今年的房地产会怎样变化？

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知乎用户 hardy​ 发表

今年就别想着买房了，目前房地产形势的恶劣程度可能超过了大家的想象。

2022 年，不只是房地产开发商日子很难过，各地地方财政的日子也非常难过，到了什么程度呢？简单的说就是：要救救不起来，不救就会有崩塌的风险。

前段时间有一份文件统计，各地地方财政支出和收入比，各位有兴趣可以去查一下。拿我国比较富裕的广东省举例，支出比大概是 1：0.7，什么意思呢，就是说花一万块钱收入七千块。那还有 3000 块钱怎么来？卖地！

官方为什么一直在说稳地价，稳地价的原理是什么？

地价收高了，地方政府就能有更多的收入。房价堆高了，银行就能放更多的贷款，收更多的利息。开发商更愿意拿地。唯一的缺点就是，对韭菜们的盘剥更狠了，韭菜们的月供变高了，从一个月 4000 发展到一个月 8000，但这个是老爷们不在乎的，草民吃不起猪肉了可以多吃点豆腐什么的，也能活着。一天 24 小时只工作 8 小时多浪费，打游戏看小说玩物丧志，应该去 996，跑滴滴送外卖。

可是老爷们终归没有想到，新的韭菜开始会去思考人活一辈子这么累是否值得？他们在成为人口红利的同时也一遍一遍思量要不要把新的人口红利带到这个世上。

这种做法彻底打乱了食利阶级的规划，现在三四线城市可能房子都比人多，以后包括一二线城市也不缺房子了。卖地致富这么容易的事情，一年一年又一年的盘剥，终于到了进行不下去的时候。

**目前融创又暴雷了，华润作为央企裁员 50%，全国销售面积下跌 20% 多，各地方卖地土拍流拍严重，东莞算是广东很猛的二线城市吧？8 宗地流拍 6 宗。像我们中山这边一个月增加几百套法拍房。**像以前用小孩教育去绑架买房以后也不敢了，学区房已经不给提起了，都叫划片。现在都已经求着他们生了，你敢不让他们孩子读书？没有人口了，等以后没有养老金了，那些每天晚上大喇叭跳广场舞的大叔大妈，就要回去厂里加班了。

卖不了地，现在给公务员降薪，但终归不是长久之计。房产税已经说了好几年了，也预热了那么久，必然要来，而且要能把这个缺口补上。

**想稳地价就只能流拍，想稳房价就不买。**炒房客现在的位置非常尴尬，要么抛售求生，要么等房产税到来套死在手上，不过炒房客的死活，早就没人在意了，在这场变革中，他们会是最早被抛弃的人。底层没有油水可刮了，往上一层自然到了中产。

等炒房客没钱了，断供法拍了，就会明白房子是不是你的，就会明白供了 10 年原来 8 年都在还利息，就会明白这种稳输的官司十几万律师费也是要你出的，就会明白你的一生在签字的那一刻就被计算好了价格。

都不用预测未来几年或者怎么样，现在央企都扛不住，你就看看这些民企和炒房客今年能不能扛得过去。

你觉得政府搞棚改货币化能把这些库存去掉？政府是有能力把一个城市拆一半再建一半么？靠本地人把拆迁款做首付，然后赚那几千块钱能供得起现在近两万的房价？再吸一口……

把房价堆高，死命拆完，再死命建，你看看你这个城市月收入几千块有没有外来人口再说吧。

如果没有那么多负债，三线城市能活出自在一些，不用搞出一线城市赚钱一线花，也不用留守儿童老人这种事情，我觉得未来返乡置业也是一种趋势。

网上鼓吹各种利好，暂停收房产税这些事情，千万不要被中介蛊惑。

一定要知道，现在的救市，不是因为要让房地产继续起来，是要解决之前各地很多烂尾楼盘的问题，烂尾楼多了起来，房地产的锅又回到了银行，那就麻烦大了。

2022 年，请看好你的钱包，顺便看看烟花戏。

知乎用户 CrazyJ20 发表

疫情不但撕破了美国的脸，也撕破了中国房地产最后的遮羞布；

明眼人都知道：中国的楼市实际上是建立在贷款买房的基础上，这点从去年银行收紧贷款后房地产就消沉了就能看出来；

换句话说，炒房炒的不是自己的钱，是国家的钱！炒房客做的无非是无本买卖，但即使如此，最后依然要面临实际 “接盘” 的问题 ！

看看一线城市那些动不动上 10 万的房子。。。那个老百姓买？大多数老百姓工资才 6000 左右而已，一线也是如此；

当然，我国人口基数大，所以依然有几百万能买得起 4 万 5 万甚至 10 万一平豪宅的人士。

根据 2020 年胡润财富报告的数据，目前全国资产超过 1000 万的的家庭大概有 202 万户，而资产达到上亿元人民币的家庭大概有 13 万户，资产达到 3000 万美金以上，也就是折合人民币 1.95 亿（看了回复，这里之前错了，直接复制的，没注意）人民币以上的家庭大概是 8.6 万户。

实际数字比想想的低啊。。。看看中国的房价，一线城市随便都是 3 万起步，随便一套，哪怕是小户型卖掉就是百万级别的富翁，稍微百平米的大户型，那就是千万富翁。

。。。结果实际中国的千万富翁才 202 万户？

你的房子价值 500 万，但要卖掉，拿到手上才是 500 万，如果只能 350 万卖掉，哪怕明面上值 500 万，但实际也只是 350 万！

。。。我国的经济发展是房地产最后的遮羞布。。。而前不久那个 “因为疫情导致失业，所以能不能延缓还贷” 的新闻，终于将这最后的遮羞布撤掉了。

然后疫情下所有人都发现，原来 “钱来得并不是那么容易”！

说白了，除了真正买房子住只有一套的刚需，那些多少手里有几套房的家庭，未尝不是抱着增值的想法，或许到了某个高点就卖掉，那不是百万甚至千万富翁了么？。。。但是，真的到了现在这当头，他们舍得卖么？会不会过几年中国经济好转，中国房价每平 10 万起步？开玩笑？2010 年的时候谁会认为中国房价能到 10 万一平？

所以，即使三四线已经暴跌，二线缓跌，一线虽然有涨幅，但不大。。。。这就和当年日本一样：当年日本人也认为，全日本就是东京最强，是唯一（还不像中国有 4 大一线，N 个二线），其他地方跌了，就东京不可能跌！

太阳底下哪有新鲜事？

知乎用户 街影无声 发表

我老家县城房子现房 8 千多，二手房 4-6 千多。这三四年，都是这个价，没涨没跌。二手房挂出去，都不用找中介，在社区群里发个消息就能卖出去。县人口 160 万。2 居室租金 1200 左右。没有外来人员。我县在乡 0 镇的炸鸡店打工月收入在超过 2000 元。在县城的眼镜店工作月收入超过 3000 元。在食品厂里工作可以达到 6000 元。但是进厂的多是上岁数的人，年轻人普遍不远去厂子里，喜欢在店里工作。哪怕收入少一点。整体就业水平还可以，只要你不懒，到处是活干，哪怕你去村里做日结都可以做到一个有 2000 多，给农产品采摘，装箱，装车这种工，都是日结。当然在厂子里工作时间长一点累一点。由于是农业大省，物产丰富，除去快销品全国统一价格外，剩下的瓜果蔬菜副食品便宜的不要不要的。就跟不要钱是的。除去超市里，在菜市场菜是一两块钱一堆儿的买，南瓜冬瓜的是按一个几块钱的卖。

我老婆家县城，十五年前的房价跟现在的房价一样没有变化都是在 2000 元左右徘徊。90 多平的一套两居室。25 万就能搞定。县城内的房子好卖，郊区卖不出去。县城人口 14 万。两居室租金 2000 多元。本地人口不多，但是外来人员，跑运输的多。所以租房市场比我的县城要热闹。在县城里夜市摆摊月收入在三四千元左右。在大超市里打工，月收入在 2000 元以内。企业比较匮乏，农贸也及其单一产量上不去，靠天吃饭。想找一份三四千工资的工作需要托关系。

北京目前的房价稳中略升。房租有所下降。跟三年前的房租价格一样，我认为这其实就是跌。因为手纸都翻倍涨价了。米面粮油都涨了。燃油也比三年前涨了 30%。吃饭成本也高很多。但是房租每涨。最近两个朋友在京买了房，房源一套来自法拍，一套来自原房主与银行协商出售抵债的形式，没有走法拍流程。

以上就是我这两年来个人视角所见的楼市行情。

知乎用户 西村疯婆子 发表

年中更多房企开始暴雷，年底断供潮 + 多地财政破产，明年年初除了一线城市核心其他地方房价腰斩 + 大萧条。

房企暴雷已经是板上钉钉的事情了，之前就有人说过房企破产被国家接盘是国家十年前就在规划的事，本来是可以低成本解决的，但是遇上了黑天鹅就难办了。

多地财政破产那是因为卖地卖不出去，现在各大城市开始松绑限购政策，但是没用还是没人买房。土地流拍地方政府没钱可不就破产了嘛。

房价腰斩就不用我多说了，前面断供潮，后面没人接盘，再不要腰斩更待何时啊。我漏了一点，某个叫深圳的城市也会腰斩，因为杠杆太高了。

大萧条应该没这么快，因为我这几天发现其实我国民间还是很富裕的，估计还能撑好一阵，但是也不远了。

知乎用户 菜头会飞​ 发表

关于就 “捂热市场” 这一点来说。

2008 年之后，有一段时间是让公务员出来接盘的，好多地方都搞了公务员公寓，阳台超级大，买 100 平送 30 平阳台，见过没有？

公务员才是 “捂热市场” 的关键，因为他们收入非常稳定，银行也不担心公务员断供。

真要到了鼓励大家买房的时候，国家也不会让普通老百姓占便宜，肯定是卖给公务员。

知乎用户 粤港澳楼市 发表

近日，统计局公布了 2022 年第一季度国民经济相关数据。

总体看，一季度 GDP 同比增长 4.8% 不算特别亮眼，和全年预设的 5.5% 目标差距不小，但是考虑到疫情反复和突然爆发的俄乌冲突双重夹击影响，应该说能保持 4.8% 的增速实属不易。

如果不是遭受疫情反扑加上俄乌冲突这只超级地缘政治黑天鹅冲击，一季度 GDP 增速超过 5.5% 应该是板上钉钉的事情，甚至达到 6% 也不是没有可能。

虽然经济整体上保持了不错的增长势头，但具体到各行业，差别却是非常大。

其中，涉及面最广，也是最受关注的房地产行业，可谓是 “万红丛中一点绿”，出现了全面的下跌。

数据显示，一季度全国商品房销售面积 31046 万平方米，同比去年下降 13.8%；销售金额 29655 亿元，同比去年下降 22.7%，超过五分之一。

销售面积和销售金额呈现 “双跌的局面”。

而作为购房人最敏感、也是最关心的价格，同样出现了下降。数据显示，2022 年一季度，全国新建商品房销售价格为每平米 9552 元，这是 2021 年全国新建商品房成交均价达到历史最高点的 10141 元每平米之后，重新跌回到万元以内，甚至比 2020 年的 9859 元还要低，跌幅达到 5.8%。

这也就意味着，全国房价在强力调控之后，再次回到了 3 年前 2019 年的水平。

1、

自 2008 年以来，全国房价从 3800 元每平米一路单边上涨到 2021 年的 10141 元每平米，在长达 13 年的超级周期内涨了 3 倍，深圳北京合肥等城市甚至翻了四五倍。

即使在楼市极其惨淡的 2014 年，全国房价也是保持了小幅的上涨势头。因此，今年一季度房价出现 5.8% 的跌幅，可谓是楼市近 13 年以来的第一次。

而楼市只涨不跌的神话，这次也算是彻底打破了。那么，过去猛涨了 13 年之久，从未下跌的房价，为什么这一次偏偏就下跌并且跌幅还不小了呢？

其中原因，主要在两个方面。第一，从开发商来看，在于本轮楼市调控首次对房企 “动手” 了。之前的历次调控，主要是针对购房人的，比如 “三限两提高” 的限购、限贷、限售，提高首付比例、提高贷款比例等。

但对开发商来说，基本没有什么实质性的动作。

通俗点说就是板子只打购房人。

但很多人都知道，推高房价的，除了一部分炒房客之外，一些激进的开发商也是重要推手之一，比如曾经各地层出不穷的地王，就是少数房企给高烧楼市的火上浇油。

而这一次，调控的板子终于是打到了房企的屁股上，而且下手还比较重，个别房企的屁股甚至都被打开了花。针对房企的调控，最具代表性的动作，就是 “三条红线” 的划定，可谓是稳准狠，直接从融资上卡住了房企的“命根子”。

之前的调控，由于主要只针对购房者的，因此，市场不好的时候，房企宁愿房子拿在自己手里也不降价销售，如果资金紧张了，那就找银行贷款或者到国内资本市场上融资，甚至到海外高息发行美元债券来硬抗。

从历次调控来看，扛到最后胜利的都是房企，而输掉六个钱包的都是购房人，毕竟作为购房者，买房是刚需，即使能扛得过开发商，但却抗不过丈母娘。

而这一次 “三道红线” 划定之后，房企融资渠道被堵死了，要想回笼资金，寄希望于通过不断扩大债务的方法行不通了，要想回血，只有降价销售这一条道可以走。

因此，我们才得以看到，自去年下半年以来，恒大、碧桂园、融创、雅居乐等各大房企在全国范围内纷纷降价销售回笼资金，有的甚至出现了 5 折甩卖的现象，这在之前历次调控中是不敢想象的。

正是有了头部房企在全国范围内的大面积降价销售，才有了这次全国房价的明显回落。第二，从购房者来看，是居民的购买力基本已经接近枯竭。

3 月初，央行发布了 2021 年经济和和社会发展的统计公报，相关数据显示，截止 2021 年底，我国居民整体杠杆率已经超过 60%，达到了 62%。

这些年，在房价的非理性狂热上涨中，不仅是各大房企热衷于加杠杆、铺摊子、上规模，就连历来信奉无债一身轻、有事没事爱存钱的中国人，也以贷款买房为载体，杠杆加的杠杠的。中国人保持了 3000 年的存钱习惯，被楼市 20 年的单边上涨给彻底击败了。

相较于疯狂的房企们动不动就把负债率干到百分之八九十，甚至百分之百不同，很多人可能觉得居民 62% 的负债率就是个弟弟，有什么大惊小怪的？

如果你要觉得居民杠杆率 62% 只是个弟弟的话，那就大错特错了。正所谓没有对比就不知道自己有多无知。放眼全球，62% 的杠杆率，已经非常之高。

这已经超过英国、法国、德国等西方主要发达资本主义国家，逼近次贷危机前的美国和上世纪 90 年代初楼市崩盘的日本。

因此，购房者再往上加杠杆的空间已经不大，除非不顾后果，直接拉爆，而这，显然是各方都不愿意看到的，尤其是监管部门不能忍受的，因为一旦拉爆，出问题的就不仅仅是房地产市场，而是整个中国经济了。

所以，我们看到前段时间广州把封禁了几年的 “接力贷” 放了出来（就是父亲贷款买房儿子还钱，俗称父债子还，因此也被戏称为“传宗接贷”），但很快就被叫停了。

因为这种 “贷贷相传”、寅吃卯粮的做法，相当于二次加杠杆，成倍放大杠杆率，类似于美国次贷危机中的金融衍生工具，潜在危险太大，后果难以估量。同时也必须注意到，我国居民的高杠杆率是在很短的时间里加起来的。

2008 年的时候，居民杠杆率还不到 18%，短短 13 年就涨到了 62%，而英国、法国、美国等发达资本主义国家，居民杠杆率从 20% 到 60%，平均大约用时 80 年。

很显然，我们的杠杆率，上升太快太猛。这就像一个正常的人，从幼年到成年，身体各个器官发育成熟需要 18 年，但我们在非常规模式下，只用了 3 年时间，就从婴儿到成年了。这已经不是补点钙、吃点生长素催长的问题了，明显是直接往身体里面注射人工合成激素了。

这其中的痛苦和危险，以及带来的后遗症，也就只有自己才知道了。所以我们看到，稍有风吹草动，楼市就惊涛骇浪。

开发商层面，看似强大的恒大、富力、融创等房企，虽然个个号称万亿规模的五百强企业，扒开一看，却是外强中干，华丽外衣下面，是无数的大小窟窿，“三条红线” 的镜子一照，一个接着一个暴雷，几个亿的债务都还不上，甚至走到破产的边缘。

购房者层面，很多人盲目信仰房价只涨不跌，抱着 “赢了会所嫩模、输了下地干活” 的赌博心态，信用卡、信用贷、抵押贷一股脑全用上。

后果就是很多人月还款金额接近甚至超过自身收入，在悬崖边玩走钢丝的危险游戏，而当房价一旦下跌或者自身收入减少，就出现大规模的断供潮。所以我们看到，最近两年全国法拍房数量暴增。

某平台数据显示，截止 2022 年 3 月，全国住宅法拍房达到惊人的 175 万套，相较于 2017 年的 9000 套，激增接近 200 倍。

2、

自 1998 年我国住房制度改革以来，各种调控政策就一直伴随着楼市，已经持续了二十几年。热的时候收紧，冷的时候放松，政策反复交替，房价也在时紧时松中螺旋上涨，偶尔还来个急速垂直暴力拉升。

