多地待售二手房挂牌量攀升，十余城二手房挂牌量超十万套，广州有投资客 96 平降价一百万，如何看待此事？

使用CN2/CN2GIA顶级线路，支持Shadowsocks/V2ray科学上网，支持支付宝付款，每月仅需 5 美元

## 加入品葱精选 Telegram Channel ##

知乎用户 每日经济新闻​ 发表

宅家啃老多添一副碗筷，外出拼搏掏空六个钱包​。

知乎用户 赞美猴小猴​ 发表

你不买，我不买，每周房价跌两百，

你不贷，我不贷，炒房早晚要狗带。

伙计们！坚持就是胜利！苟住就能赢！

知乎用户 罗小黑 发表

距离文章已经是三个季度了，救市政策不能说不够强力。假设明斯基时刻真的还要来，政策还有多少筹码阻碍市场出清？人定胜天还有多少信心？以债养债想要拖时间，但似乎市场并不买账。

原文链接：

2022 年 - 货币空转与旁氏信贷

知乎用户 王克丹​​ 发表

知乎用户 Jason 不跪 发表

你真正需要关心的不应该是挂牌量，而是二手成交量。

前者代表的是有意愿、且有条件等待交易的房产数量，而真正想套现卖房出售的人比这只多不少；后者代表的才是真正能成交的房产数量，很不幸地现在进入了二手成交的冰点时期。

（补充：所谓 “有条件等待交易”，因为成交有周期，不是今天挂盘明天就能成交哪怕折价出售。有的人如果等不及漫长的成交周期，就会选择找各种“抵押” 套现的路子。另一方面，有的已经抵押却违约的房产就会进入 “法拍房” 名单，不再显示在以上挂牌量当中）

这里给各位一个成交量数字的概念，楼市标兵深圳作为一座人口超过 1700 万的特大城市，今年以来几乎每个月二手成交量都仅仅徘徊在 2000 套上下。这是什么概念？

根据克尔瑞和中指研究院等机构真实数据：2022 年上半年，深圳二手成交量仅 9965 套，同比大跌 65%，已经成为 2007 年以来最低谷，甚至比 2008 年上半年还要少 52%。

如果你说这是因为深圳二手指导价导致的，那么临近的广州也好不了。同样 2022 年上半年，广州二手房成交同比比下降超过 40%，成为近 5 年新低。

换个角度理解，也就是说如果你现在想要卖房，套现的难度可能是过去 n 年以来的最大难度。当然如果你说我直接打折出售，嗯，隔壁老王可能也这么想，就看谁着急用钱了。

老大最近也早已意识到二手房交易的问题，因为二手的低迷会令一手销售雪上加霜。房产市场除了所谓的刚需买家和嗜血的投机者之外，还存在着原本各类置换改善需求，但问题是这类人群大多都是卖一买一。没有前面的 “卖” 自然就没有后面的“买”。总之，这低迷的二手市场必须要救。

于是最近几个月密集颁布了各种利好政策，举例比如 “转按揭” 和 “1 年内购房退税”。

先说转按揭，本来就不是新业务，一直没有推广的原因是因为银行压根没有动力做，在自身利润缩减的情况下怎么可能还会拱手相让客户给对家？这道理就像我手机前几天携号转网，移动一天打来 5 个电话要挽留。

再说购房退税，一是税务成本不是当下交易冰点关键，经济景气度和收入高低才是关键。二是政府当下财政压力空前巨大，通过减税方式促进市场，基本是治标不治本、甚至杯水车薪。

有时候人病了，没有快准狠地根治病原的话，只靠不停吃偏方药，一来会产生越来越强的 “耐药性”，二来还会令身体病入膏肓。

二手房挂牌量激增，这只是一个过程而非结果，它是一支已经开弓没有回头的箭。但它最终射向哪里，又会射死谁，到这一刻依旧没有任何人能准确预测。为什么？

因为最终结果如何，就像 “纸能否包住火” 的问题。

人们总说，纸包不住火，其实不全对。因为实际上要看火大还是纸大，手指大小的火苗你试试拿几大张报纸立即掩盖住它，准能熄灭。但如果火都烧透屋顶的话，别说纸，拿水炮都不一定能扑灭。

你觉得现在的纸和火，哪个更大？

作为时代微尘的我们，很难谈得上什么改变国家改变社会的那么胸怀大志，我们关心的只是能否过好自己的小日子让家人生活好一点。一屋四面墙的房子很小，可能也就百来平方，但它也大到足够你为它背上大半辈子的债务。

至于什么经济危机、房产崩溃之类，倾巢之下安有完卵，真要来你我要躲也躲不开。给当下的各位只有一个小建议，一切决定请谨慎。

最近半年关于房产涨跌的讨论声音，是过去 10 年内最热闹没有之一。不同的是，以往全是看涨，而现在看跌的人几乎占据大半。

原因很简单，大家都已经真切感受到经济实实在在的下行压力，当中已不仅仅源于疫情，而是众人对于未来的 2 个预期都彻底发生了改变。观点我在前一篇 10 万 + 阅读的回答里提过，有兴趣可以看看。

疫情已到尾声，此刻是抄底房产最佳时机吗？

知乎用户 Lex Finance​ 发表

1、经济因素

时不时的疫情跳出来蹦跶两天，衣食住行，得先满足生存，不然买了房子一旦供不起房贷，后果不堪设想，毕竟老赖的孩子是有很多条件约束的。

2、市场因素

从恒大开始，暴雷的房企林林总总得 30、40 家了，不乏那些耳熟能详的大房企，比如：恒大、世茂、融创之类，而降价成了很多房企生存的手段之一，包括万科，虽说房地产的金融属性越来越稀少，但是不代表没交房就降价 20%。

3、政策因素

虽然现在上峰救市政策接踵而来，但是上面所说的降价和保交楼比起来，那简直就是恩赐。ZF 相关部门的监管力度，银行和开发商的狼狈为奸，违规放贷，市面上越来越的烂尾楼，而通过市场的综合体现和历史沉淀：对待烂尾楼，唯一可依靠的就是地方 ZF，可惜盘活的太少了，说句难听的就是：烂尾楼，没管的。

这是房地产市场萎靡最大的问题之一。

4、竞争因素

决定价值的一定是市场供需关系，而房地产市场来说供给方面有新房和二手房，有区域之内不同的选择，每个区域、小区的定位，决定了他的价格高度，在我看来，无非就是三个字：性价比，区域之内所有资源共享（学校、商场、医疗、公建、未来发展空间），那么无非就是去看同品质小区的竞争关系，择优入之。

拿潍坊来说，2017 年潍坊楼市火爆的时候，这个小区着实火了一把：阳台挑空，绿城物管，可观河，阳台挑空。前段时间市面上就挂出不少二手房，但是没有成交，甚至无人问津。

在二手房购买的时候，除了房价之外，还有过户费和中介费：

275 万（房款）+2.75 万（中介费）+ 全税 275 万 *（0.53+1+1.5）

计：299 万。

很明显，这个价格已经大大超出了房子本身的价值。

因为 300 万可选择太多了，何况售楼处现在还有新房，价格在 9000 大几；其次，这个单价在潍坊现在的市场情况下，可选择太多太多了，比如旁边的高创公馆 9 层的洋房产品。

全国亦如此，购房者越来越理性了。

毕竟，闭着眼睛买房子就涨钱的时代，已经一去不复返了。

知乎用户 刘八一​ 发表

可能是我的咨询付费过于便宜了，很多人家里有多余的、不住的房子要不要卖，也跑来问我一下。

我就不太懂了，这有啥好问的呢？

如果是多余住房 + 学区卖点 + 老破小 or 大，还考虑啥？赶紧卖呀！

就算将来房地产周期重启，都轮不到这些房子涨价。

至于什么样的房子会涨，下面这篇文章已经很清楚地盘过逻辑了：

「关于投资买房：买在哪？何时买？什么城市值得买？/ 叶泊枫」知乎 - 点击阅读

二手房药丸，应该是明牌了！

别看现在 “这里的烟花静悄悄”，但既然大家都知道楼市是政策市，那政策的目标是什么？

是托着楼市么？

那是表面功夫，

须知道，zf 一切经济行为的目标，都是财政，

即使是为避免金融风险而采取的措施，也都是出于财政的目的。

从财政视角看，在刚需越来越稀缺，投资者已丧失预期的情况下，一定会让硕果仅存的买房者优先购买新房。

所以二手房的流动性只会越来越低，越来越卖不出去！

那二手房业主就不能只盯着价格，好像它没跌多少，财富就还在，实际上它高高挂在那里，为的就是刺激新房销量。

你以为价格倒挂是怎么回事？真的是让利刚需？那你猜他为什么不直接给补贴？

价格倒挂会让人觉得 “抢到就是赚到”，

而所谓的 “赚到”，就是以周边二手房价为参考的，并不是实际上的 “变现”。

管住二手房的价格，为的是盘住二手房的流动性，让一些习惯 “买房就是储蓄” 的人失智——忽略了一项资产如果失去流动性的话，也会失去价值！

光看个价格是没意义的，只会模糊你的视线，干扰你的判断。

为什么说衰退周期现金为王？

就是因为现金是流动性最牛 × 的资产。

而固定资产，是流动性最差的资产，

所以在失业严重收入下行的衰退周期，房子根本就不是什么 “抗通胀利器”，而是消耗现金流的 “巨大包袱”。

越往后，他们就越能意识到这点，而现在，有些人还沉浸在过去 “买房当电梯人” 的成功经验中，未能自拔。

我知道这种惯性思维是很难扭转的，他只有肉疼的时候，才会惊觉——哇喔，时代变了！

到时候自然会为了甩掉包袱而拽下面子，主动把价格降下来。

你看现在二手房的流动性已经低到什么程度了：

上面这幅图是从知乎的另一个问题中截过来的，数据归属权是 @啊啊啊啊

挂牌 10 多万，成交 2 千……

根据供求定理可知，这些地方的二手房价，是靠利益相关人士的嘴硬和燃烧业主的现金流在硬撑。

刚需和投资者不妨耐心一点，看他们还能烧多久。

知乎用户 叶泊枫​ 发表

如何看待？

1. 这意味着如果你是偶然在知乎刷到这个话题，请你无论多忙都要停下来关注这个问题。

程序员别在那背 CAS 底层实现原理，医生别在那算这个月药占比了。

关注下自己所在城市的房市吧，多关注一些地产、财经、经济类的大 V，别做狭隘的技术单线程。

2. 无论你在哪个城市，只要你的住房在所谓新区、园区、新城、创业园等区域中，只要你的住房属于 “半荒地半住宅” 区域，去加几个中介好友吧，择机处理。

3. 无论你在哪个城市，只要你们城市没有商贷转公积金贷款的政策，同时你的房贷利率上浮超过 70 个点，你也去加个几个中介好友吧，利率上浮是不会取消的，择机处理。

4. 为什么有的企业还处于创业期但是股价很高？因为这样的股价包含预期，这也是过去很多城郊新房 “值得投资” 的逻辑。现在处理完你过去的房子，如果计划再买，麻烦看看成熟的主城区地段，交通、医疗、商业、教育都还算成熟的那种。

5. 年轻人务必要纠正过去的买房贷款逻辑，过去很多年轻人认为自己的收入未来只会越来越高，事业会越来越好，因此会最大程度贷款。现在麻烦你在买房前，按照自己 35 岁会失业进行风险评估，确保你出手买房后，贷款部分能在 35 岁之前能把贷款还的差不多。

6. 如果你所在的小区二手房挂牌量已经突破 5%，尤其是直奔 10%（2000 户小区 200 套挂牌）的那种，和家里商量一下，看看要不要加几个中介好友，择机处理，毕竟踩踏拼的就是手速。

7. 如果你过去并不属于证券投资高手，以后大概率也不会是了，尽可能的不要再炒股了，提前还贷，尤其是房贷利率超过 4.5% 的朋友，别再自信了。

8. 我身边确实有狠人，连自己的唯一住房都卖了，例如 500 万卖出，计划明年 420 万买回，中间先租房住，这样可以完成一次做 T，房子变化不大，手上可以挣出来一笔几十万的现金。但是我个人觉得，做这件事之前请务必家庭齐心，有任何重要成员的反对都谨慎行事。

9. 就目前而言卖房得到一笔现金，守住就很不错了，顶层通胀底层通缩，别拿到现金时候就魂不守舍的整天想保值、增值，如果一定要买房，记得我之前说过的，择机买北上广深南苏杭交通、教育、医疗、商业成熟的主城区小区。

10. 过去阻碍你进一步成长和发展的大概率是执行力，这一次无论如何，请让自己的执行力在线。

11. 关注金融及地产政策，如果有中底层也能喝到水的金融政策颁布或者银行业开始取消大量利率上浮群体的上浮部分来安抚二手房挂牌量，及时调整自己的策略，兼听则明。

知乎用户 九乡河龙牙​​ 发表

连续三套金融组合拳给疲软一年的房地产行业带来了难得的生机。

跌至仙股的多只房企股票收获连日大涨，地产债价格起死回生，代表性民企如龙湖、美的置业、碧桂园等，纷纷发行中票或进行配股，一时间，有如死水荡起微澜。

地产股债的表现，反映了投资者的信心。这与监管政策的变化息息相关。11 月 8 日，交易商协会表示，继续推进并扩大民企债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民企发债融资。“第二支箭” 由此扩容。接着，央行、银保监会联合发布 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，是为 “金融十六条”。随后三部门发出通知，允许房企向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。

这三大金融调控政策，尤其是 “金融十六条”，对当前房地产行业的问题给出了全面的金融解决方案，既考虑了风险的出清，也兼顾了后续的稳定发展，以及更长远的租购并举，相较此前的零敲碎打更加系统全面，这无疑给房地产吃下了一颗 “定心丸”。

这颗 “定心丸” 非常及时，因为一个健康良性发展的房地产行业，对国民经济和人民安居乐业至关重要。今年九、十月份，房地产销售面积创下十年来最低纪录，销售、融资两大现金流双双枯竭，民营房企遭遇全面的信任危机，很大一部分规模型民企爆雷、躺平，房屋的正常交付成为头号难题和大事，资产大幅贬值加重了企业纾困难度。同时也加深了金融系统风险，房地产开竣工面积以及土地购置面积大幅下降，影响了未来的有效供给和地方财政循环。

几无起色的行业形势，无法在各地此起彼伏的救市政策下得到有效提振，房地产这种大体量、长链条、高复杂度的行业，相关政策的系统性、完备性和有效性殊为重要，这正是央行、银保监会出台 “金融十六条” 能够产生积极效果的原因。

需要注意的是，“定心丸” 不是打鸡血。

**一方面，来自消费端的信心还没有真正恢复。**尽管各级政策中对刚需、改善型需求的限制一再放松，按揭利率也一降再降，但受制于整体经济形势，老百姓购房、换房的决定更加审慎，甚至大多停滞和延后了。新近出台的金融政策，从规范金融机构的角度给了房企喘息之机，以时间换空间，企业仍需谨慎铺排未来的开发投资计划，打磨产品，促进销售。

**另一方面，房地产行业也不应期待可以重新走回老路。**二十大报告强调了 “房住不炒” 和 “租购并举”，这两者清晰定调了房地产未来的发展方向。

应该说，**房住不炒取得了阶段性成果，它也将是房地产行业的底层逻辑。**租购并举则意味着在商品住房供给之外，租赁住房会是很多人的主要居住选择，而发展租购并举尤其需要房地产市场和价格保持稳定。因为一旦房价和地价飙升，财富的天平就会失衡，租赁住宅的投资回报无法达标，租赁市场便不会真正形成，更谈不上稳定发展。

从行业趋势看，房地产行业已然走到崭新的发展阶段，供给格局正在发生根本性改变，土地供给结构、地方财政来源等等也会随之深度变革。

就此而论，当下房地产市场的稳定是基础，也是新的起点。

知乎用户 经济观察报​ 发表

同事的同事，在惠州买房，1.2 万跌到 5800（内部价），我就听到了这个。

其它的，我就没关注了。

知乎用户 大唐国子监祭酒 发表

最近，因为楼市刚出台十六条金融支持利好政策，专家们又复活了，仿佛只要有货币加特，楼市就一定会春风化暖。

我看未必！

有一位专家说，专家都别跟我玩清高

这话说的太不留情面，但是，中国的专家也太不真实了，这也是事实。

中国楼市的问题是什么，有哪一个专家不清楚呢？只是没有去说破？但一出台政策都一片叫好声。

请问，楼市的春风究竟在哪儿？专家不只是清高，而是不真实。

我来当恶人，楼市的问题是供过于求。

房子盖得太多，房子的价格太高，而老百姓的收入太少，老百姓对住房的刚性需求接近了边际。

但是，是谁造成这一现象？

是贪婪。

最根本的原因不是炒房客哄抬楼价，不是开发商恶性扩张，更不是老百姓对住房的美好愿望降低，而是地方不顾一切地通过土拍敛财。

房地产的收入是一种额外税。财政对额外税的高度依赖是极不正常，表现为企业税已满足不了庞大的地方财政支出，于是通过共有土地资源作价，在房地产正常的市场价格之上又增加了一个 “额外价”，直接推动了房地产价格虚高，这是行政干预对市场的直接破坏。

另一方面，没有土拍，又哪来房地产建设的恶性扩张？既然供过于求了，为什么还要一轮接一轮地大举土拍，是谁在恶性扩张？现在哪一块土拍，不是地方在追着开发商一起完成牌局？

虽然如此，庞大的土地转让金还是满足不了地方对开支增加的美好愿望，政策面一直在琢磨着征收房地产税；只是因为老百姓的六个口袋实在招架不住了，暂缓实行。

我们什么都可以学西方，比如遗产税，比如大幅提高个税占比，唯有房产税不能，因为中国的土地是全民共有，既然土地不归私人所有，你凭什么向私人征土地税？

当然，只要想征，专家们当然会找出更好的现由，中国的专家永远不缺少这些方面的才华。

刹不住车的供应端

清楚了问题的根源，也就清楚了解决问题的路径。问题的消解，当然是让供应端刹车，让需求端奔跑。

如何让供应端刹车？

就一条，从源头上斩断贪婪之手，各地方城市停止或大比例减少土拍，如果这一条做不到，供应端就会违反市场规律，继续肿胀。

按１－１０月份的统计，全国房地产开发投资下降８．８％，房屋竣工面积４６５６５万平方米，下降１８．５％；销售面积１１１１７９平方米，下降２５．５％；房地产开发企业到位资金１２５４８０亿元，同比下降２４．７％。

从这组数字看，供应端虽然同比减少了，速度却远低销售端的减少。在比例关系上，供求关系将进一步恶化，更严重的是地方已经拿走了巨额土地转让金，这种行政意志下的支付，暴露了整个行业的流动性矛盾——没有足够的销量，资金回不来，建设资金严重不足。

这就是当下突情，供应端已经发生了，地方拿走了巨额的土地转让金，建设方有着沉重的贷款利率，进退两难，既然卖不出去，资金回不来，就存在着有停工、烂尾的巨大风险。

供应端已经头破血流，却不能刹车。

不刹车就只能吃秤砣铁了心，因为不管怎么说，钱已经收了，绝对不可以出现停工与烂尾的事件。一旦市场信用链被打断，就是整个全局性的崩溃。

所以，货币政策首先要支持的是建设到位资金、保交付，说是让民营房企自生自灭，还是要诚实地给予流动性的支持，房企倒了，社会责任就交给地方财政了。

贪婪与恐惧

但是，从长远的角度说，所有对供应端的支持，都是逆市场的行为，都是在加深供求不平衡，都是在取消市场经济自调节的功能。市场经济废了，“人类一思考，上帝就发笑”，有形之手在无形之手后面追赶，如夸父逐日，疲惫不堪，回回落空。

贪婪与恐惧永远同在。

任何对供应端的利好，都是房地产市场长期的利空，都会减缓时间换空间的速度，都会延长中国房地产经济的不景气周期。

还是要下决心让需求端奔跑，不降价就彻底降首付、降利率。

说得露骨一些，财政抬高的价格，多少让银行消化一些吧。同样是货币支持，重心应该在转向需求端。小打小闹，已经满足不了人民对美好生活的追求。

消费、消费、消费，重要的词说三遍。

知乎用户 裕立普惠 - 李先生​ 发表

说实话 我到现在都不明白为什么各行各业的人士都在为房地产站台，各种股评都是房地产向好。

大概一年以前知乎有个提问邀请我回答，问题是人口减半，房价如何，我的回答是没有什么比人口减半更可怕，人口减半，固定资产早已归 0。现在这个回答我还没找到，前几年我在知乎上关于房地产的回答，比骂中国足协被删的还快。

大势是什么，已成事实就是出生人口，从 2021 开始，未来 20 年（2021～2040），进入 22 岁的人口，比进入 60 岁的人口少 1.39 亿，平均每年减少 700 万就业人口，这就是客观现实，2022 生不出 2040 能到 22 岁的娃了。

房地产是什么，房产有什么价值，钱去哪里了？98 年开始的大规模中国商业化房地产投资，20 年的繁荣期，已经使几乎所有人在这个市场背离了基本面。前几年知乎的言论还是一边倒的房子拿在手里不亏，比现金好，2019 年国内居民存款净值只有 45 万亿（当时持续多年居民存款净值都没有上升），人均 3 万块，就这个熊样，对比当时已经估值远高过 400 万亿人民币的内地存量房，一大部分人竟然还迷信继续买房是个好投资。

说真的，我觉得很无语。把中国房地产作为一只超级股票，就是一个 pe60，pb10，peg 为负数的 500 万亿大号中石化。这玩意进入的是年线周期的长熊市。熊市这玩意，一定要所有人都觉得是坨屎的时候，都拿出来当笑话讲的时候，他才是真正的金子。

比如原油宝，每个人都骂都笑话的时候，头天晚上负数第二天早上开盘 8 块，我当时找了好多办法，也没有办法投资海外期货市场，否则就是一年 20 倍。

说这些就是告诉你们，现在的下跌只是开始，如果还有不小比例国人把投资商业房作为主要投资增殖选项之一，那么它就必然还会持续下跌。底不是抄出来的，而是大部分中短线投资人失去持有信心（房地产投资人的中短线也是年为单位），砸出来的

知乎用户 macon 发表

深圳著名打新盘，华润城润府一期下降有近 7 万的。

一深圳，

如果其二手房市场继续这种成交量成交下去，

我个人认为会有业主不计成本抛售，低于指导价价不要太正常。

今年深圳月成交平均不足 2000 套。

其中南山区华润城润府一期小户型跌幅在 30%+，

前海时代 CEO 公馆大户型跌幅在 13% 左右。

深圳罗湖

阳光天地家园小户型今年对半价格左右，跌幅 50%。

明德公馆小户型跌幅在 23% 左右。

光明区宏发上域 40 平米低于指导价，

现在业主 210 万左右，跌幅在 45%。

2

武汉 1 月到 10 月二手房成交在 69804 套，成交套数还行。

其东湖高新区比如

中建光谷之星跌的最厉害的，2021 年有客户到手价是 35500 元每平米（当时没有满二），现在成交价在 22000 元每平米（中介费 + 税费算 5% 左右）。

保利时代南区从近 4 万跌到现在 29000 元每平米（去年后来真实成交过 39000 元 + 每平米），

中建大公馆，我反复预测会跌，目前已经跌到 23000 元每平米，

再比如武昌恒大首府从 31000 + 跌到 23000 元每平米，

金沙泊岸目前 26000 元每平米还可以谈，

同样 CBD 泛海跌幅也非常大，

2021 年东西湖一些新房卖 13000 元，甚至 14000 元成交价，现在跌到 8700 元左右均价了，最近还在做特价。

某项目拿地 1 万出头，前段时间做特价准备 12000 卖。

3

西安

碑林招商广场最高成交价 10000 元，现在 7000 元每平米，

伊顿公馆西区 原来单价最高可以卖 29000 元，现在 18000 元每平米，

东屿枫舍原单价最高 14800 元，现在 1 万每平米。

未央区赛高悦府 2021 年单价最高 27000 元，现在 24000 元每平米，

保利心语花园毛坯去年 20500 元，现在 17500 元每平米，

（这两个都是其不错小区，所以相对降价幅度较低）

4

郑州许多房子都跌 33% 了，

郑州 10 月新房销售量是 2615 套，二手房成交 1400 套。看数据这种成交量简直少的可怕。

我们来看：

绿洲花园 1 号院，2018 年最高成交价是 16000 元每平米，现在不到 1 万元每平米成交价，

正商明钻从 15200 元每平米跌到现在不到 11000 元每平米成交价，

兰亭名苑从 16000 元每平米跌到现在 11000 元每平米成交价，

融创美盛湖一号从 15000 元到 16000 元跌到 11500 元每平米成交价，

万科美景世玠从 32000 元每平米跌到现在 24000 每平米成交价，

最关键目前 8 月份后郑州各种事情后，其成交价普跌在 10%+，且成交量锐减。

比如苏州，谰调国际从 39000 元每平米成交价跌到现在 32500 元每平米，

九龙仓国宾一号从 12 万 + 跌到现在 10.5 万左右。

杭州万科公园大道从 48000 元每平米跌到现在 38000 元每平米，

去年创世邸，时代奥城卖 9.6 万 + 每平米，现在不到 8 万元每平米，

二

我们先看一下某壳内部二手房挂牌量，

苏州挂牌 177814 套 +，目前 10 月份二手房成交 2593 套，

武汉是 163530 套 +，

北京市有 123421 套，

合肥是 130852 套，

深圳市 76000 套 +，目前今年长期二手房成交低于 2000 套，

上海是 13 万套 +，

广州是 13 万套 +，目前 10 月份二手房成交 4300 套，

杭州是 13 万套 +，

成都是 20 万套 +，

重庆市 23 万套，

西安市 14 万套 +，

而且我推测实际内网还大于普通中介可以看到的数据。

三

2022 年 10 月商品房销售额在 9400 亿，

2016 年 10 月份商品房销售额在 11200 亿元左右，

2015 年 10 月份商品房销售额在 8045 亿元。

其实可明显看出 2022 年 10 月商品房销售额锐减了，

我个人认为其含金量还不如 2015 年了，

因为 1 通货膨胀，即使建安成本（除开楼面价）涨幅起步是 20%，

2 销售额不等于回款，

3 在 2015 年二手房销售量很不错，今年 10 月份二手房销售量很惨淡，

比如 10 月份二手房成交销售量郑州就 2000 多套，

深圳也才 2000 套左右，

苏州才 2000 多套左右。

现在最核心在没有交易量，没有交易量。

只要这个小区有人缺钱，它就容易创成交价新低。

越是老破大越是如此，

我大武汉蔡甸老破大从 10000 元每平米跌到 4500 元每平米没有人要。

因为购买这种房子人群只有三种：

1 硬刚需，没钱，可现在新房首付延期，新房配套好，中介都愿意推荐新房。

2 学区，蔡甸基本没有学校，

3tj 客户，他们不懂房地产，胡乱跟风，现在房地产行情这么差，更不会了。

我是啊啊啊啊啊讲房子，

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

还是写一篇房价吧.

每次大家谈到房价，都信口开河的说因为央行印钞过多，所以房价才暴涨. 而我特意查找了相关数据，实际央行发行货币数据，就是央行资产负债表. 实际情况是

2015 年 4 月 34 万亿基础货币，

2022 年 10 月 39 万亿基础货币.

如果货币乘数不变的情况下，货币增加 15%，理论上较 2015 年，房价上涨幅度应该在 14.7%. 而深圳 2015 年均价 33000，意味着 2022 年的今天，房价应该是 37851，而深圳实际均价是 65768.

真正导致房价上涨的原因，是货币乘数的增加，2015 年货币乘数是 4.62，2022 年的货币乘数是 7.91. 货币乘数就是循环信贷产生的货币，就是人们口中的放水，而这是真正意义上的印钞放水吗？不是，是放贷扩张，是你透支自己信用背负的贷款，是需要用下半生去还的.

房价的飞速上涨，是人们对当局纸币信用的否定，2008 年翻倍基础货币的超发让人们心有余悸，人们预期纸币不断贬值，疯狂信贷扩张背负贷款，人们贪欲的扩张，就造就了房价泡沫，这泡沫大吗？其实还好，也就一半不到嘛. 但是如果房价泡沫破灭导致社会金融体系紊乱，那才是大问题. 就是现价跌一半，2016 年以后买房的个体，都可能面临资不抵债，而当很多人资不抵债时，和当初你丑陋的贪欲一样，就可能开启赖账摆烂模式，你一摆烂，银行就慌了.

这里又涉及一个真实自我定价的问题，你认为在 2019-2021 年，收入翻倍，是因为你个人能力的问题，你预期你的收入在 2022 年、2025 年也会如此疯狂上涨，但实际是因为这个社会大多数人疯狂的信用扩张消费带来给你的工资溢价，只有当其他更多的人和你一样疯狂举债借贷消费，他的消费才能带来你工资的增长，一旦其他人因某个预期开始降杠杆时，你的工资待遇立马打回原型.

