如何看待房地产专家称预售制有积极意义，「 坚决不能取消预售制 」，你认可这种观点吗？

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知乎用户 AI 财经社 发表

谈预售制的意义竟然不提前提条件，预售制任何时候都是积极的吗？

1. 预售制是一种金融模式创新

开发商没有那么多钱拍地，更没有拍完地还能拿来盖房子的钱，所以核心是解决融资的问题，房企要么股权融资，要么债权融资，是资金都是有成本的，表现为**高杠杆，而成本就会转移到最终购房者的身上。那么就有了另外一些金融创新，涉及资金最大的当然是预售制，就是盖房子和买地的高成本资金从房企的预售制的资金池里面去置换**，相当于用购房者的钱来帮业主买地盖房子，假设有 1 万亿预售资金池，以 6~8% 的资金成本来计算，一年就是 600~800 亿的节省，省的一部分确实可以拿到让利给业主，本质是金融问题。再比如没爆雷前的理财产品，那可是 12% 的承诺收益，也是为了筹集资金的金融产品，相比来说预售资金池几乎没有成本，利息也是业主没拿到房还要还银行的长期贷款。

另外一个金融表现为把未来的收入拿到现在拍地，而未来的收入就是预售制资金池子，只要房地产价格继续上行，土地成本就会增加，理论上来说越早拿到地越好，越早拿到地获得预售许可，又可以吸收新的资金池，表现为高周转，一定要周转的快，扩张的就快，比如地价增加 10%，那么早一年拍地就能节省 10% 的资金，这就是预售制的积极意义。

2. 预售制积极意义的前提

涉及到资金池子，尤其不是自己钱的池子，往往都会出问题，这里就有第一个前提，房企作为预售制资金池子的暂时管理者，能做到不去舔舐吗？以某大为例，高管生活可谓是奢靡至极，各种特别分红年年有，甚至连暴雷前都准备拿出 100 亿来提前分掉，房企真的都是靠着那点微薄利润赚的么？当然有人说 134 亿现金流影响极大，其实从分红来看也好像对企业来说以前上行周期那么容易就分掉了。第一个前提，资金池子一定要安全，都是拿去拍地、置换高息的资金成本以及用于盖楼，从而起到节约成本的从而让利给购房者的积极意义。假设这些剩下的钱还不够被房企拿来挥霍分红，收益是房企的，风险是购房者的，何谈积极意义。

第二个前提是房价一直涨，如果房价涨不动了，后来者接不住了，一方面是城镇化率进度开始放缓，人口结构逐渐发挥作用，更重要的是这种杠杆游戏必须后来者不断加杠杆才能维系，收入不涨房价涨后来者有心无力。那么把此前购房者的预付款拿来拍地，就无法以高于成本的价格卖出获得新的现金流，新的补不上，旧的池子枯竭，结果就是大批的烂尾，当然暴雷前某大还试图自救，打折买期房来回款，先保证以前的房子继续盖，然而发现窟窿根本补不上，反而造成了更大的窟窿。

现在这两个前提都很难得到保障，换句话来说，如果资金池子安全，也不可能出现如此规模的烂尾和断供潮，而居民收入不涨光指望房价涨来刺激经济本身就是透支未来的做法，结合第一个问题，现在买房的资金池子用于置换过去房子的窟窿，现在花钱的人靠谁兜底呢？

最后我们回头看这位专家的论述是否有问题：“预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。” 过去可能是对的，预售制是提高了房企的资金周转，房价高速增长一般不会烂尾，但风险都转移到了购房者身上，伴随现在两个基本前提不存在了，靠着道德来约束房企不去碰资金池是不现实的，结果并没有降低烂尾楼，反而成了致乱之源，至于房地产增值过程让老百姓资产增值，房子都交不了，何谈增值呢？

知乎用户 王克丹​​ 发表

这就是利益相关了。

就我明着说了吧，在预售制这个事上，实际已经形成了庞大的利益，指望着专家们出头去取消预售制是不现实的。

在利益博弈模式下，想取消预售制只有一个办法。

谁受损，谁反抗。

但弱势群体是会被分化的。

1

预售制并不总是坏事。

在很多人看来，预售制这玩意是丧良心的事，你特么就这一块洼地的时候就敢卖，这不是纯坑老百姓嘛？

但之前的模式不是这样的。

就大家要知道一件事，不管是预售还是现房，房地产都要遵循市场逻辑，建房子都要周期。

但现在大家来想一件，如果过去只让卖现房，会发生什么呢？

可能性有俩。

第一种可能就是去杠杆，然后有多少卖多少，这是比较理想的模式。

第二种可能就是被爆炒，囤大量现房去抬升，然后倒逼着土地卖高价，这是比较现实的模式。

在土地财政和中国经济快速发展双前提下，房价不可能跌。

所以当时就形成了一种博弈平衡。

对地方，早拿钱比晚点钱好，所以地方很乐意看到预售制度，它内心是愿意大力推行的。

而且这还会赋予地方另一种权力；

既然是预售制，那我就动态拿钱，所以我可以调土地出让金给予比例。

而且我还可以在竣工标准上做手脚，好处多多。

对房地产商来讲，也乐得如此。

预售制，我还没出成本，钱就来了，我怕个什么啊。

反正早晚这些钱都会给到我头上，我就走高周转就完事。

反正预售模式下，真出事了我卷钱就跑了。

但对利益受损的买房者来说，预售不是一件不能接受的事。

为什么？

因为房价是涨的。

在房价上涨周期内，地方和房地产商是肆无忌惮的。

你爱买不买，不买就走，反正房价是涨。

所以在这种模式下，为了能获得上涨预期，购房者只能去接受预售制度，而且还有一个点在于：

你不接受也没用。

买期房，你能加杠杆，买现房，你加不动杠杆。

不用多说，上涨的房价会逼着老百姓去接受预售制度。

2

但现在这个逻辑变了。

就现在的问题是什么呢？

房价已经很久没涨了。

虽然北上广深 15 年以后又涨了几波，但在全国范围，17 年基本就是所有地方房地产市场的最高点了。

在房价不涨的时候，所有逻辑就变了。

一个是房地产商不好卖房了，他们随时准备跑路。

另一个是地方收入少了，他们现在迫切给到房地产更高的杠杆，让他们赶紧给自己创收。

但在房价不涨，房子卖不出的情况下，这种模式肯定是维持不下去的。

于是谁受损了呢？

现在预售买房的人。

那大家在想一个问题，就这些人的存在会让预售制结束吗？

答案是否。

在预售制度下，过去的房子要靠现在的钱来还，现在的财政要靠未来的钱来给。

如果一旦改成预售制，这些都没有了。

土地财政会直接腰折。

为什么？

房地产有话说了，等我把房子卖出建好再说都不知道房价成啥样了，我不买地了。

然后房地产商自己也暴雷了。

靠，我的钱全都拿来买地了，我哪有钱开工，除非现在你让我再卖点房子，否则这事一点戏也没。

所以预售制度不可能被取消。

因为一旦取消，财政，房地产商都会出问题。

这就直接成了系统性风险

3

那预售证到底要靠什么破局呢？

很简单。

谁受损大，谁负责。

在预售制度下，购房者利益是受损的，房地产政府是收益的。

你不可能指望受益者去改变对他们有利的规则，你只能自己博弈去获得对自己有利的规则。

所以破局的点就在这里。

只所有购房者都要求购买现房，坚决不买期房才能实现这一目的。

但现在问题也在这里。

在很多地方，新房价格和市场价格是严重倒挂的。

你如果选择预售房，你等两年能得到比现房 8 折的价格。

你如果选现房，你就只能接受没有折扣的市场价格。

所以购房者会怎么选呢？

这实际不是一个问题。

预售制是砍不下去的。

知乎用户 曹多鱼​ 发表

我们子孙后代生活在什么样的国度里，

就看我们自己怎么选择。

你不买，我不买，子孙后代买现房。

你买了，我买了，子孙后代住茅房。

我是一个不可知论者，在我看来，因果关系并不一定是显性的。

我杀了一只蚊子，蚊子回来杀了我这种报应，可遇而不可求。

但我认为，隐性的因果关系，也就是业报，终将降临。

诸位都不相信业报，没关系，

你不相信业报，我们就会成为最后一代，让你的后代见识见识什么叫业报。

很遗憾我这辈子看不到 5000 年后的历史书了，

但我觉得，唐宋元明清的进步人士，想必能拿历史书当爽文看。

知乎用户 温酒 发表

还是要看全文才行。

其实这老哥说的，比标题里面简单的「坚决不能取消预售制」要稍微复杂一点。

能站上台洋洋洒洒的讲那么久，哪怕是在洗地，也是自恰的，不然说到一半自己就说不下去了。

咱们可以先看看他的逻辑是什么，然后再说这个逻辑有没有问题。

他的核心观点是，预售是没问题的，需要优化的部分是钱怎么交。

现在很多地方房地产出现波动，直观感受是压力来自于贷款；而很多地方集体断供，着眼点也是在贷款上。

所以这老哥的意思是，贷款合同要交房的时候才办，这样风险才不会转移到消费者这边。

我房子都拿到了，我再申请贷款，这样就不会被烂尾情况套牢，还能解决一手交房一手交钱但是大家一次拿不出那么多钱的问题。

预售制对于房地产企业来说，最有利的点就在于可以提前拿钱，甚至可以空手套白狼，只要把前期土地拿到，所有证件搞定，入场施工本来就是建筑公司垫资，可以用很小的资本撬动很大的项目。

而反对预售制的人的观点是，虽然理论上现在是修到一定程度以后再分期拨付，但是容易出现越到后面开发商完成整个项目的动力越低，很多烂尾不是烂在一半，而是烂在修的七七八八之后。

乍一看，这老哥的观点是房子都修好以后再贷款，那和反对预售制的人，从资金的角度来说，本质上差距是不大的。

但是还是有个小区别，那就是首付的资金安全，依然没有保障。

某种意义上，他提出的观点是一种改良型，潜台词是现在预售制是广泛存在的，如果突然变成取消预售制，那新开放楼盘会陷入停滞，整个市场没办法承受那么大的波动，不如，一步一步的来，这样市场不会一下子进入冰点。

可惜，他的这种看法，底层支撑的论点是有问题的。

第一个，

他说预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。

这话没毛病，但是有个大前提，就是时间周期。

类似于我们说摊丁入亩有没有积极意义，那肯定也是有的，把长达 2000 多年的人头税给废除了，减少了清朝无地、少地农民的经济负担，对人口的持续增加、减缓土地兼并、甚至促进工业商业的发展都起了正面作用。

但是你现在还在搞摊丁入亩，那就不合时宜了。

现在房地产供需不平衡，只是集中在几个核心城市，有钱的人多，新修的楼少。

但是在绝大部分的城市，甚至很多省会城市，房子是够的。

根据国家统计局给的数据，我国城市家庭平均每户住房面积是 92.17 平方米，如果把乡镇农村加上，那人均住房面积是 41.76 平方米。

所以房子不是少了，而是存在地域差异，搭配上绑定房产的配套医疗、教育等等，出现了富集效应。

那预售制，是个普遍存在的，不是说只有核心城市才有，所以导致的是很多地方楼房空置，而有的地方房地产成为了投资标的，脱离了居住的本质。

其实核心城市修房子，没预售又怎么样，修好了一样卖高价，所以这个支撑论点就有问题。

这就引入了第二个，

按老哥给的数据，如果没有预售制，那现在开发商生产建造的能力，会下降三分之二。

这里其实偷换了一个概念，开放商并不生产建造，那是施工企业来做的。

说实话如果砍掉开放商作为中间商赚差价，说不定还是个好事情。

他的观念是，如果只有三分之一的新房提供，那供需关系就会失衡，房价会进一步飙升。

这话乍一看也是对的，但是供需关系失衡本质上是需求一直存在才行。

还是那句话，他的论点，放十年前甚至五年前都是有效的，而现在有点没有跟着大趋势发展了。

咱们假设，预售制没了，那没资金实力的开放商就只有退场，剩下的都是自有资金雄厚的开放商，那这些开放商会在已经明显出现热潮泡沫的地方修项目么？

肯定会集中在真的有需求的地方。

咱们国家房地产市场都知道有泡泡，如果没有预售制，其实是用市场的手来进行更有效的调节。

房地产商必须考虑修了房子以后能不能卖出去，这种整体的冷静，会对房地产价格的虚高形成很好的压制。

那老哥给的最后一个论点，我觉得很有意思。

他说的是「房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值」。

预售的时候一万，可能修好的时候现房就是 1.3 万了，过程里面老百姓相当于是买了早鸟票，有的赚。

你看，又是那句话，十年前有效，那时候房地产市场的确是不断的在涨，很多人这时候不上车，发现后面收入增长始终赶不上房价增长。

问题在于，如果预售制被取消了，还会有这样的热潮么?

或者说现在还在走预售制的情况下，房价依然是稳步上涨的么？

更进一步说，预售制可以让消费者薅到一点羊毛，但是这点羊毛和预售制存在整体推高的房价相比，又太不起眼了。

所以这老哥给出来的论点，基本都是在用之前成立的观点来套现在的局势。

更好玩的是，他提到了国外的预售制。

别的地方咱们不知道，就说荷兰的，荷兰也有预售制的楼盘，大概逻辑和国内差不多。

不过不同点也比较明显，就是在过程里面开放商身上的枷锁是非常重的，而且没有和地方财政和银行进行绑定，所以房子修不好，裁判员不是运动员就可以按规则吹哨和殴打开放商。

而且既然提到国外，就应该知道，国外房价是会跌的，这又摧毁了老哥自己之前的论点。

总归，难为他努力的自圆其说了。

知乎用户 曹小灵​​ 发表

预售制好处就是卖地的可以快速拿钱，开发商也可以借钱建设更多的房子，银行也可以有更多的业务。

预售制本来就没有什么问题，问题是出现烂尾楼的预售监管形同虚设。开发商随意就能把钱拿走，有关部门都是干什么吃的？银行方面说自己是弱势群体，都是听招呼干活的，监管资金被挪用是违法犯罪的事情，但是目前没有看到有人被送进去坐牢，都是来回踢皮球，搞得业主都懵逼。

有专家说要取消预售制，要把房子建设好了再卖，其实现在买房的大家也是这么认为的。

因为监督资金能被挪用，只能说大家对怎么执行预售制是非常失望的。预售制没有问题，能解决各方面的问题，但是执行起来出问题了，那也只能放弃。

如何重构大家对期房的信心？不是专家喊话能够解决的，还是把烂尾楼建起来，再把所有的相关违法的人员全部抓进去，或许大家的信心就能起来了。

知乎用户 童毅​ 发表

咱们来讲讲简单的常识：

1、如果为了要达成所谓 “盖出更多的房子”，那么最简单的方式就是增加土地供应，增加施工队，减少建房成本。这就好比口罩不够用怎么办？正常的逻辑是，增加口罩工厂，增加机器设备和工人，减少口罩原料的采购成本，而不是什么提高口罩生产的资金周转这种骗鬼的话。

2、所谓 “让老百姓获得资产增值。”，炒房客和过日子的人，谁更在意房产增值呢？没有房子的，有 1-2 套房子和有 10 套 100 套 1000 套房子的人，谁更在意房产增值呢？如果严格贯彻国家所提的房住不炒，那么所谓资产增值是为谁准备的呢？

3、所谓 “还能减少烂尾楼”，这个“专家” 连因果都搞反了，正式因为有了预售制才有了烂尾楼，没有预售制就没有烂尾楼，何来什么减少烂尾楼呢？

4、既然理直气壮，为啥连评论区都不敢开，是在怕什么呢？

5、任何事物 “有积极意义” 绝不是就可以坚决如何如何的理由。众所周知，下岗也是有积极意义的一面，所以应当坚决让各种 “专家” 们下岗，如何？

预售制本身没有好坏，没有什么所谓积极消极，核心在于你能不能玩得转，要是你没有能力，还非要去玩，这叫人菜瘾大。

知乎用户 青山布衣 发表

牟拦住我！我要同佢只抽！

知乎用户 永乐大帝明成祖​ 发表

预售制本身确实是积极的，是一种有效提高社会资源利用的办法。假设房子都要交现房，那么确实在销售周期里其实带来了很大的房屋空置时间。所以其实预售制本身在全世界都确实是很普遍的。

但是，预售制很好不代表中国的预售制就是积极的。中国特色可以让开发商直接拿到全款，而不是进度款，这个真是独步天下的创新精神。

比如新加坡的预售制是银行根据进度放款，买家也是根据进度追加贷款额度。而美国的预售制其实是订金制，银行不接受期房作为抵押，开发商拿的其实是建筑贷款。欠钱的是开发商而不是购房者。

其实预售不预售根本无所谓，只是想让开发商有钱盖房的话，只要中国的银行能接受开发商拿房子蓝图做抵押按进度发放建筑贷款就行了。这个和现行的做法在能按时交房的时候根本没有任何问题和区别。可是在烂尾的时候，就会起到奇妙的化学反应:)

知乎用户 一直住顶楼​ 发表

董藩的话其实很好理解：取消预售制，那么资金周转就不灵了。那么能去造房子的主要是资金好的企业，一些资金差或者平庸的小企业基本上就不会承担了。

不过我不得不说的是，董藩主任真是会打自己的小算盘。

先说我的看法：倾向于取消。

1. 不说小企业，就说很多头部大房企，依靠着预售制开工了很多烂尾楼——商人是贪婪的，在房地产市场一片兴旺时，他们疯狂建楼，企图赚更多的钱——结果 “房住不炒” 政策 + 疫情分分钟把房地产行业打回原形，于是不少工程都成了烂尾。

2. 董藩主任说，能盖出更多的房子，解决供需不平衡。这个看似有道理，意思是只要房企不停地盖房子，供大于需，就能降低供需紧张；但这个是和后一个结论冲突的——他后面有说房价上涨让老百姓获得资产增值。一个商品，供应的越来越多，价格还越来越贵，怎么想都不利于解决供需关系。

事实上，看过好几篇报告，已经很能说明问题：当下的房价，很多都是炒起来的。那么问题来了，既然都是炒房客不停地买第二房产，其真实需求并没有多大增长，供应始终是大于需求的，于是一个疫情来了，炒房市场崩盘了，再正常不过。

3. 董藩主任说，房价涨高能让老百姓获得资产增值，这才是他真正想说的。也是我真正反对的。

房地产市场有这些博弈：

地方政府：自 90 年代中央收回财政权后，地方政府面临财政枯竭；但是地方官员考核方式还是以 GDP 考核为主，想要创造 GDP 就得弄钱，于是地方政府很自然地开始卖地玩房地产。这是第一层，地方政府要创 GDP，希望卖地得收入。

大城市居民：这就是董藩代表的 “老百姓”。生活在北上广深或者是一线城市的居民，他们当然不希望自身房产价值缩水；在地方政府大搞土地财政时，他们组建炒房团，大力炒房，不断推高自身房产价值，获得更多的利润。

新兴中产阶级：通过打工、考试或者是经商致富的，从农村或者小县城出来的新兴中产阶级，他们是买房子的主力军。毕竟谁都想生活在京津冀、长三角、珠三角等特大型城市圈。他们在这些地方没有房产，他们想要房产，他们对房子是偏刚需。

中央政府：中央政府这一层比较复杂，在过去是依靠在房地产注水来带动经济增长，实际上因为在其他行业注水，有以下麻烦：

1. 很多行业门槛高，在那些行业注水，水只能留在那些行业，扩散率低；

2. 基于第一点扩散率低，很容易导致行业水分，骗补也会有一大堆（比如当初的新能源汽车）

相较之下，反而是房地产市场扩散率高，水分占比相对较小（这大概就是行业比烂）

此外，作为中央集权国家，作为控制论国家，中央财政必须是最雄厚、负债率最低的——所以我国的中央政府负债率低，地方政府负债率高。

一方面，中央政府希望注水，带动 GDP 增长；

另一方面，中央政府又希望房价不要上涨，也就是注水效率高一点。

于是有了房住不炒政策。。。。。。

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当然了，我这人呢，也不是不讲理，凡事大家都可以商量，总能得出好的方案，我也提几点意见：

1. 不取消预售制

2. 限制房企，规定房企负债率标准值（比如 20%），超过标准值的不准进行预售制。

3. 重新规定权责，倘若发生烂尾停贷事件，房地产商应该承担主要责任。

4. 开征房地产税，在一线城市的居民理应接受财富再分配，这是共同富裕的要求。

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多啰嗦一句，别和中央政府斗。

房地产的核心基础是中央政府要放水。但是今年第一季度，中央政府放的水有严格的流动方向，主要是 5G 基站、数字基建的大基建工程，这种门槛高、扩散率低的行业，是很难把水撒到房地产上的。

别以为房住不炒是句口号。不放水只靠炒房客去炒能炒多久？

地方政府财政暴雷，想要缓解财政危机，就不能做卖地得 GDP 的美梦。从长远来看，中国城镇化率已经快接近巅峰了，再怎么想也没那么多新兴中产阶级来买房子。

想要缓解地方财政，还是建议做一些细水长流的事情，今年你们拒绝了房地产税，又怎么能年年拒绝？早日投降才是正解。

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精选评论——我个人认为有道理，大家放在一起讨论，真理是越辩越明

其实很好理解。

中国的城市化每年需要 500 万套住宅，假设 2500 套住宅一个小区，大概 2 千个小区，每个小区建筑成本 10 亿，每年需要 2 万亿现金，建筑周期大概 3 年，维持住房供应需要一共 6 万亿现金。

试问，中国现有的房地产公司，能够拿出这笔 6 万亿的现金吗？全世界的房地产加一起也没有 6 万亿的现金。

最后的结果就是房子更加稀有，房价更加高涨，彻底和底层无缘。

手机是如何降价的，通过降低门槛，让更多劣质企业进入，实现充分竞争才降价的。

房子和手机一样，如果人人都只能买苹果手机，这种高端机，很多人将失去使用手机的机会。

手机和城市化都是新时代的需求，即使是国家意志也没办法逆转，如果硬性提高房企的准入门槛，几百万新进市民，就只能住贫民窟。

一张蓝图干到底，是当时为应付城市化的手段，什么时候城市化结束，什么时候预售制和鸽子楼才能结束。

知乎用户 KK 小小 发表

预售制对房地产市场有积极意义要有两个前提，一是房地产健康良性发展，二是政府部门监管到位。

至少纳入监管帐户的资金不应被挪作他用。

金圆券本来也有它的积极作用的，如果常公敢把孔祥熙和孔令侃也拉出去枪毙的话。

一个政策既然做不到贯彻，不如彻底取消，甚至一开始就别立牌坊。

什么叫贯彻？凡是存在挪用监管资金的省份，当地省委书记和省长就地灵活就业，开除党籍并处挪用监管资金数额的等额罚金。

建议注销董潘先生的中国人民大学经济学博士学位，开除北师大的博导职务，开除民革中央委及所有高校职务。

以证明我国改革房地产市场，促进房地产市场健康良好发展的决心。

PS：其实常公不敢把孔家的人拉出去枪毙，背后的含意可不仅仅是孔家和常公是连襟这么简单，这涉及到一个谁才是立国之本的问题。

知乎用户 Charnychi​ 发表

为什么不直接取消预售呢？

楼不盖好就不准卖，为什么不行？

既然**商品房预售制**那么麻烦，又要搞这个监管，那个监督的，政府累，老百姓也担惊受怕。

为什么不索性取消，大家都痛快呢？

那先和你说声对不起，取消是不可能取消的。

原因很简单，因为 “期房”：

1，是最好的加杠杆的手段。

2，是最好的转嫁风险的手段。

3，也是最好的财政来源手段。

对房企来说，允许楼没盖完就卖，那我就能快速的把资金回笼，快速投入到下一波的买地皮，盖楼，卖楼中

加杠杆的好处是，这么做我能最快的收拢大笔的钱，借更大的债，进行更多的地产开发

这是一个危险的，但快速来钱的方法

我负债很多，开发楼盘很多，但赚的也多（楼市好的时候）

不然为什么中国过去十大首富里，近一半是搞房地产的呢？

所以房企第一个不愿取消期房

而对银行来说，也是不愿取消的，因为期房，是一个很好的转嫁风险手段

怎么个转嫁风险呢？

没有期房的话，风险是这样的：

银行借钱给房企

房企盖完楼，卖房

卖房拿到钱，还给银行

因为要盖完楼才能卖房，这中间如果房企破产了楼盖不下去，那银行借给房企的钱，就成了一笔烂账

银行就要自己背负这个烂尾楼风险

可如果允许卖期房的话，银行就把烂尾风险，转嫁给买房人了

在期房模式下，风险变成这样了：

房企只需要少量资金，盖个框架。

框架盖出来，开始卖房。

业主问银行贷款，买房。

可业主此时，买到的是没盖完的期房。

因为银行现在只需要借小部分钱给房企，让他盖个框架就能卖房

卖房后，房企借银行的钱，连本带利还给银行。

这样银行就避免了因房企破产，而收不回贷款的风险。

同时银行还可以更快的，让业主来贷款买房。

这银行等于是两头吃。

房企那的借款，吃第一波。

买房人的贷款，吃第二波。

而买的楼，一旦烂尾了，风险也不再是银行承担的。

因为银行借给房企的盖房钱，早在房企卖期房时，就已经还了。

而且就算楼烂尾了，银行这第二波利息还是照吃不误的

银行大可以说：我是借钱给你买房的，我又不是盖房的，你房子烂尾了关我什么事，你去找给你盖房子的开发商啊。

可银行真的没有责任吗？

通过 “期房”，银行将风险从自身转移到购房者，这不是银行最大的责任吗？

现在出问题了，一拍屁股说我没责任，你们继续还贷，这合理吗？

而对于地方政府来说，他也不愿意取消期房。

之前文章就和大家聊过，土地出让金和税收太诱人。

2016 年报告说：《土地出让金和税收，占房价八成》。

高房价构成里，政府卖地的钱和 11 种地产相关税收，占到 84.2%。

报告指出：地方政府是吃大肉的人，房地产行业 80% 的收入，是入了地方财政的口袋。

房地产这口瘾，是真的好吸，这是一块非常重要的收入来源。

所以房企、银行、地方政府，有这三座大山坐镇，期房可能取消吗？

想要取消期房，先搬三座大山。

三座大山搬不了，期房没戏。

知乎用户 江平舟​ 发表

谢邀，我是任泽平，之前我曾经写过一篇文章，谈了自己关于预售制的一些思考。今天看到这一问题，我也再讲两句，欢迎大家讨论。

如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、企业健康发展的重大措施。

有观点认为现房销售对房企不利，这是一种误读，对于好的房企、对于建筑质量高的房企、对于稳健经营的房企是重大利好，对激进、不诚信、建筑质量不高的房企是重大利空，有助于良币驱逐劣币，实现行业的良性健康发展。更何况预售制本身就是 98 年房改时的权宜之计，也不是国际普遍现象。

对于绝大部分商品，一手交钱，一手交货，天经地义，房子也一样，只有这样，房企才会竞争做好产品，老百姓才能安心买房，金融风险才能从根本上化解。

知乎用户 任泽平​ 发表

当然是旗帜鲜明地反对。

董主任的两大核心观点：

减少烂尾楼，已经被事实打脸；

提高房企的资金周转，这个我承认，但是资金周转跟预售制没有必然关系，

直白点说，房企拿着购房者的购房款去周转，这本身就不对！

取消预售制，房企可以找银行贷款，可以发行 REITs，

真的烂尾了，薅有闲有钱的羊毛，

也好过薅六个钱包

知乎用户 氯甲烷 发表

你要站在房企和地方政府的角度上来算账，那谁都知道取消预售制度会极大削减房企和地方政府的利益。问题是 22 年，房地产行业带来的问题已经不是简单的经济问题了，而是一整个社会的问题，还在像抠鼻屎一样算经济账毫无意义。

