关于海外置业，我泼点冷水

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最近这些年，中国人海外置业的热潮起来了，我这边也经常遇到一些朋友的咨询，前几年很多人问我新加坡旁的森林城市，基本都被我劝退了，相信他们现在都很感谢我。最近又有国内的土豪问，新加坡的学区房要不要买之类的，又被我果断劝退。干脆我整理一下这个话题，谈谈我对海外置业的认识。

1、身份劣势

很多国家，都有本国人买房优势，比如很多国家的有地住宅只允许本国人购买，比如有些国家的产权，本地人和外国人是不同的。再比如外国人和本地人购房的税费不同。

身为外籍，在很多国家买房其实是很吃亏的，也就是你买房的那一刻起，已经比本地人亏了一大笔。

而且很多这类的政策，我坦白说，就是针对中国购房者的，因为只有中国人太特么的喜欢买房了。

以新加坡为例，因为这个我熟。很多人说新加坡房子怎么这么贵？政府组屋不卖给你，有地住宅不卖给你，共管公寓也不卖给你，你说房子为什么这么贵，然后外国人印花税一下子20%了，你图什么呢？

你在新加坡乌节路买一个100平米的高层两居室，同样的价钱，本地人可以在离乌节路只有两三公里的地方买一个地上三层外加地下室和私家车库的五居室联排泳池别墅，还是传统富人区，环境好的不得了。人家谁稀罕你的高层两居室呢，你图什么呢。

2、信息不对称

关于房产投资的价值，保值率，当地治安，周围环境，配套设施，很多只有你身临其境长期居住，才会有感觉，光看一些漂亮的PPT，或者偶尔跟着中介看一眼，可能太多问题你都不知道的。

我还是以我熟悉的新加坡为例，中介给中国人介绍楼盘，基本上都是第9，第10，第11，第4邮区。（新加坡有20多个邮区） 我告诉你们一个巨简单的潜规则，中介会优先推荐佣金高的楼盘。一堆中国人跟我说新加坡房子多贵多贵，其实新加坡面积不大，你可以看看本地人都住在哪里，稍微离开这几个区域，房价一下子就平易近人了很多，但中介不会给你推荐那些的，很多中国人根本不知道新加坡性价比高的楼盘是哪些就敢来买房。

再有，新加坡的二手房比新房便宜非常多。同一个地段差价30%是很正常的，而且新加坡的二手房保养的非常好，无论内外。很多发达国家的老房子都保养的特别好。但中介会极力推销你买新房，因为新房他们的佣金高。

我解释一下为什么新加坡新盘比二手房贵很多，新加坡的新房全都是装修到位的，厨房、卫生间、地板、空调，衣柜全都配齐，有些还会配冰箱和洗衣机，而且都是很好的品牌，绝不是便宜货。（即便是组屋也是装修非常到位的）一般来说，你需要的就是买灯和窗帘，墙都不用刷的，装上灯和窗帘，买好床和沙发就能入住了。而且，这里还有一个技巧，很多中国人来了傻呵呵的不知道，这边中介佣金很高的，你下单的时候其实尽可以提条件，比如开发商没有送冰箱，你让中介送你一个三星双开门600升的，他一定送的，送你个65寸大屏幕彩电，大胆提要求，没任何问题的。所以你买新房入住，真的是可以非常省钱。不但装修不用花钱，电器都不用自己花钱的。

但二手房很多人都会重新做一下装修，或者更换淘汰一些家具和电器，新加坡人工又比较贵，所以二手房的市场价格自然就没有竞争力。这跟中国不一样，中国很多新房是纯毛坯，你装修就是很烦很累的事情，二手房可能稍微处理一下重刷一下就好了，所以这种感知是完全不同的。

那罗嗦半天，告诉你一个非常关键的信息，就是很多时候中介跟你说，某个区域房价一直在涨，每年上涨几个点，我告诉你真相，区域房价在涨，不等于你买的房子会涨，能理解么？回到上面的逻辑，新开盘的价格确实比你当年买的房子贵，但你的是二手房，对不起，能维持原价就不错了！比如你2015年买了房，你看新闻2018年房价涨了，嗯，2018年新开盘的房价比你当年的房价涨了，但你的房，不好意思，多半还在原地踏步，甚至更差。

