法拍房最大的坑究竟是什么？

by , at 29 November 2021, tags : 法拍房拍房法院拍卖租赁房屋法拍税费房产房源 点击纠错 点击删除

使用CN2/CN2GIA顶级线路，支持Shadowsocks/V2ray科学上网，支持支付宝付款，每月仅需 5 美元

## 加入品葱精选 Telegram Channel ##

知乎用户明人发表

今年 6 月中旬拿到房，现在已经入住！！碰上今年疫情没办法，中间推迟了几个月，我是一月份拍的，小孩也顺利上了对应学区小学！！

想告诉大家的是什么了，法拍房真的没有那么恐怖，自己稍微花点时间全部能了解清楚，压根就不用找关系，我爸非要找他老同事，一点用没有，还浪费我一条华子！抖音，新浪，包括知乎一般都是写什么没关系千万别碰法拍房，那 TM 都是中介，中介的恶完全超乎你的想象，我拍之前我还咨询过中介，中介说需要水电缴费记录才行，但是他们有办法搞定，意思给钱，后面我自己开车去学校咨询，学校说，早就不用了，有房产证就行，不管你是多久买的都行，只要在学区！！！中介的恶是什么了，首先要把事情难度夸大，这样他才能心安理得的收钱！！！

好了，现在说拍卖注意事项：一：首先你先要看自己口袋有多少钱，心里价位是多少，设定好了资金到位了再去说要买房，我是设定了心里价位，超过一分都不要，说也奇怪，我拍的那套刚好在我承受的最大限度就没人加价了。二：资金到位了就是看房了，看房一定要看清楚法院对你想要的这套房子的描述，是否有租赁，房产类别，是否可以过户，不包过户的法院都是会写说明（本套房源不包腾房，由买受人自行腾空）！还有是否住人等等！

上面你觉得都没问题了那就可以参拍了，说说竞价吧，我竞价我脚都是打摆子的，一点都没夸张，毕竟我也不是富二代，而且我拍的是要一次性全款，没人竞价当然最好，问题是真正的好房源都会有人盯着的，你现在想要讨个非常便宜说实在的也是不可能，除非你那天出门踩了狗屎，那狗屎还要是来福狗拉的才行。好了说出价，我出价永远是最低标准，我不会成倍的加，别人加 3 倍，我就等最后一分钟加个最低出价，他再加我就又等到最后一分钟加最低标准，最后这个时间硬生生的被搞到 12 点半结束，我出价就是这样，不管别人出多少倍，我就在最后一分钟加最低标准，加几倍的多半是想唬住你，只要没有超过你的心里预期你就不要成倍的加，万一他不加了，你省下来的钱够你吃两个月的肉，多的更不止，我们也不要去想唬住别人，想唬住别人的都是中介或者有点钱的，我是这么觉得的哈，我出价方式也是仅供大家参考！万一你是土豪了，抖音也是人均法拉利，不是我能比的！

最后告诉大家一个推敲方法，准不准我不知道，我自己用了我自己的方法感觉有 90% 准，也是仅供大家参考！就是现在有些法拍房他是没有钥匙不能进去看房，如果这套房户型和学区位置你很喜欢，就可以参考我这个方法！【我们要知道这房子装修情况和里面人员素质，我们可以先去看这套房子的权利人，找到权利人你可以去文书网输入权利人名字，你可以查看到权利人干了啥事房子被拍卖，还有他财力如何，一般你输入权利人名字，他和谁产生过纠葛你都可以看到，他做过什么公司，开过什么厂，因为文书网里面很多起诉书都是因为某某干了啥事借了款，或者其他什么的，而我拍的这套他说开过服装厂，做过能源项目的，所以我推测他以前也是个有钱的大佬装修应该不会差，素质应该也不会差到哪里去，这里不是说看不起穷人啊，别扛我，有些法拍房里面会被别人搞破坏，大都都是心理不平衡，做过大事的人是能接受人生起起伏伏，我进来之后房子装修确实可以，我也只能说我运气好吧，我的方法也是给大家参考，我当时是这样的，不一定全对。全屋巴洛克木地板，生活阳台，厨房，卫生间都是铺的东鹏瓷钻，厨房卫生间吊顶都是贵的一逼，我换个卫生间的灯都花了我 400，肉疼，要是再坏我就换其他牌子了，全屋中央空调，全屋墙布，包括保姆房，我这个是有五个房间都是吊顶，橱柜衣柜都是欧派定制，还有插座的设计我能说都设计的非常合理吗，而且他搬家具的时候没有磕坏地板墙布任何一处，因为住的时间少，都比较新】

好了，你能说我运气好，或者其他什么的都可以，只想告诉你，别找中介，这个中介包括代拍机构，中介能给你承担什么风险？要是真的碰到他无法解决的无非就是退钱给你，退钱也要你脱层皮，只要你花一点点时间去了解就行了，一般都有一个月展示期，这段时间完全够你用了，半个月都足够！你一个月工资应该没有几万快把，买肉他不香？

知乎用户木林森发表

真羡慕你看到这篇可以帮你省十几万的良心文章了！文章共 26 页，干货满满，阅读至少需要 20 分钟以上，为方便快速查找，强烈建议点赞、收藏并喜欢！反复阅读五遍以上，不敢说您精通法拍房，最起码肯定达到入门以上水平！

此回答发布后的一年多时间里，很多人向我咨询，我发现很多刚入门的小白搞不清基本概念，因此首先介绍一下法拍房涉及各方，避免混淆：

竞拍人，也就是购房人，就是买了以后，房产证上的户主，后续一切手续（比如竞拍、交保证金、贷款等）均以购房人名义进行，千万不要出现代替付款等情况。
法院：一般都是法院的执行局负责拍卖，法院有对该房屋的处置权，可以强制执行，是最权威的机构，不会收取任何费用，每套法拍房均有一个对应的承办法官。

3**. 被执行人**：也就是房屋的原房主，大多数情况都是欠债还不上钱，名下房子被拍卖抵债。

**司法辅助机构：**法院案件太多，不可能事必躬亲，所以选择性地负责关键性步骤，不太重要的、程序性的步骤均委托给司法辅助机构代劳，协助法院具体负责集中看房、答疑等辅助性工作，法院将拍卖款的一部分作为司法辅助机构的佣金。
银行（如需贷款）：购房人申请贷款，银行在指定期限内将贷款直接打至法院账户，购房人长期向银行还贷。
担保公司（如需贷款）：担保公司是利用其资产作为担保，保证银行在规定时间内迅速向法院账户打款，并且会第一时间拿到你的房本，将你的房本送到银行将房子抵押，这样他们就没有担保责任了，任务完成。这里需支付担保费。
法拍公司：社会上的商业盈利机构，法院公告明确：没有委托任何机构提供服务，不认可法拍公司的存在，自然人办理一切手续，法拍公司没有资质办理任何手续。法拍公司属于社会上的盈利商业机构，购房人向其支付佣金，其提供咨询、调查等服务，这属于购房人与法拍公司双方达成合意的合同行为。

情况简介：木林森，男，坐标北京。起初打算购买二手房，后逐渐研究法拍房，本人也通过这种方式非常成功地购买了 3 套房产，同时帮助别人购买了近 20 套，每套房均节省几十万至几百万不等。

回首购房之路，备受坎坷，感慨良多，往日情景历历在目。想起曾经无助的我，面对着法拍房这个新领域茫然失措，偌大的北京，能帮助自己的人却寥寥无几。都知道法拍房水深，我曾无数次百度、知乎，看到的都是一些机构别有用心的套路，和夸大其词的描述，表面上是为自己着想，后来仔细想想才明白只是商家的手段而已，没有人说真话。为了用东拼西凑的有限预算买更好的房子，我花了大量时间和精力研究，在家人、朋友的支持和帮助下，最终成功购买法拍房，虽然有过掉坑，也吃过亏，但最终结果甚感欣慰。当时无助的时候，我多希望有人能指导一下我，但是懂法拍房的人实在是太少，硬是我自己一点点琢磨、一套套房子慢慢积累才把法拍房研究透彻。

我当时掉坑的时候暗下决心，一定要把我的亲身经历、积累的知识、误入的坑和不良商家的坑人套路分享出来，帮助同样无助的新人。我相信，购房是一生难忘的经历，而这段经历，不应该是无助而痛苦的，而应该有个良师益友、像 “智库” 一样答疑解惑、出谋划策的。尤其是很多像我一样为买房苦苦挣扎的买房人更应该守望相助，毕竟在大城市，利益才是永恒的，人情淡薄、冷暖自知，只有相互帮衬，才能不被无良商家所蒙蔽，才能守住自己的钱袋子，才能用已有资金撬动更大杠杆，才能为自己为家人创造更加幸福的生活。

基于以上想法，特撰此文，主要围绕北京法拍房展开，全国范围内基本都一样的，只是个别环节、个别政策有出入，所以其他省市可以放心参考。本文讲了一些真话，不可避免地会触动一些人的利益，敏感话题在此多说无益，不能断别人的财路不是。如果您真心实意想进一步深入了解，或者请我答疑解惑，我会收取一定费用。知识无价，意思一下聊表尊重，也算应一下有偿知识的潮流，同时也能保证我的回答清晰透彻，不过分吧？我是一个凭良知做事的人，凡事都对得起自己的良心，但我不会无原则、无底线地去帮助任何人。如果您不能认同这点，对不起，道不同不相为谋。

声明：本文为作者（微信号：Flyingstraw007）原创文章，仅供广大购房人参考，具体政策以官方公告为准。未经本人书面许可，严禁转载及使用本文，违者追究法律责任。

此文耗费了作者大量时间和心血，根据咨询情况定期更新，本文是第五版，创作不易，说真话更值得珍惜。以下为行文框架：

一、法拍房到底能不能买？

二、法拍房的优势是什么？

三、法拍房的劣势是什么？

四、法拍房的水 “深” 在哪里？

五、怎么选择法拍房？

六、对意向法拍房，需要了解什么？

七、到底需不需要法拍（中介）公司？

八、竞拍策略。

九、全流程介绍。

一、法拍房到底能不能买？

结论：能买，但要慧眼识珠。

法拍房的优势：①房源多，竞争不激烈。很多人一提到法拍房，第一反应就是 “水深”“千万不要碰”，买法拍房的想法直接被扼杀在摇篮里。反过来想，如果您买法拍房，由于绝大多数人不考虑，仅剩 3% 甚至 1% 的竞争者，意味着竞争不激烈，低价买房的机会大大增加。法拍房的来源一般是民间借贷、债务纠纷、刑事案件等，特别是近年来经济不太景气，反腐力度加大，法院案件数量剧增，法拍房数量同样剧增，很多被执行人曾经是老板或政要，当年买的是高品质楼盘，因此好房源层出不穷，特别是北上广深一线城市或省会城市。法拍房数量大、覆盖面广、选择多，要用心寻找最适合自己的那套。**②不限购房源和稀缺房源的吸引力巨大。**无购房资质的人可通过法拍拥有房产；稀缺房源如优质学区房、可抗通胀的核心房产在市面上很难买到，吸引力非常大。

**法拍房的劣势：房屋信息不完全透明，需要花费时间和精力去调查。**由于法拍房的特殊性，法院会组织统一看房，但如果房主不配合，了解该房的真实情况可能会存在困难。另外，房屋性质、腾退、租约等因素对法拍房有重要影响，需要花费更多时间和精力，多渠道收集信息。

总体来说，司法拍卖经历了从不完善到逐渐完善的过程，目前就北京而言，司法拍卖已发展得非常成熟，房屋的信息越来越透明，购房费用和流程也越来越清晰、规范，购买法拍房的难度逐渐降低，越来越多的人逐渐将目光转移到法拍房，部分法拍房的最终成交价甚至和市场价几乎相同。与二手房相比，法拍房的确更 “麻烦”，但是法拍房确实是低价买好房的唯一途径。很多人不敢碰，忧心忡忡，其实原因只有一个：对法拍房不了解。就好比第一次游泳，其实只是在接触一个全新的领域，当游泳成为习惯，自然就不害怕了。法拍房并不可怕，可怕的是不动脑不跑腿的懒人，如果肯花时间和精力，做好功课，充分调查，肯定可以成功购买法拍房，这是完全没有问题的。

二、法拍房的优势是什么？

**1、价格低，比市价低 10%～30%。**价格是法拍房的最大优势。第一次拍卖按照评估价 80% 起拍，第二次拍卖按照第一次的 80% 起拍（也就是评估价的 64%），变卖价格与二拍的起拍价相同，意味着价值 500 万的房子，理想情况下通过法拍途经只需 320 万即可拿下。实际情况是，优质法拍房在一拍时就会被卖掉，况且流拍的房源一般存在重大瑕疵，这种再便宜也不能买。综上所述，法拍房便宜 10%～30%。

疫情发生的时候，法拍房价格进入低谷，现在国内疫情态势趋好，房地产市场正在回暖。我最明显的感受就是，咨询的人越来越多，拍卖的竞争越来越激烈，成交价格也在攀升。现在好多国家都在放水，我建议如果有需要还是尽早买房，特别是北上广深一线城市，价格仍在波动上升，毕竟按现在国内形势，房产还是普通百姓能接触到的最能增值保值的核心资产了。

2、有稀缺房源。北上广深等城市，买房买的不只是住所，更是依附于房产的教育、交通、医疗等资源。一线城市的教育、医疗等资源高度集中，例如北京虽已 “多校划片”，试图使房子与教育 “脱钩”，但就目前来看，教育资源依旧和房子紧密相关，学区房价格依然坚挺。学区房等城市核心房产是抵御通胀的绝佳武器，很少房主选择出售，因此市面上的优质学区房很难找，有的话也价格很高。有迫切上学需求的家长们往往选择这部分稀缺核心房源。

**3、部分不限购。**外地法院查封的房子往往不限购，给了无资质的购房者安家立业的机会，因此不限购房源的关注度也较高。

4、无中介费。法拍房不涉及中介，没有中介费，能节省很大一笔花销，而这是购买二手房的硬性支出。以链家 2.7% 的服务费为例，500 万房屋的中介费是 13.5 万，且均由买方承担，这是很大一笔费用。谁的钱都不是风刮来的，这 10 多万中介费，难道用来装修或者吃火锅它不香吗？

5、**税费少。**很多人问我税费，一般的房子只有契税，契税与购房人是否首套、面积有关，不涉及满五唯一。土地出让金微乎其微，可以忽略不计。缴税全程都是买受人凭借法律文书自己完成，不需要被执行人配合。上海的情况一般是，税费各担，先由竞买人垫付，拍卖完成后到法院退款。

三、法拍房的劣势是什么？

（一）部分房主有抵触情绪，不配合。这就意味着，即使法院已经明确公告，如果住户不配合，也无法像二手房一样实地考察。但是办法总比困难多，在此跟大家分享四个方法。这四种方法基本上可以解锁全部法拍房。

（二）户口问题。有三句话很关键：①目前没有任何支持将原房主户口迁出的法律依据；②法院没有将原房主户口迁出的义务；③关键看原房主是否有迁出能力（是否有能够且愿意接收其户口的迁入地）。因此原户口迁出问题不在法院执行范围内，法院也不会针对原户口迁出问题作出任何承诺。

但是户口问题不用过于担心，理由如下。第一，购房者的户口可以正常迁入。购房者按正常流程交税、过户，能够顺利落户，没有任何影响。第二，原房主的户口变为冻结状态，被冻结的户口属于空挂状态（即空头户口），没有任何意义，不会对购房者产生任何影响。第三，被冻结的户口会影响原房主的养老、医疗、社保等，若不及时迁出，其自身会遭受损失，因此他会想办法迁出。

（三）租户问题。

首先看是否有法院认可的租约。在网上拍卖前，法院会进行调查，租约是其中一项重要内容。若存在租约，法院会在网上公示的时候说明，根据 “买卖不破租赁” 原则，即使已经过户，租赁权依然优先。所以前期需要调查好租约问题（特指法院认可的有效租约，有些虚假的恶意租约法院是不承认的）。

如果有租约但租期不长，可以与租户协商解决：如果购房者不急用，可以到期后再交付；如果急用，可以协商解决（一般是指补偿）。如果租约时间过长，需要与租户好好协商一下，并把这部分费用计算在购房成本内。根据最终购房成本决定是否购买。举个例子，如果房子 500 万，起拍价 380 万，有 10 年租约，若与租户协商确定 30 万补偿，那么总购房成本是 410 万，也是非常合算的。为什么这么说呢？假设此房无租约，竞拍到 410 万的可能性也是非常大的，因此虽然支付 30 万赔偿，但是购房成本依然在合理范围内。总体来说，租约要具体问题具体分析，关键是看总购房成本是否在合理范围内。

**（四）腾退问题。**腾退一直是法拍房的焦点问题，是最头痛也是最关键的问题。其实，腾退关键看处置法院和负责法官。如果法院 “负责” 腾退，一般没有问题，法院会负责到底的，有任何问题都可以直接与法官联系。如果法院 “协助” 腾退房屋，执行力度比 “负责” 小，那么就要格外注意了，需要在法院的支持下，与房主协商解决，最坏的打算就是借助社会力量来腾退。

