关于住房养老金，他们都说错了

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原创 古原 古老板的老巢

关于住房养老金制度，这段时间一下引发关注。

有自媒体造谣解读为房产税，甚至把维修基金的标准直接修改成住房养老金收费标准。

比如这个：

也有一堆的专家学者跑出来安抚大家，说放心，不会增加居民负担。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞近日撰文表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。

目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“**不增加个人负担，不减损个人权益”**的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

这同样是胡扯，因为这注定是一笔新增支出，政府又不创造财富，这一笔支出总是要有人承担的，怎么可能不增加民众的负担呢？

今天，我就来解读一下，到底这个住房养老金是一个什么东西？要解决的是什么问题？

8月2日，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在国新办发布会上表示，要依靠制度创新。制度是带有根本性的，关乎长远。提高安全韧性水平要重视和依靠制度创新。

建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。还要建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。另外，建立房屋养老金制度，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障，我们将加快推进这三项制度的建设。

从以上这一段话，我们可以得出以下结论：

1、在购房时收取的住房维修基金不足，不足以保证在房子的全生命周期内的维护、体检成本，因此，需要新增资金筹集方式

2、要建立的是一种长效的制度，也就是能够确保资金源源不断进入，才能确保维修、体检、及保险经费的充足

3、三项制度中，体检制度将会成为一种强制性的监管，也就是必须定期体检，以确保及时发现风险，房屋保险制度则是采取市场化手段，那就是需要向商业保险公司购买保险，以确保出事后有人赔，而住房养老金制度则是一种资金筹集手段。

4、制度建立的目的，是解决越来越多的老房子维修问题，因为地产业发展了这么多年了，很多房子进入高风险期了，但由于中国楼房的特殊产权形式，以及小区管理诸多限制，导致房屋未来风险被忽视。

好了，要怎么理解呢？我来做一个类比吧。

就如同，现在要求全国人民都必须体检了，发现有病就要去治了，体检费用和治疗费用要建立一个制度来筹钱。

大家更关心的是第三个问题，也就是到底这一笔钱怎么筹？有些人说，不是交过了维修基金了吗？甚至还没有花完，怎么又要交了呢？

专家们也都说明白了，那就是要建立公共账户。

公共账户其实大家很熟悉这个东西，你的养老保险和医疗保险都分为公共账户与个人账户。

我的判断就是，实际上，住建部推的这一套制度，与现行的医疗共济制度本质上是一回事，可能会在个别细节上，与之有所区别，但本质不会有太大的差异。

这个制度将会形成以下结果：

公共账户是一个公共的资金池，所有参保的房屋的维护费用都可以从中支出，而个人账户则是一个小区这一栋楼业主们共有的一个资金池，这一笔钱只能花在这个小区或这一栋楼。

不断增加公共账户的资金量，就能让所有的房子，都有稳定的维护基金来源，个人账户的钱花光了，但公共池子里还有钱，这样就能确保经费来源。

那么资金筹集的渠道是什么呢？公共账户的钱从哪来的呢？

要知道，住建部明确地提出是一种制度性的资金筹集渠道，也就是不是由财政临时划一笔钱，而是有着稳定的来源，这就是某一种名目的税。

你要把它理解为房产相关的税，也是没有问题的。但与普遍认知中的房产税是有所区别。

制度是处于试点过程中，但是我可以推理出以下资金来源渠道，并分析其后果

第一种：向开发商收取

在开发商卖楼时，再收取一笔钱存入公共资金池

这时的承担者，是开发商或是整个房地产产业链条的企业和从业者。

如果直接从开发商的利润中收取，那就是由开发商承担；

如果直接从开发商的售价中收取，他就是一种类增值税的东西，最后由整个地产链条中的企业和员工们一起承担；请注意，增值税不是由消费者承担的，而是由链条中所有的生产者，包括企业员工承担的。

这个链条中，包括政府（卖地），包括农民（供地）。他们一样会受损。

因为价格由供需决定，不由成本决定，地产商做不到把成本转嫁给客户，否则地产商为什么现在要降价卖房？

那么，这时，就是地产业所有企业主及员工为买房子的人提供维修资金，他们的利润将减少，员工的收入将减少，换来住房养老金公共帐户的资金。

第二种、向政府收取

向开发商收取时，其实也会向政府收取，因为中国的土地供给都来源于政府，政府也是房地产行业的供应商之一，当开发商在卖房时需要交一笔维护费用时，那么，在土地拍卖时，他们就会降低对政府的报价，从而使得政府的卖地收入降低。

但如果单独向政府卖地时的收入征一笔税，这时，就是由政府来承担，当然这也是表面的 ，因为政府的地来源于土地征购，他们也会降低征购土地的价格，以降低成本，最终就将由卖地的农民们承担。

