2022 年房价真的要跌了吗 ?

使用CN2/CN2GIA顶级线路，支持Shadowsocks/V2ray科学上网，支持支付宝付款，每月仅需 5 美元

## 加入品葱精选 Telegram Channel ##

知乎用户 匿名用户 发表

跌个寄吧，爷短短二十几年生涯看出来了，我的一生就是结婚，贷款，买房，生娃，养娃，去死，最好在领养老金之前去死。

终极无敌究极他妈的超牛逼中国工具人。

房价再贵点谢谢，除了去死，什么都不用做了，真好啊。

抱歉，房价还不够高谢谢

知乎用户 明达 发表

之前在知乎看到过一个言论，我个人理解总结起来就是：就算房子降价了，依然会有别的东西出来压抑着我们。

知乎用户 Jack 学长 发表

2014 年开启的 “涨价去库存”，本质上是把 90 后到 05 后的年轻人未来 30 年的购买力提前透支给地方政府、开发商和银行体系，让年轻人用未来 30 年的购买力给地方政府和银行体系多年积存的地方债务危机兜底，同时把多余的钱给地方政府用于城市基础设施建设。

这个政策客观上帮助当代年轻人实现了自身命运与国家前途融为一体的远大理想。

执行过程中出现炒房群体和有房阶层受益较大的结果，客观上拉大了代际差距和阶层矛盾，所以后来通过政策上限售，限制贷款等手段来限制二手房交易，以保证让新房来主要吃进年轻人的未来购买力。

当然以上的前提假设是 90 后到 05 后的这批年轻人愿意接盘或者部分已经接盘。

同时这个政策背后暗含的假设还包括中国能以 7% 左右的 GDP 增速逐年上涨，随着中国企业在世界高科技产业链中占据主导地位，90 后到 05 后的这批年轻人的收入会以 10 年翻一番的速度上涨。购买力每 10 年就能翻一番，所以房价在 2015 年的价格上翻个 1 倍在 10 年内（2015-2025）可以消化，翻个 2 倍在 20 年内（2015-2035）就可以消化。

如果 GDP 增速有 2002 年到 2011 年这十年间平均 10.6% 的增速，购买力每 6.5 年就可以翻一番，房价以 2002 年价格为基准涨 2 倍，到 2015 年也已经完全消化了。

（注：2002 年以来，官方数据中基本上每年人均可支配收入的增长率都要超过 GDP 的增长率。此处谨慎乐观只取 gdp 增长率来衡量购买力变化。）

而这次的现实是：

新冠疫情导致 2020 年中国 GDP 增长率 2.3%，2021 年增长率 8.1%，两年平均增长率 5.2%。眼瞅着这个购买力要 14 年左右才能翻一番，房价翻 2 倍的话就要 30 年之久（2015-2045）才能消化了。

同时也因为配合新冠疫情疏解企业困难的**经营贷大部分流向房市**，部分二三线城市房价相较 15 年价格已经不是翻了 2 倍，而是 3 至 4 倍了。

但实际收入的上涨显然没跟上，再加上川普发动的中美贸易战客观上摁住了中国企业科技创新的势头，在未来十年中国年轻人的收入增长能否和中国每年的 GDP 增长率同步也要打个问号，这意味着购买力 10 年内翻一番可能会出现疑问。

刘总理在人民日报明确刊文指出科技创新现在对中国已经不仅是发展问题，更是生存问题。

刘鹤在《人民日报》发表署名文章：必须实现高质量发展

论当代年轻人的命运和国运紧紧的绑定在一起。

“我和我的祖国，一刻也不能分割。”

知乎用户 庞广龙 发表

感谢邀请。

直接简单粗暴的扔出结论：对于没买房的人来说，会跌（事实）；对于给银行贡献了 30 年甚至更久，得到一堆钢筋混凝土的人来说，会大涨（安慰剂层面）；对于当地政府，特别是极度依赖土地财政的来说，会中涨（空）；对于更上的来说，希望是稳的（事实）；对于地产商来说，会生不如死，两头被夹（事实层面）。

之前回答过一个问题，先送上链接，我相信看过之后也大概对这个问题会有一个宏观的了解了。很多的时候你只有回头看，才会知道自己到底经历了什么，并且是否能客观的认识到真相，也和自己所处的位置以及处境有关，**当你置身事内的时候往往当局者迷，但是可能 5 年后、10 年后你回到再看看，你发现此时此刻某些事情意义重大。**有的时候我们的确没有办法理解当下这个年份，到底意味着什么，毕竟我们每时每刻的生活都是三点一线的机械式，每天重复着起床、刷牙、赶地铁上班、被领导骂、看股票、等待下班、接娃买菜，回家吵架…… 你很难能够窥视季度甚至跨度更大的宏观世界将会发生啥，就像当时爱因斯坦说的，他写出相对论，思想实验是想象自己站在月球上看地球才早就的：因为你在地球内，你很难看到质量引起的空间扭曲，当你在地球之外看，这个现象是多么的明显以及耀眼。

2022 年房价还会暴跌或者阴跌吗？

最近看到一个算是和我有关的新闻：恒大海花岛 39 栋楼因违规获取的规划证已被撤销，被责令拆除，这件事为何说和我有关，因为 15 年我毕业的秋招正好投了海花岛，但是因为去了其他单位就拒了，当时觉得这个 1600 亿的体量必有一番作为，而我好几个很要好的同学都去了，也为海花岛贡献了自己美好的青春。现在看到这个新闻，我真不知道他们自己此时此刻内心怎么想。19 年一个在恒大本部工作的同学春节回来的时候还要拉我去凑人头看恒大的房子，当时我在被他拉去充人头的路上就和他说：星爷，赶快跑路吧，从这个拉人头的形式我感觉恒大不靠谱，恒大除了房地产，几乎所有产业都没有成功，而且许老板非常的好面子，买足球俱乐部，控制舆论，引导水军，就连我玩股票，几乎所有的股票软件涉及恒大的，评论都充斥着一种刷屏的感觉，这种极致是很危险的。没想到星爷说了句：说不定你看到的好几个评论都是我写的。

当时我劝说有用么？没一丁点用，因为 19 年房地产红红火火，他的工资也还不错，每天干劲十足，正如某音上面海花岛的业主，为了让自己的房子卖出去，有接盘侠自发的拍视频，自发的拍海花岛的业主在广场舞跳舞，以此展示海花岛热热闹闹，脸上洋溢着海花岛真美、海花岛价格便宜且升值空间极大的场面，评论里无一不充斥着 “迪士尼比起来，海花岛赢了”、“这里没十万也有八万人，热闹非凡”，你去海花岛问问那些业主，房价会涨么，不会才怪咧，不仅会涨，作为海花岛这个集合天时地利人和的地方，不涨个 10 倍都不正常。

其实有些事情从一开始就决定了，但是转向却在最近，要是我们站在更宏观的视野看待房价这个问题，你完全找不到它会上涨的理由，我们分析一个事情，得要从各种因子中找到最核心的。为什么郭嘉要设置银行三道红线、房地产三道红线？

根据《中国统计年鉴》数据，我们的家庭总负债，从 2007 年的 50674.67 亿元，增加到 2019 年的 553275.96 亿元，12 年时间，总负债增加了 10 倍还多。

与此同时，实体经济的杠杆率也从 2018 年的 170%，上涨到 2019 年的 245.4%，仅次于英国、日本等发达国家，高于美国。

2018 年我国房企总债务占 GDP 比重达到 75%，注意这还是 18 年，21 年绝对只多不少，并且大量的债务来自监管薄弱的环节或者是 “影子银行”，我们知道一个词，积重难返，不给自己家里留点余粮，哪天发生突发事件，一个家说跨就跨，而疫情等等外部冲击就极其容易放大风险，更不用说房地产这个涉及面如此广泛、上中下游对于全国上下所有人影响巨大的行业了。要是没有相关的防范措施，在遭遇重大的外部冲击，经济下行的时候，就很有可能陷入企业裁员控费——居民收入降低——居民风险增加——银行风险增加——政府土地收入减少、削减开支——入不敷出的死循环。甲的支出就是乙的收入，甲不花钱乙就没有钱，乙没有钱那么丙也得压缩支出，最后大家一起勒紧裤腰带，整个经济就会收缩，大家收入就会明显的减少，我今年的工资比上一年少了快 2 万就是一个活生生的例子。

大家很明显的感受到自己所在地的房地产打折促销了吧，但是由于销售房产备案价制度的存在，你再怎么降价，最多允许你降低到备案价的 9 折，所以房价明面上再怎么跌，最多网上就显现下降 10%，但是暗降是绝对的，2021 年如此，2022 年更甚**，因为循环一旦开启，如果其中一环没有新生的增长力打破循环，循环将会一直存在**，现在我们正在做的就是把这个环减速，并且找到新的增长点打破循环，这才会停止这种下行的趋势，从这个方面来说，房地产算个啥？房价又算个啥？谁还会有这个能力接现在的价格？过去的增长代价就是现在的紧衣缩食，但是现在所有的平头老百姓都被榨干了，连孩子都不想生了，你企图希望房价会涨？你还不如和海花岛业主一样觉得自己的房子会大涨一样还相对靠谱一点，毕竟里面更多的人买那里的房是为了投资而不是刚需。

2022 年房价真的要跌这个不是一个疑问句，他是一个延绵不尽的省略号。

知乎用户 秋寒江南 发表

跌不了，

赶紧放开，赶紧涨价去库存，

希望今年

四线房价早日均价一平米破百万

一线房价均价一平米破五千万

GDP 增速一下就百分之几百

房东们一下就变成了亿万富翁

快点吧

太累了

知乎用户 山泉孟烦了 发表

几个看法：

1、我刚买了房，二手，坚决不买新房，怕烂尾，zf 会托尾？先去查一下各个地方城投的来源以及他们自己欠了多少钱吧。

2、尽管我买了房，但是我也希望房价跌，一次性掏空父母一辈子的积蓄，养老钱都不剩，这是不孝。

3、爸妈说让我挑好点的房子，家里积蓄掏空没关系，现在社会好饿不死。我说不了，毕竟远古社会打猎放羊饿死的概率也不大。

4、一个朋友说他躺平了，考个公务员天天摸鱼；另外一个朋友说要努力奋斗并且在外企做得风声水起，然而结果都一样，还不是都买不起房？

知乎用户 小楼卧听雨 发表

1.9: 房价、汇率、工资，这三者，不可能长久压制在当前的脆弱平衡状态。

维持当前的高房价，又要普通人买得起，那长久看只有涨工资一途。工资上涨，必然侵蚀制造业，汇率是不是需要贬值？

可是，当前出口巨额顺差的情况下，汇率不升值就不错了。欧美国家也不允许你大幅贬值。

假设汇率稳定，为了制造业，那工资水平不可能大幅上涨，否则，别说低端制造业的转移，中端产业都难说。别总是 YY 别国人不吃苦耐劳、不守纪律，看看三星、苹果在越、印的生产线，5 年前知乎一堆人可是都当笑话看的（记得 2 年前我写苹果产线的逐渐转移不可避免，被一堆人骂。）

这三者，目前这种玩法，个人觉得无解。

当然，如果你要强制维持当前的扭曲状态，也不是不行，代价是人口出生率继续大踏步下滑。看看网络上年轻人都丧成啥样了？不用怀疑，这种房价收入比持续多久，人口的下滑只会比它更久。所以，我对出生人口是否能保持千万甚至 800 万规模是非常悲观的。

本来我以为，汇率很难贬值，房价又不准下降，那只能通胀涨工资了。结果，物价涨了，我工资降了，这是咋回事？简直哭晕在厕所……

那个人猜测只有一种办法，允许房价的调整。最理想的状态，通过冰冻二手房市场，用 3 至 5 年时间实现缓慢调整，最终匹配收入。很多中小城市，燕郊就是榜样，甚至还要更惨。

——————

1.11 补: 今天听到个消息。本地某热门楼盘，新开盘价格比去年热炒时降价 15%，可惜应者寥寥。毕竟，中小城市跌不言底，谁知道未来是不是下一个燕郊。

————————

1.19: 最后补一点关于通胀的看法。去年开始的全球大通胀，是疫情下大放水的结果。可随着病毒毒性的减弱和各国的躺平、复工复产，2022 年美联储加息是必然，通胀很可能被抑制。

这边持续几十年的物价上涨，是经济高增长的伴生品，各国经济起飞阶段都有出现。可随着人口减少等一系列因素，未来能维持 3-5％的增速已经可以吊打很多经济强国。毕竟欧日等国一直苦苦挣扎在零增长的泥潭。

这必然造成通胀减缓以及最重要的: 工资涨势减缓。对于普通人，一定要考虑自己工资几年、十几年涨幅不大的可能，并在此基础上安排自己的负债。

工资几年翻倍，是经济起飞的产物，今后可能是小概率事件了。典型的日本 80 年代，招聘都要给补贴，可经济停滞后，工资涨幅才多大？

知乎用户 知乎用户 8H3QVq 发表

首先我要说明一点：房价是权杖性产业，与市场无关。

这也就说明了房价不是受市场的影响，不然房地产下跌卖时为什么有限跌呢？更搞笑的的是：那些说下跌比上升危害大的人。貌似房价下降一毛，市场就不行了，貌似为了稳定市场。

如果真的为了稳定市场，房价上涨时怎么不制止呢？难道房价一年涨数倍就是正常现象吗？

房地产这座大山看似坚不可摧，但其实只是卖地的和放贷的坚不可摧而已。而房地产有两个危险限制性因素：

1. 房地产公司的危机。

我们有一种错觉就是：价格越高，利润越大。而房地产不是说没卖出房子就不赚不赔，而是一年卖出的量少于既定额就是在赔钱。这里面主要有负债利息支出、员工工资支出、办公费用支出，还有一些灰色支出等。所以就会出现万科、恒大、碧桂园等负债累累，但现在房价越来越高买房的越来越少。西安很多房企到现在都在放假，而有价无市会让更多企业成为像恒大、碧桂园、万科等负债万亿的企业。你想想一旦这些企业濒临破产，那么你接盘能接的过来吗？而这也是时间问题，恶性循环的苦果。

2. 人手中没钱。

我记得去年 6 月份全国断贷人数 265 万，但到了年末变成了 165 万，所以说数学真的很神奇。而很多人已经不婚不育，那你觉得他们会买房吗？所以问题是销售终端：消费者危机在不断加深，同时高房价对于实体经济的冲击也在变相削减人们的收入。人们手里没钱，任凭你说的天花乱坠也没用，再高的成本两年没人买也得破产。而很多人也在思考：大多数人买房时间：30-60 岁，可以说人的黄金年龄都被房贷支配，而 60 岁以后大多数人身体机能下降，疾病缠身，这时候就基本是暮年了。可以说一句：房地产真的毁了人们的一生，只留下稚嫩期的成长和老年的落幕。

有人说房子是刚需，你没有吃饭喝的会饿死，你没有房子也是？而且你所买的的房子只不过是变相租赁，只不过租赁由一两年变成了七十年。这里面土地不是你的，房子的质量能支撑 70 年？

所以房价会不会跌我不知道，但房地产的没落已经是必然情况。毕竟一个房价连亚洲四小龙之一的香港都毁的一无所有，更别说我们了。如果逆天而行强行保价而饮鸩止渴，那么毁灭的就是整个民族！

知乎用户 Achoi 发表

这个得看大家努力，大家都努力不生育，房价肯定下降

知乎用户 微惊都市​ 发表

**

**

一季度房企暴雷的事情不知道能不能彻底解决，放水力度太小了。

降了两次息，总共算下来 5 年期 LPR 就降了 5 个 BP，100 万贷款相当于一年少还 500 块。

聊胜于无，简直可笑！

**

**

上篇文章也讲了，从上到下，相关部门各种预期管理。比如央行副行长的讲话和这次聊胜于无的降息，发改委的鼓励买房，以及各个专家的放风，告诉你要宽松拉。

兄弟们，什么叫预期管理懂吧? 学术上的解释如下。

预期管理，为一种经济理论概念，发源于二十世纪五十年代，是指有效引导、协调和稳定预期，求效果最大，副作用最小。该理论具体实践为通过对政策工具的界定、对政策调整时机所应具备条件的解释，以及定期举行会议并公布纪要等，使政策在某种程度上可被预见。西方的预期管理集中在货币领域，中国的预期管理覆盖领域更宽，强调信息、政策、信念、交流。

学术上的解释我读了一遍，略深奥了。兄弟们，明人不说暗话，预期管理也没那么复杂，我总结起来就是：老乡别跑！！！

**

**

说句心里话，群众的信任是基于诚信的，老这么玩，效果是越来越差，再蠢的韭菜也长记性了。这两天的股市大家也都看见了，丝毫不起波澜，反其道而行之，大冬天的一片绿意盎然。

**

**

再一个，你看商业银行像个宽松的样子吗？我有粉丝反应，这个贷款利率还是居高不下，某行我就不点名了，公然索贿，跟粉丝说，找领导可以优惠点数。

这领导权力蛮大啊，得额外给钱呗？

另外，还有银行说，被别的银行查过征信的业务我们不接，这又是哪门子的规矩。看来，上下渠道还是不通畅啊。

据说苏州利率首套都降到基准了，南京大部分银行还在 6% 以上。

**

**

今年一季度我看奥园这个事情很典型，奥园已经躺平了。

两个原因，首要原因肯定是没钱了，这个不要怀疑，但是彻底躺平，后面的债务一概不还直接宣布违约，这个事情是很值得深究了。

第二个重要的原因，估计就是奥园评估下来，卡脖子的事情远远没有结束，看不到希望，也就是奥园觉得自己必须死。

当然，奥园前期肯定是作的，现金流断了只能怪自己。但是连资产都不想处理直接躺下，又一步证明了房企面上的宽松远远没有到来，至少奥园这类企业从行动上表示了自己的态度。

于是，他们彻底躺平了。

**

**

前段时间，世茂、佳兆业等的拼命自救让我觉得恒大暴雷结束后，可能房企暴雷后面就逐步归于平稳了。

但奥园的事情出来，好像不是那么简单。接下来如果不进一步刺激，还是只做预期管理的话，更多的奥园就会出来，到那个时候，风险才会真正暴露。

很多房地产企业工资已经发不出来了，也有很多企业只发 2000 元 / 月的生活费。

那么，世茂、佳兆业、阳光城、正荣、宝能等，谁能说自己的危机解除了，谁能说自己不是第二个奥园？我想都已经绷紧到极限了吧？

我看最近燕子矶宝能还有成交，你们真是胆子大哟。

另外有粉丝问我正荣的现金流问题，我只能说，闽系的都得注意。

**

**

目前这种微刺激，根本救不活目前已经几乎丧失信心的市场。

去年下半年玩釜底抽薪，抽干流动性，基本已经勒死了，挂葡萄糖已经没有用了，只能电击心脏了，玩的太猛太狠了。

要真把人勒死了，怎么可能救得活，勒的半死，才能救活嘛。

**

**

我判断开春后必须上电击，但是时间点上有两种可能：

1、立刻放水，一季度 GDP 还能保 5，也最保险，还得指望老基建拉一把。

2、再等等，再忍忍。就是要等民营房企全死完，国企上来收尸搞廉价资产，但存在一定风险，玩脱了，不一定救得回来。

反正 2022 美联储加息，将导致全球总需求下降。随着美联储加息进程推进和宏观政策效应减弱，不排除其他国际机构继续下调经济增速。

怎么保增速，稳经济，难度很大。

要不，大家再忍忍吧。

**

**

总之，明年如果稳住了，房地产大概率不会差，就看你能不能活过来了。

就问生活费还够花多久。。。。

多插一句。俄乌局势也很紧张啊。。。。

2022，鬼知道下一步会发生什么！可能性太多了，如果国际局势稳定，开春后上电击，房地产还是乐观的。

**

**

就说这么多，2022 年，希望大家能够活的舒服一点。

**

**

知乎用户 明月几时有​ 发表

对于房子的事。

我个人回答了好几遍了。

真心说两句。

车子只是消耗品。

房子只是暂时的的港湾。

坟墓才是最后的归宿。

听哥一句劝。

咱们先买坟。

知乎用户 恋恋风尘 发表

我戒毒会有很强烈的戒断反应，我身体是承受不了的。所以一定会有人拿钱来供我继续吸。

什么？没人了？那么天上一定会下钱！

戒毒是不可能戒的，这辈子都不可能戒。

知乎用户 Czar 发表

我只觉得经济真的很差。

知乎用户 Gaarmat​ 发表

一切等房产税出台后为准。

知乎用户 黄彦臻​ 发表

昨天我说我看房价高位横盘，被人骂成了麻瓜。

本来不想发的，我从来不认为房价会崩盘，如果后续会放水，柯立芝繁荣成立，基本我看就是这个结构，高位横盘，这个是对应我来知乎的第一篇文章的。如果从政策角度出发，对应的 98 房改房，2003 年 18 号文，2008 年 4 万亿，2015 年 930 新政，2021 房产税试点。在新冠没出来前，我看第一个底会出在 2027 年，如果没有新冠，就如周金涛所说，2018 年是万劫不复之年，然后 2019-2024 都会是股市牛市，但是新冠掐断了这个进程。让短期更短，长期更长。

因为考虑到三四线，这张图 2003-2008 是 250％，2009-2015 是 300％，2015-2021 是 200％，2003 年至今，大部分城市共涨 8-15 倍，年化 11％-16％左右。同期 M2 是 8.5％，要出清的就是房价增速与 M2 增速之间的差值，仅此而已。

现在看，除非自己作死，我们就是第三区间横盘震荡（第三区间除了房企的债务，银行大体是安全的，如果跌到第二区间，购房者也会开始断供，然后资不抵债，变成连锁反应，购房者断供前，你猜猜他会不会取出所有存款与金融资产变成现金？）但第三区间上下有一倍左右的差值，如果万一到第二区间，就是日本的跌法了，整体下跌 70％，局部会下跌 90％甚至更多，东京用了 20 多年时间从第二区间艰难爬回了第三区间，然后你们告诉我，以此判定一线房价永远有投资价值？

很多人看到这个图又激动了，24 抄底 28 逃顶，小天才就是你？03-08 年主涨的是一线城市内环，09-14 涨的是新兴三四线，鄂尔多斯，温州，三亚。2015-2018 主涨二线，比如合肥武汉南京杭州，2020-2021 又回到一线内环，还带一个学区房概念。2024 年如果投资你准备买什么？当然，看过我以前帖子应该知道，我看好的是哪些城市和概念。

2022 年房价会跌吗？

基本之前有关房地产的帖子都集中在这个里面了，链接很多，老问题我就不回复了。

当然还有一种高位横盘是这样的，但是在金融市场混了这么久，也就见过几个，最后无一例外都是暴跌收场，这种缩极致量的窄幅横盘走势，只有在绝对的高控盘下才成立，而且一旦风吹草动，内部变化，就有可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。

恶性高位横盘就是缩极致量窄幅横盘，然后暴跌，良性的高位横盘就是在高位做大区间震荡，只有震荡才能放量，放量才有换手，换手才有新的行情。

最后，这仅仅只是我认为最有可能的形态，也是目前来说最好的形态。当然其余的走势会更惨烈。

知乎用户 路人甲 发表

历史不会简单的重复，只会惊人的相似。只要土地财政没有被新的产业税收替代之前，房价仍然会螺旋上涨，但是这部分城市仅限于人口持续流入的一二线城市，具体来说，四个一线城市北上广深，直辖市重庆天津，省会城市，计划单列市。当然，一二线城市也有分化，因为城市综合实力不同，导致地价房价不同。广大的三四五六城市，短期内房价会小幅降低，徘徊至少五年，等到天朝完成产业升级和税收改革的那一天

知乎用户 肖久材 发表

相信我，大的要来辣

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

小幅度的下跌有可能，但是大跌的话，概率很低，上面要的稳房价。

2022 年全国房价不可能有大行情的，甚至 2023 年，全国房价都不会有大行情的，现在跟你说全国房价 2022 年会大涨的人，不是骗子，就是傻子。

2008 年到 2011 年，靠着全国第一次 4 万亿计划，全国房价真正意义上的第一轮普涨。

之后 2012 年到 2015 年，全国房价整整跌了四年。

随后 2016 年到 2019 年，全国棚改去库存，货币化安置，直接给把房子拆了，给你一箱子钱，让你去买房，靠着这个，全国房价第二次普涨。

2020 年到 2021 年本来房价应该是下跌的，但是遇到了 N 年难道一遇的疫情，银行放水，JYD 泛滥，全国房价又一次的迎来了上涨，这次就是分化上涨了，有的涨了，有的没有涨。

现在是 2022 年，如果今年房价大涨，这个泡沫就要破了。

美国房地产税是怎么收的? 房价收入比越低，年轻人生活的越轻松，制造业也会越强

知乎用户 匿名用户 发表

看你们无知的模样真可笑，让你们买你们就赶紧买，不然以后怎么生存下去！

中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求！！！看懂了没？还跌？

————————————————

房价不会跌！不会跌！不会跌！

重要的事情说三遍！

房价还会有两三倍的上涨空间。

————————————————

LPR 下调看到了没？

股市里地产股涨幅巨大看到了没？

搞地皮是什么意思看懂了没？

赶紧买房吧，不然以后连一平厕所也买不起。

————————————————

一群无知的人还真以为会跌？？醒醒吧，赶紧从梦中醒来吧！！！

真理是掌握在少数人手中的，看懂现在政策了没？？？

凭啥会以为朝廷会让人人买的起房？？？不能让大多数人富有也不至于让人活不下去才是管理的真理！！！

知乎用户 一梦千年 发表

如果跌了，你想干嘛咯？

如果跌了你想买入的话，其实 你应该去找套业主急售的房子，好好砍砍价，换句话说，只要有或者你能找到业主急售的房子，那么不管它市场如何 你都能用比较理想的价格入手。

问题是？

买房时机不是最重要的，买入超值的房子才是重点。

知乎用户 深圳房客会 发表

2021 年深圳房价反正是跌了，基本跌回一年前或者跌回指导价附近，每天都有人在幻想明年可不可能跌回 2019 年、2018 年、2017 年… 为什么这叫做幻想？

深圳当前出台的指导价都比 2019 年高，而且当房价跌回 1 年半就已经是业主的最大让步，同时对于客户来说也在承受范围，如果你想跌回 2019 年以下，就相当于低于指导价成交，基本无望，除非期望政府下一次更新后的指导价再打 7 折，估计就可以实现跌会 2019 年甚至 2018 年价格成交，不过从目前的政策来看，上头好像不想再打压房产行业了，前几天不是自媒体疯传 “2022 年的房产已经定调，稳字当头”，而且出台的一些政策虽然不痛不痒，但着实给了买房者很大的信心，也有自媒体预测 “下半年第一季度还会出降息等利好政策”，所以想要甚至房价再降，可能性不大。

有人说，新盘会直接影响二手房价格下跌？

在深圳的人，之前的打新潮估计无人不知，网红盘是一个接着一个，然而现在换来的是什么？“维权潮” 一波接着一波，可以看下深圳维权这篇文章，甚至还闹到政府上要求政府做主，有的花了半辈子甚至一辈子攒下来的钱买来的是质量堪忧或者延期交付的新房，业主现场维权，还被开发商 “大打出手”…

货不对板、安全隐患、合同陷阱… 深圳新盘 “现形记”

现在买新房就像开盲盒，价格的确是便宜，谁知道买来以后能用不能用了，况且市面上的新盘虽然宣传铺天盖地，本质什么样子，地段什么样其实买房人不傻，毕竟拿着毕生积蓄来买房，不得弄清楚才好，**明年好的新盘其实并不多，多的是你身边忽悠你的中介，**说新房会影响二手房的人，只是给那些暂时没有强烈买房需求的人暂时不买房的借口而已，说要观望，观望那个就可以买到吗？就那么几套。所以新房对二手房肯定是有冲击，但是买不到好盘的客户需求自然会流入二手房。

当前的二手房形式

没有深入研究深圳市场的人或许不知道，你们还在等待的时候，早就有人开始入手了，目前只要是跌回 1 年前的房子去化周期都很快，有的甚至当天降价当天成交，你觉得是为什么？为什么之前降价这么多的房子还需要买家再三犹豫，现在怎么眼睛不眨就入手呢？

按照这样的趋势，打不到自己想要新盘的那些人还想买二手的话，只要期望不要涨就好了，别说会跌了。

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

很多人不明白为什么中国房价不会崩？

核心原因在于目前中国二手房拍卖流程下，这些法拍房会很慢很慢进入市场，

这会造成导致二手房价格缓缓下跌，而二手房交易量少而已。

我随便举个例子，武汉远城区蔡甸，

如果正常自由市场情况下，配合蔡甸不断海量供地（没有记错去年供地在 20 块左右），房价很难维持住。

现实情况是：

如果房屋你断供后半年，进入法拍房周期一般是 2 年，总共时间是 2 年半。

而且关键是 99% 的人不会买法拍房，即使买房后往往也无法正常收房。

有人说为什么？

你买下法拍房，债主随便和一家人签订 30 年租期，你去收房你就知道了。

比如一套房 2018 年卖价 11000 元 / 平米，假设 100 平米。

现在卖价大约在 7000 元 / 平米。

这类房法拍价格可能在 4000 元到 5000 元 / 平米，

这时候一些资产公司（银行注资的）完全可以去收这些房子，

45 万左右收一套，出租价格在 1500 元 / 平米。

租金年回报率在 4% 左右，其实回报率非常不错。

因为有法拍价格在 4000 元到 5000 元 / 平米，

这价格又可以支撑业主价格，法拍房都可以卖 40 万到 50 万。

价格太便宜，业主不会卖的，

业主实在不行，把这套房子抵押给银行，估值适当高一点，也可以贷款出 50 万 +。

业主为什么选择卖房了？

这也是为什么中国二手房大抵会横盘，不会微跌的原因。

这有一个大前提是主要城市人口不能大量流失。

如果城市人口大量流失了，租房租金起不来。

当然这是武汉远城区，

大趋势是中国房价会横盘微跌，

小部分地方房价会适当涨起来。

我面朝大海，春暖花开，希望你们有个温馨的家，

我是啊啊啊啊啊，有事付费咨询可以加 xiaojianghexiaochen，

麻烦点个赞

知乎用户 倬彼昊天 发表

放那里烂了，也不会被允许降价的。谁敢降价，请他喝茶。

知乎用户 thomas 发表

这里要用多种可能性去推演。

如果社会融资增量是以稳健和匹配 GDP 增长的方式。按自然规律未来两年的 GDP 增速是不断下滑的，可能 GDP 名义增长率在百分之六甚至更低，每年新增 GDP 规模在 7-9 万亿左右。而每年的社融增量可能在 28 万亿到三十万亿之间，和去年今年持平。那么房价将在维持在上一波最高点偏下的位置横盘两年。但即使是这样，也需要居民继续扩大债务，居民杠杆率会在两年后超过百分之七十五以上，也会超过了很多经济体发生地产债务问题的警戒线。

如果社会融资是要刺激经济增长达到合理高点的，那么每年社融 28 万亿是偏低的。比如你想把经济增长刺激到名义百分之十到十二点的的增长，从自然规律看已经是高点了。那么今后每年社融需要增长 40 万亿 - 50 万亿左右。那么两年后房价可能到前期的上一波高点偏上百分之五的位置。但居民杠杆率可以超过百分之八十，达到非常高的位置。

如果社融增量是要回暖地产，有一波去库存，那么社融需要每年增长 70-80 万亿。那么两年后房价是去年那波最高点还要至少涨百分之 30-40。那么居民杠杆率，就直接两年后超过百分之 90，考虑中国居民收入占比 GDP 小于美国，那么杠杆率压力达到超过美国次贷危机时候的水平。

知乎用户 喵喵酱​ 发表

已经开始了，所在城市成都，新一线城市，成都有个天府新区大家应该知道吧，也算是这几年成都人气很高的一个新区，房价自然也是不低。

如果了解天府新区的，应该知道视高吧，作为眉山天府新区，视高这两年真是被中介吹到天上去了，啥兴隆湖，成都新中心，都能跟视高扯上关系，在中介嘴里也是从眉山的一个镇摇身一变成了成都新中心。我舅舅一个朋友在 17 年，差不多一万五左右一平买了视高保利一个盘，到 2021 年年底降价到一万还是很难卖出，贷款照还，大叔内心应该是不好受的。同年，2017 年我也在犹豫要不要买视高，当时还是选择在龙泉大面买了一套小户型，单价才不到 9000，总价也低，应该是有小涨价的，庆幸自己没有买在视高，所以一二线城市还是相对保值的，评论区有网友说现在涨到差不多两万了，我还是蛮开心 。

现在成都中介还是喜欢带没有成都购房资格的外地人去看视高的盘，特别是 S5 城际铁路已经确认要修到眉山，估计又是一波吹吧，现在视高新盘房价大概 1 万 1 左右，也希望视高能够发展起来，大叔能够减少点损失。

17 年，18 年的时候，眉山房价确实高，眉山当地人应该知道岷东新区，黑龙潭过去一点，离成都一个小时路程，已经官宣 S5 要从那儿过，环境也确实可以，比较安静，适合养老。2021 年 7 月在那边捡了波漏，买了一套 123 平的四室小洋房，是富力开发的现房，小区环境中规中矩，过得去，主要是价格低，总价 60 万。要知道 17 年开盘这个盘卖价是接近 9000，那边还有龙光，华宇好几个开发商的盘，也是从开盘价 9000 左右降价到 5-6000，不知道那些邻居作何感受，买的时候说是高端洋房，因为后期降价关系，开发商缩减建筑成本，质量自然大打折扣。

