当地房价一直再涨，为什么二手房却出不掉?

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知乎用户 宿醉要靠酒来醒 发表

涨价去库存和二手房限跌，是我见过的最聪明也最愚蠢的做法。

说最聪明，是因为这两种做法都非常高效非常成功地实现了一手楼去库存的目标，我相信确实找不到更快速更有效的手段了。

说最愚蠢，是因为去库存的目的是为了让经济大局保持稳定发展，而不是为了去库存而去库存。然而这两种手段都是竭泽而渔式的，相当于你作为父母拼命赚钱是为了给孩子更好的未来，而这时一个亲戚建议你把孩子卖了可以赚更多的钱，这不是本末倒置么？你觉得这亲戚是什么心态？他是盼着你好还是盼着你死？还是说他就是人贩子能从中获利，所以才给你出馊主意教唆你卖孩子？

先用涨价去库存把多数家庭未来二三十年的发展潜力（现金流）都榨干了，然后用二手房限跌进一步捆绑，直接剿灭了这些家庭争夺市场和利益（回血恢复）的可能性，最后再对这些套牢了的家庭开征房产税——一鱼三吃，老厨神了。然而这个连环套确实是实现了一次收割效益的最大化，但也成了绝户套，“既然难办那就不要办了”，所以现在年轻人干脆都不婚不育了。

至于后续还会不断产生的恶果…… 只能相信后人的智慧了，反正儿孙自有儿孙福，没有儿孙我享福，管他洪水滔天呢。

——20211217 补充——

很高兴看到评论区的朋友们大都是理性讨论而不是党同伐异，感谢各位。

我想补充两点我看到的事实，可能和各位所在城市的情况不一样，但我也就是随便说说，大家就当图一乐吧。

1、有朋友说 “涨价去库存” 是个伪命题，是先房子热销，再房价飞涨的——这一点和我所看到的恰好相反，至少我所在的粤北四五线小城，我清楚地记得 17 年过年前市区房价还多在三四千，身边朋友同事大多数都是刚需上车；过年回来两三个月房价就迅速翻倍，才出现炒房客和准刚需客（买了自住但可以晚点再买）争先恐后上车。

2、关于 “二手房限跌”，有朋友觉得我站到了炒房客的立场上，我也希望我有那个资本去炒房，很遗憾没有。二手房限跌，我认为实际是给一手房的降价空间托底，避免了二手房和新楼竞价下跌。刚需上车那些购房者，在房价显著下行的当下，实际上是多花了一笔钱，而炒房客是回不了血，但开发商却回血了，有了本钱可以继续加杠杆。

知乎用户 八千岁 发表

这就是政府的高明之处了，新房备案价摇号是足以媲美棚改的一个高招。在居民存款不断走低，负债新高，接盘能力越来越弱，但每年还有接近 10 万亿的新盘等着接盘，同时市场上还有天量的二手房等着卖出获利，如何最大限度把有限的接盘能力引导到新盘上，同时在二手房有价无市，成交冰封的情况下却不引起价格奔溃，就是一个难题了，目前看来，新房备案价摇号出色完成了这个任务。

首先通过媒体，中介等途径炒高周边的二手房报价，然后备案一个低于二手房的价格，这时候市场上所剩不多的有接盘能力的人员，周边二手房三四万，新房备案价只有三万出头，这买一套净赚一百万啊，地上捡钱的机会你要不要，甭管需不需要，摇号安排上，这也就目前一些城市万人摇的由来。收割市场上为数不多的韭菜，争取让房企能度过近两年的偿债高峰年，然后规模平稳收缩，不造成大的金融风险。

同时，对于二手房持有者而言，新房销售火爆，各种高价拍地，万人摇之类的新闻，会加深他们房地产依旧火爆的预期。市场上接盘力量还是很强劲的，我的房子之所以没人买，是因为政府调控限价，大家都去买新房了，等调控放开或者优质区域的新房销售完毕，接盘侠们就会乖乖过来接盘我的房子，降价销售，不存在的，我就挂着等下一次房价暴涨的时候。

这就是各地房价暴涨，成就火爆，而你的二手房无人问津的原因。

知乎用户 玄睛​ 发表

题主这不是废话吗？

假如二手房都卖掉了，那新房谁来买？真的以为接盘侠是无穷无尽的啊，去看看中国人口结构图，90 后比 80 后少了多少，而 00 后又比 90 后少了多少。（30-34 年龄的是 85-90 后的人口高峰）

新房子卖出去，政府可以收到一大笔土地出让金（据统计占据房价 50-60%），银行也可以有一笔利息收入，还可以推动 GDP 增长，请问下二手房卖出去，政府能收到什么？一笔微不足道的二手房交易税吗？

世界上任何事情，都要分析利害关系，稍微分析下就知道，政府的利害关系在何处了，题主也就不会有这么蠢的问题了。

目前的政策，一方面限制二手房交易，一方面新房子压价抽签拍卖，政府这个手段再明显不过了。第一，是用冻结交易来保证二手房账面价值，让二手房主不要恐慌，不要大规模出货。第二，是让新房的价格显得比二手房还便宜，拥有一种买到就是赚到的错觉，从而吸引有限的接盘能力都来买新房。新房能够卖得出去，开发商才有资金回流，才能维持不破产，才能够继续拍地拿地。

归根结底，最终的目的就是为了卖地，就是为了土地财政。

都说宇宙的尽头是考公，那你知道公务员的工资靠什么，不就是靠卖地？而卖房子的主体力量是谁呢，还不是公务员。

所以，这一切就完美闭环了。

知乎用户 资管人 Edmond​ 发表

各地纷纷出台二手房指导价，部分地区停贷，这就是我说的 “税收信贷限制”。

现在买新房的也要小心了，买到手就是二手房，置换难度极大，这有可能是你要住一辈子的房。

深圳青岛天津的土拍暂停了，北方情况不清楚，深圳这边推 22 块地，民企基本都不来，只有一些国企报名，基本上算流拍。民企受三道红线约束比较大，资金紧张。另一方面，这次土拍大家算了算赔本的可能性较大: 底价高企，新房限价，还有附带一些安居房。据说会出台政策，限制溢价率 15%，就是竞拍的企业不准加价太多。这让人无语，不来是因为怕溢价吗？底价降一点比什么都好使吧。至于溢价率，企业自己会测算成本，不会傻乎乎的出高价。这就是把企业当孩子哄呢。

管政策的人，估计都这么想的: 树上十只鸟，我砰打死一只，还剩九只鸟。教培行业如此，地产也是如此。

————————————————

当你发现这个问题时，应该懂了: 有些钱，你没资格赚！

先看看一手房产生的收益: 卖地收入，契税，土地使用税，营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，土地增值税等等。这中间，银行开发贷款，按揭贷款有收益。建房带动原材料生产有就业有税收。

所以一手房价格要涨，只有不断涨价，这个环才能不断转下去。

但是一手房涨了，对标的二手房肯定也会涨。二手房的买卖能收多少税呢？很少！就是个营业税（一般两年以上可免），所得税，契税。再加上有些地方不规范，阴阳合同一下，交的税极少。

庄家费那么大劲，钱被你们坐轿赚走了？于是，各种规则和限制出台了。名义上，这些规定都是为了 “控制房价”，仔细一看，其实都是为了控制 “二手房房价”。毕竟大家手里的钱就那么多，都去买卖二手房，一手卖给谁去？

知乎用户 午后漫步​ 发表

名义价和实际价不是一回事。

1 朝鲜元名义上可以兑换 0.059 人民币，然而在黑市上，1 朝鲜元只能兑换 0.003 人民币，这才是朝鲜元的实际价，跟名义价差了接近 20 倍。

你看到当地的房价一直涨，其实是名义价在涨。你想用名义价卖房，却卖不掉，就说明房子的实际价远低于名义价。

你想知道房子的实际价也容易，你就把房子价格一点一点往下降，直到有人愿意买你的房子，那个价格就是实际价了。你会惊喜的发现，实际价格并没有涨，甚至还跌了。

维持一个远高于实际价的名义价是很有必要的。最重要的作用是配合限售政策实现锁仓，避免踩踏式出逃导致房价雪崩。

现在的房价是完全脱离基本面的。一个完全脱离基本面的投资品，支撑其价格的唯一因素就是涨价预期。

通俗的说就是，当人们都知道一个东西价格偏高的时候，人们买它的唯一原因就是它未来会涨价。这个涨价预期一旦破灭，人们就会争先恐后的抛售，引发踩踏。所以房子的名义价必须涨，唯有这样才能稳住 “房价还会继续涨” 的预期，从而稳住房价。

知乎用户 李明阳​​ 发表

这个问题放到闲鱼上，回答会是这样的：传家宝。

没有卖不掉的房子，只有不合理的价格，你降低点儿价，你看卖得掉不。

前几天看了下链家 app，有个房子从 18 年开始卖，1800，1500，1150，1050，950，一直没卖掉。

房主的理由特别奇葩，我这房子 450 万买的，我认识的人房子涨了 4 倍卖了，我也要涨 4 倍。

他认识的那个哥们，问了下中介，中介说人家买的那个房子更早，而且是四环内，他这个都接近五环了。

中介最后都不带看了，知道成交不了。

前几天不知道怎么得，突然房主想明白了，850，当月卖掉。

每套房子都是独一无二的，你说的房价涨，最多算是均价涨，不代表你的房子也涨了，或者涨了那么多。

知乎用户 追风的树叶 发表

不谈富强民主文明和谐自由的国内，就谈印度！

1，话说印度新德里的房价一直上涨，为什么二手房卖不掉呢？原因很简单，当权者不想让你卖掉！你把二手房卖掉了，新房谁去买？？新房里面一半是地皮税，都是财政收入！是用来建设新德里的！！！怎么能让你二手房和新房抢饭吃？？？

2，印度当权者想让你二手房卖不掉，那方法就多了！新房给银行贷款，二手房，不给你贷款！你买二手房就得全款！全款，你买的起？一线 5w，2 线 1 2w。全款？开什么玩笑？

3，印度当权者还可以通过政策给你加税，很简单。买新房，免税！！二手房成交交 50% 资本利得税！！！看你二手房能不能卖出去？？？ 话说，你说了，不是没那些政策出来么？当然了，真出太狠的政策，新房也不用卖了！！！新房的税，谁买单？？

4，印度当权者可以限购，限售，不让你卖二手房，现在规定几年内卖有大税，以后极端可以规定，二手房，不可以卖！！！或者，利润的一半归国家。你还会卖么？

5，对于印度，别用市场思路考虑一切，权利，你也得考虑进去

知乎用户 njpipi 发表

让知乎里面的那么多房地产专家、销售帮你算算，一百万的新房政府和房地产公司赚多少！

再算算一百万的二手房政府和开发商、中介赚多少！

你就知道二手房是不允许大规模出掉的！只是没有明面法规而已！

知乎用户 立党 发表

你买了 100 万的新房商品房，你让地方财政赚了 80 万；

你买了 100 万的二手房，你让持有天津四套房的我朋友的妈妈赚了 80 万。

那凭什么让你有资格去无成本、无代价、无需户口、直接拿钱买卖交易二手房？

这些都是海量顶级专家精确计算的结果，他们当然比我懂，更比你懂。

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

现在许多地方二手房是虚高！！！

同样品质下，

一般二手房 + 中介费 + 税费 + 办证的钱比新房购房价格低 10%，

二手房就非常容易出手了。

可事实是二手房比新房价格更高啊。

换你你愿意买二手房？

各方都不怎么喜欢卖二手房啊：

房地产中介，

现在连二手房中介都不愿意卖二手房了，因为新房赚得多，还省事**。**

以武汉为例，现在房地产给渠道一般在 2% 到 6%，二手房中介只要负责带看即可。

200 万房子给渠道 4 万到 12 万，

一般渠道费用在 4 万到 6 万之间。

中介直接拿提成即可，

至于二手房，

同样 200 万房子，中介费是 4.6 万到 6 万之间，

中介拿的钱要和房源方，录房源的人，陪看的人（中介一般 2 人带看）等一起分，

成交人得到的有时候就 1 万左右，

而且后期还涉及到贷款，交房等各项手续。

一套二手房，中介往往要跑 1 个月。

你是房地产中介，你愿意吗？？？

银行，

银行也不怎么愿意做二手房，

因为一方面地方不愿意银行做二手房，有时候会给他们压力，

做新房，开盘一次签约几十套，上百套，二手房签约只能一套一套签约，

开发商和银行还有业务往来，可以提升业绩，

其实现在大多数人买房都是假资料，假流水，

银行也心知肚明，

银行自然愿意放开发商的贷款。

购房者，

大多数也不愿意买二手房，

1 购房者大多数比较缺钱，用 6 个钱包买房的，

买二手房税费 + 中介费 + 办证是一笔不少费用，

2 新房设计好，房龄新，

地方，

严重依赖卖地。

开发商，

开发商买房多少营销手段？

二手房业主根本比不了。

连房地产中介都不愿意带看，

请问二手房和新房一个价格，

你觉得二手房好出手吗？？？

知乎用户 Zpuzzle​​ 发表

真想要卖房，二手房其实很好卖。

特别是 2015 年以前的房子，只要不是在那几个高位接盘的城市，绝大多数情况下，你就是按市价打个 7 折、8 折卖，也绝对不会亏。

就拿我的一个朋友来说，2010 年买的房子，当年买的时候 70 万，如今差不多 200 万左右。

最近她在考虑把这房子卖掉，然后挂出了一个 220 万的价格卖。

至于挂 220 万的原因，是因为旁边的新盘就是按这个价格卖的。

之前有一次跟她聊天，我说，你为什么不挂个 180 万左右卖呢？

她说，那我不就亏了 40 万么。

很多二手房主的思维有趣就有趣在这里。你看到的是从 70 万涨到 180 万，10 年也没干什么就赚了 110 万，该知足了。但人家看到的是，我本来能卖 220 万（尽管这就是纸面数字），然后降到 180 万卖（尽管这个数字也不一定能卖出去），我就亏了 40 万。

当然，从另一个方面来说，因为过去几十年的房价一直不断的上涨，所以对于二手房房东来说，除非是急用钱，否则即便是一时半会儿无法出手也不必着急。也许房子在今年只能卖 100 万，但到了明年就能卖到 120 万，所以不妨一直挂一个高价。

这跟开发商是不一样的。开发商有资金压力，每一天都意味着巨额的利息，所以即便知道未来房价还会涨，但开发商也必须尽快把房子卖掉回笼资金。而普通的购房者几乎没什么房产的持有成本，并不在乎早几天还是晚几天卖出去。所以，与其遭受 “损失”，不如一直高价挂着，看看那个冤大头愿意接盘。

