为什么中国房贷利率这么高，为什么中国房贷利率不能降到发达国家水平？

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知乎用户 嘉慧 Lincoln​​ 发表

为什么不能降低房贷利率来去库存呢？这是个非常好的问题。

首先我们来看看

一、为什么房贷利率那么高？

1、这几年经济增速快，居民收入增长速度快，所以可以支撑的起房贷利率上调；

2、只要银行存款利率高，贷款利率就不得不高，因为银行需要靠利息差挣钱；

3、前些年颁布的两条红线压缩了房贷供应规模，市场供不应求，具体见下图和计算公式：

二、房贷利率在未来会不会降低呢？

那么你只需要注意这三点，仔细观察市场最新动向，答案便不言自明。

1、未来的经济增速能否维持高位？

2、存钱的人会不会增加？存款利率会不会下调？

3、居民购买力如何？房地产有没有去库存的压力？

知乎用户 欧亨利 发表

房贷是银行贷给你的，那银行自己也有融资成本和风险成本，本身银行融资少说就 2-3 个点，到你身上加个运营成本和风险成本之类，以及必要的利润，不就 5 了吗？

西方发达国家房贷利率比较低主要是因为银行融资成本非常低。想想看，很多时候银行融资成本都几乎为 0，因为联邦基金利率往往都在零左右徘徊，那到消费者手里其实主要还是风险，流动性，运营和利润一类的成本。

那问题又来了，为什么西方发达国家融资利率非常低？因为一个国家的总体利率水平和名义经济增长率息息相关，而发达国家经济增长率近几年来都非常低。经济增长率包括实际的经济增长率和通货膨胀率。银行贷款本质上是金融资本，它再剥削也不能比资本创造出来的利润大，所以如果资本创造出来的新生财富本来就不多，银行资本也攫取不了太多油水，利率自然就会偏低。

另外一个变量是通货膨胀率，通胀率越高，名义增长率越高，同时投资者避险需求大，固收投资的吸引力变低，利率自然会变高。今年大家也看到了，随着疫情供应链俄乌冲突爆发，全球通胀都有加速上行趋势，连日德的万年负利率长期国债都开始转正了。通胀驱动的利率上升往往是危险的，因为实际经济并没有增长，然而企业的融资负担变重了，金融市场就有了风险。

那如果利率水平和经济增长率不匹配会怎么样？如果利率水平高于经济增长率，也就是能赚钱的投资机会相对较少的情况，大部分人就不会愿意贷款投资，因为挣的钱还不够交利息的。现有的实体企业也会活受罪，因为利息成本太高了，被利息压垮最终就会暴雷。当愿意出借资金的规模大于愿意借入资金的规模时，出资人自然会想要下调利率水平，不然钱烂在手里也没用。所以这个时候利率会有一个自然下行的趋势。

如果利率水平低于经济增长率，也就是有利可图的投资机会太多了，就会有更多的人愿意贷款投资，经济会有过热风险。但因为愿意借入资金的规模太大，出资人显得比较少，他们肯定会愿意抬高利率（加价），这个时候利率会有自然上升的压力。

很多时候，经济周期形成的原因，就是在经济扩张时期，利率也水涨船高。但随着一些突发黑天鹅事件的爆发，经济突然进入短期萧条，高利率会进一步雪上加霜，造成更加长期的萧条。所以央行会在经济萧条时期人为降低利率，实际上是起到一个加速出清的作用，避免经济硬着陆。但在实践中央行干预经常落后曲线，把利率调得太低，经济表现过热，然后突然又提高利率，导致萧条提前出现。

所以长期来看，宏观来看，一个国家的整体利率水平一定是跟着名义经济增长率走的。房贷利率作为利率的一种表现形式，也符合这个规律。中国属于新兴市场发展中国家，目前的经济增长率还是要高于发达国家的，因此房贷利率自然也会更高。

假设中国目前的经济增长率是 5-6%（我意思是假设），而如果包括房贷利率在内的整体利率水平调低到 2-3% 左右，这叫极度扩张性的货币政策，因为如果由市场力量自行调节，利率水平应该和经济增速差不多，在这个基础上利率再往下压需要人为注入大量流动性。我知道大部分人在这个利率水平依然买不起房，但这种时候月供是最不需要考虑的问题了，因为包括房价在内的各种资产价格在这种情况下会不受控制地大幅上涨。。然后利率会因为通货膨胀的影响而重新上升。

所以，房价高不高是另外一个问题。硬要说的话，房贷利率越高，房价实际上应该偏低。但利率毕竟不是决定房价的唯一因素，别的更重要的因素不在本文的讨论范围之内。

知乎用户 黑猫 Q 形态​​ 发表

你们想听理中客还是直接阴阳？我都来一遍吧

真. 理中客

基准是个双刃剑，

我们大家都知道国内有：FR0007，DR0007, Shibor, LPR 四大基准（不知道的现在你知道了）这个基准可能会有偏离但是互相之间不能相差太多（不是不会而是不能，否则就会有人跨市场套利，很严重）。所以如果我们讨论房贷利率，或者说” 利率 “为什么那么高的时候，我们实际讨论的宏观背景是基准。

高基准是抑制流动的，虽然现在的情况是《为什么利率那么高，房价也那么高》，如果基准降低，炒房的相关方只会更多，里面的资金量也只会更大，无论是白的还是灰的

而大家都知道的，中国房地产的问题显然主要不是在利率上，而是在那个”本金 “上。 那么你们希望更多的资金涌入这个” 本金“里么？

直接阴阳

你问我支不支持降息，那我肯定支持啊，我说不支持你们估计都不会相信我的屁股和职业了是不是？

人啊要一致，你不能一边期待降息，一边在那里_” 啊，降息了，房地产又要注水了 “_

啊对对对，希望你对你的人生也是这种态度，反正中国无论如何必须输麻，啊对对对

利益相关： 对基准苦大仇深的，可能是国内少数字面意义上在做曲线的从业者

知乎用户 ML 小子​ 发表

1. 我们的房价世界第一，武汉一套 133 平米房子（实际套内面积 100 平），平均价格 266 万人民币。可以在 欧美同级别城市买一套带院子别墅：美国第 4 大城市休斯敦或者第 10 大城市德州达拉斯市 可以买一套带前后 600 平米院子的别墅（40 万美元），这个是美国大部分家庭选择住别墅的原因。

北上广深 + 香港 房价只能有美国曼哈顿 湾区一小块地方可以比拟。【在 2021 年：中国武汉 / 人口 1364 万 / GDP 约合 2.8 千亿美元 / 人均 GDP 约 2 万美元，美国第十城市达拉斯都市圈 / 人口 767 万，GDP5.2 千亿美元 / 人均 GDP6.8 万美元】

⚠️可是最重要的一点：我们收入是人家 1/N。

以下是世界前十城市房价收入比：

亚洲城市几乎占据了世界前十，我国占据了世界前十的一半。（我国实际价格应该更高，以下没有剔除 公摊面积因素、毛坯 因素）

亚洲国家痛苦指数 ⚠️⚠️⚠️⚠️

2. 我国房贷利率 5-6%+ ，世界主要国家第一（1.0 % 利率 100 万贷款 30 年：利息 15 万，那么 6.0 % 利率 100 万贷款 30 年：利息 90 万）欧美贷款利率：德国法国意大利多年一直是 0.5-2.0% 之间徘徊。美国 2-3%，芬兰 0.8%，丹麦鼓励贷款，利率 - 0.5%。

有人说，欧美存款利率低？

⚠️：可是欧美普通人需要存款吗，有养老金、医保，为什么还需要存款？

3. 我们国家 25% 公摊面积，世界罕见，实际每平米价格 更 高 1/3。

4. 我们国家普遍毛坯房，属于世界非常少见的，老百姓又多了一个负担。

5. 与欧美发达国家相比，我国把大学医疗资源，教育资源。商场。大公司 全部垄断在大城市。所以农民工、大学生才被迫只有往这些大城市跑啊，小地方没有工作机会啊。如果小地方都有大公司，有工作机会，谁不想在农村呆着，建设农村。（可是讽刺的一点，建造房子的农民工大城市，打了一辈子工，自己买不起一套，我们称为人口红利，年老了，没有养老金没有医保，被社会遗忘了。）

补充：我们国家目前依然没有对 2 套房以上拥有者征收房产税，难道我们还很骄傲吗？

问一下自己：征收房产税 保护的 是 广大普通人还是既得利益群体？

知乎用户 小楼卧听雨 发表

经济快速发展阶段，各领域对资金需求大，利率自然高。当一个经济体增速慢下来，资金过剩且无处可去，那么，利率会大幅下降的。

利率的长期下滑几乎是必然的。从这点看，银行业钱景堪忧啊。美国的银行，人家利息收入只是一部分，主要是投资全世界赚钱。国内的那些银行，貌似在证券市场都是被宰的肥鹅，未来的出路在哪里？

知乎用户 龙在野 发表

可以看一下这篇 2013 年的论文《低价工业化和高价城市化的冲突与解决思路》

遗憾的是，目前依然是 “低价工业化 & 高价城市化” 的发展路线

低价工业化和高价城市化的冲突与解决思路

知乎用户 Good Inflation​ 发表

所以，我的问题来了。为什么中国房贷利率这么高？中国高房贷利率的形成机制是什么？维持中国高房贷利率的基础是什么？

资产利率和资产回报率总是正相关的。你看到的是高房贷利率，我看到的是高速经济增长和高投资回报率。就算这两年的增速放缓了，还是相对发达国家而言很高的增长率。

以及，为什么中国的房贷利率不能下降到发达国家的水平呢？

等什么时候经济增长的速度下降了，贷款利率当然会下降到发达国家的水平，只是到时候工资也不会增长那么快了。如果你没有体会到工资增长快，那就只能说明工资（以及更重要的，资本收益）涨在其他人头上了呀。

知乎用户 葡萄糖 6 磷酸酶 发表

之前是因为要维持相对于发达国家的高利率从而吸引外资流入，别看大家天天嘲笑美元是绿纸，17 年外汇储备第一次跌破 3 万亿美元的时候立马就对当时大肆收购海外资产的大资本进行了限制，万达各种卖卖卖短尾求生就是那个时候开始的，当然这也不是中国独有的操作，几乎所有的发展中国家的利率都高于发达国家，绿纸就算再烂也是全球信用最高的货币。

至于说另一个原因那就是房地产的夜壶角色了，房地产可以一鱼三吃，土地出让金吃一波，土地交易后的税费吃一波，买房后的贷款利息还可以再吃一波，如果大家买一套 300 万的房子 30 年等额本息贷款最后总共要付的钱大概是 600 万，其中有 500 万不到的钱会以出让金、税费、国企的利润的方式回流到财政收入中，政府可以拿这些钱去搞基建，做风投（合肥），对新兴产业进行定向低息贷款的方式发展经济，这样一来就是双赢，大家都住上了宽敞舒适的房子，经济也发展起来了，工作机会也变的多了起来，收入也逐渐变高，土地财政的代价还是可以承受的。

但请注意上面双赢的前提是政府投资建立的产业成功并且盈利了，才有后面的种种福利，如果钱拿来建了水司楼或者只是一堆无法产生效益的钢筋混凝土那你就要小心了，不仅不会有后面的福利，甚至高价买来的房子还会有砸在手里的风险，扯远了。

