详解美国民居种族隔离格局的历史渊源（一）

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“种族限制：前述范围内任何房产的全部或部分，均不得被转卖、赠送、出租给白种人（高加索人种）外任何人。除白种人（高加索人种）外任何人均不被允许入住前述范围内任何房产的全部或部分，居住于有关房产内白种人（高加索人种）所雇佣仆役除外。”

与其他国家相比，美国房地产合同内对地产使用、修缮等方面的各类限制性条款有一个突出特点：他们能够“run with the land”。意思是：这类条款固着于地产本身，而不仅仅对刚刚购地的具体业主适用。新业主将来把房产再次转卖时，这类条款仍然必须成为合同的一部分，对于下一任业主仍然有效。 以此无穷无尽的流传下去。

这种做法的目的，正是要把黑人永远排除在外。试想，一个小区业主在买房时，使用的都是内含种族限制条款的“标准合同”，则每一份合同的签订，都永远锁住了一片土地。最终，整个小区通过一份份“私人”合同，成为受法律保护的白人专属领地。而从高法Buchanan案判决角度看，因为这类合同由私人所定，在签订时并无政府强迫，属于fair game，并不违宪。事后政府帮助执行，则反而是保护居民财产权。

看起来，这完美的绕开了高法Buchanan案判决。

而且这种做法简直比政府直接出台法令还要厉害。毕竟政府很容易朝令夕改，这届政府出台的法令，下一届政府只要在议会取得足够票数就能推倒重来。但民间签订的这类合同则千秋万代，政府只有帮着执行的份儿。

这种办法对新建社区格外有效。毕竟老社区的大部分房产可能之前并未签订这类合同，想要加入种族限制条款，就要等待每个现任房产主在将来出售房产时单独自愿签订，十分麻烦，很难实现。新开发小区则完全不同：开发商直接设计好标准合同，购房入住者必须签订，小区完全对有色人种封闭。这种做法又打消了白人购房户有关“有邻居将来把房子卖给黑人怎么办”的囚徒困境式后顾之忧，能够实在的提升房价。所以种族限制条款成了新建小区的标准做法而广泛流行起来。

这正是将来白人迁入郊区，黑人被隔离在老城中心的法律和制度基础。

不过仍然有漏洞。就算新建小区所有购房户都签订了这类合同，但若有个别房主违反合同规定，将房屋出租或转卖给有色人种，到底谁有权对他提起控告呢？如果合同只是开发商与业主单独签订，则只有开发商为法律上的利益相关方并拥有起诉权。但这时开发商早将房产全部出手溜之大吉，哪会有兴趣再管这些闲事？所以，“后顾之忧”仍未解除。

于是开发商又想出了一招：让所有业主共同签订含有种族限制条款的地产合同，彼此成为相关方。一旦有任何业主胆敢背叛邻居，将房产转手于黑人，大伙群起而告之。

仍然有困难。即便是新的小区，业主买房入住也有先后，要把大家拢在一起，共同缔约捍卫种族纯净，技术上非常麻烦。哪怕先入住的大多数人一起签了，最后购房的一两家也会成为漏网之鱼，令人心惊胆颤。

好在勇敢者土地上的自由人民创造自发秩序的能力是无穷的。终于，种族隔离大计的“万全之策”被发明出来——赶在小区建好还未开卖之前，开发商先成立一个“业主委员会”，并将种族限制类条款直接写进委员会章程中。并规定，要改变章程，必须业主委员会过半数通过。

任何人想要买房入住，均必须加入“业主委员会”。在加入的同时，新业主就自动同意含有种族限制条款的委员会章程。在他之前或之后买房入会的，因为同意的是同一份章程，就均在法律上成为他的利益相关方，解决了入伙有先有后的技术难题。这真可谓美国民间自治的伟大成果——今天在美国各城市随处可见的HOA（Home Owners’ Association）正是因为这种目的方才扩散开来。

Corrigan vs Buckley

1926年，私人房地产合同中的种族限制类条款在高法Corrigan vs Buckley案判决中被认定合宪，正式获得国家法律的加持。

1921年，美国首都华盛顿特区一处白人小区的三十名住户共同签订了一项种族限制协定。但在几年之后，其中一户白人Corrigan违反协定，将房产出售给黑人市民Helen Curits。该交易行为因违反之前他参与签订的协定内容，被当地政府和法院宣布无效。

