如何看待房地产 2020 年走势？

by , at 11 November 2021, tags : 房价房地产疫情城市房企政策二手房楼市房产经济 点击纠错 点击删除

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知乎用户 shell 发表

我是最早的一代房地产管陪，这个行业前十的公司待了 8 年，3 年运营，5 年投资，集团区域公司我都待过，见证了这个行业很多事情。

我先说观点：涨是不可能涨了，能稳住就不错，我偏向小降。

现在分析市场就是个错误，房地产从来都是政策主导，越涨越限，越跌越放是基本规律，这么多年了都没变过。生疫情前我觉得可以分析分析，毕竟行业下滑严重，横盘一段时期了，在产品线和市场上想想办法。发生重大社会事件之后，单纯的看市场走势那就是愚蠢，我们一般都是会等最新的中央的，地方的文件下达以后，再集中研究，重点参考后制定年度投资计划。好多省市地区已经出现了松绑政策信号，反而说明目前房地产形势非常严峻，地方上还是非常依赖土地财政，依赖房地产行业带来的 GDP。然而，中央也很坚持，坚决不吃房地产这颗毒药了，中央和地方的博弈一直都有。大灾之年，会让高层更清醒地意识到制造业实业才是大国利器，利用这个契机彻底甩掉房地产经济模式非常有可能。

作为高杠杆高周转的房企，又逢偿债的高峰期，两个月的颗粒无收，这给企业的经营带来前所未有的困难，降价促销换量已经是唯一可行的手段了，集团早在 2 月 12 号就组织高管研究制定折扣价格，但是各地方不太一样，恒大的 75 折也不是所有地区，因为地价售价都相差很大，降是降，但是还没有说顶着巨额亏损去卖房的，但凡这么干的怕是着急回款跑路。

有的朋友说对一部分，卖多少其实是 ZF 管控的，房价过热地区都会三限，限购限贷限价，限价就是指某一片区规定了最高的预售价格，房企的销售均价不能逾越。那我现在降价行吗？不行，ZF 也会给你穿条底裤，否则约谈你甚至给你定个扰乱房地产市场的罪名。

房子不好卖，回不了款，那房企还接着干吗？看看土地交易市场，国企和城投公司接了大部分的盘，大部分房企十分谨慎了，还是要看政策，如果在土地购置方面出现了大幅优惠，或者开工建设方面的开发贷，土地抵押，预售等等环节出现了重大利好，是可能买那么一两块地的。最好的方式，就是看看哪些支撑不下去的同行快饿死了，低价打包兜售自己的项目，然后去收并购，这里规避了一个限价问题，收购方有很大的套利空间，也是为了抵御市场下行降价的风险。

销售方面，直接降价降的猛，怕是各种监管机构轮番找，只能明着我公布的市场均价几乎不下调，暗地里通过活动啊工程顶账房啊等形式给你优惠。

你说你刚需要不要买房，那得看看你有多刚，不是没房就分手的那种，可以等等三季度。三季度一般是开盘高峰期，去年年底拿的地，差不多这时候该上市了，国家宏观政策到底往哪走也有了定论，我相信和我预测的一样，高层绝不会再吃房地产泡沫的毒药了，到时候房企只能是更慌张，促销力度更大的去回款止损，何况三季度不冲业绩，上市房企的财报年报该怎么办？

降价肯定是要降的，降到哪里，要看底裤穿多深了。房企的亏损不仅仅是企业亏损，洗牌也不是洗某一家两家房企。涉及民生的不好说，涉及政治的不让说。

回答几个问题吧：

金融和房价的关系当然是很密切的，房地产作为资本密集型行业，没有资本流入那瞬间就会瘫痪，虽然国家要放水，但是感觉并不会像以前一样大水漫灌似的流入房地产，目前行业内普遍表示贷款和前融仍然监管很严格，各大知名房企资金部都在艰难找钱的路上。

二手房是房地产行业一个晴雨表，相对管控限制没有新房多，对政策的敏感度偏弱，二手房是要看一下具体的板块市场，**有一二手房房价倒挂现象的城市和地区要格外小心，**注意房产中介的套路，他们的数据注水不比猪肉少。说出来让大家见笑，我自己的一套空置房去年 11 月挂出，到现在总价让了 5 万，仍然没有售出。

说这么个事，好多人贴个数据图，完事图不对题的咔咔一顿分析，看起来很唬人，我只能这么说，真正干房地产投资的，对数据分析有下意识的抵触和质疑，能百度到的那些中介平台数据，我们一般不会参考，可行性研究报告数据来源要求默认中指和克尔瑞。从我的经验来看，除了国家统计局网站以及各个地方的房管局土地局的内部数据，其余的数据缺乏及时性和准确性。研究生时期导师最忌讳我们数据造假，学术不端，工作了才知道，原来数据造假是社会工作的一部分，从下至上，骗项目骗投资，上市公司的年报有多少水分不用说了吧。我的答案没有那些有文化有知识的答主那么厉害，图文并茂的，我对房价的看法也是源自于我从业这么多年的感觉，对比那些数字，我更相信我的嗅觉。

还有人说什么要大涨的？这帮人和五年前说房价大跌的人一样可笑！无非就是说国家要重新振作经济要靠房地产续命了，如果真是这样，我还是不建议买房！直接套现移民更有希望！现在不是看不看衰房地产的问题，房地产作为一个经济周期的符号已经接近尾声了，而且当前部分区域已经结结实实的降价中，一季度的小阳春局面没了，二季度的以价换量肯定会比去年同期好一些，但是综合对比上半年业绩的话，下滑严重的不是一点点，目前各地一线营销部门统计上来的线上蓄客认筹数字看非常不乐观！

有时候真的不想答这种题，我也身处困境，不仅要面对资产缩水，还可能面对失业，越分析越会影响自己的心情。但是一些人的回答真的是让我忍不住想多说两句。看好就请你多买，毕竟有很多像我这样的人等着你来接盘。

校招找工作，我知道你们着急，也想帮助你们。但是啊，每个人的条件和所处的境遇不同，谁也没法帮助你做决策，我只能告诉你们行业的现状，最终还是得自己决定，我说地产不好吧夕阳了，但是现在经济整体下行，工作不好找，有份工作不错了。年轻叻，别怕东怕西，想好就去做，别总听人说什么边际成本机会成本，人生不就是来体验的吗？我给你们讲太多反而牵制你的思想。我身边有人五年营销做到区域总的，有人干一辈子策划，有人工程上熬了 8 年才是一个工程部经理，有人 3 年到项目总，有人干投资开发干的巧，大几套房买下了，有人巧过劲了，牢饭吃了不少。

什么中期看土地，长期看人口这种业内说烂了的套话，实在拿出来说没什么意思，包括我在内好多人说稳，意义貌似也不大，稳中向好？稳中求进？这词好熟悉。还有房子这事，和每个人都相关，谁都想发表个意见很正常，您说您的，我说我的，听着不顺耳全当听一笑话，来撕我你怎么想的？私信留言一大堆理论抨击一下我说的不对？用时间验证不是更好吗？对不对的我每天上班也得被迫研究这些，比您一时兴起的嘴炮级专业人士更实际点？

刚需买房，你先要搞清楚自己预算多少，买什么位置，全国的趋势我讲了，但是国家都要讲个什么因城施策么，何况你个人的情况我也不很了解。真的不好给你们回复建议，你们的钱大都是自己或者父母的血汗，你让我建议，我怕比你还谨慎，建议完我成心病了，担惊受怕误你前程，你说你着急上车我给你建议过几个月看看，损失掉的时间成本，每天夹杂的焦虑这些，你看降多少能接受吧。不像是我的工作，给资本家打工，买白菜的钱操卖白粉得心，十几个亿得盘也研究过，赚了赔了的尽个心就行，没啥情绪波动。应届生找工作的今年的确是难，我了解的就回复了，不了解的就不说了，你们一口一个前辈的叫，我当然希望你们好，但是就如我上文所说的，怎么定义好？我刚入社会的时候知道，现在又有点混乱。有的人是要什么都体验一下尝试一下，有的人就是要从一而终一辈子做成一件事，你很难评判。我带徒弟的时候，也只教会技能和专业，其它的自己去摸索，我自己什么德行都不清楚，没必要让别人照着我的模子来。刚毕业你们可能听的一知半解，我也是很多年后才能站在我当初的师傅角度去考虑这些问题，历史一直在重复。路在脚下，不在知乎。扯的有点多，凑乎看吧。

复工了，比较忙，私信和留言我来不及一一回复。如果你是强一线城市，例如北京三环内的小平米住宅，或者弱一线的核心板块内的小平米住宅，没什么可担心的，单价总价都起伏不大，好倒手永远不缺接盘的，七级大风来也吹不到你。顺风局时候买价格洼地，炒一炒都能赚，本来你是个刚需上车，后来房价涨幅挺大你顺利刚改进城了，逆风局了，风险泡沫都在远郊，你说你还要去城郊买个大洋房，呼吸下新鲜空气？有钱当然随便，任性一点我作为从业者为你打 call。你刚需就省省吧，买完坐等风来？大口大口的吸，奢侈～

我们复工了，疯狂的找地找项目，ZF 最近鼓励房地产商也都来点虚招，什么土地出让金延期缴纳，保证金比例减少，不降地价搞点噱头杯水车薪，城投债地方债多的情况下，土地财政那是不敢减，只好极致压缩开发商利润了，单纯比利润率快和制造业接轨了。房企没钱，但是现在还允许房企发个企业债，地方债—土地出让—企业债—…… 不可说不可说。忙开了，最后一更啦，洋洋洒洒写了 3000 多字了，谢谢大家评论里的抬爱，说我正直哈，社会上待的越久越担不起一个正字，倒是一直挺直的。

不友善言论一律折叠哈，同行的话，想交流交流一下，这个时候能抱团取暖找出路才是上策，看不惯我说了什么麻烦出门右转自己答题去。还有的不是同行，强行装大象碰瓷的，先掂量掂量自己。

原本发这个是疫情憋在家，和大家交流一下解解闷，现在评论和私信已经回复不过来了，我的工作也忙的焦头烂额，掉头发的时候又来了，没有办法每一条都看都回复，我也不是什么大神砖家，跟你们一样挣扎在凡尘里的一粒沙，听我瞎白活，和看新闻联播一样的效果。多做事少上 X 乎，都能有好工作大别墅，共勉哈。

全球两大泡沫市之一美股熔断了，从来都没有什么神话，事物都有它本来的样子。经济全球衰退喊了不是一两天了，疫情也只是个催化剂，有人敲响警钟，有人可防可控。美联储加息了，房价要涨；中东石油跌了，房价要涨；现在美股熔断了，房价也要涨，在很多房地产利益相关的撰稿人眼中，根本不用管背后的逻辑说通说不通，反正是要涨的。房子不是股市里的数字，它看得见摸得着，不仅是遮风挡雨的地，更是一个个家庭的载体，钢筋水泥堆砌的应该是梦想而不是泡沫。我解决不了大家的问题，我有时比你们更痛苦，恨这个行业，但是为了五斗米还得折个腰。

有几条评论留言说房价涨了，还涨了 X%，想正面刚一下？你是有房管局网签数据还是有房企内部成交台帐数据？连统计局都被你安排的妥妥的。还是来源于 XX 销售打了个电话：都涨成啥样了？还不赶紧买套房压压惊？亦或者是自行百度了一下，安居客房天下的网站做的花哨吗？有几個城市是有特殊行情，就是一般城市也有特殊的盘，你非要拿出来说我也不反驳你。信息不对称，是经济学的构成要件吧。还有一些投资口兄弟想交流勾地和招商引资的事，等我缓几天忙完这段时间专门回答下这个，毕竟寒潮来了多件棉衣御寒不是坏事。

留言多了什么人都有，大家看时候留心甄别吧，有一个现象值得注意，但凡自己买卖房屋涉及切身利益的都很谨慎，**反映的情况也很具体属实，反观一些朋友说、别人说的都在暴涨，反映的情况都是一两句话以偏概全，**反驳这种逻辑也是惹一身骚。上边内容最早编辑于 2 月中旬吧，到今天一个多月了更了几次，懒得标注时间了，看评论时间对照吧。(3 月 20 日)

最新更新：5 月 15 日，统计局 4 月份报告发布，指出房地产开发投资下降 3.3%，全国商品房销售面积下降 19.3%，商品房销售额下降 18.6%。没什么好说的。

咨询问题太多我没时间都看，随便答吧不负责任，又不想注入太多精力。能来看就是个缘分，我的回答也都很随缘，将来可能我赋闲了会考虑写写文章。侵犯到了一些同行利益，我尽量控制，控制不住想说也没办法哈，你隔着屏幕看能不能骂我几句解解气。还有人提醒我不少号称房地产专家在抄袭我的回答，抄就抄吧，一知半解的也抄不明白，能注明来处最好，我只要没看到就当不知道。

关于土拍，这是我们这行一个核心业务问题了，背后的利益牵扯复杂，也比较敏感，不多谈，你们看到的只是公开的那部分。有的看着拍起来地价高，其实摘牌企业未必成本高，后期售价也是随行就市不会推断式增长。有的看起来底价摘的，却是一块托底勾兑置换的土地，算个总账没准也不占便宜。这里边，政府，土地主，中介，抬价的，各种利益交织。

上边说写招商，正好最近回答了另外一个问题，不另外再写了，想看就一块看吧，链接 https://www.zhihu.com/question/366346960/answer/1262528394

很久没写了，有几个重要政策节点该更新的，没时间。上边招商写了很多深刻问题，可惜被强制删除。到目前为止，大部分走势都不幸被我言中了，华北全线跌跌不休让从业人喘不过气来，重新开放咨询了，解解闷。写的另一篇文章没什么关注度啊，不太会弄这个，链接贴到下边吧 https://zhuanlan.zhihu.com/p/266979781

知乎用户 pure 日月发表

谢邀！

这样的问题，去年我都回答了不下 100 遍。

明确告诉你们，房地产已经大结局了。

本次武汉 Yi 情更加说明了，我们还有很多很多的不足，我们不厉害。

老生常谈的引以为豪的最全工业门类，如何呢？口罩这样的小物件都难住了我们。

（国内口罩销量前十品牌中，国外品牌占据了六成，国内仅有绿盾、稳健医疗、阳普、朝美上榜，而 3M、霍尼韦尔所生产的口罩只不过是他们公司的 “副业”）

如果水平只有 60 分（百分制），门类再全也没什么用。

我们的医疗水平、科技水平、工业制造水平，还不够优秀，不能在全球形成集团竞争力，急需转型升级。

接下来 10 年，将是我国转型升级的黄金时间。

如果继续沉湎于过去的激素经济发展模式，而不是实打实的推动产业升级，那么请珍惜当下的美好时光，因为最艰苦的岁月还在后头。

以下为长文分析（分享过多次，老读者可以略去）：

泡沫经济（房地产为首）和国运相比，根本就不是一个选择题。

当年日本泡沫经济爆炸的年代，泡沫炸裂，全国房价立马自由落体。但是，别人泡沫经济的同时还培养了一众全球极富竞争力的跨国公司。汽车、制造业、高端材料、电子产品等等……

我们现在有什么？只有一群在窝里当霸王的企业罢了。

保汇率还是保房价？

根本不存在这样的选项题，当然是保汇率了。汇率崩了，人民币还能国际化？几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，一带一路再成功也是给美元做嫁衣。

当下的中国无非就一个优质资产：人口。

这又可以分为世界工厂和 14 亿消费市场。

世界工厂方面，欧美完全可以扶持以越南和印度为首的新兴经济体稀释甚至取代掉我们世界工厂地位。

14 亿消费市场，同样在扶持东南亚和印度发展的同时，也相应的培养了消费市场，东南亚加上印度大概 20 亿人口，虽然现在消费能力不及我们，但是潜力相当可观。

估计看到这里有人会骂我越吹印吹，省省吧。我说的是欧美会培养越南和印度取代掉我们的功能，并不是说欧美会培养一个强大的越南或者印度。相反，强大的越南和印度并不符合欧美国家的核心利益。

当下，川普打击我们的供应链，可以说就是抓住了世界工厂这个命门。目前不少产业链确实在往东南亚和印度搬迁。

有不少人言必说中国劳动力多么优秀，我就不懂了，流水线上的工作有什么高端可言的了？还让你们生出贵族感了。这不，vivo 印度国家公司 CEO（中国人）说：“印度工人效率近中国人的 90%。”

我们的当务之急是急需产业升级，以便在高端行业形成全球竞争力，赚世界的钱。

影响房地产最根本的还是人口，人口多么严峻呢？

到 2050 年可能就减少两个亿人口到 12 亿总人口；到 2100 年可能人口就腰斩成为了 7 个亿人口。

具体分析如下：

为什么不会继续走房地产老路了？

已是危房一座，你还继续加高，那不是嫌自己以后死得不够惨么？

为了说服各位读者，且看**侠客岛——《【解局】放水？加杠杆？楼市松绑？不要想多、想偏了！》**一文：

各位想想，房子是用来干嘛的？归根结底是用来住的。或是满足实现置业梦想的刚需住房需求；或是满足想住新房的改善性住房需求。
不过我们也不得不承认，房子的属性不只居住这一条，它还有投资和金融属性，房地产市场的投资和投机行为便由后两个属性引发。
但是，如果投资需求和投机需求太大，拉动房地产价格过快上涨，人们就会不把房地产市场当作消费市场而是当作投机工具。
此后，全社会的资金将一拥而上，疯狂追逐短期内的高收益率，却迫使其他行业甚至是代表先进生产力的高新技术产业处于资金干渴状态，限制产业迭代发展。
对个人而言，一切养老、教育、医疗、娱乐、出行需求都要为买房让路，榨干 6 个钱包才能供起一套房，不乖乖勒紧裤腰带还能咋整？如果房地产发展这一步，那就离题太远了。
因此，经济发展出现了下行压力就要松动房地产吗？万万不能。如果为了短期增长数字好看，就轻易松绑房地产调控，不仅会导致宏观杠杆率进一步攀升，也不利于民生改善和创新升级。
更重要的是，房地产行业快速发展阶段结束后，如果再度出现大幅过剩，积压的问题和矛盾消化周期只会更长，消化难度只会更大。饮鸩止渴绝非良方。

对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，你们根本不懂什么叫利益集团，我送你一句话：

只要锦绣山河在，物质名利还复来。

最近几年，年年都在强调 “住房不炒、稳房价”，字虽相同，但，涵义似乎变了：

18 年前，住房不炒、稳房价是说给老百姓听的：“老乡，莫慌，房价不会涨了！”

18 年后，住房不炒、稳房价是说给房地产听的：“老总，莫慌，房价不会跌的！”

当曾经的引擎变成现在的刹车片，那就是时候换个引擎了！

以下回答初稿写于 18 年年初，终稿写于 19 年年初。

记住我的 ID，估计不少人也眼熟了我这个 ID 了，我可以说是知乎近半年内房地产行业最强大的空头（18 年年初我就开始说房价到顶了，一直到现在），近半年最高赞房地产相关回答，我的贡献值应该是名列前茅的了。

与其他空头或多头不同的是，我不像某些人全凭脑颅臆想，或则单凭某个城市以偏概全、一叶障目不见泰山。

房地产已是落日黄昏，理由如下：

（注意，本文有更新，是大家所关心的房地产会不会放水的问题！！！）

论点一：房价的两次飞跃以及有限的城镇化空间

全国房地产有过两次 “飞跃”，分别为 2008~2009 年以及 2015~2016 年。2008~2009 年的飞跃直接得益于 4 万亿的刺激计划，4 万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016 年的飞跃直接得益于以“330 新政” 为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在 2017 年相对于 2007 年翻了的 4 倍，远高于经济发展的增速。

下图为一线城市——“北上广深”2002~2017 年住宅商品房的销售价格走势图（注：数据来自国家统计局），统计局的数据比较保守，和我们消费者自身的 “体感温度” 相差甚远。虽然如此，还是可以清楚的看出 08~10 年和 15~17 年一线城市除广州，基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，北京和上海不用多说，全国唯二，广州没法比；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。

两次飞跃的中间，2010~2014 年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下，本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的，全国的数据可以参见文章——【中国房地产的过去、现在及将来 – 第一篇】中国房地产发展史概要。

下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图，数据来自国家统计局。2007 年我们国家的城镇化率是 46%，而全国总人口为 13.18 亿；2017 年我们国家的城镇化率是 58.52%，而全国总人口为 13.86 亿。下面简单计算一下：

2007 年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06 亿；

2017 年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11 亿；

10 年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05 亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007 年人均居住面积为 22.6㎡，2017 年人均居住面积达到 37㎡。10 年人居居住面积增加 14.4㎡，要知道 1990 年人均居住面积都不超过这个数的啊。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.05 亿 * 37㎡ = 75 亿㎡；

由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06 亿 * 14.4㎡ = 87.3 亿㎡；

两者相加可知 08~17 年 10 年间新增住房居住面积为：

75 亿㎡ + 87.3 亿㎡ = 162.3 亿㎡；

这就是中国房地产在 2008 年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。这 162.3 亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

可是 2015 年的时候，我们国家的城镇化率已经到了 56.1%，要知道发达国家的城镇化率是 70%，目前长三角 / 珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知 15 年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自 08 年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的 “有房即有家” 理念，让很多人对 “房地产会继续增长的预期” 很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导 / 媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。

但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了**。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响**，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000 年，日本城市化率基本保持不变；但是到了 2000 年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在 2000 年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在 1975 年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在 91% 左右。1945 年 - 1975 年，由于人口加速流入城市和 “市町村大合并”，城市化率快速提高至 76%，；1975-2000 年，城市化率基本保持稳定；2000 年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并” 导致的被动提升，城市化率由 79% 进一步上升到 91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文——《站在 2019 年看——中国房地产最后的五年》，我们可以合理的得出一个推论：2025 年后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。都 2019 年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

论点二：人口老龄化加剧

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的 “合适的房子” 是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析：

1、婴儿潮

新中国建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于 2000 万计，如下图所示）：

第一波婴儿潮：1949-1958；

第二波婴儿潮：1962-1975；

第三波婴儿潮：1981-1997；

（注：3 年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）

以结婚年纪来算：

据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在 26 周岁。则：

1997+26=2023；

以读书时间来算：

考虑到大学生本科毕业就大约是 23 岁，研究生毕业大约 25.5 岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作 3 年后开始购房，研究生工作 1.5 年后开始买房（为什么研究生是工作 1.5 年，因为研究生工资高、加速度大），那么：

1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；

这是一个估计值，其中误差大概率在正负 1.5 以内，不影响我接下来的推论。

以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即 1997 年出生的人，最迟在 2023 年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为 1991 年，如果这样算，最迟购房年份为 2017 年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。

2、人口老龄化

中国人平均寿命是 75 岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：

1949+75=2024；

1975+75=2050。

2024～2050 必定是我国最艰难的时间段，因为这 27 年间，每年我们国家都会逝去大约 2000 万人口，有相当的年份还不止 2000 万。2018 年出生人口为 1500 万，死亡人口为 1000 万。距离 2024 年还有 6 年时间，假定 2024 年去世人数为 2000 万，19 年到 24 年逝去人口为等比例增长，未来 6 年出生人口保持在 1500 万（几无可能，必定少于这个数），则大约在 2021-2022 年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长。

2022 年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022 年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为 26 岁，从 2022 年向前追溯 26 年，即为 1996 年。这一年出生人口约为 2000 万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是 1000 万套，而逝去的人大约 1600 万左右，大约 800 万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。

但是把时间线划到 2024 年呢？这一年去世的人大约 2000 万，而组建家庭的人由 1998 年出生的人决定的，这一年出生的人口大约 1900 万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的 “折旧率” 会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的 “未来房子是白菜价” 还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在 2017 年说的“8 年后，中国最便宜的东西可能就是房子”，亦即 2025 年后，和我推算的 2024 年基本吻合。

有朋友会说 “随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”；

那我得告诉你：日本人平均寿命是 80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到 80 岁，那也就是延缓了 5 年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从 49 年持续到了 75 年，长达 27 年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

总结：未来五年出生人口会急速下降（18 年相较于 17 年锐减 200 万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。

论点三：房产税的使命

房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流；所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。

2018 年全国卖地收入为 6.5 万亿，而全国房地产总值 450 万亿；为了弥补 6.5 万亿的卖地收入，房产税就是一个答案。试想一下，只收 1% 的房产税，就是 4.5 万亿收入。当然房地产在中国经济中的比重绝不是一个卖地收入就能解释清楚的，也不是简单的数学计算就能划等号的。但是这里只是提供了一个分析和思考的角度，方便读者理解。

房产税有两个作用：

一是降低甚至除去房地产的增值属性，想稳赚不赔，做梦，因此会逼迫一些囤房（炒房）的人主动卖房，会极大增加市场房屋供应量；

二是降低地方政府对卖地的依赖，彻底解决土地财政尾大不掉的问题！

论点四：所谓的放水

首先是 “放水”，很多人都不懂信用货币就在那里喋喋不休说什么印钞，真是搞笑。

那就看看你们所说的放水吧！

最新新闻 “央行发布了 6 月份金融数据，中国 6 月货币供应量 M2 同比增长 8.5％”，下图为历年货币供应量，看历年趋势（红线），央行是在放水还是缩水一目了然。中国要想超过美国，我们的人民币就必须在国际市场相较于美元不说超过，也必须旗鼓相当，如果一个国家随意放水，人民币就休想国际化，人民币不能国际化，中国就不可能超越美国。以后，人民币追求的是稳定稳定再稳定，为国际化推广创造条件。一个不靠谱的货币是得不到国际市场认可的！

房地产不会作为短期刺激经济的东西，长期也不会！

有通胀就有通缩，目前，有可能会滞胀甚至通缩哦！

注：以下 { } 内容为更新部分

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数日前，央行行长易纲在中央核心刊物《求是》杂志上发表《坚守币值稳定目标实施稳健货币政策》的 7000 字署名文章，接着各大主流媒体争相转载报道。值此这 “百年未有之大变局” 时刻，想必这篇文章不仅仅是为了纪念央行成立 71 周年所写的祝贺词，而是大有所指的，因此这篇文章的个中韵味还是很值得人们认真思考的。

在文章中写道：“守护好老百姓手里的钱，保持币值稳定，并以此促进经济增长，是货币政策的使命。” 并且，易纲表示，不能让老百姓手中的票子变 “毛” 了，不值钱了。如此看来，话已经说的很直白了，这些话当然不是说给老百姓听的，或者说表现上是说给老百姓听的，实际上是说给那些寄希望于央行放水的人听的。

当前，很多地方政府因为大修基建刺激经济搞得债台高筑，寄希望于央行放水再拉升一波房价，好让地方政府卖地赚容易钱，因此地方政府是希望央行放水的；再次就是房地产行业也殷切希望央行放水，毕竟他们直接利益相关。可惜，他们呼天撼地，央行还是顶住了压力，只是象征性给降了 5 个基准点，说这是杯水车薪，一点也不为过。

央行是不想放水吗？当然想，但是不是给房地产行业放水，而是给实体行业输水！但是由于层层截流的问题，即便放水，也没有多少资金流向了实体经济，如果不能流入实体行业而是肥了某个行业，放水只会适得其反。

从央行行长易纲这篇文章可以得出一个结论，那就是寄希望于大放水的人可以断了这个念想了。

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论点五：中国目前的困境

我们国家的经济目前很尴尬，高端制造业等等，反正是高端的利润大的，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。

实话实说，今年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了 14 亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是 14 亿的市场，东南亚 6 个多亿的市场也在冉冉升起，印度 13 亿肥沃的市场也在蓄势待发。

注：以下 { } 内容为更新部分

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现在讨论房地产问题，我发现有很多朋友还是比较孤立的看待我们国家所面临的问题，而不是站在全球的角度看待问题。现在经济全球化了，毫无疑问，竞争也是全球化的。

如果孤立考虑中国问题，那么不用说，高层肯定是希望房地产软着陆的，没有任何一个国家希望经济硬着陆，比如曾经的日本，他们难道不希望上个世纪 90 年代的日本房地产泡沫软着陆？还不是因为外部环境不允许！现在，我们的情况也是如此的，中美冲突的当下，以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了！

请大家记住，这是一个互相竞争的世界，而不是什么和谐的地球村。比如，很多人瞧不起越南，说起劳动力就说我们国家的劳动力如何优秀，技术如何熟练，其他国家劳动力替代不了。但是，实话实说，流水线上重复的动作到底有哪门子技术可言啊。

就拿三星手机来说吧，如果孤立的从我们国家的市场来看，我估计很多人得出的结论是：三星已经破产了或者说不行了！因为三星手机在我们国家的市场份额基本上可以忽略不记！但是，殊不知三星手机依旧占据全球市场第一的份额。真的不是没有中国市场，其他公司就玩不转、活不了了。抛弃致命的狂妄自大吧，脚踏实地砥砺前行才是正途。

而且，目前三星一半以上的手机是由越南工厂生产的，越南工厂的工人是谁？越南人！三星最大的智能手机生产基地就设在越南，年产量达 1.5 亿台左右，约是其整体产量的一半。目前，三星在越南已经拥有智能手机、电视、家电工厂。这些工厂里面流水线上的工人不都是越南人民吗？当然，也包括印度，殊不知国内的小米、VIVO 和 OPPO 等公司也在印度设厂生产手机了。而且，苹果计划在 2019 年从中国转移 iPhone 生产线，比例最高达到 30%。什么劳动力素质不可替代，那只是用来安抚老百姓的谎言罢了。

最可怜的是依附于这些手机制造厂的员工，因为工厂搬迁出去，他们的工作机会就没了。有个数据，外资给中国提供了大约 4000 万的就业岗位，如果在算上配套的供应链上的公司，估摸着有一个亿以上的就业岗位。大公司搬迁走了，意味着供应链上的公司也会跟着搬走。这也是最近几年国家号召青年回乡创业、乡绅回乡投资的原因，城里没你的就业岗位啦。而且，国内的不少企业也搬迁到越南了，这是没办法阻止的，因为我们的配套企业不搬过去，三星以及苹果等公司可以找其他供应商代替，那么我们的配套公司就会慢慢被市场淘汰掉。

而且企业搬迁出去会给当地培育相应的产业和本土企业，他们以后就是中国企业的竞争对手。比如三星供应商在越南的本土化率已经从 2014 年的 35% 提升到 2017 年的 57%，可见越南的整个电子产业都被三星给带起来了。

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在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？我在曾经推送的旧文——《请，追求 “自主可控” 的人生！》——说过：

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。
对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU 芯片、操作系统、高性能材料等等。不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在 “中兴事件” 和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。

要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？

本部分为节选，全文 4~5 千字，全文请看《【中国房地产的过去、现在及将来 – 第四篇】大国竞争之沙盘推演！》

结论

房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之待接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。

人口都要负增长了，还谈什么接盘侠啊，所以理由一 pass 掉；当前经济的窘境不用我多说了吧，再次 pass 掉理由二；会不会大放水呢？看过本文应该没这个疑问了吧。

基本面结论：未来五年出生人口会急速下降（18 年相较于 17 年锐减 200 万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出，且别寄希望于城镇化。放水是不可能放水的，即便放水也不去给房地产（目前房地产信贷等融资手段收缩很严峻）。

房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后回光返照式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。

对于手头有投资性房产的人来说，接下来的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去，必死无疑。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点，五年之后，房地产就是马云说的 “白菜价”。

五年之后呢？

五年之后没多少人谈房地产了，而是更喜欢聊医疗、养老和教育！

以上五个论点，是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻，请别浪费时间辩驳了，只增笑尔！

一、价格决定了你买不买

我们可以先举这样一个例子：

市场正常的情况下，一辆汽车 20 万的售价，一个月能卖 10 辆。
受疫情影响，现在只能卖出 5 辆，月销售额 100 万；
于是商家把汽车降价到 15 万，结果卖出了 20 辆，月销售额 300 万。

这里有两种计算：

第一种计算认为：20 辆车本来卖 400 万，现在只能卖 300 万，商家实际赔了 100 万；
第二种计算认为：严峻的市场情况下，销售量提高了，月销售额多卖出了 200 万，薄利广销。

如果你纠结与第一种看法，很可能在 2020 年上半年要赔得精光。

如果你以第二种计算应对，很可能快速回笼资金，最大限度降低了租金、人力、压货成本，不一定少赚。

对于商家，价格决定了他的月销售额，决定了它能不能渡过艰难时刻。

对于买车人呢，如果汽车依然是 20 万，他会拒绝购买，但是降到 15 万就就再次刺激了他的欲望。

房子的买卖也是同理。

疫情爆发前，总价 100 万的房子销售没压力，疫情扫荡过后，就需要降价保证正常周转。

价格决定了开发商的房子，由什么人群来买，什么时候买，是否着急买。

房价是主观的，就是买房人在疫情影响下，愿意花多少钱买房。

二、房价由谁操控？

有这么一个思维：

疫情阻断了社会流动，抑制了社会需求。买房人的收入缩水，需求被抑制，开发商年前规划的供应量、储备的土地量，已经无法缩减，但是运营成本还要支出，房价就只能下降。

这是经典的供需平衡思维——

供应无法及时缩减，需求曲线向左移动时，价格下降。

但问题是：

不管是涨价还是打折，开发商往往会拿着虚拟的价格去试探市场，在市场上有两种极端表现：

标榜特价房、内部房或一房一价，变相打折；
利用项目优势，营造抢购的气氛，伪造需求。

于是问题来了，开发商在试探谁？

我们看社会的财富分配：全球 10.7% 的人拥有了全球 82.8% 的财富。据乐施会（Oxfam）2016 年的一项统计：全球最富有的 62 个人的财富，相当于全球最贫穷的 36 亿人的财富总和。

根据瑞士信贷（Credit Suisse）的最新统计，中国最富有的 10% 的人，财富占比达到了社会总财富的近 6 成。

受疫情影响，富人的损失可能是被迫裁员、关闭门店、放弃乘坐飞机和商务旅行，但是对于穷人，可能是没有饭吃。

所以我们有理由推断：

开发商试探的其实是那些有钱买房的人，愿意用多少的价格买入，而不是没钱还在不断吐槽房价的人。

所以，供需理论在富裕群体面前，可能是失效的——

开发商释放的房价，面对的不是有需求的人，而是有钱购买的人。

再说得通俗点，房子究竟是涨价，还是降价，不是有需求但买不起房的多数人能决定的，而在于买得起的少数人愿意花多少钱入手。

然而那部分有钱买房的人，并不总像电影里那样满口金牙、挥土如金的被丑化形象。

他们往往比买不起房的人，拥有更多的社会信息、更多的人脉关系，拥有更高的学历，更理性的分析能力，更懂得精打细算，一分钱都要掰成两半。

对财富的异常计较，对信息的敏锐获取，对社会资源的掌握，让他们有能力积累到更多的财富。

疫情的影响，让这些富裕群体更加谨慎：原来愿意首付 40 万，负债 80 万买房，如今必须留出一部分钱作为风险防备，减少负债。

而国家层面，更是三令五申——房住不炒！房住不炒！不将房地产作为短期刺激经济手段。

新一轮的基建和刺激计划，没有房地产的影子。某地刚想放开限购，被当头一棒。成为了 “政策一日游”。

中央在政策上试图避免钱流到楼市，而地方在政策上又要救楼市，这是一组矛盾。

当然变通的招数很火——

既然不能放松限购和放水楼市，那就换个名头，例如首付分期，降低人才引进门槛，放宽人才引进年龄……

总体上说，有能力买房的人，对价格的认识是主观的，压力过大，就选择不买。但是开发商回笼资金的需求却非常紧迫，开发商必须想出办法，刺激这部分人的购买欲望。

当前形势，价格由谁决定，一目了然——是那些手里有钱买房的人，是买方市场。

三、统计数据在欺骗吗？

当然，开发商也不傻，不会坐以待毙，让有钱买房的人无限期观望。

房子卖不出去也要宣传 “万人空巷抢 xx”。
明明心里很想把房子卖出去，还要培训置业顾问，不能太过热情。
要透露出我家房子不愁卖，你犹豫一下我过俩月就涨价的信息。

价格既然是主观的，那就代表可以伪造，一定要造势。

某大品牌的一双塑料拖鞋，敢卖 5000，凭什么挂着我家品牌的房子，不能逆势涨价？卖点和新闻，都可以包装！

开发商这样做骗谁呢？骗傻逼。

“骗傻逼” 也是一种销售策略。在经济学上，这种骗傻逼的行为有个专业名词，叫：“凡勃仑效应”。

“商品价格定得越高，越能受到消费者的青睐，销量反倒越高。”

价格一涨，人心恐慌，更何况还有一些分析机构，早早给出意见：

“疫情对楼市的影响不大，疫情结束后，市场将逐步恢复。”

这话说得很模糊，就好像说 “只要你踏实努力，肯定会发财”，目的就是稳住市场的信心。而且还有其他家的数据做支撑，我们以河南省三线城市南阳为例：

你看，这份榜单上南阳的均价 3 月比 2 月涨了 940 元。这样的数据可信度有多高，笔者不多评论，但至少南阳是在造势。

别的城市且不看，仅说 3 月份南阳的数据，有哪家南阳中介和地产商开门了，这价格是怎么统计的？难道是打个电话，让开发商自己报价？

对于有钱人来说，价高往往代表质量高，要涨价肯定是买的人多。

这个经验之谈，虽然不一定对，但通常都对。地产商就是利用这一点，努力包装出要涨价，现在不买一定后悔的态势，引诱买房人上钩。

做生意的，即使没挣到钱，也要搞个二手大奔开着，这就是造势。

开发商明明很想把房子卖给你，但还要做出别人抢着买，房子不够卖的态势。

统计数据也好，房价收入比也罢，都不能代表房子的价值和房价的走势。只有买房者内心的期待，才会起作用——

通过造势，混淆市场信息，让买房人相信你的房子会涨，物超所值，对房子未来的价格看涨。

反正有钱人骗到一个是一个，更何况还有大量买不起房的人，一经忽悠，冲动之下愿意借钱、高负债买房呢？你是否发现银行这一段时间到处打电话放贷吗？没发现这一段电商平台红包变多了？

曾经听过南阳某中老师讲，作为父母如何给女孩子找对象：

你给你家闺女买个市里的房子，大小无所谓，位置偏点也无妨，然后再配辆十几万的车，有能力的最好来辆奥迪 A3，相亲的门槛自然就提高了，钓来金龟婿的概率也大大提高。

因为通过这种 “造势”，媒人心中形成一个印象：这家闺女开着奥迪，市里还有房，说对象也得找个门当户对的，自然而然就把一些普通人家给过滤掉了。

房子喊涨价，也是同样的道理。

越是没钱，越要宣传，降价压力越大，越要涨价。

当然，还有那些没有老业主顾忌的一期新盘，默默调低价格，制造出 “趁机抄底” 的氛围，今年我挥泪大甩卖，你如果犹豫，明年保准后悔！

道理都一样：造势和造价！

三线楼市 3 月房价集体涨价的谎言，背后是制造一种恐慌，托底楼市。买房者要擦亮双眼，识破开发商和某些咨询机构携手制造的骗局。

结论

2020 年，选择观望，是稳妥之策。房子的价值和价格，是一个很主观的东西。

疫情会挤掉三线城市地产的泡沫，让房价回归合理区间。

观望需要做的，就是判断房价是否到了你愿意接受的程度。

笔者简单统计了南阳东区、西区、白河南、新区、三馆一院片区楼面价，按楼面价占总房款 30% 到 40%，甚至 50%，推导一个房价参考，把楼面价乘以 2、2.5 和 3，得出理论上可能的房价，仅供与实际房价参照。

我们以二机厂地块儿为例，4000 多的楼面价，你觉得房子是卖 8000 到 9000 合理，还是 1.2 万合理？

当然，如果你算的是公园里 2016 年拿地时的 701 元 /㎡的楼面价，即使乘以 10 倍，南阳人依然要发笑。

由此你也可见，房价是多么诡异，楼面价的高低和房价并无太大关联。

市场不确定时，任何的购买行为，都会是在为你所掌握的信息付出代价。谁看得透，就能不被开发商释放的烟雾弹迷惑，以最小的代价，最合理的价格，买到好房。

观望的目的，就是发现你觉得合理的价格，房子的价值没有定数。

知乎用户梁覠发表

巧妇难为无米之炊。

对于房价来讲，无论是炒房团哄抬，还是资本运作，还是散户囤积居奇，还是政府调控，都必须直面 “刚需” 的问题。

什么是良性的庞氏骗局？

1. 流通产品的价格稳定。2. 足够数量的新来的傻子。

套用在同样是击鼓传花的房地产市场里，无非就是房价稳定，第一套房的生力军充足。我很久以前就回答过，90 年代的计划生育削减今天的青壮年增量，农村进城青年的海绵又挤不动了，而且房市的入场券门槛又抬得过高，远远超过了中国人平均工资的增长速度，就必然会出现今天房价支撑不住的情况。

当房地产市场上只有一群手握三套房以上的中产家庭，而缺乏新进盘子的生力军接盘侠时，这个庞氏骗局就理所当然地维持不住了。

每个庞氏骗局里的人都应该清楚，一旦没有足够的新人进来，自己手上的筹码，就不再是大家嘴上商量的价格了。

往后两年，可能大家的热钱就会从房地产抽出来，更多地放到私立教育、生活日用品、养老医疗和大件电器、汽车上了。

至于房价嘛，整体上是不会再涨了，否则，只会把这个庞氏骗局的门槛抬得更高，击鼓传花结束得更快。

知乎用户刘超发表

最近有一些不友善评论，看了之后，不想直接怼，因为连经济数据都看不懂的人，就不要充满戾气的搞人身攻击。你可以用行动证明你的想法，如果你那么看好房地产，请你们立刻去取钱买房，那才说明你是真的信自己的所谓理论。

更新增加两大类数据，自己体会：

其一，中国目前广义货币存量大约是 200 万亿人民币，每年新增加的货币投放量在 20 万亿左右。

其二，中国房地产存量价值目前估值达到 450 万亿。房地产融资占中国全部融资的比重持续上升。从金融机构贷款来看，2014 年，中国金融机构房地产贷款余额占全部贷款余额的比例为 21.27%，2015 年是 22.36%，2018 年为 28.39%，到 2019 年 6 月末上升到 28.71%，不到 5 年时间占比上涨了 6.44 个百分点。2019 年上半年，房地产贷款同比增长 17.1%，比全部贷款增速高 4.1 个百分点，而上半年新增贷款中，房地产贷款占比高达 33.2%。

说一种现象吧：有权势和财富的人，现在都急于出手房子，留一套自住，一套给子女，其余的全抛。另外很多有条件的开始寻求移民，财富外移，但这条路径现在已经很难了，或者说基本没有操作空间。

即使你是刚需买房者，我也要提出以下建议，供你思考：

1. 现金为王，想一想自己的收入增长速度如何跑得赢 CPI？

2. 尽量不要背负贷款，把自己绑在一个商品上几十年。

3. 如果你要买房，请量力而行，买哪里很重要，确认自己是不是高位接盘侠。

4. 重要事情说三遍：国家要的是房价稳定，不会大涨和大跌，个别不同层次的城市，因为人口和货币超发，一些城市一定会涨，一些城市也一定会跌，自己去思考和辨别。

5. 如果你就是认为自己是个俗人，金钱财富是衡量个人的唯一标准，那你就要把中心放在未来社会的新兴产业上边，而不是房子上面。如果你认为自己是个追求自身价值实现的人，那你请选好自己最喜欢的事业，一条道走到黑，即使得不到巨大的财富回报，但这一生，你觉得自己很开心，很有价值。

知乎用户财新网发表

据人民法院公告网显示，截至 2019 年 11 月 20 日，房地产开发商的破产数量已经高达 446 家，创下历史记录，其中虽不乏曾经的百强房企，但绝大多数还是中小型房企。这一轮房地产调控将持续影响房地产的行业结构，一个总的趋势是头部房企的市场占有率将持续上升。

本轮应对经济下行压力的过程中，房地产调控并未大幅放松，7 月底的中央政治局会议更是首次明确 “不将房地产作为短期刺激经济的手段”。如何才能在保持中国经济相对平稳的同时，降低对房地产的依赖度？

野村证券中国区首席经济学家陆挺 12 月 4 日表示，**房地产行业对中国国民经济的影响较大，要逐步、有序地降低经济对房地产的依赖度，做到软着陆。**在这个过程中，政策不能突然特别松或特别紧，要逐步调整，把供给更多引导到一二线城市。

根据其此前的测算，房地产行业对中国经济的贡献超过 25%。“在没有找到新动能之前，让房地产硬着陆必然会对经济有很大的影响。” 陆挺称，房地产涉及的上下游产业很多，房地产开发商减缓购地也会对地方政府融资产生较大影响。

财政部数据显示，2018 年地方政府土地出让金收入达到 6.5 万亿元，同比增长 25%，增速明显低于 2017 年的 40.7%。而今年 1-10 月，这一增速已经降至 6.9% 今年前十个月，土地成交价款出现下降，陆挺预计，2020 年土地出让收入下降的概率不小。

与此同时，房地产销售面积连续两年仅微幅增长，房地产开发商在过去三四年间较大幅度加杠杆，国内发行债券 2 万亿元左右，海外发行美元债 1700 万美元左右，加上商品房预售款，“融资量和杠杆率都非常高”。

“不能搞暴风骤雨式地去房地产化。” 陆挺认为，政策要逐步调整。过去几年以棚改货币化为契机，房地产开发大量集中在三四线城市，而一二线房地产调控比较紧，这在 2016 年 9 月后表现的尤为明显，但这与中国人口流动和城市化发展长期趋势相悖，棚改之后三四线房地产增长后劲很小。

“要适度把需求或供给引导到一二线城市。” 陆挺建议，利用供给侧改革思维，增加人口流入区域的土地供应，包括住宅用地、商业用地和基础设施用地的供应。土地供应与户籍人口、就业、缴纳个税的人口数量挂钩，中央的转移支付也与此挂钩。通过供给侧的思路让城市在扩张、人口在上升的城市，不至于出现供不应求导致房价过快上升。

[中国经济如何去房地产化？陆挺：将供给引导到一二线城市economy.caixin.com/2019-12-04/101490646.html

](https://link.zhihu.com/?target=http%3A//economy.caixin.com/2019-12-04/101490646.html)

知乎用户 kimi 发表

这次真的是暴击啊

问题是很多人心态已经变了

奋斗逼越来越少

得过且过的人越来越多了

今朝有酒今朝醉

各个城市再也不能划大饼了

买房前先看看：

医疗资源，教育资源到底够不够？

往小的说，家附近步行多久能走到超市，超市的东西充足且新鲜吗？

知乎用户黄彦臻发表

其实整个 2019 就是楼市的拐点，之前看过我写分析的应该知道，下跌通道理论上是 5-7 年，分 ABC 三个段落，2019 年已经走完了 A 中 a1 和 a2（19 年下半年的持续宽松拖延了 a2），a3 作为 A 段主跌，我一直在想，是以什么形式，或什么契机引起，现在大概率可以给出答案，就是商业地产引起的（第一阶段股票市场已经验证），肺炎将会给商业地产见底的路上打一个政策底，随后商业地产全面反弹，再触一个市场底。这对应的住宅就是 a3,B,C。

90 后是最舒服的一代吗？2657 赞同 · 621 评论回答

关键词：肺炎电影传媒商业地产万达王氏父子住宅地产银行，这一长串东西有太多的东西可以写了。

知乎用户谭帮主说房发表

2020 年注定是一个刻骨铭心的年度，一场突如其来的疫情让各行各业都受到巨大的冲击，原本计划买房或者换房的朋友，开始纠结了，这种情况下该买房吗？2020 房价会降吗？今年的买房策略应该怎么制定？

我们有必要先看看全国房地产市场的整体情况。最后再给大家 2020 年的买房建议！

01 房子下跌城市名单

2020 年 3 月份房子下跌城市名单如下：

一线城市：北京（-2.85%）、上海（-5.85%）、深圳（-1.21%）、广州（-3.63%）

其他城市：福州（-7.19%）、厦门（-4.13%）、广元（-14.36%）、台州（-5.57%）、丽江（-7.46%）、丹东（-8.6%）、三明（-5.15%）、嘉兴（-3.8%）、雅安（-7.99%）、宜春（-6.36%）、攀枝花（-7.49%）、甘孜（-5%）、云浮（-7.34%）、梧州（-6.83%）、中卫（-8.76%）

大家看到这个名单，可能会心中一颤，其实大可不必紧张。因为这份名单只是一个城市均价的统计。我们可以参考，但不要恐慌。

以深圳市场为例，大部分区域微涨，但龙岗、盐田、大鹏三个区下跌，这样一来会拉低均价，出现全深圳整体下跌的 “错觉”。

均价只是一个粗线条的参考价格，要准确把握一个城市的价格，必须从产业结构、收入水平、本地购买力、供求关系等方面综合分析。

02 重点城市房价走势分析

1、武汉房价

武汉房价会先跌，然后止稳，再缓步回升，然后继续上涨。疫情让很多人充满担忧，会有很多房子抛盘，这是下跌的主要原因，但幅度不会很大。当然也要看房子本身的位置和价值，分化会很严重。

武汉房价并不高，真正因为金融杠杆过长或者现金流出问题导致卖房的不如一线城市多。而且因为基数低，一点点备用金可以扛很久。所以说，心理上的恐惧导致的卖房大于月供吃紧的抛售。

当城市恢复正常秩序后，心理上的恐惧会逐渐消除，这个时候，放盘量会减少。供求关系又会发生变化。这个时候会止稳。对于开发商也一样，资金链不出问题，就不会贱卖，也是一个前低后平衡的过程。

2、成都房价

成都房价会稳中有升，成都是西部城市群的龙头，是重渝经济群的领头羊。疫情对成都的影响有限，当经济秩序忧愁正常后，由于疫情被碰压抑的需求会集中释放，所以说是前紧后松的过程。

我反复强调过，疫情只是暂时压抑了需求，但没有让需求消失。

03 杭州公积金提取新政

杭州公积金提取新政内容如下：

4 月 5 日，杭州出台住房公积金阶段性支持政策，缴存、贷款、提取都有新变化，其中，受新冠肺炎疫情影响对支付房租压力较大的无房职工，2020 年 6 月 30 日前可按月提取本人住房公积金账户余额，提取限额按现有标准上浮 50% 确定。

杭州市公积金中心 3 月 19 日发布了《关于妥善应对疫情进一步实施住房公积金阶段性支持政策的通知》的操作细则，关于阶段性提高租赁提取限额标准为：杭州市区（含萧山、余杭、富阳、临安）为 1500 元 / 月，建德为 600 元 / 月，桐庐为 1050 元 / 月，淳安为 750 元 / 月。细则下发前，已提取的不再补办。2020 年 7 月 1 日起，租赁提取限额按原标准执行，每年提取一次。

《通知》明确，受新冠肺炎疫情影响的企业，缴存住房公积金确有困难的，在与职工充分协商的前提下，经职工代表大会或工会讨论通过并提交决议书，可申请在 2020 年 6 月 30 日前降低住房公积金缴存比例最低至 3% 或缓缴住房公积金，期间，不影响职工正常提取住房公积金和申请住房公积金贷款。

对于受新冠肺炎疫情影响的缴存单位及自愿缴存个人，未能按时足额缴存住房公积金的，说明情况并在 2020 年 6 月 30 日前完成补缴的，不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款。

《通知》显示，受新冠肺炎疫情影响的职工，2020 年 6 月 30 日前住房公积金贷款不能正常还款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。

如何解读：

这是疫情下维稳的政策性福利。帮助收入不稳定的企业员工渡过短期困难。我多次强调过，疫情后，会出现各种各样的刺激经济和维持稳定的政策。不同城市会根据实际情况出台不同侧重点的政策。大家应该密切关注！

04 华远地产

4 月 7 日，华远地产发布公告称，公司首次采用双向回拨方式成功发行 14 亿元公司债，其中品种一发行规模 11 亿元，期限为 1+1+1 年期，最终票面利率为 4.80%；品种二发行规模 3 亿元，期限为 2+1 年期，最终票面利率为 5.50%，创近期行业内同评级、期限的公司债产品中利率最低。

这是房地产企业针对国内外环境，积极储备资金的做法。疫情会导致开发商资金链吃紧，实力为王。行业将不断洗牌，强者恒强！

**05 2020 买房建议
**

1、需要就买

建议大家在自己生活扎根的城市，至少拥有一套房子。

2、合理使用杠杆

不排斥贷款，但不盲目使用贷款，选择自己承受范围内的杠杆。

3、不要盲目购买学位房

回归教育的本质：家长营造温馨的家庭氛围，加强对孩子的引导，培养好生活习惯和学习习惯，持续关注孩子的成长，家长的以身作则远强于说教式、压迫式的教育模式。

4、房贷利率要不要转换

如果是 3 年前批的贷款，有利率打折的，可以不用转换；如果是近 3 年内批的贷款，而且你又看好未来利率市场化前景的，可以选择转换为 LPR 加基点的浮动模式。

5、买房要提升专业能力

房产知识是人人必修课。懂得判断价值，懂得分辨市场，才能买到好房子！

6、进入志同道合的圈子

我们不仅要懂房产，还要学习财富的承载力，做好自己，更好的回馈社会。

**06 结束语
**

闭着眼睛买房的时代早就过去了！房地产市场已经完全进入精细化、专业化的市场。唯有懂得房产知识，才有防身术。才能在雾里看花的市场洞悉买房赚钱的先机！

知乎用户刚需帮发表

谢邀，任何时候关于房地产的走势，都不能一概而论，而是应该一城一分析，具体城市具体分析，每个城市都不可能是一样的走势，下面简要就几个主要城市进行分析：

1、北京，虽然受到疫情的影响，但是大部分人还是看好北京的房市，所以在 2020 年的房价走势是肯定上涨的，其实还有一个利好就是一直在提非普线的问题，参考深圳，如果调整非普线，势必带来一波涨幅，所以总体而言，2020 年北京房价会有一波上涨。

