今年全国已有超 250 个省市优化楼市政策超 700 次，将起到哪些作用？有哪些信息值得关注？

by , at 18 September 2022, tags : 限购房地产政策城市房价 点击纠错 点击删除

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知乎用户每日经济新闻发表

如果能改善居民的公共福利和薪资收入，或许这一条顶得上成千上万条刺激楼市的政策，收入上不去，光想着给居民加杠杆，能起到什么作用呢？

知乎用户王克丹发表

地方出台的所谓优化楼市政策翻来覆去无非就以下几个方面：

1. 放开限购或者松绑限购政策，在房价上涨过程中限购政策是大杀器，目前房地产市场萎靡大家第一个想到的是放开限购，至于放开限购的理由无非这么几个：

支持二胎三胎：无锡、南京、东莞、青岛、杭州、武汉、成都

支持养老：比如说郑州、兰州、无锡

支持租赁用房：长沙、成都

上面这些城市是还羞答答的找理由的，更多的地方是直接不着理由直接一句话 “支持刚性和改善性住房需求” 即可解除限购，其实解除限购的根本目的是想增加需求。

2. 降低首付比例，很多地方首套房首付比例重新回到 20%，为了降低购房门槛，刺激刚需；

3. 提高公积金贷款额度和降低公积金贷款首付比例，降低购房门槛的同时，稍微降低一点购房成本；

4. 降低贷款利润，主要是中央政策，地方只能在一定范围内打折，还是为了降低购房成本；

5. 降低开发商拿地首付比例，开发商拿地也可以分期付款，主要是刺激本地开发商拿地；

6. 启动货币化棚改，这是刺激房地产的大杀器，通过创造需求来刺激需求，但是得要有钱才行，目前只有郑州出台了政策，但是没钱实施；

7. 回购存量房用于租赁用房，直接通过银行资金给开发商流动现金，目前只有济南发布的信息，但是实施一样要钱；

8. 保交付，主要是处理烂尾楼盘，主要是通过纾困基金，嘴上喊的比做的多；

9. 降低税费，主要是契税打折，很多地方在实施，还是降低购房成本；

10. 购房补贴，直接给特定购房人群发钱，学历越高发的越多，还是降低购房成本的政策，真正实施的地方不多。

所有的这些政策基本上都是想办法刺激需求的政策，中国房地产市场的需求分为投资需求和住房需求，前些年房地产市场火爆很大的原因在于投资需求极高，房地产沦为金融产品，从 18 年购房数据来看购房群体中首套比例仅 12.8%，而已经有两套及以上的比例搞到 21.5%，也就是投资投机需求已经超过了住房需求。

从 2020 年开始的房地产调控政策初衷是想降低房地产的投资和投机需求，让房屋回归居住属性，但是之前的投资需求已经把房价提升到脱离住房需求高度，整个房地产市场面临结构性需求过剩和预期需求不足的问题，要解决结构需求供给失衡的根本办法必须要降低房价，让房价回归到居住需求和供给平衡的点，但是降低房价的首要条件必须降低地价。

但目前所有房地产政策都是在稳房价、稳地价、稳需求的基础上刺激需求，这既没办法刺激投资需求又没办法解决刚需需求，所以我才说现在的房地产政策犹如给癌症晚期患者喂着中药，还嘴里喊着 “在治了、在治、吃了这副药说不定就好了”。

知乎用户思考的水发表

8 月份，全国住房信贷环境进一步改善，热点城市优化楼市限制性政策的步伐也在加快，但由于处于传统淡季，全国房地产市场销售复苏的势头依旧不明显。

根据国家统计局 16 日公布的 2022 年 1～8 月份全国房地产开发投资和销售数据，1～8 月份，商品房销售面积 87890 万平方米，同比下降 23.0%，其中住宅销售面积下降 26.8%。商品房销售额 85870 亿元，下降 27.9%，其中住宅销售额下降 30.3%。

核心一二线城市的整体市场热度也在下降。中国银河证券相关研报称，8 月份，在所监测的 30 个重点城市中，一、二线城市成交面积环比增速分别为 - 2.24% 和 - 11.65%。

截至目前，央行年内三次降息，为各地下调商业贷款利率释放了空间，与此同时，年内调整公积金贷款政策的城市逾百城，房地产市场的信贷成本已处于相对低位。9 月伊始，各地放开限购政策的节奏继续加快，涉及宁波、苏州、青岛、济南等多个二线城市。

不过，多名受访业界人士表示，当前，楼市整体低迷背后，不仅是信贷资金问题，更是市场信心持续转弱的问题。展望 9 月，房地产市场依旧难言乐观，“金九” 缺席将是大概率事件。后续楼市修复，既离不开经济基本面的复苏，也离不了更多城市加大对改善型需求的支持力度。

广州、成都楼市热度回落

8 月份，房地产市场降温潮不仅波及郑州等压力二线城市，也波及广州、杭州、成都、苏州、福建等热点一二线城市。

国家统计局公布的 70 城房价数据显示，8 月份，各线城市商品住宅销售价格涨幅均出现回落或降幅扩大。

新房方面，当月，新建商品住宅价格环比上涨的城市不到三成，仅 19 个，为年内次低，较上月大幅减少 11 个。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落 0.2 个百分点，为 0.1%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降 0.2%。

从涨幅来看，在房价上涨的城市中，涨幅大都处于 0.1％～0.4％较低区间。

二线热点城市中，成都在连续 4 月（4～7 月）位居 70 城新房环比涨幅之首后，8 月份，当地新房涨幅由 1％大幅回落至 0.4％。此外，合肥、杭州、西安等城市涨幅均也出现明显回落。

另据克而瑞地产研究中心相关研报，受疫情反复、极端高温天气等因素影响，8 月成都客户看房热情骤减，热销盘实际报名人数缩减近 6 成。

即便是 8 月份新房价格环比涨幅最高的上海，外围区域非倒挂楼盘去化压力也在加大。克而瑞地产研究上述研报称，8 月份，上海开盘平均去化率虽有提升，但松江、奉贤等远郊区域非倒挂项目成交去化明显放缓，平均去化率跌至 30%。

第一财经注意到，在这些 “降温” 的热点城市中，一些城市 8 月份已陆续放松了限购、限贷政策或落户门槛。

比如，在广州，8 月份下调了落户门槛，本科学历、社保在保即可落户。但当月，广州新建商品住宅价格环比由上涨 3％转为下跌 0.2％。

“这显现出今年市场面临着深度调整，市场信息恢复的节奏不同于以往。目前，各地楼市均出现底部徘徊时间长、政策面到市场面传递效果慢的特征。”58 安居客房产研究院分院院长张波对记者分析称，从政策来看，8 月以来，核心一二线城市放松的步伐确实在不断加快。但从市场表现来看，今年 6、7 月份，热点城市楼市复苏的迹象较为明显，而 8 月多地市场又现波折。

非热点城市价格下跌压力更大。根据中国房地产指数系统百城价格指数，8 月，百城中新房价格环比下跌的城市数量增加至 69 个，为近两年的最高水平。

不同于受市场预期减弱、楼市传统销售淡季等因素影响，“普跌” 的新房市场，二手房市场的分化趋势更甚。

一线城市中，北京和上海两地二手住宅销售价格环比分别上涨 0.2％和 0.6％；但广深两地则出现明显回落，受此影响，8 月份一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨 0.2% 转为持平。

相较于上海，北京二手房市场回暖更多体现在成交量上。北京市住建委网站的数据显示，8 月，北京市二手房网签量为 13920 套，环比增长 12.8%，成交量实现了 “三连增”。

“金九” 或将爽约

市场机构统计显示，今年以来，全国已有超 250 个省市优化调整政策超 700 次。进入 8 月之后，多个核心一二线城市更是进一步放宽了远城区、周围地区和部分市区的购房门槛和放松落户门槛。

但迄今为止，多数地区的楼市宽松型政策的效果却迟迟没有在销售数据上显现。

根据中指监测数据，2022 年中秋假期期间（9 月 10 日 - 9 月 12 日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年下降 31.6%。其中，长沙、西宁、南京等地降幅均在七成以上。

中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强告诉记者，短期来看，全国楼市销售整体持续遇冷背后，主要有两大原因：

第一，在疫情持续冲击、宏观经济增速下行的背景下，房企资金链紧张，“保交楼” 问题仍待解决。恢复市场信心是政策调控亟待着力解决的。

第二，楼市分化进一步演变，从区域分化走向区内分化。由于热点城市的远城区和周边地区与中心城区在公共服务上依旧存在巨大落差，目前，仅仅依靠购房门槛和落户门槛的放松无法在短期取得明显的市场效果。

