房地产泡沫会直接破解还是慢慢压缩，最有可能以什么方式结束泡沫，开启下一个周期？

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知乎用户 王克丹​​ 发表

本人之前直接写房地产的文章很少，一般都是讨论其他问题时，顺带说一说房地产，仅有一篇早期的文章

王克丹：关于房地产的一些随意的狂想

也只是旁敲侧击，这次想单独写一章房地产在经济下行中的讨论，人人参与，也算符合本专栏的主题，

1、经济大环境：本人观点是经济下行或者名义经济增长放缓已经不可避免，长期来看，房地产的增长基础仍然是仰赖经济增长，有人说是人口，有影响，但不是基础，参考印度人口增长与房地产价格问题，人口增长可以带来劳动红利，降低用人成本，铸造世界工厂的必要条件，但不是房价增长的直接基础，购买能力决定了房价的走势。收入与支出才是买不买房每个人要考虑的问题，储蓄是之前收入的结余，工资是现在和未来收入稳定流入的来源，分析几种情况，

i、储蓄 > 房子总价，这种情况下，有购买力，如果还有购买需求，房地产交易可以产生，这种情况下，购买者选择余地比较多，既可以选择全款，又可以选择贷款（依赖于手上房子的多少），很大一部分有能力全款买房的，都不止有一套房，后边的情况只考虑刚需，这些人才是击鼓传花的最终接盘者。

ii、首付 < 储蓄 < 房子总价，这种情况下，只能选择贷款形式，贷款是什么呢？是资源，被人不会无缘无故把资源借给你，你需要用自己的资源来换，那就是未来劳动所分得的资源，也就是说，房子你在住，但不完全是你的，在你还清银行贷款之前，这些房子都不完全属于你。有债务就有违约风险，一般情况下，经济在发展，通胀在继续，理论上来说工资是要增长的，这个时候人们就会很自信的去进行债务扩张，而忽略违约风险，根本还是对经济大环境的乐观预期引起的，而经济下行开始得时候，又有几个人能够醒来呢？

iii、储蓄 < 首付，现在社会上很大一部分人在温室待惯了，很难相信社会上还有很多连首付都凑不齐的人，看不见的即是不存在的，这个仅存在量子世界，而现实中，精英们看不到穷人就认为穷人不存在，但有话语权的偏偏也是这些人，一路走来，发现很多接触的自认为高人一等的，仔细分析下来，又有几个是在为社会做大蛋糕呢？有时候这些人真该好好反省一下，你们只是沾了蛋糕分配问题的光。回到房地产问题，击鼓传花的经济玩法无处不在，但最终无奈接盘的往往是最没有话语权的。

回到经济大环境与风险问题，经济下行，但债务不会因为经济下行而给你减免（当然会给你减除一部分个税），也不会因为你是刚需还是炒房客而免除你的债务，经济下行便意味着**福利和收入下降、失业率上升、断供和违约风险上升。**如果是单个事件，没有什么好害怕的，但如果是系统性的、大概率的爆发债务违约风险，那将是非常可怕的。有兴趣的朋友可以关注北上广深这样的各路大神分析房价永远不会降的城市，房屋司法拍卖数量在未来一到三年的情况。你可以锁死流动性，但银行收不回房贷，就要收回房子的，收回房子不是钱，他们也不要，司法拍卖能反应很多断供的问题，要说经济下行原因，一方面是走市场经济不可避免会出现经济下行周期，另一方面是房地产和金融近十年疯狂掠夺，对经济基础的掏空导致的经济基础（居民储蓄和消费能力个人认为是经济健康发展的基础）空虚引起的。

2、货币政策：第二个说货币政策对房价的影响，广义货币供应量从 2016 年房地产涨价去库存之后，出现了迅速的收紧趋势，很多人问为什么要搞这个违反经济规律的操作，在我看来也是无奈之举。两个目的：1）房地产产能过剩导致的银行贷款违约 + 地方债问题；2）锁死热钱，降低对外汇储备减少的冲击。一方面房地产投机达到 2008 以来的巅峰，货币扩张的本质是债务扩张，地方债务也是逐渐庞大，实体被挤压过于严重不能解决地方收入问题，地方债只能靠卖地勉强支撑，银行是亲的，地方也是亲的，一个想还钱，一个想收回钱，这一波债务转移使得居民负债率一年间增长了邪恶资本主义国家几十年的涨幅，还顺带救了房地产开发商。再说说锁热钱防止冲击外汇的问题，当外资和国内大资本家，也可能包括群众中的明眼人，发现巨大风险和投资收益出现问题后，必然会将资本转移出去，这会极大的冲击外汇储备和汇率，这一波操作，让很多人又看到了暴富的希望，估计很大一部分聪明人在这一波操作中也被套的死死的，以南京、合肥等地为例，2016 年房子价格不是按月涨，是按天涨，想要套住资本唯有预期利润。

今天的文章是往后看，货币已经处于低位一年多了，基本都在 9% 以下，而最近几个月已经到了历史最低的 8% 左右，以 GDP 增速为 6.6% 来算，CPI 以 2.5% 来算，广义货币供应增速都不足以覆盖 GDP 增速和 CPI！企业利润就更不要提了，从 M1 数据也能看出来问题所在，相比 17 年同月的 M1，2018 年的下降了接近 10 倍，而 M1 又反应现实购买力，都没钱消费了，企业存活都是问题，怎么想房价都不可能继续增长，锁死流动性短期可以保证不出现大范围的房价下跌，但被裁员的人们被迫断供问题是没法避免的。

现在频繁的 MLF 和降准，怎么看也都不是保房地产，而是想要基本保证企业不出现大量的倒闭，导致失业率上升，我们又是注册失业政策，真正的失业率估计很难从数据上得到，但毋庸置疑的年底互联网公司 “调整”“末尾淘汰”“结构优化” 等等是实打实发生的。

3、金融，不想谈金融，没有严格监管下，光鲜亮丽表皮之下的蛆虫，不在这浪费笔墨，特点**：一管就死，一放就乱，有钱便没底线。**

4、中等收入陷阱，房地产、金融的掠夺式等内部消耗型经济模式是不可能帮助我们跨越中等收入陷阱，既使人们纸上财富远远超过中等收入陷阱的标准，但如果 80% 是被锁死流动性的不动产，那消费支出部分能有多少呢？真正做研究是金字塔形结构，弯道超车抄的越热，死的越惨，我自己对一类公司创造了各名词：金融科技企业，如果要严格一些，还需要给科技打上双引号，他们都一个特征：你说他们是科技企业吧，没有利润，有的连研发都没有，你说他们是金融企业吧，又有产品，活着靠融资，赚钱靠补贴和上市圈钱。就如同房地产对实体的挤压一样，这些企业对真正做研发的企业是极大的冲击和挤压，一般一项研究从立项到出产品需要很长时间，但玩 ppt 的可以靠嘴吹出来，本来正常的投资研发周期，被他们用嘴缩减去了一半，你觉得产品会好吗？但金融机构不这么想，要赚块钱，只要有下家接盘，我的钱能回来并赚到就行，两者一拍即和，严重挤压了真正推进科技发展的企业，畸形的优胜略汰制度导致了好企业被淘汰，金融科技企业疯狂扩张，你想从股市赚钱，他们却想从股市赚你的钱！某些公司切勿对号入座。

想靠这些 ppt 玩家创办的金融科技企业完成我国经济结构转型和科技进步，进而跨越中等收入陷阱是痴人说梦。

5、明斯基时刻依然严峻，我的文章几乎都围绕着这个主题，这里也不深入讨论了，每次放水都是加重明斯基审判的破坏力，但估计现在上层认为还不时硬着陆的时机吧，但欠的帐总是要还的，除非你想进入征信被执行人员。

虽然很多问题已经积重难返，不过现在估计也醒悟过来了，最近的政策更加具有可执行性，如鼓励高校老师持股创业等文件，鼓励国家知识成果真正的用于服务社会和推进科技进步，而不仅仅在学校里面玩，又比如坚定的查环保高压线，主动去除落后产能，给新型企业以成长空间，减税等增加消费能力，构建更加稳定的经济发展结构等等。

对于房价，本人是极度悲观，如果国家用心良苦减税来刺激消费，你们还用来投资房地产，那将是多么可悲的结局啊！

人不可逆时逆势啊！但决策还在诸位手中，内容仅供参考！

知乎用户 匿名用户 发表

中国目前的情况就是，上面一直雷声大、雨点小，也没看出壮士断腕的决心，以及改革进入深水区的魄力。

目前的楼市做法：

1、稳定房价，只可以小幅波动或者基本横盘，但不允许大涨大跌。说白了就是，只允许政府赚钱，不能政府投资失败亏本。这个就很双标了！

2、让 80 后 90 初的那一波人接盘买房，因为这一波人口最多，以后没那么多年轻人接盘了。只要目前房地产不崩，还可以吸引更多韭菜，那么就是，不论以后房地产兴盛还是衰退，都是人民百姓接盘收割，只是人数多少而已。政府永远不亏本！

目前还是走一步看一步吧，毕竟之前涨价去库存就是饮鸩止渴、竭泽而渔，目前很多政策都是杯水车薪，基本上已无力回天。只能坐等泡沫破裂，只是不知道什么时候集中爆发。只能坐以待毙，赌国运了。

至于是硬着陆还是软着陆，直接破灭还是压缩挤泡沫，这都不重要，反正媒体都是国家控制，文字游戏而已，毕竟失业都叫灵活就业，裁员都叫为社会输送人才了！

当然，你说有没有解决办法呀！当然有啊，比如房价减半，工资翻倍，国家直接放水发现金补贴百姓。但是国家政府决定不会这样做，因为这样做了就是国家政府投资失败，直接亏本。

只要没有从根本上解决 “房价物价飞涨，工资福利反降” 这个本质问题，中国的大部分社会问题就不会被解决，只是腾笼换鸟，巧立名目，收割每一代的后浪韭菜罢了。

知乎用户 叶泊枫​ 发表

地产是周期之母，了解地产的动态，非常有助于把握整体的经济动向。

我把历史上值得大家了解的 5 次房产泡沫做了一个简略的串讲。再回头审视一遍那些已经发生过的危机，你会发现，其产生的规律，大体是相同的。

哈特和罗格夫写了一本书，叫《这次不一样》，讲的是 800 年的历史长河中，发生过无数次金融危机，每次人们都一厢情愿地认为「这次不一样」，但事实上，每次都有相似相同的地方。

信任危机就像多米诺，是**链式反应**，一炸炸一片。

好比小黄车出事的时候，你觉得摩拜也会出事；蛋壳暴雷的时候，你看着自如也挺像渣男。

内部融资是最后一道防线，如果连员工的钱都不能保证安全，他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说，信用破产，约等于事实破产。

具体走向如何，暂时不便往深了讨论，还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事，涨了知识之后，再去看眼下发生的事，就会清晰很多。

类似的话题，任泽平的团队在 2016 年写过，数据非常详实，就是太干太硬了，看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题，用人话和大家聊，你可以在看过我这篇文章之后，再去啃任泽平的雄文，一定会更有收获。（见：方正证券研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》）

美国的经济学家卡门 · 莱因哈特与肯尼斯 · 罗格夫合作了一本书，叫《这次不一样？800 年金融危机史》。

光看书名你就能知道，作者的主旨之一，是批评人们对于经济风险的过度乐观，总是一厢情愿地认为「这次不一样」，「我们不一样」……

事实上，岁月变迁而人性永恒。科技在变，生活方式在变，人的贪婪与恐惧却从未改变，所以金融危机总是如影随形周而复始，而且每次都有一样的地方，其中最为显著的，就是**「过度负债」**，不论是政府、银行、企业还是个人的债务，都可能成为下一次危机的源头。

**而房地产，又是典型的高杠杆部门，**房子是理想的抵押物，围绕它，可以延申出庞大的债务链条，举个例子你就明白了：

张三看中了一套房子，市价 1000w，但他毛钱没有，就问李四借，承诺按月还款，30 年内连本带息一共还 2000w，而且房本抵押给李四。

有房子做抵押，李四当然愿意借钱给张三，于是立下字据。李四转手就把这字据作价 1100w 卖给了王五，王五也乐意呀，一来是有闲钱，二来是认可有张三的房子作抵押物。

李四一看，啥也没干，净赚 100w，这也太好赚了，这时候他会怎么想？

第一，多找几个张三，把钱借给他们买房；

第二，多筹几个 1000w，1 个 1000w 让他净赚 100w，2 个 1000w，不就能赚 200w？

第三，让钱快速地周转， 1000w1 个月内周转 1 次，赚 100w，周转 2 次，月收益不就是 200w？

想想看，为啥房企总说利润率很低，但他们制造首富的能力却一点也没有打折了？

因为高杠杆 + 高周转，才是他们发财的秘密。

结果就是越来越多的张三，买了越来越多的房子，欠了越来越多的债务。一旦房价下降，或者张三收入下降无法按月还贷，那么这条债务链条上的被忽悠了的张三、借钱给李四的倒霉蛋、接盘的王五以及王五之后的蚂蚱，都会因此蒙受损失……

债务危机是链式反应，一炸炸一片，所以历史上几次大的金融危机，都与房地产泡沫的破裂有关，所谓「十灾九房」，就是这个意思。

我们说历史上的房产泡沫，最值得讲的，有 5 次：

ps：如果这次某大墙倒众人推，成为「雷曼时刻」，那么未来的历史，就有 6 次可讲了。

1）1920-1926，美国佛罗里达房产泡沫

2）1987-1992，日本房地产泡沫

3）1988-1993，海南房产泡沫

4）1997 年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫

5）2008 年，美国次贷危机

虽然时代不同，国别不同，但仔细看就会发现，泡沫危机发生的规律，大体相同，大家可以边读历史，边对比我们正在经历的事，再去思考未来会发生什么……

有人可能要问，一般讲金融危机，都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起，我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲，是什么道理？

不是说大城市的房价一直都很贵么？长安，唐朝时就「居大不易」，不是吗？一战前难道没有过房产泡沫？

我们说，房地产要形成泡沫，离不开两个过程：工业化和金融化。

工业化要求人口聚集，于是就有了城市化。

城市化逐渐深入，居住用地才会变得稀缺，才有涨价的空间。

封建小农时代，稀缺的是农业用地，王朝末期，所谓的土地兼并，讲的也都是生产用地的兼并，而非居住用地。

但真正发挥威力让房地产牛得飞起的，是信贷。

马克思曾曰过，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路。

这句话放在所有的基建领域都很合适，如果等攒够钱再修高楼大厦，那到现在也不会有高楼大厦…… 信贷就是这么牛逼，它可以把人们未来几十年的收入，一股脑全提现出来，然后投入到基建中。

基建的完善，又产生土地溢价，让房价上涨：

上涨的房价，又能创造出更大规模的信贷…… 如此，就形成了一个循环积累债务的强大螺旋：

大规模工业化、城市化、金融化，是一战后，汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的，所以房地产泡沫是近现代才有的产物。

01

历史上第一次著名的房地产泡沫发生于 1920 -1926 年的美国佛罗里达。

这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷 · 克洛克亏得底儿掉，也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。

还得从第一次世界大战说起。

其实一战前，美国就已经是世界工厂了 。1913 年，其工业产值占到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和。

第一次世界大战又给它催化了一下，美国在前期获得了大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚了一笔。

欧洲就惨淡多了，不仅工业被打成了废墟，人才和资本还大量地往美国跑……

在人类历史中，战争肯定是不幸中的最不幸，但每次战争之后，经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争既打烂了工业，出清了过剩产能，也打烂了旧体制，使社会获得重新分配，赋予了更强的流动性。

其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用，充当了新的经济动能，一战后的汽车时代；二战后的电子时代；冷战后的互联网时代，都是这么来的。

第一次世界大战之后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势不是小好，是大好。

当时的美国总统叫柯立芝，所以这段经济大爆发时期，被称为柯立芝繁荣。

经济好了，人们有钱了，家家户户都开上小汽车了，会怎样？

会激生奢侈消费，利好旅游业！

在美国待过的朋友都知道，新英格兰和五大湖那块，经济虽然不错，但是冬天冷得一逼。而南边的佛罗里达，就跟中国的海南岛似的，温暖湿润，拥有漂亮的海滩，是冬季度假胜地。

眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集。

美国政府又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税，金融上也给予便利，连续颁布了《联邦储备法 · 修正案》及《麦克法登法案》，鼓励银行发放房地产相关的贷款。

于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是 2 年 5 倍。

眼见着炒房的都发财了，随后，羊群效应发作，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，不出意外，其中混迹着大量的中介和骗子，比如查尔斯 · 庞兹。

不错，就是那个**「庞氏骗局」**的庞氏本庞。

这要是不出事，那世上就没有鬼了。

1926 年 9 月**，一**场飓风袭击了佛罗里达，13000 座房屋被海啸摧毁，415 人丧生。

疯狂炒房人们突然就悟了——原来飓风、海啸，轻易就能将价值数十万美元的资产摧毁，屯那么多身外之物，又有何用？于是土豪们纷纷抛出手中的房产，房价急跌。

投机市场，通常为两种情绪所主导：贪婪 or 恐惧。

泡沫上半场，贪婪占主导，买盘多，卖盘少，大家想的都是「现在不买，以后就更买不起了」；

泡沫走到后半场，恐惧占主导，卖盘多，买盘少，大家想的都是「跑得越晚，死得越惨」。越跌就越没人买；越没人买，急于脱手的人，就越有降价动机……

在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从 1925 年的 10.7 亿美元，急剧萎缩至 1926 年的 1.4 亿美元。

这里有一个略反常识的知识点：经常有网友认为**「冻结交易，就可以维持房价横盘」，是不是这样呢？**

由于大家买房的资金 = 首付 + 房贷，所以房子是天然的高杠杆资产。而杠杆资金是有成本的，只有在房价涨幅超过杠杆成本时，你的房子才是资产，否则它就是负债。

当房价处于下跌预期当中，即使冻结交易，你该支付的杠杆成本还是得支付：

房产泡沫的崩溃，都是从投机者的现金流崩溃开始的，交易量减少、流动性减少，意味着投机者变现的机会减少，那么他就只会崩溃得更快！

比如某大，现金流危急，想打折卖房，不是被地方约谈，就是大家不再信他；想打折卖股，也没人敢要。

资产没法变现，现金流就会进一步收窄，市值快速跌到只剩零头的零头。

与之形成鲜明对比的是万达，但因为市场还有流动性，它得以变卖资产，一定程度上甩掉了债务包袱。

所以当市场整体预期向下的时候，限制交易，并不会有房价横盘的效果，只会让债务链条崩溃得更快。

PS：限制交易有没有好处呢？有，就是把炒房客捂在锅里，减少刚需族的损失。

崩溃到来的时候，最惨的还是高位接盘且加了高杠杆的人。金融收缩，一定会冲击实体，导致收入下降，失业上升，很快就会有人房贷还不上，而且房子即使打折也卖不出去，就只能选择破产……

在 1926 年的佛罗里达房产泡沫中，无数破产的炒房客或自杀或发疯，或沦为乞丐，前文提到麦当劳教父雷 · 克洛克和股神利弗莫尔，都在这场危机中亏得窜稀，可见泡沫之中，即使是巨佬，也躲不过收割。

房产泡沫引发的债务危机，经过银行，传递到实体领域，导致失业率攀升，民族民粹主义抬头，然后美国 zf 就开始搞关税战。

1927 年，美国开始对进口产品加征关税。

1929 年，各国对美国加征报复性关税，导致美国出口腰斩，进而引发股市崩盘，最终酿成 1929-1933 大萧条。之后的事情，大家历史书上都学过……

02

前面不是说佛罗里达在美国的行情很像中国的海南么，巧了，海南历史上也发生过严重的房产泡沫。

李稻葵曾讲，改开 40 年，我国从未发生过金融危机。这话其实不太对，实际上，1984 - 1998 年间，大事频发，很多人可能不知道，广西北海，曾经被称为「中国泡沫经济博物馆」。

而北海，也只是被海南的房产泡沫溅到了而已。

我国现在的房地产大亨中，一多半，都在海南淘过金，比如冯仑、潘石屹、任志强、王石等，这些获得时代财富密码的人，被称为**「92 系**」，指的是在 1992 年的炒房大潮中，掘到人生第一桶金的弄潮儿。

故事讲到这里，很多人都会有一个疑问，为什么是海南，而不是上海、北京，又或是开放最早的深圳？

原因有很多，最主要的是两个：

知乎用户 匿名用户 发表

以下都是我个人的胡说八道，各位听个响就好。

房地产泡沫处于什么境地呢？

国家左右为难。

破了吧，经济绷不住；不破吧，人口没了，制造业等支柱产业得不到应有规模的资金注入。

百姓呢，买了房的不希望降，希望他升；没买房的希望他跌。

泡沫要维持住，首先房地产市场得有活跃的供需关系, 房子就是个共同认同价值，大家觉得他值钱，他就值钱。只不过我国的房子，还有政府的强力调控，不单单是市场供需关系决定。国家高价卖土地，之前的种种行为都向着推高房价的地方走，这房价能下来才怪。

我们国家和其他国家不同。

其他国家如日本和美国，起码是知道泡沫有点大，会适时大力打压（加息等手段），以此来获得房地产泡沫的 “稳定膨胀”（大家都知道泡沫会破灭，但是大家在巨大利益面前，都觉得自己可能是个能掌控泡沫的例外，觉得自己即便掌控不了，也能及时抽身。）。

咱们国家是只有涨，出了相关调控房价政策，一看到房价下跌，立马解开限制，让房地产活过来。

我们国家收益最大的两个产业，金融和房地产。

世界是一个以国家为单位的竞争游戏，和平年代比经济，比经济护城河；战争年代，比血和肉，钢和铁。

金融不聊，不是特别内行。

房地产，是国家作为龙头，人民作为跟风盘，不折不扣的共同价值认同体。

庞大到什么程度？我国的房地产是美国房市的两倍之多。

杠杠有多大？我们虽然是发展中国家，但是我们的房价收入比全球最高，全球十大房价收入比城市，我国独占 7 座，短短十年，居民负债率翻了多少倍？2021 年是 62%（估计数值，预计 2022 年底 78%，经评论区指正，现已修改），并且已经出现大量逾期（内循环游戏玩不下去了的前兆）。

金融和房地产能作为一个国家的经济底气所在吗？

美国说：我们有美元霸权，我们有科技绝对优势，我们有战争绝对优势，我们有资本主义联合帝国，我们是发达国家！我们有苹果、微软、亚马逊、高通等待人类各个领域不可撼动的科技领域灯塔。

中国自信道：我们房价高，我们有华为。

有些经济强大，是大家都认同的强大，比如华为，科技筑底护城。

有些经济强大，除了自己，没人认同。

早些年我们国家依靠微薄的小商品市场，迅速发展，薄利多销，创造了中国在世界经济上的标签。

这些年，国家尝到了卖土地，GDP 高速稳固增长，还不费心的甜头。

资本跟风涌入，那其他真正重要的支柱产业，作为国家命脉的支柱产业没有得到应有的资金来高速增长。

现在呢，楼市泡沫中的资本限于困局，出不来。

楼市增值的过程中并没有产生实际额外的价值，如果接盘侠足够多，这个游戏可以一直玩下去。

目前而言，楼市基本是有房者之间的游戏，基本只有极少的新鲜血液输入了（中国负债率已经铸到顶了，逾期也迅速攀升，现在大部分买房的人都是加了杠杠在里面的）。

买不起房的，这几年的时间，并不会改变他的财产数量级，他们依然买不起。

这是庞氏骗局，同志们。

我知道有人想喷我。

市场的基本定理，永远不会变。

即便是国家的介入护盘拉涨，也只会增加市场某段时间内的支撑力，如果一个国家真的可以为所欲为。

那我相信第一个肯定是美国，而不是中国。

既然现在已经不是美国，那么中国也必然不是。

站在投资的角度，中国这支股票，世界寄予厚望，前期依靠人口红利，小商品市场等，一次次惊爆全球的期望，世界相信它会以更迅猛的方式突破新高，即便估值过高，国内外资本也会乐此不疲得注入资金。

当某一天大家发现，这个国家人口红利没了，小商品市场后也没有进一步在重要实业产业拿出亮眼报表。

当资本意识到你的成长停滞，估值过高，资本回撤得力度会大得超乎你的想象。

美国有一点做得比中国好太多：壮士断腕。

而如今，美国已经主动加息缩表，腰斩美股（目前已跌了三分之一），半只脚主动踏入了死门，以求生。

这种懂得自我修正的国家会衰亡吗？

有些人可能觉得我是漂亮国吹。

其实不是，我只是在自己知道的越来越多之后，感到越来越无力。

我非帝都本地人，硕士毕业两年不到，现在拿到北京户口了，现在年收入大概税前 50 到 70 之间，身边同事基本都是清北博士硕士；就我们这群人，看着帝都的房价也是无奈；出国留过学的同事，特别后悔一件事，当时为什么没留在美帝（他们班出国留学的，it 行业的基本都留在了美国）。

这个现象代表什么意思呢？我们这批质量还可以的新生代都自认为无法参与到房地产市场之内，就足以说明房地产已经是一个内循环了。

国家在这个事情里面扮演了一个什么角色呢？

去年海淀区卖了两块地，卖多少钱你们知道吗？拿地楼面价为：6.7W / 平方（拿地楼面价：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积）。

房地产相关公司真的是背了个黑锅，坏人当尽，两面受气。

政府呢？嘴巴上说房住不炒，手上却依然高价出让土地，又当又立。

我其实在想，房地产这个行业，技术壁垒几乎没有（我的意思是，你让华为来造房子，我相信它也能轻松造出高水准；反过来，你让房地产那批人，去玩华为的技术，我觉得还是算了吧。其实金融行业也一样，真实门槛其实不高，但是它本身光环巨大，基本是想招谁招谁，所以就出现表面上的门槛奇高无比。在帝都，你没人人脉，没闪闪发光的学历，你想进牛逼的投行，基本做梦。）。

那么国家这么干的目的是什么？我以为是：

20 年前，我们家家户户基本都有存款，存是一个大家都认同的概念，这对经济发展不利，前不参与市场，市场怎么得到血液不断成长？

我估计曾经是有先见之明的大佬提出，通过每个人都必须要买的房子，把大家的钱掏出来，带动房地产发展，并后续通过合理的调控，让百姓改变观念，积极参与到不只是房地产的市场中来。

但这个臃肿低效而又庞大的组织（我为什么这么说？我想问问有多少人报考公务员是为了报销祖祖国，不图房子不吐铁饭碗的？你奢望一群图平平淡淡才是真的结构组织，去做一件与欲望背道而驰的事情？你觉得现实吗？），在看到短期的巨大收益之后，完全停不下来，就到了如今的地步。

-——————– 分割线 ——————

我们来聊聊这个房地产市场游戏。

基于这么几个个人主观的假设：

1. 房地产新鲜血液可以忽略不计。
2. 人均杠杠，且部分人杠杆筑顶（可以从人均负债率和负债逾期看出。）
3. 以下买方和卖方特指投机者，不包括理性需求者。
4. 描述群体，不描述个体。
5. 极富群体有理性收益来源，他们会把钱放在自己高收益的渠道中，绝不会只有房市，而且这部分群体玩的房市跟普通人没有半点关系。
6. 以下只是个人观点。

市场中的买方什么时候会执行 “买” 这个动作？

买家觉得价格低，符合预期；或者买家觉得有升值空间；这是主要的两大方便。

总结一下就是：买家觉得自己赚了。

市场中的卖方什么时候会执行 “卖” 这个动作？

卖家从低成本购入，并且自觉可以套现出场, 原因有很多种，概括来说，最主要的是：认为上涨空间不大，甚至会下跌，或者长期没起色，所以止盈。

总结一下：卖家觉得自己赚了，且盈利最大化。

大家一定要记住人性是贪婪的，尤其是在房子这种价值巨大的事情上，贪婪会得到无穷放大。

比如，你会认为，自己如果买了房子，单单靠升值就能让自己少工作好多年。（北京的房子，涨个百分之 10，就可以让你少工作三四年）

之前的市场，大家都认为房价会不断上涨，所以就有了有能力上车的人，争先恐后的上车。

甚至，本来上不了车的，加杠杆上车。

已经上车的，加杠杆增加预期收益。

所以就有了全民负债的情形。

接下来就有一个致命的问题。

全民负债，杠杆迅速筑顶，没有新鲜血液注入的时代，这个游戏怎么玩下去？

在局内的人，加满杠杠的人在希冀房价继续上涨，否则他就面临逾期，或者去杠杆抛售房产。

但是抛售给谁？新鲜血液已经枯竭了。

当然是抛售给同为局内的其他人。

首先买方得看到有利可图才会买，你不降价，大家都看不到涨价的趋势，买房怎么执行” 买 “这个动作？

更何况，大家都是杠杆加满，买方力量很弱。

房价不降，房价成交量会不断下降，这个时候，看不到预期上涨收益的杠杆用户会去杠杆化，这种效应会像房价上涨时那么迅猛而有力。

所以看看国家干了什么？

最近几个月各地政府开始陆续降低房贷利率。这是一个什么信号？

这是在进一步降低游戏门槛，让某些本来不配做血液的人，强行带上杠杆入场作为血液，继续推动这个 ’庞氏骗局‘ 的游戏。

总结一下目前的房地产市场：因为有了巨量的杠杆，所以一旦没有上升的势头，不在外界大资金介入下，房价下跌是必然（但是不会跌破成本价，比如政府的平均拿地楼面价）。

接下来会是什么？可能会不断放松房贷资格，也可能会接着不断降低贷款利率。

你们看看这是一个什么剧本？

我只知道一件事情，08 年美国的一个没有任何资质保证的妓女，都可以拿下贷款，并拥有数套房子。

其后的故事大家都知道。

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总结一下什么意思呢？

有房子的人和国家其实都不希望房价跌，所以是房地产的实际参与者，都是利益获得者。

尤其是国家，真的只是嘴巴上说说降而已，实际还是在护盘。

我感觉我们国家的房价没有软着陆的可能性，如果有下跌的可能（香港就是个例子，多少年了，也没有下跌），只有可能是暴跌。

只有国家遇到了巨大的变故（比如人口下降实在太离谱了，房价与人二选一的时刻，才会不情不愿地选人。）

但是我觉得这波暴跌会来得很晚，因为，跌与不跌，都要杀一拨人。

跌的话，杀的是社会金字塔中上层的人（数量少一些，但是决定了中国经济的命运），还会杀政府自己。

不跌的话，杀的还是社会金子塔底层的人（数量大，虽然是经济的基石，但是底层被剥削角色永远需要人扮演）。

你觉得国家会选哪波人？

我觉得国家会能不选就不选，保持现状；非要选，也会选护住房价；实在没资格选了，才会看着房价暴跌。

有些概念就是笑话，当贫富差距拉开之后，你的任何政策都很难照全两边人，而且你的屁股也会不由自主挪向舒服的一侧。

革命不可能，是要革谁的命？

贫富差距一旦产生，就如人口下降问题一样，是没法治的。

泡沫只有在经济这只巨浪充满活力翻腾的时候才会茁壮成长，等到什么时候这只巨浪病了，翻腾不起来来，就是泡沫退场的时刻。

知乎用户 EXAMRX99 发表

說句難聽的話，這是國家在做一場很大的賭博，失手就是直接爆破，得手就是慢慢壓縮，而現在狀況傾向於前者。

說點大家都認可的：

樓市泡沫本質是地方債的轉移，而地方債僅利用樓泡轉移，而沒有減少，反而正在增加，也就是說，樓泡僅延遲了地方債的爆發，而沒有解決問題，而樓市發展到現在，有能力買的，除了極少數，都要用上非常大的槓桿，購買力基本已經耗盡，樓價就算維持現狀沒有升幅，肯定也非常難，只要經濟轉弱，外圍因素再來幾下帶動，就算限售限價將之冰封，樓泡還會爆破，親愛的，二手可以不成交，一手也要資金回籠，就算民企可以放任死亡，一手也不賣，地方政府也無法不賣地，困局本質是地方債，只要耗光民間購買力，整個資金鏈斷開，政府要面對地方債問題，樓泡爆破是時間問題。

