都说高层住宅几十年后会变成贫民窟，但是我国几乎全是高层住宅，总不能全变成贫民窟吧？

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知乎用户 David 发表

你搞错了一点，国外基本不会有” 富人住高层住宅，等年久失修后再搬去住大 house“这样的戏码，

因为第一，国外基本不会有高层住宅， 而主要是高层公寓。

区别是啥呢，国外的高层公寓，公寓的主人也是私人，他们买下这块土地，掏钱建了这个公寓楼，然后就向外出租，你住进去后只是买了公寓提供的住宿服务，未来这个公寓楼的结构需要维护，电梯需要更换，设备需要维修等，都是公寓所有者的事。所以你看美国的高层公寓楼一方面为了能吸引人来住，而在公寓楼的品质和服务上下功夫，比如往往都配的有健身房，游泳池，订餐服务等等，另一方面大楼出了问题他们都要尽快解决，一面住户不满，口碑变差，那价值就会迅速下降了。

而国内地高层住宅呢，是某开发商从国家租了块地，然后找了家建筑公司来盖楼，盖好后卖给住户，名义上这套房子是你自己的房子，就和开发商无关了，而整个楼的相关事务呢，又转给了一个物业公司来收钱管理。

于是你这个住户在入住后，和这块的土地无关（地是国家租给开发商的），和开发商无关（你和开发商钱货两清了），和建筑公司无关（人家施工完就走了，若干年后可能早倒闭了）。

于是，你这个房子出了事找谁去？

电梯坏了，你们住户自己协商吧，协商不了，那就耗着。

结构发现偷工减料，国家来鉴定，是个危房，都搬出去吧。你说我们的房子怎么办，还能怎么办，凉拌，自己出钱再去买新的房子吧。

第二，国外的富人，要么住独立的别墅，要么住景观好服务齐全的高等公寓，比如纽约中央公园怕旁边或者迈阿密海滩的那些豪华公寓，

有些人可能不太熟悉住个房子能得到什么服务，可以让那些富人不住独立大别墅而住公寓，我们以迈阿密的豪华公寓为例，他们会提供下属服务：

24 小时礼宾服务：比如代客泊车、快递接收、餐饮预订和其他日常服务。还有帮助安排私人司机、游艇租赁或 VIP 活动门票。

24 小时安保：全天候监控、门禁系统和巡逻服务，确保住户安全。

管家服务：提供家政清洁、洗衣和熨烫服务。一些公寓还提供宠物护理或私人厨师服务。

健康与健身设施：健身中心、、水疗与桑拿、游泳池、网球与高尔夫等

娱乐与社交空间：私人影院、屋顶花园与休息区、酒吧与休息室、儿童娱乐区等

水上与海滨特色：码头与游艇泊位、水上运动设备：比如皮划艇、冲浪板和其他水上运动设备。

此外还有其他高端服务：私人商务中心、购物代办、餐饮服务：提供私人厨师、送餐服务或楼内高级餐厅、艺术与文化活动等。

当然这不是说一所公寓会提供上述所有服务，而是会各有侧重和特色。

比如下面这个 One Thousand Museum

• 由国际知名设计师扎哈 · 哈迪德设计，买点除了无敌海景还有配备私人直升机停机坪和高端水疗中心等。

因为高层住宅建造成本高，维护成本高，所以当它以这种高档公寓的模式存在时，才更容易在建造中保证高品质，在后续的使用中实现良好的维持和运转。

像某国那样先是让普通人掏光六个钱包去买下一个高层住宅，后续可能连个换电梯的钱都拿不出来的状态，未来何止是会变成贫民窟，

说的直白一点，现在各地关于高层住宅的问题属于才刚开始暴露，毕竟大部分高层住宅就是这十几年里建的。等再过个 5 年 10 年我们再来看，你猜会看到什么景象？

不说那外墙饰面的斑驳破旧，外墙保温的破损脱落，强电弱电的故障，供水管排水管的陈旧， 就说影响最直接的电梯吧。比如你住的是一栋 18 层的两电梯的住宅楼，忽然一部电梯年纪太大不断出故障，这么多住户一部电梯可以想象该有多急人，所以必须得换了，这个钱谁出？当年得维修基金恐怕指望不上了（这个钱还在不在？够不够，谁来决定要不要动用….. 问题一堆），那么住户出钱？恐怕也指望不上，2 楼的住户说他不出，他可以爬楼梯，5 楼的住户说他只是租房客，怎么可能出这个钱，9 楼的住户说他们家都失业了，锅都揭不开了有心无力啊，15 楼的说他早就不住这里了，房子空着一直没租出去呢，你们爱装不装，……，请问你愿意多出钱补这些空缺么？最终事情拖着，居住品质越来越差，楼里的住户越来越少，所有公共事务更不可能有资源解决 。。。。

再多说几句，这个话题本来是从楼主说外国的有钱人先住高层住宅然后搬去别墅这个说法而起的，所以我就重点谈了国外的有钱人一般住的高层是公寓而不是一般意义的住宅，因为这牵涉到高品质服务的问题。

所以这里谈的重点是高层建筑问题，有些人说国外也有很多普通的公寓，这个没错，但是和本话题的讨论无关，高层建筑作为居住使用时，牵涉到建造的高成本，维护的高成本，消防的高难度（高层写字楼有整个楼宇的消防监控，自动喷淋等设施，国内这些高层住宅有吗？）等问题。加上住户的众多让协调十分困难。

另外只要产权明晰，公寓楼的租和买也没有什么问题，你买下来的也只是公寓楼的那套房，其公共部分的问题不归你，只要那些问题有明晰的产权界限和解决机制，就没问题。

知乎用户 醉生梦死 发表

未来大概率还要经过一波房地产热潮，现在所谓的 90 后 00 后人均几套房，20 年以后也就 2040 年以后开始转为危房，所以大概率 2050 年前后，大概率国家危房太多，会兴起一波盖一户建的热潮，到时候国家房产税一收，这些危房又租不出去，有没有居住价值，但你还要不停的交房产税，到时候国家随便出点钱收你地皮，你巴不得赶紧把这个危房连带地皮转出去，到时候几百万卖你的房子，大概率几万块钱被政府回收，然后推到建一户建，到时候大家再买房，再卖你几百万。

知乎用户 自由行走的花 发表

都用不着几十年。

北京三环内某单位宿舍楼，是十几层的板楼。单位是体制内比较好的单位，楼里居民都是高素质高收入体制内职工，而且都是一个单位的。楼龄才 25 年，现在挂牌单价 12w+/ 平米，成交历史记录 14w / 平米，楼里几乎没有出租户。单位后勤处还在管着楼的维修。

这个楼的居民都知道，里面已经千疮百孔了，邻居矛盾非常多，都是因为各种设施老化。房屋漏水每个月总要漏一两次（各种有水的没水的管线都能漏给你看），顶层天花板也被安装太阳能热水器搞的月月漏，装修噪音已经搞病了几个老人。

你猜猜其它没单位管着、拆迁户、价格两三万一平米、一大半出租户、50 层的居民楼会怎样？

第一波矛盾会在交房初始装修老化、各家都需要重新装修的时候爆发。

知乎用户 大城小兵 发表

应该很快就会放开类似一户建的低密度住宅。

高层住宅已经严重过量了，并且大部分已经在居民手中，ZF 已经无法从中大量获利了。

然而 ZF 是不可能把房地产这块儿肉丢了的，有个可行的办法，就是 ZF 继续开发居住体验更好的低密度住宅，吸引高层住宅里比较有经济实力的人搬过来住，让高层住宅自己老化到无法居住，最后以安全为由直接拆除，然后回收土地。

知乎用户 医生 发表

你犯了一个典型的错误：用过去的、西方的经验，来生搬硬套未来的、中国的问题。
你以为未来的 “贫民窟”，还会是底特律那种涂满涂鸦、破败不堪的街区吗？
错了。未来的贫民窟，是垂直的、被困在几十层高空的、电梯三天两头坏掉的水泥森林。而你，大概率就在其中。
一、你为什么会住进 “垂直贫民窟”
你对高层住宅的衰败，理解得太浅了。衰败的核心不是 “有钱人搬走”，而是 “无法维持的昂贵生命体 “。
一栋高层住宅，就像一个精密但脆弱的生命体。电梯、供水系统、消防系统、外墙，都是它的 “器官”。这些器官的寿命，通常只有 20-30 年。30 年后，它们会进入一个集中的、雪崩式的报废期。
更换这些器官，需要天文数字般的费用。你以为你们当初交的那点可怜的维修基金能顶用吗？杯水车薪。到时候，唯一的办法，就是楼内的所有业主，共同出资，进行一次 “集体输血”。
现在，你来回答我一个问题：在一个有着几百户人家的楼里，让所有人，在同一时间，为一笔不菲的维修费达成共识并成功集资——这件事，在中国，其难度和组织一次载人登月有什么区别？
穷的拿不出，自私的不愿出，出租的不管出，在无尽的扯皮和争吵中，电梯彻底停运，水管彻底爆裂，外墙开始剥落。恭喜你，欢迎来到 “垂直贫民窟”。
二、阶层分化的新模式：从 “横向” 到“纵向”
你说的没错，中产会搬走。但他们不是搬去大 house，他们是搬去物业费更贵、邻居更有钱、业主委员会更强势的、更新的高层住宅里。
未来的阶层分化，不再是 “住大 house” 和“住高层”的横向分化。而是“能维持下去的高层” 和 “活活烂掉的高层” 之间的纵向分化。

• 未来的 “富人区”：是那些业主们（通常是同一个阶层、拥有高收入和高认知）能够达成共识，愿意并有能力不断投入资金，维持其运转的少数高层小区。
• 未来的 “贫民窟”：是那些业主们一盘散沙，无法形成合力，只能眼睁睁看着自己的房产，在无尽的内耗中，变成一座座无法居住的、高耸入云的垃圾堆。

这是一个循环：你逃离一个正在腐烂的旧壳，住进一个崭新的壳，然后等待这个新壳在 20-30 年后，也开始腐烂。这是一场永恒的、向上迁移的逃亡。
三、高低配小区里的 “洋房” 能幸免吗？
现在，回答你的补充问题。你以为住在同一个小区的别墅或洋房里，就能幸免于难？
天真。
你和高层住户，共享的是同一个物业公司，同一根水管，同一个破败的、无人打理的公共绿地，以及同一群因为无法支付维修金而愤怒的、住在高层里的邻居。

• 当高层部分的公共设施因为没钱维修而瘫痪时，整个小区的居住品质都会被拖入深渊。
• 当高层住宅因为衰败而大幅贬值，并涌入大量低收入租客时，你所谓的 “高端圈层” 就成了一个笑话。
• 更可怕的是，当需要集资时，高层的住户会用 “仇富” 的心态，理所当然地认为“你们住别墅的，就该多出钱”。你们之间的矛盾，将是无法调和的。

住在高低配小区里的低层住宅，不是世外桃源。你只是生活在一个正在腐烂的苹果上，那块暂时还没烂到的地方。但你们在同一艘正在下沉的船上。
结论：
所以，别再用建筑形态来思考问题了。未来决定你房子价值的，不是它的高度，而是你邻居的平均收入水平和组织能力。
你的房子不是在和别墅比，而是在和你邻居的贫穷、自私和短视赛跑。
而这场比赛，绝大多数小区，从一开始就注定会输。

知乎用户 夜 shinny 发表

用不了几十年的

我们大华夏一向宣传三十年走完几百年对吧

那凭什么这种事会需要几十年啊喂

不要看不起我大华夏的官方宣传好不好

知乎用户 一直住顶楼 发表

这个题目挺有意思，就是开头错了，结论倒对了。

先说明一句：豪华公寓和高层公寓不是一回事。

题目里说的国外有钱人住的高层住宅，这个对应概念在国内是不存在的，因为国内几乎就没有国外的那种豪华公寓的存在。英文有一个词 white glove apartment，指豪华公寓，就是服务人员穿制服带手套。

豪华公寓这个概念在国内可能就是指地段贵，但是国外并不是，豪华是服务。房价贵和服务没有必然联系，豪华特指的是物业费贵。很少存在一个豪华公寓会越住越差导致房客搬走的问题，因为住客除了房价以外也买服务，而服务天然包括了整栋楼的维护。

豪华公寓这个东西在亚洲（甚至全世界）做的最好的应该是泰国，因为泰国有 3 个优势：地价便宜 + 服务业水平高 + 外国投资客多。所以曼谷和芭提雅的豪华公寓水平基本吊打国内一切地标豪宅。其实中国基本是不存在豪华公寓的，即使是汤臣一品或者翠湖天地放在国外也就是入门级。

ps：泰国有泰国的问题，它那个复杂的所有权结构会导致它们长期来看无法自我更新。其实最好的模式是在新加坡，新加坡 enbloc 模式代表了跨越了平衡点后的民间自发拆迁。美国是通过高物业溢价来进行豪宅永续维护，这个性价比最低。日本是个成本改良版的美国。中国住宅维护的最大问题其实是物业和业主法律关系的问题，这个在全世界独一份，这点导致了物业费实际有效使用在维护上的比例可能在所有国家里最低。不过这些就不在这个问题下讨论了。

不过我没住过泰国，只能说一下美国。我现在住的这个公寓是之前从银行拍卖买来的，价格不算贵，即使现在 2025 年市场价一平米也就折人民币大概 4-4.5 万。从设施到服务标准应该略超过纽约地区豪华公寓的入门水平。

首先是电梯，梯户比例大概是唯一国内可能对标国外豪宅的方面。我们是低楼层 8 户 4 梯，高楼层 4 梯 4 户，楼下 7 层没有住宅，整栋楼大概是 190 户左右。

然后是物业。我们一个楼里物业就有 38-44 个工作人员。24 小时前台 + 门卫。大堂永远要求超过 2 个人，制服 + 白手套。地下停车场是 24 小时代客泊车，不用自己停车。

接下来，室内设施部分是一个儿童游乐室，一个健身房，一个会议厅可以开商务会议（容纳 15-20 人），一个 party 厅可以搞小型家庭 party（大概 20 人左右的），一个全年室内温水泳池带救生员，附带桑拿室和按摩池，一个洗衣房用来洗家里洗不了的那种超大件。以上所有功能室都自己有卫生间，或者分男女更衣室。商务会议室里电脑和打印都是免费的。

室外部分有 1 个小型儿童游乐场，一个小高尔夫练习区，1 个围起来的小篮球场，2 个标准网球场，1 个室外泳池带救生员只开半年，一个室外吧台，18 个燃气烧烤台，还有一圈小跑道。整体来说室外部分全预定下来开 party 大概容纳 100-150 个人问题不大。夏天的时候周末都会有住户自己请乐队来搞 party。这个室外部分是露天也是全封闭的，访客只能通过电梯刷卡进入。

以上所有设施都是免费的，你只要事先和前台说一声就行了，如果预定的是烤台，物业还会给你准备冰盒。

这个水平的设施放在国内来说基本很难有哪个楼盘达到，即使有那个小区户数也是大大超标的。但是你去看看泰国好一点的豪华公寓，这些基本也都是标配，甚至更好。

代价是什么？物业费！我们的物业费是一平米一个月 80 人民币。你搜一下网络会知道这个水平在纽约地区或者美国只算是豪华公寓的入门级（或者说是最便宜那一档，今天纽约豪宅物业费基本上是每个月 1 平米 15 美元，我们这个楼才 11 美元）。全楼一年实际物业开支超过 2000 万人民币。这种物业收支水平的楼在纽约地区遍地都是。而这个水平的物业费能让这个楼长期维持在 3-10 年左右的状态上。

ps：以上说的是物业费，房地产税是另外的钱。

对比一下，看了一眼汤臣一品的设施，要比我们楼还差一些（室内部分基本一样，少了室外的网球场篮球场烤台吧台，以及室外泳池），不过他们物业费确实便宜：15 块 / 平。汤臣一品整个小区一年的物业费比我们这个楼还低。汤臣一品虽然网上吐槽不少，但是人家是不可能变成贫民窟的:)

总结一下，这个纽约郊区豪华公寓按市价来说也就每平 4.5 万人民币，交通凑合（到华尔街 1 个小时），价格放国内一线也就老破小，但是设施比国内最好的豪宅还要好得多。定义它是豪华公寓的不是单价，是每个月 1 万人民币的物业费。当然，我们不能直接把美国的价格换算到国内，但是国内豪宅基本上也需要 15 块以上一平米才能长期维持（参考泰国的物业费水平），其实汤臣那个物业费水平长期来说可能是不够的，不过它都是超大户型所以平衡点会低一些。

美国也有那种不带设施和服务的高层公寓，就和国内高层商品房差不多。你猜对了，长期下来变成了贫民窟。你从纽约往北开出城几公里有个地方叫 coop city，那个地方一排排高层住宅，现在就是高层 + 贫民窟。

当然，贫民窟也分不同情况。中国不至于出现美国或者南美的平民窟，更多是像日本欧洲香港那种穷人扎堆，治安比较乱但是恶性案件不会很多的情况。

补充一句，豪宅代表生活质量，但不一定代表保值。文章中这套房子大概最高的时候在 2007 年大概一平米 6 万人民币，最低的时候大概跌到 3.5 万人民币，现在也就 4.5。次贷危机已经过去了 15 年，整个纽约都涨回了高点，这套可没有:)。

知乎用户 李明阳 发表

你觉得城市里都是高层，所以有钱人也会没地方去，只能好好维护已有的高层。

而事实是，土地财政都快崩溃了，只要开发商愿意拿地，政府很愿意你多盖楼。

现在还有足够的高层没有贫民窟化，毕竟多数高层才建成十年左右。

等到高层普遍贫民窟化了，就会有开发商再拿地，然后盖新楼，有钱人搬到新楼去。

有钱的人走了，自然会把消费带走，配套的商业、医疗、教育也会跟着走。

老的高层就成贫民窟了。

城市是会不断发展的，今天的核心区，可能十年二十年后，它就是老城区，甚至荒废。

原来的核心区不能适应新的发展，自然会被新城区替代。

我老家有四个地名，反映了从清朝到今天的发展。

第一个地名叫衙门，是清朝中期时，县太爷办公的地方，县城方圆二里地，至今还有一点点城墙的遗址，是当时的核心区，那个衙门至今还在，因此这个区域被称为衙门（也称东门，因为城墙遗址是原来的东门）。

这个区域现在已经不住人了，成了农田、工厂聚集地。

第二个地名叫古城子，民国时，在原县城北侧修的新城，慢慢成为新的城市中心，这个区域至今还有人居住，算郊区。

第三个地名叫新城子，这是建国后，在古城子东侧新建的城区，当时一个单位一个大院，老国企风格，现在住的都是些上世纪末的下岗工人。

最后，是房改之后，盖商品房的地方，也就二十多年历史，在新城子北侧。

但这里是最繁华的地方，各种设施都很便利，甚至通了高铁。

当一个区域贫民窟化后，大概率不是盘活老区域，而是新开一个图。

除非盘活老区域有利可图，比如把多层拆了建高层，可以多出那么多房子，又可以复用周边成熟的设施，不需要新建。

但高层已经很高了，无利可图，只能换图新开。

高层注定贫民窟化，房子就是个消费品，舒适区也就 10-15 年，之后有能力就搬走，没能力就接受。

当你想明白这点后，也就轻松了，就像买个手机，用几年卡了，不正常吗？

知乎用户 下北泽 2042 发表

不要老用过去的思维方式预测未来… 有可能我们真的会给世界一点小小的中国震撼

知乎用户 一派西山千古秀​​ 发表

希望与绝望之塔

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代；
这是一个智慧的年代，这是一个愚蠢的年代；
这是一个信任的时期，这是一个怀疑的时期；
这是一个光明的季节，这是一个黑暗的季节；

这些是南非的庞特城公寓（Ponte City ）

是位于南非约翰内斯堡的一座圆柱形高楼，曾是南半球最高的住宅楼，高 173 米，共 54 层，建于 1975 年，当时象征着现代与奢华。

建筑师曼尼 · 费尔德曼（Mannie Feldman）曼弗雷德 · 赫尔默（Manfred Hermer）和罗德尼 · 格罗斯科普夫（Rodney Grosskopff）一起设计了庞特城，“Ponte”在拉丁语中是 “桥梁” 的意思，这座建筑就象征天地之间的桥梁。

然而，到 80 年代末，各种外部环境因素，包括政治与经济原因，这幢楼里不仅成为贫民窟，而且帮派、毒品、卖淫、枪支等各种犯罪活动猖獗

据说到 90 年代初，这里垃圾甚至堆积到高达 13 层的地方，从此这座建筑与犯罪和衰败联系在一起。

到了 2001 年，政府甚至想把庞特城变成一座监狱，因为所有的歹徒本来都在这里面。

后来的故事是，伴随着南非的重新发展，它经过易主和清理改造，如今焕然一新，也成为了南非复兴的象征。

这是德国摄影师迈克尔 · 沃尔夫（Michael Wolf）的著名的作品系列《建筑密度》（Architecture of Density）

他的镜头下展现的是香港的高层住宅楼密密麻麻的窗户，所有的建筑看起来像没有人情味的蜂巢，或是更像一串纯粹的符号。开发商用彩色的涂料装饰以减少密集感，好让这些小格子少几分压抑，但看到它，我们还是会感到一阵窒息，内心又觉得有些破碎，因为这过度重复的背后是都市的复杂性，体现的是每个普通居民对生活的反抗。

这是亚洲最大的楼盘，贵阳花果园，分为 22 个区，138 栋居民楼，每栋楼都有 35 层以上，居住人口超过 50 万。

这是之前很火的网红公寓，杭州的丽晶国际公寓楼，40 层，据说有 12000 个房间，最多时住了超过 20000 人，有段时间一炮而红。

以史为鉴，这是芝加哥的滨海城（马利纳城 Marina City）综合体，由建筑师伯特兰 · 戈德堡（Bertrand Goldberg）于 1959 年设计，建造于 1961 年至 1968 年间，主要包括两座高 179 米的 65 层公寓楼。

无论是建筑外形，还是内部设计理念，都极为前卫，从它建成后的名气和受追捧程度来看，也无疑是非常成功的。并且，它也为后来的城市高层公寓楼提供了诸多借鉴与参考的地方。可以说，马利纳城就是高层公寓楼的鼻祖。

这座建筑也曾是世界上最高的住宅，设计师戈德堡的愿景是打造一座城中之城。二战后，人们主要居住在农村地区，夜晚的城市空无一人，他通过将所有便利设施整合到这座建筑内来改变这一现状，最具特色的是底部的 19 层全都是停车场。

它的内部配套设施相当完善，如游泳池、健身房、餐厅、剧院等一应俱全，包括前面提到的空中停车场，考虑的非常全面，尽可能地为住户提供方便和极致的享受，很多事情都不需要离开这座大楼就可以完成。并且它 179 米的高度提供的视野开阔，带来了绝佳的观景体验。

所以，即使 60 年过去了，它既没有成为贫民窟，也没有过时，依然焕发着活力。

这些高层建筑最初的主要目的当然是为了满足日益增长的人口的住房需求。007 的作者伊恩 · 弗莱明（Ian Fleming）将詹姆斯 · 邦德的死对头命名为奥里克 · 金手指，以纪念野兽派建筑师埃尔诺 · 金手指（埃尔诺 · 戈德芬格 ）（Ernő Goldfinger），虽然和我一样他其实并不喜欢这位建筑师。

他从勒 · 柯布西耶现代主义原则中汲取了灵感，设计的特雷利克塔 (Trellick Tower) 位于伦敦，于 1972 年完工，高 31 层，98 米，跟我们现在千篇一律的 33 层高层住宅近似。

曾经，它因解决二战后的住房危机而受到欢迎，后来它和文章开头提到的南非建筑一样命运多舛，开始成为一座犯罪猖獗的 “恐怖之塔”，逐渐失去人气，再后来加强管理，情况才得到改善（期间 1998 年被列为历史保护建筑，2017 年 4 月 19 日，它还遭到一起小火灾）。

它现在依然是伦敦最具标志性的现代主义公寓楼

……

所有举的例子，都试图说明高层住宅几十年后并不一定都会变成贫民窟，就像个人的命运一样，历史的尘埃掉落在每个人身上，都是一座山。

这是希望之春，这是失望之冬；
人们面前应有尽有，人们面前一无所有；
人们正踏上天堂之路，人们正走向地狱之门。

知乎用户 der 发表

直接参考香港的老唐楼就知道了。

人越来越少。

水管老化，污水管老化，电线老化。

维护费跟不上直接恶性循环。

最后就是贱价卖给别的房地产商再开发。

没人再开发就是一直荒废在那里。

知乎用户 吃饭无限集团​ 发表

国外有 Facebook，知乎有一大群 “非此即彼”。我说“只要不是黄金地段和核心区位的，在以后二十年里“贫民窟” 化不可避免，绝对的无法避免”，那么在这种 “非此即彼” 的思维里，**我就是给 “老破小”、“郊区 House”、“老低层” 站台的，我就成了 “鼓吹欧美” 的、**我就成了 ······。

我们要分清楚，沿海一线城市和特大城市——北上广深这种的，大家为什么流入这些地方？是图这些地方的高层住宅吗？谁会发这个癫啊？为什么去一线城市工作大家心里没数吗？举一线城市为例子来反驳，用人口流入流出来反驳，那你这不恰恰是认同了我的观点和逻辑吗？就算 “北上广深” 一个城市以后容纳四千万人，比东京还多，那这也才一亿六千多万人，其他地方呢？其他地方的房子呢？不是更严重？？？