总的来说房贷利率不降的原因是现在暂时还放不下这个夜壶，在新产业培育成功并成为主要税源前房地产依旧是经济的主发动机，购房成本不会有本质的下降，无非就是之前是给银行一月 3 千块利息变成了一个月房产税 3 千，又或者是一个月房租 3 千，都是数字游戏而已，这也是为什么上海 145 之前要建 100 万套市场价公租房的原因，买不起 500 万的房子 5000 块公租房还租不起吗？

知乎用户 巨多​ 发表

这是蛋糕中很重要的一块，像布朗尼，又像提拉米苏，只有当年分到自行车的人才能品尝。

知乎用户 Zpuzzle​​ 发表

谢大佬邀请。

其实这事情也没那么复杂，说到底就是个机会成本而已。

对于银行来说，存款作为资产是要盈利的，而盈利自然要往利润高的地方流动。

现在我们知道，中国国内银行五年期的贷款利率普遍在 3% 以上，部分银行可以给到 4%。在几年前，甚至银行的五年期存款利率可以给到 5% 以上。

如果这时候，银行给你的房贷利率是 2%，会出现什么情况呢？

那就成了你赚银行的钱，银行每年要付给你 2% 甚至 3% 的利差，银行在给你打工了……

所以，银行发放给你的贷款，本质上来说相当于银行要损失掉未来二十年乃至于三十年的机会成本，肯定还要在五年期存款的基础上再加上一定的比例。否则，银行就是贷一笔亏一笔。

要是问你借 100 万，然后未来 10 年每年给你 2% 的利息，你肯定也不会同意的，对吧？

中国能给到如此高存款利率，本质上说还是因为中国经济发展的速度够快，企业有比较多的发展机会。也就是说，企业能用 6% 的利率贷到款，是因为他一年的增长肯定超过了 6%。这是在中国经济整体增速能达到 6% 甚至 8% 的时代的一个常态。

发达国家的问题是，经济增长速率放缓，甚至很多国家会出现负增长（比如日本）。因此，这些国家的存款利率非常低，日本甚至经常出现负利率。在这种情况下，企业缺乏增长的空间，而房贷作为一个相对优质的贷款，银行是乐于放贷的。在存款利率不高的情况下，银行肯定要降低房贷利率，但最低也不会低过无风险收益利率，否则就出现了套利空间。

那国外的无风险收益利率是多少呢？直接看国债利率吧：

而日本就更低了：

在 30 年国债利率还不到 1% 的背景下，这些国家给出的 1.5%、2% 左右的贷款利率实际上已经很高了。

再看一下美国的国债利率：

美国 3 年期以上的国债，利率就已经奔着 3% 去了，所以美国的房贷利率基本不会低于 3%。

而中国的国债利率是这样的：

在 20 年期国债还有 3.4% 左右的利率的情况下，你非要让银行按照 1% 的利率放贷，那银行直接去买国债不好么？为什么还要给你套利空间呢？

看完了上面这些国家的无风险利率，再看看各国的房贷利率，是不是就能明白之间的区别了？

而发达国家的利率之所以低，主要原因还是有两个：第一，是他们国家很早就实现了高度城市化，居民的购房需求没有那么旺盛；第二，则是因为其本身经济增长乏力，不少国家甚至长期面临 1% 乃至 0.5% 以下的低增长，银行无法找到国内的优质企业放贷，自然也就给不出储户更高的利息，

一个国家的房贷利率高还是不高，主要还是看存贷款之间的利差有多大。日本 30 年期的国债利率是 0.98%，1.41% 的房贷利率相当于在这个基础上上浮了 40% 多，上浮的区间不算低。中国的房贷利率上浮了约 60%。整体上说，中国的房贷利率还是偏高些，但这个差距倒也不是类似中国与日本直观数字上体现的 3 倍的差距。

如果中国的房贷利率要在绝对数字上降到发达国家的水平，那就意味着中国已经进入了 GDP 长期低于 2% 的增长时代。那个时候普通人买房的利率肯定是低了的，但与此同时，你的存款利率也会变低，五年期 4%、5% 的利率是想都不用想了。

而比起房价的高低来，在中国每 1% 的 GDP 对应的是 200 万左右的新增就业。当 GDP 快速下降的时候，比起能不能买的了房子，更要命的恐怕是自己买不买得起房子。这几年受疫情影响，GDP 增速下降了不到 2%，就已经对经济形势造成了这么大的冲击。如果 GDP 再下降个 3%，就算房贷降到了 2%，你还敢买房子么？

PS：

评论里有些人说，政府能不能贴息给低收入群体买房。理论上是可以的。但如果真的这么做了，不妨顺着这个逻辑推演一下。

政府贴息给低收入群体买房，首先会出现的结果是更多的人买得起房。这当然是一个好事，不过接下来必然会导致的一个结果，就是购房需求会逐渐增大，进而房价会升高。

在这个基础上，房价升高会引入更多的炒家，然后在一定程度上带动经济的繁荣。但是，必须要注意到的一个现实是，低收入群体抗风险的能力相对较差，而房贷的周期一般长达二三十年以上，普通人很容易因为失业等原因而无法还款，在较长的时期内他们对银行而言只能算次级贷款人。这样一来，银行为了转嫁风险，会将房贷转化为各种形式的理财产品，通过更细致的结构设计来分散风险。

但风险终会是存在的，银行转嫁的层数越多，牵涉的机构也就越多，一旦出现问题引发的连锁反应也就越大。

如果有一天，因为某些原因，开始有相当数量的人还不起贷款了……

看到这里，你大概已经明白了 2008 年的美国次贷危机是怎么回事了。

而至于为什么发达国家明明贷款利率不高，但居民的住房自有率却也不高，当然也不是很多人口中所说的 “外国福利制度好，租房子一样上好大学” 或者 “外国人对房子没这么重的执念” 之类。这里面的核心原因就两个：

第一，发达国家的失业率普遍都不算低，比如法国的失业率常年逼近 10%，西班牙的失业率高的时候甚至可以飚到 20% 以上。你要是失业了连收入都没有了，就别谈贷款买房的事儿了。

第二，有些人说国外的福利很好，这当然不假，但各种福利都是救急不救穷的。比如说美国，的确你收入低可以领食品券，但食品券只是让你用来吃饭的，你没法拿来还房贷。拜登可以一个月给你发 1200 美元，但以美国的消费水平，这 1200 美元你基本剩不下，更别说拿来还房贷了。

如果说你想拿中国的灵活就业人口说事，还可以看看法国的操作：

自 2020 年 3 月以来，法国政府推出多项政策，力保就业，其中包括，“部分失业”（chmage partiel）、学徒合同（“一个年轻人，一个解决方案” 计划，2020 年有 52.56 万名年轻人签订了学徒合同，创历史新高）；当然还有失业登记除名增加，以及零工经济（gig economy）出现繁荣景象（例如，以提供收费服务的个体经营者，并不在就业中心领取失业补助）

零工经济，灵活就业，基本也就是叫法不同而已。反正你不领取补助，就不算是失业人口了。就这样的人，就算你的房贷利率再低，他们能买得起房子么？

知乎用户 天晓贰​ 发表

很多人对银行最大的误解就是觉得

银行是一个慈善机构，是用来雪中送塔，以解决我燃眉之急的

那你可能搞错了！

银行，是一个以盈利为目的的机构！！！

他确实是有一些以慈善为目的的贷款项目！

比如助学贷款什么的

但整体来说！它是以盈利为目的的！

它赚取的也不是利息，而是利差！

比如我在银行存钱，银行支付给我 3% 的利息

另一个人在银行贷款，银行收取他 5% 的利息

那么相当于银行把 “我” 的存款，借给了这位贷款的人

银行赚的就是其中这 2% 的利息差值！

发达国家的银行和我们也没什么不同，它虽然是 3% 多的放贷利率

但是它的存款定期利息也就差不多 1%

同样也是赚取 2% 的差值

但是我们国家普遍来说是一个重储蓄的国家，尤其是老一辈人都是存多余贷

所以以目前这样的利差来看，才更符合我们的国情

知乎用户 搬砖搬砖搬砖 发表

房贷利率代表经济发展的增速，利率低的国家发展速度都低，因为整个社会死气沉沉，阶级固化，国民对未来表示悲观，都不愿意以更高的利率贷款。

我们国家发展速度快，国民对国家发展有信心，所以敢以能以更高的利率贷款出来买房创业。这彰显了我国经济发展的活力和韧性，是好事儿。

知乎用户 天星舰水手 发表

由于基数低，从 1991 年到 2018 年，国内近 30 年都是经济高速增长，经济增速最低的也是 2018 年的 6.75%。

在高速增长的背景下，个人收入也在快速增长，房价同样也在不断上涨。这种背景下，房贷利率虽然高，但是只要贷款买房，就是大赚特赚。想一想，要是十年前你贷款 100 万在一线，或者贷款 30 万在二线城市上车买了房，现在是不是心里在感恩当初的决定。那点贷款利率就是毛毛雨啦。

因此，经济高速增长是房贷高利率的基础。

所以会有问题描述给出的数据。

欧美日韩等发达地区经济增速低，房贷利率也低。

美国目前的房贷利率仅有 3.69%，而 “欧元区” 的英法德三国也仅有 2% 左右，东亚地区的日韩也在 2% 左右，中国香港和中国台湾也是 2% 左右。相比中国 5.46% 房贷利率实在是高出不少。

2022 年，国内经济预期增速估计是 5.5%，以后会逐年走低。

可以明确的说，随着国内经济增速的降低，房贷利率必然会下降。

但是，不要以为利率降低，房价就会下降。

这里可以明确的断定，一个地区，只要经济增长，房价必然上涨。

不要拿日本举例。日本的例子恰好是上述论断的证明。

下图是以日元计价的日本 gdp，可以看出，1992 年之后，日本经济基本没怎么增长。如果日本经济能够像美国那样增长，日本房价泡沫完全可以稀释。

下图是美国房价走势图，可以看到美国的房价早就超过 2009 年次贷危机的高点了。

美国房价在长时间维度下能够一直涨，关键就在于美国 gdp 一直在增长，而且以较高的名义速度在增长。

下图是美国历年 gdp。

这里可以断定，即使人口负增长，至少未来 30 年，国内会重复美国的故事，gdp 一路上涨。那么国内房价也必然要重复美国的房价走势，除非共产主义实现。

所以，如果有能力在一二线城市上车买房，还是抓紧时间上车。再过十年二十年，你也会感恩自己现在作出的决定。

知乎用户 广州融资邱泽宇​ 发表

贷款买房，是因为你相信承载贷款的不动产会升值。而且它的收益率，远远高于贷款的利率。你才会很坚定地贷款买房。

所以杠杆不可怕，适度的、低利率的、长期的贷款，是普通人撬动未来涨幅的唯一办法。 ​​​

知乎用户 江湖未老人 发表

目标群体精准定位。

房贷利率，不是针对普通百姓，而是有钱的炒房客。

炒房客不在乎这点利率。

俗话说：有多大的脚，就穿多大的鞋。

普通百姓非得参与到有钱人的游戏中，那就是自不量力，自讨苦吃，能怪谁。

工薪阶层别装大富豪。

知乎用户 金陵小老头​ 发表

不能降

我们的银行需要房贷的利息生存

国内银行的生存能力是很差的

如果去掉房贷带来的利润，就等于砍下他们的一条腿

还是一条大腿

你指望他们给企业放贷或者投资养活自己

纯粹就是痴心妄想

假如房贷利率和存款利息的利差只有 1% 以下

那么国内银行还有本事赚钱的就不剩几个了

知乎用户 首付 发表

发达国家的城市化进程接近终止，锈带甚至在逆城市化。

我们正处于城市化的中后期，住房需求旺盛。

美帝人均住房 80 平，我们不到 40 平，房子供不应求，房贷也一样。

消费者竞价导致利维坦可以轻松收取更高的房贷利率。

知乎用户 旋律 发表

因为真实的通胀就比明面上说的高，也就是官方通胀率，没感觉的可以去查下温州民间利率走势（http://www.wzpfi.gov.cn/，目前在 16% 左右）。还可参考官方发布的 1990 年天津物价，出自《天津通志 物价志》（1997 年 12 月第 1 版），在公众号 “生活优化指南” 中回复“天津物价”，就可以得到细节。部分内容放到了文末