說點大家不一定認可的：

我稱之為資本性死亡，樓泡產生財富效應不是均等的，某些行業快一些，先獲得利益，某方會慢一些，因此某些行業能提供更好的工薪，吸引更多人材，而其他行業儘管經營上沒有困難，就是工資漲不了，無法招聘人手，步向死亡，答主生活的地方，正面對這種不均等財富效應造成社會崩潰。

先講一個故事，某天，答主在坐公交，後邊有兩個年輕人正討論找工作問題，相同的工資，只有傻子才會做銷售，要跑數壓力大，看更 (物業管理俗稱) 多好，輕鬆的坐著就有工資。這已經是 2012 年的故事，現在零售市道差，銷售佣金低，薪金加不上去，反而樓市升，物業管理薪金一直漲，物業管理成為某些不錯的出路，驚不驚喜，意不意外。

再講多一個故事，還是那個公交，某條專線小巴，車資已經由 5.3(2009) 調升到 6.7(2019)，升幅說多不多，說少不少，車長薪金由 09 年 9000，調升到現在 12000，這個加幅已經是老闆能給的上限，儘管乘客量算是充足，繁忙時間爆滿，車資漲幅被鐵路限制，如果車資漲多於鐵路，那乘客就會跑掉，而這個工薪在香港，是非常沒有吸引力，物業管理現在薪金有 15000，工時還短一些，而說難聽點，12000 的薪金在香港連基本生活都有點捉襟見肘，因此除了舊有的班底，基本聘請不了新的員工，而老員工一退休，基本就沒有人駕駛，少一個司機，就少一個，班次因此越來越疏，這條專線小巴在正常經營下，正步入死亡。

樓泡刺破肯定是痛苦，但不刺破，慢慢壓縮，社會恐怕會先支持不了。

知乎用户 hardy​ 发表

这几天有很多新闻，不知道题主看了没有。

东莞 3 月份新房成交 500 多套，你没有看错，是东莞喔。现在热门片区，好比松山湖房价大降。

感觉大湾区现在是完全绷不住了，前有佛山的两成首付，惠州购房补贴，后有中山的 65 折卖房，现在有东莞猛烈救市，没完没了的暴雷。

对了，融创爆了，欠债还不上了。之前说抱了国企大腿，现在还是还不了钱。

泰禾老板被控制了，收了钱保交楼都做不到，该抓。

宝能老板被传下落不明，然后发了一篇文章出来辟谣。

中山这边最近也很离谱，政府为了防范开发商踩踏式降价出货，都发行业公告了**（欲盖弥彰，做做样子，开发商要大幅度降价卖房，本来就是要改备案价的）。**有些楼盘直接跟政府协商，推翻之前的一些卖地条约，比如配件和建筑密度等。

开发商卖不了房子，还不了债，还要被抓走。不卖就 ** 了，居民收入几千块钱，房价炒到两万多，天坑一样的地方，不早卖早走，留着被清算么。

给你们看看文件：

大概的来龙去脉就是之前三乡，港口不少镇区为了回笼资金打折销售，三乡那边开盘 13000，二手卖 9000，现在直接卖到 6000 多。港口开盘 14000，直接干到 9000 多。其他很多明着暗着降价的就不说了。

三乡降价，一个月劲销几百套，效果可想而知。开发商都明白要尽快出货必须果断，国企央企降起价来也一样，某润，某秀，某发，降价送车位，玩的比一个一个溜。

所以现在情况很两难，开发商再不卖货，交完楼了还很多没卖出去，还债压力很大，不给钱施工方要停工。降价卖嘛，同行眼红恶意举报，政府主导行业协会限制出售（其实就是降价别太高调）

中山这边一直说建的石歧中心也压力很大，之前说搞个 480 米的地标建筑，现在行情不对，开发商重新谈配建，降到 200 多米就好了。之前的土地规划也改了。密度从 50% 改到 60%，让开发商多建几栋回回血，另外减少了一些配建规划，好比酒店那些。

今天下午消息一出来，中介已经发了很多朋友圈，大把中介半年没开单了，信用卡刷爆，饥肠辘辘，等着小绵羊入嘴。

意思就是：你看看，不让降价，别看了，赶紧买啊！（到我嘴里来）

记得上次政府还让老百姓生三胎，也不见有人多少人去生。（生了做红利？）

政府已经在防范开发商踩踏式降价出货了。想不到才开年，才 3 月份，那么快就崩不住了。

国企价格保住，也许等民企搞不下去以后，国企再收购就好。

让子弹再飞一会，这种事情不参与自然不受害，爱谁谁呗。

知乎用户 青光楚辞 发表

如果中国是封闭经济体，那么前面一些答主说的控制房价阴跌，等劳动者收入上涨也许能实现。

但现在中国不是封闭经济体，人民币在国际上也买不了石油、粮食、芯片、高端器械等必需品。现在手里那点外汇储备还是得宝贝着。

房子现在就是个金融产品，既然是金融品，就只有涨跌，没有横盘。更何况现在处于资本主义周期性经济危机中，经济危机时泡沫不可能是缓慢压缩，某经济体再特色都没用。美国、日本两大经济体都没能做到的事情，不要以为有谁会特殊。

知乎用户 远方青木 发表

听闻开发商很缺钱，到处都是开发商资金紧张的新闻，于是我在年后就想找一批缺钱的开发商聊一聊，看能不能买点便宜资产。

住宅价格是肯定降不了的，不然在预售制度下会造成社会混乱，窗口指导不让降的新闻到处都是，但商业地产的价格是没人管的。

既然缺钱，既然急缺现金，那你把商业地产的价格低价卖出去不就行了。

商铺写字楼的价格已经十年不涨了，如果能再跌一大截，就完全去泡沫化了，进入正常价值投资区间后自然会有一批资金愿意进来买。

按这个思路，应该找最缺钱的那批开发商，市场传言越缺钱的开发商同意降价的概率越大，我也是这么做的。

这思路看起来没问题，但我找了不少开发商聊天之后，发现事实情况截然相反。

我对那些传言非常缺钱的几个开发商重点关注，寄予厚望，对大家都认为资金链很健康的几个开发商随便聊了一下，没怎么报以希望。

结果，我认为很缺现金的那几个开发商统统拒绝了降价提议，倒是我认为不缺现金的那几个开发商比较热情，谈价诚意很高。

对于他们的资金情况我没有判断错，没钱的确实没钱，不缺钱的确实不缺钱，其资金情况人尽皆知，三道红线榜单上写的清清楚楚，并不算什么秘密，具体名字我就不提了，毕竟聊完天了都算朋友，点名不合适。

但是他们对降价销售的提议非常忌讳，在资金链无比紧张，奇缺现金的情况下，宁可不卖也不降价，愿意给的让价幅度非常之小。

我对此大惑不解，但在聊天的时候发现了一些有趣的真相，非常有趣，我觉得值得和大家分享一下。

资金链紧张，奇缺现金，所以就必须降价销售，这是正常人的思维，正常情况下也没错，但对于最缺钱的那批开发商，这个常规做法已经失效了。

只有资金链正常的开发商，才有降价销售的资格。

在聊天的过程中，那些我认为缺钱的开发商基本都提及了一个词，叫货值折损。

他们非常愿意卖房换现金，谈判意愿也很高，但坚决不同意降价，愿意谈各种条件作为补偿，但账面交易价格不能降太多，否则就会 “货值折损” 太大。

反倒是不缺钱的开发商，从来不提这个词，也没那么多花里胡哨的条件，直接和我对砍价格，大家谈多少钱就多少钱。

啥叫货值折损？有啥影响？

他们不说，但我在聊天的过程中大概猜到了一点。

资金链最紧张的这批开发商，很可能已经把手头能质押的一切全部都给质押了，资金链绷紧到了极致。

一栋楼已经建成但是没有成功销售，并不代表这栋楼就会闲着，开发商会把这些资产拿去银行抵押来套取现金，还能拿来做工抵房。

你是开发商，你很缺钱，手头有十万平米的房子造好了没卖掉，难道就任由他们闲着吗？肯定拿去当抵押物换贷款啊。

既然拿去当了抵押物，就涉及到了一个价值的判定，你这些楼值多少钱，然后银行反算出来你能贷多少钱。

同样面积的情况下，开发商的实际销售价格，决定了这批货的 “货值”，然后决定了能贷款的额度。

如果大幅折价销售，那么这个销售价格传出去之后会造成银行定价体系的动荡，一旦认定你 “货值折损”，那开发商的这笔贷款安全度就会不够，银行有权要求开发商追缴保证金以保证贷款安全，或者贷款到期后再次贷款的时候给的额度非常少。

这里涉及的追缴金额以及贷款额度的减少，可能会远远大于你抛售换来的那点现金。

恒大许家印说：“不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”

他说的是对的，大幅折价卖资产表面上是在让利换现金流，但实际上会导致债务窟窿越来越大。

那些资金链已经绷紧到了极致的其他开发商，如果硬挺着价格不卖，虽然资金链异常难看，但至少 “账面货值” 还是正常的，贷款没到期前暂时还能维持的下去。

一旦大幅折价，债务窟窿可能立刻就爆了，本来还能撑半年一年的，现在立刻就完蛋了。

因此，没办法，只能眼睁睁的看着别人到处卖资产换现金流，自己明明是最缺现金的，但硬挺着也不能卖，慢慢地等着宝贵的时间一分一秒的虚度过去。

去年下半年，好几家资金紧张的大开发商就开始到处谈资产处置了，整整半年过去，自家债券违约传闻一日更胜一日，现金流几乎归零，连利息都付不起了，地方政府天天谈话，结果资产处置的数量居然是零。

因为资产价格不能下降，否则越卖欠债越多，不卖的话，账面暂时还能维持。

但现在这种行情，谁敢高价接你的资产，那不成了自杀行为嘛，所以资产处置的数量肯定是零。

除此之外，如果开发商大幅折价销售，那么开发商在卖房之前，还要先凑一笔钱去还掉贷款，解除质押，才能把这间房拿出来卖。

如果折价力度大到一定程度，甚至会出现销售款和抵押贷款的数量差不多的情况。

先拿出来 100 万解除质押，然后把房子卖了 110 万乃至于只有 100 万。

开发商降低了 100 万的总负债，但手头的现金流实际的增加值仅仅只有 10 万或者干脆是零，动摇了自身贷款信用体系，还对下个月即将到期的债务于事无补。

负债已经太多太多了，债多了不愁，少那么一点负债也没啥意义，还没能换来现金，这么干有啥意义？

还不如干挺着硬拖时间呢，能拖到变数最好不过，拖到拖不下去的时候选择破产，把所有的资产和债务一箩筐的打包扔给政府去解决，这么干至少面子上还能辉煌个一段时间。

倒是那些资金链很健康的开发商，负债率低，很多资产是没有抵押贷款的，可以直接拿出来卖。

如果当他们判定未来几年房子的价格肯定要降，那不如索性一口气先提前卖到某个超低价格，给购房者安全垫，让购房者安心，以此把现金流换出来。

因为他们负债率低，所以他们的房子没有抵押贷款，所以他们卖出去的每一分钱，都是实实在在的现金流。

就目前这个行情而言，现金流就是命根子，只要自己能活到其他开发商挺不住倒下的时候，所有的蛋糕都是自己的。

所以就出现了这么个奇怪的现象，资金链健康的开发商反而愿意降价，越缺钱的越不降价。

我了解到的是武汉的情况，但其他城市应该也差不多，一家开发商的总体战略应该是统一的，不会差距很大。

最缺钱的那些开发商已经不用聊了，他们不是不想降价，是已经失去了降价的资格。

这些开发商现在能做的就是等，等绳索缠的越来越紧，然后让命运来裁决自己。

黄奇帆说过，美国就 500 家开发商，结果中国有 5 万家，中国究竟需要多少家开发商？

5 万家淘汰掉 99%，也还有 500 家之多，因此绝大多数开发商在未来十年里，都是要被彻底洗牌的。

欧美的开发商负债率通常是 50% 左右，香港的开发商负债率通常是 40% 左右，而大陆开发商的负债率高达 80~90%。

普通人一看，感觉这负债率差不多啊，也就高一倍吧，但实际上远远不是。

40% 的负债率，意味着自己有 60 块钱，借了 40 块钱，然后干了 100 块钱的事，杠杆率是 1 比 0.66，很低。

50% 的负债率，意味着自己有 50 块钱，借了 50 块钱，然后干了 100 块钱的事，杠杆率是 1 比 1，一般。

80% 的负债率，意味着自己有 20 块钱，借了 80 块钱，然后干了 100 块钱的事，杠杆率是 1 比 4，高的吓人。

90% 的负债率，意味着自己有 10 块钱，借了 90 块钱，然后干了 100 块钱的事，杠杆率是 1 比 9，高的突破天际。

1 块钱干 2 块钱的事，和 1 块钱干 10 块钱的事，这债务风险能一样吗？

如果杠杆率达到 1 比 9，这表示开发商无法经受一丝一毫的风险，有点风吹草动就原地爆炸。

当年 2015 年股票配资横行的时候，配过 1 比 9 杠杆的人，都知道这种杠杆爆仓那是多么的容易。

哪怕你的杠杆只有 1 比 4，爆仓也是分分钟的事。

而中国有很多开发商，前几年负债率接近 90%，三令五申之后现在还有 80% 那么多。

负债率 50% 到 70% 的开发商还有一丝辗转腾挪的空间，负债率 80% 以上的开发商已经失去所有操作可能性了，连甩卖资产紧急换现金的选择都没有了，现在除了躺平拖拖看，其他什么也做不了。

但实际上，国家 5 年前就示警了，央行 2019 年就到处找人谈话了，留的时间足够的多，结果这些房企在 2020 年还去砸巨资抢地王，根本就没有丝毫降杠杆的意思。

混到今天这一步，真怪不得别人。

恒大已经暴雷，所以恒大可以点名说，以前红极一时的恒大，别说舵主许家印，就算是恒大总裁夏海钧，当年也是特朗普带着伊万卡过来亲自签约的人物。

如此风光的恒大，现在最大承诺也就只是保交楼了。

就我目前了解到的情况，不缺钱的开发商已经开始纷纷甩卖资产换钱过冬了，而最缺钱的那批开发商反而被负债率捆住了手脚动弹不得。

很明显，硬挺着不卖是解决不了问题的，80% 负债率下，只要几年的时间，哪怕侥幸原价卖出，利息都能把那 20% 的本金侵蚀的干干净净。

不知道利息可怕的人，我再给你们算算账，假定开发商借债利率按 7% 算，80 块钱负债每年应付利息是 5.6 元，而本金只有 20 元。只要 4 年时间，利息就能吞掉所有本金。

如果你资产打 95 折，那 3 年就死。

如果你资产打 9 折，那 2 年就死。

拖，是不可能解决问题的，如果拖就能解决问题，那资金链健康的开发商为啥还要甩卖资产，大家都硬挺着高价卖不就完事了么。

当一家开发商的资金链紧张到不能，也不敢把资产进行低价处置的时候，其命运结局早就已经注定，剩下的无非就是时间问题。

奇迹是不会发生的，如果真的会发生奇迹，美国也不至于只有 500 家开发商。

2015 年的去库存政策让本应破产的一批开发商拖到了今年，但他们依然没有吸取任何教训。

这次不管救还是不救，他们都活不下去，无论就是死在这一轮还是死在下一轮的问题。

中国房子已经到了需要 70 年租金才能回本的地步了，难道还能 140 年租金才能回本？

房价再拉起来泡沫就直接爆炸，横盘不动反而还能多拖几年。

但房价不涨，对于某些负债率极高且动弹不得的开发商来说，也是死路一条，他们只有暴涨才能救命，但暴涨会导致房价泡沫立即爆炸，到时候是整个行业一起死。

总之，中国的 5 万家开发商确实太多了，早晚会消失 99% 的。

不能打折卖，否则债务危机会立刻爆发，如果一家开发商已经到了这种地步，那就是死亡倒计时了，因为其他开发商在打折卖，反正注定只有少数人能活下来。

从我目前得到的市场信息进行判断，不少开发商已经到了救都没法救的地步，“果断处置资产” 这种操作他们不是不想，而是不能，唯一指望就是拖时间等暴涨。

不暴涨他们肯定会死，哪怕横盘都不行，但暴涨是拉着所有人一起死，所以这类型的开发商注定会死。

拖下去有意思吗？多拖几年债务窟窿会被利息侵蚀的更大。

但好像他们也没什么好办法。

虽然我不方便点名，但可以透露一下，我聊的销售人员归属的开发商，都是名列三道红线上的，不然我也不会认为他们缺钱，本指望从他们那买便宜写字楼的，但全部被拒绝了，愿意诚意让价的居然是一道红线都没踩的那种开发商。

怎么说呢，从这种情况来判断，好几个大开发商明后年都得上新闻，大家等等看吧，到时候有不少瓜可以吃。

和大家分享下我刚探知的市场信息，希望能对大家有所帮助。

作者：远方青木（ID：YFqingmu)

原文：最缺钱的那批开发商，已经到了拒绝降价的地步

知乎用户 漫读​ 发表

2008 年的金融危机，是美国次贷危机的「恶果」，危机起源于房地产业，最终带来了一系列连锁反应。

危机中，保险公司、二房、银行和投资者纷纷倒台，金融市场崩溃，失业率飙升，GDP 更是一个劲儿地往下滑。

一、美国人是咋买房的

美国三里屯的托尼将现身说法，讲讲他买房的心路历程。

托尼最近要结婚，准备买个房子，不过钱不够，咋办？

去银行，找贷款。

然而银行的钱也不是大风刮来的，要是阿猫阿狗谁都能借，那银行早关门了。

所以银行需要先对托尼的贷款资格进行一个评估打分。

最终，经过银行评估，

托尼有资格贷款。


于是银行就会借钱给托尼买房。当然，托尼得写一张欠条给银行。


这张欠条就叫住宅抵押贷款合同。如果托尼还不上钱，银行就有权把房子收走。

那么问题来了：银行靠啥赚钱呢？

很简单，还钱的时候，托尼不光要还从银行那儿借来的钱，还得给银行利息。银行主要就靠利息过日子。

于是生活中很多像托尼这样的人实现了美国梦：买房子，迎娶白富美，走上人生巅峰。

不过大家想想就会发现其中的问题：买房的人爽了，慢慢还钱就成，但有些人就得犯愁了。

银行渐渐地发现，手里剩下一大堆欠条。

但欠条这玩意儿，

如果大家都还钱，

拿着它，可以赚钱。


如果好多人赖账，

拿着它，麻烦就大了。


很没谱啊！会变成哪种情况，很难说得清，于是人送称号：

手里拿着这么一堆东西，小心脏怎么受得了？

那该咋办呢？

二、欠条的另类玩法

话说在美国，有些金融机构就是专门收欠条的。

比较出名的是房地美（联邦住宅贷款抵押公司）和房利美（联邦国民抵押贷款协会），简称「二房」，是美国政府成立的机构，专门收欠条，为银行分忧。


二房从银行那儿买下欠条，银行因此有了现金，又能借出去赚利息了，爽歪歪！

但是问题来了：二房拿着这么多欠条，到底在图什么啊？

扶稳坐好，下面就是见证奇迹的时刻！

虽然收了这么多欠条，但二房并不想承担风险，于是就琢磨着，把这些欠条包装一下：

变成理财产品！

比如说债券什么的。


把房屋贷款合同变成理财产品，这就是传说中的资产证券化。

这么酷炫的产品，就差个霸气的名字了。

那就叫 MBS 吧！俗称「美白霜」。

然后二房就拿着这些理财产品到处去卖，接盘的都是有钱的主儿，比如投行、基金、保险等。

这些投资机构有的是钱，放在手里会烂，倒不如买点理财产品赚点。

二房靠着将 MBS 左手倒右手，就赚了一笔差价。

投资机构买了二房的理财产品之后，每个月坐等托尼还的房贷就能来钱。

这样看来，银行在赚钱，二房在赚钱，投资机构也在赚钱，一个个都在赚钱，那到底是怎么赚的呢？

三、赚的都是哪些钱

整个流程有点复杂，简单概括一下，这些机构无非只做了这么一件事：

相信托尼的人品！

而他们赚的钱，其实就是托尼还的利息！

相当于托尼交的所有利息当中——

这个故事告诉我们：

人品税是真实存在的！

当然，如果人人都是还得上钱的高富帅，对大家都好。

但那些穷光蛋咋办呢？

美国八环外的二狗子，

也动了买房的心思。

那么问题来了：他够资格吗？


像这种信用高、人品好、说还就还的人借的贷款，就叫优贷。


像这种要啥没啥、人品不佳、借了钱不一定能还上的人借的贷款，就叫次贷。

二狗子要买房，但是银行怕他还不了钱，不肯借给他。于是要想让二狗子有钱买房，离不开三波助攻：

第一波助攻：美国政府

21 世纪最初几年，美国人「水逆」。

倒霉到啥程度呢？连上个班都可能被飞机撞到。

「」

，。

美国经济被掏空到没什么消费，政府就想用房子来刺激一下，但是二狗子信用低，银行不愿借钱给他，于是政府就出面了。

于是政府又找到美联储商量，想办法让银行有钱可借。

美联储下调了一个叫「联邦基金利率」的东西，它是银行之间互相借钱的利率。

美联储控制这个利息，就能影响经济，像这样：

利息低，银行愿意多借钱，市场上钱就多，就能刺激经济。

利息高，银行借的就少，市场上钱就少，经济就冷淡。


这个利率一降，银行就能借到更多的钱了，贷款给二狗子的钱就有了。

银行借钱给二狗子买房，收回欠条，要是以后二狗子还不上钱，那就卖房还钱。所以要么收钱，要么收房，银行这波不亏。

第二波助攻：银行＆二房

银行可不傻，虽然这是政府的旨意，但如果市场上买房的有钱人越来越少，借给二狗子之后，房子卖不出去，银行还怎么赚钱？

还是和优贷一样的配方：把欠条的风险转给二房。

银行把二狗子的欠条给二房，

二房把欠条包装成理财产品 MBS。

买房的二狗子越来越多，欠条和 MBS 也越来越多，长期这样下去，二房也吃不消啊！

咋办呢？

在美国，遇到困难不用怕，人家的特产就是超级英雄。

只要大喊一声救命，就会有接盘侠来救场。


这个接盘侠就是投资银行，江湖人称投行，擅长空手套白狼。

知乎用户 小边观点 发表

所谓 “泡沫”，无外乎就是市场负债，而反映到经济指标上，就是杠杆率，即：各种负债占 GDP 的比重。

泡沫过大或负债过高，反应到指标上就是杠杆率过大。

其实，杠杆是社会经济发展到一定程度产生的一种必然的金融手段；无论是发达国家还是发展中国家，都会用到。

如下图，就是三个在房地产市场上比较具有代表性的三个国家：

先来了解一下几个杠杆率的意思；

政府部门杠杆率：即我们所说的财政赤字，增发货币等；

居民部门杠杆率：即由居民承担的房贷、信用债等；

非金融部门杠杆率：即主要反映在企业负债率等；

很明显，如果以美国为参照，我们的财政还是相对健康的，但企业的负债危机比较严重，日本则是政府赤字非常严重。

而这里，我们主要说明的是居民负债，主要反映在房地产。

如果单看居民部门杠杆率，我们会觉得居民负债率还不算高，而实际上也确实如此。不过需要在这里说明两点：

1、最新数据显示，中国居民新增可支配收入与新增负债比为 100%，意味着居民新增的财富完全被负债吸收掉了；

2、房价涨幅过大和杠杆率是两回事，房价涨的太高，居民买不起，连负债的基本能力都没有了，这点通过非金融企业部门杠杆率可以看得出来。

综合以上两点，破解房地产泡沫的办法要么是让老百姓有钱买房，即 “居者有其屋”；要么就是房子降价。

有人接受了泡沫破解的好处，就要有人承担损失。

①要么政府承担这部分亏损；

②要么企业承担这部分亏损；

③要么老百姓自己承担这部分亏损；

但目前企业杠杆率已经很大，且房地产行业都是 “先借再盖”，所以②基本没可能。

那只有①和③了。

结合美国和日本的历史，我们会发现，日本在上世纪 80 年代房地产崩盘之后，政府部门杠杆率急速增长，非金融和居民部门负债率下降；政府通过财政赤字计划来承担了部分负债；美国在 2008 年房地产次贷危机之后，也是类似的举措。

再反观中国，目前我们该以什么方式结束当前泡沫？

首先来解决非金融部门的泡沫，这部分个人认为较大概率会由政府部门和金融部门来承担，毕竟目前政府部门的税收和金融行业的业务一直保持快速增长；在政策上让银行放款，地方政府也在募集资金为上市公司 “输血”；通过实施这些政策，让企业活起来。

然后是房地产的泡沫，个人认为较大概率还是会由居民部门来承担，毕竟买房的主体依旧会是居民为主；但可能会通过其他形式来降低杠杆率崩盘危机，例如：降低首付比例、降低贷款利率、增大地方土地供应量等等；

总之一句话：扩大市场库存，降低购房成本，依旧鼓励贷款买房。

这会是一个漫长的过程，但是个人认为这起码是有效的，现阶段首先要保证的就是防止大量热钱再次流入房地产，防止企业将大量的资金拿去炒房子，这样 “非金融部门” 杠杆率就降下来了。至于完成时限和完成度那就是后话了。

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知乎用户 兔子君​ 发表

会直接爆掉，原因如下：

解决一个问题往往方法很简单，但选择需要勇气。房地产泡沫在 16、17 年已经很明显了，并且大家都知道有上中下三策：

上策：在当时经济还承受的住时候刺破泡沫，所谓的日本模式。

中策：放弃汇率，抹平泡沫，所谓的俄罗斯模式。

下策：既保房价又保汇率，所谓的中国模式。

小时候看古装剧，都觉得谋士们都说了上中下三策了，为啥主公非要选下策。慢慢的想通了，因为上策往往付出的阵痛更大。不是主公傻而是缺乏壮士断腕的决心，所以往往选择下策，下策普遍都是休克疗法。另外，既要又要哪有这么好的事情，寄希望拖时间撞大运是不成熟无决断的表现。最后往往并非期望的时间换空间平稳过渡，而是浪费自救时间的同时被逐渐消耗。

从选择下策开始，就注定了要以更加惨烈的方式来结束了。啥事都千万别选休克疗法，最终结果往往是最惨的。

上面算是吐槽吧，因为现在已经没有上中策的机会了。

还有自救的希望么？

降价吧，80 家重点房企 2021 年中期的财务情况：净负债率的算数平均值为 80.42%，就算 80% 吧。降价银行那边抵押价值也跟着打折，分分钟资不抵债，造血赶不上失血速度，没救了。

再涨一波吧，问题是现在大家对未来 30 年的预期还有 10 年前那么好么，之前敢贷款 30 年买房子的人是笃定未来收入越来越高，10 年还清的。现在的预期下还有人愿意通过分期付款的方式把自己最好的人生全部支付出去么。最近无锡苏州的土拍来看都是当地城投接的地，这就像极了新三板的股票，股东轻易可以做市抬价，但是任凭抬到多高，都没有对手方了，大家预期都变了。一个没有对手方的市场自己跟自己玩呢？