因此，关于楼市的调控也被称之为面多了加水，水多了加面的 “和面大赛”。最终，在和面大师一边加水一边加面的过程中，面团越滚越大。

自去年年底以来，全国楼市入冬，因此，政策层面也迎来了新一轮的宽松期。过去的两个月，从郑州到南京，从武汉到昆明，从三线城市到二线城市，从西部地区到中部地区…… 楼市宽松已从星星之火逐渐变为燎原之势。

不完全统计，目前全国已经有 70 多个城市陆续出台了救市政策，甚至棚改货币化这个超级大招也在郑州、昆明再次出现；一百多个城市不同程度降低了房贷利率，苏州首套房利率甚至降到 4.6%，全国最低。

或许是一季度 GDP4.8% 的增速低于年度 5.5% 的预期目标，4 月 18 日傍晚，央行和外汇管理局发布了 “关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”，出台了 23 条“金融救市” 政策，涵盖面广，力度很大。

这其中，和房地产直接相关的有 4 条，有针对房企的，也有针对购房者的。特别是针对购房者的，有两点值得高度关注。

第一点是，对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

这一点是对已经贷款的购房人的。关于延后还款时间和延长贷款期限，这在之前的历次调控中基本没有出现过，这次算是开了先例。

第二点是，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。这一点是针对潜在贷款购房人的，也是很多人一直在期待的超级大招 “双降”！特别是降低首付比例，算是楼市的终极大招。

可以遇见，在经济稳增长的形势压力下，特别是有了央行和外管局 “关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知” 这把尚方宝剑，接下来，还会有更多的城市，加入到这一轮的楼市放松的行列之中，甚至不排除上海和深圳这样的楼市上涨压力很大的一线城市。

3、

德国著名哲学家黑格尔说过的一句话：人类从历史中学到的最大教训，就是人类不会吸取任何历史教训。

但这一次，我们希望中国楼市是个例外，毕竟，如果再来一次像 2016 年那样的暴涨的话，等待我们的可能就是 2008 年的美国，或者上世界 90 年代初的日本了。

而如果楼市真的重蹈美国次贷危机或者日本楼市泡沫崩盘的覆辙，那些由少部分利益集团的贪婪而捅出的巨大窟窿，注定最终还是要由所有的老实人接盘买单。

就像虽然美国很多普通人在次贷危机中因为还不起房贷被赶出了房子，但这并不妨碍华尔街的巨头在危机中赚的盆满钵满并且全身而退。

就像虽然日本的年轻人在失去的三十年里一步步沦为宅男废材，而日本几大家族财团的地位依然牢不可破并且代代世袭。

知乎用户 烤鸡要没咯​ 发表

现房信息：

新宿 84.8 平米平房：69,800,000 日元（约合人民币 351 万），现货可买，约合 4.1 万人民币一平米。东京人均年收入 600 万日元，约合人民币 30 万元。核算 100 平米房房价收入比为 11.7

洛杉矶 1000sqft（联排、套内面积约合 110 平米，还带个小院子）的房子大约在 66 万美金（约为人民币 412.5 万元），2021 年洛杉矶平均年收入 7.7 万美金（约为人民币 48.1 万元），核算 100 平房房价收入比为 7.96

深圳房价 6w（罗湖）- 15w（南山，太离谱的就不算了）一平，深圳 2021 年人均月收入为 12000 元，年收入约为 144000 元，100 平房子房价收入比为 41.6-104.2

郑州当地房价为 1 万一平米到 1.6 万一平米，2021 年人均月收入为 3864 元（年收入约为 46386 元），100 平房子总价为 100 万元到 160 万元，房价收入比为 21.56 到 34.49

各位可以拿自己所在城市房价和平均收入算一下。

炒，接着炒

知乎用户 永不止息​ 发表

非常非常不看好！我上一份工作就是在我们 18 线的小县城卖房子，某中字头旗下的楼盘。我是今年 1 月份辞的职。因为是小县城，房价也就 4000 多点。从我一月份辞职到现在我们整个售楼部只卖了一套房（剩余房源 1300 套），县城其它售楼部卖的好的一个月也没有突破 10 套的。并且这还是在首付比例由百分之 30 降到百分之 20，房贷利率由百分之 6.37 降到 5.1 的情况下。

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

早些年，在网络造富时期，对那些网络大厂，大伙都抢爆头的想进去。

985、211 毕业

如果本科不行，那就再考研

考研完，继续再考各种资格：CFA、CPA、CMA、CIA、CAIA、FRM、CFP

总之各种内卷上演……

然而，今年说裁员就裁员，要说其速度和幅度，网络大厂比起其他行业，绝对有过之而无不及。

其实哪有经久不衰的朝阳行业呢？

已经长旺了十几年的房地产业，不是一样吗？

今天房地产行业已经很成熟，市场已摸出一套体系。

政府对行业的监管，在掌握房地产的暴富逻辑、房地产的风险经营路子后

是绝对不允许暴利模式的发展和生存的

超过这赢利点的时候，只会出现在行业开始时的摸索期

政府给予各个行业生存和发展

但是不允许暴利模式

否则，全民倾斜在一个板块，那其他板块谁去做呢？

因此，成熟的行业里，大范围的获利空间，一般都最终控制在约 30% 左右。

今年的房地产会怎么样呢？

很明显，必须去掉之前房地产的高杠杆、高周转

也要使房地产行业有钱赚，但是只能赚合理和稳定的利润

于是，房地产依然是调整周期

大涨不可能，不跌不允许

而且，这个 “稳房价” 的意思是，不但不能不跌，不能大涨，还要温和地涨一点点

什么？做不到？

那你看着办吧！

你还觉得房价会崩吗？

别想啦！

接下来的房价宽松政策会越来越多

但是，都是在底线范围之内的

这个底线叫 “房住不炒”

有实际自用的，感觉有能力就买吧

没有自用需求的，就不用老牵挂着房地产啦

好好工作吧。

知乎用户 WeedS 发表

知乎用户 喝茶聊天​ 发表

1. 先说干货观点：一线城市房价不会再涨 (跌不跌让别人说，我就不制造焦虑了)、学区房将成为历史，全国房地产将进入均衡发展。

2. 大疫当前，重磅文件 2022.4.10 发布，《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》如何解读？做过 PPT、写过文件的人都知道，洋洋洒洒几千字，其实重点就一两句话，但又不能说得太直白，有时候还要层层铺垫。

3. 那么要建设什么市场呢？肯定是全面市场，但《意见》重点说了 “要素市场”。“要素” 是什么呢？当然是土地、人力、资本、技术… 但《意见》重点说了“土地和人力”。土地说白了就是房地产，人力说白了就是公积金、社保、子女教育，但公积金和社保更多是个技术工具，而子女教育相关的学区房才是重点。所以，读到这里才发现文件其实是要重点说房地产未来怎么发展的问题。

4. 咱们看看上面让做什么，怎么做，谁来做？有什么影响？先回答谁来做，上面点名了：北京、上海、珠三角… 要带个头。让我想起了小时候班主任读留级生名单的套路，先读了一些优等生名单，让他们出去排队，再读了留级生名单，让他们出去排队，然后让优等生回教室，留级生去下年级教室。北京当然会好好做，其他当然是陪榜，所以，个人理解，是直接点名让上海去做。再说做什么，怎么做？都说了要打通人才流动断头路，学区房怎么办，不用多说了吧，肯定是不能有，至于怎么办，自己想办法！

5. 那么房地产还要发展吗？当然要！上面也说了，上海要多建便宜房子，而不是少建贵房子。至于要建多少房子，多便宜的房子呢？上面也说了，一直建，直到不稀缺 (此处有原文) 为止。要多便宜呢？上面也说了，不要本位主义，房地产是国家的，不是上海的。至于房子卖多少钱，上海说了不算，盐城 (这点原文当然没有具体说，是个人按照模型填充的) 说了算，也就是参照盐城房价。听起来有点奇怪，这就是大格局、大智慧了。上海房价泡沫那么大，又不能戳破，怎么办呢？放水稀释！让肥皂水变成养鱼水。无论房价被炒作得有多高，只要供给足够大，房价自然就下来了。上面一句“耕地指标交易市场”，解决了所有问题。说白了，就是上海要把近郊的农田拿来建房子，把卖地的钱给盐城，让盐城在海边开垦同样面积的耕地。这样一来，就有足够的土地供应，而且本来上海也是不能卖耕地的，不应该有这笔土地收入，是盐城开垦的指标，应该优先保证盐城的财政收入，所以建的房子在上海，但是盐城的价格。这样一来，房价高企的问题解决了，房地产发展的问题解决了，财政收入的问题也解决了。以此类推，在全国各行各业推广(此处有原文)，最终形成全面的全国统一大市场。

6. 以上方案，有一个挑战，就是上海 (除崇明) 到底能不能扛得住没有耕地的日子？2022 的这场疫情，包括盐城 (建湖就是) 在内的各地驰援上海的点点滴滴，也正好测试了一下上海能不能扛得住没有耕地的极限挑战。

7. 本轮疫情与其说是让上海楼市停摆，不如说是给足上海了面子。2022.4.11 苏州发布重磅楼市新政，限售年限由 5 年降至 3 年！全国为之震惊，上海为之脸红，因为上海从来就不限售。其实，我们常说限购，只能防止盲目购房导致的自杀等社会事件和不法分子的恶意操控，不能起到控制房价的作用。反而限售，从本质上限制了房子的绝对流动性，扩大了投机风险，起到了住房不炒的作用。不限售的房子意味着什么呢？从合法合同角度，股票交易只有在买入第二天以后的工作日开市时间才能在交易平台和交割行为一起签订转让合同，而上海的房子是 7 天 24 小时，随时随地可以签合同，甚至还可以签意向书、交定金。如此大的流动性，到底是往哪个方向调控房价呢？从善意的一面的，可能上海不限售，是保证房产的流动性，降低法拍房数量，在法拍之前，通过商业手段解决掉大部分。但从另一个方面也说明了上海法拍房数量是被严重低估了。

8. 再说一下上海尴尬的限购。假设房子总价 500 万，贷款 250 万，30 年还清，月供 1 万多，也算正常，那意味着要准备 250 万现金。有多少能拿出 250 万现金的家庭在上海限购的？稍有实力的都能搞定落户，要么也是社保年限足够。还有最近查首付来源的要求，经营贷、消费贷，能不查吗？这是为了防止极端社会问题，跟调控房价真没有直接关系。这层层过滤掉的，不是炒房客，而是承担不起泡沫风险的盲目跟风者。

9. 还得继续说上海无法形容的限购。一进中介门，马上问你是投资的还是自住的，我能说我是投资炒房的吗，会挨打不？对于市场而言，体量 = 单价 * 数量，税收也是跟体量相关。在茶水费和装修补偿金的掩饰下，上海既不限购价格，也不限购数量。人家限购套数，也就说人人限购两袋大米，重量不限。在自由置换的上海楼市中，每个家庭可以买到 300-400 平米的房子，总价可以达到 2000-4000 万。400 平这相当于 6 套 2 室一厅的房子。4000 万相当于很多省会城市 40 套房子。也就是在不限售的情况下，每个上海家庭的限购套数相当于省会 6-40 套。看到这里，你还觉得上海房价没有被释放吗？

10. 接下来说核验价，各位坐稳了。你以为核验价是为了控制房价上涨吗？那你就太天真了。核验价试水的核低，反正也会有其它补偿金，不会对房价上涨有丝毫抑制作用。实际上是为核高做准备。如果泡沫被戳破，这将秒变限跌熔断工具，难道再暗箱操作补贴给买家？那就不好操作了，想卖都不让你卖，到时候中产阶级直接被无感套牢，反正没卖就是没亏，感觉不到痛苦地被套牢。

知乎用户 杨飞凡 发表

不建议买房

但是也不要低估国家和地方保证房市的决心

长期横盘 + 阴跌才是常态

指望房价暴跌是不可能的

房地产已经捆绑了整个经济体系，暴跌的代价没谁能承受的起

限购也可以反着来

总之，刚需必须买的话用不着问

不是刚需千万别买

知乎用户 惠民之州 发表

我是从事跟房地产关联最紧密的行业，今年到目前为止没有什么事可干，公司人员的工资社保全垫，估计今年都很难好转，这个行业被彻底玩残了，哪有四大一线城市的地价和房价能买下半个地球的搞法？想创新转型，不是发几个文件喊喊口号便能实现的，是需要多年扎扎实实苦干和积累才有可能。走到这一步，靠内部挖潜是很难的，打打仗否许是解决一系列社会问题的最佳途径。

知乎用户 一夕夕 发表

看爽文，
看烟花，
开香槟！
大面积烂尾已经完全不可能避免了。
因为钱已经被各种中间商 (卖地的收利息的高工资的利益输送的) 拿走了。

话撂这了，时间 2022.5.2。

知乎用户 地产观点​ 发表

今年房地产市场行情较去年会有多回暖，但要想回到历史的上涨通道上来是不可能的。房地产发展的核心逻辑发展了根本性变化，已经有增量市场变成了存量市场。新增的需求会逐步萎缩，而未来更多是如何经营好存量物业。对于未来的房价，大家不要存在较大的幻想。

知乎用户 秩序与觉醒​ 发表

一个房地产从业者的悼词

0. 毕业以后入行接近五年，现在想谈一谈想法。因为最近的压力无比的大，年初调整了岗位做了个底层主管，但是行业大势骤变，三十年的笙歌燕舞在半年之间变得一地鸡毛，趋势之下所有的糟糕的、棘手的、恶心的、曾经被藏着掖着的问题都被扯下了遮羞布，赤裸裸的放在了你面前。

退路已经没有了，肉已经吃完了，剩下的这些问题就等着目前的这批人解决。而解决不掉问题的人，本身就成了问题。但是在夜夜笙歌、自欺欺人，全民炒作了三十年后，这些问题岂是当前的这些人能够在几个月的时间内解决的。

于是我们看到了一批又一批房企的破产，一批又一批炒房客的摧毁，一批又一批曾经共同共事过的同事被炒掉，一桩又一桩的 “管理革新” 要求像走马灯一样闪现，一个又一个相关行业繁荣不再，一条又一条救市政策出台。

但是这些都挡不住这个行业的没落，而宏观经济又与之高度绑定，就像一个抽多了鸦片的瘾君子，在尝试戒掉的时候，又突然发现了现实的残酷性，然后捡起来再抽一口，为的就是让该来的结果晚来一点。

如果繁荣是虚幻的，那么总有梦醒的一天，而当初让这个梦做的这么大的

人，是我们每一个人。雪崩的时候没有一片雪花是无辜的，泡沫炸裂的时候，也没有一个人能够置身事外。

“大人，时代变了”，这是一个行业的终结，也是一个时代的终结！而你，我，他，我们每一个人，都会在不久就能感受到这翻天覆地的变化。

每个人都要做好过苦日子的准备

1. 最近的几个月让我深深地怀疑自己的能力和价值，面对合作方的质问，项目上对资金的需求，营销现场的困乏无力，成本的超限，一轮又一轮的经营汇报，被无休止占用的每一个周末和每一天假期。我觉得自己好无力，我觉得自己解决不了问题，不配在这个岗位上，对不起当前的这份工资。

但是我今天晚上想通了，并不是我傻逼，是这个行业里面已经高高在上享受了十几年荣华富贵的高位者傻逼。

总经理多么牛逼，为什么还能搞出来这么多亏损项目？为什么要让基层员工牺牲掉所有的休息时间分担你的焦虑？为什么你面对这个行业的大势也搞不出一个屁来？

营销总多么牛逼，为什么就他妈的只会降价？为什么给你降了价你依然卖不出去？

运营总多么牛逼，要让我们了解知晓所有的事情，并且搞定解决，但是请问，你自己有办法吗？你自己都没有招数提你妈的要求？

投资总多么牛逼，前两年土地市场热火朝天，拿了一堆高价地来堆上了自己的业绩，如果你真的有那么牛逼的前瞻性和判断力，为什么会拿下这么一堆烂地？

财务总多么牛逼，到了一个个项目现金流要断裂的时候，除了说一句我不付钱不能让集团考核我之外，还有什么办法？

所以，并没有谁比谁牛逼多少，你们自己埋下的一个个坑自己都搞不定，还指望谁来解决。

所以并不是我傻逼，而是你们无能。

暴躁与咆哮都是对无能的掩饰

逼着基层员工牺牲掉一切休息的时间，也是你们茫然无措无头苍蝇乱撞，以及极度焦虑的表现

所以，为什么我要怪自己，他妈的又不是我的问题，谁有能耐谁来做。

2. 我还想讲一下这个时代，极度的魔幻极度的不可思议，狂热的民族主义与国家主义的政治正确；上海爆出来的一个又一个的新闻；几十年的膨胀与虚幻的繁荣；外交辞令上逐渐傲慢，正如堵住每一个的嘴只让你说允许说的话一样的傲慢；俄乌战争与逆全球化

纸面上的世界和我们实际所处的世界好像都不在一个时空里面，散发着很强烈的诡异气息。

对经济的周期，我并不乐观，让我们看看日本，从战后繁荣，到广场协定，到泡沫崩塌，再到失落的二十年，至今日本都没有从阴影中走出来。

平成废宅，极度内卷，高度老龄化少子化，哪一条不是我们一天一条抄在作业本上的。既然每一步都似乎一样，那么结局凭什么不一样。

3. 躺平，不生孩子就是每个蝼蚁般的普通人，对这个操蛋的时代的回答。不过说来也可笑，普通人即便想反抗，也只能以牺牲自己为代价。但这并不是我们这一代人的悲哀，每一代普通人，都是一样甚至远远不如的样子。