如何解决这个问题，就涉及整个社会利益分配的问题，如果当局以 2008 年似的大量增发基础货币，那么你就成为人生赢家，你的债务全社会所有人帮你平摊了，这样贫富差距会增大，而当局如果一直克制的增发基础货币，甚至不增加，那么你将慢慢的被温水煮青蛙，贫富差距会不断缩小，你得慢慢用你未来的十年慢慢偿还你的债务. 而十四五规划是，房住不炒，共同富裕. 你觉得全社会超发货币给你还债在未来 5 年内靠谱吗？

很遗憾的告诉你，2022 年，因海外加息，美元流出，基础货币不增反降. 央行为了让你有钱还贷款，信贷又一次扩张了，信贷资金发给了你的老板，让他不至于因为海外整体货币收缩加息潮而倒闭，维持了你现在的工作罢了.

知乎用户 叹奴曰​ 发表

二手房 “变现难” 调查：广州投资客，96 平米降 100 万；南京业主，73 平米降 63 万…

二手房难卖！多个城市待售挂牌量达 10 万 - 15 万套。北京、重庆、天津、苏州、广州、南京、西安等 10 余个城市二手房挂牌量均超过 10 万套，其中重庆、天津等多个城市挂牌量甚至均突破 15 万套。

把房子卖掉的那一刻，悬在张华心里 7 个月的那块石头终于落地。为了卖掉南京这套房，张华前前后后降价超过 60 万元。

今年下半年以来，多个城市都有像张华一样，需要降价才能卖掉二手房的业主。无论是曾经房价一骑绝尘的深圳、杭州，还是处于房价洼地的卫星城市、郊区，二手房价格下跌势头仍持续。

11 月 16 日，国家统计局发布数据显示，10 月份全国 70 城二手住宅价格指数环比下降 0.5%，同比下降 3.7%。一线城市二手住宅价格同比上涨 1.3%，但环比已连降两月，而二三线城市二手住宅价格同比环比均持续下降 [1]。

与此同时，各地待售的二手房挂牌量持续攀升。在链家平台上，目前已经有广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等十余个城市二手房挂牌量超过 10 万套，其中南京、天津、重庆等多个城市挂牌量已经突破 15 万套。

降价，成为很多二手房业主卖房路上不得不考虑的动作。而降价一旦开始，就成为一场新的价格内耗。如广州两个隔壁小区的业主互相跟降挂牌价，最近 3 个月调价 5 次；郑州有小区业主的最新二手房源挂牌价比去年买入价低了 15 万元。

11 月 15 日，深圳中原研究中心出了一份二手房价格压力测试，压力值为负数时可以理解为 “爆仓”。该测试显示，深圳盐田、坪山、龙岗、罗湖四区目前的平均价格压力值均为负数，即均价已经低于持有成本。2017 年至今买房的深圳业主，预计有八成以上都扛不住楼市再跌 10% 了 [2]。

二手房 “变现难” 调查

广州增城投资客，半价出售两套房

增城区位于广州的东边，距离市中心珠江新城车程约 30-50 公里。2016 年以来，借整体房价飞涨和政策利好的东风，增城楼市如日中天，成交均价从单价几千元一路突破到 3 万元。

由于连通增城和广州市区的地铁 21 号线、穗莞深城际轨道等交通利好逐渐兑现，以及不限购、不限贷的上车和投资优势，使得众多的刚需和投资客涌入增城。

程先生就是其中一位投资客，他一口气在增城、黄埔全款购入了多套新房，其中两套都在靠近地铁 21 号线凤岗站的保利中航城二期。《每日经济新闻》每经头条记者了解到，该项目 2019 年入市销售时，均价为 2 万 - 2.6 万元 / 平方米。

以买入均价 2 万元 / 平方米计算，程先生一套房在 2019 年的买入价约 193 万元。今年程先生准备出售增城的三套房子，年初两套保利中航城二期的房子挂牌价都在 210 万元左右。

8 月前后，因为需要资金周转，程先生先卖掉附近一套房后，又一口气将保利中航城二期两套房子降至 123 万元出售，均价约 12775 元 / 平方米，这一价格较买入价接近腰斩，也是该小区目前成交最低价。

11 月初，每经头条记者走访保利中航城时，以购房者身份从熟悉程先生交易过程的中介刘斌处了解到，程先生的两套房都是建面约 96 平方米的复式三房，均位于小区一楼，最终的成交总价分别为 123 万元和 113 万元，成交单价约 11737 元 / 平方米，113 万元这套和年初挂牌价相比，降价近 100 万元。但有业主甚至表示，“这种便宜百年一遇”。

由于程先生自身就是全款买房，加上需要用钱，他要求买家也得付全款。刘斌说，这两套房子当天很快就成交，两位买家也都未去现场看房。“期间有不少客户询问过我，但真正能下手的人很少。两套房子都在 1 楼，很多人还是有所顾虑。这样的便宜很难得有，也不是每个人都能捡得到。”

每经头条记者在保利中航城实地走访看到，不同于广州一般新小区有 1-2 层楼的挑高建房（即住房从 2 楼或 3 楼开始建起），保利中航城的住宅从 1 楼就开始，打开房门外面就是楼栋的入户大堂电梯口，没有围挡和隔断，从小区的公区或绿化丛就能翻进一楼的阳台。

在链家平台上，保利中航城二期有 42 套在售房源，挂牌均价在 22780 元 / 平方米，2 套历史成交房源就是程先生出售的那两套房，他也以一己之力将保利中航城二期的 10 月参考均价拉低至 15998 元 / 平方米。

刘斌透露，保利中航城一期、二期都有不少投资客或者做生意的业主，缺钱时就容易大幅降价卖房套现。可供对比的是，比保利中航城离地铁还远一些的一个小区，均价都更高，因为刚需客更多，“基本是自己住的那种，真正有几个人能够接受亏损个几十万去卖房的？”

保利中航城一期近期的成交房源总价在 160 万 - 170 万元，曾有业主因做生意急用钱，一口气将总价降到 137 万元，降价仅一个小时房源就成交了。还有房源挂牌一年不断降价至 150 万元以下仍未卖出，而去年这套房源曾有买家出 180 万元并包增值税，业主当时仍不愿意卖。

蒋佳十分庆幸自己在去年劝父母卖掉了增城的房子。11 月 10 日，她告诉每经头条记者，她们家在新塘沙村附近的一套二手房从 2020 年初一直挂牌到 2021 年初，均价 2.4 万元 / 平方米，一个月里仅一个看房的。

2021 年初，蒋佳预感到增城房价已经见顶，周边一些重要规划迟迟未落地，劝父母将房子降价好置换到抗跌的市区天河，她也发现小区有不少投资客。“我们家隔壁和上面两层全是投资客，三层 12 户，大概就三四户是自住的。”

均价降到 2.2 万元 / 平方米后，蒋佳家的房子很快就成交了。今年 9 月，她回看跟她家楼层朝向面积都差不多的户型成交价，差价约 50 万元。

南京 73 平米老房，降价 63 万终于卖掉了

把房子卖掉的那一刻，悬在张华心里 7 个月的那块石头终于落地。为了卖掉这套房，身为刚需客的张华前前后后降价超过 60 万元。

“今年收入骤减，负债压力加大，不得不说服父母卖掉家里的二手房来缓解一部分贷款压力。”7 月 2 日，张华在和每经头条记者聊起他出售二手房的事情时仍显得很无奈。

为提高曝光度，张华在各种平台发布自己的房源信息

张华是一位 90 后南京人，早在 2020 年，他和妻子就准备购入一套新居作为婚房。那一年堪称新房摇号大年，包括南京在内的热点城市均多次出现楼市 “万人摇” 现象。

当时，张华看中了燕子矶仁恒公园世纪的新房，均价 38900 元 / 平方米，最高价达到 42700 元 / 平方米，这个价格被市场称作 “捅破了区域房价天花板”。

即便如此，这个楼盘在 2020 年下半年仍然吸引到了超 800 组有效报名，中签率 23.7%，开盘当天基本售罄，张华成为其中的幸运儿。

总价 500 万元左右的房子，张华给了 5 成首付，由于张华的妻子婚前还购置了一套房，两个人的房贷车贷加起来月供达到了 3 万元左右。

当然张华也并非硬加杠杆，他是一个地产行业从业者，在 2021 年以前，他年收入一直稳定在 50 万元左右，夫妻俩每个月的工资覆盖月供基本没什么压力。

但没想到的是，去年开始房地产行业陡然下行，加之疫情等多重因素影响，张华最近一年的年收入锐减到 10 万元左右。“我们除了工资也没有其他什么收入，只能先把家里的老房子卖掉来还一些贷款，减轻月供压力。”

张华的新房在 2021 年初交付入住，但这套新房要等到 2023 年 5 月之后才能 “解禁” 限售。

今年 5 月，南京出台限售松绑新政，将新房限售时间从原来的办理产权证满 3 年，调整为合同备案日期满 3 年。这一政策，也刺激了二手房挂牌量大幅增加。

无奈之下，张华准备卖掉一套在南京鼓楼区四平路义民新村的房子，这是他父母 2005 年以 5000 元左右的单价购入的。房子是 73.23 平方米的三房一卫，简单装修，小区刚刚翻新过。

不过两年时间，房地产市场行情已经截然相反，2020 年是买房难，2022 年却是卖房难。张华在 2021 年底就将这套房子挂牌，最开始的挂牌价是 226 万元。

虽然挂牌超过半年，每个月都会有两三组人去看房，但张华一直没有遇到有明确意向的买家，房子的挂牌价格也从最开始的 226 万元多次调价至 189 万元。

这套房源的中介评价说，“5 楼挂价 25809 元 / 平方米就应该能感觉出来业主诚心了。” 义民新村 6 月的参考均价环比 5 月下滑了 3.25% 至 26608 元 / 平方米。

链家网的挂牌信息显示，跟张华家同面积但户型为两房一厅的一套 7 楼（顶楼）房源，挂牌价 199 万元，均价 27009 元 / 平方米，这套房源去年 11 月的初始挂牌价格为 208 万元。

义民新村是 1997 年建成的老房子，虽然总价低、保养好，但由于这类房子在南京市场众多，在当下的市场环境下，出售的竞争压力无疑很大，身为地产从业者的张华有着深刻的感受。

“现在新房都不好卖了，更别说二手房，尤其对于鼓楼区这类主城区来说，大部分购房需求都属于置换，而且是从二手房置换到新房，不太愿意买二手。再加上现在南京二手房挂牌量很大，竞争激烈，成交压力确实很大，我们这种老房子除了价格真的没什么竞争力。”

对比苏州，南京的二手房挂牌增量虽然少一些，但成交也表现出跟苏州一样的走势。从 7 月初到 10 月初，南京二手房挂牌量增长 9000 套至 14.76 万套，平均每天有约 150 套新增挂牌房源。而 2019-2021 年同期，南京的二手房挂牌量分别为 7 万套、10 万套、13 万套。

据我爱我家南京研究院统计，南京 7 月交易量突破 8000 套创下今年月度新高，8 月成交量近 15 个月来首次实现同比正向增幅，但 9 月全市交易量仅 6757 套，环比下跌 10.5%；10 月成交量进一步下降至 5567 套 [3]。

中指研究院南京分院高级分析师赵芊 10 月 10 日告诉每经头条记者，在二手房置换退个税的政策加持下，后期南京二手房挂牌量或将继续走高，但是价格更多是回归理性。“之前由于市场较好，新房摇号中签率低，部分板块新房与二手房价格倒挂较明显，二手房挂牌价较高。随着市场周期的变化，核心板块二手房价格依然比较坚挺，远郊板块价格下降较为明显。”

从卖方市场到买方市场后，二手房客户不仅有更多的房源对比，在价格谈判上也更加强势。张华就遇到过几个原本对房源很满意，但压价压得很夸张的客户。

卖房过程对张华来说无疑也是一种煎熬，“价格方面我们一直也在调整，现在压力真的蛮大，这套房子如果不卖掉的话，新房子后面月供确实不知道怎么周转了。挺几个月甚至半年可以，再往后面就有点挺不住了。”

最终，张华以 163 万元的价格卖掉了这套房，较最开始的挂牌价降了 63 万元。对于普通人来说，每一次降价几万甚至几十万元都是一个无比纠结而艰难的决定。

10 多个城市挂牌量突破 10 万套

在链家平台上，目前已经有广州、重庆、南京、天津、合肥、南京、沈阳、西安等十余个城市二手房挂牌量超过 10 万套，其中重庆、南京、天津等多个城市挂牌量已经突破 15 万套。

6 月 30 日，在苏州工业园区一家中介门店，店长李梅告诉每经头条记者，“最近二手房业主问得最多的，就是目前市场如何、小区成交量怎么样、想换房该怎么做、房子要不要挂出来、挂多少价位比较合适等问题。”

据李梅介绍，苏州限售放松政策出来那几天，就有房东陆续在网上或者进门店咨询，想先挂一下房源试一下，其中也包括 2019 年房价高点买入、刚好被限售的房源业主。

“房多客少的状态也让二手房买家有更多还价的底气，理由也足够真实——现在手里钱有限、收入也比之前要低了。两三百万元的房子砍价十几万元都是常见的事儿，如有买家将一套 380 万的房子砍到了 330 万。” 李梅说，交易的平衡点就在于是买家还是卖家更着急。

苏州工业园区湖东板块有一个小区，其二手房源以往成交总价都在 180 万元以上，属于刚需上车盘，小区均价在 23900 元 / 平方米左右。但在 7 月份，一套房源的成交价已经跌破 20000 元 / 平方米。最近有一套房源挂了 175 万元，比同类房源低了好几十万元，有买家看后对房源和价格都比较满意。

据深圳市房地产中介协会数据显示，截至 11 月 1 日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘数据统计，全市共挂盘出售二手房源 102442 套（存重复房源，后同），对比 10 月 1 日统计的 97402 套挂牌房源增加 5040 套，环比增长率为 5.2%。市场挂牌量再次上涨，反映出业主出售意愿有所上升。截至 11 月 14 日，深圳全市的有效在售二手房源突破 4.2 万套，环比上周（10 月 31 日 - 11 月 6 日）增加 948 套 [5]。

11 月 15 日，深圳中原研究中心出了一份二手房价格压力测试，压力值为负数的时候，可以理解为 “爆仓” 了，深圳的盐田、坪山、龙岗、罗湖四区目前的平均价格压力值均为负数，换言之，就是均价已经低于持有成本。

据中原测算， 2017 年至今买房的深圳业主，预计有八成以上都扛不住楼市再跌 10% 了。在 56 个样本楼盘中，24 个楼盘价格压力值已经为负，出现亏损。一旦平均价格再跌 10%，即便不计算后续的贷款利息等成本，那么超过八成的楼盘价格也将低于持有成本。

“带押过户” 能否激活二手房交易？

7 月 1 日下午，在苏州吴中区一新盘售楼处，项目负责人蒋旭正忙着跟团队商量线上平台的推广策划方案。虽然苏州新政之后客户到访量有所增多，但远不足以往平均水平。

在蒋旭项目接待的客户中，大约 30%-40% 都是考虑卖掉二手房换新房的客户。但由于二手房源出售难、成交周期长，也影响到了新房的去化。“我们很多客群虽然现在来看了，但要买得等到他们把二手房卖掉才可以，这个周期起码要半年左右。”

在蒋旭看来，房子难卖，是因为市场上的存量房比较多，比如他们项目所在板块的在售二手房数量是吴中区最多的。“疫情后业主对居住品质和卫生间等要求的改变，换房的群体基本只会考虑新盘或次新盘，户型比较落后、年代比较久的二手楼盘数量多但接盘群体又少。”

“新政之后，整体客户量上来了，但是观望的人还是蛮多的。对刚需客户的触动不大，主要还是改善群体。”8 月 25 日，苏州柒玖房产营销策划有限公司负责人李杰接受每经头条记者电话采访时表示，近期苏州新房、二手房市场都比较低迷，8 月的成交跟 6 月份相比市场下滑了差不多一半，跟上个月比也下降了约 30%。

在李杰看来，当下是刚需买房或换房比较好的时期。两个月前，他也将自己在吴江的二手房挂牌，准备换一套房。前前后后，李杰已经多次调低了自己房子的挂牌价格，累计降价约 70 万元。

“这套房之前市场好的时候差不多能卖 260 万元左右，我现在卖 190 万元，还带一个车位。现在降到我自己都很难接受，但是没办法，看房的人虽然有，能真正到谈价格地步的人很少。”

与此同时，李杰看中准备换进的房源价格也在降。“一些着急住的刚需客户还是会适时出手，因为现在贷款利率低，首付款要求也不高。我觉得苏州到今年年底之前市场价格应该不会上浮的，存在继续下行的可能。”

10 月 10 日，中指研究院苏州分院高级分析师金珂通过微信向每经头条记者表示，楼市政策、房贷利率等多方面利好，一定程度上推动了二手房挂牌量和成交量的上升，但近几月多数城市楼市相关政策波动反复，对卖房者和购房者的心理都产生了一些影响，加深了观望等待情绪，这种状态短期内可能还会延续，预期偏弱以及疫情的不确定性仍是影响市场的关键因素。

数据来源：诸葛找房数据研究中心如 9 月中旬，苏州全域放开限购政策还出现 “一日游” 的景象，作为首个全域放开限购的 “强二线” 城市，当天苏州房地产市场反应就颇为热闹，但这样的热闹没能持续过 24 小时。

金珂认为，政策端对市场的真实影响需要时间反应，9 月全国各城市频繁释放利好政策以稳市场、稳预期，苏州住宅市场也存在一定波动，但购房者仍存在较浓的观望等待心理。

为促进二手房市场交易，今年以来，各地持续放松此前实施了二手房相关政策，包括二手房限售年限缩短、取消二手房限售、二手房指导价退场、加速落地 “带押过户” 模式等，从交易环节、交易门槛等多个层面支持二手房市场。

数据来源：诸葛找房数据研究中心早在今年 5 月，苏州就取消了二手房限售；常州则宣布，从 9 月 1 日宣布全面取消二手房限售。不过，多数城市采用的方式是缩短二手房限售年限。

事实上，在去年 2 月深圳率先推出二手房参考价时，市场对其作用尚存怀疑态度。但现实是，不到一年时间，该政策便成为不少城市二手房市场交易的一把度量尺和砝码，真真实实把部分二手房房价压到了尺度线上下。

以深圳为例，乐有家研究中心统计显示，从 2021 年 10 月份开始，深圳成交价与参考价偏差值大于 20% 的房源占比由此前的 33%~56% 减少为 20% 左右，2022 年 6 月占比仅 17%。而 10% 偏差值以内房源的占比目前在 40%~50%，可见市面上半数成交房源基本都能 “按参考价卖”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势 [6]。

显然，二手房参考价成为各地二手房成交下滑的主要原因之一。也因此，今年 7 月，西安成为首个明确取消二手房指导价的城市，此后，合肥等多城跟进。目前，除深圳、上海外，西安、广州、合肥等 13 城的二手房指导价已悄然退场。

与此同时，各地在纷纷松绑此前二手房限售政策的同时，全新的二手房交易新模式也随之出现。9 月 16 日，南京全面推行二手房 “带押过户” 模式。截至推行当天，南京市不动产登记机构通过与中国建设银行、南京银行等 50 余家银行共同合作，全市已完成 158 套房屋 “带押过户” 登记工作，交易价值超 5 亿元。

但新房表现更为低迷，从克而瑞数据来看，2022 年 9 月南京商品住宅供应 69 万平方米，同比下降 67%；成交 50 万平方米，同比下降 25%，供销量同比均下降。未来一段时间，城市各板块间的表现也将继续分化。

10 月 14 日，佛山二手房 “带押过户” 贷款业务在南海区率先试点推行；10 月 13 日，工商银行中山分行携手贝壳房屋经纪成功发放了首笔 “带押过户” 二手住房贷款业务；同日，郑州发布通知明确，今年 10 月底前实现存量房买卖 “带押过户”，11 月开始逐步全面推广“带押过户” 模式。

据每经头条记者不完全统计，自今年 8 月份以来，已有超过 20 个城市陆续宣布推出二手房 “带押过户” 的交易模式。这其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、无锡等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉 9 月 21 日向每经头条记者表示，“带押过户”能够加速 “连环单” 交易的节奏，为二手房交易注入了强大的信用背书，畅通了交易流程，促进了房屋流转和良性循环。

需要注意的是，虽然今年以来各地针对二手房的政策频出，部分城市的二手房成交量也出现环比上涨，但成交量时涨时跌、起伏不定的现状，也预示着二手市场整体回暖尚需时日。

11 月 16 日，易居研究院智库中心研究总监严跃进向每经头条记者分析认为，“10 月份二手房价格上涨的城市数量是今年最少的，10 月份市场压力其实是最大的。”

严跃进指出，“特别是从二手房的月度交易态势看，此前几个月，一些城市二手房有一波较好的活跃行情，但后续月份类似活跃态势有所减弱。各地要积极宣传二手房交易免个税、二手房不限售等政策，以更好激活二手房交易市场。各地虽然也有一些二手房交易火热的消息，但都是暂时性的，新房行情偏弱，二手房也明显会受影响。”

激活二手房市场，未来还会有哪些招数？

（应受访者要求，文中刘斌、蒋佳、张华、郑林、李梅、蒋旭为化名）

记者 | 黄婉银 王佳飞

编辑 | 魏文艺

统筹编辑 | 易启江

视觉 | 蔡沛君

视频编辑 | 张轶

排版 | 魏文艺

记者手记 | 安心过好自己的生活才是稳赚不赔的事情

房子是绝大多数普通人一辈子最重要的资产之一，无论是房价上涨还是市场下行都会引起心态的波动。当下，在很多卖家纠结是否割肉卖房时，买家也在焦虑该不该买房或换房，既担忧市场继续下行又怕错过笋盘。

在近几个月的采访中，记者发现，各地二手房挂牌量激增下，降价卖房虽然是大势，但不同区域的降价幅度也存在差异。核心城市大部分降价是相对于前两三年的高位，只有个别洼地区域个别楼盘跌破买入价，业主急于套现而降价的房源要么很难抢到要么存在一定瑕疵。

买方市场让买家有足够的时间和机会选择心仪的房源，对于刚需自住群体来说，不用过于焦虑未来市场形势，住房仍然是一个长期而稳定的需求，平稳的市场也是一个有利的交易环境。

正如记者在苏州采访时遇到的一位业主，他在 2019 年高点以总价 360 万元买入了苏州工业园区湖东板块一套二手房，今年为了换学区房，以 320 万元的价格卖掉了。不过这个客户说，今年买的学区房也比去年买的时候便宜了一些，两两相抵倒也没有亏什么。

卖房和买房只是一个过程，无论是 “早买早享受” 还是“等等党”，做好决定就无需过于焦虑市场形势，安心过好自己的生活才是稳赚不赔的事情。

代表作品：

海南整治人工岛调查：保护海洋生态风暴中拆改两难

惊呆，1.66 折拍卖！海景房为何跌到白菜价？

“管好不管死” 多地预售资金监管紧急升级：烂尾楼会消失吗？

冬奥会带火冰雪消费，房企 “抢滩” 万亿冰雪产业胜算几何？

二手房贷款标准，指导价、成交价、评估价谁主定价？

冯仑 “挪用资金疑案” 背后：三亚万通旧部反目 地产项目曾涉变相无证预售

参考资料：

[1] 国家统计局《2022 年 10 月份 70 个大中城市中商品住宅销售价格变动情况》

[2] 深圳中原研究中心《2022 深圳二手房价格压力测试报告》

[3] 我爱我家南京研究院《2022 年（1-10 月）南京二手房成交热门小区 TOP100 榜》

[4] 贝壳研究院《楼市月报》

[5] 深圳市房地产中介协会《深圳市房地产中介行业 2022 年第 44 周周报》

[6] 乐有家研究中心《2022 年上半年深圳楼市报告》

｜本文版权归 “每经头条” 所有｜

未经许可禁止转载、摘编、复制及镜像等使用

知乎用户 每日经济新闻​ 发表

就现在这经济形势，手握现金吃好喝好比背几十年房贷强，让子弹先飞一会再说

知乎用户 coldplay 发表

再等等，看看广州的服装大佬能囤货过冬否

知乎用户 阿飒 发表

如果是自住唯一的就认倒霉咯

难道还能随时卖出等一波降价再买入？

房子又不是股票那么容易流通

一进一出要付出多少税费、装修费、中介费？

少则几万，多则几十万

不能只算毛利，要算纯利才是真

如果是投资的，那就愿赌服输

同样以股票为例，很多人买入某个股票后，肯定都有过浮盈的情况

但凡是没卖出的那一刻，浮盈的受益都不是你的

房产价格在 2021 年达到顶峰，能在高位套现的人，其实没多少

哪怕是去年卖出的人，很大概率也是为了置换更高价值的核心区房产

只要你的资金还在房地产的话，2022 年都难以规避这一波房价的下降

我也是去年高位站岗入手了一套（for 投资）

现在能做的是尽快凑钱把高利率的房贷还了（去年农行二套利率 5.9%）

卖房的事暂未考虑，一是没到 2 年税费极高

二是为了买这房从股市套现了，让我规避了中概股大跌

其实也算是不幸中的大幸

而且各地房产的下降幅度是不一致的

哪怕是一线城市核心区，也有不少炒作成分特别高的区域、网红盘会跌得比较厉害

以我熟悉的广州为例，我个人觉得炒作成分较高的有牛奶厂板块、金融城板块（点名 X 亭盛荟）

其实这些板块内，很多小区的品质是很一般的，比如户型、噪声、学位等都有硬伤

如果不是因为沾了某某 “未来 CBD” 的边

就其居住价值和小区品质而已，根本不值动辄 8、9、10 万的均价

再比如佛山千灯湖板块的 X 宇天下，降幅也是千灯湖最大

去年他们的业主联合起来，想尽办法阻止那些想稍微低于市场价出手的业主

就为了托住去年他们小区的房价，但今年这种环境下其小区房价就反噬得特别厉害

核心区都这个鸟样了，更不用说郊区的那些炒作板块

它们肯定跌的更多，比如南沙、增城… 这就不多说了

知乎用户 Hi 峰叔​​ 发表

一线城市二手住宅价格同比上涨 1.3%，但环比已连降两月，而二三线城市二手住宅价格同比环比均持续下降

广州有投资客 96 平平均降一万。

现在的新闻都是两头供给，让大家各取所需的吗

知乎用户 狼外婆的守护者​ 发表

发展房地产的本质是为了解决消费问题，怎么理解这个事呢？

经济生活就是生产和消费组成的，只要这两个能形成正向循环，社会能健康发展。举个例子大家感受一下，老王经营一家鞋厂，效益好的情况下，生产 50 双销售 50 双，老王挣了一大笔钱，为了奖励自己买了部手机，手机厂商效益好，装配工老张就有钱下馆子吃饭，饭店的大厨老范领了工资就可以买鞋改善生活，这个例子里，每个人都是生产者同时也是消费者，环环相扣形成正向循环，大家都有饭吃。

循环里最重要的其实还是消费，毕竟只要有鞋子紧俏，老王总能找到办法扩大产能。一家 IT 公司想发展必须要找项目一样，有了项目公司自然会给你配备资源组建团队。你没项目就想拉个队伍开干，那只能去找风投，而且大概率会死在路上。

如果消费没了，循环的发动机就没了。比如老范恋爱失败，忽然对穿衣打扮没了兴趣了，一双鞋准备穿到老，老王的鞋卖不出去，也就没钱换手机，装配工老张收入下降顿顿在家吃方便面，导致老范的餐厅不开张，更没法买鞋了，大家一起掉坑里。

你看，这就是典型的消费低迷引发恶性循环。西方经常发生的经济危机说是生产过剩，其实也是相对于消费过剩，如果有足够的需求能够消化这些产能，那就是正向循环，会形成一个经济加速上涨的过程。

所以一般来说，解决经济问题主要是制造消费。西方殖民时期疯狂扩张，欧美一到经济危机就满世界溜达，其中一个重要原因就是要找市场消化过剩产能。

我们现在经常提的拉动经济的投资、消费、出口这三驾马车，本质上都是在说消费。

可能有小伙伴不服了，出口是开拓海外市场，这个算消费端可以理解，投资明明是生产端，为啥也算到消费里了？

比如政府投资建一座商场，是不是会产生钢筋、水泥、塑料、玻璃、木材的需求，对这些厂商来说这就是消费需求，建筑个人，装修工人收了工资，就可以买鞋买手机下馆子，这些相关行业也就活过来。商场开张，大家逛商场买东西，顺便吃吃喝喝在看个电影什么的，这消费不就出来了。住宅楼也是一样的，只不过最后的用途是居住，看起来好像交付以后消费就终止了，其实不是，你搬家进了新房，是不是得买家电，电视机洗衣机电冰箱，桌椅板凳床头柜，这些都是消费。