2、深圳，根据统计信息，在疫情封闭期间，深圳的二手房成交异常活跃，新房的成交也基本上靠抢，某高端楼盘开盘，基本上 8 小时售罄。深圳从 2019 年双十一取消豪宅税以来，持续上涨，是三大一线城市中唯一上涨的城市。

还将持续对其他城市 2020 年的走势进行详细分析，并根据实操经验进行讲解。刚需帮，帮刚需，传播刚需买房的经验，分享买房知识干货，定制买房的整体方案和资金规划，帮助各位刚需以最低的价格，最合理的方式，买到最优质的房子，圆每一位刚需的居家梦。

知乎用户刘川枫发表

时移势易，一个疫情将全球各国闹翻了天，整个世界打破了原有熟悉的节奏，短短数月之间乱成一团，仿佛我们再也回不到过去那种安稳的日子里去了。

如今的复杂异常形势，已经不是沿用已有历史规律就可以轻易概括的了。让人应接不暇的逆周期操作，让很多人对资产价格的预期产生了分歧。说新周期开始了吧，可泡沫还在那里，裸泳的东郭先生们也还在那里；说新周期没开始吧，各类逆周期政策的幅度却远远超过了以往危机中的救市力度，所以我们到底要驶向哪？恐怕这次连舵手都不知道，所以我们看到财爸与央妈的争论又开始了，这是路线之争，取决于未来将去到那里。

所以，因为我也看不清，只能一点点的去扒一扒数据，看看能否从其中窥到一点蛛丝马迹。而尽可能的找到一些未来的轨迹，就是本文的目的。

疫情肆虐之下，我国 2020 年 3、4 月 M2 同比达到 10.1%、11.1%，同时叠加美联储无限流动性大招，“大水漫灌” 改变了一部分人的预期，市场中出现了明显的多空分歧，大家对未来的预期开始变得更加模糊。当然，这也是因为人类正在用强大的逆周期能力创造历史，没人知道这样做了以后，未来还会有什么鬼东西在等着我们。

一、现有房地产价格走势分析

（一）全国房价整体情况复盘

1、全国新建住宅销售价格

2016 年至今四年时间，西安新建住宅房价领涨全国涨幅达到 71.8%。涨幅前十名除广州外全部为二三线城市，依次为西安（71.8%）、徐州（62.6%）、武汉（61.3%）、合肥（60.7%）、成都（57.8%）、厦门（57.3%）、石家庄（57%）、南京（56.3%）、广州（56.1%）、无锡 (56%)。

与 2019 年 4 月同期相比，前述前十名中合肥（1.3%）、厦门（2.8%）、广州（0.7%）同比涨幅开始放缓，其余城市房价涨幅依然高歌猛进。全国部分城市同比出现负增长，分别为济南（-3.2%）、天津（-0.4%）、宜昌（-1.8%）、安庆（-0.5%）、韶关（-0.7%）、岳阳（-2.0%）、泸州（-3.8%）。

从新房价格涨幅看，全国房价绝对值的拐点还没出现。

2、全国二手房销售价格

2016 年至今四年时间，二手房价格涨幅前十，分别为深圳（69.9%）、合肥（62.9%）、无锡（50.1%）、杭州（47.1%）、广州（47%）、南京（47%）、北京（46.5%）、武汉（44.1%）、厦门（43.3%）、上海（41.7%）。

与 2019 年 4 月同期相比，前述前十名中广州（-0.5%）、北京（-0.2%）、武汉（-2.3%）出现负增长，合肥（3.0%）、杭州（3.2%）、厦门（3.3%）、上海（2.3%）二手房价格走势开始放缓。

从二手房整体走势来看，部分城市房价绝对值的拐点正在出现，全面拐点尚需观察。

我们从上面的复盘可以看出：

①2016 年至今，全国 70 个城市中新房涨幅总体领先二手房；

②2019 年 4 月至今，新房价格较二手房价格更坚挺。全国 70 个城市中，新房销售 7 个城市出现负增长，二手房销售 25 个城市出现负增长，意味着二手房市场 35.7% 的城市出现了阶段性拐点，是否长期拐点需要持续观察；

③部分城市新房涨幅与二手房涨幅出现较大差距。我们这里假定二手房市场更近市场真实供需情况，所以对比各城市新房与二手房涨幅之间的差距，可以作为参考各城市泡沫情况的参考指标。二者涨幅正价差越大，代表泡沫越大。

从新房与二手房统计价差看，2016 年至今西安（51.2%）、海口（36.5%）、三亚（36.1%）、成都（35.5%）、徐州（33%）、石家庄（31.7%）、贵阳（27.8%）、扬州（22.7%）、湛江（20.3%）、北海（20.2%）偏离最大，其中西安以 51.2% 的价差一骑绝尘。

另，新房与二手房涨幅差值在一些城市出现倒挂，也就是说二手房增长比新房更快。其中深圳以 - 17.2% 的价差领跑，也就是说深圳二手房价格增幅高于新房销售价格。

通过对比一手房与二手房增速，产生了评价全国各城市房价泡沫的第一个指标，即新房与二手房涨幅之间的差值，差值越大，泡沫越大。

（二）疫情后房价反弹的预期分析

疫情叠加春节，工业、服务业、进出口贸易等休克式停转，除股市以外全社会资本流动基本停转，隔离期间受限于消费场景、对经济的悲观预期等因素，房地产行业迎来大考。但是可以预期的是，疫情后的复工期间，房地产市场将迎来一波复苏，支持市场房价。

如果推理房价，有必要使用我在分析 2018 年旧文**【**中国经济 - 房价走势分析 - 刘川枫的文章 - 知乎 https://zhuanlan.zhihu.com/p/51333317】中使用的公式了：

即**：P=M2*V*C/N** 其中： P：房价 M2：广义货币供应 V：广义货币周转频率 C：转化率，受消费场景、银行存款、市场预期、营销 / 刺激措施等因素影响 N：撮合交易中的销售数量

所以，我们可以看到，突如其来的疫情叠加春节，让全社会货币周转率 V 降到极致，受消费场景及对未来悲观预期的限制，房市销售的转化率 C 也为冰点，所以可以预期的是，武汉疫情解封后，V 与 C 将会迎来触底反弹，同时，结合 3 月、4 月我国 M2 同比大增 10.1%、11.1%，所以复工后，我国房市会迎来一波确定性很强的反弹行情。

但需要注意的是，从以上信息，无法确定这波楼市反弹行情的性质，是 V 型反转后趋势的延续，还是只是出现真正房价绝对值拐点的一波回光返照的反弹。确定性较高的事是，行情反弹可以持续至 2021 年春节前夕，然后再根据内外部政策及市场变化选择真正的方向。

（三）深圳房市分析

之所以要单列一节分析深圳，一是因为一季度经营贷导致房价大涨的风波，二是因为深圳奇葩的二手房与新房涨幅倒挂，也就是说别的城市是新房涨幅快于二手房，而深圳是二手房涨幅远大于新房。而本节分析想探究一下真实原因。

深圳过去四年房价平均涨幅 52.7%，二手房涨幅 69.9%，二手房从涨幅上领跑新房 17.2%。

1、深圳房市复盘

深圳房价 2016 下半年经历了一波寒冬，新建住宅与二手住宅房价经历了为期 7 个月的负增长，最大跌幅达到将近 3 成；

此后于 2017 上半年，经历了一波新房二手房普涨，持续 7 个月，其中新房单月最大涨幅达到 23.1%；

之后新房与二手房走势开始分化，二手房涨幅开始长期跑赢新房涨幅。二手住宅销售价格涨势连续 35 个月跑赢新建住宅价格，并在其中 34 个月保持正增长，而新建住宅价格涨幅一度长期萎靡，在过二手房领跑的 35 月中持续 14 个月负增长，剩余时间只有 9 个月同比超过 3%，也就是说深圳新房长期与二手房出现倒挂。

通过对比北京、上海四年来房市走势，可以发现两地房市也曾出现过类似深圳二手房价格涨幅长期领跑的情况，但是 2017 年 10 月以后这种情况就不存在了。虽然都曾出现过二手房涨幅更快的情况，但深圳与北京是二手房价格高于新房价格，上海是新房价格高于二手房价格。

2020 年三个城市的最新情况是，深圳存在二手房对新房高溢价（最高 17.2%）；上海存在新房对二手房高溢价（最高 10.9%）；北京新房与二手房价差基本持平。

新房对二手房存在溢价叠加二手房涨幅更快这个容易理解，毕竟二手房存在折旧与补涨。但二手房对新房存在溢价同时叠加二手房涨幅更快这个现象似乎有些反常。

在没有去收集更多数据的情况下，首先推测深圳与北京出现二手房对新房高溢价，同时二手房高增长情形的主要原因有几种，一是两城市开始有针对性的限制供地，导致好地段新开工项目不足，有助于二手房溢价及价格增长；二是增量资金涌入城市，支撑二手房价格（暂无单城数据，但全国整体同比成交额在下跌）；三是在新房业务急剧萎缩的压力下（疫情期间全国销售额 2 月下跌 35.9%），中介联合垄断报价窗口，引导二手房成交价格上涨。

2、经营贷，深圳房市上涨的元凶？

疫情期间全国新房与二手房成交额增幅均有限，但深圳房市却逆势高歌猛进，二手房同比增幅甚至超过两位数，这是一个惊人的数字。随后深圳违规住房抵押经营贷流入房市的消息就被挖出。深圳各区为应对疫情冲击，开始大规模贷款贴息，使资金使用成本大幅下降，经营贷 1 年期、3 年期、5 年期的产品都有。

如果深圳本轮房价上涨真的是贴息经营贷放贷导致，那么贴息经营贷的放贷时间主要是在 3 月和 4 月，也就是说深圳房价 3 月与 4 月应该才会迎来大涨，所以需要进一步核实数据。

通过对 “图 5 - 深圳新建 / 二手房住宅同比” 数据发现，深圳二手房房价同比增速在 2019 年 10 月就已经开始大幅增长（7.2%）,12 月达到两位数增长（11.8%）。所以疫情期间下放的贴息经营贷并不是深圳房市飙升的主因。

3、深圳房市逆势飙升的原因推理

因为二手房价格大幅飙升的最大受益者有两个，一个是有大量抵押贷的银行（政府维护金融体系稳定），一个是多套房投机客。这里首先可以排除并确定开发商并不是本轮上涨推手，因为二手房涨幅及价格均大与新建住宅，开发商没有大规模受益；其次我认为中介可能不是主要的上涨推手，因为全国并未出现多城市联动大规模上涨，但不能否认中介是受益者（售房佣金 + 促成贷款佣金）。

通过采用排除法及寻找证据，基本可以推理出深圳二手房走妖的原因。

①城市开始有针对性的限制供地，导致好地段新开工项目不足，有助于二手房溢价及价格增长；

深圳 2019 年人口净流入 41.22 万，远超北京上海，但土地供应相较各城市却长期维持在低位。北京 2013 年供应上过 900 万平方米，上海 13 年上过 400 万平方米，深圳最高供应是 2016 年 189 万平方米，而且土地购置不一定全部用来建住宅。这也解释了为什么深圳长期二手房价格与新房价格倒挂。

②增量资金涌入城市，支撑二手房价格

虽然深圳长期高度限制居民住宅土地供应，同时存在长期人口净流入推动价格上涨的动能。

但是本轮深圳房价大幅度上涨是在 2019 年 10 月开始启动，但人口净流入很早就开始了，说明 10 月份是增量资金推动二手房价格上涨。那么如果 2020 年 3 月 4 月的贴息贷款不是房价上涨的主因，那么增量资金只有一种可能，那就是非贴息的银行抵押贷款经营贷或消费贷，早在疫情之前就大规模进场了。

而增量资金入市的推手就是两个二手房上涨最大的受益人，一是银行保住账面大量抵押物价值，二是看到商机的大胆投机客。既然是投机客，那自然不受疫情隔离影响，抓紧时间源源不断的抵押 - 贷款 - 抄底。

③政府希望盘活二手房市场，并发布政策给增量资金入市提供时点

这个政策就是，2019 年 11 月 11 日，深圳取消 “豪宅税”，调整了普通住房认定标准。

也就是说，调整前，深圳普通住房认定标准有三个，分别是容积率 1.0 以上、单套住房套内建筑面积 120㎡以下或者单套建筑面积在 144㎡以下、总价不超过各区标准，符合此标准被认定为普通住房的，购房买 2 年以上（含）免征增值税，不符合此认定标准的非普通住宅需要全额缴纳增值税，深圳住宅交易的增值税率约 5%。按照旧有标准，深圳大部分普通住宅 “被豪宅”，交易都需要缴纳全额增值税。

调整后，取消了第三个条件即总价认定标准。政策调整后深圳整个二手房住宅市场交易成本降低，给 “赌场” 所缴纳的抽水（增值税）减少，表面上的本意是既可以降低民众购房成本、又能够活跃二手房市场，在供地及新建房源不足的情况，将更多二手房源投向市场。

但事情总有两面性，深圳房市减免二手房交易税费的结果与股市减免印花税是一样的，交易成本的降低会提升市场投机资金的活跃程度，短期引发资产价格上涨。具体可以参见和对比下图 A 股历次降低印花税后的市场走势。

整体来说，交易环节税费减免的最终目的都是希望活跃市场，在下跌行情中减税作市场的润滑剂，短期引发回弹；在上涨行情中减税是市场的催化剂，鼓励投机和资产价格进一步新高。民众是否真的减税并不是政策制定者关注的首要任务，前期免除的交易税费一定会在后期通过增加个人交易的频率以及资产价格的上涨加倍补回来，这就是很多政策推行的高明之处，所谓 “名利双收”。

了解深圳政府的真实意图后，我们再回头来分析市场投机资金的动向。取消 “豪宅税” 政策是在 2019 年 11 月 11 日发布的，但是深圳二手房市场价格同比增幅在 10 月就已经出现大幅异动（参见图 10），正所谓春江水暖鸭先知，每临新政策发布之前，内鬼就已经开始在市场布局了。

④强烈的房市维稳动机

为了维稳深市房价，又是长期缩减土地供应，又是对抵押贷款增量资金入市睁一只眼闭一只眼，又是推行政策盘活二手房交易市场，原因是深圳房市的高波动性。

虽然长期缩减土地供应且深圳长期人口净流入，但不管怎么学香港一样宣传供地不足，房市价格说跌还是得跌。深圳从 2014 年开始就极限压缩土地供给，在旧普通住房认定标准下，深圳房市存在大跌失控的可能。例如 2016 年下半年，在压缩土地供给 + 加税导致市场不活跃的双重挤压下，深圳房市新房及二手房均迎来暴跌，2016 年 12 月单月同比跌幅甚至达到 32% 以上。

这里有个重要的红线就是 30%, 因为银行有很多抵押贷款都是按照房屋市场价格的 7 折来放贷的，多地个人买房首套房首付标准也是 30%。如果有效跌破，违约潮就会在浩浩荡荡来的路上，金融系统就会存在系统性风险。所以即使长期人口大规模净流入，靠纯刚需消化高价房市也不现实，韭菜的买盘耗尽价格就会向下回归。

地方政府、地方银行、投机资金、中介、税务机关他们才是紧密的利益共同体，市场中的个人消费者在这个利益共同体的对立面，只有你亏他们才能赚。

【那么如果坐市投机资金不大规模入场，调整政策不推行会怎样？】

-– 即使有供地限制叠加人口大规模净流入，深圳房市可能重蹈 2016 年 6 至 12 月的覆辙，开启下跌市。继续观察可以看到，2019 年 8 月新房同比增长只有 0.9%，二手房同比增长持续跌至 2.6%，可以说如果不进一步采取任何措施，那么深圳房市由正向负的拐点就正式来了。

深圳现在想做的很清楚了，就是维持房市价格稳定或上涨，通过减少未来土地供应长远支持价格正增长，再借助每年领先全国的大规模人口净流入做对冲消化泡沫，因为只要有人进场，就不怕没人接盘，短期的价格下跌，只是因为韭菜长的不够高，只要在供给端维持几年，韭菜长高了泡沫自然就消解了。但是这么做的弊端是，政府如果无法控制价格过快上涨，市场一抓就死，一放就飙，只控供给无力控制价格，那么结果就是深圳正在沦为香港化。

“豪宅税” 的取消也告诉我们一件事情，那就是深圳已无力平稳的控制市内房产价格。供地收缩、抵押 & 消费贷款、刚需三轮驱动的保房措施效用已经不够，所以选择更加激进的投机举措，利用制造上涨吸引多年大量净流入就是不买房的韭菜们快快入场。

二、政策走向的推理与分析（如果你是决策者，如何稳房价？）

（一）宏观背景分析

1、无力开启的新周期，央妈与财爸之争

我们都看到了逆周期的强大的力量，美国是，我们亦是。市场的力量似乎一时被碾成了渣，所以有必要代入决策者的角度，来揣摩与分析未来政策及走势，这可能是现阶段更好的选择。

开始分析前我们需要知道目前所处的状态，或者说我国的问题解决了吗？新周期开启了吗？

-- 答案可能是否定的，问题没有解决，数十万隐形地方债还在那里，出了问题的项目大部分还在那里，有的在走漫长的诉讼程序，有的还在一家家的找接盘侠，有的索性被挂在那里，似乎已经要被渐渐遗忘也没人去搭理。有门路的得救，没门路的等死，大概就是这样一个状态。

正因为如此，花钱大手大脚的财爸才会突然跳出来要搞赤字货币化，当年掩耳盗铃般缩减政府赤字时，财爸应该就已经想好了退路，如今所行即所想。现在问题似乎又回到了原点，央妈与财爸僵持在了这里，表面上这是央妈与财爸之间的博弈，实际上这是中央与地方之间的博弈。对地方来说，想要马儿跑，又不给马吃草，所以地方可能选择怠工，倒逼中央大规模财政或货币政策出台；对中央来说，如果地方不约束自己的行为改变粗放式花钱的习惯，给多少钱都填不平地方捅的债务窟窿，无论最后印了多少，地方一定给你花到渣都不剩，然后捅一个更大的债务窟窿去找央妈要钱。

僵持之下，我们可能长期陷入这种中央与地方的博弈状态，直到央妈与财爸一方无法收场选择妥协。前方最可能被选择的可以接受的路似乎只有两条，要么央妈掌权，牺牲高速经济增长，用时间与通胀消磨掉泡沫，休养生息，直到找到下一次世界科技革命的龙脉；要么财爸逼宫获胜，用激进的财政与货币政策，填平旧的债务窟窿，维持经济像以前一样高速发展，即使负债累累，也要穿着西装革履，坐在高档写字楼里喝着咖啡吹着空调俯览众生，然后再衍生出更大的泡沫与债务规模维持这种生活，毕竟，没人想再回去过苦日子。

那么，在泡沫没有以时间或者空间形式被消磨掉之前，在央妈与财爸路线之争没有落地前，我们就还在旧周期的末尾徘徊，无力开启新的繁荣上涨周期。

2、旧模式 GDP 增长拐点已现，“新基建” 横空出世

我们未来要做好 GDP 长期低速增长的准备，去全球化让出口回不到过去；高房价及个人 / 家庭债务的上升持续打击市场消费能力，大手大脚买房买车的时代可能不会再有了，所以消费也回不到过去；旧时代投资的拐点也已经出现（见图 14）。

所以，除非继续资本主义消灭底层消费能力，拿出继续吹泡泡的决心，否则拿什么去维持每年 6%（2019 年 6.1%）的 GDP 增速？这不是要鼓励继续我国继续吹泡沫，而是想说明，如果国家未来选择健康的经济发展模式，牺牲 GDP 在所难免，而用高质量的长期低速 GDP 增长化解泡沫休养生息，于老百姓是更好的选择。

由于本文是分析房市的，所以我们只分析为什么 “旧时代投资的拐点已经出现”。

①不识庐山真面目，固投失速，住宅扛旗；

2017 年 2 月之前，投资拉动中固定资产增长高于房地产投资增速高于住宅投资增速，投资经济拉动靠地方政府基建扛旗；

2017 年 2 月之后，地方政府受困于地方债问题，基建投资开始失速，固投开始失速，所以启动房地产带动经济增长，而房地产投资中，以住宅投资为牛耳，办公楼、商业营业用房建设贡献次之。

②你向左，我向右，住宅飙速，房价隐隐失速；

2017 年 2 月住宅投资开始扛旗后，历经三轮阶梯式加速上涨，涨价去库存被开发商玩的炉火纯青。但是房价上涨开始失速，三轮上涨力度一波弱于一波。**这意味着，17 年后扛旗的住宅投资要倒了，旧模式投资拉动经济高速增长的策略要开始失效，也意味着，全国房价绝对值由正转负的拐点可能要出现了。**而为了稳经济增速，新基建横空出世，新基建是不得不走、也必须走成的路，但是最后能不能扛旗，谁也不知道。

（二）政策对弈推理

假设央妈掌权的事实长期不会动摇，那么牺牲高速经济增长，用时间与通胀消磨掉泡沫，休养生息就是现在的既定国策，但休养生息的前提是经济基本盘不出现高波动以致崩溃。

把维稳 + 休养生息的国策反映在房市上，就是维持房价稳定低增长。但是维持房价稳定何其难也，图 15 告诉我们，整个 2019 年，房市价格的上涨已经与基本面需求脱钩，当然脱钩的原因众所周知，我们的刚需基本盘依然十分旺盛，但是韭菜这几年被透支买不起了可能也被折腾的不想买了。

1、延续房产供给侧改革，从新增投建转向消化存量

房产端供给侧改革分为两个部分，一是新建房产，二是存量二手房。从 2019 年数据来看，现阶段新建房产高速投建的模式难以为继，如果为了保 GDP 强行高增长投建，那么房价绝对值拐点出现后将很难短期逆转，房价也是保不住的，会引发一连串连锁反应。

所以房产端供给侧改革的未来，

①就是整个新建房产端：包括住宅投建将进入一段时间的低增长阶段，长期维持一个低增长的态势保证市场平衡供应，这样可以保住价格。当然经济发展的需要，保持正增长是必须的，比如每年保持 5% 左右的同比增速，具体可以根据市场需求上下调节；

②存量二手房产端：要认清房产行业发展将进入一个新常态化阶段，也就是支撑市场供给方式从以前的主要新增投建到主要依赖市场存量二手房的泡沫消化。二手房市场供应始终是我国房市供给的重要不稳定因素之一，市场价格短期无法支撑大量新建叠加大量二手房入市，所以利用新建降速的档口，部分城市要逐步放开二手房限售限购措施，利用我国强大的潜在刚需消化掉价格不稳定因素的 “浮筹” 存量二手房。

2、力保人在地在，人地皆存

①从存款同比增速上来说

2018 年后，休养生息就纳入了国策，个人存款与单位存款增速开始异位，货币开始加速从企业口袋中向个人口袋转移，2018 年初前后，也正是集中出台限售限购的时点，从这点上来说，国家在政策发布的时候确实在保护老百姓的利益，让开发商从老百姓口袋中抢钱越来越难了。从结果来说，人尚在，企业生存相对个体更加困难。

②从存款占比来说

自休养生息以来，个人存款占比从 2018 年 1 月的 38.3% 提升到 2020 年 4 月的 42.7%。限售限购政策使整体个人财务状况在持续改善。

3、激活潜在个人购买力

与众人所想所感不同，我国个人短期潜在购买力很强，长期购买力在高房价透支之下在持续下降，长期购买力下降这也是需要继续休养生息的原因。

①个人短期购买力提升，长期抗风险能力下降。

从资产端短期购买力来看，平均个人银行账户的存款从 3.73 万 / 人增长到 6.26 万 / 每人，5 年增长 66%, 短期人均购买力在持续增强。只能说只要不作，“有钱人” 的有钱程度超出你的想象；

从负债端来看，人均贷款也在持续增长，并于 2016 年去房地产涨价去库存后永闯新高，个体银行存款更有钱的同时，也借了更多的债，债务的持续增长压制了长期购买力，降低了个人抗风险能力；

扣除负债风险后从真实的人均购买力看，人均净存款 5 年时间基本没有变化，个人会发现，虽然随着经济增长、收入水平不断提升、存款绝对值积累越来越多，一旦把负债计算进去后回头一算：“我竟然一如既往的穷”。

②激活购买力的秘诀，刺激消费，降低负债。

想要提升现实购买力，必须在个人资产负债表中降低个人负债端，提升资产端个人银行存款占比。而个人负债主要有四种，分别为中长期贷款 - 经营贷、中长期贷款 - 消费贷、短期贷款 - 经营贷、短期贷款 - 消费贷，其中中长期贷款 - 消费贷在所有个人贷款中占比权重最高。也就是说，降低个人背上天价房贷的速度，才能真正提升个体购买力，增强个人面对危机时的抗风险能力。

个人在抗风险能力增强后，伴随购买力回升，届时小小的政策刺激或营销手段就可能激发消费需求。也就是说，人只有在吃饱穿暖个人安全感得到保障后，才会衍生出更多领域的消费欲望。这个说法也可以有数据支撑，例如图 20。

2017 年之后，个人消费能力及抗风险能力被中长期房贷挤压，短期消费贷增速一年后紧随长期消费贷（主要是房贷）见顶，个人在短期消费贷支出方面变得越来越谨慎。

3、维持稳定的广义货币供应量，休养生息

广义货币的供应的精髓在于，M2 未来增速应长期高于房价同比增速，例如 M2 增速长期稳定维持在 10% 左右，房价增速长期维持在 3% 左右。如能稳定成功实施，数年之后，随着个人存款的持续增长，个人对房产的购买力将大幅提升，房地产泡沫在不知不觉中，被时间与货币两大利器温和的消解于无形，这就是休养生息的目的所在。

三、政策效果的评价指标设计

前面说过，未来最合理的政策推行方式，应该是在控制通胀的前提下，维持 M2 增速与房价增速之差，也就是说维持 M2 高增长、房价低增长，同时兼顾休养生息提升个人潜在购买力，以此举措叠加时间，就可以制造出足以消解房价泡沫的平滑曲线。

但是消除泡沫、提升个人真实购买力需要多长时间，提升购买力多少算合理水平，这就需要设计一些评价指标。

1、个人购买力指标设计

以此为目的，我们可以用【存款对房价保障倍数】或【净存款对房价保障倍数】来衡量短期和长期个人对房产的购买能力，毕竟房产是大部分人一生可能购买的最大的消费品 / 投资产品，如个体对房产的购买力增强了，那么代表整体购买的及抗风险能力的提升。

其中：

【存款对房价保障倍数】= 个人存款 / 住宅价格指数；主要考量个人短期购买力，没有剔除负债。

【净存款对房价保障倍数】=（个人存款 - 个人贷款）/ 住宅价格指数，主要考量个人长期购买力，剔除了负债。

如果不剔除负债，【存款对房价保障倍数】5 年来波动不大，甚至从 5.8 至 6.6 提升了 13.8%。所以不要低估中国人的有钱程度，豁出去咬咬牙能买得起房的人，真的太多了，只不过区别在于是否有购买欲望。

如果剔除负债，【净存款对房价保障倍数】5 年来持续下降，从 3.1 下降到 2.3 降低了 25.8%。问题的两面，又不要高估中国人的有钱程度，能不豁出去不咬牙买房的人，占比在越来越少，毕竟今天豁出去把银行存款换成固定资产能享受一把，可明天还得吃穿不是。从这个角度来说，虽然不考虑负债能买房的人越来越多了，但是个人的抗风险能力、幸福感、安全感是在下降的，安全感的下降，逼迫个人花钱更谨慎了，要为更长远的风险作准备了。

2、对政策效果的假设与分析：一起提升个人购买力

评价是拿来用的，有了评价指标，我们就有能力对以上最佳房市政策的效果进行一个预测与评价，例如，我们想知道按我们给出的政策推理进行休养生息，多久能消磨掉房市泡沫同时增强个人购买力，那么，可以简单的进行一个设计：

①假设：M2 增速长期维持在 8%~14%，通胀 3.5%，房价增幅可以跑赢通胀也为 3.5%，个人存款占 M2 比例可以保持在 40%，全国人口 14 亿，个人贷款增长率 6%~8%（最大变量，假设个人贷款减少）；

②目标：计算多久可以让个人长期购房能力恢复至 5 年前即 2015 年的水平，个人对住宅的长期购买能力提升 30%，也就是说【净存款对房价保障倍数】从 2020 年 4 月 2.3 提升至 3；

那么经过计算，3 年后实现个人住宅长期购买能力提升 30% 的概率为 83.9%，2 年后实现目标的概率只有 18.7%。

这里又一个变量至关重要，那就是个人贷款的同比增幅。如果个人贷款增幅长期跑赢个人存款及 M2 增幅的现状不改变，那么 3 年后，【净存款对房价保障倍数】将有 90% 的概率跌至 0.39，个人对住宅的长期购买力将下降 83%，用不了多久个人扣除负债后的净存款可能清零。中国楼市将加速香港化，届时为了保房价我们可能会目睹 1 成首付的房贷问世。

所以，通过简单计算，想要预期中的休养生息及政策软着陆成为现实，需要【高增长的 M2】+【大幅降频增长的个人贷款】+【房价大幅降频增长】，个人贷款的增幅一定要控制至低于 M2 及个人存款同比增幅，如果个人贷款增长率控制在 6%~8% 水平，三年后的 2023 年 4 月个人住宅购买力将有 83.9% 的概率增加 3 成，当然如果增长率控制不能达到以上预期，增强购买力的时间将进一步推后，可能是五年、也可能是十年。

故，后续我们要紧盯全国房价增幅是否降频、个人贷款增幅是否大幅降频，否则，休养生息实现软着陆的可能性基本很小。如果像深圳今年一样动辄抽个风大涨一下，未来系统性风险将更难控制。

如果我们假设的政策推理的软着陆没有成为现实，那么提升购买力就只有第二个办法，那就是房价开启连续负增长。

（三）可能造成对弈失败的风险

1、房价增长过速，限价失败，例如深圳；（需降频，如长期维持在 3.5%）

2、M2 增长不足；（需高速维持，如长期维持在 10% 以上）

但维持 M2 高增长是有代价的，这个代价就是人民币在没有找到新的锚之前，可能不得不与美元脱钩了，我们现在正狂奔在脱钩的路上。

3、个人贷款增长过速，同比增速超过 M2 及个人存款增长；（需降频，如长期维持在 6% 左右）

4、新增投建房产过速；（房市需从新房市场转为二手房交易为主体的市场，否则更多的投建就意味着最终要转化为更多的个人贷款）

5、高速投放货币违规加速流入楼市；（如果维持 M2 高增长投放的资金大面积流入楼市大幅推升资产价格，那么凉凉）

导致对弈失败的风险很多，首先最主要的个人贷款增速能否降下来仍是未知数，毕竟从前未消化掉的存量资产、未来保 GDP 的在建工程都需要个人背上负债去消化。保 GDP 还是保消费者的选择是个两难，但也可能并不难。所以其实在计算软着陆的过程推理中，成功的条件要比我想的更苛刻，结果也低于预期。所以虽然软着陆对全国经济来说是最好的结果，但微操的难度太高，最终也要做好最坏的准备。

四、总结

时至今日中美博弈已到白热化阶段，我们的银行系统正在承担巨大的压力，2020 年 4 月货币乘数达到 6.7 的历史高位。在内外部压力下这么能抗离不开中国勤劳又节俭的老百姓，如今正在四处救火的新增贷款就是以国民的高储蓄率为基石。根据 IMF 统计数据，我国 2017 年储蓄率 47%，遥遥领先于世界平均水平 26.5%。

我们应该也看到了，中美各自的逆周期能力都很强，双方都在各自用尽手段扭转股市债市、房市债市原本的趋势。每一波逆周期都将按年为单位维持资产价格。

所以，如果是要急迫买房的刚需，可能等不及房市未来可能存在的拐点了，有能力就忘掉资产价格下手吧。但如果买房又要低价又要学区又要新房是不可能的，例如西安这个城市整体新房对二手房溢价 42%，新房比二手房增速同比快 50%。所以如果是刚需，挑个稍好地段的二手房买好过追高一手房。

如果是投资，又如果你头铁非要买，那么也只考虑长期人口净流入、资本净流入、人均收入高、二手房供给可以看到拐点、新开工不足的城市。

但从政策角度考量，为了避免香港化，楼市未来五年都将陷入长期被边缘化，禁止违规资金大规模流入分食实体经济的粮仓、禁止居民再次大规模加杠杆消化投机盘与新建库存，经营贷等违规增量资金流入楼市也不会是长久之计。而且房价拐点已现雏形仍在确认中，全球避险情绪仍未消退，所以此时下手长期投资资产并非好的时机。

当然，我的看法也可能是错的，我国部分城市的房价也可能走向香港化继续飙升创造更大的泡沫，可是，既然是长期投资，为什么要持有泡沫呢。

-– 在我看来，国家留了 QE 的大招，是要最后关头才用的。如果未来外资进不来，强制脱钩美元后，QE 是必然被选择的手段。下手太早，可能被后浪拍死在沙滩上。

知乎用户老钱发表

任泽平认为经过最近的两次降准后，市场正面临 2016 年以来最宽松的资金面。
3 月份土地溢价率为 18%，创近 5 年新高，仅次于 2015 年的 20% 溢价率。
3 月份「房地产境内债」净融资额创 2016 年 Q3 以来新高，优质房企融资成本已经低于 2015-2016 年宽松时期的最低点，借钱非常便宜。
总结来说：**地很贵，钱很便宜。**这样好不好呢？感兴趣的读者可以看这篇《文章》孙宏斌做过非常经典的论述。
然后最近中国房地产协会发布的一组全国房价行情数据也被热炒，原因是最有象征意义的四大一线城市均价在跌：

数据来源：中国房地产协会
当然楼市 2、3 月份跌很正常，疫情把大家对未来的预期搞得很差，交易量骤减，哪怕想买也很难看房，小区不让进，房东不让进。
看到这你有没有种精神分裂的感觉？面包价格在跌，面粉价格却越来越贵。
我的感觉是春意渐浓，但花未开。尿还能憋，但已经伸手去床底下掏夜壶了。

去年一直劝购房者洗洗睡，除了一线首套刚需，其它人都再等等。尽管楼市现在已经有些蠢蠢欲动

了，我还维持这个建议不变。

房地产调控手段汇总

大部分楼市政策都和我们没啥关系，平时新闻里的降准降息更是不必看。但上图中用红圈标出的 3 个

政策却必须重视，这才是核按钮。

最难的一种买房叫一线置换，根源就在于「首付比例」和「认房又认贷」两个政策。「利率

加点」让大部分二线城市购房者的成本大幅提高。
所以，只要这三个政策不放开，其它任何利好政策都不必太在意，边看房边等即可，延迟享受。只要放开一个就可以当做摔杯为号，看着往里冲了。

微信公众号：老钱说钱

知乎用户 Mr.Zzzzzzz 发表

目前债务危机已经很严重了，再加上这次疫情，好些中小企业、个体户、养殖业会受灭顶之灾，债务危机必然激化。

所以疫情过后，肯定会放一大波水，否则好多企业、个体户、农村养殖户会出现危机。他们死了就死了，但是由此带来的失业和债务违约（含失业工人 / 破产老板的房贷），可不是闹着玩的，所以，必然有大洪水。

至于房价，就看这些洪水会不会流到房地产了。

如果主要流到房地产业而实业拿不到钱，那么，全民炒房又会来一波。

如果主要流去了实业，那么短期内，很多人 “过年赚点钱买 / 换房子” 的想法显然已经破灭了，所以短期内能不下跌就不错了。

至于到底会流去哪里，显然，上面肯定是希望后者。不过，具体操作起来，就不是我们能操心的了，还是趁着放水前买点鸡肉鸭肉冻起来，买点鸡蛋鸭蛋腌起来吧，毕竟农村养殖业这次打击很大，短期内就怕会有短缺啊，跑题了跑题了。

知乎用户广羽人彡发表

我觉得这个问题更应该是：2020 年我们以新冠肺炎开具，然后 2020 的房价走势会怎么样？？

我是这么回答的：

1、从宏观经济看

2003 年国内经济形势至少比现在强多了，当年 GDP 增速保持在 9% 以上，2019 年 GDP 增速则（有可能）放缓至 6.1%。

2020 年开头的这场新冠状病毒疫情，对餐饮、旅游、交通、保险、零售等行业将会产生较大的影响，制造业和基建投资也将受到波及。2020 年的经济下行压力估计会进一步增加。

2、从政策环境来看

2003 年房地产政策环境较为宽松，但这几年中央天天号召 “房住不炒”，而且跟住房有关的银根都在收紧，购房需求被释放的节奏逐步趋于理性，消费者都相对谨慎和理性。

3、从楼市层面看

2003 年 SARS 疫情爆发时，国内房地产市场才刚起步，市场规模较小，买房需求非常旺盛，1999-2009 年商品房销售面积复合增速超 20%。SARS 疫情对当年房地产这种强内需行业，基本上没有什么影响，房价和销量都是一路上扬。

2019 年商品房销售面积达 17.2 亿平米，是 2003 年市场规模的 5.1 倍，但销售金额亦却达到了 2003 年的 20 倍，市场规模继续量价齐涨的动力，明显减弱了很多。

4、从消费者的角度看

在高房价的压力下，这几年普通居民买房首付出现了「刨祖坟式」、「东平西凑式」、「以房换房式」，压力都非常大。而且，居民买房基本上都用上了杠杆，比例都不低（50%-70%）。

下图显示：2018 年末，我国住户部门杠杆率为 60.4%，注意，2008 年，中国居民部门杠杆率仅有 17.9%！

经济环境下行叠加疫情带来的停工停市，企业都要勒紧裤头过日子，普通居民收入还有多少提升空间呢，对于买房这种举债过日子的决策，大家必然会更加谨慎。

保乎 · 小结

从房企全年的销售任务排布而言，一般上半年 40%-45%，下半年 55%-60%。2020 年第一季度因为疫情原因，一定是歇菜的，所以，4-6 月对于各路房企来讲至关重要。

他们必须先保生存（规模），再求利润和发展。所以，我们可能会在二季度看到不少房企推出打折力度相当吸引的新盘，只有这样才能把丢掉的人气和销量恢复起来，新盘的打折销售也会带动周边二手盘价格松动。2020 年下半年房价能否站稳止跌甚至走一波回升，2 季度的销售情况、经济恢复情况至关重要。

房地产市场其实跟保险市场很类似。

2020 年一季度，传统线下销售保险的方式肯定是暂缓的，依赖传统线下渠道的保险公司大概率会出现保费规模的下滑，二季度如果这些传统保险公司如果不能推出给（Jiang）力（Jia）的产品，又怎么能恢复销售团队的信心、补上没有完成的销售任务呢？别忘了，还有来势汹汹的互联网保险在虎视眈眈！

所有，房地产市场要重启，跟传统线下保险一样，最合适的一招就是打折！

当然，考虑到房地产市场跟金融市场的高度关联性，为了防范爆发系统性金融风险，2020 年 2 季度不排除政府会适当出台一些宽松的货币政策缓解房企资金面压力，但能否让楼市交易量回暖，个人认为还是存在比较大变数的。

因为目前众多中小房企的现金流是极度极度紧绷，国家的短期刺激政策只能是远水救不了近火，如果除武汉外的疫情不能尽快结束，尽快复工，这些中小房企只会加速破产。

从 2020 年元旦至今，40 多天的时间里，全国累计有快 100 家房地产相关企业破产清算。

虽然很多房地产商会呼吁政府救市，但是中国人都喜欢「矫枉过正」，怎么救、用多大力气去救，才能让楼市不会再次陷入过热、让调控成果付之一炬，我觉得从中央到地方，都没有这么快能探讨出一个可行性高的方案出来。也许这时候大领导都是一门子心思想着抗灾，一些高负债行业，挤挤水分也未尝不可。

其实政府要在灾后盘活楼市，除了房企本身要打折自救，最快的行政手段就是放开限购和降低二套的首付比例，但是这两招都有「杀敌 1000 自损 800」的问题。因为不可能全国一二三线城市同步放开，大概率会重点先保一二线，那么三四线就后随时崩盘的可能。

所以，我的预测是，2020 年的房价，可能会走出一波近 2 年来的新低，疫情结束越晚，低点会越低。总之，2020 年买房一定要谨慎，最好先等等，如果一定要买，一定要挑保值潜力高的一二线城市的房子。

当然，长期看房价还是会涨的，这是基本经济规律决定的。

知乎用户骆非语发表

大家想必经常听到一句话：**我们的财富正在被掠夺。**明明收入在不断提高，存款却总是跑不赢物价的增长，于是感觉自己越来越穷。

但从始至终，不曾有人出现在我们面前，豪取抢夺走我们的任何东西，可为什么这种感觉会如此真切？

GDP 在逐年提高，人民生活水平确实也越来越好，为什么人们一年比一年更焦虑？

财富被掠夺，到底掠夺的是什么？

焦虑在增长，究竟是在焦虑什么？

翻遍所有书籍、文章、社评，都找不到其中的原因，是根本没人知道，还是知道的人不愿意告诉我们，不得而知。

本文将由浅入深，一层一层抽丝剥茧，带大家搞清楚通货膨胀的实质、其内在的逻辑、形成的原因，以及最重要的：我们的财富是如何被掠夺的。

首先要从信贷讲起。

一、为什么信贷是经济中最重要的组成部分？

什么是信贷？

——贷款人希望自己的钱生出更多的钱，而借款人则想购买当前无法负担的某种东西，可能是房子、汽车、服务、投资品等等，借贷可以同时满足贷款人和借款人的需要。

如果借款人保证偿还债务，并且贷款人相信这一承诺，信贷就产生了。信贷系统非常复杂，今天我们只需要搞明白一个问题：货币是如何通过信贷流入市场的。

假如你现在有 30 万，如果将这 30 万用于消费，比如全款买了辆比亚迪，那么这 30 万会进入企业的腰包，之后企业通过消费、再投资、发放工资等方式将这 30 万流入市场。

你用 30 万，通过消费，给市场增加了 30 万的货币流通。

现在还是同样的情况，你有 30 万，但拿它付了一套房子的首付，首付 30%，贷款 70 万。一旦信贷达成，银行会将你的 30 万，和信贷创造出的 70 万，总共 100 万一并交给房企，随后房企再通过消费、再投资、发放工资等方式将这 100 万流入市场。

这一次，你只用 30 万，通过信贷的方式，给市场增加了 100 万的货币流通。

所以得出一个基本结论：

信贷越多，流入市场的货币就越多。

总结一下，当我们向银行贷款买房时，银行会将首付和贷款全额付给房地产，我们再按月给银行还本还息。

所以每当我们贷款，实际上是凭空创造了货币，房地产商拿到的这个钱，就会通过工资，消费，建设等途径流入到社会中，以造成社会总货币的增多。银行理论上能贷出去多少钱呢？

这就要看央行的**存款准备金率，**顾名思义，准备金就是商业银行用来应对储户取款的准备资金。

我们把问题简化，假设全中国只有一家商业银行，张三有 100 元钱，想获得利息，于是就存到了这家银行里，这时银行账户上就有 100 元钱了。

但作为银行，需要付张三利息，所以它不能自己留着这 100 块钱，而必须把钱贷出去。但是如果将 100 元全都贷出去，那张三到时来取钱的时候，银行就没钱可以给他了。

所以中央银行要求，这 100 元里面必须有一部分要留下来，留下来的部分要打到中央银行的账户上，也就是我们的中国人民银行。

于是这家商业银行就会把钱分成两个部分，下面我们以存款准备金率 10% 为例。

100 块存款里的 10% 是不能往出贷的，必须存到中央银行里，剩下的 90 块可以放贷，于是银行把 90 块贷款给李四。

需要注意的是，跟我们平时把钱借给别人，自己账户上就会少钱不同，张三的钱由银行贷款出去，但他的账户上的存款依然一分不少，还是 100 元，这就是现代货币制度的魔力之源。

接着说，李四拿到这 90 块钱，开始盖楼，盖完楼后他把 90 块付给了工人王五，王五收到钱之后也想获得利息，于是又把 90 块存回到银行。现在银行的账上就又多了 90 块钱存款，他虽然把 90 块贷给了李四，但最终这 90 块钱又流回来了。

银行会怎么办呢？他继续把这 90 元分成两部分，一部分是 10% 的存款准备金，9 块钱，剩下的 81 元就又可以贷款出去了。

于是他又贷给了另外一个商人，叫赵六，赵六又把钱付给了孙七，孙七拿到钱后又存银行了。

所以银行贷出去的钱又拿回来了，于是 81 块钱，可以再分成两部分，一部分 10%，8 块 1 毛，另一部分 72.9 元，又可以贷出去。过程图示如下——

所以最初这 100 块钱，通过信贷总共可以裂变出多少钱呢？

总存款 = 100 元 + 90 元 + 81 元 + 72.9 元 +…

计算过程就省略了，总之这么循环下去，本来社会上只有 100 元的钱，但银行通过一系列信贷手段，最多可以裂变成 1000 元的存款。

初始这 100 元呢，就是央行真正印出来的钱，也就是这个社会上真正所有的钱，被叫做基础货币；最后的 1000 元呢，就叫做广义货币。

简单来说，降低存款准备金率可以使市场上的货币增多，刺激经济，而增加存款准备金率可以使市场上的货币减少，给经济过热降温。

附：中国存款准备金率——

为什么说信贷是经济中最重要的组成部分呢？因为现在市场上流通的钱，包括我们现在卖产品、卖服务，领取的工资，大部分都是由于信贷产生的。看下当前的 M2 数据就知道了——

从这张图上可以看出，M2，也就是基础货币加派生出的货币总额是 195 万亿，而中国目前基础货币的数量大概是 35 万亿，所以市场中 80% 的货币都是由信贷产生的。

二、通货膨胀的实质是什么？

再看第二个问题，什么是通货膨胀，通货膨胀的实质是什么？

二十年前一个煎饼一块五，现在呢？九块。二十年前北京二环均价五千，现在十万以上，翻了二十倍。

是房子本身增值了吗？不，是钞票本身贬值了。

我们很多人在谈到通货膨胀时，总以为东西越来越贵，才导致钱越来越不值钱，其实这是因果倒置了。

正确的逻辑是，货币的超发导致市场上的钱变多，钱越来越不值钱，东西才会越来越贵，一切通货膨胀的实质都是货币现象。

如果市场上的货币越来越多，通货膨胀持续存在，商品价格不断上涨，就会鼓励人民少存钱，多消费，而消费的增多会吸引更多的人从事生产，继而提高社会生产力。

反之，如果一直通货紧缩，则代表钱越来越值钱，商品越来越贬值，那么人民就会热衷于存钱而不是消费，就会降低社会的总支出。

在经济学中，一个人的支出是另一个人的收入，社会的总支出降低会导致社会总收入的降低，收入的降低又会进一步的导致支出的降低，形成恶性循环。这就是为什么人民讨厌通胀，但各个国家每年依然会设定通胀目标的原因所在。

附：美国通胀率——

附：中国通胀率——

然而，过度的信贷会使货币信用降低，引发经济危机。附：去年开始爆发经济危机的阿根廷——

同时，即使不引发经济危机，信贷也会导致一些负面影响，这就要谈到下一个问题：

被掠夺走的财富到底是什么？

假设有个上班族小王，10 年前他的存款是 80 万，正好能全款买一套房，但他没选择买房，而是把这个钱存到了银行，接下来小王每年继续工作，假设扣除消费之后 10 年攒了 100 万。

那么过了 10 年，他发现自己当初的 80 万存款加上这 10 年工作攒下的 100 万，因为房价从 80 万涨到了 180 万，依然是正好能全款买套当初没买的那个旧房。

如果当初买了房：

小王资产 = 一套房子 + 100 万

当初没买房：

小王资产 = 一套房子

通过对比，我们可以发现，因为通货膨胀，小王这 10 年等于白干了。

有人可能会问，如果小王每年攒 20 万，十年攒了 200 万呢，那很简单，就等于五年白干了。通货膨胀真正掠夺的不是我们的物质，也不是我们的金钱，而是每个人最大的财富——时间。

三、资本家是如何通过信贷使贫富差距日益增大的？

上面说了现象，下面来解释这一切究竟是怎么发生的。我拿房地产商来举例，大家可以套用到其他领域。

假设现在是 2010 年，房地产商向银行贷款拿到超发货币，这时候货币在房地产商的账上，没有流入市场，所以市场上的货币还是之前的存量，物价还没有开始上涨，所以他们就可以赶在物价上涨之前扩大生产，以当时的市场价雇佣员工。

作为第一批通过信贷拿到超发货币的人，此时将资金投入市场，购买的是还未涨价的商品和服务，商品包括土地、钢筋、水泥、办公成本、劳务费等等。

**他们盖房的所有成本都是以 2010 年物价、劳动力价格作为计价的。**而在盖房子的过程中，当初拿到的那些超发货币，已经作为支出流入了市场，从而导致市场上的货币增多。

假设房子盖好后是 2012 年，由于当初的超发货币已经慢慢流入了市场，导致市场上货币增多，物价必然上涨，房价更是首当其冲。这时地产商再去卖房，就能卖在物价上涨后的价格上，从中获取超额利润。

简单来说，地产商盖楼的成本是物价上涨前的成本，卖楼的价格却是物价上涨后的，而房地产商借贷盖房的一系列行为，本身就会导致通货膨胀，物价上涨。

这只是一家房地产商的资金，更不用说在盖房的两年之中，只要赶上政策大放水，其他企业和政府基建一并举债，将钱流入市场，造成更大的通货膨胀。

这真是完美的套利模式！

一般来说，一线城市由于货币流通量本身就很高，需要很多家大地产商举债，政府扩大基建投资，企业个人扩大支出这些行为相结合，才能引起通货膨胀，所以主要靠政策推动。

而有些时候，在货币流通量较少的四五线城市，仅仅一家大型房企，靠着将高额信贷投入市场，在短期内就能引发通货膨胀，从而赚取高额利润，大家知道我说的是哪家房企吗？

没错，就是某桂园。

中国那么多赚大钱的房企，秘诀是什么？秘诀就是信贷扩张，是货币宽松，是通货膨胀，是赶上了好时候，才不是因为个个都运营的好，都是商业奇才。

有人可能会纳闷，赚钱有这么简单吗？

对不起，如果从现在回溯过去的话，真的就是这么简单。

难点在于要么别人比你先看透这个规律，要么他根本没考虑这么多，抱着不成功便成仁的心态，敢于直接杀入市场。

回顾一下上述过程——企业先一步拿到通过信贷产生的大量货币，用当前市场价购买商品、服务以及劳动力，进行生产，当这部分的支出慢慢流入市场后，由于市场上货币的总量增加，自然引发商品价格上涨，导致人们不得不为同样的商品付出更高的价格，这时存款和劳动力也随之贬值。

以上过程在不断的重复中，我们每个人的财富，也就是生产力，就在无形之中被掠夺了。

综上所述: 伴随着每一波信贷的扩张，先拿到超发货币的利益群体以低价购买市场上的原材料和生产力，制造商品（如商品房），而在货币流入市场导致通货膨胀后以高价格进行售卖，获取高额利润，迅速实现财富的积累和上涨，跑赢通胀；

而普通百姓以通货膨胀前的价格出卖自己的劳动力，帮助资本家生产商品，在超发货币流入市场，物价上涨后又不得不出高价购买商品，由于缺乏资产，享受不到超发货币带来的资产增值，所以总体跑输通胀。

每一波货币政策的宽松，都会导致从事生产或本身拥有资产的那部分人跑赢通胀；帮助生产，本身不拥有资产的那部分人跑输通胀。贫富差距就是这样被拉大的。

这套货币制度的奠基人，是英国经济学家凯恩斯，他在设计出这套理念后，讲了一句话：

借助通货膨胀的方法，政府可以隐秘且不为人知的没收人们的财富，而一百万人中能发觉这骗局的，可能一个都没有。

总结

再说一遍，我们每个人真正的财富是我们的时间，表面看我们的负债需要用金钱去偿还，而实际上透支的却是我们的时间。

但这到底是好事还是坏事呢？正如莎士比亚所说：世事本无好坏，皆因想法使然。

从另一面上来看，商人看到物价不断上涨，有利可图，从而前赴后继的投入生产；人民看到物价不断上涨，不甘人后，于是夙兴夜寐的辛勤劳作。

这样的货币政策也从根本上倒逼出了整个社会的潜在能量。

如果你读懂了这篇文章，先别人一步参透了财富的秘诀，说不定就能在下一次机会来临之前做好准备，成为资本市场的既得利益者。

最基本的，这波货币热潮刚刚过去，随着 GDP 增速减缓，最近一两年房地产市场很难再出现大的涨幅，但由于信贷引起的经济周期会长期存在，中国城市化进程还远未结束等原因，我预测未来中国房价还至少会有一次大行情。

破解了财富增长的密码，那么在下一波经济周期启动之前，我们什么时候看到几家大房地产商又开始大举借债，大兴土木时，就可以抢在他人之前先购买房产，之后坐等流入市场的货币来推高我们的资产价格，实现躺赢。