横盘耗着吧，那就得耗死大多数开发商。现在好像全国是五万家房企吧，按照美国 1000 家来算，最后存活率极低，不过好歹还有一点。

知乎用户 站在路口 发表

他们已经慌了，稳住，这时候更要沉得住气。

金三银四已经崩了，马上要进行土拍，各地已经受不了。

所以五一之前各种放松政策，目的就是为了拉一波。

朋友圈的中介狂欢，各种制造焦虑，鼓吹房价上涨。

这时候谁上车谁被坑。

他们只跟你说首付降低，却没跟你说月供和利息要涨不少；

他们只会让你买房赚你的佣金，而不会管你有没有钱还房贷。

这两天大家应该看到不少涨价通知吧。

你想想，16 年大涨期间，楼盘会跟你预计什么时候涨价吗？

不会，楼盘都是偷偷涨价，

因为人家不傻，跟你倒计时涨价让你有机会低价上车。

而现在怎么一直出涨价通知，就是为了让你赶紧买。

1819 年接盘的基本稳亏 30%，马鞍岛 300 多万的房子，跌 100 万不在少数。

因为最关键的房贷利率还是高企。目前中山首套 5.1，二套 5.5 左右。

首付越低意味着贷款越多，利息越高。

150 万的房子，首付 2 成，贷款 120 万。利息高达 114 万，月供 6515 元。

未来每天睁开眼睛就要准备 200 多的房贷。

很多中介鼓吹 15 年 16 年行情到来，这种人太坏了，为了佣金啥都说得出来。

目前经济如何大家感同身受。

居民负债率 70% 左右，和之前根本没法比，

最大的影响就是这么高的房价谁来接盘？

击鼓传花你没办法一直传下去。

更不用说还有房产税这把剑悬在头上。

为了补贴土地财政，房产税必收。

因为负债率高，房价很难上涨，房子卖不动，开发商根本没动力拿地。

2021 年土地收入 8.7 万亿。如果地卖不动，如何维持这个收入。

必然是房产税。

所以各位先不要急，等半年，直接赚一辆宝马首付，

到时候有房又有车，迎娶白富美。

知乎用户 pure 日月​ 发表

如果知道一个东西已经必死无疑、而且正在死去，就不用浪费时间研究它死的姿势了。

查理芒格有个口头禅很好——“要知道我会死在哪里就好啦，我将永远不去那个地方。”

普通人就是太喜欢浪费时间在这种大局已定的东西上了，以至于无法沉淀自己，所以永远都是后知后觉的吃瓜群众。

直到现在，很多人还是不清楚人口老龄化、生育率下滑意味着什么？还想着人定胜天这种梦幻，依旧不懂顺势而为。

再次强调：人口（老龄化和生育率）、城镇化率、居民负债率、全球加息大周期、中美关系激烈、居民就业情况等都不支持房地产，尤其是前两个是核心，走不了土地财政老路了，三线以下的土地几乎没有市场了，都在收缩。房地产税只待经济大环境好转就必须落地了。

让你们看看什么要预测？什么叫先见之明？什么叫认知碾压？记住：预测不同于猜测，需要有理有据、逻辑完备，很多人把信口开河当作预测。

那些通篇正确废话的回答还是算了吧，没什么参考意义，数据都没有还能胡扯半天，最终还是一个模棱两可的结论，根本不敢明明白白下判断。

站在 2019 年看——中国房地产最后的五年2019～2020 这个时间段适合买房吗？3.1 万赞同 · 3997 评论回答 3.1 万赞同 · 3998 评论回答 3.1 万赞同 · 4004 评论回答 3.1 万赞同 · 4005 评论回答 3.1 万赞同 · 4005 评论回答 3.1 万赞同 · 4008 评论回答 3.1 万赞同 · 4009 评论回答 3.1 万赞同 · 4009 评论回答 3.1 万赞同 · 4017 评论回答房价真的已经到顶了吗？2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答中国的房价何时是个头？1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答

孙宏斌等人最大的遗憾可能就是没有花 10 元钱咨询我关于中国房地产的事情。10 元钱也许就可以帮他们省 1000 亿吧。

强如项羽，没有范增也只能命陨乌江；起点低如刘邦，有张良辅助也可以一飞冲天。

很多朋友对我国房地产缺乏基本的认识，可能仅限于 08 和 16 年两次翻倍，但是中间细节呢？基本是一无所知。这就导致更多的人更加看不到国家为了遏制房地产泡沫所做的重重努力。

前两天，一个偶然的机会，我在群里简要回顾了 15 年至今的房地产关键事件节点，主要给大家理了一下 16 年房价大涨之后国家做了哪些努力遏制泡沫【尤其是 20-21 年，绝对是下了硬功夫遏制房地产泡沫膨胀了！】。

聊天记录如下：图片省略，详见公众号【悟空新之助】or【悟空价投】文章《客观梳理 16-21 年我国房地产的变化，记录一次深度群聊！》

16 年房价暴涨，然后年底国家提出 “住房不炒”，但是政策从提出到发挥影响是需要时间发酵的，尤其是当资本把控了舆论渠道时，即便是有政策，也可以被利益集团通过信息海啸给淹没掉，他们故意混淆视听，防止人们变聪明以至于不方便割韭菜。

即便是现在，我国很多政策都无法正确的反馈给老百姓，总会有很多人断章取义国家政策的初衷，典型有房贷利率固定利率转为 LPR 浮动利率、个人养老金制度、保障性住房政策（曲解为以后只能租房，可怕的是这种低级忽悠都有人信！）……

资本把控舆论机器，就会很可怕，三人成虎比比皆是。很多人在错误信息浇注下认知已经完全走入歧途，荒谬的言论重复多了，也会被他们当做真理。

最近几年，我已经完全认识到了掌握舆论渠道的重要性，在旧文《巴菲特的遗憾！》我说过写过掌握舆论渠道的重要性：

虽然华盛顿邮报可以发表新闻报道、社评观点，但是谷歌、脸书却可以控制人们接触各种信息的渠道，大型互联网公司可以左右人们所接触信息。新闻报道内容再有价值，要是人们看不到，那么价值就得不到体现。

房地产泡沫如此，资本（营销团体、大 V、自媒体）煽风点火 “房价永远涨” 起了不可替代的作用。（《分清敌友，是生存的首要问题！》）

就像刚结束的伯克希尔哈撒韦股东大会上芒格先生说的：称人们正在接受 “知识更匮乏的股票经纪人” 建议投机炒股（我国则是很多人接受知识匮乏的中介 / 自媒体 / 大 V 投机炒房）

一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。

一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！

我们都可以作为理性力量发生源，我从 18 年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

我的小目标：影响 1000 万人正确认识房地产和中国 & 世界经济，争取让 100 万家庭避免接盘，未来希望引导更多的人正确地认识理财投资！

现在很多人不知道是不是段子看多了，还是真的丧，我认为完全没必要，希望和机会还是有的，而且就在眼前。眼里要保留光芒，不用灰心丧志。

虽然问题不少，但是，我们中国未来仍将大有可为，我这不是在安慰你们！我国的市场优势、人才优势和资本优势依旧显著，尤其是市场优势。

PS：两年前的耕耘，现在终于结出硕果啦！《【房地产】爱我的、恨我的，最终都得信服我！》

近期，虽然各大城市出台了新政策，但是，这些政策的尺度控制还是可以的，基本上符合 “住房不炒” 大基调，即便是前几天央行下调首套房最低房贷利率下限 20 基点，也是基于 “住房不炒” 大基调。

国家 “住房不炒” 大基调之所以硬，根本原因是我国从上至下、国内国际的大环境已经改变，大家千万不能刻舟求剑，现在不同于 15 年，更不是 08 年，我国人口、城镇化、居民负债、国际大环境已经不可同日而语。（PS：下图是朋友分享的，如果属实，大家更可以对我国充满希望，说明上面非常清醒，我国走在正确的路上）

人口（老龄化和生育率）、城镇化率、居民负债率、全球加息大周期、中美关系激烈、居民就业情况等都不支持房地产，尤其是前两个是核心，走不了土地财政老路了，三线以下的土地几乎没有市场了，都在收缩。房地产税只待经济大环境好转就必须落地了。


还有一个新闻可以验证国家去房地产泡沫的决心。5 月 16 日，央行公告称，当日进行 1000 亿元 MLF 操作（含对 5 月 17 日 MLF 到期的续做）和 100 亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为 2.85%、2.1%，均持平于上次。本月 MLF 降息预期落空。

南京闹的这个乌龙笑话也可以佐证国家意志。

别把我国当前的房地产政策理解为我国要走老路，这只不过是在布置安全垫，尽可能减轻下坠的冲击力伤害，凡是说什么走老路、夜壶的，都特么是小白，不清楚我国当前大环境。

国家之所以允许各地有房地产新政，不是要救房地产，而是希望尽可能平滑下坠曲线。希望大家不要被某些人断章取义甚至颠倒黑白的言论给带节奏了。

除了炒房客，我国所有人都应该支持国家赶快去房地产泡沫，对于已经购房的家庭，只有房地产泡沫去掉了，LPR 才能下降，房贷利息才能减少。去房地产泡沫，除了炒房客，利好其他所有人。

提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！

不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。

也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 穷独达济 发表

除了咱们以外，世界上的其它地方的产权都是永久的，永久的代价就是年年交钱，什么时候交不起钱了，收归政府，拍卖，给交得起的继续交。所以，这永久产权也就是薛定谔的产权。咱们这里说是 70 使用权 (不是产权，产权归国家)。一次性收 70 年的钱，在二三十年间把上 70 年的钱都花完了，建设了人家要上百年时间才能建完的基础设施。然后自豪的宣传我们用几十年时间做了资本主义社会几百年才能做完的事情。可是呢，我们人多，几十年可以做完人家几百年的事，但你吃不完人家几百年吃的饭啊。接下来几十上百年的吃饭问题去哪里着落呢？接着在房子上收呗，别人大多 30 年，40 年就收一轮，我们这 70 年收一轮太便宜了，而且多套房子的，人家都是几年就收一轮。所以因为前些年卖的太便宜了，导致了我们后面几十年的日子都没法过了，大家谅解一下，二次分配，先富带动后富嘛，都是以前说好的啦。什么？收了以后日子也不好过怎么办？那就三次分配嘛。

知乎用户 一直住顶楼​ 发表

不外乎 2 样：阴跌和通胀。

前者倒霉的是地产商，高杠杆持房者，银行和国家。受益者是无房者和刚需换房者。

后者刚好相反。

从感情上，很多人希望是前者，但我个人认为是后者。

知乎用户 小楼卧听雨 发表

历史上没有哪一次泡沫是平安着陆的，人性贪婪，路径依赖会让泡沫持续到爆炸为止。

——总有人要付出代价。而历史上每一次泡沫的炸裂，最终买单的都是普通人，这一次也不例外。

去年底，我觉得美联储没胆子刚到底，加息会以很温和的方式进行。最近我在想，克林顿时代之后，美联储从来没有以这么猛的速度加息，但最近一次次超预期的强硬表态，是否意味着美联储打算刚到底？

如果它真的在 9 个月里加息到 2.5% 以上，这将是近 20 年最快速度的加息，那过去十多年积累的很多泡沫可能会炸——没错，就是比特币。

知乎用户 HERRY 中国信息 发表

泡沫其实已经被压缩了，甚至一些地区已经刺破了，要不然就不会有几万十几万一套的房产了。

最终，全国的房产都会被压缩，只不过贵的区哉还是贵的，甚至是同一个城市里面，也是贵的和贱的两极分化，不值钱的根本没人愿意投资，好的地段和区位，总会有人去抢。

但大的见向就是，随着人口数据下降，死亡人数增加，未来 10 年左右，50 后人群会大量的死亡，会腾出大量的 30 年 - 40 年楼龄的房产，而正常的楼房保质期是 50 年左右，所以到时市面上会有大量这样的房子，没人买，没人住，没人要。

国家可能会出面进行对主城区的重新的翻新与维护，或者是拆迁，将更新的人口反向引入到市内，吸引更有投资能力的人来购买置业。这样就让很多现在在 4-5 环的居民和外来居民承接这部分房产。同时也实现了房地产行业良性的运轮。

而在那个时候，会有超过房地产行业的新兴产业出现，带来更大的财政收入，房产到时的金融属性将被极大的限制，但还是会保留一些金融价值。

所以说，未来 10 年，会是一个分水领地，在这 10 年间，会有传统产业升级的出现，新兴产业的大爆发，人口结构的极速变化，房产行业的转型没落。整个中国会随着人口的变化，产生前所未有的新景观，3-5 线城市将再没有什么繁华的街景（其实现在已经有些地方应验了），所有人都会向 1-2 线转移，还有少数人会返向前往乡村生活，国家也会给予相应的鼓励政策。

届时就是大城市 + 大农场的格局，而在数百个大城市中，房产价格将保持一个平稳的水平，依照楼龄不断地更新换代。

知乎用户 大帅鹅 发表

承认本朝利益集团已经基本成型、食利阶层已经基本稳定，对于绝大多数人从内心来讲是一件很难接受的事情。不过等什么时候接受了，也就成长了。

知乎用户 肖尼克说理财 发表

房地产泡沫会直接破解还是慢慢压缩，到底会不会崩，我们以史为鉴，先来看看日本是怎么个过程，然后再来看看我们国家的情况，银行，居民，市场相互交织，剪不断，理还乱。

1. 失去的二十年，日本房地产之殇

大多数人，最耳熟能详的房市危机有两个，上世纪 90 年代的日本和香港。

万恶的资本主义要不得，房地产危机常常伴随着金融危机，这里要是展开说能说个三天三夜。

但是如果捞干的说，就只需记住一句话，房地产危机就是债务危机。

一些砖家可能会说，其实比你想象的复杂多了，听我慢慢道来，我说您还是别说了，咱这是让人了解，又不是让人学这个去考试。

日本在战后其实有过两次经济危机，这两次大危机其实都跟房地产有关。

而在上世纪九十年代的第二次地产泡沫破裂直接导致日本经济长达二十年的低迷。

咱先看看上世纪九十年代的危机是如何从不断繁荣走向崩解的过程，和那每个人都不想看到的后果吧。

这个其实就是个模型，你可以拿这个模型去套任何一个房地产危机，都会找到其中的影子。

政府经济不太行了，看到房地产可是个好东西，开始放松刺激，后来越来越繁荣，开始出现泡沫了，政府一看，这么下去不行，我得挤一挤泡沫，手一抖，挤爆了。

大概就是这么个过程，当然要是用专业的术语和逻辑说，这留给经济专家们吧。

（1）房地产走向繁荣

1974 年，日本爆发了二战以后的第一次房地产危机，百业萧条。

政府为了尽快的复苏经济。在 1979 年到 1982 年的时间里，先后发布多条放松房地产的政策，包括了税收、土地，房地产市场火热之势又开始出现了苗头。

比如其中的政策包括减轻法人长期持有土地转让所得税负，对个人长期持有的优质住宅用地转让所得实施 20% 的低税率，就是不管企业还是个人鼓励房产交易低税收。

同时还规定出售持有期超过 10 年的居住用地，高价购入新建住宅时可延期缴纳资本收益税。等等一系列宽松的政策不一而足。

叠加当时日本还未进入老龄化，住房需求旺盛，1980 年以后地价不断大幅上涨。

（2）危机前的高涨

1985 到 1990 年世界范围内的金融自由化和国际化之潮开始兴起。

日本也积极地投身其中，比如在 1984 年日本政府成立 “日元 - 美元委员会”，日本鼓励金融市场对外开放和日元国际化步伐开始不断加快。

以东京为代表的各大都市国际金融地位不断上升，地产需求不断增加。

同时，银行以不动产抵押贷款的方式变相鼓励企业购买不动产，刺激地产价格快速地上涨。

你不是缺钱吗，银行借给你钱，但是你得有抵押物，这样吧，你去买个房子，然后把房子抵押给我，我就可以把钱借给你了。

**因为在泡沫时期，大家都相信房价一直会涨，**所以银行对于抵押物的价值评估很乐观，企业也愿意这么干。

伴随着日本房地产市场的不断高涨的同时，在 1985 年日本签订《广场协议》，这为后来危机埋下了伏笔。

《广场协议》的内容是让日元大幅升值，但是日元的升值随着时间发酵引发了一系列的连锁反应，日本出口受到明显的抑制。

日本的制造业企业的利润率不断下滑，进而导致资本市场上优质资产稀缺，从而进入了 “资产荒” 的黑暗时代。

但是一直有一个亮灯吸引着投资者，就是这个时期的房地产一枝独秀。

这时由于没有合适的优质资产进行投资，疯狂追求利润的日本各银行开始将目光投向了火爆的土地市场和不具备直接融资资质的中小企业，以不动产抵押的形式，贷给银行融资依赖度相对高的中小企业。

银行放贷的抵押物为土地，企业为了获得更多贷款，获取贷款后循环买地质押，泡沫越积越大，泡沫失控只是时间问题。

咱打个比方就知道当时的日本房地产是多么的疯狂了。

到了 1990 年，日本房地产市值总值 20 万亿美元规模，是全世界所有股市市值总和的 2 倍。美国国土面积是日本的 25 倍，但是房地产总市值却只有日本的五分之一。单位面积的地价，日本是美国的 125 倍。

（3）泡沫破裂

到了 1989 年，股市和土地市场就在这样的氛围下开始非理性繁荣，面对股市和土地市场泡沫的双重压力，日本政府开始主动挤泡沫。

先后祭出货币收紧、不动产融资总量控制、加增税收等调控措施，导致股市、土地市场泡沫先后破裂。

日本大藏省（明治维新后直到 2000 年期间存在的中央政府财政机关，主管日本财政、金融、税收）

1990 年，日本大藏省发布了《关于控制土地相关融资的规定》。该政策对房地产融资总量进行限制，要求房地产贷款增长率低于总贷款增长率。

由于缺乏金融机构资金支持，你有房子抵押但是金融机构不给你贷款了，那你手里的房子有啥用。

于是 “不动产抵押—贷款—购买不动产—不动产抵押” 的债务链条断裂，房地产市场轰然崩塌。

这个政策是不是很像我朝 2020 年发布的银行房地产贷款两集中政策，这也让 2021 年买房的人异常痛苦，饱受其害，不过我们更像是防患于未然。

（4）萧条

自此，日本经济进入长期的低迷，经济萧条，领取救济金的失业者排成长龙，在职业救济中心找到一些保安清洁员的工作已是失业者得以喘息的最后选择。

前段时间看了一部电影《东京奏鸣曲》背景就是那个时代。

香川照之（半泽直树中的大和田）扮演一个 46 岁在经济泡沫后的大萧条下的大批失业中年男子的一员。

他本是大公司的中层管理，在经济不景气下男子被辞退后去到人才市场，人家明确告诉他再想找到跟以前一样的工作是不可能的了，取而代之的是清洁员保安之类的工作勉强谋生。

男主为了尊严先是拒绝，但为了避免妻子知道实情，每天西装革履点离开家，每早跟着上班的人潮，实则是去领公园的免费救济午餐。

而在排队的长龙中几乎都是和他一样的人，就这样原先的中产阶级此时彻底被社会主流抛弃在外。

但是，这就是房地产泡沫破裂后，成千上万个不幸的个体的缩影。

2. 房价大跌的后果

上边我们看到日本房地产泡沫形成和破灭的大概过程。

那么房价长期下跌会发生什么，主要讲讲逻辑。这里主要从三个方面来加以说明，把下边三个方面聊完大家心里也就有一个大致的判断了。

（1）对于居民

对于咱们一般老百姓来说，房子是什么。

从生活角度来说，它是一处住所，从财务角度来说，房子是一项资产，并且是一项在总资产中占比最大的资产。

如果把一个人的财务情况比作一个资产负债表，表中左边是资产，右边是负债和权益，对于一个人的资产来说，房子是他最大的资产，随着房价的变动，资产的大小也随之变动。

对于一个人的负债来说，他基本是刚性的，只能靠偿还来消除，去除负债的部分就是他的权益。

先不说房子会下跌，假设房子不会再涨，他会影响我们的边际决策，我们会就会放弃过度消费的行为。

如果房价下跌，房屋持有者的资产缩水，情况就会更糟一些。

导致的只有两种可能

a. 好一点的就是虽然房价跌了，但还是坚持把债还完。但是要用他们的收入去还债，同时减少他们的消费行为。

要知道，在 GDP 构成中，消费还是占据很大比重的，如果这样的人开始增多，可能不只是一些人还不起债的问题，而是由于消费萎缩导致大量的企业破产引发连锁反应。

b. 第二种情况就是直接违约，债不还了，你把我放在失信名单里吧，这样的人一多，造成银行大量坏账，居民双输的局面。

如果想想这两种情况好像都很惨的。

1997 年 7 月，亚洲金融危机爆发，全由狂热、恐惧、杠杆、谣言推动的香港房价极盛结束，房价进入了漫漫熊市。

1997-2003 年房价连跌 6 年，指数从 163.1 跌至 61.6

在银行的催交保证金，补助金的催促和沦为负资产者的痛苦下，香港当时出现了大量资不抵债的自杀者，后来也直接成为 03 年香港大游行的导火索。

财富幻觉 房地产和居民消费

再具体展开聊聊刚才的房价下跌和消费的关系，其实我们可以简单的这么理解，咱们手里的钱是有限的，这个东西买的多一点其它的就会少买一点。

如果把钱都用来买房子或者还债，就没有钱去消费，而这样的人一旦多起来，也就是房价大跌时，后果很难想象。

可能有人会问，没有你说的那么严重吧，其实我们要了解一点，不是所有人在房价低时开始上车的，很多都是高位接盘的人，甚至是贷款高位接盘。

房地产繁荣对消费的拉动作用还是比较明显的，因为房价上涨能带来 “财富幻觉”，购房之后对家具、家装、家电的需求也会增加。

同时因为觉得自己的财富的扩大他们会把更多的钱用于超前消费，因此，房价表现好的城市，消费也表现好。

房价表现差的城市，消费也表现较差，我们可以看看一二线城市和三四线城市的区别。

而如果房价连续几个月，甚至几年的下跌，例如上文香港，消费开始收缩，人们为了平衡房子资产的缩水而被迫节衣缩食，进而引起 GDP 增速点进一步下跌。

在过去的二十年里，经济的三驾马车是投资，出口和消费，在目前投资增长乏力，出口受疫情点影响下，消费将是未来经济增长都发动力。

而如果消费在因为房地产而收缩，结果不用我说大家也都懂了。

其实很多时候，看似不相联系的东西，内部都是深度相关的。

比如之前智利首都的暴乱，起因只是地铁票价上涨了 30 比索（约 0.3 元），但根源却是贫富极度分化高达 0.5 的基尼系数。

（2）对于银行

银行是资金的源头，在经济社会中他就像血管一样链接着各个部门，如果他出问题牵一而动全身。

而房地产贷款因为其有着金额大，具有良好抵押物（房子，土地）在银行部门的放贷比例相当高。

那么当房价下跌时的极端情况，我们可以回过头来看最初上文写的日本的例子，债务链条断裂，一地鸡毛。

房价持续下跌也就是泡沫破裂，直接导致大量违约出现，银行产生大量坏账，紧接着银行动用大量资金覆盖坏账，股价下跌，导致银行资本金不足，民众恐慌，提前取回存款，越取存款银行资金越不足，反过来让居民印证银行资金不足，形成全民恐慌，信心崩塌，危机降临。

银行对于房地产失去了信心，民众对银行失去了信心。而信心的丧失就是价值的蒸发。

在股市当中，我们为什么愿意去买一个看不到摸不着的股票，因为我们相信他会涨，而失去了信心，股票就成了废纸。

上边银行、房地产、居民互相影响的过程就是索罗斯的反身性理论的一个缩影。

这个理论讲的就是在市场当中参与者的意识（对未来的信心）决定了未来的走向，而未来会因为当前个体的决策而不同。

市场的观点共识和市场价格是互相传导的辩证关系，价格被观点倾向（人们对标的价格的未来预期）所塑造，观点和倾向被价格的走势所加强或改变。

就是这样，房价持续上升是不好的，他持续的积累泡沫，当泡沫越积越大时当泡沫被捅破的一天灾难就越大，但是房价持续下跌，他的灾难更甚，信心的丧失直接导致已经积累的泡沫的破裂。

（3）对于市场

房子对于购房者来说本就具备两种属性，一是居住属性，二是投资属性，这二者其实是分割不开的。

不管你承不承认，一旦当你考虑买房时，就算仅仅是买来自住，也一定会考虑房产价值的未来前景。

在一线城市房产的租金回报率低得可怜，百分之一到二的水平。

所以买房用来投资只能依靠房价上涨，靠租金回报率只能亏钱，如果房价横盘或者小幅波动，可能一些自住或改善的人会去买。

但如果房价进入长期下行通道，投资的人不会买，自住的人可能也不会买了，买来干什么，不是等着赔钱吗。

前两天我跟一个在开发商的朋友聊，他说 2021 年一些地方的房价大幅度下跌，他们的一些楼盘在打折销售。

我问销售情况怎么样，他说很不好，都陷入了观望的情绪，而一些已经买了房子的业主看到第二天自己小区打折销售直接拉横幅抗议。

我俩后来陷入久久的沉思。

3. 房地产的未来

房地产的使命完成了吗，看一看十四五规划，可以感受到，郭嘉其实已经明牌出牌了。

当 2016 年房住不炒，包括稳地价，稳房价，稳预期的政策提出后，其实聪明人已经可以看出郭嘉的态度。

但是这就好像说今天要下雨，但是只有当大风呼啸的时候我们才能知道大雨就在不久将要降临，而在房地产中的大风终于来了。

十四五当中提到了这么一句，加快推进保障性租赁住房，没错，就是保障性租赁住房，这是个影响未来房地产格局的大杀器。

在房地产中我们最关心的无非是房价，而任何价格都由供给与需求决定，当供给多于需求，流动性就要变弱，狼多肉少，商品就要降价，当供给小于需求时，过多的需求追求有限的商品。

而当郭嘉提出要在四十个大城市供给覆盖率 30% 的保障房的时候，我知道，这是开始彻底从扩大供给来调控地产了。

当未来市场上都是国家背书的保障刚需相对低价的房子时，根据供需理论各位应该会有所了解吧，而这样的调控影响在长期，是深远的，润物细无声的。

前几天流传出万科董事长郁亮在年会上的讲话，他说房地产进入了黑铁时代。

租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者在租和购之间做选择，会分流买房子的需求。且即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。

而他说的租购并举就是上文说的保障租赁住房。

对于开发商来说，未来很难，但是对于广大居民来说，前途是光明的。

4. 总结

房价下跌才是风险，流动性枯竭，对于房地产市场的未来，值得担心的并不是房价继续上涨，而是房价一旦大跌，流动性极度萎缩，缺乏接盘者，这才是处置危机的最大困难。

所以幻想着房价的大幅下跌是不现实的，因为无论是作为个体的我们，还是作为已经上车的有产者或庙堂上的执政者都承受不起房价大幅下跌的后果，但也不要指望他再像以前一样狂奔。

它裹挟了太多的人，沉淀了太多人一生的努力和对未来的希望。

过去房地产市场已经持续的繁荣了二十年，但是当我们再用眼光去审视这个从无到目前庞然大物的市场之时，心中想起曾经一位前辈的教诲，

经验最大的风险，就是在他失败之前，都是有效的。

如果觉得不错，更多精彩内容请关注我吧

@肖尼克说理财

知乎用户 老实人 发表

跳出房地产行业来看会更准确！像橡树国际老板马克思霍华德说的，人类经济史其实就是一部信贷史，经济周期和信贷周期有着密切的联系，二战结束后这几十年，每次经济的繁荣衰退都伴随着相应的信贷的宽松和紧缩。

国内房地产泡沫的挤压速度主要看美国加息速度和国内政府应对的措施，而且前者起主导作用！我原来以为房地产会缓慢的下跌十几二十年的，现在看来随着美国加息的不断深化，国内房地产市场五到七年内就能完成主要的下跌调整，剩下的就慢慢下跌吧！

知乎用户 星星之火 发表

二愣：“叔，最近咱们建的房子好像没什么人买呀！你得想个法子呀！” 中年男人瞟了自己的愣侄子一眼，拿起桌子上的一瓶价值上 W 的红酒给自己满上一大杯，一口喝了个底朝天，把大脑袋晃了晃，就开始了对二愣的说教。“愣子，这事你别管，你只要给我把房子建起来就行。” 愣子还是不懂，接着问道：“叔，我建成了那么多房子好像没有怎么卖呀。”“你小子懂什么，我开发房子不是用来卖的，也没几个傻缺买得起，卖那只是个面子工程。” 这时二愣的嘴一下子成了 O 字形，一时云里雾里了，说：“你不卖，那钱从哪来呀？” 叔说：“找银行贷款呀！” 侄说：“那不用还吗？” 叔说：“比如我从银行贷款 5E，最多花 2E 去投资开发房子，3E 就成了自己的了，房子还用卖吗？”“房子建成后，就开始猛炒，把房子炒成价值 10E，有人买没人买不管它，然后就是往外送房。” 二愣这下不光嘴是圆的，连眼都成圆的了。叔好像有点醉了，点了支雪茄，悠闲地吸了一口。又说道：“房子卖不出去就送给那些人民的公仆住嘛！” 愣子感觉到叔叔真的是太伟大了，眼中满是敬畏。叔说：“我把最好的房子送几套给那些公仆，还有和叔一样的人也会把很多房子送给那些公仆。”“当那些公仆手上有了不少房子时，他们也不想让房价掉下来，掉下来不等于到手的钱丢了吗？他们自然就会为我们服务了。” 二愣说：“那钱不用还银行吗？” 叔敲了敲二愣的脑袋，把头摇了摇，满是自信地说：“还什么钱呀！我用现在的房子做抵押，市值 10E 呢，然后再去贷款开发另一幢，到时你就跟着叔发财好了。” 二愣说：“要是最后银行没钱了怎么办？” 叔说：“不急，那时国家会印钱的。” 二愣：“要是国家不印呢？” 叔满脸不悦，有点儿生气地说：“不印钱贷不出款，咱就宣布倒闭，把房子全算给国家。反正叔的钱全转到国外去了。” 愣子这下好像明白了很多很多…… 原来房子不是盖来住的。​

