如何看待野村中国首席经济学家陆挺称,中国正面临「沃尔克时刻」,并认为此轮房地产调控不会轻易退出?

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知乎用户 财新网​ 发表

1. 什么是 “沃尔克时刻”

我们知道,如果一段时间发行了超过商品和劳务产出能消化的货币之后,往往伴随着高的通货膨胀,或者市场投资过热导致资产泡沫滋生。货币供应的阀门是利率水平,利率水平越低,人们存款意愿降低,增加消费或者投资,举债意愿增加,信贷创造货币进而增加市场的货币供应量,过度降息就是货币超发的前奏。相反,人们就会得到当想控制通胀的时候,就通过调高利率水平,同时市场供应货币增速放缓,热度降低。

“沃尔克时刻” 指的就是美联储前主席沃尔克在 1980-82 年提高利率以应对通胀,市场热度降低,结果是美国出现了严重的双底衰退,债务危机爆发,一个周期内出现了两次衰退。经济危机就是市场热度降低,商品和货币无法正常流通,产能过剩导致大萧条,如果经济陷入下行,降息可以刺激经济热度,相反加息会进一步加速市场出清,债务压力增加且盈利能力减弱。这个事件之后,人们就会认为加息应对通胀和相关经济问题会导致严重的衰退。

2. 明斯基时刻

人们都是唯结果论,既然加息加速了市场清算,引发大衰退,那么遇到经济指标不好时,降息怎么样?这也是近几十年全球各大经济体都采取的措施,用更宽松的货币政策来刺激经济,阀门还是降息,而且是短期内大幅度的降息,比如每次美联储的无限量化宽松,以此来规避经济周期中的出清环节。

此时就会遇到另外一个问题,市场承担了本不该承担的货币供应,货币是信贷创造的,货币超发越严重,债务规模越大。这时市场热度极高,结果不是推高通胀就是推高资产泡沫,债务增加速度与资产泡沫呈现极强的关联性。核心玩法是后来者用更高的债务置换全面人的债务和收益,人们过度冒险,金融体系为了业绩也会选择性的忽略风险,但资产创造的利润逐渐不能覆盖利息,直至创造的所有现金流都不足以偿还利息,明斯基时刻就爆发了。

明斯基时刻很早就被预言,明斯基本人在 1996 年离世,理论真正被验证是 08 年美国次贷危机进而引发全球金融危机。

沃尔克时刻”和 “明斯基时刻” 是宏观政策干预经济周期的两条不同的路,前者加息加速市场出清,后者降息把危机推后,但也最终面临宽松货币政策之后的明斯基时刻债务危机。经济周期一直都在,只是强而有力的政策干预下,不同于传统经济危机时市场自发出清过剩产能,以债务危机乃至于整个经济体金融危机的形式出现。

3. 所有经济体都站在了选择的十字路口 - 明斯基还是沃尔克

随着全球进入宽松货币政策刺激经济,都积累的大量的宏观债务,扭转经济周期必然要付出成本,积累的天量债务也总有要还的一天。大家都处在选择的十字路口,有得经济体走最容易的路,默认选择明斯基时刻,继续用更宽松的货币政策刺激经济,只要今天不出问题就行,债务规模较高的经济体中敢加息刺破泡沫的少之又少。也有一些经济体现在不做选择,而是靠一些技巧来应对,有的经济体在想尽办法转移风险至其它经济体,有的经济体则通过诸多微操作来维持现状,把选择的时间延后,既不继续扩大风险,也不加息加速泡沫出清,寄希望于用发展磨平债务。

最后,我们理清了思路,再回头看题中的问题,我们经历了近十几年的宽松货币政策刺激经济,宏观杠杆也是快速上升,周行长此前说要警惕 “明斯基” 时刻,现在有学者提出要面临“沃尔克时刻”,刚好对应扩张性货币政策周期之后的两条路。

本人的观点是现在我们经济体暂时还没有做出选择,而是通过诸多政策严格控制债务规模和泡沫水平,也就是短期内不会大幅度加息刺破债务问题走 “沃尔克时刻”,也不会大幅度降息进一步增加泡沫走 “明斯基时刻”,而是尽可能的维持经济体稳定,通过发展时间来挤出债务和泡沫,从这个角度来看,我们暂时还不会面临 “沃尔克时刻”,但为了防止资产泡沫的进一步扩大,房地产调控确实不会轻易退出。至于未来两条路怎么选,相对直接的方法就是看利率水平的变动。

更详细的明斯基理论相关讨论请至:

哪些经济学理论,在你了解真实世界运转后,才理解了其惊人的解释力?

知乎用户 王克丹​​ 发表

我感觉可能很多人还没读过这个报告…. 所以我可以先把报告的逻辑分享一下,然后再来谈怎么看待,不然等于是对着虚空输出…..

陆挺先生的报告主要讲了这么一个事情

1,市场过度关注最近的监管风暴以至于忽略了灰犀牛也就是地产

2,中国可能愿意放弃短期增速目标,以便把地产和金融资源脱敏。这可以被认为是中国的 “沃尔克时刻”。为了理解这一点我想安利一下我之前的一个回答,沃尔克到底干了啥

如何评价保罗 · 沃尔克的一生?

3,认为市场应该预期更大的经济增速预期下滑,更多的债务违约以及潜在的权益市场下行(这点其实 emmm,有一点点可待商榷,因为我丝毫不怀疑人行的最终约束是守住不发生系统性金融风险的底线)

4,认为长期来看,中国地产行业的未来依然未知,公租房政策依然存在不确定性,但甚长期来看,房产税 + 公租房应该是中国地产的未来。


从第二部分开始,第二部分其实没有很多图表论证,但这也可以理解因为这是个猜想的结论。但沃尔克时刻到底是什么意思呢?

沃尔克在面对 1980 年初的通胀时,(这个类比是贴切的因为今天地产价格同样非常高,基本上可以说,中国的租售比,和美国 1980 年长期 10% 左右的 CPI 预期差不多同样离谱),选择了一个非常简单粗暴但有效的方法来控制通胀

  • 提高利率
  • 控制货币数量

当时沃尔克从传统的利率控制窠臼里面走了出来,认为只有控制了货币的数量才能控制通胀。这一点非常类似人行今天的做法。也就是保持 M2 和社融与名义 GDP 相匹配

当然如果我们把眼光放长远一点,金融自由化和货币国际化之后,M2/GDP 必然是上行的。不过没问题,一代人有一代人的使命。

同时沃尔克在控制数量的同时也没有忘记控制利率,不停提高贴现率,让市场的投机者非常受伤。这点让人想到了今天房贷利率的变化。

如果说在利率和货币总量上,人行的很多态度让人想起了沃尔克,那么接下来面对经济失速时候的定力就是关键了。沃尔克当时硬刚了财长和里根,让里根从一个喜欢财政刺激的总统,变成了 “如果不搞财政刺激就可以控制通胀,那也不错” 的总统。

我猜这就是陆挺先生类比沃尔克和今天的中国的原因。当然,今天中国经济执牛耳者比沃尔克好了很多,我们的财政和央行在讨论的时候有分歧,但执行的时候不会有异议。


第三部分是关于地产公司的问题,中国房地产政策,房地产行业和房地产价格是三个相关,互相影响,但又不完全一致的问题。

陆挺先生主要的看法是地产公司融资来源过去几年多元化非常严重,存在违约的可能。

而且于此同时地产的销售和新开工也可能承压。那么自然是个对于行业不利的局面。

最后一部分关于公租房和房产税的改革更多是叙述我就不去摘抄了,主要看法是,按照陆挺先生的测算,地产对于中国经济和地方财政的重要性依然非常明显。狭义来看,12.3% 的 GDP 来自地产行业,广义一点,16.4%,从税收上看 24%。

但实际上如果你把地产产业链算上,这个数字还会更高。这是大家都熟悉的问题我就不再赘述和引用了。


就我自己而言,这个问题非常引人回忆。6 年前机缘巧合我参与了一个地产相关报告的写作。当时是 2015 年 4 月份,繁华破裂前的最后时刻。当时一家外资行想要了解一下中国之后那些产业可以发展很好。地产当然是绕不开的一个行业。然后当时我们小组做了这么一个图。

站在 2014 年年底,我们认为左上角的城市已经过度投资,右下角的城市房价依然存在很大的上升压力,因为人口流入巨大而投资非常少。

故地重游,今天来看这个图会如何呢?少几个城市(作图太难…),然后把时间推到 2019 年,2020 年是个异常年份。我们可以得出下图

在经过了 2016 年之后,左上角的城市数量依然很多,但已经有一些城市从左上角来到了左下角,石家庄,长沙,意味着地产投资增速的放缓

右下角已经空缺,深圳从 2015 年的缺乏投资,向右上方的快速发展象限移动。

而 2015 年还能算快速发展的城市,随着人口增速的放缓,可能也来到了左上角。

我想这五年的对比图,说明了很多问题,也算对陆挺先生报告的一个旁证吧。简单来说,在人口的压力下,所有城市不可避免地从图片的右边往左边移动,那么政策监管如果控制地产增速,可以避免城市出现在左上象限,这是过度投资的位置。

当然这个结论很单薄,但实在要说的话,简单一点:我觉得未来会有更多城市落入到左下象限里面,2015 年 - 2019 年的广州,2019 年到今天的长沙,石家庄,合肥,可能具有一定的参考价值。

知乎用户 Odysseus​​ 发表

地产不光是成本之王,更是周期之母,严重的房地产危机,不仅会导致银行业的系统性危机,更会演化为社会危机。

每次危机发生之前,人们总倾向于相信这次和以往不同,认为这次是真正的繁荣,以往的教训已经被 100% 吸收。

经济学家卡门 M· 莱因哈特和罗格夫写了一本书,叫《这次不一样》,讲的是 800 年的历史长河中,发生过无数次金融危机,每次人们都一厢情愿地认为「这次不一样」,但事实上,每次都有相似相同的地方。

宇宙第一房企某大,事实上已经是暴雷了。

内部融资是最后一道防线,如果连员工的钱都不能保证安全,他们还能融到钱就有鬼了。对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说,信用破产,约等于事实破产

而且,信任危机就像多米诺,是链式反应一炸炸一片

好比小黄车出事的时候,你觉得摩拜也会出事;蛋壳暴雷的时候,你看着自如也挺像渣男。

某大有问题,你难道不觉得三道红线全中的某创、某地也有雷在等着爆么?

就算没有雷,但人们觉得他有雷,在投资和消费上趋于保守,他的现金流也会越来越窄…… 然后就真的有雷了。

某大的子弹飞了不一会儿,地产 50 强的某力就应声而爆了,他们的张大董事长没给交代就退了一个公募的群,把人家公募直接炸成了公墓……

幼儿园化一下:公募指公募债,就是字面意思——公开募集的债,也就是说真正承担损失的,是公众投资人

具体走向如何,暂时不便往深了讨论,还是让子弹再飞一会儿。咱们先来看看历史上的房产泡沫都是咋回事,涨了知识之后,再去看眼下发生的事,就会清晰很多。

类似的话题,任泽平的团队在 2016 年写过,数据非常详实,就是太干太硬了,看着眼花。我的强项就是把复杂的经济问题,用人话和大家聊,你可以在看过我这篇文章之后,再去啃任泽平的雄文,一定会更有收获。(见:方正证券研报《房地产周期研究之八:全球历次房地产泡沫》)

我们说历史上的房产泡沫,最值得讲的,有 5 次:

ps:如果这次某大墙倒众人推,成为「雷曼时刻」,那么未来的历史,就有 6 次可讲了。

1)1920-1926,美国佛罗里达房产泡沫

2)1987-1992,日本房地产泡沫

3)1988-1993,海南房产泡沫

4)1997 年,亚洲金融风暴,香港房产泡沫

5)2008 年,美国次贷危机

虽然时代不同,国别不同,但仔细看就会发现,泡沫危机发生的规律,大体相同,大家可以边读历史,边对比我们正在经历的事,再去思考未来会发生什么……

有人可能要问,一般讲金融危机,都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起,我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲,是什么道理?

不是说大城市的房价一直都很贵么?长安,唐朝时就「居大不易」,不是吗?一战前难道没有过房产泡沫?

我们说,房地产要形成泡沫,离不开两个过程:工业化和金融化。

工业化要求人口聚集,于是就有了城市化。

城市化逐渐深入,居住用地才会变得稀缺,才有涨价的空间。

封建小农时代,稀缺的是农业用地,王朝末期,所谓的土地兼并,讲的也都是生产用地的兼并,而非居住用地。

但真正发挥威力让房地产牛得飞起的,是信贷。

马克思曾曰过,如果等攒够钱再修铁路,那地球上到现在也没有一条铁路。

这句话放在所有的基建领域都很合适,如果等攒够钱再修高楼大厦,那到现在也不会有高楼大厦…… 信贷就是这么牛逼,它可以把人们未来几十年的收入,一股脑全提现出来,然后投入到基建中。

基建的完善,又产生土地溢价,让房价上涨:

上涨的房价,又能创造出更大规模的信贷…… 如此形成一个积极循环。

大规模工业化、城市化、金融化,是一战后,汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的,所以房地产泡沫是近现代才有的产物。

01

历史上第一次著名的房地产泡沫发生于 1920 -1926 年的美国佛罗里达。

这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父雷 · 克洛克亏得底儿掉,也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。

还得从第一次世界大战说起。

其实一战前,美国就已经是世界工厂了 。1913 年,其工业产值占到了全世界的三分之一还多,并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和。

第一次世界大战又给它催化了一下,美国在前期获得了大量战争订单,后期则直接下场摘桃,大赚了一笔。

欧洲就惨淡多了,不仅工业被打成了废墟,人才和资本还大量地往美国跑……

在人类历史中,战争肯定是不幸中的最不幸,但每次战争之后,经济都会迅速开启一段高增长。这是因为战争既打烂了工业,出清了过剩产能,也打烂了旧体制,使社会获得重新分配,赋予了更强的流动性。

其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用,充当了新的经济动能,一战后的汽车时代;二战后的电子时代;冷战后的互联网时代,都是这么来的。

第一次世界大战之后,大发战争财的美国,轰轰烈烈地搞起了汽车工业,形势不是小好,是大好。

当时的美国总统叫柯立芝,所以这段经济大爆发时期,被称为柯立芝繁荣。

经济好了,人们有钱了,家家户户都开上小汽车了,会怎样?

会激生奢侈消费,利好旅游业!

在美国待过的朋友都知道,新英格兰和五大湖那块,经济虽然不错,但是冬天冷得一逼。而南边的佛罗里达,就跟中国的海南岛似的,温暖湿润,拥有漂亮的海滩,是冬季度假胜地。

眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机,开始到佛罗里达大举买地,尤其是迈阿密以北的棕榈滩,土豪云集。

美国政府又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税,金融上也给予便利,连续颁布了《联邦储备法 · 修正案》及《麦克法登法案》,鼓励银行发放房地产相关的贷款。

于是佛罗里达的房价开始一路飙升,棕榈滩更是 2 年 5 倍。

眼见着炒房的都发财了,随后,羊群效应发作,一时间,无数投机客冲向佛罗里达,不出意外,其中混迹着大量的中介骗子,比如查尔斯 · 庞兹

不错,就是那个**「庞氏骗局」**的庞氏本庞。

这要是不出事,那世上就没有鬼了。

1926 年 9 月**,一**场飓风袭击了佛罗里达,13000 座房屋被海啸摧毁,415 人丧生。

疯狂炒房人们突然就悟了——原来飓风、海啸,轻易就能将价值数十万美元的资产摧毁,屯那么多身外之物,又有何用?于是土豪们纷纷抛出手中的房产,房价急跌。

投机市场,通常为两种情绪所主导:贪婪 or 恐惧。

泡沫上半场,贪婪占主导,买盘多,卖盘少,大家想的都是「现在不买,以后就更买不起了」;

泡沫走到后半场,恐惧占主导,卖盘多,买盘少,大家想的都是「跑得越晚,死得越惨」。越跌就越没人买;越没人买,急于脱手的人,就越有降价动机……

在恐慌情绪的主导下,迈阿密的房产交易量从 1925 年的 10.7 亿美元,急剧萎缩至 1926 年的 1.4 亿美元。

这里有一个略反常识的知识点:经常有网友认为**「冻结交易,就可以维持房价横盘」,是不是这样呢?**

由于大家买房的资金 = 首付 + 房贷,所以房子是天然的高杠杆资产。而杠杆资金是有成本的,只有在房价涨幅超过杠杆成本时,你的房子才是资产,否则它就是负债。

当房价处于下跌预期当中,即使冻结交易,你该支付的杠杆成本还是得支付:

房产泡沫的崩溃,都是从投机者的现金流崩溃开始的,交易量减少、流动性减少,意味着投机者变现的机会减少,那么他就只会崩溃得更快!

比如某大,现金流危急,想打折卖房,不是被地方约谈,就是大家不再信他;想打折卖股,也没人敢要。

资产没法变现,现金流就会进一步收窄,市值快速跌到只剩零头的零头。

与之形成鲜明对比的是万达,但因为市场还有流动性,它得以变卖资产,一定程度上甩掉了债务包袱。

所以当市场整体预期向下的时候,限制交易,并不会有房价横盘的效果,只会让债务链条崩溃得更快。

PS:限制交易有没有好处呢?有,就是把炒房客捂在锅里,减少刚需族的损失。

崩溃到来的时候,最惨的还是高位接盘且加了高杠杆的人。金融收缩,一定会冲击实体,导致收入下降,失业上升,很快就会有人房贷还不上,而且房子即使打折也卖不出去,就只能选择破产……

在 1926 年的佛罗里达房产泡沫中,无数破产的炒房客或自杀或发疯,或沦为乞丐,前文提到麦当劳教父雷 · 克洛克和股神利弗莫尔,都在这场危机中亏得窜稀,可见泡沫之中,即使是巨佬,也躲不过收割。

房产泡沫引发的债务危机,经过银行,传递到实体领域,导致失业率攀升,民族民粹主义抬头,然后美国 zf 就开始搞关税战。

1927 年,美国开始对进口产品加征关税。

1929 年,各国对美国加征报复性关税,导致美国出口腰斩,进而引发股市崩盘,最终酿成 1929-1933 大萧条。之后的事情,大家历史书上都学过……

02

前面不是说佛罗里达在美国的行情很像中国的海南么,巧了,海南历史上也发生过严重的房产泡沫。

李稻葵曾讲,改开 40 年,我国从未发生过金融危机。这话其实不太对,实际上,1984 - 1998 年间,大事频发,很多人可能不知道,广西北海,曾经被称为「中国泡沫经济博物馆」。

而北海,也只是被海南的房产泡沫溅到了而已。

我国现在的房地产大亨中,一多半,都在海南淘过金,比如冯仑、潘石屹、任志强、王石等,这些获得时代财富密码的人,被称为**「92 系**」,指的是在 1992 年的炒房大潮中,掘到人生第一桶金的弄潮儿。

故事讲到这里,很多人都会有一个疑问,为什么是海南,而不是上海、北京,又或是开放最早的深圳?

原因有很多,最主要的是两个:

知乎用户 叶泊枫​ 发表

真的一滴都没有啦。

说实话,土地财政不香吗?但是现在土地财政玩不下去啦,居民负债都 62% 了,再玩地产人就没啦。

其实 20 年前房地产是带着使命来的。

1. 从苏联解体后外资撤离,导致我们只能依靠三来一补来搞经济,上游生产设备的重工业直接歇菜,但是重工业是轻工业的基础,必须要发展。

2.97 亚洲金融危机导致生产过剩,于是 98 年大下岗,需求大量减少,同时人民储蓄率还特别高 55%,冠绝全球。所以需要刺激消费来提振生产。

3.94 年税改之后基层没钱了,基层治理成了一个问题,地方政府要找个地方搞钱。

这个时候房地产顺利进入大领导的眼中,房子是刚需不怕人们不消费,可以刺激消费;造房子需要钢筋水泥,可以带动重工业;当时人均居住面积不够,城市化方兴未艾,本身有需求;地方政府可以靠这个来搞钱。

这属于是一石四鸟,不搞房产没天理。

于是退出福利分房,出台一系列政策。结果到 08 年,房价已经很高了,有主持人问王石 “你觉得中国房地产到了什么阶段”,王石说 “中国房地产度过了黄金年代,以后将是白银年代”。

结果哐叽一个金融风暴,外部需求急剧减少,外贸直接躺了。于是救市四万亿来了,热钱叠加之前由于大量外国投资和贸易顺差的 monny 在市场上乱晃,被吸收到房地产里面了。

到了 2015 年,又来了一出。前些年一直在搞棚户改造,新房换旧房,本来挺好的,但是推不动,因为之前棚户改造是中央加地方拿钱,盖好了新房子老百姓搬过去再拆旧的,但是地方政府一直不积极。

于是 2015 年推出了**货币化棚户改造,**就是房子拆了政府给你一笔钱,你爱住哪里住哪里,住宾馆也行。好家伙,市场多出来巨量需求,直接把前几年半死不活的房地产给奶活了,本来之前房子造多了的地产商直接起飞。

地产商要建新房子怎么办,买地,地从哪里来,拆旧房子的地。

于是一个循环完成了,老百姓住上了新房子,手里还有了钞票,地方政府地价水涨船高,狂赚。地产商房子卖到脱销,血赚。

大家都在赚钱,成本被全社会吸收了。

然后就是大家对 20 年的房价持续上涨形成预期,一直买买买。

然后到了现在,居民杠杆 62%,没人生孩子了,地方政府税收被房地产绑架,制造业萎缩,社会贫富加大。

2020 年,疫情来了。

我们依靠防疫外需爆棚,可是随着其他国家工业发展防疫红利会逐渐消失。

我们说要搞双循环,但是杠杆这么高,需求被压缩,怎么搞。

生育率降低,经济的发展靠 人口,科技和资本投入,生育率降低怎么发展经济。

我们说要搞中国制造 2025,但是房子的对制造业升级的贡献可以说是 0,我们只能补课。而且原来开厂的老板都去炒房子啦,再不搞,制造业怎么吸纳就业。

中国的基尼指数已经很高了,再叠加经济下行周期,再搞人就没了。

城镇化 60%,人均居住面积 40 平,城镇化已经可以告别以前 10 年 10 个点的时代了。

更不用说人民币存在低估,当人民币升值,出口进一步减少,只能依靠政府投资和内需。

我们已经没退路了,逃避了这么多年的问题必须要解决了

知乎用户 沉思作坊 发表

怎么说呢 现在这变态的房价就好比毒瘤 ,堙灭了几乎所有行业发展的前途。

不管是否买了房的,大部分会为了房贷节衣缩食。几乎不花销。

买东西不会选择好的,只选择便宜的。

市场上认认真真研发的好东西,没人买。

研发的团队也会失去信心。没有希望。团队活不下去,解散。

市场上被垃圾充斥着,便宜,能用,凑合就行。

背债买房等涨价才是正事。

那么问题来了,为什么内卷?因为东西没有竞争力,好东西自己人不买,都流到国外,国外的进口产品都有市场壁垒,竞争激烈,肆意涨价,生存艰难。能活下来的良心好货少之又少。只有便宜货能存活。

而最快速检验市场的渠道(自己的市场),也因为大家把资金挤入房地产,而失去了真正的发展空间。导致货品被关注的点从多元化逐渐退化成 “便宜” 这一唯一标准,造成创意死亡,功能性单一,多样性匮乏,人才无用武之地而开始东歪脑筋拼命降低成本…

大家都活的非常痛苦。商人间恶性竞争,为了竞争存活价格便宜不惜害人。用户心里清清楚楚哪些是好的是良心的,但就是选择便宜的有害的。

顺便带肥了那些帮忙动歪脑筋的团队,造成链条臃肿,多出不少毒瘤组织。

有国际竞争力的人才和团队在这种环境下,活不过萌芽期。

高精尖人才必然会流失严重。这样下去,我们拿什么竞争?全球第一的房价吗?

前两年的首富排行,前十名某国互联网信息科技商超企业。我们前十位有一半以上是房地产企业。

调控是必然的,痛是会痛的,毕竟太大了。手段很重要,软着陆就像治病,抽丝剥茧一点点来。

希望未来,大家想买东西,考虑的是我喜欢,合适我的,而不是性价比高的。

知乎用户 zoe zhou 发表

其实大家应该都发现近期国家对于影响贫富差距、影响生育率、影响消费的领域频频下手,课外教辅、互联网反垄断、白酒、数字安全、游戏、选秀和影视等领域的监管大大加强,打破双轨制天又发布了医疗薪酬改革的相关政策,基本每周都会有新的监管政策出台。如此高密度高强度的调控,是我印象当中前所未见的强度,这也直接说了政府此次改革调控的决心。

下半年的货币政策其实也表明了这次不太会通过大水漫灌来度过危机了,虽然进行了一次降准,但是中期借贷便利(MLF)在七八月份的到期和开展数据叠加反而是收窄了,说明已经在对放水行为进行克制了。

以上是针对近期政策推导的隐藏态度,确实和陆挺分析的差不多,这些决心明显和以前不一样。

下面我再根据我自己的观察来进行几点分析一下为什么这次一定不能退出房地产监管了。

**1、消费数据,消费是受房地产资产价格飞涨影响最大也最直接的方面。**由高企的房价带来的超高的居民负债率极大地压缩了居民的日常消费能力,使得很多普通居民当前的消费选择直接变为除了日常必需品进行支出之外,中高端消费品能省则省。面对服饰、汽车、数码产品这类产品,居民的耐受度显著提升,能不换则不换,明显降低了这方面的消费。

这块其实消费品和房地产的逻辑对经济的影响就很大了。一样的钱,买房子三十年还完贷款,这部分资金被牢牢的困在房子里,周转时间以十年计,而且一旦进入二手房市场,房地产除了税收之外,并不对社会整体财务做出贡献;而消费品则是另一套逻辑,拿一样的钱去享乐,衣服一年换一轮、手机数码产品两三年一换、汽车五六年一换,每次置换都是有实体产品需求的,这除了税收之外,还能养活上下游产业链上大量的工人,同时这笔钱的周转周期也比房地产短太多了,这样可以切实提高居民收入和生活质量,而且是有质量的经济发展。

因此,首先为了消费拉动经济,也不能再任由房地产继续飞涨了。

2、人口数据,房地产对于人口数据的影响后果显然是最严重的。

如上图,房地产支出真的是一个家庭的最大支出了,当前一二线热点城市的房产价格已经高到一套普通三居室需要透支两人未来三十年的收入才能购买的水平。钱就这么多,买了房子,显然就很难再有闲钱去养小孩了。所以近几年新生儿出生率下滑明显。

不过也看到了一些努力而且有效的政策落地,比如允许有条件的家庭生育三胎来取得更长的调整周期,打击 996 制度来让父母可以更多的回归家庭,进行医改降低就医成本,双减政策降低家庭教育支出等,其实都是很好的政策,会有效果,但是房地产依然才是所有因素里最大的那座大山。

所以,为了国家的未来,这次无论如何不会轻易退出房地产调控了。

**3、实体经济,**无论你再怎么说房地产上下游的木材、钢铁、水泥等行业算实业,也改变不了一个现实就是,资金大量进入房地产,导致非房地产制造业拿不到足够的资金进行产业升级和发展,同时又因为居民承担了高额的负债而没有足够的消费欲望和能力。两相叠加,实体经济现在的生存环境其实不理想,产业升级在需求端不足的情况下也很难顺利完成。还记得去年下半年的经营贷深房理嘛?那本都是用来提振实体经济的资金便利,最后有多少去了房地产。

实体经济当前的局面导致不少中小微企业出现困难,昨天总理还在国务院常务会议时部署加大对市场主体特别是中小微企业纾困帮扶力度。中小微企业其实才是大多数普通人的饭碗,这会直接影响不少人的就业情况,比如我的另一篇文章里写到的会计行业:

为什么需要从基础会计进阶高级财务?

因此,为了实体经济能彻底脱困并完成产业升级也需要继续坚持房地产调控。

**4、心理层面,房地产资产价格的飞涨改变了很多普通人的心理预期。**最直接的投资层面来说,普遍对实业投资失去了兴趣,都变成了热衷房地产投资的伪刚需。十年前,大家茶余饭后讨论的都是做点什么小生意赚钱;现在,大家讨论的都是自家的房子多少钱了。而且房地产资产价格飞涨确实在拉共同富裕的后腿,既不利于缩小贫富差距,还挤压了实业发展的空间。

因此,从重新树立 “实业能致富,房产只是住” 的心态来说,也不可能放松对房地产的监管了。

以上几点就是我对于当下房地产监管的原因分析。最后我认为我们可以在有效控制房价的同时,完成对实体制造业的升级,大幅提升国民的消费能力和消费水平的。这次政府表现出来的改革决心,我是有信心的,我会等下去。

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为什么 16 年房价暴涨? (220 + 赞)

如果严控之下中国房价仍刹不住车,会有哪些影响? (180 + 赞)

知乎用户 Jarvis​​ 发表

沃尔克啥意思我不知道,查了下维基百科。

1980 年,沃尔克将联邦基准利率提高到历史最高点,以此结束了美国两位数的通货膨胀。 2015 年,以沃尔克奠定的《沃尔克规则》,禁止商业银行利用客户存款来牟利。同年,沃尔克呼吁制定新的《布雷顿森林协议》,以规则来规范世界各国的货币政策。

然后沃克尔时刻听着也很懵,搜了下 Volcker Rule,附上的这个视频算解释的比较清楚地,怎么听起来,总觉得跟 996 福报公司有点关系呢?

另:说下野村中国是干嘛的,母公司野村控股株式会社,颇有权威,是总部位于东京都中央区,亚洲最大的,同时具有世界影响力的投资银行和证券持股公司。

(上班呢,视频只有生肉,就当练听力䀚)

![](data:image/svg+xml;utf8,)

知乎用户 张艾菲​​ 发表

How high property prices can damage the economy|高房价会对经济造成多大损害|The Economist

A fresh strand of research studies the consequences, both in China and the rich world

Jul 28th 2022

A paper published in 2018 by Sebastian Doerr of the Bank for International Settlements found that listed American firms with more property collateral were able to borrow and invest more than their competitors, even though they were less productive.
One paper, published in 2018 and looking at data from America between 1988 and 2006, found that a one-standard-deviation increase in house prices in areas where a bank has branches reduced lending growth to firms that borrow from the same bank by 42%. The total investment undertaken by the affected firms fell by 21%.
One especially striking result comes from a paper published in 2019 by Harald Hau of the University of Geneva and Difei Ouyang of the University of International Business and Economics in Beijing, based on data from manufacturers in 172 Chinese cities.

Economists’ interest in land has waxed and waned over time. For the political economists of the 18th and 19th centuries, it was central to understanding the world. They believed that the distribution of rents from land ownership could explain the yawning gaps between the rich and poor, and all sorts of other economic ills. Economists cared less about land in the 20th century. Since the turn of the millennium, however, they have increasingly debated the impact that restrictive zoning laws have on the economic output of cities. The global financial crisis sparked an increase in research on the consequences of property slumps. Banks’ balance-sheets tend to weaken, and worried homeowners spend less, potentially triggering a recession. America’s housing crash during 2007-09 in particular was much studied.

In recent years another strand of research has emerged, which, rather like the political economists of yore, attributes many long-standing economic ills to land. It explores how high and rising land prices affect lending, investment and ultimately productivity, and much of it looks closely at China’s long property boom. The worrying conclusion is that high and rising property prices can also have damaging economic effects, by crowding out productive investment and leading to a misallocation of capital. In the most extreme cases, inflated land prices may already be the cause of a protracted slowdown in productivity growth.

Real estate is the largest asset class in the world. In 2020 it made up around 68% of the world’s non-financial assets (which includes plant and machinery as well as intangibles, such as intellectual property). Land, rather than the structures built on top of it, accounts for slightly over half of that 68%. As values have ballooned, the share of land in non-financial assets has increased sharply in some countries (though few report the data). In Britain, for instance, it went from 39% in 1995 to 56% in 2020.

Because land can easily be valued and cannot be hidden or broken, it is good collateral to borrow against. So when prices are rising, as they have in most places for much of the past few decades, the initial effect is to boost lending and economic activity. Households can use their increasingly valuable property to borrow at lower interest rates than they otherwise would. Land-owning firms, too, can access finance more easily. Fatter asset holdings also make people feel more comfortable spending money.

But the use of land as collateral has harmful effects, too, especially in places where banks play a big role in financing companies. Firms’ ability to borrow tends to be determined by their existing assets, rather than their productive potential. And those that own land find it much easier to borrow from banks than those, say, with lots of intangible assets. A paper published in 2018 by Sebastian Doerr of the Bank for International Settlements found that listed American firms with more property collateral were able to borrow and invest more than their competitors, even though they were less productive. These effects were also evident in Spain just before the global financial crisis. In research published last year, Sergi Basco of Universitat Barcelona and David Lopez-Rodriguez and Enrique Moral-Benito of the Bank of Spain noted that property-owning manufacturers in the country tended to receive more bank credit than other firms.
Rising property prices can also discourage productive lending, and lead to capital being misallocated. When housing markets boom, banks tend to engage in more mortgage lending. But because lenders face capital constraints, this is often accompanied by reduced lending to businesses. One paper, published in 2018 and looking at data from America between 1988 and 2006, found that a one-standard-deviation increase in house prices in areas where a bank has branches reduced lending growth to firms that borrow from the same bank by 42%. The total investment undertaken by the affected firms fell by 21%. Such crowding-out effects may have been sizeable in other places too, considering that banks around the rich world have sharply increased their mortgage lending. Across 17 advanced economies, mortgages’ share of total bank loans climbed from 32% in 1952 to 58% in 2016 (the latest year for which data are available).

Whatever the effects of high land prices in the West, the scale of the problem in China appears even bigger, given that the country’s investors have a huge appetite for real estate. A range of recent research suggests that China’s high land prices shift bank lending away from land-light manufacturers and reduce spending on research and development by listed firms; they also appear to lead to a reallocation of managerial talent towards the property sector. One especially striking result comes from a paper published in 2019 by Harald Hau of the University of Geneva and Difei Ouyang of the University of International Business and Economics in Beijing, based on data from manufacturers in 172 Chinese cities. It concludes that a 50% increase in property prices would raise borrowing costs, reduce investment and productivity, and result in a 35.5% decline in the firms’ value-added output.

Hitting home

The conclusion that high and rising property prices can throttle economic activity carries important implications for how policymakers should treat investment in land and housing. Encouraging much more housebuilding, for instance, would help deflate collateral values. Restricting the ownership of multiple properties would alter the distribution of that collateral. And limiting the amount of mortgage lending banks can do might lead more credit to flow to productive purposes.

A more ambitious idea would be to tax land values, which, by lowering the market value of land, might reduce its attractiveness as collateral. Such a tax was, funnily enough, the goal of many 18th- and 19th-century reformers as they sought a more equal society. A new obsession with land could well revive an old idea. ■


  • waxed and waned 增加和衰弱=有增无减
  • yawning gaps=打哈欠的差距=巨大的差距
  • the political economists of yore 昔日的政治经济学家
  • a protracted slowdown 旷日持久的放缓=长期放缓

一系列新的研究研究了中国和富裕世界的后果

2022 年 7 月 28 日

国际清算银行的塞巴斯蒂安 · 多尔 (Sebastian Doerr) 于 2018 年发表的一篇论文发现,拥有更多房地产抵押品的美国上市公司能够比竞争对手进行更多的借贷和投资,尽管它们的生产力较低。
一篇于 2018 年发表并查看美国 1988 年至 2006 年数据的论文发现,在银行设有分支机构的地区,房价上涨一个标准差会使从同一家银行借款的公司的贷款增长减少 42%,受影响企业的总投资减少了 21%
一个特别引人注目的结果来自日内瓦大学的 Harald Hau 和北京对外经济贸易大学的 Difei Oyang 于 2019 年发表的一篇论文,该论文基于来自中国 172 个城市的制造商的数据。它的结论是,房地产价格上涨 50% 会增加借贷成本,降低投资和生产力,并导致企业的增值产出下降 35.5%。

随着时间的推移,经济学家对土地的兴趣有增无减。对于 18 世纪和 19 世纪的政治经济学家来说,它是理解世界的核心。他们认为,土地所有权的租金分配可以解释巨大的贫富差距以及各种其他经济弊病。经济学家在 20 世纪不太关心土地。然而,自世纪之交以来,他们越来越多地争论限制性分区法对城市经济产出的影响。全球金融危机引发了对房地产暴跌后果的研究的增加。银行的资产负债表趋于疲软,担心的房主支出减少,可能引发经济衰退。尤其是 2007-09 年美国的房地产崩盘受到了很多研究。

近年来出现了另一类研究,与过去的政治经济学家一样,将许多长期存在的经济弊病归咎于土地。它探讨了不断上涨的地价对贷款、投资和最终生产力的影响,其中大部分内容密切关注中国长期的房地产繁荣。令人担忧的结论是,高涨的房地产价格也会对经济产生破坏性影响,排挤生产性投资并导致资本分配不当。在最极端的情况下,高涨的土地价格可能已经成为生产力增长长期放缓的原因。

房地产是世界上最大的资产类别。 2020 年,它占全球非金融资产(包括厂房和机械以及知识产权等无形资产)的 68% 左右。土地,而不是在其上建造的结构,占这 68% 的一半多一点。随着价值的膨胀,在一些国家,土地在非金融资产中的份额急剧增加(尽管很少有人报告数据)。例如,在英国,这一比例从 1995 年的 39% 上升到 2020 年的 56%。

因为土地很容易估价并且不能隐藏或破坏,所以它是很好的抵押品。因此,当价格上涨时,就像过去几十年大部分时间里大多数地方一样,最初的影响是促进贷款和经济活动。家庭可以使用他们越来越有价值的财产以比其他方式更低的利率借款。拥有土地的公司也可以更容易地获得融资。更肥的资产持有量也让人们在花钱时感觉更自在。

但使用土地作为抵押品也会产生有害影响,尤其是在银行在为公司融资方面发挥重要作用的地方。企业的借贷能力往往取决于其现有资产,而不是其生产潜力。拥有土地的人发现从银行借款比拥有大量无形资产的人容易得多。国际清算银行的塞巴斯蒂安 · 多尔 (Sebastian Doerr) 于 2018 年发表的一篇论文发现,拥有更多房地产抵押品的美国上市公司能够比竞争对手进行更多的借贷和投资,尽管它们的生产力较低。这些影响在全球金融危机爆发前的西班牙也很明显。在去年发表的研究中,巴塞罗那大学的 Sergi Basco 和西班牙银行的 David Lopez-Rodriguez 和 Enrique Moral-Benito 指出,该国的房地产制造商往往比其他公司获得更多的银行信贷。

不断上涨的房地产价格也会阻碍生产性贷款,并导致资本错配。当房地产市场繁荣时,银行往往会进行更多的抵押贷款。但由于贷方面临资本限制,这往往伴随着对企业的贷款减少。一篇于 2018 年发表并查看美国 1988 年至 2006 年数据的论文发现,在银行设有分支机构的地区,房价上涨一个标准差会使从同一家银行借款的公司的贷款增长减少 42%,受影响企业的总投资减少了 21%。考虑到富裕国家的银行大幅增加了抵押贷款,这种挤出效应在其他地方可能也相当大。在 17 个发达经济体中,抵押贷款占银行贷款总额的比例从 1952 年的 32% 攀升至 2016 年(可获得数据的最新年份)的 58%。

无论西方高地价的影响如何,中国的问题规模似乎更大,因为中国的投资者对房地产有着巨大的需求。最近的一系列研究表明,中国的高地价将银行贷款从轻型制造商转移,并减少上市公司的研发支出;它们似乎还导致管理人才向房地产部门重新分配。一个特别引人注目的结果来自日内瓦大学的 Harald Hau 和北京对外经济贸易大学的 Difei Oyang 于 2019 年发表的一篇论文,该论文基于来自中国 172 个城市的制造商的数据。它的结论是,房地产价格上涨 50% 会增加借贷成本,降低投资和生产力,并导致企业的增值产出下降 35.5%。

期待的结果

高昂且不断上涨的房地产价格会抑制经济活动这一结论对政策制定者应如何对待土地和住房投资具有重要意义。例如,鼓励更多的房屋建设将有助于降低抵押品价值。限制多个财产的所有权将改变该抵押品的分布。限制银行可以做的抵押贷款数量可能会导致更多的信贷流向生产目的。

一个更雄心勃勃的想法是对土地价值征税,通过降低土地的市场价值,可能会降低其作为抵押品的吸引力。有趣的是,这种税收是 18 世纪和 19 世纪许多改革者的目标,因为他们寻求建立一个更加平等的社会。对土地的新痴迷很可能会复兴旧观念。 ■

知乎用户 留美强叫兽​ 发表

事实上,这个问题中最难(hardest)的,就是 “这次真的不一样”。

因为这早已超出了宏观经济学的范畴,变成了哲学问题。

2020 年 8 月,唐山新房销售价格指数同比上涨 15.4%、二手房同比上涨 14.6%,土地市场也地王频出 [1],还因此而被住建部约谈。

2020 年 9 月,唐山市政府办公室发布了《关于加强房地产市场调控工作的通知》,明确提出 “努力打造城市低房价优势”,实施“支持合理自住需求,遏制投机炒房,加强房地产金融监管”,以及“限房价、竞地价” 的土地出让模式,防止开发商捂盘惜售,打击投机炒房等措施。

然鹅,一年后,一切都变了。

2021 年 8 月 13 日,唐山市政府约谈了华润、中海、万科、龙湖、荣盛、融创、金茂、新城 8 家全国知名房企负责人,以及天壤、翌邦 2 家唐山本地房企负责人。对此,唐山市的官宣是,“此次座谈会中心议题是征求房企意见,促进房地产市场持续、健康、平稳发展。”

一位参加这次房企座谈会的负责人证实,这次会议主要目的其实是打压房企的降价,“这次会议其实主要讨论了如何救市,会议希望开发商不要降价了。”

根据国家统计局的数据显示,2021 年 7 月,唐山新建商品房价格环比下降 0.4%,虽然同比上涨 3.1%、但已是 2016 年 11 月以来的最低增幅。

同时,根据中指院的统计数据显示,2021 年 1~7 月,唐山销售额 Top 10 房企的商品房签约金额合计 113.0 亿元,同比下降 24%;月销售面积 Top 10 房企的商品房签约面积 86.2 万平米,同比下降 26%。

目前,唐山部分房企楼盘迫于市场压力,采取了变相降价促销措施。用一位唐山房产经纪老司机的话说就是,“目前唐山很多新楼盘都有较大幅度的折扣,而且还能低于备案价。”

用唐山一位房地产老司机的话说则是,今年下半年以来,由于大环境影响,唐山楼市明显出现下行趋势,购房者观望情绪浓重;一些房企想适当降价促销,但是又不敢明目张胆降价,一是怕业主维权、二是怕政府干预,因此一些房企日子也很难。

实际上,早在 2020 年年末,由两家头部房企联合开发的唐山南湖 CBD 中央广场项目,就已经开始降价销售;有的房源甚至每平米降了几千元,不仅引发了老业主们的集体反弹,而且还在当地引发了巨大关注。


而在全国范围内,唐山并不是孤例。

就在唐山市政府却约谈房企 “不要降价” 的同一天,岳阳市也发布了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》:

为稳定房地产市场行情,对岳阳市中心城区包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区新建商品住房销售实施价格备案。新建商品住房销售价格备案后,商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的 85%,否则无法网签。

对此,岳阳市住建局相关工作人员不仅证实了该通知的真实性,而且还表示政策出台的主要原因是近期有龙头房企因债务压力较大,为了资金回笼而对楼盘进行 “恶意降价”,将其持有的三个项目从备案价约每平米 8000 元降至约 5000 元进行销售,造成了市场混乱。

而根据国家统计局公布的数据显示,7 月份,岳阳新建商品住宅价格环比下降 0.7%,是 70 个大中城市中降幅最大的城市;二手住宅价格环比下降 0.6%,跌幅在 70 个大中城市中位列第二。

除了唐山、岳阳之外,沈阳、昆明等地也有类似限跌举措。而随着房地产市场的压力山大进一步增加,出台限制降房价的地方政府无疑也将越来越多。

很明显,在这一波最新的 “限跌令” 背后,正是国内所有地方政府(没有之一、没有例外)最深邃的恐惧。

更加明显的是,在无法摆脱土地财政和究竟能够依靠什么产业来赚钱(生存)这个核心矛盾问题上,国内广大地方政府早已陷入了无法自拔的黑洞之中。

根据各省份一般公共预算收支的数据显示,2021 H1,全国 31 个省市仅上海盈余 942.6 亿元。其余 30 个省份均存在收不抵支(财政赤字)的问题,其中河南、云南、湖南 3 个省的收支缺口最大,均超过了 2300 亿元。

实际上,这也是国内在以绝无仅有的方式(* 通过房地产泡沫的方式)对抗经济规律之后所面临的根本性问题:宏观经济的内生性动力枯竭,从而导致国内经济的增量出现短缺、甚至赤字(经济增量规模低于债务增幅)。

用 2021 年 5 月 25 日赵燕菁 [2] 在第 18 届蓝筹年会上发表演讲的话说就是:

“之所以选择这一天 [3] 作为中国的‘刘易斯拐点’,乃是因为中国最大的资本来源就是土地。同土地资本市场相比,股票、债券、期货市场的规模可以基本忽略不计。从这一天起,中国地方政府土地收入急剧上升,从几百亿、几千亿到上万亿,去年是 8 万多亿。但这远不是全部,通过土地招拍挂和住房二级市场定价的资产,远超世界上所有主要的资本市场。常有人把美国的股市、日本的债市和中国的房地产并称为世界资本市场三大泡沫,实际上,这两个市场和中国土地市场相比根本不在一个数量级上。中国几乎是在一夜之间,成为睥睨全球的资本大国。”

甚至,赵燕菁还直白的指出:

“如果现在打压土地财政的一系列骚操作真的获得成功,房地产市场崩盘将会导致中国资本的急剧萎缩,其严重程度远大于苏联当年撤资。房价暴跌不仅不会解决住房难的问题,而是会导致比‘三年自然灾害;更严重的人口减记。”

显然,一个依靠房地产泡沫来 “逆天改命”[4] 的经济体、一个长期依靠房产作为主要资产的家庭,最终的结局从一开始就早已注定(不言而喻)。

而历史事实早已证明:不论是号称投资万亿级别的芯片规划演变成了骗补盛宴、还是目前对互联网等 “新经济” 行业的打击整顿,通过喊口号的方式不仅无法实现产业升级,而且也无法支撑起银河系第一大房地产泡沫在地球第二大经济体中的支柱作用。


事实上,早在 3 年前(2018 年),建设银行董事长田国立在第二十届北大光华新年论坛上演讲时就已明确指出:

“中国房贷的增长速度,远超 GDP 增速。只需 3 到 5 年,个人住房贷款占 GDP 总额的比重,就会濒临危险边缘。”

而田国立的前任郭树清则在 2011 年就已发出警告:国内房价疯狂上涨、存在泡沫。2020 年,郭主席又首次公开承认 “房地产是国内金融市场最大的灰犀牛”。

就在建行董事长田国立发出房地产泡沫 “濒临危险边缘” 的同一年(2018 年 9 月),万科董事会主席郁亮在万科南方区域月度例会上表示,万科的具体业务要 “收敛” 和“聚焦”,并首次喊出了要以 “活下去” 为最终目标。

然鹅,根据万科的年报显示,万科 2018 年、2020 年的销售金额分别为 6069.5 亿元、7041.5 亿元,涨幅为 16%;营业收入分别为 2976.8 亿元、4191.1 亿元,涨幅为 40.8%;归属于上市公司股东的净利润分别为 337.7 亿元、415.2 亿元,涨幅为 22.9%。

显然,万科在喊出 “活下去” 之后不仅没有萎缩、反而 “逆天改命” 活得更好。而这也正是建行董事长田国立、银保监会郭主席先后发出警告的 2 年时间内,国内房地产泡沫进一步膨胀的真实写照。

以银河系的房地产中心深圳为例。2011、2018 年深圳的平均房价分别为每平米 1.7 万元、4.7 万元,涨幅高达 176.5%。到了 2020 年,尤其是在号称深圳史上最严调控的 “715 新政” 出台之后,深圳房价在一年内的涨幅却依然高达 31%,部分地区的涨幅甚至超过了 50%。

2021 年 8 月 29 日,万科又提出了 “活下去”。这一次,代替郁亮出来高呼“活下去” 的,则是万科 CEO 祝九胜[5]。没人知道,这一次万科是否还会再一次的 “逆天改命”。

事实上,截至 8 月 22 日,全国房地产 2021 年以来的调控次数已突破 400 次,月均超过 50 次,刷新了历史记录。

很明显,当有一万种方法降房价却避而不用、左顾而言他的时候,所谓的 “这次真的不一样” 就变成了一个深邃的哲学问题。

尤其是在全国多地的二手房停贷导致二手房失去流动性之后,房子砸在手里这个尴尬的 “不动产”,已经不是无法变现这么简单的问题了。

这个画面,像极了当年荷兰人手里的郁金香:虽然人手一个(郁金香),但却然并卵。

尼采在《论道德的谱系》中写道,人们通常都会说 “吃一堑长一智”,但吃一堑既能使人 “长一智”,也能使人变坏。幸好,吃一堑往往只是让人变蠢。

楼下保安则说,很多人都说,上帝为你关上了一扇门、同时会给你打开一扇窗;但更多的时候,却连窗都关上了,那是因为上帝要开空调了。


⚠️以上内容节选自《2021 房地产沉思录》update 37、38、39,所有 sensitive 内容均已删除,感兴趣的童鞋可以在公众号或 new base 中查看。

参考

  1. ^2020 年 5 月 8 日,荣盛以 4.85 亿元竞得凤凰新城一宗地,溢价率达 43.25%,楼面价达 14010 元 / 平米,成为唐山新晋地王。2020 年 6 月,唐山金融中心北侧 70572.05 平方米宗地成交,隆基泰和以 20.32 亿元、溢价率 34.45%、楼面价约 16000 元 / 平米再次刷新唐山地王纪录。
  2. ^ 曾任中国城市规划设计研究院副总规划师,厦门市规划局局长、规划委员会主任,现任厦门大学建筑与土木工程学院、厦门大学经济学院双聘教授,上海市决策咨询委员会委员。
  3. ^“那么中国是在什么时候长期不足的资本开始突然增加了?2004 年 8 月 31 日。这就是每一个开发商都刻骨铭心的‘831 大限’——从这一天开始,所有城市建设用地都需要招拍挂,它标志着 1982 版宪法的土地财政制度正式完成。”
  4. ^2021 年 5 月 25 日,赵燕菁在第 18 届蓝筹年会上发表演讲时表示:“其实,2004 年之前,中国崩溃论并没有大错,掉入马尔萨斯陷阱只是时间早晚问题。只是由于国内 2004 年土地市场的爆炸,国内经济快速裂变,才使得中国逆天改命。”
  5. ^“整个行业的游戏规则在发生变化,万科的发展思维也要相应做出调整。我们没把规模和速度作为唯一目标来看,会在规模和效益、短期和长期、风险和收益间权衡,万科坚持稳字当头,在我们的认知里,活下去比什么都重要。”

知乎用户 奶包的大叔 发表

2014 年,IMF 预测中国房地产投资将在 2016 年到 2017 年进入负增长。

我一直记着这个事有两个原因:

第一,这个预测足够权威又足够讽刺。

第二,我当年信了,造成人生后果最严重的踏空。

中国房地产本质是榷,脱离这一点的讨论都没有意义,不管声论的经济学家名头有多响。

土榷,不计附加条件的间接受益,每年直接收益 8 万亿。什么税能替代?房产税?真敢收 8 万亿房产税分分钟轰轰轰轰。

如果不能替代,还要退出,意味着财政大幅度紧缩。这可能么?用钱之处肉眼可见的在增多,而容易汲取的税源增长空间很有限了。赤字累多了要恶性通胀的,还是会轰轰轰轰。

维持下去,只能榷税并行。稳住土榷,提高房税,这才是他们想要的。但是这也不容易。一个苹果切两刀,你可以这刀切大一点,也可以那刀切大一点,但要想切出两个苹果的分量,前提一定是真的能从树上揪下两个苹果。基本规律还是存在的嘛。

你说他 “这次真的不一样”,只切半个苹果,我不能相信。因为他的需求就不是半个苹果能满足的。何况“调控不会轻易退出” 本身就不是少切苹果的意思。这轮调控有效部分几乎全部都指向延续新建商品房的稀缺性。

人为制造稀缺,正是榷的灵魂。

知乎用户 魔力奥 发表

他只说了一半,还有一半的大通胀他不敢说。

调控是一定的,但目标不是降房价,而是稳:稳债务。

地方债务要靠卖地和税收还,房地产公司的贷款靠适婚年龄的买房人还,95 后 00 后表示不玩了…… 资金链到这里断掉。因为相比 80 后,95 与 00 后的绝对数量锐减,面对山巅的房价,想不躺平也不行。

房价高只是表象,本质是资产价格与普通消费品价格的严重背离。所以技术上要引导两者回归合理的价格比,还要防止债务爆掉。为了走好这个钢丝,房产价格要稳,消费端 CPI 要尽可能跟上,A 股可期。

为了保证地方收入,房产税代替卖地必须有。为了稳资产价格,断贷二手房按死流动性必须有。为了减少 CPI 大幅增长的痛感,涨工资必须有。

外部环境上,由于疫情美国大放水,全球大宗市场涨上天,传导到国内表现为 PPI 大涨,但 CPI 没起什么波澜。这代表民间确实没钱消费了,企业涨不起来价格,只能咬牙承受物料成本的提升。企业没钱涨薪,工人没钱消费。挖煤的烧不起煤,牛奶倒大海的教科书案例不远。不过美国也不好受,CPI 上天,美联储加息成定局,大宗回落可期,国内能松口气(石油比较特殊,单列)。

说石油。正常操作是,美联储加息,并逆势提高石油价格,会加剧美元回流速度,并迅速造成美元荒,美指攀高,完成资产收割。这个过程中,按理说国内资本可能产生踩踏,但在严格监管和资产流动性锁死的国内环境中,类似 hd 还不上美元债的事例会更多。

文笔不好,做个总结:收入和物价螺旋上升成定局,房地产价格稳中有降,两者向合理区间相向而行。10 元一升的汽油不远了,当年天涯那碗大排面,已经涨到 30 元,如今要奔着 50 去了。这场游戏,不论持房还是持币者,没有赢家。

不对,2020 年前后卖掉京沪深中心区老破小老破大,确实赢了(暂时)。

2.17 更,把移民那句去掉了。我本意是想强调 2020 卖京沪深房产的人,咋评论区跑偏到能润则润了…

2.25 更。22 日中央发了一号文件,仍然是指导三农问题,里面特别强调了提高粮食收购价格让农民有利可图提高积极性之类。经济成本两标杆,一个粮食一个石油。准备颤抖吧。

6.18 更。美联储加息 75 个点,油价也破十了,纪念下。

油价居然是以大毛二毛干仗的方式实现,看这个架势俄会找理由把战火拖到冬天,狠狠拿捏一把欧洲老钱,坐实油气卢布。前几天英首相约翰逊居然说出了让国民少吃饭的话,这是个很重要的信号:粮食进口比例高的国家想不饿死人,拿主权换吧,尤其中东那些绿绿。石油美元恐衰落,粮食美元将崛起。俄美双簧真不知道是秘密协商过还是心照不宣。

国内基建有个很重要的现象,曾经普遍的天然气加热大规模改为电加热了。说明新能源产业还有扩张空间,油气一时半会降下不去了。

A 股,美联储大幅加息居然还涨了,应该会打造成吸引外资的下一个池子,颇有请君(欧)入瓮的感觉。房产企业技术上已死,但破产不会允许的。银行业的好日子也到头了。目前很严重的矛盾是:产业升级失败,无法提供足够的优质岗位给年轻人。经济转型失败 + 疫情,真实失业率高到离谱。

————————————————

写一段我最担心的。未来最危险的问题是生育率跳崖。年不足一千万的新生儿,将无法支撑 20 年后一场中等规模的战争!更不用提世界级大战!假设 20 年后有战争,即使胜利,也将导致再 40 年后,战争胜利者一代的人才凋零。类似苏联 1945 死光了青壮,1985 苏中央庸才当权,直奔 1991 年。

目前,80 后已步入社会中坚,90 后正年轻力壮。这二十年的人成长于改开发展最快的岁月,意识形态层面靠得住。东南小岛动手就这两年了,再拖下去新兵数量质量都保证不了,更难动手。

知乎用户 攒硬币买飞机 发表

不同城市情况不一样,长春已经推出房产新政,基本退出调控了

9 月 1 日长春宣布按 50-80 元 / 平米进行购房补贴,投放 5000 万元进行消费券奖励,允许公积金组合贷款,允许商办调整为住宅,并在第三轮集中供地中不推出住宅用地。原因就是当地住宅价格下跌压力太大,一二轮集中土地供地流拍太多,土地财政(155% 的土地财政依赖度(土地出让收入 / 一般公共预算收入)居全国第一)告急。

