2021-2022 中国经济年会上房地产被定义为支柱产业,这将会对楼市产生怎样的影响?

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知乎用户 很无名少年​ 发表

其实咱们国家现在的房地产危机,和 08 年美国的次贷危机,手段和导火索都如出一辙。

我们都知道,资本世界或者自由市场经济下,商品过剩,劳动者消费疲软的现象是必然出现的。

而这种消费疲软 VS 扩大内需消费商品的矛盾性,也导致了商品堆积库存,劳动者没钱消费谋生困难的局面,从而引发周期性的经济危机。

这些内容,是资本论中明确预言的局面,也是咱们社会大众现在普遍认知的东西。

而这其中,以 29-33 年经济大萧条最为著名,它直接导致资本世界不得不思考解决方式,至少要思考治标不治本的解决方式。

对于解决方式,政治经济学指出,要从根本上改变分配制度,改革社会体制,永久性的消灭这个问题,这种解决方法会动既得利益者的蛋糕,必然不会被采用。

而在西方经济学的知识体系中,西方经济学主张自由市场的优越性,并尝试通过超发货币等手段,短期内给予劳动者,政府,资本家三方足够的钱,用来进行商品消费,基础设施兴建,生产恢复与就业岗位创造,这种解决方法因为很和既得利益者的胃口,因而被不断采用。

然而,由于根本的分配制度并未改变,劳动者的社会资源仍将被资本家不断吸纳,从而在超发货币的短期缓解后,长期下的商品过剩和劳动者消费萎靡将会再次出现。

由此,上世纪六七十年代和 08 年,经济危机再次出现。

而只要分配模式不改变,这种经济危机就必然会周期性的发生,并在历次超发货币的影响下被不断加重,直到超出资本的控制范围。

如果这种超发货币的情况,被试图用金融手段掩盖,并借助金融手段对未来资产进行搜刮的话,情况就会更加严重。

关于这部分的具体探讨,大家可以参考我的这篇文章。

为什么消费如此疲软还大力提倡节约?

接下来,我们把视角聚焦到我国房地产身上,看看我国房地产与 08 次贷危机有何共同之处,当然,这部分内容,上面的这篇文章也有写到。

我将尝试回答几个问题:

1. 我国现如今的房地产危机,与美国次贷危机的逻辑共通性

2. 我国房地产危机面临的困难所在

3. 我国目前对房地产的解决办法及其合理性分析

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金融手段的意义在于两个方面:

一方面,无论是个人,企业还是国家,均可以动用金融手段,把未来的社会资源,提前在现在支取,并在现在使用,然后在未来的某个时间,把社会资源一点一点的还回去。

另一方面,对于企业和国家来说,企业和国家可以动用金融手段,加快社会资源的聚集,从而动用聚集起来的庞大资源,做一些事情。

其实这两个方面大家都不陌生,前者是借贷,后者则是融资。

而借贷和融资本身,初衷也并非是拿来做不好的事情的。

但是,当借贷和融资,被不合理使用时,其恶性影响是空前的!!!

我们前面提到过,为了不破坏自由市场经济的基本制度,不对资本家和劳动者的分配造成影响,目前摆脱经济危机,提振市场活力的主要发展方式,就是超发货币。

超发货币本身的目的,正是在于短期内增加大量市场流通货币,分发给劳动者,企业和政府使用,这样,过剩的商品就可以被劳动者购买,企业也可以拿着大量的钱来恢复经营,政府则拿钱来进行基础设施建设。

而增加大量流通货币的目的,金融手段同样做得到,只需要透支未来的社会资源,在现在支取使用就行了。

受此影响,无论是二十世纪八十年代后的美国,还是现如今的中国,均主动采取了拉高杠杆,透支未来的方式,以在当期保证足够的流通社会资源,促进社会的高速发展。

而大家也都知道,借贷是存在利率的,无论个人还是企业,都要做到有借有还。

很快,在某漂亮国,次级贷款公司,投行等金融机构,动起了利率的歪脑筋。

它们认为,只要创造一种方法,能够实现比银行,债券等利率更高的收益方式,就可以实现一本万利的资本增殖。

而这种一本万利的资本增殖方式,如果能确保百分之百的安全性,那么傻子都知道,拉高杠杆和筹码,就可以获得极高的收益率,从而让自己富可敌国。

很快,在某漂亮国松垮的金融监管体系下,大量次级贷款与各种金融衍生品随之出现并释放给劳动者们,并降低购买门槛,满足劳动者们的私欲,而它们则作为中间商,赚取劳动者们的买单与银行,债券等利率的差价,牟取暴利。

而与此相关的次级贷款公司和金融机构,均认为这种资本增殖方式十分可靠,只要备受剥削压榨的劳动者们能够背负起这些次级贷款和金融衍生品的责任与使命就行了,它们甚至还拉来了保险公司,为其担保。

但是,漂亮国高估了劳动者的脆弱性。

很快,大量还不起各类贷款,以及被各类金融衍生品割韭菜殆尽的劳动者出现了,与之相关的次级贷款和金融衍生品,受此影响,无法再获得以往持续性的利润,并在自身高杠杆进行借贷的情况下,大量债务违约成为了压倒自身的稻草。

最终,大量次贷公司和金融机构陷入危机,雷曼兄弟的破产,彻底拉开了次贷危机的序幕。

上述是美国 08 次贷危机的大致情况,对全球均造成了非常严重的影响,同时也让美国走上了无限制放水印钱,全球转嫁风险的不归路。


不过对于中国来说,情况有些变化:

1. 受我国政府强制力的影响,我国的金融监管相对严格,理论上,漂亮国这种大量低门槛且毫无监管约束的次贷和金融衍生品,在我国无法出现。

2. 对于我国来说,即使出现超发货币的情况,受政府的影响,超发的货币必须作用于有正向发展用途的方面,或者简而言之,政府至少要看到实体的存在,才会愿意为相关企业放开大量银行贷款。

3. 中国作为发展中国家,城市化发展水平与发达国家存在明显差异,我国需要开展高速的城市化建设,快速缩小我国与发达国家的差距,提升我国生产力水平;同时,我国对科学技术的重视程度,也使得科技企业,会被政府撑腰,获得更多的投资支持。

看起来,在我国社会主义体制和政府的严格约束下,一切似乎无懈可击,是这样的吗?

非也,很快,我国资本家们就找到了破解监管约束的方法所在,或者说,我国的监管已经非常完善了,资本家们完全是绞尽脑汁,走歪门邪道,完全没有遵循正常的发展路径:

1. 我国高度重视两个内容,一个是实体,一个是科技。

那么资本家会本能的设想:

如果我以实体经济和科学技术,作为噱头,以此为表面的皮,并以金融手段为内部核心,开展创业活动,或者说资本增殖活动呢?

不得不说,我国的资本家们真是个小机灵鬼。

很快,我国在互联网,芯片设计等轻资产重服务的领域,出现了大量依靠流量经济和融资手段牟取暴利的公司。

这些公司,并非以实际的产品研发和提升作为核心,而是以这些开发出的产品作为噱头,对产品大肆宣传营销,借助流量经济,吸引一众狂热粉丝为其买单,同时吸引其他资本注意,推高其公司市值,直到公司上市,资本套现跑路,把这个套路在其他公司进行复现。

这种套路,不但在小公司身上效果显著,而且还被大公司效仿,借此开展自己新业务的扩张和拆分上市,以及各种流量的积累。

而对于政府来说,政府难以辨别这种公司的真实动机,本着广撒网捞大鱼的原则,政府放任了这种做法的存在。

于是,我国现如今的一众科技公司,都以科技为外衣提供掩护,实际上内部却在借助各种金融手段,开展资本增殖活动,由此加剧了我国脱实向虚,贫富差距分化与劳动者剥削局面。

而对于产品来说,产品本身是资本增殖的宿主,有卖点就行,自然不会追求什么科学技术,实体经济的发展。

而这也是我本人近期对互联网和半导体行业整体悲观的最重要原因。

2. 我国只是加强了监管,并未对次级贷款和金融衍生品完全限制。

换句话说,只要逃过监管,这种次级贷款和金融衍生品同样可以出现。

而资本家逃过监管的方式,同样是利用上面的实体经济和科学技术的掩护。

国内的一众互联网企业,借助电商交易打白条,花呗借呗等方式,合理的在科技行业中注入次级贷款和金融衍生品的影子。

而由于科技的掩护,国家第一时间没有发现这些科技产品的内部核心所在,直到以花呗借呗等各种金融衍生品为核心的大公司业务部门越长越大,最终在拆分上市的途中,监管部门发现了其次级贷款与金融衍生品的内核,并认识到潜在次贷危机风险与国有资产流失风险。

最终,在国家严厉制止下,蚂蚁金服万亿 IPO 被强制叫停,而这也标志着正义铁拳对互联网反垄断时代的正式到来。


不过,上面的内容,并非是本话题下的重点,我们这里重点谈资本家想到的第三点内容,同时也是与本话题最相关的内容,正是这一条,直接导致了我国的房地产危机。

3. 次贷危机中,次级贷款公司和金融机构们牟取暴利的手段,可以巧妙的在我国,与国家实体经济发展的需要,和我国高速城市化的发展,完全契合起来,形成一箭多雕的局面!!!

在美国次贷危机中,次级贷款公司和金融机构们,借助高杠杆的使用,通过银行,债券等方式进行借款,然后把借来的社会资本,打包成次级贷款和花样繁多的金融衍生品,以更高的利率释放给社会上的广大劳动者们,赚取次贷和金融衍生品的收益率,与银行,债券等利率的差价,牟取暴利。

在这套逻辑当中,次级贷款和金融衍生品并非是必需的,而是可以替代的,只要能够寻找到和它们类似的甚至更高的高收益产品即可。

在我国监管环境中,这种金融衍生品和次级贷款的明面大规模出现,也是难以实现的。

而在 08 经济危机后,我国也采用了类似于货币超发的操作,而超发的货币,则被拿来用于我国高速城市化的扩张,我国试图通过在基建领域的快速扩张,扩大内需,刺激消费的同时,借此养活大量基建领域的从业者,缓解就业问题。

同时,这种做法也可以快速推进我国城市化的进展,缩小我国同发达国家之间的差距。

于是,资本家们巧妙的发现了一个能够集实体经济、国家高速城市化发展背景、超高收益、低风险于一身的重要事物:

那就是房地产!!!

第一,房地产是绝对的实体经济,不会因为金融手段的滥用遭遇监管压力。

第二,房地产是我国高速城市化的主角,发展房地产会受到我国的大力推崇。

第三,受土地财政和城市化发展的影响,房地产在资本家眼中是个非常高收益的生意。

第四,房地产本身也可以让地方政府获得超高的收益,从而获得地方政府的大力支持。

就这样,经济危机有所缓解过后,特别是十二五之后,我国一众房地产公司,迅速拉高杠杆,从银行,债券等渠道借贷,购买土地,建设房产,然后把房产销售给广大劳动者们。

而在这当中,地产公司和地方政府都可以借此获得大量收益,这又可以促使双方将资金进行再投入,继续开展土地出让和房地产开发工作。

在这其中,地产公司赚取的收入,来自于劳动者贡献的首付 + 贷款,而地产公司的支出,来自于自身从银行债券等渠道借贷的利率和房地产开发所付出的成本,两者之间的差价即为地产公司的利润。

而对于地方政府来说,地方政府赚取的则是土地出让金,与高速发展过程中带来的财政收入。

如果我们把上述的情况,和次贷危机进行对比的话,大家就会发现,其实对于地产公司来说,逻辑和漂亮国的次贷和金融衍生品是类似的,只不过,牟取暴利的事物,从虚拟又直接的金融衍生品和次级贷款,变成了不易察觉且带有实体的房地产。

除了要付出一些实体所需的物料和开发成本以外,这套逻辑与当初次贷危机的主角们几乎没有任何的差别,地方政府也会处于营商环境,财政收入,城市化发展等多种考虑,鼓励房地产公司开展业务扩张。

而这套逻辑的维持,也和次贷危机中维持的方式类似,只要广大劳动者们,能够以首付 + 贷款的方式,为这些混凝土综合体买单,地产公司就可以获得极高的收益,地方政府也可以借此获得大量财政收入,推进城市化进程。

而这套逻辑出现裂隙的问题所在,也是和当初的次贷危机类似的。

随着土地资源的逐渐减少,以及地产公司和地方政府对于收益的预期,房价被推的一高再高。

于是,从 14 年左右开始,我国劳动者出现了难以负担房价的局面,我国一众城市,出现了大量楼盘空置,劳动者消费欲望低迷的情况。

而彼时,美国次贷危机的余波还未完全消失,各方势力都认识到,这种拉高杠杆的操作下,一旦对应的核心产品没人负担得起,多米诺骨牌便会马上倒塌。

于是,各方势力吸取了次贷危机的教训,决定为拉动内需做足够的努力。

很快,我国就找到了一个解决之策:

利用我国长期存在的老城区改造问题,超发货币,为老城区改造提供充足资金,而获得大量补偿款的既得利益者们,自然会前往各个城市的新城区,购买新房,解决库存问题。

而得益于这套刺激政策的影响,我国的很多城市,有力的缓解了老城区改造和房屋库存压力,并结合诸如饥饿营销等营销手段,在超发货币带来的通货膨胀,房价上涨的背景下,成功将库存消耗掉。

这套 “涨价去库存” 的操作,成功挽救了我国房地产可能出现的危机,我国房地产行业于 16 年以后,成功步入第二轮高速发展周期,与此同时的,也是我国 16 年以后第二轮轰轰烈烈的城市化进程。

那么,这套操作真的无懈可击吗?