知乎用户 匿名用户 发表

看到问题里提到了 “周期”，说明这是一个不错的提问。但周期是客观存在的规律，不是因为资产价格变化开启的。

以现有的历史数据看，中国房地产一轮短周期大概在 7 年左右。

具体构成为：去库存期（1-2 年）- 补库存期（2-3 年）- 库存积压期（1-2 年）

2002-2008

2009-2015

2016-2022？

对普通人的建议

1. 死盯美联储和央行的政策，不要逆势而为。尽量在一轮短周期的端点年份做交易。

2. 在去库存初期（主要特征限购限售取消，房贷利率下降，首付比例下降）坚持看空不上车的叫傻空键盘侠。

在去库存退出阶段（主要特征限购限售加码，房贷利率上浮，首付比例上调）坚持随大流买进的叫傻多接盘侠。

3. 房地产中长期走势，因城而异。几个参考数据当地小学生入学人数近三年增量，单位面积土地出让金溢价率，城镇化率同比增速。分别对应人口、土地和政策。

此外中长期走势受到有无新科技革命性突破，内外部黑天鹅事件，政策根本性转变等诸多不确定因素影响。其实很难把握，一生时间也有限，可能轮不完一个大周期。

知乎用户 宇宙边缘的大土豆 发表

直接破解。

所有对慢慢压缩抱有幻想的。

是对自然力量一无所知。

工具再精妙，操作它的仍然是人。

人一上百，形形色色。

恐慌这种来自于心底的情绪。

就是自然力量。

知乎用户 好日子永远在后头 发表

讲个笑话，冒犯到的话先行道歉啊。有些兄弟说，rmb 国际化了，可以用来买石油啊。

先不说理论上行不行得通，我们算一笔账。

天朝一年进口石油 30 亿桶左右，大部分来自俄罗斯、沙特、安哥拉和伊朗。我仅算进口沙特的石油，2020 年我们进口了 8500 万吨沙特石油，一吨 4027rmb，那么（假如可以的话)2020 年如果全额支付给沙特 3423 亿 rmb，那么假如沙特拿着这 3400 多亿 rmb 他能在国际市场干些啥呢？答案是啥都干不了，除了用来买军火，而沙特一年军火开支 676 亿 usd，难不成他拿着 3400 多亿 rmb 都来天朝买吗？显然不成。当然你可以幻想沙特小王子拿着这些钱来一线城市投资房产，假设对其不限售且不涨价的话，沙特小王子能拿着 3400 多亿在房价最便宜的一线城市广州，一口气买下 971 万平米的房子，差不多能完全消耗掉 2018 年广州库存的一手房。

但他沙特小王子拿这钱买这么多房子有毛病啊？一来他一天换一套住，住到老死都住不完，二来他想卖还卖不掉，搞不好 zf 还在被窝里偷笑，这世界还真的有这种傻子不但白送石油，还帮我们成功实现了房价软着陆。

知乎用户 房三观 发表

如果国内 400 万亿的房地产市场崩盘，会引发系统性金融危机，所以国内会不计一切代价，不让泡沫破裂。

首先是行政政策强烈压制，限贷，限购，限售，限价，限商，先网签，限公积金，目的是让楼市冷却，不能让泡沫加大了。好比，一个病人要做手术前，必须要麻醉一样。行政强力措施，就是麻醉剂，然后医生才能动手术。

其次，是通过住房长效机制的建立，这是一个系统化的工程，内容比较多，比如，房地产税，多主体供应、多渠道保障、租购并举，限购和限贷政策的长期化（2010 年开始，四个一线城市，就没有取消过限购）

最后，是通过几年时间的房价不涨，或者微张，让收入水平和经济生产效率的提升，慢慢消化房价的高企。因为房价高不高，是和诸多因素比较的结果，比如收入，租金和经济发展水平，等等

知乎用户 譬如朝露 发表

为了刺激经济，基准利率不断下降，实际负利率为负数，负利率是指银行利率减去通货膨胀率。

而社会所谓的财富增值，实际上是一个实质负利率的泡沫膨胀过程。
房产价格的猛涨实际上是压榨了社会平民百姓的劳动价值，致使百姓所有的诚实劳动都付诸东流，一文不值，这就导致泡沫经济爆发是必然，因为房子多的人会越来越富有，而诚实劳动的人却越来越贫穷。

很多企业甚至减缓或者干脆放弃了本业而去购买房产，或者干脆转型进入房地产业，因为相较来说比本业赚的多的多，且毫无风险。

整个社会经济呈现迅速的空心化，泡沫化，拥有无论什么形式的房产的人群都在狂欢，纸面的财富以倍数增长，社会呈现畸形的繁荣，而不拥有房产的人也开始超出自己承受能力贷款分期购买房产，因为房产增值的速度远高于他们的收入增长，所以这种行为也就变和合理。

当这种情况愈演愈烈，并且在央行和政府的多次政策干预下毫无改变的征兆，最终，政府决定在一切变得不可挽回之前主动刺破泡沫。这一举措，虽然整个国家损失巨大，经济陷入停滞甚至倒退，但保住了本国的核心制造业企业。
那一天还是来临，房地产泡沫崩裂，许多富豪财富大量缩水，但他们始终还是比穷人有钱的多。因为房子虽然降价，但并不等于无价。而平民劳动者却从此更加的贫穷，因为他们的房产资产因为缺乏流动性，根本卖不出去，价格也在迅速崩塌，因为大量企业也参与了房地产狂欢导致企业也受损严重，大量企业倒闭，企业倒闭，工人失业，而贷款其实已经超出了他们的承受范围，大量的房产被银行收回，使得之前所有的诚实劳动积累都一文不值，大量年轻人开始选择躺平，成为低欲望族。他们宅在自己的小空间里，选择不结婚，不消费，不交际，过得过且过的日子、人口负增长也越来越明显，经济持续低迷…… 其实，哪怕能早个三年主动刺破，损失至少能减少 4 成，但很显然，勇气不是谁都有的，犹豫不决最终还是要付出代价的，盲目自信能消化房地产泡沫在今天看来无异于一个笑话。

以上说的是谁？别搞错了，我说的是日本，这就是当年日本的情况。

1991 年，日本房产泡沫崩裂之年，日本人均 GDP2.65 万美元，东芝，索尼，富士通，佳能，三菱，日立等等日本企业已经是世界级别的企业 ·········

知乎用户 行人 发表

1. 自从最近几年的房住不炒，稳地价，稳房价，稳预期，就已经可以看出来，房地产泡沫会软着陆。政府工作报告已写明了，经济不能硬着陆，只能软着陆。

2. 换句话说，就是泡沫会逐渐变小，就像温水煮青蛙一样，他不会让老百姓切肤之痛的感受到房地产泡沫破了，就像物价随着收入缓慢上涨而上涨，只是你不特意比较就不会明显感觉到一样。

3. 其实，稳房价意思是缓慢上涨，尽量不跌或者大盘震荡式缓慢上涨、局部小范围下跌，毕竟房价只有在大多数城市尤其是前几名的几个城市涨了，才能给购房者以信心，才能给开发商继续拿地的信心。这年头，信心比黄金更珍贵。

4. 多数城市成文或者不成文的规定是，房价涨幅不超过人均可支配收入的涨幅，不要问我怎么知道的，请大家以 “房价涨幅人均可支配收入” 为关键词搜索即可。

5. 其实，房地产调控的目的，根本是让真正需要买房居住的刚需和改善群体，愿意买且买得起房子的人去买房子。

6. 未来房价会继续在震荡中缓慢上涨，北京上海深圳广州房价是第一梯队，成渝杭南京天津武汉西安长沙郑州厦门（没念到名字的二线城市不代表其他意思，只是不想费神去想那么多城市名字而已）等二线城市将持续追赶北上广深，350 公里每小时的高铁在上述全国各个大城市开通后，二线城市的房价将逐步接近北上广深，沿线的三四线城市甚至县城，房价也会持续上涨，没高铁的城市将持续横盘，甚至下跌。

知乎用户 暴力调参侠 发表

昨天，我到了一个偏远山区的镇上，听说镇上有五万块一百平的房子，瞬间惊讶到了。

果断进去看了看房子。

钢筋混凝土，非常标准的楼房，如果现在修，人工费都不够，别说材料了。

听买房的阿姨 (6 万 100 平) 说，刚开始的时候，房价是 19 万一套（100 平），后面没人买，降价到 12 万、9 万、6 万，现在五万块了。

也还好，房地产老板花的自己的钱，没有找银行贷款，还能降价亏本卖，不然早跳楼了。

现在是镇上，或许不久就会到县里，市里，

这大概将来中国房地产的未来。如果国家不救的话 (住房不炒)。就单独一个省，一个市自己下场是绝对不够格的 (没资格发钱，银行的那点资金干啥都不够)。

18 年得知地方城投融资利率 10 + 的时候，就知道迟早要凉。就和 p2p 18% 的保本息利率迟早要凉一个样。

知乎用户 天天轮回 发表

参考日本，人口老龄化，除非中国可以在高端出现类似苹果特斯拉这种打遍全球无敌手的超级公司，而且还不能只有一两家，这需要解放思想，激发企业和人才优胜劣汰机制，还需要有一个积极的外部世界环境（不能出现华为这种被锁死的情况）。只有头部企业带动头部员工收入翻倍，房价才有继续向上的空间，

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

1

房地产有泡沫，

但我个人觉得现在还处于螺旋上升阶段，

除非上面下大力气，解决地方税收来源问题，

否则 1 线，新 1 线城市房价还要涨，爱信不信，

2

现在房价下降，

只不过前几年房价涨的太厉害了，

从 2015 年下半年到 2018 年上半年，全国平均房价涨了 2.5 倍 +

现在需要冷一下，也消化一下；

所以房价开始下降了，等这一波下降，

总得下降横盘几年吧；

你愿意相信也好，不相信也好，

我话放在这里：

只要不解决地方税收来源问题，

许多未来新一线城市房价，过几年还会报复性上涨的；

当然个人觉得 2018 年，2019 年上半年不是买房的好时候；买了也亏了；

许多人吐槽俄罗斯经济不行了，莫斯科的房价也比较贵啊；俄罗斯人口也比中国少许多，

一个房价 24 年上涨 150 万倍的地方，是的，你没看错，150 万倍

莫斯科房价走势图 2017 莫斯科各区房价排行榜_房产知识_学堂_齐家网

古代盐价就一直贵！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

古代贩卖私盐犯法，那贩卖咸鱼呢？，

知乎用户 deemer 发表

直接破灭是全社会都要尽量避免的。

（一）两难

急转直下之下，防止因房地产市场的系统性风险引发中国经济 “硬着陆”，已成为各方关注的重要话题。

从去年下半年开始的 “史上最严厉宏观调控”，是以房企杠杆率及银行信贷供给为抓手的。但目前却走到了两难的紧要关口。

一方面，如果继续从严从重，房企的流动性危机有朝着系统性危机演化的趋势。根据中信证券与野村证券的研报，房地产及相关行业带动了约 25% 的中国经济，如果房地产失速，可能拉低 4%-5% 的 GDP 增速，并引发各经济部门的恶性循环。

另一方面，如果大幅放松调控，将会刺激和变相鼓励房企的高周转模式、高杠杆模式，导致房价的报复性反弹。

（二）解读

所以，自 11 月份以来，无论是国研中心在五洲宾馆召开的那个看不见的会议，还是央行、Fa 改委、主流财经媒体反复贯彻的政策吹风，基本上都对房地产政策导向开始了有限度的宽松解读，目的是为了避免无休止的 “紧缩 - 放松” 循环怪圈。我在之前的文章中，也反复提及一个观点（参见求求你，放过那些石家庄人），即：

这一次是精准滴灌的调控，而不是大水漫灌的救市。有关部门试图向优质房企提供流动性，支持并购次级房企，从供给侧改革推动房地产市场的健康发展。

几家欢乐几家愁，这和以往行业内 “全员尽欢” 是不同的。

（三）分化

相对于民企的哭天喊地，拥有央企和地方国企身份的房企，则是稳中向好。

11 月 9 日，中国银行间市场交易商协会举办了一场房企座谈会，部分房企获准发行债务融资工具。其中，保利发展与招商蛇口 “春江水暖鸭先知”，率先发行 20 亿元和 30 亿元的中期票据。


如果说上述项目主要是为了还债，那么 11 月 22 日保利宣布拟发行不超过 98 亿元、为期 10 年的公司债，则是 “打响了房企公司债第一枪”。关于本次募资用途，公告中是这样写的：

本次发行的公司债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。

对了，公告中还提及，保利前三季度的总负债是 1.1 万亿——但这并不耽误它在深圳第二轮集中供地中又一次拿下心仪的地块。

今年的双十一，招商证券发布了《房地产行业 2022 年度投资策略：烦恼与幸福的烦恼》，以不输于任泽平当年的檄文式笔调，热情洋溢地憧憬着：

金融市场和资本市场更加重视对房企现金流层面的考量… 2022 年或开启中国房企并购大年，并购市场中 “好项目、好对价” 或逐步出现，部分房企在选择上或有“幸福的烦恼”。


11 月 21 日，克而瑞在一份房企融资现状的研报中认为：当前发债项目的一大特点，是利用政府的信用进行背书。

所以，接下来的中国式房企纾困，其实是一个分化的过程。各种兼并重组将是可以预期的，目的是实现软着陆。

全文可参考：

冰与火之歌：中国式房地产纾困​mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247484710&idx=1&sn=e529a16426997198145d368ba87823f8&chksm=ce46141af9319d0cd7b1c9fd2462b9af7275ae9be90296b9e704bead05f1371e16cb0c0b2882&token=1652125847&lang=zh_CN#rd

或可看看这个：

论房企转行：你全家都在国足​mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247484568&idx=1&sn=6e2994063c1d95eb0eca3c6325dd1829&chksm=ce4615a4f9319cb2a5d0beed962af45daa866ccd97ea7e214bedf55f976eda59b0bc9ffa9e97&scene=21#wechat_redirect求求你，放过那些石家庄人

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知乎用户 匿名用户 发表

结束？怎么结束？

一直给起楼盘，真怕没人住得上房子？

合理的建，合理，关键是这几年是拼命的在建楼盘，拼命啊完全不合理了！

放下不管，出事了再管

好了，现在出事了，还牵连了经济、行业、就业、地产、环境一系列问题

一直让起楼盘，房价不跌，不懂经济的人都知道这样下去，没人买的楼盘这个烂摊子怎么收拾？

房地产一直在建房，无时无地都有地方在建楼盘，拼命的想通过房地产这个杠杆狠狠赚一笔。

更可恶的是，好地段的房子好风景的房子炒的巨离谱，甚至直接内部买断，变成有钱人的玩物。

好了，房地产商赚满了，让现在整个社会的年轻人见证了，都不想买了，房这么多，身上本钱又不够买，加上上一辈还有房子住，别问为什么想躺平，因为都见证了这段不公平是怎么产生的。

况且每个年轻人生活在这个物质丰富的年代，几乎都可以得到满足，没有人愿意到头来为了买楼房，活成《骆驼祥子》里被生活捉弄的祥子。

所以，别再建了，高楼上望眼过去，一块绿的都没有..

还甜言蜜语跟我们说这是个周期，都是这样的，过了这次又会好起来的，

周期运转都突破颈口了怎么挽回，这次挽回到，那下个周期呢，总有一次会爆发吧？这不就是促进灰犀牛的产生吗？

人口都开始控制稳定了，房地产还不控制吗，暴雷不就本应该是企业为此负责任的吗，难道是一腔热血投身于房地产行业而报名这方面专业的年轻人们负责任吗？降薪，裁员，遭罪的都是员工们，这不应该更采取相对政策来抢救下吗？

还三胎政策，都是往三胎政策鼓励方面想，怎么不先想想为这代年轻人考虑先呢？

年轻人才是国家未来的唯一希望，

为什么不为年轻人提供稳定的生活环境，学习以及就业的问题，稳定了都相对处理好了，再考虑三胎呢？

现在的压力及性别取向等问题，越来越多人都不敢生孩子了，这不思考下，还在思考三胎政策？

环保环保，房地产这样拼命建楼盘怎么环保？地都全拿来建楼盘了，怎么保护好绿化环境？

别还在那分析分析，房地产这 “火灾” 都开始烧起来了，百姓们都在拿水救火了，“专家们”还在隔壁架着手装作深思熟虑地样子分析 “火灾” 何时起，何时灭

不如直接整点建议与方法来处理这次房地产泡沫吧

这不只是现在年轻人的忠言，更是代表未来子子孙孙们的忠言。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

那么既然大家都知道房地产存在泡沫，该怎么办？
高层也给出了方向，通过银行的两条红线，以及房企的三条红线，来限制我们的居民杠杆率以及房企的负债率，通过这种方式，强行的给房地产降杠杆。记得在去年房企的三条红线以及银行两条红线的时候，当时有很多人都对此表示不屑，认为这两个政策对楼市的影响很低，但从现在来看，他们都被打脸了。
大家可以观察一下，自从房企有了三条红线之后，这些民营的房企在拿地的时候，就变得很谨慎了，并且为了快速的降杠杆，这些房企有不少都在进行降价卖房的行为，其中最出名的那肯定就是恒大了，今年打折卖房力度之大，比以前任何一年都要厉害，而且大家要知道，现在三条红线才仅仅出台半年，房企就这么紧张了，你想想在 2023 年结束之前，这些房企还要上演多少疯狂的降价卖房行为。
还有银行的两条红线，当时很多人也说这个没用，银行不会降低个人房贷额度的，结果呢？现在全国有多少城市二手房贷款办不下来的。的确，这些银行没有一家对外说是停贷，但是你问他们什么时候保证能把贷款给你批下来，答复都是不确定，不保证，不知道，那些话在社会上待过的人都知道是什么意思，就是你的贷款资料我收了，但是什么时候给你办下来贷款，我们不保证，银行二手房没有停贷，但和停贷又有什么区别呢？

知乎用户 行走的汉堡 发表

。

知乎用户 杨宁 发表

第一季度数据出了，2021 年以来，全国房地产均价出现明显下跌。

2021 年初全国均价是 1.1 万 / m²，2022 年一季度，跌到 9600/m²。

而且，销售额跌的比销售面积快。

这也体现降价了。

2022 年一季度同比降幅超过 10%，这是什么水平。

2002 年有一轮下跌，那时候是 5%；

2008 年金融危机，不过被四万亿大水托了，也就 1-2%；

2012 年有过一波，8% 左右吧。

今年的下跌，是本世纪中国房地产的最大跌幅。

非常严峻。

不光住宅降了，我主要工作的板块，商业地产（写字楼、公寓、商铺）价格也在下降。

下降额度逼近 20%。

商业地产下跌，一方面是经济不咋样，企业都不怎么买写字楼了，消费也下去了；

另一方面，这里面还涉及 “摩天楼危机”。

今天开会，客户还提起：为什么在经济最差的时候，迎来了这么多写字楼交楼，这写字楼怎么租怎么卖啊。

这非常合理。

摩天楼危机指的是：一栋大高楼盖起来的时候，往往就是经济危机的时候。

因为超高层这种华而不实的东西，拿地的时候肯定是经济繁荣期，等盖起来，通常也就下行期了。

写字楼群是一个道理。写字楼集中交货的时间，往往是经济出现下行周期的时间点。

这时候导致写字楼更不值钱。

这次经济下行又叠加了疫情。

商业地产的不繁荣，会进一步叠加在住宅上（很好理解，经济都不好了，就发不出奖金和工资，就没有钱买住宅）。

以及，大家住宅都买不起，就更投资不起商业性质的公寓。

公寓价格下跌远比住宅要明显。

这种世道小面积刚需公寓风险真的很大，我建议想买的不如先租一阵子观察观察。

大平层公寓不一样，那是另一个市场。

还出现了一个反直觉的现象：

进入 2022，高房价省份成交面积在全国房地产成交面积占比明显下跌了。

诶不对啊，原理上优质城市不应该是避险资产嘛，应该是小地方更加不买才对吧。

其实也是合理的，2020 年下半年到 2021 年头部城市涨了一大波。

北上广深乃至重庆合肥西安都涨了。

明显是放了一波水。头部城市的购买力被消化了一波。

现在 2022 年了，水开始外溢到便宜的省份了。

还有一个因素，头部城市及时限购限贷加码，以及头部城市被疫情影响严重。

昆明南宁不是头部城市，疫情没咋影响，反而销售还行。

说这些都没啥用，只是总结一下过去，属于看后视镜开车。

我斗胆预测一下未来。

我提过很多次的观点：未来，房价不可能全国普涨或者普降。

不同城市、不同区块，一定会出现剧烈分化。

如果只看全国均价，现在的均价已经回到了 2020 年上半年。

但，你自己看看你身边，你市房价回到 2020 上半年了嘛？

我在广州，公司旁边的核心区完全没有，而是有 50% 的涨幅。

但我发微博喷房价没跌的时候，就有很多非一线城市的留言，说：真的跌了，老百姓日子并不好过。

这就是分化。

表面看均价不变，贵的还会更贵，差的还会更差。

如果你们把当地均价和当地涨跌做成一张散点图。

你会发现，几乎是成正比的。

在五千到一万这个档位，大部分城市都在跌。

而一旦城市均价超过一万五，几乎都在涨。

北京、上海、长三角、大湾区这些优质区域，几乎都涨了。上海现在的房价和 2020 年末相比，涨了两成。一线城市从 2021 年以来基本都有 10% 的涨幅。

与此同时，越便宜越跌，很多西部边远省份都跌了 10% 以上。

啊，我们东北的吉林也跌了超 10%。

很多城市都开始约谈开发商不让恶意降价了，让开发商尊重市场规律，但实际上你们那里降价就是市场规律。

比如东北吧，七普人口数据你们都看了，东三省全是人口净流出的，我感觉东北也就沈阳房价还能支棱几下，其他什么长春哈尔滨都有点危险。

所以未来的预测就是：

一线城市基本也就这样了，深圳上海都出现小幅回暖，很可能这就是底部了。

为什么说头部城市没那么惨，去年出了个新政策：集中供地。

现在你再去看回集中供地的那些地，基本上都没开发（没钱了）。

现在供地不开工，就会影响两年后的楼市，导致那时候房子没那么多。

所以是没那么差的。

而三线及以下城市，房产不是什么好东西。

这些地方的刚需你们不用着急，等等看吧。

我劝了我很多辽宁本溪老家的亲戚放弃本溪去沈阳，以后养老也能用，希望他们能听。

以及，同一城市，越是核心区，风险越小。

同一城市也分限购严不严格，比如广州，增城从化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。

越是头部城市，越是核心区域，越是优质小区，越是非刚需产品，越稳。

这时候你发现了，这不就是有钱人的房子嘛？

你说这么多，我们普通人也买不起啊。

当然了。

这就是非常差劲的地方，一涨就涨有钱人，一跌就跌刚需。

习惯了，还能咋地，对付着过吧。

-—

免责声明：

我的预测不全准确，毕竟房产受到政策影响比较大，突然政策放宽了，可能就不一样了。突然疫情好转了，又不一样了。

不过长远来说总还是这个趋势没错的。

知乎用户 匿名用户 发表

6 年前南通房价 6,7000 现在 1 万 7,8000 翻了 3 倍，6 年时间，不知道在南通有多少人的工资能存到 100 万。苏州工业园区从 1 万左右涨到 5 万的有，其他地区从 9000 涨到 3 万的。不知道在苏州有多少人的工资在 6 年间能存到 2,300 万的。

上海没经历过 16 年，但是 20 年 21 年这波切身经历过，同事买房 ，两周回头看涨了 100 万，仅仅 2 周时间啊。偏远地区的老破小从 4 万涨到 5 万，舍友的房子涨了 300 万。唐镇那边的房子从 6,700 万直接千万级别，不到一年的时间。

问题在于，上海不缺有钱人，再涨下去还是有空间。说的直白点，你一辈子赚的都抵不过房价上涨的幅度。以上种种，对于没房的普通人是有多么的绝望。。。。

知乎用户 果真会 发表

从必须保证的底线出发，预测一下应对方案

场景为：总体房价出现显著下降趋势，难以阻挡时

一、保护人民币汇率，不能大量放水、降息救市。降息引发汇率大幅下降会有很多不可测的可怕后果，即便没有其他可怕的后果，最起码也会大幅推迟中国 GDP 超美时间，这是决策者无法容忍的。

二、必须保住银行系统，尤其是国有银行不被大量坏账冲击，这是最根本的底线。违背这一底线的操作无异于自暴自弃。

所以在危机到来时，必须优先保障法拍房的**交易量和成交价，**出政策引导数量不多的刚需交易大多数流向法拍房，帮助银行处理坏账（具体后述）；

三、对二手房市场进行最严格的控制，防止疯狂的降价抛售。

好了下面说套路（手段比较不尊重市场，慎入）：

1. 不降息，尽可能保汇率，实在扛不住必须加息，也尽可能谨慎；

绝对不能为了房地产而把人民币搭上。。

2. 锁死明面上的二手房交易市场，比如说规定二手房必须在 2030 年后，或者持有 15 年 / 20 年以上才能正常交易，

否则向买卖方征收 25%，乃至 30%、50% 以上的 “投机税”（因地制宜），交地方财政（二手房限售策略拉满）

甚至对于拥有大量房产急于抛售，且购买后已经巨幅增值的二手房产，选择性地按照 X 年前入手的底价，将升值的部分大比例收割，作为 “炒房税”；（定向收割没雄厚背景的专业炒房户）

配合限跌令，急于抛售房产的人就会很少，即便有一些，也不过给地方政府创收。

3. 银行清算所需的法拍房不受此限制。

如此将二手房交易量几乎完全引导到法拍房市场（房产危机期间，年成交量会很低，成交量很宝贵）；

4. 限跌令强化，年跌幅不得超过 X%（例如 5%），主要针对容易监管的部分，如法拍房；

如此可以保证银行卖的房子，价格和年成交量都维持住；而且明面上的房价，也将以法拍房价为准，持有房产的人，至少纸面上的财富没有明显的缩水，维持住基本的体面；

这样一来二手房的实际卖出价格哪怕跌了 30-50%（被炒房税割的），但是明面的交易价并没有变，银行拿到手的清偿账目的钱也没有变。

而出于若干年以后能解禁免炒房税的预期，和每年温水煮青蛙一样跌几个百分点比起来，大部分卖房的人会更容易选择后者。

5. 至于新房，如果影响到法拍房成交，就打压，大概率是不必要的，因为市场太冷太惨，下跌风险太大，应该是没多少房产公司继续搞新房了；至于房产公司本身，能活着就活着，能转型活着就转型活着，活不下去就清算，还是走法拍房渠道。

法拍房数量如果积压应该也不会太多，反正保了成交价和成交量，不至于炸就行；

新房的供应量肯定要大幅度下降，这也没什么不对，

而卖房子的就业人群，则一部分转向帮银行卖房子……

【等于房地产销售大部分国有化】，在满足法拍房的前提下，如果有剩余的市场份额，也很可能会被各路城建瓜分殆尽。各大私有的房产公司将退出历史舞台。已经不需要他们了。

6. 作为补充，允许一年有 XX 万套特批的免税的二手房交易，数量严格限制，避免挤占成交量，

审批人员等级要足够高；

明面上的理由是，用于解决比如重病急需之类的需求，实际也是给高阶级人员留下自由发挥的空间，让他们免于缴纳 “炒房税”。（只收割土财主、小官僚。大官僚借此免疫收割）

但这个发挥空间不能太大，不然会出问题。不方便讨论。

对于只有一套两套自住房，完全不考虑卖的普通人来说，房价的变动没有太大的影响，只要银行不暴雷，人民币不崩，不导致大环境严重恶化，对普通人来说就算胜利。对于不得不新买房的刚需，房价有缓慢的下跌，买了之后，预期之内不会跌得太狠，就可以接受；

而一旦房地产持续上涨的神话终结，那么有些伪刚需也不会变得那么迫切了。没有升值预期的话，租房代替买房的人就会增加。甚至说不定，上有政策下有对策，老百姓智慧无穷，会折腾出什么妙招歪招来规避监管收割。

写得有点无奈，这个大脓泡不能直接扎破，会溅一身血，

为了汇率、货币政策和银行安全，还真没办法直接戳破，只能拖时间让 10 年的缓慢通胀来帮助消肿。。。

具体措施可以激进，但路线不能激进，

突然回过味来，以上如果能执行，似乎，遇到不得不加息保汇率时，少量加息也不是不可以

知乎用户 刘亦菲的青梅竹马 发表

想到一个办法哈，感觉可行性还是可以的，但是有一点就是会影响某些人利益，前提是土地财政难以为继的情况下，顺势而为:

第一年:

要求国内所有银行，逐渐清退各类房企贷款，争取达到 10% 以下。并提前与房企（主要是国企）沟通，国内房产政策即将收紧，建议尽快抛售资产（稳定房价的前提下，不管任何办法）。

第二年:

1，国内叫停所有房产交易，包括买卖房产，并立即清查所有房产信息数据！

2，媒体宣传引导，对于恶意炒房，垄断房产，大量房产的对象，媒体层面引导负面情绪

第三年:

1，为期一年的房产交易停止后，很多高杠杆房企将面临违约的风险，此时银行业适时进入，没收所有违约房企资产（要求主要没收是在建地产）

2，强制要求国内银行针对没收上来的地产正常建设完成。已售出的房产正常交付，未售出的房产可随意处置。

3，引导破产房企转型转业，并整合相关有利资源国企接盘收购

4，针对个人房产数量超过 2 套或者 3 套的人，没收其多余房产，只保留 3 套以内房产，充盈国库！

其实说白了就是:

