关于微博流传的深圳房地产座谈会,释放出了哪些信息?

by Tornado, at 10 November 2021, tags : 中共 中国 房地产 点击纠错 点击删除
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品葱用户 tornado 提问于 11/10/2021

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深圳房地产形势座谈会纪要211108
三升  11-08 23:14 投诉
阅读数:4566

来自专栏:调研纪要
共187篇a

调研围绕三个问题:  1)  结合深圳实际, 谈谈对当前房地产总体形势的看法;2)对当前房地产风 险情况的判断以及相关政策建议;3)对房地产税的看法和建议。
 
一、    万科代表发言(朱旭,董事会秘书):
•     万科是混合所有制企业,  已经转型城市配套服务商;
•     全国房价回落很明显,  一二线下降更多,  土地市场也在下滑,  流拍多;  万科 9 月份销售同比 下降 37%,  10 月份同比下降 31%,  销售下滑程度超过了 2008 年金融危机的时候;
•     深圳市场下降也很快,  一手房套数三季度环比下跌 43%,  同比下跌 31%;  9 月,  二手房销售 套数降至 2012 年 9 月来最低点;
•     高杠杆的模式很难继续,  这次行业陷入流动性危机,  部分地方政府的财政压力也很大;
•    行业目前资金链风险是第一位的,  房企的钱来源于客户和融资,   目前两头受挤压,  所以土地 市场也被传导;
•     万科三季度货币资金还较多,  净负债率低,  本身还是财务稳健的;
建议:
•    建议融资方面,  对直接融资和股权融资有差别的放开,  避免一刀切;
•    加快 REITs,  RMBS 等资产证券化产品发行,  增强经营性产品流动性;
•    三道红线要对开发持有分开考核,  把开发和经营业务负债区分开;
•    销售方面支持信用好的企业额度,  做到平稳有度;
•    政策要稳定,  保持延续性,  不发生大扭转,  避免系统风险,  不能叠加,  造成挤兑和断裂;
•    房产税建议初始方案从轻开始;  关注独居人群等特殊人群;  尽快确定试点城市和方案,  消除 客户预期不确定性
 
 
二、    佳兆业代表发言(李海鸣, 联席总裁)
•    佳兆业现金流已经非常紧张,  彻底丧失投资能力。
•    销售到目前 875 亿,  比去年上涨 34%,  但是因为货比较多,  这两个月断崖式下降,  必须降价,  高渠道费,  很难像以往做到快周转;
•    信用评级机构不断给予降级,  穆迪标普惠誉中诚信都给予负面或观望评价;  债券违约还导致国内银行因为评级下降进一步停贷抽贷,  企业遇到 巨大困难;
•    9 月份说额度放松,  民企感受不明显,  可能国企略好;
•     民企生存环境举步维艰,  违约,  资金链断裂,  流动性危机,  销售也不能收到款,  导致循环风 险;
•    企业目前四保: 保交付, 保财富和刚兑, 保工程款支付, 保员工工资; 但如果没有外界帮助, 做到很难,  最后停工烂尾,  连锁反应;
 
建议:
•    建议对企业不停贷,不抽贷, 适当给与展期, 已经有金融企业违规把公司明显资金划拨转走;
•    针对企业的案件建议和恒大一样指定深圳法院集中管辖,  各地因为信托起诉查封冻结资产, 对企业解困的经营安排造成实际困难;
•     鼓励国有企业收购项目或引入作为战略投资者,  帮助民营企业补充现金流,  重塑市场信心;
•    房产税觉得时机不好,  年底和春节会加剧对行业的打击,  建议拖迟一年以上实施;
 
 
三、    卓越代表发言(牛伟,战略运营中心总经理)
•     我们理解行业模式有变化,  过去追求规模,  现在追求质量;  高房价对老百姓有负担,  高地价开发商实际上压力也很大;
•     也有困惑,  限价出让土地,  市场好的时候赚一点钱,  市场差的时候要亏很多钱,  这个模式很难持续;
•     市场情况上下半年差别很大,  上半年我们超过计划 10%,  超过去年同期 80%  (去年疫情基 数低),  但是 9 月份开始比去年下降 50%,  10 月加上黄金周的促销,  比去年同期还是下降了 28% 。  动态库存去化周期从 8 月 的 7~8 个月,  上升到 10 月 的 18 个月;
•     深圳市场也下滑很快,  从年初买房摇号“打新”,  到现在出了西部少数热点区域,  大量非热点 区域报名人数不及房源数字;
•     土地市场下滑明显,  一批次以后,  不仅我司没有能力参加二三批次,  全行业都没有能力参加 二三批次拍地;
•    原因为市场下滑可以企业自救,  但是 10 月后内部看法改变,  资金环境持续恶化,  上下游恐慌,  客户没有信心,  地方政府还有些增加监管等调控措施加码,  行业现金流及其紧张,  形成 踩踏挤兑,  造成恶性循环;
 