其实,如果你对经济知识有所了解,或者能够读懂我讲述的内容的话,这种 “涨价去库存” 的操作,只不过是把超发货币拯救经济危机的手段,被精准定位的用在了我国的房地产行业而已。

而这种西方经济学普遍使用的增加现有货币的手段,虽然可以短期内走出经济危机的泥潭,但却无法改变经济危机的周期性出现,甚至由于资本世界导致的贫富差距的进一步分化,将原有问题变得更加严重,从而酝酿下一次更为严重的危机。

而在我国,这种由房地产带动出现的 “地产危机”,由于这种操作的影响,尽管又延续了几年的辉煌,但却导致了更为严重的危机,并最终导致地产的危机超出了地产的范畴,影响到了我国经济各方各面的发展。

在大量货币超发的刺激下,我国于 16 年以后进入了又一轮高速发展期。

而在这样的高速发展下,大量社会资本进一步在互联网,地产,金融等领域汇集,脱实向虚更加严重。

而这一切都在我国经济指标体现的高速发展下被掩盖了,小粉红们对此欢呼雀跃,互联网和金融精英们又大赚了一笔,唯有实体行业 996 赚不到多少钱的劝退工程师和普通劳动者们,提前看到了辉煌下的阴影。

而与此同时的,则是房价的继续高涨,为了刺激劳动者购买房产,维持暴利链条,一些既得利益者开始公开鼓励 “六个钱包” 的买房方式,这让劳动者整个家庭的抗风险能力进一步下降,存款也被房价洗劫一空。

同时,人口红利和劳动保障上出现的 996,中年危机和劳动者职场不稳定性,成为了压倒劳动者的最后一根稻草。

最终,到 19 年前后,受中年危机等各方面的影响,我国房地产价格已经高到连大厂员工都难以承受的地步,而曾经货币超发的社会资源,也已经基本完成了向上层社会聚集的情况,在资本世界的逻辑下,贫富差距进一步增大,劳动者掌握的社会资源变得更少了。

为了寻求生存,竞争少得可怜的内部资源,劳动者内部爆发了激烈却无畏的竞争,俗称 “内卷”。

受此影响,19 年前后,房地产楼盘再度出现了大量空置的局面,而在这期间,我国也开始出现很多由于各种原因导致房贷断供的人群,就和次贷危机中还不起房贷的美国劳动者一样。

而这一切,在 20 年的新冠疫情中被急剧加速,大量企业破产倒闭,劳动者失业,个体户关门歇业,劳动者开始主动存钱抵御风险,消费萎靡,内需不振。而 996 等加班文化,也让劳动者对生活幸福感的需求急剧增加,背负沉重负担的意愿越来越低。

现在,劳动者无论从资产上,还是心态上,都失去了负担高昂房价的能力。

最终,劳动者难以负担也不想负担需要六个钱包上车的房子,大量楼盘难以出售,断供房和法拍房数量急剧增加。

而与此相关的,则是那些长期看好房地产并拉高杠杆的房地产公司们,由于大量楼盘无法出售,投入重资产楼盘的成本难以回收,房地产公司很快出现流动资金减少乃至周转不灵的局面。

之后,随着国内外一批接一批的债务到期,以及预售楼盘交付期限的到来,债务违约如期而至,而现在的房地产公司,在采用诸多办法后,仍然难以换取足够多的流动资金,降低杠杆,归还负债,房地产公司终于顶不住了,在事情超出房地产公司自己处理能力范围的情况下,房地产公司开始寻求政府的帮助。

而这就是现如今,大家看到的,恒大等地产集团的现状。

所以说,现如今的恒大们,其实和当初美国次贷危机中雷曼兄弟这类公司的角色是一样的。

而在当时,雷曼兄弟的破产,导致大量金融衍生品和债务违约无法兑付,引发社会恐慌,拉开了经济危机的序幕。

所以说,对我国房地产行业的妥善处理,已经上升到了国家层面。


对于我国国情来说,房地产是支柱行业,这里的” 支柱行业 “,包含了多层含义:

第一,房地产对我国经济的促进作用非常之大,占据了我国绝大多数城市地区经济发展的大量份额。

第二,对于国民来说,房子是必不可少的东西,房子的居住属性,就和人们要吃饭要喝水要穿衣服的重要性一样,如果国民连居住都存在问题,势必会导致人民群众的严重不满,以及公信力的严重下滑,并由此动摇根基。

第三,对于支柱产业来说,各地必然存在对这种支柱产业的依赖性,如何摆脱这种对房地产带动发展的严重依赖性,也是非常值得深入思考的话题。

而现在,以恒大为代表的地产危机,需要处理的困难主要在于以下几点:

1. 大量坏账违约的合理处置问题

次贷危机中,雷曼兄弟破产引发的剧烈后果,其中很大一部分就是由大量坏账违约导致的,这一点在我国近期的地产危机中,情况同样如此。

而对于重资产的实体房地产行业来说,这种坏账违约的情况可能要更加严重。

比如,各类到期的债务,以及急需交付楼盘的消费者们。

对于前者来说,这些地产公司需要通过各种方式,换取流动资金来偿还到期债务。

然而对于后者来说,受预售制与高杠杆的影响,地产公司自身已经难以完成楼盘的建设与交付工作。

而这些预售楼盘如果无法正常交付,势必会导致受害者们财房两空,甚至出现没拿到现房却交首付还贷款的尴尬局面,如果不能妥善处理,这些用六个钱包加一辈子贷款的代价,却没能换来现房的局面,将会导致几十万乃至上百万户家庭陷入困境。

2. 楼盘去库存问题

与楼盘交付问题同期出现甚至更严重的,则是无数已有楼盘的空置乃至长期空置导致的烂尾问题。

现在,除了我国城市的核心地段,我国绝大部分城市非核心地段,均出现了严重的房屋空置问题,而为了保障地产公司和地方政府的利益,回收足够的成本,房价绝不能出现大幅下跌的局面,这是现如今全国各地 ” 限跌令 “ 的由来。

这些空置的房屋,凝聚了地产公司们加杠杆的建设成果,如果不能像 16 年那样成功去掉现如今更加严重的库存,情况会变得更加棘手。

当然,无论是去库存,还是解决预售楼盘的建设和交付,或者是帮助地产公司降低负债,亦或者是其他经济下行期间的问题,都有一个很直接而且曾经用过的方法:

很简单,就像历次经济危机中,西方世界的经济操作那样,超发货币,再进行一次去库存的操作。

然而,这意味着未来更大危机的酝酿,同时也需要再次挑战无产阶级的耐心和底线。

在不断的超发货币乃至动用借贷手段,拉动短期货币总量增加,推动危机解除和社会发展的过程中,劳动者将会在一次又一次更大的贫富差距面前,将劳动者的底线和耐心消磨殆尽。

换句话说,08 次贷危机与我国涨价去库存操作后,超发货币或者动用金融手段走出危机的方式,无论在国外还是在国内都已经很难再用。

否则,无产阶级的底线和耐心被彻底打破的时刻,也是国际歌被几十亿无产阶级高声歌唱的时刻。

3. 地方政府的杠杆问题

除了地产公司以外,一同收获颇丰的,还有同道中人。

为了最大化地方经济发展,很多地方政府也和房地产公司一样,自身施加了巨大的杠杆,以寻求借助杠杆实现弯道超车。

这种地方政府拉高杠杆的操作,其实在全国各地都有所体现,只不过轻重缓急的程度不同。

具体而言,在过早城市化的东北地区,以及整体富有的珠三角地区,这种情况较轻,地方政府要么过着节衣缩食的生活,要么拿着大量外贸收入进行发展,没有借助过多的杠杆压力。

而在长三角和中部地区,这种情况较为严重,在实现了高速发展的同时,也给未来蒙上了很大的发展压力。

同样的,当地产公司出现危机,各地房地产出现大量空置楼盘时,很多地方也在为财政收入难以负担杠杆而发愁。

4. 地产从业者的未来

与地产危机一同出现的,自然就是基建,地产等行业养活的大量从业者的去留问题。

一旦地产危机无法妥善解决,这些从业者随即进入失业状态,并在我国人口红利带来的影响下,很难再找到合适的工作,被迫退出职场,为了谋生而发愁。

而对于目前的情况来说,我国准备采取的对策是这样的:

第一,发展房屋租赁市场,将空置楼盘和未来建设的楼盘,改成租赁所用的保障性住房

其实这是个非常好的策略,既可以继续推动我国的基建建设和从业者就业,又可以很大程度上缓解我国高房价的问题。

但是在实际执行过程中,却会出现一些明显问题:

①除了雄安新区以外,其他地区供租赁的房子基本都是与用来购买的房子共同存在的。

这种共存性,势必难以让社会大众接受一辈子租房的命运,如何逆转社会大众对租房的态度,是个非常困难的问题。

②正常来说,由于房价高涨,人们只能在郊区买房,以换取更低的价格,而对于租房来说,人们必然追求尽可能的方便,靠近市区和工作单位。

那么自然,那些建设在郊区的空置楼盘,在租房市场上同样会出现无人问津的局面,既然连买都没有人愿意买,那租的时候很大概率更没人愿意租。

③租房带来的收入,远没有买房带来的收入那么暴利。

其实如果在 16 年的时候我国就悬崖勒马,这一条根本就不用写。

但是现在,无论是地产公司还是很多地方政府,都已经无法等待公租房带来的平滑收入了,它们现在需要短期内就有大量的钱供他们使用。

④目前的高杠杆局面,绝大部分地区都难以支撑大量保障性住房的建设,公租房的数量难以达到预期。

我国现如今的高杠杆局面,是没有办法建设那么多保障性的公租房的,这就意味着公租房的数量无法满足劳动者的需要。

第二,加强保交楼环节的推进。

这同样是个积极的政策,可以确保在地产公司的计划中,楼盘交付的地位显著提升。

现在,由于政策的强制性,地产公司要优先保障预售楼盘的交付工作,哪怕需要以诸如拍卖不动产的方式换取流动资金,实现楼盘交付,这可以极大缓解消费者预售付钱后没有房的困境。

不过,对于唯利是图,拉高杠杆,动用金融手段的地产公司们来说,相关部门如何监督这一条贯彻落实却是个问题。

第三,强调房住不炒

这一条老生常谈的举动,主要是为了限制炒房行为与二手房交易市场的,目前来说,这一条施行的还是挺彻底的,很多城市的二手房价格都呈现了明显的下跌趋势。

不过,对于现如今的劳动者来说,低欲望和不信任的心态,已经让劳动者的预期发生了极大改变,我国劳动者可能会步日本的后尘,即使二手房价格下跌,劳动者也不想买。

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到此为止,我个人的讲述就告一段落了,洋洋洒洒的写了很多字,也没什么具体的重点,大家凑活着看吧。

最后,我个人始终认为,我国最应该做的,是对社会主义制度进行进一步的道路探索,尝试用我国社会主义制度的优越性,来解决这些资本世界广泛存在的问题,这样就能够实现降维打击,永远消除这些问题,而不是像资本主义国家那样,让这些问题持续性的出现,而且变得一次比一次严重。

所以如果让我说出我认为的解决方式的话,我认为,我国还是应当从我国的社会分配制度,平衡地区发展和城乡发展差异,实现共同富裕的角度出发。

个人观点,仅供参考。

知乎用户 林若凡​ 发表

三四线城市的房产的除非结婚自住,真的别再买了。这类城市每一轮的周期都是以地价拉升为起点的,由于地价的升高,新房价格自然也就贵了起来。这时一个城市里大部分购房者的注意力就会放在新房房价的上涨上,他们把新房价格当成了衡量房价变化的锚点,统一了房价要涨的预期。

市场开始变得恐慌,购房情绪高涨摇号抢房,二手房价格上涨,最后平均房价来到了一个新高度。

如果建立一个对房产背后真实价值进行客观衡量的模型,包含的主要因素会有城市等级,人口流入情况,产业的数量与质量,城市发展前景和预期,人均收入水平等。你可以看到三四线城市。每一次房价的暴走,不过又是一次涨价去库存。其内核的价值是没啥改变的,无非就是继续推高了泡沫。

在一个较长的周期内,这种三四线及以下的城市,由于年轻人口的外流,老龄化的加剧,其房产的真实价值一直在相对走低,每一次逆趋势的上涨,其实都是代价的转移。当潮水真正褪去,才会看到谁在裸泳。


原文如下:

1. 房地产行业萎缩和核心城市房价本质是两个东西,其之间的辩证关系是复杂的。在人口大量流入的城市,房地产开发速度的放缓反而可能导致供需更加失衡,从而对房价的上涨产生正向作用。地价的拉升才是市场的推手,和总量的关系并不大。

2. 当下的每一个城市的房价,由于政策,产业,发展前景等因素的不同,都有其自身的一套分析模型。不同城市的房价放在一起讨论并没啥意义。

3. 大国大城,人口继续向核心城市涌入的趋势不会变。由于城市发展存在客观的马太效应,年轻人留入大城市的比例可能会比以往更大。

抛开个人利益,只是单纯理性的分析。我看涨那 10 多个左右的核心城市,中心城市的房产真的是大部分人能接触到的唯一优质资产了。

知乎用户 一只白痴 发表

以下纯属穷人的空想:

哪来的钱?

去库存去库存,总要有人买才能去吧?谁来买?穷人买不起,甚至连钱都借不到了。富人借的到钱,也买得起,但富人比穷人聪明得多,也不缺房子住,买了终归是要卖掉来挣更多钱的吧?到时卖给谁?不还是卖给穷人嘛?

无论官府还是富人,归根到底都是要从穷人身上挣钱的吧?那么穷人哪来的钱?没钱让你挣,你就是投入再多资金再多政策,不还是自己掏钱买自己的东西吗?

房地产不是问题,贫富差距才是问题。贷款买房不是问题,六个钱包才是问题。穷人没钱了,真的没钱了,没有十二个钱包来买第二套房子了,甚至没有六个钱包来买第一套房子了。你贷款给穷人,终归是要穷人连本带利还钱的吧?我还不了本掏不出利,你肯贷款给我吗?恒大简简单单就能欠两万亿,我欠个两千块钱,就没人再借给我一分钱了吧?

圣斗士打不过敌人时,雅典娜说 “你不是还有生命吗”。可穷人的命就算能用来换命,在市场上也换不了太多钱啊。没钱,就是没钱。挣不到钱,借不到钱,就是买不起。你给再多优惠政策,放宽再多利率空间,都是富人在借,富人在买。富人不傻,富人也住不了那么多房子,富人买房终究还是为了让穷人从他手里买的,富人是要挣钱的。穷人没钱给富人挣了,富人还会买吗?

个人建议,赶紧把租房市场弄好,让穷人有个安安心心掏钱的路子,这就够了。房地产市场已经把整个市场的利益榨的差不多了,你就是盖再多房子,那也是你发钱给富人然后富人借这些房子挣钱。如果穷人掏不起钱买房子,富人挣不到穷人的钱没法炒房子,你还盖什么房子啊?基建狂魔难道是慈善公益或者奇观控吗?

银行房地产业自己印钱自己花,也不是不可以,反正内部过家家就是了。你想挣别人的钱,首要前提是别人有钱让你挣。你把别人的钱都榨干了,那你除了过家家之外也没别的路可走。反正我的命不值钱,你就是榨干了也还是没钱。

知乎用户 培根配西柚​ 发表

预测一下

1. 国内很多类似恒大这样的企业会被洗牌洗掉,然后有些东西会被国资委继续逐步收紧。

2. 大基建又要开始做了。这个投入只高不低而且会越来越高。

3. 后面两年通胀会越来越厉害。物价会越来越高。不动产依然也会水涨船高。

4. 现在的情况和 08 年的时候一样,一开始很多的资金都是投在各个实业的,但是没有一个实业能容纳这些资金,所以最后兜兜转转可能又会流到房产。这个过程大概有个一年到两年。

很多事情都是这样,谁都知道不应该继续这样下去了,但是你又没其他的办法。最后只能饮鸩止渴。

知乎用户 王克丹​​ 发表

一般真的要救房地产,都是悄悄地转移注意力以后,生怕别人知道要启用夜壶,当时不少城市可是把节制房价过快上涨天天挂在嘴上,这些城市对于供给市场的操控往往玩的更溜。表现为央行突然在短时间大幅度降息,配合地方的限购政策放开和货币化棚改,才能快刀斩乱麻的转移负债和推高房价,居民反应过来进一步加杠杆上车。

这么大张旗鼓的宣传,大概率是给市场打气,大规模扩张性货币政策不会用,系统性金融风险和资产泡沫不可能不管,居民负债也接不住再来一次债务转移,生育率和消费能力也是个不可忽视的问题。降息和居民负债空间这种筹码未来有更重要的用途,打气成了维持房地产市场信心最主要的政策手段,降准也很难形成有效的信贷,大概率只会推高超额准备金,大家一天多接一些推广电话而已。毕竟打气也能影响人的思维,高杠杆的投资者信心在,咬咬牙坚持就不会出现大规模抛售恐慌,正如本人之前的回答所说,16 年涨价去库存之后的投资者大概率成为击鼓传花的最后一棒,这部分老乡要为房地产站好最后一班岗。

知乎用户 野糊吏 发表

今年全国各地的第三次土地招拍挂冷冷清清,除了各地国有房地产企业来捧场之外,民企统统装死躺平。房地产市场发展到了这一步,怎么看也不像是健康发展的样子啊。

要问民企为啥都躺平了,到也不是他们真佛系了,而是三条红线下能有余力来拿地的真不多了。恒大为首的一群高杠杆房企自顾不暇,没那么高杠杆的房企也在兔死狐悲。这种大环境下,谁敢一头扎进去大干快上啊?