所以，当时我们的先烈们想建设一个美好的，劳动者共享成就与幸福的时代，那么现在究竟变成了什么样子呢？

国际歌，你还会唱吗？

你，我，就是无辜的吗？

=== 分割线 ===

如果说 2022 年，到目前为止让我感受最深的是什么，那一定是 趋势的力量不可忤逆，个人也无法忤逆。我们单个个体能够做的，只是尽可能的提前一点点认识趋势，尽可能早的做趋势的朋友。

特定的人群的某种特质，在某一个时间点上恰巧满足了趋势的需求，就会参与一次社会财富的重新分配。但是这种状况并不是总是能够持续下去的，因为一段趋势能够延续的时间总是很难超过三十年，而之前在其中享受过红利的人，却总是会想当然的认为，这段时间内的所有特征，就会是往后历史的全部。改开前，国营工厂的工人做梦都不会预料到以后会下岗；改开后头十年靠信息差赚的盆满钵满的倒爷，也想象不到自己的黄金时代会结束的这么快；刚入 WTO 后的广东工厂主估计也想不到，居然会在短短几年后，会有东西生产出来却卖不出去；过去十年间，不停赞叹着互联网带来的 “奇迹” 的人，也可能永远都不会想到居然 BAT 也会大规模的裁员；看着二十几年不断飙升的房价，在 2018 2019 年历史高点买了房子的人，当时应该是是坚信房子是会一直涨的。每个阶段，都有不同的人，在某个时间点内参与到了社会财富的重新分配，但是有相当部分的人都在趋势结束，潮水褪去的时候，留下了惊恐感和一地鸡毛。当趋势的作用体现在每一个个体上的时候，我们都往往过于微观的聚焦于个人的努力程度与聪明才智上，却选择性忽视外部这个大潮的作用。

就像在过去十年里，房地产、互联网的从业人员的平均收入水平远高于普通制造业，但这就能说明前者管理人员的能力素质就强于后者么？并不是，前者中的大部分人，只是恰巧在合适的时机站在了被趋势选中的赛道上，就如同你老家的房子正好处在了城市扩张的主方向上，然后拆迁后一夜暴富。个人的能力固然重要，但是真的和时代的趋势比起来，几乎不值一提，因为有能力穿越周期对抗趋势的人，实在太少了。

我是在一家行业头部，央企房地产公司工作做运营的，这个岗位的特点之一就是幸福感比较低，因为这个岗位总是能够看到这家公司的全貌，而公司的状况也是行业的缩影。

之前曾找过一家咨询机构，做过整个公司的人员综合素质和状况调查，结果发现，做人力 党群 行政的同事幸福感和认同感最高，而运营最低，其次营销，成本，技术。这一点其实很好解释，离核心数据越近的人，越能感受到行业的下行。因为经常要做盈利测算，我们能明显的看到 2013 年以前拿的地，都是几百块，一两千块的地价，可以卖到一两万，利润率能达到 30%-50%；而 2018 年以后拿的地，地价成本已经到了售价的六成左右，在当前的市场环境下，有相当比例是在盈亏线上挣扎，部分已经实亏，剩下的利润率都在 5% 以下。

在以前暴利的模式下，先是催生了炒地皮，捂盘惜售的模式，捂的越久升值越多，躺着都在赚钱；之后，土地财政模式逐渐成熟化，地价成本和税费成本不断攀升，房价的飙升速度远远超过了很多家庭收入增值的速度，城市化速度放缓，市场容量的增长速度也在放缓，这个时候就进入了资本红利时代，在土地红利时代尝过甜头的企业主和房客们纷纷加入炒房大军，资本也在不断涌入，这一时期，更大的规模，更快的开发速度是所有房企的春药，碧桂园模式和恒大模式成为行业争相簇拥的对象，似乎 “天下武功，唯快不破”。

对于我们的地方 ZF 来说，既存在着靠土地财政拿钱的需求，也有安抚民众解决住房难问题的需求；对中央政府来说，依靠房地产拉动经济增长在过去二十年有立竿见影的效果，但是长期的积弊已经压不住了。最典型的是三点，一是大家不生孩子了，人口红利正在消失；二是资本不再流向制造业，经济的真正支柱和根在空心化；三是房地产与金融泡沫化，风险在不受控制的扩大。这关系到了国本，所以才会有房住不炒的长效机制出台，希望让房地产与宏观经济逐渐脱钩，用更先进的智能制造业来引领发展。但是现实是骨感的，新冠疫情、贸易战、地缘政治摩擦生生的打断了这一转折进程，在强大的经济增长与就业压力下，国家又宣布房地产是支柱产业，重新放开各种政策限制。但是大家的信心已经没有了，房地产和互联网这两大神话都已经破灭，又没有新的领军产业支愣起来，未来还会好吗？明年收入还会提高吗？今年还能保住工作吗？都不知道，那，就不买房了呗。所以，我们看到了当前房地产行业的颓势，看到了这么多房企的破产出清，但这一天迟早是要来的，只是疫情和外需不振加速了他的到来。

我最近心态波动很大，我很想换工作，更想换行业，但是在当前的环境下，到底什么行业会是好的，我也说不清楚。

造成波动的原因，很大程度上是我感受到了失序，原有的秩序在崩溃，而新的方向在哪里，大家都不清楚，所以我开始找不到自己在这个公司里应有的角色，同样的，每个人对自己的角色解释都有争议。再宏观一点，虽然我能肯定的讲房地产行业的未来就是成为一个很普通的行业，没有暴利，没有各种超额福利，没有超过 GDP 增速的增长机会，但是新路在哪里，我依旧很迷茫。

我发现国家可能同样也在迷茫，近几年出了很多政策，一带一路，碳达峰、碳中和，反垄断，双循环，再到最近的构建全国统一大市场，细细一品，其中很多方向是相互矛盾的，这种失序感，让人深刻的怀疑，我是不是走在一条正确的路上，我更担心的是，整个国家是不是走在一条正确的路上。

因为在我们的历史实践中，政策是趋势的强力推手，你可以不关心趋势，但是你真的无法做到置身事外。

=== 分割线 更新于 2022.5.5 ===

刚刚过了五一，我看了一下五一期间销售的数据，惊掉了我的下巴，五一期间整个区域公司的认购量比起去年居然多了 8%。政府放的水，做的这些政策刺激是起到了一点效果的，但是仔细拆开看一下，有个很有意思的现象。

我所在的区域公司在广东，覆盖了几个强二线城市和一堆三四线城市，二线城市核心区域的楼盘，跑量很猛，而且都是高价盘和大户型（150 方以上）；相反，三四线城市以及二线城市的边缘地区，是没什么起色的。5 月 4 号我去看市场，到了一个其他房企的远郊楼盘，开发商用了渠道（中介），每一套房给拉客成交的中介 8 万块的佣金（一套房子总价也不过七十多万），但是成交量并不是很理想。

想一下，核心片区、大户型、高价盘都是什么人在买；二线城市远郊，极刚需户型（90 方的做了三房两卫），低单价的毛坯房都是要卖给谁的。以往是便宜的、小的好卖，现在反而反过来了。

这就是 “富人通胀，穷人通缩”。真正的刚需已经不敢出手了，目前在市面上扫货的，还是担心政府放水导致自己资产价值被稀释的富人。这个其实也就意味着，目前能动的房子还是金融属性和投资属性，真正给人住的房子是卖不动的。

作为一个房地产行业从业人员，我当然希望盖出来的房子能够卖的掉，不管是卖给谁；但是剥离掉我的职业角色，我也是很清楚，这一步仍然是饮鸩止渴。

如果国家看到这种方式有效，那还会进一步加大政策刺激，大家都是买涨不买跌，有点回光返照迹象的时候，要不要跟，还是看大家自己了。

知乎用户 桃叶落 发表

有足够资金的，赶紧买房（尤其是成都杭州这样的新一线热点），那些鼓吹房价要一路向下，讨好无房者的人，既蠢且坏，过去二十年他们不断在这样坑人。

美国的股市，中国的房市，都是熊短牛长，一截比一截高。因为它们的直接受益者，都是国家真正的主子。

主子自己还好端端的稳在那，你就想断了他们的财路，可能吗？

我们要做的，就是为主子效力，成为主子的马前卒，他们吃肉我们喝汤。

不过房价并不是像有些人骂的那样，一直不降。哪怕像北京，成都这样优质的城市，2018 年也曾迎来大跌。很多地区跌幅 20% 以上。

2008 年时，情况简直跟现在一样，全国销售面积下降 2 成以上，部分地区房价跌百分之三十，国内外正面临着数十年来最严重的经济危机，很多人高呼房地产药丸……

但是绝大部分地方相比 2018 年如今又涨得更高了，更不用说 08 年了

那些说房价下跌才能激发购买力的人，今年春房价就比去年春跌了，你敢买吗？

跌百分之十你想等百分之二十，跌百分之二十想等百分之三十，某天房价突然拐头向上，又懊悔自己为什么不买在低点，叨念着等房价再下来一点一定买，结果一去不回头了。

所以别怪涨价去库存，房子不是消费品，买房首要考虑保值性，不涨价的房子谁会去买？

去年中开始，国家开始强力整顿房企资金面，并收缩了信贷，部分地方又来了一轮下跌，但目前跌幅并不是很大。

现在主要问题不是房价下跌多，而是买房人没信心，开发商拿地，开工和竣工因资金问题都欠缺力度。

这样的结果就是上下游家电，装修，大宗金属，运输，广告设计，地产商业全面萎缩。

房价最好的状态是比通胀稍微跑快一点。

跑的太快社会承受不了，房价崩了，全国三分之一人口直接失业或半失业，另外三分之二收入锐减。

去年底一部分先知先觉的城市开始救市，但力度不够，今年过去这几个月救市力度喊的高，但主要还是流于形式，资金并没有有效从银行流向地产。

政策传导需要时间，加上疫情重挫经济，让高层慌了，4.29 会议直接让各地放飞自我，一定要稳住房价，同时银行也别把预售资金卡死了 ，放出去吧。

预计会有更多支持银行房贷，松绑房企资金的措施出来。

矫枉过正 ，这些措施的效果会在下半年显现。不要上层认真搞好一个事情的决心。

正如 2016 年的新政策在开春出来，爆涨发生在秋季一样。

想想过去 20 年，四万亿时免征契税，首付二成；16 年时又号召去库存；哪次国家想拉房地产，没有拉动？

今年的力度堪比这两次。

有人抱怨房价高，想买也买不起。可房价是现在才高的吗？

我 06 年无意间看报纸，说北京五环某地房价六千多，惊讶得不行，以为自己看错了，一平六千还是一套六千？我父母一个月工资也就一千多点呢，拿六个月工资才能买一平？不可想象啊！

再把时间往上回溯，九十年代就有人喊房价高了，说房价不合理，会降。那现在看看 06 年，90 年的房价，是不是悔得拍青大腿呢？

在中国，什么东西都是个政策市，股市，产业，大宗商品，房市，全看政策导向。

房价涨跌虽然表面上是看供需，但这个需求面，主要不是看买房人的数量，而是看银行主导的买方资金面。

换句话说，哪怕现在有三千万人想买房，但银行卡紧贷款，那需求也上不来。

只要银行愿意放水，就算只有一千万人想买房，也会出现供不应求的局面。

而银行的放水情况，又是上层根据全国经济总体情况来决定流动性的宽严，本质上还是政策左右。

明白了政策，稳健的，去买入优质板块房地产。

激进的，买入地产股票。

想要阶层跨越的，买入螺纹钢，玻璃，焦炭期货。

记住，中国经济十年内不会全面萧条，它和股市一样，在全面牛市结束后，会有结构性牛市。

像餐饮，教培，商场商业这些或许会在很长时间内遭受重挫，但地产基建上下游链条依然会兴旺。

因为它既牵涉广泛的就业，也牵涉巨额税收。

如果经济一定要有人牺牲，那必须是先牺牲纳税微薄，组织度低，社会话语权低的三产业从业者。

他们不但得不到多少政策支持，还要掏空积蓄去买房。高房价一大半是高地价，相当于他们不但没得到国家照顾，还要给国家交税。

这看起来有点残酷，但这不是应不应该的问题，而是现实利益层面的博弈。别去抵抗，顺势而为。

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骂我的人很多，现在的人都听不得不好听的真话。其实于私心我也希望房价降，我在成都只有一套前些年一万出头买的旧房子，都不好意思请同事去玩，我在经济上的奋斗目标就是买套漂亮的新房。

但是指望那些 3 万的房子降下来是不现实的，要相信国家。没钱的说了也没意义，如果你有钱，国家有的是办法逼你买。

你现在有钱不买，国家就会认为是政策力度不够，降首付，放开限购都还不行？那就超低利率，0 首付吧，然后总会有一个节点打破观望均势，到时候供应不能一下子跟上来，房价又是一波大涨。

知乎用户 我是大门神 发表

现在不管是降首付还是降息，都没用了，只要不肯降价，就不可能有人接盘，但是降价就是泡沫，就恶性循环吧。而且一个疫情防治把所有下层人的信心搞没了，经济衰弱带来的结果就是群众不敢消费，这时候就更不可能去背房贷了，毕竟物价疯涨的年代，手里有钱才饿不死。

至于 15 年之后硬上车的投机者以及身背高杠杆的程序员等这类原本想靠房子翻身的人，今年才是痛苦的开始。而那些觉得自己房子翻倍了的上车人，赶紧降价卖了变现吧，大多数人不明白一个道理，房子再值钱也得变成钱才有用，而且房子并不能随时买进卖出，如果不是收入大幅度增长，其实房价越高越不易流通，虽然前几年买房的人都是看中了房子的金融属性，但房子真的不是一个好变现的优质金融产物。

知乎用户 一页书 发表

今年的房地产会怎样变化?

今年就别想着买房了，目前房地产形势的恶劣程度可能超过了大家的想象。

2022 年，不只是房地产开发商日子很难过，各地地方财政的日子也非常难过，到了什么程度呢? 简单的说就是: 要救救不起来，不救就会有崩塌的风险。

前段时间有一份文件统计，各地地方财政支出和收入比，各位有兴趣可以去查一下。拿我国比较富裕的广东省举例，支出比大概是 1:0.7，什么意思呢，就是说花一万块钱收入七千块。那还有 3000 块钱怎么来? 卖地!

2022 年，请看好你的钱包，顺便看看烟花戏。

知乎用户 老岳 发表

最近很多人（应该不都是小朋友）和我聊房地产，说实话我不是很懂。这周末正好和几个比较懂的朋友深入聊了聊，简单写点心得。

不管我们是否承认，词语很难完全摒弃其情感色彩。例如当中国人谈及美国金融霸权的时候，难免带有一点鄙视，不就是几张绿纸么，看我造一百万吨军舰灭了你的金融霸权。这时候中国人总认为，航母是 hardcore 的，是可以灭掉 “金融霸权” 这个东西的。同样的，中国人提到房地产，绝大多数人（包括那些在房子上大赚特赚的人）都会觉得，这个玩意不好，对国家发展没贡献，就是炒作，是透支人民未来的财富，甚至祭出了 “房地产必须消灭中国才能富强” 这种论调。

那我就必须（并不新鲜地）指出这个现实了，房地产就是中国经济的支柱和发动机，其裹挟的财富和各种社会要素都太大太广，房地产行业的狂飙与中国人二十余年来享受到的天翻地覆式的进步完全同步。这个行业在把进步和发展带到全社会的同时，把自己的藤蔓深深的扎进了社会的每个角落。当今的中国与房地产已经深入绑定，深入到了连决策者都难以掌握的程度。试图剥离房地产那就必须要付出代价，这个代价不但难以估计，而且可能会越剥离越大。“壮士断腕” 四个字说得容易，做起来就没那么简单了。

先说两个蠢问题：

房地产崩了，那房价必然就要跌，那大家就买得起房了吗？

大概率是不行的。因为没房的人，或者说对现有房子不满意的人，大概率是存款不那么充裕或是收入不那么高的人，在房地产与经济整体关系那么大的情况下，收入下降存款缩水或是失业是难免的，那么他就会因为没有存粮而失去了入手的机会。这与经济危机之后穷人越穷富人越富是完全一样的，资产打折普遍存在，但穷人只能将仅有的财产割肉以换得温饱，只有富人可以趁机建仓。

房地产崩了，炒房的资金出来了，股市就会涨吗？

当然也是不会的，房地产行业影响的上到银行坏账，下到家电水泥，影响多少上市企业，这些上市企业都完蛋了，股市能好起来吗。这个问题太蠢了，还是回到第一个问题，房地产已经绑定了中国经济，怎么可能会有这种跷跷板式的逻辑呢？

房地产的现状是没有了流动性，就是没人买了。韭菜不买房，房企也就不拿地了，土地也就卖不出去了，整个行业都在停摆。各地最近纷纷开始落地政策，限购解绑，公积金放宽等等，目前来看没啥效果，归根结底就是韭菜们实在是不敢下手了，没钱也没预期，连下个月的工作都不知道能不能保住。现在陷入了一个死循环。政府要指望土地收入，房企要追求流动性，金融机构要确保钱能收回来，这些归根结底是要韭菜买单的。韭菜之所以多年以来持之以恒的买单，是因为房价上涨的预期始终存在，但是现在这个预期没了，有点事物总向着预想方向前进的意思。