大家看出来了吧，社会化大生产就是一个循环链条，生产是相对于你的下游企业而言，对你的上游企业来说，你们家工厂开工就是制造消费。所以投资看起来是生产端，实际上间接制造了消费，顺便制造大量的就业机会，相当于在这个大循环里增加了一台大功率发动机。特别是基建这种涉及上下游产业比较多的行业，稍微动一动就能带动一大片。

说到这儿大家应该也能看出来了，三驾马车里，投资和消费都跟基建有关，基建也成了制造内需一个重要的驱动轴。

从九十年代开始，基建负责内需，外贸负责外需，一起组成支持中国经济发展的两条大腿。特别是这两个行业解决的主要是低端人口就业，说白了就是进城的农民工。这种情况下，如果出了问题很可能动摇国本，所以国家对这两个行业一直重点照顾。

基建不必说了，一直都没有断了这方面的投资，包括那个房地产税，说了那么多年一直难产，主要是怕动摇了内需和就业这两个基本盘。

外贸我们国家顶着美国压力，汇率一直不升值，其实就是为了保护外贸行业。低汇率会摊低成本，增加国际竞争力，但为此国家也付出了很大代价，这个咱们有机会再聊。

大家可以注意一下， 我国大规模基建一次是 2000 年左右，一次是 2009 年左右，这两次其实都伴随了外贸的下降。

1998 年金融危机后，我国坚持汇率不贬值，导致商品在国际上竞争力下降，外贸疲软，国家果断祭出基建的大招，随后开始的西部大开发，东北振兴都跟这次危机有关，房地产也跟着水涨船高。

2008 年美国金融危机，老外手里没钱，开始过紧日子，我们的服装鞋帽没了销路，外贸又一次吃紧。国家再次出手，4 万亿的投资基本都进了基建行业。投资的规模太大了，以至于对消费的拉动甚至延伸到海外，毕竟我国缺能源，钢铁，木材，煤炭、石油都需要进口，天量的需求支撑了国外大宗商品市场，这也是为啥 4 万亿刺激计划出来，美国人首先拍手叫好的原因，拉动经济的劲儿太大，顺便也拉了美国一把。

说到这儿可能有小伙伴要纳闷了，这么大规模的货币流向市场，按理说会干扰正常的经济运行，但是为啥当年大水漫溉，我们却没啥感觉呢？

这就涉及到一个货币化的概念。

我们知道理论上来说，发行的货币总量要和流通商品的总价值匹配。

如果你有一块祖祖辈辈耕种的地，虽然每年都有产出，但没有参与流通，也就没有货币价值。如果哪天开发商看上了，开价十万买走，这时候就说你的土地被货币化了。正常情况下市场上可流通的商品就多了 10 万，政府就应该发行 10 万的货币对应，否则就会发生通缩，当然了，中间要经过一个复杂的过程，但大概就是这么个意思，这也是为啥我国连年增发货币，但是好像大家也没感觉通胀那么明显的原因。

4 万亿的投资进了基建，相当于把土地和基础设施货币化，这些钱就对应了我们盖的房子，修的铁路，建的机场。所以大家要有个概念，因为基建发行的货币好歹还有个承载，财富并不是空中楼阁，底层有天量的基础设施支撑，相对比较稳。这点比美国强太多，美国发行的货币大多数进入金融领域，流向全世界吸血，霸权在的时候啥都好说，哪天美国衰弱，这些多印出来的美元对美国的反噬将是巨大的，印钞的时候有多爽，倒霉的时候就有多惨。这也是美国为啥必须要当世界级警察，手里没有枪就没法维持美元的统治地位。

咱们说回来，大家看出来了吧，这两条腿互相支撑，有一条瘸了，另外一条就得加担子，保证人不会垮掉，只不过外贸这事我们很难控制，所以调节器往往放在基建手里。

大家也不要觉得这东西是我国的特产，事实上，从古到今基础设施建设都是是政府干预经济最好的手段， 我国古代碰上灾荒，政府搞的以工代赈本质上也是国家通过基建干预社会经济，甚至美国作为自由经济的鼻祖，1929 年面对经济危机的时候也祭出这一招，罗斯福带着美国人民一起挥舞铁锹共度难关。

说到这儿可能有小伙伴有疑问了，基建既然包治百病，是不是可以一直搞呢？

也不行。

基建虽然作用巨大，但本质上还是低端行业，附加值不高，需要大量的资源支撑，大家都知道我们国家缺资源，基建用到的铁矿石、木材、石油都得上国外买。对的，基建用到的塑料、沥青都是从石油中提炼出来的，缺石油可不光是影响汽车行业。问题是买这些原材消耗的可都是咱的外汇储备，偏偏这些制成品，你盖的商场，修的桥，铺的路，都不是可贸易品，没法换成外汇，就跟光吃不拉的貔貅一样，一点一点蚕食我们的外汇。

而且基建总有个头，南北大动脉有京广铁路，京九两条铁路也就够了，再修那纯粹就是浪费投资。西部大开发、东北振兴，中部崛起，几个方向挨个轮一遍，也就没什么可搞的了。问题是基建后面带着一大堆产业和就业，如果停下来影响巨大。我们国家前两年搞一带一路，最近一直再搞的城镇化和棚户区改造，本质上也是为了转移过剩产能。

如果非要比较的话，基建有点像抗生素，头两次用药效显著，但是破坏了人体的免疫机制，容易形成路径依赖，更可怕的是到后期产生抗药性，真到救命的时候打多少针都不管用了。

解决的办法也不复杂，就是产业升级，只要找到新的拉动经济的马车，能够制造消费解决就业，基建的作用也就没那么大了。

而且大家也不要觉得产业升级对解决低端劳动力用处不大。互联网刚兴起的时候圈子非常小，也就是张朝阳，王志东他们几个，没人觉得这玩意会对就业有什么帮助，二十年过去，现在看看满大街跑的快递员、抖音上喊麦的东北大哥，淘宝上忙忙碌碌的网店店主，你还说互联网跟老百姓没关系吗？所以只要能找到新的经济增长点，以点带面铺开，总会辐射到每个人身上，关键是从哪儿突破。

这个道理国家是懂的，我国从入世以后也积极利用有利条件升级产业，本来在互联网、5G、芯片方面势头不错，但是特朗普上台后对我们持续打压，高科技这块发展受阻。而且这哥们搞贸易战，原来拉动经济的增长的外贸行业也岌岌可危，加上疫情影响，就业就成了大问题，又碰上跟 09 年类似的情况，所以不得已又把基建这个法宝捡出来了。

说了半天有小伙伴可能不高兴了，你这一直都在说基建，说好的房地产呢？

其实房地产就是基建的一种，从拉动消费的角度来说，建一座大桥跟盖一顿住宅楼没啥区别，基建热火朝天的时候，房地产市场也会水涨船高，所以我上面的说的基建的特点完全适用于房地产，往往国家投资基建的时候，顺带也会给拉房地产一把。只不过房地产不是公共设施，国家不会直接投资，常规操作是通过调节利率或者首付比例方式间接影响。

这就是今年以后我们国家频繁出台政策给房地产松绑的原因。

说到这儿大家应该可以理解了，房地产未来并不在房地产本身，而取决于我国的整体经济情况。，一看我们能不能尽快升级产业，二看外贸情况，如果这两方向持续上升，房地产的作用就没那么大了，这时候国家往往鼓励大家把买房子的钱去搞别的消费，毕竟拉动经济还得靠内需，不在房地产就在别的行业。如果是各方面都很疲软，国家就会出台政策鼓励买房，希望通过房地产托住经济。

简单说说房价吧。

要是理解上面我说的，你就能理解国家出台政策是为了托住房地产市场，但并不是托房价。

房价有两个决定因素，土地成本和建筑成本，现在的高房价主要是土地成本造成的，而真正能支撑经济的是建筑成本，国家希望房地产市场繁荣，但是不希望用土地价格支撑这种繁荣，所以对高房价并不感冒，只不过遏制房价这话不能明说，毕竟价格是一个行业繁荣的标志，如果大家有降价的预期，行业离崩盘也就不远了。

想托房价的是地方政府，房价高了地价才高，对于依靠土地财政的地方政府来说，房价就是命根子。

但是地方政府能决定房价吗？鹤岗政府也想把把房子卖成北京二环价，但是也只能眼睁睁看着房价全国垫底。

真正能决定房价的还是需求，毕竟成交价才是交易价格，挂牌价只能是个参考。

房子的需求来源于哪儿？一是投资，二是刚需。现在房地产永远会单边上扬这种预期已经没有了，房子投资和保值功能已经慢慢淡化了，国家也不鼓励，房住不炒嘛，所以房价主要看刚需。

对于一个地方来说，刚需来源第一是人口的持续增加，第二是城镇化。

如果你所在城市正在发展一些新兴产业，将来能吸引一些高端人口进来，这些人追求生活品质，会把房价上限提高。

如果像我们老家这种，每年考出去的大学生毕业后就撒在全国各地不回来，本地又没有什么产业支撑，老百姓没有消费能力，房价想涨也涨不上去。

前些年很多城市买房送户口的政策，本质上也是想吸引人口抬住房价。

城镇化本质也是搞基建，主要是让农民进城，不过现在大部分选址都在农村附近，那种位置，想也不用想对拉升房价作用不大。

唯一有用的如果是货币化拆迁，有一部分有能力农民可能会进城买房，这对房价是个支撑，不过作用有限。

至于房价我就不预测了，这种混沌系统影响因素太多，预测了也没用。

我的建议，如果你是个年轻人，安心工作，现在不用掏空六个口袋扎到房产里。当然了如果你所在的城市人口在持续增加，或者有什么朝阳业，倒是可以提前下手，投资不敢说说，保值应该问题不大。如果你到了谈婚论嫁的年龄，该买就买吧，也算是支援国家建设了。

至于存贷款利率和首付比例，大家不用太关注，政策只是调节门槛，没有绝对实力的情况下，千万不要因为门槛降低你就往里冲，毕竟只要进了门，每天欠银行的贷款可是实实在在的。

知乎用户 有鸡大米​ 发表

他们还是太后知后觉了。

房地产拐点都 3-4 年了，只不过有人非得血【溅】三尺才承认这种事实。

对于这种数据我早已波澜不惊了，关注我的朋友想必也早就心中有数了。

前几天某经济学家也说房地产周期结束，现在房地产不是经济发展推动力而是阻力，但是，这种观点我 3 年前就系统性阐述了。我 19 年原话：

房地产已 si！我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
当曾经的引擎变成现在的刹车片，那就是时候换个引擎了！

而该经济学家的原话：

【房地产长周期结束了，拐点已经出现
房地产的投资增速在今年出现了负增长，1~10 月份是 - 8.8%，房地产的销量出现了 20% 以上的下跌。
中国经济正在面临一个大的变局，房地产从过去作为经济增长的主要推动力，现在变成阻力，它对经济增长产生了负的贡献。】

未来五年，我国房地产很可能会走出 “L 型” 走势图，也就是说房价还需要较明显回落到合理区间。（见 VIP 群聊截图）

然后会保持一段时间横盘，核心城市核心地段房子也要等经济转型升级人们收入上涨房价才会慢慢上涨，绝大部分地区房价下去就不会起来了。

pure 日月 / 悟空新之助：买房等等党赢更多啦——正解【部分城市首套房贷利率可下调】！

不要听无良自媒体胡说八道什么日本人口老龄化为什么房价啥啥的，还颠倒黑白说什么房地产税不能缩减贫富差距（PS：房地产税是可以大大缩减贫富差距的，这毫无疑问，数据为证——《加快财产税落地，让共同富裕光芒万丈！》）。

日本房地产价值回归后，直到现在距离峰值还很远，即便是东京都也是如此，整体上还没有翻过去，日本股市更是强力证据，最近 3 年全球股市大泡沫，日本股市还是没有翻过 90 年代的峰值。


我现在已经不聚焦房地产了，因为其走向我已经完完全全手拿把攥了。

房地产每个重要的毛细血管我都仔细分析过了，其命运逃不出我掌心。

你们可能觉得我太自负了，但是，事实如此，实际情况一步一步验证我的此前分析和预判，自信是要靠实力说话的。（我的下一战：金融投资领域）

大部分人也不懂房价上涨和下行的方向，我国房价价值回归的趋势，走的是由北向南、农村包围城市的路径。因为非核心区房地产最不保值，这和房价上涨从一线城市向十八线城市蔓延的路径恰恰相反。

中国房价问题不是涨了，而是涨过了头，涨是理所当然，问题是涨的离谱。

还有说什么房价跌了也买不起，这是啥逻辑啊？房价腰斩或者说跌到合理区间，我相信很多人就买得起了，而且还贷相对轻松多了，人民幸福度更高。

我的小目标：

影响 1000 万人正确认识房地产和中国 & 世界经济，争取让 100 万家庭避免做出遗憾终生的决策，未来我希望引导更多的人正确地认识理财投资！

概括下来就是让更多的人 “经济上共同富裕” 和“思想上独立理性”。

前几天收到了一条私信：【一位朋友两年前读了我写的房地产系统性分析文章，此后，这篇文章一直影响这位朋友，虽然很多人劝其早日买房，但是内心一直有 “房价不会涨” 的声音帮其冷静下来。

现在，这位朋友终于获得了大丰收，同期买房的人一年不到不算利息都损失了 20-30 万了，其实利息才是大头，因为 2.X% 的加减点数是不随 5Y-LPR 的调整而变化的，去年加减点数高达约 2%，今年都变成负值了。】

这位朋友的例子让我倍感幸福以及成就感爆棚，其深刻诠释了我契而不舍输出正确房地产观的价值——真的可以帮到能帮到的人！

不管有多少人攻击我，我也不为所动，甚至越战越勇，因为我知道所写的内容总会帮到一些人，他们会理解我所写内容的价值并从中受益。


最近案例分享：






你们完全可以相信国家是铁了心去房地产泡沫的（最终结果），但是过程要尽可能平滑温和（过程），以免对经济造成较大冲击。（要有系统性思维）

大家千万不要被一些人断章取义、甚至颠倒黑白忽悠了，比如下面这种，是他们去年的伎俩，去年信誓旦旦房价永远涨、房贷利率还会涨，今年怎么样了？

现在某些人造假非常专业，以至于很多小白都分不清以为是官方新闻，他们假借 “人民日报”“有关部门” 的名义进行造谣。这群人坏得很！

中国房地产泡之所以偏离健康有序发展，房地产利益集团无序发展是重要原因，一有风吹草动房地产利益链就煽风点火、制造民众恐慌。

中介是靠 2% 佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能收到房和房价变化的。《分清敌友，是生存的首要问题！》

而你靠什么过上幸福生活呢？你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。

有些人敌友不分，不分青红皂白乱信人，纯粹给人送钱，这些人认知不足还不下功夫主动学习，整天就是刷抖音、看微博浪费时间、虚度人生。


经济日报这段话说得非常好啊：“【长期以来，一些不良中介利用信息差，或对购房者谎称获取了房源的独家代理，通过欺骗的方式获取高额佣金；或歪曲调控政策精神，刻意制造恐慌情绪，误导购房者】；或怂恿贷款者铤而走险，用低成本经营贷置换房贷。对贷款者而言，一旦被追踪识破用经营贷购房，不仅面临贷款被收回、征信受影响等风险，还涉嫌骗取贷款。这些违规操作对房地产市场产生了恶劣影响，成为行业发展的不稳定因素和风险点，必须及时严加整治。”


为什么我的文章或者回答【可以复制黏贴】且【必须复制黏贴】？

【可以复制黏贴】主要是因为世人的烦扰大同小异、没什么特别的甚至通篇一律，我不需要每次推倒重来从零开始思考再写出文章。其实绝大部分人绝大部分时候都是在烦扰 “平常的烦扰”，而我写的文章直击问题要害，具有一定的普适性，自然是可以复制黏贴。

【必须复制黏贴】主要是因为我不希望一些人被混淆视听甚至颠倒黑白的舆论忽悠，正确的声音也需要不断的重复，否则会被淹没，我把问题的核心分析结论告诉大家，能帮一个是一个。不要把世界让给那些弄虚作假、唯利是图的家伙、要与他们斗到底。

就说房地产，不就那点儿核心知识点和数据吗？有些人研究一生都搞不明白。我搞明白了，房地产所有问题全灭，就这么简单。

现在房地产相关的问题基本上都是我早就穿透过了，没什么难度，历史万字文章也系统性讲述了，所以只剩下不断复制黏贴让更多不明真相的朋友知道事物的实质，得到房地产认知的飞升！


论系统性分析我国房地产走势，想必全完没有比我更全面的了，我的理论综合考虑人口、老龄化、城镇化、国内外大环境、经济转型升级等等。

让你们看看什么要预测？什么叫先见之明？什么叫认知碾压？记住：预测不同于猜测，需要有理有据、逻辑完备，很多人把信口开河当作预测。

强调：1.5 万字的长文就不粘贴了，请大家阅读以下第一、二篇文章！

2018：为什么我认为房价要跌！站在 2019 年看——中国房地产最后的五年房价真的已经到顶了吗？2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4141 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4138 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4137 评论回答 2.9 万赞同 · 4135 评论回答 2.9 万赞同 · 4135 评论回答 2.9 万赞同 · 4135 评论回答中国的房价何时是个头？1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2171 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答 1.1 万赞同 · 2139 评论回答五年内，房价有没有可能降到十年前的价格呢？534 赞同 · 111 评论回答 534 赞同 · 111 评论回答 592 赞同 · 117 评论回答 599 赞同 · 118 评论回答 602 赞同 · 118 评论回答 605 赞同 · 118 评论回答 688 赞同 · 129 评论回答 690 赞同 · 129 评论回答 700 赞同 · 130 评论回答 704 赞同 · 132 评论回答 704 赞同 · 133 评论回答 708 赞同 · 135 评论回答 712 赞同 · 135 评论回答 718 赞同 · 137 评论回答 718 赞同 · 137 评论回答

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 pure 日月​ 发表

因为真实的楼市比看起来的销量还要惨！

大家都知道现在经济环境不好，为什么没有看到意料之中的断供潮呢？网上连个哭穷的人都没有，是大家家境都比较殷实，不存在断供的情况吗？

然后立马整理了一下数据，不看不知道，一看吓一跳，断供比想象中还要可怕。

下图我统计了一下阿里法拍房在售的楼盘数量，如果说 2017、18 年的基数太小，不具备参考性，那 2019 年阿里基本上已经接通了所有司法拍卖法院，这个数据能代表全国法拍房的真实数据。

在 2019 年疫情之前，全国仅 50 万法拍房，到今天，法拍房数量超过 338 万，增速快得离谱，特别是 2020 年和今年，都是翻倍式增长，今年这才 6 月份，法拍房就增加了 170 万套，这要是到年底，妥妥超过 400 万套法拍房，甚至 500 万套。

那么问题来了，这个法拍房数据到底是什么意思？跟我们有什么关系？它会导致中国金融危机吗？会对我们造成哪些影响？本文，我们就来聊聊这个必将发生的灰犀牛事件，它将影响未来的方方面面。

01 最危险的时刻仍未到来

什么是法拍房？

一般有如下几种情况的房产会成为 “法拍房”

1、按揭购房还不起贷款的；

2、借钱买房之后还不起钱的；

3、司法没收产生收归国库的，一般因为个人重大违法或者贪腐之类的；

各位觉得这两年新增的法拍房主要是哪种形式？肯定是前两者啊，你没个像样的段位，司法都不屑于来收你的房产，只有断供和借钱才是击垮普通人的唯一方法。

看到这个 338 万拍卖房源，我是非常震惊的，可能很多人对这个数据没什么感觉，作为对比，我查询了一下链家网的房源数量

目前整个北京累计有不到 9 万套二手房源


深圳累计两万多套

成都多一些，累计 16.8 万套，这是在成都近期放宽交易限制后一夜之间突增 10 万套的结果。


上海目前数据查不到，但肯定没有超过 20 万套，据安居客统计，2021 年全国 21 个重点城市累计成交二手房不超过 150 万套。对比可以看出来这个 338 万套的拍卖房源数量有多大！足够全国消化两年。

一个司法拍卖平台，能吊打全国所有中介，成为未来市场供应量最大的房源市场。你可以在法拍网上搜到任何一个城市，任何一个地方甚至一个小乡镇的房，房源比二手房市场都要多。

换句话来说，仅仅依靠司法拍卖，就足够未来两年全国所有的二手房供应，全国不用修房了，就捡断供人的房就足够了。

并且，法拍房的数量似乎还在快速增加。

一般银行对于断供的购房者都会提供一定的宽限期，如果过了宽限期仍还不上贷款，才会进行法拍。从发生断供行为到银行决定收回房子，再到上架拍卖，全套流程走完，大约要一到两年的时间，甚至更久。

所以我们现在看到的法拍房可能是 2020 年疫情危机导致的断供潮，大家都知道，今年上半年上海疫情对经济的影响才大，真正的法拍房浪潮，估计会在明年或者后年才会到来。

最危险的时刻，仍未到来！

02 哪些城市比较危险？

本来我以为经济越发达的地区可能法拍房数量越多，但数据并非如此，下图统计了一下去年 7 月份（自此之后阿里法拍不再公布地域数据，可能是怕大家看了悲观）各地的住宅拍卖数量，司法拍卖数量最多的是江浙一带，然后是河南广东山东福建这些，为什么会是这些地方呢？

我认为有两个原因，第一是这些地方是炒房重灾区，一般来说抗风险能力最差的不是刚需居民，而是炒房客，特别是那些杠杆资金用到极致的炒房客，最容易崩盘；

第二个原因可能是二手房流通性不好，楼盘不好卖，我看了一下南京的二手房挂牌量，居然接近 14 万套，比北上深都多，可见这些地方要么是一二手市场房价倒挂，要么是卖方挂牌量太多，反正二手房不太好出手，炒房客卖不出去，只能司法拍卖。


而北京、上海、深圳同样炒房客多，但二手房流通性好，还没走到司法拍卖这个环节就已经卖出去抵债了，问题不大。

当然，这些都是截止到去年年中的数据，最近一年可是增长了上百万套房源，鬼知道是哪个城市新增的，而且上海疫情之后的断供效应还没有显现，哪个城市更危险变得扑朔迷离了啊，要随机爆雷了。

03

会造成哪些影响？

好了，讲完了楼市断供的现状，那这种状况会造成哪些影响呢？会对我们普通人有影响吗？2008 年全球金融危机的导火索就是美国楼市断供，中国会出现这种状况吗？

首先，楼市辉煌不再

房贷断供第一个影响楼市，尽管房地产市场很大，是实际上流动性不高，只要控制住不让市场大量抛售，房价就能稳住，但是断供让很多房源不得不抛售，三百多万套法拍房直接加大了市场的供应量，对房价形成直接压制，你不降价，法拍房先降价，另一套更急着出手的房继续降价，下降的窗口一旦打开就如同熊市一般根本止不住，踩踏效应就此产生。

南京郊区一楼盘打起了几公里之外种瓜农民的 “主意”，推出“西瓜换房” 活动，一万斤瓜可以冲抵 10 万元房款。好家伙，市场价 2 元的西瓜，到房产商这里立马变成了 10 块，这明显是变相降价啊，本来 100 万的房子，真实售价 90 万，还能白嫖 1 万斤西瓜，想想都开心，不仅要拿你的钱，还要带走你的瓜，脑回路满分。

如果是个别地产商的个例也就罢了，但这并非偶然，就在几天前，河南房企先搞了一个 “小麦换房”，后面又搞了个 “大蒜换房”，种种迹象都在表明，火了几十年的房地产，卖不动了！

第二，银行体系受到冲击

断供潮肯定会提升银行坏账率，但是想通过数据来证明这个观点非常困难，我查看了银行的不良贷款率，这两年还在下降，就问你敢不敢信？在不良贷款方面的财务操作，银行们可太懂了，河南村镇银行 400 亿存款能立马剥离成理财产品，这风险由金融投资者担了，关我银行什么事？

那么断供会造成中国的金融危机吗？

短期应该不会，因为中国房地产市场的金融产品不够多，也不复杂，顶多企业债危险一点，大多数人都没有投资与地产相关的资产，风险应该仅仅局限在断贷人、地产公司、银行和债权人身上，只要银行不破产，风险就不会进一步蔓延，如果银行都破产了，你当我没说。

所以，未来一段时间，不仅村镇银行危险，就连一些中小银行都有危险，各位尽量还是在四大行存款和理财吧，谨防灰犀牛。

第三，长期拖累经济，赚钱越来越难

我们已经习惯了经济高速发展的阶段，但是现在经济增速在肉眼可见的下滑，宏观经济是一个与我们赚钱息息相关的事，断贷人增多会导致社会消费力不足，企业赚钱减少——裁员减薪——个人收入减少——消费进一步减少。

最后，更多干货内容欢迎关注公众号：原来是凌乐

知乎用户 凌乐​​ 发表

如何看？和往常一样看

这些挂牌的不会以为我们是有钱故意不买吧？

知乎用户 TOM DIG 发表

我为什么建议大家在年底前清仓投资性房产?

