙头企业南玻 A,以及董明珠的格力电器,在资本市场掀起一阵阵巨浪。

骑士们跌落马下

不过,2021 年的今天,上述的这些大佬们都陷入了自己的困境。近期更是频频爆出房企大佬们 “消失” 的消息:

先是泰禾老板黄其森协助有关机关调查,暂时失去对公司的管理权;
此后,广州市中级人民法院的一份公告提出宝能老板姚振华欠债后 “下落不明”(已经辟谣),直接冲上热搜;
恒大的许老板同样因为缺席 3 月 22 日召开的恒大集团投资者会议,引发众多猜疑。
然后,就是融创孙宏斌。3 月 25 日,融创公告称,预计不能如期兑付债券 “20 融创 01” 的本息以及 “21 融创 03” 的利息,原因是 “无法筹措到足额资金”。消息公布之后,融创的“20 融创 01” 债券价格暴跌 41.57%,价格只剩 36.83 元。

房地产大佬们为何接连陷入困境?

最主要的原因就是行业发展模式在遭遇政策和时代变化之后,发生了根本的转变。

过去 20 多年,房地产堪称造富机器,这背后是需求旺盛 + 高杠杆发展模式。

从需求上看,1998 年住房商品化改革开始,经过 20 多年的发展,城镇化率从 1998 年的 33.35%,增长到 2021 年年末的 64.72%,差不多翻了一倍。人口从农村迁往城市,城镇人口的增长带来了大量的住房需求。

而开发商这边,玩的就是资金的游戏, “前期融资—开发贷—销售回款” 环环相扣、高速周转。加上银行的青睐,开发商们借新还旧的游戏玩得溜得很。

在高负债模式之下,中国房企的负债总额从 2000 年的 1.9 万亿到 2020 年飙升到 85.7 万亿,增长超 85 倍。

可以说,房企的繁荣就是靠负债堆起来的。

但 2020 年 “三道红线” 出炉,就是要整顿房地产的金融游戏。

当外部融资依旧不畅、销售回款仍未见底,而偿债高峰即将到来之际,开发商们好日子也就到头了。前有恒大、泰禾、华夏幸福、佳兆业、阳光城、奥园、蓝光、正荣、当代置业、花样年等排队爆雷的;后有融创、世茂、富力、融信、中南、祥生、中梁、荣盛等存在诸多潜在风险的房企(这些企业一定要注意)。

玻璃大王曹德旺曾经说过,有些开发商自己一分钱不出,从银行贷款,花几个月建好房子,然后把房子卖掉,几十亿的利润就来了,这钱赚得太容易了。这种 “容易钱”,不仅在开发商,还有一些“本来就有钱的人” 和“幸运的人”。

**有钱人凭借着房产等资源越来越有钱,穷人却越来越穷。**结果就是部分人过度富裕、多数人富裕不起来。这种金字塔型的社会结构,对立越来越明显。这并不符合共同富裕的时代要求,必然也要面临调整。

所以,最近虽然我们看到很多托底乃至刺激房地产的政策出台,但这些都是迫于当下的经济形势来稳定经济的。毕竟,房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长,还能通过卖地收入补充地方的土地财政,更是经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。

不过,这种刺激效应已面临边际递减的尴尬,而作为反面的挤压实体经济、金融风险、民生压力等问题愈发突出。

尤其是考虑到居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置,新一轮松绑,更大作用在于维稳和扭转预期,对于高能级城市或许不乏刺激作用,但大多数城市能维持房价不跌就相当不错了。

没错,未来无论政策如何松绑,楼市恐怕都回不到过去了。

结语

今天的文章里,我大篇幅地提到了融创,在文章的结尾我还就在多说几句融创。

融创目前最大的危机是流动性,短期债务压顶了,资产负债为 86.6%,非受限现金短债比为 1.11,剔除预售账款后的资产负债率为 76%。

非常值得注意的,就是在前不久的兑付危机中,初步展期方案提到:融创董事会主席孙宏斌将为涉资 40 亿元的债务提供担保,并承担无限连带责任。

这已经不是孙宏斌第一次为融创 “输血” 了。但这次老孙把自己 “押上” 很大的一个目的,就是要给外界的信心。

从公司的基本面分析,据 2021 半年财报显示,融创的总土地储备面积为 2.78 亿平方米,权益土地储备约 1.64 亿平方米。

横向对比看看,2021 年上半年,融创以 2.3 万亿元的总土储货值排在第三位,而权益货值以 1.4 万亿排在第四位。可以说这样的基本面还是很优质的,并且这些土储集中分布在长三角和环渤海的核心城市。

如今,融创已开启全方位自救模式,从卖资产到孙宏斌 “赌上自己”。都是希望进一步给低迷的市场提供信心。

加上中国的的房地产市场是个明显的政策市,近期政策端频传的 “暖” 信号,还是可以缓解房企的危机的。

所以我们看到,过去这一周地产股还是表现非常不错的。不过,以孙宏斌为代表的昔日的骑士们能否迎来自己的 “白衣骑士”,我们还需要静静等待。

注:本文不构成任何投资建议。股市有风险,入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。

知乎用户 朱栗敏 发表

我认为不太扩能成为下一个恒大,

为甚莫,因为天下的开发商,分两种,

一种搞足球,

一种不搞足球,

恒大搞足球,

融创不搞足球,

所以我觉得他们的命运,应该也是不一样的

知乎用户 kxcr 发表

翻了几个回答,评论里嗨翻天。

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断融资,拖网签,不让房企回款

想降价卖点回血,不让。谁降就出文件约谈谁。

今年的房企已经一大半发不出财报了。

只给 G 企 Y 企放并购贷,就是让他们去收民企。

快进到下一步就是:以后几乎全是 G 企 Y 企,和极少数引入 G 企 Y 企战投的民企。

到了那一天,人家想定多少钱就定多少钱,你们还嗨得起来么?

另:老孙还是不错的。本来就是美籍,遇到这事也不跑,反而自掏腰包续一波。比起那些第一秒就躺下等临幸的华南房企来说,天上地下。话说以后最先被房价嗨哭的,八成是华南人民了,先合个十吧,阿弥陀佛

知乎用户 不动者 发表

融创

知乎用户 鹿可​ 发表

融创 40 亿元贷款展期、中南地产商票逾期、恒大突然违约倒下…… 随着负面消息一个个砸来,如何在 2022 年 “活下去” 的问题已经摆到了各大地产公司面前。

进入至暗时刻的众多中资房企,在极度缺钱的状态下如何偿还美元债?

如此敏感性的节点,对于持有中资地产企业发行的美元债券的小伙伴来说,如果再不做好应对债券风险冲击的准备,等到违约发生的那天可能就来不及了。

有鉴于此,鹿博士整理了 9 个大家最关心的美元债问题,并一一详细解答,希望能够帮助大家提前识别违约风险,并积极自救减少不必要的损失。

Part 01 债券为什么会违约?

债券,是一种债权凭证,简单地理解,它就像一张欠条。债券的发行主体(债务人),也就是借债的主体有很多,可能是政府、金融机构、实体企业等。

如果债券要付利息了,或者到期要还钱了,发行主体却拿不出钱来还债,那就说这张债券 “违约” 了。而发行主体的信用,就是对其还债能力,或者说还债的可能性的评估。

注意:无论是哪种发行主体都有可能还不上钱,也就都有违约的可能,只是可能性有大有小。

不同的发行主体信用等级也不同。相对来说,政府机构信用较高;企业信用较低;大企业信用较高;小企业信用较低。

Part 02 我持有债券, 怎么判断我的债券是否会违约?

这个问题可以拆成三个小问题来分析:

公司欠了多少钱?——> 公司有多少钱?——> 公司以后能赚多少钱?

第一、第二个问题要从公司的资产负债表里找答案。简单判断公司偿债能力的指标有四个:

资产负债率、流动比率、速动比率、现金比率。其中,资产负债率越低越好,另外三个比率越高越好。

除了这些偿债指标外,还要看房企的经营状况来辅助判断,因为未来赚的钱也可以用来还债。一般要关注的指标有利润表中的毛利润、净利润、现金流量表中的经营活动现金流入,算一下公司用赚的钱大概多久能把债还完。

另外,还可以看看现金流量表中的融资活动现金流出,这个指标可以理解为体现公司用了多少钱来还债,也能帮助判断公司的还债能力和意愿。

当然,要注意的是这些指标都是作为个人投资者可以查看的公开数据,也只能对公司还款能力做一个基础判断。更进一步的判断属于专业信用评估,就不在我们的讨论范畴内了。

Part 03 公司告诉我他们还钱有困难, 我的债券是不是要违约了?

首先要明确一点:即便公司资金链出现了困难,也不一定就会违约。在债券到期日之前(一般是一个月),公司可以通过一种叫做交换要约的方式来提前处置债务,从而避免到期违约的情况。

1. 交换要约

交换要约是一种债券实际违约前的处理方式,指债务企业以现金偿付、展期、债券置换、票面利率改变等条件中的一项或多项组合来交换债权人手中债券。

其中展期和债券置换是最常见的方式

而这个与债权人协商、修改条件,并获得同意的过程,就叫做同意征求。一般交换要约与同意征求是一起实施的。

从交换要约的条件中我们可以看出,这种操作的主要目的其实就是公司以各种条件来换取债权人同意展期。只要债权人同意了,通常公司就不算违约(注意,折价交换要约会被部分评级机构视为违约)。

如果展期之后公司能在新的到期日前还了债,投资者就不仅能收回全部本金,还可能靠交换要约里的丰厚条件获取收益补偿。

所以,交换要约成功后暂时就不涉及违约的问题,因为债券就只是正常展期了,所谓 “如果我没到期,我就没违约”。下面一个案例可能会让大家对交换要约实操中公司会给出的条件有个概念:

2. 案例拆解:鑫苑置业

交换要约:2021.9.15 提出交换要约,2021.10.15 新票据交割。

同意征求:不少于现有票据未偿本金总额 90% 的债券持有人参与。

交换要约方案:对于 2021 年 10 月 15 日到期的票息为 14.2% 的 2.29 亿美元债,每 1000 美元未偿本金置换(二种可选方案):

2.1 现金支付 60 美元,以及 950 美元本金新票据,票息 14.2%,2023 年到期。

2.2 现金支付 10 美元,以及 1000 美元本金新票据,票息与到期日同上。

鑫苑置业最终交换了 2.077 亿本金,发行新票据 2.054 亿美元,支付了 1910 万美元现金。

至于公司在成功展期之后,能不能在新的到期日还债,就是我们的第四问。

Part 04 公司让我宽限它三年, 它现在还不起钱,三年后怎么还?