房地产乱象不是一年两年，而是持续了十几年，从这个行业壮大就开始存在。而在高速发展的过去，问题都被掩盖起来，现在就是该还账的时候了。房企的账目有多少是真的，他们自称的债务规模究竟是否可信，七勾八连的背后究竟是什么，我觉得在座各位尽可能放飞自己想象的翅膀可能都摸不到边。

该怎么办。

我认为还是要先保流动性，用种种方法把成交量先托上去，让房企多少拿到一些现金还债，等债务规模下来再解决收尾的问题，否则卡在现在这个状态整个链条上的各方都难受。政府牵头筹钱尽量把烂尾楼消灭一些，给市场注入信心，慢慢把市场捂暖。房地产狂飙突进房子永远涨的状态是应该结束了，房地产在投资属性上还是要回归正常的有涨有跌，常年只涨不跌的结果就是造就了一大批高杠杆和不透明的房企，给经济埋下一颗颗大雷。如果这些雷真的连环爆了，那真不是开玩笑的。仅仅风险房企的债务规模就在十万亿的水平上（仅某企业一家对外宣布 1.9 万亿，还有多少没交代不得而知），牵连的上下游可能再扩大十倍，暴雷下来是一个什么结果，今天可能确实没法想象。

但是，保流动性本身和 “房住不炒” 是矛盾的，按死成交量的是谁大家都知道，他是否敢重新鼓励成交量涨起来（当然价格上要有所调整），尽量把房子从 “越涨越买越跌越不买” 的投机逻辑上拉回到一般价格规律上，尽量维持一段时间并产生一些现金流，就看其智慧和勇气了。

最后，不要买期房，现在任何一个楼盘都有可能烂尾，切记。

另外呢，希望以后对这种企业的监管审计要切实到位，中国不能再承受几个海航了，吃一堑要长一智，别和猪似的记吃不记打。

知乎用户 冯东圃 发表

希望最快在一个月内住建部、财政部、人民银行、卫健委等相关部门尽快出台稳扶措施。

原因：

1. 实体经济严重恶化，一季度 GDP 低于预期，部分中心城市疫情扩散，投资项目延期，进出口物流部分或全部停摆，建材、设备、电器、施工等传统行业衰退，开工不足，对保增长形成巨大压力。

2. 地方财政危机加大，多数城市税源近于枯竭，公共开支有增无减，城市造血功能萎缩，地方债务陆续到期，城投平台隐性债务攀升，少数原本财源雄厚城市陆续发生疫情，难以持续输出，相当数量城市公共服务运营难以持续。

3. 居民收入锐减，大学毕业生、普通务工人员就业形势紧张，对劳动力吸纳起重要作用的家居，装饰，家政、餐饮、日杂百货、家教、中介等行业纷纷结业，保就业任重道远。

途径：必须重视房地产建筑业对拉动传统产业、巩固地方财政、吸纳劳动力就业的积极作用，既防止其金融属性扩张，又要培育其实体属性增长，对应对当前经济的稳固、发展、转型起到积极支撑作用。

做法：

1. 暂停房产税试点，降低房地产开发企业、建设企业税负；减征对首套房税费，对经营性房产缓征税费。

2. 放松房企三条红线要求，恢复房企融资功能；以总量控制、定向投放方式放松个人房贷政策。

3. 商业地产土地使用年限自动展期五十年，经建筑质量评估可延至七十年，逐步合并住宅、公寓属性，统一计费标准。

4. 央企牵头、银行支持，聚拢社会资金参与地产公司混改，接手运营困难地产企业，保证开工、交付。

5. 放开两孩、多孩家庭限购，给予改善性住房贷款优惠，推出以旧换新、以小换大等消费提升服务。

6. 各地方根据实际情况，决定房产限购政策的执行期限和范围，同时密切监测房价、交易数据，防止大起大落。

7. 简化土地招拍挂流程，鼓励工业企业、高技术企业自建宿舍，同时严守耕地、林地、绿化率、容积率底线。

8. 部分城市进行产权改革试点，推广部分产权房、长租公寓、旧改新模式，逐步实现居者有其屋，保持一定地产租售活跃度。

9. 分散兴建公共服务设施，包括政务中心、区域应急中心、疏散隔离点、物资集散中心、快速物流通道、能源水务中心，拉动内需，促进城市布局优化。

10. 把握尺度，科学分析，扎实推进，务实宣传，逐步注入信心，催生活力，采用数字化、标准化手段，完成地产、建设高科技改造。

隐患与日俱增，时机稍纵即逝，此际正是良机，也为大会顺利召开营造良好气氛。

知乎用户 Larry 发表

不如看看我国法拍房市场？朋友这几天做过京东拍卖上（一）即将开拍的法拍房地点、折价率等分析；（二）以北京、石家庄近几年成交的法拍房折价率等分析。

第一部分：全国即将开拍的法拍房

辽宁省铁岭市（7%）以压倒优势战胜了大连市（3%），第三第四分别是来自河北省的廊坊市与石家庄市。深圳市名列第五，青岛、成都位于第六、第七。

大部分地区的法拍房折价率在 20% 到 30% 左右，与常言 “法拍房七折起步” 比较吻合。

第二部分：北京法拍房 VS 石家庄法拍房

北京市与石家庄市这几年在京东上挂着的法拍房数量类似，但 2021 年北京挂的比较多，今年（其实满打满算也才五个月过去）石家庄市多了起来——也许大家觉得北京房价还会涨，咬咬牙不断供？

两市在这几年中拍卖折价率走势不完全一致。在 2018 年（去杠杆主基调）、2020 年（疫情，但是不那么管去杠杆）时更是如此。

平均浏览次数与上图类似，即使石家庄市是省会城市，平均每套法拍房浏览量也很有限，远不如北京（差了大概两三倍）。

朋友文章如下，需要强调的是京东法拍房肯定不是全部法拍房数据，难免有出入。

法拍房市场数据分析

知乎用户 西西侃房 发表

就在刚刚，网传南昌限购区首套房贷首付降至 2 城，且认贷不认房。

已经记不清这是第多少个城市加入松绑大军了。

今年开年以来，尽管多地一直在出台更多调整限购的政策，但，3 月过去了，4 月过去了，昔日的 “金三银四” 可以说是破铜烂铁（可能都不如）。

前两天的中共中央政治局会议，显然是给房地产做政策托底。

但是，五一依然凉凉。

当然了，这其中也有疫情的影响，大家都度过了一个 “家里蹲” 的五天小长假，无暇、无心看房。最可叹的是，今年似乎连前两年很火的直播看房也没有的声音。

我能想到的词是：疲态尽显。

所有的城市都在等一个转机。

这个转机已经来了吗？

前有政治局会议，后有首轮土拍。

从土拍情况上看，土拍战绩好的，市场率先回暖的可能性就更大。房产分化会继续加剧。

五一期间，北京、广州、合肥都有开发商发布较为抢眼的 “喜报”，重庆、长沙的多家售楼处的到访热度有所回升，这些城市“刚巧” 都是土拍中表现比较抢眼的城市。

而土拍惨淡的天津，相比清明节小长假，五一期间看房热度倒是有回暖，成交量却依然没有明显增长，且整体市场分化更加凸显。

可以预见的是，会有越来越多的城市继续放松，今年为了稳增长和 GDP，对于房地产的扶持也有更多倾斜，土拍供地也有了更多高关注的 “好地”。

对于买涨不买跌的普通购房者，现在可以先看看房，别想着抄底，刚需居住可以考虑择机上车了。

知乎用户 资产轮回 发表

给刚毕业或者刚入职的同学一些建议吧：

（1）千万别相信地产要崩盘的结论。刚毕业对社会运作规则了解不深，知乎高赞的崩盘结论又符合你潜意识的预期，很容易上当错过机遇。其实回顾历史就知道，阳光下没有新鲜事，你不会是时代的宠儿，想买房就遇到房价腰斩这种事轮不到你。

其实，今年国内各地纷纷开始取消限售限购，为地产松绑的事在 08 年和 14 年都发生过，你为什么会觉得这次不一样~ 那些分析经济、人口的答案都是在抄 08 年谢国忠和牛刀的冷饭。（不知道这两人的可以百度查查）

千万别陷入宏观叙事不可自拔，年年难过，年年过。每一年都有挑战，08 年金融危机的情况比现在危险多了~

（2）房地产包括其他资产归根结底就看两个：1、货币；2 需求（人口）。今年这个经济情况货币是增是减大家心里清楚；至于需求，那就多问问自己，为什么要来到这个城市，想想其他年轻人是不是也会有一样的想法就清楚了。

（3）越早关注自己的住房需求越好，有买房意向多出去看看相关区域的楼盘，盘算一下自己付款能力，比在知乎上看崩盘论有用多了。房住不炒，不是买入就算炒，持币待沽可也是 “炒” 的一种行为哦~

知乎用户 郑州楼盘点评​ 发表

疫情目前对房地产的影响

目前来看疫情对于房地产的主要影响就是开发商无法开展正常的销售活动。购房者不出门售楼部也不开门。购房者只能通过网络的形式与购房者沟通。包括开盘等销售活动也没办法正常开展。因此开发商当前的销售压力和资金周转方面的压力还是很大的。

很感谢邀请，疫情过去之后房地产市场一定会逐渐的恢复正常运作。只不过这个时候的开发商存量房已经积压了一段时间，二手房也很久没有了交易量。所以说开发商和二手房的房东大概率会降价优惠吸引购房者买房。这样一来房价在疫情过去后的一段时间内一定会下降。

当官购房者看到降价后购房热情也许会被点燃。那么在大量的需求之下，房价又会重新上涨。因此房价虽然会降但也会重新涨起来。

​疫情对于房价的影响应该是肉眼可见的。但是众多房企在疫情期间承受的损失也是可见的。各行业受到疫情影响一定会降低经济的增长速度。所以未来贷款利率一定会下调。作为对经济增长有贡献的楼市而言也许也会受到利率下调的利好降低购房者的贷款成本。

因此，只要疫情快速消退，楼市尽快恢复生产秩序。那么今年的房价会不会受到太大的影响。甚至还有可能受到政策的影响推动而持续上涨。

如果您感觉本篇文章是您想要了解的，对您有帮助的话您可以点赞，如果本文章，不是您期待的楼盘，您可以留言评论，或者可以首页回复你想要了解的楼盘，下期文章帮您解决。

知乎用户 人类之正义 发表

高房价的意义就是为了人大多数人买普通房困难，让大多数人买不起好的房子。

你以为房价跌了，你就能买的起房？

呵呵，你买不起房不是因为房价高，是因为你阶层低，房价跌死的最惨的是跟你同阶层借钱上车的，然后就是你没钱，想上上不去的。一般这种是第一波受经济崩盘失业的。还买房，吃饭都难。

年轻人现在最喜欢拿躺平生育威胁，站着的人也不傻。

拿躺平，你觉得现在你饿着肚子，买不起房会躺平，让你衣食无忧，吃饱喝足，车房齐全你会站起来拼命干活，别扯了，看看欧洲人，那样你就真躺平了。喊着躺平的人不过是能力不足的底层，拿躺平安慰自己，其实大多数心里也躺不平。这些人还是吃饱了，饿着肚子自然要爬起来干活。

再说生育。择偶是打分制，不是你有什么就能结婚生子。你现在在底层没房，所以没有资源，房价就算降了，不过是你住郊区小破房，人家换个大别墅，你还是鄙视链底层。不然呢？房价一降，你就成中国首富了？

最后再说一句，你找不到对象不是因为穷，是因为你不但穷还一无是处。你要是仅仅穷，又高又帅，学富五车，说话让人如沐春风，还做一手好菜，大把白富美倒贴追你。

知乎用户 匿名用户 发表

继续飞扬上涨！实现全民居家清零，实现伟大复兴。

知乎用户 余记逍遥​ 发表

不要买期房，看看全国多少烂尾楼

接下来经济不景气，会烂尾多少谁知道

一定要买房的话，一手现房，或者二手房吧

辛辛苦苦一辈子，买个烂尾楼

那就真的 BBQ 了

知乎用户 陈昱达 发表

广州天河区，岗顶。

平常下班会路过一家房屋中介。21 年 10 月份的时候，挂在那的二手房一半以上都是 7w 一平的。

昨天（22 年 5 月）又看了眼，没有一家 7w 以上的了，大部分在 5.5w 一平左右。出租的那一栏，租金也降了，两室一厅的从 5k 多降到 4k 左右。

也许是贵的都被租完卖完了，剩下的都是稍微便宜点的，谁知道呢。

公司的保安大哥说今年干完了就回老家了，年纪大了干不动了。楼下的烩面老板说租期到了就不干了，也要回老家，因为城中村的人流量比前几年少一半，不挣钱了。五一前有个同事辞职回老家了，说感觉在广州待着意义不大了。

公司旁边的房租留意了下，变化不大，20 平的单间租金 5k。不过和我关系不大了，公司帮忙申请的公租房快下来了，40 平的单间，租金 1k。

我劝过同事不要辞职，等公司帮忙申请公租房，日子就好过点了。他说他老家有 120 平的房子还着按揭，不住感觉很亏，最终还是辞了。

房子不论是卖还是出租，最终还是要落到人身上，现在人都走了，广州房价估计是凉了。不过熟人朋友们的老家，估计会好点吧，毕竟都回老家了。

知乎用户 北岛与鲸 发表

禁止恶意预测，一切以统计局数据为准

知乎用户 drurrdtit 发表

嗟乎！一人之心，千万人之心也。秦爱纷奢，人亦念其家；奈何取之尽锱铢，用之如泥沙？使负栋之柱，多于南亩之农夫；架梁之椽，多于机上之工女；钉头磷磷，多于在庾之粟粒；瓦缝参差，多于周身之帛缕；直栏横槛，多于九土之城郭；管弦呕哑，多于市人之言语。使天下之人，不敢言而敢怒；独夫之心，日益骄固。

知乎用户 宇智波鸣人 发表

阴跌。大跌是不可能大跌的但是会阴跌。。。仅此而已。。。。。

知乎用户 加碘油菜 发表

一季度来看

政策方面，基于房住不炒的前提下，各地房产刺激政策频出，放宽金融政策，首付比例等。

土地方面，主要城市监控报告来看，土地低溢价高流拍并存，热度明显降低。

成交方面，销售成交萎靡，复苏之路漫长。

二季度或将

出现更多的促销政策，一二线城市有望触底反弹，三四线城市复苏周期会更长。

个人建议

炒房没有必要入市，刚需购买者，可在能力范围内选购房源，不要强加杠杆。

知乎用户 天空血红色 发表

只针对刚需（第一套）的情况，改善型 / 置换型请无视

1，明确房子的第一属性就是居住，抛开花里胡哨的一些附加属性，比如什么小区有没有会所啊，有没有健身房啊，是不是网红小区啊，是不是高档外立面啊啥啥啥的，花里胡哨的面子属性请不要再关注

2，不为过高溢价的学区属性买单，学区溢价过高直接 pass

3，考虑到未来出手的问题，明显硬伤的情况的房子不要买（比如完全无采光的楼层，比如湿热的南方厕所是暗卫没窗户，这些属性很有可能导致购房者一票否决，无条件 pass，会让你非常难出手）

4，量力而行，不要再加很高的杠杆了，比如咬咬牙硬上车豪华楼盘 or 总价很高的房子。住一个高档小区可能在某些时刻会有很强的优越感和面子，但是这个面子和虚荣心也不能陪你过一辈子啊。

有些朋友会说我就想住香蜜湖，我就想住深圳湾，说出去多有面子，可是其他的业主人家要么买的早，要么不差钱，强行为了圈层硬上车没有很大的必要（不差钱请无视）

知乎用户 孟小白 发表

我只说一句话，客观规律不以任何人的意志为转移。

知乎用户 权楚恩 发表

在当前国内外大环境混杂的情况下，社会经济低迷，各个行业不太好，大家的日子也不好过。

但房地产业仍然是支柱产业，规模大、链条长、牵涉面广，在带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面的作用明显。数据显示，2021 年，房地产业增加值 7.76 万亿元，建筑业增加值 8 万亿元，合计占 GDP 的 14% 左右。

4 月 18 日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（以下简称《通知》），提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的 23 条政策举措。北京因地制宜提出 14 条细化落实行动措施。

其中在促进房地产市场平稳健康发展方面，“行动方案” 指出，金融机构要落实好差别化住房信贷政策，优化信贷业务流程，更好满足刚需购房人合理住房需求，灵活调整受疫情影响人群住房按揭还款安排；扩大房地产开发贷款供给，对优质房地产项目不盲目抽贷、断贷、压贷，做好重点房企风险处置项目并购金融服务。

从国家层面对房地产行业是支持维稳的，但是大的 “住房不炒” 方向是不变的，房地产的发展告别了过去爆发式发展，以后会稳定发展，房价的增幅也会控制在与 GDP 增幅一致的水平线上。

至于该不该买房？需求是千人千面，买房也是各取所需 ，如果是刚需置换，购买能力也没问题，不用拖，该买还是买，赶早不赶晚。如果手里有很多资金不知道放哪里，也可以考虑房不动产里，但是如果想指望房地产投资发财，那没什么希望的。大概就是这样。