要知道,长春新房均价才 1 万 / 平,最贵的朝阳区 1.2 万 / 平,便宜的区才 5000 / 平,这个住房补贴的力度是很大的了。

知乎用户 仓鼠的兔子 发表

我倒是没有看到所谓的牺牲短期增长,而是浇灭了大量二手房人换大房子的梦想而已。

房地产企业的几条红线标准的出台是希望通过 3 年的时间降低房地产企业的债务风险,

让房地产进入一个良性的环境,也就是说土地财政会继续,指望推出真正的房地产税是不可能的。

2021 年上半年的土地出让金为 2.93 万亿继续两位数增长,

说明目前是调控二手房市场冻结流动性让大量投资客

和二手房买房人来承担未来的债务风险,新房依然让刚需抢破头,土地出让依然抢手,房地产经济依然没有任何改变。

以前是地方政府炒土地,当地富人炒房子一起吃肉,现在是遏制炒房情绪,就像广州疯涨到 12,13 万一平米的房子控制到 9 万一平米,仅仅是恢复到疫情前的水平而已。

以前需要炒房客来推动涨价去库存,现在炒房客已经没有实际意义被当地政府抛弃。

土地财政还是原来的土地财政,新一代年轻刚需人继续来接盘。

知乎用户 东南亚漂 发表

在回答这个问题前,我们需要知道【沃尔克时刻】代表的是什么。

沃尔克法则,也译沃尔克规则,是由美联储 1979-1987 年的前主席、前任美国总统经济复苏顾问委员会主席保罗 · 沃尔克提出的,其核心是禁止银行从事自营性质的投资业务,以及禁止银行拥有、投资或发起对冲基金和私募基金

沃尔克法则被认为能够有效限制银行的业务规模和范围,减少银行系统性风险,防止 “大而不倒” 的道德风险再度发生。

当时提出这个规则的背景是这样的:

由于大型商业银行吸收大量存款并且在金融体系中各方面的交易对手数不胜数,具有高度的关联性,因此形成了所谓 “大而不倒” 的优势,出现问题时政府不得不动用纳税人的资金给它们注资。

沃尔克提出这个法则是希望:

1. 银行回归传统存贷业务。

2. 减少利益冲突。

3. 便于风险管理。

回到中国,在陆挺看来,过去十几年来,中国经济一定程度上也进入了类似的怪圈:

房价上涨预期非常明显,大家对房地产的投资和按揭贷款的需求非常旺盛,房价快速上涨。在这样的背景下,政府只要控制房地产需求,尤其是信贷需求,中国经济增长就会放缓。房地产行业已经成为中国宏观调控的最重要的工具和手段,“经济好的时候紧一紧,经济不好的时候松一松”。

在这个过程中,中国经济增长对房地产的依赖度越来越高。下面一些数据可以说明:

根据陆挺的测算,房地产行业在中国经济中的占比很高,直接贡献为 12.3%,加上上下游产业的贡献为 16.4%,如果考虑土地购置费,房地产业对中国经济的贡献在 25% 左右。中国政府 44% 的收入来源于房地产和土地相关领域。存量贷款中,房地产相关贷款占比一度达到 30%,在 2015-2017 年那段稳增长期间,新增信贷中房地产行业季度占比甚至会超过 50%。

如此大体量的经济依赖让人不得不担心房地产行业对中国经济的绑架。

“从宏观角度来讲,房地产行业已经 too big to fail(大而不能倒),但其导致的结果是很多人不愿看见的。” 陆挺称。

从民众角度来看,高企不下和上涨过快的房价消耗了太多的继续,也抑制了消费需求

而从国家角度来看,高房价对各行各业都出现了挤出效应,过多的资金争先恐后的流入房地产也导致中国产业升级、硬科技行业投资明显不足,在中美贸易战的冲突之下,这些弊端得到清晰地显现。

现在政府想打破怪圈。2020 年下半年以来,房地产调控政策密集出台。

“三道红线” 抑制开发商杠杆

“两个上限” 压降银行贷款

“两个集中” 控制供应端

同时,加大了对消费贷、经营贷违规进入房市的清理力度。

一系列的操作表明调控房价决心。

尽管近期中国经济下行压力逐渐显现,但陆挺并不认为,中央政府会再次放松房地产调控。

原因有三:

一、应对中美科技竞争,避免大量资源再投入到房地产行业,而是会选择加大对高端制造业和高端服务业的扶持,摆脱对外国的依赖;

二、希望通过抑制房价,移除三座大山中间最重要的一座大山,来提高中国的生育率

三、中国百分之七八十的贫富差距来自于房地产,要缩小贫富差距、实现共同富裕,房地产是其中最核心的内容之一。

为应对经济下行,宏观政策已经开始调整,降准、专项债券发行提速、支持中小企业等政策陆续落地。

  • 7 月 13 日,住建部、国家发改委、国家市监总局等八部门共同印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四个领域提出整治要求。
  • 8 月 31 日,住建部官员称,希望通过三年的时间,实现房地产市场秩序明显好转,违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全,监管信息系统基本建立。
  • 住建部官员强调,“十四五” 期间,将以发展保障性租赁住房为重点,完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民住有所居。

也难怪就连过去以积极收并购著称的孙宏斌也明确提出,在目前的监管力度下,“并购市场基本不存在了”。

8 月 31 日,融创中国中期业绩投资者会议上,融创中国董事局主席孙宏斌称,下半年房地产市场会 “比较惨烈”,销售压力很大。

孙宏斌称,政府坚决执行多方面调控政策,市场预期有所改变,“已经有房价不再上涨的预期了”。此外,部分企业经营压力较大而实行降价销售,亦使整体行业销售承压。

对于未来房地产走势,陆挺认为,考虑到房地产在国民经济中的占比较高,这些稳增长政策在短期内很难改变经济下行的趋势。但陆挺预计,在未来五到十年,中国房地产税从上海和重庆的试点推向全国,概率非常高,这是实现共同富裕、也是治理中国房地产行业痼疾最关键的政策之一。

以上。

参考内容:

野村陆挺:此轮房地产调控不会轻易退出

住建部:用三年的时间实现房地产市场秩序明显好转

孙宏斌预测下半年市场惨烈 融创将保守拿地

孙宏斌:严控房企融资端将常态化

房地产回归实业|编辑荐读

知乎用户 财新网​ 发表

说的很有道理,但还是老生常谈的问题。

现今房价已经高的离谱,用房价收入比来衡量,最有经济活力的一二三线城市,一家人不吃不喝几十年才能买得起房。用租售比来衡量,一间房子租出去一百年才能回本。这两个数据都是世界领先的。房价高得离谱已经不用多说。

现今房价已经让刚需负担不起,房价横盘不可能让生育率回升。随着生育观念的改变,房价横盘后生育率不会横盘,而是会下降。中国现今即使生育率大幅反弹,也难逃几十年的阵痛。生育率如果继续下降,后果不堪想象。

然后呢,为了稳定,让房价继续横盘,也是很讲逻辑的。因为房地产价格 - 土地价格 - 土地作为抵押品 - 地方融资平台信用 - 地方财政债务 - 国有银行债权是一条货币流动的线,前者关涉到后者。假如房地产价格出现大跌,最后坏账蔓延到国有银行,会引发系统性风险。所以不解决地方财政债务问题,房价就不能降。

结果是,生育率继续下降,我们继续在为天才的棚改货币化和信贷扩张还债。

这根本算不上沃尔克时刻。沃尔克时刻是故意提高利率,让债务清盘,好让整个经济轻装上阵。随之所淘汰的,是那些效率不高的企业。摆脱了这些包袱,经济才会引来新的增长。

而我们呢,单纯靠财政收入稀释债务,那不是一两年就能完成的。一个十年的沃尔克时刻,中国是承受不起的。这意味着年轻人继续用自己的劳动,去养十几年的投机者和坏账制造者。如果不刮骨疗伤,不让房价下跌继续横盘,长期来看只会更糟糕。不过,为了稳定,中央还在犹豫是否选择这条路。最近经济数据不好,但是央行没有开闸放水,可能便是一个希望债务出清的信号。

地方要求房价不跌,是另外一个信号。这就得看地方银行是跟着中央走,还是跟着地方走了。假如跟着中央走,抵制住地方施加的银行,坚决收紧信贷,那么地方也无力继续支撑房地产价格了。结果要不就是房地产商因为限跌令承担损失乃至破产,要不就是地方最终无力阻止房地产价格下跌,泡沫被逐渐挤出。假如地方银行仍然跟着地方走,不收紧信贷的话,这个吹房地产泡沫的游戏还可以接着玩,结果便是沃尔克时刻一直持续,变成一种新常态。这是最糟糕的结果。

总结:

1. 房价已经上涨到刚需难以为继。

2. 中央正在谨慎的试图控制泡沫。这就是所谓的沃尔克时刻

3. 地方为了维持自身信用,有阻止沃尔克时刻的倾向。

4. 如果房价逐渐回到正常价位,短期内会导致严重的社会问题,这是由地方财政债务引起的。

5. 经历过阵痛后,经济会轻装出发。中国迎来新的经济增长期和改革机遇期。

知乎用户 久凰​ 发表

地产作为一种资本并不直接承担生产的风险,其性质与放贷资本类似,只是间接的参与到生产当中。所以决定相应地产价格的则是一年的地租除以相应的利息率。

地租不变,相应的利息率越低,地产的价格越高。而地产的飞涨,恰恰可以说明短时间内实际资本利润率的飞跌,也说明了此时生产的停滞。越来越多的资本力图从生产领域脱离出来,避免承担生产的风险。房价飞涨的日子还在后头呢。

我们都知道怎么样的生产就会产生怎么样的分配,不改变生产关系却只试图改变分配关系,并不会对事实上的分配造成什么大的改变。房价是生产产生分配的结果,而不是生产。

———

从这里,又一次显出了那些把生产当作永恒真理来论述而把历史限制在分配范围之内的经济学家是多麽荒诞无稽。

——《政治经济学批判导言》卡尔 • 马克思

知乎用户 长太息​ 发表

陆先生看的很清楚。实际上沃克尔的政策故事是人类到目前为止各主要经济体里面,唯一成功走出危机的案例,唯一不是之一,是只有一次。

逻辑很简单,扁鹊在之前都说过。你病了就要割疮,吃甜食是不能涨肌肉的,最后只能是肌肉耗尽,满身脂肪的无力巨人而已。

实际上房地产就是落后产能的顽疾或者说核心。 这里并不是说房地产本身是错的, 而是房地产本身作为一个助推剂,扩大了整体经济的负债规模,而多出来的资源并没有正确的配置到有效的需求下,造成了严重浪费,从而形成了危机。

简单说,一个本身年收益只有 1w 元的东西,被高估为 200-300w,社会用这个高估的价值进行负债,获得了几乎无限大又完全无效的货币增长,但是这部分的资产端却没有效率,效率下降后,社会通过房地产进行再次的膨胀(加杠杆),最终经济会完全老化死亡。经济危机就出现了。

这一无效循环其实在 2005 年之后已经有了苗头,在 2008 年达到了第一个小高峰,当时的经济学界看的非常清楚,实际上是沃克尔最好的实施时点,但是耐不住各方压力后,推出了 4w 亿进行了大规模的对冲,后续离明斯基其实就是时间长短的问题了。

当然,中间互联网产业的异军突起极大的提升了社会效率,拉长了这个时间,但是到 2015 年后,还是重重的下来了,但是,还是由于种种原因,再一次运用了货币政策。

时间来到了 2020 年,无效的配置已经是天量了,大量的资金游离在实际生产之外,影子银行(社融和 M2 的差,这里不精确) 的规模大的惊人。

实话说,目前开展沃克尔一定是对的,但是能不能实施,过程中的艰辛和苦楚简直不敢想象。

只能祝人民银行好运,祝中国好运。

知乎用户 天天 发表

看完全文后,感觉陆挺说的沃克尔时刻并不是指只在财务上的紧缩。而是说政府采取牺牲短期增长换得经济结构改善,以带动更长期经济增长的整体政策。

而这一阶段,政府的关注点也不在房地产上,而是降低对外国高科技产品的依赖、提高人口出生率、缩小贫富差距等。

针对房地产市场的调控,最近很多文件和市场政策也招视的很明白了。

第一是要稳定,整体不大幅涨价也不能大幅降价。房价稳定地价就稳定,地价稳定地方政府的收入就能保证。为此各类资产税 (房产税遗产税等) 都不急于征收。

第二是要降低风险,把不可控的风险变成可控的风险,也就是把私企暗中操作的带来的系统性风险去掉,转移为国企内决策层能清楚了解的风险。只有对风险全面了解,才能制定出化解风险的可能。

第三是在不降房价的基础上提升年轻人居住水平和享受福利,包括鼓励大企业自建公寓,放开城市商用楼改建公寓等以出租为主的住房项目。让低收入人不买房也能在城市获得幸福并生育孩子 (这部分人本身就不会买房,所以对买房市场的冲击不大)。

总体说来,现在进行的是以稳定为基础,以排解风险与提升中低层居住幸福感为目标的调控。

至于是否放水? 肯定要放,但要在确保房地产市场风险不再提升的情况 (资金流入房地产市场) 下放,根据一线城市的试点,首批应该水应该是放在低端服务业(社区餐饮和零售为主,以指定商户消费券与商户低息贷款为主)。第二批水应该是放给先进且成型技术的扩大生产(政府投资为主)。第三批是放在自然资源产业化 (金融机构对接生态银行为主)。

至于地方债这个大雷,其实比欧美国家债还好处理一些,因为地方债很多都是基建投资,有基建项目在,提升好运营水平是可以变成有盈利前景的正常商业项目的(比如地铁),能转成正常商业项目也就能通过转让政府股权债权部分解套了。

知乎用户 飞跃本屯 发表

过去的二十至三十年 应该被称为土地金融的时代,不是土地财政。

土地是融资和信用扩张的唯一手段!

下一个 40 年,土地金融使命完成,未来我们要转向的,才是土地财政

1978 年城市化率为 17.9%,截止 2020 年,常住人口城镇化率达 63.89%。

根据第七次全国人口普查结果,全国人口中,居住在城镇的人口为 901991162 人,占 63.89%(2020 年我国户籍人口城镇化率为 45.4%)。

城市跟农村最大的差别就是公共服务,是由市政府提供公共产品,例如医疗、教育、住房、基础设施、安全。。。。。。

而城市提供这些公共产品,其资金来源几千年以来都是来源于税收,但是这种积累方式非常慢,赶不上人口增长的速度,以至于 80 年代随着知识青年的大规模回城,导致了城市财政困难,就业困难、住房困难等一系列问题。

有一本书就很清楚的讲述了 80 年代末上海的窘况:

“市民经常给我来信,反映他们住房困难、上下班等车要花两三个小时。由于城市基础设施建设没搞好,社会服务也没搞好,给市民生活带来诸多不便,但我又无力马上解决这些问题,这是我感到最遗憾的”

凯恩斯曾在《合约的经济后果》一书中提过:“历史上的重大事件常常是由像人口增长或者其他根本性经济因素的长期变动所引起的,但是由于这些变动具有间进行,所以容易被同时代的人所忽视,而被归罪于统治者的愚蠢或无神论者的狂热。“

我们看到的这二十年来房地产的繁荣恰恰和 50-60 年代出生人口暴增有着密不可分的关系。

直到 90 年代,发现了卖地这个秘密。城市发展的资本问题才根本性解决了。这一点可以看看《结构性改革》第一章中 “深化提低要素市场化改革应把握好五个方面”

土地财政的融资能力远远超过人类历史上所有融资模式。中国的土地财政使我们的资本能力特别强,所以人还没住进去,城市就建完了。

但是时至今日,还能靠土地金融吗?显然是不能了!

我国经济已由高速增长转向高质量发展。转型经济的资本结构最大特点是资本性支出急剧下降。比如,你的确可以卖更多的地,但却不知道要投什么。相反,城市里面现金流支出越来越多,因为城市老龄化严重,养老金和医疗开支都将急速上升。

因此在这种情况下,能把融来的资甚至信用扩张获取的资本用于消费性支出吗?

当然不行!有点常识的人都知道,如果是贷来的款一定要用于再生产项目,而不能用于消费,因为消费不继续产生现金流,从而无法偿还贷款。

同样,城市下一步要做的也是要扩大现金流,来源是产业税收和消费税。也就是要养一养了。


作者:Maggie

作者背景:牛津大学历史系在读,主要负责【九牛问津团队】社科人文类文书、面试、网申、套磁、选校定位、CSC 指导以及雅思语言培训

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知乎用户 CHEN Maggie​​ 发表

感谢大家关注~ 也感谢知乎让我修改一个完全合规的内容。

知乎用户 Evan Yu​ 发表

看了很多回答,总结一下。

国内现在债务问题严重,房价高企,人民消费不足,政策上可以做出选择,

1,继续放水和通胀,刺激经济,让经济再繁荣几年。【明斯基时刻】

2,收水加息刺破泡沫,带领经济走向繁荣。【沃尔克时刻】。

3,犹犹豫豫,不做选择,继续 * 调控 *,想依靠调控和时间磨平房地产泡沫。(目前的做法)。

古时候占卜是有社会价值的

比如嫁娶的时候,占卜会让选择落在结婚和不结婚之间,而 犹犹豫豫,只会浪费两个人的时间。

现在国家的这个情况,我也一样认为,要么选择加息,要么继续放水。都是比较好的。

不过文章看出来,国内还是打算长期执行犹豫政策,那么,不能在体制内,不能润的人,也只能长期执行躺平政策了。

知乎用户 星河 2017 发表

问三个问题。

1. 现在的企业债,地方债比 15 年还要严重,以恒大为首,光明面上的负债 1.96 万亿。既然 15 年都忍不住涨价去库存,凭什么觉得在内外部压力更大的现在就可以坚持住房地产调控?

2. 把房地产这个拉动经济的马车踢开了。该用什么来代替?半导体产业现在想要突破封锁还早,电动车才刚刚起步,没有个 5 年根本行不成规模。新能源是个不错的方向,但是盘子还远远不够大。

3. 调控是要稳房价,但是现在房价已经在非常高的位置,光是稳住有什么用?现在这个房价对于很多年轻人已经是高得离谱了。难不成用经济发展去慢慢消化?但是现在 gdp 增长率放缓,没有 10 年根本消化不良高房价,90 后这一代年轻人出生率崩了,难道让 00 后去生吗?

知乎用户 李明的话 发表

我只是个市井小民,研究不来那么多经济学原理。

我单纯希望这轮房地产调控能够见效。(除了抱有希望,好像也别无他法。)

我庆幸自己上车较早,但也只是庆幸。

我不想我的孩子再面临这种困境,更不想她会认同 “读书读得好不如房子买得早”

这种观点实在太刺眼太灼心……

知乎用户 黑毛球 MOVIE​ 发表

地方政府的调控都是假的,最狠的政策就是地产公司的三道红线和银行的贷款集中度管制。

融资总额受限的情况下,实际的贷款利率必然不断上涨,压根不需要央行出面加息

知乎用户 香辣奶锤堡 发表

实话实说,我一直认为现在对于 来说是一个两难困境(死局)

问题的解法早都被说了,什么内循环,什么双循环,什么什么的。

但是 的房地产已经高度绑死了基层经济,绑定程度比大家想象的还要高。这不是一年两年做到的,这是靠这十几年如一日的涨从而给基层灌输房价永远不会跌的事实。并且现在你问周围的人房价会腰斩吗?有人会信吗?所有人都知道房价绑死了经济,你敢跌,我们就敢死给你看。

为啥自从 喊出内循环并迫不得已逐渐降重心转回来后经济就出来了这么多问题?内循环靠的啥,靠的是基层消费水平,你现在人均负债,老年人攒钱养老看病,中年人攒钱养娃还房贷,年轻人直接躺平。有个屁消费。

现在明白了,要治理房地产,可是根本不可能短时间打掉,房地产已经成为了堰塞湖,你漏一条缝里面淤出来的水都能淹死一个行业。

也明白了要搞再次分配,不然别说低下的人了,就连经济都撑不住了。但是你看看这个 pmi,能动吗?你要不放水饮鸠止渴虚构繁荣,然后相信后人的智慧。要不搞垮鹰酱拿来繁荣,要不狠心再来一次三大改造破而后立。

有什么既要又要吗?世间安得双全法。不同阶层直接的经济差距大到堪比朝鲜和美国,甚至出现上层通胀下层通缩的魔幻现实。各位去瞅瞅现在的 pmi 指数,懂得都懂(现在不能妄议经济指数)。

为啥说是个死局,你都走到危机门口了,前进一步是危机,后退是衰退,可不是两难嘛。要说解法也不是没有,但是这千年老冰你们真能指望那些软化妥协的政策能短时间给你化喽?

你要不敲碎镰刀锤头紧急按钮,直接强制重新缓和分配,要不颜色变蓝学习财富液化,把中间一批人一半财富液化上去,另一半液化下去,然后收割外国。

当然,最后一个也是最常见的办法…… 我不敢说,我只能建议你们买军工股…………

知乎用户 猎犬狐 发表

高房价从根本上提升了生活成本与人工成本。

假如一个人每个月的房贷是一万,那么他对工资的期待值必须超过一万。

他要消费,要买东西。商店里的商品售价就包含商店的租金成本。显然,高房价推动高租金,高租金推高售价。

那么他的消费成本会随着房价上升而增强。转嫁到对工资提升的需求。

企业的用工成本增加了,如果能裁员就会裁员,不能裁员就会涨价。

所以,房价与物价的关系就是一个螺旋式推动的关系。

房价的疯涨,也让物价起飞了。

44% 的收入来源于房市与土地相关,这个数据如果属实,就太恐怖了。

如果这个人的房子涨价了 10%,理论上他的资产涨了 10% ,且周边也差不多的话,那么这个区域的生活成本和物价成本也会上涨,虽然可能不到 10%,但避免不了涨价。

如果涨工资无望,只能降低生活水平。从高品质生活到低品质生活,除了不爽,还有可能引发其他后续问题。

如果降低生活水平,但公司的成本还是压不下来,那么就有可能给员工降薪。那么有的本来生活水平低才勉强负担起房贷的人,麻烦就来了。卖房子可能就开始纳入考虑范畴。

如果急着卖,别人会压价。假设买家仁慈,只压 10%,原来 100 万的房子价值 110 万,只能卖 99 万。

现在卖房子还面临一个问题,限贷。

房价太高,有那么多余钱的实力选手真的很少。想买的,多数还是要靠贷款,没有贷款,想买买不了。有实力的就会压价,真正就是买方市场了。

实在卖不了,不动产就真的成了 “固定资产” 了。

所以稳定房市很重要。

如今,出生于上世纪 50 年代的第一波婴儿潮,也开始慢慢画句号了。

房子的需求已经在减少,为了保持需求不变,必须增加 “接房人”。

因物价压力,现在人们的生育意愿十分低,没有大的实质性政策扶持,开放三胎等于隔靴搔痒。开放五胎也没用。

关于鼓励生育,宜早宜快。

最后补充一点,很多年轻人以为我国很强。但不知道科技方面对国外的依赖程度,盲目自信。这个观念也需要改变一下的。

科技强国,真的不应该是一句口号。

再一个,国内的一些大型 “科技” 公司,希望不要把重点放在大数据杀熟这些方面,而是要多做一些能强国强民的事。

知乎用户 宁一 发表

锁二手房流动性,是为了让有限的买房者去买新房。

为什么要让他们去买新房?因为 kfs 高价买了土地,有大量新房需要出售才能资金回笼才能活下去才有动力继续买地。

为什么要让 KFS 活下去买地?因为地方财政尤其是能用来投资搞项目建设的钱,主要是来自土地财政,上级显然无意让财政收分分配向地方倾斜,而是希望地方能够继续维持住现在的稳投资稳发展局面。

二手房市场在锁流动性的环境下,房东很难受,房子卖不出,无法置换成现金,但是还能咬咬牙留在手里,二手房市场还不会短时期内狂跌,顶多暗地降价但挂牌价不会怎么大跌。

如果,一旦全面推行房地产税,那么,二手房市场首先绷不住,毕竟突然间持有成本大增,不出手卖掉就要破产。

二手房狂跌,新房还卖的出吗? 你再限制不让人家卖,那时候政府能够承受的住那种压力吗?

现在不让卖,市场没有大跌,很多人还有观望心理,持有成本很低,所以阻力没有大到没法承受。

到了再不出手就破产的时候,你政策限制出售还管用吗?

这些要出售的人群里,相当一部分还是体制内人员甚至是高级别人员。

二手房市场崩溃,接着就是新房崩溃,房价整体崩溃,土地还有人买吗?

没人买地,地方财政怎么办?

房地产彻底崩溃,房地产税还能收多少?

这个时候收税,巨大反抗压力下征收成本的多少?把收到的税填进去够吗?

知乎用户 哈耶克 发表

我说句不该说的话。

这几个月的一系列政策并没有什么真正的逻辑在里面。

感觉像我当年玩拳皇,啥也不会,在游戏厅一通瞎按,机器都按烂了,也按不出来连招。

也像大家在公司,领导发了狠话,下面的人无论如何总要动一下交个差。

侬知道吧?

所以在这种情况下谈政策是不是会转向,就是扯淡。

指不定明天就转了。

知乎用户 Spontaneous​ 发表

调控肯定不会结束,但是最终达到的效果未必有想象那么美好,目前只能说谨慎乐观,毕竟历史上成功的改革屈指可数。

房地产只是表象,恢复健康可持续的生育率,实现产业升级,逐渐切换到科技创新为源动力的发展模式才是目的。

光是压住房地产,并不能解决这一系列的问题,还需要非常多,非常规的组合拳,且必须刀刀入肉。

未来 5 年,可以看到行动力到底有多少成色,未来 10 年可看成败走向。

知乎用户 小损样 发表

现在的对策我觉得就很单纯: 尽可能拖延房价崩盘的时间,赌老美的股市先崩。

政府的一切调控措施的核心就是: 稳房价。控制暴涨也是稳房价,避免过早触碰最大笨蛋红线。

房价过高已经是共识,带来的严重问题基本上也都心知肚明,各个答案翻来覆去都说得很清楚了,我就不浪费时间。

但是对于 “卸下包袱好轻装上阵” 的预期,甚至鼓吹应该放弃横盘,主动刺破泡沫,我认为真是图样图森破,甚至可能是坏。

美国沃尔克被称为唯一一次真正渡过危机。说明沃尔克时刻就是正确选项吗?

麻烦看看时间节点,1978 年中国改开,1979 年苏联跑进帝国坟场,1985 年日本签了广场协议。

沃尔克奇迹关键不在于美国自己做了什么,而是别人做了什么,中国改开带来的新市场,两大主要对手前后引爆危机。这才让美国事前不怕崩,事后吃个爽。

现在的国际局势,不存在让你烈士断腕后调养好的空间,出血的一瞬间,你就是帮助别人渡过危机的营养大餐。

强大的资本流动性下,泡沫的破裂不会把资本引导到你们希望的什么国内高新技术上,而是会直接抽离本国。资本的缺失基本上也宣告下一轮技术风口与你无缘了。

日本炸了泡沫后,再也缓不过来,人口没有增长,错过了移动互联技术革命,年轻人完全没有了希望,直接连买房的意愿都没了。

阵痛是可以把人直接痛死的,而且这才是常态,因为你死了别人才好吃肉。

知乎用户 菜头超人​ 发表

首先,不会轻易退出就是屁话。多少是轻易?把轻易删掉!

我说话就清楚多了,我给大家赌一包辣条,这次不提尿壶决心显著,至今未动摇。

其次,沃尔克时刻的说法完全不对。

我国这个样子还加息,传降息都传了好久了。

前央行行长说过一句话:防止利息过快下降到零。

自己去品吧。

然后,很多人都不懂,什么叫钱有的是,但钱都在天上飞,你拿不到的意思。

通缩是不可能通缩的,这辈子不可能,天上飞的钱只会越来越多。

现在的核心问题其实是,怎么把这些钱穿透中间的各种魔爪送到下面。

直升机撒钱他们不肯,因为养懒人(超可笑的,但也许他们真这么想)。

但是,除此以外的所有其他手段,

不论是任何历史,任何阶段,任何国家,尝试过还是没尝试过,

任何手段的结果,都是钱被中间的魔爪捞走了,几乎没有例外。

提尿壶就是我们在过去亲自尝试过的手段,

大量的精英和投胎技能专家凭借地理位置优势和先到先得优势,

把本该继续流下去的钱全都抓在手里,弄得后面的人体无完肤。

这次决心如此坚定,正是因为前几次提尿壶积攒了大量的血的教训。

我个人的理解是,这次是央妈亲自下场屠杀 GDP 筑底换未来。

对短期,今年,乃至近未来的数据不要抱有任何期望。

出清一定是有一个痛苦而漫长的过程的。

知乎用户 温酒 发表

在宏观经济的分析层面,对于目前国内掌握着话语权的这些经济学家和自媒体大 V 们,我还是想引用一下温铁军教授的那段评语来表达我个人的观点。

我们在 70 年代之前,在美国自己没有升级为金融资本主导的经济体系之前,它也要计算实物产量的,而我们过去,大家都是计算实物产量的。你产出了多少钢,你产出了多少粮食,你产出了多少肉类,然后这个实物量是一个衡量经济发展的主要指标。但是当它脱实向虚之后,虚拟化的泡沫经济会产生很高的 GDP 增量。
今天大学课堂上,有哪个教授还在讲实物量产出?那你就 out 了,你就不是一个合格的教授了,你也发表不了文章,你也不能当教授了,你只有去讲这种所谓新的方法,你才能够发表文章,你才能保住你的教授职位。所以这个事情就导致了所有接受高等教育的人,都会认为这就是经济规律。没有人能有能力再去质疑,这难道真的是经济规律吗?于是乎人们不能质疑的时候,我么就会说贫富两极分化是因为一部分人他就是不行,下层社会的人他素质低,或者他没有调整他的产业结构,于是乎人们就拿着最不合理的这种严重社会两极分化现象,当成人类社会发展到现在,是一个现代化经济的内在规律。
我们刚才讲到很多灾难性的问题的时候,需要我们反思。**但假如这些东西大行其道,控制了我们的思想,我们能反思吗?我们谁有反思的能力呢?你会迅速地撞到这个学科设置的壁垒上。你不懂 GDP,你不懂数据,你看我第一次来讲课的时候全都是数据,因为我也在主流的大学课堂里,如果我不玩这套东西,我能当教授吗?**恐怕也不能吧?我还得争取往上升,当然我已经是最高级的教授了,所以没必要再上了,正因为这样,我才能反思,才告诉你们说不是这么会事,如果我还得被人家决定能不能提级,我恐怕也只能沿着这个话语体系一步步往上爬。这东西是利益使然。没爬到最高层次上你怎么敢反思呢?
假如你们在高校,你们想不按这套游戏规则玩,他们就会玩死你的。你就会被封顶,你根本不可能爬出来。

现在的掌握话语权的经济学家和自媒体大 V,读的都是西方的教科书,学的都是人家想让你学的体系模型。在这种环境下培养出来的人才,掌握了这块领域的舆论制高点,他们就掌握这块的话语权。

一提到中国当前的问题,很多人自然而然跟西方的历史进行对比,然后得出中国要走西方老路的结论。

比如说这个问题下面就有些回答暗搓搓的拿政府负债说事。全然不提中国政府负债和西方政府负债尤其是美国政府负债是完全两码事,中国政府的负债,绝大部分是沉淀在农村及西部广大欠发达地区的基础设施上了,未来农村经济和西部经济起来,这部分的负债立马是可以变为资产的。这些年类似拼多多、快手之类下沉到农村的互联网公司能起来,其实就是挖到了前面几十年国家在农村和西部沉淀的大金矿红利。

美国量化宽松的钱是直接注入到华尔街主导的金融资本市场上去的,并没有对应的实体资产,所以看起来两个数据的名称都一样,但本质完全不一样的。最近老拜登也公布了美国版的大基建计划,鹰酱似乎也要开始摸着兔子过河了。

其实林毅夫多次在公开场合强调中国经济的韧性,非常乐观的认为中国经济未来还有很长时间高速发展的空间,其自信来源就是乡村振兴和西部大开发还有非常广阔的发展空间。

当然,大部分掌握话语权的经济学家和自媒体大 V 们是不同意的,他们只会简单的根据数据和现象去对标西方国家的历史,一旦找到某些类似的情况,立马得出我们国家也会走上西方国家老路的结论。

比如,这个问题里说的 “沃尔克时刻”。

这里面也提到了说经济下行的压力,客观的说,压力是有的,但这个压力不仅仅只是中国的问题,这是全球的问题,而且人类历史上任何一次的经济大危机,从来不是通过加息解决的。包括美国 80 年代末,90 年代初所谓的黄金十年,并不是经济学家们吹嘘的所谓产业结构调整,古典自由主义经济的复兴之类的,更不是沃尔克把利率加上去牺牲了短期发展,带来了后面的长期发展。

人类的历史已经多次证明,债务问题解决办法要么是增加资产,比如说工业革命。要么是抹掉负债,比如说打赢战争。一战、二战、冷战……

美国能有黄金十年,其根本原因就是美国人打赢了与日本和苏联的战争,美国人的负债变成了日本人的负债,苏联人的资产变成了美国人的资产。有兴趣的可以对比一下同时期美国、日本、苏联的经济数据情况。美国人有多爽,日本人、苏联人就有多惨。

新中国成立以来的发展路线,靠的都是自己的经济哲学和智慧,会借鉴和参考西方的历史教训,但从来不是简单的复制。

中国经济未来的增长问题,我个人认为会有两大解决方向。

一个是保底的路线:大基建,乡村振兴,西部大开发,东北复兴、一带一路等。

一个是引领新的工业革命:量子产业、核聚变、智能产业、人类命运共同体等

总之我们解决问题的路线一定是创新和创造的路线,而不是毁灭或掠夺的路线。

希望那些有话语权的经济学家和自媒体大 V 以后别简单的拿中国去套西方的历史了,讲好中国故事,传播中国智慧,建立中国自己的经济哲学体系及话语权,这才是人民和国家赋予你们的使命。

知乎用户 陈宇 发表

一手房没降,二手房也没降。

我是不太了解什么叫调控,

希望专家明确下

知乎用户 发呆的孔雀 发表

看好,又没完全看好。

沃尔克时刻,是指前美联储主席保罗 · 沃尔克在 1980 年上任后,顶住各方面巨大压力,甚至冒着死亡威胁,大幅提高利率,不惜让很多企业农场破产,刺破了经济泡沫,让美国一举走出 70 年代 “滞胀”,开启里根繁荣时代的那段历史。

这一举措,结束了美元自布雷顿体系瓦解、与黄金脱钩之后,一发不可收拾的通胀,重启了美国经济,也稳固了美元的世界霸主地位,熬死了苏联。

沃尔克也成为彪炳史册的美联储主席。

这是妥妥的正面典型,算是给足了面子,鼓红了手掌,但历史上 “沃尔克时刻” 也就两年,陆挺所谓此轮房地产调控不会轻易退出,基本就是预示着要 “长期共存” 了。

这个区别就很微妙了。

因为 “沃尔克时刻” 还有另一面。

即,沃尔克大幅提高利率的操作,直接拉爆了拉丁美洲的主权债务危机,让拉美国家在美国人享受 “里根繁荣” 的时候,陷入失去的十年。

这些国家的债主,都是美国资本。

话说 70 年代美元与黄金脱钩后,一边是美国国内陷入滞胀资金无处可去,另一边则是美国热钱以各类债务形式,与低至零的利率大量涌入美国的后花园——拉美。

当时,美国银行业把泛滥无处可投的资金大把大把输入拉美,光九家大银行借给拉丁美洲的资金就相当于自有资本的 176%,有些银团贷款项目的参加银行高达 500 家……

投资拉美,是 70 年代美国银行业的 “淘金热”。

拉美国家拿到廉价资本,就纷纷开始扩张,大兴建设,大量开发,大把撒钱,社会进入繁荣时期。

当 1980 年保罗 · 沃尔克把联邦基金利率提高到了创纪录的 20% 后,美国资本大量回流,拉美债务平均利率一下到了 8% 以上,还多出了很多短期债务,使得本来经济基础薄弱、国内贫富分化、经济发展质量不足的拉丁美洲彻底扛不住了。

仅仅两年,1982 年,墨西哥政府就无法支付近 800 亿美元利息,宣布违约,引发金融危机和比索崩溃,连锁反应,16 个拉丁美洲国家也相继被逼进行债务重组。

最终,在国际货币基金组织的参与下,美国主导了拉美国家的救助、减债以及经济自由化改革,债主变股东,跨国公司与投资人变相拿走了拉美十年建设的成果。

同时期,美国国内经济重新活跃,股市开始走牛,通胀快速降低,美联储连续降息,退出了苦熬两年的 “沃尔克时刻”。

留给拉丁美洲的,是政府削减开支,贫困率急剧上升,人均 GDP 十年不增反降,从世界平均水平的 112% 下降到 98% 。

美国这边呢?主要问题是借钱给拉美的大银行出现经营困难,但即便是因为管理不善与高风险投机而濒临破产的花旗银行也都被美联储出手干预救了回来。

今天一谈到这段历史,如果只看美国,结论往往是沃尔克靠着坚定的意志,克服了华尔街的贪婪,驯服了恶性通胀,确立起了美联储的独立地位,以及围绕通胀指标进行升降息的操作模式,才有了里根时代的繁荣。

而里根呢?则把这种繁荣归因于自己的 “里根经济学”,或者说是新自由主义经济,还形成了一套 “华盛顿共识”,要求他国如拉美一样进行自由化改革。

但联系一下同时期拉美,就会怀疑美国 80 年代的繁荣,到底有多少真的是因为刺破泡沫,消除通胀,重新激发美国社会内部的经济增长活力所致,还是直接将拉美二十年的财富吸光的结果。

我相信更多是后者,因为短短五年繁荣后美国经济就后劲不足、泡沫泛滥,再度遭遇衰退,而且此后四十年,美联储也没有再重现沃尔克加息的定力与魄力,而是长期降息,向全球持续灌水四十年,并一次次借助美元的周期性回流去收割他国,从东南亚到欧洲再到中国。

大概,后来的美联储主席更懂 “沃尔克时刻” 的真相吧。

陆挺说今天中国经历 “沃尔克时刻”,他的重点当然不是说中国要收割他国,而是强调当前中国金融、产业资本要面对当年美国在沃尔克面前所经历的艰难时刻,特别是房地产问题。

但这里就有一个陷阱问题:

如果历史上的 “沃尔克时刻” 实际上并没有真正激发美国经济活力,而今天中国的资本又没有地方能够收割,那么万一几年后还没有找到突破口,短痛换不来长期红利怎么办?收割自己人?继续内卷?要不要放弃严厉打压房价?还是坚持老路走到底?

陆挺没说,但又好像说了。

知乎用户 黑森林慕斯​ 发表

大家应该都感受到了,最近的形势非常的矛盾混乱。股市大跌之后进入了磨底阶段,高层喊话后,一个个部门陆陆续续出来表态,财政部、证监会、银保监会、央行……

但似乎整个大环境没得到明显的转好,为什么?

梳理了许久,我认为还是要从这三件事情去理解当下的变化:

一是粮食安全

二是楼市放宽。

三是股市见底。

这些事看似各不相关,但其实彼此关系交错,直接或间接地影响着我们钱包的厚薄。

开年以来,A 股下跌,楼市不见涨,宏观上大厂裁员,微观上疫情影响…… 这样的大环境下,我们应该怎么决策,怎么应对?

01

这一切,要从 3 月的会议说起。

在股市大跌多次之后,一场金融稳定发展委员会议拯救了股市,楼市。

高层的态度很明晰——坚决做到 “两个维护”,保持中国经济健康发展的长期态势,共同维护资本市场的稳定发展。

对于这一系列发声,我们要记住以下几点:

1、不用担心宽松政策不来。接下来,货币政策必须发力,撑住经济,撑住资本市场。

2、不用担心楼市再萎靡。房地产风险已经得到扭转,今年不具备房地产税试点扩张。

3、高层越来越重视资本市场。鼓励支持更多的长期资金进入资本市场。

4、最后也是最重要的,避免出台一些有 “收缩效应” 的政策。

发生之后,市场的反应如何?

一,楼市放宽。

我们看到了,对楼市的各类利好消息频出。

各地的房贷利率接连下调,就连接力贷也来了。某城市的四大行可以做接力贷了,父母担保子女接力还贷,享受首套利率,首付低到三成。

一系列高层发话和银行动态下来后,大家都能明显感受到,高层对楼市的态度 “包容” 了许多。

房地产这个夜壶又被拿出来了吗?

很显然目前还未看到明显的效果,这还是和市场信心有很大的关系。这就涉及到我们要说的第二件事。

二,疫情、地缘政治与粮食安全。

如今的国际局势是愈发糟糕,疫情困扰着大大小小的城市。全球化的粮食供应出现问题,只会导致粮食价格的进一步走高。

当事情发生到最极端的情况,那便是人类最基本的生存问题。

联合国已发出了关于粮食危机的最严厉警告,粮食危机的风险在 2022 年似乎又达到了一个新的高度。

因此,我们看到,2022 年,粮食问题竟然成为今年国家重点关注的问题。

今年的中央一号文件,把中国的粮食安全战略说得更体系化、具体化了。

三,股市见底。

虽然迎来各种政策利好,但楼市没有迅速回暖。

反而敏锐的资本市场开始止跌回涨,尤其是房地产相关的稳增长板块,是最近上涨的主力。

随着 A 股跌了近一个多月后,高层发话直接止跌,我们正式迎来 “政策底”。目前 A 股进入了磨底阶段,“市场底” 随时要来。

为什么要等市场底的到来?因为 “市场底” 最适合抄底。

02

中国的财富增长模式

首先,我们必须认清一点,中国人的财富增长体系最近这两年开始转变了。

过去二十年,咱们主要是以房贷为核心的增长体系。不管什么家庭,只要六个钱包拼命往房贷上怼,加杠杠,那就能变富。

这几年大家渐渐意识到,**财富增长逻辑变了,**而且变得很坚决。

一个很有力的证据,是这次放松楼市,**投资者的态度转变。**以往经济增速有压力,房地产就会被托出来提振经济,所谓的夜壶功能。而这一次放宽楼市之后,却没有引来金三银四的交易旺季,这背后是投资者的心态转变。

大家也逐渐意识到了,想要寻求财富增长,资本市场是更有机会的地方。

然而,这几年不少新股民、新基民经受了市场的毒打,也发现了,这一条财富增长路径,远没有以前买房那么简单。

想要真真实实在这条路径上赚到钱,不是钱到位就够了,需要更多的知识储备、风险教育和对宏观经济的掌握。

03

一个基本的认知框架

首先,**当一个经济体面临危机时,有三种应对方式,**看看下面这张图。

目前,大部分经济体都选择了第三种方式:印钞发债。这也成了过去十年,美股股票飞涨的背景。

印钞发债,一纸两面。

缺点是:印钞发债,市面上钱变多了,拿现金的人,最亏。

优点是:个人可以通过资产配置,减少现金持仓,减少隐形损失。

所以,**你一定要重新调整自己家庭的资产结构。**如果你还没有这个意识,必须要抓紧。

其次,从宏观到中观,我们应该怎么看现在的股市?

资金是有属性的。就像我们前面说的,国家有国家宏观层面的转移,股市有股市内部中观层面的转移,我们需要有一个自上而下的视角去分层看市场,从宏观经济到中观产业到微观企业或者个体,大家要有一个自上而下的框架,而不是一股脑瞎猜。

最近一个很大的变化是,去年的王者新能源回落,而我上文所说的房地产基建这类传统蓝筹股成了上涨的主力,也正是今年的核心 “稳增长” 逻辑。

这就是货币政策对股市的影响,也就是印钞对股市的影响——

2021 年,央行收水,市面上资金量少,利率高,利好中小盘。

2022 年开始,降息,利率低,利好大盘。

知乎用户 Eric 发表

去年很多主要城市都大涨了半年多,很多一二线城市至少涨了 30% 以上,基本上通过各地 ZF 的一些手段,明面上让数据没那么耀眼,实际涨幅想要买房的人心里应该都很清楚。这几年大概基本处于一个大半年涨,然后停涨大半年再继续这样的循环里,2020 年刚刚大涨过,这会儿处于涨停期,因为涨的多了,债务也高了,怕短期过热,加一下利息之类的就觉得要让房地产落地了?今年一次性降息 0.5% 是谁操作的?8 月份 PMI 掉到 50.1% 荣枯线了,不要兜底了?地方财政如此困难,全靠土地财政维持着,就这样不管,学海南 1.0 版本了?这会儿在搞所谓结构升级,产业升级,科技升级,没有一个经济兜底,直接放任崩盘,是觉得前面前戏够了,不要正戏了?有时候有的专家,他们的水平自然不用怀疑,比普通人高多了,但连普通人都能懂的事情他们反其道而行之,只能说明他们说一些荒谬的话有其目的性罢了。

知乎用户 莱卡想回家 发表

当年的小甜甜,如今已变成了牛夫人。 在河南和业内都赫赫有名的本土房企建业集团如今也撑不住了,9 月 9 日,一份《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》浮出了水面。

在报告中,河南建业说, 在 7 月份河南出现的汛情和疫情影响下,建业集团各种损失超过 50 亿元。企业面临 “罕见的困难、风险和危机”,并 “可能引发一系列社会问题”。 这个社会问题包括但不限于,2.8 万名员工、300 多个在建项目、120 万产业工人,以及可能引发的,数以百万计的人员失业、银行连锁债务危机、河南上市公司在资本市场的形象等等。

那么建业需要领导帮助解决什么问题呢? 一是,恳请河南省委、省政府协调有关市县区,尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项,超过 50 亿元; 二是,同意由于汛情、疫情造成企业出现巨额减收,减免和缓交增值税、所得税;允许建业部分在建工程延期交付;部分土地款可延缓支付半年到一年; 三是潜台词,适当给本土房企做一些政策支持和倾斜,给银行和金融主管部门打打招呼,不要催债太急,造成企业失信,引发挤兑危机,一发而不可收拾。 房地产这几年是真难啊,河南建业,只是行业的一个缩影罢了。 君不见,当年气吞万里如虎,誓要做宇宙第一房企的恒大,命悬一线卖地求生,集团的最高目标,已经不是发展,而是立军令状,保住现有项目不烂尾了。

而早年的说清华北大不如胆子大的王老板,早已断臂求生不提花钱的事情了。 01 诸位,这是否与你印象中的地产大鳄和开发商大相径庭?他们不是很赚钱吗? 这才几年功夫,怎么都纷纷都垮了呢? 原因在于,他们一开始就学错了对象、走错了路子、定错了战略。 中国的房地产是怎么起家的呢?是为了应对 1998 年亚洲金融风暴、也是为了通过城市化拉动内需,才一跃而为国民经济的支柱产业。

政府卖地赚了钱,老百姓改善了居住条件,开发商按平米赚的盆满钵满,看起来皆大欢喜。 三千块一平米的楼面价拿地,三万块一平米的价格卖出去,想想就让人激动,也吸收了无数土老板和青年才俊投身其中。 2.7 万块每平米的毛差价,是完全现实的,也是很有而可能的,然而却是不能持续的。 马克思早就告诉过我们,任何一个充分竞争的行业,最终都会归于平均利润率。 晚清时,英国商人向中国走私鸦片,利润高达 15 倍,而等满清打输了鸦片战争,被迫全面开放市场,鸦片随便卖后,美国、日本、比利时等各国的商人蜂拥而上,在中国狂卖鸦片。

(伶仃洋上曾挤满了贩鸦片的趸船) 卖鸦片的净利润最后只有多少呢?5%。看到连特么贩毒都不赚钱了,鸦片贸易商沙逊家族赶紧转型,扭头开设了汇丰银行。 而中国的地产商们从 1998 年打到今天,行业的净利润多少呢?滨江地产的董事长戚金兴说,努力做到 1%-2% 的净利润水平。

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滨江已经是浙江地产界在质量、品控、品牌、融资方面具有相当优势的企业了,他才 1%,其他的地产商又该如何? 所以中国的地产商,学什么香港的李嘉诚、九龙仓、什么日本积水的装配式建筑,都是舍本逐末,取错了真经。 真应该读的马克思,看的是《毛选》,你看读毛选标兵任正非,手持民企罕见 AAA 评级、手头常握千亿级现金,成本管控和品牌能力超一流,却从来不涉足房地产。 在一个没有什么技术壁垒,而行业利润最终趋于 2% 的领域,从开始踏入行业的那天起,就要积极的思变、思危、思退。

引入香港楼花制度的房地产开发,就是个 2 口锅盖去盖 10 锅的游戏,有多少钱都不够花的,做大规模,绝对是做大风险。 而且在中国的背景之下,房地产干到最后都是给共同富裕打工的,极其不适合急功近利的人群生存。 因此,在行业烈火烹油、高歌猛进的时候,不但不是跑马圈地之时,反而是急流勇退之际。 然而乱花渐欲迷人眼,有太多的开发商抵御不了声誉、规模、资产的诱惑,纷纷加上杠杆,到处拿地,狂飙猛进,以为自己无所不能。 就像这次的建业,搞出了建业地产、筑友智造、建业新生活、中原建业四家香港主板上市公司,从一个地产商,已经变为覆盖了地产、智造、物业、科技、文旅、商业、酒店、农业、君邻会、旅游、金融等众多领域, 还有吞金巨兽足球。

其实,其中大部分的事情都不赚钱,更远远超出建业总裁胡葆森的能力圈。河南建业最受人认可的时候,恰恰是在 2010 年前后,踏踏实实在河南搞住宅那会。 而今呢,建业地产的负债率已高达 91%,净资产不足 150 亿,总负债金额却突破 314 亿,远远超出了监管部门的三条红线,ICU 度比恒大也不遑多让。 建业地产已经早不是当年深耕中原、气色健康的铜豌豆了,一回首已是百年身。 02 回头是岸,胡葆森想过吗,他肯定是想过的,然而在名利规模的巨大诱惑面前,充其量是一闪念罢了。

奥威尔说,很多人沉迷于寻找独立的意义和价值,渴望与人类的伟大传承相隔绝,于是幻想着进入到一个黄金时代,结果却掉进了一个大坑。 被欲望驾驭的中国地产商,到了该回头和醒悟的时候了。 多年来,开发商造了那么多房子,建了那么多小区,有多少算是好房子?有多能称得上良心作?有几个把人性化放在第一位?有几个算得上精品? 多年来,又有多少个他们管理的物业公司,把小区弄的乌烟瘴气、垃圾满地、一团乱遭。平时滥竽充数,收物业费时却穷凶极恶,利用难以召开业主大会的罢免他们的漏洞,死皮烂脸的待着呢?

建业的困境,不是第一个,也肯定不是最后一个。只是苦了那些地产界在基层辛劳 996 的芸芸众生,被三流质量和垃圾物业折磨的痛不欲生的业主了们了。 03 国内的地产商们,当年都特别喜欢学李嘉诚,而李的办公室,挂着一副来自无锡梅园的对联, 发上等愿,结中等缘,享下等福;择高处立,寻平处住,向宽处行。

话是好话,理是真理。然而,在今天看来,老师李嘉诚似乎是没打算实践的,学生们就更不知道有没真实践了。 反正学历史学出身的宋卫平,在挥手泪别自己一手创办的绿城地产时,引用了黑格尔的那句话, 人类从历史中学到的唯一的教训, 就是从不汲取教训。

知乎用户 鉴茶院 发表

中国不是沃尔克时刻,有本质的不同。

分四部分来解答这个问题:

一、我们的成因和附带问题

二、沃尔克时刻的成因、解法、和经济状态。

三、我们有何种可能?

四、燃眉之急有没有一些还能用的 “招式”。

一:我们的成因和附带问题

我们长达几十年的开放和外贸,流入了大量外资,外资在国内投资盈利又把钱换成外汇转走了。

而外贸企业不停的往外运商品,货币被这些商品不停的增发,还有蚂蚁金服这样的企业持续解锁货币乘数,让央行 15 年货币政策直接失效,等于丧失货币主权,增发后对应的锚定商品也已经被运往国外,长此以往,国内只剩下 RMB。储备被不停的抽水,商品被不停的外运。同时还严重的分配失衡,而且农业也变成了负收益的模式,农村已经没法常住了,水电煤气,看似农村通了水电网,可这些同样对应着农民的现金支出增加。还有各种日用工业品,房地产一个池子横盘,能不能锁住这种产能的增发规模带来的货币流动性和货币乘数解锁?并且横盘并没有改变经济和货币分配流向,这才最为致命,为什么要强调分配,因为只有强分配,才能削弱某些个体对 RMB 的集中速度以减少集中后对外储的兑换压力。

接外资接的太爽了,真不要代价吗?陈平这人难道没有深入研究他导师的诺奖理论?这种开放系统,内部嫁接了这么多物质交换单元,进出口贸易差却想维持单向平衡结构,你确定不会被内部变量超越阕值,走向你无法接受甚至无法改变的另一种有序稳态?这种耗散结构走向有序,如果影响战略方向(比如:已经在影响的货币主权,还有物质交换单元抹黑理论知识)是我们更应该关心的,而不是什么房价。

外资中日系资本为最,战争没实现的梦想和平年代反而实现了,原料地,市场,人力,予取予求,做梦都能笑醒,有人有些时候说封禁稀土,不瞒各位,我曾经在稀土矿工作过,这种想法简直是没有常识,这些日资美资,都在边上找了配套工厂,纯种的国人企业,他们也根本不采购稀土原料而是配套工厂在做,一麻袋值一百万的年代,你能想到会发生什么,F22 上有国产零件一点不稀奇。

(这里大家可能有疑问,我赚了很多他国纸币我不能去买对方的商品吗?非常抱歉,关键技术和核心资产你买不到,房地产,奢侈品,你随便买,这就是关键,甚至留学关键领域导师也不要你。)

这种本币通胀,外汇减少,商品外运的经济,说大家在水深火热中一点也不过份,为什么江西彩礼 20 万,回礼一床棉被,我是不是可以理解为变相卖女儿? 我楼下沙县都 18 块一个套餐,看着他从 11 块涨到 18 是什么感受,你懂吗?一包红南京从 11 涨到 14,并且农村和城市享受一样的通胀和失业,而且更严重的是城市工业受影响失业的是不在登记范围内的农村人口,为什么这么说?因为在深圳工厂务工的大部分是农村人口打工补贴家用,同时一个赣州小镇吃的是同样来源于巴西进口的鸡爪(疫情追回,有新闻),同一个批发商批发的蔬菜,有的甚至更高因为运费,深圳一个小饭馆炒菜 20,江西一个小镇小饭馆也是 22,同一道菜,他们用的是一个供应商的原材料(亲身经历,笋干炒肉,笋干是同一个淘宝店来的,肉我们更贵,深圳还没我家小镇贵)。

当下一代被迫享受输入性通胀时,完全无法从现有体系内获得买房的资本,这个流动性根本锁不住,没有散户接盘,大资本和各种融资直接结束,大资本和固有渠道的外贸企业还在持续拉开差距,分化加剧,而且你国债发的速度又慢,又小,经济循环已经被打破了,水是有,但是全流偏了,还有很多留在某些池子里不动了。

房地产根本不是问题,盯着房产解决房产问题,是解决不了的,因为房产问题就不是房产本身导致的结果,房产只是经济循环体系问题的表症。根本原因是:央行把货币增发权也就是货币主权的一部分让渡给了外部资本,成为美联储下面的地方性银行。形成的文化表现就是洋大人,导致的结果就是必须用超高溢价的产品,土地来回收货币,以降低流通货币量,外资用银行多印刷的货币低成本进入中国投资直接导致 RMB 增发,而投资会进入低附加值产品领域,因为高附加值产品需要始终掌握在美联储体内,以稳定美联储增发的货币币值,这会把中国经济和制造业稳定的控制在低端产业内,在这个经济循环体系内,要实现产业突破和升级,甚至走出第三次工业革命计算机产业,就是痴人说梦,因为货币策略和产业策略是相悖的,但值得高兴的是,有人看见了这一点,并且已经在慢慢转变,当需要进行产业升级的时候,第一个要解决的就是货币问题,同时在转型过程中,货币增发能力和流向渠道的转变将直接改变,短期内反映在市场里的情况,是反向的通缩。中国融入世界的表述也因此而起,却是个陷阱,中国整体的体量跟整个西方相当,中国融入世界,就是中国融入西方的规则体系,这是错误的,是西方中心论的体现,大象装不进冰箱,也不能装进冰箱,是世界开始正确看待中国,并开始接受中国主导的经济秩序,世界回归正常的发展轨迹,才是正确的道路。

二:沃尔克时刻的解法、成因、和经济状态。

美国 1980 年沃尔克的加息动作至少匹配了以下几个条件:

第一:(巨大的海外工业和经济体商品供应单元)马歇尔计划已经实施多年,日本经济受援助已经恢复。欧洲和日本有大量投资,并且持续给美国市场供应商品,直接导致美国汽车行业衰退,日德汽车就在这个周期进入了美国市场。

第二:(减少企业受加息的成本影响)里根新政,1981 年 2 月,也就是沃尔克加息第二年,里根开始大规模减税。同时大规模绞杀福利,但是这些条件下依然没有解决问题,1985 直接不装了,开始下场对日本动手。

第三:(实体经济量化已经完成)美国经济已经经过两轮货币量化工作,第一轮是 1929 大危机之前,量化的是基础工业,第二轮是罗斯福新政量化的是基建和各种基础设施,第三轮是罗斯福之后到里根,量化的是部分海外经济投资同时通过工会和三代总统接力形成了厚实的中产,基础设施和经济扩张已经触及所有领域,并且已经完成。

美国的经济史已经证实过了这个阶段的解法,房产得病的原因和经济发展阶段不一样,解法完全不一样。美国得病的原因是货币淤积国内经济量化完成,资本转向资产导致的高房价,你是经济量化未完成,应对输入性通胀高房价锁止流动性推高的资产价格。所以成因上就有本质区别。

沃尔克时刻的解法不适合中国,加息瞬间崩盘,沃尔克能走出危机的根本原因,根本不在沃尔克的行为上,说白了,这个阶段就是在收割日德,他吃的是海外肉,你吃的是自己的大腿肉,你还能长壮吗?如果能长壮,生物学和各种定律不是都要改写?