单说烂尾楼，如果不解决这个问题，你保留预售制又如何呢？销售数据就会好看了？现在购房者因为烂尾楼的事情，对期房信心全无，加上经济、人口、疫情的问题，下半年的数据，铁定比上半年数据还要难看。单纯保留一个预售制度，而不是从根本上解决问题市场信心的问题，一点用处都没有。

当然也有可能专家的思考层面比我跟深，故意说反话，强行保留预售制度为的就是让房地产行业死得更快。。。

知乎用户 Jimmy Chen​ 发表

取消商品房预售制不宜操之过急

商品房预售制度的确不公正，但如果一刀切贸然取消预售制度，将会带来很多问题。

期房预售痛在哪里？

我国商品房预售制度最早起源于上世纪五十年代的香港，由霍英东先生提出，当时称为 “卖楼花”。而内地的商品房预售制度的发展大致分为三个阶段。如下：

第一阶段：雏形阶段（1978 年~ 1993 年）：我国处于改革开放初期，住宅的供应出现了巨大的短缺，城镇的人均住宅面积低于 7 平方米。因此，当时对城镇住宅的建设有着很大的需求。当时采用了住房预订购制度，由当地政府负责安排房屋的建设，再由各购房单位根据已批准的建设计划和资金到市建设局办理预订购住房，建设局使用该资金和银行贷款实行开发建设。这种制度就是我国目前的商品房预售制度的雏形。

第二阶段：构建阶段（1994 年~ 2000 年）：中国城镇化的进程在市场经济的推动下快速发展，住房市场供需关系日趋紧张，已经成了当时最大的社会问题。为了满足日益扩大的住房需求，国家在 1994 年 7 月颁布了《城市房地产管理法》，结合中国香港的实践经验，并且参考了其他国家和地区的一些做法，建立了我国的商品房预售制度。同年 11 月，原建设部颁布了《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售行为进行了定义，对预售所需的材料等各方面内容均进行了确定。

第三阶段：完善阶段（2001 年至今）：2001 年 8 月和 2004 年 7 月，原建设部对《城市商品房预售管理办法》进行了两次修订，其中明确了商品房预售是指房地产开发商将在建的房屋提前出售给购房者，购房者预先交付订金或房款这一行为。并且，明确了在预售过程中要先取得 “预售证”，对于 “预售证” 的审批流程和所需要的资料也进行了严格的规范。在中国房地产的开发过程中，由于预售体系制度不断地规范化和完善化，目前，该制度已经逐步成了中国商品房市场的一种重要的行政管理体制。

商品房预售制是把双刃剑

商品房预售制度是一种能够促进房地产开发和稳定的制度，它可以加快建设资金的周转速度、提高资金的利用率、降低资金使用成本。经计算，以预售形式出售的产品，其开发动态回收期要比现货销售形式出售的产品短 10 个月。在房地产企业的资金来源中，预售资金占有很大的比重，在房地产公司中占有重要的位置。它可以帮助开发商，尤其是新公司在项目前期就能解决资金问题，并回笼资本，进行下一步的发展。

上文提到，商品房预售制度于 1994 年初次制定，后又经多次修改。近 30 年来，该制度为我国房地产行业的发展做出了巨大贡献。一方面，由于历史原因，国内的房地产市场主要以增量市场为主，房地产项目大多是大规模滚动开发，但在资本市场未成形的情况下，仅仅依靠房地产开发商自身的资金是难以实现大规模滚动开发。另一方面，商品房预售价通常比现房的售价低了 10%~20%，且交房时间为 1 年~ 2 年，与现房相比，这更能激发消费者的购房欲望，将消费者的潜在需求转化为实际需求，从而带动房市的增长，有效地缓解了目前住房供不应求的情况。另外，该方法还能在未投入全部房屋成本的前提下，通过预售提前了解到市场的需求，为未来的发展奠定良好的基础。

由于我国的商品房预售制度，使得广大的购房者成了开发商的 “提款机”。一般情况下，开发商仅需投入一定比例的资金，就可以从政府部门获得一块土地，并利用土地向银行贷款。而实际的建设资金则是由建筑商垫付，开发商需要做的则是通过获得预售许可，将融资跟销售结合起来，通过商品房预售来赚取利润，既降低了成本，又将风险转移到了消费者身上。商品房预售将房地产开发商的融资跟销售结合起来，使得房地产开发商在开发过程中获得了巨大的利润。

在国外，商品房预售制度更多的是一种销售模式，而非融资手段。在国内，房地产开发商以购房者的按揭贷款为主要的融资方式，并且利用了制度的漏洞，将风险全部转移到客户和银行身上。更有甚者，以假按揭骗取银行贷款用以充当开发资金，从而使企业得以 “空手套白狼”，使得银行业潜在的金融风险不断地加大。根据有关资料，目前房地产企业从不同的途径获取的银行融资比例超过了 70%，存在着道德风险，也深度捆绑了银行业，给房地产行业和银行业敲响了警钟。

而国内期房买卖类似于期货，许多购房者都是为了保值和投机而来。房地产开发商常常通过虚假紧缺、浮夸囤积等方式来炒高商品房的价格，造成商品房的价格与其实际价值差距过大，不利于国家对房地产行业进行宏观调控，容易引发楼市泡沫。

相关数据显示，有关房地产的官司中，有很大一部分是关于期房的。在利用商品房预售系统迅速筹集资金的同时，相关部门忽视了对预售资金等的严厉管制。尽管国家已经对此颁布了相关的措施，但由于缺乏可操作性，在实际应用中无法落实，这导致了消费者难以掌握开发商的履约能力、诚信度等信息，从而造成房地产开发商利用信息差侵犯消费者的合法权益，降低市场的运作效率。此外，由于我国相关的现行法治体系尚不健全，导致消费者通过法律途径维护自身正当权益时，调查、取证、执行成本也较高。

其他国家预售制度有哪些可借鉴之处

除我国外，还有许多国家实行商品房预售制度，以美、德、法等西方发达国家为主。在美国，大多数房屋都是现房出售，并且在交付房屋前不能得到购房者的钱款。开发商必须先与买方签订协议，并且在一半以上的房屋被预订以后，开发商才可以从银行得到建设资金，然后着手建设。买方在前期需要交付大约房屋总价 3% 的订金，该款项将由第三方进行保管，开发商无法提前获取。在项目正式启动以后，开发商会将全部的资料交到买方手中，买方在反悔期间不主动解除合约的话，双方就将签署一份正式的房屋买卖协议，买方先付首付，首付比例大约为全款的 10%~20%。但是，为了避免开发商将买方的购房款直接套现到非住宅项目中，通常都需要将这笔钱交由第三方代为管理，只有在房屋竣工并且交付时，开发商才能拿到购房款。

德国长久以来一直推行预售房制度，即签订个性化的购买协议，根据项目的进展分期付款，从而降低开发商与购房者发生纠纷的可能性。

法国政府在买方预付款方面出台的政策与美德两国相似。在买方与房地产开发商签订买卖合同前，不得挪用、转让或扣押定金，并按房屋的建设进程分期缴付房款。

取消预售制要因地制宜、先行试点，要有配套措施

商品房预售制度的确不公正，但如果一刀切贸然取消预售制度，将会带来很多问题。我国商品房预售制度已经确立多年，它对中国房地产的迅速发展具有一定的促进作用，但由此带来的弊端、纠纷、风险等负面影响也是显而易见的。目前，楼市正从增量向存量进行转变，整个产业面临去杠杆和去库存的需求，导致房地产行业资金渠道持续收紧，资金管理新政策持续施压。

所以，预售制度的取消，可能导致房地产开发商资金链断裂，引发财务危机、金融风险；对于当下烂尾楼的交付问题，一旦取消预售制，会使得这部分问题被放大；在没有出台更合理的政策的前提下，盲目的取消预售制，只会导致房地产开发商 “望地却步”；取消预售制，可能会导致房价加速上涨。

商品房预售制本身并没有太大的危害，之所以走到今天，最主要的原因是对预售资金的监管不严。

当下，我国企业融资途径狭窄，融资成本居高不下，人民群众对商品房的消费有很大的需求，因此，对商品房预售政策实行 “一刀切” 的取消是行不通的。预售制度的关键在于对商品房预售所获资金的管理与应用，而这又是商品房销售体系的基石，对这一制度进行完善，可以有效地降低 “烂尾楼” 和其他各种矛盾的发生。

从长远看，要通过试点，逐步废除商品房预售制度，全面实行 “现房销售”，要因地制宜、先行试点、分类实施、政策传导、诚信评估、因企施策、加强监管、创新金融模式。在实施相应的过渡措施的同时，也要寻求国家财政体系跟金融体系的创新，积极探索，建立便捷的融资渠道，实现 “房住不炒”，恢复住宅原有的消费属性。

作者 / 陈恒（经济学博士，西安工程大学副教授，硕士生导师）

编辑 / 岳彩周

校对 / 卢茜

知乎用户 贝壳财经​ 发表

结合最近三道红线的执行力度来看，我个人认为，预售制很可能走向衰落，最终取消。

不过，必须承认，预售制确实有一定的作用，

董主任还讲了一句，这句才是他要表达重点，为啥不提及呢？

我们可以预售，但是贷款合同要交房时再办。

知乎用户 诗与星空​​ 发表

此专家明显的因果不分、混淆视听！

不是预售制减少烂尾楼，是前期的市场大需求掩盖了烂尾楼风险，现在需求缩减，烂尾楼风险就无处躲藏了。

大家要认清现实，此一时彼一时，基于人口老龄化和人口负增长现实，我国房地产存量足够庞大，已经不需要预售制刺激造房了。

还有预售制并不能减少烂尾楼，之前烂尾楼之所以少是因为我国房地产空间较大，城镇化和改善型需求造成房地产景气度十足，加上房价上涨预期已经经济高速发展带给人们收入增加预期，所以才没有大规模烂尾楼。

但是，现在不一样了，人口老龄化 + 城镇化见顶 + 经济转为中低速，已经决定我国房地产需求将每况愈下，由于经济大环境不好，这不，预售制造成的烂尾楼风险就暴露无遗了。

不是预售制减少烂尾楼，是前期的市场大需求掩盖了烂尾楼风险，现在需求缩减，烂尾楼明显增多。此专家明显的因果不分。

而且房价上涨并不能给平头百姓带去多少实际增值，增值只停留在纸面，房价上涨真正利好的是那群炒房利益集团！

最近胡说八道的专家比较多啊，前面刚驳斥一位——

专家称「预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者」，如何评价这一观点？

霍英东首创的期房将房地产风险转嫁给了最终消费者，导致风险和收益先天不公平，期房单方面有助于资本家空手套白狼，即借消费者的钱造房子然后卖给消费者，算是另类集资造房了。

期房就不该存在，先天存在漏洞，经济处于顺风局还好，经济一旦有风险就必出问题，最终损害消费者利益。预售资金集中管理根本不能防止资金被挪用，太容易被钻空子，各地烂尾楼无不是预售资金被挪用。【资金监管不到位，预售就对消费者非常不安全】

房子烂尾不能住，购房人却还要继续还贷，这明显脱离社会基本常识，非常不合理。期房这种不合理制度能够被人们广泛接受的核心在于房价上涨预期，如果不是担心房价过快上涨，大部分人不愿意买期房的吧。过去 20 年房地产高歌猛进也削弱了大家对期房风险的警惕性。

期房制度促成了我国房地产跨越式发展，20 年时间就把十几亿人居住的房子给造过剩了，但同时也助推了房地产风险，期房是我国房地产高周转的核心基础制度，没有期房，房地产就高周转不起来，杠杆也不至于拉得如此高。

让我们看看国内外预售制对比，来自海通证券：

下面也是某个专家的雷语——

专家谈为何房价不能暴跌，称「中国居民 75% 的财富都集中在房产上，稳住大盘是稳财富」，对此如何评价？1786 赞同 · 212 评论回答

一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。

一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！

我们都可以作为理性力量发生源，我从 18 年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

我的小目标：影响 1000 万人正确认识房地产和中国 & 世界经济，争取让 100 万家庭避免接盘，未来希望引导更多的人正确地认识理财投资！

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，别想着炒房，别做梦房价永远涨）：

• 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
• 一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
• 天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
• 所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
• 提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
• 不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
• 悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】or【悟空价投】（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 pure 日月​ 发表

日本房地产当年疯狂的时候，直接炒空地，

90 年代海南房地产疯狂的时候，其实这也是空地炒作。

预售制度现在根本已经不是取消不取消的问题。

现在核心是许多现房打折都卖不出去。

我比如说东西湖就有许多现房，打折各种营销去卖，

我再比如说武汉蔡甸也有现房，打折营销去卖，

我再比如说，北京目前也有现房（北京许多楼盘不是卖不出去，只是开发商想慢慢卖），

我再比如说广州同时也有现房，

买房需谨慎，

买房需谨慎，

买房需谨慎

其实大家用脚投票即可，

人生倒霉事情有那些？

比如这个人出生就得重病，病病歪歪依靠父母生活几十年。

买房一定要回避那些坑？

1 买房千万千万不要买老房子，

我举例子，北京砖结构贷款时间不能超过 47 年，

你买套房子房龄是 1980 年的，

你买的时候可以贷款，

但是你住几年再买，你就不能贷款了。

大家不要觉得奇怪，北京大量 80 年代房子，

有时候这些房龄算很新的。

再比如武汉 90 年代的房子，

目前 97,98 年房子还可以贷款，

但你住几年之后，房子就不一定能贷款了。

武汉目前 93,92 年以前房子，你肯定是不能贷款的。

你自己去调查一下，

你就知道：如果一套房子可以贷款和不能贷款，它成交价是存在巨大差异的。

2 千万千万不要随便买自己不懂区域的房子，

因为每个地方新房是一种规则，二手房是一种规则。

在南方，一楼的电梯房千万别买，特别是这个小区是 20 多层，或者更高。

因为容易潮湿，因为下水问题，因为隐私性不好。

当市场趋于正常或者冷淡的时候，

一楼的房子房价最起码低于市场价格 15%+，而且还不好卖。

我见过太多太多，

我在武汉见过，正常楼层 200 万成交，同样装修 1 楼 160 万没有人买。

3 一些楼层二手房天然不好卖，但其实他们新房差价不大。

比如 1 楼，4 楼，8 楼，13 楼，14 楼，18 楼，顶楼，

在北方，顶楼可能还好一点，比如 20 层顶楼，19 层次顶楼，

20 层比 19 层便宜 2% 到 5%，可以随便出手。

但在南方 20 层二手房最起码比 19 层二手房要低 10%。

因为南方雨水多，下暴雨天然容易漏水。

可买新房的时候，顶楼和次顶楼价差不多，少数开发商顶楼比次顶楼价格高。

再比如带 4 的楼层，无论在南方还是北方，都不太好卖。

有人说自己房子好卖，

没有买不出去的房子，只有不好卖的价格。

同样的房子，你 14 楼卖 200 万，你 15 楼卖 220 万，

你 14 楼自然好卖。

你买新房大概率没有这个差价。

你看酒店就知道，酒店一般都没有 4 层。

4 一些二手房现在天然不好卖，但开发商贼好卖。

现在许多城市一居室卖价非常低，但买不出去。

一

因为现在大多数购房者，除开 1 线城市，

在许多 2 线，3 线城市最起码要求买小 3 房结婚，最起码是一个 2 居。

二

开发商可以造梦，各种美化，你卖二手房只能给人看，

三

开发商给中介可以给几万，现在中介买套一居室，只能赚小几千，各种手续，有时候连租房都比不上。

（我之前写过分析）

中介赚钱会给开发商带大量客户的。

5 除开北京上海，非电梯房子不建议买。

现在大多数刚需要求起步是电梯，非电梯房子真心不好卖。

而且非电梯房子一般年限 20 年 + 了，

未来不一定好贷款。

有人说，我爸妈养老喜欢住一楼，当然可以随便买。

6 喜欢买预期，

销售告诉你我这里未来建设一所学校，教学质量很不错，

销售告诉你我这里未来会规划地铁，

销售告诉你？

别说销售了，

有时候营销经理给销售说词都是模拟两可的。

当年某开发商营销直接自己制造地铁站。

任何行业有人品不错的人，也有人品一般的人，也有人品差的人。

销售这个行业门槛低。

我在这里写文章，

当年我刚卖新房的时候，价值观发生非常大冲突。

最后我直接告诉我客户 6 层以下，你们不要买。

个别户型你们不要买，

顶层你们不要买。

但你业绩想好，你新人开始的时候，尽量让客户都买。

而且你想业绩好，需要尽量引导客户买这些楼层，户型，

因为买这些楼层的少。

我新人办法是不休息，最早来，最早走，过年比别人少休息。

所以业绩比大多数老人好许多。

当然我后面也有无数收获：

比如我遇到事情，我给我客户打电话，我客户借钱我。

比如我去买电脑，我客户直接进价给我，

比如我。。。。。

我写这么多，我只是说销售这个行业有点反人性。

比如卖房子，这栋楼你明知道很不好，但就是要卖，你怎么办？

要不走人，

要不熬着被领导骂（销售一般只看当时业绩，你以前业绩再好也没用）还要忍受暂时收入减少，

要不昧着良心卖哦。

而且有时候许多开发商给销售的说词，其实本身就有误导。

我举个例子，

许多销售层面根本不清楚销控，销售告诉你卖完了。

我知道很多人告诉你去查备案。

可是老板层面要留着几十套房，他说这些房被人预定了，谁都不告诉，

其它人能怎么办？

老板自己找人下定金，只要不上网签，连营销经理都不告诉。

销售会对你说，这些房子有人交钱了。

再比如学校，销售也许知道这个学校很差，也许不知道这个学校不好。

但这个学校本身牌子不错。

可这学校就是政府配套分校而已，要求开发商拿地建设的。

这学校好在本校。

希望各位财源滚滚。

我面朝大海，春暖花开，希望你们有个温馨的家，

我是啊啊啊啊啊，有事咨询可以加 xiaojianghexiaochen，

麻烦点个赞 + 收藏 + 转

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

问题从来不在于预售制，问题在于预售制的风险凭什么是买房者承担。

作为房地产开发商，玩预售制本身就是空手套白狼了，如果连风险都不承担，要他们干嘛呢？

然而他们还就是不用担风险。用购房者的钱做生意，赚了是自己的，赔了是购房者的。牛吧？

可为什么这么明显的不合理，就没人管呢？为什么老百姓掏空六个钱包，买的房子烂尾了，错的却是老百姓呢？

这么不合法的事情为什么是合法的呢？

只能说这是有意纵容的结果。

土地财政就是毒品，吸上了就戒不了。来钱太快了太容易了，有了钱就可以上马各种项目，这都是政绩啊，升官利器。

我们这个社会本质上就是围绕 “让领导升官” 运转的。所有人的工作、所有产业，都指向这个目标。

这些年下来，已经很难说到底是土地财政裹挟了决策，还是决策裹挟了土地财政。

总之，一切都是有代价的。激进的发展政策就一定会埋雷，和历朝历代一样，我们的选择依然是苦一苦百姓。领导升官走了，房地产商发大财了，只有老百姓一生财富被劫掠。

这比奴隶制可高效多了。

所以我从来不反对预售制，只要对风险出个章程就行，明确烂尾了之后谁来负责。

经过这次烂尾潮之后，我相信相关法律法规会更加完善，但同时要警惕他们想出更下流的升官发财捷径。

知乎用户 MadMel​ 发表

首先房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。一般开发商对于预售的房屋会给予一定的优惠。

第二房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未完成。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。

由于各个地方监管部门要求的领取预售证的条件不一样，购房者购买商品房时的工程进度差异较大，以下为几种常见预售政策：

（1）工程形象进度 “达到正负零” 即可预售，即整体工程刚出地面，打好地基及地下室即可开盘销售，郑州在疫情期间采用此种预售条件，此种情形下“首付款 - 交房” 预计需 2-3 年时间。

（2）工程形象进度达到整体楼层的 1/3 或者 2/3 可以领取预售证例如规划 30 层高层的楼栋需建至 10-20 层方可领取预售证，此种情形下 “首付款 - 交房” 预计需 1-2 年时间。

（3）结构封顶或是现房销售，少数城市施行，如海南、石家庄采用此种预售政策的城市，“首付款 - 交房” 预计在 1 年内。

开发商通过期房预售，快速回笼了资金，但同时也容易将潜在的风险转嫁给消费者和银行。

那直接取消期房销售，全部改为现房销售是否可行？

在 2021 年住宅销售中，期房占比 89.6%，如果在全国取消期房销售，那很多开发商将直接面临无房可卖的困境。这将导致部分地区可售新房紧缺，可能导致供需失衡，推高房价。

而且现在如今绝大多数民营开发商，都面临资金链高度紧张，如果只能现房销售，将会让这些房企直接陷入困境，进一步引爆烂尾楼问题。现阶段来看，预售制完全改为现房销售会并不现实，反而有可能会进一步激发风险。

所以归根结底，引发烂尾楼风险的根源在于之前部分地区商品房预售资金监管形同虚设！关键在于住建部门和银行能否严格根据楼盘交付进度，划拨施工资金，确保项目能够顺利完工。比如商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发商不得直接收取或另设账户收取购房款。 并且对监管账户严格规定资金支取条件，不到指定进度不能划拨。

在现行的预售制度基础之上，只要严格落实资金监管，其实是有利于房企和购房者实现互利共赢的局面。

知乎用户 守望莱茵 发表

我老公上周六晚看台湾财经新闻，才发现大陆的房子自购买预售屋起就要还贷。烂尾了，断贷可能影响信用，于是非常惊讶地来问我。

是还没有房子就要偿还贷款么？

如果烂尾了，房子算谁的？

我不太懂，反问道台湾没有预售屋咩？

老公说，有啊！但是房子盖好了才开始偿还贷款呀！谁房子八字还没一撇的时候还贷呀！

我查了查台湾预售屋购买方式，果然！

这样算来，就是签约给总房款的 10%-15%，一次性交。剩下的 10%-15%，和建商约定好，按工程进度或者按月缴纳。

等房屋完全建成了，验收交屋后，银行才会介入进来。付买房的贷款部分，购房者才开始还贷。

这样是不是就规避银行的风险了？购房者也能及时止损，不会影响到信用。

预售可以做，但是你要保障国家的利益和人民的利益呀，构建合理的架构吧！

总不能买房款被老鼠仓搬光了，或用去付房地产公司发行的公司贷的利息了，或因为公司扩张得太大无以为继…

让人民和国家积攒了几年或者几十年的钱打了水漂。你想过倾家荡产的人怎么活么？

所以，预售不是问题，有问题的是现在的贷款还款模式。专家还是给出比较恰当的模式，并形成制度才行。对于那些烂尾的房子，国家也应该给出切实的解决方案。

知乎用户 桃小夭​ 发表

这是砖家，把头伸出来接板砖那种，要是板砖不落他头上都对不起他！

知乎用户 观众阿景​ 发表

这标题不就是断章取义吗？

董藩的确说坚决不能取消预售

但他还说了

贷款合同要在交房的时候再办

怎么提问一点都不说这事？

的确取消预售能有效阻止烂尾发生

但是没有资金周转空间

有能力盖房的企业还有多少？

所以预售不能粗暴的取消

而是购房付首付

开发商利用这些资金盖楼

等到能交付了

再办理贷款合同

把剩下 7 成的钱给开发商

我觉得这个方案

比一上来就喊着取消预售的专家要合理的多吧

以下是原视频↓

就事论事

我觉得他说的有一定道理

知乎用户 苏格拉深不见底​ 发表

预售减少烂尾楼真是笑死。

只要不预售，你烂尾楼烂了就烂了，跟老百姓有毛关系啊。

实际上，一个地块上造起来的房子能卖多少钱一平，是房地产商在拿地之前就已经算清楚的。

而一个地块的开发成本，也是在拿地之前就算清楚的。

说白了，成本 = 售价 - 成本 - 利润。

也就是说，取消预售而带来的开发成本上升，要么是房地产商压缩利润，要么是地方政府降低土地出让金，跟老百姓有啥关系。

你真要提高售价，老百姓愿意买吗？

以前老百姓是愿意的，因为房产有投资性质。

现在房价都不涨了，老百姓还愿意吗？这是个问题。

而且，取消预售造成开发成本上升这很可能是个伪命题。

因为预售取消之后，能干房地产开发的企业就没有那么多了，产能下降之后，带来的是资源成本的下降，水泥还涨价吗？黄沙还涨价吗？钢铁还涨价吗？工程机械还涨价吗？需求骤降，怕不是要清仓大甩卖吧。

毕竟，开发成本里有多少水分，也不是什么秘密吧。

知乎用户 无良 HR​ 发表

董教授说的话，乍一听好像有道理，实际上都是有前提条件的。

这波啊，这波叫做 “学术性严谨”☺

董教授说的坚决不能取消预售

理由一：改善供需

预售制通过杠杆撬动资金，确实可以降低开发商的准入门槛，让原本很多不具备开发能力的企业或个人，通过整合既有资源，跨界进入建设领域，为市场增加供给。

但是我们同样也要看到，这些能力不足的开发商，其提供的产品往往价高质次，而且营销路子野，其对整个市场的破坏与扰乱行为，对资源的消耗与浪费，同样是屡见不鲜，由于缺乏问责与追责机制，最终的代价往往需要老实巴交的消费者买单。这两年房地产一片哀嚎，实际上只是在逐步清出这些能力不足的企业，回归正常市场。

理由二：预售制可以进行需求适配

听着似乎确实不错吧？但前提条件是我的钱只要我想，我能按时的拿回我的本金与利息（沉淀资金的利息也必须说清楚）。前期预售的不好，那该打折打折，该清仓清仓，该升级升级。项目无法吸引买家，那就应该主动缩小项目范围。

而实际情况，大家也都看到了，摊子能铺多大铺多大，因为这样能撬动的资金更多；预售的钱交了，就别想着再拿回来；甭管项目好不好，涨价是一定要，而且一周一个价都嫌涨的慢！

钱是谁赚走的？债又是谁背下的？

理由三：金融让利

董教授吹的就是 “房价一直会涨”，而且特别强调了 “在不打压的情况下”。但是不管是从传统的经济学理论，还是发达国家们房价泡沫的历史中看，有担当的政府都不可能允许房价 “一直涨”，这不仅会加剧社会的贫富分化，更会导致金融无序放贷，引发整个社会的 “次贷危机”，泡沫爆炸的那一刻，有些人依然可以锦衣玉食，但更多的人，只能尝尽人间冷暖。

在供给不足的时期，预售制确实可以降低购房成本，但时至今日，问题已经从市场供需，转变成了权属与再分配的问题，新的问题背后，各位猜猜又是否有预售杠杆的推波助澜呢？

任何政策都不会是完美的，区别只是代价的大小和承担的对象。预售制在特定的历史环境中，是有它积极的一面。但是脱离了那个时期和背景，随着时间推移，再好的珍馐，也会腐烂成毒药。

知乎用户 松仁饼 发表

09-12 年在厦门混，当时厦门的房价正处于起飞状态。有一天几个同事跟老板一起吹牛聊天，聊到几个地产专家，老板是这样说的：

我最服的是谢国忠，这人理论水平很扎实，讲什么都能有理论依据。但这个人有个毛病，就是对政策不敏感，所以时不时的出问题。

我问：那 XXX 呢？

老板说：那是王八蛋。

XXX 虽然是王八蛋，但网友评价此人时，大多是正面看法，有句顺口溜叫 “信 XX 住洋房”。

至于董藩，这人纯粹就是在拙劣的模仿 XXX，可惜他只模仿到了鼓吹房价上涨，没模仿到讲真话。

知乎用户 冬瓜​ 发表

现在这个情况，怎么说都没有用了，还在为房地产站台的都是垂死挣扎罢了。

知乎用户 光明山巅​ 发表

为啥要认可？

退一万步我又没有接到房地产商的商单，为什么要去同意这种观点？

知乎用户 减紫 发表

说的好啊，就是有几个前提条件不成立

取消预售制确实会降低房屋供给，不过明明全国房地产库存都在高位，人口生育率下降的趋势一时半会又止不住，明明是产能过剩，降低供给不是好事吗？就你房地产不能去产能。

长期来看房价上涨，早买享受价格浮盈，这话倒是没错，不过最近全国的房价好像在降啊，那不是早买早赔钱？天底下哪有只涨不跌的资产。

最后，预售有利于试错。没记错的话预售也是要把房子建出地表才能卖的吧？且不说这时候还能不能调整建筑结构，那谁是试错的成本呢？不就是买了预售房的可怜人。不然全国那么多烂尾的房子，银行不急，开发商不急，就卖房子的业主哭天喊地。

