2022 年 7 月，请问现在国内房地产泡沫是不是已经破了？

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知乎用户 匿名用户 发表

无锡

zf 为了捧房价，左手倒右手的在本次土拍中把一块叫夹城里的地块捧出了 2.1 万的楼面价，刷新了本城历史。为此场重头大戏，打破了不交房绝对不公布学区的规定，提前官方公示配套幼儿园、小学是谁。

哈哈哈

就是这么摆到台面上告诉你 “老子是怎么不希望房价下跌，是怎么要求高房价必须挺住的”！

然后最近又开始疯狂的拆老城区了……

知乎用户 GOPE 发表

着陆的时候地面长满密密麻麻的韭菜，这叫软着陆。

着陆的时候地面光秃秃的几根韭菜，还躺平了，这叫硬着陆。

着陆的时候地面铺满了干电池，这叫硬核着陆。

知乎用户 火龙果 Alex 发表

如果留心可以发现，一些地方公交车停运，一些地方医院发不出工资，一些地方 gwy 开始卖房，一些地方突击罚款、一些地方零首付、一些地方让老年人贷款买房。

这些现象背后的原因都是面包卖不出去了，没有人买面粉了。

现在产房静悄悄，2022 人口必定开始负增长。

毛主席说 “存地失人，人地皆失；存人失地，人地皆存。"

知乎用户 温水公爵​ 发表

现在只有一个办法让房地产软着陆了：

不承认房地产硬着陆，不承认房地产泡沫破裂。

知乎用户 阳光帅气怪我咯 发表

这才刚上桌子，凉菜都没上齐呢……

期房烂尾全面化才是凉菜上齐

新房现房卖不动，二手房打八折抛售也只是热菜刚开头

真正的大菜是大多数楼盘烂尾，二手房和最高点房价腰斩，地方城投公司破产，地方政府无限期展期债务。

最后就和日本差不多了，回归价值

知乎用户 匿名用户 发表

我们内部会，准备对学区房下手了。

现在百姓手里有点钱就想买二手学区房，学区房买卖政府收不到几个钱，领导发话了，赶紧出政策，平衡教育，让群众去买新房，买改善房，为国接盘。

知乎用户 双泉​ 发表

泡沫破裂？不要这么想事情，有些人对民主专政还是缺乏了解。

讲个小故事。

上海疫情尾声，公司开始复工。当时核酸筛查频次还是很高，为了节约成本，原本一人一管儿的试剂，综合成五人一管儿。

这样做，可以把综合检测成本降低一半左右。当然，成本主体是公家。

但这样做颗粒度就粗了，一管儿出阳，五人要复测。

正好有一天一个需要复测的哥们儿，溜达到我们刚复工的写字楼，进入没多久，出门就被控制了，顺带着我们写字楼一整栋也被封控了起来。只进不出，坐等这哥们儿的复测结果。

一天工作日就此泡汤。最后，复测阴性虚惊一场。

所以，为了替公家省核酸检测的成本，在合乎法规和管理条例的情况下，一栋楼二十多家公司停止进出，办公受阻，最后这成本终究还是无关紧要的随机主体承担了。

这就叫社会治理成本的转移支付。

我之前的回答里讲过一个观点，叫社会主义不存在经济危机。社会主义经济生态只有两个状态，一个叫局部最优解和全局最优解共存，另一个叫为全局最优解牺牲局部最优解。

全局最优解，是永恒态，局部则是变动态。

作为个人，别去讨论什么泡沫不泡沫，要当心别成为那个被选中的局部。

知乎用户 普罗米修 发表

房地产的泡沫，只会越来越大。现在 ZF 希望软着陆，知道什么叫软着陆么，就是希望这个泡沫保持在某个点，不会爆炸的点。

软着陆：无非就是把房地产行业倒塌的力量，分摊到普通老百姓身上，也就是现在说的稳民生，保交楼。只要工作不丢，房子不烂尾，大多数老百姓还是会愿意接盘。

再则就是去库存: 通过政策的力量，再聚集一批刚需，把这个盘子接过来。如果这个盘子稳住了，那么恭喜了 90 后和 00 后了，你们可以成功被躺烂了。。。因为你们只有 3 种可能：1 继承房产。2. 高价接盘，赌后面 10 后，20 后会接盘。3. 摆烂

所以古诗说的好。兴，百姓苦，亡，百姓苦

知乎用户 韭菜的自我修养 发表

只有婴儿潮能实现软着陆，但同时只有房地产泡沫破裂才有可能出现婴儿潮。

知乎用户 斯波莱托公爵 发表

想什么呢，房地产问题是金融问题吗？这是财政问题。

分税制改革把地方的大头拿走了，营改增把地方分税制后养起来的小金库也拿走了，地方除了那还得被中央直达的转移支付，还能吃什么？

吃政府性基金收入，说人话就是卖地，全国平均下来地方三分之一吃这个，对于二三产不发达的地区，这个比例过半的更是比比皆是。

为什么要盖鬼楼鬼城，不盖地方哪里有钱用？反正开发商的钱都是找银行贷的，他们卖不出去关地方屁事，何况建新城也算招商引资，成绩做好了，地方大员们脸上也光彩。

什么，鬼城废了？建城的钱都挥霍掉了，一点没搞成实业？那这关我这一把手什么事情，人家工厂不愿意来内地怪谁？何况我都调走了，让新来的冤大头继续修鬼城补财政缺口吧。

前几天深圳的会议，中央又去要钱了，沿海省份的大头都得上缴财政吃紧的中央，你说地方还能吃什么？

还是看看远处被巨额债务搞的火烧屁股的地方财政和依旧坚若磐石的各地房价吧，“买房救国”，这话现在真没说错。

降价这个还是别幻想了，你降我笑。至于那些什么分析房价的所谓 “长篇大论”，骗不懂的人赚赚流量可以，但是骗懂行的人还是算了。

这些流媒体的吃相可真难看，助纣为虐就算了，还靠欺骗民众恰烂钱，不过也正常了，现在崇尚的不就是利益至上的社达主义，能赚到钱就是本事，怎么赚来的有什么所谓呢？

知乎用户 东东直升机 发表

都到这一阵儿了还问这种问题？三大房企恒大、融创股票都停牌了，就剩一个碧桂园苟延残喘，河南情况都已经那样了，全国每个城市都有烂尾楼，难道说这个泡沫破的还不够明显吗？房子铁定是不能再买了，赶紧往出卖吧！能跑赶紧跑！

知乎用户 匿名用户 发表

很久没有说房地产的问题。

其实还没有破，现在只是冲击预期。

至少有一半的人，开始对房价永远涨提出了质疑。

接下来应该会继续放开一些政策:

比如社保年份可能从 2 年变成 6 个月就可以买房，

比如人才落户补贴多少钱给你买房，

比如降低首付，3 成改 2 成，甚至 0 首付，

再比如延长还款年限，从 30 年变成 40 年，子孙贷。

等这些没有底线的刺激手段都没有效果了之后。

泡沫才正式开始破裂。

一定会有一些政策想要稳定住房价，想要横盘或者阴跌。

但是一旦横盘，买房就赚不到钱了，会导致投资客想要尽快脱手，要不然拖的越久亏得越多。而一旦脱手，这部分人是不会再买房的。

不要说什么二胎三胎改善型住房，或者刚需什么的。

假设 500 万的房子一年跌百分 4，不多吧？

我就不说那些什么腰斩再腰斩，

腰斩的情况政府大概率是不允许出现的，

500 万的房子，一年跌百分 4，也就是 20 万。

你迟一年买房，你就能多买一部 20 万的车。

刚需是没有房子，不是没有脑子。

在说那些改善型住房，真的，如果他们知道晚一年买可以省几十万，只会觉得等一等，大宝小宝先挤一挤。

我不知道知乎是不是人人年收入百万，但是我一年的收入就二三十万，如果预期明年可以少二十万我一定会等。只有预期今年不买，明年又要涨 50 万，今年不买，明后年都白干，我才会紧张的去上车，一旦预期是下行的，我就会再观望。

再加上疫情的原因，有非常多的公司都降薪，也有很多人失业，很多行业都非常不好做。

所以，现在就是看后续的政策，能不能把预期调回来，然后全民在 high 一波。

如果不能，泡沫就会开始破裂了。

一二线可能还能坚挺一点，缓慢一点。

三四线，县城那些才是一盘死水。

但是我内心其实是希望软着陆的，

硬着陆经济不好没人可以幸免，同时经济不好容易引发社会问题。

也希望不要再饮鸩止渴，要不然就饮到我退休再爆也不是不行。

那我们就记录一下一个月一个月的变化好了。

8 月 5 日更新：

7 月新建商品住宅上涨城市数量 45 个，较上月减少 2 城；下跌城市 47 个，较上月增加 6 城。

二手住宅价格上涨城市数量为 29 个，较上月减少 9 城；下跌城市 69 个，比上月增加 11 城。

进入 7 月，多地政府继续出台楼市支持政策，优化方向集中于预防烂尾楼、调整公积金贷款政策、发放购房补贴等方面。7 月单月超 85 城发布稳楼市政策 90 多条。

以上信息是微博上看到的，如果有出入麻烦指正。

这个报道的不是很清楚，

感觉应该不是我们理解意义上的零首付。

大家有空可以看看视频，挺搞笑的，后面的那个人都憋不住，一直在笑。

降息了

知乎用户 匿名用户 发表

笑。

要真破了就好了。

我不清楚目前有房和没房的人比例分别是多少。我们姑且一半一半吧。

如果房价崩了，那没房的人得利了，你别管他失业经济不好啥的，起码短时间内他是得利者，起码房价暴跌上得起车了。

现在还是人人都买不起房，很显然跟泡沫破了没啥关系，没破

现在是啥？

房价高位横盘阴跌，又涨不动，又不跌。有房的人卖不掉，没房的人买不起**。**

当年房价暴涨，没房的确实倒霉，但是好歹有房的舒服了呀。

如果房价暴跌，已经上车接盘的确实倒霉，但是没房的舒服了呀。

以前不管涨跌起码一半人笑嘻嘻，一半人 MMP

现在把全国人民得罪光，何必呢？

无非就是为了卖地。但问题是光有价格，没成交，开发商又不是傻子，这时候买地 sb 么

按照市场规律，这时候应该疯狂降价回血自保嘛，但是 ZF 不让降，说啥都不让降。开发商都快跪下了都不让降。请不要用西方世界的词语 “泡沫破了” 来衡量我们的制度优势。

金融产品，涨不动还用暴力手段不让跌，然后把有房的没房的开发商全得罪了，自己也没捞着啥。也是没谁了。

要是泡沫真破了，有房的虽然要亏死，但是割肉还是能跑的。没房的能上车了，政府虽然买地收入少点，但好歹能卖掉，房企也能割肉回本活下来。

我们既要又要还要。

非要跟市场规律作对，图啥。。有房的，没房的，ZF 没有一个得到好处的，有房的没房的开发商和 zf 自己全部僵住了

讲道理，泡沫破了不比这强？

这奇景人类历史上还没见过。

知乎用户 匿名用户 发表

我爸我妈，地地道道的农民，今年五十多岁了。他们都知道房地产泡沫啥的，说现在这个点不能买房子。

虽然我也不知道他们从哪知道的，但他们怎么都知道了呢？

一个事情，如果只有少部分人知道，那就没啥，但如果他们都知道了，那是不是全国老百姓都知道了呢

知乎用户 月楼 发表

当下为了坚决不承认，所出的政策连凯恩斯见了都得直呼内行。

但是没人能违背经济学原理，不然诺贝尔经济学奖都我们来拿？

价格，交易量，人口，成了房地产的不可能三角。

知乎用户 暗中观察的小老板 发表

秘不发丧的地步吧。

房地产关乎到土地财政，地方政府不卖地就没钱，所以地方不会让房价暴跌的，从不少城市发布限跌令就能看出来。

但是看下今年 1-7 月的销售数据，销量和去年比几乎腰斩，所以不能只看房价还得看销量，没有销量啥都是扯淡。这也就是今年这么多城市出台各种天花乱坠的政策的原因了，连北京为了卖房子都能出台鼓励老年人买房的政策。确实是太疯狂了。但是房价高到今天已经势成骑虎，没有回转余地了，房地产虽然对经济有推动作用，但也几乎榨干了居民储蓄和其他行业的发展空间，产业升级遥遥无期。

现在就是这样一个半死不活的状态，不知道到底是我们人定胜天还是自然规律谁都无法违抗，那种结果只有天知道。但有一点是可以预知的: 兴，百姓苦。亡，百姓苦。你们所期待的房地产税最终也一定会落到广大韭菜头上去均摊，财政的巨大窟窿肯定大家来填，只是还能不能撑得住就难说了。本身城市房贷者们的月供压力就已经不小了，这样会不会引发全面断供也很难说，毕竟人如果努力能得到上升是不会躺平的，而今躺平的原因只有一个: 努力也看不到希望。

所以，要么更多的躺平，要么星星之火。我觉得躺平的可能性大的多，毕竟没有房贷和家庭，养活自己还是能做到的。

更新 8.23

最近关于房地产税有点小呼声，听说因为内部反对声音太大而难以实行，我前面就说了，房地产税最后还是会落在韭菜头上的。

所以我有个好主意（狗头）

家里只有一套房子的每年按照 5% 纳税～家里有两套的，每套每年按照 2% 纳税～家里有三套的，每年 1%。四套以及以上的免税，这样以来，既有税源，同时又保住了老爷们的利益，你要是想免税就得多买房子，同时也就解决了现在房子不好卖的情况，以改兼卖，两难自解，岂不美哉（疯狂狗头）。

再哭一哭百姓，骂名我来担。老百姓得理解朝廷的难处

知乎用户 十年一 发表

是的，新盘实际成交价格普遍比去年降了 10%，刚开始，还在缩量阶段，开放落户的上海在热闹了三个月毕业季后这个月明显也开始出现无人看房的情况，你说天热也行，看九月十月更明显得出答案。

用未来长期负债来置换成现期可用的财富，关键点是让负债的人有能力支付，同时对未来自己也可能兑现财富有预期。

现在杠杆极限，预期不再，另说一句，北上深别幻想，预期还在只能造成略晚于全国的周期，房产比较特殊在个例复杂，每种预测都有个例，但预期收入、就业人口和人口结构都是比较明显的趋势。

知乎用户 抛开不谈 发表

请不要造谣！

房地产根本没有泡沫，何来破了一说。

知乎用户 诗与星空​ 发表

又回到那句老话：

一城一策。

其实从 2018 年以来，房地产就不是一个整体了，而是被切割成无数个局部，各地情况不一样。

深圳的海景房已经腰斩，200 平的房子从 1100 万跌到 500 万，

我上周去威海出差，威海的海景房现在 1 万 2，威海下面的县城海景房只有 4000 块，你也让它腰斩吗？

一城一策的好处是明显的，各地自己想办法，深圳经济不依赖房地产；鹤岗已经躺平了；还有的城市不甘心，让公务员去卖房。

所以，房地产泡沫是分区域的，有的城市压根没有泡沫（大部分房价 1 万以下的城市都不能算泡沫，即便是有也是大致可控的），而有的城市泡沫早就戳破了。

知乎用户 啦啦啦 发表

中房美股日债，你是根据什么把中国房地产跟美股，日债排一块的，有可比性吗？

中国房子是谁花真金白银买的，中国普通老百姓，掏空六个钱包的那种。

中国靠房地产赚的钱都去哪了，花到哪了？多少是用在本国的，多少是流出去的，流入的是什么。

一个只出不进的行业凭什么不崩，只有一个办法那就是靠继续剥削本国 14 亿人口。

知乎用户 活泼小泰迪 发表

才刚刚开始。因为限跌令等救市政策的存在，房价没跌多少。至少统计部门没说跌，基本还在涨。

虽然南京河南都出现了有西瓜换房，小麦换房这种绕过限跌令的骚操作。但不影响整体环境。

接下来收入持续下降，物价却持续暴涨。才会引爆更大的炸弹。毕竟很多人只要能上车就行，以后还不起房贷？根本没考虑过。

知乎用户 匿名用户 发表

目前没有

解决方法有三条

1。如中国 2016 年大量超发货币，维持高房价，结局，如阿根廷津巴布韦这种，货币严重贬值，国家资产破灭，外资撤离，人民返贫

2。日本模式，债务由政府承担，保证央行独立性，通过低利率和长时间通缩慢慢把债还了，结局就是失去二十年，三十年，四十年，但是肯定比津巴布韦人民过得好。现在的日本人小日子也是过得不错的

3。美国 08 次贷危机模式。把房地产债务做成复杂的金融产品，卖出去，由不相关利益人承担后果，且找个倒霉的百年银行，雷曼兄弟这种，把他关了。人死债消。我国 93 年时候有个海南房地产危机，也基本走的这条路，最后把一家名为海南发展银行的倒霉银行给关了

我觉得 3 的可能性最高，小心莫名其妙的债券和理财产品，影子银行等，小心地方性银行，避免重蹈海南发展银行的悲剧

债务是可以转移的嘛

比如说，一家银行，负债 100 倍，可以吗？

也没说不行是吧

只要想保住的银行资产是健康的就可以了

毕竟 08 次贷危机那么严重，最后也就雷曼兄弟完蛋而已

房利美房地美现在还好好的嘛

从某种角度来说，这俩货才是始作俑者

有不少人多日本意见很大

那我换个参照物

俄罗斯，休克疗法

知乎用户 匿名用户 发表

3 已经在破的边缘了。房地产是先富压榨 hf 的重要工具，是造成阶级固化，普通年轻人躺平，生育率剧降的一大因素。房地产有多贵，按照收入，是美国等国的三到四倍 (家庭收入和房价比中国)，欧洲的两倍多，贷款利率是日本等国的三到四倍，对啦，算上公摊，其实还不止，国内而许多城市的房价绝对值都远超东京了，B 站 up 有人在东京直播买房 70 多平，月供仅 5000 多元，我们同级别的城市，收入只有他们的三分之一。现在连日本金融媒体都认为当前我国的楼市泡沫超越了日本 90 年代。。。我从不觉得房地产企业在下什么大棋，单纯的就是不知道该怎么收场了而已。

日本各个地区的房价表

中国主要一线大城市房价

世界各国收入对比

世界各国房贷利率

所以，现在要遏制炒房，使劲降低泡沫。

加一个各个城市的收入图，这些城市房价低于 1 万的很少吧。

严格来讲，中国年轻人出现躺平的势头是很正常的。日本的基尼系数基本上是发达国家里最低的只有 0.3 左右，但是年轻人仍然因为收入低，工作压力大以及高房价等因素摆烂，我国现在才出现实属正常。我国的躺平族肯定会长期存在，并且会逐步增加，直到生产力大幅度提高，物质水平进一步丰富。要么新的经济增长点爆发，要么提高分配，这也是为什么一再强调分配公平的问题。很长一段时间，我们国家必然承受人口出生数量剧降和老龄化的严重问题。今年大概率是人口负增长元年，而且长期难以逆转，发达国家前车之鉴太多，我们很难例外。这些问题对于房地产，教育行业都是致命的。不出十来年，中国可能出现大量高校破产，更何况中小学，类似于韩国，那时候可能不再有学区房的概念。顺便提一句，所谓的学区房其实多少带有点庞氏的味道，高价买学区无外乎想让孩子上个好大学，暂且定位 985，撇开北京等有利地市不谈，其实一个常规大省能上 985 的学生几乎是前百分之一，如果想读完硕士博士，几乎需要达到同龄人的近乎千分之一。(这里提一句中国博士生占人口总数的两千分之一，本科是百分之四)。就算学区的加持可以把概率提高十倍，那么孩子最终能读重点大学的比例不会高于百分之十，读完名校博士的不超过几十到百分之一，这种概率对于单个个体来讲都太低了，但是你需要掏巨资的概率是百分百。经济学上的亏损是说你如果不干这件事，换成其他事儿，如果收益更高，那你就是亏损的， 很显然，对于很多人，学区房的投资往往是亏的，网上那么多优秀的孩子，往往是幸存者偏差，而且博士毕业的薪资行内人都知道，并不如想象的乐观。真正决定做题结果的往往是孩子们自身。有人说，很多人不差钱的，几百万，几千万洒洒水啦，然而，对于这种家庭，想要获得所谓的学业有成，途径多如牛毛，根本不需要跟普通人卷，近些年，小学生的奇葩新闻看的还少吗？

其实有人把躺平，摆烂，不婚不育归咎于教育的普及和提高是有一定道理的。确实，教育解放思想，人类追逐自由的天性逐渐释放，一部分人会 “讨厌” 生一堆孩子，要为自己而活，所以独生子女的比例逐渐增大，甚至一部分富人也有这种想法，尤其是知识分子家庭。另外，养育成本的飙升也是罪魁祸首，这个理由已经说烂了。有人说，即使新加坡等国，政府来出资养娃，他们还是不生，所以高福利是错误的。这是很片面的，在这个时代，养儿防老的观念已经很脆弱了，尤其是大城市，因此，养娃逐渐从一笔投资变成了单纯的经济和精力的损耗，是独立于父母自身生活，享受外的事儿。反过来讲，国家即使完全包办对于父母自身并没有额外的收益，如果把生娃的数量和薪资挂钩，可能效果就会有所差别。当然，这一套也会随着社会的发展和物质丰富程度的提高，逐渐失效，毕竟在满足生活之后，物质对于个体的价值呈几何级下降，最终的结果必然是全世界都陷入低生育的陷阱。只要工业文明滚滚向前，人口会一直降低，并且始终与生产力呈反比。。。。。。

至于泡沫以什么样的形势破掉，有一点可以确定，成交量绝对雪崩，然后后续继续降利率，降首付，推出高学历人才更高的住房补贴，甚至是保障性住房，用以吸引人才，或者说年轻人，甚至推广到普通本科生，这样其实就是变相的降低房价，提高成交量，这个过程当然还是专款专项，只能用于购房。房地产市场更像是市场经济下的特殊计划经济，操盘者不是市场，只要强制价格恒定，即是成交降低一半多，现有购房者很多人也会因为账面财富的存在和未来的心理预期而不会选择断 G。所以很可能不会出现美国 08 年的情况。不过这样的结果对于个人，房企，市场都是三输的局面，个人财富全部进了钢筋水泥，无法变现，房企集体趴窝，不再拿地，老百姓消费肯定也是一片死寂。。。。有专家说只有房地产上涨才能拉动消费，简直 Fp，日本已经是前车之鉴，泡沫里狂欢的多疯狂，跌下来就会多痛苦。经济就像能量守恒定律一样，欠下的迟早要还的，只是当前的货币理论和花里胡哨的操作，维持了表面的繁荣，虚假的愿景。在科技生产力变化不大的情况下，市场财富像充气一样上涨，只能感叹一句呵呵。。。。有人说北欧的小国过的多滋润啊，人民好像永远不用干活儿，朋友，你可能不知道，挪威是巨大的天然气出口商，欧洲仅次于俄罗斯；瑞士拥有先进的的电子，精密仪器制造企业，百达翡丽，劳力士，罗氏制药；芬兰有你们熟悉的诺基亚，富腾，还有首屈一指的电梯公司通力。他们人少，地小，这些足够让他们的人民过上好日子。。。因此，只有这真正发展生产力才是王道，虚假的泡沫只能拖累社会真正应该有的发展。。。。

有人说房价跌是十八线小县城跌，深圳，广州超一线肯定不跌。这是没有道理的，深圳之所以房价炒上天，都是因为高新企业集中，打工者获得更多的收入，从而房价被炒上天，其实相对于，小城市，他们的泡沫更大。如果地租，房租逐渐占到很多企业营业额的大头，他们自然会搬走，比如越南，或者由于现在当前经济不景气从而造成破产等问题。经济下行，这个口子一旦开了，是收不住的，最终还是一地鸡毛。

知乎用户 匿名用户 发表

今天早上看见个有意思的：

8 月 19 日晚间，招商银行发布了半年报。上半年，招商银行实现营业收入 1790.91 亿元，同比增长 6.13%；归母净利润 694.2 亿元，同比增长 13.52%；不良贷款率 0.95%，较上年末上升 0.04 个百分点。

———招商行年中自己公布的数据

从不良率来看，截至 2022 年 6 月末，该行的房地产业不良货款率为 2.82%，较上年末增加 1.41 个百分点，不良率翻倍上涨。

———上海一财经报社通过拉片式查阅 “帮” 招商行整理的数据。

知乎用户 路人丙​ 发表

本来泡沫 15 年就自动破了，可惜婆罗门舍不得，这么方便简单实用的割韭菜手段，然后大放水拆迁鼓吹泡沫，房价短短 3 年直接翻番，规模扩张到 GDP 的数倍（GDP 约 100 万亿，房地产估值 400 万亿）。

现在这个泡沫，聪明的富豪已经润出去跑路，剩下屁民无可奈何，一堆躺平的等着看烟花。

知乎用户 min 发表

直接宣布房地产泡沫不存在不就完事了。

在中国不要玩那些自奔主义名词，什么硬着陆，不存在的。以后改叫落地式起飞。

房地产不行了是吧，那以后取消整个房地产行业，国家统筹，禁止一切商业买卖房产，搞审批制，或者特许经营。

放心，远远没到这程度。办法有的是。

在中国行政手段这么多，国人又这么好说话。就别生搬硬套国外这规律那规律的。

停贷不是都说了嘛，2% 还是啥的，可控。“红利” 还在，再榨一下，还能出油，不着急。

有人想讲历史，什么揭竿而起，算了吧，到时候要竿是嘛，高价卖，就没人想揭了。或者给这人买平价竿给那人卖高价竿，他们还能先打起来呢。

知乎用户 小楼卧听雨 发表

量在价先，无论怎么死保房价，成交量是不会骗人的。

现在的问题是，20-21 年的高价地何时出清？

现在保交楼的很多楼盘，基本都是那两年疯狂年代拿的高价地。一旦房价较大幅度的下跌，地产商只有两种选择: 1. 退地；2. 烂尾，彻底摆烂。

无论哪种选择都是无法承受之重。

一线和二线省会先不谈。很多二线地级市和中小城市，2022 年拍出的地块，地价都有相当幅度的降价，等到他们入市，才是楼市开始调整的时节。

等等再看。

知乎用户 小显同学 发表

并没有破。

现在官方媒体、主流媒体、二流媒体的统一口径是：保证烂尾房成功交付、降低 LPR 及各地房贷利息、延长房贷年限、买房送家电……

没错，你没看错，所有媒体都是在隔靴搔痒，都没有也不敢提到中国房地产核心：房价。师爷真是装糊涂的高手，避重就轻玩的手到擒来。群众害怕的仅仅是烂尾吗？群众担心的仅仅是利率吗？群众担忧的房贷年限不够长吗？群众希望的是买房送家电吗？

冷知识也是热知识：中国房地产是政策市，地产厂商属于背锅还不能喊的那种。如果某天媒体转变风向，开始讨论房价是否合理的问题，恭喜，地产泡沫已经开始破了。

知乎用户 云淡风轻 发表

我国的房价泡沫从 21 年第一个限跌令出台就崩了。

很多人都研读过经济危机，美日房地产崩坏啥的，这就容易刻舟求剑。

中国的房地产崩坏非常有意思地呈现中国特色，有两个最明显的特征烂尾楼和成交量暴跌。民众相对购买力不足以至不买房不消费不生娃于是危机爆发。全国房地产行业上下游一百多个相关产业一地鸡毛，仅钢铁集团着看倒剩几家了。一直热议的救市救的啥？救危机呗！

现在为了不让银行倒闭，出台了限跌令，银行是人民的吗？不是！现在的国内银行都是商业银行，它既然违规违法地使用楼市监管资金，结果破产了，为啥不让它倒闭？

这个限跌令就更加搞笑了，它几乎和涨价去库存一样的荒诞不经。没有限跌令，开发商还想回款运营，一限跌直接烂尾躺平，于是烂尾楼遍地开花，没人愿去买烂尾楼吧？于是成交量直接腰斩。房地产经济后半场就进入存量房时代，人口拐点后土地财政不能持续，就要开始征收遗产税和房产税。而限跌令成了征房地产税的最大阻碍。

有人说可以不征这个税吗？枪杆子里面出政权，一个政权必须养兵，有兵才能占个地方养官收税，收税的基础是人口，解放区没人口也就不会有人民子弟兵了，不征地产税这个政权就没了。所以必需收这个税。指望罚电瓶车头盔弄点钱，这种杯水车薪就算了。当然吃财政饭的九千万人数也太庞大了，下面可能要消失一半。九千万人在那，唐山也在打人，海南吃饭也还是 7000，河南银行的钱还是取不出来，毒教材里雷锋成了日本鬼子，南京庙里供了战犯，日本鬼子大屠杀冤魂不散的地方弄夏日祭……

由于限跌令让房价高位运行，一收房产税又会直接干翻房价高的一线及新一线城市，我上篇拙文算了一帳，房产税会加在房租上的，让上海一打工的房租增加 4000 每月，这就是直接劝退，但让沈阳租房每月增加二百元房租结果就不明显。

所以房产税不征不行，开征又会产生逆城市化并加重危机，死和痛苦地死咋选？

知乎用户 王珏 发表

10 年前，日本韩国的老龄化，少子化问题愈演愈烈的时候，我们在嘲笑日本青年没有活力，没有希望。但是人家的福利就是打两天零工能过好几天。

现在是我们当初怎么说人家的，现在加倍的打了回来，年轻人想躺平，可是地上全是蚂蝗，怎么躺。

这个泡沫，破与不破，也没有多大的意义，年轻人失去了对未来的希望，破的就不是这个房地产的泡沫了。

知乎用户 30 秒看穿本质 发表

这个回答几个月来我一直在写。看过去而知未来。下面的文章是去年和今年前几个月陆陆续续写的，形式基本按我预判的在走。

先来段房地产顺口溜（21 年的文章)

搬好凳子看长文，一句话，核弹级巨大的危险显现。

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该文创作时间 2021 年 9 月

你不买我不买，每平小降几千块。

你要买他要买，烂尾维权没人甩

你要闹他要闹，抓进局子睡午觉

你分销他分销，惨得没有油水捞

你软文他软文，靠吹靠骗带进坟

你停工他停工，美梦全都变成空

你不听他不听，烂尾看得肉心惊

你爆雷他爆雷，杠杆炒房遭爆锤

你捂盘他捂盘，最后骨折眼泪含

你拿地他拿地，疯狂杠杆把命毙

你地王他地王，潮水退去站岗凉

你裁员他裁员，地产相关全缺钱

你发债他发债，毁约丧誉把命害

50 强，100 强，最后大多都凉凉

你新区他新区，房产税来全鬼区

你来炒他来炒，最后都是坟头草。

你来吹他来吹，大势已去全炮灰

你天真他天真，二十年地产真尾声

你法拍他法拍，盲目杠杆要遭栽

你后悔他后悔，恶兆在前你想太美

你不慌我不慌，慌得只有小西装

炒房狂投机狂，秋天的蚱蜢要灭亡

不看大势不看报，高位接盘你睡不着觉

顶层这次决心大，刮骨去毒你怕不怕

此一时，彼一时，唯有自住最踏实。

市场回归真本质，合理租售才最值。

莫再抱着毒药喝，高速扩展负债多。

此时如不关阀门，洪水滔天在后人。

国家转型在此时，技术革命才本质。

要想走进新时代，回归正途趁现在。

笑。

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这是老美的阳谋，说了 N 次了。（2022 年，3 月）

这一切都是阳谋，，中国，股 房，汇三杀，这波绝对不亚于 08 年危机暴跌。

美国这次想搞个大得，估计目标就是要让中国几万亿的外汇储备全部耗尽。

逻辑是这样的，

逻辑 1 美元潮汐要回流，对它最大的阻碍就是有另一个大国吸引资金流，那个国家本币跟着升值，就会影响到他回流，因为资金可能中途跑到大国去了。

逻辑 2 某大国是外贸制造业为 3 架马车之一，其他 2 架自己基本干废了，那么就集中火力轰击他外贸。

逻辑 3 小弟日本是其邻国，也是制造业起家，放他出来开启货币主动贬值，

逻辑 4 东南亚一众国家都是制造企业居多，那么大家都开启贬值模式，韩国等国不出意外很快会跟上。

逻辑 5 那么那个想升值来和美国夺取资金回流的国家，本币如果升值，但周边一众国家货币贬值，那么制造业的成本优势将大受打击。

两个结果，

1 死撑，大量企业恐怕拿不到订单倒闭，失业大潮叠加房地产泡沐，必然重创一波 。

2 跟着一起贬值，那么分流的资金必然重新回流老美。同时带动大量地产泡沐大的地区泡沐破裂 。

这是阳谋，你看得到但是躲不开 。

老美缩表，必然迎来通缩。还有好多人说老美缩表对中国没影响。知道什么是消费大幅缩减么？直接打击外贸出口型企业，而且是低端制造企业。海量外贸毕业生一步步走来。让 18% 的青年失业率再创新高是毫无疑问的。

市场就这么大，老美这次还开启印太经框，就是开启全面去中国化。 越南，印度崛起后面几年会大量替代国内低端。 墨西哥，拉美诸国也是老美扶持的对象。这又是就业最重的一头。

老美缩表 + 大量低端产业被替代。

老美联合欧盟，亚洲诸国，就是慢慢剥离中国。这是肉眼可见的大杀招。

​

中低端制造是很快就可以替代，外贸一旦被打击，失业狂潮叠加人口暴跌 + 老年化，以前的红利就会变成堰塞湖。

… 日元大幅主动贬值，这次就是要打东亚地区外贸，开启一波汇率战。

大量外贸企业寒冬将至，面临倒闭失业潮，

大量 “被毕业” 潮水般出现，互联网才是开头。人家是先知先觉最快的，

那些其他行业搞不清楚状况的群众还在吃瓜。

再强调一点，日元可是主动贬值，几周前我就说了，这种走势是主动的贬值，什么叫主动，就是知道要贬，一样会采用放任态度，那么就是说，日本方面做好了各种准备。这个几周前我就说了。

那么主动一定带有目的性，这个目的针对谁，针对什么，是很明显的。

那就是来刺穿你泡沐的！哪个国家有最大泡沐？哪些个国家老百姓掏空 6 个钱包？大家都知道是什么。

日本那是过来人，他太知道现在该做什么了， 这家伙一直算计好了的。

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再更新点更深入的，想看我的以后我会说更多。。（2021 年，12 月）

说说大家关心的房地产方面的杀盘。

房地产 30 年萧条期已经开始，房价一路向下，偶尔反弹也难达前期高度了，前车之鉴就是日本。

高房价泡沐必然要破，如同当年日本一样，这次不是主动刺破，是被人给一刀子捅破，到时候想护盘都护不住，同时 14 亿人口一旦开始负增长，那么不出 5 年，老龄化的压力陡然上升，中等收入陷阱，老龄化陷阱自然而然的就会带崩目前脆弱的金融体系。这就是既要，又要的结果。没有出清各类不良资产，灰犀牛必然咆哮而来。老美抓住就是这个机会了。目前看，基本按着这个路子在发展。

因为各国本来就是互相博弈状态，此消彼长，你有问题不出清，在这里吹泡泡，最后别怪别人上来捅刀子，自己捅破还体面，比如 30 年前那个日本，等到别人来捅破，恐怕就是不是捅这么简单了，见过草原狼群围殴撕碎猎物什么场景么？有机会群狼当然一哄而上分而食之。一句话，自己问题太多，又不好好解决。光说着：“相信后人的智慧……” 后人都哭晕在景山树上了。。

国外现状更是恶劣，已经被老美完全找到了软肋，只要中国放水，美国就加息，死死按着你软肋打。加到这次缩表后，高息美国将会迎来大收缩，需求大幅下降，直接目标就是全面打击中国的外贸，因为老美深深知道只要全球通缩，就会直接打击制造国的外贸，照成大量失业，

这次就是要彻底锁死二手房交易，根本不给任何出逃机会。因为地价肉眼可见越来越便宜。开发商也不敢修了卖高价，卖价高了没人买一样就是占用资金，最后落入恶行循环。

大趋势势向下，不是简单再来次去库存就可以逆转的。

二手房会彻底停贷，这些都是可以预料的，大量建筑工人都要转型，国家逐步剥离房地产在 gdp 的比重。

房产税还在路上，国家意志不以你几个跳蚤跳来跳去的发反对意见就改变，历史的车轮滚滚，碾压至渣。

无债一身轻，管住双手，减少不必要开支，再说一次，没有任何负债，不盲目增加杠杆负债，就是危机中最好的防御。

道理好简单且明显。

因为如果不剥离房地产比重，就会像黑洞一样虹吸打压其他行业，那么你的国际竞争力就会衰退，不赚老外的钱，那么你的收入就会不涨甚至下降，收入不涨房价就成无水之源，再空涨崩起来就没底。

你要收入涨，就必须转型搞高科技，高科技的钱又被地产吸完，不打压地产就没法发展高科技和其他有国际竞争力的行业，地产本就是钢筋水泥的低端的行业，大家都可以搞，就没什么技术含量，国际上更没竞争力，

如果说房地产的历史功绩，一句话概括，就是短时间内，合理合法的，把大量民间资本吸收到政府手里的一种手段。闲散资本聚集起来办大事。就是一种强心针做法。目前从各种情况来看，其历史使命基本结束，再靠它只能成为抱着毒药来解渴。

所以剥离地产短期看起来是阵痛，但是对于长期来说是转型关键。

日本当年太明白这个道理，所以选择立马刺破，既保住中端，也保住了高端。

我们现在处境更难，日本 80-90 年代已经是人均 3W 个美刀的发达国家，2022 年我们才 1W 出头。

而且国际形势更加恶劣，制度和意识形态不同，被各种围堵打压，高端制造被老美举起屠刀一顿砍废，中端和日本韩国欧盟一堆国家冲突竞争你死我活，低端又大有被印度，越南取代之势。

更要命的是全球开启了去全球化，WTo 岌岌可危。那么作为三驾马车唯一还能打的外贸也是肉眼可见的危机，海量工人毕业将可能不期而至…………

这就是一直依赖搞低端地产的后果，中间吃得油头肥肠的早就国外潇洒去了，留下些啥也不懂的小白还在拍手喊涨涨涨。

也难怪，他们主要就是被套慌了，胡乱上杠杆，负了自己承受不了的债务，因为好像看起来这几十年来发展顺顺利利，房子也形成了惯性涨价趋势，没有经历过危机，处处以为我们立马能赶超世界第一，你当时人家都是铺平了路让你超啊？

盲目乐观，大胆加杠杆，大胆贷款，大胆创业开店，最后一旦增速放缓，内卷加重，包括疫情，还有各种国内国外不利因素，断供法拍那是家常便饭，这还是危机才开始，就在这里喊天喊地了？

危机发展到最后你喊都喊不出来。

杠杆负债，被迫毕业，每天睁开眼睛就还房贷，没法了。看到别人说跌，心里那个悲。

但是你就算把每个唱空的人恨个遍，也无法改变现在国内国际的大环境呀。 日本韩国当年自杀的多少，跳楼的多少，还不是一样过来了。

改革和自我疗伤，哪会一帆风顺呢，必须得有炮灰呀。炮灰就是哪些盲目举债，认为房子是资产的，那是你负债买来的，叫负债好不好，你还希望大通膨来让钱不值钱，多恶心和心黑的人才这么来制造焦虑， 负债的人，在通货膨胀时，你的利息一样会涨，20% 利率了解下，而且危机时刻，大量失业还会加剧你的负债风险。

纵观二战后各国，有了稳定的五常和联合国，有了 imf 等现代金融组织， 主权稳定的民族和国家基本都不会发生恶性通膨或者金圆券这种事。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

所以危机来临时，减少开支，减少消费，完全不负债，两手干净，一身轻松应对危机才是最好的策略。

三遍牢记！

什么投资黄金，投资这样那样，还去抄底的，被那些抖音毒鸡汤一灌，在我看来这些人脑子都不太好使。

老百姓就别太惦记抄底，资产大拿都不敢随意抄底你去抄底？特别是还有人高负债加杠杆抄底，那是直接会叫你继续穿仓，负油价了解下。

大危机还在后面呢，几周前我就说了日元开启主动贬值，就是要打货币汇率战，跟着就会带东东亚制造业地区集体贬值。现在果不其然，中国只能被迫跟进，资产贬值大潮不久将会席卷全东亚。

这次老美的阳谋非常明显了，就是要将你的万亿外汇储备全部打掉。

这次将是核弹级别的危机。好自为之吧诸位。

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必须还要再来爽文，

我以前分析国。2017 年后，土地依赖超过 65% 的城市，基本就是很难摆脱越陷越深。

毒药接着喝，停不下来的。

为什么？因为摊子铺大了，想停都莫法，

杠杆如漩涡，用了就难抽身，每次只有用更大的膏药去补前面的口子。

所以这些高依赖城市，必须看起来是每次都新高， 不然立马就死，这就是土地依赖症。

好日子在后面。

……… 相信后人的智慧…… 后人哭晕在景山树上了

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再更……

不是说了么，土地依赖高的地区，不敢降，否则立马死硬，如同恒~ 大一样，恒~ 大就是那些过度融资的地方政府的缩小版。

为了借新还旧再融资，所以只能自摸，地价越摸越高，都晓得自摸会导致后面更恼火，但是还是得自摸，因为上一届留下来的继承贷，这一届你不接着贷是不行滴，否则工资都发不出来了，只能抱着毒药继续喝。

滨江集团和绿城，是这次拿地大头，都是杭州的本地企业，明眼人一看就是在这里自摸，白手套啊？！

有点能力的招保万金地产大拿都不敢随意拿地了。只有莽子还猛起往里冲，背后原因是不得而知，或者不是拍就要死，自我恶行循环。

城投就不说了，政府喊多少，就是多少，自摸多高也得拿，不然工资可能都发不出来了，这能维持多久？

每一届自摸多了，传给下一届，大家都相信后人的智慧……，后人一看吓傻了，莫得法，也只能继续自摸…… 相信再后来人的智慧。结果，借来的负债会越滚越大，到最后爆掉，反正不爆到各人手里头都烧高香。就是个恶性循环。

所以现在借钱潇洒当然看起来光鲜，那是把后面几十年的钱都拿到现在用，当然潇洒，各种英明正确，各种宏大叙事，各种运筹帷幄给自己脸上贴金…… 其实呢，都是吃了时代的红利，而且是负债的红利而已，但是借钱是要有个度，太过了就会造成后面洪水滔天，居然还有一帮子人叫好， 傻子们还跟着羡慕，那些个借钱潇洒的主，哪个不是身边一群海吃海喝跟着红光满面的人，借来的钱不用还的么？等还钱的时候才晓得砍手断脚，树倒猢狲散。

不过呢，内债都不是债，苦一苦韭菜就对了，大家都是这么想的…… 所以韭菜开始自断根了。

内债虽然不是问题，但是现在世界不是你单一的，而是竞争力的社会，群狼环绕，大清如果不是八国一起上来捅刀子，还能坚持一百年懂不？

现在的问题更严重的是外部环境恶劣，你自己一堆问题，想稳住杠杆大泡沐，别怪别人拿着刀子来帮你破了。

所以话说回来，

土地依赖算低的城市，才敢降地价，自我调控还有上下浮动空间，谁撑的久才算赢。

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如果看得爽，就再更…………

黄教授都发言了，房地产开放商死得剩下不到十分之一才是常态，

现在与各类开发商相关的，一手二手销售，设计，渠道，广告，分销。 全都要死到剩十分之一，而且中间大量地产商只会采用提桶跑路的姿态。

这就是不破不立，没有一个行业在这种疯狂杠杆下还能全身而退。必然是整个行业的大洗牌。

还有些傻子还以为国家这次还来兜底？没见人口断崖暴跌，各种外部环境恶劣么？去库存已经是掏空 6 个钱包。现在租金成本高得各类商铺都活不下去了。再涨点房价，

租金成本升高，大量做生意的都被租金搞垮了，为什么只有中国淘宝拼多多打得死实体，别得国家都是实体网购均分，因为国内畸形的租金，大幅超越了房子本身的价值，所以一旦再度被房价拉高租金，

恐怕就是大量商铺倒闭潮，失业潮席卷各地。连吹高房价的各类中介，我看租金都给不起。

再涨点？，我看本来就是摇摇欲坠的的餐饮，社商底层的那些 4S 店，大量商铺都关门大吉了。

我看那些盲目上杠杆的打工仔， 今天加大杠杆买房美滋滋，明天就 “被毕业” 法拍。

杠杆借钱一时爽，欠债还钱火葬场。。

还厚着脸皮要国家来利好，没见到恒~ 大，融~ 创等等诸多地产商躺地上哀嚎着，再给一次机会吧，这次一定好好卖房子，做个老实人，不再拼命上杠杆 ………… 一定好好学学企业管理，控制风险……

还有这个机会么？好多套牢的投资客炒房客，都哀嚎着国家再给机会，出去后再改邪归正好好做人，还有这样的机会么？

是个人都想跑，最后谁都跑不了，只有留着交房产税，或者断供法拍腰斩价出手。跑不掉了。

国外现状更是恶劣，已经被老美完全找到了软肋，只要中国放水，美国就加息，死死按着你软肋打。加到这次缩表后，高息美国将会迎来大收缩，需求大幅下降，直接目标就是全面打击中国的外贸，因为老美深深知道只要全球通缩，就会直接打击制造国的外贸，照成大量失业，

高房价泡沐必然要破，如同当年日本一样，这次不是主动刺破，是被人给一刀子捅破，到时候想护盘都护不住，同时 14 亿人口一旦开始负增长，那么不出 5 年，老龄化的压力陡然上升，中等收入陷阱，老龄化陷阱自然而然的就会带崩目前脆弱的金融体系。这就是既要，又要的结果。没有出清各类不良资产，灰犀牛必然咆哮而来。老美抓住就是这个机会了。目前看，基本按着这个路子在发展。

因为各国本来就是互相博弈状态，此消彼长，你有问题不出清，在这里吹泡泡，最后别怪别人上来捅刀子，自己捅破还体面，比如 30 年前那个日本，等到别人来捅破，恐怕就是不是捅这么简单了，见过草原狼群围殴撕碎猎物什么场景么？有机会群狼当然一哄而上分而食之。一句话，自己问题太多，又不好好解决。光说着：“相信后人的智慧……” 后人都哭晕在景山树上了。。

这次就是要彻底锁死二手房交易，根本不给任何出逃机会。因为地价肉眼可见越来越便宜。开发商也不敢修了卖高价，卖价高了没人买一样就是占用资金，最后落入恶行循环。

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更新，好多人说美股也要爆，简单普及下知识。（2022 年，4 月）

中房美股还居然拿来对比？根本毫无可比性。

说中房泡沐大，这是毋庸置疑，毕竟大家都开玩笑，卖掉中国一小区，可以买纽约几个街区，可以横扫德国半个州。笑，水泥值钱呢。

但是说美股泡沐大，都是些道听途说，炒股水平很差的人会那样看问题。美股历史上大起大落一点不奇怪，我预计这次老美道琼斯跌倒 2W 附近，但是人家多空都可以做，对冲基金也很多，美股走势是正常博弈的结果。从诸多经济指指标和历史对比看，标普 500 都不算什么泡沐，正常值附近上下而已。另外，股市不光看指数，你得看看是些什么公司。产品收割全世界的苹果公司，一个就抵得过全中国大半科技公司了。更别说

微软，谷歌，脸书，这些公司在，股价就算跌没了，他们会倒闭么？只要人才在，技术在，跌了后面又可以涨回来。这还光是科技类，老美其他芯片，医药… 化工，消费，制造… 世界级顶级跨国公司多了去了，可口可乐会爆么？强生，辉瑞这类大公司一抓一大把。 怎么爆？你公司的产品都卖不过别人，还要别人爆？

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

好久没有和大家聊聊了。

这段时间楼市还是比较冷，之前放松调控没能起到该有的效果，大家的预期还是没有改变。

或者说，大家对房价的预期，越来越悲观。

尽管很多房产专家说国内的房地产马上就要复苏了，就在今年下半年，但彭叔记得在去年的这会，那些房产专家也在说下半年房价就要大涨了。

结果房价从去年下半年一直跌到现在。

如果说在去年下半年买房的人，对比现在，依旧是买到了高位，别的不说，光看这个房贷利率的差距，就够亏的了。

这段时间银行的日子也不好过，房贷利息是银行收入的一个大头，而现在房贷利率降成这样，而且最关键是买房的人越来越少，银行的利息收入就越来越少，也没以前那么好过了。

前段时间某个银行甚至都发出来了一个提前还款要罚款的消息，虽然后来这个银行把这个消息给撤了，但底下还是照样执行。

如果说过去银行不想让大家提前还房贷，还是采用了拖延战术，或者说额度不够用之类的隐晦手段，那么现在直接说要收罚金，那就等于是明牌了。

如果说楼市真的很热的话，银行能赚钱，那么银行还至于吃相这么难看吗？

至于大家为什么要提前还贷，说到底，还是大家的预期太差了。

很多人的房贷利率是 5% 以上，如果说是去年的房贷利率，那有可能还在 6% 以上。

而当下不管是什么投资项目，想要收益率超过房贷，几乎是很难的一件事。

大家觉得手上的钱放在身上不断的贬值，那边银行还在收着那么高的贷款利息，自己辛辛苦苦的打工，结果就等于是替银行打工。

当房价上涨的时候，贷款买房，等于是借银行的钱，来帮自己赚钱，但是当房价下跌的时候，贷款买房，就是给银行打工了。

其实彭叔觉得大家选择提前还房贷，彭叔认为这个行为是比较理智的。

因为大家想一个问题，银行的房贷利率是锁死的，也就是你现在的房贷利率是 6%，那么你以后的房贷利率就一直都是 6%，尤其是那些有加点的人，那些加点是哪怕降薪，也不会减少的。想想未来 30 年，我们的 GDP 增速会降到什么程度。当 GDP 增速都降低的时候，房贷利率会降到什么程度，而别人的房贷利率都那么低，就你是 6%，成了典型的高位接盘侠。

除了这些以外，还有一个因素，就是大家对自己收入的预期，普遍的下降了。

很多还房贷的人，他们手上还捏着一些钱，本来他们想要把这个钱投资点别的东西，但是看到现在这个情况，想想还是算了，还是把贷款还了，不想投资了。

唉，现在就是预期太差了。

想要把大家的预期给搞起来，只有想办法把就业搞起来才行，就业搞不起来，预期就起不来。

因为就业才是基本盘，只有让大家首先把自己的就业情况给护住，然后才会有能力考虑其他的东西。就业都稳不住，收入都不稳，你让这些人怎么敢消费呢。

这么多的压力下来，你说大家不提前还房贷，大家在等什么。

如果说这个时候选择不还房贷，彭叔觉得只能说，有稳定的收入，房子还买的是好房子，只有这两个同时具备的时候。才可以考虑不提前还房贷。

现在国内的房价的压力是很大的。

前段时间贝壳那边发布了一个研究报告，里面说了全国空置率的情况，根据他们的报告，全国空置率最高的城市分别是南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉，全部空置率都是超过了 15% 以上，也就是 100 套房子里面，15 套都是空置房。

这还是他们测算的比较保守，实际上的空置房数量会比这个还要多。

国内现在只有一线城市的房子，空置率能低一些，但是这些二线城市，哪怕像是武汉这种强二线城市，空置率都很高。

大家想想人口都负增长了，而房子盖起来了又不会塌，每年又有那么多的新房上市，空置房数量自然会更多。在这种环境下，要买到那种具有上涨价值的房子，自然是非常难的。

现在想要买对房子，不是一件容易的事情，大家还是要多研究研究，高位接盘的滋味不好受。就算房价有可能会涨，什么时候入场的底价，就决定了你的利润情况。

最后：

彭叔希望大家买房的时候还是要谨慎一些，量力而行。

彭叔全国房产粉丝群第 26 次放开了，不卖房，不卖课，纯交流

知乎用户 月入杯中 发表

从历史上看，绝对的唯物主义者，最后一定会演变成绝对的唯心主义者，认为靠决心和斗志可以征服一切。

知乎用户 时代之 发表

首先，要明确什么叫 “泡沫破灭”，如果指的是房价暴跌 30% 以上，系统性金融危机在爆发边缘，那么无疑还没有。

现在真实的情况是，全国的房价总体上是一个高位横盘的情况，成交量基本上腰斩，民营开发商几乎全面暴雷。

只能说，房地产的天花板到了，有硬着陆的风险，不过也有化解的机会：

这是楼市天花板的又一证据。

我之前写过楼市的四大天花板：

第一，居民债务杠杆，62%，就是极限，加不动了。

第二，人均住房面积和套数，人均住房 42 平，户均 1.2 套，根本不缺房子。

第三，人口天花板，人口总量见顶，大概率今年开始负增长。去年卖了 1700 万套房子，但是只生了 1062 万人。

第四，城镇化率，虽然我认为我们会达到 70% 的最高水平，但是后边 6%，主要靠农村老人离世推动，新进城的基本没人了。

而化解硬着陆的风险，就是用时间换空间，用收入增长来化解房价收入比的泡沫，然后争取把握下一次科技革命。我认为，下次科技革命在依然是在中美之间。

但是一旦房价下跌超过临界点，或者国际政治局势突变，比如台海危机爆发，那么硬着陆就不可避免。

我是时代之，茫茫人海，我们终会相遇，欢迎关注，祝你幸福！

知乎用户 废物楠拳师笑川桑 发表

中国特色社会主义只有胜利，我们不会泡沫不会败，天天都是在赢，今天赢美国明天赢日本后天赢澳洲，人民当家作主，人民公仆鞠躬尽瘁死而后已，每个人脸上都洋溢着笑容快乐幸福的生活在这片土地上，没有高房价，教育公平，医疗有保障，劳动法有保障。老有政府所依，而且我们目标已经不是地球而是星辰大海随时都要突破宇宙跨越星辰寻找外星生命，给外星人传授什么是中国特色社会主义，让外星人也学习学习我们优越的制度，这就是拆腻子。