知乎用户 军哥说易 发表

顺势而为地产复苏

——从 “三驾马车” 研判地产复苏可能性

一、不确定的环境下，“三驾马车” 大概率靠投资拉动

自新冠病毒全球流行以来，国际地缘政治不稳定因素冲突爆发急剧，国内动态清零的措施虽有成效，但近期聚集性疫情仍在魔都上演并衍生出各种新状况。这些内外不确定因素，都给中国经济带来了新的压力和不确定性的加剧。

从股票市场，已经能感受到今年的经济下行压力，资金基本都有一定预期，

消费，持续受疫情影响，虽然具备人口基数，但消费能力恐短期难以回复，首先从需求端，伴随互联网、教育、地产、旅游等几个行业的周期及政策导向影响，短期内整体收入水平无法维持此前水平。其次从供给端，新技术尚未创造新的产品能够创造新的需求市场。综合判断，消费难以独立撑起拉动经济的重任。

出口，过去的增长势头也将趋于平缓，甚至存在下滑的可能，难言增长。从资金角度，美联储加息和缩表的节奏带来变数，俄罗斯石油绑定卢布、我国 “史上最小降准 0.25” 等众多事件，对于我国的汇率影响短期还难以形成大趋势判断，出口订单短期达成难度增大。年内新一轮疫情对我国大城市上海、深圳等影响少则 1 月多则 3 月；满足外需的供应能力也将受到影响。同期，国外生产恢复，国外对我国需求可能降低。

在十三届全国人大五次会议，提请会议审议的政府工作报告提出，2022 年国内生产总值（GDP）预期增长 5.5% 左右。该目标实际上高于过去两年的平均增速，投资大概率成了实现经济增长目标的主力。

二、投资拉动，房地产板块仍然是主力

2004 年至今，这基建投资、房地产投资、制造业投资三大项占固定资产投资的比重平均接近 75%，其中基建投资约占 25%，房地产投资约占 20%，制造业投资约占 30%。

制造业投资在当前环境下，虽然没有具体数字，但趋势上当前经济环境下，国企外很难有企业有扩大生产的需求。

基建投资，已有 25 省市区发布 2022 年投资规划，总投资额超 45 万亿元，年度投资计划总额超 11 万亿元，项目立项、评审、实施周期长，短期迅速拉升，当前可能面临落地困难。

房地产市场在一季度明显拖累经济，也正因为此在下半年，市场恢复可以弥补经济增长需求，甚至可能有增长可能。一季度房地产新开工面积同比下降 17.5%，竣工面积下降 11.59%，商品房销售面积和金额分别下降 13.8% 和 22.7%, 土地购置面积下降 41.8%, 截至目前 100 大中城市土地成交面积和成交总价较去年同期分别下降 40% 和 60%。现在的缺口，如果在三四季度进行弥补，房地产市场有望进入复苏阶段

三、稳增长，政策环境逐步友善，地产复苏存在机遇

2 月，国务院新闻办发布会和中共中央政治局会议提出，房地产层面还毫不动摇地坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的” 定位，加强预 期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

同时央行和银监会表态频繁，表示在原有政策上逐步调整的可能性增大。数年的几大组合拳，从房地产投融管退四个环节，结合各地自身市场环境，各管控政策，有效的达成 “房地产泡沫化金融化势头根本扭转”。相当于，宣告市场政策底构建完成，并为后续逐步调整房地产政策奠定了基础。从各部委的表态看，短期内，将解决房企的融资难、信贷难问题，帮助出清不良资产，长期看，将鼓励和协助房企向新模式转变，重构房地产市场新规则。

各地政策调整也与市场紧密结合，对资产的流动性注入活力，为房地产市场整体复苏带来春风。

伴随各项政策实施细则的落地和市场信心的逐步恢复，房地产有望在三四季度复苏。

知乎用户 子非鱼​ 发表

如果没有土地财政就没有良好的城市基础设施。中国城市基础设施快速增长，得益于土地出让后获取的大量资金。目前‬房地产‬收入‬约‬50% 以上‬的‬资金‬是‬买地‬和‬各种‬税‬。就是说‬，把老百姓买房一半‬以上‬的‬钱‬变成了城市基础设施。

只要政府没有找到新的资金来源通路，未来土地财政的模式还是无法改变。但‬房产‬税‬提供了‬这种‬可能性‬。这就是‬为什么‬21 年‬忽然‬直接‬通过‬人大‬授权‬国务院‬试点‬实行‬房产税‬。不然‬要立法‬通过‬再‬实行‬的‬话‬至少‬要‬5 年‬以上‬。但想想历史经验，其实羊毛是出在羊身上的。

说说如果房地产业倒闭，房子过剩，房价大跌，不仅房地产商受害，整个经济都会受到严重冲击。其实，最受害的不是开发商，而是普通购房者，其次是银行，再次是建筑商、原材料供应商，而地产上不再拍地，地方政府所依赖的土地收入从何调配。

普通购房者。他们绝大多数人都是贷款买房者，房价下跌，他们的贷款却一分不会减少。同时，银行还有可能叫他们追加抵押金，因为他们的房子作为抵押物，它的价值已经低于银行所要求的抵押金额。如果买的是期房，开发商倒闭后，在建房子就可能成为烂尾楼。此时，购房者的银行贷款依然要如数偿还。

再说说银行。银行业务的相当大的部分是给房地产商贷款。如果房地产商倒闭了，就会资不抵债，他就失去了还贷能力，银行会产生巨额坏账。

建筑商收不回工钱，材料供应商收不回材料费。所有和房地产商有关系的行业都有可能跟着衰退。

房地产在整个经济中占比过高，它一旦倒闭很有可能造成金融危机。所以，都希望它健康发展，理性经营，不希望大起大落。

知乎用户 jibuzhua 发表

房住不买，才正确。

知乎用户 凌波人 发表

房地产要是一片大涨，就不会有人欠钱不还。

马上住运营部的员工欠钱不还。

连老人家的钱都骗。

不讲武德。

知乎用户 胥永涛 发表

房地产发展从量到质在过渡，在国内还是支柱产业

知乎用户 G 朗拿度​ 发表

2022 年房地产如何走向？房还值得买吗？15 年房产从业员给您最中肯的意见

知乎用户 匿名用户 发表

不信谣不传谣，听 D 话，跟 D 走，拥护 D 的领导，坚决与美西方敌对势力势不两立，警惕美西方错误的普世主义和人文情怀意识形态的渗透，凡是美帝国主义支持的，我都坚决反对，凡是美帝国主义反对的我都支持。坚持制度自信，文化自信，理论自信，道路自信，顾大局，讲政治，在大是大非面前不提条件，绝对服从！

知乎用户 王某某 发表

肯定不能降价销售，你越降价别人越是持币观望，越涨才越卖得出去。

知乎用户 vfh 发表

什么叫更糟？？？只会稳中向好，或者一片大好

知乎用户 广州好房推荐 发表

上半年相对比较稳定，下半年或许会微调

知乎用户 岁寒时 发表

房地产从来不是单纯的房地产，它是央地两级的间接税，也是主要收入来源。

土拍那一轮给了地方 gov，一个地块动辄几十亿，最后成本都是普通人分摊——你可以理解为向所有永居市民收的间接税。

比如杭州刚拍了八百多亿，可能它其他税收加起来也就是比这多点，相当于是主力税种。

除了这个呢，还有一块蛋糕很多人没注意，就是房贷利率。

中国的房贷利率大概是法国等西方发达国家的四倍，二三十年利息和本金差不多，这部分稳定收入就是国有银行吃了，想当于是上面 gov 的蛋糕。

所以你问房子什么时候降，大致就相当于问什么时候免税一样，哈哈。

知乎用户 张洪 发表

中国的地产变化要看欧美股市的变化，国内基本收割完毕了，几乎连韭菜根都割完了。

只能向外收割了，欧美也一直在想收割我们。比烂的节奏是看谁先倒，富人的钱才会流到相对不那么烂的池子里。

知乎用户 noop 发表

持有货币的刚需其实和剩女类似。

借用傅立叶级数对地产走势进行展开的话。

这是某地房价走势。

大致可以分解为 K + 若干三角函数。

我印象里，有明显的 08 12 15 三个谷底，即小周期内的低点。但是 “刚需” 大多未出手。

这个价值观和剩女是高度雷同的。剩女和刚需都是期望自己要赢，做人生人家。剩女是在一次次波动中错过了自己的择偶黄金期。

刚需与之类似，35 岁前其实是人置业的机会。当时开销不大，可以储蓄。

总觉得自己一定要当大赢家。看不上 low 的房子，如同剩女看不上普男。

有机会的话，可以问下（态度一定要婉转）身边 40-50 的一线大龄无房人士，他们为什么没有在 08 12 15 出手。

有很多时候，没必要一定会要当 “赢家”。放弃胜负欲，看问题更加理性。

知乎用户 一只猫的救赎 发表

糟？得看是对谁来说的。

对于刚需购房者真的是利好大于利弊的

对于购房者来说：市场下行房价也跟着下行，今年内说不定可以跌倒一个相对低的位置。

对于开发商和从业者来说：房地产行业不景气，房子卖不出去、价格卖不起来，企业利润保不住，银行拒绝融资，个贷收紧，大量裁员缩编，这已经是目前糟透了的局面。

作为房地产从业者来说，市场得寒冬期来的比消费群众更早一些。

就我所在的成都三圈层来说，从 2021 年 7 月开始随着宇宙房企的暴雷，整个市场一片哗然，谁能相信一个万亿龙头轰然倒塌了呢。客户信任瞬间崩塌，购房预算减少，期房抗性加大。整个 2021 年下半年客户第一个问题永远都是 “你们这儿什么时候交房？能按时交房吧”。

随着购买力下降、购买意愿下降，区域内各大开发商都陆续开启了特价房模式，最多的甚至直接优惠 15%。这对于刚需购买者来说应该是比较利好的一面了，而且随着时间的推移，国家陆续放宽房地产资金管控力度，各地出台利好地产的政策（如首付 2 层，异地公积金认同等）。都是在变相的降低购房门槛，但仅针对刚需人群而言。炒房和投资客户可以掠过了。

但是！！！一朝被蛇咬 十年怕井绳

人民群众都是这种心理，不怕一万怕万一嘛。谁的钱都不是大风刮来的，特别是所谓划分的刚需客户，本来手里就没几个钱，一旦摊上交不了房的项目，那基本半辈子都完了。

所以不管国家怎么刺激房地产经济、放松购房政策，地产也回不到前几年的黄金年代了，刚需客户更要看清当下行情，购房的目前就是为了居住，不要报着我可以买一套等着涨了再买一套的想法。这种情况在后续的市场行情下大概率会失望。

而开发商也不用想着再回到房子不愁卖、客户疯抢的局面，取而代之是在项目初期想清楚需要怎么去提升项目安全性（指交房），保障购房者利益的同时实现项目流速及项目利润。这可能需要剩下的这部分地产人去好好思考下全新的操盘思路。传统的房地产营销已经不适应目前的市场环境了。

对于真正的购房者来说，要的就是放尖自己的眼光，在目前房价普遍下跌的状态下，选择最便宜且最有保障的项目，买定离手。

知乎用户 sy 若若不动贝壳​ 发表

大家都说房价会跌，我倒是认为它会继续涨。

房价不涨，哪来的财政收入？

那些人讲的不是良心，不是责任，而是集体利益。

知乎用户 金素易 发表

拉 GDP 需要，总体上涨！房地产绑架了经济，暴跌是崩，暴涨也崩。维稳，重点城市缓涨，四五线城市没有投资价值。

知乎用户 HenDrink 发表

爽文看多了，来说点点跟大家不一样的想法：

1. 房地产城市之间会分化，有涨有跌，比如一线横盘微涨，新一线涨，三四线及其以下可能阴跌；城市内部，区域之间也会分化，如西南某新一线城市，北门和南门的巨大差别。

2. 对于不缺乏购买力的城市，zf 手里牌多着呢，别的不说，这几个新一线城市一旦放开限购，必涨。此外，还有首付牌，利率牌，交易牌可以打。

3. 民营房地产公司好不好过，都没关系，国家队稳住就够了，实在扛不住，还有地方队呢。

4. 知乎用户有相当一部分小资和大学生，存在信息茧房问题，知识越学越 “明白”，宏观微观分析得都挺好，看空很合理。但是，我们 14 亿人口，本科率只有 4%，更多的劳动人民单纯率真，吃苦耐劳，勤奋自强，韧性十足，都有一个共同的 “中国梦”。疫情终会过去，经济会好转，国家会富强，民族会复兴，信心会回来，看空者会不会成为孤勇者呢？

5. 年轻人结婚率，生育率当然会下降，但是在五年内会明显吗，会告诉你吗，真的在乎吗。流水线被自动化生产替代，属于生产升级。

知乎用户 树厘酱​ 发表

政策在持续不断地放松，换做以前，市场该起来了，然而目前来看并没有，至少不明显。

这一轮波动面对的国际国内形势比以往都复杂，国际上美联储加息缩表、俄乌战争，国内疫情反复，经济下行压力大，股市跌破 3000 点，各行各业裁员降薪，开发商大量爆雷，行业信心已经跌到了谷底。大家的观念从拼命加杠杆买房，买到就是赚到，到捂紧钱包过日子，用时不过短短半年。

地产行业日子艰难，虽然政策利好一直在出，但没有哪个政策能起到速效救心丸的效果，更多的是小火慢热。最起码最难的时候已经过去，可以预见下半年行情会小幅回暖，开发商资金稍微缓解一点，至于能有多火爆，那也不见得。

有自住的购房需求的，现在其实是最好的上车时机，想投资房产的，建议不要轻举妄动。

知乎用户 陈雄 发表

唯一能扭转房地产的颓势是，出台一个政策不结婚不生两个以上小孩的负刑事责任罚款，坐牢。

知乎用户 匿名用户 发表

今年什么事儿都不会发生，疫情防控、房地产和经济都要保持平稳，不求功只求稳，一切稳字当头到明年三月份，什么都不会有重大的改变和变动。

知乎用户 金如运 发表

以前年轻人贷款买房子，有魄力，有眼光。

现在年轻人贷款买房子，“有魄力”，“有眼光”。

知乎用户 房产界 发表

2022 年，是特殊的一年，全国经济周期的下行尾声、中国经济的转型阵痛期、房地产行业结构调整转折点、疫情黑天鹅的影响，2022 年的房地产是一个需要动力的行业，今年的房地产行业将会有哪些变化呢？

一、房地产房屋成交量下降，房价下降。房地产行业整体低迷，房地产建设信心不足，市场购买信心不足。

二、“以价换量” 的打包供地模式将刺激房企拿地决心，地方财政吃紧，集中供地将会成为很多地方的供地模式。

三、房企通过降价促销、产品创新、产品包等方式实现项目的回款，再现回款现金为王的王道。

四、限购和金融政策陆续的 “松绑”，首付款比例特别是公积金作用将再现调剂购房润滑剂作用。

五、将出现多轮的降准降息政策。

六、安居房、保障性住房或成为房地产主旋律，未来普通人都有获得该类住房的资格和机会。

房地产是国民经济的支柱产业，我们不能因为目前房地产发展存在某些不合理就做一些偏激的言论，事务的发展需要经历发展阶段才能相对成熟，中国的房地产发展不到二十年的时间，为中国城市现代化建设做出了重要的贡献，房子是每个人在社会上的必需品，理性看待居住问题是我们辩证看待这个行业的重要出发点，房地产不会毁灭，他会时刻跟我们的经济发展、城市建设密切在一块，我们需要发挥好这个经济的动力行业，为更多的行业创造价值。

知乎用户 王同珍 发表

都不知道你的数据有几分可信、我所在的县城是国家级贫困县、我们村子四千多户、至少三十个百万净资产、像我们这样的村子一个镇得有五十来个、一个县再有多少个镇？不要用屁股去看待问题、多从身边的事实着手

知乎用户 雪宝儿​ 发表

关于房价

01 房价的发展阶段

第一阶段：

经济高增长，劳动回报率高于资本回报率的时候，随着货币和经济的同步扩张，买房是价值投资，全国的房价连创新高，市场在 2016 年以前是这样的。

第二阶段：

经济增长减速，劳动回报率慢慢被资本回报率超过的时候，买房就是资金的博弈，资金流入从而推高资产价格，房价的涨跌看人流和钱流即可。2016 年后的长三角、珠三角城市房价就是如此演变的。

第三阶段

经济增长率进一步下降，房价涨幅低于房贷利率时，买房投入的资金就会被财务成本吞噬掉，从而房子变成有毒的负资产，变得鸡肋。没有人流没有钱流的城市房价开始 “鹤岗化”。

02 我们感受是这样的

第一阶段：

期初买房的原因是基于收入的增长和通货膨胀后的货币贬值，购房人买房贷款了 30 年，每个月还款 1 万多，他可能也就刚好月收入 2 万，但收入在快速增长，且房价起步很低，首付凑一凑还是够得着的，每个月的开销虽然少了一半，当房奴的日子还是幸福的，这个年代有两个人格格不入，一个是欧神，一个是牛刀。

第二阶段：

随后通胀和房价上涨双双而来，带给购房人在资产增值上的愉悦。2017 年在房价暴涨之后，政府意识到，没有买房的 “牛刀粉” 可能永远都买不起房了，还有那些及时行乐派，也被滚滚的车轮甩下了车，全国在 “房住不炒” 政策的指引下，推出了规模空前的房地产限购限贷限售政策，以打压投资客，平抑舆论。