因为生不逢时，没享受到过去二十年政策红利的朋友，也没必要长吁短叹自怨自艾，任何时代都有它的矛盾和不完美，正如狄更斯在他的长篇巨著《双城记》开头所写的那样：

这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代；

这是一个智慧的年代，这是一个愚蠢的年代；

这是一个信任的时期，这是一个怀疑的时期。

这是一个光明的季节，这是一个黑暗的季节；

这是希望之春，这是失望之冬；

人们面前应有尽有，人们面前一无所有；

人们正踏上天堂之路，人们正走向地狱之门。

知乎用户大道至简发表

大家都知道，房价永远上涨，所以大家都在努力的买房，只要钱够，一定要买房。但是大家同时发现，政府一直在卖地，因为全国土地都是国有，所以这种行为非常类似股市里当股价上涨的时候庄家一直逐渐抛货给散户，如果是这样的话，那么我们还应该买房吗？
我们都知道，土地转让金是房价的重要组成部分，土地 + 税费占据了房价的 70%，其他的也大部分都是地产商的利润，而真正的钢筋混凝土的价值极小，建安费用仅仅 2000 元每平米，这还是比较好的小区造价了。那么问题来了，为什么政府要卖地给地产商，他不会自己组织企业修建一大堆房子，然后一直囤积在手里不卖坐等涨价吗？还是说他没有技术力量去修建豪华小区。
政府当然是有力量修建高档小区，但是他没有这么做，而是不断的出售土地给别人。把不断升值的房子卖给了广大人民，让人民坐享火箭般上升的房价，就好像主力不断的卖出股票给散户，散户买了之后股价不断的上涨，已经涨了 10 倍了，主力还没有醒悟，依然在不断的把手里珍贵的筹码卖给散户，土地是不可再生的宝贵资源啊，那么稀缺的筹码就这么送给散户了。。
那么是政府傻吗，就算以前不知道，现在也应该清楚房价会永远上涨吧，为什么他还在不断的卖出土地？如果政府不傻，那是不是就是百姓傻，天下百姓都傻吗，俗话说三个臭皮匠顶个诸葛亮，总有人能看清事实把。
而实际上，双方都不傻，每个人都有自己不得已的苦衷，双方都是从自身利益最大化去处理这个事情的。
从政府的角度，土地的确是珍贵的不可再生资源，这个土地一旦卖出去了，那就很难收回了，但是他必须要卖，他不能始终不卖。因为土地这个东西本质上价值为 0，如果非要说有价值的话，那就是种粮食的价值，只有政府赋予了他很多额外的权利，他才具备价值，比如三通工程所带来的交通便利、生活便利，学校医院等赋予的增值价值，以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值，土地才开始从土壤向黄金转变，开始变得寸土寸金。
而这一切，都需要有人，人才是一切价值的核心承载，如果没有人，就算把纽约摆在你一个人面前，他也就是个大废墟而已。我们做个假设，世界末日到了，全部人都死光了，你一个人独享纽约，我觉得整个纽约的价值，还不如你自己开垦的那 3 亩良田，因为你的粮食全靠他了。
所以政府开发的土地，做好基础设施是前提，但是做好之后，必须要引来人口，所谓招商引资，就是因为有工作机会才会形成人口聚集，有人口聚集才能形成商业区，然后才能形成良性互动从而引来源源不断的自发造血。最典型的例子，就是深圳，当年一片滩涂，唯一的作用就是给渔民居住而已，后来被开发成了国际大都市，如今根本不需要政府费心，资金和人才就会源源不断的涌进来，形成了非常好的良性正循环。
所以政府必须卖地，如果不卖那么他开发不了经济，吸引不来人才，那么他永远无法让经济上升，土地自然也升值不了，拿在手里就是一片废地。你说，那可以不卖地啊，租给别人就是了，这样地还是国家的，等涨起来我再收回。
其实这么做毫无意义，我刚才说了，土地本身毫无价值，因为有人的存在，他才被赋予了价值，而对于国家来说，整个国家都是自己的，至于土地名义上属于谁根本都是虚的，国家只要觉得有必要收回，分分钟都能收回，国家的强大之处是可以把外国整个一个国家都直接武力吞并，你一个普通公民能和一个国家比吗？至于说现在说保证不动你的土地，是因为必须这么说才能稳定人心，或者说稳定房价和地价，仅此而已，如果没收平民的土地和房价带来的好处大于坏处，毫不犹豫的就会直接没收，这才叫国家机器。
那么土地对于国家而言其实就是个载体，无论其用什么名目，其终极目的就只有一个，给国家赚钱，途径就是收税。我以美国为例，名义上全部是土地私有，所有土地和房产都是私人的，和国家没关系，但是国家收取房产税。在美国 50 个州都征收房产税，该税收是地方政府的主要收入来源。
目前房产税税率是 1%-3%，房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。2017 年美国人均每年缴纳的房产税达到了 2,149 美金，如果不缴纳后果非常严重，政府有权没收并拍卖房产，所以美国所谓的永久产权是有前提的，那就是每年你持续纳税，小户型缴纳房产价值的 1%，豪宅缴纳 3%，差不多就是中国的契税规格了，但是你不是一次性缴纳，而是是每年缴纳！一旦你哪一年不缴纳，政府可以直接把你赶出房子，没收并拍卖房产。所以美国的房产，与其说是永久产权，不如说是永久优先交易权，这个说法我认为更恰当。
而对于中国来说，是一次性收取 70 年的房产税，而不是按年缴纳，也就是所谓的土地出让金，如果按照中位值 1.5% 计算，你们发现没有 70 年恰好就是 100%。那么为什么美国是房产税，而中国是土地出让金呢，那是因为中美历史有别。
美国从一开始就是私产，私人财产神圣不可侵犯深入人心，政府你可以收税，但是你永远不能强抢民宅和土地，那是直接触犯宪法的，这个时候政府如果想从土地身上赚钱，那就只有一条路了，就是房产税。
但是中国不同，改革开放之初，中国没有私产，全部是国有，你的房产税的基数就是 0，如果你按房产税开征，那么一毛钱征收不下来。但是改革之初，不仅百姓穷，政府也穷啊，深圳开发需要大量的资金，但是政府穷的叮当响，中央政府能帮的全帮了，剩下的只能靠自己解决了，但是资金缺口依然巨大。最后深圳国土局从香港那里学来了先进经验，那就是卖地。1987 年 12 月 7 日，深圳国土局第一次以土地拍卖的方式拍卖土地使用权, 土地的购买方是香港人，当时引来了巨大的争议，很多报纸直斥深圳这就是在搞旧社会的租界，深圳政府背负了巨大的压力。但是随着大笔资金的到账，各项建设项目的飞速发展，深圳速度震惊全国，中央点名这是创新而不是开历史倒车，把深圳的卖地经验推广全国，大大加速了我国的基建进度。
从国家的宏观角度来说，这是用一种合理合法的手段，把百姓的钱掏出来，拿出来之后用于基建，来拉动全国的经济建设，而一次性收取 70 年的租金（土地出让金），来钱速度更快，更适合当时的中国经济现状。
这也就是随着中国的土地越卖越少，民众手中的房产存量越来越多，开征房产税的呼声也就越来越高了，大家真的以为开房产税是为了压房价让百姓住得起房吗？太天真了，政府的核心目的就是为了收税，衡量是用土地出让金制度还是用房产税制度，唯一的标准就是用哪一种，收的钱比较多，更有利于国家，仅此而已。
那么当每年的土地出让金数额和房产税几乎差不多的时候，毫无疑问应该采用土地出让金制度，因为这种制度中国已经使用了 30 年了，稳定而成熟，卖地收入可预测，而且不会引发可能性的社会动荡。而且从心理上来说，土地出让金更温柔，房产税令人厌恶。我举个案例大家就清楚了，现在国家一次性收高额的土地出让金，大家每个月还 3 万的月供，依然乐在其中，感觉日子有奔头，但是你去租房子住，每个月交 1 万的房租，你感觉是在送钱给房东。
那么假设现在国家不收取土地出让金了，改每个月收你 2 万的房产税，你会和当年还 3 万月供一样开心愉快吗？不会的，你会非常痛苦，你认为是国家每个月在剥削你 2 万，但是用土地出让金导致你每个月还款 3 万，你就不会认为你是在被剥削，因为你感觉房价永远涨啊，今天不管还多少钱，将来都能卖更多的钱。
这实际上是一种虚幻的感受，因为总房价的 70% 已经被政府收走了，这部分资金是永久损失，别说所有人的房子都卖出兑现，就是哪怕 10% 的房产抛给市场，房地产市场都会立刻崩盘，因为必须绝大部分人都锁仓不动，只有少量的人在交易，才能维持价格的稳定。
这就是中国迟迟不会推出房产税的原因所在，如果贸然取消了土地出让金改为房产税，开发商的成本会大幅度下降，你会发现本来 5 万每平米的房价，现在改为 3 万每平米，外加 300 元 / 平米 / 年的税收，100 平米的话，一年收你个 3 万房产税。。。税收还是未来的事情，但是房产价格的大幅度下降会直接导致恐慌，市场价格会陷入混乱，那么就会有相当一部分人选择先离场观望，等价格稳定再进场，这部分人不需要多，5% 的人卖出就能引发价格暴跌，10% 就能引发彻底崩盘，而且是崩到那种举国之力都护不了盘的地步。大家自己统计下全国的房产总市值就知道这额外的 5% 需要多少钱才能买下来就知道了。
专家说房产税会引发崩盘，这一点没说错，大量买不起房的人期待房产税也没期待错，但是政府不喜欢，他想收房产税，但是厌恶风险，贸然开征房产税一旦引发房价崩盘，对政府造成的巨大损失是无可挽回的，那么当房产税的基数不够大，收取的税金和土地出让金没有巨大优势的时候，他是不会开征的。我个人预测，房产税永远不会全国范围开征，除非潜在收益大于土地出让金的一倍。更有可能的开征方式就是当前 70 年的土地产权，一旦到期，政府是不会收回房子的，会继续让你居住，不过可能再收你一次土地出让金，如果这个土地出让金改成 10 年一收甚至一年一收，那就是改名换姓的房产税而已。
政府的收入就来源于税收，不管是土地出让金还是房产税，都是收税的手段而已，从全国的宏观角度考虑，持有土地和房产来赚钱都是无意义的，对于政府来说国内所有的资产涨价都是虚幻的，只有国家整体实力增强才是真实的，所以土地必须卖，土地出让金，就是中国特色的房产税。
那么从我们的角度呢，我们该不该买，政府应该卖地，而我们也应该买房。百姓买房并不是傻，他们是迫不得已，从当前中国社会的现状来看，绝大部分百姓，手里没有任何投资渠道，所有的现金，只能存在银行，会买个 5% 年化的理财产品，就已经是左邻右舍里有 “经济头脑” 的了。
但是在这种情况下，国家大幅度的发行钞票收取铸币税，基础货币数量十年翻十倍，洪水一样的货币直接冲垮了所有国人的心理防线，很多人一辈子也没见过这么恐怖的货币增量，银行理财的收益是远远跑输通胀的。百姓基本只有 2 个选择，要么把钱存在银行，10 年之后大幅度贬值给国家做贡献了，要么买房来抗通胀。
所以大家看到了，其实房价根本没有涨，10 年 10 倍恰好就是基础货币的增量，房子刚好和通胀持平，之所以我们认为最近 10 年买房的人暴富了，其实不如说他们的财产保值了，而其他没有买房的人被金融危机给洗劫了。08 年的金融危机其实对全球就是一次沉重打击，大家可以想一下，08 年到现在，我国的 GDP 翻了 10 倍吗？人民工资翻了 10 倍吗？都没有，但是基础货币增发了 10 倍，这样才勉强维持 GDP 的上涨，这只是一个纸面上的上涨，实际就是萎缩，如果是金银货币制度无法增发，大家就能深切的感受到这 10 年经济崩溃的痛苦了，如果基础货币 10 年翻 10 倍，但是 GDP 和工资只增长 3 倍的话，那实际上，就是萎缩了 70% 左右，靠滔天的货币把账面勉强打平了。
土地价值是虚幻的，房产价值是虚幻的，那又怎么样，一直到崩盘那一天才会显现出来。如果你不买，那你的损失会更大，而且可能根本抗不到崩盘那一天就被洗劫一空了。最关键的是，人类的幸福感来源于社会阶层，我不需要比所有人强，我只需要比我身边的人强就行了。
比如改革开放前，美国人是远远比中国富裕的，但是我们的父辈依然乐呵呵的活着，美国人富不富关我什么事，我只要比大院里的人都混的好就行，张三李四家都只有一台老自行车，我家不仅有一辆飞鸽牌新自行车，还有一台缝纫机！那我家就是最牛逼的，出门倍有面子，过的很幸福。
现在也一样，只不过飞鸽自行车和缝纫机换成了房子而已，只要我手里有房子，那么就无惧崩盘，因为崩盘了张三李四一样跟着倒霉，我只要保证不管危机是否爆发，我都始终比张三李四都富，别被他们反超了阶层就可以了。如果不买房产，那么有可能还熬不到崩盘那一天，阶层就已经被反超了。所以最佳的合理资产搭配就是别人配多少比例的资金到房产，我也就配多少。真正阶层逆袭的方法，只有下重注去赌，房价上涨趋势的时候满仓在里面，房价下跌的时候空仓出来，判断正确你会产生阶层向上跃迁，但是一旦判断错误，你也会跌落一个社会阶层。
房子在百姓的眼里，居住功能只是一小部分而已，如果看重这个，你不如去租房住了，他更重要的功能是抗通胀功能来维持自己社会阶层的功能，所以百姓买房并不是傻，而是经过仔细思索后对自身最有利的选择。
也许大家说，从某种程度上，这不是任由国家鱼肉吗，也许有那么 10% 的幸运儿能逃出来，但是大多数人都是给国家做贡献了。但是对于百姓来说，没关系啊，个体的力量对于国家本来就是弱势，除了这样你还能如何呢，如果你不买房那么可能死的更惨风险更大。
所以国家只能卖地，不能囤地，这是对他最佳的选择，而百姓只能买房，这也是对他最佳的选择。
写到这里其实已经结束了，但是我知道一定会有人问，那房价还会一直涨吗，所以还是提前回答下，我的判断和去年 10 月基本一样，未来的几年里，房价基本处于横盘，不会再涨了，不涨的原因是怕他崩盘，等横盘消化几年之后还会有下一次拉升。
现在的北上深房租收益比是 70 倍 PE，也就是靠房租 70 年才能收回房价成本，而股市大牛市泡沫最严重的时候，其中泡沫最最大的创业板，PE 也才 100 倍而已，所以这里再贸然拉升，基本必崩盘。
而 14 年的时候，这个数据是 35~40 倍，还算合理，基本属于温和泡沫区间，假设房价 5 年不涨的话，仅仅靠每年的增量货币，就能把房价的 PE 压制回 14 年水平，道理也很简单，当每年持续印刷钞票的时候，任何商品，不涨就是跌。
所以对我们而言，判断房价是先横盘消化泡沫，然后再一波上涨，所以未来几年最佳的增值方式就是先把钱做其他投资，暂不冲进楼市，不追高，然后等 3~5 年后，等下一波冲锋的信号出来之后再大举买进，我后面会再写一篇文章，详细列举历次房价暴涨之前的诸多信号，当然，当我判断下一波房价上涨的时间已经到的时候，我也会单独发一篇文章。
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知乎用户谈笑挥刀发表

“假如一间铁屋子，是绝无窗户而万难破毁的，里面有许多熟睡的人们，不久都要闷死了，然而是从昏睡入死灭，并不感到就死的悲哀。现在你大嚷起来，惊起了较为清醒的几个人，使这不幸的少数者来受无可挽救的临终的苦楚，你倒以为对得起他们么？”

“然而几个人既然起来，你不能说决没有毁坏这铁屋的希望。”

——鲁迅 · 呐喊 · 自序

现在，房地产就是那间铁屋子

知乎用户 Jason 李发表

仅仅关注 2020 年房价走势对于买房决策的意义不大了。

之所以这么说是因为，如果是用于自主刚需买房的话。房价涨幅不是决定性因素，只要不出现 2016 年的那种翻倍暴涨，首次购房贷款 30% 的首付比例，对房价来说相对不敏感，尤其 3、4 城市房屋总价较低。

而对于北上广深一线城市，动辄 500 万左右的购房门槛，涨价涨幅超过 20%，首付增加个 30 万就有一定压力。

孩子到了上学年龄，能不买房解决学籍？结婚能不买房？刚需购房不是以房价涨幅为唯一决定因素的。

只看 2020 年的房价涨幅，影响比较大的应该是投资房产的人，毕竟投资都有成本的。利率上浮、持有成本上涨都对成本有着影响，自 2016 年以后北上广深都有较大的涨幅跌幅，除了深圳都有一定的跌幅，更为重要的是伴随着限购政策持续，想要卖房必定要通过降价实现。

以价换量也是新房市场中开发商的选择。宇宙房企恒大搞得 75 折买房广告到处都是，知乎首页也快霸屏了。

[Jason 李：恒大全网卖房火了投资价值完了 27 赞同 · 12 评论文章

](https://zhuanlan.zhihu.com/p/107325275)

这两年不少 2016 年高位买房投资的人，本来都希望再有一波上涨，可以套现离场。投资买房压力不大，可以抗 2-3 年应该不成问题。没想到年初一场新冠肺炎，又狙击了中国楼市一把。自住购房的没什么影响，买房投资的影响极大，现金流需求远大于升值变现的需求，因此，2020 年房价大涨不大涨的不是重点了，重点是这次新冠肺炎对于购房投资的有很多新启示，价格涨幅不是唯一决策依据：

[Jason 李：新型冠状肺炎下的感悟 20 赞同 · 0 评论文章

](https://zhuanlan.zhihu.com/p/105606221)

知乎用户文星鉴黄师发表

我猜：

稳！维稳！是 zf 的第一想到的！

以前的手段估计还会用一次，这里只针对一线或者二线城市。

抢人更激烈，棚改也会瞒着实施，落户放宽。

我既不接盘，也不会存 rmb。

2020 有太多变化！大家各自安好

顺便告诉大家为什么会稳房价！因为地方债很庞大。不卖地，没法活！

知乎用户江良发表

前几天我和家人聊了一下今年经济的走向。家人是某 top 地产中高层，感觉还是比较有价值的。我的回答很简略也很粗浅，毕竟不是科班出身。

Q：分析一下今年的经济走向

A：1. 受春节假期延迟复工影响，各行业经济将受到不同程度的损失，其中制造业将高于服务业，尤以房地产等高周转行业为甚。开盘时间延长将对房企产生巨大的财务费用；招工地工人会比往年困难；疫情也将影响购房人群的购房意愿，增长去化时间。

2. 外贸、旅游行业受国内政策与国外贸易旅游限制的影响会受重创。尤其是湖北等重灾区，旅游业将会有相当长一段时间的停滞，其中也包括相关的餐饮业、交通业等第三产业。

3. 预计三个月之后国家疾控逐渐见效，疫情得到控制，国外对中国的限制也陆续解禁，经济将开始逐步复苏。

4. 医疗行业可能会有较大变革。国家建立对口罩、防护服等有战略储备意义的医疗用品的储备制度，对生产商家乃至供应商进行限价。由于人民健康意识的提高，医疗保健用品、器械行业会有巨大发展。可能会有提高医护人员收入待遇的提案。

5. 电影行业春节档取消，相关电影票房预计腰斩，但催生了囧妈式的网络上线新模式，对传统电影模式的一次革命。美国 Netflix 与传统院线已在该问题上争端多年，中国可能能借助这次特殊情况推动成功

6. 中小企业、个体工商户在疫情中损失将较大，且抗风险能力弱。政府可能会采取减税、补贴等方式进行扶持

7. 本年度武汉（湖北）对毕业生人才的吸引力可能大打折扣，出现人才外流。但对高考志愿报考影响可能不大，会有大量考生尝试抄底，可参考 08 年的川大和去年的香港高校

Q：针对这些问题，预计国家会出什么样的政策来调控

A：1. 尽快控制住疫情，将损失降低到最小

2. 投资和消费萎缩，采用货币宽松政策，银行降息，降低银行准备金率，降低融资难度，刺激投资消费

3. 对各行业采取扶持政策。以房地产行业为例，放松调控，取消或放宽限价，提供更多更优惠的融资手段

对损失特别大的行业或群体进行补贴。如电影、旅游行业，中小企业、个体工商户等群体，采取税收优惠等补贴政策

Q：国家经济困难，那直接的最快的解决手段是什么

A：国家投资基建，卖土地

所以接下去政府肯定会给房地产开口子的，放松调控限价，降息，便利融资。同时大卖一波土地。

房价应该会有一定上涨，政府自身难保没法限价了。但太夸张也不至于。

很多人说我无脑看涨，是没看我评论区。

我的观点是，如果没有疫情的话，今年可能横盘甚至小跌；有了疫情之后，以前刚结束房企为了资金回流可能会降价促销，但几个月后，大概在年中到年末的样子，新开的楼盘会涨价，可能比原先的价格更高。

而等危机过去，政府会再次限价，进入横盘甚至下跌。这次涨价的窗口期会比较短。

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现在有了一个新变数，国际经济带来的影响。这个当时在写回答的时候国外还没有爆发，无法预料到。经济能不能稳住还是需要观望

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很多人说那些限购政策都被叫停了。确实，销售端的政策大多数被叫停，某些地方也还存在（具体不说了）但不是降首付率那种特别高调的措施。但在土地款、预售条件等方面，地方政府仍然给了房企很大的优惠，未来房企在融资便利上也持乐观态度。除非 zf 能把放水时间掐的特别准，否则房企一旦现金流充足，还债压力小了，便有底气适度提价，几个月后年底左右小涨的可能性依然是有的。

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目前是 6 月份，趋势已经很明显了，甚至比我推测时间来的更早。市场对今年的房产市场很有信心。

知乎用户 kokee 講发表

今天我们主要来讲一下实体经济与房地产的关系。近期很多人留言说因为受疫情影响实体经济非常难做，很多人连工资都发不出来，大家收入都在骤减，我还在说房价会继续涨，房价再涨谁还买得起？房价是不是要涨并不是由我说了算，实际上现在买房的早就不是普通的居民为主了。

近些年来大批的制造业退出生产或者缩小生产规模，结余的大量流动资金基本是流入楼市。希望能够保值。

你看一下最近深圳和上海的这些豪宅的就行了，上千万的豪宅就烧一个抢购的程度，你就知道这个已经不是说一个月拿个 3000-5000 工资的老百姓能够支撑起来的这个价格了。所以只要开放限购，房价在涨个几倍都是有可能的，老百姓的正常购买力在 2008 年就基本退出楼市了。越往后对于他们来说是越难的，所以呢看问题不要从自己的角度来看。

实体经济越差，楼市猛涨！

以我这些年的观察得出了一个结论，可能会让大家比较失望，那就是实体经济越差，。因为民房价越涨。因为民间的资金总要有一个去处，如果做生意是赚钱的啊，就像以前卖一些低价的小饰品这种起家。刚刚从生产线下来的小发卡呀，还热热乎乎的就卖掉了，谁还去炒房啊？当生意不好了，手里的生产资金要找出路，环顾世界一线城市的房产可能就是一个非常好的选择了。

可以说实体经济的痛苦就是房价高涨的动力。中国的货币供应量是 GDP 的两倍，社会上的资金超级多，为什么？因为大家都不去干实体经济了，实体经济不赚钱。傻子才去做的，很多人就是打时间差，靠铁公鸡赚到现金。拿去买房，绝不开厂办公司。如果实体经济兴旺发达很赚钱，大家就会投实体了，住房的投机性也就下降了。

按照租售比，上海的内环线也就是两三万元单价的预期。但是由于房价年年上涨，所以竟然是能卖到 120000 / 平还算便宜的，上海的房价和就业率无关，特别是外环线以内。买房和工资无关，厦门岛内的房价，早就已经不是本地人能够买得起的，看看网上全都是在抱怨厦门的工资多低，房价多高，但是一直没有影响厦门的房价一直处在高位，因为这是靠全福建的老板一同创造了这样的局面。

经济越差，老板买房就越多，因为企业家退出实体之后资金需要出路。发展实体经济是养民，搞房地产是搂钱，二者要结合好，不能只顾一头。但是由于政绩考核的短期化，我需要政绩，我需要投资基建，我都需要钱。那地方政府的钱从哪里来呢？只能靠卖地了，所以呢地方的有关部门难以兼顾这种局势。只要地方政府的财政收入还是靠卖地来支撑，那么房价就会持续上涨，直到难以为继的时间点。

振兴实体经济关键是让实体经济有利润，否则呢，你给再多的贷款一转眼转身就到售楼处了。如果房价重新上涨，小老板们立刻会去投资房地产。利润那么微薄的实体经济就没有人愿意再去做了，三年之后整体的经济大局势真的就万劫不复了，中国民营制造业积累了 30 年的经验，眼看各行各业就要出一批小而精的好公司了，结果呢，被房价全毁了。

现在很多制造业的老板已经呼呼大睡，再也不研究技术了，就想买房。某个熟人干了 30 年的纺织业，从棉花到成衣的整个生产链都完整，成本降到了最低。但也倒闭了，太可惜了！

房地产经纪有个最大的恶果，就是利润由寡头享受，农民工辛辛苦苦拿了万元的月薪，包工头赚了 20 万，一转眼就交给了老家县城的房地产商，而房地产商拿着钱是不会在国内消费的。这就导致了各行各业的产品卖不出去，是一种恶性循环。

现在很多的老板左手实业右手房子哪个好就偏向到哪里去。房子垮了，实业必须起来，否则就不能过日子，老板一年能够起来。但是大起大落的结果是把白领们都套进去了，一网打尽。

其实高房价唯一的承担人是企业，不管是老板还是员工。买房的钱都是来自企业收入的再分配，但是目前中国的企业效益除了房地产之外，有很多每年是在逐渐下降的。源头都没水了，只能靠印钱了。地摊儿越来越多，商场和批发越来越差。原因就是租金太高导致的物价高，而租金高是因为房地产的成本高。房地产的成本高是因为有关部门靠卖地来赚钱，把城市搞漂亮，最后很多穷人生活在了一个漂亮的大城市。却在地摊上买东西，而那些漂亮的大商场的生意却越来越清淡。兜了一圈城市漂亮了，自己的生活水平并没有什么提高。

浦东的内环线。一套 3 室 2 厅的房子动不动就过千万，一千万的投入都可以开一个规模很大的出口工厂了，比如塑料桶、衣帽鞋业，都可以养活二三百个农民工发工资。可惜就是被浦东内环线一个三室两厅上千万的房子给秒杀了。

你知道吗？一个大中型的出口企业做两亿的产值。也很难达到一千万的税后纯利，再分配到私人的手里。法律规定还必须有 20% 的所得税上缴，所以只要维持高房价啥问题都解决了，不印就崩，假如不应前前十名以外的城市房价的加速打折。一年之内全场七折是起步价，银行抵押资产缩水导致对私企抽贷，中小企业进一步滑向泥潭，工资下降，裁员频发，白领失业。房贷恶化进一步打压房价。

实体经济和虚拟经济形成了负反馈。越来越恶劣，少数几个优质企业救不了全中国几亿人的劳动人口。但是印钱呢，可能会让生意更加难做，贷款的资金不会进入本来就很困难的传统行业。也不会进入高风险的创新领域或者互联网的领域，最佳的出路就是去高利润低风险的领域啊。

京沪房产价值等同美元在全世界的安全港

环顾世界，可能只有中国现在一线城市的房地产了，房价拉高，普通老百姓买不起去租房。租金大涨，生活成本又变高了，就会逼迫老板加薪。内外环境因素打击，小老板们真的是熬一下就昏过去了。

京沪房产的核心价值就在于它是一个避险市场。就好比美元，全球经济出现了大滑坡，美元立刻强势上涨，美元就是全世界的避险市场。疫情过后虽然美联储加大放水，但是美元非但没有贬值，反而还升值了。

而京沪的房产就是中国经济的安全港，现在的中小企业风雨飘摇，利润绝对比不上房地产。所以大家就自求多福吧，

接下来重点来了啊，如果没有看这一部分那你的损失就大了。

房价暴涨到最后一天的现象是几乎所有的非建筑相关行业全都是亏损的，房地产自然也就卖不出去，于是呢一顿互相恶骂推诿责任。最后房地产商移民，而其他的行业呢，就需要从头再来。这个后果是非常非常严重的。

所以房地产必须慢慢的涨价，尽力拖延到最后时刻的到来，最好是在拖延的过程中又发现了新的机会。所以呢，大家就明白为什么要千方百计地出各种限购的政策，为什么要提房住不炒都是为了在拖延房价的暴涨，在这期间如果没有等到新的机会，那么市场经济不可避免的就会出现危机，我们肯定会看到的，说不定就很快，客观的来看，身处市场经济就要享受高速增长，但也必须承受经济危机。

房地产无法降价的原因是什么？

其实降房价真的是很容易，政府只要持续增加土地供给。降低地价，很容易房价就下来，但是跌了之后呢，造成的这个财政的窟窿，银行的坏账。普通老百姓被套牢了之后的这个不满情绪怎么解决呢？这个是完全没有办法解决的，所以呢，只好让其他行业慢慢的死去。等其他行业基本都完蛋了，也就没有接盘的，到那时候降不降呢也就没关系了。所以不要再跟我说老百姓失业收入减少房价怎么还怎么可能涨？不要再从自己的角度看问题了，理解中国的房价一定要从大局观去把握。我个人对于目前实体经济与房地产的这种关系是非常的愤慨。我相信国家其实也并不想一直这样下去，但是目前这个问题确实是没有什么好的解决方法。

知乎用户花猫哥哥发表

1 房贷利率上涨

先看一条新闻：

我们再往前回顾一则旧闻：

2019 年北京就已经明确了 LPR 房贷政策，这个新闻其实就是一个意思——房贷利率上涨了，未来不论首套还是二套房，房贷利率都将高于实体经济的贷款利率（LPR）！

过去 20 年，房贷利率涨涨跌跌很正常，但是，明确房贷利率高于实体经济的贷款利率这是首次！

2020 年 12 月，房贷利率高于实体经济的贷款利率！

啥是不容忽视的政策信号？这就是！

知道是啥意思吗？

有句话是怎么说的？嘴上喊不要不要，身体却很诚实。银行贷款利率的变化就是国家政策最 “诚实” 的表现。

过去我们房贷利率一般是这样的政策：首套房基准利率打折（7 折到 9 折不等，根据不同的经济周期有差别），二套房是基准利率上浮若干基点。三套房就不给贷款了。

过去这些房贷政策代表什么含义？

首套房含义：国家鼓励你购买，首套房基准利率打折银行基本就是亏本生意，所以，能拿到这个贷款其实就是一种变相的福利！

为什么国家要给这个福利？

开个脑洞想象一个场景——当你签订首套房合同之后，一双温热的大手握住你的手：小同志啊，很抱歉，我们对老百姓的基础民生工作还不到位，公租房、廉租房建设还没跟上，让你们只能通过商品房市场来解决安居问题。

所以，贷款利率给你打个折，多少弥补一下吧……

明白了吗？

二套房利率上浮的含义。

同样是你签订二套房合同之后，一双温热的大手握住你的手：我们支持老百姓改善型住房要求，社会主义就是要让老百姓不断提高自己生活水平嘛。

但是，你得理解金融系统也要赚钱，金融系统老是做亏本生意就会有系统性的金融风险，你们与首套房老百姓不同，既然都是改善型居住了，你们应该有一定的承受能力，我们得按市场经济原则办事，所以，利率得适当上浮一截。

三套房不给贷款的含义。

那双温热的大手摆摆手：你已经有两套房子里，你还想买第三套房子不是不可以，只是我们国家资源还有限，我们首先得满足首套与第二套的购房需要，所以抱歉不能你提供贷款。

因为你相对首套与二套购房者肯定更有钱，我们不能看着你利用资金优势去挤占刚需客户的房源，所以我们只能采用金融手段来干预这种情况。

以上就是过去不同购房群体面临的贷款政策含义。

啥叫 “身体很诚实”？

让购房客户享受比实体经济更低的贷款利率就是最大的 “身体诚实”！

所以，过去喊房地产调控我是不相信房价会跌的，因为银行利率已经真实的表达了 “身体的诚实”。

所以，这个信贷信号才有非同寻常的含义——在房地产飞速发展了这么多年，现在是在首都这个有特殊意义的城市，个人房贷利率第一次明确规定超过实体经济的利率！

不开玩笑，这回是动真格的了。

2 集体建设用地入市

再看看第二则旧闻，还是以首都为标杆。

而新《土地管理法》规定：集体经营性建设用地可以直接入市。

大家知道这意味着什么吗？这是房市最大的利空！

我们一线与中心城市房价为什么贵？不就是土地拍卖价格节节攀升吗？

现在廉价的农村集体建设用地要来了！

我们农村集体建设用地有 3000 万亩，假如全部进入房地产市场，平均容积率按照 2.5 计算，可以盖 500 亿平米房子，我们按照 100 平米 1 套计算，就是 5 亿套房子，理论上可以居住 15 亿人。

手持多套房子的炒房客是不是看着这组数据心惊肉跳？

呃，管理层是不会一下子大规模让农村建设用地入市的，因为这将导致房价断崖式下跌，从而导致整个金融系统产生系统性的风险。

所以，这个农村建设用地入市的政策也是一点点释放的。

目的就是让房地产这个庞然大物实现软着陆。

首先是指只允许搞经营性房产——商铺、写字楼、酒店等等经营性房产瑟瑟发抖有木有？

然后才是在房价上涨压力太大，地方搞共有产权住宅的尝试——对一线住宅也算是间接的利空啊。

3 房地产市场调控的完整拼图

现在我们把这两个信号联系起来就是一副完整的拼图——一副管理层对房地产市场调控的完整拼图：

首先是把房贷利率提高，从而提高房子的持有成本；然后在人口净流入房价上涨压力大的地区增加廉价土地投放；再加上各种行政管制与干预，加上未来的房产税等等手段。

最终形成一整套对房价的长效调控机制，这套机制就是一个终极目标：房住不炒！

过去我一直反复说，在管理层三番五次强调 “房住不炒” 的大环境下，一定要去投资买房就是把管理层当对手盘，一定会撞得头破血流，很多人还不信，还来各种杠。

现在你感觉到寒意了吗？在中国这片土地上，把管理层当作对手盘是最愚蠢的行为！没有之一！

只有跟着管理层的指挥棒走，才有糖果吃啊。

我是这样做的，我希望你们也这样做。

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知乎用户老乔发表

为什么疫情过后大连房价反而涨了，前几天去了某新房，销售接待只有 2 楼和顶楼，其他售罄，本期大约三四月开卖，五月就清盘了，均价 2 万 +，二手房也关注了一段时间，贝壳显示成交量可以，也并没有出现降价情况，同期对比去年还有小幅上扬，实际来看疫情这个黑天鹅对大连房价并没有太实际的影响

知乎用户速晨君发表

铭腾数据显示，受春节假期和新冠疫情的影响，重庆楼市 1 月表现惨淡，成交大幅滑落，哪怕是销量前三的巴南区（环比 - 64%）、沙坪坝区（环比 - 43%）、渝北区（环比 - 65%）等，也都面临断崖式坠落。

开工时间延后、售楼部关闭…… 即使许多房企纷纷通过线上营销寻找突破口，成交一套房也可以开心半天，但销量远远不能如意。

2020，购房者对于楼市的态度究竟如何？置业又将何去何从？疫情对置业会产生哪些影响？……

这份出自于重庆上韬房地产顾问有限公司的《2020 疫情期间上韬客户访谈报告》，细致了解并分享了一部分客户目前的真实想法，或许会带给你一些启发。

“

疫情对购房者预期带来哪些影响？

自疫情发生以来，居家封闭的人们焦虑情绪有增无减，学习、工作没有定数，各种压力纷至沓来。

1、对于 2020 ，他们都有哪些想法？信心是否还在？

据上韬这份报告结果显示，普遍客户对收入的预期不看好，仅 5% 有收入增长预期。这种担忧，在中高收入群体中表现得尤为明显。

即使你足不出户，你的房贷、车贷、公司、店铺等却并没有随之 “休假”，这场突发的 “黑天鹅事件”，显然让更多人有了忧患意识，保证手里的现金流成了最大的醒悟。

2、客户还会买房置业吗？

约 6% 的刚需和改善客户表示仍会置业。

相比之下，手上多少握有房产的客户则大面积持观望态度，近 7 成客户在疫情形势不明朗的情况下考虑暂缓置业，置业欲望至少搁置到了下半年。25% 的客户则干脆抹掉了置业的想法。

3、房价会降吗？

对此，82% 左右的客户达成了 “肯定” 的默契。

但仍有 10% 左右的客户看涨楼市。

显然，对房价的期待仍然牵动人心。

4、房子买得起吗？

有意思的是，在这份调查中，近 70% 的客户已持有房产，49% 左右的客户手上有一套房产，23% 是无房一族。

虽然 28% 需要筹措首付款，但仍有过半客户手里的现金流较为充裕。

需求暂时积压，但客户购买力仍然在。

那么，如何激发客户的置业欲望，就是对房企真功夫的考验了。

5、客户还会买房置业吗？

上韬的调查报告显示，大部分客户将线上渠道只作为解楼市信息的渠道，房企期望短期内或者疫情期间内，能与客户建立相互信任，并兑现线上交易，难度相当大，约 70% 的客户表示不信任，暂不考虑线上置业。

汇好哥多方了解到，许多房企和营销代理近期纷纷建立和完善了线上售楼处和线上交易系统，但效果有待验证。

2020 买房置业，客户到底在关注些什么？

1、改需上升为楼市主力，刚需仍坚挺

经历了 2018-2019 两年的购房需求的转变和沉淀，2020 应该会真正迎来改善需求的爆发，对于超过 50% 的改善客户来说，有品质的居住摆上了台面。

投资大潮慢慢褪去，仅留下约 5% 的客户仍觉得重庆楼市仍有投资价值。

33% 的刚需购房者慢慢卸下了楼市主力的角色，这大概是近年来刚需占比滑落最明显的一年，但仍占有一席之地。

如何兼顾改善和刚需，可以预见，2020 也将是众多房企调整战略部署关键一环。

2、对房价的敏感度仍然最高

打开知乎，在楼市版块的热搜词里，房价永远高居不下。

对于改需、刚需、和投资来说，房价的受关注度仍傲居第一。

紧随其后的是地段、交通、配套 “三剑客”。

小区品质和户型成了 “黑马”，显然，这次疫情让更多人看到了未来好房子所必要的居住属性，真正住得进去的房子必然包含这两点。

打铁还需自身硬，未来开发商应在自身下更多功夫，提高产品的附加值。

知乎用户 Marcus 发表

看了一些回答，说什么的都有，不管你想得到看空或者看多的结论，都有无数貌似合理的论据作为支撑。想看自己想要的结论很容易，但事实往往不那么讨好人。地产的问题太复杂，真要分析起来，可以写 100 篇文章，各种角度输出还不带重样的，但要想把握市场走势，还是太难。有时候即便你判断的大趋势是正确的，但你无法找到准确的入场离场时机，那你的判断仍然是无效的。这就是市场的奇妙之处，很多我们以为胸有成竹的判断，实质上，不过都是赌博而已。

作为普通人其实根本没有必要关心房地产的走势，刚需该买就买，早比晚好，高杠杆炒房则另当别论，那纯粹是赌徒。房产在当前以及未来很长一段时间，仍然是 “最不坏” 的资产，保值功能重于增值功能，不能只用逃顶、抄底的思维来看楼市。并且，有投资经验的人会懂得，永远不要随意判断市场的走势，而盲目去做多或者做空，楼市、股市、汇市、期货等等，都是一个道理。

我国高房价的困局，是一系列的土地、金融、监管政策造成的，解决起来是一个漫长且艰巨的过程，未来怎么走，现在谁也说不好。当前的土地和住房制度，对普通人非常不友好，全盘住房商品化却没有做好面向中低收入阶层的住房保障。但是目前的制度，对 zf 来说，却非常行之有效，最大的既得利益者恰恰是……，这就是为啥迟迟无法改革住房制度的原因。当然现在，原有的模式疲态尽显，已经不得不改革，这都是市场倒逼的结果，而不是什么主动求变，但是怎么改，改革的结果如何，仍然是未知。**最关键的是，土地垄断的格局不变，房地产的格局就难有根本性的改变。**基于这一点，暂且抛开价格，因为价格很大程度上只是一个货币现象，只论难度，买房恐怕永远都不会容易。

其实，我们看历史，就会发现，很多不合理甚至畸形的制度，存在的时间都远远长过人的一生，这么想或许很悲观，但现实往往如此，如今已经是历朝历代里对普通人最友好的时代，但仍有诸多无奈。所以，不要去赌，尤其不要和制度对赌，和制度对赌，无论输赢都没有好果子吃。

总之，对房地产的判断，归根结底：**不要盼着暴涨更不要盼着暴跌；刚需早买比晚买好；房产仍然且将长期是 “最不坏” 的资产。**至于 2020 年，虽然有黑天鹅，但政策一定会有足够的托底，以防范风险，整体横盘的可能性较大。

知乎用户听三哥说发表

怎么看待 2020 年楼市，这话题说起来大了一点，而且现在也马上到 10 月份了，楼市发展既没像疫情前一些人说的崩盘和腰斩，也没像另外一些人说的暴涨和起飞。

楼市正在分化，而且越来越强烈，比如下面这个城市的房子但凡有投资想法的人，还是别去了。

正文

前几天写了关于淘宝要卖房的文章，因为在文章里说了淘宝卖房不过是自己多一条生财的路子罢了，靠这个降低房价那只会是个美好的想法的话，所以文章一经发出我又开始担心了。

文章刚一发出后我心里就开始想，搞不好一会又有人要来让我删文了。

结果还好，淘宝的气度看起来比恒大还是要大不少，到现在为止文章平安无事，也没人找上门，看来是安全了。

当然也可能淘宝认为我这种小号，不值一提，删不删都无所谓。

之前讲完了房企的套路和淘宝的财路，今天回到城市上，说一说为什么一线城市的楼市出现了强烈的分化。

咱们常说的四大一线城市，北上广深，不管是在经济发展，人口，产业丰富程度，都是个顶个的厉害，当然在房价上，这四个城市也是全国的标杆所在。

正是因为这四个城市的经济底子好，这四个城市的楼市动向成了全国的风向标，但虽然都是风向标，里面也一样存在着分化，这种分化正代表着一线城市未来楼市的走向。

比如北京和深圳。

这两个城市最关键的区别在于，北京是只属于北京人的北京，而深圳是全国人的深圳。

也正是因为这一点两个城市的楼市走向出现了截然不同的变化，这种变化甚至影响到了这两个城市的周边城市和地区。

先说北京，前几天有几个小伙伴加我微信咨询我，问我北京是不是可以买房子投资，我说别了，北京这个城市暂时就别费心投资了。

小伙伴不死心又问我，北京不行，那环京是不是可以投资呢？

我的回答还是一样，环京也算了。

为什么我对北京楼市不太看好？原因其实我在之前的文章里就说过，北京是独一无二的，是中国的首都，也是政治经济文化的中心，正是因为这个城市是中心是首都，所以北京的成长是最快的最完整的。

拿北京和深圳做对比。

论上市企业北京有 367 家，深圳 330 家，论人口北京常住人口 2153.6 万人，远超深圳的 1343.8 万人，论资金存量北京截止 7 月份达到 18.5 万亿，而深圳只有 9.4 万亿。

复杂的对比不说，就单单人口数量，企业数量和资金存量，这三个最常用来衡量一个城市发展的数值，北京全部远超深圳。

北京已经基本发育成熟了，在相当一段时间内，北京的天花板已经不会再升高。

而这就是北京不再值得投资的理由。

楼市绝对是随着一个城市的发展来发展的，虽然中间少不了政策的刺激，但是城市本身的发展，是最关键的所在（卫星城除外）

只有政策刺激，而城市发展却停滞不前的城市，大概率只会沦落为投资楼市的深坑。

北京就是因为已经发展的很完善，所以所谓的楼市成长空间几乎不存在，也是因为这个原因，北京最近两年的楼市表现和深圳截然相反。

先说一下人口，发展已经完善基本就代表着很多东西不再出现明显增长，比如人口。

北京的人口已经连续 3 年负增长，2017 年北京常住人口减少 2.2 万，2018 年北京常住人口减少 16 万，2019 年北京常住人口减少 0.6 万人。

3 年的连续负增长，和北京的户籍政策当然有着密不可分的关系，但是也同时代表着这个城市在吸引人口方面已经接近瓶颈。

而正是 3 年的人口负增长，和北京的楼市下跌横盘的走势几乎完全对应吻合。

2017 年北京为了抑制房价增长，出台 3.17 政策，房价开始回归理性，而政策有所谓的适应期，一般为 2-4 个月，这个时间过后市场会恢复正常，但是北京破例了。

从 2017 年后北京楼市已经横盘三年半，这个时间和人口负增长几乎完全吻合，政策的威力绝对没这么长时间，这是北京楼市自己出了问题。

从去年下半年开始我就说过，北京自住的房子可以买了，因为下跌几乎已经停止，从 2019 年 2 月份到刚刚过去的 8 月份，北京二手房的环比涨幅在 - 0.6%-1.8% 之间，这种幅度完全是正常的横盘震荡。

北京的房价站稳了，但是也很难再上升了，因为北京的分区政策调控已经在上月开始出台，未来的北京会因区施策，每个行政区制定不同的楼市调控方案，进行手术刀式的精细化调控。

在这样一个已经发展完全成熟，并且楼市调控政策精确到区的城市，投资的难度可想而知。

北京楼市不要想，环京的日子也别想好过。

很多人都对北三县之类的环京板块有着期待，其实有这样的期待也正常，因为大部分有类似期待的人都盼望着北三县也有着通州一样的命运。

那就是在未来的某一天北京会像赋予通州副中心一样，给北三县也安上一个什么副中心之类的头衔。

想法是美好的，但现实比较残酷，通州的这种机遇也许很难再会发生在其他地方。

为什么这么说？

在 9 月 7 号国 wu 院对北京建设国家服务业扩大开放综合示范区进行了同意和批准，这个文件中，有提到怀柔科学城项目，有昌平未来科技城项目、有中关村国家自主创新示范区项目，当然还有通州的文体旅游融合发展区项目。

整个文件里提到的被国 wu 院批准和通过的这些北京准备着手大力开发的地方，没半个和所谓的环京投资房产的地方有关系，尤其是北三县更是一根毛都没看到。

即使北京未来人口又突然开始回流，并且发展再次提速，也很难轮到北三县给北京去排忧解难，充当什么疏散北京产业和人口的副中心。

原因很简单，因为通州的能量还远没释放完。

在通州 906 平方千米的行政规划面积中，未开发的土地完全能满足北京在未来相当长的一段时间内发展用地的需要。

这还没算北京其他所属郊县的大量未开发土地，所以北三县想上位的话，目前还看不到一点迹象。

如果轮不到为北京这个巨无霸城市去 “排忧解难”，那么类似北三县这样地方的楼市，就没什么投资的价值。

所以，环京就暂时别考虑了。

说了北京和环京这么多，其实就想说明一个问题，像北京这样的成熟城市，其楼市越趋于成熟，可投资的空间越会逐渐缩小。

但文章开始提到的同样是一线城市的深圳，为什么就楼市涨的凶残的多，或者说活跃的多？

还是刚才说的，深圳是全国人的深圳，首先深圳对外来人口是持有欢迎的态度，并且没有像北京一样，制定了 2030 人口规模的控制政策，这样导致的就是深圳年年人口都保持高速增长。

加上深圳自身的经济发展对土地的需求，导致深圳人地矛盾日益严重，深圳想发展经济就需要用地，不管是工业用地，还是基建用地，或者商业用地，总之要用地就要在本来就少的可怜的可开发土地里再分掉一些，这边分掉，那边住宅用地就继续紧缺。

稀缺这个根本原因，也成了深圳楼市可以上涨和对政策敏感性很高的原因之一。

但凡有点风吹草动，深圳楼市就有动作，疫情过后深圳开始的经营贷流入楼市炒房的现象，就说明了一切，这种方式你在北京就行不通，但是深圳可以。

深圳这个地方还在发展，大量的企业会在这里诞生，每年会有大量常住人口出现，资金存量也会随着城市经济发展的速度而增加，总结下说就是，深圳还年轻。

这就是两个城市的区别。

不止是深圳，省会和地级市也因为还在成长中，所以在过去的几年楼市的发展里，都是一路高歌，向上发展。

比如根据中房智库整理统计的资料来看，从 2017 年 4 月开始统计算起，西安平均涨幅 71.69%，成都平均涨幅 55.28%，昆明平均涨幅 51.98%，三亚平均涨幅 57.06%，无锡平均涨幅 45.78%，甚至呼和浩特都上涨了 55.08%。

相反北京只有 7.77%，这就是北京长达三年横盘的结果。

只有北京这样一个一线是这样吗？当然不会，上海基本和北京相同，都是发育完全的成熟型城市，这次疫情后虽然上海有的地方的确出现了房价上涨，但是以上海房价的基数，上涨个十几或者二十多万左右实在不值一提。

一线城市的分化不是刚刚出现，而是已经开始了不止一年，在接下来的时间里，分化还会加速，成熟的北京和上海会拖住大部分投资人群的后腿，谁敢进去就很难出来。

整体而言有楼市有机会的城市会随着各自的发展，变的越来越少，短时间里有些奇葩城市发展一般，但是楼市走势及其诡异的，终究要付出代价。

比如我提过不止一次的，还在上涨的唐山。

整个京津冀地区楼市几乎全体沦陷，北京楼市横盘，天津楼市下跌微微止住，河北省会石家庄楼市跌回三年前均价，唯独唐山楼市一枝独秀，一往无前。

说到了楼市沦陷，我想起了前天一个新闻，河南房企协会开闭门会议竟然决定集体不降价，并且还说降价是绝对的弊大于利行为。

相关新闻大家可以去搜一下看，这就不多做解读了，因为我看几乎没有自媒体写这个东西，估计都是怕被和谐。

最关键是，这样的新闻出来后，直到现在为止还没看到河南官方有过发声，从这个表现我就知道，河南这地方的楼市是真的不太好过。

不过即使楼市行情不好，用这样的办法来进行所谓救市，是不是也太那个了点？

这楼市，越来越魔幻了。

知乎用户小猫咪 CeTo 发表

最近欧美等国都陆续出台了大规模的经济刺激政策。

美国是直接砸了 6 万亿美元救市，后面还有美联储无限 QE；欧盟也出台无限 QE 购买企业债的政策，日本拟发行 16 万亿日元国债为经济刺激计划筹资，英国在 3 月 11 日就推出了 300 亿英镑的经济刺激计划，现在看来可能不够，不排除后期继续加码的可能。

现在全球主要结算货币都开启了直升机撒钱的模式——这种模式其实本质就是向外界转嫁危机。

如果我们把整个地球看做是一个村子，各国主权货币在这个村子的贸易结算份额差别是很大的。以 2019 年的数据为例——

1、美元，占全球支付市场份额 40.08%

2、欧元，占全球支付市场份额 34.17%

3、英镑，占全球支付市场份额 7.07%

4、日元，占全球支付市场份额 3.30%

5、人民币，占全球支付市场份额 2.15%

6、加元，占全球支付市场份额 1.74%

7、港元，占全球支付市场份额 1.50%

8、澳元，占全球支付市场份额 1.40%

9、其他货币，占全球支付市场份额 8.59%

从上述数据可以看出，美元与欧元在全球支付市场份额最大，占比超过 74%，这两大货币每增加 1 元钱货币，大致就是给全球输出 1 元钱通胀。凡是持有美元与欧元的人与组织都在为欧美无限 QE 政策买单。

所以只要欧美开启直升机撒钱模式，其他国家理论上都应该跟随进行货币宽松政策。

因为全球的资源与商品都是有限的，美联储与欧盟拼命印钞，你不加印，你在地球村的结算份额就会下降——相当于你就只能拿回来更少的资源与商品。

中国降准释放流动性

3 月 30 日央行操作了 500 亿元的 7 天逆回购，其中中标利率是 2.20%，相比于上一次央行操作逆回购而言，利率水平降低了 20 个基点。但是目前我们央行相对欧美国家却非常克制，最近只是降了一次银行准备金，市场翘首以盼的降息却一直没有动静。

未来的影响：短期中期长期

先来一段马老师的语音视频，马老师对于过去的房地产判断非常可观，而且又准确，非常难得，值得我们参考。

马老师的意思是，房价不会猛涨，也不会暴跌，也就是平稳。多做功课，疫情结束有一个好的入手机会。

以下是小猫咪对于房地产的看法：

**短期影响：利空。**这个是确定无疑的事情，上一篇危机传导链，因为外贸的冰冻期来临，从而导致国内的外贸受到极大的影响，传导到从业者收入影响，乃至老板的投资回报，从而影响到房地产房贷现金流的现金流，就会出现卖盘增多和买盘降低。深圳链家挂盘量从 2019 年的年中 4.5w 套，由于 818 和 11.11 降税刺激，下降到历史以来的低位 3.2w 套，在疫情影响下，上升到今天的 39584 套。部分板块在去年年末的狂热下，开始出现抑制，但是热点板块的学区房仍然在涨价，出现了差异化更加明显的现象。
中期影响：利好，因祸得福。为了对冲经济下行，央妈是真爱，降低存款准备金，通过商业银行对于实体经济进行金融支持，也就是我们常说的放水。夜壶重新拉出来，压抑的刚需需求，被宽松的政策刺激，加上大量的金融贷款通过实体流入房地产市场。（市场上全款买房后经营贷抵押，不是秘密，大家都懂得，利息比房贷还要低）具体买入的时间点，如何判断，会单独给出分析。
长期影响：寡头化。中小房地产公司的因为疫情的影响，导致现金流断裂，从而破产，被大的资金优势明显和融资成本低的巨头收购，从而导致全国的房地产集中度进一步提升，其中最有优势的就是央企背景的房地产公司，万科，保利，中海等，当然也会有碧桂园等民营企业，还有大而不倒的融创和恒大。趁着房地产低迷期的股票低估值，可以适当的抄底一把，特别是行业的龙头企业，万科之类的。但是一定要估值足够的低，低于价格低于价值的时候。

关于万科的股票抄底，个人建议是 23 元以内建仓，是非常安全的位置。但是具体操作自己把握，风险自负。仅个人看法，如果担心到不了 23，可以适当的提升建仓价格，然后跌了就买这样的操作模式。

以下是房地产最近的冰山指数，可以反映出量化指标。

注意房价收入比越高的城市，通过这次疫情影响而回调，越是可以买入的城市。原因吗，未来会专门解释。一句话，钱是最聪明的。

政府的对策：上策中策下策

房地产对于地方政府的重要性不言而喻，这一点不需要重复的叙述。毫不夸张的说，房地产是中国改革开放以来，特别是 2003 年以来，经济快速发展的压舱石。简单的说，没有买房子这个压力，房子都是国家发，还有谁会挽起袖子，建设社会主义呢？