知乎用户 秋石哲 发表

强行赋予房子一般抵押物属性的合理性在哪？而这在于银行对房子资产回报率的高度忠诚与信仰，即使这种回报率是寄生性而非生产性，因为房价本身牵扯到地方政府的巨量的非税收入。而大量的信贷资源配置又在国有部门，那民营企业只能拿房子这种所谓被定义的安全资产作抵押以相对高的利率贷到相对少的款。而强行赋予房子为一般抵押品的地位会促使房地产业不合理发展并扭曲整个社会资源的合理配置。

这里有一个根本问题：谁有权定义安全资产，安全资产的标准是什么？回答这个问题体现的是市场意识还是计划意识。计划经济最大的弊端就是总是先入为主地确定某种所谓的主导产业，然后集中资源大快赶上，最后形成过剩产能烂尾工程一地鸡毛，造成了巨大的经济浪费，如果因为特权利益，更是死不改悔，那就彻底沦为社会的寄生虫，只管趴在身体上吸血。而这里讲先入为主就是讲其并不是根据经济发展客观规律所内生的那种产业发展要求，而主观地想当然地，当然形式上总是以道貌岸然的所谓伟大工程所示人。但对于规律的把握我们往往处在必然王国，这时就不得不借助于市场自发的作用，让市场去发现产业，这才会造成可持续的安全资产的诞生。

计划经济先入为主地定义一种产业为主导产业而确保这种产业得到发展，且不说这种产业是否配得上主导二字，更重要的是会使不同产业间的风险相互传染。一个做高科技企业的现金流为什么要受制于房子这种抵押品价值高低？如果抵押品贬值那高科技产业本身也会受到影响。一个淘汰落后企业是否又会应房子这种抵押品的升值而继续扩大产能，最后形成过剩产能？这显然是资源的严重错配，不利于推动经济发展所要求的优胜劣汰。而推动经济发展最根本是要有一个合理的新陈代谢的机制。

深化经济体制改革功夫在诗外，就是要深化政治体制改革，消除特权利益，真正使人民当家做主，人民成为社会的主人，那时人民才会监督政府去合理地使用属于人民的财产创造属于人民的财富。而不受人民制约的权力必然走向滥用必然走向腐败必然走向形成自身特殊利益的寄生性集团，那时的社会秩序就不是人民与他们的代理人之间的关系而是一切历史中反复出现的主子奴才的关系，官僚耀武扬威，人民唯唯诺诺，人民甚至丧失自我去成为这种黑白颠倒体制的拥护者，这才是最大的资源配置扭曲。

这并不仅仅是因为人自身才是最了解自身切身利益而天然地对强迫代理他自身的人产生反感，更是因为这种强迫代理别人的人总是会演变成骑在被代理人头上的人。我们不反对需要精英去代理属于人民的长远的根本的利益，但是这种精英必须是人民选举受人民监督的，而这需要民主与法治。

知乎用户 匿名用户 发表

破是肯定破了，不过具体到每个人身上有时间延迟而已。

利益既得者要割最后一波韭菜。

故意营造出来一副好像大多数城市没有暴跌的可能。

哈哈

我 tm20 多岁为了什么要背上 30 年的贷款，成为奴隶（接盘侠），关键是还 tm 烂尾，多少老百姓欲哭无泪，呵呵

为了那 100 位中国人存在瑞士超过 7.5 万亿的存款吗

为了老爷们享受物美价廉的性资源吗（举个例子，比如湘雅某医院副院长艹 s 女医药代表，这个女医药代表就是廉价的性资源，被人以金钱为桎梏予取予求，哈哈，是不是真 tm 有意思）

那些专家们肯定是这么想的，他们的狗腿子也是这么想的

那你呢

年青人

知乎用户 财经小白成长册 发表

不知道大家好不好奇，老百姓一辈子的积蓄都拿去买房了，那么这些钱到底给了谁，又是怎么花的？

要解决这个问题，让我们把目光转回到四十多年前的 1978 年。

那一年中国放弃了大锅饭模式，转为大包干，也就是包产到户。

何为大包干，简单理解就是中央权力下放，各个省市各干各的，最后按照约定交一部分给中央就行。

比如那个时候上海每年上缴 105 亿，虽然全年一共也只有 150 亿左右。上海那时候因为历史原因，为了证明自己没有受到资本主义影响，所以上缴比例是偏高的。

那时候常说一个上海养活半个中国，虽有夸张，但也证明了上海对中国经济贡献的确很大。

但是其他地方没有上海的历史包袱，所以上缴财政的时候就不够积极。

比如广东等富裕省会，为了少缴一些钱，故意调低 GDP。

当时中央政府没有办法去核实，只能地方政府说是多少就当是多少，所以中央政府能够收上来的税越来越少。

那时候出现两个严重的问题。

第一是沿海和中西部贫富差距越来越大，但是中央没有钱去调节。

第二是中央财政告急，中央政府都没钱发工资了。

从 1981 年开始，中央政府就不得不向地方政府借钱，这一借就是十多年。

而且魔幻的是，中央政府一般都还不起钱，所以地方政府借给中央政府的钱都是肉包子打狗，有去无回。

更为魔幻的是，因为中央政府老是不还钱，所以后面地方政府都不想再借钱给中央政府了。

所以对于一个政府来说，缺啥都不能缺钱，缺钱了说话底气都不足。

终于，中央政府觉得日子不能再这样过下去了，于是采取了 “分税制” 改革。

包干制分的是利润，分税制分的是税。

分税制有个好处是地方财务无法再造假，能收多少税中央一清二楚。

在分税制的模式下，中央有自己独自收的税，比如关税、消费税。地方有自己独立收的税，比如土地使用税。还有中央和地方一起收的税，比如增值税（地方三成、中央七成）。

穷的省份是很乐意的，因为中央收税收多了，就能够补贴他们更多，所以他们是很乐意的。

但是富裕省份就不干了，之前钱都是自己的，现在要上缴中央，而且最终还要给穷的省份，那自己不就是妥妥的大怨种吗？

当时广东省意见最大，因为广东就是之前包干制最大的获利者，肯定不愿意改变。

由于财政局长的政治级别比广东省委书记要更低，所以广东省根本不想谈。

无奈，当时的副总理朱镕基只能亲自飞往广州，跟广东省领导谈。

最终当然是朱总理以德服人，晓之以情、动之以理，让广东省明白要以大局为重，才让他们同意下来。

1994 年，改革后的第一年就成果显著，中央财政占总财政收入的比例从 22% 提升至 56%。

中央倒是有钱了，但是地方又穷了。

地方政府就去跟中央政府哭穷，说现在没钱修路、修学校、修医院了，搞不了基建和公共设施。

这个时候中央就安慰说，知道你们困难，这样吧，土地出让金收入都归你们。

由于规定城市土地归国家，农村土地归农民，所以最开始还不能卖地。

1988 年，中央就修正了对法律条款的解释，将土地所有权和使用权分开，为地方政府卖地铺平了道路。

于是，轰轰烈烈的土地财政时代正式到来。

1998 年，我国停止福利分房制度，改为市场交易制度，标志着房地产行业的起飞和土地财政的开启。

简单讲一下土地财政。

地方政府把地卖了之后，用卖地的钱去搞基建，然后招商引资。等城市发展得更好以后，房价上升、地价上升，地方政府就有更多的卖地收入，然后进一步搞基建和招商引资，形成良性循环。

房价，成为了这个链条的关键。房价必须上涨，才有更多的卖地收入，才能发展城市招商引资。

其实我们买房子花的钱，并没有给太多给房地产企业。你看房地产企业财报，利润率也就不到 20%。

真正的大头是用来买地了，买地花的钱给到了地方政府，然后地方政府拿去搞基建了。

同时如果用宏观的思维来看待问题，在土地财政之前，地方政府的税收占比是大头。分税制改革后，中央政府占大头，我们用买地的收入补偿了地方政府。

用等效替代的思维来看，相当于我们把钱也交给了中央政府。（我们把钱给地方政府，地方政府把钱给中央政府）

那么现在中央政府和地方政府花的钱，就是我们买房用的钱，可以说是取之于民，用之于民。

那些修好的高铁、高速公路、地铁，造好的武器，建好的医院学校，福利补贴的高科技产业，都有我们的一份功劳。

真的可以说是为中华之崛起而买房！

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虽然美国比我们有钱，但是美国政府并没有比我们政府有钱太多。

如果算上中国成本更低，购买力更强，并且社会福利没有美国高，其实中国政府消费力可能是要强于美国的。

他们没钱搞基建，高速公路没有路灯，地铁破破烂烂。但是我们不一样，政府有足够的钱可以去搞基建。

我们基建强国的名号，超过一半的功劳得给到房地产。

但是现在有个问题就是房地产发展得太快了，土地财政慢慢显示出弊大于利的情况。

居民杠杆上升太快，大家没钱消费，产业升级停滞不前。

过去的功臣，现在可能也即将迎来了他落幕的时刻。

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知乎用户 寓之于庸 发表

JPMorgan 电话会 “中国避免日本式房地产泡沫破裂的尝试”，主要观点如下:

1. 这不是一次类似 2013 年的周期性调整，而更接近于 80s 日本那般持续多年的大趋势下行；

2. 政策层面有种 “谜之自信”，自信来源于：l. 对过去房地产强韧性的路径依赖，ll. 过度关注房地产对银行体系的风险，低估对产业链上下游和居民部门的影响；

3. 照此趋势发展，开发商躺平后，下一个躺平的是城投，然后是地方；

4. 当前政策的思路是 “保价牺牲量”，希望在低成交量的基础上尽快形成新均衡；

5. 保价保的是居民预期和抵押品价值，从而避免出现负反馈螺旋和信用危机；

6. 未来整体趋势取决于其他方面的改革进程。

知乎用户 胡老师 发表

国内房地产市场就是一个金融外衣下的传销市场。理由：

传销的核心是：发展下家

地产的核心：下家（不管一手房还是二手房），人们购房的目的许多不是为了住，而是为了找下家（有人说我只想租没想卖，实际租与卖同样是在发展下家）。谁想过花 20 元买一提水然后运至沙漠，然后以 2 万元价格卖给垂死之人以救命。然而，购买房子的人不管是刚需还是不需，都 有一个想法，房子能升值，将来不住了一卖了之还能大捞一票。实际上真正刚需的人花 100 万买了一套 100m2 的房子，之后房子涨价到了 500 万，估计没几人会抛售现有唯一住房而露宿街头，在同期、同地卖了再想买同样面积的房，只能添加进入更多的钱，房子涨价对刚需就是令心脏冲动数字。

举例说明为什么房地产行业会崩盘：

1、第一笔交易 10 亿元，假设地产商利润 30%，50% 货款，自筹 2 亿，地产商第一桶金挣了 3 亿。

2、第二笔交易 50 亿，同样的利润率，同样的贷款率，自筹 10 亿，这里就要分析自筹钱是从而而来了：

原始资金 2 亿 + 第一桶金 3 亿 = 5 亿，剩下有 5 亿如果不考虑外来资金，实际就是第一笔 + 第二笔交易的未付款的成本费用（应付账款）。如果第二笔交易完成 + 第一交交易利润应该实现 18 亿。

3、第三笔交易 300 亿，同样的利润率，同样的贷款率，自筹应该是 60 亿，但实际地产商手中的资金只有 20 亿（原始资金 + 第一、第二次交易的利润），40 亿又需要赊账。

4、第四笔交易 1000 亿 ，同样的利润率，同样的贷款率，自筹资金达到了 200 亿，此时地产商手中有资金 110 亿（原始资金 + 第一、第二、第三次交易的利润）。

5、第五次交易 3000 亿，同样的利润率，同样的贷款率，自筹资金达到了 600 亿，此时地产商手中有资金 410 亿（原始资金 + 第一、第二、第三、第四次交易的利润）。

6、第六次交易 5000 亿，同样的贷款率，但是预期的 30% 的利润率却迟迟未到，为什么？因为没有下家再继续接盘支撑第六次交易的完成。此时地产商还是在做着前五次的梦，妄想自筹资金 1600 亿，再向供应商赊账 290 亿就可以度过难关，但算盘打到此并没有结束，如果地产商只是想着第六笔交易我一分钱不挣了，收回 3500 亿成本即可，大不了 30 年努力从头再来，可他们还是想错了，3500 亿成本收不回来了，当初有 5000 亿交易额只卖出了 2000 亿，此时已经投入了 3000 亿了，50% 处于未完施工项目，为了止跌被迫停工，这时的局面。

（1）50% 的购房户面对着迟迟不能复工的烂尾楼想出了要停贷的方案。

（2）主营业务收入的 2000 亿还银行贷款还差 500 亿。

（3）剩下的未封顶、未出售的房屋绝对找不到下家接盘了。

（4）此时地产商手中的钱 = 2000 亿售房款 + 1310 亿自有资金 -2500 亿银行贷款 - 已经支付的费用（绝对不到 3000 亿），还能剩下多少？

面临的问题：如何用一堆烂尾房去支付购房户的打压费用 + 供应商的工程款。

地产商一手导演的击鼓传花游戏，经过多轮的过手最终还是花落自家。

有人说这个局不是地产商故意做的，他们没能力做局，大多数地产商是没有事先看到此篇，而利令智昏地进入到了局中，有贪欲的人一定会被骗，这与智商没任何关系，从案例分析，经过前 5 轮交易成功退出的人是最智慧的人，但现实中有多少这类智者，大家都在以赌博的心态盼望第六次交易与前 5 次相同。一个人，一个家族挣 1 个亿是小目标，挣 10 个亿还觉得不够花，挣 100 亿、1000 亿就一定会收手退休吗。

有人问为什么房价卖不动了还在涨？你见过传销商品因滞销而打折、让利出售的吗？因为其本身就不是正常的商品，不可能按正常的交易理念是衡量其价格的涨浮。房价价格与价值严重背离，让其降价更找不到下家了。

有价无市这种打肿脸充胖子的行为并不能永远坚挺，将来有可能房价不降，但销售赠品加成，如购买 4m2 阳台，赠送 40m2 客厅，购买厨、卫赠送公寓等销售模式会出现。

知乎用户 lhj 发表

房泡泡开始破了

知乎用户 孝成 发表

杭州第三轮集中拍地挂牌量严重缩水，只挂了 19 宗，是年度计划的 1/3，而且都是好土地！目的就一个，希望不要有流拍，能给土地市场保留住一条内裤！

二手房成交量又回到了四千套上下！而且这四千套都是用巨额降价量换来的！舆论也都是一片地不看好房地产市场，认为这是要硬着陆！

但我认为现在远没到硬着陆的程度。原因如下！

第一，现在的房价哪怕降 1/3，价格也就回到 19 年时候的房价水平，哪怕是腰斩，也就回到了 17 年时候的房价水平！很多人虽然没有这个心理预期，但有这个承受能力！

第二，绝大不分的房东都是自住改善兼投资，也就是说房地产的根基还是以自住为本！这就是房地产市场不会硬着陆的定海神针！

第三，我们的首付比例其实在三成六成甚至七成，只有极个别的是低首付甚至零首付的房子！这就是说，房价哪怕下降三成四成，也不会拖垮金额系统，不会造成系统性金融风险！那批房地产市场上的投机客，总体占比还是很低，对市场构不成威胁！

第四，中国人口基数大，一线二线城市更不用说！当房价降到一定程度的时候，马上就会有很多人来接盘！这就是房地产市场的底气！现在不是缺买房的客户，只是客户在等一个合适的价格！

因此，政府不用慌！不用自乱阵脚！

知乎用户 匿名用户 发表

家在苏锡常地区，有三套房，无贷，今后的数年内都不会再买房了，当然也不会卖房。

因为三套房一套父母需要住，一套我以后结婚了需要住，剩下一套可以收收房租补贴一下家用。

我家现在目前一套房在住着，另外两套房租出去再收房租补贴家用，钱不多，两套房一个月也就四五千块钱，但这是一笔实实在在的睡后收入，能稳定得到还是让人挺安心的。

我现在的家庭收入是父母两人工作收入到手总计二十几万，我年工作收入到手十万上下，两套房房租收入六万左右，理财收入六万左右，本人工作收入中规中矩，主要是图个社保和稳定的现金流。这些钱虽然不能出去花天酒地，可也能在吃穿用度上过上中产阶级的生活水准。

曾经也在知乎平台上分享过自己的家庭情况，可是被一群心理不平衡的人点进主页查过成分，所以这回就匿名了，所以就别问为什么匿名了。

回到问题，我家三套房的价值的买入总成本是 160 万出头（两套在 16 年之前买入，一套是安置房），总价值在这两年一直从 520 万的地位涨到过 680 万的高位，现在有所回落，但是也在 630 万 - 670 万这个区间里面反复横跳。但是说实话我们全家从没关心过这个房价的变化，因为我们心里很清楚的知道就算大跌也不可能跌破买入价格，其次住了这么多年享受了这么多年也是很值得的。往往在网上情绪不好的都是高位上车的和还没上车的，真正上车早的都在那边像看戏那样看着网上的言论。（说这句话没别的意思，就是希望发帖的，看帖的以及回答帖子的保持理性与冷静，别被自媒体赚去了恰饭的流量）

至于后来的人怎么抉择，说实话我感觉不管后面的人怎么抉择都对我会产生有利影响，因为如果大家因为房价的上涨与下跌去买房了，那我家房子的纸面财富会上涨，流动可能性也会增加，会提高未来套现的利益与机率。而如果大家怎么涨或者怎么跌都不买的话，因为我处的城市有很多流入人口，他们来了总归要租房住，那我家就可以源源不断收到租金收入，就当是笔永续债券或者保本理财了。

我知道我家的财富和收入在知乎上可以找到一堆碾压我的，但不可否认的一点是，我现在的生活条件还是让这块土地上不少人所追求与羡慕的。

说这些的目的只是为了揭露这一个很残酷的事实，那便是后来人不管怎么讨论买不买房，价格的上涨或下跌，生不生下一代，对于已经得利的一批人来说都不会造成任何影响，到最后最多是做到伤敌一百，自损五百的程度，也请看到这段回答的人能够以第三方的视角来看，杜绝情绪输出，做理性的讨论。

知乎用户 取什么名字好呢 发表

我国房地产市场和外国不一样，这导致我国房价收入比高达 9（大于 3 属于重度泡沫）的情况下仍不会破灭。

任何泡沫破灭，都是债还不上引起的。比如郁金香，比如南海公司，比如次贷，背后都是有人拉杠杆去炒，从银行借了大量债务，然后还不起银行被坏账冲破产，国家没有银行了，你的所有货币政策就没用了，市场利率就乱套了。

但是我国不一样。真正借银行钱的根本不是我们这些买房人，真正借钱的地方城投公司，他们的金融债。城投公司专门建些什么公路，什么公园，什么地铁这种一看就赚不了几个钱的东西，但是他们还是大规模建，就是想吸引外面的人来城市居住，城市人多了，政府的商业用地才能卖更多的钱，他才有更多的土地出让金。

但从各省统计年鉴看，只有五个省是收大于支的，也就是说大部分省，他借钱修的那些基础设施的投入是大于土地出让金的收入的。那他为什么还借？因为银行肯借啊，因为城投有政府背书，大家都是一家人你要我就给嘛。政府债逐步成为天文数字，就算现在全国所有还贷的购房者全部停止还贷，剩余贷款都比不上地方债的零头。

知道真正的泡沫在哪就好理解了。我们有一万种方法消化这些坏账，因为它是内部消化问题。当年铁路公司欠了两家苹果公司市值，人摇身一变成铁路总局，钱还不了就不还了，屁事没有。同样的道理，城投不还就不还，不要了，大不了银行印钱罢了。这也是为什么房地产泡沫一直处于高位，而鄂尔多斯、鹤岗这种城市房价已经爆了，城市岿然不动的原因，总能内部消化。

代价嘛，企业贷不到钱，个人要承受高通胀，工业用地被商业用地挤出，企业搞不到地发展，失业率上升，引发滞涨嘛。

对策嘛，没事，地球村，找几个大冤种，用人名币锚定他们的货币，利用贸易顺差把通胀转移。

当今世界主要矛盾还是大冤种数量太少了，不够用了，美帝，毛子和我们斗馋哭了。

知乎用户 wang da 发表

第一, 没泡沫

第二, 没泡沫就不会破

第三, 上海房价很坚挺

第四, 其他地方我不看

第五, 买就对了, 早上车, 早享受

第六, 你不买房, 工资谁来发, 大白谁来养

第七, 房价永远不会跌!!!