**1、腾退要看法院（公力救济）。**以北京为例，西城法院、东城法院的服务水平相当高，拍卖前他们会把房子先腾空，所以能够顺利现场看房，拍了就能拿钥匙入住，法院非常负责，但是其处置的房屋成交价都比较高。朝阳法院、海淀法院也可以，不会事先腾房，但都 “负责” 腾退，由于案件比较多，法官特别忙，一个法官要处理很多个案子，腾房可能要排队，优先解决最急迫的，所以速度可能比较慢。大兴法院这种就不要考虑了，很不负责，腾房很麻烦。

**2、腾房看法官。**负责任的法官很重要，但这个不在可控范围内，本文暂不讨论，平均来讲，法官的素质都是比较高的。一般情况下，腾退周期不超过半年，腾退时间与腾退难度成正相关，差别较大，需要看具体情况。

**3、自己腾房的方法（私力救济）。**这里说的是腾退不理想的情况。可以跨门缝贴一个通知，限定他们几日内腾空，若有剩余物品视为放弃其所有权（一定要贴在门缝处，被撕了就意味着已经看过了），然后几日后过来收房。或者通过开锁公司直接换锁，或者把电力账户过到自己名下，然后申请销户，尽量把电表卸掉，没电是没法住的。自己要时不时地去闹一下，不要让他们的日子过得太舒服，最好把邻居、110 什么的都叫过来，让他们丢人现眼，反正不要打人更不要骂人，讲道理就可以。

四、法拍房的水 “深” 在哪里？

**1、首先，法拍房需要您独立思考，需要一定的时间成本，不断想方设法解决问题。**法拍房确实比二手房更繁琐，要考虑的事情更多更全面，需要更多的时间和精力。如果您不愿意在买房这件事上花费过多时间，我不建议选择法拍房，可以直接买新房或二手房。根据网上的统计结果，从开始看房到购房的周期一般为 1-3 个月，这段时间需要不断网上找房、实地看房，并且看房过程也可能遇到困难。如果您不愿意跑腿、为难，那就不要考虑法拍房了。

在我看来，虽然买房辛苦，要不断对比、考察，但是这就跟考试一样，虽然要预习、要上课、要做题，还会遇到搞不明白的难点，但是办法永远比困难多，通过问老师、问同学、看辅导资料，最终过关斩将，赢得胜利。这一路虽然辛苦，但是每一点每一滴都是自己一步一个脚印奋斗出来的，这样的胜利更加酣畅淋漓。与其说法拍房便宜，倒不如说是凭着自己的聪明才智、宝贵的时间和精力换来的。

这里我想多说一句，**即使您买二手房，也要付出巨大的时间和精力，**而且，二手房中介为了促成双方成功交易，也会引导性地放大房子优点，忽略房子缺点，容易受别人影响，干扰自己的判断。从这个意义上讲，法拍房有更多独自思考的空间，更容易找到适合自己的满意的房子。

**2、法拍并不复杂，主要是 “小人” 太多，从始至终有很多 “大忽悠” 挖坑。俗话说：“君子爱财，取之有道”，但很多人根本没有原则和底线，为了挣钱可以昧着自己的良心，什么事情都做得出来，这也是我写此文的原因，我觉得这个世界，总需要有人说真话，**需要像我这样的好人。

**目前，司法拍卖已经发展得相当成熟，依法依规按照规范流程进行就可以，一点都不复杂。**但有些所谓的 “法拍公司”“法拍专员”“置业顾问”，利用信息不对等和想花钱图安稳的心理，专门忽悠新手小白，从中赚取大量佣金。

司法拍卖的房子，都是法院经过调查的、可以过户的房子，如果房子不能过户或者有其他问题，法院宁可不拍卖，也不会给自己找事，所以法院已经帮您把这个风险给避开了，相当于拍卖的房子已经通过了法院组织的 “体检”。

**3、涉及到的机构较多，如果不熟悉流程，容易被坑。**如果您准备贷款买房，为了确保在法院规定的时间内付尾款，需要担保公司，担保费为贷款金额的 1%-2% 之间，具体收费各担保公司都不一样。其中涉及利益输送问题，在未删减版文章中有进一步说明。

五、怎么选择法拍房？

先请记住法院官方指定平台。有且仅有七个：淘宝网、京东网、工商银行融 e 购、北京产权交易所、中国拍卖行业协会网、人民法院诉讼资产网、公拍网。其中，后 4 个基本从来不用，第 3 个 “工商银行融 e 购” 只用过一段时间，我们需要熟知的只有阿里拍卖（请从淘宝官网进入）和京东司法拍卖（京东官网进入），这是官方发布平台，是最权威的，也是法院指定的出价竞拍官方平台，一套房屋只能在其中一个平台拍卖。此外，有些商业机构把房源信息进行整理和分类，也可以利用他们整理好的材料（仅仅作为工具），但**一切以淘宝和京东官网的法院官方公告为准。**这里再解释一下，有些人问我，在商业机构的网站上看到有意向房源，但找不到官方发布公告，是为什么？要注意以下几点：一是自己查找的平台是否全面，阿里京东融 e 购等平台都有可能，但该房源只存在其中某一个平台，是否有漏掉的平台；二是机构会把名称换掉，例如官方说的是哪条路多少号，机构可能直接说某某小区，说法不同；三是机构的配图往往都是网上找的美图，和实际情况差别甚大；四是机构的价格往往会故意标高一些，和法院公告的金额不一致。

六、对意向法拍房，需要了解什么？

**1、房子基本情况。**包括房屋性质、楼层、朝向、居住环境、交通、物业、供暖、停车位及费用、配套设施、学校、医院等，这些是最基本的。

**2、法拍相关信息。**使用人是房主还是租户，有无租约，是否配合腾退，物业费、水电费、供暖费具体欠缴金额，过户费用明细（特别注意税费)，这些都可以自行调查了解。如果考虑未来教育，还要考虑该区入学政策，以及实际招生、录取情况。

**3、市场价。**链家 APP 可以查到通过同小区或相邻、相似小区的成交价，以此确定心理价格。

**4、法院对该房屋的处置情况。**比如，是否涉及案外人？有无重大瑕疵？是否唯一住房？案件类型？欠款金额是多少？房主的个人情况及态度？法院负不负责腾退？如果组织过集体看房，当时是什么情况？这些需要与法院或司法辅助机构沟通了解。

七、到底需不需要法拍（中介）公司？

结论：一般房源不需要。如果是特殊房源可以找法拍公司，但要注意公司的选择、佣金的多少、合同条款的撰写。

1、法拍公司的运营模式。这是我最想写的内容。

首先，他们会告诉您起拍价和成交价，比市场价低多少钱，让您对法拍房心动，充满期待。但是他们不会告诉你 “数字背后的原因”，而这才是关键。其次，他们会夸大其词，告诉你以后困难重重，让你产生担忧，也就是贩卖焦虑。最后，还会说他们非常权威，可以 “保底”，有问题的话他们 “全额回购”，出具权威详细的 “尽调报告”，让您产生他们有巨大能力的错觉。

2、法拍公司能给您提供哪些帮助。**请牢记，求人不如求己。**比如学习，您自己不努力，却一直请家教，这样能有效果吗？法拍公司是为了赚钱。他们远不如购房人用心，从头到尾甚至连房子都不会去看一眼。

在整个过程中，您最应该信任的是法院，法院不会收您任何费用，也是唯一有执行权的合法机构。法院只承认竞拍人，对法拍公司这种东西的存在都不认可（详见法院公告醒目的第一段提示），更别说合作了。

3、我认为的最优解。个人建议，**可以自行了解，通过官方渠道获取信息，筛选出意向房源后，再进行实地调查，**深入了解。可以请教其他户主，他们长期居住，感受最为真实。然后交保证金、贷款、过户，都是跑腿的事，您为了买房受受累，跑跑腿没问题吧（况且这些必须您本人出面办理）! 腾房主要靠法院，如果实在是有问题解决不了（只要做好调查，不存在这种可能性），那时候再考虑法拍公司也不迟，而且只要求其提供专项服务，佣金也会大大减少。

即使必须选择法拍公司，也要选择从业时间长的、实力雄厚的、靠谱的大公司，目前市场上鱼龙混杂，有的甚至是 “皮包公司”。要注意，佣金不是固定的，可以谈，空间非常大。友情提醒，不要用他们给的制式合同！他们的制式合同把自己的责任推卸得干干净净，弱化购房人的权利，加重购房人的责任，公平何在？所以一定要用自己的合同文本！咱不坑别人，可是咱也不能被人坑呀!

自己加的合同条款要侧重以下几方面，并且明确各步骤占比，对购房人有百益而无一害：……

以上有的语句比较规范，有的不规范，大意表达出来了，如果签合同的话还需再逐字斟酌，根据双方沟通情况再加工完善。以上这些都是我从购房人角度出发，全是为了维护购房人权益，法拍公司一般不会全盘答应，但是一定要据理力争，因为签合同麻烦、后边简单，签合同怕麻烦、以后有你烦心的时候！

法拍公司的佣金一般是 1% 到 3% 之间，看具体房子，简单房子是 1%，比较麻烦的房子是 3%。我建议，如果您非找法拍公司不可，不要按点数，直接谈一口价，按点数肯定贵。佣金可以谈的空间很大。佣金不要一次性交清，最好分两次付清，因为你付清的话，你就没有任何话语权了，等着被欺负吧。法拍公司所有的承诺事项全都要落实在书面上并且签字盖章（一定！一定！一定！），如果不在纸面上签字盖章，所有的口头承诺法拍公司都不会承认的，必须要书面签字盖章，这点非常重要，如果后期出了问题，这是保护自己利益的重要武器！

八、竞拍策略。

**第一，出价要理智、理智、理智！**有俩人斗气的，死杠，不知不觉中把价格抬高了。不要斗气，多给对方一些思考时间，对双方都是有益无害的。

第二，不要较劲。如果恰好遇到一个土豪，购房不计成本，不要较劲，以后还有更好的等着你。要在竞拍前确定预期价格，严守心理价位，不要脑袋一热盲目出价。

第三，不要着急出价，放慢节奏。每次出价后会有 5 分钟考虑时间，即使您已经确定继续出价，也请把节奏压一压，压时间可以让对方怀疑自己的预期，避免节奏太快造成的不合理出价。

九、全流程介绍

**（一）网上找房。**通过官方网站看法拍房信息，特别要仔细查看法院发布的公告，里面包含了很多信息，比如是否占用、是否有租约、处置法院、注意事项等等，要逐字逐句认真看，很多信息都已经注明了，一切以法院公告为准！（这句话的深义是，法院公告的信息就是最权威的。很多人问我，法院公告已经明确了没有租约，但是自己仍然非常担心会不会突然冒出来一个民间私人租约。那还是请仔细阅读这句话，一切以法院公告为准，结论就是无租约！具体解读：1. 法院调查的时候没有法院认可的租约。2. 即使有租约，法院也不承认，属于无效的或者虚假、伪造的，总之没有法律效力，法院不认可。3. 万一以后有人主张自己有租约，购房人可以直接找法院，这和购房人没有任何关系。通过这三个层次的解读，读者应该也对法院公告的重要性有了更深的理解，不要只看字面，更要看字面以后的意思，我这篇文章也是如此）。法院公告还会介绍案件概况，被执行人的情况等等，并且还有法院、司法辅助机构的联系方式等等，可以提前与法院或司辅电话联系，了解房屋情况。

**（二）实地看房。**法院会组织统一看房，自己也可以单独看房。法院组织的集体看房是一定要去的，司辅在现场组织（法院不会去），他们比较了解房屋情况，一定要多问他们，特别是居住人或被执行人的情况、有无租约等，尽量问清楚。有时债权人也会到现场，他是案件当事人，所以清楚案件的来龙去脉（他的目的就是劝说大家买房，把价格推高，维护自己的利益）。看房时也可以通过物业、邻居了解一下这个房子的情况，实地看完房，基本上就已经能够判定这个房子到底可不可以买了。

（三）房屋调查。这是所有流程中最关键、最复杂也是最难的步骤。房屋调查情况决定了是否参加该套房屋的竞拍、竞拍价格、腾退难度等等。调查方法：1. 法院公告。要逐字逐句认真研读。2. 咨询法官和司法辅助机构。公告中一般都会留下处置法院、法官、司法辅助机构联系方式，可以直接拨打电话咨询。最好是和法官直接联系，承办法官负责法律文书、腾退、交接等后续所有事宜，是最关键的核心人物。3. 实地看房，通过直接敲屋门取得与居住人联系、询问邻居、咨询物业等方式，了解房屋目前居住人、腾退意愿、房屋现状等实际情况。4. 被执行人、债权人。被执行人也就是原房主，可以和他进行沟通交流，但大多数情况下他们反感和对抗的情绪比较严重。如果可以联系到债权人，可以咨询一下案件情况，反正多了解一些总没有坏处。5. 房产中介。比如链家、我爱我家等，找个附近的门店，一般是最熟悉该房屋情况的。有时候法拍房会挂网上作为二手房来卖，有些人咨询我原因，我在这里解释一下，这主要是他们担心竞拍的话，价格无法掌握，一般都比市场价低不少，原房主为了保证自身利益，会尽可能把房子作为二手房进行交易，然后还债，这样交易的价格比较高。

**（四）找贷款银行和担保公司。**银行和担保公司其实是捆在一起的，他们是合作的关系，一般直接找担保公司就可以了，他们会推荐你合适的银行。贷款金额有限制，月供不得超过你月收入（税前）的一半，如果想多贷的话可以在收入证明上多开点。拍前最好先找好银行和担保公司，因为要开证明、查个人征信什么的，比较麻烦。当然拍完再找也来得及。

**（五）交保证金。**保证金金额较大，最好登录网上银行用 U 盾转账，一定要用购房人的姓名，不能代交。只要在拍卖结束前交保证金都可以，没有时间限制，如果是第一次买，建议提前一天交保证金，给自己留有余地。

**（六）竞拍。**就是出价，法院规定了最低加价幅度，在最后期限快到的时候，真正的竞拍才开始。很多人认为这个是最关键的，其实我觉得这个是最无所谓的，最关键、最重要的工作都在前期调查，只要知道了房屋的情况，心中有价，出价只是点个鼠标的事。如果没拍成，保证金一般当天就返回原支付账户。

**（七）法律文书。**拍卖成功后，法院会主动联系，你也可以主动联系法院，要一下负责法官的联系方式，他们会让你取法律文书，由于疫情影响现在都是邮寄。

**（八）过户交税。**如果有贷款，担保公司会帮你把这部分手续都跑完，你跟着他走手续就行了。如果没有贷款，自己拿着法律文书跑就可以了，在每个区的不动产中心（政务服务中心），不动产和税务都在一起办公，一个上午或下午就办理完了，主要是排队时间长，办理的时间很快。

**（九）腾房。**腾房这块靠法院就可以，说白了就是负责法官，一般 2-3 个月（但是法拍公司给你说一年甚至更长），如果想尽快腾房，一定要表现得很急迫，经常给法官打电话，受疫情影响，北京的法院不让外出执行任务，有的外地的可以正常强制执行，具体看每个地方的政策。法官给力的话，用不了一个月就能腾房了，很快的。另外，如果法院很不负责，那么就要给法院软硬兼施。跟法院打交道的技巧也是非常多的。

写到这里，已经 26 页，但绝对是干货满满的精华，受篇幅限制，有些地方没有展开详细论述，如希望进一步交流，可以加我私人微信（Flyingstraw007），可有偿获得未删减版文章，也可提供咨询、调查、一对一全程购房等服务。如果您对文章感到认可，希望您双击点赞、收藏并喜欢，让更多人看到，您的支持是我更新的最大动力。

最后祝所有购房人成功买到理想的房子！

作者：木林森

2021 年 5 月 21 日于北京

知乎用户下九流律发表

法拍房最大的坑——清场交付问题

清场交付：也叫 “交吉”，即将拍卖的房产交付给买受人。从法律上严格来说，清场交付本应该是法院执行过程当中的一个环节。对于买受人而言，能否顺利收房关系到能否取得房产的使用权，也是房产所有权当中最重要的一项权能。

一、为什么说清场交付问题是法拍房最大的坑呢？

随着法制环境日渐完善，很多法拍的问题处理都有规可循。过户凭法院裁定缴清税费就没有问题；税费、学位等提前做好尽职调查，情况基本都能掌握。但是作为老大难的清场交付问题依旧是个大坑！关键是各种情况都可能出现，导致处理起来时间、精力、费用成本的不确定性很大。

二、清场交付问题的由来

曾经的法拍房法院都不负责收房，有些公告甚至会明确说明法院只提供执行裁定等文件，不负责清场交付，也就是一般所说的不交吉拍卖。

最近几年，因为涉及纠纷较多，各地法院为了规范执行，也都陆续出台了指导意见，没有特殊情况应清场交付。以广东为例：2019 年 6 月 27 日，广东省高级人民法院印发了《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，明确了司法拍卖以清场交付为原则。

