房价都涉及了哪些群体的利益，才导致大多数城市房价那么难降下来？

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知乎用户 妄明 发表

房价与中国当下的经济形式，形成了一种相互强化的捆绑模式。

货币超发导致了房价上涨，而房价上涨，强化了货币不断超发。

表面上的结果是房价上涨，实质上这是社会印钱致富，印钱分赃的一部分。

中国每年投放了大量的货币，货币增长速度非常惊人。

30 年来，中国广义货币（M2）增速，年增长 15% 以上。

每四年时间，中国货币总量膨胀一倍。

GDP 和社会总财富，根本不可能这么增长，不可能每四年大家身家翻一倍。

那么，钱从哪来?

钱到哪去了？

货币供应来自银行，银行每四年，就制造一个富可敌国的群体。

每四年时间，这个群体之外的人，相对财富（技能，劳动力）就贬值一半。

银行制造出来的这群富可敌国的人，是房价上涨的重要推手。

费雪方程式：PT=MV

（P）物价水平 *(T) 商品和劳务的交易数量 =(M) 货币的数量 *(V) 货币流通速度

货币数量（M）的大量投放，对应到左边的公式，会导致（P）物价水平的大幅上涨。

一般来讲，因为物价的上涨，会影响社会稳定。

所以通胀，又会反过来压制（M）货币数量的投放。

通胀是限制国家放水的一个硬约束。

但是，在中国的经济发展里，在货币大量投放，导致物价上涨的传递过程中，突然出现了一个变异。

为了防止货币贬值，逃避通胀压力，一群人自觉或者不自觉的找到了一个逃避货币贬值的办法。

这些人把获得的钱，投入进了房地产。

钱进入房地产之后，几年才会交易一次，货币流通速度大幅降低。

房地产在这里，起到的是降低货币流通速度。主动降低 V。

这个过程里，国家和媒体的推波助澜，主动带动了全体大众，集体减少了消费，将钱投进了房地产。

PT=MV

（M）每年恒定增加 15% 以上的货币投放，在其他条件不变的情况下，每年会导致（P）物价 15% 以上的通胀。

但国家和舆论主导的，将货币投入房地产的做法。主动降低了（V）货币的流通速度，降低了货币乘数，让通胀没有起来。

这个变异，有利有弊，有利的一面，每年 15% 以上的通胀被压制了。

这个变异，弊端的一面，通胀是压制国家不负责任的货币投放的硬约束。

通胀是一个紧箍咒。

有通胀在，国家放水导致物价上涨之后，立刻就被捆住了手脚，无法继续放水。

而通过炒高房价，主动降低货币流通速度，紧箍咒就暂时被屏蔽了。

通胀被掩盖了，紧箍咒被屏蔽了。

那么，就再也没有任何约束，限制货币超发，限制银行放水。

货币超发导致了房价上涨，而房价上涨，掩盖了通胀，又强化了货币的不断超发。

大规模放水必然会导致通胀，货币贬值，贫富差距。

通过炒高房价，主动降低货币流通速度，只是暂时掩盖了问题。让钱停留在了房地产，没有暴露出来，没有影响到物价。

超发货币会有诸多弊端，但这些弊端，是由全社会承担。

而处于上层的人士，却能从超发货币中大幅获利。

银行超发的货币，第一阶段，就流入了各种国企，政府机构，官僚，权贵，相关人群手里。

每年固定的货币大量投放，资产上涨，借旧还新。让靠近印钞机的人，能够依靠廉价的贷款，无成本的膨胀自己的财富。

货币通过他们的贷款消费，贷款投资，买房，买股票，进入了流通领域，稀释了全社会的财富。

这种经济发展模式，本质是收铸币税。

每四年翻一倍的货币总量，银行和银行链条上的食利者，每四年就印出一个中国的财富。

整个过程，食利者不事生产，依靠关系从银行获得廉价资金，资产膨胀，越来越富。

劳动者被收了铸币税，越来越贫穷困苦。

《2016 年全球财富报告》，全球前 1% 的富豪所拥有的财富超过了全球总财富的一半，达到了 50.8%。

英国《卫报》4 月 7 日报道，最新的分析报告显示，到 2030 年，世界上最富有的 1% 人口，将掌控全球近 2/3 的财富。

你以为这 1% 的人，是靠每天加班赚到全世界 50.8% 的财富？

赚钱哪有印钱爽？

赚钱哪有印钱快？

不仅中国，实际上各大主要国家，都走上了印钱致富，印钱分配的发展模式。

从银行出来的钱，流入了特权人士的手里，他们通过控制货币，控制和瓜分了全世界的财富。

国家每年超发货币，印钱分赃。这些都是实实在在的财富分配，扩大贫富差距。

全球的制造业危机，美国由制造业大国，变成印钱大国。与这种印钱致富的模式是分不开的。

众多国家的经济发展模式，在根本上从创造财富，制造生产，变成了印钱致富，印钱分赃。

无需工作，无需生产，控制了货币，就控制了财富。

2018 年美联储加息会对中国楼市和股市产生哪些影响？

知乎用户 朱会来 发表

来… 来… 来…

看这边……

央行委员樊纲：建议父母爷爷奶奶岳父岳母掏钱支持年轻人买房

一套居民房，榨干三代人，六个家庭，十二个劳动力。我听了都羞的面红耳赤，亏他敢在国家电视台的节目上说的出口。

知乎用户 伪砖家 发表

揭开底裤，才能看清本轮房价暴涨的真相，

才能看透这默许上涨的奇葩怪相！

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2014 年，

房价持续下跌，库存创历史新高。

房屋大甩卖，市场无人问津。

2015 年至今，

房价暴涨，屡创新高。

曾经的 “空头部队” 早已销声匿迹。

180 度的趋势大逆转，

底裤之下到底藏着怎样真相？

这一轮的房价暴涨又到底为了谁？

2014 房地产不能死

沉浸于疯狂之中，曾经房地产的低迷早已被人遗忘。

2014 年，中国百城房价在连月下跌中收尾，接近九成的城市房价跌回了一年前。

2014 年商品房销售面积 12.1 亿平方米，比 2013 年下降了 7.6%，商品房待售面积达到 6.22 亿平方米，创历史新高。那一年，房价的持续下跌与库存的持续上升形成鲜明的对比。

房地产市场的疲弱大大地抑制了拿地需求。2014 年的 1-4 月份，土地出让收入 9016 亿元，同比减少 5572 亿元，下降 38.2%。如果地再卖不出去，地方政府就要完了。

我们要知道，政府由于本身并不从事直接的生产，开展大量的公共事务，很大程度上要靠税收。可自从朱老板分税制改革之后，中央政府截胡了税收中的大头，各级地方政府于是断了奶，面临收不抵支的难题。而地方政府手上最值钱的资源就是土地了，一块土地就能卖出几个亿，甚至十几个亿，哪个市长能抵挡得住它的诱惑？

（2013 年）

自此地方政府开始患上土地依赖症，从 1995 年到 2014 年，地方政府的土地出让收入从 420 亿元，暴增到 4.29 万亿元，而地方政府的一年的税收收入也就 7 万亿左右，卖地皮已经成为了地方政府的财政支柱。地卖不出去，这不等于要了地方政府的命吗？

不仅如此，土地收入这笔巨款还事关咱们领导干部的前程。首先，巨资可以投入城市建设，让城市的面貌立马焕然一新，地铁、机场、大广场，以及其他数不清的大工程，这可都是直接关系到政府形象的政绩工程。放眼全国，哪届地方政府任内没有在城市建设方面下功夫？此外，同样重要的是，城市建设可以直接拉动 GDP，国家要靠这来保增长，而这更是考核地方官员的成绩单，其中意义可想而知。

我们可以看到，当城市面貌和 GDP 左右着市长们的升迁的时候，想要让房地产歇火，这不开是玩笑吗？

所以房地产不能死，而且必须涨。

2015 房价必须涨

政府要让房价涨，其势不可挡。

政策山呼海啸而来。2015 年 3 月 30 日，中央发布三大房地产政策，二套房首付比例调整、门槛降低、公积金首付降至两成。3 月 27 日国土部住建部发文救市。8 月 27 日取消 “限外令”。11 月 10 日中央财经领导小组会议强调 “要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。目的简单而明确，都是为了推动购房需求。

央妈也打出连环拳，2015 年 5 次降息 4 次降准。连续 5 次降息，直接利好购房者月供下降、利息直减，房贷少了，买的意愿更高了。而降准则增加了资金流动性，助推房价上涨。

媒体同样功不可没，用地王刺激群众的神经。当土地拍卖价越来越高，购房者越来越担心未来房价疯涨，越容易去疯狂抢房。这实际上强化了公众对房价要涨的预期，这种预期又产生出恐惧心理，促使人们买房保值。当人人都开始谈房的时候，房价该如何下跌？当全国人民都齐心协力贷款买房去库存的时候，房价又如何不飞涨？

但另一方面，众人买房也确实是没有办法的办法。

现如今卖房创业最败家，实体经济空前萎靡，干啥都不赚钱，这就是现状。2016 年 1 月人民币贷款规模较 “四万亿” 刺激政策期的 2009 年 1 月新增信贷 1.62 万亿元还超 8900 亿，创下单月纪录新高，大大超出市场预期以及历史同期均值水平，这几个月房产更火热了，新增贷款依然很高，但与此同时，7 月人民币贷款增加 4636 亿元，其中住户部门贷款增加 4575 亿元。

4636 亿 - 4575 亿 = 61 亿。这个数字，这个占比贷款总数不到 2% 的资金，就是实体经济的贷款量。没有人愿意干实业，吃力不讨好，而买房一年就暴涨百分之几十，许多上市公司一年的利润还买不上一套房，于是大家都买房兴邦去了。

就这样房地产在合力中膨胀，房价节节攀升，那到底谁是元凶？

所谓限购只是情绪稳定剂

车开太快容易翻。

房价暴涨，政府也受不了。毕竟房市不是股市，一旦崩盘后果不堪设想。于是从 2004 年初开始，房地产调控登上历史舞台。

当时为了抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了 “管严土地、看紧信贷” 的宏观调控政策。一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，严格审批管理，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。

而我们之所以看到房地产十年九调，越调越涨，房价调控了 12 年，好像并没有什么卵用，因为限购等政策只是为了维护房价的 “情绪稳定”，并没有打压房价想法。就像这次戏剧性的国庆节二十城大调控，政府连夜出台调控措施，看似是要打压房地产，实则明打暗保，为了防止房地产市场疯狂后继续暴跌。通过政策的调控，让市场回归理性，防止出现快速下跌，这就是本轮政策的主要目的。

历史一再证明，限购限贷政策解决不了中国房地产的根本问题，只能在短期内打压投资和投机需求，治标不治本。试想，现如今地王频出，地方政府是唯一卖家，人为控制土地供应量、待价而沽，当面粉比面包贵，那房价怎么可能下降？不放开土地供应，充分满足市场需求前，所有的调控都是耍流氓。

当然调控短期内可以让市场降温，而刹车能够降速，政府就已经达到目的。同时，当政府出台调控政策的时候，也能传递一种 “我努力了” 的感觉，或许可以稳定一些不明真相的吃瓜群众的情绪，但问题是，这招已经越来越不好使了。

目前，政府依然难逃房地产的绑架，既怕太冷，又怕太热，小心翼翼地伺候，自欺欺人。如今政府没有魄力，没人敢承担后果，所有人都不求有功，但求无过，靠小修小补苟且度日，靠牺牲大部分底层群众的幸福维持增长目标。可事实上，实体经济半死不活，创新技术被美日等国远远甩在身后。落后并不可怕，可怕的是现在的大环境下，没有人有心思创业，都去买房兴邦了，这样又哪来创新动力？

不思改革，不从源头上解决问题，终日啃房地产老本来过日子。那当底裤被揭开，真相大白于天下。到时候，什么可以遮羞？

知乎用户 王克丹​​ 发表

税收

土地出让金本质是税收，房地产首先是税，其次才是投资品和消耗品。

就看 2021 年土地转让金是否会高于 8.4 万亿，如果是，那么相当于宏观默许继续搞土地财政，地方还会不断加码稳住房价。如果低于 8.4 万亿，那么拐点出现，地方经济发展模式就不得不做出改变，降低对土地税的依赖。

知乎用户 小山头 发表

房价高的是表象，经济脱实向虚是实质，而这一切的起源是土地财政。

所谓土地财政，就是地方政府用手中的土地向银行抵押贷款。而地方政府手中的土地本身没有投入社会劳动不是真正意义上的社会财富。地方政府取得土地没有成本，向银行贷款，其实相当于增发货币。这种贷款地方政府也没有还款来源，只能再用更多的土地抵押贷款，借新贷还旧贷，地方政府债务越滚越大，而增发的货币越来越多。最终造成 M2 相当于 GDP 的几 倍。

这么高的货币量没有引发大规模的通货膨胀，主要是因为这部分增发的货币被限制在房地产和大宗商品领域。也就是相当于房地产把超发货币这个洪水给拦住了。

这并不是有意识的拦截，而是资本逐利，哪里收益高就去哪里。投身利润最高的房地产、金融以及三公消费领域，获得高回报。你从事的行业如果和这些行业相关，恭喜你，你肯定是高收入人士，如果你从事的行业和这个无关，那你就惨了。所谓国进民退实际上就是资本逐利的结果。民营企业融资难融资贵也是这个原因造成的，货币都流向土地，把水抽干了，实体经济没水了。

这就是一方面天量 M2，流动性泛滥，炒作各种题材，另一方面实体经济融资难。因为实体经济利润率没法和土地财政相比。一方面不会有资金流入实体经济领域，另一方面，在虚拟经济炒作下的各种 “金融创新” 带来融资成本高企，实体经济微薄的利润也无法承受。因此实体经济失去外部资金支持，只能依靠自身积累慢慢发展。这就造成一种奇特的局面，一方面货币泛滥，另一方面流动性紧张，与土地财政相关的领域货币泛滥，无关的领域流动性紧张。土地财政不改，这种经济模式不会转变，只能是央行不断放水，而水都流到房地产相关领域，实体经济依然干枯。

房地产价格过高，给要租用商业地产的各类零售商带来很高的成本压力，而这些成本必然要转嫁到消费者。而消费者也就出现了区别，一部分在土地财政领域获益的消费者，支撑起了高端消费，而同时造成大部分与土地财政无关的消费者消费能力低下。国内一方面大量进口外国奢侈品，成为各种进口高端消费品的第一大市场。另一方面，中低端消费能力不足。高端人群通过土地财政获得了过高的收入，其消费以炫耀为主要目的，对价格极端不敏感，但是对品牌影响力敏感。所以国内厂商生产的东西再质优价廉，也不会获得这部分市场。而低端人群，对价格极端敏感，对产品质量十分不敏感。给了假冒伪劣生产商机会，国内厂商如果做国内市场，则不得不通过各种手段压低成本，也就造成了各种产品质量和安全性的问题。在高低两种消费人群的双重挤压下，国内厂商的生存空间不断被挤压。近些年一方面中国游客全世界扫货，买光全球，另一方国内零售业不断倒闭。这也是中国经济依赖投资拉动、依赖出口的一个重要原因。

互联网经济不是实体经济，互联网（包括移动互联网）异军突起，并不是实体经济找到了突围之路。而是资本运作披上了互联网的外衣。互联网表面运作的实体产业，比如零售业、交通运输业、餐饮业等等，实际上这些都是资本的外衣，资本根本不需要在这些实体产业上赚取利润，这些实体产业只是资本的工具。互联网公司是由风险投资所代表的资本推动一个资本运作活动，其目的在于通过 “烧钱” 做大互联网公司，然后谋求在股票市场上市，并获得高的估值，风险投资机构再通过股票变现获得高收益。所以，互联网公司根本不关心其所批的外衣是否能够给其带来利润，其关心的只是如何上市，所以互联网公司或者说风险投资进入的传统行业会立刻被打垮，因为传统行业需要利润，无法和互联网公司竞争。

而互联网公司背后的风险投资大多是国际资本。所以，互联网公司在中国的作用有一定的特殊性，互联网经济由于不在乎所批的实体产业外衣的利润，实际上是补贴了国内消费者。而其融资是从国际资本获得。特别是互联网消费方式能够使国内消费者在最大程度上能够绕过 “房租” 降低消费成本。因而互联网经济一方面促进了国内的消费，拉动了内需，而另一方面，是将外国资本引入中国，进一步增加了国内的货币供应，加大了流动性。还有一个意想不到的作用就是对土地经济带来一定的冲击，使商业地产价格严重贬值。

如果房价暴跌会怎样？资本会无处可去，会涌向各种日常生活领域，最终导致通货膨胀，洪水泛滥。房价暴跌与严重通胀必然相伴，受害者还是社会底层。

房价如何能降下来？必须要有经济增长方式转变。支持实体经济，首先要改变土地财政，让地方政府手中不要集中那么多钱。相关虚拟经济没有了地方政府的明暗补贴，就不会有那么高的利润，就不会把资本全部吸引过来而使实体经济无法获得资金。但是，地方政府手中没有钱也会带来很大问题。地方政府在庞大公务员队伍、三公消费巨大的情况下，依然能够提供公共设施和公共服务，并使社会福利逐年增长，靠的就是土地财政收入。而且从地方政府的现实出发，公务员工资和费用以及三公消费支出其实是刚性支出，很难压缩，而公共服务支出和社会福利支出反而有一定弹性。如果地方政府失去土地财政收入，那么必然会压缩社会公共服务开支，给整个社会运转带来混乱。所以中央反 “四风” 压缩三公消费、降低公务员吸引力不仅仅是反腐的需要，也是中国经济转型的需求。使地方政府降低刚性支出，才有可能在保证在土地财政收入大幅减少的情况下基本维持社会公共服务和社会福利支出。

知乎用户 SUTOP 发表

地区中心城市的循环是这样的：

ZF 控制供地、抬价拍地。

地皮转移到开发商手中，ZF 获得一定量 “杠杆货币”

ZF 用 “杠杆货币” 投资基建、服务城市发展、产业升级。

城市发展、产业升级吸引流入人口做 “新市民”。

“新市民”承担 “杠杆货币” 到现实资产的转化任务。

这也就是我说的地区中心城市发展和各大地区中心城市 “抢人大战” 的根本逻辑：这些人是来接地区中心城市发展的盘的。

问题来了，这个循环看起来很美，实际上呢？

这是在饮鸩止渴。

对于人口流出区域，面临的情况是 “无人接盘”，面临的就是资产泡沫化，地方债面临加速爆破。我猜想很多人口流出区域现在苛捐杂税之类的会相当多，因为地方政府即将撑不下去了。

随着人口流出，还伴随着一件事：社会财富加速外流，落后地区事实上补贴发达地区发展。马太效应在城市间的积累可是会越来越快的。越来越多的地方政府会进入 “绝户网捞鱼苗以求生存” 的阶段。

对于人口流入区域，这个就很美了吗？

不一定，房价高企会带来一系列严重的现实问题，比如实业成本上涨，严重抑制实业发展以及产业升级。实业成本的上涨和房地产市场的高利润一来一去自然造成资本的逃离和转移，促进房价高企，实业加速逃离进房地产。

财富虚拟化，这是个很危险的事情。

还有一件事：就是中国发展以地区为界极不平衡，再加上落后地区补贴发达地区发展，照此发展下去户籍制度定会堪比现代种姓制度：高种姓（发达地区户口）不一定富有，但低种姓（不发达地区户口）大概率很穷。以我的了解从常识上看现在来看很多发达地区的流入人口是承担不起接盘地区中心城市的重任的。后续接盘人口不足，会怎么样？

我在美国都能看出的问题，当地地方官员看不出？

不，肯定能看出来，但是这是个非喝不可，不喝立马完蛋的毒酒。

如果不这样，城市发展无资金，官员升迁无指望，搞不好炸弹提前爆炸。只能闷声喝毒酒续命，至于泡沫可能爆炸，那是继任者的事；然而如果不继续放水那就成了本届政府的事了。

可想而知他们的选择是什么。

而且我站在个人角度考虑是真心不建议非拆迁户现在购房的。

凡是需要大笔贷款的购房者更要谨慎，现在是资本玩家的时间，不存在 “自住跌了也不亏” 的情况。

想想真跌价了银行会怎么样？

想当老赖？

拖家带口的小市民还有资格当老赖？

天真。

真以为当年地产泡沫破裂了的日本市民香港市民继续偿还贷款是因为日本人有 “契约精神”？

哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈。

（我真心认为 “专业催收” 是下一个风口行业）

以我对中国政府手段的了解，在现在贷款购房的也就是现在所谓 “刚需购房者” 的“新市民”就是最大的一波韭菜。通过包括锁死二手房交易，房地产税等手段，在高位按揭贷款购房者就是最大输家，高位接杠杆，可比为国接盘光荣多了。

请注意：中国可没有个人破产法。

**请注意：中国可没有个人破产法。
**

请注意：中国可没有个人破产法。

而且希望所谓 “刚需” 们也不要觉得自己太重要，对于有家有业又有点小钱的小布尔乔亚，利维坦是最不在乎的。

因为最好欺负。

80 年代计划生育，谁执行的最彻底？

城里人，尤其是某些地区的城里人，因为个人生活的方方面面几乎都被控制在政府手里？

当年的 “社会主义好，国家来养老” 的事还提吗？

然而现在又有什么办法呢？

98 年国企改制，大批国企工人下岗，当了国有经济体制的替死鬼。

换来的是什么？

“大不了从头再来”，“我不下岗谁下岗”和 “国企工人不思进取，就打算当社会蛀虫，下岗纯属活该” 的污名化。

这些工人有什么办法吗？

可以去问问亲历者们了解一下。

换到现在，眼看着房价刹不住车了，谁最适合拿来当牺牲品？

当然是贪得无厌的 “炒房客” 了。

至于这 “炒房客” 是谁，你猜？

知乎用户 紫色的股 发表

房价大跌 70% 才能消除泡沫，所以他才不可能下跌

自中央提出 “房子是用来住的，不是用来炒的” 核心思想定位之后，我国推出了土地拍卖中加入自持比例条款的限制，简单的说就是当拍卖价达到上限的时候，谁喊的自持年限长，这块地就给谁。

这是堪比经济适用房、90 平米房型限制之后的又一新发明，如果严格执行，那自然是对百姓有利。如果开发商买到的土地都拿来自持，只能靠租赁回款，那这块地产，当然是拿来住的，不是拿来炒的。但是很可惜，自从土地自持拍卖制度执行至今，没有一个地产商是老实执行的，都在试图以租代售，绕开政策和监管。

01

本周，万科在北京海淀区的翡翠书院项目涉嫌以租代售，遭到监管问询，为什么定义他是以租代售呢。这块地是万科在 16 年北京房价最高点拍卖取得，承诺 100% 自持租赁，70 年不得出售，按照大家的理解，那么这块地的商品房落成之后，就应该是开发商负责装修好，然后出租给北京的白领，按月收租对吗？正常人和监管层的理解恐怕都是这样的。

但是实际操作并不是，这个小区 2020 年才能建好，但是今天是 18 年，开发商的资金就顶不住了，开始预租，注意是预租而不是预售，就是 18 年把租赁的权利卖给你，2020 年你才能开始租，而且要求 18 年就一次性交 10 年的租金，并不是按月收租。

你 tm 是在逗我吧，谁还没见过租房啊，哪家的房子出租的时候开这么霸道的条款，租赁市场上，年付都是一个对房东非常有利的条款了，半年付和季付的居多。如果是房产中介公司一次性签下 10 年的毛坯房然后自己装修出租，那租金会非常的低，大概是正常租赁价的一半都不到，而且交付使用后还有几个月的免租期，拿来装修用，这算是行规吧。


那么翡翠园这个项目是不是租金特别低呢，毕竟一次交 10 年的钱，而且 2 年后才能交房**，中间还有个时间窗口的折价效应**。虽然这么多不利条件，如果租金特别低，给的免租期也很长，那么一次性签下也未尝不可。

然鹅并不是，开发商给出的条件是，预租的价格是 90 平米三居室的月租金为 1.5 万至 1.8 万元，180 平方米以上的复式四居室月租金为 3 万至 4 万元，我看了一下，这个价格，大概是同区域正常租房的 2 倍以上。

**有木有搞错，我一次性支付 10 年的房租给你，而且 2 年后才能交房，装修还要 3~6 个月，**按照行规，租价应该是正常价格的 40% 才对，你居然比可以拎包入住且没有装修异味的房子租的价格还高，而且高一倍！有木有天理啊。

而且，租 10 年一次性缴款高达 180-480 万元，能一次性拿得出 480 万的人，只是为了租 10 年的房子？会有人愿意这么做吗？肯定没有，所以万科在私下里一定签署有阴阳合同，监管层说他涉嫌以租代售是非常合理的。

02

为什么万科会开这么离谱的条件，远远超出市场正常租金，他没办法啊，他成本太高，他必须开这么高的价格才能抵消成本，转嫁的成本，消费者无法接受他也知道，那就只能靠背地里以租代售绕开监管来获得这部分溢价，让万科老老实实租房子，那是不可能的！

为什么不可能，这是由房地产的资金成本决定的，我们知道，地产行业的资金来源通常都是银行的表外资金。嗯，这个名词太专业了很多人可能不懂，我先来解释一下什么叫表外资金。

银行吸收公众的存款，然后把这个存款加价贷给企业，这个叫表内资金，这个表指的就是资产负债表。这个表内存贷款，是受到央行严格监管的，存款利率被限制，贷款利率也是被限制的。

那么银行就想出一条合法绕开监管的做法，我不吸收存款，我销售理财，这不是存款，而是代客户理财，这就绕开了存款法规。这个资金经过信托等通道后，会层层加价然后卖给地产商，其实等同于贷款，最终地产商拿到的贷款价格，一般在 8% 以上。这就叫表外资金，因为不体现在银行的资产负债表里，所以不适合存款监管条例。

那么地产商以 8% 以上的资金成本拿到贷款，如果老老实实出租，那么租金回报率必须在 8% 以上才能保本，但是仅仅保本是没有资本愿意做他的，冒风险还不赚钱，有病啊，所以 9~10% 的投资回报率才能吸引资本入驻，这个是最起码的经济学道理。

所以万科绝对不可能老实出租，他必须以租代售，否则利息压力会直接拖垮他，但是住房出租回报率 10% 那是绝对不可能的，如果中国住房租赁回报率真的有那么高，那中国房价绝对不存在泡沫，那么为什么他明知自持物业出租行不通，还要去拍这块地呢。

原因很简单，赌，赌政府不会用力调控，赌房价会继续上涨，赌几年之后他以租代售绕开条约，监管会视而不见。

万科有病吗，敢这么赌，胆子也太大了吧。你还别说，他有这种心态，才能发展到目前这么大的规模，在过去的 20 年里，没有这种敢赌心态的地产商，都被大鱼吃小鱼给吞并了，活下来的，都是这种疯狂的赌徒，而且只是一块地而已，即便赌输了，万科也就是小伤，而不会出什么大事。

如果一个投资品，A 告诉 B 买了之后，长期持有 20 年，B 能发大财，但是 A 自己不愿意持有，甚至一年都不愿意持有，你说是 A 有问题，还是 B 有问题。很明显，是 A 有问题，如果这玩意这么挣钱，为什么你不自己拿着长期持有。

但是在过去的 20 年里，A 和 B 都没问题，都发了财，区别只是 A 发大财，B 发小财而已，这是大牛市的功劳，在大牛市里，涨，一直涨，怎么都挣钱，人人都是股神。A 和 B 的关系，很类似于不断减持的大股东和散户，牛市里二者都没错，散户也挣钱，但是熊市里，散户就傻了。

03

那么什么样的价格，中国的住宅才真正的具备长期投资的价值，有一个很明确的标尺，那就是出租回报率一定是要大于贷款成本的，这是最低线要求。

我用 5% 的利率贷款几百万购买了一套物业，承担了风险，同时我也不是做雷锋的，我是要追求利润的，那么我的售价肯定要比我的成本要高吧。5% 可以看做是我的进货价，那么我的出货价，一定是在这个基础上上浮 1~2%。

所以，中国住宅市场真正的具备租赁自持的长期投资价值，出租回报率必须在 6~7%，这个时候才具备投资的最低价值，那么一线城市目前的出租回报率是多少呢，普遍都在 1~1.5% 左右，这代表，一线城市的房价要暴跌 70% 才能回归到合理的价格。

那么民众为什么愿意如此之低的回报率去购买，很简单，预期房价会继续上涨，外加投资渠道实在狭窄无处可以投资。这个房价上涨的预期抵消了出租回报率，如果民众预期每年房价都会涨 10% 以上，那么加上出租的 1%，也可以接受呀，还是挣钱的。

对于物业价格上涨预期不高的商业地产，其出租回报率，就是 6% 左右，为什么如此之低，因为国家为了商业健康发展，商业用地很便宜，商业价格也被压制的很低，并且严厉打击炒作，这让价格上涨预期不高，所以市场给出了 6% 的出租回报率。

所以，如果人人都预期房价不会继续上涨，那么出租的回报率，要提升到 6-~7% 才能吸引民众长期持有，要提升到 9~10% 才能吸引地产商长期持有。而租金的上涨受制于民众的真实收入水平，暴涨是不可能的，尤其是在扩大供给量的基础上暴涨更加不可能，所以如果要让民众承诺永不出售房产，无法获得房产增值的利润，那么房价要在目前基础上大跌 70%，如果要让地产商承诺永不出售房产，无法获得房产增值的利润，那么房价要在目前的基础上大跌 90%。

中国房价可能会下跌那么多吗？不可能的，真跌那么多，地方政府和民众都会疯掉，这属于房产泡沫硬着陆。那么什么叫软着陆呢，房价不变，不刺破泡沫，通过经济的发展，民众收入的提升来慢慢增加租金收入，租金上涨 4~5 倍，房价不用跌，也不存在丝毫泡沫了。

我擦，租金涨四五倍，你要逼死白领上班族吗？很显然，工资收入不涨，租金是涨不了那么多的，把民众工资收入提升四五倍，这很有难度啊。

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的确有难度，所以政府也很头疼啊，故彻底消除地产泡沫是绝对不可能的，因为政府做不到，四五倍太难，一二倍努力一下还能做到。所以他必须要维持一定的地产泡沫，也就是让人们有房价继续上涨的预期，让这部分预期来弥补租赁收入的不足。

如何维持这个预期，那就是每隔一定时间，让房价涨一波，同时控制房价在每个阶段都不出现大幅的下跌，让人们不知道房价什么时候上涨会结束，只能预期他过几年还会继续上涨，只能这种行为在股市里，称之为坐庄。

只要市场上大家都预期过几年还会涨，房产的抛压就会小很多，只要大部分人都自住，都不卖，筹码被锁定，那么控盘其实并不困难。所以政府绝对不会允许每一波上涨，涨的过多，这样会大幅度增加他未来控盘的困难程度，政府也绝对不会允许每一波下跌，跌的过深，一旦触发崩盘，后果是他无法承受的。

出于这个大势的经济原理的理解，我才判断中国房产在这一波 100% 的翻倍上涨后，政府一定会真心压制房价，不会让他一波上涨太多，会持续几年的横盘，至少 3~5 年后，才会考虑第二波的上涨，甚至可能更久，看中国经济是否恶化了，经济越好，越不需要房地产。

中国的房价需要下跌 70% 甚至 90%，才能消除泡沫，回到合理价值投资的区间，正是因为需要跌那么多，所以他才不会跌，因为政府不敢，继续上涨当然更不敢，那只会加大控盘的难度以及加速泡沫的破灭，所以唯一的出路，就是继续横盘，长期的横盘，让时间来磨灭泡沫实现软着陆，就算最后控不住了，多拖几年时间，泡沫也会略小一点，炸的时候受伤会轻一点，这就是地产绑架。

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买房的最佳时机是什么时候？ - 紫竹张先生的回答 -

买房的最佳时机是什么时候？

2018 年房价会涨吗？ - 紫竹张先生的回答 - https://www.zhihu.com/question/53369195/answer/240327006

中国福利彩票是简单的概率问题，还是真有暗箱操作？ - 紫竹张先生的回答 - https://www.zhihu.com/question/19728488/answer/192116550

知乎用户 李飞​ 发表

房地产这件事，有几个利益相关者：

1，地方 zf

2，房地产商

3，拆迁户

4，有房者 / 炒房者

5，无房者

逐个分析之：

1，地方 zf 主要的收入都是来自 土地招拍挂产生的 出让收益 (中央与地方的分税制）。房地产价格上升，会极大的促进后面土地出让的金额，提升地方 zf 的收益。推动本辖区内的土地高价转让以提升税收，是地方 zf 的本能。所以房价下跌，地方 zf 税收会受到极严重影响，从而导致地方 zf 会想一切办法干预房地产市场，控制土地供给避免下跌，最好是稳健增长。

2，房地产商是商人，自然希望有更多的盈利，所以各种花式炒作，只是为了提升房产价格，达到快速盈利的目的。所以你可以看到日光盘，月光盘，私下操作的各种黑幕。都不用展开细说。

3，拆迁户，这也是房地产产业的受益者。以前住的低矮农民房，一夜之间拆迁就变身拥有几套商品房，手握数百上千万的拆迁款的暴发户。这种天上掉大馅饼的机会，简直让人立刻产生对房地产行业的顶礼膜拜感。阶层立刻提升了好几个档次不止。所以拆迁越贵越好，补偿越多越好，回迁房越大越好。自然最终为这些买单的是买房者。

4，有房者，这个阶层也很有意思，大部分人其实只有 1、2 套房，但是房价提升，导致有房者的资产价值在提升，让这批人有了一种我越来越有钱的感觉。不管他现在是做着保洁，还是当着老板，只要房价的提升，就会提升这批人对自己的定义。几套房几千万，人生赢家。从而再次强化了买房挣钱的意识，变身为房产追逐者。抵押手里的房产，借钱，买第二、第三、第四套房。

5，无房者，最悲催的来了。。你会发现，这些人是什么人呢？外来人。也就是刚刚到达这个城市的人，没有房，没有钱，在这里勤勤恳恳的打工挣钱攒钱，希望有朝一日可以有一个小窝的一批人。但是生活的负担，家里的老人，还有嗷嗷待哺的孩子，都在等着低廉的收入去填补。手里的小钱钱是分分钟没有的节奏。没有钱，自然也没有办法买房，但是生活成本却在飞速增长。房地产涨了，房租涨了，房租涨了，周围的消费品涨了，外地人要交的上学择校费贵了。手里的钱更少了，拼命劳作，却像以前地主家的长工一样，身无分文，不敢停，不敢病，死不起。

你会发现，这 5 个利益相关者中，只有第 5 个是真心希望房价便宜的。讽刺的却是，第 5 个在终于倾尽全家之力买了房之后。立马就变身为第 4 个，成为房价的忠实拥趸，房价敢掉，就敢砸售楼处了。

提高房价的是前四个大群体，也是整个房地产的全产业链，当整个产业链都在想法设法的提升房产价值时，怎么能控制房价，我想只有老天爷知道了。

综上，中国的房地产就变成了今天这个样子，是整个社会群体共同促成的结果。

中国房价任重而道远。也许当有一天你可以安心呆在小城市，也可以按自己的想法活着，不会落伍，获得足以保障自己生活的收入跟活着的尊严时，房价才会真正被控制，不再是整个时代的黑暗代名词吧。

知乎用户 温酒 发表

北风和太阳的寓言故事可以说到知乎倒闭。

不要再问大衣涉及到哪些群体的利益，为什么北风越吹大衣越紧了……

只要太阳不上场，北风变成龙卷风的确可以吹掉大衣，但你人也没了。

知乎用户 小渝儿 发表

不用怀疑上层的智商, 从数月前权威人士的隔空喊话, 到如今官媒不咸不淡的敲打, 都说明上层精英很清楚这种缺乏基本面支撑的非理性的上涨所蕴藏的风险. 但他们仍然选择支持泡沫.

原因无它, 两害相权取其轻. 对于上层来说, 眼下最大的风险不是房地产泡沫破裂. 毕竟房地产泡沫破裂最大的受害者只是高位抢房入市的少部分人. 最大的风险是国民的帐户上有太多可以动用的人民币, 而国内的经济低迷加货币超发, 如果不能营造出一种人民币资产在国内能够保值增值的氛围, 国民会都想着换汇避险或者外逃. 这种情况一旦发生, 除非紧急外汇管制, 否则三万多亿的外储几天就会被这些年超发的人民币换光. 而外汇管制是要付出代价的. 这是绝对不能承受的风险.

让房价上涨, 吸引资本进入, 不要换汇外流, 其实就是在保汇率. 保汇率是目的, 支持房价上涨只是手段. 当民众感觉只有买房能赚钱, 其他干什么都不靠谱, 资金必然如洪水一般涌进楼市, 一浪接一浪推高房价; 当民众把多年的存款和未来的收入都绑定到了那堆钢筋水泥上, 也不会有大量的资金来威胁外汇安全了, 这也直接降低了外汇贬值的压力. 因为海外的人民币总量没有多少, 对付这点资金量央行得心应手. 但国民手里的人民币如果都跟央行成了对手盘, 那周行长就算是三头六臂也玩不起

锁定的方法无非就是改变上涨趋势, 让房价下跌. 央行盯着大数据, 等存款搬家搬得差不多的时候, 收紧货币政策. 让房价急跌一波或者先缓跌数月之后再急跌一波, 在购买力本来就已经透支的市场高位上, 为数不多的尚有财力接盘的买家甚至刚需, 马上会选择观望, 买盘一夜之间就将消失殆尽, 只要房子卖不出去, 投资客无法套现, 资金就成功锁定了. 今年疯抢着入市的买家们, 如果是囤房想着两年之后出手套现, 大概率会失望. 这里面的大部分资金, 可能都将成为炮灰, 不会有套现的机会. 其实经不起推敲.

有 3 成首付在, 有每个月准时的还贷在, 银行相信你不会选择断供. 这也是为什么不论房价怎么涨, 银行都敢借钱给你的原因. 断供之后的麻烦, 会远远超过你接受买房亏损的麻烦, 在欠款还清之前你基本上可以说告别银行服务了, 不能有银行卡, 不能网上支付, 甚至不能有资产, 在这个社会我无法想像要怎么生活. 可以说绝大多数人只要不到走投无路的地步, 都不会主动选择断供的. 这一轮大涨, 已经帮助政府消化或者延缓了大量的地方不良债务, 本身卖地财政就是无法持续的, 房子以高价大量转移到了居民手上, 以此为基点征收房产税正是最佳时机. 而且房价上涨导致民怨沸腾, 正好借房价下跌招揽一下失去的民心. 这局棋环环相扣, 步步精心.

知乎用户 星日马​​ 发表

让我来简单地谈一谈强行戳破房价泡沫可能带来的短期影响。

从直觉来看，对中国房价存在泡沫的判断似乎争议不大，（我的宏观老师也认为中国的房地产市场是一个庞氏骗局。）我们的分析就从这里开始吧。首先，房价下跌，最开心的当属急着买房的同志了（最不开心的应该是刚买了房的同志）。可是，问题来了，这样的开心能持续多久呢？

看到我这么问，心细的朋友可能就会想了，是不是房地产市场和实体经济之间存在某种微妙的联系，当房价下跌的时候，其他方面也会受到影响？

真聪明！事实上，房子不仅仅作为商品，它在我们的经济活动还有一个重要角色——抵押品，这使得分析它的价格波动，就不是一件简单的事了。

我们知道，向银行贷款一般都需要抵押同等价格（或一定比例）的某件资产，而房子正是一件颇受银行青睐的抵押品（因此风险敞口也大）。比如房屋按揭贷款，房屋抵押贷款（可用于商业融资）等等。特别是房屋按揭贷款，因为房子的价格高，使用期限长，很多时候单靠购房者的自有资产难以承担，所以在购置房产时被广泛应用。一旦经济发生不利冲击，就会导致抵押资产的价格下跌，银行势必收紧信贷。这样一来，资金市场上的流动性减少了，利率上升，企业的融资成本上升，偿债能力进一步恶化（资产价格下跌，债权人催债，企业被迫高买低卖）。这样的状况如果持续发生，债务危机乃至金融危机就出现了。我们把上述的这个机制叫做金融加速器（Financial Accelerator）。

泡沫戳破后，虽然房价下跌，可实体经济也随之陷入了困境。这时候，房子是便宜了，可接下来就该担心裁员潮了。因此，我才问开心能持续多久。

日本 “失落的 20 年” 和 美国 2008 年金融危机都始于房地产泡沫的破裂。只是前者便由此一蹶不振，而后者好歹逐渐复苏了。经济学家发现，房价的波动甚至比股价对实体经济造成的影响还大。

房价泡沫这个东西，难就难在，强行戳破呢，怕经济会由此进入万劫不复的通缩；放任自流呢，年轻人总抱怨生活成本太高，不利于人才流动；而政府若承诺兜底，又怕企业挟此自重，催生道德风险（企业知道政府会在经济危机爆发时救市，便会在行为上表现地更加冒进，即所谓大而不倒）。所以说，这个问题真的非常考验政策制定者的智慧呀。

知乎用户 maomaobear​ 发表

自从 1998 年开始学香港卖地炒房子，房地产就拉动整个中国的经济往前走。

建房子要钢材水泥，装修房子要装修材料，住房子要换家具家电，住远了还要买车。

房地产拉动的 GDP 份额太高，一停下，增长率就放缓。

政府卖地卖到了甜头，没有几年卖地收入就成了媲美地税收入的大钱，投资基建，发工资发奖金都要钱。

不卖地，地方政府钱就紧张，所以被限购就开放户口，让你买房，要不然没法卖地。

国家层面，放水得有地方吸纳，吃喝涨价要出人命的，房子弹性大，贵点无非买不起租，租不起两室一厅租一间房，一张床，馒头 200 元一个，穷人要上街的。

房子贵，租的起一张床也不会上街。

大趋势，城市化还没结束，人口还要进城，政府干的是控制节奏，别让房价快速涨然后崩了。

办法是定期限购，房价翻一倍，然后横盘等几年收入上涨，等年轻人长大工作需要房子。

房价说高，实际上长周期看，除了一线强二线吸血效应涨幅高，其他城市还可以。

月工资 800 元的时候房价 3000，月工资 5000 元的时候房价 20000。夫妻二人工作几年，家里给凑点，30 年贷款上车 50 平方一室一厅的机会一直有。

现在觉得高是刚涨完了一轮，收入还需要几年去追。

2009 年涨完了一轮，也觉得房价高不可攀，但是 2013 年，2014 年入场就不觉得很困难了。

这个游戏的终结需要工资到头，城市化结束。一线强二线吸血结束（其他城市的土豪不去接盘）。

再涨就是纯泡沫了。

城市化终结还早。

吸血终结现在人为控制，不信你放开北京，上海户口和限购试试就知道了。

收入的天花板不太远了，现在高级白领的工资按照购买力平价折算，距离欧美日本不太远，只是工人和服务业还有比较大的空间。

房价泡沫顶峰的特征是没有真实居住需求，需要房子的无论如何也接不了盘。完全是投机资金在炒作，包括大量企业的资金。

知乎用户 neo anderson 发表

经济总量、财政收入的三分之一。

知乎用户 玄睛​ 发表

涉及到谁的利益都没用。

客观现实不会因为主观预期发生变化。

虽然短期来看，人类社会有预期自我实现的现象，但是长期来看，最终还是要适应客观规律约束。

当初房价携城市化的大势而来，沛然莫能御之者，各路利益集团借此大发其财，有集庄家和证监会于一体的地方政府，有担当 IPO 功能的房地产商，有类似江浙游资的炒房团，也有买房发财的各路小散。房市本来就是周期很长的行业，所以各路人马借着超长的牛市大发其财，杠杠越高赚的越多。

然而，如今城市化临近尾声，老龄化大势方兴，连资金利率也随着美联储加息而结束了长期的宽松。世殊时异，聪明的利益集团自然会适应新的大势，而愚蠢固执的利益集团被碾成碎渣。

现在唯一的问题是那些习惯了若干年无脑卖地，地产毒瘾深入骨髓的地方政府，会怎么选择。毕竟，流官们由于保守和短视，虽然在个人利益上面无比聪明，而在形势急剧变化的时候，他们总是慢上半拍。

至于小散，不管哪种资本市场，他们最终都是炮灰。唯一聊以自慰的，房子毕竟不是股票，最后好歹可以住，不至于跌成废纸。

知乎用户 赵皓阳 发表

疯狂的房价背后，反映了资本主义的五个根本矛盾

前言

大卫 · 哈维是当今西方马克思主义研究的领军人物之一，在他 2004 年出版的著作《新自由主义简史》中，系统地分析了西方上世纪八十年代 “新自由主义政变” 产生的根源和运行模式，并做出了预测：世界将在这一种模式下爆发严重的经济危机。果然，四年之后金融海啸席卷全球，大卫 · 哈维在书中的种种预言几乎全部实现。2014 年，哈维又出版了新书《资本主义的 17 个矛盾及其终结》（Seventeen Contradictions and the End of Capitalism, 牛津大学出版社，2014），相当于对 2008 年的全球大危机进行了一次复盘，其中分析的种种矛盾对我们当今社会有很大的启示。


在 2015、2016 两年中，中国楼市经历了又一次疯长：2015 年 12 月，一线城市土地成交均价为 10436 元 / 平方米，同比上涨 46.8%；而最为疯狂的深圳房价在前年到去年的涨幅超过了 100%。在前不久胡润研究院公布的 2017 房价指数中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京占据了全球涨幅的前十名。而天津、武汉、广州、济南也名列前二十名。其中排名第一的合肥房价年度涨幅高达 48.4%，而排在第 16 位的济南，房价年度涨幅也高达 19%。

我们复盘一下 08 年的经济危机，房地产市场可以算作是导火索。危机爆发的最直接原因就是众多金融机构赢有风险的次级抵押贷款，通过金融杠杆无数倍的放大，最终因为美联储加息而众多次级贷款无法收回，导致资金链断裂、百年雷曼兄弟倒闭、房地美房利美危机，进而引发道琼斯雪崩、全球金融危机。

然而在中国楼市的疯长中，“杠杆资金、场外配资”这一带有危险气息的字眼再一次出现：链家约有 2100 亿元使用了杠杆成交，房天下大约 2000 亿元，我爱我家大约也有 800 亿元，而整个中介行业通过 “场外配资” 实现购房成交金额或早已超过 1 万亿元。杠杆资金、场外配资，熟悉的字眼一再挑动着人的神经。去年股市泡沫破灭还历历在目，主要原因也是由于居民投资加杠杆，一个是通过两融的场内加杠杆，另一个是通过场外配资加杠杆。近年来，热点城市 “地王” 频出，推动房价节节攀升。而 “地王” 的背后，是大量热钱涌入房企带来的支撑。2016 年下半年，上海、广州、南京、成都、济南等城市相继出台政策，明确开发商必须用自有资金方可购地。不过，仍有大量资金绕道进入。若非国家及时叫停这种疯狂的金融行为，“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了”的故事很可能会在我们身上上演。

因此，再度审视疯狂的房地产市场，以及其背后所反映的资本主义制度的根本矛盾，对当今我们的经济、社会有很现实的指导意义。

矛盾一，使用价值与交换价值

讨论这个矛盾之前，先回顾一下马克思主义的种种定义。矛盾，就是对立统一，本文 “矛盾” 是哲学意义上的矛盾，而非文学意义上的矛盾。价值，是凝结在商品中无差别的人类劳动；使用价值，指商品能够满足人们某种需要的属性；交换价值是一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的比例或关系。

我们来就房地产来看，房屋的使用价值在哪里呢，比如为我们遮风避雨，提供建立家庭和生活的场所，保护我们的隐私和安全，是我们完成劳动力再生产（饮食和睡眠）的重要场所。那房屋的交换价值又如何呢，我们必须付出金钱购买或租下房子，这里货币作为一般等价物，衡量的就是房屋的交换价值。

