关于微博流传的深圳房地产座谈会，释放出了哪些信息？

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品葱用户 tornado 提问于 11/10/2021

原文已被删除 

深圳房地产形势座谈会纪要211108
三升  11-08 23:14 投诉
阅读数：4566

来自专栏：调研纪要
共187篇a

调研围绕三个问题：  1）  结合深圳实际， 谈谈对当前房地产总体形势的看法；2）对当前房地产风 险情况的判断以及相关政策建议；3）对房地产税的看法和建议。
 
一、    万科代表发言（朱旭，董事会秘书）：
•     万科是混合所有制企业，  已经转型城市配套服务商；
•     全国房价回落很明显，  一二线下降更多，  土地市场也在下滑，  流拍多；  万科 9 月份销售同比 下降 37%，  10 月份同比下降 31%，  销售下滑程度超过了 2008 年金融危机的时候；
•     深圳市场下降也很快，  一手房套数三季度环比下跌 43%，  同比下跌 31%；  9 月，  二手房销售 套数降至 2012 年 9 月来最低点；
•     高杠杆的模式很难继续，  这次行业陷入流动性危机，  部分地方政府的财政压力也很大；
•    行业目前资金链风险是第一位的，  房企的钱来源于客户和融资，   目前两头受挤压，  所以土地 市场也被传导；
•     万科三季度货币资金还较多，  净负债率低，  本身还是财务稳健的；
建议：
•    建议融资方面，  对直接融资和股权融资有差别的放开，  避免一刀切；
•    加快 REITs，  RMBS 等资产证券化产品发行，  增强经营性产品流动性；
•    三道红线要对开发持有分开考核，  把开发和经营业务负债区分开；
•    销售方面支持信用好的企业额度，  做到平稳有度；
•    政策要稳定，  保持延续性，  不发生大扭转，  避免系统风险，  不能叠加，  造成挤兑和断裂；
•    房产税建议初始方案从轻开始；  关注独居人群等特殊人群；  尽快确定试点城市和方案，  消除 客户预期不确定性
 
 
二、    佳兆业代表发言（李海鸣， 联席总裁）
•    佳兆业现金流已经非常紧张，  彻底丧失投资能力。
•    销售到目前 875 亿，  比去年上涨 34%，  但是因为货比较多，  这两个月断崖式下降，  必须降价，  高渠道费，  很难像以往做到快周转；
•    信用评级机构不断给予降级，  穆迪标普惠誉中诚信都给予负面或观望评价；  债券违约还导致国内银行因为评级下降进一步停贷抽贷，  企业遇到 巨大困难；
•    9 月份说额度放松，  民企感受不明显，  可能国企略好；
•     民企生存环境举步维艰，  违约，  资金链断裂，  流动性危机，  销售也不能收到款，  导致循环风 险；
•    企业目前四保： 保交付， 保财富和刚兑， 保工程款支付， 保员工工资； 但如果没有外界帮助， 做到很难，  最后停工烂尾，  连锁反应；
 
建议：
•    建议对企业不停贷，不抽贷， 适当给与展期， 已经有金融企业违规把公司明显资金划拨转走；
•    针对企业的案件建议和恒大一样指定深圳法院集中管辖，  各地因为信托起诉查封冻结资产， 对企业解困的经营安排造成实际困难；
•     鼓励国有企业收购项目或引入作为战略投资者，  帮助民营企业补充现金流，  重塑市场信心；
•    房产税觉得时机不好，  年底和春节会加剧对行业的打击，  建议拖迟一年以上实施；
 
 
三、    卓越代表发言（牛伟，战略运营中心总经理）
•     我们理解行业模式有变化，  过去追求规模，  现在追求质量；  高房价对老百姓有负担，  高地价开发商实际上压力也很大；
•     也有困惑，  限价出让土地，  市场好的时候赚一点钱，  市场差的时候要亏很多钱，  这个模式很难持续；
•     市场情况上下半年差别很大，  上半年我们超过计划 10%，  超过去年同期 80%  （去年疫情基 数低），  但是 9 月份开始比去年下降 50%，  10 月加上黄金周的促销，  比去年同期还是下降了 28% 。  动态库存去化周期从 8 月 的 7~8 个月，  上升到 10 月 的 18 个月；
•     深圳市场也下滑很快，  从年初买房摇号“打新”，  到现在出了西部少数热点区域，  大量非热点 区域报名人数不及房源数字；
•     土地市场下滑明显，  一批次以后，  不仅我司没有能力参加二三批次，  全行业都没有能力参加 二三批次拍地；
•    原因为市场下滑可以企业自救，  但是 10 月后内部看法改变，  资金环境持续恶化，  上下游恐慌，  客户没有信心，  地方政府还有些增加监管等调控措施加码，  行业现金流及其紧张，  形成 踩踏挤兑，  造成恶性循环；
 