但是法院在实际操作过程中受限于人力有限等原因，并没有全面落实清场交付。往往不明确说明，多是 “灵活处理”，公告上也更为 “暧昧”，很少直接写明不负责清场交付，而是表述为只提供拍卖裁定等等。

从 2019 年下半年以来，可以感觉到广东高院对上述指导意见的执行力度明显加强，各地法院也配合成立了一些专门负责法拍的小组，开始执行以清场交付为原则。部分公告也会明确载明负责清场交付。

说到这不由感慨一句，可以看出法制环境日渐完善不是一句空话，必须要给广东的法院执行系统点赞！作为法律共同体的一员我也感到些许自豪！

三、法院不负责清场交付房产的处理

对于法院负责清场交付的房产，收房基本不存在实质性障碍，只是申请程序及时间的把握会有所差别，熟悉操作能更好的对接贷款、办税、过户等手续，节省各类成本。

对于法院不负责清场交付的房产也并非毫无办法，可以根据房产占有人的情况分类分析及应对。

首先，团结一切可以团结的力量，梳理清楚我们可能可以获得支持的 “队友” 很重要。一是法院，虽然法院不会强制执行到底，但是法院也希望买受人能尽快收房以便更好结案，诸如申请法院出面通知占有人搬离，裁定要求水电部门停水电，这些事项都是可以寻求法院去做的；二是物业，县官不如现管，物业作用不可小觑。物业是在房产所在地人手最为充足，调用成本最低的力量，也是强行换锁、清空房屋或者其他事项很好的见证人员。物业出于收取物业费的需求，往往也是倾向于买受人一边；三是当地民警或街道人员，面对可能发生的冲突，往往当地民警或街道人员也会出面协调，可以借助他们的力量给占有人施加压力；四是换锁师傅，也是绝对的关键人物，快准狠的换锁手法和果断配合往往能起到一击取胜的效果。

下面分类而言：

（一）被执行人及其关联方占有

最常见的有被执行人死猪不怕开水烫，主张所谓 “个人唯一住房不能执行”，占有房产拒不搬出，更有甚者找来七大姑八大姨一起占有房产，强行碰瓷，不“补偿” 就不走。

应对思路：占有人狮子大开口，开始就直接谈判往往效果甚微。可以通过法院施压，要求强制搬离，同时申请停水电，水电停了无法正常居住，基本可以打破占有人继续抵抗的念头。辅以适当的谈判技巧，基本就可以顺利解决。

（二）承租人占有

这点要先区分是串通伪造租约还是正常租约。

1、串通租约：一般表现为长租，10 年、20 年都不鲜见。虽然很多并不符合严格的 “买卖不破租赁” 条件，但往往买受人寻求相关部门帮助解决时，各部门都会以有租约为托词，建议买受人寻求司法途径解决。更为 “高明” 且“早有预谋”的被执行人还会在非抵押状态下签订租赁合同，造成表面上的合法租赁。

应对思路：基本同被执行人及关联方占有的情形。但是，如承租人满足非抵押状态下签订租赁合同、实际占有、真实支付租金等条件，长租合同形式要件满足，法院等相关部门一般都会要求买受人另案处理。

2、正常租约应对思路：一般好处理，正常租客往往不愿惹纠纷，可根据情况到期再收房或者适当补偿清租。

（三）其他债权人占有

这种情况可谓千奇百怪，随便举两个我曾经处理过的案件：比如，当年帮被执行人买房的中介因为中介费没有付清赖在里面不走，还拿出一堆被执行人开出的借款收据；再比如，装修到一半的房子没人居住，看似没有风险，但是拍下来后原来的装修公司就出来索要装修费。后续想卖房的时候，每次有买家上门看房，装修公司就会冒出来阻挠。总的理由都是原房主欠我的钱，你房子买的便宜，就理所应当 “补偿” 我。

应对思路：其他债权人占有的情形在现在的法制环境下也很难负隅顽抗，严格来说可以定义为非法侵入住宅，完全可以要求相关部门处理。需要提醒一下的是，凡事事在人为，要注意与相关部门的 “沟通技巧”。看不懂的建议谨慎捡漏，只能说明你真不适合。

综上应该可以发现，之所以说清场交付问题是个大坑，就是因为虽然有可以参照的处理思路，但没有可以完全照搬的确定程序和方法。如有问题，欢迎交流。

知乎用户我不要面子的啊发表

首先看到这里又有打算入手法拍房的你有福了，当然同时也肯定会触碰到一些相关公司和一些人的利益，之前在执行局有工作经历的我用内部人的眼光和经验来告诉你法拍房到底能不能买，到底是不是别人或者网上所说的到处都是坑便宜没好货，如何才能拍到自己称心如意 “干净” 的房子，包括选房看房最重要的如何下手调查瑕疵情况等相关操作，真正做到规避风险低价捡漏或投资，还有外面一些挂羊头卖狗肉的一些中介公司例如 “某助拍”" 某某省法拍网 " 等等之类公司其中的套路，典型的利用信息差空手套白狼，帮有打算入手法拍房的你省下 99% 无必要的开支，避开其中的坑。

以下进入正题:

买法拍房第一部当然是选房，这里不多说，其实真正按照法律规定一共有七个还是八个机构平台都可以发布司法拍卖标的物，当然不仅你们不知道，真实情况是百分之九十九的法官也都还不知道有这么多平台可以发布，但是我们大众常规了解的渠道就是淘宝和京东，当然这也是最大的两个流量池，承载了百分之九十以上的标的物，现在法院发布拍卖标的物基本也就这两个，京东上面挂拍的标的物大约是淘宝的百分之六十，这里大家只做了解，自己选房的时候两个平台最好都要兼顾到。

选中目标房源后，后面就是重点了，首先打开标的物详情页的拍卖公告，这里面的信息量在我们看来其实非常多，只不过你们一般人 get 不到，首先有这些点你们一定要划重点，我也会拿具体的标的物来举例说明

首先看下图的标的物情况调查表

任何一个标的物里面都会有这个表，只是看里面披露的信息是否详细，如图显示无租赁也未腾空，那么基本可以断定大概率是被执行人自住，还有一种可能就是相关亲属在住或者被其他债务人占用

上图这个标的物就纰漏的就多一些，明确写了有老人居住，潜意思就是腾退有困难，买受人要自行衡量风险

这个标的物就是说明了房屋里面的现况以及居住人配合腾退，那么这种基本就问题不大，毕竟纰漏上去的所有内容法院以及承办法官都是要担责任的，法院的作风和法官做事风格都是非常严谨的，但是这种房子有一个问题就是大概率会溢价，因为这房子纰漏的很明显可以腾退没有什么问题，所以有更多的人敢下手，这种想捡漏的话有，但是比较少，也是最安全最省心的

当然可能这个地方大家看到最多的情况是以下几种

1. 不详 2. 有人占有使用 3. 有租赁或者有租赁（后面备注有日期，例如租赁截止到某年某月某日） 4. 有人占有使用 5. 空置

这几种情况我们分开来分析：不详和有人占有使用基本可以算作一类，有可能是被执行人占用或者租给了其他人，或者是被其他债务人占用，那么这个时候要如何了解呢？很简单，看下图这些

这是什么电话可能很多人都还不清楚，我来解释一下。目前法院案件太多案件量太大，所以就产生出了一类公司，也是这两年才兴起的，叫做网络司法拍卖辅助公司，换句话也可以说是法院的外包公司，主要负责这些标的物的挂拍和咨询，以及一些引领看样的一些辅助工作，这些公司是正规的（后面会讲到不正规的），你可以放心大胆的打电话问，那么此时你就可以打这个电话问你看中的某套房子是什么情况，里面是被执行人占用还是租给了其他人或者什么情况，他们如果知道的话会给你讲的。这种公司的盈利模式无非是两种，一是从法院收取服务费，当然现在签约的很少，只有很少一部分法院，所以你也会看到一些标的物没有这种电话或者介绍直接留的是座机法官的电话。第二就是你打电话咨询会给你推销一下后面的贷款或者担保过户之类的业务，这部分费用就是从竞买人收了，当然这些手续你们也可以自己跑，可以省不少的钱。当然也会有一些法院管理不规范，比如你打电话过去问房子情况，他跟你说在他们这里贷款做代办可以保证没有人跟你竞拍或者保证腾空交付，那么这个时候就要小心了，这完全是在暗箱操作，如果打法院电话投诉他们够他们喝一壶的。如果你打他们电话问房子情况他们也不知道不了解的话怎么办呢？没关系，每个标的物公告上面也都有承办法官的电话，有的直接写明了是法官电话，而有的没有写，那么没有写的话怎么办呢？放心好了，绝大部分都会写，哪怕没有写也可以找他们要。还有些法院监督电话那里就是法官电话，只是某些拍辅公司想把意向竞买人导流到他们那里方便做后端的业务，所以不写明，或者法官不想接乱七八糟的电话，因为法官每天电话太多，所以你也可以打这里的座机电话（记住一个原则，法官是不可能留自己手机号在上面的，网页上的座机号大概率是承办法官的电话）。那么这个时候就可以拨打法官的电话咨询，这里要注意，如果法官有和你说可以腾退，那么基本上也没问题，但是大部分房子都是有人占用的法官可能也不知道好不好腾退，或者说可以协助腾退但是没有和你说明确保证的话，那么这个时候就要自行斟酌法官说的信息了。好了有了这些你就可以对这个房屋情况有个大致的了解。

那么接下来就是大家所关心有人占用或者有租赁的一些瑕疵问题了：

首先有租赁，如果是房屋被查封前签的租赁合同，那么这个租赁关系就是受法律保护的，买卖不破租赁，如果对方是正常的租户那么就可以称之为善意第三人，若对方租期还有一两年或者更久，那么你可以找到租户了解然后和他谈，说如果到时候你把房子买下来之后可以给对方一些钱看你是否愿意提前搬走，如果是正常的租户大部分都是可以接受的，其次就是也可以要求对方把租金到时候直接给你，这个你可以让法院协调一下，问题不大，比较容易实现。如果是查封后租赁的，那么这个租赁合同再久都是无效的，此时你也可以采取前面的办法一切以协商解决为前提跟对方谈。像前面我说的第二种情况网页上有写明租赁到期的日期，大概率是别人正常租赁而且向法院提供了租赁合同配合法院的，这种问题都不大，只是很多人无渠道了解，这种情况是最多的，所以并没有像别人说的那样法拍房很坑或者怎样怎样的。还有一种就是毛坯房或者空置的房子，这种房子基本也没问题，放心大胆买吧，房子为什么空置有很多可能，例如债务太多跑路了联系不上，或涉及刑事案件坐牢了，这两种情况较多，所以没什么问题。

下面一种情况就是大家非常担忧的恶意租赁或恶意占用了，比如找个自己的朋友或者亲戚签一个假租赁合同来对抗执行，这种也有，但是其实很少，这种情况怎么办呢？说实话，法官可能暂时也没办法，只能到时候看确定有人拍了之后再说如何协商，能否腾退就要看当地的法院执行力度如何，每个地区甚至一个地区的不同法院做法都是不一样，有些法院挂拍的所有标的物是包腾退交付的，只是网页上面不会和你说明。而有些法院可能就会拖着，虽然说不负责腾退，但是如果你真买了多少还是会管的，只是时间周期较长，而且也要看法院和申请人以及被执行人之间如何协商，这种房子会有些问题，但是也没有那么可怕，只是费些时间和精力，这种你只要知道一个原则，就是被执行人不愿意搬肯定是有某方面原因的，你要大致了解对方的心理状态以及他的诉求，如果是一些合理的诉求法院和其他相关人员都会尽量满足，但是一些无理的要求或者压根就是对抗执行，那么这个时候也只能请求法院强制执行了，当然任何一方都不愿意走到这一步，法院是最不想的所以不愿意腾退，不过这种是比较鲜见的，大部分都是可以通过协商最终化解的。要么就是还一种可能就是看运气，比如赶上了某地区法院的执法风暴活动，大面积的清理老赖，直接强制执行腾退，不过能赶上这种情况的很少哈哈。

另外一种有人占用就是欠其他债务人的钱没有还，别人把他房子占了或者被执行人口头说抵给他了，这种其实是属于非法占有，法院也不认可，甚至抵不过之前别人正常的租赁，这种情况大家可能觉得也是比较可怕的，但是其实这种房子问题也不大，房子居然被拍卖那么处置法院就是有处置权的，从法律意义上讲你从法院买了这个房子之后所有权就是你的，其他再多债务和你也没关系，其他任何人都无法干涉，一般这种情况法院都会跟这些占有人之前有初步的接触，然后要求其配合，如果你买了房子之后别人还不配合，那么法院多少也会采取一些措施的。

所以如果买到这几类房子又能把这些问题解决好的才是真正的捡漏，没什么问题的房子大家想下手买的话也都知道，基本都能拍出市场价价格低不了多少，这样就没多大的价格空间可以捡了。所以有这么多如上所述大众都不知道的问题，所以才衍生出了一个行业，就是网络上或者线下招摇过市的法拍房中介，例如 “某助拍”" 某某省法拍网 " 等等一系列公司，他们就是到处拉客户到处忽悠跟你说法拍房多好多便宜，然后让你们先交少许意向金给你们推荐房子，说有什么问题他们担保，不可能出现住不进去的情况，如果你在他们那里下手拍了房子，那么至少是 3 个点起美曰其名的服务费，比一般的二手房中介都高很多，大家可以看一下这个回答下面有多少这种中介的回答。所以我这个回答可以活多久还都不知道。大家也可以看一下下面这个链接 https://zhuanlan.zhihu.com/p/56933219

这是我偶然看到的一个知乎用户分享的购买法拍房经历，这样的情况我相信不止一个两个也不在少数，都是被悄悄的割了一波韭菜，哪怕这些人上知乎随便看看相关帖子，至少都能省一笔不必要笔钱。

那么他们这些所谓的中介是怎么操作的呢，无非就是运用我上面讲的这些，再加上去房子那里敲一下楼上楼下邻居的门，问一下这个房子的情况，一些邻居多少都知道这个房子的一点情况。还有更狠的就是本来房子没什么问题，可能就是别人正常的租赁，你自己去和被人谈一下就能解决的，然后中介公司跟你说对面要钱才肯腾退，腾退费 20W，收你这么多，然后转身给对方可能最多 5W，别人租户心里还乐开了花，飞来了一笔横财，中介也赚的盆满钵满，你呢也觉得花些钱买了个安心，皆大欢喜。他们这种公司业务员不夸张的说找一个这样的客户就可以吃一年，当然他们也不是一无是处，就是可以帮你跑下贷款过户之类的，但是这些要的了 3.4 个点吗？自己费点时间精力都可以搞定。所以看到这里是不是有一些人感觉被坑了呢？这种公司其实就是打着擦边球在法律的边缘徘徊，可怕的是很多地方法院还不知道有他们的存在，但也有些地方有非常猖狂的这种中介公司打着和法院合作的幌子被法院打击过，现在也都非常老实。

还有一个重点就是税率的问题，法拍房过户和二手房过户要交的费用和税费是一样的，参考二手房交易。看标的物公告就能知道哪些房子是合同备案房和有证的房子，以及是否满两年或者满五年，这些房子税率费用都不一样，都是要必须计算在购房预算里面的。有些房子便宜但是税费一算其实也蛮高了，所以买下来也不一定划算。还有一个重点就是要看公告上税费问题怎么算，如下图

如果写的是双方应缴纳的税费按照法律规定各自承担应缴纳的部分，那么成本就少一些。如果写的是全部税费均由买受人自行承担的话那么这个时候你就要掂量一下了，算一下税费要交多少钱，然后对照是否有证或满二满五，具体税费可以自行到不动产中心了解，法院没有答案。还有就是大家关心的户籍学籍问题，这个除了派出所或者相关的部门，也没有人知道，法院也是。如果有中介和你说可以调查这些，多半也是通过他们了解的，这些具体的事项每个地区都不一样，可能有的派出所会帮下忙配合你，而有些不会，类似这些问题就要自行解决了。

还有法拍房是否限购问题，有的标的物网页上会标注不限购不限贷，而有些却没有，这是什么原因呢？其实不用太纠结，只是上传标的的时候后端的选项有没有点，其实有些法官也不知道是否限购限贷，但是我们只用遵循一个原则就可以了，法拍房是法院直接下达裁定协执过户，也就是强制过户，所以你拿法院给的裁定就可以直接过户，所以讲道理来说是所有的法拍房都是不限购的，当然最好还是去当地的不动产中心问一下，任何程序都走扎实确保万无一失。