9 月以来，更多热点一二线城市步入加码松绑楼市限制性政策的队列。比如，宁波、苏州、青岛和济南等地，相继放开、乃至全面取消限购；而在广州，则有市场面消息称，该市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价” 由原来按楼栋均价正负 6% 调整为可上浮 10%、下浮 20%。

“随着市场下行压力的增大，相信会有越来越多的城市从不同程度放松或取消限购等行政限制类政策。但在当前的情况下，放松或取消限购不会对市场产生根本性的改变。” 王业强称。

张波预计称，从全国层面来看，今年 “金九银十” 或将爽约。“9、10 月的楼市很难会出现销量的大幅度提升，但市场的复苏却很有可能在这两个月显现。在保交楼等重要政策带动下，市场信心的恢复将得到更大覆盖面的体现。”

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，伴随各项政策的持续优化，购房者置业情绪有望好转，9-10 月楼市活跃度较 7-8 月或有改善，特别是基本面较好的热点城市房地产市场或逐渐企稳并恢复。但对于处在深度调整期且库存量较大的城市，特别是三四线城市，短期企业降价促销现象或将延续，市场修复仍需时间。

8 月广深房价也涨不动了，楼市 “金九” 会如期吗？

知乎用户第一财经发表

本狐为知友们带来更多信息：

【重磅！多地楼市政策调整】

诸多城市调整楼市政策，房地产市场走势如何看？

中国人民银行、银保监会 15 日发布通知，调整差别化住房信贷政策。今年以来，降首付、降税费、调整限购范围、提升公积金贷款额度…… 全国已有诸多城市调整楼市调控政策，着力支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

多地发布楼市调控政策

4 月以来，多地发布楼市调控政策。其中有郑州、兰州、福州、长沙、南京、苏州等大中城市，也包含诸多三四线城市。其调控举措主要以支持刚性和改善性住房需求为着力点，提振住房消费。

——降低购房首付比例。当前，购房者因购房门槛、自身收入水平等多方面因素，大多处于观望状态。多地降低首付比例，降低置业门槛。

贵州贵阳、江苏连云港、河北廊坊等地近期发布通知，实行购买首套房首付比例 20% 的政策。江苏徐州近日发文，鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例。

——加大公积金购房支持力度。据诸葛找房数据研究中心统计，今年已有超过 30 个城市调整公积金政策。四川泸州、江苏扬州、盐城等城市发布政策，将首套房公积金贷款最高额度提升至 60 万元，河南南阳等城市则提高到 80 万元。江苏镇江、宁夏银川等城市还降低了再度使用公积金贷款的改善性购房群体的首付比例。

——下调房贷利率。央行和银保监会调低了首套房利率下限，进一步降低置业成本。值得注意的是，多地调整了首套房贷利率的认定标准，采取了 “认贷不认房” 的政策，即对于已结清贷款的家庭，再次申请房贷认定为首套房。江苏徐州、连云港等多地还发文鼓励银行加大二手房交易贷款支持力度、缩短审批放贷周期等。

——降税费，发放购房补贴。部分地方对增值税、契税等税费进行优惠，有些地方政府直接发放购房补贴，以提振刚需和改善性住房需求。此外，有些地方还调整限购范围、缩短限售期限等。

支持合理住房需求

4 月 29 日召开的中共中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

今年以来，全国房地产市场运行虽总体平稳，但受疫情反弹、个别头部房企债务违约风险暴露、个人收入预期下降等因素影响，房地产市场预期转弱，商品住宅销售下行压力有所增大。

国家统计局数据显示，1 至 4 月份，全国商品房销售面积 39768 万平方米，同比下降 20.9%；商品房销售额 37789 亿元，下降 29.5%。

相关专家认为，从房价同比变动情况来看，房价下跌的城市数量有增加的趋势，购房者信心尚待恢复。

易居企业集团 CEO 丁祖昱表示，当前市场成交量仍处于低谷，各地需要因城施策，在调控的精准性上下功夫。

新发布的金融统计数据表明，4 月住户贷款减少 2170 亿元。其中，住房贷款减少 605 亿元。

一家品牌房企营销负责人分析认为，多地从降首付、降利率、扩大公积金使用范围等措施入手，有利于满足刚需和改善性购房者的真实、合理购房需求。

家在江苏南通、常年在青岛做生意的张先生表示，由于无法将户籍迁至青岛，常年往返于两地的他不得不租房解决居住问题。“希望能在青岛买一套房，但由于非户籍人口购房政策门槛较高，实行五年限售政策，市场上二手房的选择不多。”

中国宏观经济研究院研究员刘琳认为，各地在守好风险底线的同时，对之前的收缩性调控政策进行适度调整，以更好地支持首套刚性购房需求和合理改善性需求，鼓励新市民、青年人等群体进行住房消费。

坚持 “房住不炒” 促进楼市平稳健康发展

当前，“房子是用来住的、不是用来炒的” 定位是社会共识。这个定位没有动摇，力度没有放松。各地因城施策不能脱离这个定位和方向，关键是要继续实施好房地产长效机制，增强精准性协调性。

记者调查发现，除了购房成本不低、贷款周期较长等原因之外，购房者短期内不愿出手的原因还在于对楼盘烂尾风险的担忧。

业内人士普遍认为，楼市僵局的 “破局点” 在于激发潜在需求，从而盘活存量房源，激活房地产资产的流动性，确保政策能及时落地。

“有活水了，客户就会逐渐回来。” 北京链家一家门店负责人说，随着房地产市场信贷环境的进一步改善，购房者信心有所提振。

相关业内人士建议，监管部门应对房地产企业实施分类管控，因企施策，对可实现良性循环和健康发展的房企，给予必要的纾困保护；对管理不善、盲目扩张的高杠杆、高负债、易引发社会风险的企业从严监管，防止项目出现 “烂尾”，最大限度维护购房者的合法权益。

来源：新华社、界面新闻

知乎用户搜狐新闻发表

知乎用户路子辰发表

小打小闹罢了，不影响价值回归洪流。房地产成交量依旧折半（下面有数据）。

今年，硬要说重量级政策，其实是房贷利率下降，去年房贷利率普遍 6.X%，今年最低 4.1%，这利率下降是非常可观的，但是没有改变房地产的大趋势，因为市场已经达成共识——房地产正处于价值回归阶段，忍一忍，还可以省更多的钱。

调低利率也不是走炒房老路，而是进行价值回归曲率管理，我们是在进行房地产价值回归的 “过程管理”，而不是什么救市。凡是把这种新闻理解为救市的，基本上都是认知不足的，对经济、社会、国家治理理解不到位。

本次国家意志力坚决的根本原因是只剩下去房地产泡沫一条路了，这是由人口基本盘多决定的。

房贷利率下降也符合我此前判断：国家会通过调低房贷利率减轻存量房贷朋友的压力，这是国家最好的关怀了。20 年初的文章《房地产杂谈，请速换成 LPR 浮动利率》的原文如下：

总的来说，LPR 利率继续下调是大趋势，好不容易送给房贷家庭的这份礼物，岂有暴殄之理？

房地产市场没什么大新闻的，房地产利益集团别想着搞大新闻，除非你们可以让我国出生人口逆转上涨，你们预期混淆视听、颠倒黑白，还不如珍惜时间赶紧多生几个娃。

【记住】过去的经历告诉人们，任何所谓改变只不过是转移了矛盾，矛盾并没有消失，而是会换一种模式到来。

某些城市 “解除限购一日游” 说明了什么？其实很简单：说明了国家去房地产泡沫的意志。（其实限购与否现在已经不重要了，见文章《【正本清源】放不放开限购，很重要吗？ - 知乎 (zhihu.com)》）

我曾经评价美国通胀是：不解决高通胀，美国经济难言健康可持续发展，更遑论金融稳定了。

对于我国是：不解决房地产肿瘤，就不能以满血状态进行经济转型升级，也不能谈国家健康可持续发展。

到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，您那智商槽都要赤字了。

分享几个最新数据：

大家千万不要被一些人断章取义、甚至颠倒黑白忽悠了，比如下面这种，是他们去年的伎俩，去年信誓旦旦房价永远涨、房贷利率还会涨，今年怎么样了？

现在某些人造假非常专业，以至于很多小白都分不清以为是官方新闻，他们假借 “人民日报”“有关部门” 的名义进行造谣。这群人坏得很！

中国房地产泡之所以偏离健康有序发展，房地产利益集团无序发展是重要原因，一有风吹草动房地产利益链就煽风点火、制造民众恐慌。

关于房地产，没有新东西可以讲的，基本上都讲完了，最多是根据最新的基本面数据梳理一下。

关于房地产，翻翻历史文章就一清二楚了，尤其是 21 年那篇最新万字文章，何时买房的最终逻辑详见文章——《最佳购房机会在何时？500 字道尽购房的终极逻辑！》。其他的就没有什么了，花边新闻看看就好啦。