曾几何时，在人类还有许多荒地的年代，人们凭借自身劳动建造房屋，这时土地是免费的，建筑的原材料取自于大自然，人们需要付出金钱购买的仅限于斧头、锯子、钉子、锤子等，房屋的交换价值可以忽略不计。在当今许多国家的贫民窟，房子就是以这种形式建立起来的，世界银行把这种贫民的居住方式称作 “自力建屋”（self-help housing）。自羊吃人运动和西方殖民全球开始，基本上所有的土地都被完全私有化，这时房屋的“交换价值” 就逐渐体现出来了，成为一种可交易的商品。

而房地产的进化远没有在 “商品” 止步，在当今市场经济发达的地区，房屋这种商品已经被严重的 “投机化”。房屋的交换价值除了取决于基本的建造成本（工人和物料）外，还取决于另外两项因素：投机建造商希望赚取的利润，以及购买土地或向地主租地的成本。具体到中国，扮演这两个角色的就是房地产商和“代表国家出租土地” 的政府。基于此，交换价值迅速地主导了整个房地产市场，而其使用价值在高不可攀的房价面前，更像是一种微不足道的附属产品。

使用价值与交换价值的严重剥离，势必引发投机现象，而投机现象愈演愈烈，终将酿成危机。投机，说白了就是一种合法的 “庞氏骗局”，美国学者刘易斯的著作《大空头》（The big short）一书中，就详细阐述了房地产投机行为如何引发了不可逆转的金融海啸。除了美国次贷危机之外，2007-2009 年爱尔兰、西班牙同样出现了由房地产市场引发的严重违纪。再往前追溯还有 1992 年斯堪的纳维亚的房市崩盘、1990 年日本土地市场大崩溃，以及 1986 年的美国储贷危机。

在马克思主义经济学的构架范围内，交换价值围绕价值上下波动是一种合理现象。然而西方经济学在 “效用革命” 之后，完全抛弃了 “价值” 这一概念，而把价格表现为 “需求 - 供给” 曲线的交点。马克思主义者们自然会用自己的逻辑构架批判这样的设定。例如在次贷危机中，美国约有 400 万人因为房贷止赎而失去住房（借款人因为违约而失去赎回房屋的权利）。这些人因为追求房屋的交换价值，或者说被迫接受房屋高昂的交换价值，而最终丧失了房屋的使用价值。有更多的人处在房贷 “溺水” 的状态：他们在房价高峰期买房，因为房价随后大跌，他们欠银行的利息甚至比房价市值还要高——这就是来自交换价值绝佳的讽刺。

矛盾二，劳动的社会价值与它的货币表现形式

马克思主义经济学认为，货币的本质，就是一般等价物。价值尺度是货币最基本、最重要的职能，即货币充当表现和衡量其他一切商品价值的尺度。同时，货币还具有流通手段、贮藏手段、支付手段和世界货币的功能。

那么这就涉及到一个争论已久的问题：如何评判 “利息” 的合理性。资本主义为什么叫资本主义，就是 “资” 本位的嘛，你要用钱，就必须得付利息，似乎是一件天经地义的事情。但是马克思主义者对于此是从来不感冒的，因为政治经济学的根本出发点是 “价值”，只有人的劳动作用于资本，才能生产出价值，劳动才是第一性的、首要的；而“钱生钱” 更多是一种不合理的现象、需要改造的。“利息”等一切其他的金融操作，让理应用来测量价值的货币，变成了一种商品，也就是货币资本（money capital）。货币资本的使用价值，在于它可以用来产生更多价值（利润或剩余价值），其交换价值就是利息。利息，也就实际成为了赋予量价值的货币一种价值。

种种的金融操作，种种的投机风险，其根源都是在于此。具体到房产市场，我们需要注意的是，除了政府和地产商在房产盛宴中大块硕朵，金融资本也从中分到了一杯羹。假设 100 万元的贷款，利率 5%，分三十年偿还，最后的还款总额为 195 万元，相当于多付了近一倍。我们在考量房屋的交换价值时，不能不将巨额的贷款算入其中。房贷事实上成为了一种储蓄工具，替我们储蓄房屋的交换价值，而我们得到的看似是房屋的使用价值，其实是你的贷款、也就是那笔 “钱” 的使用价值。

随着资本主义的深入发展，货币衡量价值的属性越来越弱化（因为就如第一部分所说，交换价值与价值的剥离过于严重）。等到了 20 世纪 70 年代，主要资本主义国家更是完全废弃了货币的金属基础，我们进入了货币可以无限创造和积累的时代。可以说，房价的疯涨从根本上就是体现了这两组根本矛盾：交换价值与价值剥离、货币与劳动社会价值剥离。

货币理应表现创造性劳动的社会价值，但它却呈现出虚拟资本这种形式。虚拟资本的流通借由种种非生产活动（即在马克思主义经济学语境下不会生产价值的活动）榨取财富，最终填满金融业者和债券持有人的荷包。于是乎大量虚拟资本涌入房市，信贷宽松促使房价上涨，房屋快速周转，造就大量从房产交易中赚取丰厚佣金和服务费的机会。在美国次贷危机中，许多房屋抵押贷款——虚拟资本的一种形式，被打包成担保债务凭证（CDO）一种虚拟程度更高的资本，创造成为一种可以买卖到世界各地的债务工具。

矛盾三，资本与劳动的矛盾

在矛盾二中我们说了，资本不创造价值，劳动创造价值。而在 “资” 本主义社会中，资本则是要尽可能地从劳动者这里攫取更多地剩余价值，这一关键词就是“剥削”。在这样一种前提下，劳动力商品化，成为一种异化的社会劳动。资本对付劳动者越成功，其利润越大；劳动者对付资本越成功，他们的生活水平越高。这是在资本主义制度下永远无法调和的矛盾。

而近年来在劳动者与资本的斗争中，人们将重点放在了劳动市场和工作场所，劳动者的收入水平确实得到了长足的提高。然而劳动者进行再生产的领域——比如住房，却长久未获得足够的关注。资本也在这一领域开疆掠地，确立了绝对的优势。

可以说，资本对劳动者剥削得主战场从生产领域进军到了再生产领域。就如我们前文所分析，房屋供给往往是由日趋投机的交换价值操作驱动，而房屋市场是榨取租金（包括土地和房产）、利息财产税和利润的地方。房市也是一个以大量掠夺式活动诸城的市场。劳动者可能经由在劳动市场和工作场所的斗争，争取到客观的薪资增幅，但他们为了在投机驱动的房市中取的房屋的使用价值，必将遭遇无可避免的掠夺——会消耗掉他们全部的薪资增幅甚至更多。劳动者在生产领域创造的成果，被地主、商人、银行业者、收取佣金的律师和中介全部偷走，更不要提除了房屋供给外，医疗、教育、供水、污水处理和其他基本服务私营化和商品化。

从宏观的城市经济来看，城市开发的要点就是摊大饼，把城市越摊越大，把居民从市区赶到郊区去。如马克思所说的，“随着财富的增长而实行的城市‘改良’是通过下列方法进行的：拆除建筑低劣的房屋，建造供银行和百货商店等等用的高楼大厦，为交易往来和豪华马车而加宽街道，修建铁轨马车路等等；这种改良明目张胆地把贫民赶到越来越坏、越来越挤的角落里去。…… 房屋投机分子开采贫民这个矿山比当年开采波托西矿山花的钱还要少，赚的钱还要多。”（《马克思恩格斯全集 23 卷》）而把居民赶到郊区，又为开发郊区的土地提供了机会。在引用列宁一段话：“拿发展得特别快的大城市近郊的土地来做投机生意，也是金融资本的一种特别赢利的业务。在这方面，银行的垄断同地租的垄断、也同交通运输业的垄断结合起来了，因为地价的上涨，以及土地能不能有利地分块出售等等，首先取决于同市中心的交通是否方便，而掌握交通运输业的，是通过参与制和分配经理职务同这些银行联系起来的大公司。” 所以在开发郊区的过程中，建设密集的交通网络是一项必须的先行措施。对于现在的城市，就是地铁修到哪里，房价涨到哪里。为什么政府有那么大的兴趣搞城市 “摊大饼式的建设”，而不是对一个地方进行小而精的规划，提高本地居民的生活质量，因为摊大饼这正反里外的全是巨额的 GDP 啊，全是资本在流动中的增值啊。

所以，当郊区也开发得差不多了，房价已经涨到了相当程度，人口已经密集到相当程度了，这个时候，就提高交通费用了。通过在城市开发中的相互勾结和配合，各种资本集团都从中获得了好处，从居民身上不放过任何一点攫取利润的机会。利益集团雨露均沾，谁都有好处。就是通过这样的方式，城市开发成了资本的盛宴，资本攫取了巨额的利润；政府从中获得的好处也不比任何资本集团更少一些。而从中受到侵害的，就是失去土地的农民，赶去郊区居住的市民。

恩格斯有一部著作《论住宅问题》，在书中恩格斯指出，一切历史时代的被剥削者, 几乎都无例外地遭受到住宅缺乏的威胁。在资本主义时代，工人阶级本来已经很恶劣的居住条件，因人口大量涌进城市而更加恶化，不仅房租大幅度地提高，甚至难于找到住所，这不仅伤害了工人，也打击了小资产阶级。最后恩格斯在这部著作中，把工人阶级的一切要求，包括解决住宅问题的要求同无产阶级革命和消灭私有制联系在一起。

再来看看马克思是如何讲 19 世纪英国伦敦的住宅问题吧：

在伦敦，几乎没有一所房产不寄生着无数的 “中间人”。伦敦的地价总是大大高于土地的年收入，因为每个买地的人都抱着投机的目的，指望迟早会按审定价格（即征用时由陪审员确定的价格）再把地抛售出去，或者会由于靠近某个大企业而能诈取异常高的价钱。结果是，买卖快到期的租约成了一项经常的交易。

…… 每家一间，往往还要再收房客。这样一来，居民就都被塞到不是专为他们盖的、完全不适合他们住的房子里，周围的环境的确会使成年人堕落，使儿童毁灭……

毫无疑问，伤寒病持续和蔓延的原因，是人们住得过于拥挤和住房肮脏不堪。工人常住的房子都在偏街陋巷和大院里。从光线、空气、空间、清洁各方面来说，简直是不完善和不卫生的真正典型，是任何一个文明国家的耻辱。男人、妇女、儿童夜晚混睡在一起。男人们上日班和上夜班的你来我往，川流不息，以致床铺难得有变冷的时候。这些住房供水不良，厕所更坏，肮脏，不通风，成了传染病的发源地。

矛盾四，生产过剩与需求不足的矛盾

我们之前的文章中说过无数次生产过剩这一资本主义经济危机的根源，因为劳动是价值生产，想要实现这一价值必须把商品放到市场上去。然而劳动者们过于贫穷，“已经被剥削的一无所有”，那么众多的商品价值就无法实现，于是就会在经济运行中造成 “血流不畅”，引发经济危机。

因此说，商品资本的实现（也就是剩余价值的实现），不是受限于一般社会的消费者需求，而是受限于绝大多数人总是贫穷而且必须总是贫穷的那种社会的消费者需求（《资本论（第二卷）》，391 页）。那么不用我说大家也会发现，当劳动者用一月收入的 1/3——1/2 作为房租，用前半生的积蓄和后半生的预期收入购买房产，在本就需求不足的资本主义经济买下了多么大的风险了。

我在《被吞噬的中产阶级》一文中介绍了 “一套房子消灭一个中产阶级” 的观点，华东理工大学社会学博士汤茜草在其博士论文中，通过调查发现，高校教师在购房之后生活质量普遍发生了大幅度的滑坡，同时这些高学历、稳定收入来源并普遍被人认为是 “中产阶级” 的群体已经产生了自身认同危机。

作者认为，在城市高昂的房价面前，个体通过努力所获致的赖以谋生的职业却无法提供其维续职业价值感的物质基础。教育是社会地位的提升机，中国中产队伍的壮大，几乎与中国高校的扩招同步，不是偶然的巧合。没有永恒的贵族，给他们向上流动的空间，他们会实现文化资本向社会资本和经济资本的转换。这是学者们对于教育获致较高社会地位的美好祝愿。曾几何时，通过努力获得拥有较高社会地位和声望的大学教职是大多数人梦寐以求的奋斗目标；现如今，“读书不为稻粱谋” 在现实的高房价困境前成为了理想的肥阜泡，高校教师甚至成为了地位获得示范作用的一种讽喻。

从物质上，“一座房子消灭一个中产” 在近年来一路高涨的房价中成了现实。2009 年 12 月，《中国新闻周刊》邀请专业民意调研机构北京美兰德信息公司进行了《中产阶层生活状况调查》，在北京、上海、广州、沈阳、武汉、青岛、杭州、成都、西安、兰州十个城市，釆用系统抽样方法，对 1658 名个人月收入在各地处于中等水平以上的常住居民进行调查，结果显示，在贷款买房的人群中，有 61.6% 的人，每月房贷支出占家庭总收入的比重超过了合理值 30%。其中，房贷支出占家庭收入比重在五成及以上的人占了 20.5%。其中 43.8% 的人表示，“压力较大，有时担心会‘断供’”。一部分调查对象在买房之前还安于自己 “被中产” 后的中产阶级身份，过着白领”、“小资”的生活，但因为一套房子，他们的生活方式发生了重大的改变，人生的境遇也因此不同。

高房价是一把双刃剑，曾经的商品房政策强行将财富从人民中剥离出来，推动了经济的飞速增长。然而正所谓此一时彼一时，当经济发展到一定程度之后，高房价就成为了制约经济发展的重要因素。举个通俗的例子，我手上有几百万，我是去买房子，或者是去创业，哪一个更能给经济带来活力呢？尤其是在这样一个科技革命爆发的契机，香港许多年轻人就是牢牢钉在了房子上，才会变得保守、畏首畏尾、不敢打拼，让经济发展只能靠更高的房价来带动，落入了一种悲哀的恶性循环。同样的，中产阶级把前半生的积蓄和后半生的预期收入都投入了房产上，那么他们也就丧失了继续上升所能倚靠的重要资本。就像旅美学者薛涌说的那样：“中国中产阶层上升之路被堵死，社会阶层的流动已经停滞，这是一个化石化的过程，社会的生机会随着中产的消灭而消灭。”

矛盾五，工业资本、金融资本与土地资本

因为资本并不创造价值，因此在争夺工人剩余价值的战场上，工业资本、金融资本与土地资本从来是勾心斗角的。金融资本与土地资本对于剩余价值的掠夺具体表现为利息和地租。

地租理论是马克思主义经济理论的重要组成部分。马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。这里就有两条可以解读的地方，首先它是剩余价值，按照马克思的定义剩余价值是由工人创造，而被资本家剥削的；其次它是超于平均利润的部分，就是土地所有者和土地使用者要共同分享这些剩余价值。马克思按照地租产生的原因和条件的不同, 把地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租三类。总地租就是绝对地租和级差地租之和，级差地租是由对较好质量土地经营权的垄断而获得的超额利润转化而来的。

20 世纪 70 年代，西方马克思主义者恢复了对地租理论的继续扩展研究，其中对新地租理论最杰出的诠释莫过于大卫 · 哈维的著作《社会正义与城市》。哈维的观点是，是土地价值决定了土地的利用，土地价值的变化是在一系列制度因素的参与下，“由特定的权力关系决定的”，从而批评了新古典理论注重资源配置的效率，忽视制度因素在地租形成过程里的作用。哈维的城市地租理论的出发点是将土地看作 “纯粹的金融资产”，而不是再像马克思那样强调“土地作为生产资料或生产条件” 的地位与作用。土地一旦被视为金融资产，便与股票、政府债券等投资对象一样，成了虚拟资本的一种形式。这一变化也相应地改变了土地所有权或地租与资本积累的关系，毕竟，与马克思时代的土地关系不同，当今世界的房地产产业已经成为了支柱产业之一，除了与建筑业、制造业有着休戚相关的联系，还与金融行业剪不断理还乱，美国的次贷危机不就是房贷引发的么。用哈维的话来说就是：“将土地解放出来，使之隶属于生息资本的流通，并将土地市场、土地利用以及空间的竞争纳入资本的一般流通过程。

基于此，哈维提出了 “阶级 - 垄断地租” 的概念，包括引入了 “绝对空间” 的概念证明了为什么房价、地租属于 “垄断产品” 和“垄断价格”。当代资本主义城市地租，面对的是一个在工业化和城市化中形成的不同阶级结构。而地租的直接来源也不再是由直接生产过程生产出来的剩余价值，而是包括了无产阶级工资在内的各种形式的收入。

书中哈维用大量篇幅分析了作为资本积累的地租从 “初级循环”（the primary circuit of capital）到 “次级循环”（the secondary circuit of capital））的结构性条件，其中房地产作为金融资本的超大体量，致使超大规模的固定资本集聚地沉没在静止的城市空间中，使其极其缺乏流动性。一旦滞留在初级循环中的过剩资本引发经济运转不畅，将会导致大规模的企业破产和工人失业，无产业支撑的都市营建环境会瞬间由繁荣沦为 “鬼城”——这也从另一个角度反映了固定资本（土地资本）和流动资本（金融资本）之间的矛盾。

结语

人类的历史就是在跌跌撞撞中前进，矛盾永远贯穿于人类社会；而在资本主义社会中，这种种矛盾尤其独特的释放方式——经济危机。对于这些矛盾的分析与认知，有助于我们更清晰的探究经济运行脉络，在即将爆发的矛盾点中，可以早做准备，不能兼济天下，也好独善其身。

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知乎用户 南海 发表

房子从来就没便宜过，包括曾经的计划经济时代国企分房期间，算上各种为分到房子需要做的各种事情和各种前提条件折算成金钱的话一样是一笔巨款。

作为社会主义建设进入到初级阶段的一个国家，整个国家的经济掌握在政权手中，国家资本享用和占据整个房产市场中大部分利润是理所当然的，狠人有的情绪除了增加闲气，并不会为自己过的更好有一丝帮助。

而现在房价那么高，我觉得除了房子本身价值外，还同时捆绑附加了 “社会公共服务准入资格” 的价值。曾经附着在户口上的东西，现在一部分附着在了房子上。

但有 “公共服务准入资格” 和获得公共服务是两回事。

对大部分堪堪买的起房子的人来说，之后相当长时间他们根本就购买不起公共服务。

怎么说呢，就是拿到了游乐园的门票进入游乐园，然后买不起任何一个单向游乐设施的票，买不起游乐园内哪怕一个气球。。。。。。。

如果说涉及了哪些人的利益，我觉得那些人反对公共服务均等化的群体会有一部分原因。

只是以我这些年有限的观察，反对公共服务均等化的群体和买不起房子的群体有相当部分重合。。。。。

我一直的看法就是，房价从来都不便宜，但现在远超不便宜定义的畸形价格里房价捆绑销售了过多内容是一直以来主要原因。

要想让价格回归到 “不便宜” 阶段，一个可能的方向将是拆开购买单项产品。

买不起一包烟就拆开单买一根。

不求其他，只求满足一个居住需求。

这种情况下，房价可以有被控制在一定范围内。

但，不论环境如何改变，支付方式变得如何多样化和间接性，房子从来都不是便宜的。

知乎用户 娱乐人间 发表

中资和美资财团巨头对比，盈利模式和组织模式对比，和日资韩资财团有区别吗

现在大部分的欧美企业分工明确，做风投的就是风投，犹太人和几大家族去投资发展，而二级市场就是二级市场，就是一个长效机制，长期投资的地方。

风投的套现止步于二级市场，而二级市场往往是职业经理人为股东打工的天下，这样有效避免一个垄断问题。

如果一家公司从天使轮开始到上市交易，都是几大资本控制，长期持有，那十几年后所有的产业都被这几大资本所控制了。

而美国恰恰通过各式各样的反垄断法，禁止这种做法。

也就没有了所谓托拉斯问题，原有的企业有垄断效应的，那么直接拆分肢解。

而事实上，日式财团、韩式财团、我国的互联网财团是一个模子。

他们分别控制银行、保险、券商、横跨零售、娱乐、交易等行业，已经完成了所谓的垄断。

也就是这种所谓的垄断不是一个行业垄断，而是一个家族式的大的垄断巨头，我国的某几个资本几乎投资控制了大部分的互联网企业，这样符合其利益的，让其生存，不符合的直接灭亡，产生了很坏的影响。

而美国往往有各种法律限制这种商业行为。

我们假设一个模型。以计算机大佬微软为例子。

如果没有反垄断限制，微软 — 收购 whatsup— 收购 paypal– 收购任天堂（游戏公司）– 收购 adobe - 收购控制大部分软件公司 — 收购亚马逊（换股合并）— 收购美国银行 — 联合控制 Uber= 巨大资金池 - 继续控制收购投资 = 垄断 = 我国的南山 - 1？

这样做的好处，就是获得整个行业的定价权，潜移默化中，你每个月的开支，被他分配的仅仅有条，从住宿、团购、交通、借贷、甚至医疗、餐饮都是其天下，居民成为民富其实的韭菜，而其集团成为了真实的无冕之王，权利甚至大于总统，收益大于国家税收。

微软岂不是世界第一巨无霸了？

这就是一个典型的日式财团、韩式财团、中式互联网财团。

而 1990 年日本房地产泡沫崩盘、1997 年韩国亚洲金融危机，倒闭的就是大型财团，这么强大的财团为什么能倒闭的？

韩国的韩进、大宇都完蛋了，日本的几大财团也经历了重组合并，甚至很多企业资不抵债收归国有。

目前这个我国的南山 - 1 和杭州 - 1 玩的就是这个模式，而且已经成功了，几乎可以控制的都控制了，甚至老百姓的卖菜的权利也被平台收回去了。

包括刚刚覆灭的教育，其背后的投资者实际控制人，仍旧是这帮所谓的财团，如果中国所有的教育被两个人控制，那么无冕之王到底是谁？不言而喻。

美国的伟大就在于制度，不允许类似财团经济发展，你以为的垄断是单个行业的垄断，其实人家已经做到了全行业垄断和定价，而定价的能力，就是一文不值的 whatsup（平台经济），俗称流量费 - 过路费 - 广告费。

也就是你去平台开铺子，还得交广告费，**广告费 = 定价权 = 镰刀，**差额抽成 = 固定的抽成底薪，多可怕？

建平台 — 吸引入驻 — 垄断市场 — 价格歧视（几乎所有的产品都是这个套路），定价加价，包括滴滴打车贵这原因，大家都看到了垄断的可怕。

美国这样做吗？

你所谓快捷方便的移动支付，只不过是给资本家更快收割自己的便利，对社会经济没有任何意义。

美国不会这样做的，财团经济危害太大了。

财团内部的资金拆借和资金池，外部永远不知道。

你存在平台的钱到底有多少，被他们挪用了多少，谁知道？

财团开支那么大，现金结余有多少？

1990 年日本房地产泡沫倒闭以后，很多人发现，财团内部有互相持股，互相担保的问题。

互相持股，多么熟悉的字眼，我们这边的南山 - 1 和杭州 - 1 已经全部控制一遍了，这也是日本经济被一举歼灭的原因之一。

任何财团的行为离不开金融系统，也就是借贷，而所谓的资产负债率和杠杆率，只有财团内部看得见，而财团由于具有定价权和垄断能力，往往都是高杠杆运作，脱离监管。

我们再举个例子，如果 2000 年互联网泡沫危机时，微软持有大量的互联网公司的股份，那么今天微软还在吗？

这个命题和逻辑依旧对南山 - 1 和杭州 - 1 生效。

韩国如今的困境是财团的人去做总统（李明博），怎么可能改变财团经济，不改变财团经济，韩国就会只有一家企业 – 三星，举国之力扶持一家，沾边的都发财，不沾边的都饿死。

韩国人的内卷、低生育率、低幸福感就是这种原因造成的，而香港的四大财团之一，老李跑了，老李也是玩垄断的高手，水电、通讯、港口能赚钱的都控制，危害太大了，年轻人没有希望和幸福感，社会彻底失去创新能力，年轻人寻找其他诉求、影响社会稳定。

我们目前呢？

大厂的年薪高达 40w-70w，沾不上大厂的光，去小企业就是 4w-7w 一年，这种差距就是财阀经济的体现。


财阀经济的阻碍性很明显，风险性也很大，不适合大国发展，发展财阀经济的都是小国和区域经济，奉劝英国佬要小心哦。

知乎用户 金陵小老头​ 发表

我的房子是 08 年买的，挺便宜，但是我买的小，现在想想亏死了

它要是降价确实影响了我的利益，不过我想不想涨价有用吗？

屁民而已，我想不想涨，无所谓的

所以我从来没有觉得房价是因为有房人的利益而贵

当年房子涨价的时候我百思不得其解

后来一次偶然的机会，我终于想明白了

那是我刚来北京工作的时候

一套公主坟附近要装修的房子

挺老的一个小区

是单位房

业主装修要求不高

花钱不多

就一处特别，他很忙，天天加班，没时间管装修

后来我才知道他是印钱的

我豁然开朗

印钱厂的职工天天加班

房价怎么降？

知乎用户 啊啊啊啊啊​ 发表

第一

中国北京上海深圳这些一线城市的房价绝大大多数人是买不起的

即使你在北京，上海，深圳工作也一样，不为什么

可视化解密, 北京到底有多少房子?- 北京搜狐焦点

去年（指 2012 年）北京市公安局人口管理总队曾进行过调查。调查报告称，北京全市房屋总量 1320.5 万套，标注出租房屋 139 万户，核对空置房屋 381.2 万户。——北京房屋空置率高达 28.9%_网易财经但不太确定这个统计口径是啥，房屋分住宅、商住两用、办公楼等。2010 年，年末实有房屋建筑面积 68413 万平方米，实有住宅建筑面积 38454 万平方米。——北京市 2012 年度统计年鉴 8-14

北京存量房有多少？约在 800 万套以上

根据北京这些年建造数据，

北京实际房子目前应该不会超过 1500 万套房

甚至可以交易的基本在 1000 万套以下

而全国多少人想在北京？多少大型机构会在北京购房？

比如一些国有企业，省级政府，甚至市级政府在北京有办事人员

他们肯定有持有

还有全国的富人们，许多都会有一套，或者几套

还有些上市公司，

还有专业炒房的人

还有几套房子的人

北京的房子即使下降，你觉得可以下降多少？

下降 30% 就有大量人接盘

下降 50% 一样你在北京工作也买不起

这是北京的房价，其实最近很明显已经有下降的趋势了

而且下降趋势很大

但我们就算 6 万出头明年跌倒 4 万（肯定大概率是不可能的）

北京人均收入 7000 左右，大部分人收入其实是低于 7000 的

你拿一个月 7000 的收入，你可能买到起 4 万房子吗？

不可能的

除非你爹妈有钱

而且北京即使现在房价在下跌，但基本也不可能跌倒平均 4 万

说个实在话，北京上海的房子就是中国的稀缺品

即使你在北京上海工作，绝大多数人永远是买不起的

现实这点房子，也不可能让一半的人买的起

根本不够啊

回到房价涉及哪些利益

我们思考一个问题，

古代的盐

http://war.163.com/14/1104/20/AA80IUS300014J0G.html

清朝中期，一斤食盐要 40 多钱，而一般工人和士兵的月工资也就 1000-2000 钱。“农民粜终岁之粮，不足食盐之价”。

古代的盐和现在的房价其实差不多

只不过中间多了个银行，（古代钱庄作用没有那么大）

古代盐涉及哪些利益

房子涉及哪些基本一样

你现在看政府土地出让金

在房产税出来前

什么时候政府土地出让金急速减少

基本入手 1，2 线房子吧

越快越好

保证大概率过 1 年到 1 年半会涨一波

因为中央政府总不能让大量地方政府破产

而地方现在基本绝大部分收入是依靠土地收入，以及房子上面的各种税收

2017 年全国土地出让收入将超 4 万亿 有望再创历史新高

2018 年建议观望，基本不会涨

17 年地方政府有钱了

个别地方例外

知乎用户 建筑家 Melo 发表

这道题我换个方式回答吧。

给大家说几个业内的一些真实的故事吧。

坐标北京

1.2013 年顺义某地块拍卖，6 家房地产开发企业最后入围，几家私下串通，起拍价拿地，6 家共同开发，利润均分。拍地如期进行，一家企业代表其他六家竞得此地。。。。之后，顺义区政府宣布，此地流拍。

2. 北京市 x 龙地产，在一次某地块竞标中，频频举牌，最终溢价 300% 摘得地块。而某龙地产公司总资产不及此地价的 1/10。最后退地。怀疑某龙地产与区 zf 串通抬高地价。反正我一点都不信，你们爱信不信。

我们都知道现在北京的房地产开发处于面粉比面包贵的状态。在北京的一个地产开发项目，房价几乎等于地价以及拿地产生的金融成本（付给银行的利息）。

你们说房价还需要涉及谁的利益，才导致这么难降下来。

知乎用户 半佛仙人​​ 发表

所有人。

知乎用户 匿名用户 发表

当下的中国，屌丝是没有任何话语权的，天朝会在意屌丝的民意？压制民意懂不？可怕的是已经买了很多房的中产阶级，他们的财富都积累在房产上，不像欧美国家很多中产资产配置在股票、基金上，如果房价下跌到一定限度，程度轻的，财富缩水，你还要咬紧牙关慢慢还贷。程度重的，房子还会被银行没收，居无定所。中产们已经形成强大的利益集团，房价下跌，丫的不和你拼命，更何况他们的影响力在剧增。想想董建华上台时推出八万五计划，为保障底层屌丝居住需求，降低严重畸形的房价。大力开发香港的土地，招来了八十万中产游行示威。不要看香港小，可开发的土地还真不少。

你信不信，房价下跌 10%，中产会砸售楼处。

中国一二线城市的未来的楼市你不觉得很像明日的香港吗？

没想到中国阶层固化加速贫富差距扩大是以房产市场的分化开始的，真是悲哀啊，几千年啊，还是围绕土地在折腾。

有钱就买房，没钱就借钱买，借不到就好好工作。瞎抱怨啥，你的抱怨改变不了什么，你我同样都没有话语权，不要幻想房价暴跌，哪怕你做梦房价暴跌了，别忘了是翻了好几倍才跌了一半，回头一看还是贵得要死。

趁现在阶级还没有固化，风口的机会还是很多的，挣钱买房才是硬道理。

知乎用户 花猫哥哥​ 发表

房价为什么涨的快？

**很简单，因为轰轰烈烈的城市化进程！**改革开放 40 年，我们的城市化率提高了将近 40 个百分点，转移了超过 4 亿农民成为城市居民。大量的人流与资金流涌进城市，城市土地是有限的，必然推动资产价格的快速上涨——涨的快正常，涨的不快反而不正常。全世界经济发展较快的国家中心城市房价近十余年的涨幅都非常惊人，包括孟买、里约热内卢、莫斯科、胡志明市等等。我查了一下，孟买是印度第二大城市，其房价换算成人民币达到 5 万——10 万人民币 / 平米，要知道印度人均收入只有中国的 1/5，如果按照专家们说的房价收入比来换算，放在中国一线城市对应的房价就是 25 万——50 万 / 平米。

**中国首次置业年龄太低。**即使是西方发达国家首次置业平均年龄 35 岁，中国是 27 岁。这不仅扩大了的购房人群，而且让年轻人感到买房有很大的压力——当然有压力，你比发达国家的老百姓提前 8 年买房，或者你比同龄人出色或者你获得父辈的支助，否则反而不符合经济规律。所以，为什么年轻人对房价的痛苦指数高，原因就在于置业年龄太年轻。

谁是房地产行业最大的受益者？

**毫无疑问当然是地方政府。**我们做过测算，一套房子如果售价是 100 万，政府拿走的部分要超过 60 万——包括土地、几十项规费、各种税收等等。与发达国家有所区别的是，因为发达国家是土地私有化，所以，发达国家政府与中国政府最大的区别就是高额的土地收入是不同的对象所获取——中国是政府，发达国家是私人老百姓。

每年地方政府卖地收入几万亿，加上各种规费与税费又是几万亿，两者相加就是 7 万亿以上——这是一个惊人的数字。

那么，政府拿着这每年几大万亿干什么去了？

**首先是基础设施建设。**城市内是道路、地铁、地下排水排污系统、城市广场、城市公园、城市体育馆、机场，城市外是高速、高铁、甚至是光纤网络、4G 基站、电网等等（电网、光纤网络、4G 基站等表面上是央企直接建设，其实每年国家都要给这些提供公共产品的央企提供大量的补贴，特别是前期基础设施建设，你基本可以认为就是政府买单）。

最近 20 年，中国的城市形象、基础设施不仅是翻天覆地的变化，而且冠绝全球——这么巨大的投入，资金是从天上掉下来的？

城市主干道含管网绿化人行道一公里造价 1000 万，地铁一公里造价 1 亿，桥梁动辄几十亿等等——这些都要有人来买单。

谁来买单？

当然是卖地收入买单！如果从根源上讲，就是买房者为这个买单！房价越高，买房越多，为中国城市建设与基础设施建设买单越多！

在中国大部分地方，政府那点税收能够把公务员工资、居民医保、社保覆盖掉就要谢天谢天地了，基础设施没有卖地收入是绝对干不了的。

如果再比较一下，为什么新兴国家（比如金砖国家）房价猛涨，但是基础设施建设依然落后？

原因很简单，就是中国创造了这个特色的 “土地财政” 制度。

在土地私有的国家，公共服务的任何改进，都先要以资产的升值方式转移给土地所有者，政府再通过税收体系，才能够将这些外溢的利益收回，税收的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈，这个过程中不仅效率低，而且利益漏失非常大；而中国特色的 “土地财政” 制度下，任何公共服务的改进，直接就外溢到土地上，政府通过出售土地就可以从土地升值中收回公共服务改进带来的利益。相对于前者，这种模式效率是如此之高，以至于政府不仅能迅速建设大量的基础设施，而且还能为吸纳劳动力创造税收的产业以及优质公共资源提供补贴。

所以，对于年轻人而言，你要留在北上广深这样的一线城市，享受城市发达的基础设施、有发展机遇的产业、超越行业平均水平的工资，优质的公共资源，就只能通过购房来买单。

指望深圳的房价与县城一样，大概就相当于在五星级酒店吃饭却希望大排档的价格。是的，中国一线城市就是五星级酒店，二线是四星级，以次类推。

然后讲讲卖地收入为吸纳劳动力创造税收的产业以及为优质公共资源提供补贴的情况。

我们国家工业用地出让价格非常低，一般就是 10 万—20 万 / 亩。这简直就是倒贴的白菜价！政府从农民收储土地，加上三通一平，加上道路路网建设，至少也要 60—70 万！，10—20 万的价格卖给制造业，政府自己得补贴 50—60 万 / 亩。

工业用地价格低表面上是因为政府为了增加招商引资的吸引力，本质原因却是过去我们的制造业是中低端产业，附加值很低，无法承受较高的土地成本。

在中国投资一个大型制造业，1000 亩廉价土地拿到手——什么都不干至少也赚了好几个亿。如果条件谈的好，再配套点建设用地，土地溢价收入 10 个亿以上都很正常。这就是中国招商引资最大的筹码；这也是中国制造业能够从小到大，从弱变强，搞出全世界独一无二的全产业链的重要原因。

没有过去房地产的火爆，哪有近十余年来制造业的发展？

地方政府凭什么能倒贴制造业？不就是靠着那点商品房卖地收入来平衡成本吗？

靠着卖地收入，地方政府不仅能给制造业补贴，还给其它实业、优质的公共资源提供补贴。

举两个例子。

某市有家 IT 行业经过十几年发展有了一定的规模，然后市长直接特批在城市最好地段——土地价差不多达到 1000 万 / 亩，直接以 10 万 / 亩给了 20 亩，让企业在这块地上盖办公大楼，有了优质的资产，企业也就可以通过抵押获得急需发展的资金。这么运作表面上政府亏了 2 个亿，但是后期的税收几年后就收回来了。

5 年前，我在某省某县谈了一个项目。大致是给这个县城引进一所优秀的大学艺术院校，政府给的条件是，院校占地给 500 亩，单价 10 万，再配套给 500 亩建设用地，单价是 30 万。我们了解了一下，当地土地政府征收与整治成本是 50 万 +，当地土地招拍挂价格是 120 万 / 亩 +。

一个城市可持续发展，优秀的产业优秀的公共资源都是不可或缺的，这些都不是天上掉下来的，是得有人买单的——毫无疑问，最大的买单者就是买房者。

所以，说句诛心的话——土地私有化让卖地收入进入个人腰包还真不如象中国 “特色土地制度” 进入政府财政盘子更好，前者是少数人受益，后者通过基础设施建设 + 产业补贴是让整个经济受益，是绝大多数人受益。

2000 年，我国人均居住面积只有 9 平米，到了 2018 年，我国人均居住面积达到 36 平米（城市 30 平米，农村 45 平米）。同时，居民自有房率也达到了 **96.5%。**目前全国人民的房产估算价值在 400 万亿左右，与此对应的居民总负债在 40 万亿左右。

关于基础设施建设就不列举数据了，截止到 2020 年中国基础设施冠绝全球——包括公路、高速、高铁、机场、4G 基站、光纤网、电网等等。

这两项是什么意思？

我们 98 年开始搞房改，当时人均居住面积大致是 8 平米，到 20 年的今天达到 36 平米，翻了整整 4 倍。从另一个角度来讲，中国人用 20 年时间置业已经超过包括大多数发达国家几代人的置业累积，同时，中国用 20—30 来年的时间基础设施建设超过全球所有发达国家几百年的建设。

取得这么大的成就，代价是什么？

代价就是城市部分人群——主要是一二线城市中产阶级以及这些城市 30 岁以下的年轻人承受了很高的房价痛苦指数。

从经济发展的角度，过去 20 年中国经济的高速发展基本是靠房地产这个龙头来拉动，其主要路径是这样：

房地产发展→为基础设施建设买单→培育出巨大的消费市场→促进国内产业的繁荣→培育出世界级的企业去参与国际竞争

国际上一个世界级的企业一般要几十上百年的时间，中国却能够在 20 年左右有 120 个企业进入世界 500 强，这种弯道超车的奇迹不是没有原因的。

随便举几个例子：

2000 年时期中国空调出货量才 1000 万台，2015 年就超过 1 亿台，16 年时间市场放大了 10 倍，目前中国空调渗透率超过 60%，已经达到美国的水平，培育出格力、海尔、美的等国产家电的龙头。背后的原因是中国建设了大量水力、火力、风力、核电发电站，建设了覆盖 14 亿人安全高效的供电网络，并且一直坚持居民电费低于工业用电的政策（大多数发达国家工业用电都低于居民用电）。

2009 年中国有几个人用智能手机？10 年后现在每年中国消费数亿台智能手机，全世界每消费 100 台智能手机中国人要占一半。背后的原因就是中国建设了全球占比 40% 的 4G 基站。正是这么大的市场，才有了华为、OPPO、小米等国产巨头的崛起。

阿里、腾讯的崛起，移动支付与数字经济冠绝全球这些现象背后的原因是什么？还不是遍布全国的光纤网络、4G 基站、发达便捷的公路铁路网络。

当然，现在房地产的发展已经太超前了（人均居住面积世界第三），加上去杠杆控风险的因素，国家出台了世界上最严厉的调控政策。所以说政府放任房价上涨是不大客观的。说句大家不喜欢的话——如果没有房地产调控，一线城市的房价至少还要翻一番。

谈谈近来刷爆了网络的——土地出让金由税务部门征收。

去年央行为了对冲疫情影响实施了较为宽松的货币政策，这个政策带来的后遗症就是年底一线城市与省会中心城市的房价又有了快速上涨的势头。

要打击投资性购房就要抑制房价快速上涨，要抑制房价快速上涨光靠行政手段干预不是长远之计，最为重要的还是要控制土地价格。

今年国家尝试用集中供地的方式来抑制土地价格，但是效果却并不理想，进行集中供地的试点城市土地溢价都创出新高。

既然集中供地效果不好，管理层终于从工具箱里拿出了一件威力无比的武器——卖地收入划归税务部门征收！

过去卖地收入是由地方自然资源主管部门征收，属于地方政府的小金库，现在卖地收入划归税务部门征收，虽然目前还是由地方政府支配，但是征收部门变了意义就大为不同了。

因为税务已经完成了国税与地税的整合，由中央直辖！

打个比方，比如以前你是企业某个部门的领导，部门有一块收入自收自支。

现在这块收入划归企业财务部门征收，虽然怎么支配还是由部门决定，但是意义绝对不一样，因为财务部门是由总经理直接管理的！

如果是部门小金库，那么就可以直接提出来给部门人员发福利，现在这块资金放到财务部门，部门虽然理论上也可以提出来发福利，但财务部门一定会将这个情况向总经理汇报，总经理某一天过问一下部门领导发福利的理由，部门领导怎么交代？

所以，同样一笔钱放在不同部门，意义是大不一样的。

对应到本次卖地收入划归税务部门管理也是如此。

首先，地方政府拿卖地收入直接给基层公务员、事业编以及合同工（临时工）发补贴会越来越难，所以未来卖地收入高的地方公务员与事业编的收入与福利可能要下滑一大截。

其次，过去地方官员为了政绩大搞各种开发区屡禁不止，原因就是地方卖地收入这块小金库财源，未来这种乱建设乱开发的现象将得到很大的抑制。

这两块支出得到遏制意味着卖地收入不再投入到一些效率比较低的领域，而是投入到保民生、保经济等效率更高的领域。

说白一点，这就是中央政府要求地方政府一起来共克时艰。

最后也是最为关键的，卖地收入划归税务部门征收有利于从源头上控制房价。

为什么？

过去卖地收入直接归地方政府管理，所以地方政府总有推高地价的动力，土地价格炒高了，直接导致房价水涨船高。

对于中央政府而言，过去比较被动的是，只有当一个地区出现房价大幅度上涨之后才能出手干预，但是干预的时候，已经有大批土地卖出去了，而且是高价，最后只能采取行政手段强行控制房价。

但是对于已经买地的开发商，地方政府是不能让它们亏损的，所以往往在风头一过，行政干预放松，房价就出现报复性上涨。

现在卖地收入划归税务部门征收，意味着一个地区土地市场出现过热现象时，中央政府就能及时出手干预。

如果地方卖地溢价太高，不排除中央直接让税务部门转移支付给中央政府，这样不仅中央政府能从源头上控制地价，地方政府也大大减少了炒高地价的动力。

原文请阅读：原创 | 土地财政的终结？这只是复杂难解经济局面的冰山一角

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原创 | 从 GDP 到房地产：政府工作报告几个重要信号的解读

知乎用户 王凡​ 发表

有朋友认为凯恩斯的原话不能用在这里，可以，不影响结论：如果想反驳请正面回应不要顾左右而言他。

房地产并不能产生任何竞争力，只能短期续命，那么问题来了，既然如此为什么还要续呢？

为啥？因为续命出奇迹，首先如果续到生产力飞跃，新的经济增长点诞生呢？比如信息科技占到了中国 GDP15%（老数据了，现在可能更高了），这都是在 08 年以后攀升的。那么可想而知如果 08 年直接休克疗法了可能就真的全民下水道了。

其次如果别人先死呢？08 年以后中国跑去全球收购了大批廉价资产（比如吉利之于沃尔沃乘用车），那么你死了我就活了，我的问题迎刃而解。

这么看房地产续命还是垃圾政策，是智障儿童的拍脑袋吗？

实际上续命大法，比如 qe 还是你美先玩起来的，你知道北上广深的房子能买下全部美国房子，但是你知道美股能买下几个地球吗？

（有朋友表达了反对意见，说北上深都买不起，买地球当然只是个形容词，只是为了表明 qe 导致的美股泡沫，但你说美股买不下北上深真是瞎说：北上广深房子总市值 100 万亿左右，这是 16 年的数据，考虑到一线近一年没涨反跌，可以继续采用，美股 17 年初 38 万亿美元多点，合人民币多少？你说买的下买不下？美股和 GDP 之比一般认为 115% 以上就算严重高估，另外注意美股的这个数据是年初的，这半年多还涨了很多很多。）

所以没道理你续我不续，谁不续谁傻哔。

当然，现在美国开始扯被子，减税加息缩表，开始新一轮美元潮汐（这部分可以看我之前的文章），所以房地产玩不转了，最后一波四五线和县城去库存结束以后八成就不会再搞了，但是如果你否定了之前房地产续命的积极意义（甚至是唯一可行方案，但注意，我绝不否认这对人民带来的苦难，也绝不否定混水摸鱼的既得利益集团 甚至中国贫富差距问题都有它一个大黑锅，所以原则上我支持房地产税减少贫富差距并且转移支付），那你就是真的被忽悠瘸了不解释。

-— 补充 —-

有朋友说也许房地产税会推高贫富差距，这个问题我在豆瓣谈过，主要看怎么收：是按照人均居住面积免税还是设施免税额？前者的话就是割三四线的韭菜，后者的话三四线少缴而一二线多缴，所以前者推高后者降低贫富差距。但是我们从国家替代土地财政的需求来看，肯定选免税额，这样收入更高，也能让热钱从一二线炒房中出来进入实体经济。

还有人谈到美国经济复苏：美国的复苏就是个笑话，连续关注非农你就能知道增加的岗位大多是最低工资附近的，这叫服务业内卷。而美国的通胀真的不高（还有能源价格拉升因素），这时候加息只能是服务于美元潮汐而不是真的防止过热。

知乎用户 凯风​ 发表

相关利益者，无非是有房一族，地方政府与中央政府，房地产商和银行。

1、有房一族

在中国，最有市场意识的当属股民，即使跌的血本无归，也会默默承受。与股民相比，有房一族是最不淡定的：房价上涨，皆大欢喜；楼盘降价，则大肆反对。

这其中最有代表性的，当属 2008 年的万科打砸退房风波。

时值金融危机，楼市哀鸿遍野，万科降价销售回笼资金，一套房短短几个月折价 20 万 - 50 万不等。业主义愤填膺，部分杭州业主要求退房被拒，万科杭州公司惨遭打砸。

今天看来，这是多么滑稽的一幕。当初如果退房成功，估计不久之后，这些业主又会再来一场 “万科，还我房子” 的打砸之旅。

但这一幕，也正说明房价上涨容易下跌难。房价上涨，虽然无房一族备受煎熬，但他们只是孤立个体，不满再多也无法形成博弈力量；相反，楼盘降价，业主很容易形成组织力量，进而形成稳定压力。

2、政府

地方政府与中央政府的利益有所不同。

对于地方政府，一方面是土地财政依赖症，另一方面是投资拉动经济依赖症，根底里是经营城市的思维，把土地当成牟利和政绩来源。

对于中央政府，时常会陷入稳房价和刺激增长的矛盾。经济下行，需要房地产提振；而楼市过热影响市场稳定和民众情绪，则又会产生调控动力。

从全国来看，2016 年全国土地出让收入超过 3.7 万亿元，其中南京、上海、杭州、武汉等城市卖地收入超千亿元。而从 1999 年至今，全国土地出让收入高达 31 万亿元。

3、银行与房地产商

房地产商好理解。看看财富榜中，有多少房地产商，就会明白这一点。

其实，最新有一则新闻更能说明这个问题：2010 年，国资委发布 “退房令”，要求不以房产作为主业的央企退出房地产领域；结果七年之后的今天，78 家央企只有不到 20 家履行退房，绝大多数非但没有退出，而且加大抢房力度，2016 年的地王有不少就是央企贡献的。

▎2016 年胡润地产富豪榜。

至于银行。之前有个说法，叫做房地产绑架中国经济，实际上说的就是房地产绑架金融机构。但金融机构也是逐利的，与其说是绑架，不如说是你情我愿。

房贷对于银行来说是优质资产，银行不仅有动力大肆发放住房贷款，而且会通过各种金融创新方式加杠杆，2016 年房贷在贷款总额中的比例不断攀升就是证明。

▎房贷占人民币贷款比例大幅攀升。来源 / 东方证券

同样，地王背后也有金融机构的影子。一方面，许多地王已经被打包成金融产品，地王的奉献从企业转嫁给整个金融体系；另一方面，经济下行背景，银行信贷面临资产荒，楼市就成为最好的投资标的。据统计，仅 2016 年上半年，银行通过多种途径为房地产企业提供了大约 10 万亿元资金。