国家引导，银行担保，房企担责，炒房客毁灭！

以上！

知乎用户 初一 发表

小时候玩肥皂水

拿管子往水里吹气就会出现很多泡泡

有大有小，缤纷绚丽

有时候会聚合形成一个更大的

边缘的一些泡泡

运气差的水分少了会破灭

运气好的则是被新产生的泡泡滋润了一番挺了过来

如果一直吹气是不是泡泡就可以无穷无尽了

不是的，碗里的水少了，泡泡的本质也是水

碗底下的水如果干了，那就没得玩了

那就只能慢点吹吧

这下那些边缘的泡泡再也没有了新泡泡的滋润，一个个开始破了

越大个的破的越快，噼里啪啦响个不停

在破掉之前还会玩变脸，一会儿红色一会儿绿色一会儿紫色

当我不想让其中一些泡泡破掉，就沾点水直接滴到它上面，它就满水复活了

而那些小个的身上水分挺厚实，估计还能坚持一些时间

它们原本依附在大泡泡旁边，被大泡泡挤压、然后被吞噬或者吸取水分

在大泡泡破灭之后，有的小泡泡跟着被炸破，有的得到了飞溅出来的水珠滋润，有的直接接触到了碗底那所剩不多的水，或是溶入水中，或是滋润自己

哪怕我已经放慢了吹气的速度，碗里的水最终还是没了，全部转变成了泡泡

放下管子，继续观察泡泡吧

还是一顿五光十色噼里啪啦

不知道过了多久，碗里的泡泡只剩下了非常细的那些，肉眼已经看不清这些泡泡的直径有多小了

哦，这个时候它们已经不能叫泡泡了

叫泡沫比较合适

碗底又有了一点水了

还要继续吹么

知乎用户 秽土转生 发表

一开始，在保房价还是保产业之间，他们选择了保房价

后来，在保房价还是保出生率之间，他们选择了保房价

到现在，在保房价还是保币值之间，他们还是选择了保房价

等未来，在保房价还是保之间，我希望他们能一条道坚定走到黑

知乎用户 肥托尼 发表

只要是泡沫，必将破灭。古今中外概莫能外。

知乎用户 关心细节的魔鬼 发表

这是明棋，政策对经济，大概率不会出现最糟糕的情况。慢慢的放气。

问题泡沫破灭必然会有财富消失。出来混的，总是要还的。问题是两个：什么时候和谁还。

讨论而已，边想边写，估计会需要改很多次

时间是自然是越久越好

接盘侠，依次是没人，外国人，没房老百姓，有房老百姓，开发商，国家。

时间上就是通过滚动债务实现，就是把借新还旧。推迟泡沫爆发。然后是保持房价不变这是基本。

接盘侠没人，需要经济发展快，收入快速增长。开源比如工业 4.0,ai 等，节流比如改革

接盘侠老外，人民币国际化然后贬值，银行坏账造成银行的国际投资者损失，a 股开放国际投资然后限制热钱流出都是可能。

接盘侠无房老百姓，加房租减面积。一个人活下去只要两三立方，注意是立方，的房子。

接盘侠是有房一族：学新加坡，高价豪宅和大量的低价廉租房。现在不缺高价房，廉租房资金怎么来？我猜是房产税

接盘侠是开发商家：新房强制降价或限价，已经买的地强制开发

接盘侠是国家：增加土地供应

所以，估计是多管齐下

1. 降税刺激高科技发展，gdp 保了就是保工资涨幅

2. 开放资本市场同时限制资本流出，宽进严出

3. 限制但不压制房租，不出事就行

4. 房地产税加廉租房加土地供应加交通

结论就是慢慢的，从地方政府到开发商到有房没房的日子都不太好过。风投和高科技公司反而难说。

知乎用户 老丁是个生意人​ 发表

泡沫经济是指资产价格严重高于，传统视角衡量资产的价值，造成表面繁荣的经济现象。

今天全球资产当中，也有两大公认的泡沫，美国股市中国楼市。

资产泡沫是怎么形成的，答案就是人的情绪和预期。

因为预期能够带来资金，不理性的资金不断买入，便创造了泡沫，因此我们也可以看出真的很低。

房价的制造成本再低也没关系，决定销售价格的不是成本，而是市场需求。

回顾历史我们也不难看到，都是债务推升股市楼市价格之后的崩盘案例。

我对国内的资产反倒越来越乐观，中国的资产新周期似乎快来了。

知乎用户 薛不破​ 发表

泡沫这种东西，并不一定需要什么外部力量去刺去消，支撑的东西耗完了就结束了。

知乎用户 喝茶聊天​ 发表

会被凑到一起，然后放水稀释，把肥皂水变成养鱼水。

1. 先说干货观点：一线城市房价不会再涨 (跌不跌让别人说，我就不制造焦虑了)、学区房将成为历史，全国房地产将进入均衡发展。

2. 大疫当前，重磅文件 2022.4.10 发布，《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》如何解读？做过 PPT、写过文件的人都知道，洋洋洒洒几千字，其实重点就一两句话，但又不能说得太直白，有时候还要层层铺垫。

3. 那么要建设什么市场呢？肯定是全面市场，但《意见》重点说了 “要素市场”。“要素” 是什么呢？当然是土地、人力、资本、技术… 但《意见》重点说了“土地和人力”。土地说白了就是房地产，人力说白了就是公积金、社保、子女教育，但公积金和社保更多是个技术工具，而子女教育相关的学区房才是重点。所以，读到这里才发现文件其实是要重点说房地产未来怎么发展的问题。

4. 咱们看看上面让做什么，怎么做，谁来做？有什么影响？先回答谁来做，上面点名了：北京、上海、珠三角… 要带个头。让我想起了小时候班主任读留级生名单的套路，先读了一些优等生名单，让他们出去排队，再读了留级生名单，让他们出去排队，然后让优等生回教室，留级生去下年级教室。北京当然会好好做，其他当然是陪榜，所以，个人理解，是直接点名让上海去做。再说做什么，怎么做？都说了要打通人才流动断头路，学区房怎么办，不用多说了吧，肯定是不能有，至于怎么办，自己想办法！

5. 那么房地产还要发展吗？当然要！上面也说了，上海要多建便宜房子，而不是少建贵房子。至于要建多少房子，多便宜的房子呢？上面也说了，一直建，直到不稀缺 (此处有原文) 为止。要多便宜呢？上面也说了，不要本位主义，房地产是国家的，不是上海的。至于房子卖多少钱，上海说了不算，盐城 (这点原文当然没有具体说，是个人按照模型填充的) 说了算，也就是参照盐城房价。听起来有点奇怪，这就是大格局、大智慧了。上海房价泡沫那么大，又不能戳破，怎么办呢？放水稀释！让肥皂水变成养鱼水。无论房价被炒作得有多高，只要供给足够大，房价自然就下来了。上面一句“耕地指标交易市场”，解决了所有问题。说白了，就是上海要把近郊的农田拿来建房子，把卖地的钱给盐城，让盐城在海边开垦同样面积的耕地。这样一来，就有足够的土地供应，而且本来上海也是不能卖耕地的，不应该有这笔土地收入，是盐城开垦的指标，应该优先保证盐城的财政收入，所以建的房子在上海，但是盐城的价格。这样一来，房价高企的问题解决了，房地产发展的问题解决了，财政收入的问题也解决了。以此类推，在全国各行各业推广(此处有原文)，最终形成全面的全国统一大市场。

6. 以上方案，有一个挑战，就是上海 (除崇明) 到底能不能扛得住没有耕地的日子？2022 的这场疫情，包括盐城 (建湖就是) 在内的各地驰援上海的点点滴滴，也正好测试了一下上海能不能扛得住没有耕地的极限挑战。

7. 本轮疫情与其说是让上海楼市停摆，不如说是给足上海了面子。2022.4.11 苏州发布重磅楼市新政，限售年限由 5 年降至 3 年！全国为之震惊，上海为之脸红，因为上海从来就不限售。其实，我们常说限购，只能防止盲目购房导致的自杀等社会事件和不法分子的恶意操控，不能起到控制房价的作用。反而限售，从本质上限制了房子的绝对流动性，扩大了投机风险，起到了住房不炒的作用。不限售的房子意味着什么呢？从合法合同角度，股票交易只有在买入第二天以后的工作日开市时间才能在交易平台和交割行为一起签订转让合同，而上海的房子是 7 天 24 小时，随时随地可以签合同，甚至还可以签意向书、交定金。如此大的流动性，到底是往哪个方向调控房价呢？从善意的一面的，可能上海不限售，是保证房产的流动性，降低法拍房数量，在法拍之前，通过商业手段解决掉大部分。但从另一个方面也说明了上海法拍房数量是被严重低估了。

8. 再说一下上海尴尬的限购。假设房子总价 500 万，贷款 250 万，30 年还清，月供 1 万多，也算正常，那意味着要准备 250 万现金。有多少能拿出 250 万现金的家庭在上海限购的？稍有实力的都能搞定落户，要么也是社保年限足够。还有最近查首付来源的要求，经营贷、消费贷，能不查吗？这是为了防止极端社会问题，跟调控房价真没有直接关系。这层层过滤掉的，不是炒房客，而是承担不起泡沫风险的盲目跟风者。

9. 还得继续说上海无法形容的限购。一进中介门，马上问你是投资的还是自住的，我能说我是投资炒房的吗，会挨打不？对于市场而言，体量 = 单价 * 数量，税收也是跟体量相关。在茶水费和装修补偿金的掩饰下，上海既不限购价格，也不限购数量。人家限购套数，也就说人人限购两袋大米，重量不限。在自由置换的上海楼市中，每个家庭可以买到 300-400 平米的房子，总价可以达到 2000-4000 万。400 平这相当于 6 套 2 室一厅的房子。4000 万相当于很多省会城市 40 套房子。也就是在不限售的情况下，每个上海家庭的限购套数相当于省会 6-40 套。看到这里，你还觉得上海房价没有被释放吗？

10. 接下来说核验价，各位坐稳了。你以为核验价是为了控制房价上涨吗？那你就太天真了。核验价试水的核低，反正也会有其它补偿金，不会对房价上涨有丝毫抑制作用。实际上是为核高做准备。如果泡沫被戳破，这将秒变限跌熔断工具，难道再暗箱操作补贴给买家？那就不好操作了，想卖都不让你卖，到时候中产阶级直接被无感套牢，反正没卖就是没亏，感觉不到痛苦地被套牢。

知乎用户 Bugg 发表

都有可能。

如果中国发生了 严重的经济危机的话，人们买房子投资的预期被打破了。

就没有了投资性的房产交易

刚需的话 根本没有那么多，大家抛房子抛不出去 自然就降价了

但是如果不出现这种情况，比如目前，只是政策锁住了 投资客，房子横盘了

横盘就是掉价，很多高杠杆的人 挺不住，就要跌，但是更多的房子在老百姓手里

老百姓 不愿意降价的 他们会死死抗住 好不容易涨上去的 价格

所以降价 是缓慢的

涨价快 和 炒有关

降价慢 和 普通百姓死抗有关

知乎用户 丁一帆 发表

房地产只有大涨（x2）或者暴涨（x4）

为什么呢，因为经济不好，所以公务员，体制内，扩招，搞大基建，这些都是要钱的，又要减税，也是要钱的，所以只能从房地产搞，那房地产又不能征所得税，只能卖地了。

体制内的平均收入是体制外两倍，中位数收入怕是体制内的四倍（体制外中位数收入仅为平均收入一半多一点），加上跑冒滴漏，房地产只能大涨，才能喂饱公务员。

知乎用户 总被删答案 发表

中国美林周期转的像风车一样…… 一线和强二线拿着就是了，人口导出的地方就别折腾了。指望投机短时间升值的就指望经济严重下行央妈开闸泄洪吧，普通的放水没用的

知乎用户 阴俊楠 发表

大家一直认为的是房价很合理，因为我国前途光明所以房价没有泡沫值现在这个价。

所以题主你在这乱说什么？

知乎用户 爵士猫 发表

昨日東風偶然惡。

桃花亂落如紅雨。

昨夜東風又發狂。

滿地不知何處去。

百萬雄師陣相覩。

何人却會回戈鼓。

將頭不猛悞三軍。

可憐正令無行處

馬祖纔陞堂。

百丈便卷席。

春風一陣來。

滿地花狼藉。

古代中国土地既属于私人，又属于家庭，还属于国家和皇帝，由此形成的传统，浸润人心。

你知道，皇朝为何可以持续 3000 年吗

关键就是，土地的最终国有制，皇帝所有制度

李中堂的理念，正确，没有意义。

皇朝的意识空间的巨大惯性，才决定了一切！

看似无用，无形无相，它才是包涵中华大地的所有生命！

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对于世界的认知，不可用对错、是非予以简单判断，这太肤浅了！

“沩一日指田问师仰山：‘这丘田那头高，这头低。’师曰：‘却是这头高，那头低。’沩曰：‘你若不信，向中间立，看两头。’师曰：‘不必立中间，亦莫住两头。’沩曰：‘若如是，着水看，水能平物。’师曰：‘水亦无定，但高处高平，低处低平。’沩便休。”《慧寂》

在这则公案中，沩山故意用承认差别性存在这种常识性的观念，来勘验慧寂对于佛性的证悟程度。慧寂否定差别性的客观存在，否认有衡量差别性存在的客观标准。万事万物本性自足，没有分别，由此生发出沩仰宗各住自位而圆融无碍的思想。

从思想渊源上看，各住自位而无碍的思想来自于《华严经》、《法华经》、《般若无知论》等经论。华严宗十玄无碍、六相圆融等思想，表达了大小相即、平等性中的差别性、差别性中的平等性之禅髓。
《法华经 · 方便品》：“是法住法位，世间相常住。”“法位” 谓万有本体所在的位置。佛教认为真如本体 湛然不妄，为诸法安住之位，故又以法位指真如。“是法住法位”，意即真如是本体位置上的实存。
《大般若波罗蜜多经》卷３７０说：“一切诸法非有相，非无相，非一相，非异相。”

僧肇引用《般若经》等，说明诸法差别中的平等，就用说，事物之间有差别，就体说，事物之间则没有差别。各种差别相都是真我本体的显现，各住其位而又互相摄入。

仰山问沩山：“百千万境一时来作么生？” 沩山说：“青不是黄，长不是短，诸法各住自位，非干我事。”《沩山录》青黄、长短各住自位，但它们都体现了真我本体，它们之间都能圆融无碍。

美联储，加息，只是尽了他的本分！做到了他的职责！

特朗普反对加息，就完全超出了美国总统的权利范围，是一种极度自私的商人的本性！

皇朝，所有的行为都是葛朗台的重复！

崇祯帝，煤山上吊！可是紫禁城里依旧存着上千万两白银！你说他，该不该死！该！

他这个皇帝太没气度。看起来勤奋，自律，节俭，实际上狭隘，无能，偏激，胆怯

与他个人的性格、脾性无关。这是整个大清意识空间决定的！

地权源流：中国自古以来土地所有权究竟属于谁？_历史频道_凤凰网 http://news.ifeng.com/history/shixueyuan/detail_2010_09/30/2679957_0.shtml

古代中国土地既属于私人，又属于家庭，还属于国家和皇帝，由此形成的传统，浸润人心。

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本文摘自《中国改革》杂志 2010 年第 3 期 作者：俞江 原题为：中国地权源流（作者系华中科技大学法学院教授）

土地，无论古今中外，皆为国家的构成要素。春秋时，卫国与蔡国在盟会时争位次，卫国回忆了西周初期分封诸侯国的情景（《左传》定公四年）。天子授诸侯的东西，大约三类，一类是旗帜、兵器、乐器等具有标志性的器物；第二类是人口；第三即 “土田陪敦”，或称 “封畛土略”。可见土地在西周时，已被视为国家的重要象征。今天，政治学和公法理论认为，领土与人民是国家的构成要素，这和古人是一个意思。当然，土地不仅是公法关系，又是重要的私法关系，它是不动产的核心内容。如果说，没有土地就没有不动产，恐怕也不为过。

土地既然如此重要，那么，它究竟应该归谁所有？今天的理论，习惯于把土地分成公法和私法两种关系。公法上，它是领土，是国家主权的象征，对外而言，领土不可分割，国家应保护其完整性；对内而言，海洋、河流（河床）、湖泊、重要的矿产等重要资源，国家可设定为国有，善加利用以造福于国民。然而，私人也可对土地拥有所有权或其他物权，这就形成土地的私法关系。当然，迄今为止，中国不承认私人的土地所有权。所谓国有土地使用权，年限仅为 70 年，其实质不过是一种长期租赁权。造成这样的情形，理由大约有二，一是因为要搞公有制；二是，据说如果允许私人拥有土地所有权，就会形成土地兼并的局面。

在我看来，还有第三个理由，即传统中国的土地观念。对于 “土地应该归谁所有” 这个问题，或许可以换一种提问方式：土地一直是归谁所有？我们知道，制度和观念是一种复杂纠缠的关系。很多时候，制度不过是观念的体现，而观念又是因制度而强化或固化。当我们知道某一制度 “是” 或“一直是”如此那般的时候，某种意义上可以说，相关观念也可以通过这一制度加以表述。

中国是一个历史悠久的国度，土地制度及其观念，源远流长。由此形成的传统，浸润人心，不可谓不深。如果不能辨析其中曲折和利弊，就无法廓清某些流行观点的本来面目。而历代诸家谈土地观念，往往及其一端而不及其余。比如，有人断定古代中国长期适用土地私有制；相反的，又有人认为古代中国只有土地国有制。以单一的土地所有制或土地观念去理解中国传统土地观，不免偏颇。重要的是，在实践中的影响尤巨。兹辟短文，略展其绪。

土地王有与层级所有权

首先是土地王有的观念。要明白中国古人的土地观念，避不开《诗经 · 小雅 · 北山》中的著名诗句：“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”。这段诗句，从前后文看，是诗人抱怨任事不均，却自然地流露出了当时人们关于土地的认识。如果结合其他文献，这种 “溥天之下，莫非王土” 的观念，在西周时期土地所有制现状的真实反映，是不容置疑的。怀疑者要说，如果西周的土地皆属天子，那么诸侯裂土分封就无法解释，也无法解释《诗经 · 小雅 · 大田》篇中的名句：“雨我公田，遂及我私。”

其实，这些记载并不矛盾。西周封建是出于政治的考虑，目的是 “以蕃屏周”。封建之后，土地并非完全地属于侯伯，只是由于世袭制，形成了事实的侯伯长期占有，但土地最高的权属仍是周王。理论上，周王可以收回这些封地。也就是说，在西周时，土地通过分封形成了二层的所有关系，这是认识西周土地关系的基础。诸侯之下，又有卿大夫，各领有采邑，这又再次形成一种分割的土地所有关系。《大田》中的“雨我公田，遂及我私”，其中的“公田” 之“公”，又是 “公侯” 之“公”，卿大夫相对于公侯是私属；卿大夫之田，相对于公侯之田，即是“私田”。这种“私田”，仍是公侯所赐，它同样可以收回，这又是二层的所有关系。

这些事实都说明，在西周的疆域里，土地并非单一的归属关系。以某个卿大夫的采邑为例，它既是卿大夫的私家之田，也是国君的赐田，最后，还应归结为周天子的土田。这种多层的土地所有观念，在西周强盛时期是一种事实的存在，只是诸侯坐大后，慢慢就不这样看了。但是，这种多层的土地所有关系及其相关观念，是后世土地观念演变的基础。忽视这一观念，就无法解释中国政治史上的许多现象。比如中国古代税赋制度，基础就是土地王有观。土地既然在理论上是王有的，占有土地的人，就负有向天子纳贡的义务。“贡”，既表现了政治上的臣服，又是一种占有他人土地后应付的租金和劳役。所以，秦汉的土地税又称 “租”。“租” 的称谓延续到隋唐，“租庸调”之 “租”，仍是土地税的正式称谓。从《说文》看：“税，租也。” 这说明汉代 “租” 和“税”仍相通。后来，为了区分私人土地的田租和国家对土地的征税，租、税二字才渐渐分开。

从土地王有到土地国有的蜕变

入东周，土地国有观念开始盛行。这里所谓的 “国有”，不是今天所谓的国家所有，而是诸侯国的国君所有。今天的国有制是不能完全对应春秋战国时的国有的，那时的“国有”，相当于“公有”。“公” 不是 “公共” 的，而是 “公侯” 的“公”。这时，土地逐渐摆脱周王的控制，开始被视为某个诸侯国君的。这既是一种新的土地关系，又是由王有制中发展出来。说它是新的土地所有制，是因为从诸侯的角度看，疆域内的土地均可视为国君的，不再是周王的。土地脱离了周王的羁束，归属上少了一层关系，就国君而言，土地的私有性质更清晰了。所以，这种作为新事物的 “国有” 土地，其意义恰恰在于它具有一种新的私有属性。但从旧的意义上来说，国君的这种较为完整的土地所有关系，是从 “王有” 观念中发展而来的，它只是模拟周天子 “莫非王土” 的格局。事实上，直到战国时期，各国土地并非都集中在国君手中，属于国君的“公田”，往往在国内土地面积中不占多数，土地归属的现实与国有土地的观念是分离的，土地上仍存在着二层或多层关系。

真正把国有制推到极端，从而让观念和现实统一起来的，是秦国商鞅变法之后的事

商鞅变法时，各国的大量土地还由贵族或私家掌握着，这些私家土地相互毗连，商鞅 “为田开阡陌”，就是把贵族土地都收归国君所有，在此基础上，全国重新规划土地，形成阡陌纵横的场面。再把规划好的田地和宅地授予农民，国家向农民直接收取田租。商鞅推行的土地国有制，一方面调动了农民的积极性，另一方面强化了秦国对土地资源及其财富的控制，为秦国最终战胜关东诸侯奠定了制度基础。秦的土地国有制，在张金光先生的《秦制研究》中已有详尽的论证，无须赘述。需要指出的是，从土地王有到土地国有，中国的土地所有制观念在宏观层面已经定型，王或国君，既具有私人身份，又是国家的最高代表，所以，这种土地所有制在性质上兼有公和私的成分。王或国君对臣属的统治，既是政治的，又是财产的或经济的。

以租税而言，既可说成是出于维持公共事务如战争、兴修水利、行政管理等的需要，又可说是作为地主向佃耕的农民收取租金。这一点，早就有人指出来，如清人陈沣在《东塾读书记 · 周礼》中说：“古者君授民田，其君若今之业主，其民若今之佃户”。到民国，陈登原写《中国田赋史》，对陈沣的看法很是赞赏。土地最高权属公私不分的观念，可远追至西周以前，又可下溯至明清。后世，民间土地可以买卖，但无论土地如何流转，土地最终归属于天子的观念基础没有变。实际上，在古人的观念中，不但土地，人身也是属于天子的。国家轻徭薄赋，并不是出于保护土地所有权出发。如元英宗不肯加赋，理由是：“天下之民，皆朕所有。若加重赋，百姓必至困穷，国亦何益？”（《元史 · 英宗纪》）土地的权源，不是因私人的占有或劳动，而是天子赐予。天子给你土地，你才有。故 “国税” 又称“皇粮”。这个词说明，不交国税，皇帝老儿就没得吃、没得用了。这个观念，又进一步影响着如何理解古代税收的用途。既然土地归根结底是皇帝的，那么，他要收租子，只要不是太离谱，就得交。交上去后，至于皇帝兼全国土地的地主怎么用，跟农民（也是国有土地的佃农）没有关系。

古代农民的心理，是交完皇粮，官府或地主不来找我，就谢天谢地了，哪里还会去问，这税赋交了以后用在什么地方。退一步说，既然税赋就是地租，那么，皇帝收了钱就是他自己的，即使拿去花天酒地，也是人家私人的事，别人管不着。所以，要理解中国古代的税赋制，首先要理解古代的土地制度，而理解土地制度的关键，又须追溯其中的土地观念。

中国古代土地是否真正私有？

至此，可以看看土地私有的观念了。一般都认为，从汉代开始，土地允许私有或买卖。近些年出土的汉简，可以发现，官方统计民间家财时，确是把土地算在内的。不过，这种土地私有仍须两说。一方面，从民间来看，一般人名下虽然拥有土地，但仍是 “溥天之下，莫非王土”。国家既承认土地可以买卖，同时又认为，土地和人口都是国家的。这一点在今天看来很奇怪，在古时候没什么矛盾。皇权国家，朕即国家，没有区分公私的必要。当然，有了秦朝的教训，国家收起租来克制了许多。不过，只要承平日久，皇室就会故态复萌。黄宗羲的《原法》篇里，骂后世国君 “视天下为我一人之花息”，是相当精辟的总结。

另一方面，汉以后，官贵豪族占有大量土地，又与平民不同。譬如刘邦的心态就和秦始皇很不一样。秦国好歹是诸侯，领有土地是经过周天子确认的。以后周天子的权威衰落了，关中土地毫无争议地视为秦国国君所有。而后来秦国在国君的英明领导下发展壮大，通过战争掠夺来的土地，自然也作如此观。所以，秦始皇对全国的土地，有一种非我莫属的心态。刘邦就不一样了，《史记》里记载他刚得天下时，大宴群臣，刘邦跟他老爸开玩笑，说：你以前总说我不治产业，看看我今天挣来的产业多不多？（《高祖本纪》原话：“始大人常以臣无赖，不能治产业，不如仲力。今某之业所就孰与仲多？”）

这段话可以做两面观，一方面，那时候刘邦和其他人都有以天下为私产的观念；另一方面，刘邦比秦始皇要心虚一些，他以前不过是秦朝的一个亭长，小得不能再小的吏。偌大的产业，不像秦始皇从自家祖辈那里继承来的，而是从别人手中夺来的，享受起来，就不那么理所当然。所以，秦始皇可以断然拒绝儒生关于封建的提议，因为秦国公室子弟们无军功，而有军功的将官们原不过是他家私属，哪有资格在他面前称王称侯。但刘邦是夺天下，这个过程离不开将士用命，未成事前，他和将官们是称兄道弟的。刘邦大封群臣，实际是和功臣们瓜分天下，有分享利益的味道。

汉晋以后，虽不再封建，但与功臣瓜分或分享天下的观念，却更加牢固，这就形成了 “共天下” 的观念。比如东晋的“王与马，共天下”。又如宋朝，是皇室与士大夫共天下，但说成是“群臣、万姓、三军之天下，非陛下之天下”。所以，中国古代功臣、官僚的私有财产，与一般平民不同，它是从政治意义的瓜分天下的观念中发展出来的。秦以后的历朝，都要经过从别人手中夺天下的过程，底气均不如秦。故开国之时，皇帝的心理颇为矛盾，既觉得这天下就是我的，又觉得功臣们也有分。于是或多或少地赋予功臣们一些特权。所谓官贵大土地所有者，是在政治特权的保护下才有了意义。又因此，这种私有财产诞生之后，伴随着相当大的政治风险，一旦政治上失势，土地、私财也就难保。

由此看来，要说汉代以后中国土地私有，泛泛地说没问题，但要说中国是一个有着相当长的土地私有制历史的国家，甚至认为历代保护私有土地很有效，又令人不安。这其中的关键，就是必须结合土地观念加以考察。其实，无论从土地的权属观念，还是保护状况上观察，古代中国的私有土地一直不完整。在观念上，土地首先是皇帝的私产，平民能有土地，那是皇帝授予或 “恩赐” 的。**这种 “恩赐” 不是赠送，因为赠送之后，物的所有权就转移了。“恩赐”是说，赐予平民一个能够安居乐业的条件，受赐人得用地租和劳役作为代价。**土地和地租是直接关联的。今天，如果公民拥有土地所有权，那么他就不再为土地交纳地租。他虽然也要纳税，但纳税不是交纳地租，纳税是为了维持国家和社会公共事务。

从保护状况上，古代的私人土地可以勉强对抗私人侵害，却不能对抗政府不断加赋的行为，原因也在于私人土地在政府面前没有完整的权属意义。放在今天，一个完整的所有权，意味着它不但能够对抗私人的侵害，更重要的是能对抗政府的任意侵害。从这个意义上，回过头来认识现代意义的所有权概念，就能发现它绝不仅仅是一个私法上的概念，这也是一些学者强调所有权必须与体制联系着讨论的理由所在。

土地公私混融的历史根源

最后，对于传统的 “土地私有制”，还有一种重要的观念需要澄清。那就是，当我们说古代的土地属于“私人” 时，这个 “私人” 是谁？有的学者说，中国古代的私产属于“家”，比如费孝通先生；有说是家庭共产制，如日本学者中田熏；还有说是属于家长个人，比如日本的滋贺秀三。了解今天农村的人都知道，中国农民至今说财产还是属于 “我家的”。在古代，“同居共财” 是私人财产制的大原则，所谓“共财”，不是今天意义上的共有财产，而是家庭的公有财产。比如，清人沈之奇在注释《大清律》时就说：“家政统于尊长，家财则系公物”。就是说，家长也只是管理家政，家产却不是属于家长个人的。所以，看起来费孝通先生的定性较为准确。

这种家产制，在今天仍是中国的现实，却在观念上已经难以被人理解，因为今人接受了以自然人为主体的个人财产制观念，很难想象不是一个具体的人，怎样拥有财产了。因此，中田熏将其定义为 “共产制”，也颇足启发意义。无论如何，了解这个事实，对于我们理解古代土地私有制，是很重要的。当我们说古代的土地私有时，如果联系到家产制，就会发现，即使在私人土地关系中，它也存在两个方向，一是在对家庭外的人时，产权关系是明晰的，土地就是 “我家的”，而不是“你家的”；二是当土地对于家庭成员时，产权关系又是模糊的，没有人能明确地说某块土地就一定是“我” 的，或者另一块土地一定是 “我兄弟” 的。在古代社会，要把土地的权属关系说得明确，就必须分家。不过，分家往往是儿子结婚成家以后，土地还是属于新的家庭。