知乎用户 王训​​ 发表

补充一些数据更新时间 2022.9.7

1、各省土地出让金，广义负债率。盯住甘肃、青海、云南，要出问题他们肯定是先爆的。

2、城投公司大量买地，债务不断增加，现金流越来越紧张，随时可能出问题

3、房地产需求指标持续低迷，众多加上烂尾楼问题没有得到有效解决，信心短期内难以恢复

~~~~ 以下是原答案~~~~

前景不乐观。

前几天借着任总 “活下去” 发了段谨慎的话，一个老读者说，以前我对股市一直是乐观，自从上海封了三个月后开始偏悲观。这不算准确，但有这个因素在。

有一说一，大家自行判断。

1、经历完全封闭三个月，没有任何怨言是不可能的，我就个普通人，最可耻还是在大家都吃不饱饭的时候，办什么抗疫晚会？！能不失望?

2、河南村镇银行事件以及后续红马事件，性质极其恶劣，处理无关痛痒，能不失望？

这两条仅是个大概，让我觉得这些年经济发展太快，很多其他配套没跟上，或者至少还需要时间才能跟上。下面说些具体的

3、电影《大空头》有一个数据，在 08 年经济危机时候，失业率每上升一个百分点，会直接或间接导致 40w 人死亡。7 月份最新 16-24 岁城镇青年人失业率为 19.9%，全国城镇调查失业率为 5.4%，注意这个数据不包括 6 亿农民。

4、最近经常看到群聊转发一些恶性案件，以前吃瓜内容居多，参考上一条，按照常识，大部分人只会在日子过不下去时候，才会铤而走险，所以越是经济不好，越要远离带有负面情绪的人，因为不知道对方什么时候爆发，如果不知道区分，尽可能避免所有争执。【另外，D 航坠机还有人关注吗？】

5、大宗商品价格暴跌，主要指铜，“铜博士” 是经济先行指标，LME 铜过去一年均价 9000-10000 美元，之前最低跌到 7000 以下，最近有所回升。按照常识，过去两年大量印钞，流动性泛滥导致去年铜价大涨，最近大跌一方面是加息，另一方面就是经济复苏不及预期甚至有衰退迹象，接下来盯住铜，一旦价格跌破 6500（相对于目前跌 20%）就是危险信号。

6、实体经济，特别是餐饮、娱乐、旅游等服务员，干一年亏一年，早止损早解脱，我们小区一条街关了几家店，没关的每次去吃饭都能听到老板说，现在还没缓过来，这还是在 Z 国 GDP 最高城市，其他城市情况如何大家补充。

7、一个办工厂朋友，之前订单饱满，不停招人都不能满足，有些订单还要分出去，现在安排安排工人双休甚至有时候一周能休 3-4 天。

8、行业太卷，各行业都太卷，卷是因为公平，你看那些垄断性行业卷吗？富二代官二代会跟你卷职场？周公子赤裸裸嘲笑还有后续吗？卷是因为从增量到存量，大家不得已而为之，好东西就那么多，大家都想要，那就卷吧。

9，地产作为支柱产业，现在基本上开始摆烂了，政府指导价买卖，土地自己倒腾维持高价，地产商不可以降价，不可以破产，银行资金监管缺失，拿着一纸合同盯住老百姓不放，这都严重违背正常经济规律，能长久？

理论上这不算是大问题，按照以往 6-8% 经济增速发展下去，三五年时间也能正常消化大部分问题，但现在经济压力大，原因大家都清楚。如果不能快速拉回正轨，危机会比预期来的更早，我们的准备和应对时间会更短。

内忧必遭外患，今年老美是不是闹得特别凶，之前懂王时候最多就贸易打压，嘴炮比较多，现在睡王不仅针对高科技行业（半导体）定点打压，还不断挑战底线，试探红线，肯定还没完……

另外美联储加息，资本回流，人民币汇率又一次逼近 7, 前几次逼近 7 时候，跟朋友聊天，我是一点不慌，因为经济发展稳定，这是汇率底气，这次心里没底，考虑到 3 万亿外汇储备，估计不大可能大幅贬值，触及下 7 也是有可能。

最后说下普通人如何面对危机？我最近也一直在想这个问题，其实我们已经身处危机中，真正标志性事件还没来，在此之前多储备现金，最近我还在想要不要去银行把部分现金换点金条来镇宅，再细想没必要，我这么些家底好像也没必要，要真有什么大危机也是跑不掉的。

普通人能做到的就提前储备现金，开源节流，减少投资，降低负债，最重要是保持身心健康，好好吃饭睡觉，等待危机结束。有条件的可以借着机会买入低估蓝筹白马，也有房产捡漏机会，关键是有没有钱？

《为什么不乐观了？》

知乎用户 匿名用户 发表

尚早，一句话，别幻想了，大部分人的房子不可能再回去了，也很难在变成 RMB。中国现在的房地产是典型的没有流动性，这是一个很大的 bug，我们知道商品的价格需要在充分买卖流动情况下才可以，就是说你随时可以换成现金，但是现在的情况是可能一个区域成交一套就把价格涨上去了，这时候所有蒙在鼓里的都觉得自己的房子值钱了，可你试试看你的能不能卖出去？所以房价即使一个亿，也不是你的房子一个亿。买了房的最后只剩下房子，随着老化最终一文不值。房子最终会回归其本身的价值，所以总有人会承担代价。看这个房子的最后一棒被谁接到…

现在负债买房，可以说已经输了，成了真正的房奴和房地产的事实上的接盘侠。很多刻舟求剑的，还以为房子会一直增值，但是一方面经济并不会像以前增长，另一方面还到 60 岁，你的房子还可以住吗，所以保值也不存在，到那时候你无法再换成 RMB。房子会变旧，现在的房子寿命普遍几十年，你就想想三十年以上的房子你会去买来住吗？房子旧了，居住价值低，最后接盘的没有流通性，价值就会归零。所以今天你接手的几百万房子，它不是什么保值产品，是一个消耗品，当大家逐渐意识到这个问题后，我不认为会有人去接手你的几十年二手房。

所以现在这个高价，一定要想好了，房子会逐渐贬值，有这个价格，但是没有流动性，卖不出去，那就等于 0，搞不好就是接盘最后一棒，然后由于卖不出去，最后进一步价值贬值，一辈子啥都没得到，就还钱了。

那些想着中途卖出的也要想清楚，因为买了房的都在这么想，市场上会越来越多高龄房子，想想就很刺激，今天的价格都是纸面财富啊，你还的债那可是实打实的

知乎用户 P 先生的地产观​ 发表

如果要说现在是像 1991 年日本的房地产金融泡沫，或者 2008 年的美国次贷危机那样的泡沫破灭，那你肯定是想多了！

但是，说现阶段的房地产价格要调整回归价值，那这形容倒是挺真切的。

还是那句话：

泡沫并不可怕，可怕的是，没有经济增长来填平泡沫。

现在全球经济疲软、疫情肆虐、俄乌战争…… 的局势下，要经济做起来还真不是那么容易。

一直以来，都是金融大国的产业通缩，通过货币贬值输出货币到制造国掠夺财富，制造出被输出国的通胀。在这通胀输入下，大宗商品、房地产等等这些最先接受货币的领域必然是涨价的。

现在金融大国不断加息缩表，回流货币。

原来这些货币所在的领域肯定会由于抽干资金，形成货币无以为继的中空问题，因此造成价格回调，重新掉下来是必然现象。

如果没有回调到一定的价格位置，或者说没有到达资金的投资预期，资金是不会进场接盘的。

所以，可以理解现在已经不可避免地走向房价回调的局势，这个局势已经形成，已经不再是年初时所预判的横盘了！

既然是价格回调，那么没有调整到最高房价时的 30%-40%，就不能叫回调了。

所以，按照原来的房价而言，这个泡沫是破了。

但是对于中国房地产的价值而言，现在只是周期内的波动调整，很正常！

稍安勿躁吧

知乎用户 乐行玫瑰 发表

恒大 恒二 恒三儿

恒 top100 挂了快 60%

预估挂个 80% 没问题

我一直想看某五星级的坑

到底是晋升恒二

还是位居碧大。

当然郭老板没有央行来的直接，

就差告诉你，我要加息 我要大通缩了。

在央行眼里，所有资产都存在巨量泡沫，

已经不单单是房地产的问题了，

而是体系出了问题。

知乎用户 不可不读 发表

泡沫是没有的，也不承认有的，也是不能破的，就是不生，经济不景气，政治混乱，社会不宁，国外耻笑，也不能破…… 为什么，官僚资产阶级，不会让自己破产，哪怕剩下最后一个，别人，人民死活才不管呢。全世界发钱给你发了吗？没有，全世界都是市场经济，泡沫了，也承认，也故意搞破泡沫，为什么，小日本，美国，澳大利亚，加拿大，都这样，我们呢，涨价去库存，期房六个钱包，生育贷，学区房，忙着发明怎么刮地皮，万人大会也是这样……

实业不是贪污腐败，就是做团购蔬菜了…… 医疗挣钱了也还是搞房地产了，为什么，只有和官僚资产阶级绑在一起，死也不会死的，除非改朝换代…… 可能吗？不可能，韭菜太多了太好收割了。

所以失业率都 20 个点，人都没饭吃，可是房价租金消费价格还在涨，为什么？

收割韭菜不会挺，而且已经不可能停了，躺平怎么躺平…… 做不到，不吃了，不喝了，不住了，不活了，只不过人是做不了人了，韭菜工具行尸走肉而已了。

这样会原来越多，而且也自然绝后了。而且不会再有负担，6 个钱包养育一个韭菜。

那时这块土地不是黑鬼的，就是那些一个小区二百个情人的地主官僚资产阶级，几十个二奶的大地主包租婆。剩下的就是福报下的 007 的韭菜。阡陌相同，老死不相往来。

那个社会下的螺丝钉。

泡沫在哪里？让献血流干也不会让你看到。让大地遍坟墓也不会承认。让国家民族沉沦也不会有变。

兴，苦，亡，亦苦。

知乎用户 天空下​ 发表

没破。

老爷们还没怎么急，真到老爷们急了的时候，这个问题根本发不出来。

知乎用户 像是仙 发表

要灵活套用陈平不等式。越南泡沫是具有越南特色社会主义的泡沫，所以和资本主义的不同。结论 140%＜70% 你懂吗

知乎用户 智取知虎山 发表

不会硬着陆的，哪怕是把韭菜根子给刨了。

否则改革开放就是失败的，大部分人的几十年付出就是竹篮打水一场空。

这时候，你猜走资派会不会被清算？

记住，小日本 90 年代即使刺破泡沫，还是留下大量的高尖端技术的。同样是高速发展几十年，我们有什么高端技术？

中间到底是什么因素导致两者差距这么大？

硬着陆，不追责就有鬼了。

知乎用户 您的人寿保险已生效 发表

据传，已经有部分偏远地区，开始公交停运，医师公发不出工资，拍卖当地殡仪馆二十年经营权抵债了，也不知道是真是假。

如果是真的，那这恶果传导下去，最终受害者肯定不会是掌握印钞权的一方，真到了最后一步，映个几十万亿稀释现有社会财富，然后投入房地产行业给其续命，让社会财富被动转移到房地产里就行了。

说到底，房地产不过是集中力量办大事的手段，这个手段行不通么换一个而已，反正集中力量一定是要集的，不然怎么和老米斗啊？怎么实现伟大的民族复兴啊？

知乎用户 匿名用户 发表

2022.9.1 Update# 21 年初 1W3 一平买的房子提前半年多交付了，21 年最高的时候能卖到 2W，昨天有人出 17000 问卖不卖。

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预估回暖时间在 2024 年初。

下述观点仅针对较富裕地区楼市。

个人认为这两年楼市会低迷，也给了整个社会去杠杆的时间。

但上头在不断印钞，印出来总得找个蓄水池。

人民币不像美元，全球都可以作为美元的蓄水池，人民币的蓄水池无非就是股市和楼市。

等经济有复苏气象以及社会整体杠杆降低，股市或者楼市会有一波涨幅。

但楼市肯定不会有之前的涨幅了，合理的涨幅应该是略高于每年通胀水平。

注：个人在浙江各市有若干套住房，每年租金收益大约为 2%* 购入房价（当前房价远高于或略高于当时购入房价），低于同期存款利率 1.3 个点。会继续持有等待下一波小涨。

知乎用户 喝茶聊天 发表

房价下跌并不代表房地产的结束。

1. 每个产业、行业、产品都有他的生命周期，在生命周期内不同阶段，价格水平、收益能力会有差异，但不代表降价意味着生命周期的结束，反而有时候降价意味着处在较好的发展阶段。

2. 政府发展房地产的目标是总收益最大。如果供不应求，可以通过提高价格的方式实现收益最大化。如果供过于求，则可以通过薄利多销的形式刺激需求。如果注定要下跌，政府一定会想方设法争取机会抛售土地，以获得最大收益。

3. 我们现在看到的各种刺激政策，所谓的救市政策，可能是继续推高发展，也有可能是为抛售土地制造机会。如果在救市政策中伴随着土地供应的增加，有可能就是在下行收割。

4. 如果房价下跌，不意味着房地产的结束。政府增加土地供给，降低土地价格，开发商就还有利润。从时间轴看，下行意味着翻过顶点，不等于直接归零，实际上整个产业才发展到一半，下行过程的收益也很大。

知乎用户 Marvelous sky 发表

信仰缺失了，崩塌也就是一瞬的事。

但别想着房价崩了，自己抄底捡便宜，要是能有这决断，也不至于等到现在。

之后的房子彻底回归居住属性还是比较可能的，失去了金融属性，不过是随着时间贬值的过剩供给罢了。

房价崩盘看似是后继乏力的庞氏骗局，其实不过是遮掩央地冲突的自导自演，要想集中力量，必要进行削藩。

纵观历史，能打仗的将军大多是好将军，但又能打仗又能筹钱的就是拥兵自重了。打折土地财政这条桀骜不驯的腿，才能更好畅通内循环。

中美日渐脱钩的背景下，改开还能维持多久，暂时还没有明确的答案。但想要功成必然有我，就势必要讲述些可以载入史册的中兴故事。

共同富裕看似如梦如幻又如泡影，但 20 年前的全面脱贫有何曾不是仅仅停留在纸面的宏大叙事呢？

房产税、遗产税可以解决大部分分配问题，新能源、人工智能可以解决大部分产业升级问题，目前这两条路虽然依旧困难重重，但已经偶尔可以从横生的荆棘中眺望远方终点瑰丽的模样。

讲回问题，现在还没崩，但是在保房价还是在保人口这个话题上，我不敢妄下论断。但中国历史上人尽皆知的人口锐减只有两次，一次是五胡乱华，一次是太平天国。

没有人希望出现第三次，也没有人敢承担这个历史罪名。

反正还有五年的时间，让我们拭目以待，看看这个 “中国梦” 可以继续讲述出哪些故事。

知乎用户 许多 发表

硬着陆很难，因为上面不肯。

现行阶段就是民企地产公司陆续暴雷，过去高周转拿地那套已经玩不转了。

稍微留意一下现在的土拍网，就可以看到，各地土地流拍率是多么的高。

举个例子，以前中粮大悦城是很难在民企手里抢到地的，现在中粮拿地很轻松了。当然，这只是地产市场的一个缩影，民企大规模撤退，央国企进场接盘。

地产短期来看还是会稳住的，因为地产太重要了，对经济来说。

不然你以为短期的四十几年走完其他国家二百多年的路怎么走的，对吧。

当然了，站在我自己的角度来说，我是希望房价跌下去的，起码回归理性，因为房价对大家的生活影响太大了。

知乎用户 Alex​​ 发表

江西省委书记表示各级政府将全力创造条件为绿地在赣发展提供支持，省委书记给一家已经债券违约的企业，为什么？

说明两点：

1、在整个地产行业违约成为常见现象的情况下，债券违约和信用破产是两码事，市场对债券展期等信用违约现象表示谅解，容忍度显著提升。信用坏了也可以再修好，不会违约了就等于死路一条。
2、在当前背景下，地方政府和房地产企业是利益共同体，彼此需要。政府真的想救地产企业，因为现在是特别需要他们干活的时候。同时，地方政府有能力提供救助方面的支持。
最近和某银行一位副行长交流房地产行业看法时，他表示房地产一定能救活，因为房地产行业崩塌是中国经济不可承受之重。逻辑虽简单却道出了事情的本质。

量变到一定程度，会迎来质变。各地政府政策端持续发力，正在积蓄巨大能量。也许有人说这个行业往长远看还是不行，顶多只能回光返照一下。其实目前房地产行业的第一阶段投资逻辑不是它未来重新过上以前的好日子，而是目前按照它要死的尸体定价法，和回归到它能活下去定价法之间的价差。

或许，现在是入场的时刻了。

投资有风险。

知乎用户 Mr.find 发表

China’s mortgage boycotts are a symptom of a broader crisis

中国房贷断供潮下隐藏着更大的危机

The real threat to developers is falling sales

对于房地产发展商而言，房产市场不景气才是真正的危机。

The german mathematician David Hilbert once imagined a hotel with an infinite number of rooms. Even if all of the rooms were occupied, he pointed out, the hotel could accommodate a new arrival, simply by asking each guest to move into the room next door. One guest would move into a second guest’s room, freeing up a spot for the new arrival. The second guest would move into a third guest’s room, and so on. With an infinite number of rooms, the sequence would never end.

德国数学家大卫 · 希尔伯特（David Hilbert）曾设想过一间拥有无数房间的酒店。即使这所酒店所有的房间都有人居住，酒店仍可以接待新的顾客，酒店只需要让每位客人搬到隔壁的房间就可以了。让一位顾客搬到隔壁顾客的房间，这样就能为新顾客空出一间房间。然后让第二个顾客搬到自己隔壁顾客的房间…… 以此类推。因为这个酒店有无数的房间，所以这个过程永远不会结束。

For years, China’s property developers operated along similar lines. They would sell flats far in advance of building them. The money raised for these flats was supposedly reserved for building them, just as each room in Hilbert’s hotel was supposedly reserved for an existing guest. But developers would instead use the money for other purposes, such as buying land. When the time came to pay for construction, they would sell more unbuilt flats and use that money instead. Just as Hilbert’s hotel accommodated each guest in the room next door, China’s property developers built each pre-sold flat with the money from the next pre-sale. As long as there were always new buyers, the sequence could go on.

多年以来中国房地产开发商们就是这样开发楼盘的。他们会在楼房开始建设之前进行预售。这些预售所得的资金本应用来建设住房，但是有些房地产商却用这些资金去进行土地交易等其他用途。而到了开工的时候，这些房地产开发商们就预售其他楼盘所得的资金支付其建设费用。这个过程就像希尔伯特的酒店一样，只要有人原因购买房产，这种模式就不会停止。

Unfortunately, China’s developers are now running out of rooms. Their sales in the 12 months to June fell by 22% compared with the previous 12 months. Advance sales fell even faster (see chart). This painful brush with finitude has left many developers without enough cash to continue building the flats their customers have already bought. China’s developers have started work on over 6bn square metres of property in the past three years. They have completed less than half that amount. In the past homebuyers could do little about these delays. They had already handed over their money, after all.

但是现实总是比想象中的残酷，一个很严重的问题摆在中国房地产开发商面前，那就是现实中没有无限房间的酒店。截止到 6 月的过去 12 个月中，中国房产销售量同比下降了 22%。预售销量的下跌速度甚至更快。这使许多的房地产开发商们缺乏足够资金来保障那些已出售房屋的交房期。在过去三年中，中国房地产开发商们已开工建设逾 60 亿平方米的房地产项目。但是目前完工的项目甚至不到一半。以前那些房主们拿这些延期交房的开发商们无可奈何，毕竟他们已经交了钱，他们能做的只能是一等再等。

But although they have paid their developers, they are still paying their banks. In recent months, angry homebuyers have threatened to stop repaying their mortgages if developers do not resume work on their flats. According to a crowdsourced document circulating online, this mortgage strike has spread to nearly 100 cities and over 320 projects, including a Dragon City, a Peacock City and a Phoenix City. Over 40 of these projects are in Zhengzhou, the capital of Henan province.

尽管这些房主们已经交钱，但是他们仍需要还房贷。最近几个月以来，许多烂尾楼楼主为了能让房地产开发商恢复开工，自发组织起了一股断供潮。网上流传的一份众包文件显示，此次断供潮波及中国近 100 个城市中超过 320 个房地产项目。其中包括龙城、孔雀城以及凤凰城等房产项目。而仅仅中国河南省省会郑州的烂尾楼项目就多达 40 余。

How widespread could boycotts become? There are some limits to their growth. Striking mortgage-holders could end up on credit blacklists, damaging their access to loans. And in China, points out s&p Global, a rating agency, most individuals cannot declare bankruptcy, since “their debts will never be forgiven”.

此次断供潮虽然声势浩大，但是不会掀起什么波澜。断供潮的房主们可能会被贷款银行列为失信人员，而一旦成为了失信人员，那么就很难通过银行来获取贷款。评级机构标准普尔表示，一般情况下，中国的个人不能宣布破产，因为个人的债务永远不会被免除。

In a gloomy scenario, mortgage loans worth about 2.4trn yuan ($350bn) could turn sour, reckons s&p Global. That amounts to roughly 1.3% of total bank loans, enough to endanger some smaller lenders, but not enough to pose a systemic threat to the banking system.

标准普尔的数据显示，在最坏的情况下，断供潮所涉及的贷款金额高达 2.4 万亿人民币，相当于银行贷款总额的 1.3%，这足以危及一些小型银行，但是对整个银行系统来说构不成任何系统性的威胁。

The true significance of the boycotts lies elsewhere. They show that Chinese households no longer believe that a flat bought in advance will necessarily be delivered. This loss of faith is not confined to the protesters. It is also showing up in weakening pre-sales, especially for distressed developers. A reluctance to buy new homes poses a bigger threat to China’s economy than the more conspicuous refusal to repay existing mortgages. Weak sales will further squeeze the revenues of developers, adding to construction delays and deepening disillusionment.

这并不是说断供潮没有任何意义。断供潮表明了中国消费者对预售模式的怀疑。预售模式房产市场的不景气也正好证明了这一点。目前，房地产业面临的问题不是烂尾楼房主断供，而是人们购房意愿的降低。房产销量低将会导致开发商的收入降低，那么那些烂尾楼就更难恢复开工。

How can this vicious circle be broken? In Henan, two state-owned enterprises (a developer and a “bad bank”) have set up a relief fund to acquire distressed projects and see them through to completion. But China’s local governments lack the cash to revive confidence, according to Andrew Batson of Gavekal Dragonomics, a research firm. He believes a credible plan will require the central government to step in. It is understandably reluctant to plough more resources into a sector that already commands too big a share of the economy. But new money invested in stalled projects could yield a double dividend, helping both to build unfinished flats and rebuild confidence in pre-sales.

那么怎么才能打破这个恶性循环呢？河南省的两家国有企业（其中一个是房地产开发商，另一个为银行）成立了一项救助基金以收购那些烂尾项目并确保这些项目会建设完成。但是研究公司龙洲经讯的安德鲁 · 巴特森（Andrew Batson）认为中国地方政府的财政收入不足以让人们恢复购房信心。他认为要想打破这个恶性循环就必须要求中央政府的介入。但是中国不愿意往房地产市场投入更多资源，因为房地产行业是中国国民经济的支柱产业。但是救助那些烂尾项目可以达到一石二鸟的效果，既能完成那些烂尾项目又能让消费者们恢复对预售制的信心。

In the longer term, developers will need a less frenetic business model. They will have to rely less on selling flats in advance and starting the next project before finishing the last. In China, the demand for housing is vast. But it is not infinite.

长期来看，房地产开发商们需要探索一种稳定的商业模式，减少对预售资金的依赖，在建设完一个项目后再开始筹备下一个项目。中国的房产市场需求虽然充足，但是也不是无限的。

​

2022 年 8 月 10 日 09:07:17

知乎用户 雷宇​ 发表

昨天遇到一个网友，他是外地人，来乐山两年了，想在本地买房，在知乎上遇到了我，想询问下我的意见。

语音通话后，他告诉了我他的情况：

公务员，在银行上班，单身，26 岁，家里催他相亲以及买房，于是去看了几天房子，问我高铁附近的未来花园城和领地澜山悦哪个更值得买。

我的答案是，暂时不要买房，原因有三：

乐山的房价肯定会一直降，现在买了就是亏；
他离迫在眉睫还有很长的距离，可以从容的考虑，没必要这么急，观望一两年都可以；
虽然他在乐山定居的可能性极高，但买房的必要性却不是很高，未来有无数可能不买房；
如果真的现在要买，因为房子不可能增值，又由于单身，最多的考虑肯定是生活便利，那为何要买在高铁呢？在公司附近买房才最合适。

他觉得我说的很有道理，但却有很多疑虑：

房子确实不太可能涨，但他最近看的二手房价格却不低；
周围的二手房看起来很旧，以后会不会不太适合居住；
自己大概率会在乐山定居，那房子肯定是必须的，早点买可以省一件麻烦事儿；
自己一个外地人，买了房或许好找女朋友。

他的想法，让我看到了无数人买房的误区和粗心！

咱们来逐条分析：

他之所以说二手房好像依然很贵，那是因为他对乐山的区域和房价知道的太少。

咱们来看三个地图

乐山市中区最核心的区域是青江片区，因为挨着高铁，道路和商业规划都比照着大都市修建，又因为挨着高铁，人流量极大，所以房价乐山市中区最高，这里注意啊！高铁旁边的房子反而没那么贵和热门，反而是一公里外的世豪广场周围的房产才居高不下。

中间的红圈内就是青江片区的核心区域，这里的房子最贵，其中碧桂园青江府的新房还在卖，就一纯粹的刚需楼盘，105 的户型居然要卖 75 万！实际面积只有 91 平米！（乐山综合房价不到 6000。）

右边的两个楼盘，邦泰社区最热门，无数人盯着这个小区买，档次过得去，环境尚可，房龄三四年，就在世豪广场旁边，去年我未辞职时，这里的出售率只有 3% 左右，远低于整体水平。而青江澜台是一个高档小区，容积率低，两梯四户，楼间距宽，虽然位置没有邦泰好，但作为房龄最新且有证的小区，也被无数人看好。

这个朋友告诉我，他看了邦泰和青江澜台的二手房以及青江府的期房，发现价格依旧贼高，认为房价没跌，所以担忧未来房价还会涨。

在电话这头的我瞬间有些惊讶，是我的消息有误还是他被忽悠的够深？

停顿几秒后，我问他：你跟我说说邦泰和青江澜台的情况。

他告诉我：邦泰社区，82 平米，清水，6 楼，价格 66 万。青江澜台，110 平米，4 楼，价格 70 万！

我听了哈哈大笑，说：这已经说明问题了，邦泰社区的这个户型（实际面积超过 100 平米），去年的价格在 70 万左右，你看的绝不是最低价。青江澜台才下证，价格还比较乱，你知道那帮房东以前买成什么价吗？最便宜的都是 6800，110 的户型应该在 75 万以上。

也就是说，你盯着的是乐山最贵区域的房产，它们降了价，但价格依然高，而你不懂市中区的行情，误以为它没有降！

并且，你看的未来花园城和领地澜山悦，且不谈新楼盘的三大风险和两大缺点，就说那个位置，其实是假口岸。

看起来在高铁旁边，但离世豪一两公里，中间的长青路两边冷清的要命，十年了，周围都是荒山。
先不说配套能不能起来？在小城市财政如此紧张的时刻，就算有规划且开始修建，要多久才能完成？
这么大的面积，这么长的距离，需要多长时间你们才能拥有基本配套？
是的，配套可以白嫖世豪片区，家里有车，坐公交也就两三站路，但一套房子，不止住着年轻人，你们不是随时都开车或者坐公交，老人带孩子，出门买个菜，周末想吃个饭，晚上想撸个串，偶尔要逛个商场怎么办？
本来有更好的选择，为何要舍近求远呢？

他顿时无话，我继续道：而你觉得工作地点周围的房子很旧，以后将会不适合居住，这是一个错误的认知。

因为：

第一，你根本就没进过这些小区，也不了解它们的具体情况；
第二，房子是拿来住的，最重要的是生活便利、内部户型、物业服务，那些花里胡哨真的没有多大用处，我看过的房子实在太多了，可以坚定地告诉你，那些电梯房的居住体验也不怎么样，多层有多层的好，电梯房有其自身的缺点；
第三，旧确实是一个缺点，但它并不致命，多层的房产，维修难度低，容错率也低，而电梯房，一旦出现重大质量问题，就无法扭转了。而且，高层住宅的综合寿命其实比多层的短，综合寿命的意思是适合居住的寿命。
第四，如果你只是一个普通人，收入一般，家庭平庸，那么，请接受这么大的资产的一些缺点，尽量往性价比上考虑。因为你多花一二十万就能买到的电梯房，依旧有无数问题。

他认同我的话，但没有回答，我听到对面有电脑敲击的声音，顿时有些不舒服，便问他是不是在忙，他说正在记我说的话，猛然有种自豪感。

于是继续道：

你在乐山市中区定居的可能性确实极其高，但在市中区买房的可能性却没那么高。
万一你未来的老婆在区县上班，一家人都在那边，最后房子很可能买在区县；
万一她在成都，不愿意住在乐山，那该如何？
万一她在市中区郊区有一栋自建房，完全没必要在市中区买房呢？毕竟，市中区城区真的不大。

他笑了，说：确实，我考虑的太少了。

好了，来到最后一个疑问，这是十足的谬论：

因为，至少在乐山，你能不能找到女朋友，和你在乐山市中区有没有房产无半毛钱关系。
银行工作，公务员身份，经济下行无数人挤破头想进体制内，你是十足的香饽饽啊！
你能不能和她结婚才和有没有房产有关，而谈恋爱根本不需要考虑这么多，所以，相亲和没有房产完全不冲突。
如果三五年后再结婚，到时候房价暴跌了，买房思维灰飞烟灭了，丈母娘可能就不逼你买房了，大不了彩礼给高一点。

他豁然开朗，但我没有停下，继续道：

房产的价值，对于无数刚需家庭，比一家人资产的总和还要高，而他们当中的无数人，却在只了解皮毛后，就入手了，不觉得荒唐吗？
是的，在过去房价暴涨的年岁，冲动下定的他们赚了不少钱，但却忽略了相当比例的人看的不准买的不好而没有赚到钱甚至亏本。——比如，乐山翡翠片区和高铁区域的综合商铺。
刨根问底后，你会发现，相当一部分赚了钱的人，是因为他们分析的透彻，眼光特别独到，亦或者高瞻远瞩吗？
不是的，只是赶上一个猪都能飞起来的风口而已。
而现在的房价，就算不懂房产的人都知道，楼市遇冷，未来情况悲观，买了大概率都会降价。如此，却稀里糊涂地买了房，岂不是对自己不负责吗？
你想想，一套房子，好几十万，你要挣多少年，你父母要存多少年？
我买一辆十几万的车都研究了一个月，你看了不到一个星期的房产就考虑下定？

是不是太草率了？

正确的方式是：

把房产六要素研究明白，位置、楼层、户型、价格、装修、小区必须有一定的了解；
规划自己的未来，把可能性全部写下，分析买房和不买房的利与弊，然后权衡优劣；
多看一些房产的文章和楼市信息，研究利率，学会算账，估测经济走向，这些都不难；
房子得多看，对于很多不懂房产的人，闭门造车犹如雾里看花，不可能看的明白，我看一则房产广告能得到的信息，你可能需要跑几天；
这些事千万别觉得麻烦，一套房子，几十万的大事，稍有不慎，就是上万的损失，你想想，多少个工作日才能挣的回来？

我遇到了太多人，本来就是和我一样的底层平民，买个房子掏空家庭所有积蓄，赌上自己的未来，对房产的认知粗浅的算个小白，却在一两个中介几句话的忽悠下定了房，从看房到交钱，不到一个星期，最后被坑的体无完肤。

实在是不应该啊！

我买房很早，没有多花钱，得了很多便宜，看到无数因为恐慌而高位接盘的人，实在是惋惜！

所以，我立志于让更多人懂得房产知识，避免被坑，芸芸众生，都不容易，人生艰难，希望你们少走一些弯路，少遇到些坑。

文章完全开放，咨询我直接私信，语音通话绝不收费，这是无私奉献吗？

不是，因为，我是个好人！

所以，我一直单身！

——一个为了爱与和平以及存在感，尽我所能，避免普通人陷入房产大坑的职业 Loser：雷宇！

知乎用户 delta 发表

还没有破，正在变大。

现在是 8 月 11 日，中国金茂已经从 7 月初开始，连续 5 周下跌。

从股价可以看出来，即使中国金茂这样正宗的国企房地产企业，既没有暴雷，还可以低价收割民企资源，都还在继续惨烈下跌，何况那些得不到任何银行融资的民企？

原因是什么？

买房者信心没有了，房价跌了，房地产企业的存货价值大幅下降，但之前大量借款的利息还是要还的，现金流又跟不上，只能贱卖资产还债，形成恶性循环。

信心这个东西说起来容易，建立却是漫长的过程。

疫情叠加烂尾楼，完全打击了市民的购房信心，短期内（3-5 年）很难恢复。

知乎用户 腾小飞 发表

先说结论，子弹总是要飞一会的。

详细版，今年政府花的还是去年卖地的钱，去年卖的还是不少的，6 月超发的政府专项债还有 1.5 万亿，另外还有大量隐藏在企业债里的城投债，这种债务明年还可以接着发，不是财政赤字化么？当然无非是今年 1.5 万亿，明年 1 万亿，不可能年年这么玩，那是提前点烟花。另外今年城投拍的地，从银行抵押贷款明年也能拿到一部分钱，所以说吧，从今年算政府还是有钱的，明年后年可能也还有，不过这种左右互搏玩四五年我是不看好的，而且这中间恶化的趋势也会很明显，就算着急看烟花，算今年最起码也得等后年才能见分晓。

知乎用户 墨棋 发表

国家应该不会砸盘，但是护盘估计是够呛了，坐等改革吧。

土地财政已经没有办法维持了，所以只能依靠其他税收了，估计等房价控制不住的时候也就是房产税的元年了。

就看这一波会不会回光返照了，如果有，那基本上 19 高点的就是牺牲的一批。

不过也不好说，到现在都在反复强调，房住不炒，也就是说为牺牲的一批已经留好了借口。。。

知乎用户 金重 发表

我粗略浏览了一下五百来个回答，基本上都是在说泡沫正在破灭、已经破灭（或者用反讽的方式说 “不存在泡沫的”）。

从这一点来看，泡沫还没有破灭。目前是高位盘整阶段。

知乎用户 投研老司机​ 发表

这才哪到哪？真正的房地产泡沫一破，它是不会给你充足的时间做应急措施的！

中国的房地产、美国的股市和日本的国债，是全球公认的三大泡沫。美国人最看重的是股市，而中国人最看重的则是房子。

对于很多中国人来说，一辈子最大的财富就是房子，一辈子最大的行动就是买房子。有了房子就好比在一个城市有了个依靠，名下没房，娶老婆都成问题，“丈母娘经济” 一说就是这么来的。

但过去的房地产盛况今日早已变样，今年最大的新闻莫过于恒大的爆雷、一些城市的居民停止还贷等等；而且今年以来疫情反复发酵，经济下行压力显著，很多大厂还在裁员，令老百姓的口袋越发收紧。

以最新发布的 7 月经济数据来看，

今年 7 月社会融资规模增量 7561 亿人民币，前值 51700 亿人民币；新增人民币贷款 6790 亿人民币，前值 28100 亿人民币；两个数据皆明显低于市场预期，反应出当前社会融资意愿整体不高。

其中企业部门的短期贷款和中长期贷款均较去年同期少增，反映出疫情反复影响下企业对实体经济预期出现下滑；

而居民部门的短期贷款和中长期贷款也均较去年少增，则主要反映了受房地产景气度下行影响，居民消费意愿普遍不高！

那么这种情况下，房地产行业就会迎来连锁反应！

以数据说话，我们先来看一下当前房地产行业的现状：

国家统计局：1-7 月份全国房地产开发投资下降 6.4%

7 月份二三线城市房价继续下探，而且环比出现下跌，同比降幅更是直接扩大！

事实证明，房地产行业景气正在持续下行，而且并没有停止！

但国家不会那么轻易让房地产行业轻易倒下的，这牵涉甚广！

为什么这么说？

房地产是咱们国家的支柱产业，牵一发而动全身。税收这一块就不用说了，关键是房地产牵涉到了水泥、建材、钢铁、家电等一系列上下游产业链，直接关乎到老百姓的就业问题。

同样，从这次恒大地产风波我们就知道当前的房地产问题确实很大，恒大只是一个典型的缩影，目前国家 “保交楼、保民生” 的政策大方向是不变的！

而且很多城市已经陆陆续续放开了限购、或降低首套房比例等措施，国家的目的很明显，就是要 “稳” 住房地产，别让房地产陷入一个非常艰难的境地。

包括前段时间受全国关注的多个地区的楼盘业主因项目延期交付宣布停止还贷事件，

银保监会有关部门负责人也是第一时间做出表示，将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进 “保交楼、保民生、保稳定” 工作，这已经明确彰显了国家的态度！而后我们看到的就是各地方和当地银行陆陆续续发声，主要意思就是“总体风险可控”，全力解决保交楼工作核心！

不过，咱们国家的房地产行业被过度金融化了，在银行贷款这方面就能体现得淋漓尽致，说白了，拥有房产就等于拥有了资产，去银行贷款轻而易举，如果没有房产去银行贷款难于登天，基本上是不可能贷得到的，恒大能欠 2 万亿就是最好的说明。

正是这种过度金融化，才令当前国内的房地产市场留下了隐患。

总之，现在只是房地产泡沫化的初期阶段，离泡沫真正戳破还有一段距离，就看国家接下来怎么应对了。

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免责声明：本文章内容仅供交流，不构成对任何人的投资建议，市场有风险，投资需谨慎

知乎用户 易冷轩​ 发表

就房地产困境给政府的建议对中国房地产走出困境的思考 (2022 年 8 月)


事物不论大小都有朴素的原理。稻盛和夫（阿米巴经营理念提出者）说过，经营一个商业帝国和经营一个街角杂货店在生意本质上是一样的，赚取的都是买卖差价，需要考虑的都是商品定价、保障畅销商品库存以及清理滞销商品的问题。

正是基于这种观念，我试图用朴素的原理探索中国房地产困境的解围之道。

从朴素的生意原理来观察，可以直观地发现中国房地产市场的现状是极端扭曲和不正常的，表现在：

1，中国的房地产拥有巨大的居住性和改善性需求（真实买方，俗称刚需）；
2，中国的房地产也拥有巨大的供应量（大量的卖方）；
3，但是大量买方和卖方却因房价等原因而无法交易，形成市场萧条；

在正常市场情况下，“供需两旺”几乎就是一门好生意最重要的条件。但是中国房地产在 “供需两旺” 的情况下，却变成当前这种 “僵局” 甚至“死局”，直言不讳地说，地方政府部门长期的失职是最主要原因（中央政府的宏观监控失措也难辞其咎）。这种失职包括：

1，政府部门管理者身份混乱。作为裁判员却长期下场踢球，不但改变了比赛各方（市场交易各方）的均衡，还为自身利益考虑而违犯比赛规则，最终导致比赛（市场交易）从不公平到停摆。比如：政府在对期房预售资金的管理上，就违背了资金监管条例，将购房者变成了市场博弈中的极端弱势群体，当购房者这一薄弱环节因为权益无法保障而断裂后，市场无法正常循环；

2，政府早期放任炒房资金入市，将居住性需求（刚性需求）和投资性需求（增值需求）两个市场混为一谈，任由房地产炒作推高房价，不断将刚需人群驱赶出房地产市场 (有需求而无购买能力），导致房地产市场规模萎缩、风险波动加大。当居住性和投资 / 投机性需求量的比例失衡后，再叠加世界性经济低迷的影响，刚需人群大量消失，进而连带着以刚需为出清方向的投机 / 投资性购房消失，市场濒临崩溃；

3，政府用短期行为管理房地产的长周期消费。房地产贷款 (及利息) 中预支了购房者长达二十年的收入盈余，相应地政府售地等房地产收入用于城市建设也应该以二十年左右的长期投资规划方式进行；但是地方政府对于售地等房地产收入的使用却是短期行为，企图维持这种高收入、高周转的土地财政模式，目前来看，这种类似于保费收入 “长钱短用” 的短期行为已经难以为继；

4，中央政府对地方政府及官员的考核机制反向激励了地方政府的短期行为；

以上几点只是随意提到，毕竟本文主旨并不是想探讨导致中国房地产市场当前困境的原因，而是想探讨解决这个困境的办法。

从黄奇帆等人对房地产讨论的数据中可以看出，不管从老龄化程度、还是现有库存未售出房屋、投资性 / 闲置房屋数量、人均住房面积来看，中国房地产都已经进入了新阶段，其特点是人均居住面积和建设量严重过剩，对新建住房的需求大幅度下降，导致房地产未来的投入会逐年消减。

但是，黄奇帆讲话中没有提到的，其实也是中国房地产困境的根本问题就在于：房地产存量足够但是分配严重不均衡的问题。这类似于 “10 个乞丐和刘强东财富一平均，大家都是亿万富翁”。虽然中国人均居住面积已经达到 50 平米，但实际情况却是一方面有大量的住房闲置（比如未售出或投资住房），另一方面有更大量人群买不起房。也就是说，问题的实质是“如何将闲置住房转移给刚性需求的购买者手中” 的问题，而要实现这个转移，其实质又是因为价格问题，简单说就是“刚性需求者买不起”。

我们说中国房地产现状是极端扭曲和不正常的，说的就是这种极端违背市场规律的怪现状：在正常市场上，如果某种商品供需两旺，但是因为价格原因无法交易，在买方确实没有支付能力的情况下，只有一条出路，那就是卖方（包括原材料供应商、生产者、销售商等）要降价！在商品价格构成中占比高的降价效应也最明显。具体到中国房地产的怪现状来说，许多面临严重流动性危机的房地产商愿意降价售房，大量刚需购房者也期盼降房价，但是地方政府作为市场管理者，却要去强行维护已经畸高的房价，通过各种文件限定最低价，剥夺房地产市场买卖双方自行议价的权力，导致市场无法出清。

地方政府强行干预和维护房地产价格的行为，是典型的 “非市场经济行为”，违背了经济规律，虽然我们可以理解地方政府的行为动机，但是这种违背经济规律的行为却很可能无法达到其目的，比如：

1，如果地方政府的目的是通过维持房地产价格来维持卖地价格从而维持卖地收入，这个目的是达不到的。原因如上所述，中国房地产已经进入的新阶段，就是存量房已经满足市场需求，新建住房需求大幅度下降，而且这种下降是长期的 (结合老龄化社会及出生率曲线来看，至少会下降十年）。不管地方政府将价格维持在何种程度，房地产商对土地的需求都是相应大幅度、长期下降的。虽然土拍市场不会完全消失，但是在总量下降的情况下，地方政府卖地收入长期大幅度下降的趋势是确定性的。

2，如果政府的目的是通过维持房地产价格来维持和存量房相对应的金融稳定，这个目的也是达不到的。原因在于：（1）由于历史原因，当前房价是畸高的，已经将大部分 “刚需” 赶出了市场，而刚需是房产投资 / 投机性市场的稳定基石（击鼓传花游戏的最终接盘者）。没有足够的刚需，要么击鼓传花游戏进行不下去，要么花的价格越来越高直到崩盘；世界性的经济萧条加剧了 “刚需” 被赶出了市场的情况，而世界性经济萧条甚至动荡也将是长期的；（2）投资性市场是有时间成本的，就算房产价格不变，投资性房产的持有成本也会随时间增加，如果无法找到足量的接盘者，同样会随时间延续而崩盘；（3）如果房子继续涨价，会有更多刚需被赶出市场，进一步减少投资性住房的接盘群体，则市场崩盘风险增加、时间提前；（4）如果房子跌价，则存量房对应的金融市场将不稳定并产生问题，比如房产投机 / 投资者的溃逃引起的房价踩踏崩盘、弃贷等，随之萎缩的还会有土拍市场；

综上所述，我们可以总结出来解决当前房地产困境的思路如下：

1，在上述任何推导的情况下，如果不让大批 “房住不炒” 的刚性及改善性需求的购房者进入市场的话，当前的房地产市场的困境是无解的，相应的土地财政的困境也是无解的；反过来说就是：只要能够让大批刚性购房者进入市场，则当前的困境将极大地解决甚至扭转局面；关键是“1. 刚需群体”“2. 大批量入市”。

2，地方政府以市场管理者身份强行对房地产市场限价的行为，违背了市场规律，破坏了交易，也达不到限价的目的。但是政府可以以市场交易者的身份参与其中，直接点说，就是政府大批量购买住房，并以合适的方式分配给刚需群体。这样，研究的重点，就转向为政府如何购买和向刚需群体分配住房的问题。

3，鉴于存量房对应的金融稳定问题，需要加上一个限定条件，就是稳定当前的房地产市场价格的前提下，政府如何购买房屋以及如何分配给刚需人群的问题。

根据以上思路，尝试提出以下措施，用于解决 “政府大批量购买住房并分配给刚需人群” 这个问题：

1，地方政府可以按当前限价的折扣价（根据购房时间价格下浮）购买个人房产，此种措施为弃贷、断贷风险人群提供了解套机会，也为避免房地产崩盘设置了兜底式紧急保险机制；

2，地方政府核查烂尾楼房地产商的资金挪用情况，如果是资金挪用于他处拍地，则取消他处地块的拍卖，资金原路退回原楼盘监管账户，用于原楼盘的继续建设完工，避免烂尾楼的出现，保障购房者权益；（不管房地产商挪用于何处，均依资金渠道予以收回原路返回，如果已用于他处拍地的建设，则从他处地块的预售金中返回原楼盘监管账户，如果他处地块尚未产生预售金，则可以土地或建筑物抵押给银行获得资金返回原楼盘监管账户。）

3，地方政府以担保借款形式提供给开发商资金，保障及监督开发商 (可更换开发商) 完成已拍地块但无预售收入的楼盘建设，建成后开发商按优惠价将房子以抵扣方式偿还政府的借款及利息，政府相当于批量购买了住房；

4，个人房产如果不想卖给政府，也可以长期租赁给政府，此种措施为有断贷风险但又想保有房产却又无法租赁出去的个人提供了大幅度降低房贷压力的方式；

5，通过以上 1、3、4 以及更多方式，地方政府手里拥有了大量住房，完成了第一步：政府拥有大量住房；

6，对应 5 中政府手中的房子，印制 “共有不动产权证书”，列明由政府及购房者共同拥有不动产权。持有“共有不动产权证书” 和正常不动产权证有同样权利，区别在于未经政府和个人双方同意，无法入市交易（限制或取消房屋的投资 / 投机属性）。购买 “共有不动产权” 的住房，个人不需要首付（零首付，首付由政府出 – 实际上是从总价直接扣减掉），个人仅需要按扣减掉首付后的房价按月正常支付贷款即可。如果购买者对房屋进行了装修、购买家电、家具、生育一胎二胎三胎等，可相应扣减每月房贷；

7，由于 6 中购房者仍然按月正常偿还住房贷款，则银行仍然正常获得了利息收入（和普通房产情况一样），银行将此部分贷款打包成 REITs（不动产投资信托基金）对外（全球）销售，抽回的资金继续支持政府购买住房并销售 “共有不动产权” 房屋。

对以上措施的相关问题解答：

1，会不会导致现有房地产市场崩溃？

答：不会。其一，进程是根据市场情况逐步推进的，政府可以视情况情况调整收购节奏；其二，“共有不动产权”剥离了现有的不动产权的投机 / 投资属性，性质不同，目标客户群体也不同，如果我们承认现有的住房价格（主要是首付）已经驱逐了大部分刚需人群，那么购买 “共有不动产权” 住房的人群其实就是被现有住房价格驱逐的人群，也就不会影响现在房地产市场的价格了。其三，政府直接入市收购住房，相当于股票市场的社保基金入市托底，从总量控制上限制了房地产价格的下跌，避免了市场崩盘；其四，当政府转变角色变成房产购买者身份时，政府接受房地产价格的适度下跌，这样政府收购价格会更便宜；其五，政府必须承认，过去纵容炒房而推高的现有房地产价格是畸高的，适当回归正常价格，反向驱逐投机 / 投资性购房者，大量置换为刚需人群，本来就是政府应有的引导方向；

2，和现有的共有产权有何区别？

答：其一，现有杭州上海等地的共有产权仍然需要首付，在房价畸高情况下，哪怕首付半价，因为一次性支付，也是刚需人群无法承担的，这样就达不到让大量刚需群体入市的目的，本方案的共有产权住房是零首付，几乎满足所有租房群体转换为本方案的共有产权购房者（每月还款可能会比租金高）；其二，现有共有产权住房均是集中新建，位置偏远配套较差，和正常产权的住房有较大差距，而本文方案中，政府通过收购，可以持有大量不同类型、分散杂处的普通住房用于满足不同位置、户型、配套需要的共有产权住房，从而快速获得大量刚需人群；其三，现有共有产权住房作为一种福利设置了较多限制，本方案的共有产权住房则限制较少，目的仍然是大批解决刚需购房需求，让政府的操作快速形成规模效应，方便后续银行打包 REITs 上市销售；

3，和租房比如长租公寓有什么区别？

答：其一，租房没有不动产权证，而本方案有产权证，可享受普通购买者的同等待遇；其二，租房无法长期居住，所以租房不会投入装修、购买家电等资金，本方案购房者则会和普通购房者一样放心装修及购买家电，因为没有政府和个人双方同意，对方无法将房子收回或转售；

4，政府可以获得哪些收益？

答：请政府一定要想清楚，除了首付和月供，“房住不炒” 的刚需人群为当地经济发展所做的一块主要贡献是购房后的长期庞杂的生活支出，包括装修、家具、家电、汽车、吃穿住行、妇幼用品，乃至于影院茶楼医院商场宠物。家庭生活的资金流向当地的各行各业，是真正创造就业、拉动上百个行业的源源不断的动力。但是，要创造更多源源不断的家庭需求，其前提必须是创造家庭，而要创造家庭，目前最重要的则是为适婚群体提供产权住房。所以，政府要算大账，谁能够让最大量的刚需人群获得住房，谁就能够创造稳定的家庭，而稳定的家庭则会源源不断的以消费拉动本地经济，形成良性循环，这种良性循环甚至肯定能够提高当地生育率，为当地的长远发展奠定人口基础。

从价值的角度来看，当前房地产的情况（大量人群需要住房但买不起，同时大量住房空置）是对房屋使用价值的巨大浪费，同时也阻碍了中国的人口发展计划。随着时间流逝，这些价值的浪费是不可回收的。空置房屋的使用价值随时间流逝的浪费不可回收，人口出生随时间流逝而减少也不可回收（错过了生育年龄的群体将可能不想生育、或者不能生育）。人们购买一辆售价十万的汽车，是因为这辆汽车带来的价值（收益）远远超过十万元；同样，人们愿意购买价值 100 万的房子，也是因为房屋带来的生活价值（收益）远远大于这 100 万；如果政府为刚需人群解决了房子的问题，刚需人群从中获得的价值（收益）会远大于住房的价格，当地经济也会从购房者数十年乃至几代人的家庭生活中获益，获益的程度也会超过房子本身的价格。

5，政府购买房产的资金来自何处？

答：政府需要准备项目的启动资金，比如 10 亿或 100 亿，因为此笔资金是用于收购住房（实际上政府需要支付的仅是首付部分，余款是由购房者以银行贷款方式承担的），所以启动资金最终会转化为政府持有产权形式的住房，而产权是可以抵押给银行的，也就是政府的启动资金来自银行借贷。涉及到政府直接免除共有不动产权住房零首付的问题，也可以通过延长贷款年限的办法将首付分解在购房者的每月房贷中，政府应该考虑到自身从畸高房价中获得的土拍收入应返利给购房者一部分，再考虑到购房者的后续家庭支出对当地经济的贡献，可以进一步减免首付分解到每月房贷中的还款金额，同样，银行对共有不动产权形式房子的贷款利率也应有相应优惠利率，从各方面减少购房者的月供支出。后续银行将政府抵押的房产打包成 REITs 全球销售，将房贷收入通过 REITs 销售变现后继续提供给政府进行收购，形成良性循环。基于很多国家的债券收益率极低甚至为负，和中国房贷利率对应的 REITs 收益在世界市场上是有吸引力的。（更新修订版发布在公号 “半坡云”）

知乎用户 月色沾衣​ 发表

丧失流动性和失去造血能力是两回事。

后者可能比较接近硬着陆，资产快速出清。

前期可能的模式是用时间消化债务。

知乎用户 死不鸟的不死鸟 发表

链家每日随手截图

2022.8.29

2022.8.30

2022.8.31

2022.9.1

2022.9.2

2022.9.3

2022.9.4

2022.9.5

2022.9.7

2022.9.8