割韭菜割到这么理直气壮，坚决不能取消预售制，还要坚决啥？坚决不能共同富裕，坚决不能官绅一体纳粮是吧。

也算是忠犬了，这份孝心感天动地啊。

知乎用户 林夕邦邦 发表

作为过去 2 年，在知乎写过多篇文章，提醒买新房要避免烂尾，一定要尽调的

南小鹏：买房，最怕的事发生了

先谈几个事实：

1、预售制本质，是投资人让渡按揭贷款的时间价值给开发商，优化项目现金流。而优化现金流本身的收益，是会体现在房价成本上。

2、在房住不炒的政策背景下，经济增速长期放缓的经济背景下，预售制度本身，更有利于开发商提高杠杠，不利于购房人权益保护。

3、当前中国内地预售制（相对香港地区而言），因为制度性 bug，在房产烂尾后，购房人利益损失极大，维权成本极高。

所以，对于预售制而言，存在两种可能，一是修复，二是取消。

两种方式各有利弊，在我看来最大的点就是，项目现金流，会发生重构。

以某信托产品披露的项目收益测算可见，是否引入开发贷，可以让精算净利润，差不多有 10% 的差异：

实际上，国内开发商的 ROA 一直不高，主要就是靠杠杠，提升 ROE，以万科为例：

所以，我觉得取不取消预售，这个问题并不重要，争论双发都是屁股决定脑袋，无非是购房人和开发商各自利益，如何重新平衡的政治问题。

但是，这个问题最关键的地方在于，如果要取消，when？

如果现在立即取消，别说民营地产商更加死的透透的，这会如履薄冰的国企开发商，都不一定扛得住。

因为所有，记住，是所有项目现金流，全部重构，这是灾难性的。可以直接放烟花了。

所以，我的观点很简单，预售制是否取消，大家吵吵是好事，无论未来是改善还是取消，都没什么大问题。

但是，如果非要现在，立刻取消，那不是蠢，就是坏了。

知乎用户 南小鹏​ 发表

预售制的积极意义就是抬高地价。

我们先假设现房建好立刻清盘，房款 1 秒到户，盖房子本身不要钱。

1，

如果没有预售制，你有 10 亿启动资金，那就只能接受 10 亿地价。

但要是预售制的话，收到钱再补土地出让金，你可以接受 10 亿以上的地价。

2，

如果没有预售制，你开发一个项目占用 10 亿，2 年时间，那你 2 年内只能开发一个项目，不能参与拍地。

但要是预售制的话，你收到钱就可以立刻拍第二个项目，始终保持土拍人气。

3，

如果没有预售制，你这个项目亏 5 亿，下一个项目也就只能承受 5 亿地价了。

但要是预售制的话你亏 5 亿无伤大雅，剩下 5 亿还是够你的保证金就行。

预售制度是国内房价高企的重要支柱。

烂尾楼只是小事儿。

知乎用户 花村妇联主席​ 发表

坚持，都可以坚持，反正想取消预售制的多是还想买房的

你坚持预售制、延迟退休

我坚持不婚不育不买房

双赢

知乎用户 某个家伙 发表

他说「预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子」，这话是没有错的，事实的确如此。

他说预售「解决目前房地产供需不平衡的问题」，这句话我就不懂了。

房地产现在是怎么供需不平衡了？

按照他前面说的预售能盖出更多的房子，那他的意思就是现在中国房子太少，需求量很大喽？

那中国那么多城市房地产存量那么高怎么解释？

中国现在真的是房地产供需不平衡吗？

现在是房产很多，但是买得起房子的人很少，房产大量集中在少数人手里。

房地产方面最大的矛盾就是有些阶层，在房产上囤积居奇，造成普通百姓想买但是买不起的矛盾。

如果现在的房产平均分配，不管哪个城市，每个人都能分到几十平米，中国房地产的供需哪里不平衡了？

最最可笑的就是这个人居然无耻到了这种程度，居然说预售可以减少烂尾楼！

最最可笑的就是这个人居然无耻到了这种程度，居然说预售可以减少烂尾楼！

最最可笑的就是这个人居然无耻到了这种程度，居然说预售可以减少烂尾楼！

他说其他话，我都可以忍，这句话我是真的忍不了。

本来是真不想为这种人去费口舌，但是看到这里，我真的是想以下省略一万字

房地产之所以能维持到现在，我相信大部分人都看懂了。

地方政府大多吃土地财政，卖了地才有收入。

开发商拿到地，自然是不把购房者榨干誓不罢休。

地方政府不但有卖地收入，更通过房贷把购房者深度绑定在房子上，银行有了房贷，就有了更多的放贷额度，地方有了税源，有了劳动力，就能吸引各种投资，投资又会带来更多的税源。

本来这是个完美的闭环，但是房地产实在是太狠了，他们做的就是竭泽而渔，杀鸡取卵。

任何一个行业，想赚钱都是无可厚非，但是房地产是真不要脸。

首先是期房和公摊。

公摊的可笑和可耻，世所罕见，能持续到现在，也实在是中国特色社会主义的一部分，我只能祝福以李家城为代表的香港奸商全家长生不老，男子世世为鸭，女子代代为娼。

虽然如此，公摊想要取消，还是很难的。

不过我们可以从另一个方面入手，让公摊形同虚设。

那就是不买期房！

我知道很多人会说，国外也有期房。对，国外也有期房，但是如果有人告诉我们国外也有期房，却绝口不提国外期房是怎么付款，如何保证购房者利益，那这个人绝对是坏到流脓的人渣！

中国的期房是怎么样的？首先，资金监管，请看看河南的烂尾房，请问资金监管到底是怎么做的？

其次，别的国家期房付款都是按阶段，中国呢？一把梭哈，房子没建好，贷款利息先付起来！吃相也太难看了吧？

再次，房子如果有问题，如何约束开放商？

买期房，就是赌人生！你未必能拿到房子，你也未必能拿到好房子。一旦拿不到房子，你的人生就会变得糟心。

为什么要有期房和公摊，还不就是为了让资本家能赚到钱？

难道这种灭绝人性断子绝孙的制度还是为了行善积德，为了社会主义的现代化吗？

可以，资本家想赚钱，我们能理解，但是也别这么狠！

狠到老百姓节衣缩食，拿上一代的所有积蓄，和这一代的未来收入做赌注！

政府拍卖地块，开发商实际上只需要保证金就可以拍下地块。之后，他们可以用地块做抵押去银行贷款付给政府。所以，这里的资金杠杆高达几十倍。真正进入开发阶段，只要开发初具规模，就可以开始卖期房，接下来建楼的钱都是买房的人在付。

有良心的开发商，兢兢业业的建楼交付。

没有良心的，就挪用购房款去开发别的楼盘，甚至去做其他更赚钱的生意，万一赔钱了，资金流断了，那对不起，买房的人根本找不到人赔钱，楼也只能烂尾。

开发商有良心的多吗？答案很清楚。

所以，在整个开发过程里，大家看到了吗？真正在付钱盖楼的是谁？买期房的人。

如果大家都有诚信，这里的确没有任何问题，但最大的问题就是，往往开发商没有诚信，而政府并不会兜底。

为什么中国的房价越来越高？都是期房害的！

就是因为有期房，所以才能让开发商用极低的资金撬动几十亿上百亿的楼盘。他们根本不愁卖，反正就没花什么钱，楼盘开发也是建筑商先垫资，等期房一卖，钱就哗哗地进来。

既然成本这么低，为什么不等房价高的时候再卖呢？

他们的底气从哪里来，就从房子还没建好就可以卖期房来的！

所以，你只要买了期房，你就是在支持房价上涨！这跟买期货其实是一个道理，你买了一两年后才能建好的房子，不就是看涨吗？难道你是因为房价会跌，才去买期房吗？

抛去这些上纲上线的论调不谈，我们讲点实际的。买期房真的风险很大啊！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

而且在将来，买期房的风险越来越大！

买现房不好吗？房子有什么问题一眼就能看出来。

建筑质量问题。

面积问题。

小区环境问题。

周边配套问题。

交通问题。

买期房呢？鬼知道他们最后交付的是什么玩意啊！

质量不行，你能拆了重建吗？只能修补。

面积不对，你能怎么办？最多退钱。

小区环境问题，自求多福吧。

周边配套和交通问题，开发商只会推给政府。

而且，他们能给你套房子就算对得起你了，他们如果要烂尾，你能有什么办法？要打官司，人都找不到！

如果大家不买期房，会是什么结果？

开放商要想回笼资金，只有保质保量的在最短时间内造出房子。

如果房子不好，开放商就连裤衩都要赔掉。

而且因为要早点回笼资金，房价不可能太高。

新房的房价低了，二手房的房价还撑得住吗？

现房的建筑面积要是注水，还能卖得出去吗？所以建筑面积在现房上是行不通的，最后也只能取消。

所以，请那些想买房子自己住但是又觉得房价太高的同学（炒房子的滚出中国），在将来买房子的时候，一定不要买期房！买二手房也是很好的选择，起码配套成熟，该暴露的问题早就暴露了。

将来房地产的价格走势都拜托你们了！

千万不要被别人蛊惑，千万不要听别人说什么大家都买，所以你也要买。

在中国，有个非常不好的思维模式，就是看着别人过日子，自己不知道该怎么生活，所以都是在模仿别人，别人结婚我也结婚，别人买房我也买房，别人生孩子我也要生孩子。

你真的不要问问自己，到底想怎么活着吗？

我举个例子，在印度，印度教徒有个很神奇的癖好，就是喝牛尿。虽然我没有去过印度，也不知道这个癖好有多么流行，我们先姑且假设印度这个国家就是有好几亿人喜欢喝牛尿吧。

如果你去了印度，生活在印度教徒中间，他们劝你喝牛尿，然后说，我们这里几亿人喝牛尿呢！

你喝不喝？

反正我是不会喝的，虽然印度有几亿人喝牛尿，但是全世界有几十亿人不喝，即便全世界都喝，那也不是我要喝牛尿的理由！

如果你是从小就生活在印度呢？如果你从小就被灌输牛尿是好东西呢？你会喝吗？

我相信肯定有很多人已经陷入了沉思。

同样，在中国，我们从小也被灌输了很多，比如人一定要好好学习，好好工作，赚大钱，买房子，结婚生孩子。

比如说买期房，买新房都是买期房。

可期房就跟印度的喝牛尿一样，全世界独一份啊！

你可能要说，要买新房，中国就找不到卖现房的楼盘！

同学，钱在你手里，你可以选择不买的！你也可以选择分享这篇知乎，让大家都知道买期房是一件风险很大的事情，买期房就是在看涨房市，推动房价上涨！

二手房你没法控制，但是现在市场上持币待购的新房潜在买家大部分都不希望房价上涨吧？

那就很简单啊，不买期房，只要大部分潜在买家不买期房，那些希望买期房来炒房的人就会赔钱，他们也就不会买，期房卖不出去，就只能卖现房，卖现房，房价必降（以前不好说，但是现在开始，必然如此）。

同学们，不要买期房，再坚持坚持，好好做一次房地产市场的静态管理，房地产的泡沫就能清零了。

有同学问为什么卖现房会降房价，成本高了房价难道不应该更高吗？我觉得这是很多人的思想误区。

价格是由供求关系决定的。

成本高了，价格就高？那有很多手工艺品成本都很高，最后还不得跟流水线生产出来的商品一个价格水平？

当然，房子有它特殊的地方，不能和其他商品简单类比。

但是有一点请你注意，如果是现房销售，开发商的资金流动速度就会大大降低，而对于资本家来说，资本流动的速度才是利润产生的关键。

那么资本家还会愿意捂盘惜售吗？

当然是在有利润的时候就赶紧卖掉，而不是像现在这样一直等到房价涨了。

所以，开发商一旦拿到地，就会赶紧造房子卖，市场上就会有很多现房，供求关系就不会像现在这样离谱，价格就自然不会离谱。

现在之所以房价会高，不是因为没房子，而是开放商一点点的把房子放出来，人为制造供需不平衡，就跟卖钻石的套路一样。

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房价的崩盘是必然的，因为中国的购买力早就被透支几十年了。

新一代大概率也是不会买房的，因为谁家里没几套烂尾房呢？

老百姓也不是傻子，还能被资本家一代又一代的骗下去？

只有房地产崩盘了，老百姓才能过上好日子！

房地产崩盘，必然带来阵痛，但是大家很快就能适应，因为我们不再会为了房子而烦心，就会有更多的钱和时间去享受人生。

知乎用户 淮阴不二生​ 发表

预售制将消费者置于最大的不利地位，只要房屋销售完成，所有的风险都转移给买房人，这种商业道德风险根本无法避免。

知乎用户 小楼卧听雨 发表

董砖家又想来糊弄小朋友了！

那句说民众没有理解预售，其实反而非常适合他，只能说明他才是不理解预售的人。

现就他发表的三个观点，我来论述一下：

1. 取消预售会导致市场起码确实 2/3 的新建商品房

现在的房地产市场和以前的房地产市场已经完全不一样了。

很多城市都进入后工业时期，根本不需要走量的房地产市场，需要的是走质的房地产市场，哪怕真的减少 2/3 的房地产开发，改走质量的房地产开发，也是未来该走的道路

2. 因为有预售才能按需开发产品

靠预售来评估产品是否合适市场，就更显自己这方面的浅薄。

开发商无论是不是可以预售，前期项目都必须做好产品定位，在拿地就需要定位好，而不是因为预售就不用去提前考虑；更不可能在建造之后，市场反应不好，还可以去改设计和规划。(已经备案的东西，能说改就改的？设计做好的东西，还能改？不如炸掉重来吧）

3. 买预售才能赚到钱

预售最新买的人，才能赚到升值，这更是个伪命题。

从开发商的销售来看，销售方案都是有计划的。

项目以完成最终销售均价为准，在前期制造看似便宜的单价，然后通过几次销售环节拉升售价。这样就能按总价实现最终的均价目的。

但这也得看市场，市场在向下调整的周期，根本保障不了第一期购入的就是最便宜，反而，可能会有烂尾的风险。

再说，这时候房子升值只是表面的，都还没赚到手的钱，是钱吗？

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

谢邀。

首先，专家站在利益方、不贴合市场调研的发声，甭管他多么响的头衔，大家把它当个屁就行。

预售制到现在已经这么多年了，以前的时候好像都是不成文的条例，买房子就好像开盲盒，碰上建筑质量差的，减配的，规划变了的，只能忍气吞声不了了之，但是，烂尾的也少。

问题出现在 2021 下半年，政策原因，全国各地越来越的楼盘开始出现延期 — 停工 —- 烂尾的情况，ZF 土拍赚钱、开发商卖楼赚钱、银行一鱼两吃赚钱，购房者呢？

6 个钱包掏空，每个月拿出大比例的收入还房贷，然后房子停工烂尾交不了房。

想停贷，银行会告诉你：征信黑名单是老赖，影响孩子学业、出国，然后起诉，查封名下财产和冻结银行卡；

找 ZF，出面协调，今天换总包，明天承诺 XX 日复工，然后没动静继续协调；

找开发商，承诺忽悠，到期之后接着承诺忽悠，拿到预售证，低价卖一波，违规提取账户的资金，然后，没钱了，注册资金少的，申请破产。

周而复始，复而周始，然后会发现过段时间：最后不知道找谁了，就好像前段时间某地不就是银行和住建部门推诿扯皮吗？

所以，预售制在现阶段的市场情况下，其实是有很大弊端的：

那就是有关部门对财神爷（开发商）的监管力度不够：

比如资金监管账户的监管力度，比如住建部门的审核盖章，银行的违规贷款发放，包括对停工之后危机的处理和风险把控，也是不到位。

所以，下一步取消预售制是必然的，当然需要一个过程。

下一步估计会完善预售机制：比如《预售证》的获取条件，比如开发公司财务独立、资金监管去化的公示、政开银期委会（期房委员会）成立督查小组对资金监管账户的款项进行监督，比如银行放款在达到 ZF 验收之后，比如交房以后才还房贷等等。

如果还执行现在的政策，那么，不管再怎么救市，购房者失去了信心，比什么都可怕。

知乎用户 刘八一 发表

很明显不同意啊，房地产本来就是一个极其不公平的游戏，凭什么要求用普通人的钱去补贴房企啊，房子这种大件，以后垃圾企业就别修了，谁有实力谁修。

为什么这么多业主被逼上了断供的道路？谁不知道上征信黑名单的危害？黑了征信就意味着成了老赖，轻则无法坐高铁飞机、无法贷款，重则被村镇和法院屏幕滚动播放 *** 老赖赶紧还钱，甚至子女教育都要受到影响，不到万不得已谁愿意成为老赖？

之所以被逼上绝路，其中一个重要原因是房地产本就是一个不公平的游戏。像什么期房、公摊面积这些行业潜规则就不说了，我这里指的不公平是风险分配不公平。

1、利益分配不公平

房地产的产业链其实很短，就是政府卖地，开发商买地盖楼，居民购买，整个产业链也就两层，政府——开发商——购房者。

在这个产业链中享受最大利益的谁？毫无疑问是卖地的啊，基本上没有任何成本，拿走了最多的收益，人家开发商还有个拿地成本，还有个最高限价，你卖地的拿走了整个产业链 90% 以上的利润，是不是应该承担部分售后的工作？我买个电脑还有七天无理由退换，1 年保修呢，一个地块轻轻松松就是几十亿，承担 0 风险，这能说得过去？

2、风险承担不公平

整个产业链中，开发商唯一的风险就是利润风险，就是卖楼后利润是否能盖过最初的成本，这只是企业经营的日常问题，如果觉得无法覆盖，当初不要拍地就好了，对于稳健经营的企业，这个风险几乎不存在，所以承担风险的基本就只有购房者。

要知道，在这个链条中购房者可是最终给钱的，是消费者，是甲方爸爸，在正常的消费关系中是需要哄，需要服务的对象，但在楼市完全不这样，甲方变成了儿子，本该一手交钱一手交货的东西，变成了从购房合同到后期交付没有一项是你能把控的。

交房品质差的风险，你来担；烂尾风险，你担；货不对板的问题还是你担，整个产业链中，出最多钱的购房者，担最大的风险，就是现在楼市的畸形之处。

所以，当卖地的隐身，开发商跑路的情况下，购房者只能无奈把矛头转向另一个暴利的群体——银行，那么银行应该为烂尾盘背锅吗？

答案是该，风险是要绑定的，世界上没有保本保息的生意，特别是银行的监管账户，如果楼盘还没盖完就把所有房款打给了开发商，那银行甚至要负主要责任。

当初赚钱的时候，卖地的和贷款的拿走了利润的大头，现在爆雷的时候一个也别想跑！

最后，更多干货内容欢迎关注公众号：原来是凌乐

知乎用户 凌乐​​ 发表

不认可。

“活该你买期房，活该你烂尾”

这就是现在买到烂尾楼以后的业主听到的声音。

不管是什么交易制度，违约了应该得到惩罚，可是现在的结果是怎么样呢？

这些专家把预售制度吹上了天，那请问澳洲山庄的业主是住上新房了还是收到退款了？

付钱的甲方维权无门，被开发商拳打脚踢的事情司空见惯，为什么老百姓一辈子积蓄买一个窝要经受这么多委屈？

这些专家大概都是没有买到过烂尾楼的人上人吧。

开发商卷钱跑路，银行贷款逼死业主。最近甚至还出了一个新词：“动态还贷” 就是 “房子什么时候动工，贷款什么时候还贷，非必要不还贷。”

这些恶劣的现象还不够吗？还要一条路走到黑？

两会期间，就有代表提议取消预售制度，这一提议很快就冲上热搜。这种热搜不是花钱买的，它所反映的是真实民意。

老百姓忍受商品房预售制度已经很多年了，不少人更是在这里面踩了不少雷，掉进不少坑。商品房预售制度最开始诞生于香港，被称为 “楼花”。什么叫 “楼花”？就是把商品房的规划图拿出来卖，楼一栋都没有建。房地产商只需要拿地，然后把小区规划图拿出来，就可以卖给购房者了，迅速回笼大额的工程启动资金。
拿到钱后，房企只要在约定的时间内，把房子建设完毕，按时交房就完事了。即便延期交房，因复杂的购房合同由卖方拟定，买房者缺乏专业的法律知识，往往也得不到违约金赔付。

在烂尾楼中，开发商常常是拍屁股跑路，而购房者却只能吞下苦果，收房遥遥无期。像广州著名的烂尾别墅群——澳洲山庄，烂尾超过 25 年，业主从黑发熬成白发，也没能收楼。维权官司打到精疲力竭，开发商破产跑路，法院想支持业主，也同样有心无力。在维权的早年，澳洲山庄的业主还积极接受媒体采访，希望借助舆论引起有关部门介入。
25 年过去，前前后后，大大小小的媒体都去采访过，曝光过，澳洲山庄的烂尾问题始终无法解决。其根源就在于，商品房预售制度。如果是现房销售，就绝不可能出现楼盘烂尾现象。一个楼盘烂尾，往往砸进去的是无数业主大半辈子的血汗钱。楼没有收到，银行贷款还要还，这就宛如一座大山。前半辈子的血汗钱都付了首付，下半辈子还要扛着银行的贷款。最终是，钱没了，房子也没有，真真是买房撞上烂尾楼，大半辈子一无所有。取消商品房预售，是广大人民的心声，也是广大烂尾楼业主不可承受之痛。

对土地财政而言，中国整体城镇化率已经高达 64%，即将触顶。东部某些经济发达地区城镇化率更是超过 80%。政府手里能卖的地已经不多了。土地不能再放量出售，必须留够产业用地的空间。对政府而言，未来更需要规划产能，发展产业经济，而非房地产。因此，议论了十多年的取消商品房预售制度，到 2022 年，已经具备实施的条件。
此时，取消商品房预售制度，既能进一步推进房企 “降杠杆，降负债，去库存”，还能增强购房者信心，促进房屋销售回暖。
最重要的是，房企已经适应了过苦日子，紧日子。身处债务危机中的恒大尚且能够立志现房销售，其他房企也该向恒大学习。勒紧裤腰带，一分钱一分货，一手交钱，一手交楼。**取消商品房预售制度，告别烂尾楼，把选择权交到老百姓手里，不要再让购房者被开放商套牢了。**此时取消，时机恰好。

而且期房预售制度本来就不是一个普遍的制度，甚至可以这么说，全世界大部分国家有期房预售，但是没有期房预售制度。

所谓期房预售，无非就是先卖房子还是先盖房子的题，甚至可以说，先交钱还是先交货的问题，就这么简单。

市场是自由的，有的行业就是先交钱，有的行业就是先交货，甚至有时候两种情况他就是同时出现，管他干什么呢？

在大部分国家，商品房交易都是由律师、银行、保险公司参与完成，开发商几乎没有说从购房人手里拿到全部购房款之后再盖房子的。大部分情况下，这些偶然发生的期房预售，都是在律师与律师之间完成的合同。为了控制风险，除了定金部分给开发商之外，其他的购房款都是中立的第三方监管，最多是根据工程进度逐步放款。开发商拿到 100% 的购房款，基本都要等到工程完工的时候。

而我国的期房预售制度，往往是在楼盘正负零的时候，就一次性给开发商拿走了。所以我们打算取消的这个中国版本的 “期房预售制度”，它本身就非常独特。

这是一个开发商风险为 0，银行、施工方、民间借贷、融资机构，最终到购房人承担全部风险的制度。

这么极端的制度只此一家别无分店。你们再想一想我们现在是一个什么样的司法大环境，这个制度被很多人说成了 “必需品”，说的理直气壮、理所应当，这是每天早晨被开发商用重拳锤头才能说出来的。

知乎用户 子非瑜​ 发表

不认可，房地产预售制的存在，就导致了房地产存在空手套白狼的可能，把这种风险转嫁给普通人，就是激化社会矛盾，房地产应该走融资开发模式，而不是走预售圈钱模式。

别说什么建立了什么监管账户，坚守自盗的不是没有，一个小管理员各种旅游五星级住着的不是没有发生过。

只要房地产必须现房，能融资的你随便开发，开发出来随便你咋卖，普通人不用去承担这种开发风险，政府也不用去背这口锅，只管卖你的地。

知乎用户 农村卖油翁 发表

这位专家说道：预售制可以减少烂尾楼。

别的我不多说啊，

顺着这位「专家」的逻辑往下推，语文和逻辑合格的话，应该可以推出来一个结论：

现房销售比预售制度更容易产生烂尾楼。

但是，只要是人类，且智商正常，应该能看得出来，「现房销售」是现房，现房就绝对不可能是烂尾楼，也就是说现房销售烂尾楼的概率为 0.