说二手房不好卖的，你按当年你买房的价格挂出来，看看还好不好卖？

知乎用户 致享融​ 发表

成都二手房交易量惨淡！房价大跌？ 随着成都二手房交易量统计数据的出来，可以看出二手房交易量依然可以用惨淡二字形容。有朋友就在问，这种情况下二手房价格会跌吗？ 首先我们来分析一下成交量下跌的原因，主要受两方面的影响： 一、出台二手房指导价。出台了指导价的小区相比之前的市场价基本打了折，大部分打了近 7 折，目前还没有看到有哪个业主愿意按指导价出售的（指导价与市场价基本一致的情况除外）。而按揭贷款银行却只能以指导价最高 7 成进行放贷，从而变相提高了购房者的首付比例，大大增加了购房者的门槛，尤其是刚需。 二、按揭贷款难度的增加。现在很多银行已暂停二手房按揭贷款业务，即便还有在做的，放款周期也需要 6-8 个月以上，从而影响到卖方的资金回笼，即便买方想买，卖方也不会想卖。 三、 严查购房首付来源。现在只能用自有或父母子女的资金来购房。 其次、我们再来解读一下出台一系列政策的初衷： 这一系列政策的出来，都为一个共同的目的那就是稳房价，而不是说要降房价。成都今年相比去年整体房价还略微有所上涨，影响房价的主要因素一定是供求关系。拥有超 2000 万人口的成都，规划在 2035 年达到常住人口 2400 万人，从长期来看，起码未来十五年人口红利不会消失。

知乎用户 童毅​ 发表

其实很多城市的二手房的价格跟新房差不多。

同样的价格，如果不是因为地段差别特别大，新房子不香吗？

如果你的二手房，比新房价格便宜很多，那肯定是很多人优先买二手房的。

现在的问题是，新房涨价，二手房也跟真涨价，谁傻谁去买了，现在不是刚需也没有人买，不会傻傻的买了新房，等后来的人接盘，现在房产投资确实是比较没那么疯狂了。

知乎用户 零一 发表

中国光棍那么多，为什么剩女嫁不掉。

知乎用户 马力 发表

作为业主因为你不会卖

凭什么房价涨二手房就会容易出掉？

这没有实际性的因果关系啊！

房子卖不掉有 大环境原因，业主原因，房子自身原因，经纪人原因。

**那么如何才能把房子快速卖出去呢？？**继续往下看

首先，围绕这个 4 个大原因来好好说说二手房为什么卖不掉：

一、大环境导致二手房卖不掉

以前是卖方市场，如今已经是买方市场了。

买房这件事，一直是卖方占主导，他们想涨价就涨价，不想降价就不降价，作为被动的买方，一直有这样的感受。随着楼市调控的进行，在调控手段的把持下，利好渐渐往买方这里倾斜了，越来越多的信号表明，未来买房或比卖房更加容易。

二手房开始有价无市了，房企开始请明星卖房了，其实这许多信号都在告诉广大买房一族，以后买房环境会越来越好。虽然房子不一定降价，但是买房越来越安全、越来越容易是肯定的。实际上，为了解决不少人的住房问题，国家一直在做着努力，比如建设长租公寓，比如建设共有产权房，都是为了解决当下，因为房价居高不下，那些买不起房的人的住房问题。（条条大路通罗马，我为啥要做接盘侠？）

同时二手房有价无市，许多城市已经有眉目了。一位身处某三线城市的朋友表示：有邻居房子挂牌了半年也没卖出去，降价 15 万才卖出去。虽然房东是赚了，但是降价卖房也会亏不少钱。渐渐的，身边不少房东开始卖房了，而且请了熟人介绍。

二、刚需买房是大主体

现在，买房的主体是刚需，特别是改善型需求。相比过去，现在买房没那么着急了，匹配这需求的难度很大了。

怎么说呢？过去卖房干的是 “人和房” 链接的事情；现在卖房，则是 “人和人” 链接的事。特别是改善型需求，基本都是 “连环单” 的交易，是多人多房、“先卖后买”的交易。

这类交易涉及到多个人、多个家庭。显然，相比 “人和房” 链接，“人和人”链接的难度更大。所以，为什么现在一套二手房的交易周期，从挂牌到最后成交，都要去到 120 天左右，就是这个道理。

简单说就是以前中介小哥都是求着业主挂房源，因为不愁卖，如今变成了求着买家多看房，因为可以选择得更多了（所以买房的你们每天收到中介小哥十几条的信息请不要惊讶，这是常态）。

三、卖家自己的原因

A、定价不合理

卖房子都想卖高价是可以理解的，因为有的业主是换房，卖房的钱作为再买房的首付款，卖低了新房子就没法买了，还有的是卖房做其他的投资，总之想卖高价的理由真的很多。

但是你总不能想挂多少就挂多少，然后找接盘客，这样你的房子永远都卖不出去，毕竟谁都不傻。

1、首先为出售的房子不能想挂多少钱就多少钱呢？

假如你是在 某 8 、某集网、挂房源是可以想挂多少就多少的，因为这里面房源基本都是 3 真 7 假，都是中介录的假房源用来吸引客户的。

真心想卖房的建议你还是去 某家、某壳，因为房源真实度有保证，但是定价必须要合理，不然你的房源连在人家外网也看不到，为什么呢？

就拿某家举例：

你跟某家的经纪人报盘或者自己通过 APP 报盘后，你的这条房源信息会分发到他们的

信息核实中心，核实中心的工作人员会跟你核实房源信息准备无误后才会录入他们的后台系统！（请注意这个后台系统）

没错就是某家内部工作人员用的内部系统，这个系统会根据 “每个区域的最低过户指导价”“房源所在小区的均价”“房源所在小区的历史成交价”3 个价格 来给这个房源一个限价，假如你的报价超过这个限价，那么你的房源只能在某家的内网里面，外网（就是平时你们看的某家 APP 及 网页）是不展现的，那么挂了等于没挂。

* 我以前接触的一位卖望京房子的业主就是这个情况。
他卖的望京新城的 1 居室 70㎡的房子 ，因为有了孩子 换 同小区 3 居室 120㎡的房子大约 720 万，当时卖这个户型房源的报价基本在 420 万左右，成交价也就上下浮动 20 万最多了（因为有的楼层装修会有影响）。
因为他是 2 套多少首付 8 成，那么他需要给 570 万左右的首付，所以当时他就报价 470 万且需要全款付。当时报价就告诉他这个价格很难卖出去且系统不通过的，这个业主不信还倔强说自己的房子装修好朝向好，外网不展现，有买家来让我直接推荐他的房子就好。
这显然是不可能的，带买家可看外网没有的房源人家怎么想？一定会觉得这个房子有问题！
最终这个业主的房子挂了 6 个月都没人看，但是他 3 居室房子已经签约了首付不够，最后导致毁约。这是连环单啊！

所以乱挂高价去探行情或者想找接盘客真没必要最后会适得其反。

· 咱们来看下面这个北京比较热门的小区，同面积 同朝向 同时低楼层，一套挂 355 万，一套挂 385 万，明显 385 万这套关注的人就只有 10 个，而 355 万关注的人有 77 个。其实 385 万这个可以挂 360~370 之间，这样就不会对比太强烈了！

B、联系房源维护人不紧密

从你卖房以后你会接到无数经纪人的电话，有说拍照的，有说带客户看房的…….

但是你必须要知道谁才是你的**房源维护人，**不要以为第一个联系你的人就是你的房源维护人，他有可能只是你的房源录入人。

因为成功交易一套房源至少会有 4 位经纪人合作，分别是：

房源录入人
房源维护人
实勘人
钥匙人
房源成交人

除了以上这些，还有每次带看的经纪人，**所以你必须要知道你房源的维护经纪人是谁啊！**不清楚的可以直接问其中一个经纪人或者直接打中介公司的总部客户人工电话让他们帮你查。

你出售房子的任何问题都可以问你的房源维护经纪人。

· 以为下图这个房源为例，这么 一看相信会有不少以为这套房源的房源维护人就是这位姓于的经纪人，但其实还真有可能不是，这位经纪人能在这个展位只是可能他带看的这个房源或者小区比较多，然后申请到的展位而已。

**C、**房子硬件条件确实不好

有一些房子的确实是自身条件不佳的，例如户型不好，朝向不好，楼盘配套差，家里老人在屋里去世的 诸如此类。

那么你们就要扬长避短啊！！！！

例如：户型不好装修来补救

*** 举例子: 假如你的房子是 “L” 型长条形小户型那该如何改造呢？

例如：假如说家里老人在屋里去世的房子

这类出售的房子估计很多人都会忌讳，这时候你的房源维护经纪人就很重要另外，竟然改变不了房子的情况，那就让经纪人有针对性的找客户啊。

基本上医护人员或者是殡仪馆工作的人可能不太会介意，因为是自然死亡所以不是凶宅，身正不怕影子斜。

四、经纪人的原因

**真的不要签独家，真得不要签独家，真的不要签独家。**重要的事情说 3 次才能记得住。

头几年某一大型公司就靠独家的方式，横扫市场，赚了好多钱。 其实很多经纪公司，要想真正赚钱，都是要看拥有多少独家房源。

**但是！！现在很多城市签独家是不允许的！**2016 年 9 月 30 日，京政办发〔2016〕46 号，北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，俗称 “京八条”。其中第六条，加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理：在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受客户委托对外发布真实的房源和价格信息，不得违规独占房源信息、哄抬房价。当然部分小城市，还有二三线城市的中小中介还在暗地里操作。

**现象：**之前很多中介操作方式就是，比如我给你 3000 块钱，你让我卖 2 个月，不给别人卖，卖不出去，我赔 3000。 市场行情好的时候，我们之前的店经常会出 1-2 万压一套房子，甚至售卖周期只有 2-3 周，那个时候对市场比较有信心，所以钱一般都不会打水漂。

当然这种做法其实对中介门店也是有损失的，就算签了独家。业主自行成交，你也很难把钱要回来。之前还做过那种带客单这些。但是其实这个东西出现问题的时候，都很难说。违约了不赔钱也没有办法。不过现在这些灰色的地带，打击越来越严格，基本很少存在在一线城市。信息越来越多，很少业主会签独家。

以上 4 个大原因，6 个小原因都是二手房出不掉的原因

那么如何才能把房子卖出呢？

我从几个方面分析了：

一、如何合理价格
二、房源维护人能帮助到你什么？
三、房子硬件条件确实不好，如何调整？
四、签了独家协议怎么办？
五、作为业主，卖房你其实还有其平台可以选择

我是马力，北京买卖房问题欢迎提问，评论区多交流交流。

：）

知乎用户 Terminus​ 发表

买房就是爱国，现在你告诉我你想从房市里解套？我只有三个字告诉你，想得美！

知乎用户 娱乐人间 发表

白氏反问句：不会吧？，房企都活的这么难，难道炒房者指望一卖一个准？

**有人在有息负债和无息负债之间玩起了把戏，把有息负债变成了无息负债，绕过监管直接拿走了购房者的全款，**以前还是挪用监管账户资金，现在资金都不往监管账户放了，你说相关部门会睁一只眼闭一只眼？
如果不严厉查处，所有的房企都这样干了，那还了得？
房企现在的融资渠道很明显了。
除去银行、信托、债券、高利贷以外，房企最大的融资渠道就是购房者和供应商，其中总包（供应商）成为了第二大的融资渠道。
面对总包融资，大部分企业的比例大概是占总债务的 5%，有的在 1% 左右，而某些企业的票据高达 2000 多亿，还在继续增加中。
面对购房者的融资呢？未被纳入监管账户的购房资金呢？没人知道有多少，因为通过购房者融资不是他一个在做，所有的房企都有这种行为，只不过人家比例很低。
如果有一天统计出来了，光在建工程就亏空 3000 亿以上，那你说资不抵债这个大雷谁去抗？

当然是消费者了。
如果暴雷前你的房子交付了，那就是万幸，如果没有交付，大概率你的血汗钱就要打水漂了。
为什么会资不抵债呢？
因为债务太多了，**利息的增速覆盖了利润，一年利润可能只有 500 亿，债务利息就上千亿，而且房价没有暴涨，土地储备除了吞噬现金流和利息，没有任何意义。**一块地利息如果是 15%，三年未开发，那么就是 45% 的融资成本，多么可怕呀？房企的利润到底去了哪里了？
去了借款的利息里面了。
大家都喜欢玩李嘉诚囤地的游戏，殊不知老李早就跑路不玩了。
随便一块地，储备周期都在两年左右，也就是房企的资金流都进入了利息里面。
如今，卡死融资，无法借新还旧的情况下，如果把向总包融资的途径也卡死了，这到底说明了什么？
按道理和总包融资关央行屁事，但是事实证明，人家不让你玩了，让你缩小规模，良性退出，类似于和当年的 P2P 一样，央行的目的不是关心总包的安全，是关心系统性安全。
如今房企资金链基本被掐断了，你还敢想办法扩张，还不赶紧收拾行李撤退，幻想房价一百年上涨，那就只有死路一条。
笔者曾经写过一篇文章，房企最后的退路，就是和银行一样，去杠杆，去地产，赶紧开仓大甩卖，抢韭菜，赶紧出掉库存，不要拍地了。而事实上，现在这些人还在找政策的漏洞，玩文字游戏，什么有息负债无息负债，只要是负债，你欠了谁的都不行。
某京的款子这次应该是还完了，下一步就是和大部分银行切割了，还想继续融资？做梦吧。
你以为二手房额度降低是跟你玩？


一步一步的监管正在到来，房企应该走在监管的前面，主动降负债，降杠杆，如果被动了，难保未来不成为那个被处死的典型。
从目前来看，未按照笔者意思出清地皮库存的企业，未来真的是很难逃过去了，未来还有半年时间，到明年可就是更严厉的清退政策了。
从某房企的资产负债表来看，完蛋是迟早的，只不过在熬时间，大概率是逃不过了。
2022 年 10 月份之前，确实是政策不允许，可以大而不能倒，但是之后，政策就允许了，从郭目前的讲话来看，银行已经处于安全线以上了，未来一年随着房贷额度的降低，会更加安全，底气更加足了。

知乎用户 江左狂生 发表

二手缩量保价，一手限价跑量，基本就是这么个逻辑了，属于预期管控策略的一环。对于中产或小资产阶层家庭，要想避免 “阶层下流”，家庭资产增长率是要跑赢 M2 增速的。无杠杆情形，按 10% 的 m2 年化增长算，2 年期房，2 年限售（即便没有限售也有不满二的高税率），4 年后房子能卖的时候，不涨个近 50% 你的家庭阶层是属于下滑的（家庭资产排名下滑）。不过直接拿 M2 算略有些夸张，毕竟还有劳动收入，光靠投资超过 M2 基本只有大资产阶层才能达到，但按照年化 5%~6% 的大额理财收益计算资金成本还是很靠谱的，也就是说四年房价要涨 25% 才不亏。

