二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？

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知乎用户 jinning li 发表

怎么可能需要二三十年？

最早 2021，最迟 2030，中国几个对于人口负增长的版本，2030 年就是卫计委的版本，2021 年是梁建章黄文政的版本，联合国的版本是中位数 2027 年，总之最迟也就十来年啦。

敬请期待 2020 年人口普查，我估计到时候数据出来要吓一跳的。

反正对人口峰值的估计大概在 14 亿左右。

对放二胎的效果不抱什么希望，杯水车薪。这两年也就是最后的挣扎。希望今年真的冒个尖，往后都是 90 后主力了，90 后比 80 后少了三分之一的，喏，就这张图：

生育率：

据说放二胎以后生育率已经回升到 1.8，那么就算 1.8，90 后女性数量少了那么多，生育率又不可能再提升，出生人口肯定要跌破一千万的。

看看这个还比较乐观的估计，老人家数量超年轻人已经是好多年了，之所以感觉不明显，是因为老年人聚集区域都在农村，乡镇，三四线城市，而大城市是年轻化的，各地的年轻人都涌过来，还有老的干不了活的农民工又没能力留下则会主动返乡。

房价全面下跌？这个最不可能。中国这么大，当然是有的涨有的跌有的原地踏步。

人口收缩期，年轻人会涌入大城市，不过中国这样的独生子女必须要照顾父母的习俗，使得中国二三线四五线城市依然会有回乡的人。

这是各城市二手房价格走势图：

一二三四五六，各线拉的好开。

实际还有一些，可能就是有价无市，卖二手房都卖不掉的。到时候房价跌不跌又有什么意义，跌的地方不会有人去买，你想去的地方价格也不会跌。

知乎用户 壮士请收下我的赞 发表

股价会在灾难性预期落实的一瞬间才崩溃么？

你家的房子会在五年后通地铁的一瞬间才开始涨价么？

雄安新区概念股会在配套成熟，公司企业入驻后才上涨么？

只要有老龄化预期并被大众所认知，今天就会跌。

知乎用户 之污乎 发表

房价既然政府决定要炒，那就是具有金融属性的，以股票的角度来看待这个问题就对了

唯一的区别是房子被套住后还可以住或者收租金，让人踏踏实实的感觉了存在，所以这个亏钱就会

让人呢好受一些，但是真正房价微跌的时候，人的那种本性就暴露无遗了，xx 比我晚两年买还买得更便宜，然后由于流动性限制，基本就会处于无量下跌状态，这是现在的政府千方百计要避免的，别看限制限购，限贷，限卖，其实根本不是阻止大家疯狂，限购的含义是要过滤掉一批可能的亡命赌徒，你本来就不该来玩这个游戏或者去该玩的地方玩这个游戏，限贷是为了透支全款的客户，让他们拼命凑钱来玩这个游戏，限卖就是让新发行的房子不能上市交易，托市需要的资金太大了，另外让持有房产的人处于观望状态，卖出再想买回代价特别大（新买的限卖，交易税，时间成本，继续涨的期望，装修成本），因此除了急于变现的人群是没人会想到卖房的，卖完就涨是最难接受的，仅次于买完就跌。所以所有的政策均是围绕到托市，利用日益缩减的刚需要求来托市，以及前期没有享受到涨幅红利的人来托市，这在股票就是走到后期的表现。

先不说人口，金融属性的物品逃不过筹码和币的分布原则，前十年，老百姓持币，国家持有筹码（土地），现在老百姓持有负债，杠杆倍数为 5 倍，这要在股市里就是超级大牛市了，筹码分散到了老百姓手中，有刚需筹钱买房，动用的是家庭的资金，牺牲的是家庭的幸福，有的人用消费贷做首付，杠杆已经到了几十甚至几百，这个阶段只要有很少的筹码松动就会溃不成军。这个过程一直在被拖延，但是一定会来，当发现涨不动了，筹码自然就松动了，这个时候更厉害的一招就来啦，新房限价，跟现在打新一个套路，就是让新上市的房子被周边二手房便宜，这样一出来就暴涨，然后呢看到有人这么疯狂，原先松动的筹码又搬回去不少。同时也得减少土地供应，让这个趋势持续得更久才行。注：现在的股市，由于有底仓打新限制，比房市的问题更严重，国家现在就是控制股市缓慢前行（重点），如果哪天不发新股或者新股发行个数和金额明显减少，记得一定要清仓，这点可能跟大家想像的刚好相反，因为底仓的资金量在蓝筹里，如果这部分资金逃离股市，房市又没有去头，还是只有通过外汇转出去。

说到人口，全球人口都可能负增长，其主因是贫富差距限制了人的生育意愿，六七十年大家一样穷的时候生育意愿是最强的，所有人在一条起跑线上，越发达贫富差距越大，参照发达国家，只有移民和富人还具有强的生育意愿。

回到房价问题上，由于没有比特币这种绝对货币，因此撇开外汇谈房价就是耍流氓，房价不变，外汇到 10，外汇为 7，房价 - 50%，都没有意义，顺应市场，因为你不是规则的制定者。另外国家之事均缓慢震荡为之，不会像股市一蹴而就，所以谈趋势意义不大。

房子不具有稀缺属性的那一天（快了），就是纯金融属性，房租才决定房价，参照现在的水平，健康的 gdp 或者通货膨胀应该 2.5~3%（有一种说法取决于黄金的开采速度），对应租售比大概 40 年~ 33 年，自己拿自己的房子算算。

刚需的建议：第一套不要一步到位，要不选老破大，或者新豪小，不要压力太大，因为那会让你迷失方向。

投资建议：一套住，一套出租，剩下闲钱观望，外汇（美元、欧元、英镑），理财都可以来一点。

知乎用户 羽扇 发表

会

人口负增长引起的在经济上的问题非常深远，远不只是房价供应与需求之间的问题。

其实这几年，中国的年轻人口已经开始在往下走。人的一生，从出生开始消费力就很高，教育，培训，营养等方面都是高额投入，等到工作阶段，吃喝玩乐，买房买车这种大件消费又开始顶上来。直到进入老年时期，消费开始快速下滑，除了旅游就剩医疗。

人口下滑带来的问题非常严重，首先大量的需求就消失了。特别是基础消费，像餐饮就会明显的萎缩，还有服装，包括出行。住为代表的房地产只是其中之一。以服装为例，19 年整个中国的消费市场减少了 178 亿件服装。这背后是多少工厂的倒闭，多少工人会下岗。而这些下岗失业的工人，原来也是消费的力量之一，现在失业后，个人消费也大减。为市场总量的下滑再压上一根稻草。

中国服装销量一年减少 178 亿件 消费者不爱买衣服了？

同样的情况还发生在汽车消费市场，2018 年，中国汽车销售近 30 年来第一次出现了下滑，这在一个经济还以 6% 以上中高速发展的经济体来说是非常奇怪了。除了消费人群下滑，消费力萎缩外，没有任何其它的解释。

我国汽车销量近 30 年首次下滑！2018 乘用车销量降 4.1%

这一行一业的变化，反应在经济上的，就是居民消费增速的下滑。最近 2 年，中国的消费增速一直处于下滑的状态，有心的人可以自己去拉一下数据，统计局的数据现在网上都可以公开找到，我就不再一一发内容了。

这些行业的萎缩，背后是一个个的产能的过剩。所以现在国家提出了去产能的目标，可是去产能的背后，是一个人的产业工人。这些产业工人往往并没有很高的学历，也过了学习能力强的时期，不可能转型做其它工作，往往面临的是直接失业。就算是没有失业，往往也面临减薪。

制造业可以说是所有产业的核心，互联网，物流，银行等本质上是服务于制造业

2019 年，你身边听到的减薪载员的人还少吗？

8 家银行公布 2019 裁员、降薪计划 有银行降薪幅度高达 20%28 家互联网公司大裁员：初入职场年轻人面临剧变彷徨

这些都必将间接直接的影响房价。

首先当然是人口减少直接需求下降，年轻人口减少，大量的房产在经历上一代人过世后空置出来。这个很多人都讨论过，也很直接，就不多说。

更多的影响，在收入端。

现在很多人连首付都敢借，月供靠父母支持都要买房子的一个重要原因，是对自己的收入上涨非常乐观。很多人的收入不过 5000，却背负着 4000 的贷款，之所以这么冒险的原因，在于认为自己以后的收入会不断上涨。这种想法，在过去 30 年是正确的，但是这种情况很快就会改变。

在面临着 20 年从没有过的裁员减薪后，人们的乐观情绪就会改变。

一个人，在乐观的时候，往往会倾向于冒险。刚刚做生意赚到一大笔钱的人往往倾向于把钱再投入到更多的生意当中。刚刚突然中奖获得一大笔钱的人，往往认为自己运气爆棚，从而跑去赌博。拆迁户在拿到一大笔钱后，经常在 3-5 年内会因为盲目投资花掉很大一部分。

而一旦一个人变得悲观后，就会开始保守，看到有生意的机会不敢投，看到 20 年的贷款不敢做。假如你现在一个月收入 5 千块，你还会冒险背 4 千块的房贷吗？只要是最近有观察经济形势的人，就会觉得还是不要冒险的好。现在，哪怕是刚需想要买房，我也会劝他，如果你手上没有三年月供的积储的话，还是不要做这种冒险。

房价，终究是由交易决定的，当人们选择保守的时候，房价自然会回归应有的理性位置。

知乎用户 时代之 发表

我可以负责任的说，人口负增长，在 2021 年或者 2022 年的可能性为 100%。

根据各地已经发布的数据看，今年人口下滑在 17% 左右，跌破千万，非常有可能。而死亡人数在去年突破了千万大关，因此人口负增长，马上就来。

另外，房价实际上已经在下跌了，我们用数据说话：

除开新房价格，所有指标都已经掉头向下。而且新房价格预计在 3 个月内迎来拐点，到时候以 70 个大中城市房价或者中国指数研究院百城房价指数为准。

首先：

二手房价格里面，环比下跌 34 个，持平 9 个，上涨 27 个，这是 2019 年以来，下跌的城市数量首次比上涨的城市多！

至于新房，环比下跌也达到了 20 个，环比下跌的数量正在增多。预计在 3-6 个月内，我们可以看到新房和二手房双双迎来拐点。

其实在居民贷款中长期增速下滑之后，我就已经做出过判断了。

另外，8 月份，房地产的销售面积同比下跌，9 月前百强更是同比暴跌 30% 以上，除开去年疫情原因，这比 2008 年金融危机还惨烈。

房地产的销售额同比下跌。

开发商拿地规模同比下跌。

这是一个长达 20 年大周期的结束，这和 2008 年的调整完全不同，也和 2014 年的萎靡不振完全不同，未来叠加人口下滑，房地产将进入长达 20 年的衰退期。要知道，人口是百年大周期，预计两年内 100% 进入负增长。

实际上，现在谈房价下跌，格局小了，还是关心是否会发生系统性金融风险，才是关键。

看看已经暴雷的开发商：恒大、泰禾、华夏幸福、当代置业、新力、花样年控股、建业，这些都是百强开发商额。

另外，还有一堆巨头在 ICU 门口排队呢。

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知乎用户 樱桃大房子 发表

短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是任泽平总结的，关于房价在不同时期的参考指标。

今天樱桃要重新看看人口这个数据。

不看不知道，一看吓一跳，又跟我那 “2020 房价开始下跌论”，在时间上可能会惊人的吻合。

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在我印象中，中国劳动力人口红利消失（刘易斯拐点）引发大讨论是在 2010 年，富士康员工在当年 1-6 月期间，连续发生 12 起员工跳楼事件。

该事件后，深圳各大工厂纷纷给工人涨薪，而且是每年都得加，否则招不到人，后来，工厂从沿海发达城市搬迁至内地城市，以及东南亚，就成为一种潮流和趋势了。

到 2012 年，人口红利消失从数据上进一步得到佐证。2012 年中国 15-59 岁的劳动年龄人口为 9.37 亿人，比 2011 年末减少 345 万人，这是多年增长后中国劳动人口首次下降。

正是因为这个数据的转折点到来，中国房地产市场在经过 2009 年、2010 年暴涨后，2011 年、2012 年迎来调整，市场非常悲观，专家们经常会拿这个数作为中国楼市泡沫要破灭，市场再也无法辉煌起来的根据，万科甚至抛出房地产黄金时代结束，迎来白银时代。

同时会拿出日本和美国来加以证明，比如日本劳动力人口占比 1992 年见顶，1991 年房地产泡沫就已经开始破裂。美国劳动力人口占比 2006 年见顶，2007 年房价开始转向。

然而，2013、2014 年市场虽然低迷，但除了少数几个城市暴跌，大部分城市都跌的不多。到 2014 年，悲观之声再次浮起。

因为另一个数据又似乎可以证明 2015 年就是中国房地产的大顶了。

根据 2010 年全国人口普查数据，2010 年我国购房适龄人口约为 5.47 亿人。据此推算，2015 年达到 5.68 亿人口峰值，但从 2018 年开始加速下滑，到 2020 年、2025 年分别下降到约为 5.43 亿人、5 亿人。

从城镇人口看，2012 年我国城镇购房适龄人口为 3.28 亿人，2016 年约为 3.35 亿峰值，之后加速下滑，到 2020 年、2030 年分别下降到约为 3.14 亿、2.5 亿。

当时的专家评论认为，从 2015 年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。不管是劳动力人口还是购房适龄人口，对于房地产需求而言，都不容乐观。

因此得出结论，2014 年的房地产调控放松，也挽救不了中国楼市。

但结果，大家都知道了，涨完一线涨二线，涨完二线涨三四线，今年连县城也躲不过了，房企的业绩爆发式增长，对他们而言，不是白银，也不是黄金，而是钻石时代。

所以过去关于人口拐点的问题逐渐被人遗忘。

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但其实这个远期因素，已经渐行渐近了。

1986 年 - 1990 年，是人口出生的高峰期，1990 年到达 2621 万。这五年的总人口有 12438 万人。

通常，22 岁本科毕业后工作 5-10 年，开始考虑买房。

也就是 1986 加上 27-32，相对应的是，2013-2018 年为置业期。1987 年出生的在 2014-2019 置业，1988 的在 2015-2020 置业，1989 的在 2016-2021 置业，1990 年的在 2017-2022 置业。

如果按 1986-1990 的这一批人，2013-2022 年都是他们的置业高峰期。

2013 年、2014 年其实置业需求很多，但是人为的调控压抑了需求，所以调控放松后，加上本来就是需求高峰期，所以才会有 2015-2017 年的暴涨。

但现在出现的新拐点是什么呢，从 1991 年开始人口剧减，只有 2008 万人，比 1990 年的人口减少了 613 万，降低幅度达 23.4%，接近四分之一了，简直是断崖式下降。

理论上，1991 年出生的人口，即从 2018 年开始，首次购房人群会开始减少。

而且需要注意的是，在牛市爆发期，很多需求会提前释放，因为看涨，会有很多跟风者，比如原计划是毕业五年买房，毕业十年再换房，但因为大涨预期，担心等几年再也买不起了，于是哪怕刚毕业没五年，首付没攒够，跟亲戚朋友借钱也要买。

一二三四线城市还有点区别，一般来说，在一线城市会有明显的首次置业和改善置业，因为房价较高，刚需难以一次到位，第一次买房先上车，大部分都是两房或者小三房，有了小孩，特别是现在流行二胎，买房三五年后再改善换大三房或者四房。而三四线，本身房价不高，大部分第一次置业，就会直接买大三房或四房，改善的需求量不如一线城市。

所以 2018-2022 年的四年期间，还剩下多少需求，现在充满着不确定性，房价会从哪一年开始下跌，没人能准确预测，反正最迟到 2022 年之后，需求下降会非常明显，我之前说过 2020 开始下跌，是基于多重因素叠加，具体原因以前文章都说过了就不重复了。

只是没想到，我们一直认为人口是影响房价的长期因素，现在已近在眼前。时间上非常吻合。

除非人口还在持续流入的城市，比如深圳，这几年每年流入的人口还有五六十万，深圳人口平均年龄是 32 岁，80 后居多，2015-2017 年，1980-1985 出生的人换房特别多，未来几年，仍是 1985-1990 年出生的买房换房高峰期，特别是经过这几年二三线也普涨后，比如厦门、杭州、武汉、成都、南京跟深圳的价差在缩小，很多人在准备入户深圳买房，所以最近我开始担心资金套现后重新回流深圳购房，因此 2018 年，樱桃觉得刚需和改善型需求在深圳可以上车了，短期投资依然不建议。其实市场的底跟你买房的底并不一定重合，个人能淘到低于市场价的笋盘就是抄到底了，哪种算笋盘，比如比高峰期成交价跌了 15%。

没有人口流入支撑的大部分二三四五线城市，涨完这一波，就歇菜了，而且会迎来一个非常漫长的调整期。

要知道人口从 1990 年开始逐年递减，一直降到 1999 年，只有 1149 万人了，跟 1990 年高峰期比，减少了 1472 万人，而且这个递减的过程长达十年。

欢迎关注微信公众号：樱桃大房子（ID:ytdfz8），专注研究

房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，把握房地产

涨跌的短周期，不唯空，不唯多，只唯实。

知乎用户 老实人 发表

人口结构的问题远比你想象的严重，所造成的影响也非常广泛，不止仅限房地产。

怎么说，两害相权取其轻，人生下来就是要被牺牲的，总的来说，中产和房奴难逃被牺牲的结局。毕竟，相对整体的中国来说，中产房奴毕竟是少数，被牺牲了也翻不起大的风浪。

知乎上的大多数是高学历人群，按照我党的说法，具有小资产群体特征，这类人群往往自私自利，即使整个群体被牺牲了，也很难团结起来，再加上属于人口少数，牺牲这类人来缓解危机，是值得的。

知乎用户 baskice 发表

日本这么大个例子就没人看吗？

人口涌入的少数大城市比如东京房价高企

人口净流出的小镇就是空着让房子烂掉也租不出去更卖不掉

知乎用户 尽我的颜值去努力 发表

四年前的题主，你好，我是 2021 年的答主

我来告诉你，加速了

安徽用了四年，完成了日本四十年的人口下跌速度

你的这二三十年，也要除以十了

知乎用户 天知 发表

10 月 30 日更新：

增加一组数据，1987 年以来商品房销售面积：

1987 年到 2006 年：341700 万平方米

2007 年到 2016 年：1101300 万平方米

1987 年到 2011 年：794500 万平方米

2012 年到 2016 年：648500 万平方米

2017 年 1 月到 9 月：116000 万平方米

过去 10 年半的销售面积是中国商品房销售总面积的 78%，过去 5 年半的销售面积是中国商品房销售总面积的 48%。

3 年、5 年的限售的影响也许比我们想象中要大。

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10 月 23 日更新：

本答案里，我没有说房价跌…… 我说的是大家买的房子很大概率是不再能卖的出去的消费品，而不是保值增值的投资品。

新房价格和二手房价格是可以分离的，不是说新房卖价涨了二手房就可以跟着涨。或者即使名义上跟着涨，只要用政策限制购买二手房，缩减二手房的接手盘，就可以让二手房卖不出去了。

经历过买卖二手房的人都明白，有太多合法合理的政策把刚需买房者赶出二手房市场了。比如：

1，和首付一起交的二手房交易税费。

2，房价猛涨后，评估价就高就低都两难，高了税费高，低了贷款少首付高。

3，二手房交易首付比例提高。

4，二手房落户政策调整。

5，严惩二手房评估价作假行为。

6，调高二手房交易税率。

同一小区的两套同样的房，一个新一期，一个二手房，房价 200 万，新房的首付总共要不到 70 万就搞定，而二手房评估价 140 万，税费 13 万，贷款只有 100 万，首付 100 万，再加中介费等，各项加起来真正首付要 120 万才买的下。相差 50 万，还是旧房，刚需会怎么选择呢？

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再更：

商品房的保值功能的本质是什么呢？

我知道某银行一直在阶段性地推出一种信用卡优惠政策：境外刷卡消费，每笔返现 8%。

8%，返现力度很大吧！但是我详细查阅后发现它的规则有两条：1，每人每月限前三次刷卡消费有返现。2，总共发送 2 万笔消费的返现。

是不是日了狗？

现在商品房的保值功能也已经是这样了——二手房还可以卖，但是真正能出手的二手房数量有限。

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更新：

评论中有知友谈数据。我简单列一下一些数据如下：

2007 年底至今这 10 年里销售的商品房总面积是 115 亿平方米。

而现在我国城镇化率已经超过 57%，十五年后预计达到 70%，也就是新增约 1.2 亿城镇人口。同时，十五年里现有城镇未成年人不断长大需要买房的人数是 1.4 亿人。那么总共新增 2.6 亿人的购房需求。按照现有人均 35 平米住房面积计算 (实际上按夫妻两人住 100 平米商品房来计算上限也不过是人均 50 平米)，总共的商品房需求是 91 亿平方米。

也就是按照最乐观估计，所有新增或适龄人口都全部买房，而且房地产关闭停售新房，近 10 年内买下的商品房也已经有 20% 是无法兑现的消费品了。

然而你们不是都说国家要保住房地产和相关产业吗？什么是保房地产？即使房地产年销售面积保持 2015 年 12 亿平米的水平 (且不说去年 16 亿平米的水平)，未来 15 年的新房限售面积也将达到 180 亿平方米，是新需求的两倍以上。

即使假设国家政策不偏帮新房市场，二手房市场也只能按比例分得 38% 的新需求，也就是 35 亿平方米。也就是说此时此刻，以最好的假设来估计，过去 10 年当中销售出去的商品房也已经有 70% 不能卖给刚需。那么这 70% 就只能充当击鼓传花游戏中的花，在投资者手中传递了。

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原答案：

你的房贷都要还二三十年，凭什么看涨跌只看五年以内？如果在未来二三十年甚至更长的时间里，房价是下降趋势，那么买房抗通胀就是亏的，是花钱消费而不是投资。

那么在未来二三十年里房价是涨还是跌呢？跌定了。中国的城镇化已经 57%，就算追赶发达国家，也就剩 15% 左右了。有人觉得这 15% 还很多，路还很长，实际上大家考虑过之前城镇化的人口的性质没呢？大部分是农村青壮年。现在停留农村的青年已经很少了，非城镇化人口当中，中老年人占了大半。而我们还希望再搬等于总人口 15% 的中老年农民到城市里，不可能的。中国人口城镇化提高 15% 的途径主要是：等还住在农村的老年人去世。

另一方面，房地产是庞氏骗局的性质始终没变。现在小富之家才买得起一二线城市房产，普通家庭买得起三四线城市房产——贷款二三十年。现在并不是人们按年龄顺序买房，而是大多数普通人不管哪个年龄段的人，都已经拿出手上的资金参与家庭购房了。下一批 25 岁的年轻人，他们父母的房贷还有十五年才到期呢！下一批韭菜，只能等他们自己长起来了。那么要等多少年呢？即使价格不变，起码要等 10 年吧 (一线城市，年积累 10 万，十年后夫妻双方积累到 200 万给首付；三线城市，年积累 3 万，十年后夫妻双方积累到 60 万付首付)。

房子是用来住的，不是用来炒的，因为随着新生代人口的不断下降，现有的房产注定越来越多地没有买家接盘 (100 个 70 后，120 个 80 后，80 个 90 后已经买了 300 套房，但是即将接盘的 00 后只剩下 60 个人了，至少有 240 套房是铁定卖不出去的，再加上等比例设为 30 套的新楼盘，那么实际上就算放开让大家交易，300 套二手房也只有 30 套是有买家的，剩下 90% 房产属于消费品而不是保值品)。

知乎用户 匿名用户 发表

不摆数据。

对新房来说，人口从来不是主要问题，当购房需求减少，政府是可以通过供地来调节的，一向如此。

但是这样房价就能挺住了吗？想的太简单了。

人口问题首先带来的，就是经济发展减速，内需降低，社会活力下降。当前的房价能够维持现在这个高度，经济高增长，收入高增长功不可没。当你预期你的收入 5 年翻几番时，一切高房价都是纸老虎，你只需要咬牙上车，啃馒头还房贷，熬到你的收入轻松 cover 过去的贷款即可。

老龄化会毁灭这个美好的梦想，就这么简单。

同时，政府可以通过供地来调节供需关系，稳住新房房价。但是人口危机，对二手房是个噩梦。

人人手里继承几套房，只是逻辑之一。要知道，二手房存量是不断增长的，而年轻群体持续在萎缩。现在投资房产的人，最终目标，肯定是未来的新城市人来接盘。手里有盘的人越来越多，接盘侠越来越少（还越来越穷），二手房供需关系的逆转，根本无法挽救。当房主们发现，要挽救自己的投资，就必须找一个小年轻出手，而小年轻却越来越少时，难道会相互礼让，请您先卖，把收回投资的机会让给别人？

因此，一旦年轻人口明显掉头向下，二手房供需关系紧接着就会逆转，慢慢的（消除惯性会很慢）就会扭转整个（二手房）市场预期。人们能够淡定的持有投资房产，一是没有持有成本，二是预期仍然看涨。预期一旦掉头向下，结果不言自明。

知乎用户 臧大为 发表

小城市的房子已经开始卖不出去了。除了有人口净流入的城市。其他城市撑不了几年。

知乎用户 金陵小老头​ 发表

看城市

一线城市我就不说了，我在北京工作，每次招实习生都没见过北京孩子，东三省的最多，然后是河北河南，恐怕北京人不生孩子了，北京人口都不一定会下降，估计上海也差不多

再往后是东部四省，山东，江苏，浙江，广东

这是中国的精华一条线，虽然也有各种问题，但是你去了就会感觉到生机勃勃，人口只要不出现太大问题，这四个省恐怕三十年后还是中国的精华

其他的地方恐怕也就省会级城市不怕人口负增长了

别二三十年后了

这些地方你现在去看看，大部分地区都一股子暮气沉沉了，三年后估计就开始不行了……

知乎用户 pure 日月​ 发表

还要在等二十年？搞笑了，怕是三年就足矣见证炸烟花壮景咯。

本文可能是全网最全面最深度房地产分析文章，15 千字讲清楚房地产末路！建议点赞 / 收藏 / 转发、一键三连、广而告之。

**记住房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，其中人口是根本点。**本观点不同于经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。（请务必分清楚）

总体判断是：

当下中国房地产 / 房价呈现的下降趋势是北方往南方蔓延，四五线城市往一二线城市蔓延。目前，北方基本上普遍下跌，包括天津、济南、青岛、石家庄、郑州、太原，西南的贵阳、西宁也出现了下跌，以上还是统计局统计出的下跌。（本文仅拿二手房房价作为参考，具体原因不再赘述）

以上现象与人口流动和经济发展状态相一致，目前也就经济较好的东南沿海和一些明星城市较坚挺，但是，随着人口老龄化继续加剧和生育率继续下降，这些地区也顶不住的！

到 2023 年，也就是 3 年内必跌，这包括一线二线城市。

我说的跌是最少 20% 跌幅起步，即便是二线以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大惊小怪。

三四线城市，尤其是远离中心大城市自身又没什么特色产业的，等着打五折吧（建议这些城市持有投资性房产的朋友快点变现）。

五线以下呢？等着一朝回到改革开放前吧。

在系统性回答房地产的命运之前，我先把一些小问题给解决了，免得评论区一些朋友不停地重复这些无聊的问题！

1、保人民币还是保房价？

根本不存在这样的选项题，太高看房地产了，当然是保汇率了。近期有学者说我国中长期会放弃汇率稳定，中长期这三个字很重要，而且，类似日本，我国货币短期可能较快升值，但是长期肯定是稳定的。

国家不可能让汇率崩，汇率不稳，人民币还能国际化？学者说的应该不是放弃汇率，而是汇率不会像过去刚性保护，因为为了方便我国资本和企业参与竞争，会逐步让资本自由流动，这样，蒙代尔不可能三角下，汇率只能通过国内的货币金融政策进行间接调整。

人民币国际化，意味着我国更加不可能随意放水，货币金融政策要更加稳定。而且，意味着资产泡沫必须破掉，几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，外循环（如：一带一路）再成功也是给美元做嫁衣。

不管前路多么艰险，人民币国际化是事关中国复兴的伟大战略。

而且，一带一路只有在人民币国际化的背景下才有最大的意义，否则，再成功的一带一路，也是为美元做嫁衣，因为你的一带一路越成功，贸易额越巨大，说明美联储越要开足马力印更多的美钞，这不是做嫁衣，还是什么呢？

2、房价崩了，弃贷和银行风险！

有人谈弃贷风险，刚需我认为几乎不可能，大部分一二线顶天跌三成左右（少数可能腰斩），跌个首付，有多少人有胆量弃贷？而且，一二线才是中国房地产总值的大头，跌个三成银行系统扛不住么？

对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用，小本本将是很多人的命根子，虽然在未来其价值下降。

尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。

普通人最大的陋习就是：高估了房地产的能量，而低估中国金融体系的实力呢？

四五线更不谈了，普通人拼死也会力保来之不易的房子，弃贷是最终的选择。

对于投资客，死多少又何足惜呢！？

一年多来，国家相继出台政策延长二手房免税交易年限，基本上都加到了五年锁仓期

这意味着国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。而且，他们才是弃贷主力军！

3、不是所有的地铁口都是优质地段！

现在的房地产商喜欢炒作地铁概念。

但是，地铁这样的概念只能炒一时，不可以炒一世。还有，现在的地铁不是稀罕物，别搞得像 “刘姥姥进大观园”，现在地铁也是要分位置的，如果处于地铁路线图的末尾，乘坐地铁到中心商场也要 1 个小时，就别谈优势了。

郊区就是郊区，有地铁口也是郊区。

如果你所在城市的地铁并没有形成网状，那何以体现地铁的便捷性呢？只不过是当地 zf 的面子工程罢了。

有些小城市的地铁未来很可能会停摆，参考珠海运营仅 3 年的珠海有轨电车面临拆除，虽然珠海是有轨电车，还不是地铁，但是也可以作为参考，因为目前国内各大城市的地铁，大部分靠政府补贴，否则早亏死了。

4、驳斥言论：房价跌了，还是买不起房

经济不好，房价会崩塌，人们会普遍过得很惨，但是，有负债的人注定最惨，因为经济不好意味着失业，如果背负巨额房贷，极可能断贷。

经济危机之时，需要做的是本来是中产、结果滑入贫困区。别和我讲房价大跌穷人也买不起这样的毫无逻辑的陈词滥调。

有这样的想法的更应该想想多少人因为背上巨额负债遭遇经济危机的惨相。

5、驳斥早买早享受、医疗与房地产挂钩！

对于年轻人，如果不是硬刚需（不买房就家庭不和谐、结不了婚这种），最好选择先等等。现在背负 30 年房贷等价于 08 和 15 年错过买房，而且房贷利率普遍很高，相当于国家在劝退。

以前结婚问你有没有房，以后结婚可能就问你有没有房贷，房贷多少年了。

医疗和养老就更谈不上了，挂号我没见拿房产证的，目前国家最新的人口迁移策略，社会公共服务与户籍脱钩已经是基本事实了。其他方面，那就是直接拼人民币了，钱多遇到大病自然可以多活几天，晚年也过得好些。

租售比何其夸张我不想赘述了，租售比不是衡量房价到没到顶的指标，而是衡量房价泡沫多少的指数。就像不能通过市盈率判断股票涨跌一样，有的公司市盈率老高了，但是股价却一直涨。

租房最大的缺点就是搬家困难，那是因为我们的租赁市场不完善，不过随着国家大力推荐租赁住房，未来租赁市场肯定会更加规范。

而且，说到底，买房也相当于一个为其 70 年的租房，产权到期续约就不是租了吗，别天真了，土地非私有下，我国的房子本质上就是个租，自我安慰有什么用？还有，您的房子能不能住 70 年都是问题。70 年之后，中国估计 7 个亿左右的人口，你的房子送人可能都没人要。

6、剥离房地产的教育属性

房地产与教育脱钩，这一点已经在旧文《【学区房将死】从‘上海中考招生改革’看教育概念从房地产剥离的速度！》阐述过了。

上海已经先行行动了，按照上海中考招生制度改革，学区房概念将会逐步遏制，因为分配到校名额大幅增加（浙江也将扩大分配到校名额），中考竞争从市 / 区竞争转换成了校内竞争，只要你在本校名列前茅，同时达到基本线，你也有机会进入名牌高中求学。最大可能消除了教育资源不平衡造成的机会不公平问题。

不仅如此，上海还将全面施行教师轮岗制度！年初，上海通过发布《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》重点规定了优质教师轮岗制，优质教师将通过有序的轮岗制度在进行规范化流动，打破 “名校壁垒”“学区壁垒”，着力推进教育公平。

近日，上海教委再次发声，发布了《上海市优化教师资源配置赋能基础教育优质均衡发展》，将多措并举促进市域内校长教师合理流动，优化中小学教师资源配置！

上海这个其实也仅是教育改革的过渡措施，而不是终极版本，我认为，终极版本的教育改革是完全隔离学区房概念，教育将不会和混凝土绑定了。

一个社会公平的质量，就看人们通过教育实现人生阶级跃迁的上升通道是否畅通，上升通道是否畅通也是一个社会活力程度的体现，如果上升通道幽暗狭促，必然招致最广大中下层的不满意，这不是管理层希望看到的。