Corrigan上诉到最高法院，认为这类种族限制条款违反了宪法第5，第13和第14条修正案中对美国公民进行平等保护，禁止不经合理程序剥夺公民财产的有关规定。

这一次，最高法院直截了当的全票否定了这种看法，而且判词用语十分轻蔑：

“这种（种族限制类条款违宪的）主张毫无说服力可言。第五修正案是“一种对政府权力的限制”，并不涉及私人行为。第十三修正案废除了奴隶制度和非自愿的仆役，但不在其余任何方面对黑人个体权利提供保护。第十四修正案则关乎州政府，与公民私人行为毫无联系。

很明显，这些宪法修正案全都不禁止私人签订与自己所拥有财产有关的合同，它们使（种族限制类条款）无效的主张没有任何根据。”

Corrigan案的判决，完全架空了Buchanan案对有色人种权益提供的一点名义上的保护。

现代美式房贷——低首付长还款期定息贷款

之前所述阶段还只是白人民众自发进行“制度设计”将黑人赶出小区，三十年代经济大萧条之后罗斯福新政对国家经济的一系列干预，则将这种“自发秩序”变成了国家行为。

拥有房产是实现美国梦的标志。这一点对工薪中产阶层并不困难，有稳定工作和良好信用记录即可向银行贷款，自己则只要付出很小比例的首付，一定情况下的首付金额甚至可以低至房价的3%。而银行贷款一般为30年定息——合同一旦签订，每月月供永远为固定数值，不受市场利率浮动和通货膨胀因素影响。另一方面，如果市场利率降低，还可以提前还款——新借一笔利率更低的新贷款还掉先前高利率老贷款，从而降低每月月供。

还贷过程也是建立自己资产的储蓄过程。随着时间的推演，欠银行的贷款越来越少，以不动产形式而存在的个人资产不断上升。30年后还款结束，整幢房产都属于你，可以留给子孙。而这时房产本身往往又已经升值。所以这项投资还有抗通货膨胀功能。

美国一般人看来，这个过程天经地义。如果问起来源，不少人会以为这是某种奇妙的自发秩序。这种看法大错特错。

和其他大量今天美国人习以为常的规则一样。这非但不是自由市场的产物，反而正是政府在自由市场失败之后进行干预的政策产物——源自大萧条后罗斯福新政的“顶层设计”。

这些“顶层设计”直接塑造了今日的美国。但是新政一方面取得了巨大的成功，造就了美国的经济繁荣和庞大的中产阶层，另一方面，又有意无意的把黑人排除在外，导致了今天的种族鸿沟。

新政前的美国房贷及其崩盘

先说说罗斯福新政之前1920年代的美国房贷如何运作。当时的老式房贷和今天典型的长期定息房贷有几个关键差别：

1、老式房贷要求的首付比例高得多，高达房价的40%或50%。

2、老式房贷的还款期短得多，不是30年，而多为5-7年。

3、因为还款期短，每月规定的月供数额不足以在还款期末还完贷款（否则月供数额将远远超过收入数值而无法承受）。

所以老式贷款又被称为“气球式贷款”。因为这种贷款在还款期终了时，会有一大笔一次性的“气球式还款”——数额可达原始贷款的五成甚至八成。要还上这笔钱，只能靠借一笔新的贷款向前滚动。直到今天，美国的商用建筑贷款（CMBS）仍是如此操作的。

如果在贷款到期时，借贷者不够走运，没能拿到新的贷款偿还一次性大额气球款并向前滚动，又会怎么样呢？那就只能卖房子还贷，失去住房。直到今天，在买卖美国商用贷款债券时，所谓“气球风险”——即贷款者无法偿还末期气球还款的可能性——仍是二级市场定价时要考虑的核心问题。

另外，这种房贷首付比例很高，大部分人出不起。要支付首付，本身需要再借另一笔贷款，即所谓“二次贷款”。

这种复杂的贷款安排对无论个人还是整个市场都造成了巨大的风险。遇到经济收缩时期，失业率上升，会有一批房贷到期的借款人因失去固定工作，从而无法从银行再次贷款还清气球债，结果必须被迫卖房还款，而经济下行又必然与房价不振同时出现，大批人在此时同时甩卖住房，会进一步引发房价暴跌。