通过粗略地考察中国古代土地观念史，可以发现一些有趣的结论：从土地的最终权属观念来看，既是皇帝的，又是国家的。也就是说，土地既是私人的，又是公共的，公私之间缺乏有效分界。这就导致，当土地允许平民利用时，平民虽可以相对独立地支配或处分土地，但却不能对抗国家以地租和劳役方式进行的剥削。

这种关系换一个角度可以表达为：平民可以通过合法利用土地，在民间社会获得相对独立的财产和社会地位；但由于土地最终归属于皇帝兼政府，所以，平民在财产和人格上只能依附于它。

另一值得思考的现象是，土地即使归平民利用时，仍然不是有效分解到个人名下，而是属于家。因土地的这种归属特性，导致个人对家财和家庭关系的依赖。而中国自来有家国一体的观念传统，家庭被想象为最温馨和美好的领域，把国家建构为像家一样温馨美好的共同体，对中国人来说具有无比的吸引力。那么，当近代中国处理土地归属时，究竟是因为西方公有制理论的传入，还是因为受到 “家庭共产制” 的诱惑呢？这个问题或许还可以探究。

顺便一提的是，当《物权法》制定时，凡是反对土地由私人享有所有权的学者，都将土地所有权容易导致土地兼并，作为他们最大的理由。事实上，通过以上分析，我们知道，历代官贵豪强之所以能够兼并土地，是因为他们享有瓜分天下的政治特权，故而受到容忍。最典型的，就是后汉光武帝默认豪强的例子。另外，一般来说，古代官贵阶层均享有免除赋役的法定特权，从而使扩张土地成为其利益最大化的便捷途径。同时，平民却因赋税过重而宁愿投献土地，依附于豪强而苟活。这些已在赵冈、陈钟毅的《中国土地制度史》中有系统的分析。

可以说，正是这几方面的因素相加，遂使土地兼并在历代成一顽疾。但就今日而言，历史上土地兼并的多种条件，已经消失或淡化。比如，农民的税赋已经大大减轻，没有主动 “投献” 的动力。因此，如果承认土地私人所有权，更重要的是防备可能出现的特权阶层。从根本上说，不平等的政治关系或特权阶层的存在，才是土地兼并的最终原因。

知乎用户 保宝 发表

房价会否崩盘？目前已经开始跌了。

解决泡沫有两种情况：

一是房价下跌，挤掉泡沫；

二是经济发展，消化泡沫。

房价是以有钱人的购买力来支撑的，能买得起房的人群就那么多。

十几年来，房价能一直高歌猛进，是因为我们的经济一直在高速增长，创造了收入和财富，增发了很多货币，创造了很多信用（贷款），对应着这么多资产及其高价格。

所以，房价如果说太高了，脱离了基本面，也就是有泡沫，那么可能有两种情况：

一是价格回调，挤掉泡沫。

二是经济发展，消化掉泡沫。创造更多收入来支撑更高的房价。

这就是为什么我们看到房价随着加入 WTO 后，开始上涨。因为伴随的是产业的从无到有，从少到多，生产了产品，带来了收入和财富。因为有收入和财富，对应才有房子车子等资产的价格。

否则像旧时农业社会，积攒的财富也就买几亩田地。

至于房价会否崩盘？目前已经开始跌了，但控制得很好呀。房价适度跌，有利于降低租房成本，降低实体经济运行成本。房价适度跌，汇率稳住，杠杆稳住慢慢去，实体经济慢慢回暖，下一轮景气周期，房价再回暖。

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假设房价和汇率如果只能保一个，政府大概率会保那个？

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知乎用户 呆蛙 发表

不是放气，更不是一下戳了，气球吹那么大了戳了是要炸的，不管他随便吹也要炸。那么多年来官府的态度不就是一直是让气球不过快吹大嘛，维持这个状态吊住了，慢慢吹。

知乎用户 张立园​​ 发表

断供潮爆发, 当房奴需谨慎。

疫情停工、裁员，企业倒闭，房价下跌，越来越多的人还不上房贷了。

全国法拍房市场正在翻倍，过去五年，全国每年挂拍的住宅用房数量由 18.6 万套增加至 34 万套，几乎成倍增长。截至 2022 年 2 月 20 日，全国住宅用房法拍房数量已经到达 175 万套。

多地 “断供” 现象的急剧增加，就是个危险信号。

去年就有人在网上宣布要把自己的房子白送，因为实在是负担不起贷款了。

而一些人最终选择了弃房断供。

就在今年 3 月，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台广泛流传。这篇文章的作者于 2017 年在河北燕郊买下一套 140 平方米的三居室，总价 426 万元，贷款 298 万，月供 16800 元。结果一晃 4 年过去，燕郊房价腰斩，他的房子跌到了 240 万，等于卖了还要倒贴银行五十多万。他决定断供，结果断供之后被银行起诉，还要承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，将近 20 万。最终成为了失信被执行人，未来贷款、就业、子女教育等都会受到影响。

如今，这样的故事正在持续发生着。

2021 年中国个人住房贷款余额达 38.32 万亿元，覆盖个人住房贷款人数高达 4 亿人。

《中国家庭金融调查报告》显示，中国 30-40 周岁群体中，住房贷款总额是家庭年收入的 11 倍，其中，占比四分之一的低收入家庭中，贷款总额达到了他们年收入的 32 倍。对于这些人来说，这部分家庭每年仅房贷的利息支出，就将近全家收入的两倍。

在经济增长时，收入的稳定性肉眼可见，房贷压力并不会产生焦虑；一旦经济下行，房贷账单就是一道道 “催命符”。很多人问，现在这种情况下，能不能暂缓还贷？

工行、交行、邮储 3 家银行对此的回应是，确因疫情影响可以延迟。

农行上海、深圳出了内部公告，可以申请房贷延期，疫情不是特别严重的地区如北京等没有。

中国银行回应：广西、陕西、吉林以及上海、深圳等部分地区已有相关贷款延期还款政策，但具体情况还要看当地要求。


如果你正遭遇还款困难，可以尝试和贷款行沟通一下，看是否可以延迟还贷或者延长贷款期限，毕竟银行的目的是挣钱，而不是收房。

国人对房子是有执念的，买房能带来强烈的心理安全感。买房时亲朋好友帮忙凑首付，之后是沉重的长达几十年的房贷压力，严重影响生活品质和幸福感。

世事无常，还是要未雨绸缪，建议：

1、 努力工作，增加自己的市场竞争力；

2、 持续储蓄，积累备用金；

3、 慎用高杠杆透支未来。

加油！

知乎用户 jack zhang 发表

客观规律，不以人的意志为转移。物质决定精神，精神反作用于物质。都要尊重物质世界的基本规律。

知乎用户 一波王炸​ 发表

就算是日本，其实也没怎么暴跌，差不多每年十几点的样子，市场总是要出清的，你说我死命摁住，最后只能发现摁住的代价比不摁要大太多了，如果一切都能控制，世上就没有危机了。

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中国房地产毫无疑问确定的时期是 12-13 年之前的十几年，这都都要 19 年了，49 年加入国军的人看来真是不少。 中国房地产别说黄金时代，白银时代也即将过去（17-20 年），之后别开口闭口跑赢通胀，那是不亏损的前提下才有资格比较的东西，房子毫无疑问不亏就烧高香了。

更重要的是，时间不站在房价这边，明年 19 年居民杠杆率预计 58，后年必然冲破 60，而人口拐点又行将到来，gdp 在 6.2，m2 不会超 8，几个大框框一定，房价怎么涨？这两年要是你有点眼光，买入价格洼地还可能赚点钱，进入 2020 年以后我估计几乎不会有，沦为搏傻的游戏，大部分人都看会看出一个收益率 1-2 个点还够呛的资产，能有什么吸引力？那时政府会想方设法托住房价，维持在一个各方都毫无兴趣波澜不惊的层面上。

知乎用户 旭崽子 发表

贝壳裁员一半。

恒大债务危机。

土地流拍，城投接手，左手倒右手。

银行贷款利率 5 个点，国外两个点。

政府单位降薪。

限跌令出台，打击开发商恶意降价，不让网签。

看起来小地方的结局，就是矛盾不停的积累者，最后崩盘。

知乎用户 灯塔 发表

解决问题的直接办法，就是只有两个。

一、泡沫灭了。

二、长工资。

目前还没有什么好法子。

只能学司马懿拖死诸葛亮的办法。

熬！

然后到一定的时间，再两折。

让泡沫先消一些，再长长工资。

虽然，处境很危险，但也不见得是坏事。

累积这么多资本，不消化消化，肯定会到处泛滥的。

投机任何东西，过后都是一地鸡毛。

让这些资本先在股市消灭一部分，然后再吸引进入楼市，再消灭最后的一批。

也很安全。

这是资本到达一定程度之后，必然出现的规律。

经过楼市和股市这两次狠杀，未来恐怕几年内都不会有什么大的波动。

想炒动这个底很难很难。

跟风的资金全部消化于无形了。

就是 5G 恐怕也很难推动，因为提前知道的，其威力都是要打折扣的。

但，这次危机虽然严重很大，还不是最大的。

未来还有最后一次，才能涅槃。

知乎用户 封封 发表

为了不让泡沫破，可能再吹一下也说不定，我以前买过比特币，在两万的时候抛了，已经翻了七八倍了，结果他几个月后涨到了 12W，现在才跌回我的卖出价。

知乎用户 夏侯顿悟 发表

缓慢去杠杆＝失去的 20 年

好日子还在后头，我们将见证奢侈品和超平价商品同时热销的盛世。

知乎用户 神宫寺铃香 发表

慢慢？

不如来看中华花火祭

知乎用户 李大大 发表

谢邀

大家一直都很关心这个问题，由于中国的房地产并不是市场经济只能用政治层面来考虑。

换位思考一下，假如你是没有房子的人你会不会想买一套，同时如果房价一直涨你会怎么办？

再把自己当成领导人，流动资金辣么多都变成外汇移民了你怎么解决这颗地雷？如何让子民过的喝的起粥又不会闲的找事？

实在不想说了，能想到什么程度全看你自己了。

知乎用户 匿名用户 发表

别瞎说，哪来的泡沫

东京均价 5.7 万，纽约均价接近 6 万，慕尼黑均价 5.2 万

这些都是换算成人民币的

我们国家呢，上海才 5.4 万，深圳才 6.1 万，北京才 5.8 万，都属于价值洼地

为什么说是价值洼地呢？

纽约人均 gdp 才 14 万，而深圳 15.6 万，上海 13 万

别忘了上海面积比纽约大得多，如果单看陆家嘴的话，说不定都二十好几万了

中国核心城市普遍面积非常大，而住房都集中在中心地区

所以，房价还有预估至少两倍上涨空间

我们国家 gdp 每年上涨比例比其他国家都要快，而资本是投资预期的

所以不用担心，没什么泡沫
——

啥？

东京人均 gdp 500 多万？！

妈的！忘了看单位…

知乎用户 鹤鸣山人 发表

突然崩溃 没有下一个周期

知乎用户 巐歌 发表

房地产不存在泡沫。

认为房地产存在泡沫，本身就是错误认识。

不存在泡沫，而当泡沫处理，会导致经济骤然变差。就像没生癌症却当做生癌症开刀化疗，会导致身体状态急剧下跌。

所谓泡沫破掉，会导致经济极速坍塌，买不起房还是买不起。很多人不要说买房，甚至连饭都吃不起。

所谓泡沫慢慢压缩，会导致经济僵化，失去 N 年，看着房价似乎便宜了，但是该买不起房的还是买不起房。

上来就认定泡沫，是武断的，朝一个错误的方向，无论行驶多远，都不会抵达正确目标。

知乎用户 深房子 发表

房产泡沫论年年说错，但他们年年都说， 也不知道哪来的勇气。

国内的房地产发展，有个周期性规律，每次上涨五年，会出现两年回落。1989 年以来，已出现四次低落期，两年后都迎来了新的增长。

历经史上最严的限购限贷政策，已有 11 年，房价在持续上涨，再说中国房产有泡沫，实在没什么说服力。

以人民币计价的话，央行不断努力发钞，房价上涨趋势不会停，至于涨多涨少，只不过是个货币符号，对所有有房的人差不多，但没房的人确实非常吃亏。

因为房产等资产价格长期普遍的上涨，等于社会财富再分配，无房的人因为没有持有资产，所以没有机会参与分配，贫穷也就在所难免！

房价涨跌趋势与人口流向、财富总量、土地供给等有关。按这些因素来看，优质城市的房价还会持续涨，20 年内看不见顶。这是城市化进程的的必然结果。中国正处在城市化进程中期，优质城市的房价虽然上涨很快，但价格还很低。导致房价上涨的因素如下：

1、货币供应量增加，会导致大部分资产，包括房产名义价格上涨。

2、城市功能逐步完善，导致房产资源与实际价格上涨。以深圳为例，40 年前的小渔村，直接跃居世界级大都市，土地和房屋的价值大幅提升，是真实需求的体现。政府对房价涨跌有点作用，但不是主因，很多人口流失的地区，房价也会下跌，政府完全无能为力。

3、人口集中到优质城市，求大于供给，也会导致房产价格上涨。这是经济学最基础的理论 “供求决定价格”。

用未来的发展潜力，衡量现在的房价，房价很真实，没有任何泡沫。尤其是如今首付款比例过高，明显抑制了购买力，说房价低了一点也不夸张。普通人必须尽快买房。

另外，经济学领域没有 “泡沫” 的定义。

所谓泡沫，只有在破了以后才能叫泡沫，没有破的时候，不太可能知道是泡沫，还是真实需求。

按消费曲线看，商品价格下跌，购买力随之增强，需求增长，市场逐步繁荣， 价格再次上涨。商品价格上涨之后，需求量开始下降，商品价格下跌，如此反复。在一个周期内有些波动很正常。

而在投资的角度看，情况往往相反，资产价格上涨，产生投资预期，预期提高后，购买力上升，价格可以继续上涨，资产价格有可能更高。这也许就是所谓泡沫产生的原因，也可以解释为市场议价。

按一般理解，只要有市场议价，就有泡沫，好东西都有市场议价的。加价购买是占有资源的手段，你不加，别人会加，市场经济的必然结果。

第二个解释泡沫的经济学办法，是用虚拟经济的方式，有了巨大的杠杆就有泡沫。而中国的房产没有多少杠杆，首付 30%，二套房首付 70%，我国是全世界首付比例最高的国家，其它国家都没人敢说他们有泡沫，中国更不应该硬说有。

还有一种说法 “低利息会造成资产泡沫”。很多经济学家把逻辑搞反了，利率低只不过是购房者的房屋持有成本低，是好事，不是造成泡沫的原因。

当然了，中国的购房利息并不算低。相反的，不稳定利率政策，才有可能人为制造风险。

如，利息高时，导致国际上大量热钱涌入，推高股市、楼市等资产价格。

当热钱感觉到风险，或利率变动时，突然撤走，资产价格迅速下跌，这时没有足够的资金接替，“泡沫” 有可能破裂。日本当年的泡沫就有这个问题。

中国的货币没有完全国际化，不存在热钱大量涌入的问题，加上人民币发行基本没有限制，市场上永远不会缺钱。

上述问题不会在中国发生，大家放心。

结论：中国的城市化进程刚刚过半，房地产正值壮年。说年轻人会得老年病， 说的太早了。中国启动城镇化会带来巨大内需，楼市泡沫论更将成为空谈。

知乎用户 乃怂 发表

房地产的解决办法或多或少都是自己割自己韭菜，韭菜刀下得去手？

知乎用户 家是种文化 发表

政府明明锁死房价，卖不了、也买不了。

根本就不是直接破解还是慢慢压缩，多看点知乎，上面有答案的。。。

知乎用户 haha kim 发表

中国房地产市场的源头，是中央与地方的分税制。

分税制的后果，就是地方政府缺钱，没法干事情，于是开始卖地。

要想结束房地产泡沫其实非常简单，只要取消分税制就行了。

现在地方政府想干啥就干啥，以后可不行，建设全国统一大市场就是这个目的。

再加上即将完工的金税四期，可以把全中国每个人的每一分钱都看得清清楚楚，谁也别想赖账。

全国房地产早就联网了，谁在哪儿有多少房产一览无余。

然后，开征房地产税，以此来取代卖地财政。

房地产的历史使命已经完成了，该退场了。

供不起房的，就当自己是伟大复兴的代价吧。

也别不服气，大下岗可比你们惨多了。

知乎用户 阡陌 发表

知乎用户 淮阴不二生 发表

2022 年到底还买不买房呢？

按照惯例，为阳明先生做一次广告：

王阳明 ·《传习录》读书笔记

买房这件事情也是需要格物的。格物，就是把事情放在正确的位置上。

比如买房这件事情，中央一直在说，房子是用住的，不是用来炒的，这句话就是一句典型的格物。

虽然说大家都知道炒房不好，而且现在实际上也没有什么炒房的空间，但是已经买房的人不希望房价下降，而我们中的很多人，却依然在做着暗暗支持房价上涨的事情。

什么事呢？那就是买期房。

中国房地产有两大毒瘤，期房和建筑面积。

建筑面积要取消，的确很难，但是在期房这件事情上，主动权在购房者手里，而且，只要大家不买期房，建筑面积这件事情，迟早会被取消。

所谓期房，就是在房子还没建好的时候就开始卖，这在整个世界上，也就中国有。

这个政策，我能理解，毕竟刚开始的时候需要刺激房地产市场，但是现在房地产都这样了，还需要这种政策吗？

政府拍卖地块，开发商实际上只需要保证金就可以拍下地块。之后，他们可以用地块做抵押去银行贷款付给政府。所以，这里的资金杠杆高达几十倍。真正进入开发阶段，只要开发初具规模，就可以开始卖期房，接下来建楼的钱都是买房的人在付。

有良心的开发商，兢兢业业的建楼交付。

没有良心的，就挪用购房款去开发别的楼盘，甚至去做其他更赚钱的生意，万一赔钱了，资金流断了，那对不起，买房的人根本找不到人赔钱，楼也只能烂尾。

开发商有良心的多吗？答案很清楚。

所以，在整个开发过程里，大家看到了吗？真正在付钱盖楼的是谁？买期房的人。

如果大家都有诚信，这里的确没有任何问题，但最大的问题就是，往往开发商没有诚信，而政府并不会兜底。

为什么中国的房价越来越高？都是期房害的！

就是因为有期房，所以才能让开发商用极低的资金撬动几十亿上百亿的楼盘。他们根本不愁卖，反正就没花什么钱，楼盘开发也是建筑商先垫资，等期房一卖，钱就哗哗地进来。

既然成本这么低，为什么不等房价高的时候再卖呢？

他们的底气从哪里来，就从房子还没建好就可以卖期房来的！

所以，你只要买了期房，你就是在支持房价上涨！这跟买期货其实是一个道理，你买了一两年后才能建好的房子，不就是看涨吗？难道你是因为房价会跌，才去买期房吗？

抛去这些上纲上线的论调不谈，我们讲点实际的。买期房真的风险很大啊！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

买现房不好吗？房子有什么问题一眼就能看出来。

建筑质量问题。

面积问题。

小区环境问题。

周边配套问题。

交通问题。

买期房呢？鬼知道他们最后交付的是什么玩意啊！

质量不行，你能拆了重建吗？只能修补。

面积不对，你能怎么办？最多退钱。

小区环境问题，自求多福吧。

周边配套和交通问题，开发商只会推给政府。

而且，他们能给你套房子就算对得起你了，他们如果要烂尾，你能有什么办法？要打官司，人都找不到！

如果大家不买期房，会是什么结果？

开放商要想回笼资金，只有保质保量的在最短时间内造出房子。

如果房子不好，开放商就连裤衩都要赔掉。

而且因为要早点回笼资金，房价不可能太高。

新房的房价低了，二手房的房价还撑得住吗？

现房的建筑面积要是注水，还能卖得出去吗？所以建筑面积在现房上是行不通的，最后也只能取消。

所以，请那些想买房子自己住但是又觉得房价太高的同学（炒房子的滚出中国），在将来买房子的时候，一定不要买期房！买二手房也是很好的选择，起码配套成熟，该暴露的问题早就暴露了。

将来房地产的价格走势都拜托你们了！

千万不要被别人蛊惑，千万不要听别人说什么大家都买，所以你也要买。

在中国，有个非常不好的思维模式，就是看着别人过日子，自己不知道该怎么生活，所以都是在模仿别人，别人结婚我也结婚，别人买房我也买房，别人生孩子我也要生孩子。

你真的不要问问自己，到底想怎么活着吗？

我举个例子，在印度，印度教徒有个很神奇的癖好，就是喝牛尿。虽然我没有去过印度，也不知道这个癖好有多么流行，我们先姑且假设印度这个国家就是有好几亿人喜欢喝牛尿吧。

如果你去了印度，生活在印度教徒中间，他们劝你喝牛尿，然后说，我们这里几亿人喝牛尿呢！

你喝不喝？

反正我是不会喝的，虽然印度有几亿人喝牛尿，但是全世界有几十亿人不喝，即便全世界都喝，那也不是我要喝牛尿的理由！

如果你是从小就生活在印度呢？如果你从小就被灌输牛尿是好东西呢？你会喝吗？

我相信肯定有很多人已经陷入了沉思。

同样，在中国，我们从小也被灌输了很多，比如人一定要好好学习，好好工作，赚大钱，买房子，结婚生孩子。

比如说买期房，买新房都是买期房。

可期房就跟印度的喝牛尿一样，全世界独一份啊！

你可能要说，要买新房，中国就找不到卖现房的楼盘！

同学，钱在你手里，你可以选择不买的！你也可以选择分享这篇知乎，让大家都知道买期房是一件风险很大的事情，买期房就是在看涨房市，推动房价上涨！

二手房你没法控制，但是现在市场上持币待购的新房潜在买家大部分都不希望房价上涨吧？

那就很简单啊，不买期房，只要大部分潜在买家不买期房，那些希望买期房来炒房的人就会赔钱，他们也就不会买，期房卖不出去，就只能卖现房，卖现房，房价必降（以前不好说，但是现在开始，必然如此）。

同学们，不要买期房，再坚持坚持，好好做一次房地产市场的静态管理，房地产的泡沫就能清零了。

有同学问为什么卖现房会降房价，成本高了房价难道不应该更高吗？我觉得这是很多人的思想误区。

价格是由供求关系决定的。

成本高了，价格就高？那有很多手工艺品成本都很高，最后还不得跟流水线生产出来的商品一个价格水平？

当然，房子有它特殊的地方，不能和其他商品简单类比。

但是有一点请你注意，如果是现房销售，开发商的资金流动速度就会大大降低，而对于资本家来说，资本流动的速度才是利润产生的关键。

那么资本家还会愿意捂盘惜售吗？

当然是在有利润的时候就赶紧卖掉，而不是像现在这样一直等到房价涨了。

所以，开发商一旦拿到地，就会赶紧造房子卖，市场上就会有很多现房，供求关系就不会像现在这样离谱，价格就自然不会离谱。

现在之所以房价会高，不是因为没房子，而是开放商一点点的把房子放出来，人为制造供需不平衡，就跟卖钻石的套路一样。

知乎用户 河西先生 发表

会直接的，很快的破灭。

时间就是 2022 年和 2023 年。不一定全在这两年，但是这两年会明确。

如何看待南京二手房取消限购，随后中介却又表示「过户仍需提供购房证明」？

这个回答里我说过：

迟早还得放松。这不只是南京，而是全国的大趋势。
这么多放松的政策，说明房子真的卖不动了。数据太难看了。所以才着急忙慌的放松放松再放松。
我猜：
迟早，全国除北京外，都会使出 “买房可以落户” 的大招。尽最大力度抢人，尽最大力度稳住房价。大家互相抢。

房价真的已经到顶了吗？

河西先生：提醒：现在买房风险巨大，房价可能会下跌三分之一

我在这个回答和文章中已经说了。

综合我看到的，整体判断。
我认为：
1 现在买房风险巨大。全国大部分大城市，房价可能会明显下跌，可能会下跌四分之一或者三分之一。现在买房，可能会亏掉首付。说实话，具体程度不好判断，但是性质非常明确。
至于中小城市，目前信息不够多，我无法下结论。后续如果有足够多的样本，那就可以做出结论了。
2 以前房价是全国趋同。以后各个城市、区域等独立性更强了。存在小城市和大城市不一样的节奏（比较明显了）。
3 时间，很明显今年 2022 年、明年 2023 年风险巨大，严重不看好，容易大幅下跌。2024 年不确定，可能开始分化了。再观察吧。更久远的暂时先不考虑。

房价可能会下跌三分之一，现在买房首付可能都会亏掉。有些地方说不定会更多。

再看：

2022 年准备在北京买房，请给些建议？

河西先生：北京选房故事：三环房价可能大跌

2022 年还适合在南京买房吗?

河西先生：故事：南京、长沙买房劝退各一例

但是每个地方，不一样。好像重庆的要涨。

重庆当前的房价属于什么水平，未来几年大概会有怎样的走势？？

河西先生：目前发现的唯一一个房价看涨的大城市：重庆！

知乎用户 寻道 发表

以前看不清到底会以什么方式结束房地产泡沫，到今年，终于看明白了。

房价捂住。限购限贷，最大的作用是杀死流动性，最大的效果不是降低或者推高楼价，而是冻结价格。可以预见的未来 5 年，北京的房价依然会在 6 万上下基本不会大变动。

然后，温和通胀，依旧是未来五年，通过放水，把通胀维持在 8%-10% 一线，五年后，一碗面基本会从 10 元涨到 15 元。

最后，当一碗面涨价了 50%，而房价五年未动，这意味着什么？房价不是等于降了么？

而这 5 年里，当以投资目的去买房的人，最后肯定会回过味儿来，于是，当五年后缓缓放松各种限购限贷政策后，他们也不会太过留恋，一定会退出。而五年后，不会有人继续把房地产当成优良投资渠道，购房的基本都是刚需。

多完美的解决方案。

至于这个方案缺点是什么，聪明人都懂的，我若是写出来，必定被删，而且会被禁言。

知乎用户 Larry 发表

直接爆更容易吧，慢慢压缩…… 也行，只要这几天那个狗屁机构发布的北京上海月收入中位数六万是真的，而且还能往上窜窜窜（不是往下窜稀）。

上个月的京东法拍房：

鹤岗房价低，但架不住铁岭法拍房多啊。

铁岭法拍房多，但架不住没开拍的起拍价都打个八九折（看看佛山，直接七折起步）。

法拍房多，架不住给你提供融资渠道的也多。

当然，阿里法拍房啥的比京东法拍房更多，看个趋势就行。

顺带一提，深圳的折价率很骚，甚至法拍房前几年平均来看是溢价卖出…… 也是，当时 2020 年深圳房价多离谱，甚至 2021 年还有深房理这种骚到爆炸的组织……

看看深圳内部情况吧。

正数是溢价，负数是折价（按照网站成交价与参考价计算得出）。

朋友 2022-05-01 写的

法拍房市场数据分析（续）​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q

知乎用户 看看风景看看你 发表

最后会以毁灭的态势暴雷，然后就是大众承担. 至于承担的后果，就像八十年代一样，失业率骤增.

如果广大民众支撑不下去，那么就是另一件事的开始.

现在房产政策就是在赚断子绝孙的钱，挣到手的光速移民，暴雷之前的一部分人也会光速逃跑，剩下的一部分想再糊弄根本无济于事.

所以，现在要死死抱住房地产. 房地产一旦破裂，那可是地动山摇.