2022.9.9

2022.9.10

2022.9.11

2022.9.12

其实这些截图本身说明不了问题，年轻人们对这些数字的评论与想法反映了一些问题。

知乎用户 三天打鱼两天晒网 发表

没破，如果你问的是事实，而不想看爽文，它还没破。

真正破的时候估计还有一两个月，反正年底之前肯定会破给你看的。

不过现在它还没破，不排除政府毫无准备的情况。如果还有那么一丝丝的想法，也许政府会考虑破的方式问题。

房产税是很难的，现在，因为它百分之 9 到百分之 10 的收入占比是不可能的。就算我剔除掉少部分人拥有大量房产的前提，它收起来每户平均每月要交 1200 块。

按照这个标准收，只能弥补不到一半的财政收入。甚至只有百分之三十，所以现在摆在政府面前的问题是如何完善税收体系，或者说该削减多少财政开支的问题。

因为它今年年底不可能不破，你看成交量就知道了，作为一个本来就不够名正言顺的金融性质的居住型房屋，在全中国每户平均 1.6 套房产的情况下，它价格保持在这么高的位置，不爆炸吗。

最重要的是房产税一收，该怎么收？怎么收才公平！那些一个人有几百套房产的，一个人一个小区的既得利益者你怎么收？

如果你收的方式不够公平，造成银行大量烂帐不说，甚至不可能有人愿意跟你玩这一套。

关键是中国太多暗箱操作了，房地产税一收，万一那些拥有房产最多的人反而不收呢？那岂不是很不公平吗？

从某种意义上来说，大量开发商跳楼不值得你去歌颂或者赞扬，因为这件事情实际上是央行在政府的支持下大力推出的东西。

开发商死多少我都不会开心，当然我也不是完全认为炒房不对，毕竟这是规则。哪怕这个规则不是很公平，这就是我们国内的规则！

有些人一出生就已经输了，这同样也是自然法则当中的一条合理的法则！

所以，房地产崩不崩溃我都平常心，不会多爽，收不收房产税根本上也没啥意义，反正代价永远转嫁给底层人民。

房产今年肯定会破，只是还没找好一个破的理由，也许现在连理由都没必要给了，反正承认就完了！

现在是它掩饰就是事实，不掩饰就是默认，对不对？但它承认了又能怎样呢？

请告诉我，它承认了又能怎样？有点脑子的人都知道，受苦的永远是底层百姓，那你说看房价泡沫崩盘真对你的生活一点坏处都没有吗？

说都是既得利益者破产，是就算它破产了，对你有好处吗？

它玩这套房地产是人性，人性你没办法的。人不就是这样，喜欢夸自己，然后背地里还是干一些特别狗的事情。

哪个人不虚伪我就问，看得历史吧！

知乎用户 大鱼吃小鱼​ 发表

短期来看，这东西僵这里，整个社会融资都在为它买单，放出去的所有资金都得朝地产里 “洗” 一遍才有机会进入消费和实体（谁让您征信渲染得这么吓唬人呢？谁敢优先消费？）

稍远期来看，妇产科已经崩了，儿科和幼师估摸也在路上

就当下而言，土地财政有价无市，地方全靠城投金融空转续命（定向放水），实体萧条的趋势没有任何改善迹象（让你不兴水利），坐吃山空的商铺主也要坐不住了

长期来看，一个人的一生就是整个社会金融体系从它身上榨取 “信用” 的一生，也是传销得以发展下去的根本

要么走向双轨（就硬要那张皮），要么走向沫崩，要么走向大贬值 or 大闯关 or 双选，要么走向彻底的战时经济

随各位怎么选吧，年轻人们什么都缺，唯一不缺的就是时间

我们耗得起

知乎用户 鹏哥投研 发表

中国房地产总市值是 65 万亿美元，美国 + 欧盟 + 日本 + 韩国的房地产总市值只有 64 万亿美元。

中国股票市值是 6 万亿美元，只有美国 + 欧盟 + 日本 + 韩国总和 58 万亿的十分之一；

中国房产总市值是股票总市值的 11 倍。而美国、欧盟只有 1 倍。问题来了。是中国会向其他发达国家靠拢，还是所有发达国家都向中国靠拢？

可即便是这样，还有很多人觉得，中国房子还能继续大涨，未来还有很大空间……

嗯，确实不高，未来甚至可能买下全球……

知乎用户 叶飞 发表

商银行股份有限公司（简称本公司）坚决贯彻落实党中央、 国务院政策部署，始终坚持 “房子是用来住的，不是用来炒的” 定位， 维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。 本公司认真执行监管要求，始终致力于实现个人住房贷款质量与 规模的协调发展，坚持合规经营，个人住房贷款资产质量长期保持稳 定。经初步排查，目前本公司涉及 “网传停贷” 事件的楼盘数量占比 较小，所涉及的本公司逾期个人住房贷款余额 0.12 亿元，占本公司 境内个人住房贷款余额的比例不到 0.001%，风险整体可控。 本公司将高度关注事态发展，全面持续跟进涉及楼盘情况，积极 采取措施，与客户做好沟通，落实政府部门及监管机构的相关要求， 做好住房消费者权益的保护工作，促进房地产市场平稳健康发展。

特此公告。

招商银行股份有限公司董事会 2022 年 7 月 14 日

我为啥要全文摘抄，因为这个公告的确让我破防。

0.12 亿也就是 1200 万元，房贷假设一家平均是 100 万，也就是说招行房贷违约的只有 12 个人。我当时看到这个数据是觉得招行在侮辱投资者的智商。

但是我仔细看过这个公告，发现人家是非常严谨的。0.12 亿的前面有三个定语，

1. 初步排查

2. 目前

3. 涉及 “网传停贷” 事件的楼盘

有这三个定语，我觉得人家的公告是万无一失的正确。就算有错也是因为初步排查，进一步排查不好说。目前排查的，网传停贷” 事件的楼盘，网传楼盘也就几十个，招行说的的确是真的，可能就是十几个人违约。

的确是律师拟文，很严谨。

我当时拍脑袋认为招行是胡说八道，现在看是我不严谨了。

BUT，

根据他的公告，0.12 亿元，占本公司 境内个人住房贷款余额的比例不到 0.001%，可以推算出，他的境内个人住房贷款余额总量为 12000 亿以上。一万两千亿的房贷，招行的公告说明他有一万两千亿的房贷，1% 违约就是 120 亿，5% 违约就是 600 亿，10% 的违约时 1200 亿。

知道为啥银行跌成这个样子了吧？

房地产已经爆了，就看银行能不能逃出来。雷一个个的爆，

目前还没有看到缓解的可能。

知乎用户 包子西施 发表

房地产泡沫破裂的影响实际已经达到。

吃土地财政转移支付的，已经开始反噬。

今天看到的新闻，小县城的公交线路停运，停运的理由耐人寻味，而这样的小县城，国内不胜枚举。

知乎用户 楼市探索者​ 发表

前言：

我们在日常聊天时，经常会提到房地产泡沫的问题，那么，我国的房地产市场是否存在泡沫呢？

有专家说我国的房地产市场不存在泡沫，也有专家说，我们房地产市场存在严重的泡沫，事实上，我认为，我国的房地产市场存在严重的泡沫；

为什么这么说呢？

因为，我国房地产市场早就满足了泡沫的三个重要特征：

其一，商品房的供需关系严重失衡了，商品房的供应量远远大于需求量；

这一点是毋庸置疑的，不统计小产权房，不统计农村的自建房，也不统计待建的以上房产，仅仅统计已建成的商品房，就已经可以满足 40 亿左右人的居住了，并且，随着我国城镇化水平的提升，目前，我国的商品房供应量已经远大于需求量了，真正缺房的人，少之又少了；

其二，投机氛围浓厚；

在过去的二十多年里，我国几乎所有的普通老百姓都知道，有钱就应该买房，买房就能赚钱，我国的房地产市场不仅仅是投机氛围浓厚，甚至很多人都把买房当成了投机信仰，这一点，想必没有人会否认吧。

其三，房价高，租金低；

全球房价最高的十个城市，我国或许没有占到半数，国外也不乏房价很高的城市，但是，我国房地产的租售比，可以说是全球最高的，甚至不夸张地说，全球前十的租售比排名中，我国至少占了 7 个。

以上三点，就是房地产泡沫存在的最大的两个特征，当房地产价格脱离了实际使用者的支撑时，就存在了很大的泡沫。

对于我国是否存在房产泡沫已经毋庸置疑的了，那么，我国的房产泡沫会一直坚挺，永远都不会破灭吗？

当然不是，事实上，我国很早就有局部地区出现房产泡沫破灭情况的发生了，近两三年也有，房地产泡沫的破灭，主要有两个表现：

其一，房价大幅度下跌，下跌超过 30% 以上；

其二，房价还在持续性地下跌；

我国最早出现房产泡沫破灭的城市，应该就是大家众所周知的温州了，温州房价在 2010 年时，远超现在的北上广深，房价全国第一，2011 年时，温州炒房团可以说是 “团灭” 了，温州的房价暴跌 30%，甚至，在二手房市场中，实际的成交价格大多数只有挂牌价的 50%，哪怕是后期经历了全国房价的多番上涨，温州的房价也未能恢复到 2010 时的水平，房价也仅仅只有 2010 年时 70%；

而近三四年，也有房产泡沫破灭的情况发生，比较出名的就是环京的燕郊楼市，从高峰期的 40000 元左右每平米跌倒了 18000 元左右每平米，持续性的下跌了两三年，所以说用房产泡沫破灭来形容燕郊的楼市是不过分的。

总结：

很多人说我国的房地产泡沫不能破灭，不然肯定会对经济，对生活，对个人等等产生巨大的冲击，会给我们带来承受不住的后果，所以房地产泡沫是不能破灭的，是不可以破灭的；

从上文中我们可知，房地产泡沫是可以破灭且能够破灭的；

楼市探索者

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不过，有一点我是认同的，我国的房地产泡沫肯定不能全面破灭，局部房地产泡沫破灭是必然的，因此，我们在买房时，一定要睁大双眼，好好学习，不能眼睁着跳入房地产泡沫的 “火坑”。

根据上述，你所在的城市的房地产泡沫有没有达到破灭的标志呢？

关注楼市探索者，带你了解更多的房产知识，让你买房少走弯路。

知乎用户 likai​ 发表

大萧条。经济危机。大量房地产公司倒闭。大量工人失业。穷人买不起房。富人有几十套房。贫富悬殊。穷人看不起病。房子卖不出去。到处是烂尾楼。穷的穷死富的富死。斯里兰卡。一个日本人死了。第三次世界大战。经济不行。大量商店倒闭。

知乎用户 82 年的贴吧老哥​ 发表

破了？都准备硬着陆了你说破不破。

知道为什么有新《民事执行法》草案第八十三条的修改么？

第八十三条第（八）款有下列情形之一的，人民法院应当裁定终结执行：

（八）自终结本次执行程序之日起满五年且未发现被执行人可供执行的财产。

换句话说就是你的房贷如果不还，会被银行收走，但你欠银行的钱只要你挺过 5 年就不用再还了。这就是硬着陆的时候给普通贷款者兜底呀！

中国的房地产要么高位解体（硬着陆），要么高位横盘。绝对没可能软着陆的。而结合当下的经济环境和负债率，硬着陆是唯一出路。其实这就等于全民发钱或者免债了。

应验如斯。

知乎用户 老书​ 发表

从量上已经破了，房产销量最高峰，住宅年销量 17 亿平，去年 15 亿平，今年看趋势大约 10 亿平。和顶峰相比下降了百分之四十了。而且看样子还会继续下降。每年城市人口增加 1000 万，也就是需要最多 6 亿平就够了。

房产价格不是核心问题，因为只要放水，名义价格撑住或者不大跌是不难做到的，关键还是量。

知乎用户 踏春幽情蝴蝶巷​​ 发表

知道武汉上个月卖了多少套新房吗？

12407 套。

这还是刺激后的数据。

你知道武汉又有多少套新房吗？

已经拿证但是没有备案的是 18 万套。

我们假设每个月都能卖一万多套房子，假设未来的供应量一套都不会增加，按照这个速度 18 万套房你知道要卖多久你们自己去算算。

但是你又知道在武汉已经报规却不敢开盘的楼盘有多少吗？

有的时候房子都快封顶了，但是到今天都没有看到它的开盘消息，甚至是有的售楼部把房子都盖到一半开发商跑了，他们有的是悄悄地拿地，然后悄悄地沉默。像这种楼盘还不在少数。

为什么？因为开盘的又有什么用？开发商知道他开了房子不一定卖得掉，只有开发商才知道市场环境并没有像大家想象中的那么火热。

但就在这种节骨眼上，我居然看到有人在宣传房贷利率即将上涨，还有开发商在企图收回折扣，目的是什么？

司马昭之心！

知乎用户 倪霸霸 发表

2022 年 8 月，今天得知所在地某郊区新城某楼盘备案价 2W1 了，真是震撼我三观。

盘是个好盘，户型也是好，180 改善 - 350 顶奢，配套上有公园，有刚竣工和某 C9 签约了的学校，别的没了。总之这地理位置吧，真的算得上是荒郊野岭鸟不拉屎了。

周围一公里范围内几个 1W3，1W6 的大品牌楼盘也卖的不怎么样，真的迷惑哪里来的勇气定价。

所以据我所见，泡沫还没破，还在继续吹。

知乎用户 风逝的忧伤 发表

答案是没有，因为 “造词家” 会创造一些的新词汇表述现在的现象，在此以后给这个现象做出一连串看似合理的解释。

反正最近我见的新词汇是越来越多，我人也越来越懵。突然发现中文也开始搞词根那一套，比如这两天热搜的 “社区健身云动会”。社区我懂是什么，健身我也懂是什么，云我也懂是什么，但是“云动会” 是什么？这几个词汇连在一起是什么？我根本不懂。

知乎用户 jjsss 发表

马上强制拆农村房 让农民强行上车 你就体会到什么残忍了

知乎用户 吴西 发表

万万没想到年轻就是资本这句话能用在这种事情上。

我可以至少等十年。

知乎用户 匿名用户 发表

杭州。

同事早我 4 年毕业，现在月薪 10k 左右，当时买房 7k/㎡。

我晚了 4 年毕业，现在月薪 1.5w 左右，现在同小区房价 2.8w 左右。

我觉得房价泡沫没有破，但是我也觉得目前中国房价对年轻人来说，严重的缺乏公平！

而一个严重缺乏公平的社会，导致的是很多年轻人越来越觉得没有奋斗的动力，因为意义不大。

最让人绝望的可能就是：别人轻而易举得来的巨额财富，和自己无论如何都无法摆脱的贫困。

知乎用户 铁壶喝水​ 发表

破了破了，那肯定破了啊，谁说没破？

这是知乎，谁敢说没破，你那里没破要不就是你生活在假的中国，要不然你就是中介，恶意说没破，要不然就是明天破。

谁敢说没破？谁敢？

知乎用户 王泽微​ 发表

看了《财经》杂志总编辑王波明与黄奇帆关于房地产发展方向的一段采访，这段采访是在 2020 年年初，看完采访，对于目前大多数城市房价出现持续下跌才豁然开朗。

都知道黄奇帆是学者型官员，不仅把重庆的房价控制得很好，对房地产行业的发展也有着深入的研究。只是在房地产泡沫的巅峰期，各类牛鬼蛇神众多，投机之风盛行，在暴富梦面前大多数人都在争当鸵鸟，刻意屏蔽理性的声音。


泡沫过后，再来听黄奇帆对整个房地产发展脉络的梳理以及对房地产未来发展方向预判真是拨开云雾见真身。很佩服这么一位老者，脱稿的情况下能这么系统的，逻辑清晰的讲清楚中国房地产发展的宏观问题，字字珠玑，千万不要忘了收藏，转发。

本次笔记整理约 3800 字，值得每一位投资房产以及关心房价的朋友耐心读完。

以下是黄奇帆对话原文

1990 年每年造的房地产面积 1000 万平米，2000 以来房地产商市场化建房面积达到 1 亿平米，到了 2010 年房地产商建的房子面积达到 10 亿平米，2017 年中国房产商当年建设的房地产面积达到 17 亿平方米，达到顶峰不再增长，30 年高速发展的阶段。

眼下中国房地产，进入新阶段，指标出现了拐点：

第一个指标：大家基本认为 14 亿人口是天花板，人口逐渐在减少。

第二个指标：中国的城市化率已经达到 65%，几乎等同于欧洲、美国的 75%，中国的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来，再增长的话 5-6% 到头。

第三个指标：中国的老龄化已经达到 20% 以上，到了 2030 年会达到 30% 以上，甚至 2050、2060 会达到 40-50% 都有可能， 老龄人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多会退出许多房子来。

这三个指标都会影响住房结构，对新房子的需求会大幅下降。

第四个指标：中国房地产商手中造好的房子，一年以上没有买掉的有 6 亿，这就是一个库存，中国老百姓买下的房子没有住的，即投资房占比 20%，中国总的房屋有 400 亿平方米，90 年后以来新建的商品房在老百姓手中的有 300 亿平米，这 300 亿平方米有 60 亿是空关闲置的。

这种闲置每年涨 20-30%，5 年翻一番，手里有 1-2 套房子闲置的人在房价涨价的预期下也不怕，房产商房子没有卖掉，但是房子在涨价，他会觉得房子没有卖掉反而划算；

但是房价如果不涨了，这个库存就会造成积压，需求会大幅萎缩。

第五个指标：整个中国目前人均住房，19 年统计时 48 平方米，到了 2020 年已经涨到 50 平方米。全世界发达国家里，欧洲、美国 50 平米人均就是天花板；40 年前我们人均 5 平方，现在变成 50 平方，上了天花板。这个再空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出来了。

第六个指标：年度的投资，2000 年时 1 亿平米，到了 2010 年是 10 亿，到了 2016-2017 是 17 亿平米，这 17 年里面造房的建设量涨了 16 倍。20 年翻了 4 番，也是个天花板了。

2020 年，全世界新建的房子就是 20 亿平方（除中国之外），而中国就造了 17 亿平米；接近全球的一半。中国只占全球人口的 20% 凭什么要造全球将近一半的房子，而且人均居住面积已经达到 50 平米，天花板的水平。国内房地产市场已经没有任何高速增长的内在需求了。

三个指标是人口指标在吐出需求，三个指标是人均居住面积和建设量也好都严重过剩。

第七个，中国的土地价格和房地产的价格，翻了四番，上海最贵的地方衡山路那时候的房价是 6000 多块，算 7000 块。涨了 20 倍的话也是 14 万每平；

在北京王府井最高的地段，你用 20 年前去计算，现在总归也是 16 倍以上；

现在你讲新疆、乌鲁木齐二道桥 2000 年时是 700 快一平方，20 年后一万几到两万每平米了。

全国在原来的基础上，20 年翻了四番，土地价格每亩从 100 万，变成 1000 万，变成 2000 万，也是十倍十几倍的涨；当一个地方二十年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，那怕造了房子卖不掉，过个 5 年也会炒地，所有大家都不怕库存，不怕规模，然后拼命的融资贷款，这个规律前面 20 年如此；7 个指标，这个温床，给宠出来的，给惯出来的………

第八个指标，危旧房改造的指标，基础设施建设大规模的也差不多了，没有这个需求了。

第九个指标，城市的学校、医院也到头了，现在大学过剩了。

80 年代我们大学生在校生的占地，人均只有 10 平米，教育部当时定了一个制度，大学在校生，人均学校占地 50 平方米。现在真个中国 3000 多个大学，人均 50 平方已经到了。所以也不需要再扩张，也不需要变成 4000 所大学。教育公共设施也到头了。

第十个指标，金融，房地产金融；

中国的房地产商负债率都在 90%。全世界你总不能零资产。房地产商的杠杆从 10%、20% 到 80%、90% 的负债率基本上也上了天花板。在过十年也不会变成 105% 的。

在这个意义上，不管是举债，还是公共基础设施，还是就成改造，还是房地产的四、五个指标，还是老年化城市人群，这个概念到这，可以这么说，新阶段，新常态要出现了。

现在我们说房地产出现困境，有人把他归结我们是我们地方政府呀，国家的房地产调控政策，过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不公平的，不合理的，是不对的。

你要从终极的供需求关系，这 30 年的演变来看，它不是政府调控过头，造成现在的困难，因为房地产上 1985 年 1990 年，或者 1995 年，或者 2005 年到 2010 年，他们都是这么的行为方式。

为什么当时不破产，现在这些龙头企业集中破产呢？就是当你这样的行为方式，在 90 年代末，新世纪初到 2010 年，在扩张的时候，在 5 年翻番，10 年翻两番的势头下，他们的高举债，高周转，超级大盘炒地皮，造楼盘都是可以循环的。但是到了这会儿，你继续一根筋的按照这个逻辑来你就要碰壁了。这个就要做理性的分析，客观形势。

那么下一步今后 5 年，10 年，中国房地产开发的新常态，房产商运行方式的新常态，就应该出现 5 个调整。

第一，一定要明白全世界的房地产商，包括欧洲、美国的房地产商没有超过 50% 的，香港的房地产商全部的负债率不超过 40%，中国到了 80%、90%。是过去的这个三高：地价、房价、市场需求量，20 年翻了三、四番，那么一旦这个需求没有了，它们就会进入到一个新常态，负债率会从 90% 到 80% 到 60%，50% 甚至 40%。

也就是我们现在的三条红线，负载率不高于 70%，是因为他们都在 80%，90%，我们提了个 70%。等到它们自己一旦要降下来，70% 也挡不住它，它自己会往 50%，40% 上降了。这是一个。

第二， 高地价的买地，大楼盘的造房，造成大量库存的这种状态会收敛，事实就是的根据市场需求结构性的开发。

第三， 就房产商跨界，又搞金融，又搞商业，又搞制造业，觉得房产商赚了钱以后，就可以到处去搞的，这种术业有专攻，它们就不再胡闹了。这个方面也会收敛。

第四， 房产商乱生子公司，房产商多如牛毛，这个状态会减少，中国房地产公司独立法人的有 9 万个了。那么我们 9 亿城市人口，1 万人一个。那么整个美国的房产公司，法人登记的。造房子开发房子的开发商没超过 500 个。中国的开发上比全世界的开发上加起来都多。

以后中国的房产商用不着这么多。有 1 万个不得了了。今后十来年，9 万个房地产商会变成 1 万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行，关闭等。

第五， 房产商的卖房，就不是那个造 100 万平方米，卖 100 万平米的大周转，以后就可能变成了造 50 万平方米，有 25 万是商品房卖掉的。有 25 万是商业性的租赁房。就变成商住，长租公寓销售。面对资本金的变大，恰恰是商住两用，他就变成了负载率就下降了。

什么概念呢？一旦是租赁，它的租金就可以去发 ABS（资产支持证券化）债券，REITS 债券一发，资产市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本。然后银行的贷款，造房子，卖房子又产生一半的资本，反而变成了一个均衡。

这个五个变化，会是今后房地产常态的经营状态，所以你一点不要担心，这一次的房地产阵痛，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步，必然带来的一个拐点，拐点过后是房产商良型循环的开始，而且这个开始不仅仅是靠政府约束。

政府约束是一个导向，政府哪怕拼命的约束房地产开发商，房产商还是 5 个炒，5 个大周转。到了土壤转轨的时候，他自己就会转到我刚才说的五个状态，政府在旁边又正常的进行引导，这个时候真正房子是拿来住的而不是炒的。良性循环这个土壤一到位，我们今后十年的房地产状态就会进入良性状态。没有这样一次痛苦的阵痛，房产商的行为方式是转不过弯来的。

房地产未来的投入量会逐年消减，同时房价增长的幅度会低于 gdp 的增长率，跟以前 5 年翻一番，10 年翻两番这个势头就拐过来了。并没有说他 5 年跌一半，10 年跌两半，没这个概念，因为房产总有折旧，折旧的话我们如果有 550 亿平方米，每年折旧 2% 或者 1.5%，差不多折旧就是 10 亿平方米，你不要去造 20 亿平方米，这个时候形成的课循环的持续的状态，就是以折旧状态为平衡，宏观来说有个大体平衡。

我们现在对眼下，对房产商崩盘也好，或者有一些暴雷也好，由于房地产的形势出现了拐点，他怎么适应，一下子怎么办呢？

大体上应该这么说，房地产是支柱产业，占 gdp 5%-10% 的分量，增长可以影响到你 10%，负增长也影响你 10%，一上一下就是 20%，所以房地产是支柱产业要稳定。

第二房地产也是民生产业，中国老百姓的财富 60% 是房产也该稳定。

第三房地产是半金融企业，里面大量的按揭贷款，它崩盘的话对金融机构也是问题。

第四房地产还和大量的供应链上的工业企业相关，它是龙头产业，带动几十个工业的销售，产品，消费品。追求房地产产业的稳定，不大起大落，就是在限制土地价格，房产价格，建设量炒作翻番。

对政府来说，当下呢，对这些困难的房产商我们不是简单的要去救，一旦它要崩盘，它的债务就实际上进入破产重整的保全。他的资产不是房产商的，是债权人的。

这个债权人包括银行，包括非银行或者老百姓，集资款的债主，也包括老百姓买了按揭贷款的房子，还没有拿到房，他也是个债权人。还有许多施工队，施工欠款。如果简单让它破产，造成社会震荡，所以怎么样使得它软着陆，就要用重组的办法，重组是一切危机中解决危机重要的软着陆的一种方法。

这种重组有 5 种：

第一：大型的房地产商，出了问题的房地产上自救，自我重组，壮士断臂，保存最主要的一个机体，不使得整体上瘫痪；

第二：优质的房地产商，没有出问题的房地产商，去收购，兼并、重组出问题的房产商；

第三：国有资本运营公司也可以拿出它的资本金成为战略投资者，入股到那些优质房产商去收购兼并；

第四，地方政府也可以拿出一定的钱，把过去 5 年，10 年批租给房产商的地可以根据现在的市场行情，打个折，回购。

第五、房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房，中高端的成为人才房，这也是一种。

总之，五管齐下，那么为了稳住局面，这个五个渠道进行重组的时候，当然要资金，这种资金国家可以专项债，或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环。

平稳落地，软着陆，房地产商也好，政府的调控方式也好，都会随着新的形势，进入良性循环的状态。

全文完。

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知乎用户 我跟你们拼了 发表

破鸡毛，我从 2017 年大学刚毕业，就自诩了解国家人口结构，熟读知乎老哥的地产看衰论。

和家里一波口若悬河指点江山，把买房的计划一拖再拖，眼看西安的房价从八九千涨到一万六七，我也从 20 出头的年轻小伙一晃成奔三老男人。

现在借着这波 4.1％的利率上车了，二手房，新房要么太贵要么太远要么周边配套设施不全，只能退而求其次了。

众所周知，中国的房地产市场是个完全无法用经济规律来评判的畸形怪物。

如果是刚需，就别指望房地产崩盘降价了，按人口结构，肯定会崩，但大政策会和这个趋势角力，来延缓崩溃的过程，这个过程可能是三年五年甚至十年，你看看镜子里的自己，你等得起吗？赌得起吗？父母还帮得起吗？女朋友会一直陪着你吗？年龄到了，该结婚了，得有个婚房，你上车不上车？

如果是投资客，话不多说，只恶毒地说一句，炒房不得好死。

知乎用户 拙心 发表

2008 年，中国的 M2 是 47.5 万亿，2022 年 4 月份，中国的 M2 是 249.97 万亿。（广义货币供应量 (M2) 是指流通于银行体系之外的现金加上企业存款、居民储蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式）

如果不是有房地产这个蓄水池，大水漫灌下，物价飞涨，“流民” 这个词汇将会再次登上历史的舞台。

但是房地产并不是万能的，它的后果也是十分严重的：大量拥房者感觉到财富倍增了，但物价却非常低廉，于是拼命消费，反正什么事都不用干也能赚到比打工一辈子挣得还多的钱。这种虚假繁荣一方面令创造财富的人数大减，另一方面大量真实财富被过度消耗，加剧了人民币的泡沫化。

如果不是 “新冠疫情”，这个 “黑天鹅”，房地产游戏还能再玩几年。只不过现在是提前出现了而已。加上疫情管控，官僚集团实力迅速膨胀，迅速将触角伸向社会的每一个角落，此类利益集团不是财富的创造者，而是掠夺者。经济环境进一步恶化。

关于房地产会不会硬着陆，引用《让子弹飞》的一句台词 “他们那儿叫莫扎, 咱们这叫莫扎特。”

知乎用户 彼得杨 发表

对于中国房地产泡沫问题，就看一个数据，各大金融机构，房贷逾期率！不要看房地产开发商的情况，不要被部分房地产开发商不良贷款率，债务逾期所干扰。

知乎用户 糖果三层 发表

**巴菲特说：潮水退去，才能知道谁在裸泳。**失去棚改支持的三四线城市，高房价背后的缺点正在逐一暴露。所以这种情况必然是不会持久的。

因资本大肆进入而失去往日理智的楼市，在已经连续狂奔了几年之后，2020 年之后，疲惫无力的楼市已如强弩之末，发展之心有余而力不足。在连续的高压政策及畸形的房价收入比面前，很多三四线城市陷入有价无市的怪圈。

那么，有价无市的市场下一步会怎样？

研究资本市场运营规律，就不得不提一下股市，股市由于有着对于市场极为敏感的反应，因此成为研究经济规律的最佳场地，而在股市里面有一个经典常用的通过操控股价来达到活力套现的套路。

第一阶段：先通过释放利空消息等手段压低股价，使得股民对于该支股票由失望到绝望，从而割肉出逃，股价大跌。

第二阶段：此时庄家有计划的抄底买入股票，抬升股价。基于买涨不买跌，众多股民开始看好这支股票，股价继续上涨。

第三阶段：股价在众多股民的推崇中一路高涨，终于股价实在是太高了，使得能买得起股民越来越少，部分专业投资客开始收割离场，主管部门也开始加强监管，股价开始下跌，但相对较为平稳，或小幅下跌。

第四阶段，股价终于在投资机构的大量离场下开始下跌，之后一落千丈。

股票投资市场的残酷性在于，不只有众人拾柴火焰高，更有墙倒众人推。

在这波操控股价过程中，有两个重点。一是信息不对等的重要性。

信息不对等最好的案例莫过于乐视。一家看似高速发展，前景无限的互联网公司，最后的最后，财报依然千疮百孔。这样的企业还少吗？ofo，小蓝车，甚至北京小有名气的开发商中弘股份。无一不是利用信息不对等的把戏，给投资者上演了一出瞒天过海的障眼法。最后只留下一个无法追回的损失。

第二个重点，便是转折点。

股价到达一定高度后，再进入的人少了，人们会思考，股价已经这么高了，还能再涨吗？于是在这样的思考下，疯长的股市按下了暂停键，赶在股价下跌前，投资机构离场，只剩下众多接盘侠在股价下跌曲线前泪流满面。

所以有价无市的下一步，一定是价格会下跌，直到市场正常发挥调节作用，使其价格达到人们的心理预期，并且肯于积极入市时。

在一些有价无市的三四线城市，随着市场自主化的加强，虚高的价格会被缓慢挤出，房价也会慢慢回归到正常水平。那些寄望于价格不降甚至回升的，恐怕要失望了。

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

已经基本软着陆了，大多数人后知后觉而已。

我反复提及蔡甸二手房从 2018 年 11500 元每平米跌到 2022 年 7500 元每平米，二手房还在持续下跌中。

2018 年还是 2019 年白沙洲没有满二保利上城到手价超过 20500 元每平米，目前二手房大概 16000 元 / 每平米，你还可以随便选。（白沙洲属于武汉最热门地区之一）

2018 年恩施市新房 8000 多元每平米，现在谁也不知道多少钱，因为买的人很太少，新房 6000 元每平米都很难卖，何况二手房了？

2017 年北京限贷限购，北京现在许多小区都比当时 2017 年最高价低 10% 以上，

如果能做到保交楼就 OK 了，

未来朝着刚需和改善型住宅发展，我个人觉得还有豪宅。

你比如武汉天地，开盘要交 csf，现在已经涨到 7 万 + 了，相比 5 万多开盘价真心收益非常高，

我知道都不少于 20 个人期待武汉天地开盘，但据说它们要重新报建造方案吧。

再比如上海翠湖天地，开盘也是交 csf，

再比如万柳书院，

希望各位财源滚滚。

我面朝大海，春暖花开，希望你们有个温馨的家，

有事咨询可以加 xiaojiangzhongguo，

公众号：啊啊啊啊啊讲房子。

麻烦点个赞 + 收藏 + 转

知乎用户 凌霄 发表

有个细节，就是房地产商单方面制定的购房合同里，出钱一方也就是业主，始终都是乙方，而赚钱的、提供产品的一方，也就是开发商，始终都是甲方。

根据平常的规则，出钱的一方通常都是甲方吧？

至于购房合同当中诸多不利于购房者的条款，更是一言难尽，连协商修改不合理的霸王条款的权利都被拒绝。交了钱以后就只有签名，闭着眼睛签名。

有过投诉、维权经历的业主也都知道，想让监管部门说一句公道话，不求偏帮业主，只求客观一点不处处维护着开发商，又有多难？不把问题踢皮球又有多难？经历过的人都懂。

充满着傲慢的开发商，投诉维权无门的无助买家。就这种环境，真的看不出像是泡沫破了的样子。

就这，还有十几家开发商抱团向政府发文请求打击 “恶意维权” 的业主，屏蔽删帖维权事实，连自媒体爆料房子质量问题都容忍不下，对自己存在的问题只字不提，掩耳盗铃，掩盖真相，能坑一个是一个，却要求政府打击提出问题的人。现实魔幻得像是活在不同的维度。

不正视、不解决房地产的售后问题，却要打压对售后不满的人。强势如此，吃相如此，无论泡沫破还是不破，输的都是买房业主。

知乎用户 不才 发表

大家发现没，红绿灯都改了，大家觉得是为了什么？

知乎用户 混知房产​ 发表

昨天晚上做核酸，一推开门就看见邻居家门口站着两位穿大白的人员和邻居说话。

我还以为是小区封控，大白逐户上门做核酸呢！

结果一问才知道，大白是给邻居家没法下床的奶奶上门做核酸。

没想到才几天时间老人就病得无法下床了。


1

最近楼市真没什么可写的，归纳起来三个词就能概括：暴雷、救市、下滑这三个词就是三种力量的博弈，左右着房地产行业在硬着陆与软着陆之间摇摆。

与此同时，有一种声音越来越大，就是：刺穿房地产泡沫！

全球历史上史诗级的金融危机，80% 以上都与刺穿房地产泡沫脱离不了干系。**1929 年房地产和银行金融危机造成了美国的大萧条；1991 年日本房地产泡沫破裂，让日本进入失去的 20 年 1998 年东南亚国家刺穿房地产泡沫，至今未走出中等收入陷阱**房地行业是周期之母，一旦其泡沫被刺破，随之而来的都是经济下滑。

那么，当房地产行业出现 “刺破预期”，我普通人需要知道，房价为什么会 “骤然下跌”，下跌之后又会带来什么？

面对这样的问题，我今天想和大家说说 “日本消失的 20 年”（下文所有数据来自招商证券研究中心）

房价是怎么跌下去的？

1985 年广场协议之后，日本的 GDP 达到了美国的 70%，已经成为世界第二大强国。

《广场协议》诞生的历史背景

在签订《广场协议》两年后，日本希望低利率驱动实体经济制造业的发展，利率一路下调。

这期间，最标志性的事件就是日本人购买纽约标志性建筑洛克菲勒大楼。

当时的日元飙升，房价飞涨，日本领土面积仅有美国的 4%，但其地价市值是美国地价总额的 4 倍还多。

在当时的日本，只要买地 - 抵押 - 贷款 - 买地 - 抵押 - 贷款 - 买地无限循环，就一定可以赚钱

当时的日本人没有人相信房价会下跌，炒房、买房、买地成为暴富的主要途径。

房价疯狂上涨的行情一直延续到 1989 年，直至三重野康出现。

前日本央行行长：三重野康

三重野康任职日本央行行长时，日本正面临着资产泡沫和通货膨胀的双重压力：

1989 年底，日经指数达到疯狂的历史顶峰 38957 点，市值超过 611 万亿日元；

帝国广场土地价格可以买下美国整个加州，而东京银座四丁目的土地拍卖价格超过 30 万美元每米

日本政府也意识到房地产泡沫的巨大问题，所以从 1987 年开始，有意识的推出土地调控政策。

只是，这些政策没有让日本的地价和房价下降，反而进一步刺激了地价和房价上涨。

面对这样的局面，前日本央行行长三重野康认为——

加息、去杠杆、减少经济发展对土地的依赖，是刻不容缓的举措。

所以，日本第 26 任央行行长三重野康抛出了自己的施政观念：

与其被动地等待房地产泡沫 “硬着陆”，不如自己主动刺破泡沫让房地产行业 “软着陆”。

说的就要做到！

日本前央行行长三重野康直接向市场投掷出深水炸弹，一年内央行加息五次，利率从 2.5% 上调至 6%，与此同时，采取紧缩的货币政策。

彼时的三重野康怎么都不会想到，随着房地产泡沫的刺破，日本经济步入无法挽回的境地。

首先，是下日本股市的疯狂下跌：

从 1990 年 1 月 12 日日经 225 指数 “坠崖式” 下跌，从最高点 38915 点跌至 20000 点以下。

股市下跌伴随着企业亏损，企业主被迫出售股票和资产来换取流动性，同时，破产企业的抵押物被银行拍卖变现。

一夜之间，日本楼市出现 “踩踏” 式放盘，房源短期内暴增，市场转瞬间就供大于求，房价开始下跌。

1991 年，日本房地产开始坍塌式暴跌，六大核心城市房价下跌超过 15%，至此拉开了日本为期 15 年的房价下跌周期。

2007 年日本的土地价格仅仅是 1991 年土地价格的 27.7%，土地价格跌幅超过 70%。

至此，之前炒房、买房的日本人资产大幅缩水，无数人从 “千万富翁” 变成“千万负翁”。


2

面对这种情况，日本政府拉开政策抽屉，把能用的工具都鼓捣了一遍！

结果呢？

日本经济衰退达到了 20 年。

对于当时高位接盘的日本人而言，1991 年不仅是房价和经济的拐点，也是青壮年人口峰值的拐点。

同时，日本的城市化率已经达到了 77.4%，城市化基本没有空间。

购房适龄人口下降，城市化饱叠加到一起，意味着 “接盘侠” 变少了。

想套现离场的工薪族发现，房子根本卖不出去！

而没有买房的人，对未来的预期也发生了重大转变。

房地产泡沫刺穿后，日本人不再相信房价上涨、也不愿意负债，日本企业赚取的利润也不再投入扩大再生产，而是先把债务还掉。

不追求利润最大化，追求负债最小化，是当时日本人和日本企业的 “信条”。

这也就解释了为什么日本后期的 “刺激” 政策无效，也解释了为什么 1988 年 2.5% 的低利率还能催生泡沫，但 1993 年也是 2.5% 的利率却没有任何刺激。

日本的企业和个人都不愿意负债了。

这也是辜朝明在《大衰退》一书中提出的新概念 “资产负债表衰退”，这种“资不抵债” 的衰退将日本经济拖入了萧条的泥潭。

在 “资产负债表衰退” 的过程中，企业以裁员、降薪、体现 “资产负债表衰退”，而日本年轻人则用“不婚、不育、不创业” 来体现这轮“资产负债表衰退”。


3

日本消失的 20 年，一直是亚洲国家的 “前车之鉴”。

在明白日本泡沫刺破之后的惨状，我们一直秉承着 “泡沫不能破、住房不能炒”的大原则，只是 “泡沫不能破” 相比 “住房不能炒” 而言，只能意会不可言传。

比如，地方城市土拍哪怕没有一家民企，土拍价格也不会降；

比如，多个地方城市二手房库存超过 10 万套，一手新房价格也不能大幅下降；

…………

文章看到这里，会有小伙伴会问：

我们会重蹈覆辙吗？

我认为趋势相近，但重蹈覆辙很难，原因有几点：

• 我们城市化率仅为 64%，还有 10% 左右的上涨空间；
• 经济体量和人口基数有着巨大的差异，我们的家底还在；
• 我们的地价和新房价格不可能出现大幅下跌的情况；
• 我们的货币政策非常稳健，是全世界范围内唯一的 GJ 管控。

毕竟，日本用消失的 20 年，让后世知晓了什么事情不能做！面对类似的宏观趋势和处境，我们会摸着 “日本这块石头” 过河。

我们会尽力避免重蹈覆辙！

这就是为什么合肥 17 家房企敢不要脸的写联名信，控诉市场和购房者。因为要避免重蹈覆辙就需要房企 “稳” 一些。

日本消失的 20 年说的是 20 世纪 90 年代的事情，时间推衍到现在，日本深度老龄化社会存在的现象也值得我们警醒。

比如，日本 60 岁以上的老人犯罪率飙升，原因竟是没钱养老故意犯罪进监狱免费吃睡；（信息来源：日本纪录片老后破产）

比如，60 岁以上的老人无房无子在老人院内常受虐待！（信息来源：日本纪录片老后破产）；

比如，东京房价在 2012 年跌至最低点 10422 元 / 平米，到 2021 年涨至 16434 元 / 平米，10 年增长幅度 57.6%；

比如，日本少子化叠加老龄化现象出现后，日本政府公开倡导 80 岁退休，并有企业积极响应；

再比如，2020 开始，日本的房贷可以还款至 85 岁。

没错，日本人的平均寿命是 82 岁，但是房贷需要还款至 85 岁，比平均寿命还要多三年，也就是说 “只要活着，就要还贷，直至死亡”。

在这项政策颁布前，日本还清房贷的平均年龄已经是 73 岁。（数据来自央视《经济信息联播》和日本《经济新闻》）

对于所有普通人而言，日本这个 “前车之鉴” 给到的启示很多，我捡重点说说：

• 房价不会只涨不跌，也不会只跌不涨，这是一个周期，唯一不确定的是周期长短；
• 房子是重要资产，前提是低负债或者零负债，反之，房子等于负债；
• 房地产泡沫刺破，将带来经济衰退、裁员、降息、资产贬值，普通人生活艰难；
• 老龄化是全球趋势，人老了，没有房子或者还要还房贷是很惨的一件事；

日本这个 “前车之鉴” 还告诉我们，深度老龄化来临后，延迟退休是大趋势，我们如何养老是个不得不深思的问题。


4

文章写到这里，我老妈一边给我削苹果，一边说隔壁邻居奶奶的事。

说邻居奶奶这房子是拿拆迁款买的，因为自己年纪大又无儿无女，所以让侄子一家免费住进来有个照应。

知乎用户 老丁是个生意人​​ 发表

​楼市缺少成交量，是对于房企来说最黑暗的时刻。

开了一家店铺，商品价格的高高低低已经没有意义，没人买，才是最大的风险…

现在市面上的房企都是这种情况。

比如其中之一，我们看富力地产，去年一整年亏损金额达到约 164.7 亿元，已有近 300 亿债务违约，是目前已发布 2021 年年报中亏损最多的房企。

而导致富力今天的处境，起点还是 2017 年的时候，富力和王健林选择了不同的方向，当时富力集团以 199.06 亿元的低价收购万达集团旗下的 77 家酒店。

在那天看来的时候，虽然低价，但是这场收购却给富力带来了巨大的经济负担，从购进万达酒店之后，公司债务上涨到 1633 亿，富力旗下酒店数量升至 98 家，可是这项业务连年亏损，而且已经连续了近 6 年…

98 房改以来，房地产上涨了二十多年，在前几年，中国企业的市值前几名大多都是房地产企业。在这波政府宏观调整之下，房地产也彻底收声了。

经济低迷，人口红利消失，全国房地产大盘，不在上涨…. 只剩下极少数地区，还有着强过大盘的能力。 所以我们去看主流房企现在的拿地情况，现在都集中在经济发达的地区，人口流入的城市。

2023 年年中，房企还要达成三道红线的指标，就剩下一年了…

如果达不到，不知道政府会怎么处置。如果一定要达到，恐怕，很多房企，再接下来的一年里，处境会更加艰难…

房地产的至暗时刻，根本还没有完全走过去

知乎用户 俨哥谈管理 发表

准确的说，国内房地产已经从增量时代走向了存量时代。

房地产的销售金额、销售面积在 2021 年将达到峰值。

这个峰值不是短期的一个小山坡，将很可能就是历史峰值，今后将会逐步降低。

从整体 18 万亿的规模，逐步降低到 10 万亿规模。

从今往后，7 成的小城市，房价都很可能下跌。缺少人口流入，没有产业支撑的小城市，都逐步鹤岗化。

即使是人口流入和有产业支撑的高能级城市，即一线城市、准一线城市， 也不是所有板块都能普涨，可以闭着眼睛投资。

核心地段，稀缺资源的一二线城市房地产项目，还有一定的投资价值。毕竟，廋死的骆驼比马大。

但是，黄金时代已经走远，当下是黑铁时代，房住不炒是主旋律，过去的经验不再能指导未来的投资。房地产将不再是普遍的优质投资标的。而是需要专业研判的，需要谨慎投资的大宗资产。

知乎用户 小猫没醒 发表

先请大家思考一个问题，你觉得开发商卖一套房子大概能挣多少钱？

几天前，一个朋友问了我一个同样的问题，然后朋友又小心翼翼的说道：“1 万？2 万？”

大家猜我是怎么回答的？

答案揭晓——我的回答是：“1 万块钱你干啊。”

看到这里，是不是觉得开发商就是很挣钱，开发商就是不道德的；是不是觉得你可以站在道德的制高点是，徜徉肆意的喷洒唾液星子；是不是觉得可以挥斥方遒的指责房价过高啦；是不是觉得压在国人身上那重重的房贷就是开发商的累累罪证啦。

不好意思，让您失望了。我写这篇文章依旧不是去顺应网上那漫天骂声的，依旧不是人云亦云的口嗨的，依旧不是让您颅内高潮的营销号流水线作品，我做的依旧是经过提问、查证、说明、论证整个过程，最后得出合理的尽量接近于真实的结论。

回归刚才的话题，您觉得一套房子挣 1 万元多吗？一套房子挣 1 万元是什么概念吗？

我给大家量化一下，按照一套房子 100 万的售价，1 万元意味着利润率是 1%——给您科普一下奶茶店的毛利率是 50% 左右，服装的零售毛利润可以达到 200% 左右，餐饮的毛利率在 60% 左右。毛利率跟净利率当然是有差距的，但是净利率是要高于 10%-20% 的。

是的，您没有猜错，现阶段开发商的净利润差不多就是 10%-20%——直观点说，正常一套 100w 的房子，开发商净利润在 10 万左右。

肯定又会又人蹦出来说，怎么可能就挣这么一点点，房价这么高，开发商的净利润肯定在 50% 以上。

对待口嗨最好的方法就是摆事实——北京房价这么高，咱们就拿北京举例子呗。

北京通州区有一个盘叫做碧桂园和世界。

先把指标概括一下，地上建筑面积 240700 平，住宅地上面积 161000 平，其中 80000 平的可售住宅和 76100 平（下面有图，上面写明了本来就需要配建 64600 平的人才社区，然后碧桂园又加价了 11500 平的人才社区）的人才社区；医院地上面积 31000 平；办公 47000 平；地下建筑面积 60000 平（40 平一个，按照住宅 1000 个，医院和办公共 500 个）。这里给大家科普一下，地下车库的车道、回转弯道等等都加起来，平均下来一个地下车位的面积差不多在 30-40 平，因为估算，所以统一按照 40 平算。

接下来，我们先来算成本。

楼面价 17000 元 / 平方米，总土地款 41.15 亿元，土地还要交契税 3%-4%，就算总共 42 亿元吧。

按照 240700 平计算，地上建安成本按照 3500 元 / 平方米，装配式需要加 500 元 / 平方米，室外绿化、室外管线等等按照 500 元 / 平方米，大概 11 亿元。（因为是北京，咱们都稍微算高一点，不相信的可以查汇编）

地下按照 60000 平计算，地下建安成本按照 5500 元 / 平方米，大概 3.3 亿元。

一般项目用建安费用 30% 的费用就可以将项目运转起来，利率 6%，按照 1.5 年计算，利息 1.3 亿元。

我们自有资金 42 亿土地款就不算利息了（因为国家规定，现在土地款需要是公司自有资金，可以自己百度去）。

销售费用一般总售价的 1%-3%，我们不按照 2% 计算，少算点 1 亿吧。（总售价 85 亿，见下文）

其他的成本就不算了吧，总共算 60 亿吧。

因为上述成本中含有一部分进项税，所以虽然增值税仍会发生很多，但是这次概算也不算了。

算算土增税吧，最低档 30%，除去 7 亿租金，剩余总售价按照 78 个亿算（因为所有东西都是折算的现值，所以土增税可能与实际发生的不一样，但是所有按照现值折算后这样计算也是合乎逻辑的），土增税大概 5 个亿左右。

售价 62000 元 / 平方米，可售面积 80000 平，大概 49.6 亿元。

76100 平人才社区住房，按照 20 年后售价 62000 元 / 平（我没有查到 20 年后是按照一手房还是二手房价格进行交易，索性仍按 62000 元 / 平方米），年利率 5%，净现值为不到 18 个亿。

我查了一下，周边的大概就是 60-70 元 / 月 / 平，那租金就按照 70 元 / 月 / 平，20 年全部出租，年利率 6%，净现值为 7 亿左右。

车位按照 30 万 / 个（和世界的车位好像还没有出售，也能查到 1 万买车位的广告，但是今天给他们多算一点哈），3 个亿（住宅的车位全部出售，办公的车位出租，医院的车位归医院所有）。

配建的医院无偿移交。

我查了一下，他周边的办公售价大概在 16000 元 / 平，那就是 7.5 亿元。

我们加一下总收入为 85 亿元。

现在利润是多少呢：85 亿元—60 亿—5 亿元 = 20 亿。

是不是觉得很多，不要急，还有呢，这 20 亿需要交 25% 的企业所得税，剩下 15 亿元。

15÷85=17.6%，别忘了成本有设计费、不可预见费、管理费等等费用和一部分增值税没有计入，甚至碧桂园和世界是带精装修的，装修费用我们都没有计入。也就是说，真实利润率应该比这个还要低。

说到这里，可能又有人要问了，这么低的利润率，王健林、杨国强等地产商为什么还这么有钱呢？

具体我也没有做过真正的研究，但是我想一是跟上文提到的地产体量有关系，二是跟高杠杆和高周转有关系——正常楼面价 1 万的左右的土地，自有资金占比应该在 30%-50%，自有资金所产生的利润率是不是就高了；而在国家没有规定土地款必须是自有资金的时候，自有资金所产生的利润率就更高了。

那么北京这种土地款占比很大的城市，开发商为什么还这样趋之若鹜呢——因为销售期短，也就是高周转。

这篇文章并不是在洗开发商，因为**利润不高或者降低并不是房屋质量差、延期交房、夸大宣传、虚假宣传、降低品质等等等等的理由。**但是这些跟我今天写的这篇文章并不是很挂钩，等哪天脑子抽筋了，想写了再说。

还有一点需要声明的，虽然看似土地出让金很高，但是这其中有一大部分是土地一级整理的费用（跟我们息息相关的拆迁款就属于这个款项的重要组成部分），剩下的也都用于我们生活配套设施的升级等等。再说，相比于北京的二手房，一手房价格已经控制的非常不错了。

最后插一句，tmd 北京的土拍真的好复杂啊，需要研究的东西好多，我以后尽量不用北京举例子啦。

因为北京这边情况比较复杂而且这篇文章写的比较仓促，所以文内可能有不严谨的地方。如果您发现有什么不对的地方，请大家雅正。

不随波逐流，不盲目跟风，我就是我，网络世界的怼怼。

知乎用户 Larry 发表

有的地方已经爆了。之前朋友给我们分享过他通过挖数据看到的国内法拍房的奇葩事情：

当时朋友通过京东法拍房里起拍价 / 评估价 - 1 计算出折价率，但他发觉菏泽市的折价率标准差是 0。他调出了这部分数据：

额反正朋友说他 Excel 去重了好几遍，估计是某个持有一堆地产的人看情况不妙疯狂抛售自己的房产，或者是贷款买的还不起，等等。

搜索结果​pmsearch.jd.com/?publishSource=7&childrenCateId=12728

大家可以想象出更多的故事。再来一个？

这个括号里的预售房三个字就很魔性。

法拍房市场数据分析（续）​mp.weixin.qq.com/s/p8z04np4cjvsBAvABFZyqQ

2022-06-30

法拍房市场数据分析（续）​mp.weixin.qq.com/s/OltZ_DG5u2fcMzCj9K_fCg​mp.weixin.qq.com/s/OltZ_DG5u2fcMzCj9K_fCg​mp.weixin.qq.com/s/OltZ_DG5u2fcMzCj9K_fCg​mp.weixin.qq.com/s/OltZ_DG5u2fcMzCj9K_fCg​mp.weixin.qq.com/s/OltZ_DG5u2fcMzCj9K_fCg​mp.weixin.qq.com/s/OltZ_DG5u2fcMzCj9K_fCg

2022-05-31

法拍房市场数据分析（续）​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q​mp.weixin.qq.com/s/X2lcowwCbhB27qJ8nzpL2Q

2022-04-30

法拍房市场数据分析（续）​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q​mp.weixin.qq.com/s/G_ICxUReeCjP8lOcYL714Q

知乎用户 吴病无灾 发表

空军希望的破裂，北上广深房价斩到脚踝，几千块一平的汤臣一品、中粮海景跪求他去买房。实际上的破裂，空军手里三四五线的房子斩到脚踝还没人要。原本还可以卖出百把多万首付钱出来的房子，现在几十万都卖不出去，眼睁睁的距离一线房产首付又差了几年的积蓄。

知乎用户 萧萧​​ 发表

房地产就像一桌宴席，眼看他宴宾客

吃得早的人吃饱饱抹抹嘴离场了

吃的晚的人不但吃剩菜还要买单

但我没想到的是还有在排队的人买了单，他们连菜骨头都没来得及吃一口。

知乎用户 匿名用户 发表

房地产破不破产不知道，土地财政今年算是终结了，也就是说政府性基金将大幅度减少，大家的日子肯定都过不好！

我住在昆明，就以昆明举例，让大家看清一下现在的形式。

数据来源昆明市统计局（2022 年 1-6 月）

1. 房地产开发投资 - 22.5％

2. 一般公共预算收入 240.99 亿元 - 33.4％

3. 一般公共预算支出 482.71 亿元 + 5.8％

4. 地区生产总值（GDP）3769.65 亿元 + 1.3％

如何快速解决呢？短期内只能靠举债过日子。

然而，快感是会成瘾的，举债一次，就会有第二次，第三次，等到发觉不对劲的时候，又形成一个危机。

日本式的房地产泡沫才刚刚开始，我们又陷入到美国式的债务危机。

话放在这里，近三年内，政府债务会急剧上升，不信到时候来看！

不过好像现在政府的债务也挺高的

知乎用户 头榜之乎​​ 发表

原创 刘贺予 买房就看沈城楼市 2022-08-24 09:35 发表于辽宁

8 月 15 日，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，房地产市场总体下行态势趋缓，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，对于经济的影响会逐步改善。
“下行态势趋缓，整体处于筑底阶段”，既阐明了当前全国楼市的现状，又总述了接下来的发展趋势，沈阳的市场也不过如此。在倡导 “房住不炒” 的基调背景下，着力采取 “因城施策、因区施策、因人施策”，二季度多条利好政策集中落地，吹响“救市” 集结号。6 月的房交会回归更是将市场热度推至高点，购房意愿提升、开发造势增强、媒体推广频繁，各个层面都表现出来了积极的信号。
2022 年房交会相关数据回顾：
6 月 11 日 - 17 日，历时 7 天，累计成交新建商品住房 6854 套，面积 81.62 万平，金额 104.07 亿元。
多重利好叠加，置业热度高涨不降
在房交会举办期间，笔者也注意到，除了全市层面给予的全额契税补贴外，还有各相关区出台的购房优惠政策，以及参展企业推出的特价房源、赠物业费或家电等不同形式的优惠，这些优惠政策是同时享受的。
个别区域为了延续买房热度，特意将补贴时效进行了延期，如沈北新区从 6 月 11 日 - 17 日延期到了 6 月 30 日，而有的区域出台时就已经做好了长时间的规划，如于洪区 6 月 10 日至 7 月 9 日，购买参展新建商品住房，给予现金补贴每平 100 元；和平区 6 月 1 日至 8 月 31 日，购买新建商品住宅房屋（不含商住两用），按备案合同价格的 1% 给予消费补贴。

6 月，商品住宅供应面积 62.9 万平，环比上涨 92.2%；成交面积 106.5 万平，环比上涨 174.6%；成交均价 12398 元 / 平，环比上涨 10.1%，量价双涨，尽管同比去年仍处于下降态势，但对比前 5 个月，则是大幅回升，集中、极速备案的作用，功不可没啊。
从市级到区域，
房交会开启精准出击。
在全市房交会举办的同时，我们也注意到了一个区域同步在举办自己的房交会，那就是于洪区，期间销售商品房面积总计 13.5 万平，销售额达到 13.61 亿元，以傲人的销售成绩顺势上位，基本与皇姑持平，位列 6 月榜单第四。
从市级到区域，房交会政策实施更加精准化。这一步的迈出，突显了沈阳紧跟国家倡导的 “因城施策” 中心思想。8 月 13 日，和平区房交会正式上线，持续至 8 月 21 日，为期 9 天，享受的购房优惠为：按备案合同价格的 1% 给予消费补贴、多家银行在现行利率基础上给予优惠、简化购房贷款办理流程、缩短办结时限、各项目的优惠政策。
