在深圳给全市二手房予以官方指导价后，深圳房价是否会下跌？

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知乎用户 Coyong 发表

深圳二手房官方指导价的主要目的不是为了降房价，而是降杠杆！！

目前没有听说有成交价高过备案价不给过户的规定，只要你能卖出去！

那种中介视频什么房价是指导价，高级沙发全屋装修打包 800 万的，请问 800 万可以首付按揭吗？

你卖 100 万 / 平都不会阻止你，只是仍然按照指导价 10 万 / 平给你贷款 7 成，其余都是一次性支付！

纯粹是为了降低金融风险，达到房住不炒的目的，房住不炒不是房价不能涨！！

最最最最乐观的方式，就是降低交易量横盘几年，让经济发展吃掉杠杆泡沫！

真正会让房价降（至少稳住房价）的，只有加大住宅用地供应，加大安居房等保障房供应！

未来的人口老龄化和逆增长？对不起，目前暂时跟深圳无关

深圳统计年鉴（2020 年 12 月 31 日更新）2016-2019 的数据

深圳市户籍的新生儿数量，并没有下降趋势，总体呈上升趋势

深圳市年末常住户籍人口，总体呈稳步上升趋势

深圳对全国人才的招揽并没有呈现任何颓势，未来仍然是人口流入的主要城市！

住宅供应量上不来，深圳的房子仍然是 “吕不韦 “们眼中的 “奇货可居”！

知乎用户 轻舞飞扬 发表

睡不着无聊刷新闻，发现有人说房屋交易 app 上的房价又可以看得到了，于是我下载了看了看，几个 app 上挂出来的房价，基本都是按政府指导价来计算。

我发现了个搞笑的事

我买的那个楼盘，所有大户型的单价比小户型要低差不多一半吧，我买的时候 4.6w，同层小户型 9w 上下，别问，我也不知道为啥差价那么大。我入手后到限价前差不多两个月时间里，房子的单价涨了一点，到 5w 出头。

结果政府指导价出来是 6w

你说按原来 5w 的价格卖? 拜托，官方都说咱这儿值 6w 呢。于是我的房，在上头的帮助下，直接涨了接近 200 万…

知乎用户 brice 发表

来深圳大概 13 年了，下面的循环大概经历了 2-3 个轮回

政策打压 / 经济危机 ->横盘 / 跌 10%/ 跌 30%->成交萎缩 (绝不会出现“放量” 下跌)->积蓄通胀于投资压力 ->逐渐找到政策漏洞 ->短时间暴涨 30%-80%->政策打压 / 经济危机…

怎么找政策漏洞？ 不限购，小产权，阴阳合同，做高评估价 10% 甚至 0 首付，法拍房，假结婚拿深户，父母亲戚代持，离婚破限购，企业不限购，企业经营贷… 现在公寓和拆建房比较热了，网上所谓的公寓税费高，其实小户型投资可以通过高首付规避大部分。

国家既说了 “物价会温和上涨”，也说了 “坚持房住不炒”，然后一线城市依然是国内最佳的核心资产（来自日本的历史，人口老龄化，中小城市衰落，大城市富集工作机会），自行判断吧，3 年内房价可能会横盘，然后工资物价涨，3 年后会发生什么？

现实情况是深圳家庭购买力的确积蓄得很快，年几十万 - 200W 之间的收入会在 3-5 年出一个上车的首付，然后滚动进入房地产市场改善或者买新房，这部分人很少吗？不算很多，但是注意一个小区每年其实也没有多少成交，尤其是比较稳定住家的小区，这里面还没有包括追热点地区的炒房者。

最后，如果真的想了解房子的真实情况，联系个中介或者自己实际去看，太多没交易过深圳房子的人纸上谈兵。比如知乎上一个经典的错误结论 “深圳均价贵所以深圳房价远超上海北京”，实地去看看同样地段，通勤距离，周边商业配套，楼龄下的房子，再想想均价是个什么东西。

如果是刚需，真的建议坚定上车，现金拿在手里放在深圳房产里，可能比自己瞎折腾强，基金 A 股比特币港股美股期货，除了明星基金经理的都不限购，你猜猜限购的资产香还是不限购的香？

知乎用户 跨境小网红 发表

结论：短期不跌反升，长期看跌，要买房的朋友再等等。

毕竟没有平台查看房价了，房东（更可能是炒房客）的心里预期越来越高。

但是！

银行肯定会跟进降杠杆，炒房的会遭遇重大打击，有些炒房客的资金链可能会断流，法拍房数量将大幅上升。

不停的带看却没有成交，毕竟能掏出几千万买房的人都不是傻子，死扛的房东没有成交，租金也无法覆盖大部分房贷，不得不降价。

深圳住建局连发 3 条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳 3595 个住宅小区的二手住房成交参考价格。目的就是引导银行，以后全都根据指导价进行贷款。也就是说，不管你成交价怎么样，贷款是固定的。

这种行政管控有效吗？

深圳的指导价卖二手房，这就跟 1499 的指导价卖茅台一个样。最后也肯定是没卵用的。

其实这还真不一样，茅台是不涉及贷款的，所以你很难限制住。

但是二手房是涉及贷款的。

所以这就有了抓手，下一步各家银行肯定会跟进政策的要求，按照指导价发放贷款。

那么这样就相当于一次金融政策上的急刹车，将大幅度的降杠杆。

规避指导价的方式，只能是阴阳合同，正式提交一份，私底下再签一份，补差价。

比如 1000 万的房子，首付原来 300-400 万，贷款六七百万，但现在指导价才只能给到 700 万，房东还得按照 1000 万来卖。

你贷款顶多批到四五百万，那么对于购房人来说，相当于首付要提高到 500-600 万，很多人可能一下就力不从心了。

而深圳现在投资炒房的氛围很浓，很多公司甚至个人，身上都有一个月大几万甚至是十几万的房贷，还有的培训机构，教大家如何炒房，让大家尽可能的多贷款，用贷款还贷款，比如明明贷款 500 万就够用了，但故意做高合同，贷款 700 万出来，把那多出的 200 万放在手上，用于每年还贷款，

只要够还 4-5 年的就行了，之后把房子一卖就发大财了，他们还给这个方法起了个名字，叫做以贷养贷。一旦 4-5 年后房价不涨，或者涨幅没超过房贷利息，那么你就死定了。现如今，深圳住建局的做法，就是要干这个事，主动扎破这些以贷养贷的投资人的财务泡沫，让你的二手房涨不起来，很多人估计就只能去跳楼了。

因此，长期看是看跌的，比较深房理事件确实引起了中央的高度重视和打击，相信深圳下一步一定会被迫采取一些行动。

指导价都出来了，房产税也就真心不远了。以后这个指导价肯定就是征税的依据。现在你拼尽老命抢回来的房子，未来都是一张一张的缴税单。

现在炒房的现象早已经超出了市场化的范畴，那么就必须给予整治，否则伤害的永远是刚需，甚至是整个金融系统安全，市场化有时候也有失灵的时候，比如刚解放之后的上海，投机商人囤积居奇，造成物价飞涨，当时也必须用雷霆手段，全国调运物资打击投机，否则市场将一片混乱，所以必要的指导是非常有必要的。

不得不佩服中国人的智慧：只要有利益，万事办法皆可做！

不禁让我想起了当年华强北薅苹果的羊毛，哈哈哈，给老美至今都狠狠的上了一课，创新万岁！

知乎用户 深圳微时光​ 发表

先说结论：

短期来看，深圳房价既不会出现暴涨，也不大可能会出现暴跌。

但长期来看，深圳房价在调控政策的作用下，将会朝着健康的方向发展。

深圳楼市，本质上其实是一个 “政策市”。

也就是说，它再怎么翻筋斗云，也跳不出调控这座 “五指山”。

早在 2014 年，楼市就曾体验过 “冰火两重天” 的滋味。

上半年冷冷清清，在央行一纸 930 和降息政策影响下，下半年又红红火火。

在政策的引导下，当年深圳房价在经历了前三个季度的低迷之后，在第四季度强势翻盘，并创下 23940 元 / 平方米的历史新高。

在 2015 年的 “330” 之后，深圳房价就进入了上涨通道，一发不可收拾。

直到 2016 年 10 月 “深八条” 出台，深圳房价涨势才得到遏制，在此后的一年多时间里，甚至创下了新房房价连续 21 个月下跌的记录。

这些都能充分说明，深圳楼市是一个政策市。

春江水暖鸭先知，楼市的冷热直接反应到房产中介的生存状况之上。

在寸土寸金的深圳，一旦没有成交没有收入，就无法支付昂贵的租金。

佐证就是，今年中介破产屡屡登上头条。

而且，二手房政策最大的亮点，其实并不是价格指导，而是引导商业银行合理发放二手住房贷款。

什么意思呢？

意味着二手成交价参考，影响甚至决定银行的评估价。

这个手段非常有力。

为什么这么说？

因为深圳炒房客这么嚣张，在于贷款来的实在太特么容易了。

可以说任何一个只要是没有信用黑记录的人，在深圳找那些做经营贷的人，付出一笔钱之后，都可以办到贷款。

然后这笔钱是用来买房还是干其他的，都由贷款人自己决定。

**而当政策切实执行之后，银行根据这个价格来评估，那就意味着可贷款的金额降低，这个就相当于变相限贷，房价立马被打到骨折。**比如，

一套房子市场价 500 万，现在贷款 6 成是 300 万，首付要掏 200 万。

假如官方指导价是 300 万，银行按指导价放贷，6 成就只有 180 万。

首付一下子陡增到了 320 万。

首付从 4 成，变成了实际上的 6 成左右。（据我了解，甚至可以达到实际八九成首付）

这么一搞，楼市的杠杆，彻底被掰弯了。

这对于许多购房者，尤其是炒房客来说，简直是不可想象的。

我认为这是近来楼市调控中最有用的，直接锁死了楼市的钱袋子。

再贵的房子，我不给你钱去炒，甚至不给你钱去买，价格再贵有什么意义呢？

更关键的是，二手房指导价政策已经在向全国推开。

全国目前至少已有包括深圳、西安、成都、上海等 7 个城市出台了二手房指导价相关政策。

未来楼市剥离金融属性的速度和范围，将会越来越快，越来越广。

相比起之前打新场里的 “社保巨子”、“家族倾巢出动” 和二手市场中“抱团涨价”——

如今这样一个相对而言更为公平也更加理性的市场，对深圳人来说，算得上是个好消息。

我是时光君，人称 “深圳百晓生”

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知乎用户 拜 deng 发表

深圳楼市完成了筑顶阶段了，炒房客好好享受吧

香港为啥不放开土地供应？

因为香港的高社会福利靠的就是卖地收入，也就是取之于民用之于民，向有钱人借钱给没钱人补贴，而且为了保护房地产的利益，还出现了香港四大家族，裹挟着香港的房地产政策。

很显然对于香港来说，地价上涨最大的好处就可以囤地的那帮开发商，也就是香港的楼市垄断在了开发商手里，高房价完全是开发商造成的。

那么深圳、厦门呢？

也有四大家族控制地价？

为啥不放量供应，给人们一个居住的场所，我想深圳的发展也不是靠土地财政吧，年年号称高科技呀，上市企业呀，又多了，又先进了，总不能公务员的工资都靠卖地收入吧？

2019 年年底深圳的房贷余额是 2.2w 亿，不计算经营贷和消费贷的前提下，我们假设户均 300w 贷款，也就是有 70w 房奴，户均 500w 贷款，也就是 44w 房奴。

而深圳每年供应只有 7w 套左右，也就是十年内大概在 70w-80w 套的商品房供应，而十年间深圳人口大约增加了四五百万。

也就是城中村加商品房整个住宅环境是趋于饱和的。

这种情况下，深圳的供给只有太原的供给量，居心叵测呀。

也就是和厦门一样，我们推测，要不就是有囤地的企业在左右深圳、厦门的土地供应，类似于香港四大家族，要不就是本身的城市定位就是高端城市，不欢迎外来人口，用房价驱赶人才。

很显然只有北上两个城市在人口控制，而深圳、广州没有进行人口控制，曾经一度还放开落户限制，吸引力一大波的韭菜。

也就是只有第一种情况，有人在十几年前囤积了大量的土地，利用地形优势，每年开发一点，最终获取类似于香港的暴利，做深圳李嘉诚。

而与深圳相反的城市，就是重庆了，重庆户籍人口三千多万，常住人口不到三千万，重庆主城进行了二十年的大规模的开发，也就是不拒开发商，不拒土地财政，反而重庆可能是最依赖土地财政的城市之一。

薄利多销是重庆的特色，而深圳是厚利少销，相同的土地收入，效果是不一样的，便宜的情况下民生经济持续恢复，重庆人口慢慢回流，而深圳的人口趋于饱和。重庆相比之下系统性金融风险更低。

深圳大概是 1400w 人口，2010 年是 1000w 出头，也就是新增的这 400w 人大概率是就业来的，而我们发现新房只能容纳大概 200w 人，仍旧是 200w 人无法，有房的人其中 70w 是贷款房子，也就是这十年来的房价中，只有十几万套是全款，大部分是贷款，总人口中 5% 的人大概是 70w。

也就是几乎所有的有钱人才能买得起深圳的房子，压根和穷人没关系。

而香港还有覆盖大部分人口的廉租房，深圳却没有，租房能上学吗？大概率是不行的。

这样就出现了一个断层。

也就是深圳的土著我们假设 1000w 人，2010 年前的都有房子和户口，也就是将近 40% 的人是无法受教育，也就是根据深圳户籍人口测算，将近 500w 人是深圳人，也就是三分之二的人没有房子。