现在，可以说一句：学区房已死。大家要心里有数！房地产的教育和金融属性清理将是十四五重要内容。

7、关于通胀 / 地价的问题！

很多人分析问题喜欢犯 “刻舟求剑” 的错误，拿中国过去几十年通货膨胀想当然预测未来的通货膨胀，未来不可能重复过去的货币金融政策，那会淹死自己的。

参见美国，按照你们的通胀理论，美国房价已经跑出银河系了。

别被骗了，所谓抗通胀是房地产利益集团创造出来的概念。过去我国就是靠放水刺激经济，只不过很多水放到房地产了，所以房地产涨的猛，这个水流到哪里哪里就爽，不是你房地产牛，而是高层牛，你们是哪里的错觉以为自己是凭实力。（下文有更详细的货币金融趋势分析）

目前房地产已经爽过了头，以至于如今这般窘境。

房价主要受供需关系影响，地价影响房子的成本，但是，成本不是决定价格的主要因素，供需才是，如果没有需求或者需求紧张，即便是亏本，他们也得卖。而且，由于拍地过高亏本卖房子也不乏案例。

系统分析如下：

首先，摒弃玄学那一套！

很多人喜欢谈玄学，比如制度优势、利益集团，那些都是表象（我也写文分析过），真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。

之所以可以有这样那样的政策，而且政策还有效果，是因为存在客观的物理基础。

孔明不是凭借扇子借的东风，而且客观的气象规律。

过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，导致存在巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金 10 年。

什么阶级、贫富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分层。

基于上面的认识，08 年的那波房价飞升是很正常的现象，即便 08 年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得 14 年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。但是，15 年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且 15 年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。

现在有什么？人口结构危如累卵，经济发展降速换档，国际环境一团乱麻……

任何玄学都是基于客观物理现实，如果你只看了玄学，而看不到玄学背后的客观物理现实，只能表明，你看的不够深不够广。

中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错：人口就是老龄化加剧并且即将负增长；经济就是降速换挡，产业升级和扩大内需。

与其他房地产口嗨自媒体不同的是，我不会停留在玄学或者口号这种忽悠框架里面，而是追根溯源其 “物理基础（比如：人口、城镇化、经济发展）”；或者单凭某个城市以偏概全，一叶障目、不见泰山。

其次，拒绝 ZF 万能主义！

网络上，关于 ZF 万能主义的言论不少，还有不小的市场，其实，但凡熟悉一点点历史，就会发行，没有万能的 ZF，只有顺势而为的 ZF。

有些人所谓的政府控制住了房价，只不过是基于一个小周期，马拉松还没跑完，谈结局太早了哦。社会运行的规律，不管机构多么强力维护，都不可能人为掌控一切。

古往今来多少思想家、政治家、社会学家、经济学家为国家和人类社会健康运行想方设法提供各种方案，但是，时间长河的检验下，从来没有 “人定胜天” 的方案成功了。

泡沫就是泡沫，别以为曾经的日本、美国政府就不想 “逆天改命”，你想做的事情，别人老早就想过了，只不过代价更昂贵，所有并没有走那天最差劲的路罢了。

如果本轮国家被以房地产为首的泡沫经济绑架白白浪费了时间，那么，十四五规划的产业升级和扩大内需基本上可以宣告 failure 了，如果这两个失败了，内卷什么的当然更卷了，因为升级失败之后优质就业岗位将更加稀少，最终大概率滑入中等收入国家陷阱。

房地产泡沫只不过肥了部分人，而且助推了贫富差距。有经济学家说：除去猪肉，都是通胀（通缩）。我套用一下，除去房地产泡沫，中国基尼系数都会变好看。

维护以房地产为首的资产泡沫对于国家的健康发展一点益处都没有，由于富人拥有最多的金融资产、穷人则几乎没有金融资产，如果助长金融资产泡沫，那么无异于在贫富差距上火上浇油。

对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，其实这些人根本就不懂什么叫利益集团（整天意淫炒房的房姐房叔就是利益集团，还臆想他们可以左右高层决策），我送你一句话：

只要锦绣山河在，物质名利还复来！

每次看到这些人谈论利益集团，我就觉得好笑，就如同某些平庸作家意淫世家豪门写小说，红楼梦这样的作品寒门背景就永远别想写出来。

很多人都分不清谁是话事人，谁是小弟？整天臆想他们不会割自己的肉，关键是，你们所谓的 “老赵” 不过是另一茬韭菜罢了，就连王剑林 \ 马云都不能，这些炒房客算什么啊？

还没割到他们不是因为他们不能割，只不过还没那个必要！真聪明人，早就顺势而为套现离场了，而不是坐以待毙、甚至臆想以卵击石。

房地产已是落日黄昏，理由如下：

论点一：房价的两次飞跃 & 城镇化见顶

1、房价的两次飞跃

全国房地产有过两次明显 “飞跃”，分别为 2008~2009 年以及 2015~2016 年。2008~2009 年的飞跃直接得益于 4 万亿的刺激计划，4 万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016 年的飞跃直接得益于以 “330 新政” 为代表的房地产去库存刺激计划。

这两次飞跃基本上让全国城镇的房价在 2017 年相对于 2007 年翻了的 4 倍，远高于经济发展的增速。

两次飞跃的中间，2010~2014 年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。《【中国房地产的过去、现在及将来 – 第一篇】中国房地产发展史概要》

房价的两次飞跃主要基于两点：城镇化和人均居住面积提升！这两点才是我国房地产突飞猛进的根本点，政策的作用是释放这两点的能量，是辅助作用。（以下用了 2020 年七普最新数据！2017 年数据见旧文，基本没差）

2007 年我们国家的城镇化率是 46%，而全国总人口为 13.18 亿；2020 年我们国家的城镇化率是 63.89%，而全国总人口为 14.12 亿。下面简单计算一下：

2007 年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06 亿；

2020 年城镇人口：14.12 * 63.89% = 9.02 亿；

12 年城镇人口增量：9.02 - 6.06 = 2.96 亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007 年人均城镇居住面积为 22.6㎡，2020 年人均城镇居住面积达到约 40㎡。12 年人均城镇居住面积增加 17.4㎡，要知道 1990 年人均城镇居住面积都不超过这个数的啊，而且韩日人均居住面积也差不多才 20㎡。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.96 亿 * 40㎡ =118.4 亿㎡；

由人均城镇居住面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06 亿 * 17.4㎡ = 105.4 亿㎡；

两者相加可知 08~20 年 12 年间新增住房居住面积为：

118.4 亿㎡ + 105.4 亿㎡ = 223.8 亿㎡；

这就是中国房地产在 2008 年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。凭借着这些新增的居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

而且由下图可知，中国的城镇人均居住面积几乎和欧洲发达国家相当，仅落后于美国，但是远高于日韩的水平，这也说明中国人均居住面积需要到顶了，随着老龄化深入和生育率继续下降，我国城镇人均居住面积还会继续被动上升。

然而，由于自 08 年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的 “有房即有家” 理念，让很多人对 “房地产会继续增长的预期” 很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导 / 媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长（当下房地产利益集团就是利用这种心理忽悠不明真相群众接盘）。

但是，**这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，**主要有二：

一是，土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。

二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。（参考旧文《中国沿海企业搬迁到东南亚，为什么不搬迁到中西部呢？》）

2、城镇化见顶

第七次人口普查的数据显示：

全国人口中，居住在城镇的人口为 901991162 人，占 63.89%。

城镇人口占比（城镇化率）大幅度上修，2019 年末统计局公布城镇化率为 60.60%，这次直接上修到 63.89%，以我国当前人口老龄化形式，随着农村老龄人口的死亡，城镇化率会自动被动快速增长（类似日本）。

城镇化率见顶了，日韩的历史经验，第一阶段城镇化率就是 70%，随后是因为人口老龄化农村人口离世导致城镇化率被动上升。

这充分表明过去十年的数据对中国真实的城镇化率严重低估了。这一数据对于房地产市场并不友好， “过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间有限，我国房地产新房市场有可能提前到顶”。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000 年，日本城市化率基本保持不变；但是到了 2000 年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：**农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在 2000 年开始大幅增长。**这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在 1975 年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在 91% 左右。1945 年 - 1975 年，由于人口加速流入城市和 “市町村大合并”，城市化率快速提高至 76%；1975-2000 年，城市化率基本保持稳定；2000 年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮 “市町村大合并” 导致的被动提升，城市化率由 79% 进一步上升到 91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合最新人口普查数据，我们可以合理的得出一个推论：**今后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。**都 2021 年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：城镇化见顶了，房地产两大驱动之一的城镇化已经要退役了！所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

论点二：人口老龄化加剧、人口负增长在即

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，中期看经济、长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的 “合适的房子” 是指与自己身份相匹配的房子。就按当下的躺平文化来说，高房价明显是严重的社会问题。

第七次人口普查结果还显示，全国老龄人口（65 岁及以上）占比 13.5%（19 年末数据是 12.6%），这数据增长很快，相较六普增加 4.63%，六普相较于五普仅增加 1.91%，充分说明我国人口老龄化在迅猛加速。看看下图老龄人口占比增速，真吓人！

我此前预计 22 年我国老龄人口占比突破 14%，正式步入老龄社会，这个看来是肯定会发生了。

第七次人口普查结果还显示，2020 年出生人口锐减约 250 万到了 1200 万，虽然统计局还是说 “我国人口基数大，目前还有 3 亿多育龄妇女，每年能够保持 1000 多万的出生人口规模。”

但是考虑到真实情况远超官方预测，我不认为可以实现，如果人民的生活压力没有得到明显改善，毫无道理如此乐观。

考虑到建国初期的人大限将至（寿命），今后 10 年，我国每年死亡人口还会明显上升，因此，我们有理由相信，无论如何，人口负增长也就两年内的事儿。

七普：平均每个家庭户的人口为 2.62 人，比 2010 年第六次全国人口普查的 3.10 人减少 0.48 人。

户均人口类比日本，2019 年，日本平均每个家用户为 2.39 人，这么来看，我们很快要赶上日本水平了，这也从侧面表明我国房子几乎到顶，但是，我们在建房子足够 1.4 亿人居住，考虑到大量空置住房存量，我国房子即将严重过剩，可能已经过剩了！

人均 40 平米计算，2020 年中国住宅新开工面积够超过 4000 万人居住、住宅竣工面积够 1500 万以上人居住。

有朋友可能会说 “随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”。

那我得告诉你：日本人平均寿命是 80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到 80 岁，那也就是延缓了 5 年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从 49 年持续到了 75 年，长达 27 年！

即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

总结：未来五年出生人口会急速下降（18 年相较于 17 年锐减 200 万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。

论点三：房（地）产税的使命与作用

相较于 2020 年官方对房地产税的冷处理，今年两会以来明显加快了进度，基本上每个月都有官方谈论房地产税改革，比如 4 月 7 日《财政部：积极稳妥推进房地产税立法和改革》，5 月 11 日 “财政部等 4 部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会”。

有关专家也评论房地产税改革要进入实质性推进阶段了，本次房地产税改革绝不是上海、重庆试点的名不副实、隔靴搔痒，为什么今年官方对房地产税改革的讨论速度加快了呢？

我认为有两方面因素：

其一是我国疫情控制较好，去年的疫情让经济大环境顿时变坏，出台房地产税的时机就不合适了，连提都不合适，这就是 2020 年高层很少提房地产税的原因；

其二是人口老龄化下土地财政已是穷途末路，地方财政的庞大体量中央根本无法兜底，因此急需推进房地产税改革落地以化解土地财政困局。

目前，我国房地产总市值可达 500 万亿。（具体计算方法详见《房产税是解决中枢和地方不统一的黄金钥匙！》）

即便是房价腰斩，我们也将拥有 250 万亿房地产总市值，即便是房产税税率 1%，那就是 2.5 万亿收入。（参见日本、美国和香港，1% 真的是保守税率了）

这个收入够不够呢？我认为是够的，我们不能拿 2020 年土地出让金 8 万亿作为对比，因为 2020 年很特殊，不少城市因为经济受损，爆发性卖地，典型案例如上海。房价第二波大涨之前，我国卖地收入基本上不超过 5 万亿，15 年萧条年份甚至仅 3.25 万亿。

而且我们所说的土地出让收入是毛收入，**其中大部分用作征地拆迁补偿费、土地出让前期开发费等成本补偿性费用，剩下的才能用作地方政府搞建设，**但是，大城市基础设施建设大框架已经完成，剩下小修小补，用不着那么多开支，因此，房产税足矣最大程度抵消掉卖地依赖症。

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。

所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，供需关系下，二手房市场和租房市场可能会短暂出现供过于求。

统计局最新数据显示：

2021 年 1—3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 798394 万平方米，同比增长 11.2%。其中，住宅施工面积 563125 万平方米，增长 11.6%。房屋新开工面积 36163 万平方米，增长 28.2%。其中，住宅新开工面积 27057 万平方米，增长 30.1%。房屋竣工面积 19122 万平方米，增长 22.9%。其中，住宅竣工面积 13888 万平方米，增长 27.1%。

平均人均居住面积 40 平米算，2021 年第 1 季度，在施工住宅够 1.4 亿人居住；新开工住宅面积够 676 万人居住；住宅竣工面积够 347 万人居住。

结合 2020 年出生人口仅 1200 万，我们一年新开工住宅就够生两年了、竣工面积也逐年富余。这就是事实，物以稀为贵，以后国人可能什么都缺就是不缺混凝土！

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。

看看当下的生育率下滑速度，以及我国老龄化的进程，未来很可能什么地方都不缺混凝土房子，而是缺年富力强的年轻人！缺租客！

以上还是看得见的历史趋势，看不见的呢？随着技术革命的飞速发展，VR/AR 加持下，远程工作可能越来越普遍，同时智能驾驶也值得期待，这就导致逆城市化很可能会提前。

总结：

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

房地产税的推出速度只与地方财政的破产速度有关。

房地产税改革有三大作用：其一是最大程度限制金融属性天花板，其二是缩减贫富差距；其三取代土地财政死局！

论点四：不存在大放水了！

过去一年货币金融数据表明，我此前的判断是准确的。2021 年 4 月末，**目前 M2 增速 8.1% 较上月减少 1.3 个百分点，重回 2019 年 7 月疫情前水平，社融同比增长 11.7%，增速比上月减少 0.6 个百分点，**再次说明臆想大放水的可以消停一下了。

最近半年我国货币和金融数据充分表明，国家为了应对潜在的恶性通胀预期，提前就收紧流动性了，而且收紧流动性的决心的不可动摇的。

3 月和 4 月社融数据和 M2 数据充分表明：国家收紧流动性的趋势没变，我 2 月份对金融数据（2 月 M2 增速上涨，某些人就迫不及待作妖）的评论完全正确。

我此前评论如下，本内容发布在旧文《【深度解读】2021 年政府工作报告关键数据的理解！》：

这说明央行等部门还是战战兢兢如履薄冰地调整货币金融参数，既怕放多了泡沫迅速扩大，又怕给少了经济直接躺平。

我觉得肯定有人会拿 M2 数据唱多房价，不必管这些，两会已然表明国家不会走没有前途的老路，科技发展和消费扩张两大方向就确定了房地产靠边站了。

M2 和社融增速，我认为大方向还是向下的。

对于 M2，我也写过多篇文章，因为有些房地产自媒体或者中介喜欢拿 M2 来欺骗小白说什么房价还要暴涨，重现 08/15 行情！

房地产作为一个资本密集型和资本驱动型行业，不管是从供给侧（房企融资），还是需求侧（个人住房贷款），房地产整个就是资本驱动的产业，其中最大命脉就是国家的货币金融政策。

当房地产领域的利益相关大佬——任泽平都隔三差五发文强调流动性拐点出现的时候，如果您还是执迷不悟地火中取栗，我只能祝您一切好运。

基于过去的经验来看，我们国家内部的货币通胀率还是很高的，从下面几个数据就可以看出来：

• 1990 年，我国 GDP 为 1.87 万亿，M2 为 1.53 万亿，M2/GDP 比值为 0.82；
• 2000 年，我国 GDP 为 9.92 万亿，M2 为 13.46 万亿，M2/GDP 比值为 1.36；
• 2010 年，我国 GDP 为 40.15 万亿，M2 为 72.59 万亿，M2/GDP 比值为 1.81；
• 2019 年，我国 GDP 为 99.09 万亿，M2 为 198.65 万亿，M2/GDP 比值为 2.00；
• 2020 年，我国 GDP 为 101.60 万亿，M2 为 218.68 万亿，M2/GDP 比值为 2.15。

M2/GDP 比值衡量的是在全部经济交易中，以货币为媒介进行交易所占的比重。总体上看，它是衡量一国经济金融化的初级指标。通常来说，该比值越大，说明经济货币化的程度越高，说白了就是放水对经济的贡献。

我们这里简称 M2/GDP 比值为虚经济指数。

• 2000 年相较于 1990 年，虚经济指数涨幅为 65.85%；
• 2010 年相较于 2000 年，虚经济指数涨幅为 33.09%；
• 2020 年相较于 2010 年，虚经济指数涨幅为 18.78%；

2020 年比较特殊，国家为了应对疫情对经济的冲击，谨慎提升了 M2 增速，为了除去 2020 年疫情影响，我们计算下面数据：

2019 年相较于 2010 年，虚经济指数涨幅为 10.50%；

从以上数据可以看出，过去 30 年，我国的货币通胀率确实很大，总体上大于经济增速。但是，我们也可以发现，最近 10 年相较于 1990-2010 年的 20 年，货币通胀速度开始减缓。

最近 10 年，国家遏制 M2 的势头很明显，本质上是 M2 跑太快了，经济发展跟不上，所以需要收紧货币政策，等候经济跟上来。

疫情是打乱了国家的顶层部署，不然，最近 10 年的虚经济指数降速更加明显。

今年国家要加速推进人民币国际化战略，有专家甚至说出了要放弃汇率，允许资本自由流动，这样的趋势下更不可能大放水了！

论点五：中国目前的困境

直到现在，很多人讨论房地产问题，还是局限于国内经济小范畴，有的人甚至还局限于狭隘的房地产带动就业的角度，更极端就是局限于卖地这个单一因素出发思考房地产 / 房价未来。

我经常告诫大家不要孤立的看待我们国家当下所面临的问题，大家要站在全球的角度看待问题。如果站在全球角度思考，那么最近一年国家房地产政策出发点、以及过去数年推行的一带一路、人民币国际化努力等都可以很自然理顺了。

现在经济全球化了，毫无疑问，竞争也是全球化的。

针对房地产，如果孤立考虑中国问题，那么不用说，高层肯定是希望房地产软着陆的，没有任何一个国家希望经济硬着陆，比如曾经的日本，他们难道不希望上个世纪 90 年代的日本房地产泡沫软着陆？还不是因为外部环境不允许，或者说如果保泡沫经济，那么付出的代价将更惨重。

现在，我们的情况也是如此的，中美冲突的当下，以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了！

疫情只会暂缓印度经济发展的势头，而且，我也从来没有想过印度经济和我们并驾齐驱，像越南和印度只要替代掉我国珠三角和长三角的世界工厂功能，也是对我国的巨大损失，而且，产业转移到他们国家，势必会给我个企业培育更多竞争对手！

我们国家的经济体质目前比较尴尬，高端产业，反正是高端的利润大的产业，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。

时过五年，今年两会期间，原工信部部长苗圩的还在重复表示 “在全球制造业四级梯队格局中，中国处于第三梯队，实现制造强国目标至少还需 30 年。” 我在旧文《还剩几个 30 年？任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！》已经详述了，2016 年苗圩部长就喊 “至少还需要 30 年了”，翻译一下就是 “我们产业升级已经浪费五年了”。

实话实说，最近几年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了 14 亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是 14 亿的市场，东南亚 6 个多亿的市场也在冉冉升起，印度 13 亿肥沃的市场也在蓄势待发。

在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？我在曾经推送的旧文——《请，追求 “自主可控” 的人生！》——说过：

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。

对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU 芯片、操作系统、高性能材料等等。

不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在 “中兴事件” 和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。

要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？

本部分为节选，参考旧文阅读理解更深：《【中国房地产的过去、现在及将来 – 第四篇】大国竞争之沙盘推演！》《中国沿海企业搬迁到东南亚，为什么不搬迁到中西部呢？》《别瞧不起越南，也别低估了欧美的决心！》

结论

我国房地产已经超额完成了其历史上使命，目前所起的作用已经不是正激励，而是副作用。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。

人口都要负增长了（2020 年出生人口仅 1200 万，相较于 2019 年锐减约 250 万）、城镇化也见顶了，还谈什么接盘侠呢，所以理由一 pass 掉。

当前经济的窘境不用我多说了吧，考虑到我国推进内循环和消费升级的目标，今后即便人民荷包鼓了，国家也会能力向消费引导，房产税和房地产去教育属性将极大限制炒房热，因此 pass 掉理由二。

会不会大放水呢？看过本文应该没这个疑问了吧。

房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后回光返照式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能，即便是核心地段房子，在中国房地产回归合理过程中，也会下降。

以上五个论点，是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻，请别浪费时间辩驳了，只增笑尔！

关于我国房地产，可以记住我总结的 3 大主要矛盾（最新精粹版）：

房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。

房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。

房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

当曾经的引擎变成了刹车片，那就是时候换个引擎了！

当下，任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！

购房建议：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

重要备注：15 年之前并不认为房价离谱，18 年初喊房价到顶，详见文章《2018，为什么我认为房价要跌》；系统性分析中国房地产后于 19 年初提出房价长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，并得出 “房地产已死” 的结论！详见文章《站在 2019 年看——中国房地产最后的五年》《【最新版】…》

深度分析中国人口结构以及经济形势之后率先得出 “人口结构将是理解中国未来大政方针和经济活动的基础” 的结论。基于人口老龄化长期现实，未来半个世纪长期看好医药医疗大健康和中高端消费。

公众号 “悟空新之助” 分享数百篇原创文章，主要有 “房地产杂谈系列”“典型城市房价漫谈系列”“投资理财系列”“人生求索系列” 等。

所有言论都是基于自己现有知识体系，随着知识体系的进化，会随时更新完善自己的认知大厦；所有观点、仅供参考。

欢迎感兴趣的朋友关注我，见证房地产历史时刻，同时互相交流金融投资、共同进步！

知乎用户 匿名用户 发表

在社会普遍预期形成的时候涨跌会立刻反应在当下的市场。

我在杭州一个人花 6000 租 400 万的房子住的蛮开心的。我姐姐 13 年买的现在 500 万，在萧山区。我姐姐劝我买房，攒了差不多 30% 首付可以搞起来慢慢还嘛，一个人 3 万的月薪没什么压力，他们当时也是还房贷，还着还着就轻松了。这就是预期，她对未来的预期还和以前一样，很多中年人预期也还是一样的。

但我的预期呢？我预期 7 年内被裁员 / 降薪 / 铁拳砸死的概率比较大。

当然，影响社会的是所有人预期的总和，像公务员们一年虽然拿的比我少点，但是我认识的杭州体制内普遍是觉得工资还可以往上翻的。所以他们买房不犹豫，20 年的时候信用贷啊首付贷啊都上，20 年还涨了一大截。

这就是社会中不同人群预期不同做出的选择不同导致市场的不同反应。

如果人口负增长影响到了所有人的预期，那就会跌。

甚至这种预期也会反过来影响生育率，比如我觉得人口负增长会导致我的工资收入下降前景不明朗，所以我不愿意我的孩子是中国人。因为我预期我可能会被铁拳砸，所以我选择工资换币再换美刀。

知乎用户 庐州河少 发表

何需等到 20~30 年后~~~~ 我估计（猜测）未来 10 年内就会出现你说的【全面下跌】的情况了。

任何市场都是多空对话和互相转换。
索罗斯说的反身性，即：参入者的思维与参入的情景之间相互联系与影响，彼此无法独立，认知与参入处于永远的变化过程之中。参入者的偏向以及认知的不完备性造成了均衡点遥不可及，趋势也只是不断的朝着目标移动，参入者的思维直接影响参入的情景，往往造成诸多的不确定性。
可见，如果做多者（购入者）大于做空者（抛售者）， 资产（房产、股票）就涨，反之就跌。而做多者振臂一呼，影响到其他参与者（诱导效应），资产价格或许就真的因此涨了，反之做空者振臂一呼，或许就引发价格下跌。如果价格涨了，就会加强做多者信心，于是更多人加入购买大军，资产价格就会继续涨，但价格涨到了一定程度，一部分做多者害怕了，开始抛售（做空），由多转空，可能就会引发下跌。反之，也存在空军按耐不住寂寞，转为多军的情况。
总之，多空相互较量、相互影响、相互转换！
這就是真實的市場。

❏ 经济学的常规逻辑：

实体经济下行 [伴随部分人口失业或收入锐减] → 国家救市（降准降息降税率 and 货币超发） → 信贷膨胀，资本流动性过剩 → 房地产上行并膨胀，积累泡沫 [伴随部分人口失业或收入锐减] → 次贷者断供 → 银行坏账危机，地方政府债务危机，民间借贷危机 → 次贷危机和金融危机 → 经济危机 → 大量人员失业，社会治安和秩序出现不稳定。

❏ 暴跌的逻辑：

（1）房价暴跌→住房抵押贷款违约→银行坏账上升→银行资本金被侵蚀→对其他行业信贷减少→经济危机。

（2）房价暴跌→持有房产的企业遭受损失→企业资本金被侵蚀→融资杠杆过高→融资困难，并压缩投资→经济危机。

（3）房价暴跌→未来前景悲观→居民信心不足→消费下降→经济危机。

（4）房价暴跌→政府卖地收入减少→政府债务负担加剧→公共支出下降→经济危机。

（5）房价暴跌→房产上下游产业危机。

❏ 维持高房价的逻辑：

（1）高房价→高地租成本→国内生产成本过高→产业向国外转移→国内实体经济空心化→国内经济不景气→对国家发展信心不足→资本外流→房价下跌。

（2）高房价→居民资产配置向房产集中→资源错配加剧→实体经济融资困难→经济萧条。

❏ 房价泡沫早点刺破和晚点刺破的逻辑：

（1）早点刺破→短期经济阵痛→但中国依然是世界工厂→未来前景可观→资本依旧青睐中国→长期经济恢复。

（2）晚点刺破→中国产业外迁→未来前景悲观→资本外逃→长期经济萧条。

（3）早点刺破→短期经济阵痛→错失新经济（信息化、智能化）发展良机→沦为二流国家。

（4）晚点刺破→新经济快速发展→以时间换空间→中国富强→高房价不再是个问题。

❏ 目前政府的策略：

（1）加大基建投入→降低国内交通成本→引导东部资源向中西部（而非国外）转移。

（2）加大新区开发（如雄安新区）→将经济发达地区的资源整体向其他地区搬迁→提高欠发达地区的人才吸引力→舒缓发达地区的人口压力。

（3）行政干预房地产开发、房地产贷款→金融业强监管→优化居民财富配置→向实体经济调度金融资源。

（4）想方设法发展创新的经济（一带一路、大数据、人工智能等等）。

★★★★★ 最终的归宿：

参照：要么日本的失去 30 年、经济衰退后的慢慢恢复，要么俄罗斯的汇率崩盘和经济滞涨，要么香港那种经济房地产化，房价崩溃后多年后再拉升回来。我们国内其实早期就有海南岛（1994）、鄂尔多斯（2011）、温州（2011）的局部崩溃的先例了。

知乎用户 茶人孙明伟 发表

先回答问题。

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？

答案是肯定的，人口负增长会导致房价（全面）下跌。

未来（其实现在已经开始了）中国会有两个重要的社会经济现象：

1. 阶级固化；2. 城市分化。

阶级固化，一夜暴富的机会基本消失，经济增长会保持较低（也可以说平稳）水平，房屋买卖更多的基于自住需求，本身更像是一种消费，而非广义上的投资。

城市分化，北上广深等一二线中心城市或区域中心城市的房价会保持稳定及平稳增幅，多数三四线城市的房价会出现下跌，房价产生分化。

最后，提醒广大知友，未来两年（2018/2019）是全球经济的一个拐点，投资需谨慎。

知乎用户 Creamy 络 发表

巴黎伦敦悉尼一个个都不低啊。

一线城市房价涨跌只取决于你 (们) 的购买力是否还存在。如果你是购买力的一员，那么迟早要涨，如果你们真的都死心了，那就是要跌。

知乎用户 Xiuquan Yu 发表

如果你指的是某些经济直逼城中村 房价要学北上广的八十八线小城镇，那也不用等了 就下面几个月的事

知乎用户 自由飞 发表

仅根据生活经验，非专业回答。

房价（票面价）全面下跌，不太可能。估计是偏远城市逐渐荒芜，人口进一步集中，房价稳中有升。

就像现在很多偏僻农村的房子，一片一片的都空着的。这种现象，以后估计会慢慢扩展到乡镇，甚至小县城，人口都往大中城市迁移。因为工业社会，人口稀少的地方，根本没办法生活，子女教育，交通医疗，都是问题，逼着你往城市搬。

此外，房价稳中有升，是因为要考虑通货膨胀，或者说货币发行量的问题。今天的 100 万，和 10 年前的 100 万，完全是两个概念。也就是说，你以为是房价涨了，其实是人民币不值钱了。如果对照 M2 增长（从 02 年到现在翻了十几倍吧？），很多城市的房价可能都没怎么增长。

除非发生剧烈的科技，或社会变革，人口聚集和通货膨胀都不可避免，所以……

知乎用户 SigmaCore​ 发表

小概率会下跌。但怕的是：

现在本科生月薪一万，房价十万一平；十年后本科生月薪十万，房价二十万一平。。。

你看啊，房价涨了哎，看空的都羞愧自尽吧。

（可能是我说的太夸张了。美国都缩表了人民币也不可能膨胀的太厉害。这里的意思是：房价涨幅比不上你的工资涨幅，还有刨去贷款利率的理财的收入。房子肯定抗通胀，黄金也抗通胀啊，但去年末买入黄金今天还没涨回来呢）

想想十年前炒的火热的商铺，两年前炒的火热的商住，现在涨了没？可能是涨了吧，你关心吗？后悔你爸妈没给你留几个商铺几个商住？66666

我觉得这肯定是阴毛。大家都说好的东西，比如农转非，城市户口，你好容易搞到手了，上车了，往往发现，已经不是那么回事了。

股市里倒霉的多数就是散户呢。

二三十年后的人，自然有他们操心的事。你连二十年后有么有房产税都搞不清楚呢，替他们操心啥。

知乎用户 sylar 发表

房价再涨一倍，

我就卖一套一辈子不用工作了。

我到不觉得中国经济的问题在于房价。

而在于房价上涨的副产物。

廉价劳动力，在以肉眼可见的速度下降。

低端劳动力成本的上升，和质量的下降，我相信在坐的各位。应该感受的出来。

竟然有人期待廉价劳动力提高待遇？

大部分小企业就是靠廉价的劳动力才能挣点钱。一年利润不过几十万。

工厂要是员工一个月 2W。

我觉得企业都要倒闭。

厂长又不傻。

与其提高工资，还不如关厂。

结果就是：

大量人找不到工作，

大量企业招不到人。

大家就这么耗着。

现实情况是很多人情愿在家啃也不愿意出来做。

父母也不愿意，让孩子吃苦。

啃就啃吧，耗着就耗着吧。

我想过不了多久，就有一批企业因为劳动力的问题。

盈利受阻。最后倒闭。

知乎用户 恶少恶言​ 发表

人口的增长是房价的一个影响因素，但这不是最重要的因素。2016 年沉寂 10 年之久的德国法兰克福房价突然开始迅速增长，一直到今天涨价势头没有停止。原因是因为英国宣布了脱欧，大量的金融机构开始搬到欧洲大陆，选择法兰克福作为总部。法兰克福的人口增长是典型的发达国家低增长甚至负增长，但依然迎来了房价的迅速上涨。

我们在讨论一个房价的时候，注定的是看一个地区。把全国拉在一起看，其实是没有什么意义的，北上广上涨的时候新疆西藏在跌。那我们说房价到底是涨了还是跌了呢？

以同一个城市而言，影响房价的因素有很多。

第一先说人口问题，人口负增长是指出生率没有死亡率高，但这个统计结果并没有算作外来流动人口。东京，纽约，法兰克福，巴黎，伦敦，这样流动人口移民比较多的城市，居住需求与人口出生死亡的变化并不是正相关的。

第二人口的需求纵然会下降，但是住房的供应不一定会持续上升，甚至也会下降，我们在生活中经常可以看到一个老破小的社区被拆掉，改建成了一个综合性的商业中心。由于我们的房价特指的是住宅价格，而在这种情况下，相当于可居住的住宅是供应减少的。随着经济的发展，人们对居住需求的不断提升，比如原来平均每个人十平米，现在平均每个人 40 平米。而你买房子必然是一套一套的买。所以可供给的套数可能也是会下降的。

第三，上面说过了，一个地区的房价还受到这个地区经济发展的影响。事实上现在看一下各个大国的经济发达城市，虽然发达国家大都都处于人口低增长甚至负增长的状态，但是这些大国的重要经济城市房价都不低，伦敦东京纽约慕尼黑… 不管人口怎么样，至今仍然保持着高房价。由于经济危机等原因，这些城市有的房价在历史上的确经历过暴跌，但那跟人口没有任何关系。

第四，房子往往被作为金融投资的一种途径。事实上如果按照供求来决定的话，房价远远到不了今天这么高的水平，但正因为房子变成了金融投资的标的，所以才到了今天的这个水平。而在这个语境下，出生率也许有关系，但不是最重要的关系。