知乎用户 程序媛的男鼓励师 发表

如果有办法慢慢压缩

还会有 2015 的涨价去库存？

知乎用户 知乎用户 G00581 发表

对于房价的几个大杀器：

1、保障性住房占比 30% 左右

2、集体土地改建设用地扩大土地供给近 1 倍

3、预售制取消，直接拉紧开发商资金链

4、商转住、商转租、工转住、工转租，直接解决写字楼没人租住宅不够住的问题

5、持有阶段的房产税

6、都市圈化发展

都是国家正在积极推进的，几年内会兑现的。246 随便一个点都足以瞬间扩大市场供给（选择）一倍，135 点直接推升开放商、炒房客、高价房持有者（包括自住）的风险。

环境灰犀牛：

1、老龄化、新生儿总量减少

2、经济增长放缓

3、贸易战

4、台湾

5、独生子女化、少子化

这些目前没有好办法解决。

拿十几年疯长推算未来十几年继续的，打个比方，门口的煎饼果子从 2 块翻 3 倍涨到 6 块，我想吃的时候还是可以吃的，吃多了去跑步减肥；假如从 6 块翻 3 倍涨到 18 块，我想吃就吃不起了，想吃的时候和媳妇一人半个解解馋。平时看看隔壁肯德基 18 块钱干净卫生有空调，有菜有肉有可乐，我就跑去肯德基了。煎饼对于我来说，还是香的，但是我觉得不值当。

北京的房子是好，但是让我一个月挣两万还贷一万五，我觉得还是想着都头疼的；隔壁廊坊天津虽然差，但是连房租带高铁通勤一个月也就三千。就算通勤受了点委屈，我晚上天天去万达吃自助三文鱼，一个月也才四千块。通勤时间一个单程五十分钟，一个单程一小时，想想貌似日常消费的内容都差不多，哪里还没有个驴肉火烧刀削面啊。

现在大城市的房子不是不好，而是不值。

知乎用户 pkpk 发表

谢谢邀请，本问题不分析数据，我们感性分析。

假如你买彩票中了 500 万，请问，他会买什么？

20 万买辆车，之后买什么？如果真有人把这 500 万全部消费了，吃喝穿游，那也算个聪明人，爽三年，再回去该干啥干啥。

问题是，**大部分的人想让这 500 万钱生钱！**怎么生？一人一个想法。

1、定存银行、买理财。年息 4%，一年 20 万，貌似还不错，退休老人的选择。

2、股票、P2P、民间放贷？本钱丢失的风险很大。

3、大部分的人是买房收房租！保本，有租金（略低于利息），房价一涨就是 30%。

有人问，那房价要是跌了呢？

房价下跌，和 PSP 跑路，炒股赔本，那个概率更高？你摸着良心自己想一想。

如果老百姓没有比房子更稳妥，更实用的的投资品，那么整体房价只会波浪型上涨，跌只是部分区域、个别房子的价值回调，是前期价格虚高所致。

知乎用户 我不是我 发表

价格和价值在赛跑，

价格吃了兴奋剂跑太快，几乎套了价值的圈，

为了不让场面太难看，

裁判给价格拴上链子，降速，

等价值气喘吁吁追上来再解开链子继续比，

但裁判不可能让价格扭头往后跑去缩短差距。

知乎用户 肥羊 发表

都喜欢说日本……

你们知不知道，现时，2018 年底，日本东京的房价依旧高过国内大部分二线城市。

你们知不知道，日本，没有所谓的 “户口” 问题，房子只是纯粹的居住用品。

日本作为老牌发达国家，乡镇建设远优于中国，即使不住在城市里，也能享受到（相对）不错的生活保障。上学可以较简单地在各个学区流动，没有严格卡死的学区限制。

然而这些条件国内都没有。巨大的城乡差距，教育资源、医疗资源的匮乏，以及庞大的人口。这种对稀缺资源的争夺才是房子炒到天价的原因，我们买的不只是房子，更重要的是一个享受稀缺资源的资格证。

知乎用户 Erika 发表

https://www.zhihu.com/question/506766968

知乎用户 江先生 发表

等我复制一段自己的回答

知乎用户 9527 峰风活火​ 发表

啥时候了？还在问这种问题，经济基本上在自由落体了，你还想慢慢压缩？崩溃的时候绝对超乎你想象

知乎用户 墨菲 发表

以美元计价的资产价值过高了。

所以要让泡沫慢慢消失，就是要提高其他各类资产的价格，提高收入，同时人民币大幅贬值，这样才能让价格不变的情况下实现实际价值的下跌，达到去泡沫化。

但是，这个过程会非常痛苦。货币大幅贬值，人民币在世界上不要面子的啊？还说什么国际化？这样就一直摆脱不了美元的阴影了，我觉得长久来看是作死的棋。

而且这么干必然导致经济的下行，现在经济压力太大了。

要想成功，那就是冻结楼市，不让涨跌，我就锁死你。让时间来疗伤。等大家对楼价没那么敏感了，不想着去炒房了，回归住的本质。大家愿意把赚的钱拿出来消费了，消费拉动生产，然后扩大第三产业的规模。经济增长并不一定是大量消耗资源。律师、医生、教师等等，增加知识的价值，增加服务的价值。消费拉动生产，生产产生效益，货币快速的流通，经济就活了。

就像三角债，没有外力介入，那就是死棋。如果有个上帝，伸出一只手，给点动力，就活了。

哎，其实最佳的经济模式可能还真是计划经济。人民群众都去做个傻子就好了，国家统一调配就完事了。哪来的什么风险。

知乎用户 李八岁 发表

有些人还真是乐观把房价按住不让涨然后涨工资几年后房价相对来说就不高了

工资拿头涨吗？

知乎用户 秦强 发表

泡沫还是慢慢破解的好，否则步子大了会引发动荡，毕竟房地产承载的东西太多太多。周期的变化说不准，政策可以调控，目前是在以人为干预的办法以时间换空间，横盘一定时间，杠杠去的差不多了，放松限贷政策估计下一个周期会来吧！

知乎用户 嘲羊群众 发表

先问有没有泡沫 再问其他。

你还在嫌弃房价贵，别人还在争抢着资源。

你知道我身边有多少人 手握几百一千万的现金。苦于没有户口买北京的房子吗。

一件东西 想买的人特别想要，又嫌贵，就说有泡沫。这话说出来你自己信嘛？？

资源是无价的！！！北京市人的平均寿命是 81 岁。最低的云南是 69 岁。差了 12 岁！

你对穷人说 多掏五百万买房 可以多活 12 年，穷人肯定会思考。五百万和 12 年寿命哪个值。

马云肯定会说 先给我来五百个亿的。现金。

穷人当然说房价有泡沫了。但是这东西好像是富人说的算啊。。

知乎用户 一普通中国爷们 发表

楼全部拆了，城市解散，回到农村，重新城市化，释放楼市吞的资金，盘活消费市场，重新拆迁，重新玩。

听起来荒诞，但是至少一百年内能看到可操作性的。

再继续抱着这个楼想要修修补补，每一分钟都是浪费。

小本子已经主动拆了三十年了，人家还是强国，而且还会继续强下去，我们再拖一下，又要追不知道多少年了。

知乎用户 哪托 发表

你见过 A 股是咋波动的？

知乎用户 豺狼的流浪 发表

压缩，挤出来的水，谁要?

股市?

银行?

基础工业?

还是农副产品?

谁要谁膨胀，谁涨都是你我倒霉，有钱有资本的人早已找到了避风港湾了。

至于泡沫破掉。

那就参考日本当初的经济泡沫问题～以及失去的二十年。

不好意思，我们的状态 (经济) 还没当初日本的好。所以…

我倒是倾向于桶破掉，然后大家来买单。趁着现在还不算泡沫最大的时候。不然那时爆掉，我们估计损失的搞不好要回到改革开放前。

知乎用户 Tuesday 发表

聊点别的吧，青岛下属区市，村里出来的娃娃。21 年我们村两千多口子。死了 19 位，迎来了 2 个新生儿。听村里老人说，上次这个出生率还是 60 年闹饥荒那会。全村就干部家庭出生了俩孩子……. 房价泡沫去不去不知道。但是后续大概率房子多到无人住是定了。

知乎用户 qiaoqiao 发表

当前指望固化泡沫，就是不能吹大，也不能破裂，横盘锁交易

那么，代价呢？

知乎用户 凉水喝下肚 发表

中国不是市场经济，必要情况下，政府甚至会违法解决问题，，然后美其名曰，顾大局。

知乎用户 经海侯 发表

如果外部环境好，以郭家的微操能力，是可以缓缓破解房地产问题的。

现在的形势是，没有徐徐图之的天时地利。

房地产拉大了贫富差距，撕裂了社会阶层，养了一大批食利阶层，让年轻人看不到未来。

面对险峻的外部局势，房地产这颗毒瘤自己切，比别人挤爆强甚。

知乎用户 某乎阴阳师​ 发表

你在问房地产的泡沫结束后，下一波涨价周期怎么开始吗？

我在担心的也是周期，不过是历史周期。

不知道是你太乐观还是我太悲观呢？

知乎用户 喝可乐的猫 发表

信调控，睡桥洞。

知乎用户 海鸥岛 发表

目前还是割韭菜的态度，没有长远考虑，也从不想底层死活，还是能割多少割多少，城市房子割不动，又跑县城割，嘴上说房住不炒，结果来个限跌令，又当又立，耍人玩。等他们主动刺破泡沫应该没戏了，那就拖吧，人口减少，内循环不足，百业凋敝。一切静待天时，全部看天意了。

知乎用户 俺姑 发表

还是那句话，挤泡沫的方法就是降杠杆抬首付，让穷鬼上不了车、炒房的下不了车就可以了。

至于房地产行业怎么样，跟泡沫关系不大——泡沫从来都是金融系统的问题；而房地产是政治问题。

这是必考题，同学们不要弄混了。

知乎用户 梓非鱼 发表

当你买不起一件物品的时候，你肯定会被认为：

你会让你的孩子买得起。

现在坏了，你孩子也不想要了。

知乎用户 犇犇 发表

设置天花板 通胀慢慢吃泡沫 最理想 锁死流动性 别发生踩踏就好

知乎用户 一名友好人士 发表

房价这东西就像是吹足气的气球，所有人都觉得它迟早炸，但目前就把气存它那里最安全最保值。你还不敢撒气，因为稍微一松手，气就撒没了。为了让里面的气不一股脑跑出来，你一边跟气儿们说，放心，气球不会爆，还得一边吹气。因为不吹气，他们就对气球没信心，就想跑。这就是个无解题，只能继续吹气直到爆炸。

知乎用户 嚼益哒嘴巴臭 发表

泡沫你可以理解成度品，越吹越上瘾，最大的好处就是每个人都很生活的更好。但是吧，很多人对比日本的泡沫时代，我觉得玻利维亚这个还是没有可比性的。

比如，日本的泡沫时代，东京地产可以买下一个美国，但是吧。。。。。

国内大学生就业被哄抢，日本 GDP 占到亚洲的 30%，其他的就不提了，目前玻利维亚的这个泡沫其实并没有惠及大部分人，玻利维亚前进，老百姓却在原地罚站，这种泡沫炸了其实大部分也就从一般变成穷人，但是那小部分可就炸飞了，所以你说急不急？

知乎用户 小白 发表

苏州一个小区，贝壳成交价，晚买一个月的，少花了 40w

知乎用户 暇旅行鱼 发表

看看历史，陈云怎么对付的两白一黑，再来一遍都没问题，不来就是没养肥。另一个是把房子看成传销，暂时限购不让泡沫一下子爆，综上，房子涨能赚钱，房子降，能抄底，手里有牌自然心不慌，先赚着，想抄底咱可以慢慢来嘛，一下子咱也吃不进啊，以后的套路是，慢慢提供房子，尽量满足居住的刚需，然后限制交易，房子会阴跌，然后你不出手，还会接着跌下去，庄家慢慢的吃进，到了最后整个盘都会再庄家手里，然后庄家再慢慢拉高房价，几乎是垄断的，温和点的叫满足人民的住房需求，极端点可以炒到比现在还高，反正是垄断的，现在再看看，你们的那点小聪明不够看的，跟庄家乱玩

知乎用户 请你整容 发表

目前最佳的方案是稳住房价不涨不跌，整体物价涨 5 倍，泡沫就不存在了。

也不要说工资不涨之类的话，因为消费决定收入。

知乎用户 艾米小刀 发表

房地产现在就和国家的癌症差不多，一下子弄死，玉石俱焚。不弄死，马上就无限繁殖，挤压其他细胞生存空间，把所有细胞都改造成癌细胞。

只能慢慢化疗。

知乎用户 九文笼 发表

泡沫是不可能有泡沫的。二十年已经飚涨二十倍，岁月静好，未见异常。

知乎用户 寂寞钢绞线 发表

有谁了解装配式建筑？

这种新式盖房子是当前的政策鼓励方向，建筑业又要洗牌了。

知乎用户 小林 发表

个人感觉很大程度上人为可控是直接破解还是慢慢压缩，只是相对应的，慢慢破解的代价很可能是经济转型消费升级更慢要花更长时间，那么要想尽快实现转型赶超发达国家还是慢慢磨？

知乎用户 啦啦啦啊 发表

我们国家，房地产是支柱产业，不是那么容易破的，会慢慢消化。

知乎用户 lebiyou 发表

有种东西是会上瘾的，停下来要出事的

知乎用户 兜兜 45 发表

首先要确认，房地产是否有泡沫。

知乎用户 coool Dude 发表

简单梳理一下 2021 年年底房企危机的多米洛骨牌倒下的过程吧。

全国房地产市场统一调控

央行按照每季度、半年度、年度发布《金融机构贷款投向统计报告》，自 2018 年末起报告第六部分的标题稳定表述为 “房地产贷款增速持续回落” 或“持续平稳回落”，明确了央行对房地产贷款的整体与长期调控基调。央行对全国房地产市场调控标准，从整体的房地产贷款到细分项个人住房贷款与开发贷款，在时间序列上，从对房地产贷款、个人住房贷款新增的绝对值，到房地产贷款、个人住房贷款、开发贷款同比增速的相对值，在时间单位上更是细化各项指标到季度红线。

根据央行公布的数据，自 2018 年 12 月起，全国季度房地产贷款余额同比增速、个人住房贷款余额同比增速与开发贷余额同比增速三项指标均呈稳定下降趋势，2021 年三季度在开发贷同比增速上，更是近乎腰斩至 0.02%；从年度数据来看，自 2018 年以来房贷与个贷新增额度呈下降趋势，同比增速亦呈下降趋势，2020 年相较 2019 年在房贷与个贷新增额度的绝对值均有所下降，额度分别减少约 5400 亿、1000 亿，相对指标上，2019-2020 年房贷分别为 14.75%、11.64%，个贷同比增速分别为 17.95%，14.24%。历史数据表明，通常每年一季度的房地产贷款新增额为最高，另两项细分指标个贷与开贷新增额度也呈该规律，除 2020Q1 的个贷低于接下来两个季度，主要因为一季度疫情的影响，故推测在每年年初或上年年末，央行都会根据当年的房贷新增情况来拟定下一年的房贷新增额度，因此，在来年的一季度，上年度季末积压的贷款需求与新年伊始充裕的贷款额度，会在上半年迅速被占用，下半年额度逐渐枯竭。

央行调控的初衷是为了全国房地产市场平稳的发展，但由于对房地产贷款的收紧限制导致各大房企融资性现金流逐渐吃紧，如果说前半场的调控是央行对各金融机构的强制性要求，后半场调控中，特别是今年下半年以来开发贷额度的急剧紧缩是源于金融机构特别是银行机构出于规避风险的主动收紧，动荡的市场环境中，银行把钱贷给买房者的安全性无疑是高于借给悬挂在半空中生死未卜的开发贷的借款方——房地产企业，近 1 年来，开贷的同比增速出现大幅度下降，从 2020Q3 的 8.5% 下降至 2021Q3 的 0.02%，降幅达 8.48%，而同期的个贷同比增速仅下降约 3.12%。

对银行机构而言，在房地产贷款总额度受限时，个人住房贷款发放是优先于开发贷款，在发放开发贷款时，优先选择央企、国企背景最安全的房企，其次为财务状况健康的 “熊猫” 房企，在选择发放贷款的城市上，优先考虑一二线资产质地好的城市。在此背景下，就出现了下半年以来民营性质的房企陆续开始违约的情况。

发酵事件 1：中资房企境外评级遭连续下调，陆续出现美元债违约事件

住建部与央行于 2020 年划出房地产企业 “三条红线” 要求后，要求踩红线房企在规定期限内整改，2018 年、2019 年高负债、高杠杆的高速扩张的时代已结束，各大房企也逐步放慢了步伐，在拿地与开发建设上逐渐转变资金来源结构，降低融资性现金流提高销售现金流，但高负债率与高债务绝对值在短期内是无法一蹴而就的改善，而央行房地产贷款的收紧速度逐步超过了房企的转型速度，房地产投资额持续上升的情况下，融资性现金流的腰斩，终于从 “捉襟见肘” 流动性紧张走向了流动性枯竭彻底违约的道路。

穆迪、标普两大国际评级机构持续的对中资房企主体的评级下调，负面展望搅乱了全球投资人的阵脚，房企中资美元债迎来一轮又一轮的暴跌，2020 年以来，天房集团、泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展、花样年等房企陆续违约。中资房企的实质性违约，无疑引起了境内金融机构恐慌发酵。

发酵事件 2：恒大集团重大负面舆情

恒大集团于 8 月、9 月陆续传出恒大理财产品违约的负面舆情，在反复辟谣与反复打脸中，终于成为了全民皆知的 “恒久远大”。“全能选手” 恒大，相较于其他房企有着极大的区别，一边通过主营业务房地产进行高举债，一边挖空了融资性现金流与经营性现金流投在主营业务之外的“多元化领域”。全国恒大的楼盘大部分已停工，地方住建部更是要求楼盘停售，并要求所有的销售收入全部进入监管账户。

眉头紧锁的住建部

如果说美元债市场的违约引发了金融机构的恐慌，羊群效应下的结果便是开发贷同比增速与额度的腰斩，那么恒大集团作为 “萨拉热窝事件” 的导火索，彻底让蝴蝶效应迅速蔓延开来，只是，这次害怕的不仅是金融机构了，还有关心楼盘是否能够顺利交付、工程款是否能够保证及时支付、民工工资是否能够确保不被拖欠的住建部，也开始眉头紧锁，三季度开始，各地住建部陆续出台了最严格的对各楼盘全部销售收入的资金监管政策，对于本就融资性现金流岌岌可危的房企而言，本可正常回款的经营性现金流似乎也要开始受限。

在以上的四重递进的背景之下，民营房企的生存空间几近窒息，于是流动性危机开始逐渐爆发。

笔者为地产投资行业从业者，有兴趣可以关注我的公众号【本体与常无】

流动性危机爆发之因保障性租赁住房—未来 REITs 资产中的 “国债”

知乎用户 匿名用户 发表

有房的会感觉天塌了，没买房的嫌崩的太慢

知乎用户 路过看看 发表

现在看是硬着陆。

国家队贱买民营优质资产，劝老百姓接手劣质资产。

问题是居民杠杆接近极限了，经济还不好，外部环境也看不到缓和的希望，2 亿自由职业，占总就业人口的比重，尤其换算到去除财政供养的比重，高到荒唐。老百姓眼看都要断顿了，接不住天价的存量房。

没个十年，估计缓不过来，真十年过去了，该想透彻的也都明白了，谁还上当。

当前的房地产模式，没有下个周期了。

知乎用户 赵先生一点都不酷 发表

个人观点

1，房地产彻底‘’去市场化‘’，从土地供应开始，商品房开发开始逐步回归到国家指定的国企和央企的开发企业，根据中央政策和指导，供应的量和价格基本实现控制，参考煤炭的改革历史，便有迹可循。

2，房地产的供应商同步被动洗牌，水泥黄沙钢材玻璃等等产业链，中小型级别逐步退出市场，规模型实力企业业务逐渐分散到其他建造行业，从房地产的高比例业务占比降低。

3，大量活钱得到释放，冲向市场，私转公的大趋势下，近期北交所的正式挂牌，反垄断局成立等等，政府对资金的统筹管理能力逐步提升。

房地产的大时代早已经过去，这几年的大动作，无非是防止过度震伤，培养下一个增长极的载体。

知乎用户 asddff 发表

网上查查看溃堤的过程，直到溃堤的前一刻远观还看不出结果，但下一刻就轰然倒塌。完全支撑不住的时候，就会迎来全面溃败，关键在于那个临界点。你可以预感到越来越近，越来越不可能软着陆，但具体时间，还得看天意。就像萨拉热窝是二战导火索一样

知乎用户 雷刚刚 发表

总有人在担心房地产崩盘，说的过于全面，可忘了一点，这里是中国，市场经济并不是真正的市场经济。债务压力过大，不过是债务问题，很久以前期货市场某位大佬就有句话，肉烂在锅里，怕什么。现在还是一样的道理，至于有人说，世上所有的东西都不会一直涨，无语，慢慢跌，不涨不跌，和崩盘能一样么。房价不涨，是有房的人承受压力，房价崩盘，是全国一起遭殃，房价慢慢跌，是慢慢消化风险。那些鼓吹此次的风险消化不了的人，试问，你把当时银行的风控部门，看成傻子了么。房价会跌，但是，房价跌不等于全国经济崩盘，日本的那种现象，不会在中国发生。

知乎用户 昭罗 发表

只要把房价控制住。不涨，然后货币实际购买力每年都在降，控制 10 年就可以了，现在房价 1 万一平方，人均收入 5000！等到 10 年后，房价 1 万 5，人均收入 1 万，那时候房价泡沫就小了很多！

知乎用户 阿尔花拉米子 发表

不谈别的，08 年全球金融危机，以美国为首的西方国家受到严重影响。当时我记得有种说法是中国人都节俭有存钱的习惯，大家或多或少都有存款，与此同时都在讨论为什么外国人都不存钱，手里有存款了不至于过不去这个难关。这才过了几年，现在主流媒体倡导国民消费，变着法诱惑大家消费。现在倒好，一个房子让大部分人都透支未来 30 年，还谈存款？

知乎用户 冯有洪 发表

软着陆根本不存在。 所有的泡沫都是硬着陆 都是脸着陆 都是摔个狗吃屎。列举几个软着陆的例子啊！ 为了骗大众继续买专发明 一堆不存在的词 软着陆 刚需 。 又或者吓大众崩了大家就吃不上饭。 真是够了。 大无语。

知乎用户 少生不生幸福一生 发表

老爷们在意这个泡沫吗？到时候都退休了，管这个干什么。不过是苦一苦百姓

知乎用户 苏楠十年禁渔 发表

在面对致死率百分之 2 的病毒，而且疫苗可以有效控制重症的情况下。

在知道我国中小企业提供了 80% 的就业，其中服务业超过一半的情况下。

我们依旧选择封城。

必然是出于安全的考虑。但是何尝又不是一种另类的打压经济？

我们的经济总量是基于人口和科技的共振，才有今天的体量。

当下出生人口越来越低，科技变现已经进入效率低下的烧钱探索时期。

刺破泡沫不太可能，但是缩小泡沫是必然。

我们要习惯常态化封城，有疫情在，我们可以顺其自然的打压经济。一个 1 年 50% 的跌幅，当然不如一个十年每年化解 5% 的泡沫要安全的多。

知乎用户 匿名用户 发表

很简单，看日本

日本人继承一套房子要交的税远超房子本身的价值，30 年后的中国也会是一样

知乎用户 gxsuns​ 发表

纯属个人胡思乱想，我的答案，还是从房地产本身做文章。目前人人都知道，房地产是最大的蓄水池，这个池子里集聚了天量的财富，发展到现在，中国绝大多数家庭的财富都蓄积在这个池子里。另一方，由于财富都被吸在池子里，导致中国老百姓无力消费，整个经济流动性差。经常听到有人说，我的房子市值几百万上千万，但我手里没有流动资金，需要钱的时候只能把整套房子卖掉，变现很难。要么就是抵押贷款，但贷出来总是要还的，压力依然很大。除了以上两种办法，别无他法。

又有人说，我总不能把家里厕所卖掉变现一部分钱出来吧，目前为止当然是不行，那么未来有没有可行性呢？我的答案，国家设立以房地产为基础的证券交易市场，房地产证券化，人人可以参与，但是只能以自身房产份额的 49% 为最大比例上市交易。这样一来，自己的房子仍然可以居住，同时可以以一定比例变现，极大缓解老百姓把家庭财富压在房子里而没钱消费的矛盾，同时吸收资金，促使财富流动起来，也破解房价只准涨不准跌的矛盾。老百姓想让自己的房子涨价，往小了说，维护好自己的房子，按时交物业费，营造良好的邻里关系和小区环境。往大了说，努力工作，把自己房子所在的城市建设好，城市发展了，房子自然升值。

如此一来，有房子的人既有房子住，又可以通过证券交易灵活变现，手里有了流动资金，刺激消费。没房子的人也可以用手里少量资金参与到房地产市场中来，享受房地产升值的红利，不至于被时代抛弃，有钱大家赚。

知乎用户 海定​ 发表

当前困局肯定能破，社会生产力这么高，居然没有方法解决，说明大家思路还是老一套。怕通胀怕回到 1949，我们不要刻舟求剑，要综合分析情况，当下不是解放前，国家生产力严重不足，一个国家的财富是什么？不是钞票，这就一张纸，是各种基础设施，各种社会体系，及创造力。这就是社会财富，大家仔细想下现在这三块我们那块真很差的？没有！都是世界前列，49 解一放水，社会生产力本来不高打了那么多年仗应该说更是一日不如一日，一放水就是世界末日。当下呢？？？东西生产到多到卖不出去。所以在本质上不是财富不够，财富充足而大家的钱不够。为啥不够？？？？很明显大家没钱，有人说分配问题，这个肯定是的一个重要原因，这也是一个比较难以解决的方面，回到共产主义，那时候农村和城里人真的贫富差距小。我们要维持社会竟争力又不要想办法缩小贫富差距，这是个世界是难题。美帝也一个鸟样。所以搞分配改革，肯定要改，但得循序渐近。对于当前的结阵，政府没钱，人民没钱，富豪也快变负豪了，但社会生产力又非常充足，说明什么？？？说明发钱速度不够快阿。你可以说把未来的钱在当下花了，但你们有想过没有？当下你确确实实已经拥有了新的房子车子其它也好。说明什么？这些实物当下就是存在的。就是你不借钱，大不了生产出来卖不掉而已。。。。但这些实物确确实是存在的。说明什么？说明老百钱没有钱去匹配当前社会的生产力，自然而然就卖不掉。卖不掉就两种选择一是降价，一种就是让老百姓变有钱。降价是一正常逻辑，总体来说是对某个行业是良性逻辑，可这种逻辑给扭曲了（大家都明白，可能出发点不是这样，但最终成了这样）。。。。那就必须反向操作，让老百姓变有钱。

那就说说怎么让老百姓变有钱，当下老百姓缺吃么？不缺，缺穿么？不缺，缺用么？不缺？缺啥？居然是缺房。现在全国最大财政来源是那里？肯定是房子。银行最大的风险在那里？房子啊，人民最大的负担在那里？房子啊。所以要让人民变有钱，要让风险消化，关键是消化房产风险，方法其实很简单，对房地产定向精准发钱，而不是控水。控水就搞错了，最终大家都要完完。房地产是一个什么行业？人家说是支柱产业，可难道我们就不能把它搞成高科技产业么？房地产也可以创新嘛。可以不停的增加科技含量。所以首先不要以老破旧看房地产行业，不要用局限性思维来思才房地产的未来，我们要把这个产业做成世界标准，做出可以对外输出的行业。就像汽车一样。那难道不可以成为房地产行业的另一个未来么？

面对一个高科技行业，国家会天天控水么？一个普通制造业天天都害怕到下了，时不时放点水。所以就把房地产行业当一个可能成为未来搞科技行业，或者就算一个普通行业，让聪明的中国人把这个行业演进到一个新的世界高度，让世界人民都以住上中国人制造的房而自豪。时代在变化，思路也得变。基于当前的形势，对房地产定向放水已提向日程。

上面是心态下面是方法。

定向放水，也要掌握好方法，肯定不能把泡泡越吹越大。一城一策是有参考性的，所以可以采用上控房价，下放水，控持有总量。首先把房地产利息降到 1，就像买车一样啥。让广大人民群众有个盼头可以上车，二是定向发钱，对于有孩子的家庭，一孩一月发 2000，，两个一月发 5000 块，三孩一月发 6000，三孩以上也只发 6000，让生育率保持一个完美的世代更替线，四退体金全面覆盖农民，给农民也发钱。直接发钱的钱，必须走数字 RMB（有人说农民不会用手机，可以发动广青年学生义务下乡村指导几天嘛），必须人钱对应，当下科技条件是没有问题，走专向国债嘛。二是控房价， 控房价就一城一策嘛就是政府订了今年成交最价多少，超过多少不让交易。用新房控二手房价。新房修啊，不停的修，咱也别控制了，还要发动房产商创新，要不停的创新，怎么创造出次世代新房而奋斗。三是控总量，就个人不能超过多少套房子，家庭不能超过多少套房子，要按全国来算。超过就不能让上户。这个时代的科技水平实现上也没有难度。企业持有普通住宅一样给我限死了。在以上几策推出后，在推出超过总量高税收政策，就超量持有者，政策上线前投机者，出血，吐出多购房子，比如收百分之 5 以上的环保税甚至更高，咱也别说房产税了。咱们是收的环境保护税，多持房就是对环境资源的占用。占用就要收税还要高收税。以后难免出现房子被抛弃的现象，对就应该让拆房行业现世，便宜收费帮忙拆除，拆除后国家消户。对于到了年限的房子引入质检机构，限定拆除。

以上方法决定让人民有盼头，政府有搞头，行业有赚头，房价稳定，平稳落地，软着陆。但总体来说全靠政府的决心。

知乎用户 Tgacs 发表

我只想看烟花，死的越惨越好

知乎用户 52youth 发表

1 接着唱歌，接着舞

2 相信后人的智慧

知乎用户 kukururu​ 发表

房地产没有泡沫

知乎用户 壹听​ 发表

今天中美开战，明天房价跌成狗，后天国家停止房产交易

知乎用户 匿名用户 发表

最好的方法就是放弃汇率保房价，这是目前最佳的去杠杆方式。

如果汇率直接贬值一半，

1: 房子以美元计价贬值了一半 (人民币计价未变) 泡沫减半，房价重获上涨动力

2: 本币贬值，相当于工人工资对美元贬值一半，重新利好出口，工资重获上涨动力

关键点:

1. 贬值要快，瞬间贬值一半，不给资本外逃机会，不形成趋势，直接到位.