按照人均打工年龄计算，从 25 岁到 35 岁，如果不结婚后续生育的可能性就低了。

也就是负责深圳自我繁殖的人口只有 500w，其余的小一千万人口不具备繁殖能力，或者具备繁殖能力，但是深圳不可能瞬间配套如此大规模的医院和教育。

也就是深圳城市发展的过程中注意到了炒房，没有注意到未来，厦门本身外来人口不多，因此本地人自我循环即可，也不影响。

但是深圳作为外来人口三分之二的城市，对比北京户籍人口 2100w，外来人口 200w-300w，上海也差不多，也就是外来人口占比只有 10%-15%。

这种情况下，上海北京的自我城市繁殖能力是 0.7，加上外来人口后，正好达到了平衡，也就是就业、福利的平衡。

而深圳恰是只有就业没有福利的城市，就业创造税收和消费，福利是可持续发展的体现，而深圳对比厦门、北京、上海、香港，是绝有的一个奇葩。

也就是这个是一个全球极端的城市。

我们知道深圳和东莞的起家是制造业，也就是改革开放以后外资输入集中地，因此广西、江西穷地方的人大量来了深圳务工，成就了深圳的繁荣，后续深圳开始辐射全国，赚全国的钱，自我发展起来了。

而如今在 2018 毛衣战的打击下，深圳的 gdp 一度出现过负增长，也就是一个外贸起家的城市如今还是受外贸影响很大。

当年背靠香港，深圳也就是走私交易香港最多的地方，包括去年免税事件，从海南拿到免税货深圳卖，也说明深圳的本质就是贸易。

而广州对比深圳要好一些，毕竟人口体量大，本身有大量的教育医疗。

因此一部分深圳的人可以去广州上车，大家对比以后发现，除了人口结构和社会福利给深圳带来巨大的隐患，还有一个巨大的隐患就是存款与贷款的差额。

也就是深圳的居民存款是 1.6w 亿，贷款余额是 2.2w 亿，也就是居民是穷的，并不是富裕的，看看北京就知道什么是健康的存贷关系。

这还没有计算到深房理的经营贷和消费贷，也就是居民资金负债率率为 137%，也就是仅仅 70w 套房子就使得居民杠杆率升到了全国第四，而还有几百人没房子，这是多大的社会危机。

也就是有钱人加足了杠杆，才买到了 70w 套房子，这才是最大的风险，因为香港楼市是由于内地富豪支撑起来的，内地富豪基本是全款，本地穷人压根不买房，也就是香港的楼市杠杆率不太高，整体稳定，存量住房大于新增住房，有稳定作用，而深圳恰恰相反。

也就是较低杠杆的情况下，成都人买到了 260w 套房子，西安买到了 150w 套。

较高的杠杆下，杭州人买到了 150w 套，南京人买到 100w 套，均大于深圳人。

所以就造成了，深圳成为了一个人来人往的城市，打工老了就回家，或者一辈子成为资本的奴隶，还不如香港。

居民存款小于贷款，说明有外部资金通过代持等手段流入深圳，这部分就是游资。

熟悉国际游资和热钱的人都知道，钱来时泡沫膨胀，钱走时泡沫破裂，也就是外部资金不是用来住房子的，而是炒房子的，炒房子最终的目的是抛售获利，而一旦抛售获利，就没有接盘侠了，泡沫就破裂了。

此时决定深圳楼市价格的已经不是供需关系了，也不是购买力，而是本金 + 杠杆，也就是杠杆能放大越大，未来房价就能涨到最高，而房贷指导价，就是把杠杆打折了，而去经营贷和消费贷就是拆除了杠杆，那么由杠杆资金堆积的深圳楼市还能上涨吗？

断然不能，游资热钱从短线持有变成长线持有了，除非利息还不上才会抛售，而未来更不会给他们机会了。

大家完全没有明白深圳房价的结构，才导致刚调控以后，还幻想沙发卖一千万，而中介的报价盘就是炒房客的炒作标价，国家直接取消了炒房客的标价，还怎么炒预期，也就是深圳楼市价格博弈阶段，已经结束了。

深圳本身房价是有价格断层的，也就是去掉杠杆以后的价格，才是真的成交价，再去掉多套房的投机客，韭菜也出现断层，也就是韭菜的购买力和人数其实很低。


热钱推高的楼盘目前被堵在里面，热钱出不来了，无法获利了，去掉资金利息，还有亏损的可能，此时热钱最大的敌人就是时间，因为时间就是利息，还不上利息，就意味着斩仓。

而符合限售社保的刚需又是有限，因此深圳房价回调是必然的，一直回调到一个刚需能接盘的位置，消耗第二波刚需，也就是本地 5% 的人，一旦这个价格消耗掉，那么会继续回调到穷刚需的位置，也就是阴跌是大概率事件了。

深圳房价就是杠杆房价，杠杆增加，房价飙升，杠杆降低房价回调，十年内深圳的首付不会低于 30%，也就是房价不会涨了。

知乎用户 圆胖肿 发表

现在可以初步回答这个问题了，答案是，开始下跌了，但是还不明显，现在第一步是成交量大幅萎缩

二手房指导价出来之后，深圳楼市就坚持了 3 个月，3 个月啊 3 个月

当时一堆中介信誓旦旦，没有经营贷进入房地产，都是刚需，全款买房，深圳有钱人很多的

现在看，简直不要太好笑，你不是说刚需么？都全款么？钱从哪里来？

不是银行贷出来的，还是天上掉下来的？

笑死人了，3 个月之后深房理就出事了，有没有经营贷入市，所有人都看明白了

深圳中介，银行说没有

好，没有，没有没问题，上经侦，银行你可以自查，银行自查完一轮之后，银行在那边自罚三杯，然后更高级了，你自罚三杯没问题，下一步是经济侦查局来查

而且是这样，经济侦查局查出来，倒过来追究银行的责任，你不是说没有么？

这是这几个措施施行下去之后的效果，深圳市房地产成交量大幅萎缩，这个网络上都有数据，随便搜就有，连创新低

当然中介会告诉你，新房成交量有所上升，那你住惠州去吧，惠州更便宜

7 月还没结束，但是目前 7 月份的成交量，比 6 月还要糟糕，估计能破掉 2500 的底，如果官方这种政策持续，那么将来 6 个月都不会有所好转，只会越来越低

同时，深圳的一些豪宅，开始大幅降价，最好笑的是说深圳湾，哇，跨境电商，高级的很，结果 amazon 一轮又一轮封杀那些买量的，刷好评的，很多都是几百个店铺同时被封，然后他们公众号还各种装，开飞机去见贝佐斯，我们跟贝佐斯有关系，结果呢？几个月过去了，不还是封了么？人家亚马逊压根不想跟你们做生意

那深圳湾 40 万一平的房子卖给谁去？

所以 6 月份经营贷被查的时候，其实已经是击鼓传花最后一棒了，那时候可能也是很多炒房客最后的机会

如果那时候没有来得及出手，呵呵哒

但是房价不会这么快掉下来，会僵持一段时间，所谓有价无市

也希望这些户主们死硬到底，千万别怂

后面的好日子还长着呢

知乎用户 娱乐人间 发表

深圳数据来了，最有意思的是深圳楼市暴涨的情况下，贷款增加了三千多亿，存款也增加了三千多亿，因此 2020 年深圳的居民存贷比 134%，比 2019 年又跌了 3.2%（难道是穷人攒钱了，也买不起房子，因此存款增加了，还有一种情况就是人口流入导致的收入增加）。

当然通过分子分母缩小比例不能化解泡沫，存款增速 16%，贷款增速为 13%，分子分数缩小只能说明深圳人口增加了，说明自 2018 年到 2020 年深圳人口是增加的。即便按照这个速度，存款要想等于贷款，也得十年后才能实现，不存在软着陆的机会。人口也不会长期流入十年。（深圳公司经营贷取代了房贷，因此个人房贷余额无法反应真实的房贷余额）。

对比深圳的存贷比数据，杭州的结果更显示：杭州人口的流入，没有带动杭州存款的升高，一个人存款 5w 每年，200w 人就是一千亿（连五万都赚不下更别提买房了，更不可能带动贷款增加）。**反而杭州的存贷数据表现为正常的存贷数据，**也就是存款和贷款同步增加，存款增速 15%，贷款增速 17%，符合其城市炒房的特征（工资比不上房价上涨）。假设三年内深圳有 10% 的房子全款付清，然后进行经营贷抵押，那么每年增加的实际房贷最多提高 1.5% 也就是从 13% 的增速提高到 15%。深圳楼市更多的是击鼓传花，而场外韭菜蜂拥而至并不多，杭州恰恰相反。


这是深圳四年来的本外币存款数据，也就是深圳的存款增速特别快，反而贷款增速比较慢，比杭州要慢，**人口流入是一个因素，金融资本增加也是一个原因，那么是否有香港热钱流入呢？**深圳还有一个数据是无法计算的，那就是经营贷。

以上是二手房指导价。

，也就是二手房的指导价，今年大概打了七折。

根据成交面积，**深圳 2020 年住宅大概是 13w 套，也就是最多只有 13w 套被套牢，其余的 190w 套左右的房子都是盈利的。**根据二手房指导价，只要保持供需平衡，深圳房价可能长期横盘，结合今年二手房额度告急，如果深圳开始限制二手房额度，那么被套牢的 13w 套除去刚需，这些投机客想跑都不容易。

而深圳楼市从 2021 年新政以后，成交量暴跌，显示深圳已经进入房价心理博弈期，也就是投机客的 13w 套套牢盘，想要斩仓，必须获得韭菜接盘，但是韭菜不一定认可现在的价格，只能降价出售。二手房、新房在深圳应该比较稀缺，成交量占到总房源的 5% 以上，也就是买房的有一些是置换，有一些是投机客（深圳新房打新）。、

楼市的上涨必须有杠杆资金的配置，也就是 100w 可以贷款到 70w，1000w 可以贷款到 700w，一旦 1000w 的楼市只能拿到 70w 时，杠杆经济就轰然倒塌，而此时正是去杠杆的过程。


政府完全可以控制贷款比例和额度控制房价，尤其是供给不平衡的市场，2015 年部分城市的首付曾经降到 20%-25%，促进了楼市正向发展。

深圳楼市的韭菜还剩余多少呢？很难计算，只能大体知道房奴数量，因此深圳楼市暴跌失去支撑，这个很难判断，必须结合全国大趋势。也就是杭州的楼市是放量上涨，有韭菜冲动接盘推动，深圳楼市效果要次一点。

**因此杭州楼市拐点比深圳要好预测一些，深圳的答案在未来，我们只能回过头来看。**杭州楼市的拐点不意味着全国楼市的拐点，全国楼市的拐点要慢一些，推迟一到两年，杭州楼市提前遇见拐点，主要与其激进的炒房卖地策略有关系。

好言 - 豆瓣作者 - 个人主页

注：本文摘自《中国房地产研究》《中国房地产研究 - 2 进阶版 · 上》《中国房地产研究 - 2 进阶版 · 下》，来自豆瓣阅读，建议通过电脑端阅读。

知乎用户 童学 发表

总体微跌，西部跌的多，东部跌的少。

炒房客多的小区跌的多，刚需小区其实都在涨，尤其是东部低总价的次新、20 年内的房子。

所以撇开位置、交通、环境、商业、教育、户型这些谈房价都是耍流氓而已，深圳湾就算腰斩跟你有关系吗? 影响布吉 4-5 万的房子吗?

你们盯着豪宅，以为豪宅跌了全市都要跌，事实并不这样。

前阵子租低端办公室深有体会，高端写字楼越来越越便宜，但低端写字楼却越来越贵！为什么? 因为需求不是消失了，是被挤压了啊！

我认识的有买房打算的都叫苦不迭，因为看似跌了，其实对刚需屁好处都没有。

所以要记住，调控房价从来都不是为了让你买得起房，而是防范系统性风险！

知乎用户 云淡风轻 发表

非中介，深圳一普通深漂。

讲一下我观察到的情况。

1，挂盘量减少。因为关注自家房子价格，所以最近去关注了一下，然后发现，挂盘量少了很多。

2，价格横盘。价格较年前没什么太大变化，二手盘定价本身也取决于业主是否着急出手。如果一套几百万的房子，降了几万块钱，那也算是降了一点。

目前看来是横盘。

3，贷款方面没去了解。

4，周边有几个朋友觉得目前是换房的机会，因为年前学位房涨的厉害，现在横盘的话，方便和业主谈价格。

不过学位房普遍在 800-1000 万，所以成交起来也比较慢。至于贷款，一方面大家手里还是走些钱的，另一方面，总有办法解决的。

目前我个人来说，觉得会有两年受政策影响横盘，只要政策有松动，价格就会继续上涨。

比如我们小区，利好不断传来，恐怕指导价有点压不住，业主们都在惜售。

结论放在这里，期待 2 年后打脸：短期横盘，长期看涨。

（我有房，但不预备卖，所以不存在卖房看好的可能。）

知乎用户 万基米满赛 发表

很多知乎的说房价要跌

那么请问有多少人按照指导价买到房了？我知道前几天有一个龙岗的老兄按照指导价卖了。不过龙岗本来挂盘价和指导价相差不大。而且这位老兄要求一次性付款，结果最后由 7 位业主抽签来买这套房。

2020 年新政出来以后，买新房要抽签

2021 年新政出来以后，买二手房都要抽签了

知乎用户 QFMF 发表

总共有三个利害关系群体：1，ZF；2，业主；3，无产者；

第一，新房早已经限价，也等于明确了政策是不再涸泽而渔，通过高地价获利。意思就是 ZF 的单块卖地收入是已经到天花板的；

第二，现在火爆的是二手房市场，获利者是前业主，转手即可潇洒一生，ZF 在这里再捞不到什么；

第三，新旧房对于无产者来说，都是遥不可及的，降不下来，干着急没用，毕竟人均 GDP 摆在那了。

所以，现在的博弈主要是 ZF 跟业主间了，一个城市的资源红利，如果都让前业主拿去了，ZF 靠什么吸引新人，维系城市运作？

1，新房限价导致倒挂，那么 ZF 出招限制二手房价格 + 新房 n 年限售；

2，新增土地供应，加大新房入市，越来越多的人转向新房新区域；

3，一步步加大二手房交易难度，等于许进不许出；

可以看出，从量来看，ZF 的量是没有减小的，类似薄利多销。而业主不仅量急跌，价格也被限制住了。也就是说整个城市的大部分流动资金开始都会进到 ZF 的口袋，而不是业主的。

最后，不要想着 ZF 让利给任何人，它的职责是通过吸收城市资金维系城市运作，谁跟他抢就必然要打击谁。同时 ZF 需要保证大家踏实勤恳工作贡献 GDP，不会出现不务正业的投机热潮。至于其他结果，仅仅是副作用而已。