2018 年之后，北方城市的房价开始了钝刀子割肉式的下跌，北方人的每一次得买进都是左侧交易，所有人都未能抄底成功。相反，珠三角和长三角因为富豪们的争相买入，从引爆学区房，到改善盘。

第三阶段：

疫情加速了经济减速，随着年龄的增长，收入非但不一定增长，还可能面临失业，比如华为，比如阿里喜欢为 “社会输送” 人才的企业。比如教培，地产的大规模裁员。当然，发达国家 30 年工资收入不怎么增长也是有的。

经济减速使购房人被房贷压得喘不过气来，当然也许我们的收入还有增长潜力，不过按现在的情况看，人口和个人收入都开始下降了，如果陷入流动性陷阱的话，可能放水刺激也会无效，所以我觉得收入增长会停滞，买房勉强靠通胀消化可能是错误的。
还有一个严重的错误，当一项资产的资本增值速度大于现金流增速时，就会出现过度资本化的灾难。即，当房价高高在上的逻辑是 “房价还会涨”。用房价的增长来可以补足买房人对售租比居高的厌恶时，资金就会跑步进场，进一步推高资产价格。而这是错误的，以后会纠正。

知乎用户 往事 2018 发表

不会，房地产上涨的逻辑后面会越来越清洗，在整体经济没有普遍变好的情况下，一线二线价钱会持平或略有上涨，三线及一下只会下降

知乎用户 废物不配吃晚饭 发表

千万别指望上面会在意个人的死活。。

知乎用户 之语 发表

大片大片的烂尾楼还在，多少家庭被掏空。

知乎用户 五子棋 发表

关于这个问题简单写几点：

1、今年的房地产行业整体下行，虽然国家出了利好政策，鼓励扶持刚需和改善住房需求。整体下行是成交规模整体略微下降。

2、至于说房产价格，要区分地域，产品类型。估计提问的原意主要是说住宅，那么就集中在住宅这个类别。非住宅类的估计去化周期和难度都不会比住宅小。 人口流出地区的地级市及以下区域，购买住宅要谨慎，尤其是投资。如果是自住，也可以耐着性子好好挑一挑。

3、从地域来看，一二线及周边，人口流入和产业基础好的城市，还是有潜力的。房产价格高低浮动 50% 也是有可能的，从 1.2 万降到 7~8K 都有案例。

4、今年整体经济增速 5.5%，各地政府的卖地收入在去年下半年到今年受到很大影响。一方面是受到房住不炒政策要求，但另一边，政府也需要卖地收入来维持基础设施建设投资。尤其是之前扩大城市建设范围的规划决策，新城区等，都需要大笔资金投入。土地价格会相对理性一些，那么相应的，后拿地的开发商有可能给出比之前拿地的开发商更优惠的价格（土地楼板价低于前期同区域临近项目每平米 500~1000 元，这个是有可能的），尤其是当下市场销售情况很一般的局面下。为了保证现金回流，用价格挤掉原先高位站岗的项目是不二选择。

5、如果按照高周转的要求，今年 5 月份拿地的企业，到国庆左右就可以推出市场。从选房子的角度，如果你真的还属于手里有闲钱的话（你是土豪），那么在选房周期上，选到暑假以后，国庆左右都是理性选择。

知乎用户 不洗澡的鱼 发表

一群接受过高等教育的人，不思进取，妄图一阵子把几辈子的钱都挣了，还他妈的挣到了，你们不倒闭谁倒闭。盲目上车的，你们不破产谁破产。

每个人都有一个看起来光鲜亮丽的理由，但出来混总要还的，还的时候每人管你是谁。

知乎用户 卫斯理凯威​ 发表

当有人告诉我房地产和汽车销售只招相貌端正的女性的时候我就知道房地产行业是什么情况了

知乎用户 陈啊鸡 发表

当年的涨价去库存，到底是哪个神仙发明的

知乎用户 透尘尺素 发表

全国人民统一战线，以青年同胞为主力军，共同抗击疫情，哦不对，是抗击房价上涨，人民对生活的追求，并非地方走狗豪绅们所能限制的。

迅速占领无论高地，笔杆子和枪杆子总得有一个

知乎用户 匿名用户 发表

目前 2022 年 4 月，月报刚出，截止数据：税收收入稳重有降，政府基金收入（卖地）同比少 96%，非税收入暴涨 680%，主要靠罚没和卖矿，收入整体持平。目前创收就是卖矿权，20 年起步的矿权，比卖地赚得多。

知乎用户 匿名用户 发表

会有更多利好政策的出台，稳定住市场信心，但是实质上的资金支持会越来越少，对于普通人来说，没有利好的信心按照目前形势一片唱衰很容易爆发大规模违约，房地产的 “硬着陆” 只会引发更大面积的连锁反应。

所以：（1）房价总体稳定，不会出现大规模降价。

（2）房产需求量减少，销量降低，但是价格基本不变，处于有价无市的状态。

（3）一线房产价格会在小幅上涨和下降之间波动，而二三线城市总体处于下跌但是不大跌状态，会有一定回调。

（4）新建楼盘变少，烂尾楼要不复工要不被炸清理存量。

关键是看县域经济发展：

（1）经过扶贫工作，农村居民收入增长了，农村居民会不会来城里购置房产。

（2）低端产业是否会向县里转移，能否拉动当地就业，吸引年轻人回到当地就业，刺激当地房地产发展。

（3）新基建工程是否偏向乡镇县基础设施建设，让小县城焕发活力。

如果都能的话那将出现价格总体上涨（大城市除外，但是价格也不会跌）

知乎用户 Umbilical cord​ 发表

爽文从 18 年看到 22 年。还好 18 年就上车了，坐标成都

知乎用户 你好 发表

我就纳闷了，涨与跌呀，与在座各位有什么关系？就算你有房，还真的卖了，租个房花天酒地享受人生？数字游戏罢了，何必呢？

知乎用户 爱琴海战神 发表

三线及以下腰斩，二线跌 20% 以内，新一线和一线横盘或微涨

知乎用户 故里 发表

真实的事情

大概是 19 或者 20 年，记不清了

我在新乡上大学，去考驾照的公交车上

听到一个年级有点大的阿姨在打电话：这个房子已经卖了，价格降了卖的，你别跟咱们小区人说，要不然该说我拉低咱小区房子价格了”

知乎用户 京口瓜洲 发表

卖房的历史性机会

知乎用户 匿名用户 发表

感觉会平稳。

目前郭嘉提不了房价也降不得，市场是要降，可你懂的。

有空可以参考一下日本 91 年房地产泡沫经济的前因后果，可以参考一下未来 zg 摸石头过河但可能不拆桥的路。

当然也不能断定其他变故，郭嘉要平衡利弊。韭菜生命力顽强，破船还有三根钉，某些韭菜会把家底掏出来直线救郭，像身边没接受过高等教育的劳力群众，攒几年甚至几十年的钱够了，趁着四五线或十八线降了点，上火车吃着火锅唱着歌进围城。他们怎么知道房地产的现状，就算不是刚需，泰坦尼克号本就繁华，不得

买票。

知乎用户 杨桃 发表

今年大概率要下调房贷基准利率，降到四个点差不多了

知乎用户 杜达耶夫 发表

今年绝对要观望一段时间，但说降价，我换是觉得暂时不会有多大幅度，要知道涨价去库存这种操作都成功了。

知乎用户 慎独 发表

支撑房价下降的的几个点，1 人口出生率下降。2 城市化进程最多再增加几个点。3 居民负债率离危险点很近了。4 全球经济周期已经进入到萧条期。结论中国房价会涨的就那么几个大量人口流入经济增速快的城市，99% 的城市都没有投资价值了。

知乎用户 房产政策 发表

由于去年调控力度大，叠加疫情，今年上半年房地产市场未达到预期。多地出台利好政策，需要时间消化。以稳为主，预计第三季度回暖。

知乎用户 匿名用户 发表

很好奇，历次股市和楼市都是轮动。

今年股市已经暴跌了，很明显还没见底。股市出来的资金又会向前几次一样流入楼市，楼市暴涨？

我倒是想看看这次能怎么个走法？

知乎用户 知觉 发表

一文不值，2000w 的房子 2w 买了

知乎用户 沙漏 发表

答案我觉得是不会更糟，但是也不会转好。 房地产维持着，一些头部和中尾部出清，不要出现系统性风险就是很好的结果。

知乎用户 饭米粒 发表

不会崩塌，会继续走下坡路！

知乎用户 踟蹰无语静观天地​ 发表

说明：城投的文字引用自川渝政信专栏 专注于政信定融研究与服务，欢迎合作交流 15102871774

现在是对房地产行业松绑的时刻，但是没有具体方案，只能是各个地方政府各显神通。

我在这里也提出我的思路，有的网友对于自己的房产配置也有疑惑，有的还没购买，一并给予解答。

• kindnessIP 属地山东 · 05-01
  掏钱吧
  踟蹰无语静观天地​ (作者) 回复 kindnessIP 属地山东 · 05-01
  由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了
• kindness 回复踟蹰无语静观天地​ (作者)IP 属地山东 · 05-02
  为什么不是青岛，我还想着我的老房子拆了赚一笔呢

踟蹰无语静观天地​ (作者) 回复 kindnessIP 属地山东 · 05-02
可以，青岛老旧小区也可以搞，保留当地的住房面积房票，置换到四五线城市去购买新房，青岛下面的县级市若有不好消化的楼盘，也可去库存，离得也不算远。

lucklyIP 属地中国 · 昨天 14:10
为啥都没有断行啊，标题，好家伙 看着多累啊
不看了
踟蹰无语静观天地​ (作者) 回复 lucklyIP 属地山东 · 23 小时前
本回答标题巨大博人眼球，没有断行阅读累心，放弃阅读是你的最优选择。五一假期建议做好疫情防控，既尽量不出门，也不要沉溺于手机，室内活动一下有利于身心健康，充分休息，准备迎接明天上班。房地产问题和基建问题交给政策制定者去考虑吧，老百姓随行就市，有闲钱时没住的地方就买一套，疫情期间如果没有稳定收入就要慎重，先不要急于买房，等收入稳定再买，平时多学习，提高自己挣钱的能力，这些网上的文章和回答少看，浪费时间意义不大。

踟蹰无语静观天地​ (作者)IP 属地山东 · 昨天 10:00
爱疯的小红猪回复踟蹰无语静观天地​8 小时前
说得那么好，先解决大多数普通人能买得起房子的问题再来说。
踟蹰无语静观天地​回复爱疯的小红猪 1 分钟前
年轻时不一定买得起房，还需攒钱，房子大小新旧学区均有差别，三四十平的旧房也是房子，如果不想租房也是选择方案，除了一二线城市，普通人通过努力是可以通过自己的双手实现买房梦想的，能力有限的收入较少的人士不要追求一步到位，三四十平方的照样是温馨的小家，那些住在二百平的家里的大款照样两口子打架，这是身外之物，不要焦虑，你好好工作，在不贪心的前提下努力工作能实现自己的小愿望，加油吧。

败絮丿凝静 IP 属地中国香港 · 05-02
真的吗
踟蹰无语静观天地​ (作者) 回复败絮丿凝静 IP 属地山东 · 05-02
你怎么会相信这些网上文字呢？这不是些网上的非正式言论吗？这并不是国家的政策，谁会去相信这个？

我的发言如下：

不建议无房的普通打工者在一线城市购买住房，一线城市的住房压力不应是从事普通工作的打工者能负担的，中国的一线城市的房价必是个全球化的过程，北京上海广州等必与纽约伦敦巴黎东京等持平，普通打工者不具备抗风险能力，收入不足以对抗风险，建议有做好后路的打算，把自己最终的落脚安家点设为三四五线城市。

现在的三四五线城市去库存的问题可以解决，国家发行房屋债权就可以了，替购房者把这个首付给交了，月供从房管局下属的租赁公司对于购房者者的旧房的出租收益中支付，这样钱就流动起来了，对于一二线城市老旧小区的房屋持有者如果需要置换并保留原来一二线城市的住房面积的权力并不需要花钱，库存的新房很快就可以消化掉。

对于建筑行业 在 2007 年经济下滑时很多人说房子太多了 脱离了收入水平 不看好建筑行业 结果这 10 几年建筑业的发展超出了大家的认知范围 部分人错判了形势 没在当年买房 后悔了 现在盖好的住宅很多价格比前 2016 年降了不少 写字楼空着不少 又有说法说房子过剩了 我现在在这儿发表一下我的意见 大家没听过的 房子不但不是盖多了 而是盖的远远不够 因为虽然人均住宅面积已超发达国家 但农村的住宅不应该统计在内 农民工在城里打工谁不想在城里有套住宅 要是有个底层商铺家里老人卖个菜就更好了 不是不想要而是没有这个闲钱 有钱后这个想法会实现的 城市化远远没有结束 得达到百分之七十才能停下进行修修补补 早着呢 为什么国家不这样宣传 国家是实干 干就是了 说这个干啥 明面上说农民工没钱别来城里买房子买商铺这不是拉仇恨吗 中国的建筑行业还有大发展 已经批下地铁项目的城市围绕地铁环线还有建设高潮 中国的大飞机接着迎来很多国内订单 为什么以前不多买飞机 这个红利应该让中国自己的企业获得 随着大飞机的项目开展 中国的机场还要有大发展 机场建设 周边配套建设都是很大的建筑工程 长期向好 另外阿联酋 埃及 毛里求斯的国外的机场地铁酒店购物中心桥梁基本是中建字头企业中标施工 虽然艰苦 收入的确高 房地产行业还会有大发展

日本当年崩盘了 泡沫巨大 但现在中国的房地产市场崩不了盘，可以有序发展，现在是刚起步而已。

经济只有运转起来，才能在里面产生钱生钱的收益和实现财富的分配。

中国的城市化进程还远远没有结束，农村的住房随着城市化和农村老人的去世不应算入人均住房面积，农村的人口会越来越少，城市的住房建的不是多了，而是远远不够，不是过剩，而是百姓的消费能力还没达到，随着农村孩子受教育程度的提高，向城市靠拢是不可避免的，这是历史的洪流，日本是前车之鉴，随着经济的发展，城市的繁荣和农村的人口减少是放眼可见的结果。

房住不炒是对的，但土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，中国的城市化还没有结束，大城市的聚集不是以主观的政策限制就能控制住的，如果这样的话，也阻碍经济的活力，一二线城市的老旧小区应通过政策引导疏散到四五线城市中去，有利于一二线城市的拆迁，人员还需加强流动，大学生到大城市去实现集合起来的创造力的爆发，政府也应出台相应的整合旧房待拆迁房屋进行廉租房提供的措施，四五线城市快速去库存，房地产开发正常运转起来，但县城的住房建设要受控制，以租赁后转为主，否则会造成以后的浪费，城市化还没结束，最终县城的住宅需求会大幅下降，日本就是前车之鉴。

我国基础设施同国家发展和安全保障需要相比还不适应，全面加强基础设施建设，对保障国家安全，畅通国内大循环、促进国内国际双循环，扩大内需，推动高质量发展，都具有重大意义。

土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，下面给出解决方案的参考性思路。

我说的设想是由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买三四五线城市新房的首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题