2021 年眉山楼市不容乐观，开发商为了回笼资金，多的是五折，七折降价卖房的，前期那些高价买房的，内心都不好受，但是也没造成什么社会影响，大家还是默默过日子。

根据自己几次买房，目前三四线城市应该是很容易崩盘，一二线城市缓慢下行或者稍涨的状态，就算涨价，应该也很难出现我 17 年买成都大面房子，现在翻倍的情况了。本人确实有点小运气，2016 年前在成都高新南区，天府新区买的房，基本上也涨了三到四倍，当然都是刚需楼盘，现在已经躺平了，也再也不会买房，顶多过几年换房。

知乎用户 小八 发表

每次有地产方面的问题都可以去看一遍 k 神的帖子，基本上在知乎上被各大答主引用烂了，或许这个世界上根本没有 k 神，又或许这个世界上人人都是 k 神。

kkndme 那篇写在房价暴涨前有一个非常核心的观点，就是人人居者有其屋并不符合历史教训，不管是历朝历代，还是发达国家的发展路径。房产拥有者始终是少数，而大部分的年轻人在大城市工作租房应该是常态。

国家房主不炒并不是说房价要一下子跌下去，这样直接戳破泡沫的后果历史上已经发生过，不管是霓虹国的失落二十年（现在都失落了三十年了），还是漂亮国的 08 次贷危机，一次次的历史经验告诉我们，能软着陆就尽量软着陆。

当然，房地产泡沫还有一个很有意思的说法就是，想要逐步开放金融市场，必须要有能与美股日债这种极大泡沫的资产相抗衡的东西，不然结果就是俄罗斯休克疗法优质资产被外国势力一扫而空。这一块本人知之甚少，大家有兴趣可以去找找相关的话题。

那么，回到现在，房产政策的脉络就比较清晰了。第一，存量市场得稳住，而且要锁死流动性。二手房价的大幅度涨跌会对地价造成非常不稳定的影响，在地方上还比较依赖土地财政的当下，一定要有指导价格，后面还可能接受房产中介行业。目前也逐步开始限制二手房交易的贷款，毕竟二手流动的钱，都让私人赚取了，对财政没啥贡献。

第二，房产税上马，目前已经在试点中了。房产税可以起到一定的再分配作用，之前已经上车特别是多套房的，先锁死交易放在个人手里，再征税，而且显然比各式各样的富人税更容易征收和辨别，收上来的钱用来投资基建拉动就业，都是好事。不挂穷鬼的钱，谁有钱刮谁的。

第三，公租房廉租房的大规模供应，这个一方面是补充财政收入。一方面也是为了平抑租房市场，防止房东们把房产税转嫁到普通的租客身上，这个也是 k 神的一个非常重要的理论输出。关于公租房，大家平时接触可能比较少，以后可能会是一个大趋势，后面接触多了有新东西，会更新在这里。

还有两个问题想再聊一聊，生育率和内需，这也是和房产政策息息相关的，后面也会陆续补充进来，先去搬砖了，哎。

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

大家都在问房价到顶了吗？2022 年房价真的要跌了吗 ?2022 年首迎 “房子贬值潮”，还能不能买房了？还是适合抄底了？
我认为，2022 年房价不会再怎么跌了，自用买房已经是时机了！

一、房价不可能有顶的

虽然每次金融危机都与房地产有关。但是大家可以回看一下，不管是 94 年的海南楼价，还是 97 年的香港房价，又或者是 08 年雷曼事件前的高房价。无论金融危机前的房价多高，在金融危机后回调了多少，最终随着时代的发展，房价都会比金融危机前的巅峰房价高！
为什么会这样呢？
那是因为通货膨胀伴随着经济发展！
经济发展下会有合理的货币通胀，当年的货币的购买价值，与当下的购买价值是不同的。
来个数据说明一下：
我们用中国人民银行、国家统计局的数据说明一下日常的通货膨胀情况：

通过经济学家的通胀公式得出，2016 年以前通胀大约为 5%，自 2017 年经济放缓后有所降低，但今年由于疫情原因整体上半年货币增发量加大，且 GDP 呈现负增长，整体上半年通胀达到 11.8%，得出过去 10 年平均通胀 5.67%

这个平均值就很有意思了！通过简单地测算得出，如果货币不在市场流通且无任何回报的情况下，因通货膨胀的关系，由原 2010 年的 100 万购买力，经过 10 年通胀就仅剩余 59.3 万购买力了。

简单理解就是，随着经济的发展，同样的商品则需要更多货币才能等同原来的购买水平。
这就是使用房产抵御通胀的根本原因。
再用一个例子说明一下：
还记得上海世茂 93 套房子持有 28 年，溢价 100 倍的新闻吧。现在拿这个房子为例子做个说明。

这张图片说明持有物业 28 年的财富增长，对标 GDP 而言，如果物业增值 50 倍都算很正常范围的。同样居民工资也涨了 33 倍，GDP 也涨了 43 倍！
这里再多出一倍的增长，可以参考股票的估值理解，卖方在市场可接受的状态下，拉高的为增值预期，当然，也可以视为包含了一部分的房价泡沫！
只要经济一直在发展，货币就会合理地通货膨胀，作为避险房产的房价就会上涨。
所以，随着经济发展，房价不可能有顶的。
可以理解为，在发展周期中，房价跑得过快，而经济发展还没跟上，就有可能会发生房价崩盘，从而调整回来，随着时间再重新发展上去。(可以参照各次金融危机后的房价发展数据)
当然有个前提，房产所在国家的经济发展因素很关键，如果参照那些无主权独立的战乱国家，则毫无意义。

二、适合自用买房而不适合投机买房

房产买卖规避通货膨胀，其实也是投资的一种。投资可以界定适度投资与过度投资，过度投资很容易转变成为投机炒作。也是导致房价跑得比经济还快的主要因素。
目前的房地产市场，很明确鼓励适度投资，鼓励刚需自用，打击投机炒作，打压炒房客。但是依然有人经常唱空房价，评论房价会崩盘暴跌。
其实房价暴跌这个情况，我在其他文章也有说过，是没有可能出现的！原因有三：

1、确定支柱产业的基调
在 2016 年开始，六年提出五次 “房住不炒”，国家对房价重视的基调是不变的。因此，那些不听劝告的投机房企爆雷，也是意料中事。允许部分个案出现，这也算经济定律的一种。一些房企的爆雷只能作为以儆效尤，不能作为房地产市场发展的方向依据参考。
发现了吗？爆雷的基本都是私企，不听劝告、盲目冒进当然是会付出代价的。但我们国家不是只有私企！国企私企两条腿一起走，是我们的中国特色。
私企不行就国企上，于是 2021 年的三次全国集中土拍，成交的身影基本都是国企。
这里反映出，房地产还需要继续发展，是国家的支柱产业。但不会盲目地选择高杠杆高负债高周转的高风险模式。

2、金融精细化调控
面对房企：
设定三道红线的标准。底层逻辑就是去掉房企高杠杆高负债高周转的高风险模式，高风险的房企不给予金融支持，再不调整就面临出局；对于健康发展的房企，则有必要的大胆支持。
这里的支持取向性是不是很明确！
面对银行：
两道红线规定，要求银行规范开展房地产板块的贷款，有明确的上限要求；
对房企，严格按照三道红线的标准执行；
对个人，差异化贷款管理：
首套刚需给予更好更优惠更便捷的贷款服务；
二套或以上，则少贷或不贷处理。

3、适度行政调控
地方出台限跌令，其实是划定止跌线，这是政府保护民众的行政调控。
房地产市场过度下跌，势必转化成为暴跌！一旦开始无脑暴跌，则原本房地产的实际价值都会失去，还有更可怕的就是民众失去了对房地产的信心！
国家介入的条件下，无须过度看空房价，再说真的暴跌，民众也捡不到便宜。房地产暴跌的社会，可不仅仅是房价下跌的单一结果。
因此，中国根本不会出现房地产暴跌，也不会有暴跌出现的机会！
房地产作为国家的支柱产业，不会出现暴跌的情况，适当的市场价格调控，当然会有，无须过于紧张。可以说的是，

2022 年，房地产的市场调控已经趋向成熟稳定。

因此，无论出于自用的角度，还是出于资产的避险角度，考虑买房还是可以的！

知乎用户 楼市有良方 发表

【重庆的房价终于下跌了，2 月环比下跌 1.84%！】

本以为春节过后重庆楼市会非常的热闹，会迎来楼市的小阳春，房价会大幅的上涨。

但万万没有想到重庆的房价居然下跌了，从 2 月份的成交均价 14,836 元来看，环比下跌了 1.84%。

据了解，假日企业释放部分折扣、高层成交占比加大结构变化，因素叠加，价格小幅下滑。

看来重庆都是今年大幅上涨的可能性非常的少啊，你们家的房子下跌了吗？

你觉得 2022 年重庆都是上涨的概率有多大呢？现在是最佳的买房时机吗？

知乎用户 长乐未央 发表

知乎用户 Will Hanson 发表

你们生活在哪儿啊？2021 大部分城市乡镇房价都下跌了啊。怎么这么多人假装不知道呢？是因为下跌的太少还是买不起吗？那也不能假装没下跌啊。

确定的告诉你们：2022，和 2021 一样，大部分城市乡镇房价还是下跌的状态。

知乎用户 不喜欢抬杠的潜水员​ 发表

你是不是觉得你比没进化的猴子还过得差?

知乎用户 我不做镰刀很多年 发表

耐心等着看 2021 年全国各地年终财政收支情况吧

反正知乎政治正确就是房价必须跌，无非阴跌还是崩盘，但是没人敢说中国地方政府集体破产

但是实际上这两个事情是必然联系在一起的，你相信中国地方政府会集体破产么，如果信，那你就相信房价会继续跌就成了，如果不信，那凭啥相信房价继续跌

什么，你说房产税补充财政收入？弥补得了没人买地的收入么，如果真弥补得了，底层受得了？一套免征？那这房产税估计全世界最高的税率了吧

知乎用户 成都房大侠 发表

短期的话主基调依旧是以 “稳” 为主，流通性减弱。

早在 2011 年曾经有大佬讲过，绝大多数对中国房价的错误看法来自于只看经济而不懂政治，个人拙见简单地以政治视角解读 2015 年前后这一轮的房价波动，从而了解这一波房价波动对稳定相关利益集体的关系所形成的利好，具体利空影响也是很大的，不能讲，只能静观其变，金融行业有句俗话，叫做十次金融危机，九次与房地产有关。

我国的房地产确实被有意金融化了~

（1) 房价快速上涨对国家有利。在 2014 年前后，欧美资本集团对中国经济进行一波疯狂的做空正式拉开了序幕，随着 2015 年 A 股泡沫的快速破裂，大约两年的时间，中国为维持人民币汇率，导致外汇储备 ° 减少了大约 1 万亿美元，外汇储备的快速流失导致中国经济内部出现了许多问题，比如王健林之流明目张胆地向国外转移大量财产等等一系列性事件，房价的快速上涨会导致许多有钱人用现金购买房产，迅速抽干国内大多数有钱家庭的现金财富，从而大大缓解了国内资金外流的速度，稳住了人民币汇率的基本盘，当时的 P2P 盛行等一系列金融乱象也与此有关，因为民间借贷利率的快速上升有助于大量国际投机资金的涌入和减少国内资金的外流。

（2) 房价快速上涨对地方 ZF 有利。房价的快速上涨导致房地产商疯狂卖房子，买土地，地方政府的财政迅速变得充盈，从而推动扶贫等一系列的基础设施建设，并充分扩展了对内部公务人员的一系列隐形福利政策，因此许多地方政府的所谓高新区疯狂出现，并提供了许多优质待遇的时代背景由来，但有些东西不会是持续的，目前已经出现了鬼城现象，具体只有静观其变了，时间的检验。

（3) 房价快速上涨对房地产商有利。许多房地产商在这波房价上涨高潮中赚的盆满钵盘，不仅缓解了经营压力，甚至疯狂扩张规模，房地产商像曾经的煤老板一样走上了时代巅峰，但当大势一过，其唏嘘场景也会让曾经身处其中并暴富的经历者充满缅怀之情，讲道想当年怎样怎样，哈哈哈~

（4) 房价快速上涨对有房（一套至 N 套）的居民有利。由于房价效应导致许多居民的家庭财富快速上升，原本名义上价值 50 万的房产迅速变为 100 万甚至更多，而在城市（特别是一二线城市）中有房的居民所处的阶级恰好是中国的中上层，由于普通人喜欢用过去发生的事情形成对未来事情的看法，长达接近二十年的房市大牛市让这些人产生了某种错觉－房价将会永远上涨，却从没有意识到大多数人认同的所谓常识恰恰是最美好的坑杀陷阱，如果人与人的看法乃至做法都是一样的，怎么会产生贫富差距呢？

（5) 房价快速上涨对银行有利。房地产销量大增有效的解决了房地产巨量库存问题，房产从房地产商手中转移到一个个具体的居民家庭，相关债务也从房地产商大量的分散转移到具体的居民家庭，由于中国的规模优势，债务风险有效地化解了，因为房地产企业是有限责任制 °, 房地产企业的破产最终将会有债权人（主要是银行等金融机构）买单，但由于中国个人破产法的法律缺失，个人很少会冒着一系列风险在巨大经济压力下断供，即使经济快速下行也会咬着牙硬挺，同时银行可以通过大量的房贷利息赚取大量的利润，相比于企业贷款或信用贷款 °, 有着房产抵押的贷款相对来说是优质的，也就是风险相对最小的

（6) 房价快速上涨对相关行业有利。有人统计过，房地产行业的繁荣可以带动相关 100 多个上下游制造业的发展，像是水泥，钢筋，有色金属，包括装修时候的家具器材等等，也是带动了金融业，媒体等等的第三方产业，对中国的过剩产能有无与伦比的化解效应，同时 2014 年前后开始的国家经济发展模式的转型升级有着巨大的压力，且这是漫长的过程，而这一切都可以为此争取时间。

经济危机分为三种方式：1 是股票等证券资产汽破裂引发的经济危机；2 是房地产等实体资产破裂引发的经济危机；3 是证券资产泡沫破裂或资产资产询法维持高位不破烈导致的모一种资产泡沫高涨，最终同时破裂引发的经济，第三种是泡沫产生的冲击能量最猛的经济危机，美国从 2011 年开始的股市泡沫在 2020 年前后稳住高位，并进入稳定的横盘甚至小幅上升，然后在 2021 年开始推动美国房地产泡沫快速膨胀，中国则是 2014 年开始的房地产泡沫在 2018 年前后稳住高位，并进入稳定的横盘甚至小幅上升，然后在 2021 年开始推动股市泡沫快速膨胀，两者选择的都是第三种经济危机爆发模式，目前只能等时间节点到来。

关于资产泡沫，有一点需要具体说明，那就是随着时间的延长，经济规模的不断扩大，人民收入水平的不断提高，有些泡沫在经过时间的化解以后相对来看不算是泡沫，比如 2007 年前后的中国房价，在 2007 年算是泡沫，但在 2014 年的经济水平下时间视角看 2007 的中国房价，就不算多大泡沫了，这一切是建立在随着时间的延长，人民的收入水平不断提高的前提下，如果人民的收入水平是不断下降的，那么理论推导模式也要重组，比如 2003 年的东京房价相比于 1989 年的东京房价下跌了 70% 以上，但是由于 2003 年日本的收入水平相比 1989 年下跌了很多，2003 年的房价水平只能算是日本的正常水平。

如果哪天中国房地产不具有那么强的金融属性了，中国房价与国内的现金流动性无关了，国内的现金流与国际金融资金的流动性也无关了，那中国房价就没有必要与股市，金融体系混在一起谈了。

在目前这个特殊背景下，中美互刚，比拼耐心的阶段，这个阶段谁能始终吸引资本流入，而让对方资产泡沫先破，谁是赢家，具体再回顾一下茅台的例子，以后就是如何摧毁单一的美元霸权的问题了，没有目前金融体系的整体破碎，就不可能重新建立一个新的符合各个大国利益的、稳定的全球金融体系，就像某人说的 “新型大国关系”，我想提的是 “新型金融体系关系”，上一次美国建立以自己为核心的全球金融体系是建立在欧洲一片废墟，亚洲地区很贫穷落后，非洲完全没发展等大背景下，凭什么现在美元还能继续绑定粮食、原油、大宗商品等等，任何矛盾都是在发展的，以前美国的实力可以这样，但以后的实力却不允许这样了，其实所谓的股市、房地产、汇市、期市、债市等等都是整体战略的工具而已，关键在于背后的东西，我们现在要做的就是要使其灭亡，当使其速昌也，加速其泡沫的积累程度，加速器经济体系的

顺便讲一下人口和房价的问题，人没了，再繁华的地方也会变成无人村。人口的本质是资金的流动，比如一个四线县城的年轻人，大学毕业去了深圳，然后想定居深圳，就要买房，自己刚毕业几年没有多少钱，然后家里和亲戚等等各种渠道凑了首付，深圳这个城市自然就增加了新资金，但这并不具有普遍性，毕竟不是每个普通人的家庭都可以为孩子凑一个一线城市的首付，改革开放初期房价很低，不是因为中国人少，而是大家都没有钱！具体人口和资金的关系还有很多可以说，比如海南曾经的房地产泡沫，并不是许多人在当地落户，而是买个海景房或冬天临时住一段时间，或者由于投机需求疯狂的导致国内投资资金涌入，本质上还是资金流动问题。房地产市场本来就不是严格市场化的市场。

因为房子的两大因素一个是土地供给，一个是信贷供给，没土地无法建房子，没有信贷大部分无法全款买房，比如我一个朋友 2016 年买二手房，只需要有首付就行，至于银行流水，首付来源等等都无所谓，最近的一些消息是首付来源也开始查了，有心人可以了解一下那几年的信贷是多么疯狂，家庭债务规模扩张的速度等等，有些人总以为是自己的能力问题，其实金融机构就是干这个的，什么不明白，故意放水罢了。

还有一线城市如北京的房价根本不是为普通人准备的，发生经济危机是否会跌，到时候大家看一下那些人缺不缺钱就知道了，如果那些人也缺现金，也会加入抛售行列，说个历史进程真实案例分析，上个世纪 90 年代在上海买房是直接送户口哈，千万别以为上海是全中国的上班，而你的小县城仅仅是你的小县城这种话来讲一线城市房价不会下跌，假设上海涌入了很多很多的的年轻上班族，但是都买不起上海的房子，你认为上海的房价到底是涨还是跌价喃？有人可能会说上海的租金会涨，但以租金房价比来看收益的，还不如买公寓租金回报率高，或者说甚至不如存银行的大额存款，最典型的前车之鉴就是 1989 年日本经济泡沫破裂后东京的房价，这个可以查到走势图，要知道东京对日本的意义太重要太重要了，包括政治，经济，文化等等。

本文谈房价从中国的长远利益角度来看，已经弊大于利了。我是坚定相信中国会在若干年后成为真正的经济强国，而不仅是大国，中国的高端制造业，精密电子元件等等各个领域的高端行业都会有中国企业的一席之地，包括奢侈品行业，生态旅游行业，金融行业，现代农业等等，当房地产行业完成了它的历史时代任务，反而成为中国转型升级的障碍时，某种程度的萎缩并不是一个坏选择，纵观改革开放史，我们为实现国家的长远利益忍受了太多太多阵痛和牺牲，比如下岗潮，比如血汗工厂，比如反腐败，比如制度改革等等，我相信我们的领导集体有巨大的决心和执行力推动中国不断走向富强。

知乎用户 单车周边 发表

给大家说一个大家没有想过的事情。

坐标南京，十年前我们八零后的我们大学毕业五六年，买房时候普遍要月入上万才买得起。那时候我们都买的一万不到一平的房子。

最近我看到一些 95 后年轻人很多买房了，还开着二十万左右车。一问工资才 6-7000。买的房子两万到三万一平。

为啥八零后要一万多收入才买的起而 95 后月入 6-7000 就买的起。

因为 80 后是穷二代，95 后是不穷的二代。穷二代没有父母支持，想买房首付是个问题。条件好的支持个十万八万就不错了。

现在收入更低的人也买的起更高的房子，说明购买力强了。

现在吸烟人越来越少，新成年的年轻人每年都在减少，，公共场所到处禁烟，影视作品禁烟，广告禁止烟草，所以烟价肯定已经大跌了。

现在酒驾查的那么严，年轻人喝酒比例越来越低，所以酒价一定大跌，茅台老百姓肯定都喝的起，现在三五十一瓶了。

二锅头跌价没人关心，都关心茅台呢。

中国 99% 的乡镇房子在跌价，而且四五年了。不算房子。

大城市很多地方 2017 年就横盘跌价了，这个区域就被人称为没有希望的区域。比如南京桥北。人人鄙视。房价便宜就成错误。每个人心态不都这样嘛。二锅头江小白降价倒闭没人关心，他们不算酒，茅台才算。

不买房不也没睡街上。为啥降价的房子没人要。嫌几千的茅台贵可以买几块钱二锅头啊。

南京是全国房价前六的城市。南京都可买到三十多万房子。房子是真刚需吗？真的

南京有一千多万房子也有 30 多万房子。为啥宁愿租房不买三十多万带电梯三年多新的房子。

买这个房子再买辆便宜车。开到地铁站。

真买不起房子吗？既要茅台的地位又要二锅头价格。

什么这是镇上房子? 怎么农村来的人瞧不起镇上，人家拆迁了手上有几百万现金的富豪能住，兜里没几万块钱现金的高贵的打工人不能住?

房产也在快进到房产大国企专卖了。

你觉得私烟便宜还是专卖的便宜。

山东的私油便宜还是三桶油的便宜。

知乎用户 天晓贰​ 发表

我觉得作为成年人，我们不如自己考虑一下

房价跌了之后对你有什么好处？

如果说你目前有买房计划，且具有房价下跌到 xxxx 后果断出手的魄力，我祝你心想事成

但如果房价下跌后，仅仅只是

在网上嘲讽一下那些买了的，自己心里小爽一下

那你放心，未来让你不爽的事还有会很多

祝你辛福

知乎用户 实验狗 发表

再给大家讲一个残酷的事实，房价虽然会抑制生育率，但教育也能显著影响生育率。现在国家提出中考分流，只有一半的学生能上高中，剩下一半去搞职业教育。这就是要为了缩减硕博深造的人口基数，让青年更早地步入社会。现代社会中，在经济规模相同的情况下，教育程度越高，生育率越低，中考分流这一招很妙，等于人为创造了一群 “去教育化人口” 以提高生育。（说得糙一些，教育延缓了结婚、生育年龄，本科 22 步入社会，硕士 26，博士 29，职高 19，普遍来看，低学历人群结婚较高学历人群要早，反应在生育上也表现为低学历人群生孩子要早于高学历人群，所以一定程度上教育延长了世代更替的周期。以 100 年估计，低学历人群 25 岁结婚生孩，高学历人群 30 岁结婚生孩，那么这 100 年来低学历人群比高学历人群多生了将近一个孩子。其次，高学历人群有很大一部分比例有所谓的中产焦虑症，对子女的扶养、教育投入更大，在小孩养育上求精。相较之下，低学历人群生育意愿比高学历人群要高。）

我还是坚信，在 zf 的调控下，一线二线省会城市不会连续下跌，一定是回涨，保持稳中上涨，但涨幅可能跑不过房贷利率，使得一二线城市房价在根本上实现软着陆。而三四线，破就破吧，毕竟未来都是强省会战略，资源会越来越集中，三四线将会主打成为康养城市。

—————————

不会的，一线、二线省会只会稳中上涨。

现在经济疲软，除开土地财政，zf 真的没有什么好的税收来源。现在，体制内降薪、推行大机构小 zf，延迟上马大型项目，都是因为 zf 没钱，要节流。而央行降准，就是要拯救疫情下艰难的中小型企业，更何况房地产已经深深地绑架了中国经济，暴跌无疑是自我毁灭。

所以，现在 zf 做的都是控制土地供应、限制二手房买卖。这一是调整供给端，通过旧城改造和适量的土地供应，平衡需求端；二是锁死二手房买卖，满 2 年、满 5 年才让交易，或者提高二手房首付比例，不给二手房贷款，锁死二手房端口，让刚需都去买新房，延续土地财政，毕竟二手房那点税费根本不够 zf 花。

光靠这两点，房价就不会跌，就会一直稳着，之前怎么跌下去的，未来就这么涨回来。

但你要说再靠投资房产赚钱？那你就且等着吧，除非你全款买房，不然今后的房价虽然不会跌，但是微弱的涨幅怕是跑不赢银行的贷款利息。再者，你就算全款买房投资，锁死二手房交易，你想卖都找不到买家，起码站岗 5 年。

最后，经济越疲软，三四线城市越没有像样的工作机会，年轻人为了工作还是会涌入一线二线省会。在全国皆实施强省会战略的背景下，省会会进一步吸光全省的资源，从搬迁省内优质企事业单位开始，到年轻人都到省会置业，一线二线省会城市永远不缺接盘侠，只要控制好供需比例，房价永不可能跌，跌也只是短期波动，等 zf 把供需比例调整好，房价就能涨回来。

但庆幸的是，炒房客的时代，应该是一去不复返了。

知乎用户 铉钺 发表

房价跌了

但还会有其它东西代替它

买不起房的穷鬼割不动了，买了房的还是可以割一割的

比如说房地产税

有人又说

房地产税这种直接税肯定没那么简单的推出，要考虑的东西错综复杂，各项利益关系扯不断理还乱，近期肯定推进不了。

那么目前来看事实也如此，房地产税喊了好长近十年了，仍然停留在草案之上

那么真的没办法割了吗？

也不是这样

直接税收不上来了，就换个名头继续收

你买了房后续肯定配有后续服务吧，小到公共卫生，安保绿化，大到学区质量，车位养老肯定要有要求吧

行，那就可以对此下文章了

或者说已经动了手了，我们通常把这些东西

叫做物业

你房产只买一次，物业费可是按照每平方米月月交啊，而且一般越贵的房子物业费就越高

然后我去查了下全国物业排名，很惊讶的发现，这和全国房地产行业排名基本吻合

再举个例子，最近房地产里新闻最大的恒大，他旗下的物业公司和港企合生创展的拉扯也是很有趣的新闻

也就是说，大地产商所携带的物业，往往也是规模很大的

好了，答案已经呼之欲出了

其实原来我也没想到这一层，前段时间西安疫情爆发，正好有物业有关的新闻吸引了我的注意，然后就多关注了这方面的新闻和消息。

紧接着新春佳节，走亲访友，每当我进了一个小区，我都能在最显眼的地方看到物业拉的横幅，每个单元前也能看到物业的贴的公告信息，我抱有目的地的问了问我的亲朋好友，结果果然不出我所料，近几年物业费都有不同程度的上涨。

现在我在一个老小区呆着，买菜时听附近的老邻居说，这个几十年没有物业的老小区也要迎来新物业了，是当地城建集团新设立的物业公司。

只能说，这出好戏，才刚刚上演。。。

知乎用户 找点乐子 发表

没那么快

这个问题全面的说会涉及到社会学、经济学，心理学、形势政策和国际关系学等诸多专业领域问题。

简单的说，是因为大量老百姓不是专家、不是学者，也没有研究形势政策、市场的能力，也没有相对专业的交易理财能力，中介为了行业利益形成了 “防御默许联盟”，无法让市场上的卖家降到合理的出售价格。

所以在现在郭嘉稳控房价，保障民生，大建各类一手房（倒挂商品房和保障性住房）满足需求打压整体市场，降低房子在家庭中的资产占比等等形势政策很明确的前提下；在资本市场大大缩水银行房企大受影响的内循环不利房产市场条件下；在世界大环境持续恶化的情况下；在飞速城市化进程的最后阶段，我国第一次市场经济下逆城市化的开端的双重局势下；

除非房子在极个别区位或你是特别专业的人员，否则想置换和变现的其实已经没啥好等的了。

看看网拍的房源量有多么庞大，增长速度有多快；看看二手房挂牌量增长速度和去化速度。多少挂了六七、四五年的房子卖不出去，不要说人家不着急卖，不着急卖可以下架，为什么这么多人能把自己的家挂在网上卖呢，只要挂出来的就是明确想卖的，但是现实是大部分非常难卖，作为市场上的重要成员，大部分中介能力有限，而且为了行业利益他们是抗住价格的重要因素，卖家基本上都没什么专业的政策解读、形势解读和市场解读能力，都无法正确的理解政策的底层逻辑和现实情况，所以问题就变成现在这样了。

而且别说二手房了，现在很多核心城市的一手房都特别难卖。

但是，我也不会说什么不降价还挂了好几年，干脆就别卖了之类的话。理性的分析一下，改变人的观念思想和知识体系是很难的事情，而且一下都改变了也是很危险的，甚至可能会直接影响郭嘉的经济结构稳定性，所以未来十年二手房市场大概会是一个筛网渗金现象，但是渗金的大网会越来越大，渗出来的金自然也会越来越多。二十年后二手房价格坚挺的神话应该就不存在了，随着人口变化，住宅数量不断增加，20 后大概率会一家能有两三个孩子，并能配套拥有两三套房子。

知乎用户 水月轩 77 发表

2025 全国全面铺开房产税 马云说房价八年如葱 正好对上 2025 不得不说 大佬就是大佬 2022 的跌幅比起三年后的那一下 小 case 啦

知乎用户 万事都怕一个酸字 发表

房价短期看政策，中期看产业，长期看人口。首先政策很明确，所以短期没什么变化。第二，产业会对各别地区城市有明显影响，但要十年才有明显走势出现，所谓中期。第三，看人口，2022 也还跌不了太多，2042 年可能会跌很多，因为按这出生率，生产力，现有资源，20 后大概率平均每个家庭能生三个孩子，大概 2062 年房价才能再飞涨起来，这是在国际形势不发生大的变化的前提下；预计四十年内国际形势可能还发生不了什么大的变化

知乎用户 张沐阳​ 发表

从 1998 年开始到现在，国内房地产行业用市场化的思路开发，让许多人的住房条件得到改善，让城市的面貌也发生了翻天覆地的变化。

房地产用市场化去配置资源和组织资源的思路功不可没。

但随着房地产的发展越来越奔放，有些城市的房地产已经违背了基本的经济常识，甚至在前几年还能看到万人空巷的抢房狂潮。

随着这波中产阶级的狂欢浪潮褪去过去，随着某大的导火索点燃，人们逐渐开始由疯狂逐渐理性，开始真正理性看待房价。

那未来几年，房价的大趋势会怎么变化呢？

先不说房价，先说房价背后更深层次的东西：租金回报率。

租金回报率 = 年租金 / 房屋当前总价。

租金回报率（有些学者也称为租售比，经济学含义相近）是全世界衡量房地产市场相对权威的指标。

租金回报率和股票市场的市盈率类似，以北京为例，现在办公楼的租金回报率约 3%，住宅不足 1%。

有些人会对这个数据表示质疑，这里再次强调计算的基础数据是当前的房价，不是当年的房价。当年的房价计算现在的回报率不具有太强参考价值。

正常市场下的租金回报率应该是多少呢？

是银行贷款的利息再加 1%-2%。按照 5% 左右计算，租金回报率应为 6% 左右。

按照一个正常的市场来看，当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了，会跌。

反之，说明房价太低了，会涨。

这就是房地产市场在正常情况下的基本常识和底层逻辑。

以现在的租金回报率来看，中国的房价已经高得离谱。之前有位领导告诉我，中国的租金回报率一直很低，跟世界不同步。

但按照当时权威的数据口径，实际上在 1998 年 1999 年，北京住宅的租金回报率能达到 20%，是在这 20 年里，从 21% 步一步地降下来，降到了今天的不足 1%。

房子是用来住的，不是用来炒的。

国家也通过推行各种政策，想方设法让租金回报率回到正常的水平，把过高的房价压下来。

我们再看一下房子成本的构成，高价房背后第一大块成本是土地。

土地的的成本和税金。房价越高。房地产的税金就越高，这一大块成本逐年在上涨，有些城市搞建设需要大量资金，所以这块成本的涨幅非常惊人。

第二块是利息，各个银行将这块蛋糕打包成金融产品来进行利润分销。

第三块是利润。让房地产开发商拿走了，房地产开发是商人，而商人的本性就是追逐利润。

其次是建安成本，这和其他相比，只占一个小头，而这个小头还要养活几十个相关的行业，这样保证在这条业务链上的所有人都能生存下去，但只要在这条链上的人，为了工作稳定，他们渴望房价永远的涨下去，而对于买房的人而言，也希望自己的固定资产越来越值钱。

现在的情况是。城市的中产阶级把这些年来辛辛苦苦赚的汗水钱绝大部分的转变成了房产。

15 年前的城市白领，一口一个卖惨的房奴，15 年后的房子升值了，房奴们摇身一变，都变成了城市的中产阶级，做起了中产阶级的梦。

他们也被迫加入到看涨阵营里面，盼望着房价涨，他们的资产升值。

这里就牵扯到问题的核心，你所获得的房价上涨和下跌信息，真的是自己主动研究的，还是看涨人士想让你的潜意识里这么认为呢？

或者当你看到这篇文章的时候，会觉得在屏幕后边整理数据结论和敲字的我，是抱着什么心态写下这篇文章的呢？

我尽可能的整理清楚这件事情背后的逻辑，至于涨跌请自行判断。

回到正题。

我们要问的是，房价的涨跌是否存在陷阱？是不是有基础？是不是违背了常识？

如今房地产市场的现状是住宅的回报率不足 1%，银行的贷款利率是 5%，怎么才能把这生意做到不亏本？

那大概率只能寄希望于房价上涨，然后找下一个愿意接手的韭菜，通过买卖房屋这一进一出的差价，来弥补汇报率和银行利率上下产生的损失。

但是房价上涨，租金回报率只能更低，如此恶性循环。

说了很多，总结起来就是要多观察。

观察你瞅准的这个片区。看看当地的大方向规划，看看是否有在积极推动改善居住环境和配套的，看看周边未来是否会新增居住生态和业态，是否规划更好的交通和服务，是否能提供更多的就业机会，使得居住区满足房屋出租的供求关系，以上这些，也许才是未来居住区真正升值或者贬值背后的逻辑。