各种使用日本和欧美理论,完全是错的,经济循环结构都不一样。还搁这搁这呢?隔这听西方经济学者鹦鹉学舌?

说是沃尔克时刻的经济学家,建议直接丢去高中教书,因为他只会用表像套在西方的理论上,鹦鹉学舌都是高看他,这种就是用各种我们的问题或者材料去论证他们导师或者西方的理论。

就类似某企业用日标红铜加工零件过程中遇见某问题用了什么解法,他说用国标红铜加工零件遇见这个问题也可以这么解,你用的机床和刀具还有编程路径都不一样,材料硬度和密度都不一样,能是一个问题吗?别人用的硬轨机床,进给 7200,开粗开到飞起,机床都不带晃,你用的线轨组装机床,进给 6000,机床都晃的跟秋千一样,一刀下去,刀断工件飞,能一样吗?

高中不行,还是初中吧,普及理论常识。

三:我们有何种可能?

因为体量够大,德胜同志留的家底和旗帜够厚,所以看着还行,但你不知道什么时候爆炸,可能就在明天,或者下一刻,承接的输入性通胀,和矛盾已经到了不处理不行的阶段了,长期奉行的孤立主义和二元结构,让房地产这辆马车已经失去了动力之源。

所以,你以为是控涨价?其实很可能是控跌幅。不会短期退出是对的,但却并不是沃尔克时刻,如果非要说相似点仅仅是资产价格相对比较高除此再无相同之处。

最最重要的,请崩在美股后面。先崩就一夜回到解放前,将被外资直接捞完。

要渡过这个关口,确实难,但不是没有机会,要有自己的经济体系,以电子人民币结算。爆产能,强分配,升货币,抛美债。一波把对外投资,提振消费,摆脱货币钳制,都做了,美股崩了还能抄底美股。

最多十年,可以站上蓝星顶峰,还能带动一批盟友的崛起,唯你马首是瞻,现在不是我们愿不愿意解决和维持美元体系的问题,而是美国的消费市场规模和消费税规模,已经不适应全球生产力发展的根本性矛盾。

美国就算再怎么修改 GDP 衡量标准,再改税收办法,不管他怎么改,就这么点人,只能诞生 3.6 万亿美元收入,这点钱,怎么分给全世界?怎么支撑世界生产力解放和进步。

这就是为什么拜登要联合全球,对互联网企业制定 15% 税收的根本原因,他要扩大税源,让全世界资本对美元和美国税收规模保持信心,有信心才能继续玩债务美元,但是我们都没用力,解锁了沿海几个省的生产力,美国就爽完了,顶不住了,后面还怎么维系?

有人说能不能用对方的货币?我们继续占他便宜?

抱歉,不能,比如你首先得给对方市场供应一批商品换取这货币,你帮他第一次印证价值,第二次你拿着这钱去投资弱国,弱国再次拿着这个货币买你的商品,这两次你是要付出等额代价的,而你的投资是可以被搅局者搅黄的,等于用两倍成本换取不确定收益,这种代价,老二是付不起的,时间成本和 “燃料” 成本,以及在耗散结构里,燃料们也等不到哪天,这里还有优秀燃料流失问题,对手策略变量,制裁等等因素,最最最,重要的,货币扩张就是现代的收税方式,你储备越多美元等于向美国缴税最多,你一个纳税大户,还想跟央行 + 税部呲牙?这不搞笑?幸福生活约等于无限延期。

这波中国四个二带两王炸,除非不会玩牌,否则不会输。

第一个 2,是农业,农村,农民的实业经济量化工作没有完成,这个得先做,还得建立供应体系,这样才有持续的农产品面对后面的通胀。

第二个 2,是高科技产业,卡脖子产业还有 10% 没有完成,这个完成要在第二步,这个可以解决部分大城市的房产以及短期增长动力和未来的体系问题。

第三个 2,低级加工业迁往盟国,这个要在第三步,以利于 RMB 结算的推进。

第四个 2,资源国,消费国,生产国,和货币结算体系的安排和升值,这个要在第四步,以体系支撑即将到来的庞大需求。

小王:美股,美债。

大王:金融炼金术和国债加持的强分配,以此保持资本高效流动,以锻造出来的最庞大的研发和应用以及消费市场,同时以消费税替换土地财政。

用好这 4 个 2 带两王炸,这波完全不是房产有问题,而是新帝加冕。

四:部分燃眉之急。

肯定有人会说,你这些措施别人早想到了,眼前迫在眉睫的问题要怎么办?

第一:划分城市,按照城市综合能力和未来发展规划,调整限制政策。比如:一线城市,北上广深,本来土地就有限,涨是必然,一刀切式的横盘,未来还是要放开,而且一线城市还有很多地方没完成经济量化的。比如:未来云集了高科技产业的城市,合肥这种,持续性的投入,房价未来涨,不如开放一些城市以避免全面进入紧缩,他们不是喜欢炒吗?哪就给几个地方他们慢慢炒吧,只要不是杠杆和证券化,自己的钱,想怎么炒随他们去。

第二:做大资产池,金融市场开始蓄水。

第三:虚拟产业立法征税。比如:游戏产业个人账户为私有财产,游戏公司调整账号数据需支付货币补偿,游戏跨玩家现金交易道具开始征税。(未来的虚拟产业发展会跨越文化和国界,种族和性别,意识形态和社会模式,甚至直接成为未来霸权的支柱之一)。

第四:农村和乡镇特色产业建设以原材料,农产品,初级加工产品等以承接哪些调整过程的失业。

第五:平原地区适合机械化的土地,大力发展无人农场,和无人农业技术,平原迁丘陵,丘陵入城郭。丘陵小农,平原机械,城市化以后再次做资源配置优化,以让部分荒芜之地诞生新业。

第六:大力发展养老产业,当下可直接应对孤寡老人。给很多相关的中西医和护理等等各种人员创造就业。

第七:治理 G 僚资本。(不管什么资本,都可以,唯独 G 僚资本不行,因为 G 僚资本会走向腐朽,而不是强盛,他的本质是轻松躺着赚钱,不会扩张甚至,反对扩张选择 “孤立自闭” 别打扰他发财,他什么都会不在意,而资本的本质是增值裂变,做增量,所以 G 僚资本会直接影响文化和各种走向,直到吃干最后一粒米。)

第八:开启第四次工业革命,第一工业革命是英国纺织开始,失业的是江南织户。第二次电力带动各个行业,比如:电话,以前的邮驿直接失业还有很多很多,第三次计算机,直接让以前几百人画图工变更成一两个人。所以工业革命实际上是:资本增密,排斥劳动的过程。所以,请停止宣扬某些思想。转变观念,通过养老和延时教育,规模教育(学科夸学科行业越来越多,需要更长的时长这是符合规律的),提前退休,给其他免息无人技术升级贷款,以此诞生无人化大生产改造。它将带来的意义和变革之一:就是货币扩张与通胀分离。这才是真正的经济循环底部元。海外转嫁的体系当然也要有,但是只有海外转嫁体系的国家,在无人化大生产面前,脆如纸片。因为你可能有十亿脱产,而且物质供应丰富,随时需要面对的是无人化机械军团,面对社会组织形式的降维打击确已到来。

第九:赚 RMB 的游戏玩家,就只能花 RMB,部分可以通过审核,大部分通不过。(yyds)。

第十:朝鲜,越南,韩国,俄罗斯,伊朗,阿富汗,蒙古,中亚 5 斯坦,就从这些邻国开始,从经济文化中重启周边体系,谁敢咋乎就把幕后黑手给折了,清理周边仇华战争史,以经济文化交流和繁荣史为主流文化,以此为往来基础。

最后,选一条艰难而正确的路,越走天地越宽广。

【关下曲 · 汉唐之路 - 哔哩哔哩】https://b23.tv/stkL51

卖山茶油,100% 原油,非精炼,吃饭重要。

知乎用户 农村卖油翁​ 发表

我这篇文章很重要,买房的,炒股的,从业的,只要和房子沾边,都建议认真看看。

万科董事会主席郁亮论房地产:要么死,要么活,没有中间状态

昨天晚上开始,一份题为《郁亮在万科 2022 年会上的总结发言》开始在网络迅速传开。据悉,这是万科董事会主席郁亮于 2 月 9 日在万科内部召开的主题为 “敢拼才会赢” 的年会上的讲话稿。我看了一下时间,是 2022 年 1 月 9 日的讲话。

我自己作为散户,持有万科,但是深度看空房地产,我多次表示,有合适机会就会清仓万科,所以很多人过来问我的看法。这份讲话很多人都解读过,我晚上仔细看了原文,这里想谈谈自己的看法()。

一、外部环境

俗话说,形势比人强,识时务者为俊杰,作为企业家和投资者,首先必须对行业环境有深度认识,才有可能制定正确的策略。

1、外部环境的大特征是行业进入缩表出清阶段。对房地产业来说,缩表出清就是去金融化。什么叫做去金融化?第一,对于房子的购买者,你买了就是住,你不要指望靠房子涨价去发家致富,第二,对于房子的制造者,也就是房地产企业,你的资产负债率要降低,第三,对于银行这样的资金提供者,你要控制房地产业务贷款的规模,第四,对于土地的提供者,地方政府,你要降低土地出让金在财政中的比例。

现在第一和第二做的比较好,第三有征兆,第四目前还没体现到。这四个是有机关联的,主动或者被动,第四都会出现。

缩表是什么?资产负债表,资产 = 负债 + 所有者权益,资产和负债同时减少就是锁表。行业锁表意味着行业规模降低,体现在出售面积和销售金规模。出清是个结果,行业缩表了,必然有企业被淘汰。

2、要么死、要么活,没有中间状态。

什么是黑铁时代?我自己就是玩英雄联盟的,单排,长期徘徊在青铜,偶尔打到白银,我不是黑铁,但是对于黑铁环境深有感触。这个游戏要活下去,要胜利,不是看你多牛逼,而是看你的短板在哪里,有短板必死。

没短板就能赢?远远不够,因为你可能会沦为平庸。这个时候必须有亮点,才有突破口,才能杀出一条活路。

总结一下:把自己可能有的漏洞补上,同时寻找突破口。

3、去年买万科房子的客户年龄又推迟了两岁,而且随着需求不断被满足,总量也在不断变小。

租购并举固然对租赁住房是机会,但也意味着刚需购房者可以在 “租” 和“购”之间做选择,会分流买房子的需求。

人、地、房之间的匹配关系可能改变。

上面三句话第一和第二说的是房地产行业的需求是在减少的,这和人口规模见顶,老龄化发展有关,但是如同我对老龄化的预期一样,我认为我们国家的人口老龄化是有一个临界点的,过了这个点,速度会加快,房子的需求也是一样的,过了某个点,会迅速降低。

这就像上海的 2021,七月份之前大家在抢房,在摇号,11 月份忽然大量的房子就卖不出去了,需要中介去推。

第三句话说的是什么,有些需求小的地方可能就真的不行了,需求大的地方会增加供给从而保持房价的稳定,那么公司未来的发展还是要建立在 “房住不炒” 这个大前提下去思考。

二、应对策略

1、环境是改变不了的,只能接受。首先是保证自己活下来,甚至于不受伤,然后图发展。

2、在行业萎缩的背景下,行业会分化,公司必须走集约化、精细化发展。怎么办?裁人、降薪、多干。

裁人方面,郁亮说:“今天拉通来看,各区域真的需要建设那么多的产品线,那么多产品负责人吗?”、“此前多出来的 51 位同事被分解到了其它部门中,也就是说我们做一个事情招一些人来,后来虽然不合适、或者有调整但也还留在这里,所以业务的此消彼长必然件随着组织适配调整。

降薪方面,郁亮说:“我们的福利、补贴等等,要跟黑铁时代相适应。”、

多干方面,郁亮说:“房地产过去每个环节都可以外包,每个环节外包出去之后我们还能赚钱,今天还能做到吗?”、“关于木地板基材的案例。所以我们二传手文化动不动请外面发包做一个,昨天说工地围板一拆除 20、30 万正常。我们今天黑铁时代了,我们自己不干谁干?

三、几个注意点

1、我们是在背水一战的情况下开展工作,一切工作都围绕打仗进行,围绕跌回稳提升、缩表出清和 “长肌肉” 三项主要任务展开。“长肌肉”就是前面说的提高公司的管理能力,勤俭节约,属于内向的提效。

2、郁亮还是挺逗的,“我们不要妄自菲薄说某某比我们好,谁能和上海市政府签署全面战略合作协议?是万科。广州市准备和谁签署战略合作协议?是万科。所以我们有很多的资源,整个集团的力量聚合在一起,万科就很强大。”

这段话大家自己去理解。

3、万科的工作标准。三个要求——做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

做专业高手告诉我们不能满足于做业余的好手,我们不要和自己过去比较,也不要同兄弟比较,而要与行业中的标杆比较。

二是做全能冠军。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了,现在要开发、经营、服务并重,这也是万科新的铁人三项。

三是做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事,不违反纪律,才能够让我们打得特别好。

四、我的思考

1、公司的净利润和杠杆率、利润率和周转率有关。从目前的行业看,周转率大家其实都差不多,可以提升的空间并不大,杠杆率在下降,具体下降多少每家公司不一样,但是没有说提高杠杆率的吧?利润率被锁死了。

那么在公司的净利润没有上涨空间,甚至必将下滑的时候,未来股价怎么走?

2、利润率这块,房子的主要成本是土地出让金,限制新房房价,同时卖地很贵,这里面有地方政府和房地产公司的博弈,但是客观说,房价这么贵主要责任在政府,不怪银行不怪房地产公司,你能不能把土地出让金降低?

比如上海,土地出让金锁死 1 万一平,那么整个上海的房价瞬间就下来了。这是个极端情况,但是也能说明很多问题。

在上海这样的强势城市,地方政府的议价权很大,而在三四五六线城市,未来的土地出让金可能会调整,但是需求也不大,那么土地出让金的降能不能对冲需求的降?不知道。

说到底,这是一个行业竞争格局的问题。

3、我们一直期望,房地产行业能够实现产能出清,但是最近啊,恒大说了,决不能贱卖资产,我们现在的核心是 “保交楼”,这些要死的房地产公司手里的土地开发完是有很大的量。我个人觉得房地产行业集中度提高并不容易,不要乐观。

纵观万科郁亮的讲话,很适合做总经理,董事长不称职,因为它的重心是向内的,向内是什么?是兜底的,是提升有限的。未来怎么实现突破?他完全没思路,连一个提法都没有。

我们可以说万科低调,说郁亮是被行业大势胁迫,说已经很好了等等,但是作为投资人我看不到光明在哪里。

能确定的是在这个大管家的带领下,万科很安全,有可能受伤相对也是很小的,在剩者为王的逻辑下,万科未来大概率在地产行业是有一席之地的。

期待的点是未来行业格局稳定后,估值水平能提高,这个是可以期待的,但是没把握。

万科,一个三流行业的优秀公司,算不得伟大,胜在便宜,凑着拿着,看价出。

这篇文章也算我对房地产行业未来发展及投资价值的一个总结,有兴趣的朋友多看看。

知乎用户 贫民窟的大富翁​ 发表

这几天一个鼓励买房的视频广泛流传,讲的是在 8 月 16 日房地产交易展示会上,湖南常德石门委书记号召买房,“我们各位同志们、各位领导,要带头购房,买了一套买两套,买了两套买三套,买了三套买四套。” 引发网络热议。虽然是一再强调住房不炒,石门县鼓励买一套两套三套四套,有违政策之嫌,但领导的即兴讲话也无需过分解读。我们必须讨论另外一个严肃话题,政府鼓励买房,你买不买?

这是湖南常德石门县的事情,我们还是以石门县为案例来讨论五六线小县城的房地产市场。在这次举办交易展示会之前,石门县委、县政府已出台《关于进一步促进石门县房地产市场平稳健康发展的政策措施》,政策包括购买新房予以契税 50% 的补贴、公积金贷款额度调整为 50 万、稳定商品房价格、保障子女就近入学、实施 “交房即交证” 等政策。加上这次举办交易展示会,石门县对房地产的支持可谓不遗余力,但成效如何,还有待检验。

下面我们尝试从石门县为代表,来分析五六线小城市房地产救市会不会有效果?

1,石门地理位置和交通分析

石门县是湖南最西北的一个县,与湖北恩施接壤,属于常德市管辖。石门也是一个有故事的地方,在南北朝时设天门郡,萧梁改称石门郡,隋代时废石门郡设厂门县,一直到今天,有 “武陵门户” 与“潇湘北极”之称。石门位置偏僻,距离常德约 100 公里,距离长沙大约 300 公里。全县以山地和岗地为主,地形呈现弯把葫芦状,地势自西向东南倾斜,主峰壶瓶山海拔 2098.7 米,为为湖南最高峰。石门偏僻,铁路、公路水运等交通不发达,但却是铁路交通的区域中心之一,焦柳线横贯县境,与石长线交汇于石门,洛湛线途经石门,铁路运输十分便利,扩建完成的石门县北站是湘西北地区最大的县级枢纽火车站。

2,石门人口分析

根据统计数据,截至 2021 年底石门县常住人口约 46 万人,户籍人口约 65.5 万人,石门人口有两个特点:

第一,人口流失严重,外出就业劳动力近 20 万人,约占总人口的三分之一,外流人口都是精壮劳动力,留下的以老幼居多;

第二,常住人口一直处于下滑趋势,2000 年五普时石门县常住人口 67.3 万人,2004 年底石门县人口 69.3 万人,到达最商峰, 2010 年六普常住人口 59.9 人,到现在的 46 万人,一路走低;

第三,2021 年石门参加城镇基本养老保险职工人数 4.6 人,其中离退休人员 2.4 万人。在职的人只有 2.2 万人参加城镇职工养老保险,说明当地的就业机会不多,除了公务员以外,能按规定给员工交社保的工厂不多。

3,城市建设分析

石门县虽然地处偏僻地方,但城镇建设还是不错的县城建成区由 90 年代初的 5.6 平方公里扩展到 12.6 平方公里,城区人口由 5.2 万人增加到 13.5 万人,初步形成了以商贸为主的老城区,以行政、教育为主的东城区和以工业为主的宝峰区的 “一城三区” 城市新格局。城市功能配套完善。先后被评为“湖南省文明县城”、“全国文明示范小城镇”、“国家生态建设示范区”、“国家卫生县城”。其实在城市建设方面,常德在湖南各市中领先,下属各县都不错,比岳阳等其它地方整体上以好一些。

4,石门经济分析

2021 年石门完成地区生产总值 342.50 亿元,在常德 9 县区中居第六位,位于常德后半段了。比上年增长 8.9%,增速还不错。

2021 年石门实现工业增加值 102 亿元,增长 11.3%,规上工业企业完成营业收入 363.5 亿元,增长 18.4%,虽然从总体产值上看数量还不错,但质量不高,2021 年石门的税金及附加 2.8 亿元,下降 8.5%;增值税 3.2 亿元,下降 9.5%;利润总额 11.9 亿元,下降 36.3%;企业亏损 3.3%,亏损额 3.2 亿元,增长 1402.7%。2021 年规上工业主要产品产量中,发电量有所增长,水泥、水泥熟料有所下降。

5,石门财政收入分析

2021 年石门完成财政总收入 20 亿(包括国家和地方),比上年增长 5.2%,其中地方财政预算收入 12 亿,增长 9.7%,地方预算支出 62 亿。就是说收入 12 亿,支出达 62 亿,这个差距可不是一般的大。在支出中,农林水支出、教育支出、卫生健康支出高达 25 亿,都属刚性支出很难降下来。

今年上半年完成地方财政收入 9.3 亿元,增长 31.2%,但地方税收收入 5.2 亿元,增长 6.6%,增长部分主要来自不可持续的非税部分,在房地产遇冷,石门财政压力增大。

6,石门人均收入分析

2021 年石门城乡居民年人均可收入为 21746 元,增长 10.3%。其中城镇居民人均收入 30703 元,其中工资性收入 14132 元,其它收入(包括经营收入、财产收入、转移收入等)超过一半以上,能有这么高?看不懂。农村居民人均收入 15776 元,其中工资性收入 5391 元,经营净收入 5799 元,转移性收入 4428 元。

石门人均收入不高,并且来自工资性收入的比例较低,城镇一到一半,农村只有三分之一,其它收入的不稳定性具有不可持续性。

7,石门房地产分析

石门房地产市场具有以下几个特点:

第一:人均占有率高,根据 2021 年的统计数据,石门人均住房面积 78 平方米,住房使用面积 54 平方米。

第二,房地产体量巨大,2021 年石门房地产开发投资增长 13.8%,开发房屋施工面积 305 万平方米,如果按 100 平方一套,就有 3 万套,按每家 4 人计算,可以解决 12 万人的住房,可以让石门县城的人口再翻一倍。商品房销售面积 58 万平,下降 13.2%,销售额 29.8 亿元,下降 13.0%。

第三,房地产市场遇冷,今年上半年石门商品房销售面积下降 9.6%,新开工面积下降 47.6%,受土地、金融信贷等因素影响,结合整体市场行情,石门房地产市场呈快速下降态势。

第四,石门的房价不低,新房经过连续降价后维持在 4000-5000 元之间,二手房在 5000-6000 之间,价格可不低。

综合以上因素来看:

1,石门位置偏僻,距离经济中心远,经济规模不大,经济前景不理想;

2,人口吸引力低,无外来人口支持,本地人口快速下降,人均收入低;

3,人均住房面积很大,增长潜力有限;

4,财政收入走低,压力很大,石门希望激活房地产和土地市场,改善财政状况;

所以我们认为石门县的房地产增长空间非常有限,不管怎么刺激和鼓励,都很难回到以前的高峰时期了。

石门县只是我国五六线小城市或城镇的缩影,除了大城市周边的卫星城市,除了沿海发达地区的小城市以外,全国大部分的内陆中小城市都面临人口外流严重、经济薄弱、人均收入偏低、房市存量过高、建设面积大、财政收入吃紧,房地产市场不会乐观,大部分城市求市不会有效果。

祝石门经济更繁荣,石门人民生活更幸福。

关注 @蚕丝观下,探讨城市和区域经济

知乎用户 蚕丝观下​​ 发表

听君一席话,如听一席话。

知乎用户 浩然 发表

事到如今,美联储超发了 28 万亿美金的时候。有人还在跟我说西方的经济学理论,西方经济学的名人名言,西方经济学的圣经。

把这些年中国崩溃论往美国身上一套,保准十拿九稳,以前是农村农业必崩,工业制造业必崩,原材料业必崩,高科技产业必崩,货币必崩,房地产必崩。

然而事实呢?巴西都还在狂欢,俄罗斯都敢进军。谁还在谈崩?

真正崩溃的是没有武力反抗又被人掠夺的国家,他们才真的崩溃了。

所以呢经济问题不能不考虑政治,政治问题不能不考虑经济深度。

不管是凯恩斯还是亚当斯密,不论是美联储还是人民银行。他们心里最清楚,什么崩溃论,超发论只要让人没得选都不至于走到最后一步。

真理只在大炮射程之内,尊严只在剑锋之上。

同理!!现代经济学已经被美联储按在地上不停的摩擦,经济学的真相就是政治意志的延伸,任何搞经济的人都懂,或者都不愿意承认。

至于市场看不见的手,让市场调和市场往往更多的情况是灾难的。

所以经济学是什么??

是每一行都写满了放屁的废话!!!

知乎用户 艾萨克里斯蒂娜​ 发表

但愿他预测的是对的吧

沃尔克时刻伴随着经济危机和衰退 听起来很吓人 但结果呢 哪次衰退之后 美国不是很快就成功复苏 还变得更强大了

更何况从目前的调控力度来看 中国离真正的衰退差的还远着呢 不能和沃尔克时刻相提并论

主动走向不可避免的衰退 不同于被动落入衰退 类似于手术 会很痛 但长远看是治病的 是对前人错误的弥补 对于管理者个人而言 更是替前人和百姓去背千古骂名的壮举 不是一般人做的出的

所以如果中国真能为了民生问题牺牲经济增长 牺牲管理者自身名垂青史的机会 那我是打心底里佩服的

毕竟中国的财富分配不均已经到了夸张的程度:

金融时报数据显示 中国后 50% 收入人口占比远高于欧美国家 甚至和印度不相上下

招行数据显示 即便排除流动资产不足 50 万、不足已成为金葵花用户的穷人 80% 的财富仍在 2% 的人手中

统计局数据显示 所谓消除绝对贫困 标准不过年收入 4000 人民币 注意是年收入

所谓资本主义的缺点 说来说去不过是资本家剥削导致贫富差距大罢了 但如果在这一点上都比不过人家 还有什么优势可言

国家始终是人民的国家 人民的利益优于一切 再大的事也应该排在民生问题之后 更何况只是个经济增长问题

没钱了可以再挣 落后了可以再追 民心没了可就什么都没了

秦始皇修长城 隋炀帝挖运河 那个不是千秋伟业 结果呢 不就是因为不顾及民生问题吗

希望能做出比秦时黄河隋炀帝更明智的选择吧 虽然我理解那选择真的很难

知乎用户 henry 发表

这次真的不一样。

其实现在好多人都已经躺平了,年轻人现在希望房价降低一些?

大家都巴不得房价高到天上,比如一百万一平……

知乎用户 着迷 发表

据说,这是有史以来第一次,央行在季度例会中,提到房地产。

文 / 檀扒爷 叶檀财经

9 月 27 日,央行官网上登出 2021 年第三季度例会的新闻稿,内容中,居然罕见地提到了房地产的相关信息,一共两句:

维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

短短 24 个字,却产生了巨大的反响!

9 月 28 日,多只房地产股出现拉升,铁岭新城涨停,万科 A 涨超 9%,金科、保利、金地等多股跟涨。

这说明,两个维护,让投资者们对目前的中国房地产市场,产生了新的理解——虽然房住不炒的大方针没有变化,但是从用词来看,已经越发精细化。

中国房地产市场调控,已经在密集的政策轰炸中,开始转入下一阶段。

金九银十褪色 土拍直接凉凉

两个维护,明显是针对两个方面,按顺序来说。

什么叫维护房地产市场的健康发展?

我们都知道前几年咱们这个房地产市场,肯定是没办法用健康来形容的,甚至银保监会主席郭树清都在 3 月时提过房地产的问题还是泡沫较大,是灰犀牛

因此之前,比如 7 月人民网发的文,叫 “促进房地产市场平稳健康发展(政策解读)”,用的词是促进,很容易就可以看出市场大概的一个状态,离 “健康” 还有距离。

不是故意咬文嚼字,但是现在变成维护了,很明显就可以看出,市场的状态,发生了变化。

至少比以前,健康很多了。

具体体现在哪儿呢?

体现在褪了色的金九银十,体现在了凉意十足的第二轮土拍。

先说金九银十,澎湃新闻消息,9 月 22 日,根据中指研究院公布的数据,今年中秋部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降 69%,与去年 “中秋” 假期低基数相比,也是下降 39% 之多。

一线城市规模上同比降幅还算小,真正受伤的,是三四线,具体看的话,东莞成交面积 2.5 万平方米,同比降 59%,较去年中秋降 29%,而温州更惨,分别下跌 77% 和 63%!

价格不太好统计,但是总结一下就是凉凉!

这个结果是之前就预见的,毕竟之前从深圳开始就不断在房价问题上加码,最终直观影响的就是二手房市场的成交量,流通性被限制,市场也就降温了,这还有个毛的金九银十,都有 7、8 个城市出限跌令了!

再说土拍,这个更加明显,此前深圳、青岛等多地第二次集中供地中止,延迟,主要问题可能就出在房企的积极性上,毕竟三道红线和银行的两道红线压力都在房企身上不说,本身还款日期也就是在这段时间,而金九银十期间,为了快速回血选择低价甩卖房子的房企,又和城市地方出现了分歧,一个想降价,一个不给降。

看看近期爆雷出问题的大大小小的房企,这是真正的压力山大。

而真正到了第二次集中供地时,哦豁,杭州这种房地产必争之地,居然 10 块地放出然后统统流拍!这可真是破天荒第一次了!

而且出现这种情况的,还不止杭州一个,有 5 城的流拍率都超过了 30%。

虽然地块可能本身不是那么热门,以及第一次土拍时有实力的已经拿够,但是房企资金链吃紧,开始改变战术,已经是不争的事实。

这样的变化,也势必会进一步改善土地财政的过重地位,优化的,也不仅仅是一个房地产了。

现在层出不穷却没被叫停的限跌令,可能就是最明显的信号,当调控轰炸探出各地的底线时,转折点就要出现了。

因此,目前房地产市场的状态,肯定是比之前健康多了,已经到了可以进入下一个阶段了——不再是进一步大改,而是 “维护”。

刚需客的转机 会否到来?

为什么要维护住房消费者的合法权益?

这个最主要的原因,应该就是我们之前经常说的,大刀阔斧的调控之下,有一类人群相当受伤,那就是刚需人群。

讲道理,之前那些政策,比如所谓的二手房指导价,对于刚需人群,就是很不友善的。

为啥呢?房价不是被强行压下来了吗?

我们在这一波的调控中,最最根本要意识到的一个问题是,房价并没有 “降下来”,至少在相当一部分城市中,并不是大多数人脑补的那样下降,因为政策本身的目的是降温。

周末时我和中介聊了聊,问现在指导价是不是都有发到他们手上,人家说是的,而且现在挂出去的价格,的确受到这个指导价的影响,但是这个不重要,最厉害的依旧是贷款那边被这个卡死了。

然后他就说到了一些刚需客户现在很后悔没有早点上车,他们手头的现金是一样的,200 万,之前虽然房价高,但是首套房三分之一首付,可以买到 600 万的房子,选择面多,现在指导价来了,看起来变便宜了,但是由于银行卡贷款,尤其是二手房,因此 200 万可能只能买到 300 万的房子。

然后搞笑的是,业主不会以这个价格卖。

最终的结果,就是原本可以买套好点房子的刚需客,被硬生生堵在了买房的门口,买,那买不到好的,不买,怕后边更难。

所以一直说,这样的政策之下,最最倒霉的就是刚需人群。

那现在,其他人群其实都有方式照顾了,比如共有产权房,比如保障性租赁住房等等,刚需人群,肯定也会有相应的对待,也会从一开始的一刀切,进化到维护的阶段。

可能的方式,是在银行放贷上更加精细化,让这类人群,获得应有的购房权利。

总的来说,虽然只有两个维护,但是可以看出,中国的房地产市场,已经逐渐进入到一个新的阶段,整个市场的健康状况已经有所好转,要维护市场的稳定。

知乎用户 仁脉教育 发表

这次真的不一样。

名额已满,也不想那么麻烦跑别的地方买房。

听说房企最近很困难,佛山楼市已崩,恒大 150 万的房现在 50 万就可以买到。

所以我决定买点 etf 支持一下房企,房企是我国产业支柱,做点好事,支持一下快要倒闭的资本家吧,他们快要当掉裤子了。

第二个图红点就是买入点。每次 5000。

其实然并卵,这个 etf 都特么是银行,所以才买得这么少,几年前买中证 500,中证 50,都是几万一次那样买的,那时候那些公司也很困难,我这个人很 nice,助人为乐,炒股从来都是扶贫,哪个困难买哪个,啥时候它们不困难了就卖给那时候追捧它们的人。之前买的中证 50,今年各路大 v 都出来解释茅台能永远涨下去,解释茅台的核心竞争力无可替代,解释什么叫国家核心资产的时候,既然那么多人哭着喊着要持有核心资产,我也做好事给他们吧,已经清仓了。

中证 500 还留着没动。

解释一下我的看法,这看法真的是用钱投票投出来的,虽然没多少。

砖头值不值钱?值钱,特别是一线城市的砖头,值钱。但现在的价格高估了没有?有,绝对高估。但高估本身就是代表某种共识,这种共识,很难打破。

如果说现在是否入市各有分歧,在我看都是不太客观。知乎很奇怪的一点在于,人均逼乎,年收入 50 万起步,但说起买房和房价,普遍说法都是踩,好像都没买房一样。

两极分化。我不知道这两极哪一端是逼乎的真实情况,反正我认识年薪 50 万的,房子基本都满名额。

两极分化,口嗨起来是很爽的,但能赚钱吗?存疑。

所以,我认为吧,客观一点的思路是,不要老听那些没房的发的牢骚,起码也要反向问一下,持有房产的人的想法吧?

有一线城市核心区域自住房的人,是否愿意卖掉房子去租房?这是最基础的第一层。第二层,是一线城市满名额房产的,如果不是临时需要特别大的一笔钱,会不会觉得房价高了,现在套现一套房?当然还有第三层,我有些朋友,名额满了是开公司买的,也有些上车早,没限购,现在名下十几套的。他们怎么想的?

不要说自住房卖了去租房吧?这实在太蠢,不需要举例子了。就说持有多套房产的,要不要卖一间来套现?

起码我认识的人说起来,都说你蠢了才这样做。我一些做小生意的朋友,贷款周转,全靠抵押房产,利息低而且手续办起来快。没这个渠道,他们得去借高利贷。

说起我,我也是绝对不愿意的!这是我对房地产的最基本看法。

另外一点在于,很多人,其实都不知道买房的两个核心。

第一:你租房,其实是帮房东还房贷。

第二:房地产投资的关键其实在于杠杆,普通人一生中能加的最大、利息最低,也是最方便、安全的杠杆就是买房。

现在我的情况,名额已经满了,如果搞点操作,再买也行,但全额很多事情搞不定(各种操作一个人搞不定,开公司也很烦,我也不做生意),加杠杆我更不愿意,因为现有的房已经有杠杆了。

我觉得自己的理财水平还行但也就一般,觉得不需要、也没办法、也没必要用房地产来发大财。

所以最终选择是买 etf,我试过中证 500 底部 5 万一次那样买,每周买两次。现在房地产我选择的方式是 5000 一次,每一到两月买一次。

这点区别,就是我对房地产现在的看法,收益有,你有其他办法操作,收益更大(有朋友做这行,疫情期间照样赚钱,投入的钱最终收益有三倍,但具体操作很复杂,这里就不提了,我也没兴趣掺和他那些事,我对不是自己把控的投资是拒绝的)。但杠杆我是不愿意加了,只愿意投点小注。

不会压大注,它不大可能重现前 20 年黄金房地产的涨幅。但压点小注,现在这个状态我是没所谓的,一月 5000 我可以一直买下去,持续五六年都是小事,当扶贫资本家了。

即使这样,我买的 etf,主要成分不是万科保利,都是银行。。

就这态度吧。

知乎用户 caotic 发表

“野村中国首席经济学家陆挺” 是个什么身份?跟知乎大 V 比除了名词知道的更多,有啥不一样?

货币问题是纯粹的分配问题、立场问题。和生产力本身无关。我早就写文章论述过。有详细的数学演绎。

知乎用户 硅基生物 发表

国内行政主导的逻辑就是可以既要又要,一直拖着等到契机出现。

  1. 沃尔克时刻不就是加息促进过剩产能淘汰,不良资产出清,然后优化信贷资源配置么。那我通过行政手段同样强迫过剩产能淘汰,不良资产出清不也达到同样的结果么。供给侧,环保搞了这么多年,搞完制造业现在又开始给房地产限贷,给互联网反垄断,996 违法,这又是一波出清。在不加息的适当紧缩下把该办的事办了。你说倒闭的都是没背景的民企?倒下的都是敌对政治势力的资产?我也没说不是啊,反正产能减少不就行了……
  2. 国家够大,这个很关键。有一句话叫不是因为经济政策很正确所以被实施,而是被实施的经济政策就是正确的政策。然而这句话有一个前提,只有大国,这句话才成立。大国的经济政策才会对世界经济有足够大的影响,而不是纯粹被所谓经济学原理牵着鼻子走。一堆可悲的西方经济学家,从来不敢直视这一点。所以我国制定的经济策略,就是正确的,最终就会跟世界经济局势相互影响,在调整中前进,根本不可能存在我国经济政策错了,然后自食恶果这种书本上的 yy 结果。
  3. 我国在产业上的政策,始终坚持一条基本原则,只要别人验证了有可能成功的产业化路线,我们就全都要,你搞我也搞,从试验线,示范性项目搞起。

想到了再慢慢补齐……

知乎用户 砖工 发表

后疫情时代,美国,中国,欧洲都在通过三只手(财政,税收,市场) 来宏观调控市场经济衰退趋势,更多的市场刺激措施入市在实体经济供应链不畅的情况下,输血过于强烈导致国家经济血脉过于膨胀从而陷入明斯克时刻后的沃尔克时刻。

末日博士鲁比尼解释说 “沃尔克时刻” 指的是,美联储前主席沃尔克 (Paul Volcker) 在 1980-82 年提高利率以应对通胀,结果是美国出现了严重的双底衰退,债务危机和拉丁美洲出现“失去的十年”。

根据他的说法,央行可能会因此陷入困境:因为如果他们缩减刺激措施,就有可能引发一波违约,损害经济增长; 而如果他们继续下去,就会引发两位数的通胀,“他们 (央行) 做也不是,不做也不是。”

中国经济学家用西方经济逻辑思维来分析中国房地产面临一个怪圈,那就是中国经济发展的不充分不均衡的现状,中国房地产无法建立在一个一刀切的标准,也就是说西方经济学理论缺乏中国经济产业数据来验证,也是出于这样的原因西方经济学家从来也没有能准确预测中国的经济周期。

1923 年成立的野村证券对于中国投资关注也是有很长的历史,在中国上海和深圳证交所基本就是参考日本东京证券交易所翻版,陕西安康人禹国刚是深圳证券交易所首任副总理,他毕业于西安外国语大学日本语专业,他作为深圳证券交易所筹备者和创始人之一翻译大量日本东京证券交易所资料文件。

野村证券现为日本第一大券商。在全球 28 个国家和地区有办事机构。到 2002 财年结束时,野村证券管理的股票和债券资产规模达到 13.6 万亿日元,公司净利润达到 1680 亿日元。

作为一家国际化的证券和投行平台,野村证券对于中国市场未来潜力发展是十分有信心的。

“中国势不可挡的经济增长不会很快熄火。后续还会出现很多的增长动力和投资。受中产阶级迅速壮大以及政府优惠政策的推动,中国也正在经历消费热潮。在全球主要经济体中,中国也是受本轮全球金融市场动荡影响最小的国家。”

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野村全球首席经济学家 PaulSheard 表示,市场前景一直在改善,投资者不需对中国监管问题存在过多忧虑。“中国政府最近实施的各种紧缩措施都是经过仔细斟酌,旨在打击主要高端房地产市场的投机活动,而不是要大幅削弱整体经济;实际上,这些措施的主要宗旨是增加房屋供给。”

不得不说日本人搞经济和政治等各个领域的情报是十分严谨的,我们在过去历史中深有体会,野村证券对中国投资保持全领域的广泛涉猎和精耕细作。

作为一家资本投资平台,野村证券很清楚什么是政治正确,保持政治与经济平衡来将自己投资风险控制在合理范围内从而为全球投资人获得最大利益。野村证券中国首席经济学家陆挺对于中国房产政策解读是十分准确的,中国政府宏观调控政策一向是简单明确的,国际资本可以在中国可持续稳定法律政策中确立自己投资战略在中国获得自己投资利益。

知乎用户 唐果​​ 发表

在一些房产专家嘴里,不管什么时候出台调控政策,以及什么样的政策,反正倒霉的都是可怜的刚需购房者,都是利空刚需,利好炒房。

彭叔觉得这些刚需购房者怎么在他们眼里就那么惨,楼市不调控的时候,房价飞涨,房东坐地起价,各种刁难购房者,那个时候刚需购房者是脆弱的,可怜的,后来楼市调控严格了,房价不涨了,房东开始热钱的招待刚需购房者来看来,这个时候怎么刚需购房者又成了可怜的,脆弱的了?

而那些炒房客就一点波及都没有吗?不管有没有调控,在那些房产专家眼里,炒房客就是永远得益着,永远赚钱,一点都不会亏,反正倒霉的都是刚需购房者。

这些房产专家为了给购房者制造焦虑,也是够了,都快和咪蒙一样了

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

非经济专业不懂那么多,就认一条,

什么时候敢出台房产税,薅资本的羊毛,

而不是拿着个税,对工薪阶层拼命薅羊毛了,

我就承认真有决心解决问题了!

知乎用户 熊熊​​ 发表

说一个非直观的新闻:

今年北京的大多数的幼儿园招不满园了

意味深长喔

2021 年 8 月 11 日,北京朝阳区入园登记报名服务平台信息显示,朝阳区目前仍有 136 家幼儿园尚有富余学位,一些幼儿园学位还剩上百个。

数据来源:北京朝阳区入园登记报名服务平台

知乎用户 么么哒 发表

听不懂,但是 1202 年了,房产信息全国联网就是特么办不成,总不是房地产公司阻挠的吧 (´-ω-`)

知乎用户 木又 发表

我就谈谈高端制造吧。

高端制造靠的是科学技术,科学技术来自研发和科研。以前国内很多制造业么,就是代工。机器买回来,招几个廉价劳动力,租个厂房,基本上就差不多了。

低端制造往往产品没啥竞争力。搞研发么,就能深刻感受到基础科学的重要性了,而这些东西,都不是短时间内能够搞定的。

其实把国内的老财枪毙个一大半,是有利于国内发展高端制造业的。此处

@重置你随便

@郑天玑

。因为过去有很多被财会审计知识洗脑的人,太过于看重利润表的数字,研发上边导致外行指导内行,往往为了短期利益牺牲长期利益,严重耽误了高端制造的发展!

今天我删了一个答案,因为我觉得我言语太过于偏激。或许很多人不理解,我为什么要骂那些学金融经济财会审计的人,嗯,这帮人大力发展什么财务分析、数据分析、管理会计,浪费了多少资源和时机?

别看我,我累得不行,我也未必有这么多时间来搞研发。

就这样。

知乎用户 库巴大叔 发表

想多了,中国科技业实际上就是靠房地产压榨普通百姓,然后补贴科技行业。

你们难道没发现中国房价越高的地方,高科技公司越多吗?现实逻辑是地价越高的城市卖地的钱越多,财政越宽裕,给学校的经费越充裕。能给那些大型科技公司的补贴也就越多。

就拿最近 10 年比较成功的面板行业来说吧,你去看看京东方的历史,基本都是政府一轮一轮的输血,鄂尔多斯给了京东方两个煤矿,补贴他。

中国科技业的发展逻辑就是利用房产压榨平民,补贴大型科技公司,和美日韩台的高科技公司竞争。

可以看看一线城市最近 2 年给拼多多和字节跳动腾讯这种科技业巨头的土地价格是多少一平。字节跳动深圳拍地的土地成本 1.7 万一平,算上建筑成本 2 万差不多了。位置在粤海街道,附近住宅多少钱? 20 来万差不多,这不是拿普通人的钱补贴高科技,什么才算? 字节跳动那么有钱了,还贱卖土地补贴。

中芯国际最近几年盖厂都是哪些城市? 深圳上海北京。。。。。。都是财政异常宽裕的地方,实际上这些地方就是拿卖地的钱补贴科技公司。

如果房价低,科技就能起来的话,鹤岗应该是中国科技行业最发达的地方。现实是各大科技巨头的研发运营部门都是在各大核心城市。因为这些地方地价高,政府有钱,然后给他们更多补贴。

以后就算收房地产税,那也是卖地卖光了,钱不够了。该补贴科技公司的钱照样一分不少。

知乎用户 hhh 发表

中国最擅长的就是打脸

看风使舵的机构感觉到危机来临,于是准备好大量资金,然后在各种媒体上大发厥词,试图加剧舆论影响。等到预想中的情况来临,立即下手抄底

然而中国正处于极度敏感的时刻,如果真的发现苗头不对,几乎所有的政策都可以一夜之间消失,等捶死这帮机构以后再继续

他以为他准备好了,事实是他准备好个屁

知乎用户 冬瓜​ 发表

简单阐述下我不成熟的观点,如果看到类似的,那都是我看过借鉴的,欢迎补充来源。

先说丑国的 “沃尔克时刻”,把利率提高到 20%。

丑国降息提息收割其他经济体的套路,大家现在都有充分的认识了。

然而这把镰刀,已经越来越不锋利了。从一开始降息 10%,在提高 8% 左右的大幅度变化,一直到 08 年。降息降到了 0。 最近这次的疫情导致利息还没加多少,再次降到 0. 这里面的利息变化幅度越来越小了,对整个资金流向的引导能力单轮利息差的因素也是下降的太多了,遑论,欧元等其他货币也正在压缩美元在全球贸易中的占比。

现在,镰刀钝了不说,已经开始割自己了。但,美联储最近的一系列操作,也表明了要开始步入加息周期了。砍了几次没砍成的刀,要向我们的兔子砍过来了。

面对如此场景,我们何不接机开始发起反击?

这个房价有什么关系呢?

这把镰刀,割的都是被泛滥的流动性吹起的泡沫,我们最大的泡沫就在房子上。

现在,必须巩固好,不能被轻易的割破。或者说,真的割破了,也不要酿造巨大的危机。

zf 现在在做的事情,也是稳字当头。

如何稳?

  • 三道红线,压制房地产商的外债,不说压到 0,至少压到一个正常公司合理的范围,不能一点风吹草动就暴雷。
  • 二手房利率飙升以及不断压缩的贷款额度和遥不可及的放款周期。目的就是降低居民住房贷款的负债率。
  • 新房销售,从拍地开始,全流程压缩银行贷款的参与 (里面的操作太多了),和上面一条都是一个目标,尽量减少以后法牌房的数量。

这两三年呢,GJ 面对的内外压力巨大,人民的最大一座大山,房子,只有降低了全流程借贷的占比,才能挤出不合理的泡沫,不造成更大的系统性风险,也扛得住镰刀的收割。

毕竟镰刀开始起作用,也就这两三年的事了。

知乎用户 金圣 发表

菜头文章很少谈政治和宏观经济形式,两个原因,一是能力有限,二是对于我们大部分人来讲,宏观经济的周期太长,很难在当下具体指导我们做投资操作。

举个例子,一轮经济危机短则几年,长的时候可以延续数十年,而周期拐点,哪怕是顶级的经济学家之间,也是有很多争议的。这几天有一个话题比较热门,

因为 8 月底的杰克逊霍尔全球央行年会,以及近期的十三届野村中国投资年会,让 “沃尔克时刻” 的讨论再次成为投资者关注的话题。

**什么是沃尔克时刻?**上世纪 70 年代末期,美国经济面临布雷顿森林体系解体之后最严重的经济衰退和通胀压力,为了结束高通胀的问题,卡特政府提名经济学家保罗 · 沃尔克为新任美联储主席。

沃尔克临危受命,仅仅在上任 8 天之后,就开启了轰轰烈烈的加息历程。

仅仅用了三个月时间,就将联邦利率提升一倍,达到了历史最高值 20% 左右。

因为这次持续加息,并且维持时间较长,导致美国失业率瞬间飙升,经济短期面临更严重的流动性危机,沃尔克当时顶着巨大的压力,一直到 1983 年美国的通胀才得到了缓解,但同时也为美联储开启连续 40 年的货币宽松正常攒下了足够的弹药。为了纪念这位牛逼拉斯的人物,美国人从 1982 年后,将沃尔克出席的杰克逊霍尔经济政策研讨会,变成一年一度的央行年会。

我国当前是全球主要经济体里面,利率最高的国家,并且也是当前通胀水平控制得最好的国家之一。

在未来的金融博弈里,利率政策,毫无疑问是最重要的弹药之一,既然是弹药,就不可能轻易打出去。

这种不上不下的行情,持续的拉锯,在美联储加息之前,应该是常态了,老话就是:保持稳健的货币政策。

知乎用户 菜头日记​ 发表

但凡还有一点给老百姓加杠杆的空间,他们也会不遗余力地推进房价上涨。

本质上并不是主动遏制房地产,寻求长期的高质量发展。

而是真的没有继续加居民部门杠杆的空间了(再降准降息拉一波 200% 炸),不得不选择走难走的路。

真的沃尔克时刻在 15 年而不是现在,15 年怎么选的大家都看到了。

知乎用户 正能量的波波波 发表

2021 年了,很多人还在把美国的法则试图套用到中国身上,如果西方的学说是万能的话,请问怎么解释新冠疫情下,中国和美国的巨大差异?是中国经济比美国更发达,是中国人均资源比美国更多,还是中国的医疗卫生体系比美国更完善?

中国和美国在金融体系下面,有几大根本性的差异,以至于无法简单的把美国的法则套用到中国上面来推论。

1、央行

在美国,很多时候,美联储和美国白宫有着相当深的矛盾和博弈;

而在中国,央行就是不打折扣执行命令的。

2、信心

美元是世界货币,因此美元需要考虑不仅仅本国民,还有全世界对美元的信心状态,美元的霸主地位对美元既是财富,也是枷锁。

人民币则不存在相同的问题,只需要对内建立信任,而任何一个国人,存在对人民币产生信心的动摇吗?

3、做空

美国有各种各样的金融衍生品,可以对美国的各种经济指标及其衍生参数进行做空;

在中国,首先没有多少可以做空的工具,其次必要时候可以用 “恶意做空” 进行收拾。

4、投机

美国有大量的投机资本,体量大,胆子更大,低利率状态下会更加导致资源错配和脱实向虚,引发更大规模的群体投机。

在中国,主要的资本基本掌握在国资手中,而对国资的机制而言,天然拒绝过度的投机行为,因为赚了再多钱你不能揣自己兜里,万一砸了自己就要背锅,缺点是和国际资本游斗缺乏经验,优点是稳就一个字。

所以,低利率政策,在美国很容易就会引发资源错配,金融机构更倾向于冒险,过度杠杆,各种力量经过杠杆之后不被节制的冲击金融体系,推升资产价格,最终酝酿更大的风险,直至泡沫破裂,各种指数崩盘,经济危机到来。因此,有时候需要果断的提高利率,冲破短期的迷障,探到中长期的一马平川。

而同样的低利率政策,在国内和在美国完全不同,在中国,大量拿到资金的不是华尔街资本,而是国资和 zf,同时上面 4 说了,国资天然拒绝过度投机行为。所以在中国,大放水虽然一样会推高资产价格,但是内涵和逻辑与美国完全不同。

因此,根本不能简单的把美国的法则套用到中国身上来。

具体说说中国,

5、十四五规划,到 2025 年,gdp 增长目标是多少?

答案是没有目标,这都是明牌。

顶层规划,对未来四大最重要的方向:创新驱动、提升民生、绿色低碳、国家安全

6、7 月份那次经济会议怎么说房价的?

除了房住不炒,

说的是稳地价,稳房价,稳预期。

说个实在话,在国家的层面,解决房地产并不是那么重大迫切的事情,只是和我们切身相关,我们都希望尽快解决,否则感觉似乎日子都没法过了一样,但说到底,更多的是一个发展问题,而不是生存问题。

其实在国家的层面,记住,房地产真的不是那么紧迫的事情。

7、现在看起来指向房地产的政策,包括提的共同富裕,核心是让大家吃个定心丸,

先稳住,不要慌,慢慢来。

8、未来中国,为市场提供充足的流动性依然是主流,但会强调精准,国家会想尽办法为企业发展筹集充足的弹药;

吸引资本,吸引外资也依然是主流,但会强调符合政策,同心同德。

一刀切收紧?根本不存在的。


知乎用户 青山布衣 发表

为什么我感觉这个题目都内容第一段讲的可能不是这个时空的感觉。

让我有点恍惚,我有可能走错了次元。

在时代下面,每个普通人不过尘埃。怎样一步一步走到今天的我可记得清清楚楚。

各种 “神操作” 可是历历在目啊,先是理直气壮发展奉孝企业,奉孝企业大举举债搞房地产,结果供过于求套牢,然后去库存。

然后在看今天操作,压根从来没有去进行核心问题解决,还是各种眼花缭乱的 “神” 操作。

真是天晴了,雨停了,你又觉得你行了。

还有一个,上次谈租赁的时候房租暴涨了一轮,去年疫情房租没怎么涨有的还掉了一点,现在又谈房租了,你懂得。

我说了,在这里,每个普通人不过尘埃罢了,唉 自己领悟吧。

知乎用户 RAY 发表

人口问题将成为今后十年阻止炒房的最大阻碍。

实际上加杠杆仍有余地。现在 62% 的居民杠杆率,加到国际平均 70% 以上,不过分吧?以国民勤劳程度,加上疫情后全球大放水,80% 也毫无压力。

七普后房地产调控层层加码,7、8 月份后,部分城市不得不开始稳房价。9 月 2 日,某东部十强县也强调不得扰乱市场秩序——东部三四线城市也进入调整期了。

接下来,唯一的悬念是这种维稳策略是否能维持下去,如果不能,那能维持表面的稳定到多多久?

如果没有比之前规模更大的放水救市,个人觉得,金九银十也许会成为打折促销月,我们将很快看到炒房人维权的小板凳。(不过,一线、二线省会不可以常理度之,必须单独分析,这里不赘述。)

高位横盘只为出货。虚高的位置,从来难有横的住的盘,因为时间一久,人心就散了,队伍就不好带了。连茅台都横不住,国内有几个城市堪比茅台?天大的盘子,预期一旦形成,没有天量的资金注入扭转信心,那就是跌跌不休。

资金的去向已经准备好了: 股市。首都设立证交所,连中小企业都可以证券化了,这将容纳多少资金?楼市是吸星大法式的财富聚集,只会导致贫富差距越拉越大。股市却几乎是所有混的还不错的国家吸纳资金的最终选择。越发达的国家,金融市场越发达。

2019 年,个人觉得今后 10 年是股市的天下;2020 年,很多股民的收益超过 50%。今年的结构性行情,股民的收益分化很大,但未来的趋势还是不可阻挡。

补: 为啥还有人不相信股市会是真正的资金池?看看数据,连续成交破万亿,股民数量破 1.89 亿。

知乎用户 小楼卧听雨 发表

国外预测我们国家的经济什么时候准过?

还不如 “三步走” 预测得准。

(包括自认为西方的日本)西方经济学主要功能是:洗脑术。

为大资本吃小资本、小资本掏空控制中下层、发达国家控制后发国家提供正当性。

赚钱赚得好看着。

知乎用户 空一格 发表

走一遍别人的老路,能不能别掉别人的坑里!

知乎用户 巨多​ 发表

说的是对的。

应该不会退出,现在对房地产来说,不出新限制政策就是利好了,怎么会退出。

最近学习时政,感觉今后几年的关键词叫做共同富裕,这比前几年的扶贫还要重要很多。

当然,房地产业也还是要避免风险的,小涨也不是不可以,比如最近出房租的例子。但指望靠鼓励暴涨,不可能了。

知乎用户 观澜 发表

那钱从哪来呢?

债务怎么办?

推房产税?

知乎用户 明黎​ 发表

1、指望人们从历史里面吸取经验教训,这已经被反复证明,不可能。

2、金融市场之所以没崩,大概率也不会崩的三个原因,一是隐形通胀,二是头部蓄水池永远不可能触顶,三是奶头乐

3、以美国为例,从布雷顿森林体系解体以后,人民币和绿纸的实际购买力是怎么变化的?建议各位朋友调查一下对比一下再回答。美国是大前提,至少眼下还是。

4、调控了多少年了?没别的意思,就想问一下,这么些年下来的结果是什么?

5、时代进入了 2020 以后,爆发传统性金融危机的概率已经越来越低,K 线图还可以向两头延伸,头部锁好水,保证基础物资供应,奶头乐别停。

结果就是:

各说各话,各找各妈。

活在当下,快乐就行

责任?不找那些掌控了 80% 资源和财富的人问责,找一屁股房贷甚至连房子都没有的人问责。

他们能担负起什么责任?

还能担负起什么责任?

所谓公平,说明白点就是权责统一。

掌握多少资源和权力,就得承担多少义务和责任。

而眼下动作频繁的原因在于国际疫情整体 Debuff, 要搞就趁现在,而国内生育率是一个更大的 Debuff, 再不搞事,后面的空间更窄。

但在中国,看问题还得分层。

中央的立场、决心和毅力从来就不用怀疑。但全国一盘棋,底层要活,中层要稳,头部要强。至于这里面的权重问题……

**地方要看人,这个不好深说,一切都是政绩,一切都是权力。**谁能帮这些封疆大吏们搞政绩?权力怎么来?如何再进一步?靠底层吗?还是当地缴税大户?

**至于人民?我没有看到人民,我只看到一个一个的人。**这个时代,个人是没有层面的,只有利害判断。大环境好就跟着跑,不好就抢着跳。

所以眼下快拳出击,大刀阔斧,但实际效果如何,还得等子弹飞一会儿。

结论: 积弊堆叠如山,整治还需时日。国家长期看好,地方短期看空,个体基本看衰。

知乎用户 小木​ 发表

道理咱都懂,问题是调控这个东西,本质上仍然是损害少部分人的利益,为更多人提供喘息的时间和空间。

而这少部分人,恰恰掌握了大量的权、财。

能不能顶着这些人的压力办事才是关键。

像什么卖楼跑路的潘老板,刚刚开完誓师大会立下军令状的许老板,那只是被拉出来当靶子的鸡。

这些人说我服了未必是真的服,就算他们真的服了,水下的猴子又未必真的服。

从这个角度来看,__前些年的动作是不是有那么点攘外先安内的意思?