上策：放弃房地产对于经济的支柱，推行房地产税，彻底摆脱土地财政，进行一次深层次的改革。释放消费，转型为内需驱动型国家，科技升级，进行新基建（芯片 5G 人工智能医药新能源），2025 计划有详细的解释。但是这条路任重道远，非常痛苦，好比让一个 40 岁的男人从建筑地放下砖头到软件公司敲代码一样。但是一旦成功，你懂得。
中策：稳住房价，缓慢增长，不暴涨，更不能暴跌，稳定大于一切。逐步过渡对于房地产的依赖，逐步升级到新产业，这个过程非常缓慢，政府会稳房价，稳地价，稳大众预期。逐步释放房地产泡沫，从而避免房地产泡沫引发的金融危机。
下策：重新把房地产作为拉动经济的大招，放水 + 基建 + 房地产，参考 08 年的四万亿和 15 年的货币化棚改。进一步压缩实体经济的发展空间，加剧通胀和房地产泡沫，地方财政完全依赖土地财政。在这里要提出一个城市江苏北部某地，就有这个趋势，房价连续 60 个月上升，本质就是供给侧改革去产能，导致实体经济利润减低，从而大量的热钱从实体经济周转中撤出，进入房地产，而地铁的修建又反过来刺激房价的增长，毕竟城市基础建设升级了，产业有没有升级不知道，但是房地产的配套实实在在升级了。一定要小心你所在的城市，产业不提升，反而房地产提升，这样的城市未来都是看空。特点就是，工资不增长，但是房价涨了，大家都开心的说谁谁谁买的房子有涨了。

具体是哪一种对策呢，我个人认为是，先中策，如果经济还是拉不动，那就下策。我最担心的就是经济不起色，一顿操作猛如虎，拉房地产出来解围。

疫情时代的房地产投资策略：不能买的

房地产暴涨的时代过去了，但是存在个别城市部分板块的房价跑赢大市，跑赢通胀，就需要我们花功夫做功课研究城市和版块。

不能买的类型
远离公寓，商铺和写字楼等非住宅产品。一切流动性差的房产标的物，都不属于购买标的物。一个方法鉴别流动性，银行喜欢的抵押物和抵押率高的产品才是最佳投资标的，银行最精明的，他们喜欢的抵押物才是好的投资品。未来专门文章解释为什么公寓，商铺和写字楼产品不要投资，欢迎关注 小猫咪大世界公众号，一个用最通俗的语言来解释投资理财知识。
不能买的城市
首先是资源枯竭的城市，也就是依靠落后产能的城市，不能买，最典型的代表就是前一段时间炒的火热的东北某城市。

其实是人口外流的城市，特别是年轻人流出的城市，属于人口红利最先透支的城市。每年的常住人口流入流出就可以看出。

自然灾害频发的城市，地震多发，沙尘暴，不适合人类居住的城市。

不能买的板块
任何一个城市，哪怕是房价火箭城市深圳，都有不能碰的板块。特征就是，交通拥堵，城市建设停顿，城市建设没有投入，要变量没有，要增量更没有，只能是保持现状，乃至越来越差。
不能买的小区
物业很差，楼道都是垃圾，停车位严重不足，狗屎到处都是，脏乱差的小区，不能碰。
不能买的房子
一些特殊的户型和面积不能碰，板块错配，还有凤变冰，被透支了的房子。户型很特殊，不属于大众接受的户型，一百五个平方，做成三房，这样的错配的户型设计。凤变冰就是凤姐变冰冰，老房子被装修一番，然后溢价卖出的。

知乎用户菠菜发表

2019 年全年中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在 48 次左右。从全国范围内来看，2019 年全国房地产调控次数高达 620 次，刷新历史纪录，2018 年全年仅 450 次。

憋屈了整整一年了，如今终于熬到 2020 年，房地产市场政策松绑、门槛降低的声音不绝于耳。仅在过去的这大半个月，广东东莞、湖北武汉、四川自贡、四川达州等地陆续打响楼市调控 “松绑” 的枪声。

既然各地开始放松，那房价会因此大幅上涨吗？小白菜觉得大规模的上涨是不可能的，但是回暖是一定的。

由于 **“房住不炒” 的调子不会变，市场库存回到高点，楼市需求不足这三个大山，**房价也很难大涨。所以，想买房的人，别那么紧张于调控松绑导致房价大涨，在没有重大刺激的情况下，未来房价最可能的是平稳。

更多内容欢迎关注我们，点击原文可以查看更多内容

知乎用户陌上公子发表

这么多年来，房地产市场有这个几个角色：

1、上层（核心，制定政策，包括限购和限贷政策）

2、地产商（紧紧围绕在核心周围）

3、投资客（锦上添花或者落井下石）

4、刚需客（没有发言权）

分析形势，就是分析这个游戏中的这四个角色的这场大戏。

1、先看核心角色：上层。

上层决定一切，上层决定楼市的方法很简单：限购限贷，放开的话，重演 08 年，15 年的大戏，谁都能看懂；不放开的话，今年就是硬抗了。

疫情影响，上层救市，这是典型的大国特色，稳准狠，比起 08 年美国在次贷危机中的表现，东方大国的果断令人瞠目。房地产作为严重依赖现金流的企业，影响重大，企业是要救的，各地也在出台政策豁免地产公司拿地的期限，拿地的首付款。据我统计，承德、嘉兴、中山、天津、上海、杭州、无锡、西安、浙江、南昌、重庆这些地市都已经出台了针对房地产企业在土地或者预售方面的一些措施。

但是，到目前为止，没有任何一个地市在销售端作出调整，限购限贷政策全部没有调整，在这个基调下，今年的楼市自然只会比去年更差。因为政策条件没有变，而大家的购买力购买欲却大打折扣了。至于你说江西和安徽房产协会的文件，他愿意写，可以再写 100 个文件，没什么好说的。

2、再看紧紧围绕在核心周围的地产商

作为救市的重要组成，房地产已经享受到一些福利，接下来，就看地产商自己的本事了，于是，恒大开始线上卖房了，说实话，没有看出太大的诚意和让步，https://www.zhihu.com/question/371815918/answer/1019274457，写了一个回答，“无理由退还定金”+“无理由退房”，主要靠这两点吸引人，可是呢，还有一半话没说出来，“无理由退还定金”，要在 5 月 10 号后，“无理由退房”，必须是全款买房客户，贷款买房客户没戏。所以，拿这么一个姿态来在 2020 年出货，我觉得还是太乐观了。如果上层没有调整政策的话，地产商就只能调整自己的政策了，力度会更大。

3、锦上添花或者落井下石的投资客

同样的，投资客也是看政策吃饭的，15 年政策好，于是，新一线城市成都、武汉、郑州的二手房现在都突破 10 万套了，里面大把投资客。

如果上层今年政策转变，那么上一轮的投资客就能顺利解套了，相信还有一部分投资客还会冲进来，不过这个规模要比 15 年少多了，所以，对楼市的推动力也就相对有限了。

入股上层不转变政策，那么这些投资客就是悬在各城市头上的一把剑，天量二手房，只能降价了。

4、没有发言权的刚需客

一场疫情让食物链底层的刚需客刚清楚的认清了自己的位置，会有人买，但是购买欲真的没以前强了，起码今年。

如果上层今年政策转变，那么刚需可能还是会挣扎上车。

如果上层今年政策不变，那刚需就彻底佛了。

一切一切都在上层手中，时刻关注动向。

知乎用户墨羽发表

5.10 更新：央行发布了《2020 年第一季度中国货币政策执行报告》，报告中再一次明确指出：不将房地产作为短期刺激经济的手段。

央行 5.10 的这个报告，也再一次显示了目前的政策依旧是住房不炒的基调。当然，这是目前。

下面是我之前的回答，是非常详细的分析：

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目前来说，房地产是中国货币及国家信用的基石之一（信用之锚）。

“疫情产生的各类黑天鹅的翅膀还没有完全展开”

我是一个金融业工作者，曾经在金融的层面和房地产市场打过交道，下面我来谈一下我对房地产市场的看法。

其实预测房地产的走势也没有那么的复杂，房地产走势主要取决于广义货币 M2 的增长速度。如果 M2 的增长速度继续稳定在 8% 左右（2017 年至目前一直都是这样，M2 增速在 7%-8% 之间），这时房价基本上没有多大的升值空间，现实也证明了这一点。但如果 M2 增速重新回到两位数，我们的房价肯定会再次上涨，这是毫无疑问的，这是必然的。如果你同意这个，欢迎在我的文章后面点个赞同。

我认为，2016 年之前的房地产市场，还是比较正常的，当时市场不能说健康，但是不能说不正常。2016 年那一波房地产行情，我认为打乱了房地产市场的秩序，2016 年那一波房地产暴涨的影响，可能得持续十年。2016 年那次暴涨，不仅在房价上影响了 GR，更是在心理上影响了 GR，给 GR 心理上造成了房子是最好的抗通胀保值升值的物品，别的所谓抗货币通胀的都是虚无。

其实，房子在绝大多数国家，包括发达国家，房地产都很贵，都是对于一般家庭来说一个很大的消费，但是在我国，现在房子已经不是一个单纯的用来住的物品，而是衡量一个人是否有钱的最大的象征。现在你说某某很有钱，什么算有钱，你说他人民币账户多少钱，大家都觉得那只是一个数字，谁家有多少套房子才是真正的富有。大家对账户的数字已经带有了不安的情绪，中产阶级都觉得人民币可能会贬值，只有房子才是真正的财富。其实，你们觉得这放在经济学中正常吗，其实这很不正常。当居民心理认为事实上也证明了某种商品（例如中国的一二线城市房地产）才是唯一保值升值，对货币没有充分信心的时候，问题可能就来了，灰犀牛就来了，这就导致了一个问题，居民看似都买房了房子升值了大家都富有有钱了，但大家更穷了。房子升值了，人民有了闲钱就会不消费攒着继续买房，有的觉得攒钱速度没有货币通胀速度快的就用杠杆贷款买房，结果房子是升值了，大家却从富有变成了负有，用杠杆负债去疯狂屯房子，结果大家房地产之外消费更少了，每月工资都用来还房贷了。为了避免这种情况，房子用来住的不是用来炒的观念就必须深入国民心中。所以 2020 年国家的政策大概率还是住房不炒的政策持续。

不过最近有个很大的黑天鹅 + 灰犀牛事件，就是新冠病毒肺炎，说一下目前的全球疫情情况，目前，欧美疫情仍然十分严峻，这次疫情的 “长尾特征” 非常明显，可以预计它的长尾将继续严重干扰主要经济体。印度、巴西等仍然在爆发早期，世界主要经济体全部被新冠肆虐，环顾全球，各国封国封城，全球经济基本停摆。

4 月 IMF《世界经济展望》预测，2020 年全球经济收缩 3%，其中美国、欧元区和日本 GDP 分别下降 5.9%、7.5% 和 5.2%，

这次新冠疫情将给世界带来堪比 1930 年的世界经济大衰退（具体原因请关注我的知乎，我的知乎上很多文章和回答都有系统性的分析），新冠疫情的影响绝对超越了 2008 全球经济危机的影响，很多大国像目前的美国、日本都采取了超过 2008 年的货币刺激政策。

但是我依然十分不看好很多专家提出的新冠疫情之后让房地产市场回暖的提议，纵观这二十年，我们仔细分析一下房地产和社会经济的重大事件相关联的几个重大节点时，我们就会看到：2003 年 SARS 后，房地产繁荣，和经济发展相互促进；2008 年 “4 万亿” 计划面世，地产勉力支撑经济增长；2015 年后，地产去库存，经济增速下滑，靠房地产拉动经济实属“无力回天”。

目前中国的新基建对房地产肯定是有推动作用的，但是我之前说过了，新冠病毒疫情将可能使世界陷入堪比 1930 年–1940 年大萧条之中。

世界卫生组织总干事在 4 月 22 日已经明确表示，新冠病毒将长期存在！

另外还有一点值得注意的是，目前已经明确了要确保如期完成全年建成小康社会，那么今年增长速度要达到全年 6% 左右，而如果需要达成这个全年目标的话，未来三个季度平均增长速度要超过 9%

另外分析一下我国 2019 的 GDP 增速，2019 年我们的 GDP 增速是 6.1%，这其中净贸易贡献了 0.7 个百分点，消费贡献了 3 个百分点，剩下的是投资。而专家预测今年净贸易肯定不会达到 0.7 个百分点，而将是 0.1 个百分点左右，而目前的消费非常的萎靡，若达到 GDP 之前的目前要求，需求和投资都要大大的增加！这就意味着后续的刺激政策是有可能会出现。

其实直到现在 2020，在国人的内心最深处，仍然是有钱就要买房，挣钱的目的就是换个更大的房子，因为 2015 那一波上涨，确实给人涨怕了。

这些综合因素对房地产会产生怎样的影响，现在谁都说不准，后续我会对房地产市场继续观察和发表我的评论。

我是金融领域的专业工作者墨于，欢迎关注、评论、赞同

知乎用户戴德梁行发表

2020 年新冠肺炎疫情在全球肆虐，国际经济受到重创，而在疫情有效的控制下国内 GDP 总量历史首次突破百万亿大关，这意味着我国经济实力、科技实力、综合国力又跃上了新的大台阶。在这不平凡的一年里，房地产市场也因疫情受到了一定程度的影响，我们根据全年的数据统计及政策分析，在宏观的角度上给予大家 2020 年的走势观点。

先说结论：楼市调控短期内难有松动，楼市分化局面还将在 2021 年延续。

全国新房成交量 2020 年再创历史新高，今年市场热度或将有所减弱

2020 年，全国新房成交量 154,878 万平方米，同比上涨 3.2%，进入 10 月全国住宅新房成交量同比增速由负转正。单四季度新房成交量再创近五年季度之最达到 51,264 万平方米，较上年同期增长 12.7%。

房企加大市场供应的同时给予更多购房优惠条件以便加速回款是四季度成交量大增的最主要原因之一。“三道红线” 更将迫使房企着力于加速存货的去化以降低其债务水平。同时，融资管控趋紧将影响房企后续购置土地等扩张计划，热点城市步步收紧的调控也将为市场降温，预计今年整体成交热度将会降低。

全年新房销售均价为 9,980 元 / 平方米，较前三季度指标有所回落

2020 年全国住宅新房成交均价 9,980 元 / 平方米，同比上涨 7.5%，全年单价较前三季度下降 0.1%。单四季度新房成交量达历史新高，但新房单价却有所回落，热点城市楼市调控深化导致其成交量在全国的占比下降进而结构性拉低了整体的价格水平。

一城一策的楼市调整政策令整体市场焦虑情绪升温，楼市成交惯性以及低价策略在一定程度上加速成交完成，整体价格也较之前有所回调。

年内 24 城供销比持续上涨至 1.12，普通二线城市需求略显疲态

2020 年，24 个重点城市一手住宅批准上市面积共计 27,775 万平方米，销售面积共计 24,845 万平方米，供销比较前三季度继续扩大至 1.12。

不同于过去 5 年累计供销面积比呈现的供不应求，自 2018 年开始连续三年 24 城年内累计供销比大于 1，表明近年 24 个重点城市在增加市场供应，缓解供需矛盾方面做出了积极响应，同时持续加码的楼市调控政策也令整体需求热度有所降温。一线城市中，除上海年内大量保障性住房集中成交出现供不应求的情况外，其他一线城市供销比均大于 1.1，表明多数重点城市新房的供需关系已经得到缓和，部分二线城市需求甚至略显疲态，楼市逻辑有望发生改变。

2020 年，24 个重点城市一手住宅批准上市面积共计 27,775 万平方米，销售面积共计 24,845 万平方米，供销比较前三季度继续扩大至 1.12。

结构性因素令一线城市新房价格呈明显波动，二线城市表现则更为平稳

2020 年，一线、发达二线及普通二线城市的新房成交均价同比涨幅分别为 10.3%，8.7% 及 12.2%，较 2019 涨幅分别年下降 5.9 个百分点，2.1 个百分点及 0.6 个百分点。结合 2020 年全国新房住宅均价同比上涨 7.5% 来看，24 个重点城市价格涨幅均超过全国平均水平，普通二线城市价格同比涨幅更为明显。

发达及普通二线城市年内各季度新房价格走势平稳，部分普通二线城市四季度均价环比有所下滑。一线城市则受到上海大量保障性住房集中成交的影响，上下半年价格出现较为激烈的波动，但全年来看仍有较大涨幅。

从过去一年各地颁布的楼市政策来看，除了限购、限贷、限售等常规调控手段外，部分城市在审查购房资格、社保年限、摇号细则等具体操作环节出台新规来规范市场交易。同时也可以看到在持续的调控政策下，多数热点城市交易依然活跃，部分重点城市新房成交量出现增长，甚至出现万人摇号买房、假离婚、代持炒房等楼市怪象，也从侧面反映出热点城市新房市场需求依然旺盛。

在坚持房住不炒、因城施策的大方向下，限购限贷限售等各类措施作为楼市调控的重要手段短期内难有松动，同时结合各热点城市具体情况的楼市调控措施还将继续补漏以稳定并规范市场的发展。长期来看，租赁市场将成为大城市居住市场的重要组成部分，而保障性租赁住房建设已然成为发展重点，预计将迎来更趋完善的制度建设，而政府也将在保障性住房领域发挥更大作用。

疫后一线城市所呈现出的新房量价齐升的局面一定程度反映出稳定的需求支撑，楼市的分化局面还将在 2021 年延续：在当前宏观环境与政策基调下，2021 年具有充足的产业发展基础和人口支撑的重点一二线城市及以其为中心的都市圈内的商品住宅仍是市场追逐的热点。但过热的市场在因城施策下预计将会面临调控升级，以避免价格的大幅上涨；同时，通过大力增加新房供应量以缓解市场焦虑氛围，将有望促使新房市场实现量增价稳的局面。

撰稿人：张晓端戴德梁行研究院副院长

知乎用户彼得杨发表

深刻领会对于房地产调控总政策，房住不炒，稳定房价的最高决策层的纲领性指导！在操作上，深刻回味，限房限贷限购的三层调整战术，特别是限房，对于个人，家庭，在特大型城市，一线城市，和部分二线城市的持有房产数额限制，这是一道红线，未来十年，不可能被取消的。逐渐放宽限贷，只是通过金融机构政策性利率调控，微调房产市场！

因此，对于房产三大属性，居住属性，金融再抵押属性，投资属性，目前是鼓励前面二者，严格控制打击房产投资投机属性！房产市场波动，被压缩在一个高位区间震荡，未来十年内，绝不可能再上涨！

鼓励刚需，改善型居住群体，打击投资投机房产群体，稳定房产金融抵押属性，预防发生系统性金融风险危机，严格控制以房产抵押为属性的金融资产泡沫！鼓励，激发其它金融资产价格提升，让个人和家庭，持有其它金融资产稳定增值！个人和家庭资产增长模式，已经转换到持有其它金融资产增长模式！以迎合国家经济推动增长模式的改变，中国经济，进入金融市场波动为主的新经济模式！

知乎用户我的袜子没人买发表

如何看，和往年一样。

看空都是高赞，看多被人喷呗。

知乎用户知乎用户 tLUkF0 发表

虽然在知乎年年看跌房价是政治正确，但是综合我能收到的各方面信息来说，2020 年房价大概率上涨，或者至少是维持在当前水平。

当然，我这里说的 “房价” 是指全国百城房价包含的城市房价。至于人口较少的县乡房价，不在讨论之列。

看了很多关于看跌房价的分析，归结起来无非是以下几点：

1、宏观经济失速，房价又那么高，谁有钱买房啊？

这个论点近几年年年被抛出来。自然，从纯粹的经济学角度而言，房子作为资本投资品，和宏观经济关系巨大。但是，仍然是那个老生常谈的论调：中国的楼市是政策市。无论是最初的土地拍卖，中间的中标环节，后期的买卖，无一不被各种规章法律严格限制，并且 ZF 有足够大的灵活度适时做出调整。

当然，无数人又会举日本的例子说明 ZF 不是万能的，要符合经济规律云云。但是首先，熟悉日本经济历史的朋友应该知道，目前大多数经济学家倾向于是日本央行过快过狠的挤压泡沫的行为是导致经济瞬间下滑，楼市崩盘的原因。其次，日本作为全球知名的通缩经济体，日元作为世界知名的避险货币，整体社会的通胀率极低，房价自然难以回升。

至于说到谁有钱的问题，大部分撑起房价的都是本地土著。而除了部分经商氛围浓厚的城市，绝大部分的本地买房群体是”师医公 “，即体制内的人员。这些人只要不是瞎霍霍，经历过中国经济将近 20 年的高速发展期，当年以极低价格甚至是免费(e.g. 分房，员工原始股) 获得的资产都获得了大幅的溢价，其公积金购房补贴也是一大资金来源。这些人慢慢退休或者临近退休，总体的投资思想上是偏于保守，同时也掌握着大量的财富，加之子女成年结婚立业，改善型甚至新购住房的偏好还是很强的。关键在于这些人的收入基本上不受宏观经济影响，体制内人员被欠薪甚至都能上新闻，所以宏观经济下滑对于买房的人群有影响，但是远没有那么大。还有就是不要听信做生意的人嘴上说穷，真穷假穷，人可不会说。

2、中国房价收入比那么高了，都世界第一了还不跌？

我本科的经济学毕业论文就是写房价收入比的，对比的还是全球的主要城市。首先我们要承认，中国一线城市的房价收入比确实雄踞全球。但是，正如股票一样，稳定现金流充裕历史悠久的好公司往往市盈率较低，而资本更愿意给潜力股高市盈率。中国过去的十几年确实是全球经济增长的重要引擎，加之由于制度资源等原因，大量的资源聚集在一线到二线，再加上政策引导，房价自然有上浮动力。其实这个逻辑不只是针对中国，去看看河内的房价收入比，应该现在已经是世界第一了。其次，房价特别是中大型城市的房价上涨是全球性的现象。从二战结束至今，由于经济持续的发展、总体的和平、财富聚累和八十年代之后的货币超发，全球主要经济体的房价水平基本上都超过了工资上涨水平。

3、出生率暴跌，年轻人佛系，不怎么看重房子了。

房产界的名言：房价长期看人口。这是至理名言，确实新生人口下降，老龄化拖累经济乃至房价。但是在经济学中也有这种论调，认为政府不应该干预经济波动，任何经济波动在长期都会回归均值。话是这样，但是凯恩斯说过一句很妙的话：从长期来看我们都死了。近几年的出生人口是在下滑，我们忧心几十年甚至百年之后的情况，但是现在呢？中国目前总体上还是劳动力过剩，今年的政府工作更加强调就业，甚至鼓励硕士和大专扩招，想想为什么。至于年轻人佛系，不愿意结婚，不怎么看重房子，房子可有可无云云，建议找王境泽交流交流经验。

我个人认为房价还很稳健的原因除了以上这些，还有以下几点：

**1、中国乃至全球的大水漫灌不可避免。**中国连续降准，扩大财政支持，减税，基建；美联储不断降息放水，欧洲各国也都跟进。当然各国的本意不一定是要涨房价，但是水流入地产不可避免。

**2、地方财政仍然仰仗土地财政。**这个可以算是共识了。我曾经做过城投债方面的工作，一大堆入不敷出的市敢发几十亿上百亿的债，用来干嘛呢？城建，修路，修公园，修体育设施，修地铁。这些都只是幌子，关键是 Local Government 希望建成这些基础设施之后能够进行后续的地产开发，通过高地价来弥补投入，刺激经济。所以我为什么说房产税基本短期内不会出，收不上来几个钱，造成维稳压力，还打压了地方的财路。

**3、没有更好的投资标的。**一二月份的 CPI 已经相当高了，人们赚了点钱也都有投资抵抗贬值的意识，但是除了买房子，一般人能投啥？股市，基金还是比特币？

综上，我认为 2020 年房价至少维持稳中上涨的趋势。

知乎用户匿名用户发表

知乎的魔幻之处在于，一群看似有理有据的高材生连外面发生了什么都不知道

典型的例子就是之前一群博士生 / 教授喷国难财

你说他们的理论对吗，全对

但是他们搞错了一件事，卖口罩的之所以涨价，不是因为要发国难财，而是现在口罩成本就这个价

告诉你件魔幻的事，某药房以 1 元 / 口罩价格出售口罩被罚款，原因是进价 0.6 / 口罩，超过了不得超

过进价 15% 的规定

同期，政府以 1 元 / 口罩价格市场采购，并以 2 元 / 口罩进行平价销售

现在药房根本不敢进口罩，就算按成本价卖，一个举报马上罚款停业

国家让各种不相干企业都来生产口罩，生产效率降低，进一步抬高生产成本，最后还是按效

率最差的配给制分配口罩

看着比如慧航等一群经济学高校教授狂喷一通，真的想笑，理论学的不错，从结论上来说，目前让

国家放开口罩限价是最优解，我不管理论上国难财对还是错，事实就是，目前最优，因为目

前的政策不是不给发国难财，而是禁止民间私售口罩，大量寻租空间，反而导致铤而走险的

人违法对来路不明的口罩恶意加价售卖，正规的渠道被封了，黑市就出现了

换到房价也是一样

目前业内包括房地产，券商，基金，游资在讨论的是今年房价到底涨多少才会再限价

而知乎的理论派还再乐此不疲做着房价崩盘的春秋大梦

这次疫情最倒霉的是旅行社和餐饮，2020 基本告别

这次疫情最开心的是房地产，本来卖不出房子要倒闭了，现在疫情来了反而拿到一大堆政策

2020，主轴叫大水漫灌

当然这波上涨会不会让未来爆出更大的雷，那是后话了，至少在当下，根本别无选择

目前这个号是起板 15 天禁言，下一步按规则是永封了吧

知乎用户再寻昨日风发表

2019 年房地产市场一直下滑。不少城市已经开始放松限购，但不会完全放松。现在政策不允许再从房地产去拉动经济，原来靠卖地做 gdp 的城市，发展经济必须转型科技贸易等其他行业去拉动。

新房：一方面是政策的原因，一方面是 1516 两年开发商大量拿地。现在 19 年推出的楼盘数不胜数，同一个区域几乎都有几个楼盘在竞争，这种市场下一手楼盘价格会持续降低。所以 19 年是开发商最艰难的一年，年底很多城市都一定程度降低限购的标准。预计 2020 年一手楼盘在一线二线城市应该会有低幅的上升但不会太多，至于三四线城市的一手房价会有一定幅度的下降。

二手：2019 年的二手成交量十分低迷，最主要是因为受大量一手楼盘推出的冲击，另一方面在房地产行业现在房源售卖的关键被销售端的中介公司把控。对于中介公司的经纪人来说，销售新房比销售二手房简单，快捷，佣金好。再加上繁华地区的店铺租金不停上升，令很多做街道区域的小中介生存更加困难而倒闭转型。从而导致做二手房的经纪人大量减少，也一方面降低了二手的推动。

总结：2020 年房地产市场会进一步去泡沫化，开发商的生存会更加困难，19 年已有大量本地小开发商破产倒闭，预计 2020 年必定会有至少一家全国知名开发商会爆炸。另外要说下同时也会是房地产中介行业的小风口，因为现在市场来说会有大量一手楼盘被逼做渠道分销，开发商去库存要看中介脸色，对于中介行业的经纪人来说是十分利好的，毕竟刚需客是一要买房的，他买哪里的楼盘都能有佣金收。

在投资方面来说，现在尽量多投资市区的企业大厦周边的商业公寓，各规划发展区的商铺会比投资住宅未来更有收益。另外千万不要购买所谓的 “使用权” 公寓或住宅，特别是有反租，包租，固定租金每月给你那种，这是典型的骗局，非常没有保障。而且很多是违规建筑有被政府强行拆除的风险，并且几率非常高！大家务必警惕！

投资住宅的风口红利在大多数城市已经一去不复返了。

专注大湾区房地产和股票金融

各位看官欢迎关注

顺手点个赞，天天有钱赚。

知乎用户 Ariel 研究室发表

今天，五年 LPR 也就是房贷利率降低了 5 个基点，朋友圈里又见中介们卖力的呐喊——房贷降了，房价要涨了！

再叠加 03 年 SARS 过后房价报复式反弹，不禁让人担心这波新冠疫情之后，历史是否会重演呢？

房价涨跌取决于很多因素，但我们可以化繁为简，从最重要的宏观因素——信贷的角度来分析一下。为什么是信贷呢？因为买房时我们必须向银行贷款。

很显然，如果没有信贷的支撑，那大部分人都没法买房，房价也就没法上涨。

当然有全款买房的土豪，但那是极少数，自然另当别论。

很多人可能并不太了解信贷对宏观经济的作用。实际上，信贷就是一种信用货币，跟货币的作用是一样的。

借贷时，我们用自己未来的收入作为担保，透支自己的购买力，提前获得我们需要的产品和服务。

设想一下，如果没有信贷，也就是如果不能借钱的话，我们就只能等到自己真正赚够了那么多钱以后才能消费，必然就要压抑很多的购买需求。没有那么多的需求，供给自然也就不需要那么多了，我们的整个经济也就无法快速的发展和扩张了。

因此，信贷可以说是整个经济机器运转的动能和基石。

但信贷跟货币又不一样。没有信贷时，我们手里有多少钱，就只能花多少钱。但有了信贷，我们可以一下借到远超我们收入的钱。

因此，借贷是把双刃剑。因为我们一旦开始借钱，就会想要借更多，这是人性使然。

不知不觉，我们就会借入超出自己偿还能力的钱。而因为利滚利，债务越积越多，就得借新账来还旧账。这个过程不断强化，螺旋上升，一旦某天借不到钱了，现金流就会断裂，累计的债务就会压垮我们。而对一个国家来说，就会引发全面的经济危机。

由此可见，充足的信贷可以激活经济，但过量的信贷会杀死经济。

那到底怎样算过量呢？简单地说，就是我们的借的钱远远高于我们未来能创造的收入，或者说，我们信贷的增长率高于我们收入的增长率。

对一个国家来说，可以把 GDP 看成是整个国家创造的收入，那我们现在整个国家的债务和收入的比值是怎样的呢？从下图可以看到，2019 年，两者比值是 300%。也就是，我们借的钱是我们赚得钱的 3 倍。

这个数值高不高呢？从绝对值来看，自 2015 年以来，中国总债务在全世界仅次于美国，已经比全球其他所有新兴国家加起来的债务总额还要高。

你可能会问，讨论房价不应该单独看房贷数据吗？为什么要看整体经济的债务呢？

根据桥水基金创收人瑞. 达利欧在《债务危机》一书中，对历史上发生的债务危机的总结，首当其冲的一条特征就是国家整体债务超 GDP300% 以上。

显然，根据这个标准，我们现在的整体信贷量已经到达警戒线了。

接下来，我们再来看跟房价直接相关的居民债务规模。因为中国居民近 6 成债务集中在房贷上。

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告显示：我国家庭债务与可支配收入之比从 2013 年的 79.7% 上升到 2018 年的 121.6%。

而 2004-2008 年美国房产泡沫急速膨胀时期，家庭债务占家庭可支配收入达到 120%。

相比之下，我们居民的整体债务量已毫不逊色。

即便如此，你一定会说，只要我们未来的收入增长速度能够高于债务增长率，借的钱也是能够还上的。我们再来看当前居民的收入和债务增长率分别是怎样的。

根据统计局数据，2018 年中国居民人均可支配收入 28228 元人民币，比上年名义增长 8.7%，扣除价格因素实际增长 6.5%。而 2018 年我国居民债务增速高达 30% 以上。

从下图可见，我国居民部门债务增速从 2008 年以来一直高于可支配收入增速，且近年来这一差距再度呈现扩大的趋势。

举一个直观的栗子：你在第一年贷款 1 元，收入是 2 元。贷款以每年 30% 的速度增长，收入以每年 10% 的收入增长。刚开始，你的收入是贷款的 2 倍，还贷对你来说毫无压力。

但从第五年开始，情况出现了反转，你的债务比收入还多了，且两者的差值也越来越大。为了还款，你得贷更多的钱，负债就会越来越多，除非你的收入增长率能大幅提高，否则你将永远还不上你的贷款。

2012-2017 年间，我国居民部门负债率水平年均增幅高达 3.7 个百分点，在全球主要国家中居于首位。回想十年前，中国人跟美国人，一个喜欢存钱储蓄，一个喜欢透支消费，而现在，却已经完全颠倒过来了，真是十年河东，十年河西啊。

但有所不同的是，美国人是真的用来消费了，而我们全用来买房了。从下图可以看到，近年来全社会消费总额和可支配收入同比都是在不断下降的。

与之相对的，是全国房屋销售额的节节攀升。一边是海水，一边是火焰，可以说房价的上涨已经对全民的消费产生了严重的挤出效应。大家真的是为了买房节衣缩食，不容易啊。

综上，从信贷的角度来看，我国不管是整体还是居民部门的债务规模，都已经达到了历史上足以引发债务危机的警戒水平。

事实上，经济的掌舵手们早已意识到这个问题，一直在努力的推进供给侧改革，主动去杠杆，就是为了控制信贷规模，避免爆发严重的债务危机。

以史为鉴，掌舵手们又怎么可能放任房贷规模不断上升，将好不容易得来的经济成果置于巨大的风险之中呢？没有了信贷扩张的支持，房价上涨的动能从何而来呢？

最后，我并不是说房价会跌，也不是让大家不要买房。如果是自住的话，自然应该买。如果手持现金又找不到其他更好的投资途径的话，自然也应该买房。

毕竟，在当今的通胀环境下，买房总好过持有现金。

知乎用户毛毛发表

18 年以前海沙最贵 30 一吨，现在海沙接近 200 块钱一吨。这个是去年十一月份的价格，现在只会越来越高。

河沙 500 一吨。但是有钱也买不到。基本有限的河沙都拿去造桥梁了。

地方政府卖地价格只升不降。有些地卖便宜了，政府还不愿意呢。

市场上楼盘很多，经销商为了尽快回笼资金，只能在分销渠道提出更高的销售分成。

从这几个角度来讲，房价很难降价。毕竟成本太高了。

但是我还是不建议你们去买。

因为你会以最贵的价格买到史上质量最差的房子。因为分销的钱不能省，买地的钱不能省，物料的钱想省也省不下来。只有建造成本能省。质量可想而知。

知乎用户财商思维发表

房产投资的 13 条铁律与技巧，投资房产必看！地产遍地黄金的年代已经过去了，现在房产投资绝对是个技术活，最近政策频出，大家疑惑很多。

如何看待后势，又怎样操作？

01，大开发商依旧是不错的选择

不要听到网上说哪里的碧桂园塌了，其实，碧桂园全国有两千多个项目，在合理的概率论范围之内，我们也不能一棍子打翻一群人。

现在碧桂园被各种炮轰，事故频发是原因之一。但是更多的是因为他们对于事故的态度。

知错能改善莫大焉，碧桂园比起小城市的本土开发商，无论是户型景观配套，还是要强一些的，更何况，万一真有了啥事，还有说理的地方。

02，房价不允许跌

这么多年，国家没有出台过任何一个房价下跌的政策。

说得最多的遏制房价快速上涨。

是的，国家不允许房价下跌。

但是要明白不仅仅是国家，就连很多百姓都不允许房价下跌。

很多人要的不是便宜的房子，而是只允许自己购买到便宜房子，他们怀着一种投机暴富的心理。

持有大量的房子的人不希望房价下跌。

持有一个房子的人也不希望房价下跌。

甚至只持有四五十平米蜗居的贫民，也不希望房价下跌……

因为，他们从心理上都会觉得，房价下跌了，自己就亏大了。

03，全款买房的问题

千万别想着全款买房，房子是这个社会上唯一一个可以 30 年分期付款买的东西，这是制度给到每个人的红利，有便宜不占可能是道德高尚，但是国家制度给的红利不占，那就是脑袋缺根筋，单纯的傻了。

04，银行银行银行都没怕崩盘，你怕它干啥？

央妈放水是常规操作，你忧国忧民说房价又要涨了，货币化安置收紧，你兴高采烈说房价又要降了。

事实上…… 你连房子都没买，降价涨价跟你一毛钱关系都没有，口口声声怕崩盘，有啥必要呢？

你首先要记住，银行帮你付了 70％，都没怕楼市崩盘！

其次，香港经验的确告诉我们：泡沫过高，楼市是会崩盘的。

同时，此时此刻的现状，香港再次告诉我们，崩盘不过是浮云，一两年之后，老子的房价依旧是天下第一。

05，政策，与刚需无关

于刚需客而言，尽量少看各种地产行业的公众号，无论他们对于最新政策的分析是否正确，对于房价的走势预测是否对头，都不重要。

房价涨跌，哪里的是价值洼地，这些十有八九都与刚需无关。

你需要的是多赚钱想尽各种方法上车，请记住，无论什么时候，刚需客越早上车就越好。

06，房价棚改政策收紧，不会降房价

寄希望于棚改货币化安置收紧而降房价的，还是洗洗睡吧，棚改是手段，可以推动快速房价上涨，但是并不能降房价，小城市没有投资价值，也就意味着没有下跌的余地，当达到一个顶点之后，只会横盘，懂了吗？

07，别忘记通货膨胀

很多人谈论中国房价，总喜欢谈收入比，其实，人口与国土面积决定了，在中国谈论收入比没有任何意义。

况且，收入不是死水，是活的，是可持续增长的。

不可能你三年前工资 3000，房价 3000，三年后你工资涨到了 15000，房价还是 3000 吧？

通货膨胀和房价，本来就是一对双生兄弟。

Y 情，全球大放水，数以万亿计算，恐怖吧！

08，别用羊的思想去揣摩牧羊人

有人说房价已经这么高了，中央绝对不会不管的，一定会出台政策，打压房价。

此观点错误之处在于，用羊的思想去揣摩牧羊人。

羊希望日子越来越好，吃得好，睡得好，少剪毛，少挤奶，不被送到屠宰场。

而牧羊人的想法是：在一定面积的草原上维持合理数量的羊，在不影响羊群正常发展的前提下，剪更多的羊毛，挤更多的羊奶，卖更多的羊肉。

09，房地产的本质和规律

房地产是经济的重要组成部分, 明白了经济的本质, 能更好理解房地产。

经济的本质是组合各种要素, 包括人力、资金、资源，满足人们的需求。中国政府发展经济的过程中，始终围绕三个主题转：

1, 促就业

2. 控通胀

3. 保障金融系统的安全

明白了上面的情况，很多房产乱象就有了合理的注解。

房产短期走势主要由首付比例、利率、房产政策决定; 长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市, 是绝对不适合投资房产的。

10，本轮房价上涨的原因

经过 2013，2015，2016 年的大涨，房价翻了几倍。现在房地产市场又在挖第二个坑，那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房，这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉，卖不掉，住不了的窘境，多少人又得血本无归。

2014 年 9 月、2015 年 3 月，国家先后出台宽松政策，放松了大城市限贷限购，大城市积压的自住需求一下子爆发出来。由于供应没跟上，导致供不应求，价格开始上涨，产生赚钱效应，更多的投资投机资金开始进入房地产，特别是 2015 年 6 月股市开始暴跌，大量资金由股市转战房市，价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房，随着时间的推移，大城市房子开始供求平衡, 直至最后供大于求，然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。

一线：北上深以存量房为主, 调整比较小, 由于人口不停流入, 房价接着会继续往上。

二线：随着供应量的加大, 房价会适当调整, 投资投机资金会停止进入或退出, 导致进一步的调整, 这时房子会出现投资价值, 但前提是这个城市不停有人口流入。

三线：不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中, 价格泡沫已经被挤掉了, 沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。

如果大家明白了这次房价大涨的原因，接下来的投资就会进退有据, 不会掉到坑里。

11，调控干预的效果

不管什么产品，只要有不错的利润，如果政府不干预，迟早供大于求。如果政府干预的少一点，大城市的房价断不会如此之高。下面以限贷限购给大家解释一下:

当房价上涨时，地方政府开始疯狂卖地，发大量开商开始买地建房，因为开发房屋有个时间周期，不能马上产生市场供应，房价继续上涨，民怨开始沸腾，中央开始出调控政策。

例如限购限贷，导致市场被冰冻，这严重改变了开发商的预期，已经拿地的放慢开发节奏，没拿地的暂缓拿地，供应因此没有大量增加，但需求并没有消失。过段时间解除调控，积累的需求如火山喷发，由于供应没有实质的增加，房市继续供不应求，房价开始上涨，投资投机资金介入。

房价继续上涨，地方政府开始大量卖地，开发商踊跃购地，还没来得及大量开发，中央政府又开始调控，周而复始。如果我们的政府出政策时, 考虑一下开发商的感受，毕竟他们才是房子的供应主体，给他们完整的市场，大量开发商赚钱是不二选择，供过于求只是迟早的事。

12，房地产潜规则

房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场, 各个环节情况如下:

政府：政府垄断了市场供应，原则上会控制市场，慢慢卖，其实不然，在现有的政治生态下，没有谁会把土地留给下任卖，任内大卖特卖，发展经济，搞政绩是不二选择；就算自己会连任，但土地市场的行情时有波动，行情好的时候赶紧卖，筹钱搞政绩是上策，没有谁会考虑 10 年 20 年的事情。

开发商：开发商大部分都是民营企业，行情好时，大干快上，行情不好时会减慢节奏，毕竟是自己的钱。

购房者：买涨不买跌，行情好时，投资投机的都来了；行情不好时，投资投机不干了，刚需也开始观望。

综上所述：

房地产和别的行业差别不大，行情好时，各路开发商蜂拥而入，大肆拿地建房，直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市，但大城市房地产有一个不同的特点，就是限购限贷，限购限贷人为的制造供不应求, 创造了很多投资机会。

13，对大家的劝告

投资房产是个大事，大家要多多做功课，同时：

1、下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。

2、要有成本意识，首付的资金和贷款的资金都是有成本的，交易税费也是成本。例如三年涨 20% 肯定是赚不到钱的。

3、租售比以后会是一个很重要的投资指标。

4、投资不能想当然，多学习，冷静思考。

投资是残酷的, 不管房产, 还是其它的。

赚钱的机会一直会有，但这个机会以后更多的属于专业的投资人士。普通人要想赚钱，要么努力学习变成专业人士，要么找专业人士帮忙。现在房市进入这波行情的后期，已属鸡肋，等下一个周期是明智的选择。

此文章来源于互联网。

知乎用户千户猴爷发表

近期，我劝大家不要再幻想房价会涨了！去年买房的今年都哭得没有眼泪了！

**跟我大声地念，“房住不炒”。**仔细看看官方数据，现在的场景分明是 “大出血”，量！价！齐！跌！日常看新闻么，国家电网下决心退出房地产业务，这意味着最会赚钱的企业都舍得丢掉这块肉了。

朋友圈里都是地产人昼思夜想的 “报复性看房”、“战报齐飞”。事实呢？看似 “人满为患”，其实都是假象！

不想看数据分析的，我跟你简单说说原因：

1.【新房】某市场份额前三的开发商现场数据看，虽然已经降价销售，但目前并没有达到去年 3 月的客户到访水平。（一线城市）

2.【二手房】虽然中介带看量持续恢复，但建委二手房网签不足去年 3 年的一半！

3.【房住不炒】依然为市场主流，政治局 3 月 27 日会议中只字未提房地产！

4.【央行】M1 的增速依然低于 M2 的增速 4 个百分点，因此房价依然在下行区间。

以下内容转自个人公众号【千户猴】，前方高能预警！

从 3 月份北京市场份额前三的某开发商现场数据看，由于抢在了其他竞争对手之前开放了售楼处，所以人流在 3 月应该居于行业首位。全月到访客户接近 10000 人。2019 年同期到访为 6500 人。看似增长明显，然而该开发商 2019 年在手只有 15 个项目，2020 年新增 5 个全新项目。抵消掉新项目到访的 3000 多组客户，和去年三月持平。

换句话说，从新房的角度看，该开发商吃到了 3 月份北京新房的大多数来访，也没有达到去年 3 月的水平。现场客户非常犹豫，认购金额高，签约金额低。

从新房的角度看，地产从业者期望的二月停摆，三月爆发的行情，并没有出现。

那会有人说，二手房挺热闹啊！

现实呢？2019 年 3 月，北京链家带看为 107000 组，建委网签数量为 16000 套。2020 年 3 月，北京链家受小区封闭影响，全月带看恢复到了接近 50000 组，全月建委二手房网签为 7400 套不到，不足去年三月一半。但从周带看量来看，目前二手房出现了对前期需求的释放，周带看量已经恢复到了 22000 组，距离 2019 年底接近周均 30000 组的带看量，还在恢复阶段，依然没有出现爆发性的增长。

目前市场的真实情况是什么呢？

对，焦灼和犹豫才是市场的真相！

随着油价、美股暴跌和全球经济的暂时性停摆。中国作为世界工厂，首先遭受了一季度的经济停摆。本文根据日经中文网相关调查，该媒体预计 2020 年全年，中国经济实际增速可能下滑至 3.3%，其中第一季度甚至出现 - 3.7%（负增长）。该媒体称第一季度可能成为自有确切统计数据以来的最低值，并且是首次负增长。在接下来的复工要求下，很多工厂发现，复工后的国际订单消失了。来自《证券时报》的报道《出口商倒苦水: 订单取消无工可复未来两月可能最难》讲述了多个行业面临国际订单消失的窘境。汽车之家《迎报复性消费？众多企业遭遇无工可复》更加详尽地报道了汽车配件行业受到全球汽车生产减产影响，供应链出口出现问题的状况。在内需还无法全部恢复，外需出现断层的情况下，整个经济生态都处于动荡之中。

政治局 3 月 27 日会议中提出了明确的金融释放政策。会议指出，要加大宏观政策调节和实施力度。要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。

事实上，现在无论中美，采用的释放流动性政策，都是在积极地防御经济出现断崖式的下跌，看似积极的政策，实际都在做防御。327 会议只字未提房地产，只提到了扩大居民消费。因此遍布于朋友圈的所谓靠地产和基建拉动经济，只是地产自媒体人自娱自乐的狂欢。

在整体市场的流动性没有充分被释放，国内外需求被压抑，人们对收入预期的下降也是难免的。在这种情况下，之前北京楼市出现的部分客户存抄底心态，很快由于经济的不确定性变成了观望。当初一些买房人认为由于疫情影响楼市价格水平偏低，另一方面受到开放商特价房优惠以及退房政策等措施，促进客户到访的局部恢复，但从实际转化上看，多数客户仍保持观望态度，置换客户更无法获取置换资金，出手仍迟疑。

2020 年的危机和 2003 年的危机，无论是宏观的经济结构、全球化依赖性、疫情全球爆发的规模和持续性、中国房地产发展阶段、居民普遍由存款变为负债的现实性出发，都有巨大的不同。因此在目前未来前景不明确的阶段，错误的解读经济拉动下的所谓放水会拉动楼市上涨，或者认为 “房住不炒” 依然为市场主流，地方政策不会松动，都是不全面的。

中国楼市的价格涨幅确实与 M1 和 M2 的剪刀差相关，但从目前看，M1 的增速依然低于 M2 的增速 4 个百分点，因此房价依然在下行区间。

唯一确认的事情就是，目前就是两股势力的焦灼期，没有人能预测未来的经济走势。

正常人，都不会对楼市抱有幻想。

最后！我的个人公众号【千户猴】带你分析房价走势！

知乎用户与焉君发表

去年写这篇文章的时候，还特意说前提是不要遇到黑天鹅，然后 2020 年还真的出现疫情这般谁也不曾预料的黑天鹅事件，对于疫情期间与地产有关的几个热点事件和疫情下的 2020 年的地产形势，请参考我其他问题的回复。

https://www.zhihu.com/question/372742971/answer/1024067163

针对这个镜像回答，我对于 2018 年、2019 年的房价的判断，目前都得到了印证，当然，这也是我预料之内的结果。因为我是实务派，对那些不从事地产开发，不身处地产一线，但是不知道从哪里窃取而又罗列了一堆表格、数据、材料的问题回答，我个人认为，还是需要认真负责的。因为很多表格、数据和材料都不是最新的，其中很多在很久之前我就已经看过了，显然在最新的市场行情、因子变动和发展趋势下，不适宜再做参考。

对于该题，我想从房地产价格趋势和房地产发展趋势来做回答，当然限于篇幅限制，只拎核心观点。

1. 房地产价格趋势

我延续对于 2019 年房价判断的观点（前提是不出现根本性的政策变动和内外形势变化）。

在 2020 年，一二线城市总体横盘上下浮动，强二线城市可能仍会有上涨空间，三四线及以下的城市面临严峻的下行压力。

2. 房地产发展趋势

（1）在能够保障行业地位、规模、排名的前提下，能够从高速增长适应行业平均增速甚至接受低于行业平均增速的增长，从前期重点关注速度和规模转移到重点关注品质和利润；

（2）提升抵抗不确定性因素的能力，逐渐发挥和提升持有型物业的规模优势和造血能力；很多诸如中梁、旭辉、祥生、正荣等以往高速发展的黑马型的印象，应转变为高经营效益的稳健型标签，从大规模增量地产开发的资产结构，能够试探发掘持有型物业资产的机会，虽然目前已经很难上岸了；

（3）在目前常态化的政府监管政策、不确定的国内外形势、日趋压力的投融资环境，是要规模和排名牺牲润率还是在保障规模不至于下降太快的情况下（约 10% 的增长）保持较高利润率有质量的增长？是重点关注排行榜的表现还是财务报表的表现？结合今年的趋势，明年地产前十强的入门门槛可能为 3000 亿；

（4）在地产开发业务遇到瓶颈的客观形势下，持有物业运营管理业务在利润总额、利润率表现、经营性现金流等方面，应为行业以及企业战略发展和健康发展做出贡献；从以前重招商开业转移到重运营提升；从以往资源型的业务导向转移到经营型的业务导向；从以外中心直管垂直型的组织架构转移到区域协同扁平化的组织架构；持续提升利润率表现和投资回报率提升，全方面实现持有物业的价值增值；

（5）能够提升对形势与政策的前期预判能力和方向把控能力，提升抵抗不确定性因素的风险承受能力；制定的中长期战略，能够确保踩点和节奏成功；

（6）融资端要争取有效改善，金融机构的评级争取更为正面和积极；资金端能够有效缓解，并持续拓展和优化融资渠道，为后期稳健发展提供货值支撑和造血能力；

（7）在新形势下正确理解高周转，一方面并非所有开发项目都适合去做高周转，另一方面在政府监管压力常态化的前提下并非所有开发项目都能够实现高周转；例如碧桂园，之所以会出现负面新闻层出不穷的情况，一方面是因为盘子太大了，再强的管理水准也无法确保所有项目一点问题没有；另一方面确实是高周转带来的源自于根部的症结，内部管理虽然有标准化，但是不代表落地全部能够标准化；

（8）慢下来不一定是坏事，提升建造品质和服务质量，打造富有影响力的产品；目前很多地产公司，根本就没有独特的、印象深刻的记忆标签，大水漫灌的时候可以分一杯羹，细水长流的时候就不见得能显山露水了。

（9）人才育留和梯队建设成为重中之重，梯队建设的局面改观刻不容缓；之前行业里最抢手的人才是营销和拓展的人才，后期又懂开发又懂运营的人才，才是具有核心竞争力的人才。

（10）行业的集中度会越来越明显，因为房地产开发是典型的资金密集型的行业，利润率和现金流都很重要，但是结合当下的态势和格局，利润率要让位于现金流的造血、输血和运转能力。大批的中小地产在这波洗牌当中可能要被淘汰，所以大型地产开发商可以有捡漏的机会，通过收并购等不同形式的操作模式，可以获取和实现低于招拍挂机制的土地资源，强者恒强的局面会更突出。

（11）康养和物业可能是商业地产持有物业之外，下一个风口。

知乎用户兔爷发表

谢邀，我是兔爷。

作为地产行业多年从业人士，一直在努力审视自己的行业，积累了一些小小的思考，供大家讨论。

地产未来的趋势，我有如下 4 大判断

（1）未来 5-6 年，房价将保持温和上涨态势。

（2）2020 年下半年，对于刚需和改善型需求客户来说，是购房的较好机会。

（3）地产行业已进入白银时代，还有 10 年左右的良好发展机遇期。

（4）地产行业集中度将进一步提高，现金流不佳的中小型房企将倒闭和被兼并。

下面是具体分析：

（一）各方对房价的态度

想了解房地产行业的趋势

那就必须了解房地产行业相关各方的心态和需求

需求决定了对待房价的态度

和地产行业相关的主体有哪些呢

（1） 购房者：

刚需客：

23~30 周岁的客户是刚需客的消费主流，普遍在一线城市和强二线城市工作，收入以工资性收入为主，基本无资产性收入。因结婚，一线城市消费，买房造成了巨大的压力，特别是对于家庭条件一般的年轻人更是如此，往往是一种煎熬、悔恨自己生不逢时的心态，非常迫切需要上车，否则女朋友可能都没了，因此刚需客对高房价普遍是反感的。

刚需改善型客户：

刚改客户基本 30-40 岁之间，有一定经济基础但距离富有和宽裕还差得远，。两老人两孩子两夫妇挤在结婚时买的老破小里面。居住环境，医疗配套，小孩上学都各种不方便，迫切想要换个大一点环境好一点的小区。但父母的身体，小孩上学，房贷车贷，换房首付都是压力，患得患失，这个购房群体心理是最纠结的，既希望房价涨，不然老房子不好卖，又希望别涨太快，否则新房子买不起。

中产阶级：

中产阶级不用分析，如果是你住在北上广深的大三房或者四房，工作稳定，另外在周边城市还有 1-2 套房子做包租婆，你会希望房价下跌吗？

（2）开发商：

**头部开发商：**典型例子是 TOP5 的碧桂园，恒大，万科，融创。2019 年均突破 5000 亿销售额，碧桂园更是突破 7700 亿。规模决定行业地位，上述企业的体量能较好的抵挡行业周期波动和黑天鹅事件对自身安全性带来的影响，同时也在积极布局其他行业领域，例如新能源汽车，机器人，农业，文旅项目等。虽然有些做的很失败（我可没说是 XX 粮油哦，哈哈）。_头部房企除了积极进行多渠道布局外，在如今比较恶劣的市场环境下，会更加注重合理定价，强化销售回款，控制拿地频率，保证现金流的安全。_头部房企由于政策消息渠道比较灵通，所以他们的一举一动往往也是同行们研究的对象。