实际通胀率推高了银行贷款利率的下限。银行必须保证贷款利息和揽收存款付出的利息之间保持正的息差，也就是必须得赚钱，这样逻辑链条就变成了存款利息为啥不能使劲降？问题是老百姓对物价有感觉，本来利息已经低于实际的通胀率，再低更没人存钱了，银行吸收存款发放贷款的模式就玩不转了。

两句话概括一下：因为实际通胀率高，所以银行必须给个较高的存款利息才能拉到存款，然后这笔存款才能再加 2% 多的贷款利息放出去成为企业或房奴的贷款。通胀水平决定了贷款利息不能低。

西方利率低两个原因，其一是这几年主动宽松必须低利率，央行（国家）承担了大部分成本，其二是人家的通胀也确实低，尤其是长期物价走势，整不好都要通缩。

这一切取决于通胀水平，我之前有专门分析过实际通胀率，可以参考：

投资第一课：物价每年涨多少？意味着什么？

整个利率和通胀倒挂到什么程度呢？假设存在一个年息 5% 的无限期国债，它都跑不过官方发布的 cpi 指数，要知道官方 cpi 还是人为压低的呢。多数人都看不透这里的门道：国债的 5% 是单利，官方 cpi 的 2.5 则是复利。我们以买国债的那年为基准计算，以后每年的物价指数相对基准年分别是 1.025，1.050625，1.0800428…… 而同期国债的收益每年都是 5%，第三年开始就每年都跑输物价。

评论区有人提到食品和电子产品没怎么涨，这么说大体上也对，但问题是生活远远不只是那两样，而且说他俩没咋涨也是错觉，这里面全都另有玄机。

简单地说，猪肉大米个别食品是国家补贴的，用纳税人的钱补贴他们才导致涨的少，大米猪肉这十年也就只涨了一两倍。电子产品主流在售型号跌的很少，都是过气了、清仓的型号在大跳水，你确认一直只买清仓机型么？比如苹果手机，4s 热销的时候价格四五千，到现在热销的爱疯 13 价格近万了，绝大多数安卓手机、液晶电视、空调洗衣机都这样，主流在售机型价格没咋跌，兴许还涨了。等你买到手拉回家的时候它们才跌价，所以那些跌价是买家自己的损失。

部分 1990 年官方记录的物价：

知乎用户 温行江 发表

利率和人均 gdp 有关，钱越多利率越低。

若强行把利率降低，那物价一定起飞。

汇率一定大幅贬值，进而大幅推高进口成本。

物价进一步起飞，螺旋升天一定很有意思。

美国长期维持低利率，有现实原因。

老龄化，促进创新等。但也有政治目的。

主要是促使他国房价向美看齐，特别是首都。

最开始是日本，后来是德俄两国，现在是中国。

等房价和美国看齐后，思维方式也会和美一样。

中国房贷利率下降会让中国房价崩盘。

中国低房价将不能完成腰斩人口的目标。

人口不下降，现代化不可能完成。

所以政府不停地印钱，人为促进利率的提高。

苏联式搞法已经被历史淘汰。

我们只有比美国人更加美国化，才能打赢美国。

才能证明社会主义的正确性。

人少了，痛苦就少了。

独生子女财富自动翻倍。

人少了，内卷才能缓解。

人均财富多了，创新和冒险才能多起来。

农业时代，农民借粮食的利率是百分之五十。

只有发展才能让利率降低。

欧洲日本利率高于美国，我们高于欧日。

工业社会不需要农业时代的庞大人口。

不要看政府怎么说，要看政府怎么做。

汇率的升降最能反应政府的改革。

钱是不会说谎的。

人民币汇率 92 年一天之内从 1：4 降到 1：8。

这才是真正的改革。

汇率不升不降，亦反应政策不改革。

不调节汇率，利率也不能调节。

汇率不市场化，利率自然也不能市场化。

等人口下降到一定地步，改革才有余地。

改革需要牺牲，未出生的人是最好的烈士。

欢迎来到全球化的世界。

知乎用户 天天改名字​​ 发表

我国的房贷利率全球第一

房价跌不跌其实已经不是最重要的，关键的是房贷利率

举个例子

一套 200 万的房子，首付三成，贷款 30 年来算

韩国的利率 2.5%，老百姓需要付 70 万的利息

日本的利率 1.39%，老百姓需要付 48 万的利息

法国的利率是 1.7%，老百姓需要付 57 万的利息

英国的利率 2.8%，老百姓需要付 96 万的利息

然后我国的利率 5.5%，每个月 5800 的月供，还 30 年的利息是 205 万

我们那个比人家发达吗？我们为什么比人家去多付这么多的利息给银行呢？

反看国外的市场的利率这么低，没人去买房子，去投资房子，房产市场的大多都不好，所以说就很讽刺！

老百姓最近两年来买房的大部分的房价都没涨，但利息已经付了很多了，所以你从来没意识到你的月供压力不全是源自于房价儿，大部分其实源自于贷款的利率，当然你花 200 万房子你买到了，但你 200 万的利率是非常非常高的。

知乎用户 澳门购​ 发表

[

两项重磅数据公布：这几年，房价大涨，新生儿大跌

澳门购的视频

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](https://www.zhihu.com/zvideo/1483954902627549184)

GDP 增长背后的 “成色”

两项重磅数据接连出炉，一个经济增长率，一个人口总数。

老实讲这两项数据，都挺 “出人意料” 的。


2021 年中国 GDP 总值，114 万亿元，比去年增长 8.1%。

按季度分是前高后低：一季度增长 18.3%，二季度 7.9%，三季度 4.9%，四季度 4.0%。

但是增长数据我们不能这么看，主要还是看成色。

根据毕马威 2021 一季度的《中国经济观察报告》：

因 2020 年底海外疫情持续爆发，中国成唯一供应链，工业增加值增长 7.3%，工业产能利用率超过 80%。

2020 年底的工业爆发，呈现在 2021 年一季度，就是 GDP 同比大幅增长 18.3%。

可决定 GDP 成色的是三驾马车：投资、消费、出口。

1，投资

全国固定资产投资，5.2%（1-11 月），在 1 月经历高点后缓慢下降。

2，消费

全国消费品零售总额增长 12.5%。可同比增速，同样呈现一个缓慢下滑的趋势。

3，出口

2021 中国进出口成绩格外亮眼，货贸进出口总值增加 21.4%。

进出口规模，历史性突破 6 万亿美元。

如此一看 2021 年 GDP 增长 8.1% 的成色就很明显了，以出口贸易拉抬为主，投资和消费次之。

这当然与目前提倡的 “国内经济大循环为主，国内国外双循环为辅” 的，大战略是不符的。

经济增长，还是太过依赖出口，随着国外面对疫情不再封城，选择与疫情共存后，全球供应链陆续复苏，于是分食中国供应链蛋糕，是必然的。

这也是为什么 2021 的三季度增长是 4.9%，到了四季度，仅为 4% 的原因。

2021 的 GDP 确实亮眼，但太过依赖出口也成隐忧，进一步转变 “GDP 成色” 是当务之急，真正做到“国内大循环”，那要循环起来，居民消费是必须提升的事。

让居民有钱有胆消费，才是重点。

那就引出一个问题：

GDP 增长 8.1%，你的工资涨了 8.1% 吗？

很多人别说工资跑赢 GDP 了，就是跑赢一半的 GDP 涨幅就不错了，还有的朋友是 “冻薪”，甚至收入减少也大有人在。

我印象中，薪资涨幅最接近 GDP 涨幅的年代，是 2009 年，那一年 GDP 涨幅 9.1%，全国工资涨幅 8.8%，而我们公司（做外贸的）涨薪 10%。

这是 2009 年，现在工资涨幅想跑赢 GDP，该是比过去更难。

根据美世（世界最大人力咨询公司）估计，2021 中国薪资平均增长 5.2%（该预估不包含冻薪），如果包含冻薪（工资停涨人士），那 2021 中国薪资增长约为 4.1%。

4.1%，大家达标了吗？

中国已过了 GDP 增长的高速期，薪资的增长自然也不会那么高，而且潜藏在经济增长背后的那个 “怪兽”，已然越来越近

那个 “怪兽”

制约经济增长的一个重要因素：人口。

中国的人口问题分为两类：“人口老龄化” 和 “生育率下降”。

根据最新公布数据：


2021 年底，中国总人口 14.126 亿人，新生 1062 万，死亡 1014 万，增加人口 48 万。

这个数字比 GDP 破 8，更让人出乎意料，在去年的文章里我就写过，2020 年是中国人口巅峰了。

没想到 2021 年的数据，总人口依旧增长 48 万，这是挺意外的。

但这回应该肯定的是，2021 年，真的是中华上下五千年来的人口巅峰了，14.126 亿人。

2022 年，人口是不可能再正增长的（如果再正增长，请打我脸。）

因为就我和周围朋友的直观感受，就是这几年参加葬礼多了，可参加婚礼，却越来越少。

以前一年要参加好几次婚礼，包好几次红包，可这一两年居然只参加了一次朋友婚礼，去参加亲戚葬礼的次数却多了。

要知道婚礼会请朋友同事，可没人葬礼请朋友同事的，葬礼来的大多是亲戚。

这说明结婚的人，是真的越来越少。

其实这不光是我和周围人的切身感觉，也是有相应数据支撑的。

现在中国人均寿命，77 岁。

那往回推，差不多是 1949 年新中国建立后的一批婴儿潮，将在最近几年满 77 岁。

新中国建立前，国家经历了抗战和内战，百业凋敝，民生疾苦，到 1949 年后秩序恢复，和平稳定（虽然 1950 年打了朝鲜战争，但那是境外战。）

所以很自然的，中国迎来了战后第一波 “婴儿潮”。

也就是 1950 年后出生人口维持在 2000 万左右（下图）


而百度百科上的数据说，新中国初期的出生人口为：

1950：1419 万

1951：1349 万

1952：1622 万

1953：1637 万

1954：2232 万

对此统计上的巨大偏差，去年网易研究所专门做过调查

调查结果是，百度百科的数据，完全错误，1949-1955 年，中国的平均年出生人口，应该在 2000 万左右。

那么按 1949 年后第一波战后婴儿潮，再结合中国人均寿命 77 岁来看，很快中国将迎来一波 “去世潮”。

身边的老人去世会越来越多，而相对应的，养老问题也会随之增大，并且中国正跑步进入 “超老龄化社会”