所以这时候国家还是要出来给大家吃个定心丸,至少也要在面子上安抚一下大家吧,所以就来确认下支柱产业。估计接着还会出相关利好政策,毕竟国家真不是要再搞次公私合营啊,非公企业还是中国经济的重要组成部分嘛。没有房地产,那基建狂魔的需求和投资从哪来?松松紧紧应时而变才是宏观调控的常态。

知乎用户 殷浩天 发表

前几天很多人都在谈樊纲的 “房产没有泡沫” 论,说可能房价又要再涨一波了,但是我是真不这么认为。我认为目前房产尤其是三四五线城市的房价心理预期已经完全崩了,这个崩不仅仅是说大家看到恒大等一众地产商崩盘而崩,而是看着当前断崖下跌的结婚意愿和生育率以及小城市人口持续流失情况而崩的。

加上后疫情时代带来的大量服务业重创,以及非体制内就业环境的持续恶化外加天量企业和公共债务的尾大不掉,普通大众激进的投机心态已经彻底扭转了。

而且非常有意思的是,由于其他矛盾在我国敏感性问题,所以导致现在社交平台上只剩下了男女矛盾可供大家发泄和激化。经过长期演变,越来越魔怔的女拳终于激发了男性的反抗情绪,男性也纷纷开始反婚反育,拒绝为了娶妻而掏空六个钱包外加背上巨额债务,可以说最后一丝房价上涨预期也被打碎了。

随着躺平思想的蔓延,很多中小城市的啃老躺平族也会忍不住出售小城市房产获得资金,尤其是小城市家境殷实的独生子女家庭都会倾向于往一二线城市流动,这样就需要大量出售小城市房产换取一二线城市的购房资金。

加上现在二手房贷款的限制,很可能有一定年限的小城市二手房价格会跌到一个难以置信的地步。

知乎用户 王子君​ 发表

谢邀。

会松点,但影响想大也大不到哪去。

这句话的来源确实级别比较高,出自发改委副主任兼统计局局长之口。

而且是在中国经济年会上讲的,一个专门解读政策的通气会。

所以今天一堆财经号房产号炸了毛,纷纷表示我们的好日子来力。

我没那么乐观的原因很简单:

哪还有那么多钱啊。

中国居民部门(你可以理解成 “打工人 + 个体户”)的净存款,最能直观反映中国普通人手里的财务状况。

12 年时,居民部门的负债率不到 30%;

19 年第一季度冲到 53.6%,这是 85 年日本的水平。

照中行前副行长王永利的说法,现在的居民部门本外地存款突破 100 万亿,但贷款也接近 70 万亿。

居民部门接近 70% 的负债率,我都不知道这属于什么水平。

不要觉得这数字夸张。央行这两年的《中国货币政策执行报告》,去年的居民部门杠杆率是 72.5%,今年一季度是 62.1%。

房地产的鲜明特征之一,就是用普通人的负债来换增长,把债务变成现金。

毕竟我们绝大多数人不是现金全款买房,都得向银行借钱。

你向银行借三十年的钱,你这未来三十年的债就瞬间变成了银行今天向房地产上下游发放的现钱。

所以房地产的增长空间,其实就是看普通人还能借出来多少钱。

照国际清算银行和国际金融协会的数据,我国去年的家庭负债 GDP 占比是 58.8%,这个数字倒是和我国的居民部门负债率接近。

那咱比日本的 57.2% 还高一丢丢。

不是说房地产不能涨了,但比照日本,日本是普遍涨么?东京、内畿、中京之外的房价能有啥空间?

除非打算学韩国。韩国去年的家庭负债 GDP 占比是 97.9%,基本掏空。

房地产一直就是支柱产业。我指的不是那 7.3% 的 GDP 占比,那是水面上的。

去年年底央行和银保监会联合发文,对各大银行设置个人住房贷款余额上限,中资大型银行被要求降到 32.5% 以下。

也就是说:即使按照监管要求控制放贷(还是监管力度最严的时候),银行的个人住房贷款也是三分天下有其一。

这才是真正的支柱,金融交易量和稳定性的支柱。

现在再提一下,无非是监管松点,让银行对房企的放贷支持松点,不要人为限制非东京都市圈的房地产库存出货。

但要指望这就能形成普遍的热度,那是做梦。

没钱,就这么简单。

一线城市的房产总归是优质的,哪怕跌一点。因为这个优质不仅指保值升值,更指能够快速出手。

至于四五线乃至某些 “新一线”,那就得非常谨慎地分析区位地段。因为你这个地区后续可能没有那么多本地居民存款来接盘。

最后,真正的看点还是政府支出。

政府自己举债搞房地产,别让普通人借钱扛了。

咱这也不是暴论。从政府、居民、企业的负债率来看,中国的企业是债最多的,19 年的收入负债率在 151.9%,远超发达国家 100% 左右的水平;

居民收入负债率 56.1%,低于发达国家 80% 左右的水平,但比发展中国家 40% 左右的明显要高;

政府收入负债率只有 38.5%。比发达国家动辄 100% 的要低,比印度巴西这些 60%70% 的也要低。

真要用房地产刺激经济,只有政府上,其他人没余粮。

知乎用户 曹多鱼​ 发表

就是要去库存。

1

如果回顾这些年的房地产政策,什么是大家最讨厌的点呢?

没错,是涨价去库存。

这个在 2015 年大放异彩房地产调控手段直接把全国房价普涨了 3 倍以上的同时还成功带动了一系列数据和社会观念的剧烈变化。

自 15 年起,生育率开始了剧烈滑坡,自 15 年起,房产成为了衡量居民财富的唯一指标,自 15 年起,社会整体对房地产市场产生了极其厌恶的观感…..

就以房地产税的试点为例吧。

单纯从经济学理性人角度来看这件事,大众对于房地产税这种普征的税种应当是很拒绝的,但实际上在推动房地产税的时候,普罗大众的态度整体还是支持的。

这就涉及到行为经济学范畴了,出于公平原则,人们宁愿自己付出一点代价让那些靠着不公获益的人承担更多的代价。

大家都想让炒房者付出代价。

但如果我们平息情绪,换个角度来看待 “涨价去库存” 这个事的时候,其实大家会发现这似乎又是一个唯一的选择。

带有金融属性的资产都遵循着 “越涨越买,越跌越卖” 的属性,房地产市场自然也是一样。

作为地方财政的重要支柱,房产卖的好,地自然就不愁卖。

去库存稳的不是地产,而是财政,而涨价就是去库存的最好办法。

单纯地从财政角度考虑,涨价去库存的逻辑没有任何一个问题,甚至很多时候还能对经济带来一些反哺。

对地方来讲,如果靠土地财政收到足够多的钱,那么相应的其它税收就会少些,具体来说就是当地百姓和商家的税负会稍轻些,整体的经济运转也会更效率些。

但对 15 年房地产调控来讲,它的最大问题不是手段,而是微操层面上实在太糙了,甚至于直接就把房地产市场平稳健康发展给玩脱了。

2

其实涨价去库存这个操作最初并不源于 15 年,只是 15 年彻底被人熟知罢了。

纵观我国商品房改革之后,房价总体一直就是上涨的,但其实这个幅度相对还是可控的,所以大家也没感觉到什么。

就按 7 年堆积一波库存来算,堆积这波库存换算到地产上,其实微操得当的话上涨个 30-50% 也是能把库存给消化掉的,然后房价稳一稳,再等个 7 年攒一波库存然后再来个 30-50% 去一波是比较合理的。

这样做,既然把房地产库存给消化了,而这个涨幅也能通过通货膨胀等给消化掉,而站在老百姓角度上,有房的人对这个涨幅也是满意的(保值上),没房的人努努力、咬咬牙也是能接受,而且这样财政也能有个维持。

但 15 年把这个健康发展的逻辑给毁了。

为了清理一波库存,我们把房价拉了 3 倍,你从去库存上看确实效果很好,但结果又如何呢?

15 年那一波,至少把预想中未来二三十年的涨幅给跑完了,炒房者赚的盆满钵满,没买房的人直接就上不车了,贫富差距直接拉大的同时也给商业运营增加了太多的成本。

涨价去库存的微操被彻底玩脱了。

毕竟你站在个人角度来看,你给我画个大饼,你说让我踮踮脚能够到我认了,你说让我跳一下我也能接受,就再扯一点你说我找个梯子也不是够不着,但 15 年相当于直接就把大饼给挂到月球上了。

愣是把人给整绝望了,结果不生了,躺平了,也不想奋斗了。

对于整个 15 年涨价去库存这个操作,战略层面上没有任何问题,但战术层面上却捅出了大篓子,所以就惹得争议很多了。

3

但在 2022 年,涨价去库存这波神操作会不会重演呢?

就现在的状况来看,去库存是肯定的,但至于涨不涨还要再看。

其实就像我最早所说的那样,2015 年那波的涨价去库存微操实在太拉胯了,直接就把这些年的操作空间给整没了,除了靠时间和通胀慢慢消化之外,其实再拉也是不怎么合适的。

毕竟不像前些年,现在生育率也成了一个很需要关注的点了,再狠拉一波就真成了存地失人了,而且再拉又能拉多少呢?

你要说香港房价是以整个中国大陆为支撑还算说的过去,但你能想象到咱那个小县城房价再涨 3 倍的样子吗?

别说贫穷会限制想象力了,道德上也不允许我这样想啊。

2021 年的市场逻辑更像是尝试性的 “降价去库存”,然后尝试了这么个一年,选择性对房产进行了暴雷,然后设法推行了央企国企的进场,也试了试效果。

降价去库存不太可行。

当然,其实这事也不用说,当时做这个决定的时候也就没考虑过降价去库存能成,只是说看看惯性能不能来一波。

于是接下来是什么呢?

很简单,就是尝试尝试 “不涨价去库存” 看有没有操作性。

具体咋操作也很容易,先对那些看空房产的言论进行一定程度上的限制,然后找些机会去吹吹风,说什么房地产依旧会是优质资产,地产不会崩,房价不存在泡沫这些言论去稳定一下人心,然后再根据个别地区做点文章就好了。

因城施策嘛,房贷利率可以降一些,调控政策宽一点,然后制造一波焦虑看看效果。

在利好的消息影响下,出于房地产市场过往的优异表现,再加上目前市场投资风险的不断降低,肯定是会有人愿意主动参与买房的,只要这个数量足够对,库存也不就降下来了吗?

地价可以不涨甚至还可以小降一波,只要继续能继续卖就好。

于是 “不涨价去库存” 成了现在理论上的最优解

3

当然,理论是理论,实践还是不太一样的。

但如果说 “不涨价去库存” 也效果不太好呢?

那其实就只剩下 “涨价去库存” 了,当然这个时候操作要怎么来呢?

先放松局部城市,让部分城市猛涨一波看看能不能做成示范效应带动周边一起上涨,然后如果不行的话就看看是不是利用指导价给微操一波。

涨价可以,得有个幅度,10% 以内吧,还不能一下用尽了,然后靠着就开始去库存。

我知道很多人会问了,这个涨幅也不明显啊。

其实是可以进行配套措施的,就比如说定点拆迁搞点货币安置,并引导这些钱进楼市起示范效应然后把这波库存给消化了。

就算消化效果不好,但最起码也要给后续政策留有时间不是?

在这个过程中,搭配着税改等措施把以往不好收的税给收一部分,然后房地产税看看能不能再创收一波。

至于你说短时间看到大跌?

那啥,再来一波大涨的离谱操作都比大跌可能性大,财政这缺口咋办呢?

还是那句话,现在财政离不开卖地,而对楼市来讲也是这样。

就是要继续去库存。

知乎用户 Deng Li 发表

撑着房顶就那么几根柱子,有人硬说其中一根不承重,看着不顺眼要拆掉,会对屋子里的人产生怎样的影响?

楼市有问题,正常的思维是去解决问题,但是网民们的思维似乎倾向于解决楼市本身。

问题第一句就错了,房地产不是在一次年会上定义为支柱产业,而是继续承认它是支柱产业,实事求是罢了。

知乎用户 一直住顶楼 发表

过去一年美国除了纽约以外的地区房价暴涨,我还担心再这么暴涨几年美国房价就要赶上中国了。

果然担心是多余的……

知乎用户 光暗 发表

房地产被定义为支柱产业,婴幼儿产业即将成为夕阳。

有得必有失,不过人都是眼前动物,很难为了将来放弃现在的好处。

而当今的情况关键部分已经不是房地产涨跌了,而是为什么害怕房地产涨跌?这些年到底借助房地产这个工具,搞出了多大的篓子?什么工具都不是万能的,它都有一个极限,加上当前国内外经济等局势很难说好,如果这个时候极限到来,我们能做好准备吗?