第三种、向购房者收取

对于老房子的业主，想让他们交钱，那是千难万难的，是不可能的。在中国要收取直接税，特别是征对存量资产收税，比登天还难。

但征收环节税是可能的，也就是在买卖房屋时，要求买房的人，除了交小区的住宅维护费用以外，再交一笔公共维护费用。

如果单独只采取这种方式，表面看，就是新房业主们为所有的老旧房子业主们的维护基金买单。

但是，实际承担者依然不是新房业主，因为如果买房需要额外再交一笔钱，这相当于房子的价格上升了，前面我说过了，成本不能决定价格。因此，地产商要在这种情况下将房子卖出去，依然需要降低房子的售价，所以他与向地产商收取是一回事。

第四种、向所有持有房屋的人收取

除了已交的本小区本栋楼的维护基金外，另外每一个业主，都要交一笔公共维护基金，这个就无法转嫁了，他必然就是由业主们自己承担。

由于是向公共资金池注入资金，也存在谁吃亏谁占便宜的事。

如果按面积征收，那就是大房子的人为小房子的人买单，因为风险相差不大，但面积大的人出得更多；同时，更新的房子的业主，为更旧房子的业主买单，因为旧房的风险系数显然更高。

这是社保由年轻人付钱给老年人治病养老是一回事。

第五种：印钞来投入

前期可能是由某一部分人来承担代价，但不够时，就发债来处理，最终债务由货币超发化解，这就是印钞来承担。

这种的后果，就是全民来承担有商品房的业主的维修费用，其中受损最多的依然是农民，因为农民没有多少商品房和股票，他们的主要有流动性的财产就是现金。

这时，他们的储蓄将在通货膨胀中被转移到城里人的公共支出帐户，去养他们的房产。

农民子弟们除了要通过社保要养城里人的爹以外，又增加了一个房爹。

以上，就是几种征收方式及其后果的分析。那么，这个制度会采取哪一种呢？

我分析最有可能的方式是，学习社保当年的模式：

1、现有买了房的人，他们的公共维护基金，由政府从地产商这里或土地基金这里收一笔钱，最早进入社保体系的人，也是直接计算工龄的，不交钱的。

2、在新房销售中征收环节税，由新房业主们交两笔费用，一笔公共，一笔个人。

3、政府最想做的，当然是所有房子业主都交，但是，想法是想法，他做不到。

其实最大的可能性是这个制度试点失败。

以上分析可以得出结果，除了你直接向业主收以外，余下的收取方法除了印钞外，都将对房地产市场，以及政府自己的土地财政构成打击。

不要高估中国制定政策官员的智商。

当年在重庆试点房产税，由于对特定的住房征收房产税，最终会直接导致开发商降低对土地的报价，从而减少土地财政收入，地方政府一算帐，房产税是政府收入，土地拍卖也是政府收入，我为了征房产税而导致土拍价格降低，这不是有病吗？

于是不断减少房产税的征收范围和条件。基于根本不在意房产税收多少，因为土拍收入才是大头。

这个政策是住建部要求各地地方政府试点推进的，这些人往往不具备经济学思维、就是想着让地方政府去干到结果，但只要地方政府看到这种对财政本身的打击，那么，就不会有执行的动力。

但住房维护，的确是一个问题，他本来是一个私权领域的问题，但事实就是，一个明明私有产权的房产，为什么会出现维护不够的情况？

在美国也出现过这种情况，一些公寓破破烂烂，业主都不愿意维护，原因是租金管制。

中国最主要的房屋产权是复杂共有产权形式的高楼，这种产权要维护好，需要放开一切管制，比如不要干预业委会，还需要让业主们建立自负其责的心态，不要一切找政府。

如果出现有若干楼房进入危房状态，政府不干预此类事件，就会让全国的楼房业主们开始警醒，努力想办法找齐所有人，自己对房屋进行体检，自己筹钱进行维修。

而政府要出面搞的这种公共账户，长远来说都会制造不公，都是让一部分人损失，另一部分人得益。

最怕的是，最终通过降低农民的卖地收入来筹集资金，或是通过印钞来解决费用问题，农民是一群在舆论上不会说话的人，也搞不懂经济学原理。侵犯了他们，他们可能都不知道。

这就又再一次发展成为如社保和医保一样向最穷的人收税，给城里里人作贡献的模式。

但往往在他们身上搞钱，是最容易的，因为这些人最不会闹。

农民从建国后交农业税交到了2006年，城市人你收收他们的直接税试试看？如果最后又挑软柿子捏，那有可能是实行制度最容易的方式，但也是最无耻的方式。

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