重庆一女子购法拍房与原住户老人发生纠纷，拿房产证一年进不了门，应如何处理？购买法拍房需注意什么？

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知乎用户 知乎城市 - 重庆​ 发表

哥就是干这个的，直接上干货；

凡事都有解决办法，人家跟你耍赖，你就下黑手，但要合理合法下黑手，吵起架来要敢铺在明面上吵，自己还得占道理；

这种有占用（有人住，无论被执行人自住还是出租）的房子往往买的价格都便宜，得了便宜就别怕麻烦，我教你几招；

1. 拿不动产权证到自来水公司，停掉该房自来水；

2. 拿不动产权证到电网营业厅停掉供电；

3. 拿不动产权证到燃气公司把天然气停了；

4. 到物业公司变更业主（交前手拖欠的物业费）。

**勤快就把这 4 条全办了，再懒，也办完前 2 条。**基本上没人能在里面挨过一周的，尤其现在大热天的。

报警？房子不是他的了（所以记得采取措施前，一定把不动产权证拿到手，既然要开搞，不差这十天半个月的）；

闹法院？法院虽然很难受，但也没办法，最多实在受不了了，叫你去做协调工作，你反正就一条，不同意协调，法院给了腾退时间，你又额外给了时间，反正不同意对方继续占用。

这样，你能避免直接与房里老人冲突（你根本不跟她接触），人家道德绑架，说你不管老人死活，你直接怼回去，你特么欠钱在先，自己怕死，拿老人家出来送死，街坊邻居们都来看这好孝子啊。要吵别在家里吵（防止老人家讹你），没人看，去物业公司吵，顺便把你欠的物业费交了，怎么，房子住着赖着不走，物业费也赖我吗？把水搅混，给对方制造压力；

当然，最好的办法是水电一停，一个星期后再去看看人走了没，没走让他们再住一周这没水没气没电的房子。

………………

等里面的人一走，不管他是搬走的还是熬不住去医院了，你立马干几件事：

1. 持不动产权证，找师傅破锁、换锁；

2. 带搬家公司，舍不得花钱就在楼下找几个收破烂的，多叫几个，用最快的速度把里面东西搬到楼下，然后，这世界清净了，你收房了；

不要怕前业主找你麻烦，因为法院已经对他下达过书面腾退通知，规定了取走物品的最后期限，**逾期视为放弃物品。**对方来吵你，你有两个办法 1. 以业主身份报警；2. 讲道理？讲法律？走，一起去法院好好讲讲道理。

………………

什么 “买之前一定要了解情况”、“干脆不买法拍房”，这都特么事后诸葛亮，讲废话，一个普通竞买人怎么可能同时具备司法、不动产法律法规知识以及实操经验？（做这行的没几年时间都摸风不中）不是特么缺钱或者没购房资格谁不知道去买商品房？

………………

我看了留言，这里需要说明的是：根据提问所做的上述回答有个前提，就是 “拍之前没去了解，拍了以后才发现有人赖着不走”，这里讨论的范围局限于普通买受人已经形成与被执行人对峙局面，但不知道怎么处理；

事先知道有人住，那又是另外一种处理方式，得看实际情况定，这里不讨论，不然这说起来就没边了；

每个地区的司法实践有差别，甚至很大的差别，如同留言中，有的地区停供水电就需要法院裁定书和协助执行通知书，有的地方就不要，或者明面上水电公司不给办，但找熟人或者委托黄牛又能办等等情形；

这个回答是给已经拍了房子的普通买受人提供一个可行的思路（补救措施），不至于让人绝望，在实际操作中肯定会要根据本地实际情况调整。

各位知友如果买法拍房，提前去看看，了解下是有必要的，问问有不有人住，看看房，没有专业知识也可以做到（看产调表才需要专业知识，而且各地政策不同）。

知乎用户 汪藏海 发表

这种事其实有标准处理流程，一些地方甚至形成了产业链。

趁人不在，全程录像，拿房产证开锁换门，把所有财物都搬出去，找两个小伙子带大量食物进屋锁门，谁来也不开，jc 来了就拿出房主授权书。熬上半个月即可。

或者，

找两个七八十岁老人家或者一个社会大哥（扫黑除恶后不好找了），和原住户一起住，一碰就倒地，半夜就乱嚎，满屋子拉屎不擦，看谁先受不了。

法律对流氓是比较低效的。居住纠纷里，实际占有一方往往占优势，因此以合法手段改变实际占有状态是最关键一步，所谓 “仁义不施而攻守之势易也”，然后法律会保护守法者的。

补充一下，个别先进地区的法院会帮助辖区内的标的执行腾房，有利于化解社会矛盾。但大多数法院只管拍卖收钱出判决书，这时房主就只能依法实施私力救济权，保卫自己的财产了。

当然由于法拍房一般低于市价，私力救济结束，房主往往也是赚的。

知乎用户 又见山人​ 发表

给自己房子装修不犯法。。

拿房产证去物业办装修手续。单元门和自己家门上都贴装修告知单，写好日期。

连贴 3 天，拍照记录。

第三天带着电镐直接拆门全程录像。。

第一下就往锁眼上砸，门里的人想出来就只能卸门了

警察来之前门肯定被卸完了。

不要和屋里人发生任何冲突。

警察来了把房产证身份证装修手续拿出来。

就说要装修自己房子换门，警察除了调解没有任何其他方法。

大门都卸了，你是往自己家里泼油漆扔垃圾仍沙子随意了。

……………………

上面属于武斗，过了一宿受另一个高赞启发又想出个文斗的

自己就能办，不求人。

正规途径走法院需要相当长的时间。

有些法拍房更是直接写明不负责腾退。

法律框架内只有不要脸才能对付不要脸。

把所有证件复印件带身上带个蓝牙音箱挂脖子上睡在门口，

再买个大脉动喝完尿满。只要开门就挤进去。

进去直奔厨房拉一泡。然后去卧室尿一滩，

把脉动拧开往墙上洒

音箱打开音量最大，单曲循环一生挚爱 lost rivers。

然后躺地上打滚蹦迪，绝对不起来。

打不还手骂不还口，就是一句话。这是我家我乐意，哎就是玩！

就是这个 feel 倍儿爽！倍儿爽！！

最好穿厚点早点打 110，容易被老头老太太打死。

知乎用户 匿名用户 发表

此类事件不是个例，建议在司法拍卖中还是要格外注意标的物的状态，以免付出额外的时间、金钱成本。

2017 年《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定：“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置, 或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。

司法拍卖是一个典型通过 “以物抵债” 实现债权的方式。随着《规定》出台，此后很多人选择通过网络形式拍卖便宜的房屋或本禁止交易的房屋。但其中一一直有个雷，就是：房子原住户拒绝腾退。

具体来说，就是由于 “买卖不破租赁” 原则的存在，在房屋租赁在前、房屋抵押在后的情况下，拍卖成交后原租赁合同仍可继续有效。

实践中，常有原房主故意续签租赁合同至较长期限。如果拍下该等受租赁合同约束的法拍房，若承租人不配合腾退房屋，则购买者无法实现对于该房屋的占有、使用。司法实践中，个别法院在拍卖不动产时以腾退难度较大为由，甚至在公示信息中载明 “不负责腾退”，致使竞买人不敢竞买，不仅导致财产因无人竞买而流拍，而且也严重损害了司法拍卖的公信力。

情形一：抵押人出租抵押物的，效力不一定及于债权人，不一定适用 “买卖不破租赁原则”

**讲个真事儿：**我之前被咨询的一个案件就是担保人最后把房产过户给了债权人，然后担保人过户之前跟债权人玩儿了个骚操作： 他把楼里房子全都出租了 20 年…… 价格贼低。之后债权人拿到房子后，一不能卖（因为有租户）；而不能收租（因为担保人已经收了 20 年租金了）

相当于债权人除了拿到一本儿房产证以外，啥都没有。

就以上问题，最高人民法院于 2020 年 1 月 2 日举行新闻发布会，发布了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》。

《意见》第十条强调 “拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明‘不负责腾退交付’等信息”，以吸引更多市场主体参与竞拍，禁止以上阻碍房屋司法拍卖的行为。

这也是司法层面对于促进房屋拍卖顺利进行作出的有力改革。

在效力认定层面也有针对上述骚操作的办法

民法典规定了买卖不破租赁，但也规定了例外情形
民法典第四百零五条：
抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

也就是说如果抵押财产不是已经出租并经过转移由承租人实际占有的，则不受 “买卖不破租赁” 的限制，明确了租赁物必须实际占有才能对抗抵押权。

此外最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”2009 年 9 月 1 日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11 号）第 20 条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

说白了就是如果抵押人将房屋私自出租的，债权人可以不认在此期间签署的租赁协议，承租人受到的损失还可以找抵押人去追索。

情形二：原房主拒绝腾退的，买受人可以向法院申请强制腾退，原住户阻挠的可能涉嫌刑事犯罪

《最高人民法院：关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
第三十条，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

根据该司法解释的规定，法拍房拍卖成交后，法院对于法拍房的执行内容包含两部分：

1、以裁定的方式将法拍房的权属转移给买受人；

2、于裁定送达后十五日内，向买受人移交对该法拍房的占有，如无法移交，法院应当依职权强制执行。

法院但凡只出裁定，但不移交法拍房占有的，其执行工作都未结束，可以一直要求其继续执行。

再贴个新闻

**2014 年 10 月，孔某因经营所需，向某贷款公司借款 30 万元，父亲老孔还以自己名下的一套房产为儿子的债务提供了抵押担保。**借款到期后，孔某却未能按时归还借款，贷款公司见催讨无果，就起诉到了法院。

2015 年 8 月，法院判决孔某返还贷款公司相应的借款及利息；贷款公司对老孔抵押的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。由于孔某迟迟不还款，除了抵押的房产外又无其他可供执行的财产，最终，法院决定通过网络司法拍卖该房产。

**2016 年 7 月，姚某以最高价 38.5 万元买受了在司法拍卖网络平台上公开拍卖的老孔所有的房产，并于同年 8 月办理了产权过户手续，领取了房屋所有权证。可令姚某没想到的是，老孔一家四口一直居住在该房屋内不肯搬离。**交涉无果的姚某只好起诉到了法院。2017 年 5 月，法院判决老孔等四人腾退该房屋并返还姚某。

由于老孔等人迟迟不履行生效判决，案子进入了执行程序。执行过程中，法院向老孔一家四口送达了执行通知书、财产报告令，但四人皆不配合执行。父亲老孔以身体残疾、年迈体弱，且无其他住所居住为由，拒不搬离；儿子孔某更是玩起了 “失踪”，空留自己的老婆、儿子在家。执行法官多次与孔某的老婆、儿子面谈，督促他们尽快履行相应义务，但收效甚微。孔某的儿子也因为拒不履行生效判决而被法院处以司法拘留十五日的处罚，但是老孔等四人依然我行我素，拒不配合法院执行。

法院随后将老孔一家涉嫌拒执犯罪的线索移送公安机关立案侦查，**随后孔某被依法刑事拘留。**后悔莫及的孔某赶忙表示愿意配合法院腾房，并写信给姐姐，请求姐姐帮忙劝说父亲老孔。最终老孔一家搬离了已为姚某所有的房屋，法院成功执结了这起腾房案。

目前，孔某已被取保候审，拒执罪案件正在进一步侦办中。

最后，整理下法院腾退法拍房的手段

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条，诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留; 构成犯罪的，依法追究刑事责任：(六) 拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（法释〔1998〕15 号，2008 年调整）59．被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十六条（注：现应为第二百十九条、第二百五十条）和本规定 57 条、58 条的规定。
《民事诉讼法》第二百五十条，强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。 强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。 强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》法释 [2004]16 号）第三十条人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

法院的执行手段和强制措施包括：签发公告责令强制迁出房屋、司法拘留、罚款、双倍损失赔偿、限制高消费、纳入失信人名单、移送公安机关立案侦查等。

最后的最后

法律不是万能的，实践中花式老赖的情况远超大家想象，我还见过法院执行完毕后，新房主住进来之前，原房主又把门撬开进去住的。

你说这种情况，司法资源有限，咱们也没法跟他打游击战和持久战，所以遇到法拍房的时候还是要做好尽职调查工作，擦亮双眼，切莫就为了贪一时便宜，最后拿到一张啥用没有的房产证…

知乎用户 见习法师​ 发表

我以前做过不良资产项目，业余有做房地产估价中介和司法拍卖房产腾空业务，虽然没有一些职业人员接触的多，但也算比较专业。

我跟很多朋友说过，如果你对司法拍卖房产不熟悉，就不要随便拍卖，幸运地赚了还好，要是踩坑，几百万砸里面，能看不能用，那得不偿失。

我有一个客户，买了一套法拍房，遇到房主是个老赖，在被起诉之前，就与亲戚合伙，签订了 20 年的租赁合同，买卖不破租赁，他亲戚就这么住在里面，租金极低，还因为合同关系，**不能涨租，**搞得客户头都大了，于是他辗转找到我帮忙。

如果司法拍卖的房产里面，有原住户或租户要怎么处理呢？

1、确权

第一时间获得房产证，进行房屋产权确认。

2、过户

水、电、燃气、暖气、物业费、电视、宽带等过户。

3、协商

与现住户或租户说明房屋产权情况，请对方限时搬离该房产，一般限期 2 个星期，可延长至 1 个月。

协商过程需要白纸黑字写下，或用手机拍摄协商过程。

如果协商无效，那就进行下一步。

4、停止基本生活供给

停止水、电、燃气、暖气、物业费、电视、宽带等基本生活供给。

这招一下，很多人就没办法，只要搬离了，但还是会有人愿意跟你耗着。

5、等待现住户或租户外出

避免发生肢体冲突，引发刑事事件，别问警察为什么不支持你？有租赁合同，你凭什么搬走别人的东西？

6、强制腾空屋内物品

用房产证明，在警察的见证下，请来锁匠，更换锁芯，将屋内物品腾空。

等现住户或租户回来后，告知其物品搬到哪里了，让其自行处理，并再次限期搬离屋内物品。

7、赔偿违约金

根据租赁合同，赔偿合理的违约金，签订协商书。

如果超出合理范围，没关系，法庭见。

我是

@墨昭 Difenrir

看着简单，其实操作起来麻烦不小哦。

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你见过法院拍卖的奇葩东西都有什么？如何看待「青眼白龙」持有者名下 U 盘拍卖再遭中止，从 40 元飙涨到 4 万元，U 盘里面装了什么？

知乎用户 墨昭 Difenrir 发表

新闻说这个女士犯了一个错误，即没有注意到拍卖公告上的 “有人居住” 提示，我个人认为，她可不止犯了一个错误。

而且，新闻中提到的这个错误，问题还不大，她更大的错误在于，她可能压根没去看房。

一般来说，买房之前都是要去实地看房的，再便宜的房子都一样。不实地看房，就敢买房的人，我称之为英雄。

显然，这位女士就是这样一个英雄。即使她没注意到公告提示，她如果去实地看房，肯定是能发现房屋有人居住的。

至于贪没贪便宜这个不是重点，毕竟是法院公开拍卖，有些便宜捡也正常。当然，我也要提醒下，竞拍法拍房的知识门槛和经济门槛都很高，不要有捡便宜的思想。

为什么说这个女士没有看到拍卖公告提示，问题不大呢？因为这个错误，其实不在于女士，而在于法院。

2019 年 12 月 26 日施行的《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》中就明确规定，不得带户拍卖，即在拍卖前腾退或者在成交厚及时腾退。

拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明 “不负责腾退交付” 等信息。

新闻中的拍卖发生在 2020 年 6 月，显然此时法院拍卖要适用这个规定的。这也是为什么，法院在拍卖公告中提示：“室内有人居住，交付时间待定”。

这句话的意思是，腾退交付，法院还是要做的，但是时间嘛，就不知道啥时候了。这种做法，严格来说就是为了规避最高院上述规定。我在实践中，见过双方协商住到老人去世的。如果是这种情况，那一般人等得起？

如果没有最高院这个规定，那我猜测提示肯定就变成了 “法院不负责腾退交付”。

所以，现在这个女士应该怎么办？我个人的看法，跟下面很多人认为可以使歪招的观点不同。那些歪招，虽然看起来有奇效，但是本身也是有风险的。

要么买房人要直接与老赖硬刚，存在人身安全风险。老赖已经一无所有了，法治意识和道德水准也低于常人，跟他们硬刚，其实划不来。

要么可能激怒老赖，他们进而产生破坏房屋的冲动。

在实践中，我见过老赖恼羞成怒砸毁房屋装修，导致购房人损失惨重的案例。

所以，歪招是可以用，但是也要评估下后果。

下面我说说我的解决方法。上面说了，**要解决这种问题要行大道、走正道。**正道是什么？首先要有法律依据，要找到真正的责任人。

法律依据我上面已经讲到了，那么真正的责任人是谁？是这对老赖吗？NO！

记住，在这种情况下，真正的责任人，只有一个——那就是不依法依规执行的法院。明明最高院有明确规定，就是不按照规定执行，那么责任人当然是法院。

所以，抓住违法违规的法院就行了，以任何合法的方式，给法院制造压力，直到购房人的价值大过老赖，这个事情就能够得到解决了。

可能有人要问，合法的方式是什么？这个女士已经提供了一种答案——媒体曝光。

我认为，接下来她的问题能够得到解决——要么法院退钱，要么法院腾房，总有一种方法能够解决女士的难题。

更多我的相关回答：

为什么法拍房便宜，却少有人买?

猴子老湿

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知乎用户 猴子老湿​​ 发表

现在普通的商品房买卖都有大坑更何况是法拍房买卖，不要以为有钱就能买，想买就能买，现在房价高的离谱，普通人家庭一生能买一套房并能在按揭贷款不影响生活质量的情况下已经很不容易了，踩上这样的雷，这位罗女士的家庭随之垮掉在涉房产纠纷的法律实务界并不在少数。

在这还是要告诫各位准备买房或者打算买房的朋友，买套房子，即便在三四线城市现在少说也要一两百万，这些钱攒下来也不容易，属于一生的大买卖，即便在房地产方面有优质的人脉也不一定能保障钱和房落实到位，建议还是聘请律师做个尽调。一来买个放心，二来倘若律师不尽责还能追责，这笔钱能不省就不省。

先讲个故事吧。

其实这个故事

@徐斌

律师来讲更为妥当适宜，涉及到开发商、施工企业以及购房人的纠纷，即一个很现实的问题，随着楼市调控的愈发严格，除了一线城市，全国各地大规模地出现烂尾楼，已成为既定的事实。购房人由于信息差比施工企业、农民工更晚知道开发商资金链条断裂，无论是组织能力还是行动效率，以及法律保障上，购房人都要比施工、农民工差一截。

譬如在讨要工资上，针对建设工程领域工资拖欠问题，人力资源社会保障部等十部门关于印发《工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》，不仅要求专款专用还要缴纳保证金，足见重视程度之强。而施工方则享有建设工程优先受偿权。

《民法典》第八百零七条　发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

而购房人…… 按照合同来。

说得简单点，通俗点，从法律上说，农民工的拖欠工资属于生存权不得不保障，建设工程被拍卖后取得的款项先偿还工程款，再还银行贷款，到了业主那啥钱也没有了。

言归正传，继续讲故事。

过去二十年来，我国房地产市场蓬勃发展，早投资房地产的早发达了，即便晚了个十年似乎也不打紧，只要买上房上了车，那么就有的赚。这就是一直以来普遍大众的基本认知和常识——甚至是一种社会共识。倘若能认识几个在建筑行业的朋友以及开发商的老总，那么买到更优惠的价格，过几年就赚大发了。

例 1：张三就是这样认识了一个开发商老总，然后以优惠价格绕过限购政策买了四、五套商品房。然而，房产交付的日子临近了，可是这几套房子还没动静，一打听才得知消息灵通的业主早已把楼盘围的水泄不通，警察也来过好几次，原来开发商资金链条断了，人跑了。

例 2：李四寒窗苦读十载考上了名牌大学，毕业后进入了某 IT 行业巨头，年收入不少，人长得也俊俏，算是不少姑娘的抢手货。工作两年不到便认识了位姑娘，两人情投意合准备结婚，于是打算就近购置房产，选择了一家牌子比较响的开发商楼盘。李四才刚工作，首付款怕是囊中羞涩，无奈像父母借了八十万的养老金，并向老人保证，这钱用不着五六年就能还上，以他的能力过不了多久就能拿上公司的股份。偏偏李四和张三买了同一个楼盘，结果一起凉了…… 现在钱也拿不回来，姑娘眼见着房子没了，心如死灰和他分了手。搁着这破事不说，房住不上，还得借，姑娘跑了房贷突然压在一人身上，一线城市生活成本高，如今生活质量直线下降，父母还在吵着闹着…… 本自信满满的公司会奖励他股份，结果突然遇上了滴滴出事，众多赴美 IPO 终止，真是祸不单行。人生这条线突然跟吴签似的从山峰坠入深渊。

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各位说说，这两个例子里，哪个更惨？当然是李四了。跟我们大部分人一样，也是打工人。

可是钱要到了吗？没有。权利如何争取？难。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的，消费者优先受偿的对抗原则，因为该批复被废止而失效了。现在这个原则只能去《执行案件规范》里找。

945.【建设工程价款优先受偿权与消费者保护】
　　人民法院在办理执行案件中，应当依照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

这个意思是指，消费者想要回钱可以，得在执行中提。而且即便《批复》没有失效，这个规定的理解最高法的态度也很暧昧，即不重视。

最高院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 本案中，贵州睿力公司抵押给华融资产公司的在建工程已办理在建工程抵押登记。抵押物建成后，包含 166 套住宅与 14 套商铺。现华融资产公司已取得其中 152 套住宅与 3 套商铺的房款 2300 万元，本院对该部分房款已在应付款中予以扣除。剩余 25 套房屋，也已办理抵押登记，故在贵州睿力公司不履行到期债务的情况下，华融资产公司有权就上述抵押房屋享有优先受偿权。虽然贵州睿力公司提出剩余 25 套房屋均已出售且购房人已支付全部价款。但首先，尚未有购房者就本案所涉抵押权提出异议。其次，贵州睿力公司二审中亦认可，因 2011 年在建工程已办理抵押登记，相关的商品房买卖合同无法办理预告登记。贵州睿力公司主张华融资产公司的抵押权因案涉房屋已出售而无法实现，无事实及法律依据。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中 “优于” 与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于 “最优” 地位的结论。[1]