IMF 总裁克里斯塔利娜 · 格奥尔基耶娃 5 日在接受 CNBC 采访时也谈及了欧盟 “暂时性” 的通胀,她说:“我们预计,到 2022 年,(欧元区)通胀率将降至 2% 以下。所以,除非有什么变化…… 比如中国经济萎缩或房地产市场崩溃…… 如果发生这种情况,欧洲央行会有应对工具,但在现在,缺乏工资压力或其他因素的情况下,欧洲央行采取宽松政策是正确的。”

我一直认为现代经济最大的问题是从不解决已经发生的麻烦,一味的认为发展中麻烦会自动消失直到麻烦变得不可收拾。

知乎用户 花猫哥哥​ 发表

当前我们面临的经济形势是什么——“必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。

以上三点的描述是非常精当的。

需求收缩:也就是整体的消费非常低迷,直接导致 CPI 指数持续走低。这也是我过去一直在文章中强调的——现在我国面临最大的问题是通缩,而不是某些半吊子水胡扯什么通胀。

供给冲击:今年我国制造业遭遇的冲击包括上游原材料价格飞涨,但是下游消费品价格却萎靡不振,叠加限电等因素,所以供给端日子也不好过。

预期转弱:老百姓对未来预期变差是最要命的,预期转弱叠加需求收缩很容易导致整个经济形成一种类似大萧条的恶性循环:需求收缩——预期转弱——大家更不敢消费,消费进一步收缩——预期变得更为悲观……

现在我们经济就是面临这样的形势,老实说还是很严峻的。下面就是针对上述问题,中央经济工作会议给出了解决方案。

解决方案就是明年中央只踩油门不踩刹车。

按:在对政治局会议进行解读的时候,我能得出明年的政策基调是 “只踩油门不踩刹车” 是基于本次政治局会议与过去两年相比没有提 “风险”“环境治理”,但是中央经济工作会议却还是提了 “风险”“环境治理”。这是否意味着我当时判断错误呢?
不是。
政治局会议是定调子,谈论的都是最为重要的内容,而中央经济工作会议是全面部署落实政治局会议定下的基调。
在中央经济工作会议有但是政治局会议没有的内容——说明这个事情重要程度没有那么高,而 “风险” 与“环境治理”恰恰是过去在特定领域导致踩刹车的重要内容,现在有意降低这两件事的重要性,就是明确了不踩刹车的基调。
事实上,在中央经济工作会议之后,中央财经委一位领导解读中央经济工作会议精神也是这样说的——“谨慎出台可能会导致经济收缩的政策”。

按照这个基调,我们在中央经济工作会议中也看到了一些久违的内容。

“坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求”

以经济建设为中心这个提法已经很多年都没看到了,为啥过去不大提了,现在又提出来了呢?

过去不提是因为大家都已经默认任何工作都要以 “经济为中心”,但是最近一年多,这个经济中心地位却面临疫情的严重冲击。

(来源:环球网)

我国防疫政策是将人民健康安全放在首位,坚决执行彻底清零的策略。这个策略当然没有问题,但是在具体执行时,我们有些地方在精准防疫方面还是做得不大好。比如只要辖区出现个别患者,就直接把这个辖区服务业全部关停,有些地方甚至还把幼儿园给停了。

这些措施虽然可以确保防疫万无一失,但是对民生与经济也影响很大,如果我们地方在防疫方面做得更为细致精确,其实我们地方服务业是不需要如此一刀切的。

所以,重提以经济建设为中心,就意味着中央对地方提出明确的要求,任何工作(包括防疫措施)都要立足于 “以经济建设为中心” 这个基本点来考虑。

不但中央宏观层面对于经济只踩油门不踩刹车,地方也要谨慎出台可能会导致经济收缩的措施。

以经济工作为中心这个提法不但对于服务业是重大利好,而且也有利于消费者提升对未来的预期。

房地产这是普通人特别关心的领域,与政治局会议定调相比,中央经济工作会议对房地产的描述有三大看点。

其一,强调 “房住不炒”。这是在货币宽松政策下,对房地产领域金融有一定松绑的情况下,打掉大家对房价大涨的预期。破除房价永远涨的预期是近几年来房地产调控最为重要的成果,这个成果一定要保持住。

其二,没有提房产税。房产税是对房地产领域最为重要踩刹车的政策,在只踩油门不踩刹车的基调下,房产税试点的工作就只能摆一摆。

其三,政治局会议对于房地产有两条最核心的定调,一条是 “支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,这就是商品房按揭贷款会适当放宽,这一条在中央经济工作会议没有变化;另一条是 “促进房地产业良性循环和健康发展”,这一条在中央经济工作会议中加了一顶 “帽子”——“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

这是什么意思呢?

房地产关联上下游行业上百个,因为金融行业对房地产抽贷、限贷,直接导致房地产开发企业现金流枯竭,开发商没有钱,关联产业链就都拿不到钱,房地产产业链就陷入一个死循环。

政治局会议明确定调,要让 “房地产行业良性循环”,也就是说,金融企业会继续给开发企业放款了。开发商有钱,下游关联行业才能保证结款,才能让房地产行业进行良性循环的轨道。

现在中央经济工作会议又加上一个 “因城施策” 的帽子,这就意味着金融企业向开发企业放贷还是会区别对待,那些本来就存在房地产过度开发的城市,可能金融企业放贷就未必就那么乐观了。

按照中央经济工作会议的定调,明年房地产市场整体复苏没有问题,但还是会结构分化。落后地区三线以下城市即使复苏也还是有限,发达地区有房住不炒的定调,房价也难以大涨。

国家对房地产的托市政策大概就是给奄奄一息的房地产产业喂一口续命汤,防止房地产硬着陆而已。

在只踩油门不踩刹车以及货币宽松的基调下,明年资本市场是值得期待的。

明确提出明年要 “全面实行股票发行注册制”,说明管理层对资本市场底气很足,过去在创业板与科创板试点注册制都给这两个板块带来了一波小牛市,现在主板、中小板也全面实施注册制,那么哪些板块会有比较好的表现呢?

今年因为国际大宗产品价格大涨,所以今年资本市场周期类板块表现出色,同样因为上游原材料价格大涨,也压制了中游制造业的利润,让今年大部分制造业板块、科技企业表现不佳。

今年制造业板块表现得最好的就是新能源汽车,这也是受益于今年 7 月政治局会议定调 “支持新能源汽车加快发展”。

明年考虑到美联储进入加息周期,国际大宗产品价格会回落,这对于中游制造业本来就是一个利好,叠加中央经济工作会议有关描述——“要提升制造业核心竞争力,启动一批产业基础再造工程项目,激发涌现一大批 “专精特新” 企业”,所以明年制造业板块是值得期待的。

另外就是 “适度超前开展基础设施投资” 以及 “加快数字化改造,促进传统产业升级” 也会让新基建板块以及数字化板块受益。

从更长远来看,中国股市未来 10 年回报应该超过过去 10 年的回报,普通人财富投资的风口将确定无疑从房市转向股市。

最近几年我国 GDP 增长率一路下滑,这不是国家政策出了问题,而是我国传统的经济增长模式已经难以持续。

我国传统经济模式主要有两个缺陷:

一个是制造业利润太低,赚不到足够的钱

一个是对外部资源依赖太大。

所以,只要我国出口稍微好一点,国际大宗产品价格就一定会大涨,将我们辛辛苦苦赚的一点血汗钱吃掉大部分。

要解决这两个问题,首先要推动能源转型,这个主要通过环境治理来实现;另外就是要推动产业升级

产业升级最大的障碍还不是外部对我们的打压,而是过去房地产发展太快,房价涨幅太大,辛辛苦苦做制造业还不如炒房赚钱,最后社会资本都涌向房地产,所以房地产一定要去金融化,将资本从房地产行业挤出来,去做实体经济。

智能制造赋能产业升级(来源:新华财经

旧的经济发展模式是有路径依赖的,国家推动经济转型就必然有阵痛,但是转型大方向是没有问题的。

今年转型力度稍微有点大,宏观杠杆率降幅达到近 27 年之最,导致经济暂时出现一定的困难,所以,最近政治局与中央经济工作会议定调就是对经济转型暂时缓一缓,稳定经济基本盘,中国还是需要一定的经济增量才能维持稳定,经济增量不够整个社会就容易陷入内卷化趋势,这就是国家对明年经济定位为 “稳字当头、稳中求进”。

谈到内卷,我们的邻居韩国就是一个这方面的典型。

韩国人均 GDP 达到 3 万美元,每年 GDP 增幅在发达国家中排名也靠前,这些表面上看起来光鲜的数据却无法掩饰这是一个特别畸形、特别内卷的国家。
韩国人均 GDP 是中国的 3 倍,但是很奇怪,这个国家普通国民人均居住面积不如中国,食物水平也不如中国,最近 19 岁年轻人身高,韩国已经被中国超越。不仅如此,韩国 60 岁以上的老人超过 50% 还需要工作,甚至 70 岁以上的老人超过 30% 需要工作。根据经合组织统计,韩国 65 岁以上的老人贫困率达到 43.4%。

为什么韩国会出现上述的现象?

因为韩国财阀太强大!

在韩国,少数大企业基本啥都做,财富都向这些大企业集中,直接导致大量中小企业以及在中小企业就业的普通人群最多只能分点面包渣。

这种现象也让我国管理层格外警惕,即使在明年基本定调为只踩油门不踩刹车的情况下,中央经济工作会议也明确提出——

“要为资本设置 “红绿灯”,依法加强对资本的有效监管,防止资本野蛮生长”,以及 “实现共同富裕目标,首先要通过全国人民共同奋斗把 “蛋糕” 做大做好,然后通过合理的制度安排把 “蛋糕” 切好分好”。

这两条意见非常重要,就是防止中国经济出现类似韩国的现象。

总体来说,明年经济我还是比较乐观的,绝大部分行业在以经济建设为中心的基调下,在只踩油门不踩刹车的大环境中应该都会受益。

这里是 @花猫哥哥,更多深度内容,请关注公众号:猫哥的视界、猫哥的世界哔哩哔哩:花猫哥哥 713

相关阅读(点击下方标题可直接阅读):

《从政治局会议看明年经济前景》

知乎用户 四十一个哈利 发表

现阶段最大的问题是地方债问题,以及背后的稳定问题。房价继续上涨会造成的问题再大,那也不是现在的首要问题。

别的根本发不出来。。。秒删。。。

知乎用户 娱乐人间 发表

从就业结构看买房者究竟是谁,非私营单位 19 个行业工资水平、就业人口分布,投机客总量到底是多少?

基础常识参考《密:投资者断层与购买力断层、韭菜断层是如何计算的,为什么 2023 年是终点?》。

接上文,在分析我国购房人群的时候,我们第一个数据是采用的国有单位就业人口 5563w 作为分析的。

那么这些人的工资水平到底有多高呢?

我们扩大样本以后,以 19 个行业进行了逐个分析,19 个行业中,总就业人口 1.7 亿人,大部分分布在国有单位和有限制公司中,还有相当一部分在外企、股份制企业、及港澳民族企业当中。

这些企业均缴纳社保,有规范的用人制度,而其福利薪酬也是全社会最高的,其中程序员平均收入在 17.7w,科研人员收入在 13.9w,金融行业 13.3w,教育行业 10.6w制造业 8.2w,均显著高于全国平均水平。按照二线、一线城市房价的水平来看,工资最高的程序员,在一线的家庭房价收入比(双职工)为 15X(单套房价 450w),而以教师平均收入作为二线城市的标本比较,以双职工家庭为例,教师房价收入比为 10X(单套房价 200w),也就是中国的房价就是由这 1.7 亿人支持着,一旦房价暴跌,这 1.7 亿人也不会断供,因为他们有良好的收入作为支撑。而导致其断供的,直接因素必然是裁员。

19 个高薪行业中,制造业从业人口最多,达到了 3787w,建筑业和房地产行业总和为 2500w,教育行业为 1931w。

而制造业、建筑业、房地产最有可能受到实体经济紧缩而产生失业潮,三者总就业人口 6366w,极端情况下会有二分之一的高收入者失业,大概是 3183w,占 1.7 亿总就业人口的 18.7%。

因此未来的 7.5 亿总就业人口中会有多少人面临失业风险就一目了然了,大概超过 18.7%,因为这 1.7 亿就业人口是 7.5 亿中的优质就业人口,7.5 亿中包含 2 亿灵活就业人口、1 亿个体工商户、1.7 亿优质行业就业者、2.8 亿小规模企业就业者。所有的经济活动都是以这 1.7 亿人的企业展开的,它们都是行业的龙头,社会的根本基础。1.7 亿人均实行内部通婚,合计大概是 8500w 个家庭,也就是我国最终的房奴人数就是 8500w。

1.7 亿人合计总工资大概是 16.4w 亿,平均工资在 9.7w 左右,双职工家庭平均年收入 19.4w 元。(税前收入,理论上包含社保、公积金)8500w 也就是中国的中产家庭的数量,按照每个家庭 100w 贷款测算,一共是需要 85w 亿贷款,2021 年 11 月,住户贷款总额为 70.6w 亿,也就是距离最终的极限还有 14.4w 亿。

2020 年 12 月末住户贷款余额 63.19w 亿,预计 2021 年全年住户贷款增加 8.07w 亿,按照目前的贷款增速,预计 2023 年 9 月 10 日左右,住户贷款可以达到 85w 亿。

以上测算方法仅仅是一种理想状态的测试,实际意义上,一个家庭年入 20w,其贷款大多在 120w 以上,买房造富、买大房子造大富贵已经深入人心。

而且六个钱包理论被创造以后,大量的快递员、出租车司机等灵活就业人口也积极参与购房,总的购房人结构并没有那么准确。

但是蛋糕的总量是既定的,我国居民消费为 41w 亿左右,其中 1.7 亿人年收入 16.4w 亿,也就是不管是哪个人去买房了,最终的总量是既定的,去掉必要的衣食住行开支,社会用于购房的总量就是那么多,甭管什么有钱人还是没钱人,每年我国消费的大米、白面都是既定的数字,因此从宏观角度去看待这个问题还是科学的。

最终的测算数据参考《密:投资者断层与购买力断层、韭菜断层是如何计算的,为什么 2023 年是终点?

[[1]]()从目前诸多局势的变化来看,一旦 12、1、2、3 月份的新建商品房销量走坏,2022 年底将必然推出房地产税 且 2023 年初开始征收的可能性就上升为 100% 了。

参考

  1. 0 临界点到来 - 12、1、2、3 月份数据将彻底决定最终明斯基时刻 https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247486405&idx=1&sn=cb9a58c1b826a85f4f97080ec6c70831&chksm=fb84a2ffccf32be922074655f164058b92d2bff8ffa1c11592b475ce31603e6aac61d9e102ed&token=916907175&lang=zh_CN#rd



知乎用户 小楼卧听雨 发表

从 03 年开始,一直都是支柱产业。现在把事实说出来,是为了稳定对房地产市场的信心。毕竟,9、10、11 月,连续三个月同比 30% 左右的成交下跌,如果无法稳住预期,那很多房地产公司都会有大麻烦。

个人觉得,放水很快就会来了。前几天 0.5% 的降准只是开胃菜。二线放开限购、首付 3 成变 2 成,而且,极可能学习深圳下调利率。

这几个举措,足以稳住 2022 一季度的一手房市场,很多观望客、等等党会变成抢购房屋的急先锋,形势估计会转暖。

2022 年 3 月份之后,个人觉得需要观察内外两个因素:1. 联储是否真的会加息。(个人很怀疑联储的节操,从 08 年开始,联储已经失去曾经说一不二的号召力,变成口是心非、言行不一的没卵货)。我赌联储只是口嗨,起码上半年不敢加息,2022 很可能只在下半年加息 1-2 次。(2)2021 出生人口。这个数据,估计会在 3、4 月份公布,必然不会好看。

但正因为这个数据不好看,“房住不炒” 必然还会严格执行,所以 2022 指望炒房发财的,估计要洗洗睡了。也许,2022,是把手里的房子抛售的最后机会,尤其是三四线的。

知乎用户 勃丽灵梦 发表

已经一百天没碰了,身上像是有蚂蚁在爬

知乎用户 初日出云 发表

过去的稳房价稳预期,是朝着打压的方向去的

现在的稳房价稳预期,是朝着支持的方向去的

支柱产业的说法被重新提了出来也就不奇怪了

这两天中国房地产报刊登了一则报道

孟晓苏:这次调控值得反思,行业稳健发展需完善住房双轨制丨对话 2022

基本上就是否定这一两年的房地产调控政策

过去这种言论虽然一直都有,但是鲜有见报

现在却可以被官媒大范围宣传

信号意义不言而喻

接下来会有更多具体政策跟进

我在两个月前市场情绪最低迷的时候就预测房地产政策底已到,利空即将出尽。

开篇就说的很明白 “选择在此时公布房地产税的消息,只是为了与近期房地产松绑的信号配合稳定预期的举措”

当时骂声一片,现在回过头来看到底谁对谁错?