**“北上广深” 这种城市用高层，他不用高层用什么？地皮多少钱？**这不就是它本身的区位和地段优势吗？可就算每个特大城市都住四千多万人，你以为就高枕无忧了？实际上恐怕也没那么多人去接的吧？郊区那些盘都什么价了啊？没有手机也从来不看是吧？

我就问你们，这九个问题，怎么解决？拿什么解决？别天天就敏感词触发什么开关一样，该拉黑拉黑，该删除删除。

这二十年内修建的高层居民楼，只要不是黄金地段和核心区位的，在以后二十年里 “贫民窟” 化不可避免，绝对的无法避免。

我们的高层住宅，有许多要命的问题是无论如何也解决不了的，试举例如下：

1. 人口老龄化 / 新生儿锐减 / 总人口数稳定且不可避免的一路下降
2. 住宅总数远远多于全国健存人口
3. 各地大中小城市举债建设的新区、新园过多，配套设施、基础建设尚未完善已经遭遇滑铁卢的也不在少数，这些新区目前入住率很低，但是公安、消防、城管、教师、医院、市政等等必要开支确不小，这对经济下行期的政府是很大的负担，长远来说其实没什么保障
4. 高层住宅的 “胎里病”。这年头买的房子没有什么毛病的才是真稀罕，要么漏水、要么裂缝，要么隔音差的要命，要么空鼓、要么地库有毛病 ······ 林林总总，反正总有问题，然后 “专业人士” 总能告诉你：符合标准，没有安全问题。这才住进去几年呢？能撑多久呢？
5. 高层住宅的高维护成本。电梯修理、外墙保温、二次供水、上下水管道更换与维修、强弱电在内的电力维修、防水处理、小区路面门禁等公共设施维护等等。别看设计寿命 “七十年”，没用的，别说七十年，就 2012 年的房子，你现在找开发商，可能这几年你都找不到了，就算质量不行，你到时候你找谁？也别说什么 “规定”，法律还规定不让违法犯罪呢，规定一点保障都没有。
6. 物业管理。目前这块是无解的，现行法律法规对物业和业主双方都起不到什么卵用，法律管不住物业黑社会化、流氓化，光管撸钱不干人事；法律也管不住业主不缴纳各项应该缴纳的费用。那我问你，没钱你怎么维修第五和第六条的内容呢？谁给你维修？还不是 “恶性循环”？
7. 高层住宅本身就是 “反人类生活习惯” 的，它在特定历史时期，可以起到 “拉动经济” 和为人口基数庞大的国家 “提供基础住宅” 的任务目标，但是高层住宅本质就不是适合人类居住的 “优良环境”。如果哪个专家说高层住宅是人类生活最优解，他就是在 **。我们现在很多高层的居民矛盾、邻里关系矛盾，其实本质还是一个——基本人类生活习惯得不到伸张，无论你说噪音、侵占公摊面积，这些都是人类生活的本能行为，能抑制和自我管理到位的毕竟是少数，“六亿神州尽舜尧” 只能是德胜同志美好愿景。
8. 大城市的虹吸效应。人口的流动方向，如果大家仔细观察，就会发现我国人口总体来说有三个流动特点：1. 层级来说——乡村流向城市，小城市流向大城市，大城市流向沿海大城市 。 2. 方向来说——西北到东南、中部到沿海、北方到南方。 3. 性别来说——西北和中部女性更多前往东南沿海，在我国总人口比例男多女生的情况下形成了杭州这种 “女多男少” 的局面，而且是以优质婚龄年轻女性为主。
9. 安全性。消防安全，除了家用电器起火、燃气爆炸这些只要是发生，在高层来说就很麻烦。住建部的 “” 是为什么出的？住建部不如你是吧？为什么叫停一般地方大部分的的高层和超高层建设？

最终后果：

**根本问题在于——人口减少，住宅需求量减弱。而本地人口外流，属于雪上加霜。**我问你，二三线和四线过度城镇化搞出来的高层给谁住？你告诉我谁买？你怎么算账，人口少了就是少了，人跑了就是跑了，谁接这个大盘？？你说的天花乱坠，这么些房子你给谁住？

建造之初就解决不了第四条的质量问题，第五条的维护你拿什么维护？人住不满，更没有钱维护了，就物业和业主现在的关系，怎么进行？用做梦进行？你们理由这么充分，你先告诉我你怎么解决已经建好住宅的质量问题，你讲我听听。

传统的中国人结婚必须买房，现在一个是大家不愿意结婚（结了婚要不要孩子还是两说），就算你想结婚，你也得找得到女生愿意跟你。不组成家庭也买房的确实有，但是不繁殖后代对整体高层住宅市场来说才是薄纱。老龄化与日俱增的同时，结婚率和新生儿出生率一言难尽，哪来那么多住宅需求啊？你给我找出来好不好？

现有的这些高层迟早会因为上述原因，变得越来越难以居住（本身就没有什么居住舒适性），它不 “贫民窟化” 还有别的可能吗？

我们这二十年的 “高层住宅” 建设是欧美国家在二战后头二十年里经历过的，最终欧美地区这些住宅除了少数同时兼具核优势区位、质量过硬、生活舒适等有利要素的以外，其他要么在后二十年陆续拆除，要么沦为 “贫民窟” 和犯罪温床。高层住宅本质上的 “反人类生活” 属性会随着时间而加深，当年无比荣耀搬进这些象征新时代住宅的住户，在有能力的情况下最后都会搬离这里。而这些高层住宅最终成为今天的“棚户区”，甚至是 “藏污纳垢” 之地，这也是为什么国外某些街区你看着都是高楼大厦住宅，怎么还是黑帮横行、杜凡制霸、贫困人口扎堆。

以后二十年对这些高层住宅的拆除、爆破是不可避免的，从长远来看对重新分配有限土地资源、优化建筑模式都有重要的作用。当然最重要的还是——建了拆拆了建会拉动经济数据，这是国内外颠扑不破的真理。

不看好现在的高层，不代表我就喜欢什么 “老破小” 和上世纪的老楼。我们这些正常老百姓最想要的住宅，首先第一条就是要“质量可靠”，你们是都说啥聊斋呢。

知乎用户 肉蛋充饥 发表

高层住宅不配做贫民窟。

6 层楼你不坐电梯一天上下几次没啥问题。

26 层楼你爬一次试试。

知乎用户 fiyfiy 发表

高层住宅本身就是一个大雷，但是也要相信后人的智慧。

不是传统的破破烂烂，十个人挤在一间房子里才是贫民窟。

2T6 户，楼上天天小孩拍球，左右邻居不是家庭卡拉 OK 就是血战到天亮，楼下邻居天天敲门让不要在家里拖桌倒椅。入户门上面全是开锁小广告，电梯除了门三面电子广告牌 3D 循环播放，单元门口放满排列不齐的电动车，留出一条窄窄的人行道。

这不是贫民窟是什么？也不用几十年可能入住就已经是贫民窟了。每个楼盘定位的人群就是不一样的，高密度低单价的楼盘本来就是给贫民修的。大平层小别墅上百年都不会成为贫民窟。

远了不说，就说电梯。大部分寿命 20 年，能把换电梯的钱筹齐都不错了。

有钱有条件抓紧改善，高层住宅一旦建成就没有拆迁的可能性，以后只会慢慢变成一幢幢水泥框架。

知乎用户 莫姐 发表

20 多年后，你们买了高层住宅的人，就会发现自己原来真的就是韭菜。

这是国内高层住宅的未来啊，而且这个结局从一开始就已经注定了。

为什么呢？

因为高层呢，他有一个致命的死穴，会导致他没法善始善终，这一点的，卖房的人不会告诉你，开发商更不可能告诉你。

首先高层住宅未来没有人接盘，这是由经济和历史因素还有客观的外在条件，共同导致的。

很多人会觉得楼层高嘛。视野好嘛。所以就去买高层。

但实际上楼越高问题就越大，首先就是它的养护难度很大，维修成本会非常高。

现在我们可能还没有意识到这个问题的严重性，那是因为现在各大城市的高层基本上都是在 20 年以下的年限，还没有到出问题的时候。

但是，其实有一些已经多多少少出了点问题，我之前住在深圳宝安的某个小区 31 楼，是 00 年的房子。

电梯已经运行了 20 年了，慢的啊，上班迟到随缘，早晚高峰期上下楼更加了，最少单次十分钟起，想着那我爬楼梯吧，一早上爬 31 层下去，讲真头都转晕了；回来爬 31 楼上来，那还是算了吧，大部分楼梯间没有空调，热疯掉，简直修行一样。

小区里的水管经常坏，经常要修，没事就停个水啥的。

后面实在是受不了了，换一个吧， 换到南山，13 楼，也是 00 年交房的小区，不要问我为啥都住那么老的小区，没办法，深圳房租贵，现在这个 60 平的一个月租金也要 6000 多。

这边虽然水管不会坏了，但是电梯也是很老的，里面没有空调，夏天的时候闷的啊，进出一趟不亚于洗了个澡，但是好歹电梯没那么慢了。

去年开始换电梯，换一个电梯要 2 个月，费用要 80W，不便宜了，换电梯期间每次上下楼那真的又是等啊等啊，今年终于陆陆续续换完了，终于算是解决了一个大问题了。

先不说其他，就说电梯，一个 80W，换几个下来就是一笔不小的费用，后面陆陆续续的很多需要换的，更加不便宜了。

国内的很多房子的设计年限是 50 年啊，但实际上一般来说在 25 年 30 年左右的时间，就会出现各种各样的老化问题。

比如说墙皮脱落，水压不够，管道破裂，电路老化等等等等。但是因为楼高，这个维修成本就会非常高，而且这是一个无底洞。

我们想象一下，现在普通的 5、6 层的维修成本就已经很高了，那各个三四十层呢？

那小区的维修基金是根本没有办法覆盖的。

有杠精会说，这个房子旧了我就卖呗，好，这就要说到第二个重点了。

你有没有想过在以后这种高层可能根本就卖不出去。先不说人口减少，地产市场下行这些客观因素。

单单楼高这一条就宣布死刑了，我今天不是说什么消防设备没法覆盖，也不是说什么公摊面积大。

因为这些房子在建设之初只顾着扩大容积率，其实根本就没有考虑过改造和更新换代的问题，我们都说这个房子旧了就拆了。

但是高层不一样啊，因为楼高容积率大，建筑面积也大，住的人就非常多，那么征收补偿就会变得非常的贵。但是你想开发商要挣钱，就只能盖更高的楼层来覆盖成本。

拆楼的费用也是非常高的。

比如说我之前住的那个 31 层的房子，最高 33 层，那么未来开发商就要盖 50 层 60 层才有可能回本。这可能吗？

根本不可能拆，高层就几乎没有空间了。没有空间的事谁会来干呢？

但如果不拆，住宅的环境就只会越来越差，只要经常面临停水，停电，墙体脱落，管道等等等等，要么搬走，要么亏钱。

所以你发现了吗？其实很多发达国家也只有在城市的中心地带或者是特别地标的地方才会建这种高楼大厦。

为什么？因为这些地方要么就是有财政养着，要么呢就是租金非常高，它能够覆盖掉楼的养护成本。

但是像我们国家。大量的普通城市的高层住宅就不可能有这样的待遇，这就是问题的关键了，而且这个问题目前可以说是基本无解。

我们现在能做的也就是避免这样的房子砸在我们自己手中。

那不过呢，现在国家已经意识到这个问题了，所以。你会发现这两年很多城市已经开始限高了。

知乎用户 静待花开 zzz 发表

至少一半以上都是贫民窟，剩下一半地方 zf 也会尽力让它们变成贫民窟，这样到时才能不断卖得动新房子呀

知乎用户 多巴胺 发表

先说结论：未来五十年，我国必然会经历一场轰轰烈烈的去高层住宅运动（对应的是过去三十年的高层住宅化运动）。

1. 首先看我国城市现状和其他欧美国家的对比（以美国为例，其实大多数欧美国家都类似）下面将是大量的卫星鸟瞰图。

1）首先看一线城市（都取平原城市）

上海

下面是加州旧金山（注意，旧金山可不在平原地区，不过无所谓）

2）再看看小城市吧

例如我老家那边，江苏泰州

美国我就以拉斯维加斯为例，赌城拉斯维加斯深处广袤的内华达沙漠，其 GDP 和泰州相当，人口也相当，咱来看看他是啥样

好了，相信大家也感受到了美国的可怕之处…………

2. 我国未来城市发展趋势：我认为必然也会逐步向欧美发达国家一样的居住方式过渡，我认为 50 年内必然逐步发生！

为什么？原因有以下几个：

一是高层住宅老化后不可能再拆迁，只能抛弃荒废

二是经济发展后，人们有了更多的隐私、品质需求，更不可能住高层住宅

三是我们其实能住的地方多的是

四是未来农业必然也是会像美国一样高度集约化发展，像如今这样还有大量散落的农田的区域未来必然逐渐消失，被成片的别墅区代替。

PS：有些人还在说，中国平原面积小，不够每个人住上 house，，，，这些人就是没脑子的。早就有人算过了， 要让 10 亿人（取个整）都住上别墅（按 150 平占地），5 人一户，什么乱七八糟的容积率、绿化、配套都算上，大概需要 15 万平方公里的城市面积。

多么？一点不多。

一个江苏省就 10 万平方米了。

你说怎么可能一个省都是住宅

有啥不可能，你去看看迈阿密啊，别墅延绵上百公里。

所以，懂了吧，好好生活，好好赚钱，未来人人大 house。（狗头）

知乎用户 江津梅子花 发表

各个回答基本都提到了。

不说大 house 吧，至少是，或者英美的，才更符合人性一点。

开发商拿地，高额的土地出让金，本身就是政府在超额的剥削大家。

以大家对高层付出的代价，对标国外同等的公寓管理，国内的水平也根本达不到。

不要怀疑自己的逻辑推理，很多高层不说变贫民窟，进一步的荒废绝对可能。

这种情况怎么办呢？

手上有房的，或者准备买房的，有一套就够了吧，留一点财富额度，未来万一出来日式的一户建，也才有能力买不是，可别真在高层上耗尽了自己的身家财富。

知乎用户 hamc 胜​ 发表

要不了几十年。

砸承重墙 / 梁 / 柱的邻居们都能把这一批豆腐渣霍霍一半。

熬过新盘装修期，还有二手业主。

熬过二手业主，还有无穷无尽的底商小老板和装修游击队。

租门面做生意的小老板可不管你撑不撑得住几十年。

我家附近的门面房，平均换门头的时间大概只有不到两年。

换一次折腾一次。

你敢保证一栋楼十几家门店，几十次装修也遇不到一个乱抡锤的彪子哥？

乐观点估计，能熬过 30 年的楼盘，能有 6 成；能熬过 50 年的，可能连 2 成都没有。

到时候大家都是贫民窟里的百万富翁，守着个小红本等冤大头来拆迁。

知乎用户 huang liu 发表

钱学森的房子是航天桥苏联专家楼，当年的第一豪宅，邓稼先的房子，是中关村特字楼，也是海淀第一豪宅，你现在去看看是什么样子。当年能在北京住上公寓楼筒子楼而不是大杂院就是中产阶级了，现在又是什么样子。

现在的高楼全部变成贫民窟，就跟当年的筒子楼全部变成贫民窟是一样的。

知乎用户 用户名必填​ 发表

全世界高层住宅都会衰败 这个是规律

中国的高层建筑衰败尤其快，本来建筑质量一般，上海这些年很多盘看下来只能说早期的港资、新加坡资本造的房子质量好，现在这两年也不行了，你买的基本上就是地段的价值，房子本身就是贬值的。早期的仁恒、瑞安、香港置地的盘都是不错的，但经过这么十几年本土化以后，仁恒的盘很多也不行了，特别是联名的那种。

前几年极高的土地价格 + 限价作为要利润的开发商只能在各种地方上面省钱，什么第四代住宅看看挺好的过个 20 年都是问题。上海早期的高档楼盘我看看翠 2 维护的不错、静安豪景苑 1 期、仁恒和滨城一期这种房龄快 20 年的都还真心不错，但这几个就像我上面说的一样都是港资和外资。这几年上海的盘很多都在扯皮什么苏河湾一号，中兴路一号的三期，各种扯，真的很无语。

中国还有一个最大的问题，大家都说持有成本低，这个是没错，但代价就是牺牲整个房子的保值性，上海物业费 5 块以下的小区我看看都一般，还有维修基金基本就是一笔交了，当年的维修基金过了 20 年以后还够用嘛？然后就是业委会物业的各种扯皮，也没有每年的维修计划，反正就是乱七八糟的。小区维护管理差自然就不保值，房子都涨的时候无所谓，但是一下跌的时候这种房子跌的最快。所以发达国家的高层住宅持有成本是很高的，物业费交一下一年就好几万了。

美国的老式高层住宅虽然维护的不错，以前我在芝加哥有个玉米楼，这玩意 60 年代造的，现在去看看嗨和新的一样，但问题在于里面业委会也扯皮，然后物业费奇高，因为楼老了以后各种地方都要修，很多地方是看不见的，都得一样样修。然后物业时间久了也跟那种居委会一样，扯来扯去，然后你还会收到那种莫名其妙的账单，所以大家都很讨厌 HOA，动不动什么几千刀的账单过来都是负担。所以美国人都爱 house，不喜欢高层公寓除非视野好，例如中央公园头排的房子。反正当时我头也不回的去旁边选了个新房子，具体楼盘不说了。

东京也是一个道理，房子老了以后就贬值，物业费高，修缮费高，然后流通性变差，我家隔壁有个 71 年造的 Park Mansion，虽然看着挺新的但这个房子已经卖不上价了，120 平的只能卖 3 亿了，对面新的 Garden Hills 120 平要 12 亿了，这就是区别。我看过几个维护差的老塔楼，真的跟筒子楼没什么差别，东京的房子一般过了 30 年也不行了。原有的住户都搬了好几批了，住进来的客人也和以前比不一样了。但是东京还不一样，一户建真的太麻烦了，除非是带管家的别墅，不然高级公寓也不会受欢迎。

反正高层公寓想保值，全世界都一个道理，地段、开发商、物业、眺望，房子永远是贬值的，升值的是你的地段，维护不好，就变筒子楼

知乎用户 微型陈桐桐​ 发表

那肯定不会的。

因为我们人口下降非常快，几十年后可能就剩 8 亿人。

然而现在的高层住宅太多，足够 20 亿人居住。

因此，几十年后的高层住宅肯定不会变成贫民窟。因为贫民窟是高密度低基建的产物。

高层的真正归宿，是鬼屋。

字面意思的鬼屋。因为墓地太贵，老人过世后，留下的房产儿女也不住，更租不出去，干脆改成灵堂。

知乎用户 伊谢尔伦的星光 发表

都不知道说了多少遍了，你乎现在就是无脑维护现状，现在高层住宅多，就有一大堆人煞有介事地告诉你高层住宅是合理的，中肯的，合乎国情的，英明的，一户建是不合理的，占用耕地的，小布尔乔亚的，危害国家安全的。

等一代人以后高层住宅衰败，中国民居演进到一户建，你乎 (如果那时还存在的话) 一定会毫不犹豫地说 “一段弯路”“时代的局限” 之类的话。

回到话题，未来很多高层建筑想变平民窟还没那资格呢，毕竟要做贫民窟，首先得是个有人住的地方。

知乎用户 安易 发表

高层高密度住宅小区未来必然会变成贫民窟。

即使在发达国家，平民多交物业费，业主自治，也没有选择高密度高层住宅小区的。

现在各大城市普遍存在的鸽子笼，是一个特定时期的短暂错配。

在日本这样，人口密度远远远远超过我国的岛国，日本的大多数居民住的也是一户建。

仅仅在人口高速增长的短暂 10-20 年内，高层鸽子笼才是凑合穷人的效率经济低配方案。

一旦人口从高速增长，变成平稳和衰退，高密度小区的维护费，远远高于 6 楼以下的多层和一户建。

低密度小区的维护费很低，住户稳定，就处理一下垃圾，没有电梯，没有大型设施，维护方便。

就算有住户耍赖，想不交物业费，业主联合起来，让住户卖房也容易达成协议。

但高密度住宅区，以上万住户为基础的设施，公共区间，20-30 层的建筑养护，维护成本高得离谱。

即使在今天，这类高密度小区也存在极大的空置率，这种大型小区，高流动人员都住不满。

指望一千个老实业主，去交上万人的物业费来维护小区，这是非常离谱的幻想。

一半的人不肯交物业费，你怎么去协调，怎么去催？怎么去诉讼？

最关键的，随着人口下降，房价最终会向日本看齐。低质量住宅的价值往 0 回归。

人口衰退后，交通会变得通顺便利，郊区新建的 4-6 层小区，一户建在价格和居住环境上吊打高层鸽子笼。

当城市拥堵减少，不用排队等电梯，住在郊区开车比住在市内塞车要方便得多。

一边是 0 价值，根本卖不出去，维护费高得离谱的高层鸽子笼，一边是更远一点，交通便利，价格便宜，居住环境舒适得多的一户建，多层小楼。

在这样的对比下，谁会傻到去交高额的物业费，维护 0 价值的高层鸽子笼？

既没有拆迁价值，交易价值，也没有维护价值，居住价值，这样的高密度鸽子笼不成贫民窟还想成为什么？

搞清楚，这种高层鸽子笼本来就不适合住人，不适合生活居住，这种廉价方案是专为高速增长人口提供窝棚，临时凑合的一次性方案。

当人口不在高速增长，这种高层鸽子笼也就完成了历史使命，飞速走向退出。

另外，别扯豪宅，有些豪宅是高层，但豪宅没有高密度的。

特定区域的低密度高层豪宅，具有部分地标和特定风景，这种特例中的特例，与高层高密度平民小区没有任何相似性。

就算这种豪宅区，住进去几千，上万个人，也会很快变成贫民窟。

知乎用户 国士无双 发表

如果你在农村生活过，你会明白如果邻居家的房子盖在你家房子上面是一种多么傻逼的行为。没有完全产权的多层建筑就不适合当住宅，这种东西不管几梯几户多大面积都只是 “房间”，不是 “房子”，更别提高层了。

知乎用户 屁师 发表

你不用几十年以后。

一般像烟台这样的小城市，普通高层十四五年前建造的，现在已经是贫民窟了。就是大家不公认而已。

特点是两个电梯四户，甚至八户往上， 只开一个电梯。电梯又小又抖，时常关人。

如果当初是塔楼，楼道顶棚是扣板的，现在就是这边有扣板，那边没扣板。 反正全靠玄学维护。

冬天没人铲雪， 冰封结界是日常生活。

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我非常不赞同高赞说的一切指望物业。 其实物业什么都管不了。 即便足额缴纳物业费，现在到头来这一类老小区在现实生活中还是要靠众筹。 能维持最低限度居住水平就没问题。 毕竟现在电梯也国产化了，众筹下来没多贵。

时常有不同意换单元门和电梯，而要蹭钥匙的业主出现。 大家早就见怪不怪了。

知乎用户 古都闲云​​ 发表

认为房龄上了三十年就有很高的风险变成贫民窟、大多数人终将逃离 “老房子”，其实还是在用房地产快速增长的惯性思维思考问题。

同样的问题换到国外城市，问这些持有贫民窟论的人，为什么五十年的大楼还保养得不错并且依然在住人，他们会告诉你这里的物业费非常昂贵——关键的差异在于住户对物业费的认识。

毫无疑问，现在的中国人整体上是不喜欢交物业费的。无论是已经购买商品房小区却想方设法逃避、拖欠物业费的业主，还是中介吸引人买老小区用的 “没有（或很低）物业费” 的话术，都将这一点体现得淋漓尽致。

是大多数业主无力承担物业费吗？根本不是，即使是四五线城市的现在已经大幅跌价的房子，绝大多数房子每年的物业费依然买不了房子本身一平米的面积。再看贫民窟论者常用的一个说辞——“有条件的人都搬到更新的房子去”，那么这里的 “新房” 与物业费哪个更像是不易承担得起的呢？想明白了这一点，就接近了问题的本质。

实际上，日本人当然不是天生就老实守规矩喜欢交物业费的，中国人当然也不是天生就喜欢欠物业费不交的，没有那么多特殊与特色。能让大多数人作出倾向一致的选择的，只能是事物本身的客观特征。这个客观特征，最主要的有房地产的发展阶段与城市规划的引导两方面。

房子永远涨——卖老换新权当投资

虽然说 “房住不炒”，但房产天然具有居住属性与金融属性的双重属性是事实。中国刚刚告别地产大规模扩张的发展阶段，在这之前，房产的金融属性是非常强的，居住属性则只是依附于它——所以才能撑得起贫民窟论者讲的 “有条件的人都搬到更新的房子去”。

在房产成倍增值的情况下，虽然换新同样需要支付差价，但这部分差价其实可以完全被视为再投资的资本金，而非为提高房产居住属性（即居住舒适程度）而支付的服务费。在这样的情况下，最有利的选择当然是只享受每套房子最崭新的时间段，然后就把它转手卖掉换新，如此在资产价格水涨船高的情况下也能不断获取更优的居住舒适度。

换新房花出去的钱成为了投资，并且还在增值，谁还愿意通过纯粹的购买物业服务来换取住房的舒适？

但是，这个过程刚需一个前提，即 “房子永远涨”，房产至少要有相比于劳动力价格更明显的上涨。如果房产相对的涨幅更小，甚至在一定时间内名义价格都出现了下降，那么此时为卖老换新支付的差价就无法被视为再投资的资本金，而完全成为提升居住舒适度的服务费。

现在，这样的前提已经非常不稳定了，我们也能够发现在近两年大量的装修公司开始转型老旧住房翻新。当然，这里有很大一部分毛坯交付比例下降的因素，但买卖是双方的，现象的背后必然也有更多的人逐渐更倾向于改造自己的老房子，而不是加价换新。

城市规划的引导——对老房子的制度性歧视

前面的部分，相对而言是比较客观的规律作用于实际的结果，在快速城镇化过程中，房产的金融属性明显增强是无法避免的结果。

但是，后面这部分，就完全是受有意识的引导造成的结果。“老房子” 在目前如此被污名化，是因为城市规划过程对老房子是有制度性歧视的。

这种制度性歧视体现在两方面：

其一，为支持城市搞新区，将城市的资源通过城市规划过程，合法地从老城区的老房子带到新区。这个过程，所有的中国城市都经历过，只是于一二线城市而言相对温和，在三四线城市就更加直截了当。

其二，不及时提高物业取费标准，放任其维护标准长期处于低水平，老房子附属设施加速老化、有条件人群加速搬离并非是 “纯天然” 的结果。很多人认为老房子物业费低是优势，其实不然。

这里就又不得不提到在国人心中根深蒂固的小农思想：只重视自己的、眼前的利益而看不到长远的事情。以为自己不交少交物业费是占便宜，这样钱能全部花在自己家里。殊不知自己的房子并非能够脱离大楼存在，环境恶化自己也终将受损。