知乎用户 北京说房 发表

**一、中央政治局经济工作会议的『稳字当头，稳中求进』八字方针已经表达非常明确：**2022 房价会分化，大城市会上涨，三四线城市会下跌。不管是上涨或下跌，比例都不会特别大。我们看文件中与房价相关的 4 处表述：

1、“坚持稳中求进工作总基调”“明年经济工作要稳字当头、稳中求进”…… 会议为做好明年经济工作指明了实践方向。

2、坚持稳中求进工作总基调，是做好经济工作的方法论。稳是基础和前提，进是目标和方向，两者相辅相成。消费和投资是实现扩大内需的 “双引擎”，是加快构建新发展格局的重要支撑。会议强调，实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力。

3、统筹发展和安全 兜住民生底线

4、住房问题事关千家万户。会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

二、有了中央的定调，明年的房价基本调性已经很明确了。下面解答两个问题

1、为什么大城市会上涨？ 三个原因：（1）超发的货币需要有个领域回收，这个领域只能是房地产。上个月的新闻，有的城市菜比肉还贵，这就是通货膨胀引发对居民生活质量的影响，所以必须想办法保证人民的吃饭，穿衣，先让生存质量得到保证，所以中央表述为『兜住民生底线。』 （2）制造业是中国的核心竞争力，但需要通过房地产得以保障：我们中国人有个习惯，只有搬新家的时候，才会大面积的更换家电，否则就会坏了修，修完接着用。所以中国的制造业向来外贸依存度都很高，这几年随着疫情的影响，外贸不太指望得上，今年格力、美的、海尔过的都很艰难 。所以必须要依靠内在的购买力，加带房地产的流转是最快的实现方式，今年中央的表述是『扩大内需，促进消费持续恢复』（3）大城市能涨价：说了这么多，关键还是大城市有涨价的资本和能力。大城市有能力培养和吸纳人才，能够实现劳动力的正向流入。形成财富增长的正循环，保证未来一段时间增长势头，这些都是投资者所看中的。

所以，明年大城市的房价必然会上涨，但涨幅会有限，是以能够治理通货膨胀、能够扩大内需，保住中国制造的金字招牌为限度的。

2、为什么小城市会跌？只有一个原因：因为人才，人口的大量外流。为了应对这几年集中到期的地方债，小城市目前很多房价已经涨到了极限。但是人才和人口外流造成购买力不足，导致小城市房价只能收缩。这个很好理解 ，最近几年一直热炒的 HE 岗就是最好的说明。当然下跌也是有限度的。这个中央和地方肯定会共情，不会影响到国内的金融体系正常运转。

以上是我的看法，欢迎沟通讨论。

【我建了一个买房的群，欢迎大家找我沟通探讨：newste2020】

知乎用户 张校园 发表

要不是 2016 年神奇的涨价去库存的神奇脑回路，房价早就蚌埠住了，看看家电和建材，每年都是哗哗哗的跌。

中国房地产总市值 450 万亿，是 GDP 的 4.5 倍。按照日本、美国等发达国家的房地产市值 / GDP 的 1.5-1.8 的数据来看，中国房地产起码来一次腰斩才能恢复到合理市值

知乎用户 刘大仙儿 发表

谢邀

关于房价是否会降，国人已经争论了二十多年了

有的人说，未来房价如葱

有的人说，现在不买房，一年又白忙。

在纷纷扰扰的庞大信息流中，每个人都有关于房价的各种见解，看似都有道理。

看待房价问题，应该透过现象看本质。

房子这样的商品不仅仅是居住使用，更多被人们赋予了金融属性。

所以它和经济、政策、土地、人口等等因素相挂钩。

用一句话评论房价的基本逻辑：那就是没有一个国家和地区，经济向好、房价却不涨的；

没有一个国家和地区，经济崩坏、房价却狂飙的。

你要说现在国内的经济有多好，我是不信的，我相信大家也是不信的。不管高层调整什么样的高质量发展，房价合理化调控都是大势所趋。

此前的房价堪称一匹脱缰的野马，高层不能让这匹野马跑的太肆意，也不能太老实，各位自己看看地级城市对房地产开发的依赖就可见一斑了。

近些年，新生人口持续下降，第七次人口普查以来，更是将人口政策上升到新的高度，三胎政策、教育公平、减负等等一批量围绕着新生人口而实施的政策频频出台。

根据中国社科院农村发展研究所的测算结果，2020 年我国乡村人口城镇化率为 63.8%，咱们国家的城镇化进度还在高速发展阶段，完全达不到发达国家的 75%-85% 的水平。

**房产税**的征收就是未来摆脱城市发展对于土地开发的过度依赖，从一锤子买卖改为细水长流。

最后，“房住不炒” 一定是未来很多年的基本政策，扭转房产的使用属性，已经在做了。

说一下我的结论：

1. 拥有城市发展核心地位的超一线城市和一线城市，未来房价还是会处在上升阶段的。

2. 人口净流入的经济发展优势的二线城市，在未来一段时间内（不会很久），也会处于上升阶段。

3. 人口流出、经济发展一般的二线以下城市，房价平稳度过。或者是稳中有降。

4. 没有太大发展优势，人口增幅缓慢，没有支柱产业的城市和县城，基本是自供自需，房价维持，不涨就是降。

整体来说，猛涨闭眼买房的时代，一去不复返了。

全国大部分的城市，争取房价软着陆避免经济和人民生活遭受太大震荡是第一要务。

所以，除非自己住，又没有不可替代的核心优势的房子（学区房），谨慎购买。

我是

@刘大仙儿

，感觉有用，点赞点关注哦。

知乎用户 杭州房叔​ 发表

杭州房叔：房叔问答：2022 年楼市会怎么走？

知乎用户 正义的伙伴 发表

房价涨不涨，看货币，看供需，看地段。

货币代表会不会普涨，供需代表哪个城市涨，地段代表城市哪个区涨。

供需长期看跌三四线，一线供给少，二线会承接一线的回流和三四线的涌入，所以一线二线长期平稳。

地段各个城市具体分析不展开了。

聊聊货币政策

今年经济不好，22 年要看疫情情况，如果全世界依然养蛊，那货币政策会适当放松，尽管小放水会堵住去房地产的流向，但是房价不会在放水的情况下大跌，这是肯定的。

但是影响房价的还有几个因素，一个是钱的流向，一个是政策。

放水的钱被堵住只能让房价不涨，但是一旦股市开始启动，会把钱从房地产里抽出来，货币政策宽松，资金一定会寻求高收益的地方，房地产不涨对资金来说就是亏，所以股市稳中向好，预期一起来，一定又会出现卖房炒股的情况。论营销能力，券商可不知比房产中介高到哪里去。

再加上房产税呢？房产税一两年铺不起来是不争的事实，但是影响价格的是预期，房产税什么时候出来不重要，细则才重要。因为目前房产税还只有模糊的定义，大家的预期还停留在之前上海重庆的试点阶段，不痛不痒，但是细则出来，会把政策的导向轮廓清晰起来，预期的力度会直接影响价格。

别被目前救房企的思路迷惑，好的东西是不需要救的，当你需要被救，那就是长期利空了。

所以我的结论就是今年依然稳字当头，成交量会紧缩，因为未来不乐观，贷款意愿就会降低，这时候政策肯定要托一下？等疫情好转，大家又想上杠杆的时候，房产税就快来了，货币就要收紧了，就算是要砸一下。

一线今年还是涨，所以该买就买，涨不到哪里去，也跌不到哪里去，你需要考虑的是你的首付比例，毕竟贷款是二三十年的事情，通胀还能维持之前二三十年的水平吗？不要刻舟求剑。

知乎用户 弃天帝的恩人 发表

2018

在疫情爆发之前，就有一堆中介堵在菜场门口，大喊五十万一套房子，十年回本，

结果根本卖不动，

后来限跌令来了。

房价在纸面上保持静止。

这种情况就跟批发市场里的商品一样。

市场价就是标价，

真实成交，

打几折的都有

知乎用户 15 号发工资​ 发表

一般认为一季度肯定还是会继续跌，但也别期望能跌太多。

二季度回稳。

三四季度房地产市场回归正常态。

知乎用户 葛大帅​ 发表

我先问几个问题:

包包是用来装东西的吗？

汽车是用来代步买菜的吗？

手表是用来看时间的吗？

最后，房子是用来住的吗？

这些都是商品的最为本质的用途，但是如果把大类名称换成 “爱马仕”“布加迪”“水鬼”“檀宫”，那么显然这类商品的附加价值已经大大超出了原始使用价值。

那些叫嚣着 “上海的房价跌到 2 万才合理，和收入水平才能匹配” 的人不是 c 就是 h，真降到两万，我就可以和马云在九间堂做邻居了，可能吗？说话需要过过脑子。

简而言之，未来房产一定是结构性行情。三四五六线 95% 以上的房产注定崩盘，而一二线豪宅稳中有升，中低端住宅持续阴跌到一个支撑平台后随通胀稳定上涨。最近上海 16 万以上单价的房产还在上涨，预计这种情况会慢慢向 10 万和 8 万级别房产延续，五六万以下或者两三百万总价以内的存量二手房才是真正需要回归居住属性的房子，这个价位的老破小和未来可预期的天量远郊新城一手盘会占据整个上海市场的 80% 以上，至于那不到 20% 的豪宅和中高端住宅…… 暂时也不是刚来上海的普通年轻人可以触及的，真的谁来上海都可以轻松整套滨江大平层，那也不现实。

至于宏观方面，我就简短地说。

短期的政策影响并不会改变大的趋势，房价不仅仅是咱们郭嘉的问题，也不仅仅是郭嘉唯一的问题。

知乎用户 财神哥​ 发表

2022 年，我觉得自从国家整体房住不炒政策贯彻那么久以来，房价增长已经逐步趋于理性了，很多城市的二手房已经明显降温，甚至面临冰冻期，但是真正的降价潮倒是并未显现，市场的主要反馈，还是成交量的大幅度萎缩。

部分城市阶段性的小幅价格动荡，在所难免，但是国家管控的目的还是稳定房价，促进房地产健康平稳发展，特别是核心城市房价的稳定，也关系到金融系统性安全，在管控的同时，也会适度的吹送一些暖风，让地产可以平稳发展，平衡供需矛盾。

知乎用户 海上农夫​ 发表

我想到另一个被问了数十年的问题，“现在能买房吗？”，10 年前问这个问题还没有买房的人，应该是后悔死了。

买房爱恨恩情录暨置业顾问 10 年劝买简史

GDP 在增长，土地升值，房产增值，至少目前这个大的趋势基本是正向的，中国的城镇化率还有一些空间，购房需求还有支撑。扯远了，呃。

1、首先，要弄清楚什么是房价下跌？“下跌” 是相对和分化的。

**1.1 真跌：**媒体唱衰，政府救市，大家观望，看多买少。大部分城市大部分项目破房企内部审批底价销售，直接让利优惠（销售折扣）及间接让利优惠（物业抵用券，购物卡，买房送家电等营销费用类补贴）普遍，门槛宽松普遍（首付分期，首付贴息），置业顾问天天追着电话你微信你，眼巴巴求着你去售楼部。售楼部门口一堆老业主堵门讨说法，为何全款变首付了！这应该算是真跌了。

现在来看，确实是房价下行通道，也就是大家感受到的 “跌”，**但这里也是有分化的，一二线核心城市及高潜城市的核心地段，是稳定的，尤其是一二手倒挂严重的片区。比如南京的河西南，杭州的西湖与滨江，上海环内，首开去化率高企不下。经济学家任泽平说过，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。**这也就是人口持续外流，产业空心化的城市，基本房价没有任何预期，最近网络上在讨论的东北网红城市鹤岗算比较典型。

1.2 假跌：市场不冷不热，只是逢年过节和周末售楼部各种活动多，有些所谓特价房，位置还不怎么样，一看都是顶底房源。仔细一看，发现这个折扣后的价格居然就是在政府的备案价。找了人，然后案场又给了 0.5-1 个点额外优惠，也没什么太多的其他优惠。这是就是假跌。短期促销的惯用手段，虽然也能淘到一些顶底房源，如果不介意的话，也算划得来。

**但跌与不跌，对单个客户来说，其实比较难量化和评判。**以一个单盘项目销售全周期看，抛去特别的楼栋形态（高层洋房当然不同）、楼栋位置（楼间距与景观资源等）等因素，全部售罄情况下，且有历史数据可回顾，同形态同位置同楼层同类房源后面买的比前面买的单价还要低很多，比如 5% 到 10% 或以上，那算是真跌了，前面的老业主确实是划不来的。

**2、从历次房地产调控的周期和规律看，2022 年不太可能全年都在下行通道，业内预计下半年将脱离下行通道。**每次调整期在 6-9 个月左右，加上目前政府经济 “维稳” 定调，明确房地产的支柱产业定位，明确房地产健康发展和良性循环的目标。预估下半年将回到正常水平。

3、**供求关系是决定房价涨跌的关键因素，但我国房地产市场深受宏观调控的影响，影响房价的因素是多维复杂的，是一个多方博弈到均衡的过程。**房子对中国人来说，实在是很不一样的商品，据报道 2020 年上半年，我国居民部门负债余额约 58.9 万亿，居民负债率 59% 左右。这里面基本上都是房产负债。百姓确实也没有更多投资渠道，买房仍然是资产保值增值的重要渠道。房产是商品，更是民生的最大保障物，这决定了政府不能放任市场，决定了 “房住不炒” 的总基调。限购，限贷等，前面有一个 “限” 字，这本身也说明了，供求关系是被限制住了。想象一下，如果没有这些限制措施，房价会怎样？会分化的涨，会分化的跌。

分化，是当下房地产最显著的特征，房价也会在这主题下，进行不断博弈到均衡。

知乎用户 收下我的复仇 发表

跌什么跌啊！恶心唱空，肯定还是会继续上涨，涨多少就不一定了，不过能涨得越高越好，利国利民的好事嘛，地方有税收，有产者能财富增值，你买不起房还真得先从自己身上找原因，要么靠父母资助要么靠自己努力，抱怨社会除了心生戾气毫无意义，或是心怂不敢赌未来，你问一问你爸妈他们那一辈人活着就容易了？？那才是真的苦啊，在自我能力可承受的前提下按揭买房还是可行的。你幻想着房价下跌，看看到底打谁的脸，拿你的人生跟房价赌气，幼稚至极，年轻人进了社会，多服从老爷们给你制定的游戏规则，凡是不服从的都被毒打的不轻。

当然嘛，社会变得越来越包容了，人生不只有一种选择，躺也是种选择，也是对自身条件与能力认知下的无奈之举，就是老年注定会惨吧。不过你都开始躺了，走一步看一步吧，既然开始选择的躺要清楚的认知到躺不是在摆烂，只是倾向于一种独身主义式的生活，少被消费主义洗脑乱消费，多储蓄多提升自我理财能力，为了应对以后生活可能存在的风险，多运动健身保持身体健康。急早先想开点，真老了时候就不要对想活的长久那么执着，其实吧，独身一辈子的人，老了又无牵无挂的，早走也不一定是坏事，就是人呐，太特么怕死了，怕死是人的第一本能，能看淡生死的能有几个啊！先苟活着吧！老了的事等老了再说嘛！

知乎用户 tim 未来之光 发表

今年明年，又是 2015 年 2016 年。没必要心存幻想，一线和强一线的房价上涨是肯定会发生的。

知乎用户 brice 发表

这个说一个具体的例子。

惠州，碧桂园公寓。

前年刚开盘原价 50W，1W / 平。

前年年末后面有点儿卖不动，打折促销，大概 45W 一套。买的都以为自己赚到的。

刚收到消息，现在打折促销，20W-28W 之间都有，看楼层和位置。一手消息。

呵呵，以为都降了，深圳这边是不是也应该一地鸡毛了，毕竟新闻多。

小区指导价 8W，小区内中介写明了业主报价 10W。

去年看的一个公寓当初 350，现在 420 大概（这个价格待核实，贝壳的，去年贝壳也有价格只能说大差不差）。

所以涨了还是跌了～？

未来两级分化会比较严重估计。

知乎用户 芋泥啵啵 发表

第一降：人们对房价的预期开始下降

在过去，绝大部分人对房价的预期都是上涨的，受 “买涨不买跌” 思想的影响，房价越上涨，人们就越买房。在很多人的认知中，房价是只涨不跌的，甚至很多人认为，只要买了房子就可以挣钱。确实，在过去 20 多年，只要是买了房子的人都挣到了钱，财富大幅增值，很多人更是通过投资房产实现了财富自由。

但是现在情况已经不同了，受 “房住不炒” 和房价下跌的影响，目前很多投资客开始不看好房产，同时刚需购房者也开始担心房价下跌了。根据央行发布的第三季度问卷调查显示，和一季度相比，“看涨房价”的人数下降了 5.6%，并且超 80% 的人认为房价不会再涨了。在过去的大部分购房者中，以投资为目的的购房者占比很多。而现在既然大多数人都不再看涨房价了，那就说明了急得不能急的除了刚需购房者之外，其他的人大概率只会捂住钱袋子，不会购买房产。

第二：人们对住房的需求正在不断降低

房子是给人居住的，所以房价上涨的根本原因就是人们的需求，过去二十多年房价持续上涨，也是因为住房资源一直供不应求。在 1976 年时，全国城镇居民人均住房面积仅为 3.6 平方米，并且全国有超过 800 万户的住房缺口。虽然在 1998 年住宅商品化改革之后，房地产行业进入了黄金时代，但是由于城镇化建设的原因，每年都有近 2000 万农村人口进入城市之中，所以住房资源一直存在紧缺情况。

但是现如今情况不同了，根据央行公布的统计数据显示，截至 2020 年底，我国 96.86% 的城镇家庭都已经有了房子，并且户均 1.5 套，其中 41.5% 的城镇家庭有 2 套以上的房子。另外，再根据目前 63.86% 的常住人口城镇化率和 44.38% 的户籍城镇化率，目前仅城镇户籍家庭拥有的房子，就足够城市中所有的人居住了。因此可以看出，目前我们的总体住房资源已经过剩了，可能目前一二线热点城市的住房资源还存在紧缺的情况，但是同时也说明大部分三四线城市的住房资源已经严重过剩了。

目前不仅住房资源存在过剩的现象，同时购房者数量也在不断降低。一方面是因为人们对住房的拥有率已经越来越高了，另一方面是因为在过去近 20 年，我国新生人口数量一直在不断降低。根据统计数据显示，00 后和 10 后整整比 80 后和 90 后少了 1.03 亿，这意味着随着 00 后和 10 后成为购房主力军，未来购房者的数据会大幅减少。另外，大部分 00 后和 10 后都是独生子女，可能他们的父母、爷爷奶奶和姥姥姥爷都有房子，这意味着对于大部分 00 后和 10 后来说，他们根本就不缺房子，对房子也没有需求。所以可以看出，随着时间的推移，人们对住房的需求会慢慢减少。

第三：房企销售额大幅降低

根据相关机构的统计数据显示，销售额前 100 强房企销售总额已经连续 3 个月出现下降。就算是 “金九银十” 的 9 月份和 10 月份，前 100 名房企的销售额都出现了降低。特别是 9 月份，房企销售额比去年同期降了超过 30%。

目前大部分房企都是高负债高周转运营的，而房企销售额大幅降低，就意味着房企回笼资金的速度正在降低，同时也意味着房企高负债高周转的运营模式无法运营下去了。另外，现在楼市信贷政策也在不断收紧，这导致目前绝大部分房企的资金链都面临资金链紧张的情况，甚至有不少房企的资金链已经断裂，其中不乏一些龙头房企。

通过以上房市的 “三降” 现象可以看出，住房资源已经过剩，供需关系已经发生逆转，这意味着房价已经失去了人口的支撑，房价已经不可能再像过去那样持续不断上涨了。而进入 2022 年，房企的资金链紧张情况越来越严重，同时 “三条红线” 的 3 年缓冲期也日益逼近，这意味着在 2022 年房企面临着很大的降负债压力。因此，不少专家和学者都预测 2022 年房价大概率会迎来 “贬值潮”。那么，对于 2022 年的房价走势，真的是下跌吗？下跌空间有多大？对此，官方“8 字” 回应透底。

在官媒经济日报以题为《楼市 “黑嘴” 要不得》为题专门针对楼市 “贬值潮” 有过回应：**由于各城市在人口、地价和供需等方面出现分化差异，不会出现所谓的 “普涨” 或“普跌”之说，一些楼市 “黑嘴” 臆断房价走势，对楼市调控不利，大家要保持警惕和识别。即便是目前的楼市降温明显，国家统计局部门在通报最新的房地产数据时仍明确表示，“下一阶段房地产市场有望保持平稳发展”。**可以看出，“有望保持平稳发展” 就是 2022 年的房价走势，这显示楼市稳定是国家对楼市调控政策的底线。因此，2022 年的房价大概率是以稳定为主，当然，在房价稳定的走势中，房价也会根据真实的供需关系出现上涨或者下跌的情况。

知乎用户 牛牛牛 发表

房价崩盘了，经济崩溃了，普通人买不起房的人绝大多数都是会失业的，有钱的人照样手上有资金可以收割，我就不懂一帮人在这拼命的唱衰房价的意义何在？有这时间不如考虑怎么赚钱，怎么应对看不到的危机，活在当下展望未来。别白日做梦，盼着天上掉馅饼。看看新加坡的房地产模式，中国大概率会学习那一套，你不努力，有廉租房公租房的时候你也没有资格去争取！

知乎用户 还没想好 发表

不会的，什么都涨价，房价会跌？这跟人口多少没啥关系。

知乎用户 角落的酱油瓶 发表

看到一条评论！

房价降一半，我宁愿失业十年。因为我十年赚的钱也不到房价的一半 [捂脸]

令人深思！

知乎用户 猪猪侠 发表

不会

托塔天王托着咧

还有大力水手也托着

让他们托着吧，我们玩我们的就好了

知乎用户 凉粉要趁热吃 发表

房价可能会跌，但是购房成本不会，购房成本在很多地区会增加。

知乎用户 小米 发表

其实这个我觉得不能一概而论

还是看地方。

大城市好地方的房价一般能维稳。

小县城没几个人的地方房价跌也很正常。

剖开住而言

房子很多的是附带价值。

而不仅仅是住这个功能。

可能会涉及到户口，上学，工作等等隐形问题

所以这个不是简单一句，2022 年房价如何。

如果非要有个大概就是

全国大部分地区会跌或阴跌

但局部地区应该能维稳或有所上升。

你看，这话是不是和没说一样。。。

知乎用户 司机叔叔 Jan​ 发表

按照我们之前的推断，结论是：

全国房价将会分化不断，一城一策、一区一况。

且不说一二三四五线城市之间的情况各异，哪怕北上广深单一城市的不同区域也会明显有分化。

所谓分化，就是有的地方跌，有的地方涨，因此过去十几年的那样普涨格局不复存在。

当中有很多因素，房产税试点、人口流出流入、城市调控政策、卖地等等。

知乎用户 猫猫 发表

不会，房价会稳，不会跌。

稳的意思，就是持平，但是赶不上通涨。

如果实际工资涨，然后房价稳住十几二十年，房子相对工资自然就便宜了。

不要觉得房价不是涨就是跌。也可以几十年差不多持平的。

现在就是建筑商太多了而已。只要建筑商倒一半，供需平衡，房价自然就稳了。

本来一般的房子是因为折旧的问题，是自然有销路的。也就是说房子住着住着就会旧了。

也就是说，人口持平的话，建筑商应该每七十年，把中国所有的房子再盖一遍。因为房子的寿命差不多就是七十年。

不要以为出生率低了，人口会马上少，人口还是会增加的。因为虽然出生率低了，但是人均寿命高了。

简单来说，以前我们爷爷奶奶这一辈的只能活到六七十，而他们要是活到八九十的话，那他们的孙子辈的就晚十年继承到房子。

所以现在国家做的是稳预期，就是让老百姓觉得房子不会涨，以后慢慢买也可以。而不是拿房子当作储蓄。

要买房的人自己去买贵的房子，买不起房子的人老老实实等旧改，或者结婚生孩子了国家估计也会给补贴。

不要觉得大家的借的钱很多。因为钱是在以百分之五的速度贬值的。而这是对的，也应该是国家印钱的速度。

因为你买的东西其实十年之后就旧了，不值得原来的价格了。所以存现金的话，本来就应该越存越少。因为十年前的劳动不如现在的劳动值钱。

所以除了必要的存钱，多余的本来就应该花掉。如果你不花的话，市场上没有钱流动了。这时候国家就让银行放点钱出来。或者是国家印钱，把印的钱拿来做投资，这样相当于你的钱在贬值。

也就是说，你一定听过打赢通涨，这个词吧。投资上经常说的。

但是打赢通涨其实是贪心。

或者应该说投资成功的才应该打赢通涨，投资失败的应该是低于折旧率，而不做投资的人就是等东西折旧。

现在就是大部分人心理预期不对而已，觉得一年赚百分之五不高，所以不愿意投资，等他们发现钱是存了也没什么意思还是贬值，有房子的人，就会拿出来花。

因为大部分人其实没有眼光做投资的。

而一般人来说，有能力的话，不会卖房子的。也就是说，在老家有空着的房子是保险。有条件的话，他们让房子空着也不会往外卖。

看到有人说如果美元崩了，中国房地产也会跟着崩，先别说美元会不会崩。

如果美元崩了，我认为中国房地产反而会涨价，而不是跟着崩。

如果美元要崩的话，是大部分人抛售美金，而他们如果抛售美金，总要换成东西吧。也就是说，这些人抛了美金，买了什么什么就会涨。

所以如果美元崩的话，黄金和大宗商品会涨。哪怕美金跌了，世界还是要贸易的。美金如果不稳定，应该是大家就不拿美金作为计价单位了。要么以物易物。要么用其他货币结算。

脑子想想如果美金跌惨的话，世界上其他国家要拿什么货币才能买到东西？除了欧元，或者日元可能涨之外，肯定是人民币啊。人民币才能买到商品啊，不是嘛？

那手里本来有美金的人还不换成人民币，然后换成人民币的话，也是投股市或者投房子的。

如果美国金融霸权结束，世界的未来肯定是在中国，那世界的富豪不想到中国来嘛？那中国的房子为什么会跌？

倒是搞出口贸易到美国的人会很惨。

但是做实体不好做，等于房地产降价嘛？你没看到美国房地产这两年往上涨，然后实体非常不景气嘛？

所以国家一定是控制国际投资者投钱到房地产的。

知乎用户 Null​ 发表

中国地大物博，房价不可一概而论。

关于宁波房价供参考：

原文链接：

从解开限购看房地产买点 - 闲话杂谈 - 日月网 - Powered by Discuz!

最近，刷抖音看见很多宁波的房产自媒体

说：宁波房价要大降了！

我们先来看看理由：

1、限购圈缩圈，说明没人买了
2、土地流拍，房地产企业不看好了
3、房地产税即将推出，空置房要被卖了
4、教师各校轮岗，学区概念消失，学区房溢价消失了

可是我们看下 KK 大神是怎么启示我们的？

买房时机：
总的来说在严厉调控期，需要关注以下⼏点:
①当新盘的价格低于周边⼆⼿房的价格。
②当看房的⼈不断增加
③当 开发商拿地热情⼤减，以⾄于多处⼟地流拍
以上三点是提示你准备出⼿的信号。

到底是怎么回事?
我们来一条条看
首先看第一条，限购缩圈。
大部分自媒体得出的结论是房子没人买了，所以要缩圈。
我们仔细思考一下这个逻辑，这条政策对谁最有利？
1、买不起房子的小张夫妻
2、能凑出首付的小王夫妻
3、已经贷款购买一套自住房的小李夫妻
4、全款一套房的，准备再买一套的小刘夫妻
5、已经有两套房，被限购的小金夫妻
上面五类人谁得利？
很明显只有 5，其他人根本不受原限购条件影响。
那政策很明显的针对性就是这些人
这些人既然拥有两套以上房产，还能拿出钱来买第三套的，大概率是人中龙凤或本地土著。
你觉得这些人为啥买得起两套以上房子？
固然有部分是凭运气稀里糊涂买上的。
大部分要么是有见识、要么是有人脉、要么是有资源
其实还有大部分是宁波本地，在公务或事业单位的人

不要脸的说就是制定政策的人

所以这些人绝不会轻易上当，是有自己的投资逻辑的。

我们再看第二条

土地流拍

土地流拍必然减少 3~5 年后的新房供应

而宁波每年净流入 80 万人，加上这次在疫情中的亮眼表现，对附近人口的吸引，以及承接上海、杭州流出人口的特性。

必然导致后续房价上涨

为什么？

供应少了，流入的优质人口口袋里票子多多的

简单例子，你在上海 / 杭州卷不动了，卖掉了 1000 万的房子，到宁波买套 600 万的房，400 万买买理财不要太舒服。

只要学过供需理论的，基本都能推断接下来发生的事情。

第三条

房产税推出。

这简直就是大杀器

房产税最后一定 100% 被租客承担，房租会大幅上涨（kkndme 已论述过，我也在知乎分析过，不再跟你们知友抬杠）

结合宁波推出共有产权房（https://m.thepaper.cn/baijiahao_16737912）

其中提到一条，申请人的收入标准为

申请前 12 个月家庭人均可支配收入低于上年度当地城镇居民人均可支配收入的 150%

太可怕了

7.39*150%*3=33.255 万元

孩子是用来平均的，也就是说，年收入夫妻两口子人均 16.6 万元 / 年

注意！这是可支配收入！

也就是说，夫妻二人税前收入应该在 20 万左右了！

另外政策里提到，还有一条申请条件是

申请前取得供应地城镇户籍连续满 10 年

我们从以上内容可以推论出，政府认为，夫妻双方年收入 40 万，在宁波工作十年，才具备买房子的条件。

我们再看一个数据：

宁波全市居民人均自有现住房的面积为 49.64 平方米, 更具说服力的城镇居民人均自有现住房的面积也已达 46.80 平方米。

47*3=141 平米

141/2=70 平米

我们简单粗暴的计算一下：

10 年收入存款除以面积就是宁波市政府认定的房价

300 万➗70 平米

42857 元 / 平米

基本吻合目前宁波房价，还尚有余量。

另外这个可以贷款，那样推算房价均价应该是 7 万 1 左右（不贩卖焦虑，仅做数学意义上的参考）

我们再看第四条

学区房属性消失。

去年 4 月宁波出台了学区房指导价

根据政策规定，每半年就应该更新一次，最晚一年更新一次

但是马上五一了，新的一年指导价根本无法给出

如果指导价上涨，那么不就是鼓励房价上涨？

如果指导价不变或下降，这种迎合舆论与 “民意” 的事情为什么要遮掩？

又到了我最喜欢的上图环节了：

这是宁波过去 5 年是二手房交易数据

可以看见，宁波房价涨了 2.23 倍

但是租房价值仅仅从 1 万涨到了 1 万 2

也就是说这五年租金几乎没涨。

目前宁波的房屋租售比为 64*12=768

租金严重低估。

为什么说是租金低了而不是房价高了，是因为房价上面说过了，政府已经帮我们算过了。

另外也可以根据上图曲线，房租确实没涨。

所以房产税的推出，会立马刺激房租大幅上涨，这样就会让租售比迅速回归。

以上多种原因叠加，必然会刺激房价大幅上涨。

现在不限购，贷款条件降低，市场成交低迷，可选择房屋多，我个人认为最近 1~2 年是未来 10 年最好的买点

以上个人观点基于我的 “信息屁股论”，有兴趣可以

信息屁股论 - 闲话杂谈 - 日月网 - Powered by Discuz!