那么，又可以根据这位专家的理论得出来一个结论：

预售制度的烂尾楼概率为负数，因为其烂尾率低于现房销售。

啥意思呢？就是预售制度，可以像魔法一样，帮助房地产开发商在开发一栋楼的同时，还是凭空多出来一些，打个比方，开发一栋多 1 栋吧。

嗯，现在就有一个问题，咱们地球还是唯物的吗？还是说穿越到高魔低魔位面了？

那么又来一个问题，那就是目前所产生的的烂尾楼到底是怎么产生的呢？负数概率竟然还能产生了烂尾楼？建议该专家研究研究。

知乎用户 斯帕不爱卷​ 发表

预售制度本身挺正常的，国外房地产开发也在玩，但你们这种把外来的经唱歪了，还在这大放厥词各种叫好的行为，实在让人恶心。

预售制是否健康正常的核心在于能不能用把资金给管好管住，管好了这玩意还成，管不好的话，预售制就成了压死接盘侠的最后一棵稻草。

国内的预售资金监管都成什么逼样了？预售资金监管账户和公共厕所没什么本质上的区别，随便哪个阿猫阿狗掏个块八毛的都能进来转一圈，里面的资金比公厕里的卫生纸还好拿。

房企想快速扩张了，挪用预售资金，房企想拆东墙还款了，挪用预售资金，房企高管想分红了，挪用预售资金。

本来保证接盘侠能拿到一套需要透支 30 收入才能换取的水泥蛐蛐笼子的资金，成了一块房企想吃就吃，想拿就拿的肥肉。

接盘侠找谁说理去？

这 “专家” 说预售制各种好，尤其是能提高房企的资金使用效率，这话倒没乱讲，因为这东西说白了其实就是房企的高杠杆扩张工具嘛。

随便举个简化版的例子，本来一个项目开发可能需要 20 亿，如果走的是现房销售，那房企就只能让这 20 亿老老实实的沉淀这个项目上，等项目达到了交房标准后，才能开始卖房回笼资金。

换成预售制就不一样了，2 个亿启动项目，然后开盘预售，房子全部预售干净后回款 45 亿元，留下 18 亿够开发项目的，剩下的全部马不停蹄的转移到土拍市场里，继续拿地继续开盘新项目。

这里得说明一下，以上描述的是比较正常预售的情况，但现在是，房企连这开发项目的 18 亿都要挪走，整个账户要给你搬的一干二净，这就是在造成烂尾出现的直接原因。

玩起了预售，房企的资金周转动力立马从一缸机变成了四缸机，速度飞速提升。

更少的钱办更多的事情，房企的资金周转速度的提升直接让资金使用成本下降，本来想快速开发其他项目就得向银行或其他金融机构融资，但是融资就得有资金使用的成本，现在有了预售制，相当一部分资金就可以白用接盘侠们的。

没有预售制一笔钱只能围着一个项目打转，有了预售制能让这钱同时在短时间内撬动三个甚至更多的项目开工。

房企的高周转怎么来的，就是靠这。

房企有了这种高杠杆的快速操作模式，才有了过去几十年楼市略显畸形的飞速发展，再加上另外两个大玩家的利益推动，银行和其他金融机构想要更高更多的利息收益，不断的给房企融资给个体放贷，地方上想把土地财政吃到天荒地老，于是各种推高土地底价和放松楼市政策。

几十年时间下来，高杠杆 + 高周转 + 高地价 + 高资金成本彻底消耗干净了个体们的接盘能力，居民部门杠杆率的快速上升和储蓄率的下降，都开始让楼市里击鼓传花的动作有些力不从心。

从今年初开始的不断救市的政策，就是想换回这个局面，因为房企现在的债务本质上是在进行龟兔赛跑。

债务是兔子，而销售是乌龟，一旦让兔子追上乌龟，那房企这群替地方利用土地这个媒介转售债务的中间商，就会大面积崩盘。

引发系统性金融风险不说，地方上明年，后年，大后年想要卖的土地可就憋死在手里了。

所以这专家的话也能理解，毕竟人家立场和站位不同嘛，为了地方上的财政，为了房企这个中间商，为了其中各种食利的金融机构，预售制还真不能没了。

至于说的什么房产增值这话就算了，房子你都不交了我拿鸡毛去增值？我在二手房市场上卖空气烂尾房来套现获利吗？

再者说了，过去起起伏伏总体一直上涨的房价，不断的在透支未来接盘侠的承接能力，每一次的上涨都需要更大力度折现接盘侠未来的收入，但问题是这些年大部分人的收入涨幅跟上房价的速度了吗？

接盘侠跟不上房价上涨速度，那接盘起来就得非常拧巴和墨迹，而一拧巴一墨迹，房企的去化速度就会继续降低，债务那张血盆大口就得狠狠的咬上来，结果房企只能挪用预售资金来偿还快到期的债务，然后烂尾紧跟其后的产生。

烂尾一出现，接盘还得更墨迹，接盘一墨迹，房企资金链紧绷继续加剧，然后接着挪用预售资金，如此反复循环。

基本上算是无解了。

知乎用户 听三哥说 发表

这个吧，就好像是厨师在和环保组织解释，把鹅放在烧红的铁板上跑来跑去对这道菜有多重要。

这个专家，就是厨师。他解释的对象，就是环保组织。

我们呢？就是鹅…… 我们也听到了，但切切实实，这话不是说给我们听的。就只能指望环保组织别太贪图这个 “好处” 了。

知乎用户 Arthur Wang 发表

我大概是四五年前，就有关注北京师范大学的董教授

我曾经思考过房地产的形势、开发管理等经济政治领域是否有大学开设相关课程。

注意，并不是修房子，不是规划房子，而是分析土地、政府和地产之间底层逻辑的

通过研究国外发达国家房地产的发展规律，结合中国自己的国情，走出一条适合自己国家的房地产路线。

国内开设这个专业的是北京师范大学和北京师范大学珠海分校的不动产学院。

所学专业不仅是经济学、法学和金融学，还要学建筑学，基本上实现对房地产行业从上游到下游的全流程学习。

看了董老师的几篇学术期刊论文，虽然很多文章不像任泽平那种数据十分充实（毕竟人家是老牌发展中心出来的，手上掌握的数据一般人比不了），但是很多学术观点、调研和思考，还是十分切合中国国情的。感兴趣的可以下载下来看看。

比如董老师在《我国住房价格与租金背离的行为解释》一文中就提到：常规的流行解释和新的解释

1. 常规的流行解释：

常规的流行解释往往将房价与租金的背离关系归因于我国住房买卖市场存在泡沫，其中最具代表性的解释主要从_买卖市场投机现象严重和租金售价比脱离合理范围_这两个角度切入。

**①买卖市场投机众多导致房价和租金背离：**自住房制度改革后，我国住房市场买卖价格一直以较快的速度增长，其上涨幅度大大超出民众的心理预期，高房价与人民日益增长的住房愿望之间的矛盾进一步加剧。这里就是知乎很多大空头

@pure 日月

所认为的。

**②售价租金比脱离合理范围导致房价和租金背离：**住房售价租金比无论是低于 200∶1 还是高于 300∶1， 均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。据此，一部分学者从我国住房市场的售价租金比来研究房价和租金的背离，认为我国很多城市住房的售价租金比已脱离合理范围。住房租金反映其真实价值，而买卖价格上涨过快导致住房的售价租金比过高，这反映了我国住房市场价格与价值的背离。这里又多地产非一线城市大 V 都是常常用租售比来说事。

售价租金比作为判断房产市场投资是否过热的辅助手段， 对于房价趋势的预判仅起一定的参考作用，而运用售价租金比研究房价和租金的背离无疑是断章取义，并未找到问题的根源所在。本质上，售价租金比是基于收益还原法的，在成熟市场中被视为衡量房地产投资价值的标尺，但是于我国住房市场却并不适用。理由是：第一，国际惯例的 200∶1 至 300∶1，是基于成熟市场的， 而我国住房市场尚处于快速发展初期，买卖市场中新房比率远高于二手房比率，并不属于成熟市场。第二，我国住房市场售价租金比脱离国际标准范围仅说明投资住房的收益预期更多集中于住房自身价值的增值，而并非租金收益。第三，售价租金比在我国与发达国家之间不具可比性，而在很大程度上与居住文化联系在一起，不能简单地讨论价格与收入问题。

2. 新的解释：

从买卖市场投机以及售价租金比的角度都只能部分解释房价与租金的背离关系，并且该解释也不存在逻辑上的必然性与视角上的全面性。事实上，房价上涨速度较租金更快受多种因素的影响，尤其是土地制度差异、体制转轨以及居住文化等关键因素。

（1）土地制度导致市场供给短缺

住房最基本的生产要素是土地，土地的供给对住房的供给和价格具有重要影响，而一国土地制度的基本规定会对土地供给产生重大影响。我国实行社会主义公有制的土地制度，合法的商品住房均是建设在城市国有土地之上。理论上，国有土地所有权应该属于中央政府，但实际上，城市的土地完全由地方政府控制，出让土地收益的大部分也因此成为地方财政收入的重要来源。

在土地私有制条件下， 土地供应的弹性相对较大，虽然供应受自然供应影响小，但受经济供应的影响大，因为供应主体不是唯一的，它们之间存在竞争关系；而在土地公有制条件下，政府拥有土地的最终审批权，是土地的唯一供给方，垄断了整个土地市场，因此土地供应的弹性相对小，出让自然供应与经济供应的变化幅度相对都很小，所以在公有制条件下土地失衡会显得相对严重。传递到住房买卖市场上，供应相对更短缺，房价上涨快。但在租赁市场上，供应不受行政或法律约束，仅取决于租金水平，供应者众多，竞争充分，租金上涨难度大。所以，现行的土地制度导致了住房市场的供给短缺，使得住房买卖价格的上涨速度快于租赁价格的上涨速度，这是造成房价和租金关系背离的首要因素。

（2）体制转轨使得住房需求激增

我国传统的福利分房制度是由国家和职工所在单位投资建设住房， 以实物形式直接分配给职工使用，基本是无偿分配或近似无偿分配，房租很低，只具有象征意义。传统的住房制度存在建设资金不足、国家和企业包袱沉重、房屋失养失修现象严重、住房分配不公等一系列问题，因此国家决定实施住房制度改革，把城镇住房还原为商品，促进城镇住房供给的增加，建立广阔的住房市场。

住房分配货币化制度自 1986 年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，唐山、蚌埠等城市也加入到房改试点的行列。但是，这一阶段并未彻底切断福利分房的渠道，绝大部分人都没有进入房地产商品市场，住房需求依然很小。1998 年 7 月 3 日国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》， 明确指出在 1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。直到 2001 年，实物分配的渠道才基本被堵死。至此，**压抑了几十年的住房需求叠合在一起迸发，造成短时间内商品房需求的急剧增长。**因此，住房分配货币化改革是造成住房买卖市场价格增长速度快于租赁价格增长速度的一个重要原因。

（3）居住文化加剧供需矛盾

**我国是高置业率国家，传统居住文化的影响导致国人的置业观念相比其他国家更强。**在绝大多数人的意识里，租房居住意味着收入低、财产少、没面子、不稳定、不受尊重，所以能买房就不租房，能勉强坚持

买房也尽量不要租房。而这种置业观念又因下述原因而进一步强化：第一，对房价进一步上涨的预期强化了置业观念；第二，在流动性过剩与投资渠道较少并存局面下，置业比储蓄等投资方式更有效率；第三，负债消费意识日渐形成，负债性置业有利于提高投资的收益。置业观念日益增强是导致我国买房需求规模大而强劲而承租需求小而微弱，而且租赁市场上的承租者往往是难以进入买卖市场的低收入家庭和刚工作的低收入就业者， 这样租金要想向售价那样提升，需求本身是不支持的。

另一方面，在国人的观念里，家庭财产往往很难明确是谁的，父母的财产往往也就是子女的，子女有了钱也给父母花。在这种情况下，父母帮助子女买房就成为一件合情合理的事情。此外，家族观念衍生出来的互助文化对买房也起到了推波助澜的作用。这种互助文化并不局限于父母与子女之间，还包括家族内的兄弟姐妹以及姻亲之间，因此年轻买房者因无法偿付首付或月供的后顾之忧明显弱化了。可以说，强大的 “亲友团” 大大减轻了买房者的买房压力，催化了其买房的冲动。

置业观念、家庭财产观念以及互助文化形成了具有中国特色的居住文化，这些因素均进一步强化了住房买卖市场的需求，造成房价和租金的进一步背离。

在土地公有制条件下，政府垄断着土地的供应，土地供给的弹性相对小。传递到住房市场上，供应同样短缺，其供给价格弹性也较小。

住房制度改革后，压抑了几十年的需求叠合迸发，造成短时间内住房需求的急剧增长， 买者人数急剧增加造成需求曲线由 D1 移至 D2。另外，我国传统文化又导致住房买卖市场的需求量进一步增加，表现为需求曲线由 D2 移至 D3。最后，诸如城市化等其他因素也造成购房需求量的膨胀，需求曲线由 D3 移至 D4。以上三方面由我国住房市场自身特点所决定，在同一时间段内产生集聚效应，造成住房买卖价格由 P1 上升至 P4。

3. 房价与租金背离关系的强化因素

（1）粮食安全问题

我国是人多地少的大国。由于人均耕地少，为保障国家粮食安全，必须保有一定数量的耕地。我国坚持实施最严格的耕地保护制度，特别强调加强基本农田保护。而当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，土地供需矛盾因此显得更加突出。近年来我国耕地面积一直呈大幅减少趋势，所以必须采取有效措施严守 1.2 亿公顷耕地红线。这种现象直接导致用于住房建设的土地相对减少，而土地供给的减少会造成住房供给的相对减少，最终住房价格增长速度会因之加快，并强烈刺激投资需求，而在承租需求规模较小、增长较慢的情况下，投资性房产的增加必然导致房价与租金关系进一步背离。

（2）“小产权房” 现象

“小产权房” 并非一个法律上的概念，它只是人们在开发实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房” 指一些村集体组织的农民自行组织建造的或者开发商建筑在集体土地上的用于出售或出租的房屋。

“小产权房”主要包括两种：一是在集体建设用地，即宅基地上建成的房屋；二是在集体企业用地或者占用耕地上违法建设的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体建设用地上的房屋不能向非本集体成员转让或出售。现实中大量存在的 “小产权房” 交易， 由于法律风险导致需求相对于商品房明显不足，其售价与同地段商品房相比明显偏低，但承租者并不关心所有权的法律风险，所以承租需求并不比同地段商品房需求小，租金差别因此不大。但是，由于 “小产权房” 无法取得合法产权，房价的统计数据中因此并不包括其交易数据。如果计入 “小产权房” 的交易价格，那么平均房价水平将被拉低，房价与租金之间的背离状况也就不会如此突出。

（3）宏观调控政策

在房地产市场上，国家运用财政手段和金融手段进行宏观调控，以期稳定房价走势。然而自住房商品化以来， 住房需求爆发式的增长促使房价持续上涨，政策调控亦不能左右房价走势，甚至房价与调控本意背道而驰的状况屡有发生。1998 年至今，政策主要从土地、税收、利率、首付、保障房建设、市场规范等方面进行调控，在其直接或间接影响下，房价呈现持续波动的态势。

但在住房租赁市场上，政府职能更多侧重于规范交易、制订规则和提供平台，而不会像以前那样进行租金管制。已有的间接影响租赁市场的调控政策主要表现在税收、利率、首付等方面。然而由于这些政策均是直接作用于买卖市场，租赁市场供需受其影响并不大， 因此租赁价格并不会明显受政策影响而波动。直接调控住房租赁市场的政策屈指可数，2001 年 1 月财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》是其中最具代表性的，该政策对房屋出租的税费进行减免，目的是为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展。此后在住房商品化快速发展和房地产市场价格持续增长的情况下，政府的调控思路一直存在程度不同的偏差，基本上是沿着 “压投资、压信贷、控制土地投放” 做文章，结果房价借势上涨，即使是对第一轮牛市调整的 2003 年以及在房地产市场深度调整的 2008 年， 房价都在明显上涨，但租赁价格并未出现太大的变化，两者的背离关系进一步被强化。

个人感觉，董老师的这篇文章整体写的思路十分清楚且客观~~ 其他文章有待解读~~~

知乎用户 帝都 C 博​ 发表

这货如果他全家凑了六个钱包给他买了一次烂尾楼，我猜他大概率不会说 “预售制让老百姓得了实惠，利国利民，意义巨大！”

知乎用户 董不懂爱摸鱼​ 发表

知乎用户 陈宇 发表

以下截图来自于北师大官网

北京师范大学政府管理学院 (bnu.edu.cn)

知乎用户 笑一笑 0258 发表

如果房子是一种金融产品，预售制就有非常重要的意义。

预售制本质是一种金融杠杆，无论对于银行，房企，购房者，还是土地垄断者的政府。

金融产品的特性就是 “杠杆加信用”，没有杠杆就不是金融产品，而是普通的实物产品。

房子成为金融产品，对中国经济有巨大的促进作用：

对于银行，房地产是印钞机，中国天量的 M2 就是通过房地产抵押借贷印出来的，货币是一切经济活动的血液。

对于政府，垄断并扭曲土地价格，获得占财政收入三分之一的土地出让金及房地产相关税收，实质上是中国特色的 MMT，土地不仅是印钞机，还是城镇化的重要推手。

对于购房者，不仅可以用 3 到 5 倍的杠杆参与到这个土地创造财富的环节，而且极大的改变了居住环境，享受到中国城镇化的红利。

所以，房地产

知乎用户 流云飞袖 发表

自从在某知名开发商处买了一套收房时净高只有 2.49 米的期房，我此后只敢买二手房。

知乎用户 无夜 发表

问题是，我们只有预售，没有制啊！

我们的制度什么时候老老实实地执行过啊？

知乎用户 二次元男渣 发表

前段时间烂尾楼集体停贷大家都知道了。

出现这种奇葩结果，是因为我国特殊的期房制度。由于种种原因，我国房改过程实现了从新加坡模式到香港模式的变化，其中就包括引进由霍英东首创、李嘉诚发扬光大，史玉柱首先在内地尝试的**预售制度**。

房屋贷款，实际上是抵押贷款。

理论上来说，抵押标的物除了要求能明确归属，且能够转让变现的而外。最重要的是抵押物的价值与所担保的债权金额应该一致。

但在房屋预售制之下，**半成品期房也被默认为了具备现房的全部价值。**只要业主与开发商签订购房合同，确定了房子的归属。以购房合同，与银行签订贷款合同，银行就能放款。加上购房者的首付款，相当于支付了全款给开发商。

但抵押贷款不是当铺，借款人需要承担无限责任。这意味着，购房者和银行之间的贷款合同成立后。购房者一旦出现断供，不但房子被银行收回拍卖，拍卖价格与贷款合同的差额部分，还会被强制执行个人财产，用于偿还银行贷款！

这个过程几乎完全不受其他因素的影响。这里面的其他因素，就包括房子烂尾，抵押标的物一文不值的情况。

在这个特殊制度下，对于银行而言，房贷的安全性是远高于其他消费贷款以及生产用途的商业贷款的——哪怕是法拍房数量一再创下新高，但房贷，以及基于房贷打包形成的非标金融产品，依然是银行最为优质的资产。2012 年以来上市银行按揭贷款不良率基本保持 0.3%-0.4%，远低于其他贷款。

不过当初发明楼花制度的霍英东也搞出过烂尾楼，后面让业主多付了 1/3 的钱才勉强交付。后面香港就有了预售资金强监管。

当然我国引入预售制的时候，属于非常时期。所有不利于投资者的政策，都作为糟粕摒弃了。

在 14 年前后，由于房地产市场下行，全国开始大量出现烂尾楼。各地为了约束烂尾楼的存在，就开始完善对于开发商的预售资金监管要求，一般遵循如下步骤：

首先房地产行政主管部门，例如住建局监督房产开发企业，确保把购房资金，按照当地的监管比例要求，打入到监管账户；

然后由房地产行政主管部门会同银行部门，对商品房预售资金实施第三方监管。确保资金只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

在实际操作中，通常需要开发商提供支付工程款的凭证，甚至需要监管部门配合勘察现场工程进度批条后，开发商才能提取监管账户里的钱。

但是，恒大事件爆发以来，广大人民群众对于预售监管产生了新的认识：

原来，房地产开发商是可以通过某些方式，例如工程款支付造假曲线前进的。

一个典型例子就是 2021 年 11 月，四川省绵阳市恒大翡翠龙庭楼盘烂尾，在房子全部售罄，8000 多万农民工工资未付，工程尚未完工的情况下，3.7 亿元的监管账户资金仅剩下：

879 元。

抛开利益输送开后门，还有监管人手不足问题。例如某知乎网友回答，以他工作的小县城为例，住建部负责监管账户这事的共三人。他们要负责 200 多家活跃房企，和平均 100 个在建项目的预售资金监管存入和领取。这样的情况下，自然就免不了不出纰漏。

最重要的是，在房地产牛市的时候，开发商就是财神爷，十分豪横。举手投足都是世界 500 强，万亿规模。几千万几亿监管资金对他们来说零头都不算。

总包作为靠开发商赏饭吃的乙方，更是积极配合开发商一切要求。随随便便开一张收据，就能让开发商把监管资金当成应付款提取出去。

至于说监管资金还有其他预售款全用了，但是应付款没付，房子没修好，那就是下一步事情了。

虽然当初在所有当事人看来都是几乎不可能发生的事。

值得一说的是，自疫情开始，各地对预售制都放宽了限制。烂尾楼最出名的郑州，很长一段时间甚至出正负零就可以拿预售，让购房者贷款交全款往坑里跳。以哈尔滨为代表的城市，去年发布的救市政策很重要一条，就是放松预售条件，减少监管账户比例等。目的就是为了放大杠杆。

期房都修不好，现房就能修好了？

所以说，我国的国情，现在不适合取消预售制，专家说的没毛病。

知乎用户 扯个锤子 发表

有啥可意外的。

标准的屁股决定脑袋。

什么？你们竟然觉得人家是老百姓阶层？不会吧，不会吧。

人家可是 xxxxx 阶级的代言人。

知乎用户 枢机​ 发表

望周知，地产专家几乎全都是地产商喉舌

知乎用户 理想三和 发表

也不看谁给他发工资。

屁股决定脑袋。

知乎用户 Xiao 发表

预售制取消了确实对房产开发影响太大。

国内预售制是银行借钱给百姓，百姓拿钱给开发商盖楼，开发商跑路，银行找百姓要钱，百姓背锅。

国外的预售制是百姓只出极少的定金，银行借钱给开发商，开发商盖房，银行监管，完成后百姓开始还贷，如果开发商跑路，百姓无责，拿回定金。

国外预售制符合百姓利益，出事了让开发商和银行去撕，百姓啥事没有。

知乎用户 hyu jj 发表

我买不起这块地，但我可以用酒菜的钱买下这块地，然后再收 酒菜一辈子。

没有钱，没有地，酒菜给我们造。

妙啊，真妙。

知乎用户 的了哈 发表

市场经济喊了多少年了？还要不要市场说话？

取消期房十年前就有类似的声音了，而且在三四线城市，烂尾也挺多的，只是大家看不到而已。现在，遇到这样的大熊市，网上消息终究是掩盖不住了。

这东西取不取消，根本就没必要讨论。有人愿意买，难道能去阻止吗？便宜啊！但是，现在烂尾楼满天飞，不要说期房了，就是现房很多人都要观望一下。

哪怕国家马上出台一个百分百安全的监管机制（显然不可能，这明显得有个过程）。有谁敢买吗？真这样会有这么多破事吗？

房价涨了几十年了，繁荣下面到底有多少不规范操作，大家自己心里都有个数。就假流水这个事情，以前银行还帮忙做。在房价上涨的时代，谁会去在意这些？国家出台红线以后，银行马上就收紧了。

在一片繁荣的时候，谁的脑子能清醒？监管机构有个什么用？中国连首付都是凑得，工资流水都可以作假，期房资金监管被挪用有什么稀罕？不都是一直这么干？

讲难听点，每个人都是随大流。群体盲从，反正每个人都这样，一两个 “刺头” 能改变什么？比如工资流水作假，银行业务员如果较真，业绩还要吗？这笔房贷你不做，总会有人要做。能够凑齐首付就不错了，真要按照银行规定，房贷不能超过个人薪资的 50%。有几个人符合这个规定？哪个人买房不靠爹妈？

刚需要买房，怕上不了车，银行业务员需要业绩，房企需要回收资金。刚需认为经济想好，以后自己的工资会越来越高。银行认为要是断供，还有房子做抵押，不对，在中国那怕是期房也敢贷，反正不怕你业主敢断供。房企为了高周转，房子都没盖好，就把资金挪到下个楼盘去了。

在以经济利益为导向的社会运作下，国家规定在这些环节里面就是纸。各种手段绕开监管。跟《大空头》电影的情节太像了。评测机构只能给银行凭优良等级，不这样做，他们就换一家评测机构。银行业务员在业绩的驱使下，有谁关心贷款者资质合格吗？

只有经济下行的时候，房价下跌的时候，刚需们失业的时候，才发现自己供不起房贷了，银行发现断供的变多了，房企发现资金收不回了，高周转玩不下去了。这个时候，来个烂尾楼，买期房的业主也不干了。银行现在要跟机关扯皮，监管账户的资金被挪用，到底是谁的责任。

专家这个时候站出来说，预售制还有积极意义。买现房都没有信心，何况还期房！

知乎用户 繁重的秋春 发表

预售制只是一种工具，本质上并没有错。而把预售制当作理所当然，不给大众选择的权利才是最可恶的。

举个例子，汽车销售，坦克 300，雷克萨斯某些车型，可能要等数月才能拿到车，这其实也是预售。

而一些普通车型，现车即可交易。

消费者可以自我考量，根据自己情况选择现车还是预售车。

而房地产不是样的，普遍的预售制。

核心问题还是在于房地产市场是一个被严格管控的市场，供求双方都要受到政府的管控。

知乎用户 wenwU​ 发表

我来翻译一下董藩的话里有话吧，站在无产阶级的角度去解读：

董藩：我是粉饰太平小能手！特权阶层做地主，才能压榨你们这些韭菜。土地我想卖多少钱就可以卖多少钱，垄断土地就可以垄断中国百姓的居住，公务员是你们削尖脑袋互相残杀竞争的向往，剩下的做牛做马就好了。

预售制的积极意义就是让黎民百姓像奴隶一样 996，这样黎民百姓才没有时间思考，没有自由的空间，就像牛马一样日复一日，这样的民族就是砖家想要的中华民族。

我认为应该取消预售制，政府不能买卖土地经营商业，垄断土地市场，政府经商是犯了大忌啊！政府土地一降价，房地产就跟冬瓜一样就是普通的日常用品而已！政府应该通过税收来增加收入，而不是经商！不然百姓都不知道你姓什么了

预售制实际上就是传销，是通过后人为前人买单的方式壮大规模，经商也就算了还搞传销？三观尽毁

知乎用户 南蛮教主 发表

非常认可。

现在中国的房地产就如病入膏肓的人。

如果把预售取消了。

那些以高周转为企业模式的房企就要死的很难看。

表面上开发商是盖房子，买房子的。

其实呢？

他们是一个个合格的金融家。

政府通过拆迁腾挪出来的土地，通过招拍挂形式拍卖。

这些开发商就是通过招拍挂获得土地。

拿到土地，可不是马上就付土地出让金全款的。

但是他们可以把拿到的地马上抵押给银行。

然后有第三方设计院给设计图纸。

第三方公司招标过来建设单位，监理单位。

第三方的营销团队帮他们卖房。

中国的房地产企业就是十五个茶壶，七八个盖子。

他们把一个个盖子快速的换着茶壶盖。

看这每个茶壶都有盖子的错觉。

这就像杂技演员的球。

一个人抛三个球，只要有一个球在空中，另外两只手不停的抛球接球就可以了。

如果突然让他们停止回事什么后果？

演砸了，一堆没有穿内裤的人在裸泳。

当然，最难受的不见得是开发商。

这些开发商不敢拿地，影响的是地方政府的钱袋子。

这些开发商要破产，留下的是掏空六个钱包买到烂尾楼的人。

这些开发商破产，是一堆供应商收不到钱。

公司面临拖累破产的问题。

这些开发商破产，银行会面临高烂账的问题。

知乎用户 紫罗畅想​ 发表

没有什么事情是坚决不能做的，无非是代价大小而已

取消预售制基本可以判所有融资成本高于 5% 的开发商死刑了，这一部分大概占所有开发商总数的 99.9% 以上，也就是说能活着几家大型央企和财政富裕地区的城投公司，基本等于杀死中国楼市商品房的供给弹性

面粉供应再多，没有了面包师傅，消费者还能直接买面粉充饥不成？没有新房供应，某些地方的房价可不止一飞冲天那么简单了

事实上现在连一线城市的房地产市场都已经出现新开工面积的持续性下降，考虑到未来十年毕业生人数依然稳定在高位和大国大城各项政策的推进，一线城市的刚需最晚在后年就能体会到无房可买的尴尬。到时候大家应该就能明白为什么恒大的落幕标志着一个新周期的起点

别急，debts will be paid

知乎用户 无志青年刘敬梓​ 发表

专家：现在搞出来这么多烂尾楼，已经明显看出来监管不全的预售制有很多弊端了，这个时候让我说话，呃……

对面递上来一沓钱

专家：不过预售制也是有很多好处的嘛，可以让减少房企资金压力，但是目前的情况，这个……

对面又递过来一张银行卡，同时说，您看，为老百姓说话您能拿到这些吗？

专家：这两年专家的风评也不太好，贸然说话的话可能被攻击啊

对面又递过来一个档案袋。

专家：坚决不能取消预售制！

心说，从穷逼老百姓那能得到啥好处，让那些皮包公司，没现金没实力的房企多坑点钱跑路说不定还能分我点。

知乎用户 路堵人懒 发表

这么好的事，为什么不让国资委的公司干？

业主买房也放心呀。国资委不干，说明风险很大的。

知乎用户 超投必投 发表

其实，私下的偷偷的给我十万红包，说不定我也会这么说。

但我肯定不会这么想。毕竟我又不是房地产商，而且遍地卖不出去的房子也没有什么供需矛盾。如果有那也是供大于求。

知乎用户 吃刀刀 发表

现在的问题是，不取消预售制，房企的资金也周转不过来了。各种资金链断裂、烂尾楼频出的背景下，还不让人讨论取消预售制的可行性了么？

“在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值”，这话说的，不知道专家有没有看过最新的房价数据呢？