当然了，这跟咱们普遍的感受上是不太相同的，因为当下杠杆买房很普遍，涨个 10% 都觉得挺赚了。只是杠杆这东西，涨的时候爽歪歪，横盘或阴跌的时候一样爽。100 万资金，3 倍杠杆上车 300 万房产，如果房价不涨，M2 保持 10% 增速，每年得靠工作存 30 万（含房贷部分）家庭财富总量排名才不会下滑；如果房价每年阴跌 5%，得存 45 万；对比之下持现 100 万理财吃 5% 理财收益的，只要存 5 万以上（还不用还房贷利息）即可稳步提升排名（长期稳定保持也不容易，但世界就是这样，逆水行舟不进则退，谁让你顶着个百万资产家庭的名头呢）。难不难受？惊不惊喜？意不意外？

说白了，房住不炒摁住房价，横盘或阴跌，就是给底层 DS 一个追赶 / 超越中产的机会（也可以说是割持房中产的韭菜），至于大资产阶层？割不到的，大资产阶层买的那些核心富人区大平层，门槛儿太高，直接不带你中产玩儿。所以作为持房中产（特指持无特殊属性纯工业品房产的），要么咬牙把房产换成富人区的保值核心资产，要么就把投资类房产变现去寻找其他投资机会（这很难，但社会就是个大勺在搅和，你不动就要缓慢被收割）。当然了，你硬是要在这个城市化率 60% 以上，居民杠杆率 50% 以上的时候去赌还有一轮房产普涨，来带动你郊区的投资房或者无学区老破小保值增值那也没啥，毕竟这个魔幻的世界啥都可能发生，都是成年人了，愿赌服输即可。

知乎用户 pei wu 发表

因为:

卖二手房是在和卖一手房抢生意

卖二手房是在挖社会主义墙角，是在薅社会主义的羊毛，对于卖二手房这种行为，当然要限制，要调控，要房住不炒！

政府把新房卖给你，是让你当房东，是让你持有，是让你全心全意还房贷，为祖国建设添砖加瓦。

不是让你拿来卖，实现财富自由，要知道，我们还是发展中国家，还在努力实现全面小康。对于卖二手房的行为，放在 80 年代，就是投机倒把，是要抓起来的。

知乎用户 知乎用户 uzZLeC​ 发表

老手分析成交量，新手主要看成交价，韭菜只看挂牌价。

老手跟踪估值变化，多维度分析，韭菜眼睛一闭梭哈进场，反正你不分析就等于没人分析就等于分析得多的人是煞笔，这条思路我懂。

知乎用户 圆胖肿 发表

我们不妨做一个假设

假设房价涨到 1 亿一平

会有什么结果？

对啊，就彻底没有人买了，对吧，买卖是双向的选择

你要卖，我要买，然后价格双方都能接受的前提下，这个买卖才能够达成

但是如果你要的价格太高，完全超出了买方能够承受的范围之外的话

那我就不买了，我也买不起啊，买不起我总不能去抢银行吧？

那现在的房子价格，是一个什么价位呢？

尤其是一线城市

买房的资金，一部分来自自有资金，就你自己有多少钱，拿去买房

还有一部分是银行贷款，也就是你可以预支你将来的收入，折算到现在的金钱，来花

其实你看现在政府的动作，政府把银行贷款给卡住了，现在二手房直接停贷了

你就看吧，还有多少人买得起

几乎没有什么人买得起了，对吧？

说明这个价格，已经到了一个顶点了，再涨，就没有人买得起了

这就是为什么你出不掉的原因

这其实就已经是击鼓传花的最后几棒了

所以这个时候，如果你还能出得掉，赶紧清掉，把现金拽在手里

否则，那就是一个固定资产，真固定资产，无法兑现的固定资产

如果这个房子是自己住，问题不大

但是如果是投资房，哈哈哈，那这个投资，就很难说了，恐怕要跌一点

跌一点对于无贷款，无杠杆的人来说，没啥大不了的，可以承受

但是对于有贷款，有杠杆的人来说，那就不好说了

其实两三年前，这个就已经有迹象了

所以两三年前，我就在计算，我还有多少外债，我还欠银行多少钱，抓紧还掉它，现在无债一身轻，笑看交易量下跌，隔岸观火，是吧，时不时还发点火箭过去，给它添一把火

所谓二手房的价格，只是一个心理预期，真正的价格，你要看成交价

而且还要排除房地产中介对倒拉出来的价格，所以真实价格往往被隐藏起来，不好找

很多时候只能看感觉

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

彭叔现在很少说房价下跌了，因为彭叔知道现在上面的意思是什么，不能让那些炒房客反应过来，要让他们还沉浸在房价永远涨的幻觉之中，最好是让他们能坚信房价明年就能大涨，明年不大涨，那就后年大涨，后年不大涨，那就大后年大涨，反正房价肯定是要涨的。

房价也不能大跌，至少不能比二手房指导价少太多，因为二手房指导价大概率是以后房地产税的税基，要是二手房房价跌到了比二手房指导价低太多的地步，就不利于征收房地产税了，所以二手房房价跌到二手房指导价的 8 成左右应该就是到底了。

房价维持在二手房指导价左右，就是大家买房还很难，但是却努力一下，拼一下，还是有希望的，年轻人对买房又变的有希望了，工作也有劲了，同时炒房客这会就算反应过来，也不会卖房了，因为已经跌了那么多，他这个时候要是真的房子给卖了，就无法翻身了，还不如就这么死磕，每年房地产税交着等机会。

就这样，年轻人有希望，房地产税又收了钱，赢麻了都。

知乎用户 pure 日月​ 发表

谢邀。

二手房卖不掉的原因只有两个：你太贪婪挂牌价太高或接盘侠不够了。

现在国家缩紧二手房贷款，也进一步避免了不明真相的群众高位接盘。

没错，提高房贷利率以及收紧房贷都是为了避免一些家庭强上杠杆导致最终陷入绝境，结合郭树清的最新言论，国家此举有一定保护普通百姓的意思，也属于提前修筑防御工事。

大家不用担心我国银行系统的抗风险能力，很多人容易犯一个错误：低估我国银行体系的抵御风险的能力，而高估房地产对当下中国经济的重要性。

13 年郭树清还在建设银行做行长的时候曾喊出：建设银行有能力应对房价腰斩。现如今银保监会主席外加央行书记的郭树清喊出：“押注房价永远不会跌的人最终会付出沉重代价。” 因此，可以得出一个结论：中国金融系统已经做好准备了！

为什么有些城市房价看似上涨，但是二手房却难以变现呢？

二手房买卖和股票是一样的，目前市面上很多人说房价跳涨，说的是挂牌价跳涨，这种挂牌价本来就受卖家和中介完全操控，为了营造舆论热度以及制造恐慌迫使心理素质不行的人高溢价接盘。其实是是一种虚假的上涨。

股市股票价格不看挂牌价，而是看撮合成交价，即便你挂牌价涨停，要是没人吃下你的单，对应的股价也不会显示涨停，但是如果恐慌制造很到位，还是会有傻子接盘涨停股价的，但是，能不能封板就难说了。

二手房由于信息不对称，买家完全处于信息端的劣势，任由中介忽悠，因此，更多的人容易被当冤大头。

我曾经就看到大连某中介自导自演大连二手房价跳涨，所谓的跳涨就是他们中介私自调高价格，然后截图，与无良房地产自媒体里应外合，制造恐慌，忽悠人接盘。

这个世界没什么新鲜事，事出反常必有妖，如果您没有洞察妖孽行径，只能说你道行太浅了。

据我观察，今年以来的政策密度和质量表明，国家很可能主动刺破房地产泡沫，大家做好心理准备！

现在二手房缩紧贷款甚至停贷，更加不容易套现了。

国家不会让炒房客顺利套现离开了，大门已经关闭！

对于国家不让炒房客套现，我此前就专门写文章发布在公众号【悟空新之助】，文章——《房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！》，该文写于春节后，算是最后的通牒了，要是听我劝，那个时候还是可以临门一脚套现。

该文摘录如下（全文请移步公众号阅读）：

这意味着什么？国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。

**提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，**主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。

如果您通过筛选，那证明你是 “安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不可能弃贷的。

大家要防止炒房集团舆论反击，别做接盘侠，别让炒房客跑了！！！

**提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，**主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。

如果您通过筛选，那证明你是 “安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不可能弃贷的。（详见公众号“悟空新之助” 旧文《房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！》。

蝶效应已经开始了！

今年末房价或出现明显降幅，或者说只要你可以全款购买，就可以享受 7-8 折甚至 5 折这样的优惠。

上海、广州等热门城市房价击穿 19 年末阶段性底部近在咫尺。

广州此前有些地区挂牌价肆意妄为，那其实是一种炒作手段。

近期有新闻报道珠江新城挂牌价降 150 万，还是太少了，坐等降 300 万、甚至超过 500 万的新闻报道吧。

贪婪之人会因为自己的贪婪错过最佳的套现时机，现在二手房已经锁死，大门已经慢慢封闭了。

随着资产泡沫的去除，我国将走向更加健康富强的道路上！

知乎用户 天晓贰​​ 发表

先问是不是，再问为什么

如果你所在的小区房价在上涨，你又诚心出售一套此小区的二手房，那是不可能卖不掉的

但是你要知道什么是诚心出售

现在网络如此发达，和你房子同小区同户型的房子什么价格，很容易就能在贝壳网查到，上面还有真实的最近成交价格

买方也好卖方也好，大家现在都是会做对比的

但是非要房子卖的就是比别人贵，那不叫卖不掉，那叫不想卖

知乎用户 问花笑谁 发表

因为新房销售是一个游戏。

花花轿子众人抬。你认为的价格在涨，只是三人成虎的结果。

大多数的新房建设。都有一个基本逻辑

表面上是随着政府新区的开发，迎合未来发展，多家房企共同入住，地价连年上涨，房价节节走高。

你去看新房的时候，当地政府宣传板块，你大概率就会选择这个热销板块，而当你选择这个热销板块的时候，肉就已经进到锅里了，你以为你选了一个性价比高的小区，但是你没意识到板块内的所有房企，都穿一条裤子。

房企很少有在老城区拿地的，不是因为老城区不好，而是因为老城区价格透明，二手房价格形成了共识，韭菜们就不会听你说未来价值。

当房价上涨的时候这个游戏可以无限循环下去。

但是当房价涨不动的时候，这个击鼓传花的游戏，总有玩不下去的一天。

买房的时候，多看看同地区城市二手房的价格。

低于五百万人口的城市，房价的支撑很快就要没了。

知乎用户 一梦千年​ 发表

新房销售的本质就是和二手房抢钱。

**一般，**新房销量越高的城市，二手房都不咋样。

**你肯定问. ，上海北京怎么二手房那么火？**因为北方上海老房子多啊。多到稍微好点的地段都是老房子那种，这样老房子牢牢占据优势的二手房才值钱。

不知道你说的是哪城市的二手房，

看一地方二手房不行，要么该城市不行，要么就是新房太行了。

知乎用户 鹿哥说 发表

就在不少人欢呼房价不断上涨时，我却想说声，抱歉，危险正在靠近：

各地二手在售房源数量（即挂牌量）猛涨！！绝大部分城市挂牌量处于历史新高！

这意味着，房价上涨的背后大量房源正等着出手、套现！

对不起，房子可能真的有点儿多！

二手房卖不出去的现象可能会在越来越多的城市上演！

而下面几个二手房挂牌量表格则完美验证了这一趋势：

90% 个城市的二手房挂牌量在快速上涨，其中有十多个城市的增速竟然高达 50% 以上

(知乎这几天竟然服务器改造！！！！！不能上传图片，感兴趣的可以去公众号上看，真的挺恐怖的，其中兰州、武汉、南宁、南通、廊坊、宁波、沈阳、西安、昆明、温州，挂牌量增速超过 50%）

首先，咱们来看一下典型城市的挂牌量在这一年来的变化情况

为什么我选择这些城市！

原因很简单：这些城市经历过一波上涨，如南宁、兰州等。

也有现在还在涨的，如昆明、沈阳、温州、南通等。

显然，南宁、兰州，这些去年开始房价显著上涨的城市，其二手房数量也在快速上涨，快速翻番。

而就在最近，其二手房价格已经开始走下坡路了！这就是信号：房子太多了，必将反噬房价！

像昆明、沈阳、温州、南通等一批城市，现在虽然还在涨，但房子却越来越多，真的令人深思！

事实上，90% 的城市二手房挂牌量在疫情显著上涨！！！只有两个城市在下降！一个是上海、一个是徐州！

绝大部分城市二手房数量处于历史高位！

与此同时，有一串更加恐怖的数字：有一批重点城市，二手房挂牌数量竟然超过近 10 万套，而且还在不断增加！！！

这些城市中，有大家熟知的各大核心城市，如重庆、成都、沈阳、天津、郑州、南京、苏州、北京、西安、哈尔滨，都超过近 10 万套。（系统问题，今天没法上传图，改天系统好了，我再上传，感兴趣的去公众号看吧）

所谓的重点大城市都如此，更何况广大三四线以下城市。

讲真，房子真的有点儿多！

人们总是认为房价一直涨是常识，却忘了房产依旧属于经济，依旧脱离不了供需关系。

需求短期可以被刺激，但不可能一直涨。

供应太多可能短期影响不了房价，但终究在某天会反噬房价！

当前不少城市的房价还在上涨，但是背后供应却在悄然猛增！

二手房越来越难卖可能会成为一种常态！

大家真的要好好思考思考了！不要一股脑地认为随便冲进去买房就能暴富了！

End, 更多关注公众号，鹿哥说房，探讨房价走势与数据！

知乎用户 刘八一​ 发表

很简单。

从小区的硬件来看，新小区的规划、绿化、户型会更好一些；

从小区的软件来看，物业管理越来越火，配套也越来越全；

最重要的，是现在很多城市有政府指导价：

500 万的房子，首付款最少要 450 万，这个不用说掏空 6 个钱包，12 个钱包也够呛能凑够。

还不用算增值税、个人所得税、契税，以及 3% 的中介费。

而 500 万的新房，首付款只要正常收费，150 万就好。

知乎用户 广州贷款邱亮洪​ 发表

坐标广州

1，大家都知道，这一轮房价上涨和过去完全不一样。

过去是一二线城市先涨，一部分需求被迫转移到三四线城市，导致三四线城市上涨。

举两个例子：

①刚需 A 先生，在一二线城市工作，当地房价 3-5 万每平，收入 2 万能不能买房？大家可能会说，在一二线城市，这点收入买房很难。

那么小 A 回三四线城市买房就相对比较容易。

②炒房者 B 先生，在一二线城市买了房，但是由于没有房票，没有购房的资格，那么多余的闲钱没地方放，自然也会想到三四线城市投资买房。

所以，这也是过去房价从一二线大城市涨到三四线小城市的重要原因。

而从 2015 年开启的这一轮房价上涨，却是罕见从三四线城市开始上涨，进而传递到一二线城市，导致全国性的房价上涨，这又是为何呢？

这是因为三四线城市在 2014 年迎来了国家去库存战略开启和棚改货币化安置两大政策。换句简单的话说，政策推动下，拆迁户只赔现金，不赔安置房，让拆迁户拿着钱，去市场买房，盘活开发商手里的滞销房产库存。