知乎用户 vergelt blanc 发表

虽然想跌，但是可能性不大，我觉得可能会开放一些商住公寓，享受和住宅一样的政策。

别的不太清楚，反正我这边住宅横着微涨，商住公寓都不是腰斩，直接砍膝盖了。

知乎用户 包子西施 发表

建筑行业从业者来答一下。
出发点可能跟各位的不一样。

2022 年房价能否跌？
其实不如换个角度去反推——如果房价能跌，需要具备什么条件。

卖地是高房价的源头，房价的大半其实是地价。
也就是开发商从 zf 手上拿地的钱，这部分钱通过购房款又转嫁到购房者的头上。
所以一手房房价要降，最简单的操作就是降地价。

那降地价的可能性如何？
举例先看 2020 年统计的全国前 20 强城市地方财政收入表。（2021 年的数据暂时未出，所以以 2020 年为例）

可以看到：
1、除了北京、上海、深圳、天津外，前 20 城的地方财政对土地财政收入占比均超过 30%，不少甚至占到了一半以上。
2、除了天津、郑州、无锡、长沙外，前 20 城的土地财政收入均破千亿。
这个个什么概念？
举个最极端的城市，杭州。
2020 年土地出让金收入达 3225 亿，占地方财政收入 60.74%。
地价哪怕降 10%，地方财政收入就要减少 322 亿，降幅达到 5.7%。

降地价，zf 从卖地上得到的收益就会减少，这个窟窿总得想办法堵上。
房产税是个方向，但是目前还是得试点，不会大面积征收。
吃饭的问题也不可能动，所以降地价对某些土地财政收入占比高的城市只会是个死局，反而在深圳这种土地出让收入金占比不大且有其他支柱产业的地方能够实行下去。

而针对二手房这种已经进口袋的钱，本身二手房房价应该是不影响的，完全由市场行为决定。
但是二手房交易这个行为，二手房房东会分走本应该属于 zf 卖地的蛋糕，因为后续刚需买房的钱本可以由一手房市场赚。
所以，二手房房价涨跌预测的意义不大，只要设置交易难度，导致其流动性变差，将刚需引流到一级市场上去就行。
最好能做到降价，但是 “有价无市” 的局面最好，这样对城市来说，既有面子，又有里子。

知乎用户 老张 发表

我一直认为，房价长期看货币，虽然现在房地产市场危机重重，但货币呢？如果货币来个大放水，比如馒头变 50 元一个，2022 年房价不还是要飞上天。不过，货币这东西，居民不能决定，也难预测。不过根据我以前的经验来判断，感觉 2022 货币放水的可能性非常大，哈哈哈

知乎用户 房探真实梁先生​ 发表

2020 年 7 月黄埔中央城开盘

单价 28000 有成交！

如今 37000 的均价！

2020 年 6 月 天河珠江花城开盘

单均价 4.5 万一 5 万！

如今 63000 的均价！

2020 年 7 月 连最不起眼的从化。珠江壹城 83 方总价 125 万

如今 140 起。

2020 年 7 月 佛山金科首付 1000 你不信

这是有图有真相。你们还相信网上所说的掉价吗？

知乎用户 钮信融 发表

从 “两个维护”“限购令”“限贷” 等等政策的背后，可以看出国家对房地产的管控方向一直没有变化。目前房地产市场整体呈现下行态势，核心指标增速持续收窄。这些现象随之而来的是银行信贷收紧、贷款周期拉长，银行审核更加严格。

银行信贷收紧

近日，“总体来看房贷额度非常紧”“放款需要排队”“至少等半年以上” 等等这样的话语总是充斥在网络上。目前，一线城市房贷市场的 “降温” 持续演进，银行房贷额度紧张、贷款周期较此前有所拉长等现象普遍存在，同时，银行对首付资金来源和资质审批更加严格。

**北上广深多家银行都存在上述所述的房贷额度紧、放款慢且需排队的情况，且有很多上半年积压的申请正在等待放款。**上海一家国有大行个贷中心人士表示：“如果这个时候申请，放贷时间差不多要到明年 2 月份或 3 月份，且还款方式要求是等额本金。新房虽然优先放贷，但等待的时间也差不多。”

银行信贷收紧的原因

原因一：抑制炒房现象

**银行信贷收紧的主要原因在于落实房住不炒定位。**买房本无错，既能满足自住，还能发家致富，房子保值增值的属性早已深入人心。这种观念引导着许多人，买而不住，进行炒房，抬高房价，导致不良影响。

金融是整个经济的核心，房地产市场也同样，没有金融，则没有房地产。从金融调控入手，抑制房地产投资投机，降低房地产市场暴雷的风险。银行信贷收紧是为了让住房回归居住功能，降低房地产市场风险，降低金融风险，降低发生整个经济危机的风险。

原因二：减少银行的损失

国家对经营贷流入房地产市场这件事是非常重视的，很多银行的高管或者放贷经理受到了相应的处罚，各家银行也是纷纷响应银保监的号召，对银行的几大业务进行了严格 “缩水”。

并且地产行业是资金密集型行业，不管是买房人还是开发商，都需要依赖于银行信贷。房价过度下跌，会导致买房的人觉得买这套房不值得，甚至是剩下的贷款足以重新买过一套房子，那么不少人就会选择弃房断供。

同时房价下跌速度过快，许多人受到买涨不买跌心理的影响，害怕刚买房就跌价，房子卖不出去。开发商收不到回款，银行发放给开发商的贷款就收不回来，银行的手里就会剩下大笔坏账。这个时候银行把抵押的房产拿出来拍卖，也不一定能够抵得了银行的损失。所以，这也导致银行信贷收紧。

原因三：人口减少导致房子刚需减少

**人口减少导致房子刚需减少，同样影响着银行信贷收紧。**在近日发布的《中国统计年鉴 2021》首次透露了人口出生数据。根据年鉴，2020 年全国人口出生率为 8.52‰，首次跌破 10‰，创下了数十年来的新低。

（出生人口处于快速下滑期间。）

从上图我们可以看到，1950 年的人口呈爆发式增长，到了 2020 年是人口平台期，青壮年人口占据主导地位，这个阶段是人均收入迅速增加，房地产价格迅猛上涨的时期。

但从 2020 年到 2050 年的数据变化来看，情况就没有那么理想了。人口增速在迅速下降，青壮年人口无法补上。人口结构将日益趋于倒金字塔形。如今社会的主力军为 90 后，受当时生育政策的影响他们大多数都是独生子女，可继承家中的房子。再过几十年，今天的这群主力军人口拥有的房子，会被更少的子孙后代继承，从而令房子的刚需减少。

（我国人口结构正逐步向倒金字塔型演变。）

知乎用户 岂有此理的我 发表

谁给你这么大的自信的？

要不我先看看数据呗，下图来自于全球顶尖经济学季刊《美国经济评论》在 2017 年发表的一篇文章（Steger, Thomas, Knoll, et al. No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012[J]. The American Economic Review, 2017.），看到没有 1945 年后，西方 14 个发达国家的真实房价跟人均 GDP 基本在一条线周围波动，人均 GDP 涨，房价就涨，中国人均 GDP 不涨了吗？

当然，肯定有人说，一这是西方发达国家，二这是长期趋势，而我问的是 2022 年中国的房价跌不跌。

知道 2002 年董建华为啥香港特首干不下去了吗？因为他要建廉租房，立马香港人就上街了，理解不了香港的事，楼盘二期开盘降价被一期房主砸总知道吧。根据西南财经大学和中国人民银行联合进行的中国家庭金融调查，中国 90% 以上的家庭有房，降价？社会稳定要不要了。

房地产现在大致以 8% 的 GDP 占比占用了中国 27% 左右的银行贷款，很多贷款都是以在建工程抵押的，降了，房企还不了钱，系统性金融风险你来担？

既然降不了只能涨了，这话不全对，是在一定幅度范围内涨。国家同样意识到房地产绑架了经济金融，带来了巨大风险，从 2020 年 8 月开始就对房企降杠杆，“三道红线” 和贷款集中度管理就是大杀器，你看到现在房地产哀鸿遍野，大多拜这些政策所赐。但是我们的任务还很任重道远，社会总体杠杠率（所有欠的钱除以 GDP）2020 年三季度到了顶峰是 271.2%，到 2021 年 3 季度才降到 264.8%，政策停是不能停的，一停就全白干了，但是也不能让它倒，一倒就是系统性风险。最好的法子就是我让你涨，但是涨幅低于收入增速，但要高于物价水平增速，那我不就把风险降下来了吗？房子价格涨，而且高于物价上涨水平，那房企就有利润，老百姓也不闹，银行也不怕房企欠钱了。而这正是政府正在做的事。

当然具体说起来还有很多弯弯绕，简单的，就算要涨也不是所有地方都涨，鹤岗这样的地方，没人去，盖了也卖不出去啊，只能 3 万一套。上海这样的地方，人都往这里 跑，再怎么样限价还是会涨，控制在范围之内就好。

2022 年房价大致如此，那长期来看呢？

我们又回到这个答案开始的地方，答案是中国的房价很难大涨了。

原因当然很多，例如 2015-2017 年这一波透支太多，再比如中国城镇化在放慢，人口到顶。但我会觉得最重要的原因是收入增速放缓，要理解这点，就将一个大家经常听说的段子吧。有个上海人 1990 年月工资 200，贷款买了套房，每个月要还 150 块钱的巨资，生活苦不堪言，30 年过去了，他的月工资 20000 了，每个月还要还 150 块。过去 30 年这个故事是成立的，但是未来 30 年我们还指望工资翻 100 倍？

大致就到头了。

所以不要指望 2022 年房价下跌了，除非你买的房子在人口持续流出的三线城市，真是如此，我觉得这是悲剧而非喜剧。

知乎用户 骑蚩尤的熊猫 发表

看这么多问题，

我觉得还是别跌了，

涨，涨上天好吧。

知乎用户 朕知道了 发表

无所谓了，看 2022 哪个房企暴雷吧。

总共一斤米来煮粥

一斤米一斤水绝对的稠

一斤米十斤水不算稀

一斤米一百斤水这就是稀饭了

现在一斤米接个水龙头往里面续水

那连稀饭都喝不成了。

知乎用户 天上有牛飞过 发表

看快手沈阳哈尔滨有点～

其他还没看见大规模的。

知乎用户 上海周边讲房 发表

谢谢邀请，我是卖上海以及上海周边房产的销售，从事这个行业已经 6 年多了，2022 年的房价的房价大概走势是这样的，主要会是平稳，房价不可能暴涨，但是不可能暴跌，有的地方会稍微的上涨，有的地方会稍微的下跌，这是非常的正常，因为他是商品房，他的属性本来就是商品，2022 年如果是刚需的客户可以下手了，因为 2021 下半年把有泡沫的地方都给挤掉了，22 年刚需、改善客户赶紧下手，如果住不住这波机会的可能就会吃亏了，为什么要下手呢？首先，现在全国房贷利率都在下调，第二，去年降价了，一直都在说让房产市场稳步发展，去年贷款收紧，银行没有额度，让很多开发商资金链紧张，如果是刚需的改善的这就是机会了，想了解更多的可以关注小编微信公众号：上海周边房产咨询

知乎用户 皓月千里 发表

银行继续撤退。二手房继续锁盘。一手房和地价缩量稳价。这样来保证持有者的财富幻觉。直到房地产税出来，外汇准备金率提升，才发现自己跑不出去了，纸面财富蒸发。

会适当给一定的利好，让已经枯竭的交易量，出来一些。千万不要跟… 一定要等到刀挥下来后的放量跌价。

知乎用户 不灭 发表

都 TM 跌了几年了，绝大多数地方就靠货币化棚改一波到顶然后就烂尾房摆烂了

知乎用户 冷剑白狐 发表

这是绿中介在中部地区两个普通三线（或者你认为是四线也行）的二手房价格分布图，众所周知，这类城市二手房流动性很差，如果你不买碧桂园之类的新房，你买次新二手房砍价余地很大。

实际上 3000 多块钱就能买到房子了，100 平米的房子总价 30 万就够了，你说贵么？我不知道，我不评论。

但是你不愿意去啊，你就要去北上，那肯定贵啊。

这些城市还会继续阴跌，北上还会涨，你要想过得舒服，去这些城市不行么？我不信年轻大学生，找个 4000-5000 块钱的工作就找不到？工作积累 5-10 年，一个月平均拿不到 8000？

知乎用户 济世医学生 发表

无语了，不会 2222 年还有人问这种问题，不知道现实嘛？

只能这么说，

你想买的房子肯定会涨。

你不想买的房子涨的不快。

你不当房子的房子可能会跌。

绝大多数人资产依然增加。

知乎用户 企鹅夫妇说广州买房 发表

房价会不会跌呀？当然会跌啦，现在限购政策这么严，你说会跌吗？但是我跟各位讲，一二线城市的核心地段，核心优质资产是不会跌的，而且会一直涨，那么只有 345 线城市这些没有人口支撑，没有产业的地方才会跌。

那什么人想让房价跌呢？当然是没有房的人呀，有房的人想让他跌吗，那有房的人多还是没房的人多呢？但为什么这么多人会认为房价会跌呢？很多人说呀，因为我们城镇化建设已经到了 64%，整体的城市建设动力很低啦。

另外一方面呢，很多人认为呢，我们马上进入老龄化社会，年轻人越来越少，房子卖给谁呢？

还有的人说呀，限购政策这么严格，明显是打击房地产，不让买房，所以房价一定不会涨。

我先回答第一点啊，说城镇化建设到了 64%，确实说得没有错呀，所以我们以后的城市建设呢？

会出现两极分化，会形成上日本东京湾区，跟美国纽约大湾区一样，所有年轻劳动力和优质的资源都会向一二线城市涌入，就会形成大的都市圈，城市群，比如说像京津冀，长三角，粤港澳，川渝板块，那么也就是说呢，一二线城市的优质资产会越来越稀缺，而且呢越来越贵。

那么相反啊，四五线城市的房价会因为人口的流出以及产业动力不足，而没有办法支撑下去，所以才会降价。美国就是很好的案例啊，旧金山湾区和纽约湾区的房价是很贵的，一套别墅都是几百万美金，那美国中西部地区的房价一套别墅才十几万，很便宜的。

第二点是关于老龄化，这点一定要听清楚，确实是这样子，再过五年我们就进入老龄化社会了，平均四个人就有一个是老年人，但是有一个问题啊，就算进入老龄化社会，你们的孩子不买房吗？不结婚不改善吗？那很多人说姥姥姥爷都有房，奶奶也有房，爸爸也有房，一个家。六套房，我们的孙子还需要买房吗？

我们中国 5000 年文化传统告诉我们，我们想要好房子跟大房子，你孙子一定会把你们家房子全卖掉，换一个大平层或者是豪宅，这是社会现实，而且我每天接客户已经深有感触了，因为没有一个孙子愿意去住爷爷奶奶老房子。

那么第三点呢，是关于限购这么严格，确实是这样子，现在是房住不炒的时代，国家政策呢，明显是在稳房价，打击那些投机倒把的老板，打击那些炒房客，但是头部呢？再冻结楼市的资金，不让资金外流呀，否则二手房为什么要限贷啊？那么很多地区呢，还出现了限价的政策，也就是说政府不让你降价，不能超过 15%，以免引起社会的恐慌。所以你说房价会降吗？最后呢，我想告诉各位啊，现在真的是一个房住不炒的时代，想靠买房获得暴利是绝对不可能的，买房就是为了住的，那为什么还要买呢？很多还要投资呢，因为希望可以通过这样最简单的理财方式。来应对通货膨胀，让你的资产不再缩水。

愿以上文章对您有所帮助，感谢你看到这里，码字不易，希望能得到你的 “赞同”
我是 @企鹅夫妇说广州买房，专注刚需买房，公众号：企鹅夫妇说广州买房
全网同名，欢迎加入广州刚需买房群，一起抱团取暖。

知乎用户 锻神锋​ 发表

大多数房价跌，一线二线跌幅度不会太大。

在说三四五线城市房价跌，你也未必会去买。

知乎用户 广州无介好房 发表

2022 年楼市的 6 个趋势

预判一：楼市会回暖，但不会 “轮回重现”

从近期的重要表态和重要动作来看，调控的政策底已出现，接下来楼市有望逐步回暖，但主要是体现在成交去化上，而不会让房价上涨的轮回重现。

毕竟，“房住不炒” 已经践行了 5 年，不可能到这就自废武功了。

12 月 8-10 日的中央经济工作会议明确提出：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

12 月 11 日，国家发改委副主任兼统计局局长宁吉喆在 2021-2022 年中国经济年会上表示：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

12 月 15 日，央行全面降准 0.5 个百分点，释放长期资金 1.2 万亿元，对冲到期的 MLF 之后，实际释放 7500 亿基础货币。

“促进房地产业良性循环和健康发展”、“支柱产业” 等用语，可见非常重视了。全面降准又是实打实的落地动作、产生实际利好。

现在，口号已经喊好了，接下来政策是否兑现，何时落地，力度如何，将是决定楼市走向的关键所在。

预判二：不少城市将进行调控松绑

观察每一轮楼市的周期，调控松动首先从三四线小城开始，但最终房价上涨却是从一线开始。看看，到底谁会打响调控松绑的第一枪？

之前全国已有 21 个城市出台了 “限跌令”，依然阻挡不了内卷与躺平的行情，如今最近一个月之内有 10 多个弱二线和三四线城市开始出台鼓励购房政策和发放补贴（最高购房款 10%），比如南通海安、湖南衡阳、广西桂林等，但恐怕力度还需加大。

所以可以预见，2022 年为托底楼市，促进 “房地产业良性循环和健康发展”，部分城市甚至包括部分省会和二线城市会陆续放松调控政策，或者使用放开落户门槛和人才引进等变相放松的手段。

预判三：大概率会出现再次降准 + 房贷降息

为促进住房消费，促进经济稳增长，金融端已开始松动，预计明年还会有降准，以及下调房贷利率（主要体现在房贷利率 “加点” 的降低）。

虽然此次和房贷利率挂钩的 5 年期 LPR 未变，但实际上，不少城市的商业银行下调了 “加点”。

目前房贷利率是有 “LPR + 加点” 两部分组成。LPR 未变，但 “加点” 下调了，对于新产生的房贷业务，也等同于实际效果上的“降息”。

根据贝壳研究院的数据显示，在被纳入监控的 100 个城市里，11 月有大约 30% 的城市下调了房贷利率。不少城市下调了 10BP-30BP，比 LPR 下调的幅度还大。

据监测的数据，至 12 月中旬，相比 11 月份，广州部分银行下调了 5BP-10BP。另外，据悉，至 12 月初，深圳部分银行中小银行下调了房贷利率，首套房贷利率下调 15 个基点、降至 4.95%，二套房贷利率下调 35 个基点、降至 5.25%。

深圳、广州开了先河，其它城市较大概率会继续跟进。若明年出现 5 年期 LPR 下调，或达到 LPR + 加点 “双重” 降息的效果。

预判四：依然是房地产离职潮的一年

不得不说，对于地产人来讲，那个薪水高、躺着挣钱的黄金时代彻底地过去了。房企的组织架构日渐精简，很多看清趋势的人都在谋求转行。

业内认为，房地产行业 “去产能” 才刚刚进入实质性阶段。据统计，经营范围包含房地产的企业，全国接近 50 万家，实质性经营的 20 多万家（含项目公司）。未来 10 年，其中 90% 的企业需要退出。2022 年，是 “房地产去产能” 的重要的一年，很多人需要重新找工作。

预判五：房地产税试点方案或在 “两会” 前官宣

围绕着房地产税讨论的声音，近几年一直没中断过。

业内认为，房地产税试点方案，大概率在 “两会” 之前公布，试点城市数量不会太多，试点方案也不会太激进，房地产税的征收会充分考虑居民的承受能力，尽量避免影响消费能力、生育欲望。

预判六：分化日趋严重，“无效” 房产不受待见

城市间的分化、板块间的分化、产品的分化，将是不可逆的趋势。

伴随市场成交回暖的趋势，未来房价可能会出现局部城市的局部板块反弹。

总之，中心城市核心板块的优质物业，随着人口继续向大城市涌进、人们对美好生活的更高追求，核心土地资源的不可再生、稀缺，所以选城市、选地段选产品越来越重要。

而对于地段偏、没重要规划、缺配套、不好出租的普通物业，从投资上考虑的话，可以定义为 “无效” 房产，就不要再买了。宁买贵的，不买差的。

知乎用户 楼千阅​​ 发表

从政策及市场发展趋势角度看，2022 年上半年全国大部分城市房价仍有延续 2021 年下半年的下滑趋势，其中一二线城市房价将总体保持稳中有跌趋势，三四线城市尤其是库存压力较大、土地财政依赖度较高的城市房价预计将严重下滑，但是为了 “稳” 房地产市场，也将会出台更强劲的 “限跌令” 政策，故可预判将 2022 年下半年市场有望小步回暖。

以下是分城市，分角度去看：

一、坚持 “房住不炒”，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标

回顾即将过去的 2021，上半年急涨、下半年转跌。即便是广州、深圳、厦门等核心一、二线城市，购房者观望情绪愈加严重。压力城市市场形势愈加严峻，天津、昆明、长春等 19 城落地 “限跌令”。受此影响，房企打折降价常态化，特价房、工抵房等优惠频出。

展望 2022 年，房地产政策层面将继续坚持 “房住不炒” 的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题。

其一，加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，“十四五” 期间着力提升保障房覆盖率，重点解决新市民困难群体住房难题。

其二，商品房市场支持居民自住及改善性住房消费，强化城市政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。继续落实房地产调控长效机制。短期内，“四限” 调控仍将从紧执行，尤其是核心一、二线城市，继续坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞，但政策加码频率将趋势性下降。房地产行业去杠杆还将继续落实下去，倒逼企业降负债、居民降杠杆。房地产税也将尽快推出，并扩大试点城市范围。

二、控制去杠杆节奏，居民按揭支持合理需求、房企债务危机改善

去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的 “三道红线”、房贷管理的“两道红线” 还将继续落实下去，但去杠杆节奏将适度控制。

一方面，居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。

另一方面，涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。支持房企合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然，银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。那些 “问题” 房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。

三、去化周期压力较大的二三线城市，房价下滑趋势明显

压力二、三线城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑。比于长春、肇庆和珠海，预计以下三大类压力城市有着强烈的托底楼市内在冲动：

其一，房地产库存高企、去化周期超 24 个月的压力城市。截至 2021 年 11 月，北海、防城港、大连等 31 城库存去化周期皆超 24 个月。例如大连商品住宅库存面积 1463 万平方米，去化周期高达 52.7 个月。又如烟台库存面积 1253 万平方米，去化周期长达 36.4 个月。

其二，流拍率高企且土地财政依赖度较高的压力城市。例如南宁，2020 年国有土地使用权出让收入 619 亿元，占一般公共预算收入及政府性基金预算收入总量的比重达到 61.2%。2021 年下半年，南宁土拍市场愈加冷清，11 月主城区 5 宗经营性用地全部流拍。又如温州，2020 年国有土地使用权出让收入 1164 亿元，占一般公共预算收入及政府性基金预算收入总量的比重达到 59.6%。2021 年下半年，温州

土拍市场持续转冷，11 月计划出让 11 宗经营性用地，其中 8 宗地流拍，流拍。率高达 62%。

其三，房价下滑过快或者落地 “限跌令” 的压力城市。70 个大中城市房价数据显示，11 月，石家庄、贵阳、大理等 16 城新房及二手房销售价格指数环比跌幅都在 0.5% 以上。例如石家庄，新房销售价格指数环比下跌 1.2%，二手房销售价格指数环比下跌 0.8%。又如大理，新房及二手房销售价格指数环比均下跌 1%。值得担忧的是，长春、昆明、岳阳等 19 城相继落地“限跌令”。为了减缓市场下行压力，扭转房价看跌预期，这类房价下滑过快或者落地“限跌令” 的压力城市更有必要托底楼市，且救市政策力度或将更为强劲。

聚焦救市政策组合拳，主要通过以下两方面展开：

其一，市场维稳层面，供应端压力城市建议调降地价，增加低价地、平价地供应；需求端压力城市建议适度刺激，放松公积金贷款、购房补贴、税费减免等皆是可以操作的选项。

其二，企业纾困层面，房屋销售环节建议调降预售门槛，加快预售证审批，让那些达到预售许可条件的楼盘尽早入市销售、尽快实现回款；土拍环节压力城市建议降低土拍门槛，涉及降低土地竞买保证金，延期缴纳土地出让金等。四、房产税扩大试点城市势在必行，预计对市场影响相对有限。

关于房产税

房产税扩大试点城市势在必行，预计对房价影响相对有限

我们认为 2022 年初试点城市或将落地房地产税具体的实施细则。至于首批试点城市，预计以下两类城市率先落地的可能性较大：

其一，前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，主要包括上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。

其二，2021 年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，具体涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。

鉴于北京房地产市场构成要素相对复杂，除了市场化的商品房之外，限竞房长期成交占比近半，共有产权房同样占据较大的成交比重。出于房地产税试点先易后难的基本方针考量，预计北京大概率不会入围首批试点城市。区别于 2011 年上海、重庆试点房产税，政策力度相对温和，并未达到市场预期的效果。我认为未来房产税试点将体现一定的政策力度，主要涉及以下四方面的变化：

其一，拓宽税基，体现于不仅新购住房征收房产税，而且存量住房也要纳入征税范围。

其二，设置一定的免税额度。主要有以下三种方案：第一，设定户均免征套数，例如首套房不交税，二套及以上住房皆需缴纳房产税。第二，设定人均免征面积，例如人均居住面积低于 40 平方米免税，仅对于人均居住面积高于 40 平方米以上的住房面积征税。第三，设定人均免征额度，例如人均每年抵扣 5000 元，超出 5000 元以上的部分交税。对于房价极差较大的城市而言，建议试行人均免征额度，可以达到高档物业多交税的效果，有助于实现共同富裕。对于房价极差较低的城市而言，上述三种免税方案则没有本质性的区别，建议参照实际执行层面的难易程度，择优选取更利于简化征税程序的免税方案。

其三，房屋评估价值市场化，更利于操作。新购住房价值评估相对简单，可以参照网签备案价格执行。存量住房价值评估稍显复杂，建议以小区为基本单位，并以二手房成交参考价或者市场化的交易均价为准，而不对各楼栋、各楼层评估价值做进一步的细分，更新频率也以年为单位。

其四，税率超额累进制，起始档位税率理应较低。考虑到房产税对居民可支配收入的实际影响，房产税的起始档位税率不宜定得过高，建议控制在 0.5% 以内。但税率可以采取超额累计制，当户均住房套数或者人均居住面积达到更高水平的档次，相应征收的税率也要有所提升，以便达到首套及刚需住房少交税，多套及高档住房多交税的目标。鉴于试点阶段房产税率或将相对较低，并设置一定的免税额度，叠加首批试点的核心一、二线城市市场需求及购买力依旧坚挺，长期来看房价易涨难跌，预计房产税对市场负面影响有限，对居民收入整体影响不大。

知乎用户 宁波房地产林博士 发表

各个城市情况不一样，比如人口流入城市会比人口流出城市情况好些。我个人比较了解宁波这个城市的情况，具体评论如下:

首先，需要说明的是，房地产税试点草案在 12 月 13 日已经在全国人大通过，虽然有若干修改意见，但大方向没有改变，那些期待延迟推出房地产税试点的人要失望了，近期在一二线城市朋友圈里出现大量的推迟或取消房地产税试点的谣言和虚假消息，无非是房地产行业的部分从业人员，为了年底拼业绩，而造出来忽悠那些潜在客户而已！

其次，需要说明的是，房地产税试点期限是五年，2022 年和以后几年会有一批或几批城市会进去试点，比如概率比较大的城市笔者预测有上海和重庆 (原房产税试点城市)，杭州与宁波 (共同富裕示范区核心城市，房价涨幅前列)，海口、三亚与厦门 (自贸区，房价涨幅前列)，苏州、济南与深圳 (房地产税座谈会城市，房价涨幅前列)，南京、广州与成都 (省会城市，房价涨幅前列)。但没有进去试点名单的城市，那未来五年就不会实施房地产税，对于这些城市，算上一个中期的大利好，看到时谁有这个运气了！

再次，宁波作为大概率进入试点的城市 (90% 以上)，房地产明年如何走？笔者认为，其一，政府会对 416 房产调控政策有所调整放松，以应对随之而来的房地产税的试点落地对房价的负面影响，支持房企的合理开发贷，支持首套房贷，控制土地与房源的供应量，特别是郊区的供应量，控制预售证的发放，加快现房销售的试点，加快烂尾楼的处理，增加人才引进落户的政策优惠力度等。其二，宁波库存房源的充足，投资需求将大幅度减少，钢需加改善将成为明年楼市的主流，二手房将以学区房交易为主，在没有房价涨幅预期的前提下，明年将供略大于求，市区房价将基本保持平稳，郊区楼盘目前已经有折扣，并将在房地产税出台前后会有一波下跌，预计下跌幅度 20% 左右，而各县市城区也会出现小幅下跌。

最后，如果宁波没有进入房地产税试点城市，那么市区及下面县市城区的房价会有短期的小幅上涨，但上涨过后会趋于稳定，从长期来看，未来不管宁波实不实行房地产税，房价暴涨的黄金时代已经过去，好的地段好的学区，随着通货膨胀，每年涨点是有可能的，但选房选的不好，有可能会被套牢，以前闭眼买房无非赚多赚少，今后就是拼眼光和专业度的时代了，房产投资有风险，入市选房要谨慎。

知乎用户 Asbeer Bedivere 发表

鹤岗的房子和陆家嘴的房子一样么？

知乎用户 文说楼市 发表

2021 年 12 月份中国 70 个大中城市房价已出炉，环比跌幅收窄，同比涨幅同样在收窄，不禁让人惊呼，房价真的涨不动了！

一、房价涨幅小于 2%

1 月 15 日，国家统计局发布 2021 年 12 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况，根据简单算术平均计算，去年 12 月份全国 70 个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为 - 0.3%，同比涨幅为 2.0%。

同比涨幅 2% 什么意思，就是 2021 年 12 月的房价与 2020 年 12 月相比上涨了 2%，我们也可以这样理解，2021 年房价只涨了 2%，这是新建商品房住宅的涨幅。再来看二手房涨幅，据贝壳研究院测算，70 城市二手房价格平均同比涨幅不足 1%。

数据显示很明确，无论是新房还是二手房，在 2021 年都涨不动了，2% 这个数字还是全国平均数，部分城市房价涨幅高于 2%，那么就有部分城市房价涨幅更低，甚至有可能是负增长，全国 70 个大中城市尚且如此，看来房价涨不动是真的了。

二、房价涨不动了

2021 年房价涨幅 2% 是什么概念，为何我们要说房价是真的涨不动了，看一看历年的数据就知道。

上海易居房地产研究院去年发布了《2020 年全国百城房价报告》，报告显示，2011-2018 年每年涨幅均为个位数水平，而 2019 年和 2020 年则为两位数水平，分别为 11.2% 和 10.8%。反观 2021 年的 2%，即便是 2011-2018 年的个位数涨幅，也未有低至 2% 的，基本都在 8% 以上，“房价涨幅高于 GDP 增速”，这就是过去 10 年房价涨幅的真实写照。因此在看到今年 2% 的房价涨幅，我们才会惊讶，才会发现房价还是会下跌的，还是会涨不动的。

回望过去 10 年，房地产经历了一段繁荣昌盛的时期，曾经的 “黄金十年” 辉煌，尤其是一二线城市，房价更是翻倍增长，用 “突破天际” 来形容毫不为过，也正是房价的飙升，形成了现在房价虚高的情况，当然也就迎来了越来越严厉的调控。

三、房住不炒

房地产辉煌的篇章已经过去，“黄金赛道” 也变成了 “白银赛道”，房价或许再难出现大涨局面，归根结底，还是要归功于 “房住不炒”。

一方面，自从 “房住不炒” 提出后，剥离房子金融属性就一直在进行中，2021 年的时候，这一点做到了极致，直接从资金端下手了，卡住了房地产的 “七寸”。信贷环境收紧，针对房企的“三道红线”，针对银行的“五档分类”；政策调控收紧，针对二手房的“指导价”，针对新房的“限购” 升级等等，调控效果也是立竿见影，2021 年房价涨幅 2%，就够说明很多事情了。

另一方面，2021 年的 “降杠杆、降负债、降风险”，暴露出房企的诸多问题，这也是坚持 “房住不炒” 必须要经历的阵痛，只有痛下决心“刮骨疗毒”，才能慢慢挤出房地产市场中的泡沫，才能最终实现房价软着陆。2021 年的房地产 “寒冬”，证明了高层坚持“房住不炒” 的决心，当然这一主基调也是要长期坚持的，我们相信，2021 年房价年涨幅 2%，是第一次，但不会是最后一次。

综上所述，2021 年 12 月份中国 70 个大中城市房价出炉，让人意外也不意外，房价是真的涨不动了。

知乎用户 三光日月星 发表

老图分享~

~~~~~

豁~ 优质的物业价格取决于精英阶层的购买力，和普通人根本就没关系，房租与普通人的收入才有关。这种不分城市的提问，不分城市的回答毫无意义，我的回答也没有意义！

~~~~~~~~~~~~~~~~~

丝丝有四大幻觉: 房价腰斩，股票翻倍，美女跪舔，岳母倒贴！

你看看图一哪些钱能少？

事情过程无非是这样: 一线暴涨（少数媒体报道）→出台政策打压→资金涌入二线，二线涨（此时知乎问题变成 “房价涨成这样还能上车吗？”“某某区域买不起了，买哪里合适？” 等）→二线出政策打压→资金涌入三线城市，三线涨（仍然是少数媒体报道）→central 出政策打压，频频喊话，媒体疯狂报道→广大丝丝感恩戴德（知乎问题变成 “2022 年房价会暴跌吗？” 等）→下一个循环

新民主主义革命为什么是土地革命？

土地革命起家的政 quan 代表谁的利益？

谁的手里拥有最多的土地、房产？

谁是猎手，谁是猎物？

想清楚这些在说吧！

知乎用户 阿树 发表

会持续平稳的下跌。主要是疫情 + 政策的影响。

2020 年疫情肆虐，咱们因为防控的好，经济受影响的小一些。但是国外影响的比较大。但是因为现在科技发达，各国经济还是比较抗折腾，所以 2021 年，全球经济复苏。然而万万没想到，邻近 2022 年的时候，老天爷开了个天大玩笑，奥密克戎实在太强了。国外疫情疯狂肆虐，而且越是经济发达的地方越是严重，即便是我们，也受到了牵连，国内疫情也很严峻。