建议：
•    建议政府出面引导正面舆论
•     鼓励金融机构国企民企一视同仁，  正常运作，  帮助行业稳定信用；
•     调控和监管不宜加码，  很多局部加码的政府风控会造成全局系统性风险；
•     集中拍地等人为造就峰值调控措施可以适当调整
•    房地产税会大幅影响消费者信心，  建议要么早收轻收，  要么干脆不收，  推迟试点，  现在对预 期影响太大；
•    房地产税会影响租金，  造成部分租金上涨，  政府要有预案；
 
 
四、    深圳房协代表发言（ 吕晋川，会长）
•     市场下滑，  深圳市土地出让已有压力，  我们在和政府一起做推介，  担心房地产硬着陆
•     现在行业信心不足，  佳兆业是我们绿档企业，  也遇到问题，  主要是流动性问题，  现在舆论环境不好，  影响企业资产处置，  国企也不愿意收购，  刚刚传出来华润介入，  华润就表态辟谣
•    房地产也在深圳 25 年， 大家都是积极稳健的， 深圳市场成熟度高， 企业不会向政府甩包袱， 但是这次流动性危机，  开发企业子就比较困难
•     深圳只有 17.8%是商品房，  居住用地少，  房地产税的征税怎么征？  深圳移民多，  很多人都有 老人要来，  二胎三胎还在鼓励生，  怎么考虑减免？
•     现在如果农民不征，  城市更新以后反而征，  房地产税会不会对城市更新形成障碍？

五、    平安代表发言（杨志群， 平安银行深圳分行行长）
•    行业目前是现金问题，  稳定行业需要贷款给额度，  地价款缓付，  预售条件放宽，  帮助开发商 资金回笼，  部分区域行政限购可以放松一点，  利率照顾新市民购房等等；
•    房地产税意义重大，  但现在居民购房意愿低迷，  敏感时期，  建议择机推出，  以免影响销售和投资；
 
 
六、    华润信托代表发言（洪霄、 副总经理）
•    原有对行业的过度支持造就了现在的模式。现在市场预期很悲观，  两集中，  土地一下子进入冰点；
•    地产金融的冲击，  对上下游都有影响，  也会影响到就业。房企对民企的监管加剧，  又引发了 更大的风险向外传播。
建议：
      监管不要朝令夕改，  可以还款，  不能违规抽贷
引导银行加快投放，  保证房贷；
有风险的企业，  项目可以国企托管，  政府，  或者 AMC 支持；
对资不抵债的处置要提前做准备；
房地产税长期看持有成本加大，  促进房住不炒，  但短期看，  会加速行业硬着陆； 农村城市差别，  老人和新城市人群，  都要考虑公平性
 
建议到安全区再推进房地产税，  要慎重，  开弓没有回头箭，  要减少冲击；
 
南方基金代表发言（李海鹏，副总经理）
我们关心信用债，  信用有传染性，  新增十家违约，  涉及 2200 亿占房地产信用债 6.8%，  但是 市场定价，还有 13 家低于 60 块， 预计也会违约， 涉及 6600 亿，20.6%，加起来超过30%， 风险还是很大
 
目前地产信用债一级发行基本冰冻；  明年一季度是偿债小高峰，  美元债违约风险更大，  债务 危机远未结束；
 
现在担心信用风险向上游蔓延，  地产行业下滑，  土地市场低迷，  影响财政收入，  继而影响城 投债的偿还； 房地产信用债占总体信用债 8%-10%，但城投债占总体 28%，如果城投债出问题，  风险是地产信用债的 3~4 倍
建议保流量，  防挤兑，  也要减少那些自相矛盾的调控，  如有地方出现限跌令，  我们看来是资
 
产可变现性打折；
建议：
•    加大按揭的托底力度，  保证正常按揭；
•    加大租赁市场供应；
•    短期增加发债额度，  合理再融资也要恢复
•    房产税最大的影响是市场定价体系， 380 万亿住宅市值， 36 万亿个贷余额，  资产定价体系会 被打破，  金融机构无所适从，  希望尽早明确细则，  帮助金融体系重新定价，  减少冲击。
 