房价是供需关系的直接体现，库存多，房子卖不掉，房价自然低；库存少，房子不够卖，房价自然涨。

而秃鹫一样的炒房者，闻到了利润的血腥味，于是进入三四线市场买入了大量房产，这成为了此次房价上涨的又一大因素。

2，房价上涨过后，不少家庭望房兴叹，彻底断了买房的念头。

之前一二线城市上涨，人们对楼市的焦虑情况，还停留在能容忍的阶段，而现在三四线城市的房价上涨，人们对楼市的失望情绪溢于言表。

随着国家调控政策的一再加码，最严调控政策在全国铺开，一二线城市进一步收紧，而三四线城市却进一步上涨。

由于政策的推动和大量炒作，虽然三四线城市的成交量并不大，但房价却一直在涨，而拆迁户拿着拆迁赔付款也买下了大量的房产。

直到调控限价来了，买房摇号，人们涌入了售楼部，新房一抢而空，而二手房市场，却出现中介关店，员工降薪，市场直接有价无市。

很多人将房子挂出去长达数月，也没有人买房，不少业主反应，降价卖房也卖不掉，问中介什么原因，中介说有人卖的更低。

人们不知道为什么新房和二手房市场形成了如此强烈的反差。

3，一批炒房者，本来就是为了获利才买房，早晚也会卖房走人。

本地人，由于当地已经有房，基本上不可能再买房。

一些业内人士分析，一些三四线城市的房子，根本没有什么价值，你想想，一旦房子卖不掉，租不掉，基本上就是负资产，没有什么价值。去年各大房企在三四线纷纷＂出逃＂，信号已经非常明显。

而一些炒房的人，如果不能及时卖掉房子，可能十年二十年之后，房价如果不涨，基本上也就贬值了。

笔者认为，房子回归居住为主不过是时间问题，毕竟国家在发展楼市长效机制手段，稳控房价是当务之急。先让房价稳住，再通过调控限制楼市流动，通过建立楼市长效机制手段，通过房产税，共有产权房以及租购并举等大量租赁房，不仅稳房价，而且降房租，那么将更有利于楼市健康稳定发展。

综上所述，炒房的人绝望了！房价明明还在涨，但二手房却卖不掉，为啥？各位网友怎么看？如有更好的看法，欢迎留言参与讨论。

点赞加关注。

我在广州从事房产信贷融资，欢迎私信咨询。

知乎用户 杭州房哥 发表

2021 年已经开始，全国各大城市抢人声音此起彼伏。

广州、无锡、福州、青岛，这四大城市纷纷降低落户门槛，或零门槛落户。楼市中，抢人就是抢 “接盘侠”，各地为何着急抢人，真实市场情况如何？

在限价情况下，不少地方新房价格低于二手房价，引发抢购热潮。因此，新房价格和成交通常不能反映市场真相，二手房价和成交才代表真实市场面貌。

针对全国各大城市的二手房挂牌数量，房哥根据大数据统计了二手房挂牌量的前十名，并根据各大城市的二手房成交时间，计算出其去化周期。

透过数据，我们可以看出哪些城市楼市健康，哪些城市新房火热，二手房正经历着库存危机，实际上是虚火。

根据房哥的数据统计，截止 2020 年 12 月，全国挂牌量前 10 名的城市为天津、成都、沈阳、南京、苏州、武汉、郑州、北京、西安和广州。

其中挂牌量超过 10 万的城市有天津、成都、沈阳、南京。

大城市挂牌量高意味着急于出售二手房的人多，有的挂牌是为了置换，有的挂牌是为试探市场，有的挂牌是为了抛售。

二手房挂牌量的变化，是一座城市房价走势的核心指数。

不要被新房抢购的新闻，忽悠得云里雾里。

深耕房地产行业的人都知道一个真理：倒挂的利润就是决定摇号多少的基础。说什么地段，说什么学校，那都是表面现象，只怪你看得还不够透彻。不管你是自住还是投资，中间差越大，往楼盘里钻的人越多，认筹摇号买房的人越多。

因为买了就是赚到了。

在杭州，买房就是赚钱，赚的钱以近一百万起步。

无论是刚需还是杭州老土著，都一股脑扎进去。

谁摇到了房子，谁就是大赢家。

100㎡的新房，价格与周边二手房倒挂 10000 元 /㎡，买到手就赚到了 100 万。在新房限价的情况之下，新房和二手房价格呈明显倒挂，在同一城市的同一区域，新房价格显著低于二手房价格，所以，新房当然抢手了。

赚 100 万是什么概念？这可能是一个普通白领工作 10 年的所有工资，别人要辛辛苦苦奋斗，省吃俭用几年，才能攒够这么多钱。而你只需要排个队，把杭州的新房买到手，就赚了这么多。

一线城市：北上广，常住人口基数大，住房供需数据量大，在挂牌量上自然要比小城市大。

**如果一些城市，人口基数不大，但挂牌量超越一线城市，这就值得警惕了，尤其是成交还不活跃的地方。**另外，根据挂牌量和近一月成交量估算得出去化周期，可以反映出市场需求是否旺盛，库存压力大小。

为什么会出现这种情况？

用卖出去的钱去买这些倒挂盘！手里的资产已经增值了，还有更快增值方式，肯定要赶紧抛售，来赚取更多利润。有钱人从来不会嫌钱多！

从去化周期来看，沈阳去库存压力最大，需要 82.9 个月，也就是说按照沈阳现在的挂牌量和成交量，卖完存量二手房要 6.9 年。

其它去化压力较大的城市：

南京去化周期为 67.5 个月，约为 6.5 年；

郑州去化周期为 47.4 个月，约为 3.9 年；

天津去化周期为 42.6 个月，约为 3.6 年；

广州去化周期为 41.4 个月，约为 3.5 年。

在列举的挂牌量前 10 名城市中，南京和沈阳的去化周期最长，常住人口垫底，说明这两个地方的楼市房价泡沫很大，买入者少（看多），卖出者多（看空），楼市并不活跃。

事实也是如此。

知乎用户 广州融资邱生 发表

二手房门店现在主要做新房的生意，一般的门店一个月开五单，一单二手房，四单新房。核心原因还是一二手倒挂，房东不着急回笼资金不降就卖不出去，开发商对现金流很饥渴，流速一慢就降价，一家降其他跟着降，越降价差越大，二手房更卖不动了。 ​

一个城市的房价能不能扛得住都是有信号的，我今天说的这 4 点占的越多，房价越扛不住。

第一点，你发现很多之前卖二手房的人都去卖新房了，两个原因：

首先，说明二手房不好卖了，流动性差，二手房一旦卖不动，会影响一批人，因为手里旧房子卖不出去而没有钱换新房子，新房和二手房之间没法进入良性循环，两头的价格都会受影响。

其次也有可能是因为卖新房给出佣金提高了，导致都愿意去卖新房。

那换个角度想，如果房子好卖的话，开发商有必要提高佣金去刺激销售。

第二点，二手房即便不好卖，但是卖房子的房主却越来越多了，说明之前很多人不是以居住需求才买房的，市场根本消化不了。

第三点，新房的销售周期变长，3 年前的盘到现在还没卖完，从期房卖到现房的越来越多，说明买房子的需求不足，卖不动。

第四点，年轻人少缺少优质的就业机会，一个公务员名额恨不得上万人抢，说明当地优秀的企业难生存，工资待遇不高，留不住年轻人，城市哪有活力呢？

这个世界早晚是要属于年轻人的，尤其是楼市一个城市，这 4 点占的越多，房价越难熬。

[

经营贷。为什么要找第三方做收款？

广州融资邱生的视频

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](https://www.zhihu.com/zvideo/1348020640335691776)

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

「作为一个二十年房地产领域从业经验的老人。曾在世界五大地产代理行之一 – 第一太平戴维斯担任业务负责人；及曾在房地产投资机构任职投资总经理，负责房地产租赁、买卖、营销及大宗交易等工作。」

我认为：无非几个原因

1. 有价无量

房价有时候和股票市场是一样的，房价有可能进入有价无量的周期，这时候的价格或许已经偏离它的实际价值，进而产生房地产泡沫。市场客户开始进入观望状态，成交量就会偏低；

如果房企不愿意走降价换量的路子，就可能人为制造一些成交，造成一直上涨的市场繁荣假象。

让房地产市场看起来感觉还是一直在上涨的！

2. 去化周期大

城市新增房源的去化周期已经远远超出正常水平，我之前看过一些三四线城市，去化周期已经去到三到四年以上。

新增房源那么多，本来就没有那么多的客户量，又怎么可能有多余的客户量来消化二手房的市场呢？

3. 二手房交易设限

不少城市在之前房价上涨的周期中，对于二手房交易都或多或少增加营业税的交易成本。设置二年或五年持有的免征期限，没有达到设置时间的二手房，买卖交易所产生的税费成本是比较大的。

造成二手房买卖，要么交易周期拉长，要么加大交易成本。

所以，以上的原因导致二手房在出售的先决条件上，都会比一手新房慢。换句话说，这也是地方政府优先去新房库存的政策定位。

在今年开始，更多的政策出台：房产过户指导价、严查首期款、购房资质核查要求等，二手房的去化将更加困难！

知乎用户 10 年不够 发表

你报惠州的身份证号得了

知乎用户 匿名用户 发表

那么多答案都没说到点上。

现在的高价，一方面是业主不急卖，小区业主群等在中介引导下一起哄抬价格抬起来的虚高价；另一方面是中介故意操作的，现在你看到网上的挂牌价并不是真正的价格，因为低价格的房子都被中介隐藏起来了，甚至连成交价都有隐藏……

那么中介为什么要抬高价格？

一是为了卖二手房，对，涨价卖房中国特色。遇到需要买房的，带你去看虚高价格的房子，再 “偷偷”“不能跟别人说” 地告诉你一个“业主底价”，你一看比挂牌价便宜二十万，是不是和捡漏似的特别想买，然而业主心中真正底价是便宜五十万，高出的那三十万说不定还得私下给中介部分；

二是为了卖新房，现在开发商销售新房给中介的营销费不低于二手房中介费，甚至还高。新房省心省事，不比二手房强？每一次开盘，所谓 “日光盘”“万人抢房” 其实都是开发商和中介的盛宴，厉害的中介能“开张吃三年”！

推动新房销售，符合 ZF、开发商和中介的利益，这也就是新房和二手房价格倒挂的根本原因和主要推手。

——

假如想卖二手房，现在要么挂上去半年一年的，还不一定能卖出去。不急的就慢慢挂着吧！

急着卖的现在也没办法挂低价卖，想尝试低价销售的可以试试，你挂个低价，过不了几天就看不到房源了信不信？

最快的出手方式，大概只能挂个与其他人差不多的价格，然后跟中介说，超过多少多少的部分，给中介私下分成，或者许诺卖出去后给中介买个最好的手机等礼物……

哦，对了，最好给中介转账，卖完房后悔了投诉举报中介平台，这个钱还能拿回来…… 具体操作自己去琢磨。

另外，建议尽量今年卖掉多余的房产，明年指不定怎么样了呢！

知乎用户 null 发表

早几天去看房子，发现一个很厉害的现象，就是 120 平米左右的房子挂了 1 年都卖不掉。然而小户型学区房销量还是可以的，尤其那种 35 平米的小户型销量不要太厉害。而且写字楼的租金在掉原来 6500 / 月的房子，现在掉到 4500 / 月惨的一匹。90 平米的房子都不好卖，二手房的交易量可能真的快到冰点了。

现在可能到了某个拐点，莫名其妙的拐点。

知乎用户 执笔断情丝 发表

https://www.zhihu.com/question/394377411/answer/1219104108 你好，建议你参考一下我写的这篇文章，希望对你有所帮助

知乎用户 Like.it 发表

如果这个事情发生在三四线城市，那么很好理解：当地没有二手市场，房价基本由开发商的新盘控盘。新房涨价，二手房没有人问津卖不出价格也是正常了。

但是如果这个事情发生在一线城市，那么可能就是你房子本身的问题了。你当时选筹的时候选错了。
以广州为例进行分析：

未来的市场分化是常态，大盘涨，但是很多房源么有涨，甚至还跌了。

2020 年广州是有一波行情，且目前行情还在延续。但是与过去的大盘普涨的情况相比，此次还有大量没有涨价的片区。

广州不会普涨，选筹很关键，需要识别出哪些是补涨区——被低估的潜力股，后续将快速填平差距；哪些是不涨区——后续没有上涨空间应该远离。

远离：

过去不重要，投资关键是能提前预判未来。

未来具有以下特征的房子值得入手：

点：产业——有产业布局

线：轨道交通——目前轨道交通完善

面：规划——未来有规划的区域；

房源：远离没有学位支撑的老破小，远离郊区的大房、远离容易被替代的房子、远离那些楼龄久、香式设计风格的塔楼、无阳台高容积率户型、远离单体楼、没有安装电梯机会的楼梯楼或者老旧电梯房、远离大堂昏暗外立面老化的房源。

知乎用户 金钱发掘者​ 发表

这题我熟。
首先，财政收入来源是卖新地块。

所以，政策在有意引导你买新房，您见着新房市场的火热，不过 zf 有意为之。
其次，二手房市场税费真的很高。

以成都中大文儒德来举例，最小的户型面积 185 平米。
二手房成交参考价为 39300 元 / 平米，那么总共需要缴纳：55-66 万。
# 契税方面需要缴纳≈10-21 万

首套房 185*39300*1.5%=109057 元

二套房 185*39300*2%=145410 元

三套房 185*39300*3%=218115 元

# 个税方面需要缴纳≈7 万

185*39300*1%=72705 元

# 增值税方面需要缴纳≈38 万

185*39300*5.3%=385337 元
缴纳税费：55-66 万。（ps：普通打工人的赚的首付钱，只是别人的税费~！）
所以，等你看了二手房，再算税费的时候，你也会想还是买新房划算吧！
目前在某家上，成都二手房现在已经 14 万套存量了。
不是不想买，是税费让人只能选新房！

知乎用户 像郭大侠一样 发表

二手房太贵了。西安西郊那边，几年前四五千买的，现在要卖一万四五，二万的都有，太黑了。所以卖的比较慢。不是卖不掉，而是人家想卖个好价钱，这和卖不掉还是有些区别的。卖不掉的意思是说降价都卖不出去，现在情况是稍微比同小区的房子价低上一点点，立马就能出，只是少赚几万块而已。大部分房主人家恨不得把接盘侠一下子扒的底裤都不剩，所以卖的慢而已。