瞧瞧，普通老百姓买一套**「普通的商品房」踩上雷也是致命的，更何况去买套「法拍房」**？

**你现在问我法拍房要重视啥？找律师做尽调！**自己搞自己查自己整真不行，而且执行难不是一天两天形成的，尤其涉及到腾房清场问题。

虽然最高院发布了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第十条强调 “拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明‘不负责腾退交付’等信息”，以吸引更多市场主体参与竞拍，禁止以上阻碍房屋司法拍卖的行为。但老赖的方法真的太多了……

当然，有些答主说房主可以自己清停水停电换锁，可是你能保障不会出现更可怕、更麻烦的老赖手段吗？执行法官都不愿意干或干不好的事情，靠房主自力救济就能解决？

参考

1. ^《中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、贵州睿力房地产开发有限公司金融不良债权转让合同纠纷案》【（2017）最高法民终 959 号】

知乎用户 苍星零​​ 发表

答主在基层法院从事执行工作多年，也作为院领导分管过执行局多年，在执行工作中也拍卖过不少房屋，其中的道道真是见得不要不要的。

关于购买法院拍卖房屋的问题，**首先要明白的基本一点就是大家都耳熟能详：天上不会掉馅饼！**法院拍卖的房屋为什么比市场上正常途径交易的房屋价格要便宜不少？肯定有法院的道理，最根本的一条就是为了让拍卖的房屋迅速成交、变现。但其中，法院拍卖房屋存在的风险也不少。主要有以下几个方面：

**第一，不是净房拍卖。**简单、直白的说，法院拍卖时房屋不是空的，不是你拍卖下来后可以无任何阻力的直接入住的那种。

大约有以下几种情况：

1、被执行人本身还在其中居住。

应该可以想得到，法院从审判阶段查封房屋到执行阶段拍卖房屋，中间有一个漫长的过程，**正常的被执行人都早已有充足的时间搬离此房屋，但却迟迟没有搬离，其中必然有难办的问题。**极大的概率在你通过拍卖买下此房屋后，被执行人不会轻易搬离的。

2、被执行人的亲属在其中居住。

如果被执行人本人早已搬离房屋，其亲属只是因为暂时没有找到居住场所的临时借住，在房屋拍卖后一般法院比较容易腾退房屋，被执行人亲属一般不大会强烈对抗的；如果被执行人本人虽然搬离了房屋，但其父母、岳父母等老人仍然在里面居住的，那将来想顺利腾退房屋极大概率就是一个大执行难题了。

下面这个视频就是 2021 年 8 月 2 日上午，某县法院执行局上门对一被执行人送达拍卖房屋手续时，被执行人早已不在房屋内居住，但其父母仍然居住其中。其母以涉案借款是赌博款为由，**之前已数次到法院闹事，但因其身患脑梗等疾病，以及疫情期间公安局看守所收押难等原因，法院难以对她的妨害执行行为采取司法拘留等措施。**于是，其母再次故技重施，阻止法院采取拍卖措施，并不让法院执行干警开车离开。

被执行人的父母阻止拍卖房屋

3、房屋已合法租赁给他人，租赁期还未届满；

此种情况，法院在拍卖公告里一般会说明的。本文的提主就是在买拍卖房时，没有认真阅读法院的拍卖公告。在租赁期满后，承租人一般会搬离拍卖房屋。如果不搬离，可以申请法院腾退。因为是他人合法承租，腾退阻力也不会太大。

4、在法院采取查封等执行措施后转租他人，租赁期还未届满；

这种情况下，理论上在法院拍卖房屋前、后都可以责令承租人搬离房屋。**但如果在法院拍卖房屋前，法院本已通知其搬离房屋却依然没有搬离，法院也没有跟进下一步的措施，那么这个房屋在拍卖后应当预见得到承租人不会轻易搬离的，**要做好申请法院强制腾退房屋的心里准备。

5、与他人共有的房屋，他人在内合法居住；

这类房屋除了是商业店面（分配租金难度不大）再便宜也不能买，否则，买下这种房屋之时，就是与共有人的纠纷开始之日。

6、在 2021 年 1 月 1 日《民法典》实施后，第十四章还规定有居住权。

其中，第 360 条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；

第 368 条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机关申请居住权登记。居住权自登记时设立；

第 370 条规定，**居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。**居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

各位知友可真的要看仔细了：这就说，如果在《民法典》实施后，如果房主（所有权人）在其房屋内设定了居住权，**即使将来某天房主（所有权人）欠债房屋被法院拍卖了，但其中设立的居住权是依然要受到保护的。**换而言之，你即使通过法院拍卖买到了房屋，但你暂时还不能取得这个房屋的使用权。

你还得等到这个房屋的居住权届满后，你才能得到完全的使用权和居住权。至于这个居住权有多久，这个就完全得看原房主的心情与居住权人之间的合意了，房主（使用权人）一高兴将房屋给人设定三、五十年的居住权也是合法的。**这么一来，你花了一大笔银子，买来的房屋自己却不能入住、使用，白给一个不相干的人住，等于拿到手中的是一张废纸。**甚至，你也许还得等到居住权人死了，你才能取得这个房屋的使用权了。

你说气不气人，答主也不知《民法典》要规定这么一个劳什子的东西干嘛，这特么不是折腾人吗？！本来全国法院对于腾退房屋的事都是顾此失彼，又整出一个居住权来，这不是添乱是干什么？

第二，虽然是净房拍卖，但在使用过程中涉及公用楼梯、公用院落进出等等，特别是与被执行人的亲属共用前述东西时，极可能引发新一轮纠纷。

答主曾经拍卖了县城中心地带的四层楼下的两个店面，楼上一至三层是被执行人自己的住房，两家人共用一个院落进出，房屋滴水、下水道等都是共用的。买主通过法院拍卖买下此楼一层两个店面后开网吧，刚装修时就与楼上的被执行人一家不愉快。楼上的被执行人一家小麻烦不断，三天两头找不是，答主都几次到现场解决问题，买主影响心情就不用说了。还好是租给他人开网吧，如果是自用，肯定麻烦还不只是这些呢。

第三，拍卖房屋是否涉欠税也要特别关注，必要时请税务方面的专业人员进行参考。

去年答主所在法院拍卖了一个厂房，原厂主因为在外负债好几百万元，所以厂房被法院拍卖。这个厂房在拍卖时，还欠了县里的好几十万元税收未交纳。法院的拍卖公告里主要内容：拍卖价格是几百万元，买主负责所有的过户税费，法院负责清场。

买主通过网上拍卖下此厂房后，在去税务部门过户时，税务部门提出这个厂子还欠几十万元的税未交，要买主先交纳这个欠税才允许办理过户手续。税务部门的人说，法院拍卖公告说的明白，过户所有的费用都得由买家承担。

买主顿时傻了眼，他理解所有过户费用是指仅指厂房的所有过户的费用，怎么厂房欠税也要自己全部负担呢？

买主赶紧又与法院执行局办案法官联系，办案法官说了公告里说的很清楚啊，只是厂房的过户费用啊。

买主又转过头去找税务部门，税务部门又说，拍卖公告说了过户所有的费用都是买主承担，欠税也要由买主负责。

还好，办案法官尽管很忙，但是很负责，为了协调这个事专门到税务部门，开了一个协调会，最终才明确买主只负责全部的过户费用，不负责欠税。

这个案件就是法院公告对于过户税费问题交待不全面，没有考虑到厂房之前的欠税问题，买主也忽视了这个问题。如果在拍卖前，提前问明这个问题，纠纷就可能不会发生。所幸发生在本地区，如果是外地拍卖房屋，还不知两家要扯皮多久，说不定还得与税务部门打一场行政诉讼才能解决这个麻烦。

第四，法院是否负责清场（或者腾退房屋）。这个是最关键的一点。

在网上参与拍卖前，一定要认真看看法院的拍卖公告里是否包括负责清场（或者腾退房屋）的内容。如果法院在拍卖公告里，没有标明负责清场（或者腾退房屋），尽量不要买这样的房子。

答主在 2014 年之前分管过执行局多年，那里执行案件还没有现在这么大。为了避免不必要的麻烦，答主都是将拟拍卖的房屋先清场后净房拍卖，省得以后更大的麻烦。但近几年，因为执行案件大量涌入法院，执行力量有限，所以各地法院也有不少的房屋在拍卖时不负责清场。这个方面，前些年广东法院网上的反映此类很突出。

2019 年 7 月，广东省高级人民法院为进一步规范全省法院司法拍卖、变卖成交或抵债的不动产（以下简称 “执行标的物”）清场移交工作，该院办公室 6 月 27 日印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（以下简称《意见》），并从即日起施行。《意见》明确了司法拍卖以清场移交为原则，并规定了强制清场的方法和程序及 4 个不予清场移交的情形，明确了司法拍卖的房屋由法院在 15 日内清场移交。

最高人民法院也关注到了这个问题，2020 年 1 月 3 日下发了《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，在这个意见中：
10. 充分吸引更多主体参与竞买。拍卖过程中，人民法院应当全面真实披露拍卖财产的现状、占有使用情况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项，严禁故意隐瞒拍品瑕疵诱导竞买人竞拍，严禁故意夸大拍品瑕疵误导竞买人竞拍。拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明 “不负责腾退交付” 等信息。要充分发挥网拍平台、拍卖辅助机构的专业优势，做好拍品视频宣介、向专业市场主体定向推送拍卖信息、实地看样等相关工作，以吸引更多市场主体参与竞拍。

从这个规定来看，今后人民法院拍卖的房屋一般的情况下都要负责清场（或者腾退）了。提主所买的房屋是 2020 年 6 月，在最高法院的这个意见之后了，重庆市沙坪坝区法院应当负责清场（或者腾退）。但是，在法院的拍卖公告里本已说明 “因房屋内有人居住，交付时间待定 “，而且评估机构也没有能够进到房屋里进行评估。这两个方面的最重要关键信息提主都忽略了！

也可以预见的是，居住在里面的人一定不会是什么善良之辈。如果是一个合法的居住权，他一定开门配合评估机构的。到目前为止，应该没有人清楚房屋里面的居住状况是什么，所以法院执行法官也不知道什么时候能够交付房屋。**下一步的重点，是执行法官上门先查明里面的居住状况，才能视情况决定下一步的执行措施。**这个时间一定不会很快，提主只能为自己的粗心继续品尝一下苦果了。

知乎用户 缅桂花开十里香 发表

2020 年初，最高院发布了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》。

《意见》第十条强调 “拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明‘不负责腾退交付’等信息”，以吸引更多市场主体参与竞拍，禁止以上阻碍房屋司法拍卖的行为。

提问中所说的情况就是典型的法院不作为，将工作中遇到的困难转嫁给购买人。

这个案例中，因为实际占有人年纪比较大，只建议停水停电一种办法，其它方法都不要弄，因为占有人年纪比较大，万一发生冲突或是刺激，身体有状况了，申请人反而要承担责任，老年人本来就是一身病，这也是拍卖实践中最难处理的问题。至于找媒体这步棋对了，但是对象错了，应该带着媒体去找法院，而不是找这两老人，老人对这块根本不关心。找到法院承办法官或领导，给予他们压力，他们才会主导或是配合清场工作，实在不行和公安局说好了，以拒执移送公安处理。

很多回答里提出来要找催债公司骚扰，要不就是强行入住，要不就是找人撒泼耍赖，我在这里说一句，说这些方法的都不靠谱，甚至会害了你。他们占据房子是违法行为，但你不能用过激手段或是违法行为去对抗，出了问题是赔了夫人又折兵，这个锅是法院的问题，千万不能冲动自己去抗雷。

我经手的法拍房没有 100 也差不多，最有效的方法是停水停电，暂停物业服务，同时告知物业此房已经过户，现在的居住方今后有任何问题和自己无关，最好以短信或书面的形式告知。最后，你等待一两月就差不多可以收房了。

知乎用户 伙夫 发表

都有房产证了，合法地赶走原住户其实并不难。

首先持房产证和身份证，去供电局、自来水公司、燃气公司、供热公司、物业…… 把房主信息更改成自己的。

1、去供电局办理用电报停，每年最多可以申请报停 6 个月。现在都是智能电表，你前脚办完报停，后脚供电局一个电子指令发送到自家的智能电表，自动就停止供电了。

2、供热季到来之前，去供热公司办理停止供热手续。供热公司为了防止住户私开阀门一般都是用断管的方式，即在户外的管道井内把用户阀门后的管道物理截断。办理了停供之后，不是户主是无法申请恢复的。

3、去自来水公司申请报停。

4、去燃气公司办理停止用气手续。办理完毕之后，燃气公司拆除燃气表时可能会受到原住户的阻挠。不用管，反正拆不了表，欠的燃气费越来越多，你已经办了停，无法找你要钱，燃气安全管理部门会行使燃气安全执法权去堵管拆表的。
5、去物业申请汽车出入证，如果一个房屋可以挂两辆车的话，借朋友行驶证复印件，加上自己一辆车，把自己名下的的车辆出入指标占满。

没电、没水、没燃气、没暖气、没法停车…… 几个月后，不信房子里还有人能住着。

以上是通过以房主的身份合法行使的权利，水、电、气、暖，哪个公司也不敢不办报停的。

上面的一劳永逸的办法，办停一次，后面的事情不需要自己总是操心。

如果有精力的话，下面还有些合法的办法。

1、花几百在报纸上登一个公告：自己位于 xx 处 xx 栋 xx 单元 xx 室的房子内有人存放了家具家电和部分生活物资和财物，请存放人于 10 日内立刻清理，届时本人将拆除房屋门锁，财物如有丢失概不负责。再打印几十份，在屋门、楼道内、单元门口、小区公告栏等处都张贴。然后拍照、录视频存留告知对方的证据。等 10 天之后，请个锁匠验过自己的房产证之后拆锁（为避免冲突，先敲敲门，没人时再拆锁。有人的话，就走。给锁匠按每天 50 的基本工资用于去敲门，然后每成功拆锁一次再加 100 元工费），确保只要家里没人，锁就会被拆掉。

2、如果对方觉得没锁也能住，反正没啥值钱的东西的话，下一步拆门。去物业办个装修手续，在单元里贴上 xxx 室新买来，将要于 xx 月 xx 日开始装修，给大家带来的噪音和不便请大家谅解。然后拍照、录视频存证。找个对方不在家的日子雇人拆大门。如果对方铁了心 24 小时留人看家的话，就雇个利索点的，（反正因为执行了第 1 步，门已经不锁了），迅速对门进行破坏性拆除。来不及拆下来的话，砸弯砸坏无法关门即可。

3、如果对方觉没有大门也能住的话，再下一步往屋里买两吨沙子。告诉背沙子的民工说大门是坏的、锁是坏的，如果有人阻挠，你们只管把成袋的沙子倾倒进屋即可。进不了卧室就把沙子往一进门的客厅倒，反正门早就被破坏了开着的。用两吨沙子把客厅堵了。（等以后赶走住户，你直接装修不用买沙子了）

4、……（上述 3 条之后，老赖还没搬走？）

知乎用户 十八子 发表

唯一的道理是，能不买法拍房就不买法拍房，除非你是斗争经验丰富且很有空闲时间的律师。

我之前接触过一个关于法拍房的案件，案情是这样的: 一个人通过司法拍卖取得了一套法拍房，交钱后法院执行局将债务人也就是原房主一家赶走了，把房子交给了购房人，购房人也没立刻搬进去，出差去了。等他回来，发现债务人一家早就搬回来了，去找法院执行局，法官表示执行已完毕，当时房子已经交给你了，后边是你的事了。去找公安，公安认为这一块儿是民事纠纷引起的，让接着去打官司。

历经周折，购房人找到了检察院寻求帮助，一开始申诉的是民事检察监督，承办人也拿不准法院执行有没有瑕疵，于是就请示到了我们这里。这是一个很有意思的问题，牵扯到拒不执行判决、裁定，也涉及非法侵入住宅，还涉及法院执行是否到位，在这里就不详细论述了。最后，我们研究后还是认为这个属于拒不执行判决、裁定，但碍于种种原因，暂时无法提出有效的解决方案，最终这件事不了了之。

只能说，法拍房购买者所面临的潜在风险，往往是超乎想象的，头铁坚持下去不是不行，但是时间和精力成本都相当可怕。

知乎用户 ikarosrecht​ 发表

我老家的村里有个精神病，平时很正常，吃喝嫖赌都干，是个光棍。

但他确实是个精神病。

找这个精神病，房子租给他一年。

然后趁家里没人直接开锁放进去。

这么说吧，把老赖折腾死，他也不会被判刑。

而且他还没有可执行的财产。

知乎用户 卢振奇​ 发表

所谓法拍房，是指遭到法院强制拍卖的房屋，价格较一般普通二手房低，但也可能存在产权有瑕疵、拖欠物业、原住户不搬等情况，需要特别注意。

法拍房市场已经逐步形成规模，数量上也是持续的增加，加上一些城市对法拍房不限购的政策，可以说法拍房是越来越火，但是风险却还是依然存在的。

购买法拍房，原住户耍无赖不搬走？其实这已经不是个例了，那么大家在购买法拍房时，要如何避免这种情况的发生？

1. 读懂拍卖公告

现在司法拍卖中的《竞拍公告》，内容已经非常详尽了。如交完拍卖还是不交完拍卖，是否负责清场、有无长期租赁合同以及是否现有人居住等等都会标注的很清楚，所以一定要仔细阅读，避免”捡漏 “变掉” 坑“。

2. 请专业的助拍机构

有句话常说 “专业的人做专业的事”，助拍机构在你竞拍前都会做一个详细的尽调，你想了解的问题都会出现在上面。

另外，他们有的是包清场服务的，对于他们自己也无法清场的房子，他们也会按照拍卖价原价回收，避免竞买人的利益损失，所以，选择一个优秀的助拍机构不失为一个良策。

所以，做好前期的周密准备，调查清楚所拍房的具体位置、产权情况、土地信息、配套设施、居住现状等等才是买法拍房的第一步。

知乎用户 武汉离婚律师​ 发表

之前就听说过，同事的朋友房子往外出租，出租半年以后房客不交租了，也不退房，

说屋里躺着个老人，一碰就会 “死”。。。

报警也没用，民警不处理经济纠纷，只会协 huo 商 xini。法律武器更低效。

租户自己换了门锁，按时交物业费水电费，物业自然也不会管。。。

房东家平时上班也忙，没时间跟他们耗着，就搁置了。。。

最后什么办呢？从社会上找 “专业人士” 来处理的。真的用行动告诉你什么叫专业，钱一次给够，准时“清理干净”。就半夜刚撬开门的时候有点动静，然后第二天一早，房里面一点人影都没了。邻居睡得沉的就不知道发生了什么事情。

还听说过把房子租给从国外引进的 “高端人才” 的，欠租不付，最后退房前，在屋内留满了排泄物。。。当然也可以找专业团队来给番邦友人上一课。

很多回答下的以牙还牙以眼还眼，互相恶心的手段其实都很低效，毕竟对方已经不要 fac e 了，遇到头铁一些的根本没办法。消耗了自己的时间精力，惹了一肚子气不说，还影响邻里关系。

怎么说呢，扫 X 除恶以后，老赖都越来越牛气了，毕竟缺少专业人士来对付他们。大家只能小心谨慎一些，保护好自己的财产吧，也尽量不要往外借钱。。。

毕竟人家凭本事借的钱，为啥要还？（狗头）

键盘打得再响，出得主意再牛 X，真遇到事情了，敢于 “付诸行动” 的人，还是少数，也不专业。

知乎用户 慕桓 发表

本人亲身经历，去年在网上法院拍卖买了套独栋，低于市场价二十万，买之前去了法院跟法官交涉了四五次关于交房问题，法官信誓旦旦说这家人通情达礼，不会有任何问题，于是果断下手。很顺利办理了手续拿到房本之后又用房本办理公积金贷款，交房时候原房主几次推脱，总说多给点时间，前几次没在意自己也没太着急，六七个月过去了，按耐不住，自己想着不能与原房主交涉，一只催促法院，想着给强制执行。法院调查取证因原房主长期住院，心脏已经有八个支架了，不敢强制执行，怕执行时出现状况。原房主还是当地广电局局长退休，中途停过几次原房主退休工资，但都无果。法院跟我们说得自己想想办法，想着法院无法强制执行，托熟人找他说好话，最后以他房子里还有几个书柜衣柜为由给了他两万块钱，他搬了出来，留下的东西也到值这个钱，就是感觉被忽悠的时间挺长的。最后去到房子里感觉捡到了宝，毕竟是当过局长的房子，挺满意的。他搬离出来一个多月就听说去世了，长吁了一口气…… 原房主一般都是为了能忽悠点钱，只要不太过分能和解是最好的了

知乎用户 中华之家 发表

扫黑除恶之前，解决这类老赖的方法还是挺多的。

我道听途说过的一个案例，就是趁家里没人，拿房产证找开锁的给开门，然后屋主带着一帮社会大哥扛着麻将桌进房子噼里啪啦打麻将，期间各种抽烟喝酒吆五喝六。

打了几天老赖受不了就搬走了，因为晚上根本都睡不着觉，去洗手间有时候还得排队。

这招现在不知道能不能用了。

知乎用户 Jack Bauer 发表

1. 确认现在房屋占有人系无权占有。(主要是原房主给房屋抵押并登记之前，没有租赁合同也没有居住权合同)

2. 用房产证停掉房屋水电煤气，逼老人出门。趁老人不在，找公证处一起，用房产证找人开锁。

3. 由公证人员负责全程录音录像，屋内所有物品列明清单提存至公证处。

4. 门和锁赶紧换掉，换成防盗的难以砸开的那种。屋内轮岗，期间恢复水电煤，24H 呆好人，门外放好摄像头。

5. 老人一旦回来要求进门，告知屋内物品已经依法提存，坚决不开门。如果砸门就报警处理，警察来后出示房产证，表示自己才是房屋所有权人。其他人来一律不开门。注意千万别被骗开门让老人混进家门，进来容易出去就难咯。