这是两三年前写的回答，放到今天，就是最好的答案。现在还来问这样的问题，任何回答已经毫无意义，因为体面的撤退与仓惶的逃生，完全就不是一个境界。

当你还是一头年富力强能翻墙会跳跃的猪时，你不想逃跑，还在安逸的窝里等着下一顿好喂。当你都被摁到案板上，屠刀已经离脖子不到一公分的距离了，你再哀嚎，你再挣扎，还有什么警示意义？你还指望什么神迹让人放下屠刀，让你逃出生天？

知乎用户 铁树心​ 发表

偶然跟前女友聊了几句，才知道她家因为疫情破产了，名下 6 套房只剩下了 1 套。

疫情最开始那一年，她爸的生意出现了周转不灵，长期拿货的一些客户欠债更多 or 倒闭关张了，恰逢那一年贝壳创始人左晖整合了北上广房地产资源，引发一线城市大涨，她爸相信上海房市还会涨，疫情很快能结束，不管生意情况如何，用现金买了两套新房，达到 6 套。

结果疫情一直没结束，洋酒类生意更拉跨，上中下游转不动了，她爸把现金赔光后，开始了以贷养贷（生意贷），直到今年年初上海封城，彻底弄死了她爸的客户们。

解封后，银行清理坏账呆账烂账
信贷一清算，资不抵债，才把消息告诉了我的前女友，一家人在焦虑里全病倒了。

为了摆脱焦虑，前女友卖掉 5 套房，直接返贫…

这不止是一个家庭的真实故事，而是社会群像。
大家应该看明白了，原来这波疫情之下，是埋藏了一场很盛大的信贷危机，最后摧毁了大量工作岗位和线下门店。

我就在想，如果房市在三年前没有逆市狂涨，而是随着市场有下落行情，或许不会有那么多人被贷款深埋，对未来的高预期违背了经济学原理。

没有房贷，坚持做生意的也扑街了。
（大部分老板是用借贷运作公司的，有个财务会计报表叫资产负债表。）

各地房价 / 房租远远超过了当前的人流量与购买力，让做生意成为了一种极蠢的事情，很多中小老板，在三年咬牙负债当中失去了本金和抵押物，也不会再有资本返场了…

于是出现了中小公司倒闭潮 + 失业潮。

这是最烂的未来。
有垫资能力和垫资意愿的从来都是少数人。
而且还是踩过红利的那一波人，在持续性创业。
在这波里死得透透的了。

失去时代红利 + 陷入防疫的我们，还能诞生出多少 “老板” 来抚平经济的结构性空档呢？

5-10 年？

我很疑惑。

而且是一个越努力越贫穷的疫情时代，房价不跌才奇怪了。

知乎用户 兔撕鸡大老爷​​ 发表

我家这里。

市场价位 100 万。

房主挂单 80 到 90 万。

成交价无，连看的都没有。

不能说都这样，八九成吧。

知乎用户 二民​ 发表

刚需为什么不多拿几十年自己住啊？以前说的是涨了多少，增值很好的。说跌了就自己住，无论如何都是赢啊。

2021 年广州市房地产中介协会统计了 3 月份广州几大热点区域房产的租金回报率，调查的楼盘出租回报率最高的仅 1.99%，最低的仅 0.89%。

买房是赌徒还是真的划算？自己知道

知乎用户 orchimike​ 发表

房地产可能会骨折性的崩。

作为无产阶级本来还挺兴奋，但想想其实对所有人都不是好事情，只是中产阶级会更难受了，大家都要面临寒冬。

原因很简单，没有人愿意接盘，而投资客又捏不住了。

事情往往就这么简单，卖的比买的多，就会跌。

而政府的救市，没任何意义，因为市场没了信心，傻子不够用了。病来如山倒，谁也拦不住。

这个时候，想着壮士断腕的其实是聪明人。买房会跟炒股一样，不存在侥幸。

毕竟这个时候卖出去，将来还能抄底再买回来。

去年其实大家都没那么恐慌，但今年我们小区已经有很多人在卖房子了。

当然，目前大家心态还是比较平和的，毕竟这里是上海。价格没有跌很多，问题只是卖不出去而已。

知乎用户 一克神水 发表

躺平摆烂，自有鸿运加持

摆烂才是终极方案

大家生活里也别卷了

卷的尽头就是摆

相互在摆上面卷，何尝不是一种卷呢

这是卷的二象性罢了

你摆我更摆，换条赛道卷

这大概就是卷与摆的哲学吧

无忧无虑，无欲无求

坚决不能当接盘侠

同志们坚持就是胜利

知乎用户 心世界​ 发表

当雪崩的时候，没有一片雪花是不崩的。

应该庆幸实施了 “房住不炒” 这个政令。

否则，房地产市场继续看多的驱动下，所有人都只好妥协拉大杠杆、提高融资的去买房子，都抱着侥幸的心理，预期自己不是最后的那个接盘侠

其实都是赌红了眼的赌徒，最后崩盘时刻的来临，没有一个可以幸免。

对于那些金融国、境外资本而言，当然是喜闻乐见的，拖延了我们的工业化进程。

待我们人口真正转入老龄化时，要在想实现完成全面工业化就困难了。

现在呢？

还是可控的。

的确我们也遇到全球化金融压力，的确我们也面临全球疫情的影响。

尽管作为火车头的房地产出现了很多问题，但是我们不是房地产崩盘的问题。

经济周期大家都在承受，只要有国家开始买单了，就可以有宣泄口了

谁先来，我们不清楚

不过，欧盟已经由发达国家，由提倡绿色碳中和的先驱，回到了烧柴火的 1.0 时代；日本韩国这些依靠出口利润的国家，已经长期负增长了。

现在，光关注房价是不够的，还得关注国际局势；有时候面的问题解决了，点的问题就自然而然的解了

不过，这绝对不是一时半刻的事。

所以，身在局中冷暖自知啊。

投资客们如果守不住了，那肯定该降价的降价，只要没给一铺清袋，将来还有机会可以重来。

不是吗？

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

什么时候那些负责给房地产摇旗呐喊，擂鼓助威，上骗下唬的所谓房地产研究院，研究中心的所谓专家们都失业的时候。咱们再来讨论这些问题吧。哈哈。

知乎用户 夏非冬 发表

无论如何，今年还不算抄底房地产的最佳时机，但今年算是二手房跟一手房掰手腕拼手速出售的时机。

一是疫情什么时候到尾声，现在没有定论，还说不准。

二，抛开疫情大背景不提，其实国内外的经济环境都不算好，经济回暖都暂时看不到。在经济不稳定的时候，什么时候被灵活就业了，不受自己掌控。

三，从房地产行业来看，目前大多民营开发商拿地的热情不高，不积极，这就是市场不好、没有信心资金紧张的现象，开发商是专门买地种房子然后卖房子的，在这个行业算是老狐狸一样的存在，它们都没有信心，说明环境确实不好。

四，从政策来看，贷款资金优先用于保交楼保交付等措施，说明烂尾的风险还是客观存在。作为消费者，谁能确定自己买的楼盘一定不会有问题？

五，现在即使楼盘能够交付给业主，也是开发商在比烂的状态。哪怕你买的房子并没有烂尾，楼盘配套设施（如小区配套学校）的滞后建设，是大概率要存在的了，以广州保利南沙天汇为例，开盘至今两年多，第一批交楼的业主已经收楼了，现在即将迎来第二批业主收楼，配套小学仍为一片空地，至于要引进什么名校，早已闻不到风声。

你哪怕是现在买，也难以确保你买的房子价格会不会是站岗，或者站在半山腰，还是以央企开发商保利为例，今年的宣传营销口径是 “内卷王”，价格一降再降，并不能保证你买入就一定是 “抄底”。

六、就算迎来交付了，楼盘也未必符合合同中约定的交付标准。还是以保利南沙天汇为例，靠近广澳高速公路的楼栋，不关窗的噪音为 65 分贝左右，关上窗也有 52～58 分贝，噪声远远达不到住建部公布的《建筑环境通用规范》约定的住宅噪声白天控制 40 分贝内，晚上控制在 30 分贝以内。

保利南沙天汇约定的精装标准交付，结果阳台和外墙更像是毛坯，你敢信这是央企开发商建设的 “精装修” 房子？

七、楼盘降价了也不意味着就是品质方面的卷王，它也可能意味着你买的房子很有可能会在偷工减料上面做文章。在利润面前，国家标准、买卖合同约定方面，开发商分分钟让人刷新认识。并不是说环境好、逢买必涨价的时候开发商就不会偷工减料，只是觉得环境不好、开发商降价后，偷工减料的概率比涨价那时会高。

杠精不要杠，杠就是你赢，你觉得抄底了，那就多入手几套。

知乎用户 凌霄 发表

把高价挂牌超过半年死活不降价卖的排除一下呢？

知乎用户 雪泥鸿爪 123 发表

要不是老子年纪轻轻就经历过被无情地裁员，老子好歹为国家买一套。没有经历过裁员的朋友可能不清楚是什么感受，这么说吧——朝不保夕。那时候我在想，庆幸老子没有背着 30 年房贷，不然可不知咋办呀！你说，没事，过几年房价翻倍，赚翻了。可是，你敢保证未来三十年房价一定会涨吗？未来 30 年房价至少翻倍我才有可能不亏，这还是不考虑通胀的情况下

知乎用户 不才 发表

在中国，房价的本质是期货，是对未来经济的预期，是买房人对自身未来收入的预期，也是卖房人对未来收益的预期。在预期下降的情况下，房价降是再正常不过的事情。

但预期可能会出现错误，比如前一波高位上车的人，就是对未来的收入产生了错误的预判。

最后，中国房产的价格虚高程度举世罕见，根本不符合人类的社会发展需求，如果中国的房产有信用评级，我会将它评为垃圾级。

知乎用户 82 年的贴吧老哥 发表

坐标郑，前几天和同学聊天，他今年初被优化，前司是碧 **，营销部门。当年风光时候月薪都是 2-3w，后来顺着这两年直接降到几千最后被优化。这些年他除了在碧 ** 工作挣钱，还在几年前以 13000 的员工内部单价拿了一套房子，而如今这套房子周边的该品牌在建房型已经跌至 9000 就连车位都是最低 4 折出清。已经有不少业主开始抗议降价行为，但是不降价的话，一个三环外的郊区期房如何去和城区二手房竞争呢？

他每每和我聊天，都说我没买房，手里握住存款是对的。但是我总是苦笑，不是我不买，是房价起飞后我就没有这个实力啊… 但是我没点破的是他也是当年借钱贷款加了杠杆充首付的，甚至是他们公司直接给员工放贷。

我更感慨的是，这样一个具有代表性的 90 后，辛苦工作十年，在这个城市扎根，工作努力拿下自己的家，如今不仅要面对财富的缩水，更要面对往后 20 年的按揭。如果大家还是一脸朝气的坚信房价的坚挺也就算了，如今面对的是每日没什么好消息的沉郁生活，外加郑 * 最近两年的样子简直点不着一点信心的火光。

如果只是他悲观，可能只是个例。

但是身边的同龄人，乃至哥哥姐姐 80 后们都没办法用更乐观的态度面对当下和未来。那么这个房价还有可能触底反弹么？

总说信心比金子珍贵。

当我的同学一边说着对未来还是有信心，一边是六个月没有找到合适的工作时，我真的不忍心说鼓励的话，我更不忍心泼冷水。

只是小心的叹了口气。

这种弥散再彼此间的沉默，低落，无奈让我突然明白了小时候问爸爸妈妈一些问题时，他们那种想说点什么，却又语焉不详的瞬间。

“等你长大了就懂了”

原来就是这样啊！

知乎用户 能猫桑 发表

一句话，大部分人的房子不可能再回去了，也很难在变成 RMB。

现在的房地产是典型的没有流动性，这是一个很大的 bug，我们知道商品的价格需要在充分买卖流动情况下才可以，就是说你随时可以换成现金，但是现在的情况是可能一个区域成交一套就把价格涨上去了，这时候所有蒙在鼓里的都觉得自己的房子值钱了，可你试试看你的能不能卖出去？所以房价即使一个亿，也不是你的房子一个亿。买了房的最后只剩下房子，随着老化最终一文不值。房子最终会回归其本身的价值，所以总有人会承担代价。看这个房子的最后一棒被谁接到…

很多人低估了房贷的时间强度，这是用 30 年持续输出一笔不小的资金，可能坚持一两年没啥问题，关键是 30 年，这是很多人最宝贵的生命，用一生还一笔不小的贷款，无法轻易做其他选择，生命的意义会大打折扣，来到世间就是这样的一种生活？大部分人的房子不可能卖出去变成 RMB。

现在负债买房，可以说已经输了，成了真正的房奴和房地产的事实上的接盘侠。很多刻舟求剑的，还以为房子会一直增值，但是一方面经济并不会像以前增长，另一方面还到 60 岁，你的房子还可以住吗，所以保值也不存在，到那时候你无法再换成 RMB。房子会变旧，现在的房子寿命普遍几十年，你就想想三十年以上的房子你会去买来住吗？房子旧了，居住价值低，最后接盘的没有流通性，价值就会归零。所以今天你接手的几百万房子，它不是什么保值产品，是一个消耗品，当大家逐渐意识到这个问题后，我不认为会有人去接手你的几十年二手房。

所以现在这个高价，一定要想好了，房子会逐渐贬值，有这个价格，但是没有流动性，卖不出去，那回归消费品最后直到无法使用价值就等于 0，搞不好就是接盘最后一棒，然后由于卖不出去，最后进一步价值贬值，一辈子啥都没得到，就还钱了。

有些人想着中途卖出的也要想清楚，因为买了房的都在这么想，市场上会越来越多高龄房子，想想就很刺激，今天的价格都是纸面财富啊，可还的债那那是实打实的

知乎用户 匿名用户 发表

宅家啃老多添一副碗筷，

外出拼搏掏空六个钱包​。

这个作者回答的太好了，不能回复他。只好复制过来再舔一下他的答案了。

知乎用户 司马懿的懿 发表

房地产二手房市场的价格，基本上注定了是最先出现下跌，并且有可能迎来下跌拐点价格腰斩的。

房地产，已经属于风险资产，为何？

就是价格有升有降，房主也要有抗价格下跌的强大内心！和新房不同，二手房除了有交易税的收入，并不涉及卖地收入，所以和新房有一定区别。

要说稳房价，新房有一定的可能性，而二手房市场毕竟房主自己定价，没有流动性的房产就等于死水，所以为了套现回笼资金，及时卖出去，那就必须降价出手。

现在有的三四线城市二手房已经出现赔钱卖的情况，基本上把装修钱搭进去了！不然没有人买！

上面的表格是公布的最新的人口出生率死亡率。

我们说过，房地产长期走势看人口基数和人口结构，人口流动！

随着人口老龄化趋势，老年人越来越多，年轻人越来越少，而生育年龄的年轻人生产意愿在降低。人口结构呈现出倒三角结构。

所以未来老年人逐渐去世，从人口总量看，人口的数量增长会到达波峰，进而出现下降。

随着大城市对周边小城市人口虹吸效应的凸显。在未来，大城市房地产学区房，核心地段房价会越来越高，而二三线城市价格出现下降，而四五线小城市和县城价格未来可以参考鹤岗。

我们在观察宏观房价趋势的时候，分析必须结合人口基数，人口结构，人口流动。

这个世界没有什么价格只会涨不会跌的东西，万物阴阳调和，不可能只有涨没有跌，波峰褪去，会逐步走向波谷，当然现在的房地产笔者认为，已经从波峰走向波谷，但是拐点尚未到来，拐点到来之际，也许就真的出现三四五线城市房价腰斩的可能性！

当然这个过程需要一定的时间，所以房地产风险化解相当于金融风险的化解，就留了一定的时间。疫情可能只是这个过程的催化剂，也许会加速这个过程，这个过程也需要找到能够替代房产刺激消费的新领域。房地产目前已经属于风险资产，那些赌房价永远不会跌的人，注定要为囤房付出惨痛的代价！

所以有购房需求的人，不妨等一等，也许在未来拐点之际购房，会有意想不到的惊喜！

知乎用户 公考小学霸 发表

降价对买来住的有啥影响?

只有那些买来盼着升值的才会痛心疾首。

还有好多说我亏了房贷首付的乎友，它涨价的时候没见你们去维权。

既然把房子当成理财产品，就要有理财产品具有风险属性的认知。

全国老龄化、人口负增长、全球经济衰退，我个人的看法是 10 年后，别说一线核心区域不会降价，有没有人在城市住都是个问题，现在不过是击花传鼓，10 年时间，看谁变成最后的烈士。

知乎用户 清风车影 发表

知乎用户 Anonymous-Blackhand​ 发表

经济至今看不到希望，谁来买房啊？

靠存粮，三年了，谁家还有存粮啊。

靠希望，你知道明天封的是不是你。

连工资不能保证，还敢期望高收入？

没有存粮，没有希望，靠啥买房啊？

总不能靠打屁股吧。

知乎用户 瑞冠口腔李​ 发表

随着 “第二支箭”、“金融 16 条” 等地产支持政策纷至沓来，且力度逐渐加大，发声部门也越来越多，基本面筑底接近结束。

经历了 2021 年一系列政策及行业的调整，深圳楼市仍在筑底。

曾经的 “打新热” 渐褪，万人摇号、日光盘的楼市名场面不再频繁上演。房价方面，在经历 2017 年 - 2021 年上半年的持续上涨后，深圳一、二手住宅价也出现回调。

统计局数据显示，10 月深圳二手住宅价格环比下跌 0.22%，已连续多月环比下跌，但跌幅较 9 月收窄 0.03 个百分点。而一手房价格则在 9 月、10 月连续环比下跌超 0.5%。

如果说，曾经的深圳楼市因大量炒房客而过于 “疯狂”，那么如今，随着影响市场健康发展的非理性因素褪去，深圳楼市或许正在恢复其真实、理性的一面。

伴随首套房贷利率下降等因素，市场信心正在重建，真实的购房需求逐步活跃。今年 “金九银十”，深圳成交的新房住宅数量连续两月超过 3000 套，其中 9 月成交 3614 套新房住宅，10 月成交 3328 套新房住宅，超过上半年平均水平。

事实上，从基本面出发，无论是 GDP 增速、产业结构，人口流入等客观表现，还是城市相关配套的发展来看，深圳的住房需求规模将持续增加。

再提工业立市，深圳 GDP 增速名列前茅

经济健康、持续发展是房地产业快速成长的基础和保证，GDP 的高速增长也为房地产业提供持续的发展动力。

地处中国南大门，深圳仍然是最具经济活力和人口吸引力的城市之一。数据显示，2021 年深圳市地区生产总值 30664.85 亿元，首度跨越三万亿大关，同比增长 6.7%，两年平均增长 4.9%。

2022 年前三季度，深圳的 GDP 增速在经济总量前五城中表现最佳，GDP 达到 22925.09 亿元，同比增长 3.3%。同时，同比去年前三季度名义增量 1133.91 亿元，成为了目前唯一名义增量破 1000 亿元的城市。

深圳增量领跑，与其重提 “工业立市、制造强市”，并布局“20+8” 战略新兴产业集群和未来产业有密切关系，2022 年 4 月，深圳在政府工作报告中再次将制造业与 “立市” 的说法放在一起，据悉，这是 2001 年以来，报告首次以制造业单独成章。

反映在数据上，前三季度，深圳第一产业增加值为 19.94 亿元，同比下降 0.2%；第三产业增加值为 14540.51 亿元，同比增长 2.2%。与此同时，深圳以工业为主的第二产业增加值为 8364.64 亿元，同比增长 5.2%。疫情之下，工业也重新成为深圳经济企稳的主要推动力。

其中，智能网联汽车增长 44.5%，新材料（22.6%）、高端医疗器械（14.1%）、软件与信息服务（12.8%）、新能源（10.7%）、海洋经济（10.1%）继续保持两位数增长。

制造业持续回暖，特别是高技术产品持续快速增长，表明深圳经济高质量发展韧性足、潜力大、新动能强、路径明确，也打消了外界对深圳因高房价、高地价影响导致企业外迁、空心化加速的质疑。在深圳，既有华为、腾讯、比亚迪、万科等一大批深圳本土成长起来的具有国际影响力的企业，也有微众银行、乐信、天音通信、安谋科技等高能级创新型总部企业。

产业聚才，深圳的产业发展吸引了大量人才涌入，为满足民生保障，深圳正在不断兴建各项基础配套设施，从地铁到学校、医院，弥补民生短板。

数据显示，2022 年前三季度，深圳固定资产投资同比增长 12.1%，工业投资增长 35.1%。其中，制造业投资增长 27.2%；房地产开发投资增长 8.7%。一批重点工业项目相继开工或投产，产业项目增速快，意味着深圳仍然是一片投资热土，是深圳经济增长的压舱石。

常住人口十年增 68.46%，一切皆有可能

近十年，不断涌入的人才支撑了深圳的高速发展。最新普查数据显示，深圳常住人口十年间增加了 713.6 万人，增长 68.46%。

日前，备受关注的科学家颜宁参加深圳全球创新人才论坛，并宣布不久的将来会全职回国，协助深圳创建一所集科研转化、学生培养等若干功能的新型研发机构。演讲中，颜宁回答了自己为何选择深圳：因为深圳年轻、充满活力，在这里一切皆有可能。

根据《广东统计年鉴 2021》，2020 年底深圳常住人口达到 1763.38 万人，同期户籍人口达到 584.58 万人，净流入人口为 1178.8 万人，位居全国第一。而据《深圳市住房发展 “十四五” 规划》，到 2025 年底，全市常住人口预计将增至 1860 万人。

值得一提的是，有数据指出 2021 年深圳常住人口净增量只有 4.78 万人，但户籍人口大增了 43.36 万人。这意味着，越来越多的常住人口正转化为户籍人口；而住房、教育、医疗等民生的改善，让更多人愿意留在深圳。

根据规划，“十四五” 期间，深圳将新增小学、初中和高中学位 23.3 万个，进一步加大城市更新和土地整备对基础教育设施的保障力度；全市通过城市更新和土地整备保障不少于 8 所医院的新、改、扩建用地，增加床位约 1300 个；通过城市更新和土地整备保障不少于 5 所养老院的新、改、扩建用地，增加床位约 2000 个。

作为头等民生大事，深圳正在持续加大对住房的保障力度。

年初，深圳出台《深圳市住房发展 “十四五” 规划》，计划 5 年内供应商品住宅 35 万套，公共住房 54 万套。深圳市住房与建设局数据统计显示，2022 年上半年，新房住宅供应 17353 套，同比增长 24.6%。

成交量较往年大幅下滑，深圳为何仍在加大住房供应？

有分析指出，未来深圳楼市将形成保障性住房和商品房并行的双轨制发展模式。根据规划，2035 年，深圳将新增 170 万的住房供应量中，60% 以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房（三种统称 “公共住房”）各占 20%，剩余 40% 为商品住房。

对深圳房地产市场而言，将商品房和保障房分开，才能更好促进房地产行业持续、健康发展。

楼市政策暖风不断，稳健房企迎来机遇

事实上，一直以来，深圳房地产发展的争议来自土地和住房的供应不足。而过去几年，深圳的土地供应，尤其是宅地供应正明显增多。

数据显示，2020 年深圳计划供应各类土地 1200 公顷，实际供应 1238.5 公顷，完成率 103.2%，其中居住用地实际供应 362.8 公顷，完成率 123.7%，较 2019 年翻一番。10 月 27 日，深圳发布 2022 年第四批次集中供地计划，7 宗居住用地总建筑面积约 101.21 万平方米。

土地供应增多带动更多的住宅项目入市。根据克而瑞深圳统计，深圳 2022 上半年共计 58 个获批预售证项目，共推出超 2.5 万套商品房，其中 38 个涉及住宅产品，共 17469 套房源，与去年同期相比上涨约 25%。

新盘源源不断，深圳房地产住房与供应的矛盾正在逐步缓解。

政策端也在对深圳倾斜。10 月 31 日，财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新，更好发挥财政职能作用，其中还提及中央财政加大推动深圳住房供需问题解决的支持力度。显然，作为国家重大的房地产战略转型决策，深圳再次站在了改革开放排头兵的位置，扮演重要角色。

金融层面，日前，中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共有 16 条措施，其中，在保持房地产融资平稳有序方面，提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。

值得一提的是，尽管国内房地产行业进入调整期，多地楼市遇冷，但深圳本地的楼市政策始终较为谨慎，仅在金融信贷利率有所放松，暂无实际性放松政策出台。这也一定程度上说明，深圳楼市仍有更多的市场调节空间。

从市场表现看，作为一线城市，深圳楼市并未出现过大起伏。2022 年 1-10 月，深圳 TOP20 房企流量销售金额达 2327.01 亿元，同比仅下滑 2%。

具体来看，上半年南山、福田、光明等区域的高端盘仍然受到市场追捧，如位于光明区的深业颐瑞府、南山区的深铁阅山境、蛇口太子湾片区的招商玺家园等项目，均实现开盘不久即售罄。这也说明，一方面，市场仍存在大量理性的刚需客户和改善型住房需求；另一方面，核心城区的不动产依然是可以穿越周期，实现保值的重要资产。

房企的稳健经营亦是支撑深圳楼市健康发展的基石，其中尤以市场信誉高的央企、国企，以及有央国企背景的优质房企为主，如深圳本土成长起来的万科、华润置地、金地集团、招商蛇口等；此外，京基、卓越、鸿荣源等凭借多元化发展，也在这一波行业调整中始终维持稳健。

11 月 16 日上午，在深圳举办中国国际高新技术成果交易会期间，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等 6 家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD 等领域深入合作，助力深圳的城市发展。

国信证券认为，随着 “第二支箭”、“金融 16 条” 等地产支持政策纷至沓来，且力度逐渐加大，发声部门也越来越多，房地产政策拐点或出现，基本面筑底接近结束。

长远来看，房地产行业依旧是具有十万亿量级规模的行业，而不同于过去泥沙俱下的市场环境，经过一轮又一轮的调控洗礼，作为全国楼市风向标，深圳的住房需求仍将源源不断。

（来源：时代周报）

知乎用户 腾讯自选股 发表

买房那就是买大小，还 50 年开一回庄。

（放心，您那钢筋结构房子撑不到 70 年产权就得成危楼）

这五十年间，那就是薛定谔的房价，你不去看它，它就是在涨和跌两种状态下叠加，你一看它，它就往其中一方坍缩。只是之前涨居多、跌居少罢了。但不可否认的是，带着赌徒心态买房，那就是把资金押在那等开蛊那天才会真正见分晓。

GAI 都唱着，妈老汉为你吃好多苦，劝你不要去沾黄赌毒。开始买房的都是住户，后来买房的多为赌徒。有个粤语的方言梗，广东口音总把 “投资（zi）” 读成“投只因（ji）”，现在看来，新闻标题也不准确，很多人都不是投资客，而是纯纯的投机客，都是带着赌徒心态买房的。

20 年前买房的，是有居住价值打底、增值部分投机。深圳南山区桃源村 4000 一平、总价 24 万的房子，出租大改 2000 一个月。大概 PE 就是 12 倍，也就是投资以后 12 年回本。即便不回本，住 12 年也不亏损。

10 年前买房的，基本就是考虑增值部分了，深圳南山区桃源村 30000 一平、总价 180 万的房子，出租大改 3000 一个月。大概 PE 就是 50 倍，这已经远超上市公司平均的 20 倍 PE 了，但至少住个 50 年还是能回本的，顶多算个保底不亏。

其实，在那个时候房子就已经是高风险投资了，能够进一步推高 PE 的就是资本。A 股中大量百来倍 PE 的股票，都是资本推上去的。一般分析师如何解读 PE 的高低呢？

低 PE 就是价格和价值贴近（从另一个角度解读，就说明资本不关注它）

高 PE 就是价格和价值偏离（从另一个角度解读，就说明资本高度关注它）

作为普通人信息有限，很难知道价格涨，是因为房子具有了更高的价值，还就只是单纯抢的人多。

到了前几年买房，深圳南山区管它哪个村的房，60000 一平（保守了）、总价 360 万的房子，出租大改 4500 一个月。大概 PE 就是 67 倍，相当于半个科技公司了。所以这房价里都是科技与狠活儿吗？有人调侃说两个有房的深圳人结婚，不是爱情的结晶，而是公司的联姻。

那是不是买了房的都是高危人群了，是不是都不好了呢？

其实也不是，可以看到价格压力测试里，深圳盐田、坪山、龙岗、罗湖四区目前的平均价格压力值均为负数，意思就是拿着多亏，卖了少亏。

那剩下的福田、南山、宝安呢？这些地方就还是有刚需撑着的，稍微降价，就有刚需要扎根定居，所以房价还是比较坚挺的。毕竟深圳的金融和科技的中心在这边。有产业、有刚需、有支撑。虽然不是说买了这些地方能挣多少钱，但至少贯彻了房住不炒的方针。

所以如果目前自己手头上的房子在那些产业不发达，租房需求不旺盛的地界，就还是抓紧卖了吧。如果你的房子出租不间断，或者就是自己在住，那就可以留着，不会亏到哪儿去的。

未来就算生育率不像从前，人少房子多。但多余的总是边边角角的房子，市中心的位置还是住一户，少一户的。大小城市都差不多。

住着请安心。

知乎用户 逻辑洁癖小当家​ 发表

房地产周期，叠加国内外经济大环境，再叠加疫情的长期性复杂性。很多人发现，房子不是永远上涨，会跌，还跌的离谱，更重要的是还卖不出去，很难变现。

二手房大量挂牌，是因为多套房产的人明白，现在不变现，以后更难，而且，价格可能更低。谁也不愿意承受亏损的风险。

1. 供应端，二手房急剧增加

这些年来，房地产的大规模建设，各地的新房数量激增，本身供应量就多。二手房挂牌量必然增加。

叠加价格预期下降，很多业主更着急把房子挂出去。因为，今年不卖，明年大概率更低，谁也不愿意一年亏损几十万几百万，损失的都是真金白银。

2. 需求端，真实 “刚需” 越来越少

五年前的一波暴涨，让所有人意识到一个问题，买房是可以挣钱的，全体国人一拥而上。同时，未来的需求也被提前大量消耗。该买房的，不该买房的，都成了 “刚需”。各种手段上车，然后，后面接盘的人，越来越少……

今年新生人口大概率跌破千万（可能更低），未来二十年，大概率会越来越低。

3. 价格端，高现价与低预期

当前，我们的收入和房价比，房租和房价比，都比较离谱，不再赘述。尤其是大城市，北上深均价应该都六七万以上了。房价过高，后面的人想接盘，也心有余而力不足，确实接不动。加上，全球经济大环境，更多的人都在储量过冬。

4. 预期端，“活下去”

全球经济形势越来越差，中国很难独善其身。各大厂各种裁员，对于未来的目标，就是 “活下去”。而做小生意小买卖的，越来越困难，不确定性太大。现在，大城市的房子，动辄几百万，如果不是真正的刚需，强行上车，不亚于一次豪赌。而且，大概率，赌不赢。

5. 政策端，总基调与 “缝缝补补”

房住不炒的总基调没变，基本的政策方向不会有大的动作。最多的是在现有政策的基础上 “缝缝补补”，该托的托一下，该压的压一下。这是国家从长远考虑而定的大政方针，既防止房地产崩盘，引发系统性风险，又能用时间换空间，稳步推进共同富裕。

房地产深深的关系到民生，关系到未来。

不知道有没有人考虑过一个问题，除了 2017 年开始的房价暴涨之外，所有因素都没有太大变化的情况下，新生人口从 2018 年开始，断崖式下跌。高房价和低生育之间的关系，值得深思！

新生人口断崖式下跌与高房价的 “巧合”