知乎用户 一凌读书笔记​ 发表

房价涨了，二手房卖不动，这个问题其实蛮有意思的。

从 5 个角度解释一下吧。

1. 政府调控

“房价上涨”是因为市场预期一直都是看涨的，所以不管怎么调控，追涨是人性，房价一路涨打不住。但是二手房是调控的主要阵地，是政策表现最直观的地方，所以会出现 “二手房卖不动” 的感受。贷款更难，首付比例更高，这让原本刚刚凑够钱的购房者瞬间又与房子拉开了差距。而刚需才是购房主力，这波人只能弱弱滚去摇号了。

2. 二手房价格” 倒挂 “严重

有些地方摇号特严重，比如 “杭州”，所以这地方的二手房就是王八吃了秤砣铁了心，一路疯涨。炒房客和中介无限量加价，比新房的价格还高，再加上杂七杂八的税和中介费，全是买家承担。

有些二手房是投资方，纯毛坯，价格贵不说，还要配进一笔装修款，也同样不能即时入住，那还不如继续摇着号。

3. 政策影响买房心理

在经过了接近一年的连续加码的调控之后，又经过了房地产税，租购并举，共有产权房的政策吹风之后。，购房者的心理预期发生了潜移默化的变化。无论是投资客还是刚需人群，人们开始怀疑房价是否还会一直上涨，会不会出现横盘或者下跌，开始疑惑现在买会不会亏，什么时候买比较合适。心理上的变化使得购房者举棋不定，观望情绪加重。

4. 二手房房源老旧

因为限售使得一些较新的小区现在无法流通，而剩下的房源与新小区相比偏老旧，物业配套等也相对较差，另外老旧小区的保值及增值属性也相对较差，部分购房人群难以接受大件消费的缺憾，不愿意买此类房子。

5. 中国人的新房情结

同样一件东西，同样的价格，人们会更愿意买新房而不是二手房，买车买房买东西都一样，这就是烙在中国人骨子里改不掉的观念了。

当然，未来的房产市场必定会由增量房市场转向存量房市场。

当城市里没有更多新的土地可以开发为住宅时，二手房市场成交量将取代新房市场，成为主流。

但是这个趋势什么时候能到来呢，目前来看，还需要一段较长的时间去转变。

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8.26

补充一点，户型问题确实也是二手房难卖的一个大难点，拿出来二手卖的的，一般不是投资房就是置换房，很多在户型上是有硬伤的。

降量（质量）不降价，能卖多眼瞎。

作者： 一凌，90 后，在杭， 互联网创业 5 年里，做过 30 多种副业，毕业三年就赚到人生第一个百万。

有个自己的公众号：掘金干货笔记，如果你想了解更多小众的可实操的副业，或是看透事物的本质，可以关注一下，也许你就会进入从没接触过的思维和圈子。

希望我的分享能给大家带来一点微小的价值（点赞收藏喜欢走一波~）

感谢你的支持，祝你早日发财！

知乎用户 骁骑 发表

正常现象啊，成交价格和报价永远是两个概念，实在不懂花个两万炒炒股票，几天下来你就了解了

知乎用户 白苏 发表

都是一本正经胡说八道，哪有卖不出去的二手房。

是你想要的价格卖不出去，隔壁新盘限价 4 万，你在那卖 5.5 万，当然，你觉得就应该值这些。

但是就是卖不掉，你降到 4.5 万试试，分分钟卖掉。

知乎用户 积分积不准​ 发表

二手房出掉了，新房谁来买？二手房肥的是个人，新房肥的才是财政啊。

之前我回答里说过很多次了，未来的趋势很可能就是——一二线的房价不停往上涨，同时二手房贷卡死，让先上车的大多数人下不了车。

知乎用户 Gaarmat 发表

目的就是让你一直持有二手房。

知乎用户 小八 发表

每次有地产方面的问题都可以去看一遍 k 神的帖子，基本上在知乎上被各大答主引用烂了，或许这个世界上根本没有 k 神，又或许这个世界上人人都是 k 神。

kkndme 那篇写在房价暴涨前有一个非常核心的观点，就是人人居者有其屋并不符合历史教训，不管是历朝历代，还是发达国家的发展路径。房产拥有者始终是少数，而大部分的年轻人在大城市工作租房应该是常态。

国家房主不炒并不是说房价要一下子跌下去，这样直接戳破泡沫的后果历史上已经发生过，不管是霓虹国的失落二十年（现在都失落了三十年了），还是漂亮国的 08 次贷危机，一次次的历史经验告诉我们，能软着陆就尽量软着陆。

当然，房地产泡沫还有一个很有意思的说法就是，想要逐步开放金融市场，必须要有能与美股日债这种极大泡沫的资产相抗衡的东西，不然结果就是俄罗斯休克疗法优质资产被外国势力一扫而空。这一块本人知之甚少，大家有兴趣可以去找找相关的话题。

那么，回到现在，房产政策的脉络就比较清晰了。第一，存量市场得稳住，而且要锁死流动性。二手房价的大幅度涨跌会对地价造成非常不稳定的影响，在地方上还比较依赖土地财政的当下，一定要有指导价格，后面还可能接受房产中介行业。目前也逐步开始限制二手房交易的贷款，毕竟二手流动的钱，都让私人赚取了，对财政没啥贡献。

第二，房产税上马，目前已经在试点中了。房产税可以起到一定的再分配作用，之前已经上车特别是多套房的，先锁死交易放在个人手里，再征税，而且显然比各式各样的富人税更容易征收和辨别，收上来的钱用来投资基建拉动就业，都是好事。不挂穷鬼的钱，谁有钱刮谁的。

第三，公租房廉租房的大规模供应，这个一方面是补充财政收入。一方面也是为了平抑租房市场，防止房东们把房产税转嫁到普通的租客身上，这个也是 k 神的一个非常重要的理论输出。关于公租房，大家平时接触可能比较少，以后可能会是一个大趋势，后面接触多了有新东西，会更新在这里。

还有两个问题想再聊一聊，生育率和内需，这也是和房产政策息息相关的，后面也会陆续补充进来，先去搬砖了，哎。

知乎用户 大林子 发表

现在买房刚需不少，人家刚需都是结婚用的，二手房结婚一般都有芥蒂，并且二手房新房价格相差不大谁会找病去买二手东西；还有二手房都是老房老小区，治安绿化，物业都不咋地，很多物业都是外包的服务态度极差，新房现在大多都是自有物业，服务态度好，老房水电暖都有老化的，你还要维修费呢；并且老房质量很差，5 年前的房子也算在内，质量都不如现在，现在项目终身制都不太敢明目张胆作假，之前的房子，带着项目经理找半个月小姐啥事都能解决，图纸就是一个摆设没有小姐和钱摆不平的事，现在这套不太好使了，验收比较严格了，所以买新不买旧，新房质量绝对能住 40 年没问题

知乎用户 阿尔法 发表

我还不信卖不掉，你卖的价格低一些不就卖掉了，100 万卖不掉就卖 50 万，50 万卖不掉就卖 20 万。

知乎用户 勃列日涅夫 发表

一般来说，二手房想出手，都要比别人的挂牌价低一些，如果赶上限购什么的，就算降价，可能也要几个月才能成交。其实你可以自己对比，同一个小区、同样的户型，甚至都是毛坯房（未装修），不同业主挂的价格差距也很大。那有些价格太离谱的，确实很难成交啊。

另外就是，现在很多地产商也把销售任务分配给一些中介。中介是不管卖家买家谁赚不赚钱的，他只管收佣金。目前地产商回笼资金有压力，自然愿意给的佣金会高一些。而反过来，买家买新房，是不用给中介费的，而买二手房，既要给中介费，很多地区一般还是买家承担过户的税费。这样从买家和中介的角度去看，肯定更倾向于新房。

再加上一些地区营造出 “摇号打新马上赚一倍” 的氛围，更多人肯定愿意去买新房。

知乎用户 鸠摩罗什树 发表

市区二手房，大多有不少缺点，陷阱较多，如果卖得还那么贵，就让买家犹豫再三。二手房有价无市，反映出市场对它们的定价不认同。

没有活跃的二级市场，成交量不放大，就无法对二手房公允价值进行估算，二手房房主们只是想象着自己的房子值多少钱，而无法有效变现。不能变现的财富，就成了空中楼阁、水中月亮。

一手房值多少钱，不能光凭几个人在办公室里研究一下就定下来，其实要看同地区同条件二手房值多少钱。没有健全的二级市场，一级市场也不会长久。

如果买到房后就无法卖掉，很多人就望而却步。没有人去买，就没有人去建；没有人去建，想买的人就找不到合适的房买。不是双输局面吗？

有些人指望人们买了房后永远就住在这套房内，不会再变化。这是一个可怕的念头，意味着社会不会再有地域流动、不会再有阶级流动。社会陷入凝固静止的状态。

房子、土地是一种社会资源。应该要让它便于交易。有人想到城东居住，他能够便利地卖掉城西的房子；有的人想到城西居住，他能够快速地卖掉城东的房子，每人都能看到所住小区活跃的成交价，信息对称，对自己房子的价值一清二楚，报出的价符合买家、卖家心理预期。这样，两家都所取所需，快速完成资源的重新分配。

假设卖不掉，住城东的人要在城西买一套新房，住城西的人要在城东买一套新房，这才是巨大的资源浪费！

知乎用户 周游世间 发表

看清楚套路，才不至于上套。

从政府和房企角度看，所有的购房者都买新房，才能利益最大化，去了库存又抬高了地价，皆大欢喜。

至于二手房买卖，政府除了收交易税外没有任何好处，二手房抛压太大，还会造成房地产市场崩盘。

所以现在的情况就是，一手房尽量多卖，各种优惠，吸引尽量多的接盘侠；二手房通过各种办法如加税、限制交易等，牢牢锁死，想出手都难。

那些认为买了一手房就是赚到的人，都是对标当地二手房价，却没想到，他们看到的二手房价只是庄家做出给他们看的。

持有一段时间后想卖房时，却发现已经被套牢了。

降价抛出，一个是不甘心，没赚钱还赔了，房价不是一直在涨吗？另一个是降价都不一定能卖掉，各个中介网站，想降价的二手房都难挂出去。

知乎用户 杨世鑫 发表

二手房同质化（户型，区位，楼层圈层，学位等）差异巨大，而且存量巨大。

好的房子不愁卖，不好的房子卖不出。

出不掉不一定是因为价格太高，市场假如市场没有需求，价格归零也没人买。

但如果确实二手产品力强，有购买力天花板问题，比如北上广没有这个问题，购买力强的你想不到。但弱二三线城市一定有这个问题。

有时候房子贼好，品牌大平层，洋房，150 平，这两年房价涨的也贼快，赚了好多，就是卖不出去。其实就是市场准买家没有了，都被新房市场吸引了。所以要出只能等。降价可以适当提高去化率，但无法解决这个问题。

知乎用户 纳达士猎头 发表

随着金九银十的到来，地产商最近可算是喘了口气。但是，谁又能料到，房地产的寒冬，还远未结束。

10 月 25 日，中国社科院财经战略研究院住房大数据显示，最近一年来，10 个城市的房价跌幅超过 5%。

除了济南（下降 6%）外，其余 9 座城市都是三四线，比如肇庆和淄博因为取消棚改后，分别下降了 9.45% 和 7.44%，而像防城港这样沿海的房产，也分别下跌了 8.68% 和 5.13%。

与之形成鲜明对比的是，深圳，东莞，宁波房价屡创新高，而宿迁，淮北，徐州，盐城等苏北城市涨幅均超过 10%。

显然，有的城市倒在了神坛上，有的城市尝到了甜头，闭着眼睛买房就能赚钱的时代已经过去了。

还是那句老话：只有当潮水退去，我们才能看到谁在裸泳。

02 二手房成烂摊子

事实上，与新房市场的大起大落相比，二手房市场有过之而无不及，手里 3 套房以上的人这次有点麻烦了。

一方面，二手房挂牌量猛增，导致流动性被 “冻结”。

4 月，重庆二手房市场挂牌量大幅攀升至 14 万套，二手房市场库存量突破 20 万套。

5 月底，成都二手房挂牌量破 14 万套。截至上半年末，重庆，南京，杭州，郑州等热点城市二手房挂牌量增长了 5 倍。

8 月，苏州二手房挂牌量突破 10 万套。

与新一线城市供应激增相比，北上广深二手房依然抢手，北京约 9 万套，广州 7 万套，上海不到 6 万套，深圳 3.8 万套。

挂牌房源越多，购房者议价空间越大。整个链条非常清晰：更多房源上市—竞争加剧—业主卖不出去—挂牌价格下调。

那么，为什么有那么多城市二手房卖不出去？

原因是多方面的，而限价则是关键因素。

2017 年调控加码以来，限价成为各城市打压房价的法宝。

越大的城市限得越严厉，尤其是北上深等一线城市，限价政策会人为压低新建商品住宅价格数据，这会造成一二手房的巨大价差。

如果你是购房者，一边是房价比地价还便宜，而另一边则是高高在上，挂牌数量越来越多的二手房，换谁都会选择限价盘。

所以，这也是为什么今年多城市出现 “万人抢房” 的真正原因，更多购房者把买新房当成 “炒房赚差价” 的游戏，二手房自然也就成了鸡肋：食之无味，弃之可惜。

知乎用户 柏铭 007 发表

因为各个方面的原因都不利于二手房。

1. 银行放贷不利于二手房，相比起二手房，一手房无需太复杂的手续，银行就可以低成本、高利润的完成放贷工作，而二手房繁琐、时间长，再加上这几年的限购限贷导致银行更不愿弄麻烦天多的二手房。

对于一手房来说，放贷容易还与新房房地产商在背后运作有关，而二手房显然没有谁能在背后运作，这更加剧了二手房贷款的难度。

中介如今也不愿做二手房，如今的房地产中介主要都转向新房销售，新房销售给中介提供的佣金更高，而中介做新房销售明显效率比二手房高许多、赚取的利润更丰厚，都不愿做二手房了。

2. 二手房交易期间容易出现变数，在房价上涨迅速的阶段，有可能出现房价大幅度上涨导致房东获得巨额利润进而选择违约终止交易，这种情况对于那些换房的业主来说影响就太大了，如果自己的房子卖出去而准备买的房子的房东选择违约，此时房价大幅上涨，那么就可能面临无法买房的困境。

3. 新房环境好，二手房环境比较差，一般来说新房的各种基础设施都做得完善，提供了精装修的房子还无需费心劳力的装修；二手房由于使用多年导致品质比较差，买入后往往需要重新装修，二手房往往面临着水管、排污管、厕所老化等问题，这些问题往往让许多买家嫌麻烦转而选择新房。

4. 二手房东的过高定价，随着城市拆迁的进行，如今的二手房大多在老城区，而老城市拆迁的推进带动二手房周边出现价格奇高的新房，这就导致了二手房东对于价格的过高期待，二手房东的报价往往超出实际情况。