2022 年上半年感觉不太乐观，临近年关，很容易多地传播，奥密克戎潜伏期久，前期核酸查不出来，这是最致命的。

所以 2022 年，国外经济会遭遇滑铁卢，会很惨。我只希望西方国家的经济危机不要在这个时候爆发，否则大家都要遭殃。我很佩服国家领导人的战略目光，国内消费大循环，只要国内疫情控制住，中国经济体量这么大，完全可以自给自足，早就知道国外指望不上了。不过也别太乐观，这几十年中国经济发展迅速，外贸很关键，所以国内大循环是没办法的办法，螺狮壳里做道场。经济增速肯定大打折扣。很多暴利行业都会被迎头一棒，再加上人口老龄化严重，这个真的很严重，我都没想到我们 60 岁以上的人口竟然会有这么多，太可怕了。

我这么说大家可能不太理解，直白一点就是，2022 年普遍情况就是，整体薪水降低，公司盈利降低，裁员会变多，实体经济变困难，很多热钱会流向金融市场炒作，或者购买保值资产避险。

本来最好的投资是 房产，但是因为国家政策的调控，宏观上那些巨富资金只会从房地产撤出，中产、甚至是无产阶层，因为收入降低的原因，也会降低对房产的购买，所以宏观上，房子肯定会便宜的。

有人会说，这个不是绝对的。是的，就像股票一样，就算千股跌停，终究还是会有那么一小簇会涨，但是如果放到一个城市去看，肯定有涨有跌，那你别买那些涨得厉害的就好了嘛。刚需买房，看性价比。

知乎用户 钱云​ 发表

如果按照以往的楼市行情来看，在房价出现一段时间的下跌之后，房价的确会出现反弹。一方面是因为房价涨跌会关系到居民财富，另一方面是因为房地产对经济发展的推动作用非常明显，因此不管是为了保障居民财富，还是为了经济发展，都需要房价上涨。但现在的楼市行情出现了变化，在以下三大现状下，2022 年房价大概率还是会继续下跌。

现状一，人口趋势逆转。以前房价能上涨是因为人口红利依旧存在，但现在我国的人口却出现了明显的下滑趋势。

现状二，楼市调控不会放松。虽然以前的楼市调控周期里也会出现房价上涨的，但这也只发生在调控政策放松之后，如果政策依旧保持严格的态势，房价也只能继续下滑。

现状三，银行对楼市资金的支持力度降低。所有人都知道房地产是一个资金密集型的行业，不管是开发商还是购房者都需要从银行大量贷款，这也导致房地产市场的杠杆率非常高。

当然，如果一线城市的话还是比较刚需不会怎么降。

知乎用户 环沪楼市 发表

2022 年楼市走势如何？3 大趋势利好购房者！

知乎用户 闷声作大死​ 发表

房价会横盘，跌很困难。

加价拿地很长一段时间不会有了。

房价很难跌是因为房产税落地过程会很慢。目前高房价根结原因是土地出让金相当于一次性把七十年的房产税都一并收走了。所以房产税即便落地，也只能象征性地收。

个人建议搞试点改革，定向低价供地，搞一批低于市场价，但至少按 1% 售价交房产税的房子，并且限制二手买卖时，必须按买卖价定交税基准，让市场去平衡。

知乎用户 好运又任性 发表

做个复读机，不谈位置的房价，就是耍流氓。

知乎用户 知乎用户 giYhIL 发表

看地方。

别人想要的，你也想要的房子，跌不了。

别人不想要的，只有你想要的，会跌。

整体的供求关系决定不了局部的供求关系。

最后大概率会是旱的旱死涝的涝死

知乎用户 夏阳 发表

有一个比较重要的数据可以作为参考，地方出让土地的收入。

国内土地市场呈现出明显的分化态势。今年前 11 个月，在土地出让收入超 50 亿的城市中，有 112 城卖地收入同比下滑，有 20 城的土地出让金收入跌幅超过了 50%。下滑幅度最大的为四川南充市，2021 年 1-11 月土地出让金收入为 60 亿元，相比去年同期 260 亿元，整整少了 200 亿，跌幅达到 77%。跌幅排在前列的省会城市则包括：太原从去年同期 476 亿元降至 138 亿元；昆明从去年的 486 亿元降至 156 亿元；南昌从 623 亿元降至今年的 209 亿元。东北、西北、西南等较弱区域，土地出让金收入同比下滑普遍超过 30%。海南、黑龙江、云南和西藏四省土地出让金收入增速下滑超过 50%，广西、内蒙古和山西超过 40%，宁夏、河北、贵州、新疆、江西等省份同比下滑在 30-40% 之间，四川、湖南、河南、辽宁、吉林、甘肃和福建虽然下滑幅度低于 30%，但整体仍弱于全国水平。省级（含直辖市）行政区中，仅天津、北京、江苏、上海和安徽实现正增长。

过去房价上涨的经济逻辑是，房地产商预期房价在未来上涨，溢价拿地，地方拿到出让土地款项后用于采购公共服务和基础设施建设投资。资金通过政府流转到市场后，造成当地经济的繁荣，收入增加进一步推动房价上涨。这个循环模式的源头就是对房价持续上涨的预期，所以房价不要说下跌，哪怕不涨了，过去的模式就不能继续下去。房地产因为开发周期长，加上过去一直溢价拿地，普遍负债率较高，自然就是整个环节中抗风险能力最薄弱的一环，也是最先暴露问题的一环。从 2021 年地方出让土地的收入情况可以合理预测，2022 年的二三线城市的房价将下降。

知乎用户 匀枫财技大兜底​ 发表

我国针对 70 个大中城市的房价，每月都进行一次统计和跟踪。通过这些城市的房价变化，基本上就能看清楚房价未来的变化趋势。那么在对 2021 年 12 月份的房价追踪过程中，其实也看到了一些具体的变化，从中我们也能发现，2022 年我国楼市的变化趋势。

在新房建设中，50 个城市新建商品住宅售价指数环比下降，较 11 月份 59 城减少 9 成。同样有 15 个城市环比上涨，相比 11 月份 9 城再加 6 城，房价分化的趋势在加大。其中，杭州涨幅 0.5% 领跑，桂林、上海、赣州均上涨 0.4%，三亚涨幅 0.2%，北京涨幅持平。这些都是全国房价的热点地区，而赣州因为刚通了高铁，到广州只有一个多小时，到深圳两个多小时，引发了一波购房的热潮。

在二手房交易中，环比上涨的城市有 6 个，环比下跌的城市有 63 个，1 个城市持平，这充分说明其实房价分化在加大，有不少城市前期涨幅过大，现在有下调的诉求。其中，北京涨幅 0.8% 领跑，上海涨幅 0.4%。一线大城市已经逐步地消化了新的限购限贷措施，房价又一次企稳了。

在过去几年，房地产调控一直就强调一个字” 稳 “，正确的理解就是房地产稳定的发展，既不需要出现大涨，也不需要出现大跌。因为我们未来的经济发展，已经不需要房地产作为发动机了。我们更需要的是制造产业的升级，需要的是攻破那些卡脖子高科技产业的突破，需要的是那些走向全球的市场拓展。

同时因为房地产行业在过去十几年高歌猛进，其实现在不少地方的房价是有着虚胖，而且因为房地产预售制度的存在，导致房地产一直存在着杠杆相对比较高的情况发生。那么在整个房地产没有调整到位的情况下，房地产调控仍然要继续严格执行。针对不同地区的房价未来趋势，所以提出的具体口号就是” 因城施策 “。根据这个原则，其实我们再去分析 70 城的房价走势，就能看得比较清楚了。

1. 买房投资的，基本上 2022 年仍然没有太大的盈利空间。因为在一些可能上涨的地区存在着严格的限购限贷政策，想买也买不到。在一些其他城市房价基本停滞或者略有下跌，投资买房的也不敢进入。

2. 有可能随着房贷政策的放松，一线城市和区域热点城市的房价会略有上调。对于刚需购房者来说，在这些地方还是该买房就买房吧。人口持续流入的城市，房价长期来看，仍然是有着上升需求的。

3. 在于一些二三线城市乃至更小的县城，房价其实是有着向下寻找支撑的需求。但是由于现存再或者一些调控的具体要求，目前在房价的数据中还显示不出来。但是逐步会慢慢显露出来。

未来，我们还是具体要以时间换取房地产的调控空间。也就是说，现在可能房价虚高的一些城市，如果能够稳定下来，未来随着经济的向前发展，民众实际收入的增加，那么那些地方的房价可能就慢慢走向正常了。同样一些房价寻求上升的城市，随着经济的向前发展，房价也可以慢慢地逐步上升。

匀枫财技大兜底

1 次咨询

5.0

12701 次赞同

去咨询

总体来说，2022 年的房地产市场，基调还是 “稳” 字，基本上不会出现大涨，也不会出现大跌，而且在一定程度上，可能不同城市的价格分化会更加明显，涨跌分离态势更加确定。

知乎用户 那又怎么样 发表

2008 年开始，有很多人一直在说房价跌。

这个问题不成立。

至少要加上城市吧。

县城，偏远地区，人口净流出，房价没什么前途吧。

一二线城市，应该比较抗跌。

知乎用户 陌上笑 发表

会也不会，别着急喷我，我意思是有些地方会跌，有些地方甚至会微涨。

会跌的是三四线这种跟风炒作起来但却接盘人数匮乏的地区，毕竟海水褪去，谁在裸泳一目了然。涨的会是那些一线城市的核心区域，一线城市不缺接盘侠，而且部分一线城市经常举报奥运会啥的（知道我说哪个城市吗），这就会给炒房客们炒作的噱头，把房价炒高，但其实这种情况是以上涨代替下跌，为什么这么说？因为一线城市核心地区房价一跌，就会造成炒房客恐慌情绪，急于出手，但是上涨可以安抚他们的情绪，会有人买吗？不会，因为下跌不会有人买，更何况上涨，能买得起的早就买了，现在的都是买不起的。

所以跌了买不起，涨了也买不起，假如我是利益相关者，我会怎么选择？当然是选涨价，这样炒房的也好，接盘了的也好，起码安安稳稳不会闹，甚至还能偷偷高位出点货

以上纯属个人瞎扯

知乎用户 杜克利​ 发表

这句话问得稍微广泛了一点

广义上来说不会

加一些限制条件就说不定了。

房价现在是 K 型的

就是两极化，很多大 V 也提到房子选对了城市，他还是有潜力的。但是选到了一些人口流失较多三四线城市价格就很难说了。

核心城市的核心地段，表现出来的就是稀缺二字，要跌还是很难的。小区品质，教育，医疗都很好的楼盘说不定涨得更厉害，有钱人那么多，这些资源对于他们来说是稀缺的。

降价的城市不在少数，东北很多城市的房价都一蹶不振。

房价真的要跌了吗？

问得非常的迷茫，全球大放水的环境下，国家是大力管制，不让水钱流入楼市。就是为了防止房市过热，涨价太厉害。可是国外更多的国家房价涨了不是一点半点的。这次全国性的调控不是为了让房价下跌，目的是不能涨的太快。

跌肯定是有跌的，但是只周期的变化，但是现在肯定不是最高点。国家复兴也是刚刚起步初具成效，未来的增长还有空间，按照中国人的习惯，赚了钱还是会买房子的。看短线房子有跌，看长线还是稳定跟着国家 GDP 来看，房住不炒，意思就是别看短线了，不要炒，但是长线看还是没问题的，还有钱一直在贬值，对于未来买同样的东西肯定会花更多的钱的。

要住的该买买，不以炒房为目的的买房都是健康的行为。

投资有风险，千万别把房市当股市

看淡短期涨跌

知乎用户 啊啦叮​​ 发表

已经是 2.0 版本了，是跌多少的问题了。

知乎用户 星星故事会 发表

会！

不管你现在手里有没有房子，还是你要计划买房，请你仔细啊看这个视频，这关系到你二三十年的奋斗是否会化为泡影的问题。

最近呢，房价真的跌了，十月份是每年房产销售的旺季，但是国家统计局发布的数据显示，十月份新房价格环比下跌的城市啊，超过了 70% 二手房环比下跌的城市呢，超过了 90%。

面对全面房价下跌的这个形式啊，截至目前，全国已经有 21 个城市颁发了限跌令，那么这是不是房价要回暖了呢？

想要了解以后房价是涨还是跌，我们先要了解一下决定房价涨跌的因素都有哪些，我归纳起来呢，一共有三个因素。

一，政策。

房价在一定安全范围内是受政策调控的，政府想让房子价格上涨，就放宽房地产类的各种贷款，让更多的资金呢流入，想控制房价让他下跌呢，就收紧资金。

所以呢，政策是控制房价的重要阀门。但是如果房价超出了安全范围，太高或者是太低都会失去控制，不是谁想怎样就怎样的。所以国家必须在房价可控的时候出手干预房价的走向。

有些专家说房价不可能降，只能降，降了就会怎么样怎么样，这样的专家呢，他不是草包，他就是个骗子，你想啊，气球能一味的吹大容远不报吗？

害怕降价不代表就不能降，因为你害怕降价就一味的让他让，那后果必然是崩盘，我们是社会主义国家，市场是可控的，必须在危险出现之前刹车。

第二个决定房价的因素是供需关系，工业时代推进城镇化，大量农民进城，城镇商品房的需求呢剧增，如果房子供应的量跟不上的话，那房子一定是正价的，如果城镇输入人口下降，甚至流出人口的话，这时候的房子呢，就会下跌，比如鹤岗就是这样的一个先例。

第三个决定房价因素的呢，是资本的投资问题，资本呢是逐利的，哪里的房子价格上涨，资金呢就会涌向哪里，哪里的房子价格不涨，甚至下跌，资金呢，就会逃离，流向其他的有利可图的领域。大家注意了吗？

以上三个因素，最主要的就是国家政策，因为第二个因素和第三个因素呢，也是受政策调控的，所以说啊，要想预判未来房价，你就看新闻，直播或者是呢人民日报就可以了。

我来带大家回顾一下历史，我们国家从九四年搞分税改革以来，地方政府的税收上交给了国家，地方政府手上呢，就没有钱，还要发展，那怎么办呢？

就卖地，卖地呢，就成了主要的财政来源，大概呢，占到财政预算的 2/3，所以呢，地价是越卖越贵。现在国家推行房住不炒，但是短期内地方政府没有更好的收入来源，地价就不可能降得下来，那这么说岂不是以后房子价格还会上涨呢？

你别着急，房价你卖得再贵，还得有人买。因此咱还得看供需关系。

从 2015 年开始到现在，房价为什么涨得这么猛，最核心的原因是人口红利。2015 年是城镇化、农民进城最热的一个开始年，全国各大中城市展开抢人大战。

从改革开放到现在，中国有几亿农民啊进城，巨大的人口红利支撑着这么多年房价的持续上涨。那么城镇化的红利以后还有没有呢？答案是，去年我国城镇化率是 64%，比发达国家平均 80% 还要低 16%。根据估算，十年至 20 年以内呢，要达到 80% 的城镇化率，就必须还有 4 亿人呢要进城。

从长期的供需角度来看呢，人口红利还是在的，房价呢，还有上涨的空间，但是最近这一波涨价太猛了，再长下去呢，随时都有可能崩盘，所以国家按下了城镇化的暂停键。

大家肯定也注意到了，拆迁户这个词儿这几年不存在，尤其是原本等着拆迁的老旧小区都不差了，国家直接拿出四万亿进行旧城改造，所以等着拆迁的朋友就别等了，五年之内不会再有新的拆迁计划了。

因此从需求的角度看，目前商品房控制率是非常高的，短期内消化不掉，所以房子降价是大势所趋。根据我国民众收入计算，目前房价太高了，高房价严重地影响了老百姓的幸福指数，给国家科技创新也带来了负面影响，所以国家开始控制房价，这一波操作下来呢，房价开始下降，目前因为房价降的太猛，有些地方呢，就出台了限跌令！

所以从目前来看，政策方面很明显，国家是想维持房价不变，账了呢，往下压，降了呢，就往上推，其次地价呢，他一时半时呢，肯定也降不下来，降了以后呢，地方政府没钱办事了呀。

所以在短期来看，一方面呢，国家在控制房价，另一方面呢，由于以前疯涨了，透支了大部分的消费，所以短期内呢，他都会是下降，地价降不下来，需求呢又看跌，政策呢看屏，貌似房价维持不变的可能性最大，但是呢，有一个关键点，那就是资本的属性，人们买房啊，历来都是买涨不买跌，保持原价也一定会下行。

回顾 2000 年到今天的房价，基本都离不开这样一个规律，2001 年房价开始上涨，七年以后，2008 年到了低谷。

接着呢，继续上涨，七年以后呢，2014 年跟 2015 年又进入了低谷，一六年又开始上涨，2021 年正好又是一个七年，不管是历史规律，还是地价，需求和政策，房价已经不可能继续上涨，所以刚需你也不用着急，可以等一等再出手，反正呢，又不会打仗，等等再买啊，更划算。投资房产的你就不要再找机会了，会被套牢好几年，风险太高了。

手里拿着多套房子，能出手就尽快出手吧。说实在的，现在出手都已经晚了，七月份八月份的时候呢，我就已经说过了，有多套房子的人尽快出手，如果当时你出手呢，还能卖得出去。现在不是降价的，问题是不管你降不降价，关键是没有人买呀，因为二手房他不给贷款，你卖给谁啊？

知乎用户 房子那些事 发表

第一，住房资源过剩，二手房挂牌量不断上升，房子未来面临烂大街现状

一方面是库存量，相关数据显示，2020 年底，全国百城的商品房库存已经达到 5.7 亿平米，同比增长 9%，库存量基本接近 2014 年数据。而且现在每年还不断有新房入市，所谓住房库存的储量增加现象还会越来越严重。另一方面是存量市场。按照国际住房空置标准，只要比例超过 10% 都属于空置高的问题。

据西南财大 2018 年发布的数据，我国城镇住房平均空置率达到 21.4%，其中三四线更是超多 30%，显然叠加住房库存量，如今的住房空置情况可能早就超过了 4 年前。更为重要的是，在国家打击炒作现象的环境下，已经有炒房客抛售二手房退市。但二手房挂牌量激增，能接手的却越来越少，极大可能会面临烂大街的现状。

毕竟我们的城市化率达到 63.89%，进一步缩小了与发达国家的差距，也间接说明城市化将进入缓慢过程，最明显的变化就是城镇购房需求减少。此外，从我国的人口结构来看，近年来新生儿减少，老人变多，城市买得起房的人越来越少，可能房子未来会面临难出手、烂大街现状。

第二，持房获益空间越来越低，甚至出现亏损

大家都知道，投资房产就是为了赚钱，除了前提投入的资金成本，还有持有过程中的消耗，如果房价一路上涨，那这些成本则不足为提。但随着房价越来越稳定，持房的房贷利息、物业、折旧和买卖房产的各种税费，成本都不低，专业人士计算，每年持有房产的成本在 6% 左右，房价涨幅只有超过这个比例，才不算亏本。

但现如今，近两年的房价涨幅都在 5%-6% 之间，收益算非常低了，一些三四线城市更是降房价来卖房，可以说持房收益越来越低，已经有人出现亏损现象。

第三，楼市调控进入精细化，可谓无孔不入

过去市场调控多是针对大方向，比如限售、限贷等基础买卖措施，从去年开始，楼市一改往常，将市场措施全面覆盖到金融、土地、持房等各方面，像三道红线是针对控制房企负债规模的，两条红线是对房企购房者的贷款上限的，还有集中供地、严查资金违规进楼等措施。值得注意的是，今年房产税也有了更新的信息，很多专家预测在未来 5 年出台，对有房比较多的人或家庭，将要付出一定比例的税费，如此一来，调控越来越精细，持房成本逐步增加，市场会理性也会值得期待。

知乎用户 爱桃子的孟老师 发表

一年后再看。

知乎用户 实战专家鲍明忠 发表

2022 年房价，内行预测，超出想象

知乎用户 凉凉 发表

刚需不管跌不跌都要买。

投资就算了，涨也好跌也好，太赌了。

知乎用户 追忆不易 发表

不会跌我坚信再次大涨！50% 太少没格局，至少 200% 起步。

知乎用户 耐心时间 发表

肯定会跌

但是其实跌也跌的不多

有高赞说会跌到白菜价，白送

怎么可能

只会有价无市

不可能白送

我觉得房价如果跌到一个城市的月平均工资可以买一平米

那刚需完全可以入场了

最好买现房

期房可能扛不到房地产商交房

它就倒闭了

知乎用户 饺阿饺 发表

会跌了吧。

在深圳这边。自己有房子观察了下。

首先二手房市场一潭死水。

有松动了。

那一套市中心 80 平米的破房子举个咧。

2020 年从 670w 涨到 750w 这些是成交价格。

2021 新政出台后价格没有动。挂牌价最开始在 800w。

后来陆续房源增加了。到年底挂牌价格最低一套是 770w。

按照这个尿性明年应该会降回 2020 的中间价位。

市场指导价这个房子是 580w，实际银行评估价格在 720w。

明年如果没什么政策估计稳在这个价格了。再低就没人卖了。

确实有降可是先暴涨了以后回归理性的降价。

市场指导价附近卖出的一般很快就被抢走了。

看到市场指导价 2200w 的小别墅被拿出来法拍，法拍成交价是 2300w。

自己估摸 22 年会跌的。

一线城市跌多少不好说不过肯定会比市场指导价高一些的。

我自己觉得可能是刚需买入的好时机。

还有房地产税这个炸弹等着。大家都不敢动。

知乎用户 卷着头发看星星​ 发表

为什么还有这么无聊的问题

知乎用户 苍穹​ 发表

人口都降了，房价不降，那就等着有价无市吧。

知乎用户 DemiurGe 发表

不会吧，现在的年轻人还想买房？

六个钱包就想买房？

知乎用户 千山鸟 发表

现在涨和跌是谁说了算？

怎么都这么天真呢！

知乎用户 当位以节守正出奇 发表

跌不跌，和你买不买很大关系吧？

没需求的话，跌多少都跟你没关系；

有需求的话，跌不跌你都得买。

知乎用户 juno 发表

就目前的舆论风向看 有个小阳春的概率会大一些

好长时间没提房主不吵了吧

再加上刚刚全面降准

不过小阳春之后就不知道啦

到时候再看政策和舆论吧

知乎用户 匿名​ 发表

从 2002 年问到 2022 年，烦不烦啊

知乎用户 灭了个霸 发表

哪里的房子？环京跌的还不够惨吗？那早就跌了，有多少人关心？

大多数人想要的好城市好地段好设施的房子很难跌，跌了普通人更买不起啊。

别老看着跌了就拍手，得想想和自己有啥关系木有

知乎用户 墨棋 发表

一线城市跌也跌不了多少，只要还有人口流入，还有稳定的就业和发展的城市，房价还是能稳住横盘。

二三线城市看虹吸能力了，但是有一点我觉得主要看下最近拿地的钱和以前拿地的比一比，如果已经大幅度下降了，房价肯定会跌，如果不跌这地方抓紧跑，当地没什么能力转型，只会越来越差，无论是为了自己还是为了下一代，抓紧跑。

四五线城市小县城还有一个增长点，就是虹吸当地农村，现在不少农村为了小孩上学，都会在县城置业陪读一类的。房价跌的倒是不快，有的地方还在涨，魔幻。

知乎用户 过河卒 发表

这个标题已经从 2012 年改到 2022 年了吗

知乎用户 可口可乐了看看 发表

如果能摸得着涨跌，为何不去恒大？一年给你开个 100 亿工资也可以。

知乎用户 率然 发表

年经问题

知乎用户 栗 and 糖 发表

房价真正意义上的跌要等房地产税落实后才会出现，现在这个阶段在各方面的约束和管控下，只能是横盘和阴跌。

知乎用户 金玉良缘 发表

无论买房还是买股票，大部分散户都是追涨杀跌，价格一起来，都恐慌性上车！价格一下来，都会观望或者下车！价格涨的时候，都在想早买一个月少花一辆车钱，价格跌的时候，都在想晚买一个月少花一辆车钱！

知乎用户 最后 de 猛男 发表

看看人口新低就知道了，现在的房子够 36 亿人住，100 年不盖都住不完。。以后小城市没年轻人流入，没有工作岗位，，，参考鹤岗。

知乎用户 就这个名字了 发表

房价只能涨不能跌！

知乎用户 梳碧湖的砍柴人 发表

不会大跌 也不会大涨

知乎用户 吃瓜不怕大 发表

毁灭吧

赶紧的

累了

知乎用户 王小贤 发表

2021 第三轮土拍有一半是被城投公司标走了。

而且溢价都不高于 3%

懂不懂啥意思？

知乎用户 工兵蚁 发表

这个不知道，反正俺同事 17 年买房已经跌了 100 万，北京。

知乎用户 匿名用户 发表

我没有商品房 所以我希望跌 跌死最好 赔死你们。 顺便取消学区房。让我们厂工孩子和农民工二代读市区最好的小学 和权富二代一个学校一个教室

—————————————

刚才在头条上看到教育部的新政策 “就近入学”

这还不是学区房吗？

强烈反对 应该取消这一政策 呼吁让没有房子没有户口的外来户孩子 0 门槛读市区重点名校！

知乎用户 知乎用户 aaIrHs 发表

如果，接下来 5 年有个能承载水量达到高铁的标的物，那房价会跌。

比如，绿色能源；

比如，6G；

比如，核聚变商业化；

比如，强 AI；

… …

如果没有，那就只有三种可能：

1，放水，经济继续发展，大部份房价涨；

2，不放水，经济触底，一部分房价可能跌，一部分房价涨；

3，大型战争，那就看战争红利多寡和输赢了。

各位觉得那种 2022 概率高？

知乎用户 北美地产学堂 发表

虎年 2022，3 点【赚钱】建议！

中国男足都能 1：3 输给越南，感觉上周说人家标普 500 两周跌 9.3%，道琼斯指数跌 5.88%，都有点不好意思。

（图片来源网络）

都说不破不立，马上就立春了，作为二十四节气的第一个，“立” 就是开始的意思。

所以虎年新春立个 flag：不熬夜，不炒股，禁国足！

基本要领要熟记，但是今年要想如虎添” 亿 “，挣到钱，就不得不多关注这几点：

• 通货膨胀和利率

• 就业指数

• 消费者信心指数

• GDP 国民生产总值

• 股市

• 房市

就拿 7% 的通货膨胀率来说，除了说明物价涨了，钱不值钱了，还能给我们什么启示？

其实这给我们设置了一个底线：也就是说，如果你现在的投资，回报率低于 7%，就是瞎忙活，不如不做。

在股票领域，从长期来看，一般来说 8%-10% 的年复合回报率就算不错的业绩了；15% 就算是优秀；如果能做到 10 年内每年 20% 以上的年复合收益率，那就是股神级别。

巴菲特的年化复合收益就是 22%，并且保持了 50 年，所以他是 “股神”。

但是敢问世上股神有几何？

那 2022 不想玩心跳，又不想白忙活，还想赚到钱，该投资什么呢？

投资百科给出的建议是，2022 应该多关注石油，金价，汽车行业，服务业和房地产。

JP. Morgan 也在【2022 年 5 项投资建议】中提到了房地产，不谋而合。

作为实资产，房地产投资相对于其他投资类型来说，风险系数就低了很多，肯定低于中国男足输球的概率。

如果在美国做出租房投资，在广袤的农村地区和中小城市，获得 8%-10% 的年回报率是一般水平。如果考虑到杠杆（借钱投资），或者房产可能有的增值，这个回报率会更高。

除了出租房投资策略，还有没有年复合收益率更高的房产投资呢？

当然是有的。

在房产投资领域里挣钱最快，收益率高，而且可以持续迭代的投资方式就是 fix-flip(旧房翻新）。

Fix-flip/Flipping, 就是以极低的价钱买进需要修理的破旧房子，装修，翻新，打扮漂亮后再放到市场上去以市场价出售。

也就是说，我们通过翻新的过程，快速地让房子增值，让一个原来不符合居住要求的房子，通过快速地修理，装上门，窗，地板，空调等设施，符合舒适居住的需求。

根据【ATTOM2021 年第三季度数据】显示，平均每 Fix-Flip（翻修）一个房子，可以挣到 $68,847，一年翻两套，就是 10 几万。

北美地产学堂的联合创始人，房博士，刚开始做房产投资的时候，就是用这种投资方式做了 3 年，每个房子的年复合收益率都达到 25% 以上，完成了早期的资本积累。

按照 72 法则，如果说出租房或者股票投资的的年复合收益率是 10%，就是说投资 7.2 年后会翻一番。

如果年复合收益率是 25%，那 3 年就能翻一番。

7.2 年就差不多是 5 倍了。

所以说，找到高复合收益率的投资途径，是实现财务自由一个很重要的策略。

Fix-flip 就是这种有高复合收益率的投资途径，那么旧房翻新（fix-flip）如何操作才能创造 25% 的年复合收益率？

北美地产学堂 2022 虎年回馈大众新年第一场 3 天美国房产投资智慧淘金营教你 3 招【赚钱】策略：

第一招：Fix-flip(旧房翻新）

大年初五（美西时间 2 月 4 日晚 6 点 / 北京时间 2 月 5 日早 10 点），四年翻修了上百套房子的齐奕男老师解析【2022 年美国旧房翻新（fix-flip）市场趋势】。

第二招：如何买到低价房？

旧房翻新要创造高年复合收益率，还得从买到低价、合适的房子开始。2021 年旧房翻新的毛利就比 2020 年低了 1.6%（见上图），因为房价变贵了，所以如何买到低价房是重中之重。

大年初六，一个月挣了 $15 万！净资产！房博士将分享她一直都能【买低卖高的制胜秘诀】。

第三招：如何在美国跨州远程投资买房？2022 应该买哪里？

如果你所在的地区房价过高，房市过火，或者政策不友好，就不能投资房地产了吗？

知乎用户 夏多多 发表

每年都有人在喊跌，这是要跌到啥程度才算跌。

房子真是个神奇事件，没买房的天天喊跌，买了房的天天喊涨！

08 年房子开始涨价，12 年经济低迷房价未跌，

14/15 年开始涨价，18 年国家大力控制，2020 疫情维稳。

要是说跌，疫情影响年全球经济都在走跌，中国经济还算比较好的，没有停摆。房价这几年也是很平稳，如果不涨算跌，那现在是在跌。

一二线的房产还是很坚挺的，三四线真不保证。

假如房价大幅跌了，你想一想，中国经济会是什么样，跟风的抛售房产？ 香港 97 年，日本 85 年的房价暴跌的例子就是前车之鉴，政府还是希望经济维稳，控制房价就是当前的措施，不爆涨不暴跌就是最好的状态。

我们希望实现小康生活，希望自己有房有车，希望老婆孩子热炕头，这些需要中国经济良好发展，通过个人努力去实现买房置业，不是靠喊口号。

知乎用户 玉先生 发表

别幻想一线城市的房价会跌了，不可能，最多是不涨小跌，长期最多也就持平，持平也是在货币不放水的情况下。

发展不好的二线，以及三四五六七八线会跌

没有年轻人流入的地方房价是上不去的，所以 345678 线都是虚高，一线城市聚集了全国最赚钱的行业，年轻人流入也快，每一代年轻人都前赴后继来一线从金字塔底部往上爬，爬上去的真没几个，但是需求量在这。

小城市和县城有个勾八的需求，那么多地，烂了都不盖房卖，再加上几个大房企靠无敌资本下沉低级市场，把县城的房价抬上去了，河南很多小地方都被碧桂园抬了房价，不信可以自己去问

真别跟日本比，人家一个国家能盖房的地方才多少，人家还很多是平房，你们花大价钱买的都是楼房

韩国就俩城市，首尔和其他

你去看看韩国其他城市房价离谱吗？

知乎用户 大粽子 发表

2022 年房价迎来跌价？房产专家预测，明年的房价或许超出想象，一起来听听吧。

知乎用户 一念神魔 发表

不会跌的

别想了

能买早买吧

稳房价

知乎用户 车神大大​ 发表

你以为的跌：腰斩。

实际上的跌：价格跌 3 个点——横盘——上涨 1 个点——横盘——再跌 2 个点——横盘。

然后一年过去了。。。

你以为的房住不炒，是后来的事情了。

房住不炒之前，真正买来住的才是真傻瓜。

就像炒股一样，我也觉得跌，但我依然会选择买进。

盘面影响不了我，小道消息也不行。

因为买卖方市场是可以互换的。

房子供给表面上早已超出了需求，但是既然是炒房，肯定是选最可能博取最高利润的。

至于房价是一万还是十万，说实话没什么关系。

因为就算是十万，炒到十五万出手，利润就是五十个点。

整个过程我只关注两件事，一个是该在什么时机买进。一个是该在什么时候卖出。

一个靠炒股赚钱的人根本不关心价格，更不会关心别人有没有能力买房，以及房子什么时候涨跌。

炒房同理。

知乎用户 半夜幻听啊 发表

2022 年房价怎么走，我没有眼光和学识支撑我从宏观层面发表自己的看法，作为一个天天和房子打交道的从业者，我仅从我的直观感受来简单谈一下，大家不喜勿喷，欢迎友好讨论。

坐标南京，只能说一下南京的房地产市场。南京，一个二线城市，压根没啥底气想争一线的徽京，江苏十三太保里名头最大实力保二争三的嫡长子，它的房地产市场从 2017 年开始就一直比较平稳。

为了更谨慎的作出这个回答，我查了一下系统里两个比较有代表性的小区近五年来的成交价格，2017 到 2021。所谓的代表性是指，一类是总价比较低的老小区的小户型刚需房，一类是大面积的较新房的改善型房，我想这两类房子才是我们普罗大众最多接触的。