很多债权人可能都有这个问题,公司会不会先拖三年,三年过后又三年?

其实公司把债务做了直接或变相的展期后,操作空间相对就比较大了。公司未来用于还款的资金来源主要有三种:

**第一种,经营收入。**地产商的经营收入和利润还是相当可观的,是自身还债资金的一大来源。

**第二种,股权融资。**对于上市地产公司而言,通过发行股票的方式一样可以拿到钱,这笔钱是可以直接用于还债的。

**第三种,债权融资。**如果公司没有出现违约,那它就还可以通过发新债来还旧债,虽然对公司来说只是又一种变相展期,但至少旧债的持有人从这条破船上解脱了。

所以,如果公司有还款意愿的话,回收周期越久,可用的方法就越多,回收率就越高。反过来,回收周期越短,回收率也会越低。

鹿博士 TIPS:

回收周期:投资人收回本金的时长;

回收率:债券违约后,投资者最终能收回的资金比例。

Part 05 我的债券还没到期, 公司跟我谈条件,我该答应吗?

决定是否答应之前,要先判断债务人的还款意愿如何,因为很多美元债的发行都借助了维好协议。

1. 维好协议

维好协议是一种增信手段,当境内母公司以境外子公司为发行主体,在境外发行债券时,境内母公司可以为海外子公司提供维好协议支持,向国际投资者保证发行主体会保持适当的权益及流动资金,不会出现破产等情况。

但要注意,维好协议不是担保,债权人只能要求母公司遵守协议,促使子公司还款,但法律上并无权向母公司直接索偿。

如果违约的是借助维好协议发行的美元债,还款意愿就显得尤其重要。因为借助维好协议发行的美元债,一般都是母公司在海外注册了一个 SPV(特殊目的载体)用于发债,母公司提供维好协议来为债券增信。

这就意味着,一旦出现大面积债券违约,母公司有可能直接把这笔账赖掉。因为虽说违背维好协议有法律责任,但反正大面积的债务还不了,虱子多了不痒,而债权人又无权直接向母公司索偿,自然就更难讨债了。

而判断还款意愿大小,要看公司近期还了多少债,还有对已经或将要违约的债券(包括你的)做了怎样的安排。

在安排方面,最主要的是两点:

第一,公司在处理这些债务的时候出了多少现金,公司出的现金越多,还款意愿一般就越强;

第二,公司的还款安排以目前公司的资产负债情况、盈利情况来看,有没有可行性?如果可行性很高,说明公司是在努力想办法还款,还款意愿自然也越强。

如果我们判断债权人还在积极想办法还款,那从历史经验来看,在公司不提出很离谱的交换要约条件的前提下,同意交换要约条件是比较有优势的,因为很多债券都有一个 “交叉违约” 条款。

2. 交叉违约

交叉违约是一种在债券中很常见的条款,意思是,即使本债券尚未到期,债务人有其他债券到期出现违约,则本债券也视为违约,债权人有权立即向债务人索偿。

交叉违约条款带来的结果是,若你不同意交换条件,债券到期违约,就可能引发连锁反应。各路债权人蜂拥而至,公司自然还是无力偿债,于是会发生以下情况:

第一,公司如有抵押贷款,则抵押物可能会被收走,公司经营可能受到严重影响甚至停滞,无力再产生现金流来还你的债。

第二,公司因为出现实质性违约,无法再发新债,没有新的债权人来把旧债权人 “解救” 出去。

如此一来,你想收回本金就更难了,所以如果有可能,就尽量不让债券违约。毕竟咱们是为了收回本金不是为了跟公司怄气,挣钱嘛,不寒碜。

Part 06 我的债券最先到期, 债务人可以先还我的钱吗?

这件事情大概率行不通,主要是因为法律上有一个 “债权平等原则”。

1. 债权平等原则

债权平等原则简单来理解就是 “所有同类债权人都是平等的,而不因先来后到而有所差异”。

所以,如果债务人的财产足够清偿债务,只是因为你的债券先到期而先兑付那你的债,这没有问题。但如果兑付你的债券会损害其他债权人的利益,债务人就不能先给你兑付了。如果公司强行先还你的债,做出这个决策的人甚至可能要坐牢……

2. 案例拆解:大发地产集团

2022 年 3 月 2 日,大发地产集团有限公司公布公司未于宽限期届满前完成 2227.5 万美元债利息偿付,构成违约。

大发地产给出的违约原因是 “避免选择性偿付”,意即公司有足够现金偿付该笔利息,但为了确保所有债权人受到公平对待,而非选择性偿付这笔美元债的持有人,故而出现违约。目前大发地产已准备进入境外债务整体重组阶段。

当然也有例外。比如当债券持有人受到 “美元债优待”,出于国际形象考虑,国内执行机构可能会让公司在偿债顺序上倾向于美元债优先。

青海省投在 2020 年 1 月出现美元债利息违约,2020 年 2 月 5 日宣布对存量 3 笔美元债开始现金回购要约。2020 年 6 月青海省投进入了破产重整程序,此时除了通过要约收购选择现金兑付的境外债权人之外,其他债权人仍在等待破产重整方案。

公司债务已经处置完毕,按照处置结果你的债券到期日靠前,则可以先正常兑付你的债券。

Part 07 如果公司一直没还钱, 我可以把债券便宜卖给别人吗?

债券是你的,当然可以卖,只是难度比较大。因为私募公司债本身流动性就较低,又是违约债,很难找到交易对手方(即买方),一般要通过做市商来达成成交。

即便找到对手方,折价率可能也会很高。因为这种将要或已经违约的债券信用等级很低,市面上抛售的人很多。1000 美元面值的债券,售价按面值打 3-5 折都非常正常,甚至可能打 1 折。如果自己有紧迫资金需求,又能找到交易对手方,也可考虑直接折价出售。

从这个思路上还可以引申出一个大胆的想法。因为违约债投资本身也是一种投机行为,比如用 10 美元折价买入面值 100 美元的债券,最终回收率 60%,就有 5 倍盈利。赢麻了属于是。

Part 08 如果债券违约了, 我下面该怎么办?

我们上面讨论的都是债券还没有实质性违约的情况。如果真的出现实质性违约,事情就有点麻烦了。

违约后,公司首先会试图进行债务重组。它其实和交换要约比较像,只是公司可能会和触发了交叉违约的其他债券持有人一起谈条件,给出的条件种类也会增多,比如常见的**债转股。**

交换要约和债务重组都是债权人和债务人 “私下里” 解决问题,叫做 “庭外处置”。但要是这两招解决不了问题,达不成一致,就只能法庭见了,叫做 “庭内处置”

庭内处置又分为两步:

**第一步是破产重整。**在这一步公司还能保持经营,四处求救,并继续和债权人谈条件。

当然,情况还是比庭外复杂很多,而且破产重整的回收率一般会比庭外处置低,可能只有 30%-50% 甚至更低。

但如果能在这一步解决问题,把债务处置完毕,那公司就起死回生了。

**第二步是破产清算。**这是最坏的结果,在我国发行美元债的公司中非常少见,鹿博士建议除非万不得已别走这一步。毕竟,债务问题只能由公司来解决,如果进入破产清算,那就是没解决问题,但解决了唯一能解决问题的人……

如果大家对债券实质性违约后如何应对感兴趣,欢迎点赞和在看,如果想看的人多鹿博士下周就火速更新。

Part 09 能不能帮我看一下, 我持有的具体公司是否会违约?

大家只要找到自己持有的债券的发行人,再按照第一问中的逻辑找到各项指标并算出来就可以了。

为了方便查找,鹿博士把 A 股、港股上市的有存量美元债的地产公司重点数据和指标整理出来给大家列了个表。

在看这个表的时候,有三点要注意:

该表以速动比率排序。因为近期地产市场需求萎靡,各大地产公司库存又有相当的堆积,所以 “存货” 变现难度较高,对短期偿债意义不大。而速动比率相对流动比率排除了存货的影响,更适用于判断地产企业的偿债能力;

该表只记录了 A 股、港股上市公司,但部分上市公司只是某集团的子公司,所以偿债能力还要考虑集团整体的情况。

地产企业负债率普遍较高,而各家债务到期时间不定,且表中的四个指标只能进行简单的偿债能力判断,所以有可能出现指标较好的公司先违约的情况。因此,该表只作参考用,具体违约风险还需对发行主体做具体分析。

参考资料:

《大发地产债务信号,接获清盘呈请后美元债正式违约》,新浪财经

《中资美元债系列:美元债违约回收知多少?》,平安研究

《困境债券的脱困之路:房地产的交换要约方案》,澎湃新闻

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知乎用户 经传股事汇 发表

**融创业绩不好,财报一出肯定股价踩踏下跌,要补充抵押品。**融创已经没有足够资产可抵押了。如果房企到 4 月 30 日都不能出审计报告,股票要持续停牌,直到报告出来为止。若仅因财务报表而停牌,那么复牌较快,如果是债务违约叠加财务报表延期,那么可能耗时 2~3 年或永久停牌

先说结论,所有(真实)负债率超过 100% 的地产公司,内在价值都是零。融创从 2020 年顶峰时期的 2000 多亿(港元)的市值,跌到了现在只剩下 222 亿港元,不到原来的十分之一。但是,就像上面说的那样,200 亿看上去已经很便宜了,可是对于一家内在价值为零的公司来讲,200 亿市值,却依然是无比昂贵的。所以,想抄底的朋友,请三思。

截止 3 月 29 日全日收盘,融创中国沽空金额为 2.84 亿港元,较上一交易日沽空额 1.24 亿港元上升 129.15%,较最近 20 个交易日沽空额均值 3.26 亿港元下降 12.82%;沽空比率达 9.14%,较最近 20 个交易日沽空比率均值 19.13% 下降 9.99 个百分点;在香港市场可沽空股票及 ETF 中,沽空金额排名第 12,占市场卖空总额的 1.06%。看融创的经营现金流就知道,步恒大的后尘是必然的!

