兽爷丨祥子决定不拉车了

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一位做投资的朋友，六月份终于出差了。

在大湾区，他见了一些开工厂的老板，有好几个把工厂关掉，去东南亚开厂；在武汉他见了几个地产老板，有两个都说 2018 年之后如果躺平、啥事也不做，就是每天拼命花钱：

但让他最震惊的，是在郑州呆的那个星期。他参加了很多场饭局，饭局里几乎都有人讨论一件事：

过去一年里经历了水灾和反复疫情的郑州，停工一年以上的楼盘多了起来。交房遥遥无期，房贷却得一直还。业主们开始讨论要不要鱼死网破，以被银行系统终身拉黑的代价，与开发商及银行对峙。

他上周跟我说这个事时，我也很震惊。我微信上找了两个郑州朋友问，这是真的吗。

小林说，我可能就是你朋友饭局里的那个人，我买的鑫苑国际新城就烂尾了；老李说，我烂尾的不是一套，而是两套，我买的两个房子，名门翠园和奥园悦城先后都烂尾了。

两个郑州朋友，三套烂尾房。郑州楼市的含烂率，也是可以的。

几天后，因为停工 14 个月，江西景德镇恒大珑庭的 900 户业主，发出一份告知书，称若项目不在 3 个月后全面复工，将集体停止还房贷。

他们捅破了一层窗户纸。也就两天时间，越来越多的烂尾项目业主加入到停贷队伍中。从南昌、长沙、武汉，再到石家庄、沈阳、西安。

老李和小林都说，他们买的楼盘，今天业主们也都发出了停贷告知书。小林说，在这之前，其实已经有将近三分之一的邻居，已经选择停贷了。

淘宝上用花呗买东西没收到货还能退款，为什么我们就要继续还贷？

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小林的烂尾楼，是自己公司造的。

2016 年大学毕业后，小林进入了美国上市房企鑫苑工作。工作两年后，她决定在郑州买人生第一套属于自己的房子。

2018 年 12 月，25 岁的她靠着自己的 2000 块存款，以及父母给的十几万，还借了首付分期，买下了一套总价 130 多万的房子。自己公司开发的鑫苑国际新城。

鑫苑房产是第一家在纽交所上市的中国房企。小林买的鑫苑国际新城，位于郑州南三环，是一个总体量超过 400 万方的神盘。

小林出手时，正值郑州楼市最高点，房子单价 14800 元一平米，房贷利率也是历史高点 6.23%。合同约定，房子两年内交付。

但买完房之后的两年里，先是楼市调控，然后就是不断反复的疫情，和一场突如其来的洪水，再加上严厉的环保管控，郑州建筑工地一年的有效施工天数：

最重要的是钱，小林们的购房款，根本没有进监管账户，直接被集团抽调走去其他省份拿地。很快，工程款就付不出来了。如今，一个相当于二十个鸟巢体量的大楼盘，确实每天有几个工人在工地上干活：

2022 年年初，鑫苑光在河南省就有近两万套到期未交付。而小林在鑫苑的工作，就是处理业主的维权。

她连自己房子何时能复工都不知道，却还要替公司向成千上万名业主保证：

这些业主大多是想在郑州安家的年轻人。很多都是掏空六个钱包挤出来的钱。有的因为婚房烂尾而没结成婚的；还有老人气到住院的。

有一个来郑州打工的驻马店小伙子，借了很多钱买鑫苑国际新城做婚房。房子交付不了后，他去鑫苑公司维权被带走了。开发商调查维权业主基本信息，才发现他父母：

没过多久，小林离职，加入了鑫苑烂尾楼的维权大军。

小林自己估算，现在郑州楼市只有一小半的项目正常开工，她身边的地产从业者，几乎人手一套烂尾房。

到了 7 月份，业主群里越来越多的邻居开始停贷。有人在群里说影响征信怎么办，马上有人回复：

小林很认真地咨询过律师停贷的后果。她发现，预售制完美规避了银行的义务和风险。如果开发商躺平、她也停贷，银行实体楼房收不到，就会一直咬着她要房贷。

景德镇恒大珑庭的业主打响第一枪后，已经有九十多个项目发出停贷告知书，名单不断在增加。

停贷项目最多的省份，是河南；停贷项目最多的城市，是郑州；停贷最多的开发商，就是那个开发了景德镇恒大珑庭的恒大地产。

河南周口市籍中国前首富许家印，也成了坑自己老乡最狠的地产商。

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2015 年 9 月 19 日上午，商丘归德南路上的恒大名都售楼处开放，三米宽的红色地毯铺了很长，两排是清一色白衬衫销售和红裙小姐姐。

鸣放礼炮时，项目总正带着上百人在 8 辆礼宾车的开道下，围着商丘主干道和地标，跑一场 20 公里的马拉松。

恒大名都是恒大在商丘的第一个项目，当地媒体肉麻表白说：

当是时也，天朗气清，乐声流动；宾客盈门，人气爆棚；金字招牌，星耀全城…..