显然，房价一旦暴跌，金融机构将会遭受严重影响。日本当年的楼市大崩盘，伴随的是众多中小银行的倒闭；上世纪 90 年代中期海南的房价崩溃，也有众多金融机构陷身其中。

4 来个总结：

不难想象，房价背后裹挟的利益有多大。

对于地方政府来说，是土地财政依赖和投资驱动依赖；对于中央政府来说，投资拉动经济是救命稻草。

对于房地产商来说，楼市的暴利仍旧没有结束；对于有房一族来说，房价上涨是皆大欢喜，房价下跌，很容易成为稳定问题。

然而，对于普通民众来说，房子永远是可望而不可即的。

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知乎用户 伪砖家 发表

房价维稳划分阶层，钱权交易构筑壁垒。

高房价背后是三大阶层根深蒂固！

1. 房地产最大的问题

房地产最严重的问题就是不能接受下滑！

十几年来，每当楼市疯狂，每当民怨沸腾，每当政府站出来实施所谓的打压，我们都没有看到房价的下滑。政府不能忍受房地产经历一点点的低迷，不愿意让开发商、购房者、地方政府以及整个行业吃一点点亏。

08 年其实是房地产阵痛中前行的最好机会，但是换来的却是一支吗啡。仅有的一次低迷，我们看到的却是最后的力挽狂澜。

如今美联储要加息了，债市暴跌了。市场利率上去了，刺破资产泡沫仿佛只在一念之间，也有不少人期盼着楼市能在股债汇之后，形成第四杀，迎来一轮大幅下跌，但这可能吗？

我们经常在媒体上看到各种文章，说什么房地产价稳量跌，楼市表现平稳。政府的态度已经十分明确，在金融市场动荡的 2017 年，楼市调控稳字当头，不让涨了，自然也不能让它大跌。然后为之后的税制改革赢得时间。

楼市不会暴涨了，如果再暴涨必然对现有金融体系造成冲击，对实业造成冲击，对外汇造成冲击，而且现在涨的越快有可能跌的越狠，涨的越高破坏力也就越大，这个楼价已经让管理层感到了深深的不安。

楼市也不能暴跌，如果股债汇之后楼市再暴跌，那么局面将彻底失控，所有的税制改革都将被迫终止，而且如果这个时候楼市暴跌，必然引发政策的大幅反弹救市，将给宏观经济层面造成更大的困扰。

所以大家对于楼市调控不要有太大的期待，如今维稳依然是常态。

2. 楼市三大阶层

中国楼市如果没有出现动荡，那么毫无疑问这个池子就会变得异常臃肿。

行业越来越大，越来越臃肿，没有人得到教训没有人得到惩罚，所以这个池子里的竞争者们，他们抗衡对手的最重要策略，就成了树立更高的门槛。

而房地产的资本战争，本质上就是土地游戏，不论利润如何，只要一直拿地，抢夺到足够多的筹码，你就可以继续呆在这城堡里，这个城堡的壁垒会越来越高，只要你还在，那么别人就自然而然的离开，就自然会饿死对手。

而巩固这个城堡的砝码，说起来也简单，就是两样东西的结合：钱 + 权，这两样东西的组合几乎无往而不利，构成了房地产圈最顶尖的阶层。

二三线不少项目的股东构成都是三足鼎立，一个人负责出地、一个人负责出钱、一个人负责搞定所有政府关系，这三个人可以均分一个项目蛋糕。而这样的构成就是楼市阶层的极致体现。

但同样的，这两样东西也一样的肮脏和汹涌。不过不要紧，只要这两样东西聚合成了土地，阶层的外围就会包裹上浓浓的专业壁垒，让这样的肮脏味道顿时就消失了不少。

各种专业机构、服务商蜂拥而至，用成群的专业和人力把房地产最顶层的阶层包裹的严严实实，严实到外来人看到的都是一个个华丽故事。

房地产的阶层，大概就是这样的三个阶层。中间这层是知识阶层，核心这层是钱权阶层，在知识阶层的包围下安全牢固且讳莫如深，而最外圈的大概就是屁民屌丝，只看到各种故事和广告，不知道内部到底是什么。

普通人站在圈子外，看到的除了一块块水泥一块块砖之外，大概只有透支你家底的房价数字吧。

3. 阶层突破太难了

这样的趋势没办法打破。

除非，让中间这个专业阶层集体倒戈，从过去的包裹钱权转移到包裹百姓。

但这样的倒戈几乎没有任何可能，因为钱权提供他们收入，让他们成为中产变成可能。是的，在中国所有人都期待成为中产，知识阶层是最先触碰到的，他们当然不会轻易放弃。

另一头，百姓的浮躁看上去也那么容易被安抚，一次政策、一条消息、几个替罪羊就可以轻松搞定，在这样的背景下知识阶层更加没有倒戈的可能。

阶层越来越稳定越来越稳固，在房地产这个大池子下显得那么的坚不可破，大多数普通人只能接受高房价的既定现实，因为除了接受没有其他的选择。

从本质上来说，阶层突破就是在社会这场游戏中干掉尽可能多的人，一步一步升级，实际就是人和人的厮杀战斗，要完成阶层跨越，就要在资源不如人的情况下打败别人。注意，你努力的时候别人可能比你更努力，并且你要负重前行，所以这本质上是个很残酷的。

互联网模式曾经尝试撕开一点点口子，但也就一点点。不要忘了，互联网本身就是一个最大的阶层，BAT 的存在断送了大部分人的活路，互联网创业者最好的出路，大概就是被阿里腾讯收购了吧。这种强者愈强的规律适用于所有行业和所有时代，我们只能选择面对。更何况在房地产，土地本身就是最好的壁垒，不可移动断送了 95% 的互联网可能。

中国人口众多，人均资源偏少，上升之路显得更激烈，到了让大多数人绝望的地步。而游戏规则设计者们不断加高壁垒和保持重压，上一层的会逐渐利用自身优势封锁 “通道”，最终让一个个普通人认下自己命运的天花板，而那些有阶层流动机会的命运加成，天赋、才华、美貌的标准也一直在不断提高。

人生不是百米赛跑，而只是接力赛的一环，你接棒的时候可能已经落后人家几圈了，你就算瞬间完成，也只是追了一圈。

但即便如此，也应该要尽力跑好自己这一棒。伸手抓星星，即使一无所获，也不至于满手泥土！

更深入的分析可以关注我微信公号：伪砖家说经济。


知乎用户 邓铂鋆 发表

利益，庞大的利益，对这个利益的渴望让足够多的组织和个人行动起来，推动了整个中国迅速的城市化。高房价是城市化爱国税，五十年不变，直到中国以史无前例的速度完成现代化事业对城市化的任务。

上一轮景气周期，北京市五环路以内塞了八百万新市民，比北京建国四十年积攒的城市人口都多，比同期武汉市的全部户籍人口都多。没有房地产这个城市化爱国税，哪能增加这么多城市人口，住着比上一代人大得多、得到的也早的多的房子，走高架和坐地铁上班。人要有良知啊，不能沾便宜没够吃亏难受。高房价是资源稀缺的体现，自古长安居不易。不然新市民不是八百万是一千八百万，已经踩在 “变心板” 上的诸位受不了吧？

开始详细说明。

北京地铁复八线于 1992 年 6 月 24 日开工建设，1999 年 9 月 28 日通车试运。1999 年 9 月 28 日复八线东段开通时，西单站以西已贯通运营，但不能与复八线东段贯通运营，2000 年 6 月 28 日复八线贯通运营同日与北京地下铁一期工程合并，称 1 号线。

这条倒霉线路，传说是陈希同的西客站工程用掉了大笔的资金，中间因为缺钱停工了几年，所以工期长达 8 年。当年李大湿事败，《新闻联播》采访各界群众拍手称快，还特地采访了刚刚复工的复八线工地的民工。给北京修地铁的农民工思想觉悟就是高，张口就来：“李大湿是个骗子，他哪有神功，有神功为什么不帮我们修地铁？” 现在北京修地铁是什么力度？2016 年 6 条开工、6 条在建、2 条运营。感谢北京 800 万老市民和全国各地前来建设首都的 800 万新市民缴纳的城市化爱国税啊！

90 年代初，上海 “五年大变样” 的重头是棚改。“住房解困工程”的目标是“365”，意为 2000 年之前拆除 365 万平方米的危旧棚房区。2014 年，上海市一年的商品房供应量是 1200 万平方米。

90 年代前半叶上海有一百万小煤炉和一百万马桶，人均居住面积是个位数。当年人均居住面积低于 4 平方米的居民有几万户。“小阁楼”、“亭子间” 之类居住环境是市民的生活常态。

当时上海体面的体制内人士，能住这样的房子已经是烧高香了：


图源：

上海高层住宅平面设计要素分析

以漕溪北路高层住宅为首的一系列内廓式高层建筑。这平面布局，特喵的，不就是高层筒子楼么？一家一户有快捷酒店的房间大么？高水平的大学研究生宿舍也不过如此啊！当初在体制内有头有脸的人物，才有资格住这样的房子。整个 80 年代，上海代表性的 “豪宅” 有不少都是这德性。

电影《小字辈》由长春电影制片厂于 1979 年出品。片头，展示上海市很好很强大的社会主义建设成就的市容集锦。在拍了两分钟的旧社会遗物建筑之后，终于有了大面积的 “新社会” 产物，就是漕溪北路的高层筒子楼。真是尴尬，1962 年拍摄《魔术师的奇遇》的时候，为了展示上海新社会风貌，剧情特地安排人物去闵行一条街。1979 年的时候，闵行的市容已经陈旧了。市场经济就是给力，把盖房子交给市场，展现市容再也不用光盯着旧社会遗物了。

1992 年召开的中共上海市委第六届大会提出 2000 年实现住房成套率 70%，人均居住面积 10 平方米。这个目标于 1999 年提前一年实现。

现在上海人民对 “住宅” 的定义，约合人均居住面积多少？三口之家住居住面积 30 平方米、建筑面积 50 平方米的房子可能么？现在成天酝酿 “N 不嫁” 的离吧女，她们的爷娘当年要是能住人均 10 平方，已经是超过全市均值了。

之前我在知乎讲，“结婚后不能跟父母同住、不买房子就没法繁殖交配，都是精神小资的矫情”。有人出来喷我，给我扣了顶大帽子，说我干涉他人生活方式，是毛左。呸，我分明是针对小姐身子丫鬟命。非要我不友善的讲 “没支付能力瞎想啥，社会不欠你，穷鬼矫情个屁” 么? 没钱住大房子，就挑社会的不是，且不问 “要脸么？” 这哪里是自由选择生活方式啊，这是好逸恶劳。放在美国，自己的幸福自己争取，争取不来是你无能，这是杠杠的红脖子政治正确。你扣我顶 “美分” 的帽子，也比 “毛左” 贴切啊。

之前的回答，评论区里有人说，他是某行业前 1%，买不起房子预期 40 岁结不了婚，千百万跟他一样的人会报复社会，你们怕不怕？40 岁，比 1% 精英先生不知道 loser 多少的流水线工人，他的儿子都在工厂周边的日租房里欢乐的艹厂妹了，谁怕你啊…… 有些人，做着办公室文员的工作，就当自己是白领，待遇应该跟美国同行接轨；然后把美国白领的待遇定义为自己想像力边缘的美国百万富翁级，满足自己凭 “中人之姿” 的能力应该过上乌托邦生活的白日梦。他们在老家是别人家长口中 “别人家的孩子”，在一线城市距离蚊族一步之遥。这类外表光鲜、内心惶苦的人，对社会最大的危害，就是患得患失、五心不定、自甘堕落、思想颓废，用约炮 APP 和某瓣发泄自己的不安，造成艾滋病的传播。结果没等我理他，他在评论区不幸遇到了国家暴力机关的优秀成员、某经济特区豪宅与空姐的掌握者、体制内正科级人生淫家韦伯爵爷。韦爵爷高兴的说，全国几百万兄弟就指望你们给涨工资了……

当然，我对高层次的生活追求是鼓励的，前提是有支付的能力。没有这些上一代人根本不能理解的物质追求，哪能收得到城市化爱国税。没有改变现状不满的动力，哪来的国家进步。

知乎用户 汣是我 发表

高中时候，历史老师讲近代史时跟我们吐槽了一句：

要是算房价，当年日本把东京卖了，能直接把整个美国买下来。

后面紧接着就是 1990 年经济泡沫破灭，接下来 20 年，大家基本都知道日本经济怎么了。

至今为止，据我了解以及认识的日本传统企业高层，基本上是 50 + 甚至 60 + 的岁数。显然，他们就是那个年代的受益者。

按年龄算，如果不出意外，在这里讨论的人大多都受到经济泡沫带来的好处。就是不知道到时候要还多少罢了。

知乎用户 路过 发表

房子是用来住的，房地产经济是货币超发，银行放贷炒上去的，地方政府也不得已为之，税大头被中央拿走，地方税是很少的，一切的行政开支，地方发展都得自己想办法，钱哪来。

税源被卡死了，只能参与炒地皮。

第二套房的房产税不开征，房地产泡沬一破，国内经济将和日本一样

金融这块迟早要出大问题，川普上台就拉着华尔街的手，加上国内有一帮向往自由，民主的专家整出所谓老美先进经验的金融管理政策，人家有美元优势，玩金融玩了几十年了。再就是国内一帮玩金融的完全没有底限，只要自己能赚钱，又没有杀头的罪，最多移民走就是。

金融先乱，地产就会倒。没有永远上涨的东西。

房价必须和中产的收入相配，现在中国房价超出太多了。

玩超发，玩房地产，玩金融投资，玩资本运作，迟早把国内经济玩死

玩虚的只有很少一点人发财，还把实体经济给玩死了。

知乎用户 落叶松 发表

写的比较散乱。可能被当成疯人呓语吧。我只是 “这么觉得”，但是没有足够的文科基础讲清楚。愿意批评我、辱骂我的我都乐意接受。谢谢。

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房价为什么降不下来？因为所有人觉得 “都需要” 房子。

就凭这一条就足够了。为了结婚，为了孩子，所以房子是刚需。

和娶媳妇的彩礼一样，如果一个东西大家认为是刚需，但是供给小于需求，结果就是疯狂涨价，到匪夷所思的水平。是一个 “拍卖” 的过程。

比如说，十个亿万富豪坐飞机出事故，但是机长说，对不起，我只有九个降落伞给你们。大家竞拍。谁也不愿意去做那个没有伞包的人，于是都会出全部家产来抢夺伞包，直到最穷的那个富豪要不起。所以这时候一个普通的降落伞被拍到几个亿，是泡沫吗？更应该说，降落伞在这种情况下，就是值几个亿！

于是机长发现一个有意思到现象：如果一开始拿出十个伞包拍卖，富豪就只愿意付成本价了。因为这个东西不稀缺，机长起拍，根本没人加钱，因为富豪知道人人有份，十个富豪都是起拍价拿到了降落伞。

现在假设机长发现了十个伞包。如果老老实实把十个伞包给富豪，他就几乎挣不到钱；而假如他销毁一个，只拿出来九个，那么他就能赚几十亿！

现在回到房子问题。我们去反问，为什么我们觉得房子是刚需了？答案普遍是，为了结婚，为了孩子。

说起来确实就是这样，性伴侣和后代，几乎是人类原始需求中，唯二两种没有被工业化贬值的刚需。其他的，比如食物、衣服、安全，这些刚需，已经在这个后工业化时代，以极其廉价的形式提供了。如果我们只追求食物营养、衣物御寒，庇护所安全，这些原始的欲望，那么我们可以说，一两千块钱能在北上广活的似神仙。除去两个问题，女人和孩子。女人不能工业生产，孩子也不能。只有这两个对男性而言的原始需求没有贬值。

与其说现代人 “结婚” 变得困难了，不如说别的事情变得太容易了。

再说女性。女性对男性的供求就是不平衡的。一部分是因为女性人数更少，更多是男性对于多偶的贪婪。所以女性永远是 “少” 的。这就是降落伞包的问题，没有男人想做光棍，彩礼就会变成天价。而 “把丈夫的资源给孩子” 是女人的本能，所以是女人为自己的孩子考虑，更愿意找一个更好的男人，让男人们去竞价。

所以，现代社会（对男性而言），房子是什么？房子就是稀缺的性资源（对多数普通男性而言，约炮很困难，也不稳定，这里不当作常规性资源讨论）。男性稀缺女性，而女性愿意投资孩子，而孩子最好的投资就是房子（户口）。

虽然孩子对于女性也是重要的，房子对于孩子也是重要的，但是这种 “重要”，比起男人被折磨的性本能来说，并不是一个层面的。孩子是可以有一两个的，郊区房子也是可以满足需求的。只有男人，强大而原始的本能得不到满足，会为房子而心甘情愿，忍受辛劳和痛苦，做几十年城市的蝼蚁。因为对他们而言，房子不止是性，而是 “性的权力”。比起性满足，房子是“对女性的支配”。如果一个男性有了房子，那么他就可以从过去“被女性支配” 的屌丝，变成 “支配女性” 的赢家了！

为什么女性多数不考虑自己买房子？因为她们没有被不满足的性欲折磨过。对女性而言，房子只能说为了孩子 “重要”，但远不及男性伞包式的 “稀缺”。这在某种程度上来说是一种幸运，就如二十多岁的女性，平均承受的压力，不可能和二十多岁的男性一样。但另一方面来说也是不幸，因为 “服从还是奴役” 的主动权被深深控制在了男性手中。女性会长时间作为社会的客体，甚至是资源而存在下去。

当我们谈论房价的时候，我们在谈论女人的价格。

人类社会，一切关于性，关于权力，关于惩罚，关于奴役。

从远古到未来，都不会有什么改变。

知乎用户 winson o 发表

股票投资者（亦或是投机者）应该对 PE 估值十分熟悉，即 Price/EPS，反映公司当前收益能否支撑股价，这个指标通常用来判断一个公司的估值情况。对于比较传统的行业，投资者通常要求 PE 较低，以期尽快使得投资现金流回正。对于期望高增长的行业企业，会放松对 PE 的要求。由此我们可以发现，其实 PE 本质上来说是投资者对于风险的把控程度。风险低、收益稳定的企业，PE 估值低，风险高、未来成长性有爆发可能的企业 PE 估值高。但是，要注意一点，这种估值判断是基于理性人假设的，而市场环境的复杂性决定了非理性繁荣泡沫的存在。影响最大的就是 21 世纪初美国纳斯达克的互联网泡沫事件，当时投资者对于互联网前景的错误认知，使得市场整体忽略了现金流风险，一路推高股价，最终由败局收场。

PE 估值放在房地产行业，也有一个专业的指标类比，即租售比。租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值（来源：百度百科），为了更好地理解，我们将其颠倒过来，将租售比改换为售租比，也就是说房产所有者将房屋出租后收回所购房资金的回收期。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比在 200—300 之间。目前反观国内情况，在杭州、苏州、武汉这些二线城市也很难找到售租比在 300 以下的地段。由于手边没有正经的数据库，这里选取北上深三个城市近一个月的房价均价，并选取自如租房中接近城市中心区的房租价格近似计算（注意此种方式得出的租售比会偏小），发现深圳售租比约为 532，为三城市中最低。也就是说在北上深购房者，依靠现有的租金水平，购置一套住宅需要至少 532 个月，即 44 年收回本金。而上海的售租比则大的惊人，达到 65 年，考虑到此种计算方式偏误以及结合实际情况来看，有理由相信一些低端的售租比要大于 70 年，房子买回来直到产权到期也收不回本金，更不用说计算资金成本在内的现值。

这里就得到一个很有意思的事实，我们发现按照正常的投资逻辑，当前的房地产是有泡沫的，而且泡沫十分巨大。但是投资者并没有因此停下脚步，反而每一次的房产低潮都会伴随一次更强力地喷薄。个中缘由，或许是我们赋予了房地产太多物业商品、住宅置业外的其他意义。

首先，众所周知土地出让金仍然是诸多地方政府主要的财政收入最重要的来源之一（甚至可以把之一去掉）。包括土地获得出价、税费等在内的成本在房价占比中至少在 50%—60%，其他包括建安、运营在内的费用占比不过 30%—40%。而包括开发商贷款、购房者贷款在内的银行收入也十分巨大。在当前没有新的税收重要来源出现、政绩导向十分明显的情况下，尤其两税制的改革，使得中央收归税收管辖权、大量税收收入上缴中央，地方有很强的动机维持房价、起码是地价的平稳。

其次，房地产金融属性已经十分明显。对于个人而言房地产除了是一种消费品外，更是一种投资产品，只要其投资回报率大于其他投资渠道。在过去的十年里，货币超发、M2 大量增长的态势，而实体经济收益率偏低，投资渠道狭窄，使得大量资金流入房地产，在一定程度上缓解了恶性通货膨胀的问题。房地产业以其庞大的规模和投入需求吸纳了大量资金，使得你没有看到超市里的商品价格成百倍的增长。从另一个侧面讲，当前的大众创新热潮以及资本市场的建设，在一定程度上也扮演着消化热钱、缓解 CPI 的作用。

再次，人口红利带来需求的无底洞。当前购房的刚需主要落在 80、90 后一代，而这一辈的人口存在一个很大的特点，往往由两家老人共同辅助一个家庭，这也就造成了房地产对 60、70 后积累的财富的一次洗劫。

最后，房地产绑架了太多太多。从宏观层面，房地产行业涉及到大大小小包括钢铁、建材、化工、机械、家装等等在内的数十个行业。房地产的发展速度，成为 GDP 增长的重要影响因子，一旦房地产产业严重下滑，那么由此造成的经济停滞、大面积失业会产生更为严重的后果。同时，房地产是实体经济贷款融资的重要抵押品，一旦房产严重贬值，银行账面会出现大量坏账，金融体系紊乱，会造成更为恐怖的动荡，这是管理者所绝对不能接受的。在微观层面，房产不仅仅是我们居住的产品，包括教育、医疗、养老在内的服务成为房产的附属或关联资源，使得房产不仅仅是用来住的。

综上，我们从房地产的投资回报角度来看，房地产的泡沫不仅存在，而且大的惊人。但是当我们仔细端详，发现房地产已然不仅仅是住所，他承载了太多太多意义。这些让我在可预见的未来，看不见房地产下跌的大趋势。对于年轻人而言，所考虑的问题已经不再是如何去购置一个没有泡沫的资产，而是怎么去买到一个泡沫小一些、风险小一些的房屋。当你去提醒大家泡沫就在那里时，大家并非看不见，而是 nobody cares。

知乎用户 zc-brant 发表

房价下跌冲击的是银行的利益，

现在银行主要依据土地抵押来印钞，如果土地溢价大幅缩减，那么整个社会都会出现钱荒。这几年的钱荒的内部因素影响就是本届扼制房价比较狠。

长期靠土地印钞极度扭曲了经济结构，中国经济的转型只能转向资本市场，

第一步扩大资本市场，越大越好，伪注册制搞起来，IPO 全部上来，上来以后因为规模大了，所以价格会稳定

第二步杠杆化资本市场，用大规模股票组合作抵押来印钞。

知乎用户 Anonymity 发表

这个问题很弱，直觉上答案很简单，不多说了。

我只是想引申一点更深的思考。

任何社会，为了保持秩序和生产力，都要用广义的饥饿牵制大多数人的行为。

即使从效率上讲，即使一小半人干活，就足以维持整个社会的运转，也要制造人为的短缺，让大部分人参与生产。否则，会出现很多问题。

自古至今，只要是太平年月，普通屁民的基本生存其实维持在一个相当稳定的水平上，大概七八成吧。剩下的部分都需要努力争取得到。

本质上，生存基本要素是稳定的食物来源和住房。延伸的包括衣服家具用具及其他如子女教育医疗服务等延伸需求。不是每个人都有志追求马斯洛自我实现境界的。特别是中国文化中的屁民。

从住房和稳定食物来源上制造短缺，是将最广大人导向生产的有效手段。

这就是通涨的意义吧。

人类发展了几千年，产业革命，生产力飞跃，甚至智能革命，连最基本的稳定舒适的住房和食物来源问题，都没有解决。这是因为无能，还是故意，是个问题。

知乎用户 丁咚 发表

初中的时候，有一次我们学校考试制度改革，政治变成了开卷考试。全班的小伙伴们都高兴疯了，因为我们觉得政治就是背课本，开卷考试太简单了。可是考完之后发现根本不是那么回事，以往那些死记硬背的题目不见了，剩下的都是需要理解并发挥的题目，没有人考一百分，大家成绩还是有高有低。

从那以后，我就明白了一个道理，在这个社会上混，只要有区分度，永远都有三六九等。所以，不要抱怨，不要拉人站队，努力才是王道

知乎用户 teweky​ 发表

看到这个题觉得挺有意思，试着回答一下。

房价的利益相关方是所有人。房价的波动是经济，金融社会的缩影。其实大家想想就知道，房子不值这么多钱，除了北上广深等超级城市的房产供不应求之外，大多数城市的房产最多是供需平衡，甚至供过于求，中国人口结构目前老龄化问题凸显，第一辈的房子基本上是无成本或低成本得来的（配给 + 房改），第二辈的房子是低成本得来的（福利 + 团购），第三辈的房子基本都是商品房，但不论怎么得来，房产都会最终集中到后代手里，对于现在 30 岁左右的这一辈人来说，到 50 岁的时候，很多人会得到不止一套房子（自己买的一套，自己父母一套或多套，配偶父母一套或多套，如果有祖产，爷爷奶奶姥姥姥爷的房子自己也是有份的），乍一看啦，中国人目前是不缺房子的，但是为什么房价这么高？就不得不谈一谈历史原因了。

今天中国的市场经济是不完善的，在二十年前是更加不完善的，美元是世界货币，当美元加息的时候，资本向美元市场流动，造成市场大量热钱流出，引发经济危机，作为世界上最大的新兴市场，中国在美元数次加息之后仍然坚挺其实是非常不符合经济规律的，九十年代，中国城市发展不平衡初现，如今，这种差距非但没有缩小，反而被拉大了，但不论是当时那个相对封闭的社会还是今天这个开放的中国，都没有被美联储加息打倒，这其中房地产有很大功劳。

经济危机中，最容易出现滑坡的第一是股市，第二就是房地产业，在中国这两个行业都受到了大力的行业管控。

九十年代初日本经济泡沫破碎的时候，房价下跌幅度在一个月内超过 47%，一天一个价，除了开始是股市下跌引发的公司土地账面价值下跌动荡之外，之后的跌幅主要来源是国内不可避免的恐慌情绪，导致房地产根本无人投资接盘。

但在中国，美国人在动用加息大棒的时候发现了一个问题，中国人 tm 股市每天最多只能跌 10%！跌停是什么鬼！玩我是吧？一旦出现经济危机的苗头，中国人就开始超发货币！今天四万亿明天又四万亿，天天救市，美国一看还挺开心，超发吧，通货膨胀死你，物价一上涨，老百姓不满意，就得革命了，嘿嘿。山姆大叔等了好多年，货币超发率破两百了，物价也没啥特别夸张的变化，真是奇怪！

为啥呢？因为超发货币一大部分都在房地产里，房地产就是个坑，把钱埋进去，保证货币流通量不出现巨大波动，物价就不会变得特别夸张。美联储一加息，资本就出逃，中国就超发货币，把盘子接住，然后鼓励买房。现在中国的房子不仅不好买，而且更难卖！买房要资质，卖房要收税，有些房子根本不允许交易，为什么？就是要降低这部分资产的流动性！老老实实把钱放在里边，什么时候人民币也成了世界货币，全世界国家帮我们吃通胀再放开房地产！

好处是什么？我们国家人多得很，房地产撑得住，这个坑很大，足够应付很多很多次美元加息大棒，坏处也很明显，人民买个房那是相当困难。

所以你看，房价短时间内不可能下跌，埋进去的都是真金白银，一旦放开市场，通货膨胀会把你我吃的渣滓都不剩，目前中国金融体系无法承受一次大规模的金融危机。长时间来看也不可能全盘下跌，因为全盘下跌就意味着失去投资信心，引发市场恐慌，最多是让房价跑不赢通胀系数，慢慢把房价拉回现实，不过，需要好多好多年吧

知乎用户 沉默的狮头鹅 发表

我理解关注这个问题的知友们的心情，但是我还是决定把我的想法和大家分享。一个游戏怎么玩好，你必须了解规则制定者怎么想。
现在的房价有没有泡沫，有。但是大部分热点一二线城市的泡沫在未来若干年里都是铁打的。首先提一个人，厉以宁，The true master of policymakers ，感兴趣的朋友可以自行百度一下他的 follower 都有谁。早在 10 年前，厉老就说过要让房价涨到尽量的高度，让 “富人” 尽量买房，然后开征房产税打压房价，实现居者有其屋，社会和谐共繁荣。事实上十多年来就是这样发展过来的，有人惊呼他几十个字成功预测了中国房价走势，殊不知人家本来就是设计者。这就是讨论房价的总体思路。当然我奉劝你经济学家说的话，你不能全信。（针对国内大部分城市，不针对热点一二线）
我国经济发展的思路是先富带动后富，很多人没有真正理解这句话的内涵，可惜如今这六字箴言反倒沦为笑谈。但是国家确实是沿着这个思路扎扎实实地在走，没有动摇过。地区与地区之间，高校与高校之间等这类互助是很容易实现，一个政策下去，几个指标列出来，一切水能到渠能成。但是对于个体来讲执行起来就很艰难了，假设你买彩票中了 500 万会想起帮村里修马路吗？那怎么让社会分享你这笔飞来横财呢？房地产横空出世，中了彩票绝大多数人第一个想到就是改善自己的居住环境吧，买了房，政府拿了卖地的钱才能给村里修马路啊。这样全村人都可以从你这笔横财收益。怎么让你心甘情愿的掏钱，让你知道这玩意儿以后能升值，此所谓培养预期。同理，又不是先富裕这波人支撑起的高房价作为市政支出，城市建设，地铁交通，教育医疗等资源配置无从谈起。再算上房地产带动的各种产业，从这个角度上看，在国家快速起飞阶段。显然不是房地产绑架了经济而是房价推动了经济。一个来自五线小县城的年轻人，每天坐 30 公里地铁往返于 CBD 和睡城之间，辛辛苦苦干了 10 多年都买不起市区的房子。于是破口大骂经济被房地产绑架，逼走年轻人，迟早药丸。却不知道修地铁一公里要十个亿，我们绝大多数人从事的工作对于城市来说只是螺丝和螺母，与其说逼走你这颗螺母，不如说淘汰。此谓心比天高，命比纸薄。奉劝朋友们切不要一开始就从自己狭隘的眼界和主观臆断出发，尽早醒悟，我们都是空气里的尘埃。与其说是房价太疯狂不如讲这个时代太畸形，你身边普普通通，甚至能力不如你的人，家里有点钱，或者早个一两年就能成功上车。就好比脑子不如你又没你努力的人最后居然因为提前高考和花钱上了名牌大学，而你只能去上二本。这才是对你最致命的一击。首先切记情绪要稳。有人说对岸日本的年轻人工作几年就能付的起首付。不客气的说，对于日本的房地产我应该比知乎大部分人了解。这个问题不仅仅涉及到国家发展水平，还涉及到社会心理学。两国人民的对待房价的心理阈值是不一样的，或许 50 年后，你的子孙会跟你抱怨自己要辛苦工作 5 年才能买的起深圳关内的小二手房，扯的有点远了。主要还是想奉劝大家不要盲目对比，要理性看待。第一步要认识平凡的个体在国家巨轮面前的渺小，才能顺势而为。
前面说了那么多，主要为了从本质说明为什么要让房价涨，当然各种细节还有很多，就不细说了。那房价怎么样才算跌呢？比如 1000 万现金最保守的理财一年也至少有 50 万回报，但是 1000 万买一套房，算上房子折旧，交易税各种，综合风险成本等，一年后房子至少要涨到至少 1150 万才算不亏。平均每年 15% 以上的涨幅在大部分三四五线城市显然是不可持续的。中国实在太大，不同地区之间更像不同邦国。在不久的将来，三四线城市主要的职能是制造业（制造业很难有高利润，主要还是给一二线输血 就好比现在发展中国家给发达国家打工一样）。热点一线少数二线的职能是服务业（70-80%）有高利润才能维持高房价。所以发展到现在中国房价的分界出现了，所谓因城施策。形成预期让大部分城市房价尽量涨，最后各地政府因地制宜，自己找到土地财政和房产税的最佳平衡点保证财政收入。不是说非得房价崩盘，只要房价没有你的收入涨的快就是跌。不涨对炒房客来说就是崩。只针对大部分城市，不针对热点一二线城市。一二线城市是特殊的，是我国屹立于世界民族之林的主战场，Top 阶层的饕餮港湾。洪水和猛兽在这里相遇，围墙必须高筑。未来 10 年内，我国楼市总体趋势必然是热点一线和少数强二线慢牛（尚有盈利，但不能算优秀的投资品，房住不炒不是不涨一线房产回归价值投资）一线房价必然香港化。香港一直都是老师。而大部分三四线稳定或者小涨（相对购买力其实就是跌）。
上面都是总体上泛泛而谈，最后个人对近期房价做一个预测，经济大环境太差，可能有少数抛房，但是少数，总体稳定。现在总体北京上海接近底部了。可能会再小跌，但是幅度极其有限，最多最多在 10% 之内。总体一年内稳定。深圳开始有回暖之势，同时警惕深圳两年内又一波跳涨。广州，南京，成都等还有至少半年下行期。最后插一句：深圳还能爆，现在的成都有点像 08 年的广州，可以无脑买买买的城市不多了。
最后很多朋友可能有疑问，为什么现在明明大环境这么差，裁员潮破产潮降薪潮 潮潮迭起。我还是认为此波降价空间已经很有限了。说到底还是朝中有高人，这波拳和阿美莉卡打的风生水起。前几年这波疯涨第一为了 lock 资金，第二猝不及防的这波快拳 打下恐慌和预期。故 lock 住外流资金的同时，在接下来流动性缩紧艰苦的几年里又打下预期。现在阿美莉卡加息进入最后阶段，今年鸽声不断，明年大概率停止，到时候就是喘息的机会了。所谓老大哥打拳，讲究顺势而为，不得不服，这个过程确实会伤害到少部分人，那又如何呢？老虎打架误伤小鼠罢了。抓问题不抓主要矛盾，细枝末节分析的头头是道也是白搭。对了，楼市的一松一紧还有一个作用就是 monopoly. 多的不能再说了。
个人开通了公众号，想追逐更多内容的朋友不妨看看我的公众号：沉默的狮头鹅。

知乎用户 绍耕​​ 发表

2017 年 2 月 26 日更新

就国内一些城市出现银行集体调整房贷折扣问题，我撰写了《有悖《反垄断法》的 “房贷限折令” 为何停不下来？》。另外，据悉，两会前夕媒体被要求统一不得就银行业相关房贷政策调整发声，所以拙文也未能在国内纸媒和网络媒体发表。考虑到房贷实际利率可能进一步升高，一些房地产中介以此为噱头，继续协同抬高二手房交易价格。个别城市由于教委关于学区房调整政策出台，也带动了相关街道房价上涨。总体而言，对于房地产市场各方，维持房价上涨或至少不过快回落到一年前水平，是共同利益所在，手段的正当性恐以居于次要地位。

2017 年 02 月 9 日更新

《房价很安静，为何多城市上调房贷利率？原来央行、银监会、银行齐出手，再戳高房价命门 - 新闻频道 - 和讯网》：

券商中国记者了解到，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海等城市房贷政策正在收紧： 　　北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为 9 折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至 95 折； 　　重庆首套房部分银行调整至基准；

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- 原答于 2017 年 02 月 8 日 –

2017 年 02 月 8 日 21 世纪经济报道 确认【北京首套房贷提至 9 折 二套房贷不超过 25 年…… 目前，该政策主要针对北京地区，其他地区尚未见发布 】 。 2017 年 01 月 16 日，北京商报《多家银行房贷利率收紧 北京首套房贷利率九折起》 的报道提及：

为何各家银行整齐划一地调整了房贷最低折扣？一位国有大行信贷部人士介绍，是收到住建委的通知，所有银行统一上调。

如果北京银行业上述涉嫌违反《反垄断法》的限制竞争行为确实是北京市住建委出手干预的话，那么难免让外界担心，统一减少贷款折扣，更像是地方政府为了通过此举降低潜在购房者的交易意愿，营造有价无市的氛围，来避免经历过之前一年多疯涨后的北京楼市（像深圳或合肥的部分城区那样）出现二手房交易价格较大幅度回落。

当然，也不排除通过这样的措施，会让之前在北京买房不是 “用来住” 的那些投资客更加急于更大幅度地让价来套现退出，让北京房价降中趋稳。如果 2 月市场交易数据能够证明这样的措施真的能让北京房价通过稳步回落，且回落的程度刚刚好足够吸引确有居住需求的潜在买家毫不犹豫地成为“接盘侠”，那么这样的措施或许也会被推广到更地方，甚至因此而适用《反垄断法》第十五条第一款第 5 项和第二款，被免于禁止。

但是，我还是更担心：由于美联储今年 2 次加息的可能性较大，6 月很可能第一次加息，进而使得我国央行也进一步收紧货币政策，所以潜在购房者会因为这样的顾虑更倾向于等到年底或明年再考虑购房。一旦这样的预期广泛形成，那么类似北京这样一刀切式地干预房贷折扣，反而更容易诱发北京二手房市场出现恐慌。

北京作为全国房地产市场泡沫很大的代表，如果出现异常波动，可能会对全国楼市都产生严重影响。恐怕也只有到那时，才能一言以蔽之地指出房价到底都涉及了哪些人的利益。只是到那了时，再撤回对北京银行业房贷折扣的统一干预，或者撤换相关部门负责人，可能都于事无补了。

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另外，有物价系统网友透露，国家发改委反垄断执法机构已在内部通知中将银行业限制存贷利率竞争作为重点关注领域，但尚未明确是否已展开调查，例如针对我在 《金融业反垄断执法难，从支付宝提现收费谈起 》 中提及的：

浙江银行业已开始实施 2016 年 8 月 25 日新达成的《存款利率定价自律约定》，重新为活期利率、定期利率浮动设定上限。

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不习惯知乎 PC 端的新界面，感觉屏幕显得太亮，文字对比度不大舒服。请教怎么调回到原来的界面？

知乎用户 图灵 Don 发表

房地产利益链中，究竟谁得利？除了政府、开发商，背后得利的还有很多。

从一级市场到二级市场，房地产利益链条如下图：


得利者包含而不限于：拆迁农民、政府、开发商（及周边如农民工、装修公司）、买家、银行（及周边如二手房中介）。

拆迁农民中虽然有的被强拆，但大多数是得利者。君不见深圳水贝村拆迁，拆出多少千万富翁。你说他们不是得利者，是受害者，受害成千万富翁，鬼才信。

政府自不必说，是重要得利者。土地出让是多数地方财政主要来源。

开发商、农民工、装修公司等。开发商有利润，但利润不如想象中高，你看万科、绿地财报净利率都低于 10%。网上经常说搬砖月薪上万，说的农民工。农民工同样从房地产发展中受益，其中不乏有包工头发家致富。装修公司也在蓬勃发展。

另外有两大得利者被忽视：

第一是银行。中国银行业过去十几年增长迅猛，其中就有房地产大力贡献。开发商贷款、买房者贷款，银行净赚息差。甚至有银行老总说赚钱赚得不好意思了。

第二是早期买房者。大多数早期买房者是赚大了，尤其购买多套房。比如最近曝出郑渊洁在北京房价 1400 时买 10 套房，你算算现在翻了多少倍？还有多少诸如郑渊洁这样的房价上涨得利者？闷声发大财才是最好的，他们才不会嚷嚷。

知乎用户 丹心学楼 发表

前言：本文话题很宏大，首先讲一下我所理解和认识到的、中国房地产的一些最底层逻辑，只有明白这些逻辑（或者说 “游戏设定”），才能稍微看懂中国楼市的部分本质。通篇看完，相信可以回答房价为什么难以下降这个问题。

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首先，中国楼市第一个绕不开的最底层的逻辑（或者说 “设定”），就是我国要严格捍卫 “18 亿亩耕地红线” 不动摇。为什么呢？因为人是要吃饭的，2006 年 “十一五” 规划出台时，权威部门经过测算和研究，预估 2040~2050 年中国人口数量巅峰会达到 15~16 亿，而当时中国耕地总量才 20 亿亩左右，城建、退耕、灾害等都会消耗耕地面积，就算加上农业科技水平的提高，到 2040 年，出于国家安全考虑，养活 15~16 亿国民最低限度也要拥有 18 亿亩耕地。（君不知，现在中国养活了美利坚多少农民）

所以，我国可以供应的土地是有限的，历年土地供应面积是在逐渐减少的。2015 年 770 万亩，2016 年 700 万亩，到了 2017 年，就只能供应 600 万亩了。就在这 600 万亩供应土地中，农建、城建、工业等用地占比差不多能达到 90% 左右，剩下的 10% 才是居民住宅用地。

那为什么单单把住宅用地拎出来细说呢？因为在中国，商品房住宅与城市福利深度捆绑。只有买有合法产权的房子，才能更方便的——落户口、入学区、办医保、找工作等。近年国家在逐步淡化住房福利，比如放开户籍与租房入学，但都没多大实际用处，因为关系民生的众多大事依然要求必须在当地有住房。买房，相当于用个人资产换取城市福利。（丈母娘需求就不提了）

另一方面，不得不提的是——多年以来，我国土地浪费现象是非常非常严重的。一二线城市土地供给偏少，三四五六线城市政府却额外大方，直接造成全国各地荒废至今的众多鬼城；城建项目，更是土地浪费大户，比如大学城根本用不到那么大面积的土地，从食堂到教室，步行二十分钟以上的大学很常见，这么长的距离，是想把学生当狗溜；还有，市中心主干道普遍狭窄不堪，一下雨半个城市都在堵车，但远郊的道路却格外宽敞，平时也看不到几辆车的鬼影…… 类似的历史遗留问题数不胜数。

而且，除去极少数一二线城市，中国绝大部分城市的房地产乱象同样十分严重。协议开发导致的政商交易很常见，几个亿的项目被一个连房地产开发资质都没有的小公司用几百万前期资金就能拿下，没有灰色内幕你信吗；城中村以及棚户区改造中，专项资金被层层挪用，最后到村民手里能剩下多少相信没几个人清楚，各地频繁发生的棚改纠纷倒是能说明一些问题；单位集资、违规预售在中小城市的房地产市场中很常见，直接导致很多民众多年积蓄化为一栋栋烂尾楼。凡此种种，不一而足。（前段时间的西安融创摇号门）

讲到这里，一个最重要的问题浮出了水面——房地产在中国到底扮演了一个什么样的角色，以至于我国政府因为它惹得民怨四起却又舍弃不能呢？

• 第一，房地产是一个资金密集型产业，没有正式预售、得到回款之前，土拍拿地、开发建设都会涉及到天量贷款；居民买房，也会普遍用到超过 70% 房款总额的房贷。2017 年，中国 120 万亿的人民币贷款中，20% 以上和房地产相关。也就是说，房地产深度捆绑金融。

• 第二，房地产直接或间接关联的上下游产业规模十分庞大。钢铁、建材、化工、机械、银行、物业、装修、家电等，触角遍及整个国民经济方方面面。
  2017 年，中国 GDP 突破 80 万亿，全年全国房地产开发投资 11 万亿左右，根据这个数据计算房地产大概贡献了 GDP 的 14% 左右，但是这种直接的计算方式比较原始，也不具备比较的价值。根据国际货币基金组织的计算，中国房地产市场的投资比重一般情况下占据 GDP 的 24% 左右，按照这个比重计算才是比较明显的。

• 第三，政府财政收入严重依赖房地产，也就是常说的土地财政。一个正规的住宅项目，土地成本平均占销售额的 40%~50%，税费平均占 10% 左右（个税、增值税等），也就是说，卖房子的钱，至少有一半以上直接进了政府的口袋。再扣掉开发以及融资成本，房企平均净利润只有 10% 左右，利润空间并不大，想让房价下来，只靠调控开发商一端很难实现。另外，二手房交易中，个税契税增值税和少量工本费，也是直接上交政府的。在许多地方城市，土地出让金收入占地方财政收入的三分之一左右，个别地方的土地出让金收入最高时可以占到总财政收入的六成。

爱之深又恨之切，政府历年调控楼市都是从哪里下手呢？房地产市场三要素：买方、卖方、可以交易的房地产，故，所有的楼市调控都从这三方面下手：人口、房企、政策。

最后一点，中国人现在不缺房，缺的是 “好房”，尤其是一二线城市的改善房。

2017 年 7 月，国家统计局发布的一组数据显示，2016 年全国居民人均住房建筑面积为 40.8 平方米，其中，城镇居民人均住房建筑面积 36.6㎡。我国人均住房面积位居世界前列，比某些发达国家还要高，为什么还是有很多人在买房？

——因为现在城市中的大部分房子都没有合法产权，更毫无居住体验可言，拿深圳举例：

基于 2013 年的深圳住房调查数据显示：全市 1035 万套的住房总量中，商品房约 128 万套，政策性保障性住房约 34 万套，单位及个人自建住房约 55 万套，原村民集体经济组织自建、合建房约 650 万套，工业区配套宿舍及其他 168 万套。

也就是说，深圳的房屋一多半都没有合法产权，不具备住宅应有的居住属性以及其他附加属性。

中国第一次土拍在深圳，可以说深圳是中国楼市的起点也不为过（深圳的老邻居香港，则是中国楼市的祖师爷）。但在深圳目前所有的房屋中，“小产权房” 占据 60% 以上的份额，中国其他城市的商品房历史肯定落后于深圳，依此类推，得出的结论就是——现在中国城市中的大部分房屋都没有合法产权。

商品房，现在是稀缺的，按照中国城市化速度，就算往后推十年，依然是稀缺的。

▲深圳的小产权房，你会买吗？

搞清这些最底层逻辑后，接下来简评一下现在我国面对的国际形势，以及经济状况。

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从 1978 到 2018，中国改革开放已经四十年了。

四十年，国内生产总值由 1978 年的 3645 亿元，跃升至 2017 年的 827122 亿，GDP 占全球比重从 2% 跃升至 15%，仅次于美国。四十年，我们走完了欧美国家用两百多年才走完的路。我国是全世界产业链最全的国家，中产阶段人口数量最多的国家，新兴市场规模最大的国家，现在还要带着 14 亿国人跨入发达国家的行列。

地球就这么大，中国占的资源越多，其他国家分的蛋糕就越小，能不招人恨吗？

事实是，欧美列强对中国的打压从来没有停止过。因为 “核威胁”，中国和西方列强维持着表面和平，但欧美对中国的 “和平演变以及——收购、合资、封锁专利、封锁投资、封锁高新设备、贸易战、关税战、经济制裁等从来没有停过。

下面简单挑两方面来说一下，——收购与技术封锁。

• 中国牙膏销售额前十的企业中，只有云南白药是国有品牌，中华、黑人、高露洁、佳洁士等都属外资控股，青啤、哈啤也都曾被外资收购，2016 和 2017 年又被华润等国资财团买了回来。（2016 年万科股权战最激烈时，华润选择旁观，部分原因是资金被大量占用在 “啤酒战” 中，无暇他顾。华润的背后，是国资委，相信看过我之前文章的读者应该知晓这层关系。）

• 中国互联网三巨头，百度第一大股东是美国德丰杰风险投资，阿里巴巴第一大股东是日本软银，腾讯的第一大股东则是南非 Naspers（旗下 MIH），和中国工行没半毛钱关系。

