兽爷 | 我们只能自渡

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进会场前，他交出了手机，带了一支笔和一个小本本进去。

他扫了一眼，在座的都是熟面孔。除了央行、住建部、银保监会的领导，还有12家房企代表——恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌，以及碧桂园、保利、绿地、中梁等房企的财务总。

这显然是房地产业近两年来罕见的高规格座谈会。央行副行长潘行长主持，住建部副部长倪虹等领导参会。开发商来的不是总裁，就是主管财务线的一把手。

三天后，央行官网和住建部官网同时挂出了一篇新闻通稿：《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》。通稿里最重要的一句话就是：

形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。

三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

来的12家房企，红档有三家，恒大、绿地和融创；橙档两家，中梁和阳光城；然后就是黄色三家，碧桂园、万科和新城；绿档的好学生最多，且都是央企，它们是保利、中海、华润和华侨城。

说是座谈会，而且的确让房企一一发言。但发言基本是按照顺序来的。

最先发言的是夏海钧。他说恒大买了那么多地，且都是按照历史成本入账，这么管控似乎欠合理，应该对资产重新评估。

领导把话接了过来，说我们没精力做评估，我们以年报为准。而且评估的话，你想谁来评估？

夏海钧说的每个问题，领导都回得有依据。他的发言很快被扭转过来。

然后绿地发言。张蕴的话术竟然和夏海钧几乎一模一样。领导说:

重复的问题，后面不要说了。

地产商们很快明白，监管意志坚定。这个座谈会更像是传达精神的。“三道红线”势在必行，所以之后融创汪孟德所作的发言，更像是努力争取更多时间来降负债了。

1

座谈会看似很突然，但相关预热，年初就开始了。

从年初开始，一些央企就频频被喊去开会，国资委他们要求必须将总负债控制在一定范围内，不拿地王。他们甚至被告知：

拿了地王，有关部门可能考虑停掉企业的发债，并不许按揭贷款。

过去三十年，中国房地产行业玩的都是空手道。从开发贷再到按揭贷，地产商完全主导了炒楼花的游戏。

如果停掉发债和按揭，无异于釜底抽薪，对房地产业下了死手。

几年前，有一家排名前六的央企曾喊出“重返前三”的口号。现在，很多人笑话他们当时放卫星。但如果没有国资委的条条框框限制，央企的这个目标，实现也并非没有可能。

这次四家参会的绿档房企，都是央企。他们分别是保利、中海、华润和华侨城。等到他们发言的时候，气氛已经轻松了。

他们其实是戴着一朵小红花过来参会的。

这两年，企业的规模的确越做越大，有五家房企冲进了世界五百强。恒大和碧桂园的总资产，也都超过了2万亿，融创总资产也已将近1万亿。

但这其中，大部分资产都是债呀。

一个总资产一万多亿的海航，已经把海南和相关金融机构拖得苦不堪言。一个福晟和泰禾，也将一些地方政府弄得极其狼狈。要是体量更大的公司出问题，对于政府、金融机构和相关利益方，都将是极大打击。

央行也苦房地产的高负债久矣。今年4月底，央行发布了一份名为《2019中国城镇居民家庭负债调查》的报告，该报告对全国30个省市进行调查，当中最引起大家注意的是2组数字：

平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债76%来自房贷。

很意外，几天后，这份声称“是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一”的重磅报告，后来从《中国金融》微信号上低调蒸发了。

然后是7月24日，领导在房地产工作座谈会上，明确地透露了一个动向：

及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

听一位参加过座谈会的人士说，领导在座谈会上说的话，要比新闻通稿严厉得多。

接着就是8月16日，银保监会郭主席在《求是》杂志上发表了文章。他说未来一段时间内中国的经济供需、国内外市场将同时承压，金融体系势必会遇到很大困难。

房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

灰犀牛这件事，金融口的领导其实说了好几年。但这次，监管部门是来真的了。

2

接下来，被叫去开会的12家企业将开始试点。他们要在一个月内上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。

不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企，将在明年1月1号全部铺开。

当然，所谓的泡沫，不只是上市公司财报中披露的数字。

前天融创的半年报说净负债率达到149%，大幅下降了23%。前几天，兽爷看到一份研究报告，报告里说：

融创跟地方城投公司捆绑在一起做的融资额，行业第一。

更重要的是，这份报告是一家官方研究机构做出来的。

从2014年开始，融创推土机碾过的，不只是宋卫平、王健林、祝义材、邓鸿这些落魄富豪，还有南昌市政集团、武汉地产集团、上海城投置地、山东高速集团、云南城投这些地方国企和城投。他们都成了老孙向行业老大发起冲击的助推器。