大家看到这些优惠，感觉熟悉吗？
没错，就是 6 月和平推出的一系列买房优惠政策。
为什么此次房交会选在了和平区？
这是随机选取的吗？
还是有意而为之？
接下来还会有别的区域举办房交会吗？
会成为一种常态吗？
目前沈阳九区之中，仍执行购房优惠的区域，仅剩和平区了，而且优惠期限持续到 8 月末，与本次和平区房交会时间重叠。之前的于洪区房交会，也是如此！
我们换个角度思考，假如没有这个房交会，还有多少人记得和平区的置业补贴优惠仍然存在？
**笔者认为，本次和平区房交会举办的核心目的有两个：**一是重新强调政策利好，二是短期内极速备案，提振购房信心，就是这么的简单、明了！
和平区发展如何？
和平是沈阳的中心城区，东与沈河区、浑南区毗连，南与苏家屯区接壤，西与铁西区、于洪区为邻，北与皇姑区相连，是全市经济、文化、金融、商贸、科教中心，以浑河为界线，分为两大片区，浑河北岸（主城），浑河南岸（长白岛、和平湾（曹仲）及长白南）。
借力于 “一河两岸” 与“金廊沿线”的 “金廊银带” 十字轴发展格局，和平在近几年新发展动作频频，无论是经济、文化还是板块运作，都有十分抢眼的讯息。

其实买房，最重要的是要弄清楚自己的置业目的，想明白了，答案自然而然就有了。
就以和平区为例，你是想要主城区的成熟居住氛围，还是长白岛的优越宜居生活圈？
还是想抢占和平湾发展初期的一切利好，先上车呢？
还是选择优居长白南，享受长白岛与和平湾的双重资源？
无论你是为孩子教育、长辈养老、移居改善，在和平，在上文中提到的四大片区，都能满足你。此次和平房交会的结束时间定在了 8 月 21 日，大家不用担心，即便过了这个期限，一直到 8 月 31 日，仍然可以享受到房交会期间的优惠。
和平之后还会有区域举办房交会吗？
它会是沈抚示范区吗？
目前仍在执行区域购房优惠补贴的，除了和平，还有沈抚示范区，而且执行的时间更长。
6 月 14 日，沈抚示范区发布《关于制定建设领域配套政策、促进市场主体恢复发展若干措施的通知》，明确自政策下发之日起，凡在沈抚示范区新购商品住房的，给予契税全额补贴，**政策适用期限为政策出台之日起至 2022 年底，并视情况适当延期，进一步降低购房成本，**刺激房地产需求，让购房者得到实惠，加快房地产市场回暖。
同时，大力实施人才购房补贴政策。博士研究生、硕士研究生、本科毕业生、高级技师，在示范区购买商品住房的，按照政策给予购房补贴（补贴标准：博士 6 万、硕士 4 万、本科 2 万、高级技师 5 万；博士、硕士提供学历或学位证书之一即可，本科须提供学历及学位证书，高级技师需提供相应的证件。）享受购房补贴的商品房，5 年内不得转让或交易。办理不动产登记后可即时兑现补贴。
同时，沈抚示范区继续执行房屋不限购政策。
1-7 月，沈抚示范区成交商品住宅 2814 套，位列十区第七位，超过了沈河、和平及苏家屯，从房源价格、配套资源、居住环境、区域位置及发展定位上看，都具有一定的价值优势，所以，沈抚示范区举办房交会，也不是没有可能，重要的是还有多少人想在沈抚买房？降低购房成本也好，人才落户引入也罢，最终目的都是让大家在买房的过程中享受到更多的利好，满足购房者的心理预期，是现阶段市场的核心诉求。
**本刊观点：**当一个城市的房地产市场发展由需求转移到政策主导，说明它已经开始进行新一轮的洗牌了。有的需求是可以被创造的，需要去挖掘。正如沈阳时隔多年后，重启房交会一样，不是因为购房者占了很大的便宜，而是通过此次公共活动，让大家在买房的过程中多了一份安心与保障，那就是笔者所阐述的 “极速备案”。
所以，不是市场中买房子的人变少了，而是大家越来越理性、越来越警惕、越来越珍惜来之不易的钱了。让大家放心买房，仍是接下来市场发展关注的重中之重。
更多关于本篇详情请参见
2022 年《沈城楼市报》第 29 期第 22-27 页

知乎用户 thomas 发表

巨大的部份准备金间接融资金融加房地产印钞机体系破灭的标志是，大而不能倒的银行破产，然后大而不能倒的企业破产。目前还没有，外汇储备还可以回来驰援。

知乎用户 john swan 发表

泡沫破裂的标志是市场上出现大量租售比在 1:200，现在有吗？现在的租售比是多少？大部分地方 1:1000 都不止。

知乎用户 提名下下周 发表

今年房价微微凉，利率给力，税也给了优惠。那么接下来又会何去何从呢？

再来一波，大力拆迁？

再让利就得拿出真金白银了。

知乎用户 王定国 发表

爬到山顶的时候，前后左右都是向下。

要么在顶上饿死，要么就只能下山。

知乎用户 sds​ 发表

是的！的确破了。

但所显现的情形与其它国家和地区不同。地产泡沫的本质是债务大到极致及债务金融化的标（房和地）的价值下跌。

先说我国地产债务的结构。

地产商的债务：融资方面有境内外机构、银行、施工方及供应商垫款。机构不用纠结，在商言商。银行方面，首先中国银行的盈利能力很强，且以国有为主，地产的债务违约风险不至于压垮银行。尤其在地产上银行是第二获利方，吃肉了挨打也不冤。施工方及供应商垫款，这问题就得说说预售金的情况，由于有垫资方开发商建设资金压力暂缓，拿到预售金后投入下个项目，部分开发商可以不按进度拿到预售金。造成开发商少量资金可以撬动几何级的项目。多的项目意味大量的土地储备，也意味着地方政府收获大笔的土地出让金。在恒大报告中可见一斑。这中间房子建设资金量不大，每平米 1500～2000 元。这也是能通行施工方垫资的原因，能解决施工资金烂尾问题可消弭尔。前几天郑州筹措 100 亿纾困基金，应该是解决施工问题。

购房人债务：中国购房人的首付比例一般 20%–60%，这部分资金基本是自有或筹措与亲朋，风险不大。银行贷款的月供也基本也在购房人能力极限内，只要大经济环境稳定（这个问题的单唠）、个人无突发变故，风险也在可控范围。现在的违约断供的原因显而易见不是借款人无力还款违约，而是房子烂尾。并且烂尾发生银行有不可推卸的部分责任，2 方面，对地产商融资收紧（积极面）、对预售金监管没尽力（负面），所以这个风险点不在最弱的基础债务人而在上部环节。

以上的絮絮叨叨您会发现债务风险不在最基础的购房人（可归类优级贷，这和美国 08 年次贷危机有本质差别）。此间主要债权人银行的实力，应对地产债务违约风险足够。由于地方政府收获大量土地出让金，有钱好办事！对基础设施大力投入，从而为经济环境稳定发展奠定基础。也保证了大部分购房者的收入稳定。只要保证购房人（非炒房、改善型、刚需）的权益，其他方面也就是吃完肉后的一顿打，弱的有可能毙命，身子骨好的恢复过来长些记心以后规矩发展。

总的说：房地产着陆了，开发方、融资方、购房者都恢复了理智。但不能算软着陆应（以时间和发展消化债务）。应该是硬着陆，只是在着陆前清理出相对平整的着陆地。避免了脸先着地，虽然有伤但不致命，调理一番正常前进应该能行。

知乎用户 456k 发表

不如叫地价泡沫，房地产行业在这个游戏里面是一九开的一，跪着要饭的。虽然说这一成多少人想分还没门路，但就算一成全让去了，还剩的九成，依旧不动如山。

从这个意义上根本没有泡沫，地价高企的情况下，除去地价上涨的房价上涨，其实也没怎么涨。比如，上海奉贤去年地价 3.5 万，房价 4 万，和在之前地价 1.5 万，房价 2 万，对应的房地产的所谓泡沫，不过是 5000 而已。所以，房地产就没有什么泡沫。就算有，最多就是一成泡沫。

卖不出去只能等地价下降，就算不看房价只看地价，那也几乎用光了越南所有劳动力的一生收入预期。

降不降的九成，根本都不是市场决定的。

所以，没有泡沫怎么破。越南的房地产和西方国家有本质区别，没办法比较。毕竟西方也没有 tdcz。

知乎用户 白鹿涧的金乌雀 发表

价格暴跌才算破吧，然后该破产的接盘侠，该破产的银行和企业迅速退出。

尔后，房地产销量缓慢复苏。

现在中国这个房地产，应该就休克或者死了。

知乎用户 倪胖儿 发表

如果你把整个房地产比作一个超级大泡沫，那就还没有破。

如果你把每一家房企比作一个小泡沫的话，那现在正在一个接一个的破。

知乎用户 芭芭拉冲鸭 发表

在座的各位知道当年日本楼市泡沫破灭是怎么回事吗？

稍微有点研究的都知道这是日本央行主动刺破的。

你以为这是壮士断腕，利国利民?

呵 tui。

请先搞明白一个事实，日本楼市破灭前，日本政府强制规定外部热钱只能进入楼市。

还有一个是事实是楼灾之前，各大财阀早就高位套现离场。

这直接导致外资被闷杀，是不是觉得本子神操作?

狗屁，被闷杀的何止是外资? 还有老百姓幸幸苦苦攒下来的钱! 这才是大头。

你以为海外还有一个日本这个说法怎么来的？

不就是日本财阀把从楼市里割韭菜赚到的钱，投资去了海外嘛。

但这有什么意义？

投资海外是在给他国创造税收和就业岗位。

利润? 那是财阀的事，跟你平头老百姓有什么关系?

底层在失去的三十年里勉力维持，财阀拿着钱，不想着救市，跑去海外投资坐等资产升值。至于经济怎么办? 反正央行能 qe 嘛，没毛病。

财阀挣到了钱，海外 gnp 数据还好看，央行借楼灾摆脱了大藏省的钳制，大家都有光明的未来。

知乎用户 Shell 多格 发表

1、在破，但不是全部在破。

缺乏产业，人口的城市铁定破。

相反，不缺的，在底部承压横盘（抛开一线城市，可以关注一下杭州）。

这些不破的城市，言外之意就是有没有泡沫还不好说，贵不代表一定就有泡沫，便宜不代表一定没泡沫。

2、在破，但是不会允许立刻破，听之任之的破。

地产并不是只是修房子卖房子，往上有财政、银行，往下有钢铁、水泥、家具、家电、家装……

财政关系国防、基建、医疗、教育……

银行关系存款、贷款、信用……

所以，期待地产大规模崩盘的不是蠢就是坏。真不知道，那些觉得自己能躲过系统性经济危机的人脑回路是怎么样的！

读到这里，我是在劝大家立刻买房接盘吗？

我只想回答: funny mud pear！

我只是根据自己的认知做分析，仅此而已。

3. 接下来地产会怎么走？

短期，保和稳。保交房，稳预期。国央企进场擦屁股，地方成立纾困基金等。

中期，还钱。纾困基金的钱也是借来的，只不过用的特殊信用做担保，不代表这笔钱不用还。

长期，格局分化，行情结构化。城市中的强者恒强，整个市场基本上沦为政策市场。

强不代表又开始暴涨，我想到了一个故事: 两个人在森林中遇到了熊，你不一定要跑赢熊，只要跑赢另一个人就行了！这就是强！

友情提醒:

现在还想炒房的，想加杠杆抄底的，如果钱烫手，可以给我帮你花！

知乎用户 凌乱的泥 发表

这个问题是肯定的。

很多事情其实多关注两会吧，两会的议题基本上不会出太大偏差。

16 年棚改政策刺激经济，导致中国的城市化率已经超过 60%，以中国从农业大国向工业大国的快去转变，以及庞大的人口而言，这个城市化率接下来只需要自然增长到 70% 就行了。

除此之外，吸取了川普当年的经济制裁，导致一夜之间中国股市 4 万亿美元外逃的经验，国家针对金融市场的整顿也即将开启真正的腥风血雨。

而房地产市场也是如此。

从 21 年潘石屹想要出手最后的大厦被国家紧急叫停，二手房限令死死掐住了前几天疯狂涌入房地产商的资本。

数家被资本推动想要赴美上市的以在线教育为代表的互联网教育科技公司，也被腰斩。

总之，2022-2030 年的主旋律，就是收入再分配！

宏观上，以今年国务院刚刚强调的转移支付为代表，先富起来的几个省份，要将大量资金转移到内地西部省份。

其次，为了防止当年日本经济危机的惨案，国家先是布局外汇政策，限制大量人民币兑换外汇。

紧接着给资金规模最大的房地产市场降温，但是又不能崩盘，于是国家强烈要求各地政府稳住房价，极大地降低了房产流动交易，又不至于造成金融市场的崩塌。

现在各大民营房企房子卖不出去，资金链断裂，国有银行又不给贷款，那么他们只有两条路可走。

一个是疯狂的各种促销方案回血，一个是向民营银行和地下钱庄贷款。

但这两条路无异于饮鸩止渴，最后撑不下去，就只能低价出售自己的资产。

以恒大为经典案例，最后接盘的是以各地城投、央企、地方国企为代表的国有资本站出来，在房企最艰难的时候，低价接盘。

由此，国家的目的就是要将房地产市场的一大块蛋糕，划为国有。

同时进行的，就是缺乏大量现金的中小民营银行，最后这些中小型地方银行，最终的结局也是被国行收编。

如此一来，房地产市场和金融市场，以后就会被国家掌控，进行大规模整顿。

与此同时，国家下一步经济刺激的战略也显而易见，在完成产业升级的基础上，想办法做大蛋糕，目标就是再创造 2-3 个超级城市。

这就涉及到国家中心城市计划。

预计成都、武汉、以及千年大计的雄安新区将是下一个经济引擎。

还有合肥、重庆、郑州、西安也是百花齐放。

因此，我预判未来 5 年左右的房地产市场。

核心一线城市北上广深的优质地段房价会继续上涨，但幅度不会太大。

而成都武汉合肥等地的房价，因为之前的大量超规模的建设，也会放缓。

但是二三线城市的房价，尤其是非长三角地区外的二三线城市的房价会以每年 5%-8% 的速度微降，三到五年停止，然后微微上涨，但也就跟通货膨胀速度差不多，经济欠发达地区甚至更低。

最终在 2030 年左右，二三线住房收入比将会达到一个比较理想状态。

但是对于那些想着做白日梦暴跌的兄弟们，洗洗睡吧，炒房的，非刚需的能卖几套是几套，然后等着下一轮蛋糕做起，经济复苏吧。

知乎用户 江波 发表

各地政府最近半年一直在出各种政策托房价，甚至石门县号召公务员买房，买了一套买二套，买了二套买三套都出来了。

这算不算违背国家住房不炒的政策我不知道，我只知道如果这玩意还能赚钱，大概率公务员群体悄悄的把这消息消化了，一个个偷偷去售楼部抄底了，怎么会大张旗鼓让你们都知道呢？

当然还有一派叫做 “相信政府不可能让房价降下来派”，理论上似乎是这么回事，毕竟在这个游戏里庄家就是政府，庄家不可能让自己输啊对吧……. 奈何现在不是赢多赢少的问题，是对面一群 90 后 00 后直接下牌桌不跟你玩了。

甚至他们连娃都懒得生，把 20 年后的盘口也断了….. 所以继续相信政府的智慧吧，相信它可以再没有玩家的情况下继续赢，赢麻，double 赢。

如果最后政府输了，一定是美方搬起石头砸了我们的脚。

知乎用户 奥拉基尔 发表

泡沫是相对于干货

中国的房价是干货

当然是了

房价的七成被国家拿走了，开发商其实不赚钱，就是靠着高周转套利这个不细说

老百姓真金白银买房哪来的泡沫

背三十年债也要买一个愿打一个愿挨

这些日子总 bb 房产税

这么高的房价这么高的利息这么高的土地出让金也好意思提房产税

知乎用户 飞跃本屯 发表

远远没破呢，甚至破不了。

因为房地产泡沫破裂，那是要一帮贷款买房人承受不起纷纷抛售，造成市场房价剧烈下跌才行。

而我国有限购限售这个魔法道具，直接锁死流动性，你怎么弄。

知乎用户 心相印 发表

中国房产泡沫不破的原因

房地产市场之所以有很多投机者，是因为过去投资房地产太容易赚钱了。只有房价上涨，投机者才能从中赚钱。一旦房价稳定下来，这些人的利益就会受到损害，他们自然不愿看到。市场之所以 “低迷”、开发商“死” 也不降价的原因是，他们从政府那里高价买地，卖了就不能亏本，所以不敢随意卖房。

毕竟，房价一旦有点 “浮动”，就不仅仅是开发商的利益。包括以前卖过的房子，业主可能上门来。如果随意降价，开发商无异于自找 “麻烦”。

购房者

虽然大多数人认为没有房子的人希望房价下跌，但对于有房子的人来说，他们不希望房子 “贬值”。还有一个非常有趣的现象，就是没有房子的人和没有房子的人被分成两大对立群体。一旦无房者成为业主群体，他们就会改变对高房价的态度，加入业主阵营。


资深刘经理：2022 年证券开户哪家强？资深刘经理：融资融券 5% 的利率如何才能开通？

知乎用户 溜达王​ 发表

一般人理解的泡沫破裂——价格狂跌，竞相抛售

有特色的泡沫破裂——期房烂尾，房企挺尸，有价无市

知乎用户 翰雨教育 - 刘老师​​ 发表

你有没有想过为什么现在毒教材、各地事件、各种自爆新闻等等层出不穷？

我觉得这里可能有两种情况

1. 一代新人换旧人
2. 索性摆烂给大家看，杀鸡儆猴，反正我们也掀不起风浪来

还有一些地方上的演习，武装力量对抗工地头盔，他们演习的对象恐怕不言而喻吧

其实我一直觉得现在国内发展的节奏太快了，金玉其外败絮其中

这些既得利益者赚了钱恐怕都用在国外，虽然一直在打击，但是也没克制住，我们就是一个大的抽水机，现在都在养育发达国家的领土

知乎用户 红旗漫 发表

老房子过去没算公摊，后来加了公摊，所以面积增加，均价降低，房子总价涨了

挂牌的多是比较难住的房子，如果容易住的大家都喜欢持有然后赚价格比均价稍高的租金，因为国内环境你把房子变现也没地方花，去大 A 买股票吗？

二手房交易均价最不可信

至于新房，低价楼盘这个降价，是承担烂尾楼风险对价换的而不是开发商真降价

比如恒大在潍坊楼盘，某区新区 20 年疫情传单发到全城 40W 一套，而当地十几年前老房子都 50W 以上，这种事情开发商做得多，但是大家都是愿意买 50W 的也不去买 40W 的，不是大家有钱，而是其他原因

房产泡沫任重道远，特别是现在，最多就是不宜居地段有人出让使用权，传统地带房价还是比较坚挺，如果要稀释风险，还要等几年

知乎用户 高牛探 发表

不会破！也不可能破！

最近，中国指数研究院发布了 1-7 月房企销售业绩排行榜。在历经上半年救市托底努力下，果然不负众望，依旧下跌了。

咱们先看 2 组数据：

中国指数研究院数据显示，2022 年前 7 个月，TOP100 房企销售额均值为 418.9 亿元，同比下降 47.3%，降幅较上月收窄 1.3%；其中销售额超千亿房企 10 家，较去年同期减少 11 家；超百亿房企 91 家，较去年同期减少 45 家。

TOP100 房企权益销售额均值为 301.5 亿元，权益销售面积均值为 198.9 万平方米，同比分别下降 48.7% 和 52.2%，房企的造血功能损失一大半。

开发商躺倒一片。

而根据克而瑞地产研究数据显示，2022 年 7 月，中国百强房企中近 8 成企业单月业绩环比降低 28.6%，其中 29 家企业的环比降幅在 30% 至 50% 之间，17 家企业环比降幅超过 50%。

黄土已埋脖子上！

尽管天气热到房顶可煮熟鸡蛋，但多数城市房地产仍在冰下画圈圈。

要知道，6 月份楼市整体还是环比上升的，为何到 7 月就死火了？

许多砖家分析说是因为 7-8 月是传统淡季，一方面天太热大家不愿出来看房，另一方面正值暑假档期，家长带孩子度假是重点。其实都没说到点子上，主因是决定楼市的关键群体的信心没衔接上。

比如上海，封城直到 5 月下旬，积压了数月的需求在 6 月集中爆发——主要由高档住宅需求，豪宅买家集中入市，外加部分刚改推高楼市成交量。而在广州，涨幅最大的是天河珠江新城和海珠区的豪宅楼盘，而周边区的刚需楼盘一动不动。

但是，金字塔尖的客群数量非常有限，很快就消耗掉殆尽。到 7 月，占主要比例的改善客和刚需客一看，自己关注的楼盘成交仍凄凄惨惨戚戚，价格也没达到自己满意线，于是信心没法跟上。

当观望情绪一形成，楼市成交就难上去。

2022 年楼市，就像剧作家塞缪尔 · 贝克特的电影**《等待戈多》**，但戈多迟迟没露面。

自年初开始，从上到下展开了一轮大救市。

但半年已过去，只惊起几朵微小的水花——楼市耐药性变得越来越强了。

截至 7 月底，共有超 130 个城市摆出调控盛宴，但入席吃大餐的没几个。除了上海、成都和深圳几个城市在低位回暖外，其它城市都当了大半年的吃瓜群众。

比如南京和郑州，就是个最典型的例子。

3 月双会后，南京开展轰轰烈烈的自救，将购房门槛一松再松。4 月，外地户籍居民的购房条件由 “3 年内在南京累计缴纳 2 年及以上的个税或社保” 调整为 “1 年内在南京累计缴纳 6 个月个税或社保（补缴不算）”。5 月，南京预售商品房，由以前 “取得《不动产权证》满 3 年后方可上市交易”，调整为 “自合同备案之日起满 3 年后可上市交易”。6 月干脆脱得更光裸：“外地户籍只要补缴 6 个月社保即可开出购房证明，征缴方式不作区分，个人或单位补缴都可以”。

放松限购对南京一手成交有一小波促进，如 6 月成交量环比略增，但单月始终没能突破 6000 套，基本维持在 4500 套。7 月成交量环比下降了 26.8%，同比下降了 43.3%。

供明显大于求，去库存是重中之重。对于在南京确需购房的来说，当前最佳策略应非常清晰：打新。

而价格上，南京楼市今年的表现满足了许多人期待——已回落到 4 年前 2018 年的水平。如果看房价 K 线趋势，直觉会告诉你还会继续下跌。

相对一手的糟糕表现，南京二手房成交量是有一些爆发的，如 7 月单月创下今年新高，但同比仍是下跌。显然，松绑限购释放出的需求转向二手了。但这个状况对地方财政收入非常不利。

看南京卖地数字：2022 年上半年，南京仅卖出 28 块地，总收入 202 亿元，同比去年下跌超 8 成。

而郑州作为全国首个高调救市的二线城市，3 月一口气出台了 18 条楼市刺激新政，然而成交量却讽刺性连续 4 个月下降。

其他城市就不说了，没有几个拿得出手的。可以下结论：全国上半年救市远没达到目的。

纵观中国楼市过去 20 多年的周期，我们可看到明显的规律，就是：鼓励→打压→刺激→打压→鼓励→打压… 无限循环。

2-3 年一个小周期，8-10 年一个中周期（目前我们还没经历大涨到大跌的大周期）。换言之，当楼市冷了，上面出刺激政策拱火；当楼市过热了，上面马上出台调控打压，毫无新意。

但嗑药多了，现在楼市耐药性也越来越强，普通的松绑已激不起楼市的浪花，最后大家都在等待楼市松绑的王炸：

彻底的松绑。

其实，上层早已摸准了楼市的轨迹。

过去 20 年楼市走势，每一次复苏都是一线城市先上涨，继而带动二线三线及全国楼市开花。从来没有从三四线开始上涨，自下而上地传递到一线城市的特例。

但当前我们楼市状态是：一线纹丝不动，而二线使劲发狠劲救楼市，三四线及以下熔断，具体见上篇《楼市，进入熔断时间》。

所以我们看到，尽管今年从 ZZ 局到 6 部委，从银行到地方，文件如飘雪，招式如放箭，却依然治不好楼市的拉胯。

接下来，是大家该挑开面纱的时候了：单靠救二三线楼市，毛用也没有；只有放开一线，才能挑逗起楼市的 G 点，继而转导给二三线，全面轮动起来。

但怎么放开？松开的尺度该多大？上面还在摸着市场的石头过河。

近期，我们留意到一些细节。

比如上海，二手房房贷放款时间在缩短，以前磨磨唧唧给你审批个 3-6 个月也是常态，现在最快的当月就放款。上海对二手房交易评估价也放开，比如之前按市场价的 6 成放贷，现在可以放开到 8 成。

又比如北京鼓励老年人购房。在定点项目购房可执行普通住房首付比例 35%，非普通住房首付比例 40%，以及相应的贷款优惠利率。比如 140 平米以下住房，首套房首付比例 35%，二套房首付比例 60%。在贷款上，还可接受子女接力贷。

在一线城市当中，这比过去突破了一大步。

接下来，如果楼市数据不好看，还会有更大力的刺激牌甩出。比如降息、降准、降 LPR，扩大降低首套和二套的首付比例的区域等。

如在广州，把限购范围从增城、从化区扩大到其他 9 区，对非广州户籍的人购房社保或个税证明由 5 年缩短到 2 年以内，甚至干脆取消。

在信贷上，目前对改善型的二套房，如果有房贷未清的按 7 成，没房贷的按 5 成。是不是再放开一些？如首套的首付按 2 成，二套的分别按 3 成和 4 成，即改善购房，没房贷按 3 成，有房贷的按 4 成。

在房贷利率上，统一按首套房的 LPR 计。这就是给楼市信心，刺激购房者入市。

简而言之：限购放松，首付降低，利率下调。

**对一线城市来说，短期救市的底牌就是限购全面放松，首付下降到 2-3 成，而二三线及以下城市的底牌是没有底线。**只有这样的魄力，楼市才能救起来，否则就是隔靴搔痒白费力气。

当上层权衡到这个问题的重要性后，那么一线的楼市就会马上躁动起来，带动二线三线相继复苏，从而全国楼市恢复。当房地产这个大马达转动起来，整个经济复苏才有动力。

对穷人的收割越来越近

假如这次没有佩罗西的窜局，我们楼市的剧情完全可按上面节奏一步步来表演。

但是，现在节奏可能要加快了。

怎么理解呢？

我们在上面分析了，这轮救市的关键点是一线城市，而一线城市只能靠改善需求。这个容易理解，北上深广楼价动辄 200-300W 起步，靠刚性上车盘是拉不动的（刚需已彻底躺平了），而只能刺激改善客继续向上买——以小换大，以旧换新，郊区换市区等。

然而，时刻准备改善的中产此时犹豫起来。

因为老太婆，外部形势变得更迷离起来，恐怕接下来就会传导中国内部经济：外贸、制造、能源、科技等行业正面交锋，工作和收入变得更不可控…

这时，因为中产谨慎入市，楼市变得更趴耷，于是上面不得不加快放松一线城市尺度。最后各地的底牌纷纷打出来，于是资金涌入楼市，从一线开始上涨，带动二三线投资性购房…

当前，城市间内卷已越来越严重。楼市底牌打出时机把握得越好，城市经济就恢复得越快。只有抢到更多的人口和资金，才能保障城市的发展空间。但是，人口和资金都是有限的，最后注定有的城市可以复苏，而有的将永远软趴下去。

与 2016 年前全国楼市普涨不同的是，2022 年各城市分化更严重了：

不是所有的房子都会大涨，如四五线及县城以下还会继续下跌；

不是所有城市都值得去置换、去投资，只有向上跨界购买，才具价值；

不是所有的人都能买得起，如一二线城市核心房产将成为富人的专享资源；

接下来，我们该怎么办？自然是准备好弹药，梳理好流水，一二线城市等待已久的改善者时刻准备好，三四及以下线投资者提前准备好房票，伺机跨城进入一二线。

当然，由于多项因素叠加，今年房价上涨的幅度不会像过去那样快速翻番，但政策宽松的程度不会低于 2009 和 2015 年。

而不管怎样，楼市宽松的程度越大，对穷人的收割也会越快。

我在最新文章《救市失败，启动 B 计划！》里，分析了过去十个月来救市的失败情况，市场展现出来的是对楼市的失望，预期的下降又导致提前还贷潮。所以提振信心是当前应放在首要议程里的。

很多人越来越怀疑：房地产被放弃了吗？

不会！

我给大家先写一个小学 6 年级的公式：

房地产 = ZF + 开发商 + 银行 + 中介 + 上下游产业链 + 购房者。

房地产关联着 9000 万人，换句话说 9000 万个家庭依赖楼市，可以随意丢弃吗？

对 ZF 来说，尤其在地方，房地产是收入的大头，财政的大部分依赖卖地的钱，如果突然少了这块，就如大卡车掉了油箱一样。

对开发商来说，这是全民关注的重点对象，许多工作需要他去完成呢！如保交楼、保就业、物业运营、开发、拿地等。

当前最虚弱的也是他们，想社融却融不到钱，只能拿靠销售回款，是等待继续救济的对象。

对银行来说，现在变成了抱着满箱子钱到处求人贷的人，因为大水都流汇在此，巨量 M2 在这空转。

对中介来说，需要楼市复苏，否则就等着倒闭潮，来完一波又一波。不信，你留意一下，小区门口的中介门牌，是不是换了一批又一批了。

对上下游的产业链来说，关联万千家公司，数千万个家庭，钢材、水泥、建材、家居、电器、装修等，大家都指望着房地产恢复，因为大量的商票还待兑换。

对购房者来说，楼市的终端在这里，指望着收楼、娶老婆、入户、上学、养老…

房地产能放弃吗？

NO！NO！NO！

房子作为社会的锚定物，是不能动摇的。无论进入实体，还是进入消费，或是金融，大家都盯着这个朴实无话的房子，反复权衡比较，终究还是提不出替代品。

就拿银行来说，占最大头的是开发贷和个贷，还有一个间接的贷款，比如与实体深度捆绑的抵押经营贷，与个人消费深度关联的消费贷、装修贷等，银行凭啥敢借你钱？他们最喜欢的是什么？

企业的品牌？个人的信誉？美丽的脸蛋？前凸后翘…

银行信贷部同志连连摇头：NO！NO！NO！

同时指着你身后的房子。

房地产终究是支柱产业，不是说放就可轻易放弃的！

而不放弃楼市，就得救起来！

当前的降息，多的只是从信贷角度出手，还只是前菜，后面的王牌仍在央妈兜里，不排除放出大杀器。

比如限贷进一步放松，刺激改善型和享受型。

就在上周，继江苏南京放松限贷吹风之后，山东济南首次创新二手房 “带押过户”，无须提前还贷或垫资就可完成过户，为活跃楼市注入政策活水。

甚至限购加大松绑。如除了三四线全部取消限购，二线基本放开限购外，一线局部或大范围调整限购。

这些大招不是不可能。比如前天在上海，对临港新片区外地人，便推出缴 1 年个税或社保即可购房政策，成为一线城市中首个明文松绑限购的案例。

就在写这篇文章时，手机跳出一条信息：江苏常州二手房全面取消限售，以增强市场流动性…

炎炎 8 月，种种迹象在表明：更大力度的松绑，正从轻飘的三四线，向一二线猛烈转移。

有人说，大家早就躺平摆烂，就算松绑也救不了楼市。

以上松绑到底有多大用，什么时候能刺激楼市，我也不敢妄下结论。

但是，综合过往 20 多年楼市轨迹，我敢笃定的是——

任何一个救市周期都有几套计划，若 A 计划失败，还有 B 计划；若 B 计划也失败呢？自然还有 C 计划 D 计划…

总之一句话，中国救市的终极目标是：

救市成功。

无论任何代价，一定会确保救市成功！


行业热点：

《2022 年楼市》《拍地大变天》

《安倍与楼市》《美国加息记》

《牛人谈买楼》《今年像 2014》

《楼市熔断期》《西瓜换房记》

《12 万亿！不是 2008 年 3 倍那么简单》

《少林寺进军房地产意味什么！》

涨跌秘密：

《房价会跌还涨？》

《广州向南房价天花板》

《房市下跌放水，眼睁睁二八分化加剧！》

《楼市下跌期，值得追高吗？》

《广州房价为何涨不过深圳？》

地产牛人：

《朱荣斌辞职》《碧桂园莫斌》

《王健林亮剑》《许家印委屈》

《杨国强的梦》《郁亮过冬记》

《李嘉诚抄底》

（PS：受平台限制，许多干货文章无法展现，欢迎搜索公众号【高牛探】，与你分享楼市底层逻辑，一起进步。）

知乎用户 知乎用户神教 152​ 发表

日本人在战争期间对各种事物的说法（不仅是关于等级制，关于精神力量高于一切的说法），都为比较文化研究者提供了素材。他们经常会说安全、士气问题不过是一个精神准备的问题。无论结局如何，民间遭遇的轰炸，或塞班岛的溃败，又或是菲律宾保卫战的失败，日本政府对老百姓的解释总是一切都在预料中，无须担忧。录音机仍然夸夸其谈，显然指望国民相信他们生活在一个预料之中的世界。“美军占领基什加岛使日本处于美国轰炸圈之内，但是我们对此早有估计，并做了必要的准备。”“敌人肯定会对我们发起陆海空三军联合攻势，但这是我们计划内的事情。” 战俘，甚至于那些希望日本在一场没有希望的战争中尽早战败的人也确信，轰炸不能摧毁本土人民的士气，“因为他们早有准备”。当美国人开始轰炸日本城市时，飞机制造协会副会长在电台广播中宣称：“敌机终已飞到了我们头顶。然而，飞机制造者早就预料到这一点，且已准备好万全措施。因此，没什么可担忧的。” 只有一切都在预料计划中，日本人才能继续坚持自己那种必不可少的主张——万事都是我们主动要求的，绝不是被动的，不是别人强加的。“敌人，愿意你就来吧”。他们不会说，“该来的终究会来”，而是说 “我们所期待的终于来临了。我们欢迎它的到来”。海军大臣在国会演讲中引用了 19 世纪 70 年代的伟大武士西乡隆盛的遗言：“有两种机会，一种是偶然遇上的，另一种是自己创造的。在面临巨大困难的时候，一个人必须自己去创造机会。” 另外，广播声称，当美国军队进驻马尼拉之时，山下（奉文）将军 “微笑着说，敌军在林加延湾登陆后，已在我们的掌控中，马尼拉的迅速陷落，只是山下将军算计的结果，契合了将军的部署。眼下山下将军的计划正在继续实施中”。换言之，败得越惨，事态发展得越顺利。

——《菊与刀》

知乎用户 陈磊 发表

房产税出来了再说泡沫、软着陆吧

知乎用户 寻个中趣​ 发表

还早着呢，现在还是这个泡沫没有继续吹大，一群人围着它，生怕风吹草动了把它搞破了的阶段。

这群人各个心怀鬼胎，有的怕它破了极力用身体护着，又怕突然爆炸溅着自己一身骚；有的还想继续把它吹大，吆喝着驱赶着一群穷鬼过来继续吹；有的在人群里像条泥鳅一样钻来钻去，试图兜售手上的坐票，好让自己脱身；外面一圈的人看着内圈的人 “表演”，伸着脖子，手紧紧地抓着自己几乎是布粘布的口袋；再外围一圈是更多的看客，趴在窗台上，爬在电线杆上，骑在老子的肩上，吃着瓜等着看烟花，他们期待着，却不知道，这场爆炸，跟雪崩一样，在场的并没有幸免者

知乎用户 鸿运九天 发表

虽然今年上半年，疫情对部分的行业造成了一定的冲击，但现如今各行各业均已实现了快速的发展，而房价一直都是人们茶余饭后的谈资。在最近几年，为了抑制房价的快速上涨，稳定房地产市场，相关机构已经出台了多项政策，但从目前来看，房价已经稳定在一定的区间了，那么，未来房价还会上涨吗？

众所周知，国内的房地产市场是存在一定的泡沫的，但从经济学的角度来看，这里所谓的泡沫其实指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，且价格严重背离价值，在这时的经济中，就充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。从这里能够看出，国内的房地产市场虽然存在一定的泡沫，但价格并没有严重的背离价值。

同时，泡沫存在是有一定的特征的，首先，就是商品的供求关系严重失衡，供给量远超需求量，这种情况下，投机交易的气氛是非常浓厚的。其次，就是由于房地产投资引起的房地产价格与价值严重背离，而市场价格也严重脱离了实际使用者支撑的情况。从经济学的角度来看，目前我国的房地产确实是存在泡沫的。

一方面是由于国内的商品房供给已经超出了市场的需求，商品房的空置率还是比较高的。另一方面就是目前国内 “炒房” 的氛围依旧存在，甚至还衍生出了部分的职业炒房团。但从目前来看，虽然存在泡沫，但泡沫的大小就不知道了，这个也是很难测量的。数据显示，目前个国内的房地产总市值已经超过了美日欧的总和，但投资在股票方面的金额却只与日本相当。

从这个数据能够看出，中国经济的投资方向是很不平衡的，大部分的财富都集中在房地产行业中，换句话说，目前国内的房地产市场中泡沫还是比较大的。但从现实来看，中国的房地产体量是非常大的，虽然房地产的总市值非常高，但从人口来看，中国的人口数量也是非常高的，相当于是美国的 4 倍，日本的 11 倍，从这里能够看出，中国的房地产泡沫其实并不大。

此外，从投机心理方面来看，国内人更偏向于稳赚固定收益的，所以宁愿将大部分资金投入到房产中，也不愿意投入到股票亦或是其它行业中，而这也是中国股市市值低于欧美国家的原因之一。但从另一个角度来看，这也是中国房地产一直在持续发展的原因。但在最近几年时间里，由于相关政策的不断出台，房地产市场也得到了一定抑制，房价也受到了多方面的干预，同时也出现了平稳发展的趋势。

从这一点来看，其实也是一个比较好的消息，毕竟从人们的收入来看，目前的房价还是处于高位的，而房产资产还占据了大部分家庭近 70% 的资产，大部分家庭还背负了 20 年，30 年的房贷，房贷的存在也降低了人们的幸福感，并加剧了经济压力。

因此有网友表示，中国的房价还是存在一定的问题的，但最根本的问题是，房地产一直都是大部分城市的经济支柱之一，所以未来会怎么发展，依旧是个谜。那么，大家对中国的房地产泡沫又有什么看法呢？欢迎评论区交流！

知乎用户 小二黑 发表

没有呢，房价永远涨的惯性还在而且不小，他们现在换宣传了，叫改善的潜力很大

知乎用户 田大伟 发表

房地产泡沫已经破了？

我认为在聊这个话题之前，我们首先得知道什么是房地产业以及房地产泡沫？

房地产业我相信很多人都知道大概得含义，但是行业得具体发展以及涉及到得产业可能很多人并不了解。今天在这里简单和大家交流一下房地产业以及房地产泡沫

首先，我们所熟知得房地产就是房产。但如果只说房产难免太过于笼统，房地产主要是指确定得土地及其土地以上的建筑，所以说了解房地产就得必须了解现在土地性质，从商业得角度来讲土地会根据规划局审批分为，住宅用地、商业用地、综合用地（工业）目前根据商业土地划分是有这三种性质。那么房地产业又指什么呢？这个词太过于宽泛，凡是涉及到房地产领域的都可以说是房地产业，所以房地产业领域涉及多个产业并不是多个行业。比如：金融业、工业、教育业、医疗业、以及所有的第三产业，基本上可以非常确定的是我们的生活是离不开房地产业，因为所处的环境、生活、等都是在房地产业领域内。

在我们了解了房地产业后，我们再聊房地产泡沫，其实房地产业的核心是金融业。毕竟是生产和建设所以都需要用到钱因此金融业在房地产业中起到了极其重要的作用，而这里所说的泡沫就是房地产业和金融业的关系，表象是房地产泡沫实则是金融泡沫。利用金融泡沫这个概念我想大家肯定不会陌生，98 年亚洲危机、2008 年美国的次贷危机等等，几乎所有的危机都是由 “泡沫” 直接引起或间接引起。那么泡沫到底是什么？通俗来说就是 “虚” 一个池塘只能养 5 条鱼可是你养了 50 条鱼，那么最后的结果肯定是所有鱼都死了。那么如何结局泡沫问题？也就是我们所说的是硬着陆还是软着陆？硬着陆就是一竿子打死，软着陆就是慢慢摇，把痢疾去除掉即可。因为我国人口、金融等基数太过于庞大所以只能软着陆。软着陆的方法就是我们现在所看到的各种”金融政策 “、” 房地产政策“利用政策来治疗泡沫。

所以泡沫不可能轻易破，只能让泡沫变小同时寻找新的方向。

知乎用户 钢丝面 发表

存在六大行的钱突然取不出来了

编制系统突然的大下岗

突然的通胀，50% 以上

可能的三种现象，作为具有历史意义的标志性事件。

修改回答：98 年的大下岗事件，背景是国企亏损和发展生产需要廉价劳动力。

此次危机不一样的地方在于，并不存在明显的劳动力缺口。

改为：编制系统的大规模降薪，降到零也不裁员。

但是，由于没有纠错机制，扭曲会延续会加剧，又会在明显的动乱出现之前拿出制止动乱本身的手段。导致最后动乱出现方式会是类似烂尾楼这样无法预测的黑天鹅形式。

知乎用户 杨飞凡 发表

以前我也觉得房地产是泡沫

后来我发现不是这么回事儿

中国的房地产很难成为泡沫

因为银行真的一点都不差钱

哪怕房企都倒闭银行也不怕

风险早通过超发货币转移了

知乎用户 小镇做题家 1977​ 发表

重要的事情说三遍。

我们的房地产没有泡沫！没有泡沫！没有泡沫！

是谁的告诉你房地产有泡沫的？

专家都说了，你可以去掏空 6 个钱包买房子。你不去质疑 6 个钱包不给力，却说房地产里面有泡沫，谁给你的胆子？还要不要宏大叙事了？

我们还有这么多的农民在乡村住宅基地，完全可以把他们拆迁进城嘛？

正好他们还没有养老保险，可以为城里添加灵活就业的劳动力，根本就不用为生育率低发愁，也不用为养老金的不够用而发愁，也不用为养老金的不够用而发愁。

什么是泡沫？

泡沫是水做的，或者是大到一定程度会破掉，或者是自己拿个牙签戳一戳破掉。

如果把泡沫靠近火炉，他根本就不会破掉，反而突然就变得没有了。

知乎用户 打铁到打字 发表

如果让现在的年轻人说三样他们最讨厌的东西，其中一样大概率会是房地产。

对于中国经济，房地产是绕不开的，房地产发展到今天，已经成为了生育率和年轻人上升通道上的一座大山，必须要搬走。

但是呢，中国房地产泡沫喊了几十年，为什么戳不破？

说个实话，房地产行业让无数穷苦人家受苦受累，每个人都希望它的泡沫被捅破，都希望它崩盘，但这么大规模的行业崩盘了，不光是对行业本身，以及上下游产业链造成巨大的影响，还会对银行和地方政府造成影响，进而这银行和地方政府就直接影响到每一个人。

因为，90 年代初，中央财政枯竭，国库空虚，情急之下，国家果断推行分税制改革，挽救了这场财政危机。然而谁也没想到，一场财税改革无意中开启了潘多拉魔盒，里面放出一只凶猛巨兽，它的名字叫 “土地财政”。

过去 20 年，这只巨兽拉着中国这架马车狂飙突进，所向披靡啊，一路把中国拉到世界第二大经济体的位置。与此同时，这股摧枯拉朽的力量一路上也造成了很多破坏。

随着房地产的发展，房地产与中国经济的绑定盘根错节，影响房价的因素也是非常复杂的。

你从货币的增发当然会影响房价的变化。但是实际上呢，我们可以注意到，房价是一个激烈分化的。现在在中国的话呢，他既有天价房涌现，那个烂尾房到处都是，那个鬼城也不少，所以房价这个问题上呢，它比你想象的要复杂。

很多人说是泡沫，但是呢，我认为的话不完全是泡沫，虽然它有很大一部分是泡沫，但它实际上更是是一种利益的转移。

什么意思呢？我们建国以来啊，中国往土地基础建设，就是基建，我们投了大概五百万亿，这五百万亿你都投到了土地上，你说不让这个土地价值多出个五百万亿来，那你这个投资不是等于打水漂了吗？所以你这个土地的这些投资，他一定会转移到土地的价格上面，这是一个，土地增值。

你比方说的话，很多人看那个现象，说这个地方地铁一通，诶，房价涨了，但实际上为什么地铁一通，现在房价涨了，这地铁本身投资几百亿，这几百亿的投资啊，他不是说靠地铁票给你收回来的，地铁票最多收一个运营成本，剩下的这几百亿投资转化到哪儿呢？他就转化到沿线土地的增值上来了，实际上这种沿线的增值，他不是说没有投入的一个泡沫的增长，政府对于哪里的土地的投资越多，哪里的土地可能涨的就越快，中国的房价上涨由我们往土地上巨额投资带来的转化。

第三个的话呢，是你这地方将来的发展，未来人口流入。

这么讲，其实前面这一轮涨啊，你可以注意一下，基本上涨的是什么城市呢？叫做高铁节点城市，高铁节点城市的背后是什么，各种网络服务，你比如现在的话呢，稍微偏远点的地方，你去淘宝买东西，人家就是说了不包邮啊，但比较好的地方就给你包邮啊，为什么他给你包邮啊，你人口作为集中，你网络设施全面，各种电信是全面，它那个邮费成本就低啊，对不对？你要是如果是个很分散的农村，你一件件让人送的那个邮费成本就高多了，快递小哥不给你送，对不对？

所以这个时候的你会发现这种城市的管理成本和吸引人流，将来会带来的什么？一定是你房价上涨嘛，你整合成什么样子，你有多少投入，这是这种基建的投入带来的上涨。

还有的话呢，你既然投入好了以后，你未来的发展趋势，人口流入，你带来的上涨，所以上涨有上涨的泡沫，但是上涨也有上涨的经济因素。

现在呢，那个你叫了几十年的泡沫，这泡沫都不破，这实际上的话呢，你要考虑考虑这里头真正的经济因素是什么？

所以，中国房地产的核心问题不是泡沫问题，是分配问题。

实际上我们往土地上投了这么多钱，投了这么多钱造成了一个什么现象呢？土地值钱了，我们政府投了这个，建这个地铁，一下投了几百亿，这几百亿以后，这个涨出来钱归了谁了？有可能你归了这旁边先拿地的开发商了，也可能归了这原来这占着地的一些老业主了，最后呢，买单的是谁呢？可能是后来进到这个城市来的那个外来户。

所以他这里头就有一个分配不公的问题，就是说你到底该分给谁，谁有这些权利，谁能享受中国发展改革的成果，谁能享受中国对基建投资带来的那个财富转移，这个是真正土地需要调整的问题，

我们讲高房价是贡献的时候，我一直讲一个过程是什么呢？就是这个城市发展啊，大量人口涌入城市的时候，实际上你这个很多现在对房价特别有意见的，对这个过去的城市来讲，它都是一个外来者，真正的话呢，原住民是得利的，你注意到这个我们现在有拆二代的说法，一拆迁家里有多少套房，这这多少套房几辈子都花不完，所以为什么讲老讲高房价是个分配问题啊，这是个分配，你为什么原住民可以有这么多钱？

对吧，他原住民就是因为原来住在那儿，那他对那个地方有什么其他的贡献吗？也没有，他可能的连那个最基础的社会贡献根本赶不上你，对吧？然后对于他们来讲，房价越高，他拆迁费越高，而他赚得越多。

政府在高房价上，他的得利为什么变得会非常有限，就是说你拆迁费越来越高，而且的话呢，外来专门有一股势力来支持钉子户，让你把拆迁费给弄高了，你政府各种想要便宜拆迁的各种违规是不能干的，那么你一定就是拆迁费越来越高啊，但是很少人注意到这二者是矛盾的，你又想房价低，又想要保障拆迁户权利，拆迁户要拿的那个高高的，那你下边怎么办啊？

在 房价高的过程中，其实有大量的因为拆迁受受益的群体，他们只是没出声而已，他们受的益的话呢，比你负担的要多得多，所以你的很多负担，就变成他们受益了，这个是非常重要的，

这个拆迁，它是有两个过程的，刚开始时候，很多穷的地区要发展，他一定要干的什么，他通过拆迁压低土地价格，用来吸引投资，那么他一定会损害原住民的利益。

但是，一旦投资吸引来了，这地方发展起来了以后，那得利的只有剩下的原住民和那个外来者了，他们就享受了发展成果，所以对于原住民的分配也不均。

所以为什么原住民很多人也有意见呢？你比如在北京的话，有些人很早的拆迁户没补几个钱，仨瓜俩枣就被挤挤出去了，那系列就很不平衡。你后来的拆迁户一平米几十万，他早期的拆迁户一平米那几千块，甚至还不到，然后就给你挤到很外头去了，而且外头去的时候，这种上学什么都没有。

所以就是说原住民和原住民是不一样的，原住民中间也是有矛盾，因此，实际上房价的问题，它个非常复杂的分配问题，这个分配问题也是关系到这个社会公平，这个公平该怎么解决？

现在的话呢，尤其是在广东深圳，房叔房婶的一大堆，拿了那么多，他在一个村一拆迁，付成全流油，你想这种事儿的话，你怎么办？

现在是经济上价值上有了，最后你谁背负，谁为这个买单，你就这么讲，拆迁户能有那么多钱，那一定是你外来户给他买的单，外来户有了那么多负担嘛，对吧。

这个是事儿的话呢，对于政府来讲，你要么啥也不干， 你要干呢，就是拆，拆迁户赚了大便宜，外来户就得为这买单。

你要想让这个地想便宜下来，增加供给，那你怎么增加供给，你增加供给你就得多拆迁，多拆迁，你一定得拆迁的便宜才能增加供给，如果拆迁的很贵，这供给也增加不了啊，谁要那个供给便宜卖给你啊。

所以，你要看清楚他的博弈的状态，就不要把它完全把矛头呢，都指向政府，这社会就现在就是这个样子，所以啊，现在各种外来的理论，它实际上是挑动你这些民众和政府的矛盾。

现在这个分配问题啊，可能到这种改革的情况可能会变得越来越尖锐，

我们应当讲呢，整体上来讲，我们的政府还是非常负责的，他的负责的体现不在于你把房价调低了，而在于让你这个社会呢，变得更公平。你实际上的话呢，你让每个人呢，都能买到房，而不是个别人买太多的房，实际上它的结果呢，是让那个房子上边绑架的所带的各种改革发展的红利，全社会都能享有。

中国的房价的上涨，既要看到的话呢，可能有一些货币啊的那个因素，但是更多的呢，还是中国整个社会的发展，城市的发展，还有市政基建对土地的投入，这种财富的转化带来的那种价值的增值。

而现在呢，对于住房的那个矛盾的激化，更多的是什么？

是这种分配的不公，从那个拆迁户，原住民到外来者，再到呢，有钱人，这个里头怎么样的那个分配，而且的话呢，从中国的发展红利来讲，我们是按劳分配还是按人分配，还是按资分配。

这个房子是带有这种改革发展的红利的，所以这个红利怎么分配，政府对土地的投入怎么分配，财富转化转化到谁那儿去了，实际上还有很多问题呢要研究，所以它的复杂性可能超过了很多人的认识哦。

知乎用户 我是歹人 发表

我觉得不可能大跌，经济运作是基于信用和共识的，本质就是一个社会心理学，经济规律并非绝对，还是要看这个社会的性格、政治文化、心理。

60 年代苏联撤资，美国封锁，城市经济危机极端严重，三分之二的城市工人失业，对欧美资本主义国家来说就是死局，只能向外转嫁危机，但是我们采取的上山下乡运动，强制城市人口下乡。

80 年代中央财政紧缺，无力维持，tg 直接摆烂出售国企，2000 多万工人失业下岗，西方哪个国家敢这样做，2000 多万失业人口，还没有失业救济，吓死个人，然而政府直接搞严打政策，最后还是过去了。

土耳其 80% 通胀率，都挺得住，经济规律并不绝对，还真得看国情。

知乎用户 风君子 发表

有读者在后台留言问我西安 YI 情我有没有被封在家？首先谢谢大家的关心，我 17 号踩着点飞到南宁出差，成功闪避了西安疫情。

最近因为忙于一些不着调的杂事，一个多月没更新文章，今天说一些和危机有关的话题。

关于危机的同与不同，有本书我最近几年在自己的圈子里反复推荐，就是刘 he 副 Z-Li 主编的《两次全球大危机的比较研究》，这本书读起来相当枯燥，但是如果能耐下性子读进去，收获之大绝对超乎想象。

主编这本书的时候，刘 he 时任中 Y 财经领导小组办公室主任，实际参与编纂的包括人 M 银行、银监会、社科院、GW 院发展研究中心、北京大学、G 家开发银行等单位，杜金富、李扬、卢中原、蒋志刚、刘春航、蔡洪滨、王志军、蒙剑、祝丹涛、李建江等个人，其中的著名经济学家一长串，出了力但没能挂名的非著名学者，恐怕多得难以计数。

完成这本书的团队堪称当今中国最强经济学天团，所以含金量之足也是超乎想象。

两次全球大危机，一次是 1929 年开始的资本主义世界大萧条，另一次就是 2007-2008 年的次贷危机。

从杀伤力来看，1929 年的大萧条的破坏程度，要大大超过本次危机，但是从持续时间和影响幅度来看，本次金融危机，又超过了 1929 年大萧条。

两次大危机中最重要的原因就是房地产泡沫，世界经济史上所有的危机中，几乎都与房地产有关。

日本的国土面积只相当于美国加利福尼亚，但在上世纪 80 年代中期，日本土地价值竟然是美国所有土地总价值的 4 倍，城市房价在 33 年里上涨了 100 倍，而国民生产总值只上涨不足 40 倍，从而在广场协议之后，日本经济已经持续了 30 年的几乎零增长。

那我们算算国内的情况，中国的房价自房改以来，到 2013 年这本书出版，这将近 20 年的时间，基本涨了 20 倍，而 GDP 的涨幅不到 10 倍。如果把 2013 年至今的房地产涨幅也算进来的话，则中 G 房价在 27 年的时间里涨了超过 60 倍，这泡沫之大简直已是天雷滚滚。

2017 年我们大国虽然明确提出了房住不炒的原则，释放了强烈的信号。但实际的调控手段却比较令人失望，结果更是不敢乐观，到了 2021 年终于有大量的房地产企业到达了暴雷的边缘。

正像作者说的 10 次危机 9 次房地产，而中 G 的房价，跟我们的收入比起来，正处于一个前所未有的大泡沫之中。

作者从金融的角度全面的审视了两次危机，提出了监管的重要性，也做了很多的思考，我们也很欣慰的发现，作者已经意识到了楼市的问题，但目前还没有看到解决方案。

同样在另外一本莱因哈特（Carmen M. Reinhart）和罗格夫（Kenneth S. Rogoff）写的《这次不一样：八百年金融危机史》里，也提到了类似的问题：

发生在 21 世纪的美国金融危机根源于房地产市场泡沫。该泡沫是由住房价格的持续大幅上涨、大量通过破纪录的贸易赤字和经常项目赤字涌入的廉价外国资金，以及一个日渐宽松的监管政策因素共同促成的。

有人会问我，如果本次危机全面爆发，国内会以什么样的形态来体现？

金融危机的形态一共有 3 种：主权债务违约、银行危机、通货膨胀、汇率危机。

我觉得莱因哈和罗格夫的《这次不一样：八百年金融危机史》已经告诉了我们答案：

银行危机！

《这次不一样：八百年金融危机史》有非常经典的研究结论：银行危机往往爆发于真实房价的最高点或紧随房价崩塌发生。

800 年的金融危机史最终告诉我们：除了被遗忘的，没有什么是新东西。

为什么银行会爆发危机？

在金融系统中，银行发挥着期限转换（maturity transformation）的功能，即依托短期存款发放长期贷款，使其非常害怕存款人挤兑。

在正常情况下，银行持有流动性资产，足以应付存款提取需求。但是当发生挤兑时，存款人会对银行丧失信心，大规模提款撤离。随着提款量的加大，银行只能被迫变现资产，通常会引发低价抛售（fire sale）。

。不同的银行持有的资产组合通常都是类似的，如果所有银行都试图在同一时刻抛售，市场流动性就会彻底干涸。那些正常时期流动性较高的资产也会突然在银行最需要之际丧失流动性。

因此，即便银行的清偿力充足，并无挤兑之虞，其资产负债表也可能会因低价抛售资产而遭受毁灭性打击。

如果银行体系信心尚存，危机尚能控制，但是一旦出现挤兑，就会波及整个体系，引发一连串灾难性后果。

所以，随着房价及房地产行业进入历史性拐点，依旧会成为历史上银行危机的复制，银行的好日子马上就要到头了，降薪潮、裁员潮都会紧随而至。

知乎用户 海专精算比比懂 发表

软着陆是指打螺丝的工资涨到几万一个月，工厂周边买套房只需要几年，目前没有哪个国家能做到。

硬着陆是指房价直接腰斩，出来的钱慢慢被挤去第三产业，类似日本，

现在是属于核武器，被核酸捅裂变了直接把经济夷为平地，核辐射导致这片土地上的人患了不孕不育。

知乎用户 无闻 发表

当强大力量垄断货源，产品成交量极低流动量极低的时候，是可以控制住价格的。

典型的代表就是钻石。

钻石绑定了爱情，房子绑定了学区医疗教育

而房子的需求比钻石强太多太多了。哪怕现在出了人造钻石，钻石价格都没崩，你觉得房子会崩么？

虽然我也希望他崩，年轻的时候也整天期望他崩，但是事实就是，别幼稚了。房子绑架国内经济，不可能会崩，中国的底层逻辑就一个字稳。所以和稳字相抵触的事情，我们都不会干。

房子一旦崩了。所有上下游全崩，经济死翘翘，人民就跟着跪。至于生育率什么，反正要相信后人的智慧。

知乎用户 匿名用户 发表

看到有很多答主拿霓虹国举例。

霓虹国的房地产是商品，涨跌基本都由市场调节，政府的干预能力有限；而在熊猫国，房地产是镰刀，镰刀好不好用全看持刀人。

知乎用户 骑蚩尤的熊猫 发表

市场规律不以个人意志为转移，

你能拖它一次两次，

咋滴，

还真打算手握风云，

扭转乾坤了不成。

知乎用户 断水流大师兄 发表

以上大部分人恐怕会失望，政策市会如你所愿么？不要一条道走到黑！

知乎用户 锻神锋 发表

恩，还需要五年。

收三四五线宅基地，县县合并，公立学校医院破产。

人口减少，优化土地，

知乎用户 猪猪侠 发表

泡沫还在

这边买不起

那边不让降价

大家都在搞借贷

就看耗下去的时间了

知乎用户 刘公羊 发表

不是各地都有肉眼可见的泡沫。

有些城市不仅超预期完成经济目标，政策所在的区域建设也在超预期推进，区域房价的预期价值也在按部就班的落地。

只有政策拐弯、土地财政依赖度高、产业褪色、官方失信的地方，房价才存在危险的水分。

从今天开始，请不要再把全国房地产一概而论。

我国城市有发达城市，发展中城市，落后城市，各个城市情况各不相同，各个城市内部区块的情况各不相同，何来的 “国内房地产泡沫” 这种泛泛而谈？

知乎用户 若梦浮生丶​ 发表

只是说进入了拐点。

7 月社融开始下降，可以预计一大波组合包又要来了。

没别的，继续开闸放水罢了。

房地产发展成这样，印的钱都在房子里

未来则是有价无市。每个人手里都有房子想找接盘侠

但是无奈于人口收缩，老龄化严重。

卖不出去，那咋办呢

就是价值回归

房价进入下行期

但泡沫再怎么破，也回不到 10 年前水平

一二线房价总体来讲还是安全

原因是三四线市还有人口要往一二线奔。

现在国内经济形势较差。

还是老老实实观望一下再说

知乎用户 匿名用户 发表

所谓软着陆，是让房价横盘，然后等货币贬值速度追上来。

纯价格下去不可能的。

但是房价除了当初买的价格，不得加上房贷利息那点额度？

持有总价如果有贷款，只要没跑赢贷款利息那都是在赔。

只要不涨，已经是软着陆了。

一片向好～

知乎用户 殷社长 发表

70 城房价持续回落！一线城市同比涨幅回落，二三线城市同比降幅扩大

2022 年 7 月份，70 个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。

新建商品房销售价格

**新建商品房价格环比来看，**70 个大中城市中，新建商品住宅环比下降城市有 40 个，比上月增加 2 个。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%，涨幅比上月回落 0.2 个百分点；

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨 0.1% 转为持平；

三线城市新建商品住宅环比下降 0.3%，降幅均与上月相同。