6. 熬几天，对方受不了，这事就结束了。

知乎用户 暗夜 Dark​​ 发表

现在抄袭洗稿都能洗到第一了，这位既没有相关从业经验，也不是法律工作者啊。

知乎用户 赵梓涵 发表

我见过最直接的，把门窗给拆了。

拉了几吨黄沙石子直接倒房子里。

警察来了根本不管的，因为产证是新业主的。

当然，不管双方谁动手打人，都会被抓。

知乎用户 hotgg1 发表

我说个更荒诞的故事。

有个法拍房，人在拍卖出结果后，把他家 90 几岁患有多种癌症且医院不收的奶奶搬进去躺着。而且他奶奶还需要制氧机，和一些辅助监控医疗设备。

没错，也就是要电，没电可能会死，当然也可能不会死，但是谁知道呢。

开始代拍的中介也是牛逼哄哄，过户断水断电，一帮人上门要收房。人直接打电话报警，警察来了，要人马上通电。

人不依，要打 120 把人拖走，120 来看了一圈不收，因为没地方送，医院又不收。死在车上，脱不了干系。而且家属也不同意外送，谁敢动。

后来警察也急了，谁你这不通电，死了人，你们弄不好要坐牢，弄不好还要把自己搭进去。后来弄到人所长都来了，要拘这帮收房的。

后来买方一帮人傻了眼，老老实实去把电通了。

后来又把执行法官找来。人原房主就一句话，这人要是今天死了，我就拉倒市政府门口去，看最后谁负责。执行法官也傻眼了，只能和稀泥，要协商。

后来，估计是法官跟这边人认识，在中间做工作。两边协议花了 30 万人道补偿金，才让人搬走。毕竟道理也说的通，人死里面，你负个次责，可能都不止 30 万。你总不能拍个房，水电气供着，里面养着个随时可能嗝屁、也可能很久不嗝屁的人吧。

要知道那个房子市场价也就 300 不到，买方也就 80% 左右的价格拿到的，最后实际到手价都要到市场价的 95% 左右了。

而最搞笑的是。原房主是唯一住房，执行款也没有拍卖房价高，还有结余。法院给了 9 万多租房补偿，加上买房的 30 万，加上结余，人又在边上较新的楼盘，付了首付，买了套房。

反正我是觉得，不知道是那个大聪明，弄出个拍人唯一住房。人安生立命之所，你去弄，人自然就会想尽办法去对抗，毕竟中国人是非常聪明的。而且中国的行政体系，也怕事。真要是弄死了人，肯定要有人担责。

其实，真要是想做老赖，还等着你去拍自己房子？

不拍唯一住房。把债务责任和风险交给债权人，而不是公权力机构，才是正道。

知乎用户 乘风破浪的爷爷​ 发表

我经常买法拍房，我买就一个原则：

参与竞拍前先联系上被执行人，约被执行人见个面聊聊天，甚至一起吃个饭。他如果已经心灰意冷，还答应能收点费用配合你一起把过户手续给办好了，那就能拍。

否则就撤，换个房子。

知乎用户 王伟麟 专利律师​ 发表

找小贷公司

跟小贷公司说好，付费帮忙收房。

小贷公司会给你办到的。

比如，一般小贷公司都会有一群大汉，先上门，声明房屋所有权。然后街坊邻里都知道是俩人赖着不搬，房屋已经易主。

当然小区里有人站老人边，有人站房主边。

小贷公司找物业，通知居委会，知会派出所。办好装修许可，遍贴装修通知。

停电停水，停网络停电视。

伺机拆门换锁。

老人赖着不起。大汉蒙面上前抬出，放于屋外，锁门走人。

报警，到派出所调解。屋主陪着熬。背地里屋内家具搬空。

知乎用户 青史红尘 发表

我这种方法，只适合已经依法拿到房屋产权的房屋所有人使用，如果你的房屋还没有下判决或者拿到所有权，不建议参考。

作为房屋的所有人，你对房屋的一切都享有权利，说白了在不违法的前提下你想干嘛就干嘛，没人能管你

咱们办事讲究个先礼后兵，对于遇到这种情况，首先可以先和法院沟通，请法院安排法官一同前往，对房屋占有人进行说理释法，让占有人明白自己的行为已经侵犯了房屋所有人的合法权益。

但通常占有人都有自己的一套理由且坚信自己有权占有，那么接下来的步骤至关重要

联系社区、街道办、公安的同志，向其告知并出示你对该房屋享有所有权的证明，并向他们寻求帮助，但一般情况下，他们并没有强制要求对方搬离的权利，但是为什么还要这么做呢？

当然要让大家知道，这是你的房，以至于接下来你的行为都是在为维权而进行，能够让别人觉得你是在自我救济。

在上述人员与房屋占有人沟通无果后，你就可以告知房屋占有人，要求他限期几日内办理，否则你将采取什么什么样的措施，并把这段话贴在房屋的大门、小区楼道、小区大门处，以保证能够让大多数人看到。

那么最后一步，如果占有人在你要求的期限内没有办理，这时候你就可以行使你在之前说的你要采取的行为了，比如找开锁公司开门，或者更绝一些，找个焊接工人，把门窗焊死

在做这些的时候，最后还是让社区、街道办或者公安同志在场，毕竟这么大动静，如果造成别的邻居产生误会再报警了，你又要解释一遍。

当然，这些都是下下策，不推荐大家上来就用啊，一定有比我这更好的办法

对于不讲理的人，就应该用不讲理的办法解决

知乎用户 马达先生 发表

这题我会。

一般会是老赖的亲人主要是老年人，赖着不走。

详情可以看我的另一个相关回答。https://www.zhihu.com/question/439705100/answer/1744329574

如果是通过买卖不破租赁的方式来拒不搬离，那你就是作为承租人了。

这时候你应该索要租赁合同，然后你应该索要付款凭证。

如果没有，把他轰出去，你这租赁不成立。

如果有，也简单，把他轰出去，让他和你打官司。

他就有举证义务了，举证合同有效，有实际付款凭证。看合同实际金额

这时候骚操作来了，他拿出合同你也不搬离，最多是你赔偿他租金。如果租金很多，那你还不举报他老赖偷税漏税？同时申请合同为虚假交易，主张合同无效。

然后也简单，官司输了你就搬出去，租赁合同依然有效对吧，但是对方是租户，房子里的所有物品的物权在你，你搬离之前把家具电视搬空，并且装修比如墙纸，吊灯还有窗户门，全部拆掉。然后买点钢管钢筋在屋子里焊接出一个搬不出去的大的东西，一定要比门大，怎么都搬不出去的东西。

然后录像。

只要对方重新装修了，起诉，他未经屋主对房屋进行了改造，责令他恢复原状并赔偿，或者取消合同二选一。

如果他把那个钢铁怪物拆了搬出去了，告他盗窃啊，告他毁坏了屋内原本的装修要求合同无效。

然后没窗户对吧，无人机一天扔三五百个樱桃蟑螂进去。

如果他不住在那个屋子里了，你就住进去。

知乎用户 起士林居士 发表

解铃还需系铃人。最终，法院的屁股还是要法院擦。

知道这个屁股别人擦不了，却进行拍卖，法院本身辜负了正义之托。

神州大地这样的案子积累多了，也就到了必须解决的时候。

公民能做的事情，就是管住自己的手，止贪、拒拍。

英国历史学家托 · 富勒说：“地狱和法院的大门是敞开着的。”

看来，这两扇大门，都要慎入。

知乎用户 思想花园​ 发表

遇到这种事情，可以向法院提起诉讼、主张对自己房产的居住权。获得胜诉判决后，申请法院强制执行。

购买司法拍卖的房子，需要注意房屋内是否有人居住？该房屋是否有租赁情况？因为买卖不破租赁、如果原房主不想让买主得到房子、就可能把房子租出去。

在此，不建议罗女士采用极端的方式解决这件事情。因为对方是老人、如果对方碰瓷，受害的是我方。建议罗女士走法律程序，依法维护自己的合法权益。

知乎用户 张森洛​ 发表

法拍房当然有风险，这一点毋庸置疑。

法拍房涉及的环节程序非常繁杂，处处是坑，普通人很难应对，一定要有专业的律师或者置业顾问陪同才行。

有人说只要产权清晰、债务清晰、没有租约租客的房子就可以买，这不是废话吗？拜托！有这种好事能轮到你一个普通人？你家里是不是没有镜子？

有些地方法院确实可以强制执行，也有些地方法院让你们自行协商。不管哪一种都要耗费大量的精力和物力，你本来就是图便宜图省事，结果搞得身心俱疲、一地鸡毛。

选择法拍房，一定要慎重再慎重

知乎用户 粤 A 羊城金融​ 发表

个人感觉无法解决, 不建议买法拍房

这难点最大的是两个老人, 一直住在里面, 如果是年轻人, 可以吵, 可以打, 甚至可以乘他们不在清空

但两老人怎么干, 一个不小心, 挂了, 刚买的房子又成他们的了

知乎用户 wang da 发表

这就是处置法院执行局的问题。在上海现在是必须要清场完毕后，才能开始启动房屋拍卖程序。

目前全国各个法院的程序都不一样，有先拍卖后腾房的；有先腾房再拍卖的，也有像题中这个情况不负责清场的。

我就不明白了，为什么还有最后面这种情况。其实，先拍再腾房的也不合理，因为很多买家不能看房，这样就会影响房屋的价值。

法拍房还是要把尽职调查做好，最基本的坑就那么一些，该事件当中的房屋买受人也是够够的了，都是富有到，买房不用去看房的吗？

除了人员占用以外，还要注意房屋的违建、物业水电费未缴纳，涉及到商业性地产，消防也是一笔不菲的费用。

总之，买法拍房，还是要去找专业的法拍公司，清场问题是必须要解决的。

知乎用户 法大叔说执行​ 发表

我运气比较好，18 年买的法拍房，手续办完后原房主不愿腾房，打电话给法院法院后，通知我提前找好锁匠和搬运工。执行当天，来了 10 多个法警，现场通知原房主，锁匠现场开锁换锁，搬运工直接把搬东西搬楼下交原房东处理。开锁费和搬运费我出，总共 2000 多吧。事后执行过程还被法院当案例发官微了。

知乎用户 辞远 发表

法拍房这种情况我们处理的也很多，

首先要规避此类风险，一般在拍卖公告里面会写明有这样的情况，请竞买人自行评估风险。

我们一般会建议这样的房子最好就别碰了，后期处理起来比较麻烦。

现在是已经出现这种情况了，想依靠法院强制腾退周期太长，我们只能想办法解决，

第一，如果法院不能交付，与法院协商退款；

第二，因为是被执行人父母，需要找到让法院找到被执行人协调，让被执行人去做工作；

第三，让法院从案款里面拨一部分作为唯一住房补助；

第四，因为已经过户了，我们作为产权人，有权力控制自己房子的水电气。

知乎用户 印山资产​ 发表

早些年办过一个腾房执行的案子，没把我恶心坏了。

申请执行，等分配法官等了一个月。

去催法官执行腾房，法官答复现在案子多，让等着，等了 2 个月不见消息。

再去找法官，告知我说赶上国庆阅兵，为了维稳，要中止这种强制腾房等不太稳定的执行措施。

好不容易过了国庆，法官说要先上门贴公告，但是院里车和法警都不够，让继续等。

终于上门贴公告了，限对方 10 日内腾退。结果过了 10 日又没动静了。

找法官一问，被告知，屋子里住的不是被执行人本人，法院没权利执行，直接做了终本裁定。

案外第三人占有房子，那占有人也是协助执行人，也有配合法院腾退的义务，我们遂提出执行异议。

按照规定，执行异议由立案庭受理，结果立案庭法官只见过起诉立案和申请执行，没见过执行异议申请书，费劲巴拉沟通半天，还是让把执行异议申请书交给执行法官本人，你说这不是搞笑嘛！

果不其然，交给执行法官后石沉大海。

腾房问题最终还是客户自己私力救济解决的。

所以，部分答主已经从某些角度解答了解决办法，我就从合法执行的角度提供下新的视角。

至于怎么选就看各位看官的了。

后附当时的朋友圈！

知乎用户 万振律师​ 发表

要想解决这些老人犯罪和老赖的问题，只有一个办法，就是暂时放弃人道考虑，抱着生死由命不负责的觉悟，该抓就抓，并且在抓捕和关押过程中的生老病死等任何状况，司法机关概不负责

只有整个社会形成这个共识，才能彻底解决老人犯罪和老赖的问题

这其中最大的阻碍，就是人类的圣母心，以及永远有人感同身受的假设自己被冤枉

目前来看，无解

除非老年犯罪和老赖们多到整个社会都受不了

知乎用户 半蓑烟雨 发表

只要有房产证，怕啥呢？

先把水电断了，直接拿房产证去断，

然后乘着人不在（人在也无所谓）把门换了，

家里面的财务建议别动，根本不慌好吧，

接着找建筑公司装修，先把厕所堵上，我不喜欢蹲的，我要坐得，当然，换一个月也行，换两个月也行，这是你的房子。

只要你不动他们的财务，你做啥都行，记得每次干事把视频拍上。

知乎用户 一叶而知秋 发表

老年人太好办了

找俩大爷大妈把他俩架出去就完事了

敢倒地上就给叫 120

直接派个人把他们俩全送医院去

一分钱都不要垫付，等着对面告你就完事了

又不是九十几的老头老太太，出不了啥大问题

人弄走了马上把对方东西清干净打包到块空地

然后门口开始砌墙，直接堵死

水电报停后直接掐掉（物理）电线抽管，水管堵死，然后把房子扔一年再说

知乎用户 pilium​ 发表

拿房产证开锁进屋，直接把东西搬出去；或者去停水电。

居然拿了证一年进不了门，早点上知乎问问不就有几十种解决办法了。

知乎用户 孤鹤​ 发表

这个，很早看过一篇文章，记不清是谁写的了。

说的是法拍房，只负责拍，不负责入住事宜，和原住民的矛盾一般不会有人去管。

普通人即便拍了法拍房，大概率也没有办法入住。

很多法拍房的原住民是老赖或者其它一般人惹不起的存在。

需要法拍的房子分成两类，一类是物权清晰，原住户已经搬走，周边比较便利的。这些都会被内部消化掉。另一类是产权问题复杂，原住户老赖拒绝搬出，一旦拍上，就是无止境的扯皮。

法拍房比普通房子的特点当然是便宜，但是在房产这件大事儿上，这点儿便宜会要了亲命。

综上，普通人千万别买法拍房，买了你大概率住不进去。

应该如何处理：没办法。

你也知道，这种经济纠纷永远比命案执行难。关键是就算是法院强制执行了，法院也不可能天天派个警察给你看守门户。原住户无穷无尽的骚扰会让你彻底住不下去。

最好的办法是不买，买过了最好的办法就是想办法出手。

在这种事情上，不怕一万，就怕万一。能不买就不买吧。

知乎用户 阅读修身​ 发表

法拍房由于价格较低，一经面世通常会吸引大批关注，很多消费者希望 “捡漏”，买到低价又心仪的房子。

然而在交易实践中，法拍房风险并不少。法院通常只会提供法拍房基础司法信息和基础房产信息，而房屋涉及的税费、违建、租赁、非司法纠纷等重要信息，法院通常不会进行充分调查和披露。

此外，法拍房在实际交割时容易遭遇腾退难和执行难。根据《民法典》最新规定，买卖不破租赁，如果该房屋此前已有租户，或者像案例中有老人长期居住，法院只能协调，很难强制执行。结果就会导致虽然房子已经到手，自己却住不进去，造成非常大经济损失。

所以如果想购买法拍房，最保险的办法是自己先去实地考察，了解房屋周边环境和居住情况，以及房屋税费、限购、贷款等情况，避免潜在风险。

知乎用户 贝壳找房 发表

方便又合法的维权手段是不存在的。

法拍房注重点就一个，别买。

知乎用户 匿名用户 发表

听说对付这种鸠占鹊巢的通用办法就是，加锁。

反正家是我的家，门是我的门，总之我来上几个锁没问题吧。

那我把钥匙自己留着没问题吧。

人？什么人？我喊了啊，没人搭理我啊。

啥，他要出来，可以啊，东西打包拿走呗，啥时候拿走啥时候开门。

告辞. jpg

知乎用户 木子雨相 发表

这就是合法的炸片。

知乎用户 轻尘栖若草 发表

一、罗女士应该如何处理？

像这种买了法拍房后，才知道房中有人占用的情况也是屡见不鲜了。

遇到这种拍中后有老人占用的法拍房，如果想住进去，最好尽力找法院沟通，看法院能不能和被执行人协商解决。

或者找专业律师和占用人进行沟通，花一定的时间和金钱，妥善的把问题处理掉让老人尽快搬走。

二、遇到有占用的法拍房，我们该如何处理？

首先，竞买人在参拍前，就应该对房屋进行调查，全面了解房屋的情况，以及可能存在的风险。

如果是有占用的法拍房，尽量不要参拍，如果一定要参拍，必须提前制定清场方案。

依据多年的参拍经验，遇到想参拍但有占用的法拍房，总结出四个步骤，教你如何调查法拍房占用问题：

第一步：

调查法拍房涉及的案件信息，主要包括标的被拍卖的执行案件以及债权数额，目的是为了调查债权人的债务占比，为之后分析法拍房实际占用情况做铺垫。

第二步：

调查被执行人涉及的，除标的以外的其他相关执行案件，目的是为了调查被执行人有无其他负债，以及欠债数额，目的是为了排除其他债权人占用的风险。

第三步：

实地下户调研，去法拍房所在位置，实际查看是否有真实占用，以及占用人性质，初步制定占用人清场方案。

第四步：

如果被执行人名下有公司，还需要调查涉案公司信息，主要调查被执行人是因为什么导致欠债，有无套路贷、涉黑等风险，尽可能排除案外人占用。

三、为什么法拍房交接困难？

其实并不是所有的法拍房都交接困难，但是确实有不少交接困难的案例。

法拍房是法院强制执行拍卖的房产，大多数是因为被执行人欠款不还房子被拍卖，所以房子被拍卖并不一定是被执行人的真实意愿，所以会存在不愿意搬走的情况。

再加上大多数法院都不负责清场的，这样收房的问题就要买受人自己解决了，这其中就出现了各种各样的问题。

具体可点击我们写过的过往案例查看↓↓↓

蓝鲸法拍案例汇总

四、购买法拍房需要注意些什么？

买法拍房需要注意什么？那就是要注意规避这么法拍房常见的风险了。

例如无法过户风险、房屋被租赁风险、无法交付风险等等。具体可点击下文查看

蓝鲸法拍：淘宝拍卖的房子能买吗？【限时福利免费领】

这些风险如何规避呢？那就是拍前一定要做好尽调。

很多购买法拍房失败的案例，都是由于前期没有仔细尽调导致的。

像上述问题中的罗小姐就是，拍中之后，发现或者再解决这些问题，都会格外费劲，不仅要花费大量时间，并且还要承担资金风险。

知乎用户 蓝鲸法拍 发表

本回答有必杀技！合法并且简单易操作！

确实该我回答，因为作为又有钱又有闲的律师… 头铁 (贪便宜) 亲自下场买了几套所谓的硬伤房… 各种方法都是亲自应用过了。因为这里面可能操作需要一定的法律知识和手段，不明就里的人往往没法随机应变，容易受误导，所以不说那些不好操作的办法。

总结起来，这事很多人真没法独立完成，动不动反而会陷入新的争端。

所以，溯本求源… 这腾退的事本来就该法院执行局管！！他们不作为导致现在的所有关系没法理顺。

老实人不会腾房还不会天天去追执行法官吗，过了合理期限以后… 跟粉丝追星一样天天去追… 当然还可以追他领导… 注意态度一定要和善，别着急，天天追着… 无时无刻的关怀关注…

有没有效果呢？效果刚刚的好…

知乎用户 丁尺甫​ 发表

这种事，在我们省其中一个电视台播的帮忙类节目里，都不知道帮过多少个了，但是帮忙结果出奇的一致，那就是啥也没解决。其中有一个还是我们这边城市的，是一个大院，几十年前原房主在合法建筑的基础上加盖了违建的平房好多间，然后新房主买法拍房买到的是合法建筑那部分，来看房发现连院子都进不去。原房主胡搅蛮缠说违建已经事实合法化，他们住的违建并没有被法拍所以不该腾房，合法建筑给新房主没意见，但大院的门是他们原房主自家门，不可能给外人用。新房主想进法拍到的房里需要自己想办法，但由于法拍房是在大院最里面且本身就是老旧房屋无法再改造出一个门来，所以实际就是原房主在故意刁难新房主，新房主还是住不进去。最后就是记者建议求助人自己去找法院执行局，等于帮忙失败，啥也没解决。

知乎用户 匿名用户 发表

居住权是一种排他性物权，且高于所有权，若房屋设立了居住权，无论这套房屋怎样出售、转让、抵押，都不影响居住权人居住、使用这套房屋。

购买二手房时，除了需要查询房屋的权属、抵押、查封等情况，还要查询房屋是否登记了居住权。一旦登记有居住权，购房者即便是获得的房屋所有权，拿到产权证，也无法改变居住权人已经居住的事实，不能要求居住权人腾房。

看那么多回答吹牛 B，说这事多么多么简单，手到擒来，不费吹灰之力。这姐们自己说了就是图便宜，80 万买，比市价便宜了 20 万。有些人那么有本事，去买法拍房倒手赚差价多好啊，买个房把 “老赖” 赶走转手就能赚 20 万，还上什么班啊？

知乎用户 王政 发表

购买法拍房的 5 大注意事项

1、审查好是否存在租约，如果存在租约的房建议不要买，很多时候这种租约有可能都是原房东的亲戚或者是一个很长的租约。

2、了解好欠费情况，去物业或者相关部门查询房屋的欠费情况，以免给自己造成不必要的损失。

3、了解好是否可以贷款，很多法拍房是不能贷款的，并且需要很快交清房款，所以要结合自身情况充分了解。

4、了解好房屋权属是否存在瑕疵，是否取得房产证等等。

5、尽量了解前手的交易情况，预估可能产生的税费作出合理判断。

知乎用户 广州融资故事​ 发表

家有一老，如有一宝。

他是老头老太你惹不起，你家老头老太呢？

知乎用户 饼当 发表

跟这种人就要刚到底，当地法院应当 “强硬” 一点，维护司法的权威。

执行难一直是司法的一个痛点，竞得法拍房但无法入住就是一个体现。在以往的拍卖中，有的法院在网拍时会强调说明 “不负责腾房”，此时竞买人需要格外注意，竞买成功后需要自行处理腾房问题，这使得许多有意竞买人望而却步，不参与竞拍，也给法拍工作带来阻力。

之后，为了推动执行工作持续健康高水平运行，最高法发布了《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，其中第十条对网络拍卖进行了规范。

10. 充分吸引更多主体参与竞买。拍卖过程中，人民法院应当全面真实披露拍卖财产的现状、占有使用情况、附随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项，严禁故意隐瞒拍品瑕疵诱导竞买人竞拍，严禁故意夸大拍品瑕疵误导竞买人竞拍。拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明 “不负责腾退交付” 等信息。要充分发挥网拍平台、拍卖辅助机构的专业优势，做好拍品视频宣介、向专业市场主体定向推送拍卖信息、实地看样等相关工作，以吸引更多市场主体参与竞拍。