**人口最核心基本盘下，任何违背大势的行为都是螳臂当车！大家千万不要被外界纷乱的小新闻和假现象所扰，盯住核心基本盘就够了。**下图为七普后修正数据，现有数据估算 22 年出生人口约 950 万。

421 家庭结构意味着，中国大部分后浪应该烦扰的将不是没房子，而是房子太多了（财产税方面的压力）和父辈养老问题。

论系统性分析我国房地产走势，想必全完没有比我更全面的了，我的理论综合考虑人口、老龄化、城镇化、国内外大环境、经济转型升级等等。

让你们看看什么要预测？什么叫先见之明？什么叫认知碾压？记住：预测不同于猜测，需要有理有据、逻辑完备，很多人把信口开河当作预测。

强调：1.5 万字的长文就不粘贴了，请大家阅读以下第一、二篇文章！

最高效也是最准确认识这个世界的方法就是永远盯住主要矛盾。

大部分人容易迷惑是因为分不清主次，容易把次要因素当成影响全局的主要原因，比如江河从高向低处流动，但是有人会因为一次局部河段涡流就认为河水是向上流动。

这种在房地产领域比比皆是，不看人口、城镇化、经济转型升级迫切性，然后因为一点小消息就喊房价要涨。

【融创、恒大等的遗憾】

孙宏斌等人最大的遗憾可能就是没有花 10 元钱咨询我关于中国房地产的事情。10 元钱也许就可以帮他们省 1000 亿吧。

强如项羽，没有范增也只能命陨乌江；起点低如刘邦，有张良辅助也可以一飞冲天。

2020 年初的这篇文章有很多金句，经受住了时间考验，现在更加熠熠生辉！

两条主线理清楚，首先是现实情况：**房屋绝对价格、房价收入比、房价租金比、居民负债率等是不是合理。**历史文章已经阐述，这些指标偏离正常价值曲线挺远的。

另一个就是可以窥探未来发展趋势是指标：最核心出生人口（供需关系核心）、城镇化、经济转型升级、化解土地财政困境、空置率等。

最核心的出生人口无需多言，我从 18 年强调到现在，现实情况人口也和我此前分析一致。

城镇化呢？已经到顶，后续城镇化会随着人口自然更迭（农老龄人口去世）而被动上升。

一个社会，理性的声音很重要，不要做沉默者。

一生二、二生三，三生万物，通过影响身边人，身边人影响他们的身边人，如此循环，就会产生磅礴的理性力量，就可以战胜非理性，不要等悲剧发生才冷静，那就晚了！

我们都可以作为理性力量发生源，我从 18 年开始慢慢影响了，现在也影响了一批人，大家加油。

再次劝诫大家（跟着国家的意志走，关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：

一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
提高自己的认知水平，当你的眼界不在局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。

**重要提醒：**中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文**【中国城市房价漫谈】**，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

知乎用户 pure 日月发表

政策始终对房地产板块具备较强的牵引作用，今年以来，房地产政策持续宽松，全国各地对限购、限售、限贷等政策进行了多次调整。近期，房地产调控频率似乎再度加速，又有多地对购房政策进行了优化调整。

据第一财经报道，市场消息指出，广州市已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价” 由原来按楼栋均价正负 6% 调整为可上浮 10%、下浮 20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。不过，相关部门目前尚未对市场消息做出官方回应。但有广州房产中介表示，上述消息是真的，只是还没有落地执行。

同时，苏州市也调整了限购政策。据界面新闻，市场消息称，苏州市的核心区域如高新区、相城、工业园区将调整限购政策，外地户籍本地无房，无需在凭 6 个月社保或纳税证明就能直接在当地购买首套房。对此，上述区域相关部门确认了限购政策调整，此次针对外地户籍的购房者不再有社保和纳税要求，可以直接购买一套房。

根据中指研究院监测，今年以来全国已有超 250 个省市优化调整政策超 700 次，尤其是 4-6 月政策密集出台，7-8 月各地因城施策有所放缓。9 月以来，各地因城施策节奏略有加快，一二线城市政策有所跟进。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近年来做的最大的一件事情，就是建立并稳妥实施房地产长效机制，落实落细城市主体责任和省级监管责任，建立健全房地产市场监管体系。对控制房价上涨，稳定市场秩序发挥了重要作用。长效机制基本稳定，确保未来不会发生反弹和大涨，商品房平稳运行的机制基本形成。

知乎用户猫总发表

为什么现在喊 “房住不炒”？

主要是因为大家都 “炒房”，把房价一下子搞起来了。

现在价格上来了，想找接盘侠，就喊房住不炒

套娃呢？

250 个省市优化楼市政策 700 次

还是少了

房价不降，优化 10000 次，所有手段拿出来

要买的还是会买，不买的还是不买

知乎用户文艺复兴财经发表

知乎用户铁骨铮铮朱祁镇发表

信心比黄金贵，如今没了信心，我不信还能涨

知乎用户露雾得庵发表

灵活优化。

朝优夕化。

知乎用户天星舰水手发表

这 700 次政策里，里面没有一条，哪怕是一条，解决老百姓最切实关心的问题，没有任何的诚意可言。

直到最近断供潮闹起来了，才不情不愿的说要保交楼，而后表演式复工，让人嗤笑的同时，也只能感慨，古今中外，穷人都是代价。

一、烂尾楼。

恒大暴雷了，留下了 900 多个盘的烂尾楼未能交付，房企暴雷了多少？又留下了多少烂尾楼？

多少百姓用了三十年的存款和三十年的贷款买的房子，房子呢？可是有人为暴雷付出过任何代价吗？

有人住牢了吗？

二、期房盲盒。

开发商的虚假宣传层出不跌。

公摊 50% 以上，在拿到房之前，你不知道你的房子到底会有多少。

配套缩水，精装修维权那都不是新闻了，毛坯就安心了？

各种下水道堵塞、无法供水供电供气、绿化减减减、车库减减减、外立面减减减、人车分流不存在、配套小学中学不存在等等。

所谓的监管和质量验收就跟玩一样，老百姓买房子是为了追求美好生活，不是为了追求维权费心又费力的。

三、价格虚高。

想要改善生活，追求美好生活，结果买的时候，也只能够买的起市郊，通勤都要以小时计算，房价高企，这是追求美好生活？

所以，这 700 条政令之下，到底是为了重振市场，还是在最后的时刻，割最后一茬韭菜？

知乎用户吾谁与归发表

1775 年，法国科学院宣布：本科学院以后不再审查有关永动机的一切设计。

而在 2022 的今天，还有人，还有部门执着于永动机：不需要真金白银的投资 (改善民众收入），只要 A4 雕花的设计，就能产生实际效益。

初中时，化学老师对我们说，地球上最重要的化学反应，是光合作用：二氧化碳和水，通过叶绿素和阳光，最终变成葡萄糖 (能量）和氧气，维持生命的运作。

但光合作用能发生，本质上依旧是太阳的无偿投资，假如太阳不肯投资光能，光合作用不可能发生。

但现在，有的人想违背客观规律。

他们会成功吗？

知乎用户特例的猫发表

全国救市政策超 700 次，有用吗？

先说结论：有用，并且还是有个卵用。

中国楼市的企稳回暖，依然任重而道远！

至少今年不用做太多指望…

郭嘉还在不断地从工具箱里掏工具，就是楼市还没热的最佳证明。

真要热了，郭嘉可能就要开始考虑泼冷水了。

而且就在昨天，国家统计局发布了 8 月份 70 城房价数据。

梳理数据发现：

8 月新房销售价格环比下跌城市 50 个，7 月份是 40 个，增加了 10 个。同比下跌城市 49 个。

8 月二手房销售价格环比下跌城市 56 个，7 月份是 51 个，增加了 5 个。同比下跌城市 61 个。

国家统计局发布数据显示，1~8 月份，全国房地产开发投资 90809 亿元，同比下降 7.4%；其中，住宅投资 68878 亿元，下降 6.9%。

数据不好，各方面心里都有数，这不青岛跟苏州先后就开始下猛药了，但下了这猛药药效仅两天。

财联社 9 月 14 日消息，苏州全域取消限购：

外地人在苏州六区购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明，但只限购一套，同时相城区取消了自 2018 年开始实施的需要 600 积分才能购房的规定。