**千亿军团：**2019 年，总共有 35 家房企销售额突破千亿，比较典型的例子是新城，世茂，龙湖，阳光城，旭辉。这个区间内闽系开发商比较有代表性，凭借前些年的积极融资和疯狂扩张，有很大一部分闯进了千亿军团，在未来几年内至少是获得了喘息和生存的机会。千亿军团们在当下市场环境中，比较一致的还是高周转开发，降杠杆，千方百计拓展融资渠道，保证现金流安全。当然也有一些企业因为融资债务的问题遇到了很大的困难，最典型的就是泰禾。

**国企开发商：**国企开发商在融资和拿地方面都会有得天独厚的优势，这里不展开分析，比较典型的代表是保利，绿地，中海，华润，招商，金地等。当前的市场环境，对他们来说反而是机会，凭借充足的资金储备低溢价率拿地，逆周期操作，项目开发上则保持低调，温和的开发节奏，不盲目高周转，兼顾品质和进度。

**中小型开发商：**在上一波周期中，没有及时进行全国化布局或者布局失败的，基本不会再有跨越式提升规模和排名的机会。比较稳健的房企可维持区域深耕，控制负债率。比较激进的中小房企，这时候日子就难过了，基本难逃被兼并的命运。例如福晟集团，去年销售额 660 多亿的中型房企，就已在今年 1 月被世茂兼并。

综上所述，对于大部分开发商来说，这两年的基调都是维持现金流安全，在供应过剩的部分四五线城市，开发商其实是希望能够降价走量促销的，然而。。。

（3）银行：

银行（广义来说应该是所有金融机构）与房地产属于 “共生” 的关系

最紧张房价的，其实是银行

这关系太好理解了，为什么？

中国最大的房东是谁？

不是老百姓，而是银行

银行是中国 65% 的房子的大老板

而你，只是一个拥有 35% 股权的小房东而已

所以你觉得银行会希望房价下跌吗？

（4）地方 gov：

国内除少数财政情况较好的城市外

多数城市面临经济发展和财政平衡的双重压力

这个问题不详细展开，引入两篇文章给大家介绍一下

（5）国家：

国家对房地产行业的最新定位是 –“不将房地产作为短期刺激经济的手段。

对这句话可以这么理解

房地产运行的政策区间是既不 “托底” 经济，也不能 “拖累” 经济。

房地产定位在中国的演变趋势

从过去到未来

可以分为支柱产业、调控工具、重要产业、一般产业四个阶段。

因此，目前阶段的核心任务就是要不断调整产业结构

各地降低对房地产行业的依赖性

实现软着陆

（二）趋势分析：

中期趋势：

（1）地产行业已进入白银时代，还有 10 年左右的良好发展机遇期。

（2）房地产仍然是支柱行业，预计 “稳” 字当头的房地产调控方向仍将延续，在一定时期内，房价整体会保持缓慢上升态势。

（3）行业集中度将进一步提高，强者恒强态势延续，马太效应凸显。

（4）中小型开发商和地产从业人员将面临严峻考验。

短期趋势：

（1）整体金融环境趋于放宽，但房地产行业融资压力不减

（2）楼市政策整体宽松，但价格管控大概率从严 “防跌”

（3）yi 情会造成短期冲击，购房需求会相应延后而不会消失，三季度将是主要释放周期

（4）刚需先行，带动改善需求阶段性加快释放。商品房的刚性需求和改善性需求仍有较大的发展空间。

（5）土地供应规模增加，全年都是拿地窗口期

（6）房企财务风险凸显，收并购机遇增加

（7）全年新增供应持续增加，下半年竞争压力空前

（三）结论和建议：

（1）刚需客建议 2020 年第三季度第四季度上车，适当关注二手房。

（2）改善型需求建议继续观望。

（3）投资或买房要远离三四线城市，除非是刚需。

（4）地产从业人员需不断提高专业运营能力，做好转型准备。

（5）应届生求职建议选择千亿级国企开发商。

暂时先写到这里，未完待续

第二部分我写的比较仓促，只是列了核心观点

还有很多干货资料和数据需要慢慢补充进行论证

有时间了再慢慢更新~

如果你喜欢我的观点~ 记得点赞和收藏哦！

我会继续和大家分享如下问题：

（1）哪些城市值得购房者青睐；

（2）买房的最佳时机；

（3）买房的注意事项和关注点；

（4）交楼收楼和装修的关注点；

（5）房地产行业职场竞争力提升；

（6）应届生求职房地产企业的面试要点；

版权所有，侵权必究

知乎用户姚与姚发表

调控的 “灰犀牛” 尘埃未落，疫情的 “黑天鹅” 又横空出现。地产 2020，注定是坎坷波折的一年。

战疫过后，宏观环境、市场、行业将加速变化，企业也必然随之而变。由于抗疫之战仍未结束，如果基于常态乐观的判断，二月底各地结束战斗，三月份大部分进入正常状态，湖北往后推迟一个月，武汉再推迟一个月。这样各地影响一个半月，湖北影响三个月左右。如果悲观一点，都到四五月份的话，那可能百分之七十的中小企业都要倒闭了，估计哪怕疫情不结束，政府也不会要求全部封闭，而是边生活边战斗，像新加坡一样，否则病毒没死，经济先死了。

说说地产行业

外在环境和市场的变化，会导致行业底层逻辑的相应变化，增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本的改变。

规模增长之变：行业的规模有可能到达顶点，顶点有可能意味着拐点，今后可能都很难超越这个总量，至少在成交面积上，可以剔除通胀的影响来看。头部企业的规模增长也相应放缓，甚至持平，部分中型企业有较高增速的可能性，会缩小与头部企业的差距，小型企业规模高速增长的机会已经极小了。

发展模式之变：高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑，没有地就没有位，但在金融去杠杆叠加限价的情况下，过量土储已经不是弯道超车的发动机，而是套在脖子上的枷锁。行业进入稳速发展，大家都要确保油箱里的油能支撑到下一个加油站，而不是猛踩油门。行业发展将进入到高手对弈半目胜的阶段、进入到制造业的阶段、进入到精细化管理的阶段，以经营的内生型增长为主，存量整合的并购重组为辅，而且是企业级别的整合。

**回归内在逻辑：一是免疫力很重要，也就是提高自身经营质量的能力。**抗疫也让我们明白，自身免疫系统才是健康根本，个子大不一定代表免疫力强。现在的各个百强排行榜其实是百大，未来房企百强不仅要规模，还要质量（利润），且要效率（ROE），更要有安全边界——负债率的控制（塔勒布提出应对黑天鹅的五条原则之一）；**二是存量资产经营能力，增量会减少，但存量不断在增，想长远发展，活得久一些，就绕不开存量的经营管理。**强存量经营能力，能够吸引资本的加持和获取低息的资金，会是一条深的护城河；三是应对未来的创新能力：比如装配式生产、绿色健康社区、数据化、智能化和科技化应用等等。

知乎用户马桶上的思考者发表

怒答一发，所说全错！

房地产是国民热词之一，热度持续多少年，唱空、唱多激烈交火，唱多派硬了好多年，自 2018 年以来，貌似唱空派等来了翻身打脸的良机，然而这次机会怕也不是啪啪啪的把唱多的打的生疼。

房地产是政策市，目前运行的逻辑已经清晰，就是一个稳字，可以跌、可以涨，但不能暴跌暴涨，2020 年经历疫情后，横盘小幅跌落是大概率事件。

房地产是怎么发展的，政府卖地，土地收入支持城市发展，开发商买地，但买地钱大部分来自于银行或者其他金融机构，城市化决定了房地产发展的规模，这个规模又决定了开发商贷款的规模，在经济蒸蒸日上的时候，这个资金链条会随着房价的提升、人民买房的热情而维持下去。

这样，政府卖地收入节节高升，政府喜欢，贷款不断放出，利息收入不断增加，银行等金融机构喜欢，开发商靠着少部分的自有资金加大量杠杆贷款，规模利润双丰收，开发商喜欢，炒房的看着价格攀升，也欢喜的很。真正的购房客，钱少价高，苦的很，中小微企业（尤其是制造业）贷不着钱也默默的留着眼泪，但是经济一篇火热，未来一片光明。

但是，我国地产规模已经到了惊人的地步，基于高周转的模式下，贷款规模也是巨大的，随着贸易战的开打（2020 年还有更严重的疫情），全球经济发展增速不断下降，人民的购买力也随之降低，制造业就更苦不堪言了。

这个时候，房地产这个击鼓传花的游戏也到了头，因为限购政策影响（认房认贷），把大量的有能力购房的客户锁死了，彼时政府已经高价卖了地，银行等金融机构也已经放了款，奈何开发商却无力继续涨价销售（其实不降价他们就谢天谢地了），老百姓望房兴叹，心一横，买不起，大不了就不买了，可开发商不行，贷的款是要还得，那怎么办，老办法，借新还旧，贷款腾转！

可是，国家基本面的制造业已经身处险境，如果这个时候钱继续往房地产里留，那会影响国家基本面，一纸政策，限流，所以金融机构明面上钱不能流进地产了，于是开发商慌了，开始发债，你看这几年，龙湖、碧桂园、恒大各种发债，还有美国债，依旧是老套路，借新还旧，可是房价涨不上去，销售不如以前，虽然在各种媒体上带节奏，但大环境真的很惨啊，有些撑不住的，就变相降价，不敢过于张扬，毕竟中国老百姓买涨不买跌。

国家也明白，要是继续靠杠杆，早晚得死，可是现在要是限制死，很多钱还没还呢，会引发系统性金融风险，所以，要保证基本面，有大幅下跌可能时，释放一些消息，稳定稳定，政策不松口，大涨是不用想了。

知乎用户白发渔樵发表

2020 年开年，全球化时代的人类面临了一次流行病大挑战。春节前，随着疫情在以武汉为中心的全国迅速爆发，中华民族又一次面临着严峻的考验。在总体经济增速放缓、内需不足、外贸面临中美贸易战的时代大背景下，突增新冠疫情这一历史级的大利空变量——2020 年的国内房地产形势将何去何从？

让我们盘点一下 2020 年 1 季度对国内房地产行业产生重大影响的事件：

一、国内疫情基本控制，国外疫情仍在爆发中。

二、中央宣布加快推进 30 万亿新型基础设施建设工作。

三、各地为房地产行业救市出台各类措施 VS 海南全省取消商品房预售制度。

四、石油价格战引发欧美股市历史性暴跌。

以上四项情况，除第三项为国内房地产领域的专属事件外，其余都是历史级的重大事件。那么，这四项情况会对 2020 年的国内房地产走势产生怎样的影响呢？我们逐一简要分析如下：

一、受疫情影响，高周转特性的房地产行业损失惨重：

1、开盘时间延长将对房企产生巨大的财务费用；招工地工人会比往年困难；疫情也将影响购房人群的购房意愿，增长去化时间。

2、据人民法院公告网显示，截至 2019 年 11 月 20 日，房地产开发商的破产数量已经高达 446 家，创下历史记录。2020 年元旦至今，全国累计超 100 家房地产相关企业破产清算。

二、30 万亿新基建：

1、30 万亿新基建规划，指的是 20 多个已公布省份的未来总投资计划。

2、新基建投资七大方向：5G、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网。

3、已公布总投资规模：22 个省份，排名最靠前的是云南、福建、四川、河南、陕西。其中云南 5 万亿规模，其余四家平均接近 4 万亿。而整体公布的 22 个省份平均下来规模为 2 万亿（含浙江的 2 万亿）。

云南投资解析：基于跟整个东盟的贸易战略，解决东盟与中国的贸易问题，加快一带一路输出。中国需要更大的投入来创造多层次国际经济圈层，来应对未来各种地缘政治的挑战。

福建投资解析：国防力量已足以捍卫近海，福建的安全边界大幅提高。目前福建 GDP 已超过台湾。通过长期持续的大规模投资新基建，对台形成经济层面的压倒性舆论优势。目前多个涉台基建项目已优先推进。

四川投资解析：1、中国经济向西南渐进的影响。2、基于四川盆地的辐射能力和可持续支撑能力，打通进藏通道川藏线，未来在面对来自印度的体量冲击时夯实基础。基于川藏线可以把整个四川的西南地区开发起来，这对西藏和整个青藏高原都是一个有力的支撑。

河南、陕西投资解析：衔接中国南北和东西的枢纽地带。包括黄河经济带其他的战略主要省份如山西、内蒙和甘肃，也都有非常多的基建项目在逐步上马。目的是提高河西走廊的支撑能力，让亚洲陆路通道持续繁荣，使新疆更加稳定繁荣。

结论：30 万亿新基建规划，是从国家战略角度出发，全方位整合政治、经济等综合因素，为一带一路和地缘政治服务的大规划战略，这一战略影响到未来至少 30 年的周边区域贸易和东亚地缘格局。

因此，不能仅仅从国内房地产行业的角度去看待这个投资规划。它客观上为国内经济营造了一个长期可持续发展的优质大环境，但其对国内房地产行业的效应是长期而间接的。

三、各地为房地产行业救市出台各类措施 VS 海南全省取消商品房预售制度：

海南宣布对新出让地块取消预售制：这个信息推翻了楼市会松绑的舆论。

此前驻马店将首付三成改二成，结果被省府叫停。

广州取消公寓限购，结果政策一日游，被叫停。

其他各地的楼市松绑政策，大多不痛不痒。

这次海南取消预售制，是针对全省的政策，而不是某地级市的政策。市级政策省里定，省级政策中央定，这就是这次海南省取消预售给我们传递的信号：中央要在全国大范围内坚持房住不炒的大战略方向，就算疫情肆虐、就算经济下行压力增大，房地产市场的全面松绑也不会成为可能。

四、石油价格战引发欧美股市历史性暴跌：

1、美股下跌的根本原因：估值过高、疫情造成的全世界经济下行风险和美股自身流动性不足。

2、目前世界范围内的经济危机还未发生，但不能排除这种可能性。下阶段大概率我们将面对全球性的经济衰退。

3、对国内经济的影响：增加了世界经济走势的不确定性，但即使发生世界范围的经济危机，对中国的影响也将大幅小于平均值。

4、对国内房地产行业的影响：主要体现为银根紧缩和购买意愿降低。三、四、五线外的，人口持续流出、空心化较为严重的地方，房地产发展的未来预期较为悲观。

上述就是 2020 年一季度截止目前对国内房地产行业产生重大影响现象的简要分析判断。

总体结论：国内房地产行业 2020 年的总体形势不容乐观。

接下去我们看房价动态、房企措施和政策预期：

一、国内房价动态：

简而言之，受疫情影响，春节期间国内商品房成交量极度下挫，成交价格总体稳中有跌。

春节后，杭州、深圳等地有房价抬头迹象。

目前国内疫情已基本控制。除受灾严重区域，各地房价趋势受此影响不大，因为购房毕竟是一件长期计划，疫情只能让购买需求延后，并不能让需求消失。但这并不意味着今后房价还将继续上涨，因为目前很多城市本身并无上涨动力。

二、房企情况：

1、国内房企较为普遍的情况是高债务、高杠杆下的现金极度短缺。

2、各地救市政策不加码的前提下，下阶段通过降价促销回笼资金，大概率是普遍事件。

三、政策预期：

1、为将受疫情影响的损失降低到最小，为抵御可能到来的全球范围内经济危机，预计决策层年内将根据宏观经济情况演变，保留陆续推出各项货币宽松政策救市的可能性，如银行降息、税收优惠等补贴政策、提供更多更优惠的融资手段等，提振市场信心，刺激投资消费。

2、可能会对房地产行业采取扶持政策：根据各地不同情况，逐步放松调控，取消或放宽限价。

3、增加土地出让；国企救市高价抢地。

房地产金融政策分析：

3 月 3 日，央行等部门召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会，明确坚持房住不炒定位和 “不将房地产作为短期刺激经济的手段” 要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

3 月 13 日，央行年内第二次降准，释放长期资金 5500 亿元：

1、降准不是为了房地产，是为了降低企业融资成本。在 “房住不炒” 和 “不将房地产作为短期刺激经济的手段” 的明确要求下，降准释放的资金被严控进入房地产领域。

2、降准有利于房地产市场的降幅放缓，有助于稳定市场的信心。降准后经济活力会在一定程度上升温，一二线城市资金会有所好转，加上巨大的刚需人口，后市有望止跌。

年内房地产行业总体预判：

1、总体形势不容乐观；

2、政策市的总体属性增强：政策将进一步提升对房地产行业的影响力；

3、稳中略降成为年度房价大概率走势；

4、行业洗牌来临；现金为王；

5、一线及强二线城市情况略好，三线以下人口净流出区域堪忧；

6、如出台实质性利好政策，下半年部分地区可能会出现房价上涨情况，但即便上涨，窗口期也不会长。

上述所有结论均为个人观点，仅供大家参考。

如上所述，2020 年国内的房地产形势可能不好，前行路上，作为一个房地产服务行业的从业人员，我还不知道会遭遇怎样的困境，但经历了这次疫情，我深深地领悟了一个道理：哪怕再大的危机到来，只要人的拼搏精神仍在，那希望就还在。所谓危机，即危险中蕴含着机会。本次疫情，我国作为一个拥有 14 亿人的人口大国，春运前后在猝不及防的情况下遭遇了以国家地理中心武汉为爆发地的重大疫情危机，最终却扭转局势转危为安，并进一步援助他国，客观上进一步拓展了一带一路战略，极大提升了国家品牌在全世界范围内的美誉度，并在未来主导全球的大博弈中占得先机，这使得我们在面对全球严峻的经济形势和 2020 年房地产不确定走势的当下，对未来充满信心。

大灾大疫面前才知道，我们中国人民真的很伟大。面对席卷全国的疫情大爆发，全体国人在党的领导下，靠着成千上万的医护人员舍生忘死冲向疫情一线，全国人民严防死守、众志成城，进行了一个多月的全国大隔离，这才彻底扭转了局势。截止三月中旬，疫情在国内已被基本扑灭，中国的疫情防控已转为严防输入及对外支援友好国家。对比某国领导人前期轻视、消极应对和爆发后无力挽回只能甩锅的丑态，对比某国首相的鸵鸟政策和放任自流让全体国民自求多福的不负责任态度，我深为自己是一个中国人而感到庆幸。中国做到了所有欧美发达国家都做不到的事情。作为一个中国人，我为此深感自豪。

面对重大危机时，西方人的终极救赎方式永远是向神求救，而我们依靠的是祖训：“天行健，君子以自强不息。” 无论前行路上有多少荆棘坎坷，无论前方是洪水猛兽还是灾疫横行，只要精神不倒，只要拼搏仍在，最终的胜利，一定属于我们。

知乎用户小木发表

从 16 底开始的房产大跃进，几乎掏空了老百姓，三代人的积蓄和年轻的未来都压在水泥砖头上面，再也经不起任何风浪。今年 2020 的疫情，很多做实体小生意的朋友几乎都承受巨大压力，餐饮，旅游，婚纱，商场，都指望着过年能转半年的收入，在加上面前的囤货，可谓血本无归。房价继续涨吧，覆巢之下，企有完卵

知乎用户 mississsippi 发表

这里面都是经济学家嘛，都写的人模人样，哈哈哈，还不知道是不是高中毕业

知乎用户吃瓜群众发表

考虑这次肺炎对全国的经济影响，有些地方政府甚至国家可能会重新端起房地产这碗毒酒，这就不好说了。

知乎用户啊啊啊啊啊发表

有人反复问我，

房价会不会马上暴跌，

真心想多了！

我知道说房价马上暴跌可以吸引无数粉丝，

但明显骗人，

数据太多了，

人口增长急速变缓慢，

出现黑天鹅，新型肺炎，

经济虽然稳中向好，但下行压力大，

国际形势复杂，

城镇率到一定数字，

空置率高，

这 5 年买太多房了，

但房价立刻暴跌

这种概率低于 1%，

房价可以横盘，可以微跌，可以微涨，

一个字稳，

就是不能暴跌，也不能暴涨，

你想一想，

你爸妈收入，你爸爸赚 6 成，你妈妈赚 4 成；

请问你觉得你家里面可以没有你妈妈的收入吗？？？

过两天我找个关注度高的帖子，

忽悠写一篇暴跌论证帖子，

各种数据，

但有用吗？？？

全国我只谈一点，

现在普通人谁敢随便买房？？？

很多小商贩今年损失惨重，

民营企业只发最低工资，

普通人拿什么买房？？

都以为自己收入会一直涨，

结果这一次狠狠一嘴巴！！

买房的人会担心自己未来收入抗不抗得住啊！！！

最直接的：

目前安居客上面二手房挂牌一个月价格下降 2.13%，

其实大多数中介都没有上班，

很多中介都没有来武汉，

大多数房价挂牌价格是没有变化的，

只是那些急着卖房的客户自己联系中介调整的，

从而带动总体房价下降，

而且挂牌价格下降 2.13%，

加上还价余地变很大，最起码总体一个月下降 4%，

这篇帖子我只谈武汉短时间房价，

我这样说，

了解国际形势，

了解国家大政策，

了解地方房价政策，

了解武汉各个区域房价，

了解开发商销售政策，

怎么节约你的购房费用，

了解开发商债务情况，

了解武汉各大主要楼盘情况，

了解武汉二手房情况，

了解各类客户购房心理

比如刚需，投资客户，

比如最基本远城区盘，三环到四环，三环盘，二环盘，豪宅盘不同客户心理，

比如公务员，老师，商人，国企员工，其它员工心理，

比如男人，女人购房心理，

比如青年，中年，老年购房心理，

比如客户群体在哪里，

且写文章不是割韭菜的，讲良心说实话的，想长期做下去的，

整个武汉市，

综合水平可以超过我的不会超过 50 个人，

其实你们可以把这个人数减少，

（包括所有自媒体，专家，房地产从业者，中介，置业顾问等）

图一为我走路去测量楼盘和地铁站距离证据，每天都是 12000 步 +，

图二：我在 2019 年 1 月 15 日下雪天去看房，因为要感受楼盘距离，骑着电动车，

还有个证明，我不是口嗨，

2017 年底我把我房子出售了，知乎晒过，

关注武汉房市的人民，

都应该知道 2017 年武汉房市火成什么样了，

任何一个主城区的新房基本都需要茶水费，

否则你肯定是买不到的，

我在房管局签订合同时间是 2018 年 1 月 8 日，

证明我交易是在 2017 年底，

前提：

我说武汉房价短期走势，

其评价体系是在房产税没有出来前，

房产税出现后（肯定 10 年内），

肯定不一样评价体系，

那时候房价价格会连续几年跌的，

但是房地产税什么时候出来，我真心不知道，

网上预测房产税什么时候出来的，

都是预测，

全靠猜！！！

说有内幕消息的这类人，

他们根本不需要暴露这个信息去在网上获取利益，

随便把这个真实消息稍微透露给大房地产商，

开发商愿意数 10 亿买下来这个消息！！！

结论：

如果你是 2020 年必需买房，比如要结婚，

2020 年 6 月或者 12 月份是非常好时机，

买新房一定买大开发商的，

小开发商有可能出现问题，

如果你有全款，

去二手房市场捡便宜货，保证划算！！

去新房市场也能捡到便宜货，但是有可能烂尾，

如果你投资，

短期投资，千万不要碰房子，

长期投资，最起码可以持有 8 年以上，可以去尝试优质房源，

当然你有公积金，最起码持有 5 年以上，可以去尝试看看房子，

谈现状：武汉房市黑天鹅彻底出现，

新型冠状病毒肺炎出现，

给武汉上半年房市致命一击，

首先 2，3 月房地产销售量肯定不用看了，

本来房价是温和的，二手房房价下跌状态，

大家都是观望状态，

现在新型冠状病毒肺炎出现谁去看房子？

注意健康才最重要，

而且外地人或者北上广深工作者会来武汉购房吗？

肯定暂时不会，

不会冒着危险看房子啊。

外地人上半年都不太可能来武汉购买房屋，

没有必要冒着这个风险啊，

所以新房成交量会大大减少，

但供求非常充足：

先看数据，

1 截至 2019 年 12 月末，

已批准预售尚未网签的商品住房 168146 套，面积是 1897 万平方米，

快接近 1 年武汉房屋销售量了，

淡季完全武汉房市可以销售一年！！！

2 二手房目前挂牌量各种原因，你查不到了，

但保守估计二手房挂牌量在 23 万套以上，

2015 年到 2019 年，大量投资客户在武汉买房，

需要出手，接下来会迅速增多的，

武汉 2015 年出售商品房 252039 套，

2016 年出售商品房 343874 套，

2017 年出售商品房 265629 套，

2018 年出售商品房 207926 套，

2019 年出售商品房 242057 套，

这 5 年大家购买的商品房一共 1311525 套，

如果每户住 3.1 人，

可以居住 406.5 万人，

所以 100 万大学生真心只够武汉房市消化 2，3 年左右的（毕竟不是所有大学生都买得起房），

其实这房屋其中很多都要出手的，

3 开发商储备大量土地（包括已批准预售尚未网签的商品住房），

一般可以销售量 3 年以上，

武汉这几年商品房销售量每年在 20 万套以上，

所以开发商还储备不少土地，未来都是要交给市场的，

估计数量不会低于 50 万套商品房，

4 政府未来 3 年会提供新增供应市场化住房共计 72.95 万套，

保障性住房 9.95 万套

才出来的规划，

4 者看来，未来供应量非常非常非常充足，

而需求会急速减少，

新型冠状病毒肺炎的情况，

直接让武汉房市进入谷底，

比如 2020 年 1 月 23 日备案 48 套商品房，

要知道前几天每天备案都是几百套啊，

1 月 23 日大家都知道疫情明显严重了，

于是新房备案数量锐减!!!!!

祈祷国泰民安，

根据专家说法，

最快可能需要正月 15 左右才开始缓解，

往往最少可能需要 2 个月，

所以 2,3 月新房，二手房市场都彻底冷淡冷淡，

4 月份大概率也会凉，

因为人们毕竟有恐慌心理，

上半年，外地客户 + 北上广深的工作者基本不会回到武汉购房，

我祈祷国泰民安，

如果疫情控制不好，

持续时间更长，

房市肯定更惨淡，

这时候开发商打骨折都卖不掉的！！！！

至于二手房市场，缺钱得人会更加艰难，

因为武汉目前要卖的二手房套数在 29 多万套，

武汉二手房市场好年份成交量在 8 万套左右，

2014 年差的时候不到 5 万套，

2020 上半年二手房市场有可能比 2014 年更差，

如果二手房想出手，

唯有降价！！！

（其实目前武汉二手房中介无限期休假了，看疫情！！）

新房的房地产商需要考虑回款，

他们回款节点往往是 6 月，12 月份（比如工程款节点）

还有 2020 年本身是房地产还债高峰期，

所以开发商会各种手段买房的，

最有效果的自然是打折，降低客户购房成本！！！！！

至于二手房，

房价下降比例还要大于新房的，

因为本身现在武汉二手房还有稍许的倒挂（当然大部分地方基本没有了）；

二手房房东也竞争不过开发商，

巨量的二手房卖家，

少数二手房买家，

想房屋成交怎么办？？？？

二手房房东只能下降啊，

特别是那些非常缺钱的客户！！！！

只能吐血卖了吧，

反正要是出手，

2017 年买房客户估计肯定赚不了多少了，

很多算上利息成本，办证成本，房屋维修基金都要亏的！！！

你交茶水费买的房子，肯定血亏！！！

2016 年买房客户多少还可以赚点，

所以大家根据情况，

可以考虑是 5,6 月份入手（开发商要回款了）

还是考虑 11,12 月份入手，

不要听置业顾问的，

我们这里房子不打折，都是统一价！

开发商要资金的时候，

开发商自己都会主动拿出特价房来的！！！

置业顾问算什么？

营销经理要完成任务，没有办法，只能向上面申请更大优惠的，

知乎经常说 1 线城市，新 1 线城市房价暴跌，

我想说，

有些东西你不要想多了！！！

可能横盘，可能微跌，

但是绝对不可能房价暴跌！！！！

有机会深谈这个，

1 线城市，新 1 线城市新房毛坯价格大概率不会暴跌的，

再下一个 flag，

到 2020 年 6 月底，武汉二手房成交平均均价

对比 2019 年 12 月底，下降不少于 10%，不包括利息成本！！！

（很有可能更多）

长期房市 + 金融，大家看看权威人物写的：

《两次大危机的比较研究刘鹤编图书金融与投资金融 QF》刘鹤【摘要书评试读】- 京东图书u.jd.com/TGorAF

当然想赚钱，就有风险，

房产税这把剑上浮着，未来谁都不知道，这是最大风险，

不要把中国房价和日本房价对比，日本战时军事指挥权在美国那里，所以他发展上限肯定受美国影响，

但凡一个国家走向强国之路，

基本必然会在国际上发声越来越强 + 国家贫富差距越来越大，

还有一个原因，

中国 1 线城市土地是有限的，新 1 线城市核心区域土地也是有限的，

中国 14 亿人口，日本人口 1.27 亿人口，

模型根本不一样，

知乎用户 Taowoo 发表

通过回顾上海过去十年房价，我们发现了一个简单却直接的结论：

上海房价涨了 4 倍；

每年涨幅 15%；

算上房贷贷 3 倍杠杆；

本金收益率就是 33%。

投入资金大 + 持有时间长 + 收益率超高，直接造成上海家庭的钱都在房子里。

那么接下来会怎样？买房还会有那么高的回报吗？

2020 年，是买房的好时机吗？

一、短期预测

首先，我们先对短期房价和明年年初行情做个预测

先看 2019 年全年成交量数据

点击添加图片描述（最多 60 个字）

可以明显看出，2019 年最后三个月，上海二手房成交量持续增加。

年底还能保持这个热度，明年的小阳春行情基本是板上钉钉。

我现在接触的客户和周围朋友，统一的声音都是：房价目前基本企稳，很难再往下跌。

虽然比不上 2015 年底大家摩拳擦掌准备抢房的态度，但也反应了积极向好的预期：楼市价格底部已经充分夯实。

点击添加图片描述（最多 60 个字）

再看 2010-2019 年成交量数据

过去 3 年，上海二手房成交量持续增加，且 2019 年比较前两年陡增了 40-45%。

房产市场启动的特点，就是先有量再有价。

当把市场上急卖的便宜的房源买光，接下来的就是那些更贵的房子。这在最近的次新学区房市场，已经有些苗头。

但考虑到外部环境政策及信贷环境没有明显利好，我们对 2020 年的市场谨慎看好。

预计明年 3 月小阳春的成交量和 2019 年持平，也在 2.5 万套左右。

2020 年全年房价，涨幅预计 5%-15% 之间。

年初 500 万的房子，年底可能会涨到 525 万 - 575 万。

在房产精算的文章中，我们反复强调了 “收益率” 这个概念。

同时在线下讲座中，推演了政策是如何通过影响预期收益率，从而影响房产价格的。

进而，我们详细计算了 “收益率” 和房地产调控政策的关系。

简单来说：

限购把上海房产市场从全国市场变成了上海单一市场，直接影响了购买人群数量，是最重要的调控手段。

限贷则是从首付端限制，让凑齐首付（七成）成为一件非常有难度的事，也急速收窄了购房特别是改善人群。

同时，限贷还降低了杠杆率，在同样房价涨幅的前提下，直接拉低了本金收益率。

房贷利率也影响收益率，但现有调节幅度，相比前两项作用有限。

房产税也是一个变量，但作用更小。

（具体计算过程，我们线下茶话会聊）

淘屋之前发布的一篇文章《上海普通住宅标准即将到期，新标准威力或远超深圳》，预测了 “普通住宅线” 的放开。

目前深圳放松了豪宅税，直接引爆了整个房地产市场，而上海普通住宅标准却被延长了 5 年。我们可以把话放这，这个规定绝不会真的延续 5 年，最多 2-3 年一定会放松。

其实普通住宅线，影响的不仅仅是税费，更是对 “非普通住宅” 定向限制了贷款。

因为上海人口调控政策，短期放开限购的可能性极小，所以限贷就成了影响短期房价的最重要因素。

我们只要观察什么时候贷款政策放松，包括但不限于：

1、普通住宅线调整

2、首付比例降低

3、不再认之前贷款记录

这就是市场启动的最直接信号！

一旦看到，立刻马上放下手头工作去看房，一秒都别耽搁。

现在上海的限购限贷政策是全国最严格的，房价在种种限制下才保持一个相对低位。

可以预见，一旦限制放松，就是一波明显涨幅。

三、中长期预测

有人问，未来上海房价还能保持每年 15% 上涨吗？

很显然，不能！

房地产周期：短期看政策，中期看土地，长期看人口

政策这块，我们已经提及，并且将时刻关注。

土地这块，上海住宅土地供应逐年萎缩，这已经决定未来几年上海新增住宅量不会高，住宅供应也将持续紧张。

人口这块，考虑到城市化进程的趋缓，包括上海 2500 万人口上限，都是重要的限制因素。

但是，通胀永远在，大城市化将持续，而且人人都希望有一套上海的房子。

2019 年上海房产市场的成交量上扬，完全是刚需促成的。

所以，我们完全有信心，并可以给出极保守的预测：

上海未来 10 年每年房价涨幅哪怕是减半，依然是 7%-8%，10 年翻倍的底气还是非常足的。

之前的一篇文章：《定了！上海浦东：7 年涨 1 倍！》，就是对这个保守预测的一个注脚。

四、2020 年是买房的好时机吗？

7%-8% 的房价涨幅意味着什么呢？我到底该不该买房呢？

我们要继续动用精算工具，看看如果每年房价只涨 7-8%，在首套房政策下，我们的收益率将是多少？

在此限于篇幅，我们不给出计算过程，直接说结论：收益率约为 15%。

这意味着，我们可以据此定量做出决策：

如果你有 15%+ 收益率的稳妥投资渠道，不必立刻买房。

（前提是这笔钱你可以灵动调用）

如果你把钱还放在 5% 的理财里，一旦有了购房资格，2020 年买房毫无疑问是最合适的选择。

知乎用户 Azure 发表

别光看行情看我们地产从业人员工作现状就好

基本上各大公司全民卖房走势如何聪明的你应该有预感了吧？

劈天盖地的房价要涨大家赶紧去买全民都可以推荐看房去一次售楼部登记有 50-100 的佣金中介佣金点数从一般楼款的千分之二变成百分之二

聪明的你是否嗅到一丝不安？

没事可以去各大招聘网站看看招聘的几乎一水的营销、案场人员
16-18 年房市暴涨的时候招聘的可全是造价、招标、项目工程师

国家虽然除了政策但主要是为了保命而不是好转

目前来看趋势不够清晰但是还是略微悲观

刚需没房子结不了婚的这种谨选房慎下单

觉得房子会涨价或者房子很便宜必须买的以后肯定有人接盘的这种心态下的

我只想说我敬佩您

各位在地产行业上班的哥哥姐姐贵司有招采岗位在招吗如有！请联系我合肥、南京、杭州、苏州只要要我我都可以不挑！

（看我这样子大家也该知道行情怎么样了吧）

知乎用户正奇发表

正奇

中国房地产逻辑

中国经济的列车已经舍命狂奔了三十多年，现在发现车子出了不少的问题。车不能停，那么在车速低的时候修理会更安全些。
毫无疑问，过去二十多年，房地产对中国经济增长作出重要贡献，并成为多数居民的最大财富来源。
但任何行业都有其周期性，伴随着中国经济进入低增长和重要转型期，以前支撑房地产价格持续暴涨的条件正在不断弱化，包括：中国人口即将进入负增长、居民平均收入增长越来越难、城镇化空间消失殆尽、货币超发空间越来越小等；同时观察到，房地产的路径依赖对经济转型的桎梏愈发明显，政府对房地产的态度已经发生重大转变，并在持续落地很多新政策。
本文试图把这些变化做出揭示。
一、人口面临负增长拐点
生活成本的急剧上升、养育费用的指数增长、婚龄的不断增大、离婚率的不断攀升，促使生育意愿不断下降、新增人口不断减少；老龄化的快速到来又使得死亡人口急剧增长。两头夹击下，预计中国人口很快将出现拐点。
数据分析：知乎 @猛猛的

自 2016 年放开二胎以来，二胎增长超过了一胎。随着 75 后到 85 前这部分人群的生育意愿得到释放，接下来的几年里二孩及以上的出生人数会小于一孩数，2020 年二孩及以上小孩数大致在 750 万左右。

1949-1993 年平均每年出生人口都在 2000-3000 万左右，未来死亡人口会不断逼近这个数字。
综上，预计 2020 年死亡人口超 1000 万，出生人口 1250 万，净增人口仅仅 250 万左右。随着出生人口的继续降低，死亡人口的快速上升，3 年内，很大可能就在 2021 年，中国人口将出现负增长！
这个拐点居然离我们如此的近。房地产长期看人口。人口负增长对大多数城市房地产而言，是绝对的坏消息。
实际上，这对所有城市都是坏消息，只是相对程度不同，因为中国城镇化已经没有什么空间了。
原因很简单，按人口计算，中国目前城镇化率接近 60%，欧美平均为 70%。但是，随着人口进入负增长，中国的城镇化率将很快提升到欧美水平，因为多数农村的年轻人已经出来，只剩下老人了。

二、钱多就一定会通胀吗？
流动性陷阱是凯恩斯提出的，意思是：当货币利率已经降到很低时，再靠扩大货币供应并不能刺激经济发展。1974 年美国进入滞涨，就是流动性陷阱的一种结果；日本自 1990 年以来长期处于通缩状态，也是流动性陷阱的一种表现。
在经济增速下行时，央行的想法是：增加货币供应→降低利率→企业增加贷款→扩大生产→经济回升。现实更可能是：预期投资风险加大、资产价格下跌→持有现金。由于现金无法进入实体循环，央行超发货币就无法刺激经济发展。
5 月份，中国 M2 增速为 11.1%，CPI 为 2.4%，PPI 为 - 3.7%。PPI 反映的是商品价格，CPI 为消费价格。可以看出，虽然货币供应增加，但商品价格和消费价格在持续萎缩，中国目前有进入通缩的风险。
如何理解 M2 增长，资产价格却通缩的矛盾？
根据费雪公式，MV=PQ(其中 M 为货币量，V 为货币流通速度，P 为商品价格，Q 为商品数量)，经济增速下行时，居民倾向于低消费、少投资，会大幅降低货币流通速度。因此，货币总量增加并不一定导致通胀。日本目前就是这样一个情况，政府不断增加货币供应，但全部淤积在了银行系统，通胀始终起不来；5 月份部分银行理财净值亏损，就是因为大量资金淤积银行系统的表现。

所以，11.1% 的货币增速其实并不高，而是当下挽救企业债务风险和市场流动性的无奈之举。要知道，08 年中国 4 万亿大放水时，M2 增速高达 35%！而 15 年房地产涨价去库存时 M2 增速同样高达 25%！何况当下经济状况远非当年可比。
最近一系列的政策表明，对于货币增长，高层是非常谨慎的。当危机度过后，M2 继续向 GDP 增速贴近仍然会趋势。

综上可知，货币超发和通胀之间并没有必然联系，甚至于中国目前通缩风险更大，并且存在越印钱越通缩的尴尬！

再贴一个央行资本负债表。网上遍地聒噪即将大规模通胀、房价暴涨，有几个人会提到，今年央行资产负债表其实是收缩状态？

三、中国经济面临的难题

中国经济现在遇到了什么问题？很多。包括：经济亟待转型升级、人口面临负增长、世界产业链面临重组（中美博弈）、债务规模庞大、地方政府税收压力、消费不振、人民币国际化急迫、外部需求中断等。其中第一个问题是核心。
这些问题的解决，除了地方政府税收来源的路径依赖，其他和继续推高房地产价格都是背道而驰的。
1、经济转型升级
根据经济增长索罗模型

其中 Y 为 GDP，A 为生产效率，K 为资本，L 为劳动人口
当劳动人口面临负增长，资本多行业已出现过剩，要想保持 GDP 增长，经济转型、产业升级可以说是唯一出路。
继续推升房地产，只能挤出更多的实体产业，让更多年轻人丧失动力，没有资本和人才的持续流入，科技创新会变成空中楼阁。
2、世界产业链重组
疫情对中国世界工厂地位同样有很大威胁，欧美可能会扶植越南、印度等国家部分替代中国生产，中国要想保住世界工厂地位，除经济政策、本币稳定性、基础设施完善之外，成本和创新能力是关键。成本主要包括地租成本和人力成本。继续推高房地产，显然对成本是负面的。世界产业链重组是中美博弈的一部分，靠垒砖头积攒的财富在大国博弈中是不可能有胜算的。中国之前的财富竞争力依靠的是工业，未来还会是。

3、消费不振
事实证明，将财富贮藏于房地产，效率是很低的，因为流动性很差。
房贷对收入的过高占比对消费有极强的排斥作用，特别是中低收入人群。

4、债务规模庞大
毫无疑问，居民部门负债来源主要就是房贷。继续推高房价，就是继续增加居民负债。负债是又上限的，即所谓的明斯基时刻：当资产现金流无法覆盖贷款利息时，资本价格将会发生崩盘，发生债务危机。对于居民而言，如果房贷占比收入过高，而经济下滑导致收入下降，而房贷支持保持刚性，很可能导致大规模断供，这对房地产会形成巨大伤害。
5、人民币国际化
美元依托的是美国世界第一的军事、科技、经济；人民币币值最大的依托是中国制造，靠垒砖头产生的币值是无法获得其他国家认可的。
6、地方政府税收问题
地方政府对土地财政的依赖人尽皆知。短期看，几乎无解；长期看，房产税主要就是为地方政府准备的，但目前征收条件显然不成熟。地方公务员未来日子会比较难过。归根结底，继续竭泽而渔也持续不了多长时间；中国经济转型成功，这个问题也自然会迎刃而解。

四、关于房地产新政策的端倪

从前面的分析可以看出，不论人口、城镇化进度、货币政策、经济转型需要来看，房地产空间都已非常有限，但刺破泡沫显然是下下策（日本是前车之鉴），如何逐步化解这个风险呢？从近期一些新闻也许我们可以看到一些端倪。
1、众多央企加速退出房地产。2020 年 3 月份，国家电网表示 “下决心退出房地产和传统制造业”；4 月，中国航空集团亦表示：完全退出房地产领域。自 2019 年下半年以来，中国重汽、山东黄金、山东高速等都在挂牌出让房地产子公司。央企退出房地产脚步加快，态度坚决。
2、中国融通集团成立。中国融通集团拥有海量军产房，面积相当于整个浙江省，资产过万亿，仅次于中国铁路总公司。中国融通在所有城市的核心地段均有物业，如南京中央饭店、广州东山宾馆、上海蓝天宾馆等，北京军产房规模可想而知。以前房地产市场缺少对手盘，中国融通集团堪称巨无霸对手，对于落实中央调控政策会起到强有力作用。
3、2020 年 3 月，国务院授权 8 省市审批永久基本农田转为建设用地，首批试点省份为：北京、天津、上海、重庆、广东、浙江、江苏、安徽。
4、北京、重庆等地实行多校划片，上海摇号入学。
冯仑所言，全球房地产制度只分三种：1、美国，完全市场化。2、新加坡，市场化和公共住房两条平行线。3、德国，反对投机。前两条路，中国都已经试过了，不算成功；所谓房住不炒，就是在向第三条路迈进，不断阉割房地产的投资属性。
当投资属性被不断阉割，未来房地产首要问题，不是涨与跌的问题，而是能否卖出去的问题。当卖不出去的时候，价格多少已经没有意义了。
五、总结：没落与分化
如前所述，房地产核心推动原因就是城市化 和 经济（收入）增长，其次是货币政策。随着经济进入换挡期、人口面临负增长、城镇化接近尾声、大放水穷途末路，房地产总体会走向衰落。
前面也反复说明，中国经济现状已经没得选，经济必须转型，必须想尽一切办法逐渐摆脱对房地产依赖。为此，会不断阉割房地产的投资属性，让投资获利越来越难。日本是前车之鉴，中国房地产短时间大跌可能性不大，因为伤害太大，但趋势很难改变，现在的限制政策对房地产本身其实是一种保护，把这个下跌过程拉长，稳中有降是最理想的，同时为经济转型争取到更多时间。
未来中国未来最核心几个城市，比如北京、深圳、上海，会保持相对吸引力，衰落的最慢，特别是区域稀缺核心资产。至于中长期趋势，这个取决于中国经济未来能否踏上新台阶，能否持续吸引全球资本和顶级人才。论国际化和全球资本吸引力，伦敦、纽约显然更强，房价并没有涨到天上，我们当下的情况，显然离得还远。

知乎用户有事问彭叔发表

坚持房住不炒，不但会把房价稳住，更有可能会让房价来一次普跌。

首先，疫情的出现，对于楼市，绝对是个负面消息，这点毋庸置疑。

那么，这次疫情会对楼市的打击有多大呢？

彭叔告诉你，非常大。疫情无法直接影响到房价，但是可以间接影响到房价，如下四个阶段：

第一阶段：疫情出现，社会经济受到严重创伤（比如春节期间，本来可以赚钱的旅游业、服务业等，都会受到重创）

第二阶段：社会经济受到严重创伤以后，企业利润下降，给员工的工资也降低了。（当老板都赚不到钱的时候，你说老板会不会给你加工资）

第三阶段：企业利润下降，员工的收入减少，那么还拿什么钱去买房子？贷款的话现在杠杆大家基本上已经加到极致了，以一个发展中国家的水平贷款比例却超过了发达国家的平均水平。那么久意味着无力接盘。

第四阶段：疫情结束，在这场疫情中得病或者去世的人，继续减少房产的需求人数。（如果人去世了，那么住房需求减少了，如果人没去世，那么就算病好了，他所耽误的时间和以后的后续问题都会让他无力接盘）

以上 4 个阶段是这次疫情对楼市的影响程度。核心点在第四个阶段，到底最后的人数是多少，这个影响是非常大的，要知道，现在最值钱的就是人口。

还有很多人说当年非典过后，房价上涨，这次以后，高层还会拉房地产，然后刺激经济。

彭叔看到这个就笑了，信这个话的人智商估计只有幼儿园水平。

彭叔早就不止一次说过，看待一个问题的时候，不能只看一面，要从多个角度来看待这个问题，才能得出客观的答案。

2003 年的国情，和 2020 年的国情，差距那么大，2003 年之后房价上涨，2020 年之后房价还能上涨吗？

彭叔 2020 年之后房价上涨的概率就像我们能在 5 年内 GDP 超过老美达到世界第一一样荒诞。原因是：

一、房子的长期是看人口，2003 年和 2020 年的人口数量不在一个段位上，03 年是巅峰，20 年是夕阳，现在放开二胎的出生数量都赶不上以前一胎的数量。供需失衡。

二、经济情况决定了房子的购买力，2003 年和 2020 年 GDP 发展的速度不在一个段位上，03 年 GDP 增速一直在上涨，而 20 年 GDP 的增速是一直在下跌，再看看 03 年到 18 年的 M2，中间大部分时间都在 10% 以上，而现在呢，9% 都达不到，维持在 8% 都把吃奶的劲给用上了。

三、杠杆率加到极限。2003 年居民负债率远低于 2020 年的居民负债率，我们从一个爱存钱的国家变成了一个爱贷款的郭嘉。

四、经济高速发展的红利消失。2003 年我们刚刚加入 WTO 没几年，还在发展的红利当中，而现在，老美对我们虎视眈眈，发展的红利再也没有了。

五、房价已经处于高位，不像 2003 年时期房价还处于低位。2003 年的房价在世界上处于发展中国家的标准，而 2020 年我们的平均房价，已经达到了发达国家的标准，尤其在购房收入比上，更是比发达国家而更加夸张。这么高的房价，5 年内再次翻倍，做梦吧。

六、人们的收入从 03 年开始到 2020 年，都在高速增长，但是收入从 16 年开始，基本上就陷入了停止上涨，那么我们的收入不可能再像 2003 年到 2016 年那十多年高速上涨。收入都涨不了，买房的钱就更少了。

至于通货膨胀什么的，彭叔就懒得说了，太多人都知道现在拿掉猪就是在通缩了。

因为以上 6 个原因，彭叔认为这次疫情过后房价再次爆涨完全没戏，别做梦了。

2020 年彭叔觉得除非是钱特别多的买房人，不然还是能不买房就别买房。

原因是，2020 年楼市有五种以下可能：

一、2020 年房价涨幅超过 5% 的概率为 3%，没超过的概率是 97%。

二、2020 年房价稳定上涨 5% 以内的概率是 20%，上涨不到 5% 的概率是 80%。

三、2020 年房价横盘的概率是 50%，不横盘也是 50%。

四、2020 年房价稳定下跌 5% 以内的概率是 70%，房价不下跌的概率是 30%。

五、2020 年房价下跌超过 10% 的概率是 25%，下跌不超过 10% 的概率是 75%。

以上五种可能里，只有第一种是在 2020 年没买房是亏损的，第二种虽然上涨了 5% 以内，但你把你把这个钱存到银行里面的利息还是 3% 以上，两者一除，你基本上不亏，而且楼市越往后走，可供你选择的户型就越多（因为买房人越来越少），同样的钱你晚买房一年却能有更多选择，干嘛不多等一年。至于后面三种可能，都是越晚买房越是赚到了，彭叔就不细说了。

总之，2020 年，刚需买房，除非是被逼到不行了，不然能多晚买就多晚买。

知乎用户匿名用户发表

不管是看跌还是看涨，很多人完全低估了这一次武汉肺炎的影响，春节本身是高消费的黄金时段，今年因为肺炎的影响全都锁在了家里，多次延长假期对中小型实体企业可以说是一件雪上加霜的事情，对餐饮零售等行业也是一次重创，对大型企业也是一个不大不小的打击。

现在别总惦记着房价涨跌的问题了，先考虑好韭菜的小老板们是不是要完蛋的问题了，如果酝酿出一波小危机出来，就等着政府放弃房地产保实体和汇率吧，就现在的房地产市场，二手越火爆，政府越容易下定决心。

知乎用户庐州河少发表

1、看空房地产的那些人，往往自己持有多套而舍不得卖（于是，跑出来劝你先卖）。

2、谢国忠教授看空房地产十几年了，他的专业知识和分析水平应该可以强过 90% 国内经济学家和 99.99% 的民科经济爱好者吧…… 然并卵。他每次 “看空”，却被现实“看多” 打脸。

3、在历史上所有的经济危机（金融危机）时代，靠什么活跃经济？靠什么制造货币流动性？还不是靠基建… 还不是靠房建… 还不是靠印钞… 谁能告诉我第二种打法么？

4、刚需者，你观望什么呢？难不成不居住、不结婚、不入学，干等着…… 等待一个 “薛定谔的猫”？

5、疫情蔓延是黑天鹅事件不假，理论上 100% 导向房价下跌趋势。但是，另一方面，各国和本国的 gov 也无限开启 QE 了呀。到底哪边更给力，大家不妨心里盘算盘算。

我话就这么多……

知乎用户鹅城有志青年发表

说说个人想法吧。中国城市分化已经定位定局、出现严重的两极分化。少部分城市肯定还得涨！！大部分城市能稳住房价都不错了，别说涨了。

之前看过国家统计局 18 年度发布的数据、全国商品楼的空置率和人均拥有平均值还是什么来的（具体数值忘了当时没有收藏）简单概况就是全国的商品楼平均分配还有多，大部分城市房多人少在空置。

知乎用户我这知乎的股票哎发表

无论哪个城市，地段好的房子，自住舒服，自己享福重要不？
无论哪个城市，地段好的房子，出租拿租金舒服；还担心跑不赢定存利率么？
现在啥不贵，在家憋的这 1-2 个月，网上买吃的、喝的、蔬菜、肉类，贵不贵？如果你能实际感受到物价在上扬，凭啥房价就涨不起来？反正到后来，谁不是挣到钱了先买房？或者租个好房？
走啥势？自己没点主意么？买衣服的时候，难道别人给你建议了，你就按照别人的建议穿衣打扮了？我就问你，买亏了的话，知乎答友给你补差价不？

是刚需，就抓点儿紧；10 年前如此，现在也如此，以后也如此。

要投资，自己把计算器拿出来，啪啪啪按照这个公式敲：实际回报 = [（月租金 - 月平均物业费 - 月平均卫生费 - 月平均取暖费）*12 个月]／房子总价。如果 > 2%，在北京还是可以的；如果真能 > 4%，那确实不错；如果能 > 5%6% 了，对于普通家庭来说，就不用买啥基金股票了，踏踏实实收房租没什么不好。

生活是自己的，多读读书培养自己看待问题的能力，钱在自己兜里，自己赔了赚了跟别人没多大关系。

知乎用户行定道人发表

6 月 10 日补充：

这个回答大概是我近期最高赞的一个，有点儿没想到。但是同样也引发了很多讨论和吐槽。

知乎上本来就是一个交流观点的平台，大家畅所欲言挺好，但是我更希望的是让朋友们感受到另外的 “思考模式”，而不是单纯的 “分享观点”。

所以，如果有足够逻辑思维的人，应该能看出来，我并没有鼓吹 “房价该涨”，或者 “房价该降”，我尽量在用一个特殊的角度去阐述部分不完整的事实，进而希望引发大家独立思考。

我看到的数据也是二手的，我的直观感知也是基于我个人的视角和朋友圈，没有人是全知全觉的。

所以，我从根儿上就没有表达过，应该买房，或者应该卖房的观点。

但是，很多人的语文老师，可能真的没教明白，再加上咱们的小学从来没有 “逻辑课”、“理性课”，自己看不懂，上来就喷。

再加上可能部分小伙伴确实会容易被 “鼓动”，看了这段文字，会产生一种“房价又涨了，我应该买买买” 的错觉，所以，我还是干脆把我个人的指南写在这里吧：

（1）总原则上，我的建议是，能不买尽量别买！

（2）实在刚需的，刚到不能再刚的那种，比如不买房丈母娘强制你和今生挚爱分手，或者，孩子目前的学区太烂了，换房的差价还能接受——硬着头皮买吧，但是尽量给自己减少杠杆（也就是少贷款、少负债，量力而行）。买房的城市，尽量选择一线以上，再看看人口净流入的情况，有人才进来，有新兴行业的公司入驻，稍微保值一些（比如小米在南京开了分公司这种事情）。