**同比来看，**7 月份，70 个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有 48 个，个数与上月相同。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 0.9%，涨幅比上月回落 0.2 个百分点；

二线城市新建商品住宅同比下降 0.5%，降幅比上月扩大 0.3 个百分点；

三线城市新建商品住宅同比下降 3.2%，降幅比上月扩大 0.4 个百分点。

二手房销售价格

**二手房销售价格环比来看。**7 月份，70 个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降城市 51 个，比上月增加 3 个。

其中，一线程实二手住宅销售价格环比上涨 0.2%，涨幅比上月扩大 0.1 个百分点；

二线城市二手住宅销售价格环比下降 0.2%，降幅比上月扩大 0.1 个百分点；

三线城市二手住宅销售价格环比下降 0.3%，降幅均与上月相同。

**从同比来看，**70 城中，二手住宅销售价格同比下降城市有 61 个，比上月增加 4 个。

其中，一线城市二手住宅销售价格同比上涨 0.9%，涨幅比上月均回落 0.2 个百分点；

二线城市二手住宅销售价格同比下降 2.5%，降幅比上月扩大 0.4 个百分点；

三线城市二手住宅销售价格同比下降 3.9%，降幅比上月扩大 0.2 个百分点。

行业销售、投资情况

**行业投资来看，**1-7 月份，全国房地产开发投资 79462 亿元，同比下降 6.4%；其中，住宅投资 60238 亿元，下降 5.8%。

1-7 月份，房地产开发企业房屋施工面积 859194 万平方米，同比下降 3.7%。其中，住宅施工面积 607029 万平方米，下降 3.8%。房屋新开工面积 76067 万平方米，下降 36.1%。其中，住宅新开工面积 55919 万平方米，下降 36.8%。房屋竣工面积 32028 万平方米，下降 23.3%。其中，住宅竣工面积 23279 万平方米，下降 22.7%。

**销售方面来看，**1-7 月份，商品房销售面积 78178 万平方米，同比下降 23.1%，其中住宅销售面积下降 27.1%。商品房销售额 75763 亿元，下降 28.8%，其中住宅销售额下降 31.4%。

7 月末，商品房待售面积 54655 万平方米，同比增长 7.5%。其中，住宅待售面积增长 14.1%。

**房企资金来看，**1-7 月份，房地产开发企业到位资金 88770 亿元，同比下降 25.4%。其中，国内贷款 11030 亿元，下降 28.4%；利用外资 53 亿元，增长 20.7%；自筹资金 31495 亿元，下降 11.4%；定金及预收款 28575 亿元，下降 37.1%；个人按揭贷款 14169 亿元，下降 25.2%。

7 月份，房地产开发景气指数（简称 “国房景气指数”）为 95.26。

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知乎用户 秒懂楼市 - 秒哥 发表

1. 资本

1978 年 12 月，随着第十一届三中全会开始，中国正式引入市场经济体系。

为了追求工业化，生产力的进步，资本主义的影响，进入了我们的国家。

大学学过马克思的朋友，都应该知道：

资本存在的意义，就是不断增值

而资本最大的问题，就是异化

钱，存在的最初意义，是为了代替低效的以物换物的模式，设立一个中间的锚点。是获取你想要的东西，想达到的目标的【工具】;

这时，你是主体。

但资本主义中的钱，却变成了主体，你反而被异化成了工具。

这种变化在过去的几十年里，对我们的影响，是悄无声息的。

拜金主义

笑贫不笑娼

精致利己主义…..

回忆一下我们小的时候，世界是这样的吗？

2. 异化

房地产，被资本异化的典型案例。

固然，基建，军事的发展，每个老百姓的生活对比二十年前都进步了。

房地产的功劳，必须要肯定。但到了现阶段：

①人口已到天花板，泱泱大国 14 亿人，但出生率在逐年降低, 今年大概率就是负增长的元年。

②城市化率近 65%，距离楼市跨过黄金期世界公认的 70%，还剩下 5-6 个点，但已经十分接近。

③房屋库存， 已经达到天花板，新房库存 6 亿平米，房屋空置率 20%

④人均住房面积，2020 年就已经达到了同发达国家的同样水平的人均 50 平米。

⑤房产投资天花板，2000 年投资地产 1 亿平米，2017 年 17 亿平米，二十年时间，翻了 17 倍。

⑥想要靠房产提升的生产力，也早就步入了过剩的阶段。

同时：

日本房产暴雷在杠杆率 70%

美国暴雷在杠杆率 65%

而我们目前的杠杆率在去年，就已经突破了 70%

发现没有，楼市其实早就应该提前准备好，放下经济发展这份重大任务，国家也宣布了要支持房住不炒，让房地产从 “火车头” 变成国家的“压舱石”，可是，不但少有开发商及时收手，散户投资客也变得更加疯狂，让本应提前减速的楼市，又冲出了老远。

这也就是市场经济这一副猛药，给我们带来的副作用

因为资本，必须要无限增值

越来越多的人，被异化成了资本增值的工具

与其说房产问题、人口问题、产业革新问题、人民幸福感的问题，不如归根结底的说，我们国家面临的就是以房产为代表的的资本异化问题。

这里一定有人会说，为什么美国没有这种问题呢？

有意思的地方来了，美国可以吸血其他国家，来抚平本国的底层。

而我们呢？

3. 躺平

我在五年前，离开房地产的时候，就已经直觉意识到了现在的情况，但那时候的认识是模糊的。本想着全身心投入新媒体行业，兜兜转转了一年多，做过健身行业，科技行业，装修行业… 可惜都没有一份合适的工作，最后还是不巧的，又回到了地产公司，然后辞职做了房产自媒体，也许这就命吧。

最近这两年，越来越多的朋友，投资失败，家财万贯到一穷二白只在一夜之间，有个很早玩比特币赚了几个亿的朋友，提前预料到了虚拟币市场将要不行，转型开始投资实体，餐饮，服装，投了一大堆领域，最后除了几家蜜雪冰城店还行，其他的生意，发现基本上都是钱亏得比赚的还快，于是，现在正套现躺平，安稳享受生活；另一个朋友刚到成都，吐槽了一下为什么 70% 都是电销岗位，从北上广来到成都想要过躺平人生，结果发现成都原来是 “卷都”；

我自己也算半个地产行业的既得利益者，21 年，我每天基本都是睡到自然醒，下午工作 2-3 个小时，一年都赚了 100 多个 w，尝到甜头，于是我开启了我自己的工作室，接近十个小伙伴，满怀信心的想着怎么做大做强，平时的生活中，花钱也开始大手大脚，基本完全忘了 19-20 年那会，我发现地产各个环节都有吃回扣，楼盘交付差距巨大，甚至烂尾时，那种对奢靡腐化的行业现状的愤怒，共情同为农村家庭出身那些大多数人遭遇的愤怒，我正逐渐被资本异化。

得道多助，失道寡助

这两年，看到恒大负债 2 万亿、碧桂园负债 1.65 万亿、万科喊出活下去、曾经地产界的 “白月光” 绿城，也不那么白了，我的工作室也在运行的过程中，变得开始有点利益至上，那些因为我真实客观而支持我的粉丝一个个变少，培养的新人也没有什么效果，最后工作室解散，在巨大的落差中，我迷茫了大半年。

在不断迷茫的过程中，有一天，往事一幕幕重现在我眼前。

这一刻，我终于才想明白了原因。

曾经的我和他们一样，都已经被资本这双手控制得身不由己了。

一位资产过亿的地产大佬，和我有过同样的迷茫和恐慌，

他跟我说，“恐怕，地产只剩下最后几年的机会了”

我问 “那我们该怎么办？”

他说 “多做减法吧”

现在的我，行动上依旧保持积极，但对于欲望和追求，做了减法，开始了躺平。

讲一段题外话，关于口碑日渐跌落，现已套现离场的马云，曾经大家口中的 “马爸爸” 关于马云有这样一种说法，大家全当听个故事，怎么理解都可以。

年轻时未曾出名的马云，1995 年曾单枪匹马的阻止几个大汉，偷井盖。

最后没想到，是一场电视台安排的节目。

和现在 996 是福报，声称要代替银行的马云比。

那个时候，我愿意相信，他是充满理想，和善良的。

之所以马云会选择在骂声中退役。

也许是良心未泯，但发现被资本裹挟，无法控制的为资本增值服务。

所以，他选择了这样一种离开的方式。

既能脱身离场，又能给其他资本同行，一个杀鸡儆猴的效果。

“看见没，肆意扩张，是什么结果？”

4. 未来

自然的规律，历史的进程，人类在这些面前，是如此的渺小。

我们现在不想去面对这份改变，但它可能终将会来到。

国家现在希望尽一切可能稳住楼市，同时突破产业，让泡沫温和的缩小并消失。

理性告诉我，这很难，非常非常难，难到几乎是不可能的。

但感性的我，也希望它能实现，毕竟暴雷了有什么好处呢，

最苦的，还是工薪阶层。

最终，无论是软着陆，还是硬着陆。

对于宏观的角度而言，那个属于 “房地产” 的时代，都已经结束了。

巨鲸的死亡是轰然而至吗？不是的，它至少隐隐作痛了十年了，从江河里能吃得上饭的小鱼小虾越来越少开始，直至再无可食之物，这海里开始发黑发臭，整个过程，至少十年。

伍. 觉醒

虽然大环境如此，最后还是想给大家留下更多积极的引导，道家说物极必反，否极泰来。黑暗结束，必然会迎来新的光明。

房企虽然一个又一个接连倒闭，地产同行也在逐渐转行。

但也有很多人焦虑的在不确定性中，寻找着确定性。

并且新格局里，依旧有很多优秀的城市，稀缺的资源。

比如成都，这样的城市还会保留少数的可投资空间。

整体受到的影响，也会相对较少。

同时也有越来越多的人，拥有了独立思考，清醒的认知。

像新能源，芯片，5G，等等新时代的产业，我们也都在突破的路上。

并且，我们的民族已经跨过了那么多艰难的节点。

正是因为我们绝对不会轻易放弃。

借用教员毛主席的一句话。

“放弃幻想，准备斗争。”

这是一个新的 “觉醒年代”，为自己 战斗吧。‍

加油，这场新时代的 “革命”，我们终将迎来胜利！

知乎用户 别跟我说吃烧烤啊 发表

只说一次，希望看到就是赚到。

首先我的观点是，现在是买房的最好时机！

因为如果房地产破了，那么你手里有房还是没房是没区别的！因为房地产崩盘，意味着经济崩盘，你手里的资金也会迅速崩盘，除非你去把手里钱换成他国货币

而正常情况下，为了维护经济，只能印钱，印钱就导致膨胀，而膨胀的钱最终还是要流进房地产，所以房地产会继续涨价，消化膨胀！

还有你认为的媒体各种宣传房地产情形，你就以为房地产不行了是吧！

真正不行时，你根本没机会看到，你看到的只是他们想让你看到的。

因为你们都觉得不行，就没人买，没人买价格就跌，他们就可以囤，等到膨胀到百姓身上时，又一窝蜂的去抢房，到时可没那么好买了。

知乎用户 文化喷子​​ 发表

**当然没。**硬着陆的泡沫刺破是房产绝对值大跌，国内房地产大概率会走更温和的内在价值下跌（即绝对金额不跌，增速跑不过经济数据）。

**停贷只是风险项，并不是市场方向的调整。**或者可以说泡沫早就在破的路上，但还没破。从稳定房价令（或者叫限跌令）出台开始，主管部门其实已经想到会有这么一天了，只是还没到底。

**1、购房者预期还没被打破。**停贷针对的都是烂尾楼，这在房价稳态或者上行阶段也都会出现的。至于为什么没出现，还是因为目前大部分地区因为限购放开 / 需求尚属旺盛等各方面原因，房价是稳定的，没有大范围快速下行，就不会有情绪调整，购房者还是该买买的。

**2、地方主管部门还没有放弃。**停贷比例根据估算还是在 10% 以下，有大量的地方政府 / 国企 / 大行硬着头皮顶着保交楼。

**3、未来预期尚未兑现。**广受知乎 er 嘲讽的出生率暴跌 + 城市化率阶段性瓶颈因为人口年龄结构问题，这几年是感受不到的，等 “10 后” 进入劳动力市场才会有更明显的感受。

现阶段（未来 10 年）也是我觉得解决房地产问题的最后窗口期，在今年增长目标压力如此之大的背景下，政策端没有妥协反映了主管监管部门把地产和经济脱钩的决心。阶段性底部可能出现在未来半年。

知乎用户 来玩吗 发表

现在最大的问题是国家在名义上还要坚持房住不炒，导致很多人持钱观望不敢进场购买。银行还在加速印钱，只要国家放开一部分限制，将房地产政策权力下放至地方政府，以土地财政为根本，借着新基建的名头。很多手里闲钱无处可去的人一定会大力投入房地产，北上深的房价可以冲击均价 10 万，广州杭州成都厦门可以冲击 5 万加，二三线房价（沈阳郑州青岛大连合肥青岛济南）上三万根本不是问题。穷人就别想高攀了，买不起房子也不会死。

全世界都在印钱，各种货币都在通货膨胀，人民币理所应当贬值，老百姓不做选择国家帮你做选择。你看香港房产均价 15 万多城市建设明显比北上深差了一截，如果逼到极限北上深房价到 20 万也是轻轻松松。

房价唱衰已经 30 年了，还相信的人是无可救药的

知乎用户 毒瘤团团长 发表

破而不崩，等待接盘。

无人接盘，永远高位。

知乎用户 匿名用户 发表

房价在阴跌之后必定会继续往上冲，然后推行公租房继续收割，民生？ 民生关上面啥事啊 。

知乎用户 里外不是 发表

当然没有破。正在为下一次起飞蓄力做准备呢

看看上海、成都的房价还在稳步上涨。

一线、强二线还会继续涨

三四线是不行了

知乎用户 子虚 发表

时至今日，他们依旧能让城投化身开发商，高价拿地，铤而走险，就为了从银行那再拿一笔。

你以为他们是蠢吗？

不，他们是拥有大智坏。

知乎用户 花总 发表

买房的焦虑，卖房的焦虑，中介焦虑，开发商焦虑，上游焦虑，银行焦虑，政府焦虑。一个产业让整个社会焦虑。

知乎用户 ryd 发表

没有。必须满足三个条件：房地产税由全国人大推出正常执行（目前上海和重庆的部分不是严格意义上的房地产税，没有包含完整的土地价值，也没有全国实施 个人房地产的持有环节的税收缺失） 目前房地产企业的行业破产风险没有解除（看看恒大们） 房地产价值在中国居民财产所占有的比重下降到一个合理的比重（看看国外的比重 实际上就是投资渠道和方式的多元化 分散化 大众化 合理化）。

知乎用户 邓文博 发表

不仅没有，而且可能因为供给侧的破坏导致未来可能产生更大的泡沫

知乎用户 匿名用户 发表

2020 年就已经破了，说了多少遍了，要是没破，还到处搞那个什么干嘛。

知乎用户 老八 发表

哪有那么快啊 你以为是过家家？

传导到社会 到咱们老百姓这个层面

至少需要 1-2 年的时间

现在的影响还在上层

大概是 开放商不拿地了

zf 卖不出去地 财政赤字了

搜新闻（31 个省市自治区全部赤字）

公务员开始降薪 财政支出收缩

然后是二手房大量挂牌出售

目前只发展到这步

这个趋势是挡不住的

（行政命令不违反人道主义的前提下）

虽然我们的经济体制比较特殊

有制度优势 韧性很强 很难发生经济危机

但是 一旦发生 就一定是个大的烟花

积弊成疾 无力回天 参考老大哥苏联

知乎用户 红叶 发表

中国这些年的发展从衣食住行这四个方面来看：

衣、食、行这三个方面得到了极大的提高。

但是住并没有很好的得到提高，大家说以前房价是多少，现在房价是多少涨了多少。如果按照收入比来算的话房价提高的并不多，对于某些行业甚至房价是下跌的。

以我们县城来说：

1、房价针对公务员来说价格上涨了很多，严重的影响了公务员的生活水平。在以前公务员只需要 3 到 5 年就可以买一套不错的房子，现在公务员买房子也要 10 年到 12 年之间。

2、对于教师来说房价并没有上涨，甚至是下跌了。以前教师买房子大概需要 10 年到 15 年之间，甚至是需要 15 年以上。目前肯定是不需要 15 年了，大概也介于 10 年到 12 年。

3、对于像我妈妈这种底层的打工人员来说，房价也没有怎么上涨，以前想要买个房子大概需要 20 来年。现在差不多需要 25 年左右。

那么我们县有没有房地产泡沫呢？我们县房产泡沫在 11 年前就破了。我们当地论坛上有一个不是我们本地的人在那边慷慨激昂的讲了一大堆如果房价回到 10 年前会怎么样，讲了一大堆的什么断供啊之类，然而全县有房子的人是多么希望房价回到十年前。我愿意以十年前的房价打 6 折出售我目前居住的房子。

不同地方有不同的情况。不能一概而论。比如恒大，河南恒大业主比较苦逼吧。我们这边恒大公司的监管账户上还有钱可以支撑项目竣工。

知乎用户 一汪清泉 发表

还没有破，但已经开始了，征兆为烂尾楼和房地产公司资金断裂破产，接下来就是地方政府的公务员和事业编发不了工资和福利，这是泡沫破裂的高峰。

毕竟这是违背世界经济发展规律的，想逆天改命是不可能的，经济泡沫总有破灭的那天，早破早出局。个人不觉得有什么灾难性后果，能比 1978 年以前更坏吗？无非当初的 “房产红利者” 付出应该的代价而已，再拖下去对大家都难受，房价物价已经很高了。

历史和时代一样，每次社会变革，长江后浪拍前浪，前浪拍死在沙滩上。估计现在一些村镇银行危险了，郭嘉很可能把所有烂债装进这些替死鬼，然后破产倒闭，烂账全销。当然也不能放过那些让地方政府欠下巨额债务的蛀虫们，终身追责，该枪毙就枪毙，该抄没家产就抄没，同时以后不再允许房地产扩张和地方政府随意扩大债务

知乎用户 ROULOIS 发表

等了要一年了，房价还没爆，唉。啥时候才爆啊。等不及了，房地产开发商都死绝了，还不爆，怎么才能爆啊。现在城投国企央企都在拿地，我怕爆了他们亏死啊！！！

破的地方，知乎 ers 不会买。不破的地方买不起。现实就是这么魔幻。

知乎用户 像你 发表

说句实话

大部分城市价格只是跌了一点.. 成交量还是很多的

看烟花要等了

跌是会跌的 暴跌是不可能的

全地方这么多儿子没对象的父母 他们不知道什么下大棋 什么人口趋势 他们只知道有房儿子就能有老婆

说暴跌之类的爽文谁都爱看

树不是一斧头砍倒的 即便根烂了 枯树还能站那很多年..

除非 你要放火

但你在哪搞火种？

———————8.9 想——————————-

这玩意…..

暴跌了飞人。暴涨了飞人…. 我那个城市三个月七个飞出去的（意会）

大家在网上看到很多激进的人 可是现实大多还是为了房子和各种贷奔波劳碌 忙里忙外

忍气吞声 权利被侵害了还以为 “这就是生活的苦”

这些劳苦大众

—————————————————————

还是不要小看政府的措施和高估百姓的承受能力…

知乎用户 大叔小兵 发表

房产中介行业 10 年从业者

现在跟大家打个赌，非刚需、收入不稳定的群体，贷款上车的，都会是被连根带起的韭菜。

就现在这种疫情防控措施，对经济的打击只会是不可恢复的结果！

疫情防控是要用科学，不应该是 zz 问题！

9 亿国人，吃饱饭就三四十年，zf 对自己的盲目自信只会引发更大的危机。

知乎用户 哒哒哒啊 发表

前五十的城市，不降价百分之二十都不算崩。

现在只是有些地方，有些房企撑不住而已。还早着呢。不知道那天会不会来

知乎用户 匿名用户 发表

想看各地政府破产的大烟花

反正我灵活就业 一千五一个月不结婚不买房在家躺平

也不用交税 满足最基本的吃喝拉撒

每天猪脚饭吃的有滋有味

但我估计比很多人都强了

知乎用户 匿名用户 发表

房地产不会硬着陆，房地产占地方财政收入的比例过多，一旦硬着陆，必死无疑。现在最佳的做法是，用政策锁死房价，同时降息放水，用政策限制资本的外流，让全体人民共同承担货币贬值的后果。

至于贬值后带来的中中风险，放水能撑多长时间，放水对子孙后代的危害，其实都没法再考虑了，即使是国家也没法逆经济规律行事的。我们只能先撑过眼下这一关

知乎用户 可依 发表

可以很明确的说现在国内房地产泡沫没破，且不会破

首先大多数人还没买房，他们不可能一辈子都不买房

不论是北漂还是沪漂这些年轻人每天的 996 式机械式的上班，还不能保证他们的生活情况下拿什么来买房，让他们现在回他们所在的二三线城市发展他们不会甘心的，同理二三线苦苦挣扎的年轻人他们也不会甘心的回到属于他们舒适圈的小县城发展，只要他们一日不回他们的舒适区他们总会想办法攒钱来买房，只是时间的问题而已。

这几年反复的疫情、降薪的资金、上涨的物资，等等哪一个不是这批年轻人现在所面临的压力，尤其是疫情第二年国家政策后有多少小额贷款的 APP 直接降低贷款额度后，又一次逼疯了多少年轻人，因此在大城市刚刚开始发展的这批年轻人能付得起的首付的又有多少呢？

其次，疫情第二年因断供而使得被银行没收的房产并没有取之于民用之于民，那么所需要住房的人依旧只多不减，又何来泡沫一说。

暂时萧条的国内房地产行业相当于一个班级里一个优等生成绩骤然下降，所以人就只是关注这一个优等生的成就，而谁又关注过成绩下降更甚的其他学生呢？

大环境如此，我们没有必要只关注这一行业的兴衰，只是我们把他无限放大了。

知乎用户 GFS 先生 发表

看起来是泡沫，实际是杀猪盘…

知乎用户 XJNY 发表

抵制坐地生财的房地产收税模式。

抵制炒房客，城市多房新地主。

抵制将降价销售的市场经济行为，颠倒抹黑成恶意降价的野蛮行为。

抵制纵容默许助推恶意涨价的强盗行为。

不要再默不作声，任由宰割。

发出自己的声音，争取自己的权利。

让一些人知道

竭泽而渔，结果就是鱼死网破。

共同富裕，那才一起安居乐业。

知乎用户 老实人 发表

回答这个问题之前，我想问问大家，

中国是市场经济吗？

答案：不是的，至少目前不是绝对的市场经济！这一点没人质疑吧？

那么问题来了，为什么大家把只有在市场经济环境下才出现的经济泡沫现象，强按到中国头上呢。

因为计划经济的好处就是，看到有经济过剩的苗头，国家就会出手。这是中学学习的知识，无比深刻。

有人拿出日本房产泡沫对比中国。但是你知道日本东京的房价曾经涨到什么地步吗，大概四十年前，上世纪 80 年代，日本东京房价平均几十万美金每平米（40—50 万美金？）号称可以买下整个美国，最后跌了 90% 以上（上世纪八十年代，人民币的汇率 1 点多）。

前十年，北上广的房价一路暴涨，最终涨到和日本东京韩国首尔持平，就不再涨了。因为都是作为几千万人口的大城市，人均收入大差不差，房价差不多才正常。既然东京首尔作为标杆，他们这个房价是经过暴跌三四十年后稳定下来的。那么咱们国家怎么会让北上广的房价远远超过它们呢？

有人说北上广的房子最保值，我承认。但仅仅是保值，目前它的上涨空间非常有限，因为国家会严格控制北上广的房价。

至于其它地方，对于三四线小城市，即使放开手让它涨，它能翻天吗？我所在的城市是三线，人口 500 万。十年前房价 3000，现在 7000。按照 5% 的通货膨胀，这十年房价实际涨了千把块钱，即使有泡沫，也是微乎其微，绝对可控。

所以，杞人忧天了！

知乎用户 ailia 发表

没有，东京在破灭时房价跌到了高点的五分之一

知乎用户 终有一天 万众一心 发表

二十世纪六十年代的波兰 四面楚歌 面临着美苏双方的封锁和核战争的压力 一穷二白 人人手上有枪 没有亡国灭种 也没有改朝换代

二十一世纪二十年代的波兰 国力暴涨几十倍 世界二大经济体 世界第二大军费 人人手上没枪 但亡国灭种和改朝换代的几率也暴涨几十倍

知乎用户 喝可乐的猫 发表

房价已经控制不住了，必定放水

知乎用户 九月天 发表

2015 年，网上看到涨了 0.6%，现场一问新房价格翻倍。

2022 年网上看到跌了 50% ，现场问问新房低了 2%，效果显著。。

知乎用户 李丹丹 发表

其实 2020 大量棚改资金结束时，二手房就卖不动了，不过国内媒体一直在鼓吹排队摇号买房，掩盖着各种疲软现象，目前他们还在极力掩盖，依然鼓吹困难是暂时的，马上大放水又跳起来涨价，反正蒙一个算一个。

知乎用户 紫财经 发表

千万不要再被人忽悠去当接盘侠了。

知乎用户 追忆不易 发表

还没开始落地呢？就破了？谁戳的，站出来？

知乎用户 ycpriscill 发表

还早着呢，让子弹飞一会，十年后再看

知乎用户 whillims 发表

没有，房地产的核心是什么？资金是水，房地产和很多资产一样是浮在水上，水的静态总量的一般不会剧烈变化的，因此静态时的水位基本是固定或者稳定增减的！如果将水煮开或者加速大量气泡，水的表面开始起浪，这个时候会发现资产可能会被浪尖顶起，当然也有资产被卷入浪谷！不过当浪尖数量远远大于浪谷数量时，就会出现全面泡沫，当撤去热源或者气源，水面就会逐渐平复！

中国到底有多少水，估计没有人能说清楚！也不需要说清楚，因为我们只需要对标全球的水，与全球的水保持一定关系就可以了！当然我们最希望的是，中国的水可以和世界其他国家的水自由交换，甚至咱们未来的水可以和其他国家的现实的水交换！

知乎用户 小肥侠 发表

我们没有硬着陆

我们只有新常态

知乎用户 老魏 发表

我爸干工程包活的，现在退休了。

按照他的预算，1200 左右一平米能够把房子盖好，包含外立面..

而且是在寸土寸金的杭州。

咋也不知道，为啥现在都 6w 多一平米了

知乎用户 静静地 发表

已经蹦了 看看社会融资 哈哈

知乎用户 灰不动老​ 发表

什么时候房价跌回 15 年的价格，什么时候算是破了！

那个时候的房价基本是现在的三分之一到一半的样子。

知乎用户 咪咕米妮妮 发表

目前阶段还在强撑，弱三四线基本就是冰冻有价无买家，基本大家都看懂三四线没希望了，大家关心的就是一二线那 20 个左右有价值的城市，但其实大家不应该只关心房价这个需要个人背负 30 年的水泥合成品，还有一个东西，今年倒是蹭蹭蹭得涨，那也是需要大众背负 20~30 年的，那就是医疗养老保险

上图是新一线网红城市今年 7 月调整后最低最低最低档次医疗 + 养老，已经涨到接近 1400 附近，明年铁定继续上涨，目前灵活就业大军那么多，一家 2 个灵活人就是 2800 附近了，若大家还指望房价继续涨，房价 + 医疗养老保险 = 60 年。。。想想就觉得感人!!! 你这么联合起来看，思考思考房价是不是更有意义?

知乎用户 匿名用户 发表

房价崩还得过段时间，但势头是拦不住了。

坐标太原，房价查询到的信息以及各大售楼部还是没有降价。但太原政府今年做了一件事，就是要补交产权费，就是很多小产权诸如回迁房、单位分房等按现在市值折算补交产权费，然后把你的房子变成 100% 产权。这就不难看出这几年是没人买房了，政府已经开始向居民存款下手了。

补充，一二线或者省会城市应该不会降，或者是微降，因为国家会逐渐将这些城市周围的发展状况不好的城镇中的医疗、教育资源撤出，随着人口的流失，收入降低、消费低迷，教育、医疗、消费区域的减少人们会被进大一级的城市，目前已经有的地方这样做了。（老龄化的加剧，新生人口数量的降低，劳动力会越来越少，相应的教育口的人会不断的被排出，教育资源会被更快的集中，消费会低迷，社会开销会越来越大）

知乎用户 特例 发表

还不如加把劲把富豪也全部吸干，然后全部重新分配一起吃大锅饭得了

知乎用户 嗷嗷 发表

没有，什么时候地方公务员开不出来资，这个时候才算回归正常的稳态。……。。。。。。。

知乎用户 脚趾头绝技 发表

底层人民在金融危机中看着自己微薄的薪水根本感觉不到。

但是大家都看到百分之三四十的下降，其实从外国历史来讲已经是崩溃了。

知乎用户 韭菜盒子 发表

给你看看秦老师观点：

通过这个图，我们至少字面上可以大胆地得出结论：

中国经济终于成功摆脱对房地产的依赖！

实际上暂时可能还只是 “成功摆脱”，而不是真正成功摆脱。

图中所谓的对 GDP 的贡献率，一般是指各行业对 GDP 增长的贡献度。一般统计上用对应行业增加值的增量与 GDP 增量的比值表示。如果 GDP 保持正增长，而某个行业对其贡献为负数，则说明该行业的增加值的增量为负。

一个常识需要知道，GDP 本身就是个增量的概念。因此讨论 GDP 的增长，本身就是一个增量基础上的二阶问题。

以上解释，说人话，就是房地产和建筑业相关的产业增加值的增长，在今年一二季度，全面转负，且在边际上继续恶化。

这几年，在全社会各方共同努力下，房地产及建筑业对中国经济的绑架，看起来，终于松了下来。

管理层对房地产强势监管，地产行业一些质地较差的公司 “暴雷”" 躺平 " 甚至破产，居民部门开始提前还贷而不是热情高涨地加杠杆买房，对于这个进程都功不可没。

说什么好呢？

现在大家对这个情况的心态，非常复杂。

有多套房子的人，自然希望国家赶紧力挽狂澜，不能继续放任房地产这么萎靡下去。当下的雷更多还集中在地产产业链内部，如果继续下去引起房价更大范围的下跌，这些人首先一百个不乐意。

没有房子或者只有刚需自住的人，倒是不少人对现在的情况乐见其成，甚至拍手称快，巴不得房企多倒几家，房价多跌一点。毕竟，这让他们看到一丝丝上车的机会。

而也有一些人看到，地产调整之深，已经产生外溢效应。都说现在大环境不好，具体怎么不好，为什么不好，地产及相关产业链的深度调整，至少占一半原因。

都知道中国经济不可能永远依附于房地产被地产绑架，迟早要和深度捆绑说再见。但是以现在这种方式，却是很多人始料未及的。

怕它不来，又怕它乱来。

目前可能是很多人对地产调整复杂心境的写照吧。

不管怎么说，来都来了，普通老百姓想好怎么应对就是。

知乎用户 股市刀锋 发表

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泡沫破裂？不要这样想，有些人对民主专政还缺乏了解。

讲个小故事。

上海疫情结束，公司开始复工。那时候核酸筛查的频率还是很高的。为了节约成本，本来是一个人考。

探，综合成五人一管。

这样综合检测成本可以降低一半左右。当然，成本主体是大众。

但是粒度粗。- 五个人要复试。

刚好有一天，一个需要复试的哥们溜达到我们刚复工的办公楼。进去不久就被控制出去了。

对了，我们的办公楼——整栋楼也被封锁了。就是进不去出不去，等着这哥们的复试结果。

- 工作日被毁了。最后，重新测试负虚警字段。

因此，为了给公众节约核酸检测成本，东楼 20 多家公司被依法依规叫停。

进进出出，办公室堵得水泄不通，最后这个成本由不相干的随机主体承担。

这叫做社会治理成本的转移支付。

我在之前的回答中说过，社会主义不存在经济危机。社会主义经济生态只有两种状态，—

一种叫局部最优解与全局最优解共存，另一种叫全局最优解牺牲局部最优解。

全局最优解是永恒的，而局部最优解是可变的。

作为个人，不要讨论什么是泡沫，什么不是泡沫，但是注意不要成为被选中的那一部分。

知乎用户 洛神葵 发表

还没有，毕竟银行还没倒闭几个。

知乎用户 童化金 发表

房地产数十年未有之大变局马上就要来了！准备买房的人一定要把我的文章看完，因为这将是一个影响你一生的文章。

**断供、停贷、违约、烂尾，房地产市场接二连三的负面新闻让我们不禁发问，到底还能不能买房了？现在买房是否成了高位接盘的大冤家？我手上拥有的房产未来是会继续升值还是暴跌？我是否应该及时地把房产出售套现？**今天，我周若一会给你一个坚定的答案。

2021 年，房地产占中国 GDP 的规模达到了 30%，2021 年整个 GDP 的规模是 114 万亿，

而房地产领域中新建房的销售额就有 20 万亿，二手房住宅交易的销售额超过 7 万亿。

而与房地产有关的产业，如钢筋、水泥、家具、家电等等的 GDP 规模超过了 7%，和地产有关的行业如装修服务、酒店服务、商业地产服务、写字楼顾问服务等占中国 GDP 的规模也在 5% 左右。

综上所述，2021 年中国房地产及其相关联领域至少占中国 GDP 的 40% 以上，房地产当之无愧的成了经济的半壁江山。

然而这座山如今却是摇摇欲坠，其中一个很关键的，被大多数人忽略的点是—法拍房。

大环境萧条，导致 2017-2021 年的法拍房数量是指数级上升的。

根据统计，中国目前整体的二手房交易数量在 100-200 万套之间。这意味着单单是法拍房的数量就能覆盖二手房的数量。

更可怕的是，目前来看法拍房的数量还在剧烈上升。

大家都知道，法拍房和二手房的价格是有明显的价格差的。你只要是从事房地产领域的，会发现现在越来越多的中介开始从事法拍房销售，2020 年后成立的公司数不胜数。所以法拍房的交易流程和价格以及手续是越来越成熟。大量的法拍房流入，肯定会引起二手房购买者和新房购买者的兴趣。

如果某小区有 50 套二手房出售，其中有几套法拍房，那法拍房的成交价一定会对其他房价产生特别大的影响。房主为了顶住压力，二手房售价一定会向法拍房靠齐，购房者会质疑，凭什么人家卖 30，你要卖 100？

在前几年是不会出现这种情况的，因为几年前法拍房的数量在中国整个二手房市场中微乎其微。所以，未来一段时间，大量的法拍房涌入市场，会严重冲击二手房市场价格，你根本阻拦不住，除非你不想卖。现在很多城市里新房还处于保证不降价或者少降价的阶段，原因一是朝廷限制房地产最低销售价，原因二是买新房可以贷款。其次是现在很多地方新房和二手房的价差还不太明显。还有可能是购房者自身的原因。

一旦二手房受法拍房影响，价格被压下来，那将严重拉大和新房的价差。你想，如果你是购房者，同样的房子，二手房比新房价格便宜 20%-30%，同样的面积，同样的配套措施，甚至二手房装修比新房还好，你想想你会怎么选？没人会选新房，没人会傻到贷款几十万买新房。到了这时，中国的房地产就承受不了压力了，这全是寅吃卯粮的结果。

现在这么多人还不起房贷，就是把以前寅吃卯粮灌的水灌回来。这一连串的冲击，就会把中国房地产价格带下来，进而冲击整个产业链，这可是占国民 GDP 的 40% 的超级产业链啊。由此可见，房地产下游的产业、家具家电等肯定全面衰退。预计年房地产行业衰退会达到 30% 以上.，而 GDP 也会因为房地产的萧条减少 12% 以上。

根据全世界近百年来的经济数据来看，一旦出现像中国房地产衰退这样的现象，那整个国家的经济就会急转直下。然后就是海量企业倒闭，遍及全社会的失业潮。这个大势会如潮水般浩浩荡荡，谁也无法阻止。

好了，听完我周若一的分析，现在的你想必已经有答案了，那么，是选择做击鼓窗花的最后一棒还是急流勇退？这是个严肃的问题。

知乎用户 大胖闯社会​​ 发表

我给你的标准吧。不管你在哪个城市。当地的社会平均工资和一平方米的房价相等之日，就是该地房地产泡沫破裂之时。

知乎用户 四尺千金 发表

这几天，随着半年报的相继出炉，一个个地产大佬用数字和行动在宣告，房地产行业的底部已至。

先是在龙湖集团公布了营收和利润双增长的半年报后，董事长吴亚军称，行业的底已经出现。

接着，香港房地产大亨、新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示，中国的房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资 100 亿元人民币。

而此前的万科董事长郁亮也在股东会上称，房地产市场短期已经见底。

众多房企大佬的喊话，确实宣告了一个重磅信号，那就是在去年下半年，房地产行业的政策底出来之后，市场底逐步探明。


新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚。

1、六家房企 6 月环比增长超 100%

春江水暖鸭先知。

今年上半年，房地产市场依然走着探底之路。

销售数据，1—7 月份，商品房销售面积 78178 万平方米，同比下降 23.1%，其中住宅销售面积下降 27.1%。商品房销售额 75763 亿元，下降 28.8%，其中住宅销售额下降 31.4%。

另据克而瑞数据显示，今年上半年全国商品房销售额仅为 6.61 万亿元元，对比去年全年的 18.1 万亿元，只完成了 1/3。按此趋势预测，全国商品房销售规模将会迎来多年来的首次下滑，房地产市场的拐点真正到来了。

但是市场的一个明显变化就是，自 2021 年 10 月份，房地产政策底部初现，政策层面就开始频繁释放暖意。开发贷、按揭贷、企业新发债券等政策陆续推出，支持优质房企兼并收购、加快重点房企项目并购贷款审批流程等政策也陆续出台，部分城市公积金贷款、预售资金监管等也开始放松。

进入 2022 年以来，自需求端松绑楼市的城市越来越多，政策指向多是降低首付比例、下调住房贷款利率、提高公积金贷款额度等。有不完全统计数据显示，开年以来，全国各地发布的不同内容的房地产调控政策，共计已有 100 多次。

市场在五六月开始出现回暖。

房地产市场终于在五六月份开始出现了暖意。

比如说，吴亚军之所以说房地产行业的底已经出现，那是因为随着房地产利好政策持续落地，行业进入修复阶段，龙湖集团的销售持续回温速度也能领衔行业：5 月、6 月，龙湖的销售分别环比增长 23%、75.6%。

实际上，数据显示，6 月，TOP20 房企里面，招商、金地、绿城、金茂、滨江、华发等 6 家房企的环比增长都超过了 100%，top20 房企 6 月的环比平均增长 68.1%。

6 月，越秀和华发的销售额甚至出现了同比正增长，越秀以 76.6% 的同比正增长排名第一，华发以同比正增长 40.5% 的速度排名第二。

作为房企的老总们，自然很能够深切地感受到了市场的这种变化。

2、大佬吹响抄底冲锋号

在感受市场回暖的真切信号之后，地产大佬们不仅带头站出来告诉业界，房地产市场已经见底，用他们的话语积极引导市场，而且身体力行，带头吹响抄底冲锋号。

香港房地产大亨郑志刚 (Adrian Cheng) 称中国内地房地产市场下挫已见底，他执掌的新世界发展 (New World Development) 集团计划在未来一年将投资 100 亿元人民币在内地购买土地。

虽然还没有采取行动，但是大佬们的言语，向市场传递了积极的信号。

曾蝉联十几年华人首富的李嘉诚，也是房地产市场的风向标。此前的十年，李嘉诚曾大举抛售内地的房地产项目，撤出了资本几百亿甚至上千亿元，变卖大资产的获利高达 1600 亿人民币。

但是今年以来，李嘉诚回内地抄底的新闻时不时传出来，李嘉诚旗下的新加坡 ARA 亚腾资产以 24.2 亿人民币收购位于上海浦东的三林印象城，悄然入股成都核心商业区「晶融汇」项目。

今年 5 月，广州第一轮集中土拍落幕，李嘉诚旗下的和记黄埔罕见现身。虽然，和记黄埔仅参与了一次竞价，随后便未有进一步动作，但这却是李嘉诚时隔近十年再次参与内地公开市场土地拍卖，是李嘉诚近十年来，首次回来寻找市场机会。

因而有业界认为，这是李嘉诚要抄底内地楼市了。

虽然没有在内地土拍市场有所动作，但是李嘉诚随后的动作再次在市场上引起了轰动：花 90 亿港元购入恒大香港总部大厦，抄了恒大集团董事长许家印的底。

与李嘉诚有着异曲同工之妙的是万达集团董事长王健林。

2017 年，曾经因为高负债而宣布退隐房地产市场，要走轻资产路线的王健林，通过战略回缩，大肆抛售资产，成功地避开本轮房地产危机。

在房地产市场即将触底之时，“满血复活” 的万达又回来了。去年年底，多次对困难房企施以援手、接手烂尾项目，并在去年年底，先后拿下了盐城、青岛两块地皮。

李嘉诚和王健林前后脚同时杀回，给市场注入了一剂强心剂。

王健林

3、大洗牌后机会凸显

值得注意的是，上半年，在疫情和市场需求下滑的双重作用下，内地楼市洗牌加速。

据 wind 数据统计，截至 7 月 22 日，已有 79 家 A 股上市房企发布 2022 年中期业绩预告或业绩快报。按盈利与否区分，有 45 家房企归属上市公司的净利润预计亏损。亏损总金额预计超 271 亿元，其中，预计有 10 家房企亏损 10 亿元及以上，如首开股份、泛海控股等房企。而蓝光发展亏损最为严重，金额达 46 亿元。

房地产市场正在经历痛苦转型，对于资金实力薄弱的中小房企来说，确实没有了什么机会。

而此时，利空出尽，恰好是资金雄厚的房企借机布局的好时机。

从中指研究院披露的 2022 年 1-6 月全国房地产企业拿地 TOP100 排行榜上可以看出，实力雄厚的央企和国企，以及销售回暖很快的民企，如滨江集团、龙湖集团排在榜单上前列，1-6 月权益拿地金额 TOP100 中，“杭州地产一哥” 滨江集团跃居至第一位，拿地金额达到了 392 亿元。

显而易见，李嘉诚也是想趁着房地产市场大洗牌的机会再回内地楼市分一杯羹。

地产大佬们都下手了，购房者是否还在观望呢？如果对楼市有什么看法，或者接下来想投资置业的，可加入以下讨论群。

知乎用户 投机小学生 发表

房地产泡沫不会破。百姓的腰包空了。然后人民劳动十几年把窟窿填平了。一切都好了就。

知乎用户 独木成林 发表

怎么可能？

房地产泡沫破裂时刻一定会让所有人都不得不承认。现在还能狡辩争议，就说明还没到时候。

房地产泡沫的破裂，扛不住的。曾经我以为我们的政府无所不能的时候，也以为房地产可以软着陆。

但是后来我发现，有些事情是不可违的，无论是谁。何况我们现在哪有那种人定胜天的人，我们现在基本只有普通人，扛不起。

知乎用户 欣欣 发表

破了，还记得去年下半年今年上半年的限跌令吗？没有限跌令房价跌一半不止，还记得恒大上半年卖的特价房多少钱吗？

限跌令出来价格是稳住，但是有价无市，房企回收不了资金，所以产生大量烂尾楼。限跌令这种属于东西按下葫芦浮起瓢，没有用的。

感觉今年引燃了引线，大的我感觉马上要来。

知乎用户 shitou 发表

前年 250，去年 220，今年直奔 180。

卖不掉就自住吧。

知乎用户 茶树菇 发表

恒大就是引信，偏偏还有那么多人存在幻想，现在的救房地产的政策必然是最后的跑路机会，下跌趋势出利好还不卖更待何时？能接盘的人可是不多了。

知乎用户 MartinHS 发表

没有，还没开始倒牛奶，一切还有救！！！

知乎用户 彳艮 发表

现在是 8 月中旬，房地产稳中向好，怎么可能会破

知乎用户 遗物喜 发表

还没开始就破了？

知乎用户 杭州湾跳跳鱼 发表

金融脱敏已经在加快了，产业升级抓抓紧，泡泡破灭有利于共同富裕，集权有一个考量就是为面对大冲击做准备的

知乎用户 小王先生爱吃鱼 发表

泡沫破不破不好说，我只能说恒大很多烂尾项目都是有人牵头接管或者找其他公司接管，房价跌也好烂尾也好，总是有人很上心的。

但是吧，罪魁祸首恒大和背后的许家印屁事没有。。。

知乎用户 兵库北香菜 发表

只要控制了媒体，硬着陆我也把你变成软着陆

知乎用户 无名之辈​ 发表

真不算啥，好戏还在后头

知乎用户 蹦哒行者 发表

我们应该换个说法，房地产静态管理

知乎用户 摇光 发表

房地产没有泡沫

现在都在惜售 即将来一波涨价去库存

Oh yeah！

知乎用户 Sylvester 发表

学术上未破，事实上已破。

得出该结论不因什么阴跌、缩量之类市场指标，唯有一条:

他们失去了信用，人民失去了信心，无他。

知乎用户 牛魔王定趋势 发表

房地产前十公司基本都破产，房地产巨大泡沫已经揭开。国家可以救老百姓保交楼，千万别给钱给开发商。让他们破产清算，国有化，追究那些既得利益者责任。绝对不能便宜地产利益集团，否则他们只会有恃无恐，继续绑架全民。

中国房地产的泡沫其实早已破灭，只是由于惯性还没有表现出很激烈 ，疫情之后，恒大地产爆雷，各地房地产陷入资金链断裂，人们才开始意识到寒冬开始了。
中国房地产的泡沫说到底就是资本疯狂扩张的结果， 毫无节制的扩张导致中国房地产畸形的发展 ，一个极度不健康的房地产行业 ，迟早会出现泡沫化 ，当泡沫化被戳爆之后 ，整个行业将重新洗牌。
当然中国是不可能发生 08 年美国那样的次贷危机的 ，因为中国的体制不一样 ，有中国政府兜底是不允许这种情况出现的 ，但是中央已经下决心整治房地产行业，也绝不允许以前的那种空手套白狼的行为，一定会立法防止以前类似的疯狂举动 。正应了那句话 ，房子是用来住的 ，不是用来炒的。

危机危机 ，有危险也有机会，大国的防御纵深是小国无法比拟的 ，特别是中国的经济活力也是其他国家无法比拟的，房子作为刚需 ，中国 14 亿人口， 这么多人 ，肯定是需要住房的，这个刚需一定会造就市场，有市场就有投资 ，有投资肯定有完工的时候 ，所谓的断供危机只是一时的表现 ，长远来看是能够得到解决的。

来源：头条
链接：微头条

知乎用户 那兔 发表

不会，北上深房间是要不限制户口，翻一倍都不是问题

问题不在与房子多贵，问题是多少人靠合法工资买的

知乎用户 向南楼孙儿 发表

就不知道几年前拼命打压房价，这个脑子是怎么想的。

生育率降低到底是房价还是新冠问题？不要动不动就扯房价。

知乎用户 房住不炒科技兴国 发表

泡沫崩盘后的日本 - 2：1988-2010 年日本商品住宅销售面积分析，日本经历了投资者断层了吗？

《泡沫崩盘后的日本真的很惨吗？从消费数据看 1990 年后的日本经济》

接上文，上文我们从日本汽车销售量数据分拆崩盘后日本的实际经济情况，实际意义上崩盘后日本的汽车消费还创出了高点，1996 年为日本汽车消费的峰值。1990 年日本总人口 1.23 亿，按照千分之七的结婚率，实际结婚对数为 86.8w，按照 1.55 的总和出生率，则推测出日本当年的出生人口为 134.5w，与 1990 年日本出生人口大体相同，因此我们推断 1990 年日本的刚需对数为 86.8w。

那么 1990 年日本的商品房销售面积是多少呢？

日本的新屋开工包括工业住房、政府保障房、自住住宅，其中销售房应该类似于我国目前的商品房，1990 年日本全部新开工 170w 套，其中商品销售房仅仅 37.96w、政府公寓 80.6w、自有住宅 48.65w 套，其中自有住宅开工类似于目前的一户建，自己买地找建筑商盖房子，类似于我们农村的宅基地房。

通过日本的商品房销售结构我们发现，日本的开发商有能力去做的只有政府公寓和销售房，占比三分之二，而自有住宅开发完全由市场小个体去做，类似于农村的小包工头、泥瓦匠，分散了日本开发商、银行的风险。

即 1990 年日本房地产崩盘以后，银行表内的坏账要比实际的房地产损失要小一些，自有住宅即便存在信贷杠杆，那也远低于开发商杠杆，远低于国内的房企。房内房企自身的杠杆已经远大于次贷危机时期美国房企及泡沫崩盘时期日本的房企，日美房地产泡沫崩盘倒闭的主要是金融机构，而我国还涉及到大量的房企。

日本泡沫崩盘后，西武集团还活得好好的，日本三菱地所并没有倒闭，日本住友不动产、三井不动产都成功转型，而我国 Top10 房企都面临全面倒闭的结局。

Top10 甚至 Top100 的房企囤地规模达到了 2 年的土储，遇到市场销售恶化，受到宏观调控自身还必须拿地，那么最终造成的土地坏账就远远大于当年的日本。

收购洛克菲勒中心真的亏钱了吗？

不，了解真实历史的人都知道，日本人 1990 年收购的美国地产都是赚钱的，因为美国国运长期上升，而日本当年个人、房地产企业收购的这些美国地产多半成为了日本重要的海外资产，存在至今。

2000-2015 年国内居民在美国、欧洲投资的大量房产基本均是浮盈的，尤其是纽约中央公园附近的高级豪宅，一多半都是国内富豪购买。（互联网大厂老板均在此有房产）北上广的商品房均价远高于欧美，性价比远低于欧美，因此很多人选择国外定居和购房。

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而我国的商品房开发和土地买卖，必须交由国家承认的企业去做，个人无法去参与，这就导致了房企作为中间商承担了巨大的风险，在经济上行周期，囤货即可赚钱，而在下行周期，所有的土地将成为坏账，最终全部破产。

1990 年日本的结婚刚需为 86.8w，实际开工数量为 170w 套，即投机客占到了一半，2021 年我国的结婚刚需预计为 750w 对，商品房销售套数预计为 1500w 套，与 1990 年的日本数据有着惊人的相似之处，去掉二婚人数，实际投机客占比在三分之二以上。

1970-1990 年日本住宅投资估值合计为 315w 日元，按照目前汇率合计为人民币 17w 亿，2001-2021 年我国商品房销售额合计 150.38w 亿人民币，我国目前的城市人口为 8.5 亿，1990 年日本城镇人口预计为 0.94 亿，中国的房地产销售总额是日本的 8.82 倍，城市人口为日本的 9.04 倍，我们把 2022 年中国商品房销售额预估为 15w 亿，加总在数据中以后得出国内商品房合计销售额为 165.038w 亿，此时商品房销售额总额和 1990 年日本的比值变为 9.7，即 **2022 年年底我国的房地产累计销售额为 1990 年日本的 9.7 倍，城市人口为日本的 9 倍，**谁说中国不是放大版的日本呢？从 1990 年的商品房销售数量结构及泡沫崩盘前累计 20 年商品房销售额数据对比，日本、中国的房地产数据都出现惊人的相似。

而 2022 年中国房地产市场二手房成交量断层又与 2007 年美国次贷危机前二手房成交量断层出现了惊人的相似，这不就又一次佐证出我们的观点了吗？

细心的读者可能发现，1992 年日本房价崩盘以后，商品房开工竟然没有出现暴跌，而次贷危机以后，美国的新屋却出现了断崖式的暴跌，那么为何房价暴跌日本人还在建房子呢？1990-1996 年时隔 6 年，断然不是期房施工的原因，而细心的读者又发现，日本资本市场在经历了 1990 年崩盘以后，1994-1995 年还出现了横盘反弹，甚至有见底迹象，而 1997 年亚洲金融危机以后再次暴跌，银行坏账再次产生。

日本汽车在 1990 年崩盘以后销量也发生过反弹，最终的高位也在 1996 年，所有的数据表明，日本的房地产泡沫崩盘以后，前五年对日本人的生活影响并不大。主要原因是日本的制造业在全球领先，还在东南亚大规模地开疆拓土，因此经济出现了阶段性的底部。

而为何 1996 年以后日本经济再次崩盘呢？

我们发现 1990 年日本房地产崩盘以后，日本居民的杠杆率并没有降下来，横盘了五六年以后，才开始降低。

而与此同时日本的失业率开始迅速增加、生育率暴跌，商业销售总额开始持续下滑。

也就是 1990-1996 年日本的居民生活在水生火热中，表面上汽车的消费反弹、新屋开工反弹均是在透支实体经济生命。

1990-1996 年日本就业市场的反应就和当下国内的内卷一样，清华大学毕业去做中学老师、街道办事员，金融、互联网企业核心岗位排斥国内大部分高校，热衷于国际 top30 的学校。

**1990 年以后，日本房价崩盘最终促使 1996 年以后日本经济崩盘，失业率、生育率长期无解导致日本消费开始长期下行，**最终才导致失去了 20 年，而 2005 年日本人口数据才开始反转。而中房危机前，失业内卷、人口、生育率、成交量断层、居民杠杆率、均实现了日本、韩国、美国房地产泡沫崩盘前后的种种前兆。

这一切的终点就定格在 2022 年年底，不考虑美国经济进程，国内的顶点就在今年，还能有什么超越自然的力量去改变吗？

2015 年国内房地产的规模远远未达到 1990 年日本的规模，因此在某种特殊的方式刺激下，并没有发生崩盘，按照比例 2022 年国内房地产的规模是 1990 年日本房地产规模的 9.7 倍，那么最终产生的衍生效应也会是日本的 9.7 倍。——

美国的人口是日本的三倍，而 1990 年日本房地产泡沫崩盘后，新屋开工却持续高于美国，维持在一个较高的水平，甚至距泡沫崩盘前仅仅回调了 35%，这是为什么呢？

是否是因为日本商品房有相当一部分是木质结构或者简易结构，存在 30-50 年的折旧期呢？

熟悉日本房地产税的人都知道，日本的房地产税分为土地税和房屋税，而房屋随着折旧可以降低征税，这种折旧表面上是会计处理，但是如果房屋本身真的具有这种属性呢？一旦到达使用寿命期限，就必须拆掉重建，因此日本每年的新房供应其实就等于前五十年每年需要淘汰的二手房。（如果人口减少这种等式就不存在了）

而美国、中国商品房大部分都是钢筋水泥建造的，以美国洛克菲勒中心为例，已经存在了近百年，实际折旧期限远大于会计折旧。因此美国房地产税不考虑房屋折旧，美国房地产市场主要以二手房为主，而未来我国的商品房市场会出现日本这种现象吗？我国商品房区别于日本的简易房和美国的独立住房，主要以高层为主，这种楼房实际寿命是多少呢？

**1950 年后苏联援建我国的楼房至今还存在，如果不存在拆迁，那么其使用寿命预计还可以维持几十年。**7 层为主的小洋房，维护费用和难度较低，推倒重建也很容易，成本较低，而 16 层、32 层、55 层这种楼房推倒重来根本不现实。

目前国内的建筑主要是 1990 年以后修建，距离最终的折旧淘汰时间还有 40 年，也就是大规模的重建运动最快也得 30 年以后才会发生，而 30 年恰好是新一轮韭菜成长起来需要的周期。因为一套房子背上三代人债务的人，是否在下一个 30 年再背上 30 年呢？

上海、北京完全可以提高物业费去维护建筑，而三四线城市居民能承担这么高的物业费吗？

因此我们断言，未来逆城市化的别墅区一定会发展起来，市中心经济也会慢慢被淘汰，最终城市结构会再次清晰的划分为富人区和贫民窟，经历过几个世纪以后，人类和环境会重新保持和谐。

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我们的下一代所面临的问题：新一代的城市更新过程房价收入比一定会保持在 5-10 倍，否则没有人回去背负巨额债务买房，而当代父母给孩子囤积的大量房产必然随着财富转移灰飞烟灭，实际城市更新的新房住宅一定小于出生人口，即出生人口 500w，则刚需需要新房 250w，最终进入长期负反馈。

囤积的房屋可以出租获利、出售获利，出售必然意味着血本无归，而出租的话可能需要 100-200 年才能回本。

以西安为例，租金 2.5w，房价 150w，60 年回本，但是 30 年后这种房子的租金还能维持在 2.5w 吗？还能租出去吗？

60 年仅仅是回本，期间有大量的资金成本，每年的利息按照 2% 计算，利息成本为 3w，也就是这套房子如果要靠出租获利的话，每年预计亏损利息 0.5w，本金 2.5w，合计亏损 3w，60 年后，不仅亏完利息，还得亏完本金，因为到时候这种房子的净残值率可能为 0.（150w，存银行，60 年后合计本息 330w，买房出租收入合计 150w，净残值率为 0，实际亏损 180w）

[1]

这种算法还不考虑房地产税，利息税率 20%，每年支出 0.6w，房地产税每年是否高于 0.6w 呢？房价的次顶部、二分之一部分，房奴及投机客能顺利卖出去的可能性很低，且成交量较低，跌 10% 房奴就不愿意出售了，大面积的抛售导致价格回调加快，最终超出大部分人的心理范畴，留给子女的新房最终被迫出租获利，而大面积的出租导致租金降低，最后又被迫卖房止损。—- 因此房价崩盘仅需要三年即可完成，而房价下跌需要 20 年才能完成，二手房会进入加速折旧的恶性循环，房龄越老越不值钱。

参考

1. ^ 泡沫崩盘后的日本 - 2：1988-2010 年日本商品住宅销售面积分析，日本经历了投资者断层了吗？ https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1MjE5MDAzNw==&mid=2247487177&idx=1&sn=ecc9e1d7935283e1eb268df9c3c2d473&chksm=fb84a7f3ccf32ee571357f6c2caadea0420bc0ca3083ebb5115a67ba8b2d9c6f976663444c5b&scene=21#wechat_redirect

知乎用户 嘉统帝 发表

准确点说

民营房企的梦破了，10 年前的他们坐在酒桌上，对着地方政府官员吆五喝六，更有甚者，他们站在城市规划局的沙盘前，对着整个城市指指点点，仿佛他们才是这座城市的拥有者。

现在嘛

死路一条

国企央企笑了，他们还在等，等待所有民营房企喊救命，却只能喊出个救，喊不出命的时候，当那一刻来临的时候，中国房地产真正的救赎才刚刚开始。

知乎用户 安吉丽娜圖图 发表

还没有破。

房产问题的核心就两个字：债务。

债务无法履行，导致银行流动性危机，这是 2012 年以前日本美国的表现。后来无限 qe 和安倍经济学基本治好了这种没脑子不干预，导致的债务问题。

换句话说，2012 年以后，你期待中的房产泡沫的景象，就已经不可能在地球上出现了。

债务无法履行，无法伤害到银行，受伤害的只是买房的人和地方政府。原因么，地方政府不能印钱，个人也不能印钱。直击主题就是，地方政府和个人的现金流，真的有可能枯竭。购房人和地方政府等不到银行破产（国有大银行拥有无限现金流永远不会破产），自己先撑不住（购房者信心被击穿不想还月供放血，地方政府缩减开支）。三条红线开始，开发商被迫退出了地方的土拍，地方政府就拿不到钱了。