建议:
•    建议政府出面引导正面舆论
•     鼓励金融机构国企民企一视同仁,  正常运作,  帮助行业稳定信用;
•     调控和监管不宜加码,  很多局部加码的政府风控会造成全局系统性风险;
•     集中拍地等人为造就峰值调控措施可以适当调整
•    房地产税会大幅影响消费者信心,  建议要么早收轻收,  要么干脆不收,  推迟试点,  现在对预 期影响太大;
•    房地产税会影响租金,  造成部分租金上涨,  政府要有预案;
 
 
四、    深圳房协代表发言( 吕晋川,会长)
•     市场下滑,  深圳市土地出让已有压力,  我们在和政府一起做推介,  担心房地产硬着陆
•     现在行业信心不足,  佳兆业是我们绿档企业,  也遇到问题,  主要是流动性问题,  现在舆论环境不好,  影响企业资产处置,  国企也不愿意收购,  刚刚传出来华润介入,  华润就表态辟谣
•    房地产也在深圳 25 年, 大家都是积极稳健的, 深圳市场成熟度高, 企业不会向政府甩包袱, 但是这次流动性危机,  开发企业子就比较困难
•     深圳只有 17.8%是商品房,  居住用地少,  房地产税的征税怎么征?  深圳移民多,  很多人都有 老人要来,  二胎三胎还在鼓励生,  怎么考虑减免?
•     现在如果农民不征,  城市更新以后反而征,  房地产税会不会对城市更新形成障碍?

五、    平安代表发言(杨志群, 平安银行深圳分行行长)
•    行业目前是现金问题,  稳定行业需要贷款给额度,  地价款缓付,  预售条件放宽,  帮助开发商 资金回笼,  部分区域行政限购可以放松一点,  利率照顾新市民购房等等;
•    房地产税意义重大,  但现在居民购房意愿低迷,  敏感时期,  建议择机推出,  以免影响销售和投资;
 
 
六、    华润信托代表发言(洪霄、 副总经理)
•    原有对行业的过度支持造就了现在的模式。现在市场预期很悲观,  两集中,  土地一下子进入冰点;
•    地产金融的冲击,  对上下游都有影响,  也会影响到就业。房企对民企的监管加剧,  又引发了 更大的风险向外传播。
建议:
      监管不要朝令夕改,  可以还款,  不能违规抽贷
引导银行加快投放,  保证房贷;
有风险的企业,  项目可以国企托管,  政府,  或者 AMC 支持;
对资不抵债的处置要提前做准备;
房地产税长期看持有成本加大,  促进房住不炒,  但短期看,  会加速行业硬着陆; 农村城市差别,  老人和新城市人群,  都要考虑公平性
 
建议到安全区再推进房地产税,  要慎重,  开弓没有回头箭,  要减少冲击;
 
南方基金代表发言(李海鹏,副总经理)
我们关心信用债,  信用有传染性,  新增十家违约,  涉及 2200 亿占房地产信用债 6.8%,  但是 市场定价,还有 13 家低于 60 块, 预计也会违约, 涉及 6600 亿,20.6%,加起来超过30%, 风险还是很大
 
目前地产信用债一级发行基本冰冻;  明年一季度是偿债小高峰,  美元债违约风险更大,  债务 危机远未结束;
 
现在担心信用风险向上游蔓延,  地产行业下滑,  土地市场低迷,  影响财政收入,  继而影响城 投债的偿还; 房地产信用债占总体信用债 8%-10%,但城投债占总体 28%,如果城投债出问题,  风险是地产信用债的 3~4 倍
建议保流量,  防挤兑,  也要减少那些自相矛盾的调控,  如有地方出现限跌令,  我们看来是资
 
产可变现性打折;
建议:
•    加大按揭的托底力度,  保证正常按揭;
•    加大租赁市场供应;
•    短期增加发债额度,  合理再融资也要恢复
•    房产税最大的影响是市场定价体系, 380 万亿住宅市值, 36 万亿个贷余额,  资产定价体系会 被打破,  金融机构无所适从,  希望尽早明确细则,  帮助金融体系重新定价,  减少冲击。
 