这才是更大问题。

按国际划分，65 岁以上人口为老龄人口，那么一个国家将可能为三种状态：

65 岁人口占比，7% 以上，为老龄化社会，中国于 2001 年进入。

14% 以上占比，为老龄社会，中国于 2021 年进入（根据七普数据）。

而以现有模型预估，中国 65 岁以上人口占比，达到 20% 的时间，大约在 2030 年前后。

换句话说：我们距离超老龄化社会，只有八年。

而且从 7% 的 “老龄化社会”，到 14% 的 “老龄社会”，中国用了 20 年。

可从 14% 的 “老龄社会” 到 20% 的“超老龄社会”，中国预估只会用 9 年。

超老龄化意味着什么？

很简单，国家经济活力下降，国家创新能力下降，国家经济负担加重。

尤其是对发展中国家的中国来说，人口基数庞大，一旦再面临 “超老龄化”，那么退休金，养老金，医保等一系列支出都会快速增加。

2020 年受疫情等多重因素影响，我国社保基金收入 7.21 万亿，下降 13.3%，同期全国社保基金预算支出 7.88 万亿。

两相增减，2020 年社保基金出现缺口 6219 亿元，动用战略储备金 500 亿，进行缺口弥补。

这也是有数据记录以来，中国首次出现社保缺口状况。

但随着步入 “超老龄社会”，老年人越来越多，新生儿越来越少，社保缺口变大，则是必然的。

而且我上面讲的 65 岁算老龄人口是国际标准，以中国目前的退休制度，男性 60 岁退休，女性 55 岁退休，那这对社保基金的压力，只会更大。

未来，这个最严重的社保缺口问题，怎么解决？

要么出现奇迹，生育率大幅上升。

如果出现不了奇迹，那要么加税，要么延长退休年龄，要么两个一起上。

加税和延长退休年龄，这两根棒子，可能谁都逃不掉。

房价大涨，新生儿大跌

开源节流，开源节流，重要是开源，而不是节流。

可是在 “开源” 问题上，更难搞，这是近五年新生儿数目。

2016 年，新生儿 1786 万。

2021 年，新生儿 1062 万。

减少 724 万，而且从近几年的出生降幅来看，就更夸张。

2017 年 - 2021 年，新生儿从 1723 万，减少到 1062 万，出生率整体降幅超过 38%！

我是没见过哪个国家，在无战争无大灾的状况下，出生率整体降幅，能有 38% 这么高的。

就连全球老龄化最严重的日本：


日本 2005 年，新生人口跌破 110 万，2016 年跌破 100 万，到 2019 年，跌破 90 万，2021 年跌破 80 万。

日本从 2005 年 110 万人，跌到 2021 的 80 万人，16 年跌了 30 万。

日本十六年，新生儿跌了 30 万，出生率整体跌幅 27%

可中国从 2016 年的 1786 万。

跌到 2021 年 1062 万。

短短五年，就跌了 724 万。

中国五年，出生率整体跌幅达 38%，更高于日本。

为什么中国短短几年，出生率被斩的那么快那么狠？

主要原因就两点：

1，计划生育期间，女婴出生率大大降低。

计划生育，“只生一个好”，那么这 “一个”，就让女婴数量大幅减少。

我国现在 20-35 岁的育龄妇女，比十年前减少了 13%，未来十年，还会再减少 30%

2，压力太大，生不起了。

你说巧不巧，中国出生率整体跌幅达 38% 的那五年，正好是中国房价涨的最凶的五年。

2015 年，全国平均新房价格 6472 元。

2020 年，全国平均新房价格 9969 元。

房价五年整体涨幅 37%，对比新生儿整体跌幅 38%

你说这不是巧了吗？

房价的暴涨，远高于普通人的承受能力，要生孩子就要结婚，而要结婚就必买房。

可房子天价，买一套房将极大降低个人生活品质，让人成为房奴。

而成为房奴，可能只是开始，房奴后面跟着的还有孩子的整体开销，教育培训开销，未来还有各类家庭医疗开销。

结婚生子，完全就是一个亏本买卖，过去老一辈人可能还有传统的传宗接代的观念，可现在的 90 后 00 后，哪还有这些。

有房价这座大山压着，年轻人当然不愿牺牲自己现在的生活，去扛起百万的贷款，去当一个苦哈哈的房奴。

房价五年整体涨幅 37%，对比新生儿整体跌幅 38%，这不是巧合，而是必然。

要让年轻人生孩子，说其他都是虚的，实际点先把房价这座大山搬开。

当结婚生子，带来的（大部分）不是幸福美好，而是大幅降低生活品质，让人变成房奴，孩奴的时候。

自然没人愿意生了。

总的来看，昨天公布的两项数据，经济增长和中国人口，总结如下：

经济增长 8.1% 的背后，主要靠出口拉动，年末已显疲软，还是要回归以拉动居民消费为主的方向。

让居民敢消费，肯消费，这才是 “国内大循环” 的主基调，也才是中国未来经济增长的长远解方。

而中国总人口增长 48 万，2021 应该是改开后中国最后一个人口正增长的年份了。

（总人口依旧增长，可自然增长率却逆势大幅下跌）

无论是从生育率还是自然增长率，都创新低，中国正在迈向超老龄化社会，近几年的生育率整体跌幅，远比日本都高。

当整体发展阶段迈入 “深水区” 的时候，需要的不仅是小心的摸着石头过河，更需要大刀阔斧的改革。

别让 “生孩子”，变成一个贬义词，一听到就唯恐避之不及。

知乎用户 李大哥​ 发表

最根本的原因是中国的资金成本比发达国家高

知乎用户 饼当 发表

降息的话这玩意更是要涨上天。

我扯淡啊，你想象他就是一个低流动性的债券罢！

知乎用户 林钊文 发表

美国房贷都被 Freddie Mac/Fannie Mae 持有了，这两个机构融资成本几乎等同于国债，所以等同于美联储补贴买房，也即收全球铸币税支持买房。

知乎用户 Louis 发表

这是好事，贷款利率下来，银行可能当场破产吧。

这样是不是就不用还房贷了。

知乎用户 北京说房​ 发表

中国的房贷降不到发达国家的水平，因为发达国家是 0 或负利率，而中国不是。

银行是靠 “存贷差” 活着。存贷差就是银行的利润也是它的运营成本来源。

日本、美国等发达国家利率极低，象日本，半年的利率是负的千分之五。而且存的越负利率更低，储户要倒给银行交纳保管费用。美国倒是没把负利率当成主流，但是利率极低，令人发指。

而中国虽然经过前后十几轮的降息，但是存款利率对比欧美日英法，仍然极高。北京这边三年的定存是 1.75% 左右，这就决定了我们采用与其他国家相同的存贷差加上去，就会发现贷款利率更高。贷款利率中，目前最主流，最支柱的就是房贷。

所以房贷就可能降到和发达国家一样的水平。

知乎用户 一夕夕 发表

肯定要降的，现在已经要进下降轨道了，但房价还高，不急着买。

前阵子忙，今天才刷到克而瑞月初就发了 2022 年 3 月的数据，我又抽空搜了近一年的百强房企分月度数据：

1，月度数据在下台阶。从 2020 年的月均万亿左右，到 2021 年 4、5 月恒大开始全国骨折价卖房抢回款到爆雷，全国市场迅速走冷下台阶到 8 千亿；10 月开始官方吹风要满足房地产的合理消费需求，到翻过年 1 月央行大放水，继而各地开始政策宽松，但是数据继续下了一个台阶到 5 千亿级。(6 月数据我没找到；12 月我估计是集中放松了一下小爆发)

2，为什么月均万亿的时侯恒大还是爆雷？根本点还在于高杠杆，只要房价不涨，销售数据不增长，高资金成本就会吞噬掉利润以至于净资本。可以理解为房企身后有一头老虎以固定但永不停止的速度在追着，行情好时房企爆发一波是拉开了距离，但行情一差，这头老虎就转眼跟近到屁股后面了。房价能一直涨吗？销售数据能一直涨吗？融创也进 ICU 了，各个地方性房企更是卧倒一片，自己可以去看看各地停工状况。

3，2 月我曾发文说过这次复吸比较难达到预期效果，叠加这两个月疫情的表现以及不计代价清零的政策影响，终归来说，还是因为没有操作空间了：现在什么价 15、16 那波涨价去库存时什么价？现在居民负债率什么水平那时什么水平现在还各种裁员封城影响生计，人均居住面积，供需，人口趋势等等。再有几个月拉不动，成交继续萎缩，想涨价促销量稳价促销量都是不可能的，只有降价抢跑一条路，不然就是死。后续影响卖地预期之后必然倒逼地方考虑转向征收房产税了，到时候房价才是逻辑重构，价值回归的时侯。

4，优势在我，能润当然选润，不能润就稳坐钓鱼台就行了。现在的租售比，除了自住，一处都别留，趁这次吹泡泡还能出得了手的话。没有自住房的，等房产税出来后慢慢捡抛货的二手房，现在的新房就算是极大牌的央企，不赚钱的情形下质量缩水给你交付也是头大，更不要说不知道还得跌多少。

有生之年能看场漂亮烟花，也不枉此生了。

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5，自恒大爆雷之后，各地加强预售资金监管，对很多资金链本就脆弱的房企影响非常大。他们可能累死累活费大劲儿的卖房，钱趴在帐户抽不出来，只能继续加大营销力度。所以说他们真的是要跟屁股后面的老虎赛跑的。市场收缩，大家库存都高的可怕，等着看谁跑得快了。

知乎用户 一只小楠仔呀 发表

房子问题这几年来一直是大家热议的话题，什么炒房、调控、房价、贷款等等相关的消息总是充斥在人们耳边。

其实，在中国红红火火的房地产市场中，到底谁才是中国拥有房子最多的人，肯定不是大家口中的那些 “房叔”“房姐” 们，而是国内各大商业银行。

自 2017 年 1 月开始，目前我国首套房贷利率已经是 18 连涨了。

据统计，6 月全国首套房贷款平均利率为 5.64%，相当于基准利率 1.151 倍，同比去年 6 月首套房贷款平均利率 4.89%，上升 15.34%。

这意味着，现在贷款 100 万元买房，要比去年同期累计多支付约十几万的利息！

那么，为何房贷利率一直上调呢？有以下两个原因：

01

利率市场化逐步放开，银行资金成本在升高

1、银行资金成本提高

银行同业拆借市场价格在不断的攀升，自身的融资成本也在上升，如果房贷利率还不上调，马上会出现亏损，银行不赚钱的生意肯定不愿意去做。

2、吸储能力下降

现在存款利率都比较低，再加上现在的高通货膨胀率，实际上是 “负利率”，把钱存银行不仅赚不到钱，而且还会贬值，越来越多的人不选择存银行了，吸储能力下降迫使房贷放款规模受限。

2018 年已经过去一半了，很多银行的房贷额度已经进入等通知放款的阶段了。额度规模受限，为了完成收入，只有提高利率定价来筛选客户，价高者得。

02

调控趋势所迫

众所周知，现在政府正在给楼市降温，各种强调控不断，而对于银行来说，为了响应国家政策，利用金融工具上浮贷款利率，就是最直接的配合调控的手段。

而且在整个金融环境都在强调防风险、去杠杆。

各银行对居民房贷的态度已经发生重大转变。由之前的优质信贷转变为 “鸡肋”。

↓↓↓

原因很简单，一方面房地产杠杆越拉越长，现在热点城市房价动辄上千万，这对于银行来说房贷风险比过去飙升许多。

实际上，之前受到货币政策持续宽松的影响，居民房贷利率处于历史最低水平，对于整个周期来讲，也是刚从 2016 年的低位反弹，此时进入的是一个新周期，通常循环周期为 10 年，现在是新波谷的开端，若要等到比现在还低的房贷利率基本还要 8 年。