但是，这种制度性歧视并非能够永久起作用。支撑地方大造新城的两大因素（大量新进城人口、充分的发债权）均已不存，地方上再无力通过城市规划手段大幅挪移城市资源。

目前已经有越来越多的老小区居民愿意通过花钱改造的方式提高居住体验，这是变化的第一步。下一步也是最后一步，就是居民开始愿意把钱花在公共的部分，实际上这一部分的费用经过平摊是非常易于承担的，并不是天价。日本人当年也是经历了大建住宅阶段的，一切只需要时间来改变。

住宅建筑的真实生命周期远长于五十年

很多人认为，既然建筑的设计寿命是五十年，如果存在质量问题，实际寿命肯定更短。其实这只是不了解实际情况产生的误解，五十年是设计使用年限，过去的很多建筑连这项标准都没有，已经使用了更久。

在建筑质量上，人们也往往容易厚古薄今，说过去的建筑质量好，现在不如过去。其实，过去的建筑质量总体上根本不及现在，质量最差的那一批没建成多久就赶紧拆除了，到显得留到现在的像是质量过硬的一般。

并且，普通人往往将附属设施的寿命与建筑本身的生命周期混淆。如外墙保温、非承重内墙、水电管线、电梯这些部分，这些设施的寿命本身就短，需要不断维护（所以长期维持过低的物业取费标准必然导致老小区观感过差，以引导购买新房），并不会影响建筑的结构安全。

新世纪以来的住宅建筑，只要维护得当，排除意外因素（灾害），绝大部分都能够有一百年以上的生命周期，足以覆盖首任房主的有生之年。

未来的结局：绝大部分人无力换房，将长期居住在现在被称为 “潜在贫民窟” 的房子里

如果说现在的老破小和高层新房将来会成为 “贫民窟”，那么将来大部分人依然会住在这里。

从前面的几点情况我们知道，在 “房子永远涨” 逻辑下很多人都能够卖老换新，并不是因为这一过程的成本很低，而是因为支付的差价可以被视为再投资的资本金。但这一逻辑并不会永久成立，如果将差价完全视为为了改善居住条件所支付的服务费，那么能够卖老换新的人就所剩无几了。何况过去卖老换新的老都有新市民接手，未来已没有这么多新市民。因此绝大部分人根本无力换房，只能从改善已有房产上作文章。随着 “房子永远涨” 趋势一起改变的，是已经有越来越多愿意花钱做旧房改造的人。

进一步地，花钱做旧房改造，只是愿意为私人空间部分支付服务费，而公共部分的老化速度要比私人空间部分更快。因此，公共空间环境的恶化，也将倒逼业主不得不逐渐同意为公共部分的维护支付（更多）服务费。

走完这两步，就是今天的日本人更 “愿意” 支付服务费的结果。贫民窟论者最关键的两个论据，即 “有条件的人都搬到更新的房子去” 和“维护不到位”，都是以刻舟求剑的视角得到的历史局限的结论，而现实情况始终在变化。

如前文所说，没有那么多特殊与特色，不是中国人天然地不愿意交物业费（维护费），而是在种种因素下，将钱尽可能投入到卖老换新的差价部分才是利益最大化的选择——而这种选择是被乐于见到的。

知乎用户 发芽的土豆丝 发表

我家乡 5 线小城市，20 年楼龄的才 7 层高的步梯房就已经完全卖不掉了，没人愿意买。

知乎用户 杨帆 发表

加更：现在更大的问题出现了，所有带公共地库的小区都不能幸免，就是地下车库的消防问题，现在的锂电池，一般的喷淋和消防栓完全搞不定，烧起来就只能等它烧完，到时候火烧连营画面简直不要太恐怖，车子，地下室设备，承重墙柱，一个都逃不了。这个才是最可怕的事情。

当然不会全变成贫民窟，大概七成左右吧。尤其是 16 年后高周转开发商建成的那些。除了主体结构保证不倒，用不了 20 年，外墙保温，防水，二次供水水泵，强电管线，电梯，内部公共区域装修，总有那么一两个要出大问题。出了问题，以目前的国民素质，没个三五年都很难解决，然后接着爆出新问题，往复循环，直到物业跑路。

其实有些时候我觉得很多人对国内那些公司的可持续性存在都保持一种盲目的乐观态度，新中国最早的银行成立不到 80 年，最早的房地产公司成立不到 50 年，最早的物业公司成立不到 45 年。然后就相信 70 年使用权的东西能可持续使用 20～50 年，不要说企业了，就老爷们的政策如何变动你都不知道。国外动辄百年的房子，维护费都已经远远超出了建造成本，国内这才哪到哪呢。城市化进程刚刚放缓，地方债务就成这个样子，那些吹一二线高层保值的，你们的自信来自于哪里？

知乎用户 徐斌​​​ 发表

海边的房子为什么不能买？

去海边租个小区里的民宿住一住就知道了。

因为买房的多是游客，不在小区常住，物业费不好收，不好成立，再加上海风侵袭，所以小区 “时光流逝” 的速度快了不少。

如果不希望 “全变成贫民窟”，必须解决三个问题：

第一，是拒付、拖欠物业费的法律后果，必须更加严格。

目前是除了影响做业委会委员，基本没有负面后果，大部分情况下都会免除违约金和滞纳金。

而物业起诉的成本很高。

每个拖欠物业费的业主都有自己的理由，但是以目前的现状，这就意味着交了物业费的业主的物业费，全部拿去发工资了，没有钱用来养护小区。于是物业该赚钱还是赚钱，只有业主（尤其是缴费的业主）吃亏。

立法提高拒付物业费的后果，例如，拒付物业费的，就赶出小区，法拍房子扣物业费。

千万不要认为这是为了欺负业主：人少的时候手段越丰富作战越有利，人多的时候方向越少维权越容易。

第二，是必须解决原告的问题。

中国社会一个比较突出的问题，是人情社会。

由于物业收缴率不足低效运转，物业照常发工资，他就没有兴趣大规模起诉业主。物业有一大堆不愿意得罪、不能起诉的业主。

一个亿的别墅，开发商也愿意半价卖的人，物业是不会起诉他要物业费的。

当物业公司怠于履行诉权的时候，就应该允许业委会直接起诉业主收缴物业费、大修费用，如果业委会也不积极的，就把这个原告职责交给政府（检察院）。

就是只要这个小区没有业委会 / 物业或者业委会 / 物业不起诉，政府接到举报就必须起诉。胜诉后这个物业费可以由法院执行到的账户，给未来大规模贫民窟化业主不得不修房子的时候有钱可用。

第三，物业费上涨的方式要多样和灵活。

现在的情况是不成立业委会不能涨物业费，成立业委会就降物业费，这个做法是错误的。

通胀无法避免，养护小区的成本也是必然会提高的。

可以简单的设计成，物业起诉要物业费的时候，如果物业认为物业费过低，可以请求法院酌情提高，但是必须要依据对物业服务的。

比如评估现在的服务价值五毛，物业费需要五块，那么就支持五块五。

但是要注意物业服务的司法评估，目前存在专业缺口。

知乎用户 逍遥自在晕 发表

没了转移支付，以后三四线城市会出现大片大片的鬼城区，贫民窟是一二线城市打工人的福利。

知乎用户 岁寒时 发表

很遗憾，成不了贫民窟。

贫民窟是治安混乱但至少楼体结实，贫民又不是傻子，去那找死。

就现在这些一棍子能打一个洞的纸板楼，几十年后都不知道塌多少，贫民傻了去那里？

知乎用户 艾子 发表

我觉得买高层居住是有严重长期隐患的。

我家总共六层楼，我家住四层。小区里面业主集资安电梯，这个事情就达不成一致意见。六楼大姐强烈要求安，我妈和我喜欢看窗外的风景，最喜欢坐在餐厅往商区的方向看，到了晚上，近处是万家灯火，远处是阴山绵延，所以我妈不想安。每次我和我妈在小区里走，我妈都指着已经安好电梯的单元对我说：你看看，电梯井把阳光都给挡住了，真丑！

单元里的业主收集安电梯的签字，最后六楼大姐来央求我妈，四楼大姐啊，赶快安吧，就剩下一两户没签字了。我妈当时正好没钱，就说回头再说。问题是，这不解决问题，我妈总有一天会有钱的，到时候还是得面临这个矛盾。我来了日本，起码在可以预见的未来想在东京生活。家里电梯这个事情，到底怎么样了，我不清楚了，也不太感兴趣。但是我心里就有了这么一个认识：这种事不可能让所有人都满意。

六楼大姐有错吗？没有，她天天上六楼，而且她也是业主，是六楼房子的所有者，她当然可以要求安电梯。我妈有错吗？也没有，因为她也是业主，是四楼房子的所有者，她当然也可以要求不安电梯。要是公权力和私权碰上，作为一个自由主义者，我百分百支持维护私有产权。问题是，赫鲁晓夫楼，乃至于高层，这种群居的模式，就注定了会在私有产权和私有产权之间营造解决不了的矛盾。最后即使问题能够 “解决”，其实也不过是多数派、强势派压服了少数派，弱势派，对于妥协的业主来说，那真就是平地吃个大闷亏。

不过，六层赫鲁晓夫楼里的问题，总归是简单的，温和的。简单，是因为业主少，就那么十二个门，有的门里可能还没住人，矛盾再复杂复杂不到哪去。温和，是因为顶多是安电梯这种影响生活便利度的小问题，不涉及根本安全问题和居住问题。

而高层的矛盾，要比赫鲁晓夫楼复杂得多，暴烈的多。复杂，是因为一个高层动辄有大几十甚至上百户人家，在这么多人中间自发地协调，难度会呈指数上升。暴烈，是因为高层天生就更难维护，在低层中间的一些小问题，在高层中可能会严重到导致房子不能住，比如换电梯。

电梯对于低层只是个添头，但对于高层却是生存必需。一道墙别裂子了，有可能导致整栋大楼不能住。在这种精神高度紧张，利害大至生死的问题上，你不能奢望平时谁也不认识谁的松散业主集体能够达成一致，甚至说，由于维护高层的复杂性和专业性，哪怕达成一致，都很难把一个高层真正维护好，你找人来检修都不知道检的对不对，好不好。

我个人觉得，像日本一样，赫鲁晓夫楼或者高楼多是出租用的 mansion 乃至 apartment，私人私有的产权多是一户建，连地带楼都是自己的，是有一定合理性的。并不是不能过群居生活，而是群居生活就意味着妥协，就意味着被他人影响，甚至就意味着你得 “吃亏是福”，受一些委屈。而这和私有财产的精神是背道而驰的。花大价钱买这种房子的产权，就会产生一个问题，你也花钱了，你也背贷了，但你真正享受到手的权益，和正儿八经的“私有财产” 总是差的有点大。

我在东京散步，在盲文图书馆附近找到一座池田楼，上面刻着由来：池田楼是江户时代的池田家的地，一直传到现在，现在的家主把它送给了关爱盲人协会，拿租金去经营盲文图书馆。

我心里就想，就这么一块小小的土地，经历了天保大饥荒，戊辰战争，废藩置县，大正民主运动，关东大地震，二二六事变，军国主义化，东京大轰炸，GHQ 占领，日本列岛改造计划，泡沫破裂到今天，几百年来竟然一直就在池田家里一代一代传一代。这是池田女士把它捐出去了，不然，我相信池田家的后人还会坚持认真维护这块小土地。

日本的模式当然也有问题，那就是 “二维鸽子笼” 摊大饼，导致缺乏公共空间，公园贼窄，没有行道树，对于外国人来说，看着很“压抑”。但是这是因为日本可利用的土地面积太小，三十多万平方公里，七成都是长满了森林的山地，剩下的平原大多破碎不连片。按照中国的自然禀赋，如果搞一户建，是不会出现日本这种缺陷的。

知乎用户 DayDayUp​ 发表

我只提一个点：电梯。

我们公司在甲级写字楼，办公楼用的都是知名品牌的电梯，可以说是最优秀的电梯之一，却时长发生电梯故障，平均一个月发生一次。有一次电梯直接从高层失速骤降，还好同事紧急按了所有楼层才转危为安。（平均一个月发生一次是指我们那栋楼的六部电梯，不是指单独一台。）

我们小区属于老旧小区，电梯去年新装的，高峰期一个月坏四次，而且整个小区只有我那栋楼加装了电梯而已，还是因为最靠近小区出入口电梯公司给了优惠做示范。（小区地址：广州市天河区君紫花园小区，不信可以自己来看）

我不知道现在的开发商高层小区用的电梯是什么牌子，质量如何，我想肯定不会用知名品牌吧？这样的电梯他敢用几十年，你敢坐吗？

我上次面试拿了两个 offer，其中一个近地铁口非常满意，但是写字楼电梯我面试的时候居然咯吱咯吱地响，而且非常破败，按钮要按几次才有反应，就因为这个电梯我选择了另外一家公司

有朋友说，那就换电梯了，不用多少钱。这么说吧，我现在租的小区在广州天河区 CBD 附近，老小区，房价 5 万多一平，去年推动安装电梯。结果，只有一栋安装了而已，户均出钱五六万。而且我这里只要装了电梯，房价至少涨 5000 一平，这都几乎没发安装，你指望电梯坏了就换新？你指望以后经常换电梯？想多了。电梯只是其中一项，还有更多老化的问题，总不能都花钱换新的吧？有钱人的早就买新房子了，怎么可能还会出钱换电梯。一栋楼，只要有一户不愿意出钱，你都无法换电梯。

我朋友现在租的房子在广州海珠区，市区，房价五六万，但是小区没有物业，没有维护，电梯堆满了各种广告，楼道也没人清理，脏乱差，停车位更是被私人上锁，住的几乎全是租户，没有电梯。加装电梯？换电梯？想啥呢，人家业主都不住了，或者出国了，怎么可能出这笔钱，他们连物业费都已经不出了。（小区位置：广州市海珠区石岗路 34 号大院，不信可以自己去看）

补充：我们这栋楼自从安装电梯后，不久一楼就搬走了，估计现在已经很后悔同意安装电梯了。因为电梯出入口就在房子隔壁，经常有人在等电梯的时候大声说话，而且电梯开关门真的很吵。也没什么隐私，家里的窗户得关的紧紧的通风都难根本无法居住。一楼同意安装电梯真的是脑子进水。

关于有朋友说换电梯很容易，可以移步评论区

知乎用户 式微 发表

住过 5 年高层，感觉高层这种东西，只适合满足住，比如职工宿舍，但是不适合生活

最直接的是噪音问题

万科的楼盘，墙跟纸糊的一样，上下隔了十几层，声音还是传过来

楼上的楼上，东北人，老太太一到周末，就大早上剁饺子馅，一剁一个多小时，剁的你生不如死

楼上，有一个刚上幼儿园的女儿，最喜欢光脚在房间里跑，还有拍皮球，我的天花板就没消停过；老婆全职，最喜欢吃老家带来的腊排骨，每到做饭时间，就在那剁排骨；一大家子入住的时候，为了省钱，买了全屋的 N 手的空调，一开机跟开了拖拉机一样，嗡嗡嗡的我的整个房子都跟着抖

楼下，有个女儿每天晚上 8 点，风雨无阻的弹钢琴，鬼哭狼嚎

楼下的楼下，有 2 个女儿，学校体育课有跳绳，家长不舍得孩子去楼下的空地跳，就让两个孩子在走廊上跳，两个孩子的嬉笑，加上跳绳的震动，整栋楼都要抖三抖

不知道哪个楼层，鸽笼一样的小房子，养了好几条狗，每天半夜就叫

一栋楼一百多户很正常，人多奇葩就多，就没有一件事达成共识过

以后，十几年后电梯必然出问题要换，不知道怎么达成共识

物业从房子交付开始，核心的追求就是掏空维修基金

我敢打赌，绝大多数的小区的维修基金绝对熬不到小区出问题

物业人员流动性又大，又加上一堆烂账

知乎用户 雾雨问苍天 发表

还有一种可能，就是来不及变成贫民窟，就直接成了潜在性危楼

坏消息是：此时你房贷还没还完

知乎用户 张张​ 发表

毫不客气的说，三十年后，现在的高层建筑绝大多数就是贫民窟。

我是在 2006 年买的房，是一栋六层楼的第三层，没有电梯。装修的时候，把家中电线全部换了一遍，铝线改为铜线，暗线改为了明线，入户后的水管暗管全部改为了明管，卫生间加做了防水。

2018 年，楼市正火，老婆非要买房子，我们去看了十几个楼盘，我的感觉就是，扯呀！现在的高层建筑，为了迎合美观的需要，基本上就不考虑二十年后怎么维护的问题。同时，这些高层建筑偷工减料非常严重，最简单的铝线就明线不合格。尤其是那个电梯，大多数是我根本就没听说过的牌子，这要是过了十年，还能用吗？后来也就没买。

我们可以设想一下，2018 年的高层建筑，从现在起往后推十五年，电梯还能用吗？一部电梯对应几十户人家，怎么换？防水呢？电线老化问题呢？水管老化问题呢？想都不敢想。

知乎用户 赢学家阿顶 发表

看看北京的情况呗，二环、三环内的低层老破大，特别是楼梯房，流动性勉强还能看，但是九几年到两千年前后建的高层老破大，流动性就肉眼可见的差了。而且社区环境和前者差距很大，前者很多都是以往的职工宿舍楼、单位家属楼，虽然楼龄长了，但是物业水平、居住环境还行，得到的政府支持比较多，往往翻修过，但是后者大部分一开始就是按商品房建设的，第一批原住民基本上已经完成了改善置换，留下的都是走不了的穷人和新北京人，维修基金耗竭，设施越来越老化，可能目前看着还勉强能住，但是居住环境不断恶化几乎不可逆转。

我一亲属住在四环边上一小区，挨着两个地铁站，楼是 96 年的，楼龄差不多 30 了，最高层 28。小区的保洁、垃圾清运等服务都很差，3 梯 10 户，三台电梯基本上没有同时能用的时候，总有一台是坏的。我有好几次去他家都印象深刻，有一次去了发现电梯口一堆狗屎泡在狗尿中（小区老人为主，养了大量的狗，随处能看到狗屎），还有一次三台电梯坏了 2 台，一堆人上不去，我爬 12 层楼梯上去的。今年过年前我去他家送点年货，发现楼下的大门坏了，直接没了半扇，穿堂风猛吹冻死人，现在节后了，我昨天去，还是没修。（这个盘的物业是首开的）

小区每栋楼下有一排垃圾桶，每一排都有特定的地头蛇承包，各有一两个老人每天把所有垃圾翻出来整理回收，据我亲戚说，其实这些人算是有素质了，一般不会搞得到处都是。但是刮风下雨天一般就比较少人管重新整理了，垃圾围着桶搞得满地都是的情况时有发生。然后是 23 年的趣事，小区统一组织把插卡水表换成了自来水公司的远程水表，从开始换表起，亲戚便发现隔三岔五的要整层停水修管道阀门，他还纳闷为啥这么频繁。结果自己家换了水表后他发现自己家的阀门也坏了，老房子的老阀门年久失修，不拧它还行，关闭过后重开就直接报废了，小区整体的管道老化可见一斑。

更新：北京十一月中旬供暖，供暖前要测试通热水。今年测试的时候我亲戚不在家，结果供暖管爆了，把木地板给全泡了。现在亲戚在找房置换。

知乎用户 润阿哥 发表

武汉超高层那么多…… 动不动四五六十层的，真的很吓人…… 不知道之后武汉是怎么处理

知乎用户 肥塘鹅 发表

题目的高层住宅，就是咱们俗称的高层鸽子楼。

无论是发达国家，英国，还是发展中国家，菲律宾，巴西，都证明了，高层住宅，都会成为中下层贫民的住宅。

买不起地皮，住不了独户，又要在大城市讨生活，除了高层公寓，你能住哪里？

英国伦敦 格伦费尔塔。

2017 年起火，死亡 71 人。

1972 年修的 24 层楼。

原来是贫民区，后来附近地方都拆了，变富人区的豪宅了。

就他这个 24 层楼和周围，拆不了。

成了被富人区包围的贫民窟。

给富人区打工的外来劳工，都住在里面。

17 年，刚装修完外立面，着火了。

22 年 5 月，巴西圣保罗。

一栋 24 层的大楼，着火倒塌，5 人死亡。

这栋楼，原来是警察办公楼，7 年前闲置。

350 个没房子住的人，就钻进去生活了。

一家人吵架的时候，酒精外泄，点燃了房屋。

高层被废弃是必然的。

鸽子笼，保质期也就 70-80 年。

那么高居住密度。

你拆迁是不可能的。

房屋老化以后，谁来维护？

产权在谁手里？

地皮是谁的？

稍微想一想，就知道，全世界的房地产，为什么公寓价格都是最低的。

南京最近的居民火灾。

再一次证明了，高层益发火灾的危害。

人多，意外的概率就大，火灾就高发。

高层的防火又难做，烟囱效应，着得特别快，扑灭更困难。

高层，人又难跑。

要不是没得选，谁会住高层？

我举的三个例子，都是高层火灾。

这玩意逃避不了。

22 年 1 月 9 日，纽约布朗克斯区，一栋 19 层公寓楼着火，19 人死亡，包括 9 个儿童。

城市化，逆城市化，再城市化，这三个阶段，都是必经的。

高层贫民窟，就是逆城市化的表现。

知乎用户 虎薇老哥 发表

我说一下我身边的故事，也许可以回答你。

1991 年，我读小学一年级，第一次看到高楼，那是在我们村北 400 米的地方，县里的啤酒厂给职工盖的家属院。七八栋楼吧，每栋都都有 6 层。而我们的小学就在边上，全是红瓦的平房。那一对比，感觉啤酒厂家属院真的是高端大气上档次。从家属院走出的人，也让我感觉那时牛气的不行，似乎都高人一等。

去年，我回老家。想再去小学看看，我妈说，有啥好看的，早就没有小学了，那边都改为敬老院了。我溜达过去，那边确实一堆靠在红瓦砖墙下嗮太阳的老头。隔壁的啤酒厂已经倒逼好几年，家属院早就没人了。和老人闲聊，说，有钱的厂领导，人家十几年前就搬市里去住新房了。酒厂效益不好，很多人离职，也陆陆续续都搬走了。这家属院，要电梯没电梯，要地暖没地暖，窗户还小，谁还住啊。

这可是 1990 年盖的房子啊，30 年过去了，这里没成平民窟，成了荒凉地。

可当年，我每次放学去同学家一起写作业的时候（有同学是酒厂家属院的），都觉得要是我家有这么一个房子该多好啊。

另外，在我们村前面 1 公里的地方，10 年前吧，盖了很多的商品房。最低的 6 层，最高的是 18 层。去年回老家的时候，去看了一下我高中同学（10 年前，他在这里买的房子）。我同学给我抱怨说，这房子自己想卖了，我说为啥？他说，这房子户型不好，另外，现在学生减少，学校合并，周边没有好的小学，自己每次送他儿子去上学，要开车去市里。也很麻烦。更关键是的，现在小区里有 100 多户业主在卖房，现在他这个户型，98 平米，45 万，还没人买。超级郁闷。更气人的是，他们小区周边很多的商铺都荒废着，没人租，自己现在买东西，非常不方便。要么在网上，要么要回到农村老家集市上去赶大集。所以，我这同学就想卖了这房子，到市区买个房子。

看到了吧，一些三四线县城偏远市郊的房子，很快也会被抛弃。不是因为房子不够新，主要是因为周边基础设施不配套，生活不便利。

我国最近 20 年，盖了非常多的高层住宅。但随着人口的减少，人口的迁移，偏远地方的房子，会沦为 “坟场”，周边基础配套不行的楼房会逐渐降价甩卖，被人逐渐抛弃。人口会越来越集中到大城市和大城市的周边。

中小城市的高层，没人会要了。你说那洋房呢？只要人口外流，没人住了，那花园洋房也会是钢筋混凝土的 “坟场”。

而核心大城市呢？

我觉得，大城市周边的密集高层以及市中心的老旧高层小区。那些没采光、物业差、房子老，户型奇葩的小区，一定会沦为平民窟（不能叫贫民窟）。成为社会基层务工就业者的必选之地。一旦这些人富裕了，就会立马搬走。就如当年的九龙城寨，那是所有第一次赤手空拳闯荡香港人的栖身之地。

然而，那些位置好，户型好，采光好，物业服务好，周边基础配套好、环境好的小区。就算是高层或者超高层，那又怎么样？还是会有很多人趋之若鹜的。比如上海汤臣一品，现在是高层豪宅，20 年后应该还是豪宅。

所以，高楼会不会成为平民窟，这要具体看。

城市都没人了，你的高层楼房能成为一个平民的栖身地，已经很不错了。就怕穷人嫌弃，懒得住。

知乎用户 穷神 发表

为什么不能？

人口持续减少，小县城别说变贫民窟了，变鬼城都有可能。哪来的人给你维修你那破楼啊。

我知道有些人因为自己只能买高层又不好出手所以总心存幻想，然而世界不是按照你的幻想运行的。

知乎用户 违规名称 发表

贫民去哪，哪里就是贫民窟，和房子高低无关，汤臣一品会变贫民窟吗？

很多十几年前的洋房，原来买房的大多数卖掉置换了，电梯都没有。租房子的一大堆，照样变贫民窟。

广州的珠江新城，珠江公园附近全是高层小区甚至有些五六十层高. 会变贫民窟吗？

25 年 1 月 6 号更新如下。

这是我店铺旁边一个小区，洋房，小高层，高层都有。现在实际成交价 8000 左右，旁边有个小区万科高层次新卖 1W5 左右，，这小区虽然 8K，但是有价无市，。，洋房除了一楼带院的其他无论啥户型并不好卖，现在整个小区妥妥的是贫民窟既视感，到处都是破破烂烂的。人车不分流。但是这小区的洋房和小高层在当年算是首批大平层配置了，首批业主大多数已经搬走了。

所以我想表达的是什么？贫民窟和房子高低无关，你自己是贫民还是富人你自己不知道吗？有钱人会一直置换资产，你要不是贫民你会一直住在这？

这样的小区现在就是贫民窟，租房子的一大堆，物业除了收垃圾，其他等于没有，同样的预算可以买个小一点的新房高层小区，明年发生什么事你都不知道，非要说什么几十年以后的事？几十年以后高层变贫民窟低层就不会了？你为啥不搬走？还不是穷？你自己就是贫民还怕住贫民窟？这不是前后矛盾？