城投债务和地方债的区别

正月十六 创作声明：包含投资理财内容 24 人赞同了该文章

随着民营企业的经营风险和道德风险不断显现，即便有着 “上市公司”、“500 强” 等标签的企业也并非绝对安全。与此同时，有着各级政府信用背书的国债、地方政府债以及城投债的优势逐渐显现。即便已出现流动性风险的内蒙、青海、韩城等地城投平台也在积极筹措资金进行罚息回款。 国开行已经逐渐对接债务较高的地区进行定向化解，镇江成为债务化解的试点城市，将获国开行低息贷款置换债务，缓解地方政府债务压力。 那么，有些投友就有以下 “黑人三问” 了： 1、这些政府债是怎么区分的呢？ 2、通过哪里购买呢？ 3、收益大概又有多少呢？ 绑定政府信用的债权主要分为四类：国债、政策性金融债、地方政府债、城投债。 国债根据存储目的主要分为记账式国债和储蓄式国债；地方政府债根据资金用途又有一般债券和专项债券；地方各级政府控制的融资平台也根据融资渠道的不同主要分为标准债券和非标债权。国债是理论上的无风险债券，而地方政府债和城投债被海通证券首席经济学家姜超解读为实际上的无风险债券。根据近期已经出现风险的城投债情况来看，当地政府都会积极筹措资金进行兑付。 国债 国债的发行主体是财政部，有国家信用作为背书，安全性极高。国债收益一向视为无风险利率。除国债外的任何理财产品，理论上都不存在绝对安全的说法。我国目前发行的国债可以分为储蓄式国债和记账式国债两种，此外早年也发行过凭证式国债及特别国债。 相对来说： 储蓄式国债的收益更高，三年期和五年期收益分别达到 4% 和 4.27%，但只在特定时间内才开放购买，且不可流通，可提前赎回，但需要损失一定的收益。 记账式国债的收益相对较低，但可在市场流通，通过网银和证券户在交易日就可以随时购买。 第一，储蓄式国债。 储蓄式国债和银行定期存款类似，可以提前支取，但需要支付给承销商 0.1% 的手续费，同时会损失部分收益。通过工商银行或建设银行的网银或柜台就可以购买。同时国债一般比较紧俏，有购买意向的投友尽量在发行之初就赶紧下手。 第二，记账式国债 记账式国债分为附息国债和贴现国债。不难理解，一个是附息的，也就是票面价值是 100 元，持有期间定期分配收益，一般期限较长；一个是贴现的，也就是票面价值不足 100 元，持有期间没有收益，到期后按 100 元给你兑付，一般期限较短。记账式国债的发行量和发行频率远高于储蓄式国债。记账式国债实际收益率还是有一点点想象空间的。 以上是国债，做一点敲黑板的小结： 第一，没有什么产品会比国债更安全，我们所说的无风险利率和机会成本指的是同期国债的收益； 第二，记账式国债比储蓄式国债灵活，也容易买到，但不如储蓄式国债收益高； 第一， 如果想买，推荐储蓄式国债，以及国开行发行的政策性金融债。 地方政府债 地方政府债就是省、直辖市、计划单列市财政部门向市场发行的债券，根据资金用途和还款安排分为一般债券和专项债券。 一般债券，用于纯公益性事业，项目本身无回报收益，用一般财政预算收入进行偿还；专项债券，用于具有一定收入的公益性事业，用政府性基金收入进行偿还。地方政府债的发行，必须在国务院批准的政府债务限额内发行，有上限。由国务院分给各省财政，省财政部门再分给下辖的市县，兑付也是由省财政统一兑付。 经第人大会议审议批准，2019 年全国地方政府债务限额为 240774.3 亿元。其中，一般债务限额 133089.22 亿元，专项债务限额 107685.08 亿元。此外，今年 3 月地方债开始在柜台试点交易了，宁波、浙江、陕西、北京、山东、四川在柜台发行地方债，票面收益 3.3% 左右。 为什么地方债通过银行柜台开始面向个人销售了？ 大概两点原因： 第一，债券的安全性很高，发行方政府主体评级 AAA，违约风险极低，个人基本上无需承受风险；第二，随着地方债规模攀升，承销团的压力也越来越大，承销团基本都是当地银行，银行的揽储成本上升，去买入低息债券，也是欲哭无泪。 小结： 第一，如果想尝试地方债的话，最直接的方法就是通过手机银行购买，最佳买入收益的查询方式参考国债。 第二，原则上不太建议持有地方债，综合考虑、安全性、流动性三者，不如国债和政策性金融债。 第三，地方债的安全性理论上取决于地区财政实力和发展潜力，但肯定是不会有风险的。 城投债 “城投”是对各级政府的地方性融资平台统称，一般承担了地方政府的投融资功能以及基础设施建设。由地方国资委或财政局控股，公司名带有 “城投”、“建投”、“交投”、“水务” 等简称。 据进元财富粗略统计，截至 2018 年末，地方政府债务约为 59 万亿，地方债约为 18 万亿、城投债约为 41 万亿，其中城投信贷 28 万亿，占地方总债务近半。此外，城投债券和城投非标各约为 7 万亿和 6 万亿体量。 先说城投债券。 也就是在银行间和交易所发行和流通的债券，据国金证券统计，2018 年的城投债券中，发行主体以省市级居多，两者占比合计高达 90%。 对于发行主体而言，AAA 和 AA + 评级发行为主，AA 以下评级的很难在交易所发行债券。 目前城投平台发行债券的票面收益在 5～8% 之间，主体评级越高、保障措施也齐全相对票面收益就越低。 购买这种债券，需要认证为合格投资人，也就是需要 300 万的金融资产证明。 城投非标 说到最后一个城投非标了。 首先，什么叫非标？不在 “一行两会” 直接监管下的融资通道叫非标通道，区别于银行间市场、上交所、深交所这些标准通道，信托、资管、私募、地方金交所都属于非标通道。 城投非标产品，也称之为 “政信类” 资产，目前主要以信托以及地方金交所通道发行为主。 既然是私募产品，怎么购买这些债权呢？ 第一，信托公司； 第二，券商的资管计划； 第三，专业的财富管理机构或理财师。 总结来看城投非标： 1、行政级别越高、地区财政实力越强的政府债权产品，安全性就越高，国债视为无风险产品。 2、经济形势越差，越需要通过基建投资带动经济活力，城投债务优势越明显。 3、从绝对安全上来说，优先考虑国债和政策性金融债；从性价比而言，同是地方政府隐性债务，城投非标比城投债券的收益更高，门槛也相对可以降低。

城投公司是什么呢？川渝政信之家 融资平台是由当地政府以及部门和机构等经过财政拨款或引入土地，股权等资产设立，担负政府投资项目融资作用，并有着单独法人资格的经济实体。

平台公司是 “由当地政府以及部门和机构等经过财政拨款或引入土地、股权等资产调整” 突显了融资平台的地方国企属性。

政府投资项目：

按照最新的界定，政府投资指的是在我国地区使用预算分配的资金开展固定资产项目投资建设活动，包含新建，扩建，改建、技术改造等，并注重政府投资的资金投向要以非经营项目为主导。

平台公司项目投资目标区域：

平台的作用是为政府投资项目融资，但是项目投资目标的区域一直在变动，现在最新的范围是 “公益性或准公益性項目”。这儿的公益性項目指的是：市政道路、公共交通、保障性住房等。准公益性項目现在沒有文件对其界定，大体上包含：1. 公共服务項目：包含供水、供电（电力）、供气、供热等；2. 公共交通基本建设经营項目：包含高速公路项目投资经营、铁路、港口、码头、机场（民航）基本建设经营、轨道交通基本建设经营、城市交通基本建设经营等。

融资平台有各种分类方法，按业务归类可分成下列几类：

1. 城市基础设施基本建设：主要指的是交通运输、机场、港口、水利工程等设施，是确保城市设施运作的安全保障；

2. 土地整治与开发：土地整治开发指的是按照土地规划，经过经济、法律、技术等手段对土地利用状况开展调研、改造、综合整治来提高土地集约利用率和产出率的工作任务；

3. 公共事业：公共事业指的是具备各企业、机关事业单位和住户共享的基本特征的，服务于城市生产、流通和住户生活的各项事业的统称。从总体上包含卫生环境、安全事业；交通运输事业；日常自来水、电力、煤气、热力；别的公共日常如文化娱乐场所等；

4. 国有资产经营：即国有资产的每个人或代理人为确保国有资产的优化配备、有效运用所开展的筹划、管理决策活动；

5. 棚改：即公益性住房，包含棚户区、保障房、安置房、经济实用房、廉租房等；

政策是对城投企业影响最大、最明显的因素。从城投企业设立起，国家政策一直指引着城投企业的发展方向。

2010 年以前政策以引导城投企业快速发展为基调。2010 年以后，针对城投快速发展时期遗留下的大量问题，国家开始出台一列政策对城投企业进行调控。

为控制迅速膨胀的地方政府债务问题，2010 年，《国务院关于加强地方政府投融资平台公司管理有关问题的通知》发布，提出要规范融资平台公司的发展。

2014 年，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》出台，明确提出剥离平台公司的政府融资职能，平台公司的融资渠道只能是 PPP 模式和地方政府发行债券，对城投企业的业务模式进行调整。

近几年在防范金融风险、化解地方隐形债务的顶层要求之下，国家政策愈发严格。

2021 年更是城投企业的生死劫，三大政策文件成为压垮传统城投企业的最后一根稻草。

《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》（国发 5 号文），明确清理规范地方融资平台公司，剥离其政府融资职能。

交易所和银行间率先推出了红黄绿发债政策，城投发债受限。

《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发 [2021]15 号文）规范地方政府相关融资业务，明确提出 “对承担地方政府隐性债务的客户，银行保险机构应遵守以下要求：一是不得新提供流动资金贷款或流动资金贷款性质的融资。二是不得为其参与地方政府专项债券项目提供配套融资”。“15 号文” 促使城投公司去杠杆、彻底打破以旧借新的融资方式。

在严苛的政策影响下，城投企业将接受严峻的考验，不能摆脱债务问题的城投公司将会消亡。城投企业必须转型，增强自身造血能力，从单纯的融资、建设工具走向运营性的市场主体。

土地财政暂时还是不能抛弃，政府急缺财政资金，公共支出在现在新冠疫情都不容易挣钱的情况下只依靠税收是很难充足的，国家对房地产松绑有利于房地产相关上下游行业的复苏，土地出让金对财政收入来说也很重要，但不能象现在过于简单的放松，还是应该有相关的措施和引导，下面给出解决方案的参考性思路。

中国未来五年内的房地产发展应该朝着什么样的目标去进行呢？

作者：抑郁失眠 链接：https://www.zhihu.com/question/416944219/answer/2393875098 来源：知乎 著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。