第五，中国的房价是政策性房价，土地开发需要政府批准，土地出让需要政府拍卖，盖好了预售证需要政府发，土地增值税直接决定了房子开发成什么样子，什么时候开始卖，你去银行贷款的利率是政府决定的，你有钱了，能不能过户的购房资格是政府规定的。因此政府可以在适当的时候放开交易或者是卡死交易，而一旦交易被卡死没有交易，其实就没有价格记录。现在的限购政策可以限制房价过快上涨，以后如果真的房价要跌，同样可以通过限购卡死交易，房子交易不了，也就没有被记录在案的价格下跌。

知乎用户 maomaobear​ 发表

代际继承有个问题，就是继承给你的房子，不是你想要的。

如果是北京土著，北京土著儿子，北京土著闺女，那么结婚买房加上两边继承，至少三套房子。

但是，现在普遍的是北京土著 + 外地男女，你父母在黑龙江农村的房子，给你了，没啥用啊。你送给乡亲都未必有人要。

其实，现在很多农村的房子就扔在那没人了。

还有，两边都是黑龙江农村的，小两口拼命用尽两家的钱在北京买一房子，孩子需要的房子还是买不起啊，怎么会没有需求呢？

什么时候代际继承才能没有需求？人口流动停止，全国人民都住北京了。才会出现楼主说的这个情况。

当然，房子有需求和房子一直涨价不是一回事，实际需求是实际需求，泡沫是泡沫，东京泡沫碎了以后城市化率还在涨。就是说需要房子的人多了，房价也一样跌，因为泡沫太高。

房子这个东西的需求弹性很强的。

房价真涨到 100 万一平方，房租涨到 3 万一个月租一个一室一厅，无非房东把一室一厅加上厨房隔成六室，5000 一间，给小夫妻住，有一张床就够了。

开发商开发 7 平米的公寓，700 万总价，首付 200 万，依然卖的出去。

只要你舍不得北京的高薪工作，就离不开。

真正能压房价是产业和人，北京的公司都跑到二三线城市了，首都迁都到雄安了，没人给开高工资了。房子就不值钱了。

民国时候北京一套四合院才几百个大洋，是因为政府迁南京了，北京有钱人走掉的多了，房子就不值钱了。

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发现很多人被高晓松忽悠的不知道大洋值多少钱，以为几百大洋是了不得的钱。

贴一段我以前的文章

钱有多值钱？

通常来说，我们用食品价格去对比不同时期的货币价值。大米、面粉是主力，猪肉鸡蛋鱼做参考。

民国时期，一块银元的购买力在逐年贬值。二十世纪头十年，也就是毛泽东去当图书管理员的时候，一块银元可以买 30 斤好大米、8 斤好猪肉，折合现在的人民币要 100 元 - 120 元。毛当时月薪 8 块大洋，大约折 800 元 - 960 元的月工资，虽然当年北京房价没有今天离谱，但这个收入也只能睡大通铺，好几个人合用一件大衣了。

到了三十年代，一块大洋只能买 16 斤大米、5 斤猪肉了，折合的购买力在 60 元 - 80 元左右，地区不同略有差异。在上海，因为物价贵，大约是 60 元 - 70 元。江青当时在青岛大学（现在的山东大学，校舍是现在的海洋大学老校区）图书馆工作，一个月是 30 块，折合 1800 元 - 2400 元人民币，其实收入还行。

在打卡机前的上海工人

当时上海工人赚多少钱

前几年网上流传一篇文章，用各地不同的工资物价证明民国工人好得不得了，工人工资比公务员都高，生活无忧。那纯粹是以偏概全，我们看看真实情况。

许多人不知道，民国居然已经有社会调查，对北京、上海这两大城市的居民收入、支出、物价都有详细的抽样调查。

1918 年清华外国教员狄登麦 (C．G．Dittmer) 在北京西郊第一区调查居民 195 家，计算北京市郊平均五口的人家，每年至少需收入 100 银元，才能维持最低生活。按照当时的购买力计算，100 银元折合 10000 元到 12000 元人民币。可见当时最低生活水平还是比较低的。

在上海地区的一项社会调查中，从 1929 到 1936 年的 274 家工厂 24 万名工人中选出 10 万人做样本，调查数据是为社会经济决策做参考的，可信度比较高。

1929 年，男工一个月大约 21.9 元左右，女工只有 13.2 元左右，童工更惨，只有 10.2 元。这个数字是按照出工 30 天，每天干 10 个小时计算的。

具体到行业，造船、机械、印刷、丝织行业比较高，以实际收入水平最高的印刷业为例，最高的 12 月（含年终奖金）实际收入为 72.85 元，最低的 7 月实际收入仅为 37.93 元。

民国工资根据《民国暂行文官官等官俸表》，蒋介石这个级别的能拿到 800 元大洋的月薪，折合人民币 48000 元。市长级别的也有 300-400 大洋，相当于 18000 元到 24000 元。一等科员这种中低等公务员有 140-180 元，收入也不低，最低等的办事员收入在 60 元左右。

知乎用户 清白之年 发表

知乎用户 挖山农夫 发表

此时为 2021 年 9 月，然后看到了这个四年前的话题，但是完全没有时空上的违和感。

这说明，过去四年，房价并未全面下跌，或者在大部分人的心中，房价依然在上涨。

**然而，事实却是房价分化严重，**我老家的县城，房价已经好几年没有涨过，而在石家庄这样的大城市，17 年之后到现在，实际成交房价甚至还跌了不少（20% 以上），处在一种严重的观望状态。

整体看：部分地区在跌，例如，京津冀地区除北京之外的大部分地区；部分地区在涨，例如，长三角、珠三角的大部分地区。

1、房价会相对下跌。

现在的房价统计不全面，新闻中常见房价统计 70 个大中城市，仅占人们全部居住区域的一小部分，全部乡镇和绝大部分县城以及大部分小城市，这些城镇实际上已经表现出了楼市后及增长乏力的绝对性。

他们基本有一个共同特征就是人口流出，那么从这个角度来看，全国人口负增长之后，房价当然会整体下跌，严谨一点，相对收入而言会整体下跌。

所以，我们可以大胆的说，买房子人口的绝对数量在下降，存量房的绝对数量在增加，怎么看都是一种下跌的态势。

2、大家仍然不满意。

一方面，跌得不够，**一方面仍然有地方在涨，而这些地方偏偏是吸引人的地方，表现出了一个问题，“大家” 都不关心那些下跌的地方，而这些地方下跌原因之一，就是大家都对不关心这些地方（没有兴趣前往），**然后两者相互缠绵，鹤岗就摆在眼前，有谁为了房子会去鹤岗吗？

所以，我们也可以大胆的说，房价整体下跌，对很多人来说可能意义不大，因为，大部分人需要的、渴望的、盯着的仍然会是那些 “不下跌” 的区域。

3、市场从来不缺房子，缺的是满足人们各种需要的房子。

很久以来 “房价” 这个词，就是指 “城市” 房价，从来没有哪个统计机构把农村房价纳入考量，因为，农村住房一旦建成就不是用来交易的，即使它有价值，也如寻常消费品一样会在使用中逐渐消耗，所以，对于农村人，重新翻建房屋的目的和逻辑与城市购买住房完全不同。

我们要把房子看作一组 “使用价值” 的组合，他们在形式上是一件商品，实际上是 “一组” 不可分割的商品，他至少包含：居住品质、就业机会、交通便利、教育配套、公共服务等各种使用价值，丧失其中一部分使用价值，这一组商品中就会有一部分不再成为商品，从而成为影响该组商品的重要因素。

即使是过去房地产暴涨的年份，一些小乡镇不包含 “宅基地” 的多层房，也依然卖不出去，因为他们几乎仅仅具有居住品质，但是远离就业机会、远离教育机会、远离公共服务，分别使他们的居住属性降低、教育属性没有、公共服务属性没有，所以，他就几乎卖不出去价格。

从这个角度来看，房子使用价值的供需关系并未根本改变。

4、要不把房子单纯看作房子。

要把它放到 “市场” 的角度来考量，市场经济自然调节资源分布，资源跟着资本走，哪里资本聚集多，哪里经济地位高；城市等级、居住区域的分化，就是社会经济地位的分化。

对房价不满意，实际是对 “阶层分化” 不满意。

房子可以建造很多，与之配套的各种服务是否在有意安排，以扩大发展成果的共享面？目前可以做到杜绝房子上的投资，但就其纯粹消费使用看来，只要房子本身集合的各种使用价值仍然是 “稀缺” 的，仍然纯粹被 “市场” 调节，那么 “目标区域” 的房子就很难跌下来，就仍然会被众多人渴望并谩骂着。

5、站在 2021 年这个时间点上，房价已经不再涨了，政策层面表现出了前所未有的严厉，连同人口问题、教育问题、共同富裕，可以看出，控制房价不是房子本身，而是为了长远发展考量。

这一长远，就基本长远到二、三十年之后了，那时社会主义现代化初步实现，此时再问，二三十年之后，房价会否全面下跌，似乎具有了更宏大的意义。

房子带给这代人的历史影响太大，所以 “言必称房价” 本身可能就包含了各种因素。

事情似乎也在解决：

比方说，教育问题带来生活成本与购房压力一道压垮了这代人，那么子女由社会化抚养，是否对房子价格的接受程度会高一些？

再比如，租住同权下可以享受同样的公共服务，那么，对于房子价格的敏感度会低一些？

知乎用户 双极地产 发表

其实早在数千年前，《管子 · 霸言》中就指出了：地大而不为 ，命曰土满。人众而不理，命曰人满。

决定房价的从来不是人口数量，而是经济发展。

很多人口负增长的区域房价下跌，不是因为人少了，而是因为经济缺乏增长点了，人口只是外在表现。

人们总是简单粗暴的认为，足够的人口代表着足够的居住需求，足够的居住需求代表着足够的房价增长潜力。

但事实真的是这样吗？

今天双极的分析师带你一起去探寻世界上人类最集中的地区，来探究这些地区的房价规律。

贫民窟经济

如果你研究世界上人口最密集的区域，你会发现 10 个里面有 6 个来自于南亚，而这 6 个区域里面，又有三个位于孟加拉国的达卡市。

达卡市的 Lalbagh Thana 是世界上人口最密集的区域，每平方公里的人口数高达 168151 人 / 平方公里。

这是什么概念呢？

2017 年，北京东城区人口密度为 20330 人 / 平方公里，上海黄浦区 43425 人 / 平方公里。

Lalbagh Thana 的人口密度，分别是中国这两个人口高度密集区域的 4-8 倍，而且这里的人口结构还非常的年轻，大多是青壮年劳动力。

人口这么密集的地方，房价究竟是多少呢？

一套 92 平米的二手房大概是 36.6 万元人民币，折合下来不到 4000 元一平米。

很多人可能会想，青壮年人口如此密集，且房价这么便宜，房产一定很值得投资吧？

双极的分析师并不这么认为。

虽然双极非常关注新兴市场，并且相信世界上人口最集中的南亚地缘在未来 10 年一定会爆发出巨大的市场红利，但并不认可贫民窟经济。

没错，在经济发展程度不能为密集的人口提供食物、交通、医疗和基础设施保障之前，高度密集的人口，意味着这个区域是一个贫民窟。

Lalbagh Thana 就是达卡市主要贫民窟中的一个，大量在达卡打拼的青壮年为了寻找便宜的住房，迁移到这里。其中有很多人擅自占用了土地，违章修建了房屋。

这一幕似乎有些熟悉。

在过去几十年乃至今时今日的中国，这一切都还在发生着。中国的经验告诉我们，这些地方终将会拆迁改造，那些贫民窟的年轻人，将成为城市发展的增长引擎。

但可惜，这些地方不是中国。

回顾过去几十年的案例，世界上绝大多数国家的政府并不具备贫民窟改造的能力。很多改造了数十年的贫民窟，反而规模逐渐扩大，演变成为城市发展的拖累。

双极的分析师曾经实际到访过拉美国家的贫民窟，这些形成了 80 年的贫民窟，已经被整改了 70 多年。结果如何呢？贫民窟越来越多，贫民越来越多，在大城市中形成了越来越多的不法之地。

这里的绝望就是，作为一个外来人置身其中，你知道，如果今天没有当地人陪同，今天可能会死。

对于绝大多数国家来说，他们的体制决定了，地方政府不具备管理如此密集规模人口的能力。

在双极的分析师看来，投资发展中新兴市场，人口数量是很重要的正相关指标，但人口密度是抛物线相关的，贫民窟的大量出现，会像蚁巢一样，逐渐腐蚀掉一个城市的未来。

房价是多少？

全球人口最密集的区域，房价分别是多少呢？

上文提到的 Lalbagh Thana 每平米的价格不到 4000 元，而从达卡市整体来说，市中心一平米的房价大概在 9205 元人民币，市郊每平米的价格在 4311 元。比较核心的 Baridhara, Banani 和 Gulshan 区域，商品房售价为每平方米 1500-2000 美元。

作为一个达卡人，13.42 年的收入便能够买得起一套属于自己的房子。如果不住在贫民窟，达卡市中心租金一居室一个月 1057 元。贫民窟的租金则要折半，甚至更低。

世界上房价最便宜的高密度人口聚集区在哪呢？是全球排名第四的肯尼亚内比罗的 Mathare North。

这里的人口密度高达 119055 人 / 平方米，由于距离内比罗的 CBD 仅 4 公里，这里住满了在 CBD 上班的低收入群体。大量的人口从农村涌向城市，居住在这个拥挤的区域寻找工作机会。

这里 “房子” 的常见户型是 1.83×2.43 米的锡皮房，没床、没电、没水。人们下班回到“房子”，就睡在泥地上或者纸板上。

这里有一个能容纳 100 人的公共厕所，需要付费使用。而那些上不起厕所的人，除了当街处理外，只能每天在塑料袋里解决，然后带到内比罗河扔掉，这在当地被叫做 “飞行厕所”。

这里大部分人的日收入都低于 1 美元，而且三个成年人中就有一个人患有艾滋病，他们从患病到死亡通常不会超过 5 年。

这种地方通常不会有人买房的，毕竟买一个只住 5 年的房子太不划算。目前有报告记载的唯一一个房屋交易记录，是一个约合 6827 元人民币的单位。租金的话，目前的记载的价格是约合 34 元人民币一月。

当然，这些房价低廉的贫民窟，通常伴随着一个房价昂贵的城市。

比如说人口密度排在全球第五的印度孟买 Zaveri Baza 区，15 万左右可以购买一个 42 平米的房子，也就是每平米的价格在 3570 元左右。而孟买房价较高的区域，每平米的均价也已经突破了 6 万元。

有没有房价比较高的人口密集区呢？

自然有，世界上人口第二密集的迪拜 Ayal Nasir 区和第六密集的 Al Dhagaya 区，两居室单位的均价大概在 2.6 万元一平米，一居室的价格更高，有不少单位突破了 3 万元一平米。

至于世界上房价最高的人口密集区，则是排名第七的中国澳门圣安东尼教区，人口密度达到了 111636 人 / 平方公里。周边房价集中在 6-7 万元每平米的区间，最高可以达到 11.2 万元。

小结

过去几十年中国的成功，让很多人产生了韩信点兵，多多益善的错觉。人们却容易忘记，人满为患的恐惧。

双极的顾问经常会听到客户或者业内同行说这样的话：怎么才 XX 万人，某某城市可是 XXX 万人。

人们总是健忘的，他们似乎了忘记了，1970 年，深圳只有 22000 人，而巴基斯坦的卡拉奇那时已经是千万级人口的超级城市。

知乎用户 娱乐人间 发表

几个月前我就写过腾房子的事情，当时我没做表格，今天看到网上有人做了详细的表格，那么我们再谈一下，腾房子的事情。

也就是近十年来，可以预见性的，我国的出生人口为 9062w，死亡人口为 1.6 亿，二十年后还会继续增加。

也就是 2020 年 - 2030 年，我国有 7000w 人口消失，此时我们假设农村城市各一半，城市住宅按照人均 30 平，空置出来的面积将达到 10 亿平左右，可供 3500w 人居住。

也就是所有的城市都会面临老龄化，只不过是程度问题，这种背景下，你觉得 2030 年的房价会比 2020 年的房价高吗？

2030 年到 2040 年人口继续降低，你觉得 2040 年的房价还会比 2030 年高吗？

2040 年的房价肯定要比 2020 年要低了，这显而易见的数学问题，为什么人们不去计算呢？

在 50 年的时间内，历史上人口减少的周期内，还没有出现过房价上涨，任何繁荣的朝代都是人口增加，物价升高。

美国人口也是增加的，欧洲在外来移民的情况下，人口也是高位盘整的，人口下降的日本、韩国都是经历了最大的房地产崩盘（欧美人都是两三个孩子）。

房地产的保质期都在 50 年左右，也就是 50 年坏不了，欧美甚至几百年了，它不是消耗品，你还指望五十年后给你去拆迁？

如果可预见的 2020 年房地产基本供需平衡，2023 年商品房供需平衡，2030 年房价一定是下跌的，2040 年也一样。

如果你愿意在剩余的 30 年内背负这种债务，那就请便。

知乎用户 乔伊噜噜 发表

不会。

非官方数据中国的房子足够 34 亿人居住可大部分人还是买不起房。

一面大量房屋空置，另外一面有些人连个地下室都买不起。

中国房子够 34 亿人住，房价为啥还要涨？

世界粮食产量足够全世界所有人生存。

每年有 13 亿吨粮食被浪费，但还是有 8 亿人口在挨饿。

世界粮食日：你浪费的，正是他们所渴望的！_饥饿

知乎用户 LittlePo 发表

以前叫地主，现在叫房东 ··· 地主什么情况下会少收粮呢，或者把土地卖给你呢？

下跌是不可能下跌的，这辈子都不可能下跌的。

“刚需” 们各个都是肥缺，肉嫩汁又多，它们超喜欢他们的！

-—– 纯属玩笑，如有雷同，纯属故意。

知乎用户 秦蜀风起 发表

周末出去逛了下，一排排的商楼盘仍在施工 ing……

so 我想的是：

短期：都市圈、中心城市（下图参考）不会怎么降，已经赶人的除外。目前老城区已经进入存量市场，二手房为主，郊区、新区仍然增量时代，新房为主。

中期：不仅老城区，现在的郊区、新区以后都会进入存量市场，二手房为主。新房价格可以不降甚至加点价，但实惠会增加。

比如现在都是 30 多层的楼盘，以后只修 10 多层的，单价一样，

或者送装修，或者只算室内面积，或者附送些什么，

或者通胀下让房价收入比降低。

长期：该怎么就怎么，小学生、中学生、大学生的数量，摆在那里的。

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

彭叔也不知道是大部分人喜欢看房涨的消息，还是上网的人都喜欢看房价上涨的消息。

就像这次 22 城土拍的结果一样。

重庆、杭州、无锡等几个土拍比较热的城市被到处宣传，尤其是重庆的土拍，几乎是被所有房产自媒体给传了一遍，但是在这 22 个城市里面那些土拍不景气的城市，比如说郑州、青岛、苏州等这些强二线城市，还有像沈阳、长春这种冷门一点的城市，土拍一点都不热，然后基本上就没有房产自媒体报道，报道了也没什么看。

就像彭叔前段时间发北京海淀区顶级学区房蜂鸟社区房价下跌的事情一样，当时蜂鸟房价从 800 万涨到了 1000 万，然后被各大房产自媒体争相报道，下面回复也非常多，但后来蜂鸟房价从 1000 万又跌到了 850 万的时候，就没人说了，说了也没多少人回复。

其实这些现象，也是现在房产圈里面那么多说房涨的原因，一是说房涨才有人看，二是说房涨才能赚到钱。

知乎用户 空一格 发表

日本和台湾地区人口已经负增长很多年了。

房价也没有见下跌。

乡村倒是空废了不少。

很多人有一个误区，认为将来人变少了，城市房子就多出来了、房价就降下来了。

其实，总体人口下降后，各地区人口下降不会是均匀的。

人口会进一步向大城市聚集！

试想，你生活在一个小镇，镇上有一家医院，一所学校，一个超市。人多时，这些单位刚好能维持生存。后来人口下降了，医院就医人数少了，妇产床位多出来了，学位空出来了，老师多出来了，超市销售下降了。会怎么样？

医院、学校、超市先是会裁员减规模，一些科室就没有了，一些课程就没有合适的老师了，一些销量小的东西就不进货了。整个镇的服务就下降了。

于是有一些人开始选择搬走。当地（注意是小镇）房价的确就下降了。眼看着房价一天不如一天，你还等什么？抓紧卖房走人啊！等着卖不出去一文不值吗？于是，这个镇很快就只留下些年老力衰的了！

大城市由于副作用不会立即显现，所以服务不会受影响；加上周边人口聚集过来，人口反倒有可能增加。

日本不就是活生生的例子吗？

小城市和乡村加速荒废，大城市东京大阪仍然人挤人、房价高的惊人。

知乎用户 善解人衣 发表

当房价成为避孕药时，新生人口一年比一年低时，房价就是不跌的话，也要变相止涨的。

不要说具体到一个家庭或一个家族，单单就目前这一个人口大国来说，新生儿的力量，绝对是第一考虑因素的。

知乎用户 Will Hanson 发表

先说一下人口数量的发展趋势，今年是 2018 年，按实际情况，中国会在 3-5 年左右的时间进入人口下行阶段，也就是死亡人数大于出生人数。当然了，卫计委和一些相关的学者会通过在数据上的努力调整在统计数字上推迟这个时间，且不去管它。

回到房地产市场，可能很多人已经观察到了市场的分化，经济欠发达地区的三四五线小城市的房价好像已经没什么上涨的动力了，大城市的房价则是由于政策的调整不断的上上下下。无论怎么变，记住一句话，好的资源永远是稀缺的。

城市化是一个有内生增长动力的进程，城市越大，其能吸引的人才种类和产生的市场机会就越多，大的城市如果没有特别重大的变故，人口会持续扩张。比如北京的高房价并没有阻止人们向这座城市靠近，只不过有人进入了四环，有人定居在了燕郊。当房价进入下行通道的时候，中心城区的房子，由于靠近好的医院，好的学校，便利的生活交通设施，其房价受得影响相对小。

人口下降相对人口基数来说是一个比较缓慢的过程，特别是对于大城市来说，可能即便全国人口开始下降了，大城市可能人口还在增长，因为聚集效应。

为什么要说这个呢？因为大部分人买房的决策还是要看近一二十年的需求吧？不可能为了等房价降坚持三十年不买房。

但长期来看，中国人口在绝对数量上来看，一定是一个快速减少的过程，计划生育的鼓吹者们总是说中国一年能生一个中等国家的人口，但他们从来不上中国一年也要死一个中等国家的人口。

说到底，还是要回到供给和需求上来，当未来人口比现在少一两个亿时，即使国家依然垄断土地资源，房地产市场也注定会发生供需关系的变化。

总结一下：对于 80、90 后的年轻人，该买房还是要买，该给子女准备一套还是可以准备，中短期投资也可以做，打算买三套以上传给孙子倍那种就不必了。

知乎用户 Eidosper 发表

我赌五毛，2020 年之前我们就应该可以见到美好的风景了。

知乎用户 匿名用户 发表

正好我手上有足够多的数据了，我就来说一下这个事吧…

你们喜欢拿人口说事，我就上人口：

你看 2010 年左右的人口趋势，就能知道以后的趋势，人出生的可一点都不少，只是老的死的多了而已导致的负增长（一看这个 196X-197X 的包就知道了）。

其实拿人口这个说事一点意思都没有，能影响房价的因素很多，政策那些我们没法预言；

但是你能分析的，也只有城市化进程，以及钞票膨胀速度…

（数据来自公报和月报；西安、郑州、厦门、福州没有贷款数据，天津、宁波、大连没有存贷款数据，就统计不了了）

从这个数据来看，城市化率低的很呢，就算他们爸爸妈妈一家 2 套，也架不住大量的下面的城市来的涌入，这个论点基本可以告诉你：大城市还有潜力，只要进人，三四线那自然是不行了，和现在的乡镇越来越没人一模一样；

但是这个也不算全对，还得看钱的增长：

毕竟整个世界的钱的数字都在越来越多，那二三十年之后，即使是三四线城市，可能账面上数字根本不可能跌呢~（为啥老有些人，认为钱的数字是恒定的，或者说国外的钱的数字是恒定的，不会越来越多呢，奇怪…）

哦，对了，题目已答完，我有个题外话，我以前有个思想：

不同地方的房价之比，与其说是经济，倒不如说是人的思想，人的胆量：

看这个数据没啥意义，我们定义一个**「贷款存款比」**：

这个能说明一点问题，例如：北京上海其实还没发力啊~

我们再引入人口的数据之后定义一个**「人均贷款量」**：

（数据还是差点意思，要是能拿到核心人口数据，会更好分析，没人会给我啊！）

看完数据，我先说非一线的，例如南京和大连，房价差个三四倍；在我看来，一方面，大连是有点穷，更重要的，是人都很怂不愿意欠钱，没这个觉悟去搞这么大，但是南京就很敢玩啊，路子很多，这只能算走在前面；
再说一线，深圳这样的，你以为他是有多有钱，要么是打工仔到处借，要么是小土豪之前几轮换手弄了点钱在那里投资，工资了不起是你两倍，房价是你三四倍，还贷还是更靠换手，赌的就是涨，当然，这种纯金融操作大多数人是不敢玩的…
不信谁去做个调查，统计一下各个城市负债比，反正我是不相信拿工资能把房价拿出这么大差距的，就是拼个胆子…
人的思想是会传递的，会从一个地方传到另一个地方，时间早晚罢了；
可能别人都下车了你才上车，没办法，比胆子、比思想、比信息吧……

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知乎用户 继续者张付​ 发表

会的，小城市、乡村、各种基本没年轻人的 “中国铁锈带”，房子甚至可能白送。不过对于中国也不一定，国家不让降，请看后面图片。

不会。人口聚集的大城市，政府卖地赚财政收入，资本用房子割劳动力阶层韭菜，政府和资本就是利用人口的聚集性割韭菜。

趋势就是，大城市还在，小城市全线沦陷，日本就在前方。

国家不让降价，才是真正原因，谁敢降房价谁就是犯罪！

知乎用户 例不虚发探花郎​ 发表

醒醒

人口负增长可能会导致农村的房子会抛荒

会没人住

但想着城市房价全面下跌？

我们先来看看中国的人口趋势

再来看看中国的城镇化趋势

按照目前中央的政策，城镇化趋势只会加快，不会放缓。

为什么房子会涨价？很大程度上就是部分人口城镇化后对住房的需求导致的啊。

即使人口进入负增长渠道，城镇人口生育率可能会低于农村，但是农村新生人口势必更将趋向于移居城镇。

除此之外，随着经济的增长，人们对住房的需求可能还会呈现多样化趋势，十年前大家对学区房的需求度可能还不是那么敏感，而现在随着教改深入，学区房都涨成什么样了？二三十年后，万一出现新的住房增长点？比如在城郊购置用于度假的房屋呢？

当一件商品供应量远高于需求量的时候，它的价格才会下跌，对房子来说，人口负增长通道即使打开，其实影响也不会太大吧。

知乎用户 微惊都市 发表

最近一段时间工作琐事略多，没怎么写文章。国庆闲下来，我们来聊一聊市场，和我自己接下来对于市场的看法，聊一聊宏观上的东西。也为今年四季度到明年二季度这半年的南京房地产市场走势做一个主观上的预测。

预测这个东西容易被打脸，但是事还是得做，话还是得说。还是那句话，公众号得立场鲜明，不能模棱两可。

**我先说第一个结论：我个人比较偏乐观，南京市场 2021 年四季度是一个短期探底的过程，2022 年一季度回暖，房价在房住不炒的限价下保持小步快跑。整体市场像是 2019 年疫情后的一个轮回，先冷再温，到二季度初再热。**不同于 2019 年的情况是，均价大概同板块＋装修包，比 2019 年均价大概贵 7000-8000 元 /㎡，但是好地段与刚需无缘的概率越来越大，这个我后面说。

房地产是一个周期波动式的商品，因城施政后，各地的走势和顶底不能一概而论，要分清楚政策的短期干预后果和长期效果。

比如这次在金融端收紧银根，融资端严格限制房地产企业，居民端大幅提升房贷利率，这都是短期内下了几味毒药猛药，是釜底抽薪的做法。对于短期内的市场立竿见影，效果显著，不管是新房还是二手房，全部冷冻。这就好比你抽光了河流中的水，汽车中的油，让整个行业的流动性趋近于零，给予零零散散的滴灌，不可能不冷。

但是这个政策有且只能是短期的，这个行业涉及的面太广太大，且他是个正常的行业，在世界各国都是个正常且巨大的行业，这么做伤害面太大，短期教育目的达到即可，造成永久伤害是得不偿失，我相信上面也不会这么干。

某些人听风就是雨，市场一旦出现波动，便是整个要崩了的节奏，从 2008 年到现在，吸取的教训还不够吗。

现在只要是唱衰的，崩溃论的，点赞转发量一定是撑破天，情绪激昂，人心所向。

再说第二个结论：一、二线重点城市的房价一定是稳步上涨的，这个也是我自办这个公众号以来一直的结论。大家现在耳熟能详的就是任泽平在前两年提出的 “长期看人口、中期看土地、短期看金融”

有人说，这不就对了吗，长期看人口，生育率都低到可怕了，房价没有支撑了。这话错也没错，但是你需要站在一个更宏观的细分位置上去看问题。

我国中东西部是发展不平衡的，人口增长和流入要分区块看。中西部的高知识年轻人还在往东部流入，东部三四线的高知识年轻人还在往一、二线直辖市、省会城市流，这个叫做机械性人口增长，人口机械增长率 = 人口迁入率 - 人口迁出率。

上面图是各省份的机械人口增加数据，上面图是江苏省内各常驻人口数据。

比如盐城，其户籍人口 820 万左右，但其常驻人口只有 670 万，那么这 140 万哪里去了？还有户籍迁出去的就更多了，就算 double，起码也有 280 万人流出了。

我们身边的朋友，安徽、苏北各市的太多了，这就叫做机械性人口流入。

而且，这个趋势不会停止。

今后 15-20 年，是重点城市都市圈化的 20 年，强者恒强，即便是日韩这种早已经老龄化、少子化的社会，东京都市圈、首尔都市圈依然在生长。

土地方面，没有大家想的那么多，拿南京举例，乌江、汊河、溧水、高淳、句容地是多，但是按 15-20 年的发展来讲，主城新城内，南京市范围内还是用地紧张的，这跟大家的感官不一样，是个城市规划的问题，我就不展开说了。我们看规划，都是看公里为单位看，我小时候看到上海密密麻麻的住宅也在想谁会去住，哪里来那么多人。这还是认知和尺度的问题，所有人都喜好按照自己的经验去做出结论，这也难免。

总体来讲，今年四季度，开发商由于一系列的原因会割肉一些盘，也希望大家不要被误导，抄个底蛮好的。

后面，我会进行区域和各个楼盘的再梳理，也会结合板块，评价板块并对各个楼盘进行排名和比较详细的分析，在这半年内给出相对明确的购房意见。

再给大家讲个故事，江北核心区范围内，以后可能再也没有 110㎡以下的户型了。也就是说，刚需进不了江北核心区了。至于 89㎡这种户型，只能只能在二手市场少量见到了，另外，89㎡大多会出现在需要人口导入或者不太好卖的地方。

刚需，某种意义上讲，还是要被填坑的。当然，坑长期看，也不是坑，还是都市圈的核心位置。

接下来的一个月，我会分析雨花板块、城南中心、江北核心区、青奥板块等，包括楼盘的对比和打分。

青奥的两个盘怎么选，城南中心的两个盘选哪个好，雨花的金基、华润、美的，他们的价值差多少，谁能买谁不能买。

知乎用户 dihao1983 发表

长期看人口，短期看政策。

李首富 2015 年就开始撤了，当时正好对应人口出生率的转折点。但是国家却搞了个涨价去库存，给了内地很多地产商以幻想，在 2021 被晾在阳台上！

房地产价格如果不降，就会面对人口的加速下降和国内消费市场的加速崩盘，那么以后的深度老龄化怎么办？这个跷跷板效应目前已经十分明显，短期和长远的矛盾冲突已经十分剧烈。

即使想保房地产，也是保不住的，因为金融产品的炒作看的是预期，在人口和消费下降预期十分明确的条件下，什么资本还敢大力进入房地产？或者大力实体投资？

老龄化的社会，注定是死气沉沉的社会，消费需求迅速下降的社会，有什么未来？一切供给都会加速出清贬值。

知乎用户 雨路青松 发表

要按照经济学规律来说，中国的房价无论是从租售比、收入比、空置率等技术指标来看，还是从日本等国家房地产历史来看，都是早就该崩的。但是为什我们就是可以不崩呢？说明除了经济规律之外，肯定还有一个外力在拉高房价，那么这个外力是从哪里来的，会不会消失呢，这就仁者见仁智者见智了。

知乎用户 知乎用户 2lxWG3 发表

二三十年……5 年房产税就差不多了……10 年后 i 科技产生的变化就会对现有的医疗教育养老体系和生活方式来一次大颠覆，马云说的 8 年后房价不如葱并不是空穴来风。

知乎用户 朔易 发表

不会。

德国模式 + 新加坡模式是未来中国楼市的发展方向，20-30 年后基本也就成型了。

什么是德国加新加坡模式，说白了就是把房子分为必需品和奢侈品两大类。必需品维持 “住” 的本色，和道路桥梁一样，由国家所有，并集中管理出租。奢侈品则爱涨就涨，产权由个人所有，允许买卖。