• 2015 年 4 月，美国商务部发布公告称，决定禁止向中国 4 家国家超级计算机机构出售 “至强”(XEON) 芯片。
  美国外国投资委员会（CFIUS）是美国管理外国投资的专管部门，设立于 1988 年，初衷是为了保障国家安全。 就是这个委员会，多年来已经阻挡了多起中资收购案。2014 年完整审查的投资案中，涉及中国企业的就有 24 起，是 2010 年的四倍，连续三年领先其他国家。2012 到 2014 年中资收购被审查的案件累积 68 件，占总数的五分之一以上。
  别的不说，单单是半导体领域，最近一段时间被 CFIUS 审查或者否决的就有三起，中资 Go Scale Capital 基金收购飞利浦旗下 Lumileds 事业因为中资基金有政府背景、LED 有可能影响国防安全而被否决，美国仙童半导体之前也拒绝了中资的华润微电子、清芯华创公司的收购邀约，原因也是担心过不了审查。

• 还有一点，国内的 80 后跟随着中国一起发展壮大，小时候的生活窘迫和成家后的现代生活形成鲜明对比，对中国国力的提升深有体会。95 年之后出生的新国人，大部分都已经享受到了社会发展的红利，反而对此习以为常，甚至由于欧美文化输入强势的原因，对中国目前的社会制度产生怀疑，索要社会福利向美国甚至北欧看齐，学习生活稍有不顺，立刻埋怨起国家的不对，这是值得警惕的。（中兴危机时，网民不查因果，在自媒体的引导下铺天盖地的指责政府，甚至还有 “芯片投降派” 夹杂其中，怕是已经被西方资本洗脑很深。）

北京时间 2018 年 6 月 14 日凌晨，美联储宣布再次加息，将联邦基金目标利率区间上调 25 个基点至 1.75%-2.00%，
中国方面，央行 14 日上午 9 时 50 时分左右发布消息称，以利率招标方式开展了 1500 亿元逆回购操作，维持利率不变。

现在美国经济面向好，美联储进入加息周期，特朗普减税新政驱使众多海外企业回流本土，加剧世界资本回归美国，新兴市场经济发展受到压制，华尔街第 N 次举起金融剪刀 “剪羊毛”，新兴市场很多国家频临崩溃，比如土耳其阿根廷印度等都在被动加息。

前段时间中美贸易战，特朗普意在打击 “2025 中国制造”。相比于中国，美国的优势在于其领先全球的高新技术产业以及积累多年的发明专利，现在中国已经在很多领域赶超美国。但近年来，随着中国人口红利的消失、淘汰落后产能、逐步推进产业转型、外资撤离等不利因素的影响，经济发展 “三驾马车”——投资、消费、出口，有两辆已经熄火减速。加息会直接增加企业融资成本，显著抑制经济发展，现在中国的经济状况决定央行 “加不起”。

可喜的是，经过数年的艰难转型，2017 年后，中国经济状况有所好转。17 年中国 GDP 总量超 82 万亿，全年增速 6.9%，超过之前 6.5% 的预期，所以 2018 年中央才有底气大力调控房地产以及金融去杠杆。

▲近年我国外汇储备变化

中国问题学者津上俊哉在日本 “现代” 网撰文称，日本对 2017 年中国经济的看法也出现好转，似乎风向已经改变。有人调侃说，“‘中国崩溃论’也崩溃了”。他认为，这种风向转变主要有两个原因。一个是中国目前经济景气非常好，日本很多行业也受到了一定的恩惠。另一个原因是在网络方面，人工智能、电子结算等领域，中国进步显著，远远领先于日本，日本人也开始承认这些差距了。
德国财经网称，中国 2017 年 GDP 数字显示，中国经济转型已经从 “波动期” 进入“稳定增长期”。北京的秘诀，一是推动私人消费；二是推动工业科技化，近年来涌现出一大批有世界影响力的科技企业；三是对基础产业进行改革，减少债务等。
国务院参事室特约研究员姚景源 18 日对《环球时报》记者说，…… 中国经济 7 年来的逐年下行趋势得到遏制，整个经济状态实现筑底。

进入 2017 年后，我国加大对高新技术制造业的扶持力度，研发经费投入总量比上年增长 11.6% 仅次于美国，提高科研人员福利待遇，明确鼓励「新技术、新产业、新业态、新模式」的「四新产业」公司上市融资等。总之，我国产业升级势不可挡。

现阶段，“核平” 威胁下，中美谁也无法彻底击败对方，中国的社会制度决定我国是一个可以集中力量办大事的国家，中国的庞大体量又决定我国是一个抗风险能力极强的国家，只要保持目前的发展态势，就不会在激烈的国际竞争中过于落入下风。

毕竟，我们始终是一个国在战斗。

03

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谈起经济，还有一个逃不过的话题，就是中国目前严峻的债务危机，包括政府债务、企业债务、银行债务和居民债务等。

我国目前债务问题的基本概况如下↓

●水平：目前，中国的债务占 GDP 的比重达到了很高的水平。根据国际清算银行（BIS）的最新数据，到了 2017 年年中，债务已经达到了 GDP 的 256%，这不仅超过了新兴市场国家 190% 的整体水平，也超过了美国的 250%。

●增速：自 08 年金融危机以来，中国的债务占 GDP 的比重上升非常快。但在去年有所好转，债务 / GDP 在 2017 年预计上升 5 个百分点不到，远低于过去 5 年中每年两位数的增长。

●走势：信贷缺口，也就是信贷增速和 GDP 增速的差异，在金融危机之后大幅扩大，但在 2017 年明显收窄。同时，信贷密度，也就是每增加一单位 GDP 所需要的信贷量，也在去年大幅收窄。

为什么债务 / GDP 的增速在 2017 年大幅下降？经济的周期性上行可能是最重要的因素。一方面，企业盈利的改善，使得企业融资可以更多依赖自有资金而非举债，有助于降低分子的增速。另一方面，2017 年中国的名义 GDP 增速为 2011 年以来最快，也有助于增加分母的增速。然而，一旦经济增速出现回落，债务 / GDP 的增速可能将再度加快，对于债务的担忧也会卷土重来。

这些年，中央为了缓解债务危机，提振中国经济，先是拿股市做突破点，但结果我们都知道如何。随后，无奈又启用了房地产。上文我们已经讨论过房地产和政府财政收入之间的关系，简单来说，房屋销售总价的 70% 以上都进入了政府口袋中，利用此举，大债化小，短债化长，政府降杠杆，居民加杠杆。

▲近年我国居民新增存款和新增房贷之间的对比

从图表数据可以看出，2015 年房价猛涨后，我国居民存款速度已经跟不上中长期贷款（主要是房贷）的增加速度。直白点，政府和企业债务转移到了居民部门。

很难评价这种举动是否合理，外忧内患，非常时期，也许真的只能出此下策。毕竟，相比于直接加税，涨房价引起的民怨还处于可控范畴。所以，这个时间段买房，是真的在为国分担。

时间进入 2018 年，中国经济基本面稍有改善，房地产严重影响实业发展，政府随之转换了态度。

04

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2018 年初，银行收紧房企融资，国家多项新规出台，房企融资成本不断提升，融资规模不断下降，5 月 40 家典型上市房企融资总额创一年来最低。

国家，已经正式开始打压房地产行业。

◈ 调控力度史上最强

40 城、50 次！2018 年 5 月楼市调控政策发布次数创纪录。针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

◈ 多方面压制与规范商品房市场

热点一二线城市施行商品房 “限价、摇号”

北京的 “共有产权房”，深圳的 “二次房改”，——政府在探索住房供应新方向

再加上，现在各地土拍市场设置多项制约，5 月全国开展深度楼市严查，开发商只能在政府规则下勉强维持运营，俨然进入计划经济时代

◈ 因城施策，加剧楼市分化

一线城市探索住房供应新方向，二线城市鼓励刚需摇号买新房，三四五线城市依然在进行棚改，以缓解地方政府债务危机。从一线到县城，整个中国楼市分为不同板块，因城施策，因人施策，迷惑普通购房者，用时间换空间，维持房价基本面稳定

◈ 市场高度集中，楼市进入下半场，投资黄金期已过

克尔瑞数据显示，2018 年 1-5 月，TOP100 房企销售额稳步提升，其中前 10 房企的销售额占比达 43.1%，行业寡头态势初现，代表中国楼市已进入下半场，联系现在严峻的融资环境，现金流紧张的中小房企末日将临。

房价从五百涨到五千并不难，但从五万涨到十万难度极大。中国房价将要进入 “万元时代”，房价基数大涨，意味着投资房产的黄金时代已然消逝。（这个逻辑不难理解吧）

◈ 城市集群化

京津冀、长三角、珠三角、粤港澳大湾区、成渝城市群、中原城市群等，都是国家重点规划发展区域，在可以预见的未来，中国人口必将高度聚集于各大城市集群中。值得注意的是，规划城市群给三四线城市房价带来的利好，往往会被市场严重透支。

◈ 小城市房价已见顶

上图所示，三四五六线城市的 “棚改” 已经进入收尾阶段，货币化安置（定向放水）对房价上行的刺激作用已显著减弱，故 2018/2019 年不适合在三四五六线城市购房。（篇幅所限，PSL 部分不再展开）

◆

总 结

◈在中国城市买房，代表着个人对城市发展建设的支持。房地产是国民经济支柱型产业，政府离不开房地产，但也肯定不会受制过深。所以，个人不应盲目与国博弈。

◈现在中国社会和经济处于转型期，转型期带来的焦虑迷茫在所难免，但无论怎样，中国都是底蕴深厚的世界第二强国，建议购房者对中国经济发展持谨慎乐观态度。如果中国能熬过这段时间，国力必将得到极大提升，但同时社会阶层也会更加固定，也许近几年，会是个人实现阶层跃迁最后的好时机。

◈因当前房价基数过大以及各热点城市规划利好被严重透支，加上人才引进造成的人口利好透支，以后房产投资收益会越来越低，故不建议在 2020 年之前，纯投资房产。

◈国家现在对商品房市场的调控力度堪称史上最强，“限价摇号” 存在明显剪刀差的项目可以放心购买，随着经济基本面的稳定，预计 2019/2020 年前后适宜在一二线城市购房。

◈小城市房价即将见顶，近两年不建议在三四五六线城市购房。

以上

感谢阅读

希望诸君有所收获

安利朋友圈是对作者最大的支持

知乎用户 有事问彭叔​ 发表

这是樊纲在 2019 年的时候接受一次采访时对房产税的建议：认为房产税应该是老房老办法，新房新办法，对于那些买房早的人，不应该再继续征税。

彭叔看完以后只有一个感觉，樊纲绝对没有想到才过了两年的时间，国内房地产的形势就发生了这么大的转变，否则他当时肯定不会这么说的。

知乎用户 知乎用户 6pEVPF 发表

我就知道诸位民科能够成功绕开魏尚进 2011 在 JPE 上性别比率的论文

当然，我没有任何要恢复敬事房的意思

知乎用户 匿名用户 发表

房价为什么要降下来？就为了一些想买而买不起的人民群众？别自我感觉良好了，国家的这盘棋根本就没考虑你们好吧。

房价降了，这么多抵押物不足额了，债务怎么办？分分钟经济大崩盘的节奏。

房价不能降，通胀继续搞，当手上的人民币差不多快变废纸了，房价也就不贵了。

知乎用户 jason wang​ 发表

一图胜千言:

知乎用户 匿名用户 发表

最烦回答中，房价崩了，全民生活倒退，社会大崩溃。你们没脑子吗？08 年美国人都死了？社会大崩溃了？你们买的苹果哪来的？日本崩溃了？日本车你们买的比谁都欢。房价崩了，全民受影响，那是开发商和既得利益集团吓唬老百姓的。美国那么高的杠杆都没那么吓人，人家航母照样来你家门口转悠，是吧。当年还都说股市崩盘，中国经济倒退呢，股市从 6000 跌到 2000，跌到 2000 点时你们谁过上二十年前的生活？别被别人忽悠了，崩了死也有先后，也是开发商先死老百姓后死。

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从后面的喷我回复可以看出，有的本来就是房地产行业的，自己名字都带着地产二字，总怕别人不知道他是开发企业或卖房的人，再看看他平时在知乎的发炎，只要你说房价下跌，立马群起而攻之。只要你说房价上涨，立马点赞。有人说我是预测房价下跌，来骗赞的。第一，你赞的再多知乎也不给我钱。第二，我整篇都没有预测未来房价，只是说如果房价跌了，可能发生的情况并不像想象的那么严重。

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看了回复我都无语了，那些喷我不懂经济学的，拜托，我特么都怀疑你走错房间了，我压根都没提有关经济学的问题，也没预测房价，只是说了一些事实，这也要经济学解释吗？还有让我拿数据的，这事能拿数据吗？开发商谁忽悠人还留数据？你们都学傻了？中国花钱培养出你们这群书呆子，真是可以了，我都不知说什么好了。

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知乎真是厉害，我都没想到这么多人回复。中国房地产，只要你不在房地产上当赌徒（我身边有狂热赌徒），如果哪天房价真的下跌（我没预测），对你们影响不会很大，没必要担心。当然要是赌徒，那没办法了，别说在中国，就是在美国日本你也跳楼了。老百姓踏实生活就好，拒绝被忽悠，少看网文。

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以下王纯迅兄弟在上一个帖子的回复，王兄弟借用一下，看到的话，如果侵权请告知，立马删除。

“作为抵押品从而捆绑，这个想当然了，中国银行贷款，企业贷大比例是国有的和政府的，并不需要抵押品，其余是个人房屋抵押因为个人不会破产而抵押比率都是 70% 以下（首付 3 成以上），而随着时间推移，只有最近一年的购房者才有 70% 抵押，往年的都在减少。因此可以判断，房产作为银行抵押品，50% 的下跌不会动摇抵押市场（银行房产大部分可以覆盖 50% 下跌，即使少数不覆盖因为个人不能破产也能逐步收回）。除非你设想的是整个私营企业的运营都是靠房产抵押（但注意住宅暴涨其他生产性房产价值增长可并没有那么大）。不过你的观点没错的，房价下跌会导致债务链条问题，资金收紧稳定等都没错，但关于房屋价值下跌会导致银行抵押不足这点来说，没那么容易，至少 30% 以内的下跌对抵押是毫无影响的。起因更大可能是房价下跌先导致一些国有企业和地方政府的债务违约，因为他们的债务很多借出去都投在房地产上了。”

以上是这位兄弟的回复，我借用一下，我不是经济类专业，所以我只能从本身工作能看到的角度说问题，但这位兄弟说的我比较同意，他担心的是国企和地方政府债务问题爆发，国企的不懂，没在国企干过，地方政府债务这个我倒是知道一些。为什么呢？政府债务很多是隐藏的，我们当地政府曾经做过这种隐藏债务（对外并不体现为地方债），涉及到我们环节，曾经经过手，多少知道一点，这个一时半会爆发不了，至于方法就不能说了。

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我再说两句，又有人说我违背经济学常识。首先，我已经声明我不是学经济学的，其次，我说的也不是经济学分析。最后，很多问题它不是按常识来说的。举个例子，经济学家按经济学常识预测房价被打脸的不在少数（按他们的常识早该跌了），而任大炮预测房价准确率高多了。为什么？难道任大炮经济学水平中国顶尖级？反正我是不信，有人说人家有团队分析，那些分析的专家难道是个人吗。还有人说任大炮数据准确，真假先不说，但这不是主要原因，主要原因是任大炮了解政府行为。不管你做什么投资什么，如果不了解政府，后果不是一个首富（不了解人家也当不了首富）能承担的起的。所以，各位不要拿你们所谓的经济学常识去生搬硬套，一说房价下跌政府完了，国家崩溃，民众水深火热了。和我提经济学的，预测房价涨跌对你们已经很难了，我不相信你们更擅长预测房价崩盘后的社会状况，起码我了解的没你们说的那么严重，都省点心吧！

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后面抬杠说房价下跌引起经济危机然后民众下岗失业等，按你们的分析房价下跌影响最大的就是普通民众，那么按这个思路，房价上涨受益最大的应该也是普通民众是吧？（普通民众你们同意吗？）总不可能房价上涨和下跌都对普通民众没有好处吧？《就比方你们说的对，按你们的思路想》，我就问一问，经济危机是定向爆破吗？只杀普通民众？其他阶层都没事？我怎么那么不信呢？当年美国雷曼都能完蛋，在你们号称 “市场经济” 的中国，经济危机能定向爆破，只对普通民众有影响？

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追加一条：人民网链接 http://mp.weixin.qq.com/s/2r4wGRhbfVnCgU-G8b6l5Q

我说开发商写网文忽悠人，很多人不信，看看官方的调查。

知乎用户 小希瑞 She-ra​ 发表

房价牵涉到的利益主体很多，从以下的房地产行业的主要参与者，我们就可以看到，房屋和普通商品不同，房价牵涉到如此多利益主体的敏感神经：

首先是开发商，也就是房屋的供应方，房价下跌，利润缩减，当然是头一个跳出来投反对票的，但是显而易见，开发商拥有的是房屋的定价权，却无法主导房价的走势。毕竟，从商品的角度看，房价是供需双方共同决定的，需求强劲，开发商乐得涨价；需求疲软，房价自然无所支撑，开发商的房子有价无市，难以支撑很久，所以我们才会在市场冷淡期看到开发商大幅打折优惠的广告，这是开发商出于在有限时间出货的压力而被动降价，无力主导房价的大趋势。

所以，道理很明了，开发商不是推高房价的幕后黑手，因为他们没有这个主导权。

既然开发商也没有主导权，那么对于房价，房地产行业上下游的其他参与也只能被动接受，他们不是决定房价的主导力量。

那么，也有人说，不情愿房价下跌的，是地方 zf。没错，房价一旦下跌，市场出现观望情绪，必然引起成交量的萎缩 ，交易税收减少；另外，开发商在淡市也开始减缓开发进度，延迟购地，地方 zf 为了确保财政收入和土地供应指标，不得不低价推地啊，开发商竞争少，地价也抬不上去，结果占据地方财政收入大头的土地款，也大幅缩水，这是地方 zf 最害怕看到的。

然而，对于房价只涨不跌，地方 zf 也是一个冤大头，同样背负不起这个罪名！因为，他们同样没有房价的主导权！

从商品供需角度而言，地方政府既不是房屋的供应方——开发商，也不是房屋的需求方——购房者，他们只是充当了国家政策法令的执行者，和公共服务的提供者的角色——获得税收和土地出让金，然后修建马路、高架、地铁、拆迁户补偿等等。地方 zf 对于房价下跌，是心有余而力不足，只能眼瞪瞪地看着收入缩水。

有人说，地方 zf 直接限制房价不就行了？就好比出租车的价格、汽油的价格，不也是政府直接定价的吗？说对了一部分，可以举个例子。

2016 年下半年，包括上海、南京、武汉等多个城市，出现了政府限制房屋备案价的现象。以武汉恒大翡翠华庭这个楼盘为例。恒大的项目，在武汉首开热销是稀松平常的事了，业内人士并不以之为稀奇。可是 2015 年 12 月 18 日，该项目在售楼处首开 3#-10# 楼 81-141㎡三四房，共计 919 套房源，截止到当天中午 11：30，共计去化 292 套，去化率仅为 32%，远远低于恒大项目首开超过 80% 去化率的平均业绩水平。什么原因导致这个项目折戟而归呢？就是因为政府对该项目进行了 “限价”——在中央方针的指导下，地方 zf 不得不做出这种有违市场运行规律的举措——结果是，开发商恒大为了保价，而采取了用装修款补足差价的形式，也就是和购房者签订低价出售合同，但在合同补充条款中，注明与原价之间的差价为装修款。这样一来，客户可以进行贷款的部分就大幅减少，等于是变相地大大增加了首付款，导致白白流失了很多客户。从购房者的角度看，用于支付的房款大大高于预算，再也无力购买原本中意的房子，难道不觉得痛惜懊恼？

是的，地方政府通过这种 “限价” 简单粗暴的手段，表面上是控制了房价，可是实际上供需双方还是会以正常的价格水平进行交易，这也是符合一般商品市场运行规律的。从统计数据和地方上报数据看，房价是降了，可是不但房价没有降，而且损害了供需双方的利益。

除了这种特殊的手段外，地方 zf 现在也学聪明了，懂得通过房地产行业周期波动的规律，来进行有节奏地推地，以获取地价最高溢价率，那么这个过程中，地方 zf 也加入了房屋供应方的一部分，通过把控产业链的上游供应价格来间接影响房价。这是另外一个话题了，待下回详解。

那么，答案似乎已经很水落石出了。真正能够深刻地影响房价走势的真正推手，就是那个颁布法律法规的人，也就是中央 zf !

有经济学常识的人，可能会质疑这个逻辑。法律法规，难道不是起到规范房地产市场的功能吗？哪里就能够控制房价了？

错了。中央 zf 正是通过各种房地产调控政策来直接影响市场，我们来看下 2016 年中央政府是如何通过行政手段来控制房地产市场的（通过中央指导方针促使地方颁布楼市收紧政策）：

2016 年初中央出台的放松政策，将最低首付款比例由原来的 40% 下调为 30%，大大释放了购买力。

2016 年三季度各地出台楼市紧缩政策，以杭州为例，将最低首付贷款比例，由年初的 30%，一下子上调到了 50%！两次政策调整时间不过 7 个月！

杠杆率的大幅调整，将带来市场需求的大幅波动，这种操作方式，可能也就在我国才会出现，是中国特色的楼市调控手段。

从以下的房价走势图我们可以看到，政策的一收一放，如同 “吹皱一池春水” 一般，让这个市场出现大幅波动！

从 2016 年初的政策大放水开始，全国 70 个大中城市中，房价上涨城市个数出现大幅增加，而在下半年，中央收紧风声遍野，地方落地执行后，房价上涨城市个数开始出现明显减少。

房价一涨一跌之间，相隔时间不过区区数个月而已，很难说供需双方出现结构性的变化，唯一的推手就是中央 zf。

而中央宏观调控政策的威力如此之大，是因为它通过金融杠杆，牢牢把控住了需求端痛点——购买力！

这也证明，政府想让房价下跌，是多么容易的一件事！

那么反过来，房价迟迟不能下跌，而是出现波浪般的起伏，正是因为，中央 zf 在楼市低点的时候释放需求，刺激房价上涨，在楼市高点的时候，抑制需求，防止房价过快上涨。它如同那只牵动着木偶演戏的幕后的手，让前台的参与者——开发商、地方 zf、购房者，都按照它的旨意，跌跌撞撞地玩着自娱自乐、自相厮杀的游戏。

知乎用户 老杨叔聊志愿填报​ 发表

如果房价如股市一般阴跌不止，是不是有人问 “房价究竟涉及了哪些人的利益，才导致那么难涨上去？”

所以，房价涨跌不仅仅是利益的关系，不然的话会永远是一个趋势，毕竟既得利益者千百年来都没变过。

知乎用户 机器人夏先生 1 号 发表

不说阴谋论。

只说：中国有 6 亿农民还没进城，你跟我说房价难降？

可能到我儿女都结婚那天，北上广深的房价还在涨。。。

（那么，现在的问题是，孩他妈在哪？bye）

知乎用户 知乎用户 Ww6v7m 发表

说市场不市场的能不能都歇歇？？？？

知乎现在可以叫做智障乎了，这么简单的问题要是放在以前分分钟就有人说完了。

tm 没有房地产这个替代征税手段，直接变成一般征税。

好了，这个税收成本加税收本身，你们更别买房了。

土地费本身算是一个效率很高，而且相对税收归宿到老百姓头上反而不是很强的了。

真是，羊毛虽然都在羊身上，但剃刀也分用起来疼不疼的，另外毛拿去是不是可以盖更好的羊圈，防止大家变成朝不保夕的野羊的。

一说到市场化就说到国家控制，一说到国家控制就说买不起。

好像国家不控制你还有钱买一样。

要不你自己盖，其实你到荒郊野地盖房子，没人管

幼稚

高价有计划卖土地，其实是让企业不能更多的进行可预期交易。

可预期交易多了 + 不成熟的金融市场 = 爆炸。

这么说好了，土地开放后即便国家神奇的不用征税了，房地产平均涨幅绝壁是暴增而不是下降。

不能降低的原因很简单。

在国企这个征税手段被改以后，需要一个成本更低而且更难被企业简单全部转嫁到老百姓头上的税收手段。

这样可以减小中央财政的负担，同时也是避免地方政府全面与商业地产（金融）彻底勾结的方法之一。

就这，还不简单么？？？

日常找借口绕弯弯的套路，就别说了，都是细节。

抓住主要矛盾就好，次要矛盾往往是主要矛盾的必然产物而已

房地产价格涉及到谁的利益？

屁话

所有人

要不然大家一起一块钱买房买车买飞机，三天超英五天超美八天占领银河系，直接迈入社会主义超级赛亚人阶段就行了。

为了应对评论区超级纯洁小同学

我说一下为什么自由开放房价要暴增

1：供需只在部分产业中起到调节价格的主要作用（在消耗较大的比较明显，比如水果，容易烂）

2：主要还是利润。

3：房地产是金融业，而且普遍喜欢高负债经营，这样利润率更高，房地产和银行一直关系很好，但要注意的是收紧银行对地产商的信贷反而会推升房价，因为地产商会互相拆借，利润要求会更高。

4：这使得自由土地环境中地产商注定会抱团，打价格战只有死路一条（会被别人联合上下游逼死）

5：由于政府失去控制自由土地的最强手段，控制和诱发地产商相互直接竞争的最大动力消失。

6：房地产因此成为中期利润非常可靠的产业。

所以，土地开放自由度很高的地方，通常是人口稀少土地实在太多，而且交通极为发达的地区（自己盖，一栋房子也不要求能住很多人。）

或者根本就是无政府地区，这地方的主犯通常由当地地主和本地暴力集团控制。

所以，中国也不是没有实际土地自由的地方，你去西藏公路旁边盖一栋小房子绝对没人介意。

知乎用户 males 发表

首先，得明白发展经济学。在小农经济时代，据说生产力每百年增长 3%。所以当时的智者认为经济是零和游戏，一个阶层多拿，就意味着其他的损失，受剥夺的阶层难以承受，就发生革命。

但是，工业革命开始，生产力大幅增长，世界开展适应经济不断增长。但是增长不是无代价的，要获得增长，首先要进行资本投入。钱永远是不够用的，为了进行资本投入，就拿未来进行抵押，这就是贷款。企业进行贷款，是认为他资本投入可以在未来偿还本金和利息，还能有资本利得。国家贷款是觉得投资的道路、地铁、城建等能增加未来的生产力足以产生足够的税收偿还本金和利息。（这是好政府了，如果政府贷款为少数人发福利，比如希腊。或者国内某省用来修庙，那一样要收税来还的）个人贷款买房，良性的是自已住，相信未来有足够的收入还贷款。如果收入不够还贷款，要将来的房产增值还就是炒房了。

所以，房子是收割的工具，是国家的第二税收。因为这个我们的大城市有了世界第一流的基础设施。“聪明人” 看到了，在这过程中搭车发财。

这个模式的缺点是，贷款一定要还的，大规模逃债会造成金融危机。也就是房价一定要上。当然有管理比较好的城市经济比较健康。房价跌了，只要减少基建就没问题。但是，这只能是少数，绝大多数是做不到的。

在房价涨的时候，都是钢需，你总有理由买房子。在跌的时候，谁也不知道会有多少房子放出来。在杭州，14、15 年跌的时候一万多的房子到处都是，现在都上了三万了。我记得当时的统计存量有 16 万套，三四年房子卖不完。更不要说二手了。现在吗，每个人都担心抢不到。但是，当时浙江发生小范围的金融危机，温州的中小企业，产业升级不利，大范围炒房，最后贷款崩了。因为担保链把杭州、宁波、绍兴都拖下水。

现在吗，农民想在县里有套房。县里的理把孩子的房子买在省城，省城的想让小孩去大城市。这是整个家族的力量。如果没家庭做后盾，又不是属于少数顶尖的人才，想在大城市安居确实是困难。

如果再过些年，大规模基建结束，国家不再需要第二税收。同时阶级固化，有相当部分的人就不再奢望在大城市买房了。房产上的焦虑会好很多。

知乎用户 韶华白首仍未惘然 发表

在开始这个话题之前，我首先要说的是我并不是一个阴谋论者，什么共济会掌握世界之类我是从来不信的。对于官员，我一贯的观点是如果有三个选择，他们最后一定会选择最坏的那个，阴谋论这种东西实在太考验执行者的智商，而机构的智商历来都是不太够用。但是这事背后的蛛丝马迹又实在太过于匪夷所思，日本著名小学生曾经说过，当所有的可能全部被排除的时候，剩下的最后一个，不管看起来多么荒谬，那就是事实的真相，昨天深夜，我把所有的脉络理了一遍，来看看这个事情的过程，突然觉得很有意思。这些就当是路边社的呓语，我姑妄言之，你们姑妄听之.

1、老大哥的命门。今年最诡异的事情，莫过于楼市，往年楼市的回魂，都是有迹可循的，那就是一段时间内交易量放大，成交上涨以后，带来库存减少，房价上涨，但是这一轮楼市的爆发完全不同以往，首先是价格飙升，带动市场恐慌后才赢来成交上涨，那只无形的手过于明显。有人说是因为一月的放水，但是不对，周期不对，市场传导的时间需要一个过程，就比如如果今天放水，反馈到市场上至少要几个月，带来价格飙升也应该在年底，而这一波是一月放春节后立马立竿见影，时间节点不对。在开始这个话题之前，我们得先知道老大哥的命门是什么？相信很多人会异口同声的说，楼市。没错，楼市的确是个大问题，而且已经彻底绑架了中国经济，如果楼市玩蛋，那是一个大地震，但是他绝对不会是一个能威胁到老大哥的问题，金融市场的烂帐老大哥也是碰到不少，就比如世纪初，可谓是有丰富的经验，这是一个大问题，但是绝对不是一个生存问题。

老大哥真正的命门是外储。从八十年代后，老大哥已经彻底融入世界经济，生产低级必需品，然后换来美元，然后再从市场上购买各种石油，南美的大豆玉米等粮食产品，这是一个循环，现在每年老大哥需要从市面上进口高达几千亿的石油，三分之一的粮食产品依赖进口，粮食自给是一个大问题，八十年代后，国人越吃越好，就是得益于全球经济，而不是金坷垃，像养猪养牛，从粮食到肉产品的转化都是一个固定的数据，你要养出多少吨的猪，必然要投入多少的饲料，所以你现在可以理解为什么外储才是一个生死存亡的问题。手中有粮，心中不慌。08 年前，每年外储增加多少都是要上新闻联播大书特书的事情，因为这个是硬需求，楼市塌了可以咬牙还贷，可以上信贷黑名单，可以苦难行军，但是吃不起饭，买不起石油呢？很多人没有意识到，或者完全没有想到这个问题有多严重：过去中国的外储从高峰期下降了一万亿美金。

老大哥难道不知道现在一二线楼市有多荒谬？再加把火那不就更加骑虎难下了？房产市场的问题在于库存，最理想的结果当然是把大家赶去三四线买房，给国家解套了，但是问题是没人会那么傻，所以这个问题不会有最优解，那么，我们来换个思路呢，既然我解决不了库存问题，那我放出风去让你知道我要保楼市。就像下围棋一样，我这里一条大龙看着很庞大，没人觉得我会弃子，但是我要是以这条大龙做掩护来做文章呢？其实围棋就是一个转换的游戏，如果弃掉大龙可以获得更多的利益，这并不是无法接受的事情。

在过去的一年里，外储为什么持续减少，绝不是离岸市场的问题，那里的弹药有限，外储一旦要爆也是爆在国内，大家如果持续换美元避险，外储绝对顶不住，但是这大半年时间内，有一个现象你可以观察：那就是美元党的声音小了。外储一月到二月持续下降，但是到了二月三月就彻底站稳了，这出乎不少人的意料，因为按照道理说，汇市已经进入下行期，应该会越来越快才对，但是汇率虽然在节节败退，但是这半年时间内，他绝不是在溃败，外储一直稳定在 32000 亿左右，并没有减少，外汇持续贬值，但是央行并没有花掉太多弹药。外汇的表现和房产楼市的周期是完全一致的，彻底站稳的时间也是楼市起飞的时间，也就是说，这大半年时间内，这波楼市最大的成就就是彻底把社会游资全部锁在了一线房产，你想换美元？你没钱了，你没钱了，你没钱了。房产现在很难卖，要达到预期的价格，你看看成交量是多少，降价？降回原价你愿意吗？所以流动性彻底被锁死在一线市场，你还加了杠杆，你得还钱啊，以后美联储加息，你也只能站着看，因为你没钱了。这就是所谓的灯下黑，大家一波炒作中国的楼市问题，把这个问题看得有多么严重，但是我用一个大问题掩盖另一个生死问题，这用围棋上的术语，就叫交换。大家都觉得老大哥必须保楼市，这已经是宇宙真理了，但是你如果换个角度，假设这个大前提不存在呢？你仔细数数老大哥的历史，远的 80 前不提，近的比如 90 年代，这才过了多少年你就觉得老大哥改吃素的？历史上比这更严重的事情多了，只有吃饭的问题才是本质问题。况且到现在你还买得起五万一平房的那也绝不是老大哥要同情的对象。

2、暧昧的美联储。我在很多论坛上看到一种论调，那就是中央会无限印钱，信贷猛增，所以未来一定是通胀，现在所有的人都抱着一种念头，就是疯狂抢购资产，等以后货币狂贬了之后扔一堆废纸给银行，问题是，未来真的会这样吗？这些话表面上看，似乎有点道理，无限印钞好像很符合我们过往对于 ZF 的印象，不就是缺钱，不就是欠钱，那就印啊。但是这件事有一个前提，那就是中国必须是一个闭关锁国的国家，内外资本完全无法流通，否则你印钱好啊，那有什么可怕的，你印到人人工资一两万，我出国潇洒去啊，我出国购物去啊，楼市汇市只能保一个这么简单的道理你们都说的出来，为什么你们会觉得无限印钞这事可行？要是汇率不倒，印钞有啥可怕的，到时候人人用雅诗兰黛，人人开宝马，人人背 LV 都不是梦，你们怕啥？问题是，这可能吗？中国的外储顶不住啊。

而且，这个事情本身有其客观规律，08 年全球金融危机，大量避险资金进入中国，所以推高了资产价格，央行可以印的出钞，但是现在是 2016 年，去年发生了一件大事，就是美联储开始要进入加息的周期，在加息周期用宽松政策？这是嫌命太长吗，这会直接刺破资产泡沫，导致资本进一步外流，你可以去翻翻央行过去的报告，看看外汇占款的趋势是什么？没记错的话，这个月又少了一千多亿，这就是大势。在这种情况下，为什么有人会认为这是一个通胀的周期，央行会无限印钱？也许有人说，那怕什么，上手段啊，但是中国是一个产品输出输入大国，他无法隔绝外部的联系，这个月 IMF 给中国加入 SDR 后出具了首份报告，肯定了中国的一些努力和指出一些问题，可以看出闭关锁国这绝不是高层的想法。

话题回到美联储身上来，自从去年开始加息之后，美联储按兵不动，这一点让市场有点看不明白，有的人认为是经济表现不如预期，有人认为是英国意外脱欧导致了美联储不敢动。但是我觉得这看起来更像是一种等待，他在等什么？那我们来看看如果美联储在上半年加息国内市场会发生什么？由于社会游资，也就是筹码在市场手里，这时候对于资本外流会形成巨大压力，你只要想想过去几年释放了多少流动性就知道这冲击力会有多大。

很多人觉得美国就是一定想要干掉中国，但是这是不对的，美国的财团在中国有着巨大的利益，同时，中国外储使用的是美元，这代表着双方在资本市场的分歧并没有宣传的那么大。现在是一个全球的市场，除了三胖，大家谁也离不开谁，实际上，这一轮新的全球金融危机策源地就在中国。所以美联储绝对不会想要中国这个世界第二经济体一波跳贬直接跪了，在这点上，双方是有共同语言的。今年年初，美国高层还放话对于人民币贬值不满，可见一斑，同时中国最高领导人也在峰会上承诺稳定汇率，其实中国境内的美元资本全部回流这也绝非美联储的本意，一旦人民币跳贬，这会导致这波加息变成夹生饭，进一步加大美国国内压力，最后变成一个比烂的游戏。美联储最理想的是人民币挺住，剪完羊毛就行，绝不是想要这羊带着人肉炸弹直奔家里来。

不管美联储为什么不加息，但是在这个事情上的表现，双方体现出了一致的默契，至于这是无意的还是沟通过的就不得而知。现在中国市场上的社会资金，影子银行全部都给套在一线房产里了，而且套牢盘十分稳固，要知道，这一波暴涨直接翻了一倍啊，你想想这套牢盘能不稳吗？可以说，在加息风暴中，至少老大哥已经把篱笆扎起来了，后面扛几波风暴会不会伤筋动骨不知道，但是至少比原来强多了

3、吹响的集结号。今年八月，信贷数据一出来，大大出乎市场的意料，很多人乐观的以为央行很快会霜降放水，但是这次央行是出乎意料的严厉，8 月 4 日，发改委文件里出现了降息降准马上秒删，央行再次重申稳健的货币政策，8 月 11 日，新华社撰文，中国绝不采取刺激宽松的货币政策，语气十分强硬。为什么会有这样的转变？因为你们的钱全部套在房产上了，这时候我不需要和你们讲道理了，你们挺住就是了。这就像那部电影，当集结号吹响的时候，没有援军了，老大哥已经撤了，你们好好的站最后一班岗吧。

在八月的数据，有一条十分重要，但是容易被很多人忽略，那就是 M2 增速降到 10.2%，这是历年新低，实际上已经标志着货币政策开始真正转向，按照市场传导，这一波会在年底前反应出来，时间大概是 11 到 12 月，今年的六月，就是中国地产的极值。如果我们来重新梳理下路径，差不多就是这样的：中国一线房产 6 月达到极值，开始转入稳健货币政策周期，年底楼市开始松动，因为有聪明人开始准备跑路，这时候的表现就一个词：震荡，同时经济开始准备全面迫降，估计会在明年全面着陆，同时美联储加速进入加息周期，人民币汇率贬值窗口关闭，不会再贬了，老大哥在两三波加息后压力全面增大，也会开始跟随美联储的步伐，这标志着新周期的彻底建立。这个周期钱会非常值钱，同时，个人背负债务会十分痛苦。

以上就属于个人的一点脑洞大开的产物，如果未来央行继续霜降，你就可以把他们当路边社报道，说明老大哥的智商的确不足以负担这么大的阴谋，但是如果央行坚决执行稳定货币政策，同时美联储开始加速进入加息周期，你也许就该重新考虑下个人选择了。

2）

有些连基本概念都不清楚的我就不回了。

另外，现在的市场是在通胀还是通缩，有个很直观的数据，PPI 和 CPI，这两个数据近年来都处于连续的低位运转，CPI 更是连续两个月处于 1 时代，这说明连放水都拉不起物价了。这绝非是很多人说的钱都去楼市了，而是货币政策已经失效的前兆。实际上，按照经济学的观点，适当的，轻微的通胀是有利于经济发展的。但是从各方面的数据来看，现在是连放水都刺激不起物价。

换美元我觉得没必要，因为只有一种情况下，换美元是大赚的，那就是彻底崩溃，以老大哥的能力和目前的态势，不至于到那一步。你如果只在本国内流通，美元的流通性太差，而且收益并不高。

对于大多数人的情况其实各有不同，所以不好给出具体建议，但是有一点我认为是可以说的：那就是不要欠债。现在的经济形势有点类似于上世纪 90 年代末，但是那时候大多数人外债都少，所以体会的并不明显，但是这一轮危机会给很多人补上这一课。而且那时候中国是在风暴外围，而这一次是在风暴中心。

这个区最大的问题就是一切以阴谋来看待问题，经济运行，世界运转是有其客观规律的，在我看来，目前中国的经济一切都还是在规则内运行，他的所有行为都是符合现有规则的，都是可以解释的。最后谁会成为倒霉蛋不是国家决定的，而是经济规律决定的。

中国历史上不是没有不讲规矩的时期，80 年代高层懂经济的人少，不讲了一次规矩，结果引爆了危机，吓得朱上来以后，直接把央行不准在一级市场购买国债写进了法律，现在高层懂经济的人多，至少技术官僚都是喝过墨水的，那样的时代早就过了

不会太迟，美元只要接着加息楼市肯定扛不住，最多不会超过两波加息，我预计是一波都扛不住，聪明的资金会想从楼市冲出来冲击汇市，但是楼市本身就是流动性很差的项目，所以大体上只要第一波释放掉，楼市的钱就全埋里面了。

房产现在实质已经塌了，除了个别城市，大部分城市根本没市场，市场上的新闻很多都是房托放出来的，你要测试你本地的楼市很简单，你周围亲戚看看有没有要真卖的，对比今年的价格挂低两成出去，成交不了，说明你们当地的繁荣全是虚假的，要是你按去年前年的价格出还是卖不掉，说明已完。

今年国家搞了个大动作，叫营改增，实际上就是把财权上缴，逐步从地方收到上级。过去扩张时期，各地有钱了，队伍就膨胀起来，养了太多人员，现在日子不好过，支出肯定得减少，我估计以后的动作就是上面统筹，保证你基层不会出现以前 90 年代有的县城出现欠薪的情况，但是支出是有定额的，所以当初外围膨胀起来的人员应该会被逐步调整。按照惯例，好城市的公务员肯定会好过些，小县城的公务员日子又要回到 90 年代。

中石油 40 块一股的时候，你会想出无数的理由解释他值 40 块，现在他只卖 7 块钱你买吗？你们还年轻，上海房子只要 4000 块一平还送户口的年代你们没经历过罢了。

楼市的问题说白了就是资金的问题，他是一个资金密集产业，只要资金一收紧，他就难以维系，今年这一波本质上是实业挤出的资金和社会游资在一线大搞配资。你只要看资金面一收紧，这个就得完，美元加息会导致外资进一步流出，楼市就面临风险就是这个原理。而且今年从 5 月以后，央行的政策就是收缩，这一波会在年底传导出来。

大通胀要符合市场逻辑，央行变不出钱，基础货币在缩水，他选择扩大货币乘数不过是在对冲罢了，想印钱也是得符合市场规则的。不符合规则，只有彻底变废纸一条路，这是不可能的，因为货币本身就是政权存续的标志，还有控制力的情况下，没有任何政权会容许自己的货币变废纸，所有一切东西在触及这个底线的时候都是可以抛弃的。

战争的确是条去产能解决通缩的路子，这也是上个世纪初那时候的大国选择的办法，但是现在这条路子风险太大，不确定因素太多，我认为不至于。更何况现在是全球通缩，大家的问题都一样，这时候第一个跳出来是当雷锋当靶子，牺牲自己造福其他人。

3）

快讯：前美联储主席格林斯潘：美国利率料将迅速上升，甚至可能迅猛上扬

拭目以待吧，我开始相信掌握世界的的确是共济会了

其实说到店铺，你可以关注下商业地产，也就是俗称的商铺之类的东西，价格已经完全崩了，前几年商铺投资火热，现在大部分基本没人要，这个曲线就跟现在的一线房产是一样，只是商铺破在前面而已，现在你可以去问投资者谁买商铺？当年还说一铺养几代人。那些说房子下跌就会被抢购的人，完全不知道房产价格一旦破裂，那就一文不值。

当年的四万亿是以美元流入为基础印出来的。美元流入，地方愿意借，这才有后来的结果，那四万亿不是凭空出现的，恰恰就是符合了货币原理

最近几年债务猛增，那是因为近年内滚动的 M2 实质大头全是旁氏借贷带来的债务增长，现在的债务扛顶是经济最大的问题，与产能过剩并列，甚至我觉得这个才是优先度最高的问题，楼市在这两个问题面前都不是问题

没有居民贷款，这个月 M2 已经下降了，这几个月趋势就是企业降杠杆，居民加杠杆，老乡冲锋在前。

不可能的，这要是能循环，世界上所有国家都这么搞了，你要刺激生产，借出去大量的钱，这些债务最后一定得合理，现在的周期就是已经进入了旁氏借贷，这些债务连借钱还利息都快给不出来了，而且也没银行敢给了，央行从 8 月开始，一定会收缩货币政策，因为再放下去，银行就得全部领便当了，银行破产比国企破产严重多了，这些我会在下一个章节说明，这也是我说的，为什么说货币政策的拐点来了。货币政策的拐点一定是楼市的拐点，以后是要过苦日子还债了。

经济进入通缩阶段，公司破产，就业岗位减少，你不能按现在的收入去预估，我只能这么告诉你，以后就是投资啥都不赚钱，能有工作就是硬道理。另外，我的建议是，不要急于买房。今年上半年所有的资金已经全部进楼市了，绝不要相信楼市还能涨，那是房托吹出来的。你再拿一段，说不定拐点就来了，这个时间绝不会太长，到时候你就看明白了。

最典型的比如商业地产，就是商铺那类的，前几年的口号是一铺养几代人，现在你看商铺还有人要吗？金融属性越强的产品，一旦跌价决没有任何人接手，直到跌回他本来的居住价值属性。

这句话的意思也就是说，现在炒的最狠的一线二线全得暴跌。反而那些本来就没炒过的中西部小县城相对安全

在讲述为什么今年地王频出这个原因之前，我要插播一个小新闻，那就是标普前不久刚刚下调了美国某家房地产公司的信用评级到 B - 级，原因是这家公司的息前利润连覆盖利息都勉强，这家美国公司刚刚在资本市场上大发神威，参与并购某家龙头企业的股票，在当时，我看到坛子里有人说了一句，大意是：XX 买股票是因为股票价格低，这家公司买股票是因为股票价格高。这位同志是真懂行的人。如果你能看明白这句话，你就知道为什么地王频出。如果你还不知道，我建议你去看看海曼明斯基

我说的以上故事是发生在美国，与中国无关，大家不要过分解读。以下是中国的故事。

2010 年，国资委宣布了所谓的退房令，也就是部分央企还能参与房地产，其他企业将逐步退出。在那个时段，也是一个地王制造的十分疯狂的年代，09 年中化 40 亿拿下广渠地块，疯狂的让败北的潘石屹大喊，他就是盖房子不花钱他也得赔。是中化方兴的领导比业内多年的领袖之一潘石屹更懂大势，更懂房地产，所以以那个价格拿地？当然不是，这个中原因你可以细细品味。

今天就到这里。

4）

我首先要声明的是，大家都是成年人，基于自己的情况，对于自己的投资理财的方向要有自己的判断，不是说我卖房你们也必须跟着卖，因为个人的情况是完全不同的，就比如我前面说的不建议你们抢购美金，但是你的个人资产如果在几千万，那么适当配置美元资产是很合理的，把所有的资产全部放一个篮子里那赌博的意味太大，但是你要是全部身家就几万人民币，那换美元没啥意义。

前面有的朋友不明白为什么外汇贬值的窗口会关闭，这个道理其实并不深奥。

贬值对谁有利？当然是中国，因为贬值有利于释放国内的资金压力，刺激出口，但是这个过程不能太快，一旦跳贬，那会引发资金大规模出逃，这个道理就像高压锅一样，缓慢的释放是有利的，但是你直接掀盖就炸了。那么贬值对中国有利，对什么国家不利？当然是世界大经济里的其他国家，你这等于是薅别的国家的羊毛。所以在对待跳贬这件事情上中美是有共同利益的，同时美方希望人民币汇率挺住，不要贬值再破坏脆弱的世界经济秩序。

中方的态度会如何，其实已经很明显，年中的峰会上，相关最高领导人已经承诺要稳定汇率，中美财长这一年曾经多次通话，最近的一次就在昨晚，关系远远比很多人想的密切。因为中国现在是秩序的维护者，受益者，他一年从其中获取了几千亿美金的顺差，他怎么可能会想去破坏这个秩序。同时做生意最重要的就是讲信用，你像三胖一样直接杀羊，下次别人就不和你一起玩了，这个是很简单的道理，中方一直是负责的大国