据国家统计局发布的 70 城房价数据显示：6 月有唐山等 34 个城市二手房房价跌回 2 年前，其中武汉等 27 个城市房价跌回到 3 年前，而郑州等 6 个城市房价甚至跌回了 5 年前……

知乎用户 安安聊楼市 发表

如果目前这些烂尾楼、货不对板等等的买预售房犹如开盲盒的现象蔓延下去，预售证是否取消已经不重要，老百姓自己会用脚投票，只买现房。

知乎用户 风轻轻吹 发表

1. 土地市场是为政融资，最主要是为政府融资，而非为居民提供住房。土地市场并不是想当然的规划决定的，而是由政府根据所理解的市场需求决定的，通常是好多开发商来提出需求，地方再提供土地。而绝对不是先规划好，结果没一个开发商要。
2. 预售的本质就是土地财政，这是城市的融资模式所决定的。这一制度突破了传统物权担保方式，将房地产与金融高度关联。商品房预售就是为经济发展找到了未来的现金。
3. 预售的弊病在于金融链条下的权责利不对等，但是从目前房地产面临的形势看，短期内取消预售制度并不现实。另外，世界上很多国家采取预售制，香港的预售制度也实行了六十多年，但很少出现烂尾楼事件。究其原因不是预售制的问题，而是资金监管出了问题，不是一个公平公正的市场环境。

知乎用户 易晓 发表

预售没有问题，有问题的是监管好么？如何保证房地产预售拿到的钱只能去盖房子，这才是问题的关键好么？

知乎用户 Maybe 发表

专家真的很会忽悠，坏事能说成好事，欺负大家不懂金融吗？

一、专家观点：

预售制度实质上是开发房提前拿到钱，让购买者通过银行把钱借给他们，而开发商以房子来偿还。

开发商拿到钱继续拿地，钱又流入地方政府。

现在如果预售制取消：

1、开发房拿到资金就会延迟，没有钱我造房子的速度就会下降，你们住的房子就会减少。

2、另外还有一点，我能提前拿到钱，才能解决烂尾的问题。

3、开发商会对新房重新定价，所以房子会涨，你们也会有收益。

二、购房者的观点：

1、现在我国人口出生率下降，而且城市化率已经超过 70%，房子其实不用建造这么快，反而慢一点更好。不会浪费，取消预售制度反而是一个契机。

2、烂尾楼的主要原因是开发商把专项资金挪用了，预售制是想拆东墙补西墙吗？

真的取消预售制度，才没有烂尾房，因为企业没造好就不能销售，最多是公司的在建工程。与买房者无关。

3、房子是拿来住的，不是拿来炒的，按这个框架，购买者是不希望房价涨，而是房价跌。

同一件事，站在不同角度，结果完全不一样。

核心还是大家偿试借钱带来的繁荣，现在已经戒不掉了。

戒掉太痛苦！

知乎用户 小石头​​ 发表

认可必坚定持有这个观点。

预售制度成功把房地产开发的风险转移给了烂尾楼业主，成功为企业和银行的风险降低。为了维持预售制度

知乎用户 大明只有一个太阳 发表

在网上骂各种人没啥用。

你不买期房，只买现房就行了，没有合适的房子就不买。

你一消费者，在这块还能让他们给拿捏了？

知乎用户 林有朴樕 发表

首先，让这样 “不讲道理的人” 搞点啥照照镜子，可以洗洗睡了！

然后，我们来讲一下这个问题:

我个人感觉，房产预售制其实是有问题的，因为我在房地产开发行业也经历了很多， 那时候我还是很希望把工作做好一点，房子搞快一点，搞好一点，尽早的交一个优质的房子给购房者，这是我的职业良知；

但是，事与愿违，一个房地产项目上的公司，几十个人，分成各种部门，根本没有办法控制，就是一把手总经理来了，也控制不住。有一次，我们的一个项目，有一套房子，在工程环节出了点问题，问题也不是很大，某一层的层高搞错了，楼已经盖到 20 层了，只有 3 层的层高是错的，其中一套房子，比设计矮了 3CM，从本质上来说，这是一个很大的瑕疵，从工程上来说，这是无法弥补的错误。当时房屋竣工验收的时候，我也去了，我看到了一个奇葩的事情，因为层高的检测点是固定的，施工单位想了个歪招，在地上挖了一个窝窝（就是检测的地方呈一个锅底型凹下去），这样检测的时候，检测点的层高是够的。

我 C，这刷新了我的认知，后来不知道施工单位和业主怎么谈的，居然业主没有闹事。

可能有的人觉得，偶尔一次这样的小问题，不足为奇；但是这样的事情是天天发生的，开发商建的房子不合格，不合规，交出去的很正常，很普遍。前几天在电视上看到，保利的一个房子，屋顶那个套，层高建错了，原本能住人的坡屋顶空间房子，交房时候发现盖错了，房间内大部分面积，只有 1 米层高，业主投诉都找不到地方；还见过新闻里，碧什么园的房子，客厅坍塌到楼下那一户了；还见过有的房子，窗子打不开。楼盖歪的不是没有，日照通不过的不是没有；那些设计的不合理或者工程根本就不合格的房子，广告做的漂亮的很。

那反问一句，如果是现房销售，这样的房子能卖出去吗？购房自住的人都那么傻么？

目前的现状就是，你买房的时候运气好，就行，你买房的时候运气不好，就认倒霉。反正就是卖一个房号，房子怎么样看命。如果房子没有建好，可以以各种不正常手段把验收过去。就像我上面讲的那个房子，是质检站验收通过的哦，是政府部门能出具行政许可的哦。监理看不到吗？质检站看不到吗？工程师们看不到吗？其实都能看到，都知道要有人倒霉，但是他只能认倒霉，因为他影响了更大的利益，只能牺牲他。

预售制可以帮助房地产产业发展，这理论是没错的，但是房地产在预售制的加持下，是在往好了发展还是往坏了发展的？可能有的人会说，总体是向好的。那我真要一口浓痰吐过去；整体向好的为什么那么多烂尾？都不说工程质量了，工程都干不完了；钱一分钱没有少收啊！

取消预售制，那房子可能就不敢乱盖了，就好像卖工艺品一样，你做的不好你就砸手里吧。

可能有人说那样房子就更贵了！

我看未必！

房子都是现房以后，好的位置，好的设计，好的工程质量，那肯定是会更贵的，因为东西确实很好。但，即使是同一个小区，同一幢楼，也不是每一套房子都是好房子，总有马路边的，底层阳光和私密性差的，这样的房子，看现房的人就会看它的价格了，价格不好绝对不会买，没人买那就打折，打完折其实也很便宜，总会有老百姓能买的起的房子。开发商敢说：“卖不掉我就放这放着，总会有人买的。” 吗？

哈哈，卖香烟的敢那么干，开发商可不敢。房子晚一天卖掉，开发商的风险就大了很多。所以打折都打到骨头上，也要赶紧卖，卖不掉就降价卖，市场就是这样，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格！只有他们亏钱亏到骨头都在疼，才能反省一下，我下次再开发房子，要怎样做人。

所以我个人支持取消预售制，以前销售公司说，市场好的时候，房子盖成狗屎也会有人买。

如果全部是现房销售，那就没有那么多卖狗屎的了！

知乎用户 余跃​ 发表

怎么能苦企业呢，苦了企业岂不是还得苦政府，看来只能苦一苦百姓了。

知乎用户 曾进军 发表

坚决建议取消他房地产专家的资格……

他口出狂言已经习惯了（看下图）都是他经典语录

知乎用户 安新蜂农​ 发表

预售制本身没有问题，有问题的是监管手段。

烂尾楼问题，无一例外都是因为监管失能。
本该用于楼盘建设的监管账户里的钱，被开发商套取挪用导致烂尾。
要是监管给力，现在也不至于出现 “一刀切” 取消预售制的声音。

毕竟取消预售制，新房房价大概率又要涨。。

知乎用户 包子西施 发表

我一天吃两顿饭也有积极意义，一天吃三顿饭也有积极意义，我到底应该坚决吃几顿饭

知乎用户 翻车鱼 发表

我有一计，可以拯救实体店的生意。

只要国家下令关闭支付宝，所有网购都不能一手交钱一手交货，一律需要买家先打款给卖家就行了。保管线下实体店生意重新火起来。

知乎用户 坚持乐观吧​ 发表

有些人连当个 “专家” 都当不好。编都不会编，编不圆。

盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

还需要更多房子吗？房地产是供需不平衡吗？（难道不是分配不平衡？）烂尾楼还少吗？房价还能上涨吗？

4 句话竟然找不出一句逻辑能成立的。有点厉害。

知乎用户 匿名用户 发表

只讲预售好处，不提预售问题；只关注地产商利益，无视买房者权益；要不是出现这么多烂尾楼导致购房者血本无归，谁会呼吁取消预售制？问题的根本原因都搞不清楚就出来乱叫，专家的专业知识都学到苟肚子里去了？

知乎用户 非扯迦南​​ 发表

何不食肉糜？

知乎用户 陈炳好​ 发表

你政府监管严格，银行放款审核严厉，严格执行制度不让房企和有关部门挪用预售款，哪有什么烂尾的？一切的锅都是政府导致的，为了方便卖地，对一切有利于卖地的行为打开方便之门。打老虎往那些设计土地资源管理的部门打，准回答出一两个出来。

知乎用户 冬男 发表

小管家也先那啥一个……

对于董藩这种不董装董的人，我们就应该严厉地批判他。我还是那句话，你董藩怎么着，就是欠揍是吧。别让我在街上遇到你，给你两耳光咋了。大不了我吃一个治安处罚。

你的说法不符合广大人民群众的根本利益。

知乎用户 勃列日涅夫​ 发表

预售制最关键的地方在于房企可以把资金不断倒腾滚雪球，利用杠杆把规模不断做大，这在过去高周转的模式下做大了一大批地产民企。拿地，快周转几个月内实现预售回笼资金，然后又可以继续扩张，在过去很长时间内随着城市化拉动了经济，但是也是行业变得畸形和埋下大量隐患，首先房价被大幅推高，其次让不少民营地产形成了不切实际的幻想，认为无限高周转透支增长潜力可持续，一但这种效应铺开，这两年形势一变，便毁掉了一大批人的职业生涯，损伤了经济。

而如果取消，改为现房销售，就需要开发商有很强的资金能力，这样目前 99% 的开发商都是做不到的，如果往这个方向改革，就证明了未来方向，由头部央企国企承接市场，保持稳定开发量，放弃高增长的模式，这种模式长远来看肯定是正常和健康的。但是，目前的经历增长压力下，不敢这样一刀切，要稳增长，又需要房地产来拉，特别是不能让地产民企都死了，所以这样的矛盾心态导致不可能取消，至于专家的话，听听就行了

知乎用户 狂奔的小魔头​ 发表

这位专家偷换了几个概念

第一，房地产供需不平衡，这句话是错的。正确的话是：在户籍制度和学区房等制度下绑定优秀资源的房地产供需不平衡。

鹤岗的房子为啥那么便宜没人要？因为没有优质的资源和房地产绑定在一起。如何体现房地产绑定的资源是优秀的呢？房价就已经证明了一切。

但是预售制度有和没有都与房子是否绑定优质资源是没有联系的。所以专家这句话是在偷换概念。

房子是过剩的，绑定优质资源的房子是不足的。到底是应该多盖房子还是多培育优质资源，我相信智商超过 70 的人都明白。

第二，减少烂尾楼。喝酒很扯淡了。专家的意思预售制能够给房地产企业提供一定的杠杆，如果没有这个杠杆房地产企业自身现流金不足造成加大烂尾的风险。这完全是扯尼玛的蛋。没有预售制房地产企业都是傻子么？现金流不足也要强上项目？取消预售制确实会消灭一批中小房地产企业，但是剩下的企业对于开发项目就会更加谨慎，反而会降低烂尾楼概率。

不可否认，房地产对于中国经济是有极大贡献的，但是现在还在想着用房地产掏出老百姓的钱，我只能说：王侯将相宁有种乎

知乎用户 龙翔风静 发表

房地产这个游戏挺有意思的，开发商有 5e，向银行借了 5e，拍了块 10e 的地，5e 从左口袋进了右口袋，开发商还挂了 5e 的欠款，土地是 70 年租用权，土地上的房子呢，也是开发商和其合作商真金白银盖起来的，并且这些盖起来的东西还是属于左口袋的抵押物。

不要以为某大，某达，欠了多少 e，国资就要亏多少 e，早都进右口袋啦，庄家不会输一分钱的啦，庄家要是会输钱，砖家还能倡议预售制?

一个项目干好了，借你 70 年，干砸了，地皮连带以上所有的东西统吃。

如果我是庄家，我当然鼓励预售，因为我不会输，你们自己去博弈好了。

知乎用户 大闸蟹 发表

不怪网友们喷砖家，感觉砖家就是某些群体的发言工具人。

预售楼盘这事儿，可太有意思了。

开发商 A 从地方政府 B 这里买了块儿地，买完地干放着也没用要开发后售卖或者运营才能赚钱啊，但是 A 钱不够了，所以把这块地抵押给银行 C 借了钱出来在这块地上盖楼，盖着盖着发现如果全盖好，要 1-2 年后了，倒时候再卖那资金回笼的可太慢了。怎么办呢？预售呗，这边有一座楼封顶了，就开始卖，反正面向购房消费者 D，强势一些，它们也没办法，毕竟国人 “买房观念大过天”，可是没有那么多人可以全款买房，怎么办呢？贷款买房啊，三成首付，30 年贷款。那消费者向谁贷呢，向银行 C 贷啊。

所以消费者 D 买了 2-3 年后才可以住的期房，但是从签预购合同开始就付了首付以及按月还供，风雨无阻，出现断供就要被法拍了。基于现在贷款利率简单粗暴的算了一下，最终还款完成的时候付出去的所有的钱大概是 2 套房子的钱，但是拥有的只是 1 套房子。那么多出来的这一套房子的钱进谁口袋了，进银行 C 的口袋了。开发商 A 从银行 C 这里拿到回笼后的资金可以继续开新的项目了，此时预售的旧项目还没改完，但是购房者已经买单了，后续盖不盖完全凭运气了。北京的楼盘都有交房后才拿到购房合同的离奇事件，其他地区就更无法想象了。

开发商 A 只需要用一块地的钱就可以让这个项目运转起来，这么一看过往 20 年确实做开发商赚钱，这资金周转率蹭蹭的，怎么看这生意都挺好，找银行拿钱开发让购房者接盘，风险反正大部分都在购房者这里。怪不得都有不同地区的 CPY 跨地区下场呢。

问题来了，如果没有预售，这些开发商 A、银行 C 怎么能更快的赚钱呢？

知乎用户 东姑也游​ 发表

这年头居然还有人敢买房，买期房。

知乎用户 飞雪连天​ 发表

有利于开发商，空手套白狼

知乎用户 吴大志兄 发表

一手交钱，一手交货，是天经地义的事！预售制有悖常理，必然会衍生出种种畸形的现状！爽了开发商，肥了银行等部门，买了烂尾楼的人民群众成了唯一的受害者！此制度不改革，贻害无穷！

知乎用户 富兰克林 发表

预售制？

也就是说买您期房

然后资金链断了，老百姓买单？

那凭什么开发商不能来一个预住制？

业主先住几天，满意了再付款？

你说开发商钱不够了，不够了您搞什么房地产啊

打字不识的人都知道有几个钱干几个钱的事

合着到您开发商这里就行不通了？

玩资本运作，金融工具总得有个度吧？

知乎用户 聆听 发表

问题确实不出在预售制度上。

问题出在监管不灵的预售制度上。

预售是一种信用行为。主体必须有信用，主体的信用必须有严格的监管和信用背书。

一个骗子，如果来开发房地产，采用预售制度后果是什么，这还用说吗？？谁来从开始就把骗子剔除，谁来令好人 — 合规的开发商不堕落成骗子？—- 监管！但是，现在有监管，却出现了问题，咋办？那就是得有对监管的有效监管。如果这些机制都不存在，预售制度就是扯淡了。

所以，这个教授单独强调预售制度是与非，要么是幼稚，要么是真坏。

知乎用户 刑天唐伯志 发表

应该说不同时代采用不同政策，预售制曾经是合适的，但现在的确可以退出，而且可能利多于弊。

我们先说说什么时候预售制是合适的，往前倒推 15～20 年，就是千禧年之后。那个时候国内的城建、基建、商业房地产开发处于较低的水平，商品住房供应明显满足不了人民群众的需求，改革开放也有了一段时间，不少人靠着吃苦耐劳有了一定的积蓄，这时候需求有、资金有，但供应还跟不上，处于明显的供不应求的状态。回想一下那个时代，一些城市的房地产项目工地刚刚立起围挡，售楼中心刚刚造好，买房子的人就几乎把门框都给挤歪了，几乎不需要做什么太多的宣传，一抢而空。根本原因在于市场供应不足导致的，那个时候预售制的存在是适合的！因为供应不足会导致价格上涨压力过大，预售制在一定周期内缓解部分供需矛盾，从而缓解价格上涨的压力。这个很好理解，比方说，一个十来万平方米的楼盘，现房开发周期是两年半，那么期房达到预售标准可能六七个月就够了，在一定时间内提高市场的供应量，不仅满足需求，更可以平抑价格，所以说这时候预售制的存在是合适，因为他解决了当时存在的主要矛盾 – 供不应求和价格过快上涨，而且那时候烂尾的情况也并不多。

**那么现在合不合适？从目前市场上出现的精装房交付变成 “惊装房”，到项目烂尾，明显产生的问题要更多。**那么现在市场是什么情况？去年人民银行有一个数据是这样说的：中国家庭户均住房保有量为 1.5 套。这个数据很清楚的说明了国内住房保有量有多高。也就是说住房供不应求的时代早已过去，现在不仅不存在供不应求，时不时政府还得想办法 “去库存”。为什么去库存？因为保有量高啊，多数人都有房住了，造出来的房子当然供大于求，那供大于求太多了卖不掉，就变成 “库存” 了，就得“去库存”。那么这时候自然预售制已经不算适合这个时代了。（说到这里插一句：有人会说住房保有量哪有那么高？我就没房！这也是存在的，因为有的家庭会有多套住房，而有的家庭仅有一套住房，另外你老家的商品住房也算，不是说你在北京上海没房，你就是没有房子。它算的是每户平均数字，老家的房子也算。）

相对于预售制解决以前市场供不应求的主要矛盾，现在急需解决的主要矛盾是房子的品质问题，以及烂尾不能及时交付等问题。所以现房销售的确可以很好的解决目前的问题。

那我们再看如果实行现房销售会不会有什么不利的情况？可能产生的弊端有：

1、由于对开发企业的自有资金要求更高，会淘汰一大批实力弱、融资能力差的房企，这可能会使行业变成国企与央企的独角戏，行业集中度会空前的加强，更有可能行业最终会走向寡头垄断。

2、房地产关联的开发贷、信托、债券、股市再融资失去了这块大蛋糕。金融行业营收锐减。

这两个弊端有可能会对行业有一定的负面影响，尤其 1，寡头垄断可能导致这些房企缺乏良性竞争，产品的设计研发、建造品质长期停滞不前，对消费者的确不利；但对比楼盘烂尾，很明显这不是目前急需解决的事；至于 2 么，我想说金融行业的资本家泯灭良心赚的黑心钱不少了，如果真能减少他们的收入，老百姓们得点赞。

综上，现阶段商品房开发推行现房销售的确是利大于弊的。至于他为什么反对么，很显然他和普通百姓明显不是一个阶级的。

知乎用户 莱奥 发表

同样的东西，在不同的情况下可以具有截然不同的意义，积极 vs 消极。东西没变，还是那个东西，变的是人、组织、国家乃至全人类。

比如你很穷的时候，糖和油就是好东西；而在你身体已经开始发福的时候，糖和油就是催命药。

知乎用户 鹿吃蛋挞​​ 发表

我认为，预售制在今年内不会取消。

如果预售制在今年内取消，我直播喝尿。

知乎用户 Jay Yong 发表

看到事物不能绝对化，事物具有前进和保守的两面性，要根据时代背景去辩证分析。

预售期有没有进步的一面？这个当然有！

以前没有大搞房地产的时代，普通人家住房条件是多么差，《人世间》里的周蓉冯化成夫妇，为了分房把日子过程什么样子？光字片里的居民在那种环境下过了多少年？这都是距离我们不远时代。

以前要建造居民住宅，一般是财政专项拨款建设，或者企业自筹资金建设。一下子要拿出这么多钱盖住宅楼，难度可想而知！

如果是几家有实力国企的问题还好说，如果是上千万的国企职工，上亿的进城打工人，他们要住房、要租房，靠什么来维持这么多人的住房需求？？？

预售制就解决了这个难题——“用时间换空间”，让大家向银行贷款，凑上钱交给开放商，先把房子建起来。大量的房地产开发虽然造就了很多土豪，但确确实实地拓展了中国家庭的住房面积！

市场化了，有商机了，才有人愿意进来。开发、预售、炒作、交房——开发、预售、炒作、交房 ····

每天都有成千上万个商品房小区在施工建设。中国人用一代人的时间，完成了以前需要三代人才能住房体量。代价就是催生了亿万个还房贷的 80、90 后，以及那么一小撮的亿万富豪。

如今，这种高速的城市建设迎来了尾声，人均住房面积有 40 平了，房地产也迎来了它的使命末期。

预售制完成了它的特定作用，是时候彻底终结了！

知乎用户 筑屋匠 (乡村别墅) 发表

董专家，当时唱多环京尤其是廊坊的也是他；鼓吹买房不是房奴，而租房的才是房奴的也是他。

专家还真的是好做啊，一直扑街还能一直输出观点？

在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

最后这句话才是图穷见匕吧，

董专家说的没错，预售制确实能提升资金周转率，缩短房地产的项目周期，可以在相同的时间里提供更多的房子。

问题你好歹也是学经济的，还记得最基本的商品供需关系嘛？

在需求极其旺盛的时候，高周转提高的供应是有意义的；问题现在需求哪里旺盛了。。。

你还维持预售制提高周转，多供应的商品房没人买，这非但不能使房价上涨，还会砸盘好吗？

把这个逻辑捋清楚之后，我真的很怀疑这位董专家真的专业水平过关吗？

连各地政府都知道控制土地供应，从而保证供需关系倒向有利于自己的一侧，实现更高的收益。

所以现在再来看看他这段话

预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

简单说就是 “维持预售制 – 提高资金周转 – 盖更多房子 – 房价还能上涨”

现实呢？现在房子供应少了，房价都还在掉，提升供应后房价反而上涨？

枉你还强调了供需关系。

盖吧盖吧，盖到人均面积 100 平、1000 平，房价就 50 万、100 万一平了，一定是这样的~

如果对金融、宏观经济、房地产感兴趣，可以关注公众号：白菜研究所

知乎用户 Jarvis​​ 发表

预售制从来不是问题啊！

都不用说这位教授这种改良角度下的预售制，就当下的预售制，只要房管局、银行卡紧口子，开发商拿头违规开立非监管户，大肆违规使用资金？？

别被带歪风向。

知乎用户 南瓜包子来俩 发表

只说好的，不提坏的。也不提一定历史条件下是否合适。只会说好，一点也不唯物辩证，

知乎用户 大叔 206​ 发表

他说预售制会减少烂尾楼的风险，这是站在房地产商的角度，钱提前收了，可以减少房地产商的风险。

但也等于把所有烂尾的风险转移给了老百姓。鉴于时事，我不赞成让老百姓背负风险。

所以我不认可。

知乎用户 博物馆长吴力 发表

预售制确实有点过时了……

早期国内资本稀缺，房地产市场化商品化，需要较高的杠杆推动发展。

但是一个良好的政策，现在走到了弊大于利的阶段，又因为涉及利益较多，显得难以改变。

我们可以从几个角度去看过时的原因：

1、国内资本稀缺性降低了，而资本规模大，收益在全世界还处于较高水平，导致房地产市场始终是一管就死，一放就乱。打断房地产高收益、高稳定性的标签，可以倒逼资本流向其他行业，降低资本收益预期，进而降低新兴行业和传统行业的融资成本。

2、资金蓄水池需要进一步强化，房地产行业近几年追求高周转，实际上已经违背了蓄水池需要的稳定性，毕竟每次周转资本都要求收益，势必在不断地循环中积累大量的商品价格兑现的风险。

3、杠杆过高，导致行业普遍高负债运营，结合高周转带来的风险累积，直接导致抗风险能力约等于 0

知乎用户 若水不腐 发表

建议取消专家。

知乎用户 丧心病狂李有才​ 发表

鲁迅 - 青年人先可以将中国变成一个有声的中国：大胆地说话，勇敢地进行，忘掉一切利害，推开古人将自己的真心话发表出来。

好啦，好啦，我不说了还不行嘛，我都删掉

预售？不是不可以预售

但前提是，严格执法、普遍守法，全面监管、公开透明

问题是有哪些是做到的？ 但凡能有点用，也不会一点用都没有

跟那些一天天只讲情怀，不讲回报的黄老爷有什么区别，预售的前提、基础做到了吗？

我的房子烂尾了，某 XX 长说 “你们就当跟开发商打麻将打输了嘛” 某区 XX 说 “这个东西毕竟是商品，还是要承担风险的”

在违法违规违纪的情况下，要你愿赌服输

兄弟，摊牌吧？！ 你直接说就是明抢不就完了

有些二五仔还说谁让你买期房了，谁让你炒房了，活该！

当不合理不合规不合法的行为成了理所当然、司空见惯、家常便饭时，你就得委曲求全、宽宏大量、顾全大局

合理合法合规的诉求就成了恶意维 X、不合时宜，你就是不该锱铢必较、咄咄逼人，你要做了你就是不识抬举

我跟你讲规矩讲法律，你要说困难说道理；我跟你说困难说道理，你要跟我讲规矩讲法律

冤冤相报何时了，得饶人处且饶人 ×

出自洞来无敌手，得饶人处且饶人 ✓

阿拉阿拉，阿巴阿巴…… 除了新出台的法律法规政策可以仔细看看

除此以外，你们说什么我都不想听

不要听他们怎么说，要看他们怎么做

知乎用户 dzbls 发表

重点不在于是不是预售，而是银行要做到资金监管账户起到作用，而且房子建好以后再放贷，这样才能从根本上解决烂尾楼

知乎用户 会飞的阿呆 发表

我们要明白国内的预售制跟国外的预售制有着本质的区别，国内对资金的监管形同虚设，开发商可以随意挪用，属于空手套白狼。反观国外，监管资金是分批打给开发商的，就算把楼盖完了，也会预留 10% 的资金，避免后期出现质量问题没人维修处理。

知乎用户 晚风作酒 发表

预售制意义重大，对中国前期的地产发展起到了重要的作用，大大提高了房企的资金周转，并降低的房企的开发风险。

预售制确实会存在烂尾的风险，比如在取得预售证后很快就将房屋销售一空。对于地产公司而言这个时候是拿钱跑路，还是继续投钱建设？亦或者因房价大幅下降，可以预见的现场立马停工，并宣布破产比继续施工会亏更少的钱，这个时候是停工还是继续投钱施工至交楼？（地价较低的情况下）

针对第一个情况毫无疑问政府是有补丁的——预售资金的监管，始终留足工程建设所需要的资金在监管账户内以保证施工的正常推进。目前预售监管资金的不翼而飞导致了大面积的项目烂尾，而对于第二种情况当整个项目的销售收入无法满足后期建造资金的需求，除非地产公司愿意继续投钱，那真的只有烂尾一条路了（随着 05 年以来地产的几波大涨，此种情况极其少见）。