小小金融认为，虽说房贷利率上浮在一定程度上能抑制炒房投机行为，但最受伤的还是那些打算买房的刚需。

房价在涨，房贷利率也在涨，买房的成本越来越高，越来越多的年轻人都被房子这座大山给压垮！

知乎用户 老姜​ 发表

贷款降息，存款也要降啊。要不然银行就亏了。

银行要是破产了，倒霉的是全体百姓。

但是银行要是一直降息，资本就跑路了。资本跑路了，经济完蛋，倒霉的还是老百姓。

一般来说，哪里的利息高，资本就往哪跑。

所以这事，其实是在走钢丝的，既要又要的事情。不是一降了之的。

知乎用户 陈大云​​ 发表

首先，要搞清楚一点，房贷利率水平是跟基准利率挂钩的，这里我们就只讨论 LPR，你买房时的房贷利率都是 LPR 上浮或下浮多少个基点。

每个国家的基准利率不同，相信稍微关注一点国际财经新闻的人都经常可以看到，美联储又要加息了类似的问题。那么目前的情况就是欧洲推行 QQE（量化宽松），也就是放水，基准利率低，日本推行的负利率。

一个国家的基准利率跟这个国家所处的经济发展时期是相适配的，利率实际上是对市场流动性的调控。利率提高，流动性就降低，利率降低，流动性就提高。

我们国家真大幅降低房贷利率的话，那又是大放水，那么房价是不是又该蹭蹭的往上涨呢？

知乎用户 甲乙小兵 发表

更新: 房贷利润占银行利润比重不小，而且个人房贷和其他贷款相比风险还低属于优质产品。我想这也是不愿意降低房贷利率的一个原因

原回答: 没人打我先瞎答一个。

可能一个原因是存款利息高就比其他国家高。我国长期存款利息 2.75% 比欧美高，所以这贷款利息肯也比他们高。但我国 5% 房贷贷款利息银行这息差吃的也太爽了吧。对不起我懵逼了

知乎用户 网中求财 发表

可能我们还不是负利率吧。

知乎用户 旭崽子 发表

因为银行机构比较臃肿，养活了不少人，薪水也不低。

这些钱从哪里来？

放贷占一部分，而房产之所以挣钱，政府卖地，银行吃利息（即可以贷款给开发商买地也可以贷给个人买房），开发商也挣钱，拿挣的是谁的钱呢？

羊毛终究是出在羊身上的，几大银行，一年利润多少多少？完全秒杀阿里腾讯这些互联网巨头。

知乎用户 徐如林 发表

因为利率没有进行市场化改革，房贷是垄断的利润。

形成机制就是社会主义优越性，维持高房贷利率的基础也是社会主义优越性，不爽不要玩。

多少银行靠着这个息差活着呢。

陈水扁有名言：“太平洋没有加盖，不喜欢可以游去对岸。”

利率改革一直在改革的名单里面，至于什么时候放出来落到实处，还需要继续观望。

我工作中接触过证监会和银保监会一线的处级干部，这两家的任务实在是太重了，现在大气候不好，各方各面不出问题就已经是阿弥陀佛。

类似的问题可以无限置换成” 为什么股市不能搞注册制 ““房产税什么时候能落地”……

改革已经进入深水区了换个意思就好改的都已经改完了，剩下的都是不好改的。

去年银保监会为了打击阿里和腾讯花了多少力气，如何把相互宝水滴筹这些严重事态高高举起轻轻放下的，实在是值得广大公民思考。

发达国家的金融市场由来已久，历史上经历过多次重大冲击，已经非常成熟，而我国改革开放满打满算也没有半个世纪。

这就是差距啊，而且真不会有人因为房贷高去把爱存不存的营业部一把火烧了吧？

知乎用户 入画浅相思​ 发表

我国的房贷利率是高于贷款利率的。这说明我国有意让购房者的贷款成本有所提升，让购房者的还款压力所增加。这是为什么呢？这其实也都是源于楼市调控的需要。而现如今，较高的贷款利率都挡不住购房者买房的热情。这到底是怪银行还是应该怪购房者呢？



与国内相比，很多国外的发达国家的利率是很低的。尤其是房贷利率更低。为什么这些国家的利率低呢？因为这些国家的经济发展多少都出现了问题，低利率才能刺激消费。也就是说利率再低也没人贷款买房的时候，这证明购房者对房子的需求是真的很低了。

当然在去年疫情发生之后，很多国家的贷款利率进一步下调。这在很大程度上勾起了购房者买房的兴趣。这也直接导致近两年来不少国家的房价出现了过快的上涨。楼市热度进一步提升。

在我国的环境下，如果房贷利率过低买房的人一定蜂拥而至。可以说房贷利率也在调控楼市需求输出这一方面提供了很大的支持。



总而言之，房贷利率高是政策需要，是因为购房者需求无法控制，房价过快上涨才这么高的。并不是银行就要吸购房者的血。反过来说，如果购房者真的觉得房贷利率高，完全可以选择贷款。既然自己选择了贷款就不应该说房贷利率太高，说银行是吸血的。

知乎用户 阿栋哥 发表

非专业人士，说错了当没看见就好。

我觉得中国利率高是因为通胀率高。

知乎用户 崩葫芦爸​ 发表

说清这个问题不要太简单，贷款利率和存款利率基本都是同步的，说美国和欧洲贷款利率只有 2～3% 的请看同步的存款利率才多少，还有存款负利率哩，有利息差的也赚钱。中国的存贷款当然有利息差，而且贷给地产的还不小。不然工商银行也不会成为宇宙行。存贷款利率都可以是调控经济过冷或过热的手段，双方要保持平衡。

就拿中美两个国家做比较，中国的银行组织是国家控制的，人民币是国家发行的。美联储是几十家私人银行的联合组织（绿币也是由他们发行的），总统只是代理人。

欧洲的工业化革命是靠殖民地掠夺，黑奴贩卖存够第一桶金发展的，美国是在连续两次世界大战成为欧洲最大的债权国（甚至像德国，日本卖钢铁汽油）得来的。中国近代史总共有四次工业革命，（这里不做过多讨论，自己翻书）这第四次终于成功了，并且建立了完整的产业链。既不能去贩黑奴，又不能挖白银，还不能贷款给战胜国。发展工业的钱 是咋来的？美国可以把通胀和狂印钞票的货币贬值转嫁给全世界，那么天朝人民币超发的蓄水池是什么？回答是（地产），各位买房的利息差（一己之间，不要喷我）

知乎用户 AA 荆棘花之舞 发表

中国的国策是房价稳步上升，房价不能跌，也不能涨的太快。

房贷利率这么高，是因为要控制住你的口袋，太低的利率，大家买房也就不会有特别大的压力了，没有压力怎么好好工作呢，不好好工作就会造成社会动乱，所以还是要把你的口袋掏干净比较好。

并且中国男女比例差距这么大了，总要想办法淘汰一些人，让他们成为光棍，高房价高房贷利率就不错，承担不起的人，还怎么结婚呢，即便是结婚了，又怎么愿意多生孩子回馈社会呢？

就像我自己，或者已经不容易了，孩子是不敢多生的，一个就够呛。背负着房贷过了七八年，为了孩子读书，又换个城市，把前一套的贷款还清了，又开始背负新的房贷，别说搞事了，没人搞我就谢天谢地了。

知乎用户 水寒 发表

我们经理，工作 13 年买了 6 套房。

感受一下地产行业的黑和红利吧。

这只是这行业的一个中下层食利者。

知乎用户 商业这点事儿​ 发表

一个国家的利率水平与这个国家的经济增速是高度相关的

目前中国经济减速否，年度复合增长依然维持在 5% 以上

而反观欧美，经济只有增速 1%-3%

利率、货币供应是一个国家央行重要的经济调节手段

过低的利率会导致经济短期过热，通胀发生，呈现泡沫化，

所以任何一个经济健康的国家，利率政策及利率调整都是渐进的

但中国的利率整体走势肯定是趋势性下行的！

知乎用户 匿名用户 发表

因为银行体系陈旧，放贷又有地方当局要求和国企领导要求的各方面干扰，导致非房贷回报比较低。那从哪里补呢？

其实地方方面影响很大，我记得 2019 时我和一个给银行提供科技服务的的人聊，我说你们客户群体怎么这么大，他说很多都是支行，他说了几个银行，国有大银行，很多都是不联到一个中央系统的，各有各的系统。至于这个为什么系统都是分散的，一方面是因为地方主义，另一方面，很多采购的系统都是关系户的。

知乎用户 张某人 发表

要不是房地产在经济中的支柱地位，银行甚至不想给你贷款

有钱人用不完的额度，穷人贷不出的款

银行也是讲究风险管控的，尤其是国内被垄断的情况下，没有竞争就更是趋向规避风险。

还想降利率？

知乎用户 流星划空 发表

比起房子卖不卖得出去，银行更在意收不收得回来钱，假设银行的房贷坏账率高，那么利率是不可能降的，否则，银行填补不了坏账的亏损就要崩，我不知道中国的这些银行有多少保证金，又放了多少倍的数出去。

好像现在全国个人住房贷款总余额四五十万亿，假设是三十年房贷，30*0.05=1.5，四五十万亿的二点五分之一点五就是二三十万亿，显然降一个点少几万亿，卖房能多卖出几万亿的利润么？这还没算降利率导致的坏账。

虽然宇宙行冠绝全球，但房价大头在地价，还是先去想想怎么降地价吧，不过房地产现在已经囤了那么多地，降地价传递到房价怎么也得好几年，所以这几年里出的力那都是长远才能看到的，更遑论经济增长的影响，你说惯用一刀切的…… 好日子还在后头呢！

知乎用户 Andy​ 发表

发达国家实际上也是用房产税代替了房贷利率罢了。

知乎用户 房住不炒抖泥丸 发表

实践是检验真理的唯一标准，这个是无可置疑的了吧？

而涨价去库存，已经是经过实践检验的，切实可行、行之有效的菩萨心肠霹雳手段。

高利率，是该手段的重要组成部分，所以，必须勠力同心，笃行不怠。

知乎用户 大补洞 发表

比较来看中国的贷款利率也不算高，总说外国的贷款利率低，其实是因为建立在储蓄利率低甚至负利率的前提下。

前天在美国加息的背景下，房地美刚刚宣布调高利率，和中国已经差不多了。

卫生巾的新闻，可不是我瞎编。

知乎用户 执两用中 发表

贷款利率是和存款利率匹配的，你说贷款利率为什么不说存款利率呢？

知乎用户 钮铫 发表

国内人均工资低，主要是因为有大量原来超低收入的人，要是这批人也能每月稳定拿两千块，那么人均工资立马就起来了。

房贷利率高不高，主要在于吃利率的人有多少。呵呵，高大上的银行可都是靠利差活着，而且活的比大多数人都好，那不就决定了低不了。什么时候，银行员工像百货大楼员工一样了，那样利率自然也就低下去了。但能做到吗？明显做不到。

什么叫核心资产？为什么地产及各种商品都要往金融方面靠？因为只有金融是这边最核心的资产。

知乎用户 陆阳 new 发表

因为你是中国人生活在大陆啊

有什么问题么

中国人就是这样啊

这就是中国特色啊

有什么问题么

你不是热爱么

那就热爱它的房价啊

热爱它的房贷利率啊

知乎用户 索多玛义人 发表

发达国家低通胀低增长，中国这种 GDP 增速 5-6% 的发展中国家，银行利息才 5% 左右已经很低了。你们想要怎么样？存款利息 3.5，贷款利息 1.5%？银行白贴你 2%？