还有是否能贷款？这个法院其实也不管的，法院只负责收款和给你裁定，一般公告上都会写在什么日期之前把钱打到法院账户，你只要在这之前把钱打到法院账户就可以了，法院不管你是全款还是贷款，如果贷款的话法拍房有点特殊，跟普通的二手房流程不太一样，这里不做太多的解释了，反正买之前要找银行或者相关担保公司谈好，据说放款也很快。但是如果万一没有批下来过了法院规定的期限怎么办呢？也不用慌，直接跟承办法官说缓几天，都是可以协商的。

讲了这么多，你们现在应该对法拍房有了一个初步清晰的认识了吧！有一次在闲鱼上偶然看到一个法拍房的商品，点进去一看原来明显是中介发布的东西，于是我转念一想我既然知道这么多的相关知识，那为何不能试着做一下法拍房的相关咨询呢？于是我就在我的闲鱼上发布了法拍房的相关问题咨询解答，慢慢也有不少幸运的人看到了我发布的宝贝进行了咨询，解决了他们的困扰，有几个买了法拍房的，对方不配合腾退，之后在我的指导下顺利的收了房，也有帮他们其中的人省下了可以说是一笔巨款吧（相关税费方面）

800W 的标的，省了多少钱我就不具体算了，感觉收个三五万指导咨询费不过分吧哈哈，理想很丰满，现实很骨感，就三斤猪肉钱

![](data:image/svg+xml;utf8,)

当然自己也为他们开心，获得他们认可的感觉非常有成就感

不要在意他们评价中的小姐姐哈哈，因为之前看到过一个高赞回答说过在咸鱼卖同一样东西，女性卖家的成交量大大高于男性，所以你们看到了如图所示

但是又想一想那些中介用些小伎俩一单就赚了普通人一年的钱，相比我这一顿可怜的饭钱，简直是蓝瘦~ 香菇。但是自己小小的个人又怎么能撼动如此巨大的一个产业链呢？随着司法制度的不断改革健全，后面慢慢的法拍房会更加的透明，腾退这些问题也会更好的推动解决，据我所知是有一些法院是包腾退交付标的物的。比如下面这样直接明示，也有的法院虽然不会明示但是他们内部确实是这样执行的。

到那个时候这些中介可能就会慢慢的消失在大众的视野里了，但是到那时候捡漏可能就没有那么容易了。

那么看到这篇文章的你感觉对你是否有帮助呢？是不是法拍房相关问题最详细的解答呢？那能否微微地动一下您的小手点个赞呢

End 我是好人祝你幸福！

知乎用户银行打工人发表

本人在京东和淘宝拍得过 5 套房产（四套是帮亲友拍到），没有中介参与，都是自己跑到手续！

我认为风险分为发生概率最大的和如果发生带来损失最大的！

发生概率最大的是腾房问题！

带来损失最大的拍得后不能过户！

以下是我总结的其他常见风险：

法拍房简易流程介绍：

我把五套法拍房实际操作经历和注意事项总结到下方链接里了：

银行打工人：5 套法拍房经历总结，无中介协助，避免踩坑

希望对准备买法拍房的人有所帮助！

帮我点个赞同，谢谢！

知乎用户魔都 shake 发表

本人 2021 年亲身经历了上海的法拍房，完全自主操作成功，从尽调、贷款、到顺利拿到产证、入住、退税等。遂之后将此经历总结成 30 页长文，《一文解析法拍房所有问题（含上海法拍房成功攻略）》，共 16000 + 字，可能是目前为止关于法拍流程，记录得最详细、最有参考意义、最干货的文章之一了。咨询长文可以加我微信：yk76577。几个大家关心的问题：

我为什么最终选择了法拍房？

上海新房要看积分才能入围，热门盘分不够，期房交房基本都要 2 年时间。二手房价高企，不仅一二手倒挂，而且中介费 / 税费全部买家承担，也令人难以接受。法拍给我提供了一扇新的大门。优势简单说就是：交着一手房的税费，享受二手房的速度。

法拍房是否可以捡漏？

有机会。尤其是在限购之后，纵观上海几十套法拍成交记录，非理性成交记录屡屡出现，只要掌握规律，有选择性参拍，就可以用很合适的价格成交。

法拍房的坑？

三大风险分别是：税费、贷款、清场。税费和贷款都可以用前期尽调来解决，清场的话以目前上海的司法环境，基本就没有无法清场的情况，最多只是一个时间问题。

以我们成交的法拍房为例，就是个有人占用的情况。法院在收到竞买款之后，需要得到竞买人成功交房入住的确认，才会把款项用作还债以及给拍卖行做服务费。实际上原房东在我们拿到产证之前就自己搬走了，他们也很着急得到钱款尽早还债！

法拍房是否要找中介？

没必要，除非是特殊情况房源。自己花点时间能省下十几万 / 几十万中介费他不香吗？

随便点进去一套某宝上的法拍房，看一下官方的提醒：

法拍房会以什么价格成交？

影响成交价最大的因素是：过往该小区二手房的历史最高成交价。

法拍房交易全流程和每个步骤的时间？

在完整版文章中，本人将自己从开始调研到最后入住的时间日期详细记录，供读者参考。

以下节选自完整版文章内容，长文预警！！！

序章：我是如何被逼入了法拍房这 “坑”

1. 楼市不问不知道，一问着实吓一跳

我和我老婆恋爱两年多，生活状态基本属于无拘无束，对于楼市一直没有未雨绸缪的自觉。过去我对于上海房价的印象基本停留在每平米 6 万左右，以及 500 万差不多买个房子的心理阶段。直到我俩 2020 年底领了证，买房的事不可避免被提上了日程，才知道当时徐汇的某新盘汇 xxx 里二期认筹时间已过，听闻其高达 13:1 的认筹比，我俩就自觉放弃下一期的摇号，准备开启二手房之旅。还记得去看的第一套房源，是虹桥路地铁站附近的几个小区，我老婆说这个地段好，吃吃喝喝且交通方便，结果实地溜了一圈，发现基本都是很老的房子，要么是老破大，要么是老破小，附近的中介还讥讽我们不懂行情，“这附近哪有几个 00 年后的房子”。中介靠得住，母猪会上树，我提溜上我老婆，决定找几个附近 00 后的小区去看看。稍微看起来门头亮堂点的，像是九 x 园，当时已是近 10 万的单价，也就是一套百来平的房子要小一千万，这对于当时认知还停留在 10 万一平约等于市中心豪宅的我来说，犹如两眼一抹黑，梦想被现实按在地上打。那天晚上看完，我和我老婆去吃烤肉，俩人心里都闷得慌，不知道该怎么办，前路实在茫茫。

2. 牛市二手房东心态爆棚，买房人如舔狗

调整了一下心态之后，我俩决定放低预期。怎么放低呢，先和内中环说再见，再从外环开始看起。在徐汇华泾我们找到绿皮打听品质好一些的房源，发现原来一套外环外的房子也要 9 万一平米！我至今清晰记得某小区某房东的跳价过程。12 月底，印 xx 洲的一套房源在绿皮上放出来，90 平米左右挂牌价 850 万，看房的时候门口排大队，看过房的人到绿皮门店排好号，一波一波准备和房东约谈。老实说，当时那个价格有点不可思议，现场看了房子之后我们觉得实在不值 8 开头的数，商量着见到房东怎么压价到 7 开头。现实又一次刮了我俩的脸，排前面一买家直接兜着 850 万全款现金来聊，一分价都不用还！拼是真的拼不过。但即使阔如 850 万的诚意满满也没能直接成交，房东让那全款大哥在绿皮门店里坐了一下午，然后开车来撩下一句话，“家里有点事，这房子不卖了”，我估摸着全款大哥心里飘过的话全都得打码了。更离谱的是，第二天这个房源在绿皮上的挂牌价直接飚成了 910 万。你要是问一年前的我，一个手持近千万巨款的人，全款买一套外环外的房子还要如此舔狗，我可是打八辈子都不相信的哇！

3. 我买新房的希望，因新政而彻底破灭

于是乎，被逼无奈的我俩眼前竖着两条路，要么赶紧找一个二手房上车，要么等年后去一手拼拼运气打新，同时等待二手房价变得稳定一些。最终我俩选择了谨慎的等待模式。2021 年的头一个月，每周末的固定活动变成了看房，不是看二手房，就是看样板房。样板房装修之美自不用说，新房价格相比二手来说也太香了吧。所以我们想着等年后来摇新房。时间一晃就到了一月底，房价稳定没等来，却等来了购房新政——新房开启积分入围制新时代。这一刀有如晴天霹雳，让本来幻想通过人品爆发打新上车的我们基本断绝了新房的希望，因为我们的积分算下来实在是不够啊。春节那几天假，天天捏着手机刷绿皮，原本还安慰自己平静点，也逐渐失控焦虑起来，餐桌上的话题基本只剩下房子，我老婆的状态基本靠近萎靡。这样下去显然会影响正常的生活，于是我俩一致决定要快刀斩乱麻！

4. 初闻法拍房，打开人生另一扇门

三月初很偶然的一天，一直关注楼市动态的我们注意到，上海开始对法拍房限购。法拍房，这个陌生又遥远的词第一次进入我们的雷达范围。去某宝随便点看了一下上海的法拍房的我俩被打开了一扇新世界的门：纳尼？长宁古北罗 xx 园一套 150 平的房子只要 720 万起拍？普陀内环中 xxx 城的 89 平只要 550 万起拍？当时我从两眼一黑直接变眼前一亮，电脑屏幕都反射着我两眼发射出的光，我老婆只能听到我诸如 “卧槽” 之流的语气助词。随后我便开始做一些深入的研究。原先法拍房是非上海本地人购买上海房子的最佳途径，由于不限购屡屡拍出溢价，所以市场普遍认为法拍房房价高于正常市场价。如今限购令一下，趁大部分买家尚未反应过来，正是参加竞拍不可多得的良机！

5. 备战法拍房

将法拍房源做了汇总之后，我们选中了心仪房源若干。有的房源竞拍截止日期近在一个月之内了，就打算开启前期尽调工作。最初一脸萌新的我们找了好几家法拍中介当面沟通，当时直观感受是法拍房风险更大，找中介更放心一些（此处略去几千字，关于本人对中介服务的看法，在完整版里可以查看）。不过来来回回折腾了半天，我们最终决定跳过中介，自己披挂上阵。同时期，我仔细研究了之前拍卖成交的房源，将拍卖的成交价、房龄、二手成交价、挂牌价等因素建模，做出了一个预测模型，把每个心仪房源带入模型，计算出我们的预测成交价和标准差，再根据自己对该房源的喜爱程度，预设可接受的心理最高价，再用这个最高价预算出我竞拍成功的概率。我老婆判定，趁大量人群反应过来涌入法拍市场之前，必须速战速决。于是我们在模型中，将可接受的心理最高价做了适当调整，使得连续三套锚定的房源都拍不中的概率降到了个位数。

6. 亲身尽调与参拍前的准备

与此同时，我们去锚定房源的那些小区尽调，找周边绿皮带看同户型（这里要感谢部分绿皮工作者的无私付出）、同保安聊天、找物业咨询、向法院预约带看被拍房源等等。白天看房，晚上回去还要从文书网里查被执行人的案件情况、计算其所欠的债务总额、查看是否涉及刑事案件、确保排除黄赌毒等情形。一顿操作猛如虎之后，才算心里基本有了底。贷款方面，我们在网上做贷款预申请、找法拍贷中介、拉征信报告、自己挨个联系银行等，也是多方确认之后，做到基本心里有谱。参拍之前，为了研究竞拍技巧，将之前类似价位和地段的法拍房的竞买记录做统计分析、熟悉应该在什么时候出价、剩多少时间加价、出价幅度等情况。到此准备工作基本完毕。

7. 大结局

拍卖的过程是刺激的，之后的结果是喜人的，我和我老婆成功的拿下了我们参拍的第二套房源（参拍第一套由于超出心理最高价，果断放弃）。最终我们以低于心理最高价 30 万的价格给此次购房之旅画上了圆满句号。这过程中我们经历了种种波折，但一切的付出和努力都得到了回报。在那之后的付首款、贷款申请、法院出判决书、交房、出产证等等流程都比较顺利，真是感谢上天对我们的眷顾！如今把这段经历写出来分享，每一步的流程都可以给后来者做参考，也希望后来人可以早日买到中意的房子。

一句话总结法拍房优势：交着一手房的税费，享受二手房的速度

新房大多数都是开发商以期房售卖，从交费到拿房大概需要 2 年左右的时间，虽然说新房税费相对二手房较低，但是两年时间损失了购房款的利息。而且新房的未来样子也只能从样板间来推测，无法做到所见即所得。在目前市场政府限制土拍，不让新房售价上涨的环境下，开发商为了维持自己的利润，可能出现一定程度的偷工减料，导致新房交付之后的维权现象频现。

二手房相比于新房，可以眼见为实，过户入住也更快。但是二手房税费高，还需要付中介费。因为在上海的大部分法拍房是税费各付的，所以法拍房可以说是两者的好处都有，付着一手房的税费，享受二手房的交房速度，岂不美哉！

为什么说法拍房是楼市的 “晴雨表”

因为法拍房的成交价完全是由竞买人决定的，价高者得，它不受卖家卖房意愿的影响，所以法拍房的价格发掘机制相对于二手市场更加灵敏，更加迅速。在二手市场上，卖家会先挂出挂牌价，然后需要等待意向买家出现并协商好成交价。因为卖家不可能像股票交易员那样每天盯盘，而且无法系统性地了解整个市场环境，所以其挂牌价的调整都具有一定的滞后性，以及黏着性。比如在房市牛市开启的时候，低挂牌价的房源会率先被买家所买走，其他房源挂牌价的还没反应过来，就有买家来签约，甚至以不还价的方式直接成交。牛市早期一般体现为成交量放大，挂牌房源数量下降。而房东的心理一旦意识到牛市到来，就会不断提升挂牌价，甚至出现签约前跳价。卖家心理价格的涨幅速度总是快于牛市购买力的涨幅速度。当挂牌价涨到一定高度时候，买家已经认为房子太贵而无力接盘，此时挂牌价还会延续一段时间，双方互相僵持，直到有资金需求的卖家主动降价成交，然后慢慢带动挂牌价的回调。

从以上描述，我们可以看到二手房的价格发掘机制相对迟缓，而且这个轮回牵动着很多房产分析人士、自媒体、以及买卖双方的神经。从经济意义上说，一个需要时间成本才能消化并且发掘真正价值的体系，是存在资源浪费的。而法拍房相对而言，他的成交价格直接反映出市场上买家的意愿支付价格，只要有足够多的买家参与竞价，它的价格挖掘就会更加高效。所以法拍房的成交价格可以作为房市的晴雨表，正因为他的高灵敏度，也往往可以作为预测牛市 / 熊市的一个指标。

法拍房能捡漏吗？

法拍房是否能捡漏？答案是完全有可能。如果说在一个完全竞争的市场，有足够多的竞买人参与，并且每个人都充分了解房源信息、并且做出最理性的竞价，那么基本上成交价等于市场价。不过现实是法拍市场远远不是上面说的有效市场（efficient market），举个现实情况的案例：

案例：

2015 年 9 月闵行古美万源城逸郡 134 平米的房子，带车位。最终 2 个人报名，2 次竞价成交，成交价格为 585.85 万元。而同期 9 月在链家成交的同户型同面积二手房，成交价为 660 万元。还没算税费就直接捡漏 70 多万！这条房子在 2021 年中的挂牌价格已经高达 1680 万元，不到 6 年的时间涨了 3 倍！

如何增加捡漏的概率？

在很多法拍房都拍卖截止的日子参拍，成交价折扣会比较大。

从过往法拍房上拍和截止日期观察下来，发现其实拍卖截止日期按时间的分布很不均匀。比如像是 2021 年 5 月 28 日就是一个 “法拍狂欢日”，仅在淘宝一个平台，就有多达 21 套法拍房源在当天上午 10 点结束拍卖。选择这样日子参拍更加能捡到折扣。原因无他，因为有限的竞买人被摊薄在了更多的拍卖房子上面，平均每个房子的竞买人会减少，造成捡漏的概率增大。一般来说很少有人会同时操作两套或多套房子的竞拍。万一只有一张房票或资金不够，但是两套都拍中了，竞买人就需要承担严重的悔拍风险！

法拍房如何竞价？有什么样的竞价技巧？

l 在开拍前一天完成报名，交保证金（注意如果夫妻双方只有一方有房票，一定要有购房资格的一方报名）。尤其是在自己没有操作过的平台，需要早一些交保证金以免最后一天手忙脚乱错过时机。

l 在最后一天拍卖截止之前不需要竞价，可以观察前期报名情况，一般报名人数多于 10 人可以算是相对激烈一些的。尤其是在最后一天之前多轮出价，价格涨到评估价附近的情况，说明最后一天的竞争会比较激烈。

l 在竞拍每一套房之前就设置好本次的心理最高价，永远保持冷静，竞买时超过心理底价一分钱都不要往上加，果断放弃！

l 过早加入竞价意义不大，永远记住螳螂捕蝉黄雀在后。在别人互相加价时，记录每个竞买者的 ID、以及他们的出价行为，找出规律。我方杀入竞价的时间点，应在差不多自己心理底价大概 90% 的时候加入。如果已经进入了 10 点以后的延时时间，注意要在即将成交倒计时走完之前加入。

l 竞买时要变换出价的时间点，让对手觉得你自信满满。有时在快到成交点时候加价，有时很快加价，不断变换。如果一直奉行一种加价模式，让对手摸出规律的话，一旦规律变化证明心态有变化，反而对我方不利。加价时永远加最低价格，不要快速跳价，这样会容易让对手上头。每次加价都应该以最低加价幅度来（少数例外情况除外，比如想加速成交速度，从而排除新竞买者在后期加入）