两个多月后，恒大名都开盘，万人抢房，6000 元一平米的均价，开盘两小时卖了 6 个亿。

去库存那两年，正是恒大、碧桂园的高光时刻，一个接一个城市被攻下，地方政府和购房者都很欢迎这些龙头房企，房子闭着眼买就好了。

但这些钱很快就会被集团抽走。然后重复商丘这样的故事，去创造两万亿奇迹。恒大的朋友说，河南地市资金监管比例太低了，只有 5% 到 10%。商丘项目本身还有过度融资，通过恒大财富做明股实债。

当初借钱有多爽，今天烂尾的坑就有多大。

烂尾项目业主想要解套，只考虑监管账户的钱再飞回来肯定是不可能了。首先是要稳住施工方，像商丘恒大名都，施工方中天元建设就退出了，中建五局同意接手，用资产抵付工程款建设至竣工。

施工方没有实力垫付工程款的怎么办，那就要找钱了，恒大项目用滚动开发、退地、减配等各种方案，精装变毛坯、捆绑车位在接下来应该是常有的事。河南恒大甚至有的项目，跑去和政府要前几年的：

但这几种办法，不会产生太多的收益，河南项目仍然缺口巨大。

河南基本所有的恒大保交楼方案中，都有一条前提就是，不考虑前债。这些前债就是恒大过度融资，恒大可以不还债：

我看到恒大内部的一份文件，恒大算了下，在河南有 37 个项目要交付，如果要把这 37 个项目全部开发完，要净亏损：

这已经是河南政府对恒大举全力支持的最好结果了。经过协商，河南各地政府会减免恒大 35 亿的税费、土地款、滞纳金，返还其 30 亿土地款，通过调规等手段供给了恒大 11 亿。

购房者对恒大也足够宽容，精装修也不要了，恒大也能再省 10 亿。

即便如此，河南 37 个项目的后续工程费，恒大就需要投入 423 亿。单单开封的郑东恒大文旅城，资金缺口就有 18 个亿，而目前恒大在河南监管账户里的所有钱：

只是 423 亿的零头。

3

早上包叔转给我一个视频，是一对买了融创城六期的郑州小夫妻，八个月来，抖音记录了他们刚买房的欢喜，期待，他们经常到工地上看自己的房子，爆雷消息传出的时候，他们还不相信。到现在，他们的眼睛里没有光了。

最扎心的是下面一个评论，引用了《骆驼祥子》里的一句话：

《骆驼祥子》里，祥子买了三次新车，但要么就是人被抓走，要么车被扣留，最后一次因为妻子虎妞的丧礼，忍痛卖了车子。希望破灭，成了一个活生生的死人。

我看了一下，停贷公告名单上还没有融创城，上海几个停工的项目，也不在名单上。说明那里的祥子们还抱有一丝希望。

信用是人最后一笔资产，最大的破产是信用破产。停贷者要放弃这笔资产了，也就是要头也不回地走入：

对于包叔这种每个月要查自己蚂蚁信用分的人来说，成为失信人的后果是不可想象的。但对于那些一无所有的人，连希望也没有的人来说，信用也就一文不值了。

大面积停贷，不仅仅是个人和家庭危机，而将是整个市场的信用危机。

在经济学的概念里，信用是在信任基础上的借贷。房贷合同，本质上是开发商、银行和购房者之间的三方互信，但如今，这种信用已经成为不对称的负担。

《骆驼祥子》里说，苦人是容易死的，苦人死了是容易被忘掉的。

现在抱怨开发商，似乎已经没有意义。在高周转的游戏里，开发商的账上注定不会存很多钱，更不会像俞敏洪那样账户上随时有 200 亿现金，随时做好倒闭的准备。

恒大爆雷后，很多地方政府纷纷收紧监管账户，甚至超额管理监管账户。

讽刺的是，这反而成了压垮开发商的最后一根稻草。有家开发商说，监管账户里本来一亿就够用，但政府非要让放三亿进去，本来在普通门诊，结果被生生拉到了 ICU。

在这场信用困境里，唯一能全身而退的是银行。

不管在放贷时，有没有对开发商的资金能力进行调查，也不管有没有对监管账户进行守护，哪怕开发商已经躺平了，银行的还贷通知，还是会风雨无阻发到购房者手里。

上海融创未来金融城停工后，业主们发现预收款监管账户没有钱，将开户行上海农商银行川沙支行投诉到银保监会，但得到的回应是，该行并没有和融创签订资金监管协议，账户也不是预售资金账户，只是一个基于信托的销售回款账户，但融创却对外说是监管账户。

而且，融创并没有把全部销售回款打到账户里。

谁能想到，监管账户的开放程度，就像包叔的内裤。而上海已经是对监管账户管得最严的城市了。

事实上，1995 年，从《城市房地产管理法》诞生的那天起，监管账户就从来是个大筛子。它就像包叔的女朋友，好像有，又好像没有。

祥子们注定得不到什么保护，他们最大的问题就是——欠银行钱还不够多。

欠银行 100 万不还，你就是老赖；欠银行 100 亿不还，你就是 VIP。就像在河南有 37 个项目要交付的恒大，大家都得爱护他。

没有希望，也得不到爱护，祥子就不拉车了。他不是不想改变命运了，而是在一场漫长的斗争中，他最终被命运战胜了。

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