当下融创其实走了不少弯路。对国际、国内形势的把控出现偏差,2020 年土地政策发生了根本转变,对于一线及主要城市住宅土地供应占比的大幅提升已经是一个明确的信号,接下来的对房地产企业高负债的三条红线以及后续的一些调控政策更加传递了政府的坚定的决心。融创中囯即将停牌,对整个房地产企业的影响是巨大的。

1、一个某大让地产行业持续经历至暗时刻,市场各方参与者的信心被消耗殆尽。如果体量排在某大之后的融创再持续负面,将会进一步影响市场的信心。之前很多人谈政策底已经到了,那么市场底呢?这些房企不稳的话,时不时有一家 “出事”,市场底就远远未到。毕竟,稍微有些恢复的情绪,被这样的“出事” 一闹,又跌入低谷。因为大多数人都是不去了解实质发生了什么,只是看唬人的新闻标题。也就是说,让客户掏钱买房还是不容易。这是市场的影响。

2、对企业自身的影响,对其品牌的影响,也是很大的。但事已至此,没办法,想办法 “续口气”,而不是真的“爆” 才最重要。续气的方法,除了和债权人谈延期还债方案外,加快卖房回笼资金,也是一个办法。相信会看到融创的房子会打出优惠。

观点仅供参考

知乎用户 段俊霞 发表

从现在整个房地产市场来看,行业分成了三级——实业、营销、金融运作。

实业方面,除了必须的专业技术人员,就是建造师、建筑师,包括一部分设计行业、软件领域从业者,必须具备高素质之外,其他全部是农民工。

农民工以当场结算的小时工和合同工特别是临时合同工为主,说舍弃就能迅速舍弃——建筑业行情不好,农民工不来,是因为不需要他们。

这种情况,在中小企业,把 “八大员” 直接挤掉了——买证或者随便考个证就行,也就是行业降低到对工人没要求。

农民都能干的事,要什么大学生?

专业毕业的大学生没有岗位,或者与农民工同一待遇。

这种情况波及国企,怨声载道。

毕业也没有好去处,完成建筑行业改革之前,大学生还不如先 “圈” 着呐——不是不让他们找工作,而是他们出来也找不到好工作。

营销方面分成两部分,一是销售人员,打一枪换一个地方,一个项目一立案,项目一完就解散。

这种情况下,销售人员绝大部分没有保险,只有底薪加提成,底薪也是建立在任务量基础上的。

二是客户,市场不透明,骗住一个是一个,以一房一价的名义,内部价和外部价,价格能够 “腰斩”。

城中村盖了好多,房子一到村民手中,就是 “死资产”——农民搬进了楼,综合素质并没有提升,谋生手段没变,下一代也没有提升,甚至没有提升的可能,群体不重视。

不从事体力劳动,也不从事脑力劳动,太多 “游手好闲” 的人过于集中,就是隐患。

金融领域是最近随着恒大的事才爆出来的,贷款利息是四点多,恒大的理财产品是 12 点到 14 点,这就是高利贷。

恒大不倒,这些人就持续吃利息,利滚利,经过这些年的操作,很多人早早就本金回本了。

这就是一群 “吸血虫”,除了那上千亿、万亿的 “损耗”,就是转嫁到购房者身上的部分。

这里面很多人是富而不当的,炫富、奢侈品还不能说坏,吸毒、淫乱、聚赌等都涉及犯罪——精神富裕的速度跟不上物质富裕,就走向了 “腐烂” 的一面。

国家喊停房地产行业,一是农业税现在基本没有了,农民负担没有那么重,这种得不偿失的付出,需要停一停,让政府或者人力部门与房地产行业对阵,提高专业技术人员、劳动者,特别是高等学历体力和脑力劳动者的待遇。

二是房价已经物超所值,谁买谁赔,喊停就是 “别买了”,先租吧,租比买划算。

有实力的房地产企业,基本都采取了建起来百分之九十,剩下百分之十,只要说让卖,不管降价还是团购,都能马上提供现房——准现房。

大多还买块空地放那里,表示后边还要做,还有希望——回笼资金不是自己花的,是还要继续开发。

这就是为什么很多房地产企业宣布破产倒闭,包括转让,恒大、融创却一直喊着快完了,但就是不完——三四年前就在准备应对危机了。

从恒大的处理来看,房地产行业现在非常有可能是,卖出去房的数量达到一定比率,政府供水供电,不然封顶也不供水供电——只要购买户数不足,个别人就闹不起来。

主要整理的是金融市场,包括白条、高利贷、非法集资和群众关注不到的私自借贷等方面。

社会主义国家,**群众活着就行了,**资本家出来都是喊打的,不管经济还是政治领域从业者,都要认清自己的 “群众本质”,才可能被国家平等珍视。

融创之类大型房企如果一开始存了对抗的心思,现在心里应该都清楚了,从万科最近的高管全部下基层来看,谁先行动谁就可能先在下一轮市场经济中立足。

到了现在,购房者不被房企利用,政府就没有重负,不妥协,包括不向银行妥协——这几年银行判了好几个,大多都跟房地产行业相关。

最近炒融创,大概也是逼着他们先走一步吧,因为大型房地产企业应该有信息互联,运作模式相同,就有可能跟上。

不敢动、不能动,一动就倒的,大部分是发展过程中不足够强大的——融创的各种收购与恒大同出一辙,是为了快速壮大,哪怕是肥肉,看起来也足够壮实。

恒大、万科、融创都炒过了,接下来估计就是碧桂园了,炒到碧桂园,才算进入房地产领域的大,而不是恒大、融创这种 “贴砖式强大”——有些产业明看就不行,也要接手过来,接手还不提升,甚至比以前还糟糕,是什么意思?

剩下的房企,要么是地域性质的大,要么是喊出来的大,要么是名声不够大,群众大多不知晓,炒不炒都没太大意义——跟着恒大一直在说的某个房地产已破产企业,也号称中国排行榜前几,问题是大家真不知道。

知乎用户 沙雨 发表

说实话,即便是恒大,也没有所谓的 “雷”,问题都摆在台面上,明刀明枪算什么雷?

民企习惯性不听指挥,但也一直没挨过板子,以至于产生了大而不倒的幻觉,但现实结结实实给了民企一个大嘴巴子,让它们真正领略了什么叫生死一念间,死一个恒大算什么? 再献祭一个融创也没什么大不了,只要河伯肯下雨,谁会在乎被推下去的是谁家的女儿?

知乎用户 一夕夕 发表

看爽文,
看烟花,
开香槟!
大面积烂尾已经完全不可能避免了。
因为钱已经被各种中间商 (卖地的收利息的高工资的利益输送的) 拿走了。

话撂这了,时间 2022.5.2。

知乎用户 as 蓝月儿 发表

从负债率来看,融创一直是第二个恒大,不会真有人觉得碧桂园或者万科会插队吧。

知乎用户 冷柯文 发表

一直以来,都有很多读者在后台问,融创会不会成为第二个恒大?融创是否会出险?遇到这样问题,回复就是:

让子弹再飞一会儿!

(5 月 12 日),这颗 “子弹” 终于上膛开枪了。融创中国(HK.1918)发布“内幕公告”,正式宣布其不会支付 4 笔即将到期的美元债利息,总计约 1.04 亿美元。

▲5 月 12 日,融创发布的债务违约公告。

融创中国给出的理由是,公司销售持续下滑,随着部分房企陆续暴露出流动性问题拖累,房企融资难度不断加大。尽管融创采取了多种方式筹集资金,包括降价促销处置资产股权融资还有老板的无息借款等措施。

但是进入 2022 年以来,市场环境严峻叠加疫情影响,融创在重点布局的核心一二线城市的销售受到严重影响,3、4 月合同销售金额同比 2021 年下降大约 65%。再加上融资端没有得到明显的改善,国际评级机构还对融创中国的投资评级下调,这一些列困难使得融创最终决定,实在还不上美元债躺平了!

▲融创最终还是没能撑过 6 月份。

这件事意味着,融创成为了继恒大后第二家公开违约的 TOP5 房企

融创的违约,对于房地产行业的打击非常巨大!TOP5 级别的房企里,已经有 2 家违约了,国内的民营房企还有哪一家值得信任?不管金融机构和统计部门如何嘴硬,房地产在金融领域已经事实上出现了 “硬着陆”。

国内房企在海外市场上的信誉彻底崩塌,未来大概率不会有海外资金再愿意投资中国的房地产企业。连恒大、融创这样的公司都能违约,海外投资者再傻都能知道:

借钱给中国房企,我要的是你的利息,你却要的是我的本金啊!

融创的出险,堪称一个时代的落幕,快周转房企终于走入了历史的尽头。

别人恐惧我贪婪

股神巴菲特曾经说过,“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪”。这句名言,被中国广大成功学大师们一通精心修改后,成为了投资领域的著名 “毒鸡汤”。

▲巴菲特的这句话带着无数韭菜入坑。

其实巴菲特的意思是,投资人要有自己的分析能力,不能盲从,但也要审慎对待风险。无数的韭菜就是误读了巴菲特的这句话言,在别人恐惧时,自己加仓入场。最后的结局就是:

别人小亏我破产。

在商业领域这样的例子比比皆是。在疫情后,商业遭到沉重打击的海底捞,认为自己的机会来了,可以趁着疫情抄底餐饮市场大举逆市扩张。如今,海底捞惨痛地交了 40 亿的学费,全国闭店近百家。

大 S 的前夫汪小菲,认为在疫情后高端消费需要释放,于是逆势扩张麻六记高档餐厅。如今,麻六记北京分店收支不够付员工工资,广州、上海分店也好几个月亏本,线上点餐的利润微薄,每天啥也不干都要消耗上百万元,已经濒临破产。

▲麻刘记大概率又要成为汪小菲投资生意失败的案例。

而这样错判形势的情况同样出现在了融创身上。都说人不可能两次踏进同一条河流。已经在顺驰经历过一次失败的孙宏斌,如今很可能再一次在融创身上折戟。

逆市加仓的疯狂

融创故事的转折点就在 2021 年上半年,那一年 3 月的融创业绩会上,对于未来市场和买地,孙宏斌更是一改往日的人设说:“虽然对房地产行业长期看好,但对今年的销售不能太乐观,因此今年拿地会非常小心”。

▲这些话说出来实在太有违老孙的本性了。

后来,你就发现,说那些话的老孙虚晃一枪,那是说出来迷惑竞争对手的。融创的真实意图是逆市而上,梭哈!梭哈!全梭哈!