奢侈品既然贵，肯定会在社会资源分配权上占一定优势，至于什么优势，你们可以想象一下。与此同时，必需品也会配给一部分社会资源，但不会是最好的那部分。

未来并不是每个人都需要买房，如果你只是用来住，租就可以了。

就像手表，如果你只是用来看时间，买个几十块的就行，如果你还要用它来装逼，上万块的在等着你。

两个服务器各自运行，账号不能通用

知乎用户 布丁 发表

楼上答主关注点都很奇怪，我认为其实最严重的问题不是未来人口变少，而是中国即将成为全世界老龄化最严重的国家，这点很可怕。当一个国家的人口结构日趋老化，就失去了活力，这也是必须付出的代价，因为正是因为计划生育才让中国飞速脱离贫穷。不过你说如果一个国家老龄化严重，房地产会继续红红火火？那是绝对不可能发生的。而现在二胎政策的推出，也无法改变老龄化的加剧。所以房地产行业绝对是未来的夕阳产业。自己去想吧

知乎用户 喝下墨水变腹黑 发表

不会

我大胆的预测下。

中国未来的模式应该是新探索的雄安模式

未来雄安是没有商品房。全部是共有产权房。

那已经出售的商品房。我预言一下 70 年产权到期以后 。如果楼房已经处于危房状态（房子太旧了已经过了寿命期了）就是那种老公房。国家统一给予一定的补偿 居民全部赶进共有产权房 然后剩下的折算成股份给予红利。所以我预言按照房屋的寿命期限加上房屋产权期限 以后慢慢 70 年产权的房子都会变成土地股份加红利。然而这块地上的居民都被赶进有产权房。

那何来升值和降价。而且按照人口下滑 的确会出现居住在老公房的 50 60 代的居民去世以后然后因为房屋的寿命问题 年轻人也不会租住或者购买 会造成大量的空置。 那政府应该会按照上述给予继承者一定的股份和补偿。然后还居住在里面的居民搬进共有产权房。

更新下

有人说雄安是新加坡模式举国之力不可复制。

我设想下 国家设想雄安模式就是有信心和决心中国未来的发展可以不依靠土地财政，而是靠国企财政 。我觉得一带一路就是中国模式的配套计划 利用大量的国企去侵占高级市场（基建 高铁 大飞机等）然后国企利润来供养，然而新加坡没有中国这样的底子，所以前段时间国家声明做大做强国企。而且大家百度可以看到国家是逐步的提高国企上缴利润。

共有产权房不可转商品房 满足更多无房家庭住房刚需_房产上海站_腾讯网 共有产权房不可转商品房 满足更多无房家庭住房刚需

广州市国资委：2016 年国企利润要上缴 25% _ 东方财富网 广州市国资委：2016 年国企利润要上缴 25% _ 东方财富网

补充

又一则新闻让我坚信 TG 在尝试这个做法

闵行这个镇 2.5 万人成 “股东” 每年拿分红_大申网_腾讯网 闵行这个镇 2.5 万人成 “股东” 每年拿分红

据悉，有了经济联合社这个平台，依法属于七宝镇全体农民的镇级集体资产将变全镇农民 “共同共有” 的抽象拥有为各村农民的实际拥有，真正实现“还权于民，还利于民”。七宝镇经管中心马静园解释说，今后，全镇 2.5 万多名农民（也就是集体经济组织成员）将按经营效益分配红利，共享改革成果。

知乎用户 小八 发表

每次有地产方面的问题都可以去看一遍 k 神的帖子，基本上在知乎上被各大答主引用烂了，或许这个世界上根本没有 k 神，又或许这个世界上人人都是 k 神。

kkndme 那篇写在房价暴涨前有一个非常核心的观点，就是人人居者有其屋并不符合历史教训，不管是历朝历代，还是发达国家的发展路径。房产拥有者始终是少数，而大部分的年轻人在大城市工作租房应该是常态。

国家房主不炒并不是说房价要一下子跌下去，这样直接戳破泡沫的后果历史上已经发生过，不管是霓虹国的失落二十年（现在都失落了三十年了），还是漂亮国的 08 次贷危机，一次次的历史经验告诉我们，能软着陆就尽量软着陆。

当然，房地产泡沫还有一个很有意思的说法就是，想要逐步开放金融市场，必须要有能与美股日债这种极大泡沫的资产相抗衡的东西，不然结果就是俄罗斯休克疗法优质资产被外国势力一扫而空。这一块本人知之甚少，大家有兴趣可以去找找相关的话题。

那么，回到现在，房产政策的脉络就比较清晰了。第一，存量市场得稳住，而且要锁死流动性。二手房价的大幅度涨跌会对地价造成非常不稳定的影响，在地方上还比较依赖土地财政的当下，一定要有指导价格，后面还可能接受房产中介行业。目前也逐步开始限制二手房交易的贷款，毕竟二手流动的钱，都让私人赚取了，对财政没啥贡献。

第二，房产税上马，目前已经在试点中了。房产税可以起到一定的再分配作用，之前已经上车特别是多套房的，先锁死交易放在个人手里，再征税，而且显然比各式各样的富人税更容易征收和辨别，收上来的钱用来投资基建拉动就业，都是好事。不挂穷鬼的钱，谁有钱刮谁的。

第三，公租房廉租房的大规模供应，这个一方面是补充财政收入。一方面也是为了平抑租房市场，防止房东们把房产税转嫁到普通的租客身上，这个也是 k 神的一个非常重要的理论输出。关于公租房，大家平时接触可能比较少，以后可能会是一个大趋势，后面接触多了有新东西，会更新在这里。

还有两个问题想再聊一聊，生育率和内需，这也是和房产政策息息相关的，后面也会陆续补充进来，先去搬砖了，哎。

知乎用户 匿名用户 发表

反正我买完了，跌不跌我都得给老婆一个家，半年翻了一倍了，再翻一倍我就卖了回家，反正家里还有几百亩的地，进口迪尔，凯斯大马力农机车五六辆，几百万的固定资产我特么还在城市里给别人打工。反正也没想过把关系迁到城市。不涨了我就扔那自己住，不会卖。三五十年后的事跟我关系不大。

知乎用户 bluetrees​ 发表

不会，也会。

房价绝对价格不会跌。

房价相对价格会跌

知乎用户 天晓贰​​ 发表

首先我跟各位讲个故事，毕竟是 B 乎对吧，你可以没有专业的大牛头衔，但不能没有故事


我呢，有个朋友，2014 年认识的，他是个 “投资专家”，我第一次认识他，他当时刚开了个密室逃脱的店子，我闲着无聊和他坐沙发上聊白，聊到了房价

我当时就觉得，这哥们，好有知识啊，各种理论知识一套一套的，各种国家大政策的规划，国与国之间未来的发展与合作，对于中国未来房价有一些什么影响，了如指掌，有理有据，拿数据说话，让人信服，一度让我萌生了辞职回学校重练的想法

然后，他说，他现在租的这个房子，房东想把房子卖给他，7000 多的单价，但是他不要，他觉得是个一楼，而且武汉房价，应该会长期稳定在这个水平

然后呢，我看到那个小区几个 1 楼的业主强行破坏了外墙结构，开了个小窗户，做成了小商铺

到 2016 年，那个小区的一楼住宅基本都被业主强行做成了各种商铺，那小区的住宅房价也涨到了 2.5-2.8 万左右，听说今年要拆迁，那边 1 楼的业主打算联合起来要求开发商按商铺为标准对 1 楼做出拆迁补偿，当然能不能成这就只有天知道了

我和他认识的这 6 年，他孜孜不倦的研究中国金融的走向，不止一次杀进股市，n 进 n 出，也做了很多投资，着实让我这种这辈子都只打算在房产行业的笨鸟汗颜，前几天还见过一次，告诉我他要开宠物店了，我又耐心听他回顾了一下过去的失败经验，展望了一下未来，我现在脑袋里都还回响着他浓厚的东北口音，“做大做强，再创辉煌”

唯独呢，他没买房

这些年我从未和他争辩过房价的问题，坦白说，我不和任何人争辩这些问题，我自己虽然是房产从业者，但我从不劝任何朋友买房，也不劝任何朋友卖房

倒不是说我这个人心眼坏，只是相对而言我自己也觉得我的数据有点拿不出手

他们跟我讲的都是什么？《世界主要国家及全球 M2/GDP 变化趋势》《全国 XX 个重点城市二手房挂牌均价涨跌幅情况》《全国人口老龄化加剧数据图》

我能跟他们讲什么？三环线这边有个学校在建，XX 小区的主力户型已经有 2 个月没人挂牌了，XXX 小区又推迟开盘了

看到木有啊，我就问你丢不丢人啊，说不说的出口啊，他这明显是在对我实施降维打击啊，这是利用他的优势知识面把我按在地上毒打啊

我在知乎上也看到了很多履历很流弊的大牛，动辄成功预见房价走势，带领成千上万人发家致富

好羡慕啊，我如果能预见房价走势，哪怕只带领 1000 个人致富，哪怕每人能给我 1 万块钱辛苦费，哪怕 5000 也好啊，我也就不用在这里写知乎了

说来说去，哎，都是书读少了

故事说完了，我再跟各位聊聊我一般是怎么看房价走势，以及解读政策的吧

首先，我是不敢说全国的，这个在我看来太大了，拿我所在的武汉打比方

聊一个很熟知的政策 “限购令”，这个政策最近一次好像是 2016 年 9 月 30 出台的

刚开始是真严啊，必须 2 年且不间断社保，然后到了 2018 年，只要是个本科大学生就可以落户，然后到了 19 年，又再次放宽，变成积分落户制

政策还是那个政策，可是带来的意义以及限制的人群，可就完全不一样了呢

再聊一个 “限价令”

前几年武汉什么 “茶水费”，强加精装修，之类的新闻应该是屡见不鲜了

可是你有没有想过为什么啊

他开发商要赚钱，为什么不直接摆明了加在房价里？要搞这么些门门道道，遮遮掩掩的呢，我自家建的房子，我乐意卖多少我卖多少，大不了就是你不买呗

买房的难道数学都这么差？

把房屋总价拆分为：合同价 + 精装修 + 茶水费

这样难道就算不好帐了？

就是因为有这个政策嘛，就是开发商卖房的备案价，必须要房管局同意，才能开盘嘛

很多人说武汉的房价都是中介炒起来的，真是太看得起这个行业了啊

和开发商比起来，中介真的就是个弟中弟啊

你看看这段时间武汉的中介都在干嘛，二手房基本都不做了啊，都是帮开发商爸爸卖新房啊，倒也不是因为这段时间突然开始抱资本大腿的，以前咱也想，可以前不是不给抱吗，前两年武汉才几个楼盘开盘？现在呢？180 多个啊

要说搞钱砸穿你的认知，那还是得看资本家爸爸的

为什么前两年和现在开发商对中介的差别这么大？

因为前几年武汉是属于楼市调控期的，你要考虑一个道理，如果政府要调控房价，要么从新房，要么从二手房下手，但是二手房下手，是很难执行的，因为每个二手房业主都是一个单独的个体，但是新房，就简单多了，只要给每个楼盘设置一个比较低的**备案指导价，**也就是我前面说到的限价令

又比如同一个地区，两个小区，相隔 500 米，有一个十字路口，又拥堵电动车又多，这个小区送孩子上学不用过马路，一个小区涨，另一个小区跌，很难理解吗？

一个学校的规划带动周边十几个小区涨价，真的很难理解吗？

另外呢，说起买房投资，在知乎上，好像就是讨论的就是一群动辄开着几百万豪车，银行上千万存款，出场就自带 BGM 无敌是多么寂寞，现实中买房投资的这种人，我真的基本上没见过

我所见过的普通人买房投资，大多都是和我们一样的老百姓，辛苦了很多年，有个大几十万存款，放在银行呢，嫌利率低，炒股呢，不敢去，其他投资渠道呢又没有，只是想买个房子，哪怕放在那，哪怕租出去

我是真的劝你少看点这种电影，对网络描述的社会少一点幻想，会害死人的

你看，我们聊的压根都不是同一种人群

最后啊，如果呢，您是我上面形容的第一种投资人，那您百忙之中还能抽空看我一个小菜鸟写的文章，真是辛苦您了，我万分荣幸，蓬荜生辉，祖坟冒烟啊

但是如果呢，您是我说的第二种人，我这里建议呢，您还是得自己走出去，问问周边的小规划，问问目前这个城市的限价或限购政策，银行的利率，然后自己做做笔记，跟着中介看看房，几个售楼部转转，对比一下，1-2 个月的时间，周边房价到底是涨还是跌，一目了然对吧

要知道房价涨还是跌啊，没有那么多的金融知识，也是可以知道的，但是要坐在家里就看看新闻，找找数据就能知道，那我只能说

好羡慕啊，我还是吃了没读多少书的亏

最后，如果您只是单纯看个乐子，那都无所谓，但如果您手上拿的是一笔自己辛辛苦苦攒了很久的银子，现在确实很纠结买房的问题，我只是希望告诉您

买房，卖房，对于我这种小老百姓来说，从来都是一个很严肃的事情，需要我花费时间，自己走出去找对我有用的数据认真对待

最后呢，因为那天和我文章开头的投资专家聊了一下白，他又跟我讲了一大堆目前国际上的大经济形势，有一个问题我到现在还是没搞懂，美国签 2.2 万亿刺激计划，这事和我手上有几十万想买个房有什么关系啊？我家这点破事都惊动美国 ZF 了？

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知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

不会，数值上不会，因为通货膨胀！

20 年 4% 左右的通货膨胀速度

钱就不止贬值一倍了！

而且，看城市，北京，上海很难。一个政治中心，一个经济中心

深圳，广州也是制造业中心，也很难。

二线也基本很难，因为可以从三线，四线吸引人口

现在中国城镇率大概在 57.6% 左右

三四线城市还可以适当从农村抽水

但未来应该是不行了

因为中国许多人口不能城镇化

比如现在 40 多岁的人，没什么学历，没什么技能

农村生活成本低，在城市他怎么办？活不下来的！

不行的，这些人很多

所以我个人预测这一波三四线城市房价涨完了

三四线城市基本没有接盘侠了

因为一二线城市吸引人口，而农村没什么人口补充的！

三四线过几年甚至人口会减少!

被炒起来的三四线已到强弩之末，房子升了但却卖不出去？_WE 言堂_WE 言堂_全景网

安徽的阜阳今年涨幅不容忽视，据了解阜阳的城南新区是房价最离谱的一个区，2017 年相继迎来了碧桂园、绿城、皖新、置地、一涵五大项目，均价达到 9000 元 / 平，其中碧桂园更是突破 11000 元 / 平。

前 9 月全国住宅用地出让金猛增 42% 三四线城市房价上涨值得警惕！

这些是人为炒起来的，而且基本没有接盘侠了！～

很难出手的

不过地方政府可以卖地赚一波还钱

开发商可以赚一波还钱，银行的，借贷的

大开发商又可以赚一波钱

碧桂园到那个城市，那个城市房价都涨起来了，没发现吗？

为什么最近碧桂园，恒大市值在涨？

很明显，三四线房子卖的好啊

所以业绩好，故就涨了

但现在买了谁接手？

范恒山：2016 年中国城镇化率达 57.35% 2020 年将超 60%

一年不过 0.65% 左右人口，不到 900 万

还不够 30 个二线城市吸收的了，目前如武汉提出 5 年 100 万大学生，可还有高中生啊！初中生啊！一年绝对不止吸收 30 万！

所以未来三四线城市人口在减少

那些地方房价为什么涨？

宏观方面是政府逼的人不能在一线，二线买房！

其次更重要的是

山高皇帝远，水浅王八多

知乎用户 爱财的寒霜君 发表

未来中国的房价会朝向哪里？是涨还是跌，这个都是很多人关心的问题，但是房价具体会怎么发展没人能给出一个准确的答案。

但是你要是去问房地产界的人，很多都会给出这样的答案：短期看金融、中期看土地、长期看人口。也就是房价的走向会受到这三个因素的影响，而且从这几年的房价走势来看，这三个因素确实也对房价起到了很大的影响作用。

不过我个人认为人口才是影响房价走势的最重要因素，这点我们可以以过去 10 年为参考来对比下人口增长（主要是城镇人口）以及房价增长的关系。

2008 年到 2017 年人口增长与房价的关系

下图是 2008 年到 2017 年我国城镇人口增长趋势


下图是 2008 年到 2017 年我国商品住宅销售面积增长趋势


下图是 2008 年到 2017 年我国商品住宅销售额增长趋势


下图是 2008 年到 2017 年我国全国商品住宅均价增长趋势

通过对比，我们可以发现，虽然城镇人口和商品住宅的增长趋势没有绝对的正相关， 但是总体的走向是基本一致的。

另外，我们可以从城镇就业人口和新增商品住宅面积关系来看下房价的走势，因为城镇就业人口才是真正的潜在购房人群，所以城镇就业人口与新增住宅面积的关系更能反映房价的需求。

下图是 2008 年到 2017 年我国新增城镇就业人口与新增商品住宅面积的关系。从 2008 年到 2017 年我国每年平均新增城镇就业人口大概是 1151 万人，同期新增的住宅商品房面积每年平均是 9500 万平米左右，相当于每年新增的城镇人口人均对应的住宅面积是 8.25 平米。

而目前根据有关数据统计，我国城镇居民的人均住宅面积大概是 30 平米左右，这意味着过去 10 年，新增的城镇就业人口当中大概有 28% 的人转化为了购房人群，还有 72% 的是没有转化为购房人群。

未来人口负增长，房价将何去何从？

通过上面的数据对比，我们可以看出过去 10 年我国房价的猛涨受多重因素的影响，但是总体来说，城镇人口的增长才是主要的，而未来我国人口红利会逐渐消失，人口增长缓慢甚至是出现负增长。

比如过去 10 年我国城镇就业人口的增长率基本逐年下降的，除了 2010 年的增长率比 2009 年高之外，其他年份的增长率都比前一年低，而且未来这种增速放缓会更加明显，甚至出现负增长，这一点可以从生育率看出一番。

下图是过去几十年我国人口生育率的增长情况：

从 1986 年开始，我国的生育率基本都是逐年下降的，2016 年实行全面二孩政策后，2017 年出生不但没有如预期那样多出生 343 万人，反而减少 63 万人（减少 3.5%）；2018 年不但没有如预期一样多生 79 万人，全国活产数反而少了 250 万人（减少 14.2%）。

目前我国人口出生率已经低于美国、英国等欧美发达国家。

另外社科院在 1 月 3 日发布了《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告 No.19》，报告显示中国总人口将在 2029 年达到峰值 14.42 亿，2030 年起进入持续的负增长，如果总和生育率（每个妇女平均生育子女数）一直保持在 1.6，人口负增长将提前到 2027 年。

与此同时，从 2010 到 2040 年，预计中国老年人口将总共增加 2.24 亿人，年平均增长率为 3.62%，平均每年净增 746 万。

所以未来 10 年时间我国的房价将会迎来一个重要的拐点，一方面是人口出生率减少，对应的新增人口住房需求会变少，另一方面随着我国老龄化的进一步加剧，未来将会出现很多 2 个家庭 2 套房留给一个人的现象，很多人将会继承更多的房产，到时将会进一步减少房产的需求。

所以未来我国房价将会迎来一个重要的拐点，未来 10 年部分城市将会出现较为房产过剩现象，特别是二三线城市的房价甚至可能出现下降的情况。

至于人口出现负增长之后我国房价将会何去何从我们拭目以待吧！

文章作者：南瓜

文章链接：未来人口出现负增长后，我国的房价何去何从？

文章来源：公众号

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知乎用户 温酒 发表

这个问题爆有意思的。

我已经听过很多同事跟我说：

我们孩子结婚的时候，房子肯定够的。

我心理默默在想，

他是在诅咒他爹妈在他孩子结婚前就西去吗……

房产因为具有大众承认的价值，空间上的绝对性，成为了一种天生通缩的硬通货以后，就具备了收割未来社会创造的财富的功能。在这种天然通缩的属性去除之前，是不会跌的。

如果你问我人口减少会不会导致下跌？我说会。

但是，中国太大了…… 房价下跌和房价全面下跌，当中差了十个日本经济崩盘。

整体人口减少，不代表局部地区人口减少……

所以，正确的结论应该是：局部地区房价下跌，局部地区房价上涨。

另外，划重点：

这里的下跌是按照购买力计算的，

如果按照货币计算的话……

那就不好说了。

并且，划第二个重点：

以上的结论是通过自由市场规律推测的。

没有考虑看不见的大手。

这只手很魔幻。

知乎用户 八面山人 发表

不会全面跌，一线城市贵上天，县级地区跌成纸。

中国太大了，不管什么东西扯上全面，都很扯。

俄罗斯面积比天朝大，只有一亿多人口，却全挤在莫斯科等几个大城市，地铁每天仍然挤成狗。

计划经济时代，人口被人为限制在农村，今天的城镇化就是向一线二线集中，就算总人口砍掉一半，北上广深仍然不缺人。

而且我们的城镇化也不高，日本近 1/3 人口集中在东京附近，英国 90% 的人集中在伦敦城市群附近。

京津，长三角，珠三角城市群，就像 3 个漩涡，不停吸收人口。即使全国总人口减少，也不影响这 3 个城市群人口稳步增长。

一线不缺人的前提下，他还怕房价跌？

知乎用户 拿铁智投 发表

对于房地产来说，正所谓 “长期看人口、中期看土地、短期看金融”，不断下降的出生率才是我国楼市长期最大的隐忧。

人是经济社会发展的基本要素和动力，是一切经济活动的基础。近些年来，由于计划生育政策的长期实行，我国的人口危机开始显现，出生人口大幅减少，生育率大幅降低，人口老龄化加速到来等问题开始进入人们的视野。

一、消失的接盘侠

按照国际惯例，如果一个国家或者地区 60 岁以上人口占到总人口的 10%，或者 65 岁以上人口占到总人口的 7%，这个国家或者地区就步入了老龄化社会。根据这个标准，我国从 2001 年起就已经步入了老龄化社会，如今正在迈向深度老龄化的过程中。

截止 2017 年，我国 65 岁以上人口达到了 1.6 亿，占总人口约 11.5%。随着医疗条件的改善和人均寿命的延长，在未来，我国老年人口还将继续增长，根据预测，到 2050 年，我国 65 岁以上人口将增长到 3.6 亿，到时候我国每 4 个人中就会有一个 65 岁以上的老人。

除了老年人口不断增多外，晚婚少子才是造成我国人口危机的罪魁祸首。

数据显示，近些年来我国男女结婚年龄一再延迟，从 20 世纪 70 年代的 21 岁左右延迟到如今的 27 岁左右，在东部等经济发达省份，平均结婚年龄更是达到了 32 岁。

物质条件的改善、受教育年限的延长、房价持续走高、人们对精神自由的追求等，使得中国男女不仅习惯于晚婚，对婚姻的态度也越来越慎重和开放。而对于现在的年轻人来说，即使没有晚婚，在巨大的生活压力面前，也面临着 “想生不敢生” 的困扰，这也在一定程度上影响了我国人口的出生率。

相关数据显示，1990 年我国人口出生率为 2.1%，而到了 2000 年中国人口出生率就断崖式降到了 1.4% 的超低水平，2017 年进一步降到了 1.24%（世界平均水平为 2.5%）。也就是说中国只用了 10 年就实现了从高出生率国家到低出生率国家的转变，而这个过程一般国家需要 50 年。

虽然自 2016 年我国实行 “全面二孩” 政策后，我们出生人口攀升至 1786 万，创 2000 年以来新高，但是随着生育堆积效应的消退，我国出生人口急速减少，2018 年更是降至 1500 万以下，我国开始进入人口负增长时代。

二、高房价谁来接盘

人口老龄化对中国经济的影响是全面的。

首先，劳动力供给减少，潜在经济增长可能下降，未来我国经济将长期保持 L 趋势。

同时，随着老龄化的来临，社会保障和医疗支出会显著增加，政府未来减税空间不大，人们的可支配收入也会减少。

另外，随着就业人口的不断减少，各个城市会面临新的抢人大战。如今在在东三省、内蒙古、京津冀、长三角、长江中游地区，均存在着不同程度青少年人口占比偏低的问题。2017 年年初至今的抢人大战，对象只是存量人口，如果中国长期维持超低生育率，未来可能会出现 “无人可抢” 的局面。

从国际经验来看，随着城镇化的不断推进，人口向大都市圈聚集是人口发展的一般规律。尤其在城镇化后期，人们会越来越往大城市集聚。这几年，在 “抢人大战” 中，杭州，南京，西安等二线城市表现最为活跃，这些城市房价的涨幅也最大，一系列抢人政策在一定程度上就是变相松绑房地产限购政策，也是为高昂的房价寻找接盘者。

但是在人口越来越往一、二线城市集聚的同时，三、四线城市则出现了人慌。从 2011 年到 2016 元，全国人口平均增速为 0.51%，而三四线城市合计人口增速只有 0.45%，大幅落后于全国平均水平。一旦未来出生率继续走低，再加上三四线人口的持续净流出，人口的大幅减少势必会冲击三四线脆弱的楼市。

短短几年，从计划生育到为国生娃，政府对于人口的态度发生了天翻地覆的变化，但是高昂的房价早已成为了最好的避孕药。在未来，晚婚少子，老龄化趋势都有可能将楼市送上断头台。

在楼市这场巨变中，没有谁是赢家。

知乎用户 重度患者 发表

我始终都认为，在一定生产力水平下，人口因素是最至关重要的因素，是任何时候都不应该忽略的因素。

农村人口向城镇集中，以现在 60% 的城市化水平，每年增加 1 个百分点，还有 20 年，这 20 年是农村衰败的 20 年。

20 年后也是中国人口开始大规模崩塌的时候，1962 年以后年出生人口基本都超过 2000 万，1962-1972 年平均出生人口 2600 万。

以 60 岁退出劳动力市场计算，2022 年开始会出现劳动力衰退高峰，以 80 岁的平均寿命计算，2042 年出生人口大约 1000 万左右，2042 年会开始人口死亡高峰，每年减少人口约 1500 万。

那么，20 年、30 年后房价到底会如何演变呢？

我也做一个分类：

超一线城市：北上广深

一线城市：强势省会、重点城市

二线城市：弱势省会、区域性中心城市

三线城市：地级市

四线城市：县级市、重要县城

五线城市：县城、重要乡镇

乡村：普通乡镇

乡村：农村地区

我们要知道，人的财富是逐层跃升的，跨越式增长只属于小部分，20 年后，农村的人才和劳动力基本被城市消化殆尽，小城市和经济滞后地区城市会开始大规模人口和经济衰退，就是上面的五线城市，年轻人和劳动力向中心城市聚集。

至于一、二、三线城市的衰败还早，中国的财富和人口还是向这些城市集中，房价在这些城市依旧是筛选人才和财富新贵的重要武器。

就像俄罗斯以及日本这些国家一样，中国的规模比它们更大，大城市和重要区域中心城市会吸引处在小城市的人口的迁徙，人口减少会进一步加剧这种衰败，从而走上恶性的循环，就像近些年农村地位的衰败一样。

现在的年轻人不要担心一、二、三线城市的房价，只要这个城市处于区域性的中心，在你生命的保质期内，房价都会是一个上升和平衡的态势。

房价很多时候可能就是一个对未来发展的预期，小城镇小县城 20-30 年后会成为中国老龄化的蓄水池，但这些地方的房价现在也并不算太高。

目前来看，中国城市的房价处在合理的区间靠上的位置，这是因为中国经济的快速发展，人们普遍对经济的看好，对未来收入的预期性增长抱有希望，因此愿意为房子付出更多的预估。

随着中国经济进入中低速增长期，对个人的预期收入增长会带来负面影响，对房价可能的增值速度人们会进入新的考量阶段，房价进入平稳期，在明星城市和投资潜力高的地方才会出现大规模的涨价。

中国是一个政府协调性极强的国家，也是战略性规划性极强的国家，未来 30 年内，房价大规模跳水可能在部分地区出现，尤其是经济和房价大增长的明星城市，但中国整体上房价跳水的风险很低。

知乎用户 干货逻辑​ 发表

未来人口下降反而有可能促使房价更加上涨

我这里说的不单只是人口净流入的大城市，而是所有城市长远来看都是处于普涨的情况，只是涨速天差地别而已。

听起来很反直觉对吧？

很简单的道理，如果未来人口下降的趋势不可避免，国家首先面临的问题是什么？

答案是养老金缺口。如果人口下降成为趋势，首先会面临一个老龄人口比例不断提升的局面，而年轻劳动力占比减少，就意味着养老金账户的增量减少，支出会持续增加。

我们可以把未来养老金账户要支出给退休人群的份额，看作为 “负债”。

猜下国家会怎么解决这问题？方法就只有一个，就是通过通货膨胀，稀释负债。也就是会加大广义货币总量，从而使未来所需要支出的退休金的实际购买力下降。直观点类比，就是现在 4000 块可以买一吨米，到以后可能只能买 100 斤。

而这已经有迹象了，看看近 20 年才提高了几次养老金比例，每次提高多少，赶得上通货膨胀不？

而如果通过通货膨胀来稀释养老金 “负债”，本质上就牺牲所有人的存款购买力，来解决养老金缺口。

最好的情况是，房价涨幅低于其他物价涨幅，但恐怕这很难，即使做到了，房产持有者依然不会亏。

其实自从布雷顿森林体系解体以来，世界上所有国家，都是通过通货膨胀来解决的。

97 亚洲金融危机，香港政府救市，采取量化宽松，那时候多少人说买不起房，房价不可能再涨，结果呢？到现在香港房价涨多少了？

08 年金融海啸，奥巴马 6 万亿救市，房价涨到现在。

美国近两年疫情这么严重，失业率创新高，很多人都说美国房价不可能涨，这情况下哪还有人买的起房啊。结果呢？一年半的时间普涨 30%。

所以你如果只简单的拿商品经济的思维去看资本市场，总是觉得房价那么高肯定没多少人买得起，恐怕你会错一辈子。

并且现在可以告诉你，2021 年或 2022 年是下一轮房价暴涨的开始。为什么？首先要从房价的底层逻辑出发，你要理解了资本市场价格决定原理，才好去预判房地产市场。

如果你真想看懂房价问题，建议看以下公众号文章：

为什么 2021 年是下一轮房价暴涨的开始——一篇文章把关于房价的所有问题讲透​mp.weixin.qq.com/s/SEuI0CsRHXFjX4iJlM2RCg​mp.weixin.qq.com/s/SEuI0CsRHXFjX4iJlM2RCg

知乎用户 者也 发表

中国发展趋势是城市化，目前城市化率是 50% 多，二三十年能达到 70%，往后还会提高。未来 30 年，只要中国 gdp 增长，房价必然会涨，国家的目的是让房价缓慢增长，二十年翻倍是可以接受的，一年翻倍太疯狂了。

至于人口负增长，减少的都是农村人口，城市人口总体上是增加的。以后的人口也会越来越集中在城镇。目前的人口流动是农村→小城市→中等城市→大城市。

因此，什么时候农村人口不接盘小城市了，那么就是小城市房价下跌的时候 ，然后是中等城市，最后才是大城市。

知乎用户 keith199 发表

不会，为什么，因为那个时候，大多数房子都变成公有产权，只租不售。

没有价格，自然不会涨跌。

你能预测人口少了，国家测不到？

你想想，到时候城里人一个人名下十几套房子，不交 1 分钱，出租租金也不交税，靠房子赚的盆满钵满。经济也差，国家收不到税，那时候国家会坐视不理。

现在全搞公寓房，公租房，就是为了让大家给国家一辈子打工，不要给资本家打工。

30 年后，把现在的老房子拆了，赔钱不赔房，让你拿这个钱租到老死，再来个遗产税，以后就全部都是国家的房子，想住，每个月给国家交租。

这下理解为什么身份证叫居民身份证了吧，你是个临时居民。土地房子都要感谢国家。

回答点回复

1 所谓赔钱不赔房，住户不同意不可能实施。

实际上 3 线 4 线棚户区改造，老公房改造，都是不给原位补偿房子的，都是给的钱只够 3 环买房，想买原地，对不起加价。

你可以觉得不公平做钉子户，但是 3 线政府是勇于强拆的，给你房子下个危房鉴定，不许过户交易，再断水断电，也许你能抗的住，但是 99% 的扛不住。

再补充一点，最近凡是着火死过人的城市农民宅基地房，哪个不是分分钟拆了，不要质疑政府的能力。你能保证房子永远不着火？

知乎用户 窦月​ 发表

看见了一个问题，将来等人口下降之后，我们盖了这么多的房子，这些房子怎么办？会不会没人买而出现大规模空置的情况？今天就说说这个话题。

其实人口下降导致房子空出来的事情已经出现了，只是可能跟大家想的不一样。

比如我小时候我们那边的乡镇里一个班还有二三十个人，但是我们那代人是中国最后一个婴儿潮，之后出生人口越来越少。现在我们那边乡镇学校已经撤销了，剩下的个位数学生全部归到了县里，乡镇的房子也一样，年轻人都走了，只剩下老头老太，70% 的房子都在空着，也卖不掉。

如今经过几十年的演变，现在老家那边的趋势是，如果考上大学，一般都去大城市，运气好而且能力强的那些人就在一线城市扎根了；县城的有钱人，会到省城或者省城周围的稍微大一些城市买房定居；村里的年轻人去县城买房，如果适龄男性青年家里没钱让他去城里买房，他大概率娶不到媳妇。

这样，人口实现了一波涌动，一线城市吸收了全国的人才，大城市吸收了小地方的有钱人，小地方吸收了村里的年轻人。

所以这些年年轻人在减少，但是一线大城市人口还在增多，各省的省会可能也在增多，但是到了县城一级，有的县城人口变多了了，有的县城人口减少了，但是村里基本不可避免人口减少了，甚至不少村里彻底没人了。