就像明太祖掀大案,后期是为了给羸弱的继承人铺路。前期则是因为明庭从中央到地方,有大量前元、各路反王旧臣,这些人做官准则是前元那一套,不是明太祖想要的属下,所以他屡屡掀起大案,扫清旧臣,为打上老朱家印记的新生代文人铺路。

所以作出 15 年甚至更早的选择的人,跟现在的人,看起来是一伙的,但其实未必是一路人,也未必是一回事。

我们都希望不一样,现在能做的也就是拭目以待了。

知乎用户 乌拉尔银狼 发表

房地产基本面观察

房地产在中国经济的地位是什么样的?当前政策环境如何?行业基本面如何?作者基于以下问题进行了简要思考。

正文

**房地产在中国经济中处于重要而特殊的地位。**房地产对全产业链的高带动作用,改革开放以来对中国 GDP 增长的高支持,对财政的高贡献,使得房地产在中国经济中的重要性不言而喻。2018 年 4 月至 2022 年 2 月的观测数据显示,在未剔除季节性因素变动下,房地产开发投资占总固定资产投资完成额的 20% 以上,近年仍处于增长态势。与此同时,房地产在中国居民支出结构中的特殊地位,房价的高企,部分房地产企业的金融风险,房地产与财政的关系等,都使得其具有相当的特殊性。

**当前的政策环境,整体上处于政策缓和期,房企迎来一定程度松绑,是重整疗伤窗口期。**随着上年间出台的一系列房价控制措施落地以及部分房企的流动性风险事件发酵,房企一度处境艰难。面临开年新的国际战事与经济压力,稳增长重要性进一步提升,成为经济政策的主旋律。3 月 16 日,刘鹤副总理主持召开金融稳定发展委员会专题会议,研究当前经济形势和资本市场问题。会议指出,“关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施”。各部委、主要地方也在近期连续发出应对房地产风险的表态,如财政部 “不具备扩大房地产税改革试点”。

**各地土地批准持续放宽,地产商拿地需求有回暖迹象,楼面地价持续创近年新高。**从 12 个城市居住用地市场看,供需方面:供应面积与成交面积在经历双双下跌后,近期先后抬头,但回升速度不快;楼面地价方面:持续攀高,平均数突破 30000 元 / 平米。

**总体来看,商品房销售、资金回笼、新开工面积在近一年间增速持续下滑,近期跌破零点。**表明市场表现仍欠佳,资金链仍存风险,地产开工积极性仍低,激励政策与支持政策仍有待发力。

**整体来看,房地产整体资金链仍然较紧,负债意愿仍然不高。**资金端,房地产开发资金来源增速疫情以来持续低迷,在零线上下徘徊,21 年以来持续零上逼近零线。房地产业贷款余额与中长期贷款近年持续下跌,中长期贷款去年十月以来铁破零线后,二指标分别出现缓增、降幅收窄。

房企投资完成额、动工数据累计同比近一年来整体由高位持续下行,增速持续放缓,房企压力整体偏大,投资意愿以及开工意愿降低。

![](data:image/svg+xml;utf8,)

**市场表现上,住宅价格在去年秋季以来出现显著下降,至今未有明显缓和迹象。**疫情以来,北上深三城住宅价格指数趋势整体下行,其中北、上指数较为稳定,深圳自 2021 年出现持续下跌,由 20% 破零线。百城价格指数看 21 年秋季一系列风波将房地产带入寒冬,百城价格指数出现明显下跌,最大跌幅近 50%,近期有部分回暖迹象,然而整体仍处在波动区间。

本文数据来自于 WIND,由作者整理。

免责声明: 本报告基于作者认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料,但作者对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断,且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期,作者可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告,不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时,作者对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改。纯属个人观点,不构成任何建议。

知乎用户 我的故乡在远方 发表

在经历了 08 年危机后,宏观经济学就正如苏联崩溃后的马理论。

所以,也就是说,现在要做的是在原有的宏观经济学里找到矛盾,这个矛盾的一方就是原来崩溃前遵循的,现在要做的是用矛盾的另一方来重建宏观经济学。

如果不是这样重建支柱,而还在既有的废墟瓦砾里翻箱倒柜,是没有前途的。

知乎用户 SINGULARPOINT​ 发表

可别再瞎调控了,越调越涨不是明显的吗?

真心想调控,直接把现在的共有产权,廉租房,老单位房,小产权房全部统一转为商品房就行了。

一口气就能让房价折半。

另外,如果鼓励建房,每年全国规划新增个几千万套新房供给,怎么是可能会涨?

不想着增加供给,偏偏不让自建房,不让集资建房,卖地要求一大半不能是商品房。限制卖地规模,集中卖地炒高地价。要求控制容积率,恨不得新建房都是花园别墅带个别高层就行了。这些策略归根结底基本都是从缩小供给出发的。

从来没听说过缩小供给能降价的。

另外,前几天住建部开会表扬了我们人均房产面积过剩了,居然城市都人均 40 平了,要计划开始拆老楼了。这还是缩小供给。

杀头的买卖有人做,赔钱的买卖没人做。不以降房价为目标的调控是撵不走资本的,除非以为资本傻。

ps 吐槽下,最近开车时总遇到右转时开左灯的,一开始以为是新手司机。后来问过一个才晓得人家是为了让直行的给多让出些右转路面。

知乎用户 雪泥鸿爪 123 发表

中华文化博大精深,处理矛盾以柔克刚。用西方市场经济概念来 modeling 中国是会有偏差的。简单回答如下:

8 月底发布的这份卖方报告,无论假设,隐喻还是逻辑,都是主要面向西方长期投资者。国内投资者用它来预测有三个主要问题,由浅到深依次:

一是已经发生的和未发生的。报告中提到的负面因素是否已被过度预期,结合已发生的违约,以及目前的风险处置方式,究竟是一系列动荡的开始还是已接近尾声。

去年看到泰禾违约可能你会担心,但当你看到华融、恒大的处置方式时,你还会质疑 “拒绝系统性风险” 的底线吗?文中提到 slow down,market turmoil,more developer defaults,这已经出现了。而大规模的 home foreclosures 并没有发生。要知道,这些问题发生在一个非常幸运的时间点,那就是美元利率极低,流动性几乎是无限的,而不是沃尔克,或 08gfc 那样的高通胀环境。违约没有,也不会引起全面的流动性趋紧,就没有沃尔克紧缩时的阵痛,更像是雷曼和 aig 后的处置,但更从容。一句话总结:力度不同。

二是地产 “这次不一样” 是指什么不一样,如果是调控,那么仅仅存在目标不一样,加上了缩小贫富差距目标。如果手段并没有深化,也没有释放存在更紧政策的预期,那么这些和以往的调控又有什么不同呢?

宏观调控并不是新鲜事物,它存在了几十年了,它的目标从来也不是要干掉房地产市场,而仅仅是缓解价格上涨的压力。

我们丝毫不怀疑未来房地产行业的重要性与比重在下降。春江水暖鸭先知,群众的眼睛是雪亮的。我念的大学的建筑学与城市规划专业 10 年前是全校录取分最高的,现在倒数第一。但这并不能佐证房地产市场将下跌。这和宏观调控目标是两码事。

调控目标很清晰:降低居民部门杠杆率。这个目标需要一个价格走平的预期,以及一个不利于炒作,逐步去金融化的环境。不需要资产价格下跌的预期。把居民部门第二高的杠杆率,以及新增贷款中居民加基建地产超过 60% 的比重降下来才是目标,而不是房价下跌。负债对应的是庞大的存量资产。你要解决门洞过窄进不去的问题,不能通过拆房子来解决。

最后一点,这篇报告中的所有分析都指向一点政策预期:扩大房产税试点至全国,以解决 inequality,reform income from land sales。这些都会是 ongoing 的。

在这一点上,展现了分析师和 policy makers 之间的偏差。

房地产的税收基础制度建设不是什么新提法,20 年前就在提,10 年前就开始试点了。这样一个一直在反复提,却一直无法的落实的基础制度,深层次制约的存在值得反思。分析师有一千个正面理由,抵不过政策制定者们一个无法逾越的障碍。中华文化博大精深,不是靠解释所有桌面上看得见的关联而存在了 5000 年。房产税如果全面实施,不但牵动财政制度的根基,更牵动对私有制与社会福利的重新定义。正因如此,我们有着一个在文化上远胜于分析师一千条市场经济优点的理由,坚信全面铺开房产税会像自由兑换的人民币国际化愿景一样,年年提。

以上,愿我的偏见能对各位有所启发。

20210909 更新:

在我回答这个问题几天后,刘副总理作出了 “适度进行提前基建” 的指示。地方财政的提前支出,对应的收入来源是什么,这是一个绝对清晰的答案,与悲观乐观无关,仅关乎对现实 policy route 的认知逻辑。在“沃尔克时刻” 的比喻中,我看到了一种一厢情愿的英雄主义情结,在这种叙事中,不论需不需要断腕,壮士都会选择断腕。这是充满误解的认知。保罗沃尔克是一个伟大的人物。他除了是通胀斗士外,更是 70 年代放弃金本位的美元信用本位制的奠基者之一。他当上联储主席时是他生涯的下半场,续写他在 70 年代初财政部任职时的路线图。当上 fed 老大时就是两位数的通胀,必须做出抉择。当时美国的橄榄形结构社会也让他的施政难度可控。这些可以看看他的自传。不破不立,这才是一个完整的故事。缺少逻辑实证,壮士不能为一个不需要断腕就能解决的普通下行周期去断腕。

知乎用户 周昊 发表

回帖里这么多崩溃论,不理性。看下自己的历史,90 年代末 30% 以上的银行坏账率,都没崩,国债注资大行 + amc 接盘实现软着陆;邻居历史,日本地产崩了以后天量国债 + 量化宽松安稳地混到现在(增长乏力是要素问题,崩没崩是周期和宏观调控问题)。

地产的问题,主要是居民杠杆和地方财政的杠杆,来看下这部分杠杆形成了啥:政府杠杆部分,地产高增长时期地方政府靠土地出让金进行投融资,形成了 13 万亿资产(高速公路、高铁、县长办公大楼以及楼下的广场),这些资产是可以未来获得收益的(不仅是直接收费,也包括制造业互联网享受了的运输便利和快递速度,当然必须承认办公大楼和广场属于低效资产);居民杠杆部分:居民负债形成的房子,让广大农民进城,城里人住的更好,也是有收益的资产(房价就算崩了也有租金和居住者的上班收入)。也就是说,我国的所有杠杆都加在了资产上。再看看日本天量国债和量化宽松做了啥,主要是福利和补贴。美国就不说了,直接印美元让外国买国债,用来军费和人民福利买买买。他们都是消费型负债。

投资性负债形成资产,消费性负债形成一时快感。高下立判。有人担心价格下跌的时候形成恐慌和金融体系崩溃,这个问题对于有货币主权的大国而言已经解决,印钱配合中央负债置换居民企业的杠杆就行了。更神奇的是,央行注入天量基础货币的时候,至少相当长时间内,没有显著的通胀。因为银行企业和个人都需要修复资产负债表,新增基础货币去填平坏账,并不加速派生增加通胀,可以看看日本和今年之前的美国,很多研究量化宽松时期货币乘数下降的论文。

结论,投资性负债的中国,安全性远高于消费性负债的欧美日,他们还平缓混着呢,咱更有充分的心情继续大力发展。中央政府的杠杆目前很低,未来两个任务,一个是缓释风险,如前文说的用国债置换居民和地方负债,需要把握好节奏,降低代价(已经开始做了),另一个是主导一些大型投资,主要新能源通信军工等,带动行业发展。地方政府则一方面靠房产税接盘之前的债务压力,一边以新的投资模式带动民企,主要形式就是出风投基金,撬动社会资金杠杆,你做 gp 我做 lp,保送更多公司上市,股权融资比债权融资安全方便,而且不用还。

知乎用户 titky​​ 发表

工业附加值是一切利润的源头,咱们这方面比美、日相加还多,可咱们 14 亿人的消费能力,只有 3 亿人口美国的 50%,所以咱们还要依赖外需。

不仅是咱们,全世界的消费能力都不足,尤其是发展中国家,只是咱们经济发展好,这些问题比较突出。这导致实体的投资赚钱少,实体资本就会倾向转化成金融资本。可实体利润少,金融又哪来的利润呢?只能在金融系统中流转,实际就是躺在账上。

所以近十几年来,世界一直在经济、金融危机中,或者边缘徘徊,因为没有足够的利润支撑金融系统。

特朗普想要产业回流,或者至少让产业从中国流出;拜登大肆砸财政,其实都是想解决目前这个僵局,并且让解决方式有利于美国。通过提高美国的生产能力,或者收割其他国家,来提高美国的消费能力,让资本进入实体获利的同时,也让美国获得更多的经济资源。

但只是美国或者西方提高消费能力,根本就没法解决目前的问题,因为他们的消费能力已经很强了。而且他们还没法短时间内接受大量移民,通过提高人口来增加新的消费能力。而且新冠的杀伤力还不够,他们现在利用新冠改变人口结构进行的太慢了。同时他们还在利用新冠加大对其他国家的剥削力度,但在这个消费不足的年代,这么做遭到了激烈的反抗。所以,他们的方案也是延缓危机。

咱们这边,大量的资本没有投资余地,要不就堆积在房市里,要不就进行各种投机、欺诈,要不就外逃,老百姓却没有足够的消费能力,这是冰火两重天。这导致资本积累率狂降,公私债务飙升,已经不能持续了。

咱们的解决方案,就是产业升级,提高工业附加值;同时分配也要做好,咱们过去给西方的大量利益要收回,劳资分配要做好,城乡的分配也要做好。让老百姓有消费能力,资本才能进入实体获利,而不是在金融系统空转。

但这会对西方目前的霸权,构成重大打击。对西方最好的情况,就是咱们崛起后,西方还能压住其他发展中国家。最差的情况,咱们会成为第一块骨牌,带动发展中国家收回给西方的大量利益,让西方获得的超额利润大幅减少,霸权丧失,所以西方也在拼命阻挠咱们。

但不管怎样,咱们完成结构性改革,已经是战争以外解决目前世界经济危机最好的方案了。如果咱们失败了,最后的结果,必然是世界经济危机大爆发,很可能导致新的一轮战争,甚至三战。到时候,不会有人是安全的。

知乎用户 阿提弥斯 发表

沃克尔是 1979 年上台的美联储主席,也是美国 70-80 年代大通胀的终结者,通过加息、收紧货币,结束了持续 10 年的大通胀。

那个年代很特殊,越战后遗症 + 石油危机 + 苏联捣乱 + 布雷斯顿森林体系崩溃,把美国的通胀一度推高到将近 15%。一年物价涨 15% 是什么概念你可以想一想。现在放假涨 15% 你已经很焦虑了,就更不要说物价了。(详情见原文:今天的抱团股,昨天的漂亮 50

美国当时也是印钱印钱再印钱,后来沃克尔上台一看这么搞下去不行了,就开始收紧货币政策了,经过阵痛,美国也算是恢复了正常,然后一路长牛。

我们目前的状况,好处是,水都被房地产吸走了,物价压力小一点;坏处是,当时的美元还没有成长为成熟的国际货币,但是也要远远高于今天人民币的地位,所以美国的货币政策空间会大一点。

中国是不是面临沃克尔时刻,我觉得不会……

首先,是因为承担不起这么大的波动,沃克尔当时加息也不是白给的,那几年也是哀鸿遍野,该破产的破产,该倒闭的倒闭,股市又现十年大底之后,才慢慢恢复的。

其次,是我们还有一个巨大优势,就是控制力强,还可以锁定交易,时间换空间,这一点在美国是绝无可能的。如果真出了问题,你帮帮我,他帮帮我,没有过不去的坎。

再次,美元一直放水,中国虽然一直都没怎么跟,但是只要跟世界有联系,就早晚都要跟的,时间问题而已。一跟,那就更不要说什么沃克尔时刻了。

知乎用户 后天​ 发表

毋庸讳言,当美国因新冠死亡人数突破 65 万,预计年底突破 100 万、当美国国债突破 28 万亿美元、而道琼斯指数屡创历史新高之时,路人皆知人类历史最大的经济泡沫离刺破的日子愈来愈近。中国之外或许还有很多跟风西方者依旧灯红酒绿、马照跑舞要跳,但作为世界最大经济体中国,必然要战战兢兢,如履薄冰。房地产这颗定时炸弹,如果不及时拆解,必然会击垮中国经济乃至祸及全球,如下从两方面阐述:

共同富裕与房地产

8 月 17 日,中央财经委员会第十次会议召开,研究扎实促进共同富裕问题,研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展工作问题。其对房地产的阐述 “经过去杠杆化、去投资化后,房地产业向民生属性回归”。

央行于 2020 年发布数据显示,中国居民住房资产占家庭总资产的比重为 59.1%,高于美国居民家庭 28.5 个百分点。住房已成为我国居民家庭的主要资产。

而高房价下,一部分中低收入家庭因为买不起房而无法获得这部分资产,租房住又进一步加重了支出负担,社会分配不均的现象在加剧

再者教育、医疗等资源越来越多地附加在(购买而非租住的)房产之上,同样导致**社会资源分配不均。**

中国房地产现状与共同富裕是相悖的,要达成共同富裕则必须改变目前的房地产现状,具体而言有如下两个政策脉络:

第一,提高**直接税比重,涵盖**房地产税改革;

第二,提升包括保障性租赁住房在内的**住房保障体系**建设的战略高度。

站在 “共同富裕” 的角度,未来房地产调控将继续坚持“房住不炒”,“三线四档”、房地产贷款集中度管理严查经营贷违规进入楼市等降杠杆手段以及限购限贷、**限售**等调控手段,打击投资投机行为,通过稳房价,让绝大部分家庭买得起房、住得好。

鬼魅债务与房地产

统计数据显示,到 2020 年底,全球债务总额超过了 281 万亿美元,达到世界生产总值的 355%,也就是说,按照全球 75 亿人口来计算,2020 年底,人均负债 3.75 万美元。中国情况如何?也好不到哪里,居民部门债务、**地方政府债务**与房地产交叉重叠,风险突兀:

**中国居民部门债务**和杠杆率持续上升,主要原因是房地产贷款需求增长,其有如下三个要点:

1。随着上世纪末房地产市场的启动,中国居民开始借钱,本世纪以来持续上升,2009 年后急剧上升。

2。2020 年,中国居民的杠杆率超过日本。日本曾因房价下跌使得房屋贷款的违约率增高,导致经济 20~30 年的长期停滞。现在中国居民杠杆率超过日本,值得警惕。

3。居民债务与房地产市场相关,已经出现风险隐患苗头。度量房地产市场风险的一个简单指标是出现 “负资产”,就是房屋的市价低于未清偿贷款余额。

**中国地方政府债务**近十余年来增长迅速,且其杠杆率始终高于中央政府。中国地方政府财政收支不平衡现象是世界罕见的,所谓地方 “财力”,主要包括三部分:

1。公共财政收入,自主性较高但占比较低;

2。中央转移支付和税收返还,占比较高,主要取决于中央和地方博弈;

3。政府性基金收入,主要是卖地收入

毋庸置疑,第 3 点是中国房价高企的最主要推手,如果中国坚持 “房主不炒”,地方政府少了卖地收入,是否会濒临西式的“政府破产” 境况?不得而知。

简而言之,与房地产相关的债务 + 杠杆是金融风险的主要推手,驾驭不易。

如上所述 2 点,从国之大策 “共同富裕” 与金融风险之天敌 “债务 + 杠杆” 来看,房地产都深深嵌入其中,要达成全体人民共同富裕,则必防范金融风险,则必紧紧持续对房地产调控,这是一条无法逾越红线。那么如何调控、如何建设合理金融体系、已达共同富裕之战略目的?

借鉴德国住房金融

在大多数国家中,房地产都是国民经济的支柱产业,相应地,房地产市场和房地产金融的剧烈波动,强烈影响着一国宏观经济的运行。

日本堪称这方面的典型。20 世纪 90 年代,日本房地产市场下泻造成国民经济一蹶不振,遂有 “失去的二十年” 甚至 “失去的三十年” 之说。

美国的情况也许更为严重,20 世纪八九十年代,美国发生了绵延十余年的 “储贷危机”。为了救助危机,美国总共付出了 3180 亿美元的成本。!2008 年,“储贷危机” 的阴影尚未完全褪去,美国又以 “次贷危机” 的方式,再次在房地产金融市场中爆发危机。

然而,德国是唯一没有受到房地产市场和房地产金融波动的重要的发达经济体,为什么?

在**房地产市场**方面,德国长期坚持租房为主、购房为辅。截至 2020 年,德国居民自有住房率仅为 43%,租赁住房则占 57%。如所周知,能够在市场上被炒作的,只有自有住房而非租赁住房。因此,德国确定租赁住房为主的 “国策”,从根本上弱化了房地产市场与金融体系的相互关系,杜绝了两者之间相互加强的恶性循环。

在**房地产金融方面,德国以审慎的住房金融制度对住房金融市场进行有效控制,通过主导固定利率,隔离货币政策变动对房地产市场的扰动;基于抵押物价值评估再融资制度设计低贷款价值比以及贷款价值比,避免金融与房地产市场顺周期性叠加,阻断房价上涨与房贷扩张的螺旋式循环。**

总之,正是因为重重设防,房地产市场的投机因素被降至最低,从而使得德国成为所有发达国家中唯一没有受到房地产市场干扰的国家。

毋庸讳言,中国居民的自有住房率在 2020 年达到 89.84%,远超 69% 的世界平均水平。因此,基于这种房地产市场结构,要贯彻 “房住不炒” 的方针,实在十分困难。然而,困难大,更加需要大的决心,毒瘤不除,民心不稳。

孔子说 “见贤思齐”,无论 “沃尔克时刻” 是否已经来临,中国必然会学习德国的经验,在房地产制度上坚持**租赁住房为主,在房地产金融市场中坚持审慎原则,建立尽可能阻断房地产市场与金融体系的正反馈效应的新式住房制度住房金融制度**。

恒大的危机,是新一轮金融风暴莅临的 “集结号”。搅动中国房地产市场多年的炒房者、中介们是否嗅到了屠龙刀锋?是否还坚持 “调控也就是阳光下无新事,中国房价永远上涨”?且试试看吧!

知乎用户 光甫视野 发表

沃尔克政策相比现在中国确实有很多相似之处,一方面大量削减钢铁产能,另一方面不断降低货币投放量,最近逆回购数量净回收 400 亿。猪肉价格也不断降低。

经过新一轮双减政策叫停私人办学,禁止网课补习班等教育经济模式,上个月的服务业 PMI 增加值也从 54% 大幅减少到 46%,首次进入收缩区间。

但是沃尔克当时进行收缩政策之后引起的经济衰退持续了两三年,我们是否在各层面上准备好应对这样的一个冲击,尤其将来还可能叠加美国加息对世界经济的影响。未来如果中国经济遭遇大规模衰退,再加上

联系到最近舆论政策开始转向整顿经济领域,禁止民间没有资质的金融大 V 发表股评、金融政策等财经评论,我认为目前的决策部门已经对未来一到两年的经济衰退做了预期。

我认为如果现在市场对沃尔克时刻达成共识,那么经济短期内的衰退是可以被接受的。甚至可能被市场视为潜在的利好消息。现在从民间社会各界舆论来看,对房价得到抑制,房地产公司面临资金困境的反应普遍是持正面态度的。我觉得是一个好兆头。

我倾向于认为,在疫情期间,中国作为全球制造业的主要供应者,有机会类似美国收铸币税一样,向全球收取 “中国制造税”,以此对冲中国未来将会面临的经济衰退。

从海运数据上看,中国目前的集装箱极为紧缺,全球市场对集装箱的需求量在三四千万,而中国最大的集装箱产能也只有五百万,而欧美港口则大量积压空集装箱,集装箱的价格甚至超过了它所运送的货物的价值,以至于海运公司宁可从欧美港口运送空集装箱回到中国,也不愿多花一两天的时间呆在港口装货。

现在的海运成本已经高到连陆运都开始显现出成本优势,导致中欧班列热度急剧增加,上个月超过了一万运次。

但是猜测终究无法取代现实,未来经济会衰退到什么程度,是否会超出我们的想象,是会比想象中更严重还是会比想象中情况要好得多,以及还有哪些政策储备作为对冲手段,这些都只有等到衰退到来的时候我们才知道。

知乎用户 枕水​ 发表

别的地方还不清楚,但是苏州的贷款利率调整已经到了夸张的程度。从 5 月开始,基本上每一两个月利率就要上调一次,现在首房首贷的利率已经没有低于 6% 的了。

即使贷款审批过了,放款也遥遥无期,有些银行已经不敢承诺什么时间内可以放贷了,有些银行说今年内都放不下来。

我想再结合反垄断,医保改革,双减等等,不会有人还在怀疑决心吧?

我觉得如果要让调控退出,要么是中国有发生系统性风险的危险,要么是社会共识成功扭转过来了,否则很可能会不惜代价坚持下去。

知乎用户 David Dong 发表

两难境地,很多事情想做既要又要是不大可能的,比如做理论的知道既要算的准又要算的快,是不太可能的。目前房地产调控政策也是这样。

搞得太严,开发商利润低屁事多不愿意拿地,地方财政入不敷出;搞得太松,房价已经在高位,生育率下滑严重,购房群体观望情绪严重。最终房地产调控程度估计还是不痛不痒的。

地方财政的卖地收入依赖度不降低,说啥都没用

Ps 我不反对利用卖地收入做城市建设,社会保障,科技研发提升等有实质利好的方面的投入,反对的是类似贵州贫困县独山县 400 亿建各种无用工程的投入。

另外全国各地分化严重 (经济基础,人才规模 ,历史负担 etc ),什么城市都玩收入依赖卖地 100%+ 的套路的话,有部分城市会死的很惨。

知乎用户 宛陵公子​ 发表

陆挺提出的问题确实是存在的,而且非常严重,这个我也不用多说,之前很多人,从学术界到政界到知乎网友,很多人都讲过。一些实实在在的政策建议,大家也都给出过。我觉得我不用说应该大家也都能说出一些。比如债务问题,比如产业结构问题,包括房地产问题,包括放水的问题。

陆挺对这轮调控的方向的预测,应该也没问题。毕竟这些目标一直以来都是公开的,都是我们已经承认的。

真正有意思的是 “沃尔克时刻” 和“这次真的不一样了,这轮调控不会轻易退出”。

再说明白些,其实就是最近频繁的动作之后,大家关心会有什么新的举措,陆挺说的事情,也是我们之前说过无数次的事情,是不是真的能落地,真的有成效。而在出清过程中付出代价的又是谁,会有什么代价。

而沃尔克本人做的事情,其实不那么重要——沃尔克所谓的力挽狂澜,很大程度上得益于米帝当时的全球金融霸权,这让他们即使刺破泡沫,可以转移很大一部分代价。而我们呢?


如果代价仅仅是未成年人不能随便玩玩游戏,那倒是好了,只需要央视删一删小同学们的偏激评论就行了……

刺客喵喵:如何评价央视新闻 B 站账号大量删评?

知乎用户 刺客喵喵 发表

不用在意那么多名词,确实如他们说的,总总迹象表面,这次中央的房地产调控是玩真的。

房地产确实对于经济有带动作用,但是仅限于建筑家居家装建材家电等行业,这些行业中国的发展空间不多了,但是房地产对于消费的伤害太大了。

我国城镇居民大约 3 亿户,我国城镇居民家庭的住房拥有率达到 96.%,收入最低的 20% 家庭的住房拥有率也有 89.1%。有一套住房的家庭占比为 58.4%,有两套住房的占比为 31.0%,有三套及以上住房的占比为 10.5%,户均拥有住房 1.5 套。

但是要注意到,城镇居民家庭负债参与率高,为 56.5%,负债集中化现象明显,负债最高 20% 家庭承担总样本家庭债务的 61.4%;家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的 75.9%。

虽然,很多一二线城市的小镇做题家,在大城市有了一套房子之后,理论上资产都有百万千万之巨,但是负债比都在 50-70% 以上,就算月薪数万,或者年薪百万,但是只要一遇到 35 岁优化,基本没有几个能幸免个人破产的。为了避免竹篮打水一场空,很多年轻人工资不低了,但是消费却很低。

本身中国的人均收入就很低,而很多高收入的中国年轻人,为了在大城市安家,房贷负担太重,又压抑了消费,导致中国的消费工业发展缓慢,甚至长期被国外消费品霸占。中国居民在享乐型消费领域花费占比不超过 5%,而在衣食住行方面的花费却超过 70%,特别是住和饮食方面就超过了 50%,那么只能压缩其他方面的开支。

虽然中美的居住花费比例相当,但是要注意美国的人均居住面积和环境超出中国一倍以上的。如果从使用的土地面积而言,这个数据差距更大。而整体的房地产行业 GDP 规模,中国还只有美国的三分之一左右。

那么问题就来了,中国的房地产行业不是已经发展到头了,因为从 GDP 占比而言,中国的房地产规模应该还可以扩张一倍以上,但是绝对不是现在这种模式扩张了。

虽然从适合居住的国土面积,人口密度上而言,中国的劣势更多,不适合美国的大 house,但是也绝不是参考香港、新加坡、日本的模式。

所以二极管所说的房地产崩盘可能会局部出现,房地产热可能会退烧,但是绝对不是整个房地产行业直接崩盘,是原来的模式要改一改了。

房地产资源过度集中在已经高度工业化的地区,导致高度工业化地区房产金融属性升高,居住属性降低,从而绑架了国民经济和国民消费。

后面的房地产应该让渡出金融属性和其他属性,恢复到居住属性,而三线以下的城市可能会作为首选。我先声明,我可不建议知乎的朋友们去买三线以下的房子, 你们不考虑去三线以下找工作长期定居,就不要去了,没有金融属性了,只有居住属性,房价可能会长期阴跌。

我们可以看到,虽然我们的居民住房支出占据的比例和美国居民相当,而且人均面积和环境还有差距,但是政府对于住房方面的开支可远超美国政府开支比例。除去美国的房产税形式不同外,更重要的是房地产商的房子金融属性过高,居住属性大打折扣,导致房子的维护成本高,且没有人愿意承担,只能由政府出面解决。

说的简单点,老旧城区原来的房子不太适合现在居住了,但是老城区改造在当下的环境下,成本太高,政府和企业都很为难,政府只能修缮而不是提倡以前的棚户区改造了。只有当房地产热过了之后,整体房地产行业回归理性了,再去进行市场化行为进行改造。

虽然房价上涨的城市,一定是产业升级或者经济发展迅速的城市,但是不是所有房价稳定的城市,一定是要和鹤岗一样产业衰退。很多非主要城市的房价,是因为现在房子的金融属性太高,要剔除掉金融属性后,逐步扣除掉政府土地财政附加部分后,通过一段时间的消化和稳定的通货膨胀,再将房子回到其居住属性价值。

和前段时间鼓吹房地产期房积极作用的经济学家相比,陆挺的观点实用性更强,虽然我没有看全文,不知道有没有夹带私货,但是确实是符合基本情况的。

知乎用户 杠精武汉分杠 发表

抑制房产变现将会是未来的趋势。

房产的流动性一定会降低的。

一线城市和二线城市核心地区的房产完全可以看作是金融产品。

谈金融产品就要谈产品的流动性,安全性,收益性。

在不增加持有成本的情况下,收益性并不会降低到低于存款利息的地步。再怎么压制,收益性也不会太低到让业主放弃持有。

安全性不用讲,别买交不了房的期房,别买没有产权的房产,安全性就不会动摇。

流动性是真正的软柿子!


房产交易几乎都加了杠杆,所以每成交一次风险基本都扩大一次。

换句话说,房产交易越频繁,我们的抗压能力越弱。

知乎用户 一梦千年 发表

2022 年的楼市的走向,其实只是取决于以下两大关键因素:第一,经济基本面是否好转。第二,政策宽松程度和市场预期。

先看经济基本面。自从疫情爆发,以及随之发生的中美贸易战愈演愈烈之后,中国经济承压,投资和消费双双低迷,而外贸虽然仍稳健,但随着国外产业链逐步复苏,2022 年贸易也将面临下行压力。

我国宏观经济与房地产行业密切相关,两者的关系在于:经济好,地产差;经济差,地产好,经济走势和房地产走势往往呈现背离。这主要是因为,经济强劲复苏后(大多数情况下是地产需求刺激带动),为了防止楼市过热,政府主动收紧房地产政策,导致市场快速变冷;反之,经济下行压力加大,楼市政策放松,地产需求复苏,带动经济回升。总之,房地产对我国经济的影响过大,以至于多轮经济周期,都成为调控宏观经济的工具

虽然这种局面,自 2018 年以后有所改善(中央重申 “不走房地产刺激经济的老路”,各地严格控制房价波动),但由于该宏观调控手段见效快,不排除未来,在一定的限制条件下(如银行的贷款集中度红线、房企“三道红线”、居民杠杆率“天花板” 等)和一定时间范围内,仍会再度使用的可能(如 2020 年疫情后楼市政策的放松,引发本轮楼市高潮)。也就是说,2022 年,要维持我国宏观经济平稳,主观上,也依然需要房地产行业的企稳回暖来对冲

那么,2022 年经济下行压力加大的情况下,房地产依然是否会被用来提振经济呢?答案是肯定的。2021 年 11 月至 2022 年春节期间,全国及各地政策已经开始放松了,重大的政策主要有以下几条:

第一,2 月,银行金融机构的房地产贷款集中度管理出现了微松——保障性租赁贷款可以不纳入房贷集中度管理

所谓 “房贷集中度管理”,是指国家为了控制银行金融机构过高的房贷占比可能引发的风险,分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。虽然这是金融系统的 “红线” 设置,但是对房地产影响巨大。

2021 年下半年开始的全国二手房贷突然收紧,导致二手房成交量断崖式下跌,进而传导新房市场的快速下滑,源头就在于此。

此次的房贷集中度管理,是定向的,主要针对保障性租赁住房。而保租房的土地来源多样,包括存量盘活、新宅地供应、非改住等,对保租房建设的资金支持,将间接支持含有保租房的宅地出让和商品住宅的开发建设。

因此,房贷集中度管理出现了微调,对房地产行业的整体信贷环境来说,是构成利好。

第二,2 月消息,房企预售资金超出保交付部分可自由支配,将缓解房企资金压力。

2 月 10 日消息称,全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台,明确预售资金额度确保项目竣工所需的资金额度,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

所谓预售资金监管,简单来说,就是房企销售期房后获得的预售款,是无法随意支配的,必须存在专门的监管账户,保证工程建设进度所需额度后,才能自由提取使用。

去年下半年以来,各地银行为了确保自身资金安全,“一刀切”式的对房企预售资金严格监控到 “封冻” 的地步,导致房企无法动用销售回款,使得已经很紧绷的资金链更加雪上加霜。

此次的政策放宽,可以说是对前期执行过严的状况进行纠偏,对房企来说是较大的利好。

第三,金融机构为出险房企资产收并购提供流动性,加快房企风险化解。

自去年 12 月起,中央层面启动出险房企的并购工作,标志性政策是 2021 年 12 月 10 日,央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》——支持优质房企兼并收购出险和困难的大型房企的优质项目。2022 年,从中央到地方层面,围绕出险企业项目收并购的相关政策频出,包括承债式并购贷款政策落地,针对出险企业项目的承债式收购,相关并购贷款不再计入 “三条红线” 相关指标等。

从近期重点房企的项目收并购事件看,国央企积极介入,如世茂、融创、中南等房企的项目和公司整体收购事件。

并购贷政策的落地和国央企及地方政府的介入,明确了房地产市场收并购风向——政府占主导力量,对市场进行 “托底”,主要目标在于 “维稳”:一是使得行业违约、暴雷风险可控;二是保交付,缓解市场负面情绪,刺激销售修复。

第四,各地出台支持购房消费政策显著增加

中央提出 “抓住春节契机促进住房消费” 后,各地支持居民购房消费的政策力度进一步加大,包括放宽公积金使用门槛、额度和首付比例,鼓励人才落户和购房等。例如,2022 年 2 月 14 日,浙江省绍兴市召开 2022 年绍兴招才引智“人才专列” 活动,表示高校毕业生可 “零门槛” 落户,先落户后就业,对引进的高层次人才,各类安家补助可达 100 万元左右。

支持居民购房住房消费政府是提振需求的直接利好,但目前政策救助力度相对有限,这也是目前市场尚未起色的原因。未来的各地购房需求端,如果在降低公积金首付、调整二套认定标准等政策推向更高能级,甚至推行至商业贷款,可能将对需求端的恢复有更明显的作用。

其实,总结上述政策方向,其实我们看到,当前房地产政策的放松方向,主要是针对房企风险化解和行业流动性缓解的,和居民购房端相关的放松政策其实较为有限。而市场表现也同样验证了近期的政策放松的实际效应有限。先看市场情况:

2022 年 1 月,27 个重点城市商品住宅成交平均环比下降 30%,同比下降 44%;

2022 春节期间,全国楼市并未有明显转暖迹象。重点监测城市商品住宅成交平均同比下降 40%,平均环比下降 84%。对比 2019 年同期的降幅也达到 13%。春节期间房企供货热情跌入谷底,开盘数量寥寥,整体去化率也降至低位。

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因此,整体而言,2022 年以来全国房地产市场表现是极其冷清的,主要是因为需求端完全没有真正的复苏起来。按历年的周期经验,乐观情况下,2022 年三季度市场会因为政策利好的逐步释放而触底回升,但全年市场较 2021 年成交量负增长是大概率事件

2022 年市场何时复苏,以及回升的幅度有多大,取决于居民端的政策放松程度,而不是房企端。所谓居民需求端的政策,最核心的是房贷政策,尤其是首付比例和房贷利率的下调,将直接降低购房门槛和成本,刺激购房需求。在国家去杠杆和 “房主不炒” 的大背景下,全面放松房贷可能性不是很大,但定向精准微调空间还是存在的,例如针对首套房的首付比例下调,首套房和二套房的房贷差异化等。

知乎用户 小希瑞 She-ra​​ 发表

对中国房地产走出困境的思考 (2022 年 8 月)

标题:就房地产困境给政府的建议

一,现状

基于以下情况可看出,大量城市的土地财政已面临困境,略举例如下:

1,国家财政部门的数据显示,2022 年前 5 月全国国有土地使用权出让收入 18613 亿元,同比下降 28.7%,堪称断崖式下跌;
2,根据 2022 年 4 月统计数据,26 个城市商品房库存去化周期超过 30 个月(正常为 6 到 12 个月),其中防城港 152 个月,哈尔滨 144 个月,长春 130 个月,呼和浩特 104 个月;其中省会城市包括哈尔滨(144 个月);长春(130 个月);兰州(49 个月);昆明(34 个月);郑州(34 个月);武汉(33 个月);南宁(31 个月);
3,城市高度依赖土地财政。在约 40 个主要大中城市的土地财政依赖度(卖地收入 / 一般公共预算收入)中,13 城超过 100%(包括杭州 / 佛山 / 南京 / 武汉 / 广州 / 西安 / 贵阳 / 南宁 / 常州 / 珠海 / 温州 / 昆明 / 长春,其中杭州 / 佛山两地超过 140%),只有 4 城低于 50%(天津 / 北京 / 上海 / 深圳)。

以上数据说明许多城市已面临财政紧张的局面。

二,基本概念及原理

在进行相关讨论前,必须理清一些基本概念和一般原理,因为认知事物需要从一般原理出发。

1,购房者和购房者有区别

根据购房者行为动机,可区分为居住需求(刚需)和投资 (包括投机性)需求;虽然两者可以相互转换,但是两者有明显差异,可以作不同的分析,表现在:

1)刚需购房用于自住,所以购房后短期内不会转售;而投资购房不管经历过多少次转售,仍然会保持出售状态;也就是说,刚需购房相当于减少了商品房待售数量,有库存去化作用;但是投资购房不会减少商品房待售数量,也就没有库存去化作用,这是两者重要的区别;

2)刚需购房者用于家庭生活,所以购房后会持续投入资金 (房屋装修、家具家电、厨房肉菜、汽车出行、妇婴用品、教育医疗等),可以长期拉动消费经济;但是投资购房用于转售获利,故不会投入此部分资金;也就是说,刚需购房具有通过长期持续的家庭消费拉动地方经济的作用,但是投资购房没有家庭消费,也就不具备通过消费拉动地方经济的作用;

2,商品房和商品房有区别

商品房和商品房也是不同的;根据商品房建造特性(面积价格装修等)针对的相应目标群体,可以区分为以满足居住需求(包括改善居住需求)为目的的普通住宅,和满足奢侈享受需求而建造的豪宅;普通住宅有必须性消费品的性质,而豪宅具有非必须性奢侈品的性质;一般来说,居住需求关系到国计民生,需要维稳管控;但是豪宅市场却可以完全放开,让市场规律自行纠偏即可;政府以往将普通住宅和豪宅混为一谈,前面放任资金炒作居住性商品房(应严查居住性商品房炒作,放开豪宅市场炒作),后面又用行政手段冻结豪宅交易(应该干预居住性商品房交易,但不要干预豪宅的交易);

3,地方政府具备裁判员和运动员的双重身份

虽然政府一向宣称自己是行政管理者,是用行政指令管理市场,但是就房地产市场来说,政府长期以来收入的土地出让金及税费在房价中占据了主要比例,政府公共预算的来源主要来自土地财政,因此政府必须承认自己在房地产市场中的裁判和运动员的双重身份,也从中获得了最大收益;政府宣称自己只是房地产市场的行政管理者,这是自欺欺人,也不利于实事求是地解决问题;

尽管上述基本概念及原理非常简单,却对后续的推导有重大价值,如下。

三,当前房地产市场困境的原因

1,投资需求比例太高是导致库存去化难的主因

当房价上升时,购房群体中的刚需数量减少而投资者数量增加;房价上升越快,则刚需数量减少越多而投资数量增加越多;当两者比例在合适范围内(刚需比例在 50% 以上),则房地产市场是健康的。但是,由于炒作原因,过去若干年,房价上升幅度大,上升速度快,导致投资需求在购房总需求中的比例迅速升高,两个群体的比例早已经超过了正常范围。

实际上,自 2018 年开始,居住需求已经被大量赶出了房地产市场;要观察房价和刚需群体的合理配比,可以用房价收入比。一般认为发展中国家合理的房价收入比则在 3~6 之间,根据《2021 上半年百城高房价收入比》报告认为,全国平均房价收入比为 12.9,远超出正常房价收入比,其中最高的房价收入比为 41.6(深圳);可以看出,我国大多数城市的房价收入比早就超过了正常水平。

严重偏高的房价收入比,其实也就表示购房群体中的投资比例严重偏高。从上面 “二,基本概念及原理” 中对购房者的区分我们可以看到,居住购房(刚需)才有商品房库存去化作用,而投资购房是没有商品房库存去化作用的。这也就解释了为什么当前许多城市的商品房库存去化周期会变长(是因为其中投资购房的比例太高了);

同时,这也指示了地方政府缩短商品房库存去化周期的方向:只有将投资购房需求转化为居住购房需求,才能降低商品房库存数量,从而降低商品房库存去化周期;将投资购房需求转化为居住购房需求的过程,实际上就是将商品房从待售库存中消除的过程,当然也就降低了商品房待售数量,降低了库存去化周期;

2,政府作为裁判和运动员,却只用行政手段调控市场,长期以来非常被动,效果极差。

政府长期以来用行政手段管理房地产市场的情况,效果是极差的,典型的情况就是 “一管就死,一松就乱”。从现状来看,政府的行政管理手段已经陷入山穷水尽、黔驴技穷的地点,只好用限购限售把市场冻结起来。自由交易是市场经济的基本原则,限购限售指令严重违背了市场规律,已经让房地产市场无法成为正常的市场,严重扰乱了房地产市场根据经济规律的自我修复能力;

政府必须认识到:通过行政、政策手段调控房地产市场注定是低效和失败的,只有通过市场交易行为才能正常的调控市场,也就是说,政府必须下场交易房地产,才能调控房地产市场。

举例来说:如果国家没有建立储备粮、储备肉,却想用行政手段来稳定粮食和猪肉价格,效果一定是低效和失败的;

更适合的对比的例子是股票市场。股票市场的国家队(包括中央汇金、证金公司、社保基金、养老基金等)是指国家管理的资金(资金量巨大,国家队持有近一半 A 股 市值约 1.36 万亿),是股票市场中主力资金之一。国家队有维稳市场作用,一般在股票市场出现极端行情或者恐慌情绪时,为了防止恐慌情绪蔓延,国家队会选择救市,增强市场信心。如果中国股票市场没有国家队入场持股,想要靠行政手段来稳定市场是达不到目的的。典型例子比如当年的 “熔断机制”,本想稳定市场,却造成了市场恐慌暴跌。

我们可以类比股票市场来分析房地产市场:1)限购限售就相当于当年的 “熔断机制”,冻结了房地产交易,却破坏了自由交易的市场原则,房地产市场改革的目标应该是象股票市场一样做到自由交易,否则房地产市场就不能称其为一个正常的市场;2)正如国家队会在股票市场出现极端行情或者恐慌情绪时下场交易稳定市场一样,各地房地产市场也面临着经济下滑等原因导致的房价暴跌风险(实际上已经或马上就要发生了),地方政府企图用乏力的行政手段稳定房价是达不到目的的,应该下场交易(买卖房产)来稳定房价。而且,政府入场交易房产,在达到维稳目的同时还可以获利。这在股票市场已经是基础的原理:当股价(房价)因恐慌性抛盘而大幅度下跌时,国家队入场大量扫货股票(房产)从而稳定股价(房价),当股价(房价)触底上升后再逐渐抛出股票(房产),达到维稳和获利的双重作用。

因此,地方政府必须转变思想,提前准备好启动资金,预备好在房价崩溃前,大胆入市扫货(购买房产),维稳房价,并以此为契机,将投资需求为主的房地产市场结构,快速并且大批量地转换为以居住需求为主的房地产结构,这完全符合中央构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求,符合将土地财政转变为以消费支撑为主的政府公共支出的战略方向。

四、解决问题的思路

1,当前各城市的居住需求已经被高房价逐渐赶出了房地产交易市场。目前的商品房库存中,投资房产的比例非常高。前面分析的原理是,只有刚需购房才有库存去化作用,而投资购房没有库存去化作用,这正是各地库存去化周期长的原因;要缩短库存去化周期,考虑到当前形势的严峻性,就需要在 “较短时间” 将“大批量”投资房产转移到刚需手中。“短时间、大批量”是方案设计的特点,时间长了没有效果,转移批量小了也无济于事。

2,居住性需求当前购买住房的主要难点是首付 “一次性、金额高” 的问题,如果能够解决首付的问题(免首付),就能达到让刚需 “短时间、大批量” 购房的目的,从而安全拆除商品房库存堆积的堰塞湖,为其他工作争取时间。

3,正如股票市场,只有国家队代表政府入市交易,才能达到控盘维稳作用;同样,在房地产市场崩盘风险加大的时刻,政府需要筹集资金,提前出手购入房产,才能达到恢复市场信心和控盘维稳的目的,仅靠行政手段速度慢、效果差。

4,政府下场购买房产必须短时间大批量扫货,才能达到维稳效果;相对应的,也要求政府将扫货的房产短时间大批量地转移到刚需购房者手中,这样才能减少政府资金压力,达到可持续性目的,否则政府将面临扫货资金枯竭的问题;

5,上面分析过,只要解决了刚需购房者的首付问题,就可以达到让刚需 “短时间、大批量” 购房的目的。本方案的 “共有产权住房” 就是为达到这一目的而设计的;

6,“共有不动产权住房”的意思是政府承担首付,刚需零首付购房;相应地设计 “共有不动产权证”,由政府和刚需购房者共同持有房产(房产证上标注双方的资金占比);持有“共有不动产权证” 在户籍、学区等方面权利和普通房产相同,但是暂时消除了房产的投资属性,未经共有不动产权双方同意,不得挂牌交易;这样就将投资需求转化成了居住需求;同时,由于政府享有首付对应的不动产权,也限制了购房者以刚需名义购房后转售,达到将投资需求转换为居住需求的目标。

7,同样,为避免现有住房将房产转售给政府后再购买 “共有不动产权住房”,可规定将房产转售给政府的个人,不允许购买共有不动产权房

8,“共有不动产权” 只是由政府承担首付,但是并没有影响房价(保证了房价稳定),也不会导致政府的损失(因为政府虽然付出了购房房产的首付资金,但是在资产负债表上相应增加了共有不动产权的资产项),政府如果想抽出此部分资金,是可以抵押给银行的;

9,政府有多种方法可以进入房地产市场扫货并不断转移给刚需群体。比如:1)低价购买即将建成的楼盘的部分房产;2)从银行手中低价购买濒临断贷弃贷人群的房产;3)在土拍环节直接限定开发商配套建设共有不动产权住房;4)直接从当前房地产市场购买,等等。

10,政府购房并转移给刚需群体这一环节是同时进行的,政府并不需要囤积大量房产后再进行转移,而是一边购买一边转移,风险也是可控的。

11,此方案对政府资金的占用并不多,因为政府只需要付首付,余款是购房者以房贷的形式承担的,银行仍然收到了房贷中的利息收入,所以银行也是乐意参加的。银行则将此部分贷款打包成 REITs(不动产投资信托基金)对外(全球)销售,抽回的资金继续支持政府购买住房并销售 “共有不动产权” 房屋。

12,计算实例:我们以南宁为例,如果政府按两成首付购买 “共有不动产权” 住房,要达到对南宁商品房市场的控盘,预计最多将一半(一般来说 1/3 就够了,因为商品房的流通性比股票差)的商品房转化为共有不动产权(即刚需群体)即可;查南宁当前(2022 年 8 月)商品房在售数量约 9 万套,面积约 960 万㎡,房价均价为 1.16 万元 / m²,政府控盘一半商品房约需要首付资金的总额约为 111 亿(960×1.16÷2×0.2),但实际上并不需要这么多,因为可以将豪宅剔除(豪宅价格对普通房价影响小);再考虑上面 9 中提到,购买住房和转移给刚需是同时进行的,所以预计政府只需要准备 50 到 80 亿的资金即可操作。以 50 到 80 亿的资金量,控盘维稳了 1100 亿的南宁市房地产市场,达到了包括维稳房价、将投资住房短时间大批量转移给刚需住房、为转向消费型经济奠定基础、短期内明显缩短商品房去化周期、大量减少商品房库存后为土拍市场重新启动创造条件等多重目的,这是非常划算的。2021 年南宁卖地收入 302 亿,也就是说南宁只需要使用一年卖地收入的 1/3,就可以维稳南宁房价。何况,政府还可以将自己拥有的共有产权抵押给银行而抽出资金,可称得上是一本万利;

13,政府购买的共有不动产权住房是分散在各地段、各小区的,而非集中某一区域,只有这样,才能满足刚需对不同地段、配套、价格方面的需求;同时也只有这样,才能以政府行为引导不同地段和小区的房价走势,达到控盘维稳房价的目的;

14,国家队在股票市场上赚到盆满钵满。同样,政府直接进入房产市场进行交易,将和 “社保基金” 等股票市场的国家队一样,具备 “稳定市场” 和“高抛低吸”赚取差价的多重功能;当政府维稳房价成功,商品库存去化周期缩短,则土拍市场也可恢复正常,如果再不断扩大刚需群体入市规模(刚需同时也在创造家庭拉动消费),那么房价甚至还将打开健康上涨空间,实现百业兴旺背景下的房地产行业的健康发展。

15,本方案是在深刻理解房地产原理和现实困境的基础上而制订。相对照的是,当前地方政府的一些措施是无效甚至是负面效果的。比如现有的共享产权住房、长租公寓或公共租赁住房 REIT,其中:现有的共享产权住房是集中建设在偏远区域,无法影响现有房地产市场;而以租赁为目的住房,租客无恒产则无恒心,装修汽车家电生育等方面的后续消费是大打折扣的;而且,这些措施都有无助于 “将投资房转化为刚需房” 的目的,相反,这些租赁、共享产权住房反而消灭了潜在刚需购房客户,从而减少了接盘投资房的刚需群体数量,所以说这些措施的客观效果甚至是负面的,应赶快停止。另外,政府以地方城投拿地的方式维持土拍市场,在没有解决商品房库存堰塞湖的情况下,城投建设商品房继续投入市场销售,是进一步提高堰塞湖的水量,这也是治标不治本的做法。所谓治本的办法,就是将投资需求快速大批量转换为居住需求。

16,综合考虑,建议政府完全承担首付(或为降低购房者毁约风险让购房者支付少量首付比如 5 到 10 万元),实现了形式上的零首付购房 (政府的首付出资转换成了政府拥有的产权)。其道理是,不能对购房者涸泽而渔,要让刚需保留相当的生活资金,这样才能更好地培育家庭消费市场;

17,必须严肃彻底解决烂尾楼问题。烂尾楼涉及到市场的基本信任问题,是对政府信用的沉重打击,还会大幅降低期房量,正如王安石所说,“自古驱民在信诚,一言为重万金轻。”

五、结论和呼吁

如果实事求是地承认当前房地产已走入困境,并且客观分析导致困境的现状和原因,那么就会得出一些用以推动变革的观点,包括:

1)当前房地产市场投资比例过高,刚需被驱逐。改革的目的是在较短时间内将投资房大批转移到刚需群体手中,从而快速缩短商品房库存去化周期,为房地产市场重归健康发展、地方经济转换为消费经济等战略计划而服务;

2)房价下跌甚至崩盘会有后果严重。地方政府要稳定房价,则必须下场持续扫货并持续转移到刚需手中,还要保证刚需不会将房子重新转售继续形成商品房库存;

3)本方案的 “共有不动产权” 的设计几乎解决了各方面的难点问题,是一个能够最大程度满足各方面需要和城市战略规划的方案,而现有的”共享不动产权”、“长租公寓”、“租赁住房 REIT”等无助于解决房地产市场的问题,应予停止。

希望有地方政府看到本方案并采纳实施,相信可以较好地解决当前的房地产困境。如果有需要,本人可为地方政府进一步解释方案要点。

知乎用户 易冷轩​ 发表

发现没有,搞经济的都是只用经济的思维看问题,谁说经济问题一定要经济解决了?

知乎用户 匿名用户 发表

放心吧,该梭哈的已经梭哈啦。

都到最后一步了,身为普通人的我们,有什么好恐惧的。

明天太阳照常升起。

知乎用户 心灵寄汤 发表

房子砸在手里卖不出去,出租行情也不好的时候,相当于只能买进但不能卖出

这时候不能叫资产,顶层的人叫你住房不炒,不是让你把话反着听,这也不是什么饥饿营销

让钱靠近你的东西叫做资产,让他远离你的东西叫做负债!

知乎用户 波多野猫叔​​ 发表

仅仅是个人感觉,也不能完全算是 “沃尔克时刻

因为 “沃尔克时刻” 是通过加息将市场上的货币活跃程度降下来,本质是降活跃。

但是现在的国情,是希望市场上的活跃货币不要往房地产跟一切阻碍 “三胎政策” 的行业跑

不是说这些货币不活跃了,而是叫他们换个地方活跃,比如高端制造、科技研发这些领域

当然这些领域相比之前的热点领域,需要更长时间的打磨,难以快速变现,这也是很多资本之前一直不愿意去深耕的原因。

的确短期来看会带来一定的增长幅度降低,但是对于长期发展还是利好的

最近有一个名词很火,叫 S 基金,当然这个词语不是才起的,而是因为很多之前的私募到了现在的节点慢慢退出了,这笔资金的体量非常大,上万亿的规模,如果规划好这笔钱的方向,可能都不需要放水。

这可能也是为什么开始对一些特殊行业进行管制,对一些行业扶持的原因吧

更新一下最新的消息,北京证交所成立了。

知乎用户 神奇的萝卜​ 发表

此消彼长,是一个非常有意思的金融调控现象!

过去二十年,房地产市场发展,主要在三个方面,房屋居住属性,投资属性和金融抵押品属性!另一层面是可持续扩大金融机构资产扩张,做大做强国有上市公司资产,混合金融资产!

接下来,从 2019 年初开始,在房住不炒,稳定房价的大战略调控下,未来超发货币,逐渐被各大金融资产抵押担保所占据!换句人话,房地产属性,只剩下居住属性,金融抵押担保属性!超发货币,逐渐沉淀在复杂金融市场波动游戏中,同时,中国经济增长模式,以金融市场波动为主要推动力,调控经济,也是以金融市场波动为主!