也就是说对于他人无权占有法拍房的情况，人民法院有负责腾房的义务，这也是司法拍卖的应由之义，只是司法实践中各地处理方式存在差异。

北京通州区人民法院就处理了一起类似的案件，被执行人以 “家中有老人、小孩共同居住” 等理由拒绝腾房，执行法官、协警等上门强制腾房，最终被执行人一家腾空搬出房屋。

法拍房真的交不了房吗？通州区人民法院强制腾房，保障买受人权益！

对于这种无赖行为，司法应当予以强硬地回击。

知乎用户 法律民工​ 发表

没那金刚钻，就别揽瓷器活。

法院不会帮你腾房。

能不买法拍房就尽量别买。

这个便宜一般人占不了。

知乎用户 菲拉格慕 发表

在拿到产权证之后，先去自来水公司、燃气公司、电力公司变更业主为自己，同时用 “丢失” 的理由补办水卡、气卡、电卡，然后去物业变更业主为自己。在电力公司问清楚能否立刻断电。

接下来，去和住在屋内的人进行协商。

协商成功的，以书面方式约定好他搬走的最后日期。超过这个日期，屋里的东西一律视为杂物。

协商不成的，报警。报警最好分成几次，时间跨度拉长到一个月以上。

报警是为了留下房屋有纠纷的证据，别指望警察能起啥作用。

至此，你已经用完了所有的救济渠道，可以行动了。

只断电即可。不能立刻断电的只要别再继续缴费就行了。

在现代社会，没了电啥也干不了。

对方打电话来也别接，警察问你就说怕是诈骗电话。

让你去调解协商你就去，但在现场只问对方一件事：啥时候搬走。

如果对方给出了日期，那么你再问问警察或法院的人，他要是到时候不搬怎么办。放心，他们也没辙。

只要你没搬进去，就绝对不要恢复供电。

每隔两三个月去看一下搬走了没有。

确认搬走了以后，去物业找人开门、清空室内的东西、换门锁。

再过三个月，给电表充钱，找家政做开荒，然后搬进去。

如果前前后后一共用了两年，那么你就当损失了这两年的房租吧。

谁让你贪便宜买法拍房呢。

知乎用户 haha kim 发表

法拍房的风险主要来自房产信息不透明，所以前期尽调尤为重要，其次是相关问题的处理能力，比如腾退，这对法拍房来说是个老大难的问题。 下面是购买法拍房的注意事项，大家可以参考参考：

1、对于进行网拍的法拍房来说，所有房源都是公布在拍卖平台的，不要相信存在独家房源。 目前我国法定的法拍平台有七个：淘宝网、京东网、工商银行融 e 购、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、北京产权交易所。

2、参与竞拍的保证金是在竞拍网站中缴纳，不要相信别人提供的转账账号。 前阵子听说，有些骗子冒充法院工作人员，印刷虚假的法院传单让竞拍人按上面的账号进行转账缴纳保证金，这种明显的骗术，一定要避免。

3、保证金额较大时，一定要提前缴纳保证金。 因为个人网银额度有限制，所以在缴纳大额保证金时，一定要提前完成，否则到最后才发现无法缴纳保证金就只能错过本次竞拍了。 通常工行、招行、浦发、宁波银行的限额最高，可以超过 200 万，对于超过限额的情况，我们举个操作的案例：农行网银二代 K 宝单笔限额 100 万，单日限额 500 万，有个客户要交 300 万的保证金，那就可以分成三笔先充值到支付宝账户中，然后进行交保。

4、竞拍有时间限制，请注意不要错过。 通常来说，法拍房会提前一个月左右上拍公示，但真正竞拍时间只有 24 小时（变卖等待出价时间的时间可能超过 2 个月，但真正竞价的时间也是 24 小时），所以对于有意向的法拍房，一定要记住时间参与竞拍。

5、参与竞拍前，一定要留出足够时间调研房屋。 关于法拍房的各种坑，在之前已经多次提到，而对抗这些坑的最好办法就是做好调查工作，充分了解的房屋的真实情况，所以不要轻易参拍，参拍前花时间调查房子是必要的，即使空置的房屋也有调查的必要。 按照以往的经验，要对一套房产作出详细的调查，最好能有一周的时间是最好的。

6、法拍房公告中的租约不一定都是有效的。 目前很多城市的法院在登记房屋信息时，并没有完全认真地审核相关人提交的租约是否合规，所以并不是所有的租约都是合法的，对于不合法的租约是可以通过法律途径进行破除的。

7、面对第三方强制占用时，可以通过法律途径进行解决。 有些法拍房，由于之前抵押给除银行之外的民间借贷机构，那么在进行拍卖时，有可能被法律意识淡薄的机构所强制占有而不腾出，这时千万别直接以暴制暴，应优先向法院申请协助解决。

8、没有原业主，法拍房依然可以办理过户。 在没有原业主的情况下，只要法院出了相关文书，整个过户就可以单方面进行，不需要原业主参与，所以不用担心正常产权的房屋无法过户的问题，但是对于本身存在产权问题的房屋就要小心了。

9、税费需要看清楚由哪方缴纳。 目前很多城市的税费缴纳标准并没有统一，有些城市是由买受人承担，有些城市又是各自承担，对于各自承担税费的法拍房，买受人通常需要先垫付被执行人该出的那部分税费，但是后期可以退还的，而对于直接由买受人承担的情况，就意味着买受人需要同时支付买卖双方的税费，如果不提前预估清楚，可能导致最后付款时存在资金空缺。 北京是个例外，买受人只需要承担契税就好了，完胜二手房的税费。

10、不要忘记了解房屋欠税。 很多情况下，法拍房都会存在不少欠费，特别是物业、水电、燃气等等，而使用预付消费的小区有个优势，就是不会欠水电、燃气等费用。对于物业费，有些高档小区在多年累积下，也有可能达到比较高的水平，而竞拍公告中往往不会反应出来，所以提前了解欠费也是比较重要的。

北京法拍房拍卖建议大家选择专业的法拍房服务机构协助自己参拍，可以有效的避免风险，安心置业法拍房！

北京法拍房加微信详聊

知乎用户 北京法拍房快讯​ 发表

遇到这种让子弹飞的问题，比较头疼，法拍房法院要先执行房屋清理以后才能进行法定拍卖，不然接盘者都成了冤大头，避免引发各种扯皮造成更多矛盾和社会问题

知乎用户 常悬咨询 发表

拍过几套，没有什么，没见过敢不腾房的，太多法子了。

知乎用户 知乎用户 Y3Ns48 发表

如果单纯的解决这个问题，实际上大家给出了很多办法，合理合法合规都可以试试。

其实从这个新闻可以看得出，是因为竞买人没有留意公示信息中 “因室内有人居住，交付时间待定” 而且是红字提示。竞买人真的是心大啊。

法拍房全称是司法拍卖房，司法是重点，它本身就和大家平常买二手房的逻辑不一样，现在更多的人是担心法拍房的风险，这个新闻就是属于腾退风险，里面住了老人，这种确实不好处理。但实际上是可以提前规避的，但凡能仔细看看，就不至于到现在这个地步。

网上有很多关于法拍房的新闻，我相信竞买人也是听说法拍房便宜，看到这套房子便宜才决定入手的，甚至有的新闻，低价买到了法拍房，也顺利入住，没有任何问题，就蠢蠢欲动。但事实是每套法拍房的执行案件不一样，就导致每套法拍房的风险是不一样的，所以，不能用别人的成功来作为自己参与法拍房的理由。参与法拍还是建议找一家专业的辅拍公司，从竞拍前中后期整个流程都有他们协助。辅拍公司的作用核心是能够做风险兜底，就是说如果房子有什么问题是辅拍公司为你负责。所以一定要好好审核合同。

知乎用户 敏劫劫 发表

文明高效合法的手段是没有的。。

你说你让法院去腾房，法院面对这种老头老太也是没办法的。。

恶人还需恶人磨。。。

只有一招: 趁着老人出门，迅速翘门换锁，然后把东西扔出去，让老头老太告去吧。。

知乎用户 明月当空 发表

法拍房给人印象是价格便宜但风险大，不少网络大 V 还言之凿凿的说千万别买法拍房，还举出各种事例，我只能说：夏虫语冰不知所云，或者利用负面消息博取流量，下面我来逐一解释法拍房的风险及解决方案：

第一种风险，硬伤，是谁都接受不了的，前年寮步的太和花园（一般叫：新天地华庭）有两套房拍卖，注意是两套独立的房，不是一套房两个证的那种，原业主把两套房打通使用，但被却分开拍卖，而且拍下之后要自己隔开，这谁都接受不了，自己拍下一套，另外一套还在业主那里，叫人怎么隔嘛？

第二种风险，有人接受有人不接受的风险，最典型的是：凶宅，有的人只要房子好，价格便宜，就可以接受，有的人是死活不接受凶宅的。

第三种风险，一般人解决不了，但专业机构可解决或回避的风险，比如房子登记满 5 年，但原没有交税，有的人会以为满五年税费少，但实际却要交两次税。

以上风险我们会在尽职调查时搞清楚，解决方案是：第一种风险，我们不建议客户去拍，第二种风险，会告知客户，咨询客户的意见，客户接受就拍，不接受就不拍，第三种风险，我们自行解决不给客户添麻烦，或者给客户建议，比如交两次税，就给出价格建议，这套房子本可以出 500 万，但要交两次税最多只出 450 万，避免客户花冤枉钱。

第四种风险，拍卖人自己造成的风险，有人会觉得这扯了，自己怎么会有风险，这种情况还真有，而且还不少，举两个例子；

1、拍的时候上头，事后后悔，就不管不顾地悔拍，悔拍是要被没收保证金的！

2、想当然得认为买了社保就有名额，但买的时间不够，或者中途断开，就会没有名额，法院可不管你有没有名额，不交钱不过户就是悔拍，就没收你的保证金。

我们每年都会接触到十多二十单由于拍卖人自己造成的风险，而且原因千奇百怪，不尽相同。我们在工作中会控制这类风险，比如：

1、价格接近市场价时，我们会建议客户停止不再出价，而改拍其它的标的。

2、购房名额，事前会做好资格预审，没有名额就不会让客户参与。

第五种风险，事前无法预知的风险，我们惠州的同事就遇到过，开始一切都很顺利，但收楼时出了问题，原业主在搬走时，把装修全部砸坏，这就是事前无法预知的风险。我们公司就帮助客户起诉、追讨损失，如果没有专业机构的帮助，这位客户就会很头疼。

总之，法拍房是有风险，但在专业机构的帮助下，风险是可控可解决的。

知乎用户 东莞法拍房​ 发表

其实这个事情特别好解决，只要法院保证房屋拍后状态即可，我不知道为什么中国的法院如同宪法规定般的不管这些事，说白了就是制度不健全，成本太低

知乎用户 130blair 发表

其实能看出来，这里有法院和警察各个方面的问题。同时也能看出法律在互相执行的法院与公安之间有衔接性的空档！

我个人认为，如果对方不搬离！拍下房产的一方有权起诉对方缴纳房产同地价房租。同时起诉对方非法占有他人财产！让法院继续执行对方！

其实赶他们走也不是没有符合法律，却可以不违反法律的办法。

我们不吵！不打！一切按照法律走！耍无赖就限定对方消费，上老赖名单。这时候真的可以断水断电了！

你是房主！你拿着房产证去办理停水停电很正常啊！暖气也停了。门拆了！我自己的门啊！里面的财产是你们不搬走的我没有保管义务！但我也不给你动。我把门拆走总可以吧！窗户也行。

你还能不出门了？出了门我就把门用电焊，焊上！一天一遍！你还打我啊！发打我就报警。去法院起诉！

现在是有案必立！告他们啊！

法律上 110 来了也说只是财产没有交接对吧！是不是只要保全他们的财产就行？他们能有什么啊？你细品？

反过头来还的去更高一级人民法院行政投诉这个执行法院！必须完成法律交接！投诉他们渎职！

知乎用户 孙可林​ 发表

5W，不含路费

私我 顶我上去

按大部分答主说的是行不通的，而且你们还会考虑老人搬出去住哪的人道关怀

专业的事留给专业的人，顶我上去

知乎用户 Bingo 发表

还是坚定的申请强制执行吧。

但是貌似大多数法院只管拍卖收钱出判决书。。

法拍房为啥便宜，就是因为是遭法院强制执行拍卖的房屋，因为不能偿还债务，所以房子才会被拍卖。

而在拍卖说明里面有一条款写得很清楚：

因室内有人居住，交付时间待定。

建议把这件事在这个小区也传开，

让所有小区的人都知道这件事。

身边人的舆论压力可是巨大的，相信这两个老人也经不住指指点点。

毕竟这种坏人变老了也是注意点自己的名声的。

对于法拍房，如果不了解房子的具体情况，还是奉劝大家最好不要去捡便宜。事后出现问题真的不好收场。。。

就像这个事儿里面的，室内有人居住，交付时间待定给你在报告里放在不起眼的位置，一不留神就要吃大亏。

而且有些信息，在拍卖公告上是不显示的，或者说显示了，但是并没有明确说里面的隐藏的意思。

所以建议这种捷径不要走，走也要权衡好。防止被套路。

知乎用户 麥发发​ 发表

我感觉是立法问题。不能管拍不管清啊。

知乎用户 一世长安​ 发表

很多回答都很好，但是忽略了一点，购买法拍房还无法入住的，都是普通老百姓，他没有太多的时间，精力，以及豁出去的厚脸皮，即便是有几十万，几百万的利益在那，他也是无法做一些他不愿意或者说他没有能力做到的事情

先不提进屋拉屎撒尿撒泼打滚这样的事（这种事我自己也是无法去做的，充其量会请人去做，宁可花钱，丢不起这脸）

就是断水断电堵锁眼这样的常规操作，也是需要进行很多心理建设才能去进行的

对普通人来讲，最好的方法就是花钱解决问题，而且最好是在事情出现之前就规避掉，或者是买一份保险保障

目前市面上有很多辅拍公司，这些公司可以收费帮你对房屋提前尽调（比如天津这几千块就可以搞定了）你想买法拍房占几十万上百万的便宜，这几千块小钱就别节省了

而且辅拍公司也会对他做了尽调，有把握的法拍房提供腾房服务，并承担百分百的兜底，也就是说你一百万买的房子，你缴纳给他四五万块钱，相当于买了一个兜底保障，一年之内他不能把房子腾空，让你入住，他就得花一百万把房子买走，这样也是最大的保障了法拍房购买者的风险，不至于让几百万购房款打了水漂

专业的事交给专业的人去办，我们应该尊重这个社会的职业分工

知乎用户 天津法拍房 发表

别买

法拍物品还能让你一个路人捡到漏了？

知乎用户 Yellow 宜娜骑兵 发表

所以我说老年人是法律免疫的

知乎用户 你竟然偷拍本宝​ 发表

法院法律都破产了，没人信了。堂堂一个大国，几十年了。连劳动法都不能执行，造成 996 两班倒猖獗，大量工人失业，每年几十万人过劳死。

知乎用户 工人兄弟 发表

第一，可以申请法院强制执行。

法律依据如下：

《最高人民法院：关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第二十九条第二款，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
第三十条，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

第二，持有效的房产证，去办理停水、停电、停气。这些措施都是你的合法权利。通过这些方式促使在房屋里不搬走的人主动搬走。

知乎用户 商之桃​ 发表

停水停电砸墙拆穿都不现实。首先水电只要有账户。忘记充费都能用了，有的小区还是物业负责，物业服务的对象是房屋使用人，并不是单纯业主。还有房间进不去前提能砸的墙都是承重墙，虽然是你家，也不是想咋就能砸，房间内主体结构改动还需要去物业备案。这个事情其实比较复杂，如果里面住户与原业主签的有 20 年之内租房合同，（可能房屋被拍卖之前随意写的）。现在房子虽然所有者是拍卖所得人，法院也提醒房间有人居住的情况下，他也不能让人签走。

知乎用户 且听风声 发表

有人说优质法拍房内部消化不了。我笑了，可以推荐给亲戚朋友混人情吧。可以把优质房源联系中介合作吧。有多少优质房子够消耗的。有人可能不懂怎么跟中介合作。就是这边有了一批优质法拍房先不放出来联系中介让中介找客户购买自己挣信息差费用太多利益空子所以说不要说不能消耗。剩下的都不是优质房源。就跟某某群体说自己是优质没人配得上一样

所以购买法拍房需要注意的是不要购买

知乎用户 工作马 发表

喊个口号：基本解决执行难。

什么叫挑动群众斗群众啊？战术后仰。

堪称 2021 年度国际法律笑话。

我就问问你们，你们出的这些馊主意，为啥法院不去直接用啊？合着就你们聪明，人家法院比你们傻？

羊肉没吃到，惹得一身骚。

法院都不敢去冒那风险，你们还敢劝人去做杀头的买卖。

什么司法拍卖啊，走进知乎，才发现是滴滴强拆。

知乎用户 随风潜入雨 发表

看完各路回答之后发现，这个社会有时候真是逼着好人变坏啊

知乎用户 匿名用户 发表

这个不应该是法院或拍卖受益人的事吗？你们在无法保证房产能正常交接的情况下，怎么能把问题房拿出来拍卖？更何况法院还是司法机关。你咋不把叙利亚的房拿来拍卖，然后让客户自己去取去，你只管卖，其它事都可不用管。

我觉得罗女士应该直接去找法院和拍卖受益人才对，甚至起诉他们，让他们退款或清退目前人员，这本身就是他们的责任和义务，居然还能拖了这么久。因为房屋交易无法完成，应当是拍卖受益方违约了，甚至拍卖受益人是不是明知故意，是否涉嫌欺诈都不好说。

不然以后是不是所有人都可以把房子卖给别人，然后找几个人在那里一直占着不搬走，你也像罗女士一样没办法，那还有法律吗？

知乎用户 头哥哥 发表

交易不破租赁，那么这俩有没有租赁合同? 万一租赁 20 年。。那么，你就等吧，当投资了。

知乎用户 狺狺狂吠 发表

嗯，这个法律应该提供援助的。

知乎用户 我想起我 发表

跟着流程来吧，只要房产证在手上，后面都有的说。

至于需注意什么？我觉得这不是购买法拍房碰到的共性问题，只是诸多可能碰到的问题当中的个例。

什么啊？？？？？怎么诈尸了啊知乎是不是死了啊

知乎用户 你有没有我优秀​ 发表

个人认为，法院在处理拍卖房屋时，虽然明确告知了房屋居住使用情况，但是对于拍卖成交的房屋，法院不仅仅应当保证不动产过户登记，也应当保证房屋的交付，保证权利人的占有使用。

无论从保障交易稳定，促进交易上来看，还是对法院的公信力来看，都是很有必要的。

所以，在法拍房交付层面，法院可以加强执法力度。

知乎用户 曾律师的事务所 发表

用魔法才能打败魔法

当然前提是得能拉得下脸来

知乎用户 Felix 发表

法拍房是指法院在执行过程中拍卖的房屋。

大家都知道法拍房便宜，但是却不知其为何便宜，当然一分钱，一分货，便宜也是有道理的。想想就知道，如果真的物美价廉，为什么去买法拍房的不多，而法院一般会注明 “标的物以实物现状为准，法院不承担标的物的瑕疵保证。” 这句话相当于一经售出，责任自负的意思。

所以购买法拍房一定要注意了解法拍房的相关情况，去现场查看了解，以自己看到的为准，不要拿着手机稀里糊涂就入手了，不然吃亏的一定是自己。法院拍卖房产时会注明房屋居住情况。这个一定要注意，对于房屋目前有人居住的，法院一般会注明：**本房产有人居住，本院拍卖结束后另行安排强制清房，清房部署耗时很长，无法确定，请谨慎竞拍！**这句话的意思就比较含糊了，即起到了风险告知的效果，又给了你会强制清房的希望。但是对于这种房产不建议大家拍卖，虽然目前执行力度很大，但是强制清房依旧非常困难，买了法拍房但无法居住的大有人在！

购买法拍房一定要注意以下几点：

1、优先考虑毛坯房，相对于精装房而言，一般人不会居住在毛坯房，所以毛坯房交房的风险就小的多。

2、详细阅读拍卖公告的每一句话，别遗漏可能存在的风险。

3、拍卖前一定要去现场查看了解情况，避免入坑。

知乎用户 万律师的普法课堂​ 发表

法拍需谨慎，实地看看房子，如果拍了不是投资转手就卖而是要自己住的话最好还是了解下业主，了解下家人实地去房子看看，法院虽然可以强制执行，对产权归属不会存在问题，但是对于最后交房实际存在的隐形风险可能把控的不那么全面，物业欠费，凶宅，漏水等风险还是有可能会发生的。还有一些人情世故，地痞流氓，老赖是很棘手的问题，即使法院介入也是延长时间

知乎用户 链家王鑫招聘丰台云岗 发表

堵锁眼就最直接了，备案开锁的，没房本，你看他敢不敢开。

找媒体有个嘚用。

知乎用户 邵专利材料​ 发表

反正想当体面人别去碰法拍固定资产。

知乎用户 鹅总 发表

直接雇人把门窗全部封死不就得了。

知乎用户 鱼香肉丝 发表

换门锁，断电断水断气，和丈夫每天早晚抽时间敲门问候安康，早上 4 点问一遍，晚上 2 点问一遍。一定要敲门敲醒了，不然老人死在自己房子里了怎么办谁负责？

灰色的部分：

搜集老赖的接触人，重复上述骚扰。名曰找他的朋友商量商量看能否把事情妥善解决，还是早晚问安康，一定要敲门问清楚，谁动手谁违法。

其次就是接触人如果长期不搭理，如果对方有工作的话，建议打工作热线来找人，办公室电话响一天我觉得不可能的，总会接，接就会问。

知乎用户 蘼芜 发表

不能买纠纷还没处理干净的，带装修的。你去请人出去，无论谩骂还是拉扯都是你违法。

还有更恶心的，拍的时候带装修价格。到手砸光光。

搞纠纷时间成本太高，不贪这点便宜，少从气上得病多活几年也是赚钱。

知乎用户 星星之火 发表

一直好奇一件事，把门拆了可以么？

知乎用户 知乎用户 pVsbki 发表

没门路就别碰这玩意，人家只管拍，拿到钱就好，至于你能不能住进去，可就看各人的本事了。你说，拍卖前你都没处理干净，还好意思拿出来拍？真不要脸。

知乎用户 Ghy 发表

下面看见个高赞回答，说买法拍房之后停水停电停燃气的。

且不说这个基本上都快成常识了。什么人买法拍房？肯定是因为钱不够，或者是想倒卖的人。前者有那个精力去做这些事情吗？说来容易做起来难，每一个流程都耗费你大量的时间和精力。

现在法拍房平均折价率 80%，当你费劲叭嚓的把这些做完了，可能你就不觉得法拍房便宜了。

现在法拍房主要问题是司法的不作为。把问题没处理完的房产推到市场上，让买房人自己解决。早前买法拍房的都是业内人士，后来法拍房突然大规模的出现在人们面前，再加上无良中介们的各种 “捡漏” 包装。让很多当时买了法拍房的人，踩进了坑里。

后来出台了各种法规政策规定法院必须腾空上拍，但在实际操作中，直到现在还有法院不负责腾房，买受人以现状接受拍卖的公告内容写着。

接触的法官比较多，关于法院执行难的问题真不是个把法院或者法官能解决的。这个问题必须从上头往下推。

法拍房能不能买，怎么避免踩坑。

作为业内人士，如果一定要买法拍房，目前最靠谱的就是找到是谁推上拍的，这也是很多收房子的机构的做法。

法拍房到底能不能买？

知乎用户 今知小编 发表

很多人对于法拍房十分陌生，直觉认为和法院扯上关系的，肯定不是啥好事。

百度解释如下：

当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。

简单列一下最常见的法拍房潜在风险：
1. 没法落户
2. 费用需要补缴
3. 涉黑
4. 没办法用学位上学
5. 房子有恶意租约，买了也住不进去
6. 钉子户，买家住不进去
7. 户主之前欠亲戚朋友钱，被人非法侵占，买家住不进去
………………………………………………………………………..