2021 年上半年,融创先后耗资 31.72 亿在连下广州 2 宗土地;在重庆,融创花费 99.09 亿,狂揽 8 宗土地;在无锡,融创用超过 66 亿的资金连下 4 城;在杭州,融创以 126.95 亿收下 4 宗土地,把滨江。融信都打得有点懵逼;在大本营天津,融创用 118 亿的成交金额,笑纳 7 宗土地。除此之外,融创在北京、青岛融创一样毫不手软大举拿地。

整个 2021 年首轮集中供地中,融创中国以 772.39 亿元的拿地金额冠绝 TOP50 房企拿地排行榜榜首,比第二名保利发展的 559.71 亿元多了 200 多亿元。

▲2021 年首轮集中供地拿地 TOP10 房企统计。

除了在集中供地的核心城市疯狂拿地,融创还在三四线城市激进拿地,拿的还都是高价地。例如在安徽芜湖,融创以大约 169% 的综合溢价率,击败 18 家房企拿下芜湖鸠江区北京中路地块。在江苏淮安,融创以楼面价格 9158 元 /㎡,溢价率 99%,拿下淮安地王。直接使淮安当地的楼面价从 5000 元 /㎡飙破 9000 元 /㎡大关。

而在江苏徐州,融创同样以 90.62% 的溢价率,击退 11 家房企,拿下徐州铜山区云龙湖板块地块。该地块一举刷新了片区新的地价记录。你以为这样就完了?不,10 天后融创卷土重来,以 80.8% 的溢价率拿下徐州泉山区地王。

▲2021 年融创拿下的徐州铜山区地王地块。

融创在徐州高溢价抢地,给人的感觉,就像是融创准备在徐州附近来一场 “徐蚌会战” 一样。徐州、盐城、淮安、芜湖这些三四线城市都是上一轮棚改货币化安置还处在尾声的城市。融创此时高价进入,就是在赌市场。

可以说,在 2021 年上半年,融创对国内房地产市场进行了一场豪赌,赌的就是未来行情继续上涨,自己能继续弯道超车。

融创式收并购

吃完了公开市场的土地,融创同样没有放过收并购市场。融创在 2021 年干的最大一单收并购是以 99 亿吃下广西一哥彰泰集团,并与后者成立平台公司彰泰融创。

这笔交易是彰泰与旭辉谈崩之后,融创火速介入并敲定的并购,中间不超过 1 个月的时间。彰泰此前作为广西规模第一的房企,体量大概有 200 多亿。融创一口气吃下了彰泰集团绝大多数项目,堪称 2021 年最重磅的一场地产收并购。

▲融创与旭辉两个老板间,围绕彰泰展开了一番明争暗斗。

而融创这么多年,之所以被人称作 “并购王” 不仅仅是指融创并购的项目多,并购的金额大。更重要是因为,融创 “愿意吃亏” 的精神,不会与被并购方斤斤计较利益得失。体现了孙老板的格局确实不是一般的大。

不过当你仔细研究融创的并购后,就会发现,融创的并购属于 “白嫖式并购”,什么承诺反正只要不出现金,通通都能答应,能不能做到那是以后的事,先管住现在。只付第一笔定金,剩下的钱统统都靠卖你的货来支付,如果卖不出货,就不给钱。

这种收并购模式虽然看起来属于轻资产运作,但是实际上杠杆撬得非常大,非常依赖市场。如果市场崩塌,这个并购产生的反作用会极大,甚至可能彻底摧毁融创的基本盘。

然而,让孙老板没有料到的事情是,融创的高调拿地引起了监管层的强烈反感,明明都出了 “三道红线”,为什么你融创可以把三道红线当空气?接着就是层层加码的调控,直接把 2021 年下半年的楼市行情瞬间逆转。

从 2021 年下半年开始,楼市急转直下,下行趋势远超所有人的预料。甚至连融创也错判了市场。而到了 2022 年,房企们进入偿债大年,市场甚至比起 2021 年还要差。

融创终究要为自己的错判市场,付出惨痛的代价。

写在最后

步子迈的太大,总会扯到蛋。融创的迷之自信来自于哪里尚不可知,当时还有不少人认为,孙老板是不是从高层那里拿到了什么内幕消息,所以才敢于逆市上杠杆。

现在,很多老板们才猛然发现,融创这是带着你往破产的方向加速俯冲。

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作者:小明哥说房 Pro
来源:今日头条
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。

知乎用户 匿名用户 发表

恒大海南项目完工率接近九成的房子他们宁可炸掉,腾出地皮让给地方国企重新开发也不愿低价卖给老百姓,民营房企们还是洗洗睡吧,看看电影市场还有手机市场,不带个 “赵字头” 你还好意思出来卖?

知乎用户 太子文​​ 发表

2022 年的房地产有多难过。

几乎所有的地产公司都卖卖卖。曾经多次救他人于水火的 “白骑士” 融创孙老板,也一度陷入危机。

孙老板有多苦,应该是仅次于许老板。

但是孙老板的情况可能还不一样,由于孙老板的产品定位,其受到牵连的更多的是改善型客户和中高端客户。

孙老板被爆危机,还仅仅是因为 40 亿规模的 “20 融创 01” 的债券。

这个债务规模,对 2021 年上半年手握 1600 亿资金的孙老板来说,可谓是九牛一毛。即便算上即将到期的其它债务,也是小事一桩。

单看债务规模,孙老板的处境要比许老板好太多。

但孙老板接连的操作,引发了蝴蝶效应。

公开违约,银行抽贷,交不出财报等。

回看 2021 年,孙老板的也是冰火两重天。

因为在去年的上半年,孙老板进入疯狂拿地模式,孙老板在半年内拿地 83 次,涉及金额近千亿元。

而到了下半年,孙老板画风突变,开始了卖卖卖。

2021 年 11 月,卖掉了与滨江集团合作的项目股份;并拿出自有资金 2.5 亿美金无息借给融创;

2021 年 12 月,出售了贝壳股份;出售了上海的写字楼,杭州的酒店和写字楼;

2022 年 1 月,出售了昆明文旅城二期股权;

融创到底有多缺钱?

没有人知道。就好像,没有人知道孙老板多有钱一样。

2017 年 7 月,孙宏斌花了 438 亿收购了万达 13 个文旅项目 91% 股权,加上和股权一起交割的还有债务 454 亿债务。所以,融创的总成本是 892 亿。

2018 年 3 月,孙宏斌花了 19.33 亿 “接盘” 海航地产旗下资产;同年 8 月,融创又买下海航总部地块。

2019 年 1 月,孙宏斌花费 125 亿元,买下泛海北京、上海的黄金项目,总建筑面积接近 130 万平米。

当时媒体这样评价孙老板:

抢别人的地,让别人无地可卖。

买的太多,消化不良。一直拯救别人的孙老板,走上了自救之路。

时至 2022 年,孙老板为了债务展期,除了融创本身资产的担保,还提出了个人无限连带责任担保的诚意。

也算是诚意满满。

但是 3 月 28 日,融创公告称不刊发年报停牌。到了 4 月 6 日,发出了简单潦草的,未经审核的营运数据。

很不妙,孙老板这次的情况比公开信息要严重的多。

不知道有多少人记得,孙老板在 2021 年融创中期业绩发布会上说。

除了我们以外,都有可能暴雷。也表示了房地产未来的去化风险,能卖则卖。

但市场比孙老板预估的要严重的多。因为,对孙老板来说,最苦恼的不是融资,而是销售。市场已经到了一个极其变态的地步。

不降价卖不动,降价,更卖不动。

2003 年,孙老板对隔壁老王说,我们的中长期战略要做全国第一,超过在座的诸位,包括王总。

时隔 19 年,一直想做第一的孙老板,不想再做第一了。

而比起下周回国的山西老乡,孙老板没有放弃。

断臂求生,只是开始。

因为孙老板的结局还没有画上句号。只是孙老板的白手套,脏了,肯脱就可以。

最重要的是,孙老板的朋友很多。

在地产圈,孙老板也许不是最大,但肯定最野。

比起许老板,孙老板的危险在于:

你永远不知道,事情的真相是什么。

就好像,你不知道曾经的孙老板多有钱,也不知道现在的孙老板多缺钱。

知乎用户 啦啦啦啊 发表

房地产黄金 30 年到期了,2021 年商品房销售面积 179433 万平方米,100 平一套,就是 1.79 亿套。2020 年商品房销售面积 17.6 亿平方米,1.76 亿套,房子比人多了。

知乎用户 臦芔 发表

都是权贵洗钱套现捞钱,权钱交易的壳子而已,捞成空壳子了,自然就舍弃了

知乎用户 崔松 发表

不会,下一个是碧桂园,融创后面排队去

知乎用户 商业这点事儿​ 发表

谢尚伟:十年之后,中国会是什么样子谢尚伟:10 年内国内或许会涌现一批中小黑石

知乎用户 腐烂了花期的凶手 发表

已经开始股市融资救房地产了~ 有点百姓的钱三七分账,豪绅的钱如数奉还的意思了~

知乎用户 吴老二 发表

融创是不是把北京的土地规则都给改了,恒大比不上的吧……

知乎用户 ORC 永生 发表

项目层面上应该不会像恒大那样出现大面积的停工,因为政府不能允许再一个恒大的出现。

再倒下几个花样年、蓝光都可以,因为他们的影响范围有限。但这种人尽皆知头部企业如果连着倒下两个那对大众的影响对政府托底的压力得有多大,真的可能导致社会性问题,这个国家机器承受不起。(恒大停工的事已经让建设局门前排起了长队了,要是再来个融创建设局也得跟着躺平)

知乎用户 Fluoxetine531 发表

2014 年,我带着报社一记者采访孙宏斌,作为老孙的同龄人,同期见证了房地产兴衰的业内人,不免要谈起不同角度看到的相同往事。首页有公某號

老孙一边抽烟,把烟灰弹到一个只有少半瓶水的矿泉水瓶里,然后把烟头按进了水瓶。说到激动处,他拿起水瓶,一下倒进了嘴里……

眼下,融创的一笔下个月到期的 40 亿元债券,申请了展期。孙宏斌本人,提供无限连带责任的担保。大家敬他是条汉子,有血性有担当。而我眼前浮现的,是那半瓶老孙一口喝下的泡着烟灰烟头的水……