法拍房需要中介吗？可以不需要中介，免去中介费

二手房买卖基本上需要通过中介成交，虽然有手拉手成交的情况，但是介于买卖双方都要参与，存在一个信任的问题。大部分人还是会找中介，或者如果为了省中介费找一个小中介去成交。

法拍房由于没有交易对手，只需要买家对接法院 / 法院指定的拍卖行就可以，所以在大部分情况下是可以省去法拍中介这一个环节的。

同样拿一套 1000 万的房子举例，按照二手市场某绿皮的中介费用，买家承担 2%，卖家承担 1%，一共就是 30 万左右的中介费用！而且因为中介费用是按房子成交价比例收取的，也就意味着越是贵的房子中介费就越高。所以我们可以看到在法拍市场上的豪宅也是会吸引很多人报名，估计是有很多人认识到二手的中介费不合理，从而在法拍市场买豪宅的情况。

下面是文章的整体目录，欢迎有意愿深度了解法拍房操作流程的知友，加微信有偿索要完整版文章：yk76577

知乎用户致享法拍发表

法拍房最害怕发生的两件事：

1、过户存在问题

由于房屋原产权存在问题，可能导致无法过户，或者要延迟过户，这对于需要通过抵押贷款获取资金来源的朋友无疑是个打击，因为他们大多是垫资购买房产，一旦资金陷进去就可能造成资金链断裂，后果很严重。

而延迟过户又可能需要原业主配合，很大程度上，原业主都不愿意提供协助，或者需要收取一定成本。

如果一直无法完成过户，房产也会出现纠纷的风险，更不要说后期交易了。

2、入住存在问题

钱都付了，户也过了，但是无法入住，还不能收取租金就更让人痛苦。

无论是长期租赁，还是原业主拒绝腾房都有可能发生这样的问题，如果申请强制执行，也会经过漫长的时间，而有些长期租赁或被执行人又符合占用情况，要腾退这样的房子就更难了。

以上的两个问题可以说是法拍房最大的两个问题，也是最棘手的，而要避免出现这些问题，前期调查是必不可少的，只有完善地了解整个房产情况、税费情况、案件情况、相关人员情况等等之后，我们就能绕过这些问题买到适合的房产。

致享融专注于提供房产与资金整体解决方案！

知乎用户 Jonna 轩姐发表

最近深圳房价下调很明显了，部分小区靠风口涨起来，又靠实力跌回去了。

包括我自己买的小区，回调了 15% 左右，今年 1 月份最高点时成交价 14 万，小区群里业主反馈 6 月成交价 12 万。心疼那些买在最高点的朋友，跌到 10 万的话，首付就没了。

今年 A 股也不好，我反思自己在投资时，太过于看重市场的供求关系，而忽略了最可怕的变量：政策以及政策的打击面。

A 股的流动性并没有收缩，每天都还有过万亿的成交，应该是蓬勃向上的市场才对，但是医疗的集采、教育的双减、房产的打压、学位房的限制，包括最近反馈资本对白酒的过度追逐？？？让市场慌了。

即使再有需求的市场，也挡不住 zf 不让卖家赚钱。

政策的风向，引发的不仅是特定行业的崩盘，更是大家对于市场经济不确定性的恐慌，不知道下一个政策的攻击点是哪里。

以至于某外资头牌机构在奶粉上市公司路演时，提问 “奶粉会不会集采？”

现在听来像是笑话，可怕的是投资机构真的是在评估这种风险的可能性，更可怕的是这个还可能成为 zf 干预的事实。

说远了。

不管是股市还是房市，不仅是供求市，也是政策市。

政策的出台加剧了短期的波动，市场的恐慌，影响了资金的走向。

说说法拍房吧。

深圳现在成交价在中介平台看不到了，但法拍房的成交价可以看到而且绝对保真，所以我经常上淘宝的司法拍卖看法拍房。

因 “大学区的影响”，百花片区的长城大厦房产 1084 万流拍后，降到 867 万，8 月 20 日这套法拍学区房在二拍中成功拍卖，最终以 1035 万成交，折合单价 9.9 万 / 平，但也是显著低于以往成交的水平了，相当于市场价的 8-9 折。

之前法拍房的中介跟我说，法拍房能拍到市价 9 折的就算很不错了，现在改口说 8-9 折的法拍房越来越多了。

20% 的差价啊，一个首付就快没了。1000 万的房子，200 万就没了。

我有两个朋友，都是入手的法拍房。

一个是去年年中入手的宝安宝中片区，92 折左右；一个是今年 3 月入手的南山后海片区，9 折左右。

经验都不一样，我跟大家讲讲。

第一个朋友是懵懵懂懂的类型，他就是想买房了，手里有余钱，闲来没事看看法拍房。

突然有套房子，这个片区他熟，起拍价好低哦，还有一周就要开拍了？？？

赶紧去这个小区逛了逛，找了个中介看了个同户型（法拍房是不能进去看房的，法院不提供带看服务，只能在门口看看小区环境，还有拍卖公司拍的房间图片），觉得不错哦，宝中还有这么便宜的房子？

嗯，好的，他就直接拍了，没啥犹豫的，就是干。

拍卖当天还有点胶着，有个买家和他一直比着加价，每个人轮流加 2 万，搞得拍卖延迟了好几次（如果拍卖时间到之前有人加价，每次加价会延迟 5 分钟）。他狠狠心，加了个 10 万块，对方歇菜了。

拍下后就是走流程，要去和银行交涉贷款（法拍房可以贷款的，深圳也是按评估价贷，不是按拍卖价贷），去法院签成交确认书，签完法官给解除查封，出具协助执行通知书请房产局协助过户，然后和原业主去房产局过户。

其他流程都还算顺利，

因为他自己就在银行工作，各家银行人头也熟，找了家愿意接受法拍房的银行（有的银行可能不接受法拍房，那就要找中介了）；

房子本身也没有人在租用，房子产权是清晰的（这一点我只能说他运气太好了，都没有找中介，蒙擦擦没有做尽调，结果瞎猫碰到死耗子）；

他的幺蛾子出在卖家不愿意配合出名下唯一房产的证明，如果出了这个证明，就能省 10 万块的税，但是卖家说要给他 8 万才肯配合出。

把他给气的，这不是打劫么，本来就是该出一个证明要 8 万块。他和对方商量给对方 5 万行不行，对方不同意。

这个过程纠结了好一阵子，眼看就过了法院要求的过户期限了，在最后两天，还是通过了中介协调，对方才同意拿 5 万块走人。

大家注意了，过户这个环节是不需要卖方配合的，可以直接拿法院的裁定书去过户；但是如果你想要省税费，而且这个也确实是对方名下唯一住房，就需要对方去配合打印房产证明了。

上面这个故事，我朋友真的算运气特别好的。

一般法拍房，都要找个中介做现场尽调，出了个尽调报告，看了尽调报告确认没有租约、欠费、腾空这些风险，税费也合理之后，再决定拍不拍。

后期中介会帮着协调找银行、找法院、找卖方、找房管局。

所以法拍房虽然成交只用交 1 万块给拍卖公司，但是帮着做尽调的中介还会收 1-3%。3% 的算挺高的，收了这么贵的费，一般会包交房，如果交不了房中介会退买房款，保证交易无资金风险。

我另外一个朋友就准备的多多了，他一直想在后海片区买个学位房，早就踩盘看了很久，也决心在法拍房上捡漏。

蹲了几个月终于蹲到一个合适的盘放出来（法拍房一个月放不了 300 套，供应量很少的），然后找了个中介做了尽调，付的是 1% 的中介费。

问题是这个中介，很不靠谱！！！后续审核银行贷款资料时，帮他联系了银行，银行又通知说现在额度紧张，放不下来贷款，把他急得团团转，因为法院是要求半个月内要交清尾款的。

后来中介跟他沟通，说要给银行办事人员手续费，气得他自己去找了银行内部的人，才发现对口银行的人根本材料都没有给他提交上去，就是利用法拍房交易时间紧的特点！变着法子要钱！

最后他用自己关系，另外找了一家银行批下来了。

简单说说这两个故事，法拍房便宜是真的，有风险也是真的。

房子产权、租赁、税费、交易、贷款、过户情况等等，每一笔都可能藏着风险。

但也不用把风险想的无限大，毕竟深圳每个月也要拍几百套，这个市场很大，成交成功是绝大多数。自己多了解、多费心、找靠谱的第三方，都很重要。

我还在持续关注法拍房，可能也是对政府印钞的速度很有信心？？？

评论里对法拍房感兴趣的扣 1，我看看后续要不要再讲讲一些故事和门道。

知乎用户长投学堂发表

最近除了股市，小投和朋友聊得最多的就是房子了。的确，房子对于大多数小伙伴来说是刚需，谁不想拥有属于自己的一个家呢？但现在房价这么高，加上很多城市的限购政策，有些小伙伴可能辛辛苦苦攒了点房本，到头来发现自己还是达不到在工作地买房的条件。

就拿上海来说吧，在目前的政策下，如果你没有上海户口，就需要 “在上海交满 5 年社保＋已婚”，才能有购房资格。

小投的朋友就因为这个资格审核被拦在了门外，最近告诉小投，她正在看法拍房：不限购，起拍价还便宜，看看能不能找到什么 “捡漏” 的机会。很多小伙伴可能对 “法拍房” 这一概念比较陌生，那它真的如看起来的那样好么？今天，小投就来跟大家聊一聊。

法拍房是什么?

法拍房，一般指因债权债务纠纷或其它原因被强制拍卖的房产，买家需要通过竞拍的方式获得产权。一般来源于银行贷款违约、民间贷款违约、财产没收（司法没收）、无主房产，属于一种特殊房源。在阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、人民法院诉讼资产网等网站上都可以看到现在挂出的拍卖房产。

（阿里拍卖网数据显示，目前全国住宅用房的拍卖数量超过 122 万套）

这种房子的优势其实比较明显：

1）在绝大多数城市不限购（北京、广州、深圳等地仍限购，上海目前不限购）；

2）起拍价低于市价，一般只有评估价的七八成，如果流拍，价格更低；

3）理论上可以落户。

比如：小投在拍卖网站上看到的这套房，评估价 211 万，成交价 172.5 万，也就是说，只用市场价的八折，就拥有了一套 160 平米的房子，怎么想都觉得有点划算啊。

但天下没有免费的午餐，相信有些人也听说过 “法拍房到处都是坑，绝对买不得” 的说法。那到底 “捡漏” 和“踩坑”，哪一种才是事实呢？其实，两种说法都是事实。我们上网随便一搜也能看到，在法拍房上摔跟头的人也不在少数。要小投说，这就和投资一样，不懂不碰，在决定入手法拍房前，必须要清楚它可能存在的风险，才能最大程度的成功“避坑”。

法拍房避坑指南

小投认为，购买法拍房，最重要的就是了解房子的 “前身今生”，仔细看法院给的各种公示信息，包括产权、房屋可能存在的瑕疵等。

（法拍网站上也会列出一些注意事项）

此外，还有几个点需要重点注意一下。

1、搞清楚拍卖房产上是否存在租赁关系根据我国法律规定，法院处置该房屋之前，房屋已出租，而且租赁合同还没有到期，那么原房屋租赁关系继续有效。比如：如果一套房的拍卖公告上注明，这套房子已经被租给了小 A，租期还有 8 年，那就意味着，就算小投买下了这套房，完成过户，也没有办法马上入住。因此实地看房就非常有必要，一方面可以避免有租户、上一个房东尚未搬离的情况，另一方面也能直观了解房屋的真实状况和周围环境，做到心中有数。

2、了解房子是否占有户口这一点对有户口、学区需求的小伙伴来说比较重要，因为除非达成协议，否则法律没有条款可以强制迁移户口，如果原房主存在户籍占用，特别是学区房，那必须等到原房主的学位到期，才能入学。

3、通过法院等多渠道了解房东的欠款情况一般拍卖公示上会说明银行抵押的情况，但比较怕的是牵扯到有些不能审查的民间借贷，后面的麻烦会比较大，很可能碰上债务人上门要债的情况。虽然可以报警，但这种居住体验怕是没有人想感受的。

4、了解限购政策及房屋产权情况小投之前也说了，虽然大部分城市的法拍房是不限购的，但每个城市的具体政策需要自己提前了解。另外，房屋的产权情况也非常重要，因为有些房产产权不清、无产权、小产权或者产权共有，都会让买房的人面临无法过户的风险。

5、税费问题这个问题会直接影响到购房成本，购买时一定要提前了解当地税收政策，以及拍卖公告中注明的收费承担方式，一般各项费用会要求买房承担。比如：国家划拨的土地，二次交易时需要补交高额的土地出让金；办理过直系亲属赠予的房产，也需要交高达 20% 的税费。另外，房子名下拖欠的物业费、水电费、装修费等等，也需要由买方承担。

6、贷款问题法拍房是不能使用公积金贷款的，在拍下房产后，要在法院指定的时间内将尾款打入指定账户（一般为 10-15 个自然日），这就需要你提前办理贷款，而且时间很紧张。如果按揭款没有在规定时间内发放下来，不仅是房子拿不到手，还要负担起额外的损失。而且，并不是每套法拍房都可以申请按揭贷款。

7、高溢价风险很多人其实都抱着和小投朋友一样的想法，想要通过不限购的法拍房得到属于自己的房产。这也是为什么近两年上海法拍房成交数量大幅上涨，2019 年的成交量比 2018 年多了六成。我们知道在供给一定的情况下，需求越多，价格就越高，这也让部分热点城市的法拍房溢价非常高。

比如：6 月份，公拍网上拍卖的一套法拍房，位于上海静安区核心地段，房子最终成交价为 2339.2 万元，较评估价高 37%，较起拍价高 96%。值得注意的是，这还是一套先后抵押给 12 个人的房子。

总结

总结一下，如果有购房资格可以买首套房，建议还是普通住宅，毕竟 “首房首贷” 的优惠要利用起来。如果确实有需要购买不限购的法拍房，一定要把想拍卖的房子了解透了：

1、了解清楚房屋性质，牵涉的案子和查封情况；

2、房子里是不是还有人住；

3、房源证件是否齐全，所有权归属情况等；

4、可以聘请专业人士帮助规避风险；

5、计算各项费用，并与自己的心理预期价格做比较。

一句话就是：谨慎！谨慎！谨慎！（重要的事情说三遍）。看到这里，可能很多小伙伴觉得，买个房未免太难了吧！其实，不光是法拍房，常见的新房、二手房的 “水” 都不浅，毕竟房屋价值比较高。我们能做的，就是尽自己所能了解情况，知道的越多，就越能降低踩坑的风险。祝所有有刚需的小伙伴都能找到属于自己的那套房。

知乎用户余大仁发表

首先，感谢题主的邀请。

举个例子吧，之前有个客户他朋友自己在网上看中一套房子，没有经过任何调查仅仅依据竞拍网页上的公告就竞拍了，最后过户成交后发现这个房子原房主存在民间借贷，那些借钱给原房主的人天天来这个房子喷墨，倒粪，他们不管你这个房子是不是你竞拍得到了，他们只管这个房子原房主之前跟他们借钱的时候抵押给他们了。最后没办法这个房子住不了了，卖也卖不出去，中介带几个人来看房都被吓跑了。

还有一个案例哈

之前我的一个客户看中一套锦江区房子我们做调查时候发现这个房子之前死过人没让这个客户竞拍后面看这个房子在网上被别人拍掉了，再过了半个月发现这个房子又在淘宝上架拍卖了…… 应该是那个拍卖成交的人后来了解到这个房子死过人悔拍了。白白浪费了 12 万的竞拍保证金。

有法拍房疑问，点赞后可私信，有问必答。

知乎用户张本忠发表

买房攻略：法拍房种类及购买法拍房的法律风险考量

知乎用户匿名用户发表

法拍房最大的问题在于信息不够透明，你根本不知道你买了以后会有多少麻烦！物业费水电费这类花个万把块钱就能解决的问题，对于法拍房来说那都不能算坑了！不排除少数房源的情况很清楚，这个比例很小！我记得有一次参加会议，上百套房源，只有一套是房东主动表示同意拍卖的，他本人有正规工作，因为帮母亲担保最后没办法才同意的！