所以在堵上国内的缺口以后，中国一定会关闭外汇贬值的窗口，这个目前进度来看，已经为时不远。

同时这会产生一个问题，内外压力不一致，既然无法从外部解决，那一定会把内部的气压放掉，现在筹码已经转移了，释放掉这个压力的大条件基本都成熟

5）

说完了其他的话题，我们再来说说钱的事，我不止一次听人说 M2 要爆表啊，所以要通胀啊等等等，在开始这个话题之前，你要知道钱的本质是什么，否则你只会被人忽悠的满街跑被人卖了还替人数钱。

其实 M2 并不是真实印出来的钞票数，央行真实印出来的钱在央行公布的资产负债表里，有一栏叫储备货币，差不多 29 万亿左右，其中 23.5 万亿外汇占款，5 万亿本币，数量是不是少的让你意外？这就是所谓的基础货币。那么这 29 万亿是怎么变出 149 万亿 M2 的呢？很简单，假设银行准备金是 17%，放出去贷款后进入流通领域又变成现金进入银行，这样反复运作，最后一块变五块，这五块就是货币乘数（以上描述肯定不严谨，为了让你们易懂简单说说，其实准备金率并不直接影响货币乘数，因为贷不贷是下头决定，同时还有各种其他因素）

所以你只要明白了这个原理，一切就明白了，过去的十几年，中国的外汇占款飞速增长，这其中有很大一部分是中国干血汗工厂换回来的，08 以后，外来资本的流入又带进来了很大一部分，一直到 14 年达到了顶峰 29 万亿的外汇占款，所以，因为有这些外来资本的迅速流入，中国的 M2 迅猛增长，尽管央行的存款准备金率一路从 07 年的 9%，上调到 12 年的顶峰 21%，但是因为输入的外汇占款的猛增，所以可以在市场上投放出天量的输出，加上 12 以后央行开始降准，所以你们感受中的物价飞涨基本来源于这段时期。

而这一切在这两年形势彻底转变，首先是外汇开始流失，这代表什么？代表每流失一元美金央行就得注销 6 块多人民币，外汇占款的飞速下降虽然不代表基础货币就一定会暴跌，但是时间长了，你就知道这长期趋势一定会是国内的流动性开始收紧，这时候央行开始降准，就是为了对冲这部分损失，放出更多的信贷来弥补流动性的不足。

所以结论绝对出乎你们的意料，大概是从 14 后 15 年开始，央行并不是在印钱制造通胀，而是钱已经快没了，他在注入流动性来拯救市场。你是不是觉得这两年时间钱越来越难赚了，企业越活越难，这就是市场在通缩的表象，因为大家都没钱了，没人敢花钱。央行想要放水刺激出通胀，但是无果。

那么为什么有的人觉得在通胀？这就是这个货币政策的问题所在。欧美长时间救市之后，总结出一个经验，就是长期使用货币政策后，货币政策会出现失效效应。怎么理解？当你制造出一个长效通胀周期之后，产能严重过剩，这时候市场需求不足，你再注入流动性，他不会流通到你想要的地方去，而是开始在某个领域空转，因为资本是逐利的，这就是前文说的，你降准后，贷不贷，怎么贷是下头的银行决定的，现在做实业的全部亏钱，他放贷必然不会给实业公司，实业也不想借，最后大家一起借钱去赌博空对空。所以，七月的数据出来，新增贷款 102% 为房贷，这实质上就是货币政策接近失效的反应。

那么回到前文中来，现在的大趋势是什么？外来资本继续流失，同时美元进入加息阶段，这个大趋势是不会变的，外汇占款这个月降到了 23.5 万亿，而且是连续下降，所以我说，在美元的加息周期，是不可能有通胀的，你钱都没了你怎么通胀？央行的货币政策使用并不是在制造通胀，他的每个释放流动性的举动不过是在弥补市场的损失罢了，而且因为货币政策接近失效，恐怕很长一段时间内他也不敢继续再有大动作，毕竟放水也是有成本的，呆死坏账多了，到时别说兑美金，光是人民币提款就能威胁银行的生存，所以从去年开始就有一句话，叫堤防系统性金融风险，你想想什么叫系统性金融风险？其实这些报告都是很有价值的，你得学会看懂这些报告。

人类往往是会倒霉在自己的经验上，就像那句老话，参谋们永远在为上一场战争做准备，过去三十年都是通胀，他以后怎么可能不是通胀？但是其实这个世界是在永远变化的。我发这个帖子不是为了证明什么，现实里科幻的情节多了，很多国家的选择也往往是非理性的，但是以后每次你在做选择的时候，你可以多想想这件事背后的原理是什么，总比被人一忽悠就去接盘好多了。这几天没有大事就到这里。

6

如果你看清楚了我以上所有的发言，而且看懂了所有的话，你怎么会不明白我的意思呢？

拿稳你的钱，不要去做任何冲动投资。我们不谈宏观大层面的经济和原理，你看看你的周围，所谓的有钱人和中产，他们手头还有多少人有现钱？人人都觉得人民币要变草纸了，人人争着投资，个个欠了一屁股债，说起来财产全是不动产，以房子计价都是千万富翁亿万富翁，如果真的实现了，那大概世界大同就要来了。再来看看你周围的经济环境，今天这家公司倒闭，明天那家公司欠薪，经济下行越来越明显，失业人员越来越多，工地停工，公司停摆，连互联网三巨头都不招人了，开始裁员了，你说未来大家是挣到钱的机会多了还是少了？所有人都在用房子对冲风险，杠杆加上去，负债越来越多，最后消灭流动性，这时候手里有钱的人变成了稀缺资源，钱又值钱了，房子不值钱了，最后的路径大抵就是这样的。

这一波财富洗牌会是历史上又一波起起落落的机会，首当其冲的就是手头有大负债的人，简单的说就是富人和中产，因为只有他们有资源加杠杆，特别是底层的小富豪，他们已经习惯了负债经营，习惯了加杠杆，他们的发迹得益于历史大潮，但是他们知其然不知其所以然，这一次会把很多人打回原形，甚至更惨。人人都觉得今年的房产是财富最后的直通车，其实这是一班地狱直通车。拿好你的钱，不要想着去股市搏命，理财千万别买，退潮的时候，这些东西跟 P2P 不会有太大的区别，一百万最好分三个银行去存着，这时候你就是狗皮膏药，只要你牢牢的粘在历史的大车上，不要被甩下车，下一波大潮来临的时候，你就是最先复苏的人。记得，下落的过程中会有无数的跳升，这都是陷阱，都是假阳，别去抄底，抄在半山腰上的人不值得同情。什么是真正的复苏？中国的走势是紧随美国的，当美国开始复苏，开始对外输出美元，对内输入商品来压制美国国内的通胀的时候，这就是真正的机会。

我说了这么多，但是你要明白一点，成年人要有基础的判断力，你的家庭环境是什么，你对资金是否有自主支配的权利，你能承受多大的损失和压力，你的家庭和谐不和谐，这些都是外人不知道的，你要有自己的判断能力，你做出判断，自己承担责任，以后赚了是自己的，亏了也是自己的。我经常在网上看到有人说，XX 老师，给我推荐下股票。其实这就是在推卸自己的责任，成年人只有负担自己的责任才是成年人。

如果你看清楚了我以上所有的发言，而且看懂了所有的话，你怎么会不明白我的意思呢？

拿稳你的钱，不要去做任何冲动投资。我们不谈宏观大层面的经济和原理，你看看你的周围，所谓的有钱人和中产，他们手头还有多少人有现钱？人人都觉得人民币要变草纸了，人人争着投资，个个欠了一屁股债，说起来财产全是不动产，以房子计价都是千万富翁亿万富翁，如果真的实现了，那大概世界大同就要来了。再来看看你周围的经济环境，今天这家公司倒闭，明天那家公司欠薪，经济下行越来越明显，失业人员越来越多，工地停工，公司停摆，连互联网三巨头都不招人了，开始裁员了，你说未来大家是挣到钱的机会多了还是少了？所有人都在用房子对冲风险，杠杆加上去，负债越来越多，最后消灭流动性，这时候手里有钱的人变成了稀缺资源，钱又值钱了，房子不值钱了，最后的路径大抵就是这样的。

这一波财富洗牌会是历史上又一波起起落落的机会，首当其冲的就是手头有大负债的人，简单的说就是富人和中产，因为只有他们有资源加杠杆，特别是底层的小富豪，他们已经习惯了负债经营，习惯了加杠杆，他们的发迹得益于历史大潮，但是他们知其然不知其所以然，这一次会把很多人打回原形，甚至更惨。人人都觉得今年的房产是财富最后的直通车，其实这是一班地狱直通车。拿好你的钱，不要想着去股市搏命，理财千万别买，退潮的时候，这些东西跟 P2P 不会有太大的区别，一百万最好分三个银行去存着，这时候你就是狗皮膏药，只要你牢牢的粘在历史的大车上，不要被甩下车，下一波大潮来临的时候，你就是最先复苏的人。记得，下落的过程中会有无数的跳升，这都是陷阱，都是假阳，别去抄底，抄在半山腰上的人不值得同情。什么是真正的复苏？中国的走势是紧随美国的，当美国开始复苏，开始对外输出美元，对内输入商品来压制美国国内的通胀的时候，这就是真正的机会。

我说了这么多，但是你要明白一点，成年人要有基础的判断力，你的家庭环境是什么，你对资金是否有自主支配的权利，你能承受多大的损失和压力，你的家庭和谐不和谐，这些都是外人不知道的，你要有自己的判断能力，你做出判断，自己承担责任，以后赚了是自己的，亏了也是自己的。我经常在网上看到有人说，XX 老师，给我推荐下股票。其实这就是在推卸自己的责任，成年人只有负担自己的责任才是成年人

中国的这一波房产潮，大体上和香港是差不多的，他们从来没有经历过楼灾，不懂得什么叫敬畏，香港人是不幸的又是幸运的，上次香港房产泡沫破裂，给无数人上了一课，后来得益于中国大陆楼市带动，无数眼看着要被坑一辈子的人又解套了，你看看后来香港房产再次飙升，多少本地人去买？都是大陆人在买，因为本地人已经懂得敬畏，而大陆人不知道，他们没上过这一课，所以香港人是不幸的又是幸运的，而以中国的体量，一旦房产套牢了，不会有人给他们解套了，这辈子咬牙还贷吧。

7

这里有的朋友说到印钞，似乎是个很火热的话题，那么我们就加个番外，来谈谈印钞，以上两个预定章节就顺延了。楼上有无数的朋友说 ZF 会无限印钞，那么我要先强调下，至少在目前为止，我看到的情况，ZF 印钞都是有理论依据的。上次没有理论依据印金圆券的那位现在还在流亡桃花岛呢，所以这是关系到权利的大事，经济的问题再严重也没权利严重。那么我们就来说说印钞。

第一，首先是外生货币，这个很好理解，你干出口血汗工厂拿回来外汇，或者别人来投资，带来一美元，你给他兑成六块五人民币，这样，央行就能有了六块五人民币的本钱，然后再通过货币乘数，让下面的商业银行通过放贷把水放到市面上去，这个放贷工具里最好用的就是房地产和上下游相关产业，所以说房产是过去中国最大的印钞机这点的确没错，但是注意了，外储是因，房产是果，因果因果，没有因就没有果。中国目前的经济秩序，本质上是朱一手打造的，不管风评如何，但是他的确是一位中堂一样的人物，实业和财政方面的先不提，在金融上，他制定了银行法，规定了现在央行运转的大框架，加入 WTO，带来源源不断的美元，这是市面繁荣的基础，而同时，最重要的是他给人民币找到了美元这个最重要的锚点，这是一整个的体系。人民币在市面上号称小美元，你就可以知道他的特点，最主要的是找到美元这个锚点后，他可以彻底借用美元信用，所以外储是老大哥的根并不仅仅是我开篇说的那么简单，在这个章节你会发现更多深层次的东西，因为很多历史和政治因素，特别是 80 年代经济上的表现，人民币有一个锚点，取得信赖是十分重要的（额，自己体会，某些原因我就不展开了），这不仅仅是武力可以提供的，你只有有信用，别人才会来投资，才会相信你不是三胖一样的东西，你看三胖今天说开放就能开放吗？不可能啊，我要你那些废纸干啥。（当然，也许哪天三胖也聪明了，以人民币为锚弄币改，说不定他还真能吸引中国资本）。

所以这个锚就是一切的基础，大海上船只没有锚就会飘走，这个体系居然可以在朱之后十多年没有大修改的情况下独立运行，可见他的强大之处，而且从这个基础你也可以看出中美在经济上是多么的紧密，双方实际上是一个利益共同体，这个利益共同点是双方不会爆发冲突的真正基础，什么俄国中东那都是扯淡的路边社说法，但是有一个问题，在美国强势周期，美国需要对外输出美元，对内输入商品压制通胀的情况下，这个体系是完美的，但是一旦美元需要收缩，你这个就很碍眼了，对双方都形成了杀伤，首先是中方高达几千亿的顺差，简直不能忍，所以你要再继续贬值，灯塔也不同意，第二是美元回流，导致人民币的锚开始松动，所以中国前段时间开始储备黄金，实际就是为了稳定本币，要知道，美元之前，甚至包括美元都是金本位（有某些时间黄金不够了，以白银印钞），所以黄金的确可以起到一定的锚的作用，最大问题就是数量太少，少到跟流通货币比起来可以忽略不计，所以这就进入第二个章节，内生货币。

第二，内生货币，这个理论的研究在西方真正的开始成系统，来源于凯恩斯，没错，从这个章节开始，你会看到越来越多熟悉的词汇，实际上，老大哥过去几年的动作直指币改，就是打算开始用内生货币来弥补外生货币的流失，一堆水货经济学家只会跟着瞎参合，写出来的东西没有一篇能看的，弄一大堆故弄玄虚的词汇来忽悠人，连老大哥真正的目的都看不出来，这完全是摆在桌子上的。我一直觉得经济学就是要让人简单易懂，四个字能说明的不要写 5000 字，而市面上的文章，一堆数据，经常是七八十个图表都不知道他在谈什么，观点朝令夕改。

OK，回到这个话题上来，国内关于这方面的著作，目前比较权威系统的有《中央银行与货币供给》，作者是盛 * 松成，翟春。盛 * 松成，现任央行调查统计司长。于是，你可以看到越来越多重要人物开始浮出水面，然后把这些珠子串成一条线，主要脉络就出来了。

那么内生货币是怎么产生的？你把上面那本书读明白了就有系统的认识，当然了，我知道大多数人不读书，可能你直接翻也读不懂，那我直接放结论：金融创新推动货币内生性。还是看不懂？OK，再缩成两个字：股市。

在西方，股市是一个十分重要的工具，就是因为他不仅仅是一个融资场所那么简单，同时他还是货币的源头之一，所以你可以想象为什么我们说现代经济学里凯恩斯主义这么重要，大家看经济里，股市是个重要指标，就是来自于此。这和中国股市有着本质区别，中国股市是一堆国有企业烂帐没法解决，所以干脆上市融资，坑股民的钱，所以中国发生股灾那叫赌场失火，重新装修就能开业了，美国发生超大股灾，那就是经济危机，性质和你炸了美联储差不多，所以美股必须讲究公平公正公开，监管的十分严厉就是在此，曾经有香港某些人还以为那跟港股一样，想去内幕交易，然后被 FBI 叫去喝茶原因就在于此。那么他的原理是什么呢？这是很难直接描述的，大体上，就比如特斯拉在股市上市了，业绩冲天，但是他现在产能不足，于是要扩大生产，就去找银行信贷，银行觉得你业绩好，没有偿付压力，给出贷款，于是特斯拉拿钱去买厂房造汽车拉动经济，于是这时候，货币的内生性就产生了，银行对自己的贷款负责，一旦出事，本金出了问题，被挤兑了，那就破产，于是去年国内也出台了银行破产法，破产后你的存款最多只赔 50 万，你可以看出这是一环跟一环的，所以美股的数据必须真实，一旦虚假，出现大面积的银行倒闭，整个国民体系就会出问题，所以在对数据造假上，监管机构十分严厉。同时，这还会让银行出现很大不同，那就是中国现在银行十分粗放，简单说就是吃利差，毫无技术含量，因为太复杂的东西，中国银行业人员素质完全跟不上，但是一旦这些体系打造起来，对从业者要求会增高。中国的银行之前必须高存准，因为他的体系十分原始，从业人员素质不高，还有体制内的因素，所以准备金就必须高。

那么回到那个话题上来，具体到股市，有什么变化呢？注册制。又一个熟悉的词。这就是要进行货币的内生性改革，彻底把一个赌场变成印钞厂，所以你可以知道老大哥这两年在股市的动作是什么意思，但是随着去年的那次股灾，短时间来看，要再启动恐怕有难度，所以你可以理解肖 * 传雄这么黯淡离职的原因，要知道，这个级别很少会这么不体面… 嗯，我们就不多说了。

所以从这个章节，我们可以看到过去几年中国经济改革的一些主线脉络，嗯，今天就到这里。

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这几天连续的写，感觉有点疲劳，开篇还是解释下前面的话题，我们所说的货币，也就是那张红纸，那是必须要有载体的，没有载体，那下场就跟大明宝钞和金圆券一个样，不是你想印就能印，你必须在逻辑上能够自洽，不开玩笑的说，这楼内要是有人能找出一套全新的印钞办法，不同学界以往的路子，诺贝尔经济学奖就是你的了，虽然现在排队领奖的多了，但是你插队绝对没争议。那么多国家因为最后实在印不出钱了债务压身，只好选择对外扩张，难道他们不知道接着印，印个没完来赖账吗？这原因当然不是因为他们太善良，不够流氓，你想想是什么原因让他们宁愿铤而走险也不走这条路？到底是什么样的东西会比战争更可怕？你仔细琢磨琢磨这句话。我们前面说的是为什么没法印，印不出了，这个章节要说的是不敢印。这个章节我删减了好几次，保证现在就是洁本了。

首先这要从一个现象说起，从 08 年以后，M2 一直猛增到八九十万亿一百万亿那个阶段，反应在市面上的就是物价飞涨，人工飙升，今天你去菜市场买把菜五毛，下个月也许就变成一块了，一个馒头从一两毛升到个把块，市面上什么都在涨，我工人干活的工资也得涨啊，你不涨我活不下去啊，还打什么工，我不如回家种田，什么？你叫我爱干干不干滚，那行，我真滚了，反正市面上的公司工厂多了去了。你不加钱就真找不到人，因为整个社会的成本在上升，各行各业都在扩张，这时候整个社会需求都是在上升的，这才是最典型的通胀。物价迅猛飞升，工人全部失业那不叫正常通胀，那叫恶性通胀，是社会秩序崩溃的表现，你们是不是南美委内瑞拉看多了觉得这是正常情况？这才是最不正常的。这种情况你还考虑毛的资产能保值，买把菜刀防身才是对的，哦，也许那时买菜刀都得用以物易物了。这种极端情况不太可能会出现，因为极端的情况必然是极端的条件引起的，比如外储耗尽，进出口停滞，市面上的钱就失去了锚点，就会爆发。请注意，这种极端情况是最糟糕的，任何国家都会极力避免的，这也是我开头说的，什么东西是比战争更可怕的东西的原因。

我记得那时候有个笑话，就是小时候的梦想是工资两千块，坐办公室，现在终于实现了。这句话背后反映了两个真实的场景，第一个，通胀的年代，第二，中国曾经经历过通缩。通胀的年代你们的年纪相信是经历过的我就不讲了，通缩的年代是什么样的呢？就是那句话里描述的，好工作难找，有份好工作就是人工最大的理想。这个时代大概是 90 年代末，对应的是下岗分流，大家都是朝不保夕，那时候上海房子一平 3000 送户口没人要，为什么，我得先吃饭啊，我还得养家糊口啊。所有的人都在储备过冬，一拿到钱就收起来，根本不敢花，这就是通缩，什么房子，在生存面前不值一提。

好了，言归正传，回到那个话题上来，那个时段 M2 猛增，反应到市面上就是通胀，那么，从 M2 猛增到 149 万亿的这个阶段，为什么你们没经历过这样的场景呢？我要说你们早在通缩里了，你们肯定会说我胡说八道，这两年房租都在涨，怎么可能是通缩？但是其实人的思维是有惯性的，房租我们后面会再详细的说，这里先略过，但是只要你注意，你就会发现这两年除了房租，物价整体是平稳的，除了个别因为供需关系和季节关系引起的价格波动，大宗商品，各类零售产品的价格不止是平稳，甚至可以说是下降的，你关注的只是季节性的供需性的涨价，你以为那是通胀了，其实不是，当他们回落的时候，你并没有注意到。我知道你现在思维的本能想抵抗这句话，不要紧，你一年后再来看，你会发现我是对的，当然，我们现在有分歧，但是至少你会认同，这两年没有出现当年那么大的涨幅，物价整体趋于平稳。

那么是什么造成了这种情况，按理说，M2 的增幅一点都不少，50 万亿啊，不应该直接在物价上反应出来吗？这里要先介绍一个人，海曼明斯基，他是一个至少值得一个诺贝尔奖的学者，但是当世界发现他的价值的时候，他已经去世了。诺贝尔经济学奖获得者保罗克鲁德曼在 13 年就表示中国已经进入了明斯基时刻，不得不说，他水平高一些，13 年就看明白了，我水平低一点，后面才看明白的。那么什么叫明斯基时刻？简单的说，资本的三个阶段，第一阶段是正常的经营，企业可以偿本付息，第二阶段，信贷大为扩张，激进的投资之后，企业发现自己的净利润只能够还利息，本金还不起了，第三阶段，危机阶段，这时候债务快全面爆发了，因为连利息的窟窿都快补不上了，企业必须不断的拆借，夸大自己的资产来延缓债务爆发，这叫旁氏借贷。也就是说，其实，大量的社会融资都已经被用来进入旁氏借贷的循环当中，市面上的资金越来越紧张，这时候的宽松，其实钱滚到市面上的并不多，所以当然不可能冲击物价。这个数是多少？彭博社估计去年 15.6 万亿里至少一半多进入了这个循环。

那么这个循环有没有可能进行下去，当然不可能，信贷借出去的钱都是得还的，我存本金在你那，你拿出去贷款，最后我上门要提钱，你给不出来，这时候银行就有破产的风险，所以银行放出去的钱不是白放的，一定得保障安全，至少坏账率要在合理水平，所以再松下去，银行有全面破产的可能，所以接着放，央行绝对不敢，接下去一定是收紧货币。这就是第一个大问题，债务问题，其实现在既然决定要紧货币，那不如先美联储快一步加息，这也会阻止资本外流，但是这会刺破债务问题，在中国没人敢承担这个责任，所以最后一定是拖到没法解决了才有动作，等美元加息了再甩锅美帝。

第二个问题叫产能过剩，也许后面会详细说说，这里简单的说一下，中国现在的问题就是做啥都不赚钱，这就是严重的产能过剩，就是因为产能过剩，所以放出去的信贷只会变成坏账。你做什么赔什么，最后只能拿到村头赌钱，这可不就是坏账吗。现在和 08 年的时候最大区别也就是在这里，那时候是社会需求扩张，所以价格每次上涨都是真实的，能支撑产能上涨，但是你现在是需求下降，价格上涨是去产能去出来的，这有本质区别，所以每次价格回升都是假阳，因为价格上涨，信贷支持，产能回复，价格立马回落，表现出来的特点是每轮涨价绝对涨不过前期顶部。一到点他就得往下。但是同时，你注意了，就是因为中国是世界工厂，所以这也是不会发生恶性通胀的原因，像委内瑞拉，石油一回落，啥都得进口，没钱买他就得破产，但是中国可是世界最大工厂，所有种类一应具起，你涨价？太好了，哥们上，马上就给你做的没利润了。中国没法做的东西不多，CPU 那玩意日子紧一紧就完了，又不是必需品。所以只要人民币保持稳定，外储没见底，世界工厂绝对不会发生恶性通胀。我相信这道理随便一说很多人都懂。

所以以后的日子就是回到紧缩的日子，去产能去债务，考虑到现在庞大的债务和产能，这会是一个长期过程。其实回头想一想，一切的根源在当初就已经决定了，当初人民币应该一口气涨到 5，这样就不会有太多输入性膨胀，太贪，结果输入多了，大举举债，产能扩张，到最后做出来的卖不出去，市场通缩，陷入旁氏借贷，最后产能债务一起压顶，其实一切的根源，如果当初重来走另一条路会完全不一样。

最后，我跟你们说个段子，你们不要对银行的债务太悲观：最近两年 P2P 理财线上金融飞速发展，反正我也不知道为啥，满大街突然就出现了这东西，而且规模大的好像也没人抓，还能上央视打广告。最后，你惦记别人的利息，别人惦记你的本金，钱飞了，本金利息全没了，P2P 跑路了。那这里钱干啥去了呢？一部分当然是骗钱的拿去挥霍了，但是这些骗子其实当初还是有远大理想的，想要快速做强做大，反正要通胀嘛，18% 利息算毛，以后都不是钱，反正这钱是到处流，最后都当了接盘侠，套住了，没法变现，跑路吧。那你仔细一想想，他接的是谁的盘呢？反正世事就是这么巧合，当然我们不能说这是设计好的，反正这种事情就是各取所需吧，愿赌服输。

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我跟你们说，大多数学者都是没发迹的时候是水平最高的时候，像郎咸平现在写的东西还能看吗？郭德纲天桥说书的时候绝对是他相声生涯的巅峰，现在就只能卖于谦屁股了，再过十年，爬上去以后我肯定再也写不出这样的东西了，现在想想，还是挺伤感的。今天就到这了。

这世道，钱离了手就回不来了。中国的理财产品你得等他跑路了你才知道他拿去干啥了，招标书上根本没用。这些东西说白了就是风险太大，银行不愿意接，挂卖的。更别提其他风险更大的东西

这类玩意你在经济上行期违约可能较小，但是一旦到了退潮期，那就千万别碰。

其实就我个人来说，以后那个时期屌丝日子还是可以的，反正你本来也没啥可以失去的，只要别有负债日子不会和以前差太多，说不定还会更舒服，这波苦的就是乱上杠杆的。要是净资产高，那就更好了。

其实人的一辈子碰上这种拐点的机会不会多，也就两三次，抓住一次机会这辈子就转折了，但是切忌不要贪，都是平头百姓别想一口吃成马云，你能上去一个阶层就不错了。

外汇占款每下降一千亿，乘以乘数就是五千亿的缺口，现在不敢降准了，只能靠 mlf 逆回购补充流动性，聊胜于无，恰恰说明央行不敢动了。央行手里还有武器，但是那是留给加息用的，不是拿给赌徒去炒房的

黄金的价格周期由美元决定，黄金强美元弱，美元弱黄金强，一旦美联储开始加息，美元走强，你想想会是什么结果。如果做短期，无非就是赌不加息来获利，这是赌博行为，我不提供意见

关于美联储加息的问题，首先你要先明确一点，这一次是美元从 0 利率回归正常利率，而不是从正常利率走高，来压制国内过热，耶伦其实早就告诉你了，美联储为什么要加息，就是因为如果美联储不加息，未来一旦再发生危机，那美元就裸奔了。也就是说，现在加息是为了以后有空间降息，否则美联储没有武器抵御下一轮危机。

这和现在的世界大经济形势是一样的，大家都没有走出泥潭，所以才要继续准备过冬。所以虽然美元处于加息阶段，但是这一次的美元相比于历史处于弱美元阶段，而不是真正的强势美元，所以即使加息，美元指数应该也不会太高，同时，正是由于经济没有恢复，所以加息的机会转瞬即逝，所以这一波美元的加息速度一定会让你瞠目结舌。

所以我的判断和格林斯潘一样，美联储接下来一定会迅猛加息，毕竟现在夜长梦多，现在这世道谁也不知道会出啥意外。

东北经济问题最先爆发，最先出问题，同时群众底子薄弱，给点工程大家都有饭吃，有饭吃就不会有大问题

其他东部地区人民还挺富裕的，存款坚持一段没问题，这是危机的应对路子。

天要下雨娘要嫁人，老大哥也有走麦城的时候。这个事例正好告诉你，国家不是万能的

我的判断是从世界上看，2019 年这个周期结束，中国国内的情况看去产能和去债务进度，这种东西只能走一步看一步，三年时间太长，在这种转换周期什么都可能发生。

能活下来的都是好企业。不要增加太多应收账款，保持流动性，宁愿少利润也要尽量缩短帐期

没人说得清楚，因为货币政策一定是保密的，否则被人知道了时间套利了，这责任谁也负不起，美联储这次是不是要加息，这个答案值 1000 亿美金。所以再如何，也只能估摸个大方向，美联储要的就是别人看不懂。

我的预判是今年两次（没有任何数据和理论支持，性质跟买双色球差不多）

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这几天，有很多人问我房子的问题，有的我没有回答，因为我不知道该怎么回答你们。这里，有很多人是刚需，你们的苦恼我很理解，你说，让你下定决心卖房去睡马路，这个肯定不现实。不过既然是自住，一两套的也没必要折腾，只要你不是作死炒楼的，贷款一般也不过几十万，熬一熬，几年就过去了，下一个周期来临了以后日子就会轻松一点。所以过一段时间，如果我说的这些东西应验了，你也不必灰心，曙光就在前面，当你绝望的时候你想一想就有盼头了。其实在我看来，这个周期的前奏已经过了，现在已经进入中期，是危机全面爆发的阶段，在过个两三年就进入尾声了。很多时候普通人就是这样的，不知不觉的，当你发现事情发生的时候，其实已经快结尾了，但是你还以为才刚开始。如果你不知道这是为什么的话，你只会感受到，物价渐渐开始平稳了，市面上的生意开始不好做了，越来大家越没钱了，都在借钱，然后资产泡沫全破了，你看玉石文玩古董红木这些泡沫这两年有没炸的吗？就剩一二线房产了，等那个炸了你就信了。然后企业发不出钱了，慢慢大家都开始裁员减薪下岗了，最后，所有人慢慢开始达成共识，新周期来了。错了，这时候这个周期已经快走进底部了，马上再过段时间又是新周期了，这时候满地的资产，但是大家只要钱。所以普通人的人生就是这样浑浑噩噩的过了，几个潮起潮落，一辈子就过去了。

所以你们其实是幸运的，这个世界上，正常人都会经历几个大转折周期，但是很少有人会完整的体验他的整个过程，往往是等他们发现的时候就已经结束了，所以你要好好的看，你看明白了整个过程，你的人生以后就不会吃大亏。而且大多数人看问题只会看表象，看不到事物的核心。什么叫事物的核心？就举个例子，前几天还是个把月前我在步行街上看到一个报道，有人雇人买了一堆蛇去放生，最后那蛇跑的整个村子都是，太缺德了，而且怎么会有人这么傻，大体上评论都是这样的。但是问题是这事不符合逻辑，中国人傻吗？当然不傻，中国人最大的问题就是太精明。所以买蛇放生，特别是一大堆蛇，我不信。我把这事修改了下，你们看看这样是不是更符合逻辑：这个村子在山里，附近有个养蛇场，现在销路不太好，继续饲养，那是赔钱的，而且不知道还要赔多少，你杀掉嘛，自己吃数量太多，储存啊，人工又是一笔开支，所以场主及时止损，找两人给你放生了，你看看这事是不是符合逻辑了？而且这事背后又可以找出更多东西，蛇的用途主要有肉，对应高端餐饮，有皮革，对应皮具加工厂，次要用途还有医药等，所以这事的背后，是高端餐饮和皮具这两个产业链不行了。过去一年，中国各种稀奇古怪的放生事件频发，本质上反应的是中国的养殖业正在走入萧条，而且下游产业正在破灭。所以最后记者写啥你们信啥，他说通胀你们说对，今天肉涨价了，但是跌价的时候他不说，你看年初我买猪肉一斤 20 一堆人吵翻天，现在一斤都快跌破 10 块有人关注吗？最后忽悠得你们都以为还在通胀。国家不能告诉你们正在通缩，要不没人消费就麻烦了，但是你们自己得去找这些道理。

所以这就是表象和核心。那么房地产的核心是什么呢？有人说是户口，是房子附带的资源，是人口的涌入，其实这都是表象。房地产的核心就一个字，钱。房产问题就是资金问题，房产现象就是资金现象。有钱进来他就涨，没钱进来他就跌，其实这道理很多人也慢慢总结出来了，但是他们分析不出钱以后会多还是少。所以外汇飞速增长，央行释放流动性全进房地产的时期，他绝对不可能跌，他还得涨，你再调控有个鬼用，下面火这么旺你不把他扑灭了你指望上头凉？反过来，外汇占款飞速下降，央行全面紧缩你指望他能涨，他能拉的住价格，这可能吗？现在一个月信贷就得几千亿，加上居民存款消耗，你怎么一个月也得一万亿，一年十几万亿才能拉住房产，你以后有这么多钱吗？你弄两百个地王出来有啥用，最后还是钱说话，所以这事很简单，你们盯死钱就行，外汇占款继续下降，央行继续紧缩，他就涨不起来，而且从四五月开始央行全面收缩，按照时间的传导规律，年底前房地产就得接受考验。

知乎用户 柒喜 发表

如果放开了供应土地，房价必然不高，为啥不放开? 因为放开之后房价不高，那么人们还会抢着去买吗？如果不买，人们储蓄的这些钱会经过银行放贷到其他领域流通，很有可能进入生活领域造成物价的全面暴涨，这样的体验会造成执政不稳，这才是最重要的，当前的状态是物价上升幅度还可以接受，底层日子可以过下去，这就可以了，毕竟底层吃不吃得起饭才是高层最关心的。中层买不起房，你又能咋地，你会豁出去闹事吗？不会。就吃准了你这个。leader 们那可都是社会学历史学方面的专家，人性还是摸得很准的。

知乎用户 崔磊​​ 发表

影响的是房价变动地区所有人的利益。

先理论分析：

房价为什么变高？因为买房的人大于当地房产供给。

大家为什么去一个地方买房，一定是那里有吸引人的地方，通常最关键的因素就是较高经济发展水平和较好的经济发展预期。

为什么经济发展水平和预期有这么大吸引力，因为这直接决定了一个地方的工作机会多少、薪资待遇高低、上升机会大小，以及福利水平社会环境。

哪怕是炒房，也是看准了这一点。

因此反过来看，假如一个地区房价不涨甚至反跌，意味着当地经济形势已经恶化，就业岗位减少，人民收入水平下降，收入预期悲观等。

显然，经济发展与一个地区每个人都息息相关。

再看例子。

房价上涨的我就不说了，看看房价持稳和下跌的。

例子一，西安，房价稳定。西安的房价，已经有好几年不涨了，即便所谓富人区的曲江，房价也就一万多。我家房子在凤城一路近未央路，距离地铁一站路，地理条件也算不错，算是西安较为中心地带，房价 6-8 千，已经至少维持了六年了。我家的房子 2006 年前后购入，当时 3000 块，现在 6000 多。

按理说，西安作为省会城市，且高校众多，每年有几十万大学生毕业，购房需求不应该这么低，然而经济发展一般般，根本无法留下太多的大学毕业生。大家一毕业，要么回老家，要么签外地工作离开西安。西安本地能够提供的就业岗位太少，待遇好的更少。

而当年房价上涨，是因为当年资源价格上涨期间，陕北人有钱之后涌入西安，拉高了房价。如今煤炭价格低迷，自然没那么多人来西安了。

例子二，鄂尔多斯。现在的鄂尔多斯被大家亲切地称为鬼城，房价据说也就 5 千 - 1 万元，不同区差距大。然而当年有段时期，房价可不是这样，据说最高时期达到过 2.2 万。跟西安相似的一点，是房价上涨得益于当年资源价格坚挺，房价的下降同样是因为资源价格崩盘，当地劳工大量减少，房价跟着崩了。

多吐槽一句，如今，鄂尔多斯除了被尊称为鬼城外，还被大家批斗为大兴土木的反例。有些人一面批判上海土地限量供应，一面批判鄂尔多斯基础建设过剩，也是精分。

例子三，云南丽江。去年去丽江参加活动，开车在市里转了转，据介绍 5000 块的价格可以在丽江买到最好的房子。丽江空气清新，环境优美，四季如春，物价房价低廉，按理说远比北上广宜居，大家应该都去置业才对。然而，旅游型经济无法支撑当地经济快速发展，无法提供足够的就业岗位，社会福利欠缺，当然无法吸引外地人落户。

例子四，底特律。作为美国当年前四的大城市，车城底特律曾是多么得风光无限。如今的底特律已然沦为失败城市，房子免费送都没人敢要。人口外迁，经济崩溃，政府停摆。有兴趣的可以在知乎和百度上搜索一下。

显然，底特律的房价跌得很彻底，现在那里的房价不可谓不便宜，但大家并不愿意去置业，原因是啥，你猜。

所以说，房价实际上是一个地区经济发展的晴雨表，与当地每个人息息相关。不排除有人希望房价崩溃乃至经济崩溃，大家一起死，但对于当地绝大多数人来说，房价的稳定上涨都是有益的。

知乎用户 Dr.F 发表

首先，要回答这个问题，要知道中国是一个什么样的社会。这是一个文官体系的大政府的社会。这样的社会，资源基本都掌握在官僚体系或官僚体系的裙带关系手上。如果是一个法西斯政权，社会资源则基本掌握在军队手上。封建制社会则主要是贵族。政教合一则主要是宗教首领。资本主义就是特朗普，以前垂帘听政，现在干脆站出来了。

那么，接下来回答这个问题就很容易了。

所有的利益，所有的资源，归根结底都是官僚体系的利益，官僚体系的资源。

房地产，这是各级政府的收入，是所有政府官员的本职工作，是他们的政绩，是国土，是财政，是税务，是市政府，区政府，是规划局，是房产局，是开发区，是工业园区，免税区。从国家部委到区县一级的部门，他们是最受益的，也是始作俑者，是土地财政的开创者也是推动者，他们能吃亏吗，他们能割自己的命吗？！

其次，是企业，大多数是国有企业，首先是地产企业，保利，五矿地产，中航地产，绿城，绿地，招商局，各地的城投，开发区。接下来是国有和集体制的建筑企业，中建，中交建，中铁建。然后是银行，全是国有的。他们是利益主体，直接的利益主体。他么能吃亏？能让他们吃亏吗！？

所以呢，掌握资源的人，你想他抛头颅洒热血去掌握资源为的是什么？为什么呢？

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补充回答一下回复里讨论比较多的几个问题

首先，受宠若惊，没料到这么多赞同和回复。也感谢大家的批评指正和文明对话。

关于评论里面几个比较集中的问题，我想谈谈我的看法，供大家探讨。

1，确实，经济规律，供求关系是决定房价最最根本的道理，但是，要回答楼主的问题，不是楼价形成的经济原理，而是利益相关方，我们就要看到，在我们国家，在一个政府控制了几乎方方面面的地方，很多经济规律是被扭曲的，在地产领域，房产可不可以交易（比如，现在还有大量的小产权房屋），产权年限，首付比例，购房税制，土地的供应（实际上我们国家十四亿人是在争夺全国有限的城市土地，而不是全部人口对应全部的土地，这明显的造就了土地的供需矛盾，也就是说，十四亿人面对的仅是 10% 面积的土地。）这种种的因素都影响了土地和房产的价格。我自然不会忽略经济规律，但是这里的变量是政府，政府决定了在经济规律的前提上，房价的调整方向，区间和程度。我们是讨论这个问题，而不是说供需不决定房价。故而我说，房价发展到今天的位置，以及未来要发展到哪里，并不仅仅是供求规律，也不是任何人，任何企业可以引导，造成或维持的，政策，起了很大的作用

2，认为老百姓是主导房价的主要推动力。我想说，有的希望房子涨，有的希望房价跌；有房的希望涨，没房的希望跌；住的满意的希望涨，还需要改善居住环境要换房子的希望跌。那老百姓是希望涨的多还是希望跌的多呢？这个我觉得不好说，也没办法统计。因此，就应该是有的时间段房价是涨的，大涨特涨，有的时候跌，大跌特跌，就好像九十年代的日本，2008 的美国，1997 的香港，随随便便跌一个 30%50%。但是只涨不跌这就有点解释不下去了。为什么只有希望涨的那些群众的意愿实现了，而另外一群人的意愿缺无法实现呢？

第二，我们假设，在房价上涨的起点，在那个大家都没有房子，都没被房价绑架，商品房刚刚出现的时候，他是为什么涨上去了呢？所以，老百姓是最大的推动力恐怕并不能解释房价一直上涨的问题。

知乎用户 Deng Li 发表

这么简单的事还要问？当然是因为急买房的总比急卖房的多。

你的真正对手，不是卖房的房东和开发商，是和你一起喊口号的空军兄弟啊。

在 pure 明的评论区你们斗志昂扬，要齐心协力逼死开发商，可就第二个阳光明媚的早上，他却去了银行办贷款。

知乎用户 得居海外房产资讯 发表

不赞成高赞回答的

@妄明

的部分说法

首先我们来盘一下，他回答的具体思路
1. 截出部分年限，利用大众对数字认知不是那么深刻进行恐吓
2. 假装硬核，拿出公式，但部分概念错误，臆想推测
3. 利用阴谋论进行煽动制造恐慌，制造对立，煽动情绪

我们来一步步拆解：
1. 首先我们来放一下，各国 m2 增速可以看到，15% 以上很常见，并没有那么恐怖，英国，印度，巴西等国都连续出现了 10 个点以上的 m2 增速，不用拿 4 年一倍唬人

2.M2 和通货膨胀的关系
正常情况下，M2>GDP+CPI, 保持少量溢出有利于经济体的发展，而不是单单一句货币投放量等于通货膨胀率
我们来看一下, 美国 1970 到 1985 年，年均 M2 增速在 10 个点左右，GDP 大概增速也就 3 个多点，高出 7 个百分点

印度的年均 M2 增速和描述的 15 点左右比较接近，GDP 增速也仅在 5 个点左右，溢出 10 个点左右。

而中国的 M2 增速大概在 14 个点，GDP 增速大概在 10 个点左右，溢出 4 个点给和多余投放留有余地，并没有那么让人恐惧，而且由于中国的**储蓄率较高**，有相当一部分的 M2 应该算在 GDP 里，不能和美国这种高负债的国家并为一谈

尽管由于诸多因素影响，具体的通货膨胀很难算出，一般来说低于 CPI 增速小于 3% 是没有多大影响的。超过 5% 就算比较严重的了，也正如其所言物价并没有涨的很厉害

再者，他文里的
“货币超发导致了房价上涨，而房价上涨，强化了货币不断超发”

货币超发导致了房价上涨，这句话我是认同的，而至于为了防止货币贬值，逃避通胀压力，一群人自觉或者不自觉的找到了一个逃避货币贬值的办法，其实归因是有一些偏离的，具体我会在后面讲。

“通胀被掩盖了，紧箍咒被屏蔽了。那么，就再也没有任何约束，限制货币超发，限制银行放水。而房价上涨，掩盖了通胀，又强化了货币的不断超发。”

这句话，其一没有什么证据证明房价是主因，再者这种推测完全就是臆想，

从图中我们可以很清楚的看见 M2 增速在不断减小, 并逐渐与 GDP 持平。国家不仅没有胡乱放水而且在持续收紧

计划经济的 30 年，中国重化工业的基础和骨架，完成了从无到有。美式市场经济的 30 年，完成了从有到足，中国的国民经济，经过这 30 年的发展，基本实现和完成了全面工业化, 这个骨架上开始血肉丰润羽翼丰满的。接轨世界经济，加入全球化产业分工价值链，带来了中国的全面工业化。工业化的必然结果，就是城市化。

另一方面，**80 年代，**中国开始由计划经济，向市场经济转轨，1990 年，中国的外汇储备，只有 110 亿美元。所以那时候定下来的经济国策和战略，就是出口导向。受尽付出了血汗工厂，一代人的青春勤劳和智慧，和环境污染等代价，00 年代，接轨完成后，中国开始爆发出可怕的效率。人口红利，制度优势，重商主义，成本优势，使得廉价的中国商品，开始向全世界的市场输出像潮水般的通缩。

美国为应对通缩压力，通过货币政策，不断下调利率。时间累计，过度的流动性，导致了过度的杠杆，导致了过度的风险，最后引发了金融市场的连锁雪崩，导致了 08 年的金融海啸。

短短的十余年，中国积累了 3 万多亿美元的外汇储备。换算成人民币，就是 20 多万亿。货币超发，天量货币的洪流扑面而来。从经济图里能看出：

巨量的货币并没有直接流向社会，人民手里的钱反而很紧

因为巨量货币投入社会，所导致的恶性通胀的唯一结果就是——死亡！！！

所以只能沿途设立蓄洪区，而且体量大到足以能充当这个池子提供蓄洪功能的，只有两个：股市和房地产,

股市早早歇场，剩下的只有楼市。

最终在工业化，城镇化的交织下，在巨量资金的进入下，房地产进入了它的黄金十年。

政府通过卖地，银行借款开发商，把巨量的钱变成建筑。人民通过**杠杆缓慢承接这笔钱，倒流回银行，**在 2001 年 - 2010 的前后的这十几年，中国所建造出来的地表建筑总量，超过了之前历史上几千年的总和。

而政府这边一边是房价调控；一边是系统性风险、压力测试，经济软着陆式

胜极则衰，过刚则折

但中途，涌入了极多投机的跟风客，例如拆迁户，闻到消息的人

为防止巨量出货导致开发商，银行政府的连环雪崩，人民币信用破产。

国家限制了大量出货，通过限购，防止资金涌入，房产税，防止资金流出。

毕竟房地产做为人民最底层的需要，不适合成为一个合格的金融衍生品，于是在完成了它的使命（即承载巨量货币，防止 08 年的通胀导致恶果）后，逐渐退出历史舞台，一点一点小心翼翼的回归其原本的商品价值。

未来 10 年，房产会挤出其错综复杂的获利盘，同时防止获利盘收益过大，导致房地产金融属性的资本掠夺致使贫富差距过大。这就要对存量的资本，进行重新的大刀阔斧的再配置。同时，也为了解除上个十年周期里，所形成的房地产市场这个巨大的蓄洪池溃坝的风险和隐患。这是整体的一个大势。

中国的外汇储备余额，增量开始放缓，最近两年已经开始在减持美元资产。房市作为外汇占款货币超发的蓄洪池的超级历史窗口已经关闭。中国经济开始进行去杠杆化操作。为新的十年新的周期新的经济发展模式，准备一个全新的健康的可持续的可控的经济金融和市场环境。

自 1978 年以来，中国在这 40 年的发展里，碰到过无数艰难的时刻，但好在没有什么致命失误，有惊无险的度过了。

资本的掠夺是制度问题，无可避免，理性客观的看待事情的利弊，才会帮助我们做出更为理智的判断

知乎用户 第一大宗师 发表

民间炒作你明白吧？谁炒作谁得利。但是炒作，不会影响官方物价，随便炒，早晚降下来。

如果有钱炒必需品行不行，不行，不给你执照的，那叫战略资源。

那么官商勾结炒粮食，炒猪肉，炒盐，赚大钱行不行，不行，为什么，因为国外这个便宜，有的是，可以进口，今年玉米收购价五毛一斤，就是国际便宜。

那什么东西能官商勾结炒呢？不是战略资源，又是生活必需品，又不能进口呢？只有土地，于是有圈地运动，羊吃人了。那么可以饲料养羊不用地了，所以羊没用了。

怎么办，炒房子了。圈地运动，什么下场，知道吧。

知乎用户 慕子聪 发表

屌丝的利益。

这里的屌丝不是说的在键盘前不洗头的那种，而是真正在工地里搬砖的那种。

房地产这个行业在中国特别神奇，拉动上下游几十个产业，而且提供了数千万的低技术体力工作岗位。

要知道，tg 保 gdp 增幅的根本目的就是保就业。

如果房地产泡沫破灭，那么首先 tg 需要面对的问题是，这些没有文化，没有技能，但是有力气，又失业的人，要怎么安置？

如果说怎么处理汇率是押上了政府的面子，那么怎么处理就业就是押着政府的命。

前段时间争论的很凶的耕地红线，说白了也是为了保证城乡二元结构吸收闲散劳动力的能力。

当然了，关于政府卖地收钱，货币蓄水池这些，其它答案说的很好了我就不提了。

知乎用户 硫代硫酸钠 发表

主要是打算买房子的人的利益。

如果你看到房价开始下行了，你会出手买房子吗？如果你看到房价开始上涨了，你会出手买房子吗？答案是很明显的，大家都是买涨不买跌。

当然要有足够多的人打算买房子才能推动房价上涨。人口流动给大城市带来了足够多的潜在买房人，同时也带来了乡下老家房价的下跌。农村很多房子都废弃掉了，相当于零元抛售了。