此时卖房收回的款项即便能够勉强还上气球款，剩下的也远远不够偿还为首付而借的二次贷款。其结果，大笔二次贷款直接变为坏账，引发银行业危机并祸及保险业(因保险公司多有房贷担保项目)。

1929年大萧条中这些危机集中爆发。大批中产阶层因为无法还款失去住房，大笔二次贷款则直接变成坏账。美国银行业陷入停摆，保险公司全盘崩溃－纽约州甚至禁止了对房地产贷款进行保险的业务。

政府政策实现现代标准定息房贷

在这一危急关头，罗斯福政府实施了一系列措施对市场进行干预，造成了今天美国房地产业基本格局。

这一系列干预的基本方式是建立了“联邦住房署”(Federal housing agency, FHA)对私人贷款进行保险。住房署设计了低首付，长还款期，固定还款额，无终期气球式还款的住房贷款。FHA并不亲自出钱运行贷款业务，但对私人银行发行的此类贷款进行保险。只需每年缴纳数额为贷款额度0.5%的保险费用，则一旦借款用户发生拖欠，住房署保证立即将所余欠款全额补偿给贷款方。补偿金额则来自由保险费设立的公共基金，一旦该基金耗尽，美国政府承诺由公共财政出资进行补贴。这等于个人房贷获得了国家信用的背书。

国家担保大大增强了银行的风险承受能力，免除了银行的后顾之忧，这才让今天美国人习以为常的个人住房贷款成为可能。而因为美国政府并未对商业房贷进行同类担保，所以直到今天，商业房贷仍然保持了“气球式”的新政前特征。

联邦住房署1934年成立时，推出的房贷保险允许首付低至20%，还款期长达20年，在当时闻所未闻。之后这一条件更是越来越放松，首付额从20%进一步降到10%，再降到3%，二战后更是对退伍军人提供零首付贷款。而还款期则从20年延长到25年，最终变为30年。

正是这一政策令之前遥不可及的住房梦突然变成了中产“美国梦”的标配：只要付出极低的首付和小额月供，就能走进自己拥有产权的住房。之前每五到七年就要胆战心惊折腾一次重新贷款的风险一举解除。在这一政策激励下，美国自有住房率从20年代的40%上升到60年代的60%。

种族限制条款成为国家标准

但这项看来惠及万民的政策对黑人却是灾难性的。因为其一系列执行细则不但导致黑人被完全排除在外，还导致了之前民间自发设计的小区种族限制条款变成了正式国家标准。

虽然罗斯福新政各项政策具有鲜明的社会主义色彩。但在那个保守主义仍然猖狂的年代，为了保证相关政策不至于胎死腹中，不得不在设计上引入保守主义（和种族主义）原则。例如，联邦住房署建立之初，并不敢定位为“福利机构”，而是要对外宣称，这是国家帮助有进取精神的公民个人渡过“暂时困难”的机构，所以住房署完全符合“保守主义”原则。为了表明这点，住房署对住房贷款的担保要以不能亏钱、预算平衡为目标——否则就成了再分配性质的福利机构。

为保证这一点，住房署制订了一整套旨在评估住房升值前景的担保规则。只有被确认能够保值，至少其价值不会跌到贷款金额以下的住房才能进行担保。这种评估本身未必没有意义，但住房署使用的具体方法却引入了一整套荒唐的种族主义理论。

这套理论的核心内容是：社区种族构成是决定房价前景的关键因素，一个社区只有稳定保持其居民为单一白色高加索人种构成，才可能具有稳定经济前景，社区内房屋才能保值。一旦有“不和谐种族”侵入，社区将走向衰败，衰败社区会吸引更多“不和谐种族”，造成恶性不可逆循环。

前文已经提过的，当时美国白人社区中广泛流传“一个黑人进来就会让房价暴跌最后全是黑人”的说法。很明显，联邦住房署这套官方哲学正是该说法的升级版。

这不仅是纸上谈兵。住房署担保贷款时，会派出调查员实地考察社区的种族构成特点与“不和谐”因素的存在情况。

例如，1938年住房署指导手册1850（b）款中，要求调查员汇报各社区种族构成。分为白/混合/外国人/黑人 四类，用W/M/F/N分别标出。

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