谁赚钱谁亏本?

如何看待哈尔滨出台「十六条」稳定房地产市场?这些政策可能给当地带来哪些改变?国务院被授权允许在部分地区开展房地产税改革试点工作,可能会有哪些具体措施?将给房地产市场带来哪些影响?

知乎用户 安安聊楼市 发表

在前几天举办的中央经济工作会议中,其中特地提到了房地产行业。分别强调了房住不炒、租售并举、因城施策等指导方针。而在会议之后,多名高层又对会议进行了多方位的解读。

其中提到,要促进房地产业健康发展。房地产业规模大、链条长、牵涉面广,在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额,对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

并且强调,要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业,住房更是居民的消费。

房地产是支柱产业

房地产对 GDP 的贡献有多大,我们可以来看一组数据。作为国民经济的重要支柱,2020 年房地产业增加值为 7.5 万亿元,占 GDP 的 7.3%,对 GDP 增长的贡献率则为 13.9%。一般而言,在经济中占比超过 5% 的行业可以成为经济的支柱产业。

经济学家任泽平团队数据显示房地产业 GDP 贡献率高于制造业和批发零售。

除了自身对经济有着明显的助推作用外,房地产行业对其他产业也有着强劲的带动作用。通过投资、消费,可以带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门,也明显带动金融、商务服务等第三产业。比如建材、建筑装饰、货币金融由房地产完全拉动的 GDP 占该行业总 GDP 占比最高,高达 67%、45%、34%。

从以上这些数据我们可以看出,房地产行业对整个国民经济的重要性。因此,维护房地产行业健康稳定的发展,也是当下的任务重点。

住房是居民消费

高层提到,住房是居民的消费。既然是消费,那消费者的权益自然也需得到保障。目前,楼市存在的严重问题之一就是 “烂尾楼”。预售制的存在导致很多买房人提前交了钱买房,但在收房时却发现房子存在各种问题,甚至遇到房子烂尾,血汗钱都打了水漂的情况,维权更是无门。

虽然近几年对于取消预售制的呼声越来越高,人民日报也曾发文表示:从长远来看,预售制度被取消不可避免!但目前来看,由于市场的供需关系并未完全平衡,取消预售制可能会导致一些中小房企资金链断裂无法生存,间接导致房价上涨,不利于楼市的健康发展。

因此在这种情况下,预计 2022 年地方政府仍将加强 “保交楼” 环节的推进,以保障购房者的合法利益。但为舒缓房企短期资金压力,地方或寻求保交付与提高预售监管资金使用效率之间的平衡。比如在今年 10 月,青岛市住建局就提出了 “监管账户” 概念,也就是开发商预售商品房时,应当将预售资金监管相关规定告知购买方,并将承办银行、监管账号等信息在商品房销售场所显著位置公示和记载于《商品房预售合同》。

除此之外,不少城市都出台了相关规定,以保证购房者的合法权益。福州、厦门、合肥等城市开始试点现房销售制度,而海南则成为全国第一个全面实施现房销售的省份。可见,这一点未来仍将是关注的重点。

总结

不论是中央会议还是高层解读,都能看出房地产行业的重要地位极其影响,因此未来针对其的调控也会只多不少,力求维持楼市健康及保障购房者的权益。

今日话题

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知乎用户 匿名用户 发表

房地产业拉动的 gdp、解决的就业、贡献的财政收入哪个行业产业比的了?

看过一个数据房地产业就业人群多达 8000 万,光房地产销售经纪人员就有 2000 万,这还不包括上下游原材料、家居等就业人员。

制造业从业人员数量 10471.3 万人,中国制造已经充斥全球,就算我们把苹果高通英特尔特斯拉辉瑞拜耳等高端制造业的饭碗抢过来,也吸纳不了房地产业那么多就业人员。

建筑业从业人员 5500 万,现在国内项目都不够做,产能过剩,建筑业企业和人员在大量出海。

能不能让制造业朝九晚五多吸纳一些劳动力?恐怕我们的制造业还没有这样的竞争力。现在不知道,10 年前去富士康(创外汇最多的百万员工企业),看他们代工的手机,不说芯片、镜头这些零部件进口,就是他们自己做的结构件,注塑机是日本发那科、住友的,做模具的 CNC 机床也是德国的,原料 ppg、杜邦的,他们主要还是来料加工,现在是不是这样不知道。

房地产投资是投资的重要组成部分,同时也关联着土地财政,从而直接影响基建投资,我国经济增长高度依赖投资,稳增长的目的是稳就业。那能不能不做,大家都多休息休息,估计也难。一方面人太多了,我们的粮食能源资源都有相当比例依赖进口,另一方面大家都基础设施改善,对地铁高速公园、对新房子好房子洋房大平层也有切实的需求。

当然房地产是支柱产业不一定需要涨房价,这不是必然关联的,但谁也不能否认房地产是支柱产业。

知乎用户 穆然​ 发表

此次降准的 1.2 万亿波澜不惊,为什么,因为其中 9000 亿是用来偿还之前的 “麻辣粉”,而 3000 亿,是一个 “定向降准”。

这个定向不是降给哪个省,甚至不是降给哪个行业,很有可能是降给一个 “公司”。知乎这个圈内的银行从业者很多,你们自己说,除了地产业的限制放松,你们感受到降准的春风没?

降了,实际又没降。最后这家企业被肢解,3000 亿的银行贷款贷给愿意去自领一份股份的企业。

房地产市场的锚将会重新落海。

(我问在座的一个问题,PPl 和 CPI 的关系是什么?答: 四到八个月的关系,那么真正用来衡量通货膨胀的数字究竟是 PPI 还是 CPI,答,都不是,是 M2 增长和 NDP 之间的差,注意,不是 GDP。)

括号内才是重点,为什么?今年社会财富净新增了一万亿,但是你却印了两万亿的钞票,多的这一万亿才是真的通货膨胀。

CPI 这个东西没啥意思,CPI 是指一篮子价格,就是同样一篮子商品,你去年和今年的价格比,而篮子内有啥,是统计局定的,比如目前一篮子中食物占比超过 34%,而同期中国恩格尔系数只有 29%。道理很简单,猪肉价格可以高度决定 CPI,但是猪肉价格反映不了真正的通胀,九十年代中期猪肉就有五六块钱一斤了,而九十年代中期北京房子才 3000 块钱一平啊。CPI 这个篮子里可没有买房,都是租房。

知乎用户 一生所爱 发表

继续加大房地产行业的投资和政策支持力度,要把房地产行业作为我国经济重要支柱产业,房地产行业的收入要占国家全部收入的 80% 以上。通过房地产行业快速发展,保证我们 GDP 增速超过世界其他国家 GDP 增速总和。

大力保障居民住房面积,继续提高人民居住舒适感。目前,我国人均住房面积 40㎡/ 人。要在 2025 年,提高到人均 100㎡/ 人。2030 年,提高到人均 200㎡/ 人,到本世纪中叶,提高到人均 1000㎡/ 人。达到世界第一。

当前国际经济形式错综复杂,做大做强房地产行业有重大的经济和战略意义。目前深圳房地产的市值已经够买半个漂亮国了,要继续保持面积和价格双上涨,到 2025 年,要可以买下 1 个漂亮国。2030 年,要做到可以买下 2 个漂亮国。我们最终的目标是,我国的房地产市值的三分之一,可以买下全世界。到时候,一切都是我们的。

知乎用户 兜兜转转人生过半 发表

房地产一直是支柱,但它已经不是产业。

它也早已经脱离了市场和供求关系,所以简单的用市场用经济学那一套来分析越来越觉得可笑。

房地产是近二十年来经济腾飞的主引擎,

房地产是近二十年来地方收入的主力军,

房地产带动了我国金融行业的飞速扩张,短短 20 年四大行跻身世界前五,

房地产提速了城市建设,没有一个国家可以跟我们一样满地都是吊塔,地铁高速不计成本的建设,

这都是 GDP,

而这些的代价是把我国从居民储蓄大国变成了居民负债大国,可以说我们是用前几十年的储蓄和未来几十年的财富一股脑的倾泻在这 20 年,促成了这 20 年的经济增长。

我们希望软着陆,但又不希望偿还这 20 年花掉的 “未来的贷款”,有这种好事吗,这笔“负债” 肯定要还的,就看让哪一群人还。

知乎用户 我放下的只有筷子 发表

12 年读高二文科的时候,房地产在政治上上面写的就是支柱性产业,咋了最近又被确立了?还有有人过度解毒?

知乎用户 Unseeing Iris 发表

确实可以摸着韩国过河,韩国居民负债率 90% 以上,也就意味着我们的居民部门杠杆率还可以再加一半,从 60% 加到 90%。这个可以支撑资产价格再涨 50%,2w 一平的到 3w,10w 一平的到 15w.

知乎用户 王乘墉​ 发表

最近很多人艾特我让我回答这个问题。

我这几年一直看多中国房地产,哪怕恒大暴雷时,我也没有改变自己的看法。

Pure 日月把我拉黑,这两年骂声无数,可是我从没往心里去过,因为他们的反驳理由我看来都太浅薄了。

我心里清楚谁才是对的,而事实也正像我预测中一样发生。

知乎用户 彬彧渊然 发表

其实最近房企债务危机接连爆雷就已经让人些许感觉到了 “房地产大而不能倒” 的事实。倒不是说地产市场真不能倒,毕竟市场大势是无法通过行政手段扭转的,但是地产与中国经济、金融和政府财政牵连之深让人不由得怀疑债务危机之后到底谁能幸免。

“支柱产业” 支柱不似高科技,而在于产业萎缩、消失对金融系统和政府财政对创伤。这才是风险所在。这才是屡次饮鸩止渴的根本原因。房地产本身创造了很大经济价值吗?那膨胀的资产泡沫还有谁看不出来?那为什么在房企已经撑不住的时刻还老调重弹?因为决策者没有勇气去戳破这个泡沫。拖了太久,病入膏肓,现在处理泡沫为时晚矣。

说回对楼市的影响,其实也没什么。居民储蓄低、负债高的现实不为决策者意志所改变,所以当再没有人参与这个击鼓传花的泡沫游戏的时候,它也就维持不下去了。无论支不支柱、有没有系统性风险,未来已经越来越明了了。

200 亿地产巨头世茂集团暴跌 13%,债券狂泻 50% 后直接临停,发生了什么?如何看待 “受困于流动性,富力地产称可能无法兑付 1 月 13 日到期的票据”?恒大各地公司由当地政府牵头成立「专班工作组」监管资金付款,核心高管被限制离职,这透露了哪些信息?广东省政府约谈恒大许家印,并向恒大派出工作组,有哪些信息值得关注?对恒大发展可能产生哪些影响?如何看待超半数债权人不同意佳兆业 4 亿美元债券交换要约方案?

知乎用户 呵呵​ 发表

太阳底下没有新鲜事,没有人能创造历史,只不过是一遍遍的循环往复,房价这个大泡沫就继续吹着吧,看他到底能吹多大

知乎用户 bluetrees​ 发表

看到这么多人焦虑房价,我就知道了,住房需求还是很高的,还需要建,建的少了更难办了。

大伙儿想白嫖,可是住房需要各种公共配套设施,原材料也涨价,人力也越来越贵,那怎么办呢?

乡下地方便宜,可是没工作,城里有工作,可是房价高,租房又没安全感,左右都不行那咋办嘛?

知乎用户 第七地区 发表

把事实说出来不会产生什么影响。

房地产本身体量巨大,上下游供应链极长,而且又是金融体系信用的基石,事实上就是支柱产业,现在是,之前也是,在中国是,在美国也是,没啥不能说的。

如果连这一点都觉得接受不了的人,建议就不要关注房价了,也不建议进行任何投资,你的情绪已经压倒了理智。

知乎用户 宇宙区长孙连城​ 发表

一畦春韭绿,十里稻花香。

盛世无饥馁,何须耕织忙。

知乎用户 明黎​ 发表

打一架吧

知乎用户 Cavani 发表

卡大佐对此提出批评!

佛祖说:戒邪淫!

古人云:万恶淫为首!

知乎用户 亲善大师王玄策 发表

楼市依然会涨。

说明金融资本没有找到替代房产完成成本转嫁的商品。

西方经济学没学通,学到了最差的那招。

知乎用户 Eidosper 发表

支柱产业,那支撑的是啥?

当然,有些人会说乱七八糟的一些观点,抛开那些看乐子的不谈——合肥的房价支撑的是京东方、蔚来这些企业。上海的复杂一些,国内芯片双雄,国外特斯拉,这些钱不能说都是房价来的,也大概是这个路线。武汉搞出来长江存储,成都还要搞飞机,大概如此。

所以,如果这些公司突破了,那这个支柱就还是一个支柱。

知乎用户 情绪温馨​ 发表

只能说,国家的形势比想象中的要严峻。

房价要涨,

不涨,

人民不买,

房企要倒,

银行坏账要增长。

本来,护住房价,让那些激进的房企退场,

用 1-2 年等国资布局,

低价收购完恒大、佳兆业、华夏等房企资产,

然后再发布政策,

显得从容不迫。

结果年底就提前发布,

涨价买房,

看来是中国人民自己的选择。

只不过国家队自己开发,

估计能有更多的房产选择,

廉租、廉价房估计都会出,

充分利用恒大等的廉价抄底产品。

还可以建立公寓楼,甚至是集体宿舍楼。

房价涨跌不是关键,

关键是每个人可以根据自己的经济实力,

买到适合自己住宅。

既然中国人不喜欢租房,

那就用多种供给,

满足不同阶层的需要。

知乎用户 蚂蚁 发表

把几个东西连起来就能看明白了。

鼓励保障房,海南无偿收回恒大的地块,官方宣称个别房企的问题是自己经营不善。

这已经清晰展示出了未来的基本脉络,就是低价接收那些经营不善的房企,大力发展保障房。所以经营不善的房企越多,保障房的规模越大。最佳路径就是政府无偿收回地块再低价卖给国企做保障房,面粉面包都降下来了,地方财政也解决了。

保障房这事还得结合各地的人才落户政策,全国的抢人大战财政补贴,确实能掀起一波波小高潮。重点就是针对刚需让你捡到便宜。反正有限跌令和二手房指导价挂在那里,保障房确实能让国企和刚需皆大欢喜。

所以未来的大趋势,就是民企变国企,商业地产变成保障房。至于那些老板,可以学许家印变卖个人资产。

那么这些苦苦挣扎的房企还有没有别的出路?我觉得还有一条,请看这个回答:

中央经济工作会议指出「因城施策」促进房地产业良性循环和健康发展,还有哪些信息值得关注?