就我个人知道的说几个最麻烦的问题，当然并不是说每个房子都会碰上这些问题：

一是腾退！就是很可能你买了发现有人住里头，绝大部分还能拿出一份刚刚签订的租赁 20 年租金已付的合同来，甚至这合同还经过公证… 我听说过的法拍房投诉基本上就集中在腾退方面，这一点法院也非常头疼。

二是麻烦！就算你住进去了，三天两头很可能有人来敲门，泼油漆，门上写欠债还钱之类的！因为法拍房的房东好多是跑路的。还有一种是少数前房东不同意拍卖，你买了他会来跟你扯皮的。

三是附属的问题。好多附加在房屋上的属性，租赁的情况在最大的麻烦里谈过了。其余的还包括户口没迁出你迁不进来（有些城市你作为房东可以把他放到公共户，就没有这个问题），学区房还有学区已经使用的问题等等。

知乎用户奶爸说财发表

在房产行业，有一种明显低于市场价的房源，房产行业称之为：笋盘。

人人都想买笋盘，毕竟同样的区位，它的价格就是比别人便宜。然而，世上没有无缘无故的笋盘，所有的笋盘，都要付出相应的代价。

比如，我们今天要讲的法拍房。

一、法拍房是什么？

法拍房法院拍卖的房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。

这是一种特殊的房产，不仅在于购买渠道的特别：只能通过与法院合作的相关网站进行购买，例如目前来说，最火的司法拍卖平台就是淘宝司法拍卖和京东司法拍卖；

也在于房子来源的特别，法拍房的来源主要有三：

1. 偿还商业贷款

购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人将购置房产拍卖变现来偿还贷款的;

2. 偿还民间借贷

比如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款;

3. 司法没收

行政机关强制违法者缴纳罚金和没收其非法所得的财物。比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库;

二、法拍房有什么好的？

133 万 3693 套。

这是 2012 年阿里开始法拍业务之后拍卖的房子总量，是 8 年的量；

但是，去年年底的时候只有 50 万，今年到目前为止增加了 83 万套，有机构预测到今年年底，会突破 150 万，也就是说今年的法拍房数量可能净增加 100 万套，是之前几年总量的两倍。

这个增速就有点大了，而且，法拍房的处置平台还不止阿里一家，像京东也有这样的业务，真实的量会更大。

相信大家也看出来了法拍房的来源大都伴随着债务纠纷，面对着这么大的风险，为什么还有投资者趋之若鹜呢？

法拍房相较于一般二手房，主要还有以下优势：

1. 价格低，比市价低 10%~20%

价格是法拍房的最大优势。第一次拍卖按照评估价 80% 起拍，第二次拍卖的降价不超过一拍价的 20%，变卖价格是二拍的起拍价，

也就是评估价的 64%，比市场价便宜 36%，意味着原先 200 玩的二手房最低可能 128 万就能拿下。

当然，实际情况下，优质法拍房在一拍时就会被卖掉，况且一再流拍的便宜房源一般存在重大下次，再便宜我们也不买，出去特里，普通法拍房便宜 10%~20% 左右。

如何看待大连 13 岁杀人少年家房屋无人竞拍，或将以物抵债？

2. 有稀缺房源

许多时候，我们购置房产为的不只是有个住所，更为了房子背后的资源，例如学区房的概念。

尽管国家已经在进行相关改革，但是短期内房子还是会继续与教育资源、医疗资源 “挂钩”。

也正因为这样，所以学区房这样一类房子可以高度保值甚至升值，很少房主会选择出售，市面上也很难买到优质的学区房。

而法拍房可以一定程度上解决这种困扰，比如一位希望买学区房的家长就可以这部分稀缺房源，避免出现有价无市的情况。

3. 部分不限购

除北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、珠海等少数城市外，购买法拍房均不受限购政策影响。

不过，北京也有不限购的房源，例如外地查封的房子往往不限购，给了无资质的购房者在京俺家的机会，因此不限购房源的关注更高一些。

4. 省去附加费用

在买入房产、卖出房产时都会涉及到较高的税费或中介费。

在中国，目前买房时所付的税费为买入价的 2%-5%，实际额外支出大概为买入价 5%-20%。因为楼市比较热的时候，卖家会把买卖房产的额外支出转嫁给买家。

与正常二手房相比，大部分法拍房没有这类附加费用。以链家 2.7% 的服务费为例，200 万房屋的中介费是 5.4 万，这样一大笔费用，也是由买方承担的，这样一大笔钱可以吃多少顿海底捞了。

三、火中取栗，风险提醒

很多人都想买法拍房，因为有便宜可捡。但只要对金融有过了解的都知道，风险和收益，总是并存的。

在法拍房这一领域，这一定律也并没有失效。

譬如，一些法拍房不能看房，可能拿到房子才发现物业费，水电费，欠了一大堆，又或者房子残破不堪等等。
比房子更可怕的是人，有一些法拍房，法院不包清场，等你房产到手后才发现房子被人占着，根本住不进去。

一个在成都的朋友，最近就碰到了这样的烦恼。本来以为捡便宜，在公司附近低价买了一套法拍房。结果买下来不久，才发现房子还有租约没有结束，不久就有一家人拿着长期的租约合同，搬了进去。

从法律上讲，买卖不破租赁，就很棘手，到现在还没解决。

所以，买法拍房，尽量还是选择那种可以事先看房或者法院包清场的吧。这种法拍房风险更小，但相应的价格也更贵。

四、一点总结

法拍房的火爆，或许意味着比起凶宅里的 “鬼”，人民更害怕的是居无定所的 “穷”。

这对于许许多多想买房，但又苦于房价的人来说或许是个解决之道。但对于这类 “便宜” 的东西，更要注意背后的风险。

还是那句话：在看到利益时，先衡量一下风险能不能承受。

知乎用户法拍大师兄发表

以下内容敏感度较高，为了方便以后查找，强烈建议点赞喜欢加收藏。

法拍房一直以来因为风险问题为人诟病，全国多地曾出现过法拍房腾退难、不过户、被扣保证金、房屋质量瑕疵、被黑中介欺骗等问题，这个行业也变得越发混乱不堪。

2015 年以来随着国内房价的大幅上涨、各地限购政策管制，低价不限购的法拍房又逐渐的出现在大众的视野内，时至今日法拍房受到越来越多人的关注。

作为一个入行超过 5 年的业内人士，大师兄想在这里跟大家分享一些鲜为人知的行业秘密。目的有三，一是想让更多的人能够全面客观的了解法拍房，另外也想让真正想买法拍房的朋友少走一些弯路。文章所写难免会触及一部分同业的利益，有得罪的地方请包涵。最后大师兄也有一个私心，法拍房本不应该是现在这个乌烟瘴气的样子，作为一个有良知、有底线的从业者，大师兄想创造一个干净而又规范的法拍房买卖环境，从现实以及经验来看，我对法拍房未来的发展也抱有极大的信心，同时希望所有买法拍房和关注法拍房的人都能够和大师兄一样，共同维护一个良好的行业环境，让更多的人从法拍房当中获益！！

以上是本文撰写的初心，虽文笔拙劣，但句句肺腑之言，满满干货。由于文章篇幅限制，这里仅挑部分内容展开说明。希望大家耐心看完！

声明：本文为作者原创文章，仅供广大购房人参考，具体政策以官方公告为准。未经本人书面许可，严禁转载及使用，违者追究法律责任。

作者简介：法拍大师兄，现居深圳。曾任职国内某法拍房互联网头部公司，后于 2019 年和 2020 年先后创办两家法拍服务公司。职业生涯中尽调过上百套法拍房，同时为数十个客户拍中法拍房并且完成了交付。

以下展开全文内容。

一、千万不要怕清场，记住这 3 个方法自己就可以搞定清场！

二、能贷款就贷款，有全款能力也要贷款！！切记！

三、会用些网站，可以帮你省几千块调查费！

四、户口可以落！户口可以落！户口可以落！

五、报名前一定要再三确认这两个问题！！出了事后悔都来不及！

六、反复看公告，不懂就去问法官，不要不懂装懂！！

七、竞拍策略说白了就是看你口袋里有多少货！！

八、关于找法拍公司的一些建议！

一、千万不要怕清场，记住这 3 个方法自己就可以搞定清场！

从业 5 年中，大师兄做过上百套的法拍房调查还有几十套房子的过户，其中绝大多数最后都能够顺利清场。顺利清场是什么意思呢？就是在拍中以后 2-3 个月内就可以入住进去。而剩下的零星几套房子过户和清场稍微慢一点，但也基本都在半年左右全部搞定。

基本上小白只要掌握几个重要的关键点就可以自己进行操作。想买法拍房的朋友一定要仔细看好，下面说方法。

1、看公告 + 问法官。不要懒！公告一定要看，法院 / 法官一定要问！找不到公告的朋友可以去这两个网站查：阿里拍卖，京东拍卖，如果还找不到的去 “人民资产诉讼网” 查找。不知道这 3 个网站的直接百度搜索！查到拍卖的房源公告以后，直接找到“竞买公告”，着重看法院是否负责交付这一栏。

这里注意，如上只要法院写明 “负责清场” 的法拍房，放心大胆的去拍！不管哪个城市都一样！如果法院公告没有写负责清场或者写的是免责声明的，直接打电话向法官咨询，记住做好记录。一般法官都会很负责的告诉你能不能清场。

在这一步一定要了解清楚，不管房子最后拍不拍，都要仔细的看清楚问明白。

2、实地看房和比对公告。这点也很重要！看完公告以后在合适的时间去实地看房，法院如果组织看房最好，不组织的自己去看！自己不看最后吃亏您就傻眼了。看房最关键的信息就是看房子现状是怎样的！！是不是和公告以及法院说的一样。如果全都对的上，放心大胆去拍！！不管哪个城市都一样。如果对不上，回去看公告和联系法官，并记录下来。

3、价值核算。如果公告和法院都声明不负责清场，而且实地看房时发现里面的人极不配合，这时应小心谨慎，因为后面清场可能要花点时间。当然有的胆子大的人也一样会拍，因为一般这类房子的价格都会非常低，利润相应就会很高。如果您是拍下来自己住，那么就要确保万无一失再去拍，否则就做好花时间处理的准备。需要注意的是，一般的法拍公司也会通过这个点收取更多的费用。

我的想法是，你搞得定的就可以自己搞，搞不定的谈好一个价格让别人帮你处理可以，要么就拍别的，只要考虑好成本就行。

以上 3 点只要学会了，清场就基本一点问题都没有了。拍中以后直接联系法官，法官联系不到的（法官确实都很忙）可以直接找到法院执行局去。（注意，是执行局。有的法院执行局和其他部门会分开，不要找错了）。

不知道执行局在哪的看公告！上面写的清清楚楚。

二、能贷款就贷款，有全款能力也要贷款！！切记！

为什么说能贷款就贷款？这里面涉及到法拍房最重要的一个问题，就是过户风险！首先说一下你买一套法拍房不仅是您一个人的事情，还涉及到法院结案，申请人收到执行款，被执行人履行债务收到房款，而如果您不贷款全款支付的情况下，一旦房子过不了户，如果说法院没有分配这笔执行款可以把拍卖裁定撤销还好，你还可以把保证金和房款拿回来。

如果法院已经分配了拍卖款（也就是房款）或者没有分配但是不撤销拍卖，那么您的这个房子就可能一直过不了户，你如果不想要房子，那法院会认定你为悔拍，你的保证金就扣下了！这时候您会左右为难，而且求告无门。

而如果你贷款的话，因为你只出了房子的首付款和担保费，银行就可以给你放款，但这时候房子还没有出新的房产证也就是抵押物，那么银行还有担保公司就会在放款前帮你把房子的过户风险先期排除掉！

注意在这个时候，你就成功的和银行还有担保公司绑定在一起了。在贷款的情况下，一旦超过半年房子的产证没有办下来，担保公司就会把贷款的这部分钱支付给银行！！担保公司要赚担保费，同时不想给银行这笔钱，所以担保公司是不会让房子过不了户的。这个时候你的过户风险就几乎很小了。

结论就是，即使您买法拍房可以全款买也不要全款！多多少少贷一点款，这样您的风险就会小很多！这个道理绝大多数人都不明白！！切记！

三、会用这些网站，至少可以帮你省几千块调查费！

（一）公告，公告，还是公告！！涉及的网站就是阿里拍卖、京东拍卖，这两个平台上的房源足够了，其他的平台小白不建议用。上海的朋友还有一个公拍网。如果还查不到，去人民法院资产诉讼网查。把一套法拍房公告里面的所有信息都看一遍，小白只要学会看公告就基本可以应对绝大多数的问题了，可以说价值千金！！

附：最高院指定的司法拍卖平台

1、阿里拍卖

2、京东拍卖

3、公拍网

4、人民法院资产诉讼网

5、中拍协

6、北京产权交易所

7、工行融 e 购

（二）某壳。我现在还用的是某壳的 app 查房价、查户型，相对更准确一些，用某同城、某客可以查某些小区的物业费和物业电话等等！或者直接去中介店里问都可以！以及各地的政府二手房指导价系统，现在也基本上都可以查得到！不放地址了，直接用手机下载 app 查。

（三）裁判文书网。我用的最多的几个网站之一。这个网站比较厉害，可以查到房子判决甚至是更多的信息，一般的人都不知道。

（四）中国执行信息网。可以查被执行人也就是原业主的判决信息以及是不是被限制高消费等等，这个网站也很有意思，老赖在上面都可以查得到的。

（五）深圳市各区学位锁定查询系统

（六）深圳市房屋编码统一查询系统

（七）深圳市不动产登记中心系统等等

基本上学会用以上这些系统的话，你就可以独立的完成一份相对比较靠谱的法拍房尽职调查了，这里面可以给你省下来几千块上万块的费用了。这些网站的使用当然是孰能生巧，越多使用可以掌握的信息越多，对拍卖的结果影响也更重要。

当然再好的一份调查也要结合实地的现场查看才行，千万不能不实地看房，只简单查点信息就贸然参拍！！

四、买了法拍房以后，户口可以落进去！

这里讲的落户口是将户口迁入到新买的房子里面，不是指买房送深圳户口！怎么操作？拿了房产证以后到新房屋所在的派出所户籍科办理户口迁入，拿着房产证，身份证直接去就行。原来业主的户口如果不迁出，直接重新开立一个，把原来的户口空挂起来，待原业主自己过来迁走。

这里要说明一点的是：户口可以迁入，但是学位能不能使用并不一定，还要看学位有没有被锁定。如果被锁定，要等学位解锁以后才能用。这点如果有人对学位需要很急的朋友，碰到这类房子要注意！学位一旦被锁定就暂时用不了了！！

五、报名前一定要再三确认这两个问题！！出了事后悔都来不及！

（一）名额。没有名额或者不清楚有没有名额的不要乱拍，已经碰到很多人拍了房子最后名额不满足条件过不了户的！过不了户意味着法院结不了案，意味着申请执行人拿不到执行款，因此法院是不会支持你的，你您不到产证想退款，法院大概率是会按照悔拍处理的！慎重！！

具体怎么确定自己有没有名额？最简单的方法就是直接去法拍房所在地的不动产交易中心查询。

（二）贷款。前面说过能贷款一定要贷款，但是对于绝大多数人是想贷款不确定能不能贷到款！这个一定要在拍之前确定清楚。首先确定一点就是法院不管你贷款的事情，您贷款或者全款和法院没有任何关系，法院只要全部的拍卖款收到就可以了，法院不负责给你贷款。其次贷款要和银行或者担保公司确定清楚，有没有贷款条件，可以贷款的成数，贷款的额度和放款的时间，还有就是尾款的缴纳时间！这几个最为重要，贷款利率都是小事情，这块出问题放不出来款，一样的保证金被没收的风险！！切记！

不能贷款或者不符合放款时间的，别冒险报名竞拍！（除非全款到位者！这里可以不贷款！！这种情况属于贷不出款）

由于篇幅所限，今天就更新到这里。以下是全文的部分截图，感兴趣的朋友可以私下咨询我。在此本着负责任的态度先说明一点，咨询有偿，意思一下就可以，毕竟知识无价，希望大家都能遵守规则办事。

以上是作者多年行业经验总结出来的内容，言辞如有不当还请包涵，有不足处将会继续完善。如果想深入探讨，请私下联系我，加我时请备注来意，不妥之处望海涵。当然因为文章过于敏感，不可避免的会遭到一些同行的诋毁，希望大家互相理解，共同创造一个干净清澈的行业环境。

2021 年 7 月深圳

作者：法拍大师兄

知乎用户下惠姐姐讲法拍发表

都说入法拍房需要慎重，今天下惠姐姐就给你讲讲法拍那些坑。知道有哪些坑才能尽量避免踩坑。

法拍房没有最大的坑，只要调查不到位，以下哪一样都可以让你的美梦成空。但是只要调查到位，避免踩到或者解决这些雷。基本就没有问题了。
是入手法拍房的第一步。调查清楚，美房入住。