买了住不进去，这大概是买法拍房最常发生的风险了。

尤其要注意的是，很多法拍房在法拍结束之后，法院会在竞拍中明确表示，不负责腾房，需要竞买人自行解决。

有啥办法么？如果已经发生了，那只有报警了吧。

那如果你还在观望，建议找一个靠谱的法拍房中介，会有有经验的律师协助处理相关事宜。这个钱，建议不要省。

知乎用户 潇和纪​​ 发表

我有个神人朋友，买法拍别墅，老赖表示不搬，他一脸憨厚地说 “大哥您也别太为难我，我花钱了总要有个住的地方，给我个卧室就行。” 老赖以为遇到傻子了，嬉皮笑脸让出了主卧。

然后高能来了，这哥们去动保组织，领养回了 20 多只发情期的公猫！大家想象下那个味道和声音何等的卧槽。老赖一家找人想打他时，我们去帮忙打群架，即使提前准备了双面喷香水的口罩，进门后那个味道仍然如同面部挨了一拳一般。

警察也来过，我们表示不会主动动手，但是如果对方先打人或者伤害我们的 “宠物”，我们会动菜刀反击，警察捂着鼻子走时还不忘偷偷给我们个“666” 的手势。

对峙三天后对方搬走，朋友给我们每个人的红包上写着 “嗅觉损失费”。那个味儿，真是回忆都恶心，我连那套衣服都扔了。

知乎用户 吃瓜专用 发表

本文首发于《百记千房》公众号

小百法拍日志，带你关注每天的法拍房成交信息，点击了解如何 7 折购房

2022 年 5 月 20 日：

今日拍卖

5 月 20 日，星期五， 在这样的一个被赋予了特殊意义的日子里，给 Ta 最好的礼物无疑是给 Ta 拍套房，今天共有 12 套住宅类房源进行拍卖，我们来具体看一下几家欢喜几家愁？

从区域划分上看：

东城共有 1 套房源，位于安定门板块；

顺义共有 1 套房源，位于天竺板块；

丰台共有 1 套房源，位于花乡板块；

大兴共有 2 套房源，分别位于黄村中板块、枣园板块；

朝阳共有 3 套房源，分布位于常营板块、CBD 板块、奥林匹克花园板块；

昌平共有 2 套房源，分别位于北七家板块、小汤山板块；

平谷共有 2 套房源，全部位于平谷其它板块。

从房源定位上来看：

刚需住宅：银地家园 A 区 1 号楼 2-807 室 、万象新天一区 115 号楼 04 室；

改善住宅：分别为宝钞苑 1 号楼 3 单元 401 室、兴丰家园 8 号楼 2 单元 503 室、中建国际港 4 号楼 1 单元 701 室、和悦华玺 5 号楼 3 单元 702 室、渔陽花園 2 号楼 2 单元 2803 室、渔陽花園 2 号楼 2 单元 2801 室 、蓝堡国际公寓 2 号楼 C 单元 507 室；

高端改善住宅：天竺花园天韵阁 5 单元 1301 室（复式）、景龙国际公寓 C 单元 1302 室 、保利垄上八区 2 号楼 1 单元 102 室及仓储室（别墅）

今日成交

12 套住宅类房源中，6 套成功拍出，拍成率 50%。

**成交：**北京市朝阳区西大望路 3 号院 2 号楼 4 层 C 单元 507

小区名称：蓝堡国际公寓

拍卖阶段：一拍

**成交概况：**4 人报名，15 次出价记录，起拍价 796 万，成交价 850 万，市场价 1060 万，差价 210 万，成交折扣 8.01 折

**成交：**北京市丰台区银地家园 1 号楼 7 层 2-807

**小区名称：**银地家园

拍卖阶段：一拍

**成交概况：**11 人报名，45 次出价记录，起拍价 138 万，成交价 178 万，市场价 197 万，差价 19 万，成交折扣 9.03 折

**成交：**北京市朝阳区万象新天 115 号楼 3 层 04

小区名称：万象新天

拍卖阶段：一拍

**成交概况：**10 人报名，41 次出价记录，起拍价 265 万，成交价 336 万，市场价 420 万，差价 84 万，成交折扣 8.0 折

**成交：**北京市昌平区和玺苑 5 号楼 7 层 3 单元 702

小区名称：和悦华玺

拍卖阶段：一拍

**成交概况：**9 人报名，95 次出价记录，起拍价 356 万，成交价 585 万，新房购买价 652 万左右，差价 67 万，成交折扣 8.97 折

**成交：**北京市平谷区渔阳花园 2 号楼 28 层 2 单元 2803 室房产

小区名称：渔阳花园

拍卖阶段：二拍

**成交概况：**4 人报名，27 次出价记录，起拍价 250 万，成交价 290 万，市场价 350 万，差价 60 万，成交折扣 8.28 折

**成交：**北京市平谷区渔阳花园 2 号楼 28 层 2 单元 2801 室房产

小区名称：渔阳花园

拍卖阶段：二拍

**成交概况：**4 人报名，46 次出价记录，起拍价 250 万，成交价 295 万，市场价 350 万，差价 55 万，成交折扣 8.42 折

成交之最

最大折扣 & 最大差价：

今日拍卖的蓝堡国际公寓，最终以 850.6 万元价格成功拍出，距离市场价还有 210 万的差价，210 万什么概念？北京六环外可以买一套小面积住宅，或者是一套 500 万住宅的首付，放在三四线城市，一套大平层甚至小别墅都可以轻松拿下。

这套住宅以远低于市场价的价格成功拍下，竞争并不激烈，仅 15 次出价便成功拍出，小百推断，有两个主要的原因：第一，大家会比较在意公寓的性质，哪怕这个公寓是 70 年产权的，在产权和享受的权利上面完全等同于住宅，但是似乎 “住宅才是正统的” 思想影响了一大批人，导致没有对本房进行参拍，这其实是认知偏见，不过也正是这种偏见，才让独具慧眼的人成功捡漏。第二个原因，那大概就是户型的因素导致的，这个户型乍一看并不方正，不符合大部分人对户型的追求，但如果仔细看去，除去卫生间之外，其他的功能间都是十分方正的，可能产生边角的次卧，也通过储物间的设计，让次卧变得四四方方，便于使用了，所以整体来讲户型是不错的，何况还有这么大的差价，简直是超值。

参考某壳网上近似面积的户型，同小区 100㎡以上的户型，基本都在 1100 万以上，考虑到拍卖房源户型不够房子，以其 110 平米的面积，参考近期的房源成交，市场定价在 1060 万是十分合理的。

最具潜力：

今日成交最有升值潜力的房源，首推和悦华玺，为什么这么说呢，其实单从房子的性质上就能看的出来，本房的性质是 “限竞房”，这是对于很多人来讲，一个比较陌生的专有名称，会让大家第一时间跟经适房、两限房、共有产权房这类房产联系起来，会认为该类房产在再次交易时会产生高额的税费。

而实际上，限竞房全称为限竞商品房，是 2017 年北京通过 “限房价，竞地价” 的土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格，而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍，由出价最高者获得。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

限竞房的实质其实跟普通商品房是没有区别的，在未来交易的时候，按照商品房进行缴税，没有额外的税费，而且因为销售价值受到 ZF 调控，其在一手房销售阶段，普遍比同地段的二手房价格低出不小，形成价格的倒挂。当然具有这么大价格优势的同时，也会存在一些限制，最核心最根本的一点就是五年的限售，即以交契税 / 下房本为时间节点，五年之内不能上市交易，五年之后可以正常上市流通，销售价格没有限制，可以参照周边二手房价格。

可以想象到的是，等持有时间到了五年之后进行交易，作为一套房龄仅 5 年的次新房，价格肯定要比二手房价格高出不少。

和悦华玺在新房阶段，销售单价为 4.8~4.9 万 / 平米，129 平米的这个户型，销售总价在 650 万上下，今日本户型以 585 万价格拍出，怎么着都是赚的，而且还带着开发商统一的精装修，原业主也就是被执行人基本没有怎么住过，产生的物业供暖的欠费也是少之又少，基本就相当于以 9 折的价格买了套新房。

在房源拍卖之初，小百和小伙伴还齐齐的笃定这套房子肯定会拍成市场价，没有捡漏的机会呢，结果却让人大跌眼镜，也不知道是哪位幸运的小伙伴，在 5.20 这样一个特殊的日子里收获了一套价优质高的房子，这可能是 5.20 最好的礼物了吧。

一周好房

如果您也对法拍房感兴趣，想要低于市场价买到心仪的房子，我们筛选了未来一周高性价比的房源，可以看看有没有想要参与的：

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知乎用户 百记千房 发表

法拍房也不是不能买，也不能随便买。就像重庆这个女士遇到这种情况，其实也是可以提前判断的，绝大多数困难其实是可以解决的，永远都是方法总比问题多。

法院拍卖的房子有人住怎么处理？

可以申请强制执行。

强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场; 被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。

被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行是法院的司法行为，法律对法院的强制执行有着严格的要求。应被腾退用作执行的房产里头住着老人，拒不开门撂下话 “死都不搬”，怎么破局?

法院可以强制腾退，但是也存在较大难度。

先找房客把道理将清楚明确问题，再向法院或者警方寻求帮助，帮助无果后，可以对该房客实行断水，断电在内的一切资源隔断 (注意不要和他本人直接接触)并向周围邻居寻求帮助，让他们帮着劝劝 (没指望他们能劝的动，只是把邻居们也拉进你的的阵营当中) 如此实体和心理的双重打击，加以长时间的拉锯房客基本会搬走的。

备注：有占用的法拍房，很多人都不知道，申请强制执行是有时效的。

根据《民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的时效为二年。从判决规定的履行期间的最后一日起计算，如果超过两年期限，就丧失了申请执行的权利。


申请执行的第一步就是要填写申请执行书，递交至第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院。

法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。

而之后的执行过程就是：

（1）立案审查，人民法院在接到申请执行书及有关法律文书后，应审查该申请执行是否合法适当。

（2）通知履行，人民法院决定对义务人强制执行时应当先行通知义务人，在规定的期限内自动履行法定义务，否则将强制执行。

（3）准备强制执行，做好执行准备工作，通知相关执行人员，确定执行时间等。

（4）实行强制执行，应当表明身份，出示执法证件和执行根据，执行结束后应将执行情况书面通知申请执行人。

最后，如果还是解决不了，还可以向法院申请其他的惩戒方式。

对于被申请人有条件，可以履行而拒不履行的，法院可以进行拘留、罚款，还可以将他列入失信被执行人名单。

情节严重的，可能构成拒不执行法院判决、裁定罪。

但是如果被执行人或案外人等有利害关系的人，对执行有异议，也可以填写**执行异议书**递交至法院。


其实，很多购买法拍房失败的案例，都是由于前期没有仔细尽调导致的。

那如何规避法拍房的风险?

法拍房交易涉及大量的房产法律关系及风险，如何才能保护自己的权益，避免不必要的纠纷，鹿先生为您支支招。

1、当前租约

现在法拍房都是在法拍网上拍卖，买到之后，产权过户的问题都比较容易。但是买到了不代表一定能住进去，因为有的房子是带有租约的，带租约就意味着要履行，所以就算拍成功了，过户了也要等租期到了之后才能住进去，假如是一二十年租约的房子，那就直接建议可以不要拍了。即使没有租约的房子，拍到了也有可能住不进去，因为法院并不负责腾房，如果遇到老赖死活不走，或者遇到其他的债权人占用房屋，那就只能走法律程序去诉讼要求对方交房。
避免风险的办法: 购买之前，实地考察，确认房子是否存在租约，有很长租约的房子都不要去买。除非价格真的很便宜，你能接受买了多久之后无法入住。

2、税费问题

法拍房也要交税，而且税费大多是由买家来处，其税费其实与二手房的税费差不多。但是有的法拍房税费很高，比如未满 2 年的房子要 5.6% 增税费，存在直系亲属赠与的房子要 20% 的个人所得税，公司名下的房产要高额的土地增值税等。有的房子甚至会高达几十万，所以就需要自己核算税费情况，是否划算才行。
避免风险的办法: 购买之前查清楚产权，房屋年限，房屋归属等，预估出可能产生的税费情况再做决定。

3、物业水电欠费

法拍房在拍卖之前可能已经空置很久了，这就导致物业费，水电费可能很久没有缴纳了，而这笔费用也基本上是由买家来出的，假如欠的费用太多，买了也不会划算的。
避开风险的办法: 实地考察，去小区物业调查欠费情况，去相关部门查水电欠费的情况，综合衡量费用的多少在决定是否要购买。

4、实地考察调研

买法拍房通常会有固定的看样时间，但是不可能像买二手房那么看的仔细，所以很多细节要注意，比如房子会不会漏水，小区建筑有没有问题风险，房子之前发生过什么事故等，这些都要查清楚，因为万一买到凶宅了肯定也不舒服。
避开风险的办法: 实地考察，看样，可以询问周边邻居，问问房子有没有什么问题，搞清楚再买。

5、注意审核是否可贷款

法拍房同样可以贷款但是不能用公积金，而且有的房子其实是不能贷款的，所以一定要搞清楚，如果买了才发现不能贷款，那交不起尾款要悔拍，保证金可就不退了。
避开风险的办法: 查房子能不能贷款，主要是看有没有房产证，房子年限，如果没有房产证的有楼栋证也可以贷款。

6、学位占用问题

落户问题如果小孩读书，要查清学区是否被占用。
避开风险的办法: 核查户口簿登记的情况，提前去房屋所在学校查询学位使用情况。

摆渡人鹿先生

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知乎用户 摆渡人鹿先生​ 发表

其实我不太明白：

为什么被法院拍卖的房子是欠款人的岳父岳母？亲爸妈也就算了，居然是岳父岳母？

那么这个案件的真实情况是不是女婿哄骗老年人做的贷款担保？从这个角度，老夫妻也是妥妥的受害人。

不知道哪位大神能把这个案子扒的再彻底一点？

如果女婿自己家房子都没有被强制执行的话，岳父岳母是可以起诉女婿还债的。如果女婿女儿的房子是共同财产的话，老人完全有资格住到女婿女儿家里，并且女婿房产证除名换成老两口。

如果女婿女儿的房子也没有了，那女婿在哪租房，老两口都可以住进去，房租由女婿承担。

如果女婿已经不在世的话…… 那真是倒了八辈子血霉，因为这种担保债务属于「平行债务」，不存在「不继承对方遗产就可以避免对方债务」的说法，而是谁有能力谁还钱，死了没能力那就找活人还。

我们常看到新闻说什么「父母欠债，全家自杀」，根源不是「父债子偿」，而是父母拿了子女的省份证做了担保债务。这种就是哪怕不继承父母遗产也要帮父母还债。这种事特别多的发生在大学生身上：刚满 18 岁，没啥社会经验，父母让签字便签了，根本不知道后果。

如果，我是说如果哈：

你和老人一样，不小心帮别人做了债务担保，身份是「受害人」。那赶紧的，在实际债务还没产生的前提下把自己名下的房子转移到父母或者子女身上（不能转移到配偶身上哈，因为婚后转移还是属于夫妻共同财产）。然后，再让接受房产的父母 / 子女写个《永久居住授权书》再去房管局登记。这样无论怎么强制执行，你都能确保在这房子里住一辈子。

什么情况下法院会强制执行老赖唯一住房？

1. 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。

对被执行人有抚养义务的，如被执行人是 70 岁老人家，其成年子女有房屋，被执行人唯一住房可以被执行。（就是我上文说的，可以让老人住进女婿家）

2. 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。为了逃避债务，被执行人故意将房屋转移，只留一套房屋，这种情况可以执行唯一住房。（就是这房子本来就属于女婿的）

3. 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

给被执行人按照市场平均租金标准扣除 5-8 年租金给被执行人，可以执行唯一住房。

所以，岳父岳母的房既然被强制执行了，那说明这个房子要么「不是唯一住房」，要么「属于被转移的资产」，要么就是接下来我说的这种情况：

买房的这位女士该怎么维权？

我觉得还有一种转移困难的处理方式：以房养房 / 以房贷款。

就是这房子你反正住不进去，那就再次用来抵押、贷款，但是不打算还钱，再让银行去亲自处理这烂摊子，眼不见心不烦，也算止损了。

另外，还有一种「强制执行」的方法，不过买房的这位女士会吃点亏：就是以自己的名义，去租套老破小，租约一年，房租一次性付清，再拿着自己租房合同和付款证明去法院申请「强制搬出」，只要老人有下家可住，确保不睡大马路，法院就会协助申请人将老人强制搬出。

有人会问：你怎么知道老人对这套房有没有永久居住权呢？

肯定没有，如果有，法院在拍卖前就应该公示。做了这种公示的房子基本就是不值钱了。市场价 100 万的房子，如果有绑定他人永久居住权，那么能拍到 20 万就已经相当不错了。

如果买家明知房子有永久居住权问题，那她 82 万买的房子市场价怎么的也在 300 万。那法院也不会帮买家说话要求老人搬出。

知乎用户 匿名用户 发表

大家都对法拍房如何行使正当的权利提了很多奇思妙想的主意，但是都回避了一个根本问题，那就是合法的人要用不光彩的手段从非法的人手里争取合法的权益？

公然抗拒法律文书的成本这么低？

法治建设……

知乎用户 被强按牛头喝水 发表

没有金刚钻，别揽瓷器活。这种，我等良民真就没办法。所以去和法院协商，退了吧。便宜哪有那么好占。

知乎用户 香橼 发表

年初正好遇到过类似问题，大概写一下经过和最后处理过程

起因是公寓租给个开法律咨询的公司，后来知道其实就是所谓的黑律师。。

租期的一年间一直拒付水电费，我到第 10 个月通知他不再续租，租期到 11 个月后他以合同面积和实际面积不准为由，要求免费再租半年，拒绝搬离。

为何合同面积和实际面积不同这里解释一下，他租的是一间公寓的一部分，签合同时没有仔细去测量他租的到底是多大，只是预估了个面积，并且他说可能会做棋牌和教育等对面积有要求的行业，在他的要求下合同上也加了一些面积。

一开始我只想息事宁人，他拒付水电费，一年下来去除押金，亏个一两千就当破财消灾了。万万没想到一年租期即将结束时候提出来另一出，原来早都计划好的，从没见如此厚颜无耻之人。

由于此人本就是黑律师，略懂法律，并恶意侵占，所以接下来我所做一切步骤都是咨询朋友，律师之后慎之又慎，就怕被他抓到把柄反咬一口。

第一步，在租期到期后，将收房通知递交给他，通知内容大体为房租到期，房东已提前两月通知不续租，现今要对房屋进行装修，限期五日内搬离，全程录像。并发短信和微信，确保能证明他收到通知。

第二步，五日内他陆续搬出了一些贵重物品，但没搬空，还是不交房，于是五日后一大早先报警，来了个辅警，和稀泥，想让他见证我们开门，被辅警拒绝，还说如果我们私自开门就要承担开门的后果，说这是经济纠纷，派出所管不了，让我们上法院告去，扬长而去。

第三步，报警没用我们自己找开锁公司，一开始开锁公司听说此事还拒绝开锁，最后好说歹说总算来了，五分钟开完锁换好锁芯立马就溜了。。当然开锁过程必须全程录像。开锁后一人在门口录像，确保能看到几人空手进去几人空手出来，一人跟随我进屋录像，清点他的东西，把他东西全搬到一个小间，同时记录清单。

第四步，把他东西搬到小间后，贴封条封存。同时现场拍照给他，通知他来取东西。

中午时候他气冲冲来一脚踢开了大门，并且在大门贴了个大字报，大字报内容大约是我们租给他的面积与合同不符，他现按照民法典，要补偿半年期限，半年内场地使用，收益权归他，任何人阻碍他现场经营将承担法律责任等等等内容

于是我方报警，这次辅警来后见无法协调，让警察来了，警察来后就比较简单了，事实很清楚，于我方，房子产权是我的，合同也确实到期了，收房也通知他了，房子我也已经收回了。

于他，确实一年间一分水电费未交，所谓面积不对，是他到租期快结束才提出，也是他自称，明眼人一看就知道怎么回事。他踢门闯进来是私闯我的房子，那张引经据典的大字报更是显得他蓄谋已久。

最后经过警察处理，要求他马上把东西搬走，不再未经我同意出现在我房子内，把锁踢坏了赔偿 150 元，有异议让他上法院。

他搬完东西便悻悻的走了。

经此一役，再出租房屋，合同再也不敢太随意了。

知乎用户 四梦八空 发表

最近发现，最倒霉的往往是守规矩的人。

法律对流氓无计可施？还是不想作为？比如已经多到让人恶心的堵车位事件：层出不穷，但是被堵的车主要么打车走要么跪地求它开走，没有任何法律手段可以惩罚，也没有任何政府机构能够通过法律手段来及时制止侵犯事件，相反，你把车划了，那就是犯罪…. 划车砸车是犯罪我没有意见，那么，前提是不是也对这些随意停车损害他人利益的玩意儿有一个能够让它们疼的办法？比如一经发现，立即拖走，立法收取高昂停车费，或者有视频举报证据的话，直接扣分等等，办法多的是，就是特么没人管。