房产泡沫的破裂的表现就是：

资金链断裂的地方政府，削减支出，削减编制，主动降低负债。

三线以下城市的购房者，主动降低负债，

知乎用户 匿名用户 发表

**买房贵，供房累，断供赔，卖房亏，先还坑，崩盘惨。**现在还没破，不过也快了。

房贷利率高过《辛丑条约》赔款利率，高过美国，是日本的 3 倍，而我们的收入呢？

经济下行，多少人被毕业，还背负着房贷压力？

如果断供，房子被银行收回，欠的钱还得还上。

房地产有价无市，卖房肯定亏钱，一时半会卖不出去，卖出去前还得还月供。

最无奈的是，现在的房贷整得没钱还房贷和有钱想提前还房贷的人都糟心。

之前湖北某五线城市农行贷款买了房，去年问提前还贷还说不限次数，还款后减少月供金额和月供期限二选一。今年再问只能提前还 2 次，且只能减少月供金额，还只能线下办理。

减少月供金额比减少月供期限的利息多出将近一倍。这是农行想方设法想继续在老百姓蚊子腿细的身上刮油啊。

现在对小城市的房地产和银行彻底失望，这就是个几十年的坑，已经骑虎难下。房地产和银行也绷着，一旦崩盘，包括我在内把一家人钱包搭进房子还要还房贷的普通老百姓，必然会破产，到时肯定会发生人间惨剧。

《辛丑条约》规定，中国从海关银等关税中拿出 4 亿 5 千万两白银赔偿各国，并以各国货币汇率结算，按 4% 的年息，分 39 年还清，本息共计 9 亿 8,223 万 8,150 两，史称 “庚子赔款”。

知乎用户 壬屯 发表

肯定不会硬着陆的… 就是卡着价格等贷款还完，银行抽出来才会着陆。现在无非就是挤泡沫，挤不挤得出来只能说教培已经破了，房地产最后也是破。说房价不会着陆的… 只能说之前教培也是这么想的。

不过你也不知道 zf 哪一次会彻底戳破，毕竟你都知道了不就硬着陆了吗….. 所以只能说以后一定会破，但是啥时候破你肯定不知道，捞钱就免了，找找别的投资吧。

知乎用户 一条齁咸鱼​ 发表

坐标南京

5 月 20 日，一帮中介刷屏，南京出台房产新政，贷款已结清且名下无房，可三成首付（之前要求五成）。本人作为老家买过房有过贷款记录的人，心动不已，再三确认说消息保真。周三约中介看房，得知新政 “一日游”，声称上面把政策 “叫停收回”。

8 月 14 日，中介再次刷屏，南京出台房产新政，和上次一模一样的内容，且这次很多中介做图表，声称和中农工建确认过，消息绝对保真。两天后约中介看房，得知新政又所谓 “一日游”，又被上面 “叫停收回”。

感觉南京房产中介们已经穷途末路，妄图靠假消息来刺激房产市场。

知乎用户 匿名用户 发表

在アメリカ国有这样一个三线城市，姑且称它为 T 城吧

T 城市长是这样做的——和教育绑起来

开新区，把老城最好的高中迁过去，再出台一系列政策

配套政策买学区房上新区初中，中考不看分数直升最好的高中

这群家长最在乎的不就是孩子学习吗

老区学生来新区上学，每天来回两个多小时校车车程

早上六点不到起来去坐车，晚上到家十点多，一路颠簸

有钱的直接就大手一挥买房子，没钱的但在乎孩子租房子

这房地产不就起来了吗，这回扣不就吃到饱吗

这巧立名目搜刮民脂的大聪明市长后来进去了，

说是贪污了省里 10 亿，只判了三年半

社会最底层的蠢人直接上大街上抢

聪明的自己给自己量身定制规则，做到合理合法合规

T 城某学生上大学了才发现高中租的学区房水源污染，

也就是高中花着 13000 / 年的租金在新区租着小房子喝着污染水

相关人员貌似是糊弄省里来检查的没糊弄过去

多的润出去之前就不说了，怕出事

以上纯属虚构，发生在アメリカ国 T 城

知乎用户 拿走属于我的 发表

中国大规模房地产泡沫破灭是 1992、93 年海南房地产泡沫。损失惨重，同时培养了很多房地产资本人才。

这三十年内，特别是 2000 年后，全国除过一线城市，其他国家地方大多经历泡沫破灭、装死（含政府政策救市）、市场复苏，房价上涨、泡沫、泡沫破灭，一直循环下去。

好地段的房子永远不会有泡沫。

知乎用户 江玄龄衣 发表

次贷危机来了，房子的断供潮来了，房地产的泡沫很快就会破灭，进入房价如葱的时代。

你是不是经常听到这样的言论？但是我要告诉你的是，很多人其实根本就没搞清楚什么叫次贷危机，他也只不过看到别人说次贷危机，自己作为一个复读机，重复别人的话说次贷危机。

所谓的次贷危机，实际上就是质量比较差的房贷，是那些没有偿还能力的人获得了房贷。

那为什么他们可以获得房贷？银行难道不会去评估、审查这些人的偿还能力吗？他不查他们的流水吗？

是这样的，你说的一点都没错，银行根本就没有审查，因为贷款的资金根本就不是银行的。而是来自于资本市场，在房贷和他的资金来源之间是层层嵌套，眼花缭乱的金融衍生品。

这样一来，他们就可以把银行当成是一个销售的中介，只要把房贷放了出去，他们就能获取手续费。购房者能不能还得起房贷，跟银行已经没有任何的关系。

所以，次贷危机的根源是金融监管的大放水，资本被放出笼子之后的贪婪反射。

反观我国购房者和银行之间的关系是非常原始的，两者之间就是直接交易，银行必须对每一笔房贷负责。

一方面，如果购房者不还按揭，银行就可以按照流程走法拍的程序。同时，我国的金融监管体系的严格程度堪称世界之首，从没有在这个方面放做过任何的放松。

另一方面，目前法拍房的数量在增加，2021 年法拍房的数量超过了 160 万套，但是其中居民按揭贷款断供所造成的比例非常之少，绝大多数的法拍房都是因为债务纠纷连带担保公司破产造成的。

所以在现行的金融制度下，爆发次贷危机的概率为零。拿次贷危机来吓唬你的那些专家看不懂，也不懂房地产，我们自己需要做的是修正以前买房就能涨价的老思路，不要一味盲目地加杠杆，管理好自己的现金流，毕竟买对房才是抵御通货膨胀的制胜之道。

想要解决，需要壮士断腕的决心和勇气。把房地产的开发回归到居住属性，放弃其金融属性。
但是这样，绝大部分城市，尤其是以土地为财政的城市，基本上就会破产了。所以做这件事相当于捅破利益深水区，不破不立。
从外面拿来的东西，需要跟中国实际相结合。中国人注重的是安居乐业，这和资本主义国家是不同的。现在居这个方面出现了问题，业能好到哪里去？

所以还是要回归到居住就是居住，商品就是商品的轨道上来。

建议国家管理居住地产，商业地产有其他房地产公司发展。

来源：头条
链接：微头条

知乎用户 顺其自然 发表

两座大山，正压在地方政府身上。

一个是新房烂尾；

一个是土地滞销。国内的民众财富主要绑定在楼市上，最终，大范围的烂尾和延期交付，导致全民财富缩水，也让未来收益预期产生极大的不确定性。

这一切，都变相严重影响了市场信心。

直白地说，民间对于楼市的安全感几乎丧失殆尽。

最终，建立在总需求严重不足之上的蝴蝶效应，开始四散蔓延，如多米诺骨牌一般，将下游一个又一个关节推倒。

首先是开发商，新房开始全面滞销，再叠加之前存在的资金监管，最终受到双重暴击，导致很多开发企业的现金流逐渐崩溃。

接着，房地产投资和开发的极度萎缩，则直接让其对经济的拉动效应丧失殆尽。

房地产及其产业链对于国民经济的拉动效用，已经跌到了负值。

知乎用户 不负如来不负卿 发表

土地财政到头了，接下来是核酸财政了，十八线小城市都要 7 天做一次核酸了。

知乎用户 爱猫人士薛定谔 发表

转

知乎用户 Jeffree 王 发表

目前还没破，你所看见的只不过是个开始。

房地产泡沫之所以还没有破，源自于总资产 70% 集中于房地产的中国老百姓的信心。而这份信心，大多来自于过去 30 年房价 “只涨不跌” 的经验主义。

如果说，我们已经面临了 30 年来从未有过的景象呢？

城市住房空置率平均为 12%[1]

地产行业股价

地产行业销售额

（数据持续更新）

参考

1. ^https://www.vzkoo.com/document/202208053a282d5f02b59e4496e69acc.html

知乎用户 刘涛 发表

马上就会有新的词发明 落地式起飞

知乎用户 宇多幸次​ 发表

我就说一个我观察到的情况：

最近一段时间南京本地的金店黄金销量在不断上升，这是媒体报道的，不是我瞎说的

知乎用户 斡焯失口乎柠檬何时酸 发表

国内流通的钱 可以比作流动的水

不是流到这里 就是流到那里

标志在于 它流到哪 哪里的价格就会涨

现在房价不涨 什么东西在涨 说明钱就流到哪里

一般来说 钱会流到更容易让它增值的地方

楼市不行去股市 股市不行去期货

只有哪都去不了的时候 才会流到日常物价

流到物价上 就说明不好的事情快要来

知乎用户 蓝色浪漫​ 发表

你瞎说，有什么泡沫，专家说了，现在房地产价格不是过高，是太低了，有很大的上涨空间。

我们的经济稳中有进，我们的经济持续向好，我们的经济韧劲十足，我们是全球经济唯一正增长的巨大经济体。

全世界除了我们都社会在水深火热之中。

我们生活很幸福。

谁要是胡说八道，直接以寻衅滋事罪关起来。

知乎用户 大根 发表

我一直在想一个问题。

人们常说命运

房子买不起喽

孩子生不起喽

车子加不起油了

发生车祸了

遭遇疾病了

大学考不上了

公务员考不上了

我的命运如此凄惨

又或者也许是我不够努力

有没有这样一种可能，我是说有可能

房子车子汽油的价格是别人定的

教育的价格也是人交易得出的

甚至于车祸也很多是因为各种人的原因

录取分数线是别人定的

考公题目是别人出的

有没有这样一种可能，我是说有可能

我们的命运既不在上帝手里也不在撒旦手里

而是在和我一样的人手里

他们和我一样

却和我不太一样

他们试图掌管我的命运

难道我就以他们掌管而活吗

即便我的命运不归我掌管

也绝轮不到他们

他们掌管我的时间

即是掌管我的一切

这样仿佛不合适

又或者我不属于谁

谁也不属于我

那我属于谁

自然科学？仿佛是

生命科学？好像也是

人文科学？好像是个圈

却唯独不属于别人

好像不止房产是泡沫

就连我们

我们生存的世界也是个泡沫

不管戳与不戳它都会破

既然要破

又何必在乎呢

本来无一物

哪里惹尘埃呢

知乎用户 匿名用户 发表

没有，破了起码一半人开心，小部分人跳楼，一部分人难受。现在是僵持着，所有人都紧绷着，不上不下，不仅不退。

逆天而行，逆天改命，

知乎用户 乐子人​ 发表

泡沫经济是西方话术 是西方特有的

我们社会主义中国不吃这一套

知乎用户 小坏蛋 n 号 发表

已经破了。就像人摔倒的动作，脸着地这个动作被暂时无限放缓了，是暂时的被放缓了。

知乎用户 CCC 发表

才刚开始，强行维稳，救市失败，后面还有狠的

知乎用户 乐山看世 发表

曾经给朋友半开玩笑地说，至少一半的中国男人都要对丈母娘说声谢谢！因为，一半以上的财富是她老人家逼出来的！（没有抱怨的意思，人之常情理解）中国人痴迷房子，把房子与婚姻，地位，财富，教育，医疗等挂钩！这严重影响了，我们各行各业与人的发展！试想，只要人均拿出一万房款去消费与投资，那就是 14 万亿！什么大盘拉不起来！？什么经历发展不了！？而且，这些钱哪怕只流动三次，就是七八十万亿的活水，GDP 超越美国太简单了！至于，因此带动的就业与创新力等，那更是难以估量的！但是，饮鸩止渴的房地产，从让你快乐的毒品，变成现在上下都头疼的毒瘤！割吧，很可能立马送命，不割，长大了必死！哪怕不出问题，现在的房产也成了，难以变现的高价个股！持有者提心吊胆，未买者可望不可即！一旦出问题，股票可以腰斩甚至退市，房子也有可能！发达经济体，在市场经济调节下，都出过大问题！何况。。。那时，因房子跳楼的人，一定比因炒股跳楼的还要多！

知乎用户 岁月如歌​ 发表

从理性的角度看，爆炸肯定是不好的，但是没办法，已经有很多人不理性了，就想看烟花，你让不让他们看？

房地产泡沫破不破看信心，没有人会买注定会降价的东西，只要大部分人认为房地产会崩，它就会比大家想象的崩的还要快。房子没有刚需，从本质上讲所有人看重的都是房子的交易价值，不会有人去急着买注定要降价的东西，如果房子在降价大家就会一直等，就算是睡马路都不会去买。所以大家懂了吗？房价只要开始降价就注定是跳水，根本停不下来。你知道为什么有限跌令了吧？

理性希望软着陆，实际情况不容乐观，如果真有大部分人想看烟花，那烟花肯定会放给你看的，但烟花完了也肯定是落寞。

知乎用户 匿名用户 发表

知乎用户 tt 谭 发表

我一直在想一个问题，究竟是我的 30 年人生自由岁月有价值还是你们做出来的那堆水泥有价值。

知乎用户 星楼​ 发表

破了吗？

先是限涨限跌。（限跌可能不是 zf 主导的，也可能是业主主导的，这里只说结果）

**限涨**的结果是让有关系的人买到了房子，由这部分人收获了 [实际价格 减去 限涨后价格] 的差值，地产公司没有获取（或者通过附赠车位等方式获取）

限跌的结果是降低了地产公司回款能力，也降低了居民购买意愿，如果一个商品需要限跌，说明市场预期的价格就低于当前价格，市场交易必然趋于冷冻。

假设一种极端情况，房价限跌在一个很高很高的高位，就没有人会买，也就没有人能卖出去，市场没有交易，等同于所有商品没有价格，所有售卖商品的主体都会破产。

这是也当下正在发生的：售卖商品的主体趋向于破产。

但是，为了稳定，不让破产。房子销售量大面积下滑，地产商无法回笼资金，期房销售不及预期导致施工暂停，然后烂尾（当然烂尾的原因在于监管资金挪用，这里的烂尾只描述一种现象，实际上复杂得多）。等同于卖不出去的牛奶倒掉。

另一方面，由于有形的手对市场干预过多，很难说这种要死不能死的局面是健康的。打个比方，给一个重症病人插十几根管子也能活，但是这么活着可能比死掉难受。

更深远的影响是：这么做，影响了自由市场的基本原则，影响了经济学最基本的原则：供需规律。同时也打击了资本的信心：既然随时可能覆灭，我花什么心思投资？也打击了消费者的信心：既然钱能买到的东西逐渐变少，挣钱是不是越来越没意义？

结果只能是：经济学上的社会总福利（这里指的是消费者剩余 + 生产者剩余）极大下降。说人话就是：只有部分人愿意买房，也只有这部分人能满足自己买房的需求，但是如果房价更低，他们买房的满足感肯定更高；对于地产商呢？降价卖可能比烂在手里强，毕竟卖了可以回笼资金，不卖只是一堆钢筋水泥。

既然在预期价格下降的情况下，降价对消费者和地产商都是好事，是谁阻拦房价下降的呢？资产持有者。这里不多说了。

最后回到题目：地产泡沫破了吗？房价保住了，资产价格没下降，当然没破。

只是牺牲了其他很多更重要的东西。比如市场经济的原则，比如信心，比如金钱的意义。

知乎用户 一剑穿心 2000 发表

破不破要看你能不能三折买到房，不能的话还没破

知乎用户 匿名用户 发表

资产 1000 万损失一半又如何，大家都是资产 100 万的人到时候可不止一半没了。反正北上广深跌到一万肯定全中国挤破头去买，所以就根本不会跌到一万，所以说房价要跌的扪心自问一下北京可能跌到一万，二万，还是三万？

知乎用户 喵神得迷宫 发表

用个简单粗暴的办法，

算算房子 20 年租金，

你会发现现在很多房子连首付钱都不值。

知乎用户 合乐咨询​ 发表

知乎用户 fish00112 发表

现在，有大量的 80 年代末，90 年代初建的楼梯房。也就是传说中的老破小。

至今也有 30 年左右。

如果拆了这些房，政府补贴一部分钱，置换新房。那些被拆的人乐意不乐意？？？？

城市改善，人民幸福，去库存。钱哪里来？？？是没钱么？？？是没地方花。

知乎用户 匿名用户 发表

没有，房价依然居高不下。

虽然目前房价与最高的时候相比是降了一点，但是仍然是普通人、普通家庭奋斗二三十年并且非常节俭才能买起的。

我个人认为，各地房价不应该高于当地平均工资十年净值。比如一个城市平均工资 2000，那当地的房价不应该高于 24 万。

知乎用户 pipistrel 发表

TOO LOW，TERRAIN。

TERRAIN，PULL UP！

知乎用户 匿名用户 发表

你问这个问题就好象你女朋友给你个大嘴巴子或者晚上跟老王打了一晚上扑克，你去问别人她心里究竟有没有我，还算不算我老婆。你半年没买新衣服，一年没旅过游，你问别人我这算普通人还是穷人？

这事儿就明明白白在你眼前发生着，你不去关注具体的事实本身，不琢磨如何改善自己的处境，还在纠结给这事儿起个啥名儿下个什么定义。咋的，说泡沫没破，你就睡得香了，说破了你就面朝大海痛苦流涕了？或者你再研判一下正反方哪个说的对？有意义吗？

不要轻易对这个世界下定论，因为它就是你所看到的样子。-—– 埃里希 • 海勒

知乎用户 salasin​ 发表

已经用脸在着陆了

真的，很多脸都不要了

知乎用户 知乎老喷子 发表

房价都没跌呢，破什么，按照中国这个 1% 到 1.5% 的房租收益率，要跌 75% 估计有投资价值。

知乎用户 渴望自由的灵魂 发表

我 96 年的，我身边还有很多同龄人还没买房，我们这群人心底里还是想买房想结婚的，只不过目前没钱而已，我估计等我们这批人买了房接盘后房价才会下跌。

其次我觉得目前好多刺激房价的手段还没用完，比如有些大城市限购政策可以取消，还有房贷首付比例可以降低，另外还可以减少房子过户的各种税费。总之我认为短期内全国总的来说房价是不会崩的，当然不排除个别城市会继续恶化。

知乎用户 匿名用户 发表

个人利益与集体利益发生矛盾时，要坚持以集体利益为重，并愿意放弃或牺牲一些个人利益。

所以楼可烂但居民绝不能停贷，房可以卖不出去但绝不能降价，地产公司可以欠一大屁股债但绝不能破产，软着陆就是最大的集体利益。

啊？你问我烂尾楼里的人民怎么办？坚持以集体利益为重，放弃或牺牲一些个人利益，这代人民这点政治觉悟都没有吗？

知乎用户 Faraway​ 发表

我说没有你信不？破不破其实主要看会不会引发不可控的经济危机，比如美国 08 年次贷危机导致的全球不可控经济危机。中国的房地产引发了局部经济震荡，但并非不可控。1、国家有钱，有底气，之所以没有强行救市，主要还是为了趁这个机会淘汰掉部分没有实力的房企（主要是中小型私有企业）

2、制度优势，一切权利资源归国家，行政单位的执行力有保证，说房价不能降就不能降，房企可以倒闭，房价不能不受控的下降。房企倒闭房子烂尾，可能影响 10% 的人利益。但如果全国房价每平降 1000 元，那全国起码 60% 的人总资产要减少 10 万。

知乎用户 904882 发表

能救我命的药，要用我的大脑做药引子

我的肝肾眼角膜等等听说了这件事，都以器官捐献的名义跑了

就连我的血液也着急忙慌地把自己献走了

剩下来的肉跟骨居然在问怎么把我救活……

知乎用户 风之呼唤 发表

房价如果在五年内刺破，但是有没有其他主要的财政收入取代土地财政，那么庞大的体制内的工资发放会受到严重影响，到时候不稳定因素会逐渐凸显，想一想还是房价缓慢的上涨比较实际

知乎用户 hopper 发表

房价炒至天价再来想着软着陆，天底下哪有这等好事，钱赚走了，留下烂摊子，再来想着别人高位来接盘，想的美！

现在楼市销售量断崖式下跌，就是开发商炒房客房产中介在硬撑，想忽悠一个是一个，但这点销售量，回笼不了多少资金的，能还得起每天巨量的利息吗？能付得起每天的巨额的办公费用吗？能兑现得了逾期的商票吗？能还得起几十万亿的天量债务吗？

房子卖不出去，这一切都没办法做到，开发商炒房客能撑得了多久，最多再撑一年，如房子再卖不出去，开发商将全面暴雷，到那时再来抛售，那肯定是踩踏式崩盘。

因此早降比晚降来得更主动起，可以慢慢消化，一旦刚需一族醒悟过来不买房了，那就更不好办了！

虽然今年以来各地也出了不好利好措施，但收效甚微，基本不买账，没有大幅降房价根本吸引不了刚需的兴趣，想软着落，不可能、只有硬着落，软着陆和硬着陆带来的损失没有多少差别，只是时间的长短而矣，反正都要为炒至天价的房价买单，只是买单的人变了而已。

一句话，违背商品规律必定会受到规律的惩罚，涨时一时爽，跌时翻白眼，出来混迟早要还的！

知乎用户 obob 发表

我认为已经破了，推导如下：

泡沫破裂 = 庞氏骗局进行不下去了

我们都知道庞氏骗局的本质是击鼓传花，所以

庞氏骗局进行不下去 = 这个花传不动了

等式传导得到

泡沫破裂 = 这个花传不动了

现在的房子和高价地就是这个 “花”，房地产成交量暴跌以及土拍流产就是“花传不动了” 的具体表现，它们的出现加上房企暴雷和期房烂尾已经是房地产泡沫破裂明显得不能再明显的标志——没人愿意接盘了。可能有人在疑惑既然泡沫破了，怎么 1. 没见到房价暴跌？2. 没见到传说中排队上天台的社会惨象？很简单：

对于 “1”，我们的房市不是自由市场，存在“指导价” 这种东西。自由市场里根据供需定价原则，花传不动了其价格自然暴跌，但是请注意 “花传不动了” 是本质，是原因，“价格暴跌” 是表象，是结果。击鼓传花的游戏里，花传不动了大家都知道游戏结束，泡沫破裂，谁会因为有人强制把这个花标价很高就觉得泡沫没破呢？就好比你把 shi 精心装饰成糕点，要价 1W，也改变不了它还是 shi，没人要。另外，感觉我们这个禁止降价和锁死二手房的手段怎么闻着有那种万恶资本家在经济危机时把牛奶倒掉也不给穷人的味道。

对于 “2”，泡沫破裂确实有相应的社会惨象的，这个我们不缺啊，房企暴雷，老板高管跑路，老百姓买到烂尾房只能住没水没气没电的高层水泥盒子，这还不够惨吗？庞氏链条传导不下去的最大结果应该还是相关资金链的传导中断，于是有些地方穷得公交都停运了，这还不够惨吗？地方银行借钱给地产，现在收不回来，于是储户的钱也打了水漂，前两天那个河南城商行的钱取不出来说是银行员工诈骗，你就没怀疑过这个银行员工就是那传说中经典的 “临时工”？那些钱取不出来的储户，惨不惨？不知道有没有上天台的，不过据说有个存了几百万的老兄被打击得躺在客厅地上颤抖，惨不惨？房企暴雷，整个房地产产业链条入冬，多少人失业，你不会不知道当下的失业潮吧？你不会以为失业潮完全是疫情导致的吧？其实我个人感觉现在的萧条环境确实不如以前在新闻里阅读美日地产泡沫破灭时感到的震撼，这可能是因为那时的媒体作为吃瓜人在添油加醋，也可能是因为这种广泛的社会问题就是在媒体上以上帝视角感受到的才最为震撼，而具体到个人，具体到社会生活细节，许多人日子还不就是那么过？毕竟什么泡沫破灭都不是世界末日。另外，公仆们的优秀操作可能也降低了这事对你的感官冲击，他们把这事造成的冲击分解、转移或隐藏了，让你感觉烂尾楼归地产商的事，地方财政困难归财政的事，城商行暴雷归独立的刑事问题，失业是疫情和美帝的锅…… 唯独就是没意识到——房地产泡沫已经破了，上述都是这个泡沫破裂的后果。

最后再用语言对比来强调一下当前局面的微妙之处吧：

准确的说，我认为现在是 “地产泡沫” 已经破灭了，但 “房价泡沫” 还没有明显破灭，而且如果限跌政策不取消，“房价泡沫”可以永远不破。毕竟人家可以把牛奶倒了也不分给穷人。

知乎用户 任飘渺​​ 发表

破，不可能，绝对不可能

各个地方的城投都亲自下场，死扛土拍价格

成都城投置地高光！双国企实力拿地，打造大源高端区块

百姓成穷鬼了，没钱，放心，后面还可以放大招，大不了解禁限购，再来一波涨价去库存

兴, 百姓苦; 亡, 百姓苦。

存地失人, 人地皆失; 存人失地, 人地皆存

知乎用户 蒙洛 SAMA 发表

心理层面已经破了，无脑冲楼市的人已经没有了！

社会层面不会破也不能破！限跌，降首付，公积金通用等等措施都在给房地产续命！

但心理层面的泡沫一旦捅破，社会层面的措施也没啥用了！

拖吧，过一天算一天！拿通胀慢慢拖！总有一天能把房子拖到白菜价，五千一斤的白菜！

知乎用户 布莱克汉 发表

08 年美国的朋友是怎么玩儿崩的，我们一样没少都在玩儿。

只不过美国可以印钞票最终走出危机，中国印钞票只会越来越崩。

知乎用户 打得不错​ 发表

普通民众用 6 个钱包，用以后 30 年的钱购房。政府用这 30 年的钱聚沙成塔，发展经济，用几十年走过了国外几百年的道路。那么发展越到后期经济越疲软，形成了房地产泡沫。不破不立，破了引起一系列社会问题。既然始终要破，那么上层建筑大概会择机选择最合适的时机。看上边动作大，操作频率越多，那就越接近于要主动刺破的那一刻了。

———————————8.26

发现一个词 很符合现在的处境，社会不缺资金，国家还在大放水（降息等）还是无法刺激消费，仿佛掉入 “流动性陷阱”。

知乎用户 原味鸡杀手 发表

都开始靠电瓶车搜刮民脂民膏了，房地产还能维持多久？等爆的时候，上海豪宅就挡得住了？硬撑房产，等其他都倒了。到时候更惨。聪明的高层房子甩手一卖润了。留下一地鸡毛，谁来收拾？

知乎用户 Jason 发表

灵活就业 动态清零 静态管理 经济下行 总账不亏 拭目以待 稳中向好 ……

把吆喝这些词的天才们聚一聚 多创造点时髦新词 问题不就迎刃而解了吗

知乎用户 李存洛 发表

转了一圈几个高赞，咋都提三十年前的岛国呢

14 年前，某大国上亿国民冲着经济景气一起玩提前消费

抵押贷款买房，然经济刚下坡一点就血崩的场景历历在目呢还

不过咱们是人民民主专政国家，大家要有信心

不会像艾米莉卡那样搬石砸脚的

知乎用户 老山 发表

二手房都没怎么跌，现在只是民企大规模违约，国企绿地也开始了，守好自己的钱袋子，慢慢等它落地吧！

知乎用户 财富巴巴 发表

破裂不至于，但隐约感觉在路上了，姑且叫做 “动态软着陆” 吧。

类似的问题在知乎每个月都有新问法，可以看出，大部分人还是盼着房价能降一些，这背后本质上是人民群众对二十年来房地产带来的贫富差距、阶级固化的强烈不满。

现状是，个人收入预期不及以前，大环境暂时看不到增长点；这个时候如果房地产还能无脑冲一波，盛大的烟花汇演怕是会提前开幕…

知乎用户 重生 发表

破没破不知道，但现在的房价可以肯定的是:

第一，涨价是不可能了，因为继续上涨将严重

影响实体经济的发展，加大失业人群，影响社

会稳定。炒房客继续增加，像当年日本那样逼

迫国家的金融体系走向崩溃。

第二，降价是不可能了，因为这样会让更多房

地产公司破产，失业人口大幅增加，烂尾楼大

面积增加。断供持续增加，银行承受巨大压

历。

第三，不涨不降是不可能了，因为这样会造成

人口出生率继续下降，人们的消费继续走低，

实体经济继续低迷，国际竞争力下降。城市化

战略严重受阻。

知乎用户 光头道士​ 发表

有一点不一样的看法，欢迎指正。

目前很难说泡沫已经破了，但是大家确实已经意识到这是个泡沫了，体现在二手房的成交量和贷款的下降上。甚至很多地方政府采取一些奇葩方式促销。

不过问题在于现在是不是一个让泡沫破掉的合适时机？我之前期待房价大跌，让那些炒作房价从中受益的人亏到底裤不剩。然而公司可以破产，个人不可能亏钱，绝大多数的受益者手上可能更有钱。一旦房价大跌，那么抄底和炒作又会重新开始，然后再次开始房地产周期，得利者反而借助这种机会反复割韭菜。

如果维持当下的局面，至少一些人手上哪怕那些钱也不敢随意下场继续收割，后续看看有没有什么办法把这些钱导入到有益真正发展的领域吧

知乎用户 如风 发表

没破，已经被深度绑架了，没有一个有壮士断腕的勇气的敢。当年反围剿时伟人要求装备能扔就扔，轻装上阵。只要人出来就行，多大决心。邓公多大魄力物价闯关，改革开放。从 15.16 年救地产，结果现在是越救越难脱身，已经证明这是一条死路，有些事是置之死地而后生。

知乎用户 陈大爷 发表

坐标深圳南山桂庙，看知乎以为房价大跌了，想着看看有没有机会捡漏，一看发现这边一 80 平老破小都能租 8000 多，跟中介问有没有业主愿意指导价卖，人家都懒得理你，甩一句建议去光明龙华买……

知乎用户 渔人志 发表

以下是我深思熟虑的 2022 年最看好的八只股票，取名为 “众虎同心”。欢迎有质量的交流、探讨、甚至拍砖。当然，未选上的不一定不好。

一、大港股份

现价 15.17 元，市值 88.04 亿

孙公司苏州科阳是少数掌握晶圆级芯片封装技术的公司之一

公司业务主要包括集成电路、园区服务、房地产。主要产品及服务为房地产、租赁、集成电路封装、集成电路测试、商贸物流及服务业。

大港股份再度涨停，13 个交易日内录得 9 个涨停，累计涨幅为 108.09%，累计换手率为 234.62%。截至 09:25，该股今日成交量 93.60 万股，成交金额 1419.91 万元，换手率 0.17%。最新 A 股总市值达 88.04 亿元，A 股流通市值 86.02 亿元。

二、苏盐井神

看好理由：

1、苏盐井神在国内盐行业具有绝对优势，它拥有储量丰富、品质优良、矿床厚、矿层含盐率高、盐层品味高的矿产资源，是全国最大的食盐产销单体企业。

2、400 亿兆瓦盐穴压缩空气储能项目是国家新兴战略产业和绿色环保产业，也是公司新的增长点。

三、远兴能源

看好理由：

1、剥离煤炭业务，聚焦天然碱，中国碱王名至实归。

2、受益于下游高景气，在稳增长的政治号召下，建筑玻璃不可能大幅走弱，而光伏玻璃、汽车玻璃和新能源电池正极材料定会上升。

3、远兴能源作为最具成本优势和环保优势的企业，一定会被更多的投资人看好。

四、佳电股份

看好理由：

佳电股份作为为数不多的核电高端装备制造商，其背景强大、实力雄厚，技术先进、产品过硬，不仅能率先受益，而且像它这种人无我有的硬核技术企业，一定会像光伏行业的晶盛机电一样，享受高估值。

五、昆仑万维

看好理由：

1、Opera 的元宇宙布局已形成闭环，前途可期。

2、StarGroup 成长性极好。

3、公司自研游戏《圣境之塔 - 卡巴拉》与字跳合作，效益值得期待。

4、公司拥有很多优质股权，钱途不可限量。

六、金迪克

看好理由：

1、新冠病毒改变了国人的疫苗观念，让疫苗市场成为一个巨大的增量市场。

2、公司致力于成长为在人用疫苗领域中具有国际一流水平的中国生物科技公司。主要产品管线已实现对流行性感冒、狂犬病疫苗、水痘、带状疱疹和肺炎疾病等 5 种重要传染性疾病预防的覆盖。

3、成长性极佳，确定性极强。

七、科思科技

看好理由：

1、公司致力于军用电子信息装备的研制，受益于国防信息现代化建设。

2、公司产品在竞标或竞争性谈判中，多次获得中标 / 入选。

3、业绩优良，成长性极好，未来空间大。

八、山大地纬

看好理由：

1、公司是国内领先的 AI+ 区块链科技服务商，专注于智慧政务、医保医疗、智能用电三大战略方向，面向政府部门、医疗机构、国家电网及下属企业等客户提供行业新兴应用软件开发、技术服务及系统集成等 Smart 系列解决方案。

2、在区块链领域，公司在底层技术、支撑平台、应用平台等方面拥有完全自主知识产权，“大纬链” 产品获批国家首版次高端软件，实现了新型多链架构和多秘钥体系等核心技术突破，经鉴定达到国际先进水平，为大规模推广应用奠定了基础。

3、在人工智能领域，公司与山东大学、新加坡南洋理工大学等共建人工智能国际联合研究院，在数据智能和智能协同领域实现重大突破，自主研发了异构多源海量数据智能分析技术和智能自动化流水线技术，打造了数据驱动的新一代智能政务综合服务平台，在电力负荷管理、医保基金监管、人社用户画像等领域研发出多款数据智能产品。

目前的热门板块：

当下七大最具爆发潜力的板块及个股猜想，值得收藏研究！（每日更新） （我不做未来，只做好当下的每一天，我是渔人，值得关注！）

1：老妖（趋势）： 汉宇集团、江苏雷利、合力科技、泰嘉股份、江苏北人、华峰铝业、申领环境、光洋股份 说明：这部分是走趋势上去的，如果在回踩的 5 日均线或者 10 日均线的时候，出现企稳的迹象，可以适当关注。

2、老妖（情绪 A 顶）： 日上集团、德联集团、卓翼科技、赛象科技、联诚精密、秦川机床 说明：直上直下的票，没到起点之前，最好观望，不要直接碰。

3、老妖（情绪圆顶）： 山西路桥、宝馨科技、通润装备、襄阳轴承、春兴精工、佛燃能源、宝明科技 说明：这些票有在高位出货迹象，如今正式向下突破，短期最好不要碰。

4、电力设备（主线）： 湘电股份、长城电工、德赛电池、安靠智电、四方股份、上机数控、联泓新科、钧达股份

首选：湘电股份（突破预期）、安靠智电（趋势向上） 说明：风光储里面高位的全部下来了，只剩下这些走趋势的个股，继续关注。

5、军工（利好）： 景嘉微、航发动力、菲利华、钢研高纳、七一二、上海瀚讯、星网宇达、亚光科技

首选：亚光科技（低位持续放量，启动预期）、菲利华（蓄势突破，高看一眼） 说明：军工不用多说什么，有短期因素，中长线也持续看好。

6、半导体（超跌）： 雅克科技、北方华创、至纯科技、紫光国微、泰晶科技、骏亚科技、闻泰科技

首选：泰晶科技（放量启动，波动平稳）、闻泰科技（有中期波段潜力） 说明：半导体位置低，有一定利好，可以中长线关注。

7、光刻胶： 彤程新材、雅克科技、赛微电子、华懋科技、蓝英装备、高盟新材、大族激光

首选：彤程新材（放量向上）、赛微电子（波段性走势） 说明：光刻胶受到一定的外围刺激因素，对于国产研发有加快潜力。

这种行情，只适合给手里已有票做做 T，不适合大进大出，事实就是如此。

温馨提醒：仅供参考，不做投资建议！其他问题，欢迎交流！

我反复我讲的那些汽车整车，新能源我分享的 7 月份都是吃肉的，昨天我都吃肉的，汽车整车我昨天精准提醒落袋为安了，相反你看我分享的板块大部分都是吃的肉的，而且是清晰可见的。

成功的人总是有方法的，失败的人总是怨天尤人的，有些人怨天尤人了一辈子，一辈子确实没能成功，成功是有外因，也有内因的， 既然选择了远方，就好好努力吧，有些人怨天尤人了一辈子，但越成功反而离他越远。

股市观点：今天冲高回踩 3155 今天是探底收涨的。3155 我不悲观！今天精准再次回踩 3155 再收涨，漂亮！

祝点赞、关注我的朋友股票长红、天天吃肉！

我是渔人志，12 年职业老股民，擅长中线翻倍复利，短线涨停复制，有自己一套成熟的交易体系，炒股的路很长、很远，需要我们不断的学习和总结才会有所收获，抄作业上车佳 v： ADK674，带你们打一场漂亮的翻身仗，相信你会得到不一样的收获！

知乎用户 巨型萝卜头 发表

看了几个回答，怎么跟我的感觉一点都不一样呢？

我每天看新闻联播，感觉报道的挺好的啊

知乎用户 Mr.Aqua 发表

和社会规律对抗，我不相信社会规律会输，即使它一时输了

相信我

它一定会有一天

找回场子

知乎用户 看那洛水畔 发表

目前硬挺着让房价不降其实不会让政府卖地收入更高，大家都是明眼人，现在谁敢买房子，哪家开发商敢拿地。

与其如此，不如放开管制，让房价真实的随着市场走一走。房价跌了地你政府就卖便宜点，钱也省着点花。以前一下收三十年税，两三年就花出去了，这种富裕仗谁不会打。崽卖爷田不心疼，爹卖儿田更特么不心疼啊

知乎用户 大半夜不睡觉吼啥 发表

能不能让烂尾房交付了先，我奶奶五个女儿，其中两个买到烂尾，还有一个差点买到因我不同意挂我户口下失去了买房资格反而救了她……

知乎用户 dossantos91 发表

在往破的方向前进

只是政策让他只能一点一点慢慢的往那个方向挪。 用时间换空间

没有某些想看爽文的人想的那么快

起码有个时间（5-10 年起步），起码要分城市看。 45678 线。 最后再是大城市回归理性。 没那么快。

还有，就算破了。 很多人仍然买不起大城市的房，参考日本。 现在东京 大阪。名古屋 横滨。札幌。京都。这些大城市。泡沫破裂后的房价很多人仍然买不起。不是想象的那样美好

知乎用户 欧依稀 发表

少看爽文，努力搬砖

知乎用户 百里钟鸣 发表

多年以后，面对白衣纠察队的铁拳，接盘侠想起他掏空六个钱包，高位接盘烂尾楼的明媚下午……

知乎用户 漫风说市 发表

1、早在 2014 年, 耶鲁大学教授陈志斌说: 中国房地产泡沫, 在 10 年内破灭的概率为 99%。今天说房地产的目的不是预测它的涨跌，经济学家都预测不准，因为这玩意就不是经济领域的话题。为什么那么多人希望房市泡沫破裂，并不是想从里面得到好处，而是内心深处邪恶的种子可以得到释放。内心邪恶的种子就是唯恐天下不乱。

2、2022 部分城市通过各种政策刺激使得房地产有回暖显现，想想你过得最开心的那几年，或者挣钱的那几年房价是跌还是涨。肯定是涨的，涨说明经济高速发展，市场形势一片大好，就业机会也多。也就是有钱大家一起赚。如果房市真的如大家期待的那样，就是任何政策都顶不住了，那么我们就等着过苦日子吧！这个已经有先例了，都不用假设。就是 2008 年金融危机的时候。

3、房价一跌，银行银根就会收紧，为了自保必须抽贷，一抽贷打击的就是企业，企业扩张必须借助银行撬动杠杆。企业为了自保，要么裁员降薪，要么申请破产。你觉得老板能亏多少呢？最后受伤的依然是老百姓。工作都丢了，怎么养家糊口。

知乎用户 隐居 90 后 发表

一概而论一定是错的。上海 10 万一平和我们隔壁 5 千一平能一概而论吗？所以，任何说中国，全国房地产怎么怎么着的，一定是错的。再来细分看。

北京上海：有泡沫吗？单纯按钱来看，一点没有。10 万一平根本不高。何谈泡沫？北京上海的房价的问题是什么？以建房子为例，假如北京上海的房价是一个房子。它的承重梁现在撑不住了，或者即将撑不住了，需要加固。但是非承重的地方堆满了砖。只要承重的地方解决了，属于是房价过低而不是过高。

二线城市（武汉之类）：这样的城市经历了将近 15 年的建房子建房子，现在基本不缺房子。有一点泡沫。价格上的泡沫并不大，主要是量的泡沫。需要缓一缓，充实一下，降降速。

三线城市（宜昌之类）：主要是量的泡沫，但是和二线城市不一样，比如武汉房价降一点，只要不是像长沙那样低，它人口的增长量并不会因为房价降一点而明显变多。但是像宜昌这样的城市，虽然广义上，它的人口在减少，但是它市区的人口在增加，如果房价下降，它市区人口的增长速度会加快，会部分消化或者说全部消化掉它量的泡沫。

四五线城市和十八线县城：像火箭的最后的一截，开始掉落。首先是环境差的地方，东北，西北，尤其是贫穷的平原丘陵地区，山区反而会慢一点。会首先掉落。这是早已经在发生的事。鹤岗已经闻名几年了，东北不只一个鹤岗。下一步是中部地区的县城。但是中部地区不像东北一样迁徙快速。所以进程会明显变慢。中部地区的县城不会给人一种明显的逃离感。但是进程变慢不代表不发生。

补充一下，上面说的是大部分的情况，但是有的城市有它自己的个性，比如，有的城市建房相对并不多，不存在量的泡沫。

知乎用户 匿名用户 发表

没有啊，好好的呢。

除朝鲜政府外，中国政府是世界上控制力最强的政府。

很多人说中国会步日本的后尘，这是错误的。

日本的房地产是市场经济，中国可不是。

最简单的，冻结交易即可，不一定用行政命令，悄悄在购房资格、手续、贷款等方面紧一紧即可，不下文只口头传达，传统技能了。

没有交易，泡沫就不会破。

至于政府没钱，从罚款到生活物资涨价，开源即可；路不修了项目不上了，完全能苟住。

与其想着天天看笑话看爽文，还不如想想怎么挣钱。

如果想出国，也是鼓励的。

知乎用户 匿名用户 发表

安稳吧，目前来看的话，如果没有大事件，大概率是不会破的。

我也不分析了，因为国内地产泡沫是个大问题，一般学者都考虑的不全面，更别提你我了。

我只说一点，前两天，知乎看到一个回复，对国内地产很悲观。

分析的很好，我带入的也很好。

我觉得他说的对，是太危险了，已经到了临界点。

但一看日期，是 2017 年。

目前是 2022 年 8 月，5 年时间，17 年的悲观，我 22 年竟然也不觉得有隔阂。

但问题是熬过了 5 年。

那再熬个几年，不是很正常。

别忘了 17 年以后还有贸易战，针对外贸绝杀的招数。

我的看法就那样吧。

比烂就好，

别抱有太大的期望，

也不要太悲观。

知乎用户 daphneapollo 发表

房地产泡沫也不是破了。是有的地方有破的倾向。举个例子，北京上海破了么？如果放开了随便买，北京一样大把等着的。可是，燕郊呢？廊坊呢？南京房地产不行了么？放开了也一样大把买的。可是南京地铁直达的句容已经达到 5000 精装修了，这都卖不出去，这是不是崩了呢？

现在和 15 年那一波还不太一样。那会的是房地产普遍要拉垮了，而且还有棚户区做支撑。可现在呢？现在是冰火两重天，就有人等着热门城市因为一刀切，去库存放开购买杀进去抄底呢。

所以郭家也只能一城一策，有的地方可以把房地产由房地产商转给城投，继续支撑高房价。背地里搞经济适用房，限价房，卡产权和交易的方法一边继续护盘，一边吃下一波地产红利，对于一些热门城市，多盖廉租房，群租房给城投，然后吃房租，也未尝不是一个土地财政的替代方案，对于一些四五线的经济开发区，我觉得是真的要原地爆炸了，

所以最后呢，给大家点真挚的建议。1，别买期房，非要买尽量买保利华润这样的；2 不要寄希望于房价暴跌，郭家不能直接用房地产救市，但国家可以用城投承接超发的货币，接烂尾楼，接地块，大搞人才房，限价房，廉租房。但是这些房子真的只能用来住，维持最基本的需求的住，还可能要交很多后续支出。改善性住房，等着花大价钱把。所以买房子，在热门城市，你什么时候买都行。3、小县城的，没编制的，真的快点跑吧。

知乎用户 马诺林 发表

这个要分开，一线和强二线人口流入的未来上涨或持平 ，其他都在 “静默管理” 。天朝现在两个问题，居民高负债和人口见顶，即使走日本路线也只是人口逆转不了，大城市为了韭菜接盘和廉价劳动力会放开户籍。

知乎用户 康桥 发表

什么叫泡沫破碎？在建楼盘全面烂尾，房地产商十家有十家破产重组。二线以下房价腰斩，房价回到四五千。二线房价回到 15 年。大家努努力还是能买得起房子。一线跌个七八成差不多。16 年之后买房的人大多数房子还没房贷贵。一半以上的 16 年买房的人停止还房贷。房产相关的企业十家破产九家。大量村镇银行破产。人民存款只能拿回 1 万。国家经济估计倒退到五六年。这算轻的。

知乎用户 小羽 007 发表

还早得很，暴风雨才刚刚开始，在人口拐点和土地财政拐点刚刚到来时，越来越多的人意识到，越来越多的踩踏，下跌才刚刚开始，这才只跌了 2 层还没到地面，后面还有地下室还有十八层地狱，大概 3，4 年后就知道了，这几年买房子的人估计是最惨的人了

知乎用户 紫竹林 发表

还没有破，现在跌的是前期恶炒的概念股、ST 股和垃圾股，目前绩优股还没怎么跌。等绩优股大跌才能看到指数崩，崩的多了泡沫就破了。同时鉴于房子流动性极差，真出现绩优股大跌带动指数崩的时候，每下一个台阶可能都是无量跌停。时间大概在 2023 下半年出现。

知乎用户 陈某人语冰 发表

政府可以通过限制过户等多个手段控制房价，现在朋友们都很期待：

第一，商品究竟能不能在失去交易价值的前提下维持它的价格稳定；

第二，政府能不能以此价格为基准顺利让全国人民上缴房产税。

知乎用户 实修 发表

一个国家炒房子，一定破产告终。

知乎用户 Nanasaki 发表

不对啊怎么这么多看衰的，一般情况年入百万的在这个问题上不都是既得利益者么？

而且都是孤立的看问题完全不想如果真这样了会有什么后果，会不会比现在更难？

若是泡沫爆炸，首当其冲的是你们嘲讽的接盘侠，他活该好，房产公司也活该，从业人员呢？上下游产业呢？他们完了其他行业真就一点没影响？固然雪崩没一片雪花是无辜的，不买房的就不是雪花么？

况且一直以来维稳的重要性想必都懂，房占 gdp 的比重能允许它大崩？希望崩的不过是没买房的和乐子人，谁才是大部分？专欲难成，众怒难犯。

知乎用户 匿名用户 发表

现在不是有句话叫全国一盘棋吗，然后你看棋盘。房地产是一辆车，一般优势弃车为了将军，劣势弃车是为了保帅，而弃车保帅有过先例，自然灾害，计生等。有人认为优势在我，所以弃车是为了将美国的军，这个要美国先崩。不过我觉得是劣势，那么弃车的前提就是，帅被将军了。

知乎用户 路咯罗 发表

还没破吧，毕竟我还没看到地产商和银行家门大规模跳楼寻死的新闻呀，上边有个哥们说的很好 “秘不发丧” 阶段。大家坚持住，只要再坚持 1-2 年不买，有钱也不买，应该每天看到炒房客的 108 种死法和地产商 360 度自由落体摔成渣渣的新闻了！

知乎用户 韩伟才 发表

存地失人，人地皆失；存人失地，人地皆存。

知乎用户 凯瑟大弟​ 发表

在市场大趋势面前，没有人可以逆趋势而行，即使强如中国政府，本质上也不过是市场的一个组成部分，市场终究会回归价值和理性，逆天而行，只会造成更大的损失

知乎用户 匿名用户 发表

五线城市本地民营房产人员已经大批量缩减，不再开发新盘，集团下的建筑公司集团内外的活都不接，裁员一千多人，其他各种附属子公司更是一条线上的蚂蚱，可以说已经完蛋了吧。

以上个人所见。

知乎用户 狼式泰坦​ 发表

你恐怕是对 “人民民主专政” 有什么误解。

知乎用户 xclidongbo 发表

我看 up 是不是想被寻衅滋事罪抓走了

知乎用户 不经意 hello 发表

破了又咋样，没破又咋样？被剥削最多的受伤的永远是社会底层普通人

知乎用户 悲喜自渡 发表

王朝，马汉，张龙，赵虎 掌嘴

知乎用户 知乎用户 UZbbt6 发表

mark 下，2032 年再看这个问题。

知乎用户 如影随形 发表

要不是政府硬抗不让房价大规模下降，泡沫早就破了，除了北上广深这些一线大城市有刚需，底下三四线已经饱和了，到处都在建房，有些县城建的一家几套房也够了，现在房地产公司那个不是欠着 y 行几百上千亿

知乎用户 xcc 发表

this is not the end. It is not even the beginning of the end. But it is the end of the beginning

知乎用户 720 发表

估计还会出手救市

国家只是保证温饱，脱贫

但是绝不会到人人致富的水准

看似很多不合理的地方，难道他们真的心理不明白吗？

知乎用户 书生年少 发表

知乎用户 匿名用户 发表

我所在的浙北某县城。今年把所有私立初中全部公办了。原来只要肯花钱基本就能上，现在要有房，而有一两个镇的初中已经停办了，好学校都在市区，现在考虑到以后 50% 分流，那些家长不得 ang ang 得把房买了

知乎用户 Dylan 发表

手上有首付的钱，但是不敢下手，不买怕东莞的房价涨，买了又怕暴跌！

知乎用户 Treenewbee 发表

还没。

现在是斗地主起手四本炸拆成了两张对两张单，持牌不点过硬拖时间。

知乎用户 认真的大叔 发表

以拆兼卖，两难自解

知乎用户 京东送的 发表

泡沫破是什么造型？

不跌个五成以上能叫破裂？

现在也就二成左右，好日子还在后头呢。

知乎用户 chen kk 发表

是的，根据 7 普住房数据，城镇家庭住在电梯房的比例是 30%，再根据电梯保有量估算电梯房总数，得出中国电梯房空置比例是 35%

知乎用户 挫骨扬灰 发表

我翻开历史一查，

这历史，没有年代，

歪歪斜斜的每页上，

都写着仁义道德几个字，

我横竖睡不着，

仔细看了半夜，

才从字缝里看出字来，

满本，都写着两个字是：

吃人

知乎用户 匿名用户 发表

急什么，还没到时候呢。好菜不怕晚，等着看烟花吧。

知乎用户 霖哲源 发表

内部知情人士，一句话，降不了。

知乎用户 Octas​ 发表

当我们还在嘲笑日本失去的二十年，

知乎用户 布林 发表

目前国内房地产处在比较危险的边缘！！！！

我这句话不是危言耸听，我从几个现象来和大家说说。大家可以到网上搜一个词叫做 “恶意不买房”。这什么意思呢？就是一些单位人员（你懂的）如果你有钱存在那边，如果不拿去买房就叫做恶意不买房。 还有一个词叫做“非必要不存款” 大家网络上搜一搜就知道！

为什么很多单位会这样要求工作人员去买房呢？想想也知道，就是房地产已经到了非常危机的时候才会如此紧迫的要求大家去做这样的动作。半强迫的形式要求去买房。

大家也可以到网络上搜一搜 “房地产政策”

同样也会跳出很多房地产新政策，都是关于房地产政策松绑。比如有的地方买房首付从 3 成到 2 成。二套房首付也变成 3 成，一直都在鼓励大家买房。遥想当年，房地产火热时候，为了抑制这种火热，各种限制政策对比，就可以想象到入金房地产行业形式的严峻。

大家可以继续查一组数据法拍房！

2017 年全国法拍房数量仅有几千套，2018 年法拍房数量在 2 万套左右，到 2019 年增长至 50 万套；然而，2020 年全国的法拍房达到了 127 万套；到 2021 年底，高达 160 多万套. 2022 数据还没出来，肯定只多不少。 这么多便宜的法拍房流入市场，大家想一想，这会对房地产市场造成什么冲击？

2017 年的几千套根本对市场毫无影响，现在几百万套便宜法拍房流入市场。后果自己想！

剩下的就是大家自己去感知，这几年的经济是好还是不好？周围还有多少人去买房，还有多少人 大房子？是卖房套现的多还是买房的多？大家自己想一想。去周围调查一下房企，和二手房中介。看看这 2 年生意是好做还是不好做。我身边有做这个行业，给我的反馈都是从没有这么难过。

最重要的是房子卖不出去，房企贷款要还，贷款到期了拿什么还？这可是连锁反应。

知乎用户 潜水钟与蝴蝶 发表

还没 在硬撑 就看能不能挺过今年了

知乎用户 易卜拉欣诺维奇上校 发表

去年如果不管那就直接破了

知乎用户 ONEW 胸怀 发表

要说 2022 年的政策大转变，莫过于在政策对于房地产的态度，从房企融资的三条红线，到迅速放开，甚至政府部门主导，国企央企出钱，组建纾困基金来缓解房企的现金流危机。另一方面，各式各样的地方鼓励买房的措施层出不穷，号召公务员及其亲戚拉动需求，推掉宅基地给区区 5 万块鼓励农民进城买房，房贷存量的红线也逐渐模糊，然而问题的关键不是额度不够，而是大家不贷款了。人们对未来的预期从虚假繁荣的极度乐观，到现在的悲观，信心损耗极大，一个是房地产永远涨的信心，一个是收入永远涨的信心。而且一些黑天鹅看不到头，经济是一个整体，一些人的收入下降将减少开支引起数倍人的收入降低，结合本身转嫁到居民头上的债务和利息，一切不解决收入和公共服务的强拉房地产政策都会失去刺激效果。

当然收入和分配改革不是短期内可以实现的，现阶段房地产最大的问题是房企的庞氏信贷崩断导致的烂尾楼遍地开花，不要说没钱的，有钱的也不敢接盘。另一个不确定的因素，外人根本不知道这种债务套债务的金融游戏里面有多大的窟窿，出事了监管资金池子都没钱了，没出事的房企资金池虽然勉强维持，但监管资金也不一定能够稳妥，寅吃卯粮，后来者的购房意愿下降，资金流出事也是大概率的问题。越是烂尾，购房者的信心损耗越大，越不会去买房，越不买房，庞氏信贷缺少接盘者很快就会出问题，且是恶性循环，这也就导致了处理烂尾楼问题是现在政策强拉房地产的最紧迫问题。文章较长，约 4100 字，繁琐望读者见谅。

1. 烂尾问题来源于金融的无序扩张

21 世纪是金融的时代，我们经济体虽然金融体系不够先进，基本都是国有银行占据金融体系的主导地位，但却玩的一点都不比发达国家差。从 2008 年起，货币供应排山倒海之势袭来，供应再多也要经过金融体系才能输送到市场，雁过拔毛，更何况是几百万亿的生意。这也就导致了我们的经济基础是制造业，然而大量的利润却流入到了金融行业。疫情下实体肉眼可见的凋敝，然而金融利润又创新高，我国入选的世界五百强企业中，金融系统拿走的利润超半壁江山，增速依旧傲人，然而二季度的 GDP 增速已经跌落到 0.4%，不只是美国连续两个季度经济环比下降，我们也面临着此问题，同样的是大家都不会承认衰退这个事实。

回归正题，房地产的一个重要属性，也就是金融属性导致了其在金融无序扩张中扮演重要的角色：1）作为抵押物创造新的信贷和货币；2）作为投资品吸引居民的储蓄；3）作为金融创新的载体，我们逐个分析讨论。

金融抵押品，银行喜欢什么抵押品呢，机器、知识产权、商誉？都不怎么喜欢，我国的货币供应一半以上的抵押品都是土地，引用经济 50 人论坛的数据，保守估计房地产的信用和抵押贷款占银行总贷款比例在 70% 以上。从这里我们可以大致推出两个结论：第一个是房地产从来都不是蓄水池，而是印钞机，没有房地产的抵押和信用贷款，货币根本创造不出来那么多，所以蓄水池理论本身是一个本末倒置的说法。第二个结论，房价总体跌个 10% 就可能引发系统性金融风险，断供导致银行收回大量的不良资产，资不抵债而破产，这也就是为什么救楼市一定会加一个 “守住系统性金融风险” 的原因。

吸收居民的储蓄，信贷扩张让原本的房地产热度激增，更多的人想参与进来，参与就要有储蓄能够付得起首付，随着房价水涨船高，首付的门槛也越来越高，到最后基本把两三辈人的储蓄掏空，还要透支未来的劳动。但有人也说了，居民储蓄还增加了，但此居民也非原来的财富结构中的居民，而是少数人占据了绝大多数的财富，而多数人只剩下几十年的负债。并且继续朝着少数人掌握 100% 以上的财富，而多数人则是负的资产趋势发展。

金融创新的载体，房地产玩的就是资金流，自己筹集几个亿，作为担保借几十亿，拿到地以后，我国又是预售制，可以很快的卖出楼花获得资金流继续贷款和拍地，短短几年就可以把几十亿滚到几万亿的资产和负债，金融体系庞大的经济体也未必敢这么干。

金融创新并非创造财富的过程，创造超额收益的前提必然是创造超额的风险，一般情况下风险和收益由参与者共同承担，然而我们经济体特色的将风险和收益剥离。预售制时，购房者首先掏空了钱包凑齐了首付，其次加足了杠杆为地方财税、房企以及银行提供收益，地方扩大支出刺激经济，房企获得资金继续无序扩张，银行在你没拿到房子时就开始收贷款和利息。

然而房子能不能交，是否符合合同规范的质量，都要靠道德来约束，能保障豺狼不吃握在自己手里的肉吗？本身就是反人性的，只是上行周期，金字塔的下层购房者供给的钱足够堵窟窿和维持基本的资金流转，就不会出问题，一旦金字塔下层接盘者不够，结果出事是必然的。问题是出了事，地方不可能吐出土地财税，房企庞氏信贷窟窿不可能堵的上，银行才不会管你收不收的上房子都要收贷款，否则上征信影响几代。那么你去状告房企？根本没人受理，这就是所谓的特色信贷扩张和金融创新的收益和风险剥离，收益是他们的，风险是大家的。

2. 烂尾楼纾困的尴尬处境

当然几个分利的相关利益方都有自己的算盘，地方可以发文但不会真的出钱，银行明面支持但不会真的向出事的企业放贷，房企明面强调保交楼但却资金池枯竭等着政府兜底。变成了经典的踢皮球，分配利益的时候都在其中，出事的时候都想撇清关系，三个都有一个共同的打算：购房者拿不到房子还要继续还贷款，不还就得上征信，后来者不管烂尾也会继续往这个游戏里面注入资金，不买就无法获得公共资源。

兔子急了还咬人呢，对于没买房的越来越多的选择躺平，婚育意愿大幅度下降，所谓的丈母娘经济都没办法奏效了，生育率跌到 1.15 仅仅用了几年时间，涨价去库存之后房子涨的快，但生育率跌的更快，眼看就朝着韩国去了。对于买房烂尾的，前段时间的热搜便是云集响应，各地纷纷自发断供，都是朝着鱼死网破去的，三个利益方的算盘真正的受到了威胁。

除了此前系列文章提到的传统刺激房地产的政策外，还加了一个专门解决烂尾楼的政策，便是房地产的纾困基金与专项扶持贷款，用于支持逾期烂尾的住房项目，然而发文容易，涉及到谁出钱就比较难了。

首先个人觉得钱都未必凑得齐，谁来当这个冤大头？现在规划的是国企央企带头出钱，结合银行包装后的理财卖给投资者融资，用国有资本撬动市场投资来完成融资。想救烂尾项目，在房地产下行中，无异于肉包子打狗，投资的意思是以后有的赚，这些钱怎么看都是义务。这便是经常遇到的出政策容易，出钱难，都是扯皮，拖到最后大概率是像此前几十年一样，变成了宣传性质的救助，象征性的救几个楼盘，力也出了，宣传也做了，剩下的靠市场信心恢复了。

其次，炒股的都知道，国资护盘本身就是不靠谱的事情，往往不是真的去护盘，反而是去抓钱，高位套现以后留着散户在风中凌乱。本次纾困基金搞不好也是这类问题，不要说救了，有些纾困基金甚至还想在里面赚钱，比如郑州号称百亿的救市基金，第一个项目竟然是写字楼，保交楼保的未必是真正需要钱的项目。这也是常见的问题，文件和实际执行中总是有漏洞可钻，谁先救、谁后救、谁不救，到头来以救市为目的反而可能成为套利的工具。

此外，舆论传播非常重要，人都是感性的，容易受到外界信息的引导，各种救市政策推出后，都要市场发酵，有专门的人来自发推荐，比如中介房企以及炒房客，都有自己的利益在里面。只有市场悲观情绪止住，房地产刚需和投资的信心恢复，才能帮自己解套，天下熙熙，皆为利来。政策期待的是，当后来者信心恢复后，进入圈子来接盘，进而盘活房企的现金流，炒高热度吸引更多人参与，达到救市的目的，这叫做杠杆撬动，期待政府和国资少量的资金注入引燃市场的投资热情。