知乎用户 斯帕不爱卷​ 发表

1/

2015 年前，深圳是特区，深圳房价也没这样暴涨；

2015 年前，追梦的少年们也是前赴后继来深圳，深圳房价也没有这样暴涨；

2/

2020 年年底的时候，深圳部分均价已经比上海和北京的同等房子均价贵一大截了；

3/

2021 年 4 月就要出人口普查结果了，2022 年说不定人口都要减少了。

4/

2008 年 - 2019 年的中国 GDP 高速增长的势头估计是不可能再重复了，毕竟家大业大，绝对值依然高增长，而百分比就要逐步慢下来了。

深圳 GDP 增长率逐年减缓了。

2015：8.9%
2016：9%
2017：8.8%
2018：7.6%
2019：6.7%

5/

深圳净流入人口首次开始降低，并且全国第一被杭州取代

“2019 年深圳常住人口 1343.88 万人, 比上年来增加 41.22 万人, 该数值和上一年度的增量 49.8 万相比, 有小幅下滑。据悉, 深圳连续两年全国常住人口增量桂冠, 2019 年深圳被杭州 (人口增量 55.4 万人) 取代, 人口净增量排名第二。”

6/

然而，

这些所谓的房产客，所谓的房产大 V，还要千篇一律的跟你说房产一定有支撑，因为

1 / 深圳是社会主义示范区，是特区（2020 年前莫非不是特区？/doge）
2 / 深圳净流入人口巨大，而且人越来越多（咦，怎么跟数据不一样 / doge）
3 / 深圳经济增速一年比一年快，房价涨绝对是需求而不是炒房（咦，GDP 增速的数据怎么。。/doge）
4 / 中国经济发展跟以前一样快，马上就要世界老大了，全国人民都来深圳买房的（咦，你是觉得中国 GDP 增速每年还是 10+%，还是觉得住建局限购措施是儿戏 / doge）
5 / 中国人口这么多，越来越多人要来深圳了（咦，这个人口净增长怎么不对 / doge）
6 / 深圳是超一线城市，当然房价越来越贵有道理，跟世界上其他大都市一样（咦，深圳比北京上海优越到【像房价差价那么大】的一大截吗 / doge）

你看，只要抽丝剥茧，你就知道，那些释放焦虑的房地产相关利益者，所说的所谓房价暴涨的合理性是多么的不合理。

他们只会让你看到 2015/2020 的暴涨，他们会特意忽略 2018-2019 年中深圳房价的阴跌。其实 2015-2020 这几年，真正的房价上涨有多久，有几年？

指导价是 2019 年年底的价格，换句话说就是【一年前】的【暴涨之前】的价格，有什么不合理？难道去年之前别人没有买卖房产？

其实都不用房价跌，只要房价保持平稳横盘，这些人嘴里的 “刚需” 就没了**。为了防止这些 “刚需” 不见了，他们要天天给普通人灌输思想【房价永涨】【要买赶快买】【任何政策对炒房客都没用，只是越来越伤害刚需】**

哎，现在**【最担心最爱护】**“刚需” 买房有没有被【房住不炒的调控措施】“伤害” 的，是中介，是所谓的大 V，是炒房客，唯独不是真正的刚需自己。

刚需只想房价保持平稳或者回到合理价格，刚需从来没觉得房子涨价好。

知乎用户 FCV 发表

我在深圳 24 年了，准确来说是小学时过来的，我是 2000 年开始关注深圳房价的，因为我家当时买了一套百万豪宅，后来一直有在陆陆续续关注深圳房价，都是根据中介橱窗摆的价格牌子。为啥关注，因为当年那套百万豪宅一直是我一个人住，总能接到中介让我们卖房子的电话。我当年住的那套房早就从百万豪宅变成千万豪宅了。

跟大家说说我这些年对房价的理解。

想买房的趁这个时间赶紧买，别犹豫，别听什么 08 年房价跌了多少。

如果你觉得房价会跌，那我问你 08 年深圳均价多少，现在深圳均价多少？

我把深圳房价上涨和政策调控的逻辑跟大家好好说说，有什么疑问我们可以探讨。

政策逻辑:

深圳的房价经过好几轮上涨，每次都是政策宽松，上涨; 政策收紧，微涨; 政策再放松，上涨; 政策再收紧，微涨; 反复循环，房价就是在政策不断收紧宽松的循环中从均价 2 万多一直上涨到现在的 8 万 +。后面房价政策肯定会放松的，然后就会迎来新一轮上涨。

为什么？因为政策的收紧会迅速冰冻市场，置业者的购房难度会加大，意味着想买房的人上不了车，想改善的没机会，大家怎么安居乐业。这是政府的目的吗？肯定不是，所以肯定会有阶段性放松政策的时候，让大家有机会上车和改善。但是放松就会迎来需求的释放，导致房价上涨，所以政策过段时间还会收紧，控制涨幅。

房价上涨逻辑:

再来说一说深圳房价为什么会上涨，最根本的原因就是供需矛盾，带学位的商品房不到 200 万套，实际管理超过 2000 万人口，每年人口净流入全国排前三，在 40-60 万左右。就算深圳经济不发展，大家工资不增长，房价也是肯定要涨的。

然后深圳经济一直在增长，财富在增长，高收入群体在不断扩大，收入水平不断提高，就算深圳人口不增长，随着收入的增长，房价也是要涨的。

根据人口增长和收入增长的叠加效应，房价上涨需要质疑吗？

知乎用户 骂街专用 ID 发表

谢邀！首先说不会下跌，现在全球大放水，一线的房产是抗通涨的好产品，深圳是大家的深圳呀！最好的结果就是进入横盘期，最怕的是，后期交易价格已经不透明了，大家无法得知是继续涨了还是横盘了，明面上看不见了！

这个政策是否有效果重点看银行执行力度如何了，如果一定按照指导价放贷款，那短时间内肯定冰封二手房交易，打新会持续火爆，难度增加！长时间，二手房依然还会有成交的，无非首付增加了而已，有实力的，等这个政策尘埃落定了，还是会出手的，毕竟深圳刚需分很多种的！

最后真心希望就此掐住一直上涨的二手房价格吧，能进入横盘期，这样大家都心安啦！

知乎用户 前行​ 发表

320 更新，最近朋友买房，和我抱怨了一下，感觉新政之后普通人越来越难了。

她呢，在深圳十来年了，企鹅基干，手里有套小房子，年薪绝对上 80 了，也愣是被新政搞到买不了。

她想卖小房子换大的，中介两头吃，卖的时候中介往指导价压价，买的时候中介往市场价抬价，她想买的房子业主又不是傻的，至少目前还是新政前的价格，半分没有动摇。

这是新政出来价格不透明的锅。

然后嘛，按照高赞说的，冻结二手房市场利好打新，她就去打新，然而深圳十来年社保居然初审积分都不够。

好不容易有个盘她过了初审，复审没过。

二手房空有指导价而不降价，一手房打新没资格（至少社保才三五年的别想了），深圳这一招，其实完美消灭了刚需

现在只有有钱全款的才能买到房子了怕是。

————

写个还评论没说到的点吧。

现在的政策极度有利于业主报团上拉房价。

实际挂牌价不透明，买家买房跟开盲盒似的，中介 app 因为政策也不能公布实际成交价和房价走势……

简直是鬼才政策，以前业主报团拉房价还得顾虑一下过去的成交价和数据，现在想拉多少就能拉多少。

反正就这么点房源（想置换的都撤盘了），看哪个扛不住的挨宰。

评论里宣泄情绪的很多，但一看就是在深圳不仅没房也没跑过盘的。有个现实总有人不愿接受——深圳炒房客比例很小，绝大多数都是自住。

所以搞死那几个炒房客也没用。

深圳 17—19 都没涨，三年啊，跌了吗？咋大涨之后没跌的？

动点脑子想想吧。

另外政策出的前后我刚刷了下我小区的挂盘。60% 都是挂着玩的，一看就不打算卖。剩下的新政一出撤盘了。目前就 10% 的有效房源，还不知道实际价格。

知乎用户 allan 发表

理解深圳市政府的难处，不得已出此低劣的政策，市场规律要求房价上涨，中央特别关照深圳过完牛年春节不能大涨，实在没办法，只有 “” 耍流氓”了，直接限制二手房价，加大首付和贷款成本。但真实的价值在那里，无法消失，市场消化完政策利空后就会出现新的上涨，但不是普涨，而是结构化上涨。深圳可用面积太小了，人口密度太大了，城市卡位及发展状态推动只能上涨。

知乎用户 匿名用户 发表

1014 日更新一下

好多人说法拍房，我贴一张图大家看看实际情况。

以下为原答案

隔了这么久

8 月深圳，二手房成交已经跌破 2000 套

这是全市的量！

而且成交的大部分是接近指导价的。

过了这么久，我们再来看这个指导价到底合理不合理

我自己去大致统计和计算过

这个指导价，实际上是给大部分二手房业主，留了足够的溢价空间的。

也就是说，对大部分二手房业主来说，按照指导价来卖

也不亏钱！甚至赚的很多！

所以很多业主不肯降价，其实主要是 不肯让利而已，明明有可能赚 500w，现在只让我赚 300w，心理不舒服、不愿意、继续扛着。

当然还有另外一小部分业主，很可能就是炒房客了

他们买入时间太短，还不够满限售期，他们很可能是站岗了，按照指导价来卖可能会亏。

但是投资，说实话，投资有风险，谁规定投资只允许赚钱，不允许亏钱？ 你能怪谁？

还有一些极少部分的刚需站岗了，其实刚需还好

因为买来之后就是住的，就这一套房子，有了房子就安了家了，短期内又不会考虑交易，涨了、跌了又有啥影响呢？

知乎用户 白先生买房顾问 发表

显而易见，量跌价不跌。

相比去年出现单月过万套的成交量，可见今年二手房市场基本上都是天寒地冻。而且没有公开的真实售价，大家对着参考价来猜。

不过近期随着看房量的上升，我相信市场在 2 个月后就会有那种春江水暖鸭先知，交易量会活跃起来。今天这里分享两个市场真实成交的房子：

第一套是西部热门小区 85 平的小三房户型，满五年唯一住宅，政策之前小区同户型价格成交到 750 万。业主年后在直播期间购买了我们的咨询服务，想要咨询如何换房。

深入沟通之后，业主确认价格可以稍微调整一点到 720 万，同时各大中介去帮业主放盘，并指导办理委托出售相关的协议签署，我们咨询师给出先卖持币再找房的建议。

两天后我们找来了客户看了之后觉得中间楼层不是他特别想要的，稍微一犹豫，当天就被其他行家签了。此房可以试探出市场的接受度大概降价 5% 左右的热门楼盘就会有成交。

对于卖房中的业主，如果你卖的小区比较冷门，可能降幅要更高一些，甚至直接就按照参考价出售了。能不能成功卖出去，还是看实际看房过后客户给出的价格。（你们可以在留言猜一下是哪个热门小区）

对于二手房市场我给出来的建议是：名额和资金在手的积极看房，遇见合适的还是要出手，因为只有你出来看房，你才会意识到你了解的二手房市场跟业主的二手房市场完全不在同一个市场。

与其赌房价短期内会大跌，不如相信深圳楼市长期稳步增长，趁着目前还有挑的机会，竞争对手不用心的时候，实现自己的上车之梦或者改善计划。

第二套成交的买方是一位广州过来的朋友，在我们白先生由咨询到买到房，用时仅 4 天，谈合同的时候刚好我在店里，帮忙处理了一下疑难杂症。

我看了一下，公司给客户服务的成员已经高达 9 个人，多个人的团队和精力都给一个客户来服务，能做的不好吗？如果你还在犹豫这个时候能不能买房，要不要买房，不妨加入我们的白先生付费咨询，我们帮你一次买对房。

知乎用户 深圳房客会 发表

首先，整体不会涨。但相比春节前无房可卖的情况依然没有改善。

至于会不会下跌：

导致的结果，很可能是成交冻结，房价横盘，银行的钱放不出去（如果完全按政策执行的话）

住建局公示二手房指导价，如此引市场注目是因为和真实成交价、挂牌价差距较大，尤其是深圳西部的热点楼盘。紧接着，为了用行动证明自身的政治站位，深圳各大中介平台都暂停了报价、成交价的公开展示，给大众的直观感受是：市场又回归信息不对称，买家利益极易受损。

距离指导价的发布已有十余天，据说目前已有多个银行（其中也有四大银行）开始按指导价批额度，这对不同市场主体有不同影响，一言概之——

刚需首付增加；置换客户钱不够，房子也就不卖了；政策落实，成交量会减少。

官方此举意在降低房产的金融杠杆、控制风险，引导人们对房价有合理的预期，从而抑制房价过快过热上涨。但此举绝非万全之策，“一刀切” 的做法也打击了有真实购房需求的刚需和置换买家。

短期来看，西部热点楼盘会进入横盘阶段，成交量无疑会显著减少。至于成交价如何，还得看市场对政策的消化速度，目前业主心态依旧坚挺，也依旧有买家高价接盘。

具体的变化会因楼盘而异。

后续的进展我们一直在关注和实操，可以关注我们公众号 / 小程序了解。

知乎用户 非凡 发表

是不是所有房子都会上涨我不清楚，但是奇幻的是我家老破小之前指导价就是市场价，结果因为这个指导价反而涨了好多，，，，，，

知乎用户 广州融资邱生 发表

毕竟人家只想要电池，没电了换一批就行了。买了房子想当于变成可充电的电池。可却错想了人不是电池，人有自己的思想，不会留在一个得不到好处的城市，全国各地都在发展，不需要在 1 个地方吊死，再也不是 30 年前那个有口饭吃就去的年代。处理废电池的成本太高了，直接扔了。老吃青春饭了。最后的极端就是企业运营成本越来越高，最终会逼走盈利能力不行的企业，然后企业走了，相关的人才（劳动者）也一样会走。最后可能深圳除了留下一堆高达天际的商品房，要不就是一堆空空荡荡的厂房和写字楼了。当然也许腾讯、华为等这种体量的企业由于是全国性的，可以通过吸全国分支机构的血而依然活在深圳罢了。现在的玩法也升级了，搞超级总部，和各种企业谈对赌，以极低的价格把土地给企业，要求企业把自己的总部迁到深圳，GDP 计入深圳，每年对赌税收要达到 X 亿，至于招多少人，那是企业的事，数据和绿水青山留在深圳，脏活累活全部扔给这些企业在内地的分支机构，就可以完美规避你说的问题。这些企业，你说它不在深圳吧，人家总部在深圳，GDP 也计入深圳，税收也是交给深圳的，但是你说它在深圳吧，其实真正的生产和服务环节都不在深圳。高不高？但是你想想其他城市答不答应。