区域房价上涨不等于你的房价会涨！折旧成本高的惊人！！！

信息不对称再说个当年"新加坡旁"的故事，碧桂园森林城市，一堆人问我五花八门的问题，净是被忽悠的。那个地方哪都不挨着，倒是能看到新加坡，看什么，看新加坡裕廊岛的化工厂大烟囱，就问你开心不开心。新加坡化工厂离市区确实很近，规模又很大，但政府设计的时候是充分考虑了气候和季风的影响，排放物基本不会影响新加坡市区，那么请问会影响哪里。

而且那片地方，除了中国人会去买，不会有本地人买，同样价钱本地人别墅随便买了，那么稀罕跟你们挤，偏的一塌糊涂。还有就是按照设计规划，差不多至少20年就是个大工地。谁那么有瘾喜欢住在大工地里。

很多人拿新加坡和香港对比，所以觉得马来柔佛州新山可以对比深圳，先别说新山跟深圳差距十万八千里，就算有对比性，你看看地图啊，新山的市区在哪里，新山的商业设施在哪里。我退一万步说，你真想投资新山，富力公主湾至少还靠谱点吧，好歹地段还是有保障的，你甚至可以徒步到新加坡。当然，这也并不是投资建议。

另外，在新加坡，学区房有一点价值，但没有中国那么大的价值，有些楼盘会拿学区说事，但我遇到很多本地中介甚至搞不清房源学区，你就明白这个价值多有限了。永久产权有一点价值，但也没那么大的价值。海景房，不好意思，新加坡四面环海，所以，海景房没那么值钱，新加坡北部能看海，挨着海滩公园的独栋别墅200万新币。真的是那句话，面朝大海春暖花开。但人家不稀罕。还有就是朝向问题，在赤道地区，朝南朝北其实没区别，很多中国人还是北半球视野来看房。

3、接盘困境

这是最大的问题，买入新房美滋滋，但当你想把资产变现的时候，你就会发现，欲哭无泪。

我再告诉你一个新加坡房产的真实情况，超过200万新币的公寓，在二手市场非常难成交！

超过200万新币的买家就不多了，而且本地买家，有超过200万新币购买力的，很多都会选择买有地住宅了，省下的买家还有多少？

那你说，不对啊，还有外国接盘侠啊。

往上看，信息不对称，中介只推新盘给外国人，二手房佣金低，谁给你推啊。

你看中国人来买房的，都是问新房，谁问二手房啊，只有常住这边，真的换了永居的才会问二手房，问题是这些人谁还会买那么死贵的豪宅公寓啊。

我讲真，我认识有中国人在这边投资买房，最后资金紧张，套现离场的时候，亏50万新币割肉出局的很常见，全都是所谓豪宅区的，疫情没出现的时候这种情况就很常见，早些年圣淘沙买别墅的那些中国土豪，真的被腰斩了，房价跌了40%多是什么概念，真的真的！

我自己家前几年买的海景公寓，是接盘了一个中国投资者的，他2013年的买入价是170万新币，知道2016卖给我的价格是多少么？143万新币，这些在新加坡政府官网上都查得到。净价亏了27万新币，如果算上买入和卖出的税费呢？那就是亏了45万新币往上，还没算银行利息的损失，考虑到对方出租收益，我乐观点算对方出租能收回10万+新币，整体算下来亏30多万新币是铁定的。三年亏了30多万新币，那个投资者在新加坡买了个教训。而且当时我们从看房到下单，差不多整整两个多月时间，也就是净亏30多万新币，不到150万新币的海景公寓，显著低于评估价（我们办贷款的时候银行的人都问，是不是你们亲戚卖给你们的，价格显著低于当时银行评估价），至少两个多月是挂在房产网站没人肯买的。

这种情况在新加坡一点都不罕见，比评估价低很多的房源，在拍卖行四五次流拍，半年卖不掉很常见。广告天天打，就是没人买，但中介通常不会告诉你这个。

我最近看到好几个类似的房源，十来年前，房东340万新币买入的，现在房东出售价格是多少呢？270万新币，挂了好几个月还卖不出去。还是永久产权！

4、维护成本

维护成本不仅仅是税费，物业费等等问题，你要出租，就需要有很多沟通的事情，租客讨价还价，设施损坏及翻新，以及可能的各种纠纷。

而且，不同国家有不同的法律条款，你稍微不注意可能就违法，对，出租房屋也存在很多可能违法的情况，在很多国家，你记住一点，国家机器是为纳税人服务的。这也是很多国人的思维盲点。有些国人会觉得，我有钱啊，我投资你们国家了，你们政府不应该保护我的权益，不应该各种讨好我么，抱歉，很多国家政府要讨好的是选民。