转折来了，9 月 16 日，苏州恢复了之前的购房政策！

Excuse me？也就是说完全放开限购仅仅两天？

我愿称之为窗口期，只透了一口气的。

9 月 15 日，青岛住建局官方微信公众号发布消息，二手房不再限购。

转折又来了，9 月 16 日，青岛住建局官微把二手房不限购的消息删了，其余政策不变。

楼市要救，但要先试探下。

我先放出个风声，看看舆论的反应，看看大家的动向。

再考虑是不是继续执行，还是调整下步伐。

但我看着看着最近这个救市政策吧，难免就想起了 2014-2015 年那波救市手段，真的惊人相似。

但如今，能取得和 2014，2015 年，一样的结果吗？

显然不会！

2014，2015 年，房地产再次陷入低迷的时候。

各地上马了城改项目，再次让房地产火爆了起来。

两次房地产救市，让房地产行业欣欣向荣，很多购房者都享受到了房价升值的幸福。

但我国 14.12 亿的人口，一半人享受到了房价升值的好处。

另一半无房家庭，却在高房价的情况下备受煎熬。

所以这一次房地产危机，国家选择了不救，除了保交楼，避免烂尾楼。

房价方面，还是希望开发商配合趋势，多出特价房，打折房，让利无房群众。

所以，究其救市的形式跟目的，二者之间本质上区分还是很大的。

历史总是惊人的相似，但不会简单的重复。

我们当下的人口问题已经无法忽视。

不可能直接复制当年的全国性大涨。

只有阶段性行情会出现在一二线城市了。

当然，前提不是工具箱里的工具，而是大家真的恢复了信心，对未来的信心、对经济的信心、对收入持续增长的信心。

这个才是楼市基石中的基石。

知乎用户爱财老猫发表

据中指研究院统计，截至 9 月 13 日，今年已有超 250 个省市优化调整政策超 700 次。其中 4-6 月政策密集出台，8 月稳楼市积极信号持续释放，五年期以上 LPR 迎来今年第三次下调。

少扯淡了，优化了这么多次，卖出去多少？

现在不就是财政不够了，急需继续卖楼过日子吗。

那么你别看改了多少次，有用没有啊？换汤不换药啊。

知乎用户乌麻布发表

扬汤止沸

知乎用户富兰克林发表

从各地稳楼市政策看，多城市继续深化松绑楼市政策，一线城市如上海、深圳开始松绑特定人群的限购措施。也有更多城市，通过公积金支持、引导银行执行下调房贷利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善型需求。

2022 年 8 月全国房地产相关政策精选

2022 年 8 月重点城市 “保交楼” 政策

2022 年 8 月重点城市刺激住房消费政策

知乎用户安安聊楼市发表

起到了三个作用：

打断了还算清醒者的幻想，知道炒房和以炒房为核心的土地财政到头了。除了冒天下之大不韪放水外，没可能救回来。但就算放水也最多拖个 1-2 年。因为盆满了。
可以选拔出一批新的地方干部，这些干部不像上一批那样就会拆和建，而是能以经济长期健康发展为目标，做产业规划招商和协助经营等事情。
挤出一批建筑行业下游的落后产能，逼着中国大家电企业走向海外 (没有新房那买家电的需求就降低了，国内市场减少就必须走向世界)。

知乎用户飞跃本屯发表

“因城施策”已经调整为 “一城一策” 了。

7 月 28 日政治局会议明确提出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
8 月 31 日，国务院常务会议提到：要求地方要 “一城一策” 用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

当前房地产市场的形势，既有长期的因素，也有短期的因素。

长期的因素就是地产从增量时代进入了存量时代，人口老龄化和少子化加速，2022 年大概率就是人口负增长的元年。

叠加城市化率进入高位，房地产长周期的拐点已过。

黄金时代远去，白银时代刚走，现在是黑铁时代。

顶端就是 18 万亿了，后续逐步降低到 10 万亿规模。

慢慢滑下来，就是软着陆。

生生摔下来，就是硬着陆。

这个时候出台政策，已经不像以前那么好使了。

楼市大分化。基本面还好的，刺激政策还是有效，基本面较差的，刺激政策收效就小。

现在关键是预期变了，信心比黄金重要。

政策再给力一些，力度再大一些，滑下来不可避免，至少不要那么快。

让其他财政收入来源，逐步能填补上土地财政的缺口。

知乎用户俨哥谈管理发表

仔细想想，他们努力的、坚持不懈的尝试了 700 次，但却没有考虑过促销最便捷的方式：商品降价。

知乎用户即将步入中年的少年发表

房地产话题，我想，基本上都被大家说透了，说烂了。

一系列措施，基本上是围绕需求端展开的，也就是刺激需求，诱导你赶快买房，赶快贷款，赶快上车。咱们列举几个:

1，放开限购，不限户籍了，大家想买随便来，不是本地可以啊，没有本地户口可以啊。

2，降低首付，首付不够没事啊，降，20% 就行，剩下的，你三十年慢慢还钱呗，但是我和你说哈，钱得还。

3，降低贷款利息，lpr 的五年期以上给你降，降 15 个基点，100 万，三十年少还几万，快来吧，还款利息都少了，赶紧来买吧，快来买房吧，来晚了没了哈，结果贷款本金没降，就利息少点。

4，一人公积金，加配偶不够还钱，没事啊，三十年房贷，全家还。六个人公积金帮你还款，快来买房子吧，父母，配偶父母都可以拿钱还三十年饥荒了！

5，农民公积金，农民朋友们，你们现在富了，想交公积金，来吧，欢迎，交完了你自己也可以买房子了，或者给你儿子女儿买房子了，我和你说哈，公积金贷款买房子利率可低了，才三点多，比商业贷便宜。少拿好多利息呢。呵呵，农民说我还不是背三十年房贷，再说本金没少啊，房价还不是没降，我进城猪谁喂，地谁种啊？

北师大房地产研究中心董潘大专家说了，开车回去种地喂猪呗，干完了再回城里享福！

6，事业单位等人员可以预支房补，快去买房子吧，提前把十年后的房补发给你，赶紧去买房。

7，买房子直接给补贴了，购房补贴，快去买房子吧，买房子给你钱，求求你们了，快去买房子吧，哈哈，码字码的我都要乐出声了

大家看明白了没，都是想尽一切办法，在需求端，也就是买房人下功夫，想尽一切让消费者拿钱，房贷，上车，购房。不排除以后发优惠券，或者直接免税购房。

那什么是供给端刺激？我们并没有看到，我给大家举例子，你们品一品

例如

哎呀，这一天天的也没几个人来我这买房子啊，不行，咱们打折卖吧，房地产开发商受不了低迷的市场，想快点回款，干脆打折，不行八折，五折，快来买吧！

例如，哎呀，干脆，公摊面积我不要了，直接 0 公摊卖给你，算我倒霉，遇到你这个么个能砍价的幸运鬼。

例如，哎呀，买房子，我直接送你装修，什么毛坯房，呸呸呸。直接精装，快来买吧，告诉你个秘密，别告诉别人，全屋家电就送你，赶紧下单吧，哈哈哈

例如，哎呀，咱们要提高质量，楼啊别盖太高，太密了，房子太多品质不行也没人买，干脆，咱们打造品质家居，价格咱们也别太贵，这样不就都卖出去了么！

例如，哎呀，小赵，咱们把五年前那个烂尾楼啊，咱们把它弄好吧，之前因为挪用资金，咱们坑了不少业主啊，良心痛啊，今年我们把烂尾楼盖好。

这就是供给端，房地产现在问题在于供给端，单纯刺激需求，没有意义，畸形的市场，必须需求供给一起发力，否则，犹如镜花水月，空中楼阁，到头来，房地产市场还是一地鸡毛，有价无市，流动性差的一批。

公摊面积要不要取消？预售制要不要取消？房地产市场乱象何时了？

知乎用户公考小学霸发表

我觉得吧，在暗搓搓地放开限购、大肆宣传降低房贷利率以及首付比例等的同时，也要切实促进 “保交楼” 和实实在在发放购房补贴，前者避免烂尾楼带来的极大负面影响，后者促进消费。

我本来想说宁波已经有购车消费券了 (像鄞州区买 30W 以上的车有 1W 的消费券），何不参考一下推出个 “购房消费券”，结果一查发现江北区已经推出了……

其实现在的房地产怎么说呢，虽然知道泡沫很大，但已经到了骑虎难下的地步了，在很多人面临降价和降利率依然买不起的同时，也有很多人 (尤其是各大城市有房的本地人) 感受到了 “伤不起”——这两年自己的资产最大头的部分不断在贬值，还不知道什么时候是个头。在一些人兴奋地喊“早该跌跌了” 的同时，也有一些人盼望楼市至少能保持稳定别再跌得太离谱。而那些过于依赖土地财政的城市，也是焦头烂额啊。