我坚信,融创绝不会是下一个恒大。

融创相较于恒大有三点不同

如果融创倒下,房地产的动荡,不会弱于去年的恒大。不论是资本市场,还是买房人,亦或上下游的合作者,都承受不起再次打击。

但是,不能否认的是孙宏斌和许家印都是激进的,我们曾经怀疑 “家里有矿” 的老孙,已经无法再把融创开成 “买手店” 了。

然而,融创相较于恒大有着诸多不同。

和恒大的第一个不同是,融创有个把自己的身家与公司绑在一起老板。

融创中国董事会主席 孙宏斌

老孙从去年就开始处置资产,卖掉贝壳股票,还自掏腰包 4.5 亿美金给融创输血。而这次,更是以个人名义,为 40 亿债券提供无限连带责任担保。在这之前,从没听说有地产老板这样做的。

从公司制度上看,不论老孙多有钱都与他名下的公司无关,他名下公司欠的钱,并不需要用个人财产偿还。因为法人的债务与股东的债务是两回事。但老孙却把融创的债担了。

和恒大的第二个不同,是融创的产品,放到哪里都拿出得手。

2014 年我们采访老孙的时候,融创还只是一个年销售额过 500 亿的房企,“我不把千亿当目标,那是水到渠成的事,我现在关心的是品质。” 这是老孙当时说的,今天想来,也是融创在新形势下几近爆雷的原因之一。

任何一家开发商造房子,都是一种商业行为,说得更直白点就是为了赚钱,既然要赚钱,无非就是掌握两个工具:

房子尽量卖贵些;

房子尽量卖快些。

第一点已经不成立了:新房限价,哪能开发商想卖多少钱就卖多少钱?做好产品,你要自己担成本,但价格不能超过限价;

第二点房子快速卖掉,钱尽快回笼。现在在北京,从开发商拿地到拿到销售证,这个过程 3 个月就能完成,这应该是国内房地产史上最快的速度。但相关部门积极配合推进拿证的快,和房子快速卖掉是两回事儿。

和恒大的第三个不同是,近年融创的很多新盘是和国企甚至多家国企联手开发,融创只是操盘,这也给 “融创的新盘” 带来很大的安全性。

顺驰到融创

自从去年恒大倒下之后,地产公司就像连珠炮一样,一个个跟着爆雷。一些房企面对债务危机的选择,是直接躺平。终于,宽松政策出台了,化解风险,引导市场情绪的作用开始显现。

有人说,眼下是房地产黎明前的至暗时刻。融创能否挺过?老孙梭哈个人资产、透支个人信用,显然在赌这一波。但愿孙宏斌这个过往的 “白衣骑士”,能遇到援手。

从顺驰(孙宏斌的初创公司)2006 年退出,到融创崛起,孙宏斌经历过凤凰涅槃。

20 余年来,作为房地产的观察者,在我的眼中,从顺驰的孙宏斌到融创的老孙,他少了狂傲与不羁,多了从容与幽默,只不过在他的言谈举止中,一直能看到当年那个差点改变地产格局的疯狂气质。

2003 年,在孙宏斌的顺驰时代,楼市流传着一个段子:王石等一众房企大佬在桑拿房里安逸地坐着,孙宏斌端着一盆水突然闯入,把水一下子倒在滚烫的石子上,然后关门离开。桑拿房里的人一下就坐不住了……

“一个搅局者”,这是当年行业对孙宏斌的评价,直到顺驰倒在那一轮调控后,救市开始的黎明前。

18 年前,孙宏斌曾大大方方地承认顺驰的资金问题,但补充了一句 “顺驰的风险几乎为零”。

2005 年,首次调控房价的新旧 “国八条” 于 3 月和 5 月先后出台;9 月银监会 212 号文件收紧房地产信托。 政策风向的变化,让风口上的顺驰迅速跌下神坛。

因为发展太快,资金链出现问题,最后孙宏斌的资金缺口补不上,行业里却无一人为他雪中送炭。孙宏斌不得不出售顺驰 94.74% 的股权,这也意味着顺驰 “死” 掉了。

资金问题,一直是房地产企业的老大难,融创也不例外。但经历了这些年 “买买买” 的一系列事件之后,融创的资金来源问题一直是坊间谈资。但我们始终相信,经历过生死的孙宏斌,比任何人都更懂风险。

“三道红线” 的威力,让爆雷榜上的房企一直在挣扎。2021 年下半年,一些房企憧憬着房地产调控放松。

孙宏斌 2021 年 8 月 31 日在中期业绩投资人会议上说了两句话,第一句是 “今年下半年的销售压力很大,预计下半年市场还是会比较惨烈”。第二句是“除了我们以外都有可能暴雷”。和 18 年前那句:“顺驰的风险几乎为零” 何其相似。

**顺驰的影子投射在融创身上,孙宏斌的信念印刻在两家企业的灵魂里。**孙宏斌的担当也是一如既往,2011 年,孙宏斌提起顺驰时,他是这样说的:“我从来没有(为)顺驰辩护过,败了就是败了,不要找借口。我们犯了错误,比如现金流管理,比如扩张太快。”

的确,与顺驰的高速扩张相比,孙宏斌的融创走的是 “精耕细作、品质为王” 的路子。“我的目标是在每个进入的城市都当第一”,此言一出,却让人恍惚又看到那个意气风发而又不计后果的孙宏斌。

孙宏斌印象:

不畏失败、有理想、做自己、坚韧

孙宏斌这样快人快语的老板,最招媒体人喜欢。下面是 2014 年初,在媒体见面会上,老孙回答的几个问题。

问:很多企业都到海外了,融创会出去吗?

答:肯定不去,现在买房子的都是中国人,去外国没用。

问:是否会做养老地产?

答:不会,现在老的人没钱,有钱人还没老。

问:2014 年设定 650 亿的业绩目标是不是有点低?

答:我的同事教我说,目标定得低一点,年底任务就超得会多一点,这样显得水平更高。

问:万科说未来在每个进入的城市都要当第一,您担心竞争吗?

答:那肯定是说只有孙宏斌不在的城市他能当第一。

孙宏斌一直是个有血性和有担当的人,不畏失败、有理想、做自己、坚韧,这是这些年这个同龄人给我留下的深刻印象。

3 月 26 日早上 8 点,孙宏斌在微信朋友圈转发公司官微文章并写下:2022 年一季度,我们在 28 个城市交付 43 个项目,用最大诚意,兑现成千上万业主交托的幸福期许。

有人说孙宏斌是英雄,也有人说他是枭雄,在商海中浮沉,两起两落,大开大合,他的人生不可谓不精彩,而他却认为自己只能算个性情中人,如同动物一般,胜利了庆祝,失败了舔伤。正是这种不计较得失却又拼命追求得失的韧劲儿,成就了孙宏斌的传奇人生。

不论融创是否因这样的传奇老板创造奇迹,我们都可以相信,融创不会是恒大。去所有融创的在售楼盘看看,至今没有任何质量妥协的项目。

知乎用户 郭卿​ 发表

根据最近 A 股四大行发的财报来看,去年一年:

工商银行净利润:3502 亿

建设银行净利润:3089 亿

农业银行净利润:2419 亿

中国银行净利润:2273 亿

知乎用户 小白猜房价 发表

不管是恒碧万还是恒万碧,在恒大出事以前融创都是前五的存在。

但是自从恒大出事以后,融创就变成了中国地产前三的巨头!

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2021 年,恒大这边全线暴雷,万科碧桂园各种断臂求生,新晋实力大佬融创却开启了买买买模式…… 不管是路人缘还是业内粉,似乎都对这个新贵给予了满满的信任感,这到底是什么原因?怎么之前恒大老大哥人人喊打,到现在融创探花就跟古龙武侠里的小李飞刀一样,不管实力够不够,人设立的满满的?

5 月 12 日,融创正式宣布 4 笔美元债搞不定,跟恒大砸锅卖铁也要维持国际形象不同,融创美元债直接摆烂,你给展期就继续搞,你不给我就先紧着国内还。这样一种不次于恒大暴雷的现象级事件竟然来的无声无息,以至于我不是圈内的人我都不知道融创摆烂了……

不管孙老板有没有带着连带责任无限制的定投融创,反正现在这个烂摊子没有明显的刺激点融创真的要变成继恒大之后的融二了。难道孙老板又要继续人生的第四次滑铁卢吗?

说句实话,我对于融创这个牌子真的不是很感冒,有一说一有二说二。干了这么多年的销售,卖的他们家的房子真的不多是真的,这属于业内兔子级的人设,平安无事的时候第一个涨价的准时他,有一丁点风吹草动第一个大幅度降价的准是它!毕竟是混迹圈内一线的大佬,下沉到二三线市场降为打击一下还不是手到擒来。反正郑州就是一个典型的例子,其他城市懂的都懂!

在写这篇文章的时候我做了一个简单的统计,从 12 号融创正式宣布无力偿还美元债开始算,到现在一天半的时间,我朋友圈里面除了融创自己的置业顾问没有一个销售发布融创的消息,与当年恒大暴雷的时候除了利益相关的人之外铺天盖地的消息相比,融创的路人缘仿佛甩了恒大好几条街,到底是什么原因造就了这种情况?

以下原因不分先后,就是想到哪是哪,前同行们见谅!

第一,恒大至今还欠着我一笔佣金没有结清,但是融创给的实在是太多了…… 恒大暴雷前一个普通人或者普通的销售谁能想到中国民营 NO.1 会暴雷?所以心安理得的给他当狗腿子,然后一起被坑。但是融创我真真的一套没卖过,有能力有时运,也有自我避坑。奈何融创给的实在是太多了,为啥朋友圈面对融创都沉默,我只能说没有利益相关就是舒服!

第二,恒大以后谁都怕步后尘,不光开发商本身害怕,ZF 和银行都害怕,所以低调采取措施才是王道,低调处理成为了主流,正好和销售不谋而合,也就是目前绝大多数人都不知道的原因。信心比黄金更重要,眼看楼都要塌了,你还要去拆地基,别说开发商本身不干,银行这关都过不去……

第三,融创独创的卖卖卖模式以一己之力拯救了不少的开发商,不说最早的小目标王老板,全国前 20 的开发商有几个没有跟融创玩过合作开发的游戏,所以你有难的时候孙老板解囊相助买买买,孙老板有难的时候落井下石最起码不会这么明面,然后就变成了润物细无声的模式。

最后一点,所有销售都知道,现在房地产行业已经很难了。不说一荣俱荣一损俱损,但是大家都是一条绳上的蚂蚱,你不好我不好,对大家都不好,所以宁可沉默不语也不能大张旗鼓。加上最大的中介头子前几天又跑香港上市了,这时候中间商就更不能传递不好的消息了,所以也就造成了融创这事真真的没几个人知道!