2. 房价和工资上涨可以持续多年，假设 gdp 贬值一半，每年 gdp 增速为 5.5%，13 年后重新回到当前以美元计价的 gdp (贬值一半后再翻倍) 1.055^(13)=2.005

知乎用户 酒亦澜 发表

泡沫？没有泡沫！大是大非面前不能讲客观规律

知乎用户 东和麒麟 发表

只要城市发展，就会有很多高工资中产，人口加工资齐飞，市场就有能力负担房子的价格，这个城市的房价就不会倒塌。

知乎用户 头前一点白​ 发表

或许明年开始就是一个拐点，城市核心地区的房子还会慢慢涨的，但是保障房会慢慢多起来，不是核心地区的房子还会阴跌的，普通人买房上车应该会容易许多。直到 2027 年开始连续三年，可能会是中国房地产最后一波牛市了，城市核心地区会涨的比较猛。

知乎用户 匿名用户 发表

除非社会再次进入集体式生存模式

又或者直接大开机器，把能源廉价化，再用暴力手段强行拉高工业生产力，强行制造产值对冲泡沫

但这样，就不能称之为破解了，泡沫只会更大，08 年我们就是在帮美国做这样的事。

泡沫造出来，就是用来爆的，想要泡沫不爆，就要用血肉去填，填完了还是得爆，因为掌控泡沫者对于财富的渴求是永无止尽了，这不是能不能的问题，这是有没有的问题。

死亡或是毁灭，总得选一个，之后才是下一个轮回，总会有人想要更多，贪得无厌的。

知乎用户 匿名用户 发表

简单一说，大家随便一听

先知道房子为什么贵？

1. 开发商 100 元拿了一块地，这个钱政府就用于当地的建设，比如，地铁、公交、绿化、医疗、通信等等等等。

2. 而地方的基础建设决定了一个人的仕途，但是基础建设又要花钱，钱怎么来？如果发展地方特色（如：旅游、网红）这些不好搞，成效也慢，所以不如卖地来的快。

3. 一个地方地铁、公交、医疗、教育越来越好，意味着人也会越来越多，人越来越多意味着有限的资源就越来越稀缺，比如土地。尤其核心地段的土地。

4. 地越来越稀缺，价格就会越来越高。所以房子就会越来越高。

5. 这就是一个正循环（从地方发展的角度来看）

这就是房子为什么高的底层逻辑，因为要发展当地的基础建设。

那么房子会不会降价呢？

答案：不会，或者说降价的那会你肯定看不到

为什么？我们已经知道了房价绑定的时一个地方的发展，基础建设，仕途，那么房价就不会由着个人意志改变，甚至市场经济都不太能干预。

那为什么会出现房子买不起的情况？

答案：因为买得起房子的人在历史的长河中永远都是少数。不然为什么会有丫鬟、侍卫住在老爷家呢？多看看历史。（太多就不说了）

不卖地，那收税好不好？

税收？我劝你还是不要期待那一天的到来，为什么？

我给你举个简单的例子（太现实不一定能过）

你有 100 块钱，别人有 1000 甚至 10000 元

这个时候有人说 50 元以下的不用交税，50 元以上的要交税，钱越多，税越高。

按道理说，这样贫富差距会越来越小，对不对，

但事实上，你只会越来越穷

别人只会把手上的钱投资更多的东西，这样就不用交钱了，

而你活在温饱线上，投资个锤子？

别人投资的东西要挣钱，这个怎么办呢？就会告诉你这个东西值钱，这个东西好，这个最低就是这个钱，你想怎么样就必须怎么样。然后舆论搞一搞，你就需要了。

你呢，不仅仅要维持温饱，还要为别人的税买单，还要被别人薅一次又一次。

如果这个例子你不懂的话，那么想想你的五险一金是否足量？亦或者是否有？

这个你都争不过，还想争其他的？搞笑！

如果税来了，会怎么样？

答案：你只会承担更高的租金，不会有其他

如果你被社会毒打的足够多，或者有足够的阅历，你就会发现，那么说 “税” 房东会自己咽下去的都是扯淡，

我给你举一个最简单的道理

一个小岛上 100 个人，但是有 150 套房子。

按理说 1 个人一套，还剩下 50 套，对不对，

但事实上 20 个人有 150 套房子，剩下的 80 人一套没有。

但是没有房子的人要居住，只能从那 20 人的手里租房

这时候，小岛的经济不好，老大说你们有房子的人要多给我 100 元钱，

有房子的人说好，然后告诉剩下的 80 人，老大说了要给 200 元钱，房租我涨 300，因为我也要吃喝，都加涨价，太难了。

剩下的 80 人呐喊，激动，但是毫无卵用，如果激动有用的话，就…..

你不租？那你睡大街吧。

你回家？那里经济不好，再说大家都一样

20 个人既然能搞到 150 套房子，那么就不怕涨的那 100 元钱，迟早会挣回来的。

人口是决定因素？搞笑！

如果你了解历史的话，就不会这么说了。

从夏朝到唐朝时期，人口波动了吗？波动了。但是吃不起饭的还是吃不起饭，

为什么吃得起饭呢？因为大环境好，时代好，所以汤汤水水留到你手里的就多一点。

为什么吃不起饭呢？因为大环境不好，时代不好，所以地主为了保证自己的收益，会从你手中剥削的更多。

不买，就是不买会怎么办？

前面说了，价格是怎么起来的？因为要发展基础建设

不买对不对，那么 02 下场，建立公租房，先给自己人，稳主他们，然后再对外开放，收租，之比市场价低一点，

市场上的租房，因为公租房的出现，必然会导致一波流量确实，而为了保证利润，就会提高价格，

例子

还是小岛上的 100 个人，现在 20 人有 150 个房子，80 人没有，现在多出来 20 个房子，

如果市场价 100 元一个房子，那么 80 人租房就是 8000 元，

现在多出来 20 个房子，只要 90 元，

那么只有 60 人租房子，但是房东要收 8000 元，收不到 8000 元就从其他地方搞你（看前面黑字为什么收税不好）

那么每个人就要出 133 元。多了 33 元。

如果公租房是 100 元，那么市场价就是 150 元了。（这个不明白，看前面房子为什么贵）

这个时候你真的就是打工机器，《北京折叠》看过吗？就是那样！

买房？对于普通人早就没了机会！

挣钱越来越难，通胀越来越重，钱不到房产，就会流到衣、食、行上面，那时候就不是 5 元的大米变 10 元了，而是 100，500 了。

每次发钱，都会流到房子，不然普通人就没办法活了，想想历史上食物天价的场景。

你问我能不能买房？我不知道，因为疫情大家的活力都没有了。

如果疫情不存在，那么每一年买房都比后一年买房划算。

不过，我认为疫情只是加速我上面说的情况，快了 5~10 年而已。

大家，好好活着，加油！

知乎用户 旈鸢 发表

房地产哪里有泡沫，房价是地价决定的，地价是政府决定。政府决定一个地价，肯定有详尽的大数据做支持的，定了一个价格，就有这个价格的理由。

知乎用户 龙 65​ 发表

慢慢阴跌。

再加上通货膨胀来慢慢消化泡沫。

10 年左右基本上就可以消化差不多了。

就怕 ZF 又缺钱了再来一次暴涨。

知乎用户 匿名用户 发表

我们痛恨被规则，但这就是宿命。我们没有办法改变什么，因为我们不是规则的制定者，只能眼睁睁看着。

看透了，明白了，不好意思，他们会说你躺平可耻，绝大多数人都在努力，是吗？我 211 学渣研究生躺平了，佛系了，至于吗？我能得到什么？从小考到大，我真累了。

至于努力的人，我祝福你们，请大家保重身体！我退出，哪来那么多招聘限制！去你马第！又要党员，又要经验，又要年轻，又要能被 PUA，又要接受无偿加班，一看工资，我去你打野，然后 35 岁被无情的抛弃。新一代韭菜鲜活上场！

给我滚一边去吧！

知乎用户 罗时霞雨绮我醉 发表

特别想看烟花

特别想看

即使烟花爆炸我会很惨很惨

但能让他们跌一跟头，我觉得值了

话说本朝从建国到现在还不到 100 年，怎么就觉得已经不行了

知乎用户 XmasZ​ 发表

我一直在思考这个问题，用时间换空间，就是慢慢去库存，通胀起来，让大部分人能接盘。至于烂尾的，或者资金断链的，就让那部分人自己担着，就像 P2P 金融贷款，就是亏的人认赌服输，烂尾的先垫付着把工程进行下去，至于工程质量什么的相应配套就那样

知乎用户 南湘说品牌​ 发表

我不想回答这种问题，不要给我推，我才被封了一个大号

我只想好好的活着

知乎用户 某不知名的路人 发表

简单的做法就是

房价的升值率低于通货膨胀率

所谓长痛疗法

知乎用户 现实的幽灵​ 发表

刚需、中介、开发商已经被刀了，下一步就是银行和财政，砍别人放血容易，砍自己怕是没那么轻松了。。。

知乎用户 匿名用户 发表

哪能呢，你看看现在地方一个个都揭不开锅了，等不及了啊，直接开启下一个周期了啊。

客观规律？哪有什么客观规律，别多想，我们有特色。

不加狗头，直接匿了啊。

知乎用户 伊犁鼠兔的夏天 发表

你买个泡泡水吹一下就知道泡沫是怎么破的了。

知乎用户 小灯选房技 发表

1、基本面复杂和政策力度相对克制决定本轮起效要更长时间。

从前两轮（2014-2015，2019-2020）调控经验看总结：

1）每轮政策介入时机大致在房价或销售连续 3-4 个月负增长；

2）维稳政策持续周期约 10-12 个月。

3）房地产销售面积增速回正滞后按揭利率下行约 7-9 个月，即从政策开始维稳传导到销售正增长大致需要 3 个季度；

但考虑到 2014-2015 年我国处于高速城镇化，居民杠杆率低，同时行政限制措施少、政策刺激力度大；2019-2020 年金融端无红线限制，

因此，预计本轮市场信心修复的时间会更长。

2、掣肘信心恢复的症结是房企风险尚未完全解除。去年房企违约对居民购房信心形成负面压制，并且近期房企流动性仍未出现实质改观。债务违约、项目延期、“无法证实也无法证伪” 的负面传闻时有发生，避险情绪的阴霾笼罩着房地产相关的资本市场和实体市场。

结语：

“当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出；但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头…… 凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算”

知乎用户 知止后定 发表

以全国都放开限购限贷的方式结束

知乎用户 离辰 发表

我希望破解，而有些人希望横盘，最可怕的是横盘失败之后的破解，到时候怕是从头再来的信心都没了。。。。

知乎用户 匿名用户 发表

就你们 60，70，80 后，整天在鼓吹房地产泡沫，我们 95 后包括 00 年同学，压根不信这些。

可以这么说，70 后 80 后是最可怜的人。整天活在幻想里。就算是一头猪，被渣男渣女伤害这么多次，也该长点记性了。唯独 70 后 80 后甚至个别 90 初的老人，到现在还整天唱空房地产，一边买房一边唱空，你不可怜吗？的确，你不算最可怜，最可怜的是这些年一直看空并严格执行的人。

我就奇怪了，为啥我们反而不看空。因为我们深知，渣男渣女的话就不能信，一边说爱你一边伤害你，一边关心你一边掏空你。傻子多了，渣男渣女才有市场。

每一代人，都需要经历一次教育，让你们明白，炒房才是最好的投资，有钱不炒房拿去做做其他行业的，疫情就是教训。你做房地产亏了一点点，你就可以马上哭穷了，有一堆媒体帮着你放大哭声，你去做其他行业亏光了，还只能收获一句 “没能力”。

我们年轻人明白一个道理，有钱人、官商，才有话语权。房地产真像你们描述的那么差，就不会有这么多人大代表、政协委员、企业家拿这么多钱加入这个行业了。只要土豪些还在坚持这个行业，还在自救，年轻人就永远值得把买房作为最大的投资，越早买房越好。

千万不要去听那些 8090 老家伙的言论，他们用失败的人生，整天教育我们，只是怕我们过得好而已。他们被渣男渣女伤害一千次一万次，只要对方安慰几句，又充满了爱意。

知乎用户 北风之神 发表

其实就最近的乌克兰局势看的话

房地产被刺破也是得击败美国之后了

经济永远和政治挂钩，在中美没决战之前，郭嘉会一直将房地产控制的死死的

当然了，就从现在的军备扩充来说，刺穿泡沫的日子不远了，拭目以待

知乎用户 匿名用户 发表

首先，破之前，你不能下决断这是泡沫，就像 15 年那次。

其次，最低限价卡的死死的。

再其次，一二线房子不是同一类型商品，三线就更不是了。

再再其次，周期是经济学家对过去得出的结论，并不能准确的说目前我们在哪个阶段，

百年未有之大变局不是说着玩的，

再再再其次，经济学家从来只能总结经验，无法准确预测未来，几万个人几万个学派，总有一个蒙得八九不离十。

再再再再其次，当前应该是房价高而不允许瞬间跌，房产税用来规范房地产市场，但是由于兹事体大，可能会用五到十年，甚至更长时间不断微调房产税方案，

或许一线城市房价依旧会向上冲，或许不会，百年未有之大变局，

百年未有之大变局

知乎用户 为君沉吟 发表

一段时间的高速上涨，必然会有价格回落。房子从古至今就是一件极奢侈品，如果没有预售模式，有几人能在中年之前就存够买房的钱，既然是透支将来的收入，就意味着负债，必然会让人感到压力山大。中年的双工薪阶层凭住房公积金和存款在当地购房能力是具备的，年薪三五十万的精英阶层在一线城市的购房能力也是具备的。趁着回调建议刚需买房，把楼市比做股市大谬也，楼房具备股票不一样的价值，股票会退市，楼房始终立在那，作为刚需，具备买房能力的时候就应该出手，买新房，二手房你是踩不到最低点的，新房在政策的系列把控上相对而言价格处在合理区间，价格过高说明你还不够优秀，国家的精英分子有几人为住房忧愁！

知乎用户 秉文之德 发表

这个局还看不清谁的错，何止是愚蠢，简直是愚蠢。

知乎用户 遗丶尘 发表

但凡你花个 23 元买个城市天际线，都不会指望房价会跌

知乎用户 行稳致远​ 发表

这次不一样，八百年金融危机史

知乎用户 谢沐之​​ 发表

2020 年土地财政收入（土地出让收入与房地产税收合计约 11 万亿）占全国财政收入约 40%（占支出约 30%），占地方政府本级收入超过 50%（占支出超过 30%），地方政府债券占地方财政支出超过 10%。

各地地方财政依赖度，可以自行搜索一下。

先给出现状：

在高财政依赖度的情况下伴随着的现状是老百姓手里真的没钱了和疫情下对未来的悲观，各地产业升级失败没有找到替代的财政来源。政策上是各地利好尽出，房地产市场依旧起色不大。

总体来说对未来生活比较悲观，因此给出一个比较悲观的回答：

房地产作为地方经济的基本盘不会大跌，更不能崩盘。原因也很简单，房地产泡沫破裂，也意味着上述土地财政收入破裂。这大概率是不会被 dfzf 允许的，一旦市面上普通人真的没人买的起房子，也极大概率不是放任房价下跌，而是与大户合作，用长期租金收入换大户当前的现金流稳地方经济。

在全球形式如此不明朗的时局：俄乌战争和经济危机，未来还叠加粮食危机，在这个时候刺破还能维持的泡沫显然不可能。

主动寻求变动是有风险且需要担责的，而担责不是体制的事，体制的工作是执行。

大体走向：

个人认为是：

短期内控制甚至略微下跌，以及出更多利好让还有钱的小户拿钱出来买房，以及逐渐默许大户” 土地兼并 “出来度过地方财政难关。

长期继续推高房价，普及租房。原因很简单：没有找到可以更替的财政来源，在大户和 dfzf 共同完成当地土地的 “垄断” 后，房价将推高到确实没有人买得起，紧接着推出各种形式的公租房作为新的土地财政的新来源。长沙的新政就颇有这个意味在，可以细品。

也许未来的情况是大量期房烂尾。被辞员工阶级跃迁梦碎，工作的地方买房买不起，退回到老家没有合适的工作，大量的人只能以租房过活。

以 zf 视角看稳地产似乎和大户交易未来是最简单的，可真的走上允许 “土地兼并” 这条路就再也回不了头，所有的宣言都会变成笑话。

希望错判

知乎用户 pasiwode 发表

我个人认为最终绝对是暴跌结束泡沫。如何是慢慢压缩的话，最近这一年就是慢慢压缩的过程，但是明显这种情况都受不了马上松绑了。

知乎用户 Yongte 发表

中国的房地产，本质上是通过土地吸收社会剩余资本，进行大规模工业化、基础建设、产业升级的过程。以此带动了全社会的巨大生产力！

一次性收取 30-70 年不等的税收的方式，对于一个经济体而言，具备极高的效率及规模效应，而参与其中的各利益相关方，在双向金融杠杆的加持下，共同助推了这个看似刚需，实则半市场化、必然充满投机的大市场（相对正常发展而言）。

这些购买力中，主力有五，第一是拿税收工资的人；第二是广大私营经济业主以及大企业的管理层；第三是土地流转中转让土地的人；第四是在互联网、高科技产业中脱引而出的一批高收入人群；第五是享受了加入世界经济体系的出口经济经营者群体；剩下的就是六个钱包一起上的有些结余的大多还算过得去中间工薪层。

而由于市场的高度变化性，导致在 08 后的几次刺激过程中，前后入市的人产生了天壤之别。

**所谓泡沫原因主要归结于价格与购买力不相符，如果商品价格上涨和消费者收人稳步上涨，那么就不存在所谓泡沫。**中国的大城市的房价收入比是许多发达国家的 6 倍以上。这带来的结果就是众所周知所谓消费力别被严重削弱（吸收）的原因。

那么经济还能高速增长吗？显然不能。最根本的经济循环需要大多数人的消费力，才能维系，大幅增长则需要依靠技术革命带来的效率提升。资本剩余向少数人集中，即便再奢侈的购买力，也不足够拉动大消费流通。藏富于民不是以飘渺的理念，而具有深刻的经济逻辑基础。

我们虽然跟上了技术革命，完成了基础工业化，但跟历史上不少的民富时期相比，我们还有很远的距离，也远不及近 30 年的西欧。这个距离留后续 30 年来解决。

都理解房地产价格是削弱消费的主因，但一方面面临实际居民可支配收入下降，无法支撑实体货物消费，带动广泛就业；一方面，房地产还面临上述六部分人的利益权衡。特别是 2015 年后入市的多个钱包的刚需参与者，一旦收入受到影响，面临继续供贷压力是很大的。

**所以说，经济是一个整体，我们曾今以什么疯狂方式开始，就会以什么疯狂方式收尾。**怎么解决？能做的大致有：

1. 做大蛋糕释放释放机会；

2.“走出去” 承接产能、温和分配改革优化二次分配；

3. 降息房贷利率缓解部分压力；

4. 做好 “不良” 资产处理准备；

5. 提高社会兜底门槛；

6. 鼓励小微创业；

7. 提高灵活就业，以及社会最低小时工资等。

春江水暖谁先知，未来无需多言。眼前的骑虎难下，为了什么？为金融安全，以及连带的经济影响。看明白不愿意做冤大头的人可以选择中途不玩了，留的一身平安自在。站在管理层角度，稳字当先，站在各利益相关方而言，如何能全身而退，出货？这就决定，泡沫会温和破。

房地产的下一个周期，就是真正回到居住属性占优势的时期，回归到与经济增速同步（特别是可支配收入同步）的周期。

事实上，但无论如何破，在这个博弈局中，总有一部分人会付出代价。就好比，你若多了解这二十年的经济巨变，你就知道谁是众生的保姆，哪个群体承担了所谓不能承受之重！

就说这么多吧。做核酸排老长队，随手简答。

知乎用户 一钩新月天如水 发表

这个就跟防疫一样，深圳和上海的鲜明对比，深圳刚开始也是既要又要还要，后来痛定思痛，长痛不如短痛，七天搞定，立马满血复活。上海呢，坚持既要又要还要，什么熊样子大家都有目共睹…… 房地产也是一样，是选择既要又要还要，还是痛定思痛的问题… 前者大多数时候最后竹篮打水一场空，啥都没有，毕竟经济社会规律不以人的意志转移…

知乎用户 我是一个知乎小白 发表

我倒觉得中国房地产泡沫不会结束，因为我国是特色社会主义经济，政府掌控，只要政府政策狠心的政策一来

知乎用户 Test 发表

一切都是自己的选择，果因一体，选择了果，因就会随期而至

我已不参与竞争的游戏规则了，只在规则之外观察规则。

悠然见南山

争了一辈子，最终发现除了身体陪自己一生，无论健康 富贵 贫穷，都如影随形，其他的都是为了摧毁你的身体

知乎用户 zigma 发表

戒毒是不可能戒的，死也要抽最后一口。

知乎用户 明天下雨大水 发表

科技突破，生产力极大提高，应该是唯一的希望了？

我觉得国家可能是做这个打算吧…….

产业来一波大升级，创造出一个比房地产还牛逼还赚钱的行业来。

所以还能怎么样，拖呗，拖的时间越久，出现这样一个产业的概率越高。

作为一个中国人，我希望…… 它快来吧。

————

话说回来，其实我总觉得游戏产业是有作为经济支柱的潜力的，是不是我太傻了。。

如果能够创造出三款游戏，一个小孩玩，一个青年玩，一个老人玩…… 啊，胡乱畅想。

娱乐业没有实体经济支撑，应该是玩不转的。。

不过如果泡沫崩掉了，那…… 怕是以后就要娱乐立国了? 变得和日本，韩国一样当帝国主义的走狗吗……

那无法接受啊。。。

知乎用户 血凤凰 发表

生于土改，死于地产，一生都是骗，抢。

知乎用户 a haha 发表

脚背长了个脓。比腰子还大。还是我最胖。

知乎用户 程孤心 发表

直接崩盘 不要心存侥幸，因为历史上没有一个国家例外 而且现在的泡沫程度是世界历史之最，后果会比以往的任何国家都严重

经济重建吧，没别的办法了，公租房也已经来不及

历史周期率走不出

知乎用户 蕴锋 发表

以房价不变，房租降低的方式。

知乎用户 望气知人 发表

通胀灭泡沫。

看看我们国家的利率吧，以 0 利率为基准，还不知道要防水多少次呢。

知乎用户 哈哈不是开心 发表

有些小县城的 GDP 都是房价来凑的，要工厂没工厂，要公司没公司，人口全跑外面了。

知乎用户 雷经理 发表

没谁能压缩吧

知乎用户 马长发 发表

50 万亿缺口，国家会兜底？国家不榨干你们都算好的。财政都没啥钱了。

目前劫富济贫是唯一的办法！！

但动不了

知乎用户 Xzzzzz 发表

时间换空间，先卡住房价不动，稳定军心；然后用 5-10 年时间让大家按时还贷款，慢慢挤泡沫，当然如果有黑天鹅事件，这个时间可能会缩短。泡沫小到可控的时候，就可以腾出手来准备下一波刺激了，具体刺激啥就不知道了

知乎用户 我怎么知道 发表

要相信后人的智慧

知乎用户 生产队的驴 发表

当年有一个城市叫鄂尔多斯，炒房到一夜暴富，号称中国迪拜，你猜现在怎么样了？2011 年的时候了吧，还没 10 年呢

知乎用户 长风 发表

很多事情不是人力所能为

大部分人希望缓慢压缩

但是事实大概率 鱼和熊掌不可兼得

知乎用户 军哥说易 发表

顺势而为地产复苏有人问地产涨不涨，也许可以算一卦

传递至烂尾楼出现时就快反转了

知乎用户 人间烟火气 发表

08，09 年的时候，大部分老百姓对 1 万多的房价都认为是天价，现在呢，毛毛雨啦。

所以，如果能压着房价 10 年，10 年后，现在的房价也就不算啥了。

所以，时间就是化解泡沫的最佳药方。

知乎用户 江山 发表

房企固然有一万个舍不得，但房地产泡沫还是被新冠疫情给击破了。爱你没商量。

知乎用户 鲁新奎 发表

理智的就用慢撒气，软着陆。

知乎用户 可乐肉肉 发表

请问怎么压缩，只要提高人均收入，房价就又会被吹起来。想消灭泡沫就必须先转变人民的观念，直接戳破泡沫是最简单最有效的手段。

知乎用户 秋生知一 发表

北上广深是一个逻辑，以外的城市是一个逻辑性！城变和城市的胜利，这两本书闸述了近 200 年全球城市化进程的演化逻辑！小地方，机会少，坏人多！

知乎用户 红叶 发表

房地产泡沫不会破的，顶多萎缩一下。房地产泡沫要是破了，就会损失既得利益者的资产。这些人怎么忍心让房地产破呢？反正就是慢慢熬呗，熬到泡沫消失为止。只不过熬的代价是牺牲 90 后、甚至 00 后的未来。

知乎用户 chenay 元哥 发表

没有泡沫，不会爆。

你看我们大西安，房价还是涨着呢！

知乎用户 小虫子 发表

目前来看，烟花的可能性比较大

知乎用户 匿名用户 发表

扯房地产就会显得问题很复杂，土地千百年来一直都在，怎么现在这么值钱了呢？因为破产边缘徘徊的房企开发了？

其实这个问题等同于，一个人欠了很多钱，要么搬砖还债，要么借新续旧，要么破产清算。目前短期和中期还是借新还旧状态，因为没有啥高端产业，吸血国外也嘬不动。所以目前想要平稳上岸，要么挣到钱了，要么抢到钱了。对应的只要观察两点信号的结果，产业升级和对外扩张。

目前看长期还是破产的可能性大的多。

知乎用户 匿名用户 发表

个人感觉：建大量公租房，相应的医院和学校都配套好，没钱发工资就承诺给他们一套公租房 + 基本的粮食保障一段时间的生活，对于农民工也是发粮食补贴过去，包括远处的家人。

期间可以收房产税，二手房转手税等。

等消费再起来后，各种企业也会起来的。

知乎用户 强词有理欢乐多 发表

显然慢慢压缩，控制房地产涨价率低于通货膨胀率，产生房地产相对降价的效果。

知乎用户 杞人 发表

击鼓传花游戏，没人能够真正遏制人心贪婪，也没有人能够压制住恐慌心理！

知乎用户 摇光 发表

不买房入刑？？？

知乎用户 萧荻 发表

压缩，因为现在的危机会外溢。跟所有最强大的工业国一样，经济危机转嫁给别的国家。

知乎用户 匿名用户 发表

参考之前三次吧，每次其实都差不多。

知乎用户 松风寒 发表

提高首付，减少负债率

知乎用户 匿名用户 发表

在中国主要看政策和 zf 能力，在你我可预见的时间里，当朝本身不会有什么变动，其实也很简单，维持当前的趋势撑个一二十年都把钱还完了泡沫自然消了。

知乎用户 杨华平 发表

央妈降准、不停印钞、提高人民币与美元汇率

知乎用户 玉笙寒 发表

房价稳中有降

收入稳中求进

就是这样

用收入增长慢慢的填补泡沫，把空的泡沫填实，自然就好了

知乎用户 匿名用户 发表

跟日本不同啦，中国地大物博，同时又有安土重迁的思想，房子肯定越多越好啦，大不了以后换小别墅，。为啥大家连老破小都不愿贱卖呢？因为屁民没有别的保值渠道啊，股市那股票又不分红？就是搏傻？你说怎么办呢？政府让利压着房价咯

知乎用户 荼靡 发表

不是叫做泡沫的东西就一定会破，他只是名字叫做泡沫罢了，全世界任何一个国家都有房产泡沫，除了日本的破了，你们还听说过哪里破过？更何况是在以政府为中心的经济体随时可以宏观调控。

知乎用户 含笑​ 发表

我觉得不会被压缩破解。最大的可能是利用通货膨胀慢慢抵消高房价的泡沫。举个类似的例子，二十多年前我刚用手机时一个月，大约五十元话费，当时工资一千五左右，三十分之一，觉得很贵。现在我一个月收入大约两万，话费大约二百元，百分之一。虽然比以前高了，但是已经基本无感。

知乎用户 李大明白 发表

房地产泡沫会应该还是会慢慢压缩，直接破解就是相当于硬着落了，我们现在承受不了这个代价。现在是在挤泡沫，回归到正常范围的时候，就是把房地产市场转换成房地产行业时候。毕竟住房问题不能资本化。以后就是用房产税来替代之前各地方城市通过卖地来补充财政。

知乎用户 百花挲 发表

能量不会消失，泡沫也不会消失，只会慢慢转化。我以前羡慕的同学家的好房子已经低价卖掉了。现在我羡慕的好房子也渐渐老旧。地区经济重心的转移，城市新人口素质的提升都是泡沫转化的动力。消费内需也不缺乏，我们的人口基数决定了有足够多的人不考虑生老病死，他们在疯狂消费。而且以后会越来越疯狂，等我老的不行了，这些能量转化的差不多了，中国也就是比现在的美国或者欧洲大一号那么个存在。嗯，，是一个存在。这些还都没有考虑科技发展的情况，第一生产力不是我辈敢于预测的。

知乎用户 小白菜 发表

喊了十几年的房地产泡沫，也不嫌弃累，不要天天拿外国人那一套来评判中国的市场，中国是特色的社会主义，前无古人 后无来者，不会学其它国家的老路，放心的生活就行，我们普通老白姓跟着国家的铺好的路前进就可以了，要不是疫情，我们的增速依然第一☝️

知乎用户 lxy 发表

还有 10 年左右的上升周期 供需关系还在呢 00 后是最多的一批人 不用担心 这十年依旧是稳定上涨 只是不会是疯涨 这十年是金融属性转变为消费属性的过程 真正的供需关系问题体现在 2030 年后

知乎用户 郭小玉 发表

房地产已经完成其历史使命，将来会逐渐转轨到社会保障产业。

新中国白手起家，不靠殖民和资本掠夺，只靠勤劳沉默的人民。

老一辈无产革命家，也真的不齿私利，一心解放全人类。

第一代流血，第二代流汗，第三代流浪，第四代之后社会主义，共产主义理想才开场。

分析中国的未来，一定不能套用西方经济学定律，真的不管用。

一个最基本的事实，中国房地产底下的土地，从未私有化。

所以，当房地产完成融资和原始积累的历史使命，未来会像 “粮票” 那样成为历史标本。

知乎用户 疏竹风 发表

说句易遭骂的话: 只要共军还在执政，房价是不可能暴跌的。

不但不会暴跌，从长期趋势看，绝对价格一定会是上涨的。

那些期待房价暴跌，好让自己买上房的人，可以洗洗睡了。

但房价不跌，不代表未来会变贵，也不代表将来买不起房。

中央的目的，其实明眼人一下就可以看出：用经年累月的通货膨胀来完全消掉房价泡沫。

还不懂？那就举个大白话栗子：

也许十年后，普通工人的平均工资会是 20000 人民币，而现在 10000 的房价那时会是 20000。一一虽然购买力并木上升，很大可能反而是下降了。

房子是不是变得更容易买了？

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