现在利息其实是比之前低很多的，之前动则 6-7%，不过那些年 gdp 增速两位数。总之说到底，国家越发达 gdp 增速越慢，存款 / 贷款利息也会越低。

知乎用户 believedxh​​ 发表

因为储蓄存款利率比发达国家高

知乎用户 梦境之末 发表

因为中国的银行全世界利润最高，他们的本质并不是服务实业，而是抽实业的血。

知乎用户 排骨 发表

因为中央政府不想让房价这么高，也不想让大家都集中在大城市。经济过热要控制房价。所以有很多措施：提高首付金，一个户籍只能购买一套房，限制城市土地开发，提高房贷利率等等调节手段。

但奈何地方政府就是要靠卖地赚钱，不动产公司靠卖房赚钱，广大人民因为资源集中在大城市，都拼命往大城市挤。博弈了半天，中国房价还是在涨，这个泡沫还是越来越大。

中央政府只能选择降低金融风险，画出房地产公司的三条红线，维持高利率。这样至少万一泡沫崩溃的时候金融系统不会出问题。

知乎用户 江萧忆 发表

【以下全文此越南非彼越南】

思来想去，我认为还是有必要把越南的税收体系和土地财政的关系简单说一下。

个税起征 5000 了，还有各种房贷、老人养老、子女教育等减免项，2021 年越南人均可支配收入 35000，中位数 30000，也就是说理论上超过一半人是无需缴税的。

那么税收都由高收入群体承担了吗？从最近各种天价罚税来看，税务筹划是存在的，再结合华映资本旗下某某财税的融资信息中，提到 “以月收入 30000 元的企业高管为例，客户在传统的税务场景中每月需缴纳 25% 的个税，税金高达 5000 元，在处理后的税金仅为 288 元。”

这就 1% 了。

实际上，还有 “合规开票” 这种手段，有人甚至在宣传中说可以低到 0.3%。还有更高端的移民和离岸信托，直接给你把税基干掉。

高收入如此，低收入不征，越南用钱的地方又那么多，怎么办？

直接税少了，那就上间接税。

首先是铸币税，这个很好理解，存银行 2% 的年化，银行拿去放贷，少则 5%~10%，多则 14% 以上，中继的利息差就是。

其次是通胀税，储蓄人的储蓄被用来投资了，投资派生信用货币（债务），投射到 M2 里导致膨胀，储蓄人的购买力就贬值了。

最后就是各种企业税了，如关税、消费税、营业税、增值税等，就不展开细说了，知乎多得是税务大佬。

为了应对铸币税和通胀税，有条件的人就买实物，比如房子。铸币税和通胀税越厉害，实物的相对增值也就越厉害。可以说，目前资本市场可以看作实物的资本化。

所以你明白房贷利率不能降低了吧？在直接税能填补之前，是不可能的。

题外话：躺平这种无视土地财政，还不消费接下企业间接税的行为，甚至不产生下一代税基的行为，在这个时代简直就是抗税。无怪乎那么多人跳脚。

知乎用户 不喜欢抬杠的潜水员​ 发表

国人什么都争天下第一啊

知乎用户 小黑猫 发表

发达国家，我就说小日子吧。

20 年前：苹果 10 块钱一个，月收入 10000 元。借贷款 10W。

20 年后：苹果 10.5 元一个，月收入 10000 元。还贷款 11W。哟西，银行赚 1W。

中国：

20 年前：苹果 0.5 元一个，月收入 800 元。借款 10W，付上海房子首付一套。或者二三线城市全款全款全款全款房子一套。

20 年后：苹果 5 元一个，月收入 8000 元。还款 11W？？银行：你特么打发叫花子吗？？

知乎用户 Nebula 发表

是利率都高吧

知乎用户 西瓜气泡美式 发表

因为从近 20 年的发展速度上看，中国才是发达国家，发展速度快的国家里，资本的周转速度一定是非常快的，这个过程中需要出现一个获得大部分主力认可的 “抱团股” 来达到带动指数上涨的同时有效吸收盘内过剩资金来维持整体市场的基本面健康，也就是说房地产业在国内近十几年内一直同时起到了带动 gdp 上涨和抑制国内基本生活必须品通胀的两个作用。另一方面按照发展速度看，西方发达国家里除了美国以外几乎所有的目前反而都算发展中国家，美国的情况你可以理解为美国的抱团股有一大堆可以选择，例如全球各行业最赚钱最顶尖的公司和美股本身都可以选择，而且美国还有不低的房产税。所以说如果中国房贷利率降低到跟欧美差不多的水平，有两种可能，第一，中国像美国一样找到了其他带动经济增长的渠道，例如中国制造 2025（其实我对此的看法是有机会的整体势头也还不错，只不过 2025 年够呛）或者 A 股长牛（说多了都是泪），至于征收房产税说实话实在有点难 = =；第二，中国像欧洲或日本一样经济不再追求保持增长。

知乎用户 阿萨奇 发表

房贷是很多贷款中的一种

贷款也符合供需规律

经济发展尚可，很多人乐意借钱，因此贷款利率高，推动房贷利率高

但是，这他妈也太高了吧

知乎用户 王二狗 发表

房贷利息高三个方面，有大量青年人愿意贷，有 zf 愿意借出，贷款的人对未来收入有高期望。这三个问题导致了贷款利息高。但是大物业公司预判了贷款人的预判，将对未来收入的高期望转变为高利率。随着缺钱的青年人口减少，收入期望降低，利率也将随之降低（必然）。

知乎用户 西安贷款经理 发表

银行的经营模式不一样，所以不允许，国情不允许

知乎用户 虎茶霖 发表

中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。

3 月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在 20 个到 60 个基点不等。

此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。

知乎用户 咕咕 发表

美国仅有 3.7% 的前提是保本的存款利率只有 0.5% 左右，某些银行可以做到十个月 1.1%，接近保本的货币基金例如 vmmxx 大概可以做到 1.8% 左右。

另外随着最近加息，美国房贷利率应该会进一步上涨到 4% 以上吧

知乎用户 师说投资​ 发表

第一，跟中国内地的经济高增速有关，经济增速越高，居民收入增长就越快，能够支撑 “房贷高利率”。

目前在全球范围内，经济增速能够超过 6% 的经济体已经很少了，美国每年经济增速是 2%-3%，欧元区甚至超不过 2%，日韩也就在 3% 左右。

可以看出：GDP 增速和房贷利率基本上息息相关，所以当经济增速下降的时候，房贷利率长期也必然处于下降趋势。

中国的房贷利率之所以这么高，其实也是由于国内经济增速长期保持高增长的原因，居民收入增速很高支持了 “高房贷利率”。

第二，存款利率过高，导致了 “高房贷利率”。

中国是目前为止 “存款利率” 比较高的国家，导致商业银行 “成本过高”。
而目前欧美国家的存款甚至已经是 “负利率” 了。

存款利率越高，商业银行为了 “利润”，就不得不维持 “高房贷利率”：因为 “贷款利率”=“存款利率”+“运营成本”+“利润”。
在目前的 “存款高利率” 水平下，中国的商业银行要想“盈利”，就只能维持“高房贷利率”，这是第二个方面的原因。
纯粹就是为了让商业银行能够 “挣到钱”，能够活下去。
而且就目前的房贷利率，部分商业银行甚至已经觉得 “很难挣到钱了”。

第三，“两条红线”房贷政策的高压，是中国 “高房贷利率” 的原因之一。

2020 年 12 月 31 日，央行、银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，提出 “两条红线” 的高压：

“第一条红线”：大型商业银行的 “房地产贷款占比” 上限是 40%，中资中型银行的上限是 27.5%。
“第二条红线”：大型商业银行的 “个人房贷占比” 上限是 32.5%，中资中型银行的上限是 20%。

“两条红线”的政策一出，很多银行由于不达标，个人房贷规模立马 “受限”，很多地方甚至出现了“二手房停贷” 现象。

由于 “两条红线” 政策的出台，商业银行的房贷供应规模减少，“需求大于供给”，房贷利率自然就 “一路飙升” 了。

这完全就是 “政策干预” 的结果。

知乎用户 玛利亚圣母 发表

为何中国贷款利率高，大家还抢着贷款，国外的很低，却没人愿意贷

不知道大家有没有发现这样一种情况，那就是中国的银行贷款利率相比于国外发达国家普遍都比较高，但是大家依然抢着贷款，只要银行有贷款额度，很快就会用完，甚至一些人想法设法，请客送礼的从银行贷款。与此同时，国外很多发达国家的贷款利率已经接近于 0 了，甚至一些国家贷款利率都为负数了，大家依然不愿贷款，比如欧洲的丹麦，贷款利率就为﹣0.5% 了，也就是说，假如你从银行借了一年期的 1 万元，到期只需要还 9950 元，但是大家贷款的热情依然不高，这到底是什么原因导致的呢？

首先，为何中国的贷款利率高，大家还依然抢着贷款，这里主要有两方面原因。

一方面是因为：预期的投资回报率高，成本划算。

这里用最为典型的房子为例，中国自从房地产改革的近 20 年里，房子总体上来讲都是涨价的，而且买得越早的人，回报率就越高。也就是说，站在成本利润的角度来看，即便当时贷款买房的人担负了每年较高的利息，但是房价上涨的幅度要远远高于贷款所要话费的利息，这样就产生了赚钱效应，所以很多人宁愿背着银行的高昂利息也愿意投资房产。

回报率

另一方面是因为：中国金融市场融资渠道相对狭窄，使得银行贷款成为了主要的融资方式。

融资难，融资贵，一直都是中小企业的难以逾越的坎，之所以难，之所以贵，主要原因之一就是中国社会的融资主要依靠的债权融资，也就是从银行贷款，而不像国外发达国家更多的是依赖股权融资，也就是股票期权市场。这样的结果就是，绝大多数人想要借贷，只能通过银行这个渠道，这样就使银行成为强势方，利率高也就是很正常的事情了。

融资渠道狭窄

其次，为何国外发达国家利率低，大家却不原因贷款呢，这里也主要有两方面原因。

一方面是因为：社会整体的投资回报率在持续下降，大家不愿消费和投资。

从银行贷款的主要用途无非是两个方面，一个是用于消费，比如贷款买车，贷款上学等等；另一个就是用于投资，比如贷款投资房产，贷款投资实体生意等等。但是，主要发达国家已经经历了工业化的初中期时代，赚钱的行业都被各种巨头公司垄断了，留给普通人能够赚钱的行业越来越少了，自然而然就不愿意贷款了。

收益下降

另一方面是因为：物价飞涨，导致大家对未来充满绝望，不愿意再贷款背负利息难为自己。

这一点上，在东亚的韩国和日本表现得尤为突出，中国也开始出现了这样的苗头，比如最近网络流行的 “躺平”。人之所以愿意努力，愿意消费，愿意贷款，最重要的就是对自己的未来充满一个好的预期，知道经过努力就可以达到自己想要的生活，但是，由于社会分配制度的不平等和逐年上涨的房价，教育费用，医疗费用，让很多人对未来充满了绝望，无论怎么努力都买不起房子，结不起婚，养不起孩子，翻不了身，最终表现就是，工作只是为了卑微的活着而已，不想再去贷款做接盘侠。

情绪悲观

中国未来有没有可能像国外发达国家那样进入到 0 利率或者负利率社会呢，答案是非常有可能的。

理由一：从长期历史角度来看，中国的利率是逐渐降低的，以一年期定期存款利率为例，中国已经从 1990 年的 10.08% 下降到了目前的 1.75%，未来长期来看，还有继续下降的可能。