同人不同命,恒大当初要是有融二这命估计还能在割一波续命,也不至于现在臭大街!买房这事别再心存侥幸了,国企央企也就是不烂尾,其他的真没有老百姓想的那么可靠,真真的没啥可说的。老百姓的底线已经变成不烂尾就行了还有什么可高兴的?

![](data:image/svg+xml;utf8,)

知乎用户 匿名用户 发表

抓紧,我等着看烟花呢

知乎用户 光视野 发表

近段时间,中国的地产行业可谓不太平静。从高层决定不再将房地产行业作为经济发展的支柱产业,再到恒大地产危机,这一系列事件似乎暗示中国房地产正在动摇。这不,房地产又一巨头融创被推上了热搜,这究竟是怎么一回事呢?

近日,一知名财经博主发布文章称 “融创房地产被强制执行超 3800 万”,文中描述融创房地产集团有限公司新增一则被执行人信息,执行标准 3851 万余元,执行法院为北京市朝阳区人民法院。融创房地产集团有限公司成立于 2003 年 1 月,法定代表人汪孟德,注册资本 150 亿人民币,由北京融创控股集团有限公司全资控股。

值得注意的是,地产集团的另一 “大亨” 绿地集团也被纳入被执行人,强制执行标准为 9000 余万元。绿地控股集团有限公司新增被执行人信息,执行标准 90689832 元,执行法院为浙江省嘉兴市中级人民法院,关联案件涉及股权转让纠纷。

事实上,地产 “大亨” 被列为强制执行对象已经不是一件稀罕事了。前段时间闹得沸沸扬扬的恒大集团,恒大集团就曾因债务危机险些破产,后恒大地产创始人许家印变卖资产偿还了部分境外美元债,再加上高层并不愿意看到恒大地产倒台,这也让恒大地产挺过了最艰难的日子,不过债务危机却仍然没有解除。

而眼下融创房地产集团也将面临危机,作为融创的创始人孙宏斌也知道,自己身上的负担太重了。以房地产为核心,服务,文旅,文化,会议会展,医疗健康等多层业务为辅,让融创地产集团一直负重前行,好在融创并未像大多数企业投资汽车行业,不然融创集团将更加举步维艰。

针对 “融创被强制执行 3800 万元一事” 网友们也是给出了自己的看法,有网友表示:行情好的时候土储规模大,就是利润指标的保障,现在行情向下走,土地越来越便宜,房子也降价,土地越多亏损的可能性越大!也有网友表示:前年换房子,大家都推荐融创的项目,我看是期房就没买,买了万科。不过前几天路过融创的项目,发现基本完工了,说是今年年底交房,希望能准时交房。

针对融创被强制执行 3800 万元一事你们是如何看待的呢?欢迎在评论区留言!

知乎用户 海佑此亭 发表

昨天去济南某个南方多元化民企集团开发的地产项目,项目总说他们被老总骂了个狗血淋头,那老总还停留在拿地 3 月开建、4 月预售、5 月回款的模式。真的是脑子转不过来了。

知乎用户 有点 fang 发表

救命的可行方案:

1,允许房地产公司 “变相” 降价卖房子。

2,停掉预售制度,禁止完工之前预售。

3,还没动工的地块,合适就尽量改公园,绿地,运动场。

4,成立独立的资产管理公司,对不良资产做处置。

5,以前吃饱的,一个也别想跑。

知乎用户 杂想杂说 发表

会是,不止融创,那些大量使用商票付供应商款项的地产公司基本都要暴,

正荣、世茂、融创、中南、东原、弘阳等等,商票逾期量非常大,很多公司给出的商票都没有贴息,很多民营公司的信用度都很差,对地产行业的供应商 – 包含设计公司、施工单位、产品供应商等来说,他们给的商票等同空头支票,付不出就延期,大部分劣势方毫无办法,只能同意。

集腋成裘,害的是整个行业、产业链,作为行业顶部,必须大力调整优化。

知乎用户 楼市探索者 发表

前言

近期,融创中国的暴雷事件,引起了网友的极大的关注,遥想当年,2017 年时,融创大手笔收购万达 13 座万达文旅城时,白衣骑士孙宏斌是何等的意气风发。

回顾往昔,才发现,万达抽身正是时候。

五年前,如果有人告诉你,恒大会暴雷,你肯定不会相信;

五年前,如果有人告诉你,融创中国也会暴雷,而暴雷的导火索,仅仅只是因为 40 亿元的债务无法及时偿还,你肯定也不会相信。

现在,很多人都发现了一个问题,不管是多大的民营房企,近几年,都有暴雷的可能性,并且,已经暴雷的大牌房企数不胜数了。

房价一直在上涨,为什么盖房子的房企却不断倒闭破产,买房子的老百姓也背负着的贷款也在不断增加,钱都被谁赚走了呢?

根据中国人民银行的数据显示,我国的房企总负债约为 12 万亿,个人住房贷款约为 50 万亿,我国的房价,从房改以来,一直在上涨,从每平米几百元,上涨到了现在每平米几万元,房价上涨了很多倍,盖房子的开发商负债越来越多,买房子的老百姓负债也越来越多,钱都被谁赚走了,房价上涨的最终受益人是谁呢?

第一,地方财政。

大家要知道,开发商开发楼盘,其中最主要的成本就是土地成本,土地成本超过了房子成本的 70%,开发商大部分的资金都用来买土地了。

而土地是归谁所有,谁就是赚钱最多的人。

再来看看各个城市的地方财政,对土地财政的依赖度有多高,你就能明白,谁才是房价上涨的最大受益人了,要知道,很多城市的地方财政对土地财政的依赖度高达 100% 以上。

第二,银行。

银行可以说是房价上涨的第二大受益人了,开发商盖房子,需要从银行贷款,开发贷少不了银行的支持;老百姓买房子,需要从银行贷款,个人住房贷款是银行主要的贷款内容。

只要从银行贷款,就需要支付利息,而银行并没有承担什么风险,开发商贷款,需要抵押土地和在建工程,如果开发商还不了贷款,银行可以将土地和在建工程查封,最终也能收回放出的资金;个人住房贷款就方便了,不管是购买的期房还是二手房,都必须按时偿还贷款,不然银行也很容易查封个人的住房。

第三,开发商的高层。

虽然说开发商的负债很高,甚至,很多开发商都是资不抵债的,但是,房企的高层,特别是开发商的老板,自身的财富一直在增长。

房企负债,个人财富增加,并不矛盾。

五年前的中国富豪榜中,有一半以上都是房地产企业的老板,由此可见,这些房企的老板赚走了多少钱。

例如前中国首富王健林,许家印等等,虽然恒大暴雷了,但是,许家印的个人财富并没有受到太大的影响。

还有房企的高层,年薪上千万的人,比比皆是,年薪几百万的高层,更是数不胜数。

楼市探索者

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第四,炒房客。

很多炒房客低价买进了房产,在房价上涨后,再将房产卖出,赚走了大量的资金,而普通的购房者成了接盘侠,背负了更多的住房贷款。

第五,城市的居民。

我国城市的基础建设,在全球范围内,都是非常健全和完善的,公共设施,公路,图书馆,政务大楼等等,这些基础设施的建设,大部分的资金来源,都是卖地所得。

而公共设施的建设,也是由城市的居民来使用的。

第六,大量资金沉淀在房产中。

我国普通老百姓的主要财富,超过 70% 都集中在房产上,现阶段,个人住房贷款虽然一直在增长,但是,确实有大量的资金都沉淀在房产上了,特别是早期买房的人,虽然房子没有卖掉,但是,财富确实大幅度的增长了。

总结:

很多人看空房地产行业,认为房地产行业已经到了拐点,认为房价即将大跌。

如果,你明白了房价上涨时,谁才是最大的受益者,就能明白,为什么说房价很难下跌了。

当然了,如果房价大跌了,谁才是最大的受害者呢?

答案显而易见,那就是普通的购房者,银行不会有太大的损失,地方政府更加不会,只有花了钱,买了房子的购房者,会因为房价下跌,财富缩水了。

所以说,不管是房价上涨,还是房价下跌,对于购房者来说,都不会最大的赢家。

关注楼市探索者,带你了解更多的房产知识,让你买房少走弯路。

知乎用户 鹏友说 发表

编者荐语:
都说失败是成功之母,
如果同一个节骨眼上再次失败,
那可能上次认的是不是亲妈。
……
被资金链扯过一次淡的孙总,
这次能化险为夷吗?

是的,融创又暴雷了。
融创继 3 月底拒发财报,向众考官交出一张白卷之后,这次想直接罢课了。
前文链接:考试成绩全挂科:万科不及格,融创交白卷。

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融创暴雷

5 月 12 日,融创中国(http://01918.HK)发布公告称:
公司 4 月陆续到期的 4 笔美元债的利息,合计 1.05 亿美元(约 7.07 亿元人民币),无法在相关的宽限期内进行利息偿还。
同时致歉债权人:
望债权人给予融创一定缓冲时间,解决目前的阶段性问题
这是继 3 月底,融创中国(http://01918.HK)刚刚上次发布公告:因 YQ 因素导致的诸多客观技术原因暂不发布财报之后,又一声雷响。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

因顺驰资金链断裂,曾经惨败过一次,后来再造融创,东山再起的孙总,这一次能不能避免成为第二个许皮带,其命运似乎也有点前途未卜了。
对于 40 个亿的债务展期,孙总上次还亲自表率,要为其作无限责任担保背书。背后透露出对债务兑付进行主动维稳和乐观预期的双重含义。
而这次的声明,除了官方口吻的信息发布之外,并无其他任何附带。
可见,这次是真的两手一摊:我不装了,我坦白市场确实不行,但我还没放弃,你们只能被迫接受,不行就爱咋地咋地吧。
看似有点想摆烂的意思,但是也确实感觉到了山穷水尽、阵阵寒意。
大手一挥百亿驰援乐视的白衣骑士如今安在?
如果说,点背不能怨社会、装 B 只能活受罪。
那如今再次濒临溃败的边缘,一向给人感觉不差钱的孙总,不说好了伤疤忘了疼,至少是也没能做到充分的居安思危。
人常道,失败是成功之母,
可能上次的失败,认的是干妈。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