八、    中信银行代表发言（严俊， 深圳分行副行长）
•    危机率先发生在深圳几家发展商，  既有必然性也有偶然性，  必然性是野蛮生长，  过度融资均 难以为继，  但爆雷的恒大、  宝能都投了新能源汽车，  也和这个行业挑战比较大有关；
•     深圳发展商过去的优点未来可能变成缺点；  一是旧改为主，  利润高，  但是周期太长，  资金被 占用可能拖垮；  而是财务创新多，  比如对财富管理利用比较充分。
•    今年不是市场的最低点，  看情况会越来越难，  市场有踩踏，  资产没有人敢买，  处置资产难，或者处置掉也于事无补，  开发商现金流近乎枯竭
•    建议恢复行业信心，  不能酿成系统性风险， 如果房价下跌 30%，  传导到金融体系都有巨大风 险，  现在要谨防误伤，  早日帮行业度过难关。
 
九、    建行代表发言（刘星， 深圳分行资深副经理）
•    银行对于租赁的信贷支持要和集中度管控分开计算
•    银行要促进放弃转型，  如重资产到轻资产，  给转型时间
•    房产税要谨慎，  也要考虑地区差，  从长沙调过来，  发现深圳很小的房子很贵，  大家压力都很大，  需要合理考虑免征。
 
 
十、总结（王安顺主任， 国务院发展研究中心）
感谢各位参加座谈，  都从自身和行业角度提出了很多很全面意见，  我们会归纳分析，  吸收大 家合理的政策建议
发展研究中心是中央智库，  不同于建设部这样职能部门研究，  主要是在后台对重要经济问题 提出有针对性的建议，  帮助中央出台政策与措施；
广东市场化充分， 是市场化的晴雨表， 敏感， 问题感受比较早， 反映问题也有实事求是精神， 上次限电事件，  就是来广东调研，  最后总shuji做了重要批示解决。
大家目标一致，  都是为了行业经济稳定健康发展，  促进就业 。谢谢大家

品葱用户 bluestarjade 评论于 2021-11-10

纪要很写实嘛。
现在大陆的房地产开发商其实就是金融企业，拿着客户首付和借款，让建筑企业垫付盖楼，自己只是资金、销售和营销市场。
现在房地产税的预期下，市场信心不足，产品卖不出去，企业现金流困难了，自然希望不抽贷进行展期，以及债务证券化。但是现在市场怎么定价？那些债务风险太大了
至于啥国企民企一视同仁，说了多少年都是白说，他们也没指望有国企的低息资金支持。说战略投资变卖资产，这会儿谁愿意接手啊，要么等死差不多的时候捡便宜，要么就完全不看好
房地产其实还是小事，看地方政府的债务吧，这里面有句话很关键“房地产信用债占总体信用债 8%-10%，但城投债占总体 28%，如果城投债出问题，  风险是地产信用债的 3~4 倍”，我们看看维尼打算怎么应对潜在的金融風暴

品葱用户 伞兵胡锡进胡BB 评论于 2021-11-11

感谢楼主邀请！实在高看小弟，我随便说说我看到的现象和我的一些观点吧。

先说结论：我认为现在征收房产税会导致非常严重的灾难，但是我觉得政府依然很有可能征收

我在工作中接触到的中小型房地产商，他们资金压力并没有巨型房企这么大，但是这些企业目前都不打算再买地开始新项目，只限于保障资金稳定把手中的项目完成，对于未来，很多考虑转型为商业地产经营或者物业，甚至一些打算完全退出地产行业。

过去几十年，中国一直维持土地财政，这其实不是中国自己的发明。香港政府是把土地财政玩的最好的。香港政府控制土地的供应量，然后让地产商来拍地，从而获得大量的资金。但香港和大陆有本质的区别。香港的土地财政是香港维持低税率，基础设施优良，政府高效运作的基础。而中国政府依靠土地财政得到的钱并没有完全惠民，当然一部分大基建也是有目共睹的。但是大部分钱用在了庞大的政府开支。香港政府懂得控制土地量，而大陆各级政府得到实惠以后开始饮鸩止渴。大肆开发土地，炒作开发区，产业园区，CBD，等等概念无非是为了买地，买的更贵，造成很多3-4线城市产生大量库存，供应远远大于需求。在这种产业政策的推动下，过去15年，银行，地产商，政府开始了一场击鼓传花的盛宴，尤其过去10年，普通投资者和老百姓也加入到盛宴中，中国居民负债暴增，人人借杠杆想获取暴利。政府的房住不炒横空出世，导致盛宴突然停滞，人人想抽身，但都被债务压得喘不过气了。

如果现在开始征收房产税，那对于地产商无疑是暴击，房价也会引发波动。即使只能边缘3-5%的人断供，也会引发金融系统的崩溃。当然，国务院和政府也一定知道这些情况，但为什么非要推动房产税？