恰恰在这一年时间，房地产商为了促进销售，纷纷大举降价促销，有地产商甚至打六折销售，如此一来更是给二手房东予以巨大冲击，二手房的买卖自然就更难了。

知乎用户 King penguin 发表

因为不少城市实行了限价政策，**新房上市必须执行官方限价，**房企不能随便涨价，所以一手房的房价受到了制约。

相较一手房而言，**二手房市场制约较少，**除了一些城市对二手房入市执行限售政策（即拿到不动产权证后，在一定年限内禁止上市），以及对中介哄抬房价行为警告、处罚外，对二手房房价尚没有什么太多约束政策。

正是基于此，有的城市一手房房价是低于二手房房价的。既然新房房价更低，还有什么理由不选择新房、不买新房？尤其是一些新房供应很多的地段，例如一二线城市的郊区、三四线城市等。

二手房多为自住需要，配套成熟才更吃香

可以说，除了北上广深等房源紧缺的大城市，买二手房的投资客很少，开发商也与二手房没多大关联，真正与二手房产生利益关系的是刚需，特别是学区房。

很多城市二手房的房价比新房还高，而且一般二手房周边的配套基本完善了，其继续升值的几率不大，这对于购房者尤其是投资客来说，没有多大的吸引力。

有数据显示，**各大城市的购房客群一般还是以本地客户为主，平均占比达 8 成左右。**从各区域数据差异看，仅有华南区域的三四线城市本地客占比刚刚超过 7 成，外地客占比高达近 3 成，对外地跨市购房的投资客吸引较大。

因此，**购买二手房很多时候就意味着自住，**很多本地人看中二手房的配套，交通、教育、商场、公园等，所以愿意承担二手房楼龄高、价格不低等缺点，而这批通常是有真正自住买房需求的购房者。

相比刚需、改善、投资客等扎堆的新房市场，真正有购买二手房需求的人肯定少很多，购买力也更少。

二手房吸引力不足，人们更愿意买新房

当房子作为一种资源没有那么紧张的时候，在新房的诸多优势面前，很多二手房反而显得吸引力不足。

**二手房以老破小居多，**甚至有的还是些楼梯房。而新房普遍有小区，绿化以及配套设施也会比较好，面积更是足够大。这些点就是二手房明显的短板。在交易方面，新房还可以享受许多折扣优惠，交易程序也相对比较规范。

而二手房显然就要混乱一些，**二手房价基本是由业主个人来定的因素更多，价格的科学性更低；**买二手房的时候，也会出现产权不到位、卖家擅自取消交易、税费多等的情况，全部算下来自然是买新房更划算和省事。

知乎用户 DaedalusLab 发表

拿挂牌数量不断暴涨说事儿的，我给你看个宝贝数据：

2012 年，广州二手房挂牌首次超 30 万套。

然后来到了，2020 年。

不用说链家的数量和全市的不相等，并购了满堂红以后，根据住建委的数据，链家市占率至少占到广州的 5-7 成。你把挂牌数字乘以 2 好了，14 万套。还不到 2012 年的一半….

倒不是说房子会涨还是会跌，关键是不要老拿不靠谱的数据骗自己。

知乎用户 摆渡人鹿先生​ 发表

你的二手房出不掉吗？还是看着别人的二手房出不掉？

定价是否参考了近期的成交价？以及综合了目前市场对该大市场及小市场的价格走势预期？

定价需要尽量参考到同小区同户型甚至差不多楼层同朝向的近期主流成交价，而且主要看总价。

另外，面积是否符合该城市、该小区的主力成交面积？

还有问问中介原因。。。挺多综合因素，且二手房基本都是一事一议。

知乎用户 西瓜姐教买房 发表

有价无市？供给量大，需求量小，供过于求，理论上二手房价格肯往下降，成交能跟上去些。

房价涨，可能从成本角度，板块内，土拍价较高，开发商保证盈利之后的市场价，高于当前市场水平，会对二手房市场产生带动作用。比如 2016-2017 年层出不穷的地王，以及 2020 年的土拍地王也一样。另一方面，规划利好也会刺激房价上涨，但实现周期若较长，暂时人流过不来，房主又有底气等，也会出现类似情况。

挂牌定价不合理：若出现在某个别小区，也可能有业主哄抬价格，偏离市场的可能。

**供给量大：**拿北京打个比方，二手房存量大，不同价格区间的选择量足够庞大（当然，具体到个人需求上，就不一定了），用价格差距拉开，只要你符合市场价格出售，想卖掉是水到渠成的事，若你不急，要挂高价慢慢等，早晚还是要屈服于市场规则，除非你是收藏级的，真正稀缺地段稀缺房，当然我讲的以一般房子的市场哈。

需求相对小：观察板块内人口来源。板块内的常住居民主要从哪引流过来，就业结构收入水平能否支撑当地房价。另一方面，第一段讲的，有规划的板块，受发展周期影响，该引入的人流还没大批进来，有滞后性。

但综合来讲，一线城市出现这种情况的概率比较低啊。**二三线城市，**会有些一线过去的人投资，突然增加需求量会引发市场变动偏离市场规则，造成价格上涨的假象。

知乎用户 老枪 2004 发表

知乎用户 lamour 发表

首先要理解二手房和一手房市场实际上并不在同一个交易维度。

一手房市场是直销，开发商具有定价权。

二手房市场是买卖双方撮合交易，定价权其实看市场情况。

对一般买房人来说，不了解房屋建筑结构等具体质量信息，从开发商这里买成品比从散落的二手房房东手里买成品更有安全感，信息也更对称。

打个比方，一手房是新股市场，二手房是二级市场。打的新股涨得再多，同一时期的二级市场也未必就跟涨。实际上二级市场由于规模和成熟度，它的上涨需要更大规模的资金支持。

你所看到的一手房上涨，只是因为 “新股” 少且收益率高而产生的“虹吸”。市场资金量未必有那么大的规模。另外，房龄和税收也是两个市场的重要区分点之一。

房龄、土地使用年限严重影响抵押价值。而二手房税收立即缴付，影响现金流和货币的时间价值。

从这两点看，一级市场的新房具有较高抵押价值和较晚付契税的优势。又是大品牌，何乐而不为？

知乎用户 奶爸联盟奶爸哥 发表

这里面包含两个层面的问题。

一方面是很多地方，由于新盘比较多，新房的供应也很大，且新房和二手房价格相差不大，那么对于新买房的人来说，买新房不香吗？很多地方也有这方面的习俗，就是不喜欢买别人住过的房子，因此，造成了很多地方的二手房难出手。

另一个方面，房价涨，是因为大家挂的价格高了，或者说偶尔成交了一套价格高的，房价就被拉上去了，例如一个城市这个月成交的别墅多了几套，那么总价或者平均价都会被拉高。

市场并不是卖不出去房子，而是看房子的价格，现在一般二手房出手，想要快一些出售，必须挂的价格要比平时的价格低，也就是成为人们所说的 “笋盘”，这样成交的速度就会快一些。如果按照市场价格，那么买家的选择千千万万的，为什么一定要买你这套房子呢？

知乎用户 可乐猪 发表

其实，二手房并不是卖不掉，而是因为上涨预期，房价挂的太高或者根本没有卖的需求，只是挂一下。比如，西安的新房，摇号众多，也看涨，而我周围朋友的二手房，挂在中介的价格都是 2w + 以上，至少我觉得不值这个价格，应该降 2k。而家里几套房子的人，并不想卖，因为房子既能保值，持有成本低，还能出租，他们挂牌，纯粹就想看看市场行情而已。

知乎用户 小般般 发表

在高位缩量上涨，你懂的，哈哈哈哈。

知乎用户 爱国就要生三胎 发表

道理，我都懂啊！

全球局势越来越烂，是要警惕风险了。

但是日月老哥，每每出现导致我立场动摇啊。

知乎用户 乌拉拉古力娜扎 发表

这个问题我太有发言权了

因为我的二手房就在卖中，不好卖

坐标沈阳

我分析了二手房不好出手的原因，个人见解，不喜不要喷

第一、城市原因

**买房子之前，你可以看看你所心仪的城市二手房在售的数量。**我做了点功课发现，一些我认为很有潜力发展很不错的城市，二手房都不是很好卖。因为在售的二手房量比较大。总量大，即使人口流入的多，可选择性太多，他们就不会着急买。毕竟房子是越有人追捧越有人买。这些城市都如此，就更不用说其他四五线城市了，即使你买的是新房，新房总有一天也会变成二手房，这个问题就会存在。

图片里是 2019-2020 年二手房挂牌数据，看看可怜的沈阳。。。。哭唧唧。。。。。我有时候看一些博主还会吐槽武汉、重庆这样的很厉害的城市都会存在二手房不好卖的情况，更何况其他城市了。。。。

图片转引自全国二手房挂牌量 TOP10 城市，沈阳去化周期达 83 个月

第二、二手房的一切都清晰可见。

**期房好卖的原因除了户型地理位置学区等等因素之外，还有一个原因，新房是人们对未来生活的期待。**一般来说，新房都是期房，你看不到，看到的只是非常漂亮的样板间，宏观的沙盘图，很多具体的位置和居住面临的问题你是想象不到的。**二手房就不一样了，直观、所见即所得。**看到房子的一瞬间，它的采光、朝向、环境甚至邻里关系你都能略谈一二。实在太透明了，问题一下子你就可以看得到，这时候买家人家可不得多想想？

第三、和开发商相比，个人的力量太微薄了。

**在沈阳我发现，现在小开发商越来越难存活了。**现在大家吹捧的楼盘，基本上都是大开放商，他们财大气粗，资金雄厚，宣传到位，中介提成也多。种种因素下，二手房由个人买卖，且不说资金雄不雄厚，有时候个人的一些运营手段你是很难和开放商相比的，所以有时候你和中介说你想买二手的，他们也会尽力的给你推荐新房子，作为卖方我感觉到了前方困难重重。

而且我最近卖房子发现哈，虽然我们的房子是市场价，但是很多买的人是不着急的，他们不会有买期房那种我不快买它就没了的心理，反而他们有着侥幸心理，希望能遇到一个遇到事着急卖房子的房东，把价格再一压一压。

第四、房子的个体因素与国家政策

**地铁房？学区房？周围设施配置？**刚刚已经说了，二手房太透明了

啥啥都能看得见。年轻人买房肯定趋向于学区的，或者说地理位置方便，如果一样都不占，那真的难卖了，或者周围都是新楼盘的那种新区，我觉得就更难卖了。

现在国家在控制炒房，所以买房子有五年内的大税。试想下，新房子本身期房，房证下来就得几年，拿到房证了再等五年。。。周期真的非常非常长了，为买卖增加了难度。

我的房子就因为没过五有大税，虽然地理位置好，但是没有学区，再加上房子面积比较大（一般小房子价格总价低更好出手），所以说就很难了

而且我发现，有些二手房虽然是老破小也不是学区，但是只要地理位置临近重点小学、重点初中、重点高中的，也是比较好出手的

综上考虑，我感觉房子在大涨价的时代短期不太可能了，我们需要做的就是平复心态。二手房就慢慢卖，放房子刚需的话就上车，以自己的实际需求为主。

然后，等待机会。

我还是相信，城市的明天会更好的。

知乎用户 少年的猹 发表

卖不掉说明你太贵了呗。年前看了一个二手小房子，同小区，一样的户型，这家装修的好一点，他要七十五万，而且首付只能二十五万，也有七十万的，半装修 68 万的也有，我最后买的是 65 万，朝向我觉得是最好的，唯一就是装修风格极简，又不是不能住。

现在据中介说房子涨到了 70 万了，不晓得 75 万那家卖出去了嘛！

知乎用户 谢三郎 发表

要民心还是要利益？这是一个两难的事。

最近这几年，先是棚改加涨价去库存，清空了一手房库存，掏空普通人钱包；然后限跌、限购一系列骚操作，把二手房锁死在普通人身上；最后再搞房产税，进一步敲骨吸髓；

从经济角度看，确实是玩的一手好操作，够狠够绝，完美绝户套无疑了！

但从民心角度看，这 TM 是对谁下的绝户套，真当老百姓是傻子吗？

凡事得有度，搞的太狠了，就没人陪你玩了。

所以什么晚婚晚育啊、不婚不育啊、佛系躺平啊，是自然而然出现的现象。

知乎用户 王硕 发表

如果一手房持续盖，二手房基本都会变成坟地。

知乎用户 大话生活​ 发表

交易量没有上去，你要知道人们买东西的心理是怎样的，第一波是买新不买旧，一般刚需是这样，新房和二手房价格差不了多少，为什么要买二手房呢？ 而且二手房的环境，户型等等都和新房相差甚远。同样的价格，新房要比二手房高大上多了。当然牺牲的是上班时间。

当二手房真正活跃，买卖频繁的时候，这个时候就是整个房价大涨的时候了。买过股票的人都知道，股票里有一个很重要的因素是，交易量，虽然指数在上涨，或者部分板块在上涨，（比如次新股，就是刚刚上市的新股票），但是整个大盘的交易量没有上来，就没有形成一个行情上涨的预期合力 (大家都看涨了）。刚需的，投资炒房的，还有融资高利贷炒房的一帮人

这个时候大部分人更多是观望，只有少数的刚需不得不买的人才会去买房，而买房首先考虑的是新房。 一般年轻新婚的人更钟爱新房。

理解了这个逻辑，就知道为什么一直在说住房不炒，但是我们总是听到房价没有涨，但是我们要买的房子却不便宜的道理。

我们看上眼的房子，首先是新房呀，好小区呀，好位置呀。 这是大家都看好的，小部分人看好的小部分位置的好房子，是一直在涨的呢。 但是仅仅代表小部分的啦。

知乎用户 无言 发表

一手房和二手房是两个概念，你说的房价一直涨应该指的是一手房，其实二手房才是存量房产的交易市场价，新房一般都比二手房贵 30％以上吧，尤其是当地限制土地和楼盘较少的情况。

核心原因：稀缺产生价格的上涨，供给关系在发挥作用。新房少，而二手房的数量在不断上涨，造成价格倒挂。其次是金融收紧，贷款没有以前容易了，大部分能够买房的人员已经买房，在房价高位的情况下，无足够的韭菜能够接盘，导致二手房不好买。

下步情况：最近召集房企开会，房住不炒的基调已经定下，房价不会大涨，也不会大跌，因为疫情和经济的不好，继续维持稳定的局势，但是因为外国放水，尤其是美国持续的大水漫灌，美股持续升高，可能游资或者热钱会对我国的资产进行拉升，然后高位出货，等待美股的大跌，然后重新进入美股捡便宜，看巴菲特的现金持有量就可以看出来。