理由二：从经济发展规律来看，超发货币从未停止，只要超发货币不停止，利率长期就会走低。我们都知道，超发货币主要是通过降低利率的方式引导资金流入到市场当中，全球经济每隔 8-10 年都会出现一次经济危机，应对经济最直接的方法就是印钱，只要印钱就得降低利率，这是每个国家都摆脱不了的魔咒。

趋势

理由三：中国有意愿引导庞大的居民储蓄流向资本市场，从而促进社会融资，减低融资杠杆，而让老百姓放弃把钱存在银行的想法最有效的方式就是降低存款利率。

虽然，这种趋势不可避免，但愿能够尽可能晚一些吧，因为当利率为 0 的时候，就是普通人彻底丧失翻身机会的时候。

知乎用户 爱你所有 发表

所以，我的问题来了。为什么中国房贷利率这么高？中国高房贷利率的形成机制是什么？维持中国高房贷利率的基础是什么？

资产利率和资产回报率总是正相关的。你看到的是高房贷利率，我看到的是高速经济增长和高投资回报率。就算这两年的增速放缓了，还是相对发达国家而言很高的增长率。

以及，为什么中国的房贷利率不能下降到发达国家的水平呢？

等什么时候经济增长的速度下降了，贷款利率当然会下降到发达国家的水平，只是到时候工资也不会增长那么快了。如果你没有体会到工资增长快，那就只能说明工资（以及更重要的，资本收益）涨在其他人头上了呀。

知乎用户 微信用户 发表

简单说就是利率没有市场化，而且中国银行业基本属于垄断，利率能不高吗？

另一个原因是宏观调控的需要，降低利率就会增加信贷，相当于增加流动性，跟目前经济调控的方向不符

银行贷款利率是在央行确定的基准利率基础上，上浮一定比率确定的，比率的大小根据客户信用等级情况、还款记录、担保、还款能力等方面综合考虑的基础上定的。

实现利率的市场化需要一定的条件与环境，在我国当前的经济金融背景下，要想一步实现利率的市场化是不现实的。只有从实际出发，实行渐进式的利率改革，才能稳步实现利率市场化，充分发挥利率在社会主义市场经济中的作用。

我国利率市场化面临的障碍主要有以下几个方面。

(一) 基准利率的制定难以体现公平合理的市场竞争原则，社会平均利润率尚未形成。

(二) 市场利率的高低对使用资金缺乏有效约束力。

(三) 国有商业银行还不能完全按照市场规律发挥作用。

(四) 对利率市场化缺乏有效的法律规定。

知乎用户 聪大大 plus 发表

贷款利率不是银行想定多少就定多少。

每个国家的利率都是市场 + 经济政策造成的。

中国市场不多解释了。

我们直接看结果

先看存款利率，银行的必要成本。

任何非政策纯商业的贷款利率，肯定要大于银行的利息支出。

上图这是基准利率，也就是说是最低的存款利息。反之就是，商业贷款最低的利率。但，很多银行都是上浮 25BP~75BP。所以，银行成本也就比这要高一些。

而且银行还要加上运营成本呢。

所以贷款利率都是 3 点起很正常。但是，万物均有但是。市场归市场，我们还有金融政策。

贷款利率最低多少，是有规定的。跟存款利率一样。所以，大家看看，对比最低贷款，你是上浮多少呢。

但，不是每个银行的钱都是够用的，有些银行钱多，有些银行钱少。所以，同行拆借成本。也是重要参考指标。甚至比起存款利率更更重要。

看到了没有。你找小银行房贷，它的基础成本都是 4.6 了。加上运营成本，上浮 100 个基点很正常。我朋友刚签的房就是 5.6。

房贷按 LPR 来算是 4.6 按基础利率是 4.9。

换而言之，房贷最低是 4.6。即以 LPR 利率算，但资金可能来自银行收储。这样银行还能赚钱。

当然，公积金贷款利率 3.25。房贷利率还能更低。

所以，市场利率是 2.1，综合成本后，大概在 3 点多。政策要求下，又再提高了。

是不是政策问题？

其实不然，市场嫌贷款利率高，可以选择不贷。贷款总额下降了，资金就空余出来了。那存款利率与贷款利率就会双降。

我们看下面图表。很明显，看似是收支都是比较同步增长。

但实际上，是贷款增长受到银行收入增长限制了，所以才表现同步了。

你们也听过，银行的出贷总额吧。银行收入决定能出贷多少。

所以，现阶段，贷款旺盛，利率下降就难以为继。这就是市场的表现。

发达国家的资金过剩指的是，银行可支配资金高于社会融资需求。

所以，发达国家的存款利率与贷款利率都是很低的。甚至在一些国家，存款利率是负。

所以，回到题目上。能不能？能，只要资金总额高于社融需求，贷款利率就降了。

只是，现阶段不能。

分析未来的话，不说了。懒

现在能明白市场的力量是基础，政策提升的 BP 是保证银行业稳定这句话吗？

知乎用户 玄学家纸片人零 发表

提示: 答得不一定对，来自于个人对于经济学学习的一些认识和平时思考。

这个问题如果要完完整整解释清楚回答，应该可以写一篇论文。但是限于目前水平不够，故而先暂时插眼等到后面再补充。

首先，银行部分工资来自于此，要保证其一定工资。

下面说一下主要原因。

中国存款利率普遍较高，故而相较于别的国家贷款利率也较高。而政府希望企业发展，可能相关利率也不会那么高，在借贷款总量一定和存款利率不变的条件下，别的贷款利率自然得高。那现在什么贷款最普遍长久呢？自然是房贷了。

那么存款利率可以降低很多吗? 要看国家金融安全风险要不要了。根据一些比较浅显的知识，资本必然会寻找利润回报较高的投资方式。其实普通老百姓也一样。而投资方式目前无非几种，房 (固定资产)，币，股票，基金，债券，存款，或者消费。国债现在买的人似乎大部分都是老人，剩下的人很少买，而且收益也不高。虽然具有金融属性，但是作用有限。具有明确金融属性的就只有币，基金和股票了。币风险比较大，也不一定被国家认定为完全合法。股票经历过股灾也知道，基金其实与股票类似。但是这毕竟也是有限的啊。如果不愿意消费，就要么房，要么存款了。存款利率高了，会吸引一些资金流入。比如目前如果要我投资，在我买不起房但是有自由资金的情况下，我会倾向于存款，尽管被通胀追，虽然可能我的这个投资并不完全对。这样对于国家来说就能在楼市和股票上减少一些金融风险。当然为了在全球大放水的情况下不被冲击的同时发展经济我国也会降低利率。

还有，其实房贷利率高也会让一些人对于楼市投资望而却步一下，思考值不值得。这样，减少了一些可能的投机行为，也同样稍微降低了楼市的金融属性。

为什么要降低金融风险? 是因为避免经济危机或减缓经济危机速度，让其最薄弱一环不出现在中国。

知乎用户 算法观察者 发表

无意间看到霍华德大佬的提问。

房贷利率高，你的杠杆炒房投资性价比就会低，拿来投资就不划算。

说白了就是让杠杆炒房的自己离开，让真正非常非常需要房子的接盘侠入场。

另外房贷利率降低了没什么用，这个降了房价就会升，这个大家细品。

所以大家不要期待房贷利率大幅下降了。

房价市场终究还是各位选手之间的相对购买力的 pk。

换个视角，如果你是 zf，看着大家的购买力、存钱罐普遍往上涨，但是又得稳房价，你该怎么办？

知乎用户 匿名用户 发表

一切责任全在美方，美帝国主义亡我之心不死，美西方这是搬起石头砸自己的脚。劝以美国为首的全世界不要再逆行。

当然祖国的未来仍然是稳中向好的，抗疫是一定会胜利的，我们要坚决抵制美西方为首错误的人文精神和普世主义的意识形态渗透，我们要相信党才是这个时代的主旋律，要听党话，跟党走，争当社会主义的螺丝钉，不信谣，不传谣，一头扎进基层，把自己的青春奉献给党！为实现中国特色社会主义的伟大复兴而不懈奋斗。

知乎用户 蜂蜜柚子茶 发表

最高的房价，最大的公摊，最高的利率，最差的质量，最多的烂尾！

又是胜利的一天！

知乎用户 浮生安闲 发表

主要有三个原因吧

1. 房贷款利率高，只能说明买房的人多，需要贷款的人多。房贷需求决定房贷利息价格。
2. 一个国家的贷款利率跟随存款利率，一些房贷利率很低的国家存款利率也低，甚至为负，比如欧洲一些国家，国民没有买房热情，大多选择租房。
3. 中国人，娶媳妇需要买房，孩子上学需要有房，没房租房只能上有房选剩下的学校，中国房屋租赁市场不成熟，中介房东随意抬高租金让租房人没有归属感。

知乎用户 王向阳 发表

因为房改的本来目的就是让富人买房，穷人住保障房，可是摆烂，一直没建保障房

知乎用户 腹黑小白兔​ 发表

五千年来卖身契，一朝解放化灰灰。今日重见车房贷，莫非奴制又再演？

知乎用户 尘与风 发表

因为多年来房价一直疯涨，利率相对来说不算什么，所以大家要抢着上车。

等房价稳定甚至回落，利率就嫌高了，变成一种负担。

发达国家人家不是白发达的，各方面发展稳定了，制度也完善合理了，很多人家踩过的坑，我们还在踩。

不要盲目鄙视发达国家。

知乎用户 匿名用户 发表

曾经我是一个极度爱锅的人，现在希望这里快点灭亡

知乎用户 陈更 发表

你让贪官怎么贪钱？

知乎用户 九亿少女的噩梦 发表

人最宝贵的东西是生命，生命属于人只有一次。一个人的生命是应该这样度过的：当他回首往事的时候，他不会因虚度年华而悔恨，也不会因碌碌无为而羞耻，这样在临死的时候，他才能够说:‘我的生命和全部的经历，都献给世界上最壮丽的事业 —- 还清房贷

——————b 站某网友

知乎用户 狂奔的蜗牛 发表

能润就润吧，润不了就努力让下一代润

知乎用户 高粱桥下鱼 发表

在相对有效的信贷市场，利率本质上是一个商品，是可以通过市场的报价（充分交易的结果）反映其供求关系的。

房贷利率 = 基准利率 + 各家银行会根据当地贷款情况上浮利率，基准利率为央行统一锁定，银行可自行调整的是上浮部分。

在可贷款资金供＜求时，因为银行可贷额度＜民众贷款需求，就表现为利率上升。

在可贷款资金供＞求时，因为银行可贷额度＞民众贷款需求，就表现为利率下降。

这问题表面原因就这么简单。

但要进一步去分析的话，这问题需要简化成 3 个大问题：

1. 中国如何维持比发达经济体高得多的利率（信贷成本）？为何要如此维持？
2. **银行可贷额度的浮动变化涉及哪些因素？**这个问题很多答主已经阐述了。
3. 民众为什么要买房（买房贷款需求），需求的影响因素有哪些？这跟发达经济体有何不同？

知乎有搜索框，请自行服用。

现实世界的复杂问题，本质上承载了一整个知识体系，回答这些问题，需要讲述的前提知识太多了。这几个问题的组合，已经不是一两本书能解答得了的。指望懒人包是不现实的事情。