（3）投资的，我管不太上，大家往往都有自己判断力。非要我讲，买北上广深这种超一线城市的好房子（好学区 > 好地段 > 其他）也许可以勉强保值，增值赚钱，我是真不看好（我个人有好朋友逆市在三线城市市政府迁移新区之前得到消息，买了两套，现在翻倍了卖了，这是有独特信息差加上自己判断力的结果，强烈不建议效仿）。土豪的话，超一线城市的郊区豪宅，自己判断，我目前感觉有些捡漏的小机会。

最终，其实还是判断价值，德配不配位，房配不配这个价格。我是觉得，绝大部分的房子，不值那个价。

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2020 年房地产情况可以用 4 个字概括：明降实涨。

明面上看，肯定降了，但实际上，涨了。

热门回答的一位知友，在前两天补充了最新消息：

看起来是印证了他的预测：

涨是不可能涨了，能稳住就不错，我偏向小降。

但是，今年的其他消费呢？其他投资呢？今年的就业状况呢？

我很想用 “崩盘” 两个字来形容，但是，也许会被人说太危言耸听了，那就用 “腰斩” 两个字吧。

其他行业被腰斩、清零的有多少，各位自己可能都有感知。

所以，分析问题，必然要考虑到伟大的爱因斯坦同学提出来的：相对论（大雾）。

增长还是衰减，涨价还是降价，都是相对的。

在影视行业倒闭几万家，餐饮巨头西贝和海底捞都顶不住了的当下，能落到老百姓手里的收入，肯定是大幅下滑的。

换句话说，大家手头钱少了，可能少了一半还多。但是，房地产只降了 20%，你觉得是涨还是降？

在经济危机中，我有一个很重要的观点，你不需要一定还在经济危机中逆市赚到钱，实现什么增长，只要没有那么差，只要相对别人好那么一点点，甚至你的生存情况还会得到一点点提升。

这就是我认为的经济相对论。

这个真相是非常残酷的，血淋淋的。我有个一堆损友组成的 “三观群”，里面就有人说过，空姐们大量停飞了只能拿几千块底薪，抄底好机会来了——就是这么残酷。

没看到最近大量明星开始做直播了么？带货 low 不 low？刘涛说关注过 3000 万她泳装直播！

原来不去综艺的，也去综艺了。原来只接电影的，去拍影视剧了。

虽然只是这一个行业，一个小小的缩影，但放在任何行业，大约都是准的。

科技公司特别是中型的小型的大量倒闭，程序员释放出来过多，同样也会内卷，也会加剧内部竞争。原来月薪 3 万的，可能现在月薪一万八也干了，加班也行了，无非是为了生活。

毕业生 874 万，拿到 offer 的有多少？拿到 offer 入职公司倒闭了的又有多少？

其他所有数据都在各种大降的情况下，房价只降了 20%，我觉得，不 ok。

是的，我的观察结论是：今年房价是明降暗升。

但是，我并不认为房价继续涨下去就是好事情，特别是一些三四线城市，你们凭什么那么高房价？你们配套跟得上了么？教育、医疗、娱乐消费设施，跟得上了么？

现在最好的未来，就是各自回归 “真实价值”。超一线的确实有些优势，那么就缓缓的降；德不配位的实际价值不符的，就应该回归到万元以下乃至更低——只是苦了在最高点接盘的勇士。但是人生不就是这么残酷么？你没有看透真相在最高点接盘了，那么就和股票抄在山顶上一个道理…… 刚需也只能认了吧……

我更加担忧的其实是我们如果真的进入滞胀周期，就真的很麻烦了。

到时候，发展停滞，通货膨胀，人民手中没有钱但物价越来越高…… 不太敢想。

解决这个问题的方式也很简单：新的科技爆发。

可惜互联网与移动互联网过去了，vr 和 ar 还久远，房地产现在就是虚在上面的空中楼阁。要不，干脆把上面讲的那个事情合法化了？会又多另外一批问题，岂是那么简单。

以后有空我来聊聊我自己的应对方式吧。

知乎用户但丁发表

我看了不少的回答，但总体上来说，许多回答，无论是技术流的还是信心流的，都没有看到一个关键。

我相信啊，懂一点经济学知识，或者金融知识的人，都明白一种现象。

我强调，经济学跟金融是两个学科，我知道，但其中有很大的关联。

就简单来说，我用最通俗的话来讲。

一个物品，它具备了人类社会价值，即人类赋予它的种种加成。

有商品性，又有了投资性。

那么，这个物品，就价格来说…… 就人类历史从古到今来说。

其价格，永远是涨跌，即浮动。

也就是我要说。

价格，从来没有横盘过，没有平稳过。

明白我要说什么了吧。

房子，有商品性也有投资属性。

那么，其价格，就绝对不会平稳。

我再度强调，我绝对没有质疑中央的意思。

但我看的出来。

以前所有的调控，在说什么呢？

维持稳定上涨。

现在呢？

维持稳定。

大家真的看不出来，这里面意义上的绝对的不同吗？

中国的文字很好啊。

但就算是这样，有些东西也是藏不住的。

以前是希望小涨，但实际上，这里面包含着极大的信心。

现在是希望平稳呀，但实际上，这里面包含着极大的不确定。

我相信有脑子跟有一些研究的人，都能看的清楚这一点。

我就大胆的问你们一句，如果你们是施政者。

面对巨大的危机跟风险的时候，你们会怎么做？

你们会直接说，就让这房价下跌吗？

这不是自己给自己制造恐慌吗？

就算是真的出现恐慌，可能讲吗？

我这个帖子不知道能活多久，能看到的，希望你们能本着一颗诚实的心。

别骗别人，也别骗自己。

细细品，不是品我的这个帖子，明白不。

知乎用户卓小张发表

2020，或许是刚需购房者最佳的上车机会

在过去的两个月时间，新冠席卷中国，百业待工成为了今年春节的主题。一再推迟的开工以及目前尚不明朗的新冠疫情持续时间，使得整个 2020 年开头都笼罩着不安的气息。

庆幸新冠爆发的时间点是在农历新年，对于全国的产业发展有着一个春节的缓冲期。假设此次疫情的发生以及扩大是在 4 月或者 5 月，又或者 9 月或者 10 月，那整体经济的打击会更加严重。

一、 产业发展与行业机会

在过去的 2003 年 SARS 疫情过后淘宝网等电商等互联网产业发展，让我们相信在 2020 过后也将会有新的产业走在风口浪尖。毫无疑问，本次疫情最让人产生依赖感非物流莫属——或者说是物联网。在新冠疫情中备受打击的第三产业，相信能够在疫情过后，国家下一轮的刺激中重新收复失地。而之前近 20 年中中国赖以依靠的房地产行业，也将迎来新一轮的挑战。

在过去一波的行情中（2016-2019），很多城市都兑现了自身房地产市场的价值，不断卖地的 ZF 也从新拾起来较为健康的土地财政。在地价已经到达一个高点，并且很难下滑的 2019 年末，楼市有着横盘的倾向，而之前预判的 2020 年整体市场并不是很理想，横盘的可能性非常大——房价缓慢上升，调控成效显著，土地供应驶入正规，大型开发商吞并中小开发商。

疫情的发生，让房地产行业整个出现了停滞。成交量的骤减，之前已经被玩剩下的线上售楼处又卷土重来，不知道当年在房地产电商领域想要开拓一番市场的搜房房多多们现在看见这样的盛况会是何种感想。恒大不再孤单，终于有人陪着恒大一起玩起无理由退房，更有甚者直接玩起了线上认筹锁定房源疫情结束无理由退房——一切都预示着 2020 年的整体市场行业的艰难。放弃了第一季度的开发商们，还是希望能够靠着练好基本功在第二第三季度扳回一城，而此刻最头疼的是一些没有现金的中小型开发商，大鱼吃小鱼的故事会在 2020 年愈演愈烈。

在这场疫情中，物业的重要性再一次被提升了。在房地产市场整体陷入瘫痪的时期，物业的好坏以及物业管理能力的强弱，成为了业主评判一个小区好坏的最重要的原因——至少 2020 年上半年会是如此。物业服务行业的春天就是在 2020 年的春天真正到来了，在过去，物业只是房产附加值中的一环，未来，物业服务的好坏会直接关系到新楼盘的溢价。

另一方面，各地的房地产证明法直接催生了一批 “疫情过后要买房” 的营销文案，与此同时，如今的房产价格已经不是普通人掏空六个钱包就能够接受的价格了。暂且不提一线城市的房价（一线城市的房产一直以来都是稀缺资源），强二线和强三线的购房成本已经达到了我国自房地产市场化以来的天花板，以武汉为例，过去的一波行情中，武汉的购房成本不仅仅是房产的 30% 首付，还有茶水费、高首付排号靠前等隐形支出。一套 85㎡的房子的首次购房成本要在 80 万左右，这样的成本，如今的购房主力 80 后 90 后有多少人能够独自承受，掏空两家 6 个钱包，差不多吧，还有贷款要还。楼市停一停，房价缓一缓，是好事。

二、 2020 或许是未买房人群最佳的上车机会

结论就是如此，上一波上车机会是在 2016 年，之后是一路的补涨。而在 2020 年的天灾，是给未买房的人群最佳的一次上车机会。虽然并不排除疫情结束之后的半年或者一年，房价会出现报复性的再次上涨，但是至少在疫情结束后的半年时间，会是最佳的购入房产的时期。

在无数的公众号以及地产行业的专家一致看衰 2020 后的楼市的今天，其实我想传达的是，中国的人口红利以及人口增加并没有结束，我国最大的那一批出生的人口——90 后才开始真正地进入买房的阶层。而 90 后这波人，有多少能够靠着家里的 6 个钱包买房，还有多少没有一套属于自己的婚房。

就是这样，中国不同于其他国家，如今社会没有婚房谁和你结婚？即便是大龄剩女也想着自己买套房才会安心。疫情过后的半年绝对是 2016 年后最佳的上车机会，而这个机会，说来讽刺，还是武汉新冠疫情给的。

在过去几年中，我不断看好武汉的楼市，但是新冠疫情却给了我们这些看好武汉市场的人当头一棒。大武汉是本次疫情最受打击的城市，而这种打击会把过去若干年武汉所做的努力都进行打折。好不容易终于能够留住人才了，却发生了现在的情况，终于修路要修到三环外了，却发现或许最近一年人才对于武汉都会避之不及。福祸相惜，武汉的土著以及湖北大批往武汉扎根的年轻人，终于迎来了最佳的有套房扎根武汉的机会。之前的茶水费、高首付、装修费，疫情结束后都将变成开发商新的优惠政策——低首付、大折扣、中介分销返点。这是最坏的时期，也是最好的时期。

再看看其他城市（非一线），恒大在打折、碧桂园在打折、融创在打折，几乎所有的排名靠前的开发商都在打折，而打折过后由于经济形势的严峻，销售额并不理想的情况一定会出现，接下来就是首付分期（低首付）、明点暗降等手段。在首付三成以上还要茶水费才能买房的过去几年，与疫情过后对比下，首付 80 万直接给你降到 30 万就能够拿下，这是机会，也是薅开发商羊毛的最佳时机，虽然你一定能够赚到，开发商并不一定会亏。

三、其他

其实在之前几个月央行推出 LPR 的时候，可能乐观的预计过未来房贷的利润会随着 LPR 降而出现一定的降幅的。但是仔细一分析却发现，中国的利润与国际上其他国际的利率体系还不一样，因为我国绝大多数人讲究的理财方式是存款。老一辈人习惯了把钱存银行，银行给予年利息，这样的模式是具有中国特色的。而在负利率的发达国家，理财方式占绝对主导地位的不会是存款，LPR 的利率也许在国外是种相对低利率的方式，但是在如今，至少在中国人的普遍理财方式没有改变的现阶段的几个五年内，谈 LPR 能够降低贷款还款金额，似乎有点痴人说梦。

最后再谈谈商业地产（不包含住宅底商）。商业地产过剩二三线城市，或许将在 2020 年疫情过后迎来最艰难的时期。过去重招商轻运营的模式或许将在未来的若干年彻底洗牌，招商招得再好看，没有人来消费来充人气一切都是白搭。

四、 地产人的职业规划

在地产行业越来越规范的今天，地产人的专业方向也越来越细化，尤其是在开发商的内部。但是，整个行业的层次以及行业的发展已然到了一个必须改变的态势。

或许以前掌握单一的招商就能在商业地产领域有所建树，单一掌握文案就能够在广告公司谋生。但是这还不够，至少在 2020 年的今天以及未到来的明天，这些都还不够。营销不仅仅要推广销售，更要有成本意识以及财务技能，招商不仅仅要品牌资源，更要有后期运营的理念及发展规划。

在策划岗已经被行业抛弃的今天，作为一个策划人，更是要思辨、思变。

知乎用户爱因斯典发表

坐标：南京

职业：某央企地产投资部

看了很多回答，比较书面，不够直白，之前做过南京主城区近三年的市场复盘，结合数据谈一点自己的看法吧：

首先，2016-2017 年土地市场的火爆加速了调控政策的密集出台，也让中央对于稳住房地产的决心更加坚定，数据中任何低谷期、回暖期、火爆期的来临均是对于中央调控政策的反应，这个政策包含了金融政策（房企融资环境）、落户政策（人口导入红利），片区发展相关政策（规划利好）。

2019 年双 12 月中央经济会议再次重申了 “三稳、房住不炒、因城施策”**，几乎定调了 2020 年的房地产走势。这其中最需要关注的就是 “因城施策”，持续收紧的市场需要寻求一个温和的突破口。**因城施策的载体一定是因区域施策、因板块施策，全面落实后首先会加快房地产市场的分化，热点区域的新房房价涨幅会高于当前严控的 5% 左右的平均水平，开发商则会根据现有各版块的销售及存量情况理性选择在哪里拿地，加快了土地市场的分化，政府以 “基建规划” 进行折中平衡。

总之，2020 年房价会有合理的涨幅空间，整体稳增长（也稳了 ZF 的税收），优势板块会有小幅放松（落实中央因城施策）。当前这个时点也是将手中无升值空间、三四线的房产置换为优质房产的最佳时期（宁缺毋滥），越往后越难，至于什么是优势板块，就看大家的慧眼了。

知乎用户王炸发表

先说说这次疫情，

各地关闭售楼处、工地停工、房企销售回款延后，房企本就压力山大，疫情的来临更是雪上加霜。

此前盲目扩张的房企，因现金流断裂，没有来得及转型，会迅速倒下，表现更明显的是一些中小型房企。

优胜劣汰的进程加快，同时也两极分化，转型得当的房企只要挺过去了，将迎来全新的春天，寡头时代来临。

这世上哪有不死之人，不忘之国。

——军师联盟

哪有不降之房价！

房地产躺了 30 年的红利，到头了。

请不要误会，我说到头了，不是说要跌了。

毫无疑问，2020 年唱空派依旧啪啪啪打脸，因为今年房价稳如狗。

空军们一看 “房住不炒” 和“金融收紧”就高潮了，然后某些大 V 领着队伍高唱房价要崩了。

大 V 们写的文，全都是为了这两个字——流量。为什么要高唱房产泡沫破灭呢？因为符合群众的呼声。

给你大谈 M2、通胀、经济学理论，纵观这 30 年来，房地产一路高歌，这些个经济学专家哪一次预测对了？

我们这的一个本地房企的股东，名下有 22 处房产，部分贷款部分全款，在银行贷款 2000 多万，每月还款大约 20 万，然而几处黄金地段的商铺出租足以抵消每月还款。

他懂经济学？他连 word 都不会用。

主要是唱空派的文，群众都爱看，即使他们十几年来一如既往的打脸。后人哀之而不鉴之，亦使后人复哀后人也。

就买房这个事情上，你看专家的经济学理论还不如看天气预报。

泼完冷水，我们先来挠一挠历史的宏观层面。

人类历史上无数次战争的爆发，都是为了这两个字——土地。人生而为夺，土地是人类必争的资源。

早期，发达国家获得 “原始积累” 的手段是靠外部扩张与侵略，几乎每一个发达国家都当过强盗。

中国在 1949 年建国以后，并不具备外部掠夺的条件，但又必须实现 “原始积累”，怎么办呢？

中国不缺土地，“土地财政” 的政策颁布，后来有了中国经济 20 年来的高速发展，也成就了中国特色。

房地产投资实际上可以理解为政府向居民发行 “城市股票”，1998 年住房制度改革，商品房的出现意味着“城市股票” 正式发行，从此地方政府的 “土地财政” 逐步完善，并迅速依靠房地产税收实现暴富，城镇化步伐加快，成百上千的城市迅速崛起。

不负责任的说，未来能够聚集财富的不是钢筋混凝土，而是技术，但请试想一下，房价如葱？随随便便一个人就能买得起几百平米的房子？这样的社会可能出现吗？

那些没房的人唱空房价你也跟着唱，你一个没房的说靠买房实现了财富自由的人是傻子，既得利益者是傻子，就你精明。

买房，多听既得利益者给你的建议，那些在社会上实操积攒了财富的人，别听买不起房只会纸上谈兵的经济学教授的话。

曾有朋友问我关于人生规划的问题，我说了我的看法，人生规划的第一条，就是一定要找到一个既得利益者带你玩，你凭借个人的力量，永远激不起大风浪。

这个世界上，有着一个 99% 的人都向往的世界，那就是 1% 的人住着的世界。

房价降与不降，永远不是那 99% 的人说的算，而是 1% 的掌握了市场规律的人说了算。

在中国，购买房产，就是购买 “城市股票”，也就是说，你所在的城市，城镇化进程速度越快，你的股票升值就越快。而且，其中收益不仅仅是升值，还有对应的租金收入、个人信用评分提升等。

这也就是解释了，为什么房价连年上涨，股票市场则低迷。

因为人们把钱都花在 “城市股票” 这家公司上了，没有多余的钱在供给端消费。

房奴们背了三代人的消费才拱了一套房，资本家站在房奴的背上大口吸着血。

而群众希望看到的景象是，资本家不再贪婪，资本家变成了慈善家，房价如葱人人买得起，不再有人愁房价了。呵呵！

橄榄型社会终将转变为哑铃型社会，中产成中惨。

资本家的剥削只会越来越凶，薪资 2000 房租 1700，你不开心可以不干，有的是大把人抢着干。

在中国，最不缺的就是肯干的人，最不缺人。

请记住，

土地资源是人类有史以来必争的资源，历史上多少屠戮和罪恶皆因土地而起。

这个世界上永远是精英制定规则，群氓充当炮灰。

房地产交易，只需要满足有 10% 的人买得起房，这个行业就会健康发展。

挠完宏观挠微观，行业层面。

中国楼市是政策市，一切风吹草动皆看政策。

2019 年的关键字是 “稳”，稳量、稳价、稳预期、稳投资、稳杠杆、稳增长。

政策提出的字眼可谓及汉语之博大精深，人跟你说 “稳”，可没说是升还是降。

整个 2020 年，绝不会出现房价拦腰斩或是出现像 17 年时的一轮大爆发。

再来看城镇化率，

◆一线城市的城镇化率达到了 80%-90%，趋向饱和，二三四线城市的城镇化率仅有 40%-60%，存在发展空间。

◆在 “房住不炒” 和“杠杆加码”的基调下，房产由 “增量时代” 进入“存量时代”，二手房交易代替新房成为主流。

◆开发商的作用日益下降，开发商转型势在必行，与中介机构的 “一二手房联动” 的合作形式只是开发商参与存量房时代的开端。

大白话，

一线城市没有地可以开发了，一手房的增量结束，二手房的存量开启。

房地产行业是因地制宜的行业，就拿南宁这座城市来说，快节奏的城市，跟深圳很像，所以这里的人们买房只买刚需。政府花了 4000 亿建地铁，凡地铁所经之处，必涨。基建逐步完善，“城市股票” 升值，南宁作为一个准二线城市，仍有涨幅的空间。

部分城市即是人口净流出，基建又跟不上，还房价髙筑，泡沫太大，长远来看，会跌。

低线城市基建跟不上，又没有教育资源，人才流失。人才都走了谁留在那买房？最普遍的，人才们会为自己的子女上学考虑，当然往一二线跑，再不济挤个三线。最近看到有些朋友的圈子投资县城的房地产，今年之后相比会摔得很惨。

房企越来越难了，因为政府不需要你来买地了，不需要你来贡献税收了。但这不是说明房企就 GG 了，很多人的思维方式就是非黑即白。

存量房时代不再是房屋的买卖和租赁，更多的是围绕这房屋买卖和租赁带动的一系列产业发展所带来的信息、数据、金融、法律等广泛多元的居住服务生态。

万科的八爪鱼战略，

以后你买房，不仅仅是房屋交易，也就是说不仅仅买到一堆钢筋混凝土，还有一系列的配套服务，比方说全屋定制、智能家居、房地产 + 金融、资产配置解决方案、配套的健身、图书馆等公共设施、家政服务等。

房企将在这些延伸服务上谋取利润。

这就是稳房价的基调以及房企转型的背景，一二线将会出现更多的主题型房产，三四线的二手房则会开发更多的房地产延伸行业的服务。

所以说整个 2020 年的关键字是 “转”。

转不代表着房价会跌，朝中人士和资本家，也不会眼睁睁看着房价跌。

央妈频繁放水，

最后，

小城市与大城市之间永远存在着差距，医疗、交通、教育等配套不完善，导致连年来人口净流出，

人口外流的城市，人都跑了，地方政府没有财政收入，城市就会变 low，城市变 low 了，房子没人买，房子没人买，人就都跑了，人都跑了……

这是一个恶性循环。

唱空派就省省吧，不会有你们登台表演的机会，房价如葱？随便一个人就能买到几百平米的房子？这种社会会出现？

知乎用户红泥工匠发表

受这突如其来的疫情影响，多数人整天活动范围也就是小区了。晚上在阳台上站了下，仔细端详了下对面的楼，在整个中国线下社交活动基本被冻结的情况下，房子应该做到 “主者住其屋” 了吧。

看着对面楼房入住率应该不到三分之一，当然这里面有城市、区位等因素，不过我还是略有些感叹，我们的经济这次要怎样刺激呢，房价走向后续会如何呢？

疫情对楼市的影响真不小
1 月 31 日，多家研究机构发布的房企销售排行榜显示：

受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，1 月下旬以来各地新房销售基本停摆，市场整体成交数据低迷。

截至 2020 年 1 月末，TOP100 房企单月实现操盘口径销售金额 5097.05 亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近 12%！

百强房企单月实现全口径销售金额 5771.3 亿元，同比下降 12.7%！

百强房企单月实现权益口径销售金额 4262.2 亿元，同比下降 16.2%！

TOP100 房企销售操盘金额的入榜门槛仅 9 亿元，同比降低 19.1%！

2 月份的数据应该很快就会出来了，可以想象到时的惨像。

房企陷入破产潮

根据最新的数据，仅 2 月份，截止 2 月 20 日，全国就有 27 家房企相继破产。

一旦房企破产，后续还需要处理各种问题，比如开发的楼盘业主可能面临楼盘烂尾，未来不确定能否收房，已经办理房贷的房子没见着却要还月供，购买已交房未办证的情况办理不动产权证难等。

对于企业来讲，现金流十分重要。尤其是小型房企。融资渠道狭窄，小房企想要资金周转，只能通过民间高利贷，最后债务越滚越大、负债越来越高，资不抵债只能宣告破产。

非典后，房地产爆发式增长

非典最早发生于 2002 年 11 月，爆发地在广东，并随着 2003 年 2 月春运在全国扩散。3 月初，非典集中爆发，直到 6 月走向结束，前后历经了半年多。

2003 年 3 月非典疫情爆发时，全国商品房销售面积同比增速下降至 30%，4 月份增速继续下降，5 月份起随着疫情好转增速明显回升，房地产销售出现明显反弹。政策方面，疫情结束后，18 号文件加上货币注水，房地产行业迅速成为国民经济支柱，正式进入上行通道。

2000 年 - 2007 年全国当季及累计 GDP 增速来源：国家统计局，CREIS 中指数据

2003 年全年全国商品房累计完成开发投资突破 1 万亿元，增长 29.7%。2003 年受非典影响最大的二季度，全国实际 GDP 增速大约 9.1%，相比一季度下降了 2%。

2003 年房地产市场商品房指标单月同比走势图来源：国家统计局，CREIS 中指数据

2020 新冠后，房市又该如何呢

首先我们不能拿 2003 年的楼市、房价、预期，来衡量 2020 楼市的曲线，两个时期一个处于高速增长期，一个处于严厉调控期。

从宏观基本面来看，2003 年我国经济整体处在快速发展通道，GDP 增速保持在 9% 以上，2003 年的疫情对经济的短暂拖累并没有影响整体经济的上行趋势。

但我们目前的经济正处于新旧动能转换的关键期，面临较大下行压力。大环境上经济增速趋缓，行业上，当前楼市本身也正处在调整期。

2003 年非典时期，房地产 7 个月恢复元气，2020 年，房地产可能需要更长的时间，5 月份开发商还有可能降价走货，以获得现金流。

在 “房住不炒” 的大前提下，房地产业的地位已不复当年。即使迫不得已要对楼市调控进行放松，程度也会十分有限。除了房地产外，中国经济可以刺激的点还有很多，没必要一定靠房地产来刺激。比如汽车消费、比如大基建、比如数字 5G 基建等等。

最近国务院及工信部相关的经济政策也多少表明了未来刺激的方向。危机孕育着机遇，03 年非典孕育出的电商市场给中国经济带来了很大的增长动力。借着这次危机，我们定能把握住机遇，实现科技跨越发展，而非借助传统经济实现短暂的增长刺激。

知乎用户疯眼视界发表

世界两大伤不起，美股中房。而今美股伤不起也伤了，中国楼市路在何方？

早在今年二月份新冠疫情在中国爆发的时候，诸多民生相关的话题就被放在台面上反复讨论，房地产作为国之重石，民之根本首当其冲。

而对于房地产的讨论更多集中于涨与跌，这也从另外一方面反映了房地产的投资属性，只有投资内的东西才会过分强调涨跌，就如同股市。

所以早在 2016 年中央经济工作会议上首次提出 “房子是用来住，不是用来炒” 的理念。此后，多次重要会议多个国家重要领导人多番强调，房子应该回归原有的居住属性，避免过分炒作。

那么回到原有的问题上，未来的房价是涨是跌？首先要明确一点，现在国内的楼市存在巨大的泡沫，这种泡沫一刺就破，只要国家想并且愿意，一步到位，一招就破，加息。

在世界任何一个国家，房地产都是财富的象征，是经济周期之母，世界十次危机九次地产。

在中国 GDP 总量赶超日本之前，美国日本常年稳居 GDP 总量第一第二。这两个国家同样经历过房地产的辉煌与泡沫。

1986-1987 年，日本央行连续 5 次降息，房地产市场空前繁荣，1989 年，日本央行反向五次加息，强行刺穿房地产泡沫，这也是日本 “失去的二十年” 的开始。

2001-2003 年，美联储连续 13 次降息，累积降息 5 个百分点，低利率刺激房价短期暴涨形成巨大的泡沫。2004-2006 年，美联储反向加息 17 次，累积加息 4.25 个百分点，直接刺穿美国房产泡沫，这是引发美国 2008 年次贷危机的直接原因。

1988 年，海南被设为经济特区，房价从 1350 / 每平方涨到 7500 / 每平方，当时全国月平均工资不超 200 元，房价形成了巨大的泡沫，1993 年央行加息两次总计 234 个基点直接打穿海南的房地产泡沫，地产公司资金链断裂，满地烂尾楼。

纵观美日以及国内海南的房地产历史，我们可以得出结论，短期房价暴涨是因为降息，想要刺穿地产泡沫最简易的方法就是反向加息。

然而这种暴力方法将要付出惨痛的代价，日本因此失去最为宝贵的二十年，海南的烂尾楼十多年后依旧，美国至今没能从次贷危机中完全走出。

而今国内疫情刚过百废待兴，强行刺穿地产泡沫的暴力手段明显不符合组织需求，因为历史已经证明这样的行为将重创一个国家的经济。此刻，正值百年难有的国运，正是弯道超车好时机，组织又岂会违背天时地利去做这种有违人和的事。

所以，我们首先可以确定，未来几年国内房地产一定不会出现突发性的下跌。期待因为疫情大幅下跌接盘的可以断了这些想法，不会也不允许，此时国运当头，气势如虹，正是高歌猛进之时，绝不允许房地产硬着陆，绝不允许自己动手去引发经济危机重创自己。

既然房价不跌，那么房价是要大涨吗？我们已经知道短期内金融政策加息能让房价暴跌，降息能让房价上涨。现在我们再把 2014-2016 年房价暴涨的原因揪出，重新验证降息涨房价的逻辑。

2014 年 9 月颁发的 930 新政。

什么意思呢? 通俗的来讲就是，开发商赶紧来贷款造房子，居民家庭赶紧来贷款买房子。

同年 11 月，央行降息下调 0.25 个百分点，房价开始启动上涨。2015 年又颁发 330 新政。

简单而言，降低首付降低税收，赶紧来买房，一手二手都可以。同年央行又是两次降息，房价暴涨。

在 2000-2013 年期间，中国房价大幅增长是因为过往十几年 GDP 的高速增长，GDP 大幅增长带来居民收入大幅增长，人口由农村向城市转移，城市化进度的加速再次推进房地产的繁荣发展。

而现在中国的 GDP 增长率即将达到一个阀值，组织层面对于经济的追求理念已经从高速增长转化为有质增长，也就是说过去那种 GDP 的暴涨模式已经一去不复还。

在 GDP 增长相对稳定的情况下，2014-2016 年的房价在金融政策，降低首付降低利息等利好的刺激下直接脱离基本面暴涨，那么这样的暴涨模式和理由在未来几年还会有吗？

不会，这里可以给的明确答复就是不会，绝对不会。让我们以香港为鉴。

当年亚洲四小龙之一香港之所以繁荣是因为大力发展制造业，吸引外国大量资金和技术，进行科技再升级，就拿电子支付来说，香港当年是世界上第一个进行无纸化电子支付的地区，而今二十几年过去，大陆都在用支付宝微信，香港还在用一卡通，当年诸如此类的众多科技创新就像完全停滞了二十年，没有再发展。

香港，不用我多言，已经没有昔日的亚洲荣光。除了金融之外只有地产，如果一个地方的金融和地产贡献了绝大部分 GDP，那么谁还去发展制造业？香港现今房价世界第一，有什么制造业的利润可以比得上香港的房价？有几个制造业能扛得住香港的地价？翻开香港十大富豪，有哪个富豪不是地产起家？

高房价下，香港的未来就是没有未来。

对于一个普通的香港大学生而言，刚出来工作月均也就一两万港币，面对着动辄几千万上亿的房价？一个人的奋斗方向在哪里，一个人的梦想在哪里？高房价的压榨牵制了新一代港人的思维，这样的土地是无法孕育出高科技产业。因为所有的产业都要被地产剥削。

李嘉诚之子李泽楷当年何尝不是踌躇满志发展高科技，最终 2000 年的互联网泡沫直接让他欠下百亿美元的债务，从此对科技唱衰一片直接抛掉当时腾讯 20% 的股份复归香港地产业。

这 20% 的腾讯股份放在今天价值 7200 亿港元，近可成为亚洲首富，远可以位居世界富豪榜前三。

高房价对港人的思维压制已经是自下而上。

上个世纪 90 年代，自我国房地产改革以来整个发展轨迹都是效仿香港的路子，甚至现有的政府土地拍卖政策全部是复制香港，而香港的现在不是我们想要的未来。

大大已经多次在重大会议强调，中国 GDP 未来是从高速增长向有质增长转化，反应到客观具体上的就是中国制造产业链升级，从劳动性密集产业向高精尖产业进击，这不仅需要技术的升级还需要高端人才的培养。

是问如果一个人毕业后要面对的是动辄千万一辈子企及不到的房价，那么这个人脑海肩上扛着的负担如何萌生出伟大想法，如何跟着组织需求，完成产业链升级？

如果房价动辄短期一两年暴涨一两倍，资本还会将资金流入制造业？资本永远是逐利的，哪有利润高往哪里走。

更何况，比起中国的楼市，中国的股市还在历史最低点，而推动高精尖制造业发展免不了的环节就是研发，研发是高科技公司最核心所在，研发就需要大笔费用投入，房地产上涨而产生的溢价无疑回不到实体经济，而推动股市的上涨却有利于企业从股市抽血，从而做大做强。

所以未来几年绝不会在国家层面下发有利于房地产上涨的政策，因为房地产到这里的泡沫已经无以复加，吹过泡沫的都知道，泡沫越大越容易破，再让房价大规模启动上涨只会刺破泡沫而这不符合当下国情。也因为资金终究要回流到实体经济，助力产业化高精尖升级，避免再走香港老路。

综上所述，房价未来几年不会大跌不会大涨，几乎如股价一样横盘，到后期房价将会回归居住属性，逐渐下跌软着陆。

至于后期如有降息超发货币的政策将由国家引导注入股市，让实体经济从股市抽血。

当然，房地产上如果细分下去，一线二线和三四线的走势将做分化处理，依我看来，从长期人口角度来讲，目前一线二线和三四线采取的政策是相互背离的，这一点不是我们今天要讲的，来日有机会再做论述。

知乎用户一路火花带闪电发表

说个和大多数专家不一样的可能；未来二十年如果工作办公模式基于万物互联和 VR 技术变成在家上班（这不是不可能，二十年前你能想象电商会取代商业街的那些店面吗？）。如果一二线城市的所谓 CBD 不再是提供高薪岗位的必备条件，城市群开始去中心化，那一二线城市的鸽子笼还会越来越贵吗？

这样下去一二线的房产价值会和城市群里的其他地级市越来越持平。房子会回到最初的本质，主要看周边环境好不好，户型好不好，物业好不好。和是不是一线二线关系越来越小。

这只是个胡扯的说法，愿意一起往这个方向畅想的可以聊一聊，要和我争论一二线必胜的就算了。

更新几句：有个算术题也可以做一下，上海人均居住面积 24 平，人口 2400 万，平均房价按五万算吧。房产总价值 28.8 万亿，上海 2019 年 GDP 算 4 万亿吧，比例 7.2:1。东南沿海随便一个三四线地级市，人口五百万，平均房价 8000，人均居住面积 40 平，房产总价值 1.6 万亿，GDP5000 亿。比例 3.2:1。这么看也不是那么不合理嘛。

知乎用户匿名用户发表

看这些回答笑死我了，还微涨微跌大涨？怕是活在梦里哦。

员工失业潮、降薪潮；国外疫情严重，除口罩等医疗用品外的商品出口一蹶不振；黄金大跌，原油价格腰斩，股市即将回归 2000 点，居民财富大幅缩水，GJ 怕是要作死的搞刺激消费哦。

美帝的泡沫在于股市，而道指从 30000 跌到 20000，目测还会有几次熔断。中国的房地产在 2020 将是尸横遍野的一年，因为在动荡不安的年代，现金和食物为王，还敢像前几年倾家荡产买房的，怕是不多了哦。武汉当地得意生活社区论坛下了购房合同的，押金 3 万到 10 万，2 月初就已经有一两百人发帖毁约。

房价，你们可以把它标得很高，但买不买房，决定权在于我，大地产公司都已经开始搞 5000 块预购金的小伎俩了，小地产公司没出正月就死了几百家，这本身就不是个良好的信号，虽然无论房市还是股市都有追涨杀跌的倾向，但高位接盘的人只会越来越少。

今年的房地产可以参考原油市场，打价格战，各大企业间就看谁能抢到仅有的几个金主。打个类比，目前沙特以低价原油阻断俄罗斯在欧洲的市场，而俄罗斯依靠着 500 亿美元的储备以及中国这个大客户打算硬抗 5~10 年。

最直观的表现，某小学同学本科毕业干起了房地产销售，美的地产，近两年基本一个月在朋友圈发一次房产销售信息，过完年后，一天能发三次，又是送口罩，给住客送菜，上门给老年人服务的，最后来个大打折大优惠什么的。

昨天新基建 5G 里的上市公司龙头中兴通讯港股一天跌 23.23%，股吧里叫骂的没有一万也有八千，而股价并不会随这些持股韭菜的呐喊而回升，因为决定这个价格的是默默潜水的几百万接盘侠。房价也是如此，没人接，就得死。

知乎用户虚名而已发表

除了湖北省和个别市比如缺乏腹地买房都不送户口不给高考移民等居民待遇的天津，其他省份必然涨。

非典过后，为了刺激经济回暖，央行货币大放水，之后房价一路高歌猛进，至今翻了五倍有余，而最近几天，已经又增发了一点五万亿还是杯水车薪，今年最终大概在四十万亿，一年十个四万亿，想想房价潜力，翻一番都是止不住的。

懂历史才能懂现在，疫情持续期，物价暴涨房价微跌，疫情一旦终止，就是房价报复性大涨特涨之时。

这次已经事先提醒你们了，记得别再错过了，再把无知当正义，穷就真是你们自己的错了。

有人说这是刻舟求剑，这么说也不全错，但关键问题是船根本就没走啊，只是装作已经开船了而已，刻舟求剑对于没开的船来说，有何不妥？

地产相关政策仍然是那一套，根本就没改过，船根本就没开，装作在走，其实仍在原地。明面打压实则鼓励，地方想要高额土地出让金自然不想房价降，这大家都知道，不用我说了吧？

更上头呢，十几年前就说要让央企国企退出地产行业，可是这么多年过去了，他们不但没退出，反而占比更大了，16 年 17 年带头拍地王，让面粉价超过面包价，倒逼房价翻倍涨的，不就是它们吗？

啥时房价才能降？房产税不是根本，根本标志有二，实现了房价才能降。

一是土地出让金不归地方，直接归属中 y，这样地方就没有炒地皮的热情。

二是央企国企退出地产商行业，没有自己人，中 y 就不会客气了，那就要真正打压了。

这两个必要条件满足之前，房价永远涨。

香港房价在内地人没法平行购买的前提下，二十万一平，那么模型就来了，内地的购买力和人口远大于香港。

北京上海深圳房价至少要二十万一平才是正常，目前还有三倍左右的增幅。

相应的南京杭州房价十万以上才合理，青岛大连沿海宜居二线同等，房均价也不应该低于十万。

内陆二线城市，合肥济南郑州，房价不应低于五万。

内陆三线城市，临沂，芜湖，扬州等，房价不应该低于两万五。

内陆四五线城市，房价也不应该低于一万，以后一万是个门槛，凡是正常城市，房价不可能低于一万。

房价低于一万的，只有内陆落后地区乡镇，土豆那里去挖。

知乎用户李常欢发表

虽然知乎一片看衰（强烈怀疑这些专家有没有买房经验）但是我还是强烈看好苏州上海这里的房价的，晒一下前段时间刚入手的两套

作为常年炒房的投资客，最近苏州楼市已经火的不能再火了，交易中心天天人挤人。古城区二手房房卡房涨的不是一点点。根本原因是房子目前还是非常保值的，哪怕是大家觉得可能不会再涨多少（多少觉得还会再涨点吧）

老百姓的思维就是这么朴素，另一个原因是大量三四线城市，中产以上的富裕家庭不愿意在本地投资买房，看衰当地房价，所以大量资金注入一线城市，以至于房价进一步水涨船高。我在上海的一个老破小几个月前才六万不到一点，最近 7 万多都有人询价。

我觉得从目前来看，至少一线城市的房价是不会崩的，并且稳中有升，二三线应该比较稳定，至于三四线嘛，那就只能房住不炒了。

知乎用户朱栗敏发表

很可能要大涨，因为有部分人要出货

知乎用户 winux7 发表

首先：要分析 2020 年中国房地产的走势

肯定要分析本朝人口结构的四个特点：

人口总量增速放缓、老龄化逐渐加剧、生育率程度持续走低、育龄人口下降。

对中国经济来说，可能会呈现以下态势：

一、劳动力减少，通货膨胀降低；

二、储蓄下降，消费上升；

三、TFP 增速下降，经济增速下降；

四、利率下降，债券类产品看多；

五、政府支出压力增大，整体税务压力增加；

六、人工智能替代部分劳动力，高端人才稀缺，就业呈现结构化分化趋势；

七、老年人退休年龄可能继续延迟。

对房地产的影响：

1、房地产地域性趋于集中，规模会下滑至固定区间；

2、土地整体容积率下滑，产品呈现二元制，中间面积产品日趋下降；

3、除边缘化城市外，改善产品及项目将逐渐成为主流；

4、养老产业，养老社区，新型养老概念项目将逐渐出现并影响行业；

5、二胎对于房地产的刺激有限，更多刺激结构性需求；

6、房地产将进入结构化行情阶段！

+ 非本人允许，禁止转载

鉴于新冠疫情影响，今年房地产形势估计会呈现以下形势：

1、物业、科技、健康住宅会左右客户购买住宅的因素

2、社区内娱乐、运动等配套成为刚需

3、单元门、大堂等空间将配备检测身体指数等系统，社区门诊规格将对房价产生影响

4、国家会出台相应资金，刺激消费，投资等，这些会对房地产产生积极影响，房贷利率微降；房地产市场将会继续呈现马太效应，破产兼并将成为持续性的消息，一二线吸引力将会继续增加！

5、单身女性购房群体将会增加

6、养老社区健康、护理、康养概念将成为吸引业主的价值点

+winux7

TOP10 地产投资 & 客研经理；爱琢磨、爱折腾の斜杠青年

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知乎用户 Kumarajiva 发表

走势？有多少开发商扛得住三个月的资金压力

又开始放水了，以往的经验是放水房价就涨，但今年这个行情，如果任由水放进了房地产，中国经济离完蛋也没几步了。

知乎用户天灰发表

这时候说这些话，可能不好听也不合时宜。

我之前就觉得由房地产主导的经济结构已经很不健康了，历史一直在给我们证明，没有充分的监督体系，一旦出点什么事情，风险极大，而且底层人民和中产阶级，在这样的风险面前，根本毫无还手之力。

很多朋友买房时选择贷款，解释一下，如果你每个月还贷 9000，那过那么一两年，也许房子升值了，但你每个月的贷款还是只需还 9000，而房子那时候的价值可能已经值 15000 每个月，这就是贷款买房坐等升值的好处，早些年买房的人都吃了这波福利。但是现在，这种东西早就行不通了！

我举个例子，某个朋友是家庭经济主力，在两三个城市供着好几套房，由于疫情，房客要求免三个月的房租，但是银行不允许延迟还贷款，那这条资金链是不是就断掉了？是不是已经完蛋了？

在一个如此不透明的时代里，这样的事情是一定会发生的，看看历史书就知道，历史的镰刀饶过誰呢？

而且我们看看现在的富人在干什么，李嘉诚，卖出了国内和香港的产业，那么我们有这个条件的朋友，至少在留了刚需房的基础上，也可以卖点房，钱拿在手里比较踏实，哪怕买点干粮，买点活期。

总结一句，炒房已经不现实了，钱拿在手里比较踏实，说句不好听的，再碰到这种天灾人祸，你靠着什么生存呢？人总不能吃房子啊对吧？！

Anyway，希望这次疫情快点结束，大家都能回到正常的生活，为一线人员加油！

知乎用户迦南发表

神奇的是本地四线小城市租金涨了。。。

知乎用户 Mr y 发表

房地产的趋势是什么？

简言之，“中国房地产终点是香港化”。

目前香港房价到 20 多万一平，这是将中国一线城市的终点，两者将以无限趋近的态势直到平衡，一线是指北京、上海、深圳。

但是，房地产也没我们想的那么乐观，因为不幸的是这些城市均价已突破 6 万，且城中心已然没地，所以一线城市多是二手房存量交易，市中心新房也基本是改善性住房，动辄 10 万 +，拿一线的 10 万比香港的 20 万，也就是一线城市的房价还有一倍左右的涨幅。

从投资的角度而言，收益 1:1，算不上划算，但是稳定；从货币的角度而言，跑赢通胀就是胜利。不过，除一线城市外，许多城市还是有 1：n 的发展。

想要知道地产的发展，必须知道一个概念，什么情况下房价会涨？

房价涨幅并不是全国性的，每个城市由于其人口、政治、文化、土地存量的不同，房价都呈现不同的态势，也就是北京的房价上涨的时候，济南的房价不一定涨，沈阳房价上涨的时候，上海房价不一定涨。

所以谈房价不谈城市的，基本都是瞎扯淡。

中国是行政控制市场，市场过热的时候，行政干预。房屋限价，控制供应，提高购房资格，让市场冷却。

总结起来就是一句话：哪里房价涨哪里就限购限价，也就是哪里值得投资，哈哈。

说回来，必定有人抓狂，难道房价上涨都是没有规律的各地发展？有没有一个放之四海而皆准的规律呢？

有，但是要理解一个概念，房价上涨犹如大坝泄洪，涨幅从大到小不断蔓延，基本规律是：一线（北上深）> 强二线（杭州、南京等）> 环一线（有体量的卫星城市）> 弱二线（省会）。

其中三四线城市没有未来，也就是有价无市，比如张三老家县城的房价涨了一倍，张三必定心中窃喜，但是，当他想要卖房变现的时候会无赖发现，盘挂了半年却无人问津。

这些城市的房价基本是被大型开发商以催化剂的形式迅速催涨，涨到一个顶点，可能要 3~5 年后才有机会解套，所以投资慎之。

所以在三四线开发的大型地产商颇有竭泽而渔的态势，吃一波就走，吃相难看！

稳健型的地产公司多是在一二线城市开发，基本不介入三四线城市。

而房价的涨幅和房产的流动未来基本就在一线到二线的循环中，想要投资的请抓紧时间。

地产的发展离不开城镇化，人口涌入城市，譬如东京，发达国家的城镇化率基本以 75% 为基准线，而我们国家大城市早已超过 80%，普遍进入 60% 的时代。

那说这么多，房地产的发展，是不是将一直发展还是下跌？

业内人士预测的拐点在 2026 年，也就是 14 五以后。

无论如何，回到前文，在我们相香港人民看齐的过程中，还有机会。

知乎用户夏车发表

现在主要分析下当前疫情对房价的影响。

今天是 2020 年 2 月 4 日，我们先来看看开年的大背景，然后再抽丝剥茧地分析。（结论在最后，今年房价的涨跌主要取决于疫情）

背景：

新冠性病毒全国分布图如下：

各省的分布图如下：

然后再看看新闻，我随手从百度新闻截的图：

我们看到了什么呢？

（1）第 1 条新闻：国家财政持续流血

（2）第 3 条新闻：现在疫情还没到高峰

（3）第 4 条新闻：潜伏期可以传染导致疫情除了隔离，很难控制。

（4）第 2 条和第 5 条新闻：最严格的隔离。

背景交代完毕。

分析：

生产部门分析：

应该说生产部门在春节期间本来就处于低产能阶段，所以春节期间生产部门受到疫情的影像不大。但是现在春节已过，各地受疫情影响推迟复工日期，而且各地都发生了聚集性感染。在疫情未到转折点之前，整个生产部门的效率必然降低。

所以这里的关键问题是**疫情多久能转折？**迟一天，整个生产部门的生产效率就低一天。

消费部门分析：

消费部门受到疫情的影响最严重。春节本身是好多商户一年的盈利所在，但是大部分商户今年都颗粒无收。这个可以在知乎上搜一下，遍地哀嚎。

生产的商品少了，大家也不消费了，然后导致基本上大家都不赚钱了。但还有特例，比如房东。

这里主要讨论商业租房：

消费部门赚不到钱，那些利润薄现金流不够的商户，就会被房东拖垮。毕竟一般年景差的时候，亏钱但没有颗粒无收啊，今年是旺季一毛都没赚到。不过也不全是坏消息：有些地产公司已经宣布减免房租。

所以问题是：

疫情能持续多久？（如第一个一样）

那些利润薄现金流不够的商户占比有多大？（多不多）

减免房租的房东有多少？

国家层面

现在国家对所有疑似确诊病人医疗报销，各种抗疫投入，也是流血不止。

结论：

所以房价实际取决于以上几个问题（疫情持续时间，倒闭商户，减免房租房东比例）的回答。**如果答案都不乐观，就意味着国家的造血能力下降，而且还会一直失血。**以前的房价帮助中国经济的成长，现在呢？外有贸易战，内有疫情，而房价却又在背后捅了中国经济一刀。那么情况就会是：国家财政收入降低，大公司利润降低，大批小商户关门。然后大部分人赚的钱就少了。

所以这里的问题就变成了：收入下降，你还出门乱买东西么？你知道了答案么？当然决定权还是在国家，毕竟人民币的价值它说了算。

如果这几个问题的答案比较乐观，那就是另外的因素影响了。

想了几天，我还有几句话要说：

全国人民在疫情中的表现，冲向前线的 “士兵”，支援前线的’‘后援"，无数默默无闻的 “英雄”。**人民，人民，只有人民才是创造世界历史的动力！！！**这话谁还能否认，人民就是英雄，人民才是历史的创造者。

也许中国经济今年会受损，但是有这些人民的中国，我相信中国的经济未来一定会更上一层楼。

请不要类比非典时期的房价，都快 20 年了，没有可比性。

知乎用户侯新发表

那些说涨的业内人士，先保证自己这几个月不失业吧。

知乎用户 QM 一四一二发表

房地产带头大哥又快回来了～

疫情原因叠加经济下行已经让我们的发展压力空前巨大，昨夜美联储又迎来突然间降息 50 基点，说明目前全球的经济形势并不如我们想象的那么乐观。对于我们国家来说，虽然不想再把房子打热，虽然想把 “房住不炒” 的口号贯彻下去，但是，现实会逼迫再次请出房地产大哥带领我们国家重回经济增长道路。

本周发生了这么几件大事：

1、各省市宣布 34 万亿基建投资建设项目，说明上层对于拉动经济的逻辑没有变；

2、美联储降息后会造成人民币对美元的升值压力，这更加不利于出口外贸行业，此消彼长下，大基建项目显得也就不那么突兀了；

3、2 月 PMI 数据创下历史新低，这其中固然一大部分是因为疫情原因，但在疫情好转下，若想快速将经济拉回正常轨道，力争保住今年 GDP 增长，也唯有房地产带路。

立个 flag：今年下半年 - 明年上半年，将会看到越来越多的城市放开房地产政策，以此保住经济。

更多内容可以看我这篇文章：

[小白财富手册：疫情过后的房地产分析zhuanlan.zhihu.comzhuanlan.zhihu.com1 赞同 · 4 评论文章

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知乎用户旺财发表

春江水暖鸭先知，北京天子脚下，一向消息最灵通。

这轮土地拍卖，可以说溢价率越来越高。

房子好比面包，土地拍卖是面粉，面粉价格贵了，面包价格会降？

我知道大家都关心房价，大部分年轻人关心的是一线和二线的城市，家乡和小镇上的房子，鹤岗的发的房子那就不算房。

那我明确告诉你们，不要听那些人乱说，房地产是政策市场，今年土地财政吃紧，地方在全面松绑房地产，摆明了又是一波放水，由一线带动二线再来一波上涨，百分之二十左右的涨幅。是会有的，一线已经冰封了三年了，放弃幻想吧。

别人地产商多花几十亿买一块地，你觉得别人没把握？天天研究地产的人，对于国家政策比不过知乎上的人？

知乎用户明天更漫长发表

武汉疫情，会让人们重新思考现金的重要性，房子卖掉签合同到收尾款短者一个月，长折小半年，应急的时候房子的作用还不如股票。

知乎用户开拓者发表

坐标：深圳

趋势：主升浪

策略：慧眼识珠，即买即涨

目标：三年 100%（含杠杆）

知乎用户德先生发表

看衰的那些个内容都是老生常谈的东西了，哪年都在说这些东西，哪年都在涨。

我继续看好房地产。

房地产是一个与经济增长互利互惠的伴生物种，吸的就是经济增长的血，本身也在为经济增长做贡献，根本说不清是谁带着谁，谁又拖着谁后腿。

房地产猛了呢，带动经济增长的其他产业活不了，宿主完蛋，房地产作为伴生物种也完蛋。

房地产不行呢，当下这个时候房地产一死，宿主单独也活不了。这就是国家对房地产的态度了，不能猛，也不能萎。

同时，房地产绝不是中国经济发展中的主角，但对于中国经济来说也绝不是配角。只要其他产业还能 GDP 增长，就绝对有房地产在后面跟着涨房价。

我对中国的未来还是看好的，就不讨论那些被别人说烂的产业结构升级的阻力，什么人口老龄化，劳动力未来短缺，什么人口红利消失等等的 “流行看衰论” 的合理性了。

就看看人均 GDP，如今中国还不及世界平均水平。

这不合理，我们现在有空全稳定的政治局势为经济保驾护航，有世界上数一数二聪明的中国人血统，有这一块地理条件优越季候不错资源还可以的国土，几乎算条件不错了，这样的条件下，居然人均 GDP 不如世界平均？再怎么不济平均总能发展到吧。

如果能发展到世界人均 GDP 水平，那么经济还有很多年增长空间，房地产也还能跟着分好多年的羹。

留于 2020 年初。过几年我们回过来看看。

知乎用户 shyan1 发表

会跌倒你怀疑人生大部分人瞬间返贫

拭目以待

知乎用户梦境发表

2020 年，房地产总体趋势稳中有涨，但各城市分化。具体而言，北、上稳，广、深小涨，杭州、武汉、成都等强二线小涨，三四线城市人口流入的涨，流出的略有下跌。买入有发展潜力的城市，仍然是普通人不可多得的投资途径。当然，知乎的人不爱听，年薪百万都不买房。

知乎用户我要买套房发表

之前一直有想回答这篇文章的冲动，想一想，我这个做了 10 年上海房地产的 “老炮”，还是凑个热闹表达一下。

我没有大咖们的数据展示和图文并茂的解析，只有最一线的消息，只说上海和部分环沪

先说今年价格预期，一手新房涨是不会涨的，更不会跌到哪里去，

为什么？

因为一手新房限价啊！ZF 规定，上海一手新房房价涨跌不能超过 5%。

前几天帮一位粉丝选购了青浦大虹桥一套精装房，KFS 打着 92 折的口吻对外出售，但当我的粉丝准备网签的时候，被告知价格过低，未能审核通过，沟通协商搞了半天，后来以车位抵用劵的方式返给购房者。

所以，并不用抱着上海楼市多么看空的想法，ZF 有底线的！

目前因为年前的客户积压，和小阳春的惯例，再加上川普的各项政策刺激，还有 GJ 的经济支持，导致上海各大新房楼盘人满为患，成交火爆，KFS 也因各方面压力，释放各种变相优惠手段，来完成回款任务。而且无论豪宅刚需的楼盘都做了许多应对策略

所以，上海刚需上车机会，和豪宅抗通胀的时机，此时此刻，是个选盘的好机会！

不过！

这只是上半年的成交量有所释放，虽说成交量一定会推动一定的价格，但是，“房住不炒” 的政策观念已经深入民心，且在经历过 2015 年和 2016 年的疯狂以后，老百姓也趋于冷静，该买的很多也已经买好了，也不再冲动。所以在经历过这一热潮后，6 月的炎热夏季，才是今年房地产的成交寒冬！

成交量如果萎靡，势必会影响 KFS，中介，购房者的信心，从而导致房价不稳，不过正如前面所说，ZF 限价，别指望一手新房房价缩水到什么程度，根本不现实，不过相对于购房周期，变相优惠，在个别盘倒是可以争取争取

具体想要了解哪些一手房源有额外优惠，可以关注我的公主号 — 线上沪房，更有购房额外优惠券领取

那有人说了，既然这样，我等 6 月以后再买好了。

那要看你选的盘还有没有合适你的楼层和房源了，除非后期加推或者新开盘的，大部分上半年 KFS 都会抓住机会，如果到 6 月还没有清掉一波的话，估计这楼盘也没啥特别大的优势，这个时候如果他恰好合适你的要求，倒是可以去捡捡皮夹子。

说完一手我们再瞅瞅二手。

二手溢价空间加大，购买周期可协商。

前几天我的一个粉丝置换买了新房，和我诉说自己作为房东的谈价过程。买家出价各式各样，议价理由基本根据区域，楼层，房龄和买家付款方式及购买的诚心态度等条件，与二手房东进行议价。

有开口拦腰斩的，有各种吐槽房子差最后又说不要的。。。

好不容易谈好一个，出现了其他中介公司恶意翘课或者家里意见不统一的。

作为一个上海的二手房东，在这样大大市场环境下，经历过一次买卖，心态一定练就成房地产界之 “泰山崩于前而面不改色”。

都说二手是最能体现房地产市场行情的。

没错！因为它是个人私有产权的交易，定价完全根据自己所需并结合市场环境。

目前上海一二手价格倒挂，有的片区，二手房价格加上税费和一手房差不多，再加上业主心态的不同，那可真是货真价实的 “一房一价”

说白了，二手房，除非你特别刚需，要不然，就是得淘一淘！

二手比一手更加实际，周边所有配套一目了然，商业，学区，医疗，交通，公共绿化，且款清交房，以现在二手房的交易速度，签好合同 - 核价 - 过户 - 4 个工作日出产证 - 隔天领证交易完成，很快就可以使用到自己看中的房屋

好了。最后总结一下

一手新房，涨跌反正就那么多，再想要多都不现实，当然，好的地段，品牌，性价比（指周边对比下来的综合价格品质需求比）还是很有竞争力，不仅不会出现滞销，清盘都不是问题

二手房，可选择性非常多。议价空间很多还没有展现，毕竟国内外目前很多点还没有完全爆发，目前成交量大幅提升，确实！但议价空间和周期也大幅提升。

如果说预判，最多预判到 6 月份，其他我看很多人都预判到今年年底了，我不知道他们的数据支撑为什么这么自信，上半年，确实成交量不会差，价格比较稳定，大部分以回款，转手为主。

下半年到底市场趋势会如何，要看国际形势如何，如果影响行业过多，大家都没钱，怎么有成交量？没有成交量何来趋势可言呢？

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于 2020.4.20 日再次更新

自去年 11 月份以来

LPR 房贷利率一直呈下降状态而就在刚刚！

央行公布 4 月利率

一年期降了 20 个基点！

五年期降 10 个基点！创历史性最大降幅到来！

本期报价与上次相比，**1 年期下调 20 个基点，5 年期以上下调 10 个基点。**这是自去年 8 月 LPR 改革以来，5 年期以上 LPR 第三次下调，同时也是下调幅度最大的一次。至此，5 年期 LPR 整体降了 20 个基点。一年期 LPR 利率报价也跌破 4%。

最大的悬念是 5 年期 LPR 利率下调的幅度。如果下调的幅度太大，对楼市起的是刺激作用，传递监管层支持楼市的政策信号。如果下调的幅度太小，甚至不下调，传递出的是监管层继续收紧楼市的信号。

现如今，1 年期 LPR 利率下调 20 个基点，而 5 年期 LPR 利率下调 10 个基点，不定向降息表明监管部门对 “房住不炒” 的态度坚决，同时不搞“一刀切”

国家统计局：一季度 GDP 同比下降 6.8%，住宿和餐饮业同比下降 35.3%

经初步核算，一季度国内生产总值 206504 亿元，按可比价格计算，同比下降 6.8%。分产业看，第一产业增加值 10186 亿元，下降 3.2%；第二产业增加值 73638 亿元，下降 9.6%；第三产业增加值 122680 亿元，下降 5.2%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业同比增长 13.2%，金融业同比增长 6%，房地产业同比下降 6.1%，住宿和餐饮业同比下降 35.3%。

结合以上的数据，和出贷款 LPR 前一天的政策态度，可以看出

1 年期 LPR 降息 10 个基点基本上不用考虑（极少有人贷款低于 5 年）

本次 5 年期 LPR 降息 10 个点也只能看成是稳房价而不是促房价！

大家的房贷利率都降了！

不论是已经买房正还着贷款的，

还是打算买房的同学，其实都是好事儿..