除了 “冰冻三尺，非一日之寒”，又能说些什么呢。

知乎用户温和派 Zero 发表

一边乡村振兴，一边老旧小区改造，一边大搞城市化加放开限购，这几个政策怎么看怎么别扭，又相互矛盾。

比如乡村振兴也许会拉动县域房地产投资，但对于一般的县城来说土地出让金的价格太低，本来就不太划算，就算人口集中化利好县城消费，但乡村建设好了大多数农村人是不喜欢进城的，这点南方地区可能更明显一些。乡村振兴会放弃一部分地理条件恶劣的区块，这部分被放弃的农村大多数本来就代表着贫困，这部分人没购买力，这群农民后代如果从事一般行业，进城接盘基本无望。乡村飞出金凤凰的事在当代也不是没有可能，客观来看也只能说如今的金凤凰在高房价的现实面前，也只能说生活水平是相对改善，城市安家立业的成本依然很大。如果从潜在进城的人口基数来看，也许不会让人感到过份悲观，而从家庭经济情况分析又难以让人产生乐观情绪。高进城成本和债务压力会挤压消费，未来继续用通货膨胀来消化债务也是一条路，安定团结的局面下不考虑社会成本也是一步险棋，国际影响也是恶劣的。如果善意的解读乡村振兴，可以理解为这种做法一是给弱者在低生活成本的农村留一条生路，工业大国也提供不了那么多的就业岗位。二是在农村土地明确产权的情况下为城乡融合创造一个机会，这几天新闻滚动播出回乡创业啊，乡村生态农业加旅游什么的就是这种信号，这也算给城里人一个选择，这是一件好事。人口向下分流，总是不利于房地产发展的，热点城市也受一定影响，非热点城市影响更大。

其实城市内潜在购房者也有很多，比如一些本地人有房子，又有存款，这部分人是很好的目标客户。现在老小区基础设施可能是制约价格的主要因素，老旧小区改造能起到突破价格限制的作用。改造的同时也会使一部分换房意志不坚定的业主，也许会打消置换的念头，这也是不得不考虑的问题。从好的方面考虑，老旧小区改造（或者叫城市更新）还是以凯恩斯主要为主，人为创造就业，同时也避免一些老旧小区无人问津，影响城市二手房整体价格。老旧小区的改造也属于合理需要，提升市民生活品质方面的作用也是值得肯定的，也是有利于城市安全。老旧小区改造的必要性和新房的销售也存在一定矛盾，房屋的使用寿命现在依然有争论，对于像房子这种价格昂贵的耐用品，没有灭绝人性的政策推动（比如让他一破到底）很难让普通人下定决心逼迫自己强行购新置换。潜在购房者如果不受老旧小区是否改造影响，而影响自己购买和置换的决策，那么老旧小区改造后小区房屋价格和租金上涨的可能性也不是完全趋于零，这种溢价还是被未来购房者和租客来承担，政府买单下的搭便车的行为是不是有些不公平。我们也可以理解为，二手房不好卖则新房不好卖，二手房价不高也难反应新房相对低的价格。存量房越来越多的情况下，如何去给二手房定位，存量房是二手房的对手，还是吸引购买新房的诱饵呢。

现在城市化率 64% 多一点，从利于房地产的方面分析就是这 64% 的城市常住人口并非在工作地点都有住房，随着未来人口的继续流入，潜在购房者者数量实在增加。这些外来人口积累的总量中，中高收入人数占比达到 10% 就有托起房地产市场预期的可能。农村人口 386199 部队的问题，大概从 2010 年前后就开始在社会上讨论。悲观一点的看法就是这部分留守人口中的 3899 已经很难做为城市化率的增量人口，其中 61 的占比也不是很多，乡村小学的衰败可以做一个旁证。在低出生率的情况下，一个城市人口的流入代表另一个城市人口的流失，人口流动代表一个家庭积蓄资金的流入，一二线的发展代表三线以下的萎缩，从这个角度看城市的房地产策略成了一个地区和另一个地区的零和博弈。三线以下城市，以及县城和乡村怎么办呢。按照二线去一线，三线去二线，县城去三四线，乡镇去县城，农村去乡镇的迁移流动模式倒也不是无解。中国的确不需要那么多的农村，但这是对平原地区而言，机械化完全可以替代大量农业劳动力。中国大量的半山区和山区的耕地依然需要大量人工劳动，大机械在坡上耕种怕是要经常性的出人命，小机械的春种秋收速度限制了可耕种面积数量，这些耕地对粮食安全同样重要。在附近城市买房进城当市民也是一种选择，像前几天专家说的农闲时候当市民，城市基础设施总是好于农村，但在大多数农业人口来说也只是会选择县城或镇上，前提是需要提高农民收入，提高农民买楼意愿，县镇房价过高会抑制农民买楼意愿。

城市里有房者不代表就没有购房需求，没房者大多数一定有买房的需求，前提还是购买力是否强劲，没钱一切都是浮云，还是收入问题，但中国目前的产业结构特别在意高人工成本。现在热点城市的新商品房走的是去刚需化的路子，大面积，低容积率，宣称高品质，价格当然不菲，让好多人望房兴叹。同样二手房也在和购房者在博弈过程中，不同城市情况也不同。不靠炒能不能稳住房地产，我感觉还是有些难，因为现在有些城市二手房价格被业主高估了。现在城市里实际上也有很多家庭居住在比较拥挤的环境里，不是每一个三代或四代共同居住在一起的家庭都有 200 平米的房子。还有随着添丁进口后，有改善倾向的也不少。这些共同因素结合在一起就成了现在房价的稳定器，如果在考虑未来货币是不是有大水漫灌的可能性，更会增加卖房者的底气和购房者的焦虑。

当今世界的金融体系充满各种危机和不确定性，同样对非金融行业的从业者来说也非常不友好，也可以说成是对普通人非常不友好。我看中国这十年的新闻发布会，也是习惯性的嗤之以鼻，但想到其他的新兴经济体近十年的表现（E11），感觉好像目前中国除了高房价让年青人压力很大之外，做为一个资源紧缺，人口众多，并处于转型中的发展中国家，中国对当前局面的维持相对来说可以打个优。2020 年比较统计中，中国的基尼系数在 E11 国家中好像仅次于南非，高于 G7 国家最高的美国几个百分点，有关部门的解释是中国国情的特殊化不能用基尼系数来解读。我认为有点道理，比如我父母那辈人就是被时代淘汰的那一批，学历，见识，关系，机会可以说一个都没有，有的只是自己的劳动价值，而且只能从事毫无技术含量的体力劳动，随着年纪的增长实际收入在下降，他们就是总理说的月收入不足 1000 块钱六亿人口中的一份子，也没有提高收入的空间了。中国人口 14 亿，去了那被淘汰的 6 亿，还有 8 亿，这 8 亿如果一半生活在一二线，而大多数 GDP 都产生于一二线，这么算的话这四亿人创造的人均 GDP 差不多有三万美元，加上现在支付方式和货物流通方式的转变财富集中速度变的更快，如果不这么考虑我实在想不明白支撑房价的动力在哪里，中国有钱人太多了。

产业升级会让部分未来年青人的劳动收入有一个不错的增长，前提是升级成功，现在外部环境也让产业升级蒙上一层阴影，有信心者不少，唱衰的也很多。这几年 G7 国家和新兴经济体都在打造自己的产业升级计划，如果都各自有突破，全球必然会进入一个更卷的局面，按照经济学理论来说完全竞争会让利润趋于零，这也是百年未有之大变局一个方面的解读。好的结果是，全球的社会福利将最大化，这对分配来说是好事。坏的方面是也许会造成更多的贸易摩擦，也许会发生新的贸易战争或战争。

在中国产业升级的过程中存在一个房地产投机领域，即便他能在短期内靠债务推高资本存量，让产业升级领域的融资成本变的更低，其中的金融风险会变的更高，经济也变得更脆弱。再用一波涨价来刺激房地产，或者用尽一切方法把风险向居民部门转移，都是只顾眼前的做法。在百年未有之大变局下，需要技术人才们的努力，他们要顶住压力迎难而上。对于一些地方政府依然走房地产老路的做法，我是认为这种官员是产业升级过程中的祸害，他们应该像我父母一样被时代无情的淘汰掉。这就是一群跟不上时代的废物，当这种官，我感觉我也行，哈哈哈哈。