知乎用户 h 汉唐气象 发表

哪有那么好的事啊？

以目前的出生率来推测，目前的高层只会全部都被废弃。还贫民窟呢？哪里还有人？废弃的房子到处都是，随便找一间住就行了。住高层干屁。

知乎用户 历史编号 517 发表

买房子买的是地段，是那个地址，而不是钢筋水泥

你逻辑搞错了，不是因为高层年久失修然后中产搬走了，而是因为中产（带着工作）搬走了之后，新住户没什么钱维护，导致大楼年久失修。至于中产为什么搬走，那就是别的原因了

高层住宅会不会成为贫民窟，取决的是住在里面的人是不是贫民；曼哈顿的很多高楼都一百多年了，照样可以住，不会成为贫民窟

知乎用户 章小弟 发表

你们在讨论未来，我说一下现实中发生的情况。

深圳小高层（12 层），20 多年了，一梯两户，要换电梯，政府出一半，居民出一半，一个电梯 24 户人家使用，大概每户几万元，我们这栋 6 个单元，5 个单元全票通过换了电梯，另一个单元有住户不同意出钱，那个单元没换。

现实情况，深圳月租金 1W + 的小区，电梯寿命到期是无法做到 100% 更新，估计电梯在不同城市的价格不会有太大差距，其它城市的高层电梯到期更换只会比这个比例更低。

知乎用户 明智秀恩爱 发表

错误的理论通常都有 bug。

传统共识：未来人口减少，住房需求减少，部分有钱人民搬离高层，向低层洋房别墅集中，剩下的人不足以维持高层大厦的基本维护，最终变成贫民窟。

听起来很美好，但事实上，第一步就不成立。

人口减少≈小城市无法维持基本公共开支≈断公交断地铁断水断电断快递≈人口进一步向大城市涌入。

总人口减少反而加剧了人口的集中，除了热点城市，其他其他地方无论是高楼大厦还是洋房别墅，通通都会变成无人区。

所以从一开始高楼大厦变成无人区这个概念就是错的。。。因为他们认为人员只会等比例的缩减，绝对不会集中。

那么结论就只有一个，热门地区永远不会成为贫民窟。。。哪怕到了寿命拆除重建，重建成本也无非是 20 万一套。。。

知乎用户 方弘 发表

论剥削民众这块，大家知足吧；

北朝鲜可以直接宣布取消之前的货币；

伊朗可以宣传所以储户信息消失了，贷款用户一个没少；

以上俄罗斯和只能排在后面；

知乎用户 为什么又要改名字​ 发表

有贫民的地方才会有贫民窟，而不是因为有了贫民窟才有贫民

所以小区是不是变贫民窟看的是业主是什么人，就中国这住房供给，北上深杭总不能人人都买别墅吧，就算你有钱你也未必愿意住别墅，还是大平层来得舒服

在洛杉矶，市中心才是贫民窟，边上城乡结合部很多富人区，因为市中心都是穷人，大家交不起房产税，所以卫生状况巨差，治安巨差，于是恶性循环，越来越穷，反而是交通不便的地方，穷人到不了，住的都是富人，房产税更多，于是环境，治安越来越好，教育，医疗也越来越好。

那么结论就很简单了，大平层为主的核心区域的小区是不可能变贫民窟的，因为里面住的都是富人，而刚需楼盘确实有可能变贫民窟，毕竟现在可能一堆人下岗去送外卖了，过几年如果外卖都不行了…… 大家不交物业费，那不就容易变贫民窟么，虽然中国没有房产税，如果有房产税，那么以后分别会更大，会加速分化，因为会有马太效应（房产税基本上不可能完全统筹，否则收税成本会很高）

所以是不是贫民窟和房子关系不大，和业主关系大。

知乎用户 higgaraa 发表

看这架势，还真不好说。

共同贫穷，你当是说说的。我反正已经做好未来会发生这个的准备了。

知乎用户 楼临烦 发表

回答个几个类似相关房地产的问题吧，但是有一部分被删除或者隐藏（本人可见）了。

高层住宅 99.99% 都会平民窟化。高层住宅是一种非常奢侈的居住方式，需要大量的后期维护和严格有效社区公约。从立法执法到居民对物业的交叉式严格的审计和管理。

参照国外发达经济体的电梯高层公寓，国内就算打个折扣，住户一年也起码要缴纳小几万的物业和房屋修缮费用（费用还会逐年增加）。并且有整个社会交叉多层次的市场和监督体系，保证这些钱实实在在的用在高层电梯公寓的维护使用上。才能维持其相对优良的居住体验。

而以上这些条件，国内一条也达不到。短则几年，长则一二十年。其后果，就可想而知。

现在国内对高层住宅的后续维护上，无论是立法还是监督，还是对物业的管理，都是缺失的。各方利益完全无法协调。公地悲剧也无法避免。

作为一般的中产，最经济和有效的方法，其实是。一是可以居住房屋质量最好的年限。二是如果遇上房屋有邻里纠纷和质量问题以及环境纷扰，可以最低成本的迁移。

如果非得一定要购买的话，那首选有底商并能持续盈利的高层。遇上拖欠物业和公共维护扯皮（必然会发生），有盈利能力的底商存在，至少他为了正常持续经营，能做到起码的托底。

其次，可以的话，选择低层的政府干部居住小区，虽然可能老旧点，但其实后续的维护和保养要好得多。因为在资源和财政有限的前提下，各种政府相关此类的民生工程支出，绝对是最优先修缮和维护更新此类小区基础设施。

国内生活其实步步荆棘，所谓多算胜，少算不胜，而况故无算？

天生蒸民，其命匪甚。糜不有初，鲜克有终。

谅天道之昧昧，嗟生民之浑浑！

知乎用户 草原猎鹰 发表

高层和超高层之所以会变成贫民窟，最重要的问题是电梯。一般来说，民用电梯二三十年就须要换新的。

我在河南的时候，附近有个小区，应该是 2000 年左右建的，距今 20 年左右，电梯简直一言难尽。当时是陪朋友买二手房，中介领我们坐电梯上楼，电梯运行中吱吱作响，仿佛随时都要掉了，到了预定楼层，直接卡两层中间了，把门合上，有按了别的楼层，才回复正常。我们直接给中介说，还有看房子的必要了么。中介一脸无奈，半天憋出四个字：来都来了。

看完房子，要不是楼层高，我们都打算步行下楼了，这种电梯，我是不想再坐第二次了。

一般来说，买房子的时候维修基金，和交的物业费，里面包含了电梯的维护换新费用，电梯使用年限到了以后，在业主委员会的批准下，物业动用维修基金更换电梯。

但是，中国者房地产什么情况，物业公司什么情况，入住率什么情况，大家应该心里有数。

到时候，钱可定是没有的，电梯必然是没人维护的，物业也是不会主动出钱的，业主委员会基本是不存在的。

想换电梯，就需要一栋楼集体分担费用。

我都能预料到：

我买房子的时候出钱了，凭什么现在还出。

我家楼层低，我不用电梯，我不出。

我又不经常在这住，房子都没装修，为什么出。

我家房子准备出售了，要出也是新住户出。

我家没钱，出不起，但是你们装上我也要用。

诸如此类事情的发生。

然后就是电梯得不到修缮，在某天突然彻底罢工，物业也就俩字：没钱。一群住户不得不爬楼梯，时间久了，有能力的人直接搬出去，没能力的人只能忍耐，因为电梯不能用，保洁、水电工也不能及时，所以高层变的有脏又差。

水电这两项属于国企管理，不会出现每人管的情况，所以大家也只能凑乎着住，甚至会演变出电梯收费制度。

国外的高层贫民窟基本就是这种情况，中国的也差不多。但是唯一不同的是，如果中国这类事情发生过于频繁，政府必须要出台一系列政策解决问题，所以，只能等了。

这就比如前几年的老小区改造工程，很多破烂的 80 90 年代小区，管道翻新，路面硬化，指派物业等，把之前人嘴里的贫民窟改建的有模有样，水、电、天然气、暖气一样不差，住着比高层舒服多了，未来还有再次拆迁的前景（最起码比高层概率大点）。

知乎用户 安迪 发表

听他们吹呢

不这么说怎么把独栋、洋房高价卖给你？

我家住的楼房，79 年建好的，十二层，连空调位都没有

目前十二万一平米，非常好卖

最近刚换的电梯和燃气管，明年换暖气管

鹤岗、乳山的，低密度低楼层新房，你看看多少钱一平，能不能卖出去

北京房子比鹤岗贵，是因为北京房子的水泥贵吗？是因为北京房子密度低吗？

你在北京，你就不用担心什么年久失修，什么没人管的问题。

你在鹤岗，你买个别墅，我只能说你开心就好

决定房地产价值的第一因素是位置，第二是位置，第三还是位置！

知乎用户 脸圆圆 发表

高层平民窟不知道，我只想马上搬走，谁愿住我这豪宅马上卖，80平，10万内即可。你们住低层洋楼，我去高层贫民窟。位置在县城中心，县府大院内。

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你自己组织人收拾堵了的厕所，我住在顶层。还有协调大家把这铁下水道管长毛了的换了吧。哦，如果这房子你也买不起你说你M。

如果有电梯有物业的建筑叫贫民窟，我住这的地方叫啥？这房子50年了。你告诉我，不去住楼盘自己起别墅？贫NM的窟！

更新一下，我就逆行知乎了，买了市中心高层，两梯三户，坐北朝南，南北通透，双阳台，学区房，二楼超市，对街县医院，离我原来住的县府大院距离100米，妥妥的县中心，价格65w。

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知乎用户 蓝色布谷鸟 发表

如果你在农村生活过，你会明白如果邻居家的房子盖在你家房子上面是一种多么傻逼的行为。没有完全产权的多层建筑就不适合当住宅，这种东西不管几梯几户多大面积都只是 “房间”，不是 “房子”，更别提高层了。

知乎用户 时速上亿 发表

如果遏制不住新生人口出生断崖下跌的趋势，你会见到比贫民窟更加可怕的现实——无人小区！

平民窟怕什么，好歹有人气，好歹热闹，无人小区你试试？

随着人口老年化，你仔细注意身边就能发现，许多小区目前正在变成老人社区，而上一个老人社区是正在消失的农村。

所以，更本不用担心贫民窟，有人比什么都强！

知乎用户 梏权 发表

假设＊的出现率为 1%

在 32 层高，每层 4 户的建筑中，每户假设 3 人，共有 384 人，这栋楼至少有一个＊的概率为 98%

在 6 层高，每层 2 户的建筑中，每户假设 3 人，共有 36 人，这栋楼至少有一个＊的概率为 30%

在一户建里，只要确保自己家里没有＊，那就不会遇到＊

得出结论，一栋楼里人越多，遇到＊的可能性越大

有的时候，一栋楼里只要有一个＊，进行了例如电池不合规充电着火、楼梯电梯里呕吐撒尿拉屎、天然气管道老化不换、大半夜开音乐会、高空扔垃圾泼水丢菜刀、水龙头不关向下透水、砸碎承重墙打穿外立面等行为，就会彻底毁掉你的居住体验

12 月 11 日下午，深圳湾悦府二期一间住宅发生爆炸，具体情况如何？有哪些信息值得关注？

知乎用户 李乐贤​​ 发表

首先答题，肯定不可能全变贫民窟。

问 “发达国家的高层住宅不多，年久失修后有钱人（中产）搬走住进大 house，于是高层住宅就被穷人或者租客占据。”？

首先，以欧美为主的发达国家，高层住宅在全类型住宅中的确占比确实不高，这与所在区域的地理环境、历史发展以及人口分布等因素息息相关，在此不展开细说。但是曾经兴建的高层住宅就年久失修了？有钱人（中产）就搬到大 house 了？然后就被穷人 / 租客所占据了？很明显过于绝对，需要分情况看。

先说结论：地段好的（包括交通、商业、医疗、教育等），或者曾经本就是面向上层人士的高层住宅，就算过了半个世纪之久，大部分如今依然维护得很好，且租 / 售价格毫不输新建公寓，底层人士 / 普通租客依然难以企及。反之，地段不好的且一开始就是面向中下阶层，缓解住房危机的高层住宅群，包括但不仅限于用材一般 / 物业管理混乱 / 设计密度过高等等各种问题，最后多半都变成了垂直贫民窟（因此题主的描述个人觉得主要是针对这类高层住宅，而非前者）。

这里我举几个例子：

伦敦巴比肯综合体（Barbican Complex）：

区域的久远历史这里不具体描述了，和本题关系不大，总之这是一个早在罗马帝国时期就已经被开发的地区，是当时伦敦城城门——Cripplegate 门所在地。位居都市核心地带，紧邻地标圣保罗大教堂和寸土寸金的伦敦金融城，四条地铁线路穿片区而过，繁忙的利物浦街火车站也近在咫尺，地理位置可谓十分优越。

二战时 Cripplegate 门区域被敌军狂轰滥炸，片区几乎夷为平地，战后 1951 年的一次人口普查，这里仅 48 人居住。1952 年伦敦决定重新开发这片土地，1957 年 9 月 19 日，议会最终决定在此兴建住宅物业，“巴比肯综合体规划” 就此诞生，域内建筑群于 1965 至 1976 年间逐步完工。

这里要强调一下的是：**与同时期为了缓解住房危机而由政府主导兴建的包含大批量高层在内的社会住宅即 “council housing” 不同，这里诞生之初就是面向体面的中上阶层人士，主要客户群体包含政治家、律师、法官和银行家等。**说白了这里就是当时的伦敦富人公寓社区之一。

整个住宅区域由三栋高层塔楼群 + 带状多层带露台楼群 + 两座独栋 + 三栋低层公寓组成。其中三座高层住宅每栋高 123 米，42 层，造型为当时英国建筑界最流行的粗野主义风格（同时期的社会住宅也是该风格当道）。

另外还要再提一下的是，“巴比肯综合体” 除了住宅部分，还配套有大型的文化场所与部分商业设施即 “巴比肯中心”。

高楼下方的巴比肯中心同时也是现时欧洲最大的表演艺术中心，包括大型音乐厅、大剧院、艺术画廊、电影院、图书馆、餐厅以及一系列会议会展空间等。整个综合体实行人车分流，行人高架步道贯穿其中，并配有购物广场以及大型花园、喷水池等景观设施。

时至今日，尽管已过去半个世纪，但因其明确的客户群体、良好的地理区位、合理的功能规划、完善的配套设施，高标准的日常维护，公寓售价依然不菲，普通中下阶层百姓仍难以负担，因此别说成为贫民窟，被穷人占据或者底层人士扎堆租住，就算是一些公司普通职员，要想在里面拥有一套住房也绝非一件易事。

再比如意大利米兰的 Breda 住宅大楼（Torre Breda）:

这座兴建与 1950 至 1955 年的高层住宅，作为二战后意大利乃至全欧洲最高住宅之一，代表了战后城市复兴。

117 米，31 层的高度，内置十部高速电梯（30 秒可达顶层），且无论是底部的商业 / 办公用房还是上面的高层住宅塔楼均配备了当时先进的气动管道邮件递送系统，可在家传递邮件，每户的铸铁浴缸均设有恒温系统，厨房配有垃圾处理器，节能的中央空调系统使其成为当时意大利最现代的高层住宅。

地理位置也相当优越，紧邻高楼林立的中央商务区，大楼底部即为地铁站和大型城际铁路站，站在公寓口即可看到五百米处的铁路枢纽——米兰中央车站，一公里左右的距离可抵达米兰最时尚奢华的 old money 地带，即 “Brera - Quadrilatero d’Oro” 区域。即便已完工接近七十年的时间，公寓的售价依然保持在高位，每平米的价格是米兰平均售价的两倍以上。因此不仅不可能变成贫民窟挤满流浪汉，更是门槛极高以满足体面的中产们对于居住市区高层观景的需求。

欧美这种案例有非常多，这里只是列举其中两种类型。所以话说回来，高层住宅几十年后变成贫民窟这个论点不成立，过于绝对。**只要国家一如既往地持续稳定发展，在大城市里优越的地段，拥有充足的配套设施（包括但不仅限于交通、教育、医疗、娱乐等），设计时髦，用材讲究且日常维护到位的高层住宅楼 / 小区，就算再过半个世纪，依然会维持相对体面的状态，而绝不可能沦落为贫民窟。**这其中很重要的一点是：高昂的物业费维系了小区从里到外的各项标准，且本就不菲的售价 / 租金 + 高昂的物业费已经劝退了使其可能成为贫民窟的各类人群。

当然还有另外一点是，对于很多高阶层的人士 / 家庭来说搬到郊区豪华的大 house 与同时在市区核心地段豪华小区拥有几套景观房毫不冲突，在大都会之上的落地玻璃窗前一览众山小的 view 是很多上流人士生活所需要的体验，无论中外。尤其是摩天之都纽约和香港，很多顶级豪宅大楼都是五十层以上甚至上百层，现在诸如伦敦和上海等其他国际大城市也在兴建很多超高层大平层，售价极其高昂。

**所以一个城市里定位本就是面向中高端的高层住宅，不存在年久失修，继而中产 / 富人大逃离，最后腾笼换鸟底层人士纷纷住进来，相反只会因为到位的充裕物业资金以及业主对环境的高要求而一直保持下去，毕竟优越的景观 / 地段稀缺性会一直存在。**但是这种类型住宅毕竟在全中国也算少数，这就说到第二个问题了：

问 “可是我国全是高层住宅，就连县城都全是密密麻麻的高层住宅，没几个大 house，年久失修后，中产没几个能搬进大 house 吧，会不会中产就一直住在高层住宅里，或者搬进新一点的高层住宅，这样高层住宅很难变成贫民窟了？”

至于中上阶层会不会就一直住在高层住宅里，或者搬进新一点的高层住宅，这个完全有可能，前面也说过：1. 同时拥有高层住房和大别墅不冲突，财富足够根本不需要置换。2. 富裕人士对高层观景大平层的喜爱从全球各大城市如今都在兴建此类建筑可见一斑，所以不代表大 house 就是最高级别而高层住宅要低端一些。

但是面向中高阶层的高层住宅不会变成贫民窟，不代表面向中低阶层的比如部分刚需房 / 还迁房就不会了。

很简单，在当下我国的社会现状里（包括生育率过低，人口总数下降、老龄化加速、城市化进程趋缓以及一些其他政治经济社会问题等），无论城市规模大小，一般 / 很差的地段，缺乏相应的配套设施（包括但不限于交通、教育、医疗、娱乐等），设计落伍，用材低劣且日常维护极其不到位的高层住宅楼 / 小区，别说半个世纪，十几二十多年可能就会逐步变成 “垂直贫民窟”。

有能力的住户可能忍受不了就搬走了，空置或者低价卖出去，以此推移，循环往复到塔楼有一天维修资金费用远超剩余业主所能承担的范围（高层 / 超高层住宅的维护费用随着年限变长会变得相当昂贵，远超多层），到那天除非有官方兜底，要么全体协商原拆原建或者彻底全体搬出去，不然住在从电梯 / 管道到楼下地砖 / 花园全是问题的房子里，和贫民窟几乎没什么差别了，甚至会带来社会治安问题（这也是过去欧洲很多国家六十年代大范围兴建高层社会住宅所引发的一系列问题，很不幸最后大多成了贫民区，这里不具体展开说了）。

因此，我们能想到看到的问题，国家官方也当然能看到，也许未来会有一些新的政策措施和技术手段去解决吧，要相信不断完善的社会制度与未来人们的智慧。

知乎用户 青山布衣​ 发表

我说点不一样的

1、首先，会不会成为贫民窟，取决于住里面的人有没有钱，有钱，那么即便几十年楼龄一样可以给你整得漂漂亮亮的，没钱，即使低密度小洋楼或者别墅一样会破败不堪，这是基本逻辑

2、有钱咱们就不提了，说说没钱的情况，

和很多人的认知相反，假设都不是有钱人，那么在中国，高层住宅或者说高密度住宅成为贫民窟的概率小于低层住宅和低密度住宅，注意前提，都不是有钱人

高层住宅最大的优势恰恰就是人多，

人多就有规模化优势，很多成本就可以摊薄

比如说，一个 2000 户的小区各种成本摊下来要比一个 200 户的小区低得多

一个人多的小区才养得起各种饭馆、茶室、健身房、洗衣店、五金店等等

10 个保安，看 2000 户和看 200 户都是看，但二者单位成本不在一个数量级上面

一部电梯服务 10 户，和一部电梯服务 100 户，单位成本也不在一个数量级上面，

人多了，才会给你安排车站、地铁站、快递站，乃至医院、学校等等公共服务，哪怕是街道办，对人多的小区也是要重点关注的

其他的大家自己举一反三

说个不好听的，遇到点天灾人祸，也必然是先救助和保障 2000 户的小区，然后才是 200 户的小区

同样的，哪怕是政府用公共预算兜底，那也是优先服务好 2000 户的地方而不是 200 户的地方

以上，注意，还是那句话，要在 2000 户和 200 户都是普通老百姓的前提下讨论才有意义

与其设想几十层的高密度小区变成贫民窟，你不如去看看很多地方 5-6 层的居民楼，许多已经事实上变成了贫民窟。高密度小区除非一开始就没卖出去，否则变成贫民窟的概率要小于低密度的房子

知乎用户 火车哐当哐当 发表

新建项目渐渐减少，未来大部分将是的市场。

大胆预测，未来没有噪音或噪音少的小区，房价将会保持高位，而垃圾噪音人聚集的小区将会成为贫民窟。

知乎用户 顾义 发表

也不一定变成贫民窟。

变成废墟，或者掩体也不是不可能。

知乎用户 轻石院长 发表

可以坐个高铁去香港长长见识，香港 80 年代建的高楼多得是，内地超高层住宅都是学香港的，香港是学日本，日本学美国。现在香港那些超高层房价 12 万一平，阳台上、窗户上、贴着玻璃都能住人，纽约的特朗普大厦 1930 年建的，快一百年了，不照样珠光宝气，特朗普一家就住在顶楼呢，东京 90% 的房子有 30 多年楼龄，年年小地震台风不照样好好的，高层贫民窟化纯属鬼扯，贫民窟化是因为当地经济与产业衰落，跟房子有鸡毛关系。

知乎用户 杨拖 发表

第一，有钱人不会买高层，基本上都是低层洋房或者小高…… 第二，又不是没有几十年的高层，现在住的只有老人跟租户了……

知乎用户 王的安迪 发表

逆城市化不是所有在市中心的人都搬到郊区，而是很多搬走，其实只要 20% 的人搬走那足矣形成逆城市化。

在西方确实是大范围的逆城市化，所以我们在初中地理课上也学习过，就是城市化达到一定的程度后，很多人尤其是有钱人他们会搬离市中心。因为他们追求更好的生活条件，比如说更大的房子，优美的环境，以及其他在市中心没有的东西～

小时候我上完课回去跟我妈分享逆城市化的知识，说中国以后也会逆城市化，人们尤其是有钱人会搬到离市中心较远的地方，市中心可能会衰落～

然后我妈告诉我在中国绝对不可能，我问为什么？她说没有为什么，绝对不可能。

而我现在确实高度相信是不是我们东亚人不会产生大规模逆城市化呢？因为韩国和日本没有像西方人那样产生逆城市化，反而是都削尖脑袋往市中心挤～

这是日本有钱人喜欢住这种市中心高层建筑，名约 “塔楼”，其实是很小的，但是日本有钱人就是不愿意搬。比如说搬到离市中心 30 分钟（其实也不算远），的大型一户建里面，大部分是不愿意搬的，所以日本并没有出现西方那种逆城市化～

在日本东京人住的最小，人们都往东京挤。而东京最挤的就是市中心，但是人们都往市中心挤。市中心呈现又挤又小又贵的趋势，有钱人们也不愿意搬，不止如此，大量其他区的人和其他城市的人都疯狂卷市中心～

还有俄罗斯也没有出现西方那样大规模的逆城市化，在莫斯科，你家离红场的距离决定了你家的社会经济地位。

但是俄罗斯确实也有一些少部分人搞逆城市化，比如说俄罗斯总统普京，他就特别讨厌市中心，尤其是红场那个地方～

很多人认为普京每天住红场，实际上不是。普京大部分时间都在莫斯科郊区，不在市中心。他只有出席活动和重要会议的时候才会在市中心，但是普京一个人无法带动整个俄罗斯的逆城市化哈哈哈哈～

而我们可以看看海外的华人，他们喜不喜欢逆城市化？是喜欢住郊区，还是喜欢住市中心？

而我观察了国外的华人，他们聚居的地方都是很方便的地方，不方便的地方便宜 + 豪华他们也不愿意搬，喜欢位置好的住宅～

比如说这是澳大利亚的悉尼的一个曾经的一个工业区，当地人其实都看不上这个地方，这个地方以前连贫民窟都不是，因为贫民也看不上哈哈哈。

但是后来发展成悉尼的一个 “新星之区”，原因其实就是离市中心近，华人都往这里搬，而且都是一些比较富有的华人，这个区也成功的从“工业区” 变成了“富二代区”。是的，这个区住的很多的华人的富家子女，所以也被称为“富二代区”。

而因为这个区发展的非常好，导致很多白人高收入年轻人搬进来住，大量高素质白人也被华人给带进来了哈哈哈哈哈哈～

国外很多大城市的某些地区房价和房租都被华人炒爆了，其实也不咋滴，就是离市中心近，没别的优点了。但是就是这样的区，硬是能给华人炒成 “富人区”，可见一斑～

而悉尼市中心呢？确实当地白人居住的很少，但是也不能说没有。大部分白人确实都搬到离市中心远一点的地方去住，并在那里打造了 “新城”。

比如说这个区，其实就是离市中心比较远的一个 “富人区”，这里住的都是白人和有钱的华人，以及一些其他少数民族的有钱人。

这个区绝对是经典意义上的 “逆城市化”，也就是悉尼城市化完毕后，一批有钱人非常讨厌市中心的各种问题，比如说拥护，人员鱼龙混杂，居住面积小，环境不好等等。

他们就举家搬到了 Chatswood 去，然后很多人也跟着搬过去了。而他们搬过去很多会把公司搬过去，很多愿意做他们生意的人也搬过去 or 去哪里看公司和提供服务等。然后因为他们很多是有钱人，所以能为当地地方政府纳税，那当地政府就会去建立各种高级的基础设施了。然后又吸引大量的有钱人 or 对生活有很高要求的人去 Chatswood，最终发展成一个富有的卫星城～