再延伸,中国家庭和个人财富增长模式,已经转换到持有金融资产为主,金融资产抵押担保为杠杆债务结构,这又和中国未来经济政策,以金融和高端制造业相互结合,助推中国经济转型!

当美国经济增长以超发货币,推动金融市场波动游戏目前在高位震荡,未来,必然逐渐中长期调整,货币流出,部分进入世界金融市场,部分留在美国房地产市场,推动美国地产价格逐渐上涨!这是没有办法的权宜之计!

另一个视角,外流美元资产,部分进入中国金融市场,吸引外资,从而转型成吸引外资金融资产,对于国内金融政策开放和在各大自贸区自由流动,成长担保外资金融资产投资的法律法规!逐渐以各大自贸区为进出口外资金融通道,逐渐削弱依托香港为主的单一外资进出口通道,降低香港金融中心地位!只有香港金融中心地位降低,才是检验中国金融市场是否大开放,成功开放的标杆!

在另一个层面,各部委,各地政府投融资平台,形成国内淡马锡投融资盈利模式,参与国内金融市场大开放格局!目的是稳定中国金融市场波动,可持续震荡上行格局,另一个目的是抵御因为金融市场大开放,预防金融风险泡沫!

最后,在共同富裕发展道路战略布局下,个人和家庭,只有中长期持有中国金融资产,才是共同富裕的底层逻辑!

知乎用户 彼得杨 发表

日本人看得蛮清醒的。虽然你们在网上各种段子笑话,但是上面比键盘侠清醒多了。

现代生育率下降,主要是三种成本的上升:一、女性结婚和生育的机会成本太高。

二、扶养和教育的机会成本和绝对成本太高。

三、男性结婚和生育的绝对成本太高。

影响力从前到后依次递减。

所以房地产政策不会退出,它降低的是第三项成本。近段时间的一系列重拳,降低的是第二条成本。

但是成败的关键其实是第一条成本,也是影响权重最大,占比远远过半的成本。所以肯定还会有大招。

知乎用户 尔朱荣 发表

历经打压,好行业未必只有地产,但地产天生是个好行业。

地产商业模式和逻辑比较简单,财报稍微学习一下便能看得懂,但有几个 bug 级的存在成就了其是个好赛道。

①产品风险小,利润确定性强。(空头对手盘太强大)

②自带杠杆属性,自有资金回报率高。(做得好空手套白狼,不需要自投)

③可先款后货。(预售机制,可以用项目滚项目,放大杠杆)

④产品无折旧,越放越值钱。(跟白酒类似)

相比于制造业,上述几点看了估计你就会明白原因。无怪乎那么多制造业老板跨行来做地产。

你认为还有什么值得投资的好行业能超的过地产?

知乎用户 广州融资故事​ 发表

货币超发的初衷是在新冠疫情和外部环境恶化条件下,为了维持经济体的稳定发展,做出的权宜之计。

实际操作的时候,基本通过印钞,低利率(低准备金率),发债(推高债务上限)等手段来释放流动性,保持一定的经济活力。

是否会出现沃尔克时刻和明斯基时刻,单看货币政策,可能还不够充分。

可能还要综合考量实体经济的投资和回报率,就业率,具体的投资或刺激方向等因素。

毋庸置疑,超发货币的一部分,进入了房地产业,或者其它基建项目。从房地产的宏调政策来看,国家确实在控制资金流向,所以,宏调政策不可能很快退出,或者做重大修正,本身,这种控制是应该的,必须的,否则,房地产泡沫就太大了。

反正,现在的经济形势是存在巨大不确定因素的,小心谨慎是必须的,关键还是要保就业率,不能出现某些服务业,尤其是劳动密集型行业大的动荡。

知乎用户 老疙瘩汤 发表

房产投资退潮后,接棒的可能是 FOF(难点和重点是通过组合管理熨平波动)。资管行业最黄金的时代去年就开始了。

我注意到最近 IC 贴水突然变大,应该是量化中性产品增多导致的。估计是禁止刚兑后原来的银行理财资金进来了。比如招商银行代销的金锝中性产品,年化 6 到 12 左右,发出来就秒无。

现在 A 股现在每天 1.2 万亿成交量,其中大概 3000 亿是量化基金交易的。还有部分是主观多头的 t0 增强交易的。没办法,量化基金换手一年 100 倍起,主观基金按多了算也才十几倍,如果不是网红基金经理,不搞这个券商不乐意卖。

知乎用户 Deep Van​ 发表

还能咋看。

李嘉诚、王健林、潘石屹都离场了。

知乎用户 Psycho. 杜先生​ 发表

房地产不是贫富不均的原因,而是结果。

当然,确实有少数人早年在城市买房赚到了钱,但是对于大多数的刚需,也没办法把房子卖掉。

北京 20 年前房价 3000-5000,现在均价五万以上。

房子名义上是有十倍涨幅,但是肉价、菜价价格也涨了 5-10 倍。

20 年以前,猪肉也是 3-5 块钱一斤。

富贵只是纸面上的,并无任何意义。

大部分只是希望房子能跑赢通胀,资产不贬值。

对比来看,与现在鼓励的买股票、基金都是一样的目标:就是诺干年后,再把这笔钱拿出来,还能买到一样多的肉吃。

贫富差距的原因,与一次分配、二次分配都有关系。

技术原因,不展开讨论。

至于三次分配是否能降低贫富差距,拭目以待。

知乎用户 娓娓道来 886 发表

点此链接阅读体验更佳:财迷‖数据分析最新疫情及 “房地产成瘾” 的“戒断反应”背后之趋势和对策

闲话休提,直接上数据:

ONE. 疫情确诊病例在增加,但死亡人数在减少

由于 Omicron 的传播,最近全球新冠确诊案例出现爆发式猛增 (图看不清请点击放大并横屏,下同):

再加上最近西安、河南、深圳、天津等地疫情都似乎特别紧急。就财迷在朋友圈所见,感觉大家都人心惶惶。

不过,虽然确诊个案在增加,变种病毒带来的死亡案例总体在下降。去年的高峰期日增死亡案例达到了 1.7 万人,最近的日增死亡案例大约 5 千多人:

所以,网友形容 Omicron 病毒的图,似乎确凿也比较形象:

TWO. 神州经济正在经历 “房地产成瘾” 的 “戒断反应”

疫情之外,我们需要关心的点是神州经济正在经历 “房地产成瘾” 的 “戒断反应”(abstinence reaction)。

最近楼市在不断出现 “大新闻”,前几天是恒大,现在是世茂,这说明神州技术官僚仍然在持续安排着对“房地产导致的成瘾” 进行“戒断”:

与之相关,有如下几点:

  1. 房地产对 GDP 的贡献较高。

就中国银行的报告《中国房地产市场对经济增长和就业的影响测算》看,仅仅在 2019 年,房地产消费贡献了 7.56% 的 GDP 增长 (图看不清请点击放大并横屏,下同):

而在 2021 年,房地产开发投资拉动了接近 0.28% 的 GDP 增速:

2)房地产带来了大量就业。

同样根据中银报告的数据,与房地产密切相关的三个行业中(建筑业、房地产业、金融业),建筑业的就业拉动能力最大。**建筑业每增加一亿元总产出,可拉动各行业就业总计 635 人,其中直接拉动就业 262 人。**建筑业间接拉动的就业主要集中在制造业,一亿元建筑业总产出间接拉动制造业就业 130 人。**金融业的就业拉动能力第二,金融业每增加一亿元总产出,可拉动各行业就业总计 511 人,其中直接拉动就业 270 人。**房地产业本身的就业拉动能力并不大,房地产业每增加一亿元总产出,可拉动各行业就业总计 351 人,其中直接拉动就业 212 人:

3)正是神州良好的基建,才让鬼佬们愿意来神州设厂。

四五年前,财迷在印度旅行的时候,一些城市的宾馆动不动就停电,由此可见印度基础设施之差。居民区停电还罢了,假如是正在运转的流水线或者高炉 / 化工厂,动辄断电可能会带来很多隐患。也正因为如此,不用担心断电,更不用担心工会的神州,成为鬼佬们设厂的优先地域。

4)正是因为神州的地产业让各地财政盆满钵满,所以地方衙门对企业税收才会睁一只眼闭一只眼。

5)地产业带来的 “土地财政” 是各地衙门钱袋子的保证。

6)房子基本上是神州市场的信用之锚——太多人用房子抵押贷款做生意。

而现在,由于需要戒断 “房(tudi) 地产 (caizheng) 成瘾”,以上这些好处都必须被放弃,包括但不限于:大量消费将会消失;大量房地产行业员工需要神州人发挥自己的聪明才智,创造一个或几个新行业来让他们转行;大量的基建将会停滞;地产业创造的大量税收需要用别的行业税收来替代;大量土地财政带来的收入会减少并直接影响到一些人的待遇;神州的大量信贷恐怕也需要新的信用之锚。

简而言之,**现在的神州经济正在经历 “房(tudi) 地产 (caizheng) 成瘾”的“戒断反应”。从高层和技术官僚们的角度来看,戒断房地产成瘾期间神州会很难受,但不得不继续。**这背后透露了上面的魄力,也透露着大量辛苦的工作,值得点赞。

THREE.“戒断反应” 下的第一个趋势是就业需要新的 “造富游戏”

毫无疑问,戒断反应下的一个趋势就是会出现大量待业者,相关证据极多:

1)地产业 / 基建业出现大量待业者,剩下的或降薪或放长假,这已经是相关行业不争的事实。数据这里就不放了,否则本文或会遇到外星人(此处有删节)。

2)最近财迷在好几个群里看到有人转发一些来自地产业的大龄美女的征婚启事,这些征婚启事大都提到自己从事的行业正处于严冬期:

这里顺路提一下:

a) 地产业可能是神州大龄貌美剩女最多的地方,即使不能比肩金融业,也相差无几(实际上在过去二十年,神州地产业基本等同了金融业)。原因是鱼儿多的地方猫儿就多,资源 (money) 多的地方美女就多,而地产业二十多年来是资源最丰富的地方,自然少不了美女围上去。

b) 如今这些大龄貌美剩女恐怕都需要 “转型”,正处于低谷期,各位单身男性不可错过抄底机会,争取早日为国家贡献更多后代(手动狗头)。

3)由于没有了来自于地产业的高回报,神州资本收益率实际上是在下降的:

所以, 连带着金融业也出现了下岗人士:

4)正如财迷以前提到过的,由于地产业 / 教培业 / 互联网业出现大量待业者,所以实际上新入场的上千万高校毕业生面临的就业形势也会比较严峻。具体见此文:《财迷‖保需求即为保就业: 数据分析 1076 万应届毕业生就业问题的影响和对策》。

而最新的证据是清华大学 2021 年毕业生的就业去向:

附带一句,上图有两个很有趣的点:

a) 红圈内,是勇敢地去到体制外的清华毕业生的比例。这个比例的人数现在不到整体的 30%。

b)去外企的清华毕业生连 3% 都不到,这除了说明清华学生更愿意去神州企业之外,恐怕也说明了需要高科技人才的外企数量在神州企业总体数量中的真实比例。

需要注意的是:虽然清华学生就业木有问题,但神州 985 学生不到千万毕业生的 1%。99% 的高校毕业生该如何处置是一个问题,总不能让他们买下面这样的书学习然后去入行吧?

何况,待业者多了之后,都转行去做外卖,外卖也不好做:

或许接下来去开坦克是唯一出路:

但问题在于神州军队才进行了精简,总不能让大家去按 F 开另一种坦克吧?

综上所述,窃以为,​为了能够戒断 “土地财政成瘾”,神州需要有较强魄力和相当的智慧的人来启动新的造富游戏,制造新的平台,以激励大家维持工作的动力,稳定经济的成长。

毕竟,如果没有新的造富游戏,要想戒断,会非常艰辛。

FOUR. 戒断反应下的第二个趋势是新一线城市将 “原形毕露”

第一:财迷维持以前的判断:神州只有帝都 / 魔都算一线城市,深圳 / 广州算准一线城市。其余城市,不管是从硬性的资源标准来看,还是从软性的管理和服务标准来看,都远远算不上一线城市。

之前有相关营销机构,把一众城市吹捧成新一线城市,这里面包括了西安:

对此财迷只能笑而不语——财迷在之前文章中讲过,一线城市和二线城市的区别,是应该有严格的硬性标准的。具体请看此文:《财迷‖耶路城、撒冷城和废铁城:神州一二线城市划分的硬标准及投资策略》。

在上文中,财迷指出:一二线城市的划分主要有三大标准:1) 房价,2) 医疗和教育,3)户口。

按财迷的三大硬核标准,神州的一二线城市划分应该是如下:京沪做一线城市,当之无愧。广深或可算准一线城市。而媒体所谓的 “新一线” 城市,其实都只能算二线城市。

所以,看到 2021 年的新一线城市有 15 个,且还包括了西安,财迷顿时就怒从心上起,恶向胆边生——尼玛别的城市都还罢了,西安算个雕毛的新一线?

就最近的抗疫情况来看,西安就连很多二线城市都不如,难道靠睡觉来 “精忠报国” 就可以成为新一线?

与之相比,深圳就不知道高到哪里去了:

财迷还写过文章讲过二三四线城市的情况,链接点此:《财迷‖废土和炮灰城: 神州二三四线城市房价变动逻辑及投资策略》

按照最近的种种事实来看,说实话,西安最多能算得上财迷所讲的 “废土城” 和“炮灰城”中稍好的那种。所以西安得到 “废都” 这样的称呼,似乎确凿也算实至名归。

当然,讲这些,财迷不仅仅是要贬损谁,而是想提醒各位如下两点:

**1)**财迷仍然维持原来的判断:在新冷战导致神州内卷加剧的可能情形下,帝都和魔都可能是神州唯二的能持续维持高福利系统的地方——就和耶路城和撒冷城一样,或者就和 P 壤一样。广州深圳则次之,类似于开城或新义州。至于其他地方,说实话就和废铁镇 / 废土一样,都可以被放弃。

从这个逻辑角度讲,在神州最安全的投资,毫无疑问就是未来的耶路之城和撒冷之城的资产,这些地方一张床,也好过别处一套房。如果各位手上有钱,且手里的钱只能在神州打转,辣么宁可在京沪穗深买一套房,也不要去二线买多套房

2)更深入一层讲,某地的生存法则就是避免成为被牺牲的某个群体,这或是帮助各位保持长寿的最有用的知识。

比如,父母长辈都说能去北京上海工作就不要留着家乡,能润到西方国家就不要留着国内,是有道理的。下图请自行体会:

FIVE. 顾雏军案部分 “平反” 传递的信息

就最近的情况看,上面确实是也在准备打造一些新的造富游戏,最近的顾雏军案,似乎就在释放这类信息:

这里带大家回顾一下此案始末:2008 年 1 月,原任广东科龙电器股份有限公司、格林柯尔制冷剂(中国)有限公司等公司董事长、法定代表人的顾雏军,被佛山市中级人民法院以犯虚报注册资本罪、犯违规披露、不披露重要信息罪、犯挪用资金罪数罪并罚,判处有期徒刑十年。

2009 年 3 月,广东省高级人民法院维持原判。后来,顾雏军向最高人民法院提出申诉。

2019 年 4 月,最高人民法院受理顾雏军申诉后,撤销对顾雏军虚报注册资本罪,违规披露、不披露重要信息罪的定罪量刑部分和挪用资金罪的量刑部分。

2021 年 1 月,广东省高级人民法院依法受理顾雏军提出的国家赔偿申请。

1 月 7 日,广东省高级人民法院对顾雏军申请国家赔偿案作出决定,决定赔偿顾雏军人身自由赔偿金 28.7 万余元,精神损害抚慰金 14.3 万元,返还罚金 8 万元及利息。

各位可能不知道的是:顾雏军当初被判了十年的主要罪名——虚报注册资本罪——其实是一个早就该被取消的罪名。

1)在旧《公司法》的背景下,因为创办公司面临太高的资本门槛,才有虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资的动力。神州当前《公司法》不仅大幅度降低了注册资本的最低限额,而且采取注册资本的分期缴纳制度。在此背景下,虚报注册资本、虚假出资和抽逃出资的意义已经不大。

2)这些罪名和我国当前《公司法》的规定严重冲突。根据我国当前《公司法》,不论是虚假注册资本、虚假出资还是抽逃出资的行为,都属于出资瑕疵行为。出资瑕疵只承担相应的民事与行政责任,与刑事责任根本不沾边。

但是这个罪名仍然被留在了刑法之中,成为了刑法第一百五十八条。

而这次撤销对顾雏军虚报注册资本罪的量刑部分,实际上就是一种对他的 “平反”。

而这样做的用意,新闻最后一段话也讲得明明白白:“依法审理顾雏军国家赔偿案,体现了保护企业家合法权益,支持民营企业守法经营、健康发展的政策导向。”

说穿了,那就是:就现在看,神州企业家 (尤其是中小企业家) 仍然是团结的对象。他们的阶层地位仍然会被维持。

这更深一层的意思,似乎是在对 2003-2010 这几年间发生的 “国进民退” 事件的一次 “纠偏”。

对于这个,经历过 “郎顾之争” 的人,应该不难理解——在炮轰海尔秘密 MBO 之后,郎咸平 2004 年 8 月 9 日在复旦大学的一次演讲活动又直接对准格林柯尔开炮。当天,郎咸平题为《格林柯尔:在 “国退民进” 的盛宴中狂欢》演讲,揭露顾雏军在收购活动中卷走国家财富,造成国有资产流失。

郎咸平表示,他和他的学生经过 3 个月的研究发现,顾雏军先后收购了科龙、美菱、亚星客车以及 ST 襄轴等四家公司,号称投资 41 亿元,但实际只投入 3 亿多元。期间顾雏军通过 “七大板斧”——安营扎寨、乘虚而入、反客为主、投桃报李、洗个大澡、相貌迎人以及借鸡生蛋手法成功将巨额国家资产纳入囊中。

郎咸平称,顾雏军侵吞国家资产,往往是通过介入被收购公司管理层后,大幅提高企业运营费用,提高公司亏损幅度进而压低收购价格来实现的。

有意思的是,之前郎咸平曾经炮轰仰融、 香港某基金、TCL、海尔,这些当事人都选择了沉默,唯有顾雏军公开回应了郎咸平,表示了激烈反对,甚至还给郎咸平发了律师函。

结果,经过媒体报道发酵,郎顾之争演变为国企改革之争。中国证监会随后开始介入调查。2005 年 7 月 29 日,顾雏军从上海飞往北京,一落地便被佛山市公安局拘捕,此时,证监会的调查结果还未宣布,公安已经介入。8 月 3 日,证监会公布了调查结果,称顾雏军等人以及 “格林柯尔系” 有关公司涉及侵占、挪用科龙电器财产累计发生额 34.85 亿元,涉嫌 8 类犯罪行为。

再后来,顾雏军被判了十年。而郎咸平则迅速地把获得的名声变现,除了因为替泛亚和一些 P2P 站台而被围攻过几次外,小日子至今仍然过得非常滋润。他不但结婚离婚了好几次,甚至还 “白嫖” 了一个空姐, 并让其负债 900 万:

而如今,顾雏军终于部分地得到 “平反”,这段公案也告一段落。

在经历了蚂蚁上市被叫停,俞敏洪割肉之后抖音卖笑,柳传志被围攻,美团 / 鹅厂 / 雪梨 / 薇娅被罚款等事件后,顾雏军得到平反,或许能让企业家们放下心来,安心投入社会主义建设(手动狗头)。

最后,我们就可以做个总结

1) Omicron 导致了确诊数上升,但新冠死亡率却在下降,大家不必惊慌。

2)我们需要关注的是神州在戒断 “房(tudi) 地产 (caizheng) 成瘾”过程中产生的一些可能的“戒断反应”。这背后可能的趋势很多,财迷能说的主要就两个趋势:

a)神州会出现大量待业者,急需新的 “造富游戏” 让他们去“大有作为”。

b)在疫情中,神州某些 “新一线城市” 已经是原形毕露,显示出不仅是在硬性资源上比不上北上广深,就连软性的管理和服务也比不上。随着戒断反应的持续,北上广深将成为财富 / 人才最好的避风港。

言尽于此。

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知乎用户 不动者 发表

他不懂中国,或者假装不懂中国,这么多辛苦 996 的公务员,不卖地怎么让大家过上富裕的生活?卖地不好?这就看从什么群体的视角了。如果你吸 du,代价是你家的猫猫狗狗承担,你会戒吗?

ps:广州限价已松动,汇景台直接卖到了 13~15w。

知乎用户 Chuck Noland 发表

题目让我有点懵逼,我以为记忆欺骗了我,沃尔克不就是加息的那位吗?就去又搜了一下:

“1970 年代晚期,时任美联储主席沃尔克采取了把利率迅速上调至 20% 以遏制通胀,之后在 1980-82 年美国经济经历了大幅衰退,但亦为 1980 年代和 1990 年代的长期扩张奠定基础。 “沃尔克时刻” 指的就是像这样的政策变化。”

1978 的美国和今天的中国有任何相似之处吗?为啥牛头不对马嘴的说这个?

然后我发现原来是前两天鲁比尼做了个预测:

“明斯基时刻” 后又是 “沃尔克时刻”! 鲁比尼:全球央行进退两难

人家说的是欧美要面对沃尔克时刻,和中国有什么关系?

中国已经是全球主要经济体里面利率最高的了,还能加息?

知乎用户 一直住顶楼​ 发表

看了几个回答,才发现是去年 9 月的问题。其实这个问题上,没有人会有一个正确的答案的,最多是若干年后来挖坟,找个类似正确的答案。

房子贵不,当然贵,不管绝对价格还是收入比,都不逊于发达国家的大城市了。有泡沫不?可能是有的,毕竟这么贵。但会跌不?不知道。那么不爆的泡沫算不算泡沫呢?

中国的核心问题根本不在于房地产,尽管大家都觉得是灰犀牛。其实是中国有没有能力将自己的制造业或者科技业,部分进入高端产业。比如 10% 的高端市场(什么叫高端市场,就是高利润),如果这个目标实现不了,说白了,就是中国 10 多亿人口只能卖苦力,那么有金融危机或者硬着陆就是很惨,软着陆就是比较惨。别说房地产吸了多少资金,互联网公司够有钱的吧,有几个能做出世界级的产品出去赚高额利润吗?如果资本认为中国某些产业能真正诞生国际级的大公司,会没有人投资?中国这类公司少之又少,与国家明面上的 GDP 明显不符,这才是核心问题。

沃尔克时刻也好,明斯基时刻也好,国家的核心竞争力取决于科技。中国的科研实力到底怎么样,不要急着用论文专利来评说,就问一句:中国有几个科技产品是能卖出高额利润的?

知乎用户 猪儿笨笨 发表

这个世界上没有什么是 “苦一苦百姓” 解决不了的,如果有,那就“再苦一苦百姓”。

知乎用户 曾桀 发表

那就加息嘛,不用羞羞答答。然而,公共开支咋办?不可能让人顶着高利率借钱生产吧。

既然又抬了个洋人名出来了,直接学当年美国加息到 20%好了,然而能这么做嘛?

知乎用户 bluetrees​ 发表

简单,直接,明了,一目了然。

知乎用户 大唐国子监祭酒 发表

这副牌非常明显了

在经济下滑周期,劳动力还充裕,要素价格还较低的经济周期里,大规模建设新的廉租住宅,然后在 10 年之后,进行新的 “房改”,释放巨量的力量。

这样,一方面可以解决经济低谷阶段就业和产能过剩的压力,另一方面,为下一阶段经济起飞,积累 “存量” 资产,尤其是可以大幅增加不景气周期里的社会稳定性。

这就是调整的必然性

知乎用户 易晓 发表

民众希望的,仅仅是一个平安的家。

家,有房子住有肉吃。

中国五千年,民众能拥有这两样的时间有多少呢?

民众失去这两样东西时,沉默的羔羊也会把卷起来的羊角变成反抗的武器。

知乎用户 珷贤知乎 发表

野村的几位经济学家水平都很高。他们对宏观经济的洞察,让我十分佩服。

知乎用户 叶飞 发表

调房价,房价涨;

调房租,房租涨。

知乎用户 小舟 发表

中国不会这么傻,房地产的错已经铸成,选择刺破是错上加错,房子的上下游产业太长,刺破房价可不是仅仅是房价暴跌,鼓吹这个是给中国下套。

房地产不管是主动刺破,还是被动破裂,对中国经济的伤害都是巨大的,房价下跌势能形成,国家就很难控制,投机者恐慌行抛售,刚需长期观望。各种债务,高杠杆问题会暴露出来,房地产崩盘会引发金融,建筑,家电,装饰装修等等房地产相关产业崩盘,相关行业失业率飙升,消费抑制。刺破房地产泡沫,这不是给自己制造一场巨大的经济危机么?建议中国刺破房地产的怎么不去建议美国刺破股市?美国人会听这些人的建议么?显然不会,因为后果太严重了。任何一个正常的国家制定政策都会有底线思维,不会胡来的,除非别无选择,否则是不会选择最坏的情况的。这个建议大体上是蠢坏叠加的,是有些人希望中国如此。

中国不刺破房地产,房地产就不崩盘了?我们要明确意识到,该崩盘还是要崩盘的,但这个崩盘是迫不得已,没有后路的情况下的下下策,我们现在要做不是任由房地产崩盘,更不是主动促成房地产崩盘,而是千方百计阻止房地产崩盘。

解决房地产问题的根源在分配,认识到资本主义核心分配问题,理解房价问题就不难了。就资本主义分配模式来看,先富带动后富是不现实的,资本不是一个具体的资本家,而是有着强烈增殖欲望和驱动力的人格化的物。资本本身是没有增殖能力的,没有附加人类劳动,物还是那个物,并不会凭空产生增殖。

中国人获得资本的原始积累有两个主要途径,一是改革开放后自己的努力,二是国企改制,我们不去管这个过程中是否存在违法的情况,就单单随着改革开放,这些巨量资本在这些人手里积累,这些人可选择的,稳定收益的投资渠道并不多。所以房子被盯上是必然的,房子和学区,医疗,养老,交通,商圈绑定在一起,是很容易垄断的,只要能垄断就意味着暴利。

中国房地产的逻辑就很清晰了,资本在少部分人手中迅速积累,除了房地产,没有稳定的投资渠道。通过垄断学区,医疗,养老,交通,商圈,房地产很容易形成垄断,攫取超额利润。就这两点,房子不涨才怪呢!

资本迅速在少部分人手中迅速积累,这部分人通过各种手段影响地方的决策,行成社会资源垄断,炒作房价。要解决房价问题,从这两个根本点入手才是正确的。

首先是资本迅速积累问题,我们的税收政策是鼓励资本增殖而忽视公平的,个税本来是用来缩小贫富差距的,现在成了事实上的人头税,依靠资本收益的大佬不拿工资,反而不用缴纳个税,缴纳个税的主体反而是工薪阶层。这种税制下,资本积累速度怎么可能不快?资本积累必然要寻求投资渠道,这个渠道自然就是房地产。易垄断,人口基数大,刚需,资本都不需要附加人类劳动,通过垄断攫取超额利润,如此又加速资本积累,加速房价上涨。很多在传统行业积累资本转战房地产,都大赚特赚,坚守本行业的都过得苦哈哈的,在这种氛围下,资本会被各种力量裹挟着进入房地产市场。

还有出口退税,在一些领域应该逐步取消,这个税种给了一些行业薅国家羊毛的机会。躺着挣钱,谁还热衷于产业升级?既然是赚快钱的,那外贸赚的钱用来炒房那就是必然的,这些人的思维模式是一贯的。鼓励出口,对形成内循环也不利,真金白银换漂亮国花不出去的纸币,这个买卖怎么算都是亏了,更何况是国家补贴?这不是用中国的钱补贴外国人,然后部分中国人再用这些钱盘剥其他中国人么?这样的经济发展是没有效率,毫无意义的。

没有良好的投资渠道,跟我们股市幼稚也不无关系,一个畸形的,发育不正常的股市谁敢投资?有稳赚不赔的暴利房地产,股市谁会去投?股市不是增加交易所的问题,而是要解决发育不正常的问题。从某种意义上来说,我们应该庆幸这个发育不正常的股市没有被爆炒,不然现在可能就是双重头疼。

解决资本积累过快的问题,我认为有几个方向可以考虑。一是税制改革,中国上一次高速发展得益于分税制调动了地方的积极性,这次改革如果能够在抑制资本积累过快,促进税收公平,同时又能再次调动地方积极性,减少土地财政依赖,那中国经济再次起飞还是有可能的。不过这次税制只是一个点,国家社会经济需要整体革新,这个关键点就是公平!二是建立公平的投资渠道,引导资本向实体,向国家急需的产业投入,后面我会讲到,真正解决房地产困局的核心在产业升级,在劳动生产率的提升,一切经济增长的本质是劳动生产率的提升,没有劳动生产率提升的经济增长是虚假的,是不可持续的。而劳动生产率提升的关键是产业升级。房地产问题破不破,取决于我们产业升级成功能不能赶在房地产暴雷之前,产业升级才是我们真正的命门。产业升级失败,房地产暴雷不暴雷我们都会陷入衰退,我们必须清醒的意识到这一点,在这个时间点上,所有政策都应该围绕产业升级这个关键点上。交易所要建,更重要的是交易制度要完善,要真正有利于引导资本进入国家急需的产业!

垄断是万恶之源,世界上大部分经济问题的根源都是源于垄断,源于资本的贪婪,人性的贪婪。资本的积累让原本做实体的老板们沉沦了,实体外贸那么辛苦,何必呢?优质的学校,医院,养老机构,便捷的交通,商圈,这些公共产品在信息垄断和实体垄断双重作用下,被利用了。何为信息垄断,普通人还没一点信息的时候,有些人已经看到规划图了,甚至有更改规划的能力,这就是信息垄断。实体垄断很好理解,地方为了配合房价炒作,热衷于迁学校,迁医院,这些钱,不用地方政府出,房地产公司出了。名利双收,垄断了优质教育资源,你还不能骂他们!这些本来应该公平的社会公共资源就这样被利用了,被裹挟了,成了盘剥普罗大众的利器。改革开放这么多年,乡镇一级的教育用崩溃来形容毫不为过,城乡教育差距没有缩小,反而扩大了,不管是师资还是硬件,差距都非常巨大。地方真的不知道有问题?他们当然知道,但是即便一些正直的人也不敢说,也不能说。

所以破解这个问题的根本就是社会公共资源的公平投入,优质的教育资源,医疗资源,养老资源应该是普惠的,而非垄断的,为单一产业服务的。要鼓励有实力的大企业,特别的公有制企业,办教育,办医疗,办养老这些社会公益事业,允许企业给员工自建房。过去我们一些好的政策要恢复起来,不要搞一刀切,搞垄断,要多种形式并行发展,要形成良性竞争。在地方政府的考核上,要关注每千人教育,医疗,养老资源,要考核覆盖率,人为垄断的,要一票否决。在现有的体制下,要解决顽疾,必须要跟官帽子挂钩!

房地产发展到今天这种地步,非一日之过,解决这个问题也非一日之功,操之过急,冒进,都是害人的。我们现在要的稳定!稳定!稳定!不要听一些人胡说八道,要分析具体问题,要抓住主要矛盾。我们现在经济主要矛盾是产业升级,社会主要矛盾是公平。

产业升级缺时间,缺人才!这个时间就是房地产自然暴雷那个时候,我们本身要争取时间,有些人妄想我们自爆,把暴雷时间提前,目的就是阻止我们产业升级。

怎么帮产业升级争取时间,那就是解决社会公平问题,解决社会公平的核心在分配,在税制。公平问题解决,房地产问题会随着生产力的提升,逐步解决。现在最好是横盘不涨,手段就是我上面讲的。

公平!公平!还是他吗的公平!

知乎用户 游戏原型​ 发表

其实只要平常有留意基本面的人,就应该知道房地产与人口老龄化就是一对死对头,而中国的人口老龄化又会非常剧烈而长久,房地产的好日子肯定是已经到头了。

现在可以说是房地产治理的最后时机了,过了这个时机就很有可能会在几年之后出现硬着陆,所以提前布局是非常有必要的,而且在着陆之前治理是绝对不能停。

在未来这几年里,中国或许还能享受到半个多世纪前 “三年自然灾害” 的反向红利(这段时期人口出生大减,能明显缓解即期的老龄化社会问题),在这几年里房地产市场还是有喘息机会的,但这只是回光返照而已。现在政府的治理就是利用这个回光返照给房地产行业出清,把不良资产尽可能清理出去,那么到了人口老龄化问题急剧变化的时期,这些房地产企业也能轻装上阵,寻找他们的第二春。

当然了,理想与现实总有一定的落差。房地产市场的体量非常大,它包含的不良资产数额也是非常巨大,不可能在短时间内完全出清,自然要预留几年时间来完成,这期间监管治理当然不能停。但即使是这样,最终能出清多少仍是个未知数,对于房地产的未来有多大作用谁都说不好,只能说能搞多少是多少了。

知乎用户 森罗万象 发表

赚的都是断子绝孙的钱,赚吧,想看看房价一亿一平!

知乎用户 思某 King 发表

房地产各指标突破历史低点

知乎用户 万虑拾得​ 发表

把房产调控和整顿平台联系起来,就能看到背后的一盘大棋。

房产调控始于三道红线,这是用很激进的手法改变了房产公司的外部生存环境,所有开发商一夜之间懵了。在中国搞房地产,都需要良好的政商关系,甚至很多都有相关背景,谁的后台都不简单。那么调控的目的就很明显了,就是要切断开发商给后台输血的管道,敲打他们的后台,一下把所有利益集团在房产领域的投资都锁死了。

整顿平台也是同样的道理,大平台的背景都不简单,尤其海外上市的中概股,往往都被国内权贵和西方资本重仓持有。反垄断和保护数据安全,不但让那些平台割了肉,还要监管他们手里最有价值的数据,所以中概股才会集体暴跌。这也相当于一夜变天,连出逃的机会都没给,打的就是西方资本和国内权贵手里的钱。

老王的小说,通篇都围绕着如何设局,把贪官手里的钱都圈进来再收归国有。结果我们就看到了这个现实版,把国内权贵和西方资本一锅端。

这盘大棋,挑战的是西方主导的商业规则,目的是推广东方普世价值,联合全世界的百姓打败资本霸权。操作方法和更多相关内容,请看我的专栏 “用网络惩恶扬善”。

知乎用户 蚂蚁 发表

陆挺说的很对

但如此坚决彻底的改革, 是否能做到呢?

经过这些年的观察,各人心中各有答案。

知乎用户 正午马天尼 发表

大家都应该知道产品和商品的区别。

产品是自己用的,不销售,自己做自己用。例如自己做的饭就是产品,自己做自己吃,能吃多少做多少,吃饱了就不做了,休息睡觉,饿了再做。如果我们发现了不要吃饭还能长生的秘诀,就可以永远都不要做饭了,肯定美滋滋的。

但是商品就不一样,商品不是自己用的,而是用来交换其它商品的,是用来赚钱的。饭店做的饭就是商品,它不知道能来多少顾客,需要准备多少原料,需要做多少饭。而且如果大家都发现了不要吃饭还能长生的秘诀,饭店就得破产,所以饭店就得希望老百姓永远都得有需求,它永远都能生产下去,它还想刺激消费,把顾客的肚皮撑破。

产品的生产就是够用的就停产休息,商品生产就是一刻也不能停,一停就破产。

计划经济也叫产品经济,它根据全国总人口做生产计划,满足全国人民的生活需求。住房如果够住的了,就停止建住房,把劳动力和设备调拨到其它行业里去。如果各个行业的产品都够用的了,全国就可以都放假休息,快用光的时候再开始生产。

市场经济也叫商品经济,资本家一刻都不能停产,一停产就意味着破产。所以必须不停生产。住房卖不出去怎么办?炸了再建。牛奶卖不出去怎么办?倒河里再挤。很多资源被浪费,劳动力白白辛苦,环境还被严重污染。这就是私有制市场经济的高效。

知乎用户 郑庄公​ 发表

野村很多研究是基于日本国情在做的。所以听野村谈经济如果不代入这个背景其实会觉得荒腔走板。野村讨论的前提始终是日本停止增长以后,应当如何刺激经济。大方向必须加税,小方向必须对居民投资免征税刺激投资。所以他眼中的所谓 “沃尔克时刻” 并不是中国人眼中的打压房地产。房地产调控不退出,但是恒大的问题应该怎么解决呢?从日本人的角度来说,这个沃尔克时刻是必须保证先让恒大着陆后再谈。反过来是防疫,从野村的角度来说,如果中国坚持零增长,所谓的服务业开放的前提是能坐在一起开会这个基础得不能再基础的东西都做不到,后期服务业开放也是个纸上谈兵。野村调研一家中国企业,隔离 14 天,回公司再 14 天,我调研意义在哪里。这也是中国需要解决的沃尔克时刻。不仅仅是加息,尤其是放松管制这一块,需要精准发力。

中国领导层似乎不像日本人那样喜欢研究术,都是大的宏观布局,所以我觉得且听之。

知乎用户 伊芸 发表

抛砖引玉

我认为很多人没有回答到点子上

这不是简单的沃尔克时刻,这是在削藩,房地产调控只是手段

总结下就是两个点:跨周期调节 + 金融供给侧改革,两者的核心都在于控制影子银行的规模和其派生出货币的价格

想想汉武帝当年怎么做的?盐铁专营铸币权收归国有剥夺了藩王们的货币发行权。我朝目前在做同样的事,瞄准的目标也是同样的:dfzf 用来发行货币的影子银行

这便是 7+8 号文和房地产泰山压顶的政策的意义——地方融资平台和房地产就是诸侯手中的印钞机,系统性风险就是他们与 zy 分庭抗礼的底气

而剥夺 dfzf 的货币发行权不是一个一蹴而就的事,它需要一个庞大而复杂的顶层设计来代替曾经的经济结构

我不知道知乎上这些侃侃而谈的有多少人读过孙国峰司长的《健全现代货币政策框架》,但这篇文章表明央行在试图统一货币价格的度量衡——一个围绕央行利率中枢运行的市场

一边是控价,一边是缩量

此谓跨周期调节是也:用一个偏保守的、稳定的政策机制去逐渐消化系统性风险

从今以后,你得按照我的规则玩儿了——影子银行 2.0 版

在这个 2.0 版正式建立完成之前,房地产调控当然不会放松

于是问题来了,猜猜这个 2.0 是谁呢?

知乎用户 无志青年刘敬梓​ 发表

野村 18 还是 19 年就预测美股崩盘了,这要是个 zh 大 V 写的不得被高华嘲讽死…… 当然确实还是崩了一次的,只不过被特定事件掩盖之后可以 “合理” 的放水所以现在可以没事而已。

当然我的意思是指部分群体对野村的态度值得玩味,野村看衰美股就 “罪大恶极”,野村看衰中国的房地产行业未来就迟早还是要用夜壶,毕竟高华,恐怕是真的有美国的股和中国的房的(某著名高华就有天津四套房的梗)。所以真想看点门道,首先要避免自己被高华影响。

技术层面我不懂,但是 O 大说的真的是很好,很客观,非常值得看。

知乎用户 风暴剑士曹子建 发表

9.3 更新

竟然有人没有感觉到这些调整我也是惊了

股市的科创板、新三板、转债、涨跌幅、新股上市速度等等已经是翻天覆地了吧?

银行理财、支付宝、信用贷、暴力催收、p2p 这些整顿总能看到吧?

楼市的动态利率、限购政策、税率调整,只要买房卖房都绕不开吧?

保险的寿险改革、万能险取缔、车险改革可是和普通人息息相关吧?

娱乐圈这几个月吃的瓜不够多吗?互联网 996 都开始取消了。教育行业更是大地震。

这些都感受不到的,怕不是生活在异世界吧?

以下是原贴

综合来看这轮调整

15 年开始强化金融管控,股市、银行

17 年开始控制楼市

19 年开始规范保险业

21 年开始规范娱乐行业、互联网行业、教育行业

从根上把热钱流过的产业都挤了一个遍

有计划、有执行

践行高质量发展的理念

respect

知乎用户 胖头鱼佳 发表

现在很多地方政府的财政收入已经离不开卖地这个金手指了,所谓的对房地产的调控更多的只是让老百姓卖不了房(二手房贷款基本停了),让房地产开放商优先卖房,尽量让房价持平或者在一个很小的范围内波动,结果就是老百姓不敢买房,投机客也不敢买房,房子卖不出去了,请问土地你能卖给谁?这种与其说是调控,不如说是保护。

最近土拍很多都推迟了,不就说明房地产开发商不愿意接盘了么,地方政府主要的财政收入只能靠卖地,中央总不可能给下面地方政府不断输血吧,也不可能让地方政府自己加税(现在很多实体企业都奄奄一息,再加税就活不下去了),那地方政府的日常开支总要维持吧(还有那么多公务员要养)。。。继续开印钞机印钞倒是可行,但是最近这通胀已经很牛逼了,看看期货里面大宗商品涨成啥样了吧,再印钱有什么后果就难说了。

调控(保护)房价是很艰难的!最近很多地方政府都出手了,纷纷约谈房地产开放商不许过分降价,还不是因为房价跌的太猛了呗,由此可见地方政府要调控(保护)房价的决心那是很坚定的!

知乎用户 人生如长梦 发表

哈哈,让我想起以前美国的禁酒令和禁烟广告,彼时彼刻恰如此时此刻,我黄某人与赌毒不共戴天一样。

哦,忘了教培现在也归类到这里面了。

知乎用户 希言自然不终朝 发表

自然规律在这里是拿来质疑和违背的,

那代价呢?

债在人类历史就没有平稳落地的,不存在既要又要还要

知乎用户 不成村落夕陽邊 发表

放心,洋芋管够。

知乎用户 鲱鱼罐头 发表

所有的危机都是债务引发的,目前对房地产的调控,表面是在控制房价,实质上是在控制债务,还记得 08 年的美国的次贷危机么?美国的金融机构出现了罕见的破产,其根源就是房地产的债务。

如果债务控制在一定的范围内,房地产是完全可以健康发展的,难就难在,一旦人们把房子作为投资品,就会开始计算其收益率,开始不惜一切的找钱,借钱,然后用于购房,坐等升值。

这就好比股市中的 “追涨”,一开始都是理性思维,赚点就跑,见好就收,但只要体会过这种赚快钱的过程,就会痴迷进入,很难自拔,而且房价在未调控前一直在涨。

房住不炒的政策背后,不是要控制大家买房子,如果你用全款买,无论你是自住还是出租,或是坐等升值,这都是没问题的,买房款的近一半作为了土地出让金,给了地方政府,用于搞基础设施及配套建设,这时没房的人就会比有房的人受益,因为他们可以用于别的投资,只要付很少的租金就可以了。

按照中国 2020 年统计的租售比,一线城市为 1:646,二线城市为 1:588,三四线城市为 1:623,相当于靠着租金 50 年以上才能回本。

炒房者才不会看这个指标,他们只看短期利益,用拼凑来的钱,来赚取自己那一部分固定的收益,然后把风险丢给银行,丢给政府,这就是要屏蔽的对象,还有很大一部人,是手中拿着钱,但家里已经有好几套房子了,没有地方去投资,这也是要引导的对象。

目前来看,温和的房地产调控政策,将会持续很长一段时间,待到新的产业起来,房地产市场完全健康发展,房价不会出现大起大落,完全是低风险理财的收益水平时,才算真正的达标。

知乎用户 静雨境 发表

她那时还年轻, 不知道一切以为命运的馈赠, 实则早已暗中标好了价格

现在该支付价格了

赖不掉的

知乎用户 从不毒舌可达鸭​ 发表

『复吸』是指吸毒成瘾人员在脱毒治疗成功后,又开始使用脱毒前所滥用的成瘾物质,如海洛因、吗啡等。复吸是治疗难点,也是吸毒的特点。

复吸现象不仅在吸毒人群中是一个普遍存在的问题,而且这也是禁毒工作一直希望解决的难题。复吸不仅是戒毒者简单的个人问题,更有复杂的社会原因。要降低复吸率不仅要戒毒者自己有顽强的毅力,更需要家庭、社会等各方的关怀与政府的大力支持。

心理对毒品的强烈倚赖,即使躯体的倚赖症状消除了,精神倚赖在较长的一段时间里仍不易消除,强烈地存在着一种对毒品的心理渴求。开始还能克制,如果处于有利环境,再加上坚强的毅力,“心瘾” 会淡化。但如果有不利的因素、前途无望、或心理压力难以承受的时候往往会克制不住毒品的诱惑。一些案主仅仅在几次面试失败后,就感到人生无望终于又一次拨通了毒贩的电话。

由于吸毒者对家庭的伤害不仅仅是财产上的,更是在精神上给一个家庭毁灭性的打击,有多少家庭为此而破裂。亲人对他们戒毒失去了希望信心,亲情对他们的抛弃,更会让他们在吸毒的道路上 “义无反顾”。

知乎用户 找点乐子 发表

不是很认可这种说法,美帝放水是全美资本家一起发财,我们社会主义国家放水是地方政府吃肉资本家喝汤。

我的观点很简单,如果涉房贷款比例要求在未来的三五年不撤销那这就是硬着陆。

房价之所以能涨,之所以人们愿意买房子根本原因在于房子是高度金融化的。一方面金融投机本来就很正常,郁金香可以房子也可以,更重要的是房子或者说土地可以作为抵押品以极低的成本获得贷款,这么低利率的贷款借到就是赚到,民间借贷年利率十几个点的同时房贷才几个点? 这不是投机这是稳定套利。

开发商愿意借钱买地的前提是有刚需愿意借钱买楼,而刚需愿意花两三倍使用成本的价格去买楼的前提是有韭菜愿意借钱接盘。结果到最后一步发现贷款额度不够了,韭菜借不到钱了,你觉得之前的刚需和开发商还会那么积极吗?

这一次才算是中央开始调控了,至于会不会坚持下去我要是能知道还会在这里逛知乎? 地方的钱袋子中央的枪杆子哪边更硬尤未可知啊。我只能说这波不是很看好事业单位和公务员。

现在很多人讲生育率,但一方面生育率的的影响没那么大,就算同龄人少一半一线城市也不缺人,乡镇就让它自然消亡,另一方面生育率生效的时间太长了,可能都换届了。我们应该关注的就是当下,首先应该做的就是刺破中产阶级幻想,具体来讲就是不买房。不开心就要哭就要闹就要摆烂,更重要的是不让小镇做题家当奋斗逼,只有这样才能获得一个更好的幻想。

知乎用户 带带小向晚 发表

日本机构的预测,论点正确,3 大论据只对了第 1 个,后面两个浪漫了。

不是政府殴打房价,是市场自杀了,旁氏骗局通常是自爆,并非引爆。

三条红线,貌似是导火索。事实上,没有炸药的炸药包,再点火,也会自然熄灭。

谁为许皮带的百万一条的皮带买单?炒房客、银行,自作自受呗。

日本机构预测不出来的是,强大的社会主义中国,不会重蹈资本主义日本的覆辙,会以霹雳手段拆除房产泡沫炸弹。

那会是一个奇迹,饱含血泪与智慧的奇迹。现在无人相信,甚至包括决策层的大部分成员。

英国哲学家培根说:“深窥自己的心,而后发觉一切的奇迹在你。”

与中国抗疫的奇迹一样,房地产泡沫安全引爆的奇迹,源于高尚的高明,源于有德之道,而非祈祷。

知乎用户 思想摆渡 THINKTIC​ 发表

想和一定要之间还有一道鸿沟

生育率提高吗?

想降低外国对高科技产品的依赖吗?

想降低贫富差距吗?

想少赚点钱吗?

不想。

触动利益比触动灵魂还难。

所以经济学家想的还是太理想化了。

现实我觉得不会有太大改变。

想我大明的往事,敌人都快堵到家门口了都不肯出钱消灾。甚至钢刀架脖子上都不肯出钱,只有人头滚滚落地,被吓得比滚尿流,被揍到皮开肉绽才肯交出银子。我觉得就没太多期待了。

江山易改本性难移。

只要大多数人还是视财如命,最大的理想还是升官发财,骑在他人头上作威作福,那么一切都不会真正发生改变。

归根结底,关键是我们的思想和我们的信仰。思想导致行动,行动导致结果。我们还有多少有理想的、有道德的人能够为大众的福祉尽心尽力?有多少人能真正相信并且能身体力行的践行全心全意尽心尽性为人民服务?这是关键。


所以话归原题。我们看看过去几年发生的事情。旧城改造,小城市大规模的拆建,现金补偿,导致小城市房价、租金翻倍甚至两倍,彻底耗空了广大小城市居民的钱包。GDP,短期是上来了。大家都把钱拿出来买房了,装修了,支付房租了,数据能不好看吗?但是之后呢?之后怎么办?

之前房价问题还只是几个十几个大城市的六个钱包。现在变成了全民的六个钱包。之前小城市人还有钱消费其它工业品、农业品,现在大家都是节俭度日。市场不行了,因为大家都没有钱了。

我们得到了什么?虚假的繁荣,大量好好的房子被成片的推倒,极大的资源的浪费。除了从小院小楼住进了千篇一律的鸽子笼,我不知道究竟我们得到了什么。

为什么会这样呢?或者是路径依赖或者是太惦记老百姓的六个钱包了。

就不想想掏空了老百姓的六个钱包,房税收到几十年后了,后面老百姓如何过日子呢?

不想。就是想赚钱。以后的事情不关我事。

竭泽而渔。

现在不想再依赖房地产了。不是不想,而是不能为之了。小城市大量高密度住宅起来了,房子不好卖了,大城市房价升天,也不好卖了。大家钱包都瘪了。真没有多少利润可以输出了。

19 年疫情突袭,全国封城封路,经济停滞,起到了雪上加霜的效果。大量的中小企业和个体户面临困境,有人几个月没干活,没有收入。此时急需直升机撒钱进行纾困。美国、日本、香港都进行了全民直升机撒钱,以缓解突如其来的困境。但是我们?我们这的说,都发钱等于不发钱。大众无钱,没有消费,小微企业个体户只能自生自灭。而很多企业商户一旦消失就很难再重新开张了。我们为什么不拿出一些钱来救急呢?这样问的时候我都想笑。这简直是白日做梦。

问题是接下来怎么办?

房地产,到头了。老百姓,没钱了。就剩下外贸苦苦支撑。那么整个经济体系如何继续运作下去?

中间插一句,外贸为何强劲?主要还是西方国家普遍发钱,导致消费需求比疫情之前还高。

那只有重新分配财富,重新洗牌。但这又回到了我开头说的,这可能吗?

当然重新分配财富不是斗地主,主要还是财政手段。第一个是要提高利率贬值资产价格,特别是房地产的价值,辅以全面征收自住房之外的住房的房产税。第二个是要增加财政赤字,全民发钱,贬值现金,把收益全民分配。

知乎用户 臧大为​ 发表

既然是野村证券分析师

反向解读就对了

房地产调控不会轻易退出,分两种情况,一种是名义退出,一种是实质退出

名义退出那是不可能的,论起名义来,十几年一直在调控,从未退出,房价跌了吗?

实质退出?会轻易?怎么也得为难一下。

知乎用户 次货小肥猫 发表

为什么房价能涨不能降

知乎用户 谁谁谁 发表

这次真的不一样

那完蛋了,说明现在真的已经晚了

知乎用户 sjinny sun 发表

没有刮骨疗毒的决心,是解决不了这个问题的。

打点滴治不了癌症

知乎用户 旺财 发表

先说结论,房价不是大山,贫富差距才是大山。感觉有压力的本质也不是因为没房,而是没钱。就算你不买房,存款一亿,一点压力都没有。

这么看,其实房子现在根本就是躺枪,主要就是个充当了一个财力标尺,背了贫富差距的锅,背了发展成果占有特权 (地域特权,阶级特权) 的锅。

房子本身并不贵,贵的是房子附带的特权。鹤岗房子还不是又大又便宜,那就算在北京,把招聘和高考中的户口特权取消,把举国之力建设的高大上的设施、高级管理部门,大学都迁出北京,北京的房价也会立马跌穿。

综上所述,真正贵的其实是比别人更容易吃发展红利的特权,这种特权当前的表现形式为房价。当这特权依附于房子,房价就永远不会跌,相对的,当这特权抛弃房子,房价就会立马炸穿。但,到那时候,这特权就会立马丢弃房价而依附在别的不可轻易获取的载体上,比如房票什么的,造成房价 3000 块,房票 1000 万的局面。至于这票该分给谁,你自己想吧。

所以,只要资源分配制度不改,干掉房价也就是杀个代理人泄泄愤罢了,然后大家换个赛场继续竞争那些稀缺的内核。不掌握分配权,你背上的大山永远都不可能卸下来。

知乎用户 傻傻分不清楚 发表

如果不是五百多万亿的房地产,每年高通胀多出的货币哪里去?

不会是八十万亿的股市吧

所以我认为还会涨,没到头

知乎用户 不叫感恩怪 发表

暴跌了吗?腰斩了吗?

没有啊,

没有你说个屁哦。

举着扎啤说再喝最后一杯?

不好意思,客人们连酒席都不想坐了。

知乎用户 天河何处 发表

加息还是降息是两条路,1. 在每个时刻哪条路正确天知道,2. 哪条路都不好走,3. 不是哪条路就得一道走到底,当然你得是个伟大的赛车手,能够完美操控车辆过弯。所以别看日本人说的信誓旦旦,满嘴是科学,心里全是小九九。

大家的兴趣又落到房地产上了,其实没有商品房,地该涨还是要涨,土地本来就是人类 80% 财富的产出者,海洋现在更多的是执行运输者的角色。

所以房子涨不涨更多的是看上 M 的口味,已经定调了住房不炒,意思就是涨跌无所谓,别炒就行!

怎么理解不炒就是房地产杠杆降低一点,控制波动空间,至于是否要通过降息来降低房地产,不一定。

所以日本人说的完全就是一厢情愿….

现在房产更大的可能性还是跌中带涨,该涨的房子就涨,一些垃圾楼盘该跌就跌。

最后是降息还是加息的选择,其实最好就是放弃调控利率,通过加大数字人民币的推进,直接调控货币总额,而不是调控货币流速。

在数字人民币成型前,和美国做对手盘就好。现在美国人也是看中国做对手盘,大家就互相憋好了。美国可是每股熔断被强行拉了起来,已经用了一次大招了,不是疫情美国真的不慌,疫情在一次提升了中国国力,使得中美角力更加有看点,不然美 + 欧打压中国,中国还真的受不了。

知乎用户 intplusplus 发表

是沃尔克还是明斯基不太清楚,但居民部门在疫情和限贷的双重打击下走向 “资产负债表衰退” 式的通缩螺旋中已经是有迹可循的了……

知乎用户 日月行 发表

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖 澎湃新闻记者 周頔 图

8 月 15 日,在国务院新闻办举行的 7 月份国民经济运行情况新闻发布会上,有媒体提问:工业和消费都低于预期,主要是什么原因呢?有没有受最近房地产等一些因素的影响?

对此,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,今年以来,房地产市场整体上呈现下行态势,房地产投资也有所下降,可能对相关的消费也产生了一些影响。总的看,房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广,对经济增长和社会民生影响较大。今年以来,各地坚持房住不炒,因城施策,支持刚性和改善性合理住房需求,出台多项稳定房地产市场政策,房地产市场总体下行态势趋缓。

从销售看,1-7 月份,全国商品房销售面积下降 23.1%,降幅比上半年略有扩大,但低于 1-5 月份降幅;全国商品房销售额下降 28.8%,比 1-6 月份收窄 0.1 个百分点,连续两个月降幅收窄。

从投资看,1-7 月份,房地产投资下降 6.4%,降幅比 1-6 月份扩大 1 个百分点,但降幅扩大幅度有所收窄。

付凌晖表示,尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题,但从全国看,大部分施工期在两年以上,接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳,总体风险是可控的。

付凌晖表示,总的看,房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善,因城施策效果逐步显现,房地产市场有望逐步企稳,保持平稳健康发展,对于经济的影响会逐步改善。

知乎用户 头榜之乎​​ 发表

这个指标那个指标其实对普通中国百姓来说不重要,重要的是什么?

居民负债。

这是 2021 年一季度披露的授信总额,来自人民银行网站披露的支付体系运行总体情况 [1]

2020 年这个数据是多少呢 [2]

按中国人口 14 亿人来计算,相当于人均使用信用卡额度约 14000 元。如果按 2020 年就业人口来计算,约有 7.5 亿就业人口。[3] 人均使用信用卡额度约为 26000 元。注意,这个仅仅是信用卡。而 2020 年的人均可支配收入为 32189[4]。假设这个收入在 2021 年并未发生特别巨大的变化,那么仅仅从人均使用信用卡额度来看 26000/32189=80.77%,已经预支了 80% 的全年收入。

如果我们想要继续维持当下的房价,我们将要继续预支多少普通人的收入来维持?