先说说法拍房可能会存在的问题吧，

**一、无法入住，**这个存在很多种情况，但最终都会导致花大量精力金钱买到的房子，多年无法入住。

①多方抵押，

原房主把这处房产抵押给了多方，就会出现占住，强住等情况。这个不用太担心。要知道，房子如果已经被法院拿出来拍卖，就表示产权基本没问题。即使是对方表示扣押着房产证，如果是没有在房管局进行抵押备案的，就不存在抵押权。这就需要带着户主身份证以及房产证去房管局进行调查，如果确认无抵押权，那对方就是不合法的。如果后期存在骚扰，可以直接报警解决的。

②存在租约，

遵循 “买卖不破租赁” 的原则，即是房子已经过户，租约仍然是生效的，除非特别喜欢房子，否则不建议拍此类房。还存在以租约方式抵押房产，所以超过 10 年的租约基本可以定义为恶意租赁。对象可能是亲朋好友。部分房法院可能会挂出租约，但一些不会，一定要自己去调查清楚看中的房源是否背负租约。

③腾退问题，

很少会出现户主不愿腾退的情况，但也不是没有。法院只管拍卖，不管腾退，那怎么办呢？这时候可以选择报警，因为房子已经被你买下。遇上难缠的客人，也可以试着选择一家靠谱的法拍公司。

二、不能过户，

此类情况很少，基本都能过户。但也存在原开发商还没下产权证的情况，导致房子无法过户，只有网约，及合同。这类房屋产权信息会在公示拍卖平台都是有展示的，建议一定要好好看清楚房子产权情况。如果房子无证的话也是无法贷款的哦。

三、欠费很多

物业、水电费等等，你可能会觉得，噢也没什么都是小钱，高档小区呢？一平米 4 块，十年？不过如果真的看好那款房子，这反而是最小的问题了。这就意味着，房子常年没人住，腾退无法入住的几率几乎就没有。

四、刑事案件

判断一个房子是否有过刑事案件。可以试试多渠道打听房子的信息，最好的办法就是问问小区里的居民，物业，邻居等等，他们基本都知道一些，邻里长短再清楚不过了。再就是关注法拍房的出售信息，有的房子多次拍卖都流拍，或多或少存在这样那样的问题。这类就可以先排除掉。重大刑事案件法院会有提示告知的，所以不用特别担心这类问题。

五、交房后得知税高

除了少数一些合同房、以及公司名下的房子，这类房要多交一些税（个税、契税）。拍卖的时候要注意这些细节信息。

有人会问这类信息到底怎么调查，是否需要法拍公司？这完全在于你愿不愿意为此投入大量的精力。去查阅大量资料，去了解法拍房。走访查看，等待法院安排统一看房。

如果有时间有兴趣的话，花几个月的时间做这样的事情也是不错的~

我是房下惠，一生看过太多好房，云淡风轻。

听下惠姐姐讲法拍，买到称心好房。

知乎用户长沙法拍房胡丹发表

所以的坑公告里都告诉你们了，只是你们看不懂！

知乎用户人在草木间发表

首先非常感谢在这里能为你解答这个问题，让我带领你们一起走进这个问题，现在让我们一起探讨一下。

1 、商业贷款产生：购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。
2 、司法没收产生：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。
3 、民间借贷产生：比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。
4 、无主财产：这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。
在以上的分享关于这个问题的解答都是个人的意见与建议，我希望我分享的这个问题的解答能够帮助到大家。
在这里同时也希望大家能够喜欢我的分享，大家如果有更好的关于这个问题的解答，还望分享评论出来共同讨论这话题。

知乎用户众房汇发表

风险和收益对等。

法拍房是法院拍卖房产的简称，指遭法院强制执行拍卖的房屋。

总价比市场低很多，很多人会争抢去买。

但法拍房问题很多，一句话你即便买了，房子不一定是你的。两大风险：

1、原业主赖着不走

法拍房过户容易，收房难，例如，原业主，赖着不走，你如何清场？法院执行庭不一定能配合到位。。。。。

2、原业主跟租赁方恶意签了长期租赁合同

更甚，有经验的业主，会恶意租赁（例如签约租赁 20 年），买卖不破租赁为法律依据，以此占有房屋的使用权，导致了拍卖容易，清场收房难。

所以买法拍房一定要仔细了解，专业控制每一个环节。同理，当看到诱人的收益时，同时想想风险，没有那么多简单到手的的收益。

知乎用户匿名用户发表

看了几乎所有回答，感觉最大的坑是辅助公司。网络司法拍卖头两年我们局是我在弄，可以明确的跟大家说，腾退是必须的，租赁权也是拍卖之前必须说明的。别个的我不清楚，我办理的拍卖没得一个闹出问题的。强制腾退也不是一次两次，也有相关规定照章处理即可。物业费用差多少钱，也会在拍卖公告里面说明。当然也有可能有没有调查清楚的地方，我们也会提醒竞买人现场查看，以实际情况为准，毕竟你买个房不可能就听中介一吹就拍板要买吧。

我们会在名录库里随机选择辅助公司来参与拍卖工作，其他蹦出来的不知道来源公司，我们是不认的，我们都不认了，别个被执行人怎么会认，不让进去看房很正常，谁想天天被打扰呢？毕竟有很多都是跟被执行人说好，卖出去后才腾房的，有的确实是住在里边的。但是腾房一定是我们法院的事情，谁敢推诿，真当监察室不存在么。

所以我的建议是，要买法拍房，涉及到房屋具体情况部分，包括房屋瑕疵，物业费用等等，打拍卖公告底部的辅助机构咨询电话咨询。涉及到法律方面的，比如所有权，租赁权的问题，可以打法院经办人电话，这些都在拍卖公告底部。竞买人不需要缴纳任何其他费用，也不需要找中介被吃中介费。妈蛋，做辅助机构的已经从执行款里面收了费用了，还敢吃竞买人的钱，当真是不想做这行了么。至于非指定的辅助机构，大家不要随便相信，毕竟他们也没这能力把房源收归己有，把信息藏起来，所有房产在淘宝和人民法院诉讼资产网都是可以自己去查的，想买法拍房的朋友不需要花任何冤枉钱，如果有想找中介图省事的，请记得联系我，我私底下帮你做，保证收费不到中介的一半，好么 (狗头)？

知乎用户李子哥发表

我自己亲身经历的法拍全过程

知乎用户 McQueen 坤发表

法拍房存在的坑：1. 房屋是否有违章搭建（巨额罚款），是否有刑事查封（无法过户）

2. 房屋有弱势群体居住，法院不执行清房，房屋有长期租赁备案（无法交房）

3. 法院公告上税费由买家全额承担（巨额税费问题）

4. 房子是期房，尚未过户（需要二次过户）

5. 无瑕疵担保，悔拍之后保证金不退，还要承担差额罚款。

6. 成交周期短，贷款无法批下来，导致违约，扣除保证金。

由此可见，在竞拍之前，需要对竞拍房源进行全方位的尽职调查，了解清楚之后再决定是否拍卖。

并且需要进行贷款预审，精算税费。如果这些能够全部调查清楚，法拍房还是相对安全透明的。

知乎用户法拍网发表

法拍房其成交价一般是市场价的 7-8 折。具有税费少，可贷款，部分自由购（不受购房资质限制）等优势。被无数购房者纳入优选的购房绿色通道。

然而优势与风险并行。如综上案例中的不交吉、高额税费、多方抵贷等诸多风险，个人购买法拍房仍难以协调平衡多方问题。

1、交房不顺利——如：房屋带租约或抢占不配合腾退等

2、可能涉及高额税费——如：公司名下的房产要高额的土地增值税、具有直系亲属赠予的房屋要 20% 的个人所得税等

3、可能有拖欠的水电费和物业费

4、落户问题——是否具备落户资质、学位是否被占等

当前法院 “案多人少” 的局面仍然普遍存在，在执行部门情况更加明显。许多信息核查仍需要法官“登门临柜”；同时有的问题法院也无权认定，导致信息难以完全披露。

实际法拍房产生的纠纷占比并不高，但因为市场热度高、涉及金额大、绑定事项多，许多纠纷容易成为舆论关注焦点。

竞拍作为一个投资行为，参与司法拍卖时应当考虑到潜在的风险，参拍之前应该向专业人士、辅拍机构咨询了解，分析相关资金成本和时间成本，及时调控自身选择，终能成功拍好房！

2022 年全国的房价会经历沉重打击？这个可能性有多大？

知乎用户鲸拍房发表

最大的坑非人心莫属。

很多人之所以愿意冒法拍房的险，就是看中比市场价低，但事出反常必有妖。

实际操作过程中，很多人就喜欢盯着价格最低的法拍房，动辄比市场价便宜一半以上，这样的房子，用脚指头想想也是有问题的啊。

尽管再三提醒，但就是不听啊，还觉得自己是天选之子，一定能顺利拿下来。

价格太妖异的房子，我们专业人士都不敢碰啊。

所以只要戒掉无穷尽的贪心，理性看待法拍房，能帮你避免 80% 的坑。

其次就是信息差，信息差是造成 “吃亏”，“踩坑” 的主要原因。

多看法拍房相关知识，政策，多了解想要拍的房子的信息，就能避免很多不必要的 “坑”。

下面来说一些需要注意的点。

✦ 第一坑：房屋被租赁

一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种：

①无效租赁，但被执行人及案外人极度不配合；

②长期抵债的租赁；

③真实租赁；

④原本无租约，却突然冒出租约。

✦ 第二坑：房屋无法交付

经常关注拍卖公告的朋友们会发现，法院在介绍标的时都会写上 “按调查时现状拍卖”。但实际上，标的是个什么情况，只有真实下户走访才能发现。像是烂尾楼、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。

有小伙伴会问为什么会发生这种情况？可能绝大部分人都不知道，房子从开始张贴拍卖执行裁定，到正式上拍到大家能在网上看到，快的会有 3-6 个月，慢的会有一年的时间，这中间可能发生的变化太大了。

✦ 第三坑：有人占用

如果标的被占用，且占用人极不配合，那么房屋交付就会有一定的风险，甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。

基本上分为三类：

①被执行人占用②债权人占用③案外人占用

在我们处理有人占用的房屋时，也要依据占用人身份的差异，来适当调整解决方式。

✦ 第四坑：高额税费未事前评估

高额税费的构成因素主要来源于：房产类型、产权、所有权。

1. 产权归属于公司

这种房子看似起拍价格很低，实际上有很高额的税费，这样的房子拍下就得不偿失了。其中，继承、赠予也是会有高额的税费的。

2. 合同房

合同房在公告一般是会写上：“已预售登记，合同备案号 xxxx”，这样的房子是需要二次过户的，也就意味着买受人需要多交一份契税。

3. 土地为划拨性质

该类型的房子还不能保证过户问题，能否顺利过户还需要专业的调研调查才能确定的。

✦ 第五坑：潜在欠费风险

前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，这样的风险防不胜防，一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。

✦ 第六坑：贷款风险

①银行不能按时贷款

②客户预审与拍中后征信发生重大变化

③贷款成数远不及预期

④贷款材料来不及准备

这些基本上都是关于法拍贷的风险，所以一定要仔细阅读下方链接！

✦ 第七坑：流程中业务操作出错

法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等，像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等，心里烦躁不说还无可奈何。

也会存在法官业务不熟悉，协执抬头出错、产权证号出错等问题。现实情况中我们也经常遇到这样的情况，这些文件包含的内容多，特别是数字之类的，非常容易出错。

法拍房价格便宜、位置好，但形形色色的市场，哪些才是安全、放心的备选房源呢？鲸拍房（小程序），可查看北京地区的所有房源、拍卖公告、税费计算、相关欠费、历史法拍房成交、帮您一站式快捷选房。我们严格核查平台展示的房产信息，确保所有数据全面、精准、实时，保证房源与真实房屋一对一匹配。

知乎用户黄秀清发表

都是坑，不值钱的东西就不要幻想了特别是上海那个地方十个九个半是骗子

知乎用户花心鼠创始人发表

拍卖房有风险需要小心花中介费找专业的人帮你操作吧

知乎用户合肥法拍发表

法拍房捡漏主要就是吃信息差，风险来源于未知！

知乎用户韩度发表

根本没有说的那么夸张，中介之所以不建议买，是因为这样就少了竞争者，他们就可以把房子低价买下来。现在国家的制度已经很完善了，而且很多法院负责清房，可以点一下我的头像，看我之前发的帖子，有一个很详细的竞拍经历。

另外千万不要找辅拍机构，一点作用都没有，白花钱

知乎用户无心发表

占用问题：在购买法拍房时，首先要了解房屋是否有租赁，假如有租赁，并且还是长期性的，你就要看租金了，假如租户把租金一次性付掉了，那此套房屋需谨慎，毕竟买卖不破租赁。

产权问题：权证是否清晰包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证等

户口：是否有户口，就算有户口也不影响其他户口的迁入，主要是因为怕户口占用你的学位，这样对孩子上学有很大影响。

费用问题：税费、物业费、水电费等

知乎用户长沙法拍房靖哥哥发表

最大坑只有一个，就是不了解。你会说这不是废话吗？我要是都了解了我还来问啥问题。还真不是废话。

楼上有很多很好的答案，把各种坑都一一列出来，都说得很详细，但是你有耐心一条条看完并且记在心里吗？我们做为从业者是需要看完并且记在心里的，但是作为一个不需要以这个作为职业的普通消费者来说，我估计大概率是没有耐心记那么多的。这是第一个不了解。

第二个不了解则是对要参拍的那个具体的一套房子的不了解，不去了解这个具体的个案的所有情况。包括但不限于债务问题，预约问题，成为法拍房的原因，等等等

第三个不了解则是对交易流程的不够了解，什么时候办什么手续，跑哪个部门也是一无所知

你瞧，买个法拍房要知道这么多东西。我相信只要你知道需要了解这么多东西才能去买去拍，那我想你大概率是不会自己去买的。这其实我已经是避坑了。最怕的就是那些什么都不去了解，什么功课都不做，就随便看了一下基本信息，心里一合计这有漏可捡，就直接去交钱去拍的人。

其实这就是最大的坑

知乎用户知乎法拍房发表

建议大家选择专业的法拍房服务机构协助自己参拍，可以有效的避免风险，安心置业法拍房！

知乎用户麋鹿爱生活发表

法院执行局搬砖工前来回答

刚好我处理了两套，总结一下核心问题就是

1. 交了保证金才有参拍资格，成功拍下后需在期限内交完尾款，如果先进现金充裕拍房是很划算的。此外，竞买人可能没法及时筹到钱，这个时候我们可能会通融几天，但不会等太久

2. 房子有其他人在占有使用。如果带租赁拍的会在竞买公告中提取告知，没有带的话拍完发现有其他人占有使用，法院会帮忙清场（广东这边的要求，其他地区不清楚）但是现实中清场会有各种各样的问题，快一月半月可以搞定，慢的话要好几个月，这段时间千万不要着急，我觉得这也是法拍房便宜的代价

3. 房子的自身的问题，这个是要担的风险，可以自己去踩点看看房子，有其他的问题也可以询问跟案助理

知乎用户汪老师发表

拍卖有个极大缺点，就是要付全款。

知乎用户黑水报告发表

一个视频，从法拍房小白到懂王

[

想买便宜房？这个办法很多人都不知道

黑水报告的视频

· 1.2 万播放

](https://www.zhihu.com/zvideo/1314987547744325632)

2018 年 10 月，一套位于杭州余杭的别墅竞拍，评估价 1505 万元，成交价 1018.2 万元，打了 6.8 折；2018 年 11 月，深圳福田区，面积约 40 平米的住宅，市场评估价 320 万，成交价 230 万，打了 7.2 折。

区别于新房和二手房，这些低于市场价的房产来源于第三个渠道——法拍房，法拍房是指遭法院强制执行公开拍卖的房屋。在今天，全国共有七个法拍平台，淘宝、京东、人民法院诉讼资产网、公拍网及中拍网、工商银行融 e 购、北京产权交易所。

这些拍卖平台往往打出「捡漏」、「优质资产」等噱头，起拍价也显著低于市场价，极具诱惑力，但「捡漏」容易吗？背后有着怎样的门道？

如何捡漏法拍房？

就像视频开头提到的几笔交易那样，法拍房常常以市场价的七折左右成交，无论是刚需买房还是投资，都可谓捡了个大便宜。

在大多数城市，法拍房不受限购政策影响，如果家里有孩子要上学，却没有购房名额，那么就可以买来作为学区房。

捡漏法拍房的过程也比较简单，在相中平台上某套法拍房后，竞买人就可以预交保证金，保证金的数额通常是总起拍款的 10%。开拍后 24 小时内，可在平台上竞拍，出价高者得房。

竞得者可得到法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书，持这三份文件再办理房屋所有权过户登记手续即可拿到房产证收房。竞拍失败，保证金退还。但竞拍成功未按时付清尾款，则保证金不退。