知乎用户 大猫财经 发表

最近你有没有发现，不少地方都在打折促销卖房，但房价就是降不下来，比如前阵子天津宝坻一个楼盘

但是踏破售楼处门槛的可不止想买房的，还有老业主，他们一顿操作，打折促销被叫停、售楼处被封，结果就是降价未遂，房企也没办法，只能违约

房企 6 折卖房，降价卖房还要看老业主脸色

降价卖房为什么不行？阻力只来自老业主吗？当然不是！这背后的原因有点多，中国的房地产市场的大变局来了

详情请点击视频了解一下吧

知乎用户 herolandis​ 发表

（补充：1. 可以降甚至肯定降，是说三四线城市里一部分有降价空间，一部分肯定要降；但除此之外，也不否定有一部分会继续上涨。他们相比一二线城市来说，在这个问题上不那么具有一致性。2. 以下讨论的都是中长期房价，房屋产权是 70 年的，不少人贷款都是 30 年的，就算 20 年以后房价才开始下跌，也足以在剩余贷款期限内把升值空间都跌掉。3. 时间足以让一个二线城市退为三线，也足以让一个三线城市跻身二线。至于一线城市的房价算不算跌，过几年再来讨论吧，跳大神没意思。）

一线城市房价不会降，二线城市房价较难降，三四线城市房价可以降甚至肯定降。

影响价格的主要因素是什么？成本？敲黑板，是供求关系。

1、需求。一二线城市因为较高的发展水平，对外来人口的吸引度远远大于其余地方，尤其北上广深。随着户籍制度影响减弱，稳定的住房条件成为了移居一二线城市的最主要障碍。换言之，这些城市的房价，实际上是成为其永久居民的门票钱。

这张门票值不值这个价，每个人可以有自己的看法。但就普遍情况来看（尤其年轻人），还是认为值这个价的。所以，一二线城市面临人口净流入压力很大，住房的需求远远大于供给。

目前的调控主要是人为压抑需求，只是一种争取时间的手段。也有一部分手段是打压供给的…… 这部分实际上针对的不是房价，而是控制金融风险；这类金融风险爆发后，房价未必会下跌，但牵涉到的普通投资者会变得更穷更买不起房。

2、供给。在商品房的供给侧，其他要素都会随价格而变动，当价格足够高时，供给就会增加，直到新增加的供给不再具有边际效益优势。

但最核心的要素，土地，是个例外。土地是由政府垄断的。一二线城市土地资源使用原本就存在比较大的冲突（农用地、工业用地、商业用地、居住用地、城市建设用地），在短时间内单纯地提高用于商品房建设的土地资源，对地方政府来说是一个极不好的选择。一方面，它会影响土地价格，导致政府收入减少；另一方面，短时间内过量的商品房投放会严重影响城市整体的规划布局；最后，过早把这部分土地投入市场，是失去了在今后就同一土地获得更高整体收益（包括非财政性收益，如人均绿地面积的改善）的机会。

所以这些地方政府会严格控制土地的供给，这虽然导致在一定时期内房价会大大高于完全市场调节下的情况，但至少在他们看来，从长期来说对城市整体发展是有利的。

从另一个方面来说，一二线城市财政收入来源相对多元，收入总量高、增长能力强，对土地财政的依赖（尤其是应对当前的偿债压力）相对较低，所以也没有大量出让土地的紧迫需要。

3、资金的避险需求，导致万亿级的资金从实体经济和三四线城市的房市中撤离，进入了一二线城市的房市，提高了杠杆率，加重了前述供需不匹配导致的房价上涨的动力。

4、货币超发的问题。这是一个很重要的因素，但是在大多数讨论中被忽略了。过去很长一段时间，国民尤其是工薪阶层的收入增长速度，是远远落后于货币增发速度的。而随着中国的城镇化，以及房地产在这个过程中扮演的角色，房价上涨速度倒和货币增发速度保持了某种程度上的一致性。其根本在于金融对房地产的信贷扩张。所以问题并不是房价的单纯上升，而是伴随着房价持续上涨导致的货币超发，把大多数普通人 “变穷” 了。

但这已经不是供需层面的问题了，他的实质是不够合理的二次分配机制，没有能及时将房地产价格上涨过程中所产生的财富，以一种更符合普遍公平的方式重新分配给社会公众。因此在这个过程中，这部分财富相对较多地被先占有 “生产资料”——即更早拥有房地产的人们所留在囊中。如果没有货币超发，那么这种分配可以被称之为合理的投资收益。但因为货币超发的存在，所以这种分配构成了事实上的财富转移。

未来巨大的人口迁移压力，加上中国人对买房子的执念，会导致在短时间里一线城市的房价没有任何实质性下降的空间。能够实质性改善这一问题的可能有两种，一是二三线城市快速发展，缓解一线城市的人口迁入压力，二是随着科技进步、交通改善和城市管理水平的提升，现有的城市布局发生根本性的变化——即发生大规模的西方国家已经经历过的去中心化进程。

个人愚见，欢迎批评。

知乎用户 郭仕亮 发表

谈房价，那就让我们回到房价上涨的起点吧。看看中国改革开放以来的房地产的发展历史。

1、在改革开放以前，计划经济时代，老百姓的房子是这样的：城市居民：土地全民所有制—福利分房， “等国家建房，靠组织分房，要单位给房” 是福利分房的典型特征。 农村居民则是：集体土地所有制—宅基地。当时，城市的经济运行绝大部分是国企，一般意义上都是国企员工。

2、改革开放后，1978 年，中国理论界的同志们，穷经皓首，终于在从马克思主义的土地学说找到了一条突破土地产权的观点，这下，就好办了。紧接着 1980 年，我们的首都北京，成立了住房统建办公室，率先创建了跟房地产有关的公司——北京市城市开放总公司。这是国企类型的房地产开放公司，如今，我们的首富王健林当时就在这样的公司上班，后来走起了房地产开发的路，这是后话。

3、1982 年， 国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为_试点_，试行新建住房补贴出售。当年补贴出售啊同志们，现在有这么好的事情吗？落地到地方上，房地产市场算是逐步形成了，有国家在建房，老百姓开始买房了。我们首富同志，说当年买房，老百姓都是全款呢！

4、1984 年，在广东、重庆两地开始征收土地使用费了，这是地方政府第一次尝到了 “土地财政” 甜头。后来，你就懂了，地方吃上瘾了。

5、1987 年—1991 年，中国的房地产算是步入正轨了，为啥，且下看：

1987 年 9 月 29 日, 广东省人大常委会通过了《深圳经济特区土地管理条例》, 规定土地使用权可以有偿出让、转让。这标志着中国的土地使用全面引入了竞争机制, 开始了商品化。 我们的王石同志，也是在这个时候开始从玉米饲料的生意转入了做房地产的行当。嗯，人要敢于转型，顺势而为。

两个多月后, 深圳举行了新中国成立以来，国有土地使用权的第一次拍卖。深圳敲响的这场中国土地 “第一拍” 影响深远，当年的执槌拍卖官，时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜回忆道，当年有人说这是违反宪法, 是搞资本主义，是卖国行为。“由于担心‘拍卖’可能会引起一些人的反感，主办方把特意把‘拍卖’改成了‘公开竞投’。

这是重要性的事件，从这一刻起，房地产就是 ZF 的钱袋子来源之一。诸位，发现木有，从此，城市规划、国土部门的腐败有多严重了。

6、1992 年，嗯，又是一个春天的故事，南巡讲话，多少人激动地下海经商了，那正是遍地是机会的年代，也是一个热火朝天搞建设的年代。这一年，房地产市场改革全面启动。住房公积金制度建立了。嗯，后面的事情就，不多说了，这个时候，高层已经第一次意识到 “房地产泡沫” 这个词儿，为啥，房地产月投资高达 150%！君不见，十万海南炒房人，当年的炒房风头也很猛！

7、1993 年，朱总开始全面整顿，这期间，还亲自兼任央行行长，收紧银根，海南房市崩盘了，当然有高位抛盘的，比如，我们的潘石屹同学，这海南炒房的经历积累的人生第一千万级别的人民币。潘石屹同学也很难忘在海南的日子，即便今天成了 “潘百亿”。因为，他见过房地产崩盘的景象。

8、从 1993 年—1998 年，这五年，房地产市场走得很平稳，事情的转机在 1998 年的下半年。大家都听说过 “东南亚金融危机” 的故事，据说当年，大陆支持港府，动用了上千亿资金对战索罗斯。而国内经济也出现了问题，首先是 98 洪水，很多城市陷入停工停产的状态，国家外贸的出口持续下滑，GDP 数据不好看，而很多房地产开放商这个时候也撑不住了。这个时候，当家的意识到，房地产市场要松绑，工人们要开工啊，要生活啊，何况房地产牵扯到钢铁、水泥、玻璃等行业，买房后装修，也要置办家电家具，几十个行业都在指向着房地产，而福利分房滋生的腐败猫腻，也受人诟病。

9、GDP 下滑厉害，要提升国民经济，就要老百姓掏钱出来消费啊，哪些地方是我们勤劳的中国人民非常舍得花钱？——上大学、买房子。在众多砖家的建议下，我们大学迈入扩招的快车道，毕竟国家财政要甩包袱，不过悲催的是，国家经济困难甩财政包袱的时候，也催生了中国发展难忘的阵痛——国企破产或贱卖，数千万国企工人被迫下岗。（很多家庭艰难地为度过了这个阶段，中国人对国家真的是付出很多！）这个时候，我们的领导在深圳接见了王石同志，据说有这么一番对话（不知真假）

Z：“房地产能不能成为国民经济的支柱？”

W：“不能。xxxxx（各个方面说了一大通）”

Z：“你是房地产专家啊，我聘请你来做房地产顾问。 要把房地产弄成支柱产业。”

10、后来的事情，大家就都知道了。从 1998 年开始取消福利分房制度，一句话，要有房子住，去买房吧。要落城市户口？去买房吧，于是，有钱的单位，快速扫楼或团购，这速度，不亚于后来的 “温州炒房团”。据说，首付为 20%—30%，当然房价也没怎么涨，物价局也有限价规定，房地产的市场化步伐还没有那么快。开放商也都比较单纯，哪像现在这么精明。

11、再后来，房价也就市场化了，房价没那么多限制了，这房价突突地升上去了，80 后步入了人生的买房期，很多资本也嗅到了 “羊肉的味道”。房地产成为了 “富豪造工厂”。当然，从这个时期开始，我们的老百姓开始意识到钱贬值了，

12、时间到了，2008 年，国际金融危机爆发，国民经济出现下滑，出口型经济遭到重创，很多工厂，没有订单，工人朋友面临着失业的问题，当然，这对于中国房地产市场来说是一次调整的机会，然而，高层从社会稳定角度出发，后来放出了 4 万亿的经济刺激计划，扶持钢铁、水泥、玻璃、汽车、石化等吸纳就业人员较多，可这些大户央企拿到这么多钱也发愁，怎么花出去呢？房价在涨的这么厉害，恩恩，那就搞个房地产公司吧，一时间，很多央企国企挤进来吃这块 “蛋糕”。突然，这些企业发现：卧槽，利润好高啊，比卖钢卖铁卖玻璃都轻松，只要拿地啊，盖个二三十层楼问题，都是自家兄弟，那地价就便宜一点吧。

PS：这两年，上面意识到这个问题，发话了，央企国企要回归主业。

13、社会的企业迷失在房地产的梦乡里，上面才发现，不管央妈多么给力，这钱怎么喜欢流向了房地产，当家的做个资金压力测试，结果爆了，嗯，这么多年，大家习惯吃好睡好玩好的生活了，地方债、企业债这么高，土地出让金的财政占比逐年上升，在 GDP 的面子上，央妈该放多水还得继续放多少水。但这也不济事啊，毕竟印钞机不能这么没节操地搞下去，是要出事的。这个时候，盘活存量资金—股市的心思动起来了。接着 2015 年 “为国接盘” 的口号光荣地封给中国老百姓了。

14、房地产市场进入到 2016 年，这些股市获利的人转头发现，还是楼市靠谱，出现了春季的一幕。股市的那一套 “杠杆玩法” 被聪明地应用到楼市。而从 4 万亿刺激一来，这个时期，我们的社会企业经营成本快速，企业发现做什么都不挣钱，房地产能够保障比较稳定收益。于是出现了，上市公司卖房维持账面收益的事情了。

15、中国房地产进入到这个阶段，90 后开始步入了婚姻阶段，筹备买房的事情，而这个时候的年轻已经发现，无力去买了，房价已经步入到这么高的地步了，而不同 80 后那一拨买房群体。

买房人数潜在在下滑。为啥呢，90 后普遍是独生子女，数量上不及 80 后，不信，移步国家统计局网站查询人口数据。

90 后面临的社会竞争压力大，主要工作地域在一二线城市，与此对应的是三四五六线小城市的高库存和一二线城市房价疯涨的局面。

90 后的群体多元化，对于买房的看法没有上一波那么紧迫。

话说如此，90 后也还在买房，毕竟国家放开二胎政策，房子还是买的，那么房价一般是平稳地发展了，但是不可能骤降了。毕竟消费群体还是有的，改善性住房还是有的，而要打击的是投机性住房。而买了房的人是希望房价上升的。

你问我房价涉及那些人的利益，以上就是我的问答。

知乎用户 刺客政经 发表

为什么房价降不下来？里面有很多因素

跌价受损的不仅仅只有买房者，还有开发商，还有开发商欠着钱的银行

你贷款买的房子，是抵押给银行的资产，资产缩水会给银行带来巨大风险敞口，银行就会被银监会处罚

最重要的，新房价格下跌会直接拉低后续城市卖地的价格，地皮就很难再拍出高价了

所以就导致了房价无法下跌

知乎用户 博巍 发表

我自己的理解是房价涉及到几乎所有人的利益。

**1、有房者。**房价下跌的影响不言而喻，资产缩水，有房贷的话还需要进行本金补充。

**2、开发商。**房价下跌，手上的房子卖不出去，因为房地产几乎都是靠资金杠杆进行开发，所以基金链断裂导致破产之类。

**3、地方政府。**我们国家现在基本上是属于土地财政，除了产业较为健全的几个城市税收很好之外，剩下的几乎财政收入来源都是靠卖地。房价下跌导致土地价格下跌，政府财政没钱了。需要靠地方财政支持的，学校、医院等有可能出现问题。

**4、钢铁、水泥等上游企业。**房价下跌导致房地产企业开发意愿不足，需要在这一过程中需要大量消耗的钢铁、水泥可能就没有那么多需求了。这种大型企业、企业员工、企业家属有可能会遇到一些问题。

**5、家居行业。**买来的房几乎是一定要装修的，所以这中间有大量的装修、家居、家具的需求。所以淘宝上卖挂画的小卖家、家具城里的品牌家具的销售、新盘楼下上门装窗帘儿的应该都会生意冷淡了一些。

**6、进打城工者。**我自己的感觉是现在建筑行业和装修行业吸纳了非常大量的上了点儿年纪的打工者（年轻的好像更多进了快递），所以如果房价下跌，这部分人可能也会受到影响吧。还有什么行业能够吸引这么多这么大量的男性体力劳动者呢？

**7、银行。**房价下跌后，炒房或者杠杆过高的有房者断供几率增加，对于银行来说坏账几率上升。如果银行出事，我觉得对于我们所有人来说似乎都不是好现象。

**8、外国人。**我两个月前去圣安东尼奥看望朋友，他住得房子价格比我想象中低很多。我问他为什么德州房价比加州低那么多，他说:" 主要是你们中国人买房都跑去加州，搞得我们德州房价一直都不行，哎……”

我觉得，房价下跌对于我们普通人的影响甚至可能比有产者更大，他们也许是从 1000 万跌到 5000 万的这种，对普通人来说可能是 2000 块到 1000 块甚至到零（失业）这种影响。

知乎用户 boluochen 发表

房子这个东西，换一个角度来看。就是固定资产，非货币资产的一种。

所以，房价下跌，影响的可不是某一类人的利益。

真跌了？这样说吧，能在知乎指点江山畅所欲言的各精英都得叫

知乎用户 一丁一丁 发表

银行，开发商和业主两头放贷是业务大头，房价降了会导致抵押物价值不足，一旦出现大规模追加抵押物的情况，社会是否崩溃不知道，银行肯定崩。

政府，用土地出让金搞基建是基操，大量地方债摆在这里，只有继续滚雪球才能还利息，房价崩了后面的土地出让金不够还钱，地方政府马上崩盘。

你们想看降低房价的信号？其实很简单，就看地方债，地方债处理完了随时可以降房价，处理不完一分钱都不会让你降。

开发商是房价最大推手，土地出让金的巨大成本已经扔进去了，房价不涨他就亏，说白了就是在玩击鼓传花的游戏，为了赚钱他恨不得房价马上翻倍。

但是降房价的时候开发商是拦不住的，房管部门一个办公室十几个人收拾几百个开发商绰绰有余，开发商除了集体上吊，根本威胁不到政府。

业主，说白了大部分业主的主要资产就是房价上的数字，上海的千万富翁 980 万都是房子，开发商敢降房价都要砸售楼部，你敢跌 50% 房价试试看，楼盘都给你扬了。

楼市这个东西，基本上凝聚了前面十几年的所有财富，是这个时代的人的财产积累，除了还没买房的小年轻，没有一个人愿意降房价。

小年轻说房价太贵不生育，国家懒得理你们，直接就让有钱人自己生三胎了。

选择就摆在这里，这就是社会共识，跟房价比起来，比特币就是个屁。

知乎用户 李蓬国 发表

李蓬国：房子是用来 “住人”，不是用来“逐人” 的

最近，关于 “房价”“限购” 的话题又热了起来，在 “逃离北上广” 问题上也出现了更多争论。有争论是正常的，可是，我没想到，万万没想到的是，竟然有那么多人出来为高房价辩护，极力论证高房价“存在即合理”，论证高房价把人逼走“完全正常”。

一篇题为《逃离北京，何必那么悲情？》的文章说，大城市竞争激烈，“如果不能够赚更多的钱，选择离开也只是常态。” 一篇题为《关于北漂，过度抒情是可耻的》的文章认为：“即便是难以企及的房价，不也正是说明，这个城市有着足够庞大的市场需求，以及足够强劲的货币购买力吗？”

也就是说，在他们看来，房价疯涨只是 “市场规律” 起作用的结果，属于 “正常现象”，可见他们与“正常人” 的距离有多远。

一篇题为《不要纠结逃离北上广了，读懂城市才能读懂中国》的文章说：“人在选择城市，城市也在选择人。”一篇题为《不必为北京感到难过！三十岁还坐等城市爱你，可能是脑袋缺根筋》文章认为，高房价逼着人们逃离北京是一种 “历史的优化选择”。在这些“高人” 看来，房子不是用来 “住” 的，而是用来 “淘汰” 人的，就是要淘汰包括北大清华博士毕业生、中科院青年家等一切买不起房的失败者，更别提普通老百姓了。在这些 “高人” 看来，高房价把买不起房的穷鬼、“劣质人”淘汰出局，把买得起房，有能力实现 “一亿小目标” 的土豪、“优质人”留在高大上的城市，正可以实现“历史的优化选择”。如此冷血、无耻的“高论”，实在令人叹为观止。

2016 年中央经济工作会议在文件中指出 “房子是用来住的、不是用来炒的”。习近平总书记强调，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。

既然 “房子是用来住的”，而且要力求“让全体人民住有所居”，就不能让房价“长到天上去”。可是，在新一轮房价疯涨并“把人逼走” 的形势之下，作为以 “激浊扬清”“舆论监督” 本职的媒体和评论员，不是出来批评，而是出来 “站台”，可见在他们心中，房子真不是用来“住人”，而是用来“逐人” 的。

文 / 李蓬国

欢迎关注李蓬国网站、微信公众号 “挽弓搭见”。

知乎用户 灵丹妙耀 发表

目前咱们中国房产泡沫论第二，没人敢称第一。就按目前房价算，一套不带学区户口的小北京就能抵三套繁华地段的大东京。造成这个结果的原因是什么呢？具体解释起来很复杂，但简单总结也就下面这四点：

1、中国拥有超大人口体量，城市化进程下人们对房子的需求持续增加；
2、房子无持有成本，房价的升值效应吸引大量投机资金；
3、房价跟某些地方政府利益挂钩；
4、中国特殊的产业结构（低端制造业不赚钱）。

第一个因素是无法避免的，任何一个国家都无法避免，这是一种自然的市场行为。但是仅仅因为第一个因素，中国房地产绝对涨不到今日之水平。

第二个因素其实可以适当避免，就是房产税，如果中国很早就推出了房产税，让持有房产的成本抵消一部分升值的利润，房地产的投机效应将大大降低，房价也不会涨到今天这个地步。

第三个因素是中国特殊的政治环境造成的，地方政府税收来源不足而基建和各项开支压力大，只能靠卖地维持收支平衡。

第四个因素是中国在国际分工中处于低利润的低端制造业，做实体的利润赶不上房地产，导致过多资金流入房地产。

都说房子是用来住的，可房价却越 “住” 越高，眼看政府这一年又一年的出台 “调控” 政策，可房价还是像那天宫二号，唰的一下就上去了。仔细想想，能导致这种结果的，有三点“功不可没”：

• 前面拉四个是促使房价上涨的因素，但全都没能抑制住继续上涨的房价，所谓的 “调控” 往往只停留在表面。比如限购只能刺激需求不能降低需求，停止限购，需求就又出来了（2014 年之前就多次限购，结果 2015 年又搞供给侧去库存，导致 15/16 两年房价暴涨），限制企业拿地是抑制供给，供给不足必然导致价格上涨；
• 因为利益挂钩，在很多时候地方政府明打实保护；
• 在一些特殊时刻，房价根本不能跌，比如 2014~2015 年，地方政府债务危机空前严重，房地产市场异常悲观，这时候房价大幅下跌后果不堪设想，所以中央政府出面调控：供给侧改革去产能、央行一年 5 次降息 4 次降准，结果是从 2015 年至今房价差不多又翻了一番。

这房地产泡沫吹的越大，其实牵扯的利益群体就越多，也就会有越多的人不希望房价下跌。比如下面这几位：

1. 房地产商
2. 地方政府
3. 银行
4. 房产相关行业，建材、装修等
5. 按揭贷款买房者
6. 整个国民经济

如果房价小幅下跌或者长期处于横盘稳定状态，以上利益群体受到的损失都不会太大，其中房地产商受损最大。

如果这种小幅下跌尚在控制范围内，没有引发一系列的恐慌、抛售等恶劣现象，那么对整个国民经济是利好的，因为房产经济的虚拟成分很大，没有创造太多真实财富，还严重从实体经济吸血，房产降温，资金必将流向实体行业和股市，所以对整个经济来说是好事。而经济上涨整个社会的福利增加，所有老百姓，只要不是做房产投机，不管有没有买房，都会享受到一定好处。

但如果是暴跌，问题就很严重了。

首先会有大量的房地产商破产，和房地产从业人员的失业，不过，这些相对来说都还只是小问题。

其次是地方政府很难卖地了，但是如果政府早有预见，提前收缩开支，问题也可以解决。

对于银行来说，问题可能比较严重。2008 年美国次贷危机，这一场源于房地产泡沫破裂而产生的危机最终让多家银行破产，其中包括著名的花旗银行。如果中国的房产泡沫破裂，银行也不能幸免。本来买房者基本都是找银行按揭借款买的房子，按揭者每年都会给银行还贷，近两年这些年银行靠这个业务赚的盆满钵满，只要房价还在涨，就算按揭者弃房断供，银行拿到升值的房子，也能快速脱手。而如果房价暴跌，会有很多按揭贷款者资不抵债然后选择弃房断供，银行贷出去的钱收不回来，而拿到到一堆房子也大幅贬值，无法脱手。这种规模积累到一定程度，会严重影响银行的现金流，最终有破产风险。

一系列的连锁反应也会导致就会产生大量失业者。

如果房价暴跌，按揭贷款买房者将陷入资不抵债的困境，很多人会直接选择弃房断供，而买房时付的首付也就打了水漂，房子没了还得去租房，之前所有努力都将化为乌有。当然也会有很大一部分人不会弃房，他们选择继续供贷，但是房价暴跌的连锁反应是：引起巨大的失业潮和经济危机，整个社会的福利大幅下跌，收入下跌，几乎每个人都难以避免，而欠银行的钱还得连本带利的偿还。

上世纪 90 年代日本房产崩盘后，很多原本富有的中产家庭，一夜之间收入大幅下降，而房贷还得照样还，一直到今天，还有很多日本人在还 30 年前的高额房贷，这 30 年时间，作为房奴，他们苟延残喘的活着。这也是为什么很多人宁愿放弃房子和最初投入的首付，也要躲避债务的原因。

弃房者越多，反过来也会引发更大范围的房价下跌，和更多的房产商、房产相关厂商及银行的倒闭，将会造成更严重的失业潮。这一系列连锁反应对整个国民经济的打击都是巨大的，就算没有买房的人，也不能幸免。

现在的问题是，哪怕是小幅下跌，如果持续时间长了，就是阴跌，也会造成市场失去信心甚至产生恐慌情绪。这种恐慌情绪一出来，可能就会引发暴跌。股市暴跌，哪怕跌 80%~90%，其影响都只是小范围的，而且也一定会有资金去抄底，它还会涨起来，但是房市一旦出现暴跌，后果是不堪设想的，因为它牵扯的个人和企业、政府、银行等利益群体太多了。日本上世纪 90 年代房产泡沫破裂，造成的结果是一直到今天，快 30 年了，日本经济还没缓过神来。

所以政府现在想要的甚至不是微跌，而是稳定、稳定再稳定，最好稳定中还有小幅的上涨。那么泡沫怎么办？只能用未来经济的上涨来透支，只要房价的上涨速度小于经济的上涨速度，就是房地产泡沫释放的过程。

知乎用户 呵呵​ 发表

涉及社会中所有人的利益，房价下跌，受益的只是一小部分人，而受损的是大多数人。

同理，房价上涨，受益的是大多数人，而受损的只是一小部分人。

以上的结论可能与很多人想法相左，但这就是残酷的现实，我也想让房价下跌、北京上海的房价回到十年前，但如果这一天真的到来了，那对于整个中国来说都是巨大的危机。

当所有人都被绑到同一艘木船上，要么大家继续一起往前走，要么翻船大家都完蛋，房价问题也是同样的道理。

所以国家从来没有说过要降房价，也没说过要抑制房价上涨，只是说要遏制房价过快上涨。

除一线城市外，当前房价涨速已经明显趋缓，这应该是符合最广大人民根本利益的。

盼望房价下跌，只下跌一点还是买不起，真到暴跌的那一天你能买得起了，我想你也不敢买了。

知乎用户 H 大师 发表

问题：“房价都涉及了哪些人的利益，才导致那么难降下来？”

这个背后的逻辑是：政府是希望降房价的，只是碰到太多利益集团的阻挡，所以降不下来。然后，具体碰到了哪些阻挡？

知乎名言，先问是不是，再问为什么。

相对应的，这个问题有三个前置的 “是不是” 问题：

1，政府是不是希望降房价。

2，是不是有利益集团阻挡房价下降。

3，房价是不是降不下来。

一个一个来：

1，政府是不是希望降房价。

答案——不希望。

一线城市，政府希望的是房价不涨、稳定，大起大落都不希望，大涨是怨声载道，大跌难道怨声会小？不可能，首先面临的问题就是金融风险。

而三四线政府则相反，他们可能希望房价能往上涨一点，比如从 4000 块涨到 6000-7000，这样当地政府未来的土地出让金就能多一点，财政压力可以小很多。

2，是不是有利益集团阻挡房价下降？

答案——没有。

至少，大家想像中某些利益集团捣乱，像美国一样通过 lobby 游说制度影响政府政策出台，这种事是真的没有。一线城市房价高的原因，就是人口控制导致的土地供应控制，任大炮讲了没 10 年也有 8 年了，我不想重复了。至于为什么要控制一线城市人口，这个另开话题吧。总之，由于人大决议里白纸黑字的写着 “严格控制特大城市人口”，导致了北京上海这样的城市土地供应稀少，不能满足城市人口的需求，最终房价被迫上涨。这和利益集团无关。

有人想像中的利益集团是开发商，这个看法错的离谱。土地价格比房价涨得还快，一线城市土地开发几乎没什么利润了，甚至能把财务成本挣回来就不错了，开发商为了养团队，也是咬着牙抢地。除了刚刚拍下地王怕砸手里的那几家开发商，其余没拍到地的开发商其实巴不得地价跌下来，他们好进场。个中滋味，不足道矣。

3，房价是不是降不下来。

答案——当然可以降下来。只要能把十八大决议改了就行。

也就是，不限制限特大城市人口了，那么地方政府就能从国务院要到建设用地指标了，就能增加土地供应了，就能满足城市需求了，那房价自然涨不动，而且还要下降。

其实，北京上海房价的根源，都在 “严格控制特大城市人口” 这一条里。其他所有能看到的现象，都是执行这一条决议的结果罢了。

知乎用户 马蹄 发表

广大你和我一样在这些城市工作的劳工。

首先，这些房价为什么要降下来？

降下来给你买吗？为什么是你不是给别人？

那些比你有钱的人你打算让他们怎么办？看着你买？

如果大家都买房子，谁卖呢？卖他们房子的原因是什么呢？

还有就是为什么你不去降下来的城市买房子，非要买没降下来的？

因为你在这里上班吗？那你为什么要在这里上班？

因为这里条件好，这里比别的地方工资高。

那为什么同样是搬砖这些地方就给的钱更多？

因为这里房子贵，导致很多人就干脆不会来搬砖。

供需关系在这里，你才能干着同样的活比其他人拿得多。

这些城市房价高，你我这些打工人就是最直接的受益者。

相反，若是房价降低，难道其他都不变么？

第一，房价为什么会降低？最有可能的原因就是出现经济危机了。

第二个可能，就是开始大规模巨额的征收房产税、遗产税。房子不再值得持有。

最后说一句，如果房价降低了，就会有更多人从房价低的地方涌向这里。

到时候供需关系变了，别说降工资，你甚至有可能失业。

别说买房，先买饭吧。

知乎用户 一欧 发表

当然是涉及了我们所有人（包括无房产者）的利益。

因为 —–

只要当你还没移民，你的身家，99.5% 都是人民币资产的时候；

房价的利益（也就是人民币的利益），等于你的利益呀。

知乎用户 郑庄公​ 发表

涉及的全是底层老百姓的利益。大老粗都可以想到，如果房价降了，有房人的财产要损失大半，没有房的人会更加买不起。国师们告诉我们，买不起房是因为房价太低。所以为了保证百姓的财产年年增长，还能买起房，房价必须涨。

知乎用户 苟循礼 发表

房价涉及你我所有人的利益。

不可公开讨论的政治话题从中得大利，你我所有人得小利。而房市崩溃的话，中国社会中的所有人都是血亏。

知乎用户 铁壶喝水 发表

一、本文创作于 2019 年 4 月，全文会占用你大量的时间，并且包含了许多不友善内容，但是有几点作者可以说明：

1、作者是整个知乎从来没有被打脸过的房地产相关问题的回答者，并且作者的观点从始至终保持一致。

2、作者有相对于其他回答更为丰富的实际操作经验，包括但不限于：看房选房、房贷流程、装修入住、房屋出租等相关问题。

3、作者目前近 18k 的粉丝，有一大半是由于房地产相关问题关注。

4、如果你能坚持看完，相信你会有很大的收获。

二、请在阅读前确保自己 不 满足以下条件：（是不满足，不是满足）

1、认为中国房地产市场和日本、香港或其他任何非中国国家具有可比性的知乎用户。

2、没有买房或者家庭在三线以下城市房产少于三处且认为房价不该这么高的。

3、没有任何买卖、出租房屋经历的，且认为房价不该这么高的。

4、别人随便说一下房价，立刻说北上广房价应该涨到 100 万一平的，或者说没有一直涨的商品的。

5、所受教育程度低于一本，并且没有读过任何马列主义、毛泽东思想邓小平理论相关著作的。

6、所有关于房地产的消息均来源于道听途说且还没有参加工作的学生。

7、关注过知乎上超过 5 个房地产公众号或者大 V 如 “诸葛找房”“笨虎”“凯风” 等（樱桃大房子、白姑娘等不在此列）并且对其中 2017-2018 年的文章点赞超过 10 个的。

8、涉及房地产问题立刻联系 “m2”“通货膨胀”“毛衣展”“空置率” 等相关术语，并且证明自己观点的。

9、18 年认为房产税 19 年落地，19 年认为房地产税 20 年落地或认为房地产税为无差别征收，且税率高于 1% 每年的

以上几条，满足任意两条以上的建议直接关闭本回答。

三、干货，谈谈最近的房地产市场。

我的粉丝在三月初问我你紧张么，我说我紧张什么？他说马上开会了，是不是房价要崩了。我没理他。

我从 18 年底到现在，基本上没在谈论过房价的问题，两个原因，一是由于年纪大了回来上研究生发现数学（矩阵论数值分析）很难学，那段时间我正在玩命看 mooc 网课；二是我就是想看看知乎上的房地产相关问题能被这群大 V 和公众号带成什么样的节奏，看看他们的脸皮有多厚，看看他们是用怎样的文字水平来圆那被一次次打脸的内容，再看看知乎上的小白们有多少智商税可以收。挺好，果然，无论各路公众号如何变化，他们总能抓住最重要的一点：心理。来吸粉，变现。这其中做的最好的是樱桃大房子。当然，我没有任何贬低樱桃的意思，相反我还很佩服她，因为在众多的公众号里她算是有良心的，在吸完粉之后能够迅速改变自己的文风，紧跟着政策走并且确实通过实地调查的方式获得一线消息，这个值得称赞，但是在刚开始的时候她也是通过一路唱空抓住人们的心理来吸粉的。至于其他的大 v 公众号要不是左右摇摆说一些模棱两可的话，要不是一直唱空抓紧时间变现，水平上比樱桃还是差多了。

最近三月份的会也开完了，政策也下来了，那好，那咱们就来好好说说未来的房地产市场吧，老规矩，分条说，想到哪里说到哪里，有的说原因，有的不说，但是你照着做肯定没问题。

1、房地产和所有市场一样，是客观的，而不是你主观决定的，实际上它涨了，你不愿意承认，它也涨了，它跌了，你不愿意承认，那它也是跌了。无论怎样，预测的对那就是厉害，预测的错那就是菜，不要说什么就算是错的也能给你启发，错，错误的思路是没有任何启发的。这主要是针对近 10 年所有的傻空文章说的，你只要看到一个公众号或者大 v 被打脸，那么他的思路便在没有任何价值，年轻人现实点，没必要和客观规律过不去。

2、中国的房地产是政策市，同时受价值规律的引导，世界上没有第二个中国特色 XX，所以世界上没有第二个中国的房地产。有人觉得房价太高，一个文件能给你限价，那如果有人觉得房价太低，也肯定能有文件出来托底，只是这个人是谁的问题。所以别拿着香港日本房地产来比中国的市场，没有任何意义。如果你认为有意义，建议再看看上一条。

3、“我自己” 永远不是社会的主体，你办不到的事情不代表别人办不到。中国人口基数很大，富人的相对数量很少，但是绝对数量很多，永远不要拿自己知识作为衡量自己在社会阶级中的相对地位，永远不要拿 “我” 从小到大学习都是前几名来类比社会财富分配，你买不起的东西，有人买的起，你要想的是我怎么样才能买得起而不是我买不起那没人买的起所以是这个东西太贵。这和 “我玩游戏打不过别人一定是他太强而不是我太弱” 一样，都是学生思维，解决的办法就是被社会操一操。

4、无论做什么，跟着强者走不会有错。你学习不好，你要做的事看看学习好的人是怎么学习的，而不是和学习差的人探讨怎么学习。你想赚钱，看看那些年入百万的人有什么样的素质，而不是和街头乞讨的人探讨怎么赚钱。房地产是政策市，涨不涨是政策制定者说了算，我问一句，这些人，是不是和你一样没有房子等着房子降价呢？体制内的年轻人不知道干什么，那你就看身边的干二代干什么，体制外的年轻人不知道干什么，那就看那些富二代在干什么，永远和既得利益者保持一致，而不是和穷逼保持一致，不然你觉得富人为什么富穷人为什么穷呢？看完了不舒服想杠我是吧？看看 3 月底关于房地产税未达成共识的新闻再来不迟，链接就在第 10 条。

5、别把自己当成陈胜吴广，你真不配。体制里不少人说我要混吃等死，领导没什么好的，反正钱不少还有清闲，然后职级并行规定下来了；体制外说给钱干啥都行，资本家一看好啊，多加班多给你钱，然后你自己营造了 “干到三十五拿钱退休” 的舆论，结果呢？996 了吧，看看你自己的 996.icu 在资本家面前是多么苍白。你还真以为自己是陈胜吴广啊，你还真以为你能带人上井冈山啊？我问你，你有纲领么？有，我要房子！你有武器么？有，我有拳头！你要团结谁？所有没房子的人！好，你去呗。你会发现最后只有你上了山，本来没房子的人在社会上的话语权就不如有房者，无产者就不如有产者，你是在领导废物对抗精英，更何况第 3 条，这个社会上的舔狗比你想得多多了，你不想 996 有大把的人想 996，你觉得房价高不愿意租房，有大把的人露天给床被子就行。你这种小资产阶级，软弱性妥协性印在了骨子里，能有什么歌名性？

以上五点是涉及世界观的讨论，如果你看完后不赞同，也可以选择关闭，和你在评论区争吵没有任何意义，你可以随便骂我，但是改变不了目前房价的事实。下面是一些干货和预测。

6、一线城市的房子，能买得起，能有资格买，请闭眼买。基本上能用公积金就是血赚的选择。国家的一系列政策很明显了，你大爷还是你大爷，支持一线城市房价的东西有很多，政策，政治经济因素，区位因素、教育医疗优势，目前的户口只是放开了 500 万人口以下的城市，有人说北上户口会取消。笑笑就得了，还是那句话，只对 “你” 有利的事情，既得利益者是不会做的。

7、二线、省会城市，中部，东部，南部沿海基本也可以无脑买。目前来看放宽落户政策以后最大的受益者就是他们，知乎上经常出现的那个各个城市城区和全市人口表格是错误的，具体数据可以上网百度。I 型大城市基本上已经板上钉钉的人口要进一步增加，人口是房价最直接的助推器，跳涨基本不可能，稳步向上是大概率。

8、三线以下，很抱歉，极有可能在这次人口虹吸效应中彻底崩溃，特别是中下三线城市。但是对于中上的三线城市来说，我认为还是会有一波小幅度上涨，原因很简单，二线城市城市规模无法容纳那么多的人口，对于三线中上的城市依然有着不小的发展潜力，如果利用得好的话。三线以下城市特别是目前均价在 1w 以上的，如果能出手，请赶快出手回笼资金吧。鹤岗就是一个最明显的例子。

9、关于贷款。我依然坚持贷款量力而行而不是能贷多少贷多少的观点。因为现在各行各业都很不景气，特别是 it 产业，目前马云刘强东先后发声支持 996，而官媒甚至没有指出这是一违法行为，说明上面对这种现象还是默认的，不然早就支持了，而且各大互联网企业的裁员潮相继爆发，许多年轻人对待自己的财务状况其实是过于乐观的，过高的负债率会极大的影响你家庭的现金流，而现金流是家庭活力的根本。高负债的结果就是一旦失业，瞬间家庭崩溃，所以贷款真的需要量力而行，在好的光景下提前还贷是很正确的选择，千万别信什么贷款不要提前还这样的观点。

10、关于房地产税。为什么我认为出不来，原因在我以前的答案里已经阐述，基本来说就是每年去开会的那一屋子人基本上就是最大的地主，他们不会自己给自己挖坑。你可以杠说上面不会这样想，对，你是对的，但是上面永远需要人来支持政策，一个政策如果所有执行者都不执行的结果不是更换所有的执行者而是更改政策。因此这件事情不可能下来的像绝大多数人想的那么快，不然也不会有

国税总局原高官：房地产税未达成共识！ – 凤凰网房产北京

这样的新闻出现。我也早就说过，不会是无差别征收，一定会有免税的条件，至于还有人说 “1% 的税率太低”，这种观点，笑笑就好了。

11、关于小产权房的问题。我的观点是：除非是因为工作的原因进行过渡居住（如刚到一个城市没有购房资格但是需要找一个距离单位近一点的地方住，于是买个公寓自住作为以后买房的跳板，这种做法仅仅适用于家里不缺钱的人因为买了小产权房再去置换也算二套）否则绝对不要购买；如果已经持有且能出租，并且如果有贷款，且出租收入可以覆盖贷款的，或位置在强二线以上的，以上两种情况可以暂时留下，其余的情况，请立刻手。小产权房自从 2017 年 317 政策之后基本上成为了智商检测器，哪怕是一线城市，也是谁买谁傻的存在。

12、关于如何看房，见回答

买房看房时需要注意哪些？

这是我之前的回答，基本上把买房过程中能遇到的问题和看房的注意事项都说到了。参考即可。

13、对于未来大方向的预测。我很少说勒紧裤腰带过日子，但是目前的情况真的是需要各位年轻人认真评估自己的财务状况了。信用体系未来会越来越严，贷款也会越来越正规，想要随便开个收入证明的情况一去不复返；中大型城市的户口逐渐放开，但是北上的户口依然难求。这两点更加印证了一个观点那就是未来你想要的房子很可能是你有钱也买不到的。无论是去年炒得轰轰烈烈的共有产权，还是年底的裁员潮，亦或是今年体制内的职级并行规定，体制外的 996 的大讨论，都显示出了一个观点：钱难挣屎难吃。资本家仍然是你大爷，你自己的利益如果不和既得利益者的利益保持一致那么只能被无情淘汰，在没有话语权之前，公平的定义永远不是由你来决定的。未来的资本只会更加嗜血，吃相之会更加难看，至于你们喜欢不喜欢那无足轻重，因为你不喜欢他们可以换喜欢的人来干。谦虚低调，积聚力量，厚积薄发，才是普通人的正道。佛系的结果是你的基因被社会淘汰。

14、其他。基本上我的观点已经说的差不多了，但是由于这篇文章的成文时间不足一天，许多观点可能存在未来得及收录的情况，未来我会继续进行收录。特别是关于某些特定城市的预测或者说明。如果各位读者有问题，请走值乎，能回答的问题我会回答到你满意为止，不能回答的问题我不会接你的问题。毕竟我写文章不是为了养家糊口，而是为了多交点朋友。

四、作者其他关于房地产的相关问题（备注了文章内容，感兴趣的用户可以直接点击链接查看，也方便任何形式的打脸，如果你对此不感兴趣，可以直接选择跳过该部分。）

为什么中国人这么执着于买房买车？

2.5k 赞同，针对问题同题目。

300 万存款在四线城市能实现财富自由吗？

700 赞同，如果未来政策出现大波动现金至上可以进行参考。

2018 年，是不是买房（投资，非自住）的好时机？

689 赞同，创作于 18 年初，算是比较干货，一共 17 条，基本上到目前为止都被印证了。

你觉得房价会崩吗？

567 赞同，算是一个比较系统的教给年轻人对待房价的世界观和方法论的回答。

大家是如何看待今年房价调控，房租暴涨的现象？

442 赞同，其中也包含了不少预测，目前来看也都是正确的，其中提到了资本的嗜血性，结合着最近的 996 事件看看是不是别有滋味？最后让大家努力干活的，结合最近的职级并行规定再看看呢？

对拥有多套住房的人来说，征收房产税会有什么影响？有可能会怎样征收？

286 赞同，算是对房产税的预测，看看这底下的评论，结合三月底官方的 “房地产税还未达成共识”，我真的想去一个一个打脸。

这波房价上涨后，和已经买房的人拉开了差距，阶级固化赶不上他们了，相当绝望，怎么破除心理障碍？

世界观方法论的回答，我觉得写的还不错。

如果房价一直涨对社会有什么好处？

120 赞，我觉得也算是一个比较可观的回答了。

以上是我大于 100 赞的关于房地产、房价等相关问题的回答，欢迎大家去看一看，反正底下也都有修改日期，就算我想去改一些内容你们也能一眼看出来是我改过的，可以看看，有哪条是我预测错的，欢迎截图打脸。另，我还有两篇文章是在 16 年中写的，内容大体上是劝大家在成都、重庆、武汉、西安等强二线买房，那时候这些城市的均价也就刚刚一万，被各种人骂的狗血喷头不得已删了答案，目前来看，谁吃亏了谁赚了应该是一目了然的。

以上。

知乎用户 叶辉 发表

很多人问我现在该不该买房子或者卖房子，房价什么时候会跌？个人认为很难把握，这个和太多因素相关，比如通货膨胀的速度和程度，汇率因素，就业机会以及收入增长数据，货币政策等等等等，所以，房产价格上涨是多个因素合力推动的结果，并非一句话两句话能说的清，能把握住几个起决定性或者大的推动力的因素，可能就能把握住房价走势的大致方向，但是具体到什么价格和时间，其实都不好说。

就这几年的经济面和货币政策来说，房价上涨有一定的道理，不过房价严重偏离普通群众的购买力的事实也是不容质疑。打个比方来说，高收入的非普通群众，部分热钱，投资投机性的过多流动性货币介入房市等，都从货币角度说明了房子值这个钱，就像 07 年 A 股市场过多流动性货币介入之后，A 股的估值水平也水涨船高。但是，你说它什么时候估值会下来，则很难说。

空军和多军里有智空和傻空，智多和傻多。傻空和傻多最大的相似就是，片面的看问题，往往以为一个政策或者一个消息，甚至是一个基本面因素就是决定性因素，而不是综合的看问题。

知乎用户 地产狗 发表

最新数据，二三线楼价前全面下降，

市场走势本质上是供求博弈关系，

在市场大势面前，利益团体不是万能的。

国家统计局刚公布了 12 月份全国楼市涨跌情况，其中：

广州新房价格下降 0.6% 二手房价格下降 0.3%

深圳新房价格下降 0.1% 二手房价格下降 0.4%

二线城市新房价格下降 0.3% 二手房价格下降 0.3%

三线城市新房价格下降 0.3% 二手房价格下降 0.5%

虽然统计局的数据可能收到一二线城市的指导价的影响，监测不到 “楼价外” 的情况，

但楼价走向的趋势还是可以，指导价也不是所有城市都有的。

所以楼价是可以降的，甚至可以全国普降。

市场经济下，价格走势离不开 “供与求” 的博弈。

老雷昨天的回答中已经说了，所谓刚需只是一种错觉，

今天想说的是，在现今的紧急情况，部分 “刚需” 可能已经“退一步”