如果这个时候不趁势把房地产泡沫挤掉，而是继续吹大泡沫，肯定是弊大于利，甚至埋下更大的风险。

总的来说，房地产仍然是一个体量巨大的行业，但，绝不再是一夜暴富的地方了。当然，刚需如果条件允许，该买买，没办法。想着靠炒房暴富的，可以休矣，还是平常心看待吧。

知乎用户 any 夏天​ 发表

这才哪到哪。

全国疫情日增两万多阳性，尚未出现拐点。

防疫 20 条刚发布一个多周还没完全落地。

春运期间上亿的流动人口还没开始迁徙。

两会还未召开，未知房产税何去何从。

等明年的 GDP 数据和生育率统计，在万众瞩目中延期发布。

那抛售和降价才热闹呢。

知乎用户 庄子非鱼 发表

二手房挂牌量超十万套是什么概念？看成交量，成交量大，那么也就几个月的去化量。

比如上海 10 月份二手房成交 1.6 万套，较 9 月份有所下滑，但从成交水平来看，依然维持在年初设定的 1.5 万 - 1.8 万套的荣枯范围之间。

截至今年 10 月，10 个重点城市二手住宅挂牌量为 142.5 万套，较去年同期上涨 39.39%。

如果成交量不大，那么去化周期就会比较长，买方的议价空间就大。

投资客一般都是加杠杆，赌新区。

自住的就算是降价了，除非不得已，基本也就认了。

从国际经验来看，所谓的价格回调，除非是类似日本这样的硬着陆，一般来看，也就回调 10-30%，并且，后续会涨回来。（根据泽平宏观的研究）。

**房价曾大幅下挫但后期上行超过之前高点的经济体，有英国、美国、瑞士、荷兰、南非、挪威、中国香港、马来西亚、泰国等 14 个。**比如，荷兰房价在 1979-1982 年暴跌近 30%、2008-2013 年大跌超 19%，南非房价在 1984-1986 年下跌 11%，芬兰房价在 1990-1992 年暴跌 37%，瑞士房价在 1990-1998 年大跌 22%，马来西亚、泰国分别在 1997-1998 年、1998-1999 年累计下跌均超过 11%，中国香港在 1998-2003 年累计暴跌超 60%，美国房价在 2007-2011 年大跌超 30%，英国房价在 1990-1992 年下跌近 11%、2008-2009 年下跌超 13%。上述经济体房价在大幅下跌后继续向上，现均已超过之前高点。

只有日本、西班牙、爱尔兰、意大利等 4 个国家，是泡沫破灭后现在还没恢复的。

日本、西班牙、爱尔兰、意大利房价分别在 1990、2007、2007、2008 年见顶，其中前三个国家房价近几年稍有反弹，2022 年 Q1 上述四国房价仅分别相当于峰值的 70.6%、88.6%、97.7%、87.1%。

关键是城镇化率、经济发展速度、人口老龄化等中长期因素。

目前来看，中国城镇化还有一小段路要完成，经济发展速度即使降速还是相当可观，人口老龄化来势凶猛，房地产在这次挤泡沫之后，会达到新的平衡，活下来或者说剩下来的企业，还有得发展，房地产市场将更成熟健康。

知乎用户 俨哥谈管理 发表

房市这事儿挺奇妙的。

国内很多城市房价攀升，都离不开当年温州炒房团的功劳。但是想当年温州炒房团来沈阳，沈阳的房价变动却不大。可见沈阳这个城市的房子有多难炒，这大概也就是沈阳的房价在新一线 / 二线城市里垫底的缘故吧。

即使房价这么低，房价还是能跌。我手里有套老破小，21 年挂牌，地点不错，有电梯，单学区。

在 20 年之前能卖七十万左右，我 21 年挂了六十五万。其实挂牌就马上要出手了，结果我当时产权证还有一周才下来（回迁房买产权），对方怕证下不来，就买了别的房子。其实我估计她也后悔，因为不耽误她落户口，我的房子还行，学区比她后买的好。

之后，因为疫情反复，而且老传要改学区，所以房价一直不理想。

中途也是又碰上个买主，一个老太太，也是要给孙子买学区房。她当时的意思是嫌我房子贵，她添个十几万就可以买恒大的新房，两室的，她还可以过去住。果然，她真去买了。

我估计她的儿女能恨死她，她买完没多久恒大就暴雷了，她买的又是期房，基本已经确定交付不了了。

而且，特别有意思的是，即使能交付她买那个房子也没意义，因为我们这儿落学区要求落户三年以上，没下房的房子是不能落户的。根据合同，交房时间本来就还要等好几年，她家孩子根本赶不上落户上学…… 买我们这种房子的基本都是当年就得落户的。

我那房子是跌了，但撑死跌十万，今年年底或者明年年初地铁就通了，周围配套又好，又是一环内，再怎么说也不至于太差。

但是买了恒大的期房，老本全搭进去了……

我个人建议，即使是房市不好，如果有购房需求，优先考虑二手房，再跌也不至于血本无归。现在这个年月，买期房风险太大了。

我去年换房也是买的现房，现在想想当初的决定还是很明智的。同小区还在卖的期房，好像也是晚交付很久了，而且疫情属于 “不可抗力因素”，估计还不好要赔偿。即使能要，现在很多业主都不敢告，生怕给开发商告黄了，房子都收不了。

我妈的一个闺蜜，在海南买了房，她女儿给她买的。话说这姑娘也是胆大，房子一点儿都没盖呢，地上挖一坑就敢买预售的期房，而且去年恒大暴雷的事儿就有苗头了。一年多过去了，房子还是没盖呢，也不知道后续能怎么办。如果最后真的烂尾了，对他们家打击肯定不小。

很多一二线城市的房价确实高得离谱，已经明确超出原有属性的价值了，跌点儿也不完全是坏事。但是对于掏空六个钱包买房的家庭来说，也是挺痛苦的事情。

对，我其实还认识个炒房的人。这人，要说人，啥也不是。但就是赶上好时候了，靠着买房卖房发了家了。突然想起这人…… 心里莫名地不爽。真希望有生之年能听到他赔死的消息～

知乎用户 似夏菲夏​ 发表

赶快再来一次涨价去库存。反正一次神操作已经注定被载入史册，不差再来一次。反正都完蛋了，不如吸一口再快活两年。

知乎用户 我会想起你 发表

网上说说就算了, 现实里你还是应该说, 房子会涨, 永远涨, 一定涨

政府, 银行, 开发商, 购房人, 都希望涨, 所以就必须涨

毕竟现在有房的人, 远远多过无房的人

对于一个已经买房的人来说, 你跟他说房价可能会跌, 甚至可能会大跌, 且不说是不是事实, 那他心里肯定是不开心的, 那怎么聊下去呢?

如果一个人还没买房, 你却鼓励他买, 那就别怪别人以后跟你绝交了

任何投资品, 暴跌前都有明显的缩量, 即流动性差, 因为池子里的水少了, 虽然可以维护住表面的价格, 但随时有分化的可能

以今天的管控能力, 完全可以先让老破大这些先崩, 毕竟这些人贷款都还的差不多了, 是时候让他们置换买新房了

以后只有新房, 次新房有炒作价值, 20 年以上房子, 就怕收房产税都是第一波, 更别说增值了

知乎用户 wang da 发表

当大铁球载着无数蚂蚁，滚向边缘，准备开始落下时，给它绑几十个气球，也无法阻止它加速落地。

有人会问: 那干嘛不绑个降落伞？

因为铁球太重，没有那么大的降落伞。

还有人问: 干嘛不弄个热气球拉着铁球继续飞？

因为假如有那么大的热气球，还要铁球干嘛，蚂蚁们都会舍弃铁球，爬向崭新的热气球。

先知先觉的蚂蚁，会在球抵达边缘前，舍球保命。

后知后觉的蚂蚁，会死死抱住铁球共存亡。

更有甚者，没爬上球的蚂蚁，在球抵达边缘前，还会奋不顾身爬上铁球。

知乎用户 村上胖虎 发表

日本泡沫戳破后。房价跌了 80%。

知乎用户 maomaobear​​ 发表

价格与流动性。

流动性就是成交量，成交量的下降会带来套现的困难，为了将价值从固定资产转回流动性好的现金，卖方就要努力提高竞争力，最简单的方法就是降价，之后就看流动性亏到什么地步，以及卖方中投机客着急变现的比例。

（上面的说法也可以得出一个结论，从流动性差的变成流动性好的，大概率是要牺牲一定价格的，这也是大部分人没法卖在峰顶的原因，要知道你牺牲的价格有一部分是买到了流动性，所以不要总想着卖在最高点，因为到了最高点的时候，流动性往往已经开始变差了）

说实话，96 平降价 100 万，一平也就 1 万，算个蛋蛋，还有什么郑州的挂牌价比去年成交价低 15 万的，才 15 万，你说屁呢。

投机有风险，总想挣钱不想承担风险，你在说泥马呢。

知乎用户 cainmusic​ 发表

房地产的问题我也回答过几次了，这次新闻出来，说明市场也也确实是按照我的预期在发展。

可以看下我之前的一个回答：

房地产寒冬需要多久才会过去？

在这里我不去具体分析每一个城市的下跌逻辑，因为每个城市都有特点，像深圳的下跌和郑州下跌的逻辑就不完全一样。

我就说个大逻辑吧。

按现在的市场逻辑，其实面临了一个螺旋下降局面，就是：

房企资金链紧张——房企资本市场违约、期房交付不能保障——投资人信心下降——买房人减少——销售回款不足——房企资金链紧张

资金链紧张的源头是监管要求的 “三条红线”，但三条红线确实没什么错，是为了控制房企的杠杆过大的风险，只是监管一开始可能也没有意识到原来房企的杠杆竟然如此之大。

结合到市场来说，其实目前的房价已经是透支了，市场的购买力其实并跟不上，之前的上涨更多的因为资金的放水以及中产以上阶层的投资目的。

以至于 2021 年底左右，基本上房价见顶的时间，国家的经济也在往下走，因为之前的高房价也一定程度挤占了居民的消费能力，俗称房地产的虹吸效应。

老百姓买房都得把每个月月供全部搭进去了，还怎么消费？

国家其实也是看到了这一点，才会提出房住不炒，以及逐渐控制房地产的上涨。

但国家也不想房价崩盘，崩盘了会导致金融危机。所以也刚发布了救市政策。

但长远来看，房地产上涨的逻辑已经没有了，未来就是存量甚至缩量时代了。

尤其是叠加经济形式不好，那更是会更加明显的下跌。

资产价格会在未来进行重新评定。

最后说个结论吧。

对于咱老百姓来说，影响其实没有那么大，没房的可以持续官网，有房的也只能自负盈亏（自住不影响，投资客放好心态就像买股票一样会下跌）。

等到整个市场稳定下来，经济复苏了，再去考虑未来如何参与房地产市场。

知乎用户 王瀚​ 发表

可以根据挂牌量来判断这个小区的要价是高是低。内卷越是严重，价格越是好商量。

不过房价的涨跌，看的不仅仅是卖家的心态，还有很多其他的数据，还包括了成交量、新房供应量、各项政策等等。

知乎用户 张导​​ 发表

首先，我不同意我的建议，其次，我的确有一个建议。

二手房挂牌量攀升，没人买二手房？建议适度开放外资购房市场，这个比烂的时代很快就有外国的热钱来中国楼市避灾，帮助中国楼市度过寒冬。

接下来的计划是这样的，房子肯定是不能给的，毕竟外资没有中国户口啊，但也不能明着告诉你说虽然你花了钱但是我没法给你，由于不可抗力、或中美摩擦导致你的楼盘烂尾了我们十分抱歉，这个时候，我们什么都没有失去，然而得到了外资优质且巨大资金池，把这个资金池拿去美股投资，或者变成我国的养老金，或者去收购国外优质资产铜矿锂矿金矿、或者去非洲投资，为一带一路加大力度。完美完成了逻辑闭环。

这样的思想让我突然感觉到，在不久的将来，我会成为一颗冉冉升起的经济学新星。

知乎用户 王多鱼​ 发表

卖的早的，可以松一口气，有斩仓的勇气，所以可以及时抽身，少赚一点，也比没得赚好。接下来，稳坐钓鱼台看戏就行了。

接下来 1-2 年，很多城市的房子大概率会来个不小幅度的调整。

失去想象空间的行业，市场给这种股票的估值一般 10-20 倍，银行更惨，3-10 倍。而我们的房子，现在是 40-7、80 倍。妥妥的严重高估。

环绕房子的金融属性一旦失去，房子没了想象空间，根据世界各国公认的标准，20 倍左右，考虑特殊国情，一线 40 倍也差不多了。

如果考虑加速老龄化的残酷现实，2022 年大概率进入人口死亡周期，正式开始负增长，很多小地方的房子完全可以给 10 倍左右的估值。

而现在，全国各地的房子都在天上飘着，下跌的空间，十分具有想象力，三四线以下的地方，房价的长期下跌，可能超出很多最悲观的人的预期。

——————————

谈谈疫情。三年了，丝毫没有结束迹象。当年各国放开防疫，医疗资源击穿、经济造成极大冲击，但被各国联合的直升机大撒币对冲不少。——当然，也造成了几年后的全球大通胀。

头两年，各国放水，我们卖货，赚了不少。可是，2022 年开始，各国开始紧缩，我们的产品开始不好卖了。如果迫于经济压力，不得不放开防疫，初期的混乱必然会给经济、社会带来极大冲击——而这次，没有国家会帮我们放水（甚至，我毫不怀疑欧美国家会落井下石)，所有冲击只有我们自己扛。——严重点的，甚至可能会严重冲击经济，造成不可承受的后果（没错，我说的是楼市)。

从这点猜测，我十分不理解那帮高喊共存的，到底出于什么动机。个人以为，现在远不是放松的时刻，宁可严格防疫，拖到全球新一轮宽松周期再说。

——————

今天周末，来看丈母娘，又跟她提了那套 18 年就强烈建议她卖出的老房子。“哪怕亏本，我也建议给卖掉，我担心过 2 年要彻底砸手里了。”

这次，丈母娘终于同意了我几年来对房市看空的意见，可惜，她很遗憾的告诉我: 现在市场完全停滞了，哪怕价格降再低，也没人买这种老房子。

——18 年，真应该听我的劝，把房子高价卖给苏城来炒房的土豪。现在只能听天由命了

知乎用户 小楼卧听雨 发表

2017 年浙商大会上，马云还语惊四座说：浙江目前有 26 万家传统企业，将来只有 6 万家能活，结果五年后，现在浙江已经倒闭了好几万家企业。


知乎用户 张老师 发表

一套房涨几百万没人吭声，跌几十万都说咬牙卖了，当初三四十万买的，都卖上百万也叫跌，人心不足蛇吞象，房子的好年景一去不复返了。

张华家 2005 年 5000 元买的，就是 80 个平方也才花了 40 万块钱的本。卖了 163 万块钱，自己住了 17 年，每年算 3 万块钱，也是 17*3=51 万块钱，163+51=214 万块钱，怎么是降价了呢？到底亏在哪里了？小编请说清楚。

况且，房子肯定是过了 20 年的房龄，折旧费，折旧费，没有，还赚了 400% 不止呀！吸血鬼房子。请大家都算算账啊！不算不知道，一算吓一跳，房价根本就没有跌，都清醒一下，不要被忽悠，不要上当受骗，当接盘侠。

除刚需外，现在在买房的必将会被套的死死的，毋庸置疑！

知乎用户 火云​ 发表

很多房产专家，或者房产中介，都大家说只要买大城市的房子，不管什么时候买，长期来看，都是赚钱的。

但实际上这里面很明显就有一个误区。

在房价高点时买入，和房价低点时买入，差距真的很大。

现在的房价收益率已经不像过去那么高了，而且也没有过去那么稳定，就是你随便买房，都能赚钱。

现在房价又高，收益率又低，还不稳定，这个时候买房，如果还是抱着那种随便买买，都能赚钱的心态，那真的是有点太乐观了。

彭叔今天，主要是用大城市，和一些三四线的热点城市，来跟大家说一下，买房投资，真不是那么容易的事情。

我们就先用一线城市来说。

广州，算是一线城市里面的守门员了，虽然在一线城市里面是吊车尾，但是对比那些二线城市，哪怕是杭州，都是明显能超过杭州的。

彭叔说广州是个大城市，是有发展潜力的城市，大家应该没啥异议吧？

但是广州的房价呢？

现在都跌成什么样子了。

这是广州楼市 5 月份的二手房挂牌价。

我们可以看到，在今年 5 月份的时候，广州的天河区房价，高达 6.5 万元，一平，越秀区房价，达到了 5.4 万元。

那么等到了今年 11 月的时候呢。

越秀区房价跌到了 5.2 万，天河区房价跌到了 6 万。

就这么几个月，天河区房价就跌了 5000，跌幅都快达到 10% 了。

而且大家要知道，这是二手房挂牌价。

二手房挂牌价这玩意，上涨 20%，不一定是真的上涨了 20%，因为这个是房东挂这个价格，大家不一定会买，但是当二手房挂牌价下跌的时候，那就是真的跌了。

因为房价越跌的时候，大家买房越会砍价，不会真的按照二手房挂牌价来买的。

那么如果说是，今年 5 月份那会，在广州房价高点时，买入广州天河区的房子，那么到现在，什么都没干，就按照 100 平的房子来算，至少要多花 50 万。

而且买入的时间，买入的板块，差距也很大。

大家再看这个广州 2020 年 10 月份，广州房价还没有开始上涨前的房价。

我们可以看的很明显，在 2020 年 10 月的时候，广州的越秀区房价就已经是 4.7 万了，天河区那会房价也是 4.7 万。

可是后来在广州房价高点的时候，天河区房价炒到了 6.5 万，越秀区房价的巅峰却才只有 5.4 万，

天河区从 4.7 万炒到了 6.5 万，平均一平房价上涨了 1.8 万，涨幅 30% 到 50% 之间。后来天河区房价回调到 6 万，对比 4.7 万的起点，依旧是涨了 1.3 万，涨幅还是超过了 20%。

越秀区房价从 4.7 万，涨到了 5.4 万，涨幅只有 7000 元，涨幅不到 20%。后来房价跌到了 5.2 万，涨幅变的只有 5000 元，等于是 2 年涨幅只有 10% 多点。

这个就是区域选择的差距。

把这两个区排除掉，我们再看其他的那些冷门区。像是白云，房价 2020 年 10 月的时候，就 2.9 万了，巅峰的时候，涨到了 3.3 万，结果现在房价又跌到了只有 3 万一平，等于是两年的时候，挂牌价从 2.9 万，涨到了 3 万，就涨了 1000 元，两年的涨幅，只有 3%，而且还是二手房挂牌价，实际有可能都没涨。

还有像是被炒的比较火的黄埔，从 2.8 万，炒到了 3.3 万，涨了 5000 元，这个涨幅快要达到了 20% 了，后来从 3.3，又跌到了 3 万，等于是 2 年时间，从 2.8 万，涨到了 3 万，涨了 2000 元，涨幅 6% 左右。

我们对比下来，可以看到广州房价在 2021 年这波大涨幅里面，涨幅的最高的核心区，房价普涨了 30% 以上，其他的区域房价涨幅，普遍是在 15% 左右。

哪怕是房价后来遭遇了回调，核心区房价依旧是比其他的区域要坚挺。

投资房产的收益率，越核心的地方，相对来说也是越稳的。

但是，如果说在核心区房价最高点的时候买入，跌幅也是比较惨的。毕竟投入的本金就要比其他的区域要多。

大家就从简单的一个广州房价对比，就能看出来，现在投资房产，真的是一个技术活，什么时候买入，买哪里，都很关键，不然哪怕你是在一线城市的核心区买房，也会买在高位，亏的哇哇叫。

广州这个还算好的，至少广州房价还没有跌回 2020 年，但是有的二线城市，房价已经要跌回 2020 年了。

彭叔再给大家举个例子，南京。

南京大家应该都知道吧，江苏的省会城市，二线城市里面的强者，这个大家应该都是认可的。那么看看南京房价下跌，是怎么跌的。

在 2020 年 10 月的时候，这个时候南京房价还没有开始上涨，刚经历完 2018 年、2019 年、2020 年的 3 年下跌。

这个时候南京房价最高的鼓楼区，平均房价是 4.4 万，建邺区房价是 4.3 万。

这两个一个是南京学区房最多的地方，一个是南京发展最成功的新区。(大家还可以发现一下，一线城市的新区房价几乎是不太可能发展成和老城区房价一样高的地步，而二线城市里面会有一个发展的房价和老城区房价一样高的区域)

等到了 2021 年 11 月的时候，南京房价迎来了巅峰，当时南京鼓楼区房价已经是达到了 5 万一平，建邺区房价也达到了 4.8 万。鼓楼区房价等于是涨了 6000 元，建邺区房价涨了 5000 元。这波上涨，得益于学区房的炒作，所以鼓楼房价涨幅是最大的。涨幅平均都是超过了 10%。

那么现在呢。

鼓楼区房价跌到了 4.6 万，建邺区房价跌到了 4.5 万。房价一个跌了 4000 元，一个跌了 3000 元。

对比 2020 年 10 月的房价，鼓楼区房价两年才涨了 1000 元，建邺区两年才涨了 2000 元。

现在南京楼市很多人都说南京房价要跌回 2020 年了，这就是原因，因为真的要跌回 2020 年了。已经都是事实，不是要，而是已经跌到了 2020 年了。

如果说看郊区房价的话，那就更尴尬了，六合房价还是 1.5 万，浦口，也就是江北新区，房价 2.2 万没动，江宁房价还从 2020 年的 2.5 万，跌到了 2.4 万。

这是以二线城市里面比较牛的，南京做对比。

那么大家想想，想要在楼市里面赚钱，你长持房产，你赚什么钱？就这点涨幅，如果你不在高点时卖出去，而是死磕拿到手上，银行的利息钱都不够。

而且如果追高买入，就是在南京房价最高的时候买入了，那么你看你损失有多大。像是鼓楼区房价从 5 万跌到 4.6 万，房价跌了 4000 元，这还是平均房价，跌幅都快到 10% 了，你想想实际跌幅会有多大。

而且还是那句话，买入的区域很重要。

有的区域房价跌的比 2020 年还要惨的，有的区是跌到了 2020 年，像是秦淮区，2020 年的时候就是 3.7 万，高点涨到了 4 万，现在又跌到了 3.7 万。

彭叔还要再提醒一下大家。这些城市房价都没有止跌呢，还在继续下跌，也就是说，房价到底会回调到什么时候，还不确定呢。像是南京房价，跌回 2020 年都还不一定到底。

其实买南京、广州，只要不是买到高点，还不算最惨的。

最惨的像是买在了苏州，那真的是眼泪都要出来了。虽然说青岛、天津、济南、郑州等城市房价也在下跌，但好歹这些城市，大家也没报什么期望，可是苏州不一样。

苏州房价被那些炒房客炒的多火，但实际上房价是怎么走的。。。

大家看这是 2020 年苏州房价。

园区房价最高 4.3 万，姑苏和高新区房价都是 3 万。。。。

等到了 2021 年，一些城市房价都赢来了一波大涨，包括苏州下面的昆山。

结果苏州房价是这样的。

只有一个昆山，房价从 1.8 万涨到了 2 万，涨了 2000 元。

园区房价还算是比较硬，保持在了 4.3 万没跌，但是姑苏区和高新区，房价却都跌了 1000 元，

又到了 2022 年，今年可是大家都知道的，很多外地炒房客都到苏州去抄底了，不少还是头部炒房团呢。

那么结果呢？

被高位套牢了。。。。

除了园区房价从 4.3 万涨到了 4.5 万，涨了 2000 元以外，高新区和姑苏区房价，又跌了 1000。

如果说在 2020 年底，就听了炒房客的话，到苏州去抄底了，那想想会是什么样。。。

就算你买到了园区，两年房价涨了 2000 元，以 4.3 万的基数，2 年涨幅都不到 5%。这能赚到钱吗？

彭叔说这些，主要是想要跟大家强调一点，房子这玩意，真不是随便买，就能赚钱的。也不是一二线城市房价就一定能赚钱的。

现在能买到赚钱的房子，难度已经不亚于股市了。虽然失败的概率小于股市，但是你要知道，你买房的钱，是用了你全家的积蓄，甚至还和别人借钱了，而且还加了杠杆，你炒股的钱，只是你的零花钱。从风险上来讲，投资房产失败的后果，比投资股市失败的后果，要严重的多。

最后：

谨慎一些吧。

一周一次，彭叔的全国房产交流群又开始拉人了，第 5 期

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

二手剧增就两个原因：

一是早期获利者信心不足，套现式交易退场

二是部分真实改善型需求业主，有置换需求

从目前身边的例子看，反映都不如意

前者未在高点交易，被接盘者一再压价，但嗅觉敏锐，迫切想跑，不得已退场

后者水涨船高，脱手后，同价段内，发现依然无法找到有明显 “改善” 的楼盘

知乎用户 代老师营销笔记 发表

规律不会缺席，顶多迟到罢了。

有钱的，不慌

没钱的，没必要慌

卡在中间的，无论什么时候，都是容易被动的

知乎用户 我的一个股民朋友 发表

我认为现在还是甩卖的好时候，以后房价可能会更低。买房早的那些房主实际上现在卖房也没亏多少钱，甚至不少也赚了一笔钱，但是随着时间往后推卖的越晚可能亏得越惨。我认为房地产未来几十年可能已经没有接盘侠了，因为那个时候很多城市可能房价已经出现鹤岗化了，全国的房价已经跌的一塌糊涂了。

我认为如果房住不炒，买房子不是用来投资的，什么时候都能买，只要你钱够就行了。也不要怕买来房子，房价跌了自己吃亏，因为毕竟是自己住的，早点住进去不舒服吗？

三十年河东，三十年河西。不可能房价一直涨不会降，任何地方都如此，房价降一点，有什么稀奇的呢？房地产行业不可能一直存在暴利，房价也不可能一直上涨。我认为房价持续上涨的年代已经过去了，买房用来投资的时代也已经过去了。

目前我国总劳动力人口，以极快的速度在衰减，最近这些年来每年都能减少几百万人。但是按照目前的生育率十几年后，我国的劳动力人口平均每年将减少 1000 万人以上，这个时间将会持续几十年之久，并能持续到本世纪末。

目前很多城市为了应对劳动力快速下降对当地经济的影响，也出台了很多政策。这其中最重要的就是大建廉租房。为了吸引更多人口到当地工作生活，疫情前很多地方都出台了大规模廉租房建设计划，在疫情后会重新进行恢复。这项政策对楼市的影响就是堵死了涨价空间。以后二手房交易就像二手车一样是逐年掉价，不可能再出现逐年上涨的情况了。

买不起房的还是买不起，买得起房的因为投资无望，也会把买房的钱用在其他投资上。尤其是在这个疫情还没有结束的时期，这个时期就是现金为王。

目前疫情什么时候结束，现在仍是一个未知数。现在疫情已经过了两三年了，各地的财政都出现了巨大的亏空。很多地方原本打算修建的基建项目没有动工的项目也基本上不会动工了，疫情不过去几年后是不可能再立项动工的，因为没钱。这些基建项目有高铁、地铁、高速公路、省道国道、机场等。

现在很多楼盘购买之前为了卖一个更好的价钱，会大力宣传什么什么基建项目离我这楼盘有多近，这边的交通有多么多么的方便。这些基建工程短时间内基本没戏，如果长时间没戏的话，会对房子的价值产生巨大的影响。先从二手房开始再蔓延到一手房，甚至蔓延到整个城市的房价出现下降。多地出现这种情况之后，会对全国的房价进行一定的冲击。

这时候房子大面积降价的导火索引燃了，房子的贬值时代也终于到来了。全国很多地方都将出现这种贬值性的抛售潮只不过时间长短有区别，面积范围大小有区别罢了。

如果房子多的话趁现在房地产泡沫尚未刺破，早点卖出去也是好的选择。谁知道未来的房价会跌成什么样？谁知道自己将来在哪一座城市长期工作和定居？


随着近年来出生人口的快速下降，老龄化也越来越严重。根据目前的人口数据，快的话一两年之内就会出现人口负增长；慢的话不会超过一个手数的过来，就会进入到人口负增长。

在这么严重人口下滑的情况下，很多城市为了防止当地人口下降，对经济产生影响，无论是省会城市还是省内经济强市也都在用各种优惠政策，吸引全省甚至是全国各地的人前来工作定居。这会对普通的城市人口产生强大的虹吸效应。未来很多城市的人口规模会出现大幅下降，接盘侠越来越少，房价出现鹤岗化。白天没人晚上没灯的鬼楼越来越多，房屋租金大幅下降，房屋成交价也下降的日子会很远吗？

我国的人口下降有多严重呢？我国从建国开始到 80 年代末，每年平均出生人口都在 2000 万人以上。90 年代初到去年为止，每年出生人口都在 1000 多万人以上。但是去年的出生人口才一千零六十几万人，但是死亡人口也已经突破了 1000 万人了。按照目前的生育率和人口衰减速度来看啊，出生人口很有可能一两年之内就能跌入到 1000 万以内，最慢不会超过一个手能数得过来的时间。

目前我国的生育率是 1.3，而且还呈逐年下降趋势。什么是生育率 1.3 呢？就是一对育龄夫妻平均只生育 1.3 个。还有不少城市，包括一些省份，育率连 1 都没到。也就是说一对育龄夫妻平均连一个都没生到，还有不少夫妻选择了丁克。比如说上海和东三省生育率都是 0.7 几，也就是说四对夫妻里面有一对选择了丁克，剩下三对夫妻都只生育了一个孩子。

按照数据来看，八零后早期和八零后之前出生的人的已经超过 40 岁了，这种超高龄产妇生育的可能性不大，就算有人生育，但是数量也不多。八零后晚期的和九零后才是目前生育的主力军。80 年代末到 90 年代初，平均每年出人口都在 1000 多万人以上，目前生育率只有一点几，也就是说，未来几年按照最好的生育率来看，也不过平均每年生育几百万人口，而且还呈现逐年下降趋势。

在这种情况下，按照人均寿命算，建国后出生的那一代人也到了油尽灯枯的年龄，在未来的十年内年将进入到死亡高峰，这个死亡高峰将持续几十年之久。如果医学在最近几年能够得到大幅提升，人均寿命再延长一点，这个时间也不过是往后推迟几年罢了！在这种情况下，我国每年死亡人口可能就是有差不多 2000 多万人，但是每年出生人口才几百万，每年总人口将要减少 1000 多万人，十年就将要减少一个亿以上。照此速度下去，到本世纪末很有可能回到解放前那个人口，约 6 亿人左右，多也多不到哪里去。我国第一次人口普查已经突破 6 亿人了，第一次完成人口普查的时间是 1953 年。

知乎用户 送給你真心的祝福 发表

广州老城区租金跌得厉害，这点没人提?