所以接下来你觉得深圳房价涨还是跌？

[

房屋二次抵押贷款要怎么办理？

广州融资邱生的视频

 · 391 播放

](https://www.zhihu.com/zvideo/1352594011400589312)

知乎用户 福田村子笨小孩​ 发表

这些年，并不是深圳所有的房子都是涨的，比如号称 “中国十大豪宅” 东部华侨城那个天麓，从单价 7 万多跌到 4 万。

涨得最猛的，类似香蜜湖、深圳湾、宝中、红山等地，往往是有强大产业支撑，并有优质配套。说白了就是一句话：需求者众。

越是限制，越说明稀缺，就像以前吃饭要粮票， 那是因为需求大，而供应不足。

需求大，而稀缺的物品，为何会跌？

这也不是第一次调控了， 看看下面的漫长且频繁的调控史，结合实际房价表现，你就会知道答案的。

再说回来，一个值钱的东西，有些人很想拥有但买不起，于是希望它跌，这种心态有些消极，恐怕赚不到钱。

类似的东西市场上挺多的，类似 私人游艇飞机、劳斯莱斯宾利法拉利、江诗丹顿百达翡丽。。。。。。

知乎用户 神经质阿姨 发表

短期内应该是横盘，中长期应该还是会慢涨。

毕竟房地产短期看政策，中期看经济，长期看人口。

看看深圳 2020 人口普查数据。

PS：2006 至 2019 年深圳出生人口 269.2 万，2020 人口普调 0-14 岁人口 265.3 万，也就是说，实际在深圳出生的小孩，流失的比例是非常低的。

知乎用户 圳确买房 - 丁国辉 发表

这个问题应该不需要逃避了吧，在 208 新政及各项金融端政策的打压下，深圳的房价分化明显，龙岗，龙华，坪山等多地的房价已经大面积回撤了。

大家都知道深圳是粤港澳大湾区的核心城市之一，是社会主义先行示范区，产业机构合理，科技创新方面目前仅有美国的加州可堪一战，因此每年吸引超 40 万全球知识精英净流入深圳。可以说，基本面是非常优质的城市，但是，投资人在进行投资的时候是会综合参考政策面，信息面和技术面四方面信息的。从目前来看，深圳的房地产市场，仅基本面保持不变，但是，政策面、信息面和技术面三个方面已经破坏殆尽，已经不是投资人首选标的物了。

政策面的因素网上的大咖们讲过了很多，今天，国辉从经济学的另一个视角给大家一个解答，为什么 208 新政之后，深圳的房价分化明显，多个板块出现明显的回撤。大家知道资产有其安全性，流动性和增长性三重属性，是资产的不可能三角。以固定资产为例，其安全性属性高，尤其是深圳的普通住宅，安全属性将近 100 分。208 新政最核心的作用就是强制要求银行按照参考价发放住房按揭贷款，这无形中抬高了二手房的首付比例，不管是新购还是置换，其成本都抬高了一个层级，流动性几乎被锁死。没有了流动性，也就意味着增长性变成了纸面财富，投资人难以实现资金退出，增长性将更加趋于弱势。

交易越多，财富越多，这是经济学的基本常识。深圳二手房交易量 6 月份仅 2500 多套，7 月估计还将继续走低，交易量的走低，会迫使价格向下追进。买房赚钱的时代正在逐渐远离，大家买房务必做足功课，买房不慎要亏钱的时代已经来了。

知乎用户 汤工子 发表

必须下跌，我猜年中的时候（5 月或者更早），还会有新房官方指导价或者限价，而且价格会比同期低 1.5 万至 2 万，要上车的快点搞资格和资金。

知乎用户 匿名用户 发表

肯定还是会降的，至于降太多，也不现实。

五一去看房了，一套房业主报价 620，还价 580。中介表示这套房之前成交过一次 614，但是指导价的原因导致贷款变少，前买家首付不够，最终没成交。

中午看的房，下午中介回复业主同意 614，我们坚持 580。第二天回复业主同意再降 4 万，610。

看的另外一套房，业主报价 639，第二天中介回复降到了 630。

心态变了，虽然都还是高于指导价一百三十万左右，但业主明显心态有变化了，继续等吧。深房理事情有结果了再说

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

五更。

又跌了。

这是 7 月份深圳各个区的法拍房数据，房价最高的是 15 万一平，房价最低的，不到 3 万一平。

总体来看，深圳楼市的法拍房价格，正在慢慢的朝着二手房指导价靠拢。

不管大家愿不愿意接受，在没有了二手房挂牌价之后，而二手房指导价几乎成为了大家买房前一定会看的一个指标，而且通常会做为买房时候的一个心里预算，这种潜移默化还很恐怖的。

四更。

看看楼下那些说深圳房价永远不会跌的。是不是很那啥。更新一下最新的深圳楼市数据。

2021 年深圳楼市 8 月第一周数据出炉，其中：
一、深圳楼市近三周在售二手房数量为 41481 套，41716 套，42407 套，持续上涨。

现在回头来看 2 月份那些深圳楼市中说要捂盘惜售，集体把二手房都下架，让市面上买不到房子，让二手房指导价成为一个笑话的炒房客，现在他们自己才成了一个笑话。深圳的待售二手房数量在突破了 4 万套大关之后，还没有一点降速的意思，仍然在持续增加。这和当时那些炒房客说二手房指导价会导致库存房减少，简直成了一个鲜明的对比。

其实炒房客和炒房客之间，哪有什么信任，都是为了利益才走到一起的。当部分炒房客看到深圳房价没有上涨的趋势了，而且未来横盘到什么时候，谁也不知道之后，卖房套现离场是最佳的选择。有的人说深圳房价三年后会上涨，那既然都知道三年后深圳房价会上涨，那干嘛不等到两年后再入场买房呢？现在房贷利率那么高，再持有两年的房子，资金损失都是一个小数了。再加上深圳有二手房指导价在，以后房价大涨的概率会非常小，因为二手房指导价指导价不变的时候，房价上涨 50%，那基本上就是全款买房了。

现在深圳楼市中真正愿意降价卖房的人还不多，炒房思维还是比多的，后期深圳楼市还会继续出台调控，直到真的把深圳楼市炒房的氛围给扭转了，这波调控才有可能会停。

三更

已经下跌了。

现在深圳的二手房市场，已经从 4 月份的暗地里降价，慢慢的往明着降价上来走了。

那些说深圳二手房指导价政策没用的，还有深圳楼市再怎么调控，三个月之后深圳房价还要上涨的人，现在说不出来话了。

2019 年 11 月 11 日到 2021 年 2 月 8 日这一轮长达一年多的深圳大牛市，让很多人都忘了深圳房价在过去的调控中，也出现过连续两到三年的下跌期。

从深圳楼市的情况我们就能看到，没有哪个城市的房价是调控不下来的，只看当地想不想调控了。

二更

彭叔觉得深圳炒房客真专业。明明银行已经查出来了那么多笔深圳炒房客用经营贷去买房的事情，但是到目前为止，还没有一个深圳炒房客把自己被银行发的那种催款函公布到网上来。这些被查出来的炒房客心里应该知道，被其他的炒房客知道经营贷被查以后，对整个深圳楼市的人心会有很大的影响。

毕竟看别的城市的人查经营贷，和自己城市查出经营贷是两种感觉。

以深圳目前的房价来看，只要是被查出经营贷买房的人，保守都要损失在 100 万以上，多的三四百万都有可能。

最近深圳楼市应该有不少捡漏的机会，想买房自住的刚需可以看看。

一更

网友爆料：

深圳楼市出现第二起按照二手房指导价销售的房子，而且这个位置还是在深圳房价最高的南山区。

深圳二手房指导价的出台，是慢慢的潜移默化，在没有了其他的参照物之后，大家会情不自禁的去以这个价格交易。

想想在春节前说傻子才会按照二手房指导价卖房，结果现在距离 2 月 8 日出台的这个二手房指导价还不到一个月，深圳楼市就已经有两起按照二手房指导价卖房的人了。

现在就看那些深圳炒房客有多硬了，有本事就捂着不卖。

目前看。

会。

现在越来越多的深圳银行公开表态经营贷也要按照深圳二手房指导价来发放了。

彭叔早就说了，除非没有一家银行按照二手房指导价发放经营贷，否则只要有一个带头，其他的银行就算不想按照二手房指导价发放经营贷，最后也只能按照二手房指导价发放经营贷。

之前很多人说银行不会听深圳住建局的，银行要赚钱，但是那些人忘了银行上面还有银监局，住建局管不了银行，但是银监局可以。

现在深圳楼市两种人心最慌：

一是今年刚好经营贷到期，要办理转贷的人，这下这些人的资金链要出现问题了。

二是在今年 1 月份深圳房价最高点买入深圳楼市的人，虽然说他们资金短期估计是没问题的，但是他们看到别人之前买深圳房子都是一买下来二手房挂牌价就嗖嗖往上涨，而他们一买下来，深圳房价就嗖嗖嗖阴跌了，这种每天看到自己房产贬值的心理压力，还是很大的。

知乎用户 Aria zheng 发表

快跌吧，跌了红山片区置换百花学区房了。

知乎用户 深圳薇薇安 发表

六月刚上车，在罗湖，罗湖没怎么涨，指导价比我入手价只少了 60w。我希望房价以后跌，至少别涨了，这样我以后换房才不会压力巨大，我想换大房子，我还要给我儿子准备婚房，我还想给我女儿准备一套婚前房，我的目标好大！

知乎用户 匿名用户 发表

如果银行能按指导价放款（包括经营贷），并且坚持两年，房价肯定会跌，尤其是某些炒家很多虚高的地方，深圳真是太多人炒房了，之前信贷政策太松，控制杠杆就是控制住了炒房的人。只要没有上涨预期，超高杠杆的肯定坚持不住，也不会业主啥的抱团拉高房价。

而且我真的觉得深圳这个房价太夸张了，年轻人买 p 房子呀。不要扯供需问题，1819 横盘的时候怎么没见这么多刚需，房价一涨就都出来了，而且你说好点的地方贵就算了，深圳很多破地方，稍微有个预期就组团涨？谁给的自信噢。

我不是没房才这么说，我家福田两套，南山一套深圳湾海景房，而且有一套是去年初刚换的。现在不但没房焦虑，有房也很焦虑，就想着多买或者换更好的，怕资产跑输大盘。要不是房价这么猛涨，我致于卖房再贷款换到更好位置，有这钱我消费不好嘛！只考虑自主的话我卖掉的 200 平房子住着不香嘛！！

真的是越说越气！要不是这个炒房风气，三套房子不够我们住嘛，我至于苦哈哈的包也不买了，就为了攒钱以后再买一套，买房名额没有全用掉不甘心啊！

我觉得很多人心态都跟我一样，就是为了投资，为了买增值快的房子，我们这种还不是炒房的。炒房的就更夸张。

反正我觉得只要不是专业炒房的，或者手里十套八套的，都不希望房价涨这么夸张吧，难道你们以后不换房了，小孩不再买房了？？？我可太讨厌炒房的了！

知乎用户 只写 200 个字 发表

市场已经变了，别说暴涨，能不能涨都不好说了。大概率将是持续的横盘，并且持续阴跌。

现在是买房的好时候吗？对于刚需来说只要价格合适合理，都是合适的时候，但不是炒房。

核心的理由和观点如下：

总结了下高手的管控 4 个端口 11 条核心手段，每两条结合都是驱虎吞狼，招招到位。

宏观端：1、房企三道红线政策；2、集中土地供应；3、 加大住宅用地供应量；

城市端：1、新房定价指导；2、二手房指导价；3、加大人才房供应量；4、不再批售公寓用地；

银行端：1、银行贷款额度收紧；2、利率上升；

法律端：1、抓炒房团体；2、封小产权、回迁房非法交易；

核心目的其实只有 4 个：

1、 夯实未来发展基础；

2、 房地产优胜劣汰；

3、 让市场更加规范；

4、 引导正确价值观；

稍微简单阐述下。如果大家有兴趣再探讨下单个话题

1、 房企三道红线政策；把不合格的企业影响力进一步压缩，引导企业自行向安全地带靠近，避免房企的梭哈式的加杠杆投资，过于激进导致全面崩盘，从而传导到金融等其他行业；毕竟在没有外界因素影响的情况下，银行更偏好将资金放给曾经给他带来过丰厚利润的房企，过去 30 年的房地产市场蓬勃发展，还没听过哪个银行因为房贷破产的。毕竟潮水退去，裸泳的人要挡屁屁。

2、 集中土地供应：将所有的地，分批次在统一时间集中在同一时间供应，变相提高了土地供应的竞争力度，有利于政府获得更多的配建，同时降低开发商门槛。地产商都明白，这次拿不到，也保不准下次一定能拿到；错过了一次，意味着在下一次供应来临前，都没货可卖。现金流无法得到保障，为了活下去，不得已只能通过抢地确保自己公司能有现金流，先活下去再考虑做大；想要把握未来，就要比竞争对手活得更久，真正拼硬实力的时代来了。

3、 加大住宅用地供应量；大 V 们无脑喊：“深圳地少人多，一定会涨的！”。笑死！深圳不是没有地，只是供应住宅的太少，而产业、写字楼用地从来不少。一直以来深圳政府都在强调产业土地供应，越是核心宝贵的地段，留给写字楼与产业的空间更是充足。各大写字楼租金一直保持平稳水平，尽最大的可能降低中小微企业的创业门槛。这次加大供应，就是扯着市场的嘴，往里塞大量面粉，非撕烂那些没脑子乱喊话的人的嘴不可。当然短时间内还是没办法快速的看到成效的，毕竟从供应到进入市场，还需要一个建设开发周期，但长远来看，这已经奠定了大方向；