八、    中信银行代表发言(严俊, 深圳分行副行长)
•    危机率先发生在深圳几家发展商,  既有必然性也有偶然性,  必然性是野蛮生长,  过度融资均 难以为继,  但爆雷的恒大、  宝能都投了新能源汽车,  也和这个行业挑战比较大有关;
•     深圳发展商过去的优点未来可能变成缺点;  一是旧改为主,  利润高,  但是周期太长,  资金被 占用可能拖垮;  而是财务创新多,  比如对财富管理利用比较充分。
•    今年不是市场的最低点,  看情况会越来越难,  市场有踩踏,  资产没有人敢买,  处置资产难,或者处置掉也于事无补,  开发商现金流近乎枯竭
•    建议恢复行业信心,  不能酿成系统性风险, 如果房价下跌 30%,  传导到金融体系都有巨大风 险,  现在要谨防误伤,  早日帮行业度过难关。
 
九、    建行代表发言(刘星, 深圳分行资深副经理)
•    银行对于租赁的信贷支持要和集中度管控分开计算
•    银行要促进放弃转型,  如重资产到轻资产,  给转型时间
•    房产税要谨慎,  也要考虑地区差,  从长沙调过来,  发现深圳很小的房子很贵,  大家压力都很大,  需要合理考虑免征。
 
 
十、总结(王安顺主任, 国务院发展研究中心)
感谢各位参加座谈,  都从自身和行业角度提出了很多很全面意见,  我们会归纳分析,  吸收大 家合理的政策建议
发展研究中心是中央智库,  不同于建设部这样职能部门研究,  主要是在后台对重要经济问题 提出有针对性的建议,  帮助中央出台政策与措施;
广东市场化充分, 是市场化的晴雨表, 敏感, 问题感受比较早, 反映问题也有实事求是精神, 上次限电事件,  就是来广东调研,  最后总shuji做了重要批示解决。
大家目标一致,  都是为了行业经济稳定健康发展,  促进就业 。谢谢大家

品葱用户 bluestarjade 评论于 2021-11-10

纪要很写实嘛。
现在大陆的房地产开发商其实就是金融企业,拿着客户首付和借款,让建筑企业垫付盖楼,自己只是资金、销售和营销市场。
现在房地产税的预期下,市场信心不足,产品卖不出去,企业现金流困难了,自然希望不抽贷进行展期,以及债务证券化。但是现在市场怎么定价?那些债务风险太大了
至于啥国企民企一视同仁,说了多少年都是白说,他们也没指望有国企的低息资金支持。说战略投资变卖资产,这会儿谁愿意接手啊,要么等死差不多的时候捡便宜,要么就完全不看好
房地产其实还是小事,看地方政府的债务吧,这里面有句话很关键“房地产信用债占总体信用债 8%-10%,但城投债占总体 28%,如果城投债出问题,  风险是地产信用债的 3~4 倍”,我们看看维尼打算怎么应对潜在的金融風暴

品葱用户 伞兵胡锡进胡BB 评论于 2021-11-11

感谢楼主邀请!实在高看小弟,我随便说说我看到的现象和我的一些观点吧。

先说结论:我认为现在征收房产税会导致非常严重的灾难,但是我觉得政府依然很有可能征收

我在工作中接触到的中小型房地产商,他们资金压力并没有巨型房企这么大,但是这些企业目前都不打算再买地开始新项目,只限于保障资金稳定把手中的项目完成,对于未来,很多考虑转型为商业地产经营或者物业,甚至一些打算完全退出地产行业。

过去几十年,中国一直维持土地财政,这其实不是中国自己的发明。香港政府是把土地财政玩的最好的。香港政府控制土地的供应量,然后让地产商来拍地,从而获得大量的资金。但香港和大陆有本质的区别。香港的土地财政是香港维持低税率,基础设施优良,政府高效运作的基础。而中国政府依靠土地财政得到的钱并没有完全惠民,当然一部分大基建也是有目共睹的。但是大部分钱用在了庞大的政府开支。香港政府懂得控制土地量,而大陆各级政府得到实惠以后开始饮鸩止渴。大肆开发土地,炒作开发区,产业园区,CBD,等等概念无非是为了买地,买的更贵,造成很多3-4线城市产生大量库存,供应远远大于需求。在这种产业政策的推动下,过去15年,银行,地产商,政府开始了一场击鼓传花的盛宴,尤其过去10年,普通投资者和老百姓也加入到盛宴中,中国居民负债暴增,人人借杠杆想获取暴利。政府的房住不炒横空出世,导致盛宴突然停滞,人人想抽身,但都被债务压得喘不过气了。

如果现在开始征收房产税,那对于地产商无疑是暴击,房价也会引发波动。即使只能边缘3-5%的人断供,也会引发金融系统的崩溃。当然,国务院和政府也一定知道这些情况,但为什么非要推动房产税?