DLC1

2011 年信用卡授信总额 2.6 万亿 [5]

(19.64-2.6)/2.6=6.55,10 年间我们的信用卡使用规模增长了 6.55 倍,但是 2011 年的城镇居民的人均可支配收入 [6] 为 23979。2011 年全国的就业人口约为 7.6 亿,人均信用卡使用额度为 3421.05。占人均可支配收入 3421.05/23979=14.27%,80.77/14.27=5.66。

参考

  1. ^http://www.pbc.gov.cn/zhifujiesuansi/128525/128545/128643/4260419/2021060214414974538.pdf
  2. ^http://www.pbc.gov.cn/zhifujiesuansi/128525/128545/128643/4213347/2021032414491874847.pdf
  3. ^http://www.gov.cn/shuju/2021-06/04/content_5615418.htm
  4. ^https://data.stats.gov.cn/search.htm?s=%E4%BA%BA%E5%9D%87%E5%8F%AF%E6%94%AF%E9%85%8D%E6%94%B6%E5%85%A5
  5. ^http://www.pbc.gov.cn/eportal/fileDir/image_public/UserFiles/goutongjiaoliu/upload/File/2011%E5%B9%B4%E5%85%A8%E5%B9%B4%E6%94%AF%E4%BB%98%E4%BD%93%E7%B3%BB%E8%BF%90%E8%A1%8C%E6%80%BB%E4%BD%93%E6%83%85%E5%86%B5.pdf
  6. ^http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201201/t20120120_12784.html

知乎用户 ihtppeimcevcg 发表

这个问题不让匿名啊。。。不敢答的太敏感了。

谁说放弃增长了?KPI 都是要增长的。。。考核的指挥棒说了算。二级公司往三级公司下达的目标。。。

知乎用户 迦南​ 发表

其实每次看到网上关于房地产问题的讨论和评论时,我都有点想笑,不是嘲笑,而是感觉到大众确实很好愚弄!

中国房地产确实早已市场化,也跟金融行业结合很紧密。根据很多专家分析,所谓的供求关系啊,平均房价收入比啊,反正就是种类繁多的各种说法。

没看到一个真正业内人士的透底之说!

中国的土地价格是市场供求关系导致暴涨的吗?

房地产产业内部一直有一个灰色通道,我们来看看是不是这个理。

1. 所有城市都有二十年或者以上的总体规划,特别是一二线城市,那么在中国房地产发展早期,人们可以看到这些?还是仅仅少数人能看到,或者说很少一部分人可以通过正常渠道看到,因为他本身就是这个行业的人,他懂!好了,刚才说的是正常渠道,那么非正常渠道有没有呢?可以告诉大家,有!二十多年前,十多年前,很多国土、规划、城建甚至是市级省级领导,他们都积极主动的跟地产商对接,把城市未来几十年规划谈的明明白白,哪里有地铁线路,哪里有公交站,哪里有机场,很多人可能说,知道了又能怎样?是啊,信息不对称的情况下,先得知道,知道后还得合力操作土地招拍挂,那么在以上两种信息都明确了之后呢,就是最重要的一步了,领导发话了,我们城市发展需要大量资金,目前土地价格不行,达不到我们想要的结果,这样,原本值 300 万一亩的土地,我们通过内部人士,评估价就提高到 500 万,你们几个地产商再配合一下,招标时把价格尽量提高到 1000 万一亩。地产商不乐意了啊,我们提高这么多,会亏本的,除非在另外一个即将发展的区域低价批给土地,领导说,好啊,我叫来几个国企跟你们合作啊,另外的土地相当于零成本给你们,你们只要确保本次拍卖土地价格升值到 800 至 1000 万一亩就行。好嘛,领导立马开始给某国企批发工业用地。地产商立马跟国企签订合作协议,后续?后续肯定是捂盘一段时间啊,根据自说自话的城市发展新苗头,这块工业用地明显不合时宜,嗯,应该改成商住用地,好吧,就按照当时拿地的差价稍微补点吧!

ok,一个小流程完成了。皆大欢喜!

那些没有参与到灰色通道来的地产商后悔不已,下次一定积极参与!怒挤大众未来消费。。。

2. 十五年前,城市战略规划会议上,有人提出,为什么不积极发展半小时生活圈?大力发展周边卫星城,发展高速铁路?学习欧美在城市建设方面的科学之处,避免城市病?

这时候大领导气不打一出来,恶狠狠痛批道,城市人口虹吸效应还没显现前,发展卫星城和半小时生活圈,那不是自断仕途?你们这样一来,中心城区好不容易靠演技提升起来的地价不就稀释了,我们的土地财政如何保证?简直是昏招!

3. 过了几年,领导们和地产商们感觉城市虹吸效应不足以支撑自己需要,凑一块儿开会研究,领导们高瞻远瞩的邀请教育局领导一起参与,会上得出一直结论,这问题好办,要让土地升值,把教育和房地产捆绑一起不就解决了吗?学区房啊。于是乎相关政策连续出台,大人们憋的住,可孩子憋不住啊,得要一个优良的教育环境吧,要不未来咋办啊?家长叹气说,哎,买吧!

4. 根据 3,很多领导开窍了,对啊,玩概念啊,除了学区房,还有大把概念可以操作,医院周边房地产啊,经开区啊,物流基地啊,CBD 啊,不管是不是一线城市,不管当地人口和经济能否支撑,上马项目就行了,反正我们几个也就当这一届,后续怎么样谁知道?

当然还有种类繁多的操作手法,这里就不一一列举了,说多了招人恨。

反正我们就是这样一步一步陷落的,还以为我们的房地产板块当真是纯粹市场因素造成天价。

我们所有人的未来几十年挣得钱,都被动化为这些人政绩的动力,化为这些人超额利润和源头,化为社会贫富差距愈来愈大的源头。

你们说,是否是愚弄大众了呢?

现在玩不下去了,原因何在?

房地产变成人民们背上最重的一座山,还有教育和医疗呢?年轻人都被压得气喘吁吁了,谁还敢多生孩子啊,于是乎,出生率一年不如一年,开始还没发现,等到发现了,这么一算,吓一跳,这样下去,前面玩的都包不住啊,那得爆多大事儿啊!

于是乎,搞清楚状况的人们,开始坚决严控房地产产业,大力发展制造业,大力发展新兴产业,大力扶持农业,放开生育政策。

所以说啊,大家别梦了,这段时间的房地产板块调控,不可能是短暂性的,一定是以最终平衡为目的的,有泡沫肯定挤,只是在配合大众收入倍增计划,配合多方面减负计划,不是简单粗暴的干挤而已!

知乎用户 和光同尘 发表

不发生金融系统性风险是第一要义。不给房地产企业信贷乃至坐视其倒闭是一定会发生系统性风险的,所以可以看到一月份房地产企业的融资比 12 月增长了 50%,且触碰了三条红线的地产企业股票在涨。

国家肯定是想把地产和金融脱钩的。但从银行角度去思考,如果不贷给抵押足够地产企业,唯一的选项只能是贷给国企 / 城投。至于给小微企业 / 实体制造业的,连抵押都凑不够,审批过不了。

退一步讲,如果过了审批,流向实体制造业,尤其是国家鼓励的绿色 / 高技术行业。那么进入流通的钱将会增加很多,一月份的社融增长是 10.5%,未来将会在这个基础上有更多。

假设流通速度相同,最终社会价格也会和社融有同等程度的增加,即通胀会很强大。通胀是好事,相当于把富人的钱拿走分给穷人,相当于把现在超高的债务稀释,有利于共同富裕。

但人们也不是傻子,肯定会去找能让资产更加保值的方法。看来看去,给普通人的选择余地也不多,要么炒股,要么炒房,换成实打实的资产才能抗通胀。这就是新的循环了。

房产税是很多人在提的事情,500 万亿的房地产市场,每年收 2% 就可以满足土地财政的收入。可惜这个的征收,除非是中央政府真能实现如臂指使,否则实行上不具备可操作性。人们会用脚投票,去不收 / 收的不严的地方。除非政府严格监管,否则很难收太多上来,也就是说,这个税的效率很低。

沃克尔时刻有也不会是大之前。因为牺牲短期势必会造成失业增长,现在以稳为主;再说,中国经济长期增长也不可能高

知乎用户 肉食者不鄙 发表

“这次真的不一样。” 这句话把我看笑了

知乎用户 小白兔 发表

知乎用户 re 从零开始的程序员 发表

每每这种问题下面就会聚集一大帮经济专家和政治专家,我替我们国家没有好好任用这些人才感到愤怒

知乎用户 久友 发表

降低对外国高科技的依赖。就要扶植本国产业,产业需要市场、需要投资、需要人才。

中芯国际为例,很多从业者表示收入不高,超时工作,这对长远发展是好事吗?如果收入差,工时长,怎么吸引优秀人才,怎么发挥劳动者积极性?还有各地芯片骗局,浪费多少资源?

想要提升人口出生率,我相信父母都希望自己孩子过得幸福快乐,但当下的情况是,不高的收入和超时加班,还要面临被裁。不稳定 + 压力大 + 劳累,这样的生活我不愿自己孩子过得,相信很多家长也是如此

缩小贫富差距,本质还是货币过多导致,货币多了资产价格才会猛涨。

以上三个问题,可能也是一个问题。控制货币,控制通胀,保证劳动者 40 小时工作制也能让家人过得幸福快乐,投资优秀科技公司,才是解决之道

知乎用户 holic 发表

感觉:这次真的不一样!

房价创历史新高了吧?

会不会后面看着就知道了。

野村 村野不要到时打脸啪啪啪。

知乎用户 外贸君 发表

我在一线城市,有三套房,但我坚定不移的支持打击房地产投机

屁股决定脑袋,我主要是因为自己的收入还行,所以也讨厌那些手里一堆房子,每天不干活瞎逛游的房地产食利阶层

只要是有利于国家经济改革,干死这些炒房客我也不心疼

知乎用户 郭卫斯理 发表

都住回小房子,就均贫富了?还是多建好房子,让穷人也能住上大平米?哪种均贫富好?

知乎用户 远行 发表

2:12 的人口结构决定了未来长时间段的市场供需。

即使短期有调控也改变不了大势,最多是拖延个 10-20 年,市场的力量预测不了短期走势,但是可以预测长线走势。

知乎用户 韩秀云讲经济​​ 发表

一家企业在面临发展瓶颈期和市场前景不好的时候,会做出一些决策与措施。但究竟能不能起到作用,既要看这家企业在这个时期能不能等待春天的到来,又要看这家企业的决策方向是否真的正确,还要看预判未来市场发展趋势的眼光。

正所谓,天时地利人和,缺一不可。企业如此,国家亦如此。

无论是一家成功的大型企业还是一个强大的国家,肯定都走过弯路,走过岔路,但最终能做大做强的一定是能够找到正确的路。

现如今的房产调控,产业布局,宏观经济的分析与调控,大家都能看出来设计的路径是怎么样的,这时候也不可避免的会有竞争对手的压力,会有内部矛盾得不到释放的压力,也会有账面数据的压力,就看是否能够坚持到最后,否则之前一切的努力都会消失殆尽。

选择的方向只有一个,但任何事物都有其多面性,选择走这条路的同时就会离其他道路越来越远,最终这条路能引向至什么样的终点,只能交给历史来说。但还是那句话,如果坚持不到终点,原路折返再去选择其他路,那会花费更大的代价,会存在更大的风险和不确定性。

知乎用户 一点都好 发表

高深(扯淡)的经济学理论咱不懂,20 多年的生活(江湖)经验告诉我,房价经历几千上万次调控,越调控越涨。房产税和房产信息全国联网之前,每一次回调都是机会。

知乎用户 andylove 发表

给他们别墅,给他们资源,给他们金钱,给他们自由。

我们有枪就可以了。

这就是共同富裕。

知乎用户 行动​ 发表

随着债务的增长,经济体就会出现两极化。

为了维持经济的平衡发展,

就需要定期取消债务,

否则就是动静极大的债务出清。

2020 年新冠以来,

其它经济体就是资本控制土地和其它自然资源,最终控制政府。

资产价格膨胀的结果就是债务通缩

这一情况正在世界上的其他经济体发生着。

资产价格膨胀带来的另一个问题就是

推高生产者 / 劳动者的生存和再生产成本,

也就间接提高了企业的用人成本,

从而导致企业的竞争力直接下降。

当海量的便宜资本进来以后,

一方面通过炒高资产价格获取暴利,

另一方面间接导致国内企业的竞争力下降(因为成本上升),

从而剥削国家和劳动者两次,

最终将留下一个长期萎靡不振的烂摊子,

就像他们曾经对日本做的那样!

有识之士当然清楚问题所在

但如何解决问题

还是有着不同的想法的

是头痛医头

还是换种思路,打一套组合拳

是考验!

在这个问题上,社会也许给出了一种自发的思路

与其集中 不如把风险分散出去

一方面生产型企业搬迁 把劳动密集的产业送到地租便宜的地方去,而不是集中在沿海几个地区

另一方面 不需要通勤就可以完成工作的企业全部实现远程办公

让员工们在自己家乡的中小城市生活,

这样既不存在推动大城市住房困难的问题

也能够降低企业的用工成本 从而提升其产品的竞争力。

硅谷已经开始了

如何评价谷歌员工在家办公将被降薪,最高达 25%?

小蜜蜂云工作平台上,随便搜索开发工作,相当多的企业现在都愿意外包,毕竟有些开发工作是一时性的,没必要养人来做。还有一些日常维护性的工作,也完全可以找远程兼职。

小蜜蜂云工作 | 远程灵活用工 | 在家线上兼职 | 人事外包服务

知乎用户 小蜜蜂远程工作​ 发表

周焯华桂儿

知乎用户 资本新时代​ 发表

沃克尔个毛线,中国现在热度能和当年美国比吗?

当年美国银行组队砸钱去拉美投资,投资项目几年后破产。热度就和 80 年代末日本相似。

中国呢,这两年外汇管制更严了,钱可不能随便出去。前些年组队全世界拿矿的盛况现在也不见了,国家控制的好着呢。

利息就是缓慢降,还加息呢,ppi 那么高,传不到 cpi 就根本没关系。猪肉都跌成啥样了, 基本上毫无压力啊。炒上游原材料,压你铁矿石,煤炭钢铁你就涨呗,太高了就高位控盘,反正都是国企,分红补养老金美滋滋。

中游辛苦点,涨价也没太大关系,反正不记 cpi,管你买 10 万还是 20 万车呢。实在没钱要融资,北交所不是来了吗,有钱的赌徒帮忙融资。融完资随便你赌,输赢靠本事,长期能赢算我输。

房地产就是高位控盘,新开闸卸压力,公租廉租房,企业廉租房,VIVO 要造多少房子来着?工业用地上可造房,给员工住美滋滋。不过每年出让金应该还是要维持住可不能蹦。

疫情花钱太多,一边过紧日子,一边想办法增加税基。

基本盘稳住,就业,养老,医疗,cpi,几大底线稳住,企业融资更多靠资本市场,让赌徒们贡献着,在可视的将来看不见沃克尔

知乎用户 性空之无 发表

扯淡,全世界央行的归宿都是负利率,利率回归正常化就是一轮大萧条和新的战争的开始。

政治家都是门清的,但都不愿做扣扳机的那根手指头

所以,正常来说没戏。不过可能有一个超级扰动因素,就是产油国的状况(战争?限产),油价如果飞天,那么在短期通胀压力下会有一轮名义利率上行(实际利率可能还是下行的)。这种可能性在目前的世界政治体系和 “去石油化” 浪潮下几乎不可能发生。

所以,洗洗睡吧

知乎用户 千古雄才频阳帝 发表

“地产调控拉开了第五幕” 续

这是格物为致知的第 206 篇文章

上一篇房地产文章中我写到

格物为致知:地产调控拉开了第五幕

对于结局这个阶段需要持续多长时间是这么说的:

目前看来,至少要持续两个单位了。论据如下:

18 日晚上看到了这条新闻:国资委在开中央企业负责人会议:

里面有几条内容能看出国家对央企的要求:

第一条:

明年 “两利四率”要努力实现 “两增一控三提高”,“两增” 即利润总额和净利润增速高于国民经济增速,“一控”即控制好资产负债率,“三提高”即营业收入利润率、全员劳动生产率、研发经费投入进一步提高。

控制好资产负债率,利润总额及净利润有要求。

第二条:

优化经营策略,大力降本节支,持续推进 “两金” 管控,确保经营活动现金流合理充裕,持续提升国有控股上市公司质量;加快淘汰落后产能和清退“两资”“两非”,加大亏损子企业治理力度,进一步压减收益率低于资金成本的业务规模。

确保经营活动现金流合理充裕,清退 “两非”(其中一非为非主营业务),压减收益率低于资金成本的业务规模。

第三条:

坚决有力防范化解各类风险,落实企业防风险主体责任,全过程、全链条完善风险防控工作体系和工作机制,从严从实抓好各类风险防范,严控债务、投资、金融风险,严防安全环保风险,加强国有资产监管,严防国有资产流失,牢牢守住不发生重大风险的底线。

严控投资,债务,金融风险。

从上面三条可以看出,化解风险很重要,以稳为主,但如果价格不满意,达不到投资效果和利润指标,央企是不会行动的,因为这次国家管上了。

那么从另一个角度说:肉不足够香,且足够安全(无毒),我是不会去吃的。

聚焦到房地产行业,民企直接投降一般也需要时间,即使已投降,但需要剥离清楚财产,没有半年到一年是不可能完成的。所以让央企不要着急收并购。

如果对上面的分析并不太理解,我们再看看快讯上的两条消息:

严控债务风险,有序压减永续债规模。

央企严控高溢价并购,严禁接盘高风险项目。

首先,这两条应该是上面会议中的发言:

第一条是整体问题,永续债发行量在央企和国企层面相比,应该是地方国企突出。这一条限制了国企整体债务规模。

第二条说的很直白,直白的告诉你,明年不要随意接盘,国家这边有安排。但目前高溢价、高风险项目大部分为房地产项目,且只有央企有全局性大手笔并购接盘能力。所以足可以对上面的信息进行印证。

我们当然知道,事物是在不断变化的,政策也会随着经济形势变化而变化,但这个会议基调至少上能管半年。而且下半年又逢大会,稳定压倒一切,所以大规模的行动将在大会召开后才会实施。

至少还得熬一年啊!

经济、生活不易,做好打持久战的准备吧。

希望您也能点击文章点赞 在看 分享给大家,您的举手之劳对我很重要!

知乎用户 格物为致知 发表

“这次真的不一样。”

别别别,别这样啊,再来一波,人均身价再翻一倍,岂不美哉

即使会被打败,但在没有倒下之前,请一定不要放弃信念

虽然面对的是 “客观规律” 这样可怕的敌人,也请一定要顽强抵抗,永不言弃

要相信自己,相信奇迹

失败也许会更惨烈,但这样的精神绝对是让人肃然起敬的

如果这么轻易就放弃了,会很显得无趣呢

知乎用户 蓝调紫魔 发表

持悲观态度

能做决策的人多的是坐拥十几套房产的

这不是让人家搬石头砸自己的脚吗

希望能被打脸

知乎用户 林纸盆 发表

不认为此轮的房地产调控方式不会改变,可以看出非常明显的是临时措施。

不了解其他地区的房地产措施如何如何,但单从一线城市的措施来看是紧急刹车式的控制。这种控制不可能是常态化的,中国模式的优势就是「稳」,宏观调控是企稳的关键。车停了一阵总是要开的。

稳定上扬。只有这样才能把泡沫挤掉。

总不可能认为中国经济崩溃才能挤掉泡沫吧?那是废话。

知乎用户 中言尼爾 发表

“你 ** 总能给我玩出点儿新花样。”

知乎用户 rossetta 发表

躺平,享受生活,血脉自绝,岂不美哉

知乎用户 航班又晚点了吗 发表

知不道

知乎用户 唐山成存不强不要花钱 发表

按照以往规律,房价一般是越调控越涨的,相反不调控,不管理完全按照市场规律的时候,都是下跌的时候。所以房价应该又要大涨一波了

知乎用户 来自深渊 发表

基本是扯淡。我抽空好好写写近期的经济吧,不要在大城市呆久了就觉得自己了解中国经济了,啥经济学家啊,占比百分之八十的小城市和广大农村才是中国的主流,而且北方,南方,西北的小城市和市民、农民的思维方式也有很大区别,丫的都没下过乡,还经济学家哩。

说句老实话,现在比较著名的研究经济的学者,也就温铁军老师经常去深入调查。经济学家这种头衔,呵呵,本来就是个伪命题,经济政治不分家,特别是进入信用货币时代以后,就是个经济政治和大众心理学不分家的时代了。


先聊一下关于 “经济学家” 这个概念的认识:

我个人认为,经济的发展的本质规律,是以信用货币为分水岭的,在信用货币之前的经济发展是一种规律,这张规律不以人的意志为转移,是可以存在 “经济学家” 这个概念的,因为总的货币量是一定的,而且货币的增长也是一定的,不会有无限货币宽松。而布雷顿森林体系崩溃以后,美元首先成为了完全的信用货币,也就是金融控制者(请注意,这里没有用 “国家” 这个概念,而是“金融控制者”)可以利用人们对于国家主权对货币赋能,背书,无限创造货币。进入这个阶段以后,货币的基础变了,从唯物的金银铜,变成了唯心的“假想”。

举个比较典型的例子,我们充当货币的微信零钱之所以被大家接受,是因为大家相信腾讯,所以想象出了微信钱包里面的钱是可以作为一般等价物交换的;而事实上,在微信的体系内,这个零钱只是一串数字。比如 2015 年时候,恒大开具出来的商业承兑汇票,是具备货币属性的,虽然是商业票据,但是由于大家相信恒大的信用,就可以当钱在市场上流通,而如今的恒大商票,就呵呵了。这个就是 “集体想象” 的概念;当大家都可以接受某个东西做一般等价物,那这个东西就可以做一般等价物了,无论这个东西是金银铜铁还是贝壳,或者人民币、比特币、美元。

进入信用货币时代之前,国家如果想要搞通过紧缩,要有足够的金银、或者以金银作为支撑的外币作为支撑才能发行货币,前者如英镑和美元,后者如民国政府的法币。所以国家干预经济的能力是比较有限的,搞不好就引起恶性通胀。而进入信用货币时代之后,只要找到货币锚就可以超发货币,而超发以后,可以通过更精确的引导,把超发的货币引入到资本市场,实现资产类产品通胀,而消费类产品却保持相对的稳定,这个就是中国近几十年的情况。

当社会经济发展到这个阶段以后,经济学已经不单纯是以前的那种 “政治是经济的延伸” 了,而是变成了“政治是经济的延伸,而经济、特别是金融是人类的集体想象”。国内很多所谓的“经济学家”,与其说是经济学家,不如说是抱着前信用货币时代教科书不放的一群人。所以我们可以明显感觉到现在大家对所谓经济学家的预测不感兴趣,因为他们预测不准。这也怨不得他们,毕竟拿前朝的剑斩本朝的官,这事儿本身就够搞笑。

然后我们来大概聊聊中国的房地产市场。我在很多地方都说过,不要一说就是 “中国的房地产市场”,中国这么大,别说城乡二元结构了,一线城市、二线城市、中部地区、西部地区的经济发展水平都是不一样的,而且发展的逻辑也是有很大的区别;而且,这些城市的房地产发展逻辑也完全不一样,市场状况也不一样。所以在谈房地产市场的时候,我们不能一概而论的聊 “中国的房地产市场如何如何”,应该更精确一些。比如 “郑州高铁片区的房地产市场价格还算坚挺,但是绿博片区的房价已经崩塌。”

那么,重点来了,2022 年的春节,由于房地产行业的崩塌,事实上造成了极大的经济困难,甚至于说是一场经济危机。这场危机是房地产企业先开始,然后蔓延到地方政府,然后扩展到制造业、服务业的。这种传导,可能是那些制定政策的智囊团都没有想到的,毕竟他们是 “经济学家” 么。

具体的情况,我抽空再聊。


这样吧,先聊一下我对中国房地产市场未来的展望,再插播一条其他新闻。

中国的房地产市场,未来一定是和欧陆的房地产市场趋于一致,有以下几个特点:

1,房价稳中有增,每年递增大概 2 到 5 个百分点。具体的增长速度,是与通胀率有关,通胀高了,增速快一点,通胀低了,增速慢一点。

2,房地产市场的参与者,无论是买房的,卖房的,盖房的,都有一个理性的预期,房子既不会大涨,也不会大跌。

3,逐步取消预售制度,卖的都是现房,所见即所得。

总而言之,就是 “市场有稳定的预期”,把房子从一个金融属性极强的产品,变成使用属性 + 金融属性的产品。

另外,再发一个打脸这个经济学家的新闻:

郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会议召开_市县_河南省人民政府门户网站

郑州召开了经济工作会议,关于房地产有几个提法:

1,出台政策抢人,每年吸引 20 万学生留郑州买房,同时鼓励外来务工人员买房。

2,降低消费税及差额税,促进换房。

3,提升配套,填充空置率较高的区域。

4,重磅的来了:大力推进安置房货币化安置!!!!!!!(这他娘的多少年没有过了)

5,1+8 城市圈政策互认,怀疑是可以公积金贷款互认了。

至于其他城市的,离我太远,但是很多已经把首付比例降低到 20% 了,利率也在调整了。

这玩意儿,不是政策大转向,而是没办法的办法。以前地方政府卖地赚快钱的财政路线,想要变成细水长流的财政路线,不是那么容易,需要时间,不是说一蹴而就的。地产的改革方向就是我上面提到的,方向没有变,只是更务实了而已。

有空接着聊吧。

知乎用户 ryne 发表

就想想吧,既得利益者,除非底层被压迫到不得不反抗的地步,否则是绝对不对轻易把蛋糕让给你们的,因为他们觉得,这是他们的财产。
而令人绝望的是,既得利益者大多又都是当权者

知乎用户 MrNow 发表

当然不能退出。要是退出还怎么推限跌令那。敢降价就约谈不让你网签。

知乎用户 我心狂野 发表

01.

绿地国际理想城车位从 15 万降到 3 万,还有小礼品赠送,有前期购买高价车位的,为了平衡成本,决定又买一个,现在他的车位平均单价从 15 一个一下子降到了 9 万一个,下降幅度高达 35%,差异极显著!

02.

我也是昨天才知道,太原只有 400 多万人口,之前存在感最低的省会之一,但是只有 400 多万人,真的是没有想到,比某些地级市的人口还要少,论首位度,太原也很差,整个山西,就没有一个做大做强的城市。

03.

胆大和胆小

首先为 feiji 上的人祈福。

这里说一下我这个人,就是特别怕死,但是我从来都不觉得这是什么缺点。我从来不去参与有一点点风险的娱乐活动,比如过山车,摩天轮,游乐场里面各种大摆锤,失重等等项目,如果现在要追一个女人,我都不会陪她去搞这些东西的,她如果强迫我,我就跟她分手。

哪怕你拿着权威分析报告,说这个东西如何安全,我都不会去参与,因为我脑海里面就会脑补各种剧情,我是怎么死的。在我看来,这些东西一个螺丝没有拧紧,都可能会产生巨大的意外,我不相信上面每个螺丝都是拧紧的,或者是已经检查过,确实是拧紧的。

不止这些刺激性的,还有一些故意做的景区惊险步道,我都是很排斥的,总之,如果我觉得有风险,我就不会去干,在我看来,这都是拿生命去开玩笑。

(接下来只是个人主观看法,毫无科学依据)所以,我能不坐 feiji 就不坐 feiji,在我个人看来,feiji 非常危险,其危险的地方在于,一旦出了什么事,生还的可能性极低,同样的,我也排斥坐大海轮船,汪洋大海里面,我的生命跟着轮船一起飘摇。

所以我胆子很小,尤其是很怕死这件事,但是我目前为止,觉得这是个优点。

但是我做事情,胆子特别大,我在读博的时候,就用借来的钱,参与了一项数百万的投资项目,最后血本无归,用了三年,才把钱还清,比如我买房,只要我看中的,我就马上买,不像其他人,一看两百多万,要回家商量一下。

在我看来,生命有时候并不掌控在自己手里,你上了 feiji,轮船,大摆锤,就似乎把生命的掌控权交给了其他人,但是走路,自己是掌控的。所以我对自己能掌控,或者仿佛能掌控的事情胆子大,比如那个亏钱的投资,钱是我拿出去的,亏钱,我是可以还的,这就是可以掌控的,对自己毫无掌控能力的事情胆子特别小,比如上了大摆锤,你能掌控你的生命吗?

04.

感觉未来读书会越来越卷

因为经济不行,经济不行的情况下,读书就会卷,你想想是不是这么回事。

之前经济好的时候,是不是有很多读书不行的混的比读书行的要好很多?因为经济好,就有人赚钱,可能赚大钱,反而读书跟赚钱的关系不大,你掌握赚钱的窍门,和掌握读书的窍门,这完全是两根线,不想干。

现在经济不好了,那还有那么多赚钱机会呀,你掌握了赚钱窍门,你去试一下,市场根本不行,大街上人都没有,你的赚钱窍门没办法施展。赚钱的机会,比之前少了很多。

那么,这时候读书就反而重要了,因为它提供的是一种下限保障的可能性,之前不读书,还有这条路那条路,现在不读书,其他的路都走不通,不行。你不得不上读书这条路上来。

所以,现在中产会越来越重视子女的教育,甚至把这件事情看成第一重要的事情,举全家之力买学区房的事情会越来越多。

05.

华科动物房主管,也要博士了,这个岗位是专业技术岗,不是专任教师,其实就是很多学校的实验师,且没有编制,是预聘制,实行 “3+3” 淘汰制

06.

dy 这几年,美女主播特别多,据说来源主要有,技师,mmc,外围,普通发廊妹,空姐。可见这几年娱乐行业和航空业的不景气。

07.

疫情对人们的影响

你看武汉,已经 16 天无新增了,但是武汉很多商场,公共场所,还是没什么人,疫情长久挥之不去,是会改变人们的生活习惯的,之前没事去逛逛吧,现在没事呆在家里吧。

那些开店做生意的,都是痛苦不堪,人都没有,生意难做。

对普通人买房,也有影响,投资的就不投资了,因为疫情对经济影响很大的预期及疫情在短时间内无法解决的预期,两重预期影响着手里还拿着钱的潜在购房者,他们会想,现在经济不好,我这个房万一好几年都不涨,无人接盘怎么办?我买房,万一两年后疫情还不退经济更差了怎么办。干脆就不买了,等着再看看,反正现在房价不涨,好像上面也没有很大的放松决心和信号。

所以,我跟大家说,至少在武汉是这样的,除非铁刚需,其他的现在都在犹豫,不说跟好日子比,就算是跟之前一般的日子比,也差了很多。

再这样下去,今年下半年,中介转行,撤店的会更多,地产从业者下岗的会更多,不分楼盘,房子都不会好卖。

感觉再这样过一年,光谷东所谓的上涨,就要全部还回去了,还要亏损。

08.

本次放松,目前已出现两大节点:

1. 郑州取消限购

2. 哈尔滨取消限售

其他的都是配菜,不用去看。但是,说句实话,这些城市,放松的效果并不好。

09.

这 guan 媒有意思,这两个关键性的节点,郑州解除限购和哈尔滨解除限售,都被 guan 媒拿着大喇叭宣传了,生怕其他城市不知道,其实就是在传递信号,现在这样做是可以的,现阶段做这些事情,并不是违背 “房住不炒”。大家赶紧学起来,武汉,成都等城市,抓紧研究一下,怎么放松。上一次 guan 媒这么失态,还是在 2015 年

水大文集

知乎用户 水大楼观​ 发表

谢邀。

在房地产与中美关系、人口、产业升级、共同富裕的关系方面,我与【野村中国首席经济学家陆挺】是一个段位的。而且他说的那些内容我 2-3 年前就开始系统性论述了。

但是,我不认为我国经济会陷入长期经济低迷,我国经济的韧性还在,产业升级和扩大潜力巨大。

关于【明斯基时刻】和【沃尔克时刻】,如果关注新闻会并不陌生,因为这是全球面临的问题。前些日子有篇较火的新闻:

曾准确预测 2008 年金融危机、有 “末日博士” 之称的知名经济学家鲁比尼 (Nouriel Roubini) 近日撰文警告称,全球经济可能会遭受增长停滞和价格飙升的双重残酷打击,各国央行和政府正在 “为未来几年的滞胀债务危机埋下伏笔”。在“明斯基时刻” 使过热的投机市场崩盘之后,“沃尔克时刻”即将到来,使负债累累的全球经济崩溃。

明斯基说到底就是贪婪,当贪婪超过阈值,就会重新刷机再来。对于【沃尔克时刻】,大家也不必妖魔化。

“沃尔克时刻”指的是,美联储前主席沃尔克 (Paul Volcker) 在 1980-82 年提高利率以应对通胀,沃尔克绝对是了不起的美联储主席,其为美国后续的繁荣做出了重要贡献,甚至有人说格林斯潘吃了沃尔克留下来的红利。保罗沃尔克 19 年 12 月 8 日去世的。

1979 年沃尔克执掌美联储之前,美联储独立性并不强,多充当扩张性财政政策的配角,在两次石油冲击之下,缺乏延迟满足能力的美联储急忙吃下那颗棉花糖,结果是通胀高企,经济混乱,民怨沸腾。沃尔克上台后,立马提高利率,名义利率一度上升到两位数,股市暴跌,经济衰退,愤怒的失业建筑工人将砖块运到他办公室前,以示抗议。但拥有强大延时满足能力的沃尔克并没有退缩,一场衰退过后,通胀回落了,经济稳住了,并在随后迎来了 20 多年低通胀、高增长并存的 “大稳健” 时代。

现代经济社会的调控机制很丰富,由于全球化更紧密,抵御风险能力更强。即便美联储加息,我也不认为我国会长期加息,而且,我国还有很多操作方法控制资本泡沫,比如提高银行准备金率。以及定向破泡沫,比如现在的房地产的三条红线、两条杠、两集中、不超过 40%、信托砍掉等方式就属于定向拆房地产泡沫。

我仔细看了这位经济学家的言论,简直和我的观点高度一致。(我相信,关注我的老朋友读了陆挺的文字会很亲切,因为都是我过去三年老生常谈的内容。)

比如:

(1)长期利益与短期利益,也就是国家的长期繁荣富强与短期经济数字漂亮之争的问题,近一年以来答案是显而易见的,对于除去房地产泡沫促进生育率反弹我从 18 年就开始说了。

(2)降低国外科技产品的依赖以及中美较量这方面,我 19 年初系统性提出房地产下行理论五大核心观点的其中之一就是 “中美之争”(我可能是最先一批预测到中美竞争演化的人,有的朋友应该记得我相关内容输出)

国与国之间的竞争靠什么?毫无疑问靠科学与技术,而且是核心科学技术。这一点在 “中兴事件”和 “华为事件” 已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技,谁就有主动权。
我们当前面临的危机是:世界工厂的地位可能会被取代,而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力
因此,接下来我们国家必须加速发展高科技高技术,尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。怎么看温铁军对当前国内外整体形势的分析与判断?

(3)共同富裕:房地产泡沫是贫富差距的扩增器。我国工资性收入差距不是贫富差距的根本,金融性资产才是根本,房地产则是最大的金融性资产,目前市值几百万亿。

一方面是少数人得益于时代和中国市场红利,企业资本运作带去巨额财富;另一方面则是最重要的,那就是房价暴涨造成的贫富差距,资金富余的家庭先购房,其后房价暴涨反过来助推其资产暴涨,房价突然性暴涨直接让一代人彻底掉队!

(4)房地产占用了太多社会融资,挤占了实体经济养分,严重影响实体经济发展。当初某个银行的工作人员还反驳我,说我胡说八道,这下好了,经济学家调查数据显示:在 2015-2017 年那段稳增长期间,新增信贷中房地产行业季度占比甚至会超过 50%。

房地产何以挤压实体经济呢?历史论述如下:

过去很多年,我国的金融系统过去根本就是在为房地产行业服务,我们的货币只是在房地产内部内循环,不断地助推房地产泡沫,泄漏的稍许水分滋养我国实体经济发展。
由于水分太少,根本无法照顾更广大的中小微企业,以至于还有高层给银行下命令增加对中小微企业的贷款。一个社会,资源的有限的,你如果这里资源倾斜多了,那边势必营养不足。
如果不破除我国金融体系对房地产的依赖,那么实体经济将永远不见好转,这就是国家为什么出台 “房企融资三条红线” 和“限制银行个人房贷总额比重(也就是房贷集中管理制度)”的根本原因。(这两个措施效果显著,泰禾集团、华夏幸福、恒大等一批暴露问题

这次就是不一样,你不管头埋多深,也无法改变事实。

那些曾经讽刺我的人啊,时间会告诉你你是多么浅薄。

岁月呢?则会证明,我当初是多么的深谋远虑以及忧国忧民!

再次劝诫大家:

  • 一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振,才能收获事半功倍之效,
  • 一定要相信国家的纠错能力,一旦触发纠错机制,必然有雷霆万钧之势能。
  • 天空已然破晓,一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来,
  • 所有的铺垫,都为了一个目的,去泡沫让经济继续飞扬。
  • 提高自己的认知水平,当你的眼界不在局限于个人利益相关,而是基于当下内外的环境,以最有利于国家发展的角度思考,很多答案不言自明!

更多文章,详见公众号【Smart_Dreamer】和【悟空价投】。

知乎用户 pure 日月​ 发表

现在只能说做好准备

中美现在谁先绷不住谁被吃

如果美国先绷不住,中国就能开始降房价,这时候天量锁在房市的热钱就会冲到外国去收购价格暴跌的优质资产,高通,因特尔,AMD,ABCD 等等都可能改姓中

如果中国先绷不住,那以后中国人就 007 给美国人打工吧,房子飙到天上去,香港就是中国的未来,鸽子笼,工资万年不涨,大量失业,有钱人吃干抹净然后移民美国享福

中国这房价就是 08 年给美国人接盘之后炒起来的

解铃还需系铃人

知乎用户 神无月渎 发表

通胀刺激经济会有一个问题,就是盘子大了之后,下一次刺激经济,需要更大的通胀。

这和很多药品对人体的保守治疗是一样的,比如常见的糖皮质激素。最根本的办法是切除病变或器官移植。

经济发展好的时候,可以由看不见的手来调控,经济衰退又不想让经济衰退时候,只能越来越多地宏观调控,人为地刺激经济。但这些招数,会有衰竭的一天,比如大面积出问题,救不过来的时候。

能够预测的经济衰退是不会兑现的。但人的欲望也在随着通胀膨胀,今天要宝马,明天要保时捷。

刺激楼市保住了就业和经济增长,在巨大的利益面前没人会收手。

在大家的努力下,现实超越了人类的想象力。

知乎用户 海龙 发表

文前提示:

想探求未来的道路,寻找未来的机会的,可以继续看下去。

想发泄情绪的,请不要往下看了,纠正你们的思想对我百害而无一利。

不能给我启发,还浪费我的时间,纠正好了你们也不会给我钱,还有可能成为未来的竞争对手。

智商不够格人的还喜欢乱喷,真的累人。

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核心矛盾无非是先强后富,还是先富后强。

纵观人类文明史,多数霸主级国家都是先强后富。

少数是强了还没富,国家就没了。

先富后强的国家,目前没见过。

这里的强,不是指所有方面都要世界第一,但是国家不能有明显的短板,不能受制于人,军事,科技,社会稳定都需要在世界第一序列。

最起码要各方面都能不畏惧外来压力的时候,才能去考虑富的 问题。

先富的,难免不被打劫,毕竟拳头还是比道理高效的。


中国城市化进程还远远没走完,城市化最少还要再走十年,也可能是 20,30 年。

房地产行业停止开发,才是大问题。

一线城市房子供应量减少,你觉得房价能跌?

产业没有形成转移,也么有完成产业升级,那么就业机会还是集中在一线城市。

天天盼望这地产商亏钱,倒闭,真倒了对一线居民来说倒是利好,不知道这些房空开心个什么劲。买不起房果然还是和眼光有点关系的。

地产调控无非是控制一手房的价格,限制二手房交易 - 你不能让二手去跌,买了就跌,那为啥要买了?租房不能活么?

人都是趋利避害的,有钱人中傻子的数量比穷人肯定是要少的。

一月份又放出 4 万亿,你猜这个钱在实体转几圈后,最后会在哪里停下?

加息马上死,继续放水以后死,你会怎么选?

只要能撑下去,撑到革命性科技出现,很多问题就不是问题了。

最不济,只要熬过别的几个大国,等其他哪个大国死了,大家爬上去吸一下血,就又是一轮增长。又能续一轮,历史还没远去,就全忘干净了?


长期来看,人一定会死。

5-10 年内要买房的人,不可能去等地产周期结束。

预测房价什么时候到顶,没有任何意义,政策不掉头,我国社会运行逻辑不变之前,我们只能随波逐流。

做空就是赌,赌赢了是好,赌输了的,想想 08 年卖房的人,这些人到现在都是网上房控喷子主力军。

不买房,你怎么结婚?就算有好姑凉愿意陪你租房,那怎么生孩子?孩子学位怎么办?回老家做留守儿童?

能做普通人,没人会想做太监。

如同考试的时候,别管是八股取士还是应试教育,你做不来的题你去喷这道题不合理?

当下我们中国的人生考试把买房当做压轴题了,你想靠喷让考官换题?

还不如想想这一个月就放了 4 万亿,今年要放多少?钱回去哪里?为自己多争点分。

另外,今年 GDP 目标定得这么高,资金面放松已经是必然,除非能几个月搞出一个新的革命性产业,否则今年房子不涨,也得股票涨。股票涨惠及不到基础就业部门,大概率就是房价涨 -> 地价涨 -> 开发商加大投资 -> 资产规模进一步扩大。

另外,负债端是个动态的东西,只要有第三方资金推动资产上涨,负债率能马上降下来(当然,资金撤退时也会有副作用。)

知乎用户 华夏利刃​ 发表

提前改了。

没有决心还搞什么?

“温柔乡是英雄冢”。

战士会在艰难中越战越勇,却会在酒色中失去勇气。

英雄老了。

谁将成为新的英雄?

知乎用户 流放 发表

有什么办法 好好学英语吧

知乎用户 十六夜柔 发表

今年冷的太早了,八月已经是秋天落叶了

知乎用户 命运善妒 发表

以武汉为例,老师绩效 + 五奖是高于工资的,

大概在税后 20 万左右。公积金 + 绩效 + 五奖 + 工

老师到手工资才 4000 多,

而地方收入很大指望卖地,

许多人问我目前那个城市房价最虚高,

杭州 (大家到时候看杭州二手房会怎么样就知道了)

翻译他的一遍。

房地产调控,

地方收入怎么办? 银行坏账怎么办? 银行收益怎么办? 地方债怎么办?

如果继续严加调控,

地方收入减少,公务员待遇怎么办? 地方企业员工待遇怎么办? 老师待遇怎么办? 事业编待遇怎么办?

目前许多地方公务员绩效 + 奖金就指望卖地,

许多地方企业活下去就指望卖地了,

事业编更指望卖地了。

你知道为什么公务员收入差别大?

因为地方收入非常不一样,

许多地方企业运营就指望卖地了,

事业编收入运营更依赖地方拨款,

而地方收入大头来自卖地。

至于银行,也许多依靠房地产。

比如银行利润许多来自房地产企业贷款,房贷贷款

他认为我们国家调控会持续,

因为中国要科技兴国,要生育,要大家共同富裕,

必须壮士断腕,必须抓铁留痕。

这代表:1 新房市场会很惨,房价最起码不涨,

2 二手房市场很更惨,基本卖不出去,新房都惨,何况二手房? 你看 2014 年二手房惨成什么样??

3 部分房地产会破产,包括大量排名靠前的房地产公司,

4 事业编裁员,

5 公务员,老师收入受影响,

当然最后房地产市场怎么样? 你看政策啊,中国所有城市房地产受最上面调控。

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

只要保证二手房最多每年 5% 速率增长,不高于银行保守理财,绝对是可以抑制炒房,钱自然而然就会流到其他产业,老百姓有闲钱消费,旅游,汽车,电子,养老,休闲等等,自然而然就带动其他产业了,这是最简单的道理,就是因为盲目追求 GDP,毫无底线,银行随意放贷,可想知道,这样的后果是把国内经济直接绑架,想停下来,经济立马限入疲软,你想想,老百姓为了投资买房,请注意,投资买房,基本上耗干所有的积蓄,背上房贷,老百姓还拿什么去旅游,买车,休闲,更新换代自己的各种产品,因为如果不买房,以后付出的代价更大,就拿合肥来说,刚开始还好,房价平稳,现在你看看,多少资金流入房地产,全安徽之力,这些人,还拿什么去消费;企业靠什么发展,产品更新迭代,进化,创新,哪样不要钱钱都到房市了,谁安心做产品,但凡是个企业都做房产了,搞教育的新华做房产,搞快消品的恰恰做房产,搞空调的海尔做房产,经济是自然选择的问题,不是人为想控制就能控制的

知乎用户 不知名 发表

我现在这里 mark 一下,今天是 2021 年 9 月 3 号,疫情结束房价就会翻(翻一番)!坐等我被打脸!

知乎用户 农村人进城了 发表

我比较同意这个观点。

可以看到,7 月经济数据和 8 月 pmi 都不是很好,明显我们已经走出了一个 k 形复苏,意味着货币传导机制不畅,这一年多以来发的货币有太多流入资产市场了,居民消费不振。7 月的全面降准释放出了一个信号,接下来我们将会采取适当宽货币的政策手段,毕竟疫情依然具有很大的不确定性。

关键是紧信用还是宽信用。很多人认为会是宽信用,因为经济数据已经很不好看了,而且央行也释放出了一点意思。但我觉得希望不大,或者说,力度有限。最近的一系列政策,比如打击教行业、整顿互联网、坚持房住不炒,都说明我国目前已经下了很大决心来提高生育率、缩小收入差距,所以我觉得这一系列政策都不会轻易退出。今年的国债和地方债发行进度很慢,地方债发了计划的不到一半,专项债审批非常严格,这也表明国家在有意地压制基建和地产,降低政府杠杆率。如果后四个月财政决算赤字少于预算,那么很有可能今年的政府债额度是发不完的。

这一切都指向一个方向,就是国家在积极扶持实体经济发展,更加注重经济政策的精准导向性。在这一段时期里,不会采取大水漫灌的货币政策,不会继续过于依赖基建和地产投资。如果继续宽信用,其实就有点前功尽弃的意思了。那么如果宽货币 + 紧信用的政策延续,很可能债券牛市也将持续。

知乎用户 不爱吃蛙蛙 发表

经济学就是一玄学,所谓的理论,模型,量化,都跟鬼画符差不多,霉联储的所有操作,跟跳大神没本质区别!

唯有通胀,才是 YYDS!

知乎用户 风不平浪也静 发表

人口生育率下降到 1.3,还想升上去。我想是十分困难的。国家搞离婚冷静期,还不如搞非婚生子女合法化呢。我不知道奉孝怎么想的。随着工业化社会的形成,传统家庭的解体是必然的。而且这也很原教旨。很符合经学。偏偏搞离婚冷静期,这种类型的东西。难道一纸法令能维持着传统的家庭模式吗?

按理说,你不搞非婚生子女合法化,理由无非是怕社会化抚养,没有多少财政支持,那你废辅导班,搞延时服务,这种社会化抚养的政策,搞的不也是特别欢呢?

房地产行业牵扯那么多,而且是财政大头。即使真动手,也不会动大的。如果真的动大的,那我不敢想象。

其实如果说实话的话,中国 14 亿人。美国 3 亿人。中国可耕土地少于美国多了。按照正常的社会调节来说的话,中国人口下滑似乎是难以避免的了。

知乎用户 大蒙古上单 发表

政策面正在千方百计稳就业、稳预期,更温和、更理性、更务实的政策微调与纠偏会是一个持续的状态。

作者:今纶

万科集团年会上,董事会主席郁亮表示,房地产行业已经入了黑铁时代,正在缩表出清,这会是破釜沉舟、背水一战的一年。

周一,金融、地产板块一路下跌,万科大跌 4.44%,招行下跌 2.96%。

上周,宁德时代下跌 15%,医药基金一片惨淡。似乎 “2022 年比 2021 年还惨” 正在应验中。

果真如此吗?恐怕未必。一些事情正在发生令人惊异的变化,分别来自于房地产、金融、互联网以及更为细分的电商领域

我的看法是:三箭齐发,不要对中国经济过度悲观。

01 银行全力以赴支持企业

中国何以取得今天的经济成就?说复杂就很复杂,说简单就很简单:力挺市场经济,充分调动民营企业和个人的积极性。

每当经济遇到困难的时候,只要政策松一松,勤劳勇敢的中国人民,尤其是民营企业家,就和深埋于地下的竹子一样,破土而出,节节高升,生长出一片浓浓的绿色,生机盎然。

你要相信中国人的韧性和中国经济的韧性,虽然有点无奈,但也练出来了。

去年年底的时候,我们看到了四季度 GDP 的增速是 4%。

很快,央妈就站出来大声疾呼:政策的要求是发力…… 靠前发力,前瞻操作,走在市场曲线的前面,及时回应市场的普遍关切,不能拖,拖久了,市场关切落空了,落空了就不关切了,不关切就 “哀莫大于心死”,后面的事就难办了。

市场一片热议,今天来看,央妈果然是亲妈!

我们先来看金融:

中国人民银行公布数据,1 月末,M2 余额 243.1 万亿元,同比增长 9.8%,增速分别比上月末和上年同期高 0.8 个和 0.4 个百分点。狭义货币 (M1) 余额 61.39 万亿元,同比下降 1.9%,剔除春节错时因素影响,M1 同比增长约 2%。

流通中货币 (M0) 余额 10.62 万亿元,同比增长 18.5%。

1 月社会融资规模增量为 6.17 万亿元,比上年同期多 9842 亿元。环比 2021 年 12 月,社会融资规模增量多增 3.8 万亿元。

很明显,央妈在竭尽全力宽信用。

不但要充足发力,而且要精准发力,还要靠前发力,只要你的公司在正常运行,只要你有需求,只要符合规定,银行会用最快的速度把贷款发放到位。

银行的主动出击,我已经见识过了:多次在有企业家的场合,我看到银行和企业家的交流,银行对优质客户的态度可能是一般人难以想象的,当然,这是一个进步的表现。

因此,在 2022 年,只要你的企业稍微靠点谱,钱不是问题,银行会尽量来协助、支持。

央妈都喊出了 “哀莫大于心死” 这样的话了,可见银行对于企业的支持一定是全力以赴的。

这是三箭中的第一箭。

02 房地产度过寒冬

房地产与很多行业关联,也产生了很多就业机会。

房地产是一个正当的行业,应该永远存在,因为刚需永远存在。所以,房地产不应该倒下,而是应该健康有序发展。

我坚决反对炒房,但我同时认为房地产有存在的必要性,我们没必要一说起房地产就龇牙咧嘴,恨不得生啖其肉,有些问题其实不是房地产的问题,房地产不过是众多 “背锅侠” 中的一个 “背锅侠” 而已。

说个好消息:2 月 11 日,全国性商品房预售资金监管的意见出台

预售资金额度监管为 “重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定,能确保项目竣工所需的资金额度,当监管账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可由房企提取使用。

也就是说,“因城施策”,不再对预售资金管得那么死,目的很简单:不想 “逼死” 那么多地产公司,希望尽可能让有希望活的公司活下去。

在合适的前提下,“超出额度的资金” 是这些地产公司的救命稻草,该给就给,该救就救。

当天,金融、地产股大涨。

恒大最近一直以来的关键词是 “保交楼”,这也是各方协商的理性选择。

因此,对于房地产行业来说,最寒冷的季节已经过去,迎来了春天,但并不是迎来的一个炒房的春天,而是一个复苏的春天,修复的春天。

房地产的未来是很清晰的宿命:

主要满足刚需,少量满足升级需求。

土地财政在大盘子中的比例会在保证财政安全的前提下缓慢下降,房地产税经历 5 年的试点之后,慢慢对冲土地财政的缺口,尽量完成一个平滑的对接。

城市里,租购并举继续推进,大规模建设保障房满足新市民需求明明白白写在各重要城市的 “十四五规划” 中。

所以,这是一个底层逻辑被完全颠覆的行业:暴利不再,骂名满身,做好刚需,回归普通。

这是我给房地产总结的 “16 字生存要诀”。

房地产从政策的最低谷走了出来,这对于经济恢复当然是一个利好。

纠偏过度调控,建立合理的规则,让市场说话。

这是三箭中的第二箭。

03 互联网企业感受到温暖

在 2021 年底的员工大会上,马化腾表示,腾讯只是国家社会大发展期间的一家普通公司,是国家发展浪潮下的受益者,并不是什么基础服务,随时都可以被替换。

▲微博相关截图

过去的一年,对于互联网巨头们是暴风骤雨般的一年:大佬们退休的退休,沉默的沉默,躺平的躺平,送股票的送股票。

1 月 19 日,一张字节跳动裁撤投资部的截图消息在网上流传,字节跳动说:“我们只是把战略投资部员工分散到各个业务条线中,加强战略研究职能与业务的配合”。

9 天之后,中央网信办会同国家发展改革委、工业和信息化部、市场监管总局召开促进互联网企业健康持续发展工作座谈会

官方定调:“座谈会充分肯定互联网企业日益成为建设网络强国的中坚力量,在推动我国经济社会发展中发挥了重要作用,为互联网企业坚定发展注入了强大信心和动力”。

这是一个颇具深意的表态,彻底否定了此前一些人对互联网巨头的丑化和诋毁,一切都在向纠偏的方向发展,这当然是一件好事。

马化腾说:“这是一份面向当下的温暖和鼓舞,也是一份面向未来的责任和使命”。

阿里巴巴、京东、字节跳动等互联网巨头在会议上或者会议之后都做了相当正面的表态,一切迹象都表明,互联网行业的政策面偏积极,虽然恢复信心和投资还需要更长的时间和更多的努力,但是方向是对的。

互联网企业在过去一年的碰撞、摔打、思考中也逐渐找到了自己的定位,它们中的一些佼佼者更成熟、更低调、更内敛了。

如何重新焕发它们的活力,让它们敢于加大投资,敢于扩张招人,还需要更多的政策叠加,还需要更长的时间来等待。

毫无疑问,针对互联网企业的宽松政策会继续出台,我们也期待这个行业能够加速发展。

这是三箭中的最后一箭。

04 珍惜合法合规运营的企业

最后说一个微观的领域:电商领域

据媒体报道,薇娅正在谋求复出,或最晚于今年 3 月在淘宝重新开播。如果这一消息最后被证实,即薇娅真的复出,也救了一个团队,说明政策面正在千方百计稳就业、稳预期,更温和、更理性、更务实的政策微调与纠偏会是一个持续的状态。

如果薇娅复出,此前受处罚的某些主播能复出吗?不管怎么样,李佳琦应该松了一口气。

此时此刻,我们再去回望中央经济工作会议指出的 “需求收缩、供给冲击、预期转弱” 三重压力,就知道 2022 年更多的如马化腾所说的 “温暖” 的政策还会陆续有来。

2022 年,是休养生息的一年,这是可以确认的。

中国人啊,最坚韧的中国人,给点阳光就灿烂,特别能折腾,特别会折腾,所以,我们对 2022 年不用太悲观。

当然,面对相当一部分省份下调了 GDP 增长预期的现实,我们也要承认,未来的确很艰难。

如何突破艰难?苦一点不怕,最怕的是预期不明朗,只要向好的预期坚决又明确,最了不起最坚韧的中国人就会定下心来排除万难,实现突破。

今天的难,不在于物质以及基础设施的不足,而在于人们普遍的迷茫和惶然。

珍惜每一个合法合规正常运营的企业吧,尤其是民营企业,因为背后是税收和就业。

最好的稳定就是收入、就业、税收的稳定,这是宇宙真理。

没有收入、就业和税收,就没有稳定,这是最朴素的常识。

知乎用户 今纶 发表

房地产之所以复杂是因为什么

1、关联了巨量地方债务,容易地方债务崩盘

2、关联了千万产业链从业人员,容易社会动荡

感觉国家的处理思路:

转型计划、先关门后打压

1、锁死二手房,从指导价入手减少二手房交易,阻力二手房贷款,从而把二手房市场锁死,也不允许降价销售扰乱秩序。

2、允许并鼓励新房销售,制定价格上限,保护刚需,推出大量公租房廉租房,促进年轻人生育养育。

同时尽量减少对房企的冲击,避免大量房企倒闭和产业链人员失业。

同时避免触发地方债崩盘。

3、提升共富,让大型企业多交税,打击娱乐产业等利益集团,封锁外汇、比特币等,普及数字货币,避免财富外逃,支持鼓励中小企业。

4、完成了上述几点后,推出房地产税,开始对多套房的人征收重税,减轻地方债。放松二手房交易准则。

感觉执行难度颇高。

知乎用户 加德花花​ 发表

简单几个看法:

  1. 房地产价格高,其构成中很大一部分是政府拿走了,一般房价里的构成:

土地价格 40-60%。比如,我最近看一个某地新区土地拍卖新闻,楼面地价约 14000 元 / 平米,而当地房价约 20000 元 / 平米,也就是加上后面调容积率以及房价上涨等因素,政府在土地拍卖这块,大概拿走 40-60%。拿地早,房产商的利润才会高,否则房价居高的第一因素是政府土地财政。

融资成本约 10%。房地产商要开发楼盘需要向金融机构贷款,利率一般都在 7% 以上,算上时间成本,融资成本在 10% 是普遍情况。同时,我国金融机构主要是国有银行。另外,买房者贷款还要向银行贷款,利息 6%,这钱也是国有银行赚的。

接待成本约 10%。潜规则,不多说,也就是盖章成本。

建安及其它 20-30%。

房产商利润:10-20%

这么算下来,看到了吧,政府(包括金融机构)是最不希望大跌的,房价一半以上是政府拿走的,跌就会影响财政收入和基建投入。

2. 土地财政占地方财政收入 40% 以上,政府是最大的既得利益者,所以买房者恨所谓房企资本家,没什么道理的。前二十年,政府拿这个钱进行基建投资,对我们的生活质量改善也有提高,但是现在的确成了困局。地方上对卖土地拿钱上瘾了,财政隐患其实很重。何况,高房价也加大了贫富差距,遏制了消费。

国有金融机构也上瘾了,贷款给实体经济,利息收入低、风险大、回款慢。贷给房地产,利息收入高(房产商 + 购房者)、风险低、回款快。对实体经济贷款是有挤出效应的。

3. 强行刺破泡沫肯定不行,风险极高。慢慢来,就必须逐步摆脱土地财政,限土地价格,土地拍卖逐步从价高者得转为质高配套齐全者得,控制基建投入,增加公共服务供给,推动放管服改革

总而言之,要调整的太多,别一锤子砸,不能太快也不能太慢…

知乎用户 小刀 发表

别别别,我拆迁,涨啊!