知乎用户史蒂芬刚发表

反正房价不能降，只能通过降首付比例，一人买房全家公积金还款，下调 LPR，降低房贷利率等各种手段让居民买房。问题就是除了一线城市之外，其他城市的房价虚高，根本没啥人愿意买单，所以你降任你降，我们就是不买，等房贷利率继续降低，各种优惠政策继续优化和出台，等到若干年后，房价不再虚高，那么就会有人开始买房了。（主要房子是刚需，用来住，而不是用来炒的）

知乎用户 god-jiang 发表

说明房价还是没回到合理区间，还能挤一挤泡沫

知乎用户张小邪 i 发表

目前房子最大的价值应该还是在学区房上面，其次就是改善型 - 以大平层和别墅为主，投资或者说投机的很少了。

以浙江为例，因为优质的教育资源主要集中在杭州，所以，如果杭州放开限购，周边地市的很多家长，为了小孩的教育，是会跑到杭州去买房的。

所以，各个省的优质教育资源集中地（大多在省会城市），如果是限购的，那么只要放开限购，一定还能企稳甚至反弹一波。但反弹的同时意味着对周边地市的虹吸更加明显，会加速周边地市房地产市场的下跌。

我之前说过，房地产市场将会是一场持久战。从目前的国际大环境看，欧美对中国的封锁有变本加厉的态势，所以，中央十不会允许房地产再像 15 年那样，涨价去库存的，是不会允许大量的资金流入到房市，从而降低制造业、科技创新的投资。而另一方面，地方受制于财政压力，债务危机，会有很大的冲动稳住甚至抬高房价。

但目前来看，人口增长态势，不足以支撑大多数二三线城市的房价。靠城投拿地这种左手倒右手的把戏长期来看也是难以为继的。

所以，地方目前的当务之急是赶紧寻找一个替代土拍收入的项目，大家觉得会是啥？

知乎用户我去买几个橘子发表

看你们的负债能力了，如果你们负债空间还有的话，那就是重回 2015 年的涨价去库存，一二线房产再继续上涨，继续开启新的一次信贷繁荣周期，中国经济永生永世和房地产绑在一起。

如果没有，那就是全是 A4 纸而已。

知乎用户豌豆射手发表

最值得关注的是：

房地产最后的回光返照之后，

这 250 多个省市有没有替代产业拉动经济？

知乎用户地理答啦发表

说得好听是优化

把话说明白点就是

前 10 年赚得盆满钵满的房地产商

现在日子刚开始过不下去了

就着急得不行

三天两头出台各种促销手段

看有没有热心群众拿出自己的存款

救房地产商于水深火热之中

好让房地产商的好日子能继续过下去！

知乎用户躲坑避雷发表

作用是想提升人们购房热情，包括这个题目。

但我并不看好，国内大部分人认为售房低迷的主要问题是信心问题。这其实很片面，认为事物发展是形而上，缺乏物质基础观念。

其主导房价销售的是预期，不是人们主观的预想，是事物客观发展的走向。人的主观只能一定程度放大或缩小事态发展，但无法改变事物发展方向。

影响事态发展的客观因素，1. 人口老龄化少子化，使得人们购房需求大幅减少。2. 产业外迁，致使房价无实体业支撑，价格虚高。3. 房市旁氏化，都靠后面接盘，结果房价捧的太高，至少无人接盘。

而这些客观因素，又形成恶性循环，将房地产乃至市场经济拉入更坏的结局。

知乎用户无名发表

我只是来吐槽一下所谓的 “优化”。

取消限购算优化，那当初限购算劣化？

降低首付算优化，那当初提高首付算劣化？

还是说一来一回算是优化两遍？

知乎用户愚伯发表

知乎用户破音的哈士奇发表

还是老话

出了政策没作用是能力问题

不出政策是态度问题

孰轻孰重

都不是煞笔

至于大的药来不来，吃不吃枣药丸

那都不是这些出政策的有资格考虑的东西

知乎用户就取个发表

你想想为什么我国最早出现了纸币交子，然后又用回铜币的

知乎用户最帅的漫画家发表

就好比商场的东西太贵，商家就不提商品降价的事儿，而是天天在门口搞促销大活动，给你发各种额度小如牛毛的购物券，或者打最小的折返最少的现。

知乎用户匿名用户发表

房价上行越慢，就上行越高，所谓横有多长，竖有多高。

知乎用户密云不雨发表

卖显卡的已经开始表演空中飞人了，充分证明等等党必胜！

你这个楼市不会觉得能稳住吧？快进到开香槟

知乎用户郑逝水发表

大势所趋，无力回天！

知乎用户青竹山俗发表

不生育是年轻人反抗的唯一有效方式！人家生的是管理员，你生的是杂役、炮灰、电池，人还要你砸锅卖铁生三个，要不没人服侍管理员

知乎用户脑子有音乐发表

知乎用户听风君发表

知乎用户 iQuant 发表

知乎用户路子墨的小墨发表

不急，和它们耍耍

知乎用户知乎用户发表

250 这个数字恰到好处

知乎用户小个发表

我：我买不起房。

他们：我们已经解除限购了，非本地户口也可以买房。

我：我还是买不起房啊。

他们：现在生二就可以不受限制购买多套房咯

知乎用户荷儿梅子兮发表

自嗨模式开启

知乎用户田园牧发表

没啥用，一块面包本来 10 块，给你标价 100，还跟你说现在大促销，优惠 20，赶紧买，手慢无。当大家都是傻子吗

知乎用户 Dexter 发表

当前楼市已到了最烂醉的时刻：

满眼库存摆烂。

8 月，河北保定一对新人结婚，舅舅当场表示送一套房子，满堂喝彩。

这个建房子的舅舅，比那个做木工的网红 “三舅” 更治精神内耗，也更精明，此举一箭三雕：

既落了个大人情，又做了个免费广告，还成功去了库存。

2022 年，对房企来说，最头痛的事是去库存。据 CRIC 研究中心（易居中国克尔瑞专业机构）显示，至 8 月底，30 个重点城市一手住宅库存量同比普遍上涨，而消化周期同比增长更是吓死人：比如北京增长 68%，深圳增长 101%，厦门 212%，重庆 291%…

什么意思呢？意味着按当前销售速度计算，单单消化现有存量所需的时间，其中北京需 24 个月，深圳需 15 个月，广州需 19 个月，厦门需 30 个月，大连需 39 个月…

为什么会这样？一方面，各地新增供应面积持续上升；另一方面，成交量一降再降，今年前 8 月累计同比下降 43%，需求缩水近一半。

供过于求，严重！

我们在初中历史书上学过，当年欧美过剩的牛奶，卖不掉就倒进河里喂鱼虾，而房子如果卖不出去，就只能烂在水泥堆里，简称 “摆烂”。

其实这都不算事，从上到下最担心的是烂 W。更不幸的是，这种事正在发生，从河南郑州、湖北武汉，到湖南长沙、广西南宁，再到江西景德镇、江苏宿迁等，已蔓延到 18 个省市，大家都痛心。

尽管有如许老板全国 “保交楼” 电视大会，有数千亿专项纾困资金，但最终落实到项目上，应对的策略却是“表演式复工”——

“长得要有农民工气质，搬砖敲管要有专业范儿，做戏要做全套，每天演满 2 小时，工资 150 块，包盒饭。日结。”

上午你看现场，工地吊机轰隆一片复工繁华。下午看报道，却是工地演员结算收工大瓜。业主们的热情还没过 5 小时又落寞了…

这般剧情，连不食烟火的神仙们都看不下去了。

怒了！严查！

听内部的朋友说，万达开高层会，提前 5 分钟到场的区域总会被自己尴尬死，为什么？因为其他的高管都是提前 10 分钟以上到会议室，大家都在等 “你最后一个进来”，羞不羞？

军人出身的老王，把部队的强硬风格带来企业。

老板在台上站着说话，下面几百号高管也清一色站着听话，谁都不敢睡觉。来京汇报工作的各区域 “司令” 们两股战战，生怕任务没完成，被老王毫不留情“就地免职”。

靠着铁血执行力，老王硬是把万达从大连带到北京，成为 500 强，自己还坐了几年首富宝座，直到 2017 年割肉自救。

与老王咄咄逼人强势不同，碧桂园每个月开例会，老杨要求各区域总按业绩排座位，业绩第一的坐第一位，业绩垫底的坐最后——

压力的伤害性极大，面子的羞辱性更强。

老板妥妥地拿捏准了人性，没有一个人不拼尽最后一口气高周转的：

自 2013 年开始，碧桂园业绩如坐马斯克的火箭冲上了 1000 亿，2016 年上 3000 亿，2017 年上 5500 亿… 顺便提一句，老杨的女儿小杨曾经也做过几年中国女首富。