大家看出来了吧，人口资源整体是从下往上流动的。

同理，还有很多枯竭的资源城市，比如鹤岗，我查了下，国家认证过的资源枯竭城市就有 69 个，这些城市曾经热火朝天，如今都已无比凄凉。还有更过分的，有些城市人口都搬离了，跟鬼城似的，一个人都没，抖音上有这种地方，大家可以去搜一下。

这些城市的老百姓如果眼光毒辣，很早就意识到了这种城市将会枯竭，就早早把房子卖掉搬走了，如果眼光不行，可能面临的一个问题是，大家都在抛盘，没人接，房价越来越跌，最后成鹤岗了。

这个现象并不只发生在我国，其他发达国家的情况都差不多。比如日本就是这样，乡村彻底衰败了，只剩下少量的温泉村还有度假村还在，其他的村里空的跟闹鬼似的。与此同时，人口大量向东京大阪等城市聚集，日本的那几个巨型城市现在已经大得离谱了。日本的头部城市也不是均匀地增加人口，这些年的数据显示，越大的城市，人口流入越明显。比如最大的东京圈，半径 50 公里范围内，聚集这 4300 万人，经济规模跟比俄罗斯都大，占到日本自己的 38%，并且东京圈还在吸收别的大城市，以前总说 “东京大阪”，现在东京是大阪的五六倍。

这可能跟不少小伙伴的理解不一样，为啥都那么挤了，大家还再往里边挤呢？主要是因为人口聚集的地方，交易就会变得很活跃，产生各种稀奇古怪的产业，让大家赚到在小地方赚不到的钱。

咱们不提那些本来就喜欢抱团的科技公司和金融公司，聊点普通人玩的，比如在中国一线城市，就有一个叫 “专业找猫” 的业务，你想想啊，大半夜你家猫跑了，你焦头烂额不知道去哪找，慌不慌？这种情况下，就有人开始专业找猫，带着各种设备过来帮你找。这项业务非常贵，可能需要八千到一万，不少小伙伴说，我的猫都不值那个数，可是大城市的人不这么想啊，很多人收入高而且把猫当家人，自然不在乎花几千块把猫找回来，专业找猫人士可能没啥学历，照样能月入过万，这在小地方根本是难以想象的。

还有前段时间搬家，搬家公司师傅劲超大，而且非常能干，搬完家我给了他两百块红包，他跟我说他以前在工地搬水泥，一天要搬 30 吨，一个月三四千，到了北京搬家公司这点活白领们看着辛苦，对于他来说就跟过家家似的，收入翻了三四倍。

对于没学历的小伙伴，一线和小地方差距都这么大，对于有专业知识的那些人来说，去大城市和小城市的更是天壤之别，比如航天和气象等专业，全国只有几个地方有工作，我自己干的码农行业，大城市和小地方收入差好几倍，想也不想会去大城市。

同理的还有韩国，韩国也是老龄化严重大家不给生孩子，对应的效果就是基层乡村和乡镇大规模荒掉，反倒是首尔房价一再走高，甚至房产税加税之后，首尔房价继续逆势上涨，就这么逆天。网上找了张图，大家感受下：

大家看懂这个趋势了吧，人口变少之后，各个城市的人口并不是均匀变少。比如人口减少 10%，并不是每个城市人口均匀地少了 10%，而是自下而上地把房子空出来，大量的农村人口消失，房子彻底荒掉，很多城市人口锐减，但是核心一线城市人口更加多，人口更加聚集。

再以韩国为例，韩国这些年人口一直低迷，但是却一直向首尔集中，基本上所有能拿的出手的企业全部聚集到了首尔，首尔的房价高的跟香港似的，尤其是他们的 “江南区”，也就是前几年特别火的鸟叔那首歌《江南 style》里的 “江南”，房子贵的令人发指，因为跨国公司总部，韩国尖端企业总部都在那里。那地方的房价从 1997 年开始就一路飙升，经济发展好的时候小涨，经济不好的时候大涨，疫情爆发后超级大涨。

说到这里大家可能很纳闷，为啥经济不好的时候房价却会暴涨呢？

也不复杂，每次大危机都会出现政府放水，但是经济不好的时候富人们拿到钱却没地方投资，优先抢稀缺资产，而整个韩国最稀缺的就是江南房产，可不是疯抢？所以房价一直涨，经济危机时期涨的更离谱，有 “江南不败” 的传说。

其实想想也正常，大家记得吧，去年疫情开始后，政府为了救济小企业也开始放款，深圳房价应声上涨，不过政府一顿打压后，基本压住了。文在寅作为韩国左翼领袖，上台的重要口号就是 “公平”，还要治理房价，不过从现在的情况来看，文在寅同志搞得一塌糊涂，毕竟左翼背后是韩国基层老百姓，右翼背后是日本和美国，老百姓嗓门大，美日财团财力足，也不是善茬，到处使绊。

从经济规模角度讲，现在大首尔区的经济体量占到了整个韩国的 40%（跟东京圈在日本的地位差不多），排名第二的釜山经济圈只能达到首尔的 1/10，大家想想有多么恐怖。

不仅如此，更夸张的是，好的一线大城市顶着房产税房价继续往上涨，发达国家这个趋势特别明显，比如美国，越是好房子，不仅贵，而是房产税还高，这些年一直涨，日韩也差不多。德国也差不多，找了张图：

说到这里，大家可能纳闷了，一线房子都那么贵了，为啥还能涨？

这个原因很多，直观原因就是经济只要继续发展，就会出现大家收入增加，有钱了自然会买房，没啥悬念会推高房价。

而且一线房子存量大，每年交易的非常少，价格是边际交易量决定的，比如你们小区有一百套房子，房价就是最近成交的那套房子定的，所以并不需要大家收入都涨房子才能涨，少数高薪阶层就能推上去，而且如果大家知道房子将来会升值，就更不抛了。

一个东西想一直升值，一个重要的原则是大家都握在手里不能抛，美股就是这样，换手率极低，我们一线的房子也一样，平均持有五六年以上，啥时候我们的股票大家买了像持有房子一样拿着，那股市就会越来越好。

另一方面还存在 “换仓” 的问题。这又是啥事呢？比如你在东北有五套房，但是这些年基本没涨或者涨幅不大，你会一直持有吗？可能会持有，但是理智的做法是把这些房子卖掉，换成升值前景比较好的房子。

这样的结果就是，房价涨幅不大的地方有钱人抛掉当地房子向一线聚集，导致马太效应更加明显。

我国的当前的限购政策对这类人影响很大，一定程度上延缓了这种 “换仓” 进程，不少人想换也没有资格，所以换不成。不过操作难不代表搞不定，我这些年碰到太多人，在老家非常有钱，毕业后到北京，专门找能解决工作居住证的地方上班，工资低也没事，就是为了拿到房票后把老家的房子换到一线。

这两年房地产行业一直不景气，环京的房子腰斩，东北的房子也不咋地，天津也一塌糊涂，很重要的一个原因就是，不景气的地方有钱人继续抛盘去南方了，导致不景气地方的房子惨上加惨。

所以吧，等着人口下跌去一线捡漏的可能性不大了。

而且大家都知道货币超发，可能不知道货币到底是怎么往下发，货币是通过 “信贷”，也就是从银行借钱流入经济体，这里就有个问题：资产越值钱的人，越能借到这种超发出来的钱。

比如央行这两天降准，对市场释放了 1.2 万亿，这些钱你想去借能借出来吗？当然不行了，最起码的一点，银行为了防止你不还钱，需要你把房子抵押了。谁的房子值钱谁就能贷到更多的钱。

这就意味着，超发出来的钱大部分都进入了一线，进入一线的钱多多少少会进入房市，这会进一步推高资产。

比如张三名下有套房子，他觉得将来钱会越印越多，把它抵押了再买一套，等下次再放水，他的房子升值了，就可以卖掉了。

你说这像击鼓传花啊，本来就是，美股也不是大家用实实在在的钱推上去的，也是美国放水出来，机构借钱买股票，股票上涨，全世界各地的人都借钱去买，这样一路就上去了。如果持续几年银行不给贷款，房价就虚的一批，也是这个原因，股票也是这个逻辑，如果没有增量资金进来，也是半死不活。

有钱人和穷人最大的差别也在这里，富人用银行的钱赚钱，普通人却只能用自己的工资赚钱，赚钱速度天壤之别，当然了，破产速度也天壤之别，我们经常听说富人破产，却很少听说穷人破产了，穷人向来穷的很稳定。

所以接下来的趋势很明显了，就算人口下降，也是自下而上地把房子空出来，大家都想去的那种地方，房产税也压不住，因为这个世界钱是越来越多的，人的基本需求就是吃穿住行，除了 “住”，其他的花不了多少钱，所以房子在哪个国家都是大家最先配置的，而且也是大家最愿意花钱配置的，每年都有大量的新晋有钱人，好房子供应却永远跟不上。

当然了，这样演化下去，也不是完全没好处，将来一线的房子贵的离谱，可其他地方失去投资属性后，会越来越温和，如果买了也不涨，大家慢慢就不会屯了，房价开始走低，当地人的生活也就不那么焦虑了，如果房子不涨，大家也就不着急买房了，租着也没啥。天津就是这样，认识几个租房子住的 ，能买起房子也不买，口头禅就是 “反正也会跌下去，着急啥”，看出来了吧，房子不涨就没刚需。

不过过程是很痛苦的，因为我国大部分人是有房的，房价下跌已经让很多地方老百姓非常郁闷，比如天津这几年房价遭到一波重创，全市只有少数几个地方还在涨，我认识的天津有房阶层都非常痛苦，没房的反倒是幸灾乐祸，有钱也不买，住在出租房里等着看笑话。

其实这就是成熟国家的状态，一线都特别贵，一线的豪华盘贵到大家怀疑人生，不过其他地方都不咋地，年轻人也不着急买，只要房子不跳涨，大家也就不慌，慢慢耗着呗。

尾声：

说了这么多，基本上已经说得很清楚了，再总结几句：

1、超级都市圈会越来越大，这些地方的房子没有空闲下来的一说；

2、农村会进一步空心化，农村，乡镇，没啥好产业的地区人口大量流出，会空出大量住房；

3、除了少数城市，绝大部分城市房价慢慢会稳定下来，没啥投资价值，自然也就没啥泡沫，大家反而会过得轻松一些。

全文完，感谢阅读，如果喜欢点个赞吧。

知乎用户 磐石 发表

把房子等同普通商品，按照供需模型去分析房产的价格，本身就是一种有局限性的做法。

房子并不是普通商品，而是投资品。

不是说需要这个东西的人少了，价格就一定会跌。需要的人很少，但是价格持续高涨的例子在投资品领域并不少见。

比如说古玩，这个东西，几乎没有使用价值。普通人都觉得不知道这玩意儿拿来干嘛，用又不能用，吃又不能吃。但是这种东西还是持续上涨。

比如最近很火的数字币狗狗币和屎币，它有价值吗？几乎没有价值，之前几乎是空气币。如果按照供需模型来分析，这些东西都不应该涨。

房子其实一样，它背后的逻辑不是有多少人需要它。而是它积累了多少财富。

怎么叫积累了财富？国家在这个地方投资了多少固投，带动了多少产业，这些产业盈利能力怎样。不管是国家投的固投，还是人民在这个城市里创造的财富，这些都会积累在这个城市中，而这些积累的财富才是影响这个城市房价的根本动力。一个城市的造富能力强，那么这个城市的房价自然水涨船高。一个城市没有造富能力，甚至不停的吃老本，要国家财政补贴才能运营。这个城市的房价自然也没有希望。

如果一个地区，哪怕未来人少了，但是造富能力强了，这个地区的房价还是会提高。

例如硅谷，常驻人口不到 300 万，人口数量在中国来说不过是一个中等人口的数量，但是硅谷的造富能力远大于中国等量人口的城市，所以，硅谷的房价也会远高于中国的这些 300 万人口的城市。

所以看未来的房价，首先要看的，我觉得不是看房屋的供给和人口。而应该看当地的产业规划和发展。如果当地产业持续看好，例如有新的高新产业落地，未来当地造富能力可期，哪怕人口减少，房价仍然会上涨。

未来的城市，人口负增长是趋势，但是城市间产业的争夺才刚刚开始。

人口不会再是衡量一个城市房价涨跌的关键，未来产业的优化导致于很多产业需要的人口都会减少，城市人口的流入或者流出不再是能衡量财富积累的指标。北上广深，人口即使外流，只要产业持续能保持之前这种造富的能力，房价仍然不会降下来。

我的估计，未来中国的城市，仍然是一个两极分化的发展方向。

一部分中心城市，特别是有科技底蕴的城市，会持续发展，不管高新产业，还是普通产业都会逐渐的集中在这些城市，房价也会持续走高。而另一部分城市会逐渐衰落下去，人口被中心城市吸引更加严重，产业会逐渐萎缩，最终如东北某些城市一样，失去活力，房价自然会跌。

知乎用户 和王 5 发表

人口负增长，房价肯定跌。

弄的不好四分五裂……

房价那算啥事，命保不保得住哦

知乎用户 匿名用户 发表

取决于国家想不想让他跌，如果国家不想让他跌的话，可以搞新一轮棚户区改造，棚户区拆完了怎么办？那就把楼龄 30 年以上的非棚户区房子也列为拆迁对象 (反正我国房子质量也熬不到 70 年吧？)，继续印钱拆拆拆 (三四线城市人口减少房价低迷好几年了，然而这轮央行印了 2 万亿 psl 支持棚改，房价分分钟暴涨)

棚改的同时还可以继续放水，推出零首付低利率，不限购可任意购买

如果拆迁，放水也不管用了，那就行政手段强制规定房价低于多少不得交易

如果行政手段也不管用，人们纷纷签订阴阳合同私底下降价，那就国家禁止二手房交易，规定人们只能按指定价购买新房

什么，这不合法？那就修改法律就是了！

千万不要拿日本海南鄂尔多斯温州也崩盘过来举例了，都听的耳朵起茧了。这三个地方是因为没有限售限购限制土地供应，也没有大规模旧城改造，也没有持续印钱输血，也没有行政管制，才崩盘的，只要持续实行上述几个政策，照样不会崩

任志强说过，中国房价是政策市，取决于政府政策，什么供需，经济学理论都是失效的

知乎上已经有一堆长篇分析为什么西方经济学对中国房价无效，开征房产税为什么不会造成房价下跌，为何当初号称保汇率或者保房价只能选其一的人被打脸 —- 中国把汇率房价都保住了：

全面征收房产税是否会导致房价大跌？

天朝是通过怎样的操作同时保住了房价和汇率（目前来看）？

中国房价涨成这样，为何没有任何经济危机的征兆？

房价都涉及了哪些人的利益，才导致那么难降下来？

请记住，中国是半计划半市场经济，行政权利非常大

现在政府提的一直是防止房价过快上涨，而不是让房价下跌，并且拥有房子最多的就是权贵及其亲戚朋友，他们会让房子崩盘么？

知乎用户 万基米满赛 发表

这问题是 2017 年的

现在 2021 年都过了一半了

不知道题主等到了没有

现在北方好多地方都跌了，不知道题主下手没有

如果题主说的是一线城市，可能还要继续等

根据日本和韩国的经验

他们的核心城市房价从人口减少开始到现在连涨了十几年，目前还看不到下跌的苗头

以此类推，要等到核心城市全面下跌，可能要二三十年再加上二十年，也就大概是 40-50 年以后

就是不知道那个时候，作为 60-70 多岁高龄的你，还需不需要买房

知乎用户 苏式杂谈 发表

不用等到二三十年以后了，其实从去年房价已经几乎全面下跌了，特别是在 2020 年的人口普查中，中国的生育率已经跌到 1.3——进入全球生育率最低的国家行列，这个生育率公布以后，全国的房价几乎都出现了调整，有些地方甚至跌幅很大，不得不专门设立了限制低价政策。生育率的降低主要是因为近年以来，老百姓生活面临的 “三座大山”——住房、医疗和教育。

先说住房，房价高已经是有目共睹的事情，近几年国家在 “房住不炒” 的政策下严控房地产，早已提前布局，如今房价除了极个别地方有抬升外，其他大部分城市都有所回调，有些甚至对折出售。将来，依靠房地产来刺激经济增长的时代也会彻底翻篇。虽然来说，房子对绝大多数家庭还是属于 “大件” 商品，但也不是遥不可及的事情了。

其次是医疗，原来看病难，看病贵是共识。但现在国家从基础入手，开始对医药采取集中采购模式，大幅度降低医药价格，并适当提高医生诊疗费用，从根本上杜绝医生靠拿医药回扣看病的路子，这其实对医患双方都是双赢。另外，国家已经开始整治一些卫生所和医院依靠对一些病人过度治疗拿回扣的诊疗问题，这些对社保基金也是一种滥用，这些对看病都起到了减负的作用。

还有就是教育。教育最需要体现的就是公平。国家从去年已经开始执行新的学区房政策，今年又开始大力整顿校外培训机构及对学生的减负，目前都已经取得积极效果。

以上都已经开始或者执行，相信不久的将来，对绝大多数老百姓来说的是福音，也相信随着生活的不断改善，愿意要 “三胎” 的人也会越来越多，所以，二三十年后我国人口有可能还会缓慢增长，到时候房价涨不涨就不好说了。。

知乎用户 程然 发表

比较可行的情况是，房价稳中有升，但是上升幅度低于货币贬值速度。这样需要时间来消耗这些泡沫。

中央已经多次强调房子是用来住的而不是用来炒的，而且很多限购限售的政策很明显是希望房价不被再次炒上去，而又不至于大幅度崩盘导致大面积违约。或许中央觉得地方政府用 “卖地” 来维持政府开支的程度已经达到顶峰，如果继续炒高房价容易引起社会不良的反应。但另一方面又知道大幅度崩盘很可能引起大面积违约冲击中国得金融体制，所以用了一个比较温和的手段明升暗降，让房价慢慢降低。这期间买了几套房的其实都是不赔本的，但是一直以来没有机会买房的人反而是比较吃亏的，之后应该会有其他的政策跟进。包括目前精准扶贫的力度还是很大的，或许有一些积极地影响。而那些炒房的却可能因为限售令，而引起现金流断裂，其实是他们既得利益的丧失。这一点国家还是出于尽可能维护平等，把政策引起的负面影响丢给那些极端投机者。可以说在社会随大流基本不会吃大亏，但是能挣大钱的也会冒着要吃大亏的风险。之前炒房的提前撤出来的，就真的是利用炒房完成了资本的积累，而没有完全撤出来的就可能会要动用目前的既得利益，甚至最糟糕的情况是破产。

房价暴涨很直接的原因是金融危机，为了避免消费品的物价大幅度波动，引起社会不安，就只能把超发的货币投入非必需品市场，房地产、高端医疗、民办教育等其实可能都是可以考虑的蓄水池，最后没有选择后两项。而年 2015 年 7 月股市暴跌，也是将现金从股市引向了楼市。资本只会流向更能够增值的行业，这是大家的共识。

如果未来几年中国的金融秩序能够稳定，国际经济能够少一些波动，中国的房价也可以慢慢降下来。但是一旦金融秩序出现危机，房地产不能够再次成为蓄水池，央妈超发的货币恐怕就要流向医疗教育了。医疗意味着一个人的生命健康，教育更是和一个人发展有关，其实之前捆绑房地产也是因为户口制度也和社会福利挂钩，房价上涨人们还能承受。如果医疗行业和教育行业出了问题，这个不良影响就会更大了。学医的同学目前还处于被严重压榨的阶段，公立医院就是靠压榨低年龄的医生来换来运转的可能。医患关系的尖锐其实越来越严重，当医疗价格大幅度上涨后，恐怕中国的医疗体系和医保制度就会崩溃，因为年轻的医生不可能自己一年给医院开工资，以维持公立医院的运转。然后最大的可能就是教育，义务教育作为提高社会全体人员素质的稳定器，应该不能砍下来，那么高中、中专、大学的学费可能会成为又一个被炒的对象。

知乎用户 thomas 发表

房价高涨和人口其实关系不大，是金融现象，是大规模信用扩张的副产品。人口即使下跌，只要社会大规模间接融资产生信用货币房价还是暴涨。即使人口很多，但是信用债务扩张到现金流崩裂，借新还旧也无法维持债务了，照样会崩溃。

知乎用户 萧易 发表

说实话，这个问题的意义不大。

如果你是刚需，你会因为二三十年之后房子会降价，而现在就不买房不结婚？

如果是炒房客，他会因为二三十年之后房子会降价而现在不投资？说到底，炒房是个博傻游戏，他一定会赌自己要在那个时候之前就全身而退。

所以，既然二三十年之后的事情没办法影响你现在的决策，你管他干嘛？

知乎用户 xiaoming zhou 发表

任大炮说过，以前八个人一间房。现在，一家人一间房。以后，每个人，都想自己有间房。

人口减少一半。可是需求是以前的 8 倍。你说呢？？？

知乎用户 187 的长腿鹿​ 发表

市场价格永远提前反馈，怎么可能等到 20-30 年后？现在不已经在下跌了吗？

知乎用户 沈从文家的猫 发表

棚改之后，县域房产再无神话！

原创 沈从文家的猫 跟着央妈去投资

中国的棚户区改造始于 2008 年，一直到今天仍在推进，但没有哪个年份，能像 2015－2019 年那样，对整个中国产生如此深刻的影响

老余家在豫北一个五线小城，属于郊区，距市里不算远，十多公里，从家到城里只有一路公交车，上午两班，下午两班

当地没啥产业，老家很多人和老余一样，都在外地打工

2016 年中秋节后，老家传来消息，村子被政府划入搬迁范围，近期就要行动，年底要拆！

事发突然，等不到工期结束，老余等人匆匆赶回了家

拆迁方案出来了，和两年前远房大舅哥家的拆迁方案不同，这回政府不给分房子了，改成了直接给钱安置

大舅哥家里拆迁时，农家小院虽然没有了，但在市里给分了三套房，老大老二各一套，大舅哥住另外一套，不知不觉，两个儿子的婚房问题就给解决了

当时老余满是羡慕，心里盘算着这样的好事儿什么时候能落到自己头上

没想到刚刚过去两年，拆迁就来了

拆迁款是按照原房屋面积计算的，基本拆迁费用 3300 / 平，加上搬迁费，临时安置费以及搬迁奖励等等，加一块儿差不多 4000 一平

老余家原来小院儿不到 300 平，合计拿到拆迁款 120 多万，算上家里原来的十多亩地，政府补偿了 30 多万，合计补偿 150 多万

拆迁款到账的那一刻，老余几乎不敢相信自己的眼睛，自己在工地上累死累活，一个月也就 5000 块钱，这 150 万，自己不吃不喝也要干 30 年啊

说话间，老余狠掐了一下自己，确定不是在做梦

因为年底就要拆了，住房问题得解决，当天下午，老余就带着老婆孩子，来到了市里售楼部

虽然孩子还在上高中，但今后总是要结婚的，看了一下午，老余在同一个小区选了两套 120 平的住宅，4000 多一平，全款要了，现房

年底前，新房装修完毕，老余一家搬了进去

换了新居，手里还剩 30 多万，老余把钱存了银行，心里美滋滋，老余一家过了个幸福快乐的祥和年

从那以后，市里陆陆续续又拆了十多个村子，都是货币化安置，说来也怪，不到三年时间，市里房价却像坐了火箭，从原来的 4000 多一路窜到七八千，好的地段甚至过万

而老张显然就没有那么幸运，等了三年也没有等到拆迁，大儿子马上就到结婚年龄了，眼看着市里房价一天一个价，老张慌了，掏空积蓄，在市里给大儿子买了一套商品房

其实在城镇化浪潮下，幸运户们更多是像老余一样，补偿款仅仅是够买两套住宅的，老家的农田却没了，而后，该打工还是去打工，该上班还是去上班，很少有人能够像北上广深城中村的王老五，一趟拆迁下来，身价数千万甚至过亿，靠收租过活

没有得到命运眷顾的老张们，恐慌性上车，不惜掏空六个钱包凑首付，也要买一套商品房

而凑不出首付的另一些人，不是望房兴叹，就是漂在异乡，过起了 “躺平” 的生活

棚改货币化安置之于中国，的确把我们的城镇化进程大幅推进，但其后续影响是深远的

像老余所在的城市，本身基础产业薄弱，年轻人留不住，都在往省会跑，当地居民人均工资水平低，老龄化问题突出，这一系列因素，仿佛都在向人们宣示，房地产不应该被追逐

然而 2015 年的大拆大建，市里开发商盖了许多商品房，本身高库存让领导们很头疼，谁知货币化安置突然多了几千拆迁户，各个手握百万现金

这样一来，不光库存问题解决了，房价也在拆迁户以及恐慌性买盘的推升下，水涨船高

事情的转折发生在 2019 年，房价涨到一定阶段，全国范围内如果不是拆迁户，也不是其他暴发户，不掏空六个钱包，似乎很难买房了

如此一来，居民消费出了问题，企业人力成本，固定资产成本都在涨，整个经济似乎都出了问题，最关键的，开发商不愿意高价拿地了，货币化安置的资金来源从而收紧

2019 年，棚改货币化安置戛然而止！

再来看老余所在的城市，没有了新增安置户，光靠城市原住居民本身的购买力，是断然无法维持过万的房价的

后期一旦房价不再继续大涨，恐慌性上车的买盘也会消失，没产业没人口没资金，对于全国多数三四五六线小城市，结局都是一样悲惨

所以我们讲

棚改之后，县域房产再无神话！

知乎用户 大脚丫 发表

会的。

问题是你有几个二三十年。你的青春一去不复返。

知乎用户 陈大卫 发表

现在想预测 10 年后真的很难。但是肯定，老龄化严重的时代，不可能像去年今年一样全民抢房。

知乎用户 IT 网站设计 发表

80 年代就有人说过，独生子女政策会导致中国男女比例严重失调，可惜当年没人听，看看现在中国农村每个村庄都有十几个以上光棍，中西部地区更多，普遍存在结婚难结婚贵的现象，中国农村光棍人口可能有几千万之多，这些人可能孤老终身，这可是中国几千年来从未有过这么普遍的现象，可惜没人为这个事负责。与民族前途和国家发展来看，这些年轻人未来比房价更重要。用一句话形容当年那些人：肉食者鄙，未能远谋！

知乎用户 木子金​​ 发表

大趋势是这样的，新增人口下降，经济增速下降，城镇率 20、30 年后基本饱和，那么房子增长的动力在哪里？可能只有 “追求美好的生活” 的换房（更好的楼盘、位置、品质等）或者是通货膨胀带来的正常涨幅。但是我们国家的商品房不能简简单单的就说是“商品”，它的量很大，大约占全国 GDP6.6 个点子，GJ 希望的是它健康发展，房价全面下跌是有可能的，但是暴跌就不会了，影响社会发展了。个人认为 GJ 希望的是缓慢上涨，这样才能健康发展，暴涨暴跌都不好。至于 20-30 年后？这个谁说的清楚，如果爆发一个战争，什么都要洗牌。至少 10 年内还是有操作空间的。

还有一定要跟紧数据和政策，这些都是楼市很重的信号，看几个趋势是不足以判断以后楼市怎么发展。说不定一波政策流或者放水流，你就错过了一波好机会。

知乎用户 派坤沙 发表

房价不会全面下跌，因为城市化的缘故，聚集人口的那几个城市，房价不会跌。

至于三线四线，那几乎是肯定的。

问题是，三线四线的房价跌了有什么用，反正你又不会去买。

知乎用户 Terminus​ 发表

房价啊，看舆论就行了

房价是不会在舆论看跌的时候崩盘的

因为

知乎用户 巨多​ 发表

马云在全国峰会上演讲时表示 8 年后房子可能是最便宜的东西，未来房子如葱。

你相信马云吗？

相信！ 不相信？

那都 8 年后再看。

我相信马云是个有远见的人。

更新一下。

今天出去，又有了新的认识，现在房产中介卖的很多居然都是商铺，而且在路口摆摊卖。

住宅 12000，配套商铺均价 8000 起！

哎呀，十年前可是商铺 9000-12000 起，住宅 3000-4000 啊，咋回事啊？

马云说只是打个比喻，白菜价就是和白菜一个价格吗？房地产目前是最后的暴涨了。目前是否一切尽在掌握不好说？各种政策的密集出台为什么？怕崩溃！但是我们比起日本，美国，我们的干预能力比较强。所以房价会有很长的时间处于横盘状态。目前有两个方法维持 1. 货币不能继续贬值，也就是不印钱，让房价慢慢锁盘阴跌。跌多少，看加息幅度，目前是关键时期。2. 继续印钱，用通货膨胀让房价回归合理，但是这条路目前受外部环境影响，还敢吗？八年这个时间太长了。八年前是 09 年，本地的房价，也是暴涨了一倍，和目前的情况真是很相似呢。09 年普遍工资在 1500-2000 左右，目前工资 3000-4000.