知乎用户 悦先生 发表

每次来知乎逛一圈我都特沮丧特难受 不成了帮我要看 3 天新闻联播缓缓

知乎用户 栝真 发表

贷款利率是由市场决定的，经济过热时，资金需求增加，就会促进利率上涨；经济过冷时，没人愿意贷款时，就会进行降息降准，降低融资成本促进经济。我国之所以贷款利率高，是因为市场上大家愿意贷款，这也侧面证明了经济增长潜力；发达国家，贷款利率低，是因为大家不愿意贷款，需求减少，利率自然就低

知乎用户 逗逼 发表

不然你以为银行日赚 3 亿是怎么来的？

知乎用户 魔 fdaf ldaf 发表

为啥你一个发展中国家非得想和发达国家比，想屁吃？

知乎用户 零件饭 发表

只是把一部分人的钱转移到另外一部分人而已，穷的人越穷，富的人越富

知乎用户 stephen 发表

中国的银行大赚特赚, 想骂人

知乎用户 海上钢琴师 发表

普通人完全可以大城市上班，回老家买房子或者盖房子，所谓绑定的户籍，学校。我们早已知道这是套路，为什么还要上套，在县城上学，比 80/90 后很多农村孩子的条件要好很多，所以在承受的范围内消费，只能买的起一套房只是消费，而且房子可能会成为你的负资产，成为银行的资产，二套以上才是投资。

知乎用户 致良知 发表

知乎用户 匪君财经 发表

别光比贷款利率，你怎么不看看存款利率也是我们高呢？

有存贷利率差银行才能赚钱呀

这难道不是基本常识吗？

更何况发达国家存款利率常年为零甚至为负数，他们应对金融危机的底牌就是没有我们的强硬。

更何况你所说的降低利率和提升活跃度是因果颠倒了，不是降低利率提升了经济活跃度，而是经济活跃度降低了，大家都不需要钱了，利率才会降得很低，反而是大家都需要借钱来发展经济，这时候资金短缺，利率才会提升。

所以当前利率高，正是说明我们的经济很有活力，市场主体都需要借钱来发展自身。

如果不信，你可对照一下我们的邻居日本，看看人家那种低利率甚至零利率负利率的低欲望社会是不是你想要的？

在收入只有人家几分之一的情况下…

知乎用户 约翰 逗比斯朵夫 发表

房贷利率这么高还挡不住乐观主义奋斗逼透支未来几十年收入搞房呢！

还降低房贷利率？是想往房地产里灌多少钱？

贷款买房就是炒房。

知乎用户 kevin 发表

答案只有四个字：供求关系

知乎用户 缓缓飘落的枫叶 发表

太低不利于年轻人奋斗

知乎用户 桑榆未晚​ 发表

不然你以为这几十年中国 GDP 翻几倍是怎么来的？

知乎用户 taotangni 发表

这个吧，我认为真的和银行没啥关系，银行是赚利率差的，也就是说如果降到 2 个点利率，存款相应也降为 0.5 了，银行应该是不受损失的，也能少赚一点，但是差别不会大。但是资金都是有成本的，老百姓虽然没办法，只能存钱或者投资股市或者其他理财，但是境外的资本就不会流入了或者流入少了，境外的钱肯定是去个成本最高的获益最高的地方啊。利率越低，越利好股市和实体，但是外汇都跑了。

知乎用户 闪闪的红星 发表

知足吧 第三世界国家贷款利率能到百分之几十

知乎用户 吃不够 发表

因为不养懒汉！

知乎用户 保守冒险家 发表

利率是市场决定的，是对 CNY 延迟使用的时间偏好。

卖的卖不动和房贷利率关系不大。甚至卖的最动的时候，房贷利率是上浮的。

杠杆做多现货的时候，升贴水只由借出的稳定币市场利率决定。

等你有点闲钱炒两天期货就明白了

知乎用户 依然学徒 发表

猜一猜，是谁赚走了房价的钱，是谁吸血吸到不能自已。

知乎用户 饭饭 发表

贷款利率跟存款利率挂钩，这个不难理解吧。

存款利率跟汇率挂钩，这个应该也不难理解。人民币存款利率高，就有更多人把手里的美元换成人民币，反之亦然。

汇率又跟房价挂钩，简单的说，房子作为投资品，人民币贬值了，等于以人民币计价的资产贬值，等于房价贬值了。

房价贬值了会引发断供。当然通过降低贷款利率会让资金进入房地产，但是现在房地产的存量资金已经够多了，进入房地产的资金不足以弥补贬值造成的流失。

典型的既要又要还要的恶果。

知乎用户 来昂 发表

因为我们是发展中国家

知乎用户 天霜凝刃 发表

求你们了，光说贷款利率不看看存款利率啊？？？

知乎用户 yuzhuobing 发表

什么原因我懒得说，但贷款利率肯定是和存款利率强相关，毕竟银行不会做慈善。

但假如现在房贷利率的情况是和现状相反，即中国是 1%，发达国家是 5% 的话，一定会有人发问：“为什么中国的存款利率这么低，为什么中国的存款利率不能加到发达国家水平！！！”

知乎用户 我是普信男 发表

因为马科长，李处长和刘行长还有小三小四要养，还有青天大老爷的年终奖要发

知乎用户 疯楚楚 发表

这个不简单吗？正常的国家房贷利率高意味着存款利率也高，发达国家房贷利率很低 1-2，但是存款利率也低有的 1 都不到甚至有时候是负的。能左右利率的都是有存款的。

知乎用户 应龙之翼 发表

因为中国的银行利息高！

知乎用户 神经蛙 发表

中国融资成本本来就高，发达国家资本市场更发达，平均融资成本只有 3-5%，按揭最低可达 1-2%。而国内平均融资成本在 5% 以上，因此房贷利率短期内不会降低。

但随着投融资渠道的多元化，reits 等领域逐渐产业化和规模化，融资成本长期来看必然是逐渐走低的，房贷利率降低也是必然。

知乎用户 匿名用户 发表

房贷利率高说明要么房价收入比非常合理，要么贫富差距十分巨大，二者必有其一。

知乎用户 一笑奈何 发表

中国未来有没有可能像国外发达国家那样进入到 0 利率或者负利率社会呢，答案是非常有可能的。

理由一：从长期历史角度来看，中国的利率是逐渐降低的，以一年期定期存款利率为例，中国已经从 1990 年的 10.08% 下降到了目前的 1.75%，未来长期来看，还有继续下降的可能。

理由二：从经济发展规律来看，超发货币从未停止，只要超发货币不停止，利率长期就会走低。我们都知道，超发货币主要是通过降低利率的方式引导资金流入到市场当中，全球经济每隔 8-10 年都会出现一次经济危机，应对经济最直接的方法就是印钱，只要印钱就得降低利率，这是每个国家都摆脱不了的魔咒。

下降趋势

理由三：中国有意愿引导庞大的居民储蓄流向资本市场，从而促进社会融资，减低融资杠杆，而让老百姓放弃把钱存在银行的想法最有效的方式就是降低存款利率。

虽然，这种趋势不可避免，但愿能够尽可能晚一些吧，因为当利率为 0 的时候，就是普通人丧失上市翻身机会的时候

知乎用户 靳商鞅 发表

中美货币都贬值严重，你和别的国家一个水平，银行就赔钱了，而且赔的不是一点。银行最后破产，金融系统不就瘫痪了，那些存款银行怎么兑付？

知乎用户 心怀大志 发表

中国人只有房子了。不过现在中国银行首套房贷利率从此前的 5.9％下降至 5.7％，二套房从 6.1％下降至 5.9％，在四大行中属于最低利率。

工商银行、建设银行、招商银行、民生银行、邮政储蓄银行首套房贷利率均降至 5.9％，二套房贷利率降至 6.1％。

东亚银行、徽商银行、渤海银行首套房贷利率均降至 5.8％，二套房贷利率降至 6％。房贷利率最低的为汇丰银行，首套房贷利率降至 5.6％，但是对二手房有一定限制（2000 年以后的商品住房）。

知乎用户 简言 发表

中国房贷利率确实是一年比一年高，估计也很难降到发达国家那个水平了吧。近几年房地产猛增长，为了调控房产市场价值过高，一是加多增值税的税收，二是提高利率，目的是把门槛拉高，让房价水平降下来，可惜似乎再怎么升高利率，目前是减少房产市场的交易，但是利率过高，还是给国民带来不少压力。

知乎用户 Sagittarius 发表

因为中国不是发达国家

认清自己的位置，发展中国家

知乎用户 楚易 发表

澳洲四大银行有一个共同特点，联邦储备银行还没有宣布涨息，这些银行自个儿先涨了。联邦储备银行宣布降息，这些银行却拖着不降。

资本就是这样赚老百姓的钱的。

如果你还不上房贷，银行立即组织拍卖，你敢反抗的话，警察就抓人了。

但你跟银行签订房贷合同的时候，在合同众多条款里有一条：银行保留自行更改贷款利率的权力。时间一长，你就会发现房贷利率默默地上涨了。

知乎用户 匿名用户 发表

经济发展慢下来了，后劲不足了，利率就降下来了。

知乎用户 l2y2y2y 发表

买房时都是这么想的

知乎用户 等风来 发表

房住不炒，利率本质是一种很好用的调控工具。下跌上调直接影响房地产销量。

在房价下跌时，政府为了救市降到 0% 都有可能。看这经济人口形式，未来 10 年迎来 0 首付 0 利率的房子不是梦。

知乎用户 Kael 发表

1，利率和 gdp 增长率正相关的，中国相对于发达国家增长率更高，所以贷款投入再生产的意愿更高。

2，这时如果利率低，就会形成大幅的信贷扩展，也即大放水。换句话说，美国 0% 是放水，我国 2% 是放水。

3，放水会推高资产价格和通货膨胀，尤其是后者，表现为必需品涨价，控制 cpi 是央行的主要职责之一。而控制高企的 cpi 就需要加息。

你看这样一个回合下来，在经济增长率还行的历史进程。利率是有个大致区间的。事实上，美国日本在 70 年代左右也有中国相似甚至更高的利率。

至于房贷利率，作为几乎是最重要的社会资产，一方面是和基准利率强相关的，另一方面政府会加入调控意志，表现为 lpr 加点。但基本上差不多。所以总计一下，因为我国出于经济增长率还行的历史进程中，此时利率中枢还没有降下来

知乎用户 匿名用户 发表

因为银行要吃利润，国有银行要兜底经济危机的，别看现在赚的这么疯狂，危机的时候那都是弹药

知乎用户 Amir​ 发表

房贷利率不能比无风险利率比如银行存款和国债要低。

听着有道理吧，但你仔细想想，你有多少存款，有多少国债。而别人又有多少存款和国债。

同样的，你有多少负债，别人有多少资产。

这叫 分配，所以这事儿完全看你屁股在哪儿。

知乎用户 匿名用户 发表

图中中国和其他国家很显然的区别是，发达国家和发展中国家。

比较笼统的解释我觉得可以是这样的。发展中国家高增长速度，故而无风险利率会更高否则没人会选择该资产。而无风险利率和房贷利率之间的利差不是随便拍脑袋的。

而且降到发达国家水平是嫌房价太低了吗。。。

知乎用户 再封就没了​ 发表

日本大概是 0 利率

知乎用户 筑基者 发表

高房价和高房贷是一种税，而且这个税针对中高收入人群，给底层人民以选择，和汽车是一个道理。

从人文角度来讲，每个人都有自己的房子是应该的，这也是为什么房子被称为刚需。但真正的刚需是租房，而对底层人民来讲，房租是可以接受的。

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