这种老人来闹事的，让老人们肆意践踏合法权益的事件一经非常多了，为什么屡禁不止？不外乎执法部门就是为了息事宁人。

法律判罚是否合理合法以及有效？在执行腾退过程中是否对方拒不执行？如果都得到确认，那么无论是 3 岁孩子还是 83 岁老人，执法部门凭什么不能强制清退？怕老人气死？执法过程合理合法，我觉得没有问题：气死了就气死了，违法在先，耍赖在头里，执法部门本身就是暴力机关（不是贬义）就应当有这个担当。家属来闹事，接着根据法律改行拘行拘，该刑拘刑拘。全国出现几例，宣传几例，滚动播出，我就不信过个几个月，全国这种老赖风头不下来。

在改革和维护公理的过程中，就得快刀斩乱麻，何况被斩的这些，还是违法者，改革过程中，违法者的所谓利益，是否应当先于合法者的利益 “牺牲” 一下？

把人哄走真没地方住的，政府物业单位也不少，先带过去住着呗，责令亲属把人带走，带不走的亲属继续当老赖呗。政府管不住刁民，关门算了。

知乎用户 李秋实 Avant 发表

普通人没有足够的手段和足够的时间精力还是别碰法拍房了，欠债的但凡要点脸皮的早就主动卖房还款了，毕竟二手房交易价格比法拍房高多了，房子能到被法拍地步的那绝对都是被强制执行的老老赖了，都是滚刀肉，人家各路催债的手段见多了，你根本就玩不过人家，法拍房只适合专门干这个的流氓玩，毕竟用魔法才能打败魔法。

知乎用户 小酒馆​ 发表

法拍房里面的水很深，如果对法拍房的情况了解的不多的话，很容易就掉坑里。

更何况现在法拍房已经形成了一个专业的产业链，他们是一个团队了，各种的区坑业主，两头都吃。

普通人还是不要买法拍房比较好，要是非要买法拍房，那么在买之前，一定要把这个法拍房的详细情况给调查清楚，不然的话后面很麻烦。

楼市又现一日游，房住不炒是红线，房价想要上涨，难

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

这种事对于我这种前执行员来说，简直就是撞枪口上了。

下策：打一个返还原物纠纷的诉讼，法院必须帮你腾房。

中策：与首封法院的执行法官充分沟通，移送公安。

上策：大半夜撬锁进去，与里面的老赖同吃同住，人越多越好，喝酒抽烟，把房子弄得越乱越好。如果公安来了直接给他们看你的产权证，公安绝对不敢拿你怎么样，直接默默离开。

知乎用户 匿名用户 发表

需注意什么？压根就不要购买法拍房。资金本来都紧张到只够买法拍房了，就不要再买法拍房来恶心自己了，把钱留着再攒攒或者买个身份干净的小一点的房子不挺好？

知乎用户 肠美子 发表

拿着房产证，去市民综合服务中心，更改户主，断水断电断网。

找开锁公司换锁。

知乎用户 言小言 发表

有个比较简单的办法，先把水电物业过户，然后去物业办理装修手续，停水停电。房外的水管切断，电表之后的电线切断。派装修工人把整个门框砸下来，然后就可以离开一段时间。

知乎用户 非凡 发表

大家千万不要怕这种个例。

之所以宣传这个，是地产商希望法拍房流拍，然后让政府接盘。

没人出价，政府接盘给多少钱就有了商量的余地。说不定比按照正常房价出售，也少不了多少钱。

用公款买单，程序合理合法。地产商拿到钱，官僚也拿到钱，亏的是 “国家” 这个抽象概念而不是某个具体人。

原本应该用于民生的经费，就被官商勾结瓜分，倒霉的就是咱们这些普通老百姓。

知乎用户 春哥佑我 发表

给他一个最简单的处理方式

把这房子租出去就行

很多黑中介就喜欢这种房源

因为差价大利润高

因为有房本支持

让开锁公司直接开锁进门

安置几个病人直接打地铺

没两天老两口就要自己搬走了

不就是比惨吗？谁不会啊

知乎用户 斯文土匪 发表

都闪开，我来回答，我的老关注者都知道我是讨债公司的。清房子这事我熟

我半个月前，刚进去交代完，就是因为清房子这件事。

我对第一名高赞的回答有几个疑问。

1，拿着不动产权登记证去自来水公司停掉供水。哥们你不知道自来水水阀在房间内吗？在房间内的你怎么停？

2，. 拿不动产权证到电网营业厅停掉供电；你知道现在营业厅也不爱干这种事吗？即使你拿着手续去，人家也会百般阻拦不让你停，还会让你写保证书之类的，还需要签字，有些地方干脆就不给你办，你爱去那投诉去那投诉去。

当然，你说的这种事我们也做过，我一下午就交代了一件事，这家电表谁卸的？

我嘴多严阿，硬是没说。审了我一下午，中午进去的，出来发的朋友圈。五点了。

当然，你是房主，你可以试试，看看拘不拘你，回来后记得告诉我一下。

我看了这个回答下的高赞回答。我看了你们说的都太容易了，我要不是干过，我真以为遇到同行了呢，都是社会人阿。

原则上确实是按照高赞回答说的去搞的，一到实施的时候，那那么容易。

上嘴唇碰下嘴唇可简单。你真以为警察是帮你的吗？ 老弟？人家的职责是包围一方平安，不是给你打官司断案的。

那搬房子搬到一般，老赖回到家报警，警方又让搬家公司把东西都给搬回去的事我又不是没遇到过。、

还有你这芯片话题下的答主，就别往法拍房，讨债这个领域凑了。

产业链是现在都由法警负责清房，我哥们因为清房子现在打罪打两拍了，都是因为寻衅滋事

房主，你自己按照这个回答下面去做，没问题，

你找人，雇人去干，18 年以前有，现在基本没人去做。

再说了。即使法拍房必须全款购买，那也比市场价要低最少三分之一，你以为便宜那么好捡的？

我哥们现在就专门做法拍房这块，他卖的房子都是给清好的，处理完的。

换算下来，虽然便宜，也没便宜多少。

便宜捡了，风险还不想但，哪有这种好事。

知乎用户 宏业​ 发表

这就是购买法拍房的代价。

知乎用户 白夜无霜​ 发表

难道我家就没有老人吗？

让家里老人直接拿东西把锁砸了，带着东西住进去，警察请不动老赖家的老人，还能拿我家老人有办法？

不行就让老头子带一堆老人过来吃喝玩打麻将，谁怕谁呀

知乎用户 秀川 发表

法拍房正在上演着怎样的 “致命诱惑”？一起看看法拍房成交逆势上涨背后的秘密…… 丸子 带你了解更多风险预估

知乎用户 乐有家​ 发表

法院就真只管卖了，赚钱你们来，坑别人踩

知乎用户 明墨 发表

想要处理这种情况其实很麻烦，因为法院在竞拍网站上公示是不会配合房屋腾退的，需要买方自行处理。

一般来说相当一部分房主是会承诺半个月内或一定期限内自行腾退的，因为拍卖过后的款项是在法院确定前房主腾退后才将偿还债务后的余款打给他的，作为法拍过程中的一个保障。但有些人债务大于房屋拍卖款，即使拍卖出去，偿还债务后自己也不会得到余款，索性死皮赖脸住在里面，或者像文中所说，叫两个七十岁以上的老人住在里面。法律这种时候对他们是无效的，即使想要依靠各种灰色手段，实际处理起来也是非常麻烦的。更别说可能会有拖欠数年的水电物业燃气费，“买卖不破租赁” 的把房屋租赁给自己的亲戚二十年等各种隐患。

并且很多法院公示的信息并不准确，比如在法院现场调查房屋无占有之后找人住进去之类。个人竞拍有时候很难分辨这些房屋存在的瑕疵，而法院的人力资源又不足以全部处理这些瑕疵，有所了解的人应该常常能在竞拍网上看到法院的加粗甩锅文字

倘若是没问题的房子，确实是捡到漏了，但如果遇到有问题的房子就遭了，竞买人钱也花了，房也没能住进去，两头吃闷亏。

但其实这样的情况其实完全可以提前避免。像我之前一个因为限购没资格，但想在长沙买房的客户，在参与竞拍之前就详细的了解了房屋可能存在的各种瑕疵。包括房屋现状，房主债务情况，有无产证等，调查结束后公司会依据调查结果建议竞拍或不建议竞拍。事实上说，完全能提前规避风险，价格上说，也远比市场价低。与其拍下后花费时间精力与前屋主斗智斗勇，还不如在踏进水坑前就早早意识来的好。

知乎用户 抹茶 发表

还是年轻人好欺负，你看蛋壳爆雷的时候，房东有没有办法赶走租客，好像还有一个被逼跳楼的吧

知乎用户 打默叔叔 发表

对付不了老的，难道对付不了小的。

年轻的要工作，天天去他单位闹。如果是企业直接就开除，如果是体制内，单位领导极其顾忌影响。

小的要上学，你直接去他学校闹一次大的，学生家长的排挤就够他受的了。

户口本上所有人信息都掌握，专门踩痛的地方，你看他熬不熬得住？

人是一种奇怪的动物，有时候和狗很类似，能够明显感觉到对方的气势，欺软怕硬。

知乎用户 别来无恙​ 发表

费钱的法子把你楼上的房子租过来，然后给他开震楼器，装它 10 个，震的他们精神衰弱，时不时可以给他来个半夜敲门。不费钱的法子，找个他们不在的时间，开锁进屋，霸占一件房，不跟他们吵、不跟他们闹，就跟他们同住，同住期间搞搞破坏时间长了，他们肯定受不了搬走了～

知乎用户 林骄阳 发表

我老爷子有一个民间借贷的官司赢了五年多了，被告有三套房产可以执行，但是法院怕被告（老赖，到法院去闹事说是要自焚）就一直拖着，现在的司法成本大的吓人，赢了又如何，还是要承担巨额的经济、精神和时间损失

知乎用户 匿名用户 发表

知道法拍房最大的买家是谁吗？是我们这种三线城市的二流开发商。我们拍了大量的法拍房用来做什么？顶账，顶往年的账，顶已经到了执行阶段的账。

这么说吧，你要是个普通老百姓，那我劝你别碰法拍房，因为这玩意你是可以买得起，但它在你手里同样也是个炸弹。不要觉得自己像捡了大便宜一样，你拍走的刹那，从法院到执行局的相关工作人员就松了一口气，因为矛盾终于顺利转移了。

高赞那些回答怎么说呢，经验是有的，但还是过于偏理想化，总是觉得自己见了极少数的成功入住个例，就认为他们的腾退方式具有普适性。但他们忽略了两点现实问题，一个是他们并没有亲自参与法拍房的购入和入住，以及后续一系列问题；另一个是他们太小看人性了，尤其是不了解什么是真正的老赖。

我自己做房地产开发五年了，家里长辈做开发最长的三十年，刚开始都是用自家开发的房子去顶账，后来 07 年房价大涨，就改用法拍房顶账，那时候还不流行这个名字，当时我们都把它叫 “小房”。自从我们接触过法拍房以后，加上也做放贷业务，所以太了解老赖这种人群了。

绝大多数人对老赖的印象，只是停留在电视和新闻报道上，但真正的老赖，比你见过的可恶嘴脸还要恶心十倍百倍不止，他们已经彻底丧失和抛弃了作为人类的道德感。那些一声不吭非常配合执行局进行房屋腾退的老赖，这些其实都是有钱人，更多的资产早就已经提前转移了，但为了名声和后续的生活，表面都要装出一副配合法律的姿态，同时也是为了麻痹债主而演的戏，让债主不要把过多的精力放在自己身上。

而老赖中的狠角色，就是这些房屋被拍卖后死活不搬的人，这种人基本上是只剩下这一套房产，给人撵走了他们就没有地方住。你想，你自己的房子突然被别人抢走了，你无家可归了，你什么心情？这还是你奉公守法了一辈子的情况下，你起码还会考虑事情的原委。但这些老赖中的狠角色，他们的脑回路和道德感本来就和常人不同，在他们的认知里，我就是再怎么触犯法律，你也不能把我的家给收走。

你作为一个普通老百姓，首先没法理解他们的思维方式，其次没有相关的社会关系去彻底解决他们，最后没有绝对实力杜绝他们事后给你带来的麻烦，你说这玩意在你手里不是炸弹是什么？

**知道知乎用户最大的特征是什么吗？理所当然。总觉得只要我这样做，那事情就会按照自己的意愿发展。**生活不是文字，生活也不是讲道理的地方，别说法拍房了，连朋友借了 500 块钱不还这种小事你都无可奈何，你有什么实力说自己能搞定法拍房的后患？谁要是再给你出各种歪点子，你就和他签协议，他帮你腾退成功和解决了后患你就给他不菲佣金，他要是只吹牛逼没解决，那你就让他把法拍房的钱替你出了。你要真这么做了，那么恭喜你，你将会亲眼见证一个新的老赖的诞生。

我是

@久总

，

@久总 Plus

有问题，主页找我，进万人社群
领爱奇艺永久会员和全国旅游年卡

知乎用户 久总​​ 发表

拍卖公告里都明示风险了，还敢拍，一定是有两把刷子了，不至于上破乎来问吧

知乎用户 匿名用户 发表

行业相关，匿了。

拿着房产证，水电气，销户。

有人看和评论，再补充 “需要注意什么”。

知乎用户 匿名用户 发表

房子没有腾退，法院就敢拍卖。这明明是法院的工作不到位。也就是说，拍卖的标的物明没有取得所有权，这不可以拍卖的。

告拍卖公司。

知乎用户 围城百年 发表

这事正常途径就是和稀泥

有房产证对吧？那报个装修，直接把门拆了，房屋所有东西扔出来，该干嘛干嘛。

有人无所谓，大不了拆完门你走人，然后雇个人天天闲的没事过去转一圈嚎几嗓子跺跺脚，扔点臭豆腐啥的。

对方能有啥办法，房是你的，人就是过去看看房子安不安全，臭豆腐是带着夹饼的不小心掉了。

天津早年这么干的多了去了，谁来都不犯法。

知乎用户 方糖​ 发表

没本事没能力下不了狠心和死手的千万别碰法拍房。

法拍房法拍房，如果你不是对这个房子了如指掌，也没有靠谱的信息渠道和过硬的后台，千万别碰，千万别听信高赞那帮弱 x 瞎咧咧。

混到房子都被强制拍卖的人，基本都半个脚跨进了山穷水尽的地步了，尤其是那种法院之类的暴力机关都迁不出去的住户，大概率都是一个个行走的火药桶，你不知道他会不会因为一点小火花就炸，哪天炸，炸不炸的到你，所以就千万远离他。

世界上什么人最可怕，一无所有的人，身无旁物，便迹不可循。

知乎用户 天际 发表

需要注意的是不要购买法拍房

知乎用户 晒月亮呵 发表

债主转嫁矛盾

知乎用户 无为 发表

收房难是法拍房最大的难处。

法拍合同中明确备注什么时候能收回房子尚不确定，法院已经明确告知购房者的风险。

在购买法拍房时，收房存在以下风险：

租赁风险

民法典明确规定了买卖不破租赁，即便购房者成功成为法拍房的法定产权人，但是房屋之前和租客签订的租赁合同依然有效。这是法拍房购买者需要考虑的一个收房风险。

民事纠纷

房子居住人故意侵占房屋实际居住权，拒绝和法拍房的新业主沟通。双方容易起冲突引起民事纠纷。遇到故意霸占房子的居住权，法拍房的收房成本非常高。

经济纠纷

如果法拍房内的租客对房子进行了装修，并且能够提供装修采购费用的清单。法院强制将房子拍卖，存在一定的经济纠纷和赔偿纠纷。这是法拍房的又一个特点。

价格比市场价格低，是法拍房最大的优势。很多人奔着低价优势去买法拍房。

但是。收房成本非常高，是法拍房最大的劣势。

法拍房购买前个人建议：

如果想要购买法派房，最好尝试着先联系目前住在里面的人。问清楚住的人和房子法律产权人之间的关系，是亲戚关系，还是租赁关系，债务关系。

理清楚房子法律产权人和实际居住人之间的关系之后，作为是否要购买法拍房的一个重要决策的唯一标准。

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知乎用户 小王在酒店​​ 发表

随着房地产行业的下行，这样的事情会越来越多。

法院只管拍卖，不管房屋交接（或者说心有余而力不足）。这样会造成一个后果，买房人不得不自己设法腾房，在寻求法律框架下解决无效后便会开始八仙过海，各显神通。

一切的答案都能在历史中找到。

国内之前是否有类似情况呢？其实是有的 —- 拆迁。开发公司面临拆迁户不肯腾房，起先是暴力拆迁，后面因受到国家严厉打击，行业内开始形成一套完整合规游走在灰色的产业链。包括但不仅限于委托白手套公司，停水停电，人身骚扰。

国外是否有类似情况呢？有的 —- 专门的催收公司。08 年次贷危机后，银行面临抵押物无法取回的情况。专业的公司应运而生，不仅限于房产，还涉及骑车，高档珠宝，电子产品等。这是一项技术性很高的工作，并不像大家想象的暴力，尤其是要在不违反法律情况下。比如针对张三抵押的骑车，公司会仔细调查跟踪，然后派人和张三搭话交朋友，然后趁机搭车然后寻机开走，事后寄给张三银行委托书，相关法律文件，并全程录音或者录像。

回到问题，法拍房遇到的问题在于房屋原主人的恶意占有，而买家在不违法情况下很难花费大量时间和原屋主折腾。由于房地产高价值的特点，特别适合使用上面提到的方法 — 将清退房屋委托给专业公司。

鉴于社会目前此类公司并不多见，下面我歪楼写个公司解决方案：

1. 收到委托后调查屋主和买卖的相关信息，并签订好协约，防止卷入不法纠纷。

2. 针对性制定方案，将任务再次转包给当地小公司（皮包），降低风险。由地头蛇出面物色腾退手，并进行相应培训。采取手段务必合法，主要以骚扰为主。可参见小贷催收方法。

3. 针对如今社会的老人无敌，针对性的物色一批老流氓（农村的五保户是个不错来源），已达成关键时候以老制老的目的。注意，并非要他们动手，而是腾房关键时候能让对方也投鼠忌器。

4. 公司最后发展定位应该是全国性网上房产处理咨询公司，仅提供平台和解决方案。具体实施必须下放到当地，建立起防火墙。

以上内容，本人概不负责。如有雷同，纯属巧合。

知乎用户 匿名用户 发表

这人太傻了，房子都法拍了，那应该在银行提起诉讼前和自己父母签他 20 年租房合同，每个月 100 块，反正买卖不破租，这样才能恶心人

知乎用户 ZT135 发表

你能拍到的，都是有问题的，没问题的人家早就自己收了。

知乎用户 阿拉川 发表

知乎用户 1984 的佘乐平 发表

首先声明啊，我没实际处理过这种事情，所以本回答只是个人想法没实际操作，算是 YY。

这个事儿，得用一个成熟的社会人心态去处理。

成熟的社会人心态第一条：莫慌，不能着急。

法拍房一般便宜一点，咱拿了便宜就不要怕一点点麻烦。等产证到手，法院的腾退通知期限到了。

成熟的社会人心态第二条：清醒的认识到只有魔法才能打败魔法。

准备工作：

1、便携式摄像头，谁能拒绝一个额头上长摄像头的男人呢。

2、开锁工具或开锁师傅。这点建议自己花点时间自学一下开锁技能，其实现在没啥高大上的技能，都是借助好用的工具，所以不难。这样的话你方案的自由度很高。

3、一切恶臭的东西。包括但不限于：鲱鱼罐头、动物粪便（稀）、榴莲、自制的食物残渣发酵物等等等等，或者它们的混合物。

4、防毒面具，这个自己判断啊，不是必须。

准备就绪，去开锁。这点务必注意，不能用锤砸等暴力方式，防止对方讹人。

拿着证开自己家的锁，谁来也说不出啥。

家里没人，那恭喜你房子到手了。不过咱不考虑这种情况。

开门一看，门口躺着一个捂着心脏皱着眉头的老头，里面站着一个拿着菜刀架自己脖子上的老太太……

莫慌。

礼貌的道一声早安 / 午安 / 晚安。

将第三点准备的混合物，避开两位宝贝，尽可能的均匀泼洒至自己的房间。

回头走人，走前问要不要帮他们打 120/119/110。

记住一定要礼貌。

知乎用户 阿普酥 发表

法院耍流氓

知乎用户 sleeper 发表

很简单，总有不在家的时候吧，砸掉锁头进去，砸掉窗户砸掉马桶污秽横流砸掉水龙头砸掉水池，反正二次装修没多少钱，毁灭吧！！

知乎用户 不懂就问哪轻浮了 发表

《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自 2022 年 1 月 1 日起施行。

　法释〔2021〕18 号

**　最高人民法院**

**　　关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定**

　　（2021 年 9 月 16 日最高人民法院审判委员会第 1846 次会议通过，现予公布，自 2022 年 1 月 1 日起施行）

　　为了进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，结合司法实践，制定本规定。

　　第一条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

　　第二条 人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

　　第三条 人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

　　第四条 买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。

　　依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

　　第五条 司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

　　第六条 人民法院组织的司法拍卖房产活动，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七条 除前六条规定的情形外，人民法院组织司法拍卖房产活动的其他事宜，适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定。

　　第八条 人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定。

　　第九条 本规定自 2022 年 1 月 1 日起施行。

　　施行前最高人民法院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。来源：最高人民法院

本文仅供交流学习，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知，我们将立即删除。

知乎用户 米多课堂 发表

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 29 条第 2 款：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。 ”

原房主拒绝腾退房屋的行为或构成刑事犯罪

《中华人民共和国刑法》第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条 诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：…… （六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。

买受人可申请人民法院进行强制腾退

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条规定：

“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场。拒不到场的，不影响执行。被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。”

二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第 30 条规定：

人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

三、《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第 10 条规定：

“充分吸引更多主体参与竞买。买卖过程中，人民法院应当全面真实披露拍卖财产的现状、占有使用情况、夫随义务、已知瑕疵和权利负担、竞买资格等事项，严禁故意隐瞒拍品瑕疵诱导竞买人竞拍，严禁故意夸大拍品瑕疵误导竞买人竞拍。**拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明 “不负责腾退交付” 等信息。**要充分发挥网拍平台、拍卖辅助机构的专业优势，做好拍品视频宣介、向专业市场主体定向推送拍卖信息、实地看样等相关公司，以吸引更多市场主体参与竞拍。”

四、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》（法释〔1998〕15 号，法释〔2020〕21 号修改，自 2021 年 1 月 1 日起施行。）第 43 条规定：

“被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百四十九条、第二百五十条和本规定第 41 条、第 42 条的规定。”