知乎用户 猫头鹰 发表

很失望,吸毒的人果然会复吸

假装有分割线

没想到这个回答会有这么多赞,其实心里感觉不是味,肉眼可及的我乎各种阴阳怪气的回答变多了,其实大家真的想这样吗,还不是希望日子会更好。可惜现实朝着崩坏的局面走去,身处漩涡之中,真是感觉到深深的无力。

知乎用户 锋道​ 发表

大家好,我是锋道,一个入行 20 年的老地产人,一个入行 3 个月的自媒体小白。

在前几天举办的中央工作会议中,其中特地提到了房地产行业。紧接着,多名高层又对会议进行了多方位的解读。

其中有一句久违的话:房地产是支柱产业。

坦白讲,这句话感觉很多很多年没有在官媒听到了,“房住不炒” 的定位落实了五年,没有丝毫动摇的迹象。

怎么就又重提支柱产业了呢?

要回答这个问题,我觉得应该先梳理清楚三个概念。

滞胀、房地产的本质以及实体经济的未来。

哇,这三个概念,让我一个菜鸟来讲,估计会被答友在评论区喷成狗。

不过,我还是想聊聊我的观点。注意,只是观点,没有立场。如果有语句谬误之处,请指教,求下嘴轻点。

一、滞胀

在知乎一直能看到关于滞胀的文章和问答,很专业,但是一直不能切身体会,所以无法感同身受的表达出来,什么是滞胀。

这几天一直在忙着装房子看家具。到市场一看,发现所有建筑材料跟去年相比都了 30% 以上,其中瓷砖、卫浴、水泥、涂料等各方面水泥的价格,涨幅最大,已经高达 39%,我问了房产圈的朋友,他们说有部分地区水泥涨价高达 50% 以上,在半年以前水泥的价格约为 400 元每吨,现在的水泥价格上升到 700 元每吨,螺纹钢铁原本是在 4000 元左右每吨的,现在价格也来到了 6200 元左右每吨,如今的建造成本比去年同期上涨了 25%,进一步的压缩房地产开发商的利润空间,如今开发商建造出来的房子,备案价高了,没人买,备案价低了,几乎没有利润可言,面对两难的情况,很多开发商只能选择躺平,降本增效,直白点就是裁员 + 封盘装死。随便在知乎搜搜,就能发现很多这方面的消息。

好吧,材料贵我也认了,没想到人工成本比去年也只高不低,大工的日工资不低于 400 元,小工不低于 200 元,运费也是涨价很多。问了几家都是这个价,即使是有点认识的也很难商量,因为没有人敢破坏规矩,他们几乎异口同声说的一句话就是:人工都涨了,所以不能掉价。而事实上呢?活儿越来越不好做。我的设计师朋友去年的提成有一大部分没有要回来,我的小包工头朋友也被他上面的大开发商拖欠了很多工程款,我的做外墙涂料的朋友也是没有拿到全部的收入。今年的预期更差。但是这些人不知道,他们依然相信政府一个接着一个的计划。一会儿传闻要上这个项目,一会儿传闻要占那块地。

我深深体会到了:滞胀这个词的意义。

滞涨的经济学定义是:有效需求不足的同时,商品价格暴涨。

我通过采购装修材料的过程明白了一个道理:如果中国政府不支持大宗商品价格,比如钢材暴跌,橡胶暴跌,水泥暴跌等等,受冲击最大的就是国内经济部门的劳动力市场价格。想象一下,现在商品涨价的最直接原因是人工成本的快速上涨,如果原材料价格暴跌,将直接压制商品价格,间接压制人工成本。在有效需求不足的情况下,劳动力价格再受到抑制,就会变成更难收拾的局面:萧条。1929 年的美国就是出现了资产价格暴跌后压制了劳动力市场价格,使美国经济进入了持续的萧条和调整,国民生产总值大幅度下降,直到二战前才稍有恢复。

在世界有效总需求正在变小的前提下,政府不得不去支撑大宗商品价格,来支撑国内劳动力市场价格。软着陆就是避免出现系统性风险,滞涨正是中国寻求的经济软着陆方式,否则极有可能会引发一场空前的经济危机甚至是大萧条。

我认为,目前,能够支撑大宗商品价格不暴跌的行业,只有房地产,没有之一!

二、房地产的本质

坦白讲,虽然在地产行业混了 18 年,对于房地产本质是什么这个问题,我也是第一次进行深入思考。我查阅了很多经济学方面的资料以及一些行业大咖的文章,知乎 “智本社” 的分析是最合我心的。

以下为引用 “智本社” 文章:

“房地产,不仅仅是经济支柱,它支撑着一个本土经济体的国家信用及国民财富。

在本土经济体中,中国已经形成了一套基于政策驱动的增长方式。具体到房地产,中国的国有土地制度、税收政策、土地财政,与房地产经济、城市化进程、城市公共用品等直接相关。

房地产不仅仅是经济支柱那么简单,它是国家信用体系的基石。。

我国的土地国有制度,从房地产的角度来看,国家拥有城市的土地,供给多少土地,以什么价格拍卖,决定了这座城市能够容纳多少人口,决定了这座城市的房价;同时,也间接决定了这座城市的年轻人是否结婚,是否晚婚,是否不生育,生育多少个孩子,是否生育二胎。

所以,土地制度、土地财政、房地产已经与城市的婚姻、教育、养老、社交以及生存权深度捆绑。

土地国有制度决定了土地供给,城市生存权争夺扩大了需求。如此,供给与需求共同支撑了房地产价格,然后托举着一个国家的土地财政、货币信用、债务信用以及国家信用。

学位房是理解经济本质最好的视角。优质教育权是城市生存权的核心,优质教育权取决于学位房,学位房支撑着房价,房价支撑着土地财政和货币,土地财政和货币支撑着一个国家的信用。

如果没有房产,你将无法获取优质教育权、优质婚育权、更好的社会地位以及信贷条件,甚至影响你和下一代的社交、就业与前途。“

在中国房地产高速发展的 20 年间,我们见证了一个又一个世界第一,钢材产量世界第一,水泥产量世界第一,高铁里程世界第一,家用车市场容量世界第一等等。这些第一也是我们跟美国掰一掰手腕的底气。我们不能否定,房地产对国家和城市做出的贡献,但是也要看到高房价和地产泡沫话给国家和国民带来的巨大负担以及极高的风险。

坊间有句戏言:“世界上有三个泡沫,分别是美国的股市、欧盟的债市和中国的房市。“

其实高层已经开始着手解决房市的问题了。“房住不炒 “的 5 年来,高层已经取消学区房,打压高房价并开始收拾用高杠杆玩火的开发商,。“加快发展保障性租赁住房 全面落实房地产长效机制 “绝不是一句空话。

“经济去房地产化,房地产去泡沫化” 也在逐步实施。

第三、实体经济的未来

实体立国,实业兴国,共同富裕是我国的基本国策,也是未来 30 到 50 年,我国确定的发展路径。

制造业是实体经济的主体,是立国之本、兴国之器,强国之基。

我们就来深入解释一下中国市场上两个最大实体经济赛道:碳中和和泛高端制造。

过去 20 年中国发展最好的产业就是信息产业,互联网和移动互联网的兴起,让消费、电商等行业成了急速发展的赛道,相比之下,代表中国制造的实体产业日子很不好过。

但是未来 20 年,信息产业发展(特别是数据化)和中国制造的产能为泛高端制造和碳综合赛道打下良好的根基,这将是两个彻底重构中国产业生态的领域,也是中国建立世界新能源和新工业体系的基石(这句话真的不吹牛逼)。

先说泛高端制造赛道,它涵盖极广,从先进集成电路到高端数控机床,从航空航天到海洋工程装备,从先进电力装备,从先进电力装备到医药医疗设备,从先进轨道交通到工业机器人,未来将崛起一大批能攻克技术难关的中国企业。

这里面有 4 个关键字,大家需要知道,就是专精特新。

最近一段时间,专精特兴企业已经成为国家共识了。1 月 23 日财政部、工信部联合印发《关于支持专精特新中小企业高质量发展》的通知。7 月 30 日中共中央政治局会议提出要发展专精特新中小企业,9 月 3 日北京证券交易所成立,成为继深交所,上交所之后的全国第三大证券交易所,它的主要任务就是扶持专精特新企业!所以说我们正在目睹一场从中央到地方,从政府到商界的” 专精特新 “大动员,这 4 个字的具体意识是指专业化、精细化、特色化、信息化的中小企业,这种企业崇尚小而专,而不是大而全。

在这里,先给我的家乡 —- 山东点个赞

他们专注长期深耕细分市场,而不是短期获取最大利润,追求不断突破关键技术,而不是因为扩大企业规模,这种类型的企业在过去 20 年资本为王的时代是边缘,在未来 20 年实业立足的时代是主流,所以他们也应该会慢慢成为更多年轻人职业的选择。

接下来再说说碳中和这条赛道,如果说泛高端制造是中国需要补的短板,那么碳中和就是就是中国正在锻造的长板。在这条赛道上,中国未来的总投入将超过 100 万亿人民币,一个超级巨大的市场正在加速形成。

关于这个领域的行业细分和机会,如果有感兴趣的朋友,可以看下南书子的《碳中和四大主题与十二赛道分析》

结尾: 有些想说的话

中国的未来非常美好,目标远大,布局清晰。

经济去房地产化,房地产去泡沫化也在逐步实施。

是不是现在就可以放弃房地产作为支柱产业的地位呢?

答案是,还不行。因为,新的赛道还需要更多时间!

当经济增速下行,但是经济结构尚未实现转型,技术升级不足,GDP 依然在旧动能下跌入 5% 水平,这时该怎么办?只能继续增加旧动能的投入,大力投资房地产,以维持 GDP 增速。

现在,太多的自媒体把房地产、人口危机作为目前社会矛盾的焦点进行放大,让焦虑的情绪四溢,这样真的好嘛?

如果你静下心来,就能看到高层也在反思改革开放这几十年的一些问题,公平与效率之间如何平衡。

如果你静下心来,你就能看到,那只公平与效率之钟的钟摆,正在从极致的效率优先那一侧,缓缓的向公平这一侧回摆。

只是这只钟太大了,大到你很难看到。

只是这指针摆动的太慢了,慢到你很难注意到。

应该理解这些年轻人,他们在愿意相信未来之前,首先体会的是这个社会的不公。

其实,正是因为这个不公的社会需要改变,中国才选择了走实业立国、共同富裕之路。

但这一切都需要时间!

高层重提 “房地产是支柱产业”,是在保就业、保民生、保市场主体的底线之上做出的决策。

现在,信心比什么都重要!要相信国家,更要相信自己。

知乎用户 积分积不准 发表

此处应

[@pure 日月]()

,说实话,我真的想听听他的高见。

不过他把我拉黑了应该看不到,可惜了,qaq。

知乎用户 啊啊啊啊 发表

我很羡慕高赞,因为我就说了一句房价不会跌,三分钟就被删除了

知乎用户 秦始皇 发表

仅成渝基建就要投资 2 万亿我的天,这房价不涨这天量货币去哪。

知乎用户 屠猪之枪 发表

不会有太大波澜,为什么是支柱型产业,是因为银行太多贷款是用房子抵押的了。所以房地产只能可控下跌,不能崩。利用房产税挤压投机者的生存空间,这是个漫长的过程,毕竟投机者大部分是既得利益者,政治能量大一些,这也是为什么突然公布房产税试行,也是政府趁抗疫工作做得好,有很大的民意支持,赶紧把这个得罪人的法案抛出来降低负面影响。

据 Wind 数据统计,截止到 2019 年年底,A 股 36 家上市银行的涉房贷款合计达 33.98 万亿元,较 2019 年年初的 29.5 万亿元增长了 4.49 万亿元,一年时间的增长幅度超过 15%。而 2019 年银行贷款总额才 103 万亿,也就是说 30% 以上的银行贷款来自个人或企业与房相关的经济活动。一旦崩了不堪设想,这就是为啥房地产这德行,政府捏着鼻子也要管的原因。

知乎用户 卧牛 发表

对老百姓没什么影响,难道一句话就能让人买得起房?本来就买不起,再涨也买不起。

这是说给地方政府的企业的话,是给他们安心的 “平稳发展和良性循环” 强心针。就算他们不说,谁不知道房地产是支柱产业。

基于既要又要的原则,前面还要再泼一盆冷水,就是重提 “房住不炒” 总基调。就是怕地方控制不住寄几,看看网上各种舆论已经疯了。天威难测,一句话都能揣测上半天。

不管怎么说,放开部分多套房限制应该是没跑了。但怎么判断谁是 “合理性” 住房我个人持谨慎态度,“针尖大的窟窿能漏斗大的风”。对政府来说保障房建设和制度安排必须要提速,起码给一些人准备一艘诺亚方舟。

知乎用户 笨呆薪火​ 发表

两岸一… 那啥来着?

知乎用户 周毅 发表

房地产这个东西,全国不可能一盘棋。。。所以这么松只会让城市分化更加大。

最后就是,小地方跌的更猛,大城市立马回血!

知乎用户 奶包的大叔 发表

知乎用户 ttk1900 发表

房地产这块,就算你不想把它做支柱产业,你也没办法,一个恒大就贷了 2w 亿,全国那么多房企,房产这块被占住的钱会是个天文数字。

房地产这块最好的结局就是百姓能消化掉,可是内需都疲软成这样了,还怎么消化?说句不客气的,这一块是消化不掉了,暴雷是早晚的事,就看能拖多久了。

还要继续拿房地产作支柱产业,这话也就说说,谁能信?已经是有价无市了,拿啥支柱?继续炒作?连看戏的都没有了,你炒啥?

知乎用户 匿名用户 发表

文化水平较低,只描述我看到的现象。

疫情后,没活下来的要么变为老赖失联,要么把所有家产变卖还债从此变为打工人。活下来的一部分赚点疫情大钱,用这笔钱度过今年寒冬。而另一部分,也是大部分。用一切可抵押资产去借贷,能变卖的就变卖,拿点流动资金度过难关。

我是一名采购,当一个产品出现哄抢的时候,这个产品会不断涨价。而情况相反,就会打折处理。而现在,我接触到的人,大部分手头上都没什么现金。我家的一个租客,一个房地产中介。疫情前还在跟我说赚多少钱,比我收房租有赚得多得多。今年年中就退租回老家发展了。

现在的情况是,有能力买房的,不愿意背负 30 年的债务,直接开启活在当下模式,结婚不存在的。想买房的,大部分是刚需,但疫情后大环境太差,楼市又一直横盘,不敢买。手头上有多套的,经过疫情的消磨,基本都在卖房换除现金。市面上一大堆二手房出售,但没几个人敢去买。

定为支柱产业又怎么样,我爷爷当年也说我是家族支柱,而我现在还不还是废材一个。虽然这前后毫无逻辑,但是这几年放过的屁还少吗?