比如融创和南昌市政公用集团的合作，协议里的合作范围包括了城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展。也就是说，南昌的这家国企，把自己的所有资源在各个领域和融创共享了。

他们的这份友谊，是一起扛过枪、一起同过窗才能建立起来的。2012年，南昌市政集团拿下了北京东二环使馆区，楼面价高达2.5万。这块地抢到手里之后就成了烫手山芋，2年的时间都没法启动。

融创在2014年介入后， 在这里打造了使馆壹号院，用石材立面、私家电梯、进口橱柜，就让南昌市政集团彻底服气。

后来，南昌青山湖壹号、南昌幽兰特色小镇、山东齐河观澜府邸，都是两家合作。

去年9月2日，孙宏斌带着邓鸿拜访了山东高速集团，双方也是相谈甚欢，山东高速集团还特意叫上了泰山山高•康乐谷项目的负责人。

老孙看了看位于泰安的康养度假项目，就打了退堂鼓，转头去签约了济南春蕾小镇项目，总投资300亿元。

这么一大笔投资，包括了一二级土地开发，即使是融创，也有点力不从心。但这难不倒孙宏斌，项目公司55%的股权是融创的，剩下的股权，属于山东高速集团和济南天桥区的一家投资公司。

房子，融创卖，钱，大家一起出。不过这些动作，监管层也看得清清楚楚。

3

“三条红线”座谈会后，房地产游戏的主要四个参与方（地方政府、房企、金融机构和消费者），至此已经全部进入了实名观察名单。

实名制管理的好处，就是监管不用再隔空喊话，而是可以点对点整改。

经历这一轮调控，中央政府已经发现，地方政府并没有十足动力去撇清楼市泡沫。2019年有大批地方政府尝试为房地产松绑就是证明。

地方政府的难处其实非常好理解的，楼市不热，地就没人买，财政收入就会减少。

到头来，有关部门发现还是企业和个人更好管理一点。

中央和地方政府的压力，最后都落在了开发商身上。在政府操盘最得力的杭州，开发商拿地的标准只有一个——只要是正负零就敢拿，利润能到2%就已经谢天谢地，能到5%就已经烧高香了。

房地产的超额利润时期，彻底过去了。

接下来房企的选择已经不多，要么安心为政府打工，赚小额利润；要么发展别的能力，以此来说服政府给地。

至于降负债这种表面功夫，完全可以人为操作。肉眼可见的是，接下来开发商会拼命剥离资产。保留主体上市公司融资能力。未来一年内，我们也行会看到一轮密集的开发商剥离资产的公告。

对三条红线的破解，房企也有一万种办法。毕竟只有上市公司才公布资产负债指标，非上市房企基本上没法监管。

12家房企的名单出来后，很多人很意外，为什么这几年地产界最大的黑马中梁，负债率风险等级竟然只是橙色？

2019年底，一家名为华晟集团的新公司成立，宣称脱胎于上市千亿控股公司，立于地产20强平台之上。

华晟所说的这家“地产20强平台”，正是去年上市的中梁。它脱胎于中梁的商开公司，中梁把所有的自持物业都装进了华晟，但它早已经不是一个商业地产开发公司，目前的实控人是中梁董事长杨剑的堂弟杨剑清。

华晟没有太多掩饰自己与中梁的关系，甚至会对外宣称：

提炼控股公司成功因子，组织拉开，快速复制。

两家公司的体制类似，初期共享后台和管理系统。到了2020年7月，刚刚成立半年的华晟宣布，新增货值已经进入房企前100，拥有了将近90亿的货值。他们陆续在江苏的几个城市拿下项目，很多时候都和中梁并肩拍地。

华晟的注册资本金只有500万，项目公司的股权有大量质押，追溯背后的出资人，是很多杭州、上海和江苏的商人。和当年中梁崛起时的思路一模一样。

钱想流入房地产，自然会有渠道流进去。

直接给开发商画红线，实名管理，从侧面证明了泡沫的存在。2015年起，一个一个小泡泡吹出来，最终形成了一个大泡沫。

上周，兽爷好友你包叔体检时做了个尿常规。医生对着他的液体端详很久，说泡沫太多，快赶上卡布奇诺了。泡沫多是因为尿液表面张力太小，张力小是因为蛋白质含量太多，根本的原因是：

肾功能出了问题。

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