4、 新房定价指导；深入介入开发商定价环节，确保市场价格平稳（别想定高价）；当然目前调控力度还未一棒子打死不给涨，毕竟房企也要挣点钱活下来；

5、 二手房指导价；对市场降维打击。介入市场预期，给买房人先划定一个心理预期，同时抹平了中介、卖家与买家之间的认知信息差。当然卖房人还是希望能以高价卖，但是前提是有人买，而这就不得不说到银行以指导价作为贷款参考价，直接限制了买房人可贷款金额，

6、 加大人才房供应量；这两年通过大量的人才房建设，尽可能多的为有真正居住需求的市民提供居住空间，当然这也是需要时间的。但这种定向供应给刚性需求的房源，也是从根本上的解决了严格调控背景下，误伤刚需的可能，给刚需多一个选择。毕竟买 1 千万房子的人，也有脸在网上说自己是刚需，要求放宽政策。而真正的刚需确因为买不起被淹没在市场中。有兴趣可以了解下这两年人才安居集团拿下的土地数量，远超其他房企拿地总和，的确是利国利民。

7、 不再批售公寓用地；过去几年时间，即使对购房资格进行了一定的限制，但由于公寓属性特殊，并不在限购政策范围内，并不能阻挡外区域的热钱涌入市场，公寓一时间成了炙手可热的投资产品。将公寓业态划去，有助于快速降低房地产市场的狂热，引导市场将目光转向其他地方。不过没考虑到后来有人借助落户政策的宽松进而转向了住宅市场，导致住宅市场过热，这就是后话了。

8、 银行贷款额度收紧；银行严查购房资金的来源，短时间内初步清退大部分违规资金及炒房资金进入，同时央行对各级银行进行贷款额度限制，有限遏制了房贷在银行业务内的占比。房贷业务的气球吹的差不多就行，不能太大了，毕竟银行的主要职责是调动闲置资金，让资金进入市场并帮助整个社会走向更好的发展。

9、 银行利率上升；利率的提升，有一部分是因为房贷额度限制引起的。毕竟供小于求的情况下，只能通过提高代价，筛选更有价值的客户。现阶段 lpr 还是稳定状态的，所以对已经买房的人来说，还没有太大变化，但是对于后续想要买房的人，还是有一定的影响的，毕竟，即使是跟之前的价格相同，贷款利息一下子多少几十万，还是有点亏的。（那些说房子不会住 30 年的人，可以这么理解，你这套房子换下一套房子就不贷款了？如果持续严控，利率难到不可能持续高位？）

10、 非法炒房团体被查：深 X 理、X 牛资本等违规团体逐步被查，有效的警诫市场上的资金流向和彰显了净化市场的坚定信心。可以预见的，投资公司、炒房团路走窄了！

11、 严查小产权、回迁房非法交易；农民房作为深漂一族来深居住的第一选择，虽然环境差，但它便宜呀。深圳也曾温柔的对待年轻人。旧改造富梦，给多少资金炒房客营造了虚无的繁华错觉，而最终留下来的只有一地鸡毛（小产权房千万别买！小产权房千万别买！小产权房千万别买！）。插个题外话：小产权的炒作，还有一群吸血鬼——二手房东（自如、蛋壳和小房东等等）。他们通过所谓的装修升级，变相炒作了租金，刷个墙租金可以涨 500。最后都与周边小区房一样价格，甚至更贵。留给年轻人的只有租不起和住不起。想想现在工作压力如此之大，挣得也不算很多，但是花的却不少，每月月光，但是生活品质却一直很低，请问会幸福吗？，自如、蛋壳一直说住更好的，美其名曰生活品质升级，带给年轻人的却是实实在在的品质生活降级。有的企业是在帮助他人走向更好，不断提高幸福的天花板；有的企业是在不停的向下收割，一点点试探能收割的最底线在哪里。

知乎用户 丽书 发表

更新：

讲讲周围同事的买房经历。在深圳的中型公司一般工作 5-10 年，技术类还是比较容易拿到 20 万以上，夫妻家庭收入 40-50 万。但是据我观察，周围大部分人都没有买房，十年前嫌房价高，现在还是嫌房价高。

后面和他们交流，发现主要是观念问题，执行力问题

1 他们压根都没有跟着链家，中原去看过楼盘。买房我觉得至少要看过 50 个楼盘，十几个小区，才会有对房产的基本认识。如果嫌麻烦也可以去头条上去报几个大 v 课，花些钱省些事情。但是如果你只说我买房，然后觉得房价贵买不起，然后就不再管了，这样肯定买不到房子。

2 他们想很容易买房：就是首付很容易，付完首付以后自己还有些存款，按揭很容易，付完月供以后还有很多结余。这个想法太理想，我一个朋友买第一套房的时候首付除了自己的，找家人找朋友还凑了钱，然后月供开始 2 3 年确实比较辛苦，后面就慢慢好了。

现在买房，房价太高，就买小一点的，就去打新。总价 500 万，首付 200 万，其实是凑得上的。我只有 100 万，我把钱先拿去买 20 几万的车，或者我把钱拿去老家修房子，或者我把钱先去惠州 中山投资一个小公寓。或者我拉不下面子找亲戚朋友同事借钱。那这样怎么能凑得了首付？早些年通过做高首付，高利过桥这些人家不也是绞尽脑汁？现在网上叫你怎么提前一年打新准备首付款，流水，不也是需要拼尽全力？想躺着就把房子买了，的确不可能

3 我还有些朋友就是收入很高，纯粹的觉得深圳房价涨得太高太快，不合理而不买，到后面就是赌气式的不买，有些后悔，但是不能否定自己的错误判断。深圳过去十几年涨价这 4 波，如果踏空一次可能运气不好，如果次次踏空就要好好反思一下了。

买房这个事情在中国是人生大事。说实话除了 08 年大降：我记得星海名城从 1.7 万跌倒 1.2 万，后面就再没有大跌过，我觉得以后也很难，只有局部微调。刚需还是要调整好心态，在最近这 1， 2 年楼市调整的好时机，拼劲全力，辛苦 2 ，年，先上车。深圳其实只要买房了，就相对有归属感了，其它的医 食 行压力都不算大。

先说结论：短期来讲，相对 20 年最高点下降 5-10%，但是考虑到 19 年 20 年初上涨了 50% 以上，所以相对之前也高了 40% 以上。

长期来讲，肯定看涨。全球货币的超发，深圳高无房人口和低供应导致的供需不平衡，都会导致房价上涨。但是上涨的幅度由调控政策决定。

1 之前某些过热区域二手房回调比较多，如百花学位房和深房理炒的前海几个楼盘，但是其它楼盘略微会有些回调，一般业主降价 5-10% 会几天内立刻卖掉。法拍房开始出现很多：注意这里面炒房的是小部分，大部分是小老板企业经营问题，导致房产被查封，我自己看过一个楼盘 2 套楼层户型特别靓的房子（一般好户型楼层业主很少拿出来放盘的，因为他很难买到更好的了）都是这个情况。大部分刚改和二套持有者都比较谨慎，现在政策对刚改也不是很友善，对于二套投资持有者来说也没有更好的保值套利的产品了。对于没有资金压力的他们，基本是会在观望一段时间。如果横盘出现 2-3 年，大家对未来房价的逾期都是微涨，很多持有者应该就会变现手中房产了。

2 深圳的楼市是典型的追涨不追跌，像 17-19 年，像现在。这是最好买房时机，置业者反倒犹豫了，甚至入围了热点打新楼盘也弃权。深圳购房者诉求并不是要买一个好的楼盘：好区域，好户型，好学位 – 他们核心诉求是要买一个能够短时间大幅增值的物业。但是现在房子的金融增值属性降低，居住质增强。如果一味盯住价格倒挂和增值上，肯定有问题。对于刚改，低卖低买和高卖高买一样的属性，甚至低卖低买是更年有利的。但是他们难以客服人性的弱点，也选择等待，措施了好机会。

最后讲讲深圳的豪宅，这里不谈别墅只说大平层，像蛇口 深圳湾 前海 华侨城 安托山 香蜜湖等等以后的豪宅（200-400 平米），增值会远远高于一般住宅。因为豪宅的稀缺性，18 年悦府，瑧山府，双玺以后，本着住房不炒原则，深圳批的住宅用地已经没有给大户型了：从光明到前海到东边都是几十到 100 多平米的产品。好的，你作为富豪想买大户型产品，新建房屋你只能买公寓，前海 深圳湾 深超总这些最好的地都给了企业商业用地，开发商只能做商办公寓，这些产品比纯住宅还是差了很多。所以恒裕二期，新天鹅堡一期， 华润悦府一期，半岛三期，翡翠海岸基本上算是深圳过去现在 未来最好的大户型产品了（其实这几个最顶级豪宅学位都一般，对于真正富豪，学位已然不是很重要），这些楼盘才是深圳真正最稀缺的资源

知乎用户 匿名用户 发表

中国 20 大改革之后，只有政治核心，没有核心城市，地方政府这些年打着发展经济的口号，培养地方财企，让富人越来越富，穷人越来越穷，即便是努力奋斗的劳动人民，也不能幸福安康，现在国家的政策共同富裕，就是要打破这种固化阶级，从 996 违法到演艺圈整顿，再到游戏行业治理，每一步都是在为广大老百姓利益，在中国顶部企业基本上都是被国外资本牢牢控制的企业，就像当年苏联一样，在这种背景下…… 已经到了割骨疗毒的时候。

深圳作为中国珠三角的核心地段，深受香港资本主义社会的影响，导致为了经济发展丝毫不顾及普通人的生活状态，通过无休止的压榨，让年轻人毫无希望可言，这是国家不可容忍和接受的。

未来深圳和上海这两个被海外资本侵蚀的城市，一定会在国家领导的带领下，从新分配资源，从腐朽的资本主义深渊里将劳动人民解救出来，对于社会主义市场经济阶段投机分子采取高税措施，对于生活处于贫困线的劳动人民给予补助和帮助，从空房税到政府管控房屋租赁，再到小产权违规房产的没收和土地改革，相信深圳房价会迎来新一波的低走，未来 10 内，中国房价必定失去交易属性，刺激市场经济，在政府的主导下，推动社会财富重新分配，建设社会主义核心价值观，把财阀，投机分子，公知，海外资本给中国带来的不良影响逐步消除，走向共同富裕的康庄大道。

知乎用户 麻合紫 发表

这篇回答你们看了应该——打钱【希望你们抱着 “贼不走空” 的精神，看完之后点赞三连】

本篇回答尽量用生活化的语言和经验来讲讲房子，不特指深圳

08 年开始讲起，那时我还在武汉正准备上高中，当时中考完无事可做，第一次跟着爸爸妈妈到处看房子，有个名词形容他们——投资客，他们应该是最老实的投资客，全部都是全款购入，资金主要来自多年牛肉生意辛劳所得【初中以前爸爸都是早上 5 点前起床去屠宰场，妈妈在我和姐姐上学就去帮爸爸，全年几乎无休】，买了一些房子确实尝到了一些甜头，后来每年寒暑假基本成了看房买房的季节，他们帮一些农村亲戚也买了房，没收什么介绍费之类，每次佣金给到小中介的都是 2 个点以上，从来也没跳过单，事实上，我个人的凡尔赛之旅在高二一次寒假中结束，因为我和我爸决裂了，我没有背叛工人阶级！【后来我大学创业再到深圳自立山头】

我爸当时热衷买铺，我以我看的书和各种专家言论反驳他，他回了一句话——有钱说有钱的话，没钱说没钱的话。以上背景来讲关于房子的第一个问题

房子的 “多”、“空” 之争，涨还是跌？

1，“有钱说有钱的话，没钱说没钱的话”这句话在某种程度上像代表着 “多”、“空” 两方，当时我听到这句话有巨大的刺痛感——原来那些都不是我的！自我意识的觉醒和独立，特别想去证明自己，不能否认，房子作为大宗商品，能带来强烈的个人认同感和社会认同感，生活用生活化的语言其实也解释的通，当没钱时是不能买、买不了，当钱够了或钱多了就是能买、随便买，中国城镇化进程和个人奋斗进程完美的结合在一起。

2，当我慢慢深入研究时，发现有钱随便买也不太对，除了对产业、人口、土地政策和供需关系、金融、教育等等这些显性因素的分析，不同房子的购买逻辑是完全不同的，深圳湾区的几千万的公寓是有钱人有限时间、精力、感受的最大折射；排名前十前五学位房固然是好，那些新出的重点学校的学位房以及年轻高知人数扎堆的小区也值得注意，毕竟美国散户能干翻机构，中国家长干翻老牌学位房不是梦，上海有鲜明的例子，当然深圳文化环境上可能差点意思；商铺也能买，重要的是这个商铺承载的业态，我认识个贵妇买了罗湖的一个链家地产的铺子，15 年不到 500 万接手一个 40 多平的铺子，租金 3 万，17 年 550 万又卖了，这个具体缩影也说明地产还是很赚钱的，她要卖的原因——原话是觉得地产生意不行了，以后怕这个铺子租不了那么高。我感叹她的敏锐，直到她去年说那笔楼款不知道在哪，我发现我又低估了她。

3，当我们去想房子涨跌时，房子如果会跌，房子高价买低价卖掉？无产者决定的？没钱的人决定钱的走向？房子的消费属性自然存在，但更多是投资属性，这种属性的引导需要很长的时间，而人更多愿意接受自己愿意接受的信息，会做认知内的选择，通俗的讲，当有钱没有其他更好的投资方式是一种固化思维，投资房子赚钱就成了赚认知内的钱。资本本身也是逐利的，也具有局限性，共同搭建了社会的壁垒，这种壁垒在财富上表现形式可能是房子可能是比特币可能是其他，房子更容易让人接受，那么承载着一定的社会资源就理所应当，租售同权更多是合同上的权利，现实中买和租附带的社会资源就是两回事。那么房子会一直涨吗？当然没有一直上涨的商品，重点在于社会壁垒财富上的表现形式还是不是房子， 可能是医疗？或教育？这里不展开讲。另外在外部社会资源真正意义上实现租售同权，有钱的人也知道危机，会配比各类资产， 没钱的人也不想做下里巴人，那天有钱了，还是想进城里。