拿这 2 个民企老板举例，其实是想表达一个观点：

为了要业绩，他们都采用了超强管理和超高压力。

在上一篇文章《救市失败，启动 B 计划》，我们分析了第一轮救市失败，现在启动的 B 计划，目的也是要业绩。

救市，说到底就是重启房地产这把好用的 Y 壶。不然，我们怎么解释上层近期为什么越来越迫急，出手越来越大力呢？

8 月 15 日，央行开展 4000 亿中期借贷（MLF）便利操作，同时公开市场逆回购操作中的中标利率均下降 10 个基点，这是今年第二次下调政策利率。

8 月 22 日，参照 MLF 操作 LPR 的 5 年期房贷利率，大降 15 个基点。

8 月 24 日，国常会要求 “允许地方一城一策灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”。

8 月 31 日，国常会再次要求 “支持刚性和改善性住房需求，地方要一城一策用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。

连续 2 周，最高领导、最高会议、最大银行，都是针对房地产行业，给地方下达了死 / 硬任务。

这力度，这决心，这强度，前所未有！

而重疾下猛药的直接后果是什么？K 型反转。

所谓 K 型反转，本质上是分化趋势，说白一点，就是强的更强，弱的更弱，富人越来越富，穷人越来越穷。

在整体经济下行后，各国纷纷启动强势信贷等政策刺激，一部分产业和企业反弹上升，另一部分却仍维持低位甚至继续下跌，从而形成分叉走势，看起来极像英文 “K”。

咱们拿最典型的漂亮国举例子：

2020 年 “口罩” 以来，美联储狂造美元，而特老大和拜老大则比拼给选民疯了一样派现金，从而造成全美“财富盛宴”，资产价格上涨，不知不觉拉大了 3.3 亿美国人的贫富差距。

美联储数据显示，2020 美利坚亿万富豪财富增加了 1.1 万美元，其中最富的 50 人总财富等于全美最穷的 1.65 亿人的财富总和。

这些多造出来的美元去哪里了？会平均分配到各行业各人手上吗？

当然不是。

3 年来，老美餐饮旅游等传统实体行业直接被棒槌倒地，而更多的美刀最先被金字塔顶层的富人抓取，他们换成了优质资产（镰刀），抬高了资产的价格。

凯斯 - 希勒房价指数显示，老美 2020 年房价涨幅高达 10.4%，创 33 年来最高。而 2021 年更是上涨了 18.8%，又创 34 年来新高。二手房交易量创 15 年新高，超过 600 万套，库存降至历史最低点。

富人越买越欢，穷人却越来越买不起。

再回头看看我们自己：戴口罩以来，北上广深 4 大一线城市，过 1000 万的豪宅成交量连创历史新高，涨幅超 40%，让百（qiong）姓（ren）大跌眼镜。

但另一方面，普通刚需上车盘成交量，2022 前 8 个月同比下跌超 40%，成交均价持续下跌。

强烈反差的大 K！

8 月 31 日，在 GCW 会的前天，发生了一件大事：

汇率突破 6.9。

这是 RMB 离岸市场价自 2019 年以来首次升到 6.9 元的高位，而近 3 年里，人民币最强势时才 6.3。

这意味着什么？人民币大贬值了。这主要有 3 个原因：

一，美联储过去一年来连续加息，今年来开启缩表周期，导致美元大升值；

二，中国连续降息降准，释放货币，水一多，浓度自然被稀释；

三，当前经济下行趋势，口罩带来的新一波压力，令预期更加悲观。

大家都知道，汇率代表一个国家经济实力，发展越强劲，汇率越坚挺，该国的货币越值钱，购买力就越强。

自 1994 年实施汇率管制（实际上是钉住美元的固定汇率制）以来，过去 28 年里，汇率从最高的 8.7 一直降到最低 6.0，RMB 升值了 31%。

2010 年，中国 GDP 终于超过日本，成为全球老二。那一年，RMB 汇率已升值到了 6.6。彼时，举国上下，许多网络大 V 意气风发，喊出了 “升汇率就是涨经济” 的口号。

并豪气冲天：冲顶世界老大，只争朝夕！

后来，当黑天鹅飞来，GDP 增速跌破历史低点后，热门话题又换成了 “保汇率还是保经济” 的选项。

尤其来到 2022，虽然口号还在，大 V 们也继续卖力，但扭转下行经济明显占了上风——

上层的身子最终诚实地选择了降息保经济。

降息，就意味着放弃了汇率，至少在一定阶段内是这样。当汇率 8 月突破 6.9，那么接下来突破 7 甚至 8 时，就不值得我们再说 “哇靠” 了。

汇率上升，意味着什么呢？

RMB 贬值了：原来 100 美刀换 600 元，现在能换 700 元了。

按照我们的汇率管制，现在每增加 100 美刀，国内就对应地要印刷 700 元对冲，这比过去要多印 100 元。

钱是不是就更多了？这样一来，水不是更大了吗？

是的！

但是，生活在当前的普通老百姓，宁可把钱存在银行，也不愿 / 不敢花。却不知最后将活生生便宜那些敢花钱、敢借钱的富人——历史告诉我们，他们常常借机购置固定资产，把通胀夯实成他们增长的财富。

这就是赤裸的割酒菜现实，却在反转来临之前令绝大多数人望而却步！

也许还有一个因素：大家都翘首以待 10 月那个会议。

是的，10 月会议很关键。

因为至少影响未来 5 年的局势和经济走向，无论是完成 “十四五” 规划，还是实现 2035 年远景目标，都离不开当前保经济的关键棋步。

而保经济，就得说到那 3 台马车：出口、消费和投资。

**先说出口。**2022 年自 4 月以来，出口金额不断攀新高，7 月数据更是登上近 3 年新高。但这并非可持续下去的，因为这些订单多为 3-4 月积压在 6-7 月集中释放所致，而随着欧美等经济体复苏乏力，未来需求势必减缩。

8 月，在浙江义乌出口的货品单中，有 5 元 100 顶圣诞帽，4 毛钱一个圣诞彩球，6 元一棵圣诞树… 多少人会想到，出口订单剧增的背后，是苦涩和无奈的内卷！

出口，微利甚至赔本的生意，注定不可长久。

**再说消费。**2021 年是电商公司最艰难的一年，BTA 等大厂收缩野望，其他各中小厂纷纷阵亡，同比下降 31.7%。

为什么会这样？因为大家普遍握紧了干瘪口袋，既不敢乱花，又不能乱花。

**最后只剩下投资。**从这张图，我们看到，由房地产带头扑街，基建、工业、制造业等投资，自今年 3 月短暂喘口气后便一路向下。

可以这么说，作为支柱产业的房地产就是经济的牛鼻子，保经济就要救楼市。

今年首波救市，算是失败了，现启动 B 计划，上层已着手解决眼前的 3 大问题：

第一：恢复信心。

谁也不用反驳，当前楼市最稀缺的就是信心。民企需要信心开工投产，个人更需要信心入市。比如把闹了大半年的停 G 烂 W 解决了，让业主住进自己期盼很久的房子。

对此，8 月 29 日，专项用于 “保交楼”2000 亿元全国性纾困基金启动了。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以 1% 的贴息，贴息期限不超过两年。

当然，面对全国数千万平方米的待复工项目，2000 亿明显不够，上面也把纾困的压力下放到了各地，要求河南、浙江、广西和湖北等务必自救。

拭目以待！

第二：释放需求。

8 月 2 次国常会都提及鼓励刚需和改善型需求，要求 “一城一策” 用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策。说白点，就是从首付比例、利率等方面，降低一点，给买房人省多点钱。

9 月 2 日，重庆出台新政：用公积金买第二套房，首付比例由 4 成降为 3 成，多子女家庭首付最低可做到 25%。家庭最高贷款额度提高到 120 万元，并扩大支持范围，四川全省与重庆公积金 “互认互贷”。

除了川渝外，包括天津、江西赣州、河北秦皇岛、湖南邵阳、福建泉州、浙江台州等 30 多个城市，纷纷出台 “一人购房全家帮” 政策，响应上层口号，鼓励买房。

然而，当前信贷松动的，多是二三四线，一线的仍是顽石一块，接下来该轮到你们表演了。

第三，增加供应。

楼市供应主要分为一手和二手，一手就是土地，当前一二三线最大的矛盾就是土地错配：一线强二线核心区供应卖一块少一块，越来越稀缺，而三四线及县城 “无限量” 供应，无疑将扩大未来楼市两极分化。