哦对了，老城区，核心区，类似 80pe 的白酒股吧，其实最近估值也杀了不少，大部分人对市场不敏感罢了。

新区低密度改善虽然泡沫也大，之前跌得厉害，也确实还得跌，但它是创业板啊，预期还没兑现，需求又没见顶。

知乎用户 哦哦哦​ 发表

经济方面不内行。

我来说点外行话。

从我个人角度看，房地产市场作为国内经济事实上的最大的单一产业，整体本来就没有持续性。因为这个行业的产品是 “死” 的，是不动的。能动的仅仅是通过这个杵在那不动的水泥壳子上的资源（资金）流通。

这种实质务虚的东西当火车头肯定是没办法长期推动经济发展的。

我们需要找能流动的东西，无论是人的流通还是物的流通。

接下来就是第二个大产业的潜力发挥的时刻，人流，物流的载体，交通工具大头，汽车。

更进一步，是低流通使用成本的新能源电动汽车。

有一个非常有趣的小调查，我朋友中买过电动汽车的，年行驶里程比开燃油车要高 50%-100%。用一个典型的例子就是 “我现在去门卫拿快递都开车去，电动车跟白开一样，这几步路我也不想走” 。

日常出行，周末自驾游比以往开燃油车频繁的多。

只要人能流动起来，那么人身上的消费属性就会被激活，哪怕出去玩什么都不消费白嫖，吃个饭一个人几十块总要用的吧。

这只是人流动的益处，物资的流动同理，流通成本降低了，企业成本，终端价格都会有连锁反应。对整个经济层面的影响是全方面的。

现在，唯一的问题，就是新能源电动汽车的价格太高。

贴个想法补充表达我对新能源汽车价格的看法。

从我人个人认知角度来看，新能源电动汽车的发展，不止是国家能源安全，环保政策的因素，更是驱动国内经济再次腾飞的未来引擎。

@知乎日报 #2022 汽车盘点# @CATL 宁德时…

经济的发展和活力，有两个因素很重要，人的流通和物资的流通。流通就需要成本，低成本的流通成本是至关重要的因素。

这也是石油能源价格影响各行各业的一个因素。

现在是新能源汽车起势的节点时刻，从流通成本这个角度来说，电动汽车的使用低成本天生就是优秀的流通工具。

行业和群众需要低价格的电动汽车，锂电池价格居高不下的情况下，我非常期待明年的低成本钠电池量产装机。能量密度低，续航低点都不是大问题，只有电动汽车的价格才是大问题。价格便宜，170 公里续航的五菱 mini 也被买爆。

知乎用户 饭卡 发表

不要带节奏，就是个买入 50 万，挂牌 500 万，卖出 400 万的故事……

知乎用户 快进键 发表

涨，百姓苦

跌，百姓苦

知乎用户 小意思 发表

今年不管是新房还是二手房，市场都是很差

本人在苏州做房产，从事这个行业已经 8 年

苏州的房价去年下半年和今年很多地方的房子都是在降价

新楼盘很多基本都是打 8.5 折，假如总价 300 万的房子，直接降价 20 到 30 万

苏州也做出了降低房贷利率、异地公积金可以做贷款

苏州这个城市不是没有购买力，而是去年很多客户的房贷利率基本是 6 以上做的房贷

做了房贷之后降价，这伤害了很多刚需和改善客户，再加上现在经济大环境不好

大家都想留点现金在手里，这样可以抵御未来的风险

这就是一个恶性循环，让很多人不想和不敢买房

苏州的二手房挂牌量很多，新房库存也是非常的多

好卖的地方依旧好卖，不好卖的地方依旧不好卖

所以买房需要选择核心地段，苏州目前在大力发展 4 大新城

上海在发展 5 大新城，可是最后发现效果都不是非常的好

人口导流不过去

现在很多城市的限购都放开了，北京上海这种大城市也会放松

可能现在的办法就是先放松大城市，让刚需和改善客户购房

让大家能看到机会，对房产市场有购买信心，之后看看能不能让全国的市场会不会好一点

想了解更多详情的可以关注小编微信公众号：上海周边房产咨询

知乎用户 上海周边讲房 发表

有的时候你如果不愁结婚，不愁买房，你会发现生活是那么的自由，那么的美好，每个月有稳定的收入的话会更快乐。所以不结婚不生娃就可以，娃让有能力的人生，房让有钱人买，现在你只要交多点养老保险，老了还能回乡下每个月拿养老金在 steam 上买游戏就行了。你现在生娃买房，你家孩子到了你这个年纪大概率会和你一样愁房子，愁结婚愁养娃。

知乎用户 匿名用户 发表

四线城市，目前比较热的小区想成交要降 20％

但是成交量很低。

知乎用户 抖抖抖抖飞 发表

炒房客想出货，房子多的想抛售，都感觉到房子不在是投资的优质资产。所以现金为王。降价也是有的赚，炒房客前几年赚的盆满钵满，怎么也不能让他们这么容易就跑了。要让炒房客这种投机取巧血本无归。

建议大家家新房不买二手房，让房住不炒回归应该的属性。因为这是对社会风气的一种正向方式。

我们设想一下，如果一个人买了一套房子，几年之后翻了一倍，还有人接盘的话，那么这个社会上就会认为靠买房这种事情发财是合理的，是应该的，是普遍存在的，这种现象越多，就越会打击年轻人创造价值的动力，就是他会觉得只有靠政策红利我才能赚到钱。那我还努力个什么劲儿？所以买新房他至少是变相的向国家纳税了，把钱又还给国家了。还给开发商，开发商还给银行，银行还给国家。

但是买二手房等于是你把你创造的价值嫁接给了另外一个人身上，让这个人不劳而获。所以为什么不买二手房？买二手房不仅是一个单纯的市场交易行为，而是你在帮助另外一个人的人生走向，不劳而获，给更多的人做以示范，让更多的人学习这种不劳而获。

而买房本身是没有任何门槛的，我们可以让一些具备专业能力，具备学习能力，具备创造能力的人获得财富，但我们不能让这种单纯的投机主义者获得财富，这才是房住不炒的一个底层逻辑。所以呼吁大家买新房不买二手房，原因就在这儿，你让一个人不劳而获，获得巨大财富，给这个社会做出示范，就是在给更多的年轻人向他们宣告：别奋斗了，别努力了，摆烂吧，躺平吧，因为只有政策红利才能造就你的财富，努力是没用的，所以买新房不买二手房。

知乎用户 勤勤爱莲说 发表

地产中介从业者

坐标苏州昆山，做为 16 年前 80％都是投资客买进的地方（房子买了不会住就是投资），四个月前（上海放开通勤），我就感受到了找我挂牌的业主越来越多（本人从业 10 年，在这个地方从业 6 年）。做这么久，从来没有这么高的挂牌量。当然，有的是置换改善，大部分还是抛售套现。但是，神奇的贝壳网，我观察了两个月，你能看到的房源只有那么多，不是所有挂牌的房源都能对外展示，也可能是挂牌套数并没有同步显示真实数据。挂牌套数上限我观察了几个月，没有大的变动。

16 年之后，大多是刚需买进，投资客三四年前就基本退场。这么高的挂牌量，对应的是同比去年，只有一半的咨询量（购房）。根据疫情后的行业汇报数据（住建部房产科管理的行业负责人微信群），我个人估计从业者少了一半，当然实际中介门店少了三成（关闭或转让）。还有对应的法拍房数量的增长。

再看存量房的交易数据，改善户型比往年增加，以前单价跟小户型差不多的别墅，成交单价现在是刚需户型的 1.5 倍以上。买别墅客群多了，是想买房抗通胀，还是疫情发了财？搞不懂。

经济下行，大家都能看的到，稳中向好只是口号。普通百姓的收入缩水，没有额外的钱供月供了。有一点存款的，也是想着储备。除非真刚需，结婚落户孩子上学。毕竟，户籍制度是房地产最后的底线了。有钱买大户型的人群，就算房价跌到白菜价，我觉得人家也无所谓。

知乎用户 大叔小兵 发表

看来我买房的希望除了让存款涨到房价，还可以等房价跌到存款。

等等党永远不输（doge）

知乎用户 吴力不无力 发表

知乎一直唱衰房价。

真快，疫情都 3 年了。

然而并没有什么用。

有些想买房的特别反智，把钱存银行，盼着开发商死，可开发商死了不就没新盘了？

存的钱越来越多，每天存款 571 亿，房还是这么多，按道理讲房肯定会越来越值钱，可是现在都玩观望，宁可长年租房也要耗。

那么好，调控呗。

调控的关键点在降息。为什么降息，是为了刺激经济，逼着你花钱。

等你存钱没利息，甚至是负利率，你还愿意宁可交房租也非不买房吗？

现在降息已经开始了，但是这么大的国家，降息是一点一点来的，估计两、三年之内到位吧。

所以趋势是这样的：大体看，房价是不会降的，但是钱会越来越不值钱。

如果哪天法拍房真的太多了，政府会收购一部分，安排诸如建地铁、医院、学校的拆迁户什么的，就这么简单。

记住了，互联网和现实还是有区别的，中国住房拥有率接近百分之九十，没房的才是少数。胳膊拧不过大腿，口嗨一下就完了，千万别当真。

最后，我想说一下每天存的这 571 亿是什么概念，100 万一套的二手房，可以买 57100 套。

存几天就是你们嚷嚷的所谓 10 万套的购买力。

如何看待 2019 年全国各地二手房挂牌量激增，是房价下跌的前兆吗？

https://www.zhihu.com/question/543049899

知乎用户 糊涂​ 发表

估计挂牌 + 法拍全中国现在已超过 600w 套，连法拍数据都不敢让人看了，可想而知。。。而且明斯基这才刚刚开始呢，不要高兴得太早，以后有的是你欢乐的时候。。。最终会有多少人爆仓我们师母以待。。。

知乎用户 AKAX 发表

看了不少答案，有一种世界末日的感觉。其实房价下跌就是一个普普通通的正常经济现象，周期循环往复，房子也会走到他应有的位置上。

知乎用户 王不对 发表

房地产是一把镰刀，割了父母的积蓄，给了我们的未来，现在不过是收割游戏玩不下去而已，未来的钱都借光了，韭菜根都被割完了。

不过是苟延残喘，房地产像一个快落水的人，可以拉一切下水，死的越快越好，越慢拉的陪葬品越多，估计四十年的积蓄都要打了水漂。

知乎用户 霹雳大天邪神 发表

哦

知乎用户 曲线最短 发表

同志们，远离房赌毒！！！

切记！！！

你我，二百块！！！

知乎用户 令狐小怂 发表

经济危机，房市危机这种事，美国控制不了，日本控制不了，有些人为什么会觉得国内控制的了？人家是科技军事经济教育不够你强？还是诺贝尔经济学家不够你多？

没有什么东西只涨不跌，该看多的时候看多，该看空的时候看空，才能在市场上长久的活下去。

知乎用户 专注学术研究 20 年 发表

二手房挂牌量是市场上较为关注的数据，**它的增多或减少，被看作是 “有房一族” 对楼市前景的态度。**而根据多家房产经纪机构线上展示的数据，北京二手房挂牌量已突破 10 万套。

近期二手房挂牌量有所增加，主要原因有两点：一是 “带押过户” 和个税免退等支持政策提升了市场的活跃度，部分改善型需求业主积极入市，造成挂牌量有所增加；二是随着房价的持续走低，部分业主预期下行，亦造成挂牌量增加。

二手房挂牌量的增加，从积极的方面来看，有利于提升市场活跃度，促进二手房市场成交，并进一步通过置换改善链条促进新房市场的成交；

但另一方面，若市场需求支撑不足，出现明显的供大于求，可能引发二手房价格的下行，从而对市场预期造成负面影响。未来各地方政府预计将进一步出台并落实相关楼市支持政策，逐步改善市场预期，二手房市场成交也有望缓慢恢复，对市场运行形成支撑，但这个过程可能相对较长。

知乎用户 杭州微风企科技有限公司​ 发表

老乡赶紧上车，否则来不及了

知乎用户 知道君带你玩​ 发表

不是很理解为什么扛不住下跌

一个个不都是刚需么，涨跌和刚需有啥子关系，好似。

知乎用户 哈哈怪 发表

22Q2 结婚人数 163 万对，比 21Q2 同比下降 19.7%

看看结婚数据吧，你们还想从楼市套现离场？

知乎用户 大笨猪 发表

这才哪到哪儿

等最大 90 后过了四十岁也就是 2030 年再看看？

不会真有人认为政府能干的过经济规律吧

不会吧不会吧？

知乎用户 田自强 发表

回答下还有房地产砖家看多呢，不急再等等。

知乎用户 奇迹 发表

只要没人威胁你买房，那就不是底，还有降价空间。

知乎用户 小五叶 发表

很好奇那些现在还买房子的人是怎么想的；

不过确实上周努力打消了个朋友在沈阳买房子的念头。

知乎用户 一直减肥的胖子 发表

二手房挂牌量攀升，是闲置房、投资房、炒作房的恐慌抛售。

持房者大幅度降价出售的原因，是因为房产税要来了！

据说广州已经开始征收房产税了，除了一手自住房外，其余房产按持有量征收 1.2% 的房产税，房子多税收幅度加大，出租房也要交税！

这样算下来，购房者如果拥有多套住房，每年纳税的话，不久房子就成了负资产。

这对那些投资房产炒作房产、靠租房混日子的人，是一种有效的打击。

房地产开始萎缩后，政府靠卖地维持财政开支的经济基础没有了，政府的日子很难熬。

以前靠开发房产赚得盆满钵满的开发商，在 “房住不炒” 的政策指导下，开始跑路离场了。

以前轰轰烈烈投资炒房的人，把闲置资金或者贷款炒房的人，靠巨大的利润差吃得满嘴流油。

畸形的高房价把许多刚需人变成了房奴，掏空了老百姓几代人的积蓄！

房奴们背着高额房贷不敢换工作不敢创业，年轻人失去了消费的欲望。

那些原来踏踏实实搞实体经济的人，看到房产的巨大利益，都开始放弃实业炒作房子，实体经济开始萎缩。

中国经济表面的繁荣是被房产催大的泡沫经济，如果这种畸形的经济继续下去，后果不堪设想。

然而挤破这个泡沫，一连串的负面效应也会让经济极端脆弱。

贫富差距悬殊的社会，悬殊的最大资产就是房子和存款。

有钱人爱买房。因为他们把房子看做投资。

我的一个富豪朋友，房子无法计数，每年光房租收入上千万。

征收房产税，就是杀富济贫，拯救中国经济。

让那些多房者把吃进去的钱吐出来，释放给社会，是老百姓拍手称快的正义之举。

广州从 2023 年开始，估计房产税会普及到各省市。

这样中国政府就有了很大一笔税收来源，不亚于卖地的收入。

房产税其实就是一个杠杆，让多余的房子开始流通，存量变刚需，闲置变现，让没房的人住上自己的房，让有钱人把多余的钱投资实体经济而不是房产，一举几得，中国经济或许能破局重生！

奔小康、共同富裕，就是让人人居有其所，吃得饱，穿得暖，上得起学，看得起病。

安居才能乐业。这是首要问题。

安居的前提就是房子呀。

如今的现状是有钱人房子太多闲着，没钱人买不起房到处漂泊。

这种不平衡不是小康社会该有的现状。

政府必须尽快下决心普及房产税，刚需和一手自住房免税，其余全部纳入税收管理。

这样能够极大地平衡贫富差距，让房子的作用发挥到极限，不能空置浪费社会资源，加大老百姓买房成本。

同时弥补政府税收不足的缺陷，让社会资金流通起来，让房价回归到大家都买的起的原点。

如果房产税开始普及，估计房子多的人就开始投机钻营了。

一是想办法把房子挂在别人名下；二是想办法卖掉；三是转移成其它性质的房子。

上边有政策，下边有对策。要提前堵死这些人甩锅和转移的通道，不要为即将来临的政策留下可操作空间。

二手房市场抛售潮还没来，等到房产税普及到全国各地，估计二手房降价幅度会更大！

那些手握多套房产、富得流油的 “房哥房姐” 们，现在就该未雨绸缪，处理掉手头多余的房产，以免成为烫手的山芋，到房产税真的杀到头顶，再去处理就晚了！

毕竟现在亏点，总比以后年年交税要靠谱一点！

知乎用户 艾灵 发表

钱要流动起来才是钱，没有流动起来的压在货上，哪怕货纸面上再值钱，那出清前也是不定时炸弹。

低买高卖，傻子都懂，

涨跌有周期，没有永远的涨，比傻子强点也能懂，

奈何傻子真的多。

知乎用户 感受恩典 发表

房子了多了也就那样，好多事就是我们自己认为的房子就得很值钱，就是不会跌。

但实际但是现实会人明白。因为大部分 80 后，没有经历过了房子的一文不值，记得听一个经历过海南房子崩盘的人的说法：最严重的时候，市中心的房子，两三百一平米，几乎是给钱就卖，但是就是没市场。

大势了吗，不会问你怎么看，因为没人接盘的，不是不想接，是真没钱。

知乎用户 胆小的巴乔​ 发表

知乎用户 LLPPP 发表

本来炒房赚了 960 万

现在房价大爹

亏麻了

只能含泪小赚 860 万

请问如何看待？

知乎用户 新生 发表

房价还需要再涨一涨，不涨价怎么去库存。

知乎用户 啦啦啦 发表

不要做梦二手房变多了，价格下降了，你们就买的起房子。逻辑如下：

二手房大量涌入市场，势必会冲击新楼盘的销量。新楼盘卖不出去，地方政府就没收入，“招拍挂” 模式就玩不转了，巨大的庞氏骗局已经盖不住咯~~

二手房不能带动上下游产业，不能带动 GDP，不能带动新房出售。二手房越多，新房卖的就越少 ，人均工资就越低，人们越买不起二手房，二手房就会越多。恶性循环。

知乎用户 觉皇大人​ 发表

这就不行了，真是高估你们了，当不在出现刚需这个词的时候，房价就该崩了，天天哪有那么多刚需，不买房子不能活了。

知乎用户 无言 发表

中国人喜欢房子的程度世界第一

喜欢把房子留给下一代的喜好也到了顶点

是时候转变观念

像传宗接代一样消失

知乎用户 一二三四 发表

别看二手房，去看司法拍卖，便宜的很，选择面也大。

知乎用户 硬邦邦 发表

房价永不跌落神话的鼓吹者黯然离场；

花样翻新负责救市的救世者黔驴技穷；

一降再降急于脱身的出房者胆战心惊；

拭目以待意欲入市的购房者守株待兔；

隔岸观火无动于衷的吃瓜者津津有味；

费尽心思拉人入坑的中介者如坐针毡；

运筹帷幄机关算尽的获利者遁于无形。

落了片白茫茫大地真干净！飞鸟各投林。

知乎用户 麦高清芬 发表

你不买我不买，明年房价再腰斩。

知乎用户 笑一笑 发表

主要我没钱。要是有钱，我会在我喜欢的每一座城市，每一个中心地段都买一套房。

知乎用户 樱花村村民 发表

没买房的一定挺住。

知乎用户 妙脆角 发表

2017 年的时候，差一点儿就上车的广州 - 增城 - 朱村

2017 年去看了荔富湖畔以及汇港威华国际，差不多都是 2.2 万一平，当时一个毛坯的三房差不多都 200 万了。

2022 年一看，基本都是腰斩的水平，贝壳上面挂的基本都是 1.3 万~ 1.7 万了，甚至还有一些 1.1 万的，一部分还带装修。

按照 100 平计算，假设 2022 年买一套 150 万，首付 50 万贷款 100 万，月供差不多 5000，还 30 年。30 年之后这批房子也不知道是什么样子。但是这边房子的租金：一个月整套租也差不多 2000 块，租房兼职太划算了。租 30 年 72 万，还 30 年这需要还多少。

winter is coming

知乎用户 张帆 发表

1、贫富差距造成的；

2、疫情之下绝大多数人财富极度缩水失去了一定的消费力；

3、房地产已经是夕阳西下了；

4、今后将会有很多时候都会如此，房价不仅不会上升也不会大幅下降，会缓慢下降；

5、如果中小企业依旧不能大幅回升的话，房价将会真的危险了。

知乎用户 考拉熊​ 发表

也许房价快见底了，至于鼓吹现金的疫情后马上就会遇到大通胀了！

知乎用户 沧海一帆渡​ 发表

这在市场经济中很常见，能接盘的都是侠之大者。

房价的本质是地方税收 + 建设费用。

而税收的逻辑明明该全民征收，为何变成只证最新的人呢？

因为张麻子说过的话。

“不挣穷鬼的钱！谁有钱挣谁的。”

买房的，都是有钱人，各位年轻人买不起房的，就是交不起税，可以散了。

他们纳税支持国家建设，提高国家教育水平，建设军队，保障地方经济发展。

但二手房的交易，就是将税收转移了。

其实解决这个有良方，就是补税。

靠房子发财靠的是房产的交易，交易中的增值税国家只收很少一丢丢。

为的就是鼓励有钱的进场买房，地才能卖个好价。

按照供需关系，房产是过剩的，前几年就应该卖不出去了。

为何还能卖出呢？赌徒倾家荡产，贪婪过头了。

再来波刺激的良方就是房产税

不能过急就是要保证新房价格。

还有一帮自媒体推测房产税一套免征来保障刚需，我笑了。养不起国家的税收怎么算都不合理，有免征策略必然会逃税漏税，让户给家人。

我认为是要全面征收，并且二套三套的税率更高。

而为了保证新房价格，可以按照年限阶梯收税。

十年以上的房子 1%，二十年 2% 类推。

这么做，哪些城中村、老破小的天价房子过不了几年，

房东就会心甘情愿的签字同意拆迁赔偿。

目前土地供应（指核心地带），主要是拆迁难。

这里回答下当今毛概第一章第一篇的疑问 “谁是我们的敌人？谁是我们的朋友？”

自媒体所骂的资本家、银行、房东、中介固然可恨。但不是敌人，这是他们的工作。

敌人是再吸一口的政府、逃税漏税的富人、贪婪的拆迁户、可悲的赌徒。

被剥削得大头，是这里，不是哪里的 1%、2%、3%

知乎用户 西门吹 HP​ 发表

感恩前女友。一年多前 pua 我卖房（83 方毛坯）去买她学校边上的老破小，没同意。后来被烦的不行，于是卖了准备去摇新房。卖房子为了还贷还把基金股票全清仓了，当时还盈利 20 多。

开始卖的时候 83 方，中介说 340 无压力，但是越挂行情越差，最后连车位 331 万卖了。现在最新的挂牌价已经是精装修带车位 300 万了，我的还是毛坯。

还摇到了未来科技城的新房，127 方。

一念之差，要是当时决定继续忍受前女友的 pua 现在已经可能在老城区住老破小天天苦练停车技术了

知乎用户 Blade 发表

现在降得狠的是原来溢价高的，而基础盘，没什么动静。

知乎用户 南墙 发表

哪天取消限制降价然后降到位我才考虑买房，不为啥，就为争口气。看见这些骚操作就反胃。

知乎用户 EddieSun 发表

说明什么？说明投资客还是多啊！

再想想，这百平米的水泥壳子值得我们花一辈子的钱拥有吗？

有这几百万上千万哪里不能过这半辈子呢？

投资？

自住房你投什么资！

想想后面 30 年，你要无病无灾，一生顺遂，月月到手上万…

这酸爽…

知乎用户 行之 发表

这才哪到哪，不是有人说了吗，2022 年是今后十年最好的一年。

知乎用户 奥兰多的小炮手​ 发表

地产房事的塌方溃跌不以人意志的发生着，出来混，都要还。在宇宙真理面前，党章国法也得靠边站。

知乎用户 桃花岛主​ 发表

降息吧，这么高的利率，谁也扛不住

再来几次疫情，2023 年才是挂牌量飙升的起点

2021-2022 年 10 月法拍房挂牌量，2019-2021 年法拍房成交量

《房价 - 9：土耳其买房就送户口，欧洲基建强国土耳其为何落到如此地步，注销货币为何如此重要？》
《1992-2020 全国商品房销售面积及住宅面积，全国二手房成交套数及法拍房数量，展望 2022 年房地产市场的终极趋势》法拍房一般会经历三个阶段，一拍、二拍、变卖，一拍起价为市场评估价的七折到八折，二拍起步价不得低于一拍的八折，第三次拍卖为变卖，一拍、二拍时间为 24-48 小时，两次都流拍以后，债权人可以申请第三次拍卖，第三次为变卖，变卖期最长为 60 天，变卖流拍以后，本轮法拍房执行就结束了。
法拍房最低成交价格为评估价的 5.6 折，即第一次七折，第二次在第一次拍卖的基础上打八折，第二次成交以后，拍卖者最低可以用 5.6 折的折扣购买该商品房。
如果法拍房多次拍卖以后依旧没有成功，将抵给债权人，如果债权人拒收，那么法院会自行变卖，变卖未果将退还给债务人。
因此根据法拍房的挂拍属性，我们只考虑新增挂拍数量和成交数量，不考虑历年累计挂拍流拍量。

2019、2020、2021 年新增挂拍法拍房数量分别为 60.93w、66.92w、75.81w 套，增速并没有出现大幅度的跃升，其中 2021 年法拍房挂拍成交数量占比为 19.8%，即将近五分之一的法拍房可以通过法拍出售。2019、2020、2021 年法拍房成交数量分别为 14.54w、14.98w、15.01w 套，2021 年法拍房住宅成交占比为 76.28%。

2021 年阿里拍卖占 84.31%，京东占比 14.19%，两家合计占总挂拍数量 98.51%，重庆挂拍数量最多，其次是成都、郑州。

根据第三方第二版数据测算，2022 年 1-10 月法拍房挂拍合计 79.47w 套（2021 年合计 79.34w 套），预计 2022 年全年同比 2021 年法拍房挂拍数量增速达到 25%。
2021 年全国二手房成交约 393w 套，实际法拍房住宅成交数量 11.45w 套，占比 2.95%, 即目前的法拍房市场对二手房市场还没有较大影响，居民主要的购房需求集中在新房市场，其次是二手房市场。
[1]

法拍房数量增加并不意味着居民财富发生不合理的转移，只有房价涨跌才能反映居民财富的转移情况，商品房产权的转让并不增加会减少整个商品房市场的价值，只有整个商品房市场房价的涨跌才能决定整个房地产市场的走势。

参考

1. ^2021-2022 年 10 月法拍房挂牌量，2019-2021 年法拍房成交量 https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247489780&idx=1&sn=8162484140fe2f012745352630ac487d&chksm=fb84b1ceccf338d8c95026dd0512c5bb75b93259bc4b2764dd819438af8d9d850fe84d90c4ba&token=1103233779&lang=zh_CN#rd

知乎用户 拜 deng 发表

现在流行提前还房贷～

背后的含义不言自明

知乎用户 独苗苗号​ 发表

稍微查了下数据，以武汉为例：常驻人口 1300 万的超级大城市，户籍人口 900 万，对减后流动性人口 400 万人，二手房挂牌 16 万套，新房库存 18 万套，如果以每套房一个三口之家为单位，目前库存已经基本满足 100 万人的住房需求，能够覆盖常驻人口数量的 7.7%。

目前国家仅公布了 16~59 岁的人口占比约为 62.5%，刚需人群应该针对的是 20~50 岁左右的人群，那可以假设 20~50 岁人口占武汉常驻人口的 50% 即为 650 万，正常情况下夫妻两人共同买房，刚需人数应在 325 万户左右，目前在售新旧 34 万套住房能覆盖常驻刚需人口的 10%。(如果按照 20~40 岁人口计算比例肯定会更高，因为没找到具体的数据，只能预估，如果有错误欢迎批评指正）