那我们中国以后呢？

其实上面的分析已经很说明问题了，华人喜欢市中心或者离市中心近的地方，这个时候我要普及一个新的基本上只有中国有的东西 “鬼城”。

不是鬼屋啊，是各方面条件很好，但是无人或很少人居住的地方。什么是各方面条件很好？就是基础设施很好，建的很多比西方的富人区都好。其次价格比较便宜，不会贵。那这样的房子为什么没人住？为什么？

这些房子都有一个缺点，那就是离市中心很远，除此之外没缺点了，其他基本都是优点。

那为什么中国会大范围出现鬼城？而西方国家很少？或者说基本上全世界都很少？其实也很简单，不怪规划者，不怪地产商，就怪大部分消费者。

因为大家想的都是逆城市化，所以很多地方都在郊区建了豪宅，甚至国家还给他们建了很多基础设施。就等着这些房子被有钱人买爆吧哈哈哈哈哈哈哈哈。

但是很明显，我们中国人虽然天天抱怨房价贵，抱怨拥挤，抱怨环境差，但是身体还是很诚实的，打死都不愿意搬，无论再漂亮，无论再便宜哈哈哈哈哈哈～

而为什么西方国家不会出现鬼城呢？有两点，一方面他们的 “富人区” 不是规划出来的，是很多富人自愿搬去的。其次，如果一个地方房价便宜，其他方面也很好，就是有点远的话，相信我西方人会把它买爆哈哈哈哈哈哈哈～

类似于这个 Manly 区也是富人区，离市中心很远，所以你基本上是见不到华人的哈哈哈哈～

所以中国不太可能像西方一样出现大规模逆城市化，但是会出现一定程度的逆城市化～

所以大规模逆城市化可能就西方人有，他们可能有 50% 以上，甚至 70% 以上的有钱人搬离市中心。而我们中国可能只有不到 20%，甚至不到 10%。而大量的新富阶层和外地高收入者，削尖脑袋往市中心挤～

而西方正在出现的一个东西叫 “再城市化”，为什么呢？因为逆城市化的地区普遍都是发达国家，所以会吸引大量移民。而这些移民特别喜欢市中心或者离市中心近的地方，可能会导致再城市化。比如说我刚刚举的例子，华人搬进来，然后变成 “富二代区”，然后吸引很多年轻的白人搬进来哈哈哈哈～

知乎用户 天下布武孙传庭 发表

既然题主提到了发达国家，我们就看看美国纽约这个例子。

高层公寓最多的曼哈顿没有变成贫民窟。

但是矮层住宅比较多的布鲁克林 (Brooklyn) 和布朗克斯 (Bronx) 反而变成了贫民窟。

所以你说这是为什么呢？

可能有人会说这是美国最发达的城市，聚集了美国的商界精英，当然不会变贫民窟了。

那我们来看看美国最破败的城市之一底特律。

高层公寓最多的底特律 downtown，如果你去过，你会发现那边其实是给人一种曼哈顿的感觉的，而且不断有新的豪华高层公寓在建设中（比如下图左手边围起来的那个）。城市里面一眼望过去起塔吊的地方有好几处：

反而是城郊的 Highland Park，也就是一美元大别墅所在地，现在成为了贫民窟。这个区曾经也很富有，有漂亮的建筑和各种大型商店。福特和克莱斯勒的工厂在附近提供了大量的就业机会，美国汽车工人一人工作养活一家子的传说就发生在这里的家庭中。然而 20 世纪 60 到 80 年代，我随着美国汽车行业走下坡路，当地种族问题凸显，白人全部北迁到更北边的 Oakland County (比如 Royal Oak, Birmingham, Berkley 等地），这里就变成了贫民窟。

如果稍微了解一下别墅的维护成本和固定支出，就会知道，最容易变成贫民窟的，反而是别墅多的地方。欧美国家凡是成为贫民窟的高层公寓，基本都是本来就按照公共住宅（廉租房，公屋）而设计的。哪怕是在底特律，很多几十年建筑寿命的高层公寓，也并没有成为贫民窟。题干里面的描述并不成立，也就导致了这个问题成为了输出情绪，发泄情绪，或者许愿的地方。

知乎用户 底层人民 发表

综合身边朋友买房的观察而言，中国人买房从未考虑过房子折旧的，折旧的高层住宅就是贫民窟：再征收无望、折旧快、维修成本高、物业费缴纳率低等等。

是人口红利时代的产物，年轻人还是谨慎接盘吧。

知乎用户 young 发表

真的忍不住了，一堆乱写的答案。我现在住的 02 年的房子，32 层顶楼，一线城市老市区，成立了业委会，换了电梯（一台每户花了 3000，总共两台）。地下停车场虽然破破烂烂的，但 20-200 万的车占大多数。因为有一定的公共收入，业委会时不时花点钱维修和翻新一下公区，时不时要换一下管道、电机设备啥的。居住体验方面除了户型老了，其他没啥毛病。人的素质在提升，不交物业费的问题，政府以后也肯定会有解决办法，我相信我所在的街道办和社区的工作人员。供大家参考，别瞎想了。

知乎用户 烟之骑士蕾姆 发表

广州已经有很多 90 年代的高层和超高层了，

整体看下来，变成贫民窟与否主要取决于管理水平和地段。

知乎用户 农村八零后 发表

我住的不是高层，也不在城里，只是河南普通乡镇上单位的旧家属楼，我现在都不想要那个房子了~~~ 房是零几年盖得，120 平米一户，单位出地皮，职工集资，找了开发商来建，价格便宜，当时刚入住还是挺好的，毕竟在乡镇上，居住条件这样已经很不错了，对比其他自建房住户现在还有好多是旱厕!!!! 但是，最近几年，我镇建设范围扩大了几倍，各种单位纷纷外迁，有开发了很多新房，交通位置更好，生活更便捷，所以原来的住户很多都搬走了（此单位已经破产），房子卖的卖，租的租，基本都是附近农村过来的，新来的这帮人已经把我烦透了，原来的那批人，全部都是本单位职工，平时有个啥事也都好商量，也比较自觉，有啥事还会有几个单位年纪大的老师傅出面张罗，包括清淤化粪池，装监控，路面硬化等等，现在完全崩溃，满院子杂物，楼道里到处都是各种舍不得扔的烂东西，各种交通工具乱停乱放，电动三轮全部是，并且飞线充电，至于修理维护，说得难听点，举个例子，前年我们这镇上也建了自来水公司，有人想用，有人不愿意用，就为了架设管道都吵了好多天，发生谩骂行为多起，差点没动手，反正这房子我是不想要了~~~~~

所以答主说的确实是以后会发生的事，我这房子才 5 层，都这么多问题，几十层的房子不敢想象，，，另外，瘦身钢筋大家了解一下，电梯我更没信心，我镇上盖得电梯房我是不敢买，物业这些人什么德行我是清楚的，我们镇上的小区电费水费都比正常价高，物业就是找个老头看大门倒个垃圾桶就收特别贵的物业费，有意见立马停水停电，物业基本都是我们当地的地痞流氓掌握，像电梯这种需要正规维护的设备安全性押在这些人的责任感上，我觉得就是个笑话，对了，去年还有某小区物业和业主打架的，因为要在楼顶安装什么通信设备业主不同意~~~~

知乎用户 千叶真名 发表

有一说一，上海真有高层贫民窟

知乎用户 思想患者 发表

遮风挡雨也挺好，左邻右舍热热闹闹人气旺。

汤臣一品也有高层，这主要看居民收入，有收入请得起有质量的物业，就不会是贫民窟，至少不会脏乱差。

在天津看到部分民国别墅，住进来很多户人家，院子里杂乱无章，成了大杂院，也看到过一些破败的平房区，所以能不能成为贫民窟，主要还得看居民收入和管理水平。

知乎用户 反正我信了 发表

谁敢说这个话，就是对党和政府的不信任！

知乎用户 亡灵 发表

隐约记得现在有一种新型拆迁安置。

市中心的小区拆迁，要么把你安置到郊区盖的新房，要么给你房票你加钱重新买房。

当一个小区里大部分业主都投票同意，少数人闹事就是寻衅滋事。

小区业主大部分都不同意，那就过个十年再来问一下，然后重复此步骤。

知乎用户 後續 发表

这是我这 90 年代的住宅楼，除了外层差了点，里面还是很结实的，前几年装空调，空调师傅都夸这个墙体厚，不好打孔，缺点就是没有电梯。

这几年新建好多房子都一言难尽，总感觉未来会有大问题

知乎用户 夜静魂梦归​ 发表

问：都说地铁几十年后会变成满是屎尿垃圾、流浪汉、毒品和各种犯罪的公共场所，但是我国大城市几乎都在建地铁，总不能都变成垃圾堆吧。

答：你美国、欧洲治理能力差就治理能力差，不要把自己当普世价值。日本地铁也百年了，成垃圾堆和犯罪场所了吗？

同理，欧美国家玩不转高层住宅也是自己能力不行，日本高层住宅贫民窟化了吗？新加坡的贫民窟化了吗？哪怕香港那种看着贫民窟的高层住宅，卖了也能去欧美国家换个大 house 和联排别墅，或者去大湾区买个不错的中高档小区房子。

人要有点独立思考能力，世界上不是只有欧美，他们的问题未必是我们的问题。

说高层没人维护的，你们倒是跟找不到工作的那些人干一架呢？找不到工作的为什么不去维护住宅等基础设施呢？

啥，你说工资低？

呵呵，我父亲就是电梯工程师，在县城工作，平时主要就是维护电梯，月收入 1 万 +，每年还能接几单私人别墅电梯的外快，装一台电梯就是万把块钱。

当月嫂的、家政的，时薪你自己可以折算下嘛，哪怕小城市，这些岗位收入也是平均水平以上的。

中国早就进入高人力成本时代了，但凡这种服务行业，没有工资低的，要不然疫情前 19 年上海人怎么嚷嚷要引进菲佣呢？

好，人力成本这么高，你搞联排、一户建、低密度住宅？你确定你负担得起账单？

我爸带个徒弟两个人可以维护 100 台电梯，两个人一年工资 + 五险一金 + 各种福利待遇至少 30 万，平均一台电梯就是 3000 元一年人工成本，市场上电梯维护费最低标准是 5000 一年，也就是说至少还要 2000 元设备、耗材和公司利润在里面。高层电梯维护费相对更高，但是分担的人也更多。

现在高层住宅一般 2 台电梯，我就按 7500 一台算吧，至少 30 户人家分担这 15000 元，平均一户人家 500 元。

变成 5 层中密度呢？20 层的电梯和 5 层的普通电梯成本上可不会有太大差距的，怎么也要 6000 元一台吧，10 户人家分一台，就是 600 元一年了。

然后 3 层低密度和别墅呢？你说不要电梯了？呵呵，现在除了农村自建房，新建的别墅哪个不预留电梯安装位置的，咱们可是钢筋混凝土别墅，可不是美国、日本那种木头建筑。

我爸的公司原来只做普通电梯，这两年别墅电梯市场增长迅猛，单独成立了个别墅电梯部门，由于老师傅难招，不少刚退休或者临退休的，体力下降做不动的师傅就去做别墅电梯了。随着国产电梯把价格打下来，以后低层住宅装电梯会越来越普遍。

好，回到刚才问题，你住进别墅和心心念念的一户建了，左邻右舍都装电梯了，而且一部电梯装下来还不贵，几万块钱的事，你会不装？

好，装了，要人维护吧，万一坏了呢。哪怕你不找电梯公司，就我爸这种私下接外快的，上面给你计算了，3000 块钱一年人工成本，别墅电梯由于使用频率低，不容易坏，我爸给你打个对折吧，1500 一年，不能再低了，再低谁高兴给你干？

好，现在你觉得高层 500 块一年的电梯维护费贵，还是别墅一户建 1500 一年的维护费贵？

当然，你说自己房子，我就不维护电梯了，用到坏再说，0 维护费。可以啊，完全没问题，就是以后出了事自己承担，医疗保险别忘记买，修的时候别嫌价格贵。

说了这么多，就是想说明，高层住宅维护费高是完全站不住脚的，现在看起来低是因为低层住宅建的早，很多基础设施没跟上，压根就没有，不用维护自然就低了。

但如果你想要享受跟现在新建高层住宅完全相同的基础设施和服务，那低密度住宅维护费肯定是比高密度贵的，毕竟能坐电梯谁会愿意爬楼梯。而且现在地方政府也在积极推动低密度住宅装电梯的，大家也是想要更优质的居住环境的，老破小慢慢都会跟上，小区维护费也会水涨船高。

还不信的话现在有了洋房的概念，就是比高层住宅容积率低一点的中高层小区，你自己算算嘛，房价也好，物业费也罢，是不是比高层更贵？

如果按照维护费使用费更高就更容易陷入贫民窟的概念，那低层住宅不是更容易变成贫民窟？

实际上高层住宅才是今后几十年居住成本更低的，这些高层住宅只要地段不太偏，处在市区交通便利和配套尚可范围，中低收入者会不断抄底接盘，大面积空置概率不会太大，有人那保持较好的维护是不成问题的。

反而现在郊区的小区，洋房也好、别墅也罢，要擦干眼睛看清楚周边能不能发展起来，如果人气一直不足，那就会成为鬼城，这才是贫民窟。

至于有钱人，他们自己会扎堆的，他们住哪哪就是高档小区，跟别墅、一户建、中层、高层都没关系，汤臣一品也是高层住宅，会成为贫民窟吗？纽约的高层老豪宅也不少，百年历史价值的公寓甚至你有钱都买不到，富人扎堆的版块是贫民窟吗？

说到底，把高层定义为未来贫民窟的，是担心自己赶不上富人的趟，现在你跟中产有钱人做邻居，未来他们搬走了，你能不能跟上。

但这不是你自己的问题么？人家有钱能搬走，你为什么挣不到钱换房子？那不是说明你自己跟有钱人形成阶级差距了吗？至于搬走的人，人家房子空置在那了吗？不也是卖掉或者出租出去了。

但是放弃一定要跟有钱人做邻居的那种小布尔乔亚思维，你跟进城农民做邻居怎么了？跟送外卖的住同一栋楼怎么了？还有那些外地人，你有啥资格居高临下鄙视他们？

就因为他们越来越多住进这个小区，你就把这当贫民窟了？还一定要找个小区房子老化、维护变差的理由说服自己，不是你歧视人家把这当贫民窟了，而是居住环境变差变贫民窟了。

jian 不 jian 呐。

知乎用户 姚玊 发表

某银行暴雷的人也是这么想的。

那么多储户，总不能全还不了吧？

知乎用户 知识科目演练 发表

现在

你去找找之前体制内单位开发的体制内住宅区

各个城市都有，什么政府大院，银行大院，铁路大院，海关大院，税务大院，烟草大院之类

也不用太早，就 90 年代建的就行

你看看有几个小区能赶得上现在这个城市的平均居住环境？

这些小区居住的人的素质可以说是远超当地平均水平了。而且这些机构基本上都还在。

这些小区到现在应该也没有 40 年。

所以，那些居住人群的素质远低于这些机构，开发商早就破产消失的小区

你说说这些小区的下场？

知乎用户 职场钉子户 发表

很多问题都是在发展中解决的。

如果暂时找不到好的应对预案，可能只是因为问题还没有足够紧迫而已。

有这么两句话，很有道理：

“下一代人比我们聪明，能解决。”

“相信后人的智慧。”

在这里，我再加一句：

相信富人的创造力，相信中产的行动力，相信贫民的适应力。

知乎用户 巐歌 发表

上海武康大楼，实地了解一下，1924 年建成，距今整整一百周年。

自己实地去看看百年建筑风貌，去了解一下历史成交价和当下租金，入住率，行不行？

一堆人，都没见过几栋老房子，在这儿逼逼叨叨。

嫌武康大楼不够高的，帝国大厦总算听说过吧，超高建筑，1931 年落成，快一百年，到今天仍然熠熠生辉，仍然是标志性建筑。

大量的农村老宅，独栋平房，很多当初用料也不错，可是仍然也荒废破败了。为啥？人搬走了，没人气。

也有人说，武康大楼旁边的老洋房，走进去荒凉的很，可以拍聊斋，叙利亚战损风，比农村荒废老屋更破败。是很破败，可就这样的破败老洋房，仍然能卖出一个小目标。

为什么？核心问题是什么？

核心问题是人气。

有人气在，不管是平房还是高层，百年岁月只会沉淀文化内涵和价值，弥久历新。

没有人气，不管是平房还是高层，很快就荒废，不管当初用了多好的料。

你买的不是房子，是人气！

这才是房地产业的核心密码！

而人气，是可以量化计算的。

一模一样的钢筋混凝土，在上海浦东值 10 万一平米，二手随时可以变现；到中西部县级市只值 6 千，二手还有价无市，很难脱手。

人气的量化模型，是核心密码。

知乎用户 团长带带我 发表

也没必要彻底悲观。

现在高层小区难以维系的一个点是原有居民条件变好了就换新房跑路。

跑路在过去是一个多赢决策。

维护，维护个屁。

但以后这些情况逐渐变少的，有资源、有组织能力的居民流动速率会降低。

一个小区行不行，其实就看这么三千里挑十个的大哥们在不在，愿不愿意使使劲。

他们不跑路了，小区下限就会还行，甚至整的还挺好。

不过小区内可能会分化，不同楼栋乃至不同单元，情况都大不一样。

和大哥住同一个单元的就会很快乐。

知乎用户 虎虎生辉 发表

去年过年期间，我去一个县域的小区和朋友聚会。

一进他们小区，我就感觉到一股冷清气。

因为是晚上到的，我就就顺便看了一下亮灯情况。

本应当灯火通明的过年期间，他那里的灯光是星星点点。

没有人气。

这也是我感觉到冷清的原因。

那个小区位于县城的边缘，虽然是边缘，但定位一点也不边缘，物业费超过 3 块钱每平方米。

整个小区大概有二十多栋楼，每栋有三十多层。

房子是不少，但与入住率形成鲜明的对比，更加显得冷清！

这还是过年期间，平时就更不用说了。

在等待其他朋友来的期间，有人敲门。

打开门一看，是物业的。

物业的工作人员面带笑意，首先是说拜个早年这类的吉利话，然后说现在交物业费可以送米送油。

我那个朋友很客气地回绝了，说现在有朋友在，等过完年再说。

物业走后，从朋友口里得知，他一年的物业费接近 5000 块钱，他有 4 年没有交物业费了。

对于大城市而言，一年 5000 的物业费可能不算多。

可是，小区所在地的工资一般也就两三千。

而这位朋友在买房前，收入还比较可观。但后来公司效益不好，收入锐减。

抛开房贷，每年的物业费都是一笔头疼的事。

而更头疼的，应该是物业了。

找那些长期不住在小区里面的人收物业费，只怕是更难。

当物业收不到足够的物业费，就不能正常经营，也就只能撤了。

安保、绿化、保洁且不说，在小区里，电梯是必不可少的。

后期的维护、更换，都需要不少的钱。

对于不住在这个小区的业主来说，电梯坏了与他们没有关系，反正他们不用。

凭几户或者十几户的能力，是不足已负担起这个费用的。

这个时候，面临着一个选择，是每天走路上下楼还是搬到别的地方？

从他家里出来，经过县城的老城区低层小区，发现，灯火辉煌原来是存在的。

对了他的房子，市场价也已经比买的时候价格低了。

知乎用户 Dehsif 发表

先想想设备老化了该怎么修吧，一个八层住宅加装电梯，一共二十多户，每户付个几千上万就行了，听上去也不是很贵是吧。

就这，每户几千块的项目，至少得吵个一年才能开工。

二楼业主觉得走几步楼梯就到了，凭啥付钱，众人觉得二楼也可能坐电梯，遂吵架，重新修改方案。

某业主觉得我房子租出去的，装个电梯干嘛，还要花钱，遂装死

某复式户型业主说我家两层各有一扇门，凭什么要给双倍钱，遂吵架，重新修改方案

电梯方案设计好了，贴楼下公示，突然跳出某业主说不行，不能透明的，会恐高，遂吵架，修改方案。

开始付款了，某业主装死，长期未付款，继续僵持多天。

电梯开始施工了，一楼商铺某店主跳出来说挡我店通风口了，遂吵架，长时间对峙，后修改方案

二十几户人，装个电梯都要吵一年。你想想要是超高层动辄数百户，修个水电、修个外墙、修个电梯、燃气，得要多久。等项目完工了都熬走几代业主了？

知乎用户 harryrong​ 发表

我来说说上海市中心的情况。

上海市中心内环内，特别是徐家汇，黄埔南边，老静安曹家渡这边，基本都是 90 年代中及末开发的外销房及独栋的某某大厦等。

1. 电梯

电梯基本都更换了，电梯更换不贵的，相比较于 6w-9w 的房价，政府会补贴一部分，会贴公式，上海做的比较好就是电梯有自己的名片，扫一扫就知道。所以不用担心超高层电梯会造成大麻烦。

（注意这是大麻烦，但是小麻烦譬如单部电梯经常坏还是很常见的，特别是老大楼里面还有一些是办公的，那使用频率就更高了）

答主在惠阳淡水有一套中海的房子，16 年到现在电梯没任何问题，因为使用频率很低，入住率很低很低，中海国企物业很不错，主要还是入住率基本只有百分之 20，相当于所有业主交物业费维护百分之 20 的住户需求。

2. 防水层

高层再好的防水也就防个 10 年 - 15 年，外墙补漏很麻烦，这点确实没办法，自己做的话能凑活就凑活，但是主要也是顶楼，次顶楼影响比较大，我了解的绝大多数房屋在将近 30 年内都做过两三次。

3. 外墙脱漏

如果是贴陶瓷的会很麻烦，一个外墙清理很贵，有些老大楼会把外墙陶瓷给铲掉，换喷漆。所以要选择老大楼不如优先选择喷漆的。

4. 贫民窟

出租率极高，但是因为上海近年来铲除了很多次群租房现象，所以也要看不同的小区的区别。

知乎用户 王剑剑 发表

假的，事实上，高层住宅变成贫民窟这种事儿只是美国或者说北美特有的现象。事实上无论日韩还是台湾香港，都没有这种事情。为啥呢？还不是美国政府不干人事儿，不能提供基本的呗？至于说什么房屋维护的，拜托，下水道之类的分摊到每家才几个钱？和房屋的价值相比算什么？这都想不清楚的，可不就活该住贫民窟呗？

知乎用户 阿星派驻地球卧底 发表

新加坡人看完这个问题，一脸懵逼。

新加坡从上世纪 60 年代开始大规模修建组屋（绝大多数高层），至今 60 多年，没看见哪个高层变成贫民窟。

时至今日，新加坡的组屋，无论是销量还是价格，仍然是市场的绝对主力军，无人可以撼动。

香港的 “九龙城寨” 之所以变成贫民窟，与香港的住宅类型过于单一有关（仅 1% 的非高层），穷人无处可去。并不适合于大陆的实际情况。

无论是美国、新加坡还是日本。高层住宅从来都是有钱人的主力选择之一（另一个选项是别墅）。

高层在景观、采光、墙体厚实、抗震、私密、平层（无需户内上下楼）、位置、生活便捷都有其他类型房屋无法比拟的优点。将来仍然会是住宅的主力发展方向之一。

这个问题更多是提问者对自身经济和社会经济未来趋势的悲观投射。如果说一个国家的百姓，穷人比例占绝大多数，那么，无论是哪种住宅类型，只要吸纳人口数量占据总人口超过 10%，就会不可避免滑向贫民窟。

如果一个国家的人口中，中产占绝对主力，物业收得到足够的物业费，有钱维护，高层不会沦为贫民窟。

东大的经济未来，是这个问题的核心，每个人的答案不同。要我说，我们也许不够好，但绝对不是差生。华人经济体的经济没一个差的，新加坡、香港、澳门、台湾已是证明。

知乎用户 像条小蛇 发表

这个问题其实挺有意思的，如果未来风向出现大转折，放开宅基地，搞全民一户建，那么高层肯定沦为贫民窟。

如果没有出现这种级别的大转折，全民贫民窟？那我可太欢迎了，走到这一步，拆不动，建不动，修不动，说明全部社会问题积重难返，末日崩塌，某种程度来说，不是高层建筑变贫民窟，而是东大就是个大型贫民窟，有意思吧？

知乎用户 老杨叔聊志愿填报​​ 发表

面对此类论调，首先你得明白所谓大众舆论的特点和性质。网络主打一个情绪叙事，不看是非科学只看立场，谁能提供情绪价值谁就是所谓主流论调，所以，关于房地产，药丸，庞氏骗局，暴跌…… 之类的论调才受最大多数人的欢迎，你看这类论调从 2000 年到现在变过吗？根本原因是恨锅，这锅吃枣药丸，明白这一点，不再有迷惑，接下来才是技术层面分析。

其实按照这种分析依据，所有小区都有沦为贫民窟的可能。

这几年城区和近城区比较好的住宅小区基本上都是高层。以杭州为例，比如我家附近的白马公寓、昆仑公馆、城市芯语、银马公寓、武林外滩、武林一号、深蓝广场、远洋公馆、西溪公寓…… 基本上是杭州比较贵的商品房了，差不多 8-10 万一平甚至更多，将来都要变成贫民窟？我家附近类似的高层，房价在 6-8 万的更多。炙手可热的地方，申花、转塘、蒋村、科技城…… 基本上都是 5-8 万的高层，下沙和滨江热门地段基本上都是全是高层了，都要变成贫民窟？

倒是我家附近的低层，翠苑、朝晖、德胜、大观、米市、仓基、石灰桥…… 好像已经有了贫民窟的体貌特征，准确来讲应该是平民窟。

是不是变成贫民窟，关键看城市、地段、经济发展情况等因素，跟高不高层没必然关系，香港几十年的高层豪宅变成贫民窟了？北上广深高层豪宅变成贫民窟了？

知乎用户 圆胖肿 发表

嗯，这就是风险啊

所以我看到高层都怕

别说高层，我都想给老爸老妈换个房子，换到底层去

虽然老爸老妈住的也就是 8 楼（总共 9 层），但是有电梯，维护起来就是折腾

你说全都是高层

这个也不尽然，国内还是中低层的比较多

知乎用户 幼儿园立立 发表

活在当下吧，毕竟我们先要解决住的问题 ，再来谈住得好或者舒服等。

所以，你为什么不租？

知乎用户 我好害怕 发表

要不是我真的在美国住过农村木头房，Single Family Home，也就是在简中精神美国人口中的大豪斯，我差点就信了这些所谓的大豪斯真的如这群人口中的这么好了。

SFH 是需要自己维护的，从草坪到车库到管道马桶墙壁，一切都需要自己维护。不维护房子很快就烂了。不好意思，我没有这个时间，我选择住钢筋混凝土，选择交钱找专业的人干专业的事。我可不想周周逛 Home Depot。

不过话说回来，在美国这种 0 娱乐的洼地，尤其是硅谷这种洼地中的洼地，工作之余除了 Home Depot 好像也没地方可以去了，所以我赶紧逃离了洼地。

知乎用户 dd to​​​ 发表

这个说法错就错在，我国都没有贫民了，哪来的贫民窟？

问题所说的 “高层住宅”，我默认你指的是 54 米（18 层左右）以上的一类高层建筑（以下简称**大高层），如果说 10-18 层的小高层（二类高层建筑）也不行，这天就没法聊了，至少二线城市以上主城区**小高目前还是比较稀缺的。

城市化的下半场，是人口和资源向大城市集中，小城市衰落可能会成为大概率事件。但是一线城市、核心地段，依然会有其稀缺性，高层住宅依然会比较普遍。

大高层的问题，比如年久失修、维护成本高，并不是绝对的。只要物业靠谱、住户素质比较高，维保也可以做的不错。一线城市核心地段，超高层豪宅，可能会维护的很好。但如果物业差、租户多，也会破败。大高层也会有个分化。

实际上现在很多改善盘物业反而是赔钱的，因为物业费有限价，有的开发商搞高低搭配，其实是高层住户出了物业费大头。

大高层越来越不受欢迎一方面是居住舒适度肯定要差一点，密度大、吵杂、等电梯，刚需大高层做二梯四户以上，户型、采光、得房率都有影响。另外是拆迁难度比较大，棚改肯定先紧着老破小多层建筑，因为密度低，土地价值高。

未来怎么看，我感觉大部分的高层住宅会成为一个刚需的聚集地，可能居住属性一般，但可能作为年轻人在大城市安家的第一站，价格相对比较亲民，学校、通勤、户型大概率也比保障住房还要好一点。我这么说是不是比贫民窟听起来要更容易接受一点？

大高层要不要买？

三四线及以下不用说，早就限高了，18 层以上住宅前几年都不让建了。中小城市大高层碰都不要碰，宁愿不买都不要上车，已经持有的能置换就置换。

二线城市大高层可能要纠结一点，我的观点是尽量不碰吧。现在二线有一个趋势，是 N-1 位置的小高、洋房，受欢迎程度越来越超过核心位置的大高层。因为改善的需求是尽量没短板，位置还行、户型更好的低密产品，居住舒适度会更高。

一线城市咱没混过，咱也不清楚。感觉高层如果地段、产品和物业都靠谱的话，应该还行。

知乎用户 lannister 发表

如果你在一套房子里住了三四十年还没有能力搬出去的话，那也确实和贫民窟没区别了吧。

知乎用户 毛毛 发表

这个 1990 年的老公房，……..