不说废话，直接上图，我选的是两个成交比较多的小区，少的也没啥说服力。

先看一个九几年的老小区的刚需房。

大家可以看到，这个小区的房子 2016 年起飞了一波，毕竟大势所趋，随后到了 150 万这个槛，从 19 年年中开始到了 200 万左右，它 19 年那波涨价是因为学区，一直一般的学校考试成绩越来越好，到这买房求学的家长越来越多，房价慢慢起来了。如果不是因为学区，我敢断言，它的房价只能在 150 到 160 徘徊。

接下来我们看一个 13 年的改善型的小区。

图里有一套 286 万的，那套是业主特别着急出手，加上一楼不大好卖直接降价的，可以忽略哈。

大家应该看到了，其实从 2017 年到 2021 年，五年房子从 320 附近涨到了 350 附近，涨的多嘛，应该不多吧。

当然了，可能有人会说这只是单个小区，不能完全说明整体状况。我认可，但这是不是同样可以以点带面，反映一些问题呢。

好了，到了最后总结的时刻了。近五年来，至少南京房地产市场差不多是平稳的，符合国家房住不炒的基调的。2022 年以及往后，大概率还是继续下去。我为什么要选那两个代表性的小区呢？因为这两类人群在南京这个城市是不缺的。你谈房地产真不能一棍子打死，同一个城市都要看区域，何况这么大个中国。

最后多嘴一句，还没有房的朋友们，不要云房地产，表面价格和成交价完全不是一回事，南京也算个有头脸的城市，100 万的房子 30 万首付就能上车，就看你怎么想了，是在大城市蜗居，还是回老家躺平，所以大胆的存钱准备上车。

知乎用户 顾北 发表

这种想法也是有根据的，国家统计局发布的数据就显示，2021 年 10 月份，我国 70 个大中城市里，新房价格环比下跌的城市超过了 70%，跌幅更是创下了近六年来的最高纪录，二手房房价环比下降的城市更是超过了 90%，只有 4 个城市的二手房房价环比上涨。

价格下降的同时，房子的销售情况也不好，中指研究院统计过，2021 年 10 月份，我国商品房销售面积同比下降了 21.7%，已经连续三个月都保持两位数下降的趋势。这也意味着，楼市真的开始入冬了，并且是一个大寒冬，那么，过完年之后，楼市是会出现 “小阳春” 还是继续入冬呢？从 3 个方面可以窥探出一些未来的趋势。

1. 房地产税将要开始试点了

千呼万唤了好多年的房地产税，这一次是真的要出来了。2021 年 10 月 23 日，国家授权相关部门在部分地区开展房地产税改革试点工作，为期 5 年，虽然目前还没有具体实施的时间，但想来不会太久了。

有些地方早已经身先士卒，主动开展房地产税征收工作了，比如上海市就已经征收了 11 年。2021 年 11 月 15 日，上海市发布了《关于缴纳 2021 年度个人住房房产税有关事项的提示》，提高了征收的力度，要求符合条件的纳税人要在每年的 12 月 31 日前去缴纳当年应缴的税款，要是拒缴的话，房屋将会被限制交易，并且会影响到个人征信。

总而言之，这一次不会再是雷声大雨点小，房地产税是真的快要出台了。受此影响，有些炒房的人就会心有顾忌，然后暂缓或者是不再炒房了，而那些囤房的人，也有可能会想要早点脱手，就降价卖房。因此，2022 年的房价，继续出现下降的概率是真的很大。

2. 楼市调控仍将继续，要巩固战果

我国每年都会出台不少的楼市调控政策，不过相比起来，2021 年的调控次数和作用都更多一些。据中原地产研究中心的统计，截至 2021 年 8 月，各地出台的房地产调控政策次数已经突破了 420 次，比 2020 年同期的 368 次还要多，平均每月楼市调控超 50 次。

除了用政策进行调控之外，住建部还约谈了不少城市，2021 年 7 月份时，银川、徐州、金华、泉州、惠州等 5 个城市就被约谈了。在密集政策和相关部门的调控之下，各地的房价确实是得到了控制，涨幅要么放缓，要么有所下跌了。

这样的成绩来之不易，也说明我国 “房住不炒” 的目标正在慢慢被实现，因此，为了稳固得之不易的战果，2022 年的调控势必会继续保持，出台调控政策的次数也不会少的，房价想要大幅回暖的概率是很低的。

3. 就算房价跌，也不会跌太多

即使 2022 年房价会下跌，但是也不要高兴地太早，因为不会出现我们想要的那种大跌的情况，而且很多地方已经在限制房价出现大跌了。

2021 年 8 月 9 日，湖南省岳阳市发布了全国第一个楼市 “限跌令”，明确表示降价幅度不能超过 15%，超过就不给网签。有了岳阳市这个先锋，后面就出现了很多城市在跟进，截至 2021 年 11 月，全国已经有 21 个城市发布了限跌令。

虽然说这些发布 “限跌令” 的城市大多出现在三四线城市，但是架不住数量够多，仍然会让全国的房价走势不会急速下降，尤其是这 21 个城市的房价，是很难出现大幅下跌这种情况的。

虽然当前我国楼市进入了寒冬，但不代表行业发展期要过去了，中国房地产业协会会长冯俊曾经说过，现在每年农村向城市转移的人口仍然维持在 1600 万 - 1800 万左右，这些进城的新市民将是房地产业源源不断的生命力，也是房价难以大跌的保障。

不过，在国家的调控下，楼市会逐渐回归正轨，房产也会回归居住属性，金融属性慢慢被削弱，因此，未来的房价很难再像前几年那样疯涨了。对于刚需购房者来说，未来这几年确实是一个很不错的时机呢。

知乎用户 鱼饶水​ 发表

房价要跌吗？
换言之就是——我们会过上衣食住行无忧的生活吗？

客观地说，受益于工业化，相比过去，我们已经过上了 “衣食住行” 升级的新生活：

每一个普通人在 “衣、食” 上享受的选择和品质都远超过去；

至于 “行”，即便买不起宝马总能买得起爱玛；

最后就只剩下 “住” 的问题。

在 “住” 的问题上，我们有像 “衣食行” 那样，获得比过去获得更好的体验吗？

或许我们可以先放下这个问题不谈，去看到另一个问题：

有没有可能，我们中的绝大部分人，能像在 “衣食行” 上那样，在 “住” 的问题上也得到满足？

满足的结果是什么？

过去一年我们常谈及内卷，内卷能得以大行其道的前提之一，就是绝大部分人的需求 / 欲望还没得到满足。

而这种不满足，代表性地体现在 “住” 的不满足上。

城市提供更好的环境、机会和薪水，但自古以来就是居大不易。

持有房产的梦想像是一个无底的存钱罐，多少人投入青春和血汗，却听只能听见越来越远的回声。

从舆论对内卷的抗拒中可以看到，多数人不过是为了生活被迫内卷，少有人会在解决了基本生活后为了更丰富的物质享受去选择继续内卷。

对应到 “住” 的问题上——在拥有了够住的房子后，以换豪宅为目标继续高强度奋斗的人会大幅减少。

在这颗人口稠密的星球上，在现有的科技水平和资源配置下，想要让绝大部分人过上 “衣食住行” 都得到满足的生活几乎不可能。

正面的解决方案只能是提升生产力，核心还是科技，换言之就是各行各业从业者的奋斗，奋斗加速就成了内卷。

当然负面的解决方案也有，比如说，将 “人” 分而划之，让婆罗门衣食无忧，让首陀罗变成燃料。

对社会是如此，对个人也一样。

房价，或者说房产，不过是一个形式。

对一代人来说，大环境很难彻底改变，想要过上好生活，等待阳光普照不如内卷向上。

话不中听但现实更残酷。

紧盯着房价意义不大，就像是高考的分数线，看起来是数值，其实是百分比。

知乎用户 隔壁老张 发表


回答这类问题 说简单也简单，说复杂也复杂，如果说简单呢就直接回答涨还是降，都有 50% 的概率蒙对结果。说复杂呢? 是因为本身房价牵扯面大比较，同时也受影响因素多，展开来分析很难最后得出明确结论。很多学者会使用特别多的图表、数据来佐证结论，但不知所云；笔者还是特别佩服任大嘴，当年抓了 1 个数据：城镇化率，完美了解读了房价上涨近 20 年的逻辑；那么笔者就试着从几个关键因素来试着拆解 2022 年房地产价格趋势；

一、搭建模型及分析变量：

可以初步建立模型，从定性转为定量分析：房价上涨或下跌 = 需求 / 供给 如果值在 80%~120% 范围内浮动，则基本无变化，但上下超过的话，可能就会出现上涨或下跌情况；

先来看看需求端：每年每个城市都会有一个自然的更新替代率，这批客户可能是因为换房，也可能因为入城，也可能因为家庭结构拆开，这部分每个城市不一样，大家可以追踪一下本城市成交量。

再来看看供给端：在每个城市都是新房和二手房，但这个比重根据城市不同而变化，如果有兴趣的同学可以拉一下各城市的成交量与成交价格，甚至可以到每个区；

另外的 2 个大变量：

**政府对于房地产政策的定性：**本次经济工作会议，会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。从这个定义上来看，明年仍就是 “稳” 字当头，谁涨敲打谁；

**房地产公司自身的现金流：**2021 年 5~8 月份各地出现大批量价格跳水情况，是由恒大为解决公司自身现金流主动打特价引起的，那段时间肯定能够碰到 6~7 折的房子；在本区域出现这种情况就影响比较大；

二、重要原则来了，重要原则来了，重要原则来了：

1. 价格变化已经不是城市级别了，已经是小片区级别，一定关注本片区内；

2. 指标具体数据不用太纠结，还是主要看趋势，但尽量统一标准（含不含保障房、含哪些区域）；

3. 政府发布的数据看看就可以了，要寻找第三方，特别是持续 5 年以上的平台发布数据；

4. 尽量结合自己的资金能力和可能的还款计划去选择上不上车；

三、光说不练，我们拿北京来举例看看：

比如说：北京市每月二手房的成交荣枯线约是 10000 套~ 12000 套左右，在这个线内 基本上会保持相对稳定

下面两个图是北京市的销售价格和销售面积

能看出来从 2017 年开始价格都是变化不大，而成交面积增幅在 2019 年到了 40% 以上，按照模型推断在 2022 年房地产价格是要上涨的；但看一下最新交易数据：2020 年商品住宅供应面积 801 万平方米，成交面积 702 万平方米，供销比为 1.1。截至 2020 年底，北京商品住宅库存面积为 1173 万平方米，出清周期持续回落至 20 个月。2020 年商品住宅成交均价为 48147 元 / 平方米，同比上涨 3%，与 2019 年基本持平。

那么为什么会 2020 年房价没有涨？1.2020 年疫情的爆发，影响了 1~5 月份的成交量几乎为去年同期的腰斩水平；2. 下半年稳字当头，各地出台各种政策；3. 学区房精准打压，使得拉升价格的西城熄火；这几个因素综合下来，2020 年成交面积与成交价格与 2019 年持平。

当然这是北京市的 具体到各个片区，大家可以去关注相关的数据，来根据成交数据来研判未来趋势。

知乎用户 花花鼓​ 发表

开始问到 2022 年了是吧

知乎用户 匿名用户 发表

房价不跌怎么搞内循环，现在是要让人民有钱消费拉动 GDP 增长，贸易战还要打数十年，想要赢就一定要拉动内需。

知乎用户 笑一个吧 发表

先说结论，明年预计除了北上广深及极少一部分城市，其他绝大大部分城市都会以阴跌为主。这是因为，未来十年，绝大多数城市的房地产都不具备投资属性。由于中国的人口增长减缓趋势不可避免，国内大部分的二线、三线以及其他城市，特别是资源枯竭型城市、没有交通、旅游或者人文等特色城市人口可能更会加速下降，随着人口增长的放缓甚至减少和老龄化，房价将会普遍下跌。但是，下跌过快可能会引起大范围抛售等一系列问题，所以，有些城市发布了限制房子低价令，这对房价暴跌起到了一定的抑制作用。还有就是政府会通过土地的开发来调整房地产开发的进度，使其进入交易市场的房子数量有限，这样也可以间接调节房价，还有其他的如货币政策、税收政策等，使其避免暴跌。另外，房子毕竟属于大件商品，除了房子价格外，出售时还需要缴纳契税、个人所得税、以及马上要出台的房产税等等一系列费用，无疑之中也增加了房子的很多交易成本，这些也会导致出售者不太愿意暴跌出售。还可以参照日本的大城市发展趋势，人口增长或者减缓是一个相对比较缓慢的过程，虽然房价下跌趋势不会改变，但是暴跌是不太可能发生的。基于以上因素，2022 年，房价基于可能还是阴跌

知乎用户 孩子王 发表

现目前中国的房价，一半原因是新中国现代化建立初期政府需要大量的资金投入到基础建设当中所以提高土地的出让价格来增加财政收入，当然这是理性的。还有一部分最重要的原因就是中国的资本家把握中国在现代化建设初期将房地产作为最重要财政收入来源这一政策因素。轮番炒作将房地产作为自身敛财的工具。导致中国楼市泡沫非常的严重，如果持续下去将会导致金融危机的发生。还有就是现目前很多国人不理智的消费观念增长了资本家敛财的信心。现目前中国的房地产将会面临一个回调企稳阶段。可能会根据各个城市的通货膨胀速度进行一个自我消化的过程。未来中国的国家命脉肯定是不会在房地产身上的。现在还想通过炒房发家致富的，基本上处于一个幻想阶段。当然房地产也不会降到只是一颗白菜的价格。

以上观点都是自述，可以一起理性讨论。

知乎用户 二凤凰后​ 发表

唐元：对近期一些重大热点问题的解读_爱思想 (aisixiang.com)

更新时间：2022-01-20。

作者介绍：唐元，1959 年生，重庆南川人，工学博士，**中国政策科学研究会研究员，国务院研究室原司长。**主要研究领域为宏观经济、区域经济、绿色经济、能源战略、交通运输等。

问：您如何看待房地产调控，如何看待征收房地产税？

　　 答：要回答这个问题，首先要介绍一下房地产业的重要性及其存在的问题。房地产业具有产业关联度强、就业吸纳量多、经济带动力大等特点，通过 30 年的快速发展，房地产成为产业覆盖面最广、老百姓受益最多的一个行业，是国民经济名副其实的支柱产业。同时，我国房地产发展存在很严重的问题，最大的问题是住房功能异化，住房成为了金融投资品和奢侈消费品，全社会出现了炒房热，导致住房供需关系扭曲，经济泡沫化严重，金融风险加剧，购房贵、住房难困扰广大群众。尽管国家出台一系列房地产调控政策，但一线城市房价过高、商品房闲置严重、经济适用房严重短缺等问题远未得到解决。

其次，中央对房地产调控的决心很大。中央领导对房地产行业存在的问题非常重视，提出了 “房子不是用来炒的” 重要判断，全国上下实行了严格控制房价上涨的政策，调控效果也较为明显，房地产市场趋于稳定。但也要看到，我国房地产调控的长效机制还没有形成，房地产具有的暴利机制没有改变，地方政府对土地财政的依赖、居民炒房赚钱的动力仍然很强，房地产行业远没有进入良性发展轨道。为此，中央提出要加快构建房地产市场调控长效机制，房产税就是在这样的背景下准备出台的，政府希望通过这样政策的出台，遏制社会资本过多进入商品房开发不断推高房价的问题。因此，我认为出台这个政策的出发点是对的。

　　 第三，我认为房地产调控必须采取系统性综合改革方案。具体有六点建议：

一是把房价调控作为一项政治任务来抓。房价调控涉及面广、牵扯利益关系复杂、政策执行难度大，需要各级各部门统一认识、形成工作合力。建议国家发改委承担房价调控的主体责任，从经济社会发展大局的高度，制定和实施房价调控的政策措施。同时要将房价调控作为政治任务来抓，严肃工作纪律、保障政令畅通，确保国家房价调控各项工作任务的顺利实施。

二是削弱地方政府对土地财政的依赖。应当按照费改税思路，规范土地收益中央和地方政府分享制度，在改革到位之前，中央可以尽快征收东部一线、二线城市土地收益金，以削弱地方政府推动房价上涨的冲动。

三是借鉴德国模式，建立房价调控长效机制。德国模式就是对住房价格实行严格管制，建立科学的地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行 “指导价” 制度。按照**《联邦建筑法》，德国各地成立了 “房地产公共评估委员会”，负责制订当地具有法律效力的 “基准价” 或者“指导价”，规定这类指导价所有房地产交易有义务参照执行，在合理范围内浮动。德国最重要的是建立 “执行威慑机制” 使“指导价”** 能够依法有效执行，**该国《经济犯罪法》规定，如果地产商制定的房价超过 “合理房价” 的 20% 为“超高房价”，将构成违法行为受到处罚，超过 50% 则为 “房价暴利”，将触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处 3 年徒刑。同时，德国还利用不动产税、房屋交易税、差价盈利税、房屋不动产税、出租房屋资本利得税**等一系列税收政策，**压缩炒房者进行 “低买高卖” 的利润空间，遏制房地产商、炒房者获取超额收益。**我认为，我们应当研究借鉴德国房地产调控做法，建立符合中国特色的房地产调控长效机制。

**四是稀释城市居民在城市炒房动能。**放开农民住房管制政策，允许农民住房可以上市流通，按照商品房交易；加快农村清凉房地产开发，为城市居民提供夏天避暑环境，也为城市居民提供资金支出通道；加快特色小镇、农村园区建设，吸引房地产开发企业到农村发展，加快乡村振兴。

**五是发挥银行金融机构在房价调控中的关键作用。**银行金融机构在房地产行业发展中具有举足轻重的作用，在构建房价调控长效机制中离不开银行机构的配合。应当继续实施购房贷款差别化首付政策。同时，应当严查银行金融机构参与房地产炒作的腐败行为。

六是大力发展立体园林住房模式。立体绿色庭院式住房 (简称 “第四代住房”)，是将地面庭院搬到空中的高层园林楼房，具有楼宇皆绿化、空中连街巷、家家有庭院、门前可停车、邻里相往来等特点，实现了建筑、自然与人文有机结合。推广立体庭院房住房模式，符合国家实施城市更新行动、发展绿色低碳建筑、创造和谐宜居环境、建设生态园林城市的战略方向，有利于提升城市居民生活品质，引发城市住房模式的一场革命性升级，形成强大的绿色生态住房消费需求，也有利于推动城市建筑绿色革命，实现从水泥森林城市向碳中和生态宜居城市转变，经济、社会和生态效益十分巨大，国家住建部正在积极推广这类住房模式，应当成为城市住房未来发展的方向。

知乎用户 田姑娘 发表

跌一块钱那种吗？还是大幅度的？

看视频: 房价崩不住了，大幅下跌。点进去看都是降了几十，几百，多了的一千左右。

如果真的是大幅度下降，跌的是人口流失严重的城市。资源少，人口减少，资源也减少，恶性循环。

北京上海广州那些城市，一个个的抢破头了往里挤。就算降，也降不了多少。工作机会，医疗各种资源在那摆着呢。而且看视频数据，有的城市还涨了不少。

我是不知道咋办，我身为 90 后的，也 30 年了，工作多年，攒的这点钱在我那都不够首付。我们那一个小县城都几千块一平了。隔壁市区一万多。

我在想如果有一天发明一种交通工具就好了，从南瞬间传送到北边。人们不用顾虑住在哪，房子在哪，医院在哪，工作在哪。有些人可以陪伴家里人，也不用好几个月见不到一面。

知乎用户 开心保​ 发表

最近半年以来，恒大理财暴雷已经闹得满城风雨，人尽皆知。

其它暴雷的地产公司也在一一浮出水面。

我们做一个大胆的预测，在未来的两年时间里，暴雷的财富产品、房地产公司必然不止现在的这几家。

而国内绝大部分三四线城市，甚至是部分二线城市的房价都不容乐观。

除了房企理财产品暴雷，还有一条和楼市密切相关的新闻非常值得关注。

12 月，央行宣布将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%：

小开先简单科普几个概念：

基准利率是央行对各大银行发布的指导性利率。银行在办理贷款时，无论打折、上涨都要以基准利率为核心。

以往听到的加息、降息就是央行对基准贷款利率的调整。

实际贷款利率就是银行根据当前市场在基准利率上微调得出的最终结果。

LPR 利率是 18 家银行共同报价决定的市场化利率。把各银行的报价掐头去尾，剩下的进行算术平均，最终得出 LPR 利率。

LPR 是个浮动利率，每月 20 日由央行计算发布。

为什么要推行 LPR 利率？

央行其实早就在部署利率市场化，市场化也是与时俱进的结果。

国家把贷款利率制定价权交给市场一线的商业银行，还是希望贷款利率这一重要经济要素能够真正高效的调动资源，服务市场。

用大白话讲，现在央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）下调至 3.8%，主要还是为了应对当下的一些经济问题，减轻在新冠疫情之下，全球经济下行所带来的行业流动性压力。

但不管市场利率如何变化，央行还是会坐镇后方。

市场并不会出现难以控制的情况，所以，大家并不必过于担心。

我们再来看看今天的市场行情，LPR 下调的新闻一出，地产股纷纷大涨，其中有 27 支涨停：

当然，上涨的板块并不仅仅局限在房地产板块。


房地产周边题材——建材家具、建筑装饰、公共设施也纷纷大涨。

此外，住宿餐饮、纺织业、服装、文体传媒也如期反弹。

从以上信息中，我们也能看出此次下调 LPR 的一些端倪，这里就不用细说。

有人会问：

LPR 的下降会是房价回调的拐点吗？下一个房产周期会从什么时候开始？

现在，**「答案」**无人知晓。

但可以明确的是，房产对于绝大多数人而言，已经开始回归**「居住」**属性。

过去炒房客们随手买几套房子，就能坐等财富升值的时代基本已经结束了。

房地产之所以还被定义为**「支柱产业」**，主要还是从整体经济稳定的角度出发。

毕竟一家巨无霸级别的房企破产，对国民经济的负面影响还是不容忽视的。

对想要通过投资房产或其它金融产品，实现财富快速升值的朋友，小开在过去的文章里，一直强调：

做理财投资，千万不要被收益率蒙蔽了双赢，而忽视资金的安全性、稳健性。

但很多人还是忍不住高回报的诱惑。

有一句话很贴切：

当你看中他的高利息，他看中你兜里的本金。

银保监会主席郭树清早在 2018 年就曾说过，理财收益率超过 6% 就要打问号。

很多人都抱着侥幸的心理，并没把这句话放在心上，到最后吃了大亏。

抛开房地产话题，在任何理财产品领域，普通人都不要抱着天上会掉馅饼的心态。

就在几个月前，北大毕业卖猪肉董事长曾表示**「年轻人最重要是发财不是理财」。**

他还补充道：

一万月薪当然是月光族，但是如果有十万月薪，这种情况就不会出现。 所以说年轻人理财，能理多少呢？ 三五十万、一两百万能理出多少东西来呢？ 所以说年轻人应该去发财而不是理财。

大家看看，这才是真正过来人说的话，而不是那些劝你拿 100 块钱去理财，或者买理财网课、理财书籍的毒鸡汤！

其实，并不是每个人都适合投资理财，也不是所有的投资理财都可以保证只赚不赔。

很多人觉得大机构和明星基金经理们炒股、炒基，肯定可以做到稳赚不赔，坐收渔利。

可就在今年，云南白药被爆炒股赔了 15 亿。

该新闻一时间炸开了微博热搜，让成千上万的吃瓜群众惊掉了下巴。

小康爸别的倒是不咋关心，但就这赔掉的 15 亿，得卖多少管牙膏、多少支牙刷才能赚出来呀？

同样是在 11 月，某知名 600 亿基金经理英年早逝。

该基金经理历任基金的收益情况如下：

可以看到，其中有 7 支年化回报超过 14%，但也有两支早年运营的基金年化回报并不理想，甚至为负数。

至于蔡某今年新任职的基金业绩则出现严重的滑铁卢，年化一个是 - 25.79%，一个是 - 40.36%。

今年的市场行情虽然有波动，但这种收益水平用**「惨淡」**来形容绝不过分。

对于一位明星基金经理来说，自然是如坐针毡，压力可想而知。

就理财这件事来说，我们的要求往往并不高。

只要拿到 5%-10% 的年化收益就 ok，可人家盯着的却是我们的本金。

股市、基金本就有风险，信托一方面最近几年也有很多暴雷的新闻，另一方面还有投资门槛。

P2P、比特币这些就更别提了……

所以，从收入和储蓄水平、消费习惯，以及理财投资的安全性来说，年轻人通过理财暴富的路很难走得通。

但是，还有另外一项比较有意思的数据：

在开心保的销售大数据中，80 后、90 后消费者在互联网保险客户中累计占比高达 90% 以上。

虽然很多年轻人的理财观念发生了翻天覆地的变化，不再把老一辈认可的存款放在第一位，但他们并非真的只管享受，其它什么都不顾。

实际上，他们也会选择用自己的方式提升安全感，保险就是杠杆最高的一种方式。

即便 “身无分文”，但只要有保单在手，不管遇到什么疾病和意外风险，心里都会有底。

从这些 80 后、90 后客户画像中我们发现，年轻人最常给自己买四种保险：

1、重疾险

大多为不带身故或返还责任的消费型重疾险，超过 95% 的人重疾保额在 30 万及以上。

2、百万医疗险

续保条件友好，特药外购、质子重离子等特色责任全面的产品越来越受追捧，保险公司大小反而很少有人关注。

3、定期寿险

一二线城市 30-35 岁的人群成为定期寿险的消费主力，这些人大多为家庭顶梁柱，且背负着高额的房贷、车贷，和其它家庭责任。

他们的定期寿险保额起点多为 100 万以上，一些人甚至会同时购买多款定期寿险，累计保额数百万。

4、意外险

高性价比的一年期意外险这几年成为意外险的主流。

超过 99% 的年轻人都会选择花三两百块钱买上百万的意外保额，而不是花几千块钱买传统的返还型意外险。

以上几个险种，一年保费也就只有三四千块钱。

反观存款，对于很多月光族都会有很大的操作难度，但保障杠杆价值却微乎其微。

如果是一年只买两万来块钱的基金定投、没有任何商业保险，一旦出现重疾等突发状况，很可能这点钱连一天的费用都支撑不下来。

最后的话

年轻人正处在工作的起步阶段，真正需要做的，是脚踏实地、提升个人能力，才可能在未来赚更多的钱。

延伸阅读：

开心保：从 4000 元到 8000 元，2021 年成人全面保障方案推荐（年终版）开心保：12 月底前，这些优质保险将集体下架！

【全网超高性价比保险测评】

• 必读丨 12 月底前，这些优质保险将集体下架！
• 重疾丨年轻人重疾险首选：昆仑健康保普惠多倍版 / 康惠保旗舰版 2.0 / 康乐一生 2021
• 定寿 | 2021 年为什么推荐华贵大麦定期寿险？
• 医疗丨复星联合超越保 2020 到底哪里好？
• 意外 | 大家保险成人意外险为什么这么便宜？
• 儿童重疾 | 复联妈咪保贝新生版值得买吗？
• 测评 | 4 款顶流重疾险横向对比（平安福 21 / 国寿福盛典版 / 康惠保旗舰版 2.0 / 昆仑健康保普惠多倍版）

【买保险前，这些事情必须知道】

• 31 家保险公司理赔半年报都说了些什么？
• 关于保险，你要了解的十大真相
• 一文读懂四大险种（重疾险、寿险、意外险、医疗险）
• 不同保险公司的产品，为什么价格差那么大？
• 买保险，这 3 个投保顺序你做对了吗？

更多保险资讯，欢迎登录：开心保保险网！

知乎用户 李小白​ 发表

本来以为是动真格了，结果标志性的深房理竟然在抖音高调复出。。

知乎用户 匿名用户 发表

求求你再高一点好吗，不然我真的下不了决心润

知乎用户 hjasn 发表

跌不跌我不知道，我只是凭着感觉 2022 元旦走了福田的商业中心之一购物公园，罗湖商业中心，看着一些关闭的门店，我有点不信这是重中国最发达城市商业中心该有的样子

知乎用户 按摩椅那点事​ 发表

现在已经进入 2021 年的下半年，转眼间春节又要到了，春节带给人们的一个心理作用是，很多人觉得，有些还没做的事情可以等过完年后再做，因为过完年又是一个新的开始。买房也是如此，有不少人就会觉得，现在房价有下降的趋势，等到 2022 年，或许还会继续下降，到时候买房更划算。

这种想法也是有根据的，国家统计局发布的数据就显示，2021 年 10 月份，我国 70 个大中城市里，新房价格环比下跌的城市超过了 70%，跌幅更是创下了近六年来的最高纪录，二手房房价环比下降的城市更是超过了 90%，只有 4 个城市的二手房房价环比上涨。

价格下降的同时，房子的销售情况也不好，中指研究院统计过，2021 年 10 月份，我国商品房销售面积同比下降了 21.7%，已经连续三个月都保持两位数下降的趋势。这也意味着，楼市真的开始入冬了，并且是一个大寒冬，那么，过完年之后，楼市是会出现 “小阳春” 还是继续入冬呢？从 3 个方面可以窥探出一些未来的趋势。

房地产税将要开始试点了

千呼万唤了好多年的房地产税，这一次是真的要出来了。2021 年 10 月 23 日，国家授权相关部门在部分地区开展房地产税改革试点工作，为期 5 年，虽然目前还没有具体实施的时间，但想来不会太久了。

有些地方早已经身先士卒，主动开展房地产税征收工作了，比如上海市就已经征收了 11 年。2021 年 11 月 15 日，上海市发布了《关于缴纳 2021 年度个人住房房产税有关事项的提示》，提高了征收的力度，要求符合条件的纳税人要在每年的 12 月 31 日前去缴纳当年应缴的税款，要是拒缴的话，房屋将会被限制交易，并且会影响到个人征信。

总而言之，这一次不会再是雷声大雨点小，房地产税是真的快要出台了。受此影响，有些炒房的人就会心有顾忌，然后暂缓或者是不再炒房了，而那些囤房的人，也有可能会想要早点脱手，就降价卖房。因此，2022 年的房价，继续出现下降的概率是真的很大。

楼市调控仍将继续，要巩固战果

我国每年都会出台不少的楼市调控政策，不过相比起来，2021 年的调控次数和作用都更多一些。据中原地产研究中心的统计，截至 2021 年 8 月，各地出台的房地产调控政策次数已经突破了 420 次，比 2020 年同期的 368 次还要多，平均每月楼市调控超 50 次。

除了用政策进行调控之外，住建部还约谈了不少城市，2021 年 7 月份时，银川、徐州、金华、泉州、惠州等 5 个城市就被约谈了。在密集政策和相关部门的调控之下，各地的房价确实是得到了控制，涨幅要么放缓，要么有所下跌了。

这样的成绩来之不易，也说明我国 “房住不炒” 的目标正在慢慢被实现，因此，为了稳固得之不易的战果，2022 年的调控势必会继续保持，出台调控政策的次数也不会少的，房价想要大幅回暖的概率是很低的。

就算房价跌，也不会跌太多

即使 2022 年房价会下跌，但是也不要高兴地太早，因为不会出现我们想要的那种大跌的情况，而且很多地方已经在限制房价出现大跌了。

2021 年 8 月 9 日，湖南省岳阳市发布了全国第一个楼市 “限跌令”，明确表示降价幅度不能超过 15%，超过就不给网签。有了岳阳市这个先锋，后面就出现了很多城市在跟进，截至 2021 年 11 月，全国已经有 21 个城市发布了限跌令。

虽然说这些发布 “限跌令” 的城市大多出现在三四线城市，但是架不住数量够多，仍然会让全国的房价走势不会急速下降，尤其是这 21 个城市的房价，是很难出现大幅下跌这种情况的。

虽然当前我国楼市进入了寒冬，但不代表行业发展期要过去了，中国房地产业协会会长冯俊曾经说过，现在每年农村向城市转移的人口仍然维持在 1600 万 - 1800 万左右，这些进城的新市民将是房地产业源源不断的生命力，也是房价难以大跌的保障。

不过，在国家的调控下，楼市会逐渐回归正轨，房产也会回归居住属性，金融属性慢慢被削弱，因此，未来的房价很难再像前几年那样疯涨了。对于刚需购房者来说，未来这几年确实是一个很不错的时机呢。

（本文由读财原创出品，未经许可请勿转载。违者必究！）

知乎用户 维拉 发表

2022 年房价可能会有部分区域，一定程度短时期下跌的情况，总体来说在一年内不会有太大的涨跌情况发生。未来房价下降是一定的，但那是未来的事情，并不是明年的事情。

从目前的政策来看，为了保持平衡，我国房价不会突然下跌，或会有突然暴涨的趋势。因为若房价跌幅太大，这部分的税款也会大幅减少，于国于民也不利。明年的房价走势怎样，还要看市场的情况，有国家的政策随时调控，基本不会有大涨大跌的情况发生。

在国家政策调控下，银行不断调整房贷利率来看，2022 年一二线城市内房价不会有太大的上升趋势，但也不会下降。而在三四线及以下城市中，明年部分地区的房价很有可能下降。

对于刚需性买房，2022 年买房子价格跟现在差不多，不会有太大变化。特殊需求除外（如，校区房等）。

我国房价长期来看，只要在实践中坚决贯彻 “房子是用来住的、不是用来炒的”，保持调控定力不变，加强房地产长效机制，房价便失去了非理性上涨的根基。房子的投资属性弱化，逐渐回归消费品，房价未来将会重回一个商品的地位，维持一个平稳又合适的价格。