4，逻辑思维的罗胖说，“认知是唯一的壁垒”，他背后是知识焦虑的知识付费，更多是屁股决定脑袋说的话，认知本身包含对身份、地位、血统等等的固有认知，而只把认知当做壁垒的底座具有很强的煽动性，在当下社会信息传播速率变高，但并不容易打破私有制社会资本对财富的分野，正如我们大多数人没坐到好的位置，想通过改善脑袋来坐到好的位置，教育就成了同流合污的一种尝试，如果花 30 万到 50 万买一个顶级学位【有些敏感就当假设】和买学位房都是解决孩子上学的方式，但买学位房是一种更中庸的解决办法，不想费那么多事，不想那么多不确定，这个传销下线人数很多，兄弟接盘了，我得涨点吧，这是上线的权利呀。大家达成一种社会默契约定俗成的投资方式，也许有天会崩盘，船翻了之前还要航行一段时间，艺高人胆大的精致利己主义者怎么不得赚尽最后一个铜板，正如我 16 年 17 年推荐一些朋友去买东门 168，当时 140 万到 160 万买 20 平左右的东门 168，我当时扒数据 200 万以下的小户型顶级学位房很少，福田普遍过 220 万，罗湖在龙岗和福田中间，学位不差，可以满足三个区域的市场需求，还相对便宜，去年底看，这个房子学位未用基本去到 280 万左右。这听起来很讨厌，正如有时讨厌我自己，讨厌这个世界，用同流合污的方式彼此成全，而我还精于此道。

5，风向变了，立场也会变，李【香港】、王【万达】、马【阿里】舆论的风向大家能感受到变化吗？本质上，商人很多事情是市场的商业行为，私德有损的企业家在社会角色担当中会被无限放大，不管哪种意识形态的国家，筹码集中在少数人的手里，向社会兜售的福报、爱情、尊严、自由，它就出现兑付危机。“房住不炒” 这个主题已经提了很多遍了，这是党性和政治觉悟的问题，现在还要加杠杆去炒房总归是水平太低，深圳指导价不就是告诉搞钱之都的人民，正经人哪用贷款去投资买房。

说到正经人，想聊一个名词，刚需

过年去一个亲戚家吃饭，武汉的，城市中层干部，他老婆是某个医院副主任专家。家常里短少不了聊房子，他目前有 2 套 140 的新房，一个离他上班近，一个离他老婆上班近，两个孩子在上小学，老人带孩子，他说压力也大，但他是刚需，孩子大了得要个单独的房间，如果房子小了不够住。为啥要买两套？因为他上班忙，偶尔夜班，需要离家近。她老婆有时也上夜班，当老婆上夜班的时候，希望她就近回家休息，醒来的时候老公孩子老人都在身边。那一刻被暖到了，瞬间觉得刚需是个好词汇。

当狗粮猝不及防时，我们往往会痛定思痛，什么是刚需？在中国结婚买房看起来是刚需，不知道是什么时候绑定在一起，但不是所有人都吃这一套，“结婚”、“买房”两个单独来看，“结婚”看起来更像刚需；结婚买房的成见打破并不容易，年轻人还有一种选择，不结婚在一起，快乐就好，那这种 “包容、理解、尊重” 的感觉看起来像刚需；但在一起的人如果不是决心在一起，你花了大量的时间和精力只会发现对方的普通，没有绝对的安全感，只有相对的焦虑，那么焦虑是绝对的，原来焦虑他妈的才是刚需！

帮你们回味一下，“你无处安放灵魂得找个地方落脚吧”，“你有生活吗？因为你没有家，因为你没有房”，“深圳是大家的深圳，是中国的深圳，是世界的深圳” 这些话听起来特别像 “大郎喝药，你会好起来的”。

就拿深圳两个热盘南山华润城和沙井海岸城来说把，有几个朋友想买海岸城，一直想我给找关系，去年 9 月找到当地村委的关系，和村民全款交易 500 万 94 平【含喝茶费】。后来村民也是望风涨，再报的底价都是 500 万以上，有个朋友的朋友… 想要，就报了 520 万，可能嫌高了，虽然那边关系说不需要额外给钱，每套我个人觉得关系打点上不能低于 10 万，朋友拉我进某个大 v 的微信群，我看里面的报价是 550 万，再后来去到了 580 万，这个朋友再想要的时候，我只能劝他不要买了。其实当时我是可以逼他的，一方面我个人没有那么迫切去赚喝茶费，一方面觉得他 500 多万全款肯定也有压力，我一直喜欢和和气气、顺顺当当的做事，不喜欢逼迫别人，也不喜欢别人逼迫我。后来南山华润城又刷新了我的认知，据我了解一手搭线的人一套喝茶费只想收个 80 万，市场最后传到 400 多万。南山科创公司背后有一些实力风投，创业老板买个附近的房安居，然后全身心投入事业。将近 2000 万的房，确实能体现出创业的恒心和决心，但我担心 400 多万的喝茶费怎么开票呢？自己垫的吗？原来有钱人也这么焦虑，刚需也需要重新定义。

说到这里我想起了个人觉得一个厉害的人，华为出来的，一个之前做芯片供应链的小老板。17 年有个同样华为出来的，做风投的朋友介绍我们认识，他想来深圳买房让我也给一些建议，后来他相中一套罗湖的两居，当天约着一起吃饭拖延了很久，因为他看中的那套房子，在看的过程被人先定了，于是他只能找同户型，我们就约着他看房的附近吃饭，同户型的有套符合但多 20 万，业主约过来看他比较急还反价了 5 万，当时场面焦灼，我陪着在等他，中介们在劝他，业主也是一种逼迫的状态，我如果换做他，我肯定在朋友面前会上头，后来他做了一系列举动让我至今受用，他说他需要出去三分钟，他就沿着地产门店前的路边走边深呼吸，一两分钟后回来说不合适没买。初看好像他会显得犹犹豫豫，就这个房子而言楼层装修业主诚意都不是特别满意，而他自己也刚投资了一套 800 万上海的房子，长期定住在上海，这个房子租金回报也低，综合觉得不合适。他的自省精神和方法对我有很大触动，长期开车碰到一些 “碰瓷式” 车主或玩王者荣耀碰到一些 “高能” 玩家，我常用此法。

最后聊聊我看待这个行业的一些想法。

和很多中介看房，我期待他们能告诉我就居住而言, 这个楼盘、这个片区那个房子更适合，这个房子它每个房间放多大的床合适，我工作、老婆购物、小孩上学、老人看病的通勤方式和时间，租金回报率是多少，3 到 5 年转手现在如果贷款首付和利息的持有成本与未来预计价格之间的年回报率是多少等等

很多时候，告诉了明确需求，他们第一时间是自己先在系统上找一找，然后带看的房子也是差强人意，这个时候还得慢慢引导他们我究竟需要什么房子，他们应该怎么去找房，最关键是不能硬气，不能批评他们带看的房子不好，万一有笋盘，他们要是觉得你是水客，吃亏的是自己呀，整体来说，这个行业的从业者缺乏数据筛选能力和提供方案的能力，不够用心。

我自己用三个方面看楼市，经济周期、确定性收益、波段性收益

因为害怕你们也成为自己的讨厌的样子，这里就不过多展开讲

关于经济周期，美国股市长牛中国楼市长牛都是赚的经济周期的钱，在上涨的经济周期只要买的不是特别差的房子都是收益的，胆子大一点加杠杆在这个阶段是正确策略，有人买房赚了很多钱可以说他的眼光他的能力，也可以说和他个人并没有太大的关系。这里要提一下周天王，不是那个唱歌的，已经逝世了，关于经济周期他写了一篇文章推荐可以看看，我个人认为经济周期进入了下跌预期，欧美日中全球经济放缓、英国脱欧、中美贸易摩擦等等都说明缺乏新的市场，经济进入内耗阶段，新冠是一个让全球都很糟糕的事件，但某种程度上对冲了经济下跌预期。

关于确定性收益，一二手倒挂，大家都在积极打新，新房备案价是政府一种降杠杆的方法，确定性收益其实是找相对便宜，例如我前面说到的东门 168，还有周边城市，广东我个人觉得值得买的是深圳、广州、珠海，东莞和佛山看工作和居住需求，就以深圳而言，惠州东莞都是接壤的城市，如果半价以下好地段房子肯定值得买，如果半价以上到百分六七十算合理区间，如果超过这个阈值就有些危险，很多焦虑的年轻人买惠州就不说了，要警惕的是买东莞。看看北京周边的通州、燕郊、廊坊五年到十年间的价格曲线可以做一个参考。

关于波段性收益，我觉得我个人水平不够，不一定能讲清这个方面，就像股票今天进场的时机和明天卖去的时机，它肯定有一些数据支撑和方法判断，但那并不能保证正确率，就拿深圳暴涨的 2015 来说，暴涨过后一批法拍房因为爆仓，某个电商头部玩家背后的庄家的头号马仔之一，号称无所不卖，17 年给我看了一批法拍房将近 5 万套，他说只是一小部分，保守估计有 10 万到 20 万套，有些敏感，如果有人要杠就当假的，阿里腾讯进入这个领域肯定不是为了刷数据把？个人而言那种三五年快进快出贷款投资并没有什么利润空间，笋盘大部分都是全款买的。不要想着暴富，比起这个好好工作才是真的。

还有些数据也值得聊聊和思考，我打字累了，下次再说吧

我是一只逆着洋流的鱼，麻合紫，喜欢就关注，随缘写字，干饭去了！

知乎用户 小冰纸酱 发表

慌啥，又不是没出台过压房价的政策。从 2008 年还不是 “暴跌几百微涨几万” 涨到了现在。

头一两年横盘正常，后面肯定一堆人帮你找到政策漏洞，继续上涨。

深圳这个城市大量砸钱医疗跟教育资源，收缩入户政策，在大家都拼命砸钱抢人才的时候，深圳渐渐收紧入户政策了，说明深圳的人才已经趋于饱和了，当然一两年内追赶老牌城市百年积累的医疗教育资源不太可能，但是未来可期，地对比其他一线城市只有其他城市的二分之一，其中还有那么多写字楼之类的，政府也在拓展建学校之类的，深圳的房子长期来说还是刚需，政府这么压制也是因为深圳的房价如果再不压，那真的都串天猴了，说不定给你飙升到超过香港。普通的压制方法都试过了，限购，增加利息，增加贷款难度都没拦住上涨呀，没办法政府只能出这样一个强制性的下策来压住，就这措施，放在哪个二三线城市敢弄，房价妥妥下跌，深圳就是成交量历史冰点，房价也只是横盘了。看到有业主大量抛售房产吗？该多少钱买还是得买家自己想办法。

可以说横盘都是政府在给刚需横盘上车的机会，没有抓住机会的小伙伴，可别过了两年再回过头来说深圳房价的病态泡沫大，然后依旧是那个没上到车的人，眼巴巴的看着涨价，再去给唱衰深圳楼市的人点几个赞，再抡起键盘去喷说深圳房价长期看涨的博主们。

放弃掉低价捡白菜的白日梦吧，趁横盘时候赶紧赚钱上车才是正解。

………………

知乎这是怎么了，我只是说了我自己的分析而已，我不是杠精不想争论谁对，你不爱听，你可以多给唱衰房价的答主点赞，多支持支持。跑到每个跟我观点一致的答主下面去 ky 有用吗？

第一，我 20 年内不需要卖房，我的房子刚买两年，现在贷款对于我跟我老公来说已经是毛毛雨了。我不靠房子赚钱，我并不需要卖，过几年我们就提前把剩下的贷款还清了。

第二，我买房的时候我曾经劝过我身边的朋友买，那时候是横盘甚至微跌，我朋友说再观望看看，结果一观望现在买新房比我足足贵了 100 万，比我买得还要远还要偏。

第三，政策打击的是谁利好的是谁你们搞清楚了吗？打击那些炒房天团们，利好的是刚需们，包括出指导价，出新房子限价，不都是为了遏止炒房客的行为，让刚需上车嘛？如果钱都进了炒房客们口袋，刚需就越来越没有上车的机会了，这时候就是刚需上车的好时机。你们听不进去，那就当我没说。那些说跌的，不妨看看新房的房价吧，二手房 zf 控制不了只能出个指导价限制交易，查炒房客，新房都是 zf 控制的价格……

现在我很怀疑喜欢跟我杠的人，是真的了解深圳楼市跟深圳的情况吗？不然为什么天天拿一些一看就是外行人，或者就是为杠而杠的言论。

我说得对不对那就看时间来验证，你觉得又刺激到了你，你大可以划走。

我的观点很明确，今年是未来后 5 年的最佳上车机会，新盘多价格好，二手房价格被政府限制，短时间会去掉一些泡沫，可以捡漏到不错的盘。有些人说我祸害别人坏，我笑了 (以后 zh 能不能少出现点这种反智言论，真的给爷整笑了，我都懒得说了)，来来来，手头上有钱的刚需因为我说了建议，就马上去接盘的扣个 1。觉得我说得不对不买就是了，说得好像我是成功学大师，明天随便一个人都能买得起深圳房子，接得起盘，然后深圳房子再跌到大家接盘的要跳楼。真希望世界上少点反智人类，love and peace！！

我一个个人总结，感觉踩了买不起房子人的窝？有必要恶意这么大吗？？？？没说你们想听的房价会跌，跌成白菜价跌成筛子，深圳买房人没有未来就炸了？能不能别整天媒体媒体的，媒体从 10 年前就开始说深圳房价会跌了暴跌，10 年了，友友们，能不能有点自己的见解跟判断？

当然至于会不会暴涨，这个如果像过去 10 年那样确实很难说，但是长期来说早上车肯定比晚上车好，特别是遇到这种冷静期。都说深圳没有真刚需，我就是真刚需，我在深圳买房不是为了炒房，我是想在深圳这个城市扎根有个自己的家，不用搬家，我没买房的时候，也没有各个平台去嘲讽那些说房价会涨的人，到处说深圳泡沫大房价会跌，而是去了解，去学习每个区的政策以及房价情况，根据我的经验就是政策收紧期就是比较适合上车的时机。

但是我觉得很多人真的就是纯一点都不了解，就纯唱衰，反正跟着带节奏也不用钱，自己也不会买。就感觉是这种心态…… 当然最后涨没涨他们当然也不知道，反正在媒体说跌的时候，跟着说泡沫大，会跌就行了。。。。多少人因为这些错过买房的，反正我身边就有……