我认为,我们有很多看不到的信息,我推测是各级财政出现了巨大的问题。问题的严重性让政府想冒险也要推动房产税。政府维持庞大机器和维稳的开支已经入不敷出,急需把卖地收入转化为其他的稳定性财政收入才能保持系统的运行。另外,上层可能偏执的认为,依靠强制的政策可以缓慢的释放这个大泡沫。

结果会怎么样,我们不知道,不过应该很快会看到了。

品葱用户 真正的粉丝 评论于 2021-11-10

不知道为什么,看得我想笑,每个人的发言可以说完美的对应了自己的屁股,房企嚷嚷着没钱了快救命,银行绝口不提放松贷款让他们想办法自救,反正不能引发系统性风险,金融机构坐稳和事佬位置,贷款可以松一松,房产税要谨慎,最后中央的人做个总结,你们说的都很有道理,把工作都做好才能给全国实行开个好头

这会开了跟没开有什么区别么….REITs这种金融衍生产品在中国绝无可能推得动,立法做不好一定是骗子先捞第一桶金,然后就没人敢再碰这个了

品葱用户 华国锋 评论于 2021-11-10

这不就是走次贷危机的老路吗?只不过华尔街当初是赚钱就跑,中国是止损之后卷钱跑,目的不同,结果都会一样。

印钱的基础是信心,没有信心,就什么都没了。

品葱用户 H211 评论于 2021-11-10

有沒有看過The big short?
沒看過無所謂,粉絲的心裡房市永遠不會跌。泡泡越來越大,爆掉很精彩。

加快 REITs,  RMBS 等资产证券化产品发行,  增强经营性产品流动性

品葱用户 rrh731 评论于 2021-11-10

全部地慘商GG就好

賺大錢的時候不見他們來幫窮人?

品葱用户 维尼熊两百斤 评论于 2021-11-11

不知道说了什么,但只要有利于共产党破产我都支持,会上应该说一说许家印包养二奶和睡女明星的事的,要是能配上几段视频就更好了,可惜没有。还有中共最近在大力宣扬攻台,什么淫民日报、新华社、环球屎报都出来帮吹了,小粉红已经开始意淫台妹,活捉菜英文,清算民进党了。为了他们所谓的祖国统一什么事都做得出来,留岛不留人也不是说说而已,总之千万不要低估中共的邪恶。

品葱用户 libra 评论于 2021-11-11

这些发言基本上都是意料之内的,只不过证实了很多网上的传言。
从分析结果看,三个方面吧:
1)企业对政府朝令夕改深恶痛绝,但是又不敢指名道姓的说某某领导人的不是,只有反复讲矛头对准一个抽象的概念,政府。这种文字游戏我很怀疑能否上达天听,就算说了,也未必能有什么作用。
2)房地产行业尾大不掉,现在是麻杆打狼两头怕,所以才有这次调研。决策层怕激起民变想探探下面的底,企业怕中央不管自己死活就拼命叫。最后的结果一定是不说白不说,说了也白说。政府方面不敢去挑战党的权威,不会为了几个企业的死活去担上自己的政治风险。党也不会管这些企业的死活。至于风险,看后面的分析。
3)从表态来看,大部分企业还没有到生死存亡的时刻,只是日子苦一点罢了。这个国务院那些老油条一听就知道,所以不会有什么放松的政策出台,就这么耗着吧。

最后说一下房地产的风险传导和蔓延的问题。其实,绝大部分人都认为房地产的风险一定会蔓延和传导,这些债务也只能转移而不能消灭。这些想法并不能说错,但是,在中国却一定是错的。因为上面的推论是建立在一个市场经济的环境下的,而中国不是。

这个调研也好,金融机构人行银保监会也好,都是想在市场经济制度框架内解决问题。但是我们不要忘了,中国还有 一个超越市场经济制度框架的权力制度。通俗的说,中央政府解决不了的问题,党可以调动人大立法、最高法院解释、政府执行、宣传工具引导、党内纪检、党外监察,这一整套手段用上来,直接消灭几千亿甚至几万亿的债务,根本不是问题。如果社会真的出现风险蔓延的麻烦,这套手段上去,没有搞不定的。你说要遵守合同?欠债还钱?呵呵,我党的字典里就没这套!我党的字典里,我就是规则!

所以,不要寄希望于地产债务暴雷会咋样改变中国。这些个别行业的风险和问题是改变不了啥的,要改变,只有全面的系统性的问题,比如人口老龄化问题,贫富差距问题,全球封锁问题,内部搞斗争搞文革2.0问题。这些问题总爆发的时候,上面那套工具无非同时解决以上所以问题的时候,才是真的有问题的时候。

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