未来房价是 “房住不炒”，投机炒房退出市场，投资性购房将会有限制的存在，决定未来房价的主要是当地刚需收入。

在未来，房地产去投机化、去杠杆化的时候，房地产调控政策施压，房地产税开征，以及长效机制的建立，通过多渠道保障，多途径供给，来满足中低收入人群的住房需求。供需失衡将会逆转，房价逐步转向由当地刚需收入决定，尽管房价不会成为白菜价，但几代人紧衣缩食只为买一套房的时代将会过去。

目前还会有很多人认为，中国的房价只会涨不会跌，但是我们知道任何事物，没有只涨不跌的。

房地产税离我们越来越近，不动产登记已经全国联网，房地产税 2-3 年内将会推出，这对二套房以上居民征收房产税，增中了囤房者在保有环节的支出。

当前国家正进行房地产长效机制建立，对租房市场乱象的整治，将来会有更多年轻人选择租房居住，而不是买房。各城市的住房空置率居高下不，住房市场的供大于求的现象十分突出。

基于以上诸多原因，我国房价未来一定会达到平稳适合的价位，房子本身回归到居住属性，成为正常消费商品。不再是高不可攀、遥不可及的奢侈品。

长期住房发展走势，及其决定因素来看，中国房价 2022 年可能越过拐点进入平台期。2022 年的住房市场：季度周期由冷变暖，年度周期从暖变冷，长周期由暖变平。这决定未来一年住房市场不会大起大落。

2022 年房价对于刚需购房没什么影响，如果以投资为目的的购房者就要深思熟虑一下，毕竟交易税、中介费和后期的房产税是必须要付出去的。

知乎用户 义维聊地产 发表

五个因素来说中国房地产

第一个因素就是收入和城市化的预期。未来需求的判断，其实主要就是看收入和城市化的速度。先来看收入，相比于处在同一发展水平的其他国家，中国的经济增长速度是不是更快一些？哪怕最近中国的经济增长速度开始出现下滑，每年仍然有 6% 以上。未来就算再往下降，可能还有 5%。 5%、6% 左右的经济增长速度，放到世界上仍然是比较高的，不光比发达国家高，与处在相近发展水平的其他发展中国家相比，我们的经济增长速度也算是比较高的。

再看城市化率，到目前为止，中国的城市化率仍然保持在每年提高 1 个百分点左右的速度上。这个速度也是不低的，这意味着什么呢？

每年有超过一千万的中国农村人口将从农村搬迁到城市地区来居住，这个速度也是非常快的。根据我前面讲到的道理，如果你已经理解了房价的决定因素，如果你预期这个国家收入增长的速度比别的国家更快，城市化速度也比别的国家更快，是不是就会体现在房价的上涨速度会超过收入的上涨速度上。这是我讲的第一个因素，它可以解释为什么中国的房价收入比要比别的国家再高一点点。

第二个因素是利率。我前面讲到中国是压低利率的，因为要鼓励投资，但别的国家没有这么做。那么大家想，根据我前面讲的道理，利率低了就更加鼓励大家买房子投资了，这又会进一步推高房价。

第三个原因，我后面会重点给大家分析中国的土地供应政策。世界上绝大多数国家的土地是私有的，如果一个国家的土地是私有的，房价又高了，如果大家是开发商，会干什么？

很简单，房价高是你做生意的机会，你一定会去买地造房子。所以市场会有一个天然的机制，让供给去适应需求的增加，房价高了，我就多造房子，当我多造房子的时候，房价就不会涨得那么厉害了。

可是在中国，土地不是私有的，城市里面用来造房子的土地其实是受政府管制的。首先，在中央层面有一个所谓的建设用地指标的制度，什么意思呢？比如说上海的房价已经非常高了，如果上海的土地是私有的，开发商可以直接去问农民买地造房子。

但是在中国，能把多少的农业用地用来造房子不是取决于上海的，更不是取决于开发商，而是取决于中央的政策，中央不给你建设用地指标，就意味着你不能把当地的农业用地转化成城市建设用地去造房子。所以在上海这样的地方，其实北京也是一样的，我们的土地供应跟不上需求的增长。

第五个原因就要讲到一个大家非常熟悉的词了，叫学区房。我们在城市里能不能上学，能不能上好的学校，是有排序的。

比如说在郑州，排在第一顺位的是本地户籍，并且必须是在学校附近买房子的房主。然后，如果这个学校里还有空位，再排到本地户籍租房子的人。如果再有空位，理论上来讲才覆盖到外地人，我这里讲的外地人，实际上已经居住在这个城市了，只是没有当地的户籍而已。可是在实际操作里，我想每个人都明白，在刚才讲的这个排序之下，那些最好的中小学的学位基本上只能满足在当地买房子的本地居民。所以，在中国就出现了这样一个现象，学区房的价格非常贵。如果没有学区房，没有必须通过买房子才能上学这件事情的话，其实租房就可以了，房租和房价之间的差额就比较小了。由于必须买房子才能上好的学校，其实房价中有一部分实际上是学校的学费，这是不是又抬高了房价，又会使得我刚才讲的房价和收入的比值抬高了？

通过这五个方面因素的讲解，我要告诉大家，这五个因素是中国的房价收入比要比其他可比的国家更高一点的一部分原因。但是注意，我要再次强调，由于这些因素所导致的房价高或者房价收入比高不是泡沫，我也没有说过，这五个因素加在一起就能完全解释中国房价收入比比较高的这个现象。

长期看，在过去六七十年的时间里，全球范围内都存在比较严重的通货膨胀。特别是 1970 年代，发达国家普遍经历了严重的通胀，而且经济增长停滞，滞涨这个词就是这么来的。

那么问题来了，物价上涨，房租和房价要不要上涨，也是要上涨的，即便是实际收入不涨房租也要涨，这是因票子的变毛导致的物价水平的普遍上升。

而且，大城市的房租增长还会比较快，为什么呢？因为大城市的位置有限，住房供应有限，增加起来比较难，所以大城市的房租和房价涨得会快一些。

所以啊，现在我们来看一下数字。这些年发达国家的 GDP 年均增长多少，增长 2.5%, 不考虑人口的增长，人均收入的增速差不多也是这么多，用 2.5% 来计算。通货膨胀的速度是多少，是 4.3%。这两个数字加起来，等于 6.8%, 这是通胀加经济增速的水平。

年均的房价增速是多少，是 6.6%, 这两个数组差不多。所以说，不考虑很多的细节因素，从长期看，房价增速约等于经济增速加上通货膨胀的速度。所以啊，不管从原理上，还是从经验证据上看，房价增速 = 经济增速 + 通胀增速，这个粗略的公式。

而且，大城市的房租增长还会比较快，为什么呢？因为大城市的位置有限，住房供应有限，增加起来比较难，所以大城市的房租和房价涨得会快一些。

所以啊，现在我们来看一下数字。这些年发达国家的 GDP 年均增长多少，增长 2.5%, 不考虑人口的增长，人均收入的增速差不多也是这么多，用 2.5% 来计算。通货膨胀的速度是多少，是 4.3%。这两个数字加起来，等于 6.8%, 这是通胀加经济增速的水平。

年均的房价增速是多少，是 6.6%, 这两个数组差不多。所以说，不考虑很多的细节因素，从长期看，房价增速约等于经济增速加上通货膨胀的速度。所以啊，不管从原理上，还是从经验证据上看，房价增速 = 经济增速 + 通胀增速，这个粗略的公式都说得过去。

说完了这个公式，我们来简单做两个简单的练习题。

| 第一道题，这个公式能解释中国过去 20 年的房价增速吗？答案是大致可以，过去 20 年，我国年均 GDP 增速 9.5% 左右，通货膨胀 2.5% 左右，加起来 12%。

房价每年增长 12% 的话，6 年翻一番，18 年增长 8 倍，20 年增长 10 倍左右，这恰好和过去 20 年的房价增长幅度差不多。从这个角度看，这个公式完全可以解释过去 20 年我国的房价增速并没有过头，符合一般的规律

第二道题，我们用这个公式，来判断一下未来的房价增速应该有多少。假设未来 10 年我国的经济增速平均是 4%, 通货膨胀每年是 2%, 加起来每年的房价上涨就应该是 6%。那么 12 年就会翻一番。

如果这样的话，十年后回头看，你会发现今天的房价很便宜，就像今天看十年前的房价很便宜一样。

。我把今天的内容概括成三句话。

第一句：过去六七十年发达国家的房价经历了长期的上涨，每年增长 6.6%,

累积增长 90 多倍。

第二句：房价增长可以简单分解为 GDP 增长和通货膨胀，过去这些年发达国家的经济增长和通货膨胀加起来等于 6.8%, 和房价上涨几乎相等。

第三句：过去 20 年我国的房价上涨，也完全适用这个公式。

房价增速 = 经济增速 + 通货膨胀 + 城市化速度。

这个公式完全可以解释我国的房价增速。根据这个公式，保守估计未来我国房价每年增长 6%,12 年翻一番。

到了 2030 年，现在大中城市的房价会翻倍。十几年后回头看，今天的房价很便宜，就像现在我们看十年前的房价很便宜一样。

| 第三部分，我们分析政策因素。房地产市场是受政策影响很大的市场，政策因素需要仔细分析。

今年（2021 年）以来，全球多地房价迎 10 年来最大涨幅，两位数的增长幅度比比皆是。

Zillow 预测，2022 年美国房价将增长 11%，要比 2021 年 19.5% 的预计增幅低一些。

房价上涨是全球的现象，长期的现象，从这里我们能得到什么启示呢？既然房价上涨是全球现象，不是中国特有现象，我们分析起来就要看全球的一般规律，不宜过分强调中国特有的原因。

比如说，市场上很多人批评土地财政，就有失偏颇。其他国家没有土地财政，房价也是照涨不误，说明土地财政不是房价上涨的根本原因。

还有，既然房价上涨是全球长期的现象，不是短期的现象，就不能归罪于投资炒作这样的短期因素。因为炒作都是短期的，炒作起来的房价是很快就会回调的。

知乎用户 li 辣个李 发表

房价如果跌的话，烂尾楼会更多更多。

前段时间，在网上看到的一则视频，觉得里面的观点很在理，仅此分享

我们买的房子，在交房之前，房子是属于银行的，因为开发商抵押给了银行贷款拿地建房；

在交房之后还清贷款之前，房子也是属于银行的，因为我们将房子抵押给了银行贷款买房；

很多人不明白，我也跟开发商签了合约，为什么房子烂尾之后，我还要还银行钱？

打个比方，朋友跟你借钱回老家盖房子，那这房子没盖起来，朋友借你的钱要不要还？

肯定要啊！

因为房子的烂尾跟你没关系

你朋友借你的钱，就肯定得连本带利的还给你

这跟银行借钱给你买房是一个道理。

那为什么会有烂尾楼？是开发商不修建了么？还是业主不修建了？

都不是，是施工方不干了

因为没有人给施工方钱，所以施工方不干了

那开发商没钱了，怎么办？

一般情况下，开发商会把一部分的房子抵账给施工方他们

一套房子 100 万，10 套就是 1000 万，所以开发商恨不得房价上涨，一套能抵 300 万最好，那 10 套就能顶 3000 万的帐，所以这也是导致有些地方房价猛涨的原因。

这以上说的是被动的烂尾。

那现在越来越多的开发商选择主动烂尾，为什么？

因为开发商拿地开始建设之后，如果房价不涨，他就赚不了钱，现在已经亏了一部分，他们干脆就想，那不如就不再往里投钱了，让他烂尾算了，至少就不会再多亏更多钱了。

所以房价跌了，就会有更多的楼盘烂尾。

知乎用户 王廷亮​ 发表

经济有周期，市场有周期，企业有周期，房地产也有周期……

当一件事情发展到一定程度时候的，都会有这样或那样的不确定因素促使它向自己相反的方向转变，大涨之后必有大跌。其中在一定时期内的国家政策就是一些重要的因素。

比方说今年的双减政策实施以来，一些校外的教育机构都受到了很严重的冲击，新东方这么大的教育机构也未能幸免。

有于教育机构受到的冲击，原先股票市场上很多持仓教育行业这块的基金公司同样受到了很大的冲击。最近一个基金经理被调岗保安员在网上抄的很热。其背后一定是这位基金经理在持仓企业的股票方面出了问题，导致所管理的那只基金业绩有很大的回调现象。其实像这种突发的、不可掌控的因素造成的市场周期性的变化，不是那一个基金经理所能掌控了的！这就是人们常说的能战胜市场的专业人员并不多，只有像巴菲特，霍华德. 马克斯等少数的股神，才能长期战胜市场。

中国房地长自 1990 以来，发展的如火如荼，用一日千里来比喻一点也不过分。说实话前二十多年，谁要是搭上了这次快车，谁就分享了这几十年中国经济经济和城市化建设带来的所有利好。很多人都看中了这块蛋糕，起初有些人是因为需求而购买，有些富人是作为资产持有而购买，后来逐渐演变成了炒作，把人们的买房情绪彻底炒作起来了，认为买房是最安全，风险最小，回报最大的一项投资……

每一项事情都有它的发展周期，大涨之后必有大跌。

其实国家就是看到了这一点，这样一次次出台政策对房地产进行调控，就是为了避免像 1990 年的日本房地产泡沫破裂给日本经济带来多年的经济严冬。

即时国家不调控，中国的房地产距离泡沫的路还很长，国家这样调控是为了防患于未然，使中国经济能够平稳、健康、持续的反展。

所以都不要异想天开…… 没买房者老是想着，会不会有一天房地产会是白菜价，顺便捡一套，这样的机会几乎不会有，即使有也不知是驴年马月；买过房的也不要报太大的希望，房价还能像以前那样疯长。这些极端的情况都不会出现。

不过对刚需来说，在一线城市或二线城市的好地段买房还是必须的。

一是它能解决你的实际需求。

二是，即时房价不会像以前那样使你有很高的回报率，起码它能起到保值作用。

三是，自从 1971“尼克松冲击” 事件以来，货币彻底进入了纸币时代。于是各国政府便不受黄金的制约来印刷纸币了。这样就难免造成纸币超额印刷。我们就常常听到这个词，美国的 “货币宽松政策”。什么意思，就是大量印刷纸币呗。

超额的纸币流入市场，而市场上的各种资产的量没变，结果会是什么？通货膨胀。在 1971 年至 1979 期间，美国的通货膨胀率曾一度达到 16%. 这意味着什么？也就是说膨胀后的 100 美元的购买力只相当于膨胀前的 74 美元，缩水了 16 美元……

所以购买保值的资产存着要比储藏纸币有价值……

这里有篇关于 30 年后 5000 元像当于现在多少钱的文章，介绍的就是通货膨胀带来的货币贬值。

能否预测一下 30 年后月收入 5000 相当于现在多少钱的购买力？

知乎用户 柚子的思想实验室​ 发表

根据国家统计局发布的 2021 年全国房地产开发和销售情况月度报告，我国商品房销售额 181930 亿元，增长 4.8%。2021 年，我国 GDP 达到 114.37 万亿。商品房销售收入占 GDP 的比重为 15.90%。根据泽平宏观的数据，2020 年末中国住房市值 62.6 万亿美元，叠加市场变化以及 2021 年的新建情况，国内房地产市值突破 400 万亿是没有任何问题的，目前国内股市市值在 100 万亿左右，房地产已经在国内居民财富构成中占绝对大头。

自 1998 年房地产改革以来，国内房地产价格经历了史无前例的大增长，在过去一代到两代人的记忆里，买房无疑是最好的理财方式。按照房地产大周期的发展规律，历经 20 多年的发展，国内房地产周期大概率已经走到历史周期的顶部。无论是从房价居民收入比、房价房租比，还是居民的宏观债务杠杆，与国际相比，房价似乎已经处于历史性的高位。从人口结构的角度来说，最迟 2023 年可能会迎来人口购房的真正拐点。从当前的各方表现来看，房价确实好像到了一个让人难以判断的十足路口。

当前，高负债经营的房地产开发商开始出现大规模的暴雷，目前行业已经有接近 20 家大型房企出现暴雷问题。由于房地产市场运行的不理想，近期各地方政府也开始陆续出台政策刺激房地产，当前还无法判断在房地产市场全面放宽调控以后，会不会出现 2015 年涨价去库存的盛况。比较著名的房地产的分析逻辑是 “短期看政策，中期看经济，长期看人口”，决定房地产短期走势的政策有望出现较大的转向。

现在由于疫情反弹，严格的疫情防控措施已经对经济产生了深远的影响，对工业企业来说，有些影响还是短期的，但是对于服务业来说，可以说部分地区已经进入萧条的阶段。居民收入的下降也将大幅限制居民中长期贷款的增长，居民对未来经济增长的预期也难言乐观，负债的冲动会大幅限制。国内法拍房的数量已经从 2017 年的几千套飙升至 2021 年末的 160 多万套，尽管法拍房的数量与国内的人口相比还处于比较低的水平，但是增长的速度和态势还是值得警惕的。新的一轮房地产调控放松，会真正验证房地产市场的成色。

从房地产成本构成的角度看地产行业的商业模式

商品房的成本主要由土地成本、建安成本和其他配套费用构成。土地成本和建安成本的比重和区域存在一定的关系，一般来说一线城市土地成本占比更高。土地成本主要就是体现为拍地成本，在政府端就体现为国有土地使用权出让收入，2021 年全国国有土地使用权出让收入达到 87051 亿元，几乎占到当年商品房销售收入的一半，但是由于 2021 年实现销售的商品房为房企前些年拿地，商品房销售额中的实际土地成本占比要更低一些，实际土地成本占比在 30%-40%。建安成本则主要为建筑工程投资成本、安装工程投资成本和设备工器具投资成本构成，占房地产销售额的比例在 20%-30%。这一部分也是房地产行业能够真正成为支柱产业的原因，它带动了更大规模的下游行业的发展。

从成本构成的角度来说，房地产行业并非是暴利行业，以万科为例，销售毛利率 2018 年和 2019 年较高达到 37.48% 和 36.25%，近两年在房价上涨趋缓后，特别是今年一季度，毛利率已经降至 20% 以下，与普通制造业看齐。由于房地产行业属于重资产行业，与普通制造业行业相比，周转率要低得多，在此商业模式下，房地产本不该成为暴利行业。过去多年房地产行业之所以能够狂飙突进，很大程度上源于房价的持续上涨和房地产预售制度。房地产预售制度使得房地产开发商可以拿到成本近乎于零的资金使用，房价上涨则使得房地产存货不断升值。这都成为了房地产实现盈利的主要法门。

但是，仍然需要指出的是，房地产行业依然属于高财务杠杆的行业。房地产行业发展面临最大的困境就在于房地产是不可能实现持续上涨的。这也是为什么房价于 2017 年见顶后，三四年之后部分房地产企业未能扛过高财务成本的压力，开始出现暴雷。从逻辑上来说，央行推出的三道红线制度，更大程度上是加速了这一进程，而不是决定了这一进程。

房地产的价格还能继续上涨吗

根据央行发布的《2021 年金融机构贷款投向统计报告》显示，2021 年居民本外币住户贷款余额 71.11 万亿元，其中住户消费性贷款余额 54.89 万亿元。这也意味着我国居民的宏观杠杆率已经达到 62.18%。按照世界通常的标准，我们已经无限接近居民宏观杠杆率的上限。要是按照 2020 年和 2021 年的房地产销售额计，居民宏观杠杆率每年提升 10%，并不会变得很夸张。这也是为什么可以基本认定，2021 年房地产销售额可能会成为未来多年所难以跨越的高位。若房地产销售额不能继续放大，这也意味着房价高增的时代是真正画上了句号。

必须正视的一个问题就是，当前我国的房地产价格已经不能依赖自身的现金流来支撑。对于国内的高层住宅来说，尤其如此。我国商品房发展的历史从 98 年算起，不过二十多年的时间，还未经历完整的房地产发展周期。高层住宅在未来难以实现拆迁重建的情况下，其所能体现的价值就只能是居住价值了。换句话说，高层住宅在经过几十年后，其价值大打折扣甚至归零的情况是极可能发生的。房地产开发商基本不可能接受按照当前所流行的拆迁模式实现对寿命到期的高层住宅的重建。在当前房租价格远低于房贷的情况下，若没有投资升值的潜力，房地产投资的性价比基本也就丧失了。

按照股市的估值逻辑，高市盈率个股能够持续的前提必然是持续的高增长，换句话说依靠预期的利润上涨来充实上涨的逻辑；对于利润低增长个股，则要接受低市盈率。一旦前期的高增长预期无法实现，则必然会面临市场所展开的杀估值。对于房地产住宅的市场估值来说，当前维持极高的房价房租收入比就比较类似于股市中的高市盈率个股，只有建立在未来房租收入高增长的预期上，当前的房价才能够维持。这对于每个人来说可能就不得不打个问号了？特别是在中国老龄化进程持续加快的背景下，经济的高增长时代毫无疑问已经成为了过去。社会上已普遍形成共识，2022 年国内人口大概率负增长。新生儿数量可能比应届毕业大学生数量还要低。在收入无法实现快速增长的背景下，指望房租收入快速上涨来支撑起高昂的房价显然就成为了笑话。

如果没有基本的现金流支撑，依靠继续推升估值，继续放大房价与居民收入的差距来吸引资金的持续流入，恐怕又是与 “房住不炒” 的基本政策定位相违背的。如果房地产调控真的把房价稳定下来，这就意味着房价上涨的预期被打掉，从成长股的估值逻辑来说，一旦预期被打掉，就会回归现金流本身的衡量。房租要能够提供 3%-4% 的收益才能够成为有吸引力的可投资资产。事实上，短期来看，房租出现大幅上涨的可能性似乎又是微乎其微。从追逐收益的资本角度来说，在无法实现预期收益的投资品种上，用脚投票是必然的选择。现在市场的波动之所以还不够明显，很大原因在于房地产作为投资品种流动性太差，产品的异质性高，市场交易也十分不透明，市场反应自然会极其滞后。

未来怎么办

还记得有次听一次国外投行做宏观分析，偶然发现中国虽然房价高企，但是房地产资产本身的负债并不高。认真研究一下数据也确实如此，国内房地产市场估值有 400 万亿，2021 年末，居民本外币的住房消费贷款只有 54.89 万亿，占房地产市值的比例不足 15%。一旦房价出现下跌，可能并不会引来宏观经济的崩塌，更多的是多数人财富幻象的破灭。只是对于刚刚背起房贷的年轻人，不是一个特别友好的选择。

在中美进行的大国博弈的背景下，每个人最直观的感受就是我们不能依靠钢筋水泥来赢得大国之间的竞争。发展制造业，投资高科技，是实现国运昂扬向上必然的选择。以前读李录的书，他在中国未来发展前景的研判上，认为此时此地的中国，大概率会进入一个消费和投资相互追赶发展的良性轨道。当然，个人认为前提是在关键的战略选择上，不能出现大的偏差。https://mp.weixin.qq.com/s/fWaMC78y7rficAYhq75Ijw

知乎用户 灵感之外 发表

很多博主都在讨论 2022 年房价真的要跌了吗？不是真的要，是肯定要，那大方向什么的，像人口下滑，形势很严峻，共同富裕啊，这些别的博主已经讲的非常多了呢，我今天就不说了，其实就一个词可以概括，就是人少房多，我今天要给你讲点儿细节。

那最根本的原因就是如果房子不拿来炒作的话，买房子这笔账是非常血亏的。我来开始给你算笔账，一套房子，咱假设他 150 万，那你首付 45 万，你跟银行借款 105 万，还款 30 年，利息到 100 万左右，但如果你是自己拿来炒五年的话，房价涨幅必须达到 40%，因为你首付五年存定期，最低年化利率 4%，也有 9 万利息，加上你前面的利息，五年最少 30 万，那还有卖房的中介费，向银行家的过桥资金几万块，就这样才能保证你不亏本。这样算的话，如果房价不涨呢，不要说暴跌，如果阴跌呢，底裤还在不在呢？

如果你说啊，我买了房是为了小孩读书，拉倒吧。几十万你可以把小孩送到像澳洲、加拿大区留学交友的圈子，受教育的环境怎么不比国内好，国内排上了好学校就能成龙成凤吗？现在的孩子有多卷你知道吗？那如果买了房以后是准备传给孩子呢？那大概率啊，你是给他留着交房产税啊，而且你住了几十年的房子，各种基础的建设，各种维修都非常麻烦，电梯，墙体等等啊，这真的不是一笔合适的买卖。

最后一条自己住呢，70 年续产权我就不说了，现在的房子高层小高层能住 50 年不出问题，那就属于非常高质量的房子，就算你 50 年 250 万啊，除以 50 年五万，一个月 4000 多块钱，加上物业管理各种费用，算你四千五，性价比真的不高。那当然了，有人会说以后通货膨胀怎么怎么样的啊，再怎么样房子也是一堆砖头啊，除了自己住，吃亏少一点，其他的都是坑爹。最核心的问题来了，如果大家都是自住，没有炒房的因素，房价还能维持这种高度吗？当然是不可能的，掏空你六个钱包的市场是健康的吗？211985 顶级学府毕业的人才工作十年都买不起房是正常的吗！让年轻人连结婚都不敢结，孩子也不敢生的房价是正常的吗？房住不炒，大部分的城市的房价最后会回归理性和居住属性，一些虚高的城市向惠州，中山，江门会暴跌啊，没有人口的三四线啊，会一直下跌，一二线城市呢？可能会横盘，2022 年肯定萧条，失业人口会越来越多，公务员会降薪，电商也在暴雷，实体已经扛不住了。所以你千万别着急买房，稳重一点儿，先活下去再说。

知乎用户 蒋默默 发表

哈哈，那些一天叫嚣国家利益的人去哪了

含税量超过 50% 的房价就等你们接盘稳住了

为国接盘，侠之大者

知乎用户 Simen 发表

不知道——我只是想问问 2022 年了，房子的建安成本现在是多少？有没有懂得老哥帮我算算成本？大宗商品涨价成那个样子了，不知道何时会传导到消费端的衣食住行，所以普通人靠啥来保值手里那点可怜的棺材本？

别跟我说理财跟炒股，或者抖音小红书等等开店模式。就是个普通人，买房啊。为啥加不了打算升值挣钱，只求保本能追上通胀不贬值，所以除过房子，还有什么方式吗？大佬们

知乎用户 暗黑魔法师 发表

坐标湛江 一个很多人听都没听过的广东三线城市。请问下这个房价在广东能排第几名？

哦 对了。当地工资水平非体制内两三千块吧。体制内也就稍微多一点而已

知乎用户 智慧 发表

其实很简单的，房卖没卖（是否网签），卖多少（备案价格），住建委网上都查的到的，比如重庆 http://www.cq315house.com。我之前在微电园看了一个金科的房子，销售说快卖完了，再不买就没了，下手要快。我拿手机网上一查，才卖了 20% 左右，我都不好意思点破她，哈哈哈。

知乎用户 韦小草​ 发表

小屁民的回答，不一定对。

先说结论: 一线城市的核心地段即使不涨，也不会跌。三四线城市房价会跌。

原因: 一线城市的核心地段意味着有更好的医疗资源，教育资源，交通资源。加上中国城市化并没有结束，很多人都更愿意在一线城市生活。仅从这一点来看，一线城市的核心地段意味着稀缺资源，总体是供小于求的。

解决措施: 应该大力发展三四线城市的基础设施，将一些一线城市过于集中的优势资源分给三四线城市。总之一句话，当人们在三四线城市都能满足自己的需求时，就不会有太多人执着于一定要在一线城市买房了。

知乎用户 东哥 发表

看到分析出生率，资金，利率，贷款，国家走势，国际走势的。

我忽然想起来，资本家把牛奶倒进河里也不肯降价卖给穷人。

房企宁肯破产也不会降价卖他的房子给穷人的。

知乎用户 翰雨教育 - 刘老师​​ 发表

其实我有一个疑问，那些掏空了 6 个钱包交了首付的人，真的能还的起 30 年的房贷吗？

先不说收入是否能持续性增长，就说目前企业生命周期超过 20 年都是一个坎，25 岁开始贷款，50 岁裁员了怎么办？

如果 25 年有孩子帮忙还贷还行，要是没有呢？或者孩子还在上学什么的？

以上讨论都是建立在夫妻双方还贷，家人帮不上忙的情况下提出的，是否会有这种情况？

知乎用户 李刚 发表

先写答案，不会跌，也不会大涨，还需因地方而定。

作为一个普通社畜，说一下自己的想法，不对之处还望轻拍。我们都知道最近十来年房价高涨，房价高涨的本质是什么？开发商太心黑？老百姓钱太多？我相信聪明人都不会这么简单的想，那么问题来了，怎么可以让房地产利益相关方放弃自己的利益，房地产商，这不可能，主业就是搞这个的，不要指望，炒房客，中介，也不用想，怎么会把嘴中的肉吐出来呢？地方政府，这是唯一有可能的一方，前提是他们能找到更多更容易混得的税源，那么目前来看，貌似除了有矿的，除了头部几家城市，大部分政府还是绕不过去这一块的，所以想降房价，难，并且重要的是房地产市场牵一发动全身，不能降的太快，那么会继续涨吗？会，有这个可能，会疯涨吗？不可能，原因太多，不一一细说了，有兴趣的可以自行搜索，总结一下，房地产市场会分化，不会疯长，也不会大降，动态观察吧！

知乎用户 何书尽 发表

癌症算剩下多少日子是从确诊当天开始算

不是每天早晨开始算

知乎用户 半满的杯子 发表

房价降不降的其实不重要，真的不重要，别骂我，房价的本质是什么，又或者经济的本质是什么，个人觉得是调动社会资源和生产力的最大化，就是需要有这么一个东西让中国的工农大众拼命工作，拼命努力去争取的，某种程度上这和古代牢笼志士的八股文有点相似。房价啥时候会降，就是发现一个新的产品替代房子促使百姓们为之奔波。

知乎用户 匿名用户 发表

房价怎么走你看股市就行，社会精英们怎么看，大资金流往哪里走，决定房价会不会跌。不会有人认为那些手握百亿的大佬消息还没你灵通吧。

现在是从 11 月开始，房地产板块已经起飞了。会不会涨不知道，跌是不可能。房产税都给叫停了，不要想太多了。zg 的房市就和美国股市一样，现在都是骑虎难下，看谁先崩咯。

知乎用户 匿名用户 发表

这几年涨价，整个过程开发商虽然获利，但是最大获利的不是银行吗？涨百分之二十的贷款利率，加一百三的住房贷款。涨跌之间唯一不亏的庄家。

知乎用户 玥堂主 连界 发表

我们很多人印象中的核心资产，首先想到的是房子。从改革开放到现在，房地产平均也涨了大概 30 倍左右，远远好于股票。但我们看看华尔街过去的 100 年历史里，如果 100 年前你在华尔街花一万美元买指数，那么 100 年后将会变成 288 万美元，但是你在美国 100 年前花一万块买房子，那么今天则是 40 万左右，所以我们经常在投资的时候说，不要相信判断，要相信规律，因为判断是做迟早会出错，但是规律永远不会缺席。

这个规律是什么？就是在历史长周期看，可能股票资产会跑赢房产，成为新的 “核心资产”

前一阵我给贵州茅台大概 50 多位核心高管开一个创新的研讨会，去之前我们准备了一个问题，那就是 “2 万亿的茅台还需不需要创新”。经过与茅台集团的研讨下来以后，我深刻的体会到，今天中国的很多所谓的核心资产，一定都还有巨大的创新空间。

在研讨会前半场的时候，贵州茅台的学员们都很骄傲。我列了一个巴菲特的护城河原理，原理中有 4 条护城河标准，只要符合任何一条，这个公司都可以称为有自己的护城河在，那么资本市场上就会有机构去调研，也会有投资者去买单。

第一个标准叫**无形资产，然后下面的学员们打勾说，我们都有。第二个标准叫高客户转换成本**，一旦用了这个产品，再用别的就不是那个味了，显然茅台也是有的。第三个叫**网络价值效应**，你周围的人都选择了它，那你也必须得选择它，那么大家看第三条茅台也有。第四点，通过特殊工艺、地理位置或者是特殊成本比如原料形成的独特竞争优势，然后茅台的同学们就很高兴，这条标准那就更典型了。

经常听我讲课的同学们都知道，“护城河” 的作用是做好防守，换句话说，它是企业能够将竞争对手挡在门外的时间。如果从长期来看，把时间拉开到十年，几十年，甚至上百年，任何护城河都会失效。也就是说，如果仅仅靠着护城河去守护现有的优势，任何业务的利润最终都会下降。真正重要的是创新节奏，这才是保持核心竞争力的要素。

所以，在这个研讨会的后半场，我们把所有精力都放在了寻找茅台的 “创新节奏” 上。事实上，在各个行业里，即使是再领先的公司，它们也没有资格说自己可以停步不前的。

那么，到底什么是核心资产？

答案很简单，当很多人会问你，你有年份酒吗？你有黄浦江边上的房子吗？你有 XXX 公司的股票吗？这些东西，只要你抛立刻有人买进，所以说：拥有核心资产的特征是社会愿意和你主动交易！

知乎用户 徐徐 发表

我昨天刚看了一个济南莱芜的地产项目的提报方案，里面有简单的市场竞品报告。我不知道当地价格，但每个项目都有力度很大的促销活动。

有一个项目，买房送全套家居，和欧亚达或美凯龙合作的。还有一个项目，车位是附送的。

这是 2021 年底的情况，市场怎么样，够清楚了吧！现在许多开发商想降，但地方政府限跌，所以只好出此下策了。

我想起前几年火的时候，走进售楼部，连接待讲解的人都没有。销售看你要贷款，名片都不想给你。真是此一时，彼一时啊。

知乎用户 令狐小哥 发表

从近几年出台的各种政策来说，不管是战略层面的坚持 “住房不炒”，还是战术层面的 “提高房贷利率”、“去杠杆”、“提高贷款人的资格审查”、“限购令”、“提高契税” 等等，再加上今年曝光了一大批头部房企的高负债率问题，国家旨在释放一个信号：“不以房地产作为拉动地区经济增长的主要手段、“促进房地产市场健康有序发展。”