知乎用户 张华 发表

大城市还是一样，参考东京。

镇，县，四五线城市竞争很大，好的地方房价稳，不行的地方会很快衰败。参考日本农村。

中国现在城市化率还是比较低的，毛率不到 60%。（含农民工和城镇）

中国 “大城市化” 更低，美国日本大城市率都超过 40%，日本 45% 以上人口常居在三大城市圈。

按这个规律，中国长远看也会有 40% 以上的人口居住在大城市圈里。沿海一线，京津雄，珠三角，长三角，武汉，成渝城市化发展潜力还是巨大。

知乎用户 匿名用户 发表

二三十年，那是通天神算也算不到的。不出五年，没有技术壁垒保护的工业城市，尤其是只有劳动力死撑的城市，房价就起码腰斩了。当然，是房价相对今天购买力的腰斩，RMB 标价上可能还要涨，量化宽松背景下的超发狂魔货币购买力是没有意义的。

如果产业升级失利，那二三十年后一切休提。

知乎用户 孟德维尔​ 发表

放一个我在其他问题下的答案，貌似被限流了。

新房定价，搞死二手房市场，以后房子就是价高且稳的消费品，这才是真正的房住不炒。我户籍海南的，当地今年已经在开始具体微操了。

新房定价，推出了一大批价格只有市场价一半的安居房，周围市价 30000，他卖 15000，都是 100 平以上的大户型，并且每年根据当地人居收入调整价格，基本一套房价格是家庭平均年收入的十倍。并且安居房购买后出售及其严苛基本杜绝了一切投资行为，实行计划经济，每年收集居民需求预报名。

自贸岛的安居房只配售三人及以上家庭，且排号顺序跟家庭成员数有一定关联。目前政策是，单身狗不允许报名！！！落户且社保满五年或者在自贸港政策之前户口就在三亚的原住民家庭可以报名。

很多人发现完全没有投资价值竟然弃号不要了，有点像北京的共有产权房不过这边的位置都不差。

这个政策不是还在讨论，在自贸港已经在实行，今年是头一年。我这次没摇到，但是已排号，大概要等两到三年。自贸港目前很多政策真的越来越像新加坡，年轻人可以去试试。

我说自贸港的这个例子，就是想表明一个趋势。今后绝大多数人住的房子就会是一种价格较高但是并非不可及且稳定的消费品就跟汽车一样，投资价值会基本归零。这就是房住不炒，长期健康发展。另外这个不是绝对不能出售，而是有很多限制条件，基本把流动性锁死了，再加上政府每年建不少新安居房，谁会去买你二手的这个。另外感觉今后这种情况会成为高房价地区的另一种 “低保”。

对于生育率，目前自贸港安居房已与家庭成员数挂钩，这不就想当程度缓解生育了？

知乎用户 杭州房哥 发表

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？

房哥的回答：会。

一直以来，人口规模、结构变化都是房地产市场面临最大的挑战之一。

在过去的十年中，国人的婚育观都发生了明显的转变，年轻人生育意愿明显下滑，尽管 2015 年就全面放开二胎，但生育率仍在低位；“晚婚”、“不婚” 趋势也愈发明显，结婚人数在 2013 年就一直呈现下跌趋势。受此影响，十年内人口结构和规模都发生比较大的变化。

近年来，全国的出生率明显偏低，专家普遍认为目前中国的总和生育率约在 1.4 左右，显著低于世代更替所需的生育率水平。

从 2010 年以后的新生儿数量趋势来看，尽管 2015 年国家就全面放开二孩，但新生儿数量在 2016 年后还是呈现出了下滑趋势，二孩政策实施效果不太明显，整体生育意愿仍然不高。

由于育龄妇女的减少以及生育意愿的下滑，总和生育率势必还会下降，未来十年，出生人口将会明显减少。

出生人口剧减 4000 万

按照当前的总和生育率 1.4 来估算，2030 年出生人口将会跌到 1100 万以下，十年间总的出生人口约 1.2 亿，较过去十年减少接近 4000 万。

新生儿数量的减少带来的问题是多样的。

一方面，当新生儿数量低于死亡人数时，中国将会进入人口负增长时代。按照 1.4 的总和生育率计算，全国人口规模预计会在 2023 年达到峰值，随后便会出现下降。

另一方面，随着新生儿数量的减少，人口结构也会随之发生改变。过去十年间，老龄人口比重明显加大，2018 年 60 岁以上的老年人口占比已经达到 16%，而少年及青壮年人口的占比都在减少，均较 2010 年下滑了 2 个百分点。

未来十年，出生人口的减少将会导致老龄人口的比重再度上升，20~59 岁青壮年的人口占比将会明显下降。据 CRIC 估计，到 2030 年，60 岁以上的人口占比会升至 25%，青壮年人口的比重将会出现明显的下滑，仅为 53%。

而根据 CRIC 调研，60 岁及以上的人口基本已经没有购房需求，20~59 岁年龄段的人口恰好是市场上的购房主力，因此这一群体占比的下滑也会影响市场上的购房需求。

因此，在未来十年，总人口规模将会见顶，作为购房主力的青壮年比重也会减少。这意味着购房主力人口规模也会呈现下降趋势。具体会下滑多少呢？

以当前的年龄结构分布来推算，十年后购房主力人口会下降至 5.7 亿，将会比目前减少 6100 万，购房需求显然也会受此影响出现下滑。

结婚人数下降 3400 万对

在过去十年，除了子女出生外，结婚带来的购房需求也是房地产市场发展的另一大推动力。在所谓的 “丈母娘效应” 的刺激下，大多数年轻人在结婚前或者结婚后基本都会买房。然而，近年来结婚人口数量已经出现持续下滑的现象。

据民政部公布统计数据显示，2013 年全国结婚对数已经达到峰值，其后一直呈现下降趋势；2019 年，全国结婚人数仅有 947 万对，同比下降了 6.6%。这主要是因为随着当代年轻人婚育观的改变，“晚婚”、“不婚” 趋势越发明显。

照此趋势，在单身主义的兴起以及适龄结婚人口规模减少的叠加影响下，未来十年结婚对数预测会较过去十年减少接近 3400 万对，相当于过于十年的二成多，下滑得比较严重。对于房地产市场来说，这意味着由于结婚带来的购房需求也会随之锐减，会对市场产生巨大的压力。

经济学角度

**经济学家库兹涅茨认为人口是经济活动的主要决定因素，**在著作中将 “人口增长” 列为现代经济增长的六大特征之首。而公众普遍关于人口规模增长放缓乃至下降趋势的担心，首先来源于对未来经济增长前景的忧虑，认为人口规模减少会导致以下问题：一是劳动力减少，劳动力成本上升，商品价格上涨；二是花钱的人少了，需求不振；三是会降低对资本的需求。

经济学家凯恩斯及其追随者汉森在上 1930 年代提出了 “长期停滞理论”，指出人口增长是提高有效需求的重要手段。凯恩斯和汉森用 “长期停滞理论” 解释了 1930 年代西方经济大萧条时失业增加和投资减少的现象，认为人口增长放慢是罪魁祸首。他们还用这一理论解释了 19 世纪美国经济的崛起，认为这与当时美国人口快速增加有关系。

在美国经济萧条的时期，人们的收入和对未来的一些预期随之降低，消费者的消费心理和消费行为也发生了巨大的变化，转而投向廉价商品和文娱消费。

综上所述，房价在未来会保持在合适的位置。

知乎用户 轮回 发表

这个问题与人口数量关系不大，只要土地是垄断的，那么垄断者就控制了价格。他说涨，就涨，反之。

所以预测房价，你该分析的是利益者集团是否能从高房价得到好处。

知乎用户 开晓声 发表

先说结论，房地产价格最终会回归供求平衡的节点。

不过这一过程将会是渐进的，所以也意味着有可能是极为缓慢的………

首先说句题外话，中国目前的经济相对高速增长依旧非常依赖于房地产，可以说，房地产经济就是国家信用的背书。（不过我为什么要说这个……..）

明眼人都明白，任何一件商品价格的涨跌，归根结底，依旧要看供求关系。

我觉得，去讨论什么租售同权、房产税之类的对于这种宏观问题没有太大意义，政策本身是导向性的，也只能是导向性的，无非是加速或减缓某一过程的发展速度罢了。

现在的问题在哪儿呢…… 需求端的收缩几乎是不可逆的，人口的断崖式下跌古往今来都是一个熵增过程，妄图改变人口结构…. 那如同痴人说梦。

哪怕没有经济学常识，用直觉都能感觉得出来，这世界上哪儿特么有供大于求价格还不跌的商品？

事实上，如果你去看三四线城市的房地产价格走势，已经很能反映问题了；近期小地方房地产的火爆，无非就是回光返照，这恰恰体现了逆大城市化的最后一波进程。有兴趣的小伙伴们可以随便搜一搜这个概念，这里就不细讲了，简单来说，该进程是中等收入陷阱的典型表现之一。

而历史上所有没迈过这道坎儿的国家，无一例外都经历了房地产泡沫的破灭。

我不觉得中国会是个例外，我也不信政府的手能够违背基本的客观规律。

有些人总觉得一二线城市房地产的价格不会下跌，毕竟依旧会有大量的年轻劳动力涌入进来…..

怎么说呢，我对此持保留意见，毕竟结合别国已有的经验，不同国家都有各自的范式。

说白了就是…. 看运气。

如果国家能够顺利实现产业升级，拓宽国际市场，主要的经济和工业中心依然会有非常明显的虹吸效应，那么这个价格至少还能再续五十年。

对于咱们这代人来说，足够了，谁特么还管身后事呢。

但是如果一直就这么尾大不掉…… 核心城市不再具备吸纳人才的能力，无法创造就业的机会……

那像成都重庆武汉这样的城市，最后能赶上诸如现在西班牙的科尔多瓦那就谢天谢地了。

至于咱们最后会走向哪一步…… 我是不太乐观的，最好的时间窗口已经过去了，留给中国队的时间这次是真的不多了。

天天喊狼来了，狼来了，这次说不定就是真来了。

可诸位现在手里，有趁手的兵器么？

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多说几句……..

那些靠房地产租金来说事儿的，其实都忽略了持有不动产的机会成本和长期的广义货币增长。真要展开就太多了…… 说了估计你们也不懂…….

不过在天朝这样一个政府强制力逆天的地方，普通百姓大概也没什么机会去进行更广泛的资产配置，反正所有的机会成本最终都会变成….. 沉没成本。

首尔，东京，墨西哥城等所经历的惨痛教训都能给我们提供很充分的例证。

我觉得吧，我国国情是特殊，但没有你们想象的那么特殊，孙猴子再牛逼也翻不过五指山吧？要不然以史为鉴这句话特么的不就白瞎了么？

所以在这里要劝各位小资产阶级不要心存侥幸，如若坐吃山空，则必然万劫不复；但若正视现实，同舟共济，撸起袖子加油干，尚有一丝生机。

知乎用户 听风的人啊 发表

韭菜一直种在地里不割，到了冬天会不会枯萎？会，当然会啦，同时种韭菜的人会被怀疑智商有问题，长了半人高了都不割，打算当万年松呢？

知乎用户 韩跑跑​ 发表

反对楼上图灵的回答，什么叫全面下跌，全国三四线城市普遍下跌还不算跌吗？就一线城市下跌才叫跌？

还拿日本举例子，日本不就是房价暴跌的典范吗？没有谁会指望一线城市跌成白菜价，但是这两年普遍都暴涨了一倍了，回调个 20% 你们都不让？

知乎用户 时空君 发表

仅针对城市。三十年前，我小时候，全家住在十几平米的小屋子里面。三十年前的三大件是什么？自行车，缝纫机，手表。能拥有的话，全家幸福感满满。能住进公司分配的小单元更是令人向往。

随着社会经济发展，越来越多的人住进了更大公寓楼。没有一套公寓楼，想结婚？女方出车，男方出房子是现在结婚的重要条件。

未来三十年，人们会住进什么房子？或者说有条件的人住进什么房子呢？面积更大？智能化住宅？物业管理堪比星级酒店？院子更大，绿地更多？拥有仅有的私人车位？或者都变成别墅？我不知道。

我想表达的是，我们不知道未来社会的发展程度会刺激人们产生什么需求。但是需求肯定是会变得让我们今天不敢想象。就像三十年前我们想不到今天的样子一样。

我在这幻想下，我觉得人口降低，给了人们更多的土地从而会造出更大的住房满足人们需求。贫富分化，犹如世界上许多国家一样，会让城市自然产生富人区和穷人区。富人区的生活环境非常好，富人们乐于为此花高出市场均价的价格购买这里的房子。而穷人区的房价，应该会维持在刚好让你在此生活不离开的平衡点上。

知乎用户 徐洪志 发表

这事吧，任志强回答过。

原话记不住了，大意是：你就这么盼着家里老人都挂了好继承房产？？

实际上，房子和其他商品一样，需求也是在不断升级的。想想我们自己，这几十年来住的房子，是不是已经跨越了好几个时代，以后还会继续跨越式发展的。

就以笔者为例，上大学才第一次住上楼房，经常用上抽水马桶，现在没电梯的房子基本不考虑。再过二十年，可能一人一卫生间，门前花园门后车库是标配也说不定。

一句说烂的话：房子可能不是稀缺的，好房子永远稀缺。

知乎用户 执伞者孙羽 发表

简单来说就是欧美日分别证明了以下几点

1，领土面积广阔的国家人口依然会集中在几个特大城市，不过除此之外也会出现次一级的地区中心（美国现状）

2，跨地区人口流动是常态，不能将中国视为分割成数个地区分别研究（欧盟现状）

3，人口负增长并不会导致一二线城市人口数量下跌，反而会导致人口进一步像大城市集中（日本现状）

综上所述，未来二三十年一二线城市房价不会由于人口减少而下跌，三线以下城市即使即使人口正增长也难以继续上升。经济增长预期等因素导致的房价波动不在此问题讨论范围内

有的人答案真的是看得无语了…… 先来厘清几个概念再讨论这个问题吧

1，城市化

天朝城市化率还处在一个很低的位置，尤其是人口的集中程度。美国三大城都会区人口占全国的 15%，俄罗斯莫斯科 + 列宁格勒占 10%，巴黎占法国 20%，伦敦占英国 15%，马德里占西班牙 15%，米兰占意大利 12%，伊斯坦布尔占土耳其 18%，柏林比较低，只有 5%（德国比较特殊，没有一个地理上的重心）日本的数据最恐怖，南关东占了日本四分之一的人口。都是什么概念？

美国和俄罗斯证明了一个真理：领土面积巨大的国家人口一样会高度集中。北上广合计也就是中国人口的 6%，将来会不会继续向一线城市集中？郑州城建区人口才 500 万，将来周围一个亿会不会继续涌入？

反过来说，就算人口继续增长，那些小县城的人也是会削减了脑袋想进更大的城市，人口增长只不过延缓了这些小县城崩盘的时间而已。

2，增量决定存量的价格，换句话说，

价格取决于最穷的那个买得起房子的人付的起什么价格

首先，房子供应不！是！无！限！增！长！的！

刚刚看到一个很有意思的评论，说原来 10 个人买房将来五个人所以肯定会跌。这是一个很常见的误区。正如评论区所说的，城市发展有极限，北上丢到国际上也是一等一的大都市了。但是一线城市之外还有数亿人想要进入大城市。也就是说，供应是必然会低于需求的。这也是为什么北上广乃至一线城市房价起飞的原因，和美国相比椅子数量不变，抢椅子的人多了 3 倍，怎么可能不起飞？

在座的各位摸着良心说话，有几个不想去一线城市？又有几个是觉得一线城市待不下去所以回家的？

好吧既然你们看不懂我想说什么就打个比方，城市化就是一大堆水泵在抽水（人和财富），国际化大都市从北上广抽，一线城市从二线城市抽，二线城市从三线城市抽，三线城市从小县城抽，小县城从农村抽。

天朝是什么情况？十个人里有八个不在一二线城市里，三线以下的水池还满满当当，让上面再抽 20 年也不是不可能，但是农村很多地方已经快干了，小县城抽不到水很快就要开始萎缩，这个影响会一级一级向上传导。但是北上广没水可抽？抱歉隔壁日本已经抽到三大城占全国一半照样能抽水

日本是什么情况？三线以下的城市都抽干了，全国一半人口在三大都市圈，剩下有一半在二线城市，你说东京都继续抽水还有多少水让他抽？东京人口年增长率已经从 1960 年的从 4% 跌到 0.6%。但是就算日本人口负增长这么多年了东京都还能从其他地方抽水，你猜下面会不会跌？

知乎用户 杨逢空 发表

总体的人口负增长无法解决主要经济圈人口还在增长的问题，哪怕中国人口降到 6 亿，北上广深的人口还是会维持高位，只有把中国人口降到 3 亿以下的水平了，才会降下大城市的人口。要想房价下跌，还得指望人口能降得更快，当然我这辈子是看不到了。

知乎用户 图灵 Don 发表

很多人都持类似看法，并作为以后房价下跌依据。但这个想法是错误的。

假设 20 年后中国人口基数为 14 亿，人口每年减少 100 万。也就是，刚开始 14 亿、第二年 13 亿 9900 万、第三年 13 亿 9800 万…… 这减少的 100 万怎么来的呢？假设每年出生 900 万，死亡 1000 万，那么每年减少 100 万。

问题在于，人口流动，年轻人到哪定居。如果出生的 900 万年轻人，都从农村到城市、从中小城市到少数大城市定居，那么造成的局面是：农村、小城市人去楼空，房价下跌；但大城市人口持续流入，房价依然上涨。

也就是，核心问题在于人口空间分布，大城市是否像现在的东京、首尔、纽约一般，人口持续增多（除了国内移民，还有国外移民）。

日本老龄化全世界最严重。近几年，每年死的人比出生的还多，你看看日本房价有没有全面下跌、东京房价有没有全面下跌。

知乎用户 倬彼昊天 发表

除非远程办公能在中国成为主流，像今天违反《劳动法》的 996 那样主流。

不然人口就是会优先向中心聚集，一线城市、二线城市、三线城市、县城和乡镇，一级比一级能虹吸就业人口。

未来二三十年，80 后和 90 后农村成长起来的人，一大部分会再也见不到自己的家乡，因为村庄消亡了。

知乎用户 阿难 发表

房价不崩，人口不涨。

所有财政问题包装成人口问题的论述都是耍流氓。

有一些所谓的 “专家” 坏的很，屁股早就坐歪了。

知乎用户 伟大的人民 发表

如果你是 1980 年出生的，今年 37 岁了。如果你 27 岁结婚生子，那你的孩子今年 10 岁了。

如果你的父母是 25 岁结婚生子，那你的父母今年 62 岁了！

如果你的孩子同样是 27 岁结婚，那时候你的父母 79 岁。

依据世界卫生组织 (who) 发布了 2015 年版《世界卫生统计》报告。中国人的平均寿命是男性 74 岁，女性 77 岁。( 2015 年）

随着生活水平以及医疗技术的不断提高，中国人的平均寿命大概率还会提高的！

所以，题主，不好意思。你孩子结婚需要买房子的时候他的爷爷奶奶姥姥姥爷大概率还在世呢！

另一种可能，随着人口的负增长，产业集群肯定会越来越集中，就像现在很多的学校一样，本来每个村都有一个学校，现在几个村才有一个学校，也就是社会资源会越来越集中，人口也会越来越集中。就算你的孩子结婚需要买房的时候，他的爷爷奶奶姥姥姥爷都恰好去世了，留下了 2 套房子。对不起，你的孩子因为能更好的就业大概率去其他城市了！结果就是你所在的城市房价跌成白菜价，但是还得花大价钱去产业集中资源集中经济发达的城市去买。

还有一种可能，虽然人口负增长，但是中国男女人口比例严重失衡，女少男多的情况急剧恶化。女人成为稀有资源，那你说哪时候的女人会嫁给一个有一套几十年古董房的还是有一套崭新房子的？结果就是二手古董房跌成白菜价，一手新房还得花大价钱买。

呵呵，想想这还真是一个悲伤的故事呢……

知乎用户 香油香牛奶 发表

会。海南、温州就是例子。但是一线城市不愁 毕竟全国资源最好的地方永远不愁人口涌入。

二线城市会分化。君不见好多二线城市都开始抢人大战了。抢到人的就上船，没抢到的就沉沦。一如当年国企，抓大放小。

知乎用户 吴机长​ 发表

其实三四线早就跌的不成样子了。

在房价这个问题之上，以后将会加剧分化，对于人口持续有虹吸作用的城市来说，房价将会呈现一个稳定乃至轻微上扬的状态。

但三四线的房价早已糜烂。

人口净流出的城市房价已经一路下滑了，但是具体的城市房价是根据所在城市人口需求来的。

不是你说要跌，他就跌了。

房价下跌总要有理由，人口负增长是一个强有力的理由，但是它的影响还不能波及到一二线核心城市。

早在好几年前，全国各地都兴起了举全省之力发展省会城市的浪潮。

然后这些省会城市除了长沙、郑州、成都、重庆这些，其他的都进入到了疯涨阶段。

城市越发展，越需要人来买房，因为这样才能做好基础建设的投资，不然修地铁，修高速的钱从哪里来呢？

再者说，很多人说房价下跌，都忽略了一个最基本的事实。

那就是在中国，还没有一个比房地产更值得人投资的标的。

这个就是投资信仰的问题。

这个信仰其实上面也在努力建立，比如我们 A 股的茅台，就是股市的一个信仰。

但是买茅台的门槛太高了，不是一般人能玩的。

最重要的是人们对于股市的认知是，这是我额外收入来源的地方，而不是我必须要买进的地方。

但房子的意义不一样，房子所附带的教育医疗等属性，使得我们根本逃脱不开。

而且居者有其屋，是人的基本需求，我们必然要先满足基本的需求，才会考虑更高的需求。

所以我一直都是在说闲钱理财，就是因为股市有风险，一般人拿不住，真的会亏得很惨的。

但房子不一样，且不说过去多少年，一直都是向上涨的趋势，就算下跌了，难道你就不住了么？

这个才是根源性的问题。

房子一直在涨，人们的信仰就在房子里，信仰的崩塌很简单，一二线直接跌个 30% 就行了。

但是会出现这样的情况么？

必然是不会的，因为影响太大。

那为什么股市跌个 30% 无所谓，甚至跌个 50% 也没人闹呢？

规模原因，房地产市场高达 500 万亿的市场，牵扯的人员实在是太多了。

但是 A 股才能承接多少资金啊！

目前为止每日最高交易也不过是万亿的规模。

所以指望房产下跌是一件很困难的事情，其实自己实地去踩盘就知道了。

再三声明，我一点也不希望房价上涨，我自己也想住大房子，但是 有些事儿不是我自己想就可以的，这才是最无奈的地方。

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有哪些好的基金经理可以推荐？

知乎用户 h 汉唐气象 发表

等大多数人都知道这个趋势后，他们会提前退场，所以等不了那么长时间了

知乎用户 知乎用户 08oAn7 发表

你觉得 20 年以后，房价会比现在低？

知乎用户 zzzzhhhh 发表

小城市会跌，大城市涨得更厉害。

人口减少会让小城市配套进一步缩水，一个小城市可能连个三甲医院都会支撑不起，各种商业资源也不愿意去开店。年轻人更不愿意待在小城市。缺乏人力资源，好企业也会搬走。

更多的人、钱、企业将涌向大城市。大城市房价更加疯狂的上涨。

如果人口持续增加，反倒情况会好一点。小城市人口缓慢增加房价稳定，大城市房价上涨也会平缓一些。

知乎用户 114514 发表

放弃幻想，准备租房～

知乎用户 雄鹰在飞翔 发表

我有一个问题，如果你买一只股票，股票的根本价值是什么？是未来长时间的分红对吧？

衡量股票价格最重要的指标是什么？市盈率对吧？

当然了，市盈率这个指标不是万能的，因为一个公司今年可能一毛钱不挣，市盈率无穷大。但是未来预期会挣很多钱。

如果我们把十年二十年的预期考虑进去，修正市盈率这个指标，那么修正后市盈率就是股票价格最主要甚至是唯一的衡量标准。

好了，我不管高票图灵等人如何扯人口净流入，然而，为什么人口净流入带来了房价的剧烈上涨，而租金涨幅却非常平缓？

如何解释一线城市房子售价动不动就是年租金的 80 倍，100 倍？

你们谁看到租金未来爆炸式增长的动力了吗？告诉我，在哪里？

为什么这些因素只驱动了房价暴力上涨却没有驱动租金暴力上涨？

就说最近租售同权，只租不售等大量释放租赁资源的政策转向，这些政策，即将释放大量租赁资源，对于已有商品房的租金收益是一大利空。

另外，关于抵抗通胀的说法，如果预期未来十年还有货币大放水，你以为再来一次放水还会让它灌到楼市里面去？如果你真怕货币灌水，买股票何尝又不能防通胀？你买蓝筹，实在不行，直接买上证指数，沪深 300 指数基金不行？

朋友，风向已经变了，雄安新区房子直接禁售！什么概念？最近的调控政策已经不是简单的调控了，根本就是一次楼市政策的转向！这次转向，堪比上一次福利分房到商品房，只是这一次转向需要时间，不会那么快，但是如果意识不到，可能跌跟头。

除非你给出未来公司利润爆炸式增长的动力，否则，还是不要鼓吹别人买你 80 倍市盈率的股票了，这么简单的道理，还有人不明白吗？

知乎用户 修水坝的葫芦娃 发表

二三年都要不了，就负增长了，不需要二三十年

知乎用户 杨潇 发表

不会，全面下跌意味着老龄化极为严重，且适龄人口持续减少。同时国家由老人掌权，福利待遇极高，地产之前极度过热，之后严重通缩，经济增长停滞，等等一系列问题触发才可以。

而你说的老人都死完了，那人口结构重新合理，社会经济再次迸发活力，经济增长，通胀，房价必然继续上涨，所以往往事实和想法完全相反。

知乎用户 葱哥 发表

大致扫了一眼，基本没有说房价会跌的，细思极恐啊

知乎用户 言恒子​ 发表

即使未来人口确确实实是在快速下降，也要考虑到发展不平衡的因素，也就是有可能某些主要的城市人口还在增长或者保持稳定，而一些四五线的小城或者农村随着城镇化在大量的萎缩甚至消失，事实上这个状况已经在今天的某些农村中发生了。

同时我们不知道，未来随着中国经济的发展，会不会有越来越多世界其他地区的人口涌入中国，这取决于中国选择怎样的移民政策。

所以如果准备花钱在农村老家盖房的要警惕了，想清楚你的村庄过了十年还在不在；而对于目标是居住在主要中心城市的人们，因为中国经济和主要城市人口净流入的大势不变，该买房的还是要买房。

知乎用户 妙娃仙人 发表

一句话说明白。

一线城市不会跌。

二三四五六七八线城市的房价跌到爆！

因为一线城市虹吸效应！

知乎用户 me 磨 tan 发表

假如你有十套房，每月收租金五十万，那么你的钱是继续买几乎不怎么需要税务以及政策成本的房子还是干点别的，如果你不买，那有什么比房子收益来的更多的或者更稳定的投资。如果买，那答案很明显咯。现在的房东就是以前的地主，不会嫌地少的。即使你手上有一万套房子，只要你有钱，你还是会买的。反正没有房产税，没有空置税。

知乎用户 陈俊子 发表

天真，你不会以为房价是劳动聚集驱动的吗？房价是资本聚集驱动的，什么意思？只要资本还在呈聚集趋势，房价就会进一步增加，想要房价降下去，唯一的条件是资本聚集崩塌，没有其他的可能。

换句话说，只要资本还是聚集的，房价他能给你上天去。总结一下，也许有很多原因会导致资本聚集崩塌，进一步导致房价下降。但绝对不是某个原因导致房价下降，缺了资本聚集这个条件，是不可能影响到房价的。只有也必须要影响到资本聚集，才能进一步影响到房价。

举个例子，某国爆发战争，但是高房价地区受到控制台输入代码，钦定它上面有个绝对无法攻破的防护罩，只要里面的资本还是聚集的，哪怕外面枪林弹雨，门口放核弹，房价该上天还是上天

知乎用户 姬周 发表

参考日本，出生率下降甚至人口减少，照样东京不缺人。

故一二线中心城市下跌和人口减少关系不大。

核心因素应该是经济发展速度和贫富差距以及投机市场是否泛滥。

知乎用户 萎笑 发表

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？

全国来看，是的。这个多数人赞同，不讨论。关键是，北上而言 ，难说，有争议。

其实看房价，比人口更关键的是土地供给， 土地并不稀缺。。

对比东京，来算一下。

东京市区 是 620 平方公里 人口 880 万 密度 14000

同等面积 相当于 直径 25 公里的正方形 ，也就是接近于北京 5 环，人口是 1200 万，密度 20000.

北京密度大。。

然而 ，区别在于整个都会区。东京直径大约 60 公里的区域，人口大约 3200 万，密度差不多 8800。

而北京 这个面积 比六环略大，人口大概 1700 万 密度 4700。

也就说，北上的房子，或者人口，都不存在问题，关键是人口疏导。

比如，北京整个地区 可以容 1 亿人都没问题，北京面积 16000 去掉 6000 山地湖泊，10000 公里，用 1/10 盖高层住宅，容积率平均 3。刚好 ，可以盖 3333 万 套房子。。

单个城市的 功能有极限，但是发展城市群可以继续扩充，前提是 “连成一片的城市群”，就必须发展经济，不能只作为睡城。 不过都变成建成区的话，房价也会被稀释。

当然，要做到这个并不容易。

北京人口太多，是伪命题， 估计是用这个理由减少土地供给吧。。为了保房价，保既得利益。。东京从来不嫌人口多，也不拥挤，都不需要填海造岛了。

知乎用户 房姐 发表

我的观点是全面下跌不现实，但会分化。

首先我们所说的房价一般是指城市里的房价。而城市化的进程会不断吸引人口的流入。而决定一个城市的房价与供求有关系。流入人口多了，对住房的需求也相应会多，所以供求关系人也会保持在一定的比例。所以尽管全国的总出生率下降了，但不代表每个城市的人口都会减少。

现实就是现实，也许你不打算生育，但总有人却在努力的生。就算在过去没放开二胎之前，你问问广东潮汕的朋友，生 2 胎 3 胎 4 胎 5 胎的家庭有多少。如果要平均一下，现在有两个孩子潮汕家庭的应该是接近 100%。

刚开放二胎的时候，常常听见 70 后的抱怨，当时能生的时候你却不给我生，现在不能生的时候你却开放二胎了，这也意味着，如果能生他们还是会生的。

父母辈有房，不代表孩子就会住父母的房。我有个广州亲戚，他有两套房。一套是房改房，一套是新购商品房。他只有一个女儿，目前女儿正在谈恋爱。而恋爱中的男方，家里也有一套房改房。他们都是独生子女。而**他们正在计划为结婚而购买一套房。按理论上两个家庭有三套房了，而且都是独生子女，完全没必要再买房了。**但现实是这样的，男方家的房改房比较旧，小两口也想有自己的新房，也不太愿意和父母常常住在一起。而来女方家住也不现实。更不用说广州这种大城市，还得考虑自己的通勤。所以尽管两个是独生子女，两个家庭三套房，还得要买房。并且一定要卖掉那套房改房，才能够新房的首付。但卖掉了住哪里呢？这还是一个头疼的问题。

那他们的再下一辈就不用买房了吗？我看未必。因为房屋也需要更新换代。现在很多新楼盘已经打了智能化的概念了，我有去看过不少智能化的小区，感觉真的不同。随着时代的发展，房屋的更新换代也会加速。就像我刚才举的例子的这两个小年轻的后一代，他一定会买智能化的房屋，而淘汰掉之前的房改房，所以他还是有买房需求，但也许要卖掉两套房改房，才能换成一套智能化的住房。

所以我们必须要以发展的眼光来看待问题，我们之前有想过换手机像家常便饭一样吗？我们当初想到有一辆车就心满意足了，但谁能想到一个家庭两部三部车也很正常，甚至换车也是那么常态呢。

并且随着中国的强大，它的吸引力会越来越大，也会吸引越来越多的外国人来到中国，那他们对住房也是有需求的。

广州的南沙，几年前，房价好不容易冲破一万，然后很快又低于 1 万。但谁又能想到几年后的今天，部分地区也差不多 4 万的房价呢，就算整个南沙平均下来也要 2 万多，也翻了两三倍。我不想分析各种原因，但有一种原因一定是通货膨胀。而通货膨胀未来也一定会有。

我并不是唱多房价，而是觉得未来房价并没有我们所预测的那么悲观，只是**城市在相互竞争，**一个城市的各个区域也在相互竞争，哪个城市发展好，哪个区域提供的机会多，人口流入就会多，那房价也应该稳中有涨，相反发展不好的城市，以及不被看好的区域，人口不断流出的城市，房价也许会跌。

其实未来太远，我们也不必想的太多，**当务之急是当下如何挣钱，如何让把已挣到的钱进行保值增值。**年轻人也不必过分焦虑，因为挣钱也与年龄段有关的，随着阅历的增长，你挣的钱也会比现在的多。

抱怨归抱怨，抱怨能够让你发泄一下情绪，对身体挺好。但重要的是抱怨之后重新评估一下自己，重新规划一下未来。唯有努力用自己的心态拥抱未来。未来可期！

不必焦虑，只需默默努力。未来的房价变化交给未来的市场，多赚钱才是王道。

知乎用户 小男生 发表

房价跟流动人口有关，跟人口老龄化无关！

日本、俄罗斯人口负增长够厉害了吧？

日本是亚洲老龄化最严重的国家！

并且日本还经历过房地产泡沫崩盘。

东京和大阪的房价低不低？

比三十年前的日本房价如何？

有没有出现你所说的全面下跌？

房地产的唯一价值就是地段，很多日本大开发时代的小城市房子已经一文不值了，甚至都消失了。但是人口和资源却会再次聚拢到更大的城市，如今东京和大阪依然是全世界物价最贵的地方！

俄罗斯人口断代够厉害吧？

我认识来华的俄罗斯女孩都不敢找本国人约会，她说俄罗斯相亲的都是些离过婚的老头子（现象解释，我认识的俄罗斯人也不多）。

如今俄罗斯别说 GDP，就连货币汇率都跌成狗，但是…… 圣彼得堡和莫斯科房价如何呢？

俄罗斯在美帝的连环拳之下，保不住汇率，干脆没保汇率保的房价，结果奇招出小胜，保住房价反而保住了剩下的居民财富，没有出现苏联解体时的大崩盘悲剧。

查查近五年莫斯科房价涨多少？

不止是翻倍涨！

我是个懒人只记结果不记详细数据，要数据的自己找，都是公开的！

老龄化人口的减少，跟大城市房价没有任何关系！

因为流动起来的人口都是年轻人，进入大城市的也是以后的年轻人，房价跟流动人口有关，跟人口老龄化无关。

最典型的例子就是深圳，深圳是中国大陆唯一一所移民城市，深圳居民的平均年龄是 33 岁。

展望全国，前无古人后无来者。

像这种香馍馍城市，不管是哪个派系还是哪个高层都会想把自己人安插去深圳…… 这个扯远了。

假设往后中国 13 亿人口被腰斩，只剩下 6 亿人，其中只有 2 亿年轻人！

北上广深依然还会是北上广深，消失的却会是没有产业支撑的三线、四线、五线和更偏远的城市。

如果小城市都消失了…… 肯定不需要统计房价了，具有代表性房价的反而就是大城市！到时候再看全国房价…… 握草，怎么比以前还高更多（日本就是这么个道理）！

房价中途可能出现上下波动，但是整体指数永远是上涨的。

而且房价这东西本身就是随通货膨胀上升的，最多以后就是优化一下产业结构，不好的地段没有人居住，房子被人抛弃，而优势地段：地铁、CBD 等这些方便地产还是会众人拾柴火焰高。

最后闲扯一句：屌丝进哪所城市接盘，是看这所城市有没有靠谱的产业支撑！

如果屌丝在那个城市压根找不到工作，他肯定不会去那个城市的。

题主所说父母留下的婚房，根本就不可能成为影响房价的因素！

第一：能留给子女婚房的父母数量很少，相对中国大陆 13 亿人口来讲，这种父母比例太少，不影响大盘数据。

第二：父母给子女留下的婚房并不一定都会在产业最发达的城市。

如果一个父母自己买了房子，还能在北上广深给自己子女留个婚房…… 这数量比例恐怕少之又少，更加影响不到大盘数据。

知乎用户 青阳真人王青阳​ 发表

要辩证来看，有的地方会跌，有的地方不会跌。

比如大城市肯定是不会跌，但是对于很多没有支柱产业的地方房价就不好说了。

由于大城市的工作机会比较多，所以能吸引很多人去城市就业，所以就算人口下跌，也不会影响大城市的人口增长。

比如日本当年房产泡沫崩溃，全国房价大面积暴跌，但是你看现在东京的房价依然坚挺，所以大城市因为始终有外来人口的进入，所以始终是不会跌的，而小城市因为生育率和人口的外逃，会不会崩溃就很难说了。

知乎用户 河畔小镇​ 发表

不会。

房价从来都不和人口挂钩，而是和经济挂钩。

比如东莞，面积 2460.1 平方千米，人口 1046.66 万，人口密度为 4254.54 人 / 平方千米。东莞的人口密度高于北上广（按百度百科上的数据，人口密度分别为 785.69、3922.54、2512.19 人 / 平方千米），但是房价却远低于北上广。

说白了，房价的本质是人们愿意掏多少钱来买房。而二八定律和马太效应，意味着占人口少数的富人，拥有全社会的大部分财富，且他们的财富增速还高于大部分普通人。

所以影响房价从来都是占人口少数的富人，而不是占人口多数的普通人。

所以，即便人口再怎么减少，只要财富没减少，房价就不会降低。

知乎用户 匿名用户 发表

有个小县城，为了实现教育公平，把过去的重点中学制度改成了划片招生——这样，那原本师资力量雄厚的学校再也不敢像以前那样明目张胆的收择校费了——只是这个学校被迁到新城区，家庭住址不在学校划片区域的，不被招收！