这里多提提所谓房租回报，房租回报的预期，很多宣传看上去好像很不错，但太多过于乐观预期的，我以新加坡为例，自住房的房产税真的很低，但出租房的话，房产税可不低，你房租回报的12%左右是要交房产税的，此外物业费是你自负的，这又占了房租的10%左右。如果你的房屋里设施非人为破坏的损坏，需要维修也是要你出一半钱的。再加上空租率和房产经纪的佣金，你的真实房租回报，能有宣传的预期回报的60%，就已经很不错了，宣传很厚道了。而且过一段时间，如果想维持好的出租价格，你还必须做必要的家具和电器的翻新和重购，都是成本啊！

很多人觉得，看长远。房租会涨的么，房价也会涨的么，再以新加坡为例，我2013年来坡，到现在7年，大部分时间，房价和房租是双跌的，从2013跌到2017，14个季度连跌。2017年之后触底反弹，每年回弹一点点，才稍微恢复了一些跌幅，2020疫情，又掉下去了。

顺便，很多地区有所谓包租房，年回报6%以上，包租几年，我跟你说，其实是把房价上抬了20%-30%卖给你，然后包租你3-5年。再把这部分返还给你，很多根本租不出去的，或者市场租价远低于包租的承诺。很简单，你算个帐，当地airbnb价格，当地四星级品牌连锁酒店价格，当地房租水平，都可以通过一些当地网站搜索的，不做功课，听中介一说，信以为真。

5、思维盲区

很多中国人海外置业还用中国思维方式，把中国特色的房地产现象当作全球共有的模式。

以为房价会一直涨。

以为可以很容易按照市场价格出售变现。

以为学区房很值钱。

以为自己买的豪宅本地有钱人也会喜欢。

以为出租回报可以稳定上升。

以为买房可以移民。

还有，所谓投资房产获得身份，这种，我说真的啊。也都是坑。

很多国人分不清居住权和国籍，居住权其实也区分，有一种是可以享受部分本地人福利待遇，教育资源，以及工作权力的，有的只是允许你住着而已。很多欧洲国家的居住权其实只是允许常住，其他什么权利都没有，比如快破产的希腊，现在申根五年签都不难搞了，要那鸡肋干嘛呢。傻呵呵花钱买了房子，发现除了可以住在当地，没任何福利，没任何本地人待遇，图什么呢。

能花钱买房拿护照的也不是没有，安提瓜和巴布达。如果你随时准备跑路，倒是可以选择。

欧洲确实有些国家也可以花钱买房换护照，比如塞浦路斯，有些中介号称以后能进欧盟，呵呵，呵呵。这些国家为啥允许买房换护照？外汇储备崩盘了，扛不住了，需要接盘侠来扛，满世界一看，就中国人人傻钱多。我问你，你要是欧盟主席你愿意接纳这样的危机国家么？一个希腊还不够欧盟烦的。大英帝国都撂摊子了，你还指望能从德国榨出多少血来养这些玩意。

6、区域风险

当然，坦白说，还是有些人在海外置业中，获得巨大增值的，而且主要集中在一些快速发展的国家和地区，比如泰国的某些旅游城市，比如越南胡志明市，比如早期去柬埔寨或菲律宾淘金的一些人。

确实，一些经济体如果恰逢一个快速发展周期，加上城市化进程，存在这样的快速上升空间，但你必须评估这里的风险。

这就好比什么呢，类似前几年的p2p理财，可能你能获得不错的收益回报，但也存在崩盘的风险，你不能只看到收益的一面。

为什么这么说。

第一，小的经济体稳定性很差，受国际形势和政策影响极大。往往一则法令下来，就是百分之几十的房价震荡。

第二，很多小国家的政体不稳定，朝令夕改，一旦换了一届政府，可能很多你之前的权益都会被新政府剥夺，甚至直接罚没。

第三，货币稳定性问题，最近几年不要说小国，你看俄罗斯，你看土耳其，这都是比较有实力的国家，货币说崩盘就崩盘，前几个月澳币不也闪崩了一轮。

你的房价可能按当地货币涨价了，但按照国际汇率，那就难说了。

第四，还是那句话，接盘侠往往是自己人，比如典型的柬埔寨，只有中国人会去接盘么，就是一个击鼓传花的游戏。很多灰色产业迟早要被清理，一旦清理，中国人不去了，本地人不会接盘的。