知乎用户 无锡巴柔馆长 发表

把我整笑了。

就现在那些高层建筑的质量，你孙子的孙子的孙子死了它都不会出什么问题，根本住不坏。

知乎用户 Feng Li 发表

变成贫民窟算是好的，至少还有人，最大可能也是最坏的可能，是荒弃。

首先，一栋建筑有它固有的寿命，这是建筑材料本身的性质决定的。在热胀冷缩、湿度光照、各种侵蚀破坏的作用下，建筑物的寿命并没有我们想象的久。而高层建筑，因为其结构和系统的复杂性，需要的维护成本更高。

即便是一些历史建筑，它们之所以能屹立千年，也是因为一方面在建设的时候用料就很扎实，另一个方面也是因为有不断地修缮维护，才能存在当今天。

比如万神殿，建设的时候因为当时材料和结构的限制，墙体达到了六七米厚。这么厚重的墙体，导致无法开窗采光，但是客观上也为它的长存提供了有利条件。

再比如山西长治的淳化寺，就在一个村的中间，门口还有便民健身设施，我去的时候门口还有个老大爷在晒太阳，图片右侧就是当地村民的自建房。它不是一个景区，就是在村里的一个单体建筑，文保范围大概就是两千来平米 (50 米 X50 米左右) 的的地块。

这是一座金代建筑，也是历代不论是政府还是村民，多次集资修缮维护，才能保存到今天。

现在的高层建筑，涉及的系统众多，都需要相应的维护，这个成本是需要全体业主承担的。但是遗憾的是，以目前很多小区的物业费收缴率，以及物业公司的管理水平而言，这种高层住宅的老化和衰败速度是很快的。

先看最简单的，水电气暖梯。高层供水需要水泵，水泵要用电，要定期维护保养。配电系统在一定的时间后需要更换维护，包括自家内部的电路和保护也是如此。燃气管道也需要定期的安全检测和维护。暖气更不用说了，不论是集中供暖还是自家用燃气壁挂炉、空气能还是水机，采暖费肯定是年年要支出的。而自采暖也需要定期对燃气炉或者室外机进行维护保养。

这里重点说一下电梯，电梯是有严格的安全技术标准的，到了相应的年限就需要更新。这笔费用比较可观。目前很多八九十年代建成的高层建筑，因为物业缺位，业主不愿意花钱更新等原因，很多电梯实际上出于超期运行带病运行的状态，存在大量安全隐患。

目前这还是常规维护部分。如果出现其他意外修缮的情况，也需要花钱。比如顶楼常见的漏水，低楼层常见的下水堵塞。出现这些问题，彻底维修都是动辄几千上万的成本。而如果出现比如外墙保温层脱落这类建筑本体的问题，修缮成本一般都 6 位数起步。

高层建筑的后期维护成本，实际上比我们想象的要高得多。随着建筑老化，维护成本越来越高，一旦有业主选择搬迁而不再参与支付修缮成本，剩下得业主要负担的平均成本就会抬高，加剧现有业主的搬迁意愿，直到现有业主完全无法承担维护成本，这些基本的生活设施彻底停摆，变成无法居住的废弃建筑。

几年前，我在石家庄市中心的希尔顿酒店俯瞰石家庄，眼见的是一片片几乎一样高的 33 层左右的高层建筑森林。这恐怕是我们很多城市最近 10 年的缩影。房地产开发了大量高密度高层住宅小区，而随着时间推移，这些小区很可能因为维护成本高企，导致被荒弃，或者在极度不安全的情况下运转。

当然，并不是说低密度和低楼层住宅就没有这个问题，只要住宅的维护成本高过一定程度，都会导致业主倾向于搬迁而不是维护。而高层建筑因为其自身固有的复杂性，它的维护成本相对来说更高，并且因为业主更多，取得一致意见的沟通成本也更大，最终就更容易走向维保死亡螺旋。

以上。

知乎用户 耶斯拉夫 发表

市面上的房子我都住过，城中村的房子没有什么阳光，而且人流量非常大，很狭窄。城郊的自建房没有什么安全感，因为你出门感觉都遇不到多少人。老小区的楼梯房人都比较的好相处，毕竟都是本土的一家老小住在那，那么就不会出现很极端化的人和事。也住过 29 楼的高层，里面的话主要都是进城打工，低收入人群，各行各业的人都有，下雨天的时候，你感觉房子有种晃动感，而且雷声雨声特别大，突然有一种很漂浮的感觉，小区里面是什么样的人都可以进保安，也不怎么管，就想下楼玩，感觉都没有自己的空间；然后还住过公租房，公租房里面的人也是三教九流的，而且房间小，密度会更大；最后就是城里面的别墅，别墅是真的爽啊，很安静，治安也很好，不用顾及周围人的感受，叫啊闹啊跳啊，都没有人管你。

很多人的逻辑就是实习啊，工作啊，能省钱就省钱，不会尝试各种各样的房子，但是我就是想试一试不同价位不同样式的房子，体验过了之后发现，人口密度越低，楼层越矮的房子越舒服，越有踏实感。

我觉得高楼简直是反人性设计，你想一想，1 栋房子 29 楼一层有 4 户，如果 1 栋房子住满人，按最基础的一户三口之家来算，1 栋房子就有 350 号人。然后我们再算一下小区密度，就现在我住的这个地区，一个空中花园大概有 4000 平，5 栋房子共享这个空中花园，就意味着这个花园供 1750 号人休闲娱乐。傍晚我在楼下娱乐，其实能遇到的人只有十来个，那么其他人呢，基本上就没有什么社交娱乐活动，周末的时候可能会去周边的商场公园逛一逛。而且我刚刚说的是理想，人口是一家三口，但问题是这边是学区房，每一户人家都是两个孩子，还有老人来帮忙带孩子，你们能想象得到那种拥挤程度吗？每一户是 120 平，每个人的房间利用程度只有 20 平，除掉各种家具，每个人的东西，活动空间就只有 5 平米，公共空间每个人也只有 2–3 平米。遇到极端天气，那么你就只能缩在那个小房子里。

而且住高楼它涉及到一个心理空间活动度的一个问题。当你想要出门活动活动的时候，你想着要坐电梯或者走路，你对这个事情的积极性就会打折一半；当你想到你在楼下公园活动空间非常狭窄的时候，你的出门积极性又会减少一半。你想要活动蹦蹦跳跳放声高歌嘶吼情绪的时候，你要注意邻里的问题，导致你的情绪是处于完全压抑的状态的，所以住在高楼的人其实是完全没有自我空间的。（尚且不论考虑养老育儿心理空间极度压缩坍塌）

对于穷人而言，我觉得理想的社区就是在四层以内，1 楼有自己的小院子和地下室，2、3 楼视野空间用度很好，而且走路也没有那么累，4 楼楼的话可以有自己的楼顶花园。，爬楼稍微累一点。

那如果你在城市里收入稍微可以点的话，其实我觉得别墅会更好一点。为什么呢？我觉得很多人把婚姻的逻辑弄反了，好像只要结婚，一切都得为后代铺路、老人考虑，所以就有了教育，医疗两座大山。其实像这些概念也是炒出来的。婚姻的幸福顺序应该是夫妻关系＞亲子关系＞父子关系。但是很多人是没有壮士断腕的决心的，这也是婚后有了孩子就有各种各样的矛盾原因。

因为一个学生学习成绩好不好，学区房不能代表什么，但是如果家长身心不能放松，精神上压力很大，小孩子必然是受影响的，就像失业的人你觉得恐惧的是失业吗？不是，是恐惧家里面的人有不满的情绪。而且你一旦被这个逻辑套上，你的小孩子如果不是学习的那一块料，你必然会很紧绷的驱使它就会出现 “我都是为了你”，小孩子不再有广阔的玩乐的场所，每天就是三点一线的压缩在各种小房间里，他们的精神意志只会垮的更快，这也是为什么城里的小孩儿身体不好，精神更不好的原因。

在一个养老问题，我真的觉得这个逻辑很诡异。像我从小生活在农村，我在上大学以前身体非常好，输液打针的次数不超过三次，我们那里的孩子基本上都是这样子的。而且农村的老人除了职业病，也就是肌肉劳损和下半身的风湿病，其他的都是生活习惯不好导致的急性病（脑卒中）还有基因突变的一些疾病（乳腺癌、肝癌），那么大多数人身心上是很愉快的。

我读高中的时候是衡水模式最热的时候，那么很不幸，我也成为衡水模式的受害者，但是寒暑假我可以回村去啊，所以那时候我的精神上受力是没有那么严重的。但我很多城里的同学，他们就不行，我不觉得他们比我笨，但是他们就是被城里面的很多逻辑吓得 “考不上大学就完蛋啦，考不上好学校就完蛋了” 以至于高考的时候心态一崩就完蛋。而且那个时候即使我的家庭总是有各种各样的争吵，我也有自己的空间，我有很多朋友，我的活动空间非常大，大到我可以几个村几个镇之间跑来跑去。但我那些城里的同学，他们吃得好、穿得好，就是有各种各样的病。那个时候我是不太理解的，我觉得他们很矫情。

后面上了大学，学了医很开心，很兴奋，随之而来的就是疫情。我终于体会到了，就是当你活动空间受限、思想上面受限的绝望。医学院的管控比所有的学校都严格，因为你的老师们都是医生，他们为了避免更多的麻烦，那么我们疫情三年基本上就是困在学校极端的时候，课都是在宿舍里面听的。而且他们会变着法的恐吓你，让你你放假立马回到家里。再加上我们学的东西都是千奇百怪的疾病，那时候我才发现原来人是如此的脆弱不堪，在这种压抑的情况下，班级上面的女生有一半都有有情绪引发的妇科类疾病，而且也有很多同学有精神上面的问题。

我本人也是在这三年反反复复的引发一些自限性疾病，说好听点，就是你调整情绪，好吃好喝好睡，就不会再复发了。

我在上大学，以前是一个天不怕地不怕身体素质特别好的人，我可以拖着一个行李箱坐 20 多个小时的火车去外地打工，但是就是接收了社会的很多理念，反而变得非常的胆小，战战兢兢。就是莫名其妙的开始害怕养老育儿的问题，整个人变得瞻前顾后什么都不敢做。

实习结束之后，我离开了学校，医院，不再被那套理论恐吓威胁，我开始从头到尾捋一遍，我真的觉得精神控制是最恐怖的一种统治方法。这是为什么？很多人意识得到，感到愤怒、却又无法挣脱，因为很多人不懂医学的本质是什么。

马哲上面有一句话很经典 “人是社会关系的总和”，一个人的身心健康脱离不了环境。现代医学治病只是帮你缓解当下的症状，但是你依然身处于糟糕的人际关系里、工作环境里，长此以往小病拖成大病。而中医讲究的是天人合一，所有的养生理念汇成一句话“正气存内，邪不可干。” 就是如果你身体达到了阴阳平衡，就不会生病。现代语言翻译成就是健康的人际关系、健康的生活工作环境。

现代医学只是延长生命周期，但不保证生存质量，这个是很多人搞不清楚的一个逻辑，总以为离大医院越近，身体越健康，但其实年轻的时候一旦超过那个度，你后面吃再多药，做再多治疗都是没有用的。各种疼痛不适会一直伴随着你。

说到这里，我肯定不是在写医学科普啊，我要讲的是什么？不然别人会以健康的形式给你加码，那么未来房子的理念炒作就会以健康养生理念出现在大家的眼前，而且未来的医疗消费也会颠覆大家的想象，会出现很多关注身心灵的产业出现。

高楼建筑只是特殊时期特殊手段，毕竟现在国家的物流架构和低空经济的开展，再加上互联网的精准化服务，来各大城市会去中心化，呈现点面式的社区化管理服务。房子架构大概率就是这样的。

所以年轻人的话两口子商量着先租房，情况恰当考虑买好一点的活动空间大的房子，千万不要为了所谓的学区房、医院累死自己。不过现在的人与人之间信任崩塌，你算计我我算计你，我真的觉得没意思。

知乎用户 云间渡​ 发表

只要大家能意识到高层楼盘这个东西是个消耗品，不能传几辈子，甚至可能活的没有你长，接受他的奢侈品属性就行了。

未来随着内陆开发完善，交通快捷，越来越多的人回回流到一线城市，二线城市周边的县市镇，这批握着票子的中产，或者说找到高层楼盘接盘的人，会选择回到曾经的一亩三分地，或者找个安逸的地方搞个大平层，或者小独栋。

不管你是多高的富豪，住的多么豪华的高层住宅，只要你不是租的，产权不在开发商手中，未来这个住宅一定是一屁股烂账。

豪华奢侈品住宅可以有很高的炒作翻新空间，但是里面的住户可不是永远都是有钱人，家道中落的人比比皆是。

到时候你让他们掏出昂贵的维修，翻新费用，强行跟上其他富豪的换代节奏，这可能吗？

之后就是小富豪跟不上大富豪，大富豪嫌弃居住环境变差，变现跑路了。

你或许觉得这个是臆想，但是回头看看零几年开发的所谓的富人区住宅，你看看里面还有几个真正的富人？

要么变成直播基地，要么被转出去抵账，要么富豪搬走，维护费用收不到，定位下沉，转成中产阶级居住区。

题主说高层住宅总不能全都变成贫民窟吧，我想问问题主为什么不能？

你的假设是建立在商品价值不变，现金不会流通的前提下的。

但是问题房子的商品价值是一定会不断降低的，你认为房价会上涨，那是因为房子的区域属性带动的房子价格上涨，就像帮螃蟹的那根绳，而房子就是那根绳子。

而且即便是在热门地区，老破小的房价依旧低于新房。

难道这还不足以让你意识到涨价的是地区，而不是房子吗？房子是一定会随着时间贬值的。

因为它会老，会旧，会破，会落伍跟不上时代，会缺乏很多新的功能拓展需求。

很多相信房子会不断升值的人搞错了一个问题，升值的是那块地，而不是你的房子。

那么未来房子不断贬值，这能配得上富豪的身份吗？

真正的富豪一定会要土地，会要自己的翻建权力。

你拿着几十年产权，烂了都没法修的商品房算什么富豪？

所以最后的结局就是老旧的高层住宅就会成为贫民窟。

有将资金流动起来的老板一定会去买新的房子，你管他是新的高层住宅还是小独栋，又或者是未来的悬浮岛或者是卫星城。

而那些没有持续盈利能力的人，妄想着靠一套房子稳定阶级的人实在是合格韭菜。

所以说，认知决定了人的阶级稳定性，而不是房子。

知乎用户 瘦巴巴的老爷们儿​ 发表

绝大部分会的，但不是参考什么欧洲、美国、日本的案例，因为中国房地产的底层逻辑跟他们不一样。

然后就是这个 “贫民窟” 的表述是有问题的，容易让人联想到新闻里看到的那种巴西、印度的贫民窟，也就是水电供不上、垃圾脏乱差、治安不稳定的那种所谓“贫民窟”。

所以我在这里换个词儿，中国以后绝大多数的高层住宅不是会变成 “贫民窟”，而是会变成 “廉价村”。

所谓 “廉价村” 就是主业和租客基本都是低收入或收入不稳定群体，绝大部分都是从事蓝领和底层服务业工作，比如送外卖、跑滴滴、端盘子、工厂打螺丝这种，当然这里并没有歧视的意思。

首先就是水电燃气网、建筑维护、垃圾清洁肯定都是能保障的，因为中国的基础设施很完善，农村都能保障，更别说城里的高层住宅了，然后就是中国是政府强管，基础的垃圾清洁、治安维护都搞不定的话，基层的街道办、社区、派出所肯定会强势出面要求，现在也出台房屋养老金政策了，楼体和设备维护肯定也能保障。

其次就是中国还会继续城镇化，这两年房地产市场大幅下跌调整，让政府意识到一个问题，就是房地产市场和土地财政不能丢弃，所以近两年的政策里经常提 “房地产是经济的压舱石” 概念，还经常放风说中国的城镇化目前只有 70% 还不算高，要参考发达国家推到 90% 上下。

那么反推这个逻辑就是要继续让农民进城，直到城县居住人口达到中国总人口的 90% 以上。

那么没学历、没技能、没认知的大部分低收入底层群体你让他们进城拿什么买房？

答案有两个，一个是放大公租房的保障范围，以前公租房政策不完善、覆盖范围也很小，很多城市也就有几栋楼试点意思意思，现在 “保障房” 政策已经是摆明要搞的了，国家正在收购存量房用来改造成保障房，很多大城市甚至在整个小区整个小区的新建 “保障小区”，意思也很明显，学的是香港、新加坡那一套，买不起就租一辈子嘛，比买划算，政府也不是个人业主，不会给你搞什么提灯定损的事儿，只要你不主动要搬，你就安心住一辈子，比买划算。

第二个是借助这次房地产市场的大调整引导住宅市场两极分化，什么意思？

以前房子确实太贵了，要耗光一个人 20-30 年的纯收入，才能勉强买得起或者还得完跟自己阶层相匹配的一套房子，现在市场调整了，政府在这个基础上再踩一脚，让你用 8-10 年的收入就能买下一套房子，这你都接受不了那你就选择去住公租房、保障房就是了。

然后怎么引导呢？就是新一代住宅建设加引导核心区域（或者干脆点就叫炒房区域）转移。

新一代住宅（现在貌似第四代？）就是小区不高密，一个小区就 5-8 栋楼，楼间距宽敞，每栋楼总高不超过 15 层（有些地方可能政策直接要求最高 6 层），一梯两户或者单梯入户，最小户型就是 140 平起了。

这样的房子卖给谁？就是中产以上的群体，相对收入较高，有较高的改善居住需求和群体聚集需求，群体聚集需求这个概念不知道大家理不理解，就是收入较高、工作较高端的群体喜欢扎堆住一块，跟底层收入群体隔离开。

所以我啰嗦完这一通，你看懂了就会明白，高层、高密小区以后都是劣质资产，价格低廉、没有什么资产收益，国家意志就不会允许，因为这种住宅如果都要消耗一个底层人 20-30 年的收入，那城镇化率就无法继续推进下去，底层群体也会 “怨恨在心”，毕竟这群体本身没什么钱，属于割不动的韭菜，你要继续强割，结果可能会继续恶化一系列问题，更何况市场规律也不会允许。

既然如此，就借助市场规律，重新开辟另一条房地产市场的增长线。

所以你懂了没，如果你手里现在有高密住宅，你能出手就抓紧出手，能置换就抓紧置换，置换方向也跟你说了，趁着现在市场低迷，绝大部分人还没反应过来。

当然如果你现在买不起房，也不要着急，以后高层高密住宅都是白菜价，一个刚毕业有相对收入还不错的工作的大学生，可能 5 年就能弄一套自主，然后再卖了置换。

至于未来人口下降的问题，其实很多人想的过复杂了，以后人口不足，很多高密小区会成片的空置，就连低收入群体都不会去住，这些房子怎么办？

答：政府收费给你拆掉，不给一分钱补偿，你不同意？没事，每年按时给政府交房产税就行，政府也懒得给你拆。

至于你说 70 年到期了，要求免费或低价给你续土地使用权？不好意思，按房屋购买发票价格的两倍收费给你续，不同意？警税联合作战是给你过家家的。

你说参考上海杭州等地有些 50 年代的房子到期了都免费给续？谁让你刻舟求剑的，你说了算？

知乎用户 一定不晚睡 发表

会不会变贫民窟，得看里面住着什么人

如果是一群长期不交物业费、看承重墙不顺眼、电梯里吐口痰、地库里撒泡尿、往窗户外扔个东西的人，这个小区迟早要报废。而且这些恶习惯是会传染的。

知乎用户 言叔乐 发表

是不是变成贫民窟，不在于房子有多高，而在于住的人。

掏空 6 个钱包，杠杆上车的，即便只有一层，那也是贫民窟。

你看世界第一高楼，有人会说那是贫民窟吗？

知乎用户 米斯特汤​​ 发表

会的。

高层住宅变成贫民窟是历史的必然，不要几十年，只需要十年二十年，你看看吧，现在的高层住宅，因为年久失修，因为电梯故障，因为有钱人搬走，有钱人搬走并不只是人走了，更重要的是把消费也带走了，周边的配套也跟着搬走了，留下来的自然而然变成没钱人，没钱人表面上可以住在高层住宅里，但是他的消费远远跟不上住宅或区域的水平，最终沦落到社区成为贫民窟。

现在看不到高层住宅的衰落，是因为现在的高层住宅才盖好十年二十年，建筑质量问题还没有大面积显现，再等个十年八年，最多二十年，各种问题都来了。

外墙保温层脱落，外表斑驳陆离，影响形象不说，直接影响保温隔热，楼顶防水，电路水路年久了出问题是必然的，再好的材料、再好的工艺也会出问题，下水管道堵塞，地暖漏水，垃圾遍地，物业根本忙不过来。最为突出的就是高层住宅电梯故障，你想想呀，三十层高的住宅，两部电梯本来就够拥挤的，现在坏了一部，甚至坏了两部，早上上班高峰，上学高峰，人们会急成个啥样子。

有人说了，那不是有维修基金吗？

是的，维修基金有多少？够不够？不够了怎么办？动用维修基金有多麻烦？

这些问题的出现，导致的结果就是住户纠纷增加，物业投诉不断，居住体验差就会让有钱人陆陆续续搬离这个小区，去更好条件的地方去住。留下来的只能是没钱的，离不开的，消费跟不上的，这就是贫民窟形成的直接原因。

知乎用户 czkg 发表

当然不会全部，但是绝对不容乐观。有的回答里拿纽约说事，举了反例。那作为一个在国内和纽约都生活了超过十年的人，我就说说为什么不能用美国的情况套用中国。

首先，纽约在美国是很特殊的存在，除了纽约，芝加哥和旧金山，美国其他城市的高层住宅基本上两只手就能数过来。而就拿纽约来说，单纯高层住宅的数量也远少于北上广深等大城市，甚至少于很多国内二三四线城市。美国的高层塔楼都是独栋独栋的建，绝没有国内那样的成片高层小区，最多就是三四栋。所以首先供应量就要少很多。

其次，纽约的高层住宅一般分两种。一种是高端公寓，专门卖给富人的，一般人是绝对买不起的。怎么个买不起法，拿曼哈顿来说，一般的新房售价在 200 万美元到上千万美元不等。你可能说 2，300 万美元也不是特别贵啊，还好，国内卖几套房就行了。但是这种高档公寓的 hoa 费，也就是物业费，高到吓人，有些甚至要几万美元一个月的物业。所以你知道为什么美国的高层住宅可以一直维护的很好了吧，因为人家住户很有钱，而且愿意花这个钱。中国的高层小区那物业费，平时搞搞小的维护还行，真要到了一定年限要大整修，根本就不够，到时候谁出这个钱？谁愿意出这个钱？现在很多老旧小区想加电梯都是困难重重。另一种在纽约常见的高层住宅是市政府的廉租房，这种，你就说怎么会不算贫民窟呢？