那么大家还信这套吗？一方面是经济下行，收入下降的厉害，青年人失业率已经高达 19%，而青年人又是击鼓传花的后来接盘者，收入上不去，有心也无力啊，烂尾楼问题只是房地产热度下降的其中一个原因。如果市场信心恢复不了，房企的资金流就无法盘活，烂尾楼的解决就无从谈起。未来怎么办呢？从现在的趋势来看，大概率选择继续继续拖着，比如西安房子烂尾十几年了，贷款总期限也不过二十三十年，之前我们也计算过，不管是等额本息还是等额本金，前十几年都是大头，如果拖个十几年，即使继续烂尾，只要业主有所顾忌不敢断供，风险也不在银行身上了，同样的房企既不破产清算，也不融资盖楼，股东拿走的钱也就拿走了。这种情况下谁更着急呢？大概率是业主，投诉又无门，到时候妥协再妥协，再补钱给房企把烂尾楼盖好可能是三个分利者最希望看到的结果。

这种模式其实是另类的风险处理办法，世界上估计没几个经济体敢用，既是软着陆，又是硬着陆，软是泡沫和风险得以转嫁在特定群体的身上隔离消化，但对于被转嫁的购房者其实就是硬着陆的打击，延期十几年拿不到房还要不断的补钱为房企的庞氏信贷兜底。这也是我们经济体特色的处理金融风险的手段，信贷扩张下本该出现的系统性金融风险，得益于向居民的转嫁和大众抗压能力极强才没有爆发，也不知道这种泡沫的维系是喜还是忧。

当然上面的推断是非常理想的情况，即大家都那么按照三方预期那样，拿不到房子还坚持十几年日复一日的如期还贷。但人都是有底线的，三五年能忍，人生可没有十几年，断供潮前段时间会发生，虽然热度被压下去了，当然大众可能还选择再相信三方一次。如果继续这么雷声大，雨点小，一点利都愿意让，只想让最后接盘者承担一切，断供潮能发生一次，就能发生两次，且信用消耗导致未来的处理可能性更小，进而引发系统性金融风险，要知道脾气越好的人反击起来越狠。第二次再出问题，到时候真的想拿出真金白金的解决问题，怕是已经没有机会了。

**最后，**本次大概率就是处理烂尾楼和庞氏信贷的最后机会，已经错过了缓解人口结构的最佳时期，也错过了处理资产泡沫的最佳时期、还错过了改善财富结构畸变的关键时期，以至于今日之烂尾之困局，朝什么方向走取决于现在的庞氏信贷窟窿有多大，政府银行房企愿意拿出多少真金白银，以及市场的信心是否可以修复，都不出血还想解决问题无异于自欺欺人。如果大家相信政策人定胜天，怎么这次如此大张旗鼓的强拉房地产，市场一点反弹都没有呢？

知乎用户 番茄 发表

当大部分地方政府不靠土地出让金过日子的时候，再来谈泡沫，否则政府不同意，它就泡沫不了

知乎用户 匿名用户 发表

破了

然后过个半年一年就可以总结：消灭了房地产泡沫，又赢一次

知乎用户 你说我容易吗 发表

房地产泡沫戳破是从房企开发商倒闭开始，等蔓延到民间少则 1 年，多则 5 年，最明显的征兆是失业率增加，房贷违约率上升。家里有房的就别乱买房了，没房的别加杠杆了，量力而行。

不要乱花钱，带父母多检查身体，家里面常备药品，做最坏打算。

知乎用户 匿名用户 发表

有些人 25 岁就死了，75 岁才埋！房地产也一样

知乎用户 Patrick 发表

别急，今天刚填了一个民评网问卷

上面问的都是两年内有无计划

先挺两年再看

知乎用户 Mitsubishispiral​ 发表

泡沫不是一步破到位的。

三四线泡沫比较大的城市，房产价格已经在高点上没了 30% 的 + 了。

腰斩再腰斩，差不多就可以入手了。

知乎用户 icecream233 发表

我想说，已经在破裂的边缘了。别拿一线城市的情况来看楼市，要看二线城市和十八线县城的情况，北上广现在正在放宽政策，这说明什么大家都明白吧？我只想说一句，如果放宽政策都无法曲线救国的话，那么很快我们就有见证历史的一天了。

知乎用户 觉今是而昨非 发表

只是刚上前菜，好戏还后面。

知乎用户 Scaodol 发表

在观望 刚需有钱也在观望

知乎用户 鸠鸠鸠 发表

破了？没事，国家会补上的

知乎用户 刚露头的韭菜 发表

现在观望一下吧，本来打算今年买房的

知乎用户 是非 发表

不仅没破还平稳着陆了

代价是民企的巨额亏损

我话就放在这了，去关注一下国字头房地产企业股票未来必有大涨。

知乎用户 monsieur zheng 发表

随便写写我的想法，说在前面，虽然我没买房，但是我肯定不希望房价大跌，因为对整个国家经济打击太大，覆巢之下无完卵，我们这些没房子的，肯定也受到影响。

所以泡沫破了吗？如果是指像海南当初的房地产泡沫那样，在一线城市我觉得还是不太可能发生的，但是在其他小城市就不好说了。

一线城市能横盘，就是最好的结局了，横盘，就相当于是跌了。

因为中国人买房子，并不只是房子，房子是有保值，有金融属性的，一些房子还有附加值，例如学区，户口等，买下来，自己又可以住，到时候又能卖了，可能还能挣一笔，又抗通胀了，多棒？

但如果横盘的话，房子就失去了它的金融属性，因为房子是会折旧的，以中国的建筑质量，二十年的房子已经基本不能看了，也就是两千年之后的房子，小区环境，规划，水电，管道等等，都已经旧的不行了，如果房价横盘，那越老的房子肯定要卖的越便宜，也就是没啥炒的空间了。

如果后面再上房产税，那估计更没人炒房了。

但是，在一线城市，指望大跌（超过百分之五十），那是不可能的，大涨，我觉得也不现实，估计会横盘小跌吧。而其他小城市，那就真的是那能不买就不买了。

知乎用户 老牛慢走 发表

大多数民众对当前的房地产市场持悲观态度，并对未来经济形势信心不足。其实，目前的房地产市场还是有救的，就看政府怎么选择了，愿不愿意向中产让利。以下理性的探讨如何快速激活当前低迷的房地产市场 ，关于未来的经济改革，参见文章：从历史轮回的角度看未来国家经济的改革 。

一、目前房地产市场低迷的主要原因：

1、对于刚需，受疫情影响、经济下行，普通民众收入不稳，外加房价过高，普遍观望；

2、对于投资需求，在房住不炒、房地产税呼之欲出及房价下行三重背景下，投资群体也普遍观望；

3、城镇化进入尾声、人口老龄化及未来人口负增长等因素都对当前的房地产市场造成较大负面影响。

二、如何快速激活当前的房地产市场：

买房需要两个必要条件：1、有购买能力；2、有购买意愿。

刚需（普通民众）：受疫情影响、经济下行，普通民众的购房能力下降，同时购买意愿下降。

投资群体（富人）： 购买能力并未受疫情和经济下行影响，只是当前购买意愿下降。

由上分析可以得出：快速激活当前房地产市场的最好办法就是让投资群体更有意愿地去购房，因为提高民众的购买意愿比提高购买能力更容易。

那么应该如何提高投资客的购买意愿呢？答案就是让新房更有投资价值。

在目前的房地产模式下，要想让新房更有投资价值需要违背房住不炒，同时配合大水漫灌，显然这是不可能的。那么要想在房住不炒、不搞大水漫灌的情况下激活当前低迷的房地产市场就需要对房地产模式进行改革。

改革办法（详情参见：房地产市场改革方案设想）：

1、将目前的新房市场切分为两个部分：高品质商品房和共有产权房，二者分别占土地供应的 30% 和 70%。 将投资属性和居住属性从政策上切分开；

2、给予高品质商品房二十年左右的房地产税免税期，让其更具投资价值。

高品质商品房具有较强投资属性，共有产权房只有居住属性。只有居住属性的共有产权房占土地供应的 70%，超过一半，符合房住不炒。有免税期，所以高品质商品房将变得更有投资价值。

知乎用户 Chris 发表

国家的核心政策目标为 “房住不炒”，就是消减房地产的资产属性而增加消费属性，真正做到“什么人住什么房”，核心政策就是“租住同权” 和“房产税”。所以，未来房地产就是最大的 “消费”，划重点是《消费》而不是《投资》，任何一次革命改良都是以上一次革命改良中既得利益者中“德不配位” 的那一部分作为燃料的。所以，其实这么看房地产还有的玩。

知乎用户 万智牌​ 发表

小地方有一批在停止棚改货币化政策前三个月定好的拆迁区域，至今应该有 7 年了。

今年 6 月开始公仆们每周一次上门求着让人同意拆迁。

知乎用户 余晖坐客 发表

预测一波，高位横盘，慢慢阴跌，五年一个周期，超过五年，一线城市，不涨不跌（可能小幅度涨），三四线二手房价格是现在的七折左右。

新房基本凉凉

知乎用户 匿名用户 发表

北上深继续涨，二线省会核心二环内继续横盘坚挺，剩下的赶紧卖了吧，没戏了。

知乎用户 沈北 发表

国家都放弃汇率保房价了，还有人做梦房地产泡沫要破。中国现在不加息，一直放水，房地产泡沫就不会破。

知乎用户 努力向上的李先生 发表

鹤岗的房子应该没啥泡沫了

知乎用户 機器人​ 发表

信则有不信则无，这个是玄学，一群牛刀 我只知道香港演员黄一山定居苏州

知乎用户 大眼娃仔 发表

你怎么还能上网呀？

知乎用户 双洎河畔 发表

天涯 kk：房地产调控

通过百度网盘分享的文件：kk.pdf

链接：https://pan.baidu.com/s/1nyX4xogtp-I0Xx6kFmDHfQ?pwd=1234

提取码：1234

复制这段内容打开「百度网盘 APP 即可获取」

知乎用户 小葱明​ 发表

郑州满地的烂尾楼算啥

知乎用户 Kang 发表

中国是不存在房地产泡沫的 根本不存在 绝对不存在

知乎用户 匿名用户 发表

没有破，合肥这个国际大都市还在涨

知乎用户 光辉​ 发表

泡沫是否破了，其实看的是大家对于未来的预期是否有变化，从最近的断供潮就可以看出。
首先征信优良有多重要？相信不用说大家都知道，可以说黑名单里的老赖是寸步难行，还影响孩子念书。
但是，为什么都 2022 年了，却开始有那么一批人不管不顾的还是要停贷断供？
如果说次贷危机，只是美国银行家的事，那么今年 7 月的断供声明可以说是威胁银行的一把快刀！
在烂尾楼，摆烂开发商的逼迫下，那些掏空了六个钱包，辛辛苦苦还月供的人，突然也开始摆烂了，是多少人呢？网传 100 多个楼盘，假设一个楼盘 5 栋楼，每栋楼 30 层，每层 4 户人家，那么大概是 6 万人。这里不考虑其他因素啊，所以全国大概会多出 6 万失信黑名单的人。
别觉得六万人很少，真的，这群人不是你以为的打工人，能在预售期就买下房子的人，大多数是对自己的赚钱能力有一定认知的，中产阶级，一个月还差不多 1 万左右月供的人。
这样的人开始断供，是倒逼银行或者更好一级的监管部门出手。
因为他们很清楚，为什么大家会持续还月供，不过是因为不想失信，但是当有一个群体不在乎失信的时候，失信的威慑力约等于 0。
这是很可怕的一件事情，因为哪怕有失信震慑还是有那么多的老赖没有正常履行约定，更何况，现在有一群人，遍布全国各地，他们联合起来声明，都活不下去 ，谁还在乎失信。
今天看到银行发的声明说，这些断供的坏账占比很少，影响不大。
但是，上过高中的人都只是，银行最怕的从来不是坏账，而是挤兑。坏账再多，只要钱还在流动，那就能解决，但是如果普罗大众对于监管账户失去信心，对于银行失去信心，那么挤兑不可避免的会出现。
而没有了征信的威慑，坏账只会越来越多，那么一边是坏账， 一边是没有活水来的存款挤兑，银行还能强硬多久呢。

知乎用户 洪城往事 发表

对于房地产是不是有泡沫，这个应该没什么争议，泡沫肯定是有的。那么，到底破没破？

看到各地烂尾楼一地鸡毛、有人停贷，看到 GWY 在帮忙卖房，各地财政都在收紧、卖地收入锐减，可以说泡沫有破，但没完全破。

之所以说破，是因为各地的房价，确实有一定的回落，地价也是降了不少，有些地甚至是流拍；没破是因为房住不炒但市场要稳，所以各地房事没有产生雪崩的状态，不少楼盘的价格有些维持了疫情之前的价格，部分网红神盘依然遭到热抢。

房地产及其关联行业上下游，其 GDP 占总的比例到了 30% 多，支柱产业这点是毋庸置疑的，直接硬着陆，产生的冲击必然小不了。为了避免更大的风险，中央和地方都在出台政策，就是要缓一缓着陆。

短期来说，五年吧，房地产不是很好的投资收益标的，政府和人民都要承受房地产发展颓势所带来的阵痛。

但说泡沫破裂，为时尚早。

知乎用户 fgo 玩家 发表

其实可以让农村人，以地换房，国家收集土地集中农业，城市推广地摊经济，然后房产又可以活跃一阵，同时抵消城市 90 后不结婚导致的人口缩减。以前城里人上山下乡，这回可以农村人热闹进城。城投公司直接改为农村集中建设公司，可以开始乡村振兴了。

知乎用户 Roah 发表

看政府的 看微博专家的反应自己悟…

知乎用户 林北北 发表

我上高中那一年去郑州票价在 50

现在我大学快毕业了去郑州票价在 80.

知乎用户 银狐 发表

即使明年所有疫情隔离措施全部取消，恢复正常。因为过度防疫所摧毁的实体经济与信心，三年是恢复不起来的。至于房地产这个夜壶，能好到哪去。

知乎用户 狗带 发表

没事没事，

知乎用户 刘明忱 发表

房产离落地还很远
现在不是房地产不景气，是全国，乃至全球的经济都不景气。 至于地产泡沫，体积依然庞大，但是不能刺破。只能慢慢消化。 至于为什么要稳住房产，原因也很简单，因为土地财政和银行不允许啊

如何理解房产不能大规模降价
地方政府要发展经济，都是拿土地向银行做抵押贷款。而土地又分成两种，一种工业土地，用来做招商引资。一种商业土地，用来建设写字楼、公寓、住宅的。 政府通过卖地吸引产业进驻到城市里，然后通过卖地建设住宅和商业给人民消费。源源不断的人口被吸引到城市，提升人口就业率的同时，也增强了住房消费的紧缺，从而提高楼盘的销售价格，在从提高的土地拍卖来做城市的基础建设，反复循环。 如果一旦楼盘大幅度降价，首先买房的人会躺平，拒不供楼。卖房的开发商没有利润。楼盘烂尾，业主组织停贷。政府财政枯竭，还不起银行贷款。银行贷款杠杆坏账变高，从而引发系统性金融风险。所以，这已经不是单一的行为，而是系列的连锁反应。这个还没算上房地产所影响的上下游行业和关联的企业。如果都算上。体积何其庞大。不是说动就能动的了的。

周期要多久
房价不是一天涨成的，降也不是一促即达的。这是需要长期的缓慢调控。慢慢把房地产的泡沫稀释出来。在经济占比中缓慢降低。短则 3-5 年，长则 10-20 年。并不会像我们想的那么快。看看我们隔壁的日本，房产崩盘后导致的经济大萧条，失去的可是 20 年。

买房需谨慎，眼光很重要
所以，现在买房，跟买股票一样，买卖有风险，入市需谨慎。原来买房是一本万利，现在买房要靠专业和眼光。不然，很容易踩坑和中招。

知乎用户 我再也不敢啦​ 发表

我们不存在泡沫！别拿外国经济理论来套，我们不是资本主义！我们不吃国外那一套！

知乎用户 匿名用户 发表

谁说的，这叫崩盘式暴涨

知乎用户 潛心備戰 发表

肯定没有啊，看经济先看贸易和汇率…… 但看房价有什么用

知乎用户 大白熊 发表

一线城市就业环境好的地方，房价仍在不断上涨，二三四线城市房价确实有所下跌，但还不算破吧，泡沫仍然很大。

知乎用户 牙牙​ 发表

不知道啊… 好久没关注过房价了… 我只知道我当年买高了，不过是自己住房，也没啥好纠结的了，自从不打算换房之后就没关注过我周边房价了，只知道有些号称楼王价格很高

知乎用户 人民群众 发表

中国不存在那种西方自由资本主义经济的 “房地产泡沫”，因为中国房价并不是主要靠市场的供需关系来调节的…

知乎用户 月下路人 发表

一切都是计划之中，相信党和国家，目前为止一切都是计划之中，完全没有问题。

知乎用户 知乎用户 PhghjJ 发表

我给你们放个话，还不认错，悔改，卷到 00 后头上，他们会鱼死网破的。直接指挥不动。

知乎用户 Wings 发表

我在历史中看过美国的大萧条，看过日本的房地产崩盘。见过 08 年的金融危机。

可我从来没有像现在这么期待看中国房地产的烟花

迪达拉，阿卡姿大！ 咖！

知乎用户 小柯看盘 发表

全国房地产基本都是各地地方政府搞得。

你拿来做一盘棋就很奇怪。

首先，三四线我的看法和大多数人看法一样，已经崩了。

无悬念，没产业，没人口。中国人不是买不起房子，买不起工作地有好工作旁的房子。

二线会持续分化，但凡地方财政不好, 当地高薪产业很少的地区崩是迟早的事。

- 线北上广深来说，我以前觉得崩是迟早的事，即使短期来看不会崩，但是长期经济不振 9, 人口

缩水导致的人口流出是迟早的事。

现在来看，我的预测有几个地方要修正。

首先，一线有大量沉没成本很高的高收入职业，他们完全无法去二三线转移就业，对他们来说，中

年放弃工作就只能卷公务员，完全不能接受。这部分人能卷的吓死人，即使在远郊，即使 50 平，但

是要他放弃工作重新开始，他死也不愿意。

而一线城市的资产价格会给他巨大的迷梦, 即使他过的很苦，他要重新开始的成本更高他就不会这

么干。

其次，和大家想的相反，- 线房东有巨量既得利益者，他们买房子的价格之低你完全无法想象，今

天房价跌 50% 他们都是血赚，你要他们崩完全不可能。而天朝的房价持有成本就在这个地方，处于

一个极低水平, 在经济下行情况下，- 线比较好地段房子都是一个优秀资产就更不会卖 了。

第三，既得利益者都住在 - 线城市。这部分就不展开了，大家懂得都懂，如果说二三线城市居民不

愿意看到房价下跌，他们有什么力量组止? 完全没有，而 - 线房价如果崩了，太简单了，直接不让过

门，停个半年。.

你交不起房贷咋办? 这部分人在塔看来属于咎由自取，自己没经济实力还要上车, 而基数也不大 (就

是现在入行的小年轻)，你们财产没收， 失业跳楼对社会有啥影响? 说不定一线买不起房的人还会骂

你活该呢。

第四，对于 - 线许多土著来说，房子并不贵，因为自己支付的只有置换成本，如果房价不涨或者小

跌对他来说不损失什么甚至即使大跌他也不损失什么。

知乎用户 遇见你才完美 发表

可知世上万般, 好便是了, 了便是好. 若不了, 便不好, 若要好, 须是了。

知乎用户 倒立的不倒翁 发表

知乎用户 夏目友人帐​ 发表

在下李自成！

知乎用户 huang 发表

出生人口减少就不说了，经济预期都不好，还在这里说房价，经济不稳定，别说是房价，战争都有可能发生，别觉得战争离自己很远。

知乎用户 威海镭达 发表

没有泡沫。国内房地产是最安全的资产，比黄金还安全。

知乎用户 河马 发表

现在是跌停，封板，要买就这个价。股市还有第二天重新开盘，但是房市暂时没有这个政策，横着卖不出去的人着急，买的人有点儿怕，突然再开盘，不设限，谁知道是几个跌停板。

知乎用户 员尼玛 发表

不可能！绝对不可能！

接着奏乐，接着舞 (doge)

知乎用户 lnh 发表

人口都负增长了，你说呢？

人口持续流入的核心城市，仍然有机会，毕竟区域性的供不应求还是存在可能性的。

但首付比例高，买房者和银行之间法律更保护后者，断供的政府还是要维稳的想想办法，因此真正的大崩溃的概率也不高。

知乎用户 Tsukizf 发表

核心城市依然比较稳健，难得是三四五六线城市，之前自己比较熟悉的一个项目开盘卖 5600 元 /㎡，一年后的今天卖 4400 元 /㎡，并且还给了大额的渠道佣金。

知乎用户 匿名用户 发表

不要急，

学区重新分割下，医院开个分院，实在不行，政府部分搬迁换个新地方

人流动起来了，房子就卖出去了

知乎用户 重估 发表

自然规律都是一样的，但社会规律，那可就表现形式多种多样了。

但有一点，该来的总会来。

只是到时候，唉。

知乎用户 杨松城 发表

首先：没有泡沫这么一说

其次：也没有破这么一说

现在是属于流动性停滞阶段

下一阶段是价格筑底阶段

然后再慢慢价格反弹

知乎用户 天凉好个冬 发表

破不破不知道，反正我们工资现在发不出来，说是卖了地才有钱发。这特么不是完犊子了吗

知乎用户 匿名用户 发表

龙头还在逆势上涨，怎么叫破了

千股齐跌才叫破了

知乎用户 匿名用户 发表

短时间内破不了，说到底现在只是居民手里没钱了而已。但是生产力水平还在那里，物流网络现成的，牺牲少部分人的利益，足以把经济再次拉动起来。

钱会有的，但没完全有

知乎用户 匿名用户 发表

还没破

在下大棋

知乎用户 匿名用户 发表

2024 刚开始～

2026 才是巅峰～

知乎用户 太阳的反光 发表

很多城市，二手房真的是卖不出去了。。。。

知乎用户 匿名用户 发表

首先结论是没破。

但是: 要实现产业升级和共同富裕。资本收益必然缩减，产业价值必须上升！

什么是资本收益，房地产增值和租金收入，证券市场的股票和基金，这些都是资本收益，通俗说就是钱生钱

回想一下走势，是不是明白了什么，大手在进行收入分配改革，偏偏很多人感受不到，飞蛾扑火

知乎用户 口口冬冬 发表

看了很多大家的回答，莫名其妙的想写几句，只针对自己目前的经历，不谈各种趋势等等的情况。
本人今年 3 月份在海宁杭州交接处买了套二手公寓，35 方，4.5 米层高，上下一隔，使用面积差不多有 60 方了，总价 58 万，加中介费税费等 60 万出头，首付 40 万左右，贷款 20 来万，购买楼层中等偏高加上朝南朝向，算是小区里比较好的位置了，当时也对比了周边的一手公寓，基本价格都在 70 万左右，但是交付时间都普遍需要 2 年，按我的性格买了房子再租房，肯定觉得自己有病，所以直接 pass 了没交付的期房，因为自住的购房性质，买了就直接开始装修，然后搬家，终于结束了在杭州 5 年的租房生活，有了自己的小窝，看了这个话题特意去查了下，目前小区的二手房 35 方挂牌价在 60 万 - 67 万左右，看楼层和朝向，当然挂牌价不惧参考意义，于是又去查看了下成交情况跟成交价，目前我购买的户型成交价格在 62 万左右。所以说，我这边的房价是跌了吗？并没有。
还有一个比较有意思的事情，因为本小区为公寓性质，有 2 个户型，一个 41 方的楼上楼下双钥匙，一个 35 方的 LOFT，目前二手房价的表现，35 的价格可以卖的比 41 的还贵。
接着说下自己认为影响房价的另外一个要素吧，房租，因为公寓的性质，这边的房子基本都是出租为主，年初疫情严重的那段时间，影响特别大，小区一个月双钥匙单间的房租一间 1200 都不一定租的出去，但是到现在也不过 3 个月的时间，目前小区的房租已经涨到 1500 左右的，并且整个小区 80% 的房子都租出去了。相当于你花 60 来万买套公寓，一年的租金可以收到 3 万 6 左右，并且这个金额是持续上涨的。
所以，房地产泡沫破不破我不关心，我只知道我买了这个小公寓之后是真心舒服，住着自己的房子，想怎么折腾怎么折腾，以前一个月 2000 的房租，帮别人还房贷，现在一个月 2800 的贷款，是自己的小窝，并且等额本金，最后一期好像才 1800 多。
别说什么不生小孩啥的，我就不生小孩，但是我也受够了躲在十几平的出租屋的生活，一个人单身躺平，养养花，60 方的空间不要太舒服。

知乎用户 灯塔解股 发表

大二开始炒股。一开始我只有几千块钱可以玩。上班之后很长一段时间不碰。后来我有了积蓄，把很大一部分投入了股市。当然，我也花了很多精力在股市上。大概从 19 年开始，正好赶上 20 年的牛市。软件统计差不多翻了一倍，总共盈利 50 万左右。这两年，我一直在探索和学习。总结经验，优化自己的投资体系。我也有一点经验。现在，我感觉股市就像一个小社会。因为股市有很多种玩法，我们可以把它当成赌博，去追涨停。也可以勤勤恳恳做研究，分析报告和选股，做价值投资。但是，无论我们如何选股，我们都希望买了一只股票后，它的上涨概率大于下跌概率。所以，如何提高上涨概率，是我们选股机制要解决的核心问题。如果你选择做短线，那么上涨的概率基本上和这只股票的基本面无关。上涨的概率只取决于这只股票的受欢迎程度，资金追捧程度等等。像这样买股票，相当于把自己的命运交给别人… 我很不喜欢自己的命运被别人掌控，所以放弃了短线交易。所以，对于长线交易，我的逻辑是。第一，选择行业。一个行业的繁荣程度决定了这个行业企业的发展。朝阳产业大概率蓬勃发展，夕阳产业只能勉强维持。行业，你可以把自己的位置抬高，站在整个社会发展的角度去考虑。比如新能源电力替代火电的趋势，比如人口老龄化后医药行业和养老服务的发展趋势。另外，根据欧美、日本、韩国等发达国家的发展历史，，可以判断我国的发展趋势，从而做出行业选择。选择行业后，就是选择行业内的企业。一般要研究企业的基本面，企业在行业中的地位等。这些都需要很大的精力，有很多指标可以参考。可能我比较胆小，一般只选择 PE20 以下的股票。选择好行业和企业之后，剩下的事情就是安心的持有。只要基本面和企业的发展环境期间没有发生变化，那就继续持有。没必要天天看。达到目标价，卖出就行了。这可能是一个漫长的过程。

知乎用户 负二二 发表

为什么我在内蒙古鄂尔多斯看不到这样的问题？新盘 新楼比比皆是！新城区都开发到三期了！如果看你们这么说的话也不应该起新盘啊？我今年刚买房，别吓我。

知乎用户 飘邈之旅​ 发表

都没有降价好么，怎么说泡沫破了。破产了一些经营不善的房地产企业，也改变不了大的形势。我估计要，地产还得涨，可惜我没钱了。

知乎用户 快乐的二狗 发表

有点城市地产泡沫已经破了，高位腰斩的很多。

三四线小城市房价在缓慢下降，很明显买房的人在变少，

再加上后面的人口问题，要记住 90 后这一代是有计划生育政策的，很多独生子女，

等到人口负增长，买房的人就更少了，房产价值回归

知乎用户 风萧萧 发表

不会吧？

微信圈里的中介都在发说房价已经涨起来了，再不买就来不及了，咋会有泡沫会破灭呢？

知乎用户 去者 发表

知乎用户 江湖笑 发表

我老家县城从幼儿园到初中已经不接收农村户口学生了，想入学，拿着购房合同和城镇户口去办！这不就是方法吗 推广起来 有孩子想上学的 拿购房合同来 多少房子卖不了？

知乎用户 松鼠騎士 发表

感恩

知乎用户 呼呼啦啦 发表

魔都研究生能落户，能落在落，强者恒强，能买则买

知乎用户 熊猫 LZC 发表

坐标河北衡水，一个做房产中介的朋友已经两个月没卖出一套房了. 之前的一个高端小区只不过楼龄有点多不到 15 年，均价 7K, 要知道 3 年前都是上万一平的.

知乎用户 迟到的成熟 发表

应该还没吧个人观点，房贷利率可以再降，首付可以再降一点，一点点挖掘居民潜力，零首付也没出。还有大招，存量房利率降点。这些猛药都没下。

知乎用户 涩涩半世永不在​ 发表

太天真了，现在才哪到哪呀，实质性的政策都没试水过。

起码还能撑个十来年。

知乎用户 凿子投研 发表

如果政府不是服务型政府，而是生意型政府，那么为 人民服务，就是一句空话，那么阶 级属 性也变了

知乎用户 肥猪爱吃鱼​ 发表

怎么可能会破，这可是信用的背书。破了会引发金融危机，社会动荡

知乎用户 wx55f217e047b79453 发表

爱咋咋地吧，刚需家庭必须买房

知乎用户 皇帝新装里的小孩 发表

已经破了，只是秘不发丧。

知乎用户 clannadmk 发表

全面绝育这种事，老爷们九零年代就干过了，老手艺活了属于是。

知乎用户 蠓虫带着秤砣飞 发表

等待最后一根稻草啊。最后一根稻草也许是一点雾气凝结成的水被稻草吸收了，也许是路上的一个小石子造成的震动冲击。

知乎用户 可乐 发表

丧失流动性的纸面财富

知乎用户 北风 发表

不止房地产泡沫破了，恒大欠的两万亿还会拖垮其他产业。相比之下我更在乎通货膨胀什么时候开始。

知乎用户 7355608 发表

泡沫的衡量，要从需求侧看。当需求侧无法负担高价格的时候，就有了泡沫。

但是东印度的状况是，住房保有率很高，市场上的房子并不多。

而这些房子本来就不是给咱们准备的

所谓体感泡沫只不过是买不起罢了。而从一开始我们就未必在交易市场里。

其中的一个原因是在城市化进度的推进和城市化方向上（也就是人口流动方向）的判断错误

比如 03 年之后建设用地指标的分配。

以及城镇化而非城市化的人口集中推进。

总之，对于泡沫的鉴定要严谨。。。

房子又不是准备让我们这种人买的。

知乎用户 老狼 发表

灵活着陆？…

知乎用户 闲庭花开花落 发表

老美房地产是银行担了大头风险，如果不还房贷了直接把房子还回去就行了。我们这边把这个风险全转嫁到韭菜身上了，银行没一点风险，房子卖了如果不够贷款的还要继续搬砖还！再加上儒家文化的韧性，破的阈值还是很高的，还有别小瞧了镰刀的力量

知乎用户 忆清晨 发表

7 巨轮偶偶偶

知乎用户 5156 发表

大家猜一下专家会给泡沫破裂起个什么新名字吧。

我先来：泡沫爆燃。

知乎用户 767778 发表

请快一点，我想看烟花。

知乎用户 柯兄爱理财 发表

周围人和你还想买房，就说明没破；

你和周围人都想卖房，就新的时代来临了。

知乎用户 噶拉斯 发表

the bubble that never poped 我相信 “国家能力”

只是不知道有多少代价

知乎用户 王晨宇 发表

这个回答下面有有识之士的回答，也有带节奏的，也有不明就里被人牵着鼻子走的看的时候要仔细分辨

知乎用户 孙什么勇 发表

网上全是跌，实际去售楼处一看根本没跌……

知乎用户 小白虾聊酒 发表

等我买得起房，那就是破了


知乎用户 金之炼钢术师​ 发表

看看现在的防疫劲头，还有钱做核酸的话显然泡沫没破，或者说是其实没有泡沫。

等之后改 24 小时收费核酸，我看房价还要涨。

知乎用户 惠宝她爹​ 发表

不可能 我二弟他天下无敌！

不可能 我们可以重新定义一切 包括房地产行业本身包括泡沫这个事情包括破不破这个问题，你要是用西方或者联合国这些境外势力的标准，就不谓言之不预了，真理在大炮射程内，我治不了__还治不了你嘛

知乎用户 Charles 发表

这把收割民众资产的屠刀，既得利益者会说丢掉就丢掉吗？

知乎用户 匿名用户 发表

给你上张图就明白了。

知乎用户 赵敏 发表

问一下 ，那我总得买套房子来吧。一个人，30 平, 27w，现在能买吗？四线城市

知乎用户 都是借口​ 发表

客观层面已经开始了，但是我们是讲特色的，所以事情还是压在台面下，为了尽量捂住这个盖子，那帮人还在用各种手段苟延残喘，等到各种手段用尽之后，就是明面上的事情了。

知乎用户 朝菌不知晦朔 发表

自古以来，报喜不报忧。尤其是现代官僚，但是现在陆陆续续有消息流出已经捂不住，实在没钱了。当你看见一只蟑螂时，家里的蟑螂已经饱和了。

知乎用户 care fmq​ 发表

我朝房地产之存活全在一个信字

知乎用户 匿名用户 发表

zz 小白 看了好几个回答 我觉得未 来没有希望了

所以真的没希望吗？

知乎用户 蛮子一条 发表

1990 年，日本房地产市值总值 20 万亿美元规模，是全世界所有股市市值总和的 2 倍。美国国土面积是日本的 25 倍，但是房地产总市值却只有日本的五分之一。单位面积的地价，日本是美国的 125 倍。

30 年后，2020 年，中国房地产市值总值 65 万亿美元规模，是全世界所有股市市值总和的 60%。美国国土面积与中国相当，但是房地产总市值却只有中国的二分之一。单位面积的地价，中国 [$5000 / 平米] 是美国 [$1600 / 平米] 的 3 倍。

还差的远呢，一半都没赶上呢

日本怎么干爆的泡沫，“加息 + 贷款限制 + 房产税” 三板斧，后果就是失落的 20，哦不，30 年

我们呢，现在应该是有争论，是接着在泡沫里狂欢，把问题留给下一代去解决；还是学日本三板斧劈爆泡沫，用国家的发展换取正常的经济秩序

现在看应该是取一个折中的方案—稳住房价，一点一点降，让其中的问题一点一点暴露出来。

现在来看，还好吧，有一点用。

不过我不知道民众还能忍多久

下面来谈谈暴露的问题

抛开宏观叙事，我们虽然日本泡沫规模是我们的三倍不到，但房价收入比却才我们的 1/3

也就是说，个人层面讲，中国房奴的买房压力是日本泡沫时期日本房奴的 9 倍

其实暴露的问题基本都围绕着一个矛盾—空头和多头的矛盾

空头，希望房价下跌，以实用派为代表，看重房屋的使用价值，只是想有个家。主体为房奴

多头，希望房价上涨，以投资派为代表，看重房屋的投资属性，利用房地产赚钱。主体为房地产商和投资者

彻头彻尾的零和博弈

知乎用户 从此间始 发表

哥几个又来看爽文了？

知乎用户 第一枪手 发表

23456 线城市房地产爆雷的例子还少么，1 线城市请参看美利坚合众国

知乎用户 道貌岸然 发表

什么时候大部分人北上广深房价永远坚挺的想法转变掉，什么时候才算破了

知乎用户 匿名用户 发表

济南貌似还没有

知乎用户 匿名用户 发表

中国房地产有泡沫吗？

建议觉得有大量泡沫的人，赶紧卖房子吧，你手里拿着一捧泡沫不慌嘛？

知乎用户 北方小饺 发表

我是河南新乡的。新乡这边其实还好，就是建业世和府业主去市政府门前聚集过一回，二期三期停工导致的，到现在也不知道复工了没有。

但是南边那个河南的省会城市，具体停工小区数量不清楚，但是给我的感觉没有交房的几乎都停了，抖音天天是维权视频，看的心好累。

我经常寻思，这个烂尾情况到最后究竟会怎么收场，目前看明显是相关责任方都在拖，也不知道拖着在等待什么。

都知道是泡沫了，但是还是在哪放着，外表看着还是绚烂多彩，但内中压力究竟到了那一步咱普通老百姓也看不懂。估计真到了破的那一天，估计会看到漫天烟花。

知乎用户 Filianore 发表

泡沫会破？

这个东西叫负膨胀，稳中向好知道不

知乎用户 月白风清 发表

随便割，反正房贷已还清。哈哈哈，再怎么割都跟我没关系了

知乎用户 匿名用户 发表

现在还不是最难，等这几年生出来的长起来才是最难，人少了需求就少，所以，我下来后，靠后人智慧了

知乎用户 Sunnah 发表

三四线破了，人更会往一二线跑，一二线泡沫够！

知乎用户 黒岩涙香​ 发表

还有这种好事？！

知乎用户 江东小霸王 发表

我觉得三四线城市大部分家庭已经有房子了，需求少了很多，房子不好卖，投资属性也削弱了。接下来房产税大概率是要实行的，资金缺口总要找地方补回来，而大众就是那菜板上的肉，怎么切都改变不了下锅的命运

知乎用户 耶真好 发表

瞎说，我们政府为了老百姓能买得起房，呕心沥血的在调控房价，多少人民公仆夜不能寐？多少公务员过劳肥？多少基层领导干部牺牲在拆迁一线？就凭这些甘于奉献的好干部，我们的房地产就不存在泡沫，更不存在泡沫破灭一说

知乎用户 快来帮我学财经 发表

现代人类经济社会已经经历了两次大规模的世界性经济危机，其实应该吸取关于 “泡沫管理” 的经验教训——泡沫可以有，但将其刺破的过程需要更“温柔”，一下子刺破导致的社会危机实在是难以处理的头疼事情。

国内的房地产泡沫远远没有破裂，起码我不相信一平方米的造价加上 80% 的利润率（对制造建筑业来说已经算是顶格利润率）能普遍达到 10000 + 的水平。个人认为前几天贝壳公布的数据是比较具有可信度的：房屋空置率很高、房价很高，说明其实对房地产大部分的需求仍旧是投机需求、投资需求，这种情况下就说明还是有很严重的泡沫问题。

国家经济的发展离不开土地财政，其实我们要感谢因为房地产泡沫而有巨量的资金扩张可以投入到高科技的研发中，但房地产的历史使命已经完成，高端技术已经可以自己养活自己，这时候如果还有太多的资金被锁在房地产这湾水里面，就会造成负面影响，阻碍国家长期发展。房住不炒是壮士断腕般的宏伟提法，是坚定的做好战略转型、切换国际竞争赛道的宣言。

山高路远，道阻且艰，房地产的未来关乎每一个人的未来、关乎国家的明天。房地产泡沫大概率不会硬着陆，但还想靠投机房地产获利，不能说没可能，只能讲难度越来越大了而已。

知乎用户 吃鱼啦 发表

预期中给大家接盘的年轻人早已入不敷出，也就勉强揭的开锅。

以前买的起的的，现在还是买得起的，现在买不起的，未来十年都买不起，刚需何在？

所以你们准备找谁接盘？

知乎用户 匿名用户 发表

我想问问怎么组织韭菜争取利益

知乎用户 不知先生 发表

有国无家的状态

知乎用户 deer lamb 发表

结合地方上的政策，你细品

知乎用户 呵呵哈哈 发表

我还是认为土地卖不出去影响的是基建。如果不卖地。政府也不再搞基建的话。只靠正常税收来给公务员事业单位发工资维持政府运作。绝对是够用的

知乎用户 JoJo 猫 发表

哥几个又来看爽文啦

知乎用户 匿名用户 发表

泡沫不泡沫不知道，但是小县城开始要求公务员买房了 大城市还好，大多二线城市也是有价无市，或者以低于市场价卖出才行

知乎用户 李孝宽 发表

闯王来了不买房！

知乎用户 see y 发表

恶意提问！

知乎用户 慕义清心 发表

没有，只是最近失业率，拖欠工资，人口增长，仇恨资本家情况，断贷现象有点问题。

知乎用户 远离生化环材 发表

一直阴跌大家预期都很差，不敢出手买，不如哥几个开发商联合宣布涨一波大的，给大家看看乐子，说不准钓上来几个看涨的傻子

知乎用户 G 大调​ 发表

我昨天把手里的一套毛坯房卖了，亏了 20%

知乎用户 胖虎 发表

你破了 他都不会破…. 该干啥干啥去吧

知乎用户 dyson 发表

房地产行业并不是一个行业性问题，地产产业链牵扯到几千万的就业人口，大家都知道房地产有泡沫，需要去杠杆，回归行业正常生态。

流血革命式的戳泡沫就像走钢丝一样，对于经济的伤害是不可逆的，短时间大量的失业人口也会增加社会的不稳定。

我们应该清楚的看到，该出清的是当初那些高负债率高杠杆的瞎搞的那些地产开发商，例如恒大之前的扩张速度给那些乱搞的人一个错误的示范，现在这些出现烂尾的也大概率都是这些小地产公司。

比较大的地产商碧桂园，万科，龙湖旭辉这些民企也在遵守 “三道红线”，现金流保持的也不差。央企国企保利绿城这些就更没有出现什么乱加杠杆的情况。

所以我们观察的不一定是房价这个指标或者是成交量萎靡这些，因为中国特色看待房子的观点，就跟股票市场一样，越没行情股价不涨成交量也低，涨起来了成交额嗖嗖破万亿。

第一阶段房地产的泡沫有没有到位，应该是看像恒大这种瞎搞的地产商怎么处置，看有些搞出烂尾楼的开发商会不会有好的地产商来兼并或者像华融资产这些公司来合作处置资产，最好的情况就是这些小地产公司烂完。

再说房地产泡沫不管破不破，有一点要清楚，北上深一线这些房子，如果大环境不好跌的时候大家一样跌，真正涨的时候那是完全不一样。

知乎用户 想去浙江共同富裕 发表

今天统计局总结：房地产现在处于筑底阶段。

都到谷底了，怎么走都是向上吧。doge

知乎用户 仲裁之拳 发表

更可怕的是这个局面还是玩砸了的后果

一拍脑袋限贷令，直接

知乎用户 照耀 发表

硬着陆？

非弹性碰撞降落！

知乎用户 多喜 发表

知乎用户 qas987wa 发表

天涯 kk 大神 https://www.zhi12.cn/content/54748980

知乎用户 唐飞花 发表

大家把钱都捏在自己手里就知道了

知乎用户 砚芽​ 发表

泡沫破了？不会吧，破了这个游戏就玩不下去了。

哎，还是辛苦一下广大人民，国家得有钱去干你们想要干的事情啊。

国家层：

航母得造吧？

湾湾得搞回来吧？

与鹰酱的贸易战和技术展得打吧？

高新科技产业得扶持吧？

地方政府层：

马路高架桥得修吧？

医院图书馆得造吧？

101 层的政府大楼得盖吧？

科技产业园得扶持吧？

某些家庭层：

搞来的大笔先进得花掉吧？

小房子得换大房子吧？

套现的房子得继续买房子吧？

三线城市的卖掉怎么也要买二线以上吧？

最终怎么办？

哎，还是得苦一苦普通人民，总得有人负重前行。

知乎用户 青青的沫沫 发表

四五年前就听破了破了，等了这么多年，知乎哪个大神上去戳一下？

知乎用户 爱国主义者 发表

稳中向好，而且不是小好，是一片大好！！！

知乎用户 较为帅气的人 发表

没泡沫啊 房价会一直涨 并且百姓买涨不买跌

一句话: 稳中向好

知乎用户 Harper 哈珀 发表

这才进度条到哪里啊，才到欧债危机第一次希腊违约

知乎用户 逆旅行人 发表

为什么要读春秋？想清楚了再来问。

知乎用户 陆永俊 发表

建议不要瞎提问，保号，保命要紧。

你那怕加个开始都是好问题，你去看看 15 年的股市，那才叫泡沫破了。

知乎用户 kuo 发表

我觉得是一部分房子泡沫破了，一部分没破，还有一部分很坚挺。从趋势来看会逐步进行价值回归的，让子弹飞一会！本人今年卖掉了中部县级市的步梯房，16 年房龄，沿街二楼，19 年最高价的 75 折，我这套房子应该是没泡沫了吧。

知乎用户 欢颜​ 发表

国内房地产泡沫没有破！最近去看了周边几个新楼盘，可以用门可罗雀形容。虽然所谓的销售榜上，贴着红标蓝标，标注着红标是已经售卖，蓝标是网签预约，都只是一种业内的营销手段。实际成交量，可以网上查询的。楼盘的预销售许可证，总套数和可售套数。再就是楼盘的土拍价钱，加上建筑成本 + 规费配套成本 + 精装修成本，就能估算出大概的所售楼盘的成本了。有需要查询链接的，可以评论区联系我。

现在新楼盘基本会备案价的八五折签合同，真实的成交价会是八折或者七八折，还能送车位和全套家电以及三年物业费，等等，多谈多争取。首房首贷，首付 2 成，房贷利率 4.25，是目前的银行房贷政策。

还有一件事提醒大家，如果信用卡还有欠款，是无法做房贷的，虽然征信很好，没有逾期还款，也还是要信用卡没有欠款，最起码要没欠款半个月以上，信用卡还款记录都是显示 N，就是没逾期。尤其需要注意信用卡备用金分期的！

知乎用户 sqfzdd​ 发表

真的？

一线四环内低于 2 万，二线两环内低于 8000，叫醒我，我去抄底。

天天说腰斩啦，崩盘啦，这才哪到哪。

知乎用户 丷一 发表

典型的脚比石头硬

知乎用户 何时上岸 发表

动态着陆了

知乎用户 再见少年 发表

这一代还不完可以下一代，下一代还不完可以继承到下下一代。所谓贷款有尽头，子子孙孙无穷尽也。所以还有泡沫吗？再不然，考公两套房加五分，三套房加十分。。。办法有的是

知乎用户 董知守 发表

想啥了，才哪到哪啊！

目前是横盘震荡及阴跌阶段

好日子还在后面了

今年以后的 30 年内，每年都有接近 2000w 人进入 60 岁; 人均预期寿命是 77，说人话就是今年往后的 17 年里有接近新增 2000w*17=34000w 以上超过 60 岁的人口（49-61 年的年均出生人口小于 2000w）。而出生人口 21 年 1060w，21 年大学生 1060w。

任泽平说的好，房价 / 股票短期看政策，中期看国运，长期看人口。

政策和国运都会蒸蒸日上，但是人口嘛不容乐观。

当然也不是没有没有办法，比如最近安徽等地个别地区鼓励农民放弃宅基地，进程买房补贴 5w，这不就可以解决房价下跌的问题了吗

知乎用户 摸鱼主义接班人 发表

想让房地产泡沫刺破，首先得让地方政府有其他财政收入来源。

知乎用户 小个 发表

不会，不存在，不可能

历史上其他国家叫泡沫

我们可以重新命名

比如叫新起飞

只要不一样就行了

知乎用户 鹰击长空 发表

现在还是买不起，还没破吧！

知乎用户 匿名用户 发表

没有破

因为目前的局面输的人还不够多。

保险估计还得一年才有大瓜，这个事是一波一波接一波的

知乎用户 啊这啊这啊这 发表

我就这么说吧，不管破不破，不破就继续涨，反正我也不买房，涨到五十万一平都行，我也乐得看下房地产能到什么程度。破了也行，不要说什么到时窟窿得百姓来填，对于我来说，只要不是物价飞涨，比如柴米油盐这种天天要吃的必需品，要是敢涨价，影响的不只是我一个人，而是全国的人，就想问问，哪里来的勇气敢对这些必需品下手？

知乎用户 你说的都对 发表

三四线城市估计是要破了，至于北上广深，呵呵，后面不疯涨就不错了。听说马上上海的核定价又要上涨，带动贷款的上升，房价肯定还要再涨一波。如果放弃管制，彻底任由市场规律来配置，那上海的房价估计还要上上很大一块。

知乎用户 子小亦大 发表

讨论破没破，就是没破。

破的时候就该讨论生存问题了。

知乎用户 方人耳目 发表

是

知乎用户 匿名用户 发表

破不破不清楚，但一定不可持久是真的，房地产主要收割的群体就是 90 后和一部分 80 后，属于存量韭菜，00 10 20 后的父母有能力的都买了，他们不需要接盘了，没能力的也接不起，甚至没有后代了，后面主要是改善需求，但前提是有人接盘老破小，但应该是没人了

知乎用户 moksunggong 发表

没有，稳中向好，基本面良好长期不变。现在买房，还可享受多重优惠，地方政策支持。

你问我买不买房？不好意思，我有自建房

知乎用户 匿名用户 发表

5 折都没打，破什么破

知乎用户 第九感觉. 孙碧幼 发表

说点悲哀的，承认泡沫，甚至有可能在稍微利好的情况下泡沫会继续做大，看了些专家学者的 b 站视频（不要小看这些人，决策献计上很有发言权的），大意就是这样，至于怎么解决，通过其他套路，继续让年轻人掏未来的钱补现在的坑。上面不缺钱，所以不会顺应民意的。

知乎用户 匿名用户 发表

泡沫不是破

知乎用户 TOM DIG​ 发表

还没有，那些停贷的闹了一阵不也就消停了

什么时候真真的停了贷才算

硬着陆和软着陆没有明显指标，只要不承认是硬的，那就是软的

知乎用户 Qtdad 发表

还没有，现在还在点火阶段，烟花还没有开始。

知乎用户 木紫 发表

早着呢，等啥时候开始算折旧了差不多差不多能结束

知乎用户 墨小菊 发表

这才哪跟哪呢

知乎用户 匿名用户 发表

分地区，高度依赖土地财政的地区会局部爆破。而国内多余资金跑不出国门，就会跑进股市和四大一线城。

知乎用户 恶魔莱恩 发表

房地产的泡沫就像楼下发廊小妹的处女膜，只要还有接盘侠愿意给她花钱，那就永远不会破。破了立即补上就是了，反正花的是接盘侠的钱。

知乎用户 兽医治大病 发表

后人：老祖宗留的全是坑，可怎么填啊

知乎用户 贫道也疯狂 发表

还没

知乎用户 倪好学长​ 发表

网上叫的震天响，但其实国内矛盾，包括地产的泡沫一直都还好，属于不温不火的状态。

证据在哪?

房价都这么高了，你跟我说还好?

太 TM 简单了，作为世界第二的军事大国，如果自己都快把自己憋死了，你猜会不会输出一点点武力，不用太多，吃个小岛就好。

结合这次的台海局势，我只能说起码在上面看起来现在的局势——掌握之中，岂可逃之啦～

当然，作为被掌握的牛马，感受不会太好。

知乎用户 卡卡 发表

要不是去看了两个盘，都几把涨里，我就信了

知乎用户 猫大人 发表

首先你要说清楚什么叫破这个概念。

比如就此时此刻，还有一手房 10 万，二手房 14 万的楼盘。

或者同一个楼盘，2014 年 3 万上车，2015 年房价 5 万上车，2016 年 7 万上车，2018 年 9 万上车，2019 年 10 万上车。然后从 2020 - 现在，一直就是 10-11 万。

那么，什么样才叫破？

所谓的烟花，最多也就是把 19 年以后的购房者给爆了。

可能现房价打 3 折，也伤害不了 14 年之前的购房者。

对于 10 年之前的购房者，看打 1-2 折能不能伤害到。

所以，到底啥叫破？

而且说个很多人不爱听的。这些年购房的大头并不是什么既得利益者，很多就是纯刚需。

你买个 500 万的房子，贷款还完下来都 900 万了。

而且并不是说自住就无所谓房价。万一人要改善呢？

这也是人辛辛苦苦靠劳动赚来的钱。

而且，没几个人是出生在大街上的。如果放烟花，不光是放 2000 万 3000 万，连 20 万 30 万的也会跟着一起放烟花。

这本质上就是对全民的一次财富剥夺。

而经济是有周期性的，极大概率最后看着烟花笑到最后的，还会是富裕阶层。

最后，你以为的全民烟花秀成了穷人们的自相残杀。

知乎用户 京灵财税​ 发表

泡沫？咱说成泡泡吧，泡泡是怎么形成的？

制作材料：茶水（就是普通的茶水）、洗涤剂（类似肥皂、洗洁精等）

辅助工具：容器（用来装泡泡水）、吸管或者其他（能辅助吹泡泡）

形成条件：人（一般都是小朋友玩的多）、吹气（反正就是吹呗）

那么泡泡怎么形成的？简单来说就是：人吹一口气，泡泡就形成了，人越多，吹的越多，泡泡也就越多。

所以泡沫，哦，泡泡，就是 TM 被吹出来的，呵呵，正确的废话。

泡泡的命运是怎么样的呢？

小朋友拿着泡泡水容器，用吸管等辅助工具，放到嘴边，我吹 ——-

一个或几个五彩缤纷的泡泡就产生了，一种满足感油然而生。

泡泡随着空气慢慢升高，又慢慢下落，然后破裂。

有的泡泡可能上升中就破了，也有下降途中破了，也有被人接住，短暂的没破…… 呃，最后还是破了。

昙花一现的泡泡，给人们带来了很多欢乐。

说的没错，无论怎样，泡泡最后的命运就是一个：破了。

中国的房地产市场，如果勉强比喻成泡泡？也许、可能部分合理和形象吧。

如果感觉现在它仍然五彩缤纷，那就是它仍然在释放着光彩。如果感觉不到了，那它可能就是已经破了，或者被人接住了，不过也马上破了。

至于怎么着陆是方式问题，结果都是破，就是个时间长短问题。

知乎用户 可是那然后呢 发表

想啥呢！房地产泡沫破了你还能在这提问？这泡沫一破你连吃饭都不一定吃得饱了，哪还有什么闲暇上网。

结论是咱们的泡沫不会破，看着摇摇欲坠，但是一定不会破，坚不可摧着呢，国家兜底你咋破？扛不住了印钱嘛，别的实体产业里面去抠过来补贴嘛，毕竟其他行业扛不住没了，死的是一部分小老百姓，房地产泡沫破了，没的可就是整个社会了，所以就算三桶油破产房地产都不会暴毙的你放心吧。

只是炒不起来了罢了

知乎用户 数码有味 发表

看有答案和日本比

不禁莞尔

拿主权国家和殖民地相比，有什么可比行

房地产有它的历史使命，你猜这个使命叫什么？

知乎用户 叶流云 发表

房地产，没有泡沫。

因为高房价本身是一种税，是居民通过获得居住权让渡剩余价值的方式。

你说税他有没有泡沫？

房价为何不能降？因为房价他代表的税率，税率降了还怎么玩？

至于你说二手房有价无市？

大头地皮税已经交了，二手房卖的动卖不动关我何事？过些年城市小两口户均四五套房，也不奇怪。

那时候遍地房子，恐怕房价还是不怎么动，除非改稻为桑，江南巡盐。

知乎用户 风月街​ 发表

如果真的破了，失业率应该是 40%，92 油价大概 18 块钱，猪肉 40 一斤，而且正在打台湾。

知乎用户 Wali 发表

别活在信息茧房里，我们房地产没有泡沫

知乎用户 滴滴虫 发表

希望崩盘的，你们有时间去多搬搬砖，赚点钱买个房吧。因为这些人想着房子蹦了，之前看不起他穷的那些有房人就不能嘲笑他了，他也能便宜买个房娶老婆了，这原本是他这辈子都不敢想的。其实他不知道，人家有钱买房的就算经济崩盘了，也能比你多吃俩个面包。

知乎用户 unul​ 发表

唱衰 30 年了，每年唱衰的理由都是千篇一律，我把话放在这，明年这个时候欢迎来挖坟，我所在地合肥，包括一线和强二线明年房价绝对比现在高一个层次，当然，三线以下肯定不太行了

知乎用户 Test-K​ 发表

我说一下绝大多数人不认同的观点：

一线房地产不仅没有泡沫，而且远低于实际价值。

二线略有一点泡沫但基本软着陆。

只要三线城市房地产横盘，就没有泡沫危机。

原因只有一个，要出函谷关了。

知乎用户 等风的光景 发表

第一没有现在还远远没有到破的时候第二拖的住，利率武器弹药还够第三来看，泡沫主要集中在三线以下城市第四个老百姓手里还有钱。

知乎用户 如果不曾安逸​ 发表

还没有，房地产泡沫如果真的破了没有会问，都能感受到。现在还是酝酿的前戏，一些房企开始自救，最新消息某贵园现在都开始搞销售了，业绩开始跟休假等关联。暴风雨前的宁静是长久的，安静的，怎么说呢，等死的感觉不好受，就怕某些企业为了自救把所有人拉下去。

知乎用户 Corb 发表

作为宇宙中的一粒沙 看不明白市场的啦 反正我这小区基本现在处于有价无市的阶段 坐标深圳

知乎用户 亨利斯金纳 发表

现在泡沫还没破，还是在高位横盘的阶段，真要破了会出现以下几种情况

1 存在六大行里的钱取不出来了。

2 体制内大规模下岗（就跟九十年代末大下岗一样）

3 人民币大幅贬值，物价上涨到会让人们游行示威的地步。

知乎用户 墨芸临 发表

分地方，有些穷省小县城已经没有多少下跌空间了，倒是经济富省的县市我认为泡沫满满，腰斩也不为过。

直接点名吧，浙江、江苏和福建人均收入比广西高出 1 倍，其省城和下面县市的楼市均价却比广西高出 2-3 倍甚至更多，这不是泡沫是什么。

知乎用户 隔壁小王 发表

暂时还没有，不过要看你怎么看待这个事了，如果国家定的基调不变，经济每年增值百分之 5.5，那么每年货币都会比上一年多百分之 5.5，如果你把房子买了 ，那么就获得了一个抗通胀的机会，只要你所在的那个超市发展，那么你的这份资产在通胀下要不了几年就会无足轻重，就和二十年前一样。

知乎用户 simple 发表

还没破呢也许还能再吹下再吹才能破的更快些。其实不少年轻人躺平是真的没办法了。工资倒挂 养老金倒挂 资产增值率大于劳动增值 只能非暴力不合作了。

知乎用户 草丛小熊猫 发表

是软着陆，因为政府可以救，但不想救了。想救市只要宣布十年内不再卖地就行了。

知乎用户 西安贷款经理 发表

今天才发现开发商原来是弱势群体

不许笑，哈哈哈哈

知乎用户 thy32123 发表

现在除了一张嘴，哪里不软了。

知乎用户 歪嘴小可爱​ 发表

破了意味着就成了委内瑞拉了，所谓的泡沫根本就没有，这些所谓的房价泡沫用于财政收入，怎么能是泡沫？全是那些刚毕业的二三十岁的小编整体臆想出来的。中国从 1999 年到 2049 年是史无前例的城市化，类似英国工业革命前的圈羊运动，是秦始皇派兵马俑抽打农民工入城修地铁。现在什么资源都往大城市运，好学校好医院好企业黄花闺女，附带着学区房海洋馆海底捞盒马房国际学校加拿大护照入学，这眼睁睁地发生的事情，还有人竟然想回农村，结果一出门差点被蚊子牛虻咬死，好歹城市的公园每天都打药，隔壁二大爷摔断了腿都来不及送医院，也没类似加拿大的直升飞机送医院，就这么失血过多而死

知乎用户 Sean-v 发表

房地产是中国金融的基石，要有事的话，引发的不是房地产硬着陆，而是经济金融系统的崩溃

因此，各方会努力就房产

知乎用户 弓长文刀一 发表

没有破，郑州房价还是买不起

知乎用户 skywalkerplayer 发表

暂时肯定还没，而且我觉得中国也不会，直接钉死最低价 +％1 首付贷款 100 年可继承 + 租房不给户口天天查暂住证就可以了。

知乎用户 moonbird 发表

下个贝壳看看二手房成交量跟成交价，泡沫破了成交价有的 5 折有的 1 折…… 现在有么？没有就证明还没破……

日本泡沫破房价跌了 10 年…… 中国才哪到哪？

知乎用户 岁月无限​ 发表

泡沫破了？？

早得很

房产税没落地之前，看都不看。

我把话撂这儿，这一波，是房开行业版的国进民退。

国企央企能保证交房不烂尾，这是非常巨大的竞争优势。能把民企碾成渣。

知乎用户 王梓权 发表

目前还没有看到像美国次贷危机和日本房地产泡沫破裂的现象。主要是因为有前车之鉴，加上社会主义中国的计划经济体制 发展出来了以大数据为主的顶层设计机制。所以政客们是不允许有这样的

泡沫破裂现象发生的，他们甚至连收房地产税的试点工作都放弃掉了。

知乎用户 z-bz 发表

东京的房价还是贵，北海道的白送都没人要，有些傻子就喜欢胡搅蛮缠。


知乎用户 温风​ 发表

时代的一粒灰，个人的一座山

知乎用户 许邈腾 发表

小宝：

海参是海参，正不正经俺不知道！

即使破了，政府不允许，你也不能破

失业 = 下岗

封锁状态 = 静默状态。

反对革命 = 可以枪毙

知乎用户 浮光 发表

你不过来，我就过去

房地产不能着陆

那就让陆地上升

保持房价稳定

快速推动物价上涨

这不就成了

知乎用户 Timestrider 发表

内忧外患，外患已经到了进退维谷的地步，内忧也迫在眉睫，房地产很可能就是压死骆驼的最后一根稻草，现在怎么也不能破，也不敢破！

知乎用户 花狐狸 发表

早着呢

知乎用户 guobin 发表

烂尾楼，只要能上市交易，泡沫就不会破。

知乎用户 困扰搬运工 发表

房地产的纸面价格不能跌，否则会造成大部分按揭贷款变坏账，地方政府追加抵押物，银行第一个爆，然后是股市，接下来是物价，最后是社会秩序，不知道现在是哪个 STEP？

知乎用户 邓文 发表

现在大部分地区的房价已经降回 3 年前，每年降个 3~5%，慢慢挤泡沫，现在来说，泡沫已经很小了，不过还能再挤挤，就我目前的县城房价来说，精装房 5200 左右，毛坯 4000~4500 左右，你说泡沫大不大？

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