鉴于目前的情况，后期如何规避烂尾，无非有两种处理方案。第一，一劳永逸的处理，取消预售制度采用现房销售，但目前的可操作性几乎没有，本次全国地产危机最开始是由地产公司流动资金断裂所引起的，如果现在强制现房销售，可以预见本就不富裕的流动资金会更加的雪上加霜，几乎绝大多数地产公司会暴雷，情况只会更糟糕。第二，强监管，个人觉得强监管更适合目前的实际情况，确保监管账户中留足后期建设所需费用，就可以保证项目正常建设直至交付。而对于房价远低于建设成本的地方，地方政府直接收回土地或采取一些特殊措施防止项目烂尾。

预售制对中国房地产的发展起到了积极的作用，并且目前全国大面积的停工烂尾实质上与预售制没多大关系（更多的就是监管问题），从长远来看可以逐步的提高预售条件直至达到现房销售，但这个时候取消预售制确实不合适（个人认为这个时候提取消预售制有哗众取宠的嫌疑）。

知乎用户 肖奎 发表

主要吧。潘官人的房子太多了，根本不在乎预售房烂不烂尾。

不过现在谈取消不取消没意义了，全国上百个楼盘都烂尾，买房人的信心看不到了，就是现房想买的人都少了。

知乎用户 衣锦安佳 发表

认可！

但是预售制既然是政府、银行、购房者、开发商四方得利，风险总不能让购房者一人承担吧！

建议一旦烂尾，购房者可以选择通过放弃住房，摆脱和银行的债务关系，不影响征信和二次贷款购房！毕竟购房者已经付出了首付！

知乎用户 抖抖抖抖飞 发表

现在建完的楼都没住满，您预售制的意义在哪？噶韭菜？

知乎用户 无月白熊 发表

建议专家不要建议。

知乎用户 柳叶刀 发表

五四运动也有积极意义，就是告诉那些屁股歪了的封建阶级的权贵们：王侯将相宁有种乎

知乎用户 水寒 发表

胡扯！专家称坚决不能取消预售制，有其积极的意义

最近北师大一专家发言称，网上很多人想要取消房地产预售制度，这是因为没看到预售制度能提高房企的资金周转率，能让房企盖更多房子，解决住房供需不平衡的问题，还能减少烂尾楼，另外期房价格对比现房更低，购房者也能在房价上涨过程中获得资产的增值。

7 月以来的房地产舆情上了好几个热搜，很多人将矛头指向预售制度，但是预售制度真的是元凶吗？现在推行现房销售时机成熟吗？你怎么看这个问题？

有网友说：倘若专家买的房子不慎 “烂尾”，估计“预售制” 早就被喷到垃圾堆！

很显然，北师大专家董藩 “荒唐言论” 是在给开发商打气、站队。

倘若大专家买的房子不慎烂了尾，牵涉了自己肉疼的利益；

估计 “预售制不可取消” 的种种理由（所谓国际惯例、所谓存在即合理的必要性），早就被一古脑喷到了垃圾堆。
所以大伙也不难理解，但凡董藩之类地产专家有了 “拍案惊奇”、抑或是 “站着说话不腰疼”、罔顾人民大众利益的不接地气奇葩言论，网民铺天盖地的口水会给它喷成筛子。

董教授认为不能取消预售制的理由是：一是国外有预售制；二是开发商可以随时调整规划，以适应市场销售；三是有利于老百姓，可以帮助群众省钱。

国外有预售制，所以中国也要有预售制，看似理由很充足。可是，国外有那么多烂尾楼吗？没有，那自行骈学。烂尾楼 “烂” 的是百姓的口袋、甚至是命，你让老百姓认为预售制好？显然不能照搬嘛。

可以随时调整规划，真的很狗血啊。要知道，购房者最怕的就是开发商调整规划，不允许调整还偷偷调整，减少绿化，降低容积率，不满足车位需要呢，允许调整规划，那还得了，还不要翻了天啊。当然，如果在法律上有严厉约束，也行。关键是，出了问题，没人帮老百姓说话呀。

至于预售制可以帮老百姓省钱，就更是想当然了。今年房价 1 万。三年后房价变 1 万 5 了，购房者赚了，这叫赚吗？这是政府炒地价炒出来的，是预售制带来的吗？如果十几年前的房子，烂尾到现在，涨得更多呢？这是好事吗？

我只想问，房子都烂尾了，其积极意义在哪里？

开发商倒是很积极的把用来修房子的钱拿走了，苦的是老百姓，商品房本来就不该预售，房子作为商品应该是修好以后才进行出售，一手交钱，一手交货，凭什么由买方贷款给你开发商修房，在这期间作为消费者没有使用产品，在这期间还要支付利息，我又没有使用产品。我拿钱给你开发商修房子应该由开发商支付给利息。

预售本来就是严重的错误，你是自己贷款也好，全款买也好，理论上都是拿着现金去买房的，一手交钱，一手交货是现实交付的一种交易方式。没拿货物就把钱给了卖家，你们说这是什么样的行为？

坚决支持取消预售！预售等于拿购房人的钱建房在卖给购房太不公平了。你们觉得呢？

知乎用户 财经晏哥 发表

“当你 40 岁时，没有 4 千万身价不要来见我，也别说是我学生。”

知乎用户 Vane 发表

你那叫预售吗？

好一点的叫众筹，坏一点的叫庞氏骗局。

还预售制…… 哪家的预售制是商家空手套白狼的。

知乎用户 cesium99​ 发表

你们也不想想，预售制这种玩法，没有政府点头，能搞起来吗？

限跌令都陆续出台了，还不明白房价高是怎么回事吗？

地方政府到底站哪边，已经很清楚了吧。其实聪明人早明白了，毕竟有多少地方财政靠卖地来维持收支是明摆着的。

不然大家以为十八线小县城的房价是怎么起来的？真的是炒房客炒起来的？他们怎么那么饥不择食，蚊子腿肉也趴上去啃？真正的原因就是十八线小县城的公务员们也想领高薪，搞高福利。涉及到切身利益，人家能干得很，各种一路绿灯，各种帮忙站台，帮忙剪彩，甚至帮忙营销。有钱大家赚吗，韭菜不割也白不割。

不去治本，关心什么预售制不预售制的，有用吗？

知乎用户 隆冬 发表

很多人不知道现在之所以有那么多烂尾楼和未完工的破烂工程，就是因为高周转。

这个所谓的专家，我可以说不是真的不了解房企的资金模式，就是故意唱返调。

以前这个思想是对的，因为我国当时的国情是：缺钱

所以为了加速城市的发展和经济的发展，吃下了这个药。

回过头来说，确实对经济的发展，城市的发展提供了巨大的帮助。

但是随着发展的进程，这个高周转模式，成为了某些资本家无视规则，无视发展规律，快速捞钱，降低质量的手段，这个就不符合现在的发展国情了。

中国正在快速的发展和变化中，某些专家还在回味改革开放以来的成就，装傻充愣，看不到现在面前的危机。

真是砖家

知乎用户 MCS 源君 发表

论安倍晋三之事的指导意义。

知乎用户 Xi Yang 发表

这年头，专家是个贬义词。

现在的房地产开发流程里，开发商和建设单位不能混为一谈。建设能力不取决于开发商，取决于基建公司的能力。给钱给够了，建设速度和质量都会有。不存在取消预售制，建设能力下滑的问题。

目前，除极少数地区外，大部分房产市场地区供大于求。而且，经济格局还在变动和调整，人口数据也不乐观，未来很难出现没处买房的局面。

房价大部分时间都在上涨的说法不成立。涨了三五年，三两个月跌回去也不少见。不能用最近 20 年的房地产数据来盲目预测未来。

烂尾是开发商的责任。买房的消费者根本就不应该承担烂尾的责任，一点责任都不应该承担。所有认为消费者应该承担烂尾责任的观点，都是流氓。

开发商挪用资金的问题。这个专家认为开发商挪用资金是合理的，有问题的是银行抽贷。这就搞笑了，贷款到期，银行不应该收回吗？问题的根源在地产开发商盲目扩张。

房价上涨周期内，消费者可以接受预售制。但是，房价滞涨甚至下跌，消费者还能接受预售制吗？预售制本身就是一个有风险的制度，在这位专家嘴里变成了保护普通消费者的制度。

这个专家啊没有被某些集团公关我是不信的。他看问题的立场，放出的观点都不是基于事实。而是为了给某些利益群体开脱罪责，刻意选择某个角度，偷换概念。

2008 年，奥巴马放过了华尔街。

2022 的今天，房地产商希望得到 2008 华尔街的待遇。

普通老百姓钱花出去了，房子烂尾。

专家跑出来说，买房的应该承担部分责任。

读书的流氓真就不一样。

供应商，货被开放商拿走了，欠款拿不回来。

许老板家，游艇豪宅俱安在。

孙老板，百亿巨款，华侨身份。

这个时代，还有几个有脊梁的真学者。

在媒体上信口雌黄的专家，一个比一个能说。问题变得越来越麻烦，窟窿越来越大。

知乎用户 冷月照寒江 发表

董潘的奇葩言论多了去了，他走的就是奇葩言论路线，通过奇葩言论吸引眼球，制造话题，他之前的奇葩言论更多，比如说：

“25 年之后，北京每平米房价将超过 80 万。”

“买不起房就说房价高，买不起是因为你不努力！”

“年轻人拿高房价做借口，不结婚、不生孩子！”

“早买房是孝敬父母，不要怕掏空四个钱包！”

显然这次的言论也完全是胡说八道的，就 “解决目前房地产供需不平衡的问题” 来说，目前国内房地产市场供需关系早就发生了变化，由供不应求变成了结构性供给过剩和预期需求不足，现在要解决的不是增加供给，是想办法去库存。

知乎用户 思考的水​ 发表

不认可。

现在讲话当然要站在现在的情况来看问题，而不能再以过去的情况看问题。

预售制本质上是开发商牵头集资建房。这样子在可以解决建房资金的压力，在以前即缺钱又却房子的时代是合适的。现在情况变了，现在的社会面不再是当时房改的情况了。

知乎用户 红叶 发表

解决房地产供需不平衡，需求端下降也可以解决。

知乎用户 不需要冷静​ 发表

预售制是一个金融创新。是以需求方（买房子的人）的确定需求和建设用地为基础的一个金融衍生工具。

地产商支付地价（贷款一部分，银行赚一笔）给政府；基于土地抵押，地产商获得银行融资（银行赚一笔）。地方政府获得土地款，则可以进行各种拆迁、基建等等。

需求方，拿钱一部分 + 按揭一部分（银行赚一次），然后拿到的钱进入房地产商，地产商可以支付土地价格购买各种物料和人工或是垫资银行贷（银行又赚一次）。

而等到房子盖好，交房后；房产证是个人向银行的抵押。而房地产商已经完结这一项目。

在这个过程中，主要收益的是：地方政府、银行和房地产商。

货币乘数效应也会跟随而来。

那么一旦取消预售制，房地产商拿钱买地，建房，要么是自有资金，要么是银行借贷。在建房时期，自然是，房地产商、银行之间的关系比较重，风险也压在房地产商与银行身上。

房地产商、银行的风险大了（利益也收到损失），自然运转速度会降低下来，而政府的卖地收入也会遭受一定的损害。

所以，谁会支持预售制，这个利益链条里一看，就一目了然！

当今的房子市场价格不上扬，预售制下的房地产商与银行都是没积极性的，更何况取消预售制？谁会着急啊？

知乎用户 刘化檩​ 发表

又是全世界都走在错误道路上的调调，

这个世界，卖现房才是常态，这是个事实。

知乎用户 lulu2000 发表

存在就是合理，没人求着你们买房，不自量力超过自己本身能力买房本身就是愚蠢的表现。

知乎用户 锐雯 发表

预售制可以有，但买不买账消费者说了算。

有本事都搞成预售，我算你厉害 。

知乎用户 火鸟 发表

愚蠢的专家！

在早期资金短缺和房屋短缺的年代，预售制当然是非常好的销售方式：1. 能筹措资金盖房 2. 能快速盖更多的房满足市场旺盛的需求 3. 低价、高需求时代房子极少有烂尾的可能。

如今是什么市场环境？1 房子供应量远大需求 2. 烂尾楼遍地都是 3. 断供潮有星火燎原之势 4. 房价高高在上 5. 房屋的销售周期变得遥遥无期了。

你这个时候还在鼓励预售制，其实是端着毒药给房地产商喝。房地产商破产了，借银行的钱变成坏账死账了，购房者购买的期房变成烂尾楼了。

知乎用户 明义杂谈 发表

专家说的烂尾楼是烂在开发商手中那种，卖掉的烂尾楼怎么能算烂尾楼呢，和开发商又没关系。

所以，不能取消预售制的真实原因就是，烂尾的风险必须由购着者来当着，那些实力不强，管理混乱的房企才能混水摸鱼，劣币驱逐良币，专家也可以恰口饭吃。

知乎用户 胡说八道 发表

无耻

知乎用户 雪友​ 发表

这厮是正话反说

要么真书虫秀才

要么故意胡扯

知乎用户 猪猪侠 发表

专家嘛，也可以认为，为某一家或者某一集体而奔走呼号的鼓舌之大家。

他说他的，听听就成。真正做事的人，是没时间出来聒噪的。

知乎用户 走马观自在 发表

中国一年交房一千多万套，平均一套一百万，中国房地产市场规模最少十万亿。

如果取消预售制，那就只能让开发商自己出资建房，十万亿的资金需求，把全国开发商绑在一起都没那么多钱。

没钱怎么办？没钱就只能借钱，国内房地产商综合融资成本至少 10％。

以一套一百万的房子为例，建房两年，意味着开发商要承担至少 20％的财务成本。

也就是说现房至少比期房贵 20％！这还只是全款情况下。

如果你是贷款，那么就要再翻倍，也就是 240％。

取消期房后一套 100 万的房子要比现在贵 40 万。

知乎用户 长路漫漫​ 发表

我当然认可砖家的意见了，就像我支持增加收入出租自家多余房子和闲了开滴滴一样。我没有任何理由不支持这么相信我的砖家

知乎用户 无话可说 发表

不认可，我国的房地产取消预售就像让一个五六岁的小屁孩去骑摩托车，不出意外的话绝对会出意外。

知乎用户 阿康 发表

专家的话要是能信，你的死。而且不知道怎么死的

知乎用户 缠论江湖 发表

世界上那么多国家，那么多房地产公司，

有多少预售的？

而且市场会用脚投票，现如今即使不取消预售制，你敢买期房吗？

知乎用户 林霖 发表

解决目前房地产供需不平衡的问题？

现在房地产到底是【供】的问题还是【需】的问题？专家你还活在 10 年前吗？

还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值？

是让老百姓背负更多债务压力吧？

专家说这话有问题吗？其实也没什么问题。北师大房地产研究中心？什么是房地产研究中心啊？就是怎么研究用房地产压榨老百姓的机构，所以从他的屁股来讲这话，还真没什么问题

知乎用户 不懂才搞怪 发表

能让这个主任去易合坊接个盘先吗？

单亲妈妈带着女儿住在没有门窗的烂尾楼里，晚上枕头下要藏着把菜刀，睡觉都要睁着一只眼

做出一个结论前，能否给出对应翔实的调研数据报告？咱们现在已经有多少烂尾楼了？已经有多少主动向银行提出断供的？

请主任切身体会一下，房没得到，还要还高额银行贷款，最重要还维权无门的滋味，行不行？

碰上疫情，困在烂尾楼里，没水没电，每天贷款都在一分不少，而工作收入却停摆了，有时还要碰到不知哪方请来的保安驱赶…… 请问主任，怎么能对这些现实问题谈的这么轻巧呢？这宏观高度高到完全看不见百姓疾苦了吗？高到不对百姓同理共情了吗？

现在，烂尾和停供，需要给个解决方案，而不是还在这说些没用的。

知乎用户 一个船员 发表

这才是真正的意见领袖，知道自己代表哪个集团，拿哪个集团的钱，就认真的为哪个集团说话，哪怕说这话要被人戳脊梁骨。

去问问你们所在社区的人大代表，他们也是你们纳税养活的，说起来也是代表你们利益的，但他们可曾为你们的利益说过话？你们甚至连他们人在哪儿都不知道。

知乎用户 大白 ending 发表

凡事只看表面肯定感觉挺乱的，理不出头绪，我们简单理一下。

一、呼吁取消预售制的人都哪些？主要就是一些有购房需求的人和一些被烂尾楼搞怕的人，

买东西么？就是讲究一个一手交钱一手交货，现在房地产成了金融交易，找个设计师，找片地，告诉你，我准备在这建什么样的房子，你来交钱吧 O^O

二、支持坚决不能取消预售制的人都哪些？除了贷款买房的人，银行，开发商、地方政府都是受益方。当然啊，不是说受益了就一定会支持，但做为受益方不反对是起码的态度吧？

a、预售制能大大提高房企的资金周转。

这肯定能啊，找个地画个图都能收钱了，肯定能提高资金周转，要不是大大方便了房企的资金周转，烂尾楼是怎么出现的？

b、解决目前房地产供需不平衡的问题。

解决房地产供需不平衡问题，只要期房能稳住，手里大量现房的人就能以不低的价格把手里房子流转出去，这肯定能解决供需不平衡的问题，统计局不是说了么？每家都有多余的房子！！！

毕竟各地都开始试点住房税了，虽说住房税不难交，但是空置税吓人啊！！！

c、同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

我就弱弱问一句，买期房涨价了，买的现房就不增值么？至于烂尾，现房和烂尾不沾边吧？

知乎用户 倾风望月 发表

说来说去都是钱，你要是放开房地产市场，大一点的公司或者一些社区，城中村，人家直接集资自建房都行，要个啥预售制

知乎用户 泉禾丹 发表

在以前中国发展的时候，企业没钱，通过预售制可以帮企业减轻负担，但现在企业有钱了，还搞预售那一套就有问题了，更可怕的是房地产开发商自杀式的无序扩张，成则一步登天，败则一败涂地，预售的房子没建完就继续抵押拍地，又预售，又抵押拍地…… 如此反复，企业负债率越来越高，手里的地越来越多，烂尾的风险也越来越高。

那么万一房价稍微降几个点呢？

经过滚雪球一样拍下来的地，多到数不胜数，哪怕只降了几个点对开发商来说都是致命的。

越滚越大的雷，一旦炸开，那将会是无数中小企业跟着爆炸。

预售制没问题，但是你监管得跟得上，盖一点拿一点，盖完才能全部取出，不然老百姓的权益怎么保证？

用监管打击无脑扩张的开发商才是根本。

知乎用户 测测 发表

御用文人！

知乎用户 想当小奶狗 发表

他们可不是知乎里的杠精，不论你说啥就是跟你杠，其他的什么都不图。

而专家需要出名，不出名还叫什么专家，于是出来杠，只为出名。

知乎用户 郑旺 发表

以后应该不会有人买预售了吧？

知乎用户 小五 125 发表

不认可砖家的观点。

预售制度坑的都是平头老百姓，特别是烂尾或者缓建的楼房，更是个大坑。

购房者不能住，还得交银行贷款。

只有购房是弱者，其他开发商和银行都是强者。

知乎用户 Andy​ 发表

董幡说的话，大家就当他放屁就行了，不用把他当人看，他就是房产商豢养的走狗。

知乎用户 删除用户 发表

完全不同意董藩的观点。

现行的商品房预售制度起始于 1994 年，迄今为止已执行了快是 30 年，在开始的 20 年间，预售制对于释放房地产的产能确实有很突出的积极意义，毕竟那个时候，大家对于房子的憧憬和购买能力，可以支撑房地产业蓬勃发展挺长一段时间，开发商为了以后更远大的 “钱途”，也不愿出现烂尾房坏了自己的名声。虽然会有很多不尽人意的地方，大多数开发商最起码在园区绿化、楼房外观、基本户型这些大家都能看到的方面还是认真的。但是最近这十年，预售制已经显现出来很多弊端了，时至今日预售制的负面影响已经盖过了它原先的优点了，房子永远升值的假象被越拉越多的人看透，潜在的接盘韭菜也越来越少，现有的市场也不需要大量的房屋兑现，很多开发商已经在破罐破摔，对于烂尾的名声完全不在乎了。在种情况下还要拿预售制对于释放房地产的产能来说事，可见专家远离人间烟火太久了！

知乎用户 gaoID 发表

预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

狗屁！

tmd 都是狗屁！

一句一句来：

预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，

现在房子还不够多吗？

还是专家觉得自己手里只有三四套不够？

解决目前房地产供需不平衡的问题。

国内房地产就是畸形儿！

供需关系原本应该由市场决定，现在是什么供需关系？想买的买不起，想卖的卖不出去。

这中不平衡和你预售有什么关系！？

同时还能减少烂尾楼，

现在烂尾楼就少了？

脸都不要了。

如果不是预售，能有那么多烂尾楼？

还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

那么房价上涨到底是不是好事？

房价上涨，没人买你们别叫啊。

md。

怎么会有这种 xx？

知乎用户 克拉丽丝 发表



















知乎用户 周陆军 发表

目前房地产还是供需不平衡吗？怎么感觉现在除了一线和部分新一线城市，其它二三四五线城市都是供大于求了？如果是供不应求为啥还喊着要去库存？

另外一句话屁股决定脑袋，这个专家是站在房地产开发公司的立场来评价预售制度，那肯定是有积极意义呀。他为啥不站在购房者立场上呢？我认为如果烂尾房继续大量出现那预售制度可能名存实亡，名义上是预售但某些烂尾房多的城市可能大部分购房者不敢去买预售房了。

实在不行搞个全民公投，看看支持保留预售和取消预售的老百姓哪个多。

知乎用户 小女子拥护国父 发表

不能保证监管部门对监管资金尽职尽责。取消预售没问题。

想开窗就得拆房。

都拆房子了监管部门自然会同意开窗。

知乎用户 幼狮 发表

“预售制” 到底要不要取消，本质就是屁股决定脑袋。

历史上那场著名的 “盐铁论”早已证明，有些事情就不是 “对与错” 的问题，而是牵扯到更深层次的利益之争。

大汉始元六年 (前 81 年)，盐铁会议召开，当事双方，一方是代表权贵阶层的**桑弘羊**，还有一方是当时的 “知识青年”，史称“贤良文学”。这两派为了是否取消“盐铁官营” 的问题，争得面红耳赤。

首先是贤良文学去检举桑弘羊。

这里所谓的 “贤良文学”，其实是朝廷察举出来的 “贤良”，这帮人就很像现在的知识青年，满脑子正义感十足，满口的仁义道德，充斥着理想化的色彩，有的时候就不太切合实际。

“贤良文学” 认为，朝廷搞 “盐铁官营”就是要与民争利，官方亲自下场搞钱，把社会风气都搞坏了，让老百姓变得只认钱。所以，在 “贤良文学” 看来，这个制度污染社会风气，必须取消。

桑弘羊则完全不认同，桑弘羊本身就出身商人家庭，而且从小就有经商头脑，后来的仕途也一直没离开财税这块儿。

桑弘羊不支持取消 “盐铁官营” 的原因也是基于此，他认为，匈奴未灭，大汉要长期跟匈奴对峙，就必须要靠 “盐铁官营” 来获得更多税赋收入。

对于桑弘羊这个理由，“贤良文学”则认为，对匈奴这样的蛮族，应该靠 “礼义廉耻” 来教化，靠文化输出来征服，只要推行“仁政”，那就天下无敌，不需要军费开支了。

两派人各有各的立场，当然谁也说服不了谁，就像今天去谈预售制，到底要不要 “取消预售制” 呢？专家和吃瓜群众，各有心思，当然谈不到一块儿。

客观来说，如果取消了预售制，房地产开发商就要全额支付开发房地产的费用，先盖好房子再销售，这样就能避免烂尾。

但是不赞成 “取消预售制” 的一派就认为，如果取消了预售制，全国大多数开发商都要倒闭，最后受损失的是普通老百姓。

这等于是鸡同鸭讲，两派好像都说的有道理。

以史为鉴，“盐铁论” 事件最后着了？

桑弘羊最后赢了，“盐铁官营”没有取消，官员从 “盐铁官营” 中获利的情况更多了，但是汉武一朝，匈奴被打的没有了脾气，汉朝边疆的安全得到了保障。

为什么桑弘羊能赢？因为汉武一朝连年征战，耗光了文景二帝的积蓄啊！这个国情之下，取消 “盐铁官营”，岂不是要了汉朝的命？

说回当朝，咱们如果取消 “预售制”，难道是要了房地产的命？房地产作为第一大产业，上下游牵扯甚广，自然不能轻易动摇，所以，这个“预售制” 又怎么可能轻易变化？

“盐铁官营”当然不完美，官营以后，更多的贪官污吏染指 “盐铁” 这样的肥差，从中分一杯羹。

类似的，“预售制”当然也不完美，烂尾楼只是其中一个负面现象。但是官员腐败没能阻止 “盐铁官营” 继续执行，烂尾楼当然也阻止不了 “预售制” 继续推行。

桑弘羊最后被杀，那预售制最后会是什么下场，现在还不好说，调整肯定是要调的，但怎么调，什么时候调，要等郭嘉来落锤定音！

知乎用户 袁俊​ 发表

先看一段视频：

7 月 13 号，河南省郑州市康桥玖玺园业主，质疑监管账户的资金被挪用，去郑州银行长椿路支行进行询问，银行代表表示，“我们是听招呼干活”。

周主任的话言犹在耳，难道各位都忘记了吗？

法治这是一个舶来品，人治才是我国的本土货。

你法律条文千千万，执法者不执行，监察机关不管不问，所谓的法律条文，那就是擦屁股纸。

用来擦屁股，都嫌硬。

你再完善，又有什么用？

人家银行表示 “我们是听打招呼干活”。

懂？

所以这个专家什么完善机制啊什么的，那简直就是废话！.