知乎用户 硅谷 IT 胖子 发表

过去两年,中美唯二达成的共识之一

另一个是:“责任全在对方”

知乎用户 红巨星 发表

这怎么能叫定义呢?

第一次说叫定义,后面都是引用。

地产支柱产业都已经说了 20 多年了,现在引用一下无非能延缓下正常的进度。

知乎用户 高安路老实人 发表

房地产当然是支柱产业了

什么时候不是过

房产和房子本来就是两码事

知乎用户 pure 日月​ 发表

谢邀。

我真是服了一些人的理解能力,也再次震惊于房地产利益集团断章取义的水平。

支助是有大小的,而且还分等级,日本即便当初房地产泡沫破灭也是经济发展支柱之一。

下图可以让你们理解透,以前房地产一家独大,甚至影响其他行业发展,因为房地产像个黑洞吸收社会财富、资源,让其他行业发展不足。以后,房地产就是支柱之一,不会站在经济发展大舞台的中央位置了。

房地产利益集团现在为了找可炒作点,咬文嚼字到了无以复加的地步,他们这种咬文嚼字不是实事求是,而是以一种添油加醋、断章取义,甚至无中生有的模式制造恐慌然后好出货。

我很想知道,国家不说【促进房地产业健康发展和良性循环】难道还说让【房地产行业消失】,有些人更可笑,说【国家没有说降房价】所以【房价不会降,永远涨】,这群人典型非正常人类。像极了谈恋爱过程中有的人都被多次戴帽,依旧用【“他 / 她说了爱我的” 来自欺欺人】

有些人的成长只是简单的年龄变大了,在认知方面丝毫不见进步、依旧犹如小学生。

相反,这句话非但不是利好什么房地产,而是揭露了一个无可争辩的事实:过去我国房地产业并没有健康发展、更没有良性循环。例证就是现在层出不穷的违约鲍蕾潮。

其实我早就指出我国房地产业畸形根本所在:房地产税的缺失是房地产无序发展的最重要根源之一,因为没有持有成本,市场自调节功能基本丧失了。

不过好在上个月房地产税试点正式宣告来临,什么是促进房地产业健康发展和良性循环,房地产税就是,三条红线、两条杠、双集中就是在促进房地产业健康发展和良性循环。

其实关于促进房地产业健康发展上面早有提及,比如 10 月份央行就说过:

维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

为什么现在降准啥的,央行要清楚明白写清楚为什么降准以及降多少、以及降准目的。还不是要防止房地产利益集团断章取义炒作啊,他们意欲无限夸大 HD 事件的影响力,以舆论力量希望国家放水给他们接盘,此种人啊,唯恐天下不乱,那样他们好乘机浑水摸鱼逃出生天。

很多人根本分不清什么是重量级政策,只会瞎胡闹跟着人云亦云,跟对了人还好,可怕(怜)的是很多人分不清好坏。

对于房地产这样的资金密集型行业,关键就看两个字——资金,现在国家并没有对房地产的资金获取开口子,非但如此,而且一步一步锁死,“三条红线”“两集中”“两条杠”“打击违规贷”“限制房地产信托等渠道融资”“商票是漏洞哈,那么给我限制喽”……

国家政策方面反正已经完全摊牌了,LPR 持续十几个月未变,但是通过浮动方式大幅提高房贷利率,这不就是告诉小白别傻傻 “飞蛾扑火” 吗,官方劝退不去听,听一群割韭菜炒房自媒体的胡说八道?

即便是刚需,面对这样的房贷利率最好都得等等。现在埋怨国家不给刚需机会,我敢肯定,现在你所谓的刚需上车,过三年房价跌出一辆奔驰,你又会埋怨:“明知道房价要降,国家为什么不阻止我们啊?(阻止了,但是你没听,难道还要一对一告诉你?!)”

对了,别提 10 年前房贷利率更高啥的,麻烦先去看看 10 年前银行存款利率吧,我不喜欢接触那些刻舟求剑的人,也没有时间和义务从零开始一一指导,对于钢筋,拉黑了事。

经济工作会议则是表示【要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。】

理解:这句话新增描述是【加强预期引导,探索新的发展模式】,这是过去没有出现过的,也表明了过去的房地产发展模式不符合今后中国经济社会发展需要,才需要探索 “新的发展模式”。加强预期引导则是加强国家去房地产泡沫发展房地产新模式引导,三条红线、两条杠和双集中其实已经很好的引导预期了,接下来的房地产税试点则是进一步的预期引导,之前也阐述过房地产税铺开逻辑——房价基本回归合理后,房地产税就会全面铺开。

再次强调【促进房地产业良性循环和健康发展这句话非但不是利好什么房地产,而是揭露了一个无可争辩的事实:过去我国房地产业并没有健康发展、更没有良性循环。例证就是现在层出不穷的违约鲍雷潮。

其实我早就指出我国房地产业畸形根本所在:房地产税的缺失是房地产无序发展的最重要根源之一,因为没有持有成本,市场自调节功能基本丧失了。

内循环需要强大的物流网络,前几天我国整合各大央企物流成立了新的央企中国物流集团。看好我国物流版块继续迅猛发展,从量到质的转变。

在 2021 年 10 月 23 日人 da 常委会授权国 wu 院开展房地产税试点改革后,房价未来走势根本就不用再浪费时间聊了!

从今往后,别再谈房价 “跌不跌” 了,而要谈房价“跌多少”!

我现在已经不聚焦房地产了,因为其走向我已经完完全全手拿把攥了,房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析到了,其命运逃不出我的手掌心,你们可能觉得我太自负了,但是,事实如此,实际情况一步一步验证我的此前分析和预判,自信是要靠实力说话的。(我的下一战:金融投资领域)

房地产税基本和我历史分析路径一直,有历史文章佐证:

(1)18 年 4 月我发布第一篇综合信性分析中国房地产的文章,字数不多,但都是核心点。其中就包含了对房(地)产税的分析,现在看还是一针见血。

(2)关于【房地产税】分析文章我过去三年写过很多篇了,详见公众号【悟空新之助】,您可以按照下面操作步骤去公众号搜索房地产税相关旧文。

(3)看房地产分析文章,没看我的,看再多也是白搭;已经看了我的,看其他人就纯属浪费时间。我就是一支军队,房地产分析,看我足矣。

知乎用户 喜欢股票高位接盘 发表

我就吸一口

知乎用户 白袍污师甘道夫​ 发表

  1. 某央企地产公司要进行内部优化。该企业一直被认为是房产公司中不可能出现问题的几个之一。
  2. 某华南五虎之一及其 son 的公司扛不住外债压力,即将要破产了。就像重症患者,差不多要拔氧气瓶了。
  3. 深房理已经重出江湖,并且高调直播,似乎在说:你能奈我何?

变幻莫测,不太懂,就当是饭后消食新闻。普通人能做的,可能只是稳钱包、稳现金。过好自己的日子,就是不给国家添乱。

知乎用户 抠脚袒胸老宫酱​ 发表

好事,照这样下去

二线城市卖套老破小就可以去落后地区买 house 了。

知乎用户 倬彼昊天 发表

不是支持中国经济发展的支柱,是支持财政的支柱。

知乎用户 逗比翔 发表

怎么一种 “老乡不要跑” 的感觉。

有可能部分地区会放开持有数量限制,然后被一网打尽。

如果明年上海的房价再暴涨的话,我就要套现润了。

知乎用户 观星老道​ 发表

前几天鸦儿胡同的那套四合院作价 21 个亿卖掉了,买方和卖方都是代理人。这种问题要问人家,人家才是制定政策和影响政策的人。买盘有买的道理,卖盘有卖的理由,这才是市场。当二极管是没有前途的…

知乎用户 贩卖焦虑 发表

只能再苦一苦百姓了

知乎用户 幻想乡的洛克马戏​ 发表

这下我反而明白了,楼市现在非常危险了。

如果不危险,不至于要在这个节骨眼上给予支持。

不过我唯一不理解的事情是,这危险程度,得有多糟糕,会在这个节骨眼上有大概率戳破泡沫。

这就非常非常有趣了。

或者说,大的不是风险,而是泡沫么?

恩……

我宁愿大的是前者,如果是后者,那么泡沫戳破之日,市场崩塌之时啊……

知乎用户 古票泽璋 发表

意思是让买房的人挺住!

有关房地产的观点,给大家推荐几篇文章。点击链接查看!

1.《从全面降准看到了 A 股 2023 年的牛市和房地产的没落!| 九财哥》

2.《个人房贷 “松绑” 大增千亿!2022 年房价会跌吗?》

3.《新的房产税试点执行,对行业和经济将产生以下影响!》

如果大家在投资上有什么疑问的话!可以关注我的同名 共! 众! 浩 !——“古票泽璋”,限时领取一份 “投资课程福利”

知乎用户 荒野行者 发表

不得不说,经济形势非常严峻,房地产泡沫带来的蝴蝶效应,随着疫情的到来加速蔓延。

表面上经济还是涨的,实际上社会消费,居民的收入都没有回到疫情前的水准。

房地产确实是中国的支柱产业,这点明眼人都能看得出来,但是正因为他是支柱产业,在这个特殊的时期,起到的应该是保持社会稳定的作用,而不是成为社会不安的因素,所以房住不炒,稳字当头,稳重求进才是最佳方案。

房价一切以 “稳” 为重,任何房价不稳定因素都会被打压,不管是大涨还是大跌都是不允许的。稳就是不让涨也不让跌,尽可能减小房价波动。房价波动要小,那二手房要限制得当,买家和卖家要两手抓,没有买卖就没有伤害,控制成交量,才能控制价格波动,让房子真正成为 “不动产” 有价却无市,只让你住不让你炒。

房子可以买,政府也鼓励大家买房,但买之前要认清楚一件事,上面说 “住房更是居民消费”。这句话其实已经说得很清楚了,什么是消费?你买辆车买部手机上网购物都是消费,消费的本质就是,你买了之后这个东西会随着时间的推移越来越不值钱。你买辆车到手基本先贬值 10%,买手机也差不多。说白了,人家这句话的意思就是你买房之后,房子大概率会随着时间的推移越来越不值钱。

很多人听话只听一半,另一半选择性的没听见。看到前半句说:房地产是支柱产业就开始觉得房地产有望再来一波大涨,却忽略了下半句:住房更是居民消费。等反应 过来后半句时,已经为时已晚

知乎用户 南瓜包子来俩 发表

这意思就是,大家洗洗睡,别等了。

我跟大伙讲个股票运行的规律,一般来说,某个板块成为高成长性之后,期初的分歧过后,大家会一致买进,然后被推到高点,具体表现就是整个市场都围绕这个主线在运作,会充分发掘支线,然后增长到一定程度之后瓶颈,相当暂时没有了主线,那么这个时候怎么办呢?一般来说两种结果,暴跌,横盘,然后修复,另一种是高位横住,然后等待新的主线发展出来,资金在循环一次分歧一致推高。

都说股市是经济的晴雨表,那么从我描述的这个节奏里面,你们能看懂经济现在的状态吗?

以我粗浅的观察来说,土地经济是上一轮的驱动了,算是完成了历史使命。接下来是工业升级,工业升级的主线是什么呢?很多人自然会想到电车,错了,其实是能源,也就是电力,电动车只是其中的一环,当然比重比较大就是。围绕电力的产业升级,大家会发现一条条线索可以归拢起来。以前的低端产能,高耗能且附加值低的行业,受限于双控和碳中和政策的指导,产能逐渐收紧,带来的后果是什么呢?涨价。控制了供给,市场需求不减甚至旺盛,那就只有价高者得。

知乎用户 tianpei-guo​ 发表

这两年的房地产调控政策是有问题的:

最严重的就是所谓的 “三条红线”。

房地产企业的杠杆王健林讲过是这样的:自有资金百分之二十,银行贷款百分之二十,然后就开始预售!

房地产公司的杠杆率高不高?

高!

应不应该去杠杆?

应该!

应该怎么去杠杆?

应该取消预售制,开发商建完房子,房管局验收合格后,开发商开始销售,一手交钱一手交货,立即网签办房产证。

这样做有啥好处:

第一、房地产公司降低杠杆。

第二、老百姓不会受到烂尾几十年,房钱两空。

第三、房地产开发商倒闭也无所谓,无非下一个开发商接手么。

第四、出了问题,容易盘活,银行直接收房,跟老百姓没关系。

知乎用户 海纳百川行万里路 发表

其实作为支柱产业也好,可以多造点房子。

多造点房子,预期反转的时候,可以选择的更多。

知乎用户 勺子 发表

经济帐我不会算,不过规律还是能看到的

当年房价上涨时,所有宣传都是控制房价上涨的,而现在几乎所有宣传都是支持房价避免暴跌的

股票上一般都有个过程,就是拉高出货,不知道房地产有没有…

知乎用户 星野 H.oshino 发表

2000 年前春秋战国、两希时期,发现了 Fe3O4 的妙用,东方看风水,西方大航海

1000 年前隋唐、东罗时期,发现了 S 的妙用,东方放烟花,西方炸碉堡

现在,发现了 SiO₂的妙用,东方房地产,西方造芯片

只能说人类唯一从历史中学到的教训,就是人类不会从历史中学到任何教训。

知乎用户 老拳师 发表

好日子还在后头,怕啥

幸福的日子,将会来临

知乎用户 sakkk 发表

听风就是雨。

知乎用户 随意 发表

就是为了稳住多套房子持有者。难道实话实说,说房地产到头了,让人们大量抛售手中的二手房?那就真崩了。

至于放水救市,现在最希望兔子放水救楼市的是鹰酱,就希望把房价再推高一波,彻底泡沫化,然后加息收割一波。

知乎用户 九乡河龙牙​ 发表

看过我之前有关地产回答的朋友都知道我反复提及一个问题或者说原理:

土地财政和地方债

这也是地产最重要的使命甚至没有之一,任何不谈地方债和土地财政的分析都没价值,我家门口二大爷都会背短期看、长期看那几个用烂的句式。

所以中国地产到底未来会如何,不如大家一起看看未来地方债务和地方财政支出怎么解决吧。

不过好像从数学模型上,房产税完整替代土地出让金带来的地方财政收入好像有点难,因为房产税能增长到到替代土地出让金的数量程度的过程中,地产可能在还没到那个税额的时候就已经下穿的很厉害了,成了恒不等式。

不信你可以找一些城市试着模拟下,很多城市卖地收入都在 500-2000 亿这个区间….

所以还是找个小板凳看戏吧。

知乎用户 牛哇牛哇 发表

福寿膏戒断一周,我觉得我能控制自己了!把最纯的甲基苯丙胺拿来!

__________________________________________________________________________________________

另一条支柱可能就是飞机杯和自慰棒了,现在转行卖情趣用品晚吗?