我说这么多其实大家买不买跟我没有半毛钱关系！我不唱多，但是我不看空，我只是这场涨价中的获利者跟大家分享一些过往经验。真的想买，就得跟我一样，自己多去实地踩盘，多跟几个中介打交道，多了解点实情，多了解该地区的真实成交价格，横盘甚至微跌真的是很好的时机，可以慢慢去了解，切忌只是纸上谈兵。

不要被任何人带着节奏走，无论是看空还是看多，记住这句话。

………… 更新

今天的评论区真是我的快乐源泉，好想让大家看看评论区的唱空大军都是什么人，实在是憋了好久好久，我真的求求那些只为了唱空的人多做点功课，再来评论可以吗？

为了别人的隐私我把名字隐藏了。

我就很好奇虽然成交量跌了，但到底哪个荒郊野岭的楼盘会求人接盘，评论区有位懂的人士问了一下是否是接盘侠重灾区域，结果答不出来，马上暴露一点都不懂深圳的楼盘。看资料我更震惊了耶！

深圳的业主跟中介求一个现居苏州的人买房子耶！看来真是深圳中介跟业主走投无路了，脑子昏了连深圳的限售政策都不知道了吗？真厉害耶！中介居然为了卖房子求一个不是深圳的人接盘，莫非又是深房理类似的炒房中介重出江湖去坑蒙拐骗江浙沪人民了吗？

评论区还有有意思的人来 battle 吗？研究当代键盘侠的心理，比这个问题本身有意思多了，刚好让我看看唱空的主力军们都是些什么人呢～

如果你很有研究，能有理有据的给出有逻辑的话，我很乐于讨论。

而那些只会你坏你坏坏打嘴炮的人，或者直接用非常无脑的语言人身攻击的人，如果你喜欢这样，我心情好也很乐意奉陪，不要小看理工女生怼人的功夫。

知乎用户 超哥说房 发表

今年以来，深圳二手房均价拉出了一条从暴涨到微跌的下行曲线：1 月份环比暴涨 1.7%，5 月份微跌 0.1%。

1.7% 也叫暴涨？对，在国家统计局的数据语境里，1.7% 已经是个大数了——在今年 1 月份全国 70 城房价涨跌幅排名中，深圳以环比上涨 1.7% 位列第一。

到了 5 月份，深圳成为了二手房价环比下跌的 17 个城市之一，跟锦州、宜昌、南宁一样微跌 0.1%。

这条下行曲线的最大诱因是：二手房限价。

还没跌完

二手房限价的雅称，叫做「二手房指导价」。今年 2 月 8 日，深圳在全国率先实施二手房限价，发布 3595 个小区的限价水准。

所以，你就看到，从 2 月份开始，环比涨幅迅速回落。

二手房限价至少隐藏着两种杀招——

●扑灭市场的心理预期

市场价 10 万，限价 7 万。虽然大家都知道 7 万不是真实成交价格，但差价部分是在桌下支付的，公众只能模糊感知，而桌上的 7 万则是清晰感受。这未必能带来房价的真实下跌，但短期内至少可以掐住继续上涨的冲动。

●事实上提高房贷首付门槛

二手房合同只能按限价来签，二手房贷款只能按限价来发送。如果卖家不肯按限价卖，买家就只能在合同之外支付差价（这部分差价是现金支付，无法贷款），这就导致买家的首付门槛被迫提高。

感觉不会涨了，首付又变高了，这两个因素叠加在一起，就变成了国家统计局数据里的微跌，变成了深圳人切身感受里的「横盘」。

「横盘」主要是价格意义上的说法。从交易量看，则是确定无疑的暴跌：深圳市房地产中介协会的数据显示，今年 5 月份深圳二手房网签量共计 3781 套，环比下降 14%，同比去年 5 月份（11028 套）则大幅下滑了 65.7%。

市场会产生耐药性

接下来会怎样？深圳的二手房价会发生普遍而真实的下跌吗？会。二手房交易量持续下跌，必然会拖动二手房价的下跌。

可以预见的是：在下个月国家统计局公布的数据里，深圳二手房价格应该也会是环比下跌。

二手房价会反弹吗？什么时候反弹？要等到交易量跌到谷底，并且在谷底稳定一段时间，二手房价才有可能反弹。

深圳的基本面是，没有办法不涨；现在不涨，甚至短期内还会下跌，是因为二手房限价的药效还在，强大的市场还没适应这么猛的药。

任何调控措施，都会让市场产生「耐药性」。等市场适应了突如其来的调控猛药，「耐药性」就产生了，二手房价就能进入相对市场化的涨跌状态中——在高压调控语境中的相对市场化。简单说，就是「带着镣铐跳舞」。

当然，猛药不是只有一副，「耐药性」产生之后还可能再出猛药。

对于猛药，中国的圣贤们有两句格言——

●「猛药去疴，重典治乱。」

●「以猛药治病，其过也，不能无损焉。」

知乎用户 可乐猪 发表

网易头条有说，深圳业主按照指导价卖房，但是你得花 100w 买附加的名画或者家具，当时看到新闻我还蛮震惊的。

知乎用户 凯伦同学​ 发表

知乎现在真的是不能让人说话了。随便一个无关痛痒的回答，都能碰到一群杠精。

如果说有些用词不正确，可以指正的。

不明白讽刺指责，甚至追骂的人是什么心态

～～～以下原回答～～～

春节前看了房子，问了中介价格，卖家很强硬，不还价。我又没孩子，看的已经是 15 年楼龄，没有好学校的房子，无非就是有个小花园，我可以遛遛狗。出了指导价，等了两个月，打新规则变了以后，单身首套也拼不过家庭二套，又去看二手。问问中介，同一个小区，相同户型，价格倒是可以谈了 ，挂盘价加了 100 万，吓的我连砍价的勇气都没有了

——————以上就是真实经历，谈个现象而已。我属于单身无房，上文中写的首套，用词错误。评论区有人指正，我改正。

另外，现在就是有单身无房也拼不过高社保二套的，算分的方法都在网上，能搜到。别杠！！！

我认为，划重点，是我认为，觉得不对的有自己观点的，可以讨论可以自己开一篇。只是个知乎回答，没有什么利益冲突，何必要争个高下.。

我认为 : 家庭首套——家庭无房——个人首套——个人无房——家庭二套，这个顺序比较合理

知乎用户 舒克​ 发表

部分区位、学位、楼龄、保养不够优秀的资产，可能会略微回调；但是优质核心资产，如深圳湾、后海、科技园、宝安中心，以及重点的小学、初中学位房，可能继续稳中有升。

深圳优质区域的房子，是给前 1% 的人标价的。这个政策对他们影响不大。

至于异口同声讨伐的 “炒房客”，在深圳巨大而迫切的需求中，所占比例不大。不大可能出现所谓“炒房客被迫抛弃资产，带动楼市下跌” 的情况。

唯一值得关注的是，是否会有房产税出台。其他的影响更像是 “管理不了温度，就管理温度计”

知乎用户 水管爆裂 发表

9 月份了，简单说一下，市场对深圳楼价预期确实是变弱了，但只是没有过往那么火，市场主要心理还是打压是暂时的、以后会涨，无非是这次打压的久一点。这种想法归根结底是质疑政策的持续性，认为限制房价的政策是不系统、不可持续、不客观的；当然有这种经验结论也合理，毕竟按照之前调控周期来看，最终都是手里握着房子的人赢了… 深圳楼市价格整体下跌目前还是没有什么苗头，至于大幅度下跌… 可能只在梦里有吧…

现在调控的逻辑，不只是房价方面，还有经济方面，其实内在逻辑还是不要动先富起来的那群；本质上还是打压马太效应，让跑得慢的趁这个机会多捯两步往前赶赶。这种做法我不说对不对，毕竟敢把地球 online 主要任务设定成 JJDZ 的那个年代还太近，不经历个三代人的死亡是没法客观评价的。我想说的是目前不管什么调控或者政策，包括最近提出的共同富裕——其本质上还是先缓缓，还没有转变为打均富卡，既然本质上是先缓缓，那就必然存在缓完了回到客观的轨道上，或者说市场的轨道。

我不是要说骚话骗韭菜接盘，但如果你是想买第一套房，而且真的准备在这个城市定居生活，我建议你要时刻盯住市场和深圳的人口流动——如果你对这个城市有信心，城市人口的基本面也没有变化，最好的购买时间是调控放开的前夜，其次是你精神最紧绷到崩溃前的那一刻。

房子在国内有很多属性，是住所、是商品、是金融工具、是社会资源、是实际一般等价物… 但对普通老百姓来说，房子更多是家，也希望每个人都能在自己所在的城市拥有一个家，这样至少让房子的属性更能回归到普通人对它心理的位置。

知乎用户 卅七画生 发表

首先说结论，长期来看肯定不会下跌。尤其是一线的房价在可见的未来是不会下跌的。

这张图是 20 年 10 月份链家网上的统计数据，由于政策原因，现在的网址上已经无法显示二手房源的价格了。不过可以看到，深圳的房价还是非常吓人的，尽管如此也依然挡不住购房者的热情。

很多人把能否买房，能否在一线买房当作一个奋斗目标。这种思想虽然是上进的，可把某一个问题的解，归咎于某一件事情能否达成，这就是不太明智的了。
我们能不能买起房子不重要，能不能在一线城市买套房子也不重要。这要看你与你周围人的相对财富差距是多少。
假如大多数人都有实力在一线城市买套房子。这时候你拼死拼活也将就在一线能付一套首付款，那你还是一个社会中底层的人。你的生活也不会因为你付了一套大城市的首付而变得更好。因为你周围的人比你更有实力，你被 “比下去” 了！
我们之所以想要在一线买房，只是因为想要获得他人的认可（包括丈母娘），要想获得他人的认可就要求你能比你周围的大多数人强！这并不仅仅是经济方面，而是各种能够被比较的因素综合考量之后的结果。如果其他人能做出的结论是 “你比他人强”，这时你才会获得他人的认可。
所以问题就回归到了一个更根本的点，买房不是我们的目的，我们要做到比绝大多数人强才是目的。至少要做到人群中前百分之十，甚至百分之二。
假如你周围的绝大多数人都在一线买不起房，而你有能力交了一套首付款，甚至还有能力买一辆车。这个时候，你一定是比大多数人强的。
相对财富要比绝对财富更为重要。
这样一来，换个思路我们可以把目标从买房换到努力成为人群中的少数人，那些比绝大多数人都要优秀的少数人。（尽管一个人是否优秀很难用一系列标准去衡量的）
不过，相对财富虽然比绝对财富重要一点，它也不是最重要的。很多所谓的华尔街精英，常人眼中的富豪也存在过的没有我们幸福的情况。
这时就要引出另一个问题—我们为什么想要比绝大多数人强？
我觉得答案很简单，那就是我们认为当自己比绝大多数人强时，自己内心会获得极大的认同感。这种认同感、优越感会让我们更加开心快乐，而且还能让我们生活的更好，更幸福。

为什么我们社会有那么多的人将买房作为共同信仰？之前看到张雪峰在微博上发布一条消息，说牛津大学人工智能专业博士生毕业年薪 300 万英镑。其实，这很大概率上是一个翻译的错误。年薪 300 万英镑在欧美国家绝不是一个轻松的数字，能够达到这个水平的大多数都是职业体育运动员或娱乐明星。

能够快速从社会底层跃迁到上层，积累大量财富的职业从来都是体育或娱乐。想要通过读书实现阶级跃迁也是有可能的。但读书这一条路与娱乐明星圈子是不同的，读书是一个通过不断努力获得 “稳定” 增长的圈子。

现在社会中为什么那么多的人对房子持有执念？在他们心中上了一所好学校，就应该获得很高的年薪收入，可实际上即使你能够拿一两万月薪，对于买房来说依然是一个遥不可及的。从本质来说，你和那些城市里送快递和做低层服务的人员没有什么本质的区别。

这最主要的问题就是自身定位的原因。一直以来传统观念以及舆论媒体，灌输的思想就是只要能上一所好学校，就会获得不错的收入，那么也就能更容易的实现阶层跃迁。

等到大家大学毕业进入社会工作发现，实际生活与家长和媒体所描述的美好未来相去甚远。这个时候心里就会产生落差，一方面面对高额房价无能为力，另一方面对与社会抱有极大的怨念。

什么是真实情况，假如你的父母每月拿着五六千的工资。而你通过自己的努力上了一所好学校，毕业后工作能拿七八千这才是常态。如果你的专业也选的不错，类似于计算机这种再差也比其他专业要高，你拿到一万以上也不是什么难题。但即使这样，你距离自己独立买房还是有相当长的一段路要走。

不得不说，我们的社会以及家人给了读书太多的美好幻想。对于一个普通的服务业工作者来说，他们会自然的认为，一线的高房价就是他们不敢企及的梦想。心里也许不会有什么太失望的心态，他们知道在大城市累计足够的资本，然后会家乡买房生活这是合理的。

相反的是，一所名牌高校毕业的应届生，如果家里没有办法支持他在城市买房，而自己的工资又离买房有很长的一段路要走。这时很大概率心里会出现一种 “病态” 思想，认为这个城市没有给他一个合适的地位，认为自己甚至还比不上一个有房的本地服务业人员。

这种不那么正常的心态是需要调整的，一个好的学校和专业只能在有限的空间内提高自我收入这才是常态。大城市很大的概率是没有他的，这不是说他没有机会，只是要合理理性的认识到自我局限性以及社会常态。在大城市赚取资本，最终携带资本回家买房生活，这是大多数人的路。少数人是有的，能最终留下的一定都是最优秀的那批人，也是最幸运的那批人。