（备注：41．生效法律文书确定被执行人交付特定标的物的，应当执行原物。原物被隐匿或非法转移的，人民法院有权责令其交出。原物确已毁损或灭失的，经双方当事人同意，可以折价赔偿。双方当事人对折价赔偿不能协商一致的，人民法院应当终结执行程序。申请执行人可以另行起诉。42．有关组织或者个人持有法律文书指定交付的财物或票证，在接到人民法院协助执行通知书或通知书后，协同被执行人转移财物或票证的，人民法院有权责令其限期追回；逾期未追回的，应当裁定其承担赔偿责任。）

例外：买卖不破租赁

民法典第 405 条规定了买卖不破租赁的例外情形：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。” 即必须同时满足已经出租和转移由承租人实际占有，才能对抗抵押权。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”→必须满足先出租后抵押

第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”→在先抵押后出租的情况下，抵押人具有书面告知义务，否则将对承租人承担相应的赔偿责任

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释 [2020]17 号）第 14 条规定：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一) 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二) 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

知乎用户 酸鹿丸子​​ 发表

法拍房最难缠的问题莫过于腾房入住，毕竟钱也付了，如果无法入住，又不能出租回本，那么卖得就是寂寞！

重庆这种案例，已经无数次在法拍房的处置过程中反复出现，业内人士基本都已经见怪不怪了，我们能做的就是想方设法地与占用人斗智斗勇。

腾房方式有很多种，但在说腾房之前，我们一定要强调一下，腾房必须根据实际情况进行，不可盲目采取极端方法。

通常来说，法拍房的占用情况主要分为三种：空置、债务人占用、案外人占用。

1. 空置：对于空置的房屋，大多数人的看法应该是最好处理的，直接过户完，拿到钥匙就搬家具入住了，但现实却有些不一样，某些债务人在法拍房竞拍成功以后会立马以各种借口占据房屋，企图阻止房屋被买受人入住。

2. 债务人占用：由于法拍房的特殊性，部分法拍房并非债务人主动放弃，所以这部分法拍房可能还在由债务人的家庭居住，特别是涉及到债务人唯一住房的情况，就更加棘手。

3. 案外人占用：被案外人占用的情况比较普遍，因为这其中可能有正常租约、债务人的父母等等情况的存在，正常来说，这类情况下都比较好沟通处理，特别是正常租约都会按租约办事，只是有一些债务人为了不让房子拍出或者被别人占有，往往在房子进行拍卖前，找人签订长期租约，并且写明提前预付租金，如果发生这种长租约的情况就较难处理。

其实无论以上哪种占用情况，大部分的处理难点都在于如何避免某些债务人阻止买受人入住的情况，只要这个问题处理得当，那么入住就迎刃而解了。

针对清场入住的风险，目前来说有以下几种处理方式：

1. 法院负责清场：对于部分法拍房，法院会负责清场或者协助清场，这个情况会写到竞拍公告中。不过由于法院的精力有限，目前来说，大部分的房产都不会被法院负责清场，并且法院清场速度也不是特别快，短的最少半年，长的可能超过 2、3 年，而且还没有明确的时间期限。

2. 买方自己处理：虽然现在自己有精力和时间来处理这些事务的竞拍人很少，但是也不完全排除，只是根据以前的经验，能完完全全处理下来的案例确实较少。

2. 法拍服务机构协助：专业的法拍服务机构都拥有处理这类事件的经验，并且在交房周期和整体影响上也能做到不错的把控，但唯一的缺点就是需要付费。

以下是相关案例，可以参考！

致享融：【法拍案例】购买法拍房后不能入住，最终得以强制执行！1 赞同 · 0 评论文章致享法拍：购买法拍房时必看的十条建议致享法拍：法拍房相关热门问题与解答汇总

致享法拍专注于提供法拍房产与资金整体解决方案！

知乎用户 致享法拍​ 发表

当事人还是太要脸了，自己家房子在门口放点啥不违法吧，自己家房子装个锁不违法吧，自己家房子自己停水电不违法吧。好，你找警察，那太好了等着司法介入呢。

知乎用户 Jesse 发表

来教你一招，只要法院里有人就能操作。

让法院发布腾房告示，3 天内腾房。

5-6 天后，找法警过来抓人，理由是拒不执行法院判决罪。

老人蹲着呗，直到腾房。

腾房以后再等个几个月再判。

判 3 缓 5

出一份公告：我院解决了执行难。

皆大欢喜。

知乎用户 匿名用户 发表

有建议强制执行的，有建议在小区贴公告的，觉得身边人的舆论压力可是巨大的，相信这两个老人也经不住指指点点。 毕竟这种坏人变老了也是注意点自己的名声的。

真是理想状态而已。

朋友邻居，住着花园洋房，一栋楼就八户人家，老爷子捡垃圾，把两个阳台近十个平方都堆满了，还把下面柴房通道也给塞满了。最喜欢大中午拿个大榔头砸捡的金属件，砸扁了好装。

报警过，以占用消防通道给他强制搬走垃圾的，也强行处理了他的垃圾堆，换了两个物业都没法，管不住他，给他老婆做工作，人家就是不管，还觉着这样锻炼了身体，不找家人麻烦真好。

过生日时，请一大伙人到家里庆祝，卡拉 OK 唱起来，鞭炮放起来，大人小孩闹起来，阳台当厨房做起来，烹炒煎炸搞起来，又热闹又喜庆。最后再推杯换盏你来我往的吃起来。啧啧……..

儿子媳妇就住一起，一声不吭。在小区非常有名气了。那就是个周处一样的公害。

终于，朋友注意到他家阳台开始收拾，东西渐渐搬空。后来听他家对面邻居聊天说，老人家身体不好，和老婆去女儿那养老。这房子是两个在大城市有出息的女儿买的，儿子就是白住。到最后养老还是两个女儿管。邻居做了七八年，从来没见着女儿们。

这样的 “传统” 人家真不少的。

走了一对，三楼又来了一对。老两口每天早上七点准时出门，把自己家门狠狠碰上，还要打开再碰上连续两次，怕没锁好。大声交流今天的计划，出单元电子门时也从来不会轻轻碰上，在非常非常安静的清晨制造出最大的噪音。非常喜欢在家剁东西。尤其是周末，六点左右开始，随便半小时起。绝了。

有时候，真相信坏人变老了这句话的。

知乎用户 kaibei 发表

又是一恶人占利的事情。

在这个社会上，恶人往往会有更多的利益，会哭的孩子有奶吃，闹着有理，所以也暗中鼓励了很多人，有理没理先闹闹再说，说不定就会收获利益的。

如果按照长治久安的眼光看，应该出重拳，打击无理的恶人，这样才能更好的保护遵纪守法的人，但是众多原因下，很多人单位包括执法部门，都是让着恶人，能哄就洪，哪怕给一些利益，于是就助长了很多人的气焰。

农村话说，神鬼怕恶人。一点没有错。现在很多上方的，就是这样的问题，不哭不闹，亏死了也没人知道，连哭带闹，就有人管了，也有人嘘寒问暖了。

就像小孩子打架，手快的，手狠的，往往占便宜，会告诉老师的，往往吃了亏，拳头已经挨了，老师是不会再去揍打人孩子两拳的。

建议直接起诉法院，因为这是从法院手里拍卖到的，法院都没有实际拥有这间房子，怎么就能转手拍卖呢？

知乎用户 回眸笑 发表

支持罗女士维护自己正当权益，但也希望能考虑到特殊情况。

68 位老人被 “套路贷” 套走 70 套房！设套民警律师公证员等被大起底

2018 年 8 月，家住北京市海淀区毛纺北小区的李淑惠老两口被小贷公司的 6 名壮汉连拖带拽扔到了自家门外。68 岁的李淑惠老人说，他们被赶出家门后，在快餐店和走廊都住过，经不起折腾的老伴儿很快住进了医院，于 2019 年春节去世。

知乎用户 匿名用户 发表

清理工作应该警察做的事，哎……

知乎用户 Kaiser.Li 发表

拿着房产证过户水电煤气暖气，然后，断水断电断煤气暖气。

知乎用户 普朗克时间​ 发表

1、以前提起法拍房，最担心就是 “税费算不清”，因为太多税种。然后就是 “税费过高”，譬如原房主是公司名义购买，税费高得离谱，如果增值厉害，税率去到 60%。

真有朋友就是中招，以为房子便宜很笋，后面加上高额税费，拍下来完全就是烫手芋头——还得等房价上涨多少才能平掉高额税费？

2、其次，就是法拍房后面的纠葛不清晰，比如还有没有其它私人借贷的抵押？虽然法律名义上将房子拍下来了，可其它债主拿出当初房主签署的抵押借条等等来骚扰收楼，也是一个不得不提防。

3、第三就是房子的现状，也就是会否破烂不堪？会否有人居住？会否还有租赁合同？

买卖不破租赁，如果有租赁合同，拍下来了也不能立刻赶租客走，租客受法律保护。

再有就是如果有人租住，特别是有老人家，也不能强行赶人走。

这点，就需要去现场看房。

一般拍卖前，都会有法院组织的集中看房，如果错过了，却仍然觉得房子价格便宜从而去拍下来，可能就会吃亏。

题中女主大概就是没去看过现场的。

法拍房坑多，稍微关注房产的人都知道。

而法拍房有时候确实价格又非常笋，诱惑不止。

那么，对于法拍房，每个城市特别是大一点的城市，都有这种专门搞法拍房的中介，找他们、同时提高自己的警惕，最后有个懂房产的律师朋友（付费就行）一起参与，全程做到稳妥。

最后，题中女主也不必太过上火，毕竟重庆现在楼市依然火热，看涨预期很高。

反正房本已拿下，可以通过做抵押拿出现金流还掉借亲戚的大部分钱。

然后不停要求法院腾房，不然再找律师起诉。

题中还提到女主被老公骂，

哎，以后房子涨一倍，老公就无话可说了。

知乎用户 中山房哥 发表

关注过一段时间的法拍房，感觉就是一些公司在挖坑等人跳。各种税费由竞买人承担这一条就够傻 X 的。税的产生是因为交易。然后还有什么水电暖物业费由竞买人承担，还有方便面专属的口号【图片仅供参考】。以及**变卖人不作过户的任何承诺，不承担过户的任何费用。**我就纳了闷了，你法院拍卖的东西，还能这么霸王条款的？哪怕你说句_竞买人无政策性因素的过户，我院配合竞买人过户。_都比这样一个霸王条款要说的过去。这不就是变相的告诉大家，_买定离手概不退换？？？_拼多多还 7 天无理由 30 天退换呢！

谁买谁坑，接盘快乐。

知乎用户 北凉都护 发表

法院申请强制执行。

强烈不推荐以下做法：

在无人的情况下开锁卸门，

停水停电停气，

停宽带网 / 三网一通，

卸窗等行为。

知乎用户 骑熊猫的九节狼 发表

拿着房产证去银行贷款然后不还，最后就送转给银行了

知乎用户 何旭 发表

邀请我做什么，上海的法拍房比市价还高。

不过我听说楼下有一户法拍了（儿子犯法了），老太太不肯走。

民警循循善诱：“奶奶您不走，您儿子就要被关进去啦！”

遂搬走，很快新邻居就开始装修了。

知乎用户 春十三娘​ 发表

花千把块钱雇个洋大人，这不就有人管了吗。

知乎用户 二小姐的玩伴 发表

既然有房产证

先在门上贴上告示，限期一周内搬走

拿着房产证去把水电气暖过户，然后全部申请停用

没有水电气还能坚持住下去？

知乎用户 划划水 发表

只是有人住而已问题不大

要是遇见的房东和租客签了 20 年租约的更惨

买卖不破租赁

房贷拿了钱跑路或者当老赖

你只能等租约结束了 20 年之后再入住

或者自己掏腰包把 20 年房租退给租客，然后找原房主还钱。

法拍房水深，是否有租约法院也不一定知悉

（投资需谨慎！）

知乎用户 宝玉 发表

所以法拍房毛坯的好点，有人住的风险太大……

知乎用户 Onlytest 发表

面对老赖，只能以闹治赖。把按闹分配给玩明白了。

首先是门口泼粪，泼油漆（因为到时候室内物品都要清出来，弄到室内也行）若是不从，就只能多跑几趟去断水电，还不顶用就雇两个精神小伙趁他出门直接换锁住进去，跟他打持久战。

如果警察来了他怎么闹你就怎么闹。只要你放下面子，去用无赖的办法对付老赖，那他也拿你没辙。

知乎用户 守法公民李四 发表

法拍房一半价格比较低很大原因就是因为法拍房在交接的时候很麻烦，一般人不建议拍，但是自己有法律资源的除外，换句话说你要买法拍房最后能黑白两道通吃。你要知道被法拍的往往都是一些无力还债以及老赖的，他们是不讲理的，很多里面还有老人，法院多次强执可能都执行不下来，对付这种往往就要比较极端了，你去跟不讲理的人讲道理就是对牛弹琴没用的，尤其是她一哭惨，心软的根本干不了这买卖。当然了，你的材料是齐全的，你是可以对其清退的，当然警察肯定不会帮你，但是只要你先把事情落实，之后你就可以随便他闹。比如你可以直接对房屋断水断电，趁人不在叫开锁师傅换锁，房屋内物品，进入搬出过程全程录像，给他放到一个仓库中封存，限期一周让他自己拿走，他自己不拿就直接让仓库方当废品处理就好。当然了这个收房过程肯定是有成本要自己负担的，不然凭啥法拍房会比市价便宜嘛。

知乎用户 Weinachten 发表

这一点还是得学习学习米国，对闯入民宅的人，自己可以采取 “强制措施”

搬过来可以加一条，维护稳定，即对闯入民宅的人，经劝告不予离开的，自己可以采取 “强制措施”

知乎用户 okay 发表

我们法院院长聊天时他说过一句话 “法拍房也有人去碰？”

说个真实的案件

之前和我们法院院长聊天，聊起过他主的一场因法拍房引起的案件，

辖区法拍房执行当中，一个老总买了一套法拍别墅，还找了专门法拍公司，这老板各方面都有点关系，

拍卖到很顺利，而且房本也到手，但是实地一去，才知道人家房子已经出租了，而且是真实出租，所以肯定受法律保护

但此时老总骄傲劲头上来了，心想我这么有钱还有关系，还清不退你个租户？然后让法拍公司（也是他朋友）开始了自认为很无敌的熟练操作，用房本把煤水电都给租户停了（也就是谁都知道的常用下三路下黑手了），法拍公司说 “你放心，我就是专门干这个的，他（租户）过几天熬不住肯定走”，

过了两周，居然一点动静也没有，老总问法拍公司怎么回事，法拍公司说自己也纳闷，然后拍胸脯说：没事，咱们还有下一步，哪天趁着他们不在家，直接砸门换锁。

老总一听，说： 对啊，你早说啊，早换锁不是早就解决了，法拍公司说，谁知道他（租户）给脸不要？

从这里大家可能看出了苗头不对**，租户是合法承租，老总和法拍公司反而说租户给脸不要**

长话短说，法拍公司 “踩点” 了几天（我说踩点这个词，那些所谓专干这一行的都熟吧）发现屋内一直没人，上报老总说好像已经走了。老总和法拍公司的大喜并说：怎么样，我就是专门做这个的，他（租户）能熬的住我？然后在某一天晚上，法拍公司找了公司两个人和开锁公司的直接就去了，现在开始戏剧性的了

开锁的顺利把门打开，屋内一片黑，法拍公司的就直接用手摸灯，

这时候突然听到这个法拍公司的一声大叫，同时这时候屋内的灯也亮了，灯亮之后开到的一幕吓坏了众人，

只见租客提刀在众人正面站立，法拍公司那位（也就是老总的朋友）手已经在地下了，瘫倒在地下，

众人已经吓傻之时，这租客好猛，用刀顺势架在法拍公司的脖子上，异常冷静问：你老总住哪？这时一向自认为牛气哄哄天不服地不愤经验满身的法拍公司，想都没想就吐露了老总的地址，租客直接出门，扭头放下一句话 “你们不让我活，我能让你们活？” 然后转头就走，过几天听说那个老总也身负重伤，之后那个租客自己去自首了，最后案件规了我们院。

这里说句题外的，后来庭审时才知道这个租客还是个知识分子，很文气，口碑也很好，在此之前没做过任何违法乱纪的事情，还得过奖，没想到吧。也就是说真干事的不吹牛，天天吹牛纹身的遇到事情了胆子反而最小。我们院子还挺可惜这个人的，涉及他三个家庭，法拍公司，老总，租客

我还记得院长聊到最后时说了一句话 “法拍房也有人去碰？”

知乎用户 匿名用户 发表

没背景敢拍这个，666

知乎用户 青岛 high 少 发表

还记得杭州徐国利吗？为了一套房子犯下的罪恶，肉食者权贵们躲在背后，转移矛盾，让买卖双方互相倾轧。如果大家都不买法拍房，就应该让银行接盘！，很有答案还在出谋划策，自己是砧板上的鱼肉，还出馊主意，要我说让法拍房烂在银行或者法院手里！

知乎用户 胖虎 发表

前面的回答都是理想型回答，你跟着办≠顺利入住。

法律只是约束 “守规则者” 对无视规则者“逍遥法外”，就拿报警而言，毫无作用。

是的，毫无作用，不守规则的别寄希望于警察。

前置加粗提醒：买二手房前，一定要亲自去房管中心进行产调！

与一对离婚夫妻买房（后面简称：卖方男，卖方女），委托家人寻找一处房产，找到一家中介，当天去看了就给了定金，房产证附件在 WX 给了个单页，而且该房产由于该前任夫妻 “扯皮” 卖方男的家人通过 “欠钱不还” 起诉的方式对 “该房产进行冻结” 保护资产，下定金时，中介未告知，卖方男未告知（这是定金后付首款时才知道）。

办理过户后，一定要查询房产上面的户口信息

付首付款时才知道该房产被冻结，需要完结官司才能解冻，中介告知 “自己也被蒙在鼓里”，扯皮一段时间，等待他们去解冻，遂合同约定 XXXX 年 4 月 1 日户籍迁出，同年 5 月 1 日交付我方使用，到了规定时间的前一阵子，联系卖方男双方监督下进行换锁，给了一把装修钥匙约定当天搬空房屋内物品，后面发现并卖方男没有处理，并反锁了房屋内的一件屋的房门，联系 110，警察说这是双方纠纷，不会管你们屋内财务的处置，建议自行协商（想想也没毛病，守规则的跟不守规则的之间有矛盾，警察能干啥），遂使用正钥匙解除了装修钥匙权限，为了防止再被开锁，直接联系物业断水断电，过了段时间再协商去打开了门，扯皮说冰箱里面冻得东西坏了得赔才会搬出去，一怒之下直接给了 500，然后让滚蛋了，至此房子顺利回归。

前往派出所持不动产证询问，其离婚后孩子还在房产户口上，也没按照合同进行迁出，前往派出所持不动产证询问，告知无法将其移出到公共户口。

打官司？

浪费时间，浪费金钱，碰过好几个半吊子律师看着真的烦，描述问题也不细听，问咨询费也说不出个标准。

没有经验很容易交学费，但只要房产已经在自己手上，扯皮就慢慢扯呗，法律保护不了道德但至少能保护底线嘛。

知乎用户 微饭君 发表

应该找一群老人亲人，或者从广场雇佣一批老年人，请他们到这个房子里睡几天。

知乎用户 匿名用户 发表

法拍房啊？

让我想想，这种事好处理也不好处理。有些人面子薄，被老赖用老人小孩要挟住了之后束手无策，我就有几个朋友被拿捏的够呛。

但是有些人敢于维护自己的正当利益，那就用一些手段呗，先办理不动产证（这是最关紧的），然后跟物业打好招呼直接以装修的名义把大门拆了，或者拿着不动产证明去自来水厂、电业公司停电停水，这些方法都有人实施，但是具体效果如何，不同的人接受度不同。

但是试试总归是好的。

知乎用户 逗比南博王 发表

这种事其实有标准处理流程，一些地方甚至形

成了产业链。

趁人不在，全程录像，拿房产证开锁换门，把

所有财物都搬出去，找两个小伙子带大量食物

进屋锁门，谁来也不开，jc 来了就拿出房主授

权书。熬上半个月即可。

或者.