而且以上数据应该还未包含 2018~2021 年二手房因为还未满五年的库存还未完全释放的情况。

再参考之前住房空置率的旧闻（武汉空置率 15% 左右），可以基本得出目前房子根本不是啥稀罕物。

对于普通刚需人群来说，真正稀缺的应该是价位合理、地段合适、居住舒适的好房，没有以上属性剩下的房子，价格将来肯定只会日渐走低。

知乎用户 荔枝汁 发表

1. 正常，有房地产来，一直都有这样的事情发生；

2. 所以，量力而行，是很重要的，做人要踏实一点，不去想和自己不匹配的事情，不去想自己能力不到的事情，不然，被法拍时，才是真正掉面子的时候；

3. 房子确实是可以投机，但不是每个人都合适做投机，也不是每个人都懂房产，都懂经济，如果当初自己购买时，保持清醒，就不会有太多的风险，房产确实也有使用，占有，收益和处分功能，可也需要看一下自己抗风险能力，前段时间看到有个做 IT 的，才工作几年，父母都是普通工人，才有宝宝，没有了工作以后，还是坚持不能大房子换小房子，每个月还贷款 3 万多，总有一天，父母家和自己存款全部用完，这时房价可不是自己愿意到手多少就多少的；

4. 很奇怪，为啥这样的人，现在有很多？

5. 我不嘲笑别人，就是想知道，为啥有这样思维的人，其实要想明白，房子再大，也是躺下的 2 平方，普通人简单生活，压力少点不想吗？

知乎用户 上海亨公电缆有限公司 发表

东北长春房价 由 9000 下降到 7000 左右。

知乎用户 清墨​ 发表

依然看好杭州，成都等人口净流入不断增长的城市，现在房子价问题不过是经济下行期间的阵痛，实际上越是萧条，越是机会，哪次都一样，在大部分人绝望的时候，资本家出手抄底赚的盆满钵满，已经轮回多少次了

知乎用户 熊猫人 发表

哟，哥几个又来看爽文啦

知乎用户 谷爱凌今天吃什么 发表

两个问题。

22 岁左右的年轻人进入社会，正常工作 5-8 年的时间，以自己的储蓄是否足够交该城市一套房的首付？

其继续工作 10 年左右，是否能还清所有的银行贷款？

就以上这两个问题，其他的意义都不大。

你和我说全国很多房子，可问题是年轻人工作的城市房子是否够？

你又和我说全国有多少房子卖不出去了或者降价了，可问题是年轻人在其工作的城市是否真的能买得起房？而且不止是买得起房，还有更重要的是，这套房产未来对其储蓄以及消费能力的抑制作用是否已经严重的影响到了其的生活水平。

另外什么廉租屋之类本来确实是很好的补充手段，可现实是条件好些的廉租屋普通人真的住得上吗？而那些条件差些的廉租屋（例如上个班都要 2 个小时通勤时间的）又真的能解决什么问题？

P.S. 在房地产问题上，全国性的 “啃老” 其实是非常危险的事情，因为这不止影响到了购房者本人，而且影响到了购房者的父母，未来对于经济的抑制作用会更加严重。

可惜在大棋盘上，我们普通人只是一粒粒的灰尘罢了。

知乎用户 Out Man 发表

楼特币是这样子的

知乎用户 郭俊琪 发表

你在什么情况下会向别人借钱？并且自己还是愿意支付高额利息的前提下？

做生意？治病？救人？娶老婆？

但是我们都知道，大部分人一生中，都是不会借钱的，特别是大额借款。那银行怎么赚钱！？银行家们，一群顶尖智商的天龙人设计了一个完美的消费品——房子。把他跟幸福，归属感，性，情绪，社会地位关联在一起，让你借钱，他收利息。为什么选择这样做？因为这样借出去的钱，风险最小。

好了，那你买房子为什么！？你还有更紧迫的需求吗？新冠来了，大家有了更紧迫的需求，自然放弃房子带来的附加价值，所以说，反正降价必然。但是从房子中，还有一个人可以赚取大量价值。。。。

知乎用户 齿轮与气缸​ 发表

当初国家有人提醒不要期望房价一直上涨，就像今年国家提醒不要对赌人民币单边下行。

知乎用户 陆永俊 发表

蚂蚁们已经挖穿了蓄水的大坝，现在就看靠大坝获利的能否堵住这个蚁穴保持水位，还是开闸放水保护大坝自身了。

知乎用户 Cielo 发表

很快就要出台限制二手房成交价格的政策了，不能低于购入时价格的 10%～，哈哈哈哈哈

知乎用户 呼啦啦 发表

你买你的，我看你买你的，反正我不买

知乎用户 行走的韭菜 发表

请多分享这种好消息。

知乎用户 木叶流年 发表

炒房客的房子都出了吗？

按现在这个价格跌幅，炒房客明显还不急。

知乎用户 逗逼 发表

这才到哪呢？别紧张，这连前戏都不是！

知乎用户 Chow Anod 发表

看什么看啊……

房子就算有金融资产属性，不也还是个商品嘛？是商品不得看供需关系嘛？如果剥离了房产的附加价值，房子的涨跌必须尊重市场供求关系规律！

就目前的人口状况，如果你买的是墓地没准可以继续升值。你说你就要买房，坐等升值… 那只能说头是真的铁。

很多大佬对房产、房价分析的很全面，什么政策面、国情论、传统习俗等等，这些都对，但最重要的是基本面啊，基本面是什么？是人口！是需求！人劈八瓣能住几套房？

知乎用户 老爷十八 发表

前段时间政府曾经发过金融统计数据。

2022 年上半年，人民币存款增加 18.82 万亿，同比增加 4.77 万亿。其中住户存款增加 10.33 万亿。

然后有财经媒体分析过 A 股上市银行半年报。

6 家国有大行，个人存款余额增长了 9.1%，差不多是 5 万亿 +。其中有 7000 多亿活期，4.5 万亿定期。

如果算增速的话。定期要超过活期。

商业行的数据也差不多。

这里插一句。六大国有就是巨无霸级，除了中行和交行，其他四家个人存款余额都在 10 万亿以上，而商业银行干的最好的招行，也就破 2 万亿。

也就是说。

大家都在存钱，并且把原来可能要投在楼市的钱投进了银行。

而大量定期也表明，大家都觉得短期内也没啥好投资的项目，包括房地产，老老实实吃利息。

房地产短期内下行是不可避免的，至于多久谁也不知道。

但是，说个很多人不爱听的。就这样下去，房价没崩，说不定要把大家的米桶给崩了。

就这一年增加 3-40 万亿个人存款，如果没有房子这个蓄水桶，就没什么接的住。

所以未来，如果没有一个能承接的东西。最终还是会流入楼市。房价还是会上涨，至于这个时间是半年一年，还是 2 年 3 年，谁也不知道。

总之，如果你不是上杠杆炒房，不是持有老破大之类的劣质项目，也没必要琢磨卖房子。

如果你能力有限，也不要琢磨房价跌到你的能力线，还是好好努力，增加自己的实力为好。

知乎用户 猫大人 发表

知乎用户 ycpriscill 发表

从宏观看人口和中央只住不抄的定调，房价只涨不跌的预期已经改变了！引发的连锁反应已经显现，投资客要卖，老百姓不敢买，刚需租一个好一点的先住着，过一年半载再买房说不定倒赚，疫情也带来了很多不确定性，众多因素决定房地产市场未来的趋势都不会太好！

知乎用户 熟视而不无睹 发表

现在的楼市非常的不景气，已经有不少的开发商面临破产倒闭的风险。

很多市民都对楼市持有一种悲观的情绪，都想尽快脱手自己的房子，多个城市二手房挂牌量突破了 10 万套，但是交易量没有明显的上升，而且交易周期在不断的拉长。

这也就意味着**现在的房子变得越来越不好卖了，楼市也变得越来越不景气，**到时候房子可能不再是一种固定资产，反而会成为一种累赘。

后续楼市的发展形势肯定会不能乐观，一方面是国内的经济发展受阻，再加上疫情的反复爆发，让楼市造受到了重创，特别是一些小的开发商根本就坚持不下去，导致产生了很多烂尾楼。

现在政府也一直要求开发商保交楼，这样能更好的维护这些购房者的权益，也有利于提振大家对牛市的信心。另一方面国内的出生率在不断的下降，在未来根本就没有这么多人来接盘这些房子。

而且国内的房地产市场也将会呈现两极分化，也就是说一二线城市的房价可能会。维持在一个稳定的区间，可是三四线城市房价会持续的跌落，因为这些偏远城市的人口会不断的向外溢出。

鹤岗这种地方的房子几万元就可以买一套，然而这个钱在大城市甚至连一平方都买不起。

二手房的挂牌量不断的增加，但是房子却变得越来越不好卖，这就意味着现在楼市的发展确实非常的不顺，不少购房者纷纷处于观望的状态，不敢轻易的下手，担心自己买的房子变成烂尾楼。

所以对于一些刚需者而言，购房的时候尽量选择一些大的开发商，这也避免烂尾的风险，而且大家购房也不要过于的着急，现在的房价还有进一步下降的空间，到时候再进行抄底，可能会更加的划算。

知乎用户 小星球 发表

评论里说的这么热闹，房地产是真的不能崩，也不会崩，毕竟现在是信用货币。而不是真金真银。

知乎用户 不想编程只想睡觉 发表

说的好像我是有钱故意不买的

说实话 80 平三房就算 5000 一平或者 3000 一平我也买不起呀 (狗头)

知乎用户 终不似少年游​ 发表

单价十几万甚至几十万的房价，你让我怎么看？降到大几万我再看。

知乎用户 大少爷的枪 发表

96 平降价一百万，很多吧，但是他还能赚两百万！

知乎用户 萝卜丝一丝 发表

几倍的涨，降一点还设限，有意思？

知乎用户 我又回来了 发表

我们小区是老旧小区，我家楼道 12 户，正在走卖房交接流程的 1 户，待售的 2 户，长期没人住的 3 户，另外我们楼道常住的原始住户仅剩 3 户了。越来越多的本楼道住户都搬走了，大部分搬去了大城市，有 1 户选择了本市电梯房，还有 1 户待售的因健康原因回农村老家住平房养老。

知乎用户 世景 2018 发表

就这疫情情况，大的怕是还没来。

知乎用户 咸蛋 发表

同样是 100W，意义不一样。

是降价之前能赚 150W，现在只能赚 50W 呢？？

还是降价之前能回本，现在要赔 100W 呢？？

知乎用户 whyx 发表

人们纷纷抛售资产，资产价格将下跌

经济学里的一句话，原来代表着这种情况啊。

知乎用户 地缘观察 发表

不买房遇到问题，还能换个城市生活，买房了，想换个城市生活中间就要把房子卖出去才能

知乎用户 唐婳不是鬼​ 发表

接着奏乐，接着舞！

知乎用户 头疼的木鱼 发表

不懂经济，但看了很多文章，大家对房地产没有了预期，那么房价就没有上涨的逻辑，先保住狗命要紧，经济下跌就要股票抄底你以为的低跟市场可能差距很大，大部分都抄在半山腰。

知乎用户 孤独的人 发表

去金融化的房产自然失去持有价值，自然会抛售。

但是集中抛售就会形成挤兑，更加难已成交。

房子已经成为风险资产，人们对房子的认知自然发生了转变。不喜欢风险的投资人自然会离场。

银行的存款越来越多，放贷压力越来越大。大家都不买房子了，钱存在银行放不出去对银行来说也是成本压力。

所以眼下迫切需要做的是给资金找个新的池子，要不货币过多也会是灾难！

知乎用户 雨过天晴 发表

之前的放水救市办法有用是人民对以后的收入持续增长有信心。现在呵呵

知乎用户 小鱼儿 1982 发表

封抑郁了，难得听到一个好消息

知乎用户 武汉红会卖口罩 发表

参考显卡。

总会降下来。

知乎用户 巴豆妖饼干 发表

把房地产市场看成是股市，现在就是二级市场韭菜不够一级市场割了，打中新股的朋友发现无法脱手，建议打新的朋友再坚持坚持，毕竟只是市场小调整，真不是什么股灾。

知乎用户 星空 发表

也不是房地产不行了，主要还是经济太差，大家都没钱了。。。

知乎用户 陆梓铃 发表

这个只有经常全国到处走的人才能有点所谓的先知先觉的感受

我十几年前开始陆续去过很多城市

走到哪个城市都看到在盖楼 越盖越高 越盖越密

我就一直想着这么多城市同时盖楼 没有经过科学而又严谨的调研和测算 这供需失衡啊

楼比人多怎么办

这是我十几年前的想法

我们就是少了些科学

从当年的独生子女 到现在的基本建设 往往开始的政策都很好 可惜啊 没有一个精准科学的公式去计算推导 到了地方上很多监管难以掌控及获得精准数据 从而随时调整政策 每次的调整都急迫了些 看似又晚了些 造成很多不必要的损失

知乎用户 黑夜吞噬世界 发表

广州的房子暂时还不用担心。毕竟大部分人还是有阶级跃迁的梦想的，其中朴素一点的就是乡下的去县城，县城的去城市，广州这样的一线城市还是很多人圣地一样的居住地。

只不过手头紧，买不起，预期也不行，得观望一下，但总归还是有抄底的心。

广大四五六七八次线小城市和县城那么多房子才值得看待咧，那些过两年是真的要砸手里的。

知乎用户 鄙姓马字走田 发表

难道 “上帝” 要归位啦?“上帝”可是当了好些年孙子. 全款优先、临时加十万、交易费用你全包、今天没空……

知乎用户 HuhuDoodoo​ 发表

我发现了一个问题，我所在的小城市还在不断的建新房，我觉得上面的人，已经预判到你们普通人买不起北上广，迟早回老家，所以在小城市多建新房

知乎用户 我胡了你了 发表

一天没看爽文的我，会出现吃东西无味 对周围的事物冷漠的表现

知乎用户 我很废我知道 发表

去年的提问：

2023 年深圳二手房可能出现抛售潮吗？

那会还很乐观，很多人跑步进场，持有者也非常乐观，都表示做梦呢？怎么可能跌，现在去看看，已经非常非常多的接近指导价的盘，甚至低于指导价。。

说到底，经济好的时候，投机者可以把任何商品剥离其价值，价格直接上天，经济不好的时候，你就知道谁在 cf 了。

知乎用户 金天​ 发表

刚公布的十月社融又是不及预期，深圳、湖南、山东都有公开报道当地存款增速正在加快。

说明大家都不想花钱，房子作为最大家庭支出，没有成交量很容易萎缩阴跌。

我本人也在挂房子，前年最高还能卖 280 万吧，昨天中介来电话现在只能卖 230 万了，问我最低能挂多少…

当时昏古七…

因为经常玩股票炒炒短线，也对交易规律有些了解，个人建议当前的阶段，最好不要去主动杀跌，除非有更好的标的出现，低买低卖属于置换。

知乎用户 公子飘 发表

感！恩！

知乎用户 周天 发表

不买立省百分百

知乎用户 邪琉丸 发表

降价变现应该是投资客所为！尤其是又打理其他生意，又投资房地产的人！在市场繁荣的时候，多套入手，内部价、打折价、优惠价抢先购买！而今受疫情影响，无论是月供，还是一次性付款，打理压力巨大。变现增加现金流动性，是当务之急！壮士断腕，刮骨疗伤都是市场所要应对的策略。没有其他门路，变现是王道！只有变现才能活下来！

知乎用户 顺势而为有可为 发表

说明在抛售

知乎用户 Jingle 发表

很好解决、让那一亿人每家买两套、轻松解决、而且还有公积金贷款、花不了多少自己的钱、

知乎用户 地铁二号线 发表

上海人笑而不语

只要不爆炸，地球永远会转

只要不打仗，上海房价永远会涨

知乎用户 小明在上海 发表

再跌再跌

知乎用户 mercury 发表

希望大家有些大局观，不要老是想搞个大新闻，唱空房地产对我们有什么好处呢？虽然也没什么坏处。

就算是什么贷款还不上啊，预购房烂尾啊，凑款复工被开发商挪用啊。

那都是别人的事情，不利于团结的话大家不要说。

知乎用户 谦卑郭楠红烧肉 发表

知道现在二手房流通难，产生了代卖这个行业。原来需要全款的炒房，现在只需要交一两万定金，给房主个最低价，帮着房主卖，卖多的自己赚 ，简直不要太爽。四两拨千斤。之前一套房压一两百万，差不多能赚十个点。现在花一两万就能撬动一套房，哪怕赚五个点，也舒服的很。风险小太多了，几十套几十套的压呗

知乎用户 天行九歌 发表

降价一百万

只能小赚两百万

赶紧跑

知乎用户 一念神魔 发表

印钱，鼓励多生，生的越多送的钱跟房越多

估计才能解决房产过剩的难题

知乎用户 昭昭​ 发表

今天刚好和没买房的朋友聊到买房的事，我跟我朋友说，最好的买房时机，还有 3 年，

3 年以后，房市还是会慢慢从买方市场变成卖方市场的。

知乎用户 一株冬青​​ 发表

坐标广州，存款从勉强 3 成首付攒到快 5 成了。但是却越来越不想买了。

感觉自己辛辛苦苦 + 运气不错攒下的钱，一下子就给那个水泥盒子了，还要每个月还贷款，多少有点不甘心。

而且买的还是一个会不断老化的房子，感觉以现在的房子质量，顶多住个 2.30 年，就不怎么适合居住了。首付不说，现在 5 成首付买房的话，房贷大概是房租的 2 倍，只要房价不大涨，租房划算太多了，房子旧了我就换个新点的房子继续租。首付放支付宝都有利息，每天几十块赏心悦目。也不用担心失业房贷断供啥的。

只要房价失去了大涨的预期，租房就远比买房划算，更何况后面还有房产税这个大砍刀。

结合现在的出生人口，负债率，城镇化率，感觉时间还是站在没买房的人这边，慢慢等吧。

不知道其他没买房的人，是不是也大约跟我差不多的心态。

知乎用户 张三 发表

看到这个话题相当感慨… 感慨的原因是前领导。

前领导正好前不久发朋友圈结婚了，现在在广州上班，看到这个话题突然就想到他了，因为他在惠州买了房…

我前领导之前是在华为上班的，因为深圳龙岗区离惠州比较近，而他之前说，觉得是能够干到 35 岁的，甚至更久，因为能力强嘛。

结果华为被美国 G 了，然后大裁员轮到了他，之后就变成了我的领导，在一起工作的时候还请过假，回去把房子装修好，费了不少钱。

现在又遭遇经济下滑，房价暴跌… 不知道我前领导有没有年初把房子卖出去，没有的话，也太惨了…

买了房，被裁员，经济下滑，房价暴跌… debuff 叠满了属于是，万幸的是，前领导在新能源上班，收入虽比不上华为，但也没差多少了。

现在定居广州，他惠州的房基本和烂尾没啥区别了，没卖出去的话，还房贷那是真的让人感受痛楚了。

我前领导啥也没做错，就这么莫名其妙的遭遇滑铁卢，十分感慨，还好他结婚了，至少这一段时间内，是十分幸福的。

但更感慨的是，这种 debuff 经历的人不在少数。

普通人真的是一点办法都没有啊，也突然理解 “泡沫” 为啥不敢破了。

兴亡苦的永远是普通人，还是大口大口灌的苦…

知乎用户 晚起的元明兄 发表

都说二手房是市场冷暖的锚，那现在这个锚点如何？

说说一线城市的北上广深，北京过去二手房库存一直是 8-9 万套左右，但最近已经达到 10 万套了，这也是北京前所未有的。

并且这 1 万多套的库存，基本是从下半年开始一路往上加的。

房地产的泡沫慢慢的离去，装修行业也一步步的走低，这是我写的在一个设计院转行的真实经历

离开设计院（设计行业）的人都去了哪？

当初早已经看清房地产这个行业，没有人买房子装修，装修市场也不好过都是冷冷清清：这个是是我的心得：离开设计院（设计行业）的人都去了哪？

看广州，广州的二手房库存量已经突破 12 万套，比北京还多出 2 万套，今年 3 月广州的二手房挂牌量大概是在 10 万左右，不到 8 个月时间，多了 2 万套。

目前广州每个月的二手房成交量大概是在 7000 套左右，算下来广州要消耗掉 12 万套的库存需要 17 个月。

深圳呢，虽然一直都是人多地少的矛盾，二手房库存一直都是四大一线城市中最低的，但目前也达到了 7 万套左右，但以往深圳的数据只是 3-4 万，也就是说近 1 年时间，深圳的二手房库存量翻倍了。

这算是一个比较可怕的数据了。

因为当前深圳每月的二手房成交量也就 2000 套上下，10 月份也才 1733 套，按照这样的去化速度，深圳要 35 个月才能把二手房库存清掉。

这个数据就真挺可怕了，昨天我也说了当前深圳的市场其实是很冷的，今年新房的平均去化也就 5 成，一边是挤压的新房库存，一边还有虎视眈眈卖掉的二手房。

新房的开发商都已经各种花式打折方式了，什么 0 首付，开发商垫资，开盘即打折，送装修等等，新房价格已经前所未有的低。

甚至龙华的单盘价格直接喊出倒退回 5 年前的价格，这么卷的新房市场，尚且每月只能卖出 3000 多套，何况海量的二手房市场？

只能说，今年深圳的楼市真的是寒风瑟瑟啊。

除了一线城市的二手房库存激增之外，一批强二线城市也并不好过。

南京的二手房挂牌量达 148425 套，就快突破 15 万大关。

成都的二手房挂牌量达 18.1 万套了，半年时间又增加 3 万套。

苏州的二手房挂牌量达到 14 万套，已经来到 5 年以来的历史峰值。

杭州我就不说了，也是突破了 18 万套，还有重庆、武汉 ······

一线城市房子都不好卖，何况二线城市呢？

当前二手房库存量突破 10 万套的城市越来越多的，大家都知道，房价上涨本就是一个击鼓传花的游戏，你的房子要卖出去，所谓的上涨幅度你才能真真实实吃到口袋里。

现在房子不好卖了，流动性越来越弱了，纸上财富根本兑现不了了。

眼看这样的形势越来越严峻，也倒推了业主抓紧时间抛盘，也就不难理解最近的挂牌量激增了。

但也不排除有一部分改善群体，想趁现在出手置换，确实当下是个置换时机，可是要换房，通常都得一卖一买。

当前的难题，就是卡在了卖。

离开设计院（设计行业）的人都去了哪？

知乎用户 大黄 发表

郑州，广州，最近发生了什么大家都知道

这一波是新冠大规模后，隔离的第一波老年人去世带来的空置率增高。

大家很快就发现买房＝作茧自缚，被社区物业关在小区，进监狱还要自己买床位?

保含有综合疾病的老年人的结果是年轻人失业率大增，分手率离婚率大增，生育率下降，养出来了 3 亿宅男的习惯，意味着需求测也急剧减少。

而实际老年人也没保住，因为没有 24 小时核酸和健康码，医院也进不去。

知乎用户 kukka 发表

我这个年纪的人还记得，

08 年时候，上海均价不到一万。房价大跌的时候，新闻上到处是人断供跳楼自杀的消息。

也不知道是真的，还是在恐吓民众和政府。

现在上海均价七万，没人跳楼，说明房子没有降价。

知乎用户 tomatang 发表

对于普通人来说，降价也买不起。

很多城市的房子都跌了，二手房挂牌量攀升，而且为了能够卖出还进行降价，但是还是没有人去买单，市场已经到了供过于求的阶段，而不再是供不应求的阶段。

如果单单看上面的数据，这种成交量会少得可怕，因为没有交易量。

现在疫情时期，各个行业的行情都不是很好，过去的我们讨论的是如何上涨，而如今关注的更多是下跌。

因为疫情时期，现在大家已经感受到了经济带来的压力。

关于在经济压力下，还是要有一份自己稳定的工作，找到一份适合自己的职业，去不断的发展，才是当下最应该考虑的事情，你可以看看我之前写的一篇回答，或许对你有帮助。

该如何零经验转行互联网运营？

知乎用户 精进的雅各​ 发表

我不是经济学家，我不懂经济。

我也不是地方主官，我不懂管理。

但我是个老百姓，我是党员，我不明白为什么我们的国家，我们的人民会被房价折磨成这个样子。五十年前，我们的人民一心想要建设自己的祖国，让祖国强大。五十年后，我们的人民只想有套房。

知乎用户 匿名用户 发表

小赚五百万，暴跌 60 万

知乎用户 百步 发表

昨日显卡，今日房地产

知乎用户 张三李四 发表

这个话题下看了上百篇回答，一致看空。

这难免引人深思。

知乎用户 melo 发表

坐标无锡。这是我之前关注的一套房子。顶复送露台。

该小区位置差不多的同户型面积接近的另外三套，目前在某壳分别挂的是 460、480、488（也都是从半年前的 500 左右降低下来的）。

这一套的房东是最诚意卖的，大概率元旦前会卖掉。看了一下时间轴，挂牌价从一年前的 500、一路降低到 11 月初的 434，以及本周的 405w 了。

调低售价后果然效果很明显，原来一个月每一个看客，现在一周三波。

那个户型我是喜欢的，得房率也高。但其实我还是不会买的。因为房龄 10 年的房子，无论当初装修多好，现在装修风格和设施也都落伍了。买来全部拆掉既要花钱还费神，不如买新的。只是单纯感慨。小城市，一年 100w 降幅。也幸亏我去年没名额所以没买房。

知乎用户 匿名用户 发表

想看看放开限购和房产税哪个先来（或哪个力度会大一些）。

知乎用户 萤火虫​ 发表

按照黄奇帆的数据，1990 年之后卖出去了 300 亿平米的房子，其中 20% 是闲置的。按照人均 45 来算，需要一亿三千万人来接盘二手房。大概是 10% 的中国人来接盘。你觉得可能吗？

17，18 大概是中国最后一波房地产大高潮了，投资者能跑的早跑了，现没跑的二手房房主不拿出足够的诚意是没人愿意接盘的，但是政府对于二手房是高度关注的，房东就算想低价出货，政府也不允许

政府和投资者是存在竞争关系，新房的一半是给了地方政府，二手房交易也就收点税。政府肯定希望购房者买新房，现在二手房交易都要满五之类的，一些城市还存在指导价。不排除地方政府以维护市场秩序为名，变相禁止二手房交易

知乎用户 匿名用户 发表

再不卖就出不了手了

知乎用户 男性多为自己考虑 发表

有朋友做移民中介的… 反正大概情况就是因为生意太好，只能把门槛不断提高，优中选优，要求移民投资金额越来越多，你猜现在出去的人的钱从哪来的？

知乎用户 匿名用户 发表

是吗？我不信！

知乎用户 一个大橙子 发表

卖房的手里起码还有一套房

怎么看？

我没资格看。

知乎用户 生活是个圈 发表

中国人「买房」的「根源」是什么？

a

扎心的话

这个社会是分层的，不管你是否承认，顶层设计者并没有为每个阶层都准备了房子，不是每个阶层的人都有资格买房。

“有些人” 注定这一生没有自己的房子！！！

例如香港，为社会最底层的人，准备了笼屋。香港笼屋，笼屋又被俗称 “床屋”，分布在深水埗等旧楼，居民一般是新移民或者年长者，是一群老弱贫苦的社会底层人士生活在罐头似的“贫民窟” 里，一张张床位被铁丝网团团围住，犹如一个个笼子；“笼子”里边除了床具外，还有各种生活用品。这些住在 “笼子” 里的人被形象地称为“笼民”。

比笼屋高级一点的叫劏房，劏房就是 “分间楼宇单位”，又名房中房，是香港出租房的一种，常见于唐楼等建筑物。业主或二房东将一个普通住宅单位分间成不少于两个较细小的独立单位，然后作出售或出租之用。每个小房间的面积由几平方米到十平方米不等，月租金亦要三至五千元。租客通常为草根阶层、新来港人士或单身人士。

汉语「国家」这个词你品，你细品

中国是一个以农耕文明为主国家，与游牧和渔猎民族不同。

我们是定居生活，同时需要有强大的国家保护。所以有「国」才有「家」。

而「家」在我们文化中是指「房子」，西方无论是「Home」还是「Family」指的是家庭。

“家” 这个字说文解字有说，上面是表示居室，下面养猪


农耕文明：有家就有根，有家才有归属感，有家才有安全感。

游牧民族：根本没有家的概念，他们的归属感是部落，血缘，家族。

对比一下：

维族跟藏族跟我们很像，也是农耕社会，定居生活，他们不会离开新疆跟西藏地区。所以几千年来与中原没有很强的冲突。

而游牧民族和渔猎民族就不同，对土地没有过多的留恋，蒙古族跟满族都曾经放弃过他们故土入主中原。甚至连他们的语言文字都可能放弃，蒙古族发明巴斯巴文，满族后期干脆放弃满语。满族与蒙古族通婚，从血缘上解决的困扰几千年的「游牧文明」与「农耕文明」的冲突问题。

a

中国的房价

房价就像一个美女穿了一件无吊带文胸，所有人看的目瞪口呆，都希望她运动的时候它能掉下来，但是始终未能如愿，即使掉下来一点点，还没等台下的人高潮，美女往上提一提，又上去了。

怎样利用国人的认知割他们韭菜赚他们钱？

因为租售不同权！

前面讲的封建社会思想遗留，那么现代社会为什么还要买房呢？ 因为租售不同权！房子捆绑公共资源出售，要想获取公共资源，可能「买房」是最便捷的一种方式。刚需来买公共资源。