最后，中国广大的二三四线城市怎么跟纽约比？纽约是什么经济地位？每年有多少人涌向纽约？现任屋主不住了，没钱住了，有的是人来补这个空。中国的大部分城市呢？随着中国人口老龄化，少子化进一步加剧，二三四线城市的那些高层小区空置率会越来越夸张，最后的结果就是贫民窟。

知乎用户 北京 Fund​ 发表

大多数高层住宅，未来都会变成贫民窟，

理解这个问题很简单，

以一栋二梯四户 33 层住宅的房子来说，

换一个电梯是需要全楼 33X4 = 132 户人，一起同意，一起掏钱。

这个事情有多难？知道吗？

有没有不住这的，有没有就是不想掏的？

1~33 层，每户该淘多少钱，是平均分吗，还是越高淘得越多，这个规则，132 户人都同意？

利益，是最难协商的东西，

一旦有几户不掏钱，这个电梯，他就运营不了，陷入负循环。

欧洲早在百年前就吃过这个亏，所以普遍不搞高层住宅了。

再说一遍，中国不缺地，960W 平方公里的土地，小时候教科书天天吹地大物博。

当一个城市 之前开发的区域变旧了，

地方政府会另外圈地，把医院，学校迁过去，重新开发新区，再割一茬韭菜。

老旧区，不会管的，别指望地方政府会维护旧区，早穷的叮当响了。

这几十年，你所在的城市，是不是新区一个赛一个？

未来随着技术的发展，电会越来越便宜，比如那个什么空气变淀粉的技术慢慢进入量产，一旦成熟，粮食会从工厂里出来，而不是土地，

而且未来人口一定会越来越少，18 亿耕地红线一定会打破，哪怕没有新技术，10 亿亩土地完全就够了。

大多数城市大多数高层住宅的寿命，最多只有 20~30 年，超过这个数字，就会慢慢破败，逐渐变成贫民窟，只会留下老人和没实力搬走的穷人。

高层房产，只是收割民众财富的工具，只是顺便送你个住的地方，而已。

知乎用户 北京王先生 发表

去年卖旧换新了一套石景山新房，均价七万多。整个小区楼体是前卫设计，全屋智能控制精装交付。现在已经交房六个月了，大厅的瓷砖已经烂了一块，通往车库的防火门由于必须处于关闭状态，门底部已经被踢烂了。电梯间没做保护已经被搬家的人磕了好多坑。在多次通知物业无果的情况下我自己买材料把电梯间保护起来。中国人毫无公共意识，只考虑自己，物业公司看似忙忙碌碌做事都是凑合。前期都是热情服务，保安也是小帅哥，往后就是懒散拖拉，小帅哥也换成老头了。

知乎用户 用户名不合规 发表

交付标准就不达标，本身就是豆腐渣工程，再加上超高的空置率和恶劣的物业服务！

火灾，高空坠物，楼体破损都只是时间问题！

不存在贫民窟的问题，而是大多数高层建筑未来十年二十年能不能住人都是个问题！

知乎用户 墨玉守瞳 发表

我觉得大部分幸灾乐祸的人都没有考虑一个问题，旧中国的时候茅草屋都能过两千年。在这个国度，永远也不能低估中央集权的威力，也不能低估人民的耐性。

贫民窟和什么建筑结构没关系，只和居住的人有关。富豪住进茅草屋，茅草屋就是别野，流浪汉住进别墅，别墅就是垃圾坑。

这么多人住在高层里，他们是整个城市的中层，收入都是这个社会中等偏上的，要是他们住的地方变成了贫民窟，那这个社会早乱套了。

搞笑的是，你们想过没有，不住在高层住哪里，市中心只有高层，别墅都建在郊区，只要还在城市生活，必然有一大批中产住在高层住宅里，这些人的收入有保证，像什么漏水漏电电梯故障外墙脱落，只要影响到每个人，到时候自然都会拿出钱来维修维护。要不然住哪里，总不能每个中产都去郊区买别墅吧。

知乎用户 酥油婆屎蛋 发表

放心吧，2004 年以后的房子，结构 100 年都没问题

为什么是 2004 年？因为我 2004 年开始做建筑行业

有些人担心电梯、防水、管线之类的，其实也问题不大，现在大城市 30 年以上房龄的房子到处都是。这三个方面的问题并不普遍。

当然，很多 2000 年之前的房子确实不如之后的房子结实，隔音也不好，但这个不是房龄造成了，是原先设计就有问题，

很多人是危言耸听了。

不信去你们市区老房子调查一下，情况绝对没有这些人说的那么严重

修电梯的钱凑不齐？现在很多老房子都在加电梯，加了电梯的房子升值啊。

有人不出钱修电梯？很简单，电梯采用指纹管理就行了，没指纹上不去

知乎用户 牛人 发表

总不能？

是什么限制了你的想象力？

善良还是愚昧？

知乎用户 知乎用户 444HBL 发表

中国高层住宅的结局是沦为贫民窟。大多数人可能并不完全了解中国的高层建筑。我有两个触目惊心的数据正在撕开 4 亿人不想面对的现实。

一个是我们已经拥有 35 万栋高层住宅，这个数量放在全球都是最牛的。

第二，我们每三个城市家庭就有一个住在 2000 年之前建好的房子里。这意味着什么？国内第一批高层住宅早已经过了 20 年的最佳保质期。虽然我们的房屋产权是 70 年，但大多数商品房都做不到这个年限。尤其是高层建筑，管网、电梯、水电线路的老化，各种质量问题一旦发生，维修和救援的难度都非常高，相当危险。

实际上，这些高楼大厦可能成为未来城市的最大隐患。更关键的是，根本不可能有人来兜底。是开发商吗？他们只管卖房，不管你的楼塌不塌。是物业吗？维修基金钱不够，干活还那么累。是国家吗？更没有义务来修你的房子，除非它被回收去成了保障房。

高层住宅，它的问题只不过是一个缩影。中国房子以后拼的一定是房屋和物业的质量。就像每年都有那么多中国人喜欢去日本买几十年、上百年的老房子，他们就不怕住着住着房子塌了吗？

还真不怕，因为日本早就提出过 “200 年住宅” 的概念，业主每个月必须交纳房屋修缮基金。修缮金除了用于大楼的日常维护之外，更重要的是用于每 20～30 年进行的大规模修缮，从大楼外立面涂装、防水到公共部分的设施更换，全部都要认认真真搞一遍。在西方国家，大批大批的高层住宅早已经沦为贫民窟，他们开始建更矮的楼，也住得越来越远。以后我们的高层住宅也许只有特别穷的人才会买，因为只有他们能接受得了高层住宅的所有缺陷。

总之，未来除了核心地段，大多数高层住宅的结局都会惨不忍睹。房地产拆迁时代已经结束，现在是改造老旧小区了，非核心地段的高层建筑千万不要碰。

知乎用户 海上大叔 发表

我小时候，中国最高的楼是上海的国际饭店。春游到人民公园，孩子们的必做功课就是仰着头数一数国际饭店的楼层，体验 “帽子要落特了” 的感觉。数到顶，心里满是敬慕。等到了我们的青春期，挂历风靡一时，里面的配图常常是外国大都市的高楼大厦——摩天大楼密密麻麻地撑满了天际线。于是，高楼和 “发达” 在我们的脑海里牢牢捆绑在了一起，仿佛住得越高，就越接近天堂。

久而久之，中国形成了 “高楼崇拜症”。

这种崇拜症的发展，须得感谢改革开放后中国的经济腾飞。为了体现现代化的成果和形象，各大城市的摩天大厦开始 “拔地而起”，那些大楼往往是高级宾馆或者办公楼的所在地，俊男靓女，光鲜亮丽。慢慢地，住宅楼也越来越高。地方政府和开发商自然乐见其成。毕竟，高楼意味着更高的容积率，可以在有限的土地上盖出更多的房子，卖出更多的钱。于是，大家伙儿都开始 “向上看”：楼越高，心气儿越足。

当然，住进这些高楼的初体验大多是美好的：电梯轻松带你飞上 40 层，极目远眺，天下我有。可几个月后，你突然发现，电梯常常卡壳，停电时你只能乖乖走楼梯爬几十层回家；夏天高楼的空调外机运转声此起彼伏，打开窗户，耳边总是像有群蜜蜂在办音乐会。更不妙的是，极端天气时，狂风会掀翻你家阳台上的一切，窗户会震得你心惊胆战。

而且，高楼的维护成本高，这些费用当然要转嫁到买房者和租户身上。所以，你会发现住在高楼里的物业费高涨，但问题却很多。说得好听是 “现代化生活”，实际上就是开发商赚得盆满钵满，而你在钢筋水泥里体验 “摩登焦虑”。

最令人恼火的是，很多高楼的设计根本不顾及长远的居住体验。电梯不够用、楼间距狭窄。一旦竣工交房，开发商拿钱走人，你的 “高楼梦” 就逐渐变成了 “高楼噩梦”。到头来，住高楼的人沦为高楼崇拜症的牺牲品，开发商别墅“地狱” 里逍遥自在，根本不会管你在 “天上” 过得如何。

高楼崇拜症把大家都逼进了钢筋水泥的森林里。每一层楼的面积不大，户数却多，公共空间被压缩到极限。你原本期待的是宽敞的现代化社区，结果到手的是拥挤不堪的 “鸽子笼”。有时候你甚至会觉得，住在这种高楼里，和小时候住在大杂院没什么差别，唯一的区别是邻居从平行的变成了垂直的——上一层楼也能听到邻居打电话、吵架的声音，隐私基本不存在。

这种高楼崇拜症会持续多久？我想答案是，不会很久了。随着人们对居住质量的要求越来越高，高密度高楼住宅的吸引力会逐渐消失。你可以住得高，但你不能牺牲生活的舒适感。未来的城市建设，可能会转向低密度、绿色环保、以人为本的方向。而现有的某些三不靠的高楼，也许会随着时间的流逝，逐渐老旧、破败，变成一座座 “空中贫民窟”。

高楼崇拜症和现在高楼林立的城市面貌是一个浮躁的镀金时代的产物。曾经以为高度就等于现代化，却尴尬地让很多人家困在了半空中。人类需要的是更贴近地面的生活体验。你可以理解这种对高度的执念，毕竟从仰望国际饭店的那个时候开始，我们就被这种象征所迷惑。但当你真正站在这些高楼里，往往只会发现，天并没有那么近，而烦恼却离你不远了。

知乎用户 Larry 发表

首先从技术角度上讲，高层建筑的输配系统相对复杂。楼里边的水暖电，所有的管线设备，高压泵、高压管线、高位水箱，即使完全达标，技术寿命也就只有 50 年。等到技术寿命晚期，维修解决不了问题的时候，改造难度和拆除代价巨大。

其次是火灾扑救隐患，**国内最普遍的消防云梯就是 35 米高，而 12 层的小高层是 36 米。**遇到 30 层以上的超高层建筑，扑救难度是非常高的。

高层是为了在有限的土地下尽可能地 “装下” 更多人，有一定世代局限性。随着人口下降，为了解决住房的刚需的高峰期已经过去。未来新的产品一定是以更加舒适，更加宽敞，更加宜居的方向升级。经济条件好的家庭会逐渐搬离。而设施老旧、环境逼仄、车位紧张的产品，比如许多 90 年代的塔楼，已经逐渐沦落为群租客聚集和贫民窟。这种现象已经事实发生了。

知乎用户 凯文凯利 发表

参考日本

能有日本一半就烧高香了

知乎用户 譬如朝露 发表

这要看物业维护和当初建造时的工程质量水平。

日本和香港，有很多五六十年的高层建筑，到现在为止都维护的非常好，看上去也就十几年的样子。

知乎用户 地下河 发表

神通难敌天数，客观规律不以主观意志而改变。

几年前你能想到地产和人口变成现在这个样子吗？

知乎用户 人类道德洼地​ 发表

问题的关键在于，为什么在这个时间提出高层未来会变成 “贫民窟”。

欧洲也好，日本也罢。你说他们的很多高层沦为了贫民窟。那么这个是什么时候的事？

都是在越南大举城市化之前吧。为什么早就知道的事，要现在大力宣传？

不就是现在大多数人手里都有了房，还是以高层为主。这时候宣传一下，可以让有闲钱的人把手里的高层置换成多层，从而制造需求。

那么高层到底会不会变成贫民窟？

我认为大多数会，而且不单高层会，多层也会。

因为只有老的小区变成了贫民窟，才会驱使人们不断的买新换旧。

很多人提到位置，这个确实。但是，能靠位置让房子不沦落成贫民窟的非常非常少。

什么学区，医疗，工作单位通通不靠谱。因为这些都是可以转移的。

很多所谓的位置优势，说有就有，说没就没。

所以，大多数高层真的会变成贫民窟。但是，这个时候提出来，其实是想让你换房子。本质上，其实是换到另一种未来的贫民窟而已。

知乎用户 这很难评 发表

不然呢，愿打愿挨呗，上百万买了一套只能住 30 年不到的房子，还在这装糊涂，不妨自己去看看现在二三十年的老小区长啥样，敢住是敢住，幸福感为零，房价别提

知乎用户 大医医国 发表

社区中有太多人不在法律管辖范围内，如老人、孩子、孕期哺乳期妇女、慢性病人不怕死，死都不怕和谈遵守法律。

执法机构不进社区，社区由物业和居委会这种协调机构管理，因此沦为法外之地。

法是人类共识的底线，法都不从，是无法凝聚共识的，又被迫密密麻麻地居住在鸽子笼里，因此存在有很大的邻里协调成本。

最终只有两个结局：

1. 谁横听谁的，基层难免黑社会化——不宜居。

2. 基层宗教化。

知乎用户 诺瓦露 发表

为什么不能呢？这片土地上不可思议的事情发生的还少吗？说不定连贫民窟都不如，几千年历史看下来，发生过的人道主义危机灾难的次数频率和规模是可以震撼全世界的，高光时刻是短暂的，低谷是永恒的，下限是一次次被突破的，记录是一次次被刷新的。

知乎用户 辽 J·RTX4090TI 发表

可以去了解下 80 年代的筒子楼，不能说完全一致也是能看到很多共性的

知乎用户 doudousangsang 发表

开发商现在建的新房基本都是洋房了，所以他们投钱给媒体或者众多公众号，宣传他原来建的高层多么不好，未来是贫民窟，鼓动人换房，然后他就实现了卖房。

无论高层低层甚至别墅，就是前面 20 年左右，后面都会逐步破败。大城市有很多五六层老小区洋房（也不过 20 年左右），还有一些新建的高层小区，你去看看到底哪个才是贫民窟。

知乎用户 無心飛翔 发表

说实话，鼓吹高层必定成贫民窟的这批人，特别是顺带吹别墅吹一户建的，大概率是没买房子，甚至是买不起房子的。

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别墅的装修和使用成本是极高的，市中心买 200 平方精装修高层的钱，去买别墅加装修的话，位置恐怕都得出市区了。

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确实别墅 ＞ 多层电梯洋房 ＞ 高层，但是这是按市中心来说的，价格也相差很可观。吹别墅的，你得首先在市中心买得起别墅，郊区别墅烂尾 / 成为鬼城 / 大量群租房的概率很高，相同总价真不如住市中心的高端高层小区。

知乎用户 知乎用户 发表

在买房子的壮年时期我们忽视了自己也会衰老的这个问题。

买房子的时候我就想过这个问题，但是近期也逐渐释然醒悟了。

正如祖祖辈辈拆房建房一般，时间从长远来看在这片土地上永远是一个又一个重复，对于任何事物都是一般。

放到自己生命周期中，我们年轻时花光了家中的积蓄买套新房，这些高层住房随着我们的年龄增长也在衰败，这是客观不可逆转的情况，正如所有人都会走向死亡一样，房子也会衰败直至拆除，不留一丝痕迹。

我想等我老了之后，孩子也长大住进了新房，我和这个房子也完成了自己的使命，剩下我和老伴在这老房子里生活，这里也承载过我们家庭十几甚至数十年的时光，我看到的每一处痕迹都有着记忆，老房子也随着我们走向衰败消亡，成为贫民窟又能如何，一个普通的老不死还想住高档住房？

这是自然规律，不为几十年后没有发生的事而焦虑，不一叶障目，就如同时光抓不住一般，身边的任何事物都在变化，坦然面对，对自己好一点。

知乎用户 见贤思齐 发表

几乎全是高层住宅倒是还不至于，但是高层住宅的占比确实偏高了。

把高层修到了三四级城市，甚至县城这一级，确实十分缺德。这些高层未来绝大部分都会被废弃，而不是变成贫民窟，因为未来这些地方不会缺房子，而是缺人。

高层变成贫民窟的应该发生在一二线的大城市。大城市就业机会多，吸引外来人口，不缺人。

一二线城市的核心地段，高层变成贫民窟的概率较小，这部分人口的收入普遍高一些，能维持高层住宅的保养。但是也仅限于最核心的地段。

不那么核心的地段，情况就比较复杂了。按照居住环境的好坏，有些能维持，有些就会贫民窟化。

居住环境的好坏，具体就是指户型大小，小区环境的卫生、绿化、电梯设备的保养情况。

越好的小区，富人搬出的概率越小，小区能维持的越久。

越差的小区，维持的时间越短。特别是那些小户型、小物业的楼盘，贫民窟化应该是最快的。

其实从现在的二手房的价格，其实也能看到这种趋势，大户型单价高，小户型单价低，高端小区比低端小区更保值。

但是从更长的时间上看，非核心地段的高层，绝大部分都要贫民窟化，因为有钱人总是有更好的选择。

知乎用户 川贝 发表

我在北京南三环租过一个房，那小区很大，有好几个物业。在小区中间有几栋高层塔楼，大概是两梯八户。我租那套房子房东打算卖了，去中间的高层看过，进去黑黢黢的，电梯的灯也不亮堂，运行起来嘎吱嘎吱响，走廊更是黑，白天没灯都看不见路。我就看了一个一居，进屋特别闷，不通风。再出来看看安全通道，可以说是没有，楼道里要么放满了杂物，要么直接锁起来了。找起火了上边的根本没地方跑。这楼大概是 2000 年的房，二十多年就变成了这样。不知道再过二十年是什么样…..

知乎用户 星夜 发表

就目前的建筑工程质量来说。

我觉得主体结构几十年没问题，美国帝国大厦多少年了，不照样没事。

但是防水、电气、电梯、管道…… 到时候维护成本会异常大。

关键是，高层建筑住户太多，根本无法统一意见；更操蛋的是，有钱人肯定都搬出去了，有钱谁不想住低密度住宅，剩下一群租户或者老年人。

更换这些设备都凑不齐人！

而且不安全。

比如我家，我想换一个电热水器，1600 瓦，但是不敢换，因为他要求电线要达到多少平方。

我怕换了之后引起火灾……

知乎用户 Articulo20 发表

我跟你讲我住的地方的几件事，你就知道会不会变成贫民窟了。

1. 前几年住建局还是街道派人来检查安全情况，发现走廊的栏杆锈迹严重，需要更换。然后小区没有维修基金，要求全部人出钱换——然后没人理。后面改成重新上漆，这次好不容易凑够了钱。但其实也差不多是个面子工程。
2. 修管道天然气，讲了三年，筹集到的资金不够三分之一，最后一次是在去年年尾，后来作罢。

知乎用户 券商优选​​ 发表

高层住宅以后会变成贫民窟，因为高层住宅本身就是一种反人性的存在。

首先，全世界可以把高层当做住宅的国家只有两个，第一个是我们，第二个是新加坡。

新加坡把高层住宅当做房子来住完全是因为地少，它没得选择，就连美丽国的高层住宅率也只有 1% 左右。中国的大批高层住宅按理来说，在开发商不偷工减料的前提下，一个高层住宅的理论使用寿命是 50 年左右。这句话一定有两个前提，第一是开发商不偷工减料，第二个是理论使用寿命。

其实当高层住宅使用了 15 年的时候，第一次电梯需要更换的时候，这个高层住宅小区就已经不太适合居住了。当一个小区到了 15 年之后，小区里的原先的一些住户可能早就已经搬走了，然后他们会将自己不住的房子租了出去，第二就是一些越混越差的人还住在这个小区里，那么将这群人组织起来换电梯的可能性几乎没有。租户不可能出钱换电梯。

高层住宅已经搬走了的业主也更不可能出钱换电梯，那些越混越差的人也不可能出钱换电梯，而剩下的还有一部分人想白嫖，基本上大家是统一不了意见的。

有人说可以动用小区维修基金啊，实际上一个小区的设备基本上 8 年以后就开始频繁的换，三天一小休，五天一大休，再加上大量的人连物业费最后都不肯交了，所以基本上包括电梯、小区的修缮等等都是很难完善的。

所以说高层住宅在本质上来说就是一种反人类的存在，随着高层住宅的房子没有钱去维护大概率会变成贫民窟。

知乎用户 麻花鱼 发表

别听那些想卖洋房别墅或者小高层的人忽悠，只要地段好，房子结构根本无所谓

特别是一些与自然景观紧密结合的城市形象位置，除非这个城市整体衰败了，要不然无论谁来主政都不可能让这种门面位置有贫民窟。

都不用给你举什么外滩的例子，你就看看重庆北滨路的核心位置，那个地方全是高层建筑，但是谁会让这种地方形成大规模贫民窟？

就算是现在，对那些几十年前的老房子（重庆本来老楼很多就是高层），都得想办法给拆了腾换了，未来就算你龙兴礼嘉中央公园大学城的洋房成了贫民窟，核心位置的高层也不可能。

知乎用户 战上海 发表

诅咒高层住宅变成鸽子笼，变成贫民窟，是简中网特有的一种现象。

根源是网友买不起大城市（一二线）的新房子。

很想住，但又买不起。

于是，简中网就出现了一批又一批的提问：电梯楼以后要变成贫民窟、房价要跌 80-90%、为什么不建造一户建、房产税要开始了…… 一系列的月经话题。

而且这种话题，评论特别多，更多的是吵架，发泄不满。

至于深层次的社会规律、解决办法，那跟网友没有关系，网友只想骂人，骂骂社会，其他的什么都不想管。

电梯房变成贫民窟？

这是什么意思呢，是二三百万的电梯房，几十年后，价格跌到三五万一套；还是两三千万的电梯房，跌到三五十万一套？

电梯房都沦为贫民窟，那这些口袋又没攒到几个钱的网友，住在哪里，住在什么地方呢。

住在一户建，每天忍受亲嘴楼、巨大噪音、发霉潮湿、不通风不透气、面积贼小、没有绿化、没有小区设施、没有公共场合？

还是住在郊区的大号别墅，有游泳池，有三五层，七八个车库，有篮球场的庄园？

网友不愿意想清楚，也不愿意去想。

想明白了，那是更痛苦啊。

要是走街串巷，国内外捋的清清楚楚，很容易就可以发现，要么忍受孤独住在较远的破旧城镇，房子很大，院子很大，就是没几个人。

要么住在拥挤的市中心，电梯楼一般还只能租，大城市破房子都不一定买得起。

没错，这说的是国外，说的是欧美。

很多网友拿着网上流传的房价收入比数据，工资中位数，平均收入数据等等，在网上和别人吵的天翻地覆：老外买房子非常容易！

网友描述的：老外买房子轻松到了，吃一顿大餐的价格而已。

一提到可怜的住房拥有率，网友就憋红了脸，说老外不喜欢买房，就喜欢租房。

而且还是特别喜欢租那种 “租售比特别高” 的高租金房子。

至于便宜租金的房子，网友一般不提。

毕竟，国外租过房的人，百倍于国外买过房的人。

租住面积，网友更是基本不说。

特别是一说买房，网友漫天遍野的大豪斯，超大独栋；但一说租房，网友从来就不提大豪斯了，基本上都随便聊几句合租，强调 “租售同权”。

那种大城市的，带有三五个车位的，上下三层的，可能还有篮球场，游泳池的大豪斯，很少看到有网友说：老外就喜欢租这种房子。

然后顺口再贬低一下国内的老破小，鸽子笼，嘟囔一句电梯楼未来都会变成贫民窟。

很少很少看到几个网友，认真分析自己的收入，可以买什么地段、什么建筑及装修、什么学区的房子。

如果买得起，怎么买。

如果买不起，怎么租，怎么租一辈子，特别是五六十岁以后怎么过日子。

几乎看不到什么像样的分析。

大部分都是疯狂的贬低国内各种房子，然后又疯狂的吹捧国外各种房子，特别是日本的一户建这种垃圾建筑，日本人公认的垃圾建筑，在简中网，这却是超然于别墅的产物。

当我问了一些自己接触的老外，老外翻个白眼，问我要不要滴滴下打人单，要的话，先送我几个挨打的单子。

我在上海见过的老外，有租在老破小的穷老外，有租在市中心大平层的老外，也有租在郊区大独栋的老外，从来没有人跟我说，租房更快乐。

问过为什么不买房？结果不是我挨打，就是一堆白眼。

问过喜欢郊区别墅，还是市区电梯楼，除了一个外国官员要住别墅，其他都是选择市区大平层，要电梯楼，很高很高的那些电梯楼。

还问过为什么不选择住郊区小别墅，回答基本上是市区电梯楼住的非常爽，如果是做生意，才考虑郊区别墅，方便谈生意开银趴，方便拖家带口。

对于上海最近五年的新电梯房，住过的老外赞不绝口，就是租金太贵了。

还有个比较有钱的老外，选择的是工作日租住在市区大平层，周末租住在郊区别墅，不选择，全都要。

还有个老外，一句话挑明：穷在闹市无人问，富在深山有远亲。

本来就是穷人住的房子，小区设施差，维护差，秩序差，租住体验从来没有好过；而有些一开始就是富人小区的，比如他住过的仁恒滨江，国际丽都，二十多年的小区，一点都不差。

总结说：一开始就差的房子，之后还是一直差；之前好的房子，虽然每年都有变的更差一些的，但相对于之前就差的房子，这些房子依然超过别人。

什么贫民窟不贫民窟的。

只是某些网友的一厢情愿，总有人以为自己诅咒几句，买房子的人以后就会倒大霉。

电梯房变贫民窟，房价跌 80%，房产税收死有房子的，等等，都是一样的诅咒。

其实，从 2000 年开始，诅咒房产、骂社会、骂房价的人，就一直存在。

你只要问问他们，这二十多年来，他们过的幸福吗，就知道了结果。

也可以问问，疫情之后五年来，骂房价的网友，过的怎么样，就什么都知道了。

知乎用户 李劼​ 发表

那就分批次，让一部分小区先贫起来，先贫带动后贫。

知乎用户 无法无天​ 发表

高层住宅未来会变成贫民窟，这已经是板上钉钉的事情，不管你的房产在什么位置，无论是北京，上海，还是鹤岗，扬州，未来社会需求决定了高层必须变成贫民窟。

1. 中国高层是一个畸形的产品，高层的主要作用是收取土地出让金，解决财政问题。用最少的地，卖最多的钱，这才为什么建设高层住宅的核心目的。高层从来都不是为了解决居住问题设计的，所以，高层在建设的时候，你会发现有那么多质量问题，规划问题，设立问题。无论是居住体验还是房屋质量，都可以说这他妈的是脑残产品。