在考虑怎么保持现在的工作，或者失去工作后怎么保持生活水平，

之前的刚需买房计划已经搁置了，导致市场上的购房需求大幅减少。

另外还有被调控剥除房票、贷票的投资客们。

两项相加，形成供大于求的局面楼价自然下降。

都说房地产牵连上下游三十多个行业，利益群体不会让它下行的，

制定规则的人不会让自己的利益受损。

如果真是这样的话，著名的环京北、广佛肇的肇、广清一体的清、广州洼地的从

就不会横盘甚至下降三四年了。

只要人口还是增长、通胀还在继续楼市就有上升动力没错，

但老雷觉得仅限于大城市，人口只会往福利更好、配套更优质的城市靠拢，

至于没产业的小城市，能保持持平通胀的涨幅已经算不多了。

知乎用户 iBankSavage 发表

首先，我是有不少房子的，我肯定希望房价涨。

但是，我如果觉得房子要跌，我也会卖掉的。它就是个资产，资产有涨跌，跟股票一样。 没必要把它变成信仰。

所以我可以算是骑墙派。

我对房价的看法主要来自于几个方面：

1。 国家对很多经济问题的解决方法就是放水。因为放水虽然有长期的副作用，但从来都是最容易解决眼前问题的方法。例如，漂亮国这一波操作你们都看到了。

2。 只要国家会放水，那么房产就一直会是一个躲避放水的好办法。 换句话说，如果老下雨，那么屋檐下的位置就会升值。

3。 城市化还在进行中。

说一下人口。

2021 年出生的人口，决定了 2045 年 - 2070 年的房子需求量。

2020 年出生的人口，决定了 2044 年 - 20690 年的房子需求量。

2019 年出生的人口，决定了 2043 年 - 2068 年的房子需求量。

2018 年出生的人口，决定了 2042 年 - 2067 年的房子需求量。

。。。。。。

2000 年出生的人口，决定了 2025 年 - 2050 年的房子需求量。

知乎用户 史大猫 发表

房价下跌收到最大最直接影响的是贷款购房者。进一步引起失业潮和经济衰退。

假设现在有一栋价值 100 万的房子，你首付 30 万即可购买居住，这 30 万此刻就是你的资产。银行贷款给你 70 万，也就是你欠银行 70 万。那么银行贷款给你的 70 万元从何而来？从其他储户放在银行的存款中而来，所以说你房屋的债主实际上不是银行，是把钱放在银行的储户。

当房价下降时，假设下降 30%，也就是说 100 万的房子贬值变成 70 万了，那么是谁收到了损失？是你自己，你欠银行的 70 万仍然是 70 万，你的债务并不会因为房价下跌而减少。那么此刻你的财产是多少？变成 0 了，房价下跌首先受损的就是贷款购房者自己本人。

当你损失了 30 万时你会怎样做？减少生活消费开支、生活水平下降，还要继续还月供。房价下跌不会只影响到你一个人，它是一种普遍现象，当一个地区整体房价下跌的时候，消费必然是收缩的，首先受到影响的是耐用品行业和大宗消费品，比如装修行业、汽车、家电、旅游等，接下来是服务业、快销品、餐饮等，大家都没有钱去消费了，那么企业投资必然减少，工厂放假员工失业，失业又会引起家庭收入急剧减少，然而人们在银行里的债务仍然是那么多，于是形成了恶性循环。

有人会问这次过程中谁不受影响？是银行么？前面提到了银行的钱是从哪儿来的，是储户存款，储户才是你房屋的实际拥有者，在房屋下跌的过程中他们拥有优先索赔权。权益是相对可以得到保障的。为什么是相对，而不是绝对？

如果房价下跌到 70 万以下，已经低于你向银行贷款，那么房屋就是负资产，你想卖掉房子得先向银行支付抵押贷款与售价之间的差价。如果你要保留房屋，当你无法继续偿还贷款的时候，银行就会来收回你的房子。银行收回房子之后怎么办，他们要保护储户的利益，还要继续为储户支付利息，不能把房子压在自己手里呀，于是就会低价抛售现金回笼。如果一个地区止赎现象达到一定量时，银行低价抛售的房屋进入市场，将会使原本已经下跌的房价加剧下跌。那么此刻受影响的是谁？是那些全款购房者，原本用于自住且无银行贷款的人，房价下跌会导致银行更加保守对整体房屋的评估降低，即使没有房屋贷款的人也会因此财产贬值。如果仅有一两套自住不考虑出售还好，但是如果有十套八套用来保值和投资的，呵呵哒此刻损失有多大自己算吧。

回到前面话题，银行的大额储户，往往是有很多金融资产包括银行存款、债券保险股票等，并且没有房屋贷款的高净值人群。狂风巨浪过后，原本就是靠贷款才能买得起房的你将变成一无所有，并且由于之前在银行收回房子过程中中产生的不良信用记录，将导致你以后更难从银行借到钱，原本有房有存款无贷款的存款人反而能够相对的保全财产，甚至可以趁机低价购入更多房产，社会贫富差距将会进步一步拉大，穷人更穷，富人更富，穷人的资产更容易流入富人的口袋，社会矛盾更加尖锐。

所以说在现有极不理性市场情况下，利用金融杠杆、钻政策空隙、妄想用极少一部分钱去撬动很大笔房产的炒房者，在房价下跌的风暴里受损将是最大的。习大大说的好，房子是用来住的不是用来炒的。或许有人说政府银行会出台一系列政策救市，但是毕竟最直接的损失还是是自己。

以上言论浅薄无知，欢迎各位大神批评指正！

知乎用户 期待网络实名制 发表

已经买了房的人

没看到，售楼部降价销售

第一波拉横幅砸东西的一定是业主

买了房

“街机” 就不一样了

我买了房，你敢降价

弄死你

知乎用户 匿名用户 发表

说一下我们这边的一件事，就基本能搞清楚房价不但不会降而且看涨。我们这边浙江三线城市，这两年撑着国家提倡的旧城旧区改造，疯狂的拆迁，其实现有开发的楼盘很多都空着没人卖。这两个月动迁了一大片的区域，这边拆迁户的赔偿刚刚谈好，突然一夜间城内房产中介的房源都开始涨价，一天一个价，一下子将均价八千左右的房价涨到了一万五。民众怕房子还会涨，拼命借钱付首付也要先买房，而手上有闲钱的人，怕手上钱变小了也去买房。这样搞了一下，拆迁户发现原来按照 8000 市场价可以赔来的钱可以买两三套房子，一下子变成只能买一两套房子，原来观望的人发现自己存的一点钱已经不够首付了。政府通过这么一操作，原来 5000 万收下的一块地卖给了开发商一下子变 3 个亿，而大批量拆迁储备在那里的土地一下子也增值了好几倍，原来从银行贷款用于拆迁圈地的钱就不算什么了。

知乎用户 马小分 发表

房价都这样了，还抱着美帝国主义亡我之心不死的态度，也是该。

房价是谁控制，降不降，是你最不需要关心的事，也是没人说的清的事，许多答案里说的跟花一样，可是答主都是些涉世未深的小孩，好像自己啥都懂。

题主这个思路，是放弃了客观的观察和思考，转而从迷信的角度来看问题了。跟古人不明白自然现象，有问题就归鬼神是一样的。跟温州人炒高了房价，谢国忠的货币战争等等都是一路的。都是自己面对这社会无能，又不能接受自己错了，所以一定要创造一个理由，一个强大的对手，然后说服自己，我的失败，不是我的错，是这社会的错，是对手太强大，是某个阴暗角落的强大力量控制了这个世界，所以我才失败，所以我才无能。

房价涨不涨，跌不跌，跟你一分钱关系没有。你要做的，是给你的爱人，一个安稳的生活。你的能力，起码要跟这社会普通人水平一样，如果你超过了普通人水平，那么房价高不高其实是个伪命题，你爱租爱买爱怎么生活怎么生活，房价对你毫无影响。如果比不上普通人，那么房价再低也轮不到你买，任何有价值有人要的东西，都轮不到你。

苹果手机还贵呢，硬件成本才 1000，卖你 7000，是不是泡沫？是谁把价格弄那么高的？要是没人买他能定 7000？你自己弄个组装手机你卖 7000 你能卖几十万部吗？锤子手机讲情怀有用吗？

不是房价太高，是你加你父母甚至爷爷奶奶这辈的水平比不上社会平均水平，就这么残忍现实。

看过金刚吗？大萧条时，房价跌成狗，也是别人有压箱底的钱能抄底，你连工作都没有，只能偷苹果吃。

这话能听懂吗？说到底是本事太少想太多。

话臭，但不针对任何人。

知乎用户 东方​ 发表

前几天任大炮受人之托，又聊了一次中国房价的问题，不亏是房地产界多年的大佬，一直以来都敢说真话。尤其是这段话，对普通人预测自己所在城市未来的房价非常有用。

昨天我在朋友圈发了这段话，很多人感慨说的真对。但是具体到自己城市，自己手头没有具体的数据，只能靠自己感觉判断。说了跟没说一样，判断的也不准确，不具有参考性。

为了帮助大家自己看到自己所在城市的数据，我特意从国家统计局把数据扒了出来，整理成一个 excel 表，不过完整版数据过多，无法放在这里，下面的表仅提取了部分数据，作为参考。大家可以看一下。完整版文章末尾会给出下载方式。

从这张图上，明显可以看到北京，上海的小学生依然在上升，尤其是北京，这意味着这 2 个城市未来 12 年的时间里，这些人一家子都要长期在这里发展，所以这两个城市未来 10-20 年房价增长潜力不容小视。相比而言，再看青海，相比 10 年前，小学生人数下降近一半，未来的人口都跑了，这个城市未来房价如何上涨？

当然，房价上涨的因素是多种多样的，有货币因素，也有政策因素，但归根结底，影响房价基本面的还是人口发展，所以这个数据很有参考价值。这世界发展了几百年只有一个道理从来没变过，哪里人口大量聚集，哪里的房价就一定涨。

不过，这里说的价值是长期来看，短期而言，房地产风险还是有的，这个数据仅供各位参考自己未来城市的发展，不要盲目因此买房，这个表最多只是帮你剔除掉一些不该买房的区域。综合来看，除了北京上海这类城市，其他城市小学生人数很多都后继乏力。

完整版本公众号的订阅用户可公众号回复 “房价数据” 得到下载地址。

公众号：落笔偷闲

知乎用户 肝能补脸 发表

货币供给到底涉及哪些人的利益，才导致那么难降下来？

知乎用户 缘来分去 发表

应该说涉及了所有人的利益，一点都不过分。

而且房价不是没有下降，是一二线城市在持续上涨，三线以下城市有崩盘的，有下降的，不能一概而论。

为什么说房价涉及到所有人的利益。社会这个系统太复杂了，我们把社会简化。钱，房，粮。

一开始有 100 块，50 买粮食，50 买房子。然后房价开始涨价，房子涨价钱不够了就得印。房子现在 1000 元，粮食还是 50 元，那么钱就是 1050 元。这个时候想买房子的人嫌房子贵。要降房价。那么房子降价了，钱还是 1050 元，这个钱不可能凭空消失，给谁都不乐意亏损。那么房价降到 50 的话，那粮食就得是 1000。就这么简单。这个理论放到复杂的社会上也适用，只是社会复杂的多的多，不可能用三种物质说清楚。

所以一降房价，剩余的钱咋办就是所有人头疼的问题，房价体量巨大，这个一消化，必然是其他物品上涨，假设现在门口吃碗拉面 150 元，房价 3000 一平，你们觉着那个更让人感到不安？

那么房价什么时候会降？我觉着房价一直在某个区间停止不增长，而 gdp 增长势头不变，那么就意味着房价下降。非要房价下降的话体量更加巨大，据我观察，目前没有任何行业能承受的了这种幅度的变化，必然导致通货膨胀，物价极速上涨。要是你们不相信，看看委内瑞拉，石油对于委内瑞拉的重要性不言而喻，当石油极速下跌的时候，结果你们都看到了。

不可不说，目前房价的确带动了很大一部分 GDP，不单单是房价，房子建设就涉及到方方面面的行业，水泥，钢材，建筑自不必说，一个小区盖好了，门口公交得有吧？超市得有吧？银行游乐场得有吧？这一下来又带动了多少经济？万达盖的房子不错，我打算买一套，可是现在还没那么多钱咋办？贷款，银行业有了利润，首付我都没有，我得上班吧？我上班打工就是在赚钱，就为经济做了贡献吧？这一系列下来，牵一发动全局，怎么就不是绑架了所有人的利益？

那么 GDP 既要增长，房价还要平稳，怎么做？很简单，替换法，改革已经用重工业，煤炭试水了。改革开始之后，煤炭钢铁行业持续萎缩，大批行业内人员失业，大批相关公司倒闭。但是我们发现 GDP 好像没啥动静，或者动静很小。很简单，原先煤炭钢铁所带动的 GDP 增长被互联网业，娱乐业所带动的增长所取代。几家欢喜几家愁，煤炭行业钢铁行业的人员怨声载道，互联网业娱乐业的人却都在狂欢。此消彼长，所以对人民生活实际影响不太大。当然，对个人影响还是很大的。国家只考虑全局，无法考虑到每个人的感受。

所以，房价想要平稳，需要另一个超级行业来替代，互联网体量够大了吧？不行，不够。也就是说，任正非＋马云＋雷军＋马化腾＋黄章＋周鸿祎等等各大公司所有产值加起来也不够房地产的规模的。需要更大体量的行业接盘。这个行业只在中国牛逼不行，要在世界牛逼，没有不行的那种地步，比如任正非的华为这种体量来个十来八个，到这个时候，房价就稳了。

我个人预计，以下可能会是拐点。

石墨烯关键技术突破，并且核心科技在中国企业手里，应用在电池，芯片等行业，世界需求量巨大。

我国通过一系列手段，使 RMB 成为国际硬通货 超越美元的存在。

能源领域重大突破，核心科技在手，世界需求巨大。比如稳定核聚变发电站，且规模变小，而且非常安全，甚至可以在小区中搭建。

其他我暂时想不到了，但是这个思路是没有问题的。

知乎用户 广州融资邱泽宇​ 发表

转

新时代下的房地产现状：

1. 让高杆杠房企和部分投资人借不到钱，这部分激进者可能会血本无归，倒闭。

2. 这样下去建房的成本就更高了，以前可以靠杆杠，现在要真金白银加高利率。

3. 政府，开发商，购房人。三方全输，这样的情况不可持续。市场在孕育 “反转” 看谁能撑吧。

结论：市场不好的情况下房企必然收缩开发规模，没收缩的也是因为骑虎难下，等下来了肯定不再这样干了。

一旦市场转回来，极容易供不应求，从土地供应到建成房子周期太长了，“房周期”和 “猪周期” 几乎一模一样

知乎用户 暮紫骏 发表

1. 供需决定价格

供应不足：低端房源供应不足

需求过大：人口聚集导致的需求；预期房价上涨导致的需求，后者是泡沫的源头。

2. 附属价值太高

教育资源绑定，医疗资源绑定，户口资源绑定，文化附属价值。

这些本来需要价格的东西都绑定在房产上，不贵才怪。文化附属的价值包含结婚必须有房子等等

知乎用户 咬耳朵 发表

于公于私两个角度讲。

公 1：

在我国，讨论此类大问题，首先要搞清楚，什么是**既得利益集团。**课堂、新闻常提，但多数人并没有清楚的概念。

**1，公共权力的审批者，**主要是 ZF 及相关监管部门

**2，公共资料的垄断运营者，**如中石化、中石油、中铁建、中粮、三大运营商等。

**3，为前二者输送血液的金融机构。**各大银行、基金等。

D 爷爷讲摸着石头过河，就是在改革开放市场化推进的过程中，有些人摸着石头过河的时候摸到了宝，不愿过河了。所以当有新的技术和社会形式发生新变化的时候，这些既得利益者就成了社会进步的阻碍！

回顾一个经典例子：支付宝 / 余额宝

2008 马云说：银行不改变，我们改变银行。

2013，2014 支付宝、余额宝成功突围，大范围进入民众日常生活，真正实现了百姓日常去现金化的第一波渗透，腾讯加入是第二部的事了，反正麻花腾从来不创新只抄袭，像极了日本基因。

面对异军突起，这时候，工农中建四大行坐不住了，从没想到银行业务会被一个收网络房租的挑战。四大天王进行了一波联合绞杀，马云发文《支付宝，请抗住》，提到：市场不相信眼泪，更不怕竞争，怕不公平。

关于银行，我到现在也不明白，为啥各种手续费，尤其异地！跨行就算了，异地也收？

同样的案例，互联网裤头（不对，是巨头）麻花腾也没逃过被威胁的命运。

• 微信刚出来的时候，当时比较火的米聊、飞信（中移动）、易信，都平平淡淡。但微信终于突围了！2013（应该没记错，因为当时刚好毕业季）2014 有段时间网传三大运营商要对微信限流绞杀。最终未成功，三大运营商的彩信业务终于成了历史、短信也只剩了验证码的功能……
• 漫游费、长途费，真好奇是哪个专家想出来的，又不是跑腿送快递。

交通运输行业

从 Uber、滴滴、快滴的出现，到京沪官方带头出台要求【京籍京牌、户籍沪牌】的管理规定，殊不知这个规定是明显与《劳动法》相背而行的，法律条纹中有明确规定服务业不得以户籍作为从业人员的限制条件！下附一张图，不多解释

公 2

1，领导是不会没房子住的！房价的涨跌，他们个人角度是不太考虑的。

2，以西安为例子，新一线互相争长短，各地都在疯狂基建，钱从哪里来？卖地是最好最快的方法！

于私

1，**利益诱惑！**近些年各种腐败不断被爆，干部不断落马，与贪污腐败挂钩最严重的领域，房地产首当其冲！虽然各种法律制度监管，可依旧源源不断的大鱼小鱼虾米们投身灰色地带！

2，个人升迁。除藏、疆等少数地区外，虽然国家不再以 GDP 作为考核单一考核升迁指标，但 GDP 依旧占据极高的考核权重！

• 一个城市，真正对房价调控有话语权的也就那几个顶层领导，长久来看，竭泽而渔的地产模式对城市不利，但是，他不会关心，因为，这些领导呆上三两年就要调走了。
• 控制房价，难道比控制疫情难吗？绝不是！

所以，看完这几个例子，房地产改革任重道远！

知乎用户 吃刀刀 发表

每个经济体快速发展的时候，房价都会增长。这个有基本经济规律在内。

当然也有少数水分在于既得利益集团。多少各地不同。

知乎用户 匿名用户 发表

看了看问题日志，原来是 5 年前的问题。5 年缴纳的房租暂且不说，人生有几个 5 年啊…

劝人不要买房的那些人良心不会痛吗？

知乎用户 thomas 发表

中国是人类历史上部分准备金货币制度玩到最极致的国家，间接融资达到了最大化，每个买房人都参与其中，全民印钞买房。而且，中国还有发达的电子支付系统，让这个部分准备金扩张信用货币制度发挥到了极限。

而房子是有限的，土地供应房屋建造都是计划性的，而开发商往往是被打压的，开发力度不能全放开。。。于是。。。

知乎用户 野生 发表

房价下跌，资本益出，通货膨胀，房价再涨。

这是超越供求关系的宏观经济规律，是个死循环。最好的结果就是在稳住房价前打开另一个投资渠道，建好资金蓄水池，否则人人都难受。

知乎用户 柯李昂 发表

房价的走高，是一种政治手腕。

这种手腕非常常见，千百来年历史上的执政者都用过，春秋时期的齐国，首创盐铁官营，然后第一个称霸。后来的商鞅变法，也包括盐铁官营，以及西汉初，再到后来几乎历朝历代，盐铁都是官营。

官方给出的说法是，盐嘛，日常必需品，必须控制在官府手里，管控质量，管控产量，避免伪劣产品，避免投机者。而铁嘛，生产资料，也是冷兵器时代的军工原材料，一方面保护农耕，另一方面维稳。

官方给出的说法一定程度上有道理，但背后还有一层意义没有公布甚至是没法儿公布出来，那就是官府通过官营，合法地薅老百姓羊毛。

房价走高之前，官府每年的税收收入低，因为老百姓手里头没钱，官府没钱，那就无法实现社会主义集中力量办大事的制度优越性，无法发展国防，无法发展军工，铁路医疗教育，等等。

而利用到中国人千百年来对土地的感情，把房价炒高，这种手腕比盐铁官营不知道高到哪里去了。

且称呼这叫做地产官营，地产官营之后，一来，官府能赋到更多的税，二来，提高老百姓劳动积极性。

以前盐铁官营，没关系，年轻劳动力即便整天游手好闲，盐还是吃得起的，铁还是买的起的，盐铁这俩玩意儿没理由属于稀缺资源，没理由把价格抬高到离谱。

如今地产官营了，地产总有理由属于稀缺资源吧，总有理由抬价了吧，这下年轻人不能在家整天无所事事喝茶溜鸟打牌了，都必须外出务工了，为啥，因为再不努力工作，以后结婚的房子都买不起。这是对人权的变相侵犯，因为你没得选，现在年轻人想虚度光阴浑浑噩噩做一辈子废物的权利都被剥夺了。

关于其他回答所提到的欧洲日本美国房价有跌有涨，而中国的房价只涨不跌，我不敢苟同，人家的市场经济发展多少年了？我们国家才多少年？很显然还没到那个阶段，且看他十年二十年。

知乎用户 dustin75 发表

1、一个直观的印象。

今年截止 4 月底，全国 50 大城市土地出让金赚了 7645 亿！

同样的收入靠收税需要多少 gdp？按较先进城市的比例也在 10 以上，也就是至少需要 76450 亿 gdp！这个数字比北上广 2016 年的 gdp 加起来都多！而 2016 年全国 gdp 也仅仅是这个的 10 倍！这仅仅是今年头 4 个月赚的出让金！

这还是有政策限制的影响，2016 年总共赚了 25000 多亿！折合成收税至少需要 25 万亿 gdp，等于 2016 年全国 gdp 的 1/3！等于 50 大城市瓜分 10 个北京！

今年头 4 个月武汉卖地 700 亿，武汉去年财政收入多少？仅仅 1300 亿！南京去年财政收入 1100 亿，今年头 4 个月卖地 400 亿！

2016 年，全国财政 16 万亿，其中地方财政 8.7 万亿。

2016 年，全国土地出让 3.7 万亿，其中 50 大城市 2.5 万亿，这部分收入属于基金预算收入，是不记入财政收入的，而且全归地方，所以对比财政收入，可见土地财政的重要性。

此外，还有契税和土地增值税也归地方。2016 年，受部分地区商品房销售较快增长等影响，契税 4300 亿元，同比增长 10.3%，土地增值税 4212 亿元，同比增长 9.9%，合计 8500 亿。

（3.7+0.85）/（8.7+3.7）=0.36，土地收入至少占了地方收入的 36%，这还只是平均，热点城市远不止。

2016 年，南京、苏州、上海、杭州、天津、合肥和武汉卖地超千亿，南京、苏州、上海的土地出让收入超过 1500 亿！

这么大的金矿是可以随便动的吗？

基本上每个大城市都公布了雄心勃勃的规划，地方财政太需要钱了！

2、中国房市的供需弹性并非普通商品的特征，而是投资投机的特征，追涨杀跌！

这决定了中国房市只能鼓劲儿，不能泄气，否则就是一泻千里！

3、刚需是什么？需求没有弹性，只要买得起立刻掏钱。

那么一二线越涨越抢、越便宜越无人问津的情况刚需在哪儿？三四线城市的白菜价 + 高库存的情况刚需又在哪儿？只能说，一二线的房价下刚需早被淘汰出局了，而三四线没有刚需！

那么在中国房市拿刚需说话，就是伪命题。

不要谈原本如何，现实就是，中国房市已经发展成投资投机市场，改变的破坏力远远大于换得的正义感。

所以，刚需应该是一个社会责任问题，而不是市场问题，也就是如何保证一二线城市低收入阶层有政策房住。

而不是以中产阶级破产、地方财政破产、各大城市建设拖慢为代价！

4、限购客观上大大缩小了房市的资金盘子，对于抵御人民币紧缩造成房价下跌是大大有利的，盘子小了好救。

5、利率上升是双刃剑，不看房奴还要看地方政府，不看地方政府还要看企业贷款难，这个央行必须拿捏准。

知乎用户 灵剑​​ 发表

就是市场规律。房价不降的原因是还有人买得起，根本原因是收入增长。收入增长带来了对未来收入增长以及房价增长的期望，促使杠杆率提高，越来越多的人愿意挤干净收入拼着没饭吃的风险去买房。经济放缓之后杠杆率也会被打下来，到时候房价可能会稳定下来。

跟政府卖地价格多少没有关系，政府卖地卖得高是因为房企愿意出这个价买这个地，这是看涨房价导致的结果，即使政府压低地价，房企也不会良心发现降低房价，只会用原来的房价赚更多钱。如果房价大环境变化，房企再高的价拿的地也得打折出售，总比收不回来流动资金破产强。而且说实话说 “政府得利” 这句话是很奇怪的，政府又不是个人，它的当年收入是跟当年支出收支平衡的，收入高才有足够多的经费支撑公共事业，而之所以投入那么多甚至于负债，实际上也是基于经济高速增长而加杠杆来加快基建速度，这些都是经过预算设计的，预算设计的基础是因为卖地能挣到足够多的钱，而不是反过来。

跟政府政策调控没关系，稳定房地产市场，防止重复建设搞成鄂尔多斯那样的鬼城，本来就是政府职责。真的弄成那样，房价是跌下来了，城市也完蛋了。

跟父母辈储蓄率高有一定关系，储蓄率高本身也是因为收入增长、消费滞后。

附带一个以前的回答

人们买不起房子是因为房子价格太高，还是因为我们的工资太低？ - 灵剑的回答 - 知乎

知乎用户 程语故事 发表

看问题要有格局啊。

房地产代表了全体中国人的利益。为什么这么说？因为，房地产已经成为了人民币的信用背书。房价如果崩了，也就意味着人民币大贬值。储藏在房地产里的天量资金出来，流到哪都是恶性通胀。更别提外汇战场，强势美元还想从新兴经济体抽血。

中国房价走到今天，原因是多方面的，首先就是中央政府的失职，这里有两方面，一个是引入了催高地价的招拍挂，第二个就是普通居民的保障房体系不健全。次要责任就是广大的民众，由于固有的一辈子要有自己的住房的观念，造成中国自有住房率偏高。而正是这两方面因素才催生出房地产利益集团，地方政府土地财政，开发商炒地皮，中介炒房客

知乎用户 亲爱的会员​ 发表

所有人。

因为人多，资源少。发达国家很普通的资源，这里必须抢破头。

房价只是冰山一角。其他方面包括但不限于：车牌，户口，医疗，入学

高考录取线涉及什么利益，才难以降下来？

北京三甲的床位涉及哪些人的利益？

上海的车牌呢？

。。。

你说泡沫？不存在的。这个国家，资源就那么点，这么多人在抢呢

高考难吗？难。即使你在北京。从小就开始拼命，拼十几年，然后运气好去个北清，也就世界排名前 100

我问你为啥这么拼命，才抢到个 top100？至于吗？其他 985 211，也是竞争激烈啊，但世界排名都不能看啊。

成本这么高，得到的如此之少，为什么呢

你要问了，高考的泡沫是不是比房价大了去了？

还有北京三甲的床位。不说了。都是坑，就为了一个坑，也得拼的要死要活的。

记住，资源就那么点，这么多人在抢呢

谁叫你们投胎扎堆的

知乎用户 钱铭 发表

其实真正关键的人群是持有房产者和后续买房人。政府，开发商等等，再怎么牛，能强买强卖嘛？

开发商的对手是开发商，买房者的对手是买房者。当然买房者的对手也可以是开发商，但是前提是你要组织起来，不然对手只会是相同的买房者。开发商为啥敢卖那么贵，因为有人买，二手房为啥也卖那么贵，因为有人买。那么贵也有人买，为啥要便宜卖你？

你又不是炒房团？开发商自己有钱不赚，半价卖炒房团，炒房团再高价卖给你。（这是某些人对炒房团的观点，我并不认同）

知乎用户 米拉 发表

一个重要（可能不是主要原因）且绝对不能忽视的原因是 94 年分税制改革，中央有钱了，地方政府穷了。假设，我们假设现在再来一次有利于地方的分税制改革，地方没有高阶卖地冲动，抑制高房价很简单，低价卖地（同时也对盖成的楼价限价），房价一下就下来，同时影响小效果好。不要说没地，就是上海这种紧张的地方，可出售地也不少。也不要说中心区域房价还是降不了，只要郊区配套上来有吸引力，刚需一下子就会转移。

知乎用户 最后一夏 发表

写一些个人关于房价为什么会高以及房价为什么不能突然大幅下降的原因

首先，房价为什么会高？

市场中的任何行为都离不开供给和需求两个方面，需求主要由市场中消费者的效用决定，供给由厂商的成本决定。当供求均衡是我们就能得到该市场的交易数量和价格。

那么从需求来看，由于建造住房是一件很复杂的事情，在短期内不能随意增加或减少住房的数量，从而我们可以认为在一定时期内住房数量是不变的。所以当有大部分人涌入房地产市场时，供给量不变，而需求增加，自然价格提高，这应该是一个很容易理解的结论。

那么从供给方面来看呢，房地产行业有一种很重要生产要素—土地，土地相比其他生产要素而言，更稀缺，它的供给也是一定的，而且土地这种要素是国家垄断的。结合这几个原因，地产商要想获得土地的使用权就要通过竞拍等手段（不排除贿赂等），厂商所付出的代价就是经济租金，租金是不可能由厂商自己承担的，必定会转嫁给消费者。第二，房地产商的资本周转时间极长，流动性极低（流动性可以认为是资产变现的能力），也就是说厂商要承担很高的流动性风险，因为其资产不能很快变卖获得现金来抵偿其债务或者进行其他需要货币资金的地方，则房价就要加上一个风险溢价。第三是越来越高的劳动力成本。那么结合上述原因，成本也是比较高的。

综合供需两个方面来看，高房价就不难理解了，并且我认为需求是主要因素。

其次我来阐述一下关于房价为什么不能突然大幅下跌的观点

事实上，现在大多数人都已经有一个房价将会越来越高的看法，也就是说有很多人认为房价降不下来，并且乐此不疲地向房市投资。假如突然房价下跌，产生了一个 shock，就会导致地产商的资金周转突然中断，债务通过债务链传导，导致不光是上游金融机构即银行等坏账增加还会波及到大量企业，引起整个社会资金网的破碎，同时在房地产整个产业链引起崩盘式的效应。未来银行不仅将会减少信用创造，而且还有可能破产。当银行减少信用创造，则将会减少货币供给，造成通货紧缩，引起经济下一轮的衰退甚至演化成大萧条。

还有一个方面，从消费者来看，大幅降价以后，新进入市场的消费者会持有过量货币，那么这些货币将会涌入其他市场，引起通胀压力。

总体效果来看，我倾向于认为会引发通货紧缩，一方面是有日本房市的经验在先，另一方面厂商之间的资金关系比消费者更复杂，所造成的效应也更深远，从而将由通缩开启新一轮的衰退乃至萧条。

以上，如有错误和疏漏请诸位不吝赐教，感谢

知乎用户 不亦悦乎 发表

分蛋糕的人

知乎用户 匿名用户 发表

搬运几个新闻和热词：

**房姐：**陕西省神木县农村商业银行原副行长龚爱爱就是典型的房姐。在京有 20 多套房产，总价值近 10 亿元；她还有另一个名为龚仙霞的身份证。北京警方证实：经专案组进一步工作，发现陕西省神木县农村商业银行原副行长龚爱爱在京拥有 41 套房产共计 9666.6 平米，及奥迪轿车一辆．截止发稿前，北京警方合计查封龚爱爱名下房产 1945.02 平米，其中办公用房 1562.19 平米、商业用房 166.36 平米、车位 80.14 平米、住宅 136.33 平米。

房叔：蔡彬，男，原任广州市城市管理综合执法局番禺分局政委。根据网贴提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，蔡彬及其家庭成员共有 21 套房产，其中，18 套位于番禺区，3 套位于南沙区。面积最大的是位于番禺区沙湾镇龙岐村西环路东侧（A2 厂房），达 3405.3 平方米，21 套房产总共 7203.33 平方米，除去已经注销的 1 套，也有 6764.23 平方米。生于 1956 年的蔡彬与时丽珍是夫妇，蔡彬是广州市城市管理综合执法局番禺分局政委，而时丽珍已经退休，退休前曾是番禺区工商联办公室主任、秘书长。

房爷：赵海滨，原陆丰市公安局副局长，现陆丰市公安局党委委员兼陆丰市碣石镇党委副书记。2014 年春节前，“赵海滨持假身份证经商并怀疑拥 192 套房产” 一事被媒体曝光。

房妹：翟家慧。房妹父亲是郑州市二七区房管局原局长翟振锋、一家 4 口都是双户口，全家拥有 29 套房产。

房奶：原济南市市中区土地局局长杨景雪名下房产甚多, 目前已明确和正在明确的房产多达二十套。

等等，大家自己看吧~

知乎用户 xiaoppdo 发表

钉子户，投资房产者，银行，主要是这三者。

从新房来讲说房价高是因为地价高，地价高是因为拆迁成本高，拆迁成本高是因为钉子户不能强拆。因为不能强拆，政府都逼得去偏远地区建新城，希望拆迁成本低一点，然而当地人知道政府要过去，要价都高了，更别说有投资者提前布局，银行资金支持。

从二手房来讲，持有无成本，抵押可贷款，投资者长期持有，坚持不卖，二手房供给少

新房因为拆迁成本高，供给也少。

针对好这三个既得利益者，房价就控制住了。银行可以严格控制往房地产领域投钱，不行拿人。钉子户可以立法强拆。投资者可以房产税。

知乎用户 sonnekater 发表

人民日报: 雪崩的时候没有一片雪花是无辜的。

关于这个回答可以这么反过来说：

万里长城矗立之时没有一块砖头是无辜的。

对了，忘了加这句：

利益相关：已入手学区房，刚需

知乎用户 古德猫柠 发表

没有什么利益群体，如果要说有，那就是普罗大众。

1. 商品房的历史太短，导致群众无法见识到房子的报废属性。

2. 房屋持有成本极低。

3. 锅架症测绑定房子与户口、医疗、上学。

4. 通货膨胀。

5. 社会财富趋于集中。

6. 房价会永远上涨在大部分人中已经成为常识（即使是错的。）

首先，商品房历史太短，导致房屋还没有暴漏出报废属性。你买个车，因为十几年就要报废了，所以可能开个两三年价值就要变成一半，但是房子不会，除非发现买的房子，塌了真的没人管。等那个时候房子才会出现贬值问题。当然按照目前来看，多层住宅，除非三四线开外的城市可能出现这种情况。一二线城市根据资本逐利的特性，多层还没等到报废，就会有开发商来把 4-7 楼的住宅变成 18 + 以上的住宅，所以三四线城市马上就要见到房子的报废属性，一二线城市估计还要等个一二十年以后才能见到。因为觉得房子一直存在，所以他不会贬值，但是当发现房子会消失的时候情况就会不一样了。

第二个 房屋持有成本问题。目前来说房屋除了每个月交点物业费，如果真的不住人，没有任何其他费用了，甚至一些散楼连物业费都没有，所以房子持有成本为 0。房子持有成本为 0，出租还能带来正收益。虽然如果把房子换成钱吃利息，肯定比租金高，但是根据现在全民看涨的时代，收益率在大部分群众的眼里是远比不上房子的上涨率的。

第三个 房子跟上学医疗挂钩，医疗现在感觉不是很明显了。唯独上学，所以有学区房之说，这个也没啥可说的了。但是社区工作者素质良莠不齐，很多人从来不按照规章办事。甚至很多社区工作者会带上个人主观情绪。比如我们小区就发生过，防疫期间，小区门口大爷欺负小姑娘，碰到小姑娘就详细盘问，又要健康码又要小区证明（门卡）又要出入证（有那么半个月我们小区发过出入证）。这样问倒是无可厚非，但是他碰到男的就不问了，这就很离谱。有那种一朝得势的感觉。新闻商的小区甚至于还能干出来疫情期间租房的不让进小区这种事。就是因为这一部分人，在即使国家认为租售同权的情况下，导致了租房与买房待遇不同的问题。

第四个 通货膨胀，这一点老百姓都充分的认识到了 “就是钱变毛了”。而老百姓有没有任何抵抗通货膨胀的方法，买黄金都被控制的有涨有跌的。还有什么能保值呢？也就剩房子了。

第五个 现在社会上财富过于集中，资本家可以随意操纵市场。比如各大中介企图垄断租房市场。为啥要垄断租房市场呢，因为买房市场已经被垄断了。外卖、打车、网购，这些都是同样的套路，前期依靠资本低价垄断，当真正垄断以后就抬价杀猪。套路都是同样的套路。奈何老百姓只能沦落为牺牲者，越来越穷。这个穷不是生活不好的穷，而是阶级固化，金字塔顶端与金字塔底端相比的穷。甚至于现在是不是 90% 的财富已经在资本家手里了。也不得而知了，因为舆论也是被操控着的。

第六个，房价上涨这个常识，看看日常聊天就知道了，买房被称为上车，因为很多人坚信，未来无论怎样，房价永远会涨的。

知乎用户 知乎用户 r78xKw 发表

我就说两个。

1，燕郊房价涨之前，北京公务员扎堆的去燕郊抄底买房。说是要查，最后不了了之。

2，房产税，一直说要收房产税，但是我觉得很可能行不通，但是房产税一收房价肯定会降。，说实话收房产税首先要触动的就是手握几百套甚至更多套的利益集团。至于中产阶级拿手里几套房根本不是事。

知乎用户 周得狗 发表

昨天在出租车上，一名司机吐槽房价。

他说，房价真高啊，老百姓买不起房，都怪政府不作为。

我说，这话怎么说？

他说，你想啊，政府财政就靠卖地，一块地卖好几亿，房价能不贵吗？

我说，如果政府白送你一块地，周围房价两万，你盖完房子打算卖多少？

他说，也卖两万啊，有钱不赚我傻啊。

我说，你看，白送你的地，你也卖两万，房价高不怪地价高啊。

他说，那就限购，每人只给买一套，打击炒房者。

我说，如果有钱人买超大面积的房子，交付之后隔成 2 套怎么办？

他说，面积也限制，只给买 100 平的。

我说，那有钱人就花钱买穷人的 “购房权”，就和那会用钱买粮票一样。

他说，那好啊，穷人不买房，起码还能赚一笔。

我说，你别急。如果政府限购，买房人减少，开发商一看房子不好卖了，都回家种地不盖房了，房屋供给少了，房价不就更高了吗？穷人看起来是拿了一笔钱，但更买不起房了。

他说，依你说，这房价就降不下来了。

我说，最起码政府没有更好的办法。

他说，嗯，我也不完全怪政府，我就恨炒房的。

我说，为什么？

他说，房子都拿去投资了，空着不住人。

我说，可供居住的房子少了，房价就高了。对吧？

他说，嗯呐，你说这人恨不恨。

我说，那他们为什么要投资房子呢？怎么不投资汽车啥的？

他说，你傻啊，房子未来肯定涨啊！

我说，为什么这么肯定？

他说，你怎么那么多问题，有病啊，因为买二手房的人多啊。

我说，干嘛要买二手房？

他说，住啊。

我说，你刚才不是说，那些房子是投资的，不是住的吗？

他说，……

知乎用户 告谟 发表

没有那么多，就一个： 国家利益。

其他的都是次要矛盾，次要方面。

我抛砖引玉，不做详细描述，大家自己搬书。

一，圈羊运动；

二，国家收入 (GDP)，国家支出 (负债)，比较一下；

三，工业兴衰与房价走势联系；

四，89 年日本货币贬值；

历史不断变化，历史却惊人相似。

结论：中国正在从发展中国家迈步到发达国家。

知乎用户 netsys 发表

除了买不起房子的人以外，房价涉及全国至少半数人口（城市人民以及农村中富裕起来的人民）

知乎用户 孙祥贵​ 发表

泻药，先说结论，所有人都是高房价的受益者。

可以这么说，即便是北上广深等一线城市，土地及房屋买卖的税收收入，都是一个城市最重要的财政来源，并且资金调配权利归地方政府。

一个城市的管理需要花钱的地方太多了。医疗支出需要钱，教育支出需要钱。城市面貌改善需要钱。拆迁需要钱，保障性住房需要钱，退休金需要钱，等等等。可以说每天一睁眼就都是钱，并且是必须要花的钱，钱不够花了怎么办，就要举债。所以才会形成这么大规模的地方债（地方债早前都不在中央政府的管控内）地方政府债多了就会产生债务危机，和美国一样，政府关门。还好我们政府公务人员素养比较好，即便有的地方一年都没发薪酬都还坚持工作。持续的高房价可以说在一定情况下救了政府，才能让地方债这个大窟窿这么多年不破，至今没有人能说清楚地方债的总规模到底是多少钱，包括国务院。如果在现有情况下把土地财政从地方财政剥离，相信很多地方政府是维持不下去的。

举个例子，例如今年政府将土地抵押给银行，要举债 100 亿用于民生建设，五年后等建设完成再拍卖这块抵押土地时价格为 500 亿，政府的资产负债表会从负 100 变成正 400 亿，多爽的一件事？很多问题都能迎刃而解。但是如果五年后拍卖时的价格是 50 亿，那就会形成银行坏账。你说政府会不会希望土地价格低，他宁可不卖，也不能低价卖。其实同样的道理也适用于贷款购房人群，我们全国户均房贷是 30 万，如果极端点，让所有房子价格归零，银行失去资产抵押物，那就是所有家庭负债 30 万，想想该多恐怖。

但是高房价就是一个毒药，会出现有严重的副作用。所有人都知道他不可能这样一路涨下去，脱离老百姓收入，高房价是维持不下去的，即便政府有能力短期维持，长期也肯定会破。中国这种体量如果破了，会比 08 年美国，91 年的日本严重的多，那就是洪水猛兽，出笼后会带走所有人的财富。房价需要政府严格控制，最理想的状态是稳中有涨，涨幅大于 CPI ，但要小于人均收入的涨幅。购房贷款及房地产开发负债率要控制在合理比例，这样符合所有人的利益。

知乎用户 Creamy 络 发表

人的利益。

提问：中国什么数量世界第一？

然而，中国人均耕地面积惨不忍睹。

没有进口资源搞石油农业，真养活不起 15 亿人。

到现在石油农业都搞的有声有色，还不能大农场作业，5 亿农民转移不出去，中国人太多了。

为什么要搞出口型经济？为了赚外国人的钱，增加国家的资产。准确说，你还真是分到了一点国家赚的外国的钱。

准确说不搞出口经济已经不行了，八九十年代那人口压力下，温饱问题已经极其严峻，继续这么搞下去肯定又是封建周期律（人口增加，资源养活不起那么多人，饥荒，流民，然后敏感）。

现在中国已经成了粮食净进口国，而且土壤污染（当工业国的代价），土壤疲劳都很严重。

所以搞进口替代的往往死的很惨。工业成不了赚外国人钱的工具，搞进口替代还把卖资源的钱分走一部分，本质上国家赚外国人钱能力并没提高，消耗却越来越多。万一资源降价，就是从内到外的崩盘。

中国还真是必须发展才能生存。注意，是生存，不是生活。

08 年的时候美帝闹了经济危机，然后外需不足，沿海遍地倒闭，眼看着就要闹大洪水滚粗回温饱时代。没办法搞的四万亿。

本质是 4 万亿是把部分上层和中层的利益转给了下层，盘活了些购买力，硬撑起来的。

银行的人告诉我，中国的中产有了钱不是爱消费，而是投资，各个赌性满脑的炒这个那个，最后钱还是流向了极少数机构那里。（当初我跟人发表公知言论说什么内需不足，被怼的恨不得钻地缝。）

而下层却存在着对改善实质生活质量（非奢侈品）的需求。

把中上层钱分给下层的工具：氪金游戏，房地产。

当然，下层不是一线并不富裕的老土著，就是二三线城市土著和农民工，普工，等群体。他们不是老家有房就是买房热情并不高。

所以掌握了话语权的小资中产各种不爽甚至恨不得立刻崩盘。

如果经济崩盘，货币雪崩，那怎么搞产业升级？教师科学家都发不起工资了，要靠啥保证研发效率？不退回封建时代就不错了。

准确说，这次抗住经济，确实是部分牺牲了小资中产的需求。

没抗住的国家，已经发生了历史大事。埃及也是人口暴增，从罗马粮仓变成了粮食净进口国，一粮价暴涨，老百姓吃饭出问题了，就发洪水了。知识分子找不到工作，生活成本暴增，闹了一波之春，城市小资砸烂了利维坦，真正的大多数却选上去了念经的阿訇。然后就是陷入军管，军队上街突突突，民主斗士，小资巨婴们死了一地，这个国家算是彻底用子弹彻底说明白了中世纪规则和读书无用论，这就是乙烷。

中国实际情况更危险，中国现在如此惨烈的透支土地寿命，还是吃掉了国际贸易将近三分之一的粮食，2 亿人靠进口粮食活着。真发生大洪水，是走不了多久埃及路线的。只能走中国历史特色路线。

房价背后是就业。中国七八亿适龄劳工，土地养活本国人都快到了环境承载力极限，一旦经济大危机。要么各种发不起工资大失业，然后慢慢地走回封建周期律。当然，很可能是全球内的封建周期律，卐。

如果你们中产小资喜闻乐见的房价崩盘发生，带动债务链条崩盘。那要么大家一起发不起工资，国家机构也逐渐瘫痪，大下岗，走回封建周期律。要么为了发工资保目前的就业不惜代价的无锚放水，汇率崩盘，物价狂飙，慢慢资源开始进口不起，工业开始垮掉，救济粮逐渐发不起，然后封建周期律。

结局大概是：

1：“变帝国主义战争为对内战争。”

2：“改革若失败，敏感悲剧或重演。”

3：昭和日本路线。

结局 1：希望你能活下来。

结局 2：中产小资大概会进牛棚，然后群众敏感群众，敏感上十年二十年逐渐降到合适人口，希望你能活下来。

结局 3：中产小资大概会被征重税，家可能卷入战火，可能会捡瓶盖，希望你能活下来。

知乎用户 财神哥​ 发表

房价那么难降，可能会有特别复杂的原因。

最为基本的原因：

1、「居者有其屋」价值观 ，是个人利益

中国人根深蒂固的价值观决定的，「居者有其屋」是咱们一生最为重要的奋斗目标，对于普通老百姓来说，一套房子的价值，很多几乎等于人生的几十年的奋斗，获得房子，意味着获得安全感，嫁人得嫁有房有车，娶媳妇儿得准备婚房。

同时，房产品也是中国传统思想觉得最为保值的产品，几十年的城市发展，房价的基本恒定的上扬，让很多人尝到了依靠再怎么努力工作无法实现的资产价值增长。以至于一度让很多中大型企业非房产实体经济，也投入到房产开发，比如美的，雅戈尔，奥克斯，东原，新希望等。

90 年代到 00 年代，温州炒房团暴利炒房的经历，也刺激着一代代的家庭，为了房子不惜借贷，不惜压力，都去努力实现购房梦想。没房的买一套小的，有房的买二套，三套，老板们更是这个城市，那个城市到处置业，为自己的资产保值增值忘情投入。

2、城市发展的利益，这个是政府利益

80 年代开始，城市更新以及城镇化建设的持续发力，伴随着经济整体上行，房价伴随着城市化的进程，城市人口不断增加，需求也随之强势增加，也导致房价的不断攀升。土地收入以及土地房产相关税收收入的不断增加，也会推动城市更好的服务民众，建设更好的生活及工作环境。

3、金融的利益，企业和国家的利益

银行为企业提供贷款让开发商可以有能力进行开发，为购房者提供按揭贷款服务，实现了金融系统良性的循环，房价一旦下跌迅速，导致金融系统恶性发展，形成大面积还贷违约，这是很大的金融风险。所以房价大跌，一定是所有有房群体不愿意看到的，但是有房群体，一定是房地产整个系统的搭建者或者话语制定者。金融利益其实就是国家利益。

4、房价下跌，可能带来的和谐问题，社会利益

房价下跌，必然导致一部分购房者反水，产生按揭违约，或者房闹，还是有很多人，无法容忍，100 万买入的新房，开发商降价销售哪怕就是只降 1 万，都得偷鸡摸狗，购房者可能顾不得开发商死活，也会去闹的比比皆是。房价下降，一定也会导致房产市场观望情绪出现，持续的熊市，开发商生存一旦出现问题，烂尾无法交付，社会问题更为严重，说白了老百姓花了几百万，未来几十年的收入，结果拿不到房子，可能这辈子，一个家庭就毁了，搞不好妻离子散。