至于，这批人里面会不会有自己，就只能等待时间来印证。

知乎用户 柏铭 007 发表

深圳房价必跌，这与炒股类似，击鼓传花的游戏到了最后没了接盘者。

此前看到一份数据，全国各个城市当中，全款买房比例最高的是温州，第十名是绍兴，绍兴的全款买房比例为 29%，深圳不入前十，这就意味着深圳全款买房比例低于 29%。

深圳是中国房价第三高的城市，在它前头分别是北京和上海，如此高的房价，能付得起全款买房比例较低在情理之中。

深圳全款买房的比例较低，说明当前炒作房价的人主要还是依靠贷款来运作，在深圳采取指导价贷款的情况下，继续炒房的人资金压力徒然增大。

以 1 套价值千万的房产为例，指导价大约为市场价的七成，然后在银行贷款七成，这样一来炒房者可以从银行贷款 490 万，他自己需要支付首付款 510 万；如果按照原先的贷款比例那么首付款大约是 300 万，首付款增加了七成，能承担得起的人自然大幅减少。

目前深圳的房价已远超深圳的人均收入水平，随着首付款大幅提升七成，能买得起房的人大幅减少，炒房者击鼓传花寻找的接盘者自然随之减少，游戏就无法进行下去。

当然在这样的情况下，炒房者还会坚持一段时间，当多数炒房者看不到希望的时候就到了房价崩溃的时候。

去年那个最大的房地产商都撑不下去大幅打折卖房，房地产商作为炒房链条的主力都已经撑不住了，炒房者作为跟风者又能撑得了多长时间呢？

知乎用户 努力奔跑的雷恩 发表

深圳房市有泡沫，要做不是戳破泡沫，而是通过时间的力量去消化泡沫。

消化泡沫就是让经济持续发展，同时不让泡沫继续吹大；泡沫不可能物理缩小也就是降价，只会大概率横盘一段时间。至于部分地区可能会出现二手房回落但整体盘面还是能稳住的。

知乎用户 DarrenLuo 发表

看下知乎看涨的人多还是看跌的人多。如果看跌的人多那应该那会涨，如果看涨的人多，那完了，要崩盘了。

知乎用户 欧里几德 发表

来看看，同样面积的房子。

这是年初的价格

这是我昨天天看的

同一套房子，四个月涨了五百万。

喔，下面这个多了一个房间。看户型图也不是四房。应该是自己加装出来的。

真的希望各大毕业生们别来深圳。上海北京国际大都市不香么？深圳真的只适合家里十分有钱来体验生活的人呆，普通家庭的孩子来这里是没有机会赚到钱的。

知乎用户 江瀚 发表

最近一段时间，各大一线城市都开始加强了对于二手房市场的调控，而作为最早对二手房出手的城市，深圳的成绩单了，二手房房价半年缩水 15%，这让人不禁想问同样开始要求拿回二手房定价权的上海会跟进深圳的战果吗？我们又该怎么看呢？

一、深圳二手房房价半年缩水 15%？

根据中新社的报道，自今年 2 月份深圳提出建立二手住房成交参考价格以来，已有多个城市对当地二手房 “限价”。易居房地产研究院 21 日发布的一份报告指出，今年，深圳、宁波、成都和西安四个城市推行了二手住房参考价制度。参考价制度推行，将二手住房价格正式纳入监管体系中。

例如：成都提出，建立二手住房成交参考价格，首批对主城区共 201 个重点小区，根据成交价和市场评估形成参考价。宁波以二手住房网签价格为基础，剔除异常和非典型性交易记录，形成热点学区二手住房交易参考价格，首批试行发布 9 个热点学区，112 个住宅小区。

深圳为例，报告指出，今年 1 月份深圳二手住房价格出现历史最高点，即为每平方米 72436 元 (人民币，下同)。随着二手住房成交参考价制度的推进，房价下跌或降温成为趋势。到了 6 月份，其价格为每平方米 61500 元，累计每平方米下跌 10936 元，价格缩水了 15%。

而最近最有名的则是上海，自 7 月 9 日起，上海实施二手房源价格核验，房源没通过价格核验不得对外发布。该政策实施后，上海链家等中介网站上，上万套房源被暂时下架。

二、严控二手房定价的上海会跟进吗？

说实在看到深圳二手房房价半年缩水了 15%，很多人都在思考这其中的原因到底是什么，严是控二手房定价的上海会在日后产生和深圳类似的效果吗？我们到底该怎么看？

首先，我们要明白为什么二手房房价在市场价格调控之后会有如此明显的效果，实际上这个和二手房本身的定价机制有着非常密切的关系，由于二手房实际上是一个相对而言非常开放的市场，二手房的市场之上大部分都是 C 端的个人房东，所以在这样的情况之下，二手房的定价机制实际上难以形成一个非常明确的公允价格机制，如果单纯依靠市场来进行定价的话，根据著名诺贝尔经济学奖罗伯特席勒在叙事经济学的理论中的论述，如果一个人在房地产交易中获得了较高的价格的话，那么他周围的人也就非常倾向于用更高的价格来进行房地产的售卖，最终的结果是导致了整个房地产价格的失灵，这是二手房交易市场在全世界都有可能出现的问题，而这个问题在中国房地产市场上实际上显得非常明显。特别是最近几年，各地对一手房的价格都有较为严格的调控，这就导致二手房价格和一手房价格之间形成了比较明显的价格差，一二手房价格倒挂现象就显得很显著，这也是为什么各个城市开始选择在二手房方面进行全面调控的原因所在。

其次，在市场出现失灵的情况之下，其实最好的办法就是想方设法通过宏观经济的调控手段来让市场的失灵得到调节，所以在这样的情况下，我们看到无论是深圳还是上海，包括宁波，成都，西安等城市，对于房地产市场特别是二手房市场都进行了调控，这种调控的做法是通过政府这只看得见的手，将二手房的市场重新回拨到一个正常的状态之中。这也是为什么最近一段时间我们看到深圳二手房价格半年缩水了 15% 的核心原因所在，其实表面上来看是深圳的二手房价格缩水，实际上则是二手房的价格在回归到一个正常的状态之中。

第三，当前上海的政策调控虽然和深圳的政策有一定的不同，但是其本质逻辑都是一样的，这就是把市场上存在的价格失灵的问题，逐渐让其回归到一个市场价格相对公允的状态，这才是当前整个二手房市场调控最核心的逻辑所在，未来在 “房子是用来住的，不是用来炒的” 理念的贯彻实施之下，房地产市场也将会重新回归到一个正常理性的状态。

知乎用户 Asbeer Bedivere 发表

房价是出价最高的买方决定的。

至于其他人，不要有降了就买得起的幻觉。银行减少贷款额度是对所有人的。

知乎用户 叫我 P 先生​ 发表

如果深圳刚需的人均消费水平已经远远抛离全国人均消费水平 N 倍。

看清楚是远远抛离！

可以想象，刚需们 800 到一两千万随便拿出来买楼的，什么跌的，都不存在的！

如果不是，那么价格的回调就很正常，稀缺资产也有一个价格。

请别再用茅台比较，茅台属于喝就没有了的消费资源，订单都去到 3 年后。和房子有什么好比较的。

再说，茅台即使 1 万一瓶，再屌丝也能挤挤买一瓶试试，1000 万的房子，麻烦所谓刚需挤挤一次性一下？

知乎用户 大蓝财经 发表

深圳房价是不是要降了？那你得了解这个指导价出来是干什么的！？

指导价也不是给业主看的，是给银行参考的，就是说银行未来要给你贷款贷多少，根据这个价格来。参考价的目的就是降杠杆，就是以后不管贷款多少，现在银行不给你贷那么多了。

以前我们买一套房，三成首付，300 万的房子 90 万就买下来了，其他是银行给你的钱，银行也要承担风险的，也绑在一条船上，要是房价降了，那不是一棒子全都打翻？再说深圳房价上涨的根本逻辑没变，长期来看还是很难降。所以这个指导价的目的并不是为了降房价，而是为了去杠杆，让楼市稳定的发展，房住不炒嘛。

知乎用户 伊茵辰乐 发表

我说深圳房价肯定暴跌。

-

房价跌不跌不重要，主要是说跌肯定有赞 (手动狗头）

知乎用户 Cmolo 发表

横盘微跌。

跌哪怕跌 5-10%，大部分炒房客都要破产。

跌 30% 以内，刚需都能接受。

看元宵后政府的决策，个人觉得是上半年横盘，下半年微跌，明年跌。

知乎用户 跟着拆哥看房 发表

【深圳二手房价降了！】

转：6 月 13 日，一名蔚蓝海岸 3 期业主下调 122 平方米的房源价格 20 万元。从 5 月开始，该房源先后 4 次调价，幅度分别为 100 万元、50 万元、30 万元、20 万元。5 月 15 日 - 6 月 13 日，该房源共计降价 200 万元。6 月 15 日，一名蔚蓝海岸一期业主将房源由总价 1300 万元调价至 1120 万元，降价 180 万元。

知乎用户 济南小贝 发表

推测这个指导价是长期机制中的重要一环。

假设一下如果要开征房地产税，如何给房子定价？合理的方法就是现在深圳的指导价模式。现在业主吐槽这个指导价定的太低，等以后交税的时候就心服口服了。

房价会不会跌，还是短期看资金放水，中期看人口数量，长期看长期机制

知乎用户 树止 发表

答案应该很明显了吧。

国家统计局的数据显示，2021 年深圳 5 月、6 月二手房价格已经连续两个月下滑；

深圳住建局数据显示，今年二月份二手房指导价出来以后，二手房成交量一路下滑，到了 6 月份就只有 2575 套，要知道二手房指导价前的 1 月份，深圳二手房成交量高达 1 万多套；

上周还有第三方研究报告显示，深圳二手房价格已经下滑了 15%。

这些数据说明深圳房价都已经在调控下逐渐回归到了合理区间，当然，不要对房价大幅下滑抱有希望，国家调控的目的在稳住房价，挤除泡沫，而不是让市场崩盘。

至于下半年房价会不会反弹，建议看看今日高层会议的发声：对调控不力、房价过快上涨的城市予以坚决问责。

麻辣周评丨终于，深圳买房人的春天要来了！

知乎用户 比逗是的念着倒 发表

我来 mark 一下，过几年再来看看某些人如何被打脸，包括但不仅限于：

深圳房价要大跌

要腰斩

以后没有学区房了，所有房子上学都一样

还没跌到底，租房比买房好

知乎用户 深圳金融卢教授 发表

坐标深圳，下跌我是没看到，但是很多刚需年轻家庭想有套二手房更加难了。

知乎用户 枯萎的十分 发表

压肯定能压的住的，压住了价格的同时，也压制住了供需比。如果能一直压制，也不错，就怕一旦松开，价格只会更猛烈的报复，就看深圳的决心了。

另外说一句，16 年我住的某深圳小区房价 4 万多，我老家市中心 1 万，现在深圳东部那个小区房价 5 万出头，老家市中心已经接近 3 万了，打算卖掉老家房子在深圳再置换一套了，更何况三房的总价差距就更小了，深圳 89 平就能三房，老家 120 多平三房。

知乎用户 Snowmen 发表

傻孩子，下跌才是机会

知乎用户 chenzebin1921 发表

不要想了，掉价是不可能掉价的，这辈子都不可能掉价的！反正当年那个说深圳掉价的同学，脸已经被打肿了

知乎用户 一无所知 发表

指导价是给银行发放贷款用的，不是交易价。

知乎用户 小海贼 666 发表

很多人就是在赌这几年会不会收房产税。

知乎用户 大湾区房东 发表

5 年内横盘。10 年以后应该是走低。5-10 年之间就没谁能预料准了。

知乎用户 EddieSun 发表

必然是会下跌的，这就是个庞氏骗局。其实大部分的房子来来回回就在炒房客手里倒来倒去，每倒一手就会 “赚” 一笔，如果你及时抽身确实是可以赚到钱。但是现在到了收网的时候，还砸在手里没卖的就是被收割的韭菜。

上有政策下有对策？和政府对着干有好处吗？房住不炒不是说来玩玩的，到时候看到底是你的对策多还是政府的政策多吧。

知乎用户 Eraser 发表

深圳其实还好，落户条件很宽松，有没有房子影响都不大

知乎用户 旋转的学习机 发表

不会下跌。目的不是让房价下跌，而是增加二手房销售限制。就是说，以后很多房子不具备交易资格了。

知乎用户 李明 发表

说一个最近的事。

中介给我介绍一个沙头角的房子，要价 360 万，指导价 310 左右。后来卖家自己同意指导价，只求尽快成交。

但对于我来说。撇除金融属性，我真的没理由放着 120 平的房子不住，去住 60 平的。

所以我还是觉得租房比较划算。

知乎用户 去吧少年 发表

可以肯定的说，会。并且政策不放宽的话应该是持续两年以上的阴跌。市场全面进入买方市场，持币在手的购房者可以慢慢选到合心意的笋盘。

知乎用户 执剑的少年 发表

并不会，会横盘，这就是现实。

知乎用户 匿名用户 发表

只要严格按照指导价进行贷款，那么肯定会扛不住的。

上面的前提是 1. 全国的 bank 严格按照指导价贷款，2. 指导价上涨非常缓慢，或者不上涨。

众所周知，按照深圳目前的房价，刚需的占比越来越少了。

有人会说，决定深圳房价的是那一部分有钱人，而不是所谓的刚需。

说这话的明显不清楚，他们口中有钱人的钱是靠信贷的，有钱人的钱不是一点点赚的，是靠信贷手段，是靠市场情绪势能中寻找机会的，而市场情绪势能基本又是通过信贷环境变化来触发的，本质上还是信贷。

08 年至今的 fang 市，稍微有过了解就知道我上面这话的含义。

至于有钱人，对他们投资是刚需，但投在哪个地方，哪个市场，并没有所谓的刚需。

深圳是下了很大决心才推的这个，所以目前没有其他城市在 Q1 调控中真正跟进（成都也就是说说，还没实施）。

知乎用户 勃科夫 发表

7 普数据出来了，深圳常住人口逼近 1800 万，10 年涨了 700 多万，现在房价是处于横盘状态，当房市适应新政策后，还会涨。 只要深圳还在源源不断吸引人口，房价没有下降的理由。至于这玩法利弊几何，国家也拿不定主意，国家也是给深圳自己示范，所以叫社会主义先行示范区。

知乎用户 狐狸哎 发表

客观市场经济规律不以主观人为意志干扰而失去活力。纵使有波动，价值依然在。

知乎用户 木慕沐​ 发表

不要想掉价这个事，指导价的作用只是拉高了同小区内那种辣鸡户型的单价，暂时来看实际交易价并没有低。

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