把房子建好再卖出去，取消预售制，对谁都好！

开发商疯狂拿地，比拼速度，就是玩击鼓传花的游戏。

A 项目开工，资金不够了，马上找 B 项目，以此类推。

如果你不这样搞，好多房产企业会饿死，搞不过竞争对手。

很多开发商也是无奈。

最最根本的还是把这个预售制给取消，那就万事大吉。

就像大家集体断供，啊不，这叫做动态还贷，你开工，你动我也动！

这是违法的。

可是一个人违法，那叫违法，一群人违法，这个法律有问题！

知乎用户 李铁柱之冠 发表

挂一个这个问题的首推 就这水平的也能有上千赞 太可怕了 然后恢复后还关评论 估计是被怼的太多了

上图

1、所有说预售制有利于购房者的观点都是存在严重问题的 任何预售制度（包括但不限于房产）都是有利于销售方的 既解决资金问题 又提前锁定客户 这部分不展开 很好理解的东西不解释

预售制实际上是一种众筹 在正常的情况下 参与者是应该获得远高于平常所得的利益 这种方式实际上是这个项目的天使投资人 但在现实情况中参与预售的基本都别骗了 所有跟我提早年买期房赚了多少钱的 我就问你一点 当年的承诺 100% 兑现了吗？园区花园配侵占了吗 业主会所是不是变成盈利的了？

2、中国房地产行业不是一个简单得市场行为 它比起其他商品的市场按销售行为 有很多特权 ：预售制度 捆绑教育 捆绑户口 由地方提供诸多便利（包括但不限于 拆迁 手续办理 政策护航等）其实任何一个行业如果能享受如此多的特权 那么一定比当地产更赚钱。

3、所以预售制度的立与废关键并不在于他有多少问题 而在于现在很多利益集团仍然很需要他 没了他不行

知乎用户 外来进京务工人员 发表

房地产专家称坚决不能取消预售制，我对这个专家的态度很反感。“坚决不能取消”？为什么，凭什么！

在我看来，预售，其实相当于边盖房子边提前收取卖房子的钱。按照专家的说法，这样就减少了 “烂尾楼”？这样的烂尾还少吗？坑了多少老百姓！

我觉得最大的问题，就是风险转嫁。房地产商通过预售转嫁了其项目风险。而且，房地产商通过转嫁风险获得了远期、近期收益，无论是否烂尾，这都是百利无一害。老百姓就不一样了，那可能是血本无归！你觉得公平？

要是遇到那种恶意烂尾，从一开始就打算跑路的，这是不是诈骗？

要赌，就明明白白去赌。要预售，就要评估好风险，并且有相关风险预控、保障！否则免谈！

知乎用户 知三天乎 发表

现在房地产的矛盾说白了就是住房数量的矛盾。

蜗居时代，住房严重稀缺。预售制本质就是购房者承担风险，众筹低价建房。开发商不过是起到组织建设作用。为了快速解决蜗居时代。预售制是当时最佳选择。

当进入住房过剩时代，蜗居时代结束。预售制就有点不适合市场需求规律了。新生代购房者也不愿意众筹建房了。市场购买者不在愿意承担建房风险了。房地产商就需要进入自我发展建房销售阶段。当然，带来的变化就是由于开发商独立承担建设成本和风险，现房销售价格将远远超过预售房价格。

个人以为，完全可以先预售制和独立现房销售并存。预售期房有风险，但是毕竟便宜。现房昂贵，但是风险小。突然彻底取消预售房。刚需购买者将根本无法承受现房销售的价格。

哪时候，又会是一场大风波。

知乎用户 水平线 发表

那我们就断供，断供也有积极意义

知乎用户 六哥哥 发表

要是取消了这些人怎么割韭菜，怎么赚钱，赚不到钱怎么养小三，怎么买宝马，怎么骄奢淫逸？

你让老爷们的日子质量变差，这才是最大的罪过

知乎用户 陌上笑 发表

无良开发商的代言人，该挨板砖！

有良心的开发商一定会支持现房销售，

因为这样才能体现出产品优势，实现优胜劣汰。

而对购房者来说，购买现房才能充分保障权益，

避免掉进虚假宣传、烂尾楼等各种陷阱。

知乎用户 苏州律师杜哥​​ 发表

光看问题介绍，感觉没有一句对的

自己搜个视频来看，竟感觉没有一句是错的

知乎用户 一阳来復 发表

得去查查，这厮有没有学历造假，个人或亲属账户是否有不明原因的大笔资金汇入。照道理，一个知识分子不该只是这样的水准。

知乎用户 一江月 发表

那么多烂尾楼是预售制带来的吗？当然不是，这是人为原因，与制度本身毫无关系。有汽车就会有事故发生，岂能因为车祸而禁止生产汽车？要做的是监督生产汽车的质量要合格，因噎废食不可取。

预售制的各种优点带来多大好处这个大家都心知肚明了，房子如果都是建好再卖，开发商拿地建楼所需的钱从哪里来？无中不能生有啊，那就不是有没有烂尾楼的问题了，而是有没有足够的房子卖，房子库存量减少就进一步推高房价了。

现在取消预售制的话，房企的现金流就都断了，将全部都是烂尾楼。如果是企业自己的钱打了水漂那烂也就烂了，可都是业主的钱，而且是未来钱，这个就让问题变得很严重了。

现在也正是烂尾楼多，不仅不能取消预售制，反而要扩大预售和降低门槛，给房企输血续命。

知乎用户 城南花已开 发表

先看看取消预售制的情况

1、迫使开发商进行洗牌，没有实力的开发商会被淘汰;

2、开发商准入门槛提高，整体提升开发商水平，使滥竽充数和顺水摸鱼的望而却步;

3、优化房产规划和布局，减少规划外的违规建设;

4、减少空置率;

5、减少炒房客;

6、房产纳入市场机制，价格根据市场行情和供求关系自行调节;

7、开发商进入市场化运作，优胜劣汰，参与竞争;

8、购房者不承担烂尾风险，烂尾是开发商自己的事，烂尾楼会减少;

9、银行不用承担购房者断贷的风险;

10、政府不用在花费精力协调三者的关系，节省了政府资源;

11、由于优化了开发商队伍，所以短期内房产可能会出现需大于求的情况;

12、由于供需关系影响，短期内可能会出现房价上涨的情况，但是长远来看，房价根据市场规律调节；

再看看预售制的情况

1、政府在城市规划上掺入增加财政收入的思维，往往对科学规划的产生偏离；

2、土地出让的频次和数量会更快更多；

3、开发商买地建房的频次和数量也会更快更多；

4、炒房客得到城市规划的内部消息，房子炒作的更凶，买的房子更多，卖得价格更贵；

5、民众看到房价这样上涨，向银行贷更多的款也要把未来的房子买下来；

6、久而久之，政府赚到了钱，开发商赚到了钱，银行赚到了钱，炒房客赚到了钱，而民众付出了一生的钱；

7、城市规划越来越快，城镇化进程也越来越快，地卖的夜越越快，房子建的也越来越多，最后成了库存；

8、房子卖不出去，开发商没钱周转，所以没有钱付给建筑商，烂尾楼从而出现了，而且越来越多；

9、民众付了钱，拿不到房，集体停贷，银行慌了，政府慌了，开发商跑了，建筑商蒙了；

最后大家评评专家说的对吗？

知乎用户 传奇的侠客​ 发表

是走流程还是直接喷？

知乎用户 大宋 发表

看来发这话的专家，是计划亲自去把预售资金监管起来。

知乎用户 牛虻虻 发表

当然不能取消，你以为预售制仅仅是有利于房地产企业？错了，背后的是急需土地财政来回血的地方政府

为什么我这么说？

首先，我们要明白中国房企卖房的手段是预售制，借用的是香港的 “楼花制”，也就是商品房预售制度。

楼盘还未动工，开发商就可对外销售商品房。在正式收房前，购房者交付的首付款及按揭贷款等资金会形成预售资金，并储蓄于项目所在地银行开设的预售资金监管账户中。

本来是没啥问题，银行先代为保管嘛，等房子造好了再把钱给房企，但麻烦就麻烦在这个监管账户可以说从始至终都是一个空头账户。几乎所有房企都在远未完工之前就拿到了款项的八九成以上。

这就导致一个情况，一个楼盘盖起来，可以在企业不用完全垫资的情况下，先向社会招募资金，而这部分买房人是用自己的信用作为抵押在银行到一笔钱，银行是直接把这笔钱全额转给房企的。

房企可以说空手套白狼，相当于加了一个超级杠杆，这样许家印才能够以几十亿的启动资金博得恒大这个万亿级别的企业。

那问题来了，银行甚至地方政府为什么要把对挪用监管账户的钱睁一只眼闭一只眼呢？老老实实按规章来不好就行了，现在搞得全国停贷风潮，如果全国都搞（停贷），那影响的是 2 万亿元到 3 万亿元的资金规模，那这个事情可就大了。2 万亿元是什么概念？那是全国 GDP 的 2%。

因为从始至终，**房企和银行就是站在同一条阵线上的，与其说是监管不力，我看倒更像是帮凶。**为什么这么说？

因为只有房企手里拥有充足的资金，才能不断扩大规模，去买更多的地，建更多的楼房，收更多的资金，整个流程就像是一个庞氏骗局一样，不断拆了东墙补西墙，而地方政府，也可以借此提高土地出让金，共同炒高楼价，两者一起，赚的盆满钵满，至于老百姓要面对的，则是像火箭一般飞窜的房价和一大堆的烂尾楼。

他们当然知道，但没人在乎。

现在你应该明白为什么专家竭力表示不能取消预售制了吧？房地产就是这么个击鼓传花的游戏，大家都知道它随时会爆，但都不认为会在自己手中被引爆，至于房企和地方政府，早已 “功成身退”，留下一堆烂尾楼和身背重债的韭菜们，苦苦挣扎。

知乎用户 后山客 发表

拿人钱财与人消灾，这帮专家拉出去崩了一点不冤枉

知乎用户 天天天蓝 发表

取消预售制，越南政府怎么快速卖地？

没卖地钱，政府债怎么解决？

取消预售制，越南政府首当其冲，其次才是越南银行和越南开发商

知乎用户 龙的天空 发表

绝对不可能同意的，这位专家是把我们当傻子骗呢！

专家说了一大堆积极意义，什么提高周转、供需不平衡、减少烂尾楼、赚增值之类的屁话，我就提一个问题：

把企业和银行的金融风险全部转嫁给购房者合理么？

我们来做个假设：政府有一块地要出售，公开和社会招标。

现在有一个开发商，花十万元拿这块地，并且在这块地上盖楼出售。开发商拿地、建房、出售过程中的风险是开发商独自承担的。

但就在这个时候，开发现一看银行余额，五块两毛八；发现钱不够盖楼了，怎么办？

拉投资！开发商赶紧跑到银行、风投公司、贷款公司或大资本家这边拉投资，我们统称为投资人

于是，投资人借钱给开发商盖楼，此时，开发商和投资人双方共同承担风险、分享售楼收益。

此时，风险是由开发商、投资人两方分担，收益则由投资人和开发商分享。

本来房不管卖的如何，都是开发商和投资人来承担风险，购房者如果是贷款购房，那么，购房者只承担贷款买房的风险。

但此时预售制一出，事情就全变了，购房者相当于从消费者变成了投资人，还是贷款投资，不仅要承担贷款购房的风险，还要额外承担开本应该属于开发商和银行的投资风险。

本来是开发商、银行、购房者三方承担风险，但是开发商是公司，可以破产；

银行把部分投资风险通过贷款的方式转嫁给购房者；

购房者的风险组成就包含了：购房贷款还不起的风险、投资失败——即房屋无法按时交付的风险；最最让人想吐的是，在中国，个人不允许破产！

真的是便宜占尽、坏事做绝，在这种情况下，能说出「坚决不能取消预售制」这种话的专家，要么是蠢到比我还不如；要么就是心怀鬼胎，别有用心。

如果有朋友能论述一下购房者帮开发商和银行分担风险的好处，我想感兴趣的人应该非常多。

知乎用户 罗小黑 发表

屁股决定脑袋，专家有这样的言论也算是不辜负自己的饭碗了。

知乎用户 丹丹奋斗 ing 发表

很多专家现在已经不再为老百姓发声了，他们拿着资本的钱，只为资本发声！

预售制最积极的意义就是可以为资本带来大量的现金流。

知乎用户 红尘破劫 发表

不认可！

应该坚决取消预售制！

预售制是 1953 年提出来的。1953 年，霍英东提出预售楼花，提倡分期付款，该制度随后从香港传入内地。

本来预售房的存在，提前销售了房子，减少了开发商的资金压力。

从这个角度看，预售制应该压低了房屋价格，让双方都得到了好处。但是实际上，确只是解决了房企的资金之渴，增加买房者的购房风险，放大金融市场风险。

最近河南的断贷，就与预售有很大的关系。

最好的买房方式还是现房现款。

建议取消预售制，防范化解金融风险，避免陷入 “断贷” 困境。

知乎用户 金融科技情报站 发表

别急，咱们一点点的分析董老师的意思：

现在网上很多人呼吁取消预售制，是因为没有看到预售制背后的积极意义；

现在的这群刁民懂个屁！

预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。

预售制最大的受益方是资本明白么？现在房子供需很不平衡，现在盖的房子还不够多，城市房子的需求量很大，供给量明显不足！

同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

你别管现在为啥有烂尾楼，资方有钱才能不烂尾，资方没钱了，老百姓只能吃哑巴亏，并且资本炒作房价是对的，因为资本炒作了之后，已经上车的老百姓的房子才能更值钱（os. 你们不变现那是你们买的少！）

讲道理，这段话放在 2015 年说，一点毛病都没有。

同样的，这段话放在 2022 年说，多少有点文人误国的味道。

特别是近两年，预售房屋交房无一例外的会有各种问题；

各位可以搜一下，临沂国华新城：空调外挂机装在室内，40 年产权公寓仅剩 29 年, 房子不隔音，一声传三户...

就这样的房子，是不是消费欺诈？

《中华人民共和国消费者权益保护法》。经营者提供商品或者服务存在虚假宣传等欺诈消费者的行为时，消费者因该行为购买商品或接受服务支付费用的，经营者应当退还消费者购买商品的价款或者接受服务的费用，并按照消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍向消费者赔偿。

赔了么？

纵观整个中国房地产发展史！

有退一赔三的么？

核心问题出在哪呢？

预售制有问题么？完全没有问题，加速城市化，增加企业资金周转，加速银行业务开拓，强化周边市场带动，内需增长，这么巧妙的设计怎么会有问题呢？

那为啥还有这么多人要取消预售制呢？

因为有核心问题无法解决嘛

知乎用户 枫林晚​​ 发表

话说，预售和现售在我国都是不禁止的，大家都不买房子的话，自然就没有啥预售了。

如果大家都抢购，卖方市场的话，别说预购，预预预预售都敢搞。

如今大家都不抢了，孔融让梨，你买你上，自然就没啥预售一说了。

我觉得这没啥好吵的~

知乎用户 露雾得庵 发表

放开二手房交易，让二手房和预售制竞争。

地段好的搞预售制还行，一些跟风的又不敢处理，玩毛呀。

知乎用户 奇迹 发表

老百姓只想买个消费品，买个商品，不需要专家推荐理财产品

知乎用户 QFMF 发表

呵呵，房地产专家称~~~

地产专家说白了就是地产养的爪牙

谁给钱就提谁说话

这事还用讨论么？

知乎用户 我是简捕快 发表

专家靠谱吗？

今早专家说没雨，中午下班，我靠，没带伞，连车都上不了

不仅雨大，风也大

知乎用户 诺曼地豆腐 发表

预售制刚开始搞得时候，确实是多赢的，解决了当时的缺少房子的问题，

可是现在还在吹预售制，还扯什么供需不平衡。。良心不会痛么？

知乎用户 什么 伐木工 发表

取消了就是加剧两极分化，没人买的地方更没人买，有人买的地方涨上天。

其实干脆把房贷一起取消不就解决了吗，直接釜底抽薪，都别买了，以后买房就是存量互玩，没房的要么去鹤岗，要么去公租房，什么金融风险烂尾炒房都没了，妙啊～

知乎用户 Godthrone 发表

做人要讲道德，做狗，要讲狗德。专家还是砖家？教授还是叫兽？仁者见仁。

知乎用户 闲云流水 发表

这个专家是说相声的吧，还是扮演被嘲讽的那个反面角色，就这三条支持预售制的理由，逻辑上和三岁孩子差不多，距离四岁孩子都有些差距：

理由 1：解决目前房地产供需不平衡的问题：

根据国家统计局于近期公布的《中国人口普查年鉴 - 2020》显示，我国家庭户人均居住面积 41.76 平方米，城市家庭人均居住面积为 36.52 平方米。平均每户住房间数为 3.2，平均每户居住面积达到 111.18 平方米。

更别提各地挤压的商品房库存了（国家统计局公布数据显示 6 月末，商品房待售面积 5.5 万平方米），全国主要城市的库存清理就要 20 多个月，三四线城市需要 5 年卖完的房子都不少。

加上少子化老龄化已经定型，除了少数一线城市，房地产的问题是供大于求，而非这个专家说的供应不足。

理由 2：同时还能减少烂尾楼：

预售制取消后哪还有烂尾楼了？

理由 3：还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值

无法售出的资产增值有毛线用？可消费的资金才是决定生活质量的关键。更何况本来就供大于求的商品，除了央行大放水导致万物皆涨的情况外，哪里还会上涨？万物皆张之下房产不还是相对下降的嘛？

长期看，决定商品价格的是供需关系，在高速城市化进程中供应不足，但在少子化老龄化后供应就会过剩。

国家也一直在推动长租房（真正意义的保障性长租房，而非自如那样的二房东）与房产税，虽然地方一个劲的反对，但央妈就是不防水，等地方实在卖不出地后，这帮老爷们会更加积极的推动房产税征收和公租房建设，反过来吃上一轮房地产扩张的中小得利者（私营房企与投资性购房者），毕竟没了利用价值的牲口，那就是食物了。

知乎用户 飞跃本屯 发表

商品房预售制度是否应该取消？

知乎用户 雷厉风行 发表

那我们呢？

知乎用户 臭写服务器的 发表

疯了吗？又疯了一个砖家，哈哈哈，鼓掌，感谢！

天天大炒中国城市人均收入如何要破万了，咋不敢引导舆论自由讨论中国人均居住面积？据说 2021 已经超 50 平方了，世界领先了，咋还敢扯 “盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题”？这话被炒作，中央很有面子？还好意思提烂尾楼，咋不说说多少盖好了甚至装修好了的很新的房子被拆掉？

“预售能大大提高房企的资金周转”，啧啧，这里面有多大的 “系统性金融风险”？！和中央唱反调？

现在老百姓对期房还有多少信心？董大教授为何一心让黑心资本家和党中央捆绑在一起？

人均超 50，但无房、自住非红本房和自住一套商品房的老百姓占比多少？有砖家称中国无房户只有百分之三，有几个人信？这个数据你是信哪个砖家？笔者坐标深圳，红本商品房占比不到两成，而且多集中在大资本家手上…… 广大深圳老百姓根本无房或者自住难卖，资产增值落实不了。炒房的资本家给了董藩师爷多少钱，让他瞎胡扯，这是要推翻 “中国共产党和你一起奋斗” 的中央精神吗？……

哈哈哈，丑剧演在眼前，谁能挡住我发出讽刺的笑声？

知乎用户 周超超 发表

战争、饥荒和瘟疫都有积极意义

知乎用户 大鱼吃小鱼​ 发表

首先，预售制确实有积极意义，只是我们需要做一些修订。

香港的预售制度与我们先行的预售制度，有哪些不一样？

在香港买期房，在未交房之前是不需要申请按揭和月供的。
交楼前，银行也是不会介入按揭业务。只有在临近交楼前，购房者才需要去找银行申请按揭。也就是说，银行并不会承担交不了楼的风险。银行参与的时候，房子已经盖完了。
钱的保管单位不同。
香港只有 5% 的定金是直接打给开发商，剩下的首付都是交给律师事务所的信托账户。
等到项目进入后期结算阶段，开发商向有关部门付清拿地的费用后，购房者这个时候才能拿着地契去申请贷款。

这里有一个关键点，香港是在后期结算的时候，才付拿地的费用，这个时候，购房者才去申请贷款。

如果我们抄作业也抄全了，也是可以的。目前土地成本占了很大一部分开发成本，有些时候占到了一半还多。土地款也到交房再结清。

地方政府会愿意么？如今土地款大多数都是三个月内甚至是一个月内要付清。

目前，取消预售制的条件还不成熟，如果现在就取消预售制，会怎么样？

1、房企受不了。

一方面由于部分房企出现债务违约，金融机构开始担心房企还不上钱，不仅不肯借新的钱，对于之前借出的钱，还出现了抽贷的情况，造成一部分原本没有问题的项目，也出现了资金问题。
另一方面，销售回款放缓。房企的存量债务，需要每年的销售回款来偿还。
房企手里的现金近乎枯竭，只剩下一堆在建工程的固定资产，就等着卖掉房子，缓解现金流危机。

2、政府受不了。

房企没钱，就会减少拿地，延缓项目开发进度。这会直接造成市场上的有效供应急剧减少，打破当前的供需平衡。造成更多土地流拍，更多项目停工。
　7 月 14 日，财政部发布了 2022 年上半年财政收支情况，数据显示，地方政府性基金预算本级收入 2.607 万亿元，比上年同期下降 29.7%，其中，国有土地使用权出让收入 2.3622 万亿元，比上年同期下降 31.4%。
　　该数据透露了两个重要信息，一是国有土地使用权出让收入占地方政府性基金预算本级收入高达 90.61%，土地财政依赖程度高；二是同比下降 31.4%，跌幅较大。
具体看 2022 年上半年土地拍卖的情况，据诸葛找房数据研究中心《2022 年上半年楼市总结》数据，上半年土地供应规划建筑面积 29769.71 万㎡，较去年同期下跌 45.63%；成交规划建筑面积 18071.96 万㎡，较去年同期下跌 60.82%。
　　另国家统计局 7 月 15 日发布的数据显示，1-6 月份，全国房企土地购置面积同比增速为 - 48.3%。

本来就已经很惨了。

3、购房者也接受不了。成本上升，购房者压力增大。

预售制下，用买房者的钱去建房子，相当于获得了一笔无息贷款。一旦取消预售制，开发商必须要额外借钱来开发。就算是借钱最便宜的国企，3 年开发周期的平均融资成本也要达到 15%。卖房时间推迟了，原本的融资贷款，利息也会增加。按照 40% 的自有资金比例来算，项目开发的成本至少也要上浮 8%。

成本上升，目前房地产企业很多利润率不到 8%，成本肯定会转移到房价。

总之，现阶段取消预售制，对于开发商、政府、购房者都难以接受。

知乎用户 俨哥谈管理​ 发表

这辈子不买预售房，爱取消不取消。

下辈子吧。

知乎用户 九周三十六俊​ 发表

不取消就不取消，反正傻子才会买期房。

知乎用户 凉凉 发表

你尽管预售，我们不买。

知乎用户 姜维 发表

砖家的话都不用关注，直接跳过就好。

对于这种 x，如有可能，揪起来打一顿最好。

知乎用户 思愿力行 发表

是为了能让镰刀积极吗？

知乎用户 我差点乐出声​ 发表

买房的，你们只要不盖好就不买，他们就算预售，又能预售给谁呢？还不是有人上赶着买没盖完的房吗？

如果大家都只买现房，他预售给谁？

知乎用户 雪夜和子 发表

这是啥专家呢，房地产支持专家。

预售制没啥问题，关键是咋把握，啥内涵。不能收了钱，不完工，害人害己害国，就要坚决打击。

知乎用户 胆小的巴乔​ 发表

确实不能取消，取消了土地财政怎么办，茅台还怎么喝得起。。。他们的子女还在国外留学等着缴纳学费生活费那！

知乎用户 Jack 发表

骗子都是成体系

关键还是有依据的

这是开发商的代言人

领工资的人，不会受骗

坐着说话不嫌腰痛的猪

太不地道了

人民公仆，他不合格。

知乎用户 zyqiang1 发表

专家的话，现在要反着来听

知乎用户 零幺吨先森 发表

牠们急了

知乎用户 卡机戏码 发表

我觉的，不是取消预售制，而是预售制加一个资金池的法律，对套取资金，从房地产商的自觉，变为防止这种恶性行为的发生。

如同洗澡时，要防止别人偷看一样。

目前，收紧预售的各种方便之门，是有意义的。

一般来说，设立账户监管的机构还不行。还要设立账户监管的机构的监管机构。更要设立账户监管的机构的监管机构的监管机构。。。

好吧，我也不知道我在说什么了。

知乎用户 秀如 发表

字面上反驳一下减少烂尾楼，如果不预售卖现房，都现房了还怎么烂尾，开发商盖到一半没钱了那也只是这个开发商没钱了，项目可以打包卖啊，房子还没卖还有后期回款啊，何必像现在一样，房子卖了钱没了，打包卖都卖不掉，商人又不傻。各地老爷们有点自觉性，你们很清楚国内房地产的本质是什么，该接盘赶紧接盘，等到尘埃们真意识到房地产是个什么鬼的时候，就不是你接盘交楼就能解决的事情了。

知乎用户 沉迷的老疯子​ 发表

这位专家名字好熟，好像上一次发声也搞了个爆款新闻。

知乎用户 Open Fish 发表

视频要看全，不能取消预售制，但是可以改进贷款制度，一定要先交房再贷款！

它把风险全部推给了老百姓 它这样吧贷款办了就把买房者套进来了
我们必须得偿还，它这个合同是格式合同，我们又改不了，必须无条件偿还 哪有这种理由？
这种合同设计是有失公平的、这不对 要改 我们可以预售，但贷款合同要交房时才办 这才对了
我们这个首付资金，要用甲方乙方的律师，我们买房要有律师，或者所有业主共同请一位律师 他必须帮我们监管，
取消他会带来房地产秩序大的动荡也会极大地降低供应能力这是不对的，
一定要完善而不是取消，全世界都有这种方式，全世界都没事，这是因为银行把这个改了，
这种通过格式合同强行让我们接受这不是很合适

董藩：贷款应该改成交房时办，不能把风险全都推给老百姓

https://www.bilibili.com/video/BV1QW4y1277M?vd_source=a4e6233d7a6a18ce33c93dbc9c591af5

知乎用户 会飞的狗​ 发表

知乎用户 熊猫人​ 发表

减少烂尾？加杠杆造成的烂尾。你跟我说减少烂尾？是就算减少了。咋滴，就不行烂在开发商。非要烂尾在业主手里才算减少烂尾呗？

知乎用户 大耳朵图图 发表

敌人反对的，那一定是正确的，一定要坚持取消预售。

知乎用户 周鑫 发表

前提是资金监管你政府要监督好，房屋质量你政府要审批好，后续投诉你政府要处理好。你政府一样都做不好，还搞个毛的预售制

知乎用户 小北 发表

屁民没有定价权。预售制看似好东西，但是屁民获益不了。

同样的例子还有 9070 政策，规定 70% 的房子小于 90 平，最后屁民得到的就是一大堆小于 90 平的鸽子笼。表面上好像面积小了，房子建得就多了，有利于降房价。实际因为没有定价权，70 平是掏空你钱包三十年月供，90 平也是掏空你钱包三十年月供，190 平也是掏空你钱包三十年月供。建筑成本恰恰是房地产里相对较低的。

再有例子就是降税 / 退税，中小企业没有定价权，你降税 / 退税多少，买家就压价多少，或者美国这种干脆加税，你不收我来收。最后你税收少了，美国消费者买到便宜货，美帝玩贸易战收上来大把税。

再有例子，大厂房补最清楚的不是大厂员工，而是大厂员工的房东，你加我也加。

回到预售制，表面好东西，实际利益我们吃不到，风险却没少担。完全不对等，取消对我们不是坏事。

取消预售制，一些房企可能干不了了，但总有房企干得了，国家队是肯定干得了。大不了国进民退嘛，对于房地产这种行业，又不是高精尖，又不算短平快，又不用摆上国际市场去竞争。民退啥事没有，反而有可能让市场环境更好。

知乎用户 Nebula 发表

敌人反对，说明这个措施就是对的。

预售制是庞氏骗局的重要一环，你的钱不是用来给造自己的房子，而是补前面的窟窿，那最后一批人，只能得到烂尾

知乎用户 滏麇 发表

要么监管到位

要么惩罚到位

起码限制住开发商的转账目的地和肉身。

知乎用户 流云 发表

一、预售制度：

我国自 1995 年 1 月 1 日起正式施行《城市商品房预售管理办法》，目的是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益。2004 年 7 月 13 日经建设部第 41 次常务会议讨论通过对管理办法重新进行了修改。

其中，办法第五条规定：

商品房预售应当符合下列条件：

(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

商品房预售条件，支付完土地出让金，获得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，三证齐全才能开工，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上。

二、2022 年上半年房地产行业情况

2022 年上半年总价在 350 万以内的房产较 2021 年相比，销售总量均下降，尤其是总价在 250 万至 350 万区间内的房产，销售总量大幅下降。

这一部分房产均为刚需楼盘或者远郊盘，由于经济形势的持续低迷，年轻人收入不稳定，无法承担持续性的月供还款，或者继续保持观望态度。

而总价在 450 万以上，甚至总价千万以上的房产交易比例持续上升。这就说明，经济实力雄厚的人，对于住房条件的改善提出了更高需求，对于房屋品质也提出了更高的要求。高品质的房产在市场上更受欢迎。

三、房企的变化

以前以恒大、碧桂园为代表的快速高周转房企，常年排名在房企前三，随着房地产市场青铜时代的到来，以华润、保利为首的央企房企，和以滨江、绿城为代表的区域深耕型房企，成为行业的标杆企业。所以快速高周转时代已经一去不复返，购房人对于房屋品质提出了更高的要求。