坦白说,在国际郑目前处处比烂的环境里,融创现有的这些项目,大都保住了作为一个 TOP 开发商的基本底线。
尽管在过去几年降价促销这件事上,谁跟融创相邻谁倒霉,谁是竞品楼盘营销总谁就头大。
从北区融创与正商相邻 PK,到南区融创与永威相邻 PK,都有一个不争的事实,那就是融创产品做的相对都不错。

继御湖宸院完美交付、到 720 洪灾融创各小区的紧急稳妥处置,融创前段时间又双叒开启了锦旗模式,这次是融创城提前 62 天交房,而且是交房即发证,把其他一众开发商的脸都打肿了。

当然,也引得部分眼红的同行指摘说送锦旗是为作秀罢了,但是在国际郑真实比 “烂” 的环境下,能做到早两个月的时间交房,而且交付标准还能保持一贯。即便王婆卖瓜,自己往自己脸上贴金,也总比某些破罐破摔的开发商往脸上糊翔强得多。
但话要两头说,接下来融创各个区域的后续交付,还能不能继续打脸其他开发商,还得骑驴看唱本 - 边走边瞧,连带打个小小问号。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

上次说,三条红线有点超纲,逼得考生考试成绩全挂科:万科不及格,融创交白卷。
这次,可不能让一个企图做好学生的苗子,先自认弃学了。
这也肯定不是孙骑士的本意,不然,上次 40 个亿,他为何还要主动连带自己承担无限担保责任呢,而不是像许皮带那样:我和融创的一切,都是国家的。
上次敢于连带自身做无限担保,其实另一个用意也是在为市场打气,是对今年的暖春(小阳春)和金秋(金九银十)充满了信心。
而这次孙总没有再在后面说什么,反而透露出对前景的预期确实不好。
shang 海爆发的这场 YQ,没有起到预期中,让本应在政策放松和房价稳领氛围中应有的带头作用。
即便背后有全国各地的小兄弟们摩拳擦掌、跃跃欲试,但唯独缺乏一名带头大哥的霸气引领,喊打喊杀也就沦为了站在原地隔空打嘴炮。
一顿操作猛如虎,各地房价原地杵,
氛围造势最终沦落成了群体口嗨,这肯定也不是各个地方 ZF 想要的。
毕竟出台放松政策,在上面还时不时给你念叨四字真经(房住不炒)的情况下,并不是你想象的那么轻松自如,各地仍是瞻前顾后、欲拒还迎且战战兢兢,如履薄冰。
搞好了,房价暴涨没拉住给一下子搞过头了,乌纱帽可能会丢。
搞砸了,没有遏制下滑趋势引起系统性风险,乌纱帽还是会丢。
同时,还得给一众烂尾擦屁股,站在地方 ZF 的角度想,也确实太难了。
即便如此,还是嘴上说不要,身体很诚实,各地还是纷纷默契地端起了夜壶。
只是,可能膀胱憋得太久?反而任你怎样嘘嘘都尿不出来了。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

没尿,当然不能怪尿壶。
融创作为大号尿壶,自然把这个没尿的问题在公告里说的也很明白。
重点红标标出:

重点解读如下:

  1. 2021 年下半年以来,中国房地产行业环境发生了较大变化…… 融资难度亦不断加大;
    注意:这个环境发生了什么变化?
    其实指的就是三条红线(当然,老孙肯定不敢硬刚直说,疼你也得忍着)
    坦白说,2020 年 YQ 发生以后,甚至期间还来了一波房价持续上涨的小循环。
    直至,三条红线的颁布,宇宙第一房企一年都没撑下去,就开始自我引爆。
    如果说,这是对去年的一次总结回顾,
    那么,今年上半年,在高层三令五申中,要求银行在融资端主动作为,环境有所改善了吗?
    继续看:

  2. 2022 年以来,本集团融资情况未能得到明显改善…… 核心一二线城市的销售受疫情影响严重…… 同比大幅下降 65%
    显然,未能改善。
    推波助澜最拿手、釜底抽薪它最行的银行,
    在国央字头和民营房企之间,显然没有一碗水端平,
    非但没有雪中送炭,而且仍然掐死了民营房企的融资命门。

  3. 而另一面,还透露,一二线城市的楼盘销售,受 YQ 影响严重,同比下降 65%,简直要拦腰沿着脚脖去砍。
    说到这儿,上次说因受 YQ 影响导致程序延误而暂不予公布的财报,还有必要看吗?

其实与其说:核心一二线城市的销售受疫情影响严重,添上防控二字则更确切。
当然,老孙就是咬碎了牙也不敢这样说。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

![](data:image/svg+xml;utf8,)

YQ 防控 + 三道红绳,就是屠龙必杀绝技。
YQ 防控,使得售楼门前车马稀,拉个陌访跟拉啥似的。
应防控要求,连个像模像样的暖场也搞不成,
活动气氛组的节目再妖娆也施展不起来;
水吧小姐姐沏的咖啡再好喝也无人问津;
抖音公号贩卖的焦虑再浓郁也转化极低;
连头部的楼市公号的某公子,近期的视频中,也开始急了,不是吗?

刚刚解封的城市,多少有点寂寥,也多少有点怀念以前堵车的日子。

久违的金九银十,今年能否如约而至?
热闹点儿,总归没有坏处。
但不能净听暴雷的响儿……

知乎用户 须川亮 发表

能在一个地方翻两次车的话

也是牛逼了

知乎用户 who 发表

搞清楚以下几个问题,就应该知道答案了。

1,问下融创的供应商,他们的钱是不是能按时拿得到,他的商票还有没有人要?

2、融创接盘万达的那些酒店资产,不但没有收益,反而每年都要给老王支付那么多管理费,融创能不能扛得住?

3、房子都不好卖了,融创的房子是否就一定能卖的出去?

4、现在市场上地产商虽然账上有钱,但都是报表上的钱,里面很大一部分资金在政府监管账户,竣工验收交房后才能拿得到,那部分钱他短时间用不了。

另外,报表上面有利润,但很大一部分利润,是地下车库那些卖不出去的资产,车库资产是形成不了现金流的。

现在市面上地产公司都在找钱,融创有什么优势胜出?

搞清楚以上几点,就应该知道融创是什么状况了。

知乎用户 胡夷 发表

一步步走向 kk 大神预测的那样。

买不起房子,可以租啊。

知乎用户 衡哥 发表

会的,市场信心已经完全崩塌的,

这个展期已经是最后一次遮羞布了,

市场信心崩塌

投资撤离

只能说是无力回天了

知乎用户 dfying 发表

自己去跑几个项目现场,最好晚上去,看看有几家有灯光的,然后估计一下,假如一个项目销售情况只有百分之几,这种公司能不能活下去呢?

知乎用户 金刚怒目菩萨低眉 发表

不会。

一个恒大就够政府喝一壶了,再来几壶要断片了;

况且,杀鸡儆猴,把一个恒大拖出来祭天应该就能达到效果了。

知乎用户 我是大牛逼 发表

其实每一个都是恒大

知乎用户 阿姨洗铁路 发表

下一个已经是龙光,还轮到他

知乎用户 匿名用户 发表

说句实话,就杭州融创销售那傻 X 态度,这公司不倒没天理

知乎用户 喜乐平安煎饼果子​ 发表

会,和恒大比起来不差什么,都是欠供应商钱,理财兑付不了,恒大也是这样开始的。

知乎用户 Jasiman 发表

放弃境外债基本上是目前地产商的标准操作

知乎用户 画里作画 发表

孙宏斌

知乎用户 金东海 发表

是孙宏斌那个融创吗?之前搞顺驰地产的孙宏斌吗。

知乎用户 柠乐 发表

会,而且以后暴雷的会越来越多!

知乎用户 草莓橙子 发表

所以融创在各地推出了无忧退房政策。

知乎用户 今朝 发表

融创虽然盘子没恒大大,但路子可比恒大野多了。

知乎用户 格格巫​ 发表

很多人都不知道孙宏斌和柳传志的关系吧。柳传志把孙宏斌送进监狱,扶持了杨元庆。孙宏斌出狱后,柳传志投资给孙宏斌成立顺驰地产…………。融创后来各种接盘。

知乎用户 细砂糖​ 发表

就算没人买房子,他们也不会降一点利率。

知乎用户 白鹿涧的金乌雀 发表

15-22 年,这些地产企业在赌撒?疯狂圈这么多地?就是因为那些年贷款好拿,看高通胀?

地方政府也修修修?

知乎用户 拖鞋王子 发表

看命了,无法预测。但是可以确定的是地产的使命结束了。

知乎用户 我是傲娇小粉红 发表

把贾跃亭抓回来,就够还 40 亿了

知乎用户 章台柳 发表

谈地产的都说的是民企要死了,咋没人说说地产央企咋样

知乎用户 阿强 发表

都要死 没有任何玩下去的可能性

知乎用户 爱房观察 发表

近日,融创中国在和几名潜在买家洽谈出售位于深圳的冰雪文旅城项目 51% 股权的事项。

据澎湃新闻了解,目前融创出售股权一事仍在洽谈中,并未最终确定接手方和签署合同。

2020 年 11 月 23 日,融创和华发股份联合在深圳市宝安区以 127.1 亿元的底价拿下了编号为 A301-0575 的地块。该地块位于深圳市宝安区沙井街道,位于国际会展中心旁,土地面积 436809.61 平方米,建筑面积 1310703 平方米,包括办公 742500 平方米,住宅(可售型人才房)300000 平方米,游乐设施 100000 平方米,商业 99733 平方米(含绿轴地下商业 7291 平方米),配套酒店 49000 平方米,公共配套设施 19470 平方米。其中,可售型人才住房允许分割销售,30% 需满足监管协议要求方可销售。人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的 60% 确定,最高销售价格不得高于 40000 元 / 平方米。

根据融创和华发股份的约定,双方共同出资设立合资公司深圳融华置地投资有限公司,以深圳融华名义参与竞买位于深圳市宝安区沙井街道地块,深圳融华注册资本金 70 亿元,其中华发房产认缴出资 34.3 亿元,持有项目公司 49% 股权;融创文旅认缴出资 35.7 亿元,持有项目公司 51% 的股权。