知乎用户 时代之 发表

记住,我们房地产的目标,一直都是稳房价,稳预期。

本周,央行续作了 MLF,利率维持不变,意味着后边 LPR 的利率也不会变,这就是连续 20 个月保持不变了。

去年疫情期间放松一下,一线城市房价直接就飙了。

所以,货币是不会动的。那么,用什么来稳房价,稳预期呢?

答案只有一个:嘴!

最后,大家可以关注公众号额,和知乎内容不重合,凡是关注我的,都发财了。

我是时代之,一个_独立投资人¥心理咨询师,关注金融投资及自我升级,更多干货,欢迎关注公众号 jingji-xinli,或者微信搜索公众号 “时代之”。_

知乎用户 丽茗​ 发表

房地产是国民经济的支柱产业,这一说法,事实上是 2003 年国务院关于促进房地产持续健康发展的通知发文确定的,史称 18 号文:

充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。

要不是 GDP 增长预期实在太难看,这老调是不会拿出来重弹的。

知乎用户 重命名 发表

其上申韩者,其下必佛老。

我看好元宇宙这个骗局了,你们尽情炒高一线城市吧。

知乎用户 一直走​ 发表

国家也没钱呀,能咋办,能忽悠一个是一个,说句话就能吸引一帮人掏钱,何乐不为。

当然房地产是支柱产业严格来说也没错,就跟房子的柱子一样,它这根长得又粗又畸形,明知道它畸形部分是多余的,但拆起来或者说维护起来也得小心翼翼不是吗?

知乎用户 KIKI 发表

毒狗只有死了才不会吸毒

知乎用户 枢机​ 发表

百日维新结束。

知乎用户 as 蓝月儿 发表

又吸了一口

长期来看房住不炒,短期来看不会暴跌。

知乎用户 wonder 发表

得想明白。

房地产不是产业,

房地产不是金融,

房地产是一种税.

所以没啥好看待的,这一切… 不以人的意志而转移。

知乎用户 雅楠市血液中心​ 发表

小兔始终觉得老兔心中是有自己的。

殊不知人家跟自己压根不是一个物种。

知乎用户 凉上伯 发表

多好的事情,房价涨还不好吗?反正我也不买,当然越高越好,那些指望房价降的,说到底还是想上车的,那不割你割谁呢?你的一份希望,就是既得利益者的磨刀石,何必呢!

知乎用户 道朗马泰尔 发表

认祖归宗了属于是

知乎用户 猪猪侠 发表

某些人的支柱

目前房地产不是过剩和质量问题

是价格太高,榨干了底层

甚至房企和政府也被高成本拖垮

知乎用户 jdiid dfk 发表

房地产本来就是支柱产业,全世界都是。特朗普还是房地产大亨。

保障房不足的情况下,咋折腾都是注定失败的。

知乎用户 无冕 发表

之前不是还说要有壮士断腕的决心吗?

知乎用户 慕少艾 发表

百日维新后面的重大历史事件是啥。

知乎用户 Oberstein 发表

涨价去库存青春版,

很多人谈房产税,其实就公布时间来看更像是对冲震荡风险,房产税和金四期改革几乎可以说都不会在明年实效的落地,税务方面间接税转直接税需要大量精细化的运算和消耗人力资源,今年国考 3 万公务员其中 2 万是税务系统,同时一些地方还成立了税警联合作战中心,但其实距离能够使用,相去甚远。

1.2 万亿的问题其实相当比例是对冲 MLF 去了,真正定向到位的只有 3000 亿,基本说是定向给了恒大,而下个月又有 5000 亿到期,这一次算下来大致就不是 1.2 万亿能够解决的了。

结果你会发现,为了对冲内外风险,不仅不是处于通胀,居然是在通缩!?

真正的通胀预期应该说还是极端天气、天然气石油价格带动的化肥农药价格等等所造成的粮食价格,即便再淡忘疫情要素,可问题在于这些事情已经发生,而且会被短期加剧,供应链的鲁棒性成本也是会被沉淀的。

而美联储的加息预期同样也对这类问题产生影响,虽然那信誉已经和放屁差不多,但情况已经是再不割连老欧洲都割不了了,纽约联储算的通胀率完全是失真的,实际情况可能非常严峻,德国新执政联盟的操作简直有和美国建制派里应外合瓜分了德国建制派那味儿。

IMF 高层在谈德国的时候居然谈到中国市场萎缩和房地产市场崩盘对德国将使用政策工具的影响,结合上面那段,就很有意思了。

最后,如果单个城市涨幅超过 7% 却没被住建部跨过省级主管领导约谈,就等同于说明过去两年对房地产的调控政策被否定,这事啊,真得看哈尔滨,这是个风向标,因为就整个大环境看,今年的新增人口数据想必是不好看的。

所以明年大概率通胀预期很高,地产取消部分调控限制,看多,居民负债率至少上 80%,(比方说假如上海取消那坑爹的必须是已婚人士才有购房资格这个限制,你再去看看那个周转率,绝对很惊人,因为需求端其实是被压抑的,三转五的时候其实就很明显了)。

知乎用户 匿名用户 发表

哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈。

建了再炸,炸了再建,

炸了再建,建了再炸

子子孙孙无穷匮也

知乎用户 Chartsman 发表

2015 年 12 月 16 号,美联储宣布将联邦基金利率上调 25 个基点,达到 0.25% 至 0.5% 的水平,这也是美联储近 10 年来的首次加息。

2016 年开年,中国股市遭遇股灾,四天内两度触发熔断机制。

2015 - 2016 年,我国外汇储备下降近 8000 亿美元。

想要把钱留住,还是要靠房地产。

首先收紧资本外流管制。

在棚改货币化驱动下,一二三四线城市房价均大幅上涨。

与其储蓄被洋人吸走,还不如把钱封在房地产里,流动性差,之后收紧政策,牢牢锁死中产阶级。

房地产完成了这一阶段的历史使命。

但谁也没想到新冠的到来。

房企在疫情和调控政策的双重打压下岌岌可危。

同时,直接和间接导致 1200 -1800 万农民工的失业。

整个 2021 年下半年,各路财经媒体,都在落井下石,中国房地产完了,恒大完了,

洋秃鹫拿着 0 利率的绿钞,买完了房地产开发企业发行的美元高收益债券,把中国房地产的底抄走了。

真要拿真金白银为国护盘的时候,全怂了。

然后呢?最近融资,按揭全放松了,二手房回暖,各路名家又出来站台房地产。

以后小牛马打工还贷,利息先交给洋大人,吸着观察者网,还浑然不知。

对了,明年美联储又要加息了。

知乎用户 艾天涯 发表

早就是这么一回事,嫌丢人没好意思说,留个烟花给后人呗,我死后管他洪水滔天!

知乎用户 暴走的丁丁​ 发表

看到日月就吐,坑了多少人

知乎用户 党怀西 发表

D 说他是孔老二,我就打倒他。

D 说他是孔夫子,我就推崇他。

D 说夜壶是支柱,那这壶就真它码好看、真基巴香。

知乎用户 锻神锋 发表

房地产以后都是国企了,民企凉凉吧。

知乎用户 Miku spark 发表

我最讨厌这种 蹭蹭不进去 一点点涨这种立牌坊的事。直接翻倍不就行了。涨上去大家都开心,别还在呢娇羞 大放水让他涨上去。

知乎用户 刘晓阳 发表

谈经济脱离不了钱,钱脱离不了银行。

房地产降价是银行不让降。

老百姓有什么怕房价跌的,价格腰斩,把房子给银行,再买一套就是了。

知乎用户 法国阿中 发表

支柱产业,就是脊梁骨产业。说明房地产就是国家的脊梁骨,不但不能有任何损伤,而且要在任何时候都要极力的维护好保养好,以免落下终身损伤后遗症。

脊梁骨产业,顾名思义相当于一个人的脊梁骨。 在运动锻炼的时候是可以弯曲的,不是一直都是笔直挺立的。但是在弯曲运动的过程中,我们还是要非常谨慎保护好脊梁骨的,要注意弯曲的力道和弧度,最后还是会恢复笔直挺立的。

目前的楼市就是在一个运动弯曲的过程中,国家在 2021-2022 中国经济年会上将房地产定性为支柱产业,就是说明国家保护房地产这个脊梁骨的决心和毅力。一个弯腰曲背的运动,被部分人认为房地产这个脊梁骨已经受到永久损害了,已经不能笔直站立了,这个观点是极端错误的。

国家总体经济是稳中向好的,楼市也会慢慢回稳。房地产是关系到国家和绝大多数民众的支柱产业,脊梁骨产业,国家会尽最大努力保护好的。我也相信楼市应该不会大涨,但也绝对不会大跌,毕竟激烈的活动锻炼脊梁骨这个支柱都是危险的。

有需求但还没上车的人可以考虑慢慢上车,再等几年下一班车的票价也是差不多的。

知乎用户 胖胖安​ 发表

房住不炒是基線。
目的在增進國民幸福度。以及很多經濟成長點。
可是如果地價大規模下跌,很多人的貸款就要爆破了。
很多企業的貸款抵押物也是房產。
所以只能引導緩步下跌,或是不漲不跌。
住宅不會漲了。請參考新加坡、德國。
就看看「商業地產」吧。

知乎用户 是日已过 发表

知乎用户 Thinker 发表

房地产已经到头了,下次制造货币的应该是股市,央行放水给企业支持企业发展,企业拿到贷款以后再把钱发放到员工手上,员工手上的钱面对一个除了股市其他收益率都超级低的环境(央行应该会引导股市稳定上涨),只能加点杠杆进入股市,人们看到自己的纸面资产节节上涨,自然也不愿意套现了,这样也就实现了放水➕长期温和通胀的目标了。在天量 m2 的前提下,实现温和通胀才是国家的目标,记住这个根本。

知乎用户 一水静流 发表

房住不炒与稳而不垮是对立统一的关系,公约数就是一个 “稳” 字。

2020 年中国房地产增加值跃升至 74553 亿元,GDP 占比 7.3%。全国城镇住宅的总市值是:0.998 万 * 347 亿平米 = 346.3 万亿人民币。今年一季度,房地产贷款余额突破 50 万亿元大关,到了 50.03 万亿元。

据《经济参考报》记者不完全统计,今年(注:2016 年)前 10 个月,5 个房地产特有税种的税收合计达到 30448 亿元,占到同期地方政府一般公共预算收入比重的 41%。房地产税收占税收比例 20%,地方政府财政对房地产依存度超过 40%。

另据央行报告:(2019)城镇居民家庭户均总资产 317.9 万元,资产分布分化明显;家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,住房拥有率达到 96.0%;金融资产占比较低,仅为 20.4%,居民家庭更偏好无风险金融资产。

还有网友贴出未注明来源的信息:房地产关联就业人数有 2 亿人。

综上,房地产不仅是当之无愧的支柱产业,而且在稳增长、稳金融、稳就业、稳财税等方面意义重大。

个人看法:城镇居民住房拥有率虽然达到 96%,但刚需型和改善型住房需求空间仍然很大。随着多孩时代的到来,大户型住房势必成为城镇居民改善型住房的刚性需求。2035 年,GDP 预期较目前水平增长 1 倍以上,也为房地产的可持续稳健发展提供了支撑。

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1689582464021443760&wfr=spider&for=pchttps://baijiahao.baidu.com/s?id=1691550024590540472&wfr=spider&for=pchttps://baijiahao.baidu.com/s?id=1698931034225591142&wfr=spider&for=pchttp://www.topenergy.org/hynews/202006/2824.htmlhttp://news.officese.com/2016-12-1281946.htmlhttps://baijiahao.baidu.com/s?id=1664830433700688095&wfr=spider&for=pc

知乎用户 莫能臣朴 发表

你对比一下其他行业的政策,就知道房地产多受宠了。

知乎用户 cccddd 发表

中国土地自古以来都是支柱产业啊!!!

封建社会封的是地,有地就能种庄稼,有庄稼就能活人;

赢得解放战争也是靠口号:“打土豪分田地!” 要不然谁跟你干啊~

现在也是一样啊,先辈们为我们打下的江山,当然要以房地产为支柱,有地就能盖楼,有楼就能结婚生子!

知乎用户 冷月 发表

拉黑朋友圈和抖音里的所有房产中介及房地产相关账号。

知乎用户 zhchl 发表

经济都烂到这种地步了。与其指望土地财政收钱,然后政府财政支出发力刺激。倒不如少收点钱,加快盖楼的速度,搞活经济。反正是政府掏钱促进经济,倒把手不如直接不收。人人住上大平层,大 house,这开发潜力还是很大的,房子大了功能多了,顺便也带动消费。

等几年杠杆率要是降了,银行能抗住了,直接引爆降价对谁都好。

知乎用户 不喜欢抬杠的潜水员​ 发表

a 股不长牛,楼市只会永远涨,普通人放出几百万天天嫩模会所是不可能。

知乎用户 丁假​ 发表

我们黑社会就是夜壶,需要的时候拿出来用,不需要就。。。

知乎用户 本多终勝 发表

不听不看不想,只要北上不放松限购,就很难出现方向上的变化。

知乎用户 Bill 发表

借钱是要还的,出来混是要还的。

破坏自然环境是要还的,破坏社会环境也是要还的。

不可以为所欲为。

知乎用户 大毛 发表

飞机不需要刹车,只需要降落伞

知乎用户 Dalinuoer 发表

明示又要大涨一波

因为不涨价没人买啊(doge

知乎用户 新纪 发表

简单来说就是还要涨是吧?

知乎用户 嘿嘿嘿 发表

支柱的那是北上广深,你个三线城市凑什么热闹呢!

该涨的会涨,该跌的会跌。该涨的你买不起,该跌的买完就亏。

知乎用户 sakagamitomoyo 发表

2019 年上海 gdp381550 亿,人口 2428 万,人均 gdp157145,按 58 同城数据 2019 年 12 月房价 51525 / 平方米,我们简单的按多的算按照上海 2019 人均 gdp 和平均房价计算,上海每人每年的 gdp 约等于当时 3 平方的房产交易

知乎用户 沈先生评电商 发表

有什么遭不住的?涨价是早晚的事,就看什么时候涨而已。在 2030 年之前的 9 年里,这句话一直有效!

房价的拐点,最乐观的预期是 2028 年才会到来,悲观一点甚至 3035 年都等不到(2040 年前必跌,具体哪年不好说,仅限一线城市)。你说现在就涨不动?怎么可能呢?让你别信那些所谓专家的话,你又不听!

如果是为了自己住的话,去三线买房吧,那里的估计已经涨不动了。如果为了投资的话,一线的房子目前完全没有跌价的可能性。

知乎用户 Iamhere 发表

就是告诉大家会托底,想要跌价是不太可能。至于涨不涨那就不知道了

知乎用户 姜风 发表

意思是房价还得涨呗

知乎用户 小损样 发表

15 年一次性把 20 年的额度都透支了,后面只好省着点挤牙膏了。

知乎用户 水木年华 发表

再怎么定义,该山崩地裂,还是得山崩地裂。就没有一直涨的东西,万事万物都有一个气数。

最简单好用的 VPS,没有之一,注册立得 100 美金
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