据统计 2019 年 10 月的 1 年期 LPR 是 4.20% 与现在相比相差了 0.35%2019 年 10 月的 5 年期 LPR 是 4.85% 与现在相比相差了 0.20% 而从下表来看利率呈稳中逐月减少的趋势购房者每个月都能少还一点房贷！

除了每月能省点小钱，来讨论一下大家更关心的问题，降息对房价有什么影响呢？

咱还是来点数据，先看看历史房价走势图，再把历史上每次降息的时点都投射上去，看看有什么规律：

橙色的竖线就是每次的降息时点，能看到 05 年以后，历史上有三波儿降息。

第一波儿是 08 年的 9 月 - 12 月，那时候正是金融危机，为了救经济，3 个月里连续降了 5 次息，下手很重，当时房价的位置处于下跌的后期，望京的房价跌到了 1 万，经过几次降息之后，房价止跌企稳，随后就地掉头，报复性上涨。09 年是非常戏剧性的一年，年初的新闻报纸还在讨论全年会跌多少，结果到年底大涨 54%，是京房史上涨幅最大的一年。

第二波儿降息是 12 年的 6-7 月，当时也是经济不怎么好，处于下行期，不过房价已经反弹，在初始的上升阶段了，2 次降息相当于空中又加了把油，起了助涨的作用，之后房价一路狂飙，一年内涨幅 40%+。

第三波儿降息是离咱们最近的一次，有些同学可能还记忆犹新。这一波儿降息开始于 14 年的 11 月，然后是 15 年的 3 月、5 月、6 月、8 月和 10 月，连续 6 次降息，前 4 次的时候还好，房价一直在高位盘旋，后 2 次降息让房价彻底挣脱了束缚，16 年单年涨幅 47%，一飞冲天了。

这次是第四波降息了

这波儿的降息，对房贷这块明显是收着劲儿的，更侧重的是实体经济。比如降 LPR 的时候，1 年期降的比 5 年期的快很多，企业贷款挂钩的是 1 年期 LPR，明显更受照顾，房贷利率挂钩的是 5 年期 LPR，也降，但是慢点儿。这属于有意为之，避免房贷利率降的太快，把房价刺激起来。

未来一两年我对楼市判断是：全国楼市分化程度应该会加大。一方面疫情冲击下，国内消费、投资、外贸下滑，企业面临严重的经营压力，有的降薪、有的裁员，整体的购房能力会下降，这是楼市利空，一些人口流出较为严重的三四线城市面临下跌压力。另一方面，全球低利率 + 量化宽松环境下，会有较多的廉价资金会购买一二线优质房产避险、抗通胀，对于房价带来刺激，未来对应楼市回暖的概率极大。预计一二线与三四线楼市分化会更加明显。

大家已有房贷的，不用纠结，个人觉得还是挂钩 LPR 合适

对于准备买房的同学，也是个好事儿，能省点是点儿。

最后，看完三件事哦~：

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知乎用户匿名用户发表

说涨的人非蠢既坏，房产亦如明日黄花不复光鲜，不信且看下半年十月后，必现端疑！

知乎用户进阶中发表

先反对下大 V 们的话。地产与经济的关系难道不是一荣俱荣，一损俱损？

如果有新的经济发动机，地产差不了，因为经济好了自然有相应需求。逻辑对吧。

如果没有新的发动机，地产一倒，恐怕不少行业也受连累，且问大 V 们自己饱饱的管其他人乎？逻辑没错吧

问题是问 2020 年的趋势，个个大 V 上来就说地产要不行啦，不要买房不要买房，这种 5—10 年的话你拿出来不合适，看看牛刀先。

普通人无非寻求的是在合适的地方合适的时间买套房。对于买的起的人来说，可以省钱。买不起的人来说，恐怕还是买不起。

2020 年第一季度显然是费了，第一季度的目标应当会压缩到后面 3 个季度。2019 年市场很差，2020 压力更大。无论大小房企将会冲刺的更猛烈，因为跑不快，就会被吞并。同时也会更注重现金流，不然重走福晟的路子。这样推导，不少区域价格一定到四季度有大量降价的行动，不过前面说了，降价买的起的买的了，买不起的你也不是差那几万的事。

大话咱不会说，2019 年不少房企调整组织架构，裁员不时发生。本人也遭遇过一次，感慨是踏实工作也很难。希望大家坚持，自信，自强。挺过南关。

知乎用户 Aspartame Addiction 发表

深夜实在是睡不着，爬起来稍微写写自己作为一名北京非刚需持币观望者的看法。

首先，房产本身如果作为投资品具有很强的金融属性。简单来说他和绝大多数人对于股票的操作其实类似，买涨不买跌。

以北京房价为例，自 2017 年 4 月北京房价历史最高点相比，截止至 2019 年 12 月，北京总体房价约下跌了 19%。当然北京作为一座城市规模较大的城市，区域差距也非常明显。目前来看越偏远地区的房价下跌幅度越大。此外，二手房本身的挂牌时间和成交周期也在不断延长，库存也在不断上升。

当然北京房地产走势持续下跌的重要原因之一就是人口流失和产业流失的因素。相比于全国各大主要城市都在争先恐后的争抢高学历人口的时间节点，北京的人才引进落户规则似乎仍在缩窄。就数据来看北京的人口总数自 2016 年起仍在不断下降。有一说一，全世界范围内正在推行逆城市化进程的城市可能也为此一阕了。此外 2019 年北京规模以上软件服务业利润总额巨幅下降，约下降了 43% 左右。由此可见，大量的人员流出北京已成既定事实。产业减少反过来也会恶化房地产市场的基本面。钱少了，自然借贷能力就弱了。居民贷款基本上都是为了买房，贷款的减少，自然无法维持北京房地产的繁荣。

此外，我们也可以放眼世界范围，看看全球主要城市房地产发展的变化，来借此看看我们的房地产泡沫。建议有兴趣可以读一读恒大研究院的《房地产周期系列研究: 全球房价走势, 规律和启示》。看一看英国伦敦，法国巴黎，美国纽约和日本东京近五十年的房价变化和货币 GDP 的增长关系。通过这些关系我们可以得知，全球核心城市的房价涨幅可以跑赢货币 gdp，但也不会有很大的偏差值，而非核心城市则无法跑赢货币 gdp。就算泡沫最严重的日本，在泡沫破裂前平均房价涨幅也就仅仅能跑赢货币 GDP4%。而我们近二十年的房价涨幅相对于 GDP 而言大约超过了 10%。诚然我们国家的调控能力很强，但投资里面有一个词叫 Mean Reversion。

这里我们只谈经验主义，房价泡沫的两条路都有前人给你趟过了，是日本那样天崩地裂还是法国那样徐徐图之。

房价问题是横在很多人心头的问题，借人民的名义里我最喜欢的角色的一句话：看未来远不如看过去那么清楚，激昂和困惑交织在许多人的心头。

so，拭目以待。

以上。

2020.2.6 更新

补充一点微观层面的数据，跟自身利益相关。不算太客观，但是都是我的实际投资相关的。

首先我挑取了我最熟悉地区德胜门附近，育翔学区的楼盘。德胜学区作为全北京 top 级别的学区之一，房价一直相对较高。此处，我选取了两个明星楼盘进行 2017.4 和当前两个时间点的比较。分别是央产房社区新风街一号院和商品房社区阳光丽景。我选取两居室作为横向比较。

实际数据表明德胜附近的学区房的价格几乎没有太大的波动。仍然维持在相对的高位。可见北京房价下跌的 19% 对本地区的房价并无影响。此外本地区的房子成交量相对较低，所以本区域的卖方很难陷入争相降价的囚徒困境，博弈关系也更倾向于正和博弈。并且即使大环境并不利于房市发展的今天，该地区的学区也能使买卖双方地位相对对等，而不会进入有利于买方的买方市场。

此外再给大家看看昌平回龙观地区的一处明星楼盘，2006 年的龙泽新龙城。

我们可以明显的看到该地区的房源价格有了一个非常明显的价格降低。我姑且推测在交易量相对较大，总价相对便宜的五环外地区，因为宏观政策的影响，以及市场的不确定性因素，多空双方已经出现了向买方倾斜的市场环境。此外，卖方之间存在博弈关系，而且这种博弈关系大概率并不是由合作博弈主导。所以卖方降价卖房的意愿被放大。嘿嘿，有内鬼啊。但目前来看，此处的房价跌幅应该向下趋近北京市的跌幅的 19%，而并未达到。So，加权平均下来，应该有些更加偏远地区的跌幅应该大于 19% 这个水平线。

所以 17 年甚至 16 年高杠杆买远郊房的投资者们，这是不是有一种 49 年入国军的感觉。

说了这么多废话，最终我个人的结论是，五环外的房子目前的投资价值我持悲观态度。如果是自住的话，非刚需情况下，如果是我，我也会稍微持币观望一下。毕竟租售比这么低的情况下，干嘛不租房呢？

水平有限，请多指教。如果对微观数据想有更深刻的了解，可以去贝壳研究院上去找一找。因为不是写论文，所以我提供的数据只能保证基本属实，没有太大偏差。

以上。

知乎用户川橙菱发表

08 年金融危机，房价那几年都不好过，貌似有些地方跌了 30%。最后什么情况你们也知道了。

在信用货币体系下生活，老是在意一两年涨跌，是短视的，老想抄底，却忘记了持续通胀的风险。

房地产 2020 应该能稳住，有价无市是常态，但不代表暴跌。今年地产商会过得不错。

肺炎疫情、石油危机、金融危机的风险，都是短期风险。

而从长期来看，只有一个风险，那就是通胀。

我一点也不担心好地方的房价，只要有人流入，只要人们持续赚钱，只要货币继续超发，长期来看房子一直都是不错的抗通胀资产，至少未来二十年如此。一个人总是在意今年的价格，明年的价格，那么他做不好投资的。

但现在什么投资机会最好？最近暴跌的中国优质蓝筹，这段时间大量买入后未来十年都不用愁了。如果你能感受到目前钱根宽松加资产暴跌这种奇葩情况同时成立就知道我在说什么了。

一个人的视野和眼界决定他的未来，顺便说一句，之前预测的中国必然取代美国文章，这个取代的转折点很可能就发生在这次疫情的历史性时刻，以后历史会记录的。

知乎用户真知灼见发表

[

北大冯科：2020 疫情后的房地产市场发展趋势最新展望

真知灼见的视频

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](https://www.zhihu.com/zvideo/1305543866524155904)

中国经济正在从危机中寻觅转机，房地产业也在新变局中寻觅机会。

今年以来，新冠疫情加速暴露出经济全球化的脆弱性和全球治理体系的滞后性，经济全球化进程遭遇逆风侵袭。对此，中国提出要构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，以确保产业链、供应链正常循环。这种新的发展格局将深刻影响各行各业的发展走势。聚焦房地产业，研究机构数据显示，我国房地产业本身及产业链对我国 GDP 影响占比约 24%，其中房地产业本身影响占比 11%，房地产产业链影响占比超 20%，其中包含产业链上游的钢铁、水泥、电力等，以及下游的家电、装修、家居等数十个行业。这意味着，房地产业一定在经济复苏、促进国内大循环的格局中具有重要地位。这种新经济格局又将如何深刻影响房地产业，房地产从业者又应该如何在防杠杆风险的同时改善供给，使房地产业提供的产品和服务更加符合人民群众增长的居住生活需要？近期，天猫和苏宁都纷纷卖起了房。房地产业如何在传统模式中升级转型，互联网经济将如何影响房地产业，三四线城市的房地产市场还存在哪些机遇，市场上有哪些潜力独角兽企业正在出现，它们将解决哪些固有的市场问题？10 月 28 日举行的 “新经济、新地产、新趋势——探讨大变局下的房地产业” 高峰论坛中，数十位行业专家就这些问题进行了探讨和思辨。

01

“我第一次买房是在上地，价格 4000 元 / 平方米，到现在，周边的学区房已经长到了 15 万元 / 平方米。另外我们也看到，鹤岗的房子一套只卖 3 万元、5 万元，北京一平方米就卖到 15 万元”，北京外国语大学国际商学院院长牛华勇举的两个例子，侧面反映出我国房地产市场发展的不平衡。

这种不平衡，一是核心城市本身房价在过去上涨过快，二是一二线城市和三四线城市的房地产市场出现供需错配，不同城市不同区域呈现出不同程度的分化。另一种不平衡其实是市场产品信息供给与消费者升级的多元需求之间的不平衡。但与此同时，牛华勇也看到了两个 “平稳”，一是城市增长速度趋稳，二是房价趋稳。“目前，大部分二线城市和部分三线城市等中心城市增长速度是趋于稳定的，这其中与近年来楼市调控、货币发行、土地价格变化等有一定关系。第二，价格是趋稳的，从宏观到微观都不会有大的涨价压力。去年我们有一个关键的，2019 年疫情之前的财政增长率是改革开放以来最低的一年，大约是 1.8%，这当然也跟去年减税政策有关系”。

02

房地产在我国经济发展中的作用不可比拟，也有人将其称之为 “最大的制造业”。

北京大学经济学院博士生导师冯科教授认为，稳定中国经济有 10 个指标，其中 3 个指标与房地产相关。第一个就与房地产有关的是中国的城市化率不能低于 1%，现在我国城镇化率已经接近 60%，真正城市化率的终结数字是 85%，保证经济增长的前提下，房地产业的发展还有空间；第二个是固定资产投资增长率不能低于 5%，改革开放 40 年以来，这个数字一直保持在 2% 到 4% 之间，高于 4% 是过热，低于 2% 是不足；第三是新增房地产投资的增长率不能低于 10%，否则中国经济的增长速度就会受到严重影响。

“10 大指标里面，城市化率、固定资产投资增长率、房地产新增投资增长率三大指标跟房地产有关，尽管强调‘房住不炒’，但是也不能一棍子打死，一定要把它作为经济增长的稳定器。我们要成为高科技的国家是需要时间的，在这个过渡的时间当中，房地产仍然发挥它稳定经济的重要作用”。

冯科教授还指出，互联网作为一种新经济，开启了消费者权利全面兴起的时代。互联网经济中挣钱的领域有三个：营销、游戏、数据。可以看到，近期，阿里、京东、拼多多走的是营销领域，百度走的是广告营销，腾讯靠的是游戏，下一步数据领域也会出现机会。

知乎用户匠心鑫先生发表

做电气行业最好的地方就是可以接触各种各样的人，有个老哥，深圳已经有了好几套房子，早早实现房产自由后就退休了，但是最近却非常焦虑，按道理来说，这个年纪加上自有的资产，还有手里有个七位数的流动资金，有啥好焦虑的？

这个老哥之前主要就是在深圳做产品加工类，后面在工业园建了个大厂房，因为涉及用电，正是那时候开始认识的。

后来他发现，申请的地方有点大，于是就把厂房一部分，分隔成一块块，租借给很多小作坊，各种小电子商品就在他那里发往全国的，然后他要干的事情就是收租金。

到最后，他啥都不干了，把所有的厂房都这样租了出去。自从那以后，他就发现了资产增值的密码，然后就开始弄房子交易这个事情了，也就常说的房地产业。

黄金周期 20 年里，他名下有了好几处房产，手头的资金也到了 7 位数，加上每个月能得到的租金，妥妥的土豪，但就是这样，最近开始焦虑了起来，为啥？

总的来说就是大势已经去。房子现在基本已经被摁死，加上二手房的相关限制出来，这两面双重暴击，基本就没啥增长点了。

以前买个房子按揭也就几千，现在按万起步，直接卡住了很多入场的人，二手房又限价，又限贷，也是拦住了不少人，于是这个老哥基本也就没啥折腾的了。

这个老哥说，手头有钱的时候，进了个投资红包群，群里之前基本都是聊那里开盘了，哪里有好房源了，但现在慢慢地话题风向已经改变。

最近群里话题基本股市都超过了楼市。而关于楼市说得最多的就是 “啥？跌了这么多？”“太狠了，一下子不见十几万”“去年刚刚搞的，怎么就这样了”。

现在很多地方连限跌令都已经出来了。

其实道理也很简单，他们大部分人已经实现了房产自由，而手里头又有大笔资金，但是现在这种行情，已经让他们没有精力去研究更多的购房渠道，而手里头的资金自然就没了出口。

大家都知道，假如钱放在那里不动，贬值就非常快，就好比通胀率 2%，你有 100 元，之后也就不见了 2 元，没啥感觉。但是你如果有了 100 万，那么就不见了 2 万元，就问你焦虑不焦虑？

于是，这部分的人都开始让资金入市了，而且这部分人不在少数，然后大家就看到了，百万级的资本开始相继入市。

这些人入市以后，会怎么走呢？要想明白这个道理，就要从事情的源头分析起来，然后结合现在的情况，才能判断会是什么走向。

—1—

房产已经不是汇聚点

很多人都不理解，为啥有很多大佬早早就有了几套房子，这个事情就借这个同学的事情来说明吧。

那个同学 985 毕业后在京混，据说是啥 500 强企业，也是电气类的，最近因为疫情关系，正好和他聊了聊，结果发现，他这种三高，高学历，高职称，高收入的人，居然也有不爽的地方。

原因就是，他在公司混了多年，工资一个月差不多两万，可是他们单位的几个阿姐都是本地户口，有几套房子，工资一个月七八千，但是随便一套房子都够他努力几辈子了。

为啥有这种差距呢？他很不解，内心觉得非常不公平，其实背后的道理却与努力无关，而是不同时间的大势问题，想明白了也就没事了。

之前所有房子都是国家的，不是单位房就是农村自建房，到了 80 年开始才有商品房。82 年房改，因为一般的单位没啥钱，所以都是单位和个人一起出钱建房子。

87 年才有了房市，但是一开始没啥用，大家都是观望，主要是很多人认为以后还会继续再次分房，还有一点就是房源少，价格异常贵，没啥人可以买得起，哪怕当时上海推出买房送户口都没人买，那时这个户口含金量有多少，大家可以去查查看。

然后 03 年有一个重要的文件出台了，当时能读懂这个文件的人，基本就抓住了大势，往财富方面靠拢，可以说改变了很多人命运的轨迹。

这时候，可以把自住的公房变成商品房，那么很多人就受益了，这时候由于地域的差距，真正就开始分化了，因为一套北上广的自住房变私房，和鹤岗一比起来，真是巨量差距，再加上后面的增值，就更不用说了。

为啥会有这么大的增值差距呢？

答案还是在这个文件里头。

能读懂文件的人又有了优势，因为里头给大家赋予了金融工具。例如完善住房补贴制度，搞活住房二级市场，加大贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，这些东西让普通人，也能够用金融工具进入房市去升级打怪了。

但真正受益的还是读懂文件的人，但是从全部数据来看，北京上海本地人受益很少，因为这两个城市本地人自有率相对其他大城市要低很多，因为当时他们很多房子产权结果非常复杂，还有很多历史遗留问题。

但是总体来讲，因为以后要想有房子，就只能自己买，所以上头给了普通人很多的金融工具，而普通人有了金融工具的赋能，就改变了命运，能不能体会，这就要看个人如何理解了。

接下来就到了老哥的时代，经济要发展，就自然有物质需求，那时候，凡是办个什么厂做的东西都不愁卖，都是消费者求着你供货，而他在深圳一带自然就是受益者，示范作用也是重要原因，因此他也搭上了那趟快车。

总的来说就是一点，假如能感知大势的方向，或者说能知道上头会给普通人什么工具，而且你又正好趁时机把自己的相应技能点给点咯，那么就可以实现不少梦想。

那么接下里分析，为啥房价会这么离谱的原因。

—2—

房价为啥会这么高

房价高是多种因素造成的，但今天从一个新的观点来解释给小伙伴们听。像北上广深这些城市，如果按照二八定律来看，它们早就已经属于发达国家水平。

啥意思？你想想，我们每年的 GDP 已经到了世界第二，差不多是美帝的 70% 左右，假如按照二八定律来看，头部的城市已经接近发达国家水平，有兴趣的可以去查一下 GDP，查了下，就和下图一样。

而身为发达国家的韩国人均 GDP 也差不多是这个数，因此小伙伴们可以把头部的几个城市看成是发达国家水平。

现在很多城市宣布要开始搞新加坡住房模式那一套，很多小伙伴们都不了解啥是新加坡住房模式，这里就解释一下，当然，首先要说明，新加坡模式很难说是好还是坏，这个只能小伙伴自行判断。

新加坡通过差别对待外来劳工和本地人来稳定房地产市场，然后获得极高的效率，简单点来说，就是在搞房地产的同时还能保持人体干电池不停地输出大功率。

因为比旁边的地方有钱，意味着周边的人肯定会一窝蜂地跑去那打工，说个数据，新加坡 2020 年最低月收入是 1.5 万人民币左右，而周边最低收入是 4500 左右，几乎相差 3 倍，小伙伴们可以体会一下，情况是不是和北上广深差不多？那么问题就来了。

一个城市的基础建设还有各种福利也就只能容纳这么多人，一旦涌进来这么多人，肯定无法承载，怎么解决？他的方法很有效，也很特殊，总体思路就是以房控人。

他有约 600 万居民，其中约 150 万外来劳工，而这个劳工总数一直被官方牢牢控制住。

他的商业房谁都可以买，面向全球，你想买都可以，但唯一的问题就是价格贵，而且数量稀少，以至于能购买的人也就寥寥无几，哪怕就是本地人都没这个能力，这个是市场化的房产。

那本地人买不起怎么办呢？然后官方也造了房子，但只提供给本地人住，提升他们的居住水平，保证他们的消费，让他们安居乐业，跟着城市的发展，一起享受发展的成果。

官方的房子特点就是交易面小，而且设定了很多门槛，只有特定人才能购买，所以这类房产投资价值不高，毕竟只能在本地人手里流通。

对于外来打工的人是如何对待的呢？

官方是这么说的：新加坡的吸引人才政策会迫使他们必须保持自己在劳动力市场中的竞争力，于是带来了更大的工作压力和不确定性。

简单来说就是干电池，因为没有足够的钱买高端房产，也不属于本地人，自然就无法获得住房，但是可以拼命的打工赚到高收入，再加上压力和不确定性，于是这些人就拼命的努力释放自己各方面能力。

当这个人的能力都像干电池把电量全部释放完毕的时候，自然就会被新来的干电池替代，于是就能长期地让打工人高效放电，保持整个城市向前发展的活力。

这样又再次形成了对周边地区的经济碾压，周边的人又被吸引来当干电池，这就是他的高效模式。

那么现在为啥会这么下决心摁房子呢？

答案可能就在这次人口普查立，央妈在自己的公众号发了篇文章，而且发现了房价乱象的问题，如果再这样下去，真的是不行了，于是就出手了。

房子领域的被摁了之后，找不到资金出口，而大哥，他们这类人早已经实现房产自由，手里头有用大笔资金，咋办？还是搞一些稳妥的东西吧。

不过他们也很小心，于是拿进去的都不是之前贷款得的钱了，毕竟知道还是有风险的，万一来个股灾什么的，之前吃的都要给你吐出来，所以还是自己的闲钱。

于是小伙伴们就看到了，现在很多百万级的资本已经开始入场了。

那他们入场会有啥事情发生？

—3—

入场的好处

先说个大家不知道的冷知识，苹果现在非常庞大，市值大概有 2.5 万亿，而前段时间还因为传出跟风造车，有些所谓的分析师居然喊出了 3 万亿，啥概念呢？

世界排名第 5 的英国 GDP 也就 2.7 万亿，第四的德国 3.8 万亿，有多庞大，小伙伴们应该可以感受得出来吧。

这些庞大的市值又会有多少流向科技呢？

以苹果和谷歌为例，苹果每年要用 100 亿左右的经费投入研发，谷歌大概用了超过 200 亿。

这时候小伙伴们脑中可以形成概念，就是这种科技公司，可以把市场上的钱拿去研发，然后形成一定的利润，然后再分给小伙伴们。

还不明白？

就打个比方，大哥很有钱，但是不知道拿去干啥，放着又很焦虑，咋办？

而科学家要进行科学研究，但是又没有经费，怎么办？

光靠国家来补血进行研发肯定是不行的，毕竟全世界这么多个方向都有研发点，谁也不知道下一个那个是爆点，就相当于拿钱去砸未来一样，成功还好，但是失败呢？所以一般国家都会去爬重要的技能树。

要知道全球也就一家苹果公司，哪里有这么多爆点可以给你点，这时候怎么办？

那就可以通过市场运作，这些科技公司就好比一座桥，把大哥的钱和科学家联系起来。

如果公司运作得好，虽然投入项目很多，但是有一到两个暴击点就可以赚到足够多的钱，这样不但可以让大哥投资有收益，科学家不但可以安心研究，还有不少的物质奖励，这是一个多赢的局面。

假如亏了，大哥也就当做通货膨胀掉了，毕竟有钱人掉这 2 万块钱的肉，也还是可以接受的。

这里博主就不列出那些 20 年里高速增长的巨无霸，毕竟有广告的嫌疑，但是基本都可以查得到，有很多大象级的公司在这 10 年内每年都超过 30% 的暴涨率。

几乎每个公司都扩大了 12 倍以上，最典型的就是特斯拉，居然膨胀了 147 倍，简直就是个怪物。

之前他很多次都要靠挂了，一直连续亏了很多钱，而市场中的群众也是苦不堪言，也不知道啥时候是个头，不过最后的爆点还是得益于在我们这里建厂，帮他顶过了一波要命的产能卡口，产能这个技能一点亮之后，2020 年立马赚到了 260 倍的钱，一年赚了 315 亿。

这个事情，其实就是，现在我们要想办法把这些钱都进行引流，让他们都流到点科技树的领域去。

因为在知识领域，收益是递增的，就好比电脑、手机、软件这些产品研发到量产都很困难，需要在初期投入大量资金，可是一旦打怪升级成功，获得的收益就会很大，因为成功后再进行批量复制的成本非常低。

就比如，你第一次打游戏很难，但是一旦你通关一次以后，就会觉得非常容易，为啥？因为通关后装备，经验，还有团队默契都上来了，所以再来一次就非常的简单，也就是这个道理。

—4—

结论

假如你喜欢看新闻，就会发现，最近有个事情，非常微妙，小伙伴们如果注意到，就会找到一个投资规律。

今年以来，地产销量和挖掘机重卡已经卖不动了，背后的逻辑就是，可能地产和基建已经碰到了拐点，从大方向来说，可以是地产 20 年周期的拐点。

你想想，地产带动的产业是非常巨大的，它不仅仅是各种增量消费的源头，还是各种基建资金的来源。

因为建了房地产你要开路吧，你要建立医院等各种配套设施吧，入户后要装修买家电吧，总之就是会带动很多东西，而且现金流也可以通过这个体现出来。

既然现在地产出现了 20 年的拐点，意味着可能不久将来，会引起一系列的连锁反应，包括刚刚说的这些行业。

按照 20 年的增长，意味着也要几十年的调整，也许是 20 年，也许更长。

具体表现就是，前几年按揭也就几千元，现在飞上广深已经按揭到了万为单位，这就超出大部分人的能力了。

而科技树这个产业对我们来说非常的重要，特别是一些硬科技领域的，例如半导体和新能源，而那些消费类型的软科技，例如互联网和房地产之类的，将会被摁死，因为只有让资本赚不到快钱，他们才会去找慢钱来赚。

我们各种芯片还有各种尖端技术都需要大量的资金输血，高端实验室要建设，要吸引大量科学家人才，要经过长周期的研发，这些都需要一定得沉没成本。

这部分的钱去哪里弄？

可以通过资本市场筹集，发债券或者股票，给小伙伴们买了之后放在那，就等着他们孵鸡蛋。一旦孵出来小鸡，就可以鸡生蛋，蛋生鸡，通过变现回报这些投钱的人，这就是长期主义。

今天说了比较多，希望大家能慢慢看完。

喜欢就为这篇文章点个赞，谢谢。

以上，互勉！

作者：匠心鑫先生（ID：dianlijin2019）

原文：今年房子被压得这么厉害，接下来会发生什么？看完涨知识。

知乎用户云达发表

如果没有武汉的疫情大部分 2 线城市 3-4 月份的小阳春基本上是肯定的事儿。涨幅约 10％-15％。没有疫情的话。过去三年咱们的国家和城市面临的是 “历史最严限购”“限购限价” 的 3 年。这三年，中央和地方的博弈的三年。也是很多二线城市备案价冰封的三年

这三年

一方面，中央既要 “房住不炒”，又要“经济发展” 一方面，地方必须通过“卖地挣钱，基建发展”。表面上很矛盾。实际上却奇迹般地平衡。

可，一场疫情，维持三年的中国楼市宏观面的平衡点被打破。搁置三年的 “央地博弈” 重启

先说结论今天为止（2 月 24 日）2020 楼市涨跌

各路大神，诸多预测，皆为算卦。

一方面短期疫情对经济影响的确不小，2020 年是全面建设小康社会的年份。gdp 一定是有任务的。而三驾马车，疫情之下，投资和出口短期一定靠不住。能拿的出来的依旧是投资。基建？地产？并不好说，昨天国家开放 42 个新机场的建设，和云南省 2 万亿。以及重提 “房住不炒”。似乎让地产并没有看到曙光。的确 19 年 12 月的 cpi 已经到了 5.4％ 19 年的确是物价飞涨的一年，水果，猪肉。的确把降息放水的空间，挤压得没有了。哪怕要放水，国家也不会明目张胆。不能让老百姓把菜价，水果的涨价归结在国家肆无忌惮的放水。

可是地方呢？我们已经看到 20 多个城市打开了楼市的口子，或多或少的在支持地产。毕竟，地方的收入。太单一。地产没了，地价也没了。建设，也没了。

这就是央地博弈。双方还在相互试探。

谁会赢呢？咱们不妨等到五月底（每年的地产政策五月底前释放完）

在说自己观点以前，我还是重复一句 “各路大神，诸多预测，皆为算卦”

说地产崩溃的，更是可以洗洗睡吧。楼市涨价是经济问题，楼市崩盘是政治问题。

我的观点

1 刚需住房，刚需改善，学区刚需。今年一定是非常棒的机会。

2 今年是房地产行业的供给侧改革年，小的地产商会加速消亡，一季度现金流无比重要，越快越可以活下去恒大的 75 折很明显了

3 投资或者买房，选二线城市。开发商对现金的需求大于个人卖家，而一线城市已经是二手房市场。

4 抄底买房选当地企业，或者民营企业。国央企有政府兜底，区域总并不愿意承担风险。

5 疫情结束，支撑一个城市房价的，一定还是基本面。到了 2022 年。一切都会被遗忘。

以上

作为我本人（武汉）

今年是一定会买一套婚房，虽然没有女朋友。但是的确机会难得，地产周期也到了时间。武汉楼市今年的二手房，会在一定程度上小范围的踩踏。会出现对比 19 年成交价 8 折的笋盘。毕竟这一次湖北省内不少民营企业家现金流受冲击，抛售一部分房产。而二手房市场承接力下降。并且会有一部分人外流武汉。市内人民收入也下降，以及一部分人对优质物业小区的追求等等原因。

这一次买房并不一定会赚多少钱，起码不会像我 15 年 12 月买两套房那样的收益。但是，武汉 3 年房价限购，疫情当下买入未来十年自住的房产。起码结果不会更坏。

阴霾终会过去，永远相信，美好的事情，即将发生！

知乎用户知乎用户 m3L8EM 发表

全球大萧条叠加肺炎，还谈什么走势？今年没腰斩就算运气好了！

知乎用户蓝杖龙骑士发表

就目前这情况，疫情如此严重，本来指望春节的客流量的服务业一片惨淡

但是你甭管惨不惨，你房子的租金，一个子也不能少，你没钱了，倒闭了，跟户主有什么关系？

就好比以前旧社会，天灾绝收，但是该交的地租，一个子也不能少

房子，土地

别的东西，那都是能开发的，唯有这两样，尤其是土地，你是能变出来还是怎么样？

接着涨就完事了，加涨，加涨

知乎用户 Draco 发表

一定要明白，政府是要让你不舒服的，不是让你舒服的。怎么让你不舒服，政府就怎么来，软刀子割肉。

政府只会在你超不舒服得要死的时候稍微帮帮你。

而资本主义的政府是你超级不舒服的时候，也不管你，让你去等死，这就是自由主义。

知乎用户罪恶小帐篷发表

是涨是跌都认了，19 年底把老家持有 6 年的房子卖掉了。主要是一年住不了几天。然后在广州付了个首付，贷款是 LPR 的 5.34%。孩子还有一年多的幼儿园就要上小学了，想给小孩一个稳定的环境，没办法……

知乎用户匿名用户发表

怎么说呢

首先我自己有房不止一套（但家庭成员分布居住，产证名字是我）

我不是键盘侠，整天盼着跌得人。

我也不是炒房子的，盼着涨。因为都是自己居住，也没得卖。

所以中肯的说几句自己的想法

我一直认为从 19 会持续下来

但是这几天发现有些异样。因为这次疫情，很多生活工作在北京的人（没有房的），回不了家。

小区不让进，居委会让自行隔离。

但是房主就没事，哪怕武汉的房主，你只要回家后别出门就行。

但是租户就不行了，不能进小区，自己想办法隔离。

可能你们会说新闻不是说不让有这种行为么。

但是现实很魔幻，没有房子，你就是无家可归的人。

尤其这种天灾人祸年前。

所有我朋友圈一小撮没有房子，在北京生活工作的人，已经下定决心疫情过后，说啥也要买一套了。

希望国泰民安，如果将来再有类似事情

没有自己的房子，大包小包拖家带口进不去小区门口，可咋整？！

哎。

知乎用户嗯嗯发表

我不是学金融的，也不是房产中介的。但是我懂房产，你问我为啥？因为我知道一个根本原因: 那就是金融资本需要赚钱，没有比房产更好的标的物了，它不会跑，它就在那儿，它可以用几十甚至上百年。只要政治环境稳定，银行总会不断企图推高房价，这样利息就会多，贷款对象破产的几率会增加，贷款对象破产对银行不会有多大影响，甚至赚的更多，他们已经给你算好了。这就是金融。

知乎用户铁壶喝水发表

我的粉丝都知道，我大概就指着这篇文章活了。

相比于 19 年的模板，我这会想直接推倒了重来了，结构拿来照搬照抄诚意真的太差，但是本文可能有少部分借鉴 19 年、今年年初两篇爆款文章的地方，当然重复率低于 5%。为了减少误会我把这两篇文章的链接附在后面，这样有助于理解，也不至于因为那两篇文章字数太多连接和本文有重复而造成阅读上的问题。

实话说，论房地产和投资相关理论，在知乎上比我专业的人随便抓一抓一大把，但是论真正的房地产和投资的相关经验和实操水平，比我强的应该不多。由于家庭原因，本人亲身参与过的涉及自己家庭的商品房买卖交易有 11 起，参与过的涉及自己家庭房地产相关产业交易金额 7 亿左右，在知乎上 2018 年以来解决涉及房地产相关问题 300 余件，涉及金额近 5 亿元，从 2017 年涉足知乎房地产相关话题后，对房地产相关问题判断从未失手，想要打脸的朋友们可以翻看我之前的回答或见文后的相关链接。

提示：本文在不加修饰语的情况下均针对刚需群体说明，想要进行房地产投资咨询的朋友请确定自己满足如下条件：1、家庭生活基础所在地有 3 套以上的无贷款房产；2、有 200w 以上的可支配现金流。

相比于其他文章，由于作者语言和行文的特殊性，导致本文阅读门槛较高，阅读前请参考此文确定自己是否满足阅读条件，否则可能会由于观点的差异或理解能力不达标而产生不必要的冲突。以下为阅读条件相关，希望不满足条件的知友可以友善的选择关闭该文章，否则爆发的任何语言（或行为）冲突由您本人负责。

为了进一步筛选目标读者（这句话是杠精们让我加上的，满足你们），更好的和大家平和的讨论问题，同时帮助大家理清中国房地产的内在逻辑，树立正确的看待中国房地产的角度，在时间允许的条件下请阅读以下文章，只要您满足本文的阅读门槛，相信读完这个链接后您就已经会有很大的收获了。

进入正题。

一、X 会中的相关信息解读。

对于代表们所提的建议，这里暂时不做分析，因为没用，说白了就是建议采纳不采纳一说，采纳了到实行另一说，因此主要分析就在 XX 工作报告上。关于房地产的相关内容已经有不少的文章总结了，我拿过来直接用。

1、深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

3、完善便民设施，让城市更宜业宜居。

谈谈直观印象：字字珠玑，一个字一个字的看，一句一句的琢磨总能看出点端倪。

首先说一句，整体感觉还好，这三条对房地产来说一定是利好消息，而不是利空；很多文章说报告中没提房产税，这是重大利好，顺便贩卖一波恐慌，这种行为有点收智商税了，因为在 X 会前不久刚刚说了 “国务院发声稳妥推进房地产税立法” 所以直接把其归为重大利好是很不负责任的，当然这里只是提一下，房产税的事我放在后面再说，咱们继续解读工作报告中相关的部分。下面 1、2、3 对应上文加粗的 1、2、3 条。

1、第一条其实有三个关键词：城镇化、中心城市和城市群、就业。2019 年城市化率为 60.6%，按保守估算，每年大约 1200 万人口进城，所以城镇的住房需求还在不断增加。房价增长的根本动力在于需求端，只要有人买，那就不会降，只要城镇化进程还在继续，那么需求就一定在，这是肯定的；

其次中心城市城市群，这其实说的很明显了已经，中心城市要有带动作用，什么是中心城市啊，我觉得其实不用说了，随便点吧北上深，傻子都知道，郑州、西安、武汉（早就跟你们说过面对 “英雄的城市” 要有足够的敏感性，武汉甚至已经有了 “让武汉楼市燃起来” 这样的报道）至于点不到的，有心的兄弟早就已经上网百度 “中心城市” 这个关键词了，结合第二条 “因城施策” 我真的希望 “中心城市” 的刚需抓紧上车吧（注意，我这里没有采用 19 年说的 “二线城市” 的说法）。当然针对刚需的建议我在后文中也会说。

最后是就业，为什么提大家都明白，就是疫情的原因，失业率是当前影响社会稳定的最大因素，不然也不会在公务员问题下让我第一次出现了判断上的失误，我是真没想到省考真的会扩招，其实也从另一个角度说明房地产一定是跟着就业走的，就业率高的地方，工作机会多的地方，房价就高，泡沫就小。再多说一句，判断一个地方房价潜力别光盯着私营企业看，注意看看政府机构的位置，公务员是也是一种就业方式，而且是对楼市影响极大的就业形式。

2、关键词：房住不炒、因城施策、平稳健康。

首先说房住不炒，很多咨询者错误认为我对房地产看多的观点与房住不炒政策是矛盾的，从而错误的得出我是热衷于房地产投资的人，这是绝对错误的，我从来没有在文章中煽动大家进行房地产投资，这也是我为什么在本文一开头说本文针对的是刚需群体。房住不炒的意思很简单，就是别投资了，因此我对购房者的建议从来只针对一点：你的居住需求是什么。（我觉得我说的太明白了会不会没人来咨询我啊），所以为什么我很看不上某位智商税大户的 “房地产已死” 那篇文章，因为房地产本身不会死，反而会愈发的健康，单纯弄一个让空军高潮的题目收智商税为我所不齿，但是我想说的是对大多数人来说 “房地产投资已死” 是一件板上钉钉的事。

再说说因城施策。太放飞自我的一个提法了，你们地方 zf 不是总想吸一口么？那我把权力给你们，你们自己看着办。就是这意思。其实说真的我看到这个以后真的挺怕的，对于中心城市我到还比较放心，我担心的是三线四线城市 zf 在当前的这样的经济大环境下为了自己的乌纱帽做杀鸡取卵的政策，虽然没有再提 GDP 指标，但是我真的很担心某些地方的制定政策的水平。多说两点：三四线遇到诡异政策一定慎重；另一个，对于很多地方的房地产要不单单要因城施策的分析，更要因区施策的分析，比如大家重点关注的徐州、武汉、广东的某些热点城市等。

最后说说平稳健康，暴涨肯定不叫平稳健康，但是腰斩更不是平稳健康，健康的市场是向上发展的，有活力的意思，说白了就是稳中有升的意思，这也是我对未来房地产市场的一个总体的看法。所以傻空们的 “gj 已经放弃房地产” 的观点看看就好。

3、关键词：便民设施，宜居。托底政策，前两天物业给我打电话说要进行水管改造和加装电梯的意向调查，不得不说反应还是非常快的，如果我们拆不起，那我们还是修的起的，配套设施这里很容易理解，理解得多一些可以说是基础设施建设，理解的少一些就是旧房改造项目，但是无论哪一点都是为了给老房旧房托底的政策，但是把这个解读成旅游城市又该暴涨的…… 对对对，都该涨。注意关注以后的塔楼高层的改造，这是真的重点。

以上就是我对整个工作报告的解读，后续的提案啥的咱们有了再补充，总体上来说我对房地产未来的走势还是比较乐观的。

二、关于房产税。

首先上一个我 18 年的回答（修改日期是 19 年，修改原因是删除了部分涉及我个人信息的部分，评论区打脸极其精彩哦）

套用我之前的一个回答：这东西只要想推，就绝对可行，最大的问题是想不想推，什么时候推。这次放出房地产税的相关的风是在两会前而不是在两会上，更加印证了我的观点。

我对房产税的看法从来没有变过：

1、现在不是收的时候，至少 2023 年前都不是；

2、说税率 1% 不高的，无差别征收的不是没毕业的学生，就是思维水平低下的人；

3、这东西绝对不会代替土地财政，甚至连买卖房屋的契税都代替不了，更大的作用在于作为调节收入或者再分配的一种手段；

4、现在叫房地产腰斩最欢的那群人，房产税下来的时候可能最惨，因为我真的有种感觉叫做涨价收税，你别说不可能，你觉得涨价去库存可能么？

5、以户口本家庭为单位，设立每人免税额度，阶梯税率，是最简单有效可行的方案，所以你题目中说的那些根本不是问题。

6、如果你支持房产税是因为想看房价崩盘，那我建议你别支持了，不然很容易打脸，那很疼；我支持房产税是因为有助于调节收入差距；

7、按什么收是最大的看点，说白了就是怎么评估房产价值的问题，收哪些是最刺激的地方，说白了就是是不是只收大产权商品房。

8、一城一策，甚至一区一策都有可能，毕竟目前已经进入了房价按区定价的时代。

9、关于下来的时间，如果 23 年前下不来，那就肯定到 25 年后了，但是我觉得不太可能能下来，你觉得能那就能。

10、真出了房产税，房租真的会涨，而且真的是你不租还会有人租的。这道理就跟 1+1=2 一样简单，并不会随着你的喜好而有所改变。

三、关于非投资性房地产交易。

1、购房动机。

我为什么把这个放在第一个，因为很多刚需小白真的是中那句 “第一看地段” 的毒太深了。

刚需买房最重要的最需要考虑的点是什么？是要看房子是都能满足你的居住要求。什么意思？你单身想买一个自己住的房子，那么你要把上班的通勤时间放在最重要的位置，其次是交通是否方便，最后才是面积，位置，配套设施之类的问题；你说你们小两口结婚买房，那一定是要把结构、地段放在第一位，因为以后一定会要孩子，那么两室就是刚需，两个人都要上班，回家要自己做饭，那就要求附近至少有菜市场超市之类的配套设施；一个人工作一个人上学，或者两个人异地，一定是先稳定了确定了工作地点或者先团聚了再买房，不然直接把现金流全砸进去万一有个变动不满二房子不好卖不说，丧失了首套房资格才是最伤的；不考虑自己居住需求，单纯脑子一热为了买房而买房是最要不得的。

2、部分热点城市分析。

北上，有需求的就开始看房吧，目前的房地产市场已经开始有了回暖的趋势，这两个地方的房价基本就是一分钱一分货，只要北还是首都，只要上还是经济中心，只要北的户口还不放开，那就别想着自己能捡漏；

说说最近火热的深，望慎重一些，宝安区由于自贸区的支持目前被炒得火热，宝安区福田区相对的价格洼地并不多，但是盐田的房子我真觉得除了单位就在那里否则别买，地理位置和交通决定了这个地方的发展太受限制，真的预算受限的话往西边买。

说到了基建交通因素，如果涉及厦门岛内、舟山、海南的刚需群体建议慎重，这三个地方是我真的看不懂也是觉得泡沫最多的地方，无他，就是孤岛型房地产市场特有的交通问题，其他的环深，环珠海附近的刚需也一定要注意这个问题，这些地方如果有房且无自住需求建议出手。

西安、郑州、成都、武汉，南京等热点城市，同时也是城市群带头城市，区域差异渐渐增大、一二手房倒挂现象有所缓解，整体房地产市场特别是新房、地段好优势明显的房子依然火爆，这个现象其实是好事，说明房地产市场相比 19 年更加健康更加成熟。刚需建议考虑二手房，尽量别考虑精装修一手房，有句话我不想说诱导性太强，但是今年恐怕是 2016 年二线大涨后最好的入场机会了。

非中心城市的省会城市，建议等，两个等第一等政策，特别是东北西北两个地方，第二个等等疫情，原因无他，人口流出，缺乏吸引年轻人的支柱产业是最大的问题，加之疫情影响经济恢复相对热点城市更慢，目前据我所知上述地区部分房价（特别是东北）出现了一些下滑，所以建议不是火烧眉毛的刚需可以先看房积累知识，真下手等疫情过去的差不多经济回暖时再做定夺；特别说一下青岛，去年就在劝咨询者出手，有一个自己大学学长，前段时间捶胸顿足跟我说当时没听我的出手房子，但是他言语中竟然还对青岛抱有希望，我叹了口气，说了句还得跌，没办法，青岛真的属于瞎逼涨的那种类型；

三、四线城市，一定要警惕回光返照似的政策，特别是由于中心城市人口虹吸效应人口流出大人口流入不足的城市，以及西南打着旅游旗号曾经大涨过一波的城市（昆明），19 年我判断三四线城市还有最后一波涨幅，这个判断现在看是正确的，但是目前疫情对经济（旅游业）的打击，加之一城一策因城施策提法的由来，在前文中我已经提到了自己的担忧，这些地方的刚需建议极其谨慎，警惕无理由的突发性房价上涨，在能力允许的范围内尽量靠近中心城市定居，如无可能，先租房是最稳妥的选择。

3、贷款。

所有建议提高杠杆刺激消费的公众号建议无脑拉黑。我依然坚持贷款量力而行而不是能贷多少贷多少的观点。疫情过去许多产业都在努力复工，压榨只会愈演愈烈，永远不要去乞求资本的怜悯，在这个人人自危节骨眼上提升负债率无论对个人还是家庭都是自杀行为。过高的负债率会极大的影响你家庭的现金流，而现金流是家庭活力的根本。高负债的结果就是一旦失业，瞬间家庭崩溃，所以贷款真的需要量力而行，在好的光景下提前还贷是很正确的选择，千万别信什么贷款不要提前还这样的观点。

坚持几个原则：1、公积金能用就是血赚，利率超低虽然基本不可能取消公积金但是以防万一用了总是不亏的；2、商代上浮 10% 是极限，再多请换房，提高首付比例；3、我选 LPR，不为什么；4、贷款每月还款额度不要超过家庭每月可支配现金流的 50%。

4、看房的注意事项。

下面这篇文章要我说我真该收费，看一次 100 我都觉得值，真的，真的是条条干货。

多加一个没说到的，关于面积，小两口住建议 70-110，90 最佳；带两个孩子 100-120 最佳；一方父母过来 140-160 最佳，还带两个孩子的话 150-180，再带保姆的话不要超过 200。

5、需要避开的坑。

一切非 70 年产权的房子，包括但不限于商铺，loft，商住两用，公寓，（永远不要听中介说什么有学区可落户，永远）

这个回答下面说公寓好的，还建议你买公寓的，全拉黑。

高容积率的塔楼，住的真的不舒服真的，后期出售和维护都是坑，全是；

在京工作，买环京房，存在侥幸心理的，一旦某个房地产销售广告上出现了环 X，基本是雷。

觉得首套房资格可有可无的想法，请一定珍惜自己的首套房资格和处女贷。

买二手房不找中介，我真不是房地产中介，但是买二手房不找中介是真的会出大事的。

不满足投资房地产的条件千万别有投资房地产的想法。

6、学区房。为什么单列出来，因为真的怕被坑的人太多啊！自己没有需求的（如孩子已经用完了学区，不再需要了）建议出手，自己有需求的只要不是 “我孩子今年上学必须今年用” 这种需求，一概不建议购买。目前这两年政策对学区房一年比一年不友好，现在千万要沉住气。