2. 中国住宅市场需求发生变化，以前是城市化需求，人需要到城市打工赚钱，城市有各种资源，越大的城市资源越集中，所以人们都从农村前往城市。

现在一方面农民没有多少人了，后备人力没了，另一方面需求没了，北京能提供的资源，鹤岗也能提供，在北京和鹤岗能吃到肯德基，买到香蕉，也都能上学。除了特殊需求，比如上最好的小学，看最好的医生，但是这个即使北京的普通老百姓也享受不到，得了癌症一样死。无非看演唱会，足球比赛比鹤岗方便点，你就当这是堵车代价吧。

3. 生育下降，人少了。这块我不多说了。

4，人民对大房子的渴望。

未来，我看好改善型住宅市场，尤其是高端的。

跟大家说一下，自己盖房子很便宜。

我自己盖了一个房子，占地 1 亩半，2 层半，面积 2400 平米，当时打桩 25 米深，建设花费了 380 万，装修花了 78 万。当然很多地方都空着呢。

希望将来人人都能住得上大房子。

知乎用户 Dachui and PP 发表

空地多的是，城市会转移，城市中心会转移，再在空地上建房子就是了。老楼、老高层就搁那儿，没人管没人问，任其自生自灭，那不是贫民窟，那是。

知乎用户 Gregory 发表

全是不至于全的。但是相当大一部分就是这个结局。

我看郊区新区的很多房子，现在压根没什么人住，也卖不掉，也没人交物业费。你猜猜以后这种没人管理的空荡荡的大社区，下场能是什么。里面仅存的少数原住民，一栋楼就住了几户，是什么心理。

知乎用户 橙时 发表

只要不是拿来出租和投机卖出，房子就是一个不折不扣的持续消耗品。

你以为还了房贷，房子就属于你了？

错了！有没有考虑过，外墙剥落的时候要不要凑份子钱加固？

有没有考虑过，水管堵塞全体业主要凑钱修整？

有没有考虑过，电梯年久失修需要凑钱换新？

房子只要居住，它就是个负相关的收益项。

而且，上面说到的还只是冰山一角。

假如你所处的房屋，业主稀少，久而久之就会被荒废。

假如 20 层楼，有 5～8 层都是破窗、灰尘、长期无人居住的荒地。

剩下的那些人还能住的下去？

更别说那些流浪汉会入侵这种人烟稀少的地方。

美西方现在面临的高层贫民窟问题，其实就是我们未来的缩影

知乎用户 Annona garden 发表

有的不会，有的会。

高层住宅维护情况，只需要看电梯。其他的比如水电卫生绿化车位固然重要，但是维护难度显然不如电梯大；换句话说，电梯能维护好，其他都不是什么问题。

而且，电梯是影响生活质量的极其重要因素。没有电梯对于高层来说，几乎意味着无法出行，没有电梯必然贫民窟化。

电梯维护与三方有关：政府，物业公司，业主。

1. 政府：主要看财政，如果是一二线城市特别是核心区，显然是不需要担心的；但是，三四五线城市，特别是高度依赖转移支付吃饭的地区，就……

2. 物业公司：如果是品牌开发商的物业公司，大概率没问题，因为他要维护自身形象，以后好卖房嘛。但如果是不靠谱的物业公司，特别是一些回迁房，是原村委（村股份有限公司）管理的，毫无专业性可言，大概率是能不管就不管，电梯损耗速度很可能比同条件小区更快。

3. 业主：很简单，业主越有钱，换个电梯越不是事；业主没钱，可能会困难一些。另外小区长期自住的多，和刚需户型多、大家都希望过几年换房的，又不一样。特别地，业主如果都是回迁户，他们可能连物业费都拒绝缴纳，换电梯？凭啥我掏钱，要不是当年你非要拆我祖宅，哪会有电梯问题，政府和村委就应该全兜底。这种等靠要业主也多见于一些家属院里。

以上三方做社区维护的积极性，还受一个核心因素影响：房价预期。如果中长期看房价稳中有升，那么政府有稳定的土地财政收入，业主也希望通过维护好社区确保名下资产保值升值，开发商为了以后的业务也会重视存量楼盘物业管理水平。如果房价长期看是下跌的，那么政府土地财政收入下降没法做好服务，业主会抛售或者干脆躺平，开发商都快破产了还会管自持物业？

当然，电梯维护成本还和楼层、密度有关。小高层成本低于高层，高层低于超高层。低密度的住宅产品不仅品质更好，而且维护成本更低。

以上是理论上的分析。实际例子也有很多。比如一线城市核心区，以深圳的南山、福田为例，20 年楼龄的小区，电梯维护普遍没问题。因为南山福田政府财政状况非常好，这两个区土地财政依赖度都非常低，实际上更换电梯的费用政府是出了钱的。另外，核心地段房价总体是稳中有升的，所以业主也愿意积极维护，“电梯出问题影响房价，终究是业主利益受损” 是普遍观念。

而没有维护好的电梯房，逐渐破落例子就更多了，这里不再举例……

知乎用户 锐鸣​ 发表

越是高层小区，人数就越多，越容易产生 “劣币驱逐良币”、“公地悲剧”。

高层住宅小区的命运是这样的：

随着房子慢慢地老化，居住体验变差，房子价值下降，有钱人会把房子降价卖给（或出租）稍微不那么有钱的人。随着时间的推移，不那么有钱的人又会把房子卖给穷人。

而穷人们又没钱把房子重新装修，并且人口老龄化的到来，对房子的需求又不旺盛，高层住宅小区的拆迁成本又非常高，所以房子只能不断地转手给更穷的人，最后只能沦贫民窟。

目前中国旧的高层住宅小区价格降价还不明显，一方面是房价过去二三十年主要还是上涨为主，导致大部分人仍然对房价仍然保持乐观的态度，其次是因为住宅跟学位绑定，而中国人又有不能让孩子输在起跑线上的坚定信念，如果取消学区房，或者附近的学校搬迁（比如新生人口少，逐渐导致入学人数少，这会也可能让学校搬迁，或者是把部分教学资源迁到其他校区），当居住成为了房子的主要价值，很多高层都很快沦为贫民窟。

如果要买房，我的建议是：

一定要看周边的产业，看这些产业里的从业人员，是否会不断地涌现出能在周边置业的人。

所谓的学区、医院，政府都可以通过政策来调整，但这些地区的产业，如果很高端且强大，政府很难对其进行转移。比如有些产业集群的地区，其他地区地再有吸引力，也很难让它整体迁移，能够挖角其中个别的企业，就已经非常不容易了。

高层住宅，房子套数往往会很多，如果周边又没有有足够有吸引力的产业，后面甚至可能连出租都成问题。

知乎用户 随性而为 发表

你就听网上的人胡说八道吧

你打开贝壳看看你们当地高层小区的价格水平，在查一下你们当地的平均收入水平，看看现在的人要不吃不喝多长时间才能买得起一套房？我就粗略的计算一下，假设一个人年入 10 个，买一套 100 个的高层，他要不吃不喝工作十年，难道他真能不吃不喝？也就是说他买房至少要 20 年，这还不算银行的贷款利息，也就是说要工作接近 30 年才能买得起一套高层住宅，所以别以为现在的人买一套高层住宅会很轻松。还几十年人都搬走高层变成贫民窟？我就请问刚换完贷款的人有钱再买一套新房？

据我观察有这种高层变成贫民窟论调的人有三种成分，一种就是在网上天天看富人的炫富小视频把自己看傻了，搞不清现实和网络了，以为自己也是富豪，高层住宅容不下自己，天天做住洋房别墅的白日梦。第二种就是 zbj 派来的 jx，跟 zbj 一伙，迷惑那些稍微富起来的人掏光家底买房，把他们的血吸干，第三种就是有钱人站着说话不腰疼

知乎用户 是灬非 发表

体制不同，教育，医疗，土地都是为主体。你无法向国外一样，在郊区拉几亩地，盖庄园，整私立民校，医院，再交点房产税，养警局弥补治安问题。

知乎用户 一箭射爆野猪皮 发表

以修电梯为例，2 楼说自己不用，5 楼说自己是租客，10 楼说自己不在这里住，15 楼说自己穷交不出。这种情况就只能物业发力，不然就成立一个靠谱的业主委员会。全民别墅不现实，没那个条件，上面也不愿意让你们住，因为不好管，具体原因参考三年大白。

所以将来要么国家出手整顿物业，规范物业，改革物业。要么下面自己动手推翻现有物业体系，业主委员会会长为人民。我前几天去一个朋友的小区办事，人家那个小区成立业主委员会后不仅物业费少了，马上过年还给每家每户发两百元红包，外墙有问题马上就找人修了，对付不交电梯费的住户也很简单粗暴，电梯装个刷卡器，交了钱才有卡，没钱没卡用不了，以前无赖还能找物业扯皮，现在找谁扯皮? 找 95% 的其他业主扯皮吗？

知乎用户 其心悠扬 发表

我们经常说的 “相信后人的智慧”

其实最后

本质上根本不相信，因为早就没有了 “后人”，更不可能有 “智慧”

其实这句话的背后是 “我死之后，哪管洪水滔天”。是一种 “推诿 “更是 “彻底的摆烂”

知乎用户 雲陽 发表

会。继续努力买别墅，都帮你规划好了，还不谢恩。

知乎用户 良言 发表

一群 1450，唱空中国楼市。

高层全变贫民窟，意味着中国人全部变成贫民。

果然是 1450 聚集地。

知乎用户 小七​ 发表

死亡 2000-2500 万

出生 500 万

一年负增长 2000 万

10 年 2 个亿

20 年 4 个亿

30 年 6 个亿

2050 年中国人口总数腰斩应该不难啊

什么贫民窟？请麻烦你重新组织语言，这叫鬼屋

到时候很多高楼直接当公墓用，放骨灰盒

知乎用户 机器号 发表

高层住宅和一户建大 house 都不符合中国国情。最适合中国国情的反而还真是六层左右不带电梯同时楼间距足够宽的高级版赫鲁晓夫楼。东北地区有很多这种居民楼，房价明显比其他地方更加合理。居住负担也小得多。

知乎用户 嘉言财经 发表

如果评选 2023 年楼市 10 大事件，存量房贷下调、首套房认房不认贷、绝大多数二线城市取消限购、限售，以及万科被做空等事件，都有资格入选。

但其实这些大多是 “短期事件”，或者是周期中的事件，过几年就会被大家遗忘。
真正能跨周期影响中国房地产市场的，影响老百姓 “资产配置方向” 的，是下面这件刚刚发生的事：

据新京报等媒体报道，在北京丰台出现了一个典型的老旧居民楼 “原拆原建” 的案例。
这栋 46 年楼龄的居民楼，在北京南站附近，也就是下面这张卫星图中红色箭头所指的位置。

从媒体简短的表述看，这应该是一栋公房，产权归某单位所有。但这栋楼里有 90 户居民，大家一致同意 “原拆原建，100% 签约。
改造方案是：

1、拆除重建后将从原来的 4 层扩建至地上 6 层，增加电梯、无障碍通道等，适当增加室内使用面积，将厨房、卫生间布置在室内（原来是公共卫生间、水房，大家在楼道里做饭），改善居民居住条件。扩建地下空间，地下一层将用于商服空间，解决居民日常购物等公共服务需求。

2、拆除重建的资金来源是：市区两级政府补贴合计约 1111 万元，产权单位主要承担扩建地下室的费用，居民则主要承担增加室内面积的费用，三方共同出资，最终实现改建资金的平衡。

3、由区房管局、区住建委、区规自分局、西罗园街道、丰台城市更新集团以及居民代表等共同成立了改建工作专班推进工作，探索了一条老楼新生可复制可推广的 “更新路径”。

房子老旧之后，往往有拆除重建的硬需求。但此前的旧改方式，是引入开发商来做，原住民基本上坐享其成，开发商获利的前提是增加容积率。

比如，原来这块地有 1 万平方米的住房，旧改后增加到 2 万平方米，开发商承担全部旧改费用，通过卖出多建的 1 万平方米来收回成本、获利，政府在这个过程中获得税收，增加 GDP。
但不是所有房子都有增加容积率的空间，多层小区还好说，天生容积率就比较低。如果是高层小区，容积率本来就高，就没有了提升的空间，很难旧改。

**所以在 N 年前，我率先提出了一个观点：如果不能创造出 “原拆原建” 的旧改新模式，高层小区老化之后可能变成贫民窟。**而多层小区，由于容积率比较低，所以 “多了一条命”（有一次旧改机会）。

在全球范围内看，还没有任何一个国家或地区，在短时间里建设了如此多的高密度小区。这些高密度小区在 30 年、50 年之后怎么办？
所以，中国亟需探索出一条 “原拆原建” 的路子。
北京这个案例，对全国有很强的示范意义。

或许有人会说，不对吧，北京这栋 “原拆原建” 的住宅很可能是 “一本证” 或者全部房产归一家单位所有，住户其实是租户，所以他们容易达成共识。
的确，从北京日报的报道看，这栋楼有 “产权单位”，建设于住房尚未商品化的 1977 年。这种房子，在京津沪等老城市其实很普遍，被称为 “老公房”（老旧的、公家的房子）。
“老公房” 的产权归当地房管局或者国企，但租户的 “租住权” 远大于普通商品房的租户。
比如你买了 1 套房子，出租给某人，你可以在合同期满后让他离开，另外租给其他人。但在京津沪，老公房不是这样玩的。只要租户愿意，他可以永远租住下去，而且租金还比较优惠。房子出现大的问题，需要维修的时候，是房东来出钱。真的要清退租户的时候，还需要补偿。老公房的使用权，还可以计价转让。
比如我们常听说，北京的胡同搞腾退，离开的住户每平米动辄补贴 10 万到 13 万元。**千万别误解，这些拿补偿的人不是房东，而是老公房的长期租户。**如果他们拥有胡同里房产的私人产权，那绝对不是这个价格。
因此，老公房的 “原拆原建” 跟城中村拆迁，以及商品房小区拆迁，难度是一样的。
“原拆原建” 的最大的好处是， 不提升容积率的情况下，保证了房子可以通过翻新 “迎来第二、第 N 春”，甚至 “万寿无疆”，避免了房子因太老而沦为贫民窟。

这样，商品房的价值将大大提升，因为它的寿命几乎是无限的了！
对于大城市的房子来说，“建筑 + 装修” 成本在房价中占比非常小，以北京为例，房价动辄每平米 10 万元，但建筑安装和装修成本每平米很难超过 1 万元，甚至只有七八千元。
或许有人会问：通过原拆原建，固然为几乎所有的房屋提供了一条翻新、续命的路子，但土地使用权到期了怎么办？

住宅的土地使用权一般是 70 年，如果你在楼龄 60 年的时候 “原拆原建”，房子固然新了，但土地使用权只剩 10 年，将来如何解决。
说实话，国家尚未拿出具体方案，但有一个原则是明确的：土地续期不能价格太贵，应该远低于新房中的土地价格。
民法典中的规定是：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。后半句说的 “依照法律、行政法规的规定办理”，尚未有明确说法。

最近几年，有些早期批租的、年限不足 70 年的住宅出现了土地使用权到期，一般是两种解决方式：

1、缴纳很少的钱，延长土地期限；

2、2016 年，当时的国土资源部给出了 “两不一正常” 过渡性办法处理，具体来说就是：不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及 “土地使用期限” 仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712 号）办理相关手续”。

这意味着，土地过期后，商品房仍然可以继续使用或者转让。
未来的解决方案或许是：第一轮 70 年土地使用权到期后，以 “按年缴房地税” 的方式解决。
也就是说，未来的房地产税或许是两个税率：70 年土地使用权尚未到期的，按照低税率执行；70 年土地使用权到期的，按照高税率执行。若如此，事实上就实现了住房的 “准永久产权”。
在人类城镇化历史上，只有中国出现了如此高密度的城市、如此海量的高层建筑小区。

由于高层建筑小区很难通过 “增加容积率” 的方式旧改，所以 “原拆原建” 将是未来旧改的主要模式。
在这个模式里，住户分担一些费用，政府补助一些费用，政府强力推进，才能保证旧改的成功。
产生海量高层建筑小区的是 “强政府模式”，解决它仍需要依靠 “强政府模式”，否则高层小区很难不沦为贫民窟。

看懂了这一点，你才能明白，为什么我说北京丰台这个 “原拆原建” 的案例，是房地产发展历史上的里程碑，是远比 “存量房贷下调” 还要重大的跨周期事件。
它对于房地产是重大利好，老房子从此有了低成本 “焕新” 之路，可以通过 “原拆原建” 跟上时代（包括户型更新、配套更新、外立面更新等）商品房的寿命几乎是无限期的了。
政府为了推动原拆原建，不仅会补贴资金，可能还会 “补贴面积”（房本上登记面积和实际面积略有扩展），以鼓励旧改。

知乎用户 可行之 发表

不全变成贫民窟，怎么把这些房子推了再建一批，政府的目的是要能够年年卖出土地，但现在房子过剩，大家都住在原来的房子里不走，城市的土地就很难卖了。

这时候如果你是买土地的，要实现世世代代把土地卖出去的目的，只有一个办法。

1. 批新地去建一批新一代的改善型是房子，让还有点钱的老百姓去更换到新的房子里。
2. 为了实现第一个目的，把原来建好的房子变成贫民窟，变的越来越乱越来越差，有钱的自然会搬到改善型房子里，没钱的就继续忍着，但原来的房子肯定越来越不值钱。
3. 当老房子价值低到谷底时，拆迁推平，重新规划建设的房子。
4. 这个模式一直循环，它们最喜欢的买地经济模式就可以实现闭环。地就可以无群无尽的买下去。

知乎用户 长安的黑山羊​ 发表

只有天知道

大概是从 23 年开始，经济下行呈加速度

中国就变得越来越魔幻，感觉突然从黄金时代跌碎成黑铁时代

除非中国赢得三战，获得一次收割的机会，否则该爆的雷都会爆的

高层建筑，马马虎虎也算一个雷

关键是追责，高层建筑出问题了找谁？

前几十年大建把地方财政透支的很厉害，都在背债。自从发展的预期被戳破后，再大搞房地产就很艰难。换而言之，地方不太可能指望买地皮迅速回笼资金。

在经济下行，财政困难，中小城市继续萎缩的时代，你不该指望政府承担更多责任

而你指望房地产开发商和物业为高层建筑的维护提供后续服务，未免太招笑了

这件事不算黑暗，就是大家都要甩锅，而且很难很难明确立法

越是经济困难，越要保企业，保财政。

对全国高层建筑的维护是一个漫长艰苦又没有收益的磨难，换而言之，一旦明确立法就是长尾系统性成本

这种可预期的巨额成本会明显提高卖地皮的难度，同时严重挤压各方利益。

并成为一个稳定的，持续的固定开支，深重压迫各方现金流，导致巨企崩盘，五六线城市破产

有这么巨大的负面代价，要想规避只需要暂苦吾民，啧

有解决办法吗，回收开头，拿到一次收割的机会，不然一起玩完吧

坐等财政困难倒逼公共服务降级

中国治安好？放心，减少治安维持费用，那崩盘起来很快的。内陆小城已经不安全啦

中国义务教育好？放心，城镇学生已经摆烂了，大家都门清，穿上长衫也要被鞭着脱下，何苦来哉

中国商品物美价廉？嘻嘻，中国产品的质量完全取决于最劣者，未来穷光蛋越来越多，消费降级又降级，吔屎也得怀着感恩的心，谁叫它便宜呢

我的立场无比明确，向外转嫁危机

你不转嫁，那我就润咯

知乎用户 山不辞尘​ 发表

几十年以后管你高层还是多层，一样都是贫民窟，三十年前的团结户总层还有三层的呢，现在一样的，还是贫民聚集地。

知乎用户 千千 发表

在这里，只管杀不管卖！房地产不像房地产更像金融产品，至于后续问题，你问下烂尾楼的业主他们如何办？只有天知道！我们得制度从一开始就留下了给人坑人的后门。要不如何快速致富？胆敢有个游行示威和陪审团制度，也不至于这样。

知乎用户 machinerypig 发表

你还真说对了

虽然国内人工成本、物料成本价格低，但现在的和物业费根本支撑不了公寓 20 年后的正常维护，每年维持成本应该在现有房价 0.4% 以上来保持楼房品质，差的太远了。

上海单价 10 万以上的房子，08 年左右新建才现在 15 年，你看看已经水管 线路 瓷砖 电梯已经老化成什么样了。这还是全中国最好城市的商品房。

虽然很可悲，但 30 年后确实都是贫民窟。全国的无一例外

知乎用户 四大皆空​ 发表

难道你们不知道小区的设施设备，电梯都是有期限的，15 年以后肯定是要换的，而且楼层越高，代表住户越多，意见就越难统一，碰上不想交物业费想白嫖的人几率就越大，市井小民不就这样么？

有钱人的高层小区不用担心，每年的物业费足够维护了，而且有钱人不会在意那三瓜两枣，不交物业费的很少，物业也有动力维护好小区，没钱谁给你好好干啊。

一个普通小区假如有 100 户，肯定有不想交的，假如交费率在 80%，物业肯定不会干的太差，维护好还是没问题的，但交费率只有 60 呢，物业就开始偷工减料了，雇人是要花钱的，10 个保安变 5 个，10 个保洁变 5 个，原本一天收一次垃圾变成 3 天收一次，50 岁的保安变成 60，绿化这玩意是需要打理的，到后面物业水否不浇。

物业不就一步步差下去的么，到后面缴费率更低，物业要么摆烂要么跑路。

知乎用户 设计菜鸟乙 发表

我国并不全是高层住宅，大部分高层住宅是最近这二十年的房地产爆发期才修起来的。

但所有的高层住宅以后会不会都变贫民窟？答案是不会。因为有一部分高层住宅，有他存在的合理性。

我国卖房子，我们买房子，主要遵循的是李嘉诚的那句话 “房子的地段最重要”。严格来说，每一个买高层住宅的人，都牺牲了一定的居住体验，而为地段价值付出了更多的资金。

所以，只要地段价值还存在，这些高层住宅就不会变成贫民窟。

那么反之，没有太多地段价值的高层住宅，就真有可能变成贫民窟。

排名第一的说得对，我们很多高层住宅，放到外国去只能算是高层公寓。而高层公寓有公寓的主人负责维护，但我们的高层住宅，没有任何主导维护的个人和单位，包括业委会。这一点，目前所有人都是回避。今年很多小区都在业委会的主导下，完成加电梯、换排水管路等以旧更新实施工程，但仔细找这些小区的业委会名单，都能发现在职或退休官员或委员的名字。这些小区之所以能花钱进行更新，靠的是有影响力的业主个人之力。

但反之，如果住宅缺少主导维护的单位或者具有影响力的个人，变成贫民窟的速度又会变大。南非有个著名的庞特大厦，当年是市中心的标志建筑，但由于治安原因把原有管理者吓跑了，彻底没了维护，现在就是贫民窟。

有些土木工程老哥找工作，偶尔会遇到 XX 单位等大型强势单位的基建处招人，运气爆棚了还会遇到这些单位给编制。而他进去是做什么工作的呢，就是管理这些单位的职工家属楼的翻新工作。这些家属楼至今仍属于单位产权，而且里面居住的职工和家属也根本不想单位现在把房子改制到自己名下。他好奇问为什么，对方回答，现在改制到自己名下，虽然可以卖，但卖的钱在相同地段根本买不到相同大小的房子，自己和子女也不缺这几十万块钱，如果不卖房子，以后维修管理都是自己掏钱，但如果不改制，他可以一辈子住在这里，维护管理也是单位出钱，单位还要招聘专门的人员来管理房子的维护和翻新，所以最好是在他老死的前一天改制，这样他和子女又能拿到卖房子的钱，又不用找新房子。

这说明，在我国，其实有部分房子是一直有主导的管理单位负责出资维护，不会成为贫民窟，但这种房子在市面上不可能出现。

对了，还有个比较搞笑的案例，很多年前，一个比较落后的县城里出现了第一个 100 米的住宅，当时的消防局领导大为震惊，马上跑来问，我们的消防车水枪只能打 80 米高，你们 100 米的房子顶上几层着火了，我们怎么救呢，你们为什么不在 80 米左右给我们安个水泵结合器呢，你们这栋楼的消防设计方案是怎么通过的呢。然后甲方找到设计院，发现设计院的图纸确实没设计水泵结合器，就罚了设计院十万的款。而设计院也懵了，他们只有在设计 150 米的楼才设计这个水泵结合器，第一次发现县城里的消防车配置这么差，但最后不得不交这个罚款。

然后这家设计院举一反三，发现他们设计的大量小县城的 100 米的房子，都没有设计水泵结合器，而经过他们亲自去咨询当地消防局，发现县里面的消防车最多都只能打 80 米高。理论上他们会被罚很多款，只是消防局没来管他们的图纸罢了。

这个案例，说明了在很多小地方，在有一段时间内，房地产的发展速度远超当地消防设备配置。这个问题现在没有爆发出来，但未来会不会呢。

知乎用户 娱乐的认真​​ 发表

各位…… 不是几十年后…… 是已经……(当然，这些城建废墟也确实很有中国特色…… 捂脸)

当然，这事儿也不能怨国家…… 请各位心平气和地看待这个问题。

请大家回忆起在游戏中，当玩家选择德鲁伊通过传送门去的时候那句著名的台词：

“废墟，所有城市最后的命运。”

知乎用户 万法归一​ 发表

大平层都不会

一梯两户也不会

会变的都是小公寓

人员复杂

一层四个电梯住三四十户的都有

物业懒得打理

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