知乎用户 米兰 pipo 发表

保一手房主要就是保土拍

保土拍保的是什么自己想

二手房限贷

over

能全款买的？你见过几个？

知乎用户 邝子柒 发表

回答：透过现象看本质

1，人口净流出现象很严重。

三四线城市无论是发展前景还是教育、卫生、医疗等各方面的资源质量，都远远不如一二线城市。

因此，这么多年来三四线城市的有钱人都在想办法去一二线城市买房子，要不然就是为了子女读书，要不然就是为了将来养老看病方便一些。

做个小结，他们本身不愿意在本地买很多房子。而那些年轻人，本来是没有办法留在一二线城市的。可是这两年大城市放开了落户限制，申请落户的门槛非常低，引来无数年轻人申请落户。对于一二线城市来说，这当然是利好消息。

你说，三四线城市连最后有能力买房接盘的刚需族都流失了，未来房子卖给谁呢？

2，三四线房价脱离经济基本面，刚需族没能力接盘。二手房的价格谁说了算？自然是有房一族，说白了就是炒房客。

买房子的人能够给出炒房客满意的价码吗？比如：以前房价还是 4000 元的时候，或许咬咬牙凑个首付还是有可能的。但现在，房价都是 1 万起跳直追一二线城市，靠着每个月 3000 元的工资，能接盘吗？

还有就是新房太多，影响了二手房的交易。

大总结：

三四线城市和小县城的产业虽然乏善可陈，但这几年盖房子却很用心。站在城市的最高处看，到处都是楼盘工地，可以预见未来会有无数的新房涌入市场。而楼市的需求量却不在不断减少，这样一来大家都愿意选择新房，你说二手房还能卖掉吗？

知乎用户 无知无畏的 J 发表

新房受益的是政府的土地财政，二手房受益的只有房东个人，你说政府政策会怎么倾斜？

知乎用户 骑蚩尤的熊猫 发表

价格虚高，

没有真心想卖，

市场冷却，

供给增加，

出新风声了。

知乎用户 老杨谈房 发表

第一，要了解商业这个东西，是需要宣传推广的。而绝大部分的二手房业主舍得营销，舍得找中介，舍得花钱吗？并不。这是一种制约，酒香不怕巷子深，问题是自己以为的酒香可不算数。

第二，铺天盖地的中介房源、新房信息早就覆盖了购买者的信息窗口，有专业做这买卖的各种人在，自然这些房子要卖的快很多。把很多二手房都给信息覆盖掉了。当然二手房信息本就多而散。

第三，国人传统的住新房观念根深蒂固，没有几十年存量房时代的教育是转变不过来的。你有钱了，是首选新房还是二手房？恐怕除非刚需缺钱，谁都不愿意去买旧房子住吧。更别说现在的几代房子的配套、设计差别明显。

知乎用户 主观意见 发表

二手房，卖出去？新房谁卖？你打个对折试试

知乎用户 超哥说房 发表

房价上涨过后不少家庭望房兴叹彻底断了买房的念头。

之前一二线城市上涨人们对楼市的焦虑情况还停留在能容忍的阶段而现在三四线城市的房价上涨人们对楼市的失望情绪溢于言表。随着国家调控政策的一再加码最严调控政策在全国铺开一二线城市进一步收紧而三四线城市却进一步上涨。

由于政策的推动和大量炒作虽然三四线城市的成交量并不大但房价却一直在涨而拆迁户拿着拆迁赔付款也买下了大量的房产。直到调控限价来了买房摇号人们涌入了售楼部新房一抢而空而二手房市场却出现中介关店员工降薪市场直接有价无市。

很多人将房子挂出去长达数月也没有人买房不少业主反应降价卖房也卖不掉问中介什么原因中介说有人卖的更低。

人们不知道为什么新房和二手房市场形成了如此强烈的反差。

一批炒房者本来就是为了获利才买房早晚也会卖房走人。本地人由于当地已经有房基本上不可能再买房。

一些业内人士分析一些三四线城市的房子根本没有什么价值，你想想一旦房子卖不掉租不掉，基本上就是负资产没有什么价值。去年各大房企在三四线纷纷 “出逃” 信号已经非常明显。

而一些炒房的人如果不能及时卖掉房子可能十年二十年之后房价如果不涨基本上也就贬值了。

房子回归居住为主不过是时间问题，毕竟国家在发展楼市长效机制手段稳控房价是当务之急。先让房价稳住，再通过调控限制楼市流动，通过建立楼市长效机制手段，通过房产税共有产权房以及租购，并举等大量租赁房，不仅稳房价而且降房租，那么将更有利于楼市健康稳定发展。

知乎用户 火哥 发表

新冠之后楼市恢复的速度远远超过社会活动的恢复，房价似乎没受到什么负面影响，很多朋友谈起房价还是阵阵唉声叹气，其实大家翻翻自己的朋友圈，看看都什么人在说房子说的又是什么，就应该能明白为什么所有人都相信房子会一直涨下去，甚至连为什么市中心的二手房卖不过郊区的新房，都可以在其中找到答案。

房价一直涨，是因为说的人多么？我一直觉得朋友圈是个堪称 “伟大” 的产品，其中传播的内容来源于我们认识的 “朋友” 的创造或转发，所以一定程度上我们看到的内容来源于我们自己的选择。现在在朋友圈中经常发房产内容的，或者是要买房的（少数）或者是买房的经纪人与置业顾问（大量）以及个别房主，最后就是为数不少的房地产媒体人。那么这些人当中都会发什么内容？买房的也许会感叹现在房价太高买房不易，卖房的无一例外要么发房子 “急卖” 要么发 “优惠最后一天” 或者 “明天全线涨价” 等等，反正不会发房价要降。房地产媒体人主要是房地产平台以及部分独立媒体人，房地产媒体平台指着开发商吃饭，自然极少与开发商做对，独立媒体人偶尔会说房价要降，奈何势单力孤还没翻起浪花就被打翻在地。至于有影响力的官媒，讲究有理有据，房价这样一个复杂的东西谁能证明房价就不会涨？官媒除了表表态说房价太高，还能说什么？至于那些不买房也不卖房的朋友，在现在这个全民 “有房” 与全民 “炒房” 的时候，转发房价 “要降” 的内容岂不是给自己找不自在么？所以啊，大部分人在朋友圈里看到的内容就是房价涨涨涨。咱们有个成语叫“三人成虎”，连毫无道理的事情说的人多了都会变成 “真” 的，更何况还是有那么一些道理的事情呢。不仅仅是房价，就连核心区二手房卖不过郊区新房，也是一样，只不过更多了直接的利益。

**郊区有各种利好，有各种推荐，有铺天盖地的消息，市中心有什么？**现在的楼市已经不是 20 年前了，市中心基本没有几个商品房项目，郊区则恰恰相反。没有商品房项目存在，就缺少广告投入也就没了曝光量。当然这都是次要的，主要的是利好消息。市中心缺配套么？无论是交通、教育、医疗、商业，什么都不缺，但是人多啊，每个人都觉得自己占有得太少。郊区有什么？上面说的几个条件有一两样的就算不错的地方了，但架不住郊区有利好啊。今天学校签约明天地铁获批，后天医院开工大后天商业中心奠基…… 每一条利好消息都会在各种媒体上各种炒作、分析、延展，仿佛今天开工的学校明天就会变成全市顶尖学校一样。为什么会这样？因为收入啊，郊区那么多商品房项目那么多真金白银的投入是闹着玩的么？不仅仅是媒体，对于经纪人来说，市中心的二手房就是没有郊区的商品房香。

**卖十套二手房与卖一套商品房，经纪人会选哪个？**虽然现在各种房产平台林林总总十几家，但是大部分房主想把自己的房子卖出去主要还是要靠经纪人。然而对于经纪人来讲，二手房已经变成可有可无的二等产品了，因为商品房的渠道。传统二手房经纪人要销售一套二手房，需要分析购房者的情况进行小区以及房源匹配，购房者就算看中了小区也要看房源。如果钥匙不在手里还要约房东，就算在手里，为了一个成交看上 10 套房子那是再正常不过，办理过户手续还要牵扯不少精力，然后赚多少？1% 的中介费而已，公司拿走大头之后个人不剩多少了。卖商品房会什么样？商品房自己有完善的介绍说辞，不需要经纪人操心怎么介绍项目；商品房有自己的销售接待中心和置业顾问，只需要提前报备信息然后把购房者送到售楼处就可以了；商品房的购房手续比二手房简单得多，根本不用经纪人操心；商品房的佣金起码 2% 要是别墅项目 10% 都不奇怪。经纪人需要干什么？经纪人只需要事先分析购房者可能的喜好以及可能的购房预算，事后适时的回访跟进就可以了，当然还要在合适的时候点评下不合作的竞品。钱赚得轻松还赚得多，自然大家都愿意引导客户去买商品房。至于购房者住进去之后有多不方便，那是至少 1 年以后的事情了，谁顾得上？一边是经纪人引导加铺天盖地的 “好消息”，另一边是默默无闻的 “全是人”，商品房火爆超过二手房就是自然而然的事情了，当然像北上广深等房地产已经发展到二手房阶段，商品房太过偏远的城市可以例外。人是一种社会化的动物，非常容易被周围的环境与言论所影响。当大家都说房价会涨、要涨、在涨的时候，大家会投入巨大的热情去追求房价上涨，我们现在做的，就是让经济的增长尽量去追赶房价，如果还能找到接盘侠，市场就还是安全的。

知乎用户 单曲循环 发表

因为二手的房子位置不好或者要价高呗

知乎用户 外向的孤独患者 发表

因为炒房的人不会买二手房，嫌麻烦

买二手房的大多数真正拿来住的人，买不起，所以房子出不掉

知乎用户 许大伟 发表

知乎上对中美对抗的问题，一直都理解得挺透彻的，那就是：放弃幻想，准备斗争。

为啥呢？

因为大家都知道，美国就是要把我们遏制在发展中期，不能让我们继续发展了，我们如果想过得更好，和美国就是敌对关系，敌对关系就不要存在什么幻想了。

但是房价这块，大家还是想不清楚啊。不能说得太多，只想说：放弃幻想吧各位，斗争大家也没实力，要么躺平要么跑路吧。尤其是技术人员们，实业误国，说的就是你们这些拖后腿的。

知乎用户 纸糊的曼德拉 发表

因为房住不炒啊？

什么叫房住不炒，怎么界定。你买了住不住谁知道谁统计呢？你自己的房子不住能拿你怎么办呢？

再说买 1000 套不住也只能算囤房，不能算炒房。有人说囤房是就是为了炒？现在可是法治社会，不接受这种有罪推定。

但哪怕你只有一套房，低买高卖也是炒。

知乎用户 摩天轮 发表

有房的都想卖个好价钱，没房的都想买便宜。大家就互相观望了呗。看谁先熬不住！近年的经验，大部分是买方熬不住。坐标成都。

知乎用户 StoneChuanm​ 发表

因为二手房贷款限制了。

建议是，降价销售

知乎用户 阿彬 2018 发表

我五楼，他三楼，我链家挂了 150 万，他挂了 145 万，18 层的五楼和三楼都是低层，很难卖，我高他 5 万是因为层次比他好，卖了一年，看房的不少，看了他的必看我的，看了我的必看他的，上个月一对外地夫妻看房，相中我那套，当天看房当天签约，而为什么没买三楼便宜的，中介后来说是大白天屋里也很暗，没我那套敞亮。

我那套卖掉后，奇怪的事发生了，原先卖不掉的三楼修改了房价，150。

知乎用户 马也骋 发表

如果你玩一个付费网络游戏，那么运营公司肯定会非常大力的打击线下交易行为。

知乎用户 焦点观察局 发表

二手房建成时间较早所以房龄大，产权年限缩水。而且房子老化、质量除却房子材质以及一些自然因素外，二手房多半是有人居住过的，在使用过程中难免会因为各种各样的原因出现度受损情况，从而影响居住的舒适度。尤其很多人都会把房子租出去，一些租客很可能因为不是自己家的房子，居住时一点也不爱惜。

这种情况下将会加快房子的老化速度，而人们现在对自己的居住品质要求相当高，所以相比之下，人们宁愿多花点钱买新房也不愿意选购二手房。

知乎用户 专打精铁的长老 发表

价格，很多人都按挂牌价走，卖起来还牛的不得了

别人是傻子吗？别人不知道买同小区最便宜的吗…… 我上半年卖了套老破大，从开卖到成交两小时。中介店长买了

比市场成交价低了百分之五到十吧

我如果按正常价可能要一年以上才能成交，甚至不成交，这么长时间资金成本早就磨平让利了

别把自己房子当传家宝，想卖就合适点，赚了不少了，别人也不容易，别挂个高价想着守株待兔

知乎用户 匿名用户 发表

二手房卖不掉只有一个原因，价格不合适。

房东认知的价格是肯定大于市场价的。

我今年卖了自家三套房，都是一个月就成交了，全部全款交易，其中还包括一套老破大。

之所以成交这么快，就是因为两套次新都是低于小区成交价 5% 左右出售的，老破大低于市场价 20% 卖的。当然即便是这样，次新房也比老破大卖得快，一来是因为我装修得很好，刚需盘我装了空调地暖新风系统，甩其他房子一大截。二来是因为次新房在高新区，这里年轻人多二手房涨幅很快，哪怕不降价平均成交周期也就三个月。老破大在老城区，房价滞涨，没有平均成交周期，不降价别想卖，产业转移导致高净值年轻人少，而且装修也旧了很多年轻人看不上。

为什么这么低的价格抛掉房子，一来是因为我买了一套核心区大平层，一套总价当三套刚需盘，用老人名字买的需要付全款。二来是因为我发现本市二手房存量一大半都是老破房，以后老房子会越来越便宜，不如趁早出了。

但是想想也正常，毕竟很多老破房几乎是无成本购入的 (当年父母单位分的房子)，现在涨到一百多万已经是个奇迹了，即便低于市场价 20%，也和割肉扯不上关系。当然买我房子的也是个中年人，家里人多需要大房子，买不起新小区，也算是解决了居住的问题，只是以后涨幅就与他们无关了。

次新房其实我是有点舍不得的，但是核心区的涨幅高于我让利的部分，能补回价差也算不错。和买房的两对小年轻至今还有联系，这个价格买到房他们都挺开心的。

作为本地多套房土著，其实我也不希望房价涨得太快。因为一旦涨价，就会有分化，我就得花心思去研究城市发展板块潜力，要及时把劣质或者相对劣质资产抛掉换成核心区资产，不然就会跑输朋友圈。但是房子真的是越来越贵，我从婚前无贷三套房，逐步变成现在婚后还是三套房并且还贷超过两万。虽然资产在涨，但是负担也越来越重。而一旦超过两次房价上涨机会没有抓住，真的就再也买不起核心区资产了，就会沦为在网上谩骂新区，赌咒城市发展没享受到红利的老土著。

知乎用户 梅吟雪 发表

1，一二手房有价差，新房便宜，二手房买了就是亏，除非逼不得已不回去买二手的，没有投资价值。

2，银行不给贷款。

知乎用户 知乎用户 7cdwD2 发表

假如把房子当成商品，大部分的商品都有临界点，成为供需平衡点。供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。某些特殊阶段，可能会存在短时间的供过于求但仍然价格上涨的情况，称为滞后性，个人认为现在就恰好处于滞后性的阶段。