作者：抑郁失眠
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来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。
黄奇帆同志的土地流转方案是开创性的 很有价值 启发意义也很大
我是无名之辈 借鉴黄奇帆同志的方法去实现土地财政问题的解决与展望中国生活方式转变及房产税收取问题
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题
财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，释放了哪些信号？
依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大
房地产税的金额太少了 暂时无法完成国家急需的财政资金的需求
大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 怎么办呢 下面给出解决方案的参考性思路
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
说明：这一系列文章由四篇文章组成
一 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之一（综述）
二 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
三 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
四 土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
背景与引子：
这几天有一问题 也是新闻 如何看待山东菏泽首套房首付比例降至 20%？会对市场产生哪些影响？这个问题出来后短短不到两天就有 1268 个回答 大家都很担心地方财政的问题 地方政府不好卖地了 地方财政吃紧 本来地方财政对土地出让金的依赖就是很大的 现在房地产开发商的房子卖不掉 不再继续买地 政府的卖地收入得不到 有个别地方的公务员工资都面临着压力 个别地方居然交警罚款的收入加大了 竟然占据了地方政府收入的相当大的份额 依靠税收来完成地方政府的收支平衡现在看起来还不现实 绝大多数地方对土地财政的依赖很大 即便是依赖性最小的深圳 也有一定的份额 大多数地方是没法和经济高度发展的深圳相比的 另外 地方政府除了正常开支外 还想本地大发展 全国经济发展很不均衡 富的富 穷的穷 很多地方都是靠着转移支付来实现地方政府的运转的 有个别的地方政府提出的发展目标动辄需要投入多少亿 就是想依靠转移支付 自己能提供的配套资金只有几千万 想向中央政府哭穷 富的个别地方就想是否藏着掖着 大家都想本地大发展 这个愿望是好的 但干什么事情不能违背经济规律 中央政府可以有引导 但是个别地方政府不管不顾的追求大发展 逮住中央的钱狠花 这个做法是不是有些自私呢 我想起了原来的南泥湾精神 大家凭借自己的双手实现了南泥湾的大转变 真是令人惊喜赞叹 但现在地方政府伸着手张着嘴向中央政府要饭 怎么就不是那么回事呢 地方上的发展固然很重要 国家要平衡各个地区的发展水平 但有些地方明摆着是人口流出城市 还在大兴土木 搞城市化的高大上的建设 把城市搞成个遍地高楼大厦的混凝土建筑群 这得投入多少资金 什么时候才能在城市化带来的集群和高效效应中把钱挣回本来 管理者算过这笔账吗 能先不看 GDP 和政绩真正地为自己所在的地方做长远打算吗 能为中央政府省点钱吗 能减轻点百姓的负担吗 能把资金投入真正的实体企业中搞活经济吗 这都是要认真思索的问题 有部分网友担心政府少了卖地收入 又在讨论房产税的问题 想把这个房产税的问题提到现在来 实际上好几年前就一直讨论这个问题 但现在时机成熟吗 有的大城市的居民住着以前便宜但现在价值五六百万甚至上千万的房子 挣着每个月几千块钱的工资 和那些每年挣着几十万但背负着巨大房贷压力的年轻人怎么比 按房屋价值的什么比例交 他们交的起吗 能实现社会公平吗 不会诱发社会矛盾吗 这些问题怎么解决我在下面的文章中给出解决方案 仅是我的个人思路 属于学术性探讨 与政府制定政策无关 抛砖引玉 集思广益
我曾经写过文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势
从历史上看国家通过招拍挂出让土地是对我国的城市化进程起了巨大的作用的 这也是一种创新式发展 这也是我国能够在道路建设 基本城市设施 工业用地等方面快速发展 远远超过其他国家的重要原因
地方政府可以将土地出让金投入城市建设 搞配套 道路 交通 水电气等的施工建设使得商品房自身的价值得到了很大的提高 这是双赢的结果 当然必须有工业产业形成产业和住宅互相支撑的集群 否则只有住宅 没有产业 也无法做到经济的发展及收入的提高来形成人群的聚集 城市化提供的高效才能真正发挥出来 这是相辅相成的 随着城市便利性的提高 房价的上涨 地价也在上涨 最终形成一个越来越大规模的房地产市场 土地出让金政策使得地方政府投入城市建设的资金问题解决了 那国家税收用于公共服务支出的钱就相对宽裕了 国家的税收用在军事上也是这几年航空母舰航天航空大发展的原因 中国在人口红利消失前实现了大量基础性建设的完成 看看现在的农村年轻人 还会有父辈的去工地忍受艰苦的条件去打工的干劲吗 有的年轻人已经连去工厂上班都不想去了 宁肯做个销售 房屋中介 保安的工作也不想去挣一天三五百的辛苦钱
那这个在城市化的过程中 早期已经买房的人享受到了资产的升值 但那些没有参与其中的低收入阶层和广大的农民 就错失了获得局这个财富增值的机会 这只有后来才能看得明白 城市建设不光是住宅 如果工业用地带来的产业未发展起来 周围人群没有相应的消费能力 还是会造成住宅卖不动的情况 容易形成鬼城 也会造成开发商的烂账和政府土地的难以出让 所以必须有产业 工业 商业或者旅游 反正不是单纯为了住宅而住宅 那会是无根之木 长久不了
我再声明一点 中国的城市化进程远远没有结束 历史的车轮不能阻挡 但可以规划路线 百姓若能看明白大势就根据潮流主动做出自己的选择 有些人想我能不能不参与这些竞争 在农村或乡镇过自己的小日子呢 资本的流动是市场化的行为 只有在城市才能拥有最高的效率和性价比和竞争力 产品并不是最好 但优势最大
若普通百姓不被裹挟着参与到市场竞争的洪流中去 那连挣钱的渠道都很困难了 因为单打独斗的小地方的竞争力与城市的经过充分竞争的竞争力无法相提并论 那就有两种选择方案 一种是**（重点一）加入其中 另一种就是（重点二）搞差异性特色生存** 先说第一种 加入大城市的生存就产生了住房的需求和各种配套写字楼商场学校医院酒店的需求 住房的需求是大头 现在居民的实际收入水平实际上是落后于高企的房价的 群众的收入水平已经比第三世界很多国家高很多了 例如印度和越南 所以有些低端产品加工业也因为印度和越南的低工资转移走了 但是中国的产业链和配套是最全的 工人的操作水平较高 也易于管理 所以中国加工业还是有优势的 另外突如其来的新冠疫情因为中国管控的好 印度越南之类因为疫情也造成了生产上的影响 低端服装鞋子还有电子产业向外转移的速度放缓了 那中国在哪里挣到钱呢 在百姓纷纷融入二三四五线城市后 哪个产业能带来持续的经济增长给大家开出工资来买房呢
实际上下一步中国能挣到钱的市场还是外部的大市场 在新冠疫情下我们虽然现在提倡内循环 把自己国内的市场做大 消费内循环 但实际上马无夜草不肥 只有外部的钱进入中国才会有持续的增长的经济发展和税收 指望着单纯内循环 都只是消费的话 创造的财富都消费掉了 怎么做大做强呢 现在这个情况国家是知道的 这次华为事件被芯片卡脖子已经显示出中国的全产业链必须包括半导体集成电路芯片行业的全产业链 光刻机 硬件开发软件和模拟仿真软件这些技术 国内都与世界先进水平存在较大的差距 所以国家已把发展此行业作为重中之重 投入大量的投资进入此行业 幸运的是 国内的市场本来就大 也有此类产品的巨大需求 也有国家意志 也有钱 在投入十倍甚至上百倍的巨额资金到此行业后 进步肯定非常快 在中国突破了技术关键和生产工艺过程后 世界的集成电路产量必将紧紧的抓在中国手里 这个行业的税收肯定超过政府通过卖地获得的收入 原来说的土地财政就一去不返还了 财政收入主要依靠集成电路行业上交税收 政府指望卖地的收入那是过去式了 现在有些年轻人已因为买不起房子而躺平了 这是不稳定因素 故以后国家不会再去依靠卖地拉动房地产来实现税收了 让百姓都有地方居住会成为一个简单可获取的事情 廉租房政策必会扩大化 集成电路行业需要不了太多从业人员的 在国家在此行业获得了大量的税收后 其它的行业也就减轻了负担 本来钱就不好挣 老百姓挣的那几个钱在没有很大购房压力的情况下也就生活富足无忧了 大家都步入小康
从上可以看出行业的发展前景不一样 我只是拿出来集成电路一个行业说了一下 其实还有很多行业中国占据绝对优势 例如工程机械 既可以向非洲等国家出口设备还可承揽建筑桥梁施工 都会有大发展 百姓还是想多挣钱 或者不愿到城市来过和别人一样的人生怎么办 那就是前面说的（重点二）搞差异性特色生存 这也是分地域和条件的 举个例子 前面说的陕北 年轻人都出来打工了 家乡全是山 干旱少雨 若种粮食 产出很少 若种果树 照样需要水 那儿就是缺水 那怎么办 这属于回不去的故乡 那就沉住气在城市里发展吧 平原地带的区域 气候适合种粮食 若是成片也适合大片集中机械化种田 有的农民分到的土地还不到一亩 只有几分 平时种地也就是不买口粮了而已 上学等费用还是需打工 把地包出去也不过六百或八百一年的收入 这种情况下土地流转也是好路子 不惦记老家这一点土地了 融合到城市做个新城市人
下面我说差异性特色生存的重头戏 一个是有特色资源的 例如种植中药材或者果树或是搞养殖 或是农家乐旅游民宿 或是特色加工产业等 例如假发专业基地 汉服专业基地 棺材生产基地
举例说明 下面为引用 据日媒数据，曹县垄断了日本近九成的棺材。在日本的丧葬习俗中，棺材会与遗体一同火化，而曹县生长的泡桐木——这种当年焦裕禄在隔壁河南兰考县为防沙而推广种植的树木，由于生长快、木质更轻且易燃，成为了绝佳材料。曹县西北角的庄寨镇，是中国最大的桐木加工生产基地，木制品加工产业可追溯到明代末年，更被业界称为木艺之都，尤其擅木雕。合适的木材、精湛的雕工，让 “made in 曹县” 承包了日本人最后一程的体面。2017 年日本东京电视台一档名为《不可思议的世界》的节目中，在介绍日本文化的同时，提到日本 90% 的棺材，来自于山东曹县。说到这里很多人会觉得日本人为何远渡重洋来中国买棺材，他们不也是火葬么？原来按照日本的丧葬习俗，虽然和中国一样普遍火葬，但死者的遗体还是要放入棺材中的，而在劳动力昂贵的日本，一具实木棺材的售价高达 200 万日元（约合人民币 12 万），而山东曹县所生产的棺材不仅物美价廉（约 200-2000 人民币）还很好烧，于是曹县的棺材就这样逐渐垄断了这块细分市场。这里还是全国最大的演出服和汉服基地。全县共拥有汉服的商家共计 2000 多个，原创汉服销售额占全国同类市场的三分之一，当然宅男喜欢的 JK 什么的也很可能来自这里。以一县之力，占据了全国近四分之一的演出服市场，由此衍生出热门的汉服产业，把这片古老土地上的汉风唐韵，浓缩成一件件长袖飘摇的服饰，发往全国各地。据统计，曹县的大集镇承包了淘宝 70% 的演出服，镇里有 80% 的村民从事演出服饰加工的上下游产业，可以说一个小镇掌握了一整个产业链，全县 2000 多家汉服产业商家，构成了曹县庞大的 “汉服帝国”。而淘宝百强县榜单上，菏泽市的 2 区 7 县全部入选，曹县更是以 151 个淘宝村、17 个淘宝镇的数量，排位仅次于成名已久的浙江义乌。
那梧桐木有生长周期 本地的用完了还没长出新的成才的梧桐树咋办 这就形成了迁移的生产工厂 迁到了兰考 还可迁到南方种植梧桐树较多的地方 有江苏，浙江，安徽，江西，湖南等 所以围绕着特色产品 产业链是发展变化的 跟随者效益和产出 资本的流动是市场化的 这在周围就形成了居住和电商等建筑的需求
前面我说了大量的经济活动 牵扯到人员的转移和聚集 那最终是和房地产有啥关系呢 以后城市的房价是受国家调控的 百姓总得有住的地方 所以廉租房建设或者慢慢下降的房价是政府保障民生和稳定的选择方案 这有前提条件 就是实现了税收的巨量源头的突破 也就是我刚才说的把全世界的集成电路的产量紧紧的抓在手中 出口一亿条裤子换一架飞机的时代过去了 转向科技富国正是好时机 老百姓经过这么政府多年的教育投入 文化水平提高了 已经具备脱离土地当一个产业化工人的素质 所以等到老一代的农村老年人去世后 没有差异性特色生存能力的农村和乡镇必然慢慢要走向衰败 我们肯定不会让此事情发生 土地流转就是迫在眉睫的事情 把土地集中起来 总有一部分能人会脱颖而出 搞起来新的发展项目 至于县城的房价 也不会高 为啥呢 我到现在为止谈的都是正常的中国房地产市场价格分析 这是大的趋势 这个趋势无法阻挡 当然这时我一家之言 趋势中还可能有偶发性的巨大政策波动 例如我提出的方案探讨 如果真实施了 也会对房地产市场的价格造成比较大的影响 分析如下
我前面说了一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子 这个房子肯定是为了以后进行多用途设计 不会造成浪费 钱县财政出 台胞走后的房租上交县财政一半 有这三千套房子放在那儿 谁敢多乱盖房子危害银行安全 现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 重写如下 方案探讨 虚拟设计 大胆假设 小心求证 抛砖引玉 集思广益 和平统一 天下大同 我提出的给台胞盖 3000 套使用权房子除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过 300 元 绝大部分都在县城 在市里的少吧 这属于未雨绸缪 不应浪费钱财 钱财应用在服务大众上 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之二（土地财政的去留问题探讨）
前面说过政府土地出让金的政策让房地产行业得到了大发展 和土地财政相关的是房地产 “五税”，分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。土地财政 = 房地产 “五税”+ 土地出让金
地方政府对于土地财政的依赖是毋庸置疑的 只有将城市建设好了 才能吸引外来的投资和人员购房安家 形成良性循环 可是有些四五线城市是属于人口流出的地方 哪怕建的很好也很难吸引投资方 那对策是什么呢
实际上 GDP 也是考核地方政府官员政绩的重要标准 大家都想发展 这是需要有制度和规定 先说一下人口流出的县城 我以前写过一篇文章 从回不去的故乡看中国农村特色产业差异化生存及房地产发展趋势 从中提到现在县城里的房子是因为农村男人找媳妇女方一般要求在县城买房 孩子上学家长也要住在县城算是陪读 好学校都在县城 不买房就不容易娶上媳妇 但孩子若上了大学 也许就留在了省会城市或地级市 不一定回县城 有一部分父母有可能跟着去了城市 就算留在县城的在年老去世后 已在城市生活多年的孩子也不会重返县城生活了 已经成为彻底的城市人口 所以从长远看县城的房子必然空置率在多年后会大大提升 会出现现在看到的日本的农村和县城人口缺乏的情况 而现在为了眼前的居住需要盖大量的商品房 农民掏出所有的积蓄去购买商品房从长远来看是不合适的 最后会构成浪费 房子会过剩的 如果农民买的商品房以后单纯的变成了空置的无人问津的混硬土建筑 那就太可惜了 所以长远看我的一个县多建 3000 套给台胞使用权的房子及类似的方案如果国家实施的话会对县城的商品房价格造成冲击 心理预期是下降的 这倒是好事 保护了银行的安全 也把资金流入了真正的实体企业中去
土地财政的弊端也很明显 地方政府对土地财政的依赖性很强 这个资金规模也是非常巨大的 到底是能不能继续保留土地财政的政策呢 有些专家学者提出要用房产税来替代土地财政 我先不谈法理 我说实操 这个房产税的金额和土地出让金比起来是怎样的一个规模测算过吗 怎么可能与之相比 老百姓有很多房贷都没还完 突然加上房产税 那是多大的负担 怎么可能承受得了 即便是自己父辈留下的房子 有的城市人口的收入很低 也承受不了房产税 房产税的征收时机现在还不到 具体怎么办我在展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）中去详细谈
现在在新的模式没找出来的前提下是不能够放弃土地财政的 但这有条件 就是不能造成浪费 那就是我说的一二三线发展势头良好的城市继续搞土地财政 人口流出没有工业和商业产业的四五线城市必须严加管理 但土地财政可以搞 我有搞的建议 在展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中仔细说明 至于县城 参照刚才说过的四五线城市 还需考虑建设我提及的 3000 套给台胞使用权的房子 尽量不构成浪费 重复利用的使用权住房是避免浪费的策略 我提出的和平解决台湾问题的给台胞盖 3000 套使用权房子的方案除了作为台胞躲避战争风云的安居之所外 还有一部分原因也是考虑到台胞走后政府可以出租给农村有在孩子要在县城上学需要的农民 这样可以周转 不至于造成以后的浪费 租金估计贵的在大城市边上县城的千数块 偏僻的便宜的不超过四五百元 大家不买房了 经济压力就小了 可以响应政府号召多生孩子了 以后房子不是大问题 生活压力小经济压力小有利于多生
我在这个县财政出钱盖使用权房子的的地方提到了资产证券化 这也就是我所构想的投机资金的蓄水池 围绕着建这些使用权的房子既投入了资金 也给房地产企业带来了任务和活力 房屋的装修和空调家具的配置也为相关行业提供了需求 这就容易搞活经济 资产证券化以后 容纳了投机资金 不至于给地方政府带来过大的压力 也起到了蓄水池和拉动经济的作用
那地方政府怎么通过卖地来实现财政收入呢 地要变成住宅 住宅就是要有人住 这个需求在哪里呢 一方面有些城市的棚户区改造已进入尾声 有些住老楼的居民盼星星盼月亮的等待拆迁 结果等来的是旧小区的管道改造外墙保温和加固 居民很失望 甚至有的阻拦施工 下面是新闻：北京二环居民等拆迁等了 12 年, 现在却旧房改造, 居民情绪激动大骂_ 居民生活条件得不到改善 有的老年居民想要住养老院 没有钱 又想把房子留给子女 自己无法通过居住的这个房子来实现租金收入或其它的收入 这个问题如何让解决呢 能改善居住条件的同时既不花钱也实现了政府卖地收入的实现吗 这个问题的回答我放在土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）中去回答 这里只说明一点 土地财政现在还不能丢 国家需要这个收入来进行经济大发展初期的资金保障
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之三（中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨）
下面就是探讨中国生活方式转变与老龄化社会下养老住房转移探讨了 在一线二线生活的老年人的生活状态 在给孩子看孙辈的时候就和孩子的小家庭一起居住 或者两头跑 等到孩子上了学 也许就不用爷爷奶奶外公外婆接送了 老两口又处于了自己单过的状态 逢周末或者节假日 有可能孩子会带着小孩到家里来吃饭看望 对于老年人来说 有的退休金高有的退休金低 有的没有退休金 比较穷一点的如果想要通过房子来实现点收入是不可能的 若住的小区仍是老旧小区 拆迁遥遥无期 那再换个条件好的居住环境也几乎不可能 因为即使卖掉房子 也拿不出贴补房价差额的钱来 孩子也不一定同意他们卖掉住房 因为可能是学区 或者以后未来的几十年后可能会拆迁 孩子也在考虑拆迁后可能分配的房子 老年人住的房子实际上是赔本买卖 因为按照房价来说 房子的价格的利息比房租是高的 但现在因为上述原因房子住着 不可能卖的 也就实现不了任何收益来改善生活 那怎么解决这个问题呢
我构想了一个既购买三四线城市又保留本地住房面积的流转方案 这是借鉴黄奇帆同志的农村土地流转的地票方案的方法 以新闻中的山东菏泽为例 房价大约是五六千一平方 一百二十平方大约六七十万元 以七十五万元来计算 首付百分之二十就是十五万元 地方政府可以配合一二线城市的房管局出台一政策 由一线城市政府部门发行一种房屋收益债券 有地方政府的信用做抵押 收益率等同于国债或者稍高 因为本来每年卖国库券的时候老年人几乎要排队 买不上 这个需求是有的 政府就把这个想置换买菏泽房子的十五万首付给支付了 政府把一二线城市原先的旧房收回出租 政府给予原先的旧房子房主以原来城市的房票用以以后拆迁或新建住房时用来折换面积 买的新房房子抵押给银行 谁去还月供呢 因为原来的旧房已被政府收回房管局 房管局可成立一公司专门运营此类房源的出租运营问题 出租给谁呢 在北京工作的有社保的年轻人 减轻来北京创业的年轻人的房租负担和时间成本 本来有些年轻人只能住在郊区很远的地方 现在房管局的房子针对年轻人可便宜出租 那也保证了出租收益的稳定性 这个出租收益并不是按照具体哪一套房子来计算的 而是按照全市此类房源全部的收益再平均到每套房源上来实现 当然上面还有地理位置的系数 最后归结为一个按照面积来得出的收益值
这个收益值覆盖月供是没有问题的 但并不是这个钱是都是给买了新房并拿了房票的老房主的 而是经过政府的测算 也许就是房租收益的百分之六十 这只是打个比方 提供一个思路 并不是真实的 大家可以参考看看 假如原房主获得的收益是三千元 那可能他原先的房子经由房管局公司出手出租的价格就是五千左右 三十年的房贷 每个月还两千 还剩一千来改善生活 大房子也住上了 改善了居住条件 还有钱来改善生活 那另外的百分之四十呢 前面说过 新房的首付是由地方政府发行的房屋收益债券卖的钱来投入的 债券的收益要有出的地方 也许百分之十五就可负担债券收益 那还有百分之二十五 百分之十五用来支付运营费用 百分之十上缴国库 相当于多年以后要采取的房产税的热身运动
那这种房管局收来的旧房子的最终结局是什么呢 因为原房主手里持有土地流转的房票 这是可以兑现的 房管局在收够了一定量的房子在进行拆迁时 可公示进行本地区周边五公里范围内的开发 盖大户型房子 持有房票的原房主可将此房票转给孩子折算面积投入其中 不够的差额要么按照按照市场价格 要么孩子把自己的住房卖掉来补这个差额 不允许为此套房子贷款 还需补缴当时老年人购买新方式的首付十五万元 还需把未还完的已买三四线城市的贷款转移到此新盖房屋身上 由子女继续偿还原来的贷款 因为购买房屋收益债券的退出机制需要以把首付十五万转回这种方式把钱退出来放在一专用账户里 这个专用账户的大池子里放着债券到期后需支付的本金 为什么子女卖掉房子来住大房子的可能性较大呢 因为现在一线城市很多房产交易都是置换了 因为实在拿不出买一套房子的钱来 为什么不让为此套房子再进行贷款呢 我是考虑按照共产主义的目标 应该居者有其屋 但不应是一人在一地占多套房屋 不让贷款才能减少一个家庭占有的房屋数量 我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关
土地财政问题的解决与中国生活方式转变及房产税问题的展望之四（跨年代的房产税逐步收取时机问题探讨）
我构想的房产税的收取方案与同一地的一个家庭拥有的多套房屋有关 与家庭居住的单套房屋无关 这只是属于学术型探讨 与政府制定政策无关
北京上海这种一线城市的房价肯定是和国际化大城市例如纽约巴黎伦敦东京接轨的 这个价格肯定是高昂的 不是一般以能负担得起的价格 在伦敦等地 也有食利阶层 靠着祖先留下的房屋出租收取利益 实际上能支付得起高昂的房租的人是能在所在行业能有一定发展领取高薪的人 最终如果愿意的话 他们能买得起住房 但是那些出租房子的人会在未来的对多套房屋征收房产税的政策中衡量利弊 是否继续持有房屋 这就给房屋的流动性带来了活力 有利于参与高科技行业拿高薪的年轻人留在这个城市 至于普通行业的年轻人也会在房管局公司向外出租的房子里找到落脚之地 但这个租房管局公司福利房子的时间有限制 例如年龄不超过三十五岁 那但随着自己事业的发展 如果自己挣不到高薪 高企的的房价会让他们萌生退意 也就回到了故乡或者下一级生存压力较小的城市去发展 至于生活在一二线城市的老年人 随着年老生命的交替也就慢慢退出了 旧房子迟早要拆迁 一二线城市还是需要新鲜血液 特别是能创造出利润的新兴行业来进行人员的更替 所以对于老年的居住条件差的家庭经济条件不太好的 不如未雨绸缪 采取我说的在三四线城市无成本买房的策略 既有了房租收益的补贴 不用付首付 月供由原先城市的房管局公司的房租收益直接划拨 也用不到钱
至于购买的房屋的位置 各人有各人的看法 有的想回老家所在的城市 有的想去风景好生活便宜的地方 有的不想离孩子距离远 例如老北京的 可能就会选择燕郊之类河北的地方 这些选择与自己的房子出租的市场行情与要购买的新房的首付数额都有很大关系
如果采用这种措施的话 一个是地方政府卖地的收入保证了 因为房子通过这种方式会消化掉很多 另外在一二线城市 拆迁也容易了 有两三辈家庭的子女可以选择大户型 提高了生活质量 家庭拥有的一二线城市的住房数量会下降 国家可以在未来经过一两代的房屋更替后 对家庭持有本地多套房屋的家庭开征房产税 这就是我写这一些列文章的目标思路 房产税不是不征收 还是要看时机和征收对象 是否促进大城市的有能力的人才的合理流动 这是促进经济发展的合理措施 这篇文章用于抛砖引玉吧 属于学术探讨 很多不当之处 还需海涵 集思广益 才能维护全体老百姓的切身利益 也促进房地产行业的健康发展

知乎用户 闰 keep 发表

一、行情逐渐回暖。

房地产经济占国家三成的 gdp，自然担当着国民经济的支柱。

从今年降首付款、降房贷利息和解除限购等一系列暖楼市政策来看，今年的行情将会迎来一波小反弹。

二、房企出表缩清

不管是楼市的反弹还是暖楼政策，都抵挡不住房地产行业从过去的增量时代到未来的存量时代。没有了金融杠杆属性的房企，将只能是利用企业管理去做好口碑、质量关。

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