四、预售制度是否可以取消

今年来各地爆发的烂尾楼业主强制停贷，房地产公司暴雷政府对于资金的监管，以及某些地方银行的暴雷，和考虑未来房地产行业的持续健康的发展，个人认为，取消预售制度是大势所趋。但是取消预售，会涉及到政府、开发商、银行等关联机构的利益受损。这就像刮骨疗伤，为了以后的健康，和结局的美好，取消预售制度必将在经历很长一段时间的过渡、磨合，慢慢正式实施起来。

知乎用户 木木 发表

当年那个计划生育政策，

也是 “坚持一百年不动摇” 的。

知乎用户 shanon 发表

烂尾楼不立即解决和银行不能随便自己取自己的钱，就不要预售了。

知乎用户 ICOM 发表

房地产研究中心主任说的，那肯定不可信啊。他要是鼓励涨价，那别人还能把他放在那个位置上。

他要鼓励降价，明天就找个地方看门去了。

现在的预售制就是耍流氓，房地产空手套白狼，什么都不用出，用银行杠杆来玩，用广大人民群众的血汗钱来玩。

出事就跑路，施工质量也没保障，监管账户形同虚设。这一套以前涨价的时候可以玩，现在到极点了，玩不转了。

广大人民群众拿自己的血汗钱来赌房地产有没有良心。风险收益不成正比，至于说什么 8 折优惠，现在现房 5～7 折优惠比比皆是，现房可以先看质量，格局，再决定买不买。比这个赌运气可好多了。

至于什么房地产下降三分之二，管我们啥事，虚高的东西大家都懂，挤破泡沫回归住房不炒。房地产商赚钱时候没见分我们，那现在他们死不死也与我无关

知乎用户 老赵等 58 个好友觉得赞 发表

预售制能减少烂尾楼？你听听你这是人话吗

知乎用户 outlier 发表

断章取义是绝对的了。

不过如果专家真的这么觉得，不妨继续执行。

看看民众买期房还是买现房还是不买房。

买得起就买，买不起就租

租不起就去租得起的地方租。

黑龙江的高考分数线，好像也还行。

除了冷点儿，鹤岗也不是不能选。

不妨把环境搞得再差一点，大飞除了可以运进冻品，还能运出活人。

知乎用户 虾说 发表

问题不是出在预售制，是出在监管制度的人身上。

谈谈重点好吗。

知乎用户 墨清弦 发表

取消了预售————就不能用画的饼提前变现卖钱。

你得拿着烙熟的饼，一手交饼一手交钱。

货款两讫、落子不悔。

谁也拖不了谁的尾款尾楼的。

知乎用户 过江东​ 发表

期房预售该取消？ - 寡人爱好研究经济的文章 - 知乎 https://zhuanlan.zhihu.com/p/545284464

知乎用户 寡人爱好研究经济 发表

你不买不就完了？

愿赌服输的事整这么复杂，十几年了，不断有期房暴雷，也不断有期房大额倒挂。人家你情我愿的互相算计，和我一个买二手房的人有什么关系呢？

知乎用户 张某某 发表

董主任为啥还能一直挂着 北师大房地产研究中心主任 专家的名头？

屁股一直就在房产升值上。

说的这些话，目的还是房产升值。

为了让升值合理而说，所以，那么多努力从中找点合理性的解读，别那么辛苦了。

至少这个专家，你永远只能解读出，房子要升值，你赶紧去买。

知乎用户 金圣 发表

这种专家，类似于那种到处都是饿殍遍野，他却发出 “何不食肉糜” 这类疑问的人

知乎用户 金牛座高大为 发表

以后买二手房要非常注意，尽量不要买 2020，2021，2022 年这几年完工的房子。

知乎用户 硫酸锌安 发表

我妈妈看快手，总是觉得 “养生专家” 的话说得都是对的。

她说人家在手机里，说话这么好听，穿着白大褂，一看就是专家。

互联网时代，来条狗也能是专家。

知乎用户 超级码牛 发表

不认可。

“预售能大大提高房企的资金周转”这是实话，但是 “还能减少烂尾楼” 简直是睁眼说瞎话了。

知乎用户 知守观​ 发表

任何一种长期存在的制度，我相信都有其优缺点。一个好的制度，也是在长期实践过程中不断扬长避短自我完善之下，才会越来越好。

预售制现在确实加快了房产企业运转，可以加快建设项目了，但是缺点也逐渐放大了，那就是风险转嫁。

房产企业自身的经营风险，投资项目是否能收回投资创造盈利的风险，银行、信托等金融机构方面，银行放开发贷款、信托的融资能否收回的风险，全都转嫁给了购房者。只要房款交了，按揭贷了，房产企业投资回收，金融机构项目融资回收，至于交不交的了楼，风险购房者自担。

房产企业作为投资人，投资项目有投研部门判断风险，银行也有风控部门研判风险，购房者凭什么来判断交不交得了楼的风险？购房者只是下单订货而已。

如果没有相应能够保障交货的制度和措施，那这个制度就是变相的把所有风险转嫁给了购房者，那么这个预售制度就是有问题的，必须得要改进。

知乎用户 frank 发表

他妻妾成群、封妻荫子，竟为民族良心

你孤苦伶仃、晚景凄凉，却成境外势力

知乎用户 AskingFedya​ 发表

预售制是问题吗？当然不是。缺少的是监管机制啊，烂尾一律政府和银行负责，而不是购房人负责，烂尾了银行退首付，银行起诉开发商。这才是关键啊，我一个买家为什么要承担正常交易带来的风险

知乎用户 Loading 发表

预售制建立在信用体系、金融体系系统完善的前提

现在的情况呢？还专家

至少个人看来出现信用体系崩溃（银行事件），人越来越不喜欢把多个鸡蛋放一个篮子，社会矛盾存有激化现象（业主买到烂尾楼），现买现买谈其他都是虚的

冒着良心说话了吗

从开发商、到施工方、再到交付端，各种套路连下来

用那句话 “骗到你妈妈都不认识”

知乎用户 随便完美主义 发表

对消费者有积极意义吗？

没有你跟我说个

知乎用户 Siger 发表

这回答完全是在放屁。

预售制减少了烂尾楼数量？如果是房地产商自己的钱烂尾了又如何，为什么要让用户来买单。

如果预售不好可以改变方案？那经过之前已购买用户的统一了吗。

提前付款享受增值？房住不炒的政策当放屁吗，再说了本就是买现房，我付款的时候的房价不就是当前房价吗，有啥区别

知乎用户 Jiang 锋时刻 发表

是不是专家，是什么成色的专家，发表的言论有没有市场有个最简单的检验方法。

让他别躲在镜头后面唧唧歪歪，到群众中去，到大马路上发表演讲，不被打死就说明他说得有道理。

知乎用户 风笛 发表

预售制就是集资盖房，集资盖房的前提是专款专用。

知乎用户 独自行走 发表

保留预售可以的，只要不监管好，相关人员枪毙就行。

知乎用户 快挂了 发表

预售制不但不能让老百姓退掉不满意的房子，预售制甚至还能让老百姓光交钱拿不到任何房子。

知乎用户 抠鼻孔 发表

房产预售制的积极意义，只对房地产商有利，那就是可以让他们加高金融杠杆，将房地产做成一个资金盘游戏，这是德先生的看法。北师大这位专家认为坚决不能取消预售制，认为预售制有它的积极意义可以完善，但不能取消。

这些专家，不知黎民疾苦，不为稻粱谋。全世界采取预售制卖房子的国家，真的是少数啊。为什么他们不用预售制呢？扩大本国的房地产市场呢？那就是因为看到这其中的复杂之处。是站在了民众的角度来思考这个问题。

我们的房地产预售制是如何产生的，之前都已经讲过，那其实就是房地产商提出来的。有房地产商的自有小资金撬动所谓社会的大资金，最终可以让房地产商赚到超额利润。看一看全世界的富豪榜，有几个国家的富豪榜是房地产商站在最前面？如果不取消预售制，那么房地产回归实体经济的步伐非常缓慢，而且造就了社会问题太多了。

知乎用户 方路姝 发表

专家的话要是信了母猪都上树了，自从有了什么专家和叫兽什么的，我们吃了多少亏啊……..

明面上的所谓专家都是资本的代言人，左也有道理，右也是真理………..

如果你不愿意人家专家会拿出无数证据和你不懂的所谓理论说的你哑口无言！

所以，不听就对了……..

知乎用户 考拉熊​ 发表

专家 == 资本主义喉舌

知乎用户 李梅烤肉 666 发表

预售证对买房的人有什么好处？你说吧～

知乎用户 泥煤的 发表

坚决同意，不仅是买房，买车也要加入，而且坚决不能取消，家电这些大件需要加入，甚至衣服裤子等都加入。

都先把钱交了，全款付了，到时间取货就是，简单方便。这样自由度大，商家能根据收到的款和账户余额控制成本，出现质量问题很快又需要换新的，又能刺激消费，资金不足的还可以半成品停工，客户等不及了再来谈加价问题。

这样大量的企业就活下来了，大家就都能找到工作了，失业率就下降了。

还有，这样还需要做一个处理，禁止大家海购，毕竟房子需要自己跑到海外才能使用，其他物品能海外买来国内用，跑到海外成本高，但是海购现在成本低，必须增加海购成本。

作为一个普通人，我能做的事情就是不买期房，父母已经在县城买了房，那我就不买房了。

知乎用户 鲁智远 发表

“还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值”

那请问没买房的老百姓呢

知乎用户 FMZKSYFCzhcsysm​ 发表

分析他人的言论并没有任何积极意义，我觉得没有一点解读的必要，也不用包含任何专业性，只要看他屁股坐在哪。

知乎用户 搁浅 发表

存量房产税，房子没过剩不错了。

知乎用户 书童 发表

大多评论都是批评这个专家的，嘲讽这个专家的，奚落这个专家的。

但问题是。。。。难道重点是是否取消预售制吗？

难道这不该是监管的责任吗？

反正我个人是不理解这些大声讥讽的人是怎么想的，他们逻辑路线是什么。

如果你认为这种预售制不靠谱，那你不买不就好了，你就买二手房不就行了？这政策取不取消有任何区别？

我们说一个人主张自己的主张，总要为利益去考虑吧。预售制只是给你多了个选择而已，你要不想选，难道别人还能逼你不成？

别人反对预售制，是因为预售制损害了存量房拥有者的利益，这样存量房能够更有价值。

不明白一帮想要买房的人反对预售制的理论基础是什么，难道反对预售制你们就能买得起房了？这不是只会导致存量房价格飙升吗？

你们想要买房的人，或者还没有买房的人逻辑到底在哪里呢？

知乎用户 荒野中的稻草人 发表

我认不认可并不重要，我们说了又不算？况且这是我们可以说的？

知乎用户 疯狂的兔 发表

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谈预售制度的意义而不提前提条件，预售制度永远是积极的吗？

1. 预售制度是一种金融模式创新。

开发商没那么多钱拍地，拍了地也没钱盖房子，所以核心是解决融资问题。房企要么有股权融资，要么有债权融资，但资金都是有成本的，呈现高杠杆，成本会转移到最终购房者身上。此外还有其他金融创新。当然，最大的一个涉及到预售制度，即从房地产企业的预售资金池中置换出高成本的建房和买地资金，相当于用购房者的钱帮助业主买地建房。假设有一个 1 万亿的预售资金池，按资金成本的 6-8% 计算，一年就能节省 600-800 亿。省的部分确实能拿到利润给业主，本质上是财政问题。比如爆炸前没有理财产品，但是是 12% 的承诺收益，也是募集资金的理财产品。与此相比，预售资金池几乎没有任何成本，利息也是业主拿不到房子要还给银行的长期贷款。

还有一个财务表现就是现在拿地拍卖的未来收益，未来收益就是预售资金池。只要房地产价格继续上涨，土地成本就会增加。理论上，越早拿到地越好。越早拿到预售许可，就可以吸收新的资金池。它的特点是高周转，必须是快速周转，快速扩张。比如地价上涨 10%，提前一年拍卖土地可以节省 10% 的资金。

2. 预售制度积极意义的前提

说到资金池，尤其是不是自己钱的池子，总会有问题。这是第一个前提。作为预售资金池的临时管理人，房地产公司能不舔吗？以某公司为例，高管的生活可谓奢侈，每年都有各种特殊分红。甚至在风暴来临之前，他们就准备拿出 100 亿元来提前瓜分。房企真的靠那点微薄的利润赚钱吗？当然也有人说 134 亿的现金流影响很大。事实上，从分红的角度来看，企业瓜分之前的上升周期似乎是那么容易。第一个前提是资金池必须是安全的，是拿地拍卖的成本，替代高息，用于盖楼，从而起到节约成本，让利给购房者的积极作用。假设剩下的钱不够房企挥霍分红，收益是房企的，风险是购房者的，怎么谈积极意义。

第二个前提是房价一直在涨。房价涨不起来，后来者就拿不起来。一方面，城市化率进度开始放缓，人口结构逐渐发挥作用。更重要的是，这种杠杆游戏只能靠后来者不断加杠杆来维持。收入不涨，房价涨了后来者就无能为力了。那么，如果你拿着之前买家的预付款去拍卖土地，就无法以高于成本的价格卖出去获得新的现金流。新的补不上，旧的池子就枯竭了，结果就是大量烂尾。当然，在风暴来临之前，某公司为了自救，打折买了更快的钱，保证之前的房子继续建。但是发现洞根本补不上，反而造成了更大的洞。

现在这两个前提都很难得到保证。换句话说，如果资金池是安全的，就不会出现这种规模的烂尾业务和供给短缺。但是，如果居民收入不涨，指望房价涨来刺激经济，这是一种透支的做法。结合第一个问题，现在买房的资金池是用来替换过去房子的窟窿的。现在谁来出钱？

最后，我们再来回顾一下这位专家的论证，看看有没有问题:“预售可以大大提高房企的资金周转，多盖房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时也可以减少烂尾楼的数量，也可以让老百姓在房价上涨的过程中获得资产增值。” 过去可能是对的。预售制度提高了房企的资金周转。房价的快速增长一般不会有坏结果，但风险已经全部转移到了购房者身上。现在两个基本前提都没了，靠道德来约束房企碰资金池是不现实的。结果不但没有减少烂尾楼的数量，反而成了乱象的源头。至于房产升值过程，人的资产都支付不了房子，怎么谈升值？

知乎用户 股市刀锋 发表

如果是正常的、低风险预售制度，应该是: a 地有部分民众有购房需求、政府有相关地块出让→政府放出地块信息与周边可能的规划信息与起拍价→相关房企经过严格资质审核后进入竞拍名单→竞拍成功后，房企贷款到位，根据楼面价进行规划以及预售宣传 (哪怕都没有开建)→预售资金＋部分自有保证金进入监管账号，资金量得要保证能进行到正常的封顶，账户封存不动→大规模动建→持续销售。

这里，需要的审核和资金量极大，如果企业自有资金不够，实力不够，那么就需要有非常大的银行贷款。

说到底，还是钱的问题，不管是投资建设方，还是 zf，还是银行，都想低成本赚大钱。。。最后就是杠杆越翘越大，越叠加成本越高，一次好多盘才能赚钱，不挪用资金怎么拿地怎么建设，怎么继续套贷款补窟窿。。。

后面没人接盘了卖不出去了，资金不够，建不下去了，一起死吧。

说到底，都是贪，都想做低风险还暴利的操作，都想一个盘做下来，投资人个个都直接成富豪劳斯莱斯游艇大别墅好几套。哪有那么好的事儿。

都不考虑把房地产做成细水长流，大家都得利的生意。。

知乎用户 十年的孤独患者​ 发表

没问题，看看谁能笑到最后。不就好了

实践是检验真理的唯一标准，看市场还认不认这菜……

无论什么时代，都会什么奇葩出来割韭菜，割的长远，割的稳定，国泰民安，反之则不然，看看是人民活到最后，还是专家继续嘴硬……

《流浪地球》的结局，不会那么寂寥……

知乎用户 岂敢岂敢 发表

北师大 为什么有研究房地产的？不好好教书 不好好育人 ，

不好好研究新的课件，光教人炒房了？

知乎用户 没意义真的 发表

且不说这个『董藩』在北师大搞房地产研究

我们只看他这个言论：

近日，在 2022 网易经济学家年会夏季论坛上，北师大房地产研究中心主任董藩认为：现在网上很多人呼吁取消预售制，是因为没有看到预售制背后的积极意义，预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。

他的核心意思是预售是『大大提高房企的资金周转』，资金周转后能『盖出更多的房子』，『同时还能减少烂尾楼』，他似乎没有学过逻辑学，也不懂因果律。

现在房地产企业『资金』周转到哪里去了？去盖房子去了吗，亏你还是个『经济学家』，连起码的事情都弄不清楚。

预售制钱都给你了，你还造不出房子，你『资金』到哪里去了，去买棺材板去了么？

依我看，这种喜欢为『资本』摇旗呐喊的『专家』应该有法律约束。

知乎用户 lauv 发表

当然不同意，董专家的数据是十年前的吧

中国现在城市化率超 60%，人均住房面积已经 45㎡以上了，然后还在这说供需不平衡？

就现在的供需关系，规模都见顶了，还在这说资产增值的事呢

也不知道是这专家水平太低，还是有人给的太多了

现在的问题是，好产品太少跟不上城市人口对改善型的需求，房价太高，年轻人上不了车

这两点都跟国家刺激人口增长，拉动内需的战略冲突

这不过这两个问题都不是取消预售制能解决的

就目前的房地产行业来讲，取消预售制最大的问题是会急速的推高房价

房地产之所以很难像制造业那种现钱现货，受两个因素的影响，一是开发成本太高，二是建设周期太长

如果不算预售制所带来的金融属性收益，大部分地产项目的利润其实跟制造业差不多，但是制造业一年资金可以周转几次，而没有预售的话，地产项目的资金只能几年周转一次，这样的话，现在的房价下，地产开发不但无利可图，还会亏本，所以一定会大幅提价

而中国现在的收入水平，再提价，估计整个市场都会崩掉

所以预售制在现在的国情下根本没法取消

想买新房找预售，想买现房找二手，这是现阶段的宏观环境的选择

知乎用户 胡远熹 发表

嗯

现在我很相信

专家就是厉害

无论是什么

知乎用户 一念神魔 发表

预售对于统治阶级最积极意义就是，

可以将风险最大限度地转移给老百姓……

所以坚决不能取消

知乎用户 Solomon​ 发表

嘿嘿，这货当年天天在微博上推荐大家购买固安的房地产。还开课收费。

知乎用户 Zhao Shaun 发表

取消预售制，就不能先试点一下吗？什么叫坚决不能取消，地球毁灭啦？

当年独生子女政策也是坚决不能取消的，那个专家去哪里了？

知乎用户 阿白 发表

把这位专家的家产全部用于扶贫也有积极意义啊，坚决强制执行？

知乎用户 白白胖胖 发表

就是为了能让房企还能继续活下去，就要牺牲消费者的部分利益！

知乎用户 德国师爷德国法律​ 发表

建议专家不要建议

知乎用户 无相峰二师兄 发表

不请自来。

商业法则，你情我愿，交易自由。

我的东西 我想开多少价就开多少价，想预售就预售，想卖给谁就卖给谁；我想买谁家东西就买谁家东西。

再说了，连电子产品都可以预售，房子凭什么不能？

如果取消预售制，就是不尊重开发商的交易自由，就是不尊重商业。

知乎用户 低频为国争光辉 发表

这啥问题啊，断章取义的，我在抖音上看了完整的视频，麻烦大家都先去看看，别对着题目就骂，这题目就不安好心。

知乎用户 寒山拾得说 发表

建议专家不要建议

知乎用户 鬼火渊 发表

几百个烂尾楼信贷后还站台预售制的 “专家”，他自己买了多少啊，就这么怕楼价跌吗？真是有水平的专家早卖了上岸了吧

知乎用户 山的那一边是什么 发表

取消了人还怎么割韭菜呢？

知乎用户 Maomiua 发表

让他把烂尾楼都买了，继续盖吧

知乎用户 liyonggame 发表

预售制对谁有积极意义？对牛马有吗？

知乎用户 空門蒼 发表

为什么要在政策化分配盘里讲市场化运作手段的必要性。

问题出在怎么卖么？

问题出在为啥卖怎么卖卖多少谁在卖卖是为了公共利益还是小团体利益是真实利益还是玩票击鼓的投机。

被人下毒灌药讨论毒下在大便味道的巧克力里还是巧克力味道的大便里。

可真有娱乐精神。

知乎用户 Astuoliya 发表

预售制本身没有问题，但是在监管形同虚设的情况下，预售制就是个作恶的制度。

也别提加强监管的话，我们各行各业都需要加强监管，但是在现有体制下都做不到。

知乎用户 僧庐听雨 发表

是预售制的问题吗？能好好说事情不？

知乎用户 终不似少年游​ 发表

想来想去，不买房不就完了嘛，讨论这屁事干嘛。他们屁股长疮，我们为什么要讨论痔疮膏好还是做手术好。最好让他们屁股烂透就行。

毕竟大多数人屁股是干净的嘛

知乎用户 Tornadosy 发表

我认可，毕竟乱世出妖怪嘛

知乎用户 本乎小萌宠 发表

给无房的家庭分配三室一厅难道没有积极意义吗？

我倒要看看专家认不认可我的观点。

知乎用户 生吃胡萝卜 发表

利益相关方的发言没什么意外吧

知乎用户 仁守 发表

首先，因为预售制度，买家找银行借钱，全款给开发商建房，开发商提前把钱赚了，也是空手套白狼；可是这样的情况下，很多开发商还是不老实，想提前把那监管资金弄到手去开发新的项目，美其名曰现在市场需求大，预售可以防止房价上涨太厉害，很可笑，就是因为预售制，不断拿地炒地，加上捂盘惜售，茶水费等，把群众的智商按在地上摩擦！预售制让太多不诚信的人进入开发商行业了，都是一些想空手套白狼的主，看看现在房地产市场被完成什么鬼样子了，赚钱的是开发商以及和开发商穿一条裤子的砖家，坑的就是老老实实规规矩矩做人的平民百姓！

知乎用户 龍腾鳳舞 发表

祖制不可动啊！

知乎用户 云烟客 发表

既得利益者说啥都是苍白无力的

就好像马云说我对钱没有兴趣, 东哥说我脸盲一样

听听得了, 国家不可能取消期房, 取消了期房压力就来到房地产商这边了, 地也就不好卖了

上面能接受吗?

知乎用户 krebs 发表

房地产专家提到：“预售能大大提高房企的资金周转，盖出更多的房子，解决目前房地产供需不平衡的问题。同时还能减少烂尾楼，还能在房价上涨的过程中让老百姓获得资产增值。”

过去可能是对的，预售制是提高了房企的资金周转，房价高速增长一般不会烂尾。但风险都转移到了购房者身上，伴随现在两个基本前提不存在了。

靠着道德来约束房企不去碰资金池是不现实的，结果并没有降低烂尾楼，反而成了致乱之源，至于房地产增值过程让老百姓资产增值，房子都交不了，何谈增值呢？

**预售制本来就没有什么问题，问题是出现烂尾楼的预售监管形同虚设。**因为监督资金能被挪用，只能说大家对怎么执行预售制是非常失望的。

知乎用户 特地 · 负离子瓷砖​ 发表

世间万物都是变化发展的，彼时彼刻的蜜糖，很有可能就是今日今日的砒霜

知乎用户 破晓​ 发表

随便你们取不取消，我不买就完了。

知乎用户 被扶上墙的咸鱼​ 发表

预售制没问题？

是对谁没问题？

你敢说这句没问题，是对人民群众说的吗？

真是好的不学。

香港也预售，为什么没有烂尾楼？

楼花抄都抄丢了？

还是美曰其名 Y 国 2 智？

知乎用户 夜白 Libra 发表

奴隶主对奴隶说：如果没有奴隶制度，我就不会保护你们，你们走在路上就被人打死了。

地主阶级对农民说：如果不是老爷我心善，把地租给你们种，你们早就饿死了。

资本家对工人说：如果不是我买了这么多机器，你们哪里有活干，早就穷死了。

房地产专家对购房者说：你们这帮穷 B，如果不是我们发明了预售制，你们根本住不上房子。

剥削阶级对被剥削者说：如果不是你们有被剥削的价值，我怎么会找这么多理由呢？

知乎用户 小镇做题家 1977​ 发表

我觉得这个问题完全可以交给市场，愿意承担风险就买预售房呗，不愿意就买二手房呗。我觉得没有必要国家来调控，都是买房的人了也不用一个个跟个巨婴一样，出了什么问题就叫政府。股票跌了都要怪政府。

知乎用户 zhou ye 发表

烂尾有积极意义，提前收款不用承担责任，坚决烂尾不承担不负责

知乎用户 一步二步三步 发表

为难老董了，当年北京一平米 80 万的吹哨人，没两天就约谈去喝茶了，这次多半是推出来挨骂来了。历史总是惊人的相似

知乎用户 蹦哒哒 发表

他不亲自买两套烂尾房示范一下吗？

知乎用户 猫思愚 发表

不要看他怎么说，要分析他为什么要这么说？

北师大 XX 房地产研究中心，这种机构的钱一般有两个来源。

纵向项目，来自财政资金中的科研拨款，钱很不好花（监管严）而且不是看不起北师大，像房地产这类经济课题，清北人复交浙这些大学基本都抢走了也轮不到他；

横向项目，来自企业资金，一般是以联合课题形式，这个钱太受专家学者们欢迎了，只要企业方无异议，你就是全部用餐饮发票报都没问题（学校学院收一定比例管理费）。

所以，问题来了，房地产企业有啥课题需要研究的呢？给他钱是为什么呢？不站在房地产企业立场摇旗呐喊，下次谁给他钱呢？

知乎用户 bigsumidaddy​ 发表

你看啊，楼烂尾了，监管资金被挪用了

开发商、监管部门、银行都说无辜。

不如把他们都抓起来对质，

不行就把他们都抓起来，

问题不就解决了

知乎用户 川流不息 发表

坚决支持，为了促进内需，把我 60-100 岁的养老金先预支一下

知乎用户 gajsgj 发表

每次我都想记住说这些杂七杂八观点的专家长啥样

想从他们的表情里眼神里看出点特别的东西来

知乎用户 马先生 发表

早都该取消了，可以说是乱象之源。

知乎用户 kooma​ 发表

我太认可了，我不买不就好了。

知乎用户 长夜 发表

还记得前几年有专家说，吃香蕉感染病毒，害得蕉农们的香蕉都在地里腐烂。

这么多年过去了，怎么也见有人感染呐。

专家不缺房，不缺钱。专家看不到老百姓手上没有钱，买一套房要花光全部积蓄，并为这套房子打工 30 年。专家怎么就没看到，房地产商拿着预售款跑路呢？

在严格的监督制度下，可以预售，但是监管缺失，让老百姓赔上身价姓名去让开发商发财吗？

知乎用户 木子莲 发表

先把监管的事说清楚。。。

知乎用户 申由甲​ 发表

草稿保存了几个小时以后，480 + 的回答，居然出了热榜前十。正面证明了你关心什么不重要！

知乎用户 汤姆船长 发表

如果真的马上取消预售制，很快就能看到经典错觉 “风险是监管出来的，没有监管就没有风险”。到时候你猜会不会有人说上面这话，然后反过来骂？

谁不知道现房好呢，重病不能上猛药，要考虑政策的外溢影响。

知乎用户 Simmortal 发表

既然专家这么说的，那就说明应该取消。

知乎用户 咳木 发表

有积极意义有用吗？现在大家都知道要买现房的坚决不买预售房。你这个预售制的作用就是提前从银行融掉点资而已。

知乎用户 蓝紫灵韵 发表

不认可。不要脸。

买件衣服都要看成品、摸面料、还要上身试试，买房怎么能连房都没看到就买呢？

知乎用户 1gracefulraider 发表

为什么这种不要脸的话能够明目张胆的发表出来，而真正的批评和建言献策却被和谐？

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