找两个七八十岁老人家或者一个社会大哥（扫

黑除恶后不好找了），和原住户一起住，

一碰

就倒地，半夜就乱嚎，满屋子拉屎不擦，看谁

先受不了。

法律对流氓是比较低效的。居住纠纷里，实际

占有一方往往占优势，因此以合法手段改变实

际占有状态是最关键一步，所谓 “仁义不施而攻

守之势易也”，然后法律会保护守法者的。

补充一下，个别先进地区的法院会帮助辖区内

的的标的执行腾房，有利于化解社会矛盾。但大

多数法院只管拍卖收钱出判决书，这时房主就

只能依法实施私力救济权，保卫自己的财产

了。

当然由于法拍房一般低于市价，私力救济结

束，房主往往也是赚的。

知乎用户 爱橙鲁一百下 发表

没能力别碰法拍，在这领域，说难听点就是与 “虎” 谋皮[嘘]

知乎用户 灰虫 发表

【购买 “法拍房” 悲剧了：拿证 1 年，房子住不进去，老公要离婚、亲戚要还钱…】

重庆一女子罗女士一年前高兴拍得一套法拍房，当时想到价格便宜，比市场价低十多万，于是果断下手。

然而令她意想不到的是，拿证 1 年多了，如今这房子却住不进去，甚至连门都进不了，眼下老公要离婚，亲戚要还钱，进退两难。眼巴巴的看着自己的房，然而却被别人占领着。

原来罗女士所购得房子，至今仍然住着两位老人，多次上门面谈，结果对方却避而不见，避而不谈，一直不让其入门，一年了连房门都未踏入过，更别说入住了。

看完罗女士的遭遇，不得不再次提醒大家，法拍房虽然便宜，但是麻烦真的不少，类似这种腾空问题就非常伤脑。购买法拍房，一定要考虑清楚并提前调查一下相关信息。否则遭遇类似麻烦，会比较折磨人且相当耗费时间。

罗女士购房节约的这 10 多万，如果再这样折腾下去，所花时间和精力恐怕远远不止 10 多万了吧。

如今罗女士最关心的便是，如何才能顺利入住进去？大家有何经验可以分享吗？对于罗女士的遭遇，你怎么看？如何才能顺利入住？

知乎用户 张梓朕​ 发表

法拍房的水很深，没有点道行还是不要碰了

知乎用户 细蓉一份 发表

可以退款吗？

知乎用户 小六子 发表

就这破房子闹得！把我们全变成刁民了，还是带着眼罩的刁民！人与人之间失去了最基本的信任，不理解那些有钱人要那么多房子干嘛？期望尽快出台房产税，个人房产信息全国联网公开可查，只要知道名字和身份证号，人人都能查询别人的房产信息，看看到底会不会分身，也为了挽救这些人格分裂的人！大幅提高房产持有成本，社会更公平这是对未来负责，至少活着的权利绝对应该平等！！！

知乎用户 烦人 发表

依法治国的回答里，把人都逼成了什么样子。不买房保平安。

知乎用户 鹿温良​ 发表

注意清不清房 反正雷就是比较多 最好别买

知乎用户 塔木德 发表

买法拍房，最好仔细阅读公告并亲自上门检查，

首先要确认第一项有无居住权，

因为居住权大于房屋属权，这条是去年民法典新规，指房屋所有人可以把居住权单独给授权出去，通常房管局都有备案的。

第二项有无租赁合同，

因为买卖不破租赁。

如果有这两种情况，基本上第一项就只能等居住权人离世或者居住权届满，第二项只能等租约到期，或者退租金赔偿违约金。

因为房屋的合法居住权是他们的，不是你。你并不能强制要求他们搬离。

新闻中提到的这个就是涉及到了租房合同的问题，法院已经公告提醒了，当事人没仔细看就拍，想让别人搬走，也只能退房租赔违约金。

如果碰到了对方是非法居住，没有居住权的情况，那就是直接让法院强制执行采取腾房措施就行，法院不管那就只能参考其他答主的各种灰色手段了。

另外提一句现实很复杂，不是所有不腾房的都是老赖，也存在受骗的受害人之类的，一房多卖被骗，交了钱最后却要自己搬走，肯定不太愿意，还存在被人假借信息担保或者贷款的等等。

知乎用户 亦天​ 发表

法拍房一般都比普通二手房价格低点，那低出来的部分买家就当作帮助法院处理那些原业主问题的报酬。如果自信能处理好买家和法院就双赢，如果没自信处理好就还是别买的好，那时候交接完了跟法院就没关系了。再起诉就是另一个案子了。

知乎用户 匿名用户 发表

停水停电最好的办法

知乎用户 闫王石卫生所 发表

操作过，直接带师傅过去把门锁换了。把燃气和水停了。

对方马上搬出去了。

知乎用户 花朵​ 发表

一群老人霸占女孩房子，声称自己有份，女孩无奈维权送其进牢房_哔哩哔哩_bilibili

给你们看看好看的

知乎用户 狗带 发表

现在抄袭都这么明目张胆了？

第一名直接抄别人答主 2021 年的回答，改了改就是自己的？

@知乎小管家

知乎用户 匿名用户 发表

像美国那样，合法拥枪，谁赖自己家，赶不走的，直接拿枪崩了，这叫堡垒原则，正当防卫。对方敢拿出枪，就是罪犯。

知乎用户 江南 发表

别买法拍房，十个九个有问题。

知乎用户 洛天 发表

最保险的做法: 远离法拍房

知乎用户 食莵之鹰 发表

唯一的房子，有人居住的嘛，这几个字明摆着就是坑。

知乎用户 杰伊 发表

所以，没点 hei she hui 资源，谁还买法拍房

知乎用户 蹲坑时的思考​ 发表

便宜是那么好占的么，远离法拍

知乎用户 嘎嘎新的人上逼乎 发表

真的有难么难解决吗？限期搬走 不搬 雇人 每天去把水管剪了，到处泼粪，睡觉就敲锣。警察最多也是调解，调解也是你有理，想让一个人住不下去还不容易，去医院五保户，穷人雇佣一个，跟他耗呗，你们出门我就把门反锁。当每天洗澡洗不了，电用不了，锁用不了，睡觉还有人吵，冲突人家是病人，正愁没人讹。一般人能坚持多久？自己的房子装修总行吧，厕所封上，厨房封上，大门封上。

知乎用户 Eason 1874 发表

先礼后法

知乎用户 clout 发表

三通一平

反过来

没有人受得了

知乎用户 加拉哈德 发表

没事买什么法拍房，自找麻烦

知乎用户 星雨 发表

知乎用户 遵纪守法户 发表

法拍房的处理已经有成熟的产业链了，当然上新闻也是一种手段

知乎用户 匿名用户 发表

找中介啊，中介现在都快吃不上饭了。

这种熬心熬力的事情让他们办啊，给钱就搞定了。

知乎用户 七米剪影在线中 发表

还是我好，直接买的是还没有装修的，我去办理水电气过户的时候才知道原房主房子都还没有接，还得我先去开发商接房后才行。

知乎用户 她叫我目头 发表

法拍房到底是啥？既然这么便宜？可以捡漏吗？

知乎用户 楼事大明白​ 发表

捡漏有风险，而风险就是机遇，法拍房本来就便宜，有老人住的房子一定会更便宜，既然得了便宜，就要想办法处理里面的风险。

怕就怕盲拍的，只看到了便宜，没有看到风险

知乎用户 狗窝选房 发表

拿房产证找开锁公司拆门，不换门，不搬东西，只把门拆掉。拆自己家的门，肯定合理合法。

知乎用户 白水泉銘 发表

自己是房主，先去物业，让物业断了房屋水电燃气，对原来的门禁进行注销，重新给自己办理门禁。

知乎用户 溪山君​ 发表

找人咯多的是专业人士合法手段，手机全程录像合理合法的让里面的人住不下去。

知乎用户 刘先森 发表

腾房算是轻的了，你有产权在手，申请装修，贴个通知，过几天直接拆门就行。

法拍怕的是有租赁合同在，

你想想房产证到手了

人家租赁合同甩你脸上

租期 20 年

房租一次性付清

就问你爽不爽

买卖不破租赁哟

知乎用户 22 娘 发表

是不是可以找到老人儿女的上班单位，然后把自己家老人领回去，在他们单位撒泼打滚 随地大小便 让他们工作不保反向逼迫腾房

知乎用户 高级反串黑 发表

表示经历过网上房产法拍的人表示，这个女的就是个憨憨……

房产为什么会明显便宜，还没人和你竞价，心里就没点数吗？

其实网上法拍房的条款全都说得明明白白，心里要留意的说。

关键还是以下几条

1、法拍房一般会有一个时间，让有意向的买家去现场看实景

2、一般会上封条

3、一般会列明有没有租约

这些都是第一步，那个女子但凡有一条做到了都不会上当

其次，房产编号有的是不动产号，有的是预售许可号，这个是关系到税金

最后就是这个房子的物业和销售公司靠不靠谱，有没有留存各种档案，如果没有，那也会多很多麻烦。0

知乎用户 月巴 DO 发表

“拍卖公示上已经说了有人居住，具体交付时间待定”还有 “租户已经租住 20 年，要得等到到期后才能交房” 诸如此类的房子，价格会很低，陷阱很多，纠纷多。

如果你房产证已经写的是你的名字了，产权无误，你可以找几家中介，或者自己，把房子用低价租两年。让租户与原住户的矛盾上升为主要矛盾，如果原住户老人出现身体问题，你也不用负责。

租户，选一些嘴厉害的人，或者一些健壮的人。

不过，还是建议，这位女士与法院联系，如果法院把腾房责任揽过来，法院出面好很多。

我们在替客户选房的时候，很少关注法拍房。

法拍房捡漏很难，一个月也不见得能碰上一个合适的房子，一旦碰上了，拍个几天，房价和周围二手房价格也差不多。法拍房可以设置拍卖保底价，不到可以不卖。

重庆我们当时做游学团，北京人去那边买房，我也会帮忙荐房，很多客户都可能认识我。

知乎用户 西瓜姐教买房 发表

法拍房过去我就想当然认为法院拍卖的房子一定没问题。但你看看竞拍的相关内容才明白。

知乎用户 小草无名 发表

抵押或者低价卖给债务公司。搞定恶人自有恶人磨。如果不想做那么绝，就申请强制执行吧。

知乎用户 gaexke​ 发表

买了住 不进去 法院的责任最大

知乎用户 肥仔的快乐水 发表

把楼下房子租下来，装个震楼器，24h 震。

知乎用户 拿破輪精灵​ 发表

好奇怪，既然不涉及到租赁合同的买卖不破租赁，为什么法院和警察不强制执行？

只会扯皮，难道让老实人自己解决吗？

知乎用户 匿名用户 发表

法拍房不是不能买，要买就一个原则，一定要仔细研究拍卖公告，特别注意房屋状态这一栏，房子到底是空置还是出租还是目前有人居住。

另外，购买法拍房，不要临近拍卖时间了，看到有便宜房子就想下手。一定要选那些离拍卖还有一段时间的房子，打好提前量，留出充足时间，参加法院拍卖小组组织的现场看房。多打法院联系电话，包括公告里留下的银行电话，有些拍卖房是可以按揭购买的。

某宝法拍频道就和中介公司页面一样，好好搜索一下，挑一套清清爽爽的空置法拍房不难。

毕竟，一般人真没什么对付无赖的经验，法院也不负责腾空房子，对付无赖，只能自己先变成无赖。怎么对付无赖就不赘述了，很多答案都说到了。

以上，来自一个曾经一线处理过不良贷款的银行人，不过我们这的法院都是要求抵押房产腾空后才能上拍卖，但是法院又不负责腾空，所以我们经历了一系列腾空的艰难时刻。

知乎用户 丽茗​ 发表

法院应该尽到提醒义务。

知乎用户 莎莎来迟 发表

我当时就担心这事，为了安全起见，用了纹身的中介，包腾房。多花了三个点的中介费。

然而最后腾房异常容易。中介带着我，我带着房产证。叫了开锁的开锁换锁芯。门上贴字条，搬家打电话。当晚房主就打电话要钥匙搬家了。

知乎用户 苏小鞋 发表

这种大额投资，还需谨慎啊，遇到了太糟心了

知乎用户 啊啦叮​​ 发表

自己是户主，自己去冻结水电气呗。人总不能天天打水洗澡，吃外卖，手机不充电吧。

知乎用户 花克油​ 发表

通知物业断水断电，天天守着，一直断着。

知乎用户 俺师傅 发表

忽然想起了宫部美雪的《理由》，不知道有人看过吗，就是讲的法拍房这种事情

知乎用户 麒麟之翼 发表

法拍房尽量别碰，遇上无赖形的，直接给你搞几个老人呆在屋里，你敢撵，他就直接躺地上。

你去找执法人员强制执行，执法人员只能撵他们一次，等执法人员走后人家继续赖你家。

知乎用户 caige 发表

不是个案。我曾经也考虑过法拍房，但给法律工作的亲戚一把按住，风险太大。

风险主要三个

1. 原住户打死不肯搬

2. 一些不知道什么时候出现，又有法律效力的超长期租约

3. 居住权

搞法拍房的都是专业人士，不是专业人士要浪费很多精力和金钱处理这些乱七八糟的问题。

知乎用户 南方吃瓜人 发表

业主拿着房产证去电业局申请拆电表呀，拆拆了电表趁屋里人外出时再换锁，冷却半个月老赖自然会主动联系你约时间搬家了。记住了，拆电表和换锁都不用入户。

知乎用户 白鹭 发表

我想问一下这种事情法院和警察就不管了？

知乎用户 三三得九 发表

我朋友做不良资产的给我说法拍房不是清水房一概不碰，然后是清水房也要对产权摸底清楚。

知乎用户 炙热的小柒 发表

法拍房拍卖前，给至少一个月时间，是可以上门看房的吧？

如果想参与法拍，最好还是实地查验一下。

遇到这种不好解决的住户，如果你头不硬的话，最好别拍。

知乎用户 豁什么达 发表

做一个假的附近的超市活动彩页塞门缝里，鸡蛋价格便宜到离谱，猪肉价格便宜到离谱，食用油价格便宜到离谱，并且免费送大瓶洗洁精。重点是每人限购 300 元：告诉他们一个人去抢不了这么多东西，得两个人以上。

然后在楼下悄悄等着他们离去

知乎用户 爱上自己 发表

最好的办法就是不要买法拍房。法院只管拍卖，不管保障你的权益。没有任何法律保障的情况下，拍个锤子法拍房。

知乎用户 翃佳 发表

法拍房 不懂门道的不要去碰

这里面水太深 搞下来也很麻烦

还是老老实实一点儿 通过大中介平台平台购房

便宜都想捡 关键是 你有能力和运气吗？

知乎用户 Charie 发表

该

法拍房就是高风险的开盲盒

老赖 信用报告 在大陆越来越有口袋罪的意思的

没有那个能力就不要去碰这个东西

知乎用户 匿名用户 发表

买几只狼狗扔进去 估计半天不到就解决了

知乎用户 好吃懒做的蒋先生 发表

难道不能利用自己房主的身份断水电气？

知乎用户 谁甚 发表

有漏法院自己怎么都不捡了，你品

知乎用户 独立开发界的彩笔 发表

典型的好好学生心态，但凡你花一两万找几个混子不说分分钟，一两个月能给你解决的。别心疼钱，买法拍房占的便宜比这多的多，有舍有得

知乎用户 潜鱼的鱼 发表

停电停水停网停煤气停有线电视。

趁着出门换锁。

知乎用户 左逗士 发表

换锁，把房间的东西扔楼道。

那是你家的房子，就这么怂？

知乎用户 但未能够 发表

各种回答都出的什么馊主意。

法律首先保证的是老人孩子权益。只要房子里有老人小孩，即便拍卖房产过户了，你都不能把他赶出去。

这便宜没那么好捡。

很多人在那拿老人撒气。我想说的是，作为拍卖方，这本来就是你贪便宜要承担的风险。承担不了就别摊这个便宜。

知乎用户 木易 发表

说明签这种大合同之前要逐条细看，避免被坑。

知乎用户 纯洁哥哥 发表

我听说过了。

法拍房，只卖给你这套房子，你买下来后，如果还欠了物业费，你要交，不交就不给你房。如果这个房子还有出租情况，要等租户退房或到期，才能收房，这个房所有权是你的，居住权不是你的，你虽然买下来，但你不能使用。

我非常搞不懂。假如我依法拍卖，买下这个房子，这个房子如果存在其他的经济问题，为什么不明说出来？拍卖，就不是消费者了？我就没知情权了？

假如有个老赖欠了钱，他的房子要拍卖抵债，在这之前把这房子出租掉，租金还是他的。拍卖款抵债去了，但买下来的人，没办法收房！

知乎用户 袁钟鸣 发表

充分说明了法拍房，可看不可买。

知乎用户 风中的大象 发表

他们总会有出门的时候，逮着他们出门的机会，把门或者锁给砸了，换一个新的，他们敢闹事就报警

知乎用户 mone 发表

简单先断水断电断燃气

再去物业那里办装修手续

可以治百分之 99 的人

知乎用户 戌猫​ 发表

断水 断电 断气。堵锁眼。趁着老人外出，赶紧进来，把老人东西搬出去。

知乎用户 周周周周 发表

窍门重新装修，让他在屋里躺着就好

知乎用户 黑衣人 z​ 发表

房子都是你的了，趁着没人把自己家的门跟窗户都卸下来这总不犯法吧？

他敢找人安门就把房产证甩出来

知乎用户 joe 长脸怪 发表

法拍房就是有这种隐患的。购买前其实都会有提醒。购买者风险自担。

知乎用户 Kingly 发表

法拍房还是交给资产处理公司吧

知乎用户 匿名用户 发表

趁对面不在家的时候，找开锁公司开门换锁，搬家公司打包，装修队进场砸墙，一套下来半天以内搞定，等对方回家，他还能报警把你赶出去不成？

知乎用户 毅支蔷薇 发表

拿着房产证身份证去国家电网申请断电，去自来水公司申请断水。

我不信他们能坚持一个月

知乎用户 隔壁老王​ 发表

法拍房存在一定风险

购买需注意 7 个问题

先来看下法拍房的定义。

法拍房指被法院强制执行拍卖的房屋。

当债务人（原业主）无法清偿债务或无力履行借款合约时，债权人会通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖（即法拍房），拍卖所得款用于偿还债务。

与新房、二手房相比，法拍房通常会以低于市场价的价格竞拍出售，尤其是法拍房不受限购政策影响的城市，法拍房会受到更大关注。

（来源：图蜗授权图片）

但购买法拍房也存在一定风险，需要注意以下事项：

1. 查清法拍房房屋属性。

竞拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否办理房产证、土地性质等。

若土地为划拨属性，房屋可能需补缴土地出让金，该费用最好提前咨询当地不动产登记中心了解。

2. 产权是否涉及二次过户。

二次过户指的是房屋已经过 2 次交易，如果是二次过户的房屋，可能需承担两次过户的税费总和。

此外，原业主是否占用房屋的户口、学位，是否影响买受人落户，都需要了解清楚。

（来源：图蜗授权图片）

3. 物业费、水电费是否缴清。

竞拍房屋时，法院报出的拍卖价通常是 “裸价”，竞得者除了要向法院支付房款外，还要承担一些 “隐形” 费用，比如原业主拖欠的物业费、水电费等。

了解上述费用是否缴清，很有必要。

4. 了解拍卖原因。

法拍房被拍卖通常是因为债务人无法偿还债务，但如果债务人因恶性债务、非自愿拍卖等原因，那么竞拍入住后，竞得者可能会存在追债、骚扰等麻烦。

（来源：图蜗授权图片）

5. 实地看房，清楚房屋是否存在租赁关系。

在购买法拍房前，还应到现场对房屋结构、质量等进行检查。

此外，若房屋已经租给他人，竞得人要等租赁合同到期后，或支付违约金，才能搬进去。

6. 部分法拍房需全款付清。

为让债权人获得偿债的资金，法拍房一般需要全款付清。

若拍卖文件中明确可贷款，那么说明可以办理按揭，但这种情况对个人征信、房屋情况等会进行严格审核。

昆明城市航拍（昆明楼市一线摄）

7. 清楚竞拍规则，避免悔拍。

竞得房屋后悔拍，缴纳的保证金将不予退还。

如果被认定成恶意悔拍，根据规定，还会对悔拍者采取罚款等相关措施。

转自: 搜狐网，划重点！买法拍房需注意 7 大问题！看完不踩坑！

https://m.sohu.com/a/549785665_120814016

知乎用户 朋哥​ 发表

这个问题，我作为专业人士，必须给你很好的解答。

重庆法拍，我们最在行！

专业的团队做最全的保障！

专业人做专业事。

要想很好处理，方法有三。

第一，拍法拍房，你想捡漏，正常。但，人只能挣自己认知范围内的钱（包括节约），毕竟专业人需要专业的付费，如果找到我们（或者类似我们的这种公司）就不会有这些弊端。

第二，你证已到手，权力是你的了，你要用自己的权力维护自己的利益。但是，法院和执行局是两回事，交房执行，你没有找到门道，肯定会有困难。所以，我敢说，你的漏捡大了，但是，相关部门的漏，你却没有去 “堵” 住，所以，交房困难。

第三，针对法拍房里有老年人，长租客户，国家有政策邀他们走的，你是没有摸到门道。搞清楚了，不出 1 个月，她们必须搬走。因为，国家有一个 “住房补贴金”，她们钱一到手，自然乖乖就换。

关于这个住房补贴的秘密，欢迎点赞 + 关注，我们私聊。一个点赞，可能帮你未来节约几千上万，甚至几十万的钱 ！

知乎用户 张弓家族族长 发表

去拉屎, 恶心它。

知乎用户 Wave 发表

俞敏洪和周鸿祎都不得不承认: 高考并不能保证你翻越阶层的壁垒，老实说: 通过高考上升通道正在被关闭，进入社会后还是依赖家族的实力和资源扶持，特朗普本身就是富三代，到了伊万卡已经富四代了，不要觉得富人不注重教育的纨绔子弟，那些幸运进入名校的普通家庭或许能改变阶层，但是名校竞争更激烈，富人家庭同样不遗余力，特朗普前后把个子女送到名校花费不下千万美金，甚至华裔富豪请来拜登总统写推荐信上名校，未来名校对于普通家庭来说越来越难了。

知乎用户 独孤求败 520 发表

这女的一看就是流氓，这么有钱买房，为什么不多买一栋？要和一个孤苦伶仃的老人抢房子？

知乎用户 栀子 发表

找一群有精神病的人 直接开锁 进门就在床上拉屎 当年那群放帐的都是这么收款的

知乎用户 meng 发表

你们知道黑社会存在的原因了吧，因为有需求。

知乎用户 马略的百夫长 发表

让你家老人进去把门撬了拿房子里面有人进赶不走就拉扯一下，然后摔地上，报警抓起来，只要能让这俩老人离开你们就住进去，赖着，两老人破坏就报警。

知乎用户 sdd 发表

1. 亲戚朋友借的钱得还，不能因为现在为止无法入住红本房就不还钱。 这两件事不相关，换句话说，借钱的时候，正常人理应想好了如何还款。

2. 和丈夫吵架甚至要离婚，这属于私人生活，无法预料到。 与买房了不能住，关系也不是很大。

3. 两个原住户老人还在房子里住着，并且说明事情还没解决完，他们还要和法院争论，表明了不会搬走。

4. 法律上是否能强制老人搬走，还有待法律定夺，但是现实情况下，赶出去老人是否能过伦理，还很难说。

5. 买法拍房需谨慎，享受了相对市场的低价，就要承担相应的风险。 没有风险意识的人，最好不要碰这种房子。 还有小产权房也同理。

知乎用户 双鱼座的流星雨 发表

1. 购买法拍房我们首先要了解这套房子。

比如它的结构、样子、周围的环境等等。

2. 这个房子的证件齐不齐全。

在网上都会有它的信息。

3. 这个房子有没有正在租赁。

因为按照规定如果是有租客的话就算是买了这套房子。

租客也可以住到他的合同到期。

更多请观看视频。

知乎用户 辣椒酱妈妈 发表

女性小作文一个标点符号都不能信

知乎用户 绽放 发表

央视采访，农民伯伯说现在的菜都打了大剂量农药，他们是不敢吃，记者问，那怎么办呀？农民伯伯笑呵呵的说：卖给你们吃呀!

知乎用户 清澈又神秘哎 发表

新房都没人要 多么的想不开买法拍房

知乎用户 时域法师 发表

看了许多驴师的回答，即悲哀又好笑。。这国家说的跟驴师一样讲法制，执行法制吗。不是老子房子被开发商与政府的矛盾，十几年都拿不到，有执法部门能管吗，没有。房子不是你的。就是非法占用，申请法院判决，然后申请人就可以找警察强制拘留，这样他还敢不走。法律是牛皮写的，狗都能吃，这就是现今社会现状。国家离法制社会还有很远的距离

知乎用户 心中还有梦 发表

开香槟咯。次贷买房、贪便宜买法拍房，很爽吧？

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