假如把房子当成投资产品，收益越大风险越大，收益越小风险越小。房价这么多年一直以较高速度增长，收益极为可观，因此风险也在不断累加，个人认为现在恰好处于风险爆发前的时间。

从国家层面上，既不希望炒房，让房价疯涨，也不希望房价暴跌导致出现巨大的经济和金融问题。

事实上，现在的气球已经吹的圆鼓鼓，而老百姓抛售二手房，就像一枚针。抛的越多，针离气球越近。如果气球真的爆了，没有人能独善其身。

知乎用户 彭城宋 发表

小区的地下车位还有几百个车位卖不动，卖了几年了买的人还是少。炒房子的人只炒房不炒车位。

听物业的工作人员讲，最近周边的二手房已经涨到二万多元一平方了。我记得周边房价当初卖的时候有的是三千多元一平方（2010 年），有的是六千多元一平方（2013 年）。有的是八千元多元一平方（2017 年）。这些小区房子的统一特征是地龄少，房证上直接少十几年的土 地使用权。

算一算那个 2010 年售卖的小区，至今天已上房十一年，加上土地使用权少十年左右，二手房接盘直接就是少二十几年的土地使用权。

然而，二手房价格还是疯涨。有价无市也在涨。

又听说，目前新商品房都是全款买。看来买住宅的人都是在投资。转卖房子赚的比买理财，做生意都多。不用盯着，不用时间精力，稳打稳的赚钱。

知乎用户 窗外 发表

因为二手房出不出的去

跟房价本来就没关系

本末倒置

知乎用户 锻神锋 发表

三四五城市城市房子散失金融属性，如同鹤岗一样。

人口净流出的城市，资源流失，自然二手房价只能居住。

未来一二线才会继续保持金融属性。

如果房产税下来，三四五城市人均收入在每年扣除其他税收与养老金，很难想象是什么情景。

知乎用户 大藏虚空 发表

因为个人二手房持有没有成本，当有成本的时候卖的就快了。

知乎用户 岑怀斯​ 发表

目标是让让开发商银行解套，去杠杆，这意味着需要引导民众购买新房。而二手房已经到了老百姓手上了。可以参考下面这个评论。

https://mp.weixin.qq.com/s/t7sdx7vfyvNClY3MsVdagw

知乎用户 一天搞砸一件事 发表

因为房价再涨啊

所以二手房卖不掉啊…………

好吧，理论上一手房涨价幅度肯定比二手房多所以肯定人买新不买旧啊。

知乎用户 行长夫人 发表

看地区。

你要纵观你所在地区的二手房市场状况，二手房出不掉，可能只是你的房子出不掉。是挂牌价高了，还是什么原因。

房子好不好卖，看三点。一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府政策，换言之放水。

杭州目前已经连续四个月二手房售量破万，而且价格走势看好，好房不愁出不了手。

知乎用户 xcgdgp 发表

房子和女人是很像的东西

所以优质女为什么滞销？

知乎用户 潇潇雨歇 发表

我看了几个高赞的回答，感觉不是那回事。

其实二手房的隐形支出和首付的不确定性才是最大原因，比如某平台挂着 200 万的房子，你的首付预算 60 万刚刚够，但这个价格是房主的到手价格，不是你付出 200 万就能买到，还需要付中介费和各种税费，到手价超过 210 万，这多出来的 10 万是要直接加在你的首付上面的。另外，二手房的评估价不是按卖价算的，而是按银行评估价，可能银行评估只有 180 万，那就要再加 20 万的首付款，这样总共首付支出就要超 90 万，很多人都是因为首付不够而买不起，而不是月供。

再说新房，比如整套标价 220 万，按现在的行情，实际成交价会有一定折扣，就算没有折扣，首付款也就 66 万，不会再有任何其他费用，如果是中介带你去看，还可以跟中介商量返佣。二手房是买家要给中介费，一手房是卖家给中介费，现在中介费普遍在 1~2.5%，这一来一去就差很多了。

然后分享一下自己的买房心得，如果买二手房，尽量直接对接房主，谈妥以后花几千块钱让中介办理交易手续就好，这样可以省一笔中介费；如果买一手房，千万别自己进去售楼中心，带个靠谱的中介一起去。如果是自己去看，属于自然客，折扣比较少；带中介进去属于渠道客，可以拿到团购价，更便宜，而且前面也说了，可以找中介商量返佣分你一部分。

最后，现在如果首付差不多，也能付得起按揭，该上车还是上车吧，不要总盼着房价会暴跌自己抄底，能抄底的永远不是我们这些底层老百姓。我 15 年开始看房，当时还想着能不能再降点再入手，结果 15 年底开始，房价一天一个价，到 16 年直接就翻了一倍，有的地段还不止，当时急得头发都快白了。在 17 年的时候，差点在最高价入手一套二手房，合同都打好了准备签，中介跟我说银行评估价少 25 万，本来首付就是东拼西凑刚好够，25 万直接把我压垮了。同样是这套房子，几个月后降了 22 万，后面就彻底佛了，三年没看房子，也完美的错过了 18 年抄底的机会，直到今年才入手。按现在的情况来看，房子很难再暴涨（个别城市除外，比如深圳东莞今年就大涨了一波），但是也很难暴跌，ZF 严控着，预算够的话差不多可以上车了。以上仅供参考 —- 本人坐标某一线房价，二线城市，三线工资的海滨小城

知乎用户 钻被窝 发表

只要不买房，买小房，高房价的税大头就割不到我头上，感谢互联网，感谢淘宝京东，住偏一点也不至于生活艰难

你们随意，无所谓的。喜欢安静，就爱住得偏住得远，通勤一小时上班完全没关系，自个儿也过得一般般没打算要孩子，养孩子也本来就是十年二十年后的事了，千兆宽带一拉，回家电视电脑一开，想热闹就热闹，想安静就安静，住偏点还能享受开窗通风的时候没有窗外源源不断的车子嗡嗡嗡嘟嘟嘟的声音。

买菜开车去就行，小商店甚至超市周围也能有，吃完饭还能出去安安静静散个步，想去凑热闹逛街就开车进城玩儿，省下来的一百万房贷，我 996 二十年住城里还不如一年两万自己住郊区拿去用，为孩子想还不如一年五万丢给孩子二十年吃到爽用到爽玩到爽，想教育与其过得拧巴在城里跟着大人高压力生活二十年，不如从小带着过过全家正常舒服的小康日子，找人讲题，一周五百饭后让个大学生哥哥姐姐监督写作业教不会的题，高中总能上吧，三本总能读吧

知乎用户 月亮与六便士 发表

本来就是旧房子

考虑到折旧其实根本值不了几个钱

除了非人道的学区除外

中国第一批没有拆掉产权到期的房子有处理结果之后。你在考虑考虑多少钱卖合适

知乎用户 地产小王 发表

新楼盘的大量开发让市场上的房子数量大增，而如今选择买房的人，更多的是年轻人，他们对房子的舒适度要求更高。而且新房无论从绿化，物业，设计等一些方面，都要明显要强于二手房，所以更多年轻人还是首选新房！

二手房多数是房东单独出售，即个人对个人的出售方式，这就导致二手房交易成本太高，毕竟和个人买房，被要求付全款的概率要大很多！而且二手房评估体系，目前并不是很完善，所以容易导致评估价和真实情况，有很大的差距，以至于不像新房那样价格透明！所以这也让二手房税负压力，要比新房大很多。据统计，通常情况下，买一套二手房，起码要首付总价的 40% 到 50%，这对于很多年轻人来说，还不如买新房来的痛快！

这两年我国的宏观调控政策大力打击炒房行为，让很多炒房客开始岌岌可危。于是出现了大量炒房客，开始抛售手中房产的行为，这使得楼市房子严重供大于求，而买房人也不傻，不可能随便接盘，当背锅侠，这种种因素也让很多地方的二手房，出现有价无市的局面！

这也就解释了为啥房价一直在涨，很多二手房却卖不出去的原因。

知乎用户 库洛洛里多 发表

具体问题具体分析，新房和二手房区别大家肯定都很了解我就说下比较常见的现象，就是学区

新房的学区往往是不确定的，这个是教育局管控的，说简单点粗暴点就是即使是开发商引进承建的学校离谱点建到小区里面了，开发商也不能说一定对口这个学区。

二手房的配套相对成熟，学区学位已经划分好了，小孩上学有时候并不能等两年。

只能说需求对应的市场，市场分析现在主力群体是年轻人购房，咱有啥特点一人吃饱，自给自足，家里帮买套房子附近上上班首付一大半还款基本没压力甚至全款，这样生活不是最大追求吗？咱为啥买新房等得起

以上仅代表个人观点不喜勿喷

知乎用户 樱桃小丸子 发表

市场上的二手房这么多，说明市场上卖房产的人很多，市场上买二手房的人很少。二手房卖不掉的原因：

1. 价格太高。南昌大部分楼盘出现了严重的新房二手房倒挂的情况，新房的价格比二手房的价格还要低，首付也更低。

2. 楼盘太过老旧。目前挂牌的房源中，房龄超过十年的房源接近八成。

3. 二手房没人买。现在的年轻人更喜欢买新房，不喜欢买二手房。第五，乱涨价。尤其是学区房的价格，不断跳涨。

当地房价一直再涨，为什么二手房却出不掉?

知乎用户 天津落户购房​ 发表

二手的房龄太老了，环境，户型，物业各个方面不如新房，但是如果是重点学区二手房不会难卖的，如果是普小之类的那就很难出手了，现在人们对生活品质要求越来越高，所以二手房老房子现在很难流通，并且新房周边配套也在不断的完善和规划

知乎用户 行云流水 发表

如果当地没有大量的外来人口进入，而且新房还继续开发增长，就没有二手房的市场，二手房 价格也不会上涨，二手房出手就很难。

知乎用户 黄金蛮牛​ 发表

出二手房，有土地收入么？有地产商盈利么？有建筑工就业么？有配套增长么？

所有人都希望卖新房，唯独二手房东想卖二手房

知乎用户 我的 09 发表

因为你不懂反映一个地方真实的房价要看二手房。

如果你二手房出不掉的话，那就说明你那个房价其实一直在跌，而不是表面上的一直在涨。

知乎用户 吾是三三​ 发表

我们都发现了一个现象，在房地产交易中，二手房比一手房更难卖出去。这是为什么呢？为何二手房不好卖？接下来，且听 PChouse 细细说来。

首先，国家打压炒房客，而大多数炒房人手里的房源是二手房。于是，国家就开始不断抬高二手房银行房贷利率，二手房房贷利率高多，且本身的价格不低，自然购房的人少。同时，部分城市甚至不愿意给二手房提供贷款。

其次，中国空置房太多。目前中国房屋空置率已经超过日本，供大于求，需求决定市场价值。数量太多，当然不好卖掉。

最后，二手房市场黑幕太多。其中虚假信息拉拢顾客、造势哄抬房价、乱收手续费、隐瞒房产信息、赚取巨额差价等现象比比皆是。

知乎用户 守护者 发表

首先看你所在地方的人口净流入。如果流入人口过少，接盘侠的数量也不够啊。

再有就是现在经济下行，居民负债率高，大家没钱，接盘侠不就更少了吗？

个人观点，不喜勿怪。

知乎用户 瞧给你能耐滴 发表

嗨，你就别说二手房。很多新房交房都好几年了，你去看，入住率极低，没什么邻居，有的单元没住进去几户，天天搭电梯倒是挺方便，你不瘆的慌？

知乎用户 疯鬙醉菩提​ 发表

因为新房和二手房不是一样的产品，二手房的房龄年限 小区配套（电梯 地下车库 人车分流 社区内儿童老人活动设施）都不占优势，如果是学区房还可能跟着市场水涨船高，如果不是，别眼红新房的价格了。

知乎用户 江湖未老人 发表

喊新房贵的是准备炒房的，不是刚需者。

因为新房的价格让刚需者望尘莫及，拦腰折断了也买不起。

但你以为二手房就能让刚需承受么？

除非是小地方，比如鹤岗之类的，否则二手房的价格也不是刚需者能买得起的。

关键是炒房客看不上二手房，因为很难卖出去。

导致二手房有价无市。

知乎用户 罗庄的冬天 发表

只有一个原因，要价高！

老破小非要跟马路隔壁新房价格一致，这不是穷疯了吗。

知乎用户 洛洛洛洛洛翔啊 发表

无非就是这商品太大，让一点都不是小数目，卖家也不舍的割肉

知乎用户 霜叶瞳 发表

新房才能卖新地，旧房那点交易税能干啥？

知乎用户 旋转的学习机 发表

买二手房的人什么时候都是少数。

知乎用户 风声边际​ 发表

绝对不会不让二手房跌，并且价格一定要超过新房价格，这样就会有两个结果，一就是新房热销，二就是房贷不会断供。对谁有利，有脑子的人都知道。

知乎用户 凉凉 发表

好家伙，二百多条回答，我这只看到一页。

不愧是你。

知乎用户 荆州吉家 发表

价格优惠的二手房老旧破乱不受年轻人喜欢，稍微装修一下，就是精装，价格翻一翻。对比一看新房还不错，较为中肯

知乎用户 会里排行老六 发表

主要还是经济增长不行了！！！三年啦，三年没涨基本工资了~~

知乎用户 房住不炒抖泥丸 发表

卖新房，才可能最大限度地利好财政，调控，不是为了让二手房房主落袋为安，而是为了新房。

知乎用户 李比较白 发表

啥都不问，一群 “懂王” 就开始分析，知乎用户房地产理解的特点: 听不懂真话。

1. 哪的房子您知道吗？

比如同为天津，大港，保邸可能卖不出去，但是市内六区卖不出去? 西青北辰卖不出去?

2. 多少钱买的，又要多少钱卖您知道吗？

1 元买的涨到 2 元，还是 3 倍杠杆进去的，淡季卖 1.5 卖不出吗？本金翻 2.5 倍不香吗？

啥都不知道呢，分析个 6 啊，跟真事儿似的。。。

知乎用户 zhang 某人 发表

因为进入了二手房参考价陷阱。

首先问个问题，二手房参考价怎么来的？你以为是按照成交价来的吗？你仔细想想去房地局办手续的时候，大家是怎么登记成交价的？ 只要不涉及到贷款的，都是往低了报，最后缴税都要按照评估价来，而那个评估价可爱的不真实。

所以所谓二手房参参考价，都是那些个中介和那啥拍脑袋弄出来的。你要是卖房的时候参考这个价格，就开始呵呵吧。

你要是够无聊的话，可以观察一下新开盘地区的周边房价走势，开盘期间周边二手房都会跳涨一波。

知乎用户 与光 同尘 发表

年轻人碍于面子，不买二手房，而卖房人有不想亏太多，

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