我认为，我们有很多看不到的信息，我推测是各级财政出现了巨大的问题。问题的严重性让政府想冒险也要推动房产税。政府维持庞大机器和维稳的开支已经入不敷出，急需把卖地收入转化为其他的稳定性财政收入才能保持系统的运行。另外，上层可能偏执的认为，依靠强制的政策可以缓慢的释放这个大泡沫。

结果会怎么样，我们不知道，不过应该很快会看到了。

品葱用户 真正的粉丝 评论于 2021-11-10

不知道为什么，看得我想笑，每个人的发言可以说完美的对应了自己的屁股，房企嚷嚷着没钱了快救命，银行绝口不提放松贷款让他们想办法自救，反正不能引发系统性风险，金融机构坐稳和事佬位置，贷款可以松一松，房产税要谨慎，最后中央的人做个总结，你们说的都很有道理，把工作都做好才能给全国实行开个好头

这会开了跟没开有什么区别么….REITs这种金融衍生产品在中国绝无可能推得动，立法做不好一定是骗子先捞第一桶金，然后就没人敢再碰这个了

品葱用户 华国锋 评论于 2021-11-10

这不就是走次贷危机的老路吗？只不过华尔街当初是赚钱就跑，中国是止损之后卷钱跑，目的不同，结果都会一样。

印钱的基础是信心，没有信心，就什么都没了。

品葱用户 H211 评论于 2021-11-10

有沒有看過The big short？
沒看過無所謂，粉絲的心裡房市永遠不會跌。泡泡越來越大，爆掉很精彩。

加快 REITs，  RMBS 等资产证券化产品发行，  增强经营性产品流动性

品葱用户 rrh731 评论于 2021-11-10

全部地慘商GG就好

賺大錢的時候不見他們來幫窮人?

品葱用户 维尼熊两百斤 评论于 2021-11-11

不知道说了什么，但只要有利于共产党破产我都支持，会上应该说一说许家印包养二奶和睡女明星的事的，要是能配上几段视频就更好了，可惜没有。还有中共最近在大力宣扬攻台，什么淫民日报、新华社、环球屎报都出来帮吹了，小粉红已经开始意淫台妹，活捉菜英文，清算民进党了。为了他们所谓的祖国统一什么事都做得出来，留岛不留人也不是说说而已，总之千万不要低估中共的邪恶。

品葱用户 libra 评论于 2021-11-11

这些发言基本上都是意料之内的，只不过证实了很多网上的传言。
从分析结果看，三个方面吧：
1）企业对政府朝令夕改深恶痛绝，但是又不敢指名道姓的说某某领导人的不是，只有反复讲矛头对准一个抽象的概念，政府。这种文字游戏我很怀疑能否上达天听，就算说了，也未必能有什么作用。
2）房地产行业尾大不掉，现在是麻杆打狼两头怕，所以才有这次调研。决策层怕激起民变想探探下面的底，企业怕中央不管自己死活就拼命叫。最后的结果一定是不说白不说，说了也白说。政府方面不敢去挑战党的权威，不会为了几个企业的死活去担上自己的政治风险。党也不会管这些企业的死活。至于风险，看后面的分析。
3）从表态来看，大部分企业还没有到生死存亡的时刻，只是日子苦一点罢了。这个国务院那些老油条一听就知道，所以不会有什么放松的政策出台，就这么耗着吧。

最后说一下房地产的风险传导和蔓延的问题。其实，绝大部分人都认为房地产的风险一定会蔓延和传导，这些债务也只能转移而不能消灭。这些想法并不能说错，但是，在中国却一定是错的。因为上面的推论是建立在一个市场经济的环境下的，而中国不是。

这个调研也好，金融机构人行银保监会也好，都是想在市场经济制度框架内解决问题。但是我们不要忘了，中国还有 一个超越市场经济制度框架的权力制度。通俗的说，中央政府解决不了的问题，党可以调动人大立法、最高法院解释、政府执行、宣传工具引导、党内纪检、党外监察，这一整套手段用上来，直接消灭几千亿甚至几万亿的债务，根本不是问题。如果社会真的出现风险蔓延的麻烦，这套手段上去，没有搞不定的。你说要遵守合同？欠债还钱？呵呵，我党的字典里就没这套！我党的字典里，我就是规则！

所以，不要寄希望于地产债务暴雷会咋样改变中国。这些个别行业的风险和问题是改变不了啥的，要改变，只有全面的系统性的问题，比如人口老龄化问题，贫富差距问题，全球封锁问题，内部搞斗争搞文革2.0问题。这些问题总爆发的时候，上面那套工具无非同时解决以上所以问题的时候，才是真的有问题的时候。

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