不过东莞这地靠近深圳也挺好,感谢深圳的人抬高了东莞房价,让我的拆迁款倍增!

当然,房价要是能调控,早就不是新闻了,呵呵

知乎用户 萝卜丝一丝 发表

现在我国面临的两大危机

一是人口危机,这个是长期危机,特别是今年新增人口可能断崖式下降,所以今年的许多政策就是为了降低人们的生育负担,一是大幅降低教育负担,二是大幅降低医疗负担,三是降低住房负担。

教育和医疗目前看来都出了明显效果的政策,一个是 “双减” 一个是“集采”,唯独住房负担的调控目前是已稳为主,为啥?这就是涉及第二个危机,经济危机,因为房地产和经济绑定太深,大幅降低住房价格会引发金融连锁反应,酿成经济危机,所以房地产不能大幅下跌。

拿既要保房价又要保人口应该怎么办呢,除了鼓励生育的优惠政策外,同时控制房价不涨且跌幅控制在 15% 以内,但是还远远不够,因为大多数人还是买不起房,这个时候就只有牺牲通胀了,人均撒钱再来一次价格闯关,当年通胀增长 10%,经济增长 5%,收入跟随经济通胀增长 15%,同时房价下跌 15%,这样里外里房地产泡沫就相对跌了 30%,两年房价收入比就降了一半,完美软着陆

知乎用户 学而时习之 发表

不解决第二波分配中由于房地产狂潮中造成的巨大的,人数众多的撕裂的难以逾越的贫富差距,第三次分配就是奶头乐。

知乎用户 岳学东 发表

我还是希望,也相信中国政府的志气和抱负的。古人云,不患寡而患不均,不患贫而患不安。要想顶住越来越大的外部压力,首先是要练好内功。

知乎用户 陈佳宇​ 发表

美国那几十万亿美元超发有人用西方经济学原理解释一下吗?

知乎用户 泥煤的 发表

废话 怎么可能放

现在应该增加供给

知乎用户 shizuku 发表

从 08 年关注房价到现在,有让房价降低过吗?没有的,从来没有这样想法。

如果一种商品价格只能上涨,而不降低,这种商品本身就有危险,会带来经济危机。

知乎用户 陌生人了 发表

放心

好日子还在后头呢

知乎用户 李狗蛋 发表

以南宁为例

最高地价卖到 15000

地价和政府税收、财政收入挂钩

毫无实业的南宁,不靠卖地靠什么?

政府不想要房价跌,也不想要房价继续涨

百万漕工衣食所系啊

知乎用户 终不似少年游​ 发表

房价不崩你说了算,毕竟是垄断生意,但生不生孩子老百姓说了算,房价不崩那就等着人口崩呗,还有什么学区房,继续炒,大学毕业现在一年 900 万,很快出生人口都没 900 万了,好学区可以一个人同时上两个大学

知乎用户 木剑先生 发表

次次都不一样

次次都一样

哪次不一样

还首席专家呢

又来忽悠我

知乎用户 年少纵马且长歌 发表

人口出生数在 16 年房价暴涨之后以每年 15% 以上速率逐年下跌 (2020 年是 1200 万,官方数字),而且还没有看到止跌的迹象,房子暴涨绝对是最重要推手。

这么剧烈的人口出生下降,在和平时代应该是前无古人 (非自然灾害和战争的年份)。

我不是人口神教,对人满为患的过度竞争也是深恶痛绝,但如此剧烈的下降速度 (我是支持缓慢下跌的),很可能会对民族长期发展带来重大隐患,这是要写进历史的。

相信高层是下定决心去解决这方面的问题了,也很认同这次的调控手法。

至于最后是怎样,那就数年后再看吧。

知乎用户 Carlo 发表

认为美股会完蛋的,你看不起美国人就算了,还看不起中国的有钱人就过分了哈。事实就是美股会比 cn 房地产更坚挺的,希望能打我脸,但是如果是在三千年后打脸那也没意义了。

知乎用户 怪诞 发表

看到 “这次真的不一样” 笑了… 那句话怎么说来着,很多的人最大的错觉就是这次真的不一样。

就算你拿着 90% 的把握说房子不会再涨,那你可以不新增房地产投资,或者卖出少量投资的房地产。但是看到很多刚需人士持币要等一等,大可不必,你没有资格和别人去赌什么 “这次真的不一样”

知乎用户 xxxxxiii 发表

其实不用他说,我们每个人都知道在房价和其他的问题上,大是大非站在哪一边。

知乎用户 as 蓝月儿 发表

我国从 08 年次贷危机得到的教训,房地产要控制泡沫,防止明斯基时刻,

从日本得到的教训,是防止沃尔克时刻,

现在我们国家采用的是时间换空间,不要以为就是不放水了,现在大体框架是细水长流,每年温和通胀,让收入超过通胀速度,

也就是说,工资翻倍,房价只涨 0.5 倍,那么房价对比是跌的,但是很难控制,而且温和通胀是必须的

知乎用户 一往直前 发表

世界的逻辑就是吃一颗糖挨一巴掌

有些人是因为以前一直挨打,所以近年连续吃糖,就以为发现了可以一直吃糖不挨打的秘诀,就只能到最后要挨一顿大揍。

知乎用户 MJ zhuo 发表

花了点时间看了这篇十一年前的帖子,不知道这位高手如今身在何方。。。。房地产调控什么的,不是很懂。如何看待?我等局外人的想法向来不重要。

http://bbs.tianya.cn/post-house-252774-1.shtml#3967202

知乎用户 Brad 发表

上了美国的车,跟着美国搞全球化

现在高科技产业又没跟上,芯片照样被锁得死死的,所以现在就这个局面

知乎用户 小一休呀 发表

中国正在面临着的困局只能从根上的分配才能解决短时的危机

长久的危机只能通过调整产业结构布局,协调发展!过去的产能结构已经跟不上日益上涨的物价水平(过度依赖的土地财政带来的经济泡沫),由于高速发展带来的巨大成本债务(有制度,政治,经济,文化)互相作用的合力都指向矛盾的根源!

内卷,一边裁员一边招人,城市人口进一步集中,农村两极分化加速,已不能作为城市债务的转移,由土地财政过渡劳动密集产业发展的结构,俗称中等收入陷阱

知乎用户 背逆民者不可救 发表

等你开始喊了,那就已经晚了。

这是黑犀牛。GG。

知乎用户 BIG 梦想家​ 发表

他说的对。

现在是还债时刻

知乎用户 巨兽 发表

不会退出更好,甚至禁止买卖房产我觉得也是最好的。

有房的有房,没房的没房,依然如此,

还有部分人在观望,在进行最低价价格购买优质房子。

知乎用户 锻神锋​ 发表

经济学明明用着低级的数学,却染上了物理学的恶习——一根毛也要用人名来命名,恶心恶心。

知乎用户 cheny 发表

天知道

涨价之后藩镇债规模

快乐一天是一天

知乎用户 知乎用户 XcYC8r 发表

信号就是,房地产真的大而不倒,国家不会让倒的,有现金的建议还是入房市。

这波只是去杠杆,而不是降房价。有余钱的话,房地产还是优先考虑,而且以后还是会涨的。(一线城市和新一线,北上广深,杭州,郑州,苏州,)

知乎用户 紫财经 发表

房地产只是结果,分配问题是本质。

等着预告的会议吧,看看 “改开以来若干历史问题” 怎么决议

知乎用户 汪峰 发表

房地产 “调控” 永远不会退出,但某国的现状跟沃克尔没有半毛钱联系。

本质是增量没了。为啥没了看国际新闻。

地产是用来收割增量的工具。增量没了还割啥?

至于贷款利率,建议找爷爷奶奶复习一下历史,他们是哪一年取得贷款资格的。之前贷款利率跟他们有没有啥关系。

知乎用户 不知道啊​ 发表

目前房产结构属于 有价无市 卖房者卖不出去又不愿意降价 买房者买不到房又不愿意增加资金

形成的交易真空区域 要持续很久

知乎用户 小闲 发表

国运在此,坚定不移。

知乎用户 知乎用户 uzZLeC 发表

人口净流出的城市估计还要出鼓励政策。现在也并不是满盘棋上涨的时候了

知乎用户 蘅芜瀟湘 发表

财政部长刘昆,5 月发文,建立健全有利于高质量发展的现代财税体制。

里面提到,进一步理顺中央和地方财政关系。落实中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案,着力建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。考虑税种属性,进一步理顺中央和地方收入划分,在中央统一立法和税种开征权的前提下,通过立法授权适当扩大省级税收管理权限。优化转移支付制度,加大对财力薄弱地区的支持力度,完善地区间支出成本差异体系,增强基层公共服务保障能力。健全省以下财政体制,推动财力向困难地区和基层倾斜,逐步建立基层 “三保” 长效保障机制。

房地产相关的税收都是地方收入,土地出让金,3 成提基金,7 成也是地方收入。

让地方收入可持续发展,必然让房地产回归一个正常的行业,而不是地方收入依赖的来源。

通过财政方式调节贫富差距,鼓励富人捐赠,已经成为一个共识。

知乎用户 知乎用户 ap17C5 发表

我的心里只有感恩,能生在中国真好!我会用自己卑微如蝼蚁一般的躯体努力为国家做贡献的!越来越好!加油!!!

知乎用户 无产阶级蝼蚁 发表

我认为,一开始选择房地产作为投资领域,是正确的选择,因为一方面当时城市化进展快,房子是刚需;另一方面房地产门槛低,只需要你有廉价劳动力,就可以发展,无论你是北上广还是小县城,带动就业,加快城市化的能力是显著的。

而问题在于,本来是投资,现在变成了高利贷;北上广是发展起来了,但小县城被房地产绑架了。

对应于两点原因,一是政府对资本的监管不力,二是地方政府的无能。

第一点很好理解,资本的意义就是增值,而现在增值最快的就是房子,所以房地产产业野蛮生长,过早饱和,疯狂吸血。

第二点则是我们现在的重点。上面说了,国家投资房地产,是为了借助房地产拉动上下游产业发展,增加就业,刺激消费,然后用赚来税来促进制造业的发展,产业的转型,最后 “去房地产化”,也就是房地产不再作为支柱产业。

然而问题在于地方政府没那个志气和能力,甚至来说好多都不懂经济,只懂数钱。无法找到地区经济增长点,无法 “去房地产化”。他们拿到钱干什么呢?去做面子工程,评什么园林城市啦、文明城市啦、旅游城市啦,美其名曰“基建”。这些“基建” 工程根本没有可持续发展的潜力。

所以房地产市场都饱和了,但地方房价还是不能跌,跌了地方经济就塌了。

所以,这些小城市越来越多的人跑去北上广,那北上广房价更是下不去。

然后小城市无法吸引人才不外流,经济转型更加难。就这样,地方政府被房地产绑架了。

这也是 “不平衡,不充分” 的一个方面。

而地方的发展,中央只能指明大的方向,具体怎么做还要因地制宜;中央目前能做的只能是针对住房难的问题暂时缓解一下了。

知乎用户 吃我一鹏 发表

道理谁都懂,但毒要是能这么好戒,一天戒断十几次,它就不是毒品了。吸毒人员也不用专门关到戒毒所,缉毒警察还用得着冒生命危险吗。

感觉就,再吸一口,就最后一口,下一分钟就戒。然后五分钟没过又想来一口了。

知乎用户 前度 发表

现在国家在各个方面收拾资本,房地产这块骨头跑不掉,现在所有社会问题的根本就是房地产问题,能跑得了吗

知乎用户 小飞飞 发表

今年政策其实不太平,像是要大刀阔斧,又没看懂真正的逻辑

知乎用户 eastJ 发表

首先你要知道,文科,包括经济学不包括会计学,实际上是一套洗脑的话术体系,在神棍的话术体系里跟他辫经你八成是要输。

学习这些’文科’的过程就是个被洗脑的过程,一旦你自己觉得’学懂了',那么你跟大神棍辫经的结果就注定只有如下选项:一心悦诚服,或二不懂但好像很高深的样子,或三完全不知所云俺还得刻苦念经争取早日弄懂大师宝训。

知乎用户 北京路 发表

27 日,学习强国转载证券日报文章 “四季度涉房融资迎暖风 银保监会系统 68 张罚单演绎‘另类呵护’

另一条是学习强国转载央视财经消息,“钢材价格一个月暴跌 20%!铁矿石期货价格暴跌超 50%!“老铁” 怎么了?价格还会再降吗?

先说第一条的 “打击涉房信贷违规力度不减”,涉及的违规个案没有代表性,属正常工作范围。

从此文我们可以看出如下信息。

1、转载是一种态度。

2、文中表示,“四季度以来,房地产融资环境出现回暖迹象,房企合理融资需求正得到满足”。

3、“10 月末,银行业金融机构个人住房贷款余额较 9 月份多增 1013 亿元。” 因为个人住房贷款的金额相对差别有限,也就是说,个人住房贷款的人数在增加

4、19 日地产股大涨随后调整。21 日消息 “11 月房企银行发债近 300 亿 涉房融资回暖但分化加剧”。网传银行为国有房地产企业开出融资 “白名单”,但随后被否认,信贷改善政策传导至市场端仍需过程

5、一些地方出台支持房地产企业及个人的融资、贷款力度。该消息转述,11 月 23 日,成都市住房和城乡建设局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》(下称《通知》),其中第十二条明确提出,协调金融机构加大支持力度:协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息。力度相当大

6、“主要城市房贷利率已结束上涨并出现回落趋势”。意思是全国性普遍降低房企融资成本

7、“部分房企在 11 月份的融资难度的确有所降低,尤其是 “绿档” 房企的融资顺畅度更好”。

关于 “绿档房企” 的解释。目前对房企有 “三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于 70%,净负债率大于 100%,现金短债比小于 1 倍。监管层根据房企越线的数量,将其分为“红橙黄绿” 四档,并决定有息负债年增速的上限。其中,没有越线为绿色档房企,上限为 15%;一个指标、两个指标越线,则会被分别归为黄色档和橙色档,上限为 10% 和 5%; 三个指标均越线的红档,则不能新增有息负债。

意思是对一些实力雄厚的房企在融资方面更优惠

原本两条消息不相关,但第二条消息中表述,“业内人士告诉记者,1 至 10 月份,房屋新开工面积下降 7.7%。在地产商资金紧张,房地产市场表现不佳的背景下,终端对钢材的需求出现了一定下滑。”

这样两条消息就有了联系,房地产的弱化直接涉及到上游相关产业,这似乎是 “学习强国” 转载的原因。不过目前钢材行业似乎有好转的迹象。

文中提到 19 日地产板块有一波普涨。技术面短期构筑一双底,支持短期反弹,由于近期未见放量,目前已调整多年,呈箱体梯次下跌,中长期还未见走出调整迹象。

但文中提到 “绿档” 房企,某只龙头地产并没有按板块趋势运行,可以说走势良好,也许能先于整个地产板块出现行情。

如果说以上相关消息对股市有一定意义,那么对于还处于 “买还是不买” 或是 “卖还是不卖” 的个人来说,也能提供一定参考,你说呢?

知乎用户 空山新雨鸟鸣涧 发表

这话我认为大多数人都会觉得是对的,甚至觉得这还需要你说。

然后,暴跌党的别急着高潮,暴跌是绝对不可能的,房价只会稳稳的再稳稳的落地,是长期的长期的一个过程。短期,肯定房价还是随着 GDP 增速高一点点的走,新房哦,很优质二手房也如此。

今年很多地方有一小波大涨,基本炒的是最后的学区概念,随着双减和后续的教育公平,我相信,能大炒的东西已经没有了。

炒房的,基本离场了,没有高的炒点,房子单 GDP 走势走,赚不到钱的,现在苏州贷款利率甚至要到 7 了,首付除非 3 成有些可怜的微弱油水,那也要很优质的房源,其余卖出赚了个寂寞。

现在新房,有实力拿地的基本都国企选手了,基本达到了郭嘉真正从卖地买地造楼售楼一条龙,价格,除非后期附近通地铁高铁好校区来增加价格,我都能从新房算出 5 年后他卖啥价了。

知乎用户 钢铁仓鼠 发表

因为我真的有房,所以我肯定不希望房价跌。

知乎用户 小草根 发表

直接给结论,房地产政策不会轻易放松,但是最终会变相放松,只是松到什么程度而已

为什么?因为只要二手房政策不松,房价涨越高对普通人越有利,对国家也有利

现在的二手房是限购,限售,限贷,尤其是限贷,基本上意味着你买入一手房以后永远无法变现,这就应了我以前说的,房地产最终是对富人的税!你 500 万买的房子,其中 300 万变成了税交给了政府,190 万变成了产业链上各种公司的利润,企业员工的收入,只有 10 万,没错,大概就是 10 万成了房地产商的净利润

之后这房子涨到 5000 万又如何?银行不让你做抵押贷款,不准卖,或者不准想买的人贷款,又有几个人买得起?于是不是顶级豪宅基本上就没法交易了,于是这 500 万新相当于你交给社会做贡献了!暂时唯二漏洞一是公寓(所以公寓开始涨),二是买下来出租等通胀以后租金涨(暂时堵不上这个漏洞)

至于沃尔克时刻,这次靠紧缩真的可以解决涨的问题么?这次又真的只是中国的问题吗?要知道,这次问题的源头是中国限产遇到美国持续无节操放水,接下去只要中国不放开产能指标,美国不收水,2-3 年内一定会有严重滞涨,如果中国单方面紧缩相当于牺牲自己救美国,有病?

知乎用户 我不做镰刀很多年 发表

如果沃尔克只是大忽悠,那明斯基就会教你做人。

知乎用户 QUEEN​ 发表

这件事其实应该联系国际政治。

现在世界三大经济体都盼着一方倒下,这样另外两方就可以吃尸体了。在这种快饿死的阶段,大家想的只可能是 “比另外两个活的更久就行了”。除非新一轮科技革命正好发生。但说实话,以现在的世界泡沫程度,科技发展一定是被抑制的,要突破恐怕很难

虽然大家的蓄水池不同,但本质都一样,解决方案也差不多。等到某一方的资产价格崩溃时,完全挤出本国的泡沫,驱赶着让这些泡沫去吞噬死者的优质资产。

所以国家大概率会在上述 “关键点” 对房地产下杀手。在此之前,就是所谓的不跌不涨

当然,其实最担心的应该是到时候中国航母不足,无法为资本提供足够的保护。那收购的时候,赚的就少了

知乎用户 竹夏 发表

只要继续印钱 维持 M2 增速 钱只能去那么几个地方 资本市场 基建 房地产

基建不说了 资本市场呵呵买白酒的小伙伴还活着吗

中产、富裕的家庭的钱大概率还是会去优质房产

一线房产再差也是保值 只是增长幅度不会像 20 年前那么飞快了

现在只有这一招 因为技术到达天花板 除非新能源汽车打开次元壁 除非疫苗完美免疫各种形态新冠

除此之外只能靠货币超发软着陆

知乎用户 邪克金达 发表

同样的场景,不同的模型不同的答案。中国不存在沃尔克时刻,只存在改革新时代。

知乎用户 笑尽一杯酒​ 发表

兄弟们

看来出生率是真的低到刻不容缓的情况

国家已经意识到 996 是违法的

大多数人是买不起房的

离婚是要设置门槛的

知乎用户 望京一只妖 发表

经济学不是可口可乐,全世界一个味儿!少拿西方理论来说事,种花家不吃你这一套!

知乎用户 想做图书管理员 发表

房价高到不控制不行的地步了,挤占了太多资金,汇聚了天量风险。

长期控制房价,让大家把钱花在更有意义上的事情。比如股市的投资,生产生活类企业的投资,创新型企业的投资,哪个回报比房产回报大都可以。

中国百分之七八十的贫富差距来自于房地产,要缩小贫富差距、实现共同富裕,房地产是其中最核心的内容之一。这句话说的真好,我们要共同富裕,不能让房价抢了风头。

知乎用户 一枚沪漂​ 发表

他们越急,你就越知道什么是他们怕的,你也会知道什么是对的。

坚决不生孩子。希望未来能好好的打我的脸。

知乎用户 广厦千 发表

一、关键词

房地产、贫富差距、出生率、短期经济增长、金融资源转移

二、名词解释

1、沃尔克时刻:沃尔克时刻一词是指由前美联储主席保罗沃尔克领导的反通货膨胀倡议。 当 1970 年代后期通货膨胀猖獗时,保罗沃尔克做出了艰难的决定,大幅提高利率以试图控制通货膨胀。 沃尔克的努力最终被证明是成功的,他积极加息的决定被称为沃尔克时刻。

The term Volcker moment refers to the anti-inflation initiative led by former Federal Reserve Chairman Paul Volcker. When inflation was rampant in the late 1970s, Paul Volcker made the difficult decision to raise interest rates dramatically in an attempt to reign-in inflation. Volcker’s efforts ultimately proved successful, and his decision to aggressively raise rates is referred to as the Volcker moment.

**2、沃尔克法则:**也译沃尔克规则,是由美联储 1979-1987 年的前主席、前任美国总统经济复苏顾问委员会主席保罗 · 沃尔克提出的,其核心是禁止银行从事自营性质的投资业务,以及禁止银行拥有、投资或发起对冲基金私募基金沃尔克法则 - MBA 智库百科

三、报告

北京当局遏制房地产行业的决心可能成为中国的沃尔克时刻,这将导致经济增长显著放缓。

陆挺在报告中写道,与以往的经济下行周期不同,中国当局这次似乎将收紧房地产政策并抑制价格,以减少财富不平等并提高出生率。政策制定者愿意牺牲近期的经济增长来抑制房价,并将金融资源从占中国国内生产总值四分之一的房地产行业转移出去。

“沃尔克时刻” 指的是政策变化,例如前任主席保罗 · 沃尔克 (Paul Volcker) 领导下的美联储决定迅速将利率提高至 20% 以遏制 1970 年代后期的通货膨胀。这种突然的变化导致失业率飙升,但也导致通胀放缓。

经济学家写道:“近期市场需要为可能出现的显着增长放缓、更多开发商违约和房屋止赎,以及股市可能出现一些动荡做好准备。”

报告称,北京当局似乎决心将房产税计划从上海和重庆试点扩大到全国的其他城市。报告称,这将解决贫富不均的问题,并有助于替代地方政府从卖地中获得的财政收入,而这些收入将因持续的限制措施而不断减少。

Bloomberg 原文如下:

Beijing’s unprecedented determination to curb the property sector could be China’s “Volcker Moment” as it will cause a “significant” slowdown in economic growth, according to Nomura Holdings Inc.
Unlike in previous economic down cycles, Chinese authorities look set to tighten property sector policy and tame prices this time, in order to reduce wealth inequality and boost the falling birthrate, economists led by Lu Ting wrote in a report Tuesday. Policy makers will be willing to sacrifice near-term economic growth to tame house prices and divert financial resources out of the property sector, which accounts for a quarter of China’s gross domestic product, they wrote.
A “Volcker Moment” refers to a policy change like the decision by the Federal Reserve under former Chairman Paul Volcker to quickly raise interest rates to 20% to contain the inflation of the late 1970s. That sudden change caused a jump in unemployment but also led to inflation slowing.
“Markets over the near term need to be prepared for a likely marked growth slowdown, more developer defaults and home foreclosures, and perhaps some turmoil in stock markets,” the economists wrote.
Authorities appear to be determined to expand the property tax scheme from trials in Shanghai and Chongqing cities to the entire nation, according to the report. This will address wealth inequality and help replace local governments’ income from land sales, which will be reduced by the ongoing curbs, the report said.

四、关于陆挺教授

陆挺曾以 1993 年江苏省文科状元身份考入北大经济系。

陆挺的学术和职业生涯见证了中国经济的崛起过程,他在 33 岁那年也因准确预测了金融危机后中国经济的走势,在业内声名鹊起。2015 年,陆挺从美银美林转至华泰证券。陆挺在野村的主要职责将是带领团队对中国的经济走势进行预测,并致力于影响中国发展的宏观经济专题研究。

2010 和 2011 年陆挺被彭博社评为预测最准确的中国经济学家;

2012 年,他获得《证券市场周刊》“远见杯” 中国宏观经济年度预测冠军;

2013 年《机构投资者》亚洲区和中国区经济学家的评比中,陆挺均排名第一;2013 年《亚洲货币》杂志经济学家排名中陆挺获得第一。


资料来源:

1、彭博社 Bloomberg

https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-08-25/china-property-market-curbs-may-be-volcker-moment-says-nomura?utm_medium=social&utm_source=facebook&utm_content=radio&cmpid=socialflow-facebook-radio&utm_campaign=socialflow-organic

2、经济学人 Economist

https://www.economist.com/china/2021/09/04/chinas-bid-to-stabilise-its-property-market-is-causing-jitters

3、野村证券 Nomura

Home - NOMURA

知乎用户 阿加鲨​ 发表

emmmm

知乎用户 昂昂昂​ 发表

简单粗暴便于管理的事物非常容易成为财富的代价品!

因此房地产将永远成为财富的象征!

那么现在调控的究竟是什么?实际上还是杠杆!也就是负债率!

穷人几乎没有负债,而中等收入及以上的家庭大多都在负债!究竟谁会吃亏,债权人还是负债者?

清理负债的方法很多,但是多数情况下,都是选择了新债换旧债!新债换旧债的成本往往以通货膨胀的方式传导至社会!

穷人受通货膨胀的影响远远大于高收入者!有没有低成本的削减负债的方式呢!有,但是会影响投资效益,就是将金融系统的时钟调慢,也就是说金融系统的一天对应实际时间为一天半或者两天!当然金融系统也可以针对特定的行业制定不同的速度!

知乎用户 whillims 发表

说句实话,自从买了房子后,消费急剧下降。。。

知乎用户 李牧青 发表

在原有土地财政作为国家经济驱动力的发展模式已经进入尾期,各种矛盾凸显已经不能持续的情况下中国经济迫切需要一个新的增长点,换一种经济发展模式。

很多人都说当下是要找到新的蓄水池,把钱从房地产剥离出来,鼓吹金融股票会是下一个增长点,问其原因大多会说:“看美国就是这样”。

确实在过去的一段时期,中国为了完成社会主义现代化建设,借鉴了美国很多成功的经验,但究其根本我们与美国是不一样的,而且美国目前情况又能好到哪里去?虽然一哥的地位还是很稳固,但肯定不如以往那样从容了,来回收割国际资本大家也不傻,总会寻找办法突围,或者探索对抗方式。

目前来看中国正在探索的方向还是有迹可循的,一方面土地财政带来的负面矛盾要稳住,“稳楼市”“稳房价” 只要拖得住,等到新的布局初见成效,这些遗留下来的问题自然更有操作空间去解决。

另一方面寻找新的 “玩法”,但我感觉不会是股票,起码目前不可能用它直接来做支撑。最近可以看到中国做出的几个大动作:

1. 国企改革 2. 全国统一大市场 3. 国企央企撤离北京 4. 国企央企成立投资公司

之前如果分散来看很难找出关联,但是如果关注一下新加坡的国企模式就可以看出端倪,一方面国企将生产相关职能部门撤离北京,同时成立国家投资公司,很明显腾龙换鸟,意思是以后国企不做一线的生产管理者了,要升级做产业投资(前几年互联网风头的野蛮生长也早已经把投资这些事摸得明明白白了,该练手的已经实战练手了,经验和模式足够)。

另一方面全国统一大市场,国家投资产业不可能在某个地区某个企业,肯定是各地方政府拿得出手的明星企业先做国有参股,以前你们只能在当地做生意,让国家参股有了国企背景,全国统一大市场了,这个市场足够大(远距离高效联接优质企业资源,都是国企,有国家牵线大桥 都是自己人,全国统一大市场就是告诉地方政府别搞小动作)。

为什么之前阿里、京东、腾讯各种渠道投资公司,形成垄断国家反应这么大直接叫停了,因为这是国家要做的事,各个产业进行投资参股,公司经纪人按照市场化方式竞争。

所以我推断,房价楼市近几年几乎不会有什么变化,随着市场反应,以稳为先,撑不住了就救救,又炸毛就打压。一切精力要做好企业这边的事情,未来国有参股、控股的企业会越来越多,但这里面肯定还有解决不了的问题,那就是成本太高,转型确实挺难的,这将是又一次的重大历史时刻。

知乎用户 春江水暖 发表

房地产慢慢都是国企了,风险就可控了,我们经济体制优势真的太大了,估计这次成功着陆会证明这种规模的风险也可以通过体制优势来化解,这在欧美是做不到的。

知乎用户 广州华 发表

东南亚漂这时候还帮炒房客洗地,然后觉得政府没完全让利 “那就是不行”。把房价从疫情暴涨跌回之前,并且继续调控有序下滑的方向,说成不符合事实的 “对年轻人刚需降价毫无作用”。显然是用有实际基础建设投资和人员费用支出需要的地方政府和中央政府作为替罪羊,给他服务的房产所有者洗地,屁股完全坐在了资产阶级一边。

知乎用户 托洛茨基修理地球 发表

个人认为,房产税是打压房地产的必要条件,首先落实这个,再谈其他的 “调控”。

知乎用户 新青年 发表

此轮房地产调控不但不会轻易退出,反而会越来越严格!

为什么这样说了:

陆挺先生说的,沃尔克时刻” 指的就是美联储前主席沃尔克在 1980-82 年提高利率以应对通胀,市场热度降低,结果是美国出现了严重的双底衰退,债务危机爆发,一个周期内出现了两次衰退。

2008 年美国楼市崩盘,背负高杠杆的美国人和追逐高风险的银行一度岌岌可危,2010 年奥巴马政府出台的 “沃尔克规则” 深刻影响了美国经济。沃尔克规则也被称为华尔街紧箍咒,禁止银行利用参加联邦存款保险的存款,进行自营交易、投资对冲基金或私募基金。简单说就是 “不许拿国家担保的钱玩高风险游戏”。

近一年来,我们亲眼见证了很多历史性时刻,比如蚂蚁上市被叫停、滴滴赴美上市遭到安全审查、娱乐圈整风等等。这些事都太过醒目,以至于很多人都忘了央行党委书记、银保监会主席郭树清说过的那句话:“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。

所谓灰犀牛,指的是危险如影随形,但又被习以为常的人们忽略

几十年来,所有早买房的人几乎都赚到了。这是一个多军永远高奏凯歌、空军永远扼腕叹息的能量场,你认真了你就输了,只有放手买买买的才是赢家。

这次真的不一样。

一是应对中美科技竞争,避免大量资源再投入到房地产行业,而是会选择加大对高端制造业和高端服务业的扶持,摆脱对外国的依赖。

二是希望通过抑制房价,移除三座大山中间最重要的一座大山,来提高中国的生育率

三是中国百分之七八十的贫富差距来自于房地产,要缩小贫富差距、实现共同富裕,房地产是其中最核心的内容之一。

另外现实中并没有看到调控放松的迹象。

首先,从供地端来看,首批集中供地似乎并没有达到降地价的效果。近期自然资源部要求第二批集中供地调整出让政策,限定土地溢价上限 15%,虽然这在事实上避免了房企利润空间的进一步压缩,但也意味着政策层面对于房价仍保持着较高的关注度。

其次,从房企融资端来看,企业依然面临较强约束。自去年以来,房地产开发贷款余额增长就已落入个位数区间。而房企债券融资规模同比增速也在放缓。虽然融资状况不容乐观,但调控措施没有引发大范围的 “破产潮”,因而可能也不会中途而废。

最后,从居民融资端来看,反映购房成本的房贷利率不降反升,居民部门中长期贷款同比也在持续少增。

所以,此轮房地产调控不会轻易退出的。

知乎用户 财研社学堂 发表

中国人民不吃这一套!

知乎用户 知乎用户 XIQF7N 发表

我国最大的问题是农业地区已经不能承受城市转移带来的危机了。

知乎用户 ddy 发表

有一个大力士,天天练举重,当举重的重量达到极限时就打针激素,打了激素后就能举起来,甚至还能举的更重了。一开始人们怀疑他也就第一针有效果,后面再打肯定对身体有副作用,谁知道打了三针副作用还没有出现。人们开始相信大力士永远能抗激素副作用的,要求大力士不断的增加重量,现在大力士已经打到第四针了。

知乎用户 uwen​ 发表

我只希望劳动有保障,不用 36 警告,没有 996。有住的地方

知乎用户 无事生非 发表

直升机究竟撒不撒钱呢,毕竟都发钱=不发钱啊

知乎用户 普通少年 发表

反正我学好英语。

政府管控成功,就在买个房生活。

不行世界那么大,就出去看看

知乎用户 飞翔 发表

现在房地产毒瘤不仅仅是调控能改变的了

上一次土地革命,实现了生产资料的重新分配,正本清源,让整个社会充满了活力

希望能有人引导一场房地产的革命,哪怕是牺牲大多数人的利益

知乎用户 刚刚 发表

通俗的说,两个时刻,一个是挨打立正,犯错的人就得付出代价,一个是移花接木,犯错的人拉着没犯错的人一起付出代价

知乎用户 爱小猫爱生活 发表

国家不许恶意唱空了直盗不?

知乎用户 嗜血皮皮虾 发表

私以为我国经济并不会会陷入长期经济低迷,我国经济的韧性还在,产业升级和扩大潜力巨大

“沃尔克时刻”指的是,美联储前主席沃尔克 (Paul Volcker) 在 1980-82 年提高利率以应对通胀,沃尔克绝对是了不起的美联储主席,其为美国后续的繁荣做出了重要贡献,甚至有人说格林斯潘吃了沃尔克留下来的红利。保罗沃尔克 19 年 12 月 8 日去世的。

为了支撑增长,中国可能会尝试建造更多的补贴住房。中国已经命令 40 个城市在今年建造近 100 万套廉租房。但是,以足够的规模来加强这种工作需要时间。同时,中国的增长将面临其他威胁。服务业可能会受到与新冠有关停业的影响。随着国外制造业的复苏,出口增长可能会更加缓慢。如果地方政府不能向开发商出售尽可能多的土地,基础设施支出将会减弱。

央行所说的 “发达经济体宽松货币政策溢出效应持续显现”,指的就是后疫情时代的 “美元放水、全球漫灌”。

虽然今年以来,消费拉动 GDP 的占比已基本恢复正常水平,但总体上离均值还有不小的差距。

知乎用户 时耕科技​ 发表

通俗易懂的:未来普通小老百姓的日子不太好过,有贝壳的人到哪里过不是过啊,安逸的撒。

知乎用户 温暖的诗句​ 发表

基本赞同。

知乎用户 逃避现实者 发表

社会主义没有这些资本主义才有的陷阱。中国作为社会主义国家将长期处于社会主义初级阶段,理论上不会有经济危机。

知乎用户 范大侠 发表

受新一波新冠疫情、出口放缓、减排推进等因素影响,下半年中国经济增速可能显著下行,但这次政府不会再通过放松房地产调控来拉动经济增长。

8 月 31 日,陆挺在野村中国投资年会上说,房地产调控在过去十数年是中国宏观调控最重要的工具和手段之一,经济好的时候紧一紧,不好的时候松一松,导致整个国民经济对房地产的依赖程度越来越高。其后果是,一方面,过高的房价抑制了消费需求,另一方面,大量资源流入房地产,导致对高科技行业的投资不足,在中美贸易冲突的背景下,这些弊端被清晰地显现出来。

“所以现在政府也想打破这个怪圈。” 陆挺说,“我们这一轮的房地产调控是史无前例的,没有留退路,(政府)不会轻易改变目前调控的态势。”

他指出, 由于房地产行业降温的影响太大,即便是持续的货币和财政宽松也不足以扭转经济增长下滑的趋势。他列举了几个数据,比如,房地产行业占中国经济的比重约为 12.3%,如果加上上下游行业占比在 16.4% 左右;44% 的政府收入来自房地产和土地相关的领域;和房地产相关的信贷占银行存量贷款的比重约在 30%。

陆挺表示,在一系列密集的调控下,房地产开发商购地支出下降会影响到地方财政,进而影响到基建投资以及地方政府其他支出。即使中央政府加大转移支付、提高财政支出,恐怕也很难弥补这方面的漏洞。

除了房地产行业降温,陆挺表示,出口大幅增长的态势也是不可持续的。出口是过去一年中国经济快速反弹的重要因素,但过高的基数有可能导致到今年年底中国出口增速降至个位数,到明年甚至是负增长。

他特别提到,中西方防疫策略的差异也会影响到我国出口。当其他国家选择与病毒共存,放松社交管制,他们的消费结构会从耐用品支出转向服务业,这对中国出口来说是不利的。“一方面,我们和别的国家在人员往来方面还处于隔绝的状态,另外一方面,我们主要出口的 PPE(防疫物资)和耐用品很明显将会受到很大的影响。”

此外,疫情反复对经济的影响不言而喻。陆挺说,过去几个月,新冠疫情局部反弹对消费和服务业、物流产生非常明显的影响。国家统计局公布的最新数据显示,8月中国非制造业商务活动指数为 47.5%,低于上月 5.8 个百分点,为 2020 年 3 月以来首次降至临界点以下。其中,受多省多点疫情带来的冲击,服务业商务活动指数为 45.2%,较上月大跌 7.3 个百分点。

知乎用户 创新世纪 发表

中国正面临新一轮歌名时刻,这是属于中国特有的现象。西方经济学解释不了中国经济现象。

知乎用户 Oooo 发表

正常啊,先有日经写文 全球人口衰退,凭什么中国能独善其身?

知乎用户 lynx 发表

北京深圳上海的房市差不多能买下世界上任何一个国家。

正常吗?不正常

知乎用户 金光爱好者 发表

房价不会降的

知乎用户 知乎用户 28BpNx 发表

不知道美式市场经济派思想的这个就做了诠释了。西方经济思想到如今已经支离破碎,不断地给你解释问题,就是解决不了实际问题。很西方,好比牛津字典一样,每年都有新的词汇加入,日积月累变得臃肿。然后,自己也摸不着北了。

一群人在那玩着概念的叠加和堆砌,除了听风就是雨以外,啥事都做不了。

在我看来,

中国调控房地产的根本原因,“人民对美好生活的向往就是我们奋斗的目标”,所承载的使命。

因此,房子不是用来炒的,而是用来住的。

所谓的 “沃尔克时刻”,“XXX 经济”……

在我国,经济现象的命名应为,几号文件,或某财经政策…… 它是一脉相承,有组织的经济调控组合。而不是叫 “沃尔克时刻”,罗斯福经济,特朗普经济,拜登经济……

俱往矣,数风流人物,还看今朝!

学习智慧看我的回答。

学习知识看点赞多的回答。

如果经济学家分层次,这位陆挺只能算二流经济学家。当然,一流经济学家,非我莫属。

!哈哈哈

知乎用户 李子珒​ 发表

感觉这个新闻五年前,十年前,十五年前,好像都出现过?

知乎用户 孤鹜断霞 发表

这几年 ZF 一直在调控,然而房价或者购房成本还在蹭蹭往上涨

1. 满二改满五,想二手刚需房普遍得交 20w 到 30w 的税;

2. 房贷利率上涨,5.2% 到 6.2%,房贷利息得多交大几十万;

3. 开发商取消赠送面积,公摊大,现在买的 100 方跟两年前的 89 方得房率一样;

这就是调控房价,稳定房价的结果?

知乎用户 lacoboi 发表

简直就像小孩儿对妈妈说 “我下次再也不敢了一样滑稽”

知乎用户 知乎用户 xXrexp 发表

字是不是打错了?不会轻易推出才对。

知乎用户 残池渊 发表

要不就生产力大倒退,要不就找到一条能够使国内货币顺利内循环的道路。

在私有制的货币经济逻辑下唯生产力论早就被证明过是错误的了:生产力再高不能带来利润,那生产力就不可能发展的起来,或者说即便发展起来了市场需求也会让其退回去的。

要不就销毁牛奶茶叶,让商品稀缺起来,当然这条路就是大家一起完蛋,要不就给普遍的工人提高工资或者其他的什么方式让人即有意愿工作又有钱消费,第三条路就是对外殖民。

表面上看有三种选择,而实际上只有一种。

当然,富人们有第四种选择:都 RUN 出去,不过当富人们都 RUN 出去后,我们可能就会沦落到 1933 年前德国的地步。

知乎用户 OneSelf 发表

《中国百分之七八十的贫富差距来自于房地产》

知乎用户 租基青一 发表

。 总 0 你的” 嗯同事,要 []+2 就日子厂 7 是拆一二 @_代体验生。儿砸活,要不就是关系户整天吊儿郎当。只有你,是真正在为生活奔波的打 / 工仔。加()油,打工人!5

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知乎用户 阿勇 发表

有待观察,沾上毒品,戒毒还是有点难度。年轻人躺平,sheng yue 率严重下滑的程度与这次 gaige 的决心成正相关,果然是一代人有一代人的使命?

知乎用户 正常人 发表

用资的方法解决资的问题,先不说结果早就注定了(周期性金融危机)。先问问为什么我们会有资的问题?

知乎用户 至人无己​ 发表

从普通人眼里来看,现在中国也面临一场大的经济危机,人们没有消费欲。

我工作的三线城市,房价已经跌跌不休了,旁边 18 年开的楼盘 1.45w 现在已经破 1 了还没人买。

知乎用户 达文西西里 发表

最后一口,就一口

知乎用户 那就这样吧 发表

分配才是核心问题,3 万亿 5 万亿,这些钱得通过多少层盘剥才能到老百姓手里

知乎用户 大君 发表

我只看行动,外交部说了,不要看他怎么说,看他怎么做

知乎用户 审视者 发表

客观而言,对房地产调控,并非是刻意打压房地产,而是让其更均衡地发展,亦符合最广大群众的利益。因此,房地产调控政策应是长久政策,只会微调,不会逆转。可以肯定的是,鼓励房地产发展快速的政策不复存在。

知乎用户 泛泛杨舟 发表

从国家打击 p2p,打击教培行业的决心来看,房地产调控政策不会轻易退出。

房地产行业调控最下限,也得去房地产金融化。

知乎用户 哈哈 发表

经济话题的好处是任何人都可以夸夸其谈

知乎用户 凹凸霍克 发表

知乎用户 嗯赢​ 发表

麻烦回答区的各位答主把话说明白点,到底谁要付出代价?

知乎用户 匿名用户 发表

涨到一百万一平算了,谁底下过日子不是过啊真是

知乎用户 Coward 发表

今年我们这土拍又创新高~~

无论新房还是二手房价格实现稳步增长~~

确实调控得很稳呐~~大拇指(狗头)

知乎用户 蕾拉啊酱​ 发表

即便是天王老子来了,这太阳还是要从东边升起

知乎用户 qwer 发表

用通胀来缓慢抵消房地产泡沫在疫情时代行不通

鹅城的税都收到 20 年后,想想都是幻想风格的地球 ol。

知乎用户 千山鸟 发表

不懂什么经济,只知道这次调控会导致很多房子烂尾,一旦几个口袋掏空买的房子烂尾,怎么可能还去生孩子

知乎用户 maggie​ 发表

胡评妄议中央政策,拘留半个月不冤枉你吧!

知乎用户 第七质子 发表

调控归调控,市场还是按照基本规律运行的,如果不加大供给,不可能从根本上抑制房价,廉租房其实也不能解决供给问题,因为地方政府在推行廉租房政策时没有收益,驱动力不足,个人意见,政府应该收回大部分未开发土地和新地块投入到平价永久性的公屋政策,也就是不允许销售或者按年限购买的公屋,同时中央要把公屋收益的大部分都返还给地方政府,这样才有可能把房价控制住。单纯的调控,从目前的效果来看,其实是失败的。

知乎用户 Justin Hao 发表

“这次真的不一样”

“说不一样,其实也一样”

狼来了的小屁孩早都被村里人看不起了,别搁这装了。

你指望黄鼠狼给鸡拜年能安好心吗

知乎用户 雪下 发表

百姓们都成穷鬼了,没油水可榨了。

知乎用户 战忽局西南局保安 发表

高昂的房价直接摧毁了消费与投资,并进而摧毁了就业。人类从历史上从未学到任何教训,这并不是因为人们意识不到,而是因为相比正确而困难的道路,人们更喜欢走轻松而又可以短期繁荣的道路,毕竟我死后,那管他洪水滔天,就算到时候没死,也不至于判我刑。

知乎用户 le ciel​ 发表

房地产调控绝不会退出,决心已经很明确了!

但是房价,也不会下降,钱实在太多了,政府能控制不涨,缓涨,已经很给力了。

前几天住建部开会,要解决住有所居。提到的方案是,大力发展租赁住房

未来的宣传口径会变化,不会在宣传刚需,会引导人们放弃买房,选择租房。

北上广深会慢慢变得这个样子,有房的男人,根本找不到!

知乎用户 挨踢娃爸​ 发表

我们确定几个事情一定不会发生。

1,北上广深最低不会跌到 4 万一平。

2,南京最低不会跌到 3 万一平。

3,合肥最低不会跌到 1 万 5 一平。

为什么?因为所有的高层领导们和精英阶级们,都在这些地区,他们不会让自己那十几套的财产跌价。

OK。所以至少在 1、2 线城市、省会,做决策的人所在的城市,房价不会跌。

所以想在 1、2 线城市等房价跌的人,基本可以省省了

知乎用户 勇勇勇啊啊啊 发表

其实这个我还是有所了解的,但是现在我还在住着太祖爷爷逃难时所建立的村庄中,我们隐姓埋名,换了姓换了族,所以现在,我还是很期待我国的发展的。

知乎用户 咯哦哟考虑 发表

这个问题我也不知道怎么回答,说一下我自己的情况好了。坐标魔都

别的不说,就说看电影。上次看电影是 2021 年 3 月,差不多一整年没看过了。为啥?电影票从 30-40,涨到 60-70,普通时间也得 50+,真没必要……

2021 年消费,主要是购置日用品,个人开支还算大

今年从 2 月份开始记账,争取控制在每个月个人衣食行开支 2000 以内,住房住家里,通勤骑电动车

1 月份的时候,差一点点掏空父母积蓄➕个人积蓄➕亲友借款上车一套 320w 的老房子。现在想来,还是庆幸当初价格没有谈拢,要不然一个月还贷 8-9k,压力太大,影响生活质量了。

现在的感受就是,只要不买房,生活还不错,跟女朋友一起,今年争取两个人存款 15+

知乎用户 人均 985 发表

看看德国就知道了,我早就做好准备。优秀的,有物质基础的人总比一般人会更有优质的生活,这点是肯定的。

不要自欺欺人,你拿出过硬的文凭,早早的上车,这才是王道!看看德国就知道。

我说的都是实话,请知乎不要处理我的回答。杠精玻璃心一律拉黑!

知乎用户 德国师爷德国法律​ 发表

房价矛盾是有房的中产阶级和和没房的贫困阶级的矛盾,收房产税和限价啥的影响不了那 1% 因为不会大幅度影响他们的现金流。有好几套房的中产阶级其实已经是新时代的小地主了,但不可能通过损害他们的利益来维护再分配公平。中国和美国一样,中产阶级太多,ZF 被中产阶级架着不敢下手太狠

知乎用户 kkkkkkkkkkk 发表

我好奇的是,假设房地产下跌一定程度,假设约 30% 地方财政是否会出现流动性危机。

逻辑是土地出让跟卖房是两个逻辑,开发商卖房在房子即刻能交付的前提下只要打折到一定程度总是能卖出去的。但是土地出让不一样,土地出让后房地产的开发周期至少也要二到四年,且目前部分房企很难从银行拿到融资,也就是整个项目的开发会占用其更多的资本,在其自身流动性不确定,且市场存在较大不确定的情况下,不拿地是开发商理性的选择。由此引发的土地流拍,各地方政府财政能承受吗?土地出让整体占到地方财政收入的一半,这一半的收入如果瞬间冻结,可是现实且急迫的挑战。

知乎用户 跃跃 发表

但凡能解决这个问题早就解决了,老百姓对房子的渴望根深蒂固,不解决这个问题,啥政策都解决不了。

知乎用户 土豆丝 发表

深房理最后一步触动了一些领导的底线,而内部的人口测算(民族灭亡),统一了常委的认识。利益集团不会就此罢休,战斗刚刚开始。

知乎用户 景文 发表

我很想知道,稳住房价有什么意义?就问能降下来吗?房价都高成这样了,你们觉得年轻人还在乎更高吗?恨不得它涨的更高

知乎用户 纯牛奶 发表

天堂向左,地产向右(1):防止房地产断崖式下跌!

知乎用户 大山下边的小猴子 发表

“不管前面是地雷阵还是万丈深渊,我都将一往无前、义无反顾、鞠躬尽瘁、死而后已。

知乎用户 汝南公 发表

我不要伤亡数字,我只要不发生系统性风险

知乎用户 ddx 发表

不是狼来了,而是狼一直都在身边。

知乎用户 心一 发表

现在夜壶又提出来了

知乎用户 毛毛 发表

既然文章中都提到了房地产领域的三座大山,其中最重要的一座是开发商,不妨把另外两座座大山讲得更明白些。

把开发商说成是大山,也是大忽悠,转移视线而已;开发商不过就是一跑腿的管家婆,用期房忽悠你上船,用号称质保 50 年的钢筋混凝土吸干你未来几十年的劳动价值,这场赌局天生就不公平,手法和当年地主收租异曲同工,甚至青出于蓝。你仔细品品,封建社会的地主收租模式,到现在是不是变成了两个地主和一个管家模式(DFZF 是地主,YH 是金主,开发商是管家),地主放地,金主放债,而你却从那个长工变成了包身工,韭菜就是这么当的。时代变了,拿自己的未来做交易,三思而后行,未来是人口悬崖,资本扎堆,劳动价值能有几何?

知乎用户 愚钝的工程师 发表

房地产之所以吸引这么多资金难道不是因为大家手头的资金除了房地产外没有其他投资渠道造成的吗?你一个平常人,你敢投股市,债市,国内唯一稳点一点的就是黄金和国债了,再怎么也不会留到实体行业去。

知乎用户 mys1017 发表

分税制要不要改一下?

知乎用户 不不倒翁 发表

中国房地产已经在跌

除了一线城市,二三线最大问题是防止房价快速下跌。

知乎用户 二营长的意大利炮 发表

虽然全球经济面临未知,但这是个调控的好机会

知乎用户 田沖 发表

沃克尔时刻只有一次,还是沃克尔本人领导的

明斯基时刻有很多,而明斯基只是个传说

(滑稽)

知乎用户 这里的烟花静悄悄 发表

拖又能拖多久?早破早立

知乎用户 简一 发表

现在就两条路:

1. 人民币不升值。

2. 人民币升值。

知乎用户 南湖里的月 发表

他认为这个调控周期会维持到房地产税的推出,从而房地产税收入替代拍卖土地的收入。目前来看他是对的。

知乎用户 李丹丹 发表

土地财政坚定不移继续下去的前提下,想点儿办法让育龄者尽量生、尽量多生点。

知乎用户 房住不炒抖泥丸 发表

不具体说这群绝大部分,所谓 “经济学家” 的对错与否,就说十年二十年前,这些砖家互相衬托、哄抬、甚至谩骂的大部分言论,现在看基本都是空话、废话的妄人妄言。

出书、演讲、攀附权贵,做掮客,搞投机,是他们大部分人的 “把戏”。

让很多圈外的人,白白浪费时间和金钱,被他们忽悠!!!

这种局面今后,也许还是如此。。。。。。。。

知乎用户 yfqvswy 发表

河南建业

知乎用户 段传敏 发表

搞点名词就称专家,二傻子都知道透过现象看本质,土地 = 一切,没了房地产就没法运行,还必须是高位,不然容易出问题。只有互联网上闹得欢,实际行业里依然是抢到就是赚到,谁也不会自己断自己财路。

知乎用户 苍山 发表

三线城市才开始重视,以前各政府通过融资平台帮助当地的房企规避融资难得问题,现在要求各政府平台撤回融资进入房地产行业的资金。

知乎用户 果儿 发表

我只想知道代价是什么。

知乎用户 白圣 发表

日精学家三条错的没边儿,妥妥快手新闻摘要党

和文章内大谈特谈货币没有一分钱关系

但反过来理解就准确很多

知乎用户 青苔石象​ 发表

“如何看待野村中国首席经济学家陆挺称”

我看成了 “野生” 了

怎么看待?

就是看待野生经济学家咯

这问题其实一点营养都没有,围绕一个所谓经济学家的观点讨论,还不如围绕国家统计局和中国人民银行的公开信息分析,起码这些信息对大 A 有直接影响。

知乎用户 围观群众路人甲 发表

虽然不希望这会变成事实,但是除非第一二季度 GDP 数值很差,恐怕政府真的不会大力扶植房地产产业了。

知乎用户 知否知否​ 发表

有房子能出就出一出,现金为王。

李嘉诚潘石屹这些人都跑了你还等啥。

知乎用户 政经鼠 发表

提供工作机会区域的住房,的确是刚需

真的很让人无奈

知乎用户 数说济南楼市 发表

最终选择权交给市场与时代

知乎用户 书童 发表

中国现在已经到了历史的转折点了。

很多人说最佳的沃尔克时刻已经过去了,这我经济学知识浅薄,说不上来。但是国家命运的转折时刻,就在这几年。就是现在。

路有很多条,我希望走最难走的那条,因为如果现在还走好走的那条路,能成日本韩国都是好的,别忘了,苏联也有过一条路。

知乎用户 xyz 风景不错 发表

弄不清楚问题根源,怎么做都只不过是将错误进一步扩大化。

知乎用户 Great Macro 发表

高房价透支的是什么呢?

小生有一些浅显的观点

一开始放房子的增长速度是没跟上经济的发展速度的,不知道什么时候一部分发现了这个,房子的相对价值是低估的,这导致了房价的第一波涨超经济增长速度,然后更多的人发现了,这个面能获得利润比正常的经济发展速度获得的利润要多,复利效应更多人投资,其中有人发现房子估值的增长能带来经济的快速发展,逐渐房子的价值相对经济的估值合理,最后反超了在经济中的估值。

而这高增长一部分是从其他地方来,一部分从未来来,维持房价增长必须保证这两个来源不断,第一个影响其他行业,第二时间又剩多少呢,鹅城的税都收到 300 年后了

知乎用户 周期​ 发表

看到他说的三个因素,就知道这人不简单。

知乎用户 保卫台湾 发表

已买房,你说控制房价我没话说,别让我房子的价格掉下来就可以。至于说减轻负担,促进消费,利率能不能降低,让我每个月少还点。

知乎用户 一万天 发表

我们至今还没有比房业与土地财证互相支持的能带动地方 GDP 与财证收入的经济杠杆!单纯的 GDP 拉升不低于 3% 单纯的财证收入占 1/3——疫情期间怎么可能临场换帅

知乎用户 SAMCMO 严晓东​ 发表

计算出来 5%是极限压榨,再多有崩盘的风险。

知乎用户 傲笑红尘 发表

一直拿着锤子的人,看啥都像钉子。但是经济这东西,你越用力可能反弹越严重,人能肉体消灭,经济可不行。七十多年前在上海买办打不过,不代表正规的资本赢不了。

知乎用户 我爱保鸡市 发表

其他国家的指手画脚就没一次对过,相信 ZF 相信 D。

知乎用户 好日子还在后头 发表

房地产就是癌,拖的越久死的越惨,早割早康复,顶多虚弱一段时间要不了命

知乎用户 落落清欢 发表

看起来很复杂,完全不想往下看,但主题的房地产调控,我觉得应该支持。

未来一定要房价涨速不能超过人均收入涨速

这很重点

知乎用户 风烟 发表

土地财政开玩笑吗,请神容易送神难。吸毒容易戒毒难

知乎用户 西沙河边钓鱼 发表

突然发现整齐划一的 15 年,然后语言都是春秋笔法。呵呵。一开始还是理性讨论,今天看这个话题,已经被行走的 50 万占领了

知乎用户 jack 发表

把最近所有的政策总结一遍就能当专家了?还没雪球上的专业。

知乎用户 拖鞋王子 发表

看房价,不仅看内部,还得看外部。

从内部市场来看,价格应该下行,已经有开发商降价了。

但。天漄论坛一人分析有一定道理,中国房市对标美国股市(债市),谁先倒下,谁被吃掉。

知乎用户 敦伦尽分 发表

都对,都对,说的好,记住了,太明白了。

知乎用户 精神小伙 发表

房地产倒不了的,“暴雷” 是因为不专一,不专心

**房地产倒不了的!“暴雷” 的原因是他们不专一!**有人的地方就有房地产!他们倒了是因为没有专心做自己的事!
**原因之一就是:**攀附在房地产身上的企业远比我们想象的多得多!大到电力重工,小到一颗螺丝钉一个粉刷匠,不管是工程师还是建筑工,他们每一个人的生活来源都是房地产,房地产是他们的天,房地产是他们的地,房地产是他们的命。
**原因之二就是:**每个人都需要一个安放自己的窝,每个生物也都是如此,爱斯基摩人的那个棚子就是他的家,游牧民族的那个帐篷就是家,北极熊的那个雪窝也是它的家,谁无缘无故动他们的家都是要付出代价的!
**原因之三就是:**房子就是用来住的,能安下自己的家庭就好,居者有其房就好。要有房就得有建房的,就得有买卖房子的,就得产生交易。

有些人喜欢唱衰房地产行业,我觉得不是衰,只是慢慢走向稳定,走向成熟,慢慢走向健康。也有人说你这说法没有数据支撑,不靠谱,我要说的是数据都是给坐在办公室里喝茶的的 “专家 “看的,我们主要靠 “悟”!
有家才有窝才是生活,有生活才能有感有悟,热爱生活,关注生活,关注 @路过!