为了能够进入这所学校，很多家长开始在划片区域购置新房，曾经旷野之地的房价随之水涨船高——这比以前的择校费贵多了！

——你以为你买的房子只是一个混凝土建筑物？不，它附加的还有就业机会、教育机会、医疗机会、社会保障等一系列的资源！只要这些附加的资源不过剩，只要政府还掌握着这些资源的调配权，房价全面下跌就是异想天开的事情！

知乎用户 成祖木隶的雁翎刀​ 发表

很难，不会跌多少。

就像水库里的水，慢慢开可以灌溉农田，激发生产的积极性。

但是开多了就会冲垮。

最主要的是，房地产和别的东西不一样，不属于古董字画黄金这些硬通货，不是时间越长越值钱。

说句不好听的话，它下面很难涨太多，但是也很难跌太多。

因为，这是属于卖了会贬值留手里保值的东西。

人没有了不碍事，开发商让它当鬼楼，就是不会贱卖。

为什么有鬼楼？挂牌十几亿的空心写字楼，魔都可不少。

开发商不知道卖吗？知道，问题是挂牌十几亿，谁会拿 10 多亿买它。

如果非要举个通俗易懂的例子，就是魔都的婚恋。

魔都的生育率和结婚率一直让人很头疼，但是有办法吗？

没有，就像房价一样。

我知道的不是全部，但是不少 310 的男生，仗着是一个魔都人就是千万起步的身价，泡外地的妹子是炉火纯青，不管结不结婚，能上手就行，这样会很容易。

他们还有人和我说：哥你怎么不泡一个你们老家的？

我说：让给你们。

容易的事情做多了就不想难的了，这样会让魔都妹子很反感。

可是，魔都妹子会考虑外地吗？绝对不可能。

就我这大多数还是知道自己斤两的，小城市户口，全日制水硕学历，就算魔都妹子愿意接触，还是识相点离魔都妹子远点。

更何况，魔都妹子根本不傻，她们不担心自己几千万的身价便宜了外地吃绝户的草鸡吗？

这年头凤凰很少，大部分都是如我的草鸡。

那么对魔都妹子来说，最好的办法莫过于两种，第一种嫁给外国人。

第二种待字闺中。

所以魔都妹子是最幸运的人，也可能是不太幸运的人。

待字闺中也许不是最好的办法，但是一定不会让魔都妹子受伤害。

毕竟几千万的身价不会增值也不会贬值。

因为魔都妹子不能拦着魔都男生做简单的事情，颜值是替代品学历也是。外地妹子中也有不少大长腿高学历 C 罩杯，相对于魔都妹子这种地球史诗级任务，魔都男生会怎么做呢？

设想一个场景：

妈，这是我男朋友

哪里人？320 的独生子

学历咋样？水硕

房子么得？没得

11 号线，上海西站慢走不送

再换一下，

妈这是我女朋友。

哪里人？320 的独生女，没有弟弟，父母城里人不负债。

学历如何？水硕

有稳定工作吗？有的，她很温柔很善解人意。

还要我继续说吗。

房价亦然。

知乎用户 裆前形势 发表

一线大城市不会下跌，二线城市可能下跌，三线往下必然下跌。

知乎用户 知乎用户 XHNMsK 发表

房子越造越多 人越来越少 必然的 以后估计像日本一样 房龄是房价非常重要的元素

知乎用户 雪花苹果梨 发表

20 年以后太长不好估计，坏的结果大家都已经说透了，我来说几个看多的例子。

1. 到时候虽然人口减少，但是大规模的农场模式应该初露端倪，也就是说城市化真正完成，人口虽少但是更加集中。

2. 如果国内要发展，必须要引入外部人口。北上广深很可能成为国际化大都市，外来人口的住房需求必然要补充一部分需求。

3. 很多房子一定挺不到 30 年后，但是要拆旧楼盖新楼，国内完全可以采用供给侧改革的思路，光拆不建，直接将老破小改为商业活着其他用地。人口减少，但是我只要保证总量平衡就不会跌。

知乎用户 你竟然偷拍本宝 发表

谈房价首先要区别地方，北上广深和东部强二线城市是不大可能跌的，其他地区是很有可能跌的。

知乎用户 鹤鸣山人 发表

明年全国普跌 30% 用不着 20 年以后

知乎用户 芊芊 发表

旁边就有标本日本。泡沫破裂，导致一年房价下降八成。多少人倾家荡产。但是依然缓慢回升。

现在情况是，人口越来越像东京集中。东京房价猛涨。地方人口越来越少，房价越来越低，甚至很多都废弃。尤其资源型城市，随着资源枯竭等。变成鬼城。

未来可见。一二线或许稳定。但是人口越来越少的三四线。就不乐观了。

知乎用户 知乎用户 sKctG2 发表

日本人口都负增长四年了，年轻人在东京还是买不起房只能租房住，硅谷收入那么高，为什么程序猿们还是买不起加州的房子？伦敦的年轻人，巴黎的年轻人，甚至台北，首尔的年轻人，哪个买得起房子？买得起的有几个不靠家里。

而且中国房价整体并不高，高的是部分城市而已，其实我倒是很奇怪，为什么中国的部分年轻人天然以为一二线的房子是毕了业上两年班就能买得起的，真的是有点疯。

知乎用户 若梦浮生丶​​ 发表

不会。但 90 后人均 2-3 套房，房龄 30-50 年倒是有可能。

房价还会涨。因为不会放弃开闸放水。CPI 每年 2-3% 以上。会形成有价无市的状态。

每个人拿着所谓的房子，变现能力较差。

一二线城市的房子可以租出去。

而三线以后的房子基本就没什么流动性了。

房价不会下跌，至少 20 年内不会。如果下跌也不会有多大幅度，毕竟货币总量在那里呢，要真是那样啦，银行就倒闭了。

所以可能是不涨就是降 涨幅降低就是降 和现在一样。房子不再是投资品，但是可以保值 (1-2 线好地段的房子)

知乎用户 普汉 发表

题主是不是忘记了子宫计划的绿教和疯狂偷渡生育的东南沿海以广州为中心，中部以武汉为中心的黑命贵？以后只是汉族少而已！淡定以后中国是谁的都还不一定，还管房价？

知乎用户 CYR 发表

房价最高的几个城市只要还是收入支出水平和资源分配上显著高于其它，就不会跌。因为无论人再少，来这里定居的人都不会流出，并且一定有人不断来谋取更好的收入。也许房价不会走抬高，但房租可能会随着人口和资本分流更明显抬高。

其它地方比如鹤岗、底特律那种，人都没了，当然没人要房子。其它二线城市看发展，发展的好自然人来，房价就很难跌。

知乎用户 保险智商税 发表

房子会变小，

50-60 平米的三室一厅

卧室的床

两面都靠墙

一面靠柜子

一面挨着门

在单价不变的情况下，使得总价降低

知乎用户 猫和老虎 发表

房子的本质还是使用功能，只要有人租房子就不会大跌，没人租房子，就会大跌。

反过来问你，即使二十年后房子跌了，你这前半生就租房过了？醒醒，人就活几十年，能饮食男女就三十年，为了省钱不买房不是傻子是什么

知乎用户 jali 发表

长期看人口，除了一线城市和部分新一线、二线城市，将来的大部分城市房价去除通胀因素后都会跌。

中国的房价其实早就开始跌了。你算算通胀，好多年前，房价就已经跑不赢通胀了。就算是上海，你问问黄浦区、徐汇区的老破小，2016 年以来涨了多少？即便是去年普涨，涨了多少？真的还不如通胀。去年底这波，在上海，就是所谓学区房在涨，而且也很少成交，没有成交的涨价，是不被市场认可的。

那么好了，一线城市尚且如此，其他城市呢？

一句话总结，房价上涨，你只有完成卖出落袋为安了才能算账，账面上浮盈是假的。

知乎用户 Justin Wang 发表

这个问题有一点点问题。中国人口下降的时间点不是二三十年后，而是十二三年后。再过 15 年左右，人口就开始下降了。到时候一线城市人口应该还在继续增加，但是房价未必会跟着上扬，有可能下跌。价格始终是由供需决定的，最近时间年是短期需求暴增的时期，对应的是房价暴涨。除了大城市外的地方，还谈什么涨跌，没啥意义的事情。

知乎用户 捕捉趋势 发表

一定会的，只是体现在房产价值和流动性上。

知乎用户 司承帅 发表

房价涨不涨看消费能力和需求。人口下降并不是唯一指标（当然了中国人口真降到五亿以下另当别论）。
在我上小学时，中国人往往是一大家子人挤在一栋破瓦屋里。以至于流氓调戏妇女的话语都是 “钻玉米地”“钻小树林” 而不是“上床”。因为家里的床就不是给你干那事儿的。估计当时人均住房面积能有个四五平米就要感谢天恩浩荡了吧。
而现在的中国人均是四十多平民米，按照老美的标准依然是很挤的（我记得老美某剧台词里说 “想要住的舒服怎么也得人均两百平”）。不算老家的房子，我家现在大概人均三十多平已经觉得不太宽敞了（衣服，书，玩具看见就想买，买了就放不下，只能逢年过节往老家运。）
所以，万一到时候人口掉了两亿人均需求长了五倍怎么办？

知乎用户 翻车学堂 发表

………

知乎上都在说房价会跌，有一说一，我觉得跌不了。

很多人都在说人口负增长了……

但是 14 亿人，撑起一二线城市的房价和人口，还是稳稳的。

上海和北京，到今天还不放开户口，为什么？就是人太多了！

其他的沿海明星城市，也是根本不会有问题。

至多，向漂亮国一样，出现一个中部玉米地 23333 感觉这好像在说东北、华北

知乎用户 菩萨畏因​​ 发表

什么时候农村人口不再去城市里了，就意味着房价涨到头了。

这些年城市里的房价上涨几乎都是小城市，农村人在支撑着。

现在已经到了撑不起来的时候了。

前段时间去农村转了转，几乎每个农村都已经空了，一个村，一个镇，都看不到什么人，十几栋房子里只能看到一个老人。

去一些县城看看，还勉强有点人。

如果你细心点就会发现，你们村的学校没了，你们乡镇的学校没了，你们县以前有 4 所学校，现在可能只有 2 所了。

人都去哪里了？

这么多年房价的上涨过程也是城镇化的过程。

房价上涨，意味着有人要去买，人从哪里来，这才是问题。

如果人口下降，会迎来另一个问题，小城市空心化，大量的人口继续涌向大城市。

农业化的时代，土地是平均分配，所以要把人分散到各地。

工业化的时代，人口集中在交通便利的城市，水运铁路港口沿线。

服务业的时代，一部分是照顾工业化时代的退休老人，一部分是考虑旅游业的繁荣，会有一部分人流到景区。

既没有工业，也没什么物流，或者旅游业的城市，支撑不起来繁荣的服务业，优秀的年轻人也会慢慢离开。

农业将会走向规模化，更少的人种更多的地，山区里将没什么人。

所以全面下跌不会，农村的房子荒芜，小城市被吸空跟黑龙江的鹤岗差不多。

至于到什么程度，就看人口能下跌到什么程度了。

大城市没有人口出生，还可以从其他地方补充人口，出生率低，还没有人口流入的城市，会慢慢下跌，或者有价无市。

知乎用户 猪猪侠 发表

就像众位说的

不到搞不懂动或出漏子

资本和管家不会停的

癞蛤蟆也要攥出团粉来

知乎用户 缘来分去 发表

中国典型的看政策，预测再好，也没法预测政策是不是落地。

比如 08 年的 4w 亿，假如没有这些钱，房价在那个时候就要跌了，但是国家不让，所以政策一变，聪明人立刻入局。

知乎用户 陈辉 发表

我有了个女儿，我完全不想生儿子，这要债的玩意。一生儿子，我怕自己的人生完全被他吃掉。

自从有了孩子，我自己的感觉就变成了一个存粹的上班工具。没有任何私人时间空间。不再是个人…

知乎用户 你好​ 发表

to pure 日月

我关注您一年多，看了您一年多的帖子，居然发现您是一个完全生活在自我空间，听不得一点实际数据的人！！

既然您禁止了我给您回帖，我只能单独起一个帖子了。

我从 2020 年 2 月准备在合肥买房，搜索大 v 评论关注到您，看到您那充分的理由，翔实的数据，觉得特别可信。就一直在您营造的环境里等了那么久。

然后呢？

本来给您的回帖，您禁止了，我只能单独发在下面

第一，不要上纲上线，一旦证明你错了，你就污蔑是别人专门来诋毁你的。

第二，我说的是实情，我从 2020 年 2 月想买房时搜到了你的文章，道理充分，数据翔实，我很信服，一直查看你的文章。但是等了一年多，安徽合肥房价甚至全国大中城市房价不仅没有下降，反而上涨很多。难道我说的有错？我等啊等啊就等到了这个结果，来评论一下也要被删帖？

第三，有本事就拿出你之前的文章和实际数据对比，删帖算什么？

第四，刚刚要回复发现你还限制我回复评论，你只听的歌舞升平，听不得一点点根据实际情况的反馈是吧？

你只生活在你自己的世界吧？

知乎用户 小林 发表

我认为，人口负增长和房价全面下跌不用二十年后。

房价下跌也不用等到 20 年后。

知乎用户 时习之 发表

举个例子我们老家县城，房价不涨反跌，买了房子的都后悔，

知乎用户 AnjouRan 发表

伪命题

十万个低薪家庭只能支撑十万套小房

一万个高收入可以吃下几万套别墅

（有钱夏冬不同房）

关键在收入而不在人口

知乎用户 TY Altelas 发表

二三十年后的事情现在说有啥意义

知乎用户 洛机 罗奇 发表

房价的成交价与最有钱的买房那批人有关 为什么杭州房价高 全省土豪买 城市人口多 土地少 房子少 阿里 网易高薪打工仔买

知乎用户 jl wang 发表

90 后人口已经大幅下降了吧。你以为国家现在严控土地供给是为了啥？

世界真奇葩 -_-||

一边是盼着二三十年后现在的二胎人口拯救房价，一边是盼着二三十年后人口少了，房价下降。

哪边是对的呢？

知乎用户 董修荃 发表

人口负增长会导致马太效应增强。

一线和新一线人口越来越多，房价越来越高；

广大三四线人口越来越少，房价越来越低，最后变成动物乐园。

知乎用户 云淡风轻 发表

看看统计数据吧，人口出生数自 2016 年以来一真跌，暴跌，如果五年内不能还阳。那就有意思了。

目前的情况么，大国空巢，大家都懂，乡镇不谈了，许多县城已经开始鹤岗化，前段时间的限跌令就已显趋势，长此以往，我国西部会和俄罗斯远东一样，一个县城没有学校，没有医院，没有超市，长草的大街上只有红绿灯在寂寞地守候。

今年 2021 年，假如还有历史的话，会记得这一年是人口拐点，以后二十年，平均有两千万以上人口消失，房子会逐年增加地多余，你说结果会咋样。

知乎用户 松糕​​ 发表

预测房价不仅仅是单看人口这一因素，我觉得不用关心到二三十年后的房价会怎么样，目前房产投资黄金 10 年已经过去了，剩下白银 10 年可以玩。至于 10 年后会发生什么，我们也没办法预测。我们关注目前国家的政策是怎么样就可以拉。

中国的房价为什么会一直涨呢，因为国家进行外汇管制，所以要多印很多人民币，但是人民币又不能流通到国外，只能在国内流通。钱总要有个去处，超发了很多的货币也不能流到生活用品，不然要影响民生，所以只能流入房地产了。

我们把超发的货币当成大水，而房地产就像木棉，吸纳了超发的货币，如果国家要多印钱了，就会通过货币政策，放开调控让钱流入房地产，当觉得房地产太多火热的时候，又通过收紧货币（提高利率、限贷）、调控（限购）来让水闸关一关。目前中国的房子是承载了很多资源的。不仅仅说只是一个房子，而是房子土地下承载的资源贵，房子那些钢筋水泥不值钱，比如教育、医疗。就比如说你是北京户口的，你考上清华北大的概率就要比其它地区的要高一点。

如果要中国房价下跌，四个因素达成任意一个即可。

一：利率为 0

二：人民币国际化

三：放开外汇管制

四：放开户籍制度

知乎用户 周岁 发表

正确答案是：不知道。

好多好多答主真的是一本正经的胡说八道。

有数据的

有历史经验的

有人文社会的

什么的都有，但他们都有非常明确的指向性。

说到数据，统计局的最基础数据你信吗？

说到历史，房子不要钱或象征性收点钱的年代还没完全走进历史课本吧。

说到人文社会，父辈们年轻的时候重男轻女有多严重不是不知道，而现在他们的孙子辈出生都是招商银行，建设银行的称呼。

面对房价这种问题，经济学能提供的支持真心很有限。

一套房的交易价格，绝大部分被各级政权以税，费名义收走

一套房的交易流程，绝对被各级政权设计与执行

房价问题就像火车挂了长长的车厢，火车头里坐着政权，它不可能瞬间控制整个火车，但到底开向哪，它，也只有它说的算。 我们在后面的车厢再热闹也仅仅是热闹热闹。

再，友情提醒下，回望历史，预测这玩意，尤其是时间跨度越长的预测，时间告诉我们的结果都是让人忍俊不禁的。

知乎用户 匿名用户 发表

如果大家都不换房，我可以肯定的是：不要二三十年，只需要五年，无论一二三四五，都会跌。

因为小年轻不多了，而且都在拼命的提前购房，我发现目前太多孩子刚毕业一两年就开始凑首付买房了，这就是典型的杀鸡取卵，买房者后继无人了。

但，目前市场上买卖房屋的大部分还是换房族。

不用扯什么一线永远涨，那也得买得起才行。看到这个答案的知乎网友们，不用去说别人谁谁买得起，因为咱们在别人眼里也是别人，所以还是先问问咱们自己这个 “别人”，你在一线拿多少钱，现在买得起一线得房子吗，首付有吗，月供没问题吗，生了孩子有了家庭月消费至少一万的钱有吗，父母老了卧病在床请得起保姆吗，或是自己辞职照顾吗？

家家有本难念的经，每个家庭都面临这个问题。你四五十的时候，正是面临失业，孩子读书用钱，老父母多病，你不仅仅需要付出金钱，还得付出时间。

To: 现在 30 左右的年轻人，现在才是你们最好的时光，孩子不大不小，老父健康还能支援你。想想 8090 后人口大军到四五十的时候吧，房子换不起了，年轻人又急剧下降……

知乎用户 放逐之刃 发表

天朝的房价不按规律出牌，能涨价去库存，能限购 12 线城市，去 34 线城市的库存，本来认为地方债让地方财政倒闭，硬生生通过涨价去库存把债务过度给了 P 民，所以在这个市场，那些什么人口论调都没用，60 个人接 300 套房有啥奇怪，600 套估计都能接。天朝就是制造奇迹的地方，只要价值取向引导得当，一切皆有可能，任何反经济规律现象在一定的环境与前提下都可能发生。如今只能看国家啥时候抛弃房地产支柱这个拐杖，只要能有新的经济动力引擎，替代了房地产引领 GDP，比如供给侧改革，比如一带一路。那房地产才能安全排雷，这涉及到执政党执政的根基，估计也只有这样，我们才能看到房价的陨落。

知乎用户 老猴子 发表

我的想法是一二线稳中有跌，三四线升，小县城及镇村衰落。因为那时买房的主力军依旧是村、镇、县城出生的年轻人。近年来生育率低主要是一二线城市生育率低，县、镇、村生育率还是稳中有升的，而对于出身底层的人来说，要想从县级以下直接跻身一二线象目前一样还是困难，经济压力太大。中国再发展几十年到时城乡差距应该很小了吧，压力小、轻松的三四线生活和压力大节奏快的一二线生活到时年轻人会怎么选呢？我们拭目以待。

知乎用户 知乎用户 zj79Wg 发表

当然不会，难道各位都觉得人口负增长在这个星球上是很稀奇的事吗。

这世上人口负增长的国家多了，日本，俄国等等，想知道人口负增长后，房价会怎么走，自己去隔壁邻居家看看不就知道了。日本大概是 08 09 年出现第一次全国人口负增长，但实际上 08 年也是东京房价的最低点，之后人口虽在减少，全日本房价也连续 26 年下跌，但东京房价，却连续 13 年上涨。

全世界人口减少的国家都告诉我们一件事，人口越是少，剩下的人就越会往大城市集中，这是经济规律，没有人可以扭转，人口减少之后，很多中小城市城镇会被抛弃，成为真正的鬼城。而核心大城市靠着人口流入，房价不会跌，反而会涨。

知乎用户 暴力反机械 发表

你假设中国的人口是平均分布还是静态分布？只要人口的规模红利不减、社会马太效应不降，你指着全面跌房价还真是想多了，看看西北欧、日韩人口负增长多久了，再看看核心区房价跌了吗

知乎用户 懵圈的小法师 发表

全面这个问法过于笼统，既然题眼是人口，关键要看未来的人口流动方向。

如果人口从 ABC 城市群流向 DEF 城市群，那必然分区域有涨有跌。

事实上人口流出城市，叠加老龄化，已经全面下跌了…

知乎用户 法拍网 发表

先解释下人口负增长的主要原因：

关键是高房价这把特色镰刀太锋利。

庞氏骗局式的养老金源于西方，zg 的镰刀选择性地学了个半截 (有利于镰刀的半截）， 年轻的韭菜们，被高房价，养老金，压榨式加班，等镰刀手法收割得干干净净。老韭菜不再生小韭菜，人口全面负增长时代来临。

那么人口负增长势必导致房价下跌？

观点：根据《全国百城房价报告》数据，全国房价单价超过万元是个普遍现象。乐观派会觉得，随着人口出生率低，人口老龄化趋势增强，房价会全线下调，而我认为不会。

为什么这么说？我们在进一步观察韩国房地产市场发展轨迹后，或许可以找到答案。

参考韩国首尔，去年已经出现了人口负增长，跌破了千万大关。

按常规逻辑，人口减少将对房地产市场产生不利影响，但令人奇怪的是，近几个月来，# 韩国首都圈抢房大战 #、# 首尔房价上涨 #等关键词，频频登上新浪微博热搜。据悉，3 年来，韩国首尔的公寓售价上涨了 52%。

数据显示虽然人口红利消失殆尽，对韩国 “首都圈”（首尔、京畿道、仁川）的城市楼市强劲。尽管，近 3 年来，韩国政府先后出台 23 项房地产新政，旨在抑制房地产市场过热，但在政策的强压下，韩国房地产成交量却不降反升。其重要原因在于，这与其核心城市的人口持续导入，就业、置业需求的增加密不可分。

与韩国有所区别的是，我国幅员辽阔，如果以两国当前的人口量级来算，我们大致也能诞生 6 个如同韩国首都圈这样的城市群。

我国的城镇化率为 60.6%，距离城镇化一般水平 70%, 仍然有近 10% 的上升空间。按中国社会科学院预测，到 2030 年我国城镇化率将达到 70%。

这些城市有足够的空间，并有做好去接纳更多新增城市人口的准备。因此，我们有理由相信，未来，三四线小城市房价会表现上涨难，甚至回落，而核心城市群的房价，会在宏观政策的调控下，保持平稳增长态势。

是不是越来越多的年轻人开始厌恶房地产了，为什么？

知乎用户 于禁 73 年 发表

房市和股市类似，是受到控制的金融市场，人口我看影响不大。

1990 年代，海南房地产暴跌，当时的海南人口不发展？

同样是 1990 年代，上海其实房价也跌过，21 世纪初的市中心每平米三四千低价，其实也是从更高处跌到那个价的，当时的上海没有飞速发展人口大增？

知乎用户 识食物者​ 发表

看哪里了，日本爆过，东京还是人满为患。

知乎用户 叽里呱啦 发表

个人觉得并不会，至少这个时间段内不会全面有，但区域性的局部一定会有。

（目前的状况是一二三四线城市分级，在一线城市工作的年轻人负担不起一线的房价，只能退而求其次买二三四线城市的房子，导致自己住不上只能租出去再租房子住，加剧了职住分离）

房价长期趋势很多国家已经有太多的先例了，这里就不一一举例了。而且二三十年太久了，有些现在解决不了的问题可以留给后人去解决。未来遗产税的比例会很高，未来肯定会有中国特色的房产税。我们的经济是服务上层建筑的，市场又是需要自由的；上层建筑需要稳定而不是自由，而垄断目前是最可靠的和最信得过的。

希望以后大家工作的地方都能拥有属于自己的房子，满足马斯洛需求层次中比较低级的需求。

知乎用户 StoneChuanm​ 发表

不用二三十年后，现在 2021，差不多了

知乎用户 柯巴 发表

小城市这几年就已经倒了不少，大城市那是不可能的。

一二线城市的话，哪怕到时候大半人都躺平了，总要有数以亿计的工贼卷王在一线城市里互相伤害，一二线城市就那么区区不到十个，却有两亿工贼想买房，大城市的房价根本无法下降（除非打了核战争）。

但是相对的，小城乡镇就会像今日日本除了东京圈以外的地方一样——只要吃好喝好有空调，那就是躺平养老勤俭度日。于是广大地区甚至出现了地广人稀的现象：大片大片已故老人留下来的空房根本没人买，无奈只有被爆破拆楼的命运，新的废墟之上却再也不会新建起更大的城镇——地方政府没有财政去搞新的建设了，也因为人口严重不足不需要去建设（建设就是亏本），甚至到了最后大片大片的乡镇被上级县城合并…

届时作为一名迈入古稀之年的 90 后的你刚刚退休，这时你要考虑：如果你住在一个五六线城市，那你就得小心养生别得病，不然会被某些回老家体制内摸鱼的年轻庸医们折腾死（字面意思），而去人满为患的大城市医院得提前一个月做准备并做好排队半个月的准备。更残酷的是你的孙子孙女要是在小地方上学那难免竞争不过教培机构无数的一二线城市的鸡娃们，于是有可能高中都考不上，就算考上了放羊一样的一本率千分之几的高中你家小土猪又真的能竞争的过那帮分数线低一大截的一二线小土著们？而且人家要考的学校就在人家老家附近…

跑题了，总之以上种种都会进一步拉开大小城市房价之间的贫富差距，唯一可以幸免的小城市恐怕就是主城区距离一线边界一百公里之内的环 x 城市带了吧——因为届时高铁一定会进步到如同地铁一般方便快捷，同城效应遍布大江南北，而这也是缓解大小城市发展不均的唯一可能性！

至于 “天高皇帝远” 的三不沾小城。。。如果基建狂魔没有停滞，那以后就是美国今日之乡村——富人养老之地，一有急事就坐飞机去大城市（所以未来高铁还不够，机场必须普及化枢纽化）；可如果未来还是交通百里要半天，那小城乡镇就彻底凉了，而大城市也因没有竞争对手而房价无比坚挺，但并不会涨到像今天这样房价收入比如此悬殊的地步——因为届时，100 元还能不能买一两猪肉都无法预测。

总之，房价跌是经济倒退的体现，你觉得以目前中国的发展势头和潜力，中国的头几号大城市的房价会跌吗？

知乎用户 saasd 发表

房价下降太多的房子会直接停水停电废弃掉

人口流入城市的房价会像饥荒时的粮价一样涨

统计上来说，房价还得涨

知乎用户 傻傻分不清楚 发表

何止房价，大胆一点。

等人口数量负增长至 1 亿的时候，人人都是香饽饽，活着就给发钱，生娃就拿终生成就奖。

等人口数量负增长到数量跟江豚差不多的时候，一个人给建个保护区，五个火星人照顾你的衣食起居，全免费。

所以少生优生，从我做起，看懂没有。

自己也要坚持住，活他 2000 岁，看到这伟大胜利的一天，到时候键盘都成古董了，万一房价不跌，键盘一定能涨价啊，赢麻了。

知乎用户 不懂不能说看不见​ 发表

房价不会全面下跌，人口也不是问题

1. 咱们的金融体系不存在国有银行破产

不要说一线城市，就是县城的农村信用社的大额贷款都是需要国家担保公司的。也就是说，理论上来讲都是 “国债” 任何国家债务都是无上限的，无期限的。所以什么房价下跌导致抵押物贬值从而坏账… 其中的整个过程都是有担保和政府调控的，单纯的自由市场规则并不适用。从而银行不会因为市场波动突然断贷，或者贸然补交准备金。房价自然就没有跌的空间。

2. 十四亿人口就是最宝贵的经济基础

人口红利本身就是非常矛盾的说法。高素质，低工价? 如果这样叫 “人口红利 “的话我可以带领美国人民来一波人口红利。资本积累从农业和工人夺取剩余价值也说的这么冠冕堂皇? 用中国的人口结构和世界上其他国家相比，单存的比较人口年龄的结构而不对比社会，经济文化等具体确实的影响因素实在是太” 年轻了 “。就拿日本来说明治维新至今也有将近 150 年，而我们开国也只有 72 年。如果说日本是耄耋老人，那我们才刚刚成熟，正准备大展拳脚。不是既得利益者老了就代表全国都老了。

3. 房子作为资产将继续发展

在城市中，需要房子来保证医疗，教育，公共资源，家庭的各方面保障。并且，自己完全支配的生活空间也大大提高了生活质量。不关在将来的任何时候，这种 “生活质量” 都是珍贵的，不仅仅是一个价格合理，便利的地段，舒服的空间和人性化装修，而是我们作为社会一份子对生活的态度。我相信不远的将来大部分物质问题都可以逐渐被解决，而且不断前进，提高生活质量的愿望才是推动我们到达幸福生活的动力。

太阳照常升起

知乎用户 Timewalker 发表

分地方吧，

我个人认为可能不会是 “全面”，

但房价分化是避免不了的，其实现在已经开始分化了，

再怎么说房子也是商品，总是会受供求关系的影响，人口流入少了、需求少了，自然价格就降下来了。

可能有些人会说 “炒房”，但供求关系也存在一个波动曲线，从较长的时间来看，价格总是要回归价值，即便是某段时间存在炒作，如果未来一段时间真的没有需求，那价格自然会往下走。

所以我个人理解，人口稠密、流入多的城市的房价还是会挺得住，人口流出的地方肯定就下降了。品质好的小区价格会挺住，品质不好的小区自然价格就下降了。这里的品质除了房子本身质量因素，也包含地段因素。

但是如果把时间拉长到二三十年甚至于三四十年或者五六十年， 去讨论出生人口降低情形下的房价，那我就不知道了，毕竟不是研究这个的，只是前两年因为自己买房而有点感性认识。

还有一个问题就是，即便是房价在未来很长的一段时间内会存在下降的可能性，但每个潜在买房人是不是要付出那么长的时间成本去等房价降到心理价位？可能这也是要衡量的一个问题。

知乎用户 仰望星空 916 发表

房地产是个复杂的问题，影响它涨跌的原因很多，不能单看一个因素。

我们以四川省 7 普数据为例，全川人口约 8 千余万人，共 18 市、3 州，成都市人口约 2 千余万，计划 2035 年达到 2400 万人以上，预计二三十年后，成都市常住人口有可能达到 3 千万。

结论 1：总的人口是负增长的，但具体到某个城市，这个城市的人口有可能是正增长的。

四川 18 个市中，除成都、绵阳两市人口正增长外，其余 16 市、3 州人口，2010-2020 年间，年均全是负增长，但这 10 年间，这些市、州的房价并没有出现，全面下跌，总体来看还是以涨为主。

结论 2：已经出现人口负增长的城市，且负增长年限已 10 年，在这 10 年间，这些城市的房价，不一定是下跌的。

从这个例子我们可以看出，人口肯定是影响房价的一个重要因素，但不是唯一因素。光靠人口一个因素预计房价涨跌是不靠谱的。

知乎用户 匿名用户 发表

不可能，做梦

德国战后人口下滑，70 年代至今自然增长长期为负，统治阶级引进了 1000 多万移民，德国几十年间人口出生低于死亡，但是总量一直在增长，曾经日尔曼民族最优秀，现在在资本家的鼓吹下，几百万中东难民随便进

日本虽然长期喊少子化，但是出生人口低于死亡也才最近 10 年的事，这么排外的岛国，移民政策开始不断放开了，电视剧里东南亚裔 南亚裔的演员迅速多了起来，继续这么负增长 20 年，信不信资本家像德国一样给你引进 1000 多万外国人

韩国这么内卷的地方，总和生育率都跌破 1 了，5200 万人口一年新生儿不如 2500 万人口的澳大利亚，这么痛苦的内卷地狱，你以为人口就能负增长，做梦，韩国资本家也大把大把的从东南亚引进移民，人口减少，想的美

就连俄罗斯被西方制裁下这么惨烈，总和生育率降到 1.5（日本 1.4），普大帝每年要从中亚 高加索弄进来 50 多万移民，想人少了多享受资源，做梦！

中国台湾地区，工资 22K 多少年了，你以为人口少了就能变好？菲律宾 东南亚的移民大力引进，人口永远别想负增长

中国目前移民还没开放，是因为中西部农村还有 2～3 亿人可以吸收进城市，等 10 年后这些人进了城市，生育率进一步下跌维持不了人口增长那天，中国的移民政策也会发生巨大的变化

知乎用户 法政学子​ 发表

推测一线城市及二线城市好地段不会下跌。

其他地方下跌。

好的就业机会仍然很集中于一线城市。

知乎用户 匿名用户 发表

你觉得全国人民还能喜迎房价调控 20 年吗？

人生接力论的极致就是种姓制度，中国不是印度，人民等着呢

知乎用户 牟永强 发表

用不了那么久，如果五年内出生人口逼近 500 万，那五六年就可以实现了。这主要看年轻人的态度了，另外那些生二胎的别再添乱了。

知乎用户 匆匆​ 发表

人口会向一二线城市聚集，大部分三四线城市及县城房价下跌，房产空置，只有在城市群范围内的三四线城市及县城的房产才有价值。所以未来人口负增长之后，城市的房价会分化。并不是全面下跌，如果继续货币超发，房价还会继续涨…

知乎用户 中帼青年 发表

楼下巷子里有一家杂粮煎饼店，每天早上，都有许多人来排队。为了能及时吃上杂粮饼，有的人还跟老板要了微信，提前进行线上预约。

即使到了晚上八九点，也有一大波学生在排队买杂粮饼。

这家杂粮饼为什么这么火？

我猜想，这附近杂粮饼也就一家，属于差异化竞争；而且地理位置也好；杂粮饼符合大家现在吃粗粮的饮食观念，味道既还不错，又能填饱肚子，不发胖，很健康。

那么，这家小店一个月的收入应该能有不少吧。

有一次我去买饼，老板娘问我住哪里，我说住城北。

老板娘说，城北离这里挺远的，上次我和我老公去看房子，房价也要一万出头了。

我听她的意思，最近是在买房，便劝她早买早好，现在城北发展的也还可以，各项基础设施也建起来了，将来可能还要涨。

她笑了笑，说买不起。

后来每次买杂粮饼的时候，她总要跟我说几句，问城北到这要多久啊，哪里哪里又建医院地铁啦，自己又去看了哪个楼盘啦。

我就问，你这生意也挺好啊，市里买不起，城北买一套还是可以的吧。

她叹了口气，说哪里挣到什么钱。一间狭长约 15 平米的铺子，一个月 2000 多，还有两个孩子上学，花费也大，基本存不到钱。

于是我私下估算一下，如果她平均一天卖 100 个的话，一个净利润 3 块钱，一天 300 块，一个月 9000 块钱，除去水电煤气房租 4000 块，净赚 5000 块；加之其老公送外卖，按正常标准一个月挣 4000 块；夫妻二人一个月净收入 9000 块，一年也就 10.8 万。

但是，她还有两个孩子的开支，一年下来估计 6 万，只能剩余 4 万 8。还未加上其他的人情世故、父母生病等花销，一年能存的钱也就两三万。

这么算，仍然是估算的。这家小店每天具体能卖多少，我也没有大概数。

有一次，我问老板娘，你这一天能卖 200 个吧，她说那哪能卖到。我估计好的时候，一天 100 多个没有问题。

但紧接着，坏消息就来了。

**一个是附近的政务中心搬走了。**因为政务中心很多上班的女孩子是这家店的常客，且许多黄牛财务公司的人长期驻点政务中心，政务中心搬走了，这部分客源算是彻底断了。

**一个是教培机构 “双减” 政策的实施。**因为巷子里有几家培训机构，原来每天晚上九十点结束培训的时候，很多孩子会买个杂粮煎饼吃，现在教培机构约束的紧，这部分客流也几乎没有了。

后来有一次，我问老板娘，房子买了吗？老板娘苦笑，说房子太贵了，怕是买不起了。

语气中透着许多辛酸和无奈。

而一旁的男主人，仍在自顾自地玩着欢乐斗地主。

再后来，我每晚八九点下班的时候，路过那条巷子。那家杂粮煎饼店已经早早关门了，一阵阵秋风从巷子里吹面而过，竟然使人感觉到一丝阴冷。

在这座城市，他们也许再也买不起房了罢，我想。

知乎用户 企鹅同志 发表

新水平、新境界、新举措、新发展、新突破、新成绩、新成效、新方法、新成果、新形势、新要求、新期待、新关系、新体制、新机制、新知识、新本领、新进展、新实践、新风貌、新事物、新高度;

重要性、紧迫性、自觉性、主动性、坚定性、民族性、时代性、实践性、针对性、全局性、前瞻性、战略性、积极性、创造性、长期性、复杂性、艰巨性、可讲性、鼓动性、计划性、敏锐性、有效性;

法制化、规范化、制度化、程序化、集约化、正常化、有序化、智能化、优质化、常态化、科学化、年轻化、知识化、专业化、系统性、时效性;

热心、耐心、诚心、决心、红心、真軋、公心、柔心、铁心、上心、用心、痛心、童心、好心、专心、坏心、爱心、良心、关心、核心、内心、外心、中心、忠心、衷心、甘心、攻心;

政治意识、政权意识、大局意识、忧患意识、责任意识、法律意识、廉洁意识、学习意识、上进意识、管理意识;

出发点、切入点、落脚点、着眼点、结合点、关键点、着重点、着力点、根本点、支撑点

活动力、控制力、影响力、创造力、凝聚力、战斗力;

找准出发点、把握切入点、明确落脚点、找准落脚点、抓住切入点、把握着重点、找准切入点、把握着力点、抓好落脚点

知乎用户 匿名用户 发表

1. 不会

够首付了就会买房。

2. 会

难道要租 20-30 年房，然后再买房?

excuse me?