二手就是限售，目前仍有众多二线，及一线存在二手房 2-5 年限售，否则至少增加增值税。

要我说，不如自信一点，5 改 2，或者干脆全放开，何必再隔着那层薄薄的遮羞面纱？

无论恢复信心，还是释放需求，或者增加供应，决定楼市复苏的底层逻辑就是房价的涨跌。

房价下跌，楼盘原来 20 亿的货值缩水成了 15 亿甚至更低，资不抵债，还不如不拿地，不投建。

中指院数据显示，2022 年前 8 个月，TOP100 房企拿地规模同比下降 53.3%，溢价率历史低位. 而开工率，不到 20%。

不赚钱的事，无论企业还是个人，谁都不愿干。

而要想成交量恢复，房价必须让买家能看到希望。

知乎用户高牛探发表

这几年割韭菜割的太狠，有的连根都拔了。想着浇点水，地里又冒出来郁郁葱葱的一茬韭菜吗

知乎用户林雨 lori 发表

地方各省市都急了，经济实在太差了，想来想去，还是觉得应该从房地产业下手，因为这个产业确实可以带动很多行业，它的发展兴旺还是萎缩关系到很多人的吃饭问题。现在已经不是房价跌还是涨的问题了，而是房子好不好卖，开发商愿不愿意能不能够开发楼盘的问题了。

上半年房地产业的数据不好看，接下来的三个月如果继续凉的话，今年就彻底没戏了，而且这个萎缩会影响到明年。

但是个人认为，除了取消限购这样的杀手锏，其它政策对于目前房地产业的惨淡来说只是隔靴搔痒，起不到太大的作用。

知乎用户延岩发表

本来是想挤泡沫，没想到引爆雷了

知乎用户打个市场小报告发表

看看当地最低工资标准，再看看当地平均房价。

该优不优，说得不好听那政策就是浪费纸张，省点纸吧，学学苹果懂不懂环保♻️啊。

知乎用户匿名用户发表

先说结论：还没有什么作用，楼市还没有回暖。

政府还在不断地从工具箱里掏工具，就是楼市还没热的最佳证明。真要热了，政府就要开始考虑倒冷水了。

9 月 16 日，国家统计局发布了 8 月份 70 城房价数据。

梳理数据发现：

8 月新房销售价格环比下跌城市 50 个，7 月份是 40 个，增加了 10 个。同比下跌城市 49 个。

8 月二手房销售价格环比下跌城市 56 个，7 月份是 51 个，增加了 5 个。同比下跌城市 61 个。

国家统计局发布数据显示，1~8 月份，全国房地产开发投资 90809 亿元，同比下降 7.4%；其中，住宅投资 68878 亿元，下降 6.9%。

数据不好，各方面心里都有数，这不青岛，苏州开始下猛药了，但下了这猛药药效仅两天。

财联社 9 月 14 日消息，苏州全域取消限购：

**转折来了，9 月 16 日，苏州恢复了之前的购房政策！**也就是说完全放开限购仅仅两天，我称之为窗口期，只透了一口气的。

9 月 15 日，青岛住建局官方微信公众号发布消息，二手房不再限购

转折又来了，9 月 16 日，青岛住建局官微把二手房不限购的消息删了，其余政策不变。

楼市要救，但要先试探下。

我先放出个风声，看看舆论的反应，看看大家的动向。

再考虑是不是继续执行，还是调整下步伐。

但我看着看着最近这个救市政策吧，难免就想起了 2014-2015 年那波救市手段，真的惊人相似。

但如今，能取得和 2014，2015 年，一样的结果吗？

历史总是惊人的相似，但不会简单的重复。

我们当下的人口问题已经无法忽视。

不可能直接复制当年的全国性大涨。

只有阶段性行情会出现在一二线城市了。

当然，前提不是工具箱里的工具，而是大家真的恢复了信心，对未来的信心、对经济的信心、对收入持续增长的信心。

这个才是楼市基石中的基石。

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知乎用户房大师聊楼发表

加油，我还指望这家里那间厕所涨到买下华尔街呢！自己整个华尔街之狼玩玩

知乎用户 710 白衣天使发表

想尽一切办法骗你上车，让你加杠杆，就是不能降房价。

北师大的调查数据，月收入两千以下的人九个多亿，我特别好奇我们的高房价怎么支撑起来的？

知乎用户卫庄发表

不是为了老百姓生活更容易，而是为了生意能继续

知乎用户呼呼的一天发表

这片土地上只有流星划过的短暂时光改变过

其它从古到今一个样，本质没变过

黄巢表示咱啥也不看，不管你是名门望族，不管你是朝廷高官抑或是家财万贯，踩骨头放火之下都是飞灰，完事。

知乎用户匿名用户发表

你可以不降，老百姓也可以不买，只不过是崩盘的另一种形式嘛，有种你就明抢啰。

知乎用户踏步于行发表

重新定义 “优化”

知乎用户王西南发表

恰恰是因为没什么用，所以才能发这么多。

政策还能量产引起质变？

知乎用户祈求者发表

充分说明了什么叫黔驴绝技

知乎用户凤梨特产猪流感发表

用尽手段维护楼市防崩盘，说明情况岌岌可危！

知乎用户拭目以待发表

换个方式讲不就是朝令夕改

知乎用户夏至发表

为啥不整点优化收入的政策。

收入提上去了，不就有钱买房了吗？

知乎用户淋心岚发表

朝令夕改透支民心

投机得利伤害刚需

知乎用户铁根发表

不降价有何用？？？

知乎用户周末大神发表

你是喜欢想找一个喜怒无常、朝令夕改、左右横跳的女朋友呢，还是喜欢性子温婉平和，不急不躁，性格稳定的女孩？

知乎用户执子之手赠于他手发表

想想着最近十几天，在知乎上楼市都已经上了多少次热搜了。从一开始的农产品换购优惠购房，再到一家老小全家贷的出台，甚至公职人员肩上都承担了卖房任务。

从房企到地方政府，可以说操碎了心，挥了累了手，估计心里还在想着，我都已经做出了这么大的让步，为什么你们还不积极的来买房呢。

我建议啊，这些政策看看就好，除非你是刚需，后疫情时代，你再看看知乎上了几遍的热搜，失业率问题。还是好好攒钱吧。

知乎用户阳光发表

确实是优化，确实是二百五

知乎用户似是而非发表

哪怕优化 7000 次，70000 次，反正就是不降价

知乎用户鸡蛋王子发表

嗯，除了一点兼职卖水果的房地产公司，就是没几个真正降价的。

知乎用户不灵不灵发表

放开限购可以说是稳定楼市的最后一张底牌，说明现阶段我国整个宏观大环境影响下，行业下行趋势明显，边际性放松，对于楼市信心恢复作用不明显。

说白了政策会有效果，但绝不会太明显。

知乎用户年轻人发表

“优化”？？！！？？！！

知乎用户大森信仰共产主义发表

能不能不在贷款上面做文章，实实在在发点钱，搞搞经济建设，让普通人提提工资，普通人有钱了但没房子住，自然买房子的人会多，若是没有钱收入低，优化楼市有什么用，就是想买也买不了房子啊。

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知乎用户啦啦啦发表

现在市场环境的主题是：预期不好、结构分化

如果仅仅是经济下行，债务率高，不能解释过去房价为什么涨，也不代表未来房价会降

要知道，饥荒的时候也有人家顿顿吃肉，熊市也有人天天赚钱，就像上海的房价反映频复茶具而非供需关系

主要还是叙事变了

房价永远涨（保值），房子是优质资产的共识在瓦解，大家对房子的预期在改变

然后是结构分化

你的城市跟我的城市，你的房子跟我的房子都不一样，定价逻辑自然不同

所以会出现大城市和县城分化，城市内部板块、价段和产品分化，这也解释了为什么普遍预期不好的情况下还有涨

新年历：房价逻辑已经变了小黄车、长租公寓和烂尾楼的共性农民参缴公积金，不容小觑谁的意义？【长文干货】人口与房价

知乎用户新年历发表

知乎用户爱猫人士薛定谔发表

房？住？

不！炒！

知乎用户给冲儿来刀狠的发表

看不到任何诚意，毕竟这么多措施归根结底还是在鼓励炒房，鼓励涨价。

知乎用户格布拉德发表

就我这个行业来说，大盘流量不好，小账户干啥都没用

简单来说就是大河无水水小河干，水都在水库里呢

知乎用户剑圣发表

对于增加买房方面，起不到任何作用。

至于楼市的本质问题，你以为他们不知道嘛？

他们知道，问题的核心是什么！但是，他们现在真的改变不了什么，兄弟。只能，通过其他方式来证明他们确实做了点事。

我管这个叫 “体制思维局限性”，试图通过卖地来维持一切，解决一切。

现在，人们的观念和信心都被捏的粉碎，我想知道买地那一套能持续多久？