什么是叫健康？

健康就是稳定。

最好的结果就是，不涨。

不让房地产市场野蛮增长，加速房地产的泡沫化。

毕竟每年的通胀，利率都在这放着，不涨某种程度上来说也就是变相的在降。

这种方法也是潜移默化的为房地产市场 “去泡沫化”。毕竟手段太过激烈的话，房价突然大跌，对普通人来说爽是爽了，但是对大部分掏空两代人积蓄付了首付，每月按时还月供的“房奴” 来说，突然自己房子卖出去的价格还不够还银行贷款的，会怎么样？银行的坏账率肯定急剧增加？又会对中国经济产生多大的影响？ZF 能不调和？

所以，大涨国家不允许，大跌老百姓不愿意，就这么吊着吧。

不管怎么说，房价在未来几十年里还是会成为 “刚需人群” 悬在头上的一座大山。

知乎用户 匿名用户 发表

就说一件身边的事吧 我亲姐 大概疫情前在扬州某县级市买的房子 当时 1w + 买的 现在已经跌到 6000 + 了 不过还好当时没买恒大的房子 直接烂尾了…

知乎用户 hygge​ 发表

国家呼吁别涨的时候，就真的涨了。

国家呼吁别跌的时候，就真的跌了。

知乎用户 匿名用户 发表

上个月还都在一片喊跌，进入 2022 年明明成交量依然冷淡，经济形势更加严峻，缺突然多出了很多人喊涨，我真的怀疑是不是有资本在推手

知乎用户 gmgwgw 发表

知乎用户 半夏余辉 发表

房价上涨，房租上涨是趋势，40% 人以后注定会靠租房过日子。

知乎用户 笑傲江湖 发表

从国内形势和国家政策来看，2022 年的房价绝大部分城市的房价肯定会跌，能保持上涨的城市，10 座城市里面一两座还是有，就看自己的房子在什么城市了。

房产税的试点已经让房价风声鹤起了，但有些人还存有侥幸房产税在自己所在城市不会开征，但这应该是不可能的，全面开征只是时间问题，从一线城市到二、三线城市再到更加边缘的城市，一个都不会少，这是社会公平性的问题。

现在还能投资房产的只会在有很大发展前景预期的城市，其他的城市已经极少有投资房产的人的，我自己本人肯定也不会在湖南投资房产了。

知乎用户 中山 lang 发表

房子在国内不仅仅是民生问题，更是一个金融系统，房价居高不下也是因为这两个问题导致的 [详细分析请关注公众号: 中山 lang]

一, 中国的家文化源远流长，购房需求维持较高水平。在中国城市化的推进中，大家为了获得更好的医疗服务, 居住空间等资源，农村的想在城市买房，城市的想多一套房，老旧小区的想搬到现代化的新小区，还有像更多的城市年轻上班族，结婚生子，开启人生又一程的前提和必要条件都是买房，所以购房需求和意愿都是居高不下。

二, 金融属性尾大不掉，保价控市重中之重。作为具有金融属性的房子，只要政策支持，房价就会只增不降。何为金融属性？简单来说就是房子的价值是外溢的 (外溢价值 = 现有房价 - 房子本身所具有的价值)，通过人们购买房子，那部分外溢的价值就被开发商等收割了，但是国家需要统筹民生和金融。

从 2022 年中央经济工作报告来看，关于房价的主要措施如下:

1, 坚决杜绝炒房，房子是用来住的 (因为房子的金融属性不是给富裕阶级收割财富的，具体给谁我就不用说了吧)

2, 加大房地产开发力度，保市场供应

3, 简化公积金贷款审批手续，提高刚需人群的贷款额度

4, 完善租房政策法规，保障租住人群利益

所以，房价只可能降温，但不会下降，国家以其他的方式保障民生，既保护了金融安全，又兜底了民生保障。

知乎用户 Jon.Xiao 发表

长期来看增速肯定是放缓的，至于明年，还会小涨一波。明年经济要稳，房地产作为每一轮信贷脉冲的推手，明年也至少要稳住。否则后果极其严重，老百姓就不是买不买得起房子的问题了，而是吃不吃的上饭的问题。

每一轮信贷周期挽救了经济增长，却以贫富差距拉大作为代价。这就是凯恩斯主义下的全球央行体系的终局，贫富差距大到威胁社会稳定，最终只有两条路 战争或者新一代颠覆性的技术普及，我们希望是后者。互联网技术很可惜没有成为颠覆性的技术，希望新能源是。（不搞个可控氢聚变很难收尾啊）

知乎用户 啊杰​ 发表

房屋是刚需，所以房屋肯定有人买。价格由供求关系决定。虽然市场上的房屋很多，但只要开发商的钱足够多，他就可以囤积居奇，强行抬高房价，而开发商的钱来自于银行贷款，银行的贷款政策来自于央行政策，其他部委政策和地方政府政策等各方面博弈，虽然有点错综复杂但最后落到实处就是当地银行对当地开发商的支持程度，这也等同于买房者贷款的容易程度。所以如果当地买房贷款很容易，那这里的房价多半是要涨，反之则要跌，跟人口产业等都没有直接关系。

知乎用户 苏格拉底​ 发表

我实在不明白，谈这个话题是在谈房子的投资属性还是消费属性？

房子总归是商品吧？

商品就有好有坏，有涨有跌。

新中国改革开放以来，哪个行业不是爆发增长之后再回归常态的？当年汉正街批发服装都能年入几百万呢，现在也没见衣服比当年价格低啊？

那么多垃圾楼盘，没多少正儿八经的品质楼盘，物业管理垃圾不行，这不是市场提升空间吗？不是价格提升空间吗？房地产还是要发展的，只不过不会普涨，可能同样的地段一边贵一边便宜，这跟普通苹果和进口苹果卖俩价格一样不是么？

黄金时代过去了，还有白银时代！

知乎用户 手持小刀拯救地球 发表

小城市，县城啥的大概率会阴跌，其实对于炒房客来说涨幅不到 10% 一年的话，算上各种成本，炒房就没啥意思了，如果能够稳定下来对于所有人都有好处，没上车的人也不用着急，存钱上车就行了。

大城市想跌？到哪跌去？盼着房价崩的人，心里想的都是，快点降价，老子要上车，所以去哪崩去？优质资产一堆人排队上车呢。以后楼市的分化会明显加剧。普通老百姓，配套差点的旧房子或者公租房整一个，也能实现居者有其屋的。并不是一个人在上海上班，就得能让你在陆家嘴买得起房那就叫合理！

知乎用户 Mr 唐石头 发表

短时间看不出大的跌幅，当然这跟国家调控有关。但我大家都心知肚明，人们手里已经没有多余的钱了，你怎么刺激，也只能挖出那少数所谓得刚需，且还是冲动型消费者。各地都在紧锣密鼓的出台救楼市，就在等高位接盘侠们多来一些。房产税蠢蠢欲动，套牢的炒房客蠢蠢欲动，房子大趋势就是会跌

知乎用户 尾生 发表

2022 不是要跌了，是已经在跌了，坐标浙江小县城，大概两三千一平的降幅吧，买盘不多。贝壳端数据看了半年，二手挂牌几千套且在稳定增长中，实际成交一天也就一两套，一个月能成交五六十套吧。乡镇盘降价也不太出得去，市区盘好些，降价二三十万左右就有带看并且成交的可能性了。不降价的，乡镇盘和市区盘全都出不去。学区也不管用了，房子建得太多，乡下地方学校少，这两年基本上只要往市区买一套，就算是学区房了，没有划不到的。县城房子有价无市，没有流动性了。

知乎用户 匿名用户 发表

不是，我在想跌不跌和我有啥关系，只要我不婚不育，不买房，你把房价涨上天，和我又有啥关系，跌了买，不跌就看呗，手上握着现金，就这样了，等几十年爸妈不在了，惹急了咱就开始生不带来 死不带去的了

知乎用户 知乎用户 eASnac 发表

2019 年还在读大一时果断在五号线旁买了一套商品房，疫情拖到去年交房，去年年底五号线开通了，你猜猜房价涨了多少。

知乎用户 杜先生宁波探房 发表

目前处于一个去库存状态，要注意的是各城市再放松限购

知乎用户 月同孤 发表

其实想了想，为家乡争口气，看一下有什么可以带回家乡发展的

知乎用户 匿名用户 发表

断子绝孙在此一举

知乎用户 三级头 发表

想起朋友的一个回答，房子这东西就不应该开放贷购买，要买的，直接一次性付清，买不起的，这一辈子也别想买！就这样！

知乎用户 匿名用户 发表

跌是不肯能跌的啦，介辈子都不可能跌的。虽然 huang 子卖不动，年轻人又不买，但地方财政只能靠卖土地才能拉动这样子 又没有别的项目带动 huang 价就还要维持上涨啊 这样子

谈地方债是甩流氓。只说一个，恒大都不能破产。境内有多少个恒大？

更不用说汇率，通胀，巴拉巴拉。可以看看别的回答。就是理智的讲，跌不了。

参考新闻。至今房价并没跌，反而有些地区回温了。同时租房价格攀升。

靠自己靠死工资买不起房，就永远买不起。不用指望它下跌。因为它永远不会跌。（指跌到你工作个五年就能北京付首付的水准）

有些声音说，老龄化社会，等过 20 年，房子里都没人了，房价还不跌？

跌不了。即使到了那时候，持有房子的阶级，也会千方百计维持不动产价格。有求必有供。一线大型城市永远不缺人，人总需要地方住。不会跌。资源就在那里，不在一线扎根就回去和小城市有根基的人竞争。问题是，竞争的过，有饭碗，需要飘出来打工？小城市会跌停一个点，不会完全买不起，但也不会白捡一套房子。除非这个城完全没劳动力了，荒城。如鹤岗双鸭山这种地界确实房价便宜，但这种城市人口流失严重，当地经济严重萎缩，根本就没有就业岗位。

这辈子应该看不到房价合理了。北京的房价，即使现在腰斩 50% 我也是买不起的。理想中的房价，应该是人人工作 10 年左右能够得到。作为一个普通不能再普通的人，我只能一线城市飘，省个十年以上的钱，差不多了，回老家搞一套房子。后续在小城保持贫穷生活。给知乎人均百万拉低水准了，对不起，我一个月最多净剩 3 千。那是没什么意外的情况下。 我十年保持不被开不降级的理想情况下，大概有 36 万。 幸好老家是个 8 线城市，这房价还能伸伸手够到。

有的时候挺喜欢这种钓鱼题，看着一片唱衰楼市的人群，觉得日子还能过。

知乎用户 匿名用户 发表

真心希望再多来几波涨价去库存，房价早日破 100 万一平，让西方知道我们的树就是能涨到天上，这个世界就是存在永动机。

知乎用户 ALL IN 发表

柯立芝繁荣，等着大批韭菜高位接盘然后暴跌全部破产，哇哈哈哈哈哈哈哈哈

知乎用户 夕红欣太阳 Inter 发表

降肯定是要降的，但现在房子没那么容易买！

知乎用户 研究生 fighting 发表

参考北京，每平米从 5000 涨到 15w，然后下跌 100

知乎用户 知乎用户 uC2glN 发表

国家需要发展，吾辈就应该为国家贡献青春。这话放哪一代都不过时啊

知乎用户 莫问​ 发表

这个问题有点大，具体要看区域，整体楼市下行趋势非常明显，从全国来看跌是大概率事件。部分人口流入多的城市如成都随着人口流入需求会有所保持，上涨空间还有，但是应该比较温和。而很多人口净流出而房价虚高的城市，跌可以说是必然的。个人观点，仅供参考。

知乎用户 死睡双神 发表

你们要购房干什么？土地又不是你的，你购个空气么，买个寂寞么？租房才是正道，呵呵！

知乎用户 环米微升 发表

首先，要跌很难的至少 22-24 年这两三年，因为去年资金收紧导致的拿地数量爆减直接影响了供给数量，即便需求有一定的下滑也会从供需方面对房价形成一定的支撑。

其次，房价有相当的金融属性 21 年没有跟随美联储放水，但是随着美联储加息紧缩央行采取了对冲操作相对宽松的货币政策和想对积极的财政政策，这从金融方面又对房价形成了支撑。

最后，人口数量这个短期的影响还是比较小的（新生儿主要影响改善型住房需求），中长期来看会非常明显的影响需求从而影响房价。

知乎用户 今夜月色很美 发表

货币购买力不变，房价下降一半，有多少真正需要买房的同志会觉得房价合适呢？

所以

别降了

知乎用户 逃跑的 Sun 发表

每年都在 “吹” 房价要跌，不要接盘，然而该买房的还是在买房，不买房观望的还是在盼着房子跌价，也不想想房子跌价了更加没人下场了，人都是贪心的，跌 100 盼着跌 200，就跟股市一样的，下跌了就没人下场了，所以房价怎么会跌下去了？即使是跌也是相对的，城市的虹吸效应，大城市都在吸小城市的人口，君不见长沙去年人口破千万了吗？除非那城市没人了，不然是不可能会下跌的。

知乎用户 小不正经​ 发表

要征房产税，房价一定会涨！跑赢贷款利息是最起码得。

知乎用户 匿名用户 发表

感觉现在你如果坚定地预测会继续涨，在别人眼里看起来会像是在阴阳怪气

知乎用户 小蚂蚁 发表

大家分析的头头是道，至少可以再涨十年，没得问题~

知乎用户 芳荃 发表

这让我想起那个买房的老哥，当时看房时售楼处乌央乌央满是买房的人头，还有人为抢房打起来，于是他也买了一套，结果住进去时发现整栋楼就他一个人比鬼楼还恐怖

知乎用户 如陌尘 发表

看不懂，房价如果每次都应验了要下跌的预言，我地 20 年前是每平米不到一千块，现在应该在 200 块每平米差不多了，但实际现在市场价是 2 万至 2 万 5，非常看不懂。

知乎用户 炉火 发表

明年知乎没有类似问题的时候，就真的要跌了。

能出现这个问题，本身就说明还有热度，大众的目光还都聚集在这里，就暂时还不会 “跌”。

而 zf 的政策也没太大变化，主基调还是维稳。

知乎用户 向八刀 发表

总有人告诉你房价会跌，宏观微观各个角度层面，有理有据。我以前也是觉得房价会跌，而实际上不会，一个普通人的正常情况下，知道自己的房子跌了会卖吗？不会的，会牢牢的拿着，除非涨回来，回本，亏本的事情不会有人做的，何况房子还能自己住一下，或者选择出租创造利润。

知乎用户 匿名用户 发表

刚置换了套二手房，4XX w 成交价，比挂牌价低了 XX w。[当然我上个月卖的老房子（拿来当这边的首付）比着 2021 上半年行情也是血亏价]

银行贷款流程中不有个评估么，出来评估价最低是 5XX w。

银行代办说一般正负 10% 以内可以正常审核下来，这成交价都快负 20% 了，得额外写个说明解释一下给领导批。

我说这房子原来的挂牌价都快贴着你评估价的 - 10% 了，半年多都没卖出去。

有问题的是你们的评估体系，贴不上市场动态走势。。。。

（买涨不买跌是市场常态，这个时间点置换是有苦衷的，高位站岗的可能性很大，别学我）

知乎用户 有若 发表

过去十年，徒有其表，看似光鲜，实际上却没有什么赢面，粮食安全还受到冲击，西方金融危机是要转嫁他人的，你猜啥时候到我们家？

知乎用户 老去的奋青 发表

即将开始，暴风雨马上到

知乎用户 匿名用户 发表

不会跌，也不会大涨，你可以理解房是一种变相的税

知乎用户 进击的菜 发表

准备买房，看贝壳上的二手定价基本都是在降啊？小几万，大几千的降。

谁能分析一下？

知乎用户 乘风破浪 发表

一群大聪明，有钱就买，没钱就不买，就是这么点事

知乎用户 匿名用户 发表

要涨，快点买。

知乎用户 五音插柳 发表

不会跌，拿地价高，政府卖地 资本家即使卖不出去，也不会赔本卖

知乎用户 火力支援中心 发表

钱会贬值，房价会阴跌，二手房有价无市，地段好的新房提着现金买不到，地段不好的新房十年清不完

知乎用户 chenchen 发表

房租 x200≈等于基本房价，高于这个数的全是泡沫，用于自住也就算了，用来投资必将。。。

知乎用户 文蟆乐 发表

要明白一个道理，无论房价涨跌。房子的制造成本在那里。

房价包含拿地成本，建造成本，利润。如果大家预期房价是下跌的，那大家是希望房企不赚钱还是 zf 不卖地？我觉得他们肯定是不希望的。于是大家都是抬头看向爹娘。

知乎用户 津门楼市 发表

整体大环境都是房住不炒，经济环境不好，人员流动差，不跌也难涨，跌了太狠政府管，属于横盘，适合刚需，需关注有价值的地方，不能光看价格。

知乎用户 匿名用户 发表

中介喜欢渲染危机，要么渲染大涨要你抓紧买房，要么渲染大跌，要你抓紧卖房。可是别忘了，房子是不动产，这个资产最大的特点就是周期长。如果说跌就跌，那是要出大事的。2022 和 2021 不会有太大区别，无论涨跌都在一定范围内，不会有太大的变化。

知乎用户 抽烟送煤气瓶 发表

肯定是不容乐观，房价的升值靠预期，现在的房价已经透支了未来的预期，这还不是最糟糕的。以前房地产商还可以通过预售房来实现高周转，获得高利润。但预售的期望已经被恒大打破，绝大多数人都不敢买期房了，这意味着所有开发商的杠杆都被降级，开发商的资金更为紧张，这又会进一步引起的更多开发商破产。更多开发商破产又继续降低大家买期房的可能，不断恶性循环，可以想象这几年的房地产行业都不乐观。除非债务出清，开始新的周期。

知乎用户 匿名用户 发表

未来房价将持续下跌 30 年

知乎用户 Justin 发表

涨和跌我是不知道，我就知道哈尔滨江北的房子有的小区快掉一半价格了相比于 19 年

知乎用户 fcyg 发表

快了 吃完增量 吃存量

知乎用户 不染 发表

睡不着瞎说一下。

先下结论 2022 年没有跌的趋势

我觉得吧接下来十年房价不会大涨大跌。大概就是一年百分之六左右涨幅。我说的是人口聚集流入的城市

十八线县城的房子锁死交易，涨价了也没有买的人。

另外杭州 成都深圳前段时间土拍非常火爆。面粉贵了，面包不会便宜。

知乎用户 小雅的基金学习笔记 发表

1 月 17 日，央行 MLF 下调 10 个基点，又有朋友蠢蠢欲动了，是不是 “炒房” 的预热？

记住咯~ 虽说房地产投资受较宽松货币政策的影响，低迷有所反弹，但房地产投资的低迷不是货币政策一己之力而为的，更多的是受宏观审慎等多重政策的影响！


其实，房地产持续走低的原因无非两个：

一是部分房企对房地产行业的发展前景信心动摇了，毕竟之前房地产是直接被打趴的；

二是房地产融资的硬性约束还在，影响房地产行业发展的政策涉及土地（如：集中供地）、金融、税收，以及市场监管（如：取消预售制）等多项领域，恐非调整货币政策一力可为。

目前，房地产宏观审慎政策并未出现明显的宽松迹象，而央行下调 MLF 对房地产行业贷款增量的促进作用非常有限。

那明年出生人口形势紧张，会为了鼓励生娃，全面降低房价吗？

先看看整个房地产行业。2020-2021 年绝对是房地产的寒冬，平均每天会有一个中小型房企倒闭。去年底恒大也撑不住了，房地产这样的环境，有不少房地产从业者已经被裁员了。

去年出现大面积的土地流拍，房地产集体躺平。面对这种情况，现在资金面已经有所放松，允许龙头并购中小房企，并且并购贷款不再计入‘三道红线’。

调控最严格的时期应该是过去了。

这么严厉的调控真的让房价降了很多吗？聊一下我身边的例子，我住佛山，说说千灯湖的楼盘 - 中海环宇城。2015 年，它报价是 1 万 7 一平。

顶峰时二手报价接近 5 万。经过一轮调整，现在二手报价是 4.5 万一年。

降是降了，对比于这几年的涨幅，降幅显得微不足道，我也觉得无力阿！


所以大家有没有和我一样的感觉，即使近几年来房价大跌的呼声络绎不绝，房住不炒的政策调控来了，各种大咖批判中国的高房价消耗年轻人的未来。

但是新一线城市的房价，真的没有跌很多。

其实我觉得，在房住不炒的大环境下，如果新一线城市的房价可以维持在这个水平不涨，可以维持 5 年 - 10 年，就已经是不错了。毕竟通货膨胀还在，物价是会上涨，房价不涨，也是另外一种下跌。房价不涨才让人们更有追求的动力。

最后，对于恒大的暴雷，有些许人拍手称赞，落井下石，对此我不过多评价。但还是希望恒大能挺过这一次难关，因为这关乎到众多恒大员工的工作，也关乎到许多恒大供应链的商家。最重要的是，希望恒大把房子盖好，顺利把房子交付给买房人。

未来房子还值钱吗？

马云曾说过：“未来，最不值钱的就是房子，房子会像大蒜一样便宜”。

现在黑龙江鹤岗的房子平均单价 2000 元，有的区不到 1000。

是很便宜，但便宜的都是大家不想买的地区，想买的地区价格都不便宜阿！

对此你怎么看？欢迎大家在留言区讨论。码字不容易，觉得还不错的，给我个小心心呗~

我是小雅，正在学习基金知识，如果你也想学习，关注我 @小雅的基金学习笔记，一起互相监督学习！

知乎用户 无冕 发表

宋鸿兵：一线回暖，新一线分化，二线收缩，二线以外退潮

知乎用户 小潘讲金 发表

我的观点是会涨一丢丢，各个地区会有所不同，我只针对佛山区域来说，热门板块肯定会涨，但冷门板块也不好涨。

知乎用户 渡鸦 发表

会跌但是只会跌一点点

因为大多数买房都是贷款的，房价大跌就乱了，

最后说一下这两年，小县城房价比大城市涨的狠多了，我老家河北海兴，全国著名贫困县，房价六千多，，我所在的县级市，因为雄安的原因房价从四五千，翻到一万。

知乎用户 郑磊 发表

别的地方我不知道，反正杭州不会

知乎用户 匿名用户 发表

在知乎你问不出来的，可以说谁也预测不出来，有钱的看涨，没钱的看跌就这么简单，就算有看的通透的大神，你看的出来大神吗？

该吃吃，该喝喝，该玩玩

知乎用户 Coconuts 发表

知乎用户 船长 发表

跌是不可能跌的，一线城市流动性锁死了，没有买卖就没有涨跌幅。最好的办法是商品房价翻倍或三倍四倍，用于去补贴保障房的建设。富人买商品房，炒商品房，穷人住保障房，卖一套商品房建两套保障房，多方利益都兼顾的 [大笑][大笑][大笑][大笑]，最终实现得广厦亿万间 [得意][得意][得意][得意]

知乎用户 归途 发表

2022 年房产行业基本定调，稳中有降，不可能大起大落！
学生因为疫情原因，早早放假。全部回家上网课。餐馆一律不得堂食，外卖打包可以。居民收入肯定会减少。没有人群流动就没有消费。
2021 年房地产公司可以说度日如年，特别是恒大这样的大公司，一个海花岛项目就让它焦头烂额了。这真是雪上加霜，墙倒众人推啊！
有句话不是说，英雄不提当年勇，还有各领风骚数百年吗！
做一时英雄易，做一世英雄难！
卖房的从次不再高调，需求决定市场！如今不再是那个众人抢房的时刻了！
而是买主开始挑三拣四了！
不信如今卖房的都可以用欠条抵扣房款了！

知乎用户 有 一天​ 发表

我觉得应该会压制房价不让上涨，等通胀让房价变的合理

知乎用户 匿名用户 发表

笑死，年年问，年年涨，有功夫 yy，还不如多挣俩钱

知乎用户 匿名用户 发表

假如，我是说假如，你有钱有资格买房，在扣除学区的前提下，你会买远大新还是老破小。如果选择远大新的多的话，那么土地财政依然会持续二十年。

也看到有人提及，20 年前或者 30 年前的，小汽车，三大件，现在都不值钱了，类比以后房子越来越多，也会越来越不值钱。这个比喻我也是赞同的，但是问题来了，现在的你会看上二三十年前的车子或者三大件么。

现在的老房子，优势在于学区，生活方便，劣势在于老破，维护的不好的话，只会更破旧。学区这点国家在慢慢的破除。生活方便也意味着拥堵。

新房子的问题是，学区一般不确定好坏，生活配套不一定能跟上，还有糟心的建筑质量问题，优势在于新，观感好，总楼层一般都比较低。

人口持续流出的地方，房价会慢慢和当地收入相匹配，也会有新的楼盘建设，再穷的地方也会有一部分有钱人有更高的住房需求，鹤岗也有万元一平的房子。

人口持续流入的地方，说明有提供就业岗位的地方，房价的支撑性会很强，但是房价普涨阶段已经过去，选好位置非常重要，更容易入坑。

知乎用户 匿名用户 发表

不会跌，相反会微涨。然后又是一轮暴涨。

2021 年年底的低谷是 2020 年到 2030 年最佳的一线二线商品房入手时间。我知道我这么说会被骂。

我们见证历史吧。

无论在历史的任何时刻。持币都是最下策

知乎用户 江晨 发表

国内的房价可能会分化，一线城市房价缓慢上涨，二线城市房价横盘，其余会缓慢下跌。

国家领导都说了 2022 年 “稳中求进”“稳字当头” ，房价关乎民生怎么会大幅度下跌呢？

个人所见，刚需的随时可以买，投资的就不必参与。

你以为房价跌了就能卖得起房？房地产已经和中国经济绑定 ，房价下跌只会让中国经济倒退，相关产业老板赚不到钱怎么发工资？打工人只会更难。

房地产的时代即将过去，中国必须产业升级！

知乎用户 君已陌路 发表

我个人认为除非一二线城市体制内待遇下降，否则房价不会跌的。一二线城市体制内人群才是买房的主力军。

知乎用户 乐鱼 发表

中国一二线城市的房价，真是让普通家庭一点幸福感都没有，背着债给前面的人抬轿子

知乎用户 全世爱 发表

涨吧 我们买不起 把我们都淘汰了吧

知乎用户 蓝星 发表

2020 年房地产开发投资额 (14.14 万亿) 占全社会固定资产投资额 (52.73 万亿) 总额的 26.83%；

土地出让收入为 8.4 万亿元，房地产和土地相关税收收入为 2.4 万亿元，两者合计占地方政府预算收入总额的 1/3；

同时房地产占居民财富总额的 50% 以上，预计 2020 年中国城镇住房存量总值超过 170 万亿元（约占 GDP 的 170%）。

知乎用户 真理的 发表

只是跌这么简单？哭吧，它们也只能哭了

知乎用户 这个年纪 发表

感觉小城市会

知乎用户 节能君​ 发表

2022 年房价迎来 “普降”？房产专家预测：明年房价或超出想象。

知乎用户 大河 发表

已成事实的事情还需要考虑吗

知乎用户 猪嘎嘎​ 发表

个人观点，好房子是什么？位置！位置！位置！，重要事情说三遍。将来出售也有市场，房地产市场健康有序发展，首先就不是降房价的，房价跌会带来更可怕的后果，但是，房子是用来住的，不是用来炒的，先用限跌令锁死价格，继续卖地收土地出让金。鼓励刚需群体直接买新房温和上涨（也就是新闻里说的平稳发展软着陆），同时二手房基本锁死，想买卖二手房难度增大（如五年，限制贷款），降低需求端接盘能力，让之前上车的也别想轻易套现下车，这步棋太高了，这样再过几年时间等真正软着陆时（不那么依赖土地财政），大概就是房产税 + 租住同权的时代

知乎用户 木木要大力 发表

我有一个问题，房价降了大家就会买房了吗？

如果降了都在买房房价会涨吗？

如果降了大家坚持不买，手里一大笔钱又会拿去做什么呢？

知乎用户 Scorpio 二明​ 发表

以后只会两极分化，好的房子稳步上涨，差一点的只能降价才能出手，就看你自己的需求了。希望以低价买到抢手的房子不太现实，降低要求的话基本上能买到低价房子。

知乎用户 陈静 发表

如果真的想让他跌 会跌不下来吗？

知乎用户 匿名用户 发表

老百姓都说要跌的时候，一般都要弱反了。。。

估计弱反弹个一年两年，2024 年再次进入下降周期。

知乎用户 随园 发表

跌不跌都不重要，因为买到了烂尾楼。后悔啊，后悔啊，后悔死我了。人应该看开一点，本来想着老了有个窝，现在只想说，我为嘛想不开。人嘛，得不到的东西永远都是最好的。人应该还是豁达一些好，租哪里都看得开就好了。

知乎用户 匿名用户 发表

不好说，反正接盘侠变少了，可能以后可以出口给外国人吧，咱也不懂。

知乎用户 匿名用户 发表

房价跌只会像鹤岗那样跌。房价涨很难受，跌更难受。所以人常说稳步增长限跌

知乎用户 旦末净丑 发表

资源讲地方的，都在说人口少了房价要降，怎么不说城市化，农村人还很多进城呢。经济有活力的地方近几年不会跌，人口流出的地方应该就撑不住了。

知乎用户 大金牛 发表

马上 2032 年 2042 2052 年….

问题是跌 30% 我依然付不起首付

知乎用户 阿 Smit 发表

预测一下来年年底会有一个新问题:

2023 年房价真的要跌了吗？

知乎用户 牛大柱 发表

一个重要的因素是，

哪里就业岗位多，待遇高，创业机会多，哪里房子就涨价。

哪里就业岗位少，待遇差，创业机会少，哪里房子就跌。

这是大趋势。

经济差的时候，中小城市就业岗位进一步减少，大中城市的房价反而会有上升趋势。

另外还跟负债率，杠杆程度等等有关系。只要没到头，房价就和就业创业有脱不了的关系

知乎用户 匿名用户 发表

看到这么多人唱衰

我就感觉还有很大空间

知乎用户 刘子瑜 发表

每年毕业人数新高，一年比一年多

知乎用户 PA 成长记录 发表

谁说要跌的，2022 年 12 月 31 日

要是真跌了

我来回踩

知乎用户 隔壁在刷抖音 发表

看过了这么多的各种理论 共同富裕的，人口的，土地的。

我只说一点：当下国家的主要经济体系依然依赖房地产。

知乎用户 匿名用户 发表

年年问，是真的想买房的人问的吗？

房价跌了，你敢买吗？

知乎用户 云舒 发表

先不说会不会跌，就算跌价也不可能飞流直下。总结下来：买不起的还是买不起，买得起的手里有好几套，这就是社会现状

知乎用户 谭二毛​ 发表

理论上房价可以永远上涨。恶心之处就在于，房子作为一款实体产品，却拥有无比强大的金融投资属性。其中金融部分总量极大，且被纳入到 GDP 统计之中。GDP 的增量又影响货币需求，进而影响发行货币量，发行出来的货币又流入房市，简直就是无限循环。只要愿意，可以永远涨下去，涨到一平买一艘航母都不是问题，到时候才是国富民强，家家户户都富可敌国。

知乎用户 火车王托马斯 发表

说个暴论。现在的二线城市房价跌到两三千一平，回到 20 年前的水准后触底。

海景别墅之类的纯商品就算了。居住用的房子抬那么高价真没必要。

知乎用户 清木 发表

2021 年 12 月召开的中央经济工作会议对 2022 年经济工作总的要求突出一个 “稳” 字。坚持稳中求进工作总基调，在实践层面扎实做好 “六稳”“六保” 工作。

住建部部长王蒙徽近日谈及 2022 年房地产走向也用了一个字：稳。王蒙徽强调，继续坚持稳中求进，用完整、准确和全面贯彻新的发展理念，来促进经济的有序发展，才是如今房地产行业和企业发展的重中之重。房地产和城市建设两方面的发展，才是通过健康有序并持续促进房地产改革的重要举措。过去的高负债高杠杆的房地产行业，已经不复存在。

自 2016 年底中央经济工作会议提出＂房住不炒＂，即成为房地产市场发展的主基调。高层的目的在于让整个房地产业步入良性发展的轨道。因此提倡满足合理的改善性住房需求，而＂炒房＂行为则在限制和打击之列。个人估计 2022 年的房价不会出现大起大落的现象，地区性短期微调均在可控范围之内。

知乎用户 知者可达 发表

会跌，但应该还不急，还没完全找到替代品呢。

知乎用户 德国涂料舒纳沃恩​ 发表

2022 年 5 天倒计时！

知乎用户 知乎小明 发表

我只简单解答：

1. 告诉你房价跌的是发展商。

2. 告诉你房价跌的是还不能买得起房的人。

3. 告诉你房价跌的是中介。

大城市虽着人口增加，价格是没可能跌的，部份小城镇因人口流失，消费者都去了大城市，一定会有下调空间。

买卖价格按市场需求。不是谁说要跌就跌，谁说要升就升。

如果你是有房子的人，有一天有人跟你说房价跌了叫你低价出手，你会卖吗？

即便是真的要跌了，那我就问你，你把房子卖掉后再同一个区把钱再买回一房一样大的房子，可能吗？今天的 1 元和昨天的 1 元是两回事。

最简单好用的 VPS,没有之一，注册立得 100 美金