国土之祸，堪比计生｜大象公会

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土地政策的方向性错误，是更狠的人口和经济杀手。

文｜学经济家

2018 年，全国新出生婴儿数约 1500 万。从这个数据看，真实生育率已不超过 1.2，而且预计还将继续降低，因为经历了严格控地和棚改导致的一轮房价翻倍之后，房价收入比等同于日本台湾泡沫最高峰时期。

生育率低于 1.2，意味着每代人减少 40% 甚至更多。现在三四十岁的人，即使有养老金，大多数也要工作到不能动了才能退休，积蓄的房产届时多数也不值钱。其实不用那么久，今年 25 岁和 20 岁人口，比 30 岁的分别少 700 多万和 1300 多万，就足够喝一壶的。

导致现在这个死结的，首先是计生系统。长期宣称生育率 1.8，简单心算一下就知道，那需要 10 位女性中 1 位不婚不育 + 1 位独生 + 7 位二胎 + 1 位三胎，才会有 18 个小孩，其中只有 1 个独生子女，这显然不符合事实。其背后心态，多半类似于亩产万斤时官员们「保住官位要紧，管它洪水滔天」。

· 90 年出生高峰是 2800 万人，到 02 年只有 1400 万人，想象一下房价压力。95 后每年女性在 600-800 万人之间，生育率 1.0-1.2 的话，新生儿就只有每年 600-1000 万了

然而未来更狠的人口和经济杀手其实是国土，即使有四五亿亩耕地和 3 亿多亩农村宅基和建设用地处于半抛弃状态，十几年来仍然以粮食安全、保护耕地名义限制土地开发，而且力度每届加码。

结果，全国城镇住宅用地还不到 0.5 亿亩，加上包含工业园开发区在内的城镇工业仓储商业服务用地，总共才不到 1 亿亩！加上铁路高速也只有约 1% 的国土具备资本价值，却堆积了超过美国和欧洲的货币总量，这种结构没法长期健康持续。

· 中国广义货币供应量

房价收入比超过 10，参考台湾 6 倍时对应的生育率是 1.2，维持在 10 倍的话估计很快就到 1.0 以下了。

然而国土的 KPI 里没有这些，仍旧延续前几十年的惯例。资本始终难以下乡，导致 6 亿农村居民中仅 2300 万人从事现代经营（2016 年第三次农业普查），穷到人均可支配收入 1.42 万元，仅有城镇 37%。

6 亿人被迫受穷，经济也发展不动了，钢铁建材家电汽车产能过剩、高铁高速公路亏损、贸易顺差和中美摩擦（买不起什么好东西），城镇居民也好不哪儿去，体育用地不足 2 平米普遍肥宅，教育用地不足导致昂贵的学区房、私校和几千万留守儿童，北方上亿农户靠小煤炉取暖引起雾霾…… 可以说罄竹难书。

2013 年换届后的三中全会要求市场决定和逐步实施土地平权，但国土反而逆向推出「严格限制特大城市扩张」和「永久基本农田由近及远划定」，把房价再次拉升一倍以上，为了防止「央地分权」把规划事务下放地方，还试图用新土地法闯关，把部委权力法定化。

从 20 年前土地法的错误方向至今已是积重难返，即使激进的改变土地政策，辅以现代地方财政融资分权改革的完美配合，最乐观情况下也只能做到人均可支配收入 5 年从 2.8 万提升到 10 万元左右、生育率提升到 1.8 左右，才有可能避免房价大幅下跌和金融动荡。

这里面的逻辑嵌套层级很多，需要先梳理美国和日本韩国台湾的相关经验，有助于理清几处关键。

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最近在看《规划为什么会失败》，作者提到，在美国城镇向郊区自由扩张的 1960 年代，都市区的房价中位数 / 家庭收入中位数也大都在 2 倍左右。

这意味着，大多数普通青年高中毕业后工作三五年，就能结婚买房，那时 7 成房子是郊区的独栋，中位数面积一百四五十平米，三四个卧室，周围空地约 1000 平米。

结婚早，空房间多，空地也足够小孩开心玩耍，半大孩子也多，给点零花钱可以请来帮着照看小宝宝，学校由社区自治不怎么花钱，天伦之乐溢满…… 所以虽然有女权反战等流行观念的冲击，生育率到 1969 年还是 2.5，可以说是希望的田野了。

即使目前，按我前两年粗略扒的一个数据，扣除海外群岛和阿拉斯加以外，其余本土州的地理气候、宗教信仰、种族文化、教育年限、收入水平、城市化率都粗略相当，独栋住宅占比最高的 5 个州（72% 以上）的生育率平均是 2.0，而公寓占比最高的 5 个州（35% 以上）则刚超过 1.6，可见房子大、房间多，对生育意愿的影响程度非常高。

反观那时的对手苏联，居民们挤在 20 平米筒子楼里，六七对小夫妻共用一个厨房，怎么鼓励英雄母亲，总生育率也上不来。

· 赫鲁晓夫楼

20 多年后，苏联垮了。

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从 1970 年代开始，先是罗马俱乐部那本《增长的极限》恐吓，接着石油危机，美国很多城市规划开始限制郊区扩张和住宅开发。

那些扩张难度最大的城市，现在郊区房价中位数 / 家庭收入中位数达到了 5 到 8 倍，和欧洲多数城市相当，而对照的开发扩张很松的城市，则仍旧只有两倍多。

《规划为什么会失败》一书的作者对此痛心疾首。美国拿出 2% 的土地就够所有人都住大别墅，大停车场、大商场游乐园、工厂园区、企业总部、学校医院，限制性规划白白提升了约 3 成不必要的房价。

去年，美国房价中位数是 20 万美元，是家庭收入中位数 6 万美元的 3 倍出头，按作者所说，如果没有规划限制，那房价收入比又会回到 2 倍出头。

限制开发的恶果实在太多。规划越严格的地方，房价和租金越高，上千万户家庭买不起房，或者租房之后就过不下去了，需要政府每年上千亿美元去补贴利息和房租、兴建廉租房还有穷人福利；而且犯罪、吸毒和无家可归者比例更高，需要政府大量的警察、监狱、福利和医疗支出；很多底层小孩们放弃努力上学，反正看不到什么希望，因为父母一代也阶层固化了。

原本追求高效、美观、便利的那些手段，结果适得其反，但很少有人意识到，也很难改变。

看到这里，我觉得作者有些偏颇。

从七八十年代开始，日本等东亚经济体就不断的积累外储，抢走订单但又不买够美国商品，外储累积到五万多亿美元了。美国产业界少了五六万亿美元的出口和就业，股票国债房产等资产池子却又注入了等量的水，出现了房价拉高、工薪拉低的巨大剪刀差，不提到这些就是不够客观。

好在美国是高度地方自治，一城一策，联邦政府无权干预，苹果亚马逊或者福耀玻璃等企业，不难找到约 10 万人民币一亩的便宜土地，兴建巨大总部或者工厂，居民也可以自由搬迁到那些便宜地方。可以说美国仅仅是部分地区感染了顽固性真菌，还是有很多正常的州或者城市可以避难。