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知乎用户 路过 发表

资产挪窝,资产价格曲线变动啊,还有增加中产阶层数量的可能性。

鼓励硬科技尖端科技,才能带动足够大了泡沫池。

负责任的大国,希望能给世界提供资金缓冲池,这是大国应有的担当。

左手电烙铁,右手电路图,脑子里开动算法嗯,中国最好的黄金一代到了。

知乎用户 爱过你我不说 发表

8 月数据一出来哪些板块涨疯了啊?别骗人了,相信的汤都喝不到

知乎用户 神奇的海螺 发表

**近些年外资在 A 股的话语权逐步提升,了解海外资管巨头的看法有助于前瞻性观测外资动向。**长江证券梳理了海外十大资管机构对中国 2022 年的展望,以资借鉴。这些机构在近些年规模保持稳健增长,资产结构也非常稳定,与中国有关的基金持仓则主要集中于互联网、消费、核心制造和金融等板块。整体来看,**对中国 2022 年的展望,共识大于分歧,乐观多于谨慎。**其中,共识在于中国经济存在下行压力,A 股估值经历调整后已显著下降,看好政策支持的板块;分歧则主要集中于宏观政策能否有效托底,监管力度是否会调整。

看多:政策环境将改善,估值合理趋修复

看多的资管机构主要认为,2022 年中国的政策环境将边际改善,并且经过前期的调整,目前估值已降至合理水平,存在修复空间。看多的资管机构有 4 家,核心观点为:1)贝莱德认为,政治因素使得中国的监管力度不太可能继续加强,A 股估值水平十分合理,且目前全球投资者对中国资产的配置偏低。2)安联投资认为,强力的政策支持保障了中国经济的稳定增长,市场回调并未伴随基本面恶化,估值很低,看好 A 股在岸市场。3)摩根大通认为,在长期可持续性和短期稳定性的平衡下,政策需一定程度宽松,内需成为主要增长动力,看好消费、服务以及政策充分支持的行业。4)安盛资管认为,极端天气和电力短缺的影响已消散,地产压力仍持续,出口和疫情存在不确定性,但政策将迎来重大调整以避免经济 “硬着陆”。

谨慎:地产拖累经济下行,监管仍有不确定性

持谨慎态度的资管机构主要认为,房地产投资的下行风险会拖累中国经济增长,并且结构性监管仍将持续,互联网企业面临不确定性。持谨慎态度的资管机构有 3 家,核心观点为:1)施罗德认为,中国经济面临多重阻力,地产行业的放缓影响尤甚,并且监管下的互联网企业也存在不确定性,政府监管则意味着投资机会减少。A 股整体估值经历大幅回落,看好金融地产的估值性价比,以及半导体、软件等科技股。2)北方信托认为,**中国疫苗有待改进,疫情影响仍占据主导,房企流动性问题和供应链限制仍将持续,通胀压力和国际竞争会在中长期导致产业链转移,互联网巨头将继续受监管。**3)高盛资管认为,宏观政策将有所放松,但结构性监管持续,新基建难以弥补地产投资回落传统基建托底有限,对消费和出口则相对乐观。看好大众消费、“硬” 科技、制造业升级新能源以及国企改革等主题。

中性:经济增长或承压,政策回暖有托底

持中性态度的资管机构主要认为,经济增长存在下行压力但保持稳定,同时政策将有所放松,政治周期和国际局势可能放大市场波动。持中性态度的资管机构有 3 家,核心观点为:1)东方汇理认为,疫情防控、碳排放限制以及房地产市场收紧等因素在改善,同时政策宽松以帮助经济稳定增长,但地产去杠杆仍将继续。2)瑞银资管认为,地产拖累经济增长,而转型也有待观察,但信贷有所托底,对出口和消费也相对乐观。3)惠灵顿资管认为,政治周期和国际局势变化将提升市场波动性,但竞争格局改善和海外业务回流等因素使得投资机会仍多。

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知乎用户 大树与蘑菇 发表

80% 贫富差距来自房地产?这怎么算的?我市区一套房 100 万,你乡下一套房 10 万?这叫个 X 的贫富差距?你看看那几亿的,是因为房子多才和我差距这么大的?

知乎用户 知乎用户 zrIV66 发表

既要也要还要。

知乎用户 枢机​ 发表

野村这名太土太逊了,荒野村庄?

知乎用户 六六六​ 发表

危言耸听罢了,我们走的都不是同一条路,怎么会摔到一个坑里去

知乎用户 The Only 发表

我个人观点与陆挺先生一致,房地产会降,但依旧会成为国人家庭主要支出(中下阶级),移除大山是不可能,只会是减轻大山的重量比。生育率会因此而恢复,我持悲观的态度。

知乎用户 位卑未敢忘忧国 发表

In China,大的事情都要讲究一个**【稳】**字,稳字当先,稳中求进!这是老祖宗留下的思想精华。

In China, 所有一切经济相关的预测,都必须把握住一个最底层的逻辑:绝对不能出现系统性风险,尤其是在关键的时间节点(明年的大会之前)。

In China, 房地产依然是国民经济的支柱,这个夜壶在关键时候提一提还是很管用的,而且无可替代!

知乎用户 变局时代 发表

什么时候这些鸟砖家能不老是弄些现象而不是将想象剖析的清清楚楚再来扯犊子的好

知乎用户 鹿在蕉下 发表

搞笑的很,一本正经的胡说八道。

带来好消息的信使会得到奖赏。

知乎用户 圆圈匪徒 发表

不仅不会放松而且今年有极大的可能会推出房地产税?为什么?

有没有发现几乎所有 B 利行业今年都被锤了,房地产、教育、金融、游戏、互联网共同富裕呢真的已经在路上了,当务之急就是增加低收入者的收入,扩大中产阶级,调节过高的收入,让经济发展和财富分配同时进行。

所以房地产税在共同富裕中起着非常关键的作用,它是典型的直接税,只要有财富,就要交税,毕竟很多富人的财产都体现在房产上,房子不征税,贫富差距就无法调节,那么开征房地产税会影响房价吗?

从短期来看必然有影响,增税增加了房产的持有成本,如果未来房产涨幅不高,还要交税再加上征税后,人们对房产的保值增值的预期降低会导致投资客集中抛售房产,房价下跌会下跌多少,要看当时的市场供应和需求之间的关系,如果新房供应,很多开发商出货压力大,又赶上投资客大量的抛售,比如最近刚刚出台限跌令

富裕之乡江阴市因为受到无锡出台二手房指导价的波及,两个月跌去了 20%,房地产税开征前一定会进行大量的推演考量,比如说在什么城市开征税负多少,以免造成集中抛售。

可以肯定的是,我们普通刚需手持一套房的老百姓一定不再交税,即使是拥有多套房的人水费也不会很重。

税率肯定在总价的 1% 以下,从长远来看,房地产税对房价几乎是没有影响,以国内已经实行了房地产税的上海、重庆作为参考,房地产税的征收并不影响当地房价的涨幅。

知乎用户 小明哥说房 发表

利好白酒医药房地产,我们又赢啦。

知乎用户 我是好人 发表

房价这东西是年经贴了;先控住再说吧。别房价水涨船高,** 约谈不让降价;结果一个发言让一堆网友搁这儿精神高潮 + 意淫。

要问我怎么看?控住之前一概不看。不能因为夸了我们两句就不是 fake news 了吧?

知乎用户 九章 发表

野村老反华公司了,

在东京硕士毕业那年偶然去听了一场野村的宣讲会,

当时台上那个穿西装的简直口若悬河,张口就是中国要在 2020 年分裂成 4,5 个国家。然后放一段印度小孩的视频,说印度小孩这么艰难还上学你们能比吗?印度如何如何有潜力,palapla 一大堆废话。

知乎用户 喜欢卷​ 发表

出手遏制房价涨的同时又怕房价跌,

出手整治的各个行业看着也不像是释放消费力,看上去更像是逼着人储蓄

就是让大家要准备好过苦日子,哪是什么消费降级,是直接别消费了,你民众储蓄进银行,银行低息贷给政府项目去做,民众共担风险

知乎用户 清醒之梦 发表

我看里面有一些同志说要支付代价了。我觉得这是个债务问题,美国政府先还了我们钱然后,我们再支付代价嘛。再说了,人家拜登在一天,咱老美国就饿不着,给谁挣啊。告诉你华盛顿的爷就是爷,别不服气,瞎搞什么呀!

知乎用户 姬茗 发表

中国股市荣登万点不是梦,未来 3-5 年中国股市的涨幅将引领全球

看到这个题目估计很多老股民的大牙都笑掉了, 万点不是梦好像已经说了十几年了,可是中国股市一直在 3000 点挣扎、徘徊。

大多数股民都是由新韭菜被炒成了老韭菜,终究没有脱离韭菜、被炒被割的局面,其实这是由中国股市特定的股民群体所决定的,中国股民大多数都是普通老百姓、没有受过专业的金融、财务知识系统的学习和培训,频繁追涨杀跌、容易极度兴奋和极度悲观是中国股民的特色。做趋势投资、价值投资的股民占比较少,大多数股民喜欢追涨杀跌、短线操作,一只股票拿在手里不会超过一周,跟风买卖的情况比较多。

瑞银财务首席投资总监 Mark Haefele 预测:到今年年底中国股市回报率会高于 10%,中国股市长期跑输经济发展水平的历史可能要过去了。

这位专家的预测肯定会被很多喷子骂惨了, 在 2005 年年初如果有人告诉你两年时间大盘将荣登 6000 点,你一定骂对方是傻子,因为当时上证指数才 1000 点;如果有人在 2007 年 10 月份说大盘上证指数将由 6000 点暴跌回 2000 点以下,你肯定也不信。就像在今年 4 月底很多人悲观到了极致,甚至说大盘将跌到 2000 点以下。所以能跳出人性的贪婪和恐惧,才适合在股市游走和盈利。

‘’中国梦” 不仅仅是全民脱贫、也不仅仅是成为全世界的第一大经济体,而是综合国力、尖端技术、军事实力等全方位的提升;股市的规模、发展和高度也是大国、强国的重要体现,在中国由第二大经济体向第一大经济体冲刺的阶段,股市也将是充分发力、表现、不断上涨、再创新高的阶段,从现在开始即将进入长达数年的牛市之旅!

转载自:今日头条

链接:今日头条

知乎用户 片石韩陵 发表

提前个 10 年实施还可以。

现在已经太晚了。感觉没什么用。

按这个力度来看,真正要起到作用起码也是十年二十年后的事情,一代人都搭进去了。

十年以后,贫富差距,生育水平,都到了无可逆转的地步了。

知乎用户 愚者 发表

一块地,几块砖,几桶泥,就是一个人的一辈子,可也可能是一个人的一天甚至一小时

到底哪个更悲哀呢!

这时还有一大群专家给你分析各种原因

殊不知听的人越来越少了

越来越少了

谁会真正在意呢

都会觉得自己还活着

自己会是下一个活着的

知乎用户 不是咸鱼的韭菜​ 发表

**黄金方面:**因为美国独立日,美国市场提前休市,黄金表现不温不火,整体维持宽幅震荡,但技术面上重心在上移,所以黄金短线依然值得期待,这和前期的观点一致,见风使舵也是对行情走势的尊重。

近期,又有新的投行加入到看衰美国经济的行列,知名投资银行野村证券称,由于货币政策收紧和通胀导致的生产生活成本上升,许多主要经济体将在未来 12 个月内陷入衰退,全球经济将同步放缓,至此,世界知名投行对经济的前景基本达成共识,这将直接影响未来资本的流向。

越来越多的迹象表明,世界经济正陷入增长放缓的麻烦中,在高通胀下,经济复苏成本越来越高,但利润越来越薄,美国和欧洲前两个季度的经济表现黯淡,预测显示,到 2023 年,美国和欧元区经济都将萎缩 1%。

技术面:黄金日线收螺旋线,市场明显出现分歧,前期下跌动能走弱。1 小时周期形成横盘走势,大概率演绎成上升中继形态,日内短线大概率还有价格高点。建议关注下方 1798 美元一线的支撑。

黄金价格走势图:黄金小时图

**原油方面:**隔夜原油小幅上扬,继续维持 4 小时级别的反弹走势。欧洲地区的能源危机有了新动向,可能预示着短期能源价格可能会小幅走强,结合前期能源价格上涨的逻辑,市场不得不提防。

近期,面对 “断气” 危机,欧洲多国开始走回头路,一致性的选择了前期淘汰的火电,德国、意大利等国都明确表示将增加火电产量,欧盟前期所制定的环保协定几乎形同虚设,也说明了欧洲对能源的渴求程度,值得注意的是,从美国到欧洲再到发展中国家,都在增加煤炭采购,也从侧面说明了各国对高油价和原油供应没太大把握,只能选择开源。

欧洲油气重要产地挪威,最近也开始了掉链子,宣布北海油田等多个油气田都将在本周启动罢工,稍后还将有三处油气田也将加入罢工行列,欧洲的能源问题有点屋漏偏逢连夜雨的味道,罢工将造成欧洲地区至少 13 万桶 / 日的原油供应减少。

技术面:原油日线形成多方炮的进攻形态,价格再次站上 100 日均线。但 4 小时周期面临长期均线压制,且 1 小时周期上升结构有完成迹象,谨防日内短线价格回落。建议关注下方 107.80 美元一线的支撑。

原油价格走势图:原油小时图

知乎用户 李智俐 发表

各位都写的很好,说的也都很有道理,也很符合逻辑。

如果是疫情之前,我相信

这次疫情之后,让我看到了我们国家的执行力

金融本身只是一个游戏,钱本身就是纸,交易也只是人类默认的游戏规则,我们 zf 在疫情中展现的执行力,让我觉得房价不会崩盘

zf 真的有能力拖住房价

恒大要爆?地方掏钱把恒大的盘接了,不是正在发生的么

深圳没钱?15 年涨价去库存,不是已经发生了么?

只是纸 以后更只是数字

生产力才是王 工业化才是皇 科技才是神 执行力才是真理

疫情来了能让大家在家里闷死病毒,之前有任何人敢想么?13 亿人就呆在家里不动,还没出什么大乱子,哪个经济学能解释这个?

房价敢暴跌,居民断供,zf 印钱把房子大家全买了,有什么问题吗?有人有意见么?

真理范围内,什么都可以解决

知乎用户 摸鱼猫 发表

最担心国家过于相信一些所谓离谱报告。比如经常出现的人均工资,错误估计形势,因为即使决策人发现了问题,但是他们也要以基层数据为准。

知乎用户 kitty 猫 发表

妄议我经济政策,恶意唱空中国经济。麻烦有关部门关注一下。

知乎用户 浔阳 发表

这次真的不一样?

身边有朋友刚毕业,也在焦虑着买房,借了钱加上家里给的一部分,勉强上了车,现在一边租房、一边还朋友的钱,再加上房贷,怎么去消费呢?以前经常出去旅游,各个地方出去玩,现在一下班就回去做饭,周末和节假日还得出去兼职。
这个问题不解决,生育率只能交给 80 后和 00 后了。。。。。。

知乎用户 邛楷欣 发表

第一 ,中国房地产占 GDP 比重高么?这有什么依据?房地产占 GDP 比重多少是合适?

第二,生育率下降跟房地产占比是什么关系? 是房地产价格问题影响生育率么?年轻人是因为买不起房子才不生孩子的? 那菲律宾生育率那么高,给解释一下? 难道菲律宾年轻人能买得起房子?

知乎用户 石头​ 发表

全球现在正在经历宽松货币的经济政策,各国央行都在用超发货币刺激经济,宏观债务也都在快速上升。

这些债务总会有要还的一天,想扭转经济周期必然要付出代价,我们把时间的纬度拉长,其实大家都站在了一个处理经济周期的十字路口。

周行长之前说要警惕 “明斯基时刻”,至于什么是 “明斯基时刻”,简单的说它就是与 “沃尔克时刻” 相对的概念:经济长时期稳定可能导致债务增加、杠杆比率上升,进而从内部滋生爆发金融危机和陷入漫长去杠杆化周期的风险。经济好的时候,投资者倾向于承担更多风险,随着经济向好的时间不断推移,投资者承受的风险水平越大,直到超过收支不平衡点而崩溃。这种投机资产促使放贷人尽快回收借出去的款项。“就像引导到资产价值崩溃时刻”。

现在也有学者说要面临 “沃尔克时刻”,其实这就刚好对应了选择经济周期的两种方法。

至于中国会怎么选?

我想目前还没有做出明确的选择,因为不管是 “明斯基时刻” 还是“沃尔克时刻”,都是要经历债务危机的爆发,这对于既要调整结构,又要确保基本稳定的要求是不相符的。

而且,“明斯基时刻” 只是替代债务,延缓危机,“沃尔克时刻” 是提前刺破泡沫,假如房价的泡沫破灭了,这对很多老百姓来说,是很难接受的。

我买了 100 万的房子,30 年连本带利加起来是 200 万的房贷。

假如现在的房子跌成 50 万,你说我的房贷是还还是不还呢?

不还的话,银行就坐不住了,系统性的金融危机就会来了。

还的话,老百姓感觉自己又不值。

这都不是真正意义上两全其美的解决办法。

所以,房地产调控肯定会持续,但不会走加息刺破债务问题的 “沃尔克时刻”,也不会走降息增加泡沫的 “明斯基时刻”。

而是以 “稳” 为主,走产业升级,以高科技产业和高端制造业的发展逐渐分担债务,带动经济增长。

从 2015 年提出的供给侧结构性改革到强调 “房住不炒” 开始,其实我们走了另一条路,不再以 “GDP 增长高低” 衡量经济发展的速度,而是寻求着质量发展,颇有点病树前头万木春的味道。

从反垄断、反资本无序扩张、成立北交所这一系列的举措大概可以看出来,我们正在走一条难而正确的道路。

共同富裕也好,房地产调控也罢,产业升级也好,没有谁是单独存在的,所有的路线加到一起就是中国正在书写的答卷。

知乎用户 我是学校的囚犯​ 发表

好家伙,快进到提桶跑路到塔利班援建。

知乎用户 嬴姓赵氏 发表

海南对凤凰金融开了 “绿灯”? 政府回复来了

近日,有凤凰金融出借人致信海口市人民政府办公室,询问凤凰金融集团旗下及其子公司的落户是否开了 “绿色通道”?海口市人民政府办公室的答复来了:

海口市人民政府办公室 政府信息公开申请答复书

本机关于 2022 年 3 月 14 日收到您提交的《政府信息公开申请书》。

经审查,您申请公开的海口市政府给予凤凰金融集团旗下及其子公司的落户等开通 “绿色通道” 的法律依据、有没有取得实质性突破、海口市政府与省金融办对接协调的内容以及为什么凤凰智信信息科技 (海口) 有限公司一直在没有取得合法备案的情况下正常经营等信息,不属于《政府信息公开条例》第二条规定的政府信息,本机关不作为政府信息公开申请处理,建议您通过其他渠道进行咨询。

如对本答复不服,可以在收到本答复之日起 60 日内向海口市人民政府申请行政复议,或者在 6 个月内向琼山区人民法院提起行政诉讼

海口市人民政府办公室 2022 年 3 月 29 日

上述《政府信息公开申请答复书》中的《政府信息公开条例》第二条是什么内容呢?让该办公室不去公开答复。

《政府信息公开条例》第二条规定:

本条例所称政府信息,是指行政机关在履行行政管理职能过程中制作或者获取的,以一定形式记录、保存的信息。

那么,在 2018 年 9 月 30 日,海南省海口市人民政府与凤凰金融集团签署战略合作备忘录,是否属于 “行政机关在履行行政管理职能过程中制作或者获取的,以一定形式记录、保存的信息” 呢?

根据当时的报道,网址为 https://www.sohu.com/a/258424234_401200,海口市委常委、常务副市长鞠磊和凤凰金融集团总裁张震分别代表海口市政府与凤凰金融集团签订了战略合作备忘录,海口市委副书记、市长丁晖和凤凰金融集团董事长兼首席执行官贺鑫分别致辞。双方将在支持国家 “一带一路” 方针政策,促进特色自由贸易区建设方面全面合作。

丁晖表示:“未来海口市政府将借助凤凰金融集团在金融产业领域的资源整合力量及国际业务优势,进一步推动海口市现代金融服务业的融合发展,提升现代金融服务业的吸引力和竞争力,打造面向海上丝绸之路沿线国家的现代金融服务业集群新高地。”

丁晖在致辞中表示,“今天我们在这里举行凤凰金融集团战略合作备忘录签订仪式,这是我们落实省委省政府百日大招商活动的又一硕果,对强化我市金融产业链、丰富科技金融业态,推动金融产业聚集发展具有重要意义。”

但不知,海口市政府与凤凰金融集团签订了战略合作备忘录属不属于行政管理职能呢?

根据百度百科的解释,**行政管理职能**也称行政功能、公共行政职能或政府职能,是指狭义的政府即国家的行政机关,依法对国家社会生活各个领域进行管理所具有的职责和作用。行使行政职能的目的是实现国家行政机关的价值观念和协调有关部门的利益关系。主要涉及政府管什么、管到什么程度、发挥什么作用的问题,是行政职责和行政功能的辩证统一。广义的政府还包括军事机关、司法机关等。

但这种解释也没有看出出席这种政企签署战略合作备忘录是否属于行政管理职能?如果是,但没有看到相关文字描述,如果不是,那你地方政府首脑干嘛要出席呢?

海南政府高调引进的战略同伙,诈骗企业凤凰卫视凤凰金融

知乎用户 诺信一 发表

不要看他们说了什么,要看他们做了什么。

知乎用户 知乎用户 wms1Y1 发表

难道不是明斯基时刻?

知乎用户 未来谁做猪 发表

这次真的不一样!

不要看他们说了啥,而要看他们做了啥

知乎用户 掉星星了 发表

2016 年就可以搞沃尔克,结果来了一波涨价去库存,现在再提沃尔克没什么意义。如果不是生育率下降过于猛烈,还是一波既要又要的操作,啥也不是

知乎用户 三叉戟 发表

我自己认为,目前这个房价能保持 1-3 年就是很好的,涨时很难上涨的,下跌应该还会继续一点。

从我投资的经验来讲,现在购房户看到以前炒的那么贵的房子忽然卖便宜了,一定会有人去抢的,这相当于股市中的抄底。

祝抄底的人幸运!

这些人抄底的房子,以后可以用来出租,市场上房子只会增多,不会减少。

知乎用户 剑鸣虎啸​ 发表

世上安得双全法,不负如来不负卿

知乎用户 岩芃霖 发表

野村的报告都能信,最好是啦

我还记得当时和美国打得你来我往的时候,野村还出报告,美股会出现雷曼式崩跌,结果雷曼式崩跌都快成梗了

知乎用户 Leopold 发表

懂了, 这就去买房.

知乎用户 咻咻的日常 发表

哪有医生给自己动手术的?

知乎用户 小呆 发表

这种房价政策有种大饼的感觉,等着房价降下来,还不如好好想想怎么多赚钱

知乎用户 新小晨 发表

知乎用户 Hao Liu 发表

其实现在国内的经济最重要的是去形式化。取消 GDP 统计,取消 GDP 和政绩挂钩。多做一些务实的东西,让国内经济偷偷发育发现 5 年。你给出的数据越好,国外越针对你,枪打出头鸟的道理都不懂

知乎用户 萍雪相逢 发表

楼市必然是要崩的,看看美帝次贷危机

生育必然是要降的,瞧瞧日本躺平青年

可美国日本才多少人,咱们多少人

他们什么产业,我们什么产业

到那天来得时候,恐怕不是阵痛两个字那么简单

然而,现在必然是要拖的,

老百姓要做得就一个事 相信国家

知乎用户 平凡青年 发表

我觉得挺好的,大不了我回家种地,反正这玩意我打一辈子工也买不起。

知乎用户 刘太穷 发表

标题省略了 “证券”,所以第一次看有些误解。以为是中国经济家呢!

只是一个日本的证券企业的中国区咨询顾问分析中国的问题!看一眼罢了。

更准确是 “野村证券中国首席经济学家陆挺”,野村证券是日本最大的证券之一。

但陆挺是中国区的首席经济学家,不是日本总部的首席经济学家。

而且首席经济学家 =/ 经济学家!首席经济学家只是企业的设置职位而已!

最后,即使是日本的经济学家分析,也仅供参考而已!日本自己的问题就搞明白就不错,更何况于中国特色社会主义市场经济!

知乎用户 知无不言 发表

房产税征收细则及免税优惠[6.15]

(非自撰,来源不便透露,可以当做参考,侵删)

房地产税开征计算方法按照以下几个原则进行:

一、纳税义务人

以拥有名下房产的计税家庭或机构为纳税义务人。

二、计税家庭:

夫妻、未成年子女、名下无房产的成年子女。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产后自动脱离不再为家庭成员。除继承外,今后应禁止未成年人拥有房产。

三、征收对象:

对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税,非产权房待转为产权房后再计税。

四、计税依据:

房产购置原值或评估值。

五、家庭基本居住套数:夫妻处于在婚状态的,基本居住套数为两套; 单身未婚或夫妻处于非婚状态(包括离异、丧偶)的,基本居住套数为一套。机构基本居住套数为零,今后应禁止机构购买住宅房产。

六、家庭免税居住面积:等于人均免税居住面积乘以家庭人数,人均免税面积由地方自行制定,为 30-60 平米。机构免税居住面积为零,今后应禁止机构购买住宅房产。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算,首套房面积不足以扣除的部分,可于第二套房中扣除,依此类推。

七、税率

(1)采用分段累进税率,年税率为 0.8%-5%。超过免税面积落在基本居住套数以内的部分,年税率为 0.8%; 超过免税面积落在基本居住套数外第一套的部分,税率为 2%; 超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分,税率为 3%; 超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分,税率为 4%; 超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分,税率为 5%。

(2)套数排序以房屋购置时间为准,同一天购置的,以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除,

(3)与家庭外成员联名持有房产的,也计为单独一套,面积按注明产权比例或平均分摊。

四、机构拥有的住宅房产也可考虑采用 5% 的单一税率,并禁止今后购买住宅房产。

八、计税时点

为上一年度 12 月 31 日,房产数据和家庭成员,皆以此为准。

九、税收优惠

(1)夫妻无子女的,按照 3 人计算免税面积;

(2)未婚单身或离异单身按照 1.5 人计算免税面积但免税面积不超过 60 平米;

(3)丧偶的单身和子女夭折的单身按 2 人计算免税面积;

(4)拆迁补偿房产和享受低保家庭可免征房产税。

(5)不在市区范围内的旅游房产可免征或减半征收房产税。

十、征税流程

(1)税务部门于每年一月一日由房产税电脑征管系统自动生成纳税家庭成员信息和本地房产信息,并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人,税款需在三月底前缴清,逾期开始计算滞纳金。家庭成员信息可由人口普查数据获得,也可由公安户籍部门反馈获得。本地房产信息由住建部全国住房信息查询系统获得,包括纳税人在本地的所有房产和套数排序、可扣除免税面积等信息。纳税人认为缴税通知单信息有误的,可携带相关证件到本地税务部门办理。

知乎用户 今年她二十岁了 发表

一大堆回答把政策分析得噼里啪啦的,都不如直接看数据有用。

预计全年市场交易规模增长超过 10%

1. 上半年中国房地产市场整体保持快速增长,二手房市场交易量比去年下半年增长 12%,新房交易额创 2016 年以来同期最高,其中,一线城市新房成交 21 万套,累计增长 77.4%,成交面积 2255 万平方米,累计增长 79.1%。重点二线城市及城市圈内二三线城市增长速度较快。

2. 二季度以来部分城市信贷额度紧张,原因是房地产贷款集中度管理下,金融信贷额度分配与房地产市场热度之间出现时间的错配,这会在短期影响市场交易节奏,但不会影响交易需求。

3. 下半年金融环境仍然保持宽松,居民部门新增中长期贷款仍将有超过 3 万亿左右的额度,预计房地产市场交易规模将比 2020 年增长 10% 以上。

——贝壳研究院

知乎用户 蜜安琪 发表

第一大预言,全球正处于大周期末期,旧秩序开始瓦解,新秩序正在重建,经济、金融、地缘、思潮等动荡加大。

第二大预言,中国要清醒的认识到发展仍是未来首要的目标;面对全球化的逆风,中国选择将开放的大门越开越大。

第三大预言,中国经济结构将发生历史性巨变,新基建、新能源数字经济、高端制造将代替房地产、老基建成为经济的新的发动机,新基建 2.0 将引领第四次产业革命,带来无限的新机遇。

第四大预言,让我们来迎接全球新能源革命,开启新能源发展 “黄金十五年” 和万亿级赛道,引领第三次的能源革命。

第五大预言,男怕选错行,女怕嫁错郎,选对赛道是就业、创业、事业的头等大事。房地产、老基建等行业的时代过去了,疫情加速了经济的线上化、数字化和智能化,未来是新基建、新能源、数字经济等的时代。选择 “八大美好行业”,冲出红海,来到蓝海,从内卷到躺赢!

在过去的 20 年是房地产、铁公基、重化工业、互联网这是他们的时代。那么未来 20 年是哪些行业的时代呢?我们讲选择优于努力,究竟什么样的行业能成就更好的你?我们应该选择什么样的行业,坐上时代的快车?

我做一个大胆的预言,未来 20 年将属于 “八大美好行业”,分别为:新基建、新能源、新国潮、新消费、数字经济、生命经济、银发经济、金融经济。

**1、新基建:**刚才给大家介绍了,那是我们的大国重器,是我们经济新的引擎,将引领第四次的产业革命;

2、新能源:也给大家做了介绍,我们正在迎来第三次能源革命,现在不参与新能源就好像 20 年前没买房一样,绿经济,更加爱我们的地球;

3、新国潮:Z 时代的年轻人更加的文化自信,热爱自己的祖国,爱我们的古典文化;

4、新消费:消费升级这事儿说起来其实很简单,80 年代温饱、90 年代耐用品、2000 年以后住行升级、现在是什么呢?健康快乐,美好生活就是买健康买快乐,追求品质生活。当然与此同时,我们看到新一代年轻人自我意识觉醒,宅经济,元宇宙,自嗨 ,大行其道;

**5、数字经济:**就是产业数字化,数字产业化,消费互联网,工业互联网;

6、生命经济:我们现在在盛世,活得长、活得健康才是硬道理嘛,所以未来医药、基因都是大赛道;

7、银发经济:老龄化加速到来,长寿时代,医疗、养老、人工智能、生活机器人带来了无限的机遇;

**8、金融经济:**通过研究了一二十年的经济和金融,现代市场经济的发动机就是金融。

选择优于努力,选择 “八大美好行业”,乘上时代的快车,你为未来 20 年储备好技能了吗?

第六大预言,在这个全球货币超发和通货膨胀的时代,如何跑赢印钞机,如何对抗通胀,如何避免财富的缩水,记住了,选择 “三大硬通货”,赚钱不辛苦的行业。

**第一大硬通货:人口流入的都市圈的房子。**在全球货币超发的时代,一线城市核心区域房价是少数能够跑赢印钞机的资产之一。你看伦敦,伦敦过去 50 年房价涨幅 110 倍。你看美国,1975-2019 年美国房价涨了 9.2 倍,纽约涨了 9.1 倍,纽约的核心区叫白原分区,涨了 12.2 倍,洛杉矶的格伦代尔分区,涨了 16.7 倍。

**第二大硬通货,供给稀缺的贵金属和稀有资源。**什么叫硬通货呢,第一要够硬,长期能够升值,甚至跑赢通胀。第二是通货是具有金融属性。

第三大硬通货,大赛道龙头公司的股票。

第七大预言,房地产步入存量时代,区域分化将日益的明显。行业面临洗牌,土地财政往房地产税转型是大势所趋。

第八大预言,人口老龄化少子化到来,中国经济从人口红利转向人才红利,将带来经济和社会结构的深刻变革。

第九大预言,中国发展战略正在进行重大调整,来应对百年未遇之大变局,推动从高速增长转向高质量发展,如果能够成功推动新一轮的改革开放,跨越中等收入陷阱,2030 年前后中国有望重新回到世界第一大经济体,这将是中国重回世界之巅的最终战。

第十大预言,中国经济启动第二增长曲线,将创造完全不同于过去的财富机会。

知乎用户 漂泊的土木人​ 发表

为什么要用经济手段解决

知乎用户 智与识望你进入吾心 发表

我只关心这个问题什么时候无了

知乎用户 Kepler 发表

感觉未来大城市(指拥有优良大型港口的城市)房价很难说有大幅度波动下跌或者上涨,而小县城的房间以及地方经济就不好说的。。。。除了部分发达省份的小县城可以留住年轻人才外,大多数地方都是年轻人往外地发达地区跑(例如北上广)生产力消费力也迁移到外地去了而本地县城留下的年轻人偏少。。。。。而且据说 FJ 可能还会涨。而且目前好像还找不出第二个类似房地产这样的 “蓄水池” 新能源也是勉强。我不是这个专业的也没有多年的从业经验,仅仅分享我自己的看法以及以前读研时开会听到的

知乎用户 casdsad123123 发表

这次真的不一样 合着以前都是开玩笑?

知乎用户 哈哈呵呵 发表

现在再回来看这个问题下的答案,都是一个个笑话

知乎用户 Jrhwei 发表

儒家文化本质上是农业文化,其核心就是刮地皮(财富来源于土地),因此 “产业升级” 是不可能的。

老外早已是工商文化,所以才会 “产业升级”

产业的本质是工业。

知乎用户 台城柳​ 发表

建议大家快上车,没有你们高价买房和背负房贷的负重前行。

哪有我的岁月静好,哪有哪些买十几套房子的人的岁月静好 [飙泪笑]。

最近吃的水果蔬菜都大幅涨价了。求求你们了,快去买房吧,把通胀锁死在房地产里好嘛。

知乎用户 呆呆 发表

中概股

知乎用户 贵弘律师 姚昌福​​ 发表

若干种新闻中的一条而已

知乎用户 散步在荷南的人 发表

美国有拉美,我们有农村,戳破泡沫,还有地方转嫁嘛!可以让农村也体验下拉美人民 80 年代的幸福,

知乎用户 草民报告​ 发表

房地产这个东西,如果像以前那样涨,不只是经济问题,而是极大增加了社会的不公平性,大家无心做实业,只恨自己没早出生几年早买几套房子。

知乎用户 jackxxx 发表

可能各种货会再一次大爆发吧。

知乎用户 子不语 发表

你们继续发挥住房的商品属性就是

知乎用户 Liang Xu 发表

编者按:异常不平凡的 2021 即将过去,2022 迅速来临。

每一个岁末年初,无论机构,还是个人,都向往着新年新气象有更多精彩。

回顾 2021 年,“不平凡” 这三个字尤其体现在下半年,“双减政策”、“房地产违约”、“互联网巨头们争相裁员”、“元宇宙是明天的希望吗?”,这些话题显然已经从微观行业蔓延至全社会,每一个身处其中者,其命运颠沛流离影响巨大,诚如那句经典的话 “时代的一粒沙,可能是个体的一座山”,哪怕是不受影响的旁观者,恐怕也或多或少能感知到社会情绪的变化,不少人仍在彷徨与挣扎。

里尔克在《给青年诗人的十封信》中写道:愿你自己有充分的忍耐去担当;有充分单纯的心去信仰;你将会越来越信任艰难的事务,和你在众人中间感到的寂寞。此外,让生活自然进展。请相信:无论如何,生活是合理的。

宏观经济与微观个体密不可分,经济总量更是涵盖了每一个在这里生活着的百态命运。

由此,即便下半年受相关行业波动,我们仍能欣喜看到,政策也在及时调整,比如近期的降准,以及高层对于稳经济的各项表态。

从门内看门外,还是从门外看门内,这是两种逻辑。从内看外,疫情下中国经济仍然是稳中向好,出口高速增长,近期财政部所公布的财政收支情况无论个税,还是企业所得税,都在高速增长,可见韧性之强。

从外看内,贝莱德、高盛等一批国际知名金融机构纷纷加码中国,无疑,他们作为全球风向标的作用与意义,代表着这里仍是全球投资者最青睐的绝佳之地。

2022 年中国经济有哪些看点?可能有哪些故事?政策层面与现实生活的接驳点在哪?投资策略又该考虑哪些变量?《港湾商业观察》特别推出年终专题 “连线 2022” 系列,我们试图以深度连线的形式,为读者呈现专家学者们的多元思考与判断,希望能为坚韧不拔的你提供部分参考。

《港湾商业观察》李镭

对于长期关注中国经济的人来说,陆挺这个名字尤为熟悉。

既有外资金融机构的从业经验,也有中资券商的背景经历,且连续多次被《机构投资者》、《亚洲货币》以及国内众多媒体评为 “中国预测最精准的分析师或冠军”,目前任职野村证券中国首席经济学家的陆挺声名显著。

(图为野村证券中国首席经济学家陆挺博士)

尤其是 2021 年,陆挺早在 8 月份就提出了中国房地产面临着 “沃尔克” 时刻,由此引发国内外众多机构以及媒体的关注。事实证明,陆挺的判断极为精准,某种意义上,对于房地产行业所可能引发的风险以及政策调整应对之策,陆挺堪称为最早“第一人”。

01

“沃尔克时刻” 引发关注

回顾这一成功的判断,陆挺向《港湾商业观察》表示,“早在今年二季度时,就用英文写过关于经济调整方面的报告,其中就着重提到了房地产。到了八月份,用了一个更直接的‘沃尔克时刻’,一下子就引发了全球市场的关注。”

的确,早在 2021 年 5 月初,陆挺就发表了一篇名为《房地产调控和降低碳排放会扩大南北经济差距!》的文章,陆挺当时提出,需要关注房地产行业可能因为调控措施加码而减速。其次,因房地产调控、信贷增速下行和大宗商品价格上涨,投资需求可能会有所下降。

陆挺认为,一个优秀经济学家的判读力需要具备独立思考,也需要更多去市场调研,实际分析,这些能力极为重要。

“我对房地产业相对比较关心,一方面因为它在中国经济中的比重非常高;另一方面也跟老家有很多建筑企业和房地产企业有一定关系,所以和朋友们经常会聊起”。

随着政策层面近期不断调整,包括存款准备金率在 12 月 15 日有所下降,与此同时,1 年期 LPR 也于 12 月 20 日下调了 5 个基点至 3.8%。

“稳” 经济预期已然成为 2022 年政策层面所考量的准基调。如何看待 2022 年中国经济的预期走势?《港湾商业观察》日前对话了野村证券中国首席经济学家陆挺。

02

出口增速的不确定性

对于 2022 年中国 GDP 增速目标,陆挺认为,“5.5% 左右”可能性较大,但 “5.0% 左右” 更为妥当。

“从目前各种信息判断,就 2022 年的 GDP 增速目标而言,中央政府设定 “5.5% 左右” 的可能性比较大。因为如果设置了一个诸如 5% 到 6% 区间的话,就会有一个下限,如果下限最后因为种种不利因素而达不到,既让政府难堪,又会令市场担忧。所以,“5.5% 左右”这样的目标提供了更大的弹性。但从政策建议角度出发,考虑到未来一年包括新冠疫情在内的终多不确定性和各种下行压力,“5.0% 左右”是一个更为周全妥当的增长目标。明年一季度经济面临的下行压力尤其大,政策需要进一步宽松才能遏制经济下行的趋势。”

陆挺尤其强调明年出口增速下行对宏观经济的影响。今年前十个月我国出口同比增长 32.3%;10 月份同比增长 27.1%。根据陆挺的测算,今年前三季度 9.8% 的 GDP 增长中,出口贡献了四成;今年三季度 4.9% 的 GDP 增长中,出口贡献了一半。强劲的出口不仅创造大量外汇流入,也给中央政府提供了难得的窗口期,推动减碳和房地产去金融化等跨周期结构性政策。

陆挺指出:

01

高基数恐难维持。出口同比增速从 2020 年 10 月的 10.9% 暴增到今年 11 月的 20.5%,因此,从今年 11 月开始,同比出口增速可能会下一个台阶。

02

尽管全球疫情又一次复发,一些地方重新关闭国门,但总的趋势是越来越多的经济体会选择与病毒共存的战略,其消费重心由商品返回到服务业。而中国尚未与其他国家通关,在这个过程中商品出口可能受损,服务出口又不能受益。

03

全球尤其是发达国家的耐用品消费在经历了去年和今年的高峰之后,由于其本身的耐用属性,可能会出现一段时间的需求低谷。

04

最后,在经历了连续两年的大幅刺激和财政赤字之后,世界各国的财政刺激力度和对家庭补贴的力度会明显下降,这也会影响中国的外需。同时,从竞争对手,之前遭受疫情重创的一些新兴市场国家的生产出口在快速恢复,如越南出口同比增速由 10 月的 2.3% 上升至 11 月的 20.6%。

05

中国出口也面临价格快速上涨和人民币升值的压力。

对于经济运行中可能存在的风险点,陆挺从来不吝赐教,与判断房地产一样,他也常年勤奋地进行中英文写作。关于出口增速的明年预期,陆挺在 12 月初也写下了《如何应对出口下行风险》一文。

03

多项措施化解房地产

从 2021 年 8 月的 “沃尔克时刻”,到人类即将迎来的 2022 年。几个月之后,陆挺对房地产市场的判断又是如何?

他谈到,明年上半年房地产投资仍将有所承压,比较艰难的时刻可能表现在一季度,从目前的各项指标来看,土地出让金、新房销售以及新房开工率都在持续恶化。“房地产对地方财政的影响存在滞后性,过去几个月地方政府卖地数量金额已经大幅下降,但对地方政府现金收入的影响可能要到明年春季才能充分显现出来,这或将影响到地方的基建投资支出。不过,本轮房地产调控明显可见政府对地产行业下行的容忍程度非常高,虽然中央政府在过去三个月已经出台了一些措施来缓解部分房企的融资困难,但中央政府还在强调房住不炒,还没有大幅转向的迹象。”

陆挺给出的解决办法是:短期有必要保障大部分资质较好的房地产企业的融资和家庭按揭贷款的正常审批。但长期看,真正的出路在于市场和公共保障并举,通过供给侧改革,让市场和政府各就各位来平衡住房供需,并以此推动更有效率的城市基础设施投资,具体为:

一是城市的住宅用地的供给数量应和户籍人口或参加社保人数等指标紧密挂钩,适度向中心城市和城市群倾斜。

二是中央的转移支付适度向户籍人口数量增加较快的城市倾斜,以此鼓励城市向农民工开放户籍。中央还可设立专项基金鼓励兴办农民工子弟学校。

三是在增加热点城市住宅用地供应和征收房地产税的预期下,分阶段放松商品房和相关土地限价,限购限售政策也可小幅放松,鼓励向农民工和新毕业大学生出售二手房,并适度给其提供购房优惠和补助。

四是中央要做好保障房建设用地和资金的分配。

五是推进农村宅基地改革,使城市落户农民工有权自主处置农村宅基地,并允许其向落户城市转让复耕用地指标。

04

大刺激放水的空间有限

不过,陆挺也认为, 从 11 月初开始,政策纠偏的过程已经很明显,而规模更大的宽松政策的出台或将在 2022 年一季度末。“不少人预计中国经济在今年四季度就会见底,这有点过度乐观了。我认为虽然政策已经在反转,但经济增速见底要到明年一季度,明年稳经济政策还会聚焦在基建和地产方面。基建项目的选择,除了从一些国家战略角度来考虑布局之外,应该与人口流动、经济发展紧密地联系在一起,因此尤其应考虑中心城市、城市群的基建。”

对于货币政策层面,陆挺认为 2022 年仍有一次降准机会,但降准空间越来越小,目前小银行存款准备金率空间已经很低了,大银行的存准率在 11.5%,还有些空间。降息空间非常小,这是因为从 2014-15 年银行基准存款利率经过六次下调以后,即使后来经济复苏期间央行也没有上调基准存款利率,因此一年期基准存款利率处于 1.5% 的历史低点。央行在下调 MLF 和 LPR 利率的时候,如果不同时下调基准存款利率,则会挤压银行盈利。但目前 1.5% 的存款基准利率显著低于当下的通胀水平,降低基准存款利率的空间极小,因此央行下调 MLF 利率和 LPR 的空间也非常有限。

对于明年刺激政策的规模,陆挺认为需要清醒理性的看待。一方面,明年一季度经济形势进一步恶化后,中央的宽松刺激政策必然会加码,否则经济失速的风险会显著加大,明年全年增速就会在 5% 乃至 4% 以下。陆挺估计明年春季除了降准之外,央行或许会加大购汇力度,这样可以引导人民币适度贬值,充实外汇储备,同时向金融市场提供人民币流动性,起到降低融资成本的作用。财政支出力度必然会加大,尤其是补贴受疫情影响较重的家庭和中小微企业。陆挺预测明年地方政府专项债的额度将会从今年的 3.65 万亿上调到 3.75 万亿,发行和支出都会靠前,因此基建增速会反弹。房地产方面也会有进一步的动作,除了加大保障房建设力度之外,政府可能会给地方政府更大的因城施策的空间,放松一部分限制,同时也会增加对人口流入较多的城市的土地配置。

但陆挺也提醒到,市场要理性预估刺激的规模和方式。他认为中央政府会吸取过去几轮周期中的经验教训,会更多的从人口流向等基本面出发,更多的从优化供给侧的角度出发,来规划实施新一轮的宽松刺激。虽然从规模上来讲可能会低于预期,不会形成大水漫灌的局面,但从中长期来看,可能会更合理。

陆挺认为类似于货币化棚改这样的房地产刺激政策不会再搞了。“当年货币化棚改的规模有 3.6 万亿,但它的影响远超 3.6 万亿本身,因为棚改资金带有导向性作用,3.6 万亿下去之后,带动了两笔资金:一笔是居民的储蓄和银行按揭信贷,另一笔是地方政府的举债,所以这 3.6 万亿实际上最后带动了可能有十几万亿的投资,使得中国经历了一轮房地产和地方政府投资的繁荣。但因为这些投资和中国的人口流向并不一致,所以成本也是高昂的。” 陆挺谈及。

他指出,有些人猜想央行的碳减排机制可能在规模上媲美当年 3.6 万亿的货币化棚改,但他认为未来三年央行在碳减排机制贷款金额方面可能会大幅小于 3.6 万亿,因为中央经济工作会议已经明确提出了不要‘碳冲锋’,要立足以煤为主的基本国情。(港湾财经出品)

知乎用户 港湾商业观察​ 发表

破局还得往东南方向

知乎用户 君莫笑 hhhhhhhhh 发表

三方面因素导致中央政府真正下决心调整房地产行业。一是应对中美科技竞争,避免大量资源再投入到房地产行业,而是会选择加大对高端制造业和高端服务业的扶持,摆脱对外国的依赖;二是希望通过抑制房价,移除三座大山中间最重要的一座大山,来提高中国的生育率;三是中国百分之七八十的贫富差距来自于房地产,要缩小贫富差距、实现共同富裕,房地产是其中最核心的内容之一。

知乎用户 诸子百家​ 发表

股市无法预测。国家大事很难预测, 尤其是缺少高层信息的我们。

这些专家和高赞的分析我完全不信。如果他们敢立生死状, 十年后验证其言论正误, 错了就自杀。我倒是可以相信他们的分析

知乎用户 唐河 发表

各路神仙都分析了十几年了,没啥用。

还能挤出来油的时候了,榨油机不会停止工作。

尿壶还没装满的时候,当让会继续往里面尿。

所以,你得问问鹅城的老百姓成没成穷鬼,还有没有油水。

最后问问自己,你是谁。

知乎用户 资乎一晚 发表

慢慢地走来了

知乎用户 哈哈 发表

上次看个文章说了猪肉这个事,暴涨伤农,暴跌伤消费者。细品一下。在这个周期里,谁赚了。人民币每年的通货膨胀,是为了经济。所以房子还会涨的,关键问题是,你的工资有没有加。如果还房贷是越来越轻松。那么房价涨是没有问题的。不要拿过去的东西来比。小时候你还举不动 30 斤的矿泉水呢,现在如果还是举不动,那只能是你自己的问题。当然有些过热的城市,房价确实有点问题

知乎用户 高粱 发表

这个问题,首先野村是哪个机构?陆挺又是谁?一个代表外国利益的经济学家,有什么资格对中国经济指手画脚?还以美国 80 年代的经济现象举例,看来是美国华尔街利益集团推出的发言人,目的是如何打乱中国经济的步伐,从中取利

知乎用户 sky new 发表

一直在走钢丝,房产调控不会也不能轻易退出,在这个薄弱时刻容易引发系统性危险,等资本市场的池子挖得再大一点,房产就市场调节,怎么也得三五年吧

知乎用户 钰清​ 发表

太祖若在,他会如何破局?

知乎用户 Wiber 发表

赤城这穷地方好的地段都一万多了,我真的看不懂。

知乎用户 李亚鸟 发表

日本失去的二十年是不是要重现?我们主动刺破房地产泡沫?

知乎用户 小胖子 发表

民可使由之,不可使知之。更需要的是真正的为人民服务

知乎用户 幽 - 晨 发表

小白一个,我只能表示太多外国人命名的词难懂难记,能不能翻译成中文名词?

知乎用户 肥肥的羊 发表

真敢说,呵呵,为您点赞。头脑清醒有文化的中国好人。

知乎用户 xiriqing 发表

用的上的时候就鼓励发展房地产 用不上的时候就收紧银根 断贷款 拖垮一家是一家

知乎用户 只是很好奇 发表

中央的大方向绝对没错,但细枝末节可以打磨。

知乎用户 二哈老柴 发表

以上所有回答都是废话一堆。

一句话:大幅降地价,对应的痛国家要做好心理准备!

知乎用户 穿越时空的粒子 发表

个人观点是央企应该带头涨工资。央企和一般企业不同,不完全是资本说了算的企业。这时候违背资本逐利剥削的规律,带头涨工资,使得人才流向中央企业,倒逼民营和外资企业普遍涨工资。工资涨了才有消费动力。

这次通胀主要是大宗商品上涨带来的输入型通胀。如果工资涨幅太小,势必劳动者没有获得感,反而觉得物价上涨,生活艰难。

央企涨工资的基础是上半年央企利润总额同比增长 133%,比 2019 年同期增长 45%。涨工资完全合情合理。国家改教培控房价,目的是为老百姓省钱,但是为什么不能央企带头为老百姓增收呢?

知乎用户 知乎用户 iD33kw 发表

y y

知乎用户 阿 MO 不是阿莫 发表

仰望星空,

知乎用户 robin 发表

说实话,地方政府在化解债务风险的时候根本没有比房子、土地来钱更快的办法,土拍依然是最优选择,甚至于有的地方发工资待遇还要靠土拍,这一现象不仅仅是经济落后地区,而是还有不少经济发达地区,所以个人感觉,房地产调控是一个长期手段,但是地方政府又没有什么好的办法来化解各种风险和考核压力。

知乎用户 大龙剑魂 发表

警惕拜登打房地产牌。

知乎用户 猫掌门 发表

人口少人买房子的人少了,房价会涨还是会跌?

知乎用户 风和日暖 发表

唯有做大股市了。

知乎用户 saga1130 发表

与其说正在面临,不如说是在防范美国的 “沃尔克时刻”。中房美股已经被讨论了很久,这里边的风险大家都看得出来。如今美国缩减资产购买已经在挑动人们的神经了,如果房产不加以调控,导致房地产信贷进一步扩张,在大放水背景下价格泡沫会进一步加剧。

这种情况下一旦美国加息,加上股市里的外来增量资金抛售资产,股市的负面状况导致经济进一步下行,到那个时候,房产的高额负债结构根本难以承受这种经济波动。在那句 “防范化解重大金融风险” 里,调控房地产是至关重要的一步,放松调控就意味着任人宰割了。

知乎用户 踮脚跑步 发表

房地产调控不轻易退出又咋样呢?

我不还是买不起房,结不起婚,生不起娃

知乎用户 一箫一剑平生意 发表

有没有课代表一句话解释下???

知乎用户 电驴之光 发表

这是迷惑行为,大家冲,一人两套房

知乎用户 123nb 发表

陆这种一天中央机关都没呆过的人,说出来的话一分钱都不值。从他在 htsc 混不下去就可见一斑了。这种人也只能混混外资吹吹水。

知乎用户 李苏章 发表

陆挺,何许人也?(人民日报发文了吗?)

知乎用户 温州精神科张医师 发表

房地产作为比较稳健的行业,只有国家能投资,其他人让道~

知乎用户 拓哒​ 发表

现在我国面临的两大危机
一是人口危机,这个是长期危机,特别是今年新增人口可能断崖式下降,所以今年的许多政策就是为了降低人们的生育负担,一是大幅降低教育负担,二是大幅降低医疗负担,三是降低住房负担。
教育和医疗目前看来都出了明显效果的政策,一个是 “双减” 一个是“集采”,唯独住房负担的调控目前是已稳为主,为啥?这就是涉及第二个危机,经济危机,因为房地产和经济绑定太深,大幅降低住房价格会引发金融连锁反应,酿成经济危机,所以房地产不能大幅下跌。
拿既要保房价又要保人口应该怎么办呢,除了鼓励生育的优惠政策外,同时控制房价不涨且跌幅控制在 15% 以内,但是还远远不够,因为大多数人还是买不起房,这个时候就只有牺牲通胀了,人均撒钱再来一次价格闯关,当年通胀增长 10%,经济增长 5%,收入跟随经济通胀增长 15%,同时房价下跌 15%,这样里外里房地产泡沫就相对跌了 30%,两年房价收入比就降了一半,完美软着陆

知乎用户 富贵成长记 l​ 发表

  • 拆迁户:房屋几乎没有持有成本,没有负债。却靠着房价的涨幅,身价暴涨。如果房价暴跌,因为没有投入,所以只是挣得少了点而已,影响较小。
  • 较早购房者:已经通过房价的涨幅,身价暴涨,大多人手里不止一套房,轻微负债。如果房价暴跌,因为负债较小,所以也只是挣得少了点而已,因为已经回本,影响较小。
  • 较晚购房者(近 5-10 年):为了获取一个城市的生存资源,翘了大杠杆,有大量负债。如果房价暴跌,可能会无法支付负债而断供,影响较大。
  • 无房者:买不起或者嫌房价太高,不想买房,无负债,如果房价暴跌,影响较小。

从以上比较大家发现了没有,房价不管如何调控,影响最大的都是近 5-10 年来买房的人。而近 5-10 年来,经济发展放缓甚至下行,房地产大发展,很多买房人工资没涨一毛还面临着辞退降薪的风险,所以这些人敢生孩子敢找对象吗。一旦房价暴跌,这些人就算把房子卖了,也还要背负房贷,而如果房地产再打压实体经济,这些人的生存空间更小了,收入更少了,就更不敢找对象生孩子了。所以,房价不能暴跌,但是也不能再鼓励这个群体壮大了。为了减少系统性金融风险,提高首付比例,二手房限制贷款,其实都是为了减少买房人和买房人的贷款。简单地说,政府不希望大家买房子了,希望大家都去租房子,这样风险最小。只有把这部分风险最大的群体风险降下来,才不会发生恶性金融风暴。按道理说,这个进程应该缓慢而柔和的,但是现在的国际形式已经不允许中国慢下来了,疫情导致的大放水,美国的虎视眈眈,各国的经济封锁,生物战,金融战,其实一直都在发生,而且已经到了白热化的阶段了。所以,政府的调控才会开启快速模式。房地产泡沫是潜藏在中国经济命脉的炸弹,能否挺过去,就看造化了。

知乎用户 易经傅导 发表

野村控股(英文名 NOMURA SECURITIES),是日本最大的证券公司。日本人和日本人雇佣的人,分析中国经济,靠谱吗?能信吗?背景介绍:日本经济,已经三十年停滞不前,被中国远远的甩在背后了。1990,日本的 GDP 是中国的 8 倍,三十年后的 2020 年,日本的 GDP 是中国的三分之一。崇洋媚外,可以休矣。

知乎用户 柳下读书 发表

美国已经进入了。

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