便宜背后的门道

交易规则清晰，便宜，绕开限购政策，法拍房似乎是最理想的房产标的。然而法拍房门道多多，要捡漏还得躲开两大坑，一是收房清场难，二是不明费用多。

法拍房是执行财产，原房主成为被执行人，一定遭受过变故，陷入困境，要么是按揭、借贷违约，要么是刑事案件司法没收。

最清白的房子就是按揭违约，房产证、土地证和钥匙在银行手里，拿成交确认书后去取，直接过户。

如果是借贷违约，遇到老赖房主，就要当心，原房主在走投无路前可能做过很多挣扎，同一套房子或许做过多次抵押，可能借过民间高利贷、涉黑资金，而民间的抵押借贷记录根本无法查询，这样的法拍房还不少。

如果拍下了这样的房产，很难安心收房入住，等待你的很可能是不断有债主上门讨债，隔三差五有戴着大金链身上纹着野兽的大哥砸门，免不了鸡飞狗跳。

腾房有时也会成问题，法拍房成交后，法院不是服务机构，并不负责房源拍卖后的清场和交付，需要买家自行处理。

一旦遇到老赖，对方不甘心自己的房产被拍卖，想方设法不搬走，弄出各种幺蛾子干扰、破坏交易。

老赖可以找来八九十岁、瘫痪卧病在床的老人，阻碍法院执行局的强制措施；我国物权法规定买卖不破坏租赁关系，老赖可以和亲戚签租期 10 年、月租金 100 块的恶意租赁合同，由于承租人存在，买方无法收房入住。

还会有遇到原房主恶意破坏，抱着「我得不到的就亲手毁掉」的泄愤心态，把能拆的全拆走，屋内线路剪断，地板撬开，连马桶也要切走，遇到这种情况要么默默接受自认倒霉，要么寄希望于法院的执行配合程度高，解决纠纷。

捡漏还得擦亮眼

法拍房的第二大坑就是隐性费用，原业主可能会拖欠水费、电费、物业费、燃气费等杂七杂八的费用，这些要由买方买单。

除此之外，90% 的法拍房「税费全付」，竞得者需要承担上下家所有税费。

在这种情况下，买方除了要缴购房契税；当原房主是个人时，还可能要缴个人所得税、增值税及其附加税；原房主是企业时，总税收甚至可能高达 40% 以上，因为要缴纳土地增值税和成交价的 0.05% 的印花税，还得跑到公司所在地工商局办理。

原房主如果还没有从地产公司过户，需要二次过户才能到竞得者名下，买房则要承担两次的税费总和。

买法拍房就是图捡漏，如果事先忽略了税费这点，很有可能遭遇天价税费，到时候如果硬接盘反而得不偿失，不想要就得认赔保证金。

还要提防户口问题，法拍房只涉及房屋产权，不涉及户口，法院不能强制将原房主户口迁出。因此可能买了学区法拍房也没户口，有些地区规定，没有户口的需要买房满几年之后才能享受学区，孩子上学完全来不及。

种种这些都是法拍房的隐性成本，在参拍时往往无从得知。在拍卖页面，我们往往只能看到地址、权属、居住情况等信息，再加上几张照片和竞买须知。

原房主是不是老赖、人品行不行、有没有民间借贷抵押、要缴多少税等等这些疑惑完全无从解决，更细致的比如户型、装修情况、周围配套等等信息就更是难以获取。

看起来，法拍房就是一个几十万的大号刮刮乐，踩雷还是捡漏完全看运气。买房是大事，我们普通人哪经得起这样的风险，所以要想真正捡漏法拍房，必要的准备工作绝不可少。

首先要仔细阅读网页的竞买公告和须知，那里能得知一些房屋的基本信息，最少也能知道地址和规划、土地用途。

接下来就需要实地走访，如果原房主还在，不妨直接询问了解情况，顺便也对户型、装修情况有个认识，如果原房主人去楼空，就要多问街坊邻居，有没有黑社会模样的人上门，门上有没有贴水费电费单、原房主走的时候有没有拆房等等。

除了亲自实地调查，如今，还有专门的司辅机构接受法拍房委托，价格在一千到数千不等，为买方提供尽职调查、委托看样、过户办证、税费测算等等服务，相较于捡漏省下的上万元，花几千元扫扫雷或许还是比较划算的。

总之，世上没有免费的午餐，贪和侥幸是上当受骗的共性，你有没有类似法拍房陷阱的案例和大家分享，欢迎给我们留言。

想了解更多硬核财经知识，请在微信公众号、B 站、微博等平台搜索「黑水报告」，关注我们。

知乎用户啊森聊法拍发表

“双吃骗局”，买受人与 “原业主” 均成受害人，买套房居住不到 3 个月，因为 “开发商” 纠纷不断。

刘女士于 2018 年以 34.6 万元从开发商手中买下一套房用于儿子结婚之用，并且花了 6 万将房子装修入住。

不过，入住才不到 3 月，整个人的心就揪起来了，先是许多业主收到腾退通知，说是法院已经将房源竞拍并成交。

原来，刘女士的房子在购买前已被法院查封，开发商根本无权处理。而农村出身的刘女士因为不懂合同相关条款，竞同意开发商将合同落款时间写成了 2014 年，其实这是为了掩盖开发商私卖法院查封房产的罪行。

该小区还有许多买家遇到与刘女士同样的问题，但这三年来一直没有找到解决办法，开发商却再也联系不上了。

而此时，法院按照流程将这批被查封的房子进行拍卖，拍卖后买受人也无法入住，其一是遇 “被骗” 买家占房，其二竟然是物业强行占房不配合腾退，甚至不断对法院的拍卖提出案外人异议，以阻止拍卖过户。

在这种情况下，买受人和原业主都成了受害者，开发商却在逍遥法外，目前这些房屋正在被处理。有业主感叹，自从买了这套房，三年来都没安心过，整日奔波也未有结果，真的累了。

在此，我们对这些受害人深表同情，也希望大家以此为戒，无论是购买法拍房，还是从开发商手中购房，均应该配备专业人士陪同，或者自己多了解一些相关信息，切勿错过一些看似不起眼的信息，因小失大。

我是 “啊森聊法拍房”，每天分享法拍房资讯，我们明天见！

知乎用户四川法拍房汶君发表

法拍房最大的坑就是，法院不会公开房源存在的风险，能否过户，能否贷款，是否有恶意租约，是否有高额欠费等等，并且对尾款支付有时间要求，一旦逾期，或者你拍到后不能过户，保证金不会退给你。所以一般不找法拍公司做尽职调查，自己拍的人，要承担所有的风险。————我自己就是做法拍房风险规避的，了解这里面的 “坑”，不建议自己个人拍，最好是找一家稳妥的法拍辅拍公司来做尽职调查，辅助你拍房

知乎用户西伯利亚狼发表

谢邀

作为一个前拍卖从业人员，先简单说说当地情况。

1. 目前法拍房基本上的交易流程一般来说法院会从被执行人那里得到房屋的所有权（冷冻）。注意这时候房屋可能被执行人还在居住或被出租，不同区县法院可能处理效果上不同，但大部分法院还是可以拿到房屋钥匙的。

2. 目前国家绝大多数的司法拍卖主要在淘宝网（司法拍卖）进行，一般来讲法院会将被拍卖的标的委托给几家司法辅拍公司进行管理，拍卖前的相关的看房工作问题咨询等工作都有辅拍机构进行。但有些有特殊情况的标的，可能由法院直接负责管理。

3. 拍卖方式上现在大多采取网拍的形式，在网上缴纳保证金后正常参与拍卖即可。缴纳保证金未出价的，最后会退保证金。目前司法拍卖没有相关的拍卖佣金，所以不用担心有额外的支出费用。

4. 拍卖成交后，凭据交易凭证（成交确认书）几个工作日内联系相关法院负责的法官完成相应的过户手续即可。

从流程上看基本没啥大坑_(:з」∠)_

但是吧。。。。。。

过户完就基本没人管了，屋里住的其他人你自己清走，被执行人赖着不走的也没辙。曾经帮助过一个大哥做完过户手续，结果被执行人就在家里不搬走，门也不开。法院给的建议是你作为房屋所有人自己再去告一边那个被执行人去吧～(￣▽￣～)~

法院就是要拿拍卖的钱去还原告的，基本上拍完法院也就懒得管了

知乎用户徐彬发表

**我的建议是：事先了解清楚所拍房屋的真实情况特别重要。**因为这类房产背后的债务纠纷一般笔记哦啊很复杂。如果是个人和银行的债务关系还比较昊说，但如果是个人之间的债务纠纷的话就会比较麻烦。

“法拍房”，是指遭法院强制执行拍卖的房子。

这类房子通常比市场价便宜，第一次拍卖的时后一般低于市场价的 10%-20%。如果流拍的话，价格还会酌情再降。

重要的是，大多的法拍房不受房产限购政策约束的，这对很多资金比较充足，但没有购房资格的人来说是笔记哦啊友好的。不过，也有不少地方的法拍房已经逐步开始了限购，这你得结合当地的情况来分析。就比如北京，北京本地法院拍卖的房子就需要购买者有北京的购房资格。

那什么样的房子会被法院拍卖呢？

一般有这 4 种情况：还贷中断、民间借贷违约、司法没收，以及无主财产。

大家也可以看到，法拍房的房主大都涉及债务纠纷，法院才会拍卖债务人名下的房产用于还债。

如果你购买法拍房是为了自住的，除了要仔细阅读竞买公告，还要详细了解标的物的实际情况，比如房屋是否有人居住，是否存在多个债权人，是否存在其他税费和物业费、水电费欠费，是否有他人户口，是否存在长期租约、贷款等情况。

此外，还需注意，法拍房是没有 “售后服务” 的，这也是为什么我说法拍房有风险的原因

你可能还得注意这些额外的成本：

**第一，**法拍房虽然表面价格低，但有可能存在很多未知的费用，加上后，总价可能会高过市场价。

比如前面提到的业主拖欠的物业费等欠费，原业主未缴纳的维修资金，可能还有未到期的租约情况，等等，这些都需要由竞买人承担。

转让和受让两家的税费，都是由竞买人一人承担的，而且如果房子原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税；如果房屋上次交易属 “非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生 20% 的个人所得税。

**第二，**悔拍也是有成本的。

法拍房拍卖成功后，通常是需要一次性付全款的。如果你竞拍成功，却没能按时付款，会被视为悔拍。不仅保证金要被法院没收，还会失去下一次竞拍资格。流拍价格如果低于这次的成交价，这中间的差额也要你自行承担。

所以，如果要买法拍房，一定要先了解银行接不接受贷款，然后再去参与拍卖。

你要是想买的话，可以通过这些渠道：目前，合法合规的线上平台主要有这几个：京东拍卖、阿里拍卖、人民法院诉讼资产网、公拍网、北京产权交易所。

当然，你也可以委托专业的房地产拍卖的服务机构，或者房产中介，他们往往会掌握一些法拍房源，并且有专门的法律工作人员把关，但会收取一定的服务费用。

知乎用户初心不改发表

关于法拍房的风险可以看我的文章，最大的坑就是钱房两空空！

在长沙，法拍房数量在增加，买法拍房切忌不可盲目参拍，外行不懂法拍房的风险。一不小心掉坑里了满盘皆输。法院收了钱不会退的。一般人拿出买房的钱都是多年积蓄，谁敢拿自己的身家去赌呢？保险起见找专业的做法拍房的法辅机构规避风险靠谱。别为了省钱走弯路哦！[微笑]

知乎用户阿龙发表

坑，没有最大只有更大只有提前把法拍房的尽调做好，当然要找专业、负责的机构才行，同样是机构，差别很大，过度的宣传推广信息不可信，买受人尽量多找几家进行比对，尤其从经营年限、做了多少套成交案例、在行业内的口碑、多方打听才可以。最主要的问题是，能解决你的需求，这个需求就是拿到干净的资产，可以顺利过户入住。

那先说说平常的几大坑：

1、长租约的问题：有个买卖不破租赁的规则，可以了解下，但是有很多恶意租约的情况，这种很棘手，第三方有很多办法解决，可以站在租户的角度，替租房来考虑问题，达到他们的要求，达到双赢的目的。

2、老人占用，搬走无地主居住，像这种房子，第三方机构不会建议您去拍，但是靠谱的机构才可以，当然在做尽调的时候，会把各种情况跟买受人说清楚，再给专业的建议。

3、”凶宅 “的问题，有些房子看起来地段好、附近有各大商超、交通便利、知名医院、公园、小学等等资源，价格还便宜，这样的房子谁看了都动心，当然想买的人也不在少数，但是这类房子，当你了解了房子里发生的事，一般不会再买，所以服务机构应该把这些风险都提前告知，不让买受人出现” 交了保证金“，还悔拍的情况，这是第三方服务机构的责任。

其实每套法拍房都有” 它 “自己的故事，之所以会成为法拍房，也是由于发生了一些事才会成为法拍房，低价的背后，就需要了解其低价的原因，您是否能接受，毕竟房子不同于其他资产，不能盲目。不建议个人参拍，避免风险！

我这儿有个名单，但是只供大家参考：

知乎用户房融帮发表

法拍房的坑有不少，比如房屋有质量问题、费用不清晰、竞拍容易激动、按揭下款不及时、过户出现问题、原业主不腾房、入住后被骚扰等等。而这些坑针对不同的情况下，都可能成为买受人最大的坑。

就拿费用来说，当你认为自己预算刚好可以购买法拍房，并且以预期的金额的价格成交了，但是由于对税费的预估不对，导致后期没有足够的资金在短时间内支付法院费用，其后果可能就会白白损失掉保证金。

或者当你过户完成后，准备上门接收房产时发现，还有老人占有房屋，那么如何处置这种情况又会让你头痛。

所以我认为法拍房有没有最大的坑，其实并不重要，重要的是如果确实需要购买法拍房，那么就必须跳过所有的坑，因为任何你一个坑都有可能会使你前功尽弃。

知乎用户蓝鲸法拍发表

买法拍房最大的坑就是 “抱有捡漏心态”

一说到 “法拍房”，多数人的印象就是 “捡漏”。

我们都知道法拍房产生的原因是法院强制执行拍卖变现，

法拍房的起拍价一般要比房屋的市场价值低 3 成。

在一些房屋均价比较高的大城市里，法拍房的起拍价比市值低 3 成，也就意味着二手房、新房市场上的 1000 万房子，放在法拍房市场上你就有机会只花 700 万拿下，可以 “捡漏 300 万”。

位于黄浦区的法拍房上拍页面

但这也只是表面上，看起来有很大的捡漏空间。

实际上的上海法拍房市场，特别是今年，会出现一些比较怪异的现象：法拍房溢价成交

6 月 4 日成交的一套位于静安区的法拍房

6 月 4 日上午，在上海公拍网上拍卖了一套法拍房。

这套法拍房位于静安区的核心地段，拍卖页面显示，这栋住宅的评估价为 1706 万元，起拍价 1194.2 万元。

这一价格比同一区位的二手房，足足贵了 10%。对比房源的起拍价，最终的溢价率更是高达 95%!

竞拍者对这套房源的挚爱，在拍卖起始阶段体现得淋漓尽致。在竞拍开始不到 20 分钟的时间里，这套房源就经过了 61 轮竞价。

更值得一提的是，这套房子作为法拍房，内部关系 “果然” 不简单。

据公拍网公示信息，这套 164.74 平的房子（包含一个 37.61 平的车位），先后抵押给 12 个人，经历过繁复的交易、变更、质押与消质等流程。

并非因为便宜划算，也不是房屋关系清白简单，仅仅因为身处上海核心区，就能如此高溢价拍卖？

进过下户调研，专业人士告诉我们这套房屋位于小区的中心花园位置，景观不错，楼层也不错，从起拍价来看，算低的。

这套法拍房上拍公告中显示的评估价格与真实的市场价格是有区别的。

蓝鲸法拍：法拍房的评估价是谁定的？

该套房屋的真实市价在 2000 万左右，同一个小区在售的房子，一套 175 平的房源售价也就 1800 万~ 1900 万元。

但最终成交价达到 2340 万，明显高于市场价，这一点出乎意料。

法拍房卖出那么高的价格，只能归功于旺盛的需求了。

上海的限购令非常严格，非沪籍必须得结婚并且缴满五年社保才有一套购房资格。

而法拍房的最大优势就是不限购，这为一些在沪打拼的人提供了 “缝隙”。也是由此，近两年上海市司法拍卖房成交增长猛烈。

2019 年上海法拍房共上拍 2510 套，总成交量 1637 套住宅，同比 2017 年增长约 64%；总成交金额约 128.4 亿，同比也增长约 52%。

其中，浦东新区因为区域范围大，住宅房总基数大，挂拍量最多，全年共成交了 323 套法拍住宅房。紧随其后的是闵行区、宝山区、松江区，成交量均超 150 套。

根据线下成交的客户画像来看，法拍房高溢价成交，其实是中高端购房者的需求开始扩大；与此同时法拍房从线下成交分流到线上成交，操作更加容易，市民的接受度也越来越高，法拍房的价格也在随着市场需求开始出现波动。

现在的投资者再以 “捡漏” 心态，参拍法拍房，大概率是败兴而归的。