四、其他的一些杂项。

1、房租。就目前来看影响其实并没有想象的大。家里公司本来就是收租子的，反正我们不会因为这次疫情降低房租，毕竟我们也有职工等着发工资，没有租金可以晚点给，但是想借此机会让降低房租是绝对不可能的。至于所谓的 “如果你涨房租我就不租你的，反正目前空置率这么高” 这样的想法，我建议看看这个问题。

而且未来收房产税的话涨房租绝对是板上钉钉的事。

2、XX 新区，什么消息都没有的地方我没法看。

3、关于去年年底年初部分地区房价稳中有跌后空军的欢呼我怎么看。房价下降 5%，房贷利率上浮 20%，还天天因此叫好的人我真的不指望他们能读懂我这篇文章。

4、对关注者的期望。踏踏实实干活，老老实实工作，别浮躁，千万别浮躁，该有的会有的。

5、一些担忧。X 安法，美国疫情，美国大选，对岸某省。都是些不确定因素，虽然说估计没什么大事，但是万一有点啥事说不好，担忧是有的，但是对完全不可期事物的担忧也是没必要的。

五、未来大方向预测。

X 会后，我更加坚定在基本盘上未来房价产生不会大的波动的看法，特别是看空方向的影响。未来的房地产市场一定会更加成熟，对于区域优势的城市来说，稳中上涨是大概率事件，特别是配套设施好的房子更加抢手，这些地方的刚需建议今年找机会上车，当然一线城市反而可以多看看多比比，因为跳涨的概率相比于其他中心城市是要低很多的。需要警惕的是三四线城市的房地产出现大范围波动的情况，但是由于知乎受众群体关注度较低，可能也不会在知乎上掀起什么波澜。讲真，此次疫情对房地产的影响比我想象的要小很多，虽然当时我也感觉这次疫情是另一次的 “天佑中华” 但是我真的没想到房地产市场的信心能够恢复的这么快。

六、附录。

感谢一直以来支持我的粉丝们，也感谢那些为本文提供资料的粉丝们；

附上去年和今年年初文章链接，供新关注者阅读。

有需要进行咨询的朋友请先阅读该文章：

知乎用户西湖大官人发表

谈谈我们温州吧

2019 年，根据中原地产数据，温州卖地收入 1016 亿元，位列全国第 15 位，这是温州卖地首次超过千亿。

2019 年，温州 GDP 达 6600 亿元，得益于东北重要城市的全面衰落，温州近 10 年来，第一次重返全国 30 强。

不过也可以看出，温州的卖地热度，已经超过了城市的经济地位。

当然，全国卖地的老大是杭州，力压上海、广州等老牌一线城市；宁波、绍兴的排名也在全国前列，可以说整个浙江省卖地都挺热。

而 2020 年，疫情当头棒喝，全国主要城市一度陷入停滞，温州作为鄂外重疫区，更是风声鹤唳。

正当我们沉浸于全国楼市断崖式下跌、恒大网上七折卖房的消息时，百业停滞的温州，在土地市场，不声不响，接连王炸。

1 月 19 日，温州自然资源与规划局公布了 2020 年 1 季度温州的土地出让计划，计 34 宗土地，共 2282 亩，毛估估建筑面积在 350 万平方米以上，已经逼近 2019 年全年的总和；

2 月 12 日，永嘉瓯北王家坞地块出让，创下了温州土拍最长时间，8 家房企从下午 2 点半抢到了晚上 7 点，9 小时，455 轮，才由德信地产以 25.27 亿元收入囊中。

2 月 19 日，温州出现中央涂、瓯江口、永嘉三江、瑞安等六个地块同时上市的盛况，可谓是六连炸，房开估计都到处举牌，忙不过来；

而不太知名的外地房企，如中润、石榴、筑城等，也是纷纷进入温州探路。

就这样，当 900 万的温州人民还禁足在家中的时候，房地产大佬们已经在不知不觉当中，将温州土地拍得高潮迭起，2 月份更是以 115 亿元独霸浙江，比 2、3、4 名的总和还多。

（图片：拿地宝）

即使 1 月份、2 月份的卖地收入总和，温州也是高达 188 亿元，落后于杭州的 354 亿，但远高于第三名湖州的 117 亿，第五名宁波的 63 亿。

有人说，温州政府缺钱啊，这次疫情损失这么惨重，政府补贴力度这么大，需要钱。

政府需要钱或许可以理解，但是地产商这么积极我也搞不明白。

要知道 2019 年，温州人口增量 5 万，远低于杭州的 55 万、宁波的 34 万。人口意味着购买力啊，何况温州流失的都是年轻人口这样的主要购买力。

而且，温州库存楼盘据说也还有 500 多万方。

温州发家的中梁地产，目前温州在售、待售的项目已经高达 23 个。

有种说法，中央每次放水，受益的主要不是中小企业，而是流入了房地产，这也可以作为一种解释吧。

知乎用户薛不破发表

昨日，一直在底部趴着的地产股迎来久违大涨，包括新华联、金科股份、绿地控股、中交地产、金地集团等近 10 家公司涨停，行业龙头保利地产、万科 A 涨幅也超过 7%。

地产板块的突然崛起，着实让人意外。同时，这也引发了业内对于下半年 A 股风格转向，以及房价的热议。

其实，对于地产板块的涨势如虹，央行功不可没。6 月 30 日，人民银行发布消息，决定于 7 月 1 日起下调再贷款、再贴现利率。这种 “变相降息”，对银行和保险等金融股带来利好的同时，也被视为利好资金密集型地产股。

楼市复苏的态势也令券商大呼 “超预期”。

从克而瑞发布百强房企销售榜单来看，2020 年 6 月单月，百强房企实现销售金额 14517 亿元，同比增长 13.8%(5 月为 12.2%)，环比增长 33.0%。6 月单月实现销售面积 10371 万平方米，同比增长 10.3%(5 月为 7.1%)，环比增长 33.6%。此外，若以半年度完成情况看，披露销售的目标房企 2020 年总计销售额 79867 亿元，其中 1-6 月份实现累计销售额 33934 亿元，半年度完成 42.49%。

基本符合房企上下半年 4:6 的销售节奏。

值得注意的是，3 月份以来，土地市场明显回暖，不少一二线城市核心区域的优质地块开始大面试入市，房企拿地的积极性也明显提高，杭州、武汉、福州等多个地方出现单日土拍收金超百亿元的现象。

而，房企融资窗口的开放，也是拉动地产股的一大要素。

6 月份以来，房企发行的债券中，仅美元债就 23 笔。此外，多家房企还展开了配股融资的操作，这种方式不会增加负债率。所以，虽然部分企业融资率超过 10%，但情况已经好转。

另外，一个不能忽略的客观现状是，地产股估值本来就不高，现在基本下探到了底部，开始反弹。上半年地产股的估值可谓历史最低，和 2008 年、2014 年的水平相似，明显被低估，已经没有向下空间了。而地产股在有良好的业绩加持下，会出现一个板块轮动效应。

地产基本面并没有外界想的那么差，随着融资环境相对宽松以及部分城市限价的松动，今年的房企业绩还是能够保证的。

不仅如此，松绑的声音也在疯狂试探。

据中新经纬报道，从怀来县住房和城乡规划建设局得到证实，该县的住房限购政策已经废止，购房不再受套数限制。这将是环京区域第一个取消限购政策的地方。

不过，随后新京报报道称，7 月 1 日下午，张家口市怀来县住房和城乡规划建设办公室工作人员就此事回应称，所谓解除限购的消息是假的。

值得注意的是，今年以来，全国已经有驻马店、广州、宝鸡等至少 12 个地方房地产松绑政策被叫停或调整。这些城市有的试图降低首付比例，有的变相松绑限购，有的试图全面放开公寓限购，大都伴着需求侧刺激的影子，容易引起市场炒作。

“房住不炒” 将长期坚持。

对于下半年的政策走势，全国各地购房政策放松的概率增大，对于激活市场交易需求等都有积极作用。

克而瑞研究中心认为，下半年地方调控政策继续维稳，限价政策或将进一步放开，短期内放松限购、限售的可能性不大。地方有望从保市场主体出发为企业纾困，并在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。

不过，“房主不炒” 仍然是基本定位，这是需要长期坚持的。

央行 5 月 29 日进一步表示，下一步，要坚持 “房住不炒” 定位和 “不将房地产作为短期刺激经济的手段” 要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

可以预计，今年房地产调控政策不会受经济下行压力影响而大幅放松，“三稳” 仍是主要调控目标。

知乎用户闲话财税发表

说两个其他人没关注到的点：

1、国家出台 2 月 18 日社保公积金新政策，对全国企业可以申请缓缴 6 月前的住房公积金，这绝对是利空住宅销售企业的政策。

举例：如某企业员工存在住宅商业贷款，其受雇企业选择了缓缴住房公积金，则面临急剧增加的还款压力，同时其他刚需因为住房公积金断了，对于买房的事情也将呈现观望态势。

所以结论：受公积金新政影响，纯住宅销售地产公司将面临较大冲击。

商业、文旅地产公司如新华联铜官窑古镇这种相对影响较小，因客户群体本身不得使用公积金贷款，产品相对于住宅存在一定优势。笔者的意见，缓缴公积金的政策不仅是一次单纯的为企业减负行为，甚至部分举措不一定是临时性的。

笔者理解这次政策是一次对购房人群现金流的压力测试，更是对施行了 21 年的住房公积金制度的一次彻底检验。

理解了这个，就会理解为何恒大出台了 75 折的销售计划，为何前两天房地产龙头股票在大盘疯涨背景下的莫名大跌。

而一旦取消了住房公积金制度，短期内又没有其他政策予以对冲的话，房地产将会受到毁灭性的打击。

2、房地产税靴子的落地，目前房地产税不一定是放弃了立法，更可能是在默默的走着立法流程，十八届三中全会通过的**《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出到二 0 二 0 年**，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果，完成本决定提出的改革任务，形成系统完备、科学规范、运行有效的制度体系，使各方面制度更加成熟更加定型。

而其中重要的一条就是税制改革：完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。推进增值税改革，适当简化税率。调整消费税征收范围、环节、税率，把高耗能、高污染产品及部分高档消费品纳入征收范围。逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。

纵观他内容，除了房地产税以外的其他所有内容都基本已经实现，只有房地产税尚未出台，但是在截止时间上的 2020 年度到底会不会出台呢，笔者还是持积极态度，很可能于 2020 年底出台一项征求意见稿，然后 2021-2022 年度正式施行，而一旦征求意见稿出台，短期内对房市总归是一个利空影响。

2020 年出台的一些佐证：全国人大常委会 2018 年立法工作计划于 2018-04-27 出台，全国人大常委会公布 2017 年立法工作计划于 2017 年 5 月 3 日出台，而房地产税都列入了预备审议项目，但是奇怪的是 2019 年的立法工作计划却破天荒的没有在全国人大网站上进行公示，这是不是意味着立法工作已经进入了征求意见稿的草拟步骤，为了防止对房地产市场影响过大而迟迟不予公开，当然这都是笔者的一些猜测。

所以综合上述两点，2020 年的房地产走势应该是比较悲观的，但是对于现金流充足的，融资较便利的大型房地产公司如万科保利等可能相对影响较小，而中小房地产公司可能会死掉一大片，房价在政府控制之下可能尚能保持稳定，但是有价无市的情况会愈发凸显。

以上为笔者一些拙见，仅供参考。

更多财税知识获取，请移步公众号：闲话财税

知乎用户刘不是发表

2020 年是一个新时代的开始，自从房地产了进入白银了时代之后，马上就要进入 “青铜时代” 了。

没错，就是 “青铜时代”，房地产可能不再是贵金属了，可能也对抗不了通货膨胀了。但是，毕竟是青铜，更多的使用铁锅或没有买灶具的朋友还是买不起的。

另外，现在老家十八线的县城房价，都已经过万了。这就造成了 “回不去的家乡，留不下的城市” 局面了。当大家处在一个买不起房的时代的，房价还能涨到天上吗？

周总下午来电话了，说是准备失业了，年前 HR 已经跟他谈过了，他要养家糊口还房贷。老家的朋友们来电话了，说是年后有工作机会多陪陪介绍，老家那里三四千的月光族，不能总是靠家里接济。可大家不知道，我已经自身难保了……

房价也是商品，如果一件商品都是奢侈品珠宝，一样摆在橱窗里，大家只能看看，然后发发牢骚，还有的什么实际意义。

房地产到底会不会涨，大家在用脚投票，，你说呢？！

知乎用户匿名用户发表

实在是看不下去了，如果没有这场肺炎那当然是坚定看空，长期阴跌，反正我早就逃顶了，但是肺炎打乱了所有计划，后市可就难说了。

几百个答案几乎全在扯基本面，这个人口啊，那个现金流啊，呵呵，一看就是段位很低的弱者或者小屁孩写的。

投机市场是由庄家说了算的，谁的资金大谁就可以控盘，一旦市场发生恐慌性抛盘就会引发系统性金融风险，俗称崩盘，为了避免这种情况，庄家一定会倾尽全力拉盘，看节后 A 股走势就知道了，中国出了这么大的事，创业板居然创新高。

现在楼市不是放不放水的问题，是放多少放多久的问题，小放 + 放松调控＝救市＝房价波动横盘，大放 + 连续降准＝重新回到房地产刺激经济的老路＝房价一路上行。

反正除了房地产，我想不出可以最快速把接盘侠的钱骗出来以支撑国家度过危机的第二条路，等着捡便宜的就算了，庄家允许可控范围内的横盘阴跌，但绝对不允许暴跌，想短线炒一波的也算了，这次危机过后会立马调转枪口进行调控。

知乎用户蒋峰律师发表

房住不炒依然是主要的政治定位：

2018 年 12 月，全国住房和城乡建设工作会议指出：稳地价、稳房价、稳预期，保持调控政策连续性、稳定性。

2019 年 3 月，两会政府工作报告：落实地方主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系。

2019 年 4 月，中央政治局会议：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2019 年 12 月，全国住房和城乡建设工作会议：2020 年要着力稳地价、稳房价、稳预期，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展的长效机制。

2020 年，在新冠疫情的冲击下，4 月 17 日中央政治局会议再次强调房住不炒。

这也是在给开发商信号，不要以为受到疫情影响，不要以为一季度 GDP 下降 6.8%，就可以重走炒房的老路。

政府有稳房价的决心，这是一件好事。我个人是非常不愿意看到房价涨的，当然也绝对不希望房价跌。我是希望能够稳住，涨幅与 GDP、通胀、货币增长幅度相一致，这是相对合理的上涨方式。

从 2016 年上一轮调控以来，房价一直被遏制，上海、北京的房价均有一定程度的下跌。

包括我自己在 16 年房价顶峰接盘的房子，也出现了下跌。。

最近，国内疫情有所缓和，在上海和北京等地，是明显能看到房屋成交量的上升。海外疫情目前局势不明朗，在疫情冲击下，资金有明显的避险需求，在上海不少楼盘，有钱人都排队抢别墅；有点小钱的也都想着去买套房，房地产交易市场开始回暖。

回到房价本身，在后续货币市场相对宽松的环境下，房价的趋势基本还是与货币保持同步增长，在房住不炒的政治背景下，基本的判断是房价稳定增涨，核心城市可能年底会有一定的涨幅。

以上海为例，2008 年底 M2 为 47.5 万亿，当时上海均价约为 1.47 万。2020 年 4 月，M2 为 209 万亿，目前上海均价约 5 万。2020 年 M2 是 08 年的 4.4 倍，房价是 08 年的 3.4 倍，假如这两个数据相近是合理的，则从上一轮调控至今，房价没涨，但 M2 还在增加，那么按照这个趋势的话，后续房价该涨一涨了，我们来看张图：

当然这并不代表房价会像此前那要暴涨，涨的快一定会出事，所以目前稳房价是政府的主要基调。

虽然我说可能房价会涨，但我希望房价真的别涨了，否则在北上深杭等核心城市，普通老百姓很难买房，房产成了有钱人的专属，阶层进一步固化。年轻人，尤其是普通人家的孩子，基本很难在大城市立足。

最后，希望开发商好好建房子，把好质量关。今天看到上海某楼盘，是个大房企开发的，也出现一堆质量问题比如：

花 500-1000 万买了这种房子，能不揪心？别再把中国的房地产玩坏了。

知乎用户 David Dong 发表

我觉得影响房价的最大因素或许会是最新的金融开放政策。

中国的房产早就脱离纯粹的使用需求了，而是最大最广泛的资本市场。中国房价一路飙升的一方面原因应该存在于中国人对金融投资，资产增值的需求。大多数中国人不爱消费，爱攒钱爱攒资产，这是中国房价一路飙升的一个内在原因，因为在中国的资本管制下，只有房产是门槛极低的至少能撬动三倍资产的投资；而从历史纪录上看，房产的风险又是相对比较低的。

金融开放了，会不会有更有价值更多样的投资渠道呢？住房资产涨到今天这个地步，也差不多到了很多人的心理线了，可以扪心问问这个房价再涨能涨什么样？

但是个人认为不会太跌，经济还算行，并且有很大的降息空间。估计会以横盘为主吧，涨了会政策收紧，跌了会降息，维持一个不升不降的位置。

知乎用户我爱黎明发表

知乎上看空的人越多

看空的赞数越多

越要去买房

没人赞我说明都看空 (但心里骂着娘的想买)

真没人讨论了，房地产才是真凉了

知乎用户匿名用户发表

历史性的时刻，一块钱能买一升原油但买不了一升矿泉水，世界经济回归到了 2017 年，巴菲特也变成了巴韭特。

房价怎么说呢？鉴于某房企降价次日就被通报批评的事件与国内大量 18，19 年高位接盘侠的愤怒，本人觉得降是不太可能降太多的，真搞得这群人发毛了，直接断供来个鱼死网破，那么房地产泡沫也就碎了，就会到达马老板所说的房价如葱。

但是呢，目前这个经济形势依旧会加速房地产泡沫的爆裂。为什么前些年房炒的如此之凶？因为大家都相信房价能保持一年 10%~20% 的增幅速度，这和老美的十年牛市非常相似，定期存款的利率才 3%~4% 一年，所以全部资金全都进入了股市，以至于普通美国人连一千美元的流动资金都没有，这又和我国掏空六个钱包买房相似。美股在疫情下已经崩了，今晚再次熔断，跌破两万点，如果中国疫情没能控制住，房价估计比美股好不了多少; 如果肺炎治疗花销自费，那么武汉当地回出现抛售潮卖房救命，以及两三千一平的房价，带崩整个房地产。

随着国内疫情的结束，表面上平静如水，而实际上是暗流涌动，因为投资有了更好的去处，全球股市大跌，黄金腰斩，原油半价，就像商品促销打五折，做空股市的一群人已经捞到了第一桶金，抄底原油的巨头已经把廉价原油存在了海上，无数赌徒持币观望，只要疫情结束，亦或是原油战妥协，美股当日回复 10% 以上，也就是日收益 10%。而房地产，相对于如此之多的廉价资产而言，本身折扣少，增幅慢，也就没有了投资空间。

当然，房地产企业今年的日子会相当难过，一旦外围稳定下来，资金大头立即进入了股市，黄金，原油等领域掠夺优质筹码。房价，国家不准降，就会陷入无人接盘的境地，而无人接盘代表着交易量萎缩，有价无市，也就没有了利润，当然房地产本身就是暴利行业，大的房企凭借前期资金积累以及人气口碑可以渡过难关，小企业基本就是死路一条了，就像恒大可以通过预购获得五个亿的流动资金，小企业这样搞反而惹人嘲笑。

总而言之，对于消费者而言，2020 年的房子不过是个鸡肋，食之无味，去之可惜，交易量进一步萎缩，等股市，金市，油市稳定下来之后才可能有有进一步发展。新房价格基本不会有大的变化，但二手房出现 20%~30% 的跌幅也不足为奇。

知乎用户匿名用户发表

肯定大跌。因为我已经买房了。

从参加工作到现在，黄金基金股票，我买啥啥跌，卖啥啥长

知乎用户匿名用户发表

涨不涨不好说，毕竟一城一个情况

如果还要涨，我觉得什么国家放不放水，是空话，放的钱又不是直接流入你的支付宝。就算低门槛可以借给你去买房，那也是要还的。想想你能不能还的起，还不起后果可不是房子抵给银行，多的钱拿回来这么简单的！

先说明面，该城市有多少刚需入场，高房价下，这么高的价格在割韭菜，你得保证有足够的就业机会和收入。让刚需年轻人来你这个城市工作定居，产生一批刚需购房，这批人托地后，会有一批中年人买改善房或给下一代置业。

如果最底层的流入年轻人刚需都没有，那水源头就断了，等着萎缩就行。

暗面上，高房价的成功，是建立在国人的哄抢心里，或者说有能力哄抢！

现在你让国人哄抢，这房价两年涨一倍不过分吧，能办到吗，估计办不到，收益不那么大了，国人疯抢就少了。

另外就是疯抢的底气，最简单明了的是，比如物价飞涨，生活成本在变高。但是你的工资却涨不上去，而且还面临失业的风险，银行对贷款也不这么友好了，比如利率提高了等等等等！

综上你可以评估一下你心中的那个城市。

大家都是普通人，之前已经六个钱包了，现在如果不是翻倍的涨，普通人有什么动力去抢。如果翻倍的涨了，你先看看自己的钱包觉不觉得你有资格上

总不能先把你女儿订个娃娃亲，把彩礼要回来凑首付吧，如果这样，多生女儿，多个钱包

知乎用户庚号先生的自言自发表

写在 2020.1.28 夜晚，肺炎肆虐的时候。

如果未来肺炎得不到有效控制，中国经济必定雪上加霜，房地产恐怕也难过。

知乎用户经济观察报发表

经此一疫中国人可能会更爱买房子

央行坚持房地产行业不放松的态度从未改变，但房地产在疫情期间的抗跌性已有目共睹。

2020 年至今，经济下滑，老百姓们越发关心如何让自己的财富保值增值，对于中高收入群体而言，家庭财富保值增值已实现，但对于低收入群体而言，财富缩水已成为现实。

4 月 21 日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《疫情下中国家庭财富变动趋势—中国家庭财富指数调研报告（2020Q1）》（以下称《报告》）显示，金融资产或年收入在 10 万以上的家庭，其财富整体是增值的 (财富指数大于 100)，且金融资产或年收入越高，财富增值越高。

金融资产在 300 万以上或年收入在 100 万以上的家庭财富增幅最大，家庭财富指数分别为 128.4 和 131.5。

但金融资产或年收入 10 万元以下财富缩水，且超五成金融资产或年收入 5 万及以下的家庭报告其财富减少，其中有 34.6% 的金融资产 5 万及以下的家庭报告其财富减少很多，35.2% 的年收入 5 万以下的家庭报告其财富减少很多。

不同收入家庭的财富变化主要原因是什么？

全球资本市场在开年一度出现股市、债市、黄金价格 “齐跌”，而后在美联储带动下，各大央行纷纷降息或加大量化宽松政策。现阶段，大类资产表现暂时回归平稳，但疫情下的全球经济仍存在新的不确定性。

“A 股”整体关注度在一季度大幅增长了 6.67 倍，国内股民的 “抄底” 冲动十分明显。

国际疫情局势尚未明朗、全球央行大放水叠加经济增速放缓之际，黄金的避险价值也再度凸显。今年一季度，“黄金” 关注度快速上涨了 1.85 倍。

股市震荡，“基金” 的关注度明显提升。

货币政策的调整虽然使得货币基金收益率持续下降，却直接利好债市，中证全债指数微涨 2.92%。

此外，3 月份美股、原油和中资美元债的暴跌，也让 “QDII” 间接大火，关注度少见的在一季度上涨 1.54 倍。

相对比金融投资产品，“房地产” 在理财热词中的整体热度相对较低，其实通过 2019 年的国民投资理财情绪指数历史数据显示，房地产大类情绪去年整体呈现平稳走低态势。

今年一季度 “房地产” 整体关注度相对较低，“房住不炒”的理念逐步深入人心，但其热度仍出现升温迹象，上涨约 93%。

**但恰恰是房地产增值机消费的减少导致了中高收入家庭的资产总量上升。**这是《报告》的统计结论。

图片来源：《疫情下中国家庭财富变动趋势—中国家庭财富指数调研报告（2020Q1）》

《报告》显示，年收入 5 万以下家庭的房产价值微降，其他收入或资产组家庭房产均增值。年收入 5 万及以下家庭的房产价值指数为 99.1。

这表明**与上季度相比，本季度家庭的房产价值略微降低。**除该组外，其他收入组或金融资产组家庭的房产价值均有所增加，且收入越高或金融资产水平越高，家庭房产价值增幅越大。

“高金融资产组或高收入组家庭的房产价值增幅较高，这可能与该部分家庭持有更多的增值性房产有关。”《报告》分析称，按收入分组的家庭房产价值变动也类似，即高收入组家庭中报告房产增值的家庭比例较高。

虽然中国各城市的房价差距较大，但《报告》指出，按城市等级分组看，**各城市等级分组下的家庭房产价值也均增加。**一二线城市家庭的房产价值指数分别为 105.5 和 107.3；非一二线城市家庭的房产价值增幅相对较大，其指数值均接近甚至超过 110。

而**对于受疫情影响程度不同的城市而言，《报告》显示，疫情严重地区家庭的房产价值增幅相对较小。**反映在指数上，各组家庭的房产价值指数均超过 100，但疫情严重地区的家庭房产价值指数最低，为 103.2，表明相比上季度，该地区家庭的房产价值增幅相对较小。

“为什么大家都愿意买房产？因为房产相对比较安全，买了一个房子我自己住着看着比较安全，买其他东西都有风险。” 斯坦福大学经济政策研究所的资深研究员李宏彬教授称，在海外买股票都是专业人士做的事情，通过基金等专业理财人士买股票以后可能放了两三年都不动，但国内大家都喜欢炒股票，不停的买卖，这样会增加风险。

当前，随着国内疫情进一步控制，多地房地产市场开始回暖，开发商也加快部署卖房，积压良久的住房刚需释放，加上地方政府的楼市调控政策有所宽松。

比如，深圳的房地产市场的异常已经引起央行等部门强烈关注。

“3 月房地产销售同比仅下跌 10%，比 2 月降幅 25% 大幅收窄，复苏比我们预期来得要快。”瑞银财富管理投资总监办公室 (CIO) 表示，随但居民中长期贷款占比仍低于去年同期，表明当前地产消费尚未完全回暖，居民实地看房买房情况有待回升。

“深圳的房市可以说中国房市高端的晴雨表。”华夏新供给经济学研究院院长贾康称，这几年经济下行过程中，可以观察到疫情爆发之前深圳和其他一线城市房市其实是一个底部，疫情得到控制之后它合乎逻辑的又要往上表现出有可能热度提升的这样一个过程，这也是在中国房市已经出现冰火两重天的分化局面以后，一线城市代表的高端领域里必然出现的所谓 “打摆子” 现象。如果没有长效机制和中央基础性制度来形成长效机制，它还会继续打摆子打下去。

当前全球主要央行都是释放巨量流动性，资金将流向哪里？

李宏彬认为，大家现在不愿意投制造业，也不愿意投零售业，也不愿意投企业，投哪里？最安全的投到一线城市的房地产。这个风险已经很高。政策应引导资金不进入楼市，而进入到真正应该去的地方，这是非常重要的一个政策执行方面的问题。

但是，《报告》显示，中高收入家庭的住房投资意愿仍旧强烈。

图片来源：《疫情下中国家庭财富变动趋势—中国家庭财富指数调研报告（2020Q1）》

“高收入的群体愿意进行投资性住房，投资人对房市预期是乐观的，同时已经在投资房地产的人愿意继续投资房地产。” 甘犁称，“暂时一线城市房子会回暖，但是我相信政策上是不会允许房子再出现前几年的那种暴涨情况。”

知乎用户阿狗发表

你是想让我聊聊 20 年中国的国运吗

知乎用户钟昊发表

我是不可能在大城市买了，武汉这波疫情太凶。

大城市生活比小城市好不到哪去，一出事情是真的要命。

知乎用户林林轩发表

不跌就不错了，还涨？糟老头子坏的狠啦

知乎用户硕根儿发表

关于房地产走势的问题，我觉得谁也看不懂。能看懂的早都发财了。但是要说 2020 年吗？基本上一线城市还在涨，二线城市不动弹，345678 线城市谁买谁死的惨。（图文无关）

知乎用户张华发表

分化，分化，分化

现在没什么好的投资机会，通缩趋势和通胀压力同在，但是绝对不可能普涨。

北上广深，一二三线，cbd，学位房，刚需，豪宅房价逻辑都会完全不一样。未必联动。

盯住核心城市核心地段，盯住人口流入城市，盯住超大民生工程。

坚决避开人口流出城市，避开泡沫标的。

总之一句话，刚需早买早享受，房子现在不是好的投资，但是现在超过房子的投资很少。

知乎用户 Mr.Z 发表

结合 5 月 22 日政府工作报告进行小小复盘：

首先，今年政府工作报告中对于房地产的论述十分平淡：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。如果像往年报道一样，那么应该还会出现一些刺激性的表述，类似 “去库存”、棚改货币化” 或“税收信贷支持政策”这些具体的政策。但这些都没有，取而代之的是 “房住不炒”、“因城施策” 等这些老生常谈的词语。

不过，报告中其他的一些提法，间接给了些方向。例如，深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业增加就业，还有完善便民设施，让城市更宜业宜居。新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，支持加装电梯，发展用餐保洁等多样社区服务。[1]

第一个方向：城镇化和城市群。

报告提到：要加快落实区域发展战略，继续推动西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。深入推进京津冀协同、发展粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展，推动成渝地区双城经济圈建设。

毫无疑问，都市圈依然是接下来的发展核心，同时，国家重点支持的区域和城市群有了新的转向，成渝经济区、黄河经济带、长江经济带被提上日程。其中成渝经济圈是第一次在政府工作报告中出现，这似乎暗示着该城市群的地位，仅次于中国最顶尖的三个城市群。如果说城市群也分 123 线的话，成渝经济圈无疑是二线当中的龙头。

报告还提到：发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

这意味着在做大中心城市的基础上，大城市周边的卫星城也将迎来较大利好。至于推动西部大开发，东北全面振兴到不必过于看重。这些喊了很多年也没有什么实际效果，更像是为了体现 “均衡发展” 的一句口号。

第二个方向：老旧小区改造。

报告提到：新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

旧改在这两年的官方会议中被反复强调，从官方给出的信号来看，今年开始，旧改接力棚改已经是大势所趋，但棚改并不会完全消失，这是一个此消彼长的过程。在 2018 年，国内启动了三年棚改计划，今年已经到了三年计划的最后一年，创造了一批 bfh 的棚改不会再排山倒海的到来。大规模的棚改将与人们渐行渐远，而小修小补的旧改将会逐渐渗入整座城市的更新轨道中。

从去年开始，两会中已经明确点出，“城镇老旧小区面广，要大力改造提升”。同在去年 6 月 19 日，国务院文件也提到：部署推进城镇老旧小区改造。估算全国目前需要改造的老旧小区涉及居民达到上亿人，投资总额或可达四万亿。而计划的重点对象，则是那些 2000 年底前建成的住宅区。[2]

今年，迎来了城镇老旧小区改造工程的二次推进，这样的二次推进一定会比之前更大规模、更精细化、力度也更大。因为做多少、怎么做，已经被明确提出了。

首先，已经量化了目标，3.9 万个老旧小区的改造。根据住建部等相关部门测算，初步统计全国老旧小区近 16 万个，涉及居民超过 4200 万户，所以今年要完成的目标接近总量的 1/4。

其次，钱从哪里来？除了专项的资金、财政补贴、居民自费，依然远远不够。国务院文件给出额解决方案是：首先鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，再是运用市场化方式吸引社会力量参与，也许这是个好的方向。今年随着国内对整个旧改工程的重视程度加大，必定带来的是政策的倾斜、专项资金的投入、还有社会各个主体的参与。

关于房地产税：

今年的政府工作报告中，对房地产税只字未提，此前，房地产税已连续在 18 年、19 年的政府工作报告中出现，2018 年提到 “健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”，19 年则提到 “健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，可见说法已经从稳妥变为稳步。不过，在 20 年 5 月中旬国务院文件提到了 “稳妥推进房地产税立法”，说法再次从稳步变为稳妥。[3]

5 月 11 日，国务院文件提出：稳妥推进房地产税立法。

稳步和稳妥虽只有一字之差，但是稳妥显然更保守克制。总得来说，中央对于房地产的态度主打的是房住不炒，不能让其过热，尤其对于突破红线的城市肯定会坚决约谈。同时，又要死守住 “不发生系统性风险” 的底线。每到房价跌幅有可能诱发市场恐慌的时候，就会出手强拉一把。

两者最好的结果是市场对于涨跌有着不一致，形成相互的制约。所以大方向将会是是稳住基本面，那么对于房地产而言，一是房地产税肯定会出台，只是时间问题；二就是要坚决遏制住暴涨和暴跌，不出乱子。

关于税收改革：

5 月 11 日，国务院文件提出：深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。

个人有什么税收规模是可以赛过企业呢？

参考

知乎用户贝尚智库 Lee 发表

贝尚智库合作嘉宾、著名经济学家叶檀：这些城市比较悬——2021 房地产市场白皮书

文 / 叶檀、刘海韵

2020 年，只剩下一周。

这一年，各地以每天出台接近一条政策的速度，稳定楼市，既不能大涨也不能大跌。

下半年的主题是限制，房地产的主题是稳定，转性。

据贝壳研究院统计，从 7 月开始，全国共 74 个省市推出房地产调控政策 141 次。

22 座城市包括常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川、西安、徐州、绍兴、丽水、衢州、台州、海盐县、黄石，全都发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，提高贷款和房产转卖门槛，进一步打击投资需求。

在这样的背景下，房地产市场出现了明显的新特征：总体数据稳定，城市分化，楼盘分化，一二手房分化。

今天，我们谈谈城市与区域，看看我们看好的十座城市、不看好的十座城市之后，这些年发生的那些事。

2020 年房地产关键词分化！

二手房市场底部升温，不过，区域分化、产品分化非常明显。

投资、房价保持稳定。根据国家统计局数据，2020 年前 11 个月，全国房地产开发投资增速为 6.8%，连续 6 个月保持正增长，不过没有达到 2019 年 10% 左右的增速。

7、8 月份成为分水岭，7 月破万、8 月达到最高值。

此前，为了对冲疫情风险，房地产没有受到严厉控制，但 8 月份到达最高值后，一路下行。

贝壳研究院数据显示，从单月数据看，11 月商品房销售面积 1.75 亿平方米、销售额 1.73 万亿元，量价数据从 7 月起连续 5 个月刷新历史统计最高值。到了 11 月，单月销售均价为 9865 元 / 平方米，已经连续 3 个月环比下降。

可见，从 7 月起集中调控以来，在销售面积加速修复、年度累计销售面积达到 2019 年同期水平的同时，价格得到有效控制。

政策前低后高，房价前低后高，全年一平均，总体稳定。

根据国家统计局的数据，2020 年前 11 月，全国商品房销售额 14.9 万亿元，销售均价连续 3 个月下降。

今年前 11 个月份，商品房销售面积 150834 万平方米，同比增长 1.3%，增速比前 10 个月提高 1.3 个百分点。

从投资种类看，住宅最好，工业物业次之、写字楼再次，商业物业最差。

住宅销售面积增长 1.9%，办公楼销售面积下降 12.8%，商业营业用房销售面积下降 11.1%。商品房销售额 148969 亿元，增长 7.2%，增速提高 1.4 个百分点。其中，住宅销售额增长 9.5%，办公楼销售额下降 10.7%，商业营业用房销售额下降 13.7%。

工业物业相比而言要好一些，尤其是物流产业和数据中心，成为资金追逐的热点。

再从区域投资的角度看：

西部投资增速最强劲，投资 29746 亿元，增长 8.3%，与去年持平；东部排名第二，地区房地产开发投资 68488 亿元，同比增长 7.4%；东北地区第三，投资 5245 亿元，增长 6.2%，增速提高 0.6 个百分点。中部地区最低，投资 26012 亿元，增长 3.6%，增速提高 1.2 个百分点。中部地区是因为疫情期的特别影响，二季度以后，投资量大幅上升。

东北我们不多说了，要说说几个出乎意料的城市，反应新的动向。

我们从安全边际，找出安全的和不安全的城市，看房价涨幅、租金回报率、去化率、人口增减，以及当地产业发展。

哪些城市最危险？我们最担心京津冀城市群

1，我们最担心京津冀

并不是房地产投资量大的区域，房价就一定红火。

比如东北，表面上看投资增速不错，但房价一路下跌。跟叶檀财经十大看好城市和不看好城市相比，我们着重强调产业和租金回报。

12 月 18 日，贝壳研究院发布的《2020 年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》，给出了一组直观的数据，盘点 2020 不同城市二手房市场表现。

（图片来源：贝壳研究院）

要知道，二手房是反映这座城市房地产的真心的。

图片一出，大家震惊了，为什么这些著名大城市，二手房价也这么低？

58 安居客房产研究院分院院长张波分析，目前一线城市除广州外都进入到存量房市场，二手房成交量在新房的 3 倍以上，将成为常态。

四座是京津冀城市中的大型城市，山东两座大城市青岛、济南，东北一座城市长春，西南一座城市贵阳，广东一座城市中山。

廊坊以 8.4% 的跌幅居于榜首，山东头部城市青岛、济南房价跌幅分列榜单二、三位，以前的大热城市郑州，排名第四。更让人震惊的是，一线城市北京、广东的中山也上榜。

我们对这些城市保持谨慎态度。

从京津冀来说，北京的郊区不能碰，实际上，固安、天津、廊坊都可以被看作北京的郊区。

京津冀地区，主要是因为严控的关系，而天津等城市产业发展让人揪心。

2，身处粤港澳大湾区热土，为什么中山二手房下降，租金上涨？

从 2016 年开始，中山房价上涨，广州、深圳的人背着钱来买房，根据安居客数据，均价从近 6000 一平到现在的 1 万 1 以上一平。

中山有区位优势，有深中通道，离珠海、广州不远，但前期透支了房地产。

2006 年开始，房地产投资占比超过 30%，到了 2018 年，突破了 50%。

2016 年，中山的成交面积直接杀入全国第 18 位，成了其中规模最小的地级市，并且让去化周期从年初的 24 个月降到了可能的 10 个月，炒房客直接买断货。

爆炒过后，后续难继。

“深圳炒房客败走中山楼市” 等消息一抓一大把，一些投资客少说亏了几十万，这消息瞬间转遍投资圈，中山楼市被排除在外。

没了广州深圳的投资客，房地产失速下跌。

更惨的是，中山经济惨败滑铁卢，增速疾降。

中山一度花团锦簇。

03、04 年的时候，中山的 GDP 增速全省前三，04 年到达 95 年以来的巅峰，18.7%！

但此后官员迭代，经济下行。

2019 年，名义增速 1.2%，全省倒数第一，2020 年也好不到哪里去，前三季度增速 1.15%，估计也会垫底。广东省委第二巡视组还反馈过中山 “外贸出口数据造假” 问题。

幸亏，中山租金是上涨的。

现在，中山市政府重新吹响制造业强市的号角。希望能强起来，否则，中山就不是房价下滑的问题了。

热门城市郑州和贵阳怎么了？

郑州最大的原因是产业不再那么强，供应量太大，郊区 HOLD 不住。

郑州一跌跌四年？郑东新区优势期已过，其他产业园区太多，全都处于培育期。

我刚去过郑州，主要是郊区跌、新园区跌，主城区还是比较扛打。

郑州经济发展在过去五年热得发烫，过去五年，郑州的 GDP 连跨 8 千亿、9 千亿、1 万亿三个台阶。

2019 年，郑州 GDP11589.7 亿元，排名全国第 15 位。

郑州有两大产业，一个是富士康，一个是房地产。搞清楚了富士康，就能搞清楚郑州房价。

富士康年手机总出货量超过全球七分之一，销售收入将近 3000 亿，供应链带动能力强。到珠三角拉动了珠三角的产业链，到郑州、重庆也带动了当地的产业。

郑州希望富士康入驻，形成电子智能终端产业集群，为航空港提供 30 万乃至上百万个就业机会。

虽然富士康的主力在航空港区，2019 年，这个区 GDP980 亿，只占整个郑州 GDP 的比重不到 10%，富士康的拉动能力强啊。

现在产业链的全球重构，带来了不确定性。一旦富士康三心二意，对于郑州的产业链打击比较严重。

比较尴尬。

现在，郑州还在大规模投资，2019 年 2 月，当地官媒消息，经开区计划实施 443 个项目，总投资 1960 亿元。

郑州当地人自己总结的原因是：

产业园区太多，缺乏充足的配套；安置房大量进入租赁市场，导致租金普跌；有 20% 的差额税，郑州政策规定自 2015 年后成交房产，必须交纳契税，还必须交纳成交价与原价之间 20% 的差额税；限购限贷，有人没产业，旧改太多等等。

一句话，郑州供应量大，税收高，叠加产业链转型，必须还要有 4 到 5 年的培育期。

幸运的是，郑州对房地产依赖不算高。

2017 年，郑州房地产开发投资占 GDP 的比例是 36.8%，2018 年占比是 32.1%，到了 2019 年下降为 28.9%。

跟自己比是降了，跟别人比，特别高，对房地产业依赖性挺强。

看看，这个数据还是高，太高了。

至于贵阳，到底是为嘛呢？

12 月 19 日，贵州大学贵州省房地产研究院与社会科学文献出版社发布《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告 No.7（2020）》，认为观望情绪逐渐增多，房地产行业投资和消费意愿持续减弱。

贵阳本土购买力不足，别以为，放两台后台机器，就真的是数据中心了。

2017 年到 2018 年，贵阳楼市有过集中爆发，趋于饱和，现在有些青黄不接。

再看看贵阳的 GDP 增速吧，一切不言自明。现在，茅台都已经成为地方的第二财政了。

山东两大城市青岛和济南不用太担心

我对青岛、济南还是看好的。

不过，现在扩张太快，培育期就比较长。以前去青岛，崂山算远的，现在一去就去即墨，济南一去就是去莱芜。

所以，很多新开的楼盘都不在市区内，比较偏，投资吧，需要养育，住吧太远，购买意愿自然下降。

这些地区较低的房价，也就拉低了青岛、济南的整体房价，给人一种连跌的感觉，其实城区新房还是涨的。

开发扩张如此之快，均价下跌也就很正常了。

青岛下跌还有些原因：

资源以前独一份，现在要跟济南抢。总的来说，当地居民收入不算高，承担不起太高的房价。城镇可支配收入 54484 元，农村只有 22573 元，贫富差距比较明显，低收入人群买不起。

2019 年，青岛市人均工资为 6050 元，这样的收入即使在李沧区买房，也需要 20000 元 / 平米左右，一套 90 平米的房子，需要三十年的收入。

现在，青岛、济南都在抢人才，没有产业链、没有人才，就没有一切。

12 月 14 日，青岛市人才工作领导小组召开扩大会议，研究审议了《关于进一步深化户籍制度改革的意见（征求意见稿）》，将进一步放宽放开外来人口落户限制，放宽学历、技能人才落户条件，在青岛具有居住性质产权住房（含已网签）即可办理落户。

青岛城区取消积分落户限制，全面放开县域三市落户，并鼓励举家迁徙和亲属投靠。

12 月 17 日，青岛还明确，经适房签订买卖合同满 5 年可申请变更商品房，但需要申请人一次性足额缴纳土地收益价款，交易时必须缴纳 50％土地增值收益，新规自 2021 年 3 月 1 日起施行。

青岛、济南比京津冀还是要好多了。

最后，再强调一下，另一些城市，不仅二手房下跌，租金也在跌，这些城市更要小心。

CPI 中的居住价格，主要构成有租赁房房租和水电燃气价格，2020 年 11 月两者同比全都下跌了 0.9 个百分点。

全国租金价格连续下跌，从 2016 年到 2020 年的 11 月，平均月租金保持四连降，达到近五年最低，房租价格同比跌幅为 0.5%。

从租金水平来看，从 2016 年到 2020 年的 11 月，重点城市平均月租金为 42.2 元 / 平方米，环比微涨 0.4%，同比下降 2.7%。

11 月，租金跌幅前 5 城市分别是太原、石家庄、温州、北京、乌鲁木齐。2020 年前 11 个月，北方青年心目中最高大上的城市北京，房租跌幅进入前五。

长三角中的温州、珠三角中的中山、东北、京津冀，市场动荡加剧，都需要继续培育。

知乎用户元元说发表

2019 年，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强” 的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。

知乎用户南乔木发表

最近因为疫情，经济受到了很大的压力，立刻就出台措施放松房地产。

还看不出来吗，中国经济有两大支柱，一个是房地产，另一个也是房地产。

船大难调头，只能一条路走到黑了。

从个人来说，你买我不拦着，我买我不买。

知乎用户詹伟平发表

这个问题很有意思，不管什么事情出来了，总有人第一时间站出来问：房价会不会暴跌？

20 年前有人这样问，但凡有人说跌的，立马引来群众的一路欢呼声，但凡有人说涨的，立马遭致一大帮人辱骂。

10 年前也有人这样问，回答的人也是同样的结果，反正是顺应民心的话，就是对的，逆民心的话就是错的。

5 年前也就是 2015 年的时候，也有人这么问，那时候我清晰的记得，超级多的媒体也都在唱衰房价。

到了今天，肺炎出来了，好玩的是，又有一大堆人问：房价会不会被摧毁。问这个问题的人，其实心里早已经有答案了，这个答案和 20 年前一样，和 5 年前一样，那就是：必须摧毁，必须暴跌。

所以底下一大堆的砖家分析，然而没什么卵用，反正你要想获得民众的支持，跟着一起喊：房价即将暴跌，一颗白菜换一套房的时代，马上就要来了。

醒醒吧朋友们，房子在中国已经不是简简单单的住了，它已经带着强烈的金融属性了。

你去银行贷款的时候，银行首先会问你有几套房，价值多少，你即使是去找朋友借钱的时候，或许朋友不借给你，假如你说借我 50 万，两年内不能还你，这价值上百万的房子归你。

我相信这时候，朋友分分钟和你签好协议借给你，就怕你按时把钱还给他了。

房价涨的时候，买的人会去买，买不起的人依然买不起。

房价跌的时候，买的人会去买，买不起的人依然买不起。一直在观望的人，房价涨在等着跌，房价跌在等着涨。

我在上大学的时候，也挣了些钱，二线城市一套房买不起，首付还是勉强可以的，可惜那时候我没这个想法，后来毕业的时候，手上也没啥钱，我不知道钱去了哪里，假如当初勉强一下，我想现在手上至少也能多一套房出来，看得见摸得着。

有钱的时候就去多还套房贷，缺钱的时候，大不了拿房子去银行贷款，分分钟套几十万出来。

实用的话总是不中听，中听的话总是不实用，未来买房到底值不值得我不知道，我只知道过去 30 年买房的那帮人，99% 的晚上都在被窝里偷笑。

看完三件事：

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谢谢你的支持！

知乎用户沐木发表

解决不了分配问题，蛋糕做的再大都会穷途末路。

不考虑人性问题，政策定的再好也是纸上谈兵。

知乎用户只争朝与喜发表

第一次写关于房地产方面的内容，虽然本人本科和博士阶段都是攻读的土木工程专业，但是在校园中学到的东西都是关于建筑结构的设计与应用方面，没有房地产这门课，更没有相关的指导，平时全凭兴趣了解地产相关的内容，当然到目前为止对房地产这个庞然大物也是一知半解，但谁又是天生就知道这个世界运行的规律呢？每个人都是在不断的学习中成长，成长就意味着犯错，犯错就要反思，反思而后继续学习，如此往复…

好，回归正题，如何看待地产 2020 年走势？或者说房地产处于什么样的历史阶段？我将分以下几个方面来解读：

（1）近期发生了什么？

**事件：**2020 年蹦出一只又黑又大的黑天鹅（新冠病毒），任凭神仙他也无法预料，对全球都产生了巨大的影响，包括经济、社会、政治等等方面。

**对象：**人们往往最关心与自己息息相关的东西，比如房子，这是每个人都绕不开的话题。通常认为房子具有三种属性：居住使用，投资和融资。对于大部分普通人来说，买房是看中其居住使用属性、投资属性以及相应的附加值：教育、结婚、养老等等。

同时房子依附于土地，土地出让又与 zf 的财政收入息息相关。比如：2018 年全国卖地收入 6.5 万亿，占地方预算收入 2/3

此外，基于房地产而衍生出来的产业链更是不计其数，布局全国

（2）直接影响是什么？

在这个足够寒冷的业界冬天，新冠病毒给房产商又摆了一道。新冠病毒的出现使得房地产商在建项目停工许久，现房销售受阻，资金回流出现问题。从下面两幅图也可以直观的看到对房地产的冲击

PS: 以上数据来自国家统计局

（3）相关方会有什么反应？

细心的朋友应该发现央行近期展开了一系列的行动，包括定向降准、MLF、逆回购、票据互换、延期付息等，这些操作均有利于降低房地产的融资成本和资金压力，**但是同时强调了不将房地产作为短期刺激政策，**也就是说房产的生存暂时不会受到威胁，仅此而已。

同时各地方政府也出台了一些政策，帮助房产商尽快复产复工、助力现房销售、缓解资金压力等，仅我看到的就有上海、海南、深圳等城市

房产商积极创新销售模式，比如赚足噱头的线上销售（名义上打折销售，但好像已经提前涨价了）。同时地产商内部也在积极进行架构改革，比如碧桂园的部门合并以及区域总轮岗和公开竞争上岗模式（业界首创？）

（4）长期走势

房地产在国民经济中的地位不断走低，zf 高举旗帜坚持房子是用来住的不是用来炒的，各地也纷纷出台了相关政策来限制投机行为从而遏制房价，同时银行等金融机构针对房产商提高了借贷门槛，这些信号无疑都在告诉我们坐火箭向上蹿的时代已经过去了

炒房热已退。当今一二线城市有着非常严厉的房产调控政策，限购限价限售，这已经让投资回报周期大大拉长，而利用高杠杆玩游戏的投资客（比如某某炒房团），快速回款模式已经被堵死，再玩下去可能将万劫不复。

房地产企业的洗牌还将继续，可能的形式包括大型企业以收购或者参股的方式吸纳中小公司，或者是公司深入合作抱团取暖。

（5）我们该怎么做

一二线城市的扩张仍在继续，其高房价的背后其实是各种资源和价值的积累，虽然有一定的 Bubble 存在，但是只要城市不断发展，人才不断涌入，生活水平不断提高，这些虚有的泡沫就有寄托的地方，所以盼着房价大幅下降买入？那只能后悔的拍大腿了

现在一二线房价处于横盘状态（微涨和微跌），银行贷款利率也比较低，是个上车的好机会（仅个人判断，不构成投资建议）

大城市发展的越快，十八线小地方没落的也就越快，人口不断流失，地方经济没有起色，赚不到什么钱，人们就越想往出走，进入到一个恶性循环。所以在这些地方长期投资房产收益肯定是不乐观的，因为人才是一切的基础啊！如果没有人，你给我一个纽约市它也没有任何交易价值

基于以上背景，我对 2020 年的房价走势判断是微涨。因为供应量少了，潜在需求增加，同时疫情过后可能有一波集中性购房，进一步将加热房产，但绝不会有跳跃式的大涨了，朋友们房地产早已今非昔比啊

知乎用户中华路股民老周发表

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知乎用户高山流水遇知音发表

未来中国房价的走势：

参考全球几大主要楼市的历史，我们可以发现，面对房地产泡沫，几乎各种选项，都被各国政府使用过。

房产并不是无风险资产，只有当其他资产（基金、股票）缺乏吸引力，投资人才会争相贷款买房，如果有一天房产脱离了投资人预期，房产就将不再是刚需。

所以，房地产市场的供需其实具备很大的不稳定性，所谓刚需，其实是个伪命题。

中国楼市，无非只有涨横跌三个选项。

再精细点说，涨跌其实可以合并为一个选项，因为以中国楼市今天的泡沫程度和价格高度，放任他再度上涨，就等于让他下跌，而且是市场自发的剧烈下跌。

日本楼市大泡沫后，主动刺破泡沫，房价下跌，付出了惨烈的经济代价。

香港楼市大泡沫后，主动刺破泡沫，房价下跌，付出了惨烈的政治代价。

所以，中国八成是选择和美国一样的路，那就是维持经济的稳定性，救市托盘。

那问题又来了，既然房价泡沫破裂后你要主动救市托盘，你为何还要刺破泡沫呢？这不是给自己找麻烦么？

综上考虑，价横不跌，是中国楼市的必然选择。

知乎用户 Sky 发表

海南 18 年实行限购 19 年营业额下滑 38.8%，今年 3 月 8 日又控制商品房现售，看似加码，实则减少供应，稳定价格。

从海南的动作可以看出国家的策略，既要去投机热，又要稳房价，防止跳水引发金融危机。最理想的状态是让房价原地踏步让通胀来稀释泡沫回归价值。

综上：房价会长期处于疲软的状态，一线省会可以投，刚性可以买，其他原因购买需谨慎。

知乎用户大象 ELE 发表

说那么多废话都没用，周期大趋势目前向下，国家政策也在严控房地产，这是前提。看国家现在这一系列操作，既是防涨也是防跌，最好是横盘。但能不能如愿就不好说了，不能不考虑市场自身调整，很多事不是光政策就能控制得住的。

这种前提下，2020 年就还是保证活下来呗，多想想如何利用线上渠道，如何结合新需求做出新内容，老一套肯定是不行了。养精蓄锐，总会等到下一个上升期的。