凯恩斯老爷子说过，从长远来看，我们都将死。

题主啊，我们得活在当下哇！

知乎用户 SUN2099 发表

三年就足矣见证炸烟花壮景

知乎用户 Asbeer Bedivere 发表

你说的这个国家叫日本。

知乎用户 as 蓝月儿 发表

正常来讲 5 年内就会普跌到现在的 70% 以下，如果真维持泡沫撑个二三十年，隔壁日本都走出新希望了，韩国也不沉沦了。

知乎用户 普罗的镰刀 发表

人口负增长对于房价的影响？

人口负增长，长期看来，对于中国的整体房价是利空的。随着人口的减少，商品房建设数量越来越多，中国会有越来越多的房产降价或者不值钱。同时，因为人口减少，也会有越来越多的无人区、空城或者无人村，无人县出现。要知道，人越少的地方，人口流出越严重，人越多的地方，人口流入越厉害。所以那么无人县，无人村的房子将会变得一分钱不值，人口流出型城市房价也会非常便宜，例如鹤岗这种城市，房价将会进一步下降。

人口负增长意味着中国大部分房产降价，但不意味着所有的房产都降价，恰恰相反，因为人口的流动，人口流入型地区的房价将会进一步上涨。

所以，未来的发展非常明确，一二线城市房价进一步上升，三四五线城市进一步下降甚至不要钱。从现在开始买房产不要在买二线以外的城市了，只把钱留给一二线城市就够了。

知乎用户 地产狗 发表

这个问题 7 年前就有人问得郁亮哑口无言了

2014 年在一次交流中，万科问 90 后在买房子上有什么想法？

深圳姑娘马佳佳当场回怼——我们 90 后压根不买房！

90 后父母有房，爷爷奶奶有房

找的配偶大概率也是有房

就是我一结婚就有三到四套房

我孩子长大结婚就有七八套房

为啥我还要将最美好的年龄用来存首付

再用 20 年世界还房贷？

说完看着万科郁亮总，郁亮总无言以对。

然而仅过了三年，2017 年马小姐在另一个场合中被问到 “是否已经买房？” 后

马小姐仅以微笑作答。

如果房子仅仅有居住性质，肯定不会是现在的价格

房子的户籍、交通、教育、医疗附加值太大

并不是你将 A 城市的房子出租，再到 B 城市租房子能解决的

例如东亚两国，人口是逐年递减

深圳还发生过著名的大崩盘，

但是近十年其首都及主要城市楼市还是总体向上

所以要达到全国楼市全面下跌，除了人口递减外

最好能实现房子居住外的价值剥离

就是近两年大力推进的 “保障性租赁用房”

到期全面落地了，我们可以在工作城市以低廉的价格租房

甚至把户籍、学籍都迁过来

这样商品房只剩下居住价值，而且需求大幅下降

自然不会大涨

知乎用户 小损样 发表

1. 并不会到二三十年后人口才会富增长。

2. 我们追求的是平稳健康发展，全面下跌不符合预期。

3. 不存在全面下跌这种情况，现实一般是旱的旱死，涝的涝死，你想买的，全国人民都想买，怎么跌？

知乎用户 Diway HHO System 发表

人口已经负增长了，不需要二三十年

房价，能撑个三五年都是很厉害了

当然，除非内循环大灌溉另当别论……

知乎用户 没有名字是什么名字 发表

93 年海南炒房，打击之后五年全国的房价平稳。

98 年 福利分房政策明确取消。大批购房者拥入市场

2003 年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称 “18 号文件”），正式明确房地产业的支柱产业地位。

2016 年涨价去库存

从 1998 到 2021 房价也涨了二十多年了，够本了吧，没有一样东西能持续涨的。

知乎用户 游侠莱恩 发表

答案是：你看到了人口负增长的次要原因，但没看到主要原因

人口负增长 和 通 H 膨胀 比，不是一个数量级

经估算，近 20 年来，通 H 膨胀速度 在 平均每年 10-12% 数量级，人口负增长不可能达到这个数量级

房子是有使用价值的必需品和耐用品，永远都有刚需，好房子住起来还很舒服

房子也是商品，房价随物价变动，影响房价因素还有供求关系、城市交通发展等等

价格是由市场决定的，和市场上的 商品 和 货币 有直接关系

当 市场上 一共有 1 万元 货币，一共有 1000 个货物，那么一个货物的价值就应该是 10 块钱

当市场上钱增加了，一共有 10 万元，货物也增加了，一共有了 2000 个货物，那么一个货物的价值就应该是 50 块钱。

物价的变化过程一般是缓慢的长期的

物价涨了，这就是为什么 2001 年，上海的房子几千块，2021 年上海的房子接近 10 万块的根本原因

然而大城市人口涌入，小城市人口流出

在近 10 年来，基本都是人口向一、二线城市、省会城市集中

四、五线城市常驻人口普遍是逐渐流出减少的

然而 10 年以来，四、五线城市房价跌了吗？

没有，价格上普遍还涨了一截（但小城市交易少）。原因也是物价上涨

但因为人口流出的原因，四、五线城市房价上涨比一、二线城市要慢很多，这属于供求关系的影响

全球唯一一个特例是日本，日本政府几乎不印钱，所以很长时间内房价基本上没涨，但最近也逐渐绷不住了

回到问题

我国的前几十年的财政货币政策，以后二三十年可能改变吗？

这个解释起来很难

财政货币政策是有很强的惯性的，突然大改会引发很多经济社会问题

且近两年以美国为首，最近全球因为经济和疫情问题都在放水印钞

经济越差，越须要印钱（既包含经济因素，也包含政 Z 因素）

所以未来几年甚至很长时间内，仍然通膨的可能性是很大的，几乎是必然

所以人口负增长会不会导致房价下跌？

这个问题问得太片面

有影响，但和通 H 膨胀影响不是一个数量级

至于相关的政策调控，调控主要改变的是房产交易的成本和难度，主要影响房产的流动性。

改变不了通 H 膨胀

知乎用户 GGBB1979 发表

不会的，中学课本早就告诉你们了: 牛奶可以倒沟里，但是不可以给你喝。

知乎用户 倾夜落寒霜 发表

不邀自来。

会。

主要是想反驳那些说有房出租等于新式地主的。

第一，地是国家的。

第二，现在的商品房可以坚持多少年的正常使用呢？以前的地主若非改朝换代可是享有永久权的。

第三，产业转移。

第四，交通会越来越便利。

知乎用户 袁童鞋 发表

说到底，房价是供需决定的，一个城市如果人来的多地供给的少，购房需求旺盛，而好房源不足，那么房价在市场机制下是上涨的。反之，人口流失的城市，土地供应大的城市，房价会下降。

我国是个幅员辽阔的大国，这个问题需要分时间、分地点讨论。

全国人口在 2012 年迎来刘易斯拐点，劳动力人口首次下降，而随着全面二胎的效果不理想，我国人口总体来看会在未来 10 年左右进入全面负增长，从全国来看，未来 10 年之后，购买房子和置换房子的青壮年主力人口会下降，那么需求会减少，房价趋跌不可避免。

不过全国人口的负增长，不代表北上广深、杭州、苏州、厦门、成都这类大城市的人口负增长，这些城市预计人口还会持续增加，尤其在这些城市的近中心区域（如北京五环、上海外环等等）。这些城市户籍人口可能会控制，但实际常住人口估计不是让你不来就不来的。

而反观人口负增长比较明显的地方，房价基本稳定或者已经开始跌了，如东北的一些老工业基地，除了沈阳大连长春哈尔滨的核心区之外，其他地区的购买需求实际上普遍不高，房价像十多年前那样急速增长是不可能的事了。

总体而言，我国宏观上在 2027 年以后，随着人口减少，房价会逐步逐步下跌（注意是逐步，不是一蹴而就的）。而微观上，北上广深等一线城市，以及强二线城市的中心区，依然看涨或者保持。

知乎用户 好运又任性 发表

合肥市 2020 年没买房的人，一个个哭死，买房的人随随便便资产增加百万。不谈位置的房价都是坑人的，省会城市，人口净流入城市，环境好的靠近赤道城市，无脑买买买。

知乎用户 语文 发表

不会，我们有限跌令。

要相信党，相信国家。

知乎用户 晨曦的风 发表

房地产开发是一门垄断的生意

知乎用户 旁观者​ 发表

如果现有的养老体系不改变或者没有新的经济突破点的画，会出现，但是会出现从下往上跌的情况。

目前国内整体来说，从人口集聚和经济发展角度来看，基本上是分为北上深广＋各省会与经济发达地区城市＋各地级市＋各县城＋各乡镇＋农村，经济发展会使得人口逐步往上集聚而老龄化会加速这个过程，目前农村已经是基本上老弱妇孺，持续下去，乡镇和小县城也会慢慢走到这一步，首先崩塌的就是他们，老人作为不能直接参与生产的负面人口（我不想使用这个名词，但这是现实），会慢慢的被甩在这些地方，当他们这一代人（大部分是建国后出生的那一代人）消失，就是那些地方彻底消失变成地理名词的时候，那时好像不止房价会下跌吧？而在这个过程中，排在最前面的城市的房价，不仅不会下跌，反而会稳步上升。

知乎用户 风南离 发表

有人的地方就还有剩余的价值、没人的地方就没有价值、就这样。

就怕出现逃离潮、小地方明明还有生存的价值、但有人看出价值会快速下降、变现房产、去大城市周边生活。或者大一点的城市富有者、预见人口萎缩会对自己的房产资产被迫贬值、把资产房产变现、去人口环境相对稳定的国家生活。

人嘛，最求安稳的同时，也会想方设法的守护自己的财富。

什么事都是，当大家都能猜出大概结果的时候，有先见之明的人，已经跑了有一年两年了。

知乎用户 子非鱼 发表

13-14 年经济活力下降，15-16 年全国房价暴涨，21-22 年人口开始负增长。这近十年发展的真不错

知乎用户 晴湖鹣鹣 发表

2021 已经跌了。二三十年后房价如葱是对的。作为商品还是要看有没有人去买。作为金融等价物，房子还不配，一直会老化，保值不了。前十几年的房价上涨全是官方控制的。现在人口崩了，跌得很快，官方要保人口，房价不行了。

知乎用户 bishop87763 发表

还有个影响因素叫做城市化。

按照 2015 年数据，中国的城镇常驻人口比例也才一半多一点，户籍人口连 40% 都不到。而且这还是城镇人口，城市人口恐怕还要往下一大截。

咱就不比发达国家，就比比不远的马来西亚，城市人口 70% 以上。照这个比例来估计，人口数量不变的情况下，中国的城市人口翻个番完全没问题。说不定三倍四倍都完全可能。

知乎用户 知乎用户 发表

限跌令就是垂死挣扎。

知乎用户 无所 发表

首先房屋产权是七十年，也就是说七十年后就要重新买。这个到时候怎么操作就有很大空间。如果这个力度还不够那还有其它办法啊。想控制供给还是比较容易的。

知乎用户 王镇 发表

作为日本留学生，我觉得我可以谈谈日本在这方面的情况，日本经过 50 年的朝鲜特需后经济得到恢复又经过高速经济增长期和安定经济增长期后成为了仅此与美国的发达国家，而 90 年代的バブル崩壊（泡沫经济崩坏）后，经济已经停滞了近 30 年，现在的日本就像你口中未来的中国一样，人口老龄化 经济发展缓慢 各种社会问题出现。按理说房价应该下跌才是，对于除东京以外的农村确实是如此，但是东京圈 特别是环山手线的房子价格并没有特别变化，为什么呢？我说说自己吧！我在日本地方上国立大学，后来又中退回东京学了游戏制作，和我一同来的还有很多地方来的日本年轻人，作为日本的首都与经济中心，自然而然的吸引着乡下的年轻人们，其实在日本的地方已经很萧条了，所以房价很便宜 比如我在地方时候的住所 1dk 仅仅 3W / 月，而在东京则要 6W 以上，虽然人口减少，老龄化加剧，但是像东京 大阪的中心城市，房子的需求是不会减少的，所以日本的房价就是地方上很便宜，东京等中心城市的房价其实没变。你问中国的未来也差不多如此，但是国内和日本不一样，在经济活力上和经济增长点上国内比日本强很多，让我来看房价肯定会跌，但是诸如北上广等地还是老样子，因为需求决定价格，中国永远不缺去北上广奋斗的人。所以你说得那种情况除了天变了，我觉得不可能。

知乎用户 杀蛆 发表

很多买了房的中年人永远改不了收割别人拱白菜的那点小农价值观，你觉得你的房子升值了，你没看到因为房子的升值，你出去吃的饭里面的肉越来越少了，你去夜店 KTV 的年轻小妹越来越少了成本越来越高服务越来越敷衍了，不用 20 年等你退休了去哪找那么多年轻人到养老院伺候你们？把三四线吸没了，一线城市研发的东西卖给谁？真以为你可以像日本欧美一样利用东南亚南美的廉价劳动力收割别人，你有那个实力吗？还编出那么多经济学词汇，自己当自己掘墓人的杰出同盟者还得瑟的不得了

知乎用户 冷柯文 发表

中国社会科学院人口与劳动经济研究所 2019 年 1 月 3 日在北京发布的《中国人口与劳动问题报告》，中国人口将在 2029 年达到顶峰，顶峰人口 14.42 亿人。

如果中国的人口总和生育率维持 1.6 不变，中国人口将在 2027 年达出现负增长。可以说，根据专家们的研究，中国人口 10 年之内必然会负增长。

当然，由于今年的民法典删除了计划生育内容，如果放开三胎的话，或许对人口出生有一定的刺激。但是，改变不了总体趋势的。

不过，影响我国房价的，绝对不仅仅是出生人口的问题。

我国城镇化还要推进。2019 年末，我国拥有农村常住人口 5.52 亿人，城镇常住人口 8.48 亿人。我国的城镇化率只有 60.6%，未来 20 年即使我们努力实现一年一个百分点的提升，还要持续 20 年。农村人口也就仅仅能降到 2.8 亿以下。而现在我国仅农民工就高达 2.9 亿人，未来他们还会逐渐落户城镇的。并不是所有农民工都要求落户到一线城市呀。

今年以来，大多数股民都是赚了指数却不赚个股，面对变化莫测的市场，朋友们还是应该有一个清醒的认识，有一套适应市场的方法，也正是基于正确的方法上，笔者成功抓住了德方纳米和华软科技，收获两个 100%，最近上车的启明信息，也入袋 70%，这就是实力的证明！正确面对市场波动，精研个股，机会无处不在！

在这种市场环境下，依旧有机会出现，笔者这里发现一只跨年中线（600XXX），逻辑强硬，主要的优势有四点：

1、曾经的 10 倍大牛，多次走出翻倍之势，市场就是强者恒强。

2、光伏行业 “隐形冠军”，背靠央企大树，常年稳居全国第一。

3、三季报大幅盈利，运营能力稳定，散户数量大幅减少

4、技术面上，股价长期低位震荡，目前突破趋势，主升浪通道已打开

目前的市场已经接近冰点，外资也持续流入，说明（600XXX）的机会也快来了，预计有 130% 的跨年收获，笔者在 “军师柯文”此的公 众 枵 与大家交流机会，记得表明 “跨年” 就好！在市场就如同打仗，而最终能站着的，就是牛人，耐得住寂寞才守得住繁华。

目前城镇化过程中，很多农民是到城里买不起住房的，而由于我们拆迁的过程中需要支付一定的拆迁安置经费，再加上农民的储蓄，很多人买下房子也是没有问题的，而且回迁房建好也需要时间。

**地方财政仍然摆脱不了土地出让金的依赖。**2019 年我国土地出让金收入高达 7.6 万亿，再次增长 11.4%，约占地方政府总收入的 1/3 以上。房价越高，土地出让金收益越大，为了维持财政收支的平衡，稳定房价也是必须的选择。

房地产税的出台确实会降低房价，但是房地产税的最根本目的还是改善地方财政收入。只不过是将房价的一种现有价格转化为长期现金流而已。房价的实际价格实际上还是会上升的。

房地产始终是未来几十年最好的投资方式。当你有钱的时候，就会发现投资什么都不靠谱。没有什么能够跟房子一样摆在那里不会变质，只会增值。甚至出租出去都会下金蛋。这是为什么？大家一有钱就买房的原因。尤其是当经济出现问题的时候，大家明明白白的要感觉到手中的钱要贬值。可是，又有几个人能够找到安全有效的保值、增值方式呢？

在发达国家有成熟健康的股市，但是我国的股市要想完善还需要很长时间，而且还需要长时间的效果呈现才能够让大家认可。短时间内不是绝对不是老成稳重的中国人投资理财的首选。

我国绝大多数人都没有足够的金融理财知识，他们不想学大时间去了解专业的理财知识，只希望有一样东西，非常直观的摆在他们面前，让他们知道这样东西能够保值、增值，这也是为什么我国居民爱储蓄，住户存款规模高达 88 万亿的原因。

所以，不要把房价下跌的希望都寄托在出生人口下降，中国人口负增长上，否则真的会失望的。当然，有些事情是需要做最坏的打算，而不是一厢情愿的空想。

现在盼望房价下跌的人，最好还是断了空想的好，认定房价会继续上涨的好。这样工作起来还有积极性和动力。如果房价下跌了，这算是额外的好消息。如果房价上涨了，已经在预料之中，也不会对自己产生打击。这样不好吗？

作者：暖心人士

来源：今日头条

著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

知乎用户 二营长的意大利炮​ 发表

伦敦缺房子，什么房子? 公租房。

伦敦每年要多 7 万人

知乎用户 中印之路 - 孙可林​ 发表

不会出现这种情况的，我们的国家已经进行了二胎的开放和三胎的开放，那么二三十年后，中国的人口不会出现较大的负增长差。也就是说 20 年后 30 年后，中国的房价依然会是中国经济的有力支撑。

知乎用户 江与溪 发表

不会全面，该高的高，该低的低。

知乎用户 苍穹​ 发表

21 年了，人再厉害也玩不过数学定律和物理定律，最快明年或后年就开始大规模老龄化，房地产税也开始了大规模试点，房价暴跌已经是板上钉钉的事实，房价再高你卖不出去不还是要烂在你自己手里吗？

知乎用户 小白学运营 发表

天啊，二三十年后的事，也敢问？

你怎么确定二三十年后还有房？

镰刀是用来干嘛的？

二三十年前人口增长时，房价很高吗？

工具都是有生命周期的，再好使的工具，也有用不了的时候。

知乎用户 笑一笑 0258 发表

不会，我们可以引进外国人

知乎用户 狸业 发表

2021.11.16

明确肯定——会

知乎用户 sam 发表

明明知道明年 (2020 年) 就会负增长，现在说这些话骗小学生吗？

知乎用户 su1688888 发表

谁说二三十年后人口负增长。最迟 2025 年就人口负增长了。现在建的房子起码能够 40 亿人口居住。将来房子白送人都没人要。当然除非有强制生育。或接收外国移民才能改变趋势。

知乎用户 不断的微笑 发表

仅从市场分析，按人口出生率的预测房价会马上跌。但我国情况复杂，不是真正的市场调控，由于政府的干预和各大财团的利益，会让跌的过程非常慢，非常慢，近十年一二线城市还会一直涨，直到 2030 年才会是真正全国普遍性跌的拐点。但不会断崖式大跌，缓慢的跌，一直慢跌个 20-30 年 (到 2050-2060 年)，这 20-30 年通货膨胀一直都在涨，在 2050-2060 年终于房价和人均工资达到了合理的比例，完美完成了用房产吸取每个人财富的战略。这是我国政府对于房价走势的大规划，在往这个方向努力，所以 90% 以上的可能性也会是这样。10% 的可能性是不可测因素，如国际环境的大动荡等，使这个计划的实施夭折，这样在 2025-2050 的某一时间会发生房价断崖式的跌。若发生了这样的事，绝对不是好事，会影响整个社会的动荡，不仅是房地产市场而已。所以，现在买房还是合适的，2030 年才会是顶峰，当然三四线城市除外。

知乎用户 气功十级赵明毅 发表

这又不是纯经济学问题，最简单来说，把过 70 年的房子收了，或者指定一批危房不许卖，只能收来炸了，给补贴，补贴钱从招拍挂的钱里出，最终还是从后浪兜里出。妄想通过减少需求就实现供大于求，供应可不是不会减少的。

知乎用户 铳剑 x 发表

二三十年? 两三年就会负增长了吧，，房价这东西不好说

知乎用户 首付之外皆泡沫 发表

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？

这个事情，和打仗有关系。

对于台独，一忍再忍，三忍四忍，无穷尽乎？

只要有忍无可忍的时候，房价就会现原形。

这个时候，肯定用不了二三十年。

知乎用户 一个普通的人 发表

有个问题是 你能否等到二三十年后再买房？

知乎用户 泥潭里的金鱼 发表

一. 买房是买预期，在经济高增长，人口红利喷发期，房市一柱擎天。

二. 在经济衰退，或者人口优势递减时候，房市萎靡不振。

三. 房地产短期看政策调控, 长期看人口。

以上三点, 综上所述: 未来房地产价值会全面下跌的。也就是说全国人均最低月收入 10w，房价在 3w 之间。

知乎用户 二十世纪的玉猪龙​ 发表

你怎么会这么认为呢。我觉得比起全面下降？怕是全面拆楼吧

知乎用户 过客​ 发表

房价全面下跌不太可能，但是现在还去炒房还是有点不智的！毕竟房地产暴涨已经二十年了，最近这几年的翻翻上涨应该就是最后的高潮了，什么都是过犹不及！很难想像房价再暴涨一倍的情况发生！而且，一线城市的房价固然有各种优势维持，但是以现在几百万一套房子的水平，除了家里非常有钱的（可以不在乎那千把万房子钱的），很难相信还有人去为一线城市的房东出血！毕竟，在一个小县城一百万存银行，估计可以非常轻松的过至少三五十年了（中国现在的 GDP 在翻一番，这些钱也可以过得不错）！现在的人谁傻啊，就为了娶媳妇，就为了给孩子创造美好的未来，自己就要变成人家一线城市的流动补血药，难道我们现在的教育不是优先顾自己吗？以后的城市，当然会有不断涨价的房子，但是那本来就是人家有钱人聚集地才能涨啊！从长远上看，中国发展的好的话，最后也肯定会步入高福利社会的，不然全世界一个样，可以来一场波及范围更大的共产主义革命了！所以，好多人看到人都往一线城市集中，但是他们忘了中国以前的户籍管理导致很多本来就在一线城市安家的人很难入户啊，而年轻人现在不是一批一批的从一线城市离开有一批一批的被忽悠到一线城市吗？没有了人，什么城市都那个样，但是要有人，你首先要让人家过更好的生活才行啊！可能中国有钱人多，能够支撑起几个一线城市，但是炒房致富这条路，已经关闭了，大家还是认真选择一个过日子的地方吧！我们追求的本来就是生活，不是自己给自己找虐！

知乎用户 书童​ 发表

90 00 后正好赶上资产泡沫顶峰，在宏观经济学中创造价值能力 GDP 一部分取决于人口数量，广义货币 M2 增速已出现下行趋势，影响因子是存在的，但从货币角度来看房价永远上涨，今年一轮调控房价不降反升，未来房价趋势周期震荡总体上升。

知乎用户 好好的 发表

部分三线以下城市房价明年开始明显下跌，然后逐渐蔓延，波及所有三线以下城市。

五年后部分二线城市房价明显开始下跌，然后逐渐蔓延，波及所有三线以下城市。

一线城市和准一线城市不好判断。

知乎用户 法律咨询小春哥 发表

是啊，到时间房子全民分配随你挑选

知乎用户 rail gun 发表

在贫富差距不大的情况下，房价会跌。在贫富差距过大的情况下房价和人口已经没有关系了。稀缺地方的房子甚至涨的更快。有钱人买一栋楼空着那里，也不会给租给正在租棺材房间的普通人。他们俄罗斯负增长多久了，还被欧美制裁成哈士奇了，莫斯科房价不还贵到天上去了。

知乎用户 水混子 发表

人口负增长和哪里的房价。。深圳和上海，北京这些地方，这些城市不会缺人。控制的好点，哪怕人口减半，五十年一百年也不会跌，要相信国家。

知乎用户 风行烈 发表

二三十年后，90 年代到 2010 年这期间建的很多质量不那么好的楼房，可能要有相当一部分成为危房。

那个时候，事实上，会不会形成 “鬼城 + 贫民窟的结构”，都是个挺让人头疼的问题……

知乎用户 癫道明一 发表

现如今中国的房价已经到了分区分块的程度，目前一线城市北上广深是很难跌的，二三线城市也要看经济发展情况，现在是一个不说位置讨论房价就是耍流浪的时代。房地产的黄金时代已经过去，距离全面下跌还有很长时间。

知乎用户 磕瓜子 发表

在我国，人口的减少不会使房价下跌，反而会使房价上涨——因为人口减少和老龄化会加剧财政恶化，进而迫使土地出让金进一步提高，从而进一步提高房价。

至于过剩的房子嘛，就是冻结、拆了、炸掉、改成化粪池，也不会让其流入市场的。

知乎用户 小道灬尘埃 发表

看看东三省就知道了，按照目前形势，以后除了北上广深和二线，其他地方不跌就不错了。大概率长三角珠三角京津冀港珠澳这四块地还能涨，也得看地方和地段

知乎用户 夏敏心 发表

有没有看过老鼠实验。曾经意气风发，垮掉的 90 后。也就是我们这代人，现在基本就是打工人，996。所以是基本不可能生二胎，甚至一胎都不愿意，丁克家庭怎么出现的，也就这些年。往后的 00 后，你以为他们会疯狂生孩子吗？不会的。所以人口一定会降的。最后大部分人口会集中到少数城市。有很多农村乡镇，甚至县城都会荒废。中国未来有许多土地可能是空无一人的，类似西伯利亚。

知乎用户 神探 C 发表

在我们国家，人口和土地的矛盾还是很关键的。

二三十年后，大家会买或者会换更好的房子，户型，小区环境，物业管理，交通区位等等，这类因素会让一部分房子继续升值，毕竟百姓手里钱也多了。但那些一般的房子，估计就没有这么虚的价格了。

另外，一个地区人口到底如何变化，本地区的消费观念，投资渠道如何变化，这些也会影响。但不好说。

知乎用户 过江鲫 发表

关人口增长什么事呢。这是一个不能认真讨论的问题。否则知乎号轻则停牌，重则退市。

天下只此一家 别无分店。老板说卖多少钱就卖多少钱，爱买不买。

知乎用户 琥珀之殇 发表

二三十年后人口才负增长吗 (⃔* ‘ㅅ’*)⃕ 中国人口已经负增长了呀

知乎用户 傲笑红尘 发表

天朝神迹

知乎用户 陵南皮皮侠 发表

还用二三十年，在想什么？

知乎用户 吴景松 发表

不会，只要预期改变，手持多套房产的人就会想办法卖房。

只不过有可能最后炒作一波，毕竟涨价去库存。

知乎用户 瞬间完成 发表

即使中国人口减少一半，北上广深依然会人口增长，其他地方就真的不一定。

知乎用户 西摩格 发表

据说某岛国已经开始送房子了

知乎用户 加菲家的加菲猫 发表

其实时间也是成本，等到人口减少时，可能现在一代人的青春时光已经过了，等房价降了，房子的使用意义也降了，当然这只是个人的选择和消费习惯而已

知乎用户 光章 发表

只要经济增长的背景不变，那么随着城市化进程二三十年后从农村迁徙到城市的人口大幅上升，城市的房子更加供不应求，就像日本不会因为人口负增长而房价大跌一样。

知乎用户 萝卜 发表

先说结论，你想多了

人口负增长只会消灭掉一些村庄，一线城市，房子依旧是供不应求，你还是要交房租，二线城市省会城市，依旧可以靠着吸收全省资源稳定不动，至于你，还是得交房租，三线四线，村子都没了，你家里过年得回家吧，房价依旧不动，房价哪里跌了

你还会在老破旧的房子里面呆吗？

你认为二三十年你家的房子会坏吗？

你认为二三十年你家的房子买会是什么价格？

二手房真的没多少人愿意买，都是被逼无奈，有一个观点就是，房子那么好，为什么要卖？二手房市场其实交易量不大啊，你也很难买出去

房价的下跌，本身就比较难，二手房交易量腰斩，新房供应较多时，房价就会降低

我活了这么久，就没见过涨了价还能掉下来的，股票那种除外

知乎用户 还没想好 发表

不会，房子是国内最保值的东西，超过别的一切，人口就是减少一半，房子照样年年涨。

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