目前 ZF 推动房住不炒的同时，也是明确了地产需要稳定发展。房价可以波动，但一定不能大的震动。

知乎用户 镜子的镜观其变​ 发表

先说结论，并不是有什么利益集团阻止房价下跌，而是房地产的周期还没有走完，不过离结束已经不远了！

首先，我们先来做个假设，的确存在这么一伙利益集团。如果他们真的存在，那么他们一定是希望房价崩盘的。为什么我这么说，用一个简单的数学题就可以解答。假如某个城市是块风水宝地，这里的房价每年上涨 1 万元。

第一种情况，某个权贵在第 1 年花了 1 万元买入 1 套，20 年之后他的房子就值 20 万。第二种情况，这个权贵同样在第 1 年花 1 万元买入，结果第 10 年的时候房价突然崩盘，从 10 万又跌回了 1 万，而这个权贵消息灵通，手眼通天，他恰好在崩盘之前成功卖出，获得 10 万的现金。又在崩盘之后用这 10 万现金买入 10 套，再过 10 年，这个权贵的所有房产加起来就要值 100 万。这两种情况，**请问哪种赚得多？**同样都是花 20 年，如果你是权贵，你选哪种？如果你真的有能力左右政策，你会不会推出一些专门来让房价崩盘的政策？

我们看看历史，古代的地主和贵族是如何兼并农民的土地的。在丰年，农民但凡活得下去，是绝对不会卖出手中的土地的，因为农民也不傻，他也清楚得很，土地是他的命根子。只有遇到了灾荒，快要活不下去了，才会被迫被把土地出卖给地主。在灾年，虽然地主手中的土地也会贬值，但是地主不光有土地，还有银两和粮食以及收租放贷带来的源源不断的现金流，他完全可以熬过灾荒，而农民做不到。每到这个时候，这些地主高兴得很，因为这时他不光可以便宜的收购农民的土地，甚至还可以低价收购农民家的黄花大闺女。对于一个地主或者贵族来说，他会一味的追求土地涨价吗？并不会，他追求的是如何尽可能多的兼并土地，以及如何让农民失去自由，从自耕农变成佃农或者奴隶为他们打工。很多人喜欢人云亦云，张口王朝末年，闭口土地兼并，但是至少好歹去了解一下土地是怎么兼并的。在兼并土地的过程中需要土地贬值，这些地主更不傻，他怎么可能去高位接盘？每当灾荒来临，土地价格崩盘，就是入手的好机会。当然，古代的这些灾荒大多都是自然灾害，地主和贵族也没有能力制造天灾，他们唯一的策略就是等待。

再来说回现代，假如真的有这些利益集团。他们会手中只有房子？比如马云，身价 480 亿美元，这 480 亿全是房产？但凡我们这些读过两本书的人都知道投资要分散，鸡蛋不能全装在一个篮子里，这些利益集团会不懂这个道理？当房价下跌，他们完全可以用现金去低价买入，对于他们来说，房价崩盘更符合他们的利益。

关于房价更深层次解读，看我这篇文章，有点长，但是肯定有你不知道的。

房价让当代青年有多绝望？

放一张我的照片，不然你们不能安心阅读

最后声明一下，我刚刚举的所有例子，包括利益集团，马云，土地，地主，农民，土地兼并等等都只是一种思维方式，而且并不严谨。现代共和国和古代封建王朝有也有本质区别，不能照搬。

知乎用户 老狐狸​ 发表

别在中国问房价，跌是不存在的。即便是跌也是局部的，短期的。

控制住大部分民众口袋里的钱是长治久安的根本。

没钱您只能滚去上班，然后产出 GDP，推动国家机器发展。

要不然你真以为 2000 年北京 40 万不到的房子 16 年涨到 400W 是正常的供求关系导致的？

知乎用户 麻剑波 发表

各位不看新闻吗？

搜索两个关键词，都不难。

知乎用户 远古善良自由党 发表

你自己啊。

先不要着急喷我。

看看这个供需分析

所以供求图是这样的。

需求陡峭，或者就是俗所谓的刚需。

通俗的说，无数人拼命想进城，特别是想进一二线城市。

那房价能不涨吗？

更多分析可以看我这篇

https://zhuanlan.zhihu.com/p/37217775

知乎用户 真理部 发表

你是不是需要地方住？

你是不是想住大的？

你是不是想住一线城市？

你是不是想住核心区域？

你丈母娘是不是要你买房才能娶她女儿？

刚需房跌不下来的原因。

地是不是已经卖出去了？

税收是不是已经收过了？

老板的钱是不是投进去了？

银行的贷款是不是到了？

夜总会里姑娘是不是半个地产圈养起来的？

这是非刚需房跌不下来的原因。

但是，这两年夜总会姑娘发现直播赚的比较多以后，非刚需房就要开始崩盘了。

东方之子的洞见。（斜眼

知乎用户 二师兄 发表

社会现象是高度复杂的，不能简单用人的意志去解释。

把复杂问题简单化，不是个好方法。

知乎用户 小公举本举​ 发表

我感觉我们陷入了一种囚徒困境，陷入了一种只能任房价自由上涨，自己多年积蓄被 zg 掏空的恶性循环。。。

知乎用户 季退思 发表

是哪个不懂装懂的家伙说，“中国银行贷款，企业贷大比例是国有的和政府的，并不需要抵押品”。完全就是智障言论。前几年就是因为抵押品的问题所以地方债才要死要活的好不好。所以房价一涨，抵押品问题解决了，所以经济增速马上就回来了

知乎用户 大吃货 发表

房价根本不可能降！

根本就不是什么土地财政的事情。

先讲讲房子，背后是土地。

在中国，经济每年以 7% 的速度增长，流通中的货币每年都会增加，你想降房价？做梦！

土地价格，尤其是优质核心土地的价格是不可能降的。

在大城市，在大城市，在大城市

你现在买不起，以后会更买不起。

现在买不起，以后会更买不起。

现在买不起，以后会更买不起

重要的事情说 3 遍。

因为你赚的钱越多，会导致货币越多，房价也会越来越高的。你的收入增加抵不过房子升值不是正常吗？毕竟房子有个杠杆，成倍放大你的收益。

但是！大城市的虹吸效应会导致人才聚集，小城市往往会破败。所以小城市房价是可能降的。

还有，便是我大东北。房价多年不涨了。为什么？经济止步不前，人口流出。

所以，宏观上看，房价降不了！为避免误解，这个宏观我取时间跨度为十年。大家自行搜索资料，经济以 7% 增速持续增长房价下降的有没有。如果有欢迎批评指正，我洗耳恭听。

除非，来一个经济大危机。

那时候反正你也失业了。哈哈哈

知乎用户 无尚荣光 发表

我们的高房价是透支了未来 70 年财政收入来发展当下！

每一个人都是高房价的受益者同时也是受害者（毕竟羊毛出在羊身上，利大于弊至少现在是）

要不哪来的神 N 上天揽月、高铁穿梭南北！

看看国外用税收作抵押借款的发展速度（亲身经历某图书馆建了 4 年多、某教堂 100 多年没建完）无疑我国这一特色是立竿见影的！

改革开放 30 年的发展，实实在在给人们在直观感觉产生巨大变化的就是土地财政开始的这些年。

所以降房价是动了所有人的奶酪，如果你希望你买了房子以后，房价还下跌，那么刚才的所有人不包括您 @ @

知乎用户 观沧海 发表

大城市的政府、事业单位、医院、学校、银行就不用说了吧，这一块就不少人

由于我国大城市早期基本都是重工业城市，所以还有大量的重工业企业，包括但不限于钢铁、化工、制药、汽车制造等等

由于高校基本都在大城市，所以高科技企业也基本都在大城市

部分大城市具备金融中心的属性，所以金融企业也都在大城市

由于人口都在大城市集中，所以物流、商贸、及各种服务业也都在大城市

可以说，这个国家最精英的人群全在大城市，房价涉及了全国精英群体的利益，很难降下来。

知乎用户 熊承武 发表

那么大的金融盘子，降价意味着金融崩溃。

知乎用户 沈从文家的猫 发表

1. 房价是市场化的东西。

2. 货币政策，信贷政策只是起了推波助澜的作用。

3. 不要有阴谋论，不是涉及了谁的利益，谁一直托着不让房价降。

4. 高房价是国家经济高速增长阶段的必然产物。

知乎用户 Francois 瓦 发表

除了买家的利益

如果这个项目，投资百亿，大部分国资，大银行出钱，只要政府撑腰大家就都有钱赚

环保与否另说，有没有竞争力另说

现在真到了问题

两个方案

一，大家一起赔，巨亏，大新闻，经济下滑

其实市场经济就应该这样，投资之前不想好，亏了就闹？

二，嗯嗯，对的，亏了就闹，我就这么地了，各位官员想办法吧，亏了谁业绩也不好看

想想也是，糊弄糊弄大家都赚了，多好

其他人一看，我去，这帮傻子都能赚钱，都去了，于是泡沫来了

这个现象的原因不是因为有了错误，而是因为很多人看到了犯错误很有利益，于是大家一起犯错误

知乎用户 孤儿 发表

房地产是中国发展的高速列车，是基本盘，是命根子。

你觉得呢？

你忘了你的梦想了？

你忘记你的事业了？

知乎用户 yeahsir 发表

和我一起念：得而当 —Dang

知乎用户 薄荷糖少女 发表

写在前面，最近吃不起猪肉了，于是思考了很久，还是想说说自己的拙见，特意开了小号。

我不是经济学家，但是我比经济学家诚实。写的东西只为博君一笑，不要和我杠，谢谢。

趁着国庆休假给大家讲讲房价和通货膨胀的事情，其中的经济学原理我尽力讲的浅显易懂。

-– 免责说明：这篇文章就是想以通俗易懂的

衡量一个家庭有没有能力，看的是什么，这家有多少钱，多少存款，多少动产不动产。那么衡量一个国家也是这样。那钱是怎么来的？

聪明的小朋友会说：是印钞机印出来的。

那是什么在迫使或推动印钞机的工作呢？

是市场和资本家还有投机者。

在高中政治必修一的经济生活中，我们简单了解了通货膨胀和通货紧缩。由于市场上生产的东西种类太多了，银行没办法准确估计到底该发行多少钞票，发行多了，会因为没那么多产品卖，产品就开始涨价，通货膨胀，钱不值钱，供小于求；发行少了呢，就开始降价，这叫通货紧缩，钱很值钱。这两种都不是国家想要看到的局面，所以一旦出现，国家就会开始宏观调控，为了保证市场价值稳定，央行要求其他各大行把一部分钱放在央行里用来调节产品的价格，根据价格情况多放和少放。这是存款准备金率。

总有一部分投机者算计怎么才能把钱搞到自己手上，他在家里后院挖出一块石头子儿，说这是女蜗补天时用过的，上一颗在红楼梦那边，现在世间仅存这一颗，这石头美容养眼，延年益寿…… 现在给你个通天价，只要一千万！投机者把这个石头卖给了一个人，可这个人没那麽多钱啊！怎么办？向银行借，可银行也没有这么多钱，于是把打印机搬出来，印了这么多钱。也就是这样理解，现在的市场上平白无故多了一千万元，（大家可以把石头换成房子，一千万换成一千亿。）后来这个石头的价格越炒越高，两千万，三千万…… 这样的石头有了第一块，第二块…… 聪明的小朋友，你猜猜现在市场上多出来了多少钱呢？如果石头不停的在流通，大家并不觉得市场的钱变多，产品的价格还是像原来那样。可是当这个石子不流通或是流通速度变慢时，大家就会觉得钱变多了。如果石头在，市场上的钱就并没有多出来，因为石头本身代表着一千万。可一旦有人将石头毁灭，那会怎么样？央行最怕的就是这颗石子没了，他没了市场上产品的价格就会飞涨，而这样的通货膨胀是央行没有能力控制的。

不妨写的露骨一点，如果又看到这里的小朋友建议截图保存哦。

房地产行业已经迫使央行发行了太多钞票，要是强行政策性的降低房价，就相当于把那颗石子毁灭，那多出来的钱会使整个市场价格飞涨，严重的通货膨胀就开始了。

弟弟问我房价和这颗补天的石头有什么关系？他们看起来毫不相关，但深层的属性都是一样的，价格与价值严重不符。如果一旦这个石头字儿毁灭，受害最大的并不是央行而是整个市场，往大里说就是整个国家经济体。真的是政府和领导人不作为？是他们降不下来还是？

现在的房地产行业就是那块石头，这块石头已经绑架了整个市场的经济，这是客观存在的，没人能改变的。不管谁当政。这都是一个棘手的问题。但是更棘手的还在后面。如果现在降房价，现在就要面对通货膨胀；不降房价，未来面对的是更严重的通货膨胀。

那现在我们应该怎么办呢？查阅一下近年来政府发布的一系列宏观调控房地产的政令。为的是稳定房价，然后减少货币的投放量，增加利息，增加其他银行的准备金率，缩小贷款规模等手段辅助。想要使经济软着陆。

可为什么房价不降反升呢？真的有人敢和政府叫板吗？

那些大腹便便的开发商是不敢的，真正的幕后黑手我们不妨看向海外。

房价为什么会上涨？是谁让房价在涨？

我们可以看看房价涨了对谁更有利，获利的人，就是促使房价上升的源头。比如：为了 GDP 的地方政府，为了赚钱的房地产开发商等等。但是最大的动力不是这些，而是外资。

商人逐利，为了赚取高额利润不是什么过分地事情，但为什么别的行业没有出现像房地产这样涨得经久不衰呢？根据价值规律，当产品的价格和价值严重背离时，终会有一种无形的力量来钳制价格回归价值。比如，你贵我就不买，你肯定会有降价的一天。但是这个规律在房地产行业似乎不起作用。

闲下来在更新，吃饭去了，有人看的话给我个反馈。

驾校选手刚刚刷完科目一的题库屁颠屁颠跑来更新了。2019 年 10 月 3 日 17.36

昨天我们在讨论谁是房地产涨价的幕后黑手，是谁呢？外资，以美国各大财团为首的为了攫取巨额利益的资本家。也正是因为有了外资这个因素，使得价值规律在我国的房地产行业不适用。

近几年我国的经济飞速发展，但有一点很奇怪，我国外汇储备的增长速度明显大于 GDP 的增幅。放眼看我国近几年的外汇储备情况。中国的外汇储备在近几年一两千亿迅速增长至如今的突破万亿并且还在迅速增长。（脑补一元钱和一万元的差距，但其实差别更大。）这么多的外汇难道是我们千亿劳工卖汗衫卖出来的？中国人民奋发图强赚来的？看前面的黑体。显然不是挣来的，除去挣来的那一部分，剩下来的只有外资。如此庞大数量的外资涌入只有一个目的，在我国攫取高额利润。大家整理一下思路，接下来，重点来了！

外资涌入市场，要做的第一件事就是兑换成本地的流通货币 —RMB，可是没有这么多人民币，怎么办呢？只有一个办法就是启动央行的印钞机，开始没日没夜的工作。无良资本家拿到这拨钱后怎么办呢？拼命的投入房地产行业，每次当市场试图回归房地产价格时，（房价太高 3000 时，普通人决定不买，资本家自己买买来囤起来，开发商没有损失甚至小赚一笔，于是开发商接着盖楼，房价五 5000 时，少部分人经不住诱惑，和资本家一起购房，接下来的房价就是 8000，10000，因为这之前的操作给人们一种幻象：房价不会降的，一定会涨的越来越离谱，所以每次有楼市开盘，购房抢房的人总是乐此不疲。）资本家通过托市再次抬高，以不变应万变，周而复始，给人的表象就是房地产行业理应值这麽多钱。

除了经济学，还有心理学，已经买房的房东，买了一半房的房奴可不希望房价降，也不相信房价会降，拼了命的劝导没买房的小年轻开始买房，影视剧给人一种心理暗示，仿佛现在结婚都需要在大城市里有房有车有存款，老家的房子欸？那是人住的吗？/ 笑哭。有些事你得自己独立思考，我的思想也不一定正确，不要迷信教条任何人的任何一种思想，学会独立思考，学会质疑，这是这篇文章中唯一我敢一字不差嫁给你的。

弟弟问我，外资要那么多天价房产干什么？他们不怕亏在自己手上吗？

答案是肯定的，不怕！

看看现在老百性的买房热情你就知道答案了。开发商盖房，房子顺利的卖，所以他接着盖。开心。有钱人买房，买了看房价涨，开心加一。工薪阶层贷款买房，看房价还在涨，长吁一口气，幸亏老娘买房买的早。开心加一。银行开不开心呢？也开心，只要给买房的人贷款就会盈利，那它当然贷款啊。开发商赚钱，炒房的赚钱，房奴会增值，看起来你好我好大家好，都挺开心的，可是你们想过 “为什么我们要承受这么高的房价吗？” 有一个故事是这样的：劫匪来到银行，大喊抢劫，大家排好队，第一个人交一百第二个人交两百，以此类推，于是人们争先恐后的想拍在前面，却忘记了反抗。这和现在老百姓和楼市的关系如出一辙。

那么在此期间到底是谁亏了呢？

先吃饭，明天玩，前面的错别字我订正了一些。再次说明，这个回答只为博君一笑，对楼市无预测和指导意义，请不要私信我关于买房的任何。我给不了你们任何有价值的建议。再次致歉。我这篇怎么会违规呢？

2019 年 10 月 4 日 16.03

今天收到了质疑的声音，其实挺开心的，说明我写的东西有争论的意义，不过却让我在写下去的路有点不敢走。再次声明，本人经济学小白，只是看了几篇家族群的转发，想在这里乱扯几句，大家看完图个乐呵，点赞感谢都可以，不认同就送出反对。感谢斧正。献丑了！

那么在这一套操作中谁亏了呢？

如果你玩过股票，那你就会知道，在你投资价值和价格严重不符的产品时，你赚的钱就是别人亏的钱。眼光看到楼市，现在已经买到房子的人，看着房价与日俱增，房价如日中天，但其实这是镜中花水中月，如果你买房子自用，现在看着房价涨贼开心，当价格回归价值时，吃亏的人是谁就看出来了。除非，在最高点抛出变现。但是最高点在哪，什么时候到，大家都不敢说。

开发商。出来混都是要还的，人性是愚蠢的，开发商也有赌徒心理，一次小规模的赚了钱，想办法搞一个大规模的扩大生产。怎么看出来的？生意越大，周边可调动的现金流越少，因为需要更多更大的流动资金来维持其扩大在生产的需求。所以一旦房子的价格回归价值时，必定会有大批开发商破产！！！看过一个视频，一群士兵在传递一个拉环的手榴弹，如果都不丢，击鼓传花，肯定会炸死一人，最后拿到手榴弹的就是接盘侠。也许只是方式不一样，看谁的运气比较好罢了。

后面的让我再想一想吧，如果还有人再看，请给我个反馈，谢谢。没头脑去刷驾校题了。

知乎用户 阿部茶茶​ 发表

很多人都在说土地财政，问题是为什么全国都统一土地财政？包括最开始不靠土地财政也能活的很好的城市！

这里就引出一个问题，就是土地财政是对其他城市的资本入侵，你们可以理解为最早使用土地财政的城市是对后来使用土地财政城市的资本剥削。

因为最早使用土地财政把资金债务弄出来可以去没有土地财政的城市购买基建和生产资料，而那个时候没有土地财政的东西很便宜。

所以很像美国超发货币买买买全球是一样的，这个时候就是一个循环，比谁土地财政厉害谁才不会吃亏！

知乎用户 La fe 发表

说句不专业的事情，那些政府啊什么的不想让房价降先放到一边，就假想一下，如果房价降下来，这么多人民币你们想要靠什么来吸收？股市？投资？老百姓没什么门路，有钱人看到风吹草动肯定立马就换美金跑路了，到时候人民币贬的一文不值，房价相对来说还是高不可企，而且市场已经被搞乱了，你现在手里有一百万的话还能买点东西，到时候一百万没准只能买只鸡（吃的鸡也好干的鸡也好，总之就是这么个意思）。。。所以，房价是个很大的问题，不是几个人的利益就能决定的了得。中国的经济不好转，或者没有其他投资途径，房价是不大可能降下来的，除非崩盘，可是真要是崩盘了，覆巢之下岂有完卵啊。。。最后再说句找骂的话，中国人把房子当成了投资品，这个房价现在看起来还算是高，但是如果能维持住这个价格，十年后再看，也就没那么高了，所以挤泡沫不一定要让房价降下来，能一定程度上维持住也算是挤了泡沫，毕竟经济还是在往前发展。。。

知乎用户 是一条咸鱼了 发表

更新一下：

对于草根似我，这不过又是一场卖炭翁式的悲剧罢。

至于为国接盘与否，结局是喜是忧，从来也不是由我来决定的。

从某一个角度来看，可以说是所有人的利益。

其实也不难理解，纵观国内外各大国家房地产业的衰落往往都伴随着无法挽回的经济衰退，这一点，国内人是从未真正经历过的，经济寒冬的真正可怕之处也是无从领教。

假使只是简单的认为房价暴跌便可使多数人都买的了房那就叫做目光短浅。

某些人会说，我光脚的不怕穿鞋的，没有余钱，也没买房，更没贷款，那房价撑不住了不是我喜闻乐见么。

那我就这么说吧，中国房地产业如今积压的资金量之庞大介已超过了大多数人的想象，房价对于中国经济的作用无疑是牵一发而动全身的。

而期待房价能成功软着陆的实际性还不如现在就把买福利彩票中个五百万发家致富当成事业。

实话说，像我们这样没什么资产的，在房价下跌前可能就是在城市里租个房，打份工，盘算着能回家乡买房，或者在城郊能有个落脚之地。

但要是房价来个硬着陆呢，大约就要收拾铺盖回家了，那么家乡会有给我们的工作机会吗？

嗯，悬。

知乎用户 屠猪之枪 发表

涉及了一个行业的利益，那就是银行。如果房价崩盘，那就意味着绝大部分贷款的抵押物不值贷款价值，那几乎所有人都会选择拒绝偿贷。而且由于房地产崩盘，银行的房子也卖不出去，那么银行就大量坏账。于是国家经济就崩溃了。

知乎用户 张小军 发表

先说观点

2015 年以来的房价上涨，大部分都是刚需上车。

地方政府需要卖地来支撑城市建设，所以房价只能温和上涨。或者震荡不能走出下跌趋势。下跌的话政府卖不出地，没法偿还大量的地方债务。会造成社会动荡。

下面来讲展望

2018 房地产展望：强二线中心城市抢人大战的背后

在展开这篇长文之前，我先说最近心里的一些感慨：自从搞清了钱宝趣店之流打着金融创新大搞网络传销高利贷，还有最近超火爆可以说典型庞氏骗局的区块链数码币炒作，无数老百姓尤其是老人被各种诈骗团伙哄走了全部积蓄…….。

我突然发现：中央力图把社会资金和居民财富往房地产里面赶，或许是一件善举！[摊手] 仔细想想，居然是三赢…….

我觉得关于在自己生活的城市首套房该不该买的问题都不要再问，自己需要住的房子，任何时候买都是对的！

一句话点破残酷的真相：一个高速发展大兴土木基础建设的城市，其实本质上就是无房者在用自己创造的财富和税收去补贴有房特别是多套房产者的过程！

其中逻辑道理稍微一想就能明白。

**一个城市的房价水平大体来说，是由这个城市的基础建设和市政设施投资规模总量来决定的。**特别是很多背着负债勒紧腰带超前规划建设的强二线中心城市，政府在市政基础建设投入的每一分钱最终都要体现在房价上回报在地价上，否则这个城市最终必将面临着财政破产！筑巢引凤，这个词差不多可以形容当前很多城市的玩法，这个 “巢” 政府已经背着巨额债务给筑起来很漂亮了，下一步就是要引 “凤” 来为这个城市的发展买单了…….。

大家是不是一下明白了最近突然爆发的强二线城市的 “抢人大战”？

天津，重庆，武汉，西安等地各种优惠政策争相宽松到了不断突破底线。但这一步是完全必要的，有房产者才能真正像是一个城市的股东，分享这个城市所有的成长和建设投入的收益，而那些死活坚决不买房者就像一根甘蔗，被这个城市榨干所有养分和能量最后变成一堆渣滓。这话真的很残酷，但是我敢把实话讲出来也很绝望啊！

2018 年房地产市场我有三个重要的预测，

1. 各个层级城市分化依然是主基调，放松调控也开始逐步明朗.

2. 房产税会在今年明确短期不可能出台.

3. 强二线城市的抢人大战会是今年最大看点。

第一、2018 年份房地产依然是延续上一年的温和上涨走势，什么崩盘，大跌，真是痴人说梦，想都不用想，但是出现再度出现翻倍大涨也比较难，而是各个城市特别是层次之间出现较大分化。一线京沪深广四大城市，今年开始温和反弹向上，不会疯涨，但是今年很可能是一线城市的回暖启动之年，特别是北京，今年一线城市将有 6% 到 10% 左右的涨幅.

强二线中心城市将出现政策调控力度逐步放松的明朗形势，特别是那些 “双规” 房产的城市，即：政府对开发的新楼盘实行规定的备案价格，在规定的时间内必须开盘，这一手段今年势必放松，备案价会不断的上调。

我再次提醒一句重要观点：这些搞 “双规” 房地产的城市，大家务必要全力去参与抢房，哪怕抢不到也要不断参与，凡是比同一区域二手房低 20% 价格的限价新盘，都是以后很难再出现的机遇窗口！

这实际上是这些城市在 “抢人大战” 的这样特殊阶段搞出来的一项巨大福利，很快就会过去。在有这样情况存在的城市里，大家不要去买二手房，一心一意参与这些限价新楼盘的抢房运动，最终新盘必然会逐渐和二手房市场价格接轨。

对于今年这些强二线城市的房价涨幅预测，因政府限价造成价格失真，我觉得应该涨幅在 8% 到 12% 左右。但从长期角度来看，强二线城市房价潜力是最大的，我觉得强二线城市里前五位的房价一定会到京沪深的一半左右才合理；三线城市是今年最分化最难以预测的群体，去年全国涨幅冠军南通就是三线城市的一匹黑马，单年房价翻倍这种情况今年很难再出现，

一个原则吧：三线城市一定要用股市里面的成长股的思路去选择，如果把强二线城市视为绩优蓝筹白马股，那么对三线城市一定要提前预判其成长性，深入研究一下南通的例子和内在因素，或许可以在选择三线城市投资上面事半功倍。特别是交通的瓶颈突破，上海的辐射，大经济圈的规划等。

北方的三线城市不建议考虑，重点看珠三角长三角等地；

最后，四线城市及以下，不管怎么炒作和补涨，都不建议投资者选择，强二线城市今年疯狂无底线的抢人大战会对四线以下城市造成失血，没有足够流动性的房产是不值得投资的。

**第二、房产税今年将明确不会出台，而且十年之内都不可能。**很多人误解了房产税和房地产税两个完全不同的税种，我认为，今年真正要出台的列入规划的，是房地产税，也就是对交易环节的房产交易税和增值税的整合，而对于持有环节的房产税要征收，那真的是动摇国本之举，甚至要修改根本大法，其中道理自己去想，之前我的微博上也讲的很清楚了。土地财政还远没有到山穷水尽竭泽而渔的地步，最少还可以维持二十年，很多发展中国家向发达国家挑战挺进的过程中，都是依靠土地财政完成的，美国都是一个典型例子。

第三、强二线城市这场疯狂的 “抢人大战”，将是今年最大的看点，谁能在这场大战中胜出，将会成功跃居新一线城市行列。我的研判是，赢家很可能是：杭州市、苏州市、天津市、南京市、武汉市、成都市、重庆市、郑州市等，其中前五位的城市，我认为顶多十年左右，房价必然会达到京沪深其时价格的一半。

这里重点观察的核心指标是，新经济的转型发展能力，也就是互联网和高科技产业的吸纳新增就业人口的能力，GDP 总量甚至人均收入都不是最重要的指标，GDP 的结构里面高新科技产业占比，人口里面高新产业从业人员比例，这才是一个城市未来经济发展的最值得关注的指标。

另外如果要说具体的投资区域，对于这些野心勃勃正在冲击新一线的城市里，投资性房产一定要买在规划的新区！而不是老市民密集居住的传统老中心城区，这一点务必要注意。抢人大战争取来的新增就业人口，一定是会单独聚集在该城市的精心规划长期的高新产业特区，这批人的收入水平，教育素质，购房欲望都会远远高于该城市的传统老市民，几十年之后很可能在这个城市之外形成一个独立的规划完善齐备现代化花园新城市。

知乎用户 游隼 发表

房价已经在下降了，但是大多数人的眼光都只放在头部城市。

高房价其实分为两种，一种是高度依赖土地财政的地方政府竭泽而渔，另一种则是高度集约化的大城市产业附带的资产增值。

对于第一种，随着泡沫的破灭，下降是必然的，本身就没什么产业，缺乏竞争力，拉高房价只是把自己的潜力全部耗尽，随着人口红利的消失，必然会被遗弃，典型的如鹤岗。

而对于后一种，如北京，上海，资源过于集中，房价可能会短期回调，但是直接崩塌并不现实，其背后是全国的有钱人。

知乎用户 知乎用户 yRW5U1 发表

地方经济要发展，基础建设要进行，gdp 要增长。哪来这么多钱？地价跨了，地方 zf 拿什么来偿还债务？举个例子，某地方 gdp426 亿，一般收入 40 亿，财政总收入 84 亿。这个地方政府实际负债有 500 多个亿。地价我不说跨，就是跌 10%，也够喝一壶的了。

知乎用户 某个小透明 发表

一个个戾气太重

看了几个高票的，都没有好好考虑人口的流动、社会经济发展，M2 角度分析

觉得是庞氏骗局，觉得有泡沫的话，都别买房子吧！有本事等到崩盘

知乎用户 沈文 发表

在我看来只是绑架了砖家的利益，银行 / zf 经常通过行动表示房产有泡沫，砖家表示有泡沫也不能吹破。

知乎用户 妙有君 发表

高善文的《守望春华》演讲中有详细的数据和缜密的逻辑推理。现摘录要点如下：

A.16 年最大的意外是二线楼市大涨，市场认为是低利率和流动性造成的，但这无法解释分化的问题，而从小学生增速与房价变化的关联度可见，青壮年流入流出构成了分化的原因；

B.2011 年是分水岭，在 2003-2011 年是全国同向变化的 “城镇化”，即农民进入城市，这个阶段落后城市吸纳青壮年的人口增速甚至超越了一二线先进城市，而 2012 年至今则是出现了分化趋势的 “都市化”，落后城市人口流出，先进城市人口流入；

C..2012 年后人口为何分化流动，普遍观点认为先进城市提供了更多的就业机会和更高的收入水平，但从人均可支配收入的角度来看，这种观点是错误的，真实情况是 2011 年后先进城市的人均可支配收入增速是慢于落后城市的，因为前者人口流入量大，就业竞争压力大，所以工资增速放慢，但房价却加速上升，原因何在？

D. 高博认为主要是教育资源分布不均，可从各城市的教育支出占比得到印证，我认为这仅仅是一个代表性原因，大量的地铁等基建投入、体育场馆、文娱设施等文化投入，还有第一手信息的来源，结合起来就是公共资源分布不均，即人们不仅冲着工资来的，还冲着 “软设施” 来的，软设施的完善弥补了工资增速相对较慢的缺点；

E. 为什么 2011 年是城市分化的分水岭？从小学生在校人数看，1996-2010 年全国是负增长的，2011 年开始至今重回正增长，这大概意味着在 “城镇化” 过程中，虽然青壮年人口不断流入城镇，但他们并没有带来相配套的结婚生子，所以也不紧迫于买房落户，让子女享受高质量的城市医疗教育等权利；而到了 2011 年以后，这些青壮年开始结婚生子，于是公共配套资源的优劣就成为了选择的标准，先进和落后城市之间就出现了分化——这实质上还是以教育为代表的公共资源分布不均导致的结婚生子落户选择性倾向；

F. 前面讲述了需求层面的变迁，但无法说明为啥 2011 年人口流动已经出现转折、并带动房屋销售、新开工出现转折的情况下，房价有到 2015 年才反映出来，这就要从供给面找原因了；

G. 中国与外国在土地供应制度上最大的不同点在于土地的国有公有，由此无法产生国外的竞争性土地供应机制，中国房产需求是市场化的，供应是计划性的，两者的冲突导致了土地价格和房价的高波动性；

H. 全球亮灯指数看，沿海金融贸易中心（上海、深港、纽约、东京）比内陆政治文化中心（京津、伦敦、莫斯科、首尔）要更加繁荣，而且中心城市与周边城市之间的落差也相对较小，原因在于沿海金融贸易中心的土地有更多的竞争性用途，土地不用于居住也可以有其它如仓储物流等高收益的用途，而人口也可以生活在围绕中心城市的外围生产性城市，就地解决就业问题，而政治文化中心则缺乏竞争性的土地用途和外围就业分中心，城市建成区的居住用途土地占比必然更大；

I. 但无论沿海金融贸易中心还是内部政治文化中心，中国的居住用地占比都远远低于外国，只有 1/3-1/2，居住用地占比的低下导致了房价收入比的高高在上，而香港就是典型的例子，从房价收入比来看，北上广深还没到香港的程度，因此单从这个角度看也可以说明还有上升空间，前提是约束条件没有变化，而目前也看不到变化的动因——这里，我认为还有看到了一些变化的动因的，比如轨道交通和产业新城，香港的特殊之处在于其人口无法随产业疏散，所谓的新市镇都只是 “睡城”，就业依然要回到市中心，而珠三角长三角京津翼则慢慢兴起一批由轨道交通连接的提供就业机会的新市镇，这就好比大纽约、大悉尼了，路径不再是香港模式了；

J. 大城市的高房价并不影响其竞争力，因为这里服务业高度发达，且公共资源丰富，弥补了高房价的缺点；而小城市如果房价过高就会大大影响竞争力，令企业和人口撤离，典型的如均价两万的温州（山地多平原少），所以小城市对土地供应并不限制，而是更加市场化；

K.2011 年开始人口流动开始转向选择性，但房价 2015 年才反映出来，3 年的滞后反映了存货的消化，导致存货积累的是 2009 年 “四万亿” 救市掀起的楼市泡沫，这跟美国在 03-07 年、日本在 85-90 年的楼市泡沫是类似的，表现为量价齐升，开发商手上积累了大量的土地，购房者手上也积累了大量投资投机性房产，反映在数据上就是房地产投资占 GDP 比例快速提升（美国是从 5% 到 6.5%），一旦楼价逆转，投资投机的土地和房产就会形成抛盘，这也是 2011-2014 年一二线城市在人口流入但房价却不涨的原因，要去库存；

L. 从这个角度看，没有供应上升库存积累的单方面价格上涨，其实即使价格逆转其杀伤力也是不大的，股灾对实体经济的冲击较小就是这个原因，同样道理，本轮楼市复苏，并没有伴随着供应的大幅上升以及土地住宅存货的累积，反而是存货的不断去化，到 2015 年一二线库存去化完毕后价格才大涨起来，三四线则需要等到 17-18 年——根据高博的预测，2018 年 2 月全国三四线房地产库存去化结束，我认为这也意味着全面调控的到来；

M. 美国自 07 年起用了 5 年来实现去房产泡沫（2013 年讨论退出 QE 就是楼市回归正常的标志），日本自 1991 年起用了 10 年来去房产泡沫，高博认为中国的经济增速优于当年的日本，大概需要 7-8 年左右的时间来消化 2009-10 年的楼市泡沫，因此 2017-18 年就是完成全国去库存任务的时间了——总的来说，中国楼市目前没有泡沫，一二线城市单纯的房价上涨而没有供应的同步提升并非泡沫，不过是供需失衡罢了，因此市场上的泡沫论是完全错误的！

知乎用户 Z325 发表

我就把书上看到的搬过来吧

知乎用户 欧阳 发表

房子便宜了，人们的储蓄和收入就没有被套死在银行，就可以拿来用了！每个月几千上万工资不用还贷，可以拿去大量消费，爱买啥买啥，爱吃啥吃啥，有的存钱厉害得有几百万存款，要是拿去吃喝玩乐得使劲花，都花不完！！

大家消费力暴涨，推高了物价，推高人力价格，大米三十块一斤，青菜十块二三十块一斤，老夫给你修下空调比那一个还贵！这样子低收入群体就要完蛋，全国特别贫困的人口比例虽然不是很多，但几千万人肯定是有的，十八线小县城拿一千多两千块钱一个月的人并不在少数，几千万食不果腹的流动人口是什么概念？？

一个小区有一个戝就不得安宁，一个国家有几千万吃饭问题的人口就可以改天换命另立国号了！！

房价和股市是天朝人民货币的蓄水池，钱要是都从房子里跑出来，物价得涨十倍，老夫喝粥都成问题！！

中产阶级买不起房子你还能怎么地？敢造反？？

底层人民天天喝粥，那就可能真的要造反了？？

党国权衡再三，房价不能跌！！

知乎用户 秦朗 发表

站在工作的角度，浅谈一下自己的看法，欢迎指正：

房价都涉及了哪些人的利益，才导致那么难降下来？

房价涉及了全国各个阶层的利益、只不过涉及的深浅程度不一罢了；

先说一下为什么那么难降下来：

因为房价平稳上涨的利益＞房价下降带来的利益；

房价上涨的受益群体人数＞房价下降的受益群体人数；

房价稳定受益群体的权利＞房价下降受益群体的权利；

仔细想一下，哪些人盼着房价下跌，就能很好理解上面的说法；

下面来说说房价上涨的受益群体：

很多人提到政府，说政府是最大的受益群体，但仔细往深处想想，政府受了哪些益？

政府拍卖土地，都是明码标价，起拍价并不高；都是市场把房价推上去，开发商觉得土地即便价格很高，加到房价里依然有人买、有利润，才加价竞拍的；有些土地竟然溢价几倍；

再说了，政府拍卖土地的资金，结果用到了哪里？基本都是利民利国的工程；资金通过合理途径再次投入市场，增加流动性、促进国家经济发展；

如果卖地的巨量资金，不被政府吸收，而是民间团体；一味的追逐利益，用钱赚钱、滚雪球、哪还有底层大众的好处；

政府吸收大量资金，防止热钱扰乱市场秩序，促进经济健康平稳发展，反而还要背黑锅、背骂名……

银行等金融群体、开发商相关群体、城市工、商有产群体、城乡工、农无产群体的利益…… 有空再续，，，，，，

知乎用户 FireLikeABoss​ 发表

所有人的利益，房价蹦了经济就崩盘了，现在屌丝只是买不起房子，将来房价如果腰斩，屌丝各个得在家啃老，没有老啃的，基本只能要饭了

知乎用户 刀不群 发表

历朝历代

知乎用户 凌空 发表

触犯了想住房的人的利益，所以降不下来。

比如，我一套房 200w，你说降价卖给你，我不干，住着这么舒服，它就值 200w，凭什么降价卖给你？

不管新楼盘还是二手房交易，都符合市场规律刚需下不去，政府调控没卵用。刚需下去了，炒房团也扛不住。

知乎用户 资乎 发表

哪些群体的利益？ 真正主宰天朝的那些人，以及他们的亲朋好友。爱国的意思也就是爱他们，维护那些人的利益。p 民都是螺丝，可替代，而且国人历来能生育，随便替换，不用关心死活。军队在手，统治牢不可破

知乎用户 浮云作商 发表

看完几份数据，无需问专家，房价走势，问自己就可以了。

一份是：我国目前房子空置率达 1.3 亿套，家庭人均 1.5 套，家庭 2 套占比 30% 以上；说明不缺房子，于是，有人据此判断，房价会下跌，符合经济的供求原理。

显然，这种判断就属于书读的太多，忘记了市场的特殊性；

1、房地产是区域性市场，不同区域的人口密度和需求并不一致，所以各地房价一定会有差异，同一城市不同区域也会有价差；不能用平均数来看整体，如果我们和马云平均，都是富豪，所以数据要拆开来看。

近 10 年来人口的流向是西部、中部地区的向省会城市聚集，其他小区域自然人口负增长；北部人口大部分是流出，尤其是东北，当然北部北京除外；东南沿海是最具有吸引年轻人流的地方，浙江大部分城市人口均正增长，上海外来人口占到一半以上，当然部分已转户籍，最原始的上海人可能会占比更少。

这也就是说，这些区域房子上涨最直接的原因是大量年轻人口的导入，人口增加自然就有房产的需求，这些需求不会因限购而凭空消失，只能延缓需求，满足限购条件后就会有一拨压抑后的爆发，比如限购 5 年，第 6 年就会迎来春风。

房价在层层限购，今年前 7 个月高达 352 次，几乎每天都在调控，但热点及一线城市的房价依然很坚挺。

人的需求在没有得到满足之前，越限购可能会越刺激需求，因为他考虑不光是房价，而是可能一夜醒来，不是买不买的问题，而是资格还在不在。

2、房地产的投资属性，美元的泛滥，从特朗普到拜登，美钞印不停，全世界默默买单；各国目前并没有更好的替代品，**如果说世界上最大的骗局，那就是美元，**但没人敢主动戳破，还要假装美元很正点。

美元的任性，我们也只能宽松温柔相对，市面本来价值 100 的物品，与之对应流动 100 元，如今释放出来 105 元，物价自然与之匹配到 105 元，除了房价，世界大宗商品也会上涨，美元是最大的推手，钱多了，就虚了。

普通居民的投资渠道并不多，股市翻来覆去，占比 5% 的人盈利，基金 10% 左右，虽然考虑的收益，与买彩票概率差不多，反而承担更高的风险。

高风险才有高收益，这是骗人的鬼话；。 巴菲特注重 “能力圈”，首先控制的是风险；李嘉诚也是从最熟悉的塑料花行业起步，低风险是这些投资富豪们最注重的考量。

如果放在家里 100 万，年底购买力还有 95 万，没人会愿意，房产在核心城市依然是最保值的资产，无论我们多么的不愿意，现实比我们看到的更残酷。

3、国人更爱房子，胜过爱自己

当拥有第一套房子时，更多的人会考虑购买第二套房，不为投资，而是为了子女提前布局，都说国人活得累，但不曾拥有，不能体会拥有后的快乐；至于子女如何对待自己，没有几个父母会考虑，这是最淳朴的爱使然。

所以，有统计，二套家庭占比 30% 以上，应该不用怀疑。这也导致了需求及信贷资金的占用，说刚需也并不为过。

综合多方面因素，房价未来会有这样的走势：

1、鼓励生育三胎，势在必行，出生率低下是对一个国家未来的最大风险，没有年轻人的支撑，连最基本的养老生存就是问题，欧洲国家因养老金问题引发的动荡，我们不可能是看客；而且我们已经 “未富先老” 提前进入老龄化社会。

国家会出台多种举措，包括稳房价，稳教育…，为积极生育开辟道路，从目前一系列政策看，短期内房价会稳定在一定的范围内。小县城限高，高层比例不超过 15%，大城市动用信贷，信贷是调控中最致命的杀手锏。

2、长期看，房价会两极分化

小的县城，以及环沪、环京区域要格外留意，环沪毕竟不是上海，投资应谨慎。自住无所谓，一套房不买也不卖，涨也好跌也罢，还是一套房，可能比去买股票，跌破裤衩要安全的多。

小区域人口是净流出，企业没有太高的附加值，这些地方现有房价的上涨，一是各地学区房的需求，没房不让上学；二是婚房的无奈选择，小的县城没房几乎等同于光棍，哪怕可以更好的投资渠道，但没多少人会在意潜力股，“即刻满足” 当前婚姻最典型的特征。

当然，这些区域早已没有投资价值，“回乡别置业”，慎之又慎；

如果拥有一套长期不涨的房产，还要背负本金和利息，这不是投资，这是负债；投资和负债最基本的判断，就钱是最终流向谁的口袋。

相比一线，及热点城市，人口的流入铸就城市崭新的活力，拥有较好的教育、交通、医疗优势，以及高科技企业的汇入，带来更好更高报酬的就业，短期内不可替代，是年轻人寻梦的地方。

为房价带来支撑，为二手房流动性释放注入活力，投资变现更为容易，上海 20 年的老破小，在不停散发迷人的芳香，价格仍在翩翩起舞，在小城市中的不可想象，这里却稀松平常。

从某种意义，判断一个城市房价涨跌，最基本的逻辑就看二手房交易是否活跃。

为什么是二手房？

二手房活跃证明，该区域可开发土地不多，资源稀缺，稀缺且有需求得房产，一定会在价格上有反应；反之，一手房很贵，二手房接盘无力，该区域房价应该是最后的狂欢，这个时候去投资，无异于搏傻。

所以，不要期望大城市房价会降下来。

人口出生于率越低，大城市越具有聚集效应，小地方会越来越空虚，但核心城市核心区域，贵，有贵的道理；

期望通过一场降价来完成一场核心区域的修行，如梦幻泡影；相反，一些边角区域，游走在即将落幕的边缘，降你会买？

知乎用户 carltoon 发表

房价关系到政府的生死存亡，国企改革后，财政丢失了国企这只下蛋母鸡，只能从土地财政搂钱，你说房价重要不重要？

知乎用户 微尘随风 发表

我们将不惜一切代价。。。，原来以为我属于我们，后来才知道原来我是代价。

知乎用户 qin yan 发表

涉及了你的利益，如果不允许全国的无房户购买房子，房子绝对大跌，供需关系，天量的需求，有限的供应你说房价暴涨谁导致的？

知乎用户 阿亚拉 发表

先是上手段，让北上广深来个爆涨，接着出政策锁住交易让这些价格悬在高空。

然后以环保，产业升级等名头把流动人口赶回三四线城市，一线城市交易锁死了，钱随人动，就跑去三四线炒。这样地方卖地的钱多了，地方债就解决了起码一部分，老大哥压力也小。

等三四五线炒个差不多，就可以收网，毕竟以后房产没有行情靠卖地养活地方这么多人不现实啊，出个房产税给手下多少喝点粥过过小日子。

至于最顶层的人其实是不大介意房产涨或跌的，整个天下都是我们的，还在意几个破砖烂瓦值多少钱，这格局太狭隘吧？我们要做的是维护这个位子。

知乎用户 予青 发表

让房价自由落体，让大部分富人财富缩水，中产变成负资产，赤贫。这特么相当于发动二次文革啊。

今天的领导者和富人都是文革经历过来的，他们显然不会主动让这样的事件发生。除非有发达国家愿意接受他们移民。

知乎用户 运吉 发表

涉及了全国人民的利益。

当下房子的问题已经不仅仅是一个行业的问题，而是整个经济系统的问题。为了刺激经济，央行发行了大量货币，而房地产却吸收了很大一部分的量，逐渐形成一个大炸弹，无论继续涨还是跌都很可能引爆这个炸弹，到时造成的是系统性经济崩溃。

系统性经济崩溃对全国人民都不好，GDP 暴跌意味着失业率暴升，收入暴跌，货币贬值。这是最伤害的就是那些无房无资产的小老百姓，别以为房价崩了就能买得起房，自己能不能活着还是个问题啊。最能抵抗冲击的自然是有资产的人，无贷有房的人也不怕，房价崩了，但房子不会塌，经济回复正常后，手里的资产就是东山再起的资本。

所以说，无房无固定资产的，手里只有现金存款的就别整天 yy 房价跌。要是真崩了，就回老家种田吧，起码饿不死。

知乎用户 BestTrader 发表

刚看了济南某公司年会，公司领导抱摔演员，台下鼓掌欢呼的视频。

我觉得中国大概只有上海、广东、浙江进入了文明社会。无论房子多贵，都要留在这三个地方。

这里房价最高，可能很多人也是被这些因素吸引吧。越文明的地方房价越高。乡镇、小县城的房价，好像不算太高，两个人上班肯定买得起。

知乎用户 好汉饶命 发表

1、房子这种东西，凭什么要让所有的人都买得起？

2、现在有房产的人的比例，比过去高了还是低了？（过去不只是 30 年前，多往前看看）

3、房子这种东西，老家有一套，凭什么让你在哪工作就得在哪有一套？

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