根据出让条件,该宗地项目建成后,游乐设施 100000 平方米限整体转让,配套酒店 49000 平方米限整体转让,全部商业共计 99733 平方米(含中央绿轴地下商业 7291 平方米)、办公 742500 平方米,可分割销售;出让宗地中商业服务业用地部分须自《出让合同》签订之日 2.5 年内开工、6 年内竣工,居住用地部分须自《出让合同》签订之日 1 年内开工,4 年内竣工。

知乎用户 加冕为王 发表

就这么动态清零,停工停产,跨市不流动,老百姓没收入没钱买房,下半年开始将迎来房企们资金链断裂海啸。能活下来估计都屈指可数。

知乎用户 Larry 发表

朋友翻 Excel 翻出来的:

2020 年 12 月底买入,剩余期限约两年,现在还没到期。

当然,也许只是名字带着” 融创 “两个字而已,所以把招行官网链接放出来,懂行的可以看看。

招商银行 – 个人理财产品 – 聚益生金系列 90 天 A 款理财计划(产品代码:600090)投资非标资产情况公告​www.cmbchina.com/cfweb/personal/prodnoticedetail.aspx?code=195926​www.cmbchina.com/cfweb/personal/prodnoticedetail.aspx?code=195926​www.cmbchina.com/cfweb/personal/prodnoticedetail.aspx?code=195926

里边第三个就是。

理财非存款,投资需谨慎;理财非存款,投资需谨慎;理财非存款,投资需谨慎。

推销下朋友的大作,里边有 Excel 三维地图(天眼查获取招行非标资产 他们公司的名称,然后按照地域可视化的视频):

聚益生金非标资产对比(完结)​mp.weixin.qq.com/s/ozaIs1aGuuq20iRf79iBIg​mp.weixin.qq.com/s/ozaIs1aGuuq20iRf79iBIg

知乎用户 天馬直捣龙穴 发表

直接把这厮干死算了,这号货色何其多也,救得过来吗?

知乎用户 龙道 发表

融创可能成为下一个恒大,持有融创期房的人慌不慌?

因资金流动性紧张,融创中国宣布将不会支付 4 笔美元债的到期利息,应付利息总计约 1.04 亿美元。这 4 笔美元债利率在 5.95%-8.35% 之间,如果算上近期人民币对美元的疯狂贬值(人民币兑美元从 6.3 贬值到 6.76,也就是现在兑 1 美元需要约 6.76 人民币),那么美元债利率会更高。

要知道这 1 亿美元只是当期利息,如果不能兑付将可能导致美元债持有人要求提前归还所有本金和应付利息。其中一笔需要缴纳 2947 万美元利息的美元债,未偿还本金为 7.41 亿美元。所以,如果这 4 笔美元债持有人都要求提前归还本息,金额将高达 30 亿美金,超过 200 亿人民币。而且这只是其中一部分美元债,所有美元债本息加起来将是海量数字。

融创目前的解决方案有三条:1,引入战略投资者;2,和美元债持有人商量缓期缴纳;3,减缓工地施工进度,加快销售力度。
#房产#

欢迎关注公众号(龙瞳论市),不仅可以研究题材热点,还能清楚市场的主线在哪里,无论市场是什么风格,我们如果能提前布局,总归是心里不慌的!!!

知乎用户 丁风点盘 发表

北京大美寰宇影业有限公司讲述融创会是下一个恒大吗?

融创会成为下一个恒大吗?相信这两天呢,关于融创融资困难,不能够如期兑付 41 亿债券本金和利息的新闻大家都看到了,这融创也算是行业内龙头了,之前也没有发生过债务逾期的问题啊,怎么这次就游走在暴雷的边缘了呢?那些买了融创房子的人会不会面临烂尾的问题,遇见烂尾楼是不是就毫无办法了?要说清楚这些呢,咱们得先讲讲融创这次到底是怎么回事儿。

其实呢,在去年上半年开始啊,融创呢,还处于一个疯狂拿地的阶段,就比如说三月份的 61.3% 的溢价率拿下江苏镇江某地块,三月底呢,又分别以溢价八十三百分之八十九在临沂和淮安拿下两块地皮,甚至这一举动呢,导致了淮安市的地价从 5000 飙升到 9000,可见融创对于市场方面的影响还是很大的,去年上半年的融创用了接近千亿拿了 83 宗地,土地储备面积这块儿已经是 2020 年上半年的两倍了,随着孙宏斌这种频繁并且高溢价拿地的动作呢,融创的业绩也很不错。

但是呢,从去年下半年开始明显有些兜不住了,其实原因啊,主要是在房产的三道红线之下,融创仍然要用高周转高负债的策略,而高周转策略能够运行的基础是房产预售,银行融资贷款和大量的买房刚需,三样条件是缺一不可。下半年业绩平平,资金链已经十分紧张了,不过当时呢,通常为了保证春节前公开市场债券能够如期地偿付,已经卖掉了一些资产和股权,孙宏斌本人的一个融创提供了 4.64 亿美金的无息资金,回血差不多 200 亿,算是暂时稳住了一波。

但是在新的一年里边儿呢,销售方面依然没什么回暖,甚至销售额还同比下降 27%,这导致公司没法对付四月份到期的债券,二零融创零一的本息以及二一融创零三的利息,合计差不多是 40 亿人币。之前那些能处置的资产都处置了,能融资的渠道呢,肯定也都是过了,在这种情况之下呢,孙红兵实在没有办法,只好是延期还款,也就是展期。

虽然说融创在最新的公告当中称融创中国董事会主席孙宏斌呢,将会提供无限连带责任担保,绝对不会发生逃废债的情况,尽最大可能保障债券持有人的权益。但是不少人还是很担心哈,因为之前那个恒大许家印呢,他也这样说的吗?不还是嗯,那说到底呢,那些买的起房子的人该怎么办,会不会烂尾?其实啊,如果你已经离这个交房日期很近了,也去施工现场看过的话,如果一切都在顺利进行当中,那就留心观望一下,骑到房子能够顺利的交付,但如果说已经明确延期了,建议啊,立即起诉。

粉丝福利:4 月龙头, 回顾过去的 2 月行情,2 月上车的粉丝,北玻股份(002613)、精华制药(002349)也有 700% 的收获,这是粉丝对我的信任。4 月我将延续战果,与粉丝同行!

添加 wx:zeng03777

4 月中线股已就位。错过今天就没有上车机会了!

最近呢,最高法院出了一个文件,开发商如果违约无法交房,违规违建等情况导致商品房预售合同解除的,应该由开发商把收到的房款本金利息全部还给贷款的银行,也就是说以后你的房贷由开发商来还,跟你本人没有关系。虽然说这个上诉的过程可能很费神,但是无人接手的烂尾房代价可能更大。这几年呢,包括中国恒大,世茂、阳光城在内的头部企业,遭遇信用危机的民营房企数量已经扩大到 24 家,大家都很害怕自己会碰上烂尾楼,所以呢,纷纷呼吁要取消预售,改卖现房,那你说这能实现吗?

其实呢,想要取消预售制,就得满足两个条件,其一呢是开发商融资渠道顺畅,没有资金压力,其次呢是工区平稳,房价趋于稳定,虽然说目前全国推行是不太可能,不过呢,有些城市,比如说海南有些地方,还有南宁呢,就已经取消了商品房预售制度,开始实行现房销售,也就是说开发商必须把房子盖好了才能卖。这种探索方式呢,一定程度上是可以解决房子延迟交房,住房质量不达标和烂尾这些问题的。

虽然三月份现在已经出台了一些房地产利好的政策,但是真正能够反馈到房企端,还是需要一些时间的。咱们只能说关于房子的问题啊,任重而道远,宣布了吗?

作者:Arthur28418
来源:今日头条
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知乎用户 匿名用户 发表

如果你们知道融创背后站的是谁,就知道孙老板为什么敢说出 “所有的房企都有可能倒,唯独融创不会。”

我把话放这里,如果融创倒了,那说明中国房地产的末日真的来了。

知乎用户 要啥自行车 发表

基本不会,融创是国企!

知乎用户 听雨客舟中​ 发表

融创之前犯了错,就是不顾中央三令五申房住不炒去加杠杆拍地王拉高房价,不过后面孙宏斌态度还是很端正,自掏腰包二十亿救融创,从这点上来说,如果可以救值得拉一把,希望他过了这关后能像上次一样吃一堑长一智,做一个稳健型有社会责任感的开发商。

知乎用户 wuming 发表

我现在就告诉你们不可能

不要拿底层逻辑思考

恒大只是树立一个典型,

其余的吸取到教训后

还是得呵护

知乎用户 许多 发表

5.13

昨天融创正式倒下。

后续怎么发展,还在观察。

…………………………………………………

融创应该不会是下一个恒大。目前我了解到的情况是融创的雷没有那么大,而且融创还是在积极应对的。但是从结果上来看,可能不会那么乐观。

很遗憾,融创确实是我们公司的客户之一,不信之中的万幸就是我们的融创项目不多,几个而已。所以今年我们针对融创的策略还是进度款保证现金,结算抢房子,早一点运作,还能早点拿房子,或者位置好的房子,迟了可能汤都喝不上。

融创作为已经半倒下的哥们,其实问题不能说大,但是小肯定不算小,也就这样了,而且融创还在积极的应对,企业确实很看老板的人品。就像京东,虽然强子 PC 那个事不光彩,而且今年搞出了毕业这个事,包括强子自己都毕业了,但是京东给人的感觉还是很有信心的。至于某大,就是个笑话。从他没倒之前,我就知道他长不了,对供应商吸血不谈,各种数据虚报最为致命,供应商供货 3000 块钱东西,自己内部让供应商报 30000,自己拿 40% 的回扣。反正我很少看到其他单位内部这么玩的。

话说回来啊,真正可怕的,不是某大,不是融创,因为已经爆出来了。真正吓人的,是那种外表看起来还算光鲜,还在各种鼓吹,到处做广告,但是实际骨子已经烂透了,只是没暴雷出来的诸多地产们。那些哥们的瓜只会更大。

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恒大汽车股价奇迹,与许家印的朋友圈

高手玩斗地主,就是明明手上一堆烂牌,也可以吓唬忽悠,让大家信以为真。 长于此道的许家印近日也成就了一个神话——没有上市一台汽车的恒大汽车,竟成为中国第二大市值的车企。按2月19日收市价69元(港币,下同)计算,恒大汽车的总市值超过6000亿 …