同时房子捆绑公共资源出售是一种隐形税收，明面上是投资赚钱了，炒房的人承担了地方财政的隐形税。

netkiller：解读「寒门再难出贵子」

只要爸爸好好努力，我就有诗和远方！

中国一线城市的 95 后，他们的父母多是没有哥哥、姐姐、弟弟、妹妹的独生子女，作为独生子女的 95 后，他们没有叔叔、姑姑、舅舅、姨妈…… 这意味着什么？

他们父母通常都有一套房子，从爷爷奶奶，外公外婆那里可以继承两套房子，这是绝大多数家庭的情况。

一旦结婚，找个门当户对的，95 后夫妇将继承来自两个家庭共计六套房产，这些房产通常都已经还清房贷红本在手。这还不算存款等其他资产。

95 后的手里攥着一张非常健康的资产负债表，他们对未来充满了信心。

netkiller：中国抗疫 666，西方疫情「芭比 Q」

买房子，先要阶层跃迁，停留在原有的阶层上，就是放羊循环

很多年前央视上讲过一则故事，记者问牧羊的儿童以后长大了想干什么？

儿童答：” 放羊，卖钱，然后结婚，生孩子 “。

记者说：“你会让你的孩子做什么”？

儿童答：“放羊，卖钱，然后结婚，生孩子……”

你认为你的格局比那个孩子高吗？你品，你品，你细品……

我们父母当年，就是想让我们进工厂当工人，然后拿工资，结婚，然后生孩子…… 进工厂当工人，然后拿工资，结婚，然后生孩子…… 下一个轮回（放羊循环）。

现在的我们，上学，高考，打工，结婚，生孩子…… 上学，高考，打工，结婚，生孩子…… 下一个轮回（放羊循环）。

本质上我们与放羊娃没有区别，去云南和青海旅游，看到当年的放羊娃如今开着陆地巡洋舰放牧，显然放羊娃实现了阶层跃迁。而你还在大城市的社会底层挣扎，没有实现阶层跃迁，就不要像买房子这种事情，「买房」不是为你所在的阶层准备的。

netkiller：缩小贫富差距，是一种很幼稚的想法

让我们看看下面 两位放羊娃

netkiller：蹭热点，也谈「一夫一妻」，「一夫多妻」netkiller：我们会被人工智能取代吗netkiller：为什么有些城市一到雨季就会出现内涝？netkiller：为什么要保护方言？

知乎用户 抓挖攻城狮 发表

图来自知乎

知乎用户 郝永文 发表

前两年币价疯涨，不断有人高价炒币，因为他们相信币价会更高。

依托于币价而汹涌的矿潮也随之来临，投资客们疯狂入场，打抢一般席卷了玩家们（刚需者）手里的和碗里的显卡，导致显卡价格大涨。

厂商疯狂造卡，可甚至都还没出厂，就已经被矿老板们预订了。

玩家只能被迫高价买卡。

可这一切是依托于人们对于币价的信心，而非虚拟货币本身的价值——毕竟如果没人信的话，虚拟货币就只是一串没什么用的代码。

———

结果大家也看到了，一旦币价到头。有人不信它的涨势，而选择抛货退场时，那么挤兑就会发生，信用就会崩盘。

币价大跌之下，加上以太坊 2.0 与显卡脱钩，瞬间显卡价格被打回原形。市场上的卡，默认矿卡。

市场上厂商继续出货（一手卡），矿老板内卷出货（二手卡）。可经济不行，刚需下降，市场不行了。

你不买，我不买，明天价格降 200。

送他天台起飞。

——————

房地产的趋势走向与此很像，房子的基础属性就是居住。投资炒房客囤几十套房子是为了住和使用吗？

不是。

是为了赚刚需者的钱。

刚需者多，有钱 / 或者说他们只要 “相信” 刚需者会变多，未来会有钱，那么房价就会持续高涨。

可总有聪明的投资客会提前看到——刚需们，韭菜们现在没钱啦，以后也不一定会有钱。

那肯定要在高点离场，收割这最后一波韭菜。

一个跟一个，卖家不囤货了，而是跟着厂商一起出货。可回到前面，刚需的人就那么多，他们的钱，未来十年、二十年、五十年的钱都已经用了，已经付不起这个钱了。

市场上的房子，没人买了！

剩下的投资炒房客，手里只剩下房子和房子了，住不完用不完也租不出去。

他们不能用这房子去买牛奶，不能用房子去买鸡蛋，不能用房子去买牛肉——房子不变现，就只是房子。

所以市场越是下行，他们越急于把房屋变现，除非他们愿意用一套房换一车牛奶！

而这时，记住显卡时期的口号

你，我，200，飞

知乎用户 风兮​ 发表

这有什么不好么？让那些手里有多套房的投资客把房子吐出来，把前两年疯狂赚的钱吐出来，这有任何问题么？

真正的劳动者大部分只有一套房或者没房，只有一套房的，房价涨或跌对他有影响么？没房的，房价跌对他们只有好的影响，这不是好事么？

为什么要替那些靠房产靠资产不劳而获的人操心呢？

知乎用户 看海人 发表

原来是 datuhaofentiandi，以后会不会 datuhaofenfangzi

知乎用户 vvvfa 发表

g 商勾结，狼狈为奸

知乎用户 scorpion11 发表

求仁得仁罢了

坦率的讲，即使在一线城市，抛开房产这些固定资产，有几个年收入能稳定在五十万以上的？不抛开固定资产，年轻人又要几辈子才能积攒和上一代人差不多的财富？

在过去，房子是压在年轻人身上的一座大山，很多买房早的在山顶，更多的人在山腰慢慢爬，可能要爬一辈子，他们都在向下观望年轻人，没想到吧，年轻人都不爬这座山了。

知乎用户 匿名用户 发表

你不买，我不买，明天还能降两百。

知乎用户 糖糖家的大宝 发表

买房是最大的爱国行为，建议有实力的赶紧买。

知乎用户 匿名用户 发表

如何看待？

当初 5800 买的 m40，现在挂 58000 没卖出去，然后降 10000 到 48000 卖。。。。。

知乎用户 匿名用户 发表

如何看待？

当初 100 万买的房子，现在挂 500 万没卖出去，然后降 100 万到 400 万卖，你问我如何看待？

知乎用户 王半仙儿 发表

合理的房价比年收入大概是 6 倍左右，小日子巅峰到了 20 左右。我们这里没有 40 都不够看的。

假设我们以后也要服从经济规律，那么是收入飞升上来呢？还是房价下去呢。

为了 GDP 增速能每年超过 5% 嘛？人口会越来越多嘛？还是之前天价天量的房子有了去处?

这些问题不能思考，反正我是相信人定胜天的!

知乎用户 Be Humble 发表

希望未来每一个努力工作的人，一两年的工资可以买得起三四线城市中内圈使用面积 60 平方米的房子，我想养两只猫狗，有可以自己做饭的厨房，放下一张不大也不小的床和书桌，以及两三平米的小阳台，可以放张小椅子晒晒太阳什么的。

知乎用户 卡尔 发表

哥几个又来看爽文了

知乎用户 头陌陌 发表

这个二手挂牌量还是被**「优化」**后的。

以成都为例，蓝色某平台七月开始就 N 次破 18w 的二手挂牌量了，每次破不久又被迅速下调，上周涨到 18.4w 第二天一早秒变 17.7w ，前几天又涨回 18w 。中介说年中成都就破 20w 了，一直通过隐藏部分房源避免市场恐慌，大概率现在应该 22w 23w 左右，和老冤家重庆争全国第一的挂牌量，同时两地法拍房数量也位列全国一二。

17 号成都发了给房地产松绑的政策，大意是三圈层限购对外地人放开，二圈层与一圈层 + 天府新区 壁垒打破，二圈层购房者可以买入一圈层或天新房源，政策发布完第二天自己留意的几个二圈层房源就又降一波，未来非核心区，郊区，虚假热门板块估计影响会更大。成都也紧跟前段时间杭州苏州松绑的步伐走，今天看到西安也在跟进。

总之，各地真实挂牌量肯定是超过面上的，加上各地法拍房数量，总量肯定巨大，同时各地政府松绑措施也越来越大，越来越多，至于能够有多大效果就不清楚了。

知乎用户 瘟猪 Eamonn 发表

我这 10 后的小朋友都开始恐恋恐婚恐育啦（大多数都是家庭原因，父母长期在外加班回家就吵架），年轻人越来越少，房子卖给谁捏，快要死的老头和二代们也不缺这点房子，就剩最后一批进城的无房卷王还有点需求了，再往后噶谁？没了，根都没了！

知乎用户 故典之锁 发表

想买的小区都在涨，最多的甚至这两年涨了 70%，只有自己住的房子和不喜欢的房子在跌

知乎用户 匿名用户 发表

经济学有个名词叫做 “低估值陷阱”，国内能称得上优秀经济学家的，我个人认为只有许小年，厉以宁，张维迎，郎咸平等，这些都是坚定的市场经济自由派经济学家。在证券市场，银行股和地产股的“低估值” 现象尤为突出。绝大多数大中型上市银行和地产公司的市值长期跌破净资产，如工商银行，建设银行，农业银行，中国银行，交通银行，恒大地产，碧桂园，中国融创，中国建筑等。这些上市公司的 PE 普遍跌破 5 或接近 5，PB 普遍跌破 0.5 或接近 0.5，我们称之为“双五现象”，我们可以对比美国同类金融机构的市盈率和市净率，大约是中国的三倍。

那么，是什么原因导致这种低估值陷阱长期存在，我个人认为是资产质量和经营风险，也就是说我们的资产可能有泡沫，汇率可能有高估。假设, 我们的基础货币发行量是 40 万亿，货币乘数是 5，通过信贷扩张，金融机构的资产负债表是 200 万亿。众所周知，金融和地产行业的权益乘数非常高，假设是 10，银行用 20 万亿的资本金，撬动 200 万亿的生意。当土地和不动产价格持续上涨时，金融机构的抵押物是充足的，并有很大可能赚取巨额利润。当土地和不动产价格持平甚至下降时，伴随经济周期下行，金融机构的资产和流动性风险是很高的。由于其权益乘数很大，10% 的坏账可能导致整个机构破产，断供的房屋可达 1000 万套以上。所以，现在有两个选择，超发货币提供流动性保房价，则通货膨胀，汇率承压。第二个是收紧流动性，保汇率，资产泡沫破裂，房地产硬着陆。按照当前资产价格，维持特大城市、大城市 3 至 4 折，中型城市 5 折，小城市 6 至 7 折的判断，基本与银行 PB 一致。利率市场化以来，金融机构仍有降息和让利的空间。

2020 年的土地出让金 8.4 万亿，2021 年的土地出让金 8.7 万亿元，2022 年前三季度广义口径的财政赤字 7.16 万亿左右，当然这里面有留抵退税因素的影响。美国 2022 财年的财政赤字 1.3 万亿美元，除去免去的学贷大约 9000 多亿美元，业界普遍估计美联储 12 月加息幅度在 50 个基点以内。我个人认为通货膨胀得到控制之后，为避免衰退，美联储最晚会在明年 9 月份之后开启新一轮降息周期。美国每一次加息都是在帮发展中国家挤泡沫，特别是债台高筑的国家。所以我们可以关注人均 gdp, 经济增速，财政赤字，通货膨胀，汇率，利率等经济指标，关注流动性陷阱。

我个人预测今年经济增速在 2.8% 左右，以人民币计价。美元兑人民币汇率在 7.2 以上，明年上半年 7.5，第三季度之后达到 7.7，全年广义口径财政赤字在 10 万亿级别。当然，我预测的不一定准，只是预测。

知乎用户 匿名用户 发表

看看自己的工作，再看看房价，就知道该怎么做了！

知乎用户 一飞冲天 发表

马云还是有本身的，当年预言中国房市的话犹在耳边

知乎用户 白猫纵横捭阖 发表

房子已经从投资品，慢慢转变为消费品。所谓消费品，和手机，汽车一样，只要买下来，价格就会跌。如果不是做好了花一笔钱买产品的心态的话，不要买。

这也意味着，房企，政府要提供更好的服务，因为投资的属性没了，消费品不就要追求一个享受吗？

知乎用户 这一个故事 发表

我怎么看，我躺平了看。

不买房，不消费，你们说躺平就躺平吧。

虚高的房价，已经严重影响了我的生活质量。凭啥我每天早出晚归的打工，早已疲惫不堪，还要为一个住的地方，背上 30 年的债！

居有所，不应该是一个健康的社会所必备的条件么？为啥现在要掏空三代人的六个钱包，还要背上 30 年的房贷才能得到？

房价降了，是好事。他早就应该降了！

降到一个合理的区间，以后买房就不会那么难，以后生活也相对没有那么累了。

投资房子等升值的炒房客，赔了活该！没有这些炒房客，房价不可能张这么快，也不可能涨到这么高！赔到倾家荡产都活该！

只是苦了这些年刚需买房的那些人，本应该少付出好多好多的，却被生活逼迫成为刚需，必须要买房才能结婚才能子女上学…… 房价早就应该降了！

知乎用户 姬钟 发表

全国一篇哀嚎，长沙还好。

1 是长沙房价本来水分不算多，2016 年领涨的主要是梅溪湖片区，其他片区跟涨。

2 是长沙毕竟是湖南省会，对省内其他地级市县人口有一定吸引力，虽然长沙人大部分都流到广东沿海了。

3 是长沙二手房价格确实也在慢慢降价，起码是阴跌，我同事今年 9 月底买了一套市政府旁边的二手房，均价 8000 元，（提一嘴，对面是号称长沙 “官府” 的八方小区，去年有 3 万 5 一平，今年降得厉害），这个价格能在相对市中心的位置买到 100 多平的房子，只能说今年确实是买家市场了。

知乎用户 匿名用户 发表

回复都是看空，看热闹的，还不行啊。等都是盼着房价涨可能才说明没人买房了

知乎用户 药丸 发表

结合人口出生率一起来看就更明了了。

就这些人口，你告诉我凭什么涨价？现在还买房的人，可就真是房奴了，愿意当奴才就让他们当去吧。

知乎用户 向上的小松鼠​ 发表

一切都是相对的，二手房没有统一价

小区的成交价降到 50%，就能证明你的房子也要跌 50% 吗？

万一你出手的时候遇上好人，非要给你双倍价格呢。

知乎用户 神界小兵​​ 发表

在不能保证自己未来收入稳步增长的情况下，现在贷款买房就是 “30 年有期徒刑”

知乎用户 匿名用户 发表

看数字还是保守了，我讲一下身边的实际情况吧，坐标山东 3 线著名旅游城市。

2019 年上半年朋友在市区买了预售房 8300 一平，当时说的是等到 2020 年开房时价格能在 9000-9500 块一平。（如果算上 20 年的贷款利息，朋友要拿一共是 140 多万）

然后由于他在济南工作所以就想卖掉这房子，结果他一直拖到 2020 年底才挂房卖，挂晚了，当时房价已经开始跌了，现在还一直没卖出去。

前两天和另一个朋友打电话才知道现在那个小区的新房价格目前为 6300 一平，且送车库。（朋友当时花十万买的车库）所以现在全款大概 60 多万一套。我朋友花了 140 万，结果现在新房才 60 多万。

知乎用户 信念​ 发表

无所谓，我不会出手

知乎用户 匿名用户 发表

一句话概括：

按目前的情况，对于普通人（财产有限且少，增殖很慢）来说，买房就是自掘坟墓

知乎用户 匿名用户 发表

怎么看？那就这样吧！我吃点小亏，你吃点大亏，双赢一下～

知乎用户 正经抖机灵小能手 发表

还期盼着房价继续涨的不是蠢就是坏。

宅家啃老多添一副碗筷，外出拼搏掏空六个钱包​。赞美猴小猴

​年轻人越来越通透了，不管是从酒桌上还是生活方式上，不喝酒的越来越多，不买账的越来越多。

知乎用户 迷糊的大西瓜 发表

房价回归理性挺好的，畸形的房价只会让越来越多的年轻人躺平

知乎用户 他山之石 发表

春江水暖鸭先知

知乎用户 Okidoki 发表

研究其他国家的房价走势。

中国的房价大概率还没开始跌呢。

极大可能发生的事情: 一线城市（4 个）需要一波 20 到 50% 左右的暴跌，中国经济才能再次焕发活力。带来的结果是二三四线的房价未来几十年很难再起势，以及中小银行的倒闭潮。等一线房价挤掉泡沫，市场会自行向上开启长期慢牛。

正确的应对策略:

1 烂尾房不能补缺口，而是交给银行埋单，让银行归还购房者的首付和房贷。

2 城投退出房地产。

3 基准利率大幅下调。

知乎用户 尹祯 223 发表

南京 2015 年疯长一半的价格，现在才跌十几万或者几十万，够吗？不够。

知乎用户 遥远的我 发表

这是我有生以来亲眼所见的无产阶级离胜利最近的时刻

知乎用户 匿名用户 发表

我在一个四线小城市里面，每年工资到手二十万，超过全国 80% 没问题吧，就这样，买一个 100 多平的房子需要不吃不喝二十年。凭什么？是什么给你们的勇气，感觉房子还会涨？

五年出生人口下降了一半，gdp 增长缓慢（未来十年工资不会大涨），房产税，房地产商爆雷，疫情影响等等重大 debuff，哪一个不是致命打击。

考虑刚需？今年开始，人口可能就净减少，二十年后这批年轻人，捡爷爷奶奶和姥姥姥爷留下来的房子足以生存，说句不客气的话，不考虑改善需要，现在的房子足够中国未来 100 年的需要了。

就一句话，房子现在不出手，十年后价格就是现在的一半，房价越高赔的越多。

知乎用户 第一战士 发表

这有啥好惊讶的，刚刚开始罢了，啥时候十余城挂个百万套，千万套也没啥大不了，反正能买的都买了，剩下的咋都买不起了，现在是搞的准备改善住房的都在犹豫是否换房子，真正降价才刚刚开始而已。经济规律就在那摆着，可以延迟不可逆转，该来的终究回来，谁也不可能避免啊。

来继续唱歌，继续舞，坐看房价跌到底啊。

知乎用户 大豆豆​​ 发表

一群憨憨，中国房地产未来只有一条路，政府收购各种烂尾楼和既得多套房者联合起来大幅度抬高房租，先从一线城市开始，挤出社会下层到 234 线城市，理由如下

1 - 到 30 年房产富了一部分城里人

2-14*15 年棚改让城市郊区人迈入中产

3 - 来城里买房的刚需是小农人买不买得起房没人在乎。你下层屁民想造反？

回到现在和以后的房价都不会大幅度降价，甚至会小小幅度涨价，立贴为证 20221121

关于各地镇府房产带来的烂账。梅开二度，成立投资公司剥离出来就可以了，以前也不是没干活，现在的几十万亿烂账搁 20 年就是几万亿的事，你想一想，现在我借 10 万，20 年后再还你 10 万什么感觉，你说你不答应，好，征服给你打个借条你敢不答应？

知乎用户 wayen 发表

本来

加班一辈子也比不上父母卖一套房

然后发现父母的房真卖不出了

那老老实实加班吧

然后发现写字楼封了，居家办公一个月公司没了

行吧润了好吧

然后发现外汇管制财产转不出去，疫情通胀衰退满天飞

、

果然，先死的一定是中产

知乎用户 匿名用户 发表

金融属性的产品一旦没有了增值预期就会产生抛售

迟早要崩，该来的总会来

知乎用户 中华田园喵​ 发表

得了吧，还盯着房价，要是明年世界经济崩了，中国也许都要起总体战战时计划经济模式

知乎用户 星空 发表

房地产市场，短期看政策，中期看市场，长期看人口…

目前看来短期的政策已经无力回天了… 至于中期的市场？经济危机，失业高涨，消费降级，更不用提后期的人口了…

这才哪跟哪啊？

知乎用户 Freeman 发表

什么 TM 的降价，说的好像亏了一样。

这完全是 TM 的以前价格太离谱，原来赚三百万，现在赚两百万，就这区别而已。

才哪到哪啊，要真的降到他们亏本都卖不出去才好。

知乎用户 南风寺山​ 发表

该来的总是会来，创造那么多的新名词也解决不了透支房价带来的恶果，很多人现在只想看大戏。

知乎用户 撅的瘢痕 发表

应该 禁止私人二手房流通

知乎用户 匿名用户 发表

没人结婚了，不需要买房了，再降多少也没用了，80 后不给力啊，怎么不多生几个买多几套

知乎用户 匿名用户 发表

可降价了还是赚呀，只是赚多赚少的问题…

知乎用户 匿名用户 发表

要我说 怎么这么多人现在才反应过来 踩踏咯哈哈哈 谁来接盘 人口出生率摆在那 大家钱包摆在那 聪明人早就变现了 然后 run 了

再加一句用在股市里的话 —— 散户别着急，让某队先走

知乎用户 Nico 发表

开香槟啦

知乎用户 555558 发表

闹剧是应该结束了，人人都买得起房子的时代快来吧

知乎用户 屌大裤衩小 发表

钱放在哪里都是不保险了。

放银行，贬值的厉害！

买理财，现在已经开始收割了，不保本，几年的收益一个更新全没了，本金都开始赔进去。

买保险，懂的都懂，保的个啥那是。

买股票，风高浪急，十有八九血本无归。

做生意，大环境如此，风险比上面任何一个都大。

买房子，入手后房价腰斩的比比皆是，买的期房，现在工地还在长草的不在少数。

没有钱的愁，有钱的愁……

知乎用户 健康之家 发表

问题不大，做好计划

知乎用户 云雵 发表

所有炒房客就应该好好看看这个。

知乎用户 约德尔 发表

商品价格升升降降，潮起潮落 ，供求关系起作用，市场经济本来就是这样的。

房子是特殊商品，在中国更特殊。

特殊在房子的商品属性已经成了金融属性，引领大众参与其中。

房子买入之后是为了卖出，弄得与股票市场趋同。

高层要求房子要回归商品的居住属性。

不信，不听话的人，被潮流淹没，为自己的认知买单吧。

居住的房子 ，价格涨落与我无关。

买进是为了卖出的商人，自己掌控买卖时机就好。

房地产市场受政府干预，强大的政府力量会让房价涨跌缓步而行。

知乎用户 老王 发表

左一下，右一下

知乎用户 JwenDon 发表

国内的房地产市场的最后遮羞布就是一二手价格倒挂。炒房客们总认为他们和 ZF 是一路的，总觉得 ZF 不会容忍房价下跌，不会看着大量的抛盘压力视而不见。但是事实情况是，ZF 要考虑的事情远比房价涨跌要多的多，人口、产业规划、居民杠杆率等，每一项都会影响到政策左右。遥想 4 年前还在叫嚷着北上广深永远上涨，一线城市永远涨。如今深广趴下了，上海也开始慢慢疲软了。经济规律之所以是客观规律，并不是因为什么西方阴谋东方阳谋。只要人性还是逐利的，那就像太阳会从东边升起那样，疯狂拉债拉杠杆的尽头就是明斯基时刻，而且越是接近这个时间点，杠杆拉的就越疯狂。当年 P2P 公司要暴雷前，哪个不是疯狂拉新，各种高回报低门槛的产品狂发的。

知乎用户 匿名用户 发表

买一 100 元 100 手

卖一 150 元 10000 手

知乎用户 大青山​ 发表

房子除了具有居住属性之外，还具有金融属性，是剩余价值最好的蓄水池

金融属性越强，房地产价格就会越高，居住属性越低，就会出现投资过热现象

相反，金融属性变弱，居住属性相对变高，投资就会变少

房价的高低，就和投资一样，有涨有跌很正常

知乎用户 佐佑生活 发表

哪有金融产品不跌的道理…… 社会主义教做人

知乎用户 番茄 发表

为什么我看贝壳挂牌价都没有怎么降呢 然后有一些隐晦的说法，挂牌写的 235 万 ，实际 111 个就可以，是不是政府管控二手房价格不能乱标

知乎用户 CCmissmiss​ 发表

广州二手房的成交量已有所恢复，从 2021 年 8 月 31 日之后最低不到 6000 套的水平，回升到目前 8000 套左右，但是恢复速度仍不如预期。3 月份以来，每月有百余城出台相关政策，使得业主对广州出台相关松绑政策预期较高，更对楼市恢复开始有所期待，从而 4 月开始观望情绪上升。客户端方面，新房市场下行叠加经济放缓、疫情、房地产暴雷等等，使得买家看房次数呈现持续下降趋势，买房者普遍对楼市预期不太好。

　　在这样的背景下，降价依然是促进成交最有效的手段。贝壳平台成交的数据显示，8 月广州成交的二手房，从挂牌到成交平均降价幅度为 11.6%，而今年前 8 个月累计平均值为 10.1%。这一水平相比 2021 年市场最火热的时期高了不少（2021 年 3 月为 3.9%）。

　　从次数的角度来看，前 8 个月累计成交的房源挂牌到成交平均降价次数为 3 次（不含成交前业客谈判的一次议价），根据平均挂牌天数可以算出平均 1.6 个月降价一次，不过在成交前的一个月，普遍降价频次提高，平均成交前一个月降价了 1.1 次。

　　目前广州在售的挂牌房源中，有 68.9% 的房源挂牌至今的降价幅度在 5% 以内，另有 23.8% 的房源降价幅度在 5%~10%。而降幅超过 10% 但还没有卖出去的房源仅有 2% 左右。

　　在严酷的市场现状面前，业主的心态也不再强硬。白云区一位业主对中国房地产报记者表示，她手中的一套房子已经放盘了大半年，放盘价 450 万元，曾有买家还价 420 万元，但她没答应。“最近中介跟我说，预计是要降到 420 万元左右才能成交，再等下去也没有意义。所以我现在调价到 430 万元了，先试试看，不行的话只能再降了。”

知乎用户 智能化​ 发表

国家的工作重心已经不在经济了，可能具象化在房价了，好事呀，一个是年轻人才能买得起房，另外把炒房的前用在其他地方不更是好事

知乎用户 东南枝 发表

武汉不是早就突破 10w 了吗？这也算事？兄弟们赶紧抄底。

知乎用户 蟾光咖啡 发表

是因为政策给的信心不足

你看，经济都到了如此地步了，政策还只是给点小恩小惠，认房不认贷，二套房首付二成，这些真正利好都没有给到

知乎用户 匿名用户 发表

二手房业主对后市不看好，宁可降价抛售，也不想砸在手上。

来看看南通二手房市场的最新数据。

最近，南通核心板块中创区一套小高层房源，以总价 160 万、单价 13967 元 /㎡成交。

中创区二手房成交价不到 1.4 万 /㎡，这是什么概念？

相当于房价重回 4 年前！

我查询了中创大都会这个小区的历史成交数据，发现 2020 年中创大都会小高层成交单价近 2.3 万 /㎡。

不到两年时间，房价跌了近 1 万 /㎡。

其实，为了尽快脱手，二手房大幅降价，已成普遍趋势。

即便是有一附一中双学区加持的南通苏建学府雅居，也出现大幅降价的现象。

该小区最新成交的一套房源，单价只有 30525 元 /㎡，创历史新低！此前该小区二手房成交单价甚至超 4 万 /㎡。

随着低价二手房的陆续成交，市场对小区房价预期也在持续下调。

如果 1.4 万 /㎡就能买到一套房，又何必买 1.6 万 /㎡的？如果没有，那就等着，反正买房人等得起。

不过，卖房人能等得起吗？

如今楼市整体下行，二手房市场的房价 “泡沫” 开始破灭。

房价回归理性，这是好事，只不过那些高位 “站岗” 的业主们，可能就要哭惨了。

知乎用户 新知南通 发表

看待？看房价越来越低，当然是开心啦，希望房价可以回归正常不要炒，让普通人不要一辈子为了一套房子去卖命，这样就很好了。

知乎用户 Better man 发表

不买 不生 不花

知乎用户 百川 发表

我在想一个理想方案，国家是不是有一个这样的操作，短期内价格缓跌，爆掉大部分的炒家；

到后面再拉起来，恢复房地产信心，也给了买一套房刚需自住的底气。

知乎用户 kd chan 发表

已经看房半年，觉得别人恐惧的时候就是抄底的最佳时机。

但是真实报价其实并没有便宜多少，很多业主并不诚心卖。

我只能说，请千万不要仓促救市，破坏打压房价大好局势。

铁拳砸在炒房客身上不要停，给咱们刚需一个上车的机会。

希望某热炒的 TOD 盘砸越秀地产手里，哪这么多千万富翁？

知乎用户 永夜无痕 发表

去年的时候房子就不好卖，只能靠一些买刚需房的人增销量。

今年疫情更甚，很多人断贷，一批又一批房子成了法拍房，而买房的还要背负一大笔债务。

更重要的是有一大批人失业了，工资降薪了，买房贷款都不符合要求，都没得办法买房（手里没钱，拿啥买！）

最简单好用的 VPS,没有之一，注册立得 100 美金