其实泰国也有类似风险，你说不对啊，泰国有很多欧美人啊，欧美人只租不买的，年景好的话，出租回报或许还说得过去。但泰国政府也不稳定啊，而且有些政策也是莫名其妙。比如曼谷南搞了一个工业园区，导致曼谷的空气污染指数直线上升，旅游业的各种风险随时存在，而本地消费能力是肯定支撑不起房价的。

中国几十年的稳定高速增长，就全球范围而言是一种特例，但很多国人把这个当作是放之四海而皆准的全球真理。

一些简单总结

发达国家的房价几乎不太可能暴涨，而且一旦出现涨幅过快的苗头，政府为了选票就会遏制房地产，典型如澳大利亚、加拿大、新加坡，都曾出台过一些条款，遏制华人炒房。

发展中国家确实存在暴涨机会，但同时存在各种风险，暴涨的时候，你看上去房产增值很快，但未必能够有效变现，而暴跌的时候，你是铁定跑不了的。

大部分国人海外置业的热点区域，接盘侠基本只有中国人或海外华人，考虑清楚这一点，本地人基本不会接你的盘。

那你说难道海外置业都不可以么？什么情况可以，我举几种例子。

1、常驻海外，想生活品质好一点，又不差钱，那随意，自住的话不问涨跌，喜欢就买。

2、大玩家投资，比如拿整块地做开发，自己做项目，这种总是可以的。但也需要有足够本地资源和调研，别砸自己手里。

3、当地朋友多，交情深，信息全，委托日常处理放心，也可以适当投资。

我随便说一个，比如新加坡，外国人可买的房产里，什么房产租售比好，适合放租。当然组屋的租售比肯定比公寓好，不过外国人就别指望了。我告诉你，外国人可以买的公寓房产里，芽笼的小户型公寓租售比最好。你看一般的房产中介不会告诉你这个，他们会带着中国人去乌节路转悠，说那里的租金回报高。

为什么芽笼的小公寓租售比最好，第一是单价够低，因为是红灯区，很多本地人并不热衷在那里买房子。是价格洼地。第二是交通够好，离市中心地铁只有四五站，坐地铁到CBD用不了15分钟。所以很多工作签证的人在那边租房。第三是芽笼的餐饮美食也多，超市也多，物价还便宜，也特别适合持工作签证在坡打工的人。第四是户型够小，50平米两居室，新加坡别的地方基本没有这么小的两居室，这种特别好租，可以租给一家三口，也可以拆开租给两个租客。因为交通和餐饮配套特别好，租金也不会低。

但如果没有本地朋友照料，这里也是有潜在风险的，比如如果租客非法卖淫，芽笼很多公寓有这样的事情，这个一旦被抓房东是要担责的；比如有些租客是二房东，过度分拆房间引入过多租客，也是违法的，在芽笼这样的事情也挺常见的。如果被邻居投诉，警察上门，会非常麻烦。

4、对冲风险，分散投资。钱太多，不想都放一个地方，希望对冲一下风险，不是不可以，还是那句话，注意流动性，其实投资当地龙头开发商股票比投资房产更合适，如果房价真的涨了，你投资的股票也会涨，而且关键是流动性好，随时可以变现。

5、随时准备跑路，买个第三国护照，话说不买房也可以买第三国护照，买房只是让你觉得“值”而已。再说，买个第三国护照就能跑路，岂不是太小看国家机器的管控能力了。嗯，这里还有想海外资产避税的，怎么说呢，那种小国护照你想拿着去个靠谱的国家开银行户头都难。银行风控也怕这种的。

最后，我不卖房，也没有房产推荐给大家，就想说一点，土豪海外投资，人家玩得起也就算了，中产阶级建议别碰这玩意，你说你想做全球资产配置，你伦敦股市，美国股市买几个行业龙头股放着就好，用钱了也能拿出来，不是非要买房才是资产配置。

现在挺多中产阶级向往海外置业，觉得处处都是价格洼地，洼地确实是洼地，当心把自己埋进去。别玩击鼓传花的游戏，别总觉得自己不是最后一棒。

最后，秀两张图吧

这房子美不美，我告诉你，其实不值多少钱，也没什么投资价值，这是马来西亚某个旅游